Care Property Invest

40						1	EUR
	NAT. Datum neerlegging		Nr.		Blz. E.		D.					VOL 1
			JAARREKENING EN ANDERE OVEREENKOMSTIG HET WETBOEK VAN VENNOOTSCHAPPEN NEER TE LEGGEN DOCUMENTEN
	IDENTIFICATIEGEGEVENS
	Care Property Invest		NAAM:
		Naamloze vennootschap	Rechtsvorm:
	Horstebaan		Adres: Nr.: Bus:								3
	2900		Postnummer: Gemeente:	Schoten
	België Land:
			Rechtspersonenregister (RPR) - Rechtbank van Koophandel van					Antwerpen, afdeling Antwerpen
			Internetadres1: www.carepropertyinvest.be
								Ondernemingsnummer			BE 0456.378.070
DATUM	/ 01 30	/ 2020	van de neerlegging van de oprichtingsakte OF van het recentste stuk dat de datum van bekendmaking van de oprichtingsakte en van de akte tot statutenwijziging vermeldt.
	JAARREKENING		JAARREKENING IN EURO					goedgekeurd door de algemene vergadering van	27	/ 05	/ 2020
			met betrekking tot het boekjaar dat de periode dekt van		01	/ 01	/ 2019	tot	/ 31	12	/ 2019
			Vorig boekjaar van		01	01 /	2018 /	tot	31 /	12	2018 /
			De bedragen van het vorige boekjaar zijn / zijn niet2 identiek met die welke eerder openbaar werden gemaakt. XXX

Totaal aantal neergelegde bladen: ......................... Nummers van de secties van het standaardmodel die niet werden neergelegd omdat ze niet dienstig zijn: ..........................................................................................................................................................................

1 Facultatieve vermelding.

2 Schrappen wat niet van toepassing is.

Willy Pintens Gedelegeerd bestuurder

Peter Van Heukelom Gedelegeerd bestuurder

LIJST VAN DE BESTUURDERS, ZAAKVOERDERS EN COMMISSARISSEN EN VERKLARING BETREFFENDE EEN AANVULLENDE OPDRACHT VOOR NAZICHT OF CORRECTIE

Nr. VOL 2.1 BE 0456.378.070

LIJST VAN DE BESTUURDERS, ZAAKVOERDERS EN COMMISSARISSEN

VOLLEDIGE LIJST met naam, voornamen, beroep, woonplaats (adres, nummer, postnummer en gemeente) en functie in de onderneming

Voorzitter van de Raad van Bestuur 16/05/2018 - 26/05/2021

Gedelegeerd bestuurder 16/05/2018 - 25/05/2022

Gedelegeerd bestuurder 16/05/2018 - 26/05/2021

Bestuurder 16/05/2018 - 25/05/2022

Commissaris 29/05/2019 - 25/05/2022

Mark Suykens Riemenstraat 76, 2290 Vorselaar, België

Peter Van Heukelom Ruggeveldstraat 103, 2110 Wijnegem, België

Willy Pintens Biezenmaat 10, 8301 Heist-aan-Zee, België

Dirk Van Den Broeck Leo de Bethunelaan 79, 9300 Aalst, België

Brigitte Grouwels Bordiaustraat 30, 1000 Brussel, België

Caroline Riské Vrijgeweide 7, 2980 Zoersel, België

Paul Van Gorp Beatrijslaan 56, 2050 Antwerpen, België

EY Bedrijfsrevisoren bv Nr.: BE 0446.334.711 De Kleetlaan 2, 1831 Diegem, België Lidmaatschapsnr.: B00160

Vertegenwoordigd door: Christel Weymeersch (Bedrijfsrevisor) De Kleetlaan 2, 1831 Diegem, België Christophe Boschmans (Bedrijfsrevisor) De Kleetlaan 2, 1831 Diegem, België

Nr. BE 0456.378.070 VOL 2.1

LIJST VAN DE BESTUURDERS, ZAAKVOERDERS EN COMMISSARISSEN (VERVOLG)

VOLLEDIGE LIJST met naam, voornamen, beroep, woonplaats (adres, nummer, postnummer en gemeente) en functie in de onderneming

VOL 2.1
------------

Statutaire jaarrekening

Statutaire jaarrekening 5

1. Statutaire jaarrekening per 31 december 2019	7
2. Toelichtingen bij de statutaire jaarrekening	18
Toelichting 1: Algemene informatie over de Vennootschap	18
Toelichting 2: Grondslagen voor financiële verslaggeving	18
T 2.1 CONFORMITEITSVERKLARING	18
T 2.2 IMMATERIËLE VASTE ACTIVA	20
T 2.3 VASTGOEDBELEGGINGEN	20
T 2.4 ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA	22
T 2.5 BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN	24
T 2.6 FINANCIËLE VASTE ACTIVA	24
T 2.7 VORDERINGEN FINANCIËLE LEASING & HANDELSVORDERINGEN	25
T 2.8 VLOTTENDE ACTIVA	26
T 2.9 EIGEN VERMOGEN	27
T 2.10 VOORZIENINGEN	27
T 2.11 FINANCIËLE VERPLICHTINGEN	27
T 2.12 PERSONEELSBELONINGEN	28
T 2.13 OPBRENGSTEN EN KOSTEN	29
T 2.14 BELASTINGEN	29
Toelichting 3: Segmentinformatie	31
Toelichting 4: Financieel risicobeheer	32
T.4.1 RISICO'S VERBONDEN AAN CONVENANTEN EN WETTELIJKE FINANCIËLE PARAMETERS	32
T.4.2 RISICO'S VERBONDEN AAN DE EVOLUTIE VAN DE SCHULDGRAAD	33
T.4.3 RISICO'S VERBONDEN AAN DE KOST VAN HET KAPITAAL	35
T.4.4 RISICO'S VERBONDEN AAN HET GEBRUIK VAN AFGELEIDE FINANCIËLE PRODUCTEN	36
Toelichting 5: Toelichting bij de statutaire jaarrekening	38
T 5.1 NETTORESULTAAT PER AANDEEL	38
T 5.2 COMPONENTEN UIT HET NETTORESULTAAT	38
T 5.3 HUURINKOMSTEN	39
T 5.4 ALGEMENE KOSTEN VAN DE VENNOOTSCHAP	40
T 5.5 ANDERE OPERATIONELE KOSTEN EN OPBRENGSTEN VAN DE VENNOOTSCHAP	41
T 5.6 VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN VASTGOEDBELEGGINGEN	41
T 5.7 FINANCIËLE INKOMSTEN	42
T 5.8 NETTO-INTERESTKOSTEN	42
T 5.9 ANDERE FINANCIËLE KOSTEN	42
T 5.10 VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN FINANCIËLE ACTIVA EN PASSIVA	42
T 5.11 BELASTINGEN	43
T 5.12 IMMATERIËLE VASTE ACTIVA	43
T 5.13 VASTGOEDBELEGGINGEN	44
T 5.14 ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA	47
T 5.15 FINANCIËLE VASTE ACTIVA EN ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN	48
T 5.16 VORDERINGEN FINANCIËLE LEASING EN HANDELSVORDERINGEN E.A. VASTE ACTIVA	49
T 5.17 HANDELSVORDERINGEN	52
T 5.18 BELASTINGVORDERINGEN E.A. VLOTTENDE ACTIVA	52
T 5.19 KAS EN KASEQUIVALENTEN	52
T 5.20 OVERLOPENDE REKENINGEN VAN HET ACTIEF	53

T 5.21 KAPITAAL	53
T 5.22 UITGIFTEPREMIE	54
T 5.23 RESERVES	54
T 5.24 RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR	55
T 5.25 VOORZIENINGEN	55
T 5.26 FINANCIËLE SCHULDEN	55
T 5.27 ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN	57
T 5.28 HANDELSSCHULDEN E.A. KORTLOPENDE SCHULDEN	57
T 5.29 ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN	58
T 5.30 OVERLOPENDE REKENINGEN VAN HET PASSIEF	58
T 5.31 TOELICHTING REËLE WAARDE	59
T 5.32 VOORWAARDELIJKE VERPLICHTINGEN	60
T 5.33 ONTVANGEN BORGTOCHTEN VAN AANNEMERS	60
T 5.34 GEGEVENS OVER DE DOCHTERONDERNEMINGEN	61
T 5.35 GEBEURTENISSEN NA DE AFSLUITING VAN HET BOEKJAAR 2019	62
T 5.37 VERGOEDING VAN DE COMMISSARIS	64
Overige meldingen	65
1. Strategie: Zorgbouw in alle vertrouwen	65
2. Belangrijke gebeurtenissen	74
3. Bestemming van het resultaat	83
4. Vooruitzichten	84
5. Voornaamste risico's en onzekerheden	85
6. Onderzoek en ontwikkeling	85
7. Belangenconflicten	86
8. Kapitaalverhogingen in het kader van toegestane kapitaal	88
9. Interne organisatie en werking Care Property Invest	89
10. Corporate Governance Verklaring	91
11. Verslag van de commissaris	96
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Care Property Invest nv over het boekjaar
afgesloten op 31 december 2019	96
Verslag over de controle van de Jaarrekening	96
Verslag betreffende de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen	100

1.1 Statutaire staat van het globaal resultaat

				Vermelde bedragen in euro.
	Boekjaar afgesloten op 31 december	Toel.	2019	2018
I.	Huurinkomsten (+)	T 5.3	24.426.783,79	19.288.437,52
	NETTOHUURRESULTAAT		24.426.783,79	19.288.437,52
	OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT		24.426.783,79	19.288.437,52
	XIV. Algemene kosten van de vennootschap (-)	T 5.4	-4.475.744,20	-3.353.765,93
	XV. Andere operationele opbrengsten en kosten (+/-)	T 5.5	2.360.136,78	966.078,75
	OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE		22.311.176,37	16.900.750,34
	XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) T 5.6		6.234.410,86	2.446.674,41
	XIX. Ander portefeuilleresultaat (+/-)	T 5.7	0,00	0,00
	OPERATIONEEL RESULTAAT		28.545.587,23	19.347.424,75
	XX. Financiële inkomsten (+)	T 5.7	668.462,70	98.242,82
	XXI. Netto-interestkosten (-)	T 5.8	-5.601.202,10	-4.666.321,93 (1)
	XXII. Andere financiële kosten (-)	T 5.9	-240.747,37	-150.224,09 (1)
	XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa/passiva (+/-)	T 5.10	3.339.274,65	7.196.810,20
	FINANCIEEL RESULTAAT		-1.834.212,12	2.478.507,00
	RESULTAAT VOOR BELASTINGEN		26.711.375,11	21.825.931,75
	XXIV. Vennootschapsbelasting (-)	T 5.11	-28.825,96	10.297,54
	XXV. Exittaks (-)	T 5.11	276.903,41	-5.037,89
	BELASTINGEN		248.077,45	5.259,65
	NETTORESULTAAT		26.959.452,56	21.831.191,40
	Andere elementen van het globaal resultaat		0,00	0,00
	GLOBAAL RESULTAAT		26.959.452,56	21.831.191,40
	(1) A.g.v. een herclassificatie tussen de netto-interestkosten en de andere financiële kosten werden eveneens de cijfers per 31 december 2018 aangepast teneinde een correcte vergelijkbaarheid mogelijk te maken.

nettoresultaat per aandeel o.b.v. het gewogen gemiddelde uitstaande aandelen € 1,3222 € 1,1298

NETTORESULTAAT PER AANDEEL

		Vermelde bedragen in euro.
Boekjaar afgesloten op 31 december	2019	2018
NETTORESULTAAT	26.959.452,56	21.831.191,40
nettoresultaat per aandeel o.b.v. het gewogen gemiddelde uitstaande aandelen	€ 1,3222	€ 1,1298

1. Statutaire jaarrekening per 31 december 2019

				Vermelde bedragen in euro.
	Boekjaar afgesloten op 31 december		2019	2018
	ACTIVA
I.	VASTE.ACTIVA		540.102.719,76	412.332.548,93
	B. Immateriële vaste activa	T 5.12	174.260,30	145.478,62
	C. Vastgoedbeleggingen	T 5.13	223.442.882,52	143.181.773,00
	D. Andere materiële vaste activa	T 5.14	9.904.831,65	9.119.474,68
	E. Financiële vaste activa	T 5.15	107.643.512,36	85.766.233,00
	F. Vorderingen financiële leasing	T 5.16	183.842.687,89	163.441.297,80
	G. Handelsvorderingen e a vaste activa	T 5.16	15.094.545,04	10.678.291,83
	II VLOTTENDE ACTIVA		16.861.441,08	31.566.994,16
	D. Handelsvorderingen	T 5.17	675.413,09	428.693,17
	E. Belastingvorderingen e a vlottende activa	T 5.18	13.688.739,52	29.619.846,26
	F. Kas en kasequivalenten	T 5.19	2.156.185,42	1.364.680,22
	G. Overlopende rekeningen	T 5.20	341.103,05	153.774,51
	TOTAAL ACTIVA		556.964.160,84	443.899.543,09
	EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
	EIGEN VERMOGEN		266.291.362,46	229.752.101,80
	A. Kapitaal	T 5.21	121.338.541,35	114.961.266,36
	B. Uitgiftepremie	T 5.22	104.174.862,03	87.551.065,26
	C. Reserves	T 5.23	13.818.506,52	5.408.578,78
	D. Nettoresultaat van het boekjaar	T 5.24	26.959.452,56	21.831.191,40
	VERPLICHTINGEN		290.672.798,38	214.147.441,29
	I. Langlopende verplichtingen		176.264.694,51	139.881.691,89
	A. Voorzieningen	T 2.25	2.500,00	1.978,81
	B. Langlopende financiële schulden	T 5.26	153.018.438,42	120.729.715,76
	C. Andere langlopende financiële verplichtingen	T 5.15	23.075.068,83	19.149.997,32
	E. Andere langlopende verplichtingen	T 5.27	168.687,26	0,00
	II. Kortlopende verplichtingen		114.408.103,87	74.265.749,40
	B. Kortlopende financiële schulden	T 5.26	107.949.542,88	65.301.255,54
	D. Handelsschulden e.a. kortlopende schulden	T 5.28	3.426.398,65	3.662.790,32
	E. Andere kortlopende verplichtingen	T 5.29	2.184.882,42	4.436.458,53
	F. Overlopende rekeningen	T 5.30	847.279,92	865.245,01
	TOTAAL EIGEN VERMOGEN + VERPLICHTINGEN		556.964.160,84	443.899.543,09

1.2 Statutaire balans 1.3 Statutaire resultaatverwerking

		Vermelde bedragen in euro.
Boekjaar afgesloten op 31 december	2019	2018
A. NETTORESULTAAT / GLOBAAL RESULTAAT	26.959.452,56	21.831.191,40
B. TOEVOEGING AAN/ONTTREKKING RESERVES (-/+)	-11.259.854,80	-7.918.743,00
1. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor het positieve of negatieve saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (-/+)	-13.650.015,24	-3.874.224,71
Toevoeging aan/onttrekking van de reserve van geschatte rechten en 2. -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-/+)	3.588.835,01	146.519,19
5. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variatie in de toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (-)	3.061.553,01	142.219,64
11. Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaat van vorige boekjaren (-/+)	-4.260.227,58	-4.333.257,12
Indien A+B kleiner is dan C dan kan enkel deze som uitgekeerd worden	15.699.597,76	13.912.448,40
C. VERGOEDING VOOR HET KAPITAAL OVEREENKOMSTIG ARTIKEL 13 VAN HET GVV-KB	13.127.799,38	9.613.231,94
D. VERGOEDING VOOR HET KAPITAAL, ANDERE DAN C	2.571.798,38	4.299.216,46

-

1.4 Uitkeringsplicht volgens het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot de GVV

POSITIEF NETTORESULTAAT	15.699.597,76	13.912.448,40
bedrag berekend bij "Resultaatverwerking" punt B	-11.259.854,80	-7.918.743,00

Indien dit berekende saldo van het positief nettoresultaat gelijk is aan nul, is de vennootschap niet verplicht een dividend uit te keren. Indien dit berekende saldo van het positief nettoresultaat groter is dan nul, dient de vennootschap

ten minste het positieve verschil tussen 1° en 2° uit te keren als vergoeding van het kapitaal.

1°, zijnde 80% van een bedrag dat gelijk is aan de som van (A) de aangepaste EPRA-winst en van

(B) de nettomeerwaarden op de realisatie van onroerende goederen die niet zijn vrijgesteld van verdeling.

(A) de aangepaste EPRA-winst wordt berekend cf. Bijlage C, Hoofdstuk 3 van het GVV-KB.

nettoresultaat	26.959.452,56	21.831.191,40
(+) afschrijvingen en waardeverminderingen	180.949,55	141.395,98
(-) terugnemingen van waardeverminderingen
(+/-) overige niet-monetaire bestanddelen	-4.982.836,93	-7.509.373,04
(+/-) variaties in reële waarde van financiële activa en passiva (swaps)	3.061.553,01	-263.965,98
(+/-) variaties in reële waarde van financiële activa (dochtervennootschappen)	-6.400.827,66	-6.932.844,22
(+/-) onroerende leasing-winst- of verliesmarge projecten toegerekend aan de periode	-1.644.083,47	-314.541,65
(+/-) voorzieningen	521,19	1.978,81
(+) dividenden dochtervennootschappen	486.594,90
(+/-) variaties in de reële waarde van vastgoed	-6.234.410,86	-2.446.674,41
(A) AANGEPASTE EPRA-WINST	16.409.749,22	12.016.539,93
(B) de nettomeerwaarden op de realisatie van onroerende goederen die niet zijn vrijgesteld van verdeling
(B) NETTOMEERWAARDEN
1° = 80% VAN DE SOM VAN (A) + (B)	13.127.799,38	9.613.231,94
2° zijnde de nettovermindering van de schuldenlast van de GVV, tijdens het boekjaar:
2° =	0,00	0,00
positieve verschil tussen 1° en 2°	13.127.799,38	9.613.231,94
MINIMUM UIT TE KEREN DIVIDEND VOLGENS ARTIKEL 13 VAN HET GVV-KB	13.127.799,38	9.613.231,94

		Vermelde bedragen in euro.
Boekjaar afgesloten op 31 december	2019	2018
De openbare GVV dient als vergoeding van het kapitaal een bedrag uit te keren ten belope van het bedrag van het positief nettoresultaat van het boekjaar na aanzuivering van de overgedragen verliezen en na de toevoeging/onttrekking aan/van reserves zoals berekend bij "1.3 Statutaire resultaatverwerking" op pagina 9, punt "B.Toevoeging/onttrekking aan/van de reserves".
nettoresultaat	26.959.452,56	21.831.191,40

1.5 Niet-uitkeerbaar eigen vermogen volgens artikel 7:212 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen

De vermelde verplichting in art. 13 van het GVV-KB doet geen afbreuk aan de toepassing van de bepalingen van artikel 7:212 (voorheen artikel 617 van het W. Venn.) en volgende van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen dat voorziet dat geen uitkering van een dividend mag plaatsvinden indien als gevolg hiervan, het nettoactief van de Vennootschap zou dalen beneden het kapitaal vermeerderd met de reserves die niet uitkeerbaar zijn op grond van de wet of de statuten.

		Vermelde bedragen in euro.
Boekjaar afgesloten op 31 december	2019	2018
Onder nettoactief wordt verstaan het totaalbedrag van de activa zoals dat blijkt uit de balans, verminderd met de voorzieningen en schulden.
nettoactief	266.291.362,46	229.752.101,80
voorgestelde dividenduitkering	-15.699.597,76	-13.912.448,40
NETTOACTIEF NA DIVIDENDUITKERING	250.591.764,70	215.839.653,40
het kapitaal vermeerderd met de reserves die niet uitkeerbaar zijn op grond van de wet of de statuten wordt cf. het GVV-KB (Bijlage C - hoofdstuk 4) berekend als de rekenkundige som van gestort kapitaal (+)	121.338.541,35	114.961.266,36
volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremie (+)	104.174.862,03	87.551.065,26
reserve voor het positieve saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (+)	20.047.282,28	6.397.267,04
reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-)	-4.326.942,79	-738.107,78
reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-)	-22.617.735,95	-19.556.182,94
NIET UITKEERBAAR EIGEN VERMOGEN	218.616.006,92	188.615.307,94

RESTERENDE MARGE VOLGENS ARTIKEL 7:212 WVV. 31.975.757,78 27.224.345,46 .

-

1.6 Nettoactiva en nettowaarde per aandeel op statutaire basis

		Vermelde bedragen in euro.
Boekjaar afgesloten op 31 december	2019	2018
totale activa	556.964.160,84	443.899.543,09
opeisbare passiva op korte of lange termijn	-290.672.798,38	-214.147.441,29
NETTOACTIVA	266.291.362,46	229.752.101,80
nettowaarde per aandeel (1)	€ 13,06	€ 11,89
totale activa	556.964.160,84	443.899.543,09
opeisbare passiva op korte of lange termijn (excl. rubriek "toegelaten afdekkingsinstrumenten")	-268.055.062,43	-194.997.443,97
NETTOACTIVA EXCLUSIEF DE "TOEGELATEN AFDEKKINGSINSTRUMENTEN"	288.909.098,41	248.902.099,12
nettowaarde per aandeel, exclusief de rubriek "toegelaten afdekkingsinstrumenten"	€ 14,17	€ 12,88
totale activa incl. reële waarde van de financiële leasings (2)	644.741.378,26	505.169.732,93
opeisbare passiva op korte of lange termijn (excl. rubriek "toegelaten afdekkingsinstrumenten" en "uitgestelde belastingen")	-268.055.062,43	-194.997.443,97
NETTOACTIVA EXCLUSIEF DE "TOEGELATEN AFDEKKINGSINSTRUMENTEN" EN "UITGESTELDE BELASTINGEN", INCLUSIEF DE "REËLE WAARDE VAN DE LEASINGVORDERINGEN" EPRA NAW	376.686.315,83	310.172.288,96
nettowaarde per aandeel, exclusief de rubriek "toegelaten afdekkingsinstrumenten" en "uitgestelde belastingen", inclusief de "reële waarde van de leasingvorderingen"	€ 18,47	€ 16,05

Het totaal aantal aandelen bedroeg per 31 december 2018 19.322.845 en steeg naar 20.394.746 aandelen (inclusief 5.658 eigen aandelen) per 31 december 2019.

1.7 Schuldgraad op statutaire basis

2019	2018
290.672.798,38	214.147.441,29

-2.500,00	-1.978,81
-23.075.068,83	-19.149.997,32
0,00	-11.949,45
-847.279,92	-865.245,01
266.747.949,63	194.118.270,70

556.964.160,84	443.899.543,09

-457.332,88	0,00
556.506.827,96	443.899.543,09
47,93%	43,73%

Vermelde bedragen in euro.

⁽¹⁾ In overeenstemming met de GVV-wet wordt de nettowaarde per aandeel berekend op basis van het totaal aantal aandelen verminderd met de eigen aandelen. Op 31 december 2019 beschikte de Vennnootschap over 5.658 eigen aandelen.

⁽²⁾ Voor bijkomende toelichting over de gebruikte rentevoeten en marges wordt verwezen naar"T 5.16 Vorderingen Financiële leasing en handelsvorderingen e.a. vaste activa" op pagina 49.

1.8 Kasstroomtabel

		Bedragen werden afgerond naar euro.
Boekjaar afgesloten op 31 december	2019	2018
KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN VAN HET BOEKJAAR	1.364.680	992.140
1. KASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN	-6.894.749	-12.901.855
Nettoresultaat van het boekjaar	26.959.453	21.831.191
belastingen	-248.077	-5.260
netto-interestkosten	5.601.202	4.716.321
financiële inkomsten	-668.463	-186.263
Nettoresultaat van het boekjaar (excl. interesten en belastingen)	31.644.115	26.355.990
Niet-kaselementen die worden toegevoegd aan/afgetrokken van het resultaat	-11.036.298	-9.814.651
variaties in de reële waarde van financiële instrumenten	3.061.553	-263.966
variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	-6.400.828	-6.932.844
variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	-6.234.411	-2.446.674
afschrijvingen,waardeverminderingen en terugname waardevermindering m.v.a.	180.950	141.396
onroerende leasing-winst-of verliesmarge projecten toegerekend aan de periode	-1.644.083	-314.542
voorziening IFRS 9	521	1.979
Variatie in de behoefte van het werkkapitaal	-27.502.565	-29.443.193
beweging van de activa	-22.454.797	-23.459.398
beweging van de passiva	-5.047.768	-5.983.795
2. KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN	-41.424.658	-42.631.823
investeringen in financiële leasings (ontwikkelingen)	-11.289.865	-6.631.730
investeringen in vastgoedbeleggingen (incl. ontwikkelingen)	-5.578.503	-4.698.629
investeringen in aandelen vastgoedvennootschappen	-24.344.855	-31.098.551
investeringen in immateriële vaste activa	-147.171	-145.479
investeringen in materiële vaste activa	-64.265	-62.955
investeringen in financiële vaste activa	0	5.520
3. KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN	49.110.912	55.906.218

Kaselementen begrepen in het resultaat
betaalde interestlasten
ontvangen interesten (swap)
Verandering in de financiële verplichtingen en financi toename (+) van de financiële schulden afname (-) van de financiële schulden: aflossingen

Bedragen werden afgerond naar euro.

Boekjaar afgesloten op 31 december	2019	2018
Kaselementen begrepen in het resultaat	-4.875.318	-4.261.401
betaalde interestlasten	-5.509.688	-4.349.563
ontvangen interesten (swap)	634.370	88.161
Verandering in de financiële verplichtingen en financiële schulden	61.377.810	70.915.239
toename (+) van de financiële schulden	61.388.629	71.500.000
afname (-) van de financiële schulden: aflossingen	-10.818	-584.761
Verandering in eigen vermogen	-7.391.580	-10.747.620
inkoop/verkoop eigen aandelen	-167.916	0
betalingen dividenden	-13.912.448	-10.747.620
verhoging keuzedividend	6.688.784	0
TOTALE KASSTROMEN (1) + (2) + (3)	791.505	372.540
KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE VAN HET BOEKJAAR	2.156.185	1.364.680

1.9 Mutatieoverzicht van het niet-geconsolideerd eigen vermogen 2019

					Vermelde bedragen in euro.
	KAPITAAL	UITGIFTE PREMIE		reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed	reserves voor impact (1) swaps
			reserves voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van het vastgoed	reserves voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoed beleggingen (-)
1 januari 2018	114.961.266	87.551.065	1.613.852	-139.874	-21.463.004
nettoresultaatverwerking boekjaar 2017	0	0	909.191	-451.714	2.049.041
dividenden	0	0	0	0	0
eigen aandelen	0	0	0	0	0
resultaat van de periode (2)	0	0	0	0	0
interimdividend	0	0	0	0	0
kapitaalverhoging	0	0	0	0	0
31 december 2018	114.961.266	87.551.065	2.523.042	-591.589	-19.413.963
1 januari 2019	114.961.266	87.551.065	2.523.042	-591.589	-19.413.963
netto resultaatverwerking boekjaar 2018	0	0	3.874.225	-146.519	-142.220
dividenden	0	0	0	0	0
eigen aandelen	0	0	0	0	0
resultaat van de periode (2)	0	0	0	0	0
interimdividend	0	0	0	0	0
andere overdrachten	0	0	0	0	0
kapitaalverhoging	6.377.275	16.623.797	0	0	0
31 december 2019	121.338.541	104.174.862	6.397.267	-738.108	-19.556.183

(1) Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-).

(2) De Vennootschap heeft geen "niet gerealiseerde resultaten" in de zin van IAS 1 zodat het nettoresultaat van de Vennootschap gelijk is aan het globaal resultaat.

andere reserves	reserve voor eigen aandelen	overgedragen resultaten vorige boekjaren

					Vermelde bedragen in euro.
	reserve voor eigen aandelen	overgedragen resultaten vorige boekjaren	RESERVES	RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR	TOTAAL EIGEN VERMOGEN
11.283.515	0	11.089.386	2.383.875	13.772.323	218.668.530
0	0	518.187	3.024.704	-3.024.704	0
0	0	0	0	-10.747.620	-10.747.620
0	0	0	0	0	0
0	0	0	0	21.831.191	21.831.191
0	0	0	0	0	0
0	0	0	0	0	0
11.283.515	0	11.607.573	5.408.579	21.831.191	229.752.102
11.283.515	0	11.607.573	5.408.579	21.831.191	229.752.102
0	0	4.333.257	7.918.743	-7.918.743	0
0	0	0	0	-13.912.448	-13.912.448
0	-167.916	0	-167.916	0	-167.916
0	0	0	0	26.959.453	26.959.453
0	0	0	0	0	0
659.100	0	0	659.100	0	659.100
0	0	0	0	0	23.001.072
11.942.616	-167.916	15.940.830	13.818.507	26.959.453	266.291.362

2. Toelichtingen bij de statutaire jaarrekening

Toelichting 1: Algemene informatie over de Vennootschap

Care Property Invest ("de Vennootschap") is een naamloze vennootschap die het statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) naar Belgisch recht op 25 november 2014 heeft aangenomen. De maatschappelijke zetel van de Vennootschap is op volgend adres gevestigd: Horstebaan 3 te 2900 Schoten (telefoon: + 32 3 222 94 94).

Care Property Invest neemt actief deel als vastgoedspeler en heeft tot doel kwalitatieve projecten ter beschikking te stellen aan de zorgondernemers zoals voorzien in het woonzorgdecreet. Dit omvat zowel woonzorgcentra, dienstencentra, groepen assistentiewoningen en alle andere woonvoorzieningen voor mensen met een beperking. Care Property Invest kan deze voorzieningen zelf ontwikkelen, realiseren en financieren, maar ook het herfinancieren van bestaande gebouwen met al dan niet een renovatie of uitbreiding is mogelijk.

Het aandeel van Care Property Invest is genoteerd op Euronext Brussels (gereglementeerde markt).

De jaarrekening werd voor publicatie door de raad van bestuur op 18 maart 2020 goedgekeurd en zal worden voorgelegd aan de jaarlijkse gewone algemene vergadering van de aandeelhouders die op 27 mei 2020 plaatsvindt.

Toelichting 2: Grondslagen voor financiële verslaggeving

T 2.1 CONFORMITEITSVERKLARING

De jaarrekening van de Vennootschap wordt opgesteld in overeenstemming met de "International Financial Reporting Standards (IFRS)" zoals goedgekeurd en aanvaard binnen de Europese Unie en volgens de bepalingen van de GVV-Wet en het KB van 13 juli 2014. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de "International Accounting Standards Board (IASB)" en het "International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC)", voor zover van toepassing op de activiteiten van de Vennootschap.

De jaarrekening wordt opgesteld in euro (afgerond op 2 decimalen na de komma), tenzij anders vermeld, en dekt de periode van twaalf maanden afgesloten op 31 december 2019.

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met het principe van de historische kostprijs met uitzondering van de activa en passiva die aan reële waarde gewaardeerd zijn, met name de vastgoedbeleggingen en financiële activa en passiva.

STANDAARDEN EN INTERPRETATIES TOEPASBAAR VOOR HET BOEKJAAR BEGINNEND OP 1 JANUARI 2019

De volgende nieuwe normen, nieuwe wijzigingen en nieuwe interpretaties zijn verplicht van toepassing voor de Vennootschap sinds 1 januari 2019, maar hadden geen impact op de huidige, geconsolideerde financiële staten:

Wijzigingen in IFRS 9 Financiële instrumenten Kenmerken van vervroegde terugbetaling met negatieve compensatie
Wijziging in IAS 19 Personeelsbeloningen Wijziging, inperking of afwikkeling van een plan
Wijziging in IAS 28 Investeringen in geassocieerde deelnemingen en joint ventures Belangen op lange termijn in geassocieerde deelnemingen en joint ventures
IFRIC 23 Onzekerheid over behandeling van winstbelastingen
Jaarlijkse verbeteringen cyclus 2015-2017

IFRS 16 "Leaseovereenkomsten"

IFRS 16 voorziet een comprehensief model voor de identificatie van leaseovereenkomsten en hun boekhoudkundige verwerking in de jaarrekening van zowel leasinggever als leasingnemer. Deze standaard vervangt IAS 17 – Leaseovereenkomsten en de daarmee gepaard gaande interpretaties.

IFRS 16 introduceert belangrijke wijzigingen met betrekking tot de boekhoudkundige verwerking van leaseovereenkomsten in hoofde van de leasingnemer, waarbij het onderscheid tussen operationele en financiële leases wegvalt en activa en verplichtingen erkend worden voor alle leaseovereenkomsten (behalve uitzonderingen voor korte-termijn leases of activa met een lage waarde). In tegenstelling tot de verwerking van leaseovereenkomsten door de leasingnemer, behoudt IFRS 16 nagenoeg alle bepalingen uit IAS 17 – Leaseovereenkomsten met betrekking tot de verwerking van leaseovereenkomsten door de leasinggever. Dit wil zeggen dat leasinggevers blijvend de leaseovereenkomsten moeten classificeren als operationele of financiële leaseovereenkomsten.

Care Property Invest heeft deze standaard reeds vervroegd toegepast in het boekjaar 2018, daar zij toen haar eerste leaseovereenkomst had afgesloten. Concreet heeft deze standaard tot gevolg dat in gevallen waar Care Property Invest de leasingnemer is in leaseovereenkomsten geklasseerd als operationele leasing onder IAS 17, met name bij vastgoedbeleggingen waarvan niet de naakte eigendom van de grond wordt aangehouden, maar enkel het vruchtgebruik via erfpacht, een gebruikrecht en bijkomende verplichting wordt erkend op de balans van de Vennootschap. Voor verdere toelichting verwijzen we naar "T 5.13 Vastgoedbeleggingen" op pagina 44 en "T 5.27 Andere langlopende verplichtingen" op pagina 57.

NIEUWE OF GEWIJZIGDE STANDAARDEN EN INTERPRETATIES DIE NOG NIET VAN KRACHT ZIJN

De nieuwe en gewijzigde standaarden en interpretaties die op de datum van publicatie van de geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap wel uitgegeven waren maar nog niet van toepassing waren, worden hieronder toegelicht. De Vennootschap is van plan deze standaarden, indien deze een impact hebben op de Vennootschap, toe te passen wanneer deze van toepassing zijn: • Wijzigingen aan de verwijzing naar het conceptueel kader in IFRS-standaarden, van toepassing per 1

januari 2020
Wijzigingen in IFRS 3 Bedrijfscombinaties Definitie van een bedrijf, van toepassing per 1 januari 2020
Wijzigingen aan IFRS 9 Financiële instrumenten en IFRS 7 Financiële instrumenten: Toelichtingen Hervorming Benchmarkrentes
• Wijzigingen aan IAS 39 Financiële instrumenten: Opname en waardering en IFRS 7 Financiële instrumenten: Toelichtingen – Hervorming Benchmarkrentes
IFRS 17 Verzekeringscontracten, van toepassing per 1 januari 2021
Wijzigingen in IAS 1 Presentatie van de jaarrekening en IAS 8 Grondslagen voor financiële verslaggeving, schattingswijzigingen en fouten – Definitie van materieel, van toepassing per 1 januari 2020.

T 2.2 IMMATERIËLE VASTE ACTIVA

De immateriële vaste activa worden geactiveerd aan hun aanschaffingswaarde en afgeschreven volgens de lineaire methode tegen een jaarlijks percentage van 20%.

T 2.3 VASTGOEDBELEGGINGEN

Algemeen

Onroerende goederen (terreinen en gebouwen) — verkregen onder bezwarende titel of door inbreng in natura tegen uitgifte van nieuwe aandelen of via fusie door overneming van een vastgoedmaatschappij of via partiële splitsing – die worden aangehouden om huuropbrengsten op lange termijn te verkrijgen, en die niet dienen voor eigen gebruik worden als vastgoedbelegging opgenomen.

Waardering bij initiële opname

Vastgoedbeleggingen worden bij eerste opname gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde, inclusief transactiekosten en direct toewijsbare uitgaven.

Bij waardeverschillen tussen de aankoopprijs en de eerste waardering aan reële waarde op moment van opname (acquisitie), wordt het waardeverschil dat betrekking heeft op mutatierechten en -kosten opgenomen via de staat van het globaal resultaat.

Waardering na initiële opname

Na initiële opname worden vastgoedbeleggingen gewaardeerd aan reële waarde in overeenstemming met IAS 40. De reële waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet de waardering worden begrepen mits aftrek van de registratierechten.

De onafhankelijke vastgoeddeskundigen die de periodieke waardering van de goederen van gereglementeerde vastgoedvennootschappen uitvoeren, oordelen dat voor transacties met betrekking tot gebouwen in België met een globale waarde lager dan € 2,5 miljoen, rekening moet worden gehouden met registratierechten van 10% (Vlaamse Gewest) tot 12,5% (Brussels Hoofdstedelijk Gewest en Waalse Gewest). Dit naargelang de gewesten waar deze goederen zich bevinden. Voor transacties met betrekking tot gebouwen met een globale waarde hoger dan € 2,5 miljoen, hebben de vastgoeddeskundigen het gewogen gemiddelde van de rechten gewaardeerd op 2,5%. Dit is omdat er een waaier aan methoden van eigendomsoverdracht in België wordt gebruikt. Dit percentage zal, indien nodig, jaarlijks herzien en aangepast worden per schijf van 0,5%. De deskundigen zullen het weerhouden af te trekken percentage bevestigen in hun periodieke rapporten aan de aandeelhouders.

Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de reële waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de staat van het globaal resultaat in de rubriek "XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen" in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling in het daaropvolgende jaar toegewezen aan de reserve "b) reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed". Bij deze toewijzing wordt binnen deze reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed het onderscheid gemaakt tussen de variaties in de investeringswaarde van het vastgoed en de geschatte mutatierechten bij hypothetische vervreemding zodat deze laatste rubriek steeds overeenkomt met het verschil tussen de investeringswaarde van het vastgoed en de reële waarde van het vastgoed.

Vervreemding van een vastgoedbelegging

Bij verkoop van een vastgoedbelegging worden de gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop opgenomen in de staat van het globaal resultaat van de verslagperiode onder de rubriek "XVI Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen". Commissies betaald aan makelaars bij het verkopen van gebouwen en verplichtingen aangegaan naar aanleiding van transacties worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopprijs om de gerealiseerde winst of verlies te bepalen.

De gerealiseerde meer- of minderwaarde bestaat uit enerzijds het verschil tussen de netto verkoopwaarde en de laatste boekwaarde (reële waarde o.b.v. de laatste waardering) en anderzijds de tegenboeking van de geschatte mutatierechten die bij eerste waardering aan reële waarde rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt werden.

Aangezien het vastgoed verkocht is, wordt zowel de reserve "b) reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed", als de reserve "c) reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen" met betrekking tot het verkochte pand overgeboekt naar de beschikbare reserves.

Projectontwikkelingen

Terreinen die worden aangehouden met het oog op een waardestijging op lange termijn in plaats van verkoop op korte termijn in het kader van normale bedrijfsvoering;
Terreinen die worden aangehouden en waarvan het toekomstig gebruik nog niet is vastgesteld;
meer operationele leases en;
Vastgoed in aanbouw of ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging dienen tevens als vastgoedbelegging te worden beschouwd, en worden opgenomen in de subrubriek "Projectontwikkelingen".

• Leegstaande gebouwen die worden aangehouden om in lease te worden gegeven op grond van één of

Na initiële opname, worden de projecten gewaardeerd aan reële waarde. Deze reële waarde houdt rekening met de substantiële ontwikkelingsrisico's. In dit kader moet aan al de volgende criteria voldaan zijn: • Er is een duidelijk beeld over de te maken projectkosten;

Alle nodige vergunningen voor het uitvoeren van de projectontwikkeling zijn bekomen;

• Een substantieel deel van de projectontwikkeling is voorverhuurd (definitief getekend huurcontract). Deze fair value waardering is gebaseerd op de waardering door de onafhankelijke vastgoeddeskundige (volgens de gebruikelijke methodes en assumpties) en houdt rekening met de nog te maken kosten voor de volledige afwerking van het project.

Alle rechtstreeks aan de aankoop of ontwikkeling gerelateerde kosten en alle verdere investeringsuitgaven, worden opgenomen in de kostprijs van het ontwikkelingsproject. Conform IAS 23, worden de financieringskosten die rechtstreeks toe te rekenen zijn aan de bouw of de verwerving van een vastgoedbelegging, mee geactiveerd over de periode voor het gebruiksklaar maken van de vastgoedbelegging voor verhuur.

De activering van financieringskosten als onderdeel van de kostprijs van een in aanmerking komend actief gebeurt enkel als:

Uitgaven voor het actief worden gedaan;
Financieringskosten worden gemaakt en;
Activiteiten aan de gang zijn om het actief voor te bereiden op zijn beoogde gebruik. Deze omvatten niet alleen de fysieke bouw maar ook het technische en administratieve werk voor aanvang van de eigenlijke bouw zoals activiteiten in verband met het verkrijgen van vergunningen.

De activering van financieringskosten wordt opgeschort tijdens lange perioden waarin de actieve ontwikkeling onderbroken wordt. De activering wordt niet opgeschort tijdens een periode waarin omvangrijke technische en administratieve werkzaamheden worden uitgevoerd.

Zakelijke rechten

Leaseovereenkomsten met een termijn langer dan 12 maanden en waarbij het onderliggend actief een hoge waarde heeft dienen door middel van een recht op gebruik op het actief te worden geclassificeerd conform IFRS 16. Op aanvangsdatum wordt het met een gebruiksrecht overeenstemmende actief gewaardeerd tegen kostprijs. Na aanvangsdatum wordt het actief gewaardeerd op basis van het reële waarde model conform IAS 40.

T 2.4 ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA

T 2.4.1 MATERIEEL VASTE ACTIVA VOOR EIGEN GEBRUIK

Algemeen

Activa die worden aangehouden voor eigen gebruik in de productie of levering van goederen of diensten, voor verhuur aan derden of voor bestuurlijke doeleinden en waarvan men verwacht dat ze langer dan één periode zullen worden gebruikt, worden conform IAS 16 opgenomen als materiële vaste activa.

Waardering bij eerste opname

Een materieel vast actief moet aan kostprijs gewaardeerd worden indien het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen met betrekking tot het actief naar de Vennootschap zullen voortvloeien en indien de kostprijs van het actief betrouwbaar kan worden bepaald. De kostprijs van een actief is het equivalent van de contante prijs op datum van opname (de aankoopprijs) en alle rechtstreeks toerekenbare kosten om het actief gebruiksklaar te maken. Latere kosten voor het dagelijks onderhoud van een materieel vast actief worden niet opgenomen in de boekwaarde van het actief. Deze uitgaven worden opgenomen in de winst- en verliesrekening wanneer ze gemaakt zijn. Toekomstige uitgaven voor herstelling en onderhoud worden enkel geactiveerd indien duidelijk kan aangetoond worden dat ze resulteren in een toename van de toekomstige economische voordelen van het actief.

Waardering na eerste opname

Alle materiële vaste activa worden gewaardeerd aan hun kostprijs verminderd met de eventuele geaccumuleerde afschrijvingen en de eventuele geaccumuleerde bijzondere waardeverminderingen.

Afschrijvingen

De verschillende categorieën van materiële vaste activa worden aan de hand van de lineaire afschrijvingsmethode afgeschreven over de geschatte gebruiksduur van het actief. De restwaarde en de gebruiksduur moeten ten minste aan het einde van elke verslagperiode worden herzien. Een actief wordt afgeschreven vanaf het moment dat het klaar is voor beoogd gebruik. Afschrijvingen van een actief worden beëindigd op de datum waarop het actief aangehouden wordt voor verkoop of niet langer gebruikt wordt.

Er wordt afgeschreven, zelfs indien de reële waarde van het actief groter is dan zijn boekwaarde, tot de restwaarde is bereikt. Vanaf het moment dat de restwaarde gelijk is of hoger is dan de boekwaarde, bedraagt de afschrijvingskost nul, tot wanneer de restwaarde opnieuw lager is dan de boekwaarde van het actief.

De materiële vaste activa voor eigen gebruik worden lineair afgeschreven volgens de volgende afschrijvingspercentages:

Gebouw (eigen gebruik)	3,33%
Uitrusting gebouw	10%
Meubilair	10%
Computers	33,33%
Kantoormachines	25%
Rollend materieel	20%
Inrichting kantoren	10%

Vervreemding van een materieel vast actief

Op het moment dat een actief wordt vervreemd of op het moment dat er geen toekomstige economische voordelen meer verwacht worden ingevolge het gebruik of de vervreemding van een actief, mag het materieel vast actief niet langer in de balans van de Vennootschap worden opgenomen.

De winst of verlies als gevolg van buitengebruikstelling of vervreemding van een actief is het verschil tussen de eventuele netto-opbrengst bij vervreemding en de boekwaarde van het actief. Deze meer- of minderwaarde wordt opgenomen in de staat van het globaal resultaat.

T 2.4.2 ANDERE M.V.A. - ONTWIKKELINGSKOSTEN VOOR PROJECTEN IN VOORBEREIDING/UITVOERING DIE NADIEN ALS FINANCIËLE LEASE (IFRS 16) GEBOEKT WORDEN

De bouwkosten voor projecten in voorbereiding en projecten in uitvoering worden tegen kostprijs (nominale waarde) opgenomen onder de andere bedrijfskosten en via de andere bedrijfsopbrengsten geactiveerd naar de andere materiële vaste activa. Bij voorlopige oplevering van het gebouw neemt de leasingactiviteit een aanvang en wordt het bedrag van de netto-investering geclassificeerd onder de rubriek "I.F. Vorderingen financiële leasing" van de balans.

IFRS 16 vereist dat een leasevordering bij aanvang wordt gewaardeerd aan de actuele waarde van de toekomstige inkomensstromen. Het verschil tussen de bouwkost en deze actuele waarde is dan het resultaat van de ontwikkeling van het geleased object. Dit dient pro rata de bouwperiode in het resultaat genomen te worden als resultaat van de bouwactiviteit onder de andere operationele opbrengsten/kosten.

T 2.5 BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN

De Vennootschap beoordeelt per verslagdatum of er aanwijzingen zijn dat een niet-financieel actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien een dergelijke indicatie aanwezig is, wordt een inschatting gemaakt van de realiseerbare waarde van het actief.

Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde wordt een bijzondere waardevermindering geboekt om de boekwaarde van het actief terug te brengen tot de realiseerbare waarde. De realiseerbare waarde van een actief wordt gedefinieerd als de hoogste waarde van de reële waarde min verkoopkosten (uitgaande van een niet-gedwongen verkoop) of de gebruikswaarde (op basis van de actuele waarde van de geschatte toekomstige cashflows). De eruit resulterende bijzondere waardeverminderingen worden ten laste van de staat van het globaal resultaat geboekt.

Eerder geboekte bijzondere waardeverminderingen worden via de staat van het globaal resultaat teruggenomen indien er een wijziging is opgetreden in de schatting die wordt gebruikt voor de bepaling van de realiseerbare waarde van het actief sinds de opname van het laatste verlies voor bijzondere waardevermindering.

T 2.6 FINANCIËLE VASTE ACTIVA

De financiële activa worden geclassificeerd in een van de categorieën voorzien volgens IFRS 9 "Financiële instrumenten: opname en waardering" afhankelijk van de bedoeling waarmee de financiële activa werden aangeschaft en worden vastgelegd bij hun initiële opname. Deze classificatie bepaalt de waardering van de financiële activa op toekomstige balansdata: geamortiseerde kostprijs of op basis van de equity methode (conform IAS 28).

Financiële instrumenten

Afgeleide producten of financiële rentederivaten (zoals onder meer Interest Rate Swaps) kunnen gebruikt worden om zich in te dekken tegen renterisico's afkomstig van operationele, financiële en investeringsactiviteiten. De afgeleide financiële instrumenten waarvan de Vennootschap gebruik maakt, voldoen niet aan de criteria van IAS 39 voor de toepassing van hedge accounting (worden niet aangehouden voor handelsdoeleinden en zijn niet aangeschaft om op korte termijn te verkopen) en worden in de balans opgenomen aan reële waarde. De variatie van hun reële waarde wordt rechtstreeks opgenomen in de staat van het globaal resultaat.

De reële waarde van de financiële instrumenten is gebaseerd op de marktwaarde calculaties van de tegenpartij en de respectievelijke reële waarden worden beschouwd als "niveau 2" zoals gedefinieerd onder IFRS 13 (zie ook bij de toelichting "T 5.10 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva" op pagina 42).

De reële waarde van de indekkingsinstrumenten is het geraamde bedrag van de vergoedingen die de Vennootschap dient te betalen of zal ontvangen om haar posities op balansdatum af te wikkelen, rekening houdend met de op dat moment geldende rentecurve, kredietwaardigheid van de tegenpartijen en eventuele optiewaarde. De reële waarde van indekkingsinstrumenten wordt maandelijks geschat door de emitterende financiële instellingen. Op de reële waarde wordt conform IFRS 13 een correctie toegepast om het eigen kredietrisico ("Debt Valuation Adjustment" of "DVA") en de kredietwaardering van de tegenpartij ("Credit Valuation Adjustment" of "CVA") weer te geven.

Deelnemingen

De verwerving van de aandelen van dochtervennootschappen van Care Property Invest gebeuren in het kader van een "asset deal" waardoor IFRS 3 "Bedrijfscombinaties" niet van toepassing is. De participaties worden gewaardeerd op basis van de equitymethode (conform IAS 28).

Andere financiële vaste activa

Leningen en vorderingen (o.a. waarborgen) zijn niet-afgeleide financiële instrumenten met vaste of bepaalbare betalingen die niet genoteerd worden in een actieve markt en worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs.

T 2.7 VORDERINGEN FINANCIËLE LEASING & HANDELSVORDERINGEN

Care Property Invest als leasinggever

Een leaseovereenkomst wordt ingedeeld als een financiële leasing indien ze nagenoeg alle aan de eigendom verbonden risico's en voordelen overdraagt naar de lessee. Alle andere vormen van leasings worden beschouwd als operationele leasings. Indien een leaseovereenkomst aan de voorwaarden van een financiële leasing voldoet (volgens IFRS 16), zal Care Property Invest, als lessor - eigenaar, de leaseovereenkomst bij haar aanvang in de balans erkennen als een vordering voor een bedrag gelijk aan de netto-investering in de leaseovereenkomst. Het verschil tussen dit laatste bedrag en de boekwaarde van de verhuurde eigendom zal erkend worden in de staat van het globaal resultaat van die periode. Elke verrichte periodieke betaling door de lessee zal erkend worden als een opbrengst onder de huurinkomsten in de staat van het globaal resultaat (zie "T 5.3 Huurinkomsten" op pagina 39) en/of als een terugbetaling van de investeringen in de balans (zie "T 5.16 Vorderingen Financiële leasing en handelsvorderingen e.a. vaste activa" op pagina 49), gebaseerd op een constante periodieke return voor Care Property Invest.

De rubriek "I.F. Vorderingen financiële leasing" bevat de investeringskost van de overgedragen en aldus in erfpacht gegeven projecten, verminderd met de contractueel ontvangen vooruitbetalingen en reeds verrichte terugbetalingen.

Care Property Invest als leasingnemer

Bij aanvang van de leaseperiode worden leaseovereenkomsten (met uitzondering van leaseovereenkomsten met een looptijd van maximaal 12 maanden en leaseovereenkomsten waarbij het onderliggend actief een lage waarde heeft) als activa (gebruiksrecht) en leaseverplichting in de balans opgenomen aan de huidige waarde van de toekomstige leasebetalingen. Vervolgens worden alle gebruiksrechten, die classificeren als vastgoedbelegging, gewaardeerd aan reële waarde, conform IAS 40. Voor de waarderingsregels m.b.t. vastgoedbeleggingen verwijzen we naar "T 2.3 Vastgoedbeleggingen" op pagina 20. De minimale leasebetalingen worden deels als financieringskosten en deels als aflossingen van de uitstaande verplichting opgenomen op een wijze dat dit resulteert in een constante periodieke rente over het resterende saldo van de verplichting. De financiële lasten worden rechtstreeks opgenomen in de staat van het globaal resultaat.

Handelsvorderingen

De rubriek "I.G. Handelsvorderingen e.a. vaste activa" m.b.t. de projecten begrepen bij de financiële leasings bevat enerzijds de winst- of verliesmarge die wordt toegerekend aan de constructiefase van een project. Deze winst- of verliesmarge is het verschil tussen de nominale waarde van de eindeopstalvergoedingen (begrepen bij de rubriek "I.F. Vorderingen financiële leasing") en de reële waarde op het moment van terbeschikkingstelling berekend door alle toekomstige kasstromen (zijnde erfpacht-, huur- en einde opstalvergoedingen) te verdisconteren tegen een discontovoet die gelijk is aan de IRS rentevoet, verhoogd met een marge die geldig zou zijn op de dag van het sluiten van de leaseovereenkomst. De verhoging met een marge is afhankelijk van de marge die de Vennootschap aan de bank betaalt als financieringskost. Deze marge is voor de bank afhankelijk van de onderliggende waarborg en is dus verschillend voor een OCMW of een vzw. Anderzijds bevat deze rubriek een provisie voor geactualiseerde kosten van dienstverlening daar de Vennootschap na oplevering van het gebouw betrokken blijft bij de instandhouding van het vastgoed m.b.t. advies of tussenkomsten bij eventuele bouwschade of opgelegde aanpassingen, opvolgen van leasebetalingen enz.

Gedurende de looptijd van de overeenkomst wordt de vordering afgebouwd, daar de meerwaarde en provisie voor kosten van dienstverlening, jaarlijks worden afgeschreven en in mindering gebracht van de staat van het globaal resultaat, onder de andere bedrijfsopbrengsten en -kosten. Wanneer de discontovoet (zijnde de IRS rentevoet verhoogd met een marge) op datum van het afsluiten van de leasingovereenkomst hoger of quasi gelijk is aan de rentevoet impliciet in de erfpachtvergoeding vastgelegd bij de ingang van de erfpacht, leidt deze berekening tot de erkenning van een wiskundig verlies tijdens de constructiefase (bv. in geval van dalende rentevoeten). Over de volledige looptijd van het contract zijn de projecten evenwel winstgevend aangezien de erfpachtvergoeding steeds hoger is dan de effectieve financieringskost.

Er bestaat een schattingsonzekerheid wat betreft de winstmarge op de projecten door o.a. gewijzigde werkingskosten waarvan de impact jaarlijks geëvalueerd en desgevallend aangepast wordt, maar ook is de winst- of verliesmarge afhankelijk van stijgende of dalende rentevoeten.

T 2.8 VLOTTENDE ACTIVA

Handelsvorderingen en andere vorderingen op ten hoogste één jaar

Vorderingen op ten hoogste één jaar worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde, onder aftrek van waardeverminderingen voor dubieuze of oninbare vorderingen welke als verlies voor bijzondere waardeverminderingen worden opgenomen in de staat van het globaal resultaat.

Belastingvorderingen

Belastingvorderingen worden gewaardeerd tegen het belastingtarief geldig in de periode waarop ze betrekking hebben.

Kas en kasequivalenten

Kas en kasequivalenten (bankrekeningen, geldmiddelen en korte termijnbeleggingen) worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De bijkomende kosten worden onmiddellijk in de staat van het globaal resultaat verwerkt.

Overlopende rekeningen

De kosten opgelopen tijdens het boekjaar, geheel of gedeeltelijk toe te rekenen aan het volgende boekjaar, worden geboekt in de overlopende rekeningen op basis van een evenredigheidsregel. De inkomsten en fracties van inkomsten ontvangen in de loop van een of meerdere volgende boekjaren, maar die betrekking hebben op het betrokken boekjaar, worden voor de som met betrekking tot het betrokken boekjaar geboekt.

T 2.9 EIGEN VERMOGEN

Eigenvermogensinstrumenten uitgegeven door de onderneming, worden opgenomen voor het bedrag van de ontvangen sommen (na aftrek van direct toewijsbare uitgiftekosten).

De eigen aandelen die de Vennootschap desgevallend in haar bezit heeft, worden aan initiële aanschaffingswaarde in mindering gebracht van het eigen vermogen. De gerealiseerde meer- en/of minderwaarde bij verkoop van eigen aandelen wordt rechtstreeks opgenomen in het eigen vermogen en heeft geen impact op de aangepaste EPRA-winst.

Dividenden maken deel uit van het overgedragen resultaat en worden pas als verplichting opgenomen in de periode waarin ze formeel worden toegekend, zijnde goedgekeurd door de algemene vergadering van aandeelhouders.

T 2.10 VOORZIENINGEN

Een voorziening wordt opgenomen wanneer:

de Vennootschap een bestaande juridische afdwingbare of feitelijke verplichting heeft ten gevolge van een gebeurtenis uit het verleden;
het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen zal vereist zijn om de verplichting af te wikkelen en;

• het bedrag van de verplichting op betrouwbare wijze kan worden geschat. Het bedrag van de voorziening is gebaseerd op de beste schatting van de uitgaven die vereist zijn om de bestaande verplichting op balansdatum af te wikkelen, rekening houdend met de risico's en onzekerheden verbonden aan de verplichting. Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, worden voorzieningen verdisconteerd op basis van een verdisconteringsvoet waarbij rekening wordt gehouden met de huidige marktbeoordelingen voor de tijdswaarde van het geld en de risico's die inherent zijn aan de verplichting.

T 2.11 FINANCIËLE VERPLICHTINGEN

Financiële schulden en handelsschulden

Financiële verplichtingen tegen geamortiseerde kostprijs, met inbegrip van schulden, worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde, na aftrek van de transactiekosten. Ze worden, na initiële opname, gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De financiële verplichtingen van de groep gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, omvatten langlopende financiële schulden, overige langlopende verplichtingen, kortlopende financiële verplichtingen, handelsschulden en te betalen dividenden in de overige kortlopende verplichtingen.

Afgeleide financiële instrumenten

Afgeleide producten of financiële rentederivaten (zoals onder meer Interest Rate Swaps) kunnen gebruikt worden om zich in te dekken tegen renterisico's afkomstig van operationele, financiële en investeringsactiviteiten. De afgeleide financiële instrumenten waarvan de Vennootschap gebruik maakt, voldoen niet aan de criteria van IAS 39 voor de toepassing van hedge accounting (worden niet aangehouden voor handelsdoeleinden en zijn niet aangeschaft om op korte termijn te verkopen) en worden in de balans opgenomen aan reële waarde; de variatie van hun reële waarde wordt rechtstreeks opgenomen in de staat van het globaal resultaat.

De reële waarde van de financiële instrumenten is gebaseerd op de marktwaardecalculaties van de tegenpartij en de respectievelijke reële waarden worden beschouwd als "niveau 2" zoals gedefinieerd onder IFRS 13 (zie ook bij toelichting bij"T 5.10 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva" op pagina 42.

Leasingschuld

Leaseovereenkomsten met een termijn langer dan 12 maanden en waarbij het onderliggend actief een hoge waarde heeft dienen door middel van een leaseverplichting te worden opgenomen op de balans conform IFRS 16. De leaseverplichting is gelijk aan de contante waarde van de leasebetalingen die op rapporteringsdatum nog niet zijn verricht.

Belastingverplichtingen

Belastingverplichtingen worden gewaardeerd tegen het belastingtarief geldig in de periode waarop ze betrekking hebben.

Overlopende rekeningen

De kosten opgelopen tijdens het volgend boekjaar, maar die geheel of gedeeltelijk betrekking hebben tot het betrokken boekjaar, worden voor de som met betrekking tot het betrokken boekjaar opgenomen als toe te rekenen kost in het huidige boekjaar. Inkomsten ontvangen tijdens het boekjaar, geheel of gedeeltelijk toe te rekenen aan het volgende boekjaar, worden geboekt in de overlopende rekeningen op basis van een evenredigheidsregel.

T 2.12 PERSONEELSBELONINGEN

De contracten die Care Property Invest heeft afgesloten in het kader van de groepsverzekering zijn van het type "toegezegde bijdrage". Deze regeling van toegezegde pensioenbijdragen werd toevertrouwd aan Belfius Bank. Deze pensioenplannen worden beschouwd als "defined contribution" met vaste lasten voor de werkgever en worden geboekt bij de rubriek "bijdrage groepsverzekering". De werknemer doet geen eigen bijdrage. Premies worden ten laste genomen tijdens het boekjaar waarin de premies betaald werden of voorzien werden. Echter ingevolge de zogenaamde "wet Vandenbroucke" zouden deze groepsverzekeringen als "defined benefit" worden beschouwd in de zin van IAS 19, en zou de Vennootschap verplicht een gemiddeld minimum rendement van 1,75% (op dit moment) dienen te garanderen op de werkgeversbijdragen. In principe zou de Vennootschap bijkomende verplichtingen hebben, mocht het wettelijke minimum rendement niet behaald worden. Tot en met boekjaar 2019 bevestigde Belfius Bank dat het minimum rendement, inclusief de winstdeelname werd bereikt. Bovendien zou de impact op het resultaat van de Vennootschap beperkt blijven, aangezien er slechts een beperkt aantal personeelsleden tewerkgesteld zijn.

T 2.13 OPBRENGSTEN EN KOSTEN

Huurinkomsten

Het netto huurresultaat omvat de huren, operationele leasevergoedingen en andere inkomsten die hiermee verband houden min de met verhuur verbonden kosten zoals kosten voor leegstand, huurvoordelen en waardeverminderingen op handelsvorderingen.

De huurvoordelen omvatten tijdelijke huurkortingen of huurvrije periodes ten gunste van de exploitant van het vastgoed.

Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is ontvangen of waarop recht is verkregen en worden pro rata temporis opgenomen in de staat van het globaal resultaat in de periode waarop ze betrekking hebben.

Vastgoedkosten

Gezien het triple net-karakter (1) van de overeenkomsten, is de Vennootschap niet gehouden voor kosten van onderhoud en herstelling, nutsvoorzieningen, verzekeringen en belastingen op het gebouw. Bij double netcontracten ligt het risico voor onderhouds- en herstellingskosten wel bij de Vennootschap.

Algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten

De algemene kosten van de Vennootschap dekken de vaste bedrijfskosten van Care Property Invest die actief is als een beursgenoteerde vennootschap en die geniet van het GVV statuut.

Opbrengsten en kosten worden pro rata temporis opgenomen in de staat van het globaal resultaat in de periode waarop ze betrekking hebben.

T 2.14 BELASTINGEN

Alle inlichtingen van fiscale aard worden verstrekt op grond van wetten, decreten en administratieve richtlijnen die op het ogenblik van opstelling van de jaarrekening van kracht zijn.

Vennootschapsbelasting

Het statuut van een GVV voorziet in een fiscaal transparant statuut, gezien de GVV enkel nog onderworpen is aan vennootschapsbelasting op specifieke bestanddelen uit het resultaat zoals verworpen uitgaven, abnormale en goedgunstige voordelen en geheime commissielonen. In het algemeen zijn huuropbrengsten, financiële opbrengsten en verwezenlijkte meerwaarde bij realisatie van activa vrijgesteld van belastingen.

(1) Uitgezonderd het project "Les Terrasses du Bois" te Watermaal-Bosvoorde, waarvoor een double net overeenkomst op lange termijn afgesloten werd

De vennootschapsbelasting wordt rechtstreeks in de winst- en verliesrekening geboekt, behalve als de belasting betrekking heeft op elementen die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen. In dat geval wordt ook de belasting rechtstreeks in het eigen vermogen opgenomen. De courante belastinglast bestaat uit de verwachte belasting op het belastbaar inkomen van het jaar en de correcties op vorige boekjaren.

Uitgestelde belastingvorderingen- en verplichtingen worden opgenomen voor alle verrekenbare en belastbare tijdelijke verschillen tussen de belastbare basis en de boekwaarde. Dergelijke vorderingen en verplichtingen worden niet opgenomen indien de tijdelijke verschillen voortvloeien uit de eerste opname van goodwill of uit de eerste opname (andere dan in een bedrijfscombinatie) van andere activa of verplichtingen.

Uitgestelde belastingverplichtingen worden over het algemeen opgenomen voor alle belastbare tijdelijke verschillen. Uitgestelde belastingvorderingen worden opgenomen voor zoverre het waarschijnlijk is dat er voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn waartegen de tijdelijke verschillen kunnen afgezet worden. Uitgestelde belastingvorderingen worden verminderd, wanneer het niet langer waarschijnlijk is dat het gerealiseerde belastingvoordeel zal gerealiseerd worden.

Volgens artikel 161 1° van het Wetboek Successierechten is de Vennootschap jaarlijks een taks verschuldigd als gereglementeerde vastgoedvennootschap berekend op het totaal van de in België op 31 december van het voorafgaande jaar netto-uitstaande bedragen.

Roerende voorheffing

GVV's waarvan het vastgoed voor minstens 60% bestaat uit onroerend goederen die in een lidstaat van de Europese Economische Ruimte zijn gelegen en uitsluitend of hoofdzakelijk voor aan woonzorg of gezondheidszorg aangepaste wooneenheden aangewend worden of bestemd zijn, kunnen volgens de Wet tot regeling van de erkenning en de afbakening van crowdfunding en houdende diverse bepalingen inzake financiën genieten van een verlaagde roerende voorheffing van 15%. Deze wet werd goedgekeurd in de Kamer op 15 december 2016 en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 20 december 2016. De nieuwe maatregel trad in werking op 1 januari 2017. Tevens geniet de Vennootschap conform artikel 116 en 118 §1, 6de van het KB/WIB92 vrijstelling van roerende voorheffing op de inkomsten toegekend aan Belgische openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen.

Erfbelasting

Mits voldaan wordt aan een aantal voorwaarden, genieten de erfgenamen van de aandeelhouders van vrijstelling van erfbelasting (vroeger: successierechten in Wetboek Successierechten, artikel 55bis – Besluit van de Vlaamse Regering van 3 mei 1995, vervangen door art. 11 van het "Decreet houdende diverse bepalingen financiën en begroting" van 9 november 2012 (B.S. 26 november 2012) - Circulaire nr. 2 van 27 maart 1997; thans: artikel 2.7.6.0.1 Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF)).

De aandelen moeten op datum van het overlijden minstens 5 jaar eigendom zijn van de houder;
Bovendien dient de houder in het bezit te zijn gekomen van de aandelen uiterlijk in het jaar 2005, met uitzondering van verkrijging onder echtgenoten en erfgenamen in de eerste graad waarvoor nog geen vrijstelling van erfbelasting verleend werd.
Om de vrijstelling te bekomen dienen de aandelen vermeld te worden in de aangifte van de nalatenschap en dient uitdrukkelijk om de vrijstelling verzocht te worden.

• Een geldig attest dient bij de aangifte te worden gevoegd hetwelk wordt afgeleverd door de kredietinstellingen die de financiële dienst verrichten voor Care Property Invest.

De beurswaarde van het aandeel kan maximum ten belope van zijn uitgifteprijs t.b.v. € 5,95 (= waarde van de uitgifteprijs/1.000 ingevolge de aandelensplits d.d. 24 maart 2014) worden vrijgesteld. Eveneens kan de som van de netto dividenden toegekend gedurende de periode waarin de overledene of zijn echtgenoot houder was van de aandelen, vrijgesteld worden voor zover de aandelen deel uitmaken van de nalatenschap. De voorwaarden tot vrijstelling van erfbelasting kunnen eveneens geraadpleegd worden op de website www.carepropertyinvest.be.

Exittaks

De exittaks is een belasting op de meerwaarde die vastgesteld wordt bij een belaste fusie, splitsing of daarmee gelijkgestelde verrichting van een GVV met een Belgische onderneming die geen GVV is. Wanneer deze onderneming voor het eerst in de consolidatiekring van de groep wordt opgenomen, komt de exittaks in mindering van het eigen vermogen van deze vennootschap. Indien de onderneming niet onmiddellijk gefuseerd wordt met de GVV worden aanpassingen aan de exittaks verplichtingen, die op het ogenblik van de fusie noodzakelijk zouden blijken ten opzichte van het geprovisioneerde bedrag, geboekt via de staat van het globaal resultaat.

Het percentage van de exittaks bedraagt 12,75% per 31 december 2019, zijnde 12,5% vermeerderd met 2% aanvullende crisisbijdrage. De programmawet van 25 december 2017 tot hervorming van de vennootschapsbelasting, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 29 december 2017, bekrachtigde de verlaging van de exittaks van 16,995% (16,5% inclusief 3% crisisbelasting) naar 12,75% (12,5% inclusief 2% crisisbelasting) voor de aanslagjaren 2019 en 2020 evenals de verhoging naar 15% vanaf aanslagjaar 2021.

De exittaks wordt berekend op de latente meerwaarde en de vrijgestelde reserves van de vastgoedvennootschap die de inbreng door fusie, splitsing of daarmee gelijkgestelde verrichting doet. De latente meerwaarde is het positieve verschil tussen de fiscale werkelijke waarde van het (afgesplitst) maatschappelijk vermogen van de betrokken vastgoedvennootschap enerzijds en de aanschaffingswaarde van dat maatschappelijk vermogen verminderd met de voorheen fiscaal aangenomen afschrijvingen en waardeverminderingen anderzijds. Aanwezige fiscale latenties (compenseerbare verliezen, overgedragen notionele interestaftrek, …) kunnen afgezet worden tegenover de belastbare grondslag. De fiscale werkelijke waarde is de waarde kosten koper, dus na aftrek van registratierechten of btw en kan verschillen van de reële waarde van het vastgoed zoals opgenomen in de balans van de GVV conform IAS 40.

Toelichting 3: Segmentinformatie

Aangezien de Vennootschap slechts éénzelfde economische activiteit heeft, namelijk de realisatie van woongelegenheden in het kader van het Woonzorgdecreet in het Vlaams Gewest of soortgelijke projecten buiten het Vlaams Gewest in de Europese Economische Ruimte, stelt de Vennootschap geen segmentinformatie op. Een dergelijke informatie zou bovendien geen toegevoegde waarde hebben voor het management van de Vennootschap bij het nemen van operationele beslissingen. Bovendien vertegenwoordigen slechts twee erfpachtnemers of huurders van de Vennootschap meer dan 10% van de totale huurinkomsten, namelijk Vulpia Care Group (13,06%) en Armonea (13,47%).

Toelichting 4: Financieel risicobeheer

De lijst van risico's die in dit hoofdstuk worden beschreven, is niet exhaustief. De Vennootschap heeft zich i.k.v. de prospectusverordening beperkt tot de financiële risico's die specifiek op haar van toepassing zijn en dus niet op de algehele vastgoedsector, GVV-sector of alle beursgenoteerde vennootschappen en diegene die eveneens materieel zijn.

De operationele risico's en reglementaire risico's werden beschreven in hoofdstuk "I. Risicofactoren" op pagina 8 e.v. van het geconsolideerd Jaarlijks Financieel Verslag 2019 van de Vennootschap, beschikbaar op haar website, www.carepropertyinvest.be.

T.4.1 RISICO'S VERBONDEN AAN CONVENANTEN EN WETTELIJKE FINANCIËLE PARAMETERS

T.4.1.1 BESCHRIJVING VAN HET RISICO

Dit risico kan beschreven worden als het risico op de niet-naleving van wettelijke of contractuele vereisten om aan bepaalde financiële parameters te voldoen in het kader van de kredietovereenkomst.

In de convenanten werden de volgende parameters opgenomen:

Een maximale schuldgraad van 60%. De maximale geconsolideerde schuldgraad van de Vennootschap bedroeg 49,32% op 31 december 2019, waardoor er een beschikbare ruimte is van € 151,8 miljoen. De beperking van de schuldgraad tot 60% is opgenomen in de kredieten voor een bedrag van in totaal van 134.329.526,88 op 31/12/2019 (opgenomen voor een bedrag van €84.329.526,88 of 30,7% van de totale financiële schulden). Voor meer informatie over de schuldgraad wordt verwezen naar "T.4.2 Risico's verbonden aan de evolutie van de schuldgraad" op pagina 33.
Een interest coverage ratio (zijnde het operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille gedeeld door de betaalde interestlasten) van minimaal 2.

• Op 31 december 2019 bedroeg de interest coverage ratio 4,22 en op 31 december 2018 bedroeg deze 3,77. De interestlasten van de Vennootschap dienen te verhogen met € 6.879.701,12 of van € 6.205.674,70 naar € 13.085.375,82 om het vereiste minimum van 2 te bereiken. Een zware en abrupte druk op het operationeel resultaat zou het voldoen aan de parameter van de interest coverage ratio evenwel in het gedrang kunnen brengen. Het operationeel resultaat voor portefeuille moet dalen met meer dan de helft (53%) van € 26.170.751 naar € 12.411.349,4 alvorens de grens van 2 qua interest coverage ratio te bereiken.

T.4.1.2 MOGELIJKE IMPACT VOOR DE VENNOOTSCHAP

De potentiële impact betreft een eventuele opzegging van kredieten en een aangetast vertrouwen bij investeerders en bankiers bij niet-naleving van contractuele convenanten. De mogelijkheid bestaat dat de Vennootschap niet meer in staat zou zijn om de voor haar groeistrategie noodzakelijke externe financiering te krijgen aan gunstige voorwaarden, of dat de marktvoorwaarden van dien aard zijn dat de voor de activiteiten van de Vennootschap noodzakelijke externe financiering niet meer kan worden gevonden.

De Vennootschap loopt het risico dat financieringsovereenkomsten zouden worden beëindigd, heronderhandeld, opgezegd of een verplichting bevatten om vervroegd terug te betalen, indien bepaalde verbintenissen zoals de naleving van financiële ratio's niet zouden worden nagekomen. Dit zou liquiditeitsproblemen met zich meebrengen, gelet op het gelijkaardig karakter in de convenanten van de financiële instellingen van de maximum schuldgraad of interest cover ratio van cumulatieve aard en de Vennootschap nopen tot het liquide maken van vaste activa (bv. verkoop vastgoed) of het doorvoeren van een kapitaalverhoging of andere maatregelen om de schuldgraad onder de vereiste drempel te laten zakken.

Bovendien bestaat de mogelijkheid dat vanuit de hoek van de regulator sancties komen of een verscherpt toezicht indien niet voldaan wordt aan bepaalde wettelijke financiële parameters (bv. het naleven van de wettelijke schuldgraad zoals vastgelegd in artikel 13 van het GVV-KB).

De gevolgen voor de aandeelhouders zouden onder andere een verlaging van het eigen vermogen en dus de NAW kunnen inhouden omdat een verkoop dient plaats te vinden aan een lagere prijs dan de boekwaarde, een verwatering kan plaatsvinden doordat er een kapitaalverhoging dient georganiseerd te worden, wat een impact heeft op de waarde van de aandelen en de toekomstige dividendperspectieven.

De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van deze risicofactor intrinsiek in als gemiddeld. De impact van het intrinsiek risico wordt ingeschat als groot.

T.4.1.3 BEPERKENDE MAATREGELEN EN BEHEERSING VAN HET RISICO

Om deze risico's in te perken voert de Vennootschap een omzichtig financieel beleid met constante monitoring om aan de financiële parameters van de convenanten te voldoen.

De Vennootschap schat het restrisico, d.w.z. rekening houdend met de beperkende factoren van het risico en de beheersing ervan zoals hierboven beschreven in als gemiddeld voor wat betreft de waarschijnlijkheid ervan en de impact als groot.

T.4.2 RISICO'S VERBONDEN AAN DE EVOLUTIE VAN DE SCHULDGRAAD

T.4.2.1 BESCHRIJVING VAN HET RISICO

De Vennootschap is in haar ontleningscapaciteit beperkt door de wettelijke maximale schuldgraad van 65% die wordt toegestaan door de GVV-Wetgeving. Tevens zijn er drempels voorzien in de financieringscontracten die zijn afgesloten met financiële instellingen. De maximale schuldgraad die opgelegd wordt door de financiële instellingen bedraagt 60% (zie ook "T.4.1 Risico's verbonden aan convenanten en wettelijke financiële parameters" op pagina 32).

In het algemeen is het mogelijk dat de Vennootschap niet meer in staat zou zijn om de voor haar groeistrategie noodzakelijke externe financiering te krijgen aan gunstige voorwaarden, of dat de marktvoorwaarden van dien aard zijn dat de voor activiteiten van de Vennootschap noodzakelijke externe financiering niet meer kan worden gevonden. De Vennootschap loopt het risico dat financieringsovereenkomsten zouden worden beëindigd, heronderhandeld, opgezegd of een verplichting bevatten om vervroegd terug te betalen, indien bepaalde verbintenissen zoals de naleving van financiële ratio's niet zouden worden nagekomen.

Per 31 december 2019 bedroeg de geconsolideerde schuldgraad 49,32%. In januari 2020 voerde de Vennootschap eveneens een kapitaalverhoging ten belope van € 33.594.044 uit door inbreng in natura waardoor de marge tot 60% opnieuw groter werd (met name € 50.391.066). Per 31 december 2018 bedroeg de geconsolideerde schuldgraad 45,70%.

Per 31 december 2019 heeft de Vennootschap een extra schuldcapaciteit van € 256,5 miljoen alvorens een schuldgraad van 65% te bereiken en van € 151,8 miljoen alvorens een schuldgraad van 60% te bereiken. De waarde van de vastgoedportefeuille heeft eveneens een impact op de schuldgraad.

Rekening houdend met de kapitaalbasis per 31 december 2019, zou de maximale schuldgraad van 65% pas overschreden worden bij een mogelijke waardedaling van de vastgoedportefeuille van ongeveer € 137,7 miljoen of 38,6% t.o.v. de vastgoedportefeuille van € 357,2 miljoen op 31 december 2019. Bij een waardedaling van ongeveer € 102 miljoen of 28,6% t.o.v. de vastgoedportefeuille zou de schuldgraad van 60% overschreden worden.

De Vennootschap wenst er wel op te wijzen dat zij verbintenissen tot betaling heeft aangegaan voor het nog niet gerealiseerde deel van de ontwikkelingen die zij reeds op haar balans heeft staan en die een € 31,5 miljoen vertegenwoordigen. Dit heeft tot gevolg dat de beschikbare capaciteit op de schuldgraad € 120,3 miljoen is alvorens een schuldgraad van 60% te bereiken en € 225 miljoen alvorens een schuldgraad van 65% te bereiken.

T.4.2.2 POTENTIËLE IMPACT VOOR DE VENNOOTSCHAP

De potentiële impact betreft het risico dat er bij het overschrijden van bepaalde drempels wettelijke sancties kunnen worden opgelegd (waaronder het verbod tot uitkering van een dividend) of dat er een inbreuk op bepaalde voorwaarden van de financieringsovereenkomsten wordt gepleegd.

Care Property Invest is, zoals alle GVV's, onderworpen aan een verscherpt toezicht vanuit de toezichthouder op het naleven van deze maximale schuldenlast.

De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van deze risicofactor intrinsiek in als laag en de impact van het intrinsieke risico als groot.

T.4.2.3 BEPERKENDE MAATREGELEN EN BEHEERSING VAN HET RISICO

Ook hier voert zij een voorzichtig financieel beleid met een constante monitoring van alle geplande investeringen en winstverwachtingen en het afstemmen van de mogelijkheid van een kapitaalverhoging onder de vormen toegestaan door de GVV-wet om de wettelijke sancties bij overschrijding van deze maximale drempel te allen tijde te vermijden.

De Vennootschap schat het restrisico, d.w.z. rekening houdend met de beperkende factoren van het risico zoals hierboven beschreven, verbonden aan het risico in als laag qua waarschijnlijkheid en hoog qua impact.

T.4.3 RISICO'S VERBONDEN AAN DE KOST VAN HET KAPITAAL

T.4.3.1 OMSCHRIJVING VAN HET RISICO

Dit risico kan beschreven worden als het risico op ongunstige schommelingen van de interestvoeten, een verhoogde risicopremie op de aandelenmarkten en/of een stijging van de kost van de schulden.

T.4.3.2 POTENTIËLE IMPACT VOOR DE VENNOOTSCHAP

De potentiële impact betreft een materiële stijging van de gewogen gemiddelde kost van het kapitaal van de onderneming (eigen vermogen en schulden) en een impact op de rendabiliteit van de onderneming als geheel en van nieuwe investeringen.

De leningen met vaste rentevoet en variabele rentevoet bedroegen respectievelijk 45,52% en 54,48% van de totale financiële schulden per 31 december 2019. Het percentage aangegane schuld met variabele rente dat via een afgeleid instrument wordt omgezet in een instrument met vaste rente (ten opzichte van de totale financiële schuld) bedroeg 33,79% per 31 december 2019. Een stijging van 1% van de rentevoet zou een extra financieringskost van € 127.544,53 betekenen voor de Vennootschap. De conclusie met betrekking tot deze kost kan lineair doorgetrokken worden op sterkere wijzigingen in de rentevoet. Een dergelijke stijging heeft een impact op de aangepaste EPRA-winst en dus de ruimte voor de Vennootschap om een dividend uit te keren van € 0,006 per aandeel.

Een verandering van de rentecurve van 1% (stijging) zou een invloed hebben op de reële waarde van de kredietportefeuille van ongeveer € 9,7 miljoen.

De conclusie met betrekking tot de impact van de verandering van de rentecurve kan lineair worden doorgetrokken. Een stijging van de rentevoeten zou een positief effect hebben op de staat van het globaal resultaat via de variaties van de reële waarde van financiële activa/passiva ten belope van € 0,57 per aandeel maar een negatieve invloed op het uitkeerbaar resultaat en ook globaal resultaat door de stijging van een gedeelte van de netto-interestkosten dat is blootgesteld aan de schommelingen van de interestvoeten ten belope van € 0,006, zodat het totale effect op het globaal resultaat van een stijging van de rentevoet ten belope van 1% uitkomt op € 0,564 per aandeel. Een daling van de rentevoeten zou een negatieve impact hebben op de staat van het globaal resultaat ten belope van € 0,65 per aandeel maar een positieve invloed op het uitkeerbaar resultaat en ook globaal resultaat ten belope van € 0,006, zodat het totale effect op het globaal resultaat van een daling van de rentevoet ten belope van 1% uitkomt op € -0,644 per aandeel.

De stijging van de vereiste risicopremie op de aandelenmarkten zou tot gevolg kunnen hebben dat de koers van het aandeel daalt en het voor de Vennootschap duurder wordt om nieuwe acquisities te financieren. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van deze risicofactor intrinsiek in als gemiddeld en de impact van dit risico intrinsiek eveneens als gemiddeld.

T.4.3.3 BEPERKENDE MAATREGELEN EN BEHEERSING VAN HET RISICO

Care Property Invest beschermt zich tegen een stijging van de interestvoeten door het gebruik van vastrentende contracten of swaps voor wat de initiële portefeuille (1)betreft.

Voor de initiële portefeuille zijn enkel de herzienbare kredieten bij Belfius ten belope van € 6.890.000 aan een beperkt renterisico onderworpen, deze kredieten zijn namelijk driejaarlijks herzienbaar. Voor de nieuwe portefeuille (2) is het uitstaand commercial paper ten belope van € 105,6 miljoen onderworpen aan de evolutie van de rentevoeten op de financiële markten.

Care Property Invest heeft als doelstelling zich minstens voor 80% in te dekken aan vaste rentevoeten via swaps. Hiermee wil de Vennootschap het risico ondervangen dat de stijging van de rentevoeten hoofdzakelijk te wijten is aan een verhoging van de reële rentevoeten.

Voor de nieuwe portefeuille zijn er eveneens 7 herzienbare kredieten. Care Property Invest monitort de evolutie van de rentevoeten en rentecurve van dichtbij en zal zich tijdig indekken tegen een al te grote stijging van de rentevoeten.

Verdere toelichting m.b.t. de kredietlijnen wordt gegeven bij "Toelichting 5: Toelichting bij de statutaire jaarrekening" op pagina 38, bij "T 5.8 Netto-interestkosten" op pagina 42, bij ""T 5.26 Financiële schulden" op pagina 55 en bij ""T 5.15 Financiële vaste activa en andere langlopende verplichtingen" op pagina 48. Indien de stijging van de interestvoeten het gevolg is van een stijging van het inflatieniveau, is er ook de indexatie van de huurinkomsten als temperende factor, weliswaar pas nadat de indexatie van de huurovereenkomsten kan doorgevoerd worden, zodat er een vertragend effect op zit.

In het algemeen streeft Care Property Invest naar de opbouw van een vertrouwensrelatie met haar bankpartners en investeerders en staat zij in voortdurende dialoog met hen teneinde een solide langetermijnrelatie uit te bouwen.

Desalniettemin blijft de Vennootschap dit risico als materieel beschouwen.

T.4.4 RISICO'S VERBONDEN AAN HET GEBRUIK VAN AFGELEIDE FINANCIËLE PRODUCTEN

T.4.4.1 BESCHRIJVING VAN HET RISICO

Dit risico kan beschreven worden als de risico's bij het gebruik van derivaten ter afdekking van het renterisico. De reële waarde van de afgeleide producten wordt beïnvloed door schommelingen van interestvoeten op de financiële markten. De reële waarde van de afgeleide financiële producten bedroeg € -22.617.735,97 per 31 december 2019 tegenover € -19.556.182,94 per 31 december 2018. De variatie in de reële waarde van de afgeleide producten bedroeg € -3.061.553,02 per 31 december 2019.

T.4.4.2 MOGELIJKE IMPACT VOOR DE VENNOOTSCHAP

De potentiële impact betreft enerzijds de complexiteit en volatiliteit van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten en daardoor ook van de nettoactiefwaarde (NAW), zoals gepubliceerd onder IFRS en anderzijds het tegenpartijrisico tegenover partners bij wie afgeleide financiële producten werden afgesloten. De daling van reële waarde van de afgeleide producten ten belope van € 3.061.553,02 vertegenwoordigt een daling van het nettoresultaat en NAW per aandeel van € 0,15 per aandeel, zonder evenwel een impact te hebben op de aangepaste EPRA-winst en dus de capaciteit van de Vennootschap om haar vooropgestelde dividend uit te keren.

Een stijging van de marktrente met 1% heeft een stijging van de reële waarde van de afgeleide financiële producten tot gevolg ten belope van € 11.744.648,64 of € 0,57 per aandeel en een stijging van de NAW per aandeel ten belope van € 0,57 per aandeel. Een daling van de marktrente ten belope van 1% heeft een daling van de reële waarde tot gevolg ten belope van € 13.351.435,86 of € 0,65 per aandeel en een daling van de NAW per aandeel ten belope van € 0,65.

De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van deze risicofactor intrinsiek in als gemiddeld en de impact eveneens als gemiddeld.

T.4.4.3 BEPERKENDE MAATREGELEN EN BEHEERSING VAN HET RISICO

Alle afgeleide financiële producten worden louter voor indekkingsdoeleinden aangehouden. Er worden geen speculatieve instrumenten aangehouden. Alle afgeleide financiële producten betreffen interest rate swaps en leningen opgenomen met een vaste forward rentevoet. Care Property Invest werkt bovendien enkel samen met gereputeerde financiële instellingen (Belfius Bank, KBC Bank, CBC Banque, BNP Paribas Fortis en ING).

De Vennootschap is in veelvuldig overleg met deze financiële instellingen over de evolutie van de rentevoeten en de impact op de bestaande afgeleide financiële producten. Daarnaast monitort de Vennootschap zelf de evolutie van de relevante rentevoeten.

De COVID-19-crisis zorgt evenwel voor een grotere volatiliteit en druk op de rentevoeten zodat deze monitoring des te belangrijker wordt om de volatiteit tegen te gaan.

Desalniettemin schat de Vennootschap het restrisico, dit wil zeggen rekening houdend met de beperkende factoren en de beheersing van het risico, als laag in qua waarschijnlijkheid en gemiddeld in qua impact.

⁽¹⁾ De initiële portefeuille betreffen de financiële leasings (met per 31/12/2019 een balanswaarde van € 156.518.609,97 en een gegenereerde huurstroom van € 14.404.935,35) die de Vennootschap afsloot tot 2014.

⁽²⁾ De nieuwe portefeuille zoals hier bedoeld betreffen de financiële leasings (met per 31/12/2019 een balanswaarde van € 27.324.077,92 en een gegenereerde huurstroom van € 746.048) en de vastgoedbeleggingen (met per 31/12/2019 een balanswaarde van € 357.245.669,51 en een gegenereerde huurstroom van € 14.330.771,28) die de Vennootschap aankocht na 2014.

Toelichting 5: Toelichting bij de statutaire jaarrekening

T 5.1 NETTORESULTAAT PER AANDEEL

T 5.2 COMPONENTEN UIT HET NETTORESULTAAT

Het gewogen gemiddelde uitstaande aandelen bedroeg 19.322.845 per 31 december 2018 en steeg naar 20.389.088 aandelen (exclusief 5.658 eigen aandelen) per 31 december 2019 omwille van het feit dat de nieuw uitgegeven aandelen n.a.v. de kapitaalverhogingen op 3 april 2019 naar aanleiding van een inbreng in natura van de vennootschap Immo du Lac en op 26 juni 2019 naar aanleiding van een keuzedividend volledig dividendgerechtigd waren. De initiële uitgifteprijs in 1996 bedroeg € 5.949,44 (of € 5,9495 na de aandelensplitsing van 24 maart 2014 (1/1000)).

		Vermelde bedragen in euro.
Boekjaar afgesloten op 31 december	2019	2018
NETTORESULTAAT / GLOBAAL RESULTAAT	26.959.452,56	21.831.191,40
Gewogen gemiddelde uitstaande aandelen	20.389.088	19.322.845
nettoresultaat per aandeel o.b.v. het gewogen gemiddelde uitstaande aandelen	€ 1,3222	€ 1,1298
brutorendement t.a.v. de initiële uitgifteprijs in 1996	22,22%	18,99%
brutorendement t.a.v. beurswaarde op afsluitdatum	4,48%	5,59%

De beurswaarde bedroeg € 29,50 op 31 december 2019 en € 20,20 op 31 december 2018. Het brutorendement wordt berekend in de tabel "T 5.1. Nettoresultaat per aandeel" door het nettoresultaat per aandeel te delen door resp. de initiële uitgifteprijs in 1996 enerzijds en de beurswaarde op afsluitdatum anderzijds en in tabel "T 5.2. Componenten uit het nettoresultaat" de aangepaste EPRA-winst per aandeel te delen door resp. de initiële uitgifteprijs in 1996 enerzijds en de beurswaarde op afsluitdatum anderzijds. Er zijn geen instrumenten die een potentieel verwaterend effect hebben op het nettoresultaat per aandeel.

		Vermelde bedragen in euro.
Boekjaar afgesloten op 31 december	2019	2018
NETTORESULTAAT / GLOBAAL RESULTAAT	26.959.452,56	21.831.191,40
NIET-KASELEMENTEN BEGREPEN IN HET NETTORESULTAAT
afschrijvingen, waardeverminderingen en terugnames van waardeverminderingen	180.949,55	141.395,98
variaties in reële waarde van vastgoedbeleggingen	-6.234.410,86	-2.446.674,41
variaties in reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten	3.061.553,01	-263.965,98
variaties in reële waarde van financIële activa en passiva	-6.400.827,66	-6.932.844,22
dividenden dochtervennootschappen	486.594,90
winst- of verliesmarge projecten toegerekend aan de periode	-1.644.083,47	-314.541,65
voorzieningen	521,19	1.978,81
AANGEPASTE EPRA-WINST	16.409.749,22	12.016.539,93
aangepaste EPRA-winst per aandeel o.b.v. gewogen gemiddelde uitstaande aandelen	€ 0,8048	€ 0,6219
brutorendement t.a.v. uitgifteprijs in 1996	13,53%	10,45%
brutorendement t.a.v. de beurswaarde op afsluitdatum	2,73%	3,08%

T 5.3 HUURINKOMSTEN

De rubriek "Huur en huurkortingen vastgoedbeleggingen" betreffen de inkomsten uit I.C. Vastgoedbeleggingen, geboekt conform IAS 40. Per 31 december 2019 vertegenwoordigen deze 37,97% van de totale huurinkomsten van de Vennootschap.

		Vermelde bedragen in euro.
Huurinkomsten	2019	2018
Huur en huurkortingen vastgoedbeleggingen	9.275.799,81	5.032.447,86
Huur	9.371.426,96	5.089.121,11
Huurkortingen	-95.627,15	-56.673,25
Huur uit financiële leasing en soortgelijken	15.150.983,98	14.255.989,66
Canon	15.150.983,98	14.255.989,66
TOTAAL	24.426.783,79	19.288.437,52

De rubriek "Huur uit financiële leasing en soortgelijken" betreffen de huurinkomsten uit gebouwen, waarvan de Vennootschap eigenaar is en die zij als lessor geeft en worden in de staat van het globaal resultaat geboekt als huurinkomsten, omdat zij betrekking hebben op recurrente inkomsten die de Vennootschap haalt uit haar gebouwen (1). Deze huurinkomsten hebben enerzijds betrekking op de portefeuille opgebouwd tot en met 2014 met lokale OCMW's en caritatieve VZW's (initiële portefeuille (2)) en anderzijds nieuwe leasings die werden afgesloten na 2014 (nieuwe portefeuille), die allen gegenereerd worden uit I.F Vordering financiële leasing in de geconsolideerde balans. De canonbetalingen worden voor de financiële leasings uit de nieuwe portefeuille uitgesplitst in "investeringswaarde" en "opbrengst": het investeringsgedeelte wordt afgeboekt van de rubriek I.F. Vorderingen financiële leasing in de balans, het opbrengstgedeelte wordt geboekt onder I. Huurinkomsten in de staat van het globaal resultaat. Per 31 december 2019 vertegenwoordigen de canons die de Vennootschap ontvangt in het kader van haar financiële leasingcontracten 51,39% van de totale huurinkomsten van de Vennootschap.

De stijging van de huurinkomsten met 26,64% vloeit voort uit de groei van de portefeuille gedurende het boekjaar 2019, de indexering van reeds bestaande huurinkomsten en fusies die gedurende 2019 hebben plaatsgevonden.

⁽¹⁾ Voor een uitgebreide juridische analyse zie Overige vermeldingen bij «1. Strategie: Zorgbouw in alle vertrouwen» op pagina 63.

⁽²⁾ De initiële portefeuille betreffen de financiële leasings (met per 31/12/2019 een balanswaarde van € 156.518.609,97 en een gegenereerde huurstroom van € 14.404.935,35) die de Vennootschap afsloot tot 2014.

De kosten met betrekking tot acquisities worden geactiveerd conform IAS 40.

T 5.4 ALGEMENE KOSTEN VAN DE VENNOOTSCHAP	Vermelde bedragen in euro.
Algemene kosten van de Vennootschap	2019	2018
Bezoldigingen commissaris	-62.358,19	-42.932,00
Erelonen notaris, advocaten en architecten	-126.421,63	-86.167,57
Externe adviezen	-145.625,27	-152.884,82
Public relations, communicatie & marketing	-202.605,52	-219.925,14
IT	-84.788,84	-7.759,28
Kosten verbonden aan het statuut van de GVV	-131.248,06	-316.451,55
Kosten vastgoeddeskundige	-86.067,00	-152.178,28
Vergoedingen aan de bestuurders, CEO en directiecomité	-1.867.462,05	-1.266.266,32
Bezoldigingen	-1.313.189,70	-730.282,07
Afschrijvingen en waardeverminderingen	-180.949,55	-131.688,79
Andere algemene werkingskosten	-275.028,39	-247.230,11
TOTAAL	-4.475.744,20	-3.353.765,93

Voor bijkomende toelichting over de vergoedingen van de bestuurders en het directiecomité verwijzen we naar het hoofdstuk "III. Beheersverslag" van het geconsolideerd Jaarlijks Financieel Verslag 2019 van de Vennootschap, beschikbaar op haar website, www.carepropertyinvest.be.

Care Property Invest heeft voor haar personeelsleden in vast dienstverband een groepsverzekering van het type toegezegde bijdragen ("Defined Contribution Plan") afgesloten bij Belfius Bank & Verzekeringen. De bijdragen aan dit plan zijn volledig ten laste van Care Property Invest. Er worden met name geen eigen bijdragen gestort door de werknemer. Belfius Bank heeft bevestigd dat per 31 december 2019 het minimum rendement, inclusief winstdeelname werd bereikt. Er dient met andere woorden geen voorziening te worden aangelegd.

Toekomstige canon-ontvangsten (conform IFRS 16):

	2019	2018
Toekomstige canon- en huurbetalingen	181.626.884,35	152.998.246,54
Vervallend < 1 jaar	10.771.090,68	9.544.124,28
Vervallend tussen 1 jaar en 5 jaar	43.084.362,72	38.176.497,12
Vervallend > 5 jaar	127.771.430,95	105.277.625,14

De toekomstige canonontvangsten zijn minstens gelijk aan de contractueel vastgelegde erfpachtvergoedingen voor de volledige looptijd van het project en houden geen rekening met jaarlijkse indexaanpassingen. Voor de financiële leasings uit de nieuwe portefeuille bevatten deze eveneens de aflossing van de investering, dewelke op moment van ontvangst zal worden afgeboekt van I.F. Vorderingen financiële leasing in de balans.

Vermelde bedragen in euro.

T 5.5 ANDERE OPERATIONELE KOSTEN EN OPBRENGSTEN VAN DE VENNOOTSCHAP

		Vermelde bedragen in euro.
Andere operationele kosten en opbrengsten van de Vennootschap	2019	2018
Kosten	-13.036.199,32	-7.548.232,42
Taksen	-64.145,74	88.321,01
Door te belasten kosten	-302.698,71	-134.584,03
Onroerende leasings-verliesmarge toegerekend aan de periode	-1.266.803,25	-769.943,85
Kosten projecten in uitvoering	-11.360.908,86	-6.699.241,79
Voorzieningen	-521,19	-1.978,81
Andere bedrijfskosten	-41.121,57	-30.804,95
Opbrengsten	15.396.336,10	8.514.311,17
Doorbelaste kosten	322.233,90	-14.502,46
Vergoedingen deelprojecten	43.344,20	-160.219,27
Onroerende leasings-winstmarge toegerekend aan de periode	2.910.886,72	1.084.485,50
Geactiveerde kosten projecten in uitvoering	11.360.908,86	6.699.241,79
Andere bedrijfsopbrengsten	758.962,42	905.305,61
TOTAAL	2.360.136,78	966.078,75

De andere operationele kosten bestaan hoofdzakelijk uit de bouwkosten van de projecten in ontwikkeling evenals de verliesmarge voor de projecten toegerekend aan de periode. Deze bedragen € 11.360.908,86 voor het boekjaar 2019 en werden via de andere operationele opbrengsten geactiveerd naar de andere materiële vaste activa.

De andere operationele opbrengsten bestaan naast de activatie van de bouwkosten van de projecten voornamelijk uit de winstmarge voor de projecten toegerekend aan de periode. De stijging van deze winstmarge vloeit voort uit de verdere ontwikkeling van deze projecten. Het gaat hier om nietgerealiseerde opbrengsten waardoor deze gecorrigeerd worden in de aangepaste EPRA-winst en bijgevolg niet in aanmerking komen voor de uitkering van het dividend.

T 5.6 VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN VASTGOEDBELEGGINGEN

Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 2019 2018 Positieve variatie in reële waarde van vastgoedbeleggingen 6.525.161,61 2.562.191,37 Negatieve variatie in reële waarde van vastgoedbeleggingen -290.750,75 -115.516,96 TOTAAL 6.234.410,86 2.446.674,41

De vastgoeddeskundige waardeert trimestrieel de vastgoedbeleggingen die de Vennootschap conform IAS 40 op haar balans heeft. Boekhoudkundig wordt er een correctie opgenomen voor huurvrije periodes toegekend aan exploitanten van het vastgoed, aangezien de vastgoeddeskundige reeds rekening houdt met de toekomstige cashflows (met inbegrip van huurkortingen) en er anders een dubbeltelling zou bestaan.

Vermelde bedragen in euro.

De stijging van de opbrengsten uit financiële vaste activa is gelinkt aan de toename van het aantal Nederlandse dochtervennootschappen. Deze worden namelijk gefinancierd d.m.v. intragroepsleningen.

De gewogen gemiddelde interest (inclusief IRS'en) bedraagt 2,28% per 31 december 2019 en de gemiddelde resterende looptijd betreft 6,68 jaar.

TOTAAL	668.462,70	98.242,82
Opbrengsten uit FVA	525.726,19	21.266,67
Geïnde interesten en dividenden	142.736,51	76.976,15
Financiële inkomsten	2019	2018
T 5.7 FINANCIËLE INKOMSTEN	Vermelde bedragen in euro.

De kosten en opbrengsten van toegelaten afdekkingsinstrumenten zijn de door de Vennootschap betaalde of ontvangen interesten met betrekking tot derivaten die worden voorgesteld in "T 5.16 Financiële vaste activa en andere langlopende financiële verplichtingen" op pagina 199.

T 5.8 NETTO-INTERESTKOSTEN Vermelde bedragen in euro.
Netto-interestkosten	2019	2018
Nominale interestlasten op leningen	-3.514.596,87	-2.735.077,08
Obligaties - vaste rente	-347.526,00	-277.570,23
Handelspapier - vlottende rente	-144.824,71	-43.537,52
Investeringskredieten - vaste rente	-2.973.550,44	-2.413.175,64
Investeringskredieten - vaste rente	-48.695,72	-793,69
Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten	-2.070.322,73	-1.920.573,61
Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS	-2.070.322,73	-1.920.573,61
Andere interestkosten	-16.282,50	-10.671,24
TOTAAL	-5.601.202,10	-4.666.321,93

T 5.9 ANDERE FINANCIËLE KOSTEN		Vermelde bedragen in euro.
Andere financiële kosten	2019	2018
Bankkosten en andere commissies	-240.747,37	-150.224,09
TOTAAL	-240.747,37	-150.224,09

T 5.10 VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN FINANCIËLE ACTIVA EN PASSIVA Vermelde bedragen in euro.

Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	2019	2018
Variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten	-3.061.553,01	263.965,98
Variaties in reële waarde: intrest rate swap (positief)	457.332,88	453.506,20
Variaties in reële waarde: intrest rate swap (negatief)	-3.518.885,89	-189.540,22
Variaties in de reële waarde van financiële activa	6.400.827,66	6.932.844,22
Variaties in reële waarde: financiële activa (positief)	7.890.559,71	7.476.760,80
Variaties in reële waarde: financiële activa (negatief)	-1.489.732,05	-543.916,58
TOTAAL	3.339.274,65	7.196.810,20

T 5.11 BELASTINGEN

Belastingen	2019	2018
Resultaat voor belastingen	26.711.375,11	21.825.931,75
Resultaat vrijgesteld van belasting dankzij het GVV-regime	-26.711.375,11	-21.825.931,75
Belastbaar resultaat in België verbonden met de verworpen uitgaven	76.576,37	55.891,46
Belgische verschuldigde en verrekenbare belastingen aan 29,58%	-22.651,29	-16.532,70
Overige	-6.174,67	26.830,24
Vennootschapsbelasting	-28.825,96	10.297,54
Exittaks	276.903,41	-5.037,89
TOTAAL	248.077,45	5.259,65

De vennootschapsbelasting bestaat uit de verschuldigde belastingen op de verworpen uitgaven van Care Property Invest (als GVV wordt zij enkel belast op de verworpen uitgaven, abnormaal goedgunstige voordelen en geheime commissielonen).

De positieve variatie van de exittaks in 2019 is het gevolg van de daling van het toepasbare exittaks tarief van 16,995% naar 12,75% dewelke verschuldigd is bij een geruisloze fusie of wanneer een vennootschap wordt omgevormd naar het GVBF statuut.

T 5.12 IMMATERIËLE VASTE ACTIVA

Immateriële vaste activa	2019	2018
Boekwaarde bij het begin van het boekjaar	145.478,62	0,00
Brutobedrag	157.287,93	0,00
Gecumuleerde afschrijvingen	-11.809,31	0,00

Investeringen	64.264,76	157.287,93
Desinvesteringen	0,00	0,00
Afschrijvingen	-35.483,08	-11.809,31

Boekwaarde op het einde van het boekjaar	174.260,30	145.478,62
Brutobedrag	221.552,69	157.287,93
Gecumuleerde afschrijvingen	-47.292,39	-11.809,31

De immateriële vaste activa betreffen licenties.

Vermelde bedragen in euro.

Vermelde bedragen in euro.

T 5.13 VASTGOEDBELEGGINGEN

(1) Eénmalige correctie als gevolg van een wijziging in boekingsmethode m.b.t. de activatie van kosten.

De vastgoedbeleggingen worden geboekt aan reële waarde, gebruikmakend van het reële waarde model, conform IAS 40. De reële waarde wordt ondersteund door marktgegevens en is gebaseerd op de waardering uitgevoerd door een onafhankelijke vastgoeddeskundige met een relevante en erkende beroepskwalificatie die beschikt over recente ervaring met betrekking tot de ligging en de aard van gelijkaardige vastgoedbeleggingen.

					Vermelde bedragen in euro.
	2019			2018
	Vastgoed in exploitatie	Project ontwikkelingen	Zakelijke rechten	Vastgoed in exploitatie	Project ontwikkelingen	Zakelijke rechten
Boekwaarde op 1 januari	134.100.987,00	9.080.786,00	0,00	87.357.053,00	6.352.697,56	0,00

Verwervingen door aankoop of inbreng	68.510.346,92	5.439.825,26	338.555,63	44.311.992,16	2.780.207,09	0,00
Variatie in de reële waarde excl. huurkorting	6.868.133,76	-748.691,26	19.551,21	2.431.941,84	-52.118,65	0,00
Overboeking van/ naar andere posten(1)	0,00	0,00	-166.611,99	0,00	0,00	0,00

Boekwaarde op 31 december	209.479.467,67	13.771.920,00	191.494,85	134.100.987,00	9.080.786,00	0,00

De portefeuille werd op 31 december 2019 gewaardeerd door Stadim voor een reële waarde van € 223,4 miljoen (inclusief de zakelijke rechten die conform IFRS 16 eveneens geclassificeerd worden onder de vastgoedbeleggingen). De kapitalisatievoet toegepast op de contractuele huurgelden bedraagt gemiddeld 5,16% voor 2019 ten opzichte van 5,28% voor 2018.

De positieve variatie in de waardering van de vastgoedbeleggingen, is te verklaren door het verscherpen van het rendement op zorgvastgoed in de investeringsmarkt en de latente meerwaarde op de projectontwikkelingen.

De verwervingen en investeringen van het boekjaar worden besproken bij de "Overige meldingen" punt "2. Belangrijke gebeurtenissen" op pagina 74 van dit verslag. Voor verdere toelichting bij de projectontwikkelingen verwijzen we naar het hoofdstuk "VI. Vastgoedverslag" bij punt "3.2 Samenvattende tabel projecten in ontwikkeling" op pagina 149 van het geconsolideerd Jaarlijks Financieel Verslag 2019 van de Vennootschap, beschikbaar op haar website www.carepropertyinvest.be.

De vastgoedbeleggingen zakelijke rechten betreffen erfpachtovereenkomsten van de Vennootschap die conform IFRS 16 worden geactiveerd onder de vastgoedbeleggingen. Hieraan is eveneens een leaseverplichting gekoppeld op de passiefzijde van de balans.

De reële waardebepaling gebeurt aan de hand van niet-observeerbare inputs waardoor de activa binnen de vastgoedbeleggingen worden beschouwd als "niveau 3" op de schaal van de reële waarde gedefinieerd door IFRS 13. Tijdens het boekjaar 2019 vonden er geen verschuivingen plaats tussen de niveaus 1, 2 en 3. De evaluatiemethodes zijn vermeld in hoofdstuk "VIII. Permanent document" bij het punt "Evaluatiemethode" op pagina 238 van het geconsolideerd Jaarlijks Financieel Verslag 2019 van de Vennootschap, beschikbaar op haar website www.carepropertyinvest.be.

						Vermelde bedragen in euro.
Boekjaar afgesloten op 31 december 2019
Type activa	Reële waarde op 31/12/2019 (x € 1.000)	Evaluatie methode	Niet-waarneembare gegevens	Min	Max	Gewogen gemiddelde
Huisvesting voor senioren - Vastgoed beleggingen	209.480	DCF (1)	GHW/m²	92,6	176,2	123,4
			m²	1.454	16.568	6.943
			Inflatie	1,25%	1,25%	1,25%
			Actualisatiegraad	4,73%	5,00%	4,91%
			Resterende duur (jaar)	10,4	27,8	23,7
Huisvesting voor senioren - project ontwikkelingen	13.772	DCF (1)	GHW/m²	125,9	125,9	125,9
			m²	7.239	7.239	7.239
			Inflatie	1,25%	1,25%	1,25%
			Actualisatiegraad	4,80%	4,80%	4,80%

De voornaamste kwantitatieve informatie over de waardering van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen die zijn gebaseerd op niet-waarneembare gegevens (niveau 3) en die hieronder zijnweergegeven, zijn gegevens uit het rapport van de onafhankelijke vastgoeddeskundige.

"Huisvesting voor	192	DCF (1)
senioren -
Zakelijke rechten"

(1) Actualisatie van geschatte kasstromen

Voor de waardering van de gebouwen wordt rekening gehouden met een bezettingsgraad van 100%. De verschillen tussen de minimum en maximum waarden worden verklaard doordat de verschillende parameters die in de discounted cashflow methode worden toegepast afhankelijk zijn van de locatie van de activa, de kwaliteit van het gebouw en de exploitant, de looptijd van de huurovereenkomst, enz. Deze niet-waarneembare gegevens kunnen overigens verbonden zijn omdat ze deels bepaald worden door de marktomstandigheden.

						Vermelde bedragen in euro.
Boekjaar afgesloten op 31 december 2018
Type activa	Reële waarde op 31/12/2018 (x € 1.000)	Evaluatie methode	Niet-waarneembare gegevens	Min	Max	Gewogen gemiddelde
Huisvesting voor senioren - Vastgoed beleggingen	134.101	DCF (1)	GHW/m²	90,2	129,1	116,6
			m²	1.454	16.568	7.673
			Inflatie	1,25%	2,30%	1,28%
			Actualisatiegraad	4,69%	5,40%	5,29%
			Resterende duur (jaar)	11,4	26,0	23,8
Huisvesting voor senioren - project ontwikkelingen	9.081	DCF (1)	GHW/m²	109,4	109,4	109,4
			m²	7.239	7.239	7.239
			Inflatie	1,25%	1,80%	1,27%
			Actualisatiegraad	5,11%	5,11%	5,11%

Overeenkomstig de wettelijke bepalingen worden de gebouwen elk kwartaal aan reële waarde gewaardeerd door de onafhankelijke vastgoeddeskundige die benoemd werd door de Vennootschap. Deze verslagen zijn gebaseerd op door de Vennootschap aangebrachte informatie zoals de contractuele huurgelden, de huurcontracten, de investeringsbudgetten, enz. Deze gegevens worden ontleend aan het informatiesysteem van de Vennootschap en zijn daardoor onderworpen aan haar omgeving voor interne controle. Verder zijn de verslagen gebaseerd op veronderstellingen en evaluatiemodellen die ontwikkeld zijn door de onafhankelijke experten op basis van hun professioneel oordeel en hun marktkennis. De verslagen van de onafhankelijke experten worden nagekeken door het directiecomité van de Vennootschap. Wanneer deze van mening is dat de verslagen van de onafhankelijke expert coherent zijn, worden ze voorgelegd aan de raad van bestuur.

De gevoeligheid van de reële waarde voor een variatie van de voornaamste vermelde niet-waarneembare gegevens wordt over het algemeen voorgesteld (indien alle parameters gelijk blijven) als het effect bij daling of bij stijging, zoals hieronder weergegeven.

T 5.14 ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA

T 5.14 ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA		Vermelde bedragen in euro.
Andere materiële vaste activa	2019	2018
Materieel vast activa voor eigen gebruik
Boekwaarde bij het begin van het boekjaar	2.030.106,64	1.968.113,21
Brutobedrag	2.396.990,04	2.269.722,69
Gecumuleerde afschrijvingen	-366.883,40	-301.609,48

Investeringen	147.170,62	191.580,10
Desinvesteringen	0,00	-64.312,75
Afschrijvingen	-145.466,47	-65.273,92

Boekwaarde op het einde van het boekjaar	2.031.810,79	2.030.106,64
Brutobedrag	2.544.160,66	2.396.990,04
Gecumuleerde afschrijvingen	-512.349,87	-366.883,40
Projectontwikkelingen
Boekwaarde bij het begin van het boekjaar	7.089.368,04	3.010.088,12
Investeringen	11.912.783,86	7.461.446,35
Opleveringen	-11.129.131,04	-3.382.166,43

Boekwaarde op het einde van het boekjaar 7.873.020,86 7.089.368,04

Niet-waarneembare gegevens	Effect op de reële waarde bij daling	Effect op de reële waarde bij stijging
GHW (Geschatte Huurwaarde) m2	Negatief	Positief
Inflatie	Negatief	Positief
Actualisatiegraad	Positief	Negatief
Resterende duur (jaar)	Negatief	Positief

Een waardeschommeling (positief of negatief) van 1% van het vastgoedpatrimonium zou een weerslag hebben van ongeveer € 2.234.428,82 op het nettoresultaat, € 0,11 op het nettoresultaat per aandeel en 0,19% op de schuldgraad. Een schommeling (positief of negatief) van 1% van het financieel rendement zou een weerslag hebben van 17% op de waarde van de vastgoedbeleggingen.

Vermelde bedragen in euro.

De activa en verplichtingen aan reële waarde via het resultaat bestaan uit indekkingsinstrumenten die niet verwerkt worden volgens de indekkingsboekhouding in toepassing van IFRS 9. De instrumenten hebben tot doel de Vennootschap in te dekken tegen risico's met betrekking tot rentevoeten. Om het risico van stijgende rentevoeten in te dekken, heeft de Vennootschap voor indekkingen gekozen waarbij de schuld tegen een variabele rentevoet wordt omgezet in een schuld tegen een vaste rentevoet ('cash flow hedge'). De reële waarde van de financiële instrumenten wordt in overeenstemming met IFRS 9 opgenomen bij de rubriek van de financiële activa (bij een positieve waardering) of bij de rubriek van de langlopende financiële verplichtingen (bij een negatieve waardering). Schommelingen van deze reële waarden worden verwerkt via de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva in de staat van het globaal resultaat (zie toelichting "T 5.10 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva" op pagina 42.)

T 5.15 FINANCIËLE VASTE ACTIVA EN ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN
Financiële vaste activa en andere langlopende financiële verplichtingen	2019	2018
Activa aan reële waarde via resultaat	107.643.512,36	85.766.233,00
Deelnemingen in verbonden ondernemingen	77.406.429,48	80.183.733,00
Vorderingen op verbonden ondernemingen	29.779.750,00	5.582.500,00
Indekkingsinstrumenten	457.332,88	0,00
TOTAAL VAN DE FINANCIËLE VASTE ACTIVA	107.643.512,36	85.766.233,00
Verplichtingen aan reële waarde via resultaat	23.075.068,83	19.149.997,32
Indekkingsinstrumenten	23.075.068,83	19.149.997,32
TOTAAL VAN DE ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN	23.075.068,83	19.149.997,32

De financiële instrumenten worden beschouwd als "niveau 2" op de schaal van de reële waarde die wordt gedefinieerd door IFRS 13. Alle indekkingen werden afgesloten in het kader van het financieel risicobeheer zoals beschreven bij punt "Toelichting 4: Financieel risicobeheer" op pagina 32. De reële waarde van de instrumenten worden door de banken berekend op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige thesauriestromen. Op de reële waarde wordt conform IFRS 13 een correctie toegepast om het eigen kredietrisico ("debit valuation adjustment" of "DVA") en de kredietwaardering van de tegenpartij ("credit valuation adjustment" of "CVA") weer te geven.

Onderstaande betreft een overzicht van de indekkingsinstrumenten die de Vennootschap aanhoudt per 31 december 2019:

						Vermelde bedragen in euro.
	bedrag van de lening		einddatum rentevoet te betalen	rentevoet te ontvangen resterende	looptijd aantal jaren	waardering op 31/12/2019
IRS-betaler Belfius	1.187.486,05	01/02/33	5,100%	EURIBOR 1M + 25 bp	13,10	-745.977,79
IRS-betaler Belfius	1.213.164,72	03/08/26	5,190%	EURIBOR 1M + 110 bp	6,59	-361.750,65
IRS-betaler Belfius	1.511.366,06	02/10/34	4,850%	EURIBOR 1M + 25 bp	14,76	-929.529,96
IRS-betaler Belfius	1.618.798,95	02/05/33	4,620%	EURIBOR 1M + 25 bp	13,35	-904.654,42
IRS-betaler Belfius	1.667.307,15	02/05/35	4,315%	EURIBOR 1M + 12 bp	15,35	-983.992,22
IRS-betaler Belfius	1.736.652,10	02/01/36	5,050%	EURIBOR 1M + 12 bp	16,02	-1.289.627,25
IRS-betaler Belfius	1.885.159,00	03/10/33	4,300%	EURIBOR 1M + 25 bp	13,77	-959.175,47
IRS-betaler Belfius	2.067.360,12	02/11/32	4,040%	EURIBOR 1M + 25 bp	12,85	-923.457,47
IRS-betaler Belfius	2.147.304,69	03/04/34	4,065%	EURIBOR 1M + 25 bp	14,27	-1.094.214,99
IRS-betaler Belfius	2.283.967,00	01/10/36	5,010%	EURIBOR 1M + 12 bp	16,76	-1.653.031,89
IRS-betaler Belfius	2.406.536,94	01/08/36	4,930%	EURIBOR 1M + 12 bp	16,60	-1.717.317,31
IRS-betaler Belfius	2.993.023,90	01/03/35	4,650%	EURIBOR 1M + 25 bp	15,18	-1.871.734,59
IRS-betaler Belfius	3.003.107,81	01/12/34	4,940%	EURIBOR 1M + 25 bp	14,93	-1.876.527,25
IRS-betaler Belfius	3.061.489,19	01/02/27	5,260%	EURIBOR 1M + 110 bp	7,09	-1.064.568,56
IRS-betaler Belfius	3.222.432,60	31/12/36	4,710%	EURIBOR 1M + 15,4 bp	17,01	-2.143.223,60
IRS-betaler Belfius	3.786.791,37	31/12/36	4,350%	EURIBOR 1M + 12 bp	17,01	-2.318.719,21
IRS-betaler Belfius	5.000.000,00	23/10/34	0,255%	EURIBOR 3M	14,82	102.007,33
IRS-betaler Belfius	5.000.000,00	23/10/34	0,310%	EURIBOR 6M	14,82	97.521,82
IRS-betaler Belfius	5.000.000,00	04/12/34	0,310%	EURIBOR 3M	14,94	69.920,54
IRS-betaler BNP Paribas Fortis	3.685.000,00	31/03/26	2,460%	EURIBOR 1M	6,25	-605.201,94
IRS-betaler BNP Paribas Fortis (1)	2.632.750,00	31/03/26	2,060%	EURIBOR 1M	6,25	-204.587,50
IRS-betaler BNP Paribas Fortis	2.156.104,00	30/06/29	2,530%	EURIBOR 1M	9,50	-502.281,26
IRS-betaler KBC	12.000.000,00	17/07/26	0,653%	EURIBOR 3M	6,55	-626.500,28
IRS-betaler KBC	8.000.000,00	29/03/29	0,488%	EURIBOR 3M	9,25	-298.995,23
IRS-betaler KBC	8.000.000,00	11/12/29	0,050%	EURIBOR 3M	9,95	55.000,22
IRS-betaler ING	5.000.000,00	30/09/29	-0,160%	EURIBOR 3M	9,76	132.882,96
TOTAAL	92.265.801,65					-22.617.735,97

(1) Afschrijfbaar referentiebedrag over de duur van de swap.

De reële waarde van de indekkingsinstrumenten is onderhevig aan de evolutie van de rentevoeten op de financiële markten. Een verandering van de rentecurve van 0,25% (positiever of negatiever) zou een invloed hebben op de reële waarde van de kredietportefeuille van ongeveer € 2,6 miljoen

T 5.16 VORDERINGEN FINANCIËLE LEASING EN HANDELSVORDERINGEN E.A. VASTE ACTIVA

T 5.16 VORDERINGEN FINANCIËLE LEASING EN HANDELSVORDERINGEN E.A. VASTE ACTIVA		Vermelde bedragen in euro.
Vorderingen financiële leasing en handelsvorderingen e.a. vaste activa	2019	2018
Vorderingen financiële leasing	183.842.687,89	163.441.297,80
Handelsvorderingen e.a. vaste activa	15.094.545,04	10.678.291,83
TOTAAL	198.937.232,93	174.119.589,63

Het saldo van de vorderingen financiële leasing en de handelsvorderingen bestaat enerzijds uit de investeringskost van het gebouw, begrepen bij de rubriek "Vorderingen financiële leasing", de winst- of verliesmarge gegenereerd tijdens de constructiefase en de afboeking ervan in functie van de reeds ontvangen canonbetalingen, begrepen bij de rubriek "Handelsvorderingen e.a. vaste activa". Deze gebouwen, die eigendom zijn van de Vennootschap leveren huurinkomsten op, zoals besproken onder T.5.3 (1).

⁽¹⁾ Voor een uitgebreide juridische analyse zie Overige meldingen bij «1. Strategie: Zorgbouw in alle vertrouwen» op pagina 63.

In het totaalbedrag "Vorderingen financiële leasing" op 31 december 2019 werd het bedrag van de contractuele vooruitbetalingen van € 36.090.771,86 met betrekking tot de initiële portefeuille (1) reeds in mindering gebracht.

De vermelde bedragen stemmen overeen met de terug te betalen nominale eindeopstalvergoedingen (zijnde de totale investeringskosten verminderd met de contractueel ontvangen vooruitbetalingen). De toename van de vordering is het gevolg van de definitieve afrekening van het project Hof ter Moere te Moerbeke en de voorlopige oplevering van het project De Nieuwe Ceder te Deinze.

In tegenstelling tot de projecten uit de initiële portefeuille (1), bestaat bij de projecten uit de nieuwe portefeuille de canon, naast een opbrengst, eveneens uit een aflossing van de investeringswaarde waardoor het bedrag van de vordering geleidelijk aan zal afnemen over de looptijd van de erfpachtovereenkomst. Voor de initiële portefeuille dienen de eindeopstalvergoedingen terugbetaald te worden na de 30-jarige opstalperiode. De gemiddelde resterende looptijd van het recht van opstal van de projecten bedroeg 14,94 jaar op 31 december 2019.

Vorderingen financiële leasing Vermelde bedragen in euro.
Vorderingen financiële leasing	2019	2018
Initiële portefeuille	156.518.609,97	156.518.609,97
Nieuwe portefeuille	27.324.077,92	6.922.687,83
TOTAAL	183.842.687,89	163.441.297,80

De bruto-investering in de leasing is het totaal van de minimale te ontvangen leasebetalingen, in casu de nominale waarde van de eindeopstalvergoeding, de canon en de huur (exclusief indexaties).

	Vermelde bedragen in euro.
Boekjaar afgesloten op 31 december	2019	2018
Bruto investering (einde opstal, canon en huur)	338.007.641,65	316.514.372,77
Vervallend < 1 jaar	10.771.090,68	9.544.124,28
Vervallend tussen 1 jaar en 5 jaar	43.084.362,72	38.176.497,12
Vervallend > 5 jaar	284.152.188,25	268.793.751,37

		Vermelde bedragen in euro.
Boekjaar afgesloten op 31 december	2019	2018
Reële waarde van de financiële leasevorderingen	286.714.450,35	235.389.779,47

De reële waarde van de financiële leasings wordt berekend door de toekomstige cashflows van de opgeleverde projecten met inbegrip van de investeringskosten, begrepen bij de rubriek "Vorderingen financiële leasing", te verdisconteren aan een IRS rentevoet geldend op de afsluitdatum al naargelang de resterende looptijd van de opstalperiode verhoogd met een risicomarge die de bank zou aanrekenen op afsluitdatum. Deze berekening berust op een conservatieve benadering gezien er geen rekening gehouden wordt met verdere indexatie van toekomstige cashflows.

Onderstaande tabellen geven een overzicht van de IRS-rentevoeten en risicomarges die werden toegepast per 31 december 2019:

Initiële portefeuille (1)(1996-2014)

BULLET	IRS Ask Duration ICAP	Aantal	OCMW waarborg (in bp)	Aantal	Andere waarborg (in bp)	Aantal
looptijd 5 jaar	-0,110%	0	78	0	87	0
looptijd 10 jaar	0,211%	22	85	19	95	3
looptijd 15 jaar	0,469%	21	90	20	100	1
looptijd 20 jaar	0,600%	16	98	15	109	1
looptijd 25 jaar	0,638%	17	107	17	118	0
looptijd 30 jaar	0,633%	0	116	0	127	0
looptijd 35 jaar	0,616%	0	125	0	136	0
TOTAAL		76		71		5

Nieuwe portefeuille (2) (na 2014)

AMORTIZING	IRS Ask Duration ICAP	Aantal	OCMW waarborg (in bp)	Aantal	andere waarborg (in bp)	Aantal
looptijd 5 jaar	-0,197%	0	69	0	76	0
looptijd 10 jaar	0,003%	0	80	0	89	0
looptijd 15 jaar	0,201%	0	84	0	94	0
looptijd 20 jaar	0,354%	0	88	0	100	0
looptijd 25 jaar	0,453%	2	95	2	105	0
looptijd 30 jaar	0,510%	2	101	0	112	2
looptijd 35 jaar	0,542%	0	107	0	119	0
TOTAAL		4		2		2
	Boekjaar afgesloten op 31 december				2019	2018
	gewogen gemiddelde IRS rentevoet				0,46%	1,20%
	gewogen gemiddelde risicomarge				0,95%	0,85%

⁽²⁾ De nieuwe portefeuille betreffen de financiële leasings (met per 31/12/2019 een balanswaarde van € 27.324.077,92 en een gegenereerde huurstroom van € 746.048) en de vastgoedbeleggingen (met per 31/12/2019 een balanswaarde van € 223.442.882,52 en een gegenereerde huurstroom van € 9.275.799,81) die de Vennootschap aankocht na 2014.

T 5.17 HANDELSVORDERINGEN

Gezien de kwaliteit van de huurders enerzijds, en het lage kredietrisico geassocieerd aan financiële leasevorderingen (a.g.v. de garanties gesteld door de lokale overheden) opgesteld o.b.v. analyse van historische kredietverliezen anderzijds, heeft het model van verwachte kredietverliezen onder IFRS 9 geen materiële impact op de Vennootschap. De Raad van Bestuur gaat er dan ook van uit dat de boekwaarde van de handelsvorderingen de reële waarde benadert.

Handelsvorderingen e.a. vaste activa		Vermelde bedragen in euro.
Handelsvorderingen e.a. vaste activa	2019	2018
Initiële portefeuille	9.777.021,32	10.235.798,38
Nieuwe portefeuille	5.317.523,72	442.493,45
TOTAAL	15.094.545,04	10.678.291,83

T 5.18 BELASTINGVORDERINGEN E.A. VLOTTENDE ACTIVA

TOTAAL	675.413,09	428.693,17
Klanten	675.413,09	428.693,17
Handelsvorderingen	2019	2018
		Vermelde bedragen in euro.

Belastingvorderingen e.a. vlottende activa	2019	2018
Belastingen	1.040.740,51	47.844,79
BTW r/c	162.719,82	8.948,57
Terug te vorderingen belastingen	878.020,69	38.896,22
Andere diverse vorderingen	12.647.999,01	29.572.001,47
Vorderingen op verbonden ondernemingen	12.647.951,31	29.572.001,47
Andere diverse vorderingen	47,70	0,00
TOTAAL	13.688.739,52	29.619.846,26

T 5.19 KAS EN KASEQUIVALENTEN

		Vermelde bedragen in euro.
Kas en kasequivalenten	2019	2018
Zichtrekeningen bij financiële instellingen	2.154.930,59	1.364.026,08
Kasgeld	1.254,83	654,14
TOTAAL	2.156.185,42	1.364.680,22

Kas en kasequivalenten omvatten de contante middelen en de saldi op de zichtrekeningen en worden in de balans opgenomen aan nominale waarde.

Vermelde bedragen in euro.

T 5.20 OVERLOPENDE REKENINGEN VAN HET ACTIEF

Overlopende rekeningen van het actief
Over te dragen kosten
Over te dragen interesten
Verkregen opbrengsten
TOTAAL

Overlopende rekeningen van het actief	2019	2018
Over te dragen kosten	307.010,64	91.043,73
Over te dragen interesten	34.092,41	0,00
Verkregen opbrengsten	0,00	62.730,78
TOTAAL	341.103,05	153.774,51

T 5.21 KAPITAAL

Evolutie van het kapitaal

datum en verrichting		kapitaalbeweging gecumuleerd aantal aandelen
30/10/1995 - oprichting	1.249.383,36	210
07/02/1996 - kapitaalverhoging door uitgifte aandelen	59.494.445,95	10.210
16/05/2001 - kapitaalverhoging omzetting naar euro	565,69
24/03/2014 - splitsing van het aantal aandelen door 1.000	0,00	10.210.000
20/06/2014 - kapitaalverhoging door keuzedividend boekjaar 2013	889.004,04	10.359.425
22/06/2015 - kapitaalverhoging door uitgifte aandelen	16.809.092,61	13.184.720
15/03/2017 - kapitaalverhoging door inbreng in natura	10.971.829,93	15.028.880
27/10/2017 - kapitaalverhoging door uitgifte aandelen	25.546.944,76	19.322.845
03/04/2019 - kapitaalverhoging door inbreng in natura	4.545.602,44	20.086.876
26/06/2019 - kapitaalverhoging door keuzedividend boekjaar 2018	1.831.672,57	20.394.746

Care Property Invest heeft twee kapitaalverhogingen uitgevoerd tijdens het boekjaar 2019. Op 3 april 2019 vond naar aanleiding van de acquisitie van de vennootschap Immo du Lac, dewelke het project "La Résidence du Lac" te Genval bezit, een inbreng in natura plaats die leidde tot een kapitaalverhoging (inclusief uitgiftepremie) van € 16.372.079,85, waarvoor 764.031 nieuwe aandelen Care Property Invest werden uitgegeven. De uitgifteprijs bedroeg € 21,43 per aandeel. Op 26 juni 2019 vond een kapitaalverhoging plaats naar aanleiding van een keuzedividend voor het boekjaar 2018 van € 6.688.783,62 (inclusief uitgiftepremie) waarvoor 307.870 nieuwe aandelen Care Property Invest werden uitgegeven.

Op 15 januari 2020 werd er door de inbreng in natura van een project te Bergen en een inbreng in natura van een project te Bernissart een kapitaalverhoging doorgevoerd van € 33.594.044 (inclusief uitgiftepremie), waarvoor 1.250.376 nieuwe aandelen Care Property Invest werden uitgegeven.

Alle aandelen betreffen gewone aandelen en zijn volstort en op naam of gedematerialiseerd. Elk aandeel geeft recht op 1 stem op de Algemene Vergadering van aandeelhouders conform artikel 38 van de statuten.

Toelichting bij inkoop eigen aandelen

Toelichting bij inkoop eigen aandelen		Vermelde bedragen in euro.
Toelichting bij inkoop eigen aandelen	Aantal	Bedrag
Beginsaldo	0	0,00
Aankopen	12.280	294.197,50
Verkopen	-6.622	-126.281,54
Eindsaldo	5.658	167.916,00

TT T THE
L

Vermelde bedragen in euro.

Care Property Invest bezit 5.658 eigen aandelen per 31 december 2019. Op het ogenblik van bekendmaking van dit verslag beschikt de Vennootschap over 878 eigen aandelen door het vervullen van haar verplichtingen t.o.v. het management ten gevolge van het long-term incentive plan.

Onderstaande relevante artikelen uit de statuten werden integraal opgenomen in de gecoördineerde statuten (opgenomen bij hoofdstuk "VIII. Permanent document", bij punt "6. Gecoördineerde statuten" op pagina 248 van het geconsolideerd Jaarlijks Financieel Verslag 2019 van de Vennootschap, beschikbaar op haar website, www.carepropertyinvest.be).

ARTIKEL 6 van de gecoördineerde statuten per 15/01/2020 – KAPITAAL ARTIKEL 7 van de gecoördineerde statuten per 15/01/2020 – TOEGESTAAN KAPITAAL ARTIKEL 8 van de gecoördineerde statuten per 15/01/2020 – WIJZIGING VAN HET KAPITAAL ARTIKEL 9 van de gecoördineerde statuten per 15/01/2020 – AARD VAN DE AANDELEN

Op 31 december 2019 bezit geen enkele aandeelhouder meer dan 5% van het kapitaal. Gedurende het boekjaar 2019 ontving de Vennootschap geen nieuwe kennisgevingen voor de overschrijding van de drempel van 3%, buiten de reeds gekende overschrijdingen van KBC Asset Management en Pensio B. Voor de publicatie van deze overschrijdingen verwijzen we naar de transparantieverklaringen op de website www.carepropertyinvest.be.

TOTAAL	20.394.746	19.322.845
Gewone gedematerialiseerde aandelen	19.029.758	18.011.050
Gewone aandelen op naam	1.364.988	1.311.795
	2019	2018
		Vermelde bedragen in euro.

T 5.22 UITGIFTEPREMIE		Vermelde bedragen in euro.
Uitgiftepremie	2019	2018
Uitgiftepremie - keuzedividend	6.048.551,29	1.191.440,24
Uitgiftepremie - inbreng in natura	34.418.054,48	22.591.577,07
Uitgiftepremie - kapitaalverhoging	67.782.792,38	67.782.792,38
Uitgiftepremie - kosten	-4.074.536,12	-4.014.744,43
TOTAAL	104.174.862,03	87.551.065,26

	T 5.23 RESERVES		Vermelde bedragen in euro.
	Reserves	2019	2018
b.	Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (+/-)	6.397.267,04	2.523.042,33
c.	Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-)	-738.107,78	-591.588,59
e.	Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-)	-19.556.182,94	-19.413.963,30
h.	Reserve voor eigen aandelen (-)	-167.915,68	0,00
	m. Andere reserves (+/-)	11.942.615,61	11.283.515,27
n	Overgedragen resultaten van de vorige boekjaren (+/-)	15.940.830,27	11.607.573,08
TOTAAL		13.818.506,52	5.408.578,78

T 5.24 RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR

esultaat van het boekjaar
esultaat van het boekjaar
DTAAL

Bestemming van het resultaat

Aan de Algemene Vergadering van 27 mei 2020 van de Vennootschap zal worden voorgesteld een totaal brutodividend over het boekjaar 2019 uit te keren van € 15.699.597,76 of € 0,77 per aandeel (onderworpen aan een verlaagde roerende voorheffing van 15%). Netto komt dit neer op een dividend van € 0,65 per aandeel. Dit betekend een stijging van 6,94% in vergelijking met het dividend dat over het vorig boekjaar uitgekeerd werd. De pay-out ratio bedraagt 95,67% op statutair niveau, gebaseerd op de aangepaste EPRA-winst.

T 5.25 VOORZIENINGEN

Voorzieningen
Voorziening
TOTAAL

TOTAAL	26.959.452,56	21.831.191,40
Resultaat van het boekjaar	26.959.452,56	21.831.191,40
Resultaat van het boekjaar	2019	2018
	Vermelde bedragen in euro.

De voorziening heeft betrekking op een voorziening conform IFRS 9 aangelegd in het kader van toekomstige kredietverliezen. Deze voorziening is gebaseerd op een grondige analyse die werd uitgevoerd op de klantenportefeuille van Care Property Invest. Hierbij werd een opsplitsing gemaakt van de portefeuille in 3 categorieën namelijk de initiële portefeuille die is samengesteld uit contracten met lokale overheden evenals de nieuwe portefeuille die kan worden opgesplitst in KMO's en grote ondernemingen. De volledige portefeuille van Care Property Invest valt onder stadium 1 waarbij een voorziening dient te worden opgenomen ter hoogte van het verwachte verlies in de eerstvolgende 12 maanden. De zeer beperkte voorziening die werd aangelegd vloeit voort uit het beperkte risico dat kan worden toegeschreven aan de 3 categorieën van de portefeuille.

T 5.25 VOORZIENINGEN	Vermelde bedragen in euro.
Voorzieningen	2019	2018
Voorziening	2.500,00	1.978,81
TOTAAL	2.500,00	1.978,81

T 5.26 FINANCIËLE SCHULDEN

Boekjaar afgesloten op 31 december
------------------------------------

T 5.26 FINANCIËLE SCHULDEN Vermelde bedragen in euro.
Boekjaar afgesloten op 31 december	2019	2018
Langlopende financiële schulden	153.018.438,42	120.729.715,76
Kredietinstellingen	133.518.438,42	103.229.715,76
Andere	19.500.000,00	17.500.000,00
Kortlopende financiële schulden	107.949.542,88	65.301.255,54
Kredietinstellingen	2.349.542,88	33.801.255,54
Andere	105.600.000,00	31.500.000,00
TOTAAL	260.967.981,30	186.030.971,30

Care Property Invest beschikt op 31 december 2019 over € 135,87 miljoen aan opgenomen kredieten verdeeld over de langlopende en kortlopende financiële schulden en die behoren tot de categorie 'financiële verplichtingen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs' volgens IFRS 9. De kredieten werden verleend door 6 banken zijnde Belfius Bank, ING Bank, KBC Bank, BNP Paribas Fortis, Argenta en CBC Banque. Deze financiële schulden werden vastgelegd met een vaste rentevoet of middels een swap verrichting omgezet naar een vaste rentevoet of met een herzienbare rentevoet (drie- of vijfjaarlijks).

Naast deze kredieten beschikt de Vennootschap op 31 december 2019 eveneens over een MTN-programma (geclassificeerd onder "Andere") van € 140 miljoen met als dealers Belfius Bank en KBC. Dit programma laat de Vennootschap toe om zowel geld op te nemen op de lange (via de uitgifte van obligaties) als op de korte (via commercial paper) termijn. De Vennootschap heeft hiervoor eveneens de nodige backuplijnen voorzien. Hoewel de convenanten een verplichting opleggen om minstens 80% van het uitstaand commercial paper ingedekt te hebben met back-uplijnen en niet-gebruikte kredietlijnen, hanteert de Vennootschap zekerheidshalve als strategisch doel een 100% indekking. Per 31 december 2019 bestaat het reeds opgenomen bedrag uit € 105,6 miljoen aan commercial paper en € 19,5 miljoen aan obligaties. Voor een overzicht van de obligaties en het commercial paper verwijzen we naar hoofdstuk "IV. Care Property Invest op de beurs", punt "1. Strategie: Zorgbouw in alle vertrouwen" op pagina 65 van het geconsolideerd Jaarlijks Financieel Verslag 2019, beschikbaar op de website www.carepropertyinvest.be.

Financiële instelling	Vast	Vast	Variabel	Vermelde bedragen in euro. Totaal
	incl hedging	excl hedging
Belfius Bank	35.791.937,59	36.010.000,00	4.590.000,00	76.391.937,59
ING Bank	0,00	3.790.606,23	252.798,00	4.043.404,23
KBC Bank	0,00	10.110.000,00	0,00	10.110.000,00
BNP Paribas Fortis Bank	2.156.104,00	20.087.611,75	637.945,13	22.881.660,88
CBC Banque	0,00	2.307.645,71	133.333,08	2.440.978,79
Argenta	0,00	20.000.000,00	0,00	20.000.000,00
TOTAAL	37.948.041,59	92.305.863,69	5.614.076,21	135.867.981,49

Financieringen met eindvervaldag of herziening	Aantal	Nominaal financieringsbedrag	Vermelde bedragen in euro. Gemiddelde resterende termijn (jaar)
0-1 jaar	32	111.141.276	0,25
1-5 jaar	11	35.340.827	2,77
5-10 jaar	14	34.166.048	8,13
10-15 jaar	21	57.423.119	12,38
15-20 jaar	8	22.896.711	16,27
> 20 jaar	0	0	0,00
TOTAAL	86	260.967.981,30	6,63

De gewogen gemiddelde rentevoet (incl. IRS) voor de volledige portefeuille van financiële schulden bedraagt 2,28% per 31 december 2019. De Vennootschap verwacht dat de gewogen gemiddelde rentevoet verder zal verminderen tijdens het boekjaar 2020 naarmate de Vennootschap nieuwe schulden zal aangaan ter financiering van bijkomende investeringen.

Mutatietabel van de schulden conform IAS 7:

T 5.27 ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN

		Andere langlopende verplichtingen

Leasingschuld

Andere langlopende verplichtingen	2019	2018
Leasingschuld
Boekwaarde bij het begin van het boekjaar	0,00	0,00
Addities	170.957,65	0,00
Interestlasten	8.547,88	0,00
Betalingen	-10.818,27	0,00
Boekwaarde bij het einde van het boekjaar	168.687,26	0,00

Vermelde bedragen in euro.
	31/12/2018	Kas elementen	Niet kas-elementen				31/12/2019
			Fusies	Wissel koers bewegin gen	Wijzigingen in reële waarde	Andere wijzigingen
Langlopende financiële verplichtingen	120.729.716	22.000.000	12.519.256	0	0	-2.230.533	153.018.438
Kortlopende financiële verplichtingen	65.301.256	39.388.629	1.029.126	0	0	2.230.533	107.949.543
Toegelaten afdekkingsinstrumenten	19.149.997	0	406.186	0	2.790.889	727.996	23.075.069
TOTAAL	205.180.969	61.388.629	13.954.567	0	2.790.889	727.996	284.043.050

Voor een aantal investeringen houdt Care Property Invest niet de naakte eigendom van de grond, maar enkel het vruchtgebruik via een erfpachtovereenkomst. Concreet werd hiervoor een verplichting aangelegd conform IFRS 16. Deze verplichting zit vervat in de andere langlopende verplichtingen. De verplichting betreft de huidige waarde van alle toekomstige leasebetalingen. De discount rate gehanteerd bij de bepaling van deze verplichting werd gebaseerd op een combinatie van de interestcurve plus een spread in functie van het kredietrisico van Care Property Invest, beide in lijn met de resterende looptijd van het onderliggende gebruiksrecht.

TOTAAL	3.426.398,65	3.662.790,32
Belastingen, bezoldingen, en sociale lasten	1.104.000,66	346.116,74
Leveranciers	2.322.397,99	3.304.724,13
Exittaks	0,00	11.949,45
Handelsschulden e.a. kortlopende schulden	2019	2018
T 5.28 HANDELSSCHULDEN E.A. KORTLOPENDE SCHULDEN	Vermelde bedragen in euro.

Vermelde bedragen in euro.

T 5.29 ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN

De andere kortlopende verplichtingen hebben betrekking op verplichtingen op korte termijn m.b.t. ontwikkelingsprojecten.

T 5.30 OVERLOPENDE REKENINGEN VAN HET PASSIEF

		Vermelde bedragen in euro.
Andere kortlopende verplichtingen	2019	2018
Diverse schulden	2.184.882,42	4.436.458,53
TOTAAL	2.184.882,42	4.436.458,53

Overlopende rekeningen van het passief	2019	2018
Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten	306.405,73	293.445,68
Toe te rekenen kosten	91.625,02	214.064,26
Gelopen, niet vervallen interesten	449.249,17	357.735,07
TOTAAL	847.279,92	865.245,01

Vermelde bedragen in euro.

T 5.31 TOELICHTING REËLE WAARDE

Overeenkomstig IFRS 13 worden de elementen in de balans waarvoor de reële waarde berekend kan worden hieronder weergegeven en onderverdeeld in niveaus zoals gedefinieerd door IFRS 13. Deze schaal telt 3 niveaus: niveau 1: prijzen genoteerd op de activamarkten; niveau 2: andere observeerbare gegevens dan de genoteerde prijzen opgenomen in niveau 1; niveau 3: niet-waarneembare gegevens.

Vermelde bedragen in euro.
2018		2019
Reële waarde	Boekwaarde	Reële waarde	Boekwaarde	Niveau

235.389.779,47	174.119.589,63	286.714.450,35	198.937.232,93	2

85.766.233,00	85.766.233,00	107.643.512,36	107.643.512,36	2


172.385.938,87	186.030.971,30	288.516.660,31	260.967.981,30	2

-19.149.997,32	-19.149.997,32	-23.075.068,83	-23.075.068,83	2

0,00	0,00	168.687,26	168.687,26	2
3.662.790,32	3.662.790,32	3.426.398,65	3.426.398,65	2

			2019		2018
	Niveau	Boekwaarde	Reële waarde	Boekwaarde	Reële waarde
Vastgoedbeleggingen	3	223.442.882,52	223.442.882,52	143.181.773,00	143.181.773,00
Vorderingen financiële leasing en handelsvorceringen e.a. vaste activa (1)	2	198.937.232,93	286.714.450,35	174.119.589,63	235.389.779,47
Financiële vaste activa	2	107.643.512,36	107.643.512,36	85.766.233,00	85.766.233,00
Handelsvorderingen	2	675.413,09	675.413,09	428.693,17	428.693,17
Kas en kasequivalenten	1	2.156.185,42	2.156.185,42	1.364.680,22	1.364.680,22
Langlopende en kortlopende financiële schulden	2	260.967.981,30	288.516.660,31	186.030.971,30	172.385.938,87
Andere langlopende financiële verplichtingen	2	-23.075.068,83	-23.075.068,83	-19.149.997,32	-19.149.997,32
Andere langlopende verplichtingen	2	168.687,26	168.687,26	0,00	0,00
Handelsschulden e.a. kortlopende schulden	2	3.426.398,65	3.426.398,65	3.662.790,32	3.662.790,32
Andere kortlopende verplichtingen	2	2.184.882,42	2.184.882,42	4.436.458,53	4.436.458,53

⁽¹⁾ De reële waarde van de "vorderingen financiële leasing" en van de "financiële schulden" werd berekend door alle toekomstige kasstromen te verdisconteren aan een IRS rentevoet geldend op datum van 31 december van het desbetreffende jaar, al naargelang de resterende looptijd van het onderliggende contract, verhoogd met een marge. Voor meer informatie, zie punt ""T 5.16 Vorderingen Financiële leasing en handelsvorderingen e.a. vaste activa" op pagina 49 eerder in dit hoofdstuk.

T 5.32 VOORWAARDELIJKE VERPLICHTINGEN

WOONVOORRANGRECHT: MAXIMALE DAGPRIJS WOONVOORRANGGERECHTIGDE AANDEELHOUDERS

Conform het uitgifteprospectus kan het woonvoorrangrecht worden uitgeoefend vanaf 1 januari 2005 tot en met 31 december 2020 door elke aandeelhouder die reeds gedurende vijf jaren tienduizend aandelen (tien aandelen voor de aandelensplitsing) in zijn bezit heeft en de leeftijd heeft bereikt van 75 jaar. De aandeelhouder die gebruik maakt van zijn woonvoorrangrecht op een bestaande wachtlijst van een project betaalt bovendien een maximale dagprijs voor zijn verblijf. Deze dagprijs wordt jaarlijks aangepast aan de index der consumptiprijzen en bedraagt € 24,16 op 1 januari 2019 en € 24,50 op 1 januari 2020.

Deze maximale dagprijs wordt gegarandeerd zolang men eigenaar blijft van minstens tienduizend aandelen en voor zover het pand op de naakte eigendom van deze aandelen, zoals voorzien in de modaliteiten van het woonvoorrangrecht, gevestigd blijft.

Ingevolge de beslissing van de raad van bestuur wordt vanaf de leasingovereenkomsten afgesloten na 1 augustus 2001 overeengekomen met de OCMW's en vzw's dat Care Property Invest het eventuele verschil tussen de maximale dagprijs voor woonvoorranggerechtigden en andere bewoners, ten laste zal nemen. Deze ingevoerde maatregel kan een beperkte financiële weerslag hebben voor de Vennootschap. De exacte weerslag is afhankelijk van het effectieve aantal aandeelhouders dat een beroep zal doen op het woonvoorrangrecht in de betreffende projecten, en een berekening van een betrouwbare provisie is hierdoor onmogelijk.

Op 31 december 2019 maken 2 aandeelhouders gebruik van het woonvoorrangrecht waarvoor de Vennootschap een tussenkomst verleent aan de betrokken verhuurders van in totaal € 5.706,94. Dit bedrag is het verschil tussen de maximale dagprijs voor woonvoorranggerechtigde aandeelhouders en de door de verhuurder gevraagde dagprijs aan de andere bewoners. Bij de andere aandeelhouders die gebruik maken van het woonvoorrangrecht is er geen overschrijding van de maximale dagprijs. Hiervoor dient de Vennootschap geen tussenkomst te verlenen.

Alle informatie betreffende het woonvoorrangrecht kan verkregen worden op de zetel van de Vennootschap en eveneens geraadpleegd worden op de website www.carepropertyinvest.be.

T 5.33 ONTVANGEN BORGTOCHTEN VAN AANNEMERS

Wanneer een project, na de procedure van aanbesteding, wordt gegund aan een algemene aannemer dient deze, conform de administratieve bepalingen bij de inschrijving, een borg te stellen gelijk aan 5% van de oorspronkelijke aannemingssom. Deze borg kan aangewend worden bij vertraging wegens laattijdige uitvoering of bij gehele of gedeeltelijke niet-uitvoering van de opdracht of zelfs bij ontbinding of verbreking ervan. De bankwaarborg wordt met de helft vrijgegeven wanneer het serviceflatgebouw voorlopig wordt opgeleverd. Bij definitieve oplevering van een gebouw wordt de volledige borg vrijgegeven. Bij het opmaken van de jaarrekening had de Vennootschap waarborgen voor een totaal bedrag van € 513.380,00.

T 5.34 GEGEVENS OVER DE DOCHTERONDERNEMINGEN

Volgende ondernemingen werden integraal opgenomen in de consolidatie en worden beschouwd als verbonden ondernemingen aangezien zij op 31 december 2019 rechtstreeks of onrechtstreeks 100% dochtervennootschap zijn van Care Property Invest:

Naam	Categorie	BTW-nummer Acquisitie	datum	Totaal aantal aandelen in handen van CPI	Totaal aantal aandelen in andere vennoot schappen
Care Property Invest nv (GVV)	Moedervennootschap	BE0456.378.070
Belgische dochtervennootschappen
't Neerhof service nv (GVBF)	Dochtervennootschap BE0444.701.349 29/03/2018			1.986	0
De Meeuwen nv (GVBF)	Dochtervennootschap BE0833.779.534		2/10/2018	375	0
B.E.R.L. International (GVBF)	Dochtervennootschap BE0462.037.427		19/12/2018	100	0
Decorul nv	Dochtervennootschap BE0440.216.880 19/02/2019			630	0
Immo du Lac nv (GVBF)	Dochtervennootschap BE0888.891.766		3/04/2019	13.980	0
Nederlandse dochtervennootschappen
Care Property Invest.NL B.V.	Dochtervennootschap Kvk 72865687		17/10/2018	1	0
Care Property Invest.NL2 B.V.	Dochtervennootschap Kvk 73271470		5/12/2018	1	0
Care Property Invest.NL3 B.V.	Dochtervennootschap Kvk 74201298		5/03/2019	1	0
Care Property Invest.NL4 B.V.	Dochtervennootschap Kvk 74580000		15/04/2019	1	0
Care Property Invest.NL5 B.V.	Dochtervennootschap Kvk 74918516		23/05/2019	1	0
Care Property Invest.NL6 B.V.	Dochtervennootschap Kvk 75549808		8/08/2019	1	0

De verwervingen van bovenvermelde dochtervennootschappen gebeurden in het kader van een "asset deal" waardoor IFRS 3 – Bedrijfscombinaties niet van toepassing is. De participaties worden gewaardeerd op basis van de equity methode.

Voor meer informatie m.b.t. de fusies die tijdens het boekjaar 2019 hebben plaatsgevonden verwijzen we naar Overige meldingen, punt "2. Belangrijke gebeurtenissen" op pagina 74.

T 5.35 GEBEURTENISSEN NA DE AFSLUITING VAN HET BOEKJAAR 2019

T 5.35.1 BIJKOMENDE INVESTERINGEN

Vastgoedbeleggingen

	Bergen - La Reposée
	• ACQUISITIEDATUM: 15 januari 2020
	• ADRES:	Rue du Chemin de Fer 1, 7033 Bergen, België
	• EXPLOITANT:	La Reposée Sprl (dochtervennootschap van My Assist)
	• CAPACITEIT:	Woonzorgcentrum met 111 woongelegenheden 87 kamers (57 éénpersoonskamers en 30 tweepersoonskamers) en 11 assistentiewoningen in ontwikkeling
• LIGGING	Op 300 m van het centrum van Cuesmes (een deelgemeente van Bergen), op 250 m van banken, winkels en supermarkten en op 4,5 km van het centrum van Bergen. Goede bereikbaarheid met de wagen (E4, R5 en de ring van Bergen). Er bevindt zich een bushalte op 1 km van het project.
	• BOUW- / RENOVATIEJAAR: 1980, met uitbreidingen in 2005 en 2011. De assistentiewoningen worden momenteel afgewerkt en worden naar verwachting opgeleverd in Q1 2020.
• TYPE CONTRACT:	Nieuwe jaarlijks indexeerbare langetermijnerfpachtovereenkomst met een looptijd van minimum 27 jaar (verlengbaar en jaarlijks indexeerbaar) van het type "triple net"
• REËLE WAARDE:	Woonzorgcentrum + assistentiewoningen in aanbouw: circa € 17,2 miljoen
• TOTALE GESCHATTE INVESTERINGSKOST:	Woonzorgcentrum + assistentiewoningen in aanbouw: circa € 17,2 miljoen
• FINANCIERING:	Middels een succesvolle inbreng in natura van het onroerend goed in het kapitaal van Care Property Invest, binnen het kader van het toegestaan kapitaal. Naar aanleiding van deze inbreng die heeft geleid tot een kapitaalverhoging (incl. uitgiftepremie) van € 17.229.464,00 werden 641.284 nieuwe aandelen Care Property Invest uitgegeven aan een uitgifteprijs van € 26,87 per aandeel.

	Bernissart - New Beaugency
	• ACQUISITIEDATUM: 15 januari 2020
	• ADRES:	Rue d'Ellezelles 57, 7321 Bernissart, België
	• EXPLOITANT:	New Beaugency Sprl (dochtervennootschap van My Assist)
	• CAPACITEIT:	Woonzorgcentrum met 93 woongelegenheden 74 kamers (55 éénpersoonskamers en 19 tweepersoonskamers) en 11 assistentiewoningen
• LIGGING	Op 600 m van het centrum van Blaton, een deelgemeente van de gemeente Bernissart. Het centrum van Bernissart bevindt zich op 3,5 km van de site. Hier zijn diverse restaurants, winkels, banken, een supermarkt en een apotheek aanwezig. Het centrum van Bergen ligt op 26 km afstand. Het project is vlot bereikbaar met de wagen via de E42 (Bergen-Doornik). Het treinstation van Blaton bevindt zich op 1,2 km afstand.
	• BOUW- / RENOVATIEJAAR: Woonzorgcentrum: 1989, met een uitbreiding in 2012 Assistentiewoningen: 2015
• TYPE CONTRACT:	Nieuwe jaarlijks indexeerbare langetermijnerfpachtovereenkomst met een looptijd van minimum 27 jaar (verlengbaar) van het type "triple net"
• REËLE WAARDE:	Circa € 16,4 miljoen
• FINANCIERING:	Middels een succesvolle inbreng in natura van het onroerend goed in het kapitaal van Care Property Invest, binnen het kader van het toegestaan kapitaal. Naar aanleiding van deze inbreng die heeft geleid tot een kapitaalverhoging (incl. uitgiftepremie) van € 16.364.580 werden 609.092 nieuwe aandelen Care Property Invest uitgegeven aan een uitgifteprijs van € 26,87 per aandeel.

T 5.35.2 BIJKOMENDE INVESTERINGEN ONDER OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

T 5.35.3 CORONAVIRUS

De uitbraak van het coronavirus begin 2020 en de daarmee gepaard gaande maatregelen om het virus in te dijken, kunnen mogelijks een impact hebben op de financiële prestaties van 2020 en de waardering van bepaalde activa en passiva op middellange termijn. Hiermee gepaard gaand is het mogelijk dat de Vennootschap aanpassingen van materieel belang dient op te nemen in haar cijfers gedurende het boekjaar 2020. Op basis van de gegevens die momenteel beschikbaar zijn, hebben wij geen kennis over een mogelijke impact op de jaarrekening over 2019.

T 5.35.4 FUSIES

Fuserende	Opslorpende	Datum effectieve	Datum akte	Datum publicatie	Code publicatie
venootschap	vennootschap	opslorping		BS	BS
Decorul nv	Care Property Invest nv	1 januari 2020	27 maart 2020	te publiceren	BS 2020-te publiceren

Een overzicht van de dochtervennootschappen van Care Property Invest vindt u in dit hoofdstuk bij "punt "T 5.34 Gegevens over de dochterondernemingen" op pagina 61.

Voor meer informatie m.b.t. de fusies die tijdens het boekjaar 2019 hebben plaatsgevonden verwijzen we naar Overige meldingen, punt "2. Belangrijke gebeurtenissen" op pagina 74.

	Stembert - La Lucine
	• DATUM: SIGNING	19 maart 2020
	• ADRES:	Rue de la Papeterie, 4801 Stembert, België
	• EXPLOITANT:	La Lucine Asbl (onderdeel van Krysalia srl)
	• CAPACITEIT:	Wooncomplex voor personen met een beperking. (M.A.S. - Maison d'Accueil Spécialisée) - Nieuwbouw 10 zorgappartementen (totaal van 40 kamers)
• LIGGING	In het centrum van Stembert, nabij banken, winkels en supermarkten. Het centrum van Verviers ligt op 5 km afstand. Het complex is vlot bereikbaar met de wagen via de E42 en de N61, en met het openbaar vervoer dankzij een bushalte die zich op 150 meter van het pand bevindt.
	• BOUW- / RENOVATIEJAAR: Oplevering verwacht in Q3 van 2021.
• TYPE CONTRACT:	Nieuwe jaarlijks indexeerbare langetermijnerfpachtovereenkomst met een looptijd van minimum 27 jaar (verlengbaar en jaarlijks indexeerbaar) van het type "triple net"
• TOTALE GESCHATTE CONVENTIONELE WAARDE:	Circa € 4,2 miljoen
• FINANCIERING:	Vreemd vermogen

T 5.36 TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN

De transacties met verbonden partijen (in de zin van IAS 24 en het Wetboek van Verenigingen en Vennootschappen) betreffen de kosten begrepen bij de "vergoeding bestuurders en het directiecomité" die betaald werden aan het directiecomité van de Vennootschap, voor een totaal bedrag van € 1.597.918,33. Eveneens verwijzen we naar "T 5.32 Voorwaardelijke verplichtingen" m.b.t. het woonvoorrangrecht waarop bepaalde aandeelhouders aanspraak kunnen maken.

De Vennootschap heeft voor het boekjaar 2019 geen verdere transacties te melden.

Voor bijkomende toelichting over de vergoedingen van de bestuurders en directiecomité verwijzen we naar het hoofdstuk "III. Beheersverslag" bij punt "10.11 Remuneratieverslag 2019" op pagina 103 van het geconsolideerd Jaarlijks Financieel Verslag 2019. van de Vennootschap, beschikbaar op haar website, www. carepropertyinvest.be.

T 5.37 VERGOEDING VAN DE COMMISSARIS

	2019
Mandaat	37.000,00
Andere controleopdrachten	4.500,00
Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten	8.000,00

De andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten werden telkens vooraf goedgekeurd door het Auditcomité van de Vennootschap.

Overige meldingen

• Design-Build-Finance-(Maintain):

een formule waarbij Care Property Invest instaat voor de volledige projectontwikkeling voor rekening van de Vennootschap. Dit gebeurt op basis van een Design, Build & Finance ("DBF") contract, dat eventueel uitgebreid kan worden met een "maintain"-component ("DBFM"). Bij de voorlopige oplevering wordt het gebouw via een huur-of erfpachtovereenkomst ter beschikking gesteld van de exploitant.

bestaande gebouwen die aan een grondige renovatie toe zijn, kunnen via een recht van erfpacht, recht van opstal of gewoon door aankoop doorgeschoven worden naar Care Property Invest. Na renovatie zal de Vennootschap deze tevens ter beschikking stellen van een ervaren exploitant.

• Investeren in zorgvastgoed: het verwerven van gronden en/of gebouwen, projecten in uitvoering en ontwikkelingen. Care Property Invest stelt deze projecten daarna ter beschikking van de exploitant op basis van een langetermijnovereenkomst.

1. Strategie: Zorgbouw in alle vertrouwen

Care Property Invest is opgericht op 30 oktober 1995 en was de eerste beursgenoteerde vastgoedinvesteerder onder de vorm van een BEVAK (thans GVV) gespecialiseerd in huisvesting voor senioren. Vanuit de expertise en knowhow die de Vennootschap heeft opgebouwd bij de realisatie van de 1.988 serviceflats (initiële portefeuille), creëert en financiert Care Property Invest vandaag betaalbare, kwalitatieve en aantrekkelijke zorginfrastructuur en diverse woonvormen voor senioren en mensen met een beperking. Een greep uit het aanbod zijn woonzorgcentra, centra voor kortverblijf, groepen van assistentiewoningen en wooncomplexen voor mensen met een fysieke en/of verstandelijke beperking.

In 2014 vond de laatste van 2 doelwijzigingen plaats die de oorspronkelijke geografische beperking tot Vlaanderen en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest uitbreidde tot de gehele Europese Economische Ruimte. Deze expansiemogelijkheid werd nog datzelfde jaar gevolgd door een naamswijziging naar "Care Property Invest" en een daarbijhorende rebranding die haar nieuwe aanpak duidelijk tot uiting brengt. In het kader van zorgvastgoed worden de volgende activiteiten beoogd, zowel in het publieke als het private domein:

Onze activiteiten als zorginvesteerder

De initiële portefeuille (1) is juridisch als volgt opgebouwd:

Een juridische analyse van het financiële leasecontract van de Vennootschap toont aan dat de Vennootschap altijd de wettelijke enige en volledige eigenaar van de constructies is geweest en zal blijven voor de totale duur van het opstalrecht. De eigendom van de inkomsten - het produceren van onroerend goed is van cruciaal belang voor de activiteiten van de Vennootschap. De toekenning van een opstalrecht creëert dus een horizontale verdeling van het eigendom tussen enerzijds de houder van het opstalrecht tot het einde van het opstalrecht en anderzijds de grondeigenaar (freeholder).

De eigendom van de gebouwen is gekoppeld aan verplichtingen ten aanzien van de landeigenaar/houder van het erfpachtrecht.

De Vennootschap heeft de verplichting tot het verkrijgen van alle nodige vergunningen en administratieve toelatingen met betrekking tot de bouw van de serviceflats tijdens de bouwfase.

De Vennootschap heeft de verplichting om (I) een verzekering af te sluiten die alle werfrisico's dekt, en (II) een verzekering die de 10-jarige aansprakelijkheid van de aannemer en de architect van de gebouwen dekt.

De Vennootschap heeft het recht om regelmatig te controleren of de huurder zijn verplichtingen in het kader van de erfpachtovereenkomst nakomt, bijvoorbeeld door een bezoek te brengen aan de serviceflats.

Het erfpachtrecht op de gebouwen wordt toegekend tegen betaling van periodieke huurinkomsten (canon) door de huurders, geïndexeerd op jaarbasis. Het ontvangen van recurrente inkomsten uit onroerend goed in eigendom is de kernactiviteit van elke REIT en mag niet worden verward met financieringsactiviteiten.

Beleggingsstructuur projecten

(1) Recht van opstal/droit de superficie; (2) Erfpacht/droit d'emphythéose

(3) Zelfde structuur geldt voor NPO's

De Vennootschap heeft de wettelijke mogelijkheid om de eigendom van de gebouwen tijdens de looptijd van het contract te verkopen tegen marktwaarde (deze verschilt van de boekwaarde die gelijk is aan de initiële investeringsuitgaven) en zo de mogelijkheid te benutten tot het te gelde maken van de meerwaarde. In de huurovereenkomsten is een recht van voorkoop voor de huurder opgenomen, wat niet ongewoon is bij huurcontracten voor zorginstellingen, ongeacht de juridische structuur of het type van de huurder, en bewijst deze mogelijkheid. Dit voorkooprecht kan enkel worden uitgeoefend tegen marktwaarde en biedt de Vennootschap dus de mogelijkheid om de meerwaarde ten gelde te maken. Het is echter niet de strategie van de Vennootschap om de eigendoms- en huurinkomsten uit deze historische portefeuille af te stoten, aangezien dit een belangrijk onderdeel is van haar omzet.

Op het einde van de opstalrechtperiode worden de gebouwen automatisch volledig eigendom van de huurder, in overeenstemming met de Belgische wet inzake opstalrechten, en in ruil daarvoor is de huurder een contractueel overeengekomen compensatiebedrag, gelijk aan 98% van het totale investeringsbedrag, aan Care Property Invest verschuldigd.

Aangezien de Vennootschap de juridische eigenaar is van de gebouwen, zijn en kunnen de verplichtingen van de exploitanten uit hoofde van de overeenkomsten niet gedekt of gewaarborgd worden door zekerheden (bijvoorbeeld een hypotheek of een ander zakelijk recht) voor de gebouwen in eigendom van de Vennootschap. Daarom worden de verplichtingen van de exploitanten in het kader van de overeenkomsten met de Vennootschap gewaarborgd door verbintenissen of waarborgen van de lokale overheden (d.w.z. een mechanisme dat vergelijkbaar is met een concerngarantie in huurovereenkomsten) en een globale vordering voor financiering van de lokale overheden ten aanzien van de Vlaamse overheid.

Het wettelijk kader in België beschrijft de activiteiten als een actieve en operationele onderneming die gespecialiseerd is in het ter beschikking stellen van onroerende goederen aan eindgebruikers. Actief bedrijfsbeheer houdt in dat de eigendom van onroerende goederen een voorwaarde is voor het verkrijgen en behouden van een REIT-licentie in België. Volgens de huidige REIT-wetgeving zijn activiteiten als een hypothecaire REIT verboden.

Daarom worden in de 25 jaar na de oprichting van de Vennootschap de inkomsten uit de historische portefeuille of zelfs alle financiële leases die de Vennootschap heeft afgesloten, consequent geboekt als huurinkomsten en niet als rente-inkomsten of enige financiële inkomsten zoals het geval zou zijn bij een hypothecaire REIT.

Care Property Invest neemt actief deel als vastgoedontwikkelaar en heeft tot doel kwalitatieve projecten ter beschikking te stellen aan zorgondernemers. De investeringsprojecten voor zowel nieuwe acquisities als voor nieuwe projectontwikkelingen worden uitvoerig geanalyseerd. Zowel het vastgoedproject als de toekomstige exploitant worden grondig beoordeeld door de raad van bestuur op basis van een uitvoerig investeringsdossier en de haalbaarheid van het businessplan voor het project.

Care Property Invest streeft naar een evenwichtige, gediversifieerde vastgoedportefeuille die stabiele inkomsten kan genereren. De betaalbaarheid van haar "erkende" projecten en de uitbating ervan door professionele, solvabele en gespecialiseerde zorgondernemers moeten hiervoor garant staan.

Tevens ziet het management van de Vennootschap erop toe dat bij de voortzetting van de strategie alle vereisten van de GVV-Wet en het GVV-KB blijvend nageleefd zullen worden.

Teneinde haar veranderde rol verder te kaderen heeft Care Property Invest haar mission statement verduidelijkt en waarden vastgelegd.

MISSION STATEMENT

Care Property Invest is een Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (openbare GVV) naar Belgisch recht. Care Property Invest helpt zorgondernemers hun projecten te realiseren door kwalitatief en maatschappelijk verantwoord vastgoed op maat van de eindgebruikers aan te bieden, en dit vanuit een solide organisatie. Voor haar aandeelhouders streeft zij steeds een stabiel langetermijnrendement na.

WAARDEN

Professionaliteit

Care Property Invest voert zowel de lopende als toekomstige projecten steeds uit na het voltooien van een uitgebreid research-traject dat zowel intern als door externe onderzoekbureaus uitgevoerd werd. Hierdoor kan zij voor elk project een accurate inschatting maken van de mogelijke risico's die hieraan verbonden zijn. Voorts worden de interne processen van nabij gemonitord en op tijd bijgestuurd waar nodig om een vlotte werking van de organisatie te garanderen. Care Property Invest tracht de hoogst mogelijk vorm van professionaliteit na te streven bij al haar handelen.

Innovatie

Care Property Invest wil excelleren door middel van voortdurende innovatie en gelooft in groei door enerzijds de voortdurende vernieuwing in de aanpak en uitvoering van haar projecten en anderzijds door het bijscholen en opleiden van haar personeel. Voor haar zorgvastgoed wil zij oplossingen op maat bieden, in samenspraak en met de inbreng van haar belangrijkste stakeholders.

Vertrouwen

Care Property Invest streeft een duurzame vertrouwensband na met haar aandeelhouders, medewerkers, exploitanten van haar zorgvastgoed, aannemers, politieke wereld, de GVV-sector en in het algemeen alle partijen die rechtstreeks of onrechtstreeks met de onderneming te maken hebben.

VISION STATEMENT

Care Property Invest heeft de ambitie om dé referentie te zijn op de markt van het ontwikkelen van en investeren in zorgvastgoed en hierbinnen een accelererende groei te realiseren. Zij is een dynamische speler, gericht op het brengen van vernieuwing in het vastgoed voor zorg en welzijn, en dit op een onafhankelijke manier.

VASTGOEDSTRATEGIE

Een groeiende markt

Haar huidige strategie inzake zorgvastgoed voor senioren berust op de toenemende vergrijzing van de bevolking die in België volgens het Federaal Planbureau een piek zal bereiken tegen 2070. Deze zorgt nu en in de komende decennia voor een toenemende vraag naar zorgvastgoed met een maatschappelijke meerwaarde. Ook voor Nederland geldt er een gelijkaardige tendens wat vergrijzingcijfers voor de bevolking betreft. Voor meer details verwijzen we naar onderstaande grafieken die de demografische evolutie in België en Nederland weergeven.

De zekere demografische evolutie in combinatie met haar groeistrategie, de invulling van haar maatschappelijk doel en het feit dat zij als enige GVV 100% investeert in zorgvastgoed, zorgt ervoor dat haar aandeel steeds een stabiel rendement oplevert voor haar aandeelhouders, en dit aan een verlaagde roerende voorheffing van 15% (i.p.v. het algemene tarief van 30%).

Care Property Invest spreidt haar risico's door te zorgen voor een goede geografische marktspreiding van haar vastgoed, te diversifiëren tussen de operatoren van haar vastgoed en door een goede balans te creëren tussen publiek-private en private samenwerkingen. Dit is, onder andere, ook een grote motivator geweest voor de Vennootschap om haar stap naar de Nederlandse zorgvastgoedmarkt te nemen in september 2018.

(1) Gebaseerd op gegevens van het Federaal Planbureau - Verslag over de demografische vooruitzichten 2017-2070.

(2) Gebaseerd op de volgende gegevensbron: "Prognose intervallen van de bevolking; leeftijdsgroep, 2018-2060", CBS - 19 december 2017

KWALITATIEF VASTGOED OP MAAT

De zorgvuldige selectie van nieuwe projecten voor de Vennootschap gebeurt steeds na een uitgebreide risicoanalyse in combinatie met een gegronde beoordeling van de raad van bestuur van de Vennootschap, na bespreking van de investeringsdossiers op het directiecomité van de Vennootschap. Dit kan gaan om het zelf ontwikkelen, realiseren en financieren van gebouwen, maar ook het herfinancieren of verwerven van bestaande gebouwen, al dan niet vergezeld door een renovatie of uitbreiding, zowel op de private als op de publieke markt.

Hieronder een overzicht van de belangrijkste selectiecriteria:

Correcte prijs-kwaliteitsverhouding van het project;
Mogelijke opbrengsten van het project;
Solvabiliteit, reputatie en spreiding van de exploitanten;
Gunstige ligging van het project: vlotte bereikbaarheid, zowel met de wagen als met het openbaar vervoer en afwezigheid van ander zorgvastgoed. Hiervoor wordt steeds een uitgebreid marktonderzoek uitgevoerd;
Omgeving: In de onmiddellijke omgeving van een dorps-/stadskern met winkels, apotheken en horecagelegenheden;
Het vastgoed voldoet aan hoge kwaliteitsnormen in combinatie met een hoogwaardige technologische uitrusting en sluit perfect aan bij de noden van het doelpubliek van Care Property Invest.

De strategie van Care Property Invest is er in essentie een van het type "buy and hold" en is als dusdanig per definitie gericht op het aanhouden van vastgoed op lange termijn.

Toekomstvisie

Zoals eerder gemeld, is Care Property Invest momenteel actief in België en Nederland en kijkt zij voorzichtig naar een select aantal andere geografische kernmarkten binnen de Europese Economische ruimte, die voor een vergelijkbare demografische evolutie staan.

FINANCIËLE STRATEGIE

Management van investor & stakeholder relations

Care Property Invest tracht een voortdurende dialoog uit te bouwen met de zorgsector, de overheid, potentiële en huidige investeerders, kredietverstrekkers en meer in het algemeen alle stakeholders.

De Vennootschap tracht haar financiële strategie af te stemmen op de algemene strategie en groei die de Vennootschap realiseert. Door het continu verder uitbouwen van de schaalgrootte, streeft de Vennootschap steeds naar een competitieve verdeling van schulden en kapitaalkosten en een verbetering van haar operationele marge.

Oorsprong financiële bronnen

Care Property Invest tracht zichzelf op een zo gunstig mogelijke manier te financieren door gebruik te maken van eigen en vreemde middelen.

Eigen middelen

De eigen middelen worden aangetrokken door een beroep te doen op de kapitaalmarkt. Door kapitaalverhogingen in geld en in natura met daartegenover onmiddellijk renderende activa en/of een concrete pipeline kan winstgroei per aandeel bewerkstelligd worden en gehandhaafd blijven.

Care Property Invest streeft hiervoor naar een permanente dialoog met investeerders, rechtstreeks en onrechtstreeks. Door de organisatie van of de deelname aan roadshows en beurzen in binnen - en buitenland bouwt zij een permanente dialoog op met zowel institutionele als particuliere beleggers.

Care Property Invest is zich als GVV ten volle bewust van hoe belangrijk haar dividendpolitiek is voor haar aandeelhouders. Daarom tracht de Vennootschap om haar dividend te verhogen telkens wanneer dit duurzaam mogelijk is. Hierdoor wordt vermeden dat zij dit in een later boekjaar opnieuw dient te verlagen.

Gelet op de sterke groei van de Vennootschap tracht zij zoveel mogelijk van de winst te reserveren om opnieuw te kunnen investeren binnen het wettelijk kader. Daarbij streeft de Vennootschap naar een pay-out ratio (uitkeringspercentage van het dividend per aandeel t.o.v. de winst per aandeel) dat zo dicht mogelijk tegen het wettelijk minimum van 80% komt, waarbij tegelijkertijd wordt gestreefd naar een duurzame verhoging van het dividend.. Daarnaast onderzoekt zij de mogelijkheid van een keuzedividend.

Ondanks de reeds gerealiseerde toename van de liquiditeit van haar aandeel werkt Care Property Invest nog steeds verder aan verhoging hiervan teneinde de aantrekkelijkheid van haar aandeel te vergroten. Hiertoe heeft zij in november 2018 KBC Securities als tweede liquidity provider aangesteld nadat in februari 2018 Bank Degroof Petercam als liquidity provider werd aangesteld.

De Vennootschap heeft als strategisch doel om opgenomen te worden in de EPRA-index, wat een verdere stijging van de liquiditeit van het aandeel Care Property Invest met zich zal meebrengen. Daarnaast zorgt de aanstelling van liquidity providers voor kleinere koersschommelingen en bijgevolg een stabielere aandelenkoers en een kleinere bid-ask spread.

Vreemde middelen

De vreemde middelen worden zo gediversifieerd mogelijk aangetrokken. Hierdoor kan het risico op de bancaire tegenpartij beperkt worden. Care Property Invest streeft naar een verdere spreiding van haar kredietverstrekkers.

Om de oorsprong van haar bronnen van vreemd vermogen verder te diversifiëren, heeft de Vennootschap ook een MTN-programma lopen bij Belfius dat voorziet in de mogelijkheid van de uitgifte van obligaties en commercial paper. De Vennootschap heeft in boekjaar 2018 het plafond van dit programma opgetrokken van € 50 miljoen naar € 100 miljoen en geopteerd voor de aanstelling van KBC als bijkomende dealer om het plaatsingsrisico te beperken. In 2019 werd het plafond van het programma verder verhoogd naar € 140 miljoen. De Vennootschap beschikt over de nodige lijnen voor het gedeelte van de commercial paper die de nodige dekking bieden, zodat het liquiditeitsrisico niet vergroot wordt.

Care Property Invest tracht haar liquiditeitsrisico verder te beperken door voldoende lijnen ter beschikking te houden voor haar kortetermijnbehoeften en de financiering van bijkomende investeringen voor het lopende boekjaar.

Daarnaast bestaat er eveneens een liquiditeitsrisico indien de Vennootschap de convenanten gekoppeld aan de kredietovereenkomsten niet langer zou respecteren. Deze convenanten voorzien in marktconforme bepalingen o.a. inzake schuldgraad en naleving van de bepalingen van de GVV-regelgeving. Care Property Invest monitort de parameters van deze convenanten op regelmatige basis en telkens wanneer een nieuwe investering overwogen wordt.

Care Property Invest heeft op het einde van het boekjaar geen enkel gebouw in België of Nederland in hypotheek of in pand gegeven.

Een correcte financiering is noodzakelijk voor een rendabel en solide business model, gezien het kapitaalintensief karakter van de sector waarin de Vennootschap actief is en de buy-and-hold strategie van de Vennootschap. Hierdoor beschikt de Vennootschap over een structurele schuldpositie met voornamelijk bulletkredieten. De investeringskredieten die de Vennootschap afbetaalt zijn voornamelijk kredieten die reeds waren aangegaan door dochtervennootschappen voor overname en die de Vennootschap mee overgenomen heeft bij verwerving van de aandelen van de dochtervennootschap. De cashpositie die de Vennootschap op permanente wijze aanhoudt, is beperkt.

De Vennootschap heeft als langetermijndoelstelling om een schuldgraad tussen 50% en 55% te hebben. Deze schuldgraad laat een optimale verhouding tussen eigen en vreemde middelen toe en biedt tevens de mogelijkheid om in te spelen op investeringsopportuniteiten.

De Vennootschap tracht tevens het renterisico van haar schulden te beperken door te streven naar een indekkingspercentage van de schulden tussen de 75% en 80%. De Vennootschap volgt de evoluties op de financiële markten op de voet om op die wijze haar financiële structuur te optimaliseren en goede samenstelling te bekomen van financiering op korte en lange termijn en het afsluiten van derivatencontracten teneinde het gewenste indekkingspercentage te bereiken. De Vennootschap tracht bij de gemiddelde duur van haar kredieten tevens rekening te houden met de langetermijninkomsten uit haar investeringen.

Laag risico en standvastige inkomstenbron door erfpacht- en huurovereenkomsten op lange termijn

Door het afsluiten van erfpacht- en huurovereenkomsten op lange termijn creëert de Vennootschap cashflows op lange termijn. Door het triple net karakter (1) van deze overeenkomsten met solide operatoren en de overdracht van het leegstandsrisico naar de operator (behoudens de investering te Gullegem) slaagt de Vennootschap erin een laag risicoprofiel te handhaven. Het feit dat op 31 december 2019 nog bijna de helft van de huurinkomsten voortkomen uit overeenkomsten met lokale overheden, versterkt het lage risicoprofiel en maakt de Vennootschap uniek in vergelijking met andere GVV's.

Dit geldt eens te meer nu zorgvastgoed eerder gekoppeld is aan de demografische factoren, die gunstig zijn gelet op de demografische onderstroom van de vergrijzing van de bevolking, dan aan de economische conjunctuur.

FINANCIEEL RESULTAAT

Toekomstvisie

Doel verruimen

Care Property Invest profileert zich als een belegger in ouderenzorg en aangepaste infrastructuur voor personen met een beperking. Het statutair doel wordt zo ruim mogelijk gezet. Binnen het segment van vastgoed in zorg en welzijn wordt er een prioritering bepaald.

Dienstenportfolio uitbreiden

Care Property Invest richt zich op investeringen in zorg en welzijn en heeft opportuniteits-gedreven ook aandacht voor conceptontwikkeling.

Strategische krachtlijnen

1. Marktverruiming en (interne) dienstenportfolio in zorg en welzijn. 2. Management van investor & stakeholder relations.
1. Internationalisering.
1. Opvolging en beïnvloeding van het regelgevend kader. 5. Afstemming van de middelen op groei (groeimanagement).

Het is de ambitie van Care Property Invest om dé referentie (toonaangevend) te zijn in haar markt en een accelererende groei te realiseren.

Care Property Invest is een zeer dynamische speler in haar markt die vernieuwing brengt in vastgoed voor zorg en welzijn voor ouderen en mensen met een beperking. Care Property Invest wenst dit op een onafhankelijke manier te realiseren.

⁽¹⁾ Uitgezonderd het project "Les Terrasses du Bois" te Watermaal-Bosvoorde waarvoor een double net overeenkomst op lange termijn afgesloten werd.

2. Belangrijke gebeurtenissen

2.1 Belangrijke gebeurtenissen boekjaar 2019

(1) Informatie over de activiteiten en investeringen van de Vennootschap tijdens de vorige 2 boekjaren is opgenomen in het Jaarlijks Financieel Verslag 2018, hoofdstuk "IV Beheersverslag", punt "2. Belangrijke gebeurtenissen" vanaf pagina 55 en in het Jaarlijks Financieel Verslag 2017, hoofdstuk "IV Beheersverslag", punt "2. Belangrijke gebeurtenissen" vanaf pagina 51. Beide verslagen zijn beschikbaar op de website www.carepropertyinvest.be.

2.1.1 PROJECTEN BOEKJAAR 2019 (1) IN BELGIË

Hieronder wordt een kort overzicht gegeven van de acquisities van de verschillende projecten in België tijdens het boekjaar 2019.

2.1.1.1 NIEUWE PROJECTEN MET ONMIDDELLIJK RENDEMENT VOOR DE VENNOOTSCHAP

Alle aankopen gebeurden tegen prijzen conform de reële waarde die door de vastgoeddeskundige werd bepaald. De transacties geschiedden voor een totale conventionele waarde van circa € 24,1 miljoen.

Vastgoedbeleggingen

	Riemst - Huyse Elckerlyc
	• ACQUISITIEDATUM: 19 februari 2019
	• ADRES:	Trinellestraat 23, 3770 Riemst, België
	• EXPLOITANT:	Senior Living Group
	• CAPACITEIT:	77 woongelegenheden
• LIGGING	In het centrum van Millen (een deelgemeente van Riemst), gelegen in de provincie Limburg op de rand van het Waals Gewest en de Nederlandse grens, temidden van een groene woonwijk, met naast de deur een bakkerij en in de nabije omgeving enkele horecagelegenheden.
	• BOUW- / RENOVATIEJAAR: 1997/2007; renovatie 2008
• TYPE CONTRACT:	Nieuwe langetermijnhuurovereenkomst van het type "triple net" (verlengbaar en jaarlijks indexeerbaar) met een looptijd van minimum 20 jaar
• CONVENTIONELE WAARDE: Circa € 6,5 miljoen.
• TRANSACTIE:	Verwerving 100% van de aandelen in Decorul nv, de vennootschap die in het bezit is van het vastgoed van dit woonzorgcentrum
• FINANCIERING:	Overname bestaande kredieten en vreemd vermogen

	Genval - La Résidence du Lac
	• ACQUISITIEDATUM: 3 april 2019
	• ADRES:	Avenue Albert 1er 319, 1332 Genval, België
	• EXPLOITANT:	La Résidence du Lac SA
	• CAPACITEIT:	109 woongelegenheden
• LIGGING		In Genval, op wandelafstand van het centrum. Hier bevinden zich diverse supermarkten, cafés en restaurants. Het bekende Meer

	van Genval ligt op een kilometer afstand.
• BOUW- / RENOVATIEJAAR: 2011
• TYPE CONTRACT:	Nieuwe langetermijnhuurovereenkomst van het type "triple net" (verlengbaar en jaarlijks indexeerbaar) met een looptijd van minimum 27 jaar
• CONVENTIONELE WAARDE: Circa € 17,6 miljoen.
• TRANSACTIE:	Verwerving 100% van de aandelen in Immo du Lac SA, eigenaar van het vastgoed van dit woonzorgcentrum. Voor de grond verkreeg Immo du Lac SA een recht van erfpacht met een looptijd van 76 jaar van l'Association des Oeuvres Paroissiales de la région de Braine-l'Alleud (parochie Braine-l'Alleud).
• FINANCIERING:	Middels een succesvolle inbreng in natura van alle aandelen Immo du Lac SA in het kapitaal van Care Property Invest, binnen het kader van het toegestaan kapitaal. Naar aanleiding van deze inbreng die heeft geleid tot een kapitaalverhoging (incl. uitgiftepremie) van € 16.372.079,85 werden 764.031 nieuwe aandelen Care Property Invest uitgegeven aan een uitgifteprijs van € 21,43 per aandeel.

2.1.1.2 LOPENDE PROJECTEN IN ONTWIKKELING

Vastgoedbeleggingen

	Vorst - Nuance
	• ACQUISITIEDATUM: 28 februari 2017
	• ADRES:	Vorst, Schaatsstraat (Rue du Patinage), 1190 Vorst, België
	• EXPLOITANT	Een entiteit 100% onder de controle van Anima Care nv
	• CAPACITEIT:	121 vergunde woongelegenheden
• LIGGING	Centrumligging, nabij banken, winkels en een ziekenhuis. De site is vlot bereikbaar met het openbaar vervoer en met de wagen door de vlotte aansluiting met de Brusselse Ring en de aanwezigheid van een autodelen- parkeerplaats in de straat zelf.
	• BOUW- / RENOVATIEJAAR: Opgeleverd op 13 januari 2020
• TYPE CONTRACT:	Nieuwe langetermijnhuurovereenkomst van het type "triple net" (verlengbaar en jaarlijks indexeerbaar) met een looptijd van minimum 20 jaar
• TOTALE GESCHATTE INVESTERINGSKOST:	Circa € 14,5 miljoen.
• TOTALE GESCHATTE REËLE WAARDE:	Circa € 15,7 miljoen
• TRANSACTIE:	Verwerving van de grond en overname van alle overeenkomsten met betrekking tot de bouw van het woonzorgcentrum
• FINANCIERING:	Mix van vreemd en eigen vermogen

Financiële leasings

Middelkerke - Assistentiewoningen De Stille Meers

• GUNNINGSDATUM: 10 januari 2018
• ADRES:	Sluisstraat 17, 8430 Middelkerke, België
• EXPLOITANT:	OCMW Middelkerke
• CAPACITEIT:	60 assistentiewoningen
bereikbaar, zowel met de wagen als met het openbaar vervoer.

In het centrum van Middelkerke, waardoor het project zich vlakbij verschillende winkels, banken, supermarkten en horecagelegenheden zal bevinden. Ook het strand ligt slechts op een boogscheut van dit nieuwbouwproject. Het project is vlot

• LIGGING • BOUW- / RENOVATIEJAAR: Opgeleverd op 7 januari 2020 • TOTALE GESCHATTE INVESTERINGSKOST: Circa € 8,2 miljoen

• TYPE CONTRACT: Nieuwe langetermijnerfpachtovereenkomst van het type triple net (jaarlijks indexeerbaar) met een looptijd van 27 jaar

• FINANCIERING: Mix van vreemd en eigen vermogen

2.1.1.3 OPGELEVERDE PROJECTEN

Financiële leasings

• CAPACITEIT: 86 woongelegenheden voor mensen met een beperking en niet-aangeboren hersenletsels

Het te ontwikkelen wooncomplex is ingeplant in een prachtige, groene omgeving, vlak naast een zorghotel. Het project ligt vlakbij het centrum van Deinze en op een steenworp van het centrum van Astene, dichtbij verschillende winkels, banken, restaurants en

		Deinze - De Nieuwe Ceder
	• GUNNINGSDATUM: 30 oktober 2017
	• ADRES:	Parijsestraat 34, 9800 Deinze, België
	• EXPLOITANT:	vzw Zorghuizen
	• CAPACITEIT:	86 woongelegenheden voor mensen met een beperking en niet-aangeboren hersenletsels
• LIGGING	Het te ontwikkelen wooncomplex is ingeplant in een prachtige, groene omgeving, vlak naast een zorghotel. Het project ligt vlakbij het centrum van Deinze en op een steenworp van het centrum van Astene, dichtbij verschillende winkels, banken, restaurants en een supermarkt.
	• BOUW- / RENOVATIEJAAR: 2018-2019. Het volledige project werd opgeleverd op 27 september 2019
• TYPE CONTRACT:		Nieuwe langetermijnerfpachtovereenkomst van het type triple net (jaarlijks indexeerbaar) met een looptijd van 28 jaar
• TOTALE GESCHATTE INVESTERINGSKOST:	Circa € 11,0 miljoen.
• FINANCIERING:	Mix van vreemd en eigen vermogen

2.1.2 PROJECTEN BOEKJAAR 2019 IN NEDERLAND

2.1.2.1 NIEUWE PROJECTEN MET ONMIDDELIJK RENDEMENT VOOR DE VENNOOTSCHAP

Vastgoedbeleggingen

	Wassenaar - Villa Sijthof
	• ACQUISITIEDATUM: 20 juni 2019
	• ADRES:	Oud Clingendaal 7, 2245 CH Wassenaar, Nederland
	• EXPLOITANT:	Vandaegh Nederland B.V. (onderdeel van de Ontzorgd Wonen Groep)
	• CAPACITEIT:	19 woonzorgappartementen

• LIGGING		Aan de rand van de welstellende gemeente Wassenaar, temidden van een bosrijke omgeving.
• BOUW- / RENOVATIEJAAR: bouwjaar 1922, renovatiejaar 2015
• TYPE CONTRACT:	minimum 20 jaar	Nieuwe langetermijnhuurovereenkomst van het type "triple net" (verlengbaar en jaarlijks indexeerbaar) met een looptijd van
• CONVENTIONELE WAARDE:	Circa € 5,9 miljoen.
• TRANSACTIE:		Acquisitie via haar Nederlandse dochtervennootschap, Care Property Invest.NL5 B.V.

	Laag-Keppel - De Gouden Leeuw
	• ACQUISITIEDATUM: 9 juli 2019
	• ADRES:	Rijksweg 91, 6998 AG Laag-Keppel, Nederland
	• EXPLOITANT:	Woonzorgvoorziening Zorghotel de Gouden Leeuw B.V. (onderdeel van "De Gouden Leeuw Groep")
	• CAPACITEIT:	5 zorgappartementen, 14 zorgstudio's en zorghotel met 17 plaatsen
• LIGGING	Tegen het centrum van Laag-Keppel, een sterk vergrijsde deelgemeente van Bronckhorst. De landelijke omgeving, vlakbij de jachthaven aan de Oude Ijssel, zorgt voor een erg rustige woonervaring voor de residenten van "De Gouden Leeuw".
		• BOUW- / RENOVATIEJAAR: Bouwjaar hoofdgebouw 1769/ bouwjaar aanbouw 1980
• TYPE CONTRACT:	Nieuwe langetermijnhuurovereenkomst van het type "triple net" (verlengbaar en jaarlijks indexeerbaar) met een looptijd van minimum 20 jaar
• CONVENTIONELE WAARDE:	Circa € 5,6 miljoen
• TRANSACTIE:	Acquisitie via haar Nederlandse dochtervennootschap, Care Property Invest.NL4 B.V.
• FINANCIERING:	Vreemd vermogen

		Zelhem - De Gouden Leeuw
	• ACQUISITIEDATUM: 3 september 2019
	• ADRES:	Burg. Rijpstrastraat 3-5, 6998 7021 CP Zelhem, Nederland
	• EXPLOITANT:	Woonzorgvoorziening Zorghotel de Gouden Leeuw Zelhem B.V. (onderdeel van "De Gouden Leeuw Groep")
	• CAPACITEIT:	33 woonzorgappartementen en 7 kamers voor herstelverblijf
• LIGGING	uitgestrekt buitengebied.	De zorgresidentie is gehuisvest in het voormalige gemeentehuis van Zelhem, een deelgemeente van Bronckhorst. De voormalige gemeente Zelhem heeft drie woonkernen Zelhem, Halle en Velswijk, een aantal buurtschappen en een prachtig natuurrijk,
• BOUW- / RENOVATIEJAAR: Bouwjaar circa 1867/ renovatiejaar 2007
• TYPE CONTRACT:	minimum 25 jaar	Nieuwe langetermijnhuurovereenkomst van het type "triple net" (verlengbaar en jaarlijks indexeerbaar) met een looptijd van
• CONVENTIONELE WAARDE:	Circa € 10,1 miljoen
• TRANSACTIE:	Acquisitie via haar Nederlandse dochtervennootschap, Care Property Invest.NL6 B.V.
• FINANCIERING:	Vreemd vermogen

2.1.2.2 NIEUWE PROJECTEN IN ONTWIKKELING

Vastgoedbeleggingen

		Tilburg - Margaritha Maria Kerk
	• ACQUISITIEDATUM: 26 maart 2019
	• ADRES:	Ringbaan West 300, 5025 VB Tilburg, Nederland
	• EXPLOITANT:	Korian Holding Nederland B.V.
	• CAPACITEIT:	32 zorgappartementen
• LIGGING	Het project ligt in een nette woonwijk, centraal gelegen in de gemeente Tilburg, op de driehoek van de wijken Zorgvlied, Rooi Harten en Korvel. Vlakbij het project bevindt zich het "Kromhoutpark", diverse supermarkten en een apotheek.
	• BOUW- / RENOVATIEJAAR: Oplevering voorzien in de 2de helft 2020
• TYPE CONTRACT:	minimum 20 jaar	Nieuwe langetermijnhuurovereenkomst van het type "triple net" (verlengbaar en jaarlijks indexeerbaar) met een looptijd van
• TOTALE GESCHATTE INVESTERINGSKOST	Circa € 7,6 miljoen.
• TOTALE GESCHATTE REËLE WAARDE:	Circa € 7,85 miljoen
• TRANSACTIE:		Acquisitie via haar Nederlandse dochtervennootschap, Care Property Invest.NL3 B.V.
• FINANCIERING:	Vreemd vermogen

	Middelburg - Sterrenwacht
	• ACQUISITIEDATUM: 12 juni 2019
	• ADRES:	Herengracht 50-52, 4331 PX Middelburg
	• EXPLOITANT:	Korian Holding Nederland B.V.
	• CAPACITEIT:	25 zorgstudio's
• LIGGING		Aan de rand van het centrum van Middelburg met een idyllische ligging, pal aan de Middelburgse Herengracht.
		• BOUW- / RENOVATIEJAAR: Bouwjaar circa 1930, oplevering voorzien eerste kwartaal 2021
• TYPE CONTRACT:	minimum 20 jaar	Nieuwe langetermijnhuurovereenkomst van het type "triple net" (verlengbaar en jaarlijks indexeerbaar) met een looptijd van
• TOTALE GESCHATTE INVESTERINGSKOST	Circa € 5,6 miljoen
• TOTALE GESCHATTE REËLE WAARDE:	Circa € 5,7 miljoen

• TRANSACTIE: Acquisitie via haar Nederlandse dochtervennootschap, Care Property Invest.NL3 B.V.

• FINANCIERING: Vreemd vermogen

	Zeist - Villa Wulperhorst
	• ACQUISITIEDATUM: 6 augustus 2019
	• ADRES:	Tiendweg 6-8, 3709 JP Zeist, Nederland
	• EXPLOITANT:	Valuas zorggroep
	• CAPACITEIT:	zorgresidentie met een totaal van maximaal 44 kamers
• LIGGING	ongeveer 11 kilometer afstand.	In Zeist, een gemeente centraal gelegen in de provincie Utrecht, binnen het bosrijke gebied van de Utrechtse Heuvelrug. Met het centrum van Zeist op 2,5 kilometer afstand ligt de focus van dit project uitdrukkelijk op rust en natuurbeleving. Utrecht zelf ligt op
		• BOUW- / RENOVATIEJAAR: De renovatie- en bouwwerken voor het landhuis zijn ondertussen aangevangen en zullen waarschijnlijk voltooid zijn eind 2020. De herontwikkeling voor het koetshuis is ook van start gegaan en zou voltooid zijn begin 2021.
• TYPE CONTRACT:	minimum 25 jaar	Nieuwe langetermijnhuurovereenkomst van het type "triple net" (verlengbaar en jaarlijks indexeerbaar) met een looptijd van
• TOTALE GESCHATTE INVESTERINGSKOST	Circa € 13,0 miljoen
• TOTALE GESCHATTE REËLE WAARDE:	Circa € 13,0 miljoen
• TRANSACTIE:	De Vennootschap verwierf via haar Nederlandse dochtervennootschap Care Property Invest.NL2 B.V. 100% van de opstallen op het landgoed met de daarbij horende vergunningen en erkenningen, die nodig zijn voor de renovatie van het landhuis en de bouw van het naastgelegen koetshuis, van de Stichting Utrechts Landschap en sloot eveneens twee turnkey-overeenkomsten af met de ontwikkelaar die instaat voor de herontwikkeling van "Villa Wulperhorst".
• FINANCIERING:	Vreemd vermogen

		Hillegom - St. Josephkerk
	• ACQUISITIEDATUM: 27 september 2019
	• ADRES:	Monseigneur van Leeuwelaan 1 & 3, 2182 EM Hillegom en Hoofstraat 141, 2181 EM Hillegom, Nederland
	• EXPLOITANT:	Korian Holding Nederland B.V.
	• CAPACITEIT:	38 zorgappartementen
• LIGGING	Het project is centraal gelegen en bevindt zich aan de doorgangsweg die heel Hillegom in de lengte doorkruist. Vlakbij het project bevindt zich het "Van Nispenpark" en diverse faciliteiten.
	• BOUW- / RENOVATIEJAAR: Start constructiewerken voorzien begin 2020 en de oplevering medio 2021
• TYPE CONTRACT:	minimum 20 jaar	Nieuwe langetermijnhuurovereenkomst van het type "triple net" (verlengbaar en jaarlijks indexeerbaar) met een looptijd van
• TOTALE GESCHATTE INVESTERINGSKOST	Circa € 9,07 miljoen.
• TOTALE GESCHATTE REËLE WAARDE:	Circa € 9,2 miljoen
• TRANSACTIE:	Acquisitie via haar Nederlandse dochtervennootschap, Care Property Invest.NL5 B.V.
• FINANCIERING:	Vreemd vermogen

	Zutphen - De Gouden Leeuw
	• ACQUISITIEDATUM: 19 december 2019
	• ADRES:	De Clercqstraat 58, 7201 EC Zutphen, Nederland
	• EXPLOITANT:	Woonzorgvoorziening de Gouden Leeuw Zutphen B.V. (onderdeel van "De Gouden Leeuw Groep")
	• CAPACITEIT:	29 zorgappartementen en 7 woonzorgstudio's voor herstelverblijven
• LIGGING	Het project zal één van de drie gebouwen gelegen binnen het high-end residentiële project "De Veste" zijn en ligt nabij de Coehoornsingel, naast een historische vestinggracht en de statige gebouwen die de buurt typeren. Het centrum van Zutphen, met talrijke horecagelegenheden, supermarkten, winkels en banken, bevindt zich op wandelafstand.
	• BOUW- / RENOVATIEJAAR: Constructiewerken zijn gestart in april 2019 en de oplevering is voorzien op 1 juni 2021
• TYPE CONTRACT:	Nieuwe langetermijnhuurovereenkomst van het type "triple net" (verlengbaar en jaarlijks indexeerbaar) met een looptijd van minimum 25 jaar
• TOTALE GESCHATTE INVESTERINGSKOST	Circa € 11,65 miljoen.
• TOTALE GESCHATTE REËLE WAARDE:	Circa € 11,86 miljoen
• TRANSACTIE:	Acquisitie via haar Nederlandse dochtervennootschap, Care Property Invest.NL4 B.V.
• FINANCIERING:	Vreemd vermogen

2.1.2.3 LOPENDE PROJECTEN IN ONTWIKKELING

Vastgoedbeleggingen

	Nijmegen - De Orangerie
	• ACQUISITIEDATUM: 23 oktober 2018
Malvert 5002 en 5004, 6538 DM Nijmegen, Nederland • ADRES:
	• EXPLOITANT:	Korian Holding Nederland B.V.
	• CAPACITEIT:	68 zorgappartementen
• LIGGING	In de groenste wijk van de stad genaamd Dukenburg. De wijk staat bekend voor zijn rustig karakter en is geliefd bij jong en oud.
	• BOUW- / RENOVATIEJAAR: Oplevering voorzien in de 2de helft van 2020
• TYPE CONTRACT:	Nieuwe langetermijnhuurovereenkomst van het type "triple net" (verlengbaar en jaarlijks indexeerbaar) met een looptijd van minimum 20 jaar
• TOTALE GESCHATTE INVESTERINGSKOST	Circa € 9,20 miljoen.
• TOTALE GESCHATTE REËLE WAARDE:	Circa € 9,20 miljoen
• TRANSACTIE:	Acquisitie via haar Nederlandse dochtervennootschap, Care Property Invest.NL B.V.
• FINANCIERING:	Vreemd vermogen

2.1.3 ANDERE GEBEURTENISSEN TIJDENS HET BOEKJAAR 2019

2.1.3.1 FUSIES

Fuserende venootschap Opslorpende	vennootschap	Datum publicatie Belgisch staatsblad	Code publicatie Belgisch Staatsblad
Konli bvba	Care Property Invest nv 1 januari 2019	21 januari 2019	BS 2019-01-21/0010185
Daan Invest nv	Care Property Invest nv 28 juni 2019	24 juli 2019	BS 2019-07-24/0100723
VSP Wolvertem bvba	Care Property Invest nv 28 juni 2019	24 juli 2019	BS 2019-07-24/0100725
Aldante nv	Care Property Invest nv 28 juni 2019	24 juli 2019	BS 2019-07-24/0100299
	Immo Kemmelberg bvba Care Property Invest nv 28 juni 2019	24 juli 2019	BS 2019-08-30/0103659
Siger nv	Care Property Invest nv 23 juli 2019	7 augustus 2019	BS 2019-08-07/0107352
Igor Balen nv	Care Property Invest nv 23 juli 2019	7 augustus 2019	BS 2019-08-07/0107371
Tomast bvba	Care Property Invest nv 24 oktober 2019	19 november 2019	BS 2019-11-19/0150676
Anda Invest bvba	Care Property Invest nv 24 oktober 2019	26 november 2019	BS 2019-11-26/0153884

Voor meer informatie aangaande de fusievoorstellen, zie www.carepropertyinvest.be/investeren/ fusievoorstellen/.

2.1.3.2 OPRICHTING DOCHTERVENNOOTSCHAPPEN

Naam opgerichte dochtervennootschap	Datum oprichting Doel
Care Property Invest.NL3 B.V.	5 maart 2019	zorgvastgoedsites in Nederland verwerven
Care Property Invest.NL4 B.V.	15 april 2019	zorgvastgoedsites in Nederland verwerven
Care Property Invest.NL5 B.V.	23 mei 2019	zorgvastgoedsites in Nederland verwerven
Care Property Invest.NL6 B.V.	8 augustus 2019	zorgvastgoedsites in Nederland verwerven

2.1.3.3 OMZETTING NAAR GVBF

Op 15 maart 2019 werd B.E.R.L. International nv met ondernemingsnummer 0462.037.427 opgenomen op de lijst van gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen van de FOD Financiën en dit overeenkomstig artikel 3 van het Koninklijk Besluit van 9 november 2016 met betrekking tot gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen.

Op 15 mei 2019 werd Immo du Lac nv met ondernemingsnummer 0888.891.766 opgenomen op de lijst van gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen van de FOD Financiën en dit overeenkomstig artikel 3 van het Koninklijk Besluit van 9 november 2016 met betrekking tot gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen.

2.1.3.4 OPRICHTING INTERNE ORGANEN

Oprichting auditcomité

Op 13 februari 2019 heeft de raad van bestuur van de Vennootschap een auditcomité opgericht met als opdracht te waken over de juistheid en betrouwbaarheid van alle financiële informatie zowel intern als extern. Het ziet erop toe dat de periodieke financiële verslagen van Care Property Invest een waarheidsgetrouw, eerlijk en helder beeld geven van de situatie en de toekomstperspectieven van Care Property Invest en controleert in het bijzonder de jaarlijkse en periodieke financiële staten voordat deze openbaar worden gemaakt.

Het auditcomité controleert eveneens de correcte en consequente toepassing van de verschillende toegepaste boekhoudkundige normen en waarderingsregels. Mede ziet het toe op de onafhankelijkheid van de commissaris en heeft het een adviserende rol tijdens de (her)benoeming van de commissaris. Uitgebreide informatie omtrent de werking van het auditcomité is terug te vinden in het Corporate Governance Charter dat beschikbaar is op de website, www.carepropertyinvest.be.

Oprichting investeringscomité

Op 13 februari 2019 besliste de raad van bestuur van de Vennootschap tot oprichting van een investeringscomité met als doel een grotere flexibiliteit aan de dag te kunnen leggen bij het beoordelen van investeringsdossiers. Het comité is belast met de taak om advies te geven inzake investerings- en eventuele desinvesteringsdossiers om zo het beslissingsproces te versnellen. De raad van bestuur blijft verantwoordelijk voor het toezicht en het nemen van de definitieve beslissing hieromtrent. Het investeringscomité voert zijn taak uit conform het Integriteitsbeleid van de Vennootschap. Uitgebreide informatie omtrent de werking van het investeringscomité is terug te vinden in het Corporate Governance Charter dat beschikbaar is op de website, www.carepropertyinvest.be.

2.1.3.5 LONG-TERM INCENTIVE PLAN

Care Property Invest kondigde op 8 april 2019 aan dat de raad van bestuur heeft besloten om een terugkoopprogramma van eigen aandelen te starten voor een totaal bedrag van maximaal € 250.000 ter verwerving van maximaal 11.000 aandelen, binnen de grenzen van de machtiging tot inkoop eigen aandelen verleend door de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders van 16 mei 2018. Het terugkoopprogramma heeft als doel Care Property Invest in staat te stellen haar verplichtingen na te komen die voortkomen uit aankoopplannen ten voordele van het uitvoerend management van Care Property Invest. Op 29 november 2019 heeft de raad van bestuur zijn goedkeuring gegeven tot voortzetting van het terugkoopprogramma van eigen aandelen voor een totaalbedrag van maximaal € 52.500 ter verwerving van maximaal 1.500 aandelen.

Care Property Invest onderkent de noodzaak om een actief en betrokken management te hebben dat mee instaat voor de verdere uitbouw en integratie van de gedane investeringen. Op basis van eerdere ervaringen en de huidige marktpraktijken en -tendensen, zijn het remuneratie- en benoemingscomité en de raad van bestuur er bovendien van overtuigd dat het engagement en de betrokkenheid van het management toeneemt indien het in het kapitaal van Care Property Invest kan participeren en er aldus een alignering van de belangen van het management en die van de Vennootschap en haar aandeelhouders bestaat. Deze wijze van verlonen past dan ook binnen het deugdelijk bestuur dat de Vennootschap nastreeft. De koppeling van een passend gedeelte van het remuneratiepakket aan de prestaties is immers ook uitdrukkelijk opgenomen in de Corporate Governance Code. Care Property Invest past de bepalingen en richtlijnen van deze Code integraal toe op haar long-term incentive plannen. Het terugkoopprogramma wordt uitgevoerd door een onafhankelijke broker, overeenkomstig de toepasselijke regelgeving met betrekking tot inkoop van eigen aandelen.

Fase 1: april 2019

Care Property Invest heeft het eerste terugkoopprogramma gestart op 8 april 2019 voor een periode ten laatste eindigend op 30 april 2019.

Op 12 april 2019 maakte zij vervolgens bekend dat, in overeenstemming met artikel 207 van het KB van 30 januari 2001 tot uitvoering van het Wetboek van vennootschappen, zij op 10 april 2019, 10.780 eigen aandelen heeft ingekocht op Euronext Brussels. De aandelen werden ingekocht tegen een gemiddelde prijs (afgerond) van € 23,19 per aandeel.

Gedetailleerd overzicht van de verrichtingen per dag:

Datum	Aantal aandelen	Gemiddelde koers (in €)	Minimale koers (in €)	Maximale koers (in €)	Totale prijs (in €)
8 april 2019	2.500	23,12	23,00	23,40	57.797,50
9 april 2019	5.000	23,26	23,00	23,40	116.295,00
10 april 2019	3.280	23,13	23,00	23,30	75.879,85
Totaal	10.780	23,19			249.972,35

Fase 2: december 2019

Care Property Invest heeft in het kader van de voortzetting van het long-term incentive plan een tweede terugkoopprogramma gestart op 3 december 2019 voor een periode ten laatste eindigend op 15 december 2019.

Op 6 december 2019 maakte de Vennootschap bekend dat zij op 3 december 2019 1.500 eigen aandelen heeft ingekocht op Euronext Brussels. De aandelen werden ingekocht tegen een gemiddelde prijs (afgerond) van € 29,48 per aandeel.

Datum	Aantal aandelen	Gemiddelde koers (in €)	Minimale koers (in €)	Maximale koers (in €)	Totale prijs (in €)
3 december 2019	1.500	29,48	29,30	29,70	44.225
Totaal	1.500	29,48			44.225

2.1.3.6 UITBREIDING MTN-PROGRAMMA

Care Property Invest heeft het plafond van haar MTN-programma opgetrokken naar € 140 miljoen, inclusief verhoging van de bijkomende back-uplijnen.

2.1.3.7 KEUZEDIVIDEND

Care Property Invest heeft op 29 mei 2019 besloten om de aandeelhouders de mogelijkheid van een keuzedividend aan te bieden. Na afloop van de keuzeperiode kon zij bevestigen dat in totaal 56,56% van de nettodividendrechten verbonden aan de aandelen met coupon nr. 10 (m.b.t. het dividend voor het boekjaar 2018), ingeleverd zijn in ruil voor nieuwe aandelen in Care Property Invest, wat leidde tot een versterking van het eigen vermogen met € 6.688.783,62, dewelke een verdere groei van de vastgoedportfeuille moet bewerkstelligen.

Hiervoor werden 307.870 nieuwe gewone aandelen uitgegeven tegen een vastgestelde uitgifteprijs van € 21,726 per aandeel, binnen het kader van het toegestaan kapitaal, voor een totaal uitgiftebedrag van € 6.688.783,62 (€ 1.831.672,57 in kapitaal en € 4.857.111,05 in uitgiftepremie). Bijgevolg wordt het maatschappelijk kapitaal van Care Property Invest voortaan vertegenwoordigd door een totaal van 20.394.746 aandelen. De dividendrechten die niet werden ingebracht, goed voor een totaal netto uit te keren bedrag van € 5.136.797,52, werden in cash uitbetaald.

Samenvatting resultaat keuzedividend

Keuzemogelijkheden voor de aandeelhouders	(I) de inbreng van zijn nettodividendrechten in het kapitaal van de Vennootschap, in ruil voor nieuwe gewone aandelen; (II) uitbetaling van het dividend in geld; of (III) een combinatie van beide voorgaande opties.
Versterking eigen vermogen door keuzedividend	€ 6.688.783,62
% ingebrachte dividendrechten verbonden aan aandelen met coupon nr. 10	56,56%
Aantal nieuw uitgegeven gewone aandelen door het keuzedividend en het totale uitgiftebedrag hieraan verbonden	307.870 aandelen voor een totaal uitgiftebedrag van € 6.688.783,62
Maatschappelijk kapitaal Care Property Invest vanaf 26 juni 2019	€ 121.338.541,37
Totaal aantal aandelen Care Property Invest vanaf 26 juni 2019 (coupon nr 11, delen in het resultaat vanaf 1 januari 2019)	20.394.746 aandelen
Netto totaal uit te keren bedrag in cash niet-ingebrachte dividendrechten	€ 5.136.797,52

3. Bestemming van het resultaat

Aan de gewone algemene vergadering van 27 mei 2020 van de Vennootschap zal worden voorgesteld een totaal brutodividend over het boekjaar 2019 uit te keren van € 15.699.597,76 of € 0,77 per aandeel (onderworpen aan een verlaagde roerende voorheffing van 15%). Netto komt dit neer op een dividend van € 0,65 per aandeel. Dit voorstel komt overeen met de prognoses die de Vennootschap sinds het begin van het boekjaar in haar verslaggeving gecommuniceerd heeft.

Dit betekent een stijging van 6,94% in vergelijking met het dividend dat over het vorig boekjaar uitgekeerd werd. De pay-out ratio bedraagt dan 98,60% op statutair niveau en 83,94% op geconsolideerd niveau, gebaseerd op de aangepaste EPRA-winst.

Conform artikel 13 van het GVV-KB, bedraagt de minimale dividenduitkering € 13.127.799,38 voor boekjaar 2019. Dit bedrag moet bij een positief nettoresultaat van het boekjaar minimaal uitgekeerd worden als vergoeding van het kapitaal, hetzij 80% van het gecorrigeerd resultaat verminderd met de daling van de schuldenlast in de loop van het boekjaar (zie bij hoofdstuk "VII. Jaarrekening", punt "4.5 Uitkeringsplicht volgens het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot de GVV" op pagina 228 van het geconsolideerd Jaarlijks Financieel Verslag van de Vennootschap, beschikbaar op haar website, www.carepropertyinvest.be).

Samenvattende tabel:

aantal aandelen met dividendrecht	20.389.088
vergoeding van het kapitaal	€ 15.699.597,76
brutodividend per aandeel (1)	€ 0,77
brutorendement t.a.v. de beurswaarde op datum van 31 december 2019	2,61%
nettodividend per aandeel	€ 0,65
nettorendement t.a.v. de beurswaarde op datum van 31 december 2019	2,22%
betaalbaarstelling dividend	29 mei 2020

(1) Het brutodividend na aftrek van de roerende voorheffing van 15%.

4. Vooruitzichten

De schuldgraad, berekend conform artikel 13, §1, 2° van het GVV-KB, bedraagt 49,32% op 31 december 2019. Gelet op het feit dat Care Property Invest de schuldgraad van 50% niet overschrijdt, dient zij geen financieel plan in overeenstemming met artikel 24 van het GVV-KB op te maken.

4.1 Hypotheses

Op basis van de balans en de staat van het globaal resultaat van het boekjaar 2019 werd een prognose gemaakt van de vooruitzichten voor de volgende boekjaren, in overeenstemming met het boekhoudkundig beleid van de Vennootschap en op een vergelijkbare wijze als de historische financiële informatie.

De volgende hypotheses worden gebruikt als standpunt:

Hypothesen met betrekking tot factoren die de leden van de administratieve, bestuurlijke en toezichthoudende organen van de Vennootschap rechtstreeks kunnen beïnvloeden:

Verhoging van de werkingskosten van de Vennootschap;
Nieuwe projecten worden voorlopig gefinancierd met eigen middelen uit de operationele activiteiten en bijkomende nieuwe kredietlijnen of de inkomsten uit uitgifte van schuldpapier;
De financiële kosten liggen in lijn met de stijging van de financieringen gedurende het boekjaar 2019. Er werd tevens rekening gehouden met additionele financieringskosten voor acquisities in het eerste kwartaal van 2020.

Hypothesen met betrekking tot factoren die de leden van de administratieve, bestuurlijke en toezichthoudende organen van de Vennootschap niet rechtstreeks kunnen beïnvloeden:

De huurinkomsten werden verhoogd door de jaarlijkse indexatie en de impact van nieuwe investeringen;
Verdere schommelingen van de reële waarde van zowel de vastgoedbeleggingen als de financiële instrumenten werden niet verwerkt, aangezien deze moeilijk te voorspellen zijn en bovendien geen invloed hebben op het uit te keren resultaat. In het kader van de uitbraak van het coronavirus in 2020 ziet de Vennootschap tot op heden geen impact op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. De toegenomen volatiliteit van de rentevoeten kan mogelijk wel een invloed hebben op de reële waarde van de financiële instrumenten;
De Vennootschap verwacht geen impact van eventuele dubieuze debiteuren;
Gelet op het "triple net"-karakter (1) van de overeenkomst werden er geen onderhoudskosten in rekening genomen voor de vastgoedbeleggingen. Ondanks het feit dat de financiële leaseovereenkomsten eveneens "triple net"-overeenkomsten zijn, werd hiervoor toch een beperkte provisie aangelegd.

4.2 Conclusie vooruitzichten schuldgraad

Op basis van bovenvermelde hypotheses, heeft de Vennootschap nog voldoende marge om bijkomende investeringen te doen alvorens de maximale schuldgraad van 65% wordt overschreden op geconsolideerde basis. De geconsolideerde schuldgraad, berekend conform artikel 13 van het GVV-KB, bedraagt 49,32% op 31 december 2019.

De Vennootschap verwacht dat de schuldgraad gedurende het boekjaar 2020 zal toenemen door bijkomende investeringen en het verder afwerken van de projecten die zich in ontwikkeling bevinden.

De raad van bestuur evalueert tijdig zijn liquiditeitsbehoeften en kan, ter voorkoming van het bereiken van de maximale schuldgraad, een kapitaalverhoging in overweging nemen zoals ook de inbreng in natura tot één van de mogelijkheden behoort.

4.3 Conclusie vooruitzichten dividend en uitkeerbaar resultaat

Rekening houdend met de economische onzekerheid van de huidige economische situatie en het effect ervan op de resultaten van Care Property Invest zou de Vennootschap bij een negatief resultaat, niet verplicht zijn een vergoeding voor het kapitaal uit te keren. De Vennootschap stelt op basis van de huidige bestaande overeenkomsten die nog gedurende gemiddeld 16,69 jaar inkomsten zullen genereren, behoudens onvoorziene omstandigheden, voor boekjaar 2020 een stijging in het uitkeerbaar resultaat en de dividendbetaling voorop. De solvabiliteit van de Vennootschap wordt ondersteund door de stabiele waarde van haar vastgoedprojecten.

Voor boekjaar 2019 ontving de Vennootschap een totaalbedrag aan huurinkomsten van circa € 29 miljoen. Dit betekent een stijging van de huurinkomsten van circa 17% t.o.v. het boekjaar 2018 (de totale huurinkomsten bedroegen over het boekjaar 2018 circa € 25 miljoen).

De Vennootschap verwacht over boekjaar 2020 huurinkomsten te zullen ontvangen van ten minste € 35 miljoen. Dit resulteert in een aangepast EPRA resultaat per aandeel van minimum € 0,93.

Care Property Invest heeft de intentie om over boekjaar 2020 minstens een brutodividend uit te keren van € 0,80 per aandeel. Na aftrek van roerende voorheffing van 15% betekent dit een nettodividend van € 0,68 per aandeel. De Vennootschap heeft bij het maken van deze oefening gerekend op een totaal aan investeringen ten belope van € 55 miljoen die huurinkomsten opleveren vanaf 1 juli 2020 met een yield van 4,5% en een keuzedividend met een succesratio (56%) gelijkaardig aan dit van 2019.

5. Voornaamste risico's en onzekerheden

De activiteiten van de Vennootschap situeren zich in een economisch klimaat dat risico's met zich meebrengt. De voornaamste risicofactoren waarmee Care Property Invest geconfronteerd wordt, maken het voorwerp uit van een regelmatige opvolging zowel door het management als door de raad van bestuur, die ter zake een voorzichtig beleid hebben uitgestippeld en die het, indien nodig, regelmatig zullen blijven aanpassen. Bovenvermelde risico's worden in detail behandeld in het hoofdstuk "I. Risicofactoren" op pagina 8 e.v. van het geconsolideerd Jaarlijks Financieel Verslag van de Vennootschap, beschikbaar op haar website, www.carepropertyinvest.be.

6. Onderzoek en ontwikkeling

Care Property Invest heeft geen enkele activiteit zoals bedoeld in artikel 3:6, 3:7, 3:8 en 3:32 WVV) (voorheen artikel 96 en 119 W. Venn.) ondernomen.

⁽¹⁾ Uitgezonderd het project "Les Terrasses du Bois" te Watermaal-Bosvoorde waarvoor een "double net"-overeenkomst op lange termijn afgesloten werd. Hiervoor wordt het risico van de grote onderhoudskosten gedragen door Care Property Invest.

7. Belangenconflicten

Indien een bestuurder, rechtstreeks of onrechtstreeks, een belang van vermogensrechtelijke aard heeft dat strijdig is met een beslissing of een verrichting die tot de bevoegdheid behoord van de raad van bestuur, dient hij of zij zich te richten naar het bepaalde in artikel 7:96 WVV (voorheen artikel 523 W. Venn.). Dit betekent dat alle bestuurders de raad van bestuur en de commissaris op de hoogte brengen van belangenconflicten wanneer deze ontstaan en zich onthouden van de stemming over deze aangelegenheden. Elke onthouding omwille van een belangenconflict wordt openbaar gemaakt in overeenstemming met de relevante bepalingen van het toen toepassellijke Wetboek van vennootschappen en verenigingen en wordt vermeld in het jaarverslag.

Care Property Invest dient eveneens de procedure van artikel 7:97 WVV (voorheen artikel 524 W. Venn.) na te leven indien zij een beslissing neemt of een verrichting uitvoert die verband houdt met: (a) betrekkingen van de Vennootschap met een verbonden vennootschap, met uitzondering van haar dochtervennootschappen en (b) betrekkingen tussen een dochtervennootschap van de Vennootschap met een daarmee verbonden vennootschap, met uitzondering van dochtervennootschappen van die dochtervennootschap.

Artikel 7:96 WVV (voorheen artikel 523 W. Venn) inzake belangenconflicten tussen de Vennootschap en een bestuurder werd bij de hierna beschreven beraadslagingen van de raad van bestuur toegepast:

De raad van bestuur van 16 januari 2019 nam een beslissing omtrent de aanpassingen aan de remuneratie van de leden van de raad van bestuur en het directiecomité (CEO, CFO en COO).

Uittreksel uit de notulen: De raad van bestuur neemt kennis van het verslag van het benoemings- en remuneratiecomité met zijn bijlagen en de daarin geformuleerde aanbevelingen en voorstellen tot aanpassing van de vergoedingen.

De heren Peter Van Heukelom en Willy Pintens verklaren, in hun hoedanigheid als gedelegeerd bestuurder, een rechtstreeks strijdig belang van vermogensrechtelijke aard te hebben in de zin van artikel 523 van het Wetboek van vennootschappen in verband met dit agendapunt. Zij hebben dit per e-mail gemeld aan de commissaris-revisor. Het belangenconflict houdt in dat zij enerzijds de hoedanigheid van gedelegeerd bestuurder hebben en anderzijds dit agendapunt hun persoonlijke vergoeding als gedelegeerd bestuurder en lid van het directiecomité betreft. Zij verlaten de vergadering en nemen niet deel aan de beraadslaging noch aan de stemming over dit agendapunt.

De raad van bestuur beslist tot aanpassing van het vergoedingsbeleid en van de vergoedingen zoals aanbevolen en gemotiveerd in het verslag van het benoemings- en remuneratiecomité en de voorgelegde nota. De aanpassing van de vergoeding voor het mandaat van bestuurder zal ter goedkeuring worden voorgelegd aan de algemene vergadering van 29 mei 2019.

De raad van bestuur is van oordeel dat het genomen besluit kan verantwoord worden in het kader van de wens tot het aligneren van de belangen van het management met die van de aandeelhouders op korte en langere termijn, de continue groei van de vennootschap en het behoud van marktconformiteit in vergelijking met de peers van de vennootschap.

De vermogensrechtelijke gevolgen zijn dat met ingang van boekjaar 2019 de vaste vergoeding en het pensioenplan van de CEO stijgen met 20%, er bij invoering van het long term incentive plan een bedrag van 100.000 EUR zal worden toegekend, de bonus wordt verhoogd tot maximum de helft van de vaste vergoeding. De bonus wordt gespreid over 3 jaar uitbetaald. In het jaar van toekenning 50% en in de twee volgende jaren telkens 25%. Voorwaarde is dat in de 3 jaar de voorwaarden gehaald worden.

De verhoging van de vergoeding van de gedelegeerd bestuurders zal toegepast worden met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2019, na goedkeuring door de AV van de aangepaste vergoedingen van de bestuurders.

De raad van bestuur benadrukt dat de aangepaste remuneratie ad nominatim wordt toegekend en niet verbonden is aan het mandaat. De raad van bestuur beslist met eenparigheid om de aanpassing in de nota vermeld goed te keuren. Voor het onderdeel long term incentive plan geeft de raad van bestuur de machtiging aan het directiecomité om dit verder uit te werken. Het gedetailleerde plan zal dan opnieuw ter goedkeuring worden voorgelegd.

Na de behandeling en goedkeuring van dit punt vervoegen de gedelegeerd bestuurders opnieuw de vergadering."

De raad van bestuur van 20 maart 2019 nam een beslissing omtrent de bepaling van het bedrag van de variabele vergoeding voor de CEO, CFO en COO over boekjaar 2018, uitkeerbaar in 2019. Uittreksel uit de notulen: "De heer Peter Van Heukelom verklaart, in zijn hoedanigheid als gedelegeerd bestuurder, een rechtstreeks strijdig belang van vermogensrechtelijke aard te hebben in de zin van artikel 523 van het Wetboek van vennootschappen in verband met dit agendapunt. Hij heeft dit per e-mail gemeld aan de commissarisrevisor.

Het belangenconflict houdt in dat hij enerzijds de hoedanigheid van gedelegeerd bestuurder heeft en anderzijds dit agendapunt zijn persoonlijke vergoeding als CEO betreft. Hij verlaat de vergadering en neemt niet deel aan de beraadslaging noch aan de stemming over dit agendapunt.

Op aanbeveling van het B&R-comité keurt de raad van bestuur met eenparigheid de toekenning van een variabele vergoeding over boekjaar 2018 goed. De raad van bestuur bepaalt de variabele vergoeding voor de CEO, CFO en COO als volgt: 50 % van de vaste vergoeding over boekjaar 2018, waarvan de uitkering wordt gespreid over de 3 volgende boekjaren volgens de verhouding 50 % in 2019, 25% in 2020 en 25% in 2021. Na de behandeling en goedkeuring van dit punt vervoegt de heer Peter Van Heukelom opnieuw de vergadering."

De raad van bestuur van 8 april 2019 nam een beslissing omtrent de goedkeuring van het Aandelen Aankoopplan 2019 (punt 1) en 2019 bis (punt 2) voor het uitvoerend management van Care Property Invest. Uittreksel uit de notulen: "De heer Peter Van Heukelom verklaart een belangenconflict te hebben in de zin van artikel 523 W. Venn. in de zin dat hij enerzijds bestuurder is van de vennootschap en anderzijds begunstigde van het Aandelen Aankoopplan 2019 en het Aandelen Aankoopplan 2019 bis. Het Aandelen Aankoopplan 2019 voorziet immers in een bruto uitkering van € 100.000 in aandelen als vaste vergoeding. Het Aandelen Aankoopplan 2019 bis voorziet in de mogelijkheid om geheel of gedeeltelijk het variabel gedeelte van de verloning te laten uitkeren onder de vorm van aandelen. De heer Peter Van Heukelom verlaat de bespreking van de agendapunten 1 en 2. De Vennootschap zal ook een schrijven richten aan de FSMA in het kader van artikel 37 voor de 3 begunstigden van beide plannen. De raad van bestuur beslist met eenparigheid het Aandelen Aankoopplan 2019 voor het uitvoerend management van Care Property Invest goed te keuren.

De raad van bestuur beslist met eenparigheid het Aandelen Aankoopplan 2019 bis voor het uitvoerend management van Care Property Invest goed te keuren mits toevoeging van de woorden "huidige" en de namen van de huidige CEO, CFO en COO in de definities zoals voorzien in het Aandelen Aankoopplan 2019."

De raad van bestuur van 29 november 2019 nam een beslissing omtrent de voortzetting van het terugkoopprogramma eigen aandelen in het kader van het Aandelen Aankoopplan 2019 voor het uitvoerend management van Care Property Invest.

Uittreksel uit de notulen: "Beslissing tot inkoop van 1.500 eigen aandelen vanaf 3 december 2019 De heer Peter Van Heukelom verklaart een belangenconflict te hebben in de zin van artikel 523 W. Venn. in de zin dat hij enerzijds bestuurder is van de vennootschap en anderzijds begunstigde van het Aandelen Aankoopplan 2019 en het Aandelen Aankoopplan 2019 bis.

Het Aandelen Aankoopplan 2019 voorziet immers in een bruto uitkering van € 100.000 in aandelen als vaste vergoeding. Het Aandelen Aankoopplan 2019 bis voorziet in de mogelijkheid om geheel of gedeeltelijk het variabel gedeelte van de verloning te laten uitkeren onder de vorm van aandelen.

Voor zover als nodig bevestigt de raad van bestuur dat deze bepalingen ook voor 2020 zullen gelden. De heer Peter Van Heukelom verlaat de bespreking van de agendapunten 1 en 2.

De Vennootschap zal ook een schrijven richten aan de FSMA in het kader van artikel 37 voor de 3 begunstigden van beide plannen.

De raad van bestuur beslist met eenparigheid de inkoop van 1.500 eigen aandelen vanaf 3 december 2019 goed te keuren."

De Vennootschap is niet op de hoogte van eventuele andere mogelijke belangenconflicten tijdens het boekjaar 2019.

8. Kapitaalverhogingen in het kader van toegestane kapitaal

De Vennootschap vernieuwde op 16 mei 2018 haar machtiging inzake toegestaan kapitaal voor het ganse bedrag van het maatschappelijk kapitaal, zijnde € 114.961.266,34.

Deze machtiging werd een eerste keer gebruikt voor de kapitaalverhoging door inbreng in natura van Genval op 3 april 2019 waarbij € 4.545.602,44 werd aangerekend op het toegestaan kapitaal. Deze machtiging werd een tweede keer gebruikt voor de kapitaalverhoging door inbreng in geld op 26 juni 2019 bij het keuzedividend, waarbij € 1.831.672,57 werd aangerekend op het toegestaan kapitaal.

Op 18 december 2019 heeft de buitengewone algemene vergadering beslist om de machtiging, verleend aan de raad van bestuur, uit te breiden met alle mogelijkheden die zijn toegelaten in de toepasselijke regelgeving. Dienovereenkomstig werden de artikelen 7 ("Toegestaan Kapitaal") en 8 ("Wijziging van het kapitaal") van de statuten gewijzigd.

Op 31 december 2019 was een saldo toegestaan kapitaal beschikbaar van € 108.583.991,30.

Na de kapitaalverhoging d.m.v. een inbreng in natura van Bergen en een inbreng in natura van Bernissart op 15 januari 2020 werd het toegestaan kapitaal verminderd met € 7.439.112,02, zodat € 101.144.879,30 overblijft.

Naar aanleiding van de benodigde statutenwijziging ten gevolge van nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, zal de raad van bestuur aan de buitengewone algemene vergadering tevens vragen om de machtiging van het toegestaan kapitaal terug op 5 jaar te brengen en voor 100% van het maatschappelijk kapitaal mogelijk te maken, met als minimum het huidige nog openstaande saldo.

9. Interne organisatie en werking Care Property Invest

9.1 Algemeen

De corporate governance gerelateerde beschouwingen worden in punt "10. Corporate Governance Verklaring" op pagina 91 verduidelijkt. De operationele werking van de vennootschap is als volgt gestructureerd.

9.2 Directiecomité

Sinds 1 juli 2016 beschikt Care Property Invest over een directiecomité. Het directiecomité bestaat op 31 december 2019 uit de volgende personen, die allen effectieve leiders zijn in de zin van artikel 14 van de Wet van 12 mei 2014:

naam	functie
Peter Van Heukelom	Chief Executive Officer (CEO)/Gedelegeerd Bestuurder + Voorzitter directiecomité
Dirk Van den Broeck	Gedelegeerd Bestuurder/Risicobeheer - Risk Manager
Willy Pintens	Gedelegeerd Bestuurder/Interne auditfunctie
Filip Van Zeebroeck	Chief Financial Officer (CFO) - Compliance Officer (1)
Valérie Jonkers	Chief Operating Officer (COO)

⁽¹⁾ mevrouw Nathalie Byl, paralegal bij Care Property Invest, heeft op 18 februari 2020 de functie compliance officer van Care Property Invest overgenomen.

Personeelsbestand van de Vennootschap	2019	2018	2017
aantal personen verbonden door een arbeidsovereenkomst op 31/12	13	10	8
gemiddeld aantal werknemers in voltijdse equivalenten tijdens het boekjaar	12,40	8,2	6,6

Functie van CEO

De CEO staat aan het hoofd van het bedrijf en leidt, controleert en evalueert de prestaties van het personeel. De controle op de CEO, CFO en COO wordt uitgeoefend door de twee andere gedelegeerde bestuurders. Een aantal voorbeelden van het operationele takenpakket van de CEO:

De CEO vervult ook de functie van personeelsdirecteur. Alle beslissingen met betrekking tot aanwerving en ontslag van medewerkers worden door hem voorbereid en voorgelegd ter beslissing aan het directiecomité binnen het kader geschetst door de raad van bestuur.
De CEO is heel toegankelijk voor het cliënteel en de aandeelhouders van Care Property Invest. Vragen of klachten komen vrijwel direct tot bij de CEO en krijgen snel afhandeling. Hij heeft dan ook een stevige vinger aan de pols en is op de hoogte van de minste evolutie of verwikkeling in en rond het bedrijf.

9.3 Secretariaat - HR - Onthaal

Dit team bestaat uit 2 personen en wordt geleid door de directiesecretaresse die tevens de HR-administratie beheert. De HR-functie wordt verdeeld onder de CEO en de directiesecretaresse en dit in samenwerking met een sociaal secretariaat. Verder staat het secretariaat ten dienste van alle medewerkers van Care Property Invest en zorgt het voor ondersteuning bij de dagelijkse werking binnen de Vennootschap. Zo ondersteunt de office manager hoofdzakelijk het operationeel en investeringsteam in de voorbereidende taken voor de diverse investeringsdossiers en openbare aanbestedingen.

9.4 Communicatie

De communicatiemedewerker ondersteunt de praktische uitwerking van alle vormen van communicatie van de Vennootschap, zoals financiële rapportering, persberichten, communicatie naar beleggers en de markt, beurzen, … De communicatiemedewerker draagt tevens zorg voor de website, brochures, bewaking van de huisstijl en draagt in het algemeen zorg voor een hogere visibiliteit van de Vennootschap.

9.5 Operationeel en investeringsteam

Het dagelijkse beheer van de vastgoedportefeuille in België en Nederland alsook de verdere uitbreiding ervan wordt geleid door de COO. Zij wordt verder ondersteund door een team van interne en externe medewerkers die op hun beurt beroep kunnen doen op het juridisch en financieel team en het secretariaat.

Gezien de intense bouw- en investeringsactiviteiten van Care Property Invest heeft dit team een bijzondere, centrale plaats en een belangrijke taak binnen de Vennootschap, waardoor de CEO zelf ook betrokken is binnen dit team.

Care Property Invest is gespecialiseerd in huisvesting voor senioren en mensen met een beperking. Met betrekking tot het beheer van de vastgoedportefeuille kan dan ook meegedeeld worden dat de Vennootschap hoofdzakelijk "triple net" overeenkomsten afsluit met de exploitanten waardoor de Vennootschap het dagelijkse beheer van deze gebouwen niet op zich neemt doch enkel een periodieke controle uitoefent op de kwaliteit van het beheer van het gebouw door de desbetreffende exploitant. Door het hanteren van deze werkwijze kan de Vennootschap een kwalitatieve vastgoedportefeuille ontwikkelen met langetermijnnettorendementen voor haar aandeelhouders.

Het operationeel en investeringsteam is naast het beheer van de internationale vastgoedportefeuille tevens verantwoordelijk voor de prospectie en de uitwerking van investeringsdossiers alsook voor de bouw- en ontwikkelingsactiviteiten van de Vennootschap. Zo zijn de COO en haar Investment Managers het eerste aanspreekpunt in het kader van potentiële nieuwe investeringsmogelijkheden, onderzoeken en analyseren zij de dossiers en bereiden zij een investeringsdossier voor het directiecomité en de raad van bestuur van de Vennootschap voor.

Na goedkeuring van een desbetreffend investeringsdossier coördineren de COO en haar Investment Managers de due diligence procedure en de onderhandeling en contractvorming met betrekking tot de effectieve realisatie van de investering. Hiervoor doen zij afhankelijk van de investering beroep op externe dienstverleners.

9.6 Financieel team

Het financieel team is verantwoordelijk voor de boekhouding, het budgetteren, het opmaken van prognoses, het aantrekken van de nodige financiering bestaande uit eigen en vreemd vermogen, het crediteuren- en debiteurenbeheer, het ondersteunen van het investeringsteam voor wat betreft de financiële aspecten van de investeringsdossiers, de rapportering van de resultaten per kwartaal aan de raad van bestuur en het uitwerken van de jaarrekening en van de halfjaarlijkse- en jaarlijkse financiële verslagen.

Voorts staat het ook in voor het onderhouden van relaties met de relevante vak- en sectororganisaties en de communicatie met nieuwe en bestaande investeerders.

Care Property Invest heeft er voor gekozen om alle boekhoudkundige en/of financiële verrichtingen en rapporteringen intern met eigen medewerkers te doen. De CFO (die voorheen de functie van bedrijfsjurist uitoefende) heeft de leiding van de financiële afdeling en rapporteert aan de CEO, het directiecomité en de raad van bestuur. Hij geldt voor beide organen als eerste aanspreekpunt.

9.7 Juridisch team

Het juridisch team - bedrijfsjuristen ondersteund door een paralegal assistant - staat het operationeel en investeringsteam bij m.b.t. de juridische afwikkeling van de investeringsdossiers. Dit betekent onder meer het behandelen van de notariële en contractuele aspecten bij de verwerving en gunning van onroerend goed en/of vennootschappen en het afwikkelen van herstructureringen binnen de Vennootschap (fusies, afsplitsingen, inbreng in natura, kapitaalverhoging, …). Hiernaast is het juridisch team tevens verantwoordelijk voor de interne juridische werking van de Vennootschap.

10. Corporate Governance Verklaring

De Corporate Governance verklaring, met inbegrip van het remuneratieverslag en de beschrijving van de belangrijkste kenmerken van de systemen voor interne controle en voor het risicobeheer wordt weergegeven in het hoofdstuk ""III. Beheersverslag" - "10. Verklaring inzake deugdelijk bestuur" op pagina 66 e.v. van het geconsolideerd Jaarlijks Financieel Verslag 2019 van de Vennootschap, beschikbaar op haar website, www.carepropertyinvest.be.

Nr.	BE 0456.378.070

Tijdens het boekjaar	Codes	Totaal	Mannen 1.	Vrouwen 2.
Gemiddeld aantal werknemers
Voltijds		9,7	3,0	6,7
Deeltijds		3,4	1,0	2,4
Totaal in voltijdse equivalenten (VTE)	1003	12,4	3,8	8,6
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren
Voltijds		16.154	4.981	11.173
Deeltijds		4.482	1.307	3.175
Totaal ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………		20.636	6.288	14.348
Personeelskosten
Voltijds		1.027.984	316.973	711.010
Deeltijds	1022	285.206	83.153	202-052
Totaal		1.313.190	400.127	913.062
Bedrag van de voordelen bovenop het loon	1033

Tijdens het vorige boekjaar	Codes	P. Totaal	1P. Mannen	2P. Vrouwen
Gemiddeld aantal werknemers in VTE	1003	8.2	3.1	5.1
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren	1013	13.330	5.135	8.195
Personeelskosten		730.282	281.310	448.972
Bedrag van de voordelen bovenop het loon	1033

3	1	3,8


	1	0,8
3		3,0
7	2	8,6


4	1	4,8
3	1	3,8

Gemiddeld aantal tewerkgestelde personen
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren
Kosten voor de onderneming

Codes	1.	Uitzendkrachten	2.	Ter beschikking van de onderneming gestelde personen
150		0,1
151		117
152		3.437

INGETREDEN	Codes	Voltijds	2. Deeltijds	Totaal in 3. voltijdse equivalenten
Aantal werknemers waarvoor de onderneming tijdens het boekjaar een DIMONA-verklaring heeft ingediend of die tijdens het boekjaar werden ingeschreven in het algemeen 205 personeelsregister		4	1	4.8
Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst
Overeenkomst voor een onbepaalde tijd		4	1	4.8
Overeenkomst voor een bepaalde tijd
Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk 212
Vervangingsovereenkomst	213

UITGETREDEN	Codes	1. Voltijds	Totaal in voltijdse equivalenten
Aantal werknemers met een in de DIMONA-verklaring
aangegeven of een in het algemeen personeelsregister opgetekende datum waarop hun overeenkomst tijdens het boekjaar een einde nam	305	2	2,0
Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst
Overeenkomst voor een onbepaalde tijd	310	2	2,0
Overeenkomst voor een bepaalde tijd	311
Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk	312
Vervangingsovereenkomst	313
Volgens de reden van beëindiging van de overeenkomst
Pensioen	340
Werkloosheid met bedrijfstoeslag	341
Afdanking	342
Andere reden	343	2	2,0
het aantal werknemers dat als zelfstandige ten minste op halftijdse basis diensten blijft verlenen aan de
onderneming	350

	Codes	Mannen	Codes	Vrouwen
Totaal van de formele voortgezette beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever
Aantal betrokken werknemers	5801	4	5811	9
Aantal gevolgde opleidingsuren	5802	129	5812	285
Nettokosten voor de onderneming …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………	5803	9.131	5813	16.774
waarvan brutokosten rechtstreeks verbonden met de opleiding	58031	9.131	58131	16.774
waarvan betaalde bijdragen en stortingen aan collectieve fondsen	58032		58132
waarvan ontvangen tegemoetkomingen (in mindering)		58033 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	58133
Totaal van de minder formele en informele voortgezette beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever
Aantal betrokken werknemers	5821		5831
Aantal gevolgde opleidingsuren	5822		5832
Nettokosten voor de onderneming …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………	5823		5833
Totaal van de initiële beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever
Aantal betrokken werknemers	5841		5851
Aantal gevolgde opleidingsuren	5842		5852
Nettokosten voor de onderneming	5843		5853

11. Verslag van de commissaris

Benadrukking van een bepaalde aangelegenheid – Covid-19

Wij vestigen de aandacht op de toelichting in de Jaarrekening (T 5.35.3) inzake de gevolgen voor de Vennootschap van de maatregelen genomen rondom het Covid-19 virus. De situatie verandert van dag tot dag en leidt inherent tot onzekerheid. De invloed van deze ontwikkelingen op de Vennootschap is uiteengezet in het jaarverslag onder paragraaf 5 en de toelichting op de Jaarrekening (T 5.35.5). Ons oordeel is niet aangepast als gevolg van deze aangelegenheid.

Waardering van de vastgoedbeleggingen

• Beschrijving van het punt en het auditrisico : De vastgoedbeleggingen vertegenwoordigen 40% van de activa van de Vennootschap. Op 31 december 2019 zijn deze terug te vinden onder de rubriek 'vastgoedbeleggingen' van het actief van de balans voor een totaalbedrag van € 223.442.882,52.

Overeenkomstig de waarderingsregels en de IAS 40 norm "Vastgoedbeleggingen" worden deze vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen de reële waarde, en worden de reële waarde-wijzigingen opgenomen in de resultatenrekening.

De reële waarde van deze vastgoedbeleggingen wordt geclassificeerd onder level 3 van de reële waarde hiërarchie zoals gedefinieerd onder de IFRS 13 norm "De waardering tegen reële waarde" aangezien bepaalde parameters, gebruikt voor de waardering ervan, slechts beperkt waarneembaar zijn (verdisconteringsvoet, toekomstige bezettingsgraad,..). Het auditrisico ligt in de waardering van deze vastgoedbeleggingen.

• Samenvatting van de uitgevoerde controleprocedures:

De Vennootschap maakt gebruik van externe deskundigen om de reële waarde van zijn gebouwen te schatten. We hebben (met de hulp van onze eigen interne deskundigen) de waarderingsverslagen van deze externe deskundigen geëvalueerd.

Specifiek hebben we:

de objectiviteit, onafhankelijkheid en

competentie van de externe deskundigen geanalyseerd;

de integriteit van de belangrijkste brongegevens (contractuele huurprijs, duur van de huurovereenkomsten, ...) die gebruikt worden in hun berekeningen nagegaan;
en de modellen geëvalueerd, evenals de hypotheses en parameters die in hun verslagen zijn gebruikt verdisconteringsvoet, toekomstige bezettingsgraden, …).

Tenslotte hebben we de geschiktheid van de informatie over de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in toelichting 5.13 van de Jaarrekening beoordeeld.

Classificatie van lange termijn verhuurovereenkomsten

• Beschrijving van het punt en het auditrisico: De Vennootschap sluit lange termijn verhuurovereenkomsten af met de uitbaters van het zorgvastgoed in eigendom waarbij in sommige gevallen de verhuurtermijn een substantieel deel van de economische levensduur van het actief betreft. Op 31 december 2019 zijn deze terug te vinden onder de rubriek 'vorderingen financiële leasing' van het actief van de balans voor een totaalbedrag van € 183.842.687,89.

De IFRS-standaarden vereisen dat voor nieuw afgesloten lange termijn verhuurovereenkomsten wordt nagegaan of de economische eigendom van het vastgoed overgedragen wordt aan de verhuurder door het lange termijn karakter van de verhuring. Deze analyse heeft een impact op de classificatie van het vastgoed als vastgoedbelegging volgens IAS 40 of als een financiële lease volgens IFRS 16. Het auditrisico ligt in de correcte classificatie van deze overeenkomsten.

• Samenvatting van de uitgevoerde controleprocedures:

We hebben voor nieuw afgesloten lange termijn verhuurovereenkomsten de correcte classificatie nagekeken op basis van een beoordeling van de analyse van de Vennootschap, waarbij rekening wordt gehouden met de diverse voorwaarden

Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Care Property Invest nv over het boekjaar afgesloten op 31 december 2019

Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van ons mandaat van commissaris van Care Property Invest nv (de "Vennootschap"). Dit verslag omvat ons oordeel over de statutaire balans op 31 december 2019, de statutaire staat van het globaal resultaat, het mutatieoverzicht van het niet-geconsolideerd eigen vermogen en de kasstroomtabel van het boekjaar afgesloten op 31 december 2019 en over de toelichting (alle stukken gezamenlijk de "Jaarrekening") en omvat tevens ons verslag betreffende overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Deze verslagen zijn één en ondeelbaar.

Wij werden als commissaris benoemd door de algemene vergadering op 29 mei 2019, overeenkomstig het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die zal beraadslagen over de Jaarrekening afgesloten op 31 december 2021. We hebben de wettelijke controle van de Jaarrekening van de Vennootschap voor één boekjaar uitgevoerd.

Verslag over de controle van de Jaarrekening

Oordeel zonder voorbehoud

Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de Jaarrekening van Care Property Invest nv, die de statutaire balans op 31 december 2019 omvat, alsook de statutaire staat van het globaal resultaat, het mutatieoverzicht van het niet-geconsolideerd eigen vermogen en de kasstroomtabel van het boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting, met een balanstotaal van € 556.964.160,84 en waarvan de resultatenrekening afsluit met een winst van het boekjaar van € 26.959.452,56.

Naar ons oordeel geeft de Jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en van de financiële toestand van de Vennootschap per 31 december 2019, alsook van haar resultaten over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie ("IFRS") en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.

Basis voor ons oordeel zonder voorbehoud

We hebben onze controle uitgevoerd in overeenstemming met de International Standards on Auditing ("ISAs"). Onze verantwoordelijkheden uit hoofde van die standaarden zijn nader beschreven in het gedeelte "Onze

verantwoordelijkheden voor de controle van de Jaarrekening" van ons verslag. Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle van de Jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.

Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de Vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Kernpunten van de controle

De kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die volgens ons professioneel oordeel het meest significant waren bij onze controle van de Jaarrekening van de huidige verslagperiode.

Deze aangelegenheden werden behandeld in de context van onze controle van de Jaarrekening als een geheel en bij het vormen van ons oordeel hieromtrent en derhalve formuleren wij geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden.

verbonden aan een classificatie als financiële leasing volgens IFRS 16 (wedersamenstelling kapitaal, duur leaseperiode, aankoopoptie, …).

Tenslotte hebben we de geschiktheid van de informatie over de lange termijn verhuurovereenkomsten in toelichting 5.16 bij de Jaarrekening beoordeeld.

Waardering van de derivaten

• Beschrijving van het punt en het auditrisico: De Vennootschap heeft renteswaps (IRS) om het renterisico af te dekken op de schulden tegen een variabele rentevoet. De waardering van deze derivaten tegen reële waarde is een belangrijke bron van volatiliteit in het resultaat. In overeenstemming met de IFRS 9 norm "Financiële Instrumenten – opname en waardering" worden deze derivaten immers gewaardeerd tegen reële waarde (hetgeen overeenkomt met level 2 van de reële waarde hiërarchie zoals gedefinieerd onder de IFRS 13 norm "De waardering tegen reële waarde"). Wijzigingen in de reële waarde van derivaten worden opgenomen in de resultatenrekening. Het auditrisico ligt in de waardering van deze derivaten.

• Samenvatting van de uitgevoerde controleprocedures:

We hebben de reële waarde van de derivaten vergeleken met de waarderingen die door de bancaire tegenpartijen werden meegedeeld, evenals de aanpassingen aan de kredietrisicofactoren en de belangrijke hypotheses en berekeningen in dit verband beoordeeld.

Tenslotte hebben we de geschiktheid van de informatie over afgeleide instrumenten in toelichting 5.15 bij de Jaarrekening beoordeeld.

Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan voor het opstellen van de Jaarrekening

Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de Jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met IFRS en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor

een systeem van interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor het opstellen van de Jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten.

In het kader van de opstelling van de Jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid van de Vennootschap om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling tenzij het bestuursorgaan het voornemen heeft om de Vennootschap te vereffenen of om de bedrijfsactiviteiten stop te zetten of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen.

Onze verantwoordelijkheden voor de controle over de Jaarrekening

Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de Jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig de ISAs is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van de Jaarrekening, beïnvloeden.

Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISAs, passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit:

het identificeren en inschatten van de risico's dat de Jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of fouten, het bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden die op deze risico's inspelen en het verkrijgen van controleinformatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het niet detecteren van een van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van het systeem van interne beheersing;
het verkrijgen van inzicht in het systeem van interne beheersing dat relevant is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de effectiviteit van het systeem van interne beheersing van de Vennootschap;
het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van de door het bestuursorgaan gemaakte schattingen en van de daarop betrekking hebbende toelichtingen;
het concluderen van de aanvaardbaarheid van de door het bestuursorgaan gehanteerde continuïteitsveronderstelling, en op basis van de verkregen controle-informatie, concluderen of er een onzekerheid van materieel belang bestaat met betrekking tot gebeurtenissen of omstandigheden die significante twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van de Vennootschap om de continuïteit te handhaven. Als we besluiten dat er sprake is van een onzekerheid van materieel belang, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking hebbende toelichtingen in de Jaarrekening of, indien deze toelichtingen

inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controleinformatie die verkregen is tot op de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de continuïteit van de Vennootschap niet langer gehandhaafd kan worden;

• het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de Jaarrekening, en of deze Jaarrekening de onderliggende transacties en gebeurtenissen weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld.

Wij communiceren met het auditcomité binnen het bestuursorgaan, onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing die we identificeren gedurende onze controle.

We verstrekken aan het auditcomité binnen het bestuursorgaan een verklaring dat we de relevante deontologische vereisten inzake onafhankelijkheid naleven en we melden hierin alle relaties en andere aangelegenheden die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid zouden kunnen beïnvloeden, alsook, voor zover van toepassing, de bijbehorende maatregelen die we getroffen hebben om onze onafhankelijkheid te waarborgen.

Aan de hand van de aangelegenheden die met het auditcomité binnen het bestuursorgaan besproken worden, bepalen we de aangelegenheden die het meest significant waren bij de controle van de Jaarrekening over de huidige periode en die daarom de kernpunten van onze controle uitmaken. We beschrijven deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden door wet- of regelgeving.

Verslag betreffende de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen

Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan

Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag, voor het naleven van de wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften die van toepassing zijn op het voeren van de boekhouding, alsook voor het naleven van het Wetboek vennootschappen of, vanaf 1 januari 2020, het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en van de statuten van de Vennootschap.

Verantwoordelijkheden van de commissaris

In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde ISAs, is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag over de Jaarrekening, alsook de naleving van bepaalde verplichtingen uit het Wetboek vennootschappen of, vanaf 1 januari 2020, het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en de statuten te verifiëren, alsook verslag over deze aangelegenheden uit te brengen.

Aspecten betreffende het jaarverslag en andere informatie opgenomen in het jaarrapport

Naar ons oordeel, na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag, stemt dit jaarverslag over de Jaarrekening overeen met de Jaarrekening voor hetzelfde boekjaar, enerzijds, en is dit jaarverslag opgesteld overeenkomstig artikels 3:5 en 3:6 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen (voorheen artikels 95 en 96 van het Wetboek van vennootschappen), anderzijds.

In de context van onze controle van de Jaarrekening zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, op basis van de kennis verkregen in de controle, of het jaarverslag en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport, een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die onjuist vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht van de werkzaamheden

die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel belang te melden. Verder drukken wij geen redelijke mate van zekerheid uit over het jaarverslag en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport.

Vermeldingen betreffende de sociale balans

De sociale balans, neer te leggen overeenkomstig artikel 3:12, § 1, 8° van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, bevat, zowel qua vorm als qua inhoud, de door de wet vereiste inlichtingen, en bevat geen van materieel belang zijnde inconsistenties op basis van de informatie waarover wij beschikken in ons controledossier.

Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid

Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke controle van de Jaarrekening en zijn in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de Vennootschap.

De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn met de wettelijke controle van de Jaarrekening bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen werden correct vermeld en uitgesplitst in de toelichting bij de Jaarrekening.

Andere vermeldingen

Onverminderd formele aspecten van ondergeschikt belang, werd de boekhouding gevoerd overeenkomstig de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.
De resultaatverwerking, die aan de algemene vergadering wordt voorgesteld, stemt overeen met de wettelijke en statutaire bepalingen.
Wij hebben geen kennis van verrichtingen of beslissingen die in overtreding met de statuten of Wetboek vennootschappen of, vanaf 1 januari 2020, het Wetboek van vennootschappen en verenigingen zijn gedaan of genomen en die in

ons verslag zouden moeten vermeld worden.

In overeenstemming met artikel 7:96 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen (voorheen artikel 523 van het Wetboek van vennootschappen) bevat het jaarverslag een uittreksel van het proces verbaal van de raad van bestuur:
- Ǒ van 16 januari 2019 waarin een strijdig belang van vermogensrechtelijke aard wordt gemeld met betrekking tot de aanpassingen aan de remuneratie van de leden van de raad van bestuur en het directiecomité;
- Ǒ van 20 maart 2019 waarin een strijdig belang van vermogensrechtelijke aard wordt gemeld met betrekking tot de bepaling van het bedrag van de variabele vergoeding voor het uitvoerend management;
- Ǒ van 8 april 2019 waarin een strijdig belang van vermogensrechtelijke aard wordt gemeld met betrekking tot het Aandelen Aankoopplan 2019 voor het uitvoerend management; en
- Ǒ van 29 november 2019 waarin een strijdig belang van vermogensrechtelijke aard wordt gemeld met betrekking tot het Aandelen Aankoopplan 2019 voor het uitvoerend management.
Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr. 537/2014.

Brussel, 17 april 2020

EY Bedrijfsrevisoren bv Commissaris Vertegenwoordigd door

Christel Weymeersch (1) Vennoot

(1) Handelend in naam van een bv

Christophe Boschmans Bestuurder

20CW0156

AI Terminal

Care Property Invest NV/SA

3926_rns_2020-04-24_4f2eda44-64e5-4614-8fbe-3006052ad153.pdf

Care Property Invest

LIJST VAN DE BESTUURDERS, ZAAKVOERDERS EN COMMISSARISSEN

Statutaire jaarrekening

Statutaire jaarrekening 5

1.1 Statutaire staat van het globaal resultaat

NETTORESULTAAT PER AANDEEL

1. Statutaire jaarrekening per 31 december 2019

1.2 Statutaire balans 1.3 Statutaire resultaatverwerking

-

1.4 Uitkeringsplicht volgens het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot de GVV

(A) de aangepaste EPRA-winst wordt berekend cf. Bijlage C, Hoofdstuk 3 van het GVV-KB.

1.5 Niet-uitkeerbaar eigen vermogen volgens artikel 7:212 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen

-

1.6 Nettoactiva en nettowaarde per aandeel op statutaire basis

1.7 Schuldgraad op statutaire basis

Vermelde bedragen in euro.

1.8 Kasstroomtabel

1.9 Mutatieoverzicht van het niet-geconsolideerd eigen vermogen 2019

2. Toelichtingen bij de statutaire jaarrekening

Toelichting 1: Algemene informatie over de Vennootschap

Toelichting 2: Grondslagen voor financiële verslaggeving

T 2.1 CONFORMITEITSVERKLARING

STANDAARDEN EN INTERPRETATIES TOEPASBAAR VOOR HET BOEKJAAR BEGINNEND OP 1 JANUARI 2019

IFRS 16 "Leaseovereenkomsten"

NIEUWE OF GEWIJZIGDE STANDAARDEN EN INTERPRETATIES DIE NOG NIET VAN KRACHT ZIJN

T 2.2 IMMATERIËLE VASTE ACTIVA

T 2.3 VASTGOEDBELEGGINGEN

Algemeen

Waardering bij initiële opname

Waardering na initiële opname

Vervreemding van een vastgoedbelegging

Projectontwikkelingen

Zakelijke rechten

T 2.4 ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA

T 2.4.1 MATERIEEL VASTE ACTIVA VOOR EIGEN GEBRUIK

Algemeen

Waardering bij eerste opname

Waardering na eerste opname

Afschrijvingen

Vervreemding van een materieel vast actief

T 2.4.2 ANDERE M.V.A. - ONTWIKKELINGSKOSTEN VOOR PROJECTEN IN VOORBEREIDING/UITVOERING DIE NADIEN ALS FINANCIËLE LEASE (IFRS 16) GEBOEKT WORDEN

T 2.5 BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN

T 2.6 FINANCIËLE VASTE ACTIVA

Financiële instrumenten

Deelnemingen

Andere financiële vaste activa

T 2.7 VORDERINGEN FINANCIËLE LEASING & HANDELSVORDERINGEN

Care Property Invest als leasinggever

Care Property Invest als leasingnemer

Handelsvorderingen

T 2.8 VLOTTENDE ACTIVA

Handelsvorderingen en andere vorderingen op ten hoogste één jaar

Belastingvorderingen

Kas en kasequivalenten

Overlopende rekeningen

T 2.9 EIGEN VERMOGEN

T 2.10 VOORZIENINGEN

T 2.11 FINANCIËLE VERPLICHTINGEN

Financiële schulden en handelsschulden

Afgeleide financiële instrumenten

Leasingschuld

Belastingverplichtingen

Overlopende rekeningen

T 2.12 PERSONEELSBELONINGEN

T 2.13 OPBRENGSTEN EN KOSTEN

Huurinkomsten

Vastgoedkosten

Algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten

T 2.14 BELASTINGEN

Vennootschapsbelasting

Roerende voorheffing

Erfbelasting

Exittaks

Toelichting 3: Segmentinformatie

Toelichting 4: Financieel risicobeheer

T.4.1 RISICO'S VERBONDEN AAN CONVENANTEN EN WETTELIJKE FINANCIËLE PARAMETERS

T.4.1.1 BESCHRIJVING VAN HET RISICO