Care Property Invest NV/SA

Annual Report • Apr 25, 2024

CARE PROPERTY INVEST Jaarlijks Financieel Verslag 2023 gereglementeerde informatie bekendmaking 25 april 2024, na beurstijd 18.00 uur jaarlijks financieel verslag voor de periode van 1 januari 2023 tot 31 december 2023 GEREVISEERD Care Property Invest verklaart dat: het jaarlijks financieel verslag 2023 als Universeel Registratiedocument is gedeponeerd bij de FSMA op datum van 25 april 2024, als bevoegde autoriteit overeenkomstig Verordening (EU) 2017/1129 zonder voorafgaande goedkeuring overeenkomstig artikel 9 van Verordening (EU) 2017/1129; het Universeel Registratiedocument mag worden gebruikt met het oog op een aanbieding van effecten aan het publiek of de toelating van effecten tot de handel op een gereglementeerde markt, mits het, in voorkomend geval, samen met eventuele wijzigingen en een overeenkomstig Verordening (EU) 2017/1129 goedgekeurde verrichtingsnota en samenvatting door de FSMA is goedgekeurd. Zowel de Nederlandse als Engelse versie van dit jaarlijks financieel verslag zijn juridisch bindend. Beleggers kunnen zich in het kader van hun contractuele verhouding met de Vennootschap aldus steeds beroepen op de vertaalde versies. Care Property Invest, vertegenwoordigd door haar verantwoordelijke personen, is verantwoordelijk voor de vertaling en de conformiteit van de Nederlandse en Engelse taalversies. Echter, in geval van tegenstrijdigheden tussen de taalversies, heeft de Nederlandse versie steeds voorrang. De Vennootschap behaalde een EPS van € 1,03 en stelt voor om een DPS van € 1,00 uit te keren. Profiel Care property iNVEST Care Property Invest NV is een Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (openbare GVV) naar Belgisch recht. De Vennootschap is al meer dan 25 jaar genoteerd op Euronext Brussels en investeert in hoogwaardig zorgvastgoed voor senioren en mensen met een beperking op de Europese markt. Care Property Invest verwerft, bouwt en renoveert kwalitatief zorgvastgoed (woonzorgcentra, groepen van assistentiewoningen, wooncomplexen voor mensen met een beperking...) en stelt deze vervolgens volledig op maat van de eindgebruikers ter beschikking aan solide zorgondernemers op basis van een langetermijncontract. De Vennootschap bouwde een internationale portefeuille van 150 zorgprojecten uit, verspreid over België, Nederland, Spanje en Ierland. Schoten (BE) I hoofdkantoor Care property invest Care Property Invest nv 4 Care Property Invest speelt in op de huidige en komende vergrijzingsgolf door te investeren in, het ontwikkelen, herontwikkelen en/of renoveren van zorgvastgoed op de onderstaande markten. België Spanje Nederland Ierland Aantal projecten 108 27 8 7 150 Waarvan in ontwikkeling 0 3 3 1 7 Wooneenheden 4.998 828 1.076 554 7.456 Aantal m 2 411.492 73.461 87.320 30.941 603.214 Reële waarde portefeuille ( in € miljoen) 818 231 110 88 1.247 Portefeuille per land Vastgoedbeleggingen (BE) Aantal projecten 29 Reële waarde (in € miljoen) 575 Financiële leasings (BE) Aantal projecten 79 Reële waarde (in € miljoen) 242 België 5 Care Property Invest nv Kapitaalverhoging in geld (IPO - Euronext Brussels) 7 februari 1996 Totaalbedrag kapitaalverhoging: circa € 59 miljoen. Vanaf 7 februari 1996 10.210 volledig volstorte aandelen. 1995 Oprichting van Serviceflats Invest nv Erkenning als vastgoedbevak, op initiatief van de Vlaamse Regering met als doelstelling de bouw en financiering van 2000 serviceflats voor OCMW’s en sociale vzw’s in het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Vanaf 30 oktober 1995 210 volledig volstorte aandelen. 1995 2016 Kapitaalverhoging in geld 22 juni 2015 Totaalbedrag kapitaalverhoging: circa € 36 miljoen. Vanaf 22 juni 2015 13.184.720 volledig volstorte aandelen. Kapitaalverhoging door inbreng in natura 7 juli 2022 Totaalbedrag kapitaalverhoging: circa € 14 miljoen. Vanaf 7 juli 2022 27.741.625 volledig volstorte aandelen. Kapitaalverhoging door inbreng in natura 17 november 2021 Totaalbedrag kapitaalverhoging: circa € 26 miljoen. Vanaf 17 november 2021 26.931.116 volledig volstorte aandelen. Kapitaalverhoging door inbreng in natura 15 maart 2017 Totaalbedrag kapitaalverhoging: circa € 34 miljoen. Vanaf 15 maart 2017 15.028.880 volledig volstorte aandelen. Kapitaalverhoging in geld 27 oktober 2017 Totaalbedrag kapitaalverhoging: circa € 70 miljoen. Vanaf 27 oktober 2017 19.322.845 volledig volstorte aandelen. 2017 2021 2022 Kapitaalverhoging door inbreng in natura 20 januari 2021 Totaalbedrag kapitaalverhoging: circa € 42 miljoen. Vanaf 20 januari 2021 25.806.148 volledig volstorte aandelen. Keuzedividend mei-juni 2022 Totaalbedrag kapitaalverhoging: circa € 4 miljoen. Vanaf 20 juni 2022 27.102.910 volledig volstorte aandelen. Intrede op de Nederlandse markt. Verwerving 100 ste woonzorgproject. Verwerving eerste projecten in Waals en Brussels Hoofdstedelijk Gewest Opname in de Bel MID-index. Start lidmaatschap EPRA HISTORIEK 1995-2023 2022 2017 2018 2021 2015 1996 Care Property Invest nv 6 Serviceflats Invest nv wordt Care Property invest nv. Aandelensplitsing 1: 1.000 Vanaf 24 maart 2014 10.210.000 volledig volstorte aandelen. Verkrijging statuut Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (openbare GVV) Statutenwijzigingen ter verruiming van het doel Keuzedividend mei-juni 2019 Totaalbedrag kapitaalverhoging: circa € 7 miljoen. Vanaf 26 juni 2019 20.394.746 volledig volstorte aandelen. Intrede op de Spaanse markt Initieel investerings- programma 2000 serviceflats afgerond Innovation Award voor ‘Technologie en het wonen van ouderen’ Nieuw adres: Horstebaan 3 2900 Schoten Kapitaalverhoging door inbreng in natura 3 april 2019 Totaalbedrag kapitaalverhoging: circa € 16 miljoen. Vanaf 3 april 2019 20.086.876 volledig volstorte aandelen. Kapitaalverhoging in geld (ABB) juni 2020 Totaalbedrag kapitaalverhoging: circa € 59 miljoen. Vanaf 25 juni 2020 24.110.034 volledig volstorte aandelen. Kapitaalverhoging door inbreng in natura 15 januari 2020 Totaalbedrag kapitaalverhoging: circa € 34 miljoen. Vanaf 15 januari 2020 21.645.122 volledig volstorte aandelen. Kapitaalverhoging in geld 24 januari 2023 Totaalbedrag kapitaalverhoging: circa € 108 miljoen. Vanaf 24 januari 2023 36.988.833 volledig volstorte aandelen. Keuzedividend mei-juni 2020 Totaalbedrag kapitaalverhoging: circa € 7 miljoen. Vanaf 19 juni 2020 21.918.213 volledig volstorte aandelen. Intrede op de Ierse markt. Keuzedividend mei-juni 2014 Totaalbedrag kapitaalverhoging: circa € 2 miljoen. Vanaf 20 juni 2014 10.359.425 volledig volstorte aandelen. Verwerving 150 ste woonzorgproject. 2019 2015 2020 2000 2020 2020 2020 2022 2014 2012 2023 2023 2019 2014 2013-2014 7 Care Property Invest nv andere operationele highlights HIGHLIGHTS 2023 Almelo (NL) I Saamborgh Almelo Care property invest bereikt de kaap van 150 projecten Met Saamborgh Almelo mocht Care Property Invest op 30 november 2023 het 150 e project aan haar portefeuille toevoegen. Het duurzame nieuwbouwproject zal na oplevering, naar verwachting in het voorjaar van 2025, ruimte bieden aan 42 ouderen. Het project voldoet aan de BEN-eisen en behaalde een A+++-label Verwerving ‘Wolfsbergen’ in ‘s-Graveland (NL). 08 AUG 2023 Verwerving ‘Saamborgh Almelo’ in ‘Almelo (NL). 30 NOV 2023 Oplevering ‘Warm Hart Ulestraten’ in Ulestraten (NL) 01 DEC 2023 Oplevering ‘Villa Stella” in Middelburg (NL). 23 mei 2023 Verwerving ‘Residence Oldenbarneveld’ in Rotterdam (NL). 16 JUN 2023 Oplevering ‘Emera Mostoles’ in Mostoles (ES). 05 JUN 2023 Verwerving ‘Huize Willibrordus’ in Ruurlo (NL). 17 MEI 2023 Verwerving ‘BoCasa’ in Bolderberg (BE). 26 APR 2023 Oplevering ‘Warm Hart Zuidwolde’ in Zuidwolde (NL) 20 APR 2023 Care Property Invest nv 8 3% Kerncijfers vastgoed Financiële leasing (IFRS 16) Vastgoedbeleggingen (IAS 40) 19% 81% Split vastgoedbeleggingen en finaNcIële Leasings (per 31 december 2023 - op basis van de reële waardes) Operationeel Verdeling huurinkomsten per operator (1) (per 31 december 2023) Voor de volgende operatoren bedroeg het aandeel in de huurinkomsten minder dan 3% op 31 december 2023: Aldenborgh Exploitatie, Anima, Com4Care, De Familie, De Gouden Leeuw Groep, Gemeente Wassenaar, Golden Years, Pim Senior, Résidence du Lac, Saamborgh Wonen, vzw en Warm Hart Zorghuizen. België 26% 4% 5% 7% 8% 11% 14% 14% OCMW - BE Overige - NL en ES Colisée - BE Vulpia - BE Korian - NL en BE My Assist - BE Domus Valuas - NL Emera - ES Forum de Inversiones Inmobilarias Mare Nostrum S.A. - ES DomusVi - IE Silver Stream healthcare - IE Orelia -BE 9 Care Property Invest nv Leeftijd vastgoedportefeuille < 1 jaar 1-5 jaar 5-10 jaar > 10 yjaar Financiële Leasings Vastgoedbeleggingen Evolutie Reële waarde per markt in miljoen euro 27% 33% 33% 8% België Nederland Spanje Ierland 6% 1% 93% Care Property Invest nv 10 2023 2022 2021 Gold Gold Silver + Most Improved Bestaande investering 54 32 - Ontwikkeling 67 33 - 40 30 - ESG Scope 1- en scope 2-emissiereductie met 42% tegen 2030. (basisjaar 2022) Netto-nuldoelstelling voor 2050 – Scope 1, scope 2 en scope 3 emissiereductie met 90% tegen 2050. (basisjaar 2022) Vastgoedbeleggingen Financiële leasings 9,5 jaar 18,0 jaar De financiële leasings bestaan voornamelijk uit de initiële portefeuille van CP Invest die minder dan 20% van onze volledige portefeuille vertegenwoordigt (gebaseerd op de reële waarde). Nadat het recht van opstal van financiële leasings afloopt, wordt het gebouw eigendom van de grondeigenaar door natrekking. Gevalideerde doelstellingen door SBTi Recente gebouwenportefeuille (Gemiddelde leeftijd van gebouwen) ESG-evaluaties Exclusief initiële portefeuille Jaar-op-jaar 110 kWh/m 2 +29% YoY (2) 132 kWh/m 2 Doelstellingen energie-efficiëntie Toekenning EPRA sBPR Gold Award De inspanningen inzake duurzaamheidsrapportering in 2023 werden beloond met een EPRA sBPR Gold Award Recent gebouwde en energie-efficiënte vastgoed- beleggingen verminderen het risico op gestrande activa (1) . Naarmate onze monitoring- dekking vordert, krijgen we een steeds realistischer beeld van het energieverbuik van onze portefeuille. CP Invest verbindt zich ertoe om tegen 2030 een gemiddelde energie- efficiëntie van 110 kWh/m 2 te bereiken (1) . 11 Care Property Invest nv Medewerkers care property invest medewerkers VROUWEN MANNEN FTE’S 50+’ers Elektrificatie van de vloot 24% +100% YoY Op dit moment is 24% van ons wagenpark volledig geëlektrificeerd. CP Invest streeft naar een volledig elektrisch wagenpark tegen 2026. Eind 2023 werd 85% van CP Invest’s investeringsportefeuille op afstand gemonitord. Eigenaar en exploitant van het gebouw kunnen op deze manier snel en efficiënt maatregelen nemen om verbruiken te optimaliseren. 20% 85% 20% van de totale uitbetaling van de langetermijnbonus van het management is afhankelijk van ESG-criteria en wordt uitbetaald als de mijlpalen van de duurzaamheidsroutekaart van het bedrijf. worden gehaald. 50% van de jaarlijkse CAO90 bis-bonus wordt toegekend aan werknemers bij het behalen van een gedeelde ESG-doelstelling. ESG-remuneratiE energie- en watermonitoring op afstand 50% Voor meer informatie over het beleid van Care Property Invest inzake duurzaamheid en de meest recente duurzaamheidsverslagen, raadpleeg https://carepropertyinvest.be/sustainability/. 26 11 15 24 8 Care Property Invest nv 12 Financiële kerncijfers Lfl-portfoliowaardering FinanCieel Toekenning EPRA BPR Gold Award De inspanningen inzake financiële rapportering in 2023 werden beloond met een EPRA BPR Gold Award KerncijferS - op 31 december 2023 2022 Evolutie Reële waarde vastgoedportefeuille € 1.246,6 m € 1.131,3 m +10% Marktkapitalisatie € 527,5 m € 437,2 m +21% Bezettingsgraad 100% 100% = EPRA LTV 43,55% 51,34% -15% Kost vreemd vermogen 3,15% 2,14% +47% Huurinkomsten € 65,9 m € 54,4 m +21% -1.4% -0.5% -0.7% 0.1% 13 Care Property Invest nv Succesvolle kapitaalverhoging in geld op 24 januari 2023, tegen een uitgifteprijs van € 12,00 per aandeel en een bruto-opbrengst van € 110.966.496. Hiervoor werden 9.247.208 nieuwe aandelen uitgegeven. Vanaf deze datum bedraagt het maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap € 220.065.062 en wordt het vertegenwoordigd door een totaal van 36.988.833 volledig volgestorte stemrechtverlenende aandelen. FinanCieel Financieel-operationeel Solvabiliteit en liquiditeit 26% van de huurinkomsten afkomstig van lokale overheden met garantie van de Vlaamse overheid Actief in solide markten: België (70,7%), Nederland (16,2%), Spanje (6,9%) en Ierland (6,2%) Dekkingsgraad financiële schulden: 94% Gemiddelde resterende looptijd financiële schulden (incl. CP): 5,42 jaar Gemiddelde resterende looptijd interest rate swaps: 8,13 jaar Aangepaste EPRA-winst bedraagt € 38,0 miljoen (+10,6% t.o.v. 31 december 2022), ofwel € 1,03 per aandeel Inningsgraad huur verschuldigd tot 31 december 2023: 99% Gemiddelde indexatie: 10,46% Bezettingsgraad: 100% Spreiding EBITDA per businessmodel: 76,36% vastgoedbeleggingen en 23,64% financiële leasings Schuldgraad onder controle met een EPRA LTV van 43,55% Beperkte verplichtingen uit gecommitteerde ontwikkelingen: € 23 miljoen (waarvan € 20 miljoen cash-out in 2024) Stabiele waardering portefeuille: -2,5% reële waarde schommeling tussen 31 december 2022 en 31 december 2023 Beschikbare ruimte op kredietlijnen op 31 december 2023: € 106,5 miljoen Risico-avers profiel Andere Care Property Invest nv 14 Voorstel tot uitkering van een brutodividend van € 1,00 per aandeel over het volledige boekjaar 2023. Dit betekent, ondanks de toename van het aantal dividendgerechtigde aandelen met 9.247.208, een evenaring van het dividend dat over het boekjaar 2022 uitgekeerd werd. Na aftrek van de roerende voorheffing van 15% bedraagt het voorgestelde nettodividend € 0,85 per aandeel. De gewone algemene vergadering van de Vennootschap zal plaatsvinden op 29 mei 2024 om 11.00 uur op de zetel van de Vennootschap, Horstebaan 3 in 2900 Schoten. Evolutie van het brutodividend sinds beursintroductie (in €/aandeel) Daling winst per aandeel, door creatie bijkomende aandelen door keuzedividend. Daling winst per aandeel, door creatie bijkomende aandelen door kapitaalverhoging in 2015. Opbrengst werd aangewend in de resterende maanden 2015 voor nieuwe investeringen, resultaat pas zichtbaar in 2016. Winst per aandeel in stijgende lijn, ondanks 2 kapitaalverhogingen in 2019 van in totaal € 23 miljoen (kapitaal + uitgiftepremie), 3 kapitaalverhogingen in 2020 van in totaal € 99 miljoen (kapitaal + uitgiftepremie), 2 kapitaalverhogingen in 2021 van in totaal € 68 miljoen (kapitaal + uitgiftepremie) en 2 kapitaalverhogingen in 2022 van in totaal € 18 miljoen (kapitaal + uitgiftepremie). Daling winst per aandeel, als gevolg van de creatie van bijkomende aandelen door kapitaalverhoging op 24 januari 2023 van € 108 miljoen (kapitaal + uitgiftepremie). Vooruitzichten. Aangepaste EPRA- winst Brutodividend (in €/aandeel). Op 24 maart 2014 vond een aandelensplitsing Aandeelhouders 15 Care Property Invest nv Kernwaarden care Property invest Waarden en visie Waarden, visie, missie en strategie waarden en missie Care Property Invest biedt een stabiel langetermijnrendement voor haar aandeelhouders. Mission statement Uitgebreid researchtraject bij nieuwe en lopende projecten, zowel intern als met externe onderzoeksbureaus om nauwkeurige risico- inschattingen te maken. Nauwlettend monitoren en (indien nodig) tijdig bijsturen van interne processen om een soepele werking van de organisatie te waarborgen. Het opbouwen op integere wijze van een duurzame vertrouwensband met haar aandeelhouders, medewerkers, exploitanten van haar zorgvastgoed, aannemers, politieke wereld, de GVV-sector en in het algemeen alle partijen die rechtstreeks of onrechtstreeks met de onderneming te maken hebben. Het pro-actief streven naar verandering en de verbetering van haar werkprocessen en -structuren om mee te groeien in een snel veranderende wereld. Het creëren van een sterk draagvlak voor vernieuwing en voorbereiden op toekomstige uitdagingen door deze aanpak 1. PROFESSIONALITEIT 3. veranderingsgerichtheid 2. Integriteit Onze kernwaarden zijn de drijvende kracht achter onze mission statement Care Property Invest realiseert op een duurzame manier samen met private en publieke zorgondernemers kwaliteitsvol en maatschappelijk verantwoord vastgoed op maat van de eindgebruikers. Care Property Invest bouwt met vertrouwen aan de toekomst samen met een competent en divers team vanuit een solide organisatie. Care Property Invest nv 16 Vastgoedstrategie vastgoedstrategie Financiële strategie: oorsprong financiële bronnen strategie Gunstige demografie Eigen middelen DIVERSIFICATIE Vreemde middelen zorgvuldig geselecteerd vastgoed Geoptimaliseerde financiële structuur Kapitaalverhogingen zorgen voor winstgroei per aandeel. Dividendbeleid: Duurzame verhoging van dividend, focus op maximale pay-out ratio (80%) en mogelijkheid tot keuzedividend. Verbetering van liquiditeit om aantrekkelijkheid van aandeel te vergroten. Goede geografische marktspreding Sterke spreiding operatoren Zowel private als publieke samenwerkingen Diversificatie van financiering, zowel nationaal als internationaal. Beperking van liquiditeitsrisico’s. Monitoring van convenanten. Geen enkele zekerheid op vastgoed in portefeuille. Zorgvuldige selectie projecten met een uitbreid due diligence proces Enkele selectiecriteria: correcte prijs- kwaliteitsverhouding, Mogelijke opbrengsten van het project. Streven naar schuldgraad onder 50% voor optimale verhouding tussen eigen en vreemde middelen. Beperking van renterisico door indekkingspercentage van minstens 80%. Financieringsstrategie Toenemende vergrijzing met piek in 2070 in België, Nederland, Ierland en Spanje 17 Care Property Invest nv Care Property Invest is en wil ook in de toekomt een zeer dynamische speler in haar markt zijn, met een rol als innovator door vernieuwing te brengen in vastgoed voor zorg en welzijn voor de doelgroep van ouderen en mensen met een beperking. Care Property Invest wenst dit steeds op een onafhankelijke manier te realiseren. Alsemberg (BE) I ter beuken laag risico en stabiele inkomstenstroom (1) Uitgezonderd het project ‘Les Terrasses du Bois’ in Watermaal-Bosvoorde waarvoor een double net-overeenkomst op lange termijn afgesloten werd en het project ‘Tillia’ in Gullegem waarvoor een single net-overeenkomst op lange termijn werd afgesloten. (2) Uitgezonderd het project ‘Tillia’ in Gullegem waarvoor de Vennootschap het leegstandsrisico zelf draagt. Laag risico Stabiele inkomstenstroom Langetermijnerfpacht- en huurovereenkomsten zorgen voor langetermijninkomsten. Contracten betreffen triple-netcontracten (1) . Circa 30% huurinkomsten op 31 december 2023 uit overeenkomsten met lokale overheden (2) . Vergrijzende bevolking leidt tot minstens 2070 naar een stijgende vraag in zorgvastgoed. Triple-netcontracten geven stabiele kasstromen doordat kosten van onderhoud, verzekering en belastingen ten laste zijn van de huurder. defensief investeringsprofiel Toekomstvisie Care Property Invest nv 18 Duurzaamheidsstrategie Care Property Invest streeft er naar duurzame vastgoedoplossingen te beiden om uitdagingen zoals vergrijzing, toenemende ongelijkheid, klimaatverander- ing en de energietransitie aan te pakken. Deze duurzaamheidsstrategie rust op 3 impactgebieden : 1. investeren in duurzame gebouwen 2. Bouwen van duurzame relaties 3. Leiden door ethische praktijken Via meetbare doelstellingen wordt duurzaamheid geïntegreerd in onze bed- rijfsstrategie. Zo kan de Vennootschap langetermijnwaarde creëren voor alle belanghebbenden, terwijl ook bijgedragen wordt aan een duurzame toekomst voor de planeet. 19 Care Property Invest nv Care Property Invest nv / Brief aan de aandeelhouders 20 Brief aan de aandeelhou- ders Geachte aandeelhouder In 2023 werden de krachten gebundeld om de uitdagende verwachtingen m.b.t. de groei van de zorgvastgoedportefeuille evenals de financiële resultaten waar te maken. De uitbreiding van de vastgoedportefeuille zette zich verder door bijkomende acquisities en opleveringen in de Europese landen waar de Vennootschap actief is. Daarnaast werden we ook in 2023 wereldwijd geconfronteerd met de menselijke en economische verschrikkingen van aanhoudende oorlog in Oekraïne. Als Vennootschap betreuren we ten zeerste de onmenselijke situatie waarin vele Oekraïners vandaag de dag leven. De oorlog blijft ook in de rest van Europa niet zonder gevolgen voor de economie en de financiële draagkracht van de burgers. De galopperende inflatie van 2022, overal in Europa, ten gevolge van de energieprijzen en de weerslag hiervan op de kosten van levensonderhoud en de rentabiliteit van onze bedrijven, hebben we met z’n allen ook nog in 2023 gevoeld. Om dit alles onder controle te krijgen, werden sinds 2022 intresten op leningen geleidelijk verder opgedreven, tot op vandaag. Ondanks de uitstekende financiële resultaten van Care Property Invest werden ook wij niet gespaard van de crisissfeer die dit alles onvermijdelijk oproept. Onzekerheid over de gevolgen van intreststijgingen, inflatie, de waardering van de vastgoedportefeuilles en de schuldgraad van de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV) hebben ervoor gezorgd dat de schrik onder aandeelhouders ver is doorgeslagen. Daardoor zijn de beurskoersen van deze aandelen op een ongezien dieptepunt terechtgekomen. Brief aan de aandeelhouders 21 Brief aan de aandeelhouders / Care Property Invest nv PORTEFEUILLEGROEI Care Property Invest heeft de ambitie om zijn portefeuille uit te breiden binnen Europa. In 2023 werd, gezien de marktomstandigheden, ingezet op een gecontroleerde groei van de bestaande zorgvastgoedportefeuilles in België, Nederland, Spanje en Ierland. Zo werden voor € 57 miljoen aan bijkomende investeringen gedaan. De reële waarde van de vastgoedportefeuille (inclusief financiële leasings) bedraagt hierdoor per 31 december 2023 circa € 1,247 miljard (+10,2%). MEER DAN 25 JAAR OP DE BEURS In 1996 werd Serviceflats Invest, de voorloper van het huidige Care Property Invest, geïntroduceerd op de beurs van Brussel. Al 27 jaar lang slaagt de Vennootschap erin om een aanzienlijke waardecreatie te realiseren en een stabiel maar stijgend jaarlijks dividend uit te keren aan haar aandeelhouders. Het streven van de Vennootschap is om deze trend verder te zetten in de komende jaren. Getuige hiervan het voorstel aan de algemene vergadering om ook over 2023 een dividend, van (bruto) € 1,00 per aandeel uit te keren, volledig in overeenstemming met wat wij hadden beloofd. In 2023 slaagde Care Property Invest erin haar vastgoed- portefeuille te verhogen naar circa € 1,247 miljard. Care Property Invest nv / Brief aan de aandeelhouders 22 FINANCIËLE RESULTATEN Naast de focus op groei van de vastgoedportefeuille door bijkomende investeringen, streeft Care Property Invest eveneens naar waardecreatie voor haar aandeelhouders. De Vennootschap is er dan ook in geslaagd haar huurinkomsten in 2023 te laten toenemen tot circa € 66 miljoen (+21,2%). Ondanks de nodige investeringen in menselijk kapitaal in 2023, om de verdere groei van de Vennootschap te bewerkstelligen, slaagden we erin het jaar af te sluiten met een aangepaste EPRA-winst van € 38 miljoen (+10,6%), hetzij € 1,03 per aandeel. Deze resultaten zijn in overeenstemming met de aangekondigde prognoses voor 2023 uit het Jaarlijks Financieel Verslag 2022. Dit bewijst dat Care Property Invest in staat is de groei van haar vastgoedportefeuille te realiseren in combinatie met de daarbijhorende bijkomende kosten. Tijdens de gewone algemene vergadering, die plaatsvindt op 29 mei 2024, zullen we voorstellen een brutodividend van € 1,00 per aandeel uit te keren. Dit betekent dus evenveel als in 2023, ondanks een aangroei van het aantal aandelen tengevolge van de kapitaalsverhoging in januari 2023. Na inhouding van het verlaagde tarief van roerende voorheffing (15%) ontvangt de aandeelhouder een nettodividend van € 0,85 per aandeel. DUURZAAMHEID De focus van Care Property Invest op duurzaamheid van zowel haar bestaande als toekomstige vastgoedportefeuille neemt voortdurend toe. In 2023 publiceerden we ons vierde duurzaamheidsverslag. De geleverde inspanningen voor deze duurzaamheidsrapportering werden in september 2023 voor de tweede opeenvolgende keer bekroond met de EPRA sBPR Gold Award. Daarnaast werd Care Property Invest in 2023 opnieuw beoordeeld door GRESB en S&P Global (via het Corporate Sustainability Assessment). Met de resultaten en feedback van deze evaluaties gaan we in 2024 verder aan de slag om onze score te verbeteren door nog meer in te zetten op duurzaamheid binnen onze activiteiten. De komende jaren worden op duurzaamheidsrapporteringsgebied ook cruciaal met de komst van de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) en de EU Taxonomy Regulation. Care Property Invest zet vandaag al de nodige stappen om zich voor te bereiden om tegen 2025 volledig klaar te zijn om volgens deze nieuwe rapporteringsvereisten te kunnen rapporteren. De raad van bestuur wenst een brutodividend uit te keren van € 1,00 per aandeel over het boekjaar 2024. Dat is evenveel als in 2023, ondanks een aangroei van het aantal aandelen. 23 Brief aan de aandeelhouders / Care Property Invest nv VOORUITZICHTEN Het afgelopen jaar heeft Care Property Invest aangetoond dat het in staat is om zijn vooropgestelde groei te realiseren. Ook voor 2024 hebben we de intentie om deze groeiambitie verder te zetten. De Vennootschap is steeds op zoek naar nieuwe kwalitatieve, rendabele projecten. Gezien de huidige marktsituatie en aangenomen dat deze nog een tijd zal aanhouden, verwachten wij wel dat er in 2024 een belangrijke vertraging in het groeiritme zou kunnen optreden. Begin 2023 ging de Vennootschap over tot het verhogen van het kapitaal via een uitgifte met voorrechten voor alle bestaande aandeelhouders. Het totaal opgehaalde kapitaal bedraagt circa € 110 miljoen. Voor het boekjaar 2024 verwacht de Vennootschap dat de aangepaste EPRA-winst zal afsluiten tussen € 1,00 en € 1,02 per aandeel. De raad van bestuur heeft de intentie om, zoals over 2023, opnieuw een brutodividend uit te keren van € 1,00 per aandeel. Zowel de terugkeer van de hogere rente op leningen als de hoge kost van eigen middelen maken dat onze aankooppolitiek tegenover de verdere uitbreiding van de vastgoedportefeuille selectiever zal zijn. De raad van bestuur wil tot slot de aandeelhouders danken voor hun vertrouwen, de klanten voor het geloof in de meerwaarde die Care Property Invest betekent voor hun projecten, en uiteraard haar medewerkers voor hun inzet en enthousiasme bij de verwezenlijking van de doelstellingen van de Vennootschap. Peter Van Heukelom Mark Suykens Chief Executive Officer Voorzitter raad van bestuur Care Property Invest nv / Inhoudstafel 24 Inhoud Brief aan de aandeelhouders 20 I. Risicofactoren 28 1. Marktrisico’s 29 2. Operationele risico’s 32 3. Financiële risico’s 39 4. Reglementaire en andere risico’s 45 II. Beheersverslag 54 1. Strategie: Zorgbouw in alle vertrouwen 54 2. Belangrijke gebeurtenissen 62 3. Synthese van de geconsolideerde balans en de staat van het globaal resultaat 67 4. Bestemming van het resultaat 77 5. Vooruitzichten 78 6. Voornaamste risico’s en onzekerheden 82 7. Onderzoek en ontwikkeling 82 8. Kapitaalverhogingen in het kader van toegestane kapitaal 83 9. Eigen aandelen 84 10. Interne organisatie Care Property Invest 85 11. Verklaring inzake deugdelijk bestuur 86 III. Vastgoedverslag 134 1. Toestand vastgoedmarkt waarin de Vennootschap actief is 134 2. Analyse geconsolideerde vastgoedportefeuille 140 3. Samenvattende tabellen geconsolideerde vastgoedportefeuille 145 4. Verslag van de vastgoeddeskundige 155 IV. Care Property Invest op de beurs 162 1. Beurskoers en volume 162 2. Dividendbeleid 164 3. Obligaties en kortlopende schuldpapieren 165 4. Aandeelhouderschap 166 5. Financiële kalender 167 25 Inhoudstafel / Care Property Invest nv V. EPRA 170 1. EPRA (European Public Real Estate Association) - Lidmaatschap 170 VI. Jaarrekening 184 1. Geconsolideerde jaarrekening per 31 december 2023 184 2. Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening 190 3. Verslag van de Commissaris 244 4. Verkorte statutaire jaarrekening per 31 december 2023 250 VII. Permanent document 260 1. Algemene inlichtingen 260 2. Inlichtingen i.v.m. mogelijke oorzaken of gevolgen van een eventuele openbare overnamebieding 270 3. Verklaringen (Bijlage 1 van Gedelegeerde Verordening (EU) 2019/980) 274 4. Overige verklaringen 275 5. Historiek Vennootschap en haar kapitaal 276 6. Gecoördineerde statuten 278 7. De openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) 292 XIII. Lexicon 302 1. Definities 302 2. Afkortingen 312 Alsemberg (BE) I Orelia Ter Beuken I. Risicofactoren De strategie van Care Property Invest is erop gericht om voor de beleggers stabiliteit te creëren, zowel qua dividend als qua inkomsten op lange termijn. Het college van dagelijks bestuur en de raad van bestuur zijn zich bewust van de specifieke risico’s die verbonden zijn aan het beheer van de vastgoedportefeuille van Care Property Invest en trachten deze optimaal te beheersen en zoveel mogelijk te beperken. De lijst van risico’s die in dit hoofdstuk worden beschreven is niet exhaustief. De meeste van deze factoren betreffen onzekere gebeurtenissen die zich mogelijks kunnen voordoen. De Vennootschap (1) heeft zich op basis van de ESMA-richtsnoeren betreffende risicofactoren in het kader van de prospectusverordening enerzijds beperkt tot de risicofactoren die specifiek op haar van toepassing zijn en dus niet op de algehele vastgoedsector, GVV-sector of alle beursgenoteerde vennootschappen en anderzijds tot diegene die eveneens materieel zijn. Algemene, niet-materiële of andere onbekende of onwaarschijnlijke risico’s of risico’s waarvan op basis van de op dit ogenblik beschikbare informatie niet wordt aangenomen dat deze een ongunstige invloed kunnen hebben op de Vennootschap of op haar activiteiten of haar financiële situatie, kunnen bestaan. Care Property Invest is van oordeel dat de hieronder beschreven factoren een weergave zijn van de belangrijkste risico’s die op heden verbonden zijn aan de Vennootschap en haar activiteiten. De volgorde waarin de risicofactoren worden vermeld, is een indicatie van het belang (in functie van de waarschijnlijkheid dat ze zich zullen voordoen en de verwachte I. Risicofactoren omvang van het negatieve effect) van de risicofactoren per categorie. De volgorde van de categorieën geeft echter geen beoordeling van het belang van de categorieën zelf of van het relatieve belang van de risicofactoren vermeld binnen een bepaalde categorie in vergelijking met de risicofactoren vermeld in een andere categorie. Daarnaast wordt er ook op gewezen dat risicobeheer geen oefening is met slechts een bepaalde frequentie, maar dat dit integraal deel uitmaakt van de wijze waarop Care Property Invest dagelijks wordt bestuurd. De voornaamste risicofactoren waarmee Care Property Invest geconfronteerd wordt, maken het voorwerp uit van een regelmatige en dagdagelijkse opvolging, zowel door de riskmanager, de effectieve leiders als door de raad van bestuur die ter zake een voorzichtig beleid hebben uitgestippeld en die het, indien nodig, regelmatig zullen blijven aanpassen. Dit gaat van het dagelijks financieel en operationeel beheer, de analyse van nieuwe investeringsdossiers, het formuleren van de strategie en de objec- tieven tot het verankeren van strakke procedures voor de besluitvorming. Het begrijpen en afschermen/uitschakelen van risico’s die voortvloeien uit zowel interne als externe factoren is essentieel voor het behalen van een stabiele totale return op lange termijn. De Vennootschap heeft sinds 2019 een auditcomité dat, inzake risicobeheer, als taak heeft te waken over de efficiëntie van de systemen inzake risicobeheer van de Vennootschap. Care Property Invest nv / Risicofactoren 28 Marktrisico’s Risico’s verbonden aan het concentratierisico Beschrijving van het risico Dit risico kan beschreven worden als het risico op concentratie van huurders of van investeringen in één of meerdere gebouwen ten opzichte van de volledige vastgoedportefeuille. De Vennootschap dient, overeenkomstig de GVV-Wet, deze risico’s te beperken en aan risicospreiding te doen, door een diversificatie van haar vastgoed te respecteren, dit op geografisch vlak, per type vastgoed en per huurder. Artikel 30 van de GVV-Wet voorziet dat ‘geen enkele door de Openbare GVV uitgevoerde verrichting tot gevolg mag hebben dat (1°) meer dan 20% van haar geconsolideerde activa in vastgoed wordt belegd dat één enkel vastgoedgeheel vormt; of (2°) dit percentage verder toeneemt, indien het al meer bedraagt dan 20%, ongeacht wat in dit laatste geval de oorzaak is van de oorspronkelijke overschrijding van dit percentage’. Deze beperking is van toepassing op het ogenblik van de betrokken verrichting. Voor de toepassing van dit artikel wordt onder ‘activageheel’ verstaan één of meer vaste goederen of activa aangehouden in het kader van de uitoefening van de activiteiten bedoeld in artikel 4 met een beleggingsrisico dat voor de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap als één risico dient te worden beschouwd. Indien de Vennootschap de 20% diversificatieregel zou overschrijden, mag de Vennootschap geen investeringen, desinvesteringen of andere handelingen verrichten die tot gevolg zouden hebben dat dit percentage verder zou stijgen. Het beperkt met andere woorden de mogelijkheden van de Vennootschap in het kader van bijkomende investeringen of desinvesteringen. De reden hiervoor is dat een te hoge blootstelling op een exploitant huurder eveneens een te grote blootstelling op het risico van de insolvabiliteit van deze huurder met zich meebrengt (zie ‘2.1 Risico’s verbonden aan solvabiliteit van de huurders’ op pagina 32 ‘ ). Gezien het dynamisme van de grote groepen van operatoren die actief zijn in het segment van de huisvesting voor senioren en de consolidatie die sinds enkele jaren aan de gang is in de sector, vallen één of meerdere concentraties tussen 2 of meer groepen die verbonden zijn met juridische entiteiten waarmee de Vennootschap huur- of erfpachtovereenkomsten gesloten heeft, niet uit te sluiten. Dit zou de diversificatiegraad van de huurders potentieel kunnen beïnvloeden. Op 31 december 2023 zijn de drie grootste exploitanten binnen de vastgoedportefeuille van de Vennootschap, berekend als de reële waarde van het verhuurde vastgoed in verhouding tot de geconsolideerde activa van de Vennootschap (inclusief de financiële leasings aan reële waarde), de volgende: Colisée (Armonea): 13,77% Vulpia Care Group: 11,10% Korian: 8,28% Op 31 december 2023 was de verhouding van de reële waarde van de 3 grootste vastgoedbeleggingen t.o.v. de geconsolideerde activa van de Vennootschap (inclusief de financiële leasings aan reële waarde), als volgt: 29 Risicofactoren / Care Property Invest nv Résidence des Ardennes (Attert - BE) – uitgebaat door My-Assist: 3,84% Les Terrasses du Bois (Watermaal- Bosvoorde - BE) – uitgebaat door Colisée (Armonea): 2,96% Westduin (Westende - BE) – uitgebaat door Colisée (Armonea): 2,87% Wat de huurinkomsten betreft zijn op 31 december 2023 de drie grootste private huurders van de Vennootschap, uitgedrukt in percentage t.o.v. de geconsolideerde huurinkomsten, de volgende: Colisée (Armonea): 13,96% Vulpia Care Group: 10,56% Korian: 7,79% De drie grootste huuropbrengsten uit één vastgoedgeheel, uitgedrukt in percentage t.o.v. de geconsolideerde huurinkomsten, zijn op 31 december 2023 als volgt: Résidence des Ardennes (Attert - BE) – uitgebaat door My-Assist: 3,78% Les Terrasses du Bois (Watermaal- Bosvoorde - BE) – uitgebaat door Colisée (Armonea): 3,38% Forum Mare Nostrum I (L’Alfàs del Pi - ES) – uitgebaat door Forum de Inversiones Inmobiliarias Mare Nostrum: 3,35% Mogelijke impact voor de Vennootschap De potentiële impact betreft een sterke terugval in inkomsten of cashflows in geval van vertrek van een huurder, die op zijn beurt een impact heeft op de rendabiliteit van de Vennootschap en de mogelijkheid om dividenden uit te keren of minstens gelijk te houden. De impact kan nog worden versterkt door een daling van de reële waarde van het vastgoed en als gevolg daarvan een daling van de nettoactiefwaarde (NTA) indien er sprake is van een concentratie van investeringen in één of meerdere gebouwen (zie ook verder onder risicofactor ‘ ‘2.2 Risico’s verbonden aan een negatieve variatie van de reële waarde van de gebouwen’ op pagina 34 ). De Vennootschap schat de kans dat het risico zich materialiseert in als laag. Indien het risico zich materialiseert, zou de negatieve impact gemiddeld zijn. Turnhout (BE) I Aan De Kaai Care Property Invest nv / Risicofactoren 30 Beperkende factoren en beheersing van het risico Care Property Invest volgt strikt de wettelijke diversificatieregels ter zake, zoals voorzien in de GVV-regelgeving. De Vennootschap verkreeg wel de toestemming van de FSMA om voor de berekening van de ratio van het concentratierisico in de noemer rekening te houden met de reële waarde van de financiële leasings in plaats van de boekwaarde. De Vennootschap heeft geen mogelijkheden om haar activiteiten uit te breiden naar andere segmenten dan zorgvastgoed waardoor diversificatie niet mogelijk is op sectoraal vlak, maar wel op geografisch vlak. Care Property Invest streeft naar een sterk gediversifieerd huurdersbestand. Bij afsluiten van het boekjaar is de grootste huurder verantwoordelijk voor 13,96% van de totale inkomsten, evenwel gespreid over meerdere sites (zie in hoofdstuk ‘III. Vastgoedverslag’ diagram ‘2.3 Verdeling ontvangen inkomsten uit huur- en erfpachtovereenkomsten per exploitant op pagina 141 pagina 141 ). Daarenboven heeft de Vennootschap reeds een goede spreiding van haar vastgoedportefeuille over 150 sites, waarbij de grootste site minder dan 5% van de reële waarde van de portefeuille vertegenwoordigt (zie diagram '2.2 Verdeling aantal projecten per exploitant' op pagina 141 pagina 141 , in hoofdstuk ‘III. Vastgoedverslag’). De Vennootschap schat het restrisico, rekening houdend met de beperkende factoren en beheersing van het risico zoals hierboven omschreven, verbonden aan het concentratierisico als laag in qua waarschijnlijkheid en als gemiddeld qua omvang. De strategie van Care Property Invest is erop gericht om voor de beleggers stabiliteit te creëren, zowel qua dividend als langetermijninkomsten. 31 Risicofactoren / Care Property Invest nv Operationele risico’s Risico’s verbonden aan solvabiliteit van de huurders Beschrijving van het risico Dit risico kan beschreven worden als het risico op een (gedeeltelijke) wanbetaling of het faillissement van huurders, leasingnemers en erfpachthouders. De Vennootschap is m.a.w. blootgesteld aan het risico dat haar huurders, leasingnemers en/of erfpachthouders in gebreke blijven ingevolge (bijvoorbeeld) een verslechtering van de incassograad, een daling van de bezettingsgraad (of zelfs leegstand), stijging (energie- en voedings)kosten, verhoogde indexatie huur, interestkost en lonen door gestegen inflatie. Mogelijke impact voor de Vennootschap De potentiële impact betreft enerzijds een onverwachte plotse terugval van huurinkomsten door een verslechtering van de incassograad of door een daling van de bezettingsgraad en anderzijds het oplopen van commerciële kosten voor herverhuring indien insolvabiliteit van huurders zou leiden tot leegstand. Het risico bestaat dat, indien de betrokken huurders, leasingnemers of erfpachthouders in gebreke blijven, de waarborg niet volstaat en de Vennootschap bijgevolg het risico draagt niets of niet voldoende te kunnen recupereren. Dit alles heeft een impact op de rendabiliteit van de Vennootschap en de capaciteit om dividend uit te keren of tenminste op niveau te houden. De impact op de resultaten van de Vennootschap zal uiteraard ook afhangen van de relatieve grootte van de exploitant binnen de vastgoedportefeuille van de Vennootschap. Hoe kleiner het aandeel van de exploitant binnen de vastgoedportefeuille van de Vennootschap, hoe kleiner de impact op de resultaten van de Vennootschap (zie ook risicofactor ‘1. 29 ’ ). Zo werd de Vennootschap in april 2023 geconfronteerd met het faillissement van een leasingnemer van een pand in België (financiële leasing) dat op 31 december 2023 0,8% vertegenwoordigde van de totale vastgoedportefeuille en 0,7% van de totale huurinkomsten van de Vennootschap. De Vennootschap werkt volop aan een oplossing voor dit dossier. Het verlies van huurinkomsten kan ook een negatieve invloed hebben op de waardering van het betrokken onroerend goed (zie ook risicofactor ‘2. 34 ’ ). Indien de betrokken huurders, leasingnemers en erfpachthouders in gebreke blijven voor een lange termijn zullen deze overeenkomsten uiteindelijk voortijdig eindigen, waardoor er gedurende de periode waarin een nieuwe huurder dient te worden gevonden geen huurinkomsten zijn. Bijkomend bestaat het risico dat de nieuwe huurder enkel bereid is het zorgvastgoed te huren aan een lagere huurprijs en/of aan andere huurvoorwaarden, hetgeen tot gevolg heeft dat het toekomstige inkomstenpotentieel wijzigt. Dit zou een negatieve invloed kunnen hebben op de toekomstige inkomsten en kasstromen van de Vennootschap. Een somber economisch klimaat, hoge inflatie of andere factoren die een wezenlijke invloed kunnen hebben op de kostenstructuur (zowel algemene Care Property Invest nv / Risicofactoren 32 alsook financiële kosten) en aldus de betalingscapaciteit van de huurders (inclusief een aanzienlijke indexering naar aanleiding van de recente hoge inflatie, die in de toekomst al dan niet zal aanhouden), kunnen ook leiden tot nieuwe onderhandelingen met bestaande huurders over lopende huurovereenkomsten (lees: huurverlagingen, wat eveneens tot gevolg heeft dat het toekomstige inkomstenpotentieel wijzigt). Een pandemie (zoals COVID-19) zou bijvoorbeeld kunnen leiden tot een toename van het aantal vacante bedden, alsook tot wijzigingen in de regelgeving die de kostenstructuur van de exploitant onder druk zouden kunnen zetten. Per 31 december 2023 bedragen de voorzieningen voor oninbare vorderingen voor het boekjaar 2023 € 2.500 (op een totaal van € 65.905.564 aan huurinkomsten). Per 31 december 2023 zou een verlies van € 1.000.000 aan huur, om welke reden dan ook, zij het door wanbetaling door één grote exploitant, dan wel door wanbetaling door meerdere exploitanten, de winst per aandeel met ongeveer € 0,0270 negatief beïnvloeden. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van dit intrinsiek risico in als gemiddeld. Indien het risico zich manifesteert zou de negatieve impact hoog zijn. Beperkende factoren en beheersing van het risico De Vennootschap wapent zich tegen deze risico’s op verschillende vlakken. Voor de projecten in de initiële portefeuille (1) worden de kosten bij eventueel in gebreke blijven van een operator (in dit geval een OCMW) gedekt door het gemeentelijk garantiefonds. Voor de portefeuille van vastgoedbeleggingen bestaan de waarborgen gewoonlijk uit één of meer van de volgende waarborgen: bankgaranties, concerngaranties (door vermogende groepsentiteiten) en/of een recht om een pand te nemen op de vorderingen van de relevante exploitant. Op 31 december 2023 bedroeg het totaalbedrag van de bankgaranties € 23.045.411. Het is evenwel niet altijd vanzelfsprekend om bepaalde zekerheden uit te winnen (bv. een hypotheek) en ook blijft het risico steeds bestaan dat, indien de betrokken huurder, leasingnemer of erfpachthouder in gebreke blijft voor een lange termijn, de waarborgen niet volstaan en de Vennootschap bijgevolg het risico draagt niets of niet voldoende te kunnen recupereren. Een zorgvuldig geselecteerde en evenwichtig verdeelde portefeuille aan operatoren zorgt verder voor een uitstekende risicospreiding. De solvabiliteit van de huurders wordt grondig gescreend vóór opname in de portefeuille. 33 Risicofactoren / Care Property Invest nv De Vennootschap streeft naar de uitbouw van haar portefeuille via langetermijncontracten met stabiele, solvabele eersterangshuurders. Alvorens er geïnvesteerd wordt in een bepaald zorgvastgoed wordt er een grondige analyse gemaakt van het businessplan van de operator en bepaalde ratio’s die de leefbaarheid van het project weerspiegelen. Daarnaast voert de Vennootschap op halfjaarlijkse of kwartaalbasis een monitoring uit van de financiële toestand van de operatoren alsmede een nazicht op een aantal operationele parameters die de operatoren op basis van de bepalingen van de huur- of erfpachtovereenkomsten verplicht dienen aan te leveren. Niettemin schat zij het restrisico, dit wil zeggen rekening houdend met de beperkende factoren van het risico en beheersing van het risico zoals hierboven omschreven, in als gemiddeld qua waarschijnlijkheid en als hoog qua impact. Risico’s verbonden aan een negatieve variatie van de reële waarde van de gebouwen Beschrijving van het risico Dit risico kan beschreven worden als de blootstelling van de Vennootschap aan een potentiële daling van de reële waarde van haar vastgoedportefeuille, al dan niet ingevolge een herwaardering van de vastgoedportefeuille. De Vennootschap is tevens blootgesteld aan het risico van waardevermindering van het vastgoed in haar portefeuille door: slijtage of schade als gevolg van gewone, bouwkundige en technische veroudering en/of schade veroorzaakt door huurders; fouten bij de acquisitie van het vastgoed (bv. foutieve plannen en/ of foutieve opmeting, onjuiste veronderstellingen en parameters die worden gebruikt tijdens de initiële waardering van het vastgoed waardoor de waardering incorrect is); toenemende leegstand (bv. door een overaanbod van zorgvastgoed of de impact van onverwachte omstandigheden zoals de COVID-19 crisis); het niet meer (zullen) voldoen aan de toenemende (wettelijke of commerciële) vereisten onder meer op het vlak van duurzame ontwikkeling, conjuncturele of marktomstandigheden; het aankopen van vastgoed aan een te hoge prijs ten opzichte van de onderliggende waarde, of de verkoop ervan aan een te lage prijs ten opzichte van de onderliggende waarde (bv. door te investeren of desinvesteren tijdens een ongunstig moment in de investeringscyclus); Care Property Invest streeft naar een sterk gediversifieerd huurdersbestand. Care Property Invest nv / Risicofactoren 34 huurverlaging ingevolge (onrechtstreeks) een foutief businessplan; onbetaalde huurprijzen (zie ook risicofactor ‘2. 32 ’ ); een daling van de huurprijzen bij het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten of bij de verlenging van bestaande huurovereenkomsten (zie ook risicofactor ‘2. 32 ’ ); wijziging in de fiscaliteit van de verkoop van vastgoed (bv. de sinds 1 januari 2022 gewijzigde overdrachtsbelasting in Vlaanderen op de verkoop van onroerend goed); de stijging van de rente en tevens de marktyields, zijnde de rendementen die gehaald worden uitgedrukt in huurinkomsten gedeeld door conventionele waarde. Mogelijke impact voor de Vennootschap De impact van een daling van de reële waarde is een daling van het eigen vermogen van de Vennootschap, wat een negatieve impact heeft op de schuldgraad. Indien de reële waarde van de gebouwen op 31 december 2023 zou dalen met € 337,7 miljoen of 34,0% van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op 31 december 2023, zou dit tot gevolg hebben dat de schuldgraad van de Vennootschap stijgt tot 65% (zie ook ‘ ‘3.2 Risico’s verbonden aan de evolutie van de schuldgraad’ op pagina 40 ). Carabanchel, Madrid (ES) I Emera Carabanchel 35 Risicofactoren / Care Property Invest nv Wanneer de gecumuleerde variaties van de reële waarde de uitkeerbare reserves overschrijden, bestaat het risico op gedeeltelijk of totaal onvermogen tot dividenduitkering. De Vennootschap monitort haar schuldgraad en de evolutie van de reële waarde van haar vastgoedbeleggingen op regelmatige basis (zie ook risicofactor ‘ ‘3.2 Risico’s verbonden aan de evolutie van de schuldgraad’ op pagina 40 ). Daarnaast loopt de Vennootschap het risico dat zij ten gevolge van de toepassing van artikel 7:212 WVV niet meer in staat is om het vooropgestelde dividend of een dividend uit te keren. Indien de Vennootschap overgaat tot een transactie, d.i. investeren of desinvesteren in vastgoed, loopt zij eveneens het risico dat ze bepaalde risico’s niet identificeert op basis van haar due diligence of dat ze, zelfs mits een voorafgaande due diligence en een onafhankelijke vastgoedexpertise, vastgoed aankoopt aan een te hoge prijs ten opzichte van de onderliggende waarde, of vastgoed verkoopt aan een te lage prijs ten opzichte van de onderliggende waarde, bijvoorbeeld door te investeren of desinvesteren gedurende een ongunstig moment in een conjunctuurcyclus. De Vennootschap schat de kans dat het risico zich materialiseert als gemiddeld in. Indien het risico zich materialiseert, zou de negatieve impact gemiddeld zijn. Beperkende factoren en beheersing van het risico Care Property Invest beschikt daarom over een investeringsstrategie die gericht is op kwaliteitsvolle activa die stabiele inkomsten bieden en draagt zorg voor een adequate monitoring van haar activa, gecombineerd met een omzichtig schuldbeleid. Het vastgoedpatrimonium (meer specifiek het gedeelte dat geboekt wordt als vastgoedbelegging) wordt ieder kwartaal gewaardeerd door een vastgoeddeskundige. De portefeuille leasingvorderingen wordt geboekt overeenkomstig IFRS 16 en de boekwaarde is als dusdanig niet onderhevig aan negatieve variaties a.g.v. de waarde van het vastgoed op zich, maar wel ten gevolge van een stijging van de marktinterestvoeten. Een waardeschommeling van 1% van het vastgoedpatrimonium zou een weerslag hebben van ongeveer € 9,9 miljoen op het nettoresultaat, van ongeveer € 0,27 op het nettoresultaat per aandeel en van ongeveer 0,39% op de schuldratio. Deze waardeschommeling betreft een niet-kaselement dat dan ook op zich geen impact heeft op de aangepaste EPRA-winst, behoudens in geval van een realisatie die een nettominwaarde met zich meebrengt die niet vrijgesteld is van verdeling en dus het resultaat van de Vennootschap om haar dividend uit te betalen. Bij gecumuleerde negatieve variaties bestaat de kans wel dat de mogelijkheid van de Vennootschap om haar dividend uit te betalen onder druk komt. De Vennootschap schat het restrisico, dit wil zeggen rekening houdend met de beperkende factoren en de beheersing van het risico in als gemiddeld voor wat waarschijnlijkheid en impact betreft. Care Property Invest nv / Risicofactoren 36 Risico’s verbonden aan het bouwrisico en aan het ontwikkelen van projecten met het oog op verhuring Beschrijving van het risico Ontwikkelingsprojecten houden verschillende risico’s in, waaronder de specifieke risico’s (i) dat de nodige vergunningen om een gebouw op te richten niet toegekend worden, dan wel aangevochten worden, (ii) dat het project vertraging oploopt of niet kan worden uitgevoerd (met verminderde huurinkomsten, uitstel of verlies van verwachte huurinkomsten) of (iii) dat het budget wordt overschreden omwille van onvoorziene kosten of hoge inflatie. Mogelijke impact voor de Vennootschap Naast investeringen in opgeleverde projecten, die op korte termijn huurinkomsten genereren, investeert de Vennootschap in ontwikkelingsprojecten teneinde haar vastgoedportefeuille uit te breiden. Per 31 december 2023 heeft de Vennootschap 8 (her) ontwikkelingsprojecten in portefeuille, met een boekwaarde van € 59,1 miljoen (wat neerkomt op 5,94% van de totale boekwaarde van de vastgoedbeleggingen), een ‘cost-to-complete’ (1) van € 22,5 miljoen en een geschatte jaarlijkse huuropbrengst van € 4,4 miljoen. De ontwikkeling van een gebouw neemt gemiddeld ca. 2 tot 3 jaar in beslag afhankelijk van het land (inclusief vergunningsperiode). Indien vertraging optreedt in het bekomen van de vergunning of de uitvoering van de werkzaamheden, heeft dit evenredige vertraging in de gebudgetteerde huurinkomsten tot gevolg. De Vennootschap schat de kans dat het risico zich materialiseert als gemiddeld in. Indien het risico zich materialiseert, zou de negatieve impact gemiddeld zijn. Beperkende factoren en beheersing van het risico Hoewel de Vennootschap er steeds naar streeft om contracten te onderhandelen die de risico’s van grote bouwwerken tot een minimum beperken (bv. door steeds tegen een vaste prijs te werken bij een ontwikkeling, de zogenaamde sleutel-op-de-deurformule, de acquisitie pas aan te vatten na de verkrijging van de nodige vergunningen, en de nodige boetebedingen voor laattijdige oplevering te voorzien), is dit niet steeds haalbaar. En zelfs indien de Vennootschap een ontwikkelingsovereenkomst tegen vaste prijs heeft gesloten, is het mogelijk dat de ontwikkelaar ten gevolge van wijzigende marktomstandigheden of ten gevolge van een (solvabiliteits)falen (bv. door stijgende bouw- of energiekosten) zijn contractuele verplichtingen niet nakomt De Vennootschap schat het restrisico, dit wil zeggen rekening houdend met de beperkende factoren en de beheersing van het risico in als gemiddeld, zowel qua waarschijnlijkheid als qua impact. 37 Risicofactoren / Care Property Invest nv Risico’s verbonden aan het aflopen van de financiële leasingcontracten Beschrijving van het risico Dit risico kan omschreven worden als de mogelijkheid dat bestaande aflopende financiële leasingcontracten niet verlengd worden of aan minder gunstige voorwaarden voor de Vennootschap. Mogelijke impact voor de Vennootschap Naast een portefeuille van vastgoedbeleggingen beschikt de Vennootschap tevens over een portefeuille aan financiële leasings, waarvan de eerste opstalrechten aflopen in 2026 en de laatste opstalrechten in 2043. Een volledig verlies van de huurinkomsten van de financiële leasings die vervallen van 2026 tot en met 2030 (d.w.z. als er geen enkele vervangende investering wordt gevonden), zou per 31 december 2023 een negatieve impact hebben op de EPS van € 0,18 (zonder rekening te houden met het positieve effect van de aflossing van de kredieten met de eindeopstalvergoeding die de Vennootschap naar aanleiding van de beëindiging van de financiële leasing zal ontvangen). De Vennootschap schat de mogelijkheid dat deze contracten niet verlengd kunnen worden zonder vervangende investering in als laag, en een verlaging van de huur doordat de gelden niet aan dezelfde rendementen kunnen belegd worden in als hoog. Beperkende factoren en beheersing van het risico Niettegenstaande de Vennootschap tracht deze contracten te verlengen, is de potentiële impact van de beëindiging ervan dat de Vennootschap huurinkomsten verliest, (i) indien zij niet in staat is om met de eindeopstalvergoeding die zij naar aanleiding van de beëindiging van de financiële leasing zal ontvangen, nieuwe investeringen te financieren (waarbij de Vennootschap de ontvangen gelden evenwel kan aanwenden voor bv. de terugbetaling van financieringen), of (ii) indien de voorwaarden of modaliteiten van een eventuele vervangende investering minder gunstig zijn in vergelijking met de beëindigde financiële leasing. Wat het restrisico betreft, schat de Vennootschap de mogelijkheid dat deze contracten niet verlengd kunnen worden zonder vervangende investering in als laag, en een verlaging van de huur doordat de gelden niet aan dezelfde rendementen kunnen belegd worden in als hoog. Beersel (BE) I Orelia Ter Beuken Care Property Invest nv / Risicofactoren 38 Financiële risico’s Risico’s verbonden aan de liquiditeit als gevolg van niet- naleving van convenanten en wettelijke financiële parameters Beschrijving van het risico Dit risico kan beschreven worden als het risico op de niet-naleving van wettelijke of contractuele vereisten om aan bepaalde financiële parameters te voldoen in het kader van de kredietovereenkomsten, waardoor deze zouden kunnen worden opgezegd of heronderhandeld. De voornaamste convenanten betreffen de volgende: Een maximale schuldgraad van 60%. De geconsolideerde schuldgraad van de Vennootschap bedroeg 46,65% op 31 december 2023, waardoor er een beschikbare ruimte is van € 399,3 miljoen. De beperking van de schuldgraad tot 60% is opgenomen in de kredietovereenkomsten voor een bedrag van in totaal € 541.498.273 (waarvan per 31 december 2023 voor een bedrag van € 395.998.273 werd opgenomen of 73,0% van de totale opgenomen financiële schulden). Voor meer informatie over de schuldgraad wordt verwezen naar ‘3.2 Risico’s verbonden aan de evolutie van de schuldgraad’ op pagina 40 . Een interest coverage ratio (zijnde het operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille gedeeld door de betaalde interestlasten) van minimaal 2,5. Op 31 december 2023 bedroeg de interest coverage ratio 3,44 ten opzichte van 4,25 per 31 december 2022. De interestlasten van de Vennootschap dienen te verhogen met € 5.760.377 of van € 15.295.746 naar € 21.056.123 om het vereiste minimum van 2,5 te bereiken. Een zware en abrupte druk op het operationeel resultaat zou het voldoen aan de parameter van de interest coverage ratio evenwel in het gedrang kunnen brengen. Het operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille moet dalen met 27,4% zijnde van € 52.640.307 naar € 38.239.365 alvorens de grens van 2,5 wordt bereikt. Een minimale geconsolideerde portefeuilleomvang van € 650 miljoen. Bovendien bestaat het risico van vervroegde beëindiging in geval van een wijziging van de controle over de Vennootschap, in geval van het niet nakomen van ‘negative pledge’ of andere convenanten en verplichtingen van de Vennootschap en, meer in het algemeen, in geval van wanbetaling zoals dit wordt gedefinieerd in deze financieringsovereenkomsten. Een wanprestatie (waarbij dient te worden opgemerkt dat bepaalde gevallen van ‘wanprestatie’ of overtreding van convenanten, zoals een controlewijziging, die in alle financieringsovereenkomsten is opgenomen, zich buiten de controle van de Vennootschap bevinden) onder één financieringsovereenkomst kan, ingevolge zogenaamde ‘cross acceleration’ of ‘cross default’ bepalingen, bovendien leiden tot wanprestaties onder andere financieringsovereenkomsten (ongeacht de toekenning van eventuele ‘waivers’ door andere kredietverstrekkers, in het geval van een ‘cross default’ bepaling) en kan zo leiden tot de verplichte vervroegde terugbetaling door de Vennootschap van al deze kredietlijnen. 39 Risicofactoren / Care Property Invest nv Mogelijke impact voor de Vennootschap De potentiële impact betreft een eventuele opzegging van kredieten en een aangetast vertrouwen bij investeerders en bankiers bij niet-naleving van contractuele convenanten. De mogelijkheid bestaat dat de Vennootschap niet meer in staat zou zijn om de voor haar groeistrategie noodzakelijke externe financiering te krijgen aan gunstige voorwaarden, of dat de marktvoorwaarden van dien aard zijn dat de voor de activiteiten van de Vennootschap noodzakelijke externe financiering niet meer kan worden gevonden. De Vennootschap loopt het risico dat financieringsovereenkomsten zouden worden beëindigd, heronderhandeld, opgezegd of een verplichting bevatten om vervroegd terug te betalen, indien bepaalde verbintenissen zoals de naleving van financiële ratio’s niet zouden worden nagekomen. Dit zou liquiditeitsproblemen met zich meebrengen, gelet op het gelijkaardig karakter in de convenanten van de financiële instellingen van de maximumschuldgraad of interest coverage ratio van cumulatieve aard en de Vennootschap nopen tot het liquide maken van vaste activa (bv. verkoop vastgoed) of het doorvoeren van een kapitaalverhoging of andere maatregelen om de schuldgraad onder de vereiste drempel te laten zakken. Bovendien bestaat de mogelijkheid dat vanuit de hoek van de regelgever sancties komen of een verscherpt toezicht indien niet voldaan wordt aan bepaalde wettelijke financiële parameters (bv. het naleven van de wettelijke schuldgraad zoals vastgelegd in artikel 13 van het GVV-KB). De gevolgen voor de aandeelhouders zouden onder andere (i) een verlaging van het eigen vermogen en dus de nettoactiefwaarde (NAW) kunnen inhouden omdat een verkoop dient plaats te vinden aan een lagere prijs dan de boekwaarde en (ii) een verwatering kan plaatsvinden doordat er een kapitaalverhoging dient georganiseerd te worden, wat een impact heeft op de waarde van de aandelen en de toekomstige dividendperspectieven. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van deze risicofactor intrinsiek in als gemiddeld. De impact van het intrinsiek risico wordt eveneens ingeschat als gemiddeld tot hoog. Beperkende maatregelen en beheersing van het risico Om deze risico’s in te perken voert de Vennootschap een omzichtig financieel beleid met constante monitoring om aan de financiële parameters van de convenanten te voldoen. De Vennootschap schat het restrisico, d.w.z. rekening houdend met de beperkende factoren van het risico en de beheersing ervan zoals hierboven beschreven in als gemiddeld wat de waarschijnlijkheid betreft en als gemiddeld tot hoog wat de impact betreft. Risico’s verbonden aan de evolutie van de schuldgraad Beschrijving van het risico De Vennootschap is in haar ontleningscapaciteit beperkt door de wettelijke maximale schuldgraad van 65% die wordt toegestaan door de GVV- wet. Tevens zijn er drempels voorzien in de financieringscontracten die zijn afgesloten met financiële instellingen. De maximale schuldgraad die opgelegd wordt door de financiële instellingen bedraagt 60% (zie ook ‘3.1 Risico’s verbonden aan de liquiditeit als gevolg van niet-naleving van convenanten en wettelijke financiële parameters’ op pagina 39 ). Care Property Invest nv / Risicofactoren 40 De Vennootschap loopt het risico dat financieringsovereenkomsten zouden worden beëindigd, heronderhandeld, opgezegd of een verplichting bevatten om vervroegd terug te betalen, indien bepaalde verbintenissen zoals de naleving van financiële ratio’s opgenomen in convenanten niet zouden worden nagekomen. Bij overschrijding van de wettelijke maximumdrempel van 65% loopt de Vennootschap het risico dat zij het GVV-statuut zou kunnen verliezen door intrekking door de FSMA. In het algemeen is het mogelijk dat de Vennootschap niet meer in staat zou zijn om de voor haar groeistrategie noodzakelijke externe financiering te krijgen aan gunstige voorwaarden, of dat de marktvoorwaarden van dien aard zijn dat de voor activiteiten van de Vennootschap noodzakelijke externe financiering niet meer kan worden gevonden. Per 31 december 2023 bedroeg de geconsolideerde schuldgraad 46,65%, terwijl deze 52,37% bedroeg per 31 december 2022. De Vennootschap heeft per 31 december 2023 een extra schuldcapaciteit van € 627,0 miljoen alvorens een schuldgraad van 65% te bereiken en van € 399,3 miljoen alvorens een schuldgraad van 60% te bereiken. De waarde van de vastgoedportefeuille heeft eveneens een impact op de schuldgraad. Rekening houdend met de kapitaalbasis per 31 december 2023, zou de maximale schuldgraad van 65% pas overschreden worden bij een mogelijke waardedaling van de vastgoedportefeuille van ongeveer € 377,7 miljoen of 34,0% t.o.v. de vastgoedportefeuille van € 994,5 miljoen op 31 december 2023. Bij een waardedaling van ongeveer € 266,2 miljoen of 26,8% t.o.v. de vastgoedportefeuille zou de schuldgraad van 60% overschreden worden. De Vennootschap wenst er wel op te wijzen dat zij verbintenissen tot betaling heeft aangegaan voor het nog niet gerealiseerde deel van de ontwikkelingen die zij reeds op haar balans heeft staan en die € 22,5 miljoen vertegenwoordigen. Dit heeft tot gevolg dat per 31 december 2023 de beschikbare capaciteit op de schuldgraad € 376,8 miljoen is alvorens een schuldgraad van 60% te bereiken en € 604,5 miljoen alvorens een schuldgraad van 65% te bereiken. Potentiële impact voor de Vennootschap De potentiële impact betreft het risico dat er bij het overschrijden van bepaalde drempels wettelijke sancties kunnen worden opgelegd (waaronder het verbod tot uitkering van een dividend) of dat er een inbreuk op bepaalde voorwaarden van de financieringsovereenkomsten wordt gepleegd. Care Property Invest is, zoals alle GVV’s, onderworpen aan een verscherpt toezicht door de toezichthouder op het naleven van deze maximale schuldenlast. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid dat de schuldgraad boven de 60% uitstijgt intrinsiek in als laag en de impact van het intrinsieke risico als hoog. Beperkende maatregelen en beheersing van het risico Ook hier voert zij een voorzichtig financieel beleid met een constante monitoring van alle geplande investeringen en winstverwachtingen en het afstemmen van de mogelijkheid van een kapitaalverhoging onder de vormen toegestaan door de GVV-wet om de wettelijke sancties bij overschrijding van 41 Risicofactoren / Care Property Invest nv deze maximale drempel te allen tijde te vermijden. De Vennootschap schat het restrisico, d.w.z. rekening houdend met de beperkende factoren van het risico zoals hierboven beschreven, verbonden aan het risico dat de schuldgraad boven de 60% uitstijgt in als laag qua waarschijnlijkheid en hoog qua impact. Risico’s verbonden aan de kost van het kapitaal Omschrijving van het risico Dit risico kan beschreven worden als het risico op ongunstige schommelingen van de interestvoeten, een verhoogde risicopremie op de aandelenmarkten en/of een stijging van de kost van de schulden. Potentiële impact voor de Vennootschap De potentiële impact betreft een materiële stijging van de gewogen gemiddelde kost van het kapitaal van de onderneming (eigen vermogen en schulden) en een impact op de rendabiliteit van de onderneming als geheel en van nieuwe investeringen. De leningen met vaste rentevoet en variabele rentevoet bedroegen respectievelijk 25,07% en 74,93% van de totale financiële schulden per 31 december 2023. Het percentage aangegane schuld met variabele rente dat via een afgeleid instrument wordt omgezet in een instrument met vaste rente (ten opzichte van de totale financiële schuld) bedroeg 69,25% per 31 december 2023. De totale indekkingsgraad bedraagt aldus 94,32%. Per 31 december 2022 bedroeg deze 69,42%. Op basis van de uitstaande kredieten per 31 december 2023 zou bij een stijging van de rentevoeten met 1%, de gewogen gemiddelde interestlast, inclusief interest rate swaps, stijgen van 3,15% naar 3,21%. Dit zou, in de veronderstelling dat de kost van het vreemd vermogen ten belope van 50% meegerekend wordt in de kapitaalkost en bij gelijkblijvende kost van het eigen vermogen, een stijging van de kapitaalkost met zich meebrengen van 0,03%. Een verandering van de rentecurve van 1% (stijging) zou een invloed hebben op de reële waarde van de kredietportefeuille van ongeveer € 5,9 miljoen. De conclusie met betrekking tot de impact van de verandering van de rentecurve kan lineair worden doorgetrokken. Een stijging/daling van de rentevoeten met 1% zou een positief/negatief effect hebben op de staat van het globaal resultaat via de variaties van de reële waarde van financiële activa/passiva ten belope van € 0,675/€ -0,743 per aandeel maar een negatieve/positieve invloed op het uitkeerbaar resultaat en ook het globaal resultaat door de stijging/daling van een gedeelte van de netto-interestkosten dat is blootgesteld aan de schommelingen van de interestvoeten. De stijging van de vereiste risicopremie op de aandelenmarkten zou tot gevolg kunnen hebben dat de koers van het aandeel daalt en het voor de Vennootschap duurder wordt om nieuwe acquisities te financieren. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van deze risicofactor evenals de impact van dit risico intrinsiek in als gemiddeld. Care Property Invest nv / Risicofactoren 42 Beperkende maatregelen en beheersing van het risico Care Property Invest beschermt zich tegen een stijging van de interestvoeten door het gebruik van vastrentende contracten of swaps voor wat de initiële portefeuille (1) betreft. Voor de initiële portefeuille zijn enkel de herzienbare kredieten bij Belfius ten belope van € 6.890.000 aan een beperkt renterisico onderworpen, deze kredieten zijn namelijk driejaarlijks herzienbaar. Voor de nieuwe portefeuille (2) is het uitstaand commercial paper ten belope van € 39,0 miljoen en verschillende roll-over kredieten bij diverse financiële instellingen met per 31 december 2023 een uitstaand bedrag ten belope van € 329,5 miljoen onderworpen aan de evolutie van de rentevoeten op de financiële markten. Care Property Invest heeft als doelstelling zich minstens voor 80% in te dekken aan vaste rentevoeten. Hiermee wil de Vennootschap het risico ondervangen dat de stijging van de rentevoeten hoofdzakelijk te wijten is aan een verhoging van de reële rentevoeten. Voor de nieuwe portefeuille zijn er eveneens 8 herzienbare kredieten. Care Property Invest monitort de evolutie van de rentevoeten en rentecurve van dichtbij en zal zich tijdig indekken tegen een al te grote stijging van de rentevoeten. Verdere toelichting m.b.t. de kredietlijnen wordt gegeven in hoofdstuk VI. Jaarrekening, bij 'Toelichting 5: Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening' op pagina 216 'Toelichting 5: Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening' op pagina 216 , 'T 5.9 Netto-interestkosten' op pagina 220 , 'T 5.28 Andere langlopende verplichtingen' op pagina 237 en 'T 5.16 Financiële vaste activa en andere langlopende financiële verplichtingen' op pagina 227 . Indien de stijging van de interestvoeten het gevolg is van een stijging van het inflatieniveau, is er ook de indexatie van de huurinkomsten als temperende factor, weliswaar pas nadat de indexatie van de huurovereenkomsten kan doorgevoerd worden, zodat er een vertragend effect op zit. In het algemeen streeft Care Property Invest naar de opbouw van een vertrouwensrelatie met haar bankpartners en investeerders en staat zij in voortdurende dialoog met hen teneinde een solide langetermijnrelatie uit te bouwen. Desalniettemin blijft de Vennootschap dit risico als materieel beschouwen. 43 Risicofactoren / Care Property Invest nv Risico’s verbonden aan het gebruik van afgeleide financiële producten Beschrijving van het risico Dit risico kan beschreven worden als het risico bij het gebruik van derivaten ter afdekking van het renterisico. De reële waarde van de afgeleide producten wordt beïnvloed door schommelingen van interestvoeten op de financiële markten. De reële waarde van de afgeleide financiële producten bedroeg € 4.002.391 per 31 december 2023 tegenover € 21.780.342 per 31 december 2022. De variatie in hun reële waarde bedroeg € 17.777.951 per 31 december 2023. Mogelijke impact voor de Vennootschap De potentiële impact betreft enerzijds de complexiteit en volatiliteit van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten en daardoor ook van de nettoactiefwaarde (NAW), zoals gepubliceerd onder IFRS en anderzijds het tegenpartijrisico tegenover partners bij wie afgeleide financiële producten werden afgesloten. De daling van reële waarde van de toegestane afdekkingsinstrumenten ten belope van € 17.777.951 vertegenwoordigt een daling van het nettoresultaat en van de NAW van € 0,48 zonder evenwel een impact te hebben op de aangepaste EPRA-winst en dus de capaciteit van de Vennootschap om haar vooropgestelde dividend uit te keren. Een stijging van de marktrente met 1% heeft een stijging van de reële waarde van de afgeleide financiële producten tot gevolg ten belope van € 24.972.194 of € 0,675 per aandeel en een stijging van de NAW eveneens ten belope van € 0,675 per aandeel. Een daling van de marktrente ten belope van 1% heeft een daling van de reële waarde tot gevolg ten belope van € -27.472.320 of € -0,743 per aandeel en een daling van de NAW per aandeel ten belope van hetzelfde bedrag. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van deze risicofactor evenals de impact intrinsiek in als gemiddeld. Beperkende maatregelen en beheersing van het risico Alle afgeleide financiële producten worden louter voor indekkingsdoeleinden aangehouden. Er worden geen speculatieve instrumenten aangehouden. Care Property Invest werkt bovendien enkel samen met gereputeerde financiële instellingen (Belfius Bank, KBC Bank, BNP Paribas Fortis, ABN AMRO en ING). De Vennootschap is in veelvuldig overleg met deze financiële instellingen over de evolutie van de rentevoeten en de impact op de bestaande afgeleide financiële producten. Daarnaast monitort de Vennootschap zelf de evolutie van de relevante rentevoeten. De huidige economische situatie zorgt evenwel voor een grotere volatiliteit en druk op de rentevoeten zodat deze monitoring des te belangrijker wordt om de volatiliteit tegen te gaan. Daarenboven zal het niet zeker zijn dat de Vennootschap in de toekomst de afdekkingsinstrumenten vindt die ze wenst af te sluiten, noch dat de voorwaarden verbonden aan de indekkingsinstrumenten aanvaardbaar zullen zijn. De Vennootschap schat het restrisico, dit wil zeggen rekening houdend met de beperkende factoren en de beheersing van het risico, als laag in qua waarschijnlijkheid en gemiddeld qua impact. Care Property Invest nv / Risicofactoren 44 Reglementaire en andere risico’s Risico’s in verband met de wijziging in het tarief van de roerende voorheffing Beschrijving van het risico De roerende voorheffing bedraagt in principe 30%, met een mogelijkheid tot vermindering of vrijstelling van dit tarief. GVV’s waarvan het vastgoed voor minstens 80% bestaat uit onroerende goederen die in een lidstaat van de Europese Economische Ruimte zijn gelegen en uitsluitend of hoofdzakelijk voor aan woonzorg of gezondheidszorg aangepaste wooneenheden aangewend worden of bestemd zijn, kunnen volgens de Wet tot regeling van de erkenning en de afbakening van crowdfunding en houdende diverse bepalingen inzake financiën (van tijd tot tijd gewijzigd) genieten van een verlaagde roerende voorheffing van 15%. Tevens geniet de Vennootschap conform artikel 116 en 118 §1, 6de van het KB/WIB92 vrijstelling van roerende voorheffing op de inkomsten toegekend aan Belgische openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen. De aandeelhouders van Care Property Invest genieten sinds 1 januari 2017 van dit verminderde tarief aangezien 100% van haar vastgoedportefeuille geïnvesteerd is in de sector van de huisvesting voor senioren. Het risico bestaat dat om budgettaire of andere redenen (bv. de uitbreiding van het toepassingsgebied van deze uitzondering doordat andere GVV’s aan deze vereiste voldoen) de overheid deze uitzondering schrapt en het algemeen tarief van 30% van toepassing wordt of in zijn geheel nog verder opgetrokken zou worden. Op basis van het voorstel van de raad van bestuur zal de Vennootschap een brutodividend uitkeren van € 1,00 per aandeel of een totaal van € 36.988.833. Een stijging van de roerende voorheffing van 15% naar 30% zou aldus een stijging betekenen van € 5.548.325 van de in te houden roerende voorheffing of een daling van het nettodividend met € 0,15 per aandeel of van € 0,85 naar € 0,70 per aandeel. Haacht (BE) I Klapgat 45 Risicofactoren / Care Property Invest nv Mogelijke impact voor de Vennootschap De potentiële impact betreft enerzijds een negatieve beïnvloeding van het nettodividend voor de aandeelhouders die de roerende voorheffing niet kunnen recupereren, wat de Vennootschap minder aantrekkelijk maakt als investering en een verstoring van de contacten met de lokale overheden en caritatieve vzw‘s en dus een impact op het huidige operationele model voor wat betreft deze huurders (cfr. doorrekening mogelijk aan huurders - zie hierna), zowel voor bestaande als mogelijke toekomstige investeringen. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van deze risicofactor intrinsiek in als laag. Beperkende factoren en beheersing van het risico Voor de initiële portefeuille (1) leasingvorderingen kan Care Property Invest fluctuaties in de roerende voorheffing opvangen en doorrekenen aan haar huurders zodat dit risico onbestaande is voor de aandeelhouders. Dit gedeelte van de portefeuille vertegenwoordigt 25,8% van de totale huurinkomsten. Voor de nieuwe portefeuille (2) is een dergelijke clausule niet opgenomen. Dit betekent dat het nettodividend € 0,74 per aandeel zou bedragen, in geval van de verhoging van de huurgelden als gevolg van deze contractuele bepaling. De Vennootschap schat het restrisico, dit wil zeggen rekening houdend met de beperkende factoren en de beheersing van het risico, verbonden aan deze risicofactor in als laag qua waarschijnlijkheid en gemiddeld qua impact. Care Property Invest nv / Risicofactoren 46 Risico’s verbonden aan de erfbelasting Beschrijving van het risico Dit risico kan beschreven worden als het risico betreffende de veranderingen van de voorwaarden voor de vrijstelling van erfbelasting. Mits voldaan wordt aan een aantal voorwaarden, genieten de erfgenamen van de aandeelhouders van de vrijstelling van erfbelasting (artikel 2.7.6.0.1. VCF). De aandelen moeten op datum van het overlijden minstens 5 jaar eigendom zijn van de houder. Bovendien dient de houder in het bezit te zijn gekomen van de aandelen uiterlijk in het jaar 2005, met uitzondering van verkrijging onder echtgenoten en erfgenamen in de eerste graad waarvoor nog geen vrijstelling van successierechten/erfbelasting verleend werd. De beurswaarde van het aandeel kan maximum ten belope van zijn uitgifteprijs t.b.v. € 5,95 worden vrijgesteld. Eveneens kan de som van de nettodividenden toegekend gedurende de periode waarin de overledene of zijn echtgenoot houder was van de aandelen vrijgesteld worden voor zover de aandelen deel uitmaken van de nalatenschap. Dit betekent op eind 2023 een vrijgesteld bedrag van € 19,51 per aandeel in de hypothese dat het aandeel aangekocht werd bij de beursgang van de Vennootschap. De laatste kennisgeving die de Vennootschap ontving van de banken ingevolge de promotor en oprichtingsovereenkomst (BNP Paribas Fortis, VDK Bank, Belfius Bank, KBC, CBC en Bank Degroof Petercam) en haar eigen aandeelhoudersregister geven aan dat 3.000.728 aandelen of 8,16% van het totaal aantal uitstaande aandelen per 31 december 2023 recht had op een vrijstelling. De Vennootschap wenst de aandacht erop te vestigen dat het aantal aandelen dat recht heeft op de vrijstelling hoger ligt vermits sommige van haar aandelen bij andere financiële instellingen aangehouden worden. Aangezien bij een overtreding van de voorwaarden de vrijstelling van de erfbelasting voor de toekomst verloren gaat, zou dit bij overtreding op dit moment betekenen dat de totale vrijstellingsbasis, o.b.v. het netto dividend over boekjaar 2023 en de laatst gekende in aanmerking komende aandelen, met € 2.550.619 verminderd. Het uiteindelijke verlies aan vrijstellingsbedrag zal verder oplopen afhankelijk van de houdperiode van de aandelen in kwestie. Mogelijke impact op de Vennootschap De mogelijke impact op de Vennootschap bestaat erin dat zij door haar aandeelhouders zou kunnen aangesproken worden indien de vergunning wordt ingetrokken door een handelen van de Vennootschap buiten de erkenningsvoorwaarden. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van deze risicofactor intrinsiek in als laag. Beperkende factoren en beheersing van het risico Care Property Invest volgt ook hier op permanente wijze de wettelijke vereisten en de naleving ervan op binnen het team, bijgestaan door externe gespecialiseerde adviseurs. Verder onderhoudt zij een intensieve dialoog met de Vlaamse belastingdienst (Vlabel). De Vennootschap schat het restrisico, dit wil zeggen rekening houdend met de beperkende factoren en de beheersing van het risico zoals hierboven beschreven als laag, wat de waarschijnlijkheid betreft en gemiddeld wat de omvang betreft. 47 Risicofactoren / Care Property Invest nv Risico’s verbonden aan het statuut Beschrijving van het risico Als Openbare GVV is de Vennootschap onderworpen aan de GVV-wet, die beperkingen inhoudt ten aanzien van o.m. de activiteiten, de schuldgraad, de resultaatverwerking, belangenconflicten en corporate governance. Het (blijvend) beantwoorden aan deze specifieke vereisten is onder meer afhankelijk van het vermogen van de Vennootschap om op succesvolle wijze haar activa en schuldpositie te beheren, evenals van de naleving van strikte interne controleprocedures. Mogelijke impact op de Vennootschap De Vennootschap zou mogelijk niet in staat kunnen zijn om aan deze vereisten te beantwoorden in geval van een significante wijziging in haar financiële situatie of anderszins. Zo is de Vennootschap eveneens blootgesteld aan het risico van toekomstige wijzigingen van de wetgeving inzake gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Daarnaast is er ook het risico dat de FSMA als toezichthouder sancties oplegt in geval van schending van toepasselijke regels, met inbegrip van het verlies van het statuut van GVV. Indien de Vennootschap haar statuut als GVV zou verliezen, zou ze niet langer van het afwijkend fiscaal stelsel voor GVV’s genieten en aldus de volledige belastbare grondslag inzake vennootschapsbelasting van toepassing worden. Dat zou voor Care Property Invest een bijkomende verschuldigde vennootschapsbelasting betekenen van ca. € 7,7 miljoen of ca. € 0,21 per aandeel. Bovendien wordt het verlies van de vergunning voor het GVV-statuut in de regel in de kredietovereenkomsten van de Vennootschap aangemerkt als een gebeurtenis waardoor de kredieten die de Vennootschap heeft afgesloten vervroegd opeisbaar kunnen worden (Zie risicofactor ‘3.1 Risico’s verbonden aan de liquiditeit als gevolg van niet-naleving van convenanten en wettelijke financiële parameters’ op pagina 39 ). Eveneens zou verlies van het GVV-statuut er ook voor zorgen dat de Vennootschap het verlaagd tarief in de roerende voorheffing van 15% op haar dividenden niet meer kan toepassen (zie risicofactor ‘4.1 Risico’s in verband met de wijziging in het tarief van de roerende voorheffing’ op pagina 45 . Bijkomend zijn de activiteiten van de Vennootschap geïnternationaliseerd (de Vennootschap heeft op heden investeringen gerealiseerd in België, Nederland, Spanje en Ierland). Deze internationalisering impliceert een toegenomen complexiteit van het wetgevend kader waaronder de buitenlandse wetgeving van het land van investering en het internationaal (fiscaal) recht waaraan de Vennootschap rechtstreeks dan wel onrechtstreeks (via een dochtervennootschap) is onderworpen. Dochtervennootschappen die niet het statuut hebben van een GVV of een gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds (GVBF), blijven onderworpen aan vennootschapsbelasting zoals elke andere vennootschap, en in de mate waarin de Vennootschap rechtstreeks vastgoed bezit in het buitenland, is het mogelijk dat de Vennootschap onderworpen is aan lokale belastingen. De Vennootschap kan zich voor de uitoefening van haar activiteiten in Spanje verzekeren van de toepassing van het SOCIMI-statuut (‘Sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario’), vergelijkbaar met het GVV-statuut. Voor haar activiteiten in Nederland (met uitzondering van de activiteiten van haar Care Property Invest nv / Risicofactoren 48 dochtervennootschappen Care Property Invest.NL10 B.V. (1) en Care Property Invest. NL11 B.V. (2) ) kan zij gebruik maken van het FBI-statuut (‘Fiscale beleggingsinstelling’), eveneens vergelijkbaar met het GVV- statuut. Voor haar activiteiten in Ierland lijkt de toepassing van een fiscaal gunstig statuut uitgesloten waardoor deze onderworpen zijn aan de lokale reguliere vennootschapsbelasting. Naast het risico van een wijziging van het fiscale kader specifiek voor GVV’s, bestaat er ook een risico dat het fiscale kader in de andere landen waarin de Vennootschap actief is, wijzigt, bijvoorbeeld m.b.t. het toepasselijke belastingregime en/of de belastingtarieven, of de interpretatie of praktische toepassing van de onderliggende regels. Dit zou kunnen leiden tot een hogere belastingdruk voor de desbetreffende activiteiten, of tot discussies en procedures met de bevoegde belastingautoriteiten, die naast eventueel verschuldigde belastingen aanleiding kunnen geven tot procedurekosten, boetes en moratoire interesten. Het uiteindelijk gevolg hiervan zou kunnen zijn dat er minder dividenden naar de Vennootschap vloeien en er dus minder dividenden kunnen worden uitgekeerd aan de aandeelhouders van de Vennootschap. Zo werd in het kader van een begrotingsakkoord in Nederland beslist om het FBI-statuut vanaf 1 januari 2025 af te schaffen. Op basis van de cijfers over boekjaar 2023 zou dit voor Care Property Invest een bijkomende verschuldigde vennootschapsbelasting betekenen van ca. € 0,4 miljoen of ca. € 0,01 per aandeel. Beperkende factoren en beheersing van het risico Care Property Invest monitort daarom op permanente wijze de wettelijke vereisten en de naleving ervan binnen het team, bijgestaan door externe gespecialiseerde adviseurs. Zij heeft ook regelmatig contact met de overheden en neemt geregeld deel aan studiedagen van verenigingen en federaties die de sector vertegenwoordigen, zoals de vzw BE-REIT Association, die ze mede opgericht heeft. De Vennootschap schat het restrisico, dit wil zeggen rekening houdend met de beperkende factoren en de beheersing van het risico, in als laag tot gemiddeld qua waarschijnlijkheid en hoog qua impact voor de Vennootschap. 49 Risicofactoren / Care Property Invest nv Risico’s verbonden aan het klimaat Beschrijving van de risico’s Care Property Invest kan blootgesteld worden aan potentiële fysieke klimaatrisico's als gevolg van een stijgende zeespiegel, extreme weersomstandigheden en toenemende temperaturen. Hoewel de huidige portefeuille zich in relatief laag-risico gebieden bevindt, zou de klimaatverandering op lange termijn uitdagingen kunnen vormen. Dit risico kan zich voornamelijk voordoen in kustgebieden van Nederland. Eigendommen in Spanje zijn minder kwetsbaar voor stijgende zeespiegels vanwege hun hoogte. Daarnaast suggereert de verwachte stijging van de wereldwijde temperaturen, variërend van 1,5°C tot 5°C tegen het jaar 2100, een verhoogd risico op hittegolven, waar Zuid-Europese landen al mee te maken hebben. Men verwacht dat dit fenomeen ook zal toenemen in Centraal- en Noord-Europa op middellange en lange termijn. Naast de fysieke klimaatrisico’s kan het niet integreren van duurzaamheid in de bedrijfsvoering leiden tot transitie klimaatrisico’s. Gezien het toenemend belang van duurzaamheid voor financiële instellingen en investeerders kan dit resulteren in verhoogde financieringskosten en moeilijkheden bij het aantrekken van investeerders. Mogelijke impact op de Vennootschap De potentiële impact van deze klimaatrisico's voor Care Property Invest kan aanzienlijk zijn. Met zorgwoningen die voornamelijk ouderen bedienen, die bijzonder kwetsbaar zijn voor weerfluctuaties, kan het ontbreken van adequate oplossingen voor klimaatbeheersing leiden tot een daling van de waarde van het vastgoed en moeilijkheden bij het verhuren van units. Bovendien kan de verhoogde vraag naar oplossingen voor klimaatbeheersing de energie-intensiteit en koolstofvoetafdruk van gebouwen verhogen. Dit kan verhoogde operationele kosten met zich meebrengen. In extreme gevallen kunnen eigendommen zonder effectieve klimaatbeheersing minder aantrekkelijk worden voor huurders, wat de inkomstenstromen en de algehele financiële prestaties van de Vennootschap kunnen beïnvloeden. Daarnaast zouden overstromingsrisico's, vooral in regio's zoals Nederland, deze uitdagingen kunnen verergeren. Care Property Invest zal proactieve maatregelen blijven implementeren om de weerbaarheid en duurzaamheid van haar portefeuille te blijven verbeteren. Om de waarschijnlijkheid en impact van deze risico's te beoordelen, heeft Care Property Invest een onafhankelijke derde partij aangesteld om een risicoanalysestudie uit te voeren op de portefeuille op basis van Value-at-Risk simulatiemethodologieën. Op basis van deze studie beoordeelt Care Property Invest de waarschijnlijkheid van deze risico's op de zeer lange termijn als gemiddeld. Als de risico's zich voordoen, zou de negatieve impact hoog kunnen zijn. Care Property Invest nv / Risicofactoren 50 Beperkende factoren en beheersing van de risico’s Care Property Invest heeft verschillende mitigatieacties geïmplementeerd om fysieke en transitie klimaatrisico's aan te pakken. Locaties van onze projecten worden zorgvuldig geselecteerd om het overstromingsrisico te minimaliseren. Tevens worden risicogebieden in Nederland proactief beheerd. Uitgebreide verzekeringsdekking en lokale overheidsmaatregelen beschermen tegen mogelijke verliezen als gevolg van overstromingen. In nieuwe ontwikkelingen geeft Care Property Invest prioriteit aan het integreren van airconditioning- en klimaatregelsystemen om warmte-invoer te minimaliseren, waarbij functies zoals zonnewering en zonwerend glas worden gebruikt. De Vennootschap streeft naar een overgang naar energie-onafhankelijke gebouwen door het implementeren van hernieuwbare energiebronnen om de koolstofvoetafdruk te verminderen. Bovendien heeft de Vennootschap een duurzaam financieringskader (‘Sustainable Finance Framework’) opgesteld om haar duurzaamheidsinitiatieven te ondersteunen, en worden milieuvereisten en rapporteringswetgeving permanent gemonitord. De Vennootschap schat het restrisico, dit wil zeggen rekening houdend met de beperkende factoren en de beheersing van het risico, in als gemiddeld qua waarschijnlijkheid en hoog qua impact voor de Vennootschap. Dorst (NL) I Pim Senior 51 Risicofactoren / Care Property Invest nv Berchem (BE) I Park Kemmelberg II. Beheersverslag Strategie: Zorgbouw in alle vertrouwen Care Property Invest is opgericht op 30 oktober 1995 en was de eerste beursgenoteerde vastgoedinvesteerder onder de vorm van een BEVAK (thans GVV) gespecialiseerd in huisvesting voor senioren. Care Property Invest ontwikkelt en financiert betaalbare, kwalitatieve en aantrekkelijke zorginfrastructuur en diverse woonvormen voor senioren en mensen met een beperking zoals: woonzorgcentra, centra voor kortverblijf, groepen van assistentiewoningen en wooncomplexen voor mensen met een fysieke en/of verstandelijke beperking. Onze activiteiten als zorgvastgoedinvesteerder Als zorgvastgoedinvesteerder realiseren we een duurzame groei voor al onze stakeholders middels volgende investeringsmogelijkheden, zowel in het publieke als in het private domein in België, Nederland, Spanje en Ierland: II. Beheersverslag private markt (vastgoedbeleggingen) algemene aannemer/ architect ontwikkeling financiering vastgoed Private operator (Klant) Verwerving CPI grond en gebouwen Triple net LT huurovereenkomst behoefte zorgexploitant Huurvergoeding aankoop renovatie bestaand vastgoed publieke markt (fin. leasings) algemene aannemer/ architect Opstalrecht voor CPI Erfpacht gebouw Triple net canon ontwikkeling financiering vastgoed aankoop renovatie bestaand vastgoed OCMW/VZW (Klant) behoefte zorgexploitant Design-Build-Finance (financiële leasing) In een ‘Design-Build-Finance’ formule staat Care Property Invest in voor de volledige ontzorging van de inititiefnemer door de projectontwikkeling op zich te nemen, van architectuur, samenwerking met aannemers, projectrealisatie en -opvolging tot en met de financiering van het project. De initiatiefnemer geeft een recht van opstal (op een bouwgrond of een bestaand gebouw dat toe is aan renovatie) aan Care Property Invest voor minstens 32 jaar. De Vennootschap ontzorgt de initiatiefnemer volledig en staat in voor het verkrijgen van de benodigde omgevingsvergunning voor de bouw van het project tijdens de ontwikkelings- en bouwfase. Care Property Invest ziet tevens toe op de voortgang Care Property Invest nv / Beheersverslag 54 van de werken, bewaakt het budget en financiert uw project op lange termijn. Bij voorlopige oplevering stelt Care Property Invest het project ter beschikking van de exploitant middels een recht van erfpacht voor minstens 27 jaar waarbij de erfpachthouder een jaarlijks geindexeerde canon betaald aan Care Property Invest. Het ontvangen van recurrente inkomsten uit onroerend goed in eigendom is immers de kernactiviteit van elke Real Estate Investment Trust (REIT) en mag niet worden verward met financieringsactiviteiten. Na afloop van het recht van opstal (en in de mate dat er geen openstaande canon meer verschuldigd is) wordt het gebouw door natrekking eigendom van de grondeigenaar. Met de mogelijkheid om de DBF-formule uit te breiden naar ‘Maintain’ speelt Care Property Invest in op de groeiende vraag naar volledige overname van het vastgoedgerelateerde takenpakket (beheer en onderhoud). Dit onderdeel sluit ook nauw aan bij de initiële investeringsportefeuille van Care Property Invest (financiële leasings). De Vennootschap boekt de inkomsten uit de historische portefeuille, of zelfs alle financiële leases die de Vennootschap na de oprichting heeft afgesloten, consequent als huurinkomsten en niet als rente-inkomsten of enige financiële inkomsten, zoals het geval zou zijn bij een hypothecaire REIT. Ontwikkelen en investeren in zorgvastgoed (vastgoedbeleggingen) Naast de DBF(M)-formule verwerft Care Property Invest ook gronden en/of gebouwen en projecten in uitvoering / ontwikkeling door zorgondernemers. Ook de herontwikkeling van bestaande gebouwen neemt Care Property Invest voor haar rekening. Care Property Invest zal deze projecten steeds voor lange termijn ter beschikking stellen van exploitanten die gespecialiseerd zijn in het uitbaten van woonzorgcentra, groepen van assistentiewoningen, woongelegenheden voor mensen met een beperking, … Bij de voortzetting van de strategie ziet het management van Care Property Invest er nauwgezet op toe, dat alle vereisten van de GVV-Wet en het GVV-KB steevast worden nageleefd. 55 Beheersverslag / Care Property Invest nv Herfinancieren van bestaande gebouwen: bestaande gebouwen die aan een grondige renovatie toe zijn, kunnen via een recht van erfpacht, recht van opstal of gewoon door aankoop doorgeschoven worden naar Care Property Invest. Na renovatie zal de Vennootschap deze tevens ter beschikking stellen van een ervaren exploitant. Investeren in zorgvastgoed: het verwerven van gronden en/of gebouwen, projecten in uitvoering en ontwikkelingen. Care Property Invest stelt deze projecten daarna ter beschikking van de exploitant op basis van een langetermijnovereenkomst. Mission statement en waarden: Bij de realisatie van zorgvastgoedinvesteringen draagt Care Property Invest haar mission statement en waarden hoog in het vaandel. MISSIE Care Property Invest realiseert op een duurzame manier samen met private en publieke zorgondernemers kwaliteitsvol en maatschappelijk verantwoord vastgoed op maat van de eindgebruiker. Care Property Invest bouwt met vertrouwen aan de toekomst vanuit een solide organisatie, met een competent en divers team. Care Property Invest biedt een stabiel langetermijnrendement voor haar aandeelhouders. WAARDEN Professionaliteit Care Property Invest voert zowel de lopende als toekomstige projecten steeds uit na het voltooien van een uitgebreid onderzoekstraject, dat zowel intern als door externe onderzoekbureaus werd uitgevoerd. Hierdoor kan zij voor elk project een accurate inschatting maken van de mogelijke risico’s. Voorts worden de interne processen van nabij gemonitord en op tijd bijgestuurd waar nodig, om een vlotte werking van de organisatie te garanderen. Care Property Invest streeft altijd de hoogst mogelijk vorm van professionaliteit na. Integriteit Care Property Invest bouwt op integere wijze aan een duurzame vertrouwensband met haar aandeelhouders, medewerkers, exploitanten van haar zorgvastgoed, aannemers, de politieke wereld, de GVV- sector en in het algemeen alle partijen die rechtstreeks of onrechtstreeks met de onderneming te maken hebben. Veranderingsgerichtheid In een snel veranderende wereld wil Care Property Invest haar eigen werkprocessen en -structuren voortdurend verbeteren. Door proactief mee te groeien met veranderingen, creëert de Vennootschap een sterk draagvlak voor vernieuwing en wapent ze zich voor de uitdagingen van de toekomst. VASTGOEDSTRATEGIE Een groeiende markt De huidige strategie inzake zorgvastgoed voor senioren berust op de toenemende vergrijzing van de Europese bevolking Zeist (NL) I Villa Wulperhorst Care Property Invest nv / Beheersverslag 56 die bv. in België volgens het Federaal Planbureau een piek zal bereiken tegen 2070. Deze zorgt nu en in de komende decennia voor een toenemende vraag naar zorgvastgoed met een maatschappelijke meerwaarde. Ook voor Nederland, Spanje en Ierland geldt er een gelijkaardige tendens wat vergrijzingcijfers voor de bevolking betreft. Voor meer details verwijzen we naar de hierna vermelde grafieken die de demografische evolutie in België, Nederland, Spanje en Ierland weergeven. Deze demografische evolutie in combinatie met de groeistrategie van de Vennootschap, de invulling van het maatschappelijk doel en het feit dat zij als GVV 100% investeert in zorgvastgoed, dat voor een zeer lange termijn verhuurd wordt, zorgen ervoor dat het aandeel steeds een stabiel rendement oplevert voor haar aandeelhouders, en dit aan een verlaagde roerende voorheffing van 15% (i.p.v. het algemene tarief van 30%). Care Property Invest spreidt risico’s door te zorgen voor een goede geografische marktspreiding van haar vastgoed, door te diversifiëren tussen de operatoren en door een goede balans te creëren tussen publiek-private en private samenwerkingen. Deze zaken zijn dan ook enkele belangrijke drivers geweest om geografisch over de landsgrenzen heen te kijken. Zo zette de Vennootschap in september 2018 de stap naar de Nederlandse zorgvastgoedmarkt, in juni 2020 naar de Spaanse zorgvastgoedmarkt en ten slotte in 2022 naar de Ierse zorgvastgoedmarkt. Kwalitatief vastgoed op maat De zorgvuldige selectie van nieuwe projecten voor de Vennootschap gebeurt steeds na een uitgebreide risicoanalyse in combinatie met een gegronde beoordeling van het investeringsdossier door het college van dagelijks bestuur, mits positief advies van het investeringscomité of door de raad van bestuur van de Vennootschap. Dit kan gaan om het zelf ontwikkelen, realiseren en financieren van gebouwen, maar ook het herfinancieren of verwerven van bestaande gebouwen, al dan niet vergezeld door een renovatie of uitbreiding, zowel op de private als op de publieke markt. Hieronder een overzicht van de belangrijkste selectiecriteria: Correcte prijs-kwaliteitsverhouding van het project met het oog op waardecreatie op de lange termijn; Mogelijke opbrengsten van het project; Solvabiliteit, reputatie en spreiding van de exploitanten; Gunstige ligging van het project: vlotte bereikbaarheid, zowel met de wagen als met het openbaar vervoer en afwezigheid van ander zorgvastgoed. Hiervoor wordt steeds een uitgebreid marktonderzoek uitgevoerd; Omgeving: in de onmiddellijke omgeving van een dorps-/stadskern met winkels, apotheken en horecagelegenheden; Het vastgoed voldoet aan hoge kwaliteitsnormen in combinatie met een hoogwaardige technologische uitrusting en sluit perfect aan bij de noden van het doelpubliek van Care Property Invest waarbij eveneens het voldoen aan bepaalde ESG-criteria wordt geëvalueerd. De strategie van Care Property Invest is er in essentie een van het type ‘buy and hold’ en is als dusdanig per definitie gericht op het aanhouden van vastgoed op lange termijn. 57 Beheersverslag / Care Property Invest nv (1) Gebaseerd op gegevens van het Federaal Planbureau - Verslag over de demografische vooruitzichten 2017-2070. (2) Gebaseerd op de volgende gegevensbron: ‘Prognose intervallen van de bevolking; leeftijdsgroep, 2018-2060’, CBS - 19 december 2017 (3) Gebaseerd op gegevens van de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO), http://stats.oecd.org (4) Gebaseerd op gegevens van het Ierse Central Statistics Office: ‘Projected population, 2016 - 2051’, https://www.cso.ie DEMOGRAFISCHE EVOLUTIE SPAANSE BEVOLKING (3) VERWACHTE GROEI totale Spaanse bevolking van +5% +182% in leeftijdscat. 80+ +44% in leeftijdscat. 66-80 80+ 66-80 0-65 DEMOGRAFISCHE EVOLUTIE Ierse BEVOLKING (4) VERWACHTE toename totale Ierse bevolking van +20% +252% in leeftijdscat. 85+ +76% in leeftijdscat. 65-85 85+ 65-85 0-64 +5% +182% +44% +252% +20% +252% +76% DEMOGRAFISCHE EVOLUTIE BELGISCHE BEVOLKING (1) 85+ 66-85 0-65 VERWACHTE GROEI totale Belgische bevolking van +15% +168% in leeftijdscat. 85+ +63% in leeftijdscat. 66-85 +15% +168% +63% 85+ 65-85 0-64 VERWACHTE GROEI totale Nederlandse bevolking van +7% +206% in leeftijdscat. 85+ +38% in leeftijdscat. 65-85 DEMOGRAFISCHE EVOLUTIE NEDERLANDSE BEVOLKING (2) +7% +206% +38% Care Property Invest nv / Beheersverslag 58 FINANCIËLE STRATEGIE De Vennootschap stemt haar financiële strategie af op de groei die ze realiseert. Door het continu uitbouwen van de schaalgrootte, streeft ze steeds naar een competitieve verdeling van schulden en kapitaalkosten en een verbetering van haar operationele marge. Oorsprong financiële bronnen Care Property Invest tracht zichzelf op een zo gunstig mogelijke manier te financieren door gebruik te maken van eigen en vreemde middelen. Eigen middelen Voor de eigen middelen doet Care Property Invest een beroep op de kapitaalmarkt. Via kapitaalverhogingen in geld en in natura met daartegenover onmiddellijk renderende activa en/of een concrete pipeline, kan de Vennootschap winstgroei per aandeel bewerkstelligen en handhaven. Als GVV is Care Property Invest er zich ten volle van bewust hoe belangrijk haar dividendpolitiek is voor haar aandeelhouders. Daarom verhoogt de Vennootschap telkens haar dividend wanneer dit duurzaam mogelijk is. Zo vermijdt Care Property Invest dat zij het uitgekeerde bedrag in een later boekjaar opnieuw dient te verlagen. Gelet op de groei van de Vennootschap, wil het management zoveel mogelijk van de winst reserveren om opnieuw te kunnen investeren binnen het wettelijk kader. Daarbij streeft de Vennootschap naar een pay-out ratio (uitkeringspercentage van het dividend per aandeel t.o.v. de winst per aandeel) dat zo dicht mogelijk bij het wettelijk minimum van 80% komt. Daarnaast streeft de Vennootschap naar een duurzame verhoging van het dividend, en onderzoekt ze jaarlijks de mogelijkheid van een keuzedividend. Ondanks de reeds gerealiseerde toename van de liquiditeit van haar aandeel werkt Care Property Invest nog steeds verder aan verhoging hiervan om de aantrekkelijkheid van haar aandeel te vergroten door de aanstelling van een liquidity provider en de opname in indexen te bevorderen. Vreemde middelen Care Property Invest wil de vreemde middelen zo gediversifieerd mogelijk aantrekken. Daarbij streeft ze naar een verdere spreiding van haar kredietverstrekkers in België maar ook in het buitenland en beschikt zij over een MTN-programma van € 300 miljoen met de verplichting dat alle uitstaand commercial paper gedekt is door niet-gebruikte ruimte op kredietlijnen. Care Property Invest beperkt haar liquiditeitsrisico door voldoende lijnen ter beschikking te houden voor haar kortetermijnbehoeften en de financiering van bijkomende investeringen voor de komende 12 maanden. Daarnaast bestaat er eveneens een liquiditeitsrisico ingeval de Vennootschap de convenanten gekoppeld aan de kredietovereenkomsten, niet langer zou respecteren. Deze convenanten voorzien in marktconforme bepalingen, o.a. inzake schuldgraad en naleving van de bepalingen van de GVV-regelgeving. Care Property Invest monitort de parameters van deze convenanten op regelmatige basis en telkens wanneer ze een nieuwe investering overweegt. Care Property Invest heeft op het einde van het boekjaar geen enkel gebouw binnen haar portefeuille in hypotheek of in pand gegeven. 59 Beheersverslag / Care Property Invest nv Een correcte financiering is noodzakelijk voor een rendabel en solide businessmodel, gezien het kapitaalintensief karakter van de sector waarin de Vennootschap actief is en de buy-and-holdstrategie. Hierdoor beschikt ze over een structurele schuldpositie met voornamelijk bulletkredieten. De Vennootschap heeft als langetermijndoelstelling om een schuldgraad beneden de 50% te hebben. Deze schuldgraad laat een optimale verhouding tussen eigen en vreemde middelen toe. Tevens biedt een dergelijke schuldratio de mogelijkheid om in te spelen op investeringsopportuniteiten die waarde creëren voor de Vennootschap. Op korte termijn wordt de hoogte van de schuldgraad mede bepaald door de op dat ogenblik geldende economische en financiële omstandigheden. Daarnaast wil de Vennootschap het renterisico van haar schulden beperken door te streven naar een indekkingspercentage van de schulden van minstens 80%. Care Property Invest volgt de evoluties op de financiële markten op de voet om zo haar financiële structuur te optimaliseren en een goede samenstelling te bekomen van financiering op korte en lange termijn, alsook het afsluiten van derivatencontracten om het gewenste indekkingspercentage te bereiken. De Vennootschap houdt bij de gemiddelde duur van haar kredieten eveneens rekening met de langetermijninkomsten uit haar investeringen. Laag risico en standvastige inkomstenbron door erfpacht- en huurovereenkomsten op lange termijn Door het afsluiten van erfpacht- en huurovereenkomsten op lange termijn creëert Care Property Invest cashflows op lange termijn. Door het triple-netkarakter (1) van deze overeenkomsten met solide operatoren en de overdracht van het leegstandsrisico naar de operator (2) slaagt de Vennootschap erin een laag risicoprofiel te handhaven. Daarnaast zorgt de jaarlijkse indexatie van de huurovereenkomsten voor een bescherming tegen inflatie. Het feit dat op 31 december 2023 nog ongeveer een kwart van de huurinkomsten voortkomt uit overeenkomsten met lokale overheden, versterkt het lage risicoprofiel en maakt de Vennootschap uniek in vergelijking met andere GVV‘s. Dit geldt eens te meer nu zorgvastgoed eerder gekoppeld is aan de demografische factoren, die gunstig zijn gelet op de demografische onderstroom van de vergrijzing van de bevolking, dan aan de economische conjunctuur Care Property Invest nv / Beheersverslag 60 Turnhout (BE) I De Nieuwe Kaai TOEKOMSTVISIE Doel verruimen Care Property Invest profileert zich als een belegger in ouderenzorg en aangepaste infrastructuur voor personen met een beperking. Het statutair doel wordt zo ruim mogelijk gezet, met een bepaalde prioritering binnen het segment van vastgoed in zorg en welzijn. Dienstenportfolio uitbreiden Care Property Invest richt zich op investeringen in zorg en welzijn en heeft opportuniteitsgedreven ook aandacht voor conceptontwikkeling. Strategische krachtlijnen Marktverruiming en (interne) dienstenportfolio in zorg en welzijn. Management van investor & stakeholder relations. Internationalisering. Opvolging en beïnvloeding van het regelgevend kader. Afstemming van de middelen op groei (groeimanagement). Afstemming vereist rendement van de investering op de kapitaalkost met het oog op waardecreatie. De realisatie en snelheid van de groei wordt mede bepaald door de economische en financiële omstandigheden waarin de Vennootschap opereert. Care Property Invest is een zeer dynamische speler in haar markt die vernieuwing brengt in vastgoed voor zorg en welzijn voor ouderen en mensen met een beperking. Care Property Invest wenst dit op een onafhankelijke manier te realiseren. 61 Beheersverslag / Care Property Invest nv Belangrijke gebeurtenissen Belangrijke gebeurtenissen boekjaar 2023 Hieronder wordt een kort overzicht gegeven van de acquisities, nieuwe projecten in ontwikkeling, lopende projecten in ontwikkeling en opgeleverde projecten tijdens het boekjaar 2023. Voor verdere informatie betreffende het vastgoed van de verworven projecten verwijzen we naar de individuele persberichten op de website, www.carepropertyinvest.be/investeren/persberichten/ . Projecten boekjaar 2023 in België Naam Exploitant Acquisitie- datum Locatie Bouw- / renovatiejaar of verwachte oplevering Contract Conv. Waarde (in € miljoen) Nieuwe projecten met onmiddellijk rendement BoCaSa Vulpia 26/04/2023 Bolderberg 2013 19 jaar resterend (triple net) € 24,2 Projecten boekjaar 2023 in Nederland Naam Exploitant Acquisitie- datum Locatie Bouw- / renovatiejaar of verwachte oplevering Contract Conv. Waarde (in € miljoen) Nieuwe projecten met onmiddellijk rendement Huize Willibrordus Saamborgh 17/05/2023 Ruurlo 2023 20 jaar (triple net) € 5,3 Residence Oldenbarnevelt Golden Years 16/06/2023 Rotterdam gebouw: 2016 ontwikkeling: Q2 2024 20 jaar (triple net) gebouw: € 5,8 ontwikkeling: € 1,6 Nieuwe projecten in ontwikkeling Wolfsbergen Golden Years 08/08/2023 ‘s-Graveland Q2 2024 25 jaar (triple net) € 11,2 Saamborgh Almelo Saamborgh 30/11/2023 Almelo Q2 2025 20 jaar (triple net) € 8,9 Lopende projecten in ontwikkeling St. Josephkerk Korian 26/09/2019 Hillegom Q2 2025 20 jaar (triple net) € 9,1 Opgeleverde projecten Warm Hart Zuidwolde Warm Hart Zorghuizen (1) 03/02/2022 Zuidwolde Q2 2023 20 jaar (triple net) € 10,4 Villa Stella Korian 12/06/2019 Middelburg Q2 2023 20 jaar (triple net) € 6,5 Warm Hart Ulestraten Warm Hart Zorghuizen 28/04/2022 Ulestraten Q4 2023 20 jaar (triple net) € 6,5 Op 12 februari 2024 werd de exploitatie van dit project overgenomen door De Familie. Care Property Invest nv / Beheersverslag 62 Projecten boekjaar 2023 in Spanje Naam Exploitant Acquisitie- datum Locatie Bouw- / renovatiejaar of verwachte oplevering Contract Conv. Waarde (in € miljoen) Lopende projecten in ontwikkeling Solimar Tavernes Blanques Vivalto 11/03/2022 Tavernes Blanques Q3 2024 20 jaar (triple net) € 10,6 Solimar Elche Vivalto 28/09/2022 Elche Q3 2024 20 jaar (triple net) € 10,8 Marina Del Port La Vostra Llar 01/12/2022 Barcelona Q2 2024 20 jaar (triple net) € 7,0 Opgeleverde projecten Emera Mostoles Emera 21/06/2021 Mostoles (Madrid) Q2 2023 15 jaar (triple net) € 12,1 Projecten boekjaar 2023 in Ierland Naam Exploitant Acquisitie- datum Locatie Bouw- / renovatiejaar of verwachte oplevering Contract Conv. Waarde (in € miljoen) Lopende projecten in ontwikkeling Sugarloaf Care Centre Silver Stream Healthcare 16/12/2022 Kilmacanogue South Q2 2024 25 jaar (triple net) € 23,4 Andere gebeurtenissen tijdens het boekjaar 2023 Fusies Fuserende vennootschap Opslorpende vennootschap Datum effectieve opslorping Datum akte Datum officiële publicatie B.E.R.L. International nv Care Property Invest nv 01/01/2023 14/07/2023 08/08/2023 Igor Haacht nv Care Property Invest nv 01/01/2023 14/07/2023 08/08/2023 Oprichting/verwerving dochtervennootschappen Naam verworven dochtervennootschap Datum verwerving Doel Het Gehucht 26/04/2023 Zorgvastgoedsites in België verwerven Care Property Invest.NL11 B.V. (ex-Gaudium Ruurlo I B.V.) 17/05/2023 Zorgvastgoedsites in Nederland verwerven 63 Beheersverslag / Care Property Invest nv Kapitaalverhoging in geld Care Property Invest lanceerde op 11 januari 2023 een kapitaalverhoging bij wijze van inbreng in geld binnen het toegestane kapitaal met opheffing van het wettelijk voorkeurrecht en met toekenning van onherleidbare toewijzingsrechten aan alle bestaande aandeelhouders. De voornaamste doelstelling van deze kapitaalverhoging bestond erin om de Vennootschap toe te laten nieuwe financiële middelen te verwerven en haar eigen vermogen te verhogen. Na de openbare aanbieding tot inschrijving op nieuwe aandelen en de succesvolle private plaatsing van scrips kondigde de Vennootschap op 20 januari 2023 aan dat bestaande aandeelhouders en nieuwe investeerders ingeschreven hebben op 100% van de aangeboden nieuwe aandelen voor een brutobedrag van € 110.966.496 waarvan € 55.016.264 werd toegewezen aan de post kapitaal en € 55.950.232 aan de post uitgiftepremies. Na deze verrichting wordt het kapitaal van de Vennootschap vertegenwoordigd door 36.988.833 volledig volgestorte aandelen. Toegestaan kapitaal Tijdens de buitengewone algemene vergadering van 26 april 2023 werd met een ruime meerderheid van 93,21% besloten tot de hernieuwing van de machtiging inzake het toegestane kapitaal. De buitengewone algemene vergadering besliste de machtiging inzake het toegestane kapitaal te hernieuwen en te vervangen als volgt: Ten belope van een maximumbedrag van € 110.032.531 voor kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in geld waarbij wordt voorzien in de mogelijkheid tot uitoefening van het wettelijk voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de Vennootschap. Ten belope van een maximumbedrag van € 44.013.012 voor kapitaalverhogingen in het kader van de uitkering van een keuzedividend. Ten belope van een maximumbedrag van € 22.006.506 voor (i) kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in natura, (ii) kapitaalverhogingen door inbreng in geld zonder de mogelijkheid tot de uitoefening van het voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de Vennootschap, of (iii) enige andere vorm van kapitaalverhoging. De machtiging geldt voor een periode van twee jaar te rekenen vanaf de bekendmaking van het besluit van de buitengewone algemene vergadering en werd verleend onder de voorwaarde dat het kapitaal in het kader van het toegestane kapitaal nooit verhoogd zal worden met een bedrag hoger dan € 220.065.062. Met andere woorden de som van de kapitaalverhogingen met toepassing van de hierboven gestelde machtigingen mag in totaal niet hoger zijn dan € 220.065.062. Gelet op de specifieke modaliteiten zal dit nooit het geval zijn, gezien deze slechts ruimte geven tot € 176.052.049. Voor de documentatie m.b.t. deze buitengewone algemene vergadering en voor meer informatie verwijzen we naar de website van de Vennootschap ( www.carepropertyinvest.be/investeren/ algemene-vergadering/ ). Care Property Invest nv / Beheersverslag 64 Bekroning van de financiële rapportering en de sustainability rapportering Care Property Invest mocht in september 2023 voor de tweede maal de EPRA sBPR Gold Award in ontvangst nemen. De Vennootschap is verheugd met deze erkenning voor de inspanningen die geleverd werden op het vlak van duurzaamheidsrapportering. Ook voor de financiële rapportering mocht de Vennootschap in september 2023 voor de zevende opeenvolgende keer de EPRA BPR Gold Award in ontvangst nemen voor de voortdurende hoge transparantie in de financiële rapportering. Goedkeuring door SBTi van de korte- en langetermijndoelstellingen van Care Property Invest op het gebied van emissiereductie In augustus 2023 bereikte Care Property Invest een belangrijke mijlpaal in haar engagement op het vlak van duurzaamheid. We zijn verheugd te kunnen aankondigen dat onze wetenschappelijk onderbouwde emissiereductiedoelstellingen voor de korte termijn en net-zero officieel zijn goedgekeurd door het Science Based Targets initiative (SBTi). Het engagement van Care Property Invest wordt weerspiegeld in onze gevalideerde doelstellingen, waaronder een vermindering van 42% van de broeikasgasemissies in scope 1 en scope 2 tegen 2030, gemeten ten opzichte van het basisjaar 2022. Bovendien hebben we een net-zero doelstelling voor 2050 gesteld, met de belofte om de emissies in scope 1, scope 2 en scope 3 tegen 2050 met 90% te verminderen ten opzichte van ons basisjaar 2022. Deze doelstellingen tonen onze toewijding aan het aanpakken van de globale klimaatuitdaging. Care Property Invest blijft toegewijd aan het implementeren van strategieën die ons in staat zullen stellen deze wetenschappelijk onderbouwde doelstellingen te verwezenlijken. We zullen onze voortgang transparant blijven rapporteren en onze belanghebbenden op de hoogte houden van onze voortdurende inspanningen om deze doelen te bereiken. Over het Science Based Targets initiatief Het Science Based Target initiative (SBTi) is een mondiaal orgaan dat bedrijven in staat stelt ambitieuze doelstellingen voor emissiereductie te stellen in overeenstemming met de nieuwste klimaatwetenschap. Het is gericht op het versnellen van bedrijven over de hele wereld om de uitstoot vóór 2030 te halveren en vóór 2050 een net-zero uitstoot te bereiken. Het initiatief is een samenwerking tussen CDP, United Nations Global Compact, het World Resources Institute (WRI) en het World Wide Fund for Nature (WWF) en een van de engagementen van de We Mean Business Coalition. Het SBTi definieert en promoot de beste praktijken bij het stellen van op wetenschap gebaseerde doelstellingen, biedt middelen en begeleiding om de barrières voor adoptie te verminderen en beoordeelt en keurt onafhankelijk de doelstellingen van bedrijven goed. 65 Beheersverslag / Care Property Invest nv Tavernes Blanques (ES) I Solimar Tavernes Blanques Gebeurtenissen na afsluiting van het boekjaar 2023 Opgeleverde projecten Zoals reeds meegedeeld in een apart persbericht, kan Care Property Invest met trots aankondigen dat zij na de afsluiting van het boekjaar nog de volgende projecten heeft opgeleverd: Opgeleverde projecten in Nederland Naam Exploitant Acquisitie- datum Locatie Bouw- / renovatiejaar of verwachte oplevering Contract Conv. Waarde (in € miljoen) Opgeleverde projecten Wolfsbergen Golden Years 08/08/2023 ‘s-Graveland Q1 2024 25 jaar (triple net) € 11,2 Residence Oldenbarnevelt Golden Years 16/06/2023 Rotterdam Q2 2024 20 jaar (triple net) gebouw: € 5,8 ontwikkeling: € 1,6 Toekomstperspectief Care Property Invest werkt actief verder aan de uitbouw van een evenwichtige en rendabele vastgoedportefeuille en onderzoekt investeringsopportuniteiten die volledig binnen de strategie passen van de Vennootschap, zowel in België, Nederland, Spanje en Ierland als in andere geografische kernmarkten binnen de EER. Voor meer informatie over deze projecten, zie punt ‘ 2.1 Belangrijke gebeurtenissen boekjaar 2023’ op pagina 62 . De raad van bestuur onderzoekt ook voortdurend verschillende investerings- en financieringsmogelijkheden om haar activiteiten te realiseren. Care Property Invest nv / Beheersverslag 66 Synthese van de geconsolideerde balans en de staat van het globaal resultaat Geconsolideerde staat van het globaal resultaat 67 Beheersverslag / Care Property Invest nv Nettoresultaat per aandeel op geconsolideerde basis Componenten uit het nettoresultaat Zowel het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen als het aantal aandelen bedroeg 27.741.625 per 31 december 2022 en steeg naar 36.988.833 per 31 december 2023. Op geen van beide data had de Vennootschap eigen aandelen in haar bezit. Het aantal aandelen wijzigde naar aanleiding van de verwezenlijking van een kapitaalverhoging in geld op 24 januari 2023, waardoor 9.247.208 nieuwe aandelen werden uitgegeven. Vanaf deze datum bedraagt het maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap € 220.065.062 en wordt het vertegenwoordigd door een totaal van 36.988.833 volledig volgestorte aandelen. Het brutorendement wordt berekend in tabel ‘6.2 Nettoresultaat per aandeel op geconsolideerde basis’ door het nettoresultaat per aandeel te delen door resp. de initiële uitgifteprijs in 1996 (zijnde € 5,9495) enerzijds en de beurswaarde op afsluitdatum anderzijds. In de tabel ‘6.3 Componenten uit het nettoresultaat’ wordt het brutorendement berekend door de aangepaste EPRA-winst per aandeel te delen door resp. de initiële uitgifteprijs in 1996 (zijnde € 5,9495) enerzijds en de beurswaarde op afsluitdatum anderzijds. De beurswaarde bedroeg € 14,26 per 31 december 2023 en € 15,76 per 31 december 2022. Er zijn geen instrumenten die een potentieel verwaterend effect hebben op het nettoresultaat per aandeel. Care Property Invest nv / Beheersverslag 68 Toelichting bij de staat van het globaal resultaat Operationeel resultaat Het operationeel resultaat van de Vennootschap is ten opzichte van 31 december 2022 met 56,56% gedaald, terwijl het operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille over dezelfde periode met 23,96% gestegen is. De huurinkomsten per 31 december 2023 zijn gestegen met 21,20% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De stijging van de huurinkomsten wordt verklaard door (i) de indexatie van de reeds bestaande huurovereenkomsten (ongewijzigde portefeuille) die volledig werd doorgerekend en gemiddeld 10,42% bedraagt per 31 december 2023 wat neerkomt op een bedrag van € 5,0 miljoen, (ii) de verwerving van nieuwe vastgoedbeleggingen en (iii) de oplevering van ontwikkelingsprojecten in 2023. Eveneens dragen de aangekochte en opgeleverde vastgoedbeleggingen gedurende 2022 bij tot de verhoogde huurinkomsten in 2023. De huurinkomsten uit vastgoedbeleggingen vertegenwoordigen 73% van de totale huurinkomsten per 31 december 2023, terwijl de canons die de Vennootschap ontvangt in het kader van haar financiële leasingcontracten 27% van de totale huurinkomsten bedragen. Ten opzichte van de EBITDA vertegenwoordigen de vastgoedbeleggingen 76% en de financiële leasings 24%. Voor meer informatie over deze verdeling verwijzen we naar de tabel m.b.t. het resultaat per businessmodel onderaan deze sectie. Per 31 december 2023 heeft de Vennootschap geen huurachterstallen waarvoor vorderingen werden overgeboekt naar de dubieuze debiteuren. Op datum van dit verslag werd 99% van de totaal gefactureerde huur over boekjaar 2023 effectief geïnd inclusief de volledig aangerekende indexaties. De algemene kosten van de Vennootschap zijn ten opzichte van 31 december 2022 gestegen met € 1.149.356. Een belangrijk deel van deze stijging kan toegeschreven worden aan de stijging van de bezoldigingen en personeelsgerelateerde kosten als gevolg van de indexatie per 1 januari 2023 en de stijging van het gemiddeld personeelsbestand van 24,2 VTE’s per 31 december 2022 naar 26,3 VTE’s per 31 december 2023. Daarnaast draagt de groei van de Vennootschap ook bij aan de stijging van de algemene kosten, wat zich vertaalt in o.a. een stijging van de externe advieskosten. De andere operationele kosten en opbrengsten zijn gedaald van € -2.110.541 per 31 december 2022 naar € -2.327.627 per 31 december 2023. Per 31 december 2023 bestaan de andere operationele opbrengsten voornamelijk uit de vergoeding voor projectbeheer ten belope van € 551.389, die grotendeels betrekking heeft op de recuperatie van de voorfinanciering van lopende Nederlandse en Spaanse projecten, wat bijdraagt tot het kasresultaat van de Vennootschap. Verder bevat deze rubriek ook de winst- en verliesmarge van de projecten ten belope van € -2.770.061 die hoofdzakelijk bestaat uit de afboeking van de openstaande handelsvordering van een Belgisch pand (financiële leasing), nadat de Vennootschap in kennis werd gesteld van het faillissement van de betrokken exploitant. De Vennootschap benadrukt dat zij slechts 1 project in portefeuille heeft met deze exploitant, dat per 31 december 2023 slechts 0,7% van de totale huurinkomsten vertegenwoordigt. De Vennootschap streeft ernaar om een structurele oplossing te bekomen voor dit pand en is daarvoor volop in gesprek met diverse partijen. Deze afboeking betreft een niet-kaselement dat gecorrigeerd wordt voor de berekening van de aangepaste EPRA-winst. 69 Beheersverslag / Care Property Invest nv Hoewel de Vennootschap er zeer goed in geslaagd is de inflatie door te rekenen aan haar huurders, bedragen de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen € -25.796.855 per 31 december 2023 als gevolg van de opwaartse druk op de yields. Ook hier gaat het om niet-gerealiseerde variaties die gecorrigeerd worden in de aangepaste EPRA-winst. Financieel resultaat De interestkosten zijn voornamelijk gestegen als gevolg van de sterk stijgende interestvoeten op de markt. Dit reflecteert dan ook in de stijging van de gewogen gemiddelde interestvoet dewelke 3,15% bedraagt op basis van de uitstaande kredieten per 31 december 2023 t.o.v. 2,14% per 31 december 2022. Om de impact van stijgende marktrentevoeten zoveel mogelijk te beperken, maakt de Vennootschap gebruik van interest rate swaps. Per 31 december 2023 werden haar openstaande schulden voor 94,32% ingedekt. De stijging van de indekkingsgraad t.o.v. 69,42% op 31 december 2022 is toe te wijzen aan (i) de kapitaalverhoging waardoor schulden met variabele rentevoet werden terugbetaald en (ii) het afsluiten van bijkomende interest rate swaps in de loop van 2023. Op 10 maart 2023 werden om opportuniteitsredenen de uitstaande Sustainability Bonds ten belope van € 32,5 miljoen terugbetaald. Dit bracht een éénmalige kost met zich mee van ongeveer € 1,1 miljoen die betrekking heeft op de uitgiftekosten en indekkingskosten die in het eerste kwartaal volledig in de resultatenrekening werden opgenomen. Deze kosten maken deel uit van de andere financiële kosten en werden reeds mee in rekening genomen bij de EPS-DPS- guidance die de Vennootschap gaf in haar persberichten d.d. 8 maart 2023 over het volledig boekjaar 2023. Ter compensatie werd voor € 30,5 miljoen bijkomend getrokken op het sustainable roll-overkrediet bij ABN-AMRO, waardoor deze lijn vanaf dan volledig benut is. Het financieel resultaat werd per 31 december 2023 beïnvloed ten belope van € 17.777.951 door de opname van de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten. Per 31 december 2023 bedraagt de totale impact tot op heden € 4.002.391, ten opzichte van € 21.780.342 per 31 december 2022. De variatie in reële waarde van financiële activa en passiva is een niet-kaselement en wordt bijgevolg niet in aanmerking genomen voor de berekening van het uitkeerbaar resultaat, zijnde de aangepaste EPRA-winst. Belastingen Het bedrag van de belastingen per 31 december 2023 bevat de geraamde en voorafbetaalde vennootschapsbelasting evenals de uitgestelde belasting (vordering) m.b.t. de Ierse vastgoedprojecten. Aangepaste EPRA-winst De aangepaste EPRA-winst bedroeg op 31 december 2023 op geconsolideerde basis € 37.981.630 ten opzichte van € 34.341.235 op 31 december 2022. Dit betekent een stijging van 10,60%. De aangepaste EPRA- winst per aandeel is echter gedaald van € 1,2379 op 31 december 2022 naar € 1,0268 op 31 december 2023. Deze daling van -17,05% is voornamelijk het gevolg van de uitgifte van 9.247.208 nieuwe aandelen op 24 januari 2023 naar aanleiding van de kapitaalverhoging in geld. Care Property Invest nv / Beheersverslag 70 Resultaat per businessmodel 71 Beheersverslag / Care Property Invest nv Geconsolideerde balans Care Property Invest nv / Beheersverslag 72 Toelichting bij de geconsolideerde balans Vastgoedbeleggingen De vastgoedportefeuille van de Vennootschap steeg in het boekjaar 2023 met € 60.196.063. De variatie wordt verklaard door (i) de verwerving van vastgoedbeleggingen (€ 35,9 miljoen), (ii) de verdere afwerking van projectontwikkelingen evenals verbeteringen aan reeds bestaande vastgoedbeleggingen (€ 35,3 miljoen), (iii) de verwerving van nieuwe projectontwikkelingen (€ 13,0 miljoen) en (iv) de daling van de reële waarde van de totale portefeuille (€ 23,9 miljoen). In de loop van 2023 werden 4 projecten opgeleverd met een conventionele waarde van € 35,5 miljoen. De vastgoeddeskundigen bevestigen de reële waarde van de vastgoedportefeuille aan een totaalbedrag van € 993,2 miljoen (exclusief € 1,3 miljoen aan zakelijke rechten). De reële waarde is gelijk aan de investeringswaarde (of de waarde vrij op naam, zijnde de waarde waarin alle aankoopkosten begrepen werden) waarvan de mutatierechten werden afgetrokken ten belope van 2,5% voor het vastgoed in België, 10,9% voor het vastgoed in Nederland en 9,96% voor het vastgoed in Ierland. Voor het vastgoed in Spanje worden deze bepaald door de regio waar het vastgoed gelegen is. Andere materiële vaste activa Op 31 december 2023 bevat deze rubriek € 4.775.348 aan ‘materiële vaste activa voor eigen gebruik’, welke nagenoeg ongewijzigd zijn t.o.v. 31 december 2022 en grotendeels betrekking hebben op het hoofdkantoor in Schoten. Vorderingen financiële leasing In de ‘vorderingen financiële leasing’ zijn alle eindeopstalvergoedingen inbegrepen die terugbetaald dienen te worden aan het einde van het contract voor de 76 projecten uit de initiële portefeuille, en gedurende de looptijd van het contract voor de projecten ‘Hof ter Moere’ in Moerbeke (BE), ‘Hof Driane’ in Herenthout (BE), en ‘Assistentiewoningen De Stille Meers’ in Middelkerke (BE). In tegenstelling tot de projecten uit de initiële portefeuille, bestaat om bovenvermelde reden de canon bij de projecten in Moerbeke, Herenthout en Middelkerke naast een opbrengst, eveneens uit een terugbetaling van de investeringswaarde, waardoor het bedrag van de vordering geleidelijk aan zal afnemen over de looptijd van de erfpachtovereenkomst. Als gevolg van het faillissement van de exploitant van één van de Belgische leasingprojecten in portefeuille (dit project bedraagt slechts 0,7% van de totale huurinkomsten), is de Vennootschap momenteel volop in gesprek met diverse partijen om een structurele oplossing te bekomen voor dit pand. De boekwaarde van dit pand werd dan ook opgenomen onder de rubriek ‘activa bestemd voor verkoop’. Handelsvorderingen m.b.t. de projecten begrepen bij de ‘vorderingen financiële leasing’ Het verschil tussen de nominale waarde van de eindeopstalvergoedingen (begrepen bij de rubriek ‘vorderingen financiële leasing’) en de reële waarde, die op het moment van de terbeschikkingstelling wordt berekend door de toekomstige kasstromen te verdisconteren, wordt opgenomen bij de ‘handelsvorderingen’ en jaarlijks afgeschreven. Als gevolg van bovenvermeld faillissement van de exploitant van één van de Belgische leasingprojecten 73 Beheersverslag / Care Property Invest nv in portefeuille werd uit voorzichtigheid de geboekte handelsvordering volledig afgeboekt. Deze afboeking betreft een niet- kascorrectie en heeft dan ook geen impact op de aangepaste EPRA-winst van de Vennootschap. De reële waarde van de financiële leasings bedraagt € 242.103.000 per 31 december 2023 en wordt sinds het tweede kwartaal van 2023 berekend o.b.v. een aangepaste methode. Bij de ‘oude’ berekeningsmethode, waarbij de toekomstige kasstromen verdisconteerd werden o.b.v. IRS-rentevoeten geldend op afsluitdatum, al naargelang de resterende looptijd van het onderliggend contract, verhoogd met een marge, werd gebruik gemaakt van de initiële kasstromen (m.a.w. de contractuele huur bij aanvang van het contract zonder rekening te houden met de reeds doorgerekende indexaties). Gezien de huidige macro-economische omgeving van verhoogde inflatie leidde dit tot een onverantwoord grote daling van de reële waarde van de financiële leasings en wordt daardoor bij behoud van deze methode geen getrouw beeld meer gegeven van de reële waarde van de financiële leasings. Bijgevolg resulteert dit ook in een te conservatieve weergave van o.a. de EPRA NTA en EPRA LTV. Om bovenstaande redenen heeft de Vennootschap ervoor gekozen om vanaf het tweede kwartaal van 2023 voor de berekening van de reële waarde beroep te doen op een gereputeerde onafhankelijke partij, namelijk Cushman & Wakefield, om zo een marktconforme waardering te bekomen van deze portefeuille. De reële waarde wordt vanaf dat ogenblik berekend d.m.v. de verdiscontering van de toekomstige kasstromen, waarbij voor de kasstromen rekening wordt gehouden met historisch aangerekende indexaties. Als verdisconteringsvoet maken zij gebruik van OLO-rentevoeten geldend op afsluitdatum, al naargelang de resterende looptijd van het onderliggend contract, verhoogd met een marge. Per 31 december 2023 bedroeg de gewogen gemiddelde OLO-rentevoet 2,68% en de gewogen gemiddelde risicomarge 1,04%. Dit resulteert in een gemiddelde waarde van € 115.728 per assistentiewoning, welke nog steeds conservatief te beschouwen is gezien geen rekening wordt gehouden met toekomstige indexaties. De reële waarde per 31 december 2023 berekend o.b.v. de ‘oude’ berekeningsmethode zou € 191.754.926 of € 91.661 per assistentiewoning bedragen waarbij rekening werd gehouden met een gewogen gemiddelde IRS-rentevoet van 2,48% en een gewogen gemiddelde risicomarge van 1,04%. De belastingvorderingen en andere vlottende activa daalden van € 8.646.822 per 31 december 2022 naar € 733.082 per 31 december 2023. Per 31 december 2022 had € 6,9 miljoen betrekking op terug te vorderen btw in Spanje, als gevolg van de geruisloze fusies van de Spaanse dochtervennootschappen met Care Property Invest Spain Socimi S.L.U. Dit bedrag werd in augustus 2023 ontvangen. Haacht (BE) I Klapgat Care Property Invest nv / Beheersverslag 74 Schulden en verplichtingen De daling van de financiële schulden t.o.v. 31 december 2022 is het gevolg van de kapitaalverhoging die plaatsvond in januari 2023. De netto-opbrengsten van deze kapitaalverhoging werden namelijk in eerste instantie gebruikt voor de terugbetaling van een deel van de uitstaande financiële schulden. De Vennootschap beschikt op 31 december 2023 over een MTN-programma bij Belfius (arranger) ten belope van € 300 miljoen met als dealers Belfius en KBC. De Vennootschap heeft hiervoor de nodige back-uplijnen voorzien. Per 31 december 2023 bedraagt het opgenomen bedrag € 39,0 miljoen aan commercial paper en € 26,0 miljoen aan obligaties. Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Gemiddelde resterende looptijd van de financiële schulden 5,42 5,94 Nominaal bedrag financiële schulden op korte en lange termijn 542.454.186 583.211.873 Gewogen gemiddelde rentevoet (1) 3,15% 2,14% Nominaal van de financieringen die middels een financieel instrument ingedekt werden 375.652.542 156.106.292 Reële waarde van de afdekkingsinstrumenten 4.002.391 21.780.342 (1) De gewogen gemiddelde rentevoet heeft betrekking op de rentevoeten na omzetting van de variabele rente naar vaste rente d.m.v. swaps. De Vennootschap heeft 94,32% van haar schulden ingedekt per 31 december 2023, hetzij via een interest rate swap, hetzij via een vaste rentevoet. De Vennootschap sloot in de loop van het boekjaar 2023 zeven bijkomende interest rate swaps af met een notionele waarde van € 220 miljoen. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de interest rate swaps bedraagt 8,13 jaar. Onderstaande grafiek geeft de evolutie van de indekkingsgraad weer voor de volgende jaren, gebaseerd op de kredietportefeuille per 31 december 2023. Ingedekte schuld met variabele rente Niet-ingedekte schuld met variabele rente Schuld met vaste rente 5,68% 69,25% 25,07% 10,99% 69,16% 19,85% 11,70% 69,08% 19,22% 13,19% 68,16% 18,65% Indekkingsgraad rentes - toekomstige evolutie 75 Beheersverslag / Care Property Invest nv De geconsolideerde schuldgraad, berekend conform artikel 13, §1, 2° van het GVV-KB, bedraagt 46,65% op 31 december 2023. De beschikbare ruimte per 31 december 2023 voor verdere investeringen en het afwerken van de reeds verworven ontwikkelingen alvorens een schuldgraad van 60% (opgelegd door convenanten) te bereiken bedraagt € 399,3 miljoen. De Vennootschap wenst te benadrukken dat het haar strategie is om de schuldgraad onder de 50% te houden. Alvorens dit percentage te bereiken heeft ze nog een ruimte van € 80,2 miljoen. De andere langlopende financiële verplichtingen hebben betrekking op de opname van de reële waarde van de afgesloten financiële instrumenten. Financiële instrumenten met een positieve reële waarde worden opgenomen onder de post financiële vaste activa . De andere langlopende verplichtingen bedragen € 2.226.558 en zijn beperkt gestegen t.o.v. 31 december 2022. Ze betreffen de schulden m.b.t. de zakelijk rechten van de projecten ‘La Résidence du Lac’ in Genval (BE) en ‘Villa Wulperhorst’ in Zeist (NL), die conform IFRS 16 op de balans worden opgenomen. De andere kortlopende verplichtingen kennen een stijging t.o.v. 31 december 2022 tot een bedrag van € 2.735.556 en hebben betrekking op verplichtingen op korte termijn m.b.t. de ontwikkelingsprojecten. Nettoactiva en nettowaarde per aandeel op geconsolideerde basis (1) In overeenstemming met de GVV-wet wordt de nettowaarde per aandeel berekend op basis van het totaal aantal aandelen verminderd met de eigen aandelen. Op geen van beide data had de Vennootschap eigen aandelen in haar bezit. Care Property Invest nv / Beheersverslag 76 Bestemming van het resultaat Rekening houdend met de minimale uitkeringsplicht overeenkomstig artikel 13 van het GVV-KB zal de raad van bestuur aan de gewone algemene vergadering van 29 mei 2024 van de Vennootschap voorstellen om een totaal brutodividend over het boekjaar 2023 uit te keren van € 36.988.833 of € 1,00 per aandeel. Na aftrek van de roerende voorheffing van 15% komt dit netto neer op een dividend van € 0,85 per aandeel. Dit betekent, ondanks de toename van het aantal dividendgerechtigde aandelen met 9.247.208, een evenaring van het dividend dat over het boekjaar 2022 uitgekeerd werd. De pay-outratio bedraagt hierdoor 108,08% op statutair niveau en 97,39% op geconsolideerd niveau, gebaseerd op de aangepaste EPRA-winst. Conform artikel 13 van het GVV-KB, dient geen dividend uitgekeerd te worden gezien de netto-daling van de schuldenlast hoger is dan 80% van het statutair gecorrigeerd resultaat. Samenvattende tabel: Aantal aandelen met dividendrecht 36.988.833 Vergoeding van het kapitaal € 36.988.833 Brutodividend per aandeel € 1,00 Brutorendement t.a.v. de beurswaarde op datum van 31 december 2023 7,01% Nettodividend per aandeel (1) € 0,85 Nettorendement t.a.v. de beurswaarde op datum van 31 december 2023 5,96% Betaalbaarstelling dividend vanaf 4 juni 2024 (1) Het brutodividend na aftrek van de roerende voorheffing van 15%. 77 Beheersverslag / Care Property Invest nv Vooruitzichten De schuldgraad, berekend conform artikel 13, §1, 2° van het GVV-KB, bedraagt 46,65% op 31 december 2023. Gelet op het feit dat Care Property Invest de schuldgraad van 50% niet overschrijdt, dient zij geen financieel plan in overeenstemming met artikel 24 van het GVV-KB op te maken. Hypotheses Op basis van de balans en de staat van het globaal resultaat van het boekjaar 2023 werd een prognose gemaakt van de vooruitzichten voor de volgende boekjaren, in overeenstemming met het boekhoudkundig beleid van de Vennootschap en op een vergelijkbare wijze als de historische financiële informatie. De volgende hypotheses worden gebruikt als standpunt: Hypothesen met betrekking tot factoren die de leden van de administratieve, bestuurlijke en toezichthoudende organen van de Vennootschap rechtstreeks kunnen beïnvloeden: Verhoging van de werkingskosten van de Vennootschap en de mate waarin dienstverleners de inflatie aan de Vennootschap doorrekenen; Nieuwe projecten worden voorlopig gefinancierd met eigen middelen uit de operationele activiteiten en bijkomende nieuwe kredietlijnen of de inkomsten uit uitgifte van commercial paper; De financiële kosten liggen in lijn met de daling van de financieringen gedurende het boekjaar 2023 als gevolg van de kapitaalverhoging. Ze houden ook rekening met de gestegen intrestvoeten als gevolg van de gewijzigde marktomstandigheden; Er werd eveneens rekening gehouden met additionele financieringskosten voor acquisities in de loop van 2024. Hypothesen met betrekking tot factoren die de leden van de administratieve, bestuurlijke en toezichthoudende organen van de Vennootschap niet rechtstreeks kunnen beïnvloeden: De huurinkomsten werden verhoogd door de jaarlijkse indexatie en de impact van nieuwe investeringen. Voor de huurinkomsten waarvan de indexatie op 1 januari 2024 plaatsvond, werd rekening gehouden met de effectieve indexatiepercentages. Voor de huurinkomsten die in de loop van 2024 geïndexeerd worden (op de verjaardag van het contract) werd rekening gehouden met de marktprognoses; Verdere schommelingen van de reële waarde van zowel de vastgoedbeleggingen als de financiële instrumenten werden niet verwerkt, aangezien deze moeilijk te voorspellen zijn en bovendien geen invloed hebben op het uit te keren resultaat. De toegenomen volatiliteit van de rentevoeten kan mogelijks wel een invloed hebben op de reële waarde van de financiële instrumenten; De Vennootschap verwacht geen impact van eventuele dubieuze debiteuren; Care Property Invest nv / Beheersverslag 78 Gelet op het triple-netkarakter (1) van de overeenkomsten werden er geen onderhoudskosten in rekening genomen voor de vastgoedbeleggingen. Ondanks het feit dat de financiële leaseovereenkomsten eveneens triple- netovereenkomsten zijn, werd hiervoor toch een beperkte provisie aangelegd; De schommelingen van rentevoeten en de mogelijkheid van de Vennootschap om commercial paper uit te geven of door te rollen. Conclusie vooruitzichten schuldgraad Op basis van bovenvermelde hypotheses, heeft de Vennootschap nog voldoende marge om bijkomende investeringen te doen alvorens de maximale schuldgraad van 65% wordt overschreden op geconsolideerde basis. De geconsolideerde schuldgraad, berekend conform artikel 13 van het GVV-KB, bedraagt 46,65% op 31 december 2023. De Vennootschap verwacht dat de schuldgraad in het boekjaar 2024 zal toenemen door bijkomende investeringen en het verder afwerken van de projecten die zich in ontwikkeling bevinden. De raad van bestuur evalueert tijdig zijn liquiditeitsbehoeften en kan, ter voorkoming van het bereiken van de maximale schuldgraad, een kapitaalverhoging in overweging nemen zoals ook de inbreng in natura tot één van de mogelijkheden behoort. Conclusie vooruitzichten dividend en uitkeerbaar resultaat De Vennootschap stelt op basis van de huidige bestaande overeenkomsten die nog gedurende gemiddeld 14,62 jaar inkomsten zullen genereren, behoudens onvoorziene omstandigheden, voor boekjaar 2024 een stabiel dividend voorop. De solvabiliteit van de Vennootschap wordt ondersteund door de stabiele waarde van haar vastgoedprojecten en lange termijn macrotrends, m.n. de vergrijzing van de bevolking in de markten waar de Vennootschap actief is. Rekening houdend met de huidige economische onzekerheid en het effect hiervan op de resultaten van Care Property Invest verwacht de Vennootschap voor boekjaar 2024 € 69,5 miljoen aan huurinkomsten te ontvangen. Dit betekent een stijging van circa 5% t.o.v. boekjaar 2023 (de totale huurinkomsten bedroegen over het boekjaar 2023 circa € 66 miljoen). De Vennootschap verwacht mede door de impact van de stijgende marktrentevoeten dan ook voor 2024 een aangepaste EPRA- winst te realiseren tussen € 1,00 en € 1,02. Care Property Invest heeft de intentie om over boekjaar 2024 een brutodividend uit te keren van € 1,00 per aandeel. Na aftrek van roerende voorheffing van 15% betekent dit een nettodividend van € 0,85 per aandeel. 79 Beheersverslag / Care Property Invest nv Verslag van de commissaris over de geconsolideerde financiële ramingen van Care Property Invest nv Als commissaris van de ‘Vennootschap en in toepassing van Verordening (EU) 2017/1129 van de Europese Commissie van 14 juni 2017 en Verordening (EU) 2019/980 van 14 maart 2019 tot aanvulling van Verordening (EU) 2017/1129, hebben wij, op verzoek van de raad van bestuur van de Vennootschap, dit verslag opgesteld over de financiële ramingen van de aangepaste EPRA-winst per aandeel en de huurinkomsten voor de periode van 12 maanden eindigend op 31 december 2024 (de ‘Financiële ramingen’) van Care Property Invest nv/sa, opgenomen in paragraaf II.5 ‘Vooruitzichten’ van hun jaarlijks financieel verslag per 31 december 2023 zoals goedgekeurd door de raad van bestuur op 23 april 2024 van de Vennootschap. De assumpties vervat in het hoofdstuk II.5 ‘Vooruitzichten’ leiden tot de volgende geconsolideerde financiële ramingen voor het boekjaar 2024: Aangepast EPRA-resultaat per aandeel: tussen € 1,00 en € 1,02; Huurinkomsten: € 69,9 miljoen. Verantwoordelijkheid van de raad van bestuur Het is de verantwoordelijkheid van de bestuurders van de Vennootschap om de Financiële ramingen op te stellen, samen met de materiële veronderstellingen waarop deze is gebaseerd, in overeenstemming met de vereisten van Verordening (EU) 2017/1129 van de Europese Commissie van 14 juni 2017 en Verordening (EU) 2019/980 van 14 maart 2019 tot aanvulling van Verordening (EU) 2017/1129. Verantwoordelijkheid van de commissaris Het is onze verantwoordelijkheid om een advies uit te brengen over de Financiële ramingen zoals toegestaan op grond van bijlage I, afdeling 11, van Verordening (EU) 2019/980 van 14 maart 2019 tot aanvulling van Verordening (EU) 2017/1129. We zijn niet verplicht en geven geen mening over de mogelijkheid om dat resultaat te bereiken of over de veronderstellingen die aan deze Financiële ramingen ten grondslag liggen. Wij hebben ons werk uitgevoerd in overeenstemming met de in België geldende controlestandaarden, zoals uitgevaardigd door het Instituut van de Bedrijfsrevisoren, met inbegrip van de bijbehorende richtlijnen van zijn onderzoeksinstelling, en‘ met betrekking tot de International Standard on Assurance Engagements 3400 met betrekking tot het onderzoek’ van prospectieve financiële informatie. Onze werkzaamheden Care Property Invest nv / Beheersverslag 80 omvatten een evaluatie van de procedures die door het management en de raad van bestuur van de Vennootschap zijn ondernomen bij het opstellen van de Prognose en procedures die gericht zijn op het verifiëren van de consistentie van de methoden die voor de Prognose worden gebruikt met de grondslagen voor financiële verslaggeving die normaal door de Vennootschap worden gehanteerd. We hebben onze werkzaamheden gepland en uitgevoerd om alle informatie en uitleg te verkrijgen die we nodig achtten om ons een redelijke mate van zekerheid te geven dat de Financiële ramingen op de genoemde basis correct zijn opgesteld. Aangezien de Financiële ramingen en de veronderstellingen waarop zij zijn gebaseerd, betrekking hebben op de toekomst en dus kunnen worden beïnvloed door onvoorziene gebeurtenissen, kunnen wij ons niet uitspreken over de vraag of de werkelijk gerapporteerde resultaten zullen overeenkomen met die welke in de Financiële ramingen worden weergegeven. Eventuele verschillen kunnen van wezenlijk belang zijn. Oordeel Naar ons oordeel: (i) de Financiële ramingen zijn naar behoren opgesteld op de vermelde basis; en (ii) de boekhoudkundige basis die voor deze Financiële ramingen wordt gebruikt, is in overeenstemming met de boekhoudkundige grondslagen voor financiële verslaggeving van de vennootschap. Diegem, 23 april 2024 EY Bedrijfsrevisoren bv Commissaris vertegenwoordigd door Christel Weymeersch* Partner * Handelend in naam van een bv 24CW0110 Zutphen (NL) I De Gouden Leeuw Zutphen 81 Beheersverslag / Care Property Invest nv Voornaamste risico’s en onzekerheden De activiteiten van de Vennootschap situeren zich in een economisch klimaat dat risico’s met zich meebrengt. De voornaamste risicofactoren (hier opgenomen in uitvoering van artikel 3:32 WVV, maar uitgebreid toegelicht onder een afzonderlijke sectie van het jaarlijks financieel verslag) waarmee Care Property Invest geconfronteerd wordt, worden op regelmatige basis opgevolgd door zowel het management als door de raad van bestuur, die ter zake een voorzichtig beleid hebben uitgestippeld en die, indien nodig, dit beleid regelmatig bijsturen. De volgende risico’s worden in detail behandeld in het hoofdstuk ‘ I. Risicofactoren’ op pagina 28 e.v. van dit verslag: marktrisico’s, operationele risico’s, financiële risico’s en reglementaire en andere risico’s. Onderzoek en ontwikkeling Care Property Invest heeft geen enkele activiteit zoals bedoeld in artikel 3:6, 3:7, 3:8 en 3:32 WVV ondernomen. Meise (BE) I Oase Care Property Invest nv / Beheersverslag 82 Kapitaalverhogingen in het kader van toegestane kapitaal Tijdens de buitengewone algemene vergadering van 26 april 2023 werd met een ruime meerderheid van 93,21% besloten tot de hernieuwing van de machtiging inzake het toegestane kapitaal. Datum Aard van de operatie Toegestaan kapitaal 26/04/2023 Hernieuwing machtiging inzake toegestaan kapitaal 176.052.049 Modaliteiten : Kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in geld waarbij wordt voorzien in de mogelijkheid tot uitoefening van het wettelijk voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de Vennootschap 110.032.531 Kapitaalverhogingen in het kader van de uitkering van een keuzedividend 44.013.012 Kapitaalverhogingen (i) bij wijze van inbreng in natura, (ii) door inbreng in geld zonder de mogelijkheid tot de uitoefening van het voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de Vennootschap, of (iii) enige andere vorm van kapitaalverhoging 22.006.506 Saldo 2023 176.052.049 De machtiging geldt voor een periode van twee jaar te rekenen vanaf de bekendmaking van het besluit van de buitengewone algemene vergadering en werd verleend onder de voorwaarde dat het kapitaal in het kader van het toegestane kapitaal nooit verhoogd zal worden met een bedrag hoger dan € 220.065.062. Met andere woorden de som van de kapitaalverhogingen met toepassing van de hierboven gestelde machtigingen mag in totaal niet hoger zijn dan € 220.065.062. Gelet op de specifieke modaliteiten zal dit nooit het geval zijn, gezien deze slechts ruimte geven tot € 176.052.049. 83 Beheersverslag / Care Property Invest nv Eigen aandelen Op 31 december 2023 had Care Property Invest geen eigen aandelen in zijn bezit. In de loop van het boekjaar 2023 werden ook geen aandelen overgedragen aan het uitvoerend management. Meise (BE) I Oase Care Property Invest nv / Beheersverslag 84 Raad van bestuur College van Dagelijks Bestuur Financieel team Investeringscomité Operationeel- en Investeringsteam Auditcomité Juridisch team Benoemings- en remuneratiecomité Secretariaat-HR- ICT-Communicatie Duurzaamheids- team Interne organisatie Care Property Invest Interne organisatie De interne organisatie omvat een operationeel- en investeringsteam, een financieel en juridisch team en een duurzaamheidsteam, die onder leiding van de COO en CFO instaan voor het beheer en de verdere uitbouw van de internationale vastgoedportefeuille en de ontwikkeling van onze duurzaamheidsstrategie en -roadmap. Secretariaat, HR, ICT en communicatie ondersteunen onder leiding van de CEO alle teams. De corporate governance gerelateerde beschouwingen worden in punt ‘11. Verklaring inzake deugdelijk bestuur’ op pagina 86 e.v. verduidelijkt. Personeelsbestand Personeelsbestand van de Vennootschap 2023 2022 2021 aantal personen verbonden door een arbeidsovereenkomst op 31/12 26 26 24 gemiddeld aantal werknemers in voltijdse equivalenten tijdens het boekjaar 26,3 24,2 20,9 85 Beheersverslag / Care Property Invest nv Verklaring inzake deugdelijk bestuur Corporate Governance Verklaring Care Property Invest (de ‘Vennootschap’) erkent het belang van een deugdelijk en transparant ondernemingsbestuur en streeft naar een heldere communicatie hierover met alle belanghebbenden. De raad van bestuur wijdt in zijn jaarlijks financieel verslag dan ook dit specifiek hoofdstuk aan corporate governance, waarin de praktijken van de Vennootschap inzake deugdelijk bestuur tijdens het betrokken boekjaar worden besproken, met inbegrip van de specifieke informatie die wordt vereist door de toepasselijke wetgeving en de corporate governance code. Deze verklaring van deugdelijk bestuur is een hoofdstuk uit het jaarverslag 2023 en maakt deel uit van het beheersverslag. Het beschrijft de toestand op 31 december 2023. Care Property Invest hanteert vanaf 2020, naast de naleving van de algemene en sectorspecifieke wetgeving en van de eigen statuten, de nieuwe Belgische Corporate Governance Code (de ‘Code 2020’), overeenkomstig het Koninklijk Besluit van 12 mei 2019 houdende aanduiding van de na te leven code inzake deugdelijk bestuur door genoteerde vennootschappen. De Code 2020 is eveneens beschikbaar op de website van het Belgisch Staatsblad en op www.corporategovernancecommittee.be . Het volledige corporate governance charter (het ‘Charter’) geeft de principes, regels en afspraken weer die bepalen hoe de Vennootschap wordt bestuurd en gecontroleerd en de bedrijfsstructuur waarrond het deugdelijk bestuur van de Vennootschap is georganiseerd. De raad van bestuur van Care Property Invest onderschrijft deze principes, die gebaseerd zijn op transparantie en verantwoording, wat het vertrouwen van de aandeelhouders en investeerders in de Vennootschap versterkt. Voor Care Property Invest staat van bij de oprichting eerlijk en correct zakendoen voorop. Daarbij hecht Care Property Invest erg veel belang aan een goed evenwicht tussen de belangen van de aandeelhouders en die van de andere partijen die rechtstreeks of onrechtstreeks met de onderneming te maken hebben. De raad van bestuur staat in voor de regelmatige bijwerking en actualisatie van het Charter. Op 18 maart 2020 werd het Charter aangepast aan de Code 2020, waarna het Charter op 23 januari 2024 een laatste maal werd bijgewerkt. De laatste versie kan worden geraadpleegd op de website van de Vennootschap, www. carepropertyinvest.be . Het Charter omvat eveneens de regels en de gedragscode tot voorkoming van marktmisbruik en de handel met voorwetenschap (het ‘Verhandelingsreglement’). De raad van bestuur doet al het mogelijke om op elk ogenblik te beantwoorden aan de principes van deugdelijk bestuur, daarbij steeds rekening houdend met het specifieke karakter van de Vennootschap en paste in 2023 de Code 2020 toe volgens het ‘pas toe of leg uit’-principe (‘comply or explain’). De draagwijdte en de specifieke afwijkingen van de Code 2020 worden verder toegelicht in deze verklaring inzake deugdelijk bestuur (de ‘Verklaring’). Op 13 december 2023 mocht Care Property Invest felicitates ontvangen van de ‘Commissie Corporate Governance’, met de vermelding dat de Vennootschap voldoet aan alle bepalingen van de Code 2020. Care Property Invest nv / Beheersverslag 86 Afwijkingen van de Code 2020 Care Property Invest week in 2023 slechts op een beperkt aantal punten af van de Code 2020. De afwijkingen van deze aanbevelingen waren voornamelijk te verklaren in het licht van de activiteiten van de Vennootschap en de daarmee gepaard gaande werking en structuur van de raad van bestuur. Bij de herziening van haar Charter en het opstellen van het remuneratiebeleid (waarnaar ook verwezen wordt in het Charter) heeft Care Property Invest beslist om af te wijken van volgende aanbevelingen van de Code 2020: Aanbeveling 5.5: in overeenstemming met de Code 2020 mogen de niet- uitvoerende bestuurders niet meer dan vijf bestuurdersmandaten in beursgenoteerde vennootschappen bekleden. De Vennootschap is immers van mening wanneer men de omvang van de plichten van de betreffende bestuurder binnen de Vennootschap en de daaruit voortvloeiende vereiste tijdsbesteding afweegt tegenover de omvang en vereiste tijdsbesteding van deze betreffende bestuurder verbonden aan andere engagementen of mandaten in beursgenoteerde bedrijven, in bepaalde gevallen mogelijks een afwijking van deze aanbeveling verantwoord zou kunnen zijn. Om die reden voorziet het Charter dat de raad van bestuur toestemming kan verlenen om van deze aanbeveling af te wijken. Op heden werd evenwel nog geen dergelijke afwijking door de raad van bestuur goedgekeurd. Aanbeveling 7.6: in afwijking van de Code 2020 betaalt de Vennootschap haar niet-uitvoerende bestuurders geen remuneratie uit in de vorm van aandelen. Deze afwijking wordt gemotiveerd door het feit dat een bezoldiging in aandelen niet is ingeburgerd bij Belgische beursgenoteerde bedrijven en meer specifiek in de GVV- sector. De Vennootschap is van mening dat het beoordelingsvermogen van deze bestuurders – in het bijzonder als niet-uitvoerende bestuurders – niet aangetast wordt door de afwezigheid van een vergoeding in aandelen. Naar weten van de Vennootschap is er internationaal ook nog geen consensus dat een vergoeding in aandelen waarborgt dat het belang van de niet-uitvoerende bestuurders gealigneerd wordt met het aandeelhoudersbelang. De Vennootschap heeft beslist om de ontwikkeling van de praktijk van de Belgische beursgenoteerde bedrijven in het algemeen of meer specifiek in de GVV-sector af te wachten en regelmatig te heroverwegen of het in het belang van de Vennootschap en haar aandeelhouders kan zijn om alsnog over te gaan tot (gedeeltelijke) betaling van niet- uitvoerende bestuurders in aandelen. Aanbeveling 7.8: in afwijking van de Code 2020 ontvangen twee van de uitvoerende bestuurders geen variabele vergoeding. De afwezigheid van een variabele vergoeding en een vergoeding in aandelen voor deze twee uitvoerende bestuurders wordt gemotiveerd in het licht van het verschil in omvang van het takenpakket van deze bestuurders t.o.v. de overige uitvoerende bestuurders (CEO, COO en CFO). Het takenpakket van de uitvoerende bestuurders andere dan de CEO, COO en CFO bestaat voornamelijk uit het globaal toezicht en opvolging van de dagelijkse werking van de Vennootschap. Daarnaast zijn zij steeds beschikbaar voor de CEO, COO en CFO voor overleg en discussie inzake het dagelijks bestuur en werking van de Vennootschap. Om die reden acht de Vennootschap het niet opportuun deze uitvoerende bestuurders in aandelen te vergoeden of 87 Beheersverslag / Care Property Invest nv een prestatie gebonden vergoeding toe te kennen. De Vennootschap meent dat de afwezigheid van dergelijke vergoeding niet in de weg staat dat het belang van deze uitvoerende bestuurders in lijn ligt met het aandeelhoudersbelang en het beoordelingsvermogen van deze uitvoerende bestuurders niet aantast. Interne controle en risicobeheer Deze sectie beschrijft de voornaamste kenmerken van de systemen die de Vennootschap op het gebied van interne controle en risicobeheer heeft uitgewerkt. Intern controlesysteem (methodiek) Het auditcomité is verantwoordelijk voor het vaststellen en evalueren van de risico’s van de Vennootschap en rapporteert aan de raad van bestuur die het kader van de interne controlesystemen en risicobeheer, opgezet door het college van dagelijks bestuur, goedkeurt. Het college van dagelijks bestuur is verantwoordelijk voor het opzetten van een systeem van passende interne controle overeenkomstig artikel 17 GVV- Wet. Daarnaast is het college van dagelijks bestuur verantwoordelijk voor de globale supervisie op deze ingerichte interne controle. Het college van dagelijks bestuur dient te rapporteren aan de raad van bestuur met betrekking tot de ingerichte interne controle, die hiervoor de eindverantwoordelijkheid draagt. Deze passende interne controle bestaat uit 3 componenten, met name: riskmanagement (beheer riskmanagement + riskmanager); compliance (integriteitsbeleid en compliance functie); interne audit: (interne auditprocedures + interne auditfunctie), waarbij interne audit niet alleen als een opzichzelfstaande derde pijler dient te worden beschouwd, maar tevens een ‘transversale’ rol heeft ten opzichte van de twee andere pijlers. Het systeem van interne controle beoogt de verwezenlijking van met name de volgende elementen: de bedrijfsvoering gebeurt geordend en voorzichtig met afgelijnde doelstellingen; de ingezette middelen worden economisch en efficiënt gebruikt; de risico’s zijn gekend en worden afdoende beheerst ter bescherming van het vermogen; de financiële en beheersinformatie is integer en betrouwbaar; de wetten en reglementen alsmede de algemene beleidslijnen, plannen en interne voorschriften worden allen nageleefd. Binnen de Vennootschap is een systeem van interne controle opgezet dat aangepast is aan de aard, omvang en complexiteit van de werkzaamheden van de Vennootschap en haar omgeving. Care Property Invest heeft een relatief beperkte omvang inzake medewerkers wat een impact heeft op de opzet en de werking van het systeem van interne controle binnen de Vennootschap. Bij de opzet van de interne controle werd rekening gehouden met het COSO-model (‘Committee of Sponsoring Organizations of the Threadway Commission’) dat is opgebouwd rond vijf componenten, Care Property Invest nv / Beheersverslag 88 dewelke hierna aan bod komen. Eveneens werd rekening gehouden met de richtlijnen in het kader van de wet van 6 april 2010 tot versterking van het deugdelijk bestuur bij de genoteerde vennootschappen en de autonome overheidsbedrijven en tot wijziging van de regeling inzake het beroepsverbod in de bank- en financiële sector en de Code 2020. De vijf beschouwde controle-componenten betreffen: controle-omgeving; risicobeheersproces; controle-activiteiten; informatie en communicatie; sturing. Risicobeheerfunctie (Riskmanager) Minstens éénmaal per jaar onderzoekt de raad van bestuur de systemen voor interne controle en risicobeheer die werden opgezet door het college van dagelijks bestuur, teneinde zich ervan te verzekeren dat de voornaamste risico’s (met inbegrip van de risico’s die verband houden met de naleving van bestaande wetgeving en reglementering) behoorlijk worden geïdentificeerd, beheerd en ter kennis worden gebracht van de raad van bestuur. De heer Dirk Van den Broeck, gedelegeerd bestuurder/lid van het college van dagelijks bestuur, is aangesteld als riskmanager in de zin van artikel 17 § 5 GVV-Wet. Het mandaat van de heer Dirk Van den Broeck als riskmanager is van onbepaalde duur. Hij beschikt over de vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid. Meer informatie over het risicobeheer is te vinden onder titel 11.2.3 ‘Risicobeheer’ Compliancefunctie De compliance officer ziet erop toe dat Care Property Invest de wetten, reglementen en gedragsregels die van toepassing zijn op de Vennootschap, en in het bijzonder de regels die verband houden met de integriteit van de activiteiten van de Vennootschap, naleeft door een opvolging van de verschillende risico’s die de Vennootschap uit hoofde van haar statuut en haar activiteiten loopt. De Vennootschap heeft de heer Jan Van Beers aangesteld als compliance officer. De compliance officer is benoemd voor onbepaalde duur en beschikt over de vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid. Interne auditfunctie De interne auditfunctie in de zin van artikel 17 §3 GVV-Wet werd in 2023 waargenomen door een externe consultant. Tot 31 januari 2023 werd dit waargenomen door Mazars Advisory Services, waarna de interne auditfunctie sinds 1 februari 2023 wordt waargenomen door de externe consultant, BDO Advisory bv/srl. De Vennootschap heeft tevens de heer Willy Pintens, gedelegeerd bestuurder/ lid van het college van dagelijks bestuur, aangesteld als interne auditmanager in de zin van artikel 17 §3 GVV-Wet. Het mandaat van de heer Willy Pintens als interne auditmanager is van onbepaalde duur. Hij beschikt over de vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid. Voor meer informatie over de interne audit wordt verwezen naar titel 11.2.4 ‘Controleactiviteiten’ hierna. 89 Beheersverslag / Care Property Invest nv Controle-omgeving Care Property Invest heeft zijn eigen bedrijfscultuur en ethische regels gedefinieerd en onderschrijft de principes, zoals uitgeschreven in haar integriteitsbeleid. Er is doorheen de bedrijfsorganisatie voortdurend aandacht voor integriteit, de ethische waarden en deskundigheid van het personeel, de managementstijl en zijn filosofie, de organisatiecultuur in het algemeen, het beleid rond delegatie van bevoegdheden en verantwoordelijkheden en het human resources beleid. Het integriteitsbeleid maakt een onlosmakelijk deel uit van de bedrijfscultuur en legt in het bijzonder de nadruk op eerlijkheid en integriteit, naleving van ethische normen en de specifiek toepasselijke regelgeving. In dat verband dienen de Vennootschap resp. haar bestuurders en haar medewerkers zich integer te gedragen, i.e. eerlijk, betrouwbaar en geloofwaardig. Het integriteitsbeleid omvat in het bijzonder – doch niet beperkt tot – o.a. volgende werkdomeinen: regels inzake belangenconflicten, regels inzake onverenigbaarheid van mandaten, de deontologische code van de Vennootschap, voorkennis en machtsmisbruik (voorkennis en marktmanipulatie) en regels inzake misbruik van vennootschapsgoederen en omkoping (artikel 492bis Sw.). Care Property Invest beschikt over een compliance officer in de zin van artikel 17§4 GVV-Wet, die instaat voor het verzekeren van de naleving van de rechtsregels inzake de integriteit van het bedrijf, haar bestuurders, effectieve leiding, werknemers en gevolmachtigde(n), en meer in het bijzonder het opstellen en testen van aanbevelingen. De compliance officer is steeds in de mogelijkheid om de (voorzitter van) de raad van bestuur rechtstreeks te contacteren. Sinds 2016 beschikt de Vennootschap over een Charter m.b.t. de compliancefunctie, waarin de werkwijze en de organisatie van de compliance functie verder uiteengezet wordt. Voorts houdt de raad van bestuur toezicht op de integriteit van de financiële informatie die door Care Property Invest wordt aangeleverd, in het bijzonder door een beoordeling te maken van de relevantie en het consequent karakter van de boekhoudkundige normen die de Vennootschap hanteert, zoals bepaald door artikel 5 GVV-KB. Dit toezicht houdt in dat de nauwkeurigheid, de volledigheid en het consequente karakter van de financiële informatie beoordeeld worden. Dit toezicht bestrijkt de periodieke informatie vóór deze wordt bekendgemaakt. Hierbij licht het auditcomité de raad van bestuur in over de methodes die worden gebruikt voor het boeken van significante en ongebruikelijke transacties waarvan de boekhoudkundige verwerking vatbaar kan zijn voor diverse benaderingen. De raad van bestuur bespreekt deze significante kwesties inzake financiële rapportering met zowel het auditcomité als met het college van dagelijks bestuur en de commissaris. Bijkomend kan de de raad van bestuur zich ook steeds richten tot de CFO, de heer Filip Van Zeebroeck. Op deze wijze wordt het financieel verslaggevingsproces aan de raad van bestuur nog verder versterkt. De jaarrekening en het (half)jaarlijks financieel verslag worden aan een nazicht onderworpen door de commissaris die de verrichte werkzaamheden in het kader van zijn opdracht aan het auditcomité toelicht. Care Property Invest nv / Beheersverslag 90 Risicobeheer Het auditcomité onderzoekt minstens éénmaal per jaar de systemen voor interne controle en risicobeheer die werden opgezet door het college van dagelijks bestuur, teneinde zich ervan te verzekeren dat de voornaamste risico’s (met inbegrip van de risico’s die verband houden met de naleving van bestaande wetgeving en reglementering) behoorlijk worden geïdentificeerd, beheerd en ter kennis worden gebracht van de raad van bestuur. Ten gevolge van de aanname van het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap werd een riskmanager in de zin van artikel 17 §5 GVV-Wet aangesteld, met name de heer Dirk Van den Broeck. De riskmanager is o.m. verantwoordelijk voor het opstellen, uitwerken, bewaken, actualiseren en implementeren van het risicobeleid en de risicobeheerprocedures (bv. klokkenluidersregeling, belangenconflictenregeling, procedures omschreven in het Verhandelingsreglement). De riskmanager vervult zijn rol door vanuit zijn functie, zowel op regelmatige tijdstippen als op een ad hoc basis, een analyse en evaluatie te maken van de risico’s opgesplitst per categorie waarmee de Vennootschap wordt geconfronteerd. Daaruit kunnen concrete adviezen worden geformuleerd naar het college van dagelijks bestuur c.q. de raad van bestuur (die de eindverantwoordelijkheid draagt over het risicobeheer van de Vennootschap). De raad van bestuur keurt jaarlijks het risicobeleid goed en ziet toe op een correcte analyse en inschatting van de bestaande risico’s zoals voorbereid door de riskmanager voorafgaand aan de opname in het jaarverslag. De Vennootschap voorziet tevens een specifieke regeling volgens dewelke personeelsleden van de Vennootschap, in vertrouwen, hun bezorgdheid kunnen uiten over mogelijke onregelmatigheden inzake financiële rapportering of andere aangelegenheden (zgn. klokkenluidersregeling). Indien dit noodzakelijk wordt geacht, worden regelingen getroffen voor een onafhankelijk onderzoek en een gepaste opvolging van deze aangelegenheden, en dit in proportie tot de beweerde ernst ervan. Tevens worden er regelingen getroffen volgens dewelke personeelsleden de compliance officer of de voorzitter van de raad van bestuur rechtstreeks kunnen inlichten. De Vennootschap beschikt ook over uitgewerkte beleidslijnen inzake personeel, onder meer met betrekking tot integriteit, bekwaamheden, vorming en beoordeling en heeft een bedrijfscontinuïteitsbeleid met inbegrip van een bedrijfscontinuïteitsplan. In het kader van zijn toezichtstaak evalueert de raad van bestuur tweemaal per jaar de voornaamste risico’s die aanleiding geven tot een vermelding in de halfjaarlijkse en jaarlijkse financiële verslagen aan de hand van de rapportering van het auditcomité. Buiten deze periodieke toetsingen volgt de raad van bestuur de risico’s van nabij op in zijn regelmatige bijeenkomsten en neemt hij eveneens kennis van de risicoanalyse en de vaststellingen van zowel de interne als externe audit. Controleactiviteiten De organisatie is zo opgezet dat alle belangrijke beslissingen zowel strategisch, financieel als operationeel, door meerdere personen worden genomen of toch minstens onderhevig zijn aan controle door het management. 91 Beheersverslag / Care Property Invest nv Met betrekking tot het financiële verslaggevingsproces kan worden vermeld dat controles zijn ingebouwd die de kwaliteit en correctheid van de gerapporteerde gegevens dienen te bewerkstelligen. De interne auditfunctie in de zin van artikel 17 §3 GVV-Wet wordt waargenomen door een externe consultant (de zogenaamd externe interne auditor), die is aangesteld middels een overeenkomst houdende ‘uitbesteding van de interne auditfunctie’. De interne auditor maakt een risicoanalyse per risicodomein en bepaalt voor elk van deze domeinen een risicoprofiel en score. Vanuit deze analyse wordt een planning opgesteld en worden er jaarlijks uitgebreide audits uitgevoerd per domein waarbij aanbevelingen worden geformuleerd. Vermits de Vennootschap gekozen heeft voor een externe consultant die de interne auditfunctie vervult, heeft zij tevens intern een gedelegeerd bestuurder aangeduid, die zorgt voor de opvolging van de aanbevelingen van deze externe interne auditor en diens werkzaamheden tevens controleert. Daarnaast wordt de rapportering ook voorgelegd aan de raad van bestuur. Ook de financiële verslaggevingsfunctie maakt het voorwerp uit van een regelmatige evaluatie door de interne auditor. Inzake het toezicht van de raad van bestuur op de integriteit van de financiële informatie die door de Vennootschap wordt aangeleverd, wordt verwezen naar de hoger opgenomen beschrijving. De Vennootschap houdt steeds rekening met de vaststellingen en eventuele bemerkingen van de interne en externe auditor. Deze bieden de Vennootschap een houvast om inzake operationele, financiële en managementaangelegenheden, maar ook inzake risicobeheer en compliance, de werking van de Vennootschap te optimaliseren. De raad van bestuur ontvangt alle interne auditverslagen en/of een periodieke samenvattingen ervan. De externe interne auditor geeft op periodieke basis eveneens toelichting bij de verrichte werkzaamheden. De raad van bestuur, op advies van het auditcomité, beoordeelt de doeltreffendheid van de interne audit en doet, in het bijzonder, aanbevelingen aangaande de werking. Tevens gaat hij na in welke mate tegemoet wordt gekomen aan zijn bevindingen en aanbevelingen. Informatie en communicatie Communicatie is een belangrijk element van interne controle en is binnen Care Property Invest aangepast aan de grootte van de organisatie. Er wordt gebruik gemaakt van algemene personeelscommunicatie, interne nota’s, werkvergaderingen, e-mail en elektronische agenda’s. Voor de dossiers is er een digitaal centraal archief en worden documenten waar nodig ook in fysieke vorm bewaard. Het college van dagelijks bestuur draagt zorg voor een gepaste communicatie en uitwisseling van informatie van en naar alle niveaus binnen de Vennootschap en waakt erop dat doelstellingen en verantwoordelijkheden voor interne controle, die nodig zijn om de werking van de interne controle te ondersteunen, op transparante wijze worden uitgedragen. Het verstrekken van periodieke financiële en andere occasionele externe informatie wordt gestroomlijnd en ondersteund door een gepaste toewijzing van verantwoordelijkheden, coördinatie tussen de verschillende betrokken medewerkers en een gedetailleerde financiële kalender. Care Property Invest nv / Beheersverslag 92 Toezicht en monitoring Het beheren van de interne controle binnen een organisatie is een continu proces dat op permanente basis dient geëvalueerd en desgevallend bijgestuurd te worden. Op het niveau van de raad van bestuur gebeuren er periodieke evaluaties omtrent adequaatheid van de interne controle en risicobeheer. In dit kader zijn onder meer de bevindingen en aanbevelingen van de interne- en externe auditor een belangrijke informatiebron. De opvolgingsprocedures bestaan uit een combinatie van toezicht door de raad van bestuur en het college van dagelijks bestuur en van onafhankelijke objectieve beoordelingen van deze activiteiten door een interne auditor, externe auditor of andere derde partijen. Relevante bevindingen van de interne auditor en/of de commissaris in verband met richtlijnen en procedures, scheiding van verantwoordelijkheden en toepassing van IFRS-boekhoudnormen worden gerapporteerd aan het auditcomité en desgevallend de raad van bestuur. Bovendien wordt financiële informatie uitvoerig toegelicht door de CFO in het college van dagelijks bestuur en nadien in het auditcomité, dat verslag doet aan de raad van bestuur. Aandeelhoudersstructuur De Vennootschap heeft geen kennis van aandeelhouders die meer dan 5% van de stemrechten aanhouden, aangezien er geen meldingen in die zin zijn gedaan in het kader van de transparantiewetgeving. Op 24 januari 2023 meldde Pensio b ofp de drempel van 3% niet langer te overschrijden als gevolg van een passieve onderschrijding. Op 15 maart 2023 meldde Ameriprise Financial, Inc de drempel van 3% overschrijdt als gevolg van de verwerving of vervreemding van stemrechtverlenende effecten of stemrechten. Care Property Invest verwijst naar haar website www. carepropertyinvest. be voor de publicatie van deze transparantieverklaringen. Buiten voormelde meldingen ontving de Vennootschap gedurende het boekjaar 2023 en 2024 (tot op de datum van dit verslag) geen nieuwe kennisgevingen voor de over- of onderschrijding van de drempel van 3%. Een overzicht van de aandeelhoudersstructuur wordt weergegeven in hoofdstuk 'IV. Care Property Invest op de beurs' op pagina 162 van het jaarlijks financieel verslag. 93 Beheersverslag / Care Property Invest nv Raad van bestuur Huidige samenstelling van de raad van bestuur De raad van bestuur bestaat op 31 december 2023 uit elf leden, waarvan vijf onafhankelijke bestuurders die voldoen aan de voorwaarden van het artikel 7:87 WVV. Er zijn vijf uitvoerende (gedelegeerd) en zes niet-uitvoerende bestuurders. De vijf gedelegeerd bestuurders maken deel uit van het college van dagelijks bestuur. De bestuurders dienen geen aandeelhouder te zijn. Tussen de leden van de raad van bestuur bestaan geen familiebanden. Om de continuïteit van de werking van de raad van bestuur te verbeteren en aldus te voorkomen dat meerdere bestuurders tegelijk aftreden, stelde de raad van bestuur een rooster op volgens hetwelk de bestuurders periodiek aftreden. Hun benoeming kan te allen tijde door de algemene vergadering worden herroepen. De bestuurders zijn herbenoembaar. De lijst van bestuurders wordt weergegeven op de hiernavolgende pagina’s. Wijzigingen in de samenstelling van de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2023 De jaarvergadering van 31 mei 2023 keurde het voorstel goed om de heer Paul Van Gorp, als niet-uitvoerend bestuurder, voor een termijn van 1 jaar tot na afloop van de gewone algemene vergadering van 2024, te herbenoemen en dit aangezien zijn mandaat na de jaarvergadering van 2023 een einde nam. Voorgestelde wijzigingen aan de algemene vergadering 2024 De raad van bestuur zal aan de jaarvergadering van 29 mei 2024 voorstellen om volgende personen te herbenoemen als bestuurder, aangezien hun mandaat na de jaarvergadering van 2024 een einde neemt: Mevrouw Valérie Jonkers, als uitvoerend bestuurder, voor een termijn van vier jaar tot na afloop van de gewone algemene vergadering van 2028. De heer Filip Van Zeebroeck, als uitvoerend bestuurder, voor een termijn van vier jaar tot na afloop van de gewone algemene vergadering van 2028. De heer Michel Van Geyte, als niet- uitvoerend bestuurder, voor een termijn van vier jaar tot na afloop van de gewone algemene vergadering van 2028. De raad van bestuur heeft beslist mevrouw Ingrid Ceusters en de heer Paul Van Gorp niet opnieuw voor te dragen als kandidaat- bestuurder en bedankt hen voor de door hun bewezen diensten en inspanningen. Care Property Invest nv / Beheersverslag 94 Beheersverslag / Care Property Invest nv 95 Care Property Invest nv / Beheersverslag 96 97 Beheersverslag / Care Property Invest nv Opdrachten van de raad van bestuur De raad van bestuur van Care Property Invest heeft de bevoegdheid om alle handelingen te stellen die nodig of nuttig zijn om het voorwerp van de Vennootschap te verwezenlijken, met uitzondering van deze die de wet of de statuten voorbehouden voor de algemene vergadering. De raad van bestuur beslist over de strategische keuzes, investeringen en desinvesteringen en financiering op lange termijn. Hij sluit de jaarrekeningen af en stelt de halfjaarlijkse en kwartaalstaten van de GVV op. Hij maakt het beheersverslag op dat, onder meer de corporate governance verklaring bevat, beslist ook over het gebruik van het toegestane kapitaal en roept de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van aandeelhouders bijeen. Hij ziet toe op de nauwgezetheid, de nauwkeurigheid, de transparantie van de mededelingen aan de aandeelhouders, de financiële analisten en het publiek, zoals de prospectussen, de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen, de kwartaalstaten, evenals de persberichten. Daarnaast is de raad van bestuur ook het orgaan dat beslist over de structuur van het college van dagelijks bestuur van de Vennootschap, en dat de bevoegdheden en de opdrachten bepaalt die aan de effectieve leiders van de Vennootschap toevertrouwd worden. Werking van de raad van bestuur Frequentie en bijeenroeping van de vergaderingen De raad van bestuur komt zoveel bijeen als nodig voor de uitoefening van zijn taken. De raad van bestuur vergadert normaal maandelijks, maar ook telkens wanneer de belangen van de Vennootschap dit vereisen. De raad van bestuur wordt bijeengeroepen door de Voorzitter of door twee bestuurders wanneer de belangen van de Vennootschap het vereisen. De oproeping vermeldt plaats, datum, uur en agenda van de vergadering en wordt ten minste 48 uur vóór de vergadering per brief, e-mail of op een andere schriftelijke wijze verzonden. Elke bestuurder die een vergadering van de raad bijwoont of zich erop laat vertegenwoordigen wordt als regelmatig opgeroepen beschouwd. Beraadslaging en stemming De raad van bestuur kan slechts geldig beraadslagen en beslissen indien ten minste de meerderheid van de bestuurders aanwezig of vertegenwoordigd is. Indien dit quorum niet is bereikt, kan een nieuwe raad worden bijeengeroepen met dezelfde agenda, die geldig zal beraadslagen en beslissen indien ten minste twee bestuurders aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Over punten die niet op de agenda werden vermeld, kan hij slechts geldig beraadslagen met de instemming van de voltallige raad van bestuur en voor zover alle bestuurders aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Iedere bestuurder kan per brief, e-mail of op een andere schriftelijke wijze aan een ander lid van de raad van bestuur volmacht geven om hem op een vergadering van de raad van bestuur te vertegenwoordigen en er geldig in zijn plaats te stemmen. Care Property Invest nv / Beheersverslag 98 De raad van bestuur kan vergaderen middels conference call, videoconferentie of gelijkaardige communicatiemiddelen door middel waarvan alle personen die deelnemen aan de vergadering elkaar kunnen horen. Elke bestuurder kan tevens zijn advies per brief, e-mail of op een andere schriftelijke wijze meedelen aan de voorzitter. De raad van bestuur kan, zoals voorzien in het WVV, een beslissing aannemen bij unaniem schriftelijk akkoord van alle bestuurders. Indien een bestuurder, rechtstreeks of onrechtstreeks, een belang van vermogensrechtelijke aard heeft dat strijdig is met een beslissing of een verrichting die tot de bevoegdheid behoort van de raad van bestuur, dient hij zich te richten naar het bepaalde in artikel 7:96 WVV. De leden van de raad van bestuur zullen eveneens de artikelen 37-38 van de GVV-Wet naleven. De besluitvorming binnen de raad van bestuur mag niet gedomineerd worden door een individu, noch door een groep van bestuurders. De besluitvorming geschiedt bij gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Blanco of ongeldige stemmen worden niet bij de uitgebrachte stemmen geteld. Bij staking van stemmen binnen de raad van bestuur heeft de bestuurder die de vergadering voorzit doorslaggevende stem. Notulen De besluiten van de raad van bestuur worden na elke vergadering vastgelegd in notulen. Ze worden aan elke bestuurder bezorgd samen met de uitnodiging voor de eerstvolgende vergadering en worden op deze vergadering goedgekeurd. De notulen van de vergadering geven een samenvatting van de besprekingen, specificeren de besluiten die werden genomen en maken melding van de uiteenlopende standpunten en het eventuele voorbehoud van bepaalde bestuurders. Ze worden bewaard op de zetel van de Vennootschap. De raad van bestuur stelde mevrouw Nathalie Byl aan als secretaris. Integriteit en toewijding van de bestuurders Voor alle bestuurders, zowel de uitvoerende als de niet-uitvoerende, en voor deze laatste ongeacht of zij al dan niet onafhankelijk zijn, is het noodzakelijk dat zij beslissen op basis van een onafhankelijk oordeel. De bestuurders zorgen ervoor dat zij gedetailleerde en accurate informatie ontvangen, die zij grondig bestuderen teneinde de voornaamste aspecten van de ondernemingsactiviteit grondig te kunnen en te blijven beheersen. Zij vragen om verduidelijking telkens wanneer zij dit noodzakelijk achten. Hoewel zij deel uitmaken van hetzelfde collegiaal orgaan, vervullen zowel de uitvoerende als de niet-uitvoerende bestuurders elk een specifieke en complementaire rol in de raad van bestuur. De uitvoerende bestuurders voorzien de raad van bestuur van alle relevante zakelijke en financiële informatie opdat deze laatste zijn rol effectief kan vervullen. 99 Beheersverslag / Care Property Invest nv De niet-uitvoerende bestuurders stellen de strategie en de voornaamste beleidslijnen, zoals voorgesteld door het college van dagelijks bestuur, op een kritische en constructieve wijze ter discussie, en helpen deze verder uit te werken. De niet-uitvoerende bestuurders bekijken nauwkeurig de prestaties van het college van dagelijks bestuur in het licht van de overeengekomen doelstellingen. Bestuurders dienen omzichtig om te springen met de vertrouwelijke informatie die zij hebben ontvangen in hun hoedanigheid van bestuurder en mogen deze enkel gebruiken in het kader van hun mandaat. Vertegenwoordiging Conform artikel 26 van de statuten wordt de Vennootschap in al haar handelingen, met inbegrip van diegene waaraan een openbaar of ministerieel ambtenaar zijn medewerking verleent, evenals in rechte, rechtsgeldig vertegenwoordigd hetzij door twee bestuurders die gezamenlijk handelen, hetzij, binnen de perken van het dagelijks bestuur, door twee leden van het college van dagelijks bestuur die gezamenlijk handelen. Activiteitenverslag van de raad van bestuur De raad van bestuur heeft 13 keer vergaderd in 2023. Onder meer de volgende agendapunten werden door de raad van bestuur behandeld tijdens het boekjaar 2023: Operationele en financiële rapportering. Analyse en goedkeuring financieel plan en businessplan. Analyse en goedkeuring van budgettering. Bespreking financiële - en investeringsstrategie. Analyse en bepaling van de strategische initiatieven van de Vennootschap. Verslaggeving van de uitvoering van genomen beslissingen. Verslaggeving van de interne audit. Verslaggeving van de effectieve leiders over de interne controle. Verslaggeving van het benoemings- en remuneratiecomité. Verslaggeving van het auditcomité. Opmaak tussentijdse verklaringen, jaarlijks en halfjaarlijks verslag. Bespreking en goedkeuring persbericht over de jaarcijfers. Remuneratiebeleid en bonusregeling. Evaluatie van de omvang, samenstelling en werking raad van bestuur en zijn interactie met de effectieve leiders. Voorbereiding van de algemene en bijzondere algemene vergaderingen. Opmaken van de bijzondere verslagen van de raad van bestuur in het kader van een kapitaalverhoging. Analyse en goedkeuring investeringsdossiers. Goedkeuring van fusievoorstellen en verwezenlijking van deze fusies. Oprichting en verwerving van Belgische en Nederlandse dochtervennootschappen. Bespreking en voordracht aan de algemene vergadering van de herbenoeming van bestuurders. Bespreking risicoplan. Bespreking schuldgraad. Beslissing duurzaamheidsverslag. Bespreking IT-security. Aanstelling Compliance officer Care Property Invest nv / Beheersverslag 100 Bezoldiging van de bestuurders Zie verder in het remuneratieverslag, punt ’11.11.2.4 Overzicht van de bezoldiging van de bestuursmandaten in het boekjaar 2023’ op pagina 119 hierna. Comités van de raad van bestuur De raad van bestuur heeft in zijn midden comités opgericht die de raad van bestuur bijstaan en adviseren in hun specifieke domeinen. Ze hebben geen beslissingsbevoegdheid, maar rapporteren aan de raad van bestuur, respectievelijk het college van dagelijks bestuur, die de uiteindelijke beslissingen neemt. Benoemings- en remuneratiecomité De raad van bestuur heeft op 14 februari 2018 beslist een benoemings- en remuneratiecomité op te richten dat qua samenstelling voldoet aan de voorwaarden opgelegd in artikel 7:100 WVV en de Code 2020. De voorzitter van de raad van bestuur, de heer Mark Suykens, is voorzitter van dit comité. Verder bestaat het comité uit drie niet-uitvoerende bestuurders, m.n. mevrouw Caroline Riské, mevrouw Brigitte Grouwels en mevrouw Ingrid Ceusters. Zij worden beschouwd als onafhankelijke bestuurders in de zin van artikel 7:87 WVV. De raad van bestuur is van oordeel dat zij beschikken over de vereiste expertise op het vlak van remuneratiebeleid. De heer Willy Pintens, gedelegeerd bestuurder en lid van het college van dagelijks bestuur, neemt als vertegenwoordiger van het college van dagelijks bestuur en als lid met raadgevende stem deel aan de vergaderingen van het benoemings- en remuneratiecomité. De rol van het benoemings- en remuneratiecomité Het benoemings- en remuneratiecomité is een adviesorgaan binnen de raad van bestuur en zal deze bijstaan en adviseren. Het doet voorstellen aan de raad van bestuur over de samenstelling en evaluatie van de raad van bestuur en zijn interactie met het college van dagelijks bestuur, het remuneratiebeleid, de individuele remuneratie van de bestuurders en de leden van het college van dagelijks bestuur, met inbegrip van variabele remuneratie en lange termijn prestatiepremies al dan niet gebonden aan aandelen, in de vorm van aandelenopties of andere financiële instrumenten, en van vertrekvergoedingen, en waar toepasselijk, de daaruit voortvloeiende voorstellen die door de raad van bestuur dienen te worden voorgelegd aan de aandeelhouders. In zijn rol als remuneratiecomité bereidt het comité het remuneratieverslag voor dat door de raad van bestuur wordt gevoegd in de verklaring inzake deugdelijk bestuur zoals bedoeld in artikel 3:6, §2 WVV. Het remuneratieverslag wordt verder in dit hoofdstuk opgenomen onder punt ‘ 11.11 Remuneratieverslag 2023’ op pagina 118 . 101 Beheersverslag / Care Property Invest nv De werking en bevoegdheden van het benoemings- en remuneratiecomité Het benoemings- en remuneratiecomité komt ten minste tweemaal per jaar samen en telkens wanneer het dit noodzakelijk acht om zijn taken naar behoren te vervullen. De voorzitter van het benoemings- en remuneratiecomité stelt, in overleg met de gedelegeerd bestuurder die als vertegenwoordiger van het college van dagelijks bestuur met raadgevende stem deelneemt aan de vergaderingen, de agenda op van elke vergadering van het benoemings- en remuneratiecomité. Het comité brengt bij de raad van bestuur geregeld verslag uit over de uitoefening van zijn taken. Het benoemings- en remuneratiecomité evalueert minstens om de drie jaar zijn eigen efficiëntie, zijn werking en zijn wisselwerking met de raad van bestuur, herbekijkt zijn intern reglement en beveelt vervolgens, in voorkomend geval, de nodige aanpassingen aan bij de raad van bestuur. In het Charter dat beschikbaar is op de website www.carepropertyinvest.be wordt een meer gedetailleerde beschrijving van de rol, de werking en de bevoegdheden van het benoemings- en remuneratiecomité opgenomen. Activiteitenverslag van het benoemings- en remuneratiecomité Tijdens het boekjaar 2023 is het benoemings- en remuneratiecomité drie keer bijeengekomen om o.a. volgende punten te behandelen: Evaluatie van de interactie van de niet-uitvoerende bestuurders en het college van dagelijks bestuur. Toetsing van de prestaties van het management aan de gestelde criteria inzake de toekenning van de variabele verloning Voorstel tot toekenning van de schijf van het bonusbedrag over boekjaar 2022, gespreid uit te keren over 2022- 2023-2024 Vaststelling van de parameters van de variabele verloning voor het management over het boekjaar 2023 Goedkeuring korte- en lange termijn bonusreglement De raad van bestuur bestaat op 31 december 2023 uit 11 leden, waarvan 5 onafhankelijke bestuurders. Care Property Invest nv / Beheersverslag 102 Auditcomité De raad van bestuur heeft op 13 februari 2019 beslist een auditcomité op te richten, waarvan de samenstelling laatst op 9 maart 2021 , werd gewijzigd. De samenstelling van het auditcomité en de kwalificaties van zijn leden voldoen aan de vereisten van artikel 7:99 WVV, alsook aan de Code 2020. Het comité bestaat uit vijf niet-uitvoerende bestuurders nl. de heer Paul Van Gorp, als voorzitter, mevrouw Ingrid Ceusters, de heer Mark Suykens, mevrouw Brigitte Grouwels en de heer Michel Van Geyte. De heer Dirk Van den Broeck neemt deel als vertegenwoordiger van het college van dagelijks bestuur en als lid met raadgevende stem. Alle leden van het auditcomité beschikken over de door de wet vereiste collectieve deskundigheid op het gebied van de activiteiten van de gecontroleerde vennootschap. De onafhankelijke bestuurders die zetelen in het auditcomité voldoen allen aan de criteria zoals vervat in artikel 7:87 WVV en de Code 2020. De rol van het auditcomité Samengevat heeft het auditcomité de opdracht te waken over de juistheid en betrouwbaarheid van alle financiële informatie, zowel intern als extern. Het ziet erop toe dat de periodieke financiële verslagen van de Vennootschap een waarheidsgetrouw, eerlijk en helder beeld geven van de situatie en de toekomstperspectieven van de Vennootschap en controleert in het bijzonder de jaarlijkse en periodieke financiële staten voordat deze openbaar worden gemaakt. Het auditcomité controleert eveneens de correcte en consequente toepassing van de verschillende toegepaste boekhoudkundige normen en waarderingsregels. Ook ziet het toe op de onafhankelijkheid van de commissaris en oefent het een adviserende rol uit tijdens de (her)benoeming van de commissaris. De werking en bevoegdheden van het auditcomité Het auditcomité vergadert ten minste vier keer per jaar, namelijk bij elke kwartaalafsluiting, en rapporteert zijn bevindingen vervolgens aan de raad van bestuur. Zijn voornaamste opdrachten zijn: het in kennis stellen van de raad van bestuur van het resultaat van de wettelijke controle van de jaarrekening en, in voorkomend geval, van de geconsolideerde jaarrekening en een toelichting geven van de wijze waarop de wettelijke controle van de jaarrekening en, in voorkomend geval, van de geconsolideerde jaarrekening heeft bijgedragen tot de integriteit van de financiële verslaglegging en welke rol het auditcomité in dat proces heeft gespeeld; het monitoren van de periodieke financiële verslagen van de Vennootschap per kwartaal, bestaande uit de opvolging van de integriteit en de juistheid van de cijfergegevens en de relevantie van de toegepaste boekhoudnormen, en aanbevelingen of voorstellen doen om de integriteit van het proces te waarborgen; 103 Beheersverslag / Care Property Invest nv monitoring van de doeltreffendheid van de interne controle- en risicobeheerssystemen, inclusief de aanpassing van het IT- systeem om risico’s inzake IT-security en interne beveiliging zoveel mogelijk in te dekken, alsook de monitoring van de interne audit en van zijn doeltreffendheid; het opvolgen van de aanbevelingen van de externe consultant die optreedt als interne auditor; het monitoren van de wettelijke controle van de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening, inclusief opvolging van de vragen en aanbevelingen geformuleerd door de commissaris; de beoordeling en monitoring van de onafhankelijkheid van de commissaris, waarbij met name wordt nagegaan of de verlening van bijkomende diensten aan de Vennootschap passend is. Meer in het bijzonder analyseert het auditcomité met de commissaris de bedreigingen voor zijn onafhankelijkheid en de veiligheidsmaatregelen die genomen zijn om deze bedreigingen in te perken, wanneer de totale honoraria bij een organisatie van openbaar belang meer bedragen dan de criteria bepaald in artikel 4, § 3, van de verordening (EU) nr. 537/2014; aanbeveling doen aan de raad van bestuur van de Vennootschap voor de benoeming van de commissaris en, in voorkomend geval, van de bedrijfsrevisor die instaat voor de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening, overeenkomstig artikel 16, § 2, van verordening (EU) nr. 537/2014. De interne auditor en commissaris van de Vennootschap brengen verslag uit aan het auditcomité over de belangrijke kwesties die zij hebben vastgesteld bij de uitvoering van hun opdracht omtrent de wettelijke controle van de jaarrekening. Het auditcomité geeft hierover een uiteenzetting aan de raad van bestuur. Het auditcomité doet aanbevelingen aan de raad van bestuur aangaande de selectie, de benoeming en herbenoeming van de externe auditor en aangaande de voorwaarden voor zijn aanstelling. De raad van bestuur legt het voorstel van het auditcomité ter goedkeuring voor aan de aandeelhouders. In het Charter dat beschikbaar is op de website www.carepropertyinvest.be werd een meer gedetailleerde beschrijving van de rol, de werking en de bevoegdheden van het auditcomité opgenomen. Care Property Invest nv / Beheersverslag 104 Investeringscomité De raad van bestuur heeft op 13 februari 2019 beslist een investeringscomité op te richten, waarvan de samenstelling en werking werd gewijzigd op 4 november 2020. De leden beschikken, op uiteenlopende gebieden binnen zowel het vastgoed- als het economische domein, over de gewenste professionele ervaring en de nodige opleidingsachtergrond. Hierdoor kunnen de verschillende vaardigheden van zijn leden worden ingezet naargelang de aard en behoeftes van het voorgelegde investeringsdossier. Het comité bestaat uit vier niet-uitvoerende bestuurders m.n. de heer Mark Suykens als voorzitter, de heer Michel Van Geyte, mevrouw Caroline Riské en de heer Paul Van Gorp. De onafhankelijke bestuurders die zetelen in het investeringscomité, voldoen allen aan de criteria zoals vervat in artikel 7:87 WVV en de Code 2020. De rol van het investeringscomité Het investeringscomité is een raadgevend orgaan belast met de taak om advies te geven inzake investerings- en eventuele desinvesteringsdossiers om zo het beslissingsproces te versnellen. De raad van bestuur, respectievelijk het college van dagelijks bestuur, blijft verantwoordelijk voor het toezicht en het nemen van de definitieve beslissing. Het investeringscomité voert zijn taak uit conform het integriteitsbeleid van de Vennootschap. De werking en bevoegdheden van het investeringscomité Het investeringscomité komt samen op een ad-hoc basis, d.w.z. telkens wanneer de bespreking van een concreet dossier nodig wordt geacht. Het investeringscomité formuleert vervolgens zijn bevindingen en oordeel omtrent een dossier aan het college van dagelijks bestuur. De definitieve beslissing over een behandeld dossier wordt steeds genomen door de raad van bestuur, respectievelijk het college van dagelijks bestuur van de Vennootschap. Het investeringscomité is verantwoordelijk voor de volgende opdrachten: selectie van investeringsdossiers (of eventuele desinvesteringsdossiers); analyse van investeringsdossiers (of eventuele desinvesteringsdossiers); voorbereiding van investeringsdossiers (of eventuele desinvesteringsdossiers); opvolgen van de onderhandelingen. In het Charter, dat beschikbaar is op de website van de Vennootschap, www.carepropertyinvest. be , wordt een meer gedetailleerde beschrijving van de rol, de werking en de bevoegdheden van het investeringscomité opgenomen. 105 Beheersverslag / Care Property Invest nv La Reposée (BE) I Bergen Overzicht van de bestuurders en hun deelname aan vergaderingen tot 31 december 2023 Naam Raad van bestuur College van dagelijks bestuur Auditcomité Benoemings- en remuneratie comité Investeringscomité Peter Van Heukelom 12/13 21/21 - - - Valérie Jonkers 12/13 21/21 - - - Filip Van Zeebroeck 11/13 21/21 - - - Willy Pintens 12/13 21/21 - 2/2 - Dirk Van den Broeck 13/13 21/21 4/5 - - Mark Suykens 13/13 - 5/5 2/2 09/09 Ingrid Ceusters 12/13 - 5/5 2/2 - Brigitte Grouwels 09/13 - 5/5 1/2 - Caroline Riské 12/13 - - 2/2 08/09 Michel Van Geyte 11/13 - 3/5 - 05/09 Paul Van Gorp 12/13 - 5/5 - 09/09 Care Property Invest nv / Beheersverslag 106 College van dagelijks bestuur College van dagelijks bestuur en effectieve leiders Conform artikel 7:121 WVV en artikel 27 van de gecoördineerde statuten heeft de raad van bestuur bestuursbevoegdheden overgedragen aan het college van dagelijks bestuur. Het college van dagelijks bestuur is belast met het dagelijks beheer van de Vennootschap. De rol, werking en samenstelling van het college van dagelijks bestuur werden, in aanvulling van de statuten, vastgelegd door de raad van bestuur en hieronder beschreven. Het college van dagelijks bestuur in 2023 De rol van het college van dagelijks bestuur De rol van het college van dagelijks bestuur is voornamelijk: De beslissingen uitvoeren van de raad van bestuur. Het dagelijks bestuur van de Vennootschap verzekeren, en hierover verslag uitbrengen bij de raad van bestuur. Een passende beheersstructuur en een administratieve, boekhoudkundige, financiële en technische organisatie invoeren en behouden die de Vennootschap in staat stelt haar activiteiten uit te oefenen en een passende controle te organiseren, dit alles in overeenstemming met de GVV-Wet, gebaseerd op een referentiekader dat de raad van bestuur heeft goedgekeurd. Toezicht houden op het financieel verslaggevingsproces, overeenkomstig de toepasselijke standaarden voor jaarrekeningen, de boekhoudkundige normen en de waarderingsregels van de Vennootschap. Aan de raad van bestuur een objectieve en begrijpelijke evaluatie voorstellen van de financiële situatie, van het budget alsook van het businessplan. Het algemeen beheer van het vastgoedpatrimonium waarnemen, voor zover niet reeds gedekt door de voorgaande punten. 107 Beheersverslag / Care Property Invest nv De voltallige raad van bestuur Care Property Invest nv / Beheersverslag 108 Bevoegdheden en werking van het college van dagelijks bestuur De bevoegdheden van het college van dagelijks bestuur omvatten minstens de volgende elementen: De analyse, definiëring en formulering van voorstellen van algemeen beleid en de strategie van de Vennootschap en deze ter bespreking en goedkeuring voorleggen aan de raad van bestuur (met inbegrip van de algemene beleidslijnen inzake financieel beheer, het risicobeheer, de opstelling van het businessplan en het budget). Analyse, onderzoek en goedkeuring van investerings- en desinvesteringsprojecten in lijn met de algemene strategie die de raad van bestuur heeft bepaald en de formulering van aanbevelingen aan de raad van bestuur in verband met vastgoedprojecten. Uitwerking, voorbereiding en presentatie van voorstellen aan de raad van bestuur of aan zijn eventuele comités voor alle onderwerpen die onder hun bevoegdheden vallen. Financiële en niet-financiële communicatie, waaronder de voorbereiding van de publicatie door de Vennootschap van gereglementeerde informatie (waaronder de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening, het jaarlijks en het halfjaarlijks financieel verslag en tussentijdse verklaringen) en andere. Het operationeel beheer van de Vennootschap; de (dagelijkse) opvolging die onder meer volgende aspecten omvat (maar niet beperkt is tot deze opsomming): De uitvoering van de beslissingen en beleidslijnen van de raad van bestuur. Het commercieel, operationeel en technisch beheer van het vastgoedpatrimonium. De opvolging van de financiële schuldenlast. De opstelling van financieringsschema’s met betrekking tot investeringsprojecten. De invoering en het behoud van een passende interne controle overeenkomstig de GVV-Wet (waaronder een onafhankelijke interne auditfunctie, een risicobeheerfunctie en een risicobeleid en een onafhankelijke compliance functie met inbegrip van een integriteitsbeleid), gebaseerd op het referentiekader goedgekeurd door de raad van bestuur en zijn eventuele comités, zonder afbreuk te doen aan de wettelijke verplichtingen van de personen belast met de interne controlefuncties bedoeld in de GVV-Wet. Organisatie en beheer van de ondersteunende functies zoals: human resources, waaronder de aanwerving, de opleiding en de bezoldiging van het personeel van de Vennootschap; interne (en waar relevant) externe communicatie; het beheer van de informaticasystemen (IT); juridische en fiscale materies. Aan de raad van bestuur te gelegener tijd alle noodzakelijke informatie bezorgen voor de uitvoering van zijn verplichtingen. De CEO, die ook gedelegeerd bestuurder is, heeft naast zijn verantwoordelijkheden als voorzitter van het college van dagelijks bestuur, een algemene en coördinerende functie en neemt het dagdagelijks bestuur binnen de Vennootschap waar. Hij is als hoofd van het personeel ook verantwoordelijk voor de algemene leiding en het toezicht op het team, waaronder de bepaling van de taakverdeling en toezicht op hun aanwezigheid, zendingen en prestaties. De CFO, die ook gedelegeerd bestuurder is, heeft naast zijn mandaat binnen het college van dagelijks bestuur de leiding over het financieel team. De COO, die ook gedelegeerd bestuurder is, heeft naast haar mandaat binnen het college van dagelijks bestuur de leiding over het operationeel en investeringsteam. 109 Beheersverslag / Care Property Invest nv De andere gedelegeerd bestuurders houden algemeen toezicht op de dagelijkse werking en nemen enerzijds de functie van interne audit- en anderzijds deze van riskmanager waar. Artikel 26 van de statuten voorziet dat de Vennootschap in al haar handelingen, met inbegrip van de vertegenwoordiging in rechte, rechtsgeldig wordt vertegenwoordigd , binnen de perken van het dagelijks bestuur, door twee leden van het college van dagelijks bestuur die gezamenlijk handelen. Het college van dagelijks bestuur en zijn leden oefenen hun bevoegdheden uit in overeenstemming met het Charter, de statuten van de Vennootschap, de beslissingen van de raad van bestuur, de specifieke of algemene richtlijnen van de raad van bestuur, de bepalingen van het WVV, de bepalingen van de GVV-Wet en alle andere toepasselijke wettelijke, administratieve of reglementaire bepalingen. De comités ondersteunen het college van dagelijks bestuur bij een aantal van zijn hogervermelde bevoegdheden. Indien er een belangenconflict bestaat in hoofde van één van de leden van het college van dagelijks bestuur, onthoudt deze zich van de beraadslaging en beslissing die wordt genomen door de andere leden van het college van dagelijks bestuur. Samenstelling van het college van dagelijks bestuur Het college van dagelijks bestuur bestaat op 31 december 2023 uit de volgende personen, die allen effectieve leiders zijn in de zin van artikel 14 van de Wet van 12 mei 2014, zoals gewijzigd door de Wet van 22 oktober 2017: Naam Functie Aanvang eerste mandaat Einde mandaat college van dagelijks bestuur Peter Van Heukelom Chief Executive Officer (CEO) en gedelegeerd (uitvoerend) bestuurder Voorzitter van het college van dagelijks bestuur 21/05/2003 Na de GAV van 2026 Dirk Van den Broeck Gedelegeerd (uitvoerend) bestuurder en risk manager 30/10/1995 Na de GAV van 2025 Willy Pintens Gedelegeerd (uitvoerend) bestuurder en interne auditmanager 30/10/1995 Na de GAV van 2025 Filip Van Zeebroeck Chief Financial Officer (CFO) en gedelegeerd (uitvoerend) bestuurder 07/01/2016 Na de GAV van 2024 Valérie Jonkers Chief Operating Officer (COO) en gedelegeerd (uitvoerend) bestuurder 07/01/2016 Na de GAV van 2024 Het mandaat van de leden van het college van dagelijks bestuur valt samen met de looptijd van hun mandaat binnen de raad van bestuur. Care Property Invest nv / Beheersverslag 110 Bezoldiging van de leden van het college van dagelijks bestuur Zie verder in het remuneratieverslag, punt ‘ 11.11.2.2 Bezoldiging van de uitvoerende bestuurders andere dan de CEO, CFO en COO’ op pagina 118 hierna. Verklaringen betreffende de bestuurders, effectieve leiders en leden van het uitvoerend management (Bijlage I van de Gedelegeerde Verordening (EU) Nr. 2019/980) Alle bestuurders van de Vennootschap hebben verklaard dat zij gedurende de voorgaande vijf jaar niet zijn veroordeeld voor fraudemisdrijven. Alle bestuurders van de Vennootschap hebben daarenboven verklaard dat zij als lid van een bestuurs-, leidinggevend of toezichtsorgaan de voorgaande vijf jaar niet betrokken zijn geweest bij enig faillissement, surséance of liquidatie of een vennootschap die onder bestuur stond. Valérie Jonkers, Willy Pintens en Peter Van Heukelom waren evenwel lid en bestuurder van Frontida, een vereniging zonder winstoogmerk met zetel te Horstebaan 3, 2900 Schoten en inschreven in de Kruispuntbank van Ondernemingen onder nummer 0505.856.879. Deze VZW werd opgericht in het kader van de inschrijving op een openbare aanbesteding met betrekking tot een project van de Vennootschap voor de realisatie van voorzieningen voor ouderenzorg te Balen (België). Deze VZW werd ontbonden, met onmiddellijke sluiting van de vereffening, op 29 december 2021, aangezien de openbare aanbesteding niet aan de Vennootschap werd toegewezen en de VZW nooit operationeel actief is geweest, waardoor de VZW geen bestaansreden meer had. Bovendien hebben alle bestuurders verklaard dat zij niet het voorwerp zijn geweest van enige officiële en openbaar geuite beschuldigingen en/ of sancties opgelegd door een wettelijk of toezichthoudende autoriteit, noch dat zij door een rechterlijke instantie onbekwaam zijn verklaard om te handelen als (i) lid van de bestuurs-, leidinggevende of toezichthoudende organen van een uitgevende instelling of (ii) in het kader van het beheer of de uitoefening van de activiteiten van een uitgevende instelling. Tussen de leden van de bestuurs-, leidinggevende of toezichthoudende organen bestaan geen familiebanden. De Vennootschap heeft geen arbeidsovereenkomsten gesloten met de leden van de bestuurs, leidinggevende en toezichthoudende organen. Er is enkel een vertrekvergoeding voorzien in de managementovereenkomsten met het uitvoerend management (de CEO, CFO en COO), die nooit meer bedragen dan achttien maanden van de jaarlijkse (vaste) vergoeding. Er waren geen vertrekkende bestuurders of leden van het management sinds 1 januari 2023 tot de datum van dit document en er werden dan ook geen vertrekvergoedingen uitgekeerd in die periode. 111 Beheersverslag / Care Property Invest nv De volgende bestuurders bezitten op datum van 31 december 2023 volgende aandelen in de Vennootschap: Valérie Jonkers (8.724) Willy Pintens (3.246) Mark Suykens (3.612) Dirk Van den Broeck (14.676 (1) ) Paul Van Gorp (4.000) Peter Van Heukelom (23.352) Filip Van Zeebroeck (10.000) Diversiteitsbeleid De raad van bestuur houdt rekening met genderdiversiteit, met diversiteit in het algemeen en met complementariteit inzake bekwaamheden, ervaring en kennis bij het vastleggen van de waarden, de kernbeleidslijnen, normen en doelstellingen van de Vennootschap op lange termijn. Ook het benoemings- en remuneratiecomité houdt rekening met deze beoogde diversiteit binnen de raad van bestuur bij het formuleren van adviezen met betrekking tot de benoeming van bestuurders, leden van het college van dagelijks bestuur en de andere leiders. Dergelijk diversiteitsbeleid maakt het immers mogelijk om binnen de raad van bestuur en binnen het college van dagelijks bestuur problemen vanuit verschillende oogpunten te benaderen en draagt op die manier bij tot een evenwichtige besluitvorming. Op basis van het artikel 7:86 WVV, dient ten minste één derde van de leden van de raad van bestuur (afgerond naar het dichtstbijzijnde gehele getal) van een ander geslacht te zijn dan dat van de overige leden. Op 31 december 2023 telt de raad van bestuur vier vrouwen en zeven mannen, waardoor reeds voldaan is aan deze één derde regel. Care Property Invest zal blijven streven naar het in stand houden van deze genderdiversiteit wanneer voorstellen tot benoeming in overweging worden genomen. Preventie van belangenconflicten Elke bestuurder en effectieve leider wordt aangemoedigd zijn of haar persoonlijke en zakelijke belangen zo te regelen dat er geen rechtstreekse of onrechtstreekse belangenconflicten met de Vennootschap ontstaan. De Vennootschap is voor wat de regeling van belangenconflicten betreft, onderworpen aan de wettelijke regels zijnde artikelen 7:96 WVV en 36 tot 38 GVV-Wet en de regels in haar statuten en in het Charter. Onverminderd de toepassing van wettelijke procedures bevat het Charter van de Vennootschap specifieke procedures om een uitkomst te bieden bij potentiële conflicten. De raad van bestuur ziet erop toe dat overeenkomstig de bepalingen van de GVV- Wet de Vennootschap wordt bestuurd in het uitsluitend vennootschapsbelang. Het integriteitsbeleid dat als bijlage bij het Charter is gevoegd bevat eveneens regels met betrekking tot belangenconflicten. Care Property Invest nv / Beheersverslag 112 Belangenconflicten in hoofde van bestuurders / leden van het college van dagelijks bestuur Indien een bestuurder, rechtstreeks of onrechtstreeks, een belang van vermogensrechtelijke aard heeft dat strijdig is met een beslissing of een verrichting die tot de bevoegdheid behoort van de raad van bestuur, dient hij of zij zich te richten naar het bepaalde in het artikel 7:96 WVV. Dit betekent dat alle bestuurders de raad van bestuur en de commissaris op de hoogte brengen van belangenconflicten wanneer deze ontstaan en zich onthouden van de stemming over deze aangelegenheden. Elke onthouding omwille van een belangenconflict wordt openbaar gemaakt in overeenstemming met de relevante bepalingen van het WVV en wordt dus vermeld in het jaarverslag. De leden van de raad van bestuur zullen eveneens de artikelen 36 t.e.m. 38 van de GVV-Wet naleven. Naast de bepalingen van het WVV en de regels inzake belangenconflicten die voortvloeien uit de GVV-Wet, legt Care Property Invest op dat elke bestuurder of lid van het college van dagelijks bestuur het ontstaan van belangenconflicten zoveel mogelijk vermijdt. Wanneer toch een belangenconflict ontstaat (dat niet onder de wettelijke belangenconflictenregeling valt), met betrekking tot een materie die tot de bevoegdheid van de raad van bestuur of van het college van dagelijks bestuur behoort, en waarover deze een beslissing moet nemen, zal de betrokkene zijn of haar collega’s hiervan op de hoogte brengen. Zij beslissen dan of het betrokken lid al dan niet kan meestemmen over de materie waarop het belangenconflict betrekking heeft, en of hij of zij al dan niet de bespreking van deze materie kan bijwonen. Hierbij wordt gepreciseerd dat de niet-naleving van voormelde (bijkomende) regels inzake belangenconflicten geen invloed kan hebben op de geldigheid van de besluitvorming van de raad van bestuur. Belangenconflicten inzake verrichtingen met verbonden vennootschappen Care Property Invest dient eveneens de procedure van het artikel 7:97 WVV na te leven. In het boekjaar 2023 had de Vennootschap geen personen die kwalificeren als verbonden personen in de zin van artikel 7:97 WVV, zijnde natuurlijke of rechtspersonen die met de Vennootschap verbonden zijn en die er geen dochtervennootschap van zijn. Belangenconflicten inzake transacties met verbonden personen, de bestuurders en effectieve leiders en het personeel van de Vennootschap Verrichtingen tussen de Vennootschap of een met haar verbonden vennootschap en een lid van de raad van bestuur, van het college van dagelijks bestuur of met een personeelslid, geschieden steeds onder marktconforme voorwaarden en dit onder toezicht van de raad van bestuur. De FSMA dient, overeenkomstig artikel 37 van de GVV-Wet vooraf door de Vennootschap te worden geïnformeerd wanneer bij een vastgoedverrichting met de Vennootschap of met een vennootschap waarover zij de controle heeft, één van de hieronder vermelde personen optreden als tegenpartij, dan wel wanneer bij een dergelijke verrichting enig voordeel wordt verkregen door onder meer één van de hierna vermelde personen: de personen die de openbare GVV controleren of er een deelneming in bezitten; de promotoren van de openbare GVV; 113 Beheersverslag / Care Property Invest nv de personen waarmee de GVV of een promotor van de GVV zijn verbonden of waarmee de GVV of een promotor van de GVV een deelnemingsverhouding hebben; de bestuurders, de zaakvoerders, de leden van het college van dagelijks bestuur, de personen die zijn belast met het dagelijks bestuur, de effectieve leiders of de lasthebbers van de GVV of van de promotoren van de GVV, of van de personen die de Vennootschap controleren of er een deelnemingsverhouding in bezitten. In haar mededeling aan de FSMA moet de GVV het belang van de geplande verrichting voor haar aantonen, alsook dat de betrokken verrichting zich situeert binnen de normale koers van de GVV. Oordeelt de FSMA dat de gegevens in de voorafgaande mededeling onvoldoende, onvolledig, niet afdoend of irrelevant zijn, dan geeft ze hiervan kennis aan de GVV. Wordt hiermee geen rekening gehouden, dan kan de FSMA haar standpunt publiceren. Deze verrichtingen moeten onder normale marktvoorwaarden worden uitgevoerd. Wanneer een verrichting, die plaats heeft in de omstandigheden als hierboven beschreven, betrekking heeft op vastgoed bedoeld in artikel 47 §1 GVV-Wet, is de waardering van de deskundige bindend voor de GVV (voor het bepalen van de minimumprijs, in geval van een overdracht, of maximumprijs, in geval van een verwerving). De verrichtingen zoals hierboven bedoeld, alsook de gegevens in de voorafgaande mededeling aan de FSMA worden onmiddellijk openbaar gemaakt en worden toegelicht in het jaarlijks financieel verslag en in het verslag van de commissaris. Overeenkomstig artikel 38 van de GVV-Wet gelden deze bepalingen niet voor: de verrichtingen die betrekking hebben op een som die minder bedraagt dan het laagste bedrag van 1% van het geconsolideerde actief van de Vennootschap en € 2.500.000; de verwerving van effecten door de Vennootschap in het kader van een openbare uitgifte door een derde- emittent, waarvoor een promotor van de GVV of één van de in artikel 37 §1 van de GVV-Wet bedoelde personen optreden als tussenpersoon in de zin van artikel 2, 10° van de Wet van 2 augustus 2002; de verwerving van of de inschrijving op de als gevolg van een beslissing van de algemene vergadering uitgegeven aandelen van de Vennootschap door de in artikel 37 §1 van de GVV-Wet bedoelde personen en; de verrichtingen met betrekking tot de liquide middelen van de Vennootschap of één van haar dochtervennootschappen, op voorwaarde dat de persoon die als tegenpartij optreedt, de hoedanigheid heeft van tussenpersoon in de zin van artikel 2, 10°, van de Wet van 2 augustus 2002 en dat deze verrichtingen tegen marktconforme voorwaarden worden uitgevoerd. Care Property Invest nv / Beheersverslag 114 Procedure belangenconflicten toegepast tijdens het boekjaar 2023 In toepassing van artikel 7:96 WVV dient een bestuurder die een rechtstreeks of onrechtstreeks belang van vermogensrechtelijke aard heeft dat strijdig is met het belang van de Vennootschap naar aanleiding van een beslissing of een verrichting die tot de bevoegdheid behoort van de raad van bestuur, dit mede te delen aan de overige bestuursleden en dit voor dat de raad van bestuur een besluit neemt. De verklaring en toelichting van de geconflicteerde bestuurder over de aard van dit strijdig belang worden genotuleerd. De raad van bestuur omschrijft in de notulen de aard van de beslissing of verrichting en de vermogensrechtelijke gevolgen ervan voor de Vennootschap en verantwoordt het genomen besluit. Dit deel van de notulen wordt in zijn geheel opgenomen in het jaarverslag of in een stuk dat samen met de jaarrekening wordt neergelegd. De notulen worden onverwijld medegedeeld aan de commissaris. In de notulen van de vergadering van de raad van bestuur van 20 maart 2023 werd een belangenconflict genotuleerd in hoofde van de heren Peter Van Heukelom, Filip Van Zeebroeck, en mevrouw Valérie Jonkers. De notulen vermelden: ‘Peter Van Heukelom, Filip Van Zeebroeck en Valérie Jonkers melden in toepassing van artikel 7:96 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen een belang van vermogensrechtelijke aard te hebben, tegenstrijdig aan dat van de Vennootschap, met betrekking tot de geagendeerde beslissing onder sub 4, 5 en 6, vermits zij enerzijds bestuurders zijn van de Vennootschap en anderzijds als managers van de Vennootschap begunstigde zijn van het bonusbedrag over boekjaar 2022 en van het (variabele) verloningsbeleid van de Vennootschap over het boekjaar 2023 / 2023-2025 en het korte– en lange termijn bonusreglement op hen van toepassing is (de Variabele Verloning). Als zodanig kan de beslissing omtrent de Variabele Verloning vermogensrechtelijke gevolgen hebben voor Peter Van Heukelom, Valérie Jonkers en Filip Van Zeebroeck die tegenstrijdig zijn met het belang van de Vennootschap, aangezien elkeen ingevolge de Variabele Verloning aanspraak zou (kunnen) maken op een vergoeding ten laste van de Vennootschap.’ In de notulen van de vergadering van de raad van bestuur van 23 oktober 2023 werd een belangenconflict genotuleerd in hoofde van mevrouw Valérie Jonkers en de heer Filip Van Zeebroeck. De notulen vermelden: ‘ Valérie Jonkers en Filip Van Zeebroeck verklaren, voorafgaandelijk aan de zitting, in toepassing van artikel 7:96 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen een belang van vermogensrechtelijke aard te hebben, tegenstrijdig aan dat van de Vennootschap, met betrekking tot de geagendeerde beslissing sub 3, vermits zij kandidaat-opvolger zijn bij een eventuele pensionering van de CEO. Beide bestuurders zijn niet aanwezig tijdens de bespreking van dit agendapunt.’ De Vennootschap is zich verder niet bewust van potentiële belangenconflicten tussen enerzijds de plichten van de bestuurders jegens de Vennootschap en anderzijds hun eigen belangen en/of hun andere plichten, behalve met betrekking tot (de remuneratie onder) de managementovereenkomsten met de CEO, CFO en COO. De raad van bestuur verwacht echter niet dat deze omstandigheden ertoe zullen leiden dat de CEO, CFO en COO een belangenconflict hebben met de plichten die zij jegens de Vennootschap vervullen. 115 Beheersverslag / Care Property Invest nv Toezicht op transacties van Care Property Invest aandelen De raad van bestuur heeft zijn beleid inzake voorkoming van marktmisbruik en handel met voorkennis bekendgemaakt in het Charter. De onafhankelijke compliancefunctie wordt uitgevoerd door de heer Jan Van Beers. De Vennootschap heeft een charter van de compliancefunctie opgesteld waarin het doel en de werking van de compliancefunctie wordt uiteengezet conform de omzendbrief van de FSMA. De raad van bestuur, college van dagelijks bestuur en personeelsleden van de Vennootschap hebben kennisgenomen van dit Charter. De compliance officer waakt onder meer over de naleving van de gedragsregels en de verklaringen met betrekking tot transacties op aandelen van Care Property Invest, verricht voor eigen rekening door bestuurders en andere insiders, om het risico op misbruik van voorkennis te beperken. De bevoegdheden van het bestuursorgaan, met name wat de mogelijkheid tot uitgifte of inkoop van aandelen betreft Ingevolge de beslissing van de buitengewone algemene vergadering van 15 juni 2020, is het de raad van bestuur toegestaan eigen aandelen te verwerven, in pand te nemen, met een maximum van tien procent (10%) van het totaal aantal uitgegeven aandelen, aan een eenheidsprijs die niet lager zal mogen zijn dan negentig procent (90%) van het gemiddelde van de koers van de laatste dertig (30) dagen van de notering van het aandeel op de gereglementeerde markt van Euronext Brussels, noch hoger dan honderd en tien procent (110%) van het gemiddelde van de koers van de laatste dertig (30) dagen van de notering van het aandeel op de gereglementeerde markt van Euronext Brussels, ofwel een maximale stijging of daling van tien (10%) procent ten opzichte van de hogervermelde gemiddelde koers. Deze toelating is verleend voor een hernieuwbare periode van vijf (5) jaar te rekenen vanaf de publicatie in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad van de beslissing van de buitengewone algemene vergadering van 15 juni 2020. Het is de raad van bestuur in het bijzonder toegestaan om, voor een duur van vijf (5) jaar vanaf de publicatie in het Belgisch Staatsblad van de beslissing van de buitengewone algemene vergadering van 15 juni 2020, voor rekening van de Vennootschap, de eigen aandelen van de Vennootschap te verwerven, in pand te nemen en te vervreemden zonder voorafgaande beslissing van de algemene vergadering, wanneer deze verwerving of deze vervreemding nodig is om ernstige en dreigende schade voor de Vennootschap te vermijden. De Vennootschap mag haar eigen aandelen vervreemden, in of buiten beurs, aan de voorwaarden gesteld door de raad van bestuur, zonder voorafgaandelijke toelating van de algemene vergadering, mits het respecteren van de toepasbare marktreglementeringen. Ingevolge deze machtiging is het de raad van bestuur toegestaan eigen aandelen die genoteerd zijn in de zin van artikel 1:11 WVV te vervreemden in de zin van artikel 7:218, §1, lid 1, 2° WVV, op basis waarvan de raad van bestuur ook zonder machtiging van de algemene vergadering bevoegd is tot vervreemding van de eigen aandelen De toelatingen hiervoor vermeld, zijn eveneens van toepassing op de verwerving en vervreemding van aandelen van de Vennootschap door één of meerdere rechtstreekse dochtervennootschappen van deze, in de zin van de wettelijke bepalingen betreffende de verwerving van aandelen van de moedervennootschap door haar dochtervennootschappen. In het boekjaar 2023 kocht de Vennootschap geen eigen aandelen in. De Vennootschap bezit per 31 december 2023 geen eigen aandelen meer. Onder leiding van de Voorzitter evalueert de raad van bestuur om de 2 à 3 jaar zijn omvang, samenstelling en werking. Care Property Invest nv / Beheersverslag 116 Evaluatieproces Onder leiding van de Voorzitter evalueert de raad van bestuur om de 2 à 3 jaar zijn omvang, samenstelling en werking, alsook de interactie met het college van dagelijks bestuur. Voorafgaand aan de herbenoeming van bestuurders wordt overgegaan tot de evaluatie van de individuele bijdrage, het engagement en de effectiviteit van elke bestuurder conform het evaluatieproces. Het evaluatieproces beoogt vier doelstellingen: het beoordelen van de werking van de raad van bestuur; nagaan of de belangrijke onderwerpen grondig worden voorbereid en besproken; het evalueren van de daadwerkelijke bijdrage van elke bestuurder, zijn of haar aanwezigheid bij de vergaderingen van de raad en zijn of haar constructieve betrokkenheid bij de besprekingen en de besluitvorming; nagaan of de huidige samenstelling van de raad van bestuur overeenstemt met deze die wenselijk is. De niet-uitvoerende bestuurders evalueren geregeld (bij voorkeur één keer per jaar) hun interactie met het college van dagelijks bestuur. Daartoe komen zij minstens éénmaal per jaar bijeen in afwezigheid van de leden van het college van dagelijks bestuur. De bijdrage van elke bestuurder wordt periodiek geëvalueerd om – rekening houdend met wijzigende omstandigheden – de samenstelling van de raad van bestuur te kunnen aanpassen. De raad van bestuur handelt op basis van de resultaten van de evaluatie en dit door zijn sterktes te onderscheiden en zijn zwaktes aan te pakken. Desgevallend houdt dit in dat er nieuwe leden ter benoeming worden voorgedragen, er wordt voorgesteld om bestaande leden niet te herbenoemen of dat er maatregelen worden genomen die nuttig worden geacht voor de doeltreffende werking van de raad van bestuur. De raad van bestuur vergewist zich ervan dat de nodige maatregelen zijn getroffen om te zorgen voor een ordentelijke opvolging van de leden van de raad van bestuur. Voorts zorgt hij ervoor dat alle benoemingen en herbenoemingen, zowel van uitvoerende als niet-uitvoerende bestuurders, het mogelijk maken om een gepast evenwicht van bekwaamheden en ervaring in de raad van bestuur in stand te houden. De raad van bestuur wordt in dit evaluatieproces bijgestaan door het benoemings- en remuneratiecomité. 117 Beheersverslag / Care Property Invest nv Remuneratieverslag 2023 Dit remuneratieverslag werd opgesteld overeenkomstig de bepalingen van de Belgische Corporate Governance Code van 12 mei 2019 (de ‘Code 2020’) en artikel 3:6, §3 WVV. Het remuneratieverslag is opgenomen als een specifiek onderdeel in deze ‘Verklaring inzake deugdelijk bestuur’, dat onderdeel vormt van het jaarverslag van Care Property Invest. Conform artikel 7:149 WVV meldt de Vennootschap dat het remuneratieverslag, dat als onderdeel van het jaarverslag over het boekjaar 2022 aan de adviserende stem van de aandeelhouders is voorgelegd op de gewone algemene vergadering van 31 mei 2023, werd goedgekeurd (3.806.060 stemmen voor, 1.501.109 stemmen tegen, 168.041 onthoudingen). De Vennootschap blijft streven naar een open en transparante rapportering inzake remuneratie. Het benoemings- en remuneratiecomité staat de raad van bestuur bij in zijn beleid en bereidde dit remuneratieverslag voor. Het remuneratieverslag 2023 heeft betrekking op de vergoedingen die voor het prestatiejaar 2023 aan de betrokken personen uitbetaald of definitief verschuldigd zijn. Een algemeen overzicht inzake de prestatie van de Vennootschap en de belangrijkste gebeurtenissen, ontwikkelingen en beslissingen die hierop een invloed hadden, wordt weergegeven in het beheersverslag vanaf pagina 54 en bovendien wordt er ook specifiek verwezen naar de evolutie van de ontwikkeling van de Vennootschap in de tabel ‘Overzicht van de evolutie over de laatste 5 boekjaren’ op pagina 129 . Toegepast beleid Ingevolge de inwerkingtreding van de wet van 28 april 2020, dient Care Property Invest haar remuneratiebeleid voor te leggen aan de bindende goedkeuring van de gewone algemene vergadering. De gewone algemene vergadering van 25 mei 2022 heeft het nieuwe remuneratiebeleid goedgekeurd (5.954.574 stemmen voor, 50.468 stemmen tegen, 0 onthoudingen). Het beleid is van toepassing op de vergoeding van de leden van de raad van bestuur en de leden van het college van dagelijks bestuur vanaf boekjaar 2022. Bij iedere materiële wijziging en ten minste om de vier jaar wordt het remuneratiebeleid opnieuw ter goedkeuring voorgelegd aan de gewone algemene vergadering. Het geldende remuneratiebeleid is beschikbaar op de website van de Vennootschap. In toepassing ervan, kende de Vennootschap voor het boekjaar 2023 de vergoedingen toe zoals hierna weergegeven. Bezoldiging van de uitvoerende en niet-uitvoerende bestuurders Bezoldiging van de niet-uitvoerende bestuurders Overeenkomstig de beslissing van de gewone algemene vergadering van 25 mei 2022 ontving de Voorzitter van de raad van bestuur voor het boekjaar 2023 een jaarlijkse forfaitaire vaste vergoeding van € 20.000. De overige niet-uitvoerende bestuurders ontvingen een jaarlijkse forfaitaire vaste vergoeding van € 10.000 en een presentievergoeding ten bedrage van € 750 per deelname aan de respectievelijke vergaderingen van de raad van bestuur, het benoemings- en remuneratiecomité, het auditcomité en het investeringscomité. Alle vergoedingen zijn forfaitaire, vaste vergoedingen. De niet-uitvoerende bestuurders ontvingen geen variabele vergoeding, noch een aan aandelen gekoppelde bezoldiging. Bezoldiging van de uitvoerende bestuurders andere dan de CEO, CFO en COO Conform het remuneratiebeleid 2022, ontvingen de uitvoerende (gedelegeerd) bestuurders, uitgezonderd de CEO, CFO en COO, voor de uitoefening van hun bestuurdersmandaat dezelfde vergoeding als de niet-uitvoerende bestuurders (cf. punt 11.11.2). Daarnaast ontvingen zij een bijkomende vaste vergoeding van € 10.000 voor hun mandaat als lid van het college van dagelijks bestuur, aangevuld met een forfaitaire representatievergoeding van € 1.800 per jaar. Voor hun deelname aan de vergaderingen van Care Property Invest nv / Beheersverslag 118 het college van dagelijks bestuur werd eveneens een presentievergoeding toegekend van € 750 per vergadering. Ten slotte ontvingen zij ook een kilometervergoeding. Deze vergoedingen zijn forfaitaire, vaste vergoedingen. Er is geen variabele vergoeding voorzien, noch een aan aandelen gekoppelde bezoldiging. Bezoldiging van de CEO, CFO en COO in hun hoedanigheid van bestuurder De CEO, CFO en COO ontvangen geen vergoeding in het kader van de uitoefening van hun bestuurdersmandaat. Overzicht van de bezoldiging van de bestuursmandaten in het boekjaar 2023 2023 Raad van bestuur Auditcomité Benoemings- en remuneratie comité Investerings- comité Vaste vergoeding Presentie- gelden Totale bezoldiging Naam Mandaat Aanwezigheden Peter Van Heukelom Uitvoerend bestuurder 12/13 - - - - - - Valérie Jonkers Uitvoerend bestuurder 12/13 - - - - - - Filip Van Zeebroeck Uitvoerend bestuurder 11/13 - - - - - - Willy Pintens (1) Uitvoerend bestuurder 12/13 - 2/2 - 10.000 10.500 20.500 Dirk Van den Broeck (2) Uitvoerend bestuurder 13/13 4/5 - - 10.000 12.750 22.750 Mark Suykens Niet-uitvoerend bestuurder 13/13 5/5 2/2 9/9 20.000 21.750 41.750 Ingrid Ceusters Niet-uitvoerend bestuurder / Onafhankelijk bestuurder 12/13 5/5 2/2 - 10.000 14.250 24.250 Brigitte Grouwels Niet-uitvoerend bestuurder / Onafhankelijk bestuurder 9/13 5/5 1/2 - 10.000 11.250 21.250 Carol Riské Niet-uitvoerend bestuurder / Onafhankelijk bestuurder 12/13 - 2/2 8/9 10.000 16.500 26.500 Michel Van Geyte Niet-uitvoerend bestuurder / Onafhankelijk bestuurder 11/13 3/5 - 5/9 10.000 14.250 24.250 Paul Van Gorp Niet-uitvoerend bestuurder / Onafhankelijk bestuurder 12/13 5/5 - 9/9 10.000 19.500 29.500 Totaal 90.000 120.750 210.750 (1) Daarnaast ontving Willy Pintens nog een aparte vergoeding in zijn hoedanigheid als lid van het college van dagelijks bestuur (zie onder punt 11.11.3 ‘Globaal overzicht (bruto)bezoldiging van de uitvoerende bestuurders in het boekjaar 2023’). (2) Daarnaast ontving Dirk Van den Broeck nog een aparte vergoeding in zijn hoedanigheid als lid van het college van dagelijks bestuur (zie onder punt 11.11.3 ‘Globaal overzicht (bruto)bezoldiging van de uitvoerende bestuurders in het boekjaar 2023’). 119 Beheersverslag / Care Property Invest nv Bezoldiging van de CEO, CFO en COO Algemeen Het bezoldigingsniveau van de CEO, CFO en COO (de effectieve leiders van de Vennootschap) is - in het kader van hun hoedanigheid als lid van het college van dagelijks bestuur - vastgesteld door de raad van bestuur, op advies van het benoemings- en remuneratiecomité, en is gebaseerd op hun respectievelijke managementcontracten. Deze contracten voorzien, conform het geldende remuneratiebeleid zoals goedgekeurd door de algemene vergadering van 25 mei 2022, in een vaste vergoeding, een variabele vergoeding in de vorm van een kortetermijn- en een langetermijnbonus en andere componenten (een hospitalisatieverzekering, maaltijdcheques (enkel CEO) en voordelen in natura zoals een bedrijfswagen, gsm en laptop). De netto-opbrengst van de kortetermijnbonus (welke gekoppeld is aan prestatiegerelateerde voorwaarden) kan aangewend worden door de begunstigde om aandelen van de Vennootschap aan te kopen met lock-up-korting. De invoering van een langetermijnincentive plan (LTIP) gekoppeld aan prestatiegerelateerde voorwaarden als onderdeel van de variabele vergoeding is nieuw in vergelijking met het vorige remuneratiebeleid, waar de incentivering op lange termijn bestond uit een aandelenaankoopplan dat niet afhankelijk was van prestatiegerelateerde voorwaarden en dat deel uitmaakte van de vaste vergoeding. Het LTIP bestaat uit een zgn. cash performance plan met een driejarige prestatieperiode, waarbij de begunstigden de netto-opbrengst in cash kunnen gebruiken om aandelen van de Vennootschap te verwerven in het kader van een aandelenaankoopplan met lock-up-korting. Vaste vergoeding De vaste vergoeding bestaat uit (i) een geïndexeerde jaarlijkse (bruto) basisvergoeding, betaalbaar in maandelijkse termijnen, incl. een representatievergoeding en (ii) een verzekering ‘individuele pensioentoezegging’ met bepaalde bijdragen en bijkomende dekkingen (t.b.v. € 1.364 voor de CFO en € 6.062 voor de COO). Kortetermijnjaarbonus Om de kortetermijnbonus beter af te stemmen op de strategie van de Vennootschap werden, conform het geldende remuneratiebeleid zoals goedgekeurd door de algemene vergadering van 25 mei 2022, de prestatiecriteria gewijzigd naar (i) EPS volgens budget, (ii) operationele marge en (iii) een korte termijn ESG-prestatiedoelstelling, zijnde over boekjaar 2023 het bereiken van een EMS-dekkingsgraad van 80% van de portefeuille (energiemonitoringsysteem voor energie- en waterverbruiken). De prestatiecriteria sluiten aan bij de algemene strategie van de Vennootschap met (i) kwalitatieve criteria, (ii) een benchmark en (iii) de duidelijke drempels die zijn vastgesteld voor zowel onderprestatie als overprestatie. De vooropgestelde kortetermijnbonus stemt overeen met een bedrag gelijk aan 50% van de jaarlijkse vaste vergoeding van de begunstigde. Indien de prestatiecriteria (zoals hierna aangegeven) voor minder dan 80% worden behaald over een prestatieperiode, zal Care Property Invest nv / Beheersverslag 120 er geen kortetermijnbonus worden toegekend. Indien de minimum prestatiedrempel is bereikt, bedraagt de omvang 40% van de jaarlijkse vaste vergoeding. Bovendien wordt de bonus geplafonneerd op 60% van de jaarlijkse vaste vergoeding (120% van de target bonus van 50%), met name indien de prestatiecriteria voor (meer dan) 110% worden behaald. De kortetermijnbonus zal dus variëren tussen 0 en 60% van de jaarlijkse vaste vergoeding, afhankelijk van het behalen van de prestatiecriteria. De target, drempel (threshold) en maximum performance levels worden jaarlijks bepaald aan het begin van een prestatieperiode op basis van een aantal interne en externe referentiepunten. De prestatiedoelstellingen zijn ambitieus maar haalbaar, rekening houdend met de specifieke strategische prioriteiten en het economische klimaat in een bepaald jaar. Prestatie (% doelstelling) (incentive zone) Bonus (% target bonus) (pay-out zone) % van vaste vergoeding Onder het doel gepresteerd 80-90% 80% 40% Overeenkomstig het doel gepresteerd 90-110% 100% 50% Meer dan het doel gepresteerd > 110% 120% (geplafonneerd) 60% (geplafonneerd) De kortetermijnbonus wordt over drie jaar berekend en uitbetaald: 50% onmiddellijk na het prestatiejaar (eerste prestatieperiode); 25% één jaar later (tweede prestatieperiode) en 25% twee jaar later (derde prestatieperiode), op voorwaarde en in de mate van het behalen van de prestatiedoelstellingen in de respectievelijke prestatieperiodes. Het totale netto verworven deel van de kortermijnbonus kan (met ingang van de kortetermijnbonus van 2022 pas na het derde prestatiejaar) door de begunstigde worden aangewend om aandelen van de Vennootschap te kopen tegen een prijs per aandeel gelijk aan 100/120 van de VWAP van de laatste 20 beursdagen mits naleving van een lock-up verbintenis van drie (3) jaar. De jaarlijkse kortetermijnbonus voor de periode 1 januari 2023 tot en met 31 december 2023 is afhankelijk van de verwezenlijking van de volgende prestatiecriteria: 50% Prestatiecriteria Strategisch objectief Financieel Criterium Gewicht EPS overeenkomstig financieel plan 65% Waarde creëren voor aandeelhouders Operationele marge 10% Waarde creëren voor aandeelhouders Totaal 75% Niet- Financieel Bereiken van een EMS-dekkingsgraad van 80% van de portefeuille 25% Identificatie van energie-optimalisatiemaatregelen in het kader van duurzaamheidsdoelstellingen en -strategie om de koolstofvoetafdruk te verkleinen Totaal 25% Het benoemings- en remuneratiecomité controleerde op 6 maart 2024 in hoeverre de financiële en niet-financiële doelstellingen werden gerealiseerd. De raad van bestuur van 6 maart 2024 stelde na positief advies van het benoemings- en remuneratiecomité vast dat de doelstellingen werden behaald. 121 Beheersverslag / Care Property Invest nv Uitgesteld deel van de kortetermijnjaarbonus over boekjaar 2021, verworven per 31 december 2023: Voor boekjaar 2021 bedroeg de kortetermijnbonus max. 50% van de vaste vergoeding. De bonus wordt gespreid over drie jaar (2021, 2022 en 2023); over boekjaar 2023 werd de derde schijf van 25% verworven, weze een bedrag van € 81.204 voor de CEO en € 42.219 voor de CFO en COO elk, en begin 2024 uitbetaald. 25% Prestatiecriteria voor de periode 1/1/2021-31/12/2023 Doelstelling Gerealiseerd 31/12/2023 Criterium Gewicht Financieel EPS (aangepaste EPRA-winst per aandeel) 65% € 1,00 per aandeel € 1,03 per aandeel Prestatie: op doel Operationele marge op cashelementen 10% Max. 18% (uitgedrukt als operationele kost) 15,17% Prestatie: op doel Totaal 75% Niet- Financieel Kwalitatieve criteria (communicatie tussen management-raad van bestuur, HR-beleid, kwaliteit investeringsdossiers en duurzaamheid) 25% Voldoende naar de beoordeling van de raad van bestuur Prestatie: behaald Totaal 25% Deel van de jaarlijkse kortetermijnbonus over boekjaren 2022 en 2023, verworven per 31 december 2023, overeenkomstig het nieuwe remuneratiebeleid Voor boekjaar 2022 is de variabele vergoeding overeenkomstig de gerealiseerde doelstellingen vastgelegd op 50% van de vaste vergoeding. De bonus wordt gespreid over drie prestatiejaren (2022, 2023, 2024); over de tweede prestatieperiode (die loopt van 01/01/2022 tot en met 31/12/2023) werd de tweede schijf van 25% verworven, weze een bedrag van € 84.781 voor de CEO en € 43.929 voor de CFO en COO elk, en begin 2024 uitbetaald. De laatste schijf van deze bonus (25%) is verschuldigd onder de voorwaarden zoals bepaald in het remuneratiebeleid en zoals hierboven uiteengezet, op basis van de prestaties van de CEO, CFO en COO in de derde prestatieperiode (2022-2023-2024). 25% Prestatiecriteria voor de periode 1/1/2022-31/12/2023 Doelstelling Gerealiseerd 31/12/2023 Criterium Gewicht Financieel EPS (aangepaste EPRA-winst per aandeel) 65% € 1,16 per aandeel € 1,14 per aandeel (1) Prestatie: op doel Operationele marge op cashelementen 10% Max. 18% (uitgedrukt als operationele kost) 14,81% (1) Prestatie: op doel Totaal 75% Niet- Financieel Uitwerking van een mobiliteitsplan met wetenschappelijk onderbouwde doelstellingen 25% Implementatie van duurzaamheidsdoelstellingen en -strategie om de koolstofvoetafdruk te verkleinen Mobiliteitsplan uitgewerkt Prestatie: op doel Totaal 25% Voor de beoordeling van het prestatieniveau werd rekening gehouden met het gemiddelde over de 2 boekjaren (2022 en 2023). Care Property Invest nv / Beheersverslag 122 Voor boekjaar 2023 is de variabele vergoeding overeenkomstig de gerealiseerde doelstellingen vastgelegd op 50% van de vaste vergoeding. De bonus wordt gespreid over drie prestatiejaren (2023, 2024 en 2025); over boekjaar 2023 (eerste prestatieperiode) werd de eerste schijf van 50% verworven, weze een bedrag van € 187.588 voor de CEO en € 97.199 voor de CFO en COO elk, en begin 2024 uitbetaald. De andere helft van deze bonus wordt gespreid verschuldigd in twee schijven van elk 25% onder de voorwaarden zoals bepaald in het remuneratiebeleid en zoals hierboven uiteengezet, op basis van de prestaties van de CEO, CFO en COO in de tweede prestatieperiode (2023-2024) en de derde prestatieperiode (2023-2024-2025). 50% Prestatiecriteria voor de periode 1/1/2023-31/12/2023 Doelstelling Gerealiseerd 31/12/2023 Financieel Criterium Gewicht EPS (aangepaste EPRA-winst per aandeel) 65% € 1,00 per aandeel € 1,03 per aandeel Prestatie: op doel Operationele marge op cashelementen 10% Max. 18% (uitgedrukt als operationele kost) 15,17% Prestatie: op doel Totaal 75% Niet- Financieel Bereiken van een EMS-dekkingsgraad van 80% van de portefeuille 25% Dekkingsgraad 80% 86% Prestatie: op doel Totaal 25% De bezoldiging van de CEO, CFO en COO voorziet in een vaste vergoeding, een variabele vergoeding in de vorm van een kortetermijn- en een langetermijnbonus en andere componenten. 123 Beheersverslag / Care Property Invest nv In de onderstaande tabellen wordt de korte termijn variabele vergoeding verworven in 2023 per begunstigde weergegeven. Prestatiecriteria CEO voor het prestatiejaar 2023 (in €) Criterium Gewicht Jaar variabele vergoeding Verschuldigd per 31/12/2023 Financieel EPS overeenkomstig financieel plan 65% 2021 25% bonus 2021 (Y3) = 52.783 2022 25% bonus 2022 (Y2) = 55.107 2023 50% bonus 2023 (Y1) = 121.932 Operationele marge 10% 2021 25% bonus 2021 (Y3) = 8.120 2022 25% bonus 2022 (Y2) = 8.478 2023 50% bonus 2023 (Y1) = 18.759 Niet-financieel Bereiken van een EMS-dekkingsgraad van 80% van de portefeuille (ESG doelstelling) 25% 2021 25% bonus 2021 (Y3) = 20.301 2022 25% bonus 2022 (Y2) = 21.195 2023 50% bonus 2023 (Y1) = 46.897 Totaal 353.572 Prestatiecriteria CFO voor het prestatiejaar 2023 (in €) Criterium Gewicht Jaar variabele vergoeding Verschuldigd per 31/12/2023 Financieel EPS overeenkomstig financieel plan 65% 2021 25% bonus 2021 (Y3) = 27.443 2022 25% bonus 2022 (Y2) = 28.554 2023 50% bonus 2023 (Y1) = 63.179 Operationele marge 10% 2021 25% bonus 2021 (Y3) = 4.222 2022 25% bonus 2022 (Y2) = 4.393 2023 50% bonus 2023 (Y1) = 9.720 Niet-financieel Bereiken van een EMS-dekkingsgraad van 80% van de portefeuille (ESG doelstelling) 25% 2021 25% bonus 2021 (Y3) = 10.555 2022 25% bonus 2022 (Y2) = 10.982 2023 50% bonus 2023 (Y1) = 24.300 Totaal 183.347 Care Property Invest nv / Beheersverslag 124 Prestatiecriteria COO voor het prestatiejaar 2023 (in €) Criterium Gewicht Jaar variabele vergoeding Verschuldigd per 31/12/2023 Financieel EPS overeenkomstig financieel plan 65% 2021 25% bonus 2021 (Y3) = 27.443 2022 25% bonus 2022 (Y2) = 28.554 2023 50% bonus 2023 (Y1) = 63.179 Operationele marge 10% 2021 25% bonus 2021 (Y3) = 4.222 2022 25% bonus 2022 (Y2) = 4.393 2023 50% bonus 2023 (Y1) = 9.720 Niet-financieel Bereiken van een EMS-dekkingsgraad van 80% van de portefeuille (ESG doelstelling) 25% 2021 25% bonus 2021 (Y3) = 10.555 2022 25% bonus 2022 (Y2) = 10.982 2023 50% bonus 2023 (Y1) = 24.300 Totaal 183.347 Langetermijnjaarbonus (LTI performance cash plan) Zoals beschreven in het remuneratiebeleid goedgekeurd door de gewone algemene vergadering van 2022 is de Vennootschap in boekjaar 2022 gestart met het jaarlijks toekennen aan de begunstigden van een voorwaardelijke langetermijnbonus, afhankelijk van de mate van het behalen van de prestatiedoelstellingen over een periode van drie (3) jaar. Deze langetermijnjaarbonus wordt telkens uitbetaald in het derde boekjaar volgend op het boekjaar van toekenning (een eerste maal in 2025 over de prestatieperiode 2022 tot en met 2024). Het streefbedrag van de langetermijnbonus is voor de CEO € 200.000 en voor de CFO en COO elk € 150.000. Als de minimale prestatiedrempel wordt bereikt, is het bedrag gelijk aan € 160.000 voor de CEO en voor de CFO en COO elk € 120.000. De langetermijnbonus is begrensd tot € 240.000 voor de CEO en voor de CFO en COO € 180.000 elk in geval van overprestatie. De netto-opbrengst in cash van de uitbetaling van de langetermijnbonus kan door de begunstigden worden aangewend om aandelen van de Vennootschap te kopen tegen een prijs per aandeel die gelijk is aan 100/120 van de VWAP van de laatste 20 beursdagen mits naleving van een lock-up verbintenis van drie (3) jaar. De raad van bestuur legt jaarlijks, op aanbeveling van het benoemings- en remuneratiecomité, voor elke driejarige prestatieperiode de doelstellingen vast aan de hand van de prestatiecriteria die in het remuneratiebeleid zijn opgenomen. Voor het niet-financiële criterium wordt de sustainability roadmap die wordt weergegeven in het Sustainable Finance Framework van de Vennootschap als handleiding gebruikt. Het benoemings- en remuneratiecomité controleert binnen de eerst drie maanden van het boekjaar volgend op het einde van de driejarige prestatieperiode in hoeverre de financiële doelstellingen werden gerealiseerd, naar aanleiding van de vaststelling van de jaarlijkse resultaten door de raad van bestuur. De vooropgestelde ESG doelstelling wordt geëvalueerd door het benoemings- en remuneratiecomité aan de hand van de opgenomen resultaten in het duurzaamheidsverslag van dat boekjaar. 125 Beheersverslag / Care Property Invest nv De prestatiecriteria voor de eerste driejarige prestatieperiode ( boekjaar 2022 tot en met 2024) voor de langetermijnbonus (LTI) werden in 2022 conform het remuneratiebeleid vastgelegd door de raad van bestuur op aanbeveling van het remuneratie- en benoemingscomité. De eerste driejarige prestatieperiode is nog lopende en de verwezenlijking van de doelstellingen wordt begin 2025 beoordeeld en gerapporteerd in het remuneratieverslag over boekjaar 2024. De tweede driejarige prestatieperiode (boekjaar 2023 tot en met 2025) voor de langetermijnbonus (LTI) is nog lopende en de verwezenlijking van de doelstellingen wordt begin 2026 beoordeeld en gerapporteerd in het remuneratieverslag over boekjaar 2025. ` 1 e Prestatieperiode 2022-2024 en 2 e Prestatieperiode 2023-2025 Financieel Criterium Gewicht Realisatie op 31 december 2023 Dividend per aandeel 30% Doorlopende prestatieperiode Evolutie aandelenkoers boven de mediaan in vergelijking met sectorgenoten (1) 10% Portefeuillegroei 40% Totaal 80% Niet-Financieel ESG 60% Milieu: vermindering van de CO 2 -uitstoot per werknemer behalen van een beter dan gemiddelde GRESB-score 20% Sociaal : SMART doelstellingen met betrekking tot: aantal uren opleiding zoals vermeld in het duurzaamheidsverslag stakeholder engagement 20% Governance : SMART doelstellingen met betrekking tot: compliance programma IT-beveiliging communicatie binnen en buiten de vennootschap 20% Doorlopende prestatieperiode Totaal 20% De relevante referentiegroep betreft hier de koers van de Belgische GVV-aandelen. Care Property Invest nv / Beheersverslag 126 Aandelen verworven in het kader van de Aandelen Aankoopplannen 2019 en 2019bis Overeenkomstig de aanbeveling 7.9 van de Code 2020 moeten de CEO, CFO en COO te allen tijde en zolang zij lid van het college van dagelijks bestuur blijven, een minimum aantal aandelen aanhouden. De raad van bestuur, op advies van het benoemings-en remuneratiecomité, heeft beslist dat dit voor de CEO minimum 15.000 aandelen betreft en voor de CFO en COO elk 6.500. Om hieraan te voldoen, kochten de CEO, CFO en COO met een deel van de netto-opbrengst in cash van hun korte termijn variabele vergoeding verworven over boekjaar 2021 en uitgekeerd in maart 2022, aandelen van Care Property Invest, overeenkomstig het ‘Aandelen Aankoopplan 2019bis’ van toepassing in de boekjaren 2019-2021 hetwelk de begunstigden de mogelijkheid bood om met een (deel) van de cash verworven variabele vergoeding aandelen van de Vennootschap te kopen. In dat kader kochten zij de aandelen van de Vennootschap aan tegen een prijs per aandeel die gelijk is aan de gewogen gemiddelde beurskoers gedurende de periode van twintig (20) beursdagen voorafgaand aan de dag vóór de datum van ondertekening van de koopovereenkomst, vermenigvuldigd met 100/120ste. De Vennootschap beschouwt dit als een marktconforme prijs, en rechtvaardigt de korting met onder andere een lock-up periode. Overeenkomstig het Aandelen Aankoopplan 2019bis dienen de aangekochte aandelen door de begunstigden aangehouden te worden gedurende een lock-up periode van twee (2) jaar. Gedurende deze lock-up periode hebben zij wel recht op dividenden, stemrechten, voorkeurrechten of onherleidbare toewijzingsrechten verbonden aan de gekochte aandelen en het recht om al dan niet deel te nemen aan een keuzedividend. In het kader van het LTIP dat van toepassing was overeenkomstig het remuneratiebeleid voor de boekjaren 2019- 2021 (waarbij de incentivering op lange termijn bestond uit een aandelenaankoopplan dat niet afhankelijk was van prestatiegerelateerde voorwaarden en deel uitmaakte van de vaste vergoeding) kochten de CEO, CFO en COO onder de voorwaarden van het “Aandelen Aankoopplan 2019” eveneens een pakket aandelen tegen een prijs per aandeel die gelijk is aan de gewogen gemiddelde beurskoers gedurende de periode van twintig (20) beursdagen voorafgaand aan de dag vóór de datum van ondertekening van de koopovereenkomst, vermenigvuldigd met 100/120ste. De Vennootschap beschouwt dit als een marktconforme prijs, en rechtvaardigt de korting met onder andere een lock-up periode. Overeenkomstig het Aandelen Aankoopplan 2019 dienen de aangekochte aandelen door de begunstigden aangehouden te worden gedurende een lock-up periode van drie (3) jaar. Gedurende deze lock-up periode hebben zij wel recht op dividenden, stemrechten, voorkeurrechten of onherleidbare toewijzingsrechten verbonden aan de gekochte aandelen en het recht om al dan niet deel te nemen aan een keuzedividend. Tijdens het boekjaar 2023 werden er geen bijkomende aandelen gekocht onder de voorwaarden van de Aandelen Aankoopplannen. 127 Beheersverslag / Care Property Invest nv Overzicht per begunstigde van het totaal aantal aandelen gekocht cf. de Aandelen Aankoopplannen 2019 en 2019bis: Begunstigde Aandelen Aankoopplan Verwervingsdatum Einde retentieperiode Aantal gekochte aandelen CEO 2019 30/01/2020 30/01/2023 1.912 CEO 2019 11/01/2021 11/01/2024 2.074 CEO 2019bis 01/04/2022 01/04/2024 6.992 CFO 2019 30/01/2020 30/01/2023 1.434 CFO 2019 11/01/2021 11/01/2024 1.556 CFO 2019bis 01/04/2022 01/04/2024 600 COO 2019 30/01/2020 30/01/2023 1.434 COO 2019 11/01/2021 11/01/2024 1.556 COO 2019bis 01/04/2022 01/04/2024 1.600 Alle aandelen, gekocht onder de voorwaarden vermeld in de Aandelen Aankoopplannen 2019 en 2019bis zoals van toepassing in de boekjaren 2019-2021, zijn definitief verworven door de begunstigden en enkel nog onderworpen aan een lock-up van drie (3), respectievelijk twee (2) jaar. Globaal overzicht (bruto)bezoldiging van de uitvoerende bestuurders in het boekjaar 2023 (in €). Peter Van Heukelom, CEO / gedelegeerd bestuurder Filip Van Zeebroeck, CFO / gedelegeerd bestuurder Valérie Jonkers, COO / gedelegeerd bestuurder Willy Pintens, gedelegeerd bestuurder Dirk Van den Broeck, gedelegeerd bestuurder Vaste vergoeding (basis) 747.352 384.431 379.733 10.000 10.000 Pensioenplan (1) 0 1.364 6.062 0 0 Presentiegelden (2) 0 0 0 15.750 15.750 Representatievergoeding en verplaatsingskosten 3.000 3.000 3.000 3.484 3.086 Voordelen in natura 9.129 3.888 3.898 0 0 Variabele vergoeding verworven over de boekjaren 2021/2022/2023 353.572 183.347 183.347 0 0 Totaal 1.113.053 576.030 576.040 29.234 28.836 % Vaste Vergoeding 68% 68% 68% 100% 100% % Variabele Vergoeding 32% 32% 32% 0% 0% (1) IPT CEO inbegrepen in vaste vergoeding gezien de premie niet meer in de verzekering IPT gestort kan worden wegens het bereiken van de pensioenleeftijd van de CEO. (2) De vergaderingen van het college van dagelijks bestuur werden 21 keer bijgewoond door Willy Pintens en Dirk Van den Broeck. De bezoldiging van Willy Pintens en Dirk Van den Broeck in het kader van de raad van bestuur en zijn comités werd opgenomen in de tabel onder punt 11.11.2.4. Overzicht van de bezoldiging van de bestuursmandaten in het boekjaar 2023. Care Property Invest nv / Beheersverslag 128 Jaarlijkse verandering in de gemiddelde remuneratie van de werknemers en effectieve leiders en de jaarlijkse verandering in de ontwikkeling van de prestaties van de vennootschap, over de laatste 5 boekjaren De ratio tussen de bezoldiging van de CEO over boekjaar 2023 en de laagste bezoldiging (in voltijds equivalent) van de werknemers is 13,32. Overzicht van de evolutie over de laatste 5 boekjaren 2019 vs 2018 2020 vs 2019 2021 vs 2020 2022 vs 2021 2023 vs 2022 Evolutie in de remuneratie VTE op 31/12 27% 56% 20% 9% -4% Gemiddelde remuneratie werknemers (in VTE) (1) 13% 2% 2% 8% 12% Vaste remuneratie CEO 44% 1% 1% 4% 11% Vaste remuneratie effectieve leiders (excl. CEO) (2) 56% -1% 4% 1% 7% Evolutie in de ontwikkeling van de Vennootschap Huurinkomsten 17% 23% 19% 26% 21% Aangepaste EPRA-winst 12% 23% 20% 25% 11% EPS 6% 9% 6% 17% -17% Exploitatiemarge (berekend op cashelementen) -1% 1% -1% 0% 0% De gemiddelde remuneratie van de werknemers is berekend door het totale brutoloon van de werknemers in dienst op 31/12 te delen door het totaal VTE op afsluitdatum 31/12. Door de opname van presentiegelden fluctueert de vaste vergoeding van de gedelegeerd bestuurders (andere dan de CEO, CFO en COO) van jaar tot jaar. Vertrekvergoeding In 2023 waren er geen vertrekkende bestuurders noch vertrekkende leden van het uitvoerend management. Er werd dan ook geen enkele vertrekvergoeding toegekend of uitgekeerd in 2023. Terugvorderen van variabele remuneratie Er werd in 2023 geen variabele remuneratie teruggevorderd. Afwijkingen van het remuneratiebeleid Er werd in 2023 niet afgeweken van het remuneratiebeleid dat door de gewone algemene vergadering van 25 mei 2022 werd goedgekeurd. 129 Beheersverslag / Care Property Invest nv Andere tussenkomende partijen Commissaris De controle op de financiële toestand, op de jaarrekening en op de regelmatigheid, vanuit het oogpunt van het WVV en de statuten, van de verrichtingen van de Vennootschap, wordt opgedragen aan één of meer commissarissen, benoemd onder de revisoren of revisorenvennootschappen die zijn erkend door de FSMA overeenkomstig artikel 222 van de Wet van 25 april 2014 op het statuut van en het toezicht op de kredietinstellingen. De algemene vergadering van 25 mei 2022 herbenoemde de besloten vennootschap EY Bedrijfsrevisoren, met maatschappelijke zetel te Kouterveldstraat 7B 001, 1831 Diegem, ingeschreven in de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het nummer 0446.334.711 (RPR Brussel) als commissaris voor een termijn van drie jaar. Deze vennootschap heeft mevrouw Christel Weymeersch, bedrijfsrevisor, aangeduid als vertegenwoordiger die gemachtigd is haar te vertegenwoordigen en die wordt belast met de uitoefening van het mandaat in naam en voor rekening van EY Bedrijfsrevisoren. Het mandaat vervalt na de algemene vergadering die de jaarrekening per 31 december 2024 dient goed te keuren. Het ereloon op geconsolideerd niveau van de huidige commissaris voor boekjaar 2023 bedraagt € 101.136, exclusief btw en kosten, en wordt als volgt opgesplitst: Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Mandaat 99.144 100.067 Andere controleopdrachten 7.000 11.671 Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten 14.600 76.703 Er wordt geen afzonderlijke vergoeding of opsplitsing in de vergoeding voorzien wat de vertegenwoordiger van de commissaris betreft. De andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten werden telkens vooraf goedgekeurd door het auditcomité van de Vennootschap. Interne audit De interne auditfunctie in de zin van artikel 17 §3 GVV-Wet wordt waargenomen door een externe consultant (een zogenaamd externe interne auditor), die wordt aangesteld middels een overeenkomst houdende uitbesteding van de ‘interne auditfunctie’, dewelke op 6 september 2017 voor onbepaalde duur werd verlengd met Mazars Advisory Services bv, met maatschappelijke zetel te Manhattan Office Tower, Bolwerklaan 21 bus 8, 1210 Brussel, vertegenwoordigd door mevrouw Cindy Van Humbeeck, bestuurder-zaakvoerder. Deze overeenkomst werd opgezegd door de Vennootschap en liep, na naleving van een opzegperiode van 3 maanden, af op 31 januari 2023. Om de interne auditfunctie in te vullen tijdens de boekjaren 2023-2025 werd er op 6 december 2022 een overeenkomst van bepaalde duur afgesloten met BDO Advisory bv, met maatschappelijke zetel te de Stassartstraat 35, 1050 Brussel, vertegenwoordigd door de heer Wim Verbelen en effectief in werking vanaf 1 februari 2023. De vergoeding betaald in 2023 voor deze auditopdracht bedraagt € 17.600 exclusief btw. Care Property Invest nv / Beheersverslag 130 Vastgoeddeskundige De Vennootschap stelt drie vastgoeddeskundigen aan voor de waardering van de vastgoedportefeuille (zowel in België, Nederland, Spanje, alsook in Ierland) middels een overeenkomst van bepaalde duur. De vastgoeddeskundige Stadim cvba werd aangesteld voor een nieuwe periode van drie jaar, met ingang van 1 januari 2023. Het ereloon wordt bepaald in functie van de aard van het te waarderen vastgoed (woonzorgcentrum of assistentiewoningen), het aantal wooneenheden en de wijze van waarderen (volledig verslag bij initiële waardering of trimestriële waardering). Het ereloon is aldus onafhankelijk van de reële waarde van het vastgoed. De vergoeding voor de waarderingen van het vastgoed in portefeuille in het boekjaar 2023 bedraagt € 231.796 en wordt als volgt bepaald (bedragen zijn onderhevig aan indexatie): Assistentiewoningen Woonzorgcentra € 50 per eenheid € 80 per eenheid (voor de eerste 40 wooneenheden) initiële waardering aan € 1.250 € 40 per eenheid (vanaf de 41ste wooneenheid) projecten in projectfase aan 75% initiële waardering aan 30% met een minimum van € 1.500 finale waardering aan 50% met een minimum van € 1.000 projecten in projectfase aan 75% Op 1 april 2023 werd Cushman & Wakefield aangesteld voor een nieuwe periode van drie jaar. Het ereloon is gebaseerd op het aantal wooneenheden en de wijze van waarderen (volledig verslag bij initiële waardering of trimestriële- of jaarlijkse waardering), maar met een maximale vergoeding per vastgoed. Het ereloon is aldus onafhankelijk van de reële waarde van het vastgoed. De vergoeding voor de waardering van het vastgoed in portefeuille in het boekjaar 2023 bedraagt € 106.430 en wordt als volgt bepaald: Trimestriële waardering Jaarlijkse waardering Uitgebreid valuatierapport Vergoeding per vastgoed € 750 € 1.000 € 2.250 Vergoeding per bed € 10 € 15 € 20 Maximale vergoeding per vastgoed € 1.600 € 2.500 € 4.000 Cushman & Wakefield voert vanaf 1 april 2023 ook de waardering uit voor de financiële leasings. De vergoeding per leasing bedraagt € 160 per kwartaal. Op 30 maart 2022 werd een overeenkomst afgesloten met CBRE Unlimited Company als derde schatter voor een periode van 3 jaar. Het ereloon wordt bepaald op het aantal woonheden (4 prijs opdelingen in functie van het aantal wooneenheden), met een maximale vergoeding per vastgoed. Er wordt een korting toegestaan indien de portefeuille een minimaal aantal vastgoedprojecten in portefeuille heeft. Het ereloon is aldus onafhankelijk van de reële waarde van het vastgoed. De vergoeding voor de waardering van het vastgoed in portefeuille in het boekjaar 2023 bedraagt € 32.809 en wordt als volgt bepaald: Trimestriële waardering Jaarlijkse waardering Uitgebreid valuatierapport Minimale vergoeding per vastgoed € 1.100 € 1.350 € 5.100 Maximale vergoeding per vastgoed € 1.250 € 1.500 € 5.350 131 Beheersverslag / Care Property Invest nv Watermaal-Bosvoorde (BE) I Les Terrasses Du Bois Watermaal-Bosvoorde (BE) I Les Terrasses Du Bois III. Vastgoedverslag Care Property Invest nv / Vastgoedverslag 134 III. Vastgoedverslag Toestand vastgoedmarkt waarin de Vennootschap actief is Care Property Invest neemt een duidelijke positie in binnen het GVV-landschap door haar specialisatie binnen het marktsegment van de huisvesting voor senioren. Dit is het segment waarin zij vandaag hoofdzakelijk actief is, maar zeker niet uitsluitend, want in 2014 breidde zij de omschrijving van haar maatschappelijk doel uit naar de markt voor mensen met een beperking om ook in dit segment projecten te realiseren. Ook geografische expansie stond op de agenda door de realisatie van een doeluitbreiding naar de ganse Europese Economische Ruimte. De voorbereidingen die de Vennootschap in dit kader trof wierpen reeds in 2018 haar vruchten af met de toetreding tot de Nederlandse markt. In juni 2020 trad Care Property Invest toe tot de Spaanse markt gevolgd door de Ierse markt in 2022. In de onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van de projecten die de Vennootschap in België, Nederland en Spanje kon verwerven/opleveren tijdens 2023. Meer informatie over deze projecten kan worden teruggevonden in het hoofdstuk 'II. Beheersverslag' , punt '2.1 Belangrijke gebeurtenissen boekjaar 2023' op pagina 62 . Naam project Ligging project Type project Classificatie België Effectief verworven projecten met onmiddellijk rendement BoCasa Bolderberg Woonzorgcentrum + assistentiewoningen Vastgoedbelegging Nederland Effectief verworven projecten met onmiddellijk rendement Huize Willibrordus Ruurlo Zorgresidentie Vastgoedbelegging Residence Oldenbarnevelt Rotterdam Zorgresidentie Vastgoedbelegging Nieuwe projecten in ontwikkeling Wolfsbergen ‘s-Graveland Zorgresidentie Vastgoedbelegging Saamborgh Almelo Almelo Zorgresidentie Vastgoedbelegging Opgeleverde projecten Warm Hart Zuidwolde Zuidwolde Zorgresidentie Vastgoedbelegging Villa Stella Middelburg Zorgresidentie Vastgoedbelegging Warm Hart Ulestraten Ulestraten Zorgresidentie Vastgoedbelegging Spanje Opgeleverde projecten Emera Mostoles Mostoles Woonzorgcentrum Vastgoedbelegging 135 Vastgoedverslag / Care Property Invest nv De vastgoedstrategie van de Vennootschap wordt voor een groot deel bepaald door de groeiende vraag naar vastgoed met een maatschappelijke meerwaarde, namelijk zorginfrastructuur die volledig afgestemd is op de noden van haar bewoners. Deze strategie wordt ondersteund door de demografische evolutie van zowel de Belgische, Nederlandse, Spaanse als Ierse bevolking. Bij nieuwe investeringsdossiers focust de Vennootschap op kwalitatieve, duurzame en toekomstbestendige gebouwen, gelegen op goede locaties met betrouwbare uitbaters met wie een langetermijnverbintenis kan worden afgesloten, dit bij voorkeur onder een triple-netregime. De Vennootschap hanteert deze strategie voor al de markten waar zij actief is. Care Property Invest beantwoordt met haar aanpak tegelijkertijd aan de verwachtingen en noden van de operatoren in deze markten door het aangaan van langetermijncontracten en -samenwerkingen. Vanuit haar ervaring met het bouwen van serviceflats voor de Vlaamse Overheid, vormen Belgische lokale overheden en caritatieve organisaties nog steeds een belangrijke doelgroep. Care Property Invest richt zich eveneens sterk op de private markt door de realisatie van woonzorgprojecten met ervaren private operatoren in België, Nederland, Spanje en sinds 2022 in Ierland. Hieronder neemt de Vennootschap de beschrijving op van de zorgvastgoedmarkten in de landen waarin zij actief is. Markt van de huisvesting voor senioren in België (1) De Belgische economische groei vertraagde in 2023 tot 1,5% tegenover 3% in 2022. Naar verwachting zal deze beperkt afzwakken in 2024 tot 1,3% vooral dankzij de binnenlandse vraag. Ook voor 2025 en 2026 worden gelijkaardige groeicijfers verwacht. In de periode 2013 tot juni 2021 lag de inflatie, gebaseerd op de gezondheidsindex, op een gemiddeld historisch laag niveau van 1,3%. Vanaf de zomer 2021 liep de inflatie echter op om te pieken op 12,3% in oktober 2022. In de loop van 2023 is ze terug afgezwakt tot 1,3% in december. Voor 2024 verwacht het Planbureau dat de inflatie terug zal opveren tot gemiddeld 3,3% om de jaren erna te schommelen tussen 2% en 2,5%. Ook de OLO’s kenden tot 2021 zeer lage rentevoeten. In de loop van 2022 kenden deze een stijgende trend, met een piek richting de 4% in het najaar van 2023 om vervolgens terug verder te dalen richting 3%. Care Property Invest nv / Vastgoedverslag 136 Woonzorgcentra kennen terug een goede instroom van nieuwe bewoners, gelet op de vergrijzingsstatistieken en toenemende zorgbehoevendheid van de bevolking. Exploitanten zullen hun kosten wel onder controle dienen te houden. Voldoende opgeleid personeel aantrekken zal de komende jaren een uitdaging blijven. Zorgvastgoed wordt relatief hoog gewaardeerd wegens de achterliggende lange termijn triple-netcontracten, met professionele en solvabele exploitanten. Deze contracten worden gewaardeerd met beperkte risico’s. Hierdoor werkt zorgvastgoed de laatste jaren steeds meer interesse als langetermijninvestering. De investeerdersmarkt verbreedt in snel tempo naar verzekeringen en pensioenfondsen voor wie (zeer) lange termijn en bovendien geïndexeerde overeenkomsten een doorslaggevend element vormen. Dit stemt ook overeen met het verlangen van de zorgexploitant om een beleid te voeren dat eveneens op de lange termijn is gericht. Tot twee jaar terug kon men stellen dat door de globale evolutie van verdere professionalisering van de exploitatiesector en verbreding van de gegadigde investeerders, een aanhoudende neerwaartse druk op de rendementen veroorzaakte. De laatste twee jaar kenden de rentevoeten echter een snelle opwaartse beweging waardoor de vereiste rendementen dezelfde beweging kenden. De voorbije jaren is het belang aan kwaliteit en polyvalentie of in algemene termen de duurzaamheid van de investering, enkel maar toegenomen. Deze parameters worden ook belangrijker bij nieuwe transacties die plaatsvinden. Lennik (BE) I Keymolen 137 Vastgoedverslag / Care Property Invest nv Markt van de huisvesting voor senioren in Nederland (1) De zorgvastgoedsector bestaat uit diverse segmenten, elk met een eigen karakter. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen zorgvastgoed dat care en cure levert. Het care-segment is bedoeld om in te wonen, waar zowel lichte als zware zorg wordt geleverd. Het cure-segment biedt behandelingen, eventueel met een kort verblijf, en staat in het teken van herstel en genezing. Ouderen willen en moeten langer thuis blijven wonen. Hierdoor ontstaat er een grotere vraag naar seniorenwoningen en zorgappartementen. Nederland telde in januari 2022 850.512 tachtigplussers. Er wordt verwacht dat de levensverwachting de komende dertig jaar sterk zal toenemen tot 2,6 miljoen tachtigplussers in 2050. Een deel van deze groep zal langdurige zorg nodig hebben, te denken aan dementie, een aandoening die naar verwachting in 2040 de hoogste sterfte en ziektelast zal veroorzaken. Deze intensieve zorgbehoefte zal de vraag naar dit type zorgvastgoed enkel maar doen toenemen. Meer dan de helft van de 75-plussers heeft te maken met eenzaamheid. Zo ontstaat er een vraag naar een nieuwe woonvorm tussen thuis- en verpleegzorg, die de druk op professionele zorg vermindert. Ouderen willen verhuizen naar een plek die kleiner is, maar waar ze zelfstandig kunnen blijven wonen en gemakkelijk anderen kunnen ontmoeten. Momenteel is er onvoldoende aanbod van dergelijke woonvormen. Tegen 2030 moeten er meer dan 200.000 zorgwoningen op de markt komen. Daarnaast is een groot deel van de bestaande voorraad verouderd. Deze zullen de komende decennia verduurzaamd moeten worden, in lijn met de klimaatdoelstellingen. De afgelopen jaren is de verplichte verduurzaming van vastgoed in Nederland in een stroomversnelling gekomen. De sterk gestegen energiekosten in 2022 maken dat de noodzaak tot verduurzamen in de markt echt wordt gevoeld. Martpartijen zijn bij aankoop en huur van vastgoed steeds kritischer op de energiezuinigheid. Daarnaast zijn Nederlandse banken verplicht om te werken aan CO 2 -reductie. Deze wettelijke verplichting geldt ook voor de vastgoedobjecten die zij financieren. Hierdoor wordt het steeds lastiger om niet duurzaam vastgoed te financieren. In 2022 werd er in totaal nog € 1,3 miljard in zorgvastgoed geïnvesteerd. Het transactievolume van de zorgvastgoedmarkt is in 2023 fors gedaald en zelfs bijna stilgevallen. De verhoging van de overdrachtsbelasting in januari 2023 van 8,0% naar 10,4% versterkte dit enkel maar. Care Property Invest nv / Vastgoedverslag 138 De markt voor Spaans zorgvastgoed (1) Spanje kent een hoge gemiddelde levensverwachting met een vergrijzende bevolking. Er wordt verwacht dat de Spaanse levensverwachting tegen 2050 de hoogste van Europa zal zijn. Spanje kende een babyboom in de jaren 60, waarin het Spaanse geboortecijfer meer dan het dubbele bedroeg dan het huidige percentage van 0,8%. Deze babyboomers zijn momenteel 50/60 jaar oud en vormen vandaag 25% van de Spaanse bevolking. Spanje zal naar verwachting tegen 2050 het op één na hoogste aantal 65-plussers t.o.v. de totale bevolking van alle Europese landen hebben. 75% van de Spaanse bevolking bezit een eigen woning (in 2021, komende van 78% in 2013) wat boven het Europese gemiddelde is. Dit zorgt voor een (bijkomende) financieringsbron om de kosten van een woonzorgcentrum te kunnen dekken. De Spaanse zorgvastgoedmarkt kampt momenteel al met een tekort aan bedden. Bovendien is de bestaande voorraad van bedden verouderd. Volgens de laatste beschikbare gegevens telt Spanje in totaal circa 5.500 woonzorgcentra met een totale capaciteit van circa 385.000 bedden. Hoewel er tal van exploitanten zijn in deze zeer competitieve markt, zijn DomusVi, Orpea, Vitalia, Amavir en Ballesol goed voor bijna 32% van de privatieve bedden aangeboden in Spaanse woonzorgcentra. De zorgmarkt wordt ook gekenmerkt door een sterke fragmentatie met veel potentieel voor consolidatie. Het investeringsvolume voor woonzorgcentra in Spanje is de afgelopen jaren aanzienlijk toegenomen en bereikte in 2021 een recordvolume van ca. € 1,2 miljard, het dubbele van 2020. Deze toename werd vooral gerealiseerd door de komst van nieuwe internationele investeerders. In 2022 werd er voor circa € 300 miljoen geïnvesteerd. De toenemende bouw- en exploitatiekosten hebben een rem gezet op nieuwe ontwikkelingensprojecten van woonzorgcentra. Bovendien werd de tweede jaarhelft van 2022 gekenmerkt door de oorlog in Oekraïne, inflatoire druk en stijgende interestvoeten, resulterend in hogere financieringskosten en een beperkter investeringsvolume. In 2023 zijn er maar een beperkt aantal transacties vastgesteld. Het totale investeringsvolume bedraagt circa € 100 miljoen. Tot begin 2024 is er al zeker sprake van een ‘wait & see’- strategie. Care Property Invest neemt actief deel als vastgoedspeler en heeft tot doel kwalitatieve projecten ter beschikking te stellen aan de zorgondernemers zoals voorzien in het woonzorgdecreet. 139 Vastgoedverslag / Care Property Invest nv De markt voor Iers zorgvastgoed (1) De jongste jaren is er vraag ontstaan naar investeringen in de gezondheidssector en meer specifiek ouderenzorg. Deze trend zal de komende jaren alleen maar toenemen naarmate de Ierse bevolking ouder wordt. In de periode tussen 2011 en 2016 was er in Ierland een stijging van 19% van het aantal 65-plussers. Als gevolg daarvan is er de afgelopen jaren een opmerkelijke toename van investeerders en investeringsfondsen geweest, in samenwerking met exploitanten die zich specifiek op deze sector richten. Het merendeel van de nieuwe investeerders, zowel exploitanten als vastgoedinvesteerders, in deze sector zijn afkomstig uit Frankrijk, Duitsland, België, Nederland en het VK. Zoals reeds is gebleken in andere, meer mature markten zoals de VS en het VK, is de gezondheidszorgsector doorgaans bijzonder aantrekkelijk voor langetermijnkapitaal en investeerders die ervaring hebben in deze gespecialiseerde sector in andere rechtsgebieden. De overheid heeft in 2009 de Nursing Home Support Scheme (Fair Deal Scheme) gelanceerd. Volgens het Fair Deal Scheme moet een bewoner van een woonzorgccentrum een gedeelte voor hun zorg zelf financiëren, waarbij de staat het verschil compenseert. Alle bewoners worden beoordeeld op hun zorg- en maatschappelijke behoefte en financiële positie. Inmiddels geniet 80% van alle bewoners van woonzorgcentra van de Fair Deal rate-regeling. In de sector van de woonzorgcentra zijn investeerders grotendeels gericht op het Fair Deal-tarief (het bedrag dat de Ierse staat per week betaalt voor het verlenen van zorg), dat varieert van gemiddeld € 1.000 voor regio’s als Claire tot gemiddeld bijna € 1.300 per week in voor locaties als Dublin. Investeerders zullen daarom meer aangetrokken worden tot investeringen in woonzorgcentra met een hoger Fair Deal- percentage omdat deze meer inkomsten genereren. Het aantal privébedden (waarvan er bijna 26.000 zijn) wordt gedomineerd door ongeveer 15 exploitanten. Dit aantal neemt echter af door de stijgende consolidatie. De 22 grootste exploitanten controleren slechts 50% van alle privatieve en caritatieve bedden. De introductie van de ‘National Quality Standards for Residential Care Settings for Older People in 2009’ en ‘National Quality Standards for Residential Care Settings for Older People in Ireland – 2016’ hebben geleid tot een verbetering van de kwaliteit van de woonzorgcentra. Het is mogelijk dat een aanzienlijk aantal van deze woonzorgcentra in de publieke sector (waarvan ongeveer 7.000 bedden verspreid over zo’n 115 locaties) uit het aanbod zullen verdwijnen met de introductie van HIQA-normen. Dit geldt ook voor enkele van de oudere gebouwen (die niet HIQA- conform zijn) uit het privatieve aanbod en zal resulteren in betere normen, maar een verminderd aanbod. Dit zal vooral een effect hebben buiten Dublin omdat dit aanbod niet op korte termijn vervangen kan worden. Om te kunnen voldoen aan de vraag voortvloeiend uit de groei van de ouder wordende bevolking, dienen er over de komende 10 jaar circa 10.000 nieuwe bedden gecreëerd te worden om een minimumratio van 4,5% populatie-tot-bed te behouden. Er is echter een tekort aan nieuwe ontwikkelingen doordat er een gebrek is aan correct geprijsde ontwikkelingssites, inconsistentie in correcte Fair Deal rates en stijgende kosten voor deze nieuwe ontwikkelingen, waarbij de prijs per nieuw bed rond de € 200.000 ligt. Het voorbije jaar werden er in de Ierse zorgvastgoedmarkt zeer weinig transacties geregistreerd. Dit is in lijn met de rest van de Europese markt. Care Property Invest nv / Vastgoedverslag 140 Analyse geconsolideerde vastgoedportefeuille 31 december 2023 Aanschaffings waarde (1) Reële waarde (4) Verzekerde waarde % Verzekerde waarde tov reële waarde Huur- opbrengst Betaalde verzeke- ringspremie (2) België Vastgoedbeleggingen in exploitatie 514.540.001 575.493.322 28.752.286 0 Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling 0 0 0 0 Financiële leasings in exploitatie (3) 207.378.436 242.103.000 17.816.568 0 Nederland Vastgoedbeleggingen in exploitatie 201.620.006 208.872.052 10.654.953 0 Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling 20.306.370 21.196.965 0 0 Spanje Vastgoedbeleggingen in exploitatie 82.846.710 86.326.880 4.571.707 0 Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling 24.933.338 23.695.000 0 0 Ierland Vastgoedbeleggingen in exploitatie 85.522.813 73.348.129 4.110.050 0 Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling 15.239.209 14.212.073 0 0 Totaal 1.152.386.883 1.245.247.421 997.376.193 80% 65.905.564 0 Voor de definitie van de aanschaffingswaarde wordt verwezen naar Hoofdstuk ‘VIII. Lexicon’ vanaf pagina 302 pagina 302 . De nodige verzekeringspolissen dienen afgesloten te worden door de exploitant van het vastgoed (gezien de ‘triple net’ overeenkomsten) of worden doorgerekend zodat de kost finaal ten laste is van de exploitant. De werfverzekeringen voor ontwikkelingen zijn niet mee opgenomen in het verzekerde totaal. Deze verzekeringen worden door de ontwikkelaar gedragen. In principe is de 10-jarige aansprakelijkheid ingedekt door de algemene aannemer van het desbetreffende project, echter de Vennootschap heeft ter indekking van het in gebreke blijven van deze, zelf een bijkomende 10-jarige aansprakelijkheidsverzekering afgesloten voor het volledige project – de verzekerde waarden hebben enkel betrekking op de bouwkundige werken die vallen onder de 10-jarige aansprakelijkheid, voor de projecten, Zulte: inclusief verbindingsgang, Mol: inclusief de 39 flats. Alle overige verzekeringen dienen, zoals contractueel bepaald werd, door de leasingnemers afgesloten te worden. De reële waarde wordt weergegeven exclusief de zakelijke rechten (€ 1.311.200) die conform IFRS 16 op de balans onder de vastgoedbeleggingen worden geboekt. Alsook inclusief activa bestemd voor verkoop. Geografische spreiding Vlaams Gewest (BE) Waals Gewest (BE) Nederland (NL) Spanje (ES) 31 december 2023 31 december 2023 18% 5% 5% 3% 65% 51% 11% 8% 8% 7% Ierland (IE) Brussels Hoofdstedelijk Gewest (BE) 3% 14% Geografische spreiding aantal projecten Geografische spreiding aantal Wooneenheden 141 Vastgoedverslag / Care Property Invest nv Verdeling aantal projecten per exploitant (1)(2) Verdeling ontvangen inkomsten uit huur- en erfpachtovereenkomsten per exploitant (3)(4) Voor de volgende operatoren bedroeg het aandeel in de projecten niet meer dan 2% op 31 december 2023: Aldenborgh Exploitatie, Anima, Com4Care, De Familie, De Gouden Leeuw, DomusVi, Forum de Inversiones Inmobiliarias Mare Nostrum, Gemeente Wassenaar, Golden Years, La Vostra Llar, My-Assist, Orelia, Pim Senior, Résidence du Lac, Saamborgh, Vivalto en Warm Hart Zorghuizen. Voor de volgende operatoren bedroeg het aandeel in de projecten niet meer dan 2% op 31 december 2022: Aldenborgh Exploitatie, Anima, Com4Care, De Familie, DomusVi, Forum de Inversiones Inmobiliarias Mare Nostrum, La Vostra Llar, Orelia, Pim Senior, Résidence du Lac, SVE Group, Vivalto en Warm Hart Zorghuizen. Voor de volgende operatoren bedroeg het aandeel in de huurinkomsten minder dan 3% op 31 december 2023: Aldenborgh Exploitatie, Anima, Com4Care, De Familie, De Gouden Leeuw, Gemeente Wassenaar, Golden Years, Pim Senior, Résidence du Lac, Saamborgh, Vzw en Warm Hart Zorghuizen. Voor de volgende operatoren bedroeg het aandeel in de huurinkomsten minder dan 3% op 31 december 2022: Aldenborgh Exploitatie, Anima, Com4Care, De Familie, De Gouden Leeuw, Pim Senior, Résidence du Lac, Silver Stream Healthcare, SVE Group, Emera, DomusVi en Vzw. Verdeling projecten in functie van resterende looptijd erfpacht- of huurperiode Boekjaar afgesloten op Aantal projecten met einde tussen 31 december 2023 0 en 1 jaar 1 en 5 jaar 5 en 10 jaar 10 en 15 jaar 15 en 20 jaar >20 jaar Totaal België 1 14 25 18 29 21 108 Vastgoedbeleggingen in exploitatie 1 0 1 1 8 18 29 Financiële leasings 0 14 24 17 21 3 79 Nederland 1 0 0 2 14 7 24 Vastgoedbeleggingen in exploitatie 1 0 0 2 14 7 24 Spanje 0 0 0 4 1 0 5 Vastgoedbeleggingen in exploitatie 0 0 0 4 1 0 5 Ierland 0 0 0 2 0 4 6 Vastgoedbeleggingen in exploitatie 0 0 0 2 0 4 6 Totaal (1) 2 14 25 26 44 32 143 Op 31 december 2023 heeft Care Property Invest 150 effectief verworven projecten in portefeuille, waarvan 143 voltooide projecten en 7 projecten in ontwikkeling (de zorgresidentie ‘St. Josephkerk’ in Hillegom (NL), de zorgresidentie ‘Saamborgh Almelo’ in Almelo (NL), de zorgresidentie ‘Wolfsbergen’ in ’s-Graveland (NL), het woonzorgcentrum ‘Solimar Tavernes Blanques’ in Tavernes Blanques (ES), het woonzorgcentrum ‘Solimar Elche’ in Elche (ES), het woonzorgcentrum ‘Marina del Port’ in Barcelona (ES) en het woonzorgcentrum ‘Sugarloaf Care Centre’ in Kilmacanogue South (IE)). Brussels Hoofdstedelijk Gewest (BE) 3% 3% 5% 5% 31 december 2023 31 december 2023 31 december 2022 31 december 2022 50% 6% 6% 6% 5% 5% 5% 5% 5% 12% 52% 28% 18% 8% 26% 14% 11% 8% 7% 4% 5% 5% 4% 10% 7% 4% 16% 14% 18% Colisée Vzw My-Assist OCMW Orelia Korian Vulpia België Domus Valuas Korian DomusVi Nederland Emera Silverstream Healhcare Forum de Inversiones Inmobiliarias Mare Nostrum Overige Overige Spanje Ierland Overige 3% 2% De Gouden Leeuw Care Property Invest nv / Vastgoedverslag 142 Het eerste opstalrecht (m.b.t. de projecten uit de initiële portefeuille) zal vervallen in 2026, meer bepaald binnen 2,50 jaar. De gemiddelde resterende looptijd van de overeenkomsten bedraagt 14,62 jaar (1) . Deze termijn omvat de resterende opstaltermijn, welke voor de contracten uit de initiële portefeuille gelijk is aan de resterende erfpachtperiode en de resterende huurperiode. Voor de nieuwe projecten werd hierin enkel de huur- of erfpachttermijn in rekening genomen. Voor de financiële leasings bedraagt de gemiddelde resterende looptijd 10,74 jaar en voor de vastgoedbeleggingen 19,49 jaar. Verdeling inkomsten uit huur- en erfpachtovereenkomsten in functie van resterende looptijd Boekjaar afgesloten op Te ontvangen inkomsten voor de periode 31 december 2023 0 en 1 jaar 1 en 5 jaar 5 en 10 jaar 10 en 15 jaar 15 en 20 jaar >20 jaar Totaal België 34.194.018 134.655.216 154.209.159 140.269.903 115.721.971 67.878.778 646.929.045 Vastgoedbeleggingen in exploitatie 24.408.339 97.633.356 121.571.354 118.896.462 107.426.219 65.099.625 535.035.355 Financiële leasings 9.785.680 37.021.861 32.637.804 21.373.441 8.295.752 2.779.153 111.893.690 Nederland 16.385.691 65.327.356 81.659.195 81.098.620 68.290.756 37.188.159 349.949.778 Vastgoedbeleggingen in exploitatie 16.385.691 65.327.356 81.659.195 81.098.620 68.290.756 37.188.159 349.949.778 Spanje 4.701.750 18.807.000 23.508.750 19.187.590 5.128.767 0 71.333.858 Vastgoedbeleggingen in exploitatie 4.701.750 18.807.000 23.508.750 19.187.590 5.128.767 0 71.333.858 Ierland 4.021.500 16.086.000 20.107.500 16.788.596 9.607.500 6.270.945 72.882.041 Vastgoedbeleggingen in exploitatie 4.021.500 16.086.000 20.107.500 16.788.596 9.607.500 6.270.945 72.882.041 Totaal (1) 59.302.960 234.875.572 279.484.604 257.344.709 198.748.995 111.337.882 1.141.094.721 Het saldo bevat de resterende erfpacht- en huurgelden op 31 december 2023 op basis van de niet-geïndexeerde canon, resp. huurvergoeding voor de volledige resterende looptijd van het contract (vervaldagen opgesplitst) en voor het enige project waarbij de Vennootschap het leegstandsrisico draagt (‘Tilia’ in Gullegem), rekening houdend met een bezettingsgraad van 100%. Verdeling projecten in functie van leeftijd van de gebouwen Boekjaar afgesloten op Aantal projecten met 1ste ingebruikname 31 december 2023 in 2023 tussen 1 en 5 jaar geleden tussen 5 en 10 jaar geleden >10 jaar geleden Totaal België 0 7 18 83 108 Vastgoedbeleggingen in exploitatie 0 6 13 10 29 Financiële leasings 0 1 5 73 79 Nederland 4 12 2 6 24 Vastgoedbeleggingen in exploitatie 4 12 2 6 24 Spanje 1 3 0 1 5 Vastgoedbeleggingen in exploitatie 1 3 0 1 5 Ierland 0 0 2 4 6 Vastgoedbeleggingen in exploitatie 0 0 2 4 6 Totaal (1) 5 22 22 94 143 Op 31 december 2023 heeft Care Property Invest 150 effectief verworven projecten in portefeuille, waarvan 143 voltooide projecten en 7 projecten in ontwikkeling (de zorgresidentie ‘St. Josephkerk’ in Hillegom (NL), de zorgresidentie ‘Saamborgh Almelo’ in Almelo (NL), de zorgresidentie ‘Wolfsbergen’ in ’s-Graveland (NL), het woonzorgcentrum ‘Solimar Tavernes Blanques’ in Tavernes Blanques (ES), het woonzorgcentrum ‘Solimar Elche’ in Elche (ES, het woonzorgcentrum ‘Marina del Port’ in Barcelona (ES) en het woonzorgcentrum ‘Sugarloaf Care Centre’ in Kilmacanogue South (IE)). 143 Vastgoedverslag / Care Property Invest nv Bezettingsgraad De overgrote meerderheid van de afgesloten contracten betreffen ‘triple net’-contracten, waardoor de erfpacht- of de huurvergoeding steeds volledig verschuldigd is ongeacht de feitelijke bezettingsgraad en waardoor de economische bezettingsgraad van deze projecten steeds 100% bedraagt (1) . Eventuele leegstand van de wooneenheden heeft aldus geen enkele invloed op de inkomsten die de Vennootschap genereert. De Vennootschap kan dan ook bevestigen dat de algemene bezettingsgraad op de vastgoedbeleggingen en de financiële leasings 100% (EPRA-huurleegstandsgraad 0%) bedraagt op 31 december 2023. Desondanks wenst de Vennootschap de rapportering over de globale werkelijke bezettingsgraad op te nemen in haar rapportering teneinde tegemoet te komen aan de informatiebehoefte van haar stakeholders op dat vlak. De opwaartse trend in deze werkelijke bezettingsgraden van de woonzorgcentra (2) , die na de coronapandemie reeds in 2022 werd ingezet, heeft zich doorgezet in 2023. In alle landen waar Care Property Invest actief is, ligt deze voor de mature assets ruim boven de 80% en zien we deze in zijn globaliteit verder stijgen. In onderstaande tabel worden de bezettingsgraden van de vastgoedbeleggingen per land weergegeven op datum van 31 december 2022 en 31 december 2023. In de steekproef werden enkel mature assets opgenomen. Bezettingsgraad mature portefeuille (1) 31 december 2022 31 december 2023 Weging per land (2) Afdekking van de perimeter (3) België 90,90% 92,78% 77,62% 100,00% Nederland 93,85% 87,64% 3,62% 100,00% Spanje 91,97% 97,82% 6,42% 100,00% Ierland 94,68% 94,32% 12,34% 100,00% TOTAAL 91,54% 93,11% 100,00% 100,00% Een asset wordt als matuur beschouwd wanneer deze minstens twee jaar operationeel is en er geen sprake is van leegstand omwille van renovatiewerken. De perimeter is voor beide boekjaren identiek. Aandeel van de gerapporteerde mature portefeuille van een land in de totale gerapporteerde mature portefeuille. De afdekking van de perimeter is gebaseerd op de geannualiseerde huurinkomsten van de gerapporteerde mature assets t.o.v. de geannualiseerde huurinkomsten van de totaliteit van de perimeter over boekjaar 2023. In zijn totaliteit zien we een stijging van de bezettingsgraden van 91,54% naar 93,11%. De lichte daling die we in 2023 merken in Nederland is het gevolg van de eerder beperkte omvang van het aantal kamers in de steekproef voor dit land waardoor het in de praktijk een vermindering in bezetting van slechts een beperkt aantal kamers betreft. Desondanks ligt een bezettingsgraad van 87,64% ruim boven het benodige break-evenniveau voor operatoren. Care Property Invest nv / Vastgoedverslag 144 Verzekerde waarde vastgoed Voor wat betreft de gebouwen die de Vennootschap zelf ontwikkelt of heeft ontwikkeld, wordt tijdens de constructiefase een ‘alle bouwplaatsrisico’s-verzekering’ afgesloten, alsook een ‘aansprakelijkheidsverzekering’. Vanaf de terbeschikkingstelling van de projecten, wordt een 10-jarige aansprakelijkheidsverzekering afgesloten. In de erfpacht-, huur- en terbeschikkingsstellingsovereenkomsten wordt de verplichting opgenomen voor alle erfpachthouders, huurders en partijen aan wie het vastgoed ter beschikking wordt gesteld om de nodige brandverzekeringen af te sluiten voor de nieuwbouwwaarde. De erfpachthouder dient veelal ook een polis inkomstenderving af te sluiten, die de Vennootschap indekt in het geval dat het onroerend goed onbruikbaar wordt. Voor zowel de vastgoedbeleggingen als de financiële leasings geldt eveneens dat de verzekeringsplicht wordt gedragen door de erfpachthouder of huurder (exploitant), volgens de vereisten zoals opgenomen in de afgesloten erfpacht- of huurovereenkomsten. Care Property Invest betaalt aldus geen verzekeringspremies voor deze gebouwen. De Vennootschap controleert dan ook strikt of de exploitanten hun verzekeringsplicht naleven. Verdeling per vastggoedgeheel Conform artikel 30 van de GVV-Wet mag niet meer dan 20% van de geconsolideerde activa in vastgoed worden belegd dat één enkel vastgoedgeheel vormt. De wettelijke drempel van 20%, zoals vermeld in artikel 30 van de GVV-Wet, werd op 31 december 2023 niet overschreden door Care Property Invest. Op 31 december bedraagt het concentratierisico voor Colisée 13,77%, voor Vulpia 11,10%, voor Korian 8,28% en My-Assist 6,62%. De Vennootschap neemt deze wettelijke bepaling steeds mee in overweging bij iedere acquisitie die zij doet en de volgorde waarin investeringen worden gedaan. 145 Vastgoedverslag / Care Property Invest nv Samenvattende tabellen geconsolideerde vastgoedportefeuille Samenvattende tabel vastgoedbeleggingen Uitbater en projecten - 31 december 2023 Num- mering land- kaart Bouw-/ reno- vatie- jaar Verhuurba- re opper- vlakte in m² Aantal resi- den- tiële eenhe- den Contractuele huurgelden Geschatte huurwaar- de (GHW) (1) Bezet- tings- graad (3) Adres Reële waar- de tov gecon- soli- deerde activa (%) (2) België 213.456 2.906 30.120.385 26.613.321 Anima Nuance 7 2020 7.239 121 875.424 100% Schaatsstraat 20, 1190 Vorst Colisée 13,77% Les Terrasses du Bois 8 2014 16.568 176 2.248.487 100% Terhulpsesteenweg 130, 1170 Watermaal-Bosvoorde Ter Meeuwen 16 2015 8.628 101 892.350 100% Torenstraat 15, 3670 Oudsbergen Park Kemmelberg 13 2014 2.412 31 428.309 100% Lange Pastoorstraat 37, 2600 Berchem Moretus 12 2011 8.034 139 1.407.301 100% Grotesteenweg 185, 2600 Berchem De Wand 22 2015 10.562 137 1.509.840 100% Wandstraat 21109/2013, 1020 Brussel Keymolen 23 2014 7.245 88 1.012.748 100% Karel Keymolenstraat 55, 1750 Lennik Westduin 24 2014 11.594 135 1.850.556 100% Badenlaan 62, 8434 Westende Vastgoedbeleggingen België 100% Bezettingsgraad € 575 miljoen Reële waarde portfolio 24 4 1 14 6 16 8 18 10 22 26 3 2 15 7 17 19 5 11 21 20 12 13 23 9 25 27 28 29 Uitbater en projecten - 31 december 2023 Num- mering land- kaart Bouw-/ reno- vatie- jaar Verhuurba- re opper- vlakte in m² Aantal resi- den- tiële eenhe- den Contractuele huurgelden Geschatte huurwaar- de (GHW) (1) Bezet- tings- graad (3) Adres Reële waar- de tov gecon- soli- deerde activa (%) (2) Korian 4,97% 3 Eiken 6 2016 7.990 122 1.150.764 100% Drie Eikenstraat 14, 3620 Lanaken Huyse Elckerlyc 18 2008 3.944 73 389.281 100% Trinellestraat 23, 3770 Riemst Ter Bleuk 5 2016 5.593 52 864.598 100% Bleukstraat 11, 2820 Bonheiden-Rijmenam Oase 11 2016 6.730 76 966.885 100% Tramlaan 14, 1861 Wolvertem My Assist 6,62% La Reposée 20 2020 5.643 98 994.627 100% Rue de Chemin de Fer 1, 7033 Bergen New Beaugency 21 2015 4.805 85 973.511 100% Rue d'Ellezelles 57, 7321 Bernissart Residence des Ardennes 25 2021 14.441 200 2.492.915 100% Rue du Bois de Loo 379, 6717 Attert OCMW Wevelgem Tilia 1 2015 1.454 15 158.497 94% Dorpsplein 21, 8560 Gullegem Orelia Wiart 126 17 2014 6.875 104 1.161.532 100% Carton de Wiartlaan 126-128, 1090 Jette Ter Beuken 10 2016 6.834 92 1.022.186 100% Beukenbosstraat 9, 1652 Alsemberg Résidence du Lac La Résidence du Lac 19 2011 5.410 99 1.098.622 100% Avenue Albert 1er 319, 1332 Genval Thuis Leven Klapgat 27 2020 7.448 53 609.821 100% Klapgat 6-8, 3150 Haacht Vulpia 11,10% Aan de Kaai 3 2012 7.950 74 1.054.694 100% Antoine Coppenslaan 33, 2300 Turnhout Boeyendaalhof 4 2011 7.139 117 952.532 100% Itegemsesteenweg 3, 2270 Herenthout Bois de Bernihè 9 2013 6.886 114 712.152 100% Avenue de Houffalize 65, 6800 Libramont-Chevingny De Nieuwe Kaai 2 2005 7.806 99 1.103.070 100% Nieuwe Kaai 5-7, 2300 Turnhout Home Aldante 14 2003 2.372 55 213.371 100% Uytroeverstraat 1, 1081 Koekelberg 't Neerhof 15 2013 8.236 108 902.947 100% Nieuwstraat 69, 9660 Brakel Dungelhoeff 26 2021 11.535 158 1.452.872 100% Kazernedreef ZN, 2500 Lier BoCasa 28 2013 7.304 98 1.145.511 100% Vrunstraat 15-17, 3550 Bolderberg (Heusden-Zolder) Selys & Kompas De Nieuwe Ceder 29 2019 4.779 86 474.980 100% Parijsestraat 34, 9800 Deinze 147 Vastgoedverslag / Care Property Invest nv Uitbater en projecten - 31 december 2023 Num- mering land- kaart Bouw-/ reno- vatie- jaar Verhuurba- re opper- vlakte in m² Aantal resi- den- tiële eenhe- den Contractuele huurgelden Geschatte huurwaar- de (GHW) (1) Bezet- tings- graad (3) Adres Reële waar- de tov gecon- soli- deerde activa (%) (2) Nederland 61.757 725 11.579.070 11.428.828 Aldenborgh Exploitatie Aldenborgh 15 2022 2.470 32 531.622 100% Oudeborgstraat 12-14, 6049 Herten (Roermond) De Familie Zorgvilla Ome Jan 22 2021 1.500 26 483.489 100% Ravelijn 1, 5264 PC Vught Com4Care Huize Elsrijk 18 2022 1.280 15 329.212 100% Keizer Karelweg 489-491, 181 RH Amstelveen De Gouden Leeuw De Gouden Leeuw Laag-Keppel 6 1980 2.265 36 378.764 100% Rijksweg 91, 6998 AG Laag-Keppel De Gouden Leeuw Zelhem 9 2007 5.200 40 679.825 100% Burg. Rijpstrastraat 3-5, 7021 CP Zelhem De Gouden Leeuw Zutphen 10 2021 3.708 36 732.385 100% De Clercqstraat 58, 7201 EC Zutphen Golden Years Residence Oldenbarnevelt 25 2016 2.004 23 324.000 100% Delftweg 166, 3046 NC Rotterdam 1 7 13 2 8 14 3 9 15 4 16 5 11 17 6 12 18 19 20 21 22 23 100% Bezettingsgraad € 229 miljoen Reële waarde portfolio Vastgoedbeleggingen Nederland 25 24 10 26 27 Care Property Invest nv / Vastgoedverslag 148 Uitbater en projecten - 31 december 2023 Num- mering land- kaart Bouw-/ reno- vatie- jaar Verhuurba- re opper- vlakte in m² Aantal resi- den- tiële eenhe- den Contractuele huurgelden Geschatte huurwaar- de (GHW) (1) Bezet- tings- graad (3) Adres Reële waar- de tov gecon- soli- deerde activa (%) (2) Korian 2,76% De Orangerie 1 2021 6.567 64 691.426 100% Malvert 5002-5004, 6538 DM Nijmegen Villa Maria 3 2021 3.547 32 492.424 100% Ringbaan West 300, 5025 VB Tilburg Villa Ouderkerk 19 2022 4.378 32 500.199 100% Polderweg 3, 1191 JR Ouderkerk aan de Amstel Villa Stella 5 2023 1.530 25 327.600 100% Herengracht 50-52, 4331 PX Middelburg Pim Senior Pim Senior 23 2021 3.976 56 1.067.000 100% Geerstraat 1, 4849 PP Dorst Gemeente Wassenaar Villa Sijthof 4 2015 1.411 19 114.000 100% Oud Clingendaal 7, 2245 CH Wassenaar Domus Valuas Villa Pavia 2 2004 1.638 16 348.913 100% Laan van Beek en Royen 45, 3701 AK Zeist Boarnsterhim State 11 2011 1.500 19 195.781 100% Wjitteringswei 67, 8495 JM Aldeboarn De Meerlhorst 14 2016 1.380 17 382.136 100% Van Merlenlaan 2, 2103 GD Heemstede Het Witte Huis 13 2011 1.600 25 601.845 100% Endegeesterlaan 2-4, 2342 CZ Oegstgeest Villa Oranjepark 12 2007 942 14 295.448 100% Prins Hendriklaan 2, 2341 JB Oegstgeest Villa Wulperhorst 7 2021 3.500 44 935.215 100% Tiendweg 6-8, 3709 JP Zeist Villa Vught 17 2022 1.450 21 352.793 100% Gogelstraat 3, 5262 AB Vught Mariënhaven 16 2022 3.610 41 645.766 100% Mgr. Aengenentlaan 1, 2361 GB Warmond Saamborgh Huize Willibrordus 24 2023 1.290 22 276.150 100% Stationsstraat 4, 7261 AD Ruurlo Warm Hart Warm Hart Zuidwolde 20 2023 3.011 42 553.077 100% Spinwiefien 15, 7921 JT Zuidwolde Warm Hart Ulestraten 21 2023 2.000 28 340.000 100% Albert Schweitzerstraat 16, 6235 CV Ulestraten 149 Vastgoedverslag / Care Property Invest nv Uitbater en projecten - 31 december 2023 Num- mering land- kaart Bouw-/ reno- vatie- jaar Verhuurba- re opper- vlakte in m² Aantal resi- den- tiële eenhe- den Contractuele huurgelden Geschatte huurwaar- de (GHW) (1) Bezet- tings- graad (3) Adres Reële waar- de tov gecon- soli- deerde activa (%) (2) Spanje 69.509 790 5.056.748 5.027.622 Emera Group Emera Almeria 2 2021 6.689 125 634.212 100% Calle Severo Ochoa 12, 03015 Almeria Emera Carabanchel 1 2022 11.789 160 861.720 100% Calle Juan Mieg 25, 28054 Carabanchel, Madrid Emera Murcia 4 2021 7.370 128 642.206 100% Calle Avenida De La Justicia, Murcia Emera Mostoles 3 2023 6.374 148 713.707 100% Calle Agustin de Betancourt 37, 28935 Mostoles, Madrid Forum de Inversiones Inmobiliarias Mare Nostrum Forum Mare Nostrum I 5 2008 37.287 229 2.204.902 100% Camino del Pintxo 2, 03580 Alicante 100% Bezettingsgraad € 110 miljoen Reële waarde portfolio Vastgoedbeleggingen Spanje 1 3 2 4 5 6 7 8 Care Property Invest nv / Vastgoedverslag 150 Vastgoedbeleggingen Ierland 100% Bezettingsgraad € 88 miljoen Reële waarde portfolio Uitbater en projecten - 31 december 2023 Num- mering land- kaart Bouw-/ reno- vatie- jaar Verhuurba- re opper- vlakte in m² Aantal resi- den- tiële eenhe- den Contractuele huurgelden Geschatte huurwaar- de (GHW) (1) Bezet- tings- graad (3) Adres Reële waar- de tov gecon- soli- deerde activa (%) (2) Ierland 25.377 438 4.131.668 4.034.050 DomusVi Cairnhill Nursing Home 5 2013 7.193 88 922.500 100% Herbert Road, Bray, Co Wicklow A98 VF88 Elm green Nursing Home 6 2015 9.195 147 1.230.000 100% Dunsink Lane, Dunsink, Co.Dublin 15 E403 Silver Stream Healthcare Ballincurrig Care Centre 1 2003 1.896 48 320.330 100% Ballincurrig, Leamlara, Co. Cork, T56 TC04 Ratoath Manor Nursing Home 2 1995 2.715 54 355.350 100% Ratoath, Co. Meath, T A85 YW73 Dunlavin Nursing Home 3 2016 2.845 61 572.175 100% Dunlavin Lower, Dunlavin, Co. Wicklow, W91 P3C6 Leeson Park Nursing Home 4 2013 1.533 40 731.313 100% 10 Leeson Park, Ranelagh, Dublin, D06 TC65 Totaal 370.099 4.859 50.887.870 47.103.821 Voor de hypotheses en uitgangspunten die werden aangenomen voor de raming van de huurwaarde kan worden verwezen naar pagina 155 , verder in dit hoofdstuk. Voor de vastgoedbelegging ‘Aan de Kaai’ werd door de vastgoeddeskundige voor de berekening van de huurwaarde uitgegaan van de veronderstelling dat het dagverzorgingscentrum (DVC) zal/ kan omgevormd worden naar 10 bijkomende kamers. Deze geschatte huurwaarde wordt gesegmenteerd per land weergegeven. Voor de berekening werd eveneens rekening gehouden met de reële waarde van de lopende ontwikkelingsprojecten per exploitant. De overige vastgoedgehelen vertegenwoordigen niet meer dan 5% van de totale activa. De geconsolideerde activa zijn inclusief de financiële leasings aan reële waarde. Voor de berekeningswijze van de bezettingsgraad verwijzen we naar ‘’x van het hoofdstuk IX. Lexicon. 1 3 7 5 4 6 2 151 Vastgoedverslag / Care Property Invest nv Samenvattende tabel projecten in ontwikkeling Naam project Num- me- ring land- kaart Plaats Land Geschatte totale kostprijs Huidige kostprijs Geschatte toekom- stige kostprijs Voor- ziene opleve- ring GHW na afloop Exploitant Type Nederland 29.243.523 20.306.370 8.937.153 Sint Josephkerk 8 Hillegom NL 9.130.000 7.960.441 1.169.559 Q2 2025 Korian herontwikkeling Wolfsbergen 26 's-Gravenland NL 11.213.523 9.895.981 1.317.542 Q2 2024 Golden Years herontwikkeling Saamborgh Almelo 27 Almelo NL 8.900.000 2.449.949 6.450.051 Q2 2025 Saamborgh ontwikkeling Spanje 28.537.253 24.933.338 3.603.915 Solimar Tavernes Blanques 6 Tavernes Blanques ES 10.633.000 10.472.916 160.084 Q2 2024 Vivalto Group ontwikkeling Solimar Elche 7 Elche ES 10.835.000 8.266.351 2.568.649 Q3 2024 Vivalto Group ontwikkeling Marina del Port 8 Barcelona ES 7.069.253 6.194.071 875.182 Q2 2024 La Vostra Llar ontwikkeling Ierland 23.444.185 15.239.209 8.204.976 Sugarloaf Care Centre 7 Kilmacanogue South IE 23.444.185 15.239.209 8.204.976 Q2 2024 Silver Stream Healthcare Group ontwikkeling Totaal 81.224.961 60.478.917 20.746.044 4.242.130 Care Property Invest beschikt op 31 december 2023 over 150 effectief verworven woonzorgprojecten in België, Nederland, Spanje en Ierland. De Vennootschap heeft de ambitie om dit aantal op lange termijn nog te verhogen en het operatorenbestand verder te diversifiëren. Care Property Invest nv / Vastgoedverslag 152 Samenvattende tabel financiële leasings initiële portefeuille Naam project Bouw-/ renova- tiejaar Verhuur- bare opper- vlakte in m² Aantal resi- den- tiële eenhe- den Contractu- ele huur- gelden Bezet- tings- graad Adres OCMW 180.507 1.885 16.181.090 Antwerpen Residentie ''t Lam' 1997 2.465 26 246.222 100% Polderstraat 1, 2070 Zwijndrecht Residentie 'De Loteling' 1998 2.103 24 195.907 100% Kapellei 109, 2980 Sint-Antonius (Zoersel) Residentie 'De Linde' 1998 2.348 23 219.315 100% Jaak Aertslaan 3, 2320 Hoogstraten Residentie 'De Peulder' 1998 1.722 20 187.626 100% Bellekens 2, 2370 Arendonk Residentie 'Papegaaienhof' 1999 2.285 24 244.758 100% Burgemeester De Boeylaan 2, 2100 Deurne Residentie 'Altena' 2003 2.480 25 310.433 100% Antwerpsesteenweg 75, 2550 Kontich Residentie 'Mastbos' 2000 1.728 20 214.536 100% Maststraat 2, 2910 Essen Residentie 'Mastbos' - uitbreiding 2010 866 10 104.830 100% Maststraat 2, 2910 Essen Residentie 'Kloosterhof' 2001 1.955 24 249.548 100% Kloosterhof 1, 2470 Retie Residentie 'De Brem' 2001 3.512 42 403.481 100% Zwaantjeslei 87, 2170 Merksem Residentie ''t Kloosterhof' 2002 1.476 17 181.109 100% Pastoor Woestenborghslaan 4, 2350 Vosselaar Residentie 'A. Stappaerts' 2002 2.090 28 365.699 100% Albert Grisarstraat 17-25, 2018 Antwerpen Residentie 'Sint-Bernardus' 2004 3.094 24 245.853 100% Sint-Bernardusabdij 1, 2620 Hemiksem Residentie 'De Wilders' 2004 2.069 25 267.869 100% De Wilders 39, 2382 Poppel (Ravels) Residentie 'Het Sluisken' 2005 2.158 25 233.836 100% Gasthuisstraat 9, 2960 Brecht Residentie 'Geestenspoor' 2006 1.660 19 178.359 100% Geestenspoor 69-75, 2180 Ekeren Residentie ''t Zand' 2011 3.378 36 160.677 100% Zandstraat 4, 2960 Sint-Job-in-'t-Goor Hof van Picardiën' 2012 2.004 22 145.728 100% Molenstraat 68, 2970 Schilde Residentie 'De Schittering' 2012 2.537 22 166.281 100% Nieuwstraat 11-15, 2290 Vorselaar Residentie 'Nieuwe Molenakkers' 2012 6.125 37 273.232 100% Boudewijnstraat 7, 2340 Beerse Residentie 'Ten Hove' 2013 4.771 50 171.251 100% Jakob Smitslaan 26, 2400 Mol West-Vlaanderen Residentie 'Zevekote' 1998 2.059 22 214.233 100% Kleine Stadenstraat 2, 8830 Hooglede Residentie 'D'Hooge' 1998 1.469 19 183.365 100% Statiestraat 80, 8810 Lichtervelde Residentie 'Roger Windels' 1998 1.766 21 194.776 100% Karel de Goedelaan 4, 8820 Torhout Residentie 'Soetschip' 1999 727 10 98.397 100% Lostraat 3, 8647 Lo-reninge Residentie 'Zilverschoon' 2000 2.524 30 283.401 100% Beversesteenweg 51, 8800 Roeselare Residentie 'Eugenie Soenens' 2001 1.348 14 142.785 100% Ieperweg 9a, 8211 Loppen (Zedelgem) Residentie ''t Kouterhuys' 2011 2.991 33 284.417 100% Hospitaalstraat 31, 8610 Kortemark Residentie 'De Varent' 2002 5.901 63 723.498 100% Zuiderlaan 45, 8790 Waregem Residentie 'Ter Drapiers' 2002 1.553 17 172.968 100% Gasstraat 4, 8940 Wervik Residentie 'Meulewech' 2002 3.175 36 365.756 100% Kosterijstraat 40-42, 8200 Brugge Residentie 'De Vliedberg' 2010 3.306 35 203.639 100% Rudderhove 2, 8000 Brugge Residentie 'Ter Leyen' 2012 2.640 33 131.563 100% Wiermeers 12, 8310 Brugge Residentie 'Ten Boomgaarde' 2012 4.839 38 217.796 100% Ter Beke 31, 8200 Brugge Residentie 'De Vlasblomme' 2003 1.527 19 206.549 100% Grote Molenstraat 43, 8930 Menen Residentie 'Leonie' 2005 1.101 17 133.970 100% Leonie de Croixstraat 19, 8890 Dadizele (Moorslede) Residentie 'Ter Linde' 2011 1.863 20 183.768 100% Gitsbergstraat 40, 8830 Hooglede Residentie 'Duinenzichterf' 2011 4.135 48 367.995 100% Duinenzichterf 10-14, 8450 Bredene 153 Vastgoedverslag / Care Property Invest nv Naam project Bouw-/ renova- tiejaar Verhuur- bare opper- vlakte in m² Aantal resi- den- tiële eenhe- den Contractu- ele huur- gelden Bezet- tings- graad Adres Oost-Vlaanderen Residentie 'De Lavondel' 1997 1.856 20 171.324 100% Proosdij 15, 9400 Denderwindeke Residentie 'De Kaalberg' 1998 4.501 47 435.839 100% Prachting 6, 9310 Moorsel Residentie 'Denderzicht' 1999 1.561 17 180.742 100% Burchtstraat 48-54, 9400 Ninove Residentie 'Aster' 2000 1.358 16 132.432 100% Koning Albertstraat 7, 9968 Oosteeklo Residentie 'Herfstdroom' 2000 1.902 20 202.075 100% Bommelstraat 33, 9840 De Pinte Residentie 'Den Eendengaerd' 2000 1.756 20 202.985 100% Marktplein 23, 9920 Hamme Residentie 'Den Craenevliet' 2004 816 11 143.353 100% Killestraat 33, 9220 Hamme Residentie 'Cuesta' 2005 1.872 24 194.647 100% Molenstraat 41, 9250 Waasmunster Residentie 'De Lijsterbes' 2006 1.865 20 193.786 100% Steenvoordestraat 38 bis, 9070 Destelbergen Residentie 'De Vlierbes' 2014 1.854 20 207.548 100% Steenvoordestraat 36 bis, 9070 Destelbergen Residentie 'De Goudbloem' 2009 4.102 36 183.369 100% Zwijgershoek 10, 9100 Sint-Niklaas Residentie 'De Priesteragie' 2012 6.072 60 232.521 100% Azalealaan 6, 9100 Sint-Niklaas Vlaams-Brabant Residentie 'Den Eikendreef' 1998 1.081 13 121.604 100% Kloosterstraat 73, 1745 Opwijk Residentie 'De Vlindertuin' 2014 3.152 32 378.981 100% Kloosterstraat 77, 1745 Opwijk Residentie 'Dry Coningen' 2007 2.030 24 216.004 100% Leuvensesteenweg 190, 3070 Kortenberg Residentie 'De Sterre' 2008 1.320 15 172.681 100% Mechelsesteenweg 197, 1933 Sterrebeek (Zaventem) Residentie 'De Veste' 2010 2.037 18 288.216 100% Veste 25, 1932 Sint-Stevens-Woluwe (Zaventem) Seniorie 'Houtemhof' 2008 3.187 31 339.756 100% Houtemstraat 45, 3300 Tienen Seniorie 'Houtemhof' - uitbreiding 2010 2.429 31 284.372 100% Houtemstraat 45, 3300 Tienen Residentie 'Den Bleek' 2011 1.936 16 159.808 100% Stationsstraat 35, 1750 Sint-Kwintens-Lennik Residentie 'Paepenbergh' 2012 4.344 36 154.403 100% Fabriekstraat 148, 1770 Liedekerke Residentie 'Ter Wolven' 2012 4.284 43 212.319 100% Godshuisstraat 33, 1861 Wolvertem (Meise) Limburg Residentie 'De Kempkens II' 2000 1.537 16 160.780 100% De Kempens 1, 3930 Hamont Residentie ''t Heppens Hof' 2003 1.622 19 209.437 100% Heidestraat 1, 3971 Leopoldsburg Residentie 'De Parel' 2001 2.713 31 321.162 100% Rozenkransweg 21, 3520 Zonhoven Residentie 'Chazal' 2004 2.703 31 331.637 100% De Wittelaan 1, 3970 Leopoldsburg Residentie 'Kompas' 2005 1.462 18 206.159 100% Dorpsstraat 82A, 3665 As Residentie 'De Lier' 2007 2.807 25 166.804 100% Michielsplein 5, 3930 Achel Residentie 'Mazedal' 2008 3.346 28 351.679 100% Langs de Graaf 15, 3650 Dilsen-Stokkem Residentie 'De Brug' 2009 4.667 40 200.306 100% Rozenkransweg 25, 3520 Zonhoven Residentie 'De Klitsberg' 2009 2.800 24 194.926 100% Klitsbergwijk 28, 3583 Paal (Beringen) Residentie 'Carpe Diem' 2012 2.538 28 200.213 100% Hesdinstraat 5, 3550 Heusden-Zolder De Waterjuffer 2013 3.247 37 153.798 100% Speelstraat 8, 3945 Ham Care Property Invest nv / Vastgoedverslag 154 Naam project Bouw-/ renova- tiejaar Verhuur- bare opper- vlakte in m² Aantal resi- den- tiële eenhe- den Contractu- ele huur- gelden Bezet- tings- graad Adres VZW 8.524 103 819.804 Antwerpen Residentie 'd' Hoge Bomen' 2000 1.821 22 206.644 100% Hoogboomsteenweg 124, 2950 Kapellen Residentie 'Ten Velden' 2010 1.558 21 122.842 100% Kerkevelden 44-60, 2560 Nijlen Oost-Vlaanderen Residentie 'Noach' 1998 1.254 15 155.967 100% Nieuw Boekhoutestraat 5A, 9968 Bassevelde Residentie 'Serviceflats Ten Bosse II' 2002 1.692 19 179.535 100% Ten Bosse 150, 9800 Deinze Residentie 'Ponthove' 2005 2.199 26 154.816 100% Pontstraat 18, 9870 Zulte 76 PROJECTEN 189.031 1.988 17.000.894 Samenvattende tabel financiële leasings nieuwe portefeuille Naam project Num- mering land- kaart Bouw-/ renova- tiejaar Verhuurbare oppervlakte in m² Aantal residentiële eenheden Contractuele huurgelden Bezettings- graad Adres OCMW Hof ter Moere 1 2017 1.937 22 144.419 100% Herfstvrede 1A, 9180 Moerbeke Huis Driane 2 2018 1.742 22 134.829 100% Molenstraat 56, 2270 Herenthout De Stille Meers 3 2020 5.326 60 204.405 100% Sluisvaartstraat 56, 8430 Middelkerke 3 PROJECTEN 9.005 104 483.652 100% Bezettingsgraad € 242 miljoen Reële waarde portfolio Financiële leasings België (1) (1) Dit betreft de reële waarde van de financiële leasings, inclusief de initiële portefeuille. 1 2 3 155 Vastgoedverslag / Care Property Invest nv Verslag van de vastgoeddeskundige Het totaal activa van de vastgoedportefeuille bedraagt € 1.236.567.900 (1) . Deze bestaat enerzijds uit vastgoedbeleggingen en anderzijds uit financiële leasings. De Vennootschap heeft in het tweede kwartaal van dit jaar de financiële leasings voor de eerste maal laten waarderen door een onafhankelijke vastgoeddeskundige om de correctheid en objectiviteit te kunnen garanderen. Vastgoedbeleggingen De vastgoedportefeuille werd gewaardeerd door Stadim, Cushman & Wakefield en CBRE. De totale reële waarde bedraagt € 994.464.900 (inclusief zakelijke rechten). De reële waarde van de portefeuille, gewaardeerd door Stadim, bedraagt € 738.067.900 (74%). De reële waarde van de portefeuille, gewaardeerd door Cushman & Wakefield, bedraagt € 168.836.800 (17%). De reële waarde, gewaardeerd door CBRE, bedraagt € 87.560.200 (9%). Vastgoedverslag van Stadim Mevrouw, Mijnheer Volgens de wettelijke bepalingen, hebben wij de eer om onze mening te uiten over de waarde van het vastgoedpatrimonium van de GVV (Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) Care Property Invest op 31 december 2023. Zowel Stadim bv als de natuurlijke personen die Stadim vertegen- woordigen, bevestigen dat zij als onafhankelijke deskundige gehandeld hebben en de nodige relevante en erkende kwalificatie hebben. De waardering werd uitgevoerd op basis van de marktwaarde zoals gedefinieerd in de ‘International Valuation Standards’, gepubliceerd door de ‘Royal Institution of Chartered Surveyors’ (de ‘Red Book’). In het kader van een rapportering die beantwoordt aan de International Financial Reporting Standards, geven onze schattingen de reële waarde weer. De reële waarde wordt door de norm IAS 40 gedefinieerd als het bedrag waarvoor de activa zouden worden overgedragen tussen twee goed geïn- formeerde partijen, op vrijwillige basis en zonder al dan niet wederzijdse bijzondere belangen. IVSC acht deze voorwaarden vervuld indien men de hierboven vermelde definitie van markt- waarde respecteert. De marktwaarde moet daarenboven een weerspiegeling zijn van de lopende huurovereenkomsten, de huidige brutomarge van zelffinanciering (of cashflow), de redelijke veronderstellingen aangaande de potentiële huuropbrengsten en van de verwachte kosten. De aktekosten moeten in deze context aangepast worden aan de feitelijke situatie van de markt. Na analyse van een groot aantal transacties, kwamen de vastgoeddeskundigen die handelen op vraag van beursgenoteerde vastgoedmaatschappijen, in een werkgroep tot de vaststelling dat, aangezien vastgoed onder verschillende vormen kan worden overgedragen, de impact Care Property Invest nv / Vastgoedverslag 156 van de transactiekosten op grote investeringseigendommen op de Belgische markt waarvan de waarde meer dan 2,5 miljoen euro bedraagt, beperkt is tot 2,5%. De waarde vrij op naam beantwoordt dus aan de reële waarde plus 2,5% akte-kosten. De reële waarde wordt dus berekend door de waarde vrij op naam te delen door 1,025. De eigendommen die zich onder de drempel van 2,5 miljoen euro bevinden en de buitenlandse eigendommen, vallen onder het gebruikelijke registratierecht en hun reële waarde stemt dus overeen met de waarde kosten koper. Bij de schatting van de eigendommen werd rekening gehouden met zowel de lopende huurovereenkomsten als met alle rechten en verplichtingen die voortvloeien uit deze overeenkomsten. Elk eigendom werd afzonderlijk geschat. De schattingen houden geen rekening met een potentiële meerwaarde die verwezenlijkt zou kunnen worden door de portefeuille in zijn geheel op de markt aan te bieden. Wij hebben in onze waardering geen rekening gehouden met verkoopkosten of te betalen belastingen die eigen zijn aan een transactie of ontwikkeling van vastgoed. We denken bijvoorbeeld aan makelaarslonen of publiciteitskosten. Naast een jaarlijkse inspectie van de betreffende onroerende goederen zijn onze schattingen ook gebaseerd op de inlichtingen geleverd door Care Property Invest met betrekking tot de huur-situatie, de oppervlaktes, de schetsen of plannen, de huurlasten en de belastingen in verband met het betrokken eigendom, de conformiteit en de milieuvervuiling. De verstrekte gegevens werden juist en volledig geacht. Antwerpen, 31/12/2023 Michiel Van Baelen Schatter-Adviseur Stadim bv Katrien Van Grieken MRICS Partner Stadim bv Mostoles (ES) I Emera Mostoles Onze schattingen gaan ervan uit dat niet meegedeelde elementen niet van aard zijn om de waarde van het goed te beïnvloeden. Deze waardering is een momentopname van de markt op de waarderingsdatum. Op 31 december 2023 bedraagt de reële waarde € 736.756.700 en de marktwaarde vrij op naam (of de investeringswaarde, voor aftrek van de mutatierechten) € 771.512.400. De reële waarde van de nog verschuldigde canons bedraagt € 1.311.200. 157 Vastgoedverslag / Care Property Invest nv Vastgoedverslag van Cushman & Wakefield Geachte mevrouw, heer Wij versturen u hierbij het schattingsverslag met de reële waarde van de vastgoedbeleggingen, aangehouden door Care property Invest op 31 december 2023. De waarderingen zijn uitgevoerd rekening houdend met de opmerkingen en definities opgenomen in de rapporten en dit volgens de richtlijnen van de International Valuation Standards uitgegeven door de ‘IVSC’. Wij zijn individueel opgetreden als deskundige voor de waardering waar wij de nodige en erkende kwalificaties hebben, evenals de nodige expertise voor deze locaties en types van de te beoordelen gebouwen. De bepaling van de reële waarde van de schatter is voornamelijk afgeleid door gebruik te maken van recente, vergelijkbare transacties die hebben plaatsgevonden op de markt, aan marktconforme voorwaarden. De waardering van de onroerende goederen wordt beoordeeld op basis van het lopende huurcontract en alle rechten en verplichtingen die hiermee gepaard gaan. Elk goed werd individueel geëvalueerd. Bij deze waardering werd geen rekening gehouden met een potentiële waarde die kan gerealiseerd worden door een ganse portefeuille op de markt aan te bieden. De waarderingen houden geen rekening met de verkoopkosten van een specifieke transactie zoals een makelaarsvergoeding of publiciteitskosten. De waarderingen zijn gebaseerd op de bezoeken van het onroerend goed en de informatie aangeleverd door Care Property Invest (zoals actuele huur, oppervlakte, plannen, wijzigingen in huur, onroerende voorheffing en belastingen en regelgeving en verontreinigingen). De aangeleverde informatie wordt verondersteld nauwkeurig en volledig te zijn. De waarderingen zijn uitgevoerd in de veron-derstelling dat de niet beschikbare informatie geen invloed heeft op de waardering van het onroerend goed. De 3 internationale gedefinieerde waarderingsmethoden, zoals gedefinieerd in het RICS Red Book, zijn de marktbenadering, de kostenbenadering en de inkomstenbenadering. Deze waarderingsmethoden zijn eenvoudig te herkennen aan de hand van hun basisprincipes: De marktbenadering stemt overeen met de vergelijkingsmethode; De inkomstenbenadering verwijst naar de investeringsmethode, ofwel de traditionele (cap rate) methode ofwel de discount cashflow methode (DCF) en wordt over het algemeen gebruikt voor inkomsten genererende onroerende goederen; De kostenmethode wordt vaak gebruikt om te verwijzen naar de depreciated replacement cost methode (DRC) en wordt over het algemeen gebruikt voor niet-inkomsten genererende onroerende goederen De verschillende waarderingsmethodologieën worden toegelicht in de waarderingsrapporten en zijn gebaseerd op het RICS Red Book. Op basis van de waarderingen, bedraagt de geconsolideerde reële waarde van de vastgoedportefeuille € 168.836.800 (1) (na aftrek van de openstaande bouwkosten) op 31 december 2023. Annechien Veulemans MRICS Senior valuer Valuation & Advisory Gregory Lamarche MRICS Partner Head of Valuation & Advisory De bedragen werden afgerond uit het verslag van de vastgoeddeskundige. Care Property Invest nv / Vastgoedverslag 158 Geachte mevrouw, heer Wij sturen u met genoegen onze schatting van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen die door Care property Invest worden aangehouden op 31 december 2023. De waarderingen zijn uitgevoerd in overeenstemming met de huidige versie van de RICS Valuation – Global Standards waarin de International Valuation Standards zijn opgenomen en het nationale supplement van het VK (het 'Red Book'), zoals uiteengezet in onze Opdrachtvoorwaarden. Wij treden op als externe taxateur zoals gedefinieerd in de huidige versie van de RICS Valuation – Global Standards. We hebben individueel als experts opgetreden voor de waardering waarbij we over de nodige en erkende kwalificaties beschikken, evenals over de nodige expertise die relevant is voor de locaties en typen gebouwen die beoordeeld worden. De bepaling van de reële waarde door de taxateur is primair afgeleid door gebruik te maken van recente, vergelijkbare transacties die in de markt hebben plaatsgevonden, tegen marktconforme voorwaarden. De waardering van de panden wordt beoordeeld op basis van de actuele huurinkomsten en alle daaraan verbonden rechten en verplichtingen. We hebben de eigendommen individueel gewaardeerd en er is geen rekening gehouden met enige korting of premie die op de markt kan worden onderhandeld als de gehele of een deel van de portefeuille gelijktijdig zou worden verkocht, hetzij in loten of als geheel. De waarderingen houden geen rekening met de verkoopkosten van een specifieke transactie zoals bemiddelingskosten of publiciteitskosten. De waarderingen zijn gebaseerd op vastgoedbezoeken en informatie verstrekt door Care Property Invest. De verstrekte informatie wordt verondersteld juist en volledig te zijn. De waardering wordt uitgevoerd in de veronderstelling dat de niet-beschikbare informatie geen invloed heeft op de waardering van het onroerend goed. De 3 internationaal gedefinieerde waarderingsmethoden, zoals gedefinieerd in het RICS Red Book, zijn de marktbenadering, de kostenbenadering en de inkomstenbenadering. Deze waarderingsmethoden zijn gemakkelijk te herkennen aan hun basisprincipes: De marktbenadering komt overeen met de vergelijkingsmethode van waardering; De inkomstenbenadering verwijst naar de beleggingsmethode, ofwel traditionele (cap rate) of Discounted Cashflow (DCF) en wordt over het algemeen gebruikt voor inkomstengenererende eigendommen; De kostenbenadering wordt vaak gebruikt om te verwijzen naar de Depreciated Replacement Cost method (DRC) en wordt over het algemeen gebruikt voor niet- inkomstengenererende eigendommen. De verschillende waarderingsmethodieken worden toegelicht in het taxatierapport en zijn gebaseerd op het RICS Red Book. Op basis van de waarderingen en zoals uiteengezet in het taxatierapport, bedraagt de geconsolideerde reële waarde van de portefeuille € 87.560.200 (1) per 31 december 2023. Met vriendelijke groeten Maureen Bayley Director RICS Registered Valuer Voor en namens CBRE Unlimited De bedragen werden afgerond uit het verslag van de vastgoeddeskundige. Vastgoedverslag van CBRE 159 Vastgoedverslag / Care Property Invest nv Financiële leasings De portefeuille van de financiële leasings werd gewaardeerd door Cushman & Wakefield. De Vennootschap heeft deze portefeuille voor de eerste maal laten waarderen in het tweede kwartaal van dit jaar om de correctheid en objectiviteit hiervan te kunnen garanderen. De totale reële waarde bedraagt € 242.103.000. Verslag van de financiële leasing van Cushman & Wakefield Geachte mevrouw, heer Wij versturen u hierbij het schattingsverslag met de reële waarde van de financiële leasings, aangehouden door Care property Invest op 31 december 2023. De waardering van de financiële leasings is gebaseerd op informatie, aangeleverd door Care Property Invest (bv. huurstatus en oppervlakte, huurlasten en onroerendgoedbelasting verbonden aan het vastgoed, en compliance- en vervuilingszaken). De aangeleverde informatie werd verondersteld accuraat en compleet te zijn. De waarderingen zijn uitgevoerd onder de assumptie dat niet-gecommuniceerde informatie, waarschijnlijk geen invloed heeft op de waardering. De financiële leaseovereenkomsten worden beschouwd in de context van lopende huurovereenkomsten en van alle rechten en plichten die deze verbintenissen met zich meebrengen. Wij hebben elke financiële lease afzonderlijk gewaardeerd en hebben geen rekening gehouden met een potentiële waarde die kan worden gegenereerd door de gehele portefeuille op de markt aan te bieden. Wij hebben geen rekening gehouden met verkoopkosten die van toepassing zijn op een specifieke transactie, zoals makelaarskosten of reclame. De waardering van de financiële leasings is uitgevoerd onder volgende assumpties: De waarderingen zijn gebasseerd op de huidige canons, zonder rekening te houden met toekomstige indexaties. De huidige canons of huurstromen zijn gebaseerd op een gemiddelde prijs per flat. Bijkomend worden volgende inzichten verschaft over de portefeuille van de financiële leasings: De portefeuille wordt opgedeeld in een ‘oud’ en ‘nieuw’ gedeelte waar een aantal verschillen zijn in de voorwaarden van de eindeopstalvergoeding, terwijl bij de ‘nieuwe’ financiële leasings, de kapitaalsaflossingen reeds opgenomen zijn in de canons en bijgevolg geen eindeopstalvergoeding betaald dient te worden. De verdisconteringsvoeten bestaan uit een risicopremie dewelke wordt toegevoegd aan een risicovrije rentevoet voor de respectievelijke looptijden van de financiële leasings (OLO 1D). De ‘oude’ financiële leasings hebben een bijkomende overheidsgarantie wat in een lagere risicopremie resulteert. Een bijkomende risicopremie is opgenomen in de verdisconteringsvoet voor een non-profit organisatie (vzw), die inherent een hoger risiconiveau met zich meebrengt. Het gewogen gemiddelde van de risicovrije rentevoeten en de risicopremies van de totale portefeuille bedraagt 3,85%. Op basis van de waarderingen, bedraagt de geconsolideerde investeringswaarde van de financiële leasings € 242.103.000 op 31 december 2023. Annechien Veulemans MRICS Senior value Valuation & Advisory Gregory Lamarche MRICS Partner Head of Valuation & Advisory Gullegem (BE) I Tilia Gullegem (BE) I Tilia IV. Care Property Invest op de beurs Beurskoers en volume Aantal en soorten aandelen Aantal aandelen op 31/12/2023 31/12/2022 Totaal aantal aandelen 36.988.833 27.741.625 waarvan: - Aantal aandelen in omloop 36.988.833 27.741.625 - Aantal eigen aandelen 0 0 Waarde aandelen op 31/12/2023 31/12/2022 Beurskoers op afsluitdatum € 14,26 € 15,76 Hoogste slotkoers over de periode € 16,66 € 26,55 Laagste slotkoers over de periode € 10,72 € 14,68 Gemiddelde beurskoers € 13,09 € 21,65 Beurskapitalisatie € 527.460.759 € 437.208.010 Nettowaarde per aandeel € 17,25 € 20,31 Premie t.o.v. reële nettowaarde -17,34% -22,40% EPRA NTA per aandeel € 18,88 € 19,82 Premie t.o.v. EPRA NTA -24,46% -20,49% Free float 100,00% 100,00% Gemiddeld dagelijks volume 45.283 23.470 Omloopsnelheid 33,07% 22,07% Dividend per aandeel op 31/12/2023 31/12/2022 Brutodividend per aandeel (1) € 1,00 € 1,00 Nettodividend per aandeel € 0,85 € 0,85 Tarief roerende voorheffing 15% 15% Brutodividendrendement per aandeel t.o.v. de beurskoers 7,01% 6,35% Pay-out ratio statutair 108,08% 88,37% Pay-out ratio geconsolideerd 97,39% 80,78% Onder voorbehoud van goedkeuring door de gewone algemene vergadering van 29 mei 2024. IV. Care Property Invest op de beurs Voor boekjaar 2023 stelt de Vennootschap een brutodividend voor van € 1,00 per aandeel. Dit vertegenwoordigt een nettodividend van € 0,85 per aandeel. Care Property Invest nv / Care PropertyInvest op de beurs 162 Beurswaarde per aandeel (in €) IFRS NAW per aandeel (in €) EPRA NTA per aandeel (in €) Care Property Invest BEL Mid (in %) BEL 20 EPRA Index (in %) Vergelijking beurskoers aandelen (in %) Evolutie beurskoers t.o.v. de nettowaarde (of inventariswaarde) van het aandeel Liquiditeit van de aandelen (gemiddeld aantal verhandelde aandelen per dag) Evolutie marktkapitalisatie (in € miljoen) 200 270 359 390 602 649 693 437 527 163 Care PropertyInvest op de beurs / Care Property Invest nv Dividendbeleid Overeenkomstig artikel 11 §3 van de GVV-Wet, is artikel 7:211 WVV., dat verplicht een wettelijke reserve aan te leggen, niet van toepassing. De minimale uitkeringsplicht wordt bepaald overeenkomstig artikel 13 van het GVV-KB en bedraagt 80% van de uitkeerbare winst indien deze hoger is dan de nettodaling van de schuldenlast. Indien nodig, en zoverre er voldoende winst is, wordt een deel van de winst gereserveerd en overgedragen naar de volgende boekjaren om over meer eigen middelen ter prefinanciering te beschikken en om aan de aandeelhouders, conform het oorspronkelijke prospectus (1) , een stabiel dividend te kunnen bieden voor de volgende boekjaren. De Vennootschap hanteert als strategie het dividend te verhogen wanneer dit duurzaam mogelijk is en minstens stabiel te houden. Daarnaast beoogt zij een payout ratio die dicht bij het wettelijke minimum van 80% ligt en overweegt zij gebruik te maken van een keuzedividend om winst in de Vennootschap te houden ter financiering van haar groeistrategie. Rekening houdend met de minimale uitkeringsplicht overeenkomstig artikel 13 van het GVV-KB zal de raad van bestuur voor boekjaar 2023 aan de gewone algemene vergadering van 29 mei 2024 voorstellen om een brutodividend van € 1,00 per aandeel (of € 0,85 netto per aandeel) uit te keren, onder toepassing van het verlaagd tarief van de roerende voorheffing van 15%. Dit betekent, ondanks de toename van het aantal dividendgerechtigde aandelen met 9.247.208, een evenaring van het dividend dat over het boekjaar 2022 uitgekeerd werd. Voor boekjaar 2024 stelt de Vennootschap een ongewijzigd brutodividend voorop van minstens € 1,00 per aandeel, wat neerkomt op een nettodividend van € 0,85 per aandeel. De solvabiliteit van de Vennootschap wordt ondersteund door de stabiele waarde van haar vastgoedprojecten. Indexopnames van het Care Property Invest-aandeel Het aandeel Care Property Invest is op 31 december 2023 opgenomen in volgende indexen: Naam index Gewicht per 31/12/2023 Euronext BEL Mid index (Euronext Brussel) 1,99% Euronext BEL Real Estate (Euronext Brussel) 1,89% GPR (Global Property Research) General Europe Index 0,13% GPR (Global Property Research) General Europe Quoted Index (excl. open-end bankfondsen) 0,19% Sinds december 2016 is de Vennootschap eveneens lid van de EPRA-organisatie en hoewel haar aandeel niet opgenomen is in de EPRA-index, gebruikt zij deze index als een benchmark en past zij eveneens de EPRA-normen toe bij haar jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële rapportering. Care Property Invest nv / Care PropertyInvest op de beurs 164 Obligaties en kortlopende schuldpapieren MTN-programma Voor de financiering van haar projecten doet de Vennootschap eveneens een beroep op de kapitaalmarkt door de uitgifte van obligaties en commercial paper via een MTN- programma met Belfius als arranger en Belfius en KBC als dealer (KBC enkel voor het CP-gedeelte). In maart 2021 werd het programma verhoogd naar € 300 miljoen. Op 31 december 2023 is deze vorm van financiering als volgt samengesteld: Obligaties Emittent ISIN-code Nominaal bedrag Uitgiftedatum Vervaldag Looptijd in jaren Coupon Indicatieve koers per 31/12/2023 Care Property Invest nv BE6296621608 € 5.000.000 12/07/2017 12/07/2024 7 1,72% 98,52% Care Property Invest nv BE6303016537 € 7.500.000 28/03/2018 28/03/2029 11 2,08% 92,07% Care Property Invest nv BE6311814246 € 1.500.000 14/02/2019 14/02/2027 8 1,70% 94,69% Care Property Invest nv BE6311813230 € 500.000 14/02/2019 14/02/2030 11 1,99% 90,08% Care Property Invest nv BE6318510276 € 1.500.000 31/01/2020 31/01/2028 8 0,90% 89,52% Care Property Invest nv BE6337268641 € 10.000.000 22/08/2022 22/08/2029 7 4,18% 93,17% Totaal € 26.000.000 Evolutie van het brutodividend sinds beursintroductie (in €/aandeel) Daling winst per aandeel, door creatie bijkomende aandelen door keuzedividend. Daling winst per aandeel, door creatie bijkomende aandelen door kapitaalverhoging in 2015. Opbrengst werd aangewend in de resterende maanden 2015 voor nieuwe investeringen, resultaat pas zichtbaar in 2016. Winst per aandeel in stijgende lijn, ondanks 2 kapitaalverhogingen in 2019 van in totaal € 23 miljoen (kapitaal + uitgiftepremie), 3 kapitaalverhogingen in 2020 van in totaal € 99 miljoen (kapitaal + uitgiftepremie), 2 kapitaalverhogingen in 2021 van in totaal € 68 miljoen (kapitaal + uitgiftepremie) en 2 kapitaalverhogingen in 2022 van in totaal € 18 miljoen (kapitaal + uitgiftepremie). Daling winst per aandeel, als gevolg van de creatie van bijkomende aandelen door kapitaalverhoging op 24 januari 2023 van € 108 miljoen (kapitaal + uitgiftepremie). Vooruitzichten. Aangepaste EPRA-winst (€/aandeel). Brutodividend (in €/aandeel). Op 24 maart 2014 vond een aandelensplitsing plaats: 1/1.000. 165 Care PropertyInvest op de beurs / Care Property Invest nv Aandeelhouderschap De Vennootschap heeft geen kennis van aandeelhouders die meer dan 5% van de stemrechten aanhouden, aangezien er geen meldingen in die zin zijn gedaan in het kader van de transparantiewetgeving. Op 24 januari 2023 meldde Pensio B aan de Vennootschap dat ze vanaf deze datum de drempel van 3% niet langer overschrijdt als gevolg van een passieve onderschrijding. Op 15 maart 2023 meldde Ameriprise Financial Inc aan de Vennootschap dat zij vanaf 10 maart 2023 de drempel van 3% overschrijdt als gevolg van het tijdelijk bezit van stemrechten Care Property Invest door een vennootschap binnen de groep. Care Property Invest verwijst naar haar website www.carepropertyinvest.be voor de publicatie van deze transparantie- verklaringen. Buiten deze nieuwe meldingen van Pensio B en Ameriprise Financial Inc ontving de Vennootschap gedurende het boekjaar 2023 geen nieuwe kennisgevingen voor de over- of onderschrijding van de drempel van 3%. kortlopend schuldpapier Het MTN-programma van € 300 miljoen voorziet een maximumopname van € 200 miljoen aan commercial paper. Hiervan was een bedrag van € 39,0 miljoen opgenomen op 31 december 2023. Sustainability bonds In 2021 werden door de Vennootschap voor € 32,5 miljoen aan sustainability bonds uitgegeven en dit via een private plaatsing bij een institutionele belegger die deel uitmaakt van een internationale verzekeringsgroep. De obligaties, die werden uitgegeven op 8 juli 2021, hebben een looptijd van 10 jaar en een coupon van 2,05%. Op 10 maart 2023 werden deze bonds vervroegd terugbetaald. Bonheiden-Rijmenam (BE) I Ter Bleuk Care Property Invest nv / Care PropertyInvest op de beurs 166 Financiële kalender Jaarlijks financieel verslag 2023 25 april 2024, na beurstijd Duurzaamheidsverslag 2023 Eerste helft mei 2024 Tussentijdse verklaring 1ste kwartaal 2024 15 mei 2024, na beurstijd Gewone Algemene Vergadering 29 mei 2024, 11.00 uur (op de zetel van de Vennootschap, Horstebaan 3, 2900 Schoten) Onthechting coupon 17 31 mei 2024 Betaalbaarstelling dividend coupon 17 Vanaf 4 juni 2024 Halfjaarlijks financieel verslag 2024 4 september 2024, na beurstijd Tussentijdse verklaring 3de kwartaal 2024 6 november 2024, na beurstijd Persbericht jaarcijfers 2024 5 maart 2025, na beurstijd Aandelenverdeling op 31 december 2023 24 januari 2023 (1) 31 december 2022 Aantal aandelen (in %) Aantal aandelen (nominale waarde) Aantal aandelen (in %) Aantal aandelen (nominale waarde) Aantal aandelen (in %) Aantal aandelen (nominale waarde) Uitstaande Aandelen 100% 36.988.833 100% 36.988.833 100% 27.741.625 Eigen aandelen 0% 0 0% 0 0% 0 Aandelen op naam 4,64% 1.714.684 4,69% 1.733.872 6,12% 1.698.713 Gedematerialiseerde aandelen 95,36% 35.274.149 95,31% 35.254.961 93,88% 26.042.912 Op 31 december 2023 zijn alle aandelen gewone aandelen waarvan de overgrote meerderheid gedematerialiseerd is. Het aantal aandelen wijzigde naar aanleiding van de kapitaalverhoging in geld dewelke Care Property Invest op 11 januari 2023 aanbood aan haar aandeelhouders via een openbare aanbieding tot inschrijving gevolgd door een private plaatsing van de scrips in een ‘accelerated bookbuilding’ (versnelde private plaatsing met samenstelling van een orderboek). De inschrijvingsperiode kende een succesratio van 63,90% waarna de niet-uitgeoefende scrips allen verkocht werden via de versnelde private plaatsing, wat leidde tot een versterking van het eigen vermogen met € 110.966.496 en de uitgifte van 9.247.208 nieuwe aandelen op 24 januari 2023 tegen een uitgifteprijs van €12,00 per aandeel. Vanaf deze datum bedraagt het maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap € 220.065.062 en wordt het vertegenwoordigd door een totaal van 36.988.833 volledig volgestorte stemrechtverlenende aandelen. 167 Care PropertyInvest op de beurs / Care Property Invest nv Oudsbergen (BE) I Ter Meeuwen V. EPRA Care Property Invest nv / EPRA 170 EPRA (European Public Real Estate Association) - Lidmaatschap Care Property Invest is sinds december 2016 lid van de European Public Real Estate Association (EPRA). Met een gezamenlijk vastgoedportfolio dat de kaap van € 840 miljard (1) overschrijdt, vertegenwoordigen de meer dan 290 EPRA-leden (bedrijven, investeerders en hun toeleveranciers) de kern van het Europese genoteerd vastgoed. Het doel van deze non-profit organisatie is om het Europese (genoteerd) vastgoed en de rol ervan in de maatschappij te promoten. De leden zijn beursgenoteerd en vormen een front om samen te werken aan het verbeteren van richtlijnen inzake boekhouding, informatieverschaffing en deugdelijk bestuur in de Europese vastgoedsector. Bovendien zorgt zij voor kwalitatieve informatieverschaffing aan beleggers en publiceert zij normen voor financiële publicaties die vanaf boekjaar 2016 ook werden opgenomen in de halfjaarlijkse en jaarlijkse financiële verslagen van Care Property Invest. De raad van bestuur van de European Public Real Estate Association (EPRA) publiceerde in februari 2022 een update van het rapport getiteld ‘EPRA Reporting: Best Practices Recommendations’ (‘EPRA Best Practices’). Het rapport is beschikbaar op de website van EPRA ( www.epra. com ). Dit rapport bevat aanbevelingen voor de belangrijkste indicatoren van de financiële prestatie voor beursgenoteerde vastgoedmaatschappijen. Care Property Invest sluit zich aan bij de tendens om de rapportering te standaardiseren met het oog op een betere kwaliteit en vergelijkbaarheid van de informatie en stelt het merendeel van de door EPRA aanbevolen indicatoren ter beschikking van de investeerders. De inspanningen van Care Property Invest in het boekjaar 2022 om de EPRA-normen zo volledig als mogelijk toe te passen in haar jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële rapportering werden in september 2023 voor de zevende opeenvolgende keer beloond met een EPRA BPR Gold Award op de jaarlijkse EPRA-conferentie. De Vennootschap stelt voorop om de transparantie en kwaliteit van haar financiële rapportering voortdurend te blijven verbeteren en wil zo ook in de komende boekjaren deze erkenning verdienen. Daarnaast publiceert EPRA ook principes m.b.t. duurzaamheidsrapportering en performantiemaatstaven inzake duurzaamheid, de EPRA Sustainability Best Practices Recommendations (sBPR). De Vennootschap publiceert reeds een sustainability rapport sinds boekjaar 2020 (activiteiten 2019), waarbij de sBPR worden toegepast. Care Property Invest mocht voor haar duurzaamheidsverslag in september 2023 eveneens een EPRA sBPR Gold Award in ontvangst nemen en dit voor de tweede opeenvolgende keer. De Vennootschap is verheugd met deze erkenning voor de inspanningen die geleverd zijn op het vlak van duurzaamheidsrapportering en wil ook op dit vlak in de toekomst stappen blijven zetten. V. EPRA 171 EPRA / Care Property Invest nv EPRA key performance indicatoren: overzicht De gegevens in dit hoofdstuk zijn niet vereist door de GVV-regelgeving en zijn niet onderworpen aan een controle door de FSMA. De commissaris is nagegaan voor de EPRA-indicatoren m.b.t. 2023, a.d.h.v. een beoordeling of deze gegevens werden berekend conform de definities van de EPRA Best Practices Recommendations Guidelines en of de gebruikte financiële gegevens overeenstemmen met de cijfers opgenomen in de geauditeerde geconsolideerde jaarrekening. 31/12/2023 31/12/2022 EPRA-winst x € 1.000 34.717 30.837 Resultaat afkomstig van de operationele activiteiten. €/aandeel 0,94 1,11 Aangepaste EPRA-winst x € 1.000 37.982 34.341 Resultaat afkomstig van de operationele activiteiten gecorrigeerd met bedrijfsspecifieke niet-kaselementen (zijnde financiële leasings - winst of verliesmarge toegekend aan de periode, afschrijvingen, voorzieningen en ander portefeuilleresultaat). €/aandeel 1,03 1,24 EPRA kostratio (incl. rechtstreekse leegstandskosten) % 17,56% 19,43% Administratieve/operationele kosten met inbegrip van de directe kosten van de niet-verhuurde gebouwen, gedeeld door de brutohuurinkomsten. EPRA kostratio (excl. rechtstreekse leegstandskosten) % 17,56% 19,41% Administratieve/operationele kosten verminderd met de directe kosten van de niet-verhuurde gebouwen, gedeeld door de brutohuurinkomsten. Onderstaande EPRA-indicatoren worden beschouwd als APM’s van de Vennootschap, die worden aanbevolen door de Europese Vereniging van Beursgenoteerde Vastgoedvennootschappen (EPRA) en die werden opgesteld conform de APM- richtlijnen uitgevaardigd door de ESMA. De EPRA-index De EPRA-index wordt wereldwijd gebruikt als een benchmark en is de meest gebruik- te investeringsindex om de prestaties van beursgenoteerde vastgoedbedrijven en REITS te vergelijken. De FTSE EPRA Nareit Developed Europe Index is per 31 december 2023 samengesteld op basis van een groep van 107 vennootschappen met een gezamenlijke marktkapitalisatie van meer dan € 246 miljard (volledige marktkapitalisatie). De Vennootschap maakt momenteel geen deel uit van deze index. Care Property Invest nv / EPRA 172 31/12/2023 31/12/2022 EPRA NRV x € 1.000 746.086 590.252 EPRA Net Reinstatement Value, gaat uit van de hypothese dat de vennootschap nooit haar activa zal verkopen en geeft een schatting van het bedrag dat nodig is om de vennootschap opnieuw op te richten. €/aandeel 20,17 21,28 EPRA NTA x € 1.000 698.227 549.896 EPRA Net Tangible Assets, gaat uit van de hypothese dat de vennootschap activa verwerft en verkoopt, hetgeen zou resulteren in de realisatie van bepaalde onvermijdelijke uitgestelde belastingen. €/aandeel 18,88 19,82 EPRA NDV x € 1.000 695.394 570.602 EPRA Net Disposal Value, vertegenwoordigt de waarde die toekomt aan de aandeelhouders van de vennootschap in geval van een verkoop van haar activa, hetgeen zou leiden tot de regeling van uitgestelde belastingen, de liquidatie van de financiële instrumenten en het in rekening nemen van andere verplichtingen aan hun maximumbedrag, min belastingen. €/aandeel 18,80 20,57 EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) % 5,44% 5,06% Geannualiseerde brutohuurinkomsten op basis van de lopende huren ('passing rents') op de afsluitdatum, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille en verhoogd met de geschatte overdrachtsrechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. EPRA Aangepaste NIR (topped-up NIY) % 5,55% 5,35% Deze ratio voert een correctie uit op het EPRA NIR, met betrekking tot de afloop van de huurkortingen en andere incentives. EPRA huurleegstandsgraad (1) % 0,00% 0,05% Geschatte huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlaktes gedeeld door de GHW van de totale portefeuille. EPRA LTV % 43,55% 51,34% De EPRA LTV geeft de schuldenlast van de vennootschap weer in vergelijking met de marktwaarde van haar onroerend goed. Care Property Invest loopt slechts een leegstandsrisico in het project ‘Tilia’ in Gullegem. Voor de overige projecten wordt het risico bij de tegenpartij gelegd en ontvangt de Vennootschap de canon/huur, ongeacht het voorkomen van een bepaalde leegstand. Op 31 december 2023 zijn er geen leegstaande flats voor het project ‘Tilia’. 173 EPRA / Care Property Invest nv EPRA-winst Bedragen in 1.000 EUR 31/12/2023 31/12/2022 Nettoresultaat zoals vermeld in de jaarrekening -5.758 88.664 Correcties om de EPRA-winst te berekenen: 40.475 -57.828 (i) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop 25.797 -19.327 (vi) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (IFRS 9) en close-out kosten 17.842 -38.591 (viii) Uitgestelde belastingen m.b.t. EPRA correcties -3.164 90 EPRA-winst 34.717 30.837 Gewogen gemiddelde uitstaande aandelen (1) 36.988.833 27.741.625 EPRA-winst per aandeel (in €) 0,94 1,11 Het gewogen gemiddelde uitstaande aandelen zijn het aantal aandelen op afsluitdatum dewelke dividendgerechtigd zijn. Aangepaste EPRA-winst Bedragen in 1.000 EUR 31/12/2023 31/12/2022 Nettoresultaat zoals vermeld in de jaarrekening -5.758 88.664 Correcties om de aangepaste EPRA-winst te berekenen: 43.739 -54.323 (i) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop 25.797 -19.327 (vi) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (IFRS 9) en close-out kosten 17.842 -38.591 (viii) Uitgestelde belastingen m.b.t. EPRA correcties -3.164 90 (xi) Bedrijfsspecifieke niet-kaselementen 3.264 3.505 Aangepaste EPRA-winst 37.982 34.341 Gewogen gemiddelde uitstaande aandelen (1) 36.988.833 27.741.625 Aangepaste EPRA-winst per aandeel (in €) 1,03 1,24 Het gewogen gemiddelde uitstaande aandelen zijn het aantal aandelen op afsluitdatum dewelke dividendgerechtigd zijn. Reconciliatie EPRA-winst naar aangepaste EPRA-winst Bedragen in 1.000 EUR 31/12/2023 31/12/2022 EPRA-winst 34.717 30.837 Afschrijvingen, waardeverminderingen en terugnames van waardeverminderingen 494 433 Winst- of verliesmarge projecten toegerekend aan de periode 2.770 3.072 AANGEPASTE EPRA-winst 37.982 34.341 Bedragen in EUR/aandeel 31/12/2023 31/12/2022 EPRA-winst 0,9386 1,1116 Afschrijvingen, waardeverminderingen en terugnames van waardeverminderingen 0,0134 0,0156 Winst- of verliesmarge projecten toegerekend aan de periode 0,0749 0,1107 AANGEPASTE EPRA-winst 1,0268 1,2379 Care Property Invest nv / EPRA 174 Epra Net Reinstatement Value (nrv) Bedragen in 1.000 EUR 31/12/2023 31/12/2022 IFRS eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders 638.135 563.395 Verwaterde NAW 638.135 563.395 Toe te voegen: (ii) Herwaardering aan reële waarde van de vorderingen financiële leasing (1) 66.430 8.262 Verwaterde NAW aan fair value 704.565 571.657 Uit te sluiten: (v) Uitgestelde belastingen mbt positieve fair value aanpassingen bij vastgoedbeleggingen 2.793 -112 (vi) Reële waarde van de financiële instrumenten 3.458 21.780 Toe te voegen: (xi) Overdrachtsbelasting op onroerende goederen 47.772 40.264 EPRA NRV 746.086 590.252 Aantal aandelen (2) 36.988.833 27.741.625 EPRA NRV per aandeel (in €) 20,17 21,28 Vanaf 30 juni 2023 wordt de reële waarde van de financiële leasings bepaald door de vastgoeddeskundige Cushman & Wakefield. De vergelijkende cijfers werden echter niet aangepast o.b.v. deze nieuwe berekening. Voor bijkomende toelichting met betrekking tot de verschillende berekeningswijzen verwijzen we naar het hoofdstuk ‘II. Beheersverslag’ bij punt ‘3.4 Geconsolideerde balans’ op pagina 72 . Het aantal aandelen heeft betrekking op het aantal dividendgerechtigde aandelen op afsluitdatum. Epra Net Tangible Assets (nta) Bedragen in 1.000 EUR 31/12/2023 31/12/2022 IFRS eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders 638.135 563.395 Verwaterde NAW 638.135 563.395 Toe te voegen: (ii) Herwaardering aan reële waarde van de vorderingen financiële leasing (1) 66.430 8.262 Verwaterde NAW aan fair value 704.565 571.657 Uit te sluiten: (v) Uitgestelde belastingen mbt positieve fair value aanpassingen bij vastgoedbeleggingen 2.793 -112 (vi) Reële waarde van de financiële instrumenten 3.458 21.780 (viii.b) immateriële vaste activa 87 92 EPRA NTA 698.227 549.896 Aantal aandelen (2) 36.988.833 27.741.625 EPRA NTA per aandeel (in €) 18,88 19,82 Vanaf 30 juni 2023 wordt de reële waarde van de financiële leasings bepaald door de vastgoeddeskundige Cushman & Wakefield. De vergelijkende cijfers werden echter niet aangepast o.b.v. deze nieuwe berekening. Voor bijkomende toelichting met betrekking tot de verschillende berekeningswijzen verwijzen we naar het hoofdstuk ‘II. Beheersverslag’ bij punt ‘3.4 Geconsolideerde balans’ op pagina 72 . Het aantal aandelen heeft betrekking op het aantal dividendgerechtigde aandelen op afsluitdatum. 175 EPRA / Care Property Invest nv EPRA Net Disposal Value (NDV) Bedragen in 1.000 EUR 31/12/2023 31/12/2022 IFRS eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders 638.135 563.395 Verwaterde NAW 638.135 563.395 Toe te voegen: (ii) Herwaardering aan reële waarde van de vorderingen financiële leasing (1) 66.430 8.262 Verwaterde NAW aan fair value 704.565 571.657 Toe te voegen: (ix) Reële waarde van de schuld -9.172 -1.054 EPRA NDV 695.394 570.602 Aantal aandelen (2) 36.988.833 27.741.625 EPRA NDV per aandeel (in €) 18,80 20,57 Vanaf 30 juni 2023 wordt de reële waarde van de financiële leasings bepaald door de vastgoeddeskundige Cushman & Wakefield. De vergelijkende cijfers werden echter niet aangepast o.b.v. deze nieuwe berekening. Voor bijkomende toelichting met betrekking tot de verschillende berekeningswijzen verwijzen we naar het hoofdstuk ‘II. Beheersverslag’ bij punt ‘3.4 Geconsolideerde balans’ op pagina 72 . Het aantal aandelen heeft betrekking op het aantal dividendgerechtigde aandelen op afsluitdatum. EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) en Aangepast Netto Initieel Rendement (Aangepast NIR) Bedragen in 1.000 EUR 31/12/2023 31/12/2022 Vastgoedbeleggingen in reële waarde 993.154 932.903 Vorderingen financiële leasing in reële waarde (1) 242.103 197.018 Activa bestemd voor verkoop (+) 9.991 0 Projectontwikkelingen (-) -59.104 -52.485 Vastgoedbeleggingen in exploitatie in reële waarde 1.186.143 1.077.436 Geschatte overdrachtsrechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen 43.623 36.774 Investeringswaarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie 1.229.766 1.114.210 Geannualiseerde bruto huurinkomsten (+) 66.902 56.429 Vastgoedkosten (-) -6 -3 Geannualiseerde nettohuurinkomsten 66.896 56.426 Huurkortingen die binnen 12 maanden vervallen en andere incentives (-) 1.389 3.232 Geannualiseerde en gecorrigeerde nettohuurinkomsten 68.285 59.658 EPRA NIR ( in %) 5,44% 5,06% EPRA AANGEPAST NIR (in %) 5,55% 5,35% Vanaf 30 juni 2023 wordt de reële waarde van de financiële leasings bepaald door de vastgoeddeskundige Cushman & Wakefield. De vergelijkende cijfers werden echter niet aangepast o.b.v. deze nieuwe berekening. Voor bijkomende toelichting met betrekking tot de verschillende berekeningswijzen verwijzen we naar het hoofdstuk ‘II. Beheersverslag’ bij punt ‘3.4 Geconsolideerde balans’ op pagina 72 . Care Property Invest nv / EPRA 176 EPRA huurleegstand Boekjaar afgesloten op 31/12/2023 31/12/2022 Huuroppervlaktes (in m²) 568.135 544.622 GHW van leegstaande oppervlaktes 0 30 GHW van de totale portefeuille 65.070 60.598 EPRA HUURLEEGSTAND (%) 0,00% 0,05% Care Property Invest loopt slechts een leegstandsrisico bij het project ‘Tilia’, in Gullegem. Voor de overige projecten wordt het risico bij de tegenpartij gelegd en ontvangt de Vennootschap de canon/huur, ongeacht het voorkomen van een bepaalde leegstand. Op 31 december 2023 zijn er geen leegstaande flats voor het project ‘Tilia’. Vastgoedportefeuille - Netto huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille De netto huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille vergelijkt de netto huurinkomsten van de portefeuille (inclusief kapitaalaflossingen en huurkortingen) die gedurende 2 opeenvolgende jaren in exploitatie werden aangehouden en bijgevolg niet in ontwikkeling waren. Informatie met betrekking tot de groei van de netto huurinkomsten, anders dan door acquisities of verkopen, stelt de stakeholders in staat om een inschatting te maken van de organische groei van de portefeuille. De reële waarde van de ongewijzigde portefeuille die gebruikt werd voor onderstaande vergelijking bedraagt € 913,2 miljoen per 31 december 2023 t.o.v. € 863,3 miljoen per 31 december 2022. De sterke stijging van de reële waarde is het gevolg van de nieuwe berekeningswijze van de waardering van de financiële leasings. Voor bijkomende toelichting met betrekking tot de verschillende berekeningswijzen verwijzen we naar het hoofdstuk ‘II. Beheersverslag’ bij punt ‘3.4 Geconsolideerde balans’ op pagina 72 . Bedragen in 1.000 EUR 31/12/2022 31/12/2023 Netto huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille Aankopen Verkopen In exploitatie Netto huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille Netto huurinkomsten van de periode Evolutie van de netto huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille België 40.578 776 0 962 44.830 46.569 10,48% Vastgoedbeleggingen in exploitatie 24.736 776 0 634 27.342 28.752 Financiële leasings 15.842 0 0 329 17.488 17.817 Nederland 4.806 947 0 4.289 5.419 10.655 12,75% Vastgoedbeleggingen in exploitatie 4.806 947 0 4.289 5.419 10.655 Spanje 2.642 381 0 1.390 2.801 4.572 6,02% Vastgoedbeleggingen in exploitatie 2.642 381 0 1.390 2.801 4.572 Ierland 0 0 0 4.110 0 4.110 0,00% Vastgoedbeleggingen in exploitatie 0 0 0 4.110 0 4.110 Totaal vastgoedbeleggingen en financiële leasings in exploitatie 48.027 2.104 0 10.751 53.050 65.906 10,46% 177 EPRA / Care Property Invest nv De evolutie van de netto huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille per 31 december 2023 ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar kan volledig verklaard worden door de indexatie van de reeds bestaande huurovereenkomsten die volledig werd doorgerekend en gemiddeld 10,46% bedraagt over boekjaar 2023, wat neerkomt op een bedrag van € 5,0 miljoen. EPRA Kostratio’s Bedragen in 1.000 EUR 31/12/2023 31/12/2022 Administratieve / operationele uitgaven volgens de financiële IFRS-resultaten -11.314 -10.262 Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen -20 -36 Technische kosten -6 -3 Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen -3 -6 Algemene kosten van de vennootschap -10.912 -9.763 Andere operationele opbrengsten en kosten -373 -454 EPRA kosten (incl. rechtstreekse leegstandskosten) (A) -11.314 -10.262 Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen 3 6 EPRA kosten (excl. rechtstreekse leegstandskosten) (B) -11.311 -10.256 Brutohuurinkomsten (C) 64.415 52.826 EPRA KOSTRATIO (incl. rechtstreekse leegstandskosten) (A/C) 17,56% 19,43% EPRA KOSTRATIO (excl. rechtstreekse leegstandskosten) (B/C) 17,56% 19,41% Gekapitaliseerde algemene en exploitatiekosten (inclusief aandeel van joint ventures) (1) 3.322 1.982 Als gevolg van een wijziging van de berekeningswijze van dit item werden de vergelijkende cijfers van 2022 aangepast teneinde een correcte vergelijkbaarheid mogelijk te maken. Care Property Invest kapitaliseert de algemene kosten en exploitatielasten die rechtstreeks zijn verbonden aan de ontwikkelingsprojecten (juridische kosten, kosten voor projectbeheer, …) en acquisities. In september 2023 werden de inspanningen van de Vennootschap voor de zevende keer beloond met een EPRA BPR Gold Award. Care Property Invest nv / EPRA 178 EPRA LTV Bedragen in 1.000 EUR 31/12/2023 31/12/2022 Toe te voegen: Leningen van kredietinstellingen (1) 474.028 483.023 Commercial paper (1) 39.000 30.500 Obligatieleningen (1) 26.000 65.500 Gebouwen voor eigen gebruik (schulden) (1) 3.426 4.189 Uit te sluiten: Kas en kasequivalenten 2.499 2.371 Netto schulden (a) 539.955 580.841 Toe te voegen: Gebouwen voor eigen gebruik (2) 5.436 5.517 Vastgoedbeleggingen aan reële waarde (3) 934.050 880.418 Activa bestemd voor verkoop 9.991 0 Projectontwikkelingen (3) 59.104 52.485 Immateriële vaste activa 87 92 Netto vorderingen (4) (5) 64.472 15.905 Financiële vaste activa (6) 166.706 177.019 Totale eigendomswaarde (b) 1.239.845 1.131.435 EPRA LTV (a/b) 43,55% 51,34% Het totaal van deze posten bedraagt € 542.454 duizend en stemt overeen met de som van de balansrubrieken I.B. Langlopende financiële schulden (€ 146.408 duizend) en II.B Kortlopende financiële schulden (€ 396.809 duizend), waarop een correctie werd uitgevoerd ten belopen van € 763 duizend m.b.t. ontvangen huurwaarborgen. Dit betreft de reële waarde van de zetel van de Vennootschap op basis van het verslag van de vastgoeddeskundige Stadim cvba. Het totaal van deze posten bedraagt € 993.154 duizend en stemt overeen met de balansrubriek I.C. Vastgoedbeleggingen (€ 994.465 duizend) gecorrigeerd met de waarde van de zakelijke rechten (€ 1.311 duizend). De netto vorderingen zijn het verschil tussen de vorderingen (€ 84.067 duizend) en de schulden (€ 19.595 duizend), waarbij de vorderingen bestaan uit waarborgen (€ 4 duizend), handelsvorderingen financiële leasings (€ 75.398 duizend), handelsvorderingen op korte termijn (€ 7.333 duizend), belastingvorderingen en andere vlottende activa (€ 733 duizend) en overlopende rekeningen (€ 599 duizend) en de schulden uit ontvangen waarborgen (€ 763 duizend), exit taks (€ 1.384 duizend), handelsschulden en andere kortlopende schulden (€ 9.272 duizend), andere kortlopende verplichtingen (€ 2.736 duizend) en overlopende rekeningen (€ 5.440 duizend). De ‘handelsvorderingen financiële leasings’ werden opgenomen aan reële waarde. Vanaf 30 juni 2023 wordt de reële waarde van de financiële leasings bepaald door de vastgoeddeskundige Cushman & Wakefield. De vergelijkende cijfers werden echter niet aangepast o.b.v. deze nieuwe berekening Voor bijkomende toelichting met betrekking tot de verschillende berekeningswijzen verwijzen naar het hoofdstuk ‘II. Beheersverslag’ bij punt ‘3.4 Geconsolideerde balans’ op pagina 72 . Bij gebruik van de boekwaarde van de ‘handelsvorderingen financiële leasings’ ten belope van € 8.868 duizend, zou de EPRA LTV 46,11% bedragen. Deze post stemt overeen met balansrubriek I.F. Vorderingen financiële leasing (€ 166.705 duizend), vermeerderd met andere financiële activa (€ 1 duizend). Care Property Invest bezit geen aandeel binnen een joint venture of material associate en heeft geen minderheidsbelangen. Alle activa en passiva zijn voor 100% eigendom van Care Property Invest. 179 EPRA / Care Property Invest nv EPRA CAPEX Bedragen in 1.000 EUR 31/12/2023 31/12/2022 Geactiveerde investeringskosten met betrekking tot vastgoedbeleggingen (1) Acquisities 35.937 142.510 (2) Ontwikkeling 45.108 50.991 (3) Vastgoed in exploitatie 2.902 428 Verbetering verhuurbare oppervlakte 2.326 0 Overige materiële niet-alloceerbare investeringskosten 576 428 Totaal geactiveerde investeringskosten vastgoedbeleggingen 83.947 193.929 Eliminatie van niet-kaskosten 0 0 Totaal geactiveerde investeringskosten vastgoedbeleggingen op kasbasis 83.947 193.929 Bedragen in 1.000 EUR 31/12/2023 31/12/2022 Geactiveerde investeringskosten met betrekking tot financiële leasings (2) Ontwikkeling -19 0 Totaal geactiveerde investeringskosten financiële leasings -19 0 Eliminatie van niet-kaskosten 0 0 Totaal geactiveerde investeringskosten financiële leasings op kasbasis -19 0 Care Property Invest bezit geen aandeel binnen een joint venture. 2023: Het betreffen de acquisities van de projecten ‘BoCasa’ in Bolderberg (BE), ‘Huize Willibrordus’ in Ruurlo (NL) en ‘Residence Oldenbarnevelt’ in Rotterdam (NL). 2022: Het betreffen de acquisities van de projecten ‘Klapgat’ in Haacht (BE), Pim Senior in Dorst (NL), ‘Ome Jan’ in Vught (NL), ‘Emera Murcia’ in Murcia (ES), ‘Ballincurrig Care Centre’ in Ballincurrig (IE), ‘Cairnhill Nursing Home’ in Bray (IE), ‘Dunlavin Nursing Home’ in Dunlavin (IE), ‘Elm Green Nursing Home’ in New Dunsink (IE), ‘Leeson Park Nursing Home’ in Ranelagh (IE) en ‘Ratoath Manor Nursing Home’ in Ratoath (IE). 2023: Het betreffen de verdere ontwikkelingen van de projecten ‘Villa Stella’ in Middelburg (NL), ‘St. Josephkerk’ in Hillegom (NL), ‘Warm Hart Zuidwolde’ in Zuidwolde (NL), ‘Warm Hart Ulestraten’ in Ulestraten (NL) , ‘Emera Mostoles’ in Madrid (ES), ‘Solimar Tavernes Blanques’ in Tavernes Blanques (ES), ‘Solimar Elche’ in Elche (ES), ‘Marina Del Port’ in Barcelona (ES) en ‘Sugerloaf Care Centre’ in Kilmacanogue (IE), evenals de acquisitie van de ontwikkelingsprojecten ‘Residence Oldenbarnevelt’ in Rotterdam (NL), ‘Wolfsbergen’ in ’s-Graveland (NL) en ‘Saamborgh Almelo’ in Almelo (NL). 2022: Het betreffen de verdere ontwikkelingen van de projecten ‘Villa Maria (pastorie)’ in Tilburg (NL), ‘Villa Stella’ in Middelburg (NL), ‘St. Josephkerk’ in Hillegom (NL), ‘Zorgvilla Aldenborgh’ in Roermond (NL), ‘Mariënhaven’ in Warmond (NL), ‘Villa le Monde’ in Vught (NL), ‘Huize Elsrijk’ in Amstelveen (NL), ‘Villa Ouderkerk’ in Ouderkerk aan de Amstel (NL), ‘Emera Carabanchel’ in Madrid (ES) en ‘Emera Mostoles’ in Madrid (ES), evenals de acquisitie van de ontwikkelingsprojecten ‘Warm Hart Zuidwolde’ in Zuidwolde (NL), ‘Warm Hart Ulestraten’ in Ulestraten (NL), ‘Solimar Tavernes Blanques’ in Tavernes Blanques (ES) ‘Solimar Elche’ in Elche (ES), ‘Marina Del Port’ in Barcelona (ES) en ‘Sugerloaf Care Centre’ in Kilmacanogue (IE). Het betreffen de beperkte geactiveerde kosten m.b.t. het vastgoed in exploitatie. Meise (BE) I Oase VI. Jaarrekening 1. Geconsolideerde jaarrekening per 31 december 2023 184 1.1 Geconsolideerde staat van het globaal resultaat 184 1.2 Nettoresultaat per aandeel 185 1.3 Geconsolideerde balans 185 1.4 Kasstroomtabel 186 1.5 Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen 188 2. Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening 190 Toelichting 1: Algemene informatie over de Vennootschap 190 Toelichting 2: Grondslagen voor financiële verslaggeving 190 T 2.1 Conformiteitsverklaring 190 T 2.2 Consolidatieprincipes 191 T 2.3 Immateriële vaste activa 192 T 2.4 Vastgoedbeleggingen 192 T 2.5 Andere vaste activa 194 T 2.6 Bijzondere waardeverminderingen 196 T 2.7 Financiële vaste activa 196 T 2.8 Vorderingen financiële leasing & handelsvorderingen 197 T 2.9 Vlottende activa 198 T 2.10 Eigen vermogen 199 T 2.11 Voorzieningen 199 T 2.12 Financiële verplichtingen 199 T 2.13 Personeelsbeloningen 200 T 2.14 Opbrengsten en kosten 201 T 2.15 Belastingen 201 Toelichting 3: Segmentinformatie 204 T 3.1 Gesegmenteerde informatie - resultaat per land 205 T 3.2 Gesegmenteerde informatie balans per land 206 T 3.3 Gesegmenteerde informatie - resultaat per businessmodel 207 T 3.4 Gesegmenteerde informatie - balans per businessmodel 209 Toelichting 4: Financieel risicobeheer 210 T 4.1 Risico’s verbonden aan de liquiditeit als gevolg van niet-naleving van convenanten en wettelijke financiële parameters 210 T 4.2 Risico’s verbonden aan de evolutie van de schuldgraad 212 T 4.3 Risico’s verbonden aan de kost van het kapitaal 213 T 4.4 Risico’s verbonden aan het gebruik van afgeleide financiële producten 215 Toelichting 5: Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening 216 T 5.1 Nettoresultaat per aandeel 216 T 5.2 Componenten uit het nettoresultaat 216 T 5.3 Huurinkomsten 217 T 5.4 Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen 218 T 5.5 Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen 218 T 5.6 Algemene kosten van de Vennootschap 218 T 5.7 Andere operationele kosten en opbrengsten van de Vennootschap 219 T 5.8 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 220 Care Property Invest nv / Jaarrekening 182 T 5.9 Netto-interestkosten 220 T 5.10 Andere financiële kosten 220 T 5.11 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 221 T 5.12 Belastingen 221 T 5.13 Immateriële vaste activa 222 T 5.14 Vastgoedbeleggingen 222 T 5.15 Andere materiële vaste activa 226 T 5.16 Financiële vaste activa en andere langlopende financiële verplichtingen 227 T 5.17 Vorderingen financiële leasing en handelsvorderingen e.a. vaste activa 229 T 5.18 Activa bestemd voor verkoop 231 T 5.19 Handelsvorderingen 231 T 5.20 Belastingvorderingen e.a. vlottende activa 232 T 5.21 Kas en kasequivalenten 232 T 5.22 Overlopende rekeningen van het actief 232 T 5.23 Kapitaal 233 T 5.24 Uitgiftepremie 234 T 5.25 Reserves 234 T 5.26 Resultaat van het boekjaar 235 T 5.27 Financiële schulden 235 T 5.28 Andere langlopende verplichtingen 237 T 5.29 Uitgestelde belastingen 237 T 5.30 Handelsschulden e.a. kortlopende schulden 238 T 5.31 Andere kortlopende verplichtingen 238 T 5.32 Overlopende rekeningen van het passief 238 T 5.33 Toelichting reële waarde 239 T 5.34 Transacties met verbonden partijen 240 T 5.35 Gegevens over de dochterondernemingen 240 T 5.36 Vergoeding van de commissaris 241 T 5.37 Gebeurtenissen na de afsluiting van het boekjaar 2023 241 T 5.38 Alternatieve prestatiemaatstaven 242 3. Verslag van de Commissaris 244 4. Verkorte statutaire jaarrekening per 31 december 2023 250 4.1 Verkorte statutaire staat van het globaal resultaat 250 4.2 Verkort statutair overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten 251 4.3 Verkorte statutaire balans 252 4.4 Verkorte statutaire resultaatverwerking 253 4.5 Uitkeringsplicht volgens het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot de GVV 254 4.6 Niet-uitkeerbaar eigen vermogen volgens artikel 7:212 van het WVV 255 4.7 Mutatieoverzicht van het niet-geconsolideerd eigen vermogen 256 183 Jaarrekening / Care Property Invest nv VI. Jaarrekening Geconsolideerde jaarrekening per 31 december 2023 De geconsolideerde jaarrekening per 31 december 2022 werd opgenomen in het Jaarlijks Financieel Verslag 2022 bij punt 1 e.v. van het hoofdstuk ‘VII. Jaarrekening’, vanaf pagina 176 en de geconsolideerde jaarrekening per 31 december 2021 werd opgenomen in het Jaarlijks Financieel Verslag 2021 bij punt 1 e.v. van het hoofdstuk ‘VII. Jaarrekening’, vanaf pagina 156. Beide verslagen zijn beschikbaar op de website www.carepropertyinvest.be . Geconsolideerde staat van het globaal resultaat Bedragen in EUR Toelichting 31/12/2023 31/12/2022 I Huurinkomsten (+) T 5.3 65.905.564 54.378.866 NETTOHUURRESULTAAT 65.905.564 54.378.866 V Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+) T 5.4 992.095 719.938 VII Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-) T 5.5 -1.011.909 -756.018 VASTGOEDRESULTAAT 65.885.750 54.342.786 IX Technische kosten (-) -5.653 -2.918 VASTGOEDKOSTEN -5.653 -2.918 OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 65.880.097 54.339.868 XIV Algemene kosten van de vennootschap (-) T 5.6 -10.912.163 -9.762.807 XV Andere operationele opbrengsten en kosten (+/-) T 5.7 -2.327.627 -2.110.541 OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 52.640.307 42.466.520 XVIII Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) T 5.8 -25.796.855 19.326.917 OPERATIONEEL RESULTAAT 26.843.452 61.793.437 XX Financiële inkomsten (+) 21.458 1.968 XXI Netto-interestkosten (-) T 5.9 -15.295.746 -9.988.634 XXII Andere financiële kosten (-) T 5.10 -1.954.915 -929.943 XXIII Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (+/-) T 5.11 -17.841.635 38.591.131 FINANCIEEL RESULTAAT -35.070.838 27.674.522 RESULTAAT VOOR BELASTINGEN -8.227.386 89.467.959 XXIV Vennootschapsbelasting (-) T 5.12 2.450.362 -548.258 XXV Exittaks (-) T 5.12 19.210 -255.402 BELASTINGEN 2.469.572 -803.660 NETTORESULTAAT (aandeel van de groep) -5.757.814 88.664.299 Andere elementen van het globaal resultaat 0 0 GLOBAAL RESULTAAT -5.757.814 88.664.299 Care Property Invest nv / Jaarrekening 184 Nettoresultaat per aandeel Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 NETTORESULTAAT / GLOBAAL RESULTAAT -5.757.814 88.664.299 Nettoresultaat per aandeel o.b.v. het gewogen gemiddelde uitstaande aandelen -€ 0,1557 € 3,1961 Geconsolideerde balans Bedragen in EUR Toelichting 31/12/2023 31/12/2022 ACTIVA I. VASTE ACTIVA 1.198.753.936 1.156.205.825 B. Immateriële vaste activa T 5.13 87.118 91.656 C. Vastgoedbeleggingen T 5.14 994.464.892 934.268.830 D. Andere materiële vaste activa T 5.15 4.775.348 4.981.964 E. Financiële vaste activa T 5.16 19.464.197 26.781.435 F. Vorderingen financiële leasing T 5.17 166.705.273 177.018.085 G. Handelsvorderingen en andere vaste activa T 5.17 8.968.004 11.738.065 H. Uitgestelde belastingen - activa T 5.29 4.289.104 1.325.790 II. VLOTTENDE ACTIVA 21.155.922 18.310.151 A. Activa bestemd voor verkoop T 5.18 9.990.756 0 D. Handelsvorderingen T 5.19 7.333.240 6.021.636 E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa T 5.20 733.082 8.646.882 F. Kas en kasequivalenten T 5.21 2.499.420 2.371.183 G. Overlopende rekeningen T 5.22 599.424 1.270.450 TOTAAL ACTIVA 1.219.909.858 1.174.515.976 EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN EIGEN VERMOGEN 638.135.493 563.394.815 A. Kapitaal T 5.23 220.065.062 165.048.798 B. Uitgiftepremie T 5.24 299.352.326 246.128.473 C. Reserves T 5.25 124.475.919 63.553.245 D. Nettoresultaat van het boekjaar T 5.26 -5.757.814 88.664.299 VERPLICHTINGEN 581.774.365 611.121.161 I. Langlopende verplichtingen 167.517.049 214.947.796 B. Langlopende financiële schulden T 5.27 146.407.920 206.541.529 C. Andere langlopende financiële verplichtingen T 5.16 16.002.566 4.998.048 E. Andere langlopende verplichtingen T 5.28 2.226.558 1.970.685 F. Uitgestelde belastingen - verplichtingen T 5.29 2.880.005 1.437.534 II. Kortlopende verplichtingen 414.257.316 396.173.365 B. Kortlopende financiële schulden T 5.27 396.809.337 376.761.772 D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden T 5.30 9.271.604 13.694.711 E. Andere kortlopende verplichtingen T 5.31 2.735.556 1.398.649 F. Overlopende rekeningen T 5.32 5.440.819 4.318.233 TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 1.219.909.858 1.174.515.976 185 Jaarrekening / Care Property Invest nv Kasstroomtabel Bedragen in EUR Toelichting 31/12/202 3 31/12/2022 KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN VAN HET BOEKJAAR 2.371.183 2.544.873 1. KASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN 58.916.579 39.175.635 Nettoresultaat van het boekjaar -5.757.814 88.664.299 Belastingen T 5.12 -2.469.572 803.660 Netto-interestkosten T 5.9 15.295.746 9.988.634 Financiële inkomsten -21.458 -1.968 Gerealiseerde meer- en minderwaarden 489.753 -3.745 Nettoresultaat van het boekjaar (excl. interesten, belastingen en gerealiseerde meerwaarden) 7.536.655 99.450.880 Niet-kaselementen die worden toegevoegd aan/afgetrokken van het resultaat 46.902.976 -54.413.358 Variaties in de reële waarde van swaps T 5.11 17.841.635 -38.591.131 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen T 5.8 25.796.855 -19.326.917 Afschrijvingen,waardeverminderingen en terugname waardevermindering m.v.a. T 5.6 494.425 433.058 Onroerende leasing-winst-of verliesmarge projecten toegerekend aan de periode T 5.7 2.770.061 3.071.632 Variatie in de behoefte van het werkkapitaal 4.476.948 -5.861.887 Beweging van de activa 5.315.226 -1.983.836 Beweging van de passiva -838.278 -3.878.051 2. KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN -83.441.120 -169.002.485 Investeringen in vastgoedbeleggingen (inclusief ontwikkelingen) T 5.14 -55.665.204 -166.109.042 Investeringen in aandelen vastgoedvennootschappen T 5.14 -27.773.541 -12.261.766 Investeringen in materiële vaste activa T 5.15 -39.948 -414.210 Investeringen in immateriële vaste activa T 5.13 -36.486 -20.929 Investeringen in financiële vaste activa T 5.16 -879 -109 Desinvesteringen van financiële leasings T 5.17 0 9.803.571 Desinvesteringen van materiële vaste activa T 5.15 74.938 0 Care Property Invest nv / Jaarrekening 186 Bedragen in EUR Toelichting 31/12/2023 31/12/2022 3. KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN 24.652.778 129.653.160 Kaselementen begrepen in het resultaat -15.088.027 -9.183.390 Betaalde interestlasten T 5.9 -15.109.485 -9.185.358 Ontvangen interesten 21.458 1.968 Verandering in de financiële verplichtingen en financiële schulden -40.757.687 157.279.442 Toename (+) van de financiële schulden T 5.27 0 160.500.000 Afname (-) van de financiële schulden: aflossingen T 5.27 -40.757.687 -3.220.558 Verandering in eigen vermogen 80.498.492 -18.442.892 Inkoop / verkoop eigen aandelen T 5.23 0 174.196 Betalingen dividenden -27.741.625 -22.588.331 Verhoging kapitaal en uitgiftepremie 108.240.117 -15.805 Verhoging keuzedividend 0 3.987.048 TOTALE KASSTROMEN (1) + (2) + (3) 128.237 -173.690 KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE VAN HET BOEKJAAR 2.499.420 2.371.183 Ter Bleuk (BE) I Bonheiden-Rijmenam 187 Jaarrekening / Care Property Invest nv Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen KAPITAAL UITGIFTE- PREMIE Reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed Reserves voor impact swaps (1) Andere reserves Reserve voor eigen aandelen Overgedragen resultaten vorige boekjaren RESERVES RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR TOTAAL EIGEN VERMOGEN Toelichting T 5.23 T 5.24 T 5.25 T 5.25 T 5.25 T 5.25 T 5.25 T 5.25 T 5.25 T 5.26 reserves voor het saldo van de variaties in de investerings waarde van het vastgoed reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoed beleggingen (-) 1 januari 2022 160.226.675 233.064.630 29.600.443 -10.768.415 -27.975.990 11.582.259 -296.788 24.171.050 26.312.559 59.654.821 479.258.685 Netto resultaatverwerking boekjaar 2021 29.542.789 -7.399.733 11.165.200 121.944 3.636.288 37.066.488 -37.066.488 0 Dividenden 0 -22.588.333 -22.588.333 Eigen aandelen 296.788 -122.590 174.198 0 174.198 Resultaat van de periode (2) 0 88.664.299 88.664.299 Kapitaalverhoging 4.822.123 13.063.843 0 0 17.885.966 31 december 2022 165.048.798 246.128.473 59.143.232 -18.168.148 -16.810.790 11.704.203 0 27.684.748 63.553.245 88.664.299 563.394.815 1 januari 2023 165.048.798 246.128.473 59.143.232 -18.168.148 -16.810.790 11.704.203 0 27.684.748 63.553.245 88.664.299 563.394.815 Netto resultaatverwerking boekjaar 2022 34.595.796 -14.916.846 38.591.131 2.652.593 60.922.674 -60.922.674 0 Dividenden 0 -27.741.625 -27.741.625 Resultaat van de periode (2) 0 -5.757.814 -5.757.814 Kapitaalverhoging 55.016.264 53.223.853 0 0 108.240.117 31 december 2023 220.065.062 299.352.326 93.739.028 -33.084.994 21.780.341 11.704.203 0 30.337.341 124.475.919 -5.757.814 638.135.493 Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-). De Vennootschap heeft geen ‘niet gerealiseerde resultaten’ in de zin van IAS 1 zodat het nettoresultaat van de Vennootschap gelijk is aan het globaal resultaat. Care Property Invest nv / Jaarrekening 188 Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen KAPITAAL UITGIFTE- PREMIE Reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed Reserves voor impact swaps (1) Andere reserves Reserve voor eigen aandelen Overgedragen resultaten vorige boekjaren RESERVES RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR TOTAAL EIGEN VERMOGEN Toelichting T 5.23 T 5.24 T 5.25 T 5.25 T 5.25 T 5.25 T 5.25 T 5.25 T 5.25 T 5.26 reserves voor het saldo van de variaties in de investerings waarde van het vastgoed reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoed beleggingen (-) 1 januari 2022 160.226.675 233.064.630 29.600.443 -10.768.415 -27.975.990 11.582.259 -296.788 24.171.050 26.312.559 59.654.821 479.258.685 Netto resultaatverwerking boekjaar 2021 29.542.789 -7.399.733 11.165.200 121.944 3.636.288 37.066.488 -37.066.488 0 Dividenden 0 -22.588.333 -22.588.333 Eigen aandelen 296.788 -122.590 174.198 0 174.198 Resultaat van de periode (2) 0 88.664.299 88.664.299 Kapitaalverhoging 4.822.123 13.063.843 0 0 17.885.966 31 december 2022 165.048.798 246.128.473 59.143.232 -18.168.148 -16.810.790 11.704.203 0 27.684.748 63.553.245 88.664.299 563.394.815 1 januari 2023 165.048.798 246.128.473 59.143.232 -18.168.148 -16.810.790 11.704.203 0 27.684.748 63.553.245 88.664.299 563.394.815 Netto resultaatverwerking boekjaar 2022 34.595.796 -14.916.846 38.591.131 2.652.593 60.922.674 -60.922.674 0 Dividenden 0 -27.741.625 -27.741.625 Resultaat van de periode (2) 0 -5.757.814 -5.757.814 Kapitaalverhoging 55.016.264 53.223.853 0 0 108.240.117 31 december 2023 220.065.062 299.352.326 93.739.028 -33.084.994 21.780.341 11.704.203 0 30.337.341 124.475.919 -5.757.814 638.135.493 Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-). De Vennootschap heeft geen ‘niet gerealiseerde resultaten’ in de zin van IAS 1 zodat het nettoresultaat van de Vennootschap gelijk is aan het globaal resultaat. Er werd geen onderscheid gemaakt tussen vermogenswijzigingen die wel en deze die niet het gevolg zijn van verrichtingen met aandeelhouders-eigenaars, gezien de Vennootschap niet beschikt over minderheidsbelangen. 189 Jaarrekening / Care Property Invest nv Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening Algemene informatie over de Vennootschap Care Property Invest (‘de Vennootschap’) is een naamloze vennootschap die het statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) naar Belgisch recht op 25 november 2014 heeft aangenomen. De zetel van de Vennootschap is op volgend adres gevestigd: Horstebaan 3 te 2900 Schoten (telefoon: + 32 3 222 94 94). Care Property Invest neemt actief deel als vastgoedspeler en heeft tot doel kwalitatieve projecten ter beschikking te stellen aan de zorgondernemers zoals voorzien in het woonzorgdecreet. Dit omvat zowel woonzorgcentra, dienstencentra, groepen assistentiewoningen en alle andere woonvoorzieningen voor mensen met een beperking. Care Property Invest kan deze voorzieningen zelf ontwikkelen, realiseren en financieren, maar ook het herfinancieren van bestaande gebouwen met al dan niet een renovatie of uitbreiding is mogelijk. Het aandeel van Care Property Invest is genoteerd op Euronext Brussels (gereglementeerde markt). De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap op 31 december 2023 omvat de Vennootschap en haar dochtervennootschappen. Voor het overzicht van de dochtervennootschappen verwijzen we naar toelichting ‘T 5.35 Gegevens over de dochterondernemingen’ op pagina 240. De jaarrekening werd voor publicatie door de raad van bestuur op 23 april 2024 goedgekeurd en zal worden voorgelegd aan de jaarlijkse gewone algemene vergadering van de aandeelhouders die op 29 mei 2024 plaatsvindt. Grondslagen voor financiële verslaggeving Conformiteitsverklaring De jaarrekening van de Vennootschap wordt opgesteld in overeenstemming met de ‘International Financial Reporting Standards (IFRS)’ zoals goedgekeurd en aanvaard binnen de Europese Unie en volgens de bepalingen van de GVV-Wet en het GVV-KB. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de ‘International Accounting Standards Board (IASB)’ en het ‘International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC)’, voor zover van toepassing op de activiteiten van de groep. De geconsolideerde jaarrekening wordt opgesteld in euro, tenzij anders vermeld, en dekt de periode van twaalf maanden afgesloten op 31 december 2023. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met het principe van de historische kostprijs met uitzondering van de activa en passiva die aan reële waarde gewaardeerd zijn, met name de vastgoedbeleggingen en financiële activa en passiva. Standaarden en interpretaties toepasbaar voor het boekjaar beginnend op 1 januari 2023 De volgende nieuwe normen, nieuwe wijzigingen en nieuwe interpretaties zijn voor het eerst van toepassing voor de Vennootschap in 2023, maar hebben geen impact op de huidige, geconsolideerde financiële staten: Wijzigingen aan IAS 1 Presentatie van de Jaarrekening en IFRS Praktijkverklaring 2: Toelichting van grondslagen voor financiële verslaggeving, van toepassing per 1 januari 2023. Wijzigingen aan IAS 8 Grondslagen voor financiële verslaggeving, schattingswijzigingen en fouten: Definitie van Schattingen, van toepassing per 1 januari 2023. Wijzigingen aan IAS 12 Winstbelastingen: Uitgestelde belastingen met betrekking tot activa en passiva die voortvloeien uit één enkele transactie, van toepassing per 1 januari 2023 Care Property Invest nv / Jaarrekening 190 Wijzigingen aan IAS 12 Internationale belastinghervorming Pillar 2 Modelregels Wijzigingen aan IFRS 17 Verzekeringscontracten: Initiële Toepassing van IFRS 17 en IFRS 9 Vergelijkende Informatie, van toepassing per 1 januari 2023. IFRS 17 Verzekeringscontracten, van toepassing per 1 januari 2023. Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die nog niet van kracht zijn De nieuwe en gewijzigde standaarden en interpretaties die op de datum van publicatie van de geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap wel uitgegeven waren maar nog niet van toepassing waren, worden hieronder toegelicht. De Vennootschap is van plan deze standaarden, indien deze een impact hebben op de Vennootschap, toe te passen wanneer deze van toepassing zijn: Wijzigingen aan IAS 1 Presentatie van de JaarrekeningClassificatie van schulden op korte of lange termijn, van toepassing per 1 januari 2024. Wijzigingen aan IAS 7 Het Kasstroomoverzichten IFRS 7 Financiële Instrumenten: Toelichtingen, van toepassing per 1 januari 2024 Wijzigingen aan IAS 21 De gevolgen van wisselkoerswijzigingen:Gebrek aan inwisselbaarheid, van toepassing per 1 januari 2025 Wijziging aan IFRS 16 Leaseovereenkomsten: Leaseverplichting in een Sale and Leaseback, van toepassing per 1 januari 2024. Consolidatieprincipes De ondernemingen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap zijn dochterondernemingen waarover de onderneming controle uitoefent. Een onderneming oefent derhalve controle over een dochteronderneming uit als, en alleen als, de moederonderneming: macht over de deelneming heeft; is blootgesteld aan, rechten heeft op veranderlijke opbrengsten, uit hoofde van haar betrokkenheid bij de deelneming en; over de mogelijkheid beschikt haar macht over de deelneming te gebruiken om de omvang van de opbrengsten van de investeerder te beïnvloeden. De vennootschappen waarin de groep rechtstreeks of onrechtstreeks een deelneming bezit van meer dan 50% of waarbij ze de macht heeft om het financieel en operationeel beleid te bepalen teneinde voordelen te verkrijgen uit haar activiteiten, worden volledig opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van de groep. Dit betekent dat de activa, passiva en resultaten van de volledige groep integraal tot uiting worden gebracht. Alle transacties tussen de groepsondernemingen, saldi en niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties tussen ondernemingen van de groep, worden bij de opmaak van de geconsolideerde jaarrekening geëlimineerd. De minderheidsbelangen zijn de belangen in de dochterondernemingen die noch rechtstreeks noch onrechtstreeks door de groep worden aangehouden. Zie ook toelichting ‘T 5.35 Gegevens over de dochterondernemingen’ op pagina 240. 191 Jaarrekening / Care Property Invest nv Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa worden geactiveerd aan hun aanschaffingswaarde en afgeschreven volgens de lineaire methode tegen een jaarlijks percentage van 20%. Vastgoedbeleggingen Algemeen Onroerende goederen (terreinen en gebouwen) — verkregen onder bezwarende titel of door inbreng in natura tegen uitgifte van nieuwe aandelen of via fusie door overneming van een vastgoedmaatschappij of via partiële splitsing die worden aangehouden om huuropbrengsten op lange termijn te verkrijgen, en die niet dienen voor eigen gebruik worden als vastgoedbelegging opgenomen. Waardering bij initiële opname Vastgoedbeleggingen worden bij eerste opname gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde, inclusief transactiekosten en direct toewijsbare uitgaven. Bij waardeverschillen tussen de aankoopprijs en de eerste waardering aan reële waarde op moment van opname (acquisitie), wordt het waardeverschil dat betrekking heeft op mutatierechten en -kosten opgenomen via de staat van het globaal resultaat. Waardering na initiële opname Na initiële opname worden vastgoedbeleggingen gewaardeerd aan reële waarde in overeenstemming met IAS 40. De reële waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet de waardering worden begrepen mits aftrek van de registratierechten. De onafhankelijke vastgoeddeskundigen die de periodieke waardering van de goederen van gereglementeerde vastgoedvennootschappen uitvoeren, oordelen dat voor transacties met betrekking tot gebouwen in België met een globale waarde lager dan € 2,5 miljoen, rekening moet worden gehouden met registratierechten van 12% (Vlaamse Gewest) tot 12,5% (Brussels Hoofdstedelijk Gewest en Waalse Gewest), dit naargelang de gewesten waar deze goederen zich bevinden. Voor transacties met betrekking tot gebouwen met een globale waarde hoger dan € 2,5 miljoen, hebben de vastgoeddeskundigen het gewogen gemiddelde van de rechten gewaardeerd op 2,5%. Dit is omdat er een waaier aan methoden van eigendomsoverdracht in België wordt gebruikt. Dit percentage zal, indien nodig, jaarlijks herzien en aangepast worden per schijf van 0,5%. De deskundigen zullen het weerhouden af te trekken percentage bevestigen in hun periodieke rapporten aan de aandeelhouders. Voor het vastgoed in Nederland bedraagt dit percentage 10,9%, in Ierland bedraagt dit 9,96%, terwijl dit voor Spanje regionaal bepaald wordt. Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de reële waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de staat van het globaal resultaat in de rubriek ‘XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen’ in de periode waarin ze ontstaan en worden bij Care Property Invest nv / Jaarrekening 192 de winstverdeling in het daaropvolgende jaar toegewezen aan de reserve ‘b) reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed’ en ‘c) reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen’, waarbij deze laatste rubriek steeds overeenkomt met het verschil tussen de investeringswaarde en de reële waarde van het vastgoed. Vervreemding van een vastgoedbelegging Bij verkoop van een vastgoedbelegging worden de gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop opgenomen in de staat van het globaal resultaat van de verslagperiode onder de rubriek ‘XVI Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen’. Commissies betaald aan makelaars bij het verkopen van gebouwen en verplichtingen aangegaan naar aanleiding van transacties worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopprijs om de gerealiseerde winst of verlies te bepalen. De gerealiseerde meer- of minderwaarde bestaat uit enerzijds het verschil tussen de netto verkoopwaarde en de laatste boekwaarde (reële waarde o.b.v. de laatste waardering) en anderzijds de tegenboeking van de geschatte mutatierechten die bij eerste waardering aan reële waarde rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt werden. Aangezien het vastgoed verkocht is, wordt zowel de reserve ‘b) reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed’, als de reserve ‘c) reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen’ met betrekking tot het verkochte pand overgeboekt naar de beschikbare reserves. Projectontwikkelingen Terreinen die worden aangehouden met het oog op een waardestijging op lange termijn in plaats van verkoop op korte termijn in het kader van normale bedrijfsvoering. Terreinen die worden aangehouden en waarvan het toekomstig gebruik nog niet is vastgesteld. Leegstaande gebouwen die worden aangehouden om in lease te worden gegeven op grond van één of meer operationele leases. Vastgoed in aanbouw of ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging dienen tevens als vastgoedbelegging te worden beschouwd, en worden opgenomen in de subrubriek ‘Projectontwikkelingen’’. Na initiële opname, worden de projecten gewaardeerd aan reële waarde. Deze reële waarde houdt rekening met de substantiële ontwikkelingsrisico’s. In dit kader moet aan al de volgende criteria voldaan zijn: Er is een duidelijk beeld over de te maken projectkosten. Alle nodige vergunningen voor het uitvoeren van de projectontwikkeling zijn bekomen. Een substantieel deel van de projectontwikkeling is voorverhuurd (definitief getekend huurcontract). Deze waardering aan reële waarde is gebaseerd op de waardering door de onafhankelijke vastgoeddeskundige (volgens de gebruikelijke methodes en assumpties) en houdt rekening met de nog te maken kosten voor de volledige afwerking van het project. Alle rechtstreeks aan de aankoop of ontwikkeling gerelateerde kosten en alle verdere investeringsuitgaven, 193 Jaarrekening / Care Property Invest nv worden opgenomen in de kostprijs van het ontwikkelingsproject. Conform IAS 23, worden de financieringskosten die rechtstreeks toe te rekenen zijn aan de bouw of de verwerving van een vastgoedbelegging, mee geactiveerd over de periode voor het gebruiksklaar maken van de vastgoedbelegging voor verhuur. De activering van financieringskosten als onderdeel van de kostprijs van een in aanmerking komend actief gebeurt enkel als: Uitgaven voor het actief worden gedaan. Financieringskosten worden gemaakt. Activiteiten aan de gang zijn om het actief voor te bereiden op zijn beoogde gebruik. Deze omvatten niet alleen de fysieke bouw maar ook het technische en administratieve werk voor aanvang van de eigenlijke bouw zoals activiteiten in verband met het verkrijgen van vergunningen. De activering van financieringskosten wordt opgeschort tijdens lange perioden waarin de actieve ontwikkeling onderbroken wordt. De activering wordt niet opgeschort tijdens een periode waarin omvangrijke technische en administratieve werkzaamheden worden uitgevoerd. Zakelijke rechten Leaseovereenkomsten met een termijn langer dan 12 maanden en waarbij het onderliggend actief een hoge waarde heeft dienen door middel van een recht op gebruik op het actief te worden geclassificeerd conform IFRS 16. Op aanvangsdatum wordt het met een gebruiksrecht overeenstemmende actief gewaardeerd tegen kostprijs. Na aanvangsdatum wordt het actief gewaardeerd op basis van het reële waarde model conform IAS 40. Andere vaste activa Materieel vaste activa voor eigen gebruik Algemeen Activa die worden aangehouden voor eigen gebruik in de productie of levering van goederen of diensten, voor verhuur aan derden of voor bestuurlijke doeleinden en waarvan men verwacht dat ze langer dan één periode zullen worden gebruikt, worden conform IAS 16 opgenomen als materiële vaste activa. Waardering bij eerste opname Een materieel vast actief moet aan kostprijs gewaardeerd worden indien het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen met betrekking tot het actief naar de Vennootschap zullen voortvloeien en indien de kostprijs van het actief betrouwbaar kan worden bepaald. De kostprijs van een actief is het equivalent van de contante prijs op datum van opname (de aankoopprijs) en alle rechtstreeks toerekenbare kosten om het actief gebruiksklaar te maken. Latere kosten voor het dagelijks onderhoud van een materieel vast actief worden niet opgenomen in de boekwaarde van het actief. Deze uitgaven worden opgenomen in de winst- en verliesrekening wanneer ze gemaakt zijn. Toekomstige uitgaven voor herstelling en onderhoud worden enkel geactiveerd indien duidelijk kan aangetoond worden dat ze resulteren in een toename van de toekomstige economische voordelen van het actief. Waardering na eerste opname Alle materiële vaste activa worden gewaardeerd aan hun kostprijs verminderd met de eventuele geaccumuleerde afschrijvingen en de eventuele geaccumuleerde bijzondere waardeverminderingen. Care Property Invest nv / Jaarrekening 194 Afschrijvingen De verschillende categorieën van materiële vaste activa worden aan de hand van de lineaire afschrijvingsmethode afgeschreven over de geschatte gebruiksduur van het actief. De restwaarde en de gebruiksduur moeten ten minste aan het einde van elke verslagperiode worden herzien. Een actief wordt afgeschreven vanaf het moment dat het klaar is voor beoogd gebruik. Afschrijvingen van een actief worden beëindigd op de datum waarop het actief aangehouden wordt voor verkoop of niet langer gebruikt wordt. Er wordt afgeschreven, zelfs indien de reële waarde van het actief groter is dan zijn boekwaarde, tot de restwaarde is bereikt. Vanaf het moment dat de restwaarde gelijk is of hoger is dan de boekwaarde, bedraagt de afschrijvingskost nul, tot wanneer de restwaarde opnieuw lager is dan de boekwaarde van het actief. De materiële vaste activa voor eigen gebruik worden lineair afgeschreven volgens de volgende afschrijvingspercentages: Gebouw (eigen gebruik) 3,33% Uitrusting gebouw 10% Meubilair 10% Computers 33,33% Kantoormachines 25% Rollend materieel 20% Inrichting kantoren 10% Vervreemding van een materieel vast actief Op het moment dat een actief wordt vervreemd of op het moment dat er geen toekomstige economische voordelen meer verwacht worden ingevolge het gebruik of de vervreemding van een actief, mag het materieel vast actief niet langer in de balans van de Vennootschap worden opgenomen. De winst of verlies als gevolg van buitengebruikstelling of vervreemding van een actief is het verschil tussen de eventuele netto-opbrengst bij vervreemding en de boekwaarde van het actief. Deze meer- of minderwaarde wordt opgenomen in de staat van het globaal resultaat. Andere m.v.a. - ontwikkelings-kosten voor projecten in voorbereiding/uitvoering die nadien als financiële lease (IFRS 16) geboekt worden. De bouwkosten voor projecten in voorbereiding en projecten in uitvoering worden tegen kostprijs (nominale waarde) opgenomen onder de andere bedrijfskosten en via de andere bedrijfsopbrengsten geactiveerd naar de andere materiële vaste activa. Bij voorlopige oplevering van het gebouw neemt de leasingactiviteit een aanvang en wordt het bedrag van de netto-investering geclassificeerd naar de rubriek ‘I.F. Vorderingen financiële leasing’ van de balans. IFRS 16 vereist dat een leasevordering bij aanvang wordt gewaardeerd aan de actuele waarde van de toekomstige inkomensstromen. Het verschil tussen de bouwkost en deze actuele waarde is dan het resultaat van de ontwikkeling van het geleased object. Dit dient pro rata de bouwperiode in het resultaat genomen te worden als resultaat van de bouwactiviteit onder de andere operationele opbrengsten/kosten. 195 Jaarrekening / Care Property Invest nv Bijzondere waardeverminderingen De Vennootschap beoordeelt per verslagdatum of er aanwijzingen zijn dat een niet-financieel actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien een dergelijke indicatie aanwezig is, wordt een inschatting gemaakt van de realiseerbare waarde van het actief. Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde wordt een bijzondere waardevermindering geboekt om de boekwaarde van het actief terug te brengen tot de realiseerbare waarde. De realiseerbare waarde van een actief wordt gedefinieerd als de hoogste waarde van de reële waarde min verkoopkosten (uitgaande van een niet-gedwongen verkoop) of de gebruikswaarde (op basis van de actuele waarde van de geschatte toekomstige cashflows). De eruit resulterende bijzondere waardeverminderingen worden ten laste van de staat van het globaal resultaat geboekt. Eerder geboekte bijzondere waardeverminderingen worden via de staat van het globaal resultaat teruggenomen indien er een wijziging is opgetreden in de schatting die wordt gebruikt voor de bepaling van de realiseerbare waarde van het actief sinds de opname van het laatste verlies voor bijzondere waardevermindering. Financiële vaste activa De financiële activa worden geclassificeerd in een van de categorieën voorzien volgens IFRS 9 ‘Financiële instrumenten: opname en waardering’ afhankelijk van de bedoeling waarmee de financiële activa werden aangeschaft en worden vastgelegd bij hun initiële opname. Deze classificatie bepaalt de waardering van de financiële activa op toekomstige balansdata: geamortiseerde kostprijs of op basis van de equity methode (conform IAS 28). Financiële instrumenten Afgeleide producten of financiële rentederivaten (zoals onder meer Interest Rate Swaps) kunnen gebruikt worden om zich in te dekken tegen renterisico’s afkomstig van operationele, financiële en investeringsactiviteiten. De afgeleide financiële instrumenten waarvan de Vennootschap gebruik maakt, voldoen niet aan de criteria van IFRS 9 voor de toepassing van hedge accounting (worden niet aangehouden voor handelsdoeleinden en zijn niet aangeschaft om op korte termijn te verkopen) en worden in de balans opgenomen aan reële waarde. De variatie van hun reële waarde wordt rechtstreeks opgenomen in de staat van het globaal resultaat. De reële waarde van de financiële instrumenten is gebaseerd op de marktwaarde calculaties van de tegenpartij en de respectievelijke reële waarden worden beschouwd als ‘niveau 2’ zoals gedefinieerd onder IFRS 13 (zie ook bij de toelichting ‘T 5.11 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva’ op pagina 221). De reële waarde van de indekkingsinstrumenten is het geraamde bedrag van de vergoedingen die de Vennootschap dient te betalen of zal ontvangen om haar posities op balansdatum af te wikkelen, rekening houdend met de op dat moment geldende rentecurve, kredietwaardigheid van de tegenpartijen en eventuele optiewaarde. De reële waarde van indekkingsinstrumenten wordt maandelijks geschat door de emitterende financiële instellingen. Op de reële waarde wordt conform IFRS 13 een correctie toegepast om het eigen kredietrisico (‘Debt Valuation Adjustment’ Care Property Invest nv / Jaarrekening 196 of ‘DVA’) en de kredietwaardering van de tegenpartij (‘Credit Valuation Adjustment’ of ‘CVA’) weer te geven. Deelnemingen De verwerving van de aandelen van dochtervennootschappen van Care Property Invest gebeuren in het kader van een ‘asset deal’ waardoor IFRS 3 ‘Bedrijfscombinaties’ niet van toepassing is. De participaties worden gewaardeerd op basis van de equitymethode (conform IAS 28). Andere financiële vaste activa Leningen en vorderingen (o.a. waarborgen) zijn niet-afgeleide financiële instrumenten met vaste of bepaalbare betalingen die niet genoteerd worden in een actieve markt en worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Vorderingen financiële leasing & handelsvorderingen Care Property Invest als leasinggever Een leaseovereenkomst wordt ingedeeld als een financiële leasing indien ze nagenoeg alle aan de eigendom verbonden risico’s en voordelen overdraagt naar de lessee. Alle andere vormen van leasings worden beschouwd als operationele leasings. Indien een leaseovereenkomst aan de voorwaarden van een financiële leasing voldoet (volgens IFRS 16), zal Care Property Invest, als lessor - eigenaar, de leaseovereenkomst bij haar aanvang in de balans erkennen als een vordering voor een bedrag gelijk aan de netto-investering in de leaseovereenkomst. Het verschil tussen dit laatste bedrag en de boekwaarde van de verhuurde eigendom zal erkend worden in de staat van het globaal resultaat van die periode. Elke verrichte periodieke betaling door de lessee zal erkend worden als een opbrengst onder de huurinkomsten in de staat van het globaal resultaat (zie ’T 5.3 Huurinkomsten’ op pagina 217) en/of als een terugbetaling van de investeringen in de balans (zie ‘T 5.17 Vorderingen financiële leasing en handelsvorderingen e.a. vaste activa’ op pagina 229), gebaseerd op een constante periodieke return voor Care Property Invest. De rubriek ‘I.F. Vorderingen financiële leasing’ bevat de investeringskost van de overgedragen en aldus in erfpacht gegeven projecten, verminderd met de contractueel ontvangen vooruitbetalingen en reeds verrichte terugbetalingen. Care Property Invest als leasingnemer Bij aanvang van de leaseperiode worden leaseovereenkomsten (met uitzondering van leaseovereenkomsten met een looptijd van maximaal 12 maanden en leaseovereenkomsten waarbij het onderliggend actief een lage waarde heeft) als activa (gebruiksrecht) en leaseverplichting in de balans opgenomen aan de huidige waarde van de toekomstige leasebetalingen. Vervolgens worden alle gebruiksrechten, die classificeren als vastgoedbelegging, gewaardeerd aan reële waarde, conform IAS 40. Voor de waarderingsregels m.b.t. vastgoedbeleggingen verwijzen we naar ‘T 2.4 Vastgoedbeleggingen’ op pagina 192. De minimale leasebetalingen worden deels als financieringskosten en deels als aflossingen van de uitstaande verplichting opgenomen op een wijze dat dit resulteert in een constante periodieke rente over het resterende saldo van de verplichting. De financiële lasten worden rechtstreeks opgenomen in de staat van het globaal resultaat. 197 Jaarrekening / Care Property Invest nv Handelsvorderingen De rubriek ‘I.G. Handelsvorderingen e.a. vaste activa’ m.b.t. de projecten begrepen bij de financiële leasings bevat enerzijds de winst- of verliesmarge die wordt toegerekend aan de constructiefase van een project. Deze winst- of verliesmarge is het verschil tussen de nominale waarde van de eindeopstalvergoedingen (begrepen bij de rubriek ‘I.F. Vorderingen financiële leasing’) en de reële waarde op het moment van terbeschikkingstelling berekend door alle toekomstige kasstromen (zijnde erfpacht-, huur- en einde opstalvergoedingen) te verdisconteren tegen een discontovoet die gelijk is aan de IRS-rentevoet, verhoogd met een marge die geldig zou zijn op de dag van het sluiten van de leaseovereenkomst. De verhoging met een marge is afhankelijk van de marge die de Vennootschap aan de bank betaalt als financieringskost. Deze marge is voor de bank afhankelijk van de onderliggende waarborg en is dus verschillend voor een OCMW of een vzw. Anderzijds bevat deze rubriek een provisie voor geactualiseerde kosten van dienstverlening daar de Vennootschap na oplevering van het gebouw betrokken blijft bij de instandhouding van het vastgoed m.b.t. advies of tussenkomsten bij eventuele bouwschade of opgelegde aanpassingen, opvolgen van leasebetalingen enz. Gedurende de looptijd van de overeenkomst wordt de vordering afgebouwd, daar de meerwaarde en provisie voor kosten van dienstverlening, jaarlijks worden afgeschreven en in mindering gebracht van de staat van het globaal resultaat, onder de andere bedrijfsopbrengsten en -kosten. Wanneer de discontovoet (zijnde de IRS-rentevoet verhoogd met een marge) op datum van het afsluiten van de leasingovereenkomst hoger of quasi gelijk is aan de rentevoet impliciet in de erfpachtvergoeding vastgelegd bij de ingang van de erfpacht, leidt deze berekening tot de erkenning van een wiskundig verlies tijdens de constructiefase (bv. in geval van dalende rentevoeten). Over de volledige looptijd van het contract zijn de projecten evenwel winstgevend aangezien de erfpachtvergoeding steeds hoger is dan de effectieve financieringskost. Er bestaat een schattingsonzekerheid wat betreft de winstmarge op de projecten door o.a. gewijzigde werkingskosten waarvan de impact jaarlijks geëvalueerd en desgevallend aangepast wordt, maar ook is de winst- of verliesmarge afhankelijk van stijgende of dalende rentevoeten. Vlottende activa Handelsvorderingen en andere vorderingen op ten hoogste één jaar Vorderingen op ten hoogste één jaar worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde, onder aftrek van waardeverminderingen voor dubieuze of oninbare vorderingen welke als verlies voor bijzondere waardeverminderingen worden opgenomen in de staat van het globaal resultaat. Belastingvorderingen Belastingvorderingen worden gewaardeerd tegen het belastingtarief geldig in de periode waarop ze betrekking hebben. Kas en kasequivalenten Kas en kasequivalenten (bankrekeningen, geldmiddelen en korte termijnbeleggingen) worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De bijkomende kosten worden onmiddellijk in de staat van het globaal resultaat verwerkt. Care Property Invest nv / Jaarrekening 198 Overlopende rekeningen De kosten opgelopen tijdens het boekjaar, geheel of gedeeltelijk toe te rekenen aan het volgende boekjaar, worden geboekt in de overlopende rekeningen op basis van een evenredigheidsregel. De inkomsten en fracties van inkomsten ontvangen in de loop van een of meerdere volgende boekjaren, maar die betrekking hebben op het betrokken boekjaar, worden voor de som met betrekking tot het betrokken boekjaar geboekt. Eigen vermogen Eigenvermogensinstrumenten uitgegeven door de onderneming, worden opgenomen voor het bedrag van de ontvangen sommen (na aftrek van direct toewijsbare uitgiftekosten). De eigen aandelen die de Vennootschap desgevallend in haar bezit heeft, worden aan initiële aanschaffingswaarde in mindering gebracht van het eigen vermogen. De gerealiseerde meer- en/of minderwaarde bij verkoop van eigen aandelen wordt rechtstreeks opgenomen in het eigen vermogen en heeft geen impact op de aangepaste EPRA-winst. Dividenden maken deel uit van het overgedragen resultaat en worden pas als verplichting opgenomen in de periode waarin ze formeel worden toegekend, zijnde goedgekeurd door de algemene vergadering van aandeelhouders. Voorzieningen Een voorziening wordt opgenomen wanneer: de Vennootschap een bestaande juridisch afdwingbare of feitelijke verplichting heeft ten gevolge van een gebeurtenis uit het verleden; het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen zal vereist zijn om de verplichting af te wikkelen en; het bedrag van de verplichting op betrouwbare wijze kan worden geschat. Het bedrag van de voorziening is gebaseerd op de beste schatting van de uitgaven die vereist zijn om de bestaande verplichting op balansdatum af te wikkelen, rekening houdend met de risico’s en onzekerheden verbonden aan de verplichting. Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, worden voorzieningen verdisconteerd op basis van een verdisconteringsvoet waarbij rekening wordt gehouden met de huidige marktbeoordelingen voor de tijdswaarde van het geld en de risico’s die inherent zijn aan de verplichting. Financiële verplichtingen Financiële schulden en handelsschulden Financiële verplichtingen tegen geamortiseerde kostprijs, met inbegrip van schulden, worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde, na aftrek van de transactiekosten. Ze worden, na initiële opname, gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De financiële verplichtingen van de groep gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, omvatten langlopende financiële schulden, overige langlopende verplichtingen, kortlopende financiële verplichtingen, handelsschulden en te betalen dividenden in de overige kortlopende verplichtingen. Afgeleide financiële instrumenten Afgeleide producten of financiële rentederivaten (zoals onder meer Interest Rate Swaps) kunnen gebruikt worden om zich in te dekken tegen renterisico’s afkomstig van operationele, financiële en investeringsactiviteiten. De afgeleide financiële instrumenten waarvan de Vennootschap gebruik maakt, voldoen niet aan de criteria van IFRS 9 voor de toepassing van hedge accounting (worden niet aangehouden voor handelsdoeleinden en zijn niet aangeschaft om op korte termijn te verkopen) en worden in de balans opgenomen aan reële waarde; 199 Jaarrekening / Care Property Invest nv de variatie van hun reële waarde wordt rechtstreeks opgenomen in de staat van het globaal resultaat. De reële waarde van de financiële instrumenten is gebaseerd op de marktwaardecalculaties van de tegenpartij en de respectievelijke reële waarden worden beschouwd als ‘niveau 2’ zoals gedefinieerd onder IFRS 13 (zie ook bij toelichting ‘T 5.11 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva’ op pagina 221). De reële waarde van de indekkingsinstrumenten is het geraamde bedrag van de vergoedingen die de Vennootschap dient te betalen of zal ontvangen om haar posities op balansdatum af te wikkelen, rekening houdend met de op dat moment geldende rentecurve, kredietwaardigheid van de tegenpartijen en eventuele optiewaarde. De reële waarde van indekkingsinstrumenten wordt maandelijks geschat door de emitterende financiële instellingen. Op de reële waarde wordt conform IFRS 13 een correctie toegepast om het eigen kredietrisico (‘Debt Valuation Adjustment’ of ‘DVA’) en de kredietwaardering van de tegenpartij (‘Credit Valuation Adjustment’ of ‘CVA’) weer te geven. Leasingschuld Leaseovereenkomsten met een termijn langer dan 12 maanden en waarbij het onderliggend actief een hoge waarde heeft dienen door middel van een leaseverplichting te worden opgenomen op de balans conform IFRS 16. De leaseverplichting is gelijk aan de contante waarde van de leasebetalingen die op rapporteringsdatum nog niet zijn verricht. Belastingverplichtingen Belastingverplichtingen worden gewaardeerd tegen het belastingtarief geldig in de periode waarop ze betrekking hebben. Overlopende rekeningen De kosten opgelopen tijdens het volgend boekjaar, maar die geheel of gedeeltelijk betrekking hebben op het betrokken boekjaar, worden voor de som met betrekking tot het betrokken boekjaar opgenomen als toe te rekenen kost in het huidige boekjaar. Inkomsten ontvangen tijdens het boekjaar, geheel of gedeeltelijk toe te rekenen aan het volgende boekjaar, worden geboekt in de overlopende rekeningen op basis van een evenredigheidsregel. Personeelsbeloningen De contracten die Care Property Invest heeft afgesloten in het kader van de groepsverzekering zijn van het type ‘toegezegde bijdrage’. Deze regeling van toegezegde pensioenbijdragen werd toevertrouwd aan Belfius Bank. Deze pensioenplannen worden beschouwd als ‘defined contribution’ met vaste lasten voor de werkgever en worden geboekt bij de rubriek ‘bijdrage groepsverzekering’. De werknemer doet geen eigen bijdrage. Premies worden ten laste genomen tijdens het boekjaar waarin de premies betaald werden of voorzien werden. Echter ingevolge de zogenaamde ‘wet Vandenbroucke’ zouden deze groepsverzekeringen als ‘defined benefit’ worden beschouwd in de zin van IAS 19, en zou de Vennootschap verplicht een gemiddeld minimum rendement van 1,75% (op dit moment) dienen te garanderen op de werkgeversbijdragen. In principe zou de Vennootschap bijkomende verplichtingen hebben, mocht het wettelijke minimum rendement niet behaald worden. Bovendien zou de impact op het resultaat van de Vennootschap beperkt blijven, aangezien er slechts een beperkt aantal personeelsleden tewerkgesteld zijn. Care Property Invest nv / Jaarrekening 200 Opbrengsten en kosten Huurinkomsten Het netto huurresultaat omvat de huren, operationele leasevergoedingen en andere inkomsten die hiermee verband houden min de met verhuur verbonden kosten zoals kosten voor leegstand, huurvoordelen en waardeverminderingen op handelsvorderingen. De huurvoordelen omvatten tijdelijke huurkortingen of huurvrije periodes ten gunste van de exploitant van het vastgoed. Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is ontvangen of waarop recht is verkregen en worden pro rata temporis opgenomen in de staat van het globaal resultaat in de periode waarop ze betrekking hebben. Vastgoedkosten Gezien het triple net-karakter(1)van de overeenkomsten, is de Vennootschap niet gehouden voor kosten van onderhoud en herstelling, nutsvoorzieningen, verzekeringen en belastingen op het gebouw. Bij double netcontracten ligt het risico voor onderhouds- en herstellingskosten wel bij de Vennootschap. Bij single netcontracten wordt naast het risico voor onderhouds- en herstellingskosten ook het leegstandsrisico gedragen door de verhuurder. Algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten De algemene kosten van de Vennootschap dekken de vaste bedrijfskosten van Care Property Invest die actief is als een beursgenoteerde vennootschap en die geniet van het GVV-statuut. Opbrengsten en kosten worden pro rata temporis opgenomen in de staat van het globaal resultaat in de periode waarop ze betrekking hebben. Belastingen Alle inlichtingen van fiscale aard worden verstrekt op grond van wetten, decreten en administratieve richtlijnen die op het ogenblik van opstelling van de jaarrekening van kracht zijn. Vennootschapsbelasting Het statuut van een GVV voorziet in een fiscaal transparant statuut, gezien de GVV enkel nog onderworpen is aan vennootschapsbelasting op specifieke bestanddelen uit het resultaat zoals verworpen uitgaven, abnormale en goedgunstige voordelen en geheime commissielonen. In het algemeen zijn huuropbrengsten, financiële opbrengsten en verwezenlijkte meerwaarde bij realisatie van activa vrijgesteld van belastingen. De vennootschapsbelasting wordt rechtstreeks in de winst- en verliesrekening geboekt, behalve als de belasting betrekking heeft op elementen die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen. In dat geval wordt ook de belasting rechtstreeks in het eigen vermogen opgenomen. De courante belastinglast bestaat uit de verwachte belasting op het belastbaar inkomen van het jaar en de correcties op vorige boekjaren. Uitgestelde belastingvorderingen- en verplichtingen worden opgenomen voor alle verrekenbare en belastbare tijdelijke verschillen tussen de belastbare basis en de boekwaarde. Dergelijke vorderingen en verplichtingen worden niet opgenomen indien de tijdelijke verschillen voortvloeien 201 Jaarrekening / Care Property Invest nv uit de eerste opname van goodwill of uit de eerste opname (andere dan in een bedrijfscombinatie) van andere activa of verplichtingen. Uitgestelde belastingverplichtingen worden over het algemeen opgenomen voor alle belastbare tijdelijke verschillen. Uitgestelde belastingvorderingen worden opgenomen voor zoverre het waarschijnlijk is dat er voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn waartegen de tijdelijke verschillen kunnen afgezet worden. Uitgestelde belastingvorderingen worden verminderd, wanneer het niet langer waarschijnlijk is dat het gerealiseerde belastingvoordeel zal gerealiseerd worden. Volgens artikel 161 1° van het Wetboek Successierechten is de Vennootschap jaarlijks een taks verschuldigd als gereglementeerde vastgoedvennootschap berekend op het totaal van de in België op 31 december van het voorafgaande jaar netto-uitstaande bedragen. Roerende voorheffing GVV’s waarvan het vastgoed voor minstens 80% bestaat uit onroerende goederen die in een lidstaat van de Europese Economische Ruimte zijn gelegen en uitsluitend of hoofdzakelijk voor aan woonzorg of gezondheidszorg aangepaste wooneenheden aangewend worden of bestemd zijn, kunnen volgens de Wet tot regeling van de erkenning en de afbakening van crowdfunding en houdende diverse bepalingen inzake financiën (van tijd tot tijd gewijzigd) genieten van een verlaagde roerende voorheffing van 15%. Tevens geniet de Vennootschap conform artikel 116 en 118 §1, 6de van het KB/WIB92 vrijstelling van roerende voorheffing op de inkomsten toegekend aan Belgische openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Erfbelasting Mits voldaan wordt aan een aantal voorwaarden, genieten de erfgenamen van de aandeelhouders van vrijstelling van erfbelasting (vroeger: successierechten in Wetboek Successierechten, artikel 55bis Besluit van de Vlaamse Regering van 3 mei 1995, vervangen door art. 11 van het ‘Decreet houdende diverse bepalingen financiën en begroting’ van 9 november 2012 (B.S. 26 november 2012) - Circulaire nr. 2 van 27 maart 1997; thans: artikel 2.7.6.0.1 Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF)). Care Property Invest nv / Jaarrekening 202 De aandelen moeten op datum van het overlijden minstens 5 jaar eigendom zijn van de houder. Bovendien dient de houder in het bezit te zijn gekomen van de aandelen uiterlijk in het jaar 2005, met uitzondering van verkrijging onder echtgenoten en erfgenamen in de eerste graad waarvoor nog geen vrijstelling van erfbelasting verleend werd. Om de vrijstelling te bekomen dienen de aandelen vermeld te worden in de aangifte van de nalatenschap en dient uitdrukkelijk om de vrijstelling verzocht te worden. Een geldig attest dient bij de aangifte te worden gevoegd hetwelk wordt afgeleverd door de kredietinstellingen die de financiële dienst verrichten voor Care Property Invest. De beurswaarde van het aandeel kan maximum ten belope van zijn uitgifteprijs t.b.v. € 5,95 (= waarde van de uitgifteprijs/1.000 ingevolge de aandelensplits d.d. 24 maart 2014) worden vrijgesteld. Eveneens kan de som van de nettodividenden toegekend gedurende de periode waarin de overledene of zijn echtgenoot houder was van de aandelen, vrijgesteld worden voor zover de aandelen deel uitmaken van de nalatenschap. De voorwaarden tot vrijstelling van erfbelasting kunnen eveneens geraadpleegd worden op de website www.carepropertyinvest.be. Exittaks De exittaks is een belasting op de meerwaarde die vastgesteld wordt bij een belaste fusie, splitsing of daarmee gelijkgestelde verrichting van een GVV met een Belgische onderneming die geen GVV is. Wanneer deze onderneming voor het eerst in de consolidatiekring van de groep wordt opgenomen, komt de exittaks in mindering van het eigen vermogen van deze vennootschap. Indien de onderneming niet onmiddellijk gefuseerd wordt met de GVV worden aanpassingen aan de exittaks verplichtingen, die op het ogenblik van de fusie noodzakelijk zouden blijken ten opzichte van het geprovisioneerde bedrag, geboekt via de staat van het globaal resultaat. Het percentage van de exittaks bedraagt 15% per 31 december 2023. De exittaks wordt berekend op de latente meerwaarde en de vrijgestelde reserves van de vastgoedvennootschap die de inbreng door fusie, splitsing of daarmee gelijkgestelde verrichting doet. De latente meerwaarde is het positieve verschil tussen de fiscale werkelijke waarde van het (afgesplitst) maatschappelijk vermogen van de betrokken vastgoedvennootschap enerzijds en de aanschaffingswaarde van dat maatschappelijk vermogen verminderd met de voorheen fiscaal aangenomen afschrijvingen en waardeverminderingen anderzijds. Aanwezige fiscale latenties (compenseerbare verliezen, overgedragen notionele interestaftrek, …) kunnen afgezet worden tegenover de belastbare grondslag. De fiscale werkelijke waarde is de waarde kosten koper, dus na aftrek van registratierechten of btw en kan verschillen van de reële waarde van het vastgoed zoals opgenomen in de balans van de GVV conform IAS 40. 203 Jaarrekening / Care Property Invest nv Segmentinformatie Conform IFRS 8 maakt de Vennootschap een onderscheid tussen de 4 geografische segmenten waar zij actief is: België, Nederland, Spanje en Ierland. Daarnaast maakt de Vennootschap eveneens een onderscheid tussen de vastgoedbeleggingen enerzijds en de financiële leasings anderzijds waardoor zij vanaf heden een segmentrapportering opstelt per businessmodel. De gesegmenteerde informatie werd opgesteld rekening houdend met de operationele segmenten en de informatie die intern gebruikt wordt om beslissingen te nemen. De bedrijfsresultaten worden regelmatig beoordeeld door de ‘Chief Operating Decision Maker’ (hooggeplaatste functionarissen van de Vennootschap) of CODM, teneinde beslissingen te nemen omtrent de verdeling van de beschikbare bronnen en om de prestaties van het segment vast te stellen. Binnen Care Property Invest nv treedt het college van dagelijks bestuur op als CODM. Voor de grondslagen voor financiële verslaggeving wordt verwezen naar Toelichting 2 Grondslagen voor financiële verslaggeving. Elke groep van vennootschappen die onder een gezamenlijke controle staan, worden als eenzelfde klant beschouwd. De opbrengsten afkomstig van transacties met deze klanten dienen vermeld te worden indien ze 10% van de omzet overschrijden. Voor Care Property Invest nv betreft dit voor boekjaar 2023 volgende klanten: Colisée met een aandeel van 13,77% van de totale omzet verdeeld over 7 gebouwen in België; Vulpia met een aandeel van 11,1% van de totale omzet verdeeld over 8 gebouwen in België. De gesegmenteerde informatie omvat de resultaten, activa en verplichtingen die ofwel rechtstreeks, ofwel op een redelijke basis aan een bepaald segment kunnen worden toegewezen. De Orangerie (NL) I Nijmegen Care Property Invest nv / Jaarrekening 204 Gesegmenteerde informatie - resultaat per land Bedragen in EUR 31/12/2023 België Nederland Spanje Ierland Niet toegewezen bedragen TOTAAL Nettohuurresultaat 46.568.854 10.654.953 4.571.707 4.110.050 0 65.905.564 Operationeel vastgoedresultaat 46.558.547 10.654.396 4.557.104 4.110.050 0 65.880.097 Algemene kosten van de Vennootschap -9.765.666 -571.171 -189.455 -385.870 0 -10.912.163 Andere operationele opbrengsten en kosten -2.884.513 468.807 88.079 0 0 -2.327.627 Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille 33.908.368 10.552.032 4.455.728 3.724.180 0 52.640.307 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -6.746.865 -7.708.409 -2.619.684 -8.721.897 0 -25.796.855 Operationeel resultaat 27.161.503 2.843.623 1.836.044 -4.997.717 0 26.843.452 Financieel resultaat -35.070.838 -35.070.838 Resultaat voor belastingen -8.227.386 Belastingen 2.469.572 2.469.572 NETTORESULTAAT -5.757.814 GLOBAAL RESULTAAT -5.757.814 Bedragen in EUR 31/12/2022 België Nederland Spanje Ierland Niet toegewezen bedragen TOTAAL Nettohuurresultaat 41.507.715 6.697.871 3.512.928 2.660.351 0 54.378.866 Operationeel vastgoedresultaat 41.504.797 6.677.639 3.497.081 2.660.351 0 54.339.868 Algemene kosten van de Vennootschap -8.790.469 -646.200 -190.797 -135.342 0 -9.762.808 Andere operationele opbrengsten en kosten -2.628.491 518.244 -294 0 0 -2.110.541 Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille 30.085.837 6.549.683 3.305.990 2.525.010 0 42.466.519 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 19.319.626 3.178.038 2.165.416 -5.336.163 0 19.326.917 Operationeel resultaat 49.405.462 9.727.721 5.471.406 -2.811.153 0 61.793.436 Financieel resultaat 27.674.523 27.674.523 Resultaat voor belastingen 89.467.959 Belastingen -803.660 -803.660 NETTORESULTAAT 88.664.299 GLOBAAL RESULTAAT 88.664.299 205 Jaarrekening / Care Property Invest nv Gesegmenteerde informatie balans per land Bedragen in EUR 31/12/2023 België Nederland Spanje Ierland Niet toegewezen bedragen TOTAAL Totaal activa 566.246.838 230.635.971 110.021.881 87.560.202 225.444.965 1.219.909.857 Vastgoedbeleggingen 566.246.838 230.635.971 110.021.881 87.560.202 0 994.464.892 Vastgoedbeleggingen 565.502.567 208.872.052 86.326.881 73.348.129 0 934.049.628 Vastgoedbeleggingen - projectontwikkelingen 0 21.196.965 23.695.000 14.212.073 0 59.104.038 Vastgoedbeleggingen - zakelijke rechten 744.272 566.954 0 0 0 1.311.226 Andere activa 225.444.965 225.444.965 TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 1.219.909.857 1.219.909.857 Eigen vermogen 638.135.493 638.135.493 Verplichtingen 581.774.364 581.774.364 Bedragen in EUR 31/12/2022 België Nederland Spanje Ierland Niet toegewezen bedragen TOTAAL Totaal activa 547.439.512 204.386.105 95.882.307 86.560.906 240.247.145 1.174.515.975 Vastgoedbeleggingen 547.439.512 204.386.105 95.882.307 86.560.906 0 934.268.830 Vastgoedbeleggingen 546.690.832 177.607.890 74.783.279 81.336.260 0 880.418.261 Vastgoedbeleggingen - projectontwikkelingen 0 26.160.893 21.099.028 5.224.646 0 52.484.567 Vastgoedbeleggingen - zakelijke rechten 748.680 617.322 0 0 0 1.366.002 Andere activa 240.247.145 240.247.145 TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 1.174.515.975 1.174.515.975 Eigen vermogen 563.394.815 563.394.815 Verplichtingen 611.121.160 611.121.160 Care Property Invest nv / Jaarrekening 206 Gesegmenteerde informatie - resultaat per businessmodel Bedragen in EUR 31/12/2023 Vastgoedbeleggingen Financiële leasings Niet toegewezen bedragen TOTAAL Nettohuurresultaat 48.088.996 17.816.568 0 65.905.564 Operationeel vastgoedresultaat 48.067.922 17.812.175 0 65.880.097 Algemene kosten van de Vennootschap -6.137.232 -4.774.931 0 -10.912.163 Andere operationele kosten en opbrengsten (1) 525.149 -2.852.776 0 -2.327.627 Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille 42.455.839 10.184.468 0 52.640.307 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -25.796.855 0 0 -25.796.855 Operationeel resultaat 16.658.984 10.184.468 0 26.843.452 Financieel resultaat -35.070.838 -35.070.838 Resultaat voor belastingen -8.227.386 Belastingen 2.469.572 2.469.572 NETTORESULTAAT -5.757.814 GLOBAAL RESULTAAT -5.757.814 Reconciliatie EBITDA: Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille 42.455.839 10.184.468 0 52.640.307 Correcties: Afschrijvingen, waardeverminderingen en terugnames van waardeverminderingen 234.028 260.397 0 494.425 Winst- of verliesmarge projecten toegerekend aan de periode 0 2.770.061 0 2.770.061 EBITDA 42.689.866 13.214.926 0 55.904.793 AANDEEL EBITDA PER SEGMENT in % 76,36% 23,64% 100,00% De andere operationele opbrengsten en kosten bevatten een bedrag van € 551.389 aan vergoedingen m.b.t. projectbeheer welke betrekking hebben op de recuperatie van de voorfinancieringskosten van lopende Nederlandse vastgoedbeleggingsprojecten. 207 Jaarrekening / Care Property Invest nv Bedragen in EUR 31/12/2022 Vastgoed-beleggingen Financiële leasings Niet toegewezen bedragen TOTAAL Nettohuurresultaat 37.887.735 16.491.130 0 54.378.866 Operationeel vastgoedresultaat 37.849.467 16.490.401 0 54.339.868 Algemene kosten van de Vennootschap -5.028.787 -4.734.021 0 -9.762.808 Andere operationele opbrengsten en kosten 465.216 -2.575.757 0 -2.110.541 Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille 33.285.896 9.180.624 0 42.466.519 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 19.326.917 0 0 19.326.917 Operationeel resultaat 52.612.813 9.180.624 0 61.793.436 Financieel resultaat 27.674.523 27.674.523 Resultaat voor belastingen 89.467.959 Belastingen -803.660 -803.660 NETTORESULTAAT 88.664.299 GLOBAAL RESULTAAT 88.664.299 Reconciliatie EBITDA: Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille 33.285.896 9.180.624 0 42.466.519 Correcties: Afschrijvingen, waardeverminderingen en terugnames van waardeverminderingen 194.129 238.928 0 433.058 Winst- of verliesmarge projecten toegerekend aan de periode 0 3.071.632 0 3.071.632 EBITDA 33.480.025 12.491.184 0 45.971.209 AANDEEL EBITDA PER SEGMENT in % 72,83% 27,17% 100,00% Voor de verdeling van de ‘Algemene kosten van de Vennootschap’ en de ‘Andere operationele opbrengsten en kosten’ werd, voor de kosten en opbrengsten die niet exclusief kunnen toegewezen worden, gebruik gemaakt van een verdeelsleutel gebaseerd op het aantal projecten binnen elk businessmodel. Voor boekjaar 2023 bestaat de portefeuille van 150 projecten uit 79 financiële leasings en 71 vastgoedbeleggingen t.o.v. 145 projecten in 2022 waarvan 80 financiële leasings en 65 vastgoedbeleggingen. De winst- of verliesmarge toegerekend aan de periode welke gecorrigeerd wordt om tot de EBITDA te komen, betreffen de afschrijving van de meerwaarde en provisie voor kosten van dienstverlening. Voor meer toelichting verwijzen we naar ‘T 2.8 Vorderingen financiële leasing & handelsvorderingen’ op pagina 197. Deze posten betreffen niet-kaselementen welke worden gecorrigeerd i.k.v. de berekening van de aangepaste EPRA-winst en EBITDA. Care Property Invest nv / Jaarrekening 208 Gesegmenteerde informatie - balans per businessmodel Bedragen in EUR 31/12/2023 Vastgoed-beleggingen Financiële leasings Niet toegewezen bedragen TOTAAL TOTAAL ACTIVA 994.464.892 175.673.276 49.771.688 1.219.909.857 Vastgoedbeleggingen 994.464.892 0 0 994.464.892 Financiële leasings 0 175.673.276 0 175.673.276 Andere activa 0 0 49.771.688 49.771.688 TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 1.219.909.857 1.219.909.857 Eigen vermogen 638.135.493 638.135.493 Verplichtingen 581.774.364 581.774.364 Bedragen in EUR 31/12/2022 Vastgoed-beleggingen Financiële leasings Niet toegewezen bedragen TOTAAL TOTAAL ACTIVA 934.268.830 188.756.149 51.490.996 1.174.515.975 Vastgoedbeleggingen 934.268.830 0 0 934.268.830 Financiële leasings 0 188.756.149 0 188.756.149 Andere activa 0 0 51.490.996 51.490.996 TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 1.174.515.974 1.174.515.974 Eigen vermogen 563.394.815 563.394.815 Verplichtingen 611.121.159 611.121.159 209 Jaarrekening / Care Property Invest nv Financieel risicobeheer De lijst van risico’s die in dit hoofdstuk worden beschreven, is niet exhaustief. De Vennootschap heeft zich in het kader van de prospectusverordening beperkt tot de financiële risico’s die specifiek op haar van toepassing zijn en dus niet op de algehele vastgoedsector, GVV-sector of alle beursgenoteerde bedrijven en diegene die eveneens materieel zijn. De marktrisico’s, operationele risico’s en reglementaire en andere risico’s werden beschreven in hoofdstuk ‘I. Risicofactoren' op pagina 28e.v. van het jaarlijks financieel verslag. Risico’s verbonden aan de liquiditeit als gevolg van niet-naleving van convenanten en wettelijke financiële parameters Beschrijving van het risico Dit risico kan beschreven worden als het risico op de niet-naleving van wettelijke of contractuele vereisten om aan bepaalde financiële parameters te voldoen in het kader van de kredietovereenkomsten, waardoor deze zouden kunnen worden opgezegd of heronderhandeld. De voornaamste convenanten betreffen de volgende: Een maximale schuldgraad van 60%.De geconsolideerde schuldgraad van de Vennootschap bedroeg 46,65% op 31 december 2023, waardoor er een beschikbare ruimte is van € 399,3 miljoen. De beperking van de schuldgraad tot 60% is opgenomen in de kredietovereenkomsten voor een bedrag van in totaal € 541.498.273 (waarvan per 31 december 2023 voor een bedrag van € 395.998.273 werd opgenomen of 73,0% van de totale opgenomen financiële schulden). Voor meer informatie over de schuldgraad wordt verwezen naar ‘T 4.2 Risico’s verbonden aan de evolutie van de schuldgraad’ op pagina 212. Een interest coverage ratio (zijnde het operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille gedeeld door de betaalde interestlasten) van minimaal 2,5.Op 31 december 2023 bedroeg de interest coverage ratio 3,44 ten opzichte van 4,25 per 31 december 2022. De interestlasten van de Vennootschap dienen te verhogen met € 5.760.377 of van € 15.295.746 naar € 21.056.123 om het vereiste minimum van 2,5 te bereiken. Een zware en abrupte druk op het operationeel resultaat zou het voldoen aan de parameter van de interest coverage ratio evenwel in het gedrang kunnen brengen. Het operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille moet dalen met 27,4% zijnde van € 52.640.307 naar € 38.239.365 alvorens de grens van 2,5 wordt bereikt. Een minimale geconsolideerde portefeuilleomvang van € 650 miljoen. Bovendien bestaat het risico van vervroegde beëindiging in geval van een wijziging van de controle over de Vennootschap, in geval van het niet nakomen van ‘negative pledge’ of andere convenanten en verplichtingen van de Vennootschap en, meer in het algemeen, in geval van wanbetaling zoals dit wordt gedefinieerd in deze financieringsovereenkomsten. Een wanprestatie (waarbij dient te worden opgemerkt dat bepaalde gevallen van ‘wanprestatie’ of overtreding van convenanten, zoals een controlewijziging, die in alle financieringsovereenkomsten is opgenomen, zich buiten de controle van de Vennootschap bevinden) onder één financieringsovereenkomst kan, ingevolge zogenaamde ‘cross acceleration’ Care Property Invest nv / Jaarrekening 210 of ‘cross default’ bepalingen, bovendien leiden tot wanprestaties onder andere financieringsovereenkomsten (ongeacht de toekenning van eventuele ‘waivers’ door andere kredietverstrekkers, in het geval van een ‘cross default’ bepaling) en kan zo leiden tot de verplichte vervroegde terugbetaling door de Vennootschap van al deze kredietlijnen. Mogelijke impact voor de Vennootschap De potentiële impact betreft een eventuele opzegging van kredieten en een aangetast vertrouwen bij investeerders en bankiers bij niet-naleving van contractuele convenanten. De mogelijkheid bestaat dat de Vennootschap niet meer in staat zou zijn om de voor haar groeistrategie noodzakelijke externe financiering te krijgen aan gunstige voorwaarden, of dat de marktvoorwaarden van dien aard zijn dat de voor de activiteiten van de Vennootschap noodzakelijke externe financiering niet meer kan worden gevonden. De Vennootschap loopt het risico dat financieringsovereenkomsten zouden worden beëindigd, heronderhandeld, opgezegd of een verplichting bevatten om vervroegd terug te betalen, indien bepaalde verbintenissen zoals de naleving van financiële ratio’s niet zouden worden nagekomen. Dit zou liquiditeitsproblemen met zich meebrengen, gelet op het gelijkaardig karakter in de convenanten van de financiële instellingen van de maximumschuldgraad of interest coverage ratio van cumulatieve aard en de Vennootschap nopen tot het liquide maken van vaste activa (bv. verkoop vastgoed) of het doorvoeren van een kapitaalverhoging of andere maatregelen om de schuldgraad onder de vereiste drempel te laten zakken. Bovendien bestaat de mogelijkheid dat vanuit de hoek van de regelgever sancties komen of een verscherpt toezicht indien niet voldaan wordt aan bepaalde wettelijke financiële parameters (bv. het naleven van de wettelijke schuldgraad zoals vastgelegd in artikel 13 van het GVV-KB). De gevolgen voor de aandeelhouders zouden onder andere (i) een verlaging van het eigen vermogen en dus de nettoactiefwaarde (NAW) kunnen inhouden omdat een verkoop dient plaats te vinden aan een lagere prijs dan de boekwaarde en (ii) een verwatering kan plaatsvinden doordat er een kapitaalverhoging dient georganiseerd te worden, wat een impact heeft op de waarde van de aandelen en de toekomstige dividendperspectieven. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van deze risicofactor intrinsiek in als gemiddeld. De impact van het intrinsiek risico wordt eveneens ingeschat als gemiddeld tot hoog. Beperkende maatregelen en beheersing van het risico Om deze risico’s in te perken voert de Vennootschap een omzichtig financieel beleid met constante monitoring om aan de financiële parameters van de convenanten te voldoen. De Vennootschap schat het restrisico, d.w.z. rekening houdend met de beperkende factoren van het risico en de beheersing ervan zoals hierboven beschreven in als gemiddeld wat de waarschijnlijkheid betreft en als gemiddeld tot hoog wat de impact betreft. 211 Jaarrekening / Care Property Invest nv Risico’s verbonden aan de evolutie van de schuldgraad Beschrijving van het risico De Vennootschap is in haar ontleningscapaciteit beperkt door de wettelijke maximale schuldgraad van 65% die wordt toegestaan door de GVV-wet. Tevens zijn er drempels voorzien in de financieringscontracten die zijn afgesloten met financiële instellingen. De maximale schuldgraad die opgelegd wordt door de financiële instellingen bedraagt 60% (zie ook ‘T 4.1 Risico’s verbonden aan de liquiditeit als gevolg van niet-naleving van convenanten en wettelijke financiële parameters’ op pagina 210). De Vennootschap loopt het risico dat financieringsovereenkomsten zouden worden beëindigd, heronderhandeld, opgezegd of een verplichting bevatten om vervroegd terug te betalen, indien bepaalde verbintenissen zoals de naleving van financiële ratio’s opgenomen in convenanten niet zouden worden nagekomen. Bij overschrijding van de wettelijke maximumdrempel van 65% loopt de Vennootschap het risico dat zij het GVV-statuut zou kunnen verliezen door intrekking door de FSMA. In het algemeen is het mogelijk dat de Vennootschap niet meer in staat zou zijn om de voor haar groeistrategie noodzakelijke externe financiering te krijgen aan gunstige voorwaarden, of dat de marktvoorwaarden van dien aard zijn dat de voor activiteiten van de Vennootschap noodzakelijke externe financiering niet meer kan worden gevonden. Per 31 december 2023 bedroeg de geconsolideerde schuldgraad 46,65%, terwijl deze 52,37% bedroeg per 31 december 2022. De Vennootschap heeft per 31 december 2023 een extra schuldcapaciteit van € 627,0 miljoen alvorens een schuldgraad van 65% te bereiken en van € 399,3 miljoen alvorens een schuldgraad van 60% te bereiken. De waarde van de vastgoedportefeuille heeft eveneens een impact op de schuldgraad. Rekening houdend met de kapitaalbasis per 31 december 2023, zou de maximale schuldgraad van 65% pas overschreden worden bij een mogelijke waardedaling van de vastgoedportefeuille van ongeveer € 377,7 miljoen of 34,0% t.o.v. de vastgoedportefeuille van € 994,5 miljoen op 31 december 2023. Bij een waardedaling van ongeveer € 266,2 miljoen of 26,8% t.o.v. de vastgoedportefeuille zou de schuldgraad van 60% overschreden worden. De Vennootschap wenst er wel op te wijzen dat zij verbintenissen tot betaling heeft aangegaan voor het nog niet gerealiseerde deel van de ontwikkelingen die zij reeds op haar balans heeft staan en die € 22,5 miljoen vertegenwoordigen. Dit heeft tot gevolg dat per 31 december 2023 de beschikbare capaciteit op de schuldgraad € 376,8 miljoen is alvorens een schuldgraad van 60% te bereiken en € 604,5 miljoen alvorens een schuldgraad van 65% te bereiken. Potentiële impact voor de Vennootschap De potentiële impact betreft het risico dat er bij het overschrijden van bepaalde drempels wettelijke sancties kunnen worden opgelegd (waaronder het verbod tot uitkering van een dividend) of dat er een inbreuk op bepaalde voorwaarden van de financieringsovereenkomsten wordt gepleegd. Care Property Invest is, zoals alle GVV’s, onderworpen aan een verscherpt toezicht door de toezichthouder op het naleven van deze maximale schuldenlast. Care Property Invest nv / Jaarrekening 212 De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid dat de schuldgraad boven de 60% uitstijgt intrinsiek in als laag en de impact van het intrinsieke risico als hoog. Beperkende maatregelen en beheersing van het risico Ook hier voert zij een voorzichtig financieel beleid met een constante monitoring van alle geplande investeringen en winstverwachtingen en het afstemmen van de mogelijkheid van een kapitaalverhoging onder de vormen toegestaan door de GVV-wet om de wettelijke sancties bij overschrijding van deze maximale drempel te allen tijde te vermijden. De Vennootschap schat het restrisico, d.w.z. rekening houdend met de beperkende factoren van het risico zoals hierboven beschreven, verbonden aan het risico dat de schuldgraad boven de 60% uitstijgt in als laag qua waarschijnlijkheid en hoog qua impact. Risico’s verbonden aan de kost van het kapitaal Omschrijving van het risico Dit risico kan beschreven worden als het risico op ongunstige schommelingen van de interestvoeten, een verhoogde risicopremie op de aandelenmarkten en/of een stijging van de kost van de schulden. Potentiële impact voor de Vennootschap De potentiële impact betreft een materiële stijging van de gewogen gemiddelde kost van het kapitaal van de onderneming (eigen vermogen en schulden) en een impact op de rendabiliteit van de onderneming als geheel en van nieuwe investeringen. De leningen met vaste rentevoet en variabele rentevoet bedroegen respectievelijk 25,07% en 74,93% van de totale financiële schulden per 31 december 2023. Het percentage aangegane schuld met variabele rente dat via een afgeleid instrument wordt omgezet in een instrument met vaste rente (ten opzichte van de totale financiële schuld) bedroeg 69,25% per 31 december 2023. De totale indekkingsgraad bedraagt aldus 94,32%. Per 31 december 2022 bedroeg deze 69,42%. Op basis van de uitstaande kredieten per 31 december 2023 zou bij een stijging van de rentevoeten met 1%, de gewogen gemiddelde interestlast, inclusief interest rate swaps, stijgen van 3,15% naar 3,21%. Dit zou, in de veronderstelling dat de kost van het vreemd vermogen ten belope van 50% meegerekend wordt in de kapitaalkost en bij gelijkblijvende kost van het eigen vermogen, een stijging van de kapitaalkost met zich meebrengen van 0,03%. Een verandering van de rentecurve van 1% (stijging) zou een invloed hebben op de reële waarde van de kredietportefeuille van ongeveer € 5,9 miljoen. De conclusie met betrekking tot de impact van de verandering van de rentecurve kan lineair worden doorgetrokken. Een stijging/daling van de rentevoeten met 1% zou een positief/negatief effect hebben op de staat van het globaal resultaat via de variaties van de reële waarde van 213 Jaarrekening / Care Property Invest nv financiële activa/passiva ten belope van € 0,675/€ -0,743 per aandeel maar een negatieve/positieve invloed op het uitkeerbaar resultaat en ook het globaal resultaat door de stijging/daling van een gedeelte van de netto-interestkosten dat is blootgesteld aan de schommelingen van de interestvoeten. De stijging van de vereiste risicopremie op de aandelenmarkten zou tot gevolg kunnen hebben dat de koers van het aandeel daalt en het voor de Vennootschap duurder wordt om nieuwe acquisities te financieren. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van deze risicofactor evenals de impact van dit risico intrinsiek in als gemiddeld. Beperkende maatregelen en beheersing van het risico Care Property Invest beschermt zich tegen een stijging van de interestvoeten door het gebruik van vastrentende contracten of swaps voor wat de initiële portefeuille(1)betreft. Voor de initiële portefeuille zijn enkel de herzienbare kredieten bij Belfius ten belope van € 6.890.000 aan een beperkt renterisico onderworpen, deze kredieten zijn namelijk driejaarlijks herzienbaar. Voor de nieuwe portefeuille(2) is het uitstaand commercial paper ten belope van € 39,0 miljoen en verschillende roll-over kredieten bij diverse financiële instellingen met per 31 december 2023 een uitstaand bedrag ten belope van € 329,5 miljoen onderworpen aan de evolutie van de rentevoeten op de financiële markten. Care Property Invest heeft als doelstelling zich minstens voor 80% in te dekken aan vaste rentevoeten. Hiermee wil de Vennootschap het risico ondervangen dat de stijging van de rentevoeten hoofdzakelijk te wijten is aan een verhoging van de reële rentevoeten. Voor de nieuwe portefeuille zijn er eveneens 8 herzienbare kredieten. Care Property Invest monitort de evolutie van de rentevoeten en rentecurve van dichtbij en zal zich tijdig indekken tegen een al te grote stijging van de rentevoeten. Verdere toelichting m.b.t. de kredietlijnen wordt gegeven in dit hoofdstuk bij ‘Toelichting 5: Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening’ op pagina 216, ‘T 5.9 Netto-interestkosten’ op pagina 220, ‘T 5.27 Financiële schulden’ op pagina 235en ‘T 5.16 Financiële vaste activa en andere langlopende financiële verplichtingen’ op pagina 227. Indien de stijging van de interestvoeten het gevolg is van een stijging van het inflatieniveau, is er ook de indexatie van de huurinkomsten als temperende factor, weliswaar pas nadat de indexatie van de huurovereenkomsten kan doorgevoerd worden, zodat er een vertragend effect op zit. In het algemeen streeft Care Property Invest naar de opbouw van een vertrouwensrelatie met haar bankpartners en investeerders en staat zij in voortdurende dialoog met hen teneinde een solide langetermijnrelatie uit te bouwen. Desalniettemin blijft de Vennootschap dit risico als materieel beschouwen. Care Property Invest nv / Jaarrekening 214 Risico’s verbonden aan het gebruik van afgeleide financiële producten Beschrijving van het risico Dit risico kan beschreven worden als het risico bij het gebruik van derivaten ter afdekking van het renterisico. De reële waarde van de afgeleide producten wordt beïnvloed door schommelingen van interestvoeten op de financiële markten. De reële waarde van de afgeleide financiële producten bedroeg € 4.002.391 per 31 december 2023 tegenover €21.780.342 per 31 december 2022. De variatie in hun reële waarde bedroeg € 17.777.951 per 31 december 2023. Mogelijke impact voor de Vennootschap De potentiële impact betreft enerzijds de complexiteit en volatiliteit van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten en daardoor ook van de nettoactiefwaarde (NAW), zoals gepubliceerd onder IFRS en anderzijds het tegenpartijrisico tegenover partners bij wie afgeleide financiële producten werden afgesloten. De daling van reële waarde van de toegestane afdekkingsinstrumenten ten belope van € 17.777.951 vertegenwoordigt een daling van het nettoresultaat en van de NAW van € 0,48 zonder evenwel een impact te hebben op de aangepaste EPRA-winst en dus de capaciteit van de Vennootschap om haar vooropgestelde dividend uit te keren. Een stijging van de marktrente met 1% heeft een stijging van de reële waarde van de afgeleide financiële producten tot gevolg ten belope van € 24.972.194 of € 0,675 per aandeel en een stijging van de NAW eveneens ten belope van € 0,675 per aandeel. Een daling van de marktrente ten belope van 1% heeft een daling van de reële waarde tot gevolg ten belope van € -27.472.320 of € -0,743 per aandeel en een daling van de NAW per aandeel ten belope van hetzelfde bedrag. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van deze risicofactor evenals de impact intrinsiek in als gemiddeld. Beperkende maatregelen en beheersing van het risico Alle afgeleide financiële producten worden louter voor indekkingsdoeleinden aangehouden. Er worden geen speculatieve instrumenten aangehouden. Care Property Invest werkt bovendien enkel samen met gereputeerde financiële instellingen (Belfius Bank, KBC Bank, BNP Paribas Fortis, ABN AMRO en ING). De Vennootschap is in veelvuldig overleg met deze financiële instellingen over de evolutie van de rentevoeten en de impact op de bestaande afgeleide financiële producten. Daarnaast monitort de Vennootschap zelf de evolutie van de relevante rentevoeten. De huidige economische situatie zorgt evenwel voor een grotere volatiliteit en druk op de rentevoeten zodat deze monitoring des te belangrijker wordt om de volatiliteit tegen te gaan. Daarenboven zal het niet zeker zijn dat de Vennootschap in de toekomst de afdekkingsinstrumenten vindt die ze wenst af te sluiten, noch dat de voorwaarden verbonden aan de indekkingsinstrumenten aanvaardbaar zullen zijn. De Vennootschap schat het restrisico, dit wil zeggen rekening houdend met de beperkende factoren en de beheersing van het risico, als laag in qua waarschijnlijkheid en gemiddeld qua impact. 215 Jaarrekening / Care Property Invest nv Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening Nettoresultaat per aandeel Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 NETTORESULTAAT / GLOBAAL RESULTAAT -5.757.814 88.664.299 Nettoresultaat per aandeel o.b.v. het gewogen gemiddelde uitstaande aandelen -€ 0,1557 € 3,1961 Brutorendement t.a.v. de initiële uitgifteprijs in 1996 -2,62% 53,72% Brutorendement t.a.v. de beurswaarde op afsluitdatum -1,09% 20,28% Componenten uit het nettoresultaat Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 NETTORESULTAAT / GLOBAAL RESULTAAT -5.757.814 88.664.299 NIET-KASELEMENTEN BEGREPEN IN HET GLOBAAL RESULTAAT 43.739.445 -54.323.064 Afschrijvingen, waardeverminderingen en terugnames van waardeverminderingen 494.425 433.058 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 25.796.855 -19.326.917 Variaties in de reële waarde van afgeleide financiële instrumenten 17.841.635 -38.591.131 Winst- of verliesmarge projecten toegerekend aan de periode 2.770.061 3.071.632 Uitgestelde belastingen -3.163.531 90.295 AANGEPASTE EPRA-WINST 37.981.630 34.341.235 Aangepaste EPRA-winst per aandeel o.b.v. gewogen gemiddelde uitstaande aandelen € 1,0268 € 1,2379 Brutorendement t.a.v. de initiële uitgifteprijs in 1996 17,26% 20,81% Brutorendement t.a.v. de beurswaarde op afsluitdatum 7,20% 7,85% Zowel het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen als het aantal aandelen bedroeg 27.741.625 per 31 december 2022 en steeg naar 36.988.833 per 31 december 2023. Op geen van beide data had de Vennootschap eigen aandelen in haar bezit. Het aantal aandelen wijzigde naar aanleiding van de verwezenlijking van een kapitaalverhoging in geld op 24 januari 2023, waardoor 9.247.208 nieuwe aandelen werden uitgegeven. Vanaf deze datum bedraagt het maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap € 220.065.062 en wordt het vertegenwoordigd door een totaal van 36.988.833 volledig volgestorte aandelen. Het brutorendement wordt berekend in tabel ‘T.5.1 Nettoresultaat per aandeel’ door het nettoresultaat per aandeel te delen door resp. de initiële uitgifteprijs in 1996 (zijnde € 5,9495) enerzijds en de beurswaarde op afsluitdatum anderzijds. In de tabel ‘T.5.2 Componenten uit het nettoresultaat’ wordt het brutorendement berekend door de aangepaste EPRA-winst per aandeel te delen door resp. de initiële uitgifteprijs in 1996 (zijnde € 5,9495) enerzijds en de beurswaarde op afsluitdatum anderzijds. De beurswaarde bedroeg €14,26 per 31 december 2023 en € 15,76 per 31 december 2022. Er zijn geen instrumenten die een potentieel verwaterend effect hebben op het nettoresultaat per aandeel. Care Property Invest nv / Jaarrekening 216 Huurinkomsten Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Huur en huurkortingen vastgoedbeleggingen 48.088.996 37.887.735 Huur 46.279.419 35.809.749 Huurkortingen 1.809.578 2.077.986 Huur uit financiële leasing en soortgelijken 17.816.568 16.491.130 Canon 17.816.568 16.491.130 TOTAAL 65.905.564 54.378.866 De rubriek ‘Huur en huurkortingen vastgoedbeleggingen’ betreffen de inkomsten uit I.C. Vastgoedbeleggingen, geboekt conform IAS 40. Per 31 december 2023 vertegenwoordigen deze 72,97% van de totale huurinkomsten van de Vennootschap. De rubriek ‘Huur uit financiële leasing en soortgelijken’ betreffen de huurinkomsten uit gebouwen, waarvan de Vennootschap eigenaar is en die zij als lessor krijgt en worden in de staat van het globaal resultaat geboekt als huurinkomsten, omdat zij betrekking hebben op recurrente inkomsten die de Vennootschap haalt uit haar gebouwen(1). Deze huurinkomsten hebben enerzijds betrekking op de portefeuille opgebouwd tot en met 2014 met lokale OCMW’s en vzw’s (initiële portefeuille(2)) en anderzijds nieuwe leasings die werden afgesloten na 2014 (nieuwe portefeuille(3)), die allen gegenereerd worden uit I.F Vordering financiële leasing in de geconsolideerde balans. De canonbetalingen worden voor de financiële leasings uit de nieuwe portefeuille uitgesplitst in ‘investeringswaarde’ en ‘opbrengst’: het investeringsgedeelte wordt afgeboekt van de rubriek I.F. Vorderingen financiële leasing in de balans, het opbrengstgedeelte wordt geboekt onder I. Huurinkomsten in de staat van het globaal resultaat. Per 31 december 2023 vertegenwoordigen de canons die de Vennootschap ontvangt in het kader van haar financiële leasingcontracten 27,03% van de totale huurinkomsten van de Vennootschap. De stijging van de huurinkomsten met 21,20% vloeit voort uit (i) de indexatie van de reeds bestaande huurovereenkomsten (ongewijzigde portefeuille) die volledig werd doorgerekend en gemiddeld 10,42% bedraagt per 31 december 2023 wat neerkomt op een bedrag van € 5,0 miljoen, (ii) de verwerving van nieuwe vastgoedbeleggingen en (iii) de oplevering van ontwikkelingsprojecten in 2023. Eveneens dragen de aangekochte en opgeleverde vastgoedbeleggingen gedurende 2022 bij tot de verhoogde huurinkomsten in 2023. Toekomstige canon-ontvangsten (conform IFRS 16): Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Toekomstige canon- en huurbetalingen 111.893.690 137.601.054 Vervallend < 1 jaar 9.785.680 10.374.953 Vervallend tussen 1 jaar en 5 jaar 37.021.861 40.581.607 Vervallend > 5 jaar 65.086.150 86.644.494 De toekomstige canonontvangsten zijn minstens gelijk aan de contractueel vastgelegde erfpachtvergoedingen voor de volledige looptijd van het project en houden geen rekening met jaarlijkse indexaanpassingen. Voor de financiële leasings uit de nieuwe portefeuille bevatten deze eveneens de aflossing van de investering, dewelke op moment van ontvangst zal worden afgeboekt van I.F. Vorderingen financiële leasing in de balans. (1) Voor een uitgebreide juridische analyse zie Beheersverslag bij ‘'1. Strategie: Zorgbouw in alle vertrouwen' op pagina 54. (2) De initiële portefeuille heeft per 31/12/2023 een balanswaarde van € 156.518.610 en een gegenereerde huurstroom van € 17.000.894. (3) De nieuwe portefeuille heeft per 31/12/2023 een balanswaarde van € 10.186.663 en een gegenereerde huurstroom van € 815.674. 217 Jaarrekening / Care Property Invest nv Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Gerecupereerde voorheffingen en belastingen 751.452 550.597 Gerecupereerde andere kosten 240.643 169.341 TOTAAL 992.095 719.938 Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Huurlasten gedragen door de eigenaar -19.813 -39.144 Te recupereren voorheffingen en belastingen -751.452 -550.597 Andere te recupereren kosten -240.643 -166.277 TOTAAL -1.011.909 -756.018 Algemene kosten van de Vennootschap Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Bezoldigingen van de commissaris -180.552 -116.854 Erelonen notaris, advocaten en architecten -343.148 -235.640 Externe adviezen -554.146 -605.131 Public relations, communicatie & marketing -189.912 -226.740 IT -248.343 -233.914 Kosten verbonden aan het statuut van GVV -404.934 -647.633 Kosten vastgoeddeskundige -371.035 -302.410 Vergoedingen aan bestuurders, CEO en college van dagelijks bestuur -2.916.385 -2.599.449 Bezoldigingen -3.146.270 -2.860.751 Afschrijvingen en waardeverminderingen -480.012 -433.058 Andere algemene werkingskosten -2.077.425 -1.501.226 TOTAAL -10.912.162 -9.762.807 De kosten met betrekking tot acquisities worden geactiveerd conform IAS 40. Voor bijkomende toelichting over de vergoedingen van de bestuurders en het college van dagelijks bestuur verwijzen we naar het hoofdstuk ‘II. Beheersverslag’ bij het punt ‘'11.11 Remuneratieverslag 2023' op pagina 118. De stijging van de algemene kosten van de vennootschap kan grotendeels worden toegeschreven aan de stijging van de bezoldigingen en personeelsgerelateerde kosten als gevolg van de indexatie per 1 januari 2023 en de stijging van het gemiddeld personeelsbestand van 24,2 VTE’s per 31 december 2022 naar 26,3 VTE’s per 31 december 2023. De vergoedingen CEO, CFO en COO onder de rubriek ‘vergoedingen aan bestuurders, CEO en college van dagelijks bestuur’ waren eveneens onderhevig aan de indexatie. Verder wordt de stijging ook verklaard door een hoger bedrag aan prospectiekosten m.b.t. investeringsprojecten die definitief niet doorgaan en in resultaat werden genomen. Daarnaast draagt de groei van de Vennootschap ook bij aan de stijging van de algemene kosten van de Vennootschap. Care Property Invest nv / Jaarrekening 218 Care Property Invest heeft voor haar personeelsleden in vast dienstverband een groepsverzekering van het type toegezegde bijdragen (‘Defined Contribution Plan’) afgesloten bij Belfius Bank & Verzekeringen. De bijdragen aan dit plan zijn volledig ten laste van Care Property Invest. Er worden met name geen eigen bijdragen gestort door de werknemer. Belfius Bank heeft bevestigd dat per 31 december 2023 het minimum rendement, inclusief winstdeelname werd bereikt. Er dient m.a.w. geen voorziening te worden aangelegd. Andere operationele kosten en opbrengsten van de Vennootschap Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Kosten -3.580.921 -3.475.194 Taksen -204.682 -135.840 Door te belasten kosten -8.607 -6.072 Onroerende leasings-verliesmarge toegekend aan de periode -3.242.977 -3.309.603 Kosten projecten in uitvoering -10.069 0 Andere bedrijfskosten -114.586 -23.679 Opbrengsten 1.253.294 1.364.653 Doorbelaste kosten 23.686 12.763 Vergoedingen projectbeheer 551.389 603.065 Onroerende leasings-winstmarge toegerekend aan de periode 472.916 237.971 Andere bedrijfsopbrengsten 205.303 510.853 TOTAAL -2.327.627 -2.110.541 De andere operationele kosten bestaan hoofdzakelijk uit de verliesmarge voor de projecten toegerekend aan de periode. Hiervan kan € 2.266.632 toegeschreven worden aan de afboeking van de openstaande handelsvordering (niet-gerealiseerde meerwaarde) van een Belgisch project (financiële leasing), nadat de Vennootschap in kennis werd gesteld van het faillissement van de betrokken exploitant. Dit betreft een niet-kaselement dat gecorrigeerd wordt voor de berekening van de aangepaste EPRA-winst. De andere operationele opbrengsten bestaan uit: (i) de vergoedingen projectbeheer, welke betrekking heeft op de recuperatie van de voorfinancieringskosten van lopende Nederlandse projecten, (ii) de winstmarge voor de projecten toegerekend aan de periode, waarvan € 312.351 betrekking heeft op de afboeking van de openstaande handelsvordering (terugname provisiekost) van een Belgisch project (financiële leasing), nadat de Vennootschap in kennis werd gesteld van het faillissement van de betrokken exploitant en (iii) de andere bedrijfsopbrengsten die hoofdzakelijk betrekking hebben op diverse projectgerelateerde opbrengsten. 219 Jaarrekening / Care Property Invest nv Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Positieve variatie in reële waarde van vastgoedbeleggingen 8.094.495 40.187.885 Negatieve variatie in reële waarde van vastgoedbeleggingen -33.891.349 -20.860.968 TOTAAL -25.796.855 19.326.917 De vastgoeddeskundigen waarderen trimestrieel de vastgoedbeleggingen die de Vennootschap conform IAS 40 op haar balans heeft. Boekhoudkundig wordt er een correctie opgenomen voor huurvrije periodes toegekend aan exploitanten van het vastgoed, aangezien de vastgoeddeskundige reeds rekening houdt met de toekomstige cashflows (met inbegrip van huurkortingen) en er anders een dubbeltelling zou bestaan. Hoewel de Vennootschap er zeer goed in geslaagd is de inflatie door te rekenen aan haar huurders, bedragen de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen € -25.796.855 per 31 december 2023 als gevolg van de opwaartse druk op de yields. Ook hier gaat het om niet-gerealiseerde variaties die gecorrigeerd worden in de aangepaste EPRA-winst. Netto-interestkosten Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Nominale interestlasten op leningen -18.623.073 -7.673.246 Obligaties - vaste rente -900.634 -1.194.823 Handelspapier - vlottende rente -1.102.577 -338.881 Investeringskredieten - vaste rente -3.702.907 -3.810.231 Investeringskredieten - vlottende rente -12.916.955 -2.329.311 Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten 3.436.809 -2.181.773 Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS 3.436.809 -2.181.773 Andere interestkosten -109.482 -133.615 TOTAAL -15.295.746 -9.988.634 De interestkosten zijn voornamelijk gestegen als gevolg van de sterk stijgende interestvoeten op de markt. Dit reflecteert dan ook in de stijging van de gewogen gemiddelde interest (inclusief IRS’en) dewelke 3,15% bedraagt per 31 december 2023 t.o.v. 2,14% per 31 december 2022. De gemiddelde resterende looptijd van de financieringen bedraagt 5,42 jaar per 31 december 2023. De kosten en opbrengsten van toegelaten afdekkingsinstrumenten zijn de door de Vennootschap betaalde of ontvangen interesten met betrekking tot derivaten die worden voorgesteld in ‘T 5.16 Financiële vaste activa en andere langlopende financiële verplichtingen’ op pagina 227. Andere financiële kosten Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Bankkosten en andere commissies -1.954.915 -929.943 TOTAAL -1.954.915 -929.943 Care Property Invest nv / Jaarrekening 220 Per 31 december 2023 bevatten de andere financiële kosten een éénmalige kost van ongeveer € 1,1 miljoen. Deze hebben betrekking op de uitgiftekosten en indekkingskosten welke volledig in resultaat werden genomen naar aanleiding van de terugbetaling om opportuniteitsredenen van de uitstaande Sustainability Bonds ten belope van € 32,5 miljoen op 10 maart 2023. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Variaties in de reële waarde : derivaten (positief) 497.991 38.591.131 Variaties in de reële waarde : derivaten (negatief) -18.339.626 0 TOTAAL -17.841.635 38.591.131 Belastingen Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Moedervennootschap -206.565 -280.476 Resultaat voor belastingen (1) -5.551.249 88.951.798 Resultaat vrijgesteld van belasting dankzij het GVV-regime (1) 5.551.249 -88.951.798 Belastbaar resultaat in België verbonden met de verworpen uitgaven 646.427 338.122 Belgische verschuldigde en verrekenbare belastingen -161.607 -84.531 Overige -44.958 -195.946 Dochtervennootschappen 2.656.927 -267.782 Belgische verschuldigde en verrekenbare belastingen 0 -83.881 Buitenlandse verschuldigde en verrekenbare belastingen 2.656.927 -183.901 Vennootschapsbelasting 2.450.362 -548.258 Exittaks 19.210 -255.402 TOTAAL 2.469.572 -803.660 Teneinde een correcte vergelijkbaarheid mogelijk te maken, werden deze cijfers aangepast per 31 december 2022. De vennootschapsbelasting bestaat uit de verschuldigde belastingen op de verworpen uitgaven van Care Property Invest (als GVV wordt zij enkel belast op de verworpen uitgaven, abnormaal goedgunstige voordelen en geheime commissielonen) en de belasting op de winst van de geconsolideerde dochtervennootschappen in binnen- en buitenland. Ook in Nederland (FBI, m.u.v. Care Property Invest.NL10 BV (aanvraag ingediend maar nog niet formeel bevestigd en Care Property Invest.NL11 BV (geen aanvraag ingediend)) en Spanje (Socimi) passen de dochtervennootschappen een fiscaal gunstig statuut toe (gelijkaardig aan het Belgische GVV statuut) welke resulteren in een belastingtarief van 0%. Het toepasbare tarief van de Belgische vennootschapsbelasting bedraagt 25% voor de boekjaren 2022 en 2023. De exittaks in 2022 had voornamelijk betrekking op de verschuldigde exittaks n.a.v. de geruisloze fusie van Apollo Lier nv met Care Property Invest, welke plaatsvond op 29 november 2022. 221 Jaarrekening / Care Property Invest nv Immateriële vaste activa Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Boekwaarde bij het begin van het boekjaar 91.656 122.671 Brutobedrag 294.059 273.052 Gecumuleerde afschrijvingen -202.403 -150.381 Investeringen 36.486 21.007 Afschrijvingen -41.024 -52.022 Boekwaarde op het einde van het boekjaar 87.118 91.656 Brutobedrag 330.545 294.059 Gecumuleerde afschrijvingen -243.427 -202.403 De immateriële vaste activa betreffen licenties. Vastgoedbeleggingen 2023 2022 Bedragen in EUR Vastgoedin exploitatie Project-ontwikkelingen Zakelijkerechten Vastgoedin exploitatie Project-ontwikkelingen Zakelijkerechten Boekwaarde op 1 januari 880.418.260 52.484.567 1.366.002 653.967.470 62.597.730 1.466.600 Verwervingen door aankoop of inbreng 38.940.493 45.006.239 176.241 143.417.182 51.590.105 36.746 Variatie in de reële waarde excl. huurkorting -21.995.604 -1.700.290 -231.016 22.012.247 -681.908 36.075 Overboeking van/naar andere posten(1) 36.686.478 -36.686.478 61.021.360 -61.021.360 Verkopen en overdrachten (2) -173.419 Boekwaarde op 31 december 934.049.629 59.104.038 1.311.226 880.418.260 52.484.567 1.366.002 2023: Oplevering van de projecten ‘Villa Stella’ in Middelburg (NL), ‘Warm Hart Zuidwolde’ in Zuidwolde (NL), ‘Warm Hart Ulestraten’ in Ulestraten (NL), en ‘Emera Mostoles’ in Mostoles (ES). 2022: Oplevering van de projecten ‘Villa Maria Pastorie’ in Tilburg (NL), ‘Aldenborgh’ in Roermond (NL), ‘Villa Vught’ in Vught (NL), ‘Mariënhaven’ in Warmond (NL), ‘Huize Elsrijk’ in Amstelveen (NL), ‘Villa Ouderkerk’ in Ouderkerk aan de Amstel (NL) en ‘Emera Carabanchel’ in Carabanchel (ES). Bedrag betreft de afboeking van het zakelijk recht op de grond van het project ‘Residentie De Anjers’ in Balen (BE) n.a.v. de verkoop van dit project in de loop van 2022. Care Property Invest nv / Jaarrekening 222 De vastgoedbeleggingen worden geboekt aan reële waarde, gebruikmakend van het reële waarde model, conform IAS 40. De reële waarde wordt ondersteund door marktgegevens en is gebaseerd op de waardering uitgevoerd door een onafhankelijke vastgoeddeskundige met een relevante en erkende beroepskwalificatie die beschikt over recente ervaring met betrekking tot de ligging en de aard van gelijkaardige vastgoedbeleggingen. De portefeuille werd op 31 december 2023 gewaardeerd door Stadim, Cushman & Wakefield en CBRE voor een reële waarde van € 994,5 miljoen (inclusief de zakelijke rechten die conform IFRS 16 eveneens geclassificeerd worden onder de vastgoedbeleggingen). De kapitalisatievoet toegepast op de contractuele huurgelden bedraagt gemiddeld 5,26% voor 2023 ten opzichte van 5,03% voor 2022. De negatieve variatie in de waardering van de vastgoedbeleggingen, is voornamelijk het gevolg van de opwaartse druk op de yields, niettegenstaande de Vennootschap er zeer goed in geslaagd is de inflatie door te rekenen aan haar huurders De verwervingen en investeringen van het boekjaar worden besproken in het hoofdstuk ‘II. Beheersverslag'bij het punt ‘2.1 Belangrijke gebeurtenissen boekjaar 2023' op pagina 62. Voor verdere toelichting bij de projectontwikkelingen verwijzen we eveneens naar het hoofdstuk ‘III. Vastgoedverslag'bij punt ‘3.2 Samenvattende tabel projecten in ontwikkeling'op pagina 207. De vastgoedbeleggingen zakelijke rechten betreffen erfpachtovereenkomsten van de Vennootschap die conform IFRS 16 worden geactiveerd onder de vastgoedbeleggingen. Hieraan is eveneens een leaseverplichting gekoppeld op de passiefzijde van de balans. De reële waardebepaling gebeurt aan de hand van niet-observeerbare inputs waardoor de activa binnen de vastgoedbeleggingen worden beschouwd als ‘niveau 3’ op de schaal van de reële waarde gedefinieerd door IFRS 13. Tijdens het boekjaar 2023 vonden er geen verschuivingen plaats tussen de niveaus 1,2 en 3. De evaluatiemethodes zijn vermeld in ‘VII. Permanent document'bij het punt ‘Evaluatiemethode' op pagina 265van dit jaarlijks financieel verslag. De voornaamste kwantitatieve informatie over de waardering van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen die zijn gebaseerd op niet-waarneembare gegevens (niveau 3) en die hieronder zijn weergegeven, zijn gegevens uit de rapporten van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen. 223 Jaarrekening / Care Property Invest nv Boekjaar afgesloten op 31 december 2023 Type activa Reële waarde op 31 december 2023(x € 1.000) Evaluatiemethode Niet-waarneembare gegevens Min Max Gemiddelde Huisvesting voor senioren - Vastgoedbeleggingen 934.050 DCF (1) GHW/m² 29,3 426,7 125,2 M² 942 37.287 6.119 Inflatie 1,90% 3,03% 2,20% Actualisatiegraad 4,62% 6,15% 5,27% Resterende duur (jaar) 0,6 28,5 21,1 Huisvesting voor senioren - Projectontwikkelingen 59.104 DCF (1) GHW/m² 41,0 351,6 124,8 M² 1.700 7.521 4.418 Inflatie 1,90% 2,25% 2,07% Actualisatiegraad 4,76% 5,59% 5,15% (1) Actualisatie van geschatte kasstromen Boekjaar afgesloten op 31 december 2022 Type activa Reële waarde op 31 december 2022(x € 1.000) Evaluatiemethode Niet-waarneembare gegevens Min Max Gemiddelde Huisvesting voor senioren - Vastgoedbeleggingen 880.418 DCF(1) GHW/m² 52,2 426,7 123,8 M² 942 37.287 6.221 Inflatie 1,75% 3,03% 2,29% Actualisatiegraad 3,98% 5,76% 5,04% Resterende duur (jaar) 7,4 29,5 22,5 Huisvesting voor senioren - Projectontwikkelingen 52.485 DCF (1) GHW/m² 75,8 213,7 128,6 M² 1.530 7.521 4.400 Inflatie 1,95% 2,25% 2,09% Actualisatiegraad 4,61% 5,44% 5,00% Actualisatie van geschatte kasstromen Voor de waardering van de gebouwen wordt rekening gehouden met een bezettingsgraad van 100%. De verschillen tussen de minimum- en maximumwaarden worden verklaard doordat de verschillende parameters die in de discounted cashflow methode worden toegepast afhankelijk zijn van de locatie van de activa, de kwaliteit van het gebouw en de exploitant, de looptijd van de huurovereenkomst, enz. Deze niet-waarneembare gegevens kunnen overigens verbonden zijn omdat ze deels bepaald worden door de marktomstandigheden. Overeenkomstig de wettelijke bepalingen worden de gebouwen elk kwartaal aan reële waarde gewaardeerd door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen die benoemd werden door de Vennootschap. Care Property Invest nv / Jaarrekening 224 Deze verslagen zijn gebaseerd op door de Vennootschap aangebrachte informatie zoals de contractuele huurgelden, de huurcontracten, de investeringsbudgetten, enz. Deze gegevens worden ontleend aan het informatiesysteem van de Vennootschap en zijn daardoor onderworpen aan haar omgeving voor interne controle. Verder zijn de verslagen gebaseerd op veronderstellingen en evaluatiemodellen die ontwikkeld zijn door de onafhankelijke experten op basis van hun professioneel oordeel en hun marktkennis. De verslagen van de onafhankelijke experten worden nagekeken door het college van dagelijks bestuur van de Vennootschap. Wanneer deze van mening is dat de verslagen van de onafhankelijke expert coherent zijn, worden ze voorgelegd aan de raad van bestuur. De gevoeligheid van de reële waarde voor een variatie van de voornaamste vermelde niet-waarneembare gegevens wordt over het algemeen voorgesteld (indien alle parameters gelijk blijven) als het effect bij daling of bij stijging, zoals hieronder weergegeven. Niet-waarneembare gegevens Effect op de reële waarde bij daling Effect op de reële waarde bij stijging GHW (Geschatte Huurwaarde) m2 Negatief Positief Inflatie Negatief Positief Actualisatiegraad Positief Negatief Resterende duur (jaar) Negatief Positief Een waardeschommeling (positief of negatief) van 1% van het vastgoedpatrimonium zou een impact hebben van 0,38% op de schuldgraad. Een stijging van 1% van het financieel rendement zou een negatieve weerslag hebben van 14,85% op de waarde van de vastgoedbeleggingen. Moerbeke (BE) I Hof ter Moere 225 Jaarrekening / Care Property Invest nv Andere materiële vaste activa Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Materiële vaste activa voor eigen gebruik Boekwaarde bij het begin van het boekjaar 4.647.075 4.517.345 Brutobedrag 5.651.888 5.272.868 Gecumuleerde afschrijvingen -1.004.813 -755.523 Investeringen 63.664 449.045 Desinvesteringen -250.429 -70.026 Afschrijvingen -285.294 -288.225 Terugname afschrijvingen nav desinvesteringen 209.998 38.936 Boekwaarde op het einde van het boekjaar 4.385.016 4.647.075 Brutobedrag 5.465.123 5.651.888 Gecumuleerde afschrijvingen -1.080.108 -1.004.813 Leasing Boekwaarde bij het begin van het boekjaar 311.173 198.616 Brutobedrag 431.714 226.345 Gecumuleerde afschrijvingen -120.540 -27.730 Investeringen 238.448 205.368 Desinvesteringen -26.387 0 Afschrijvingen -148.128 -92.811 Terugname afschrijvingen nav desinvesteringen 15.226 0 Boekwaarde op het einde van het boekjaar 390.333 311.173 Brutobedrag 643.775 431.714 Gecumuleerde afschrijvingen -253.442 -120.540 Projectontwikkelingen Boekwaarde bij het begin van het boekjaar 23.716 23.716 Opleveringen -23.716 0 Boekwaarde op het einde van het boekjaar 0 23.716 Care Property Invest nv / Jaarrekening 226 Financiële vaste activa en andere langlopende financiële verplichtingen Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Leningen en vorderingen 3.925 3.046 Borgtochten 3.315 2.436 Andere financiële vaste activa 610 610 Activa aan reële waarde via resultaat 19.460.272 26.778.389 Afdekkingsinstrumenten 19.460.272 26.778.389 TOTAAL FINANCIËLE VASTE ACTIVA 19.464.197 26.781.435 Verplichtingen aan reële waarde via resultaat 16.002.566 4.998.048 Afdekkingsinstrumenten 15.457.881 4.998.048 Andere 544.684 0 TOTAAL ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN 16.002.566 4.998.048 De activa en verplichtingen aan reële waarde via het resultaat bestaan uit indekkingsinstrumenten die niet verwerkt worden volgens de indekkingsboekhouding in toepassing van IFRS 9. De instrumenten hebben tot doel de Vennootschap in te dekken tegen risico’s met betrekking tot rentevoeten. Om het risico van stijgende rentevoeten in te dekken, heeft de Vennootschap voor indekkingen gekozen waarbij de schuld tegen een variabele rentevoet wordt omgezet in een schuld tegen een vaste rentevoet (‘cashflow hedge’). De reële waarde van de financiële instrumenten wordt in overeenstemming met IFRS 9 opgenomen bij de rubriek van de financiële activa (bij een positieve waardering) of bij de rubriek van de langlopende financiële verplichtingen (bij een negatieve waardering). Schommelingen van deze reële waarden worden verwerkt via de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva in de staat van het globaal resultaat (zie toelichting ‘T 5.11 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva’ op pagina 221. De financiële instrumenten worden beschouwd als ‘niveau 2’ op de schaal van de reële waarde die wordt gedefinieerd door IFRS 13. Alle indekkingen werden afgesloten in het kader van het financieel risicobeheer zoals beschreven bij punt ‘Toelichting 4: Financieel risicobeheer’ op pagina 210. De reële waarde van de instrumenten worden door de banken berekend op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige thesauriestromen. Op de reële waarde wordt conform IFRS 13 een correctie toegepast om het eigen kredietrisico (‘debit valuation adjustment’ of ‘DVA’) en de kredietwaardering van de tegenpartij (‘credit valuation adjustment’ of ‘CVA’) weer te geven. Onderstaande betreft een overzicht van de indekkingsinstrumenten die de Vennootschap aanhoudt per 31 december 2023: 227 Jaarrekening / Care Property Invest nv IRS-betaler Notioneel bedrag Einddatum Rentevoet te betalen Rentevoet te ontvangen Resterende looptijd aantal jaren Waardering op 31/12/2023 Belfius 1.187.486 1/02/2033 5,100% EURIBOR 1M + 25 bp 9,10 -279.008,77 Belfius 1.213.165 3/08/2026 5,190% EURIBOR 1M + 110 bp 2,59 -68.185,70 Belfius 1.511.366 2/10/2034 4,850% EURIBOR 1M + 25 bp 10,76 -306.199,26 Belfius 1.618.799 2/05/2033 4,620% EURIBOR 1M + 25 bp 9,34 -299.118,15 Belfius 1.667.307 2/05/2035 4,315% EURIBOR 1M + 12 bp 11,34 -312.090,61 Belfius 1.736.652 2/01/2036 5,050% EURIBOR 1M + 12 bp 12,01 -496.430,19 Belfius 1.885.159 3/10/2033 4,300% EURIBOR 1M + 25 bp 9,76 -270.451,06 Belfius 2.067.360 2/11/2032 4,040% EURIBOR 1M + 25 bp 8,85 -230.872,52 Belfius 2.147.305 3/04/2034 4,065% EURIBOR 1M + 25 bp 10,26 -313.801,68 Belfius 2.283.967 1/10/2036 5,010% EURIBOR 1M + 12 bp 12,76 -582.042,25 Belfius 2.406.537 1/08/2036 4,930% EURIBOR 1M + 12 bp 12,59 -607.162,72 Belfius 2.993.024 1/03/2035 4,650% EURIBOR 1M + 25 bp 11,17 -641.775,51 Belfius 3.003.108 1/12/2034 4,940% EURIBOR 1M + 25 bp 10,93 -616.547,94 Belfius 3.061.479 1/02/2027 5,260% EURIBOR 1M + 110 bp 3,09 -289.770,98 Belfius 3.222.433 31/12/2036 4,710% EURIBOR 1M + 15,4 bp 13,01 -690.250,45 Belfius 3.786.791 31/12/2036 4,350% EURIBOR 1M + 12 bp 13,01 -681.131,22 Belfius 5.000.000 23/10/2034 0,255% EURIBOR 3M 10,82 1.064.953,99 Belfius 5.000.000 23/10/2034 0,310% EURIBOR 6M 10,82 1.049.852,27 Belfius 5.000.000 4/12/2034 0,310% EURIBOR 3M 10,93 1.027.889,12 Belfius 20.000.000 14/12/2032 3,030% EURIBOR 3M 8,96 -1.019.989,19 Belfius 70.000.000 1/10/2032 2,900% EURIBOR 3M 8,76 -2.670.786,85 ABN-AMRO 20.000.000 22/07/2030 2,999% EURIBOR 3M 6,56 -776.953,77 BNP Paribas Fortis 3.685.000 31/03/2026 2,460% EURIBOR 1M 2,25 3.430,54 BNP Paribas Fortis (1) 1.019.500 31/03/2026 2,060% EURIBOR 1M 2,25 9.613,98 BNP Paribas Fortis 2.156.104 30/06/2029 2,530% EURIBOR 1M 5,50 -30.585,09 KBC 12.000.000 17/07/2029 0,653% EURIBOR 3M 5,55 1.143.613,12 KBC 8.000.000 29/03/2029 0,488% EURIBOR 3M 5,25 721.334,59 KBC 8.000.000 11/12/2029 0,050% EURIBOR 3M 5,95 1.014.312,99 KBC 10.000.000 19/02/2030 -0,083% EURIBOR 3M 6,14 1.405.793,51 KBC 5.000.000 4/03/2030 -0,204% EURIBOR 3M 6,18 733.598,58 KBC 40.000.000 18/06/2035 0,090% EURIBOR 3M 11,47 9.174.659,00 KBC 60.000.000 14/12/2031 2,999% EURIBOR 3M 7,96 -2.789.831,59 KBC 30.000.000 28/03/2029 2,774% EURIBOR 3M 5,24 -685.858,53 KBC 10.000.000 29/06/2030 2,955% EURIBOR 3M 6,50 -380.663,87 KBC 10.000.000 21/07/2031 2,976% EURIBOR 3M 7,56 -418.373,58 ING 5.000.000 30/09/2029 -0,160% EURIBOR 3M 5,75 666.253,23 ING 10.000.000 28/02/2030 -0,141% EURIBOR 3M 6,17 1.444.967,54 Totaal 375.652.542 4.002.391 (1) Afschrijfbaar referentiebedrag over de duur van de swap. Care Property Invest nv / Jaarrekening 228 De reële waarde van de indekkingsinstrumenten is onderhevig aan de evolutie van de rentevoeten op de financiële markten. Een verandering van de rentecurve van 0,25% (positiever of negatiever) zou een invloed hebben op de reële waarde van de IRS’en van ongeveer € 6,5 miljoen. Vorderingen financiële leasing en handelsvorderingen e.a. vaste activa Het saldo van de vorderingen financiële leasing en de handelsvorderingen bestaat uit de investeringskost van het gebouw, begrepen bij de rubriek ‘Vorderingen financiële leasing’, de winst- of verliesmarge gegenereerd tijdens de constructiefase en de afboeking ervan in functie van de reeds ontvangen canonbetalingen, begrepen bij de rubriek ‘Handelsvorderingen e.a. vaste activa’. Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Vorderingen financiële leasing 166.705.273 177.018.085 Handelsvorderingen e.a. vaste activa 8.968.004 11.738.065 TOTAAL 175.673.276 188.756.149 Deze gebouwen, die eigendom zijn van de Vennootschap leveren huurinkomsten op, zoals besproken onder ‘T 5.3 Huurinkomsten’ op pagina 217(1). Als gevolg van het faillissement van de exploitant van één van de leasingprojecten, is de Vennootschap momenteel volop in gesprek met diverse partijen om een structurele oplossing te bekomen voor dit pand. De boekwaarde van dit pand werd dan ook getransfereerd naar de rubriek ‘activa bestemd voor verkoop’. Vorderingen financiële leasing Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Initiële portefeuille 156.518.610 156.518.610 Nieuwe portefeuille 10.186.663 20.499.475 TOTAAL 166.705.273 177.018.085 In het totaalbedrag ‘Vorderingen financiële leasing’ op 31 december 2023 werd het bedrag van de contractuele vooruitbetalingen van € 36.090.772 met betrekking tot de initiële portefeuille reeds in mindering gebracht. De vermelde bedragen stemmen overeen met de terug te betalen nominale eindeopstalvergoedingen (zijnde de totale investeringskosten verminderd met de contractueel ontvangen vooruitbetalingen). In tegenstelling tot de projecten uit de initiële portefeuille(2)bestaat bij de projecten uit de nieuwe portefeuille(3)de canon, naast een opbrengst, eveneens uit een terugbetaling van de investeringswaarde, waardoor het bedrag van de vordering geleidelijk aan zal afnemen over de looptijd van de erfpachtovereenkomst. Voor de initiële portefeuille dienen de eindeopstalvergoedingen terugbetaald te worden na de 30-jarige opstalperiode. De gemiddelde resterende looptijd van het recht van opstal van de projecten bedroeg 10,74 jaar op 31 december 2023. (1) Voor een uitgebreide juridische analyse zie Beheersverslag bij ‘1. Strategie: Zorgbouw in alle vertrouwen' op pagina 54. (2) De initiële portefeuille betreffen de financiële leasings (met per 31/12/2023 een balanswaarde van € 156.518.610 en een gegenereerde huurstroom van € 17.000.894) die de Vennootschap afsloot tot 2014. (3) De nieuwe portefeuille betreffen de financiële leasings (met per 31/12/2023 een balanswaarde van € 10.186.663 en een gegenereerde huurstroom van € 815.674) die de Vennootschap afsloot na 2014. 229 Jaarrekening / Care Property Invest nv Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Bruto investering (einde opstal, canon en huur) 268.274.447 293.981.811 Vervallend < 1 jaar 9.785.680 10.374.953 Vervallend tussen 1 jaar en 5 jaar 37.021.861 40.581.607 Vervallend > 5 jaar 221.466.907 243.025.251 De bruto-investering in de leasing is het totaal van de minimale te ontvangen leasebetalingen, in casu de nominale waarde van de eindeopstalvergoeding, de canon en de huur (exclusief indexaties). Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Reële waarde van de financiële leasevorderingen 242.103.000 197.017.859 De reële waarde van de financiële leasings wordt sinds het tweede kwartaal van 2023 berekend o.b.v. een aangepaste methode. Bij de ‘oude’ berekeningsmethode, waarbij de toekomstige kasstromen verdisconteerd werden o.b.v. IRS-rentevoeten geldend op afsluitdatum, al naargelang de resterende looptijd van het onderliggend contract, verhoogd met een marge, werd gebruik gemaakt van de initiële kasstromen (m.a.w. de contractuele huur bij aanvang van het contract zonder rekening te houden met de reeds doorgerekende indexaties). Gezien de huidige macro-economische omgeving van verhoogde inflatie leidde dit tot een onverantwoord grote daling van de reële waarde van de financiële leasings en wordt daardoor bij behoud van deze methode geen getrouw beeld meer gegeven van de reële waarde van de financiële leasings. Bijgevolg resulteert dit ook in een te conservatieve weergave van o.a. de EPRA NTA en EPRA LTV. Om bovenstaande redenen heeft de Vennootschap ervoor gekozen om vanaf het tweede kwartaal van 2023 voor de berekening van de reële waarde beroep te doen op een gereputeerde onafhankelijke partij, namelijk Cushman & Wakefield, om zo een marktconforme waardering te bekomen van deze portefeuille. De reële waarde wordt vanaf dat ogenblik berekend d.m.v. de verdiscontering van de toekomstige kasstromen, waarbij voor de kasstromen rekening wordt gehouden met historisch aangerekende indexaties. Als verdisconteringsvoet maken zij gebruik van OLO-rentevoeten geldend op afsluitdatum, al naargelang de resterende looptijd van het onderliggend contract, verhoogd met een marge. Per 31 december 2023 bedroeg de gewogen gemiddelde OLO-rentevoet 2,68% en de gewogen gemiddelde risicomarge 1,04%. Dit resulteert in een gemiddelde waarde van € 115.728 per assistentiewoning, welke nog steeds als conservatief beschouwd kan worden gezien geen rekening wordt gehouden met toekomstige indexaties. De reële waarde per 31 december 2023 berekend o.b.v. de ‘oude’ berekeningsmethode zou € 191.754.926 of € 91.661 per assistentiewoning bedragen waarbij rekening werd gehouden met een gewogen gemiddelde IRS-rentevoet van 2,48% en een gewogen gemiddelde risicomarge van 1,04%. Een toename met 1% van de OLO-rentevoet zou een negatieve weerslag hebben van 7,19% op de reële waarde van de financiële leasings. Care Property Invest nv / Jaarrekening 230 Handelsvorderingen e.a. vaste activa Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Initiële portefeuille 7.501.521 8.139.749 Nieuwe portefeuille 1.466.483 3.598.316 TOTAAL 8.968.004 11.738.065 Activa bestemd voor verkoop Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Activa bestemd voor verkoop 9.990.756 0 TOTAAL 9.990.756 0 Het betreft de overboeking van de boekwaarde van een voormalig leasingproject als gevolg van het faillissement van de exploitant, waarvoor een structurele oplossing wordt gezocht. Zie hiervoor onder ‘T 5.17 Vorderingen financiële leasing en handelsvorderingen e.a. vaste activa’. Handelsvorderingen Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Klanten 6.863.455 6.015.079 Te innen opbrengsten 472.286 9.057 Voorziening dubieuze debiteuren -2.500 -2.500 TOTAAL 7.333.240 6.021.636 De voorziening dubieuze debiteuren heeft betrekking op een voorziening conform IFRS 9 aangelegd in het kader van toekomstige kredietverliezen. Deze voorziening is gebaseerd op een grondige analyse die werd uitgevoerd op de klantenportefeuille van Care Property Invest. Hierbij werd een opsplitsing gemaakt van de portefeuille in 3 categorieën namelijk de initiële portefeuille (1)die is samengesteld uit contracten met lokale overheden evenals de nieuwe portefeuille (2)die kan worden opgesplitst in KMO’s en grote ondernemingen. De volledige portefeuille van Care Property Invest valt onder stadium 1 waarbij een voorziening dient te worden opgenomen ter hoogte van het verwachte verlies in de eerstvolgende 12 maanden. Gezien de kwaliteit van de huurders enerzijds, en het lage kredietrisico geassocieerd aan financiële leasevorderingen (a.g.v. de garanties gesteld door de lokale overheden) anderzijds heeft het model van verwachte kredietverliezen onder IFRS 9 geen materiële impact op de Vennootschap. De zeer beperkte voorziening die werd aangelegd vloeit voort uit het beperkte risico dat kan worden toegeschreven aan de 3 categorieën van de portefeuille. De raad van bestuur gaat er dan ook van uit dat de boekwaarde van de handelsvorderingen de reële waarde benadert. De initiële portefeuille betreffen de financiële leasings (met per 31/12/2023 een balanswaarde van € 156.518.610 en een gegenereerde huurstroom van € 17.000.894) die de Vennootschap afsloot tot 2014. (2) De nieuwe portefeuille betreffen de financiële leasings (met per 31/12/2023 een balanswaarde van € 10.186.663 en een gegenereerde huurstroom van € 815.674) en de vastgoedbeleggingen (met per 31/12/2023 een balanswaarde van € 994.464.892 en een gegenereerde huurstroom van € 48.088.996) die de Vennootschap aankocht na 2014. 231 Jaarrekening / Care Property Invest nv Belastingvorderingen e.a. vlottende activa Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Belastingen 268.138 7.748.319 BTW r/c 235.713 7.430.210 Terug te vorderen belastingen 32.425 318.110 Andere diverse vorderingen 464.945 898.563 Andere diverse vorderingen 464.945 898.563 TOTAAL 733.082 8.646.882 Per 31 december 2022 had € 6,9 miljoen van de deze rubriek betrekking op terug te vorderen btw in Spanje, als gevolg van de geruisloze fusies van de Spaanse dochtervennootschappen met Care Property Invest Spain Socimi S.L.U. Dit bedrag werd in augustus 2023 ontvangen. Kas en kasequivalenten Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Zichtrekeningen bij financiële instellingen 2.497.440 2.369.211 Kasgeld 1.980 1.972 TOTAAL 2.499.420 2.371.183 Kas en kasequivalenten omvatten de contante middelen en de saldi op de zichtrekeningen en worden in de balans opgenomen aan nominale waarde. Overlopende rekeningen van het actief Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Voorafbetaalde vastgoedkosten 213.333 502.833 Voorafbetaalde interesten en andere financiële kosten 128.754 192.076 Andere over te dragen kosten en verkregen opbrengsten 257.338 575.541 TOTAAL 599.424 1.270.450 Care Property Invest nv / Jaarrekening 232 Kapitaal Evolutie van het kapitaal Kapitaalbeweging Gecumuleerd aantal aandelen Datum en verrichting 30/10/1995 - Oprichting 1.249.383 210 07/02/1996 - Kapitaalverhoging in geld 59.494.446 10.210 16/05/2001 - Kapitaalverhoging omzetting naar euro 566 10.210 24/03/2014 - Splitsing van het aantal aandelen door 1 000 0 10.210.000 20/06/2014 - Keuzedividend boekjaar 2013 889.004 10.359.425 22/06/2015 - Kapitaalverhoging in geld 16.809.093 13.184.720 15/03/2017 - Kapitaalverhoging in natura (Watermael-Bosvoorde) 10.971.830 15.028.880 27/10/2017 - Kapitaalverhoging in geld 25.546.945 19.322.845 03/04/2019 - Kapitaalverhoging in natura (Immo du Lac) 4.545.602 20.086.876 26/06/2019 - Keuzedividend boekjaar 2018 1.831.673 20.394.746 15/01/2020 - Kapitaalverhoging in natura (Bergen & Bernissart) 7.439.112 21.645.122 19/06/2020 - Keuzedividend boekjaar 2019 1.624.755 21.918.213 25/06/2020 - Kapitaalverhoging in geld 13.040.239 24.110.034 20/01/2021 - Kapitaalverhoging in natura (Attert) 10.091.030 25.806.148 17/11/2021 - Kapitaalverhoging in natura (Lier) 6.692.997 26.931.116 20/06/2022 - Keuzedividend boekjaar 2021 1.022.088 27.102.910 07/07/2022 - Kapitaalverhoging in natura (Haacht) 3.800.035 27.741.625 24/01/2023 - Kapitaalverhoging in geld 55.016.264 36.988.833 TOTAAL 220.065.062 36.988.833 Op 24 januari 2023 werd een kapitaalverhoging in geld met een bruto opbrengst van € 110.966.496 door uitgifte van 9.247.208 nieuwe aandelen aan een uitgifteprijs van € 12,00 succesvol afgesloten. Vanaf deze datum bedraagt het maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap € 220.065.062 en wordt het vertegenwoordigd door een totaal van 36.988.833 volledig volgestorte stemrechtverlenende aandelen. Alle aandelen betreffen gewone aandelen, zijn volstort en worden aangehouden op naam of gedematerialiseerd. Zij hebben geen nominale waarde. Elk aandeel geeft recht op één stem op de algemene vergadering van aandeelhouders conform artikel 38 van de statuten. 31/12/2023 31/12/2022 Aandelen op naam 1.714.684 1.698.713 Gedematerialiseerde aandelen 35.274.149 26.042.912 Totaal aantal aandelen 36.988.833 27.741.625 Noch de Vennootschap, noch haar dochtervennootschappen houden op één van beide data eigen aandelen van de Vennootschap in portefeuille. In de loop van het boekjaar 2023 werden ook geen aandelen overgedragen aan het uitvoerend management. 233 Jaarrekening / Care Property Invest nv Onderstaande relevante artikelen uit de statuten werden integraal opgenomen in de gecoördineerde statuten (opgenomen bij hoofdstuk ‘VI.Permanent document’, bij punt ‘6. Gecoördineerde statuten' op pagina 278en beschikbaar op www.carepropertyinvest.be). ARTIKEL 6 van de gecoördineerde statuten per 26/04/2023 KAPITAAL ARTIKEL 7 van de gecoördineerde statuten per 26/04/2023 TOEGESTAAN KAPITAAL ARTIKEL 8 van de gecoördineerde statuten per 26/04/2023 WIJZIGING VAN HET KAPITAAL ARTIKEL 9 van de gecoördineerde statuten per 26/04/2023 AARD VAN DE AANDELEN Op 31 december 2023 bezit geen enkele aandeelhouder meer dan 5% van het kapitaal. Op 24 januari 2023 meldde Pensio B aan de Vennootschap dat ze vanaf deze datum de drempel van 3% niet langer overschrijdt als gevolg van een passieve onderschrijding. Op 15 maart 2023 meldde Ameriprise Financial Inc aan de Vennootschap dat zij vanaf 10 maart 2023 de drempel van 3% overschrijdt als gevolg van het tijdelijk bezit van stemrechten Care Property Invest door een vennootschap binnen de groep. Buiten deze nieuwe meldingen van Pensio B en Ameriprise Financial Inc ontving de Vennootschap gedurende het boekjaar 2023 geen nieuwe kennisgevingen voor de over- of onderschrijding van de drempel van 3%. Uitgiftepremie Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Uitgiftepremie - keuzedividend 14.402.780 14.402.780 Uitgiftepremie - inbreng in natura 122.524.086 122.524.086 Uitgiftepremie - kapitaalverhoging 170.419.908 114.469.676 Uitgiftepremie - kosten -7.994.447 -5.268.068 TOTAAL 299.352.326 246.128.473 Reserves Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 B. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (+/-) 93.739.028 59.143.232 C. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-) -33.084.994 -18.168.148 E. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS) (+/-) 21.780.342 -16.810.790 M. Andere reserves (+/-) 11.704.204 11.704.204 N. Overgedragen resultaten van de vorige boekjaren (+/-) 30.337.340 27.684.747 TOTAAL 124.475.919 63.553.245 Care Property Invest nv / Jaarrekening 234 Resultaat van het boekjaar Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Resultaat van het boekjaar -5.757.814 88.664.299 TOTAAL -5.757.814 88.664.299 Bestemming van het resultaat Aan de gewone algemene vergadering van 29 mei 2024 van de Vennootschap zal worden voorgesteld een totaal brutodividend over het boekjaar 2023 uit te keren van € 36.988.833 of € 1,00 per aandeel. Na aftrek van de roerende voorheffing van 15% komt dit neer op een nettodividend van € 0,85 per aandeel. Dit betekent een evenaring van het dividend dat over het boekjaar 2022 uitgekeerd werd, ondanks de toename van het aantal dividendgerechtigde aandelen met 9.247.208. De pay-outratio bedraagt 97,39% op geconsolideerd niveau, gebaseerd op de aangepaste EPRA-winst. Financiële schulden Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Langlopende Financiële Schulden 146.407.920 206.541.529 Kredietinstellingen 124.644.850 147.950.101 Andere 21.763.070 58.591.428 Kortlopende Financiële Schulden 396.809.337 376.761.772 Kredietinstellingen 352.809.337 339.261.772 Andere 44.000.000 37.500.000 TOTAAL 543.217.256 583.303.301 Care Property Invest beschikt op 31 december 2023 over € 477,5 miljoen aan opgenomen kredieten verdeeld over de langlopende en kortlopende financiële schulden en die behoren tot de categorie ‘financiële verplichtingen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs’ volgens IFRS 9. De kredieten werden verleend door 8 banken zijnde Belfius Bank, ING Bank, KBC Bank, BNP Paribas Fortis, Argenta, VDK Bank, CBC Banque en ABN-AMRO. Deze financiële schulden werden vastgelegd met een vaste rentevoet of middels een swap verrichting omgezet naar een vaste rentevoet of met een herzienbare rentevoet (drie- of vijfjaarlijks). De kortlopende financiële schulden bij kredietinstellingen ten belope van € 352,8 miljoen hebben voor € 329,5 miljoen betrekking op rollover kredieten, die op eenzijdig verzoek van de Vennootschap kunnen worden doorgerold. De einddata van de desbetreffende beschikbare lijnen liggen tussen 2025 en 2029. Per 31 december 2023 beschikte de Vennootschap over € 145,5 miljoen aan ongetrokken kredietlijnen. Rekening houdend met een 100% indekking van het openstaand bedrag aan commercial paper (zie hieronder), bedroeg het beschikbaar gedeelte hiervan € 106,5 miljoen 235 Jaarrekening / Care Property Invest nv Financiële Instelling Vast1 op 1 hedging Vastexcl hedging Variabel Totaal Belfius Bank 35.791.938 45.146.460 109.500.000 190.438.397 ING Bank 0 2.954.068 0 2.954.068 KBC Bank 0 10.110.000 115.000.000 125.110.000 BNP Paribas Fortis Bank 2.156.104 18.573.921 30.000.000 50.730.025 CBC Banque 0 1.221.696 0 1.221.696 Argenta 0 20.000.000 0 20.000.000 VDK Bank 0 12.000.000 0 12.000.000 ABN-AMRO 0 0 75.000.000 75.000.000 TOTAAL 37.948.042 110.006.145 329.500.000 477.454.186 Naast deze kredieten beschikt de Vennootschap op 31 december 2023 eveneens over een MTN-programma (geclassificeerd onder ‘Andere’) van € 300 miljoen met als dealers Belfius Bank en KBC Bank. Dit programma laat de Vennootschap toe om zowel geld op te nemen op de lange (via de uitgifte van obligaties) als op de korte (via commercial paper) termijn. Zoals vereist door de convenanten, wordt 100% van het uitstaand commercial paper ingedekt met back-uplijnen en niet-gebruikte kredietlijnen (zie hierboven). Per 31 december 2023 bestaat het reeds opgenomen bedrag uit € 39,0 miljoen aan commercial paper en € 26,0 miljoen aan obligaties. Voor een overzicht van de obligaties in het kader van dit MTN-programma verwijzen we naar hoofdstuk ‘IV. Care Property Invest op de beurs'punt '3. Obligaties en kortlopende schuldpapieren' op pagina 165. In 2021 werden door de Vennootschap voor € 32,5 miljoen aan sustainability bonds uitgegeven en dit via een private plaatsing bij een institutionele belegger die deel uitmaakt van een internationale verzekeringsgroep. De obligaties, dewelke werden uitgegeven op 8 juli 2021, hebben een looptijd van 10 jaar en een coupon van 2,05%. Op 10 maart 2023 werden deze bonds vervroegd terugbetaald. Ter compensatie werd er voor € 30,5 miljoen bijkomend getrokken op het sustainable rollover krediet bij ABN-AMRO van € 75 miljoen, waardoor deze lijn vanaf dan volledig benut is. De opnames van dit krediet worden uitsluitend gebruikt voor de (her)financiering van daarvoor in aanmerking komende duurzame activa zoals opgenomen in het Care Property Invest Sustainable Finance Framework Zowel het Sustainable Finance Framework als de allocatie van de middelen van het sustainable rollover krediet aan de hiervoor in aanmerking komende duurzame activa kunnen geraadpleegd worden op de website van de Vennootschap www.carepropertyinvest.be. Deze allocatie zal tevens opgenomen worden in het Duurzaamheidsverslag 2023 van de Vennootschap, dat in de loop van de maand mei 2024 gepubliceerd zal worden op bovenstaande website. Financieringen met eindvervaldag Aantal Nominaalfinancieringsbedrag Gemiddelde resterendetermijn (jaar) 0-1 jaar 8 64.000.000 0,15 1-5 jaar 56 360.088.863 3,15 5-10 jaar 32 84.216.834 7,42 10-15 jaar 12 34.148.490 11,68 TOTAAL 108 542.454.186 5,14 Care Property Invest nv / Jaarrekening 236 De gewogen gemiddelde rentevoet (incl. IRS) voor de volledige portefeuille van financiële schulden bedraagt 3,15% per 31 december 2023. Dit is een stijging t.o.v. de gewogen gemiddelde interestvoet van 2,14% per 31 december 2022 welke te wijten is aan een hogere marginale interestvoet die de Vennootschap dient te betalen gezien de huidige toestand op de financiële markten. Mutatietabel van de schulden conform IAS 7: 31/12/2022 Kaselementen Niet kas-elementen 31/12/2023 Acquisities Wisselkoers-bewegingen Wijzigingen in reële waarde Andere wijzigingen Langlopende financiële verplichtingen 205.917.066 -32.500.000 0 0 0 -27.772.216 145.644.850 Kortlopende financiële verplichtingen 376.761.772 -8.257.687 0 0 0 28.305.251 396.809.337 Toegelaten afdekkings-instrumenten -21.780.342 0 0 0 18.263.360 -485.410 -4.002.391 TOTAAL 560.898.496 -40.757.687 0 0 18.263.360 47.625 538.451.795 Andere langlopende verplichtingen Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Boekwaarde bij het begin van het boekjaar 1.970.685 1.993.405 Addities 357.234 346 Interestlasten 107.058 91.602 Betalingen -208.419 -114.669 Boekwaarde op het einde van het boekjaar 2.226.558 1.970.685 Voor een aantal investeringen houdt Care Property Invest niet de naakte eigendom van de grond, maar enkel het vruchtgebruik via een erfpachtovereenkomst. Concreet werd hiervoor een verplichting aangelegd conform IFRS 16. Deze verplichting zit vervat in de andere langlopende verplichtingen. De verplichting betreft de huidige waarde van alle toekomstige leasebetalingen. De discount rate gehanteerd bij de bepaling van deze verplichting werd gebaseerd op een combinatie van de interestcurve plus een spread in functie van het kredietrisico van Care Property Invest, beide in lijn met de resterende looptijd van het onderliggende gebruiksrecht. De leaseverplichtingen die aangegaan zijn met betrekking tot bedrijfsvoertuigen en -fietsen worden eveneens in deze rubriek gerapporteerd. Uitgestelde belastingen Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Uitgestelde belastingen 4.289.103 1.325.790 Uitgestelde belastingen - activa 4.289.103 1.325.790 Exittaks 1.383.948 0 Uitgestelde belastingen 1.496.057 1.437.534 Uitgestelde belastingen - verplichtingen 2.880.005 1.437.534 237 Jaarrekening / Care Property Invest nv De uitgestelde belastingvorderingen hebben betrekking op het verschil tussen de hogere fiscale waarde en de boekwaarde van de vastgoedbeleggingen, voornamelijk in onze Ierse dochtervennootschappen. Voor de Spaanse dochtervennootschappen wordt sinds boekjaar 2022 het Socimi-statuut toegepast (gelijkwaardig aan het Belgische GVV-statuut). Bij verkoop van vastgoed kan echter het portefeuilleresultaat dat gerealiseerd werd voor 2022 nog steeds belast worden volgens het algemeen geldend belastingstelsel waardoor hiervoor uit voorzichtigheid een uitgestelde belastingschuld van € 1.261.051 werd voorzien. Deze zal naar de toekomst toe dan ook enkel wijzigen a.g.v. verkoop van vastgoed en de daar bijhorende realisatie van een meerwaarde. De voorziening voor exittaks werd aangelegd binnen de dochtervennootschap Het Gehucht nv, naar aanleiding van haar verwerving door de groep op 26 april 2023. Deze zal betaalbaar worden op het moment van de fusie met Care Property Invest. Handelsschulden e.a. kortlopende schulden Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Leveranciers 6.080.250 11.193.888 Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 3.191.354 2.500.823 TOTAAL 9.271.604 13.694.711 De post leveranciers bevat voornamelijk facturen die betrekking hebben op de lopende ontwikkelingsprojecten. Andere kortlopende verplichtingen Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Diverse schulden 2.735.556 1.398.649 TOTAAL 2.735.556 1.398.649 De diverse schulden hebben betrekking op verplichtingen op korte termijn m.b.t. ontwikkelingsprojecten. Overlopende rekeningen van het passief Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten 2.649.570 1.716.069 Toe te rekenen interestlasten 2.102.334 1.979.396 Andere toe te rekenen kosten 688.915 622.768 TOTAAL 5.440.819 4.318.233 Care Property Invest nv / Jaarrekening 238 Toelichting reële waarde Overeenkomstig IFRS 13 worden de elementen in de balans waarvoor de reële waarde berekend kan worden hieronder weergegeven en onderverdeeld in niveaus zoals gedefinieerd door IFRS 13. Deze schaal telt 3 niveaus: niveau 1: prijzen genoteerd op de activamarkten; niveau 2: andere observeerbare gegevens dan de genoteerde prijzen opgenomen in niveau 1; niveau 3: niet-waarneembare gegevens. 31/12/2023 31/12/2022 Balansposten Niveau Boekwaarde Reële waarde Boekwaarde Reële waarde Vastgoedbeleggingen 3 994.464.892 994.464.892 934.268.830 934.268.830 Vorderingen financiële leasing en handelsvorderingen e.a. vaste activa (1) 2 175.673.276 242.103.000 188.756.149 197.017.859 Financiële vaste activa 2 19.464.197 19.464.197 26.781.435 26.781.435 Handelsvorderingen 2 7.333.240 7.333.240 6.021.636 6.021.636 Kas en kasequivalenten 1 2.499.420 2.499.420 2.371.183 2.371.183 Langlopende en kortlopende financiële schulden 2 543.217.256 552.388.846 583.303.301 584.357.433 Andere langlopende financiële verplichtingen 2 16.002.566 16.002.566 4.998.048 4.998.048 Andere langlopende verplichtingen 2 2.226.558 2.226.558 1.970.685 1.970.685 Handelsschulden e.a. kortlopende schulden 2 9.271.604 9.271.604 13.694.711 13.694.711 Andere kortlopende verplichtingen 2 2.735.556 2.735.556 1.398.649 1.398.649 Vanaf 30 juni 2023 wordt de reële waarde van de financiële leasings bepaald door de vastgoeddeskundige Cushman & Wakefield. De vergelijkende cijfers werden echter niet aangepast o.b.v. deze nieuwe berekening. Voor bijkomende toelichting met betrekking tot de verschillende berekeningswijzen verwijzen we punt ‘T 5.17 Vorderingen financiële leasing en handelsvorderingen e.a. vaste activa’ op pagina 229. 239 Jaarrekening / Care Property Invest nv Transacties met verbonden partijen De transacties met verbonden partijen (in de zin van IAS 24 en het Wetboek van Verenigingen en Vennootschappen) betreffen de kosten begrepen bij de ‘vergoeding bestuurders en het college van dagelijks bestuur’ die betaald werden aan de leden van de raad van bestuur en het college van dagelijks bestuur van de Vennootschap, voor een totaalbedrag van € 2.533.943. Voor bijkomende toelichting over de vergoedingen van de bestuurders en het college van dagelijks bestuur verwijzen we naar het hoofdstuk ‘II. Beheersverslag'bij punt ‘11.11 Remuneratieverslag 2023' op pagina 118. De Vennootschap heeft voor het boekjaar 2023 geen verdere transacties te melden. Gegevens over de dochterondernemingen Volgende ondernemingen werden integraal opgenomen in de consolidatie en worden beschouwd als verbonden ondernemingen aangezien zij op 31 december 2023 rechtstreeks of onrechtstreeks 100% dochtervennootschap zijn van Care Property Invest: Naam Categorie Ondernemingsnummer of Kamer van Koophandel Acquisitiedatum % aandelen in handen van CPI Care Property Invest nv (GVV) Moedervennootschap 0456.3780.70 Belgische dochtervennootschappen Het Gehucht nv Dochtervennootschap 0808.840.636 26/04/2023 100% Nederlandse dochtervennootschappen Care Property Invest NL B.V. Dochtervennootschap Kvk 72865687 17/10/2018 100% Care Property Invest NL2 B.V. Dochtervennootschap Kvk 73271470 05/12/2108 100% Care Property Invest NL3 B.V. Dochtervennootschap Kvk 74201298 05/03/2019 100% Care Property Invest NL4 B.V. Dochtervennootschap Kvk 74580000 15/04/2019 100% Care Property Invest NL5 B.V. Dochtervennootschap Kvk 74918516 23/05/2019 100% Care Property Invest NL6 B.V. Dochtervennootschap Kvk 75549808 08/08/2019 100% Care Property Invest NL7 B.V. Dochtervennootschap Kvk 77849922 16/04/2020 100% Care Property Invest NL8 B.V. Dochtervennootschap Kvk 80636357 19/10/2020 100% Care Property Invest NL9 B.V. Dochtervennootschap KvK 68707479 29/12/2020 100% Care Property Invest NL10 B.V. Dochtervennootschap KvK 86895818 04/07/2022 100% Care Property Invest NL11 B.V.(ex-Gaudium Ruurlo I B.V.) Dochtervennootschap KvK 81007760 17/05/2023 100% Spaanse dochtervennootschappen Care Property Invest Spain Socimi S.L.U. Dochtervennootschap B-01618677 21/07/2020 100% Ierse dochtervennootschappen Care Property Invest Emerald LTD. Dochtervennootschap CRO 712356 25/01/2022 100% Care Property Invest Diamond LTD. Dochtervennootschap CRO 703434 16/12/2022 100% De verwervingen van bovenvermelde dochtervennootschappen gebeurden in het kader van een ‘asset deal’ waardoor IFRS 3 Bedrijfscombinaties niet van toepassing is. De participaties worden statutair gewaardeerd op basis van de equity methode. Voor meer informatie m.b.t. de fusies die tijdens het boekjaar 2023 hebben plaatsgevonden verwijzen we naar hoofdstuk ‘II. Beheersverslag', punt 'Fusies' op pagina 63. Care Property Invest nv / Jaarrekening 240 Brakel (BE) I Neerhof Vergoeding van de commissaris Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Mandaat 99.144 100.067 Andere controleopdrachten 7.000 11.671 Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten 14.600 76.703 De andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten werden telkens vooraf goedgekeurd door het Auditcomité van de Vennootschap. Gebeurtenissen na de afsluiting van het boekjaar 2023 Opgeleverde projecten Zoals reeds meegedeeld in een apart persbericht, kan Care Property Invest met trots aankondigen dat zij na de afsluiting van het boekjaar nog de volgende projecten heeft opgeleverd: Opgeleverde projecten in Nederland Naam Exploitant Acquisitie-datum Locatie Bouw- / renovatiejaar of verwachte oplevering Contract Conv. Waarde (in € miljoen) Opgeleverde projecten Wolfsbergen Golden Years 08/08/2023 ‘s-Graveland Q1 2024 25 jaar (triple net) € 11,2 Residence Oldenbarnevelt Golden Years 16/06/2023 Rotterdam Q2 2024 20 jaar (triple net) gebouw: € 5,8ontwikkeling: € 1,6 241 Jaarrekening / Care Property Invest nv Alternatieve prestatiemaatstaven Een ‘Alternative Performance Measure’ (APM) is een financiële indicator, historisch of toekomstig, van de prestaties, de financiële positie of de kasstromen van een vennootschap, verschillend van de financiële indicatoren die gedefinieerd zijn in de algemene toepasselijke boekhoudregels. Care Property Invest maakt in haar financiële communicatie gebruik van APM’s in de betekenis van de richtlijnen die op 5 oktober 2015 hierover werden uitgevaardigd door de ESMA (European Securities and Markets Authority). Een aantal van deze APM’s worden aanbevolen door de Europese Vereniging van Beursgenoteerde Vastgoedvennootschappen (European Public Real Estate Association - EPRA) en worden besproken in hoofdstuk ‘V. EPRA'vanaf pagina 170in dit jaarlijks financieel verslag. Onderstaande APM’s werden door de Vennootschap zelf bepaald om de lezer een beter inzicht te bezorgen in haar resultaten en prestaties. Prestatiemaatstaven die zijn vastgelegd door de IFRS-standaarden of bij wet worden niet beschouwd als APM’s evenmin als maatstaven op basis van rubrieken van de staat van het globaal resultaat of de balans. Exploitatiemarge Definitie:Dit is het operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille gedeeld door het nettohuurresultaat, waarbij het operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille en het nettohuurresultaat kunnen worden aangesloten met de staat van het globaal resultaat. Gebruik:Deze maatstaf meet de rendabiliteit van de verhuuractiviteiten van de Vennootschap. Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille = A 52.640.307 42.466.520 Nettohuurresultaat = B 65.905.564 54.378.866 Exploitatiemarge = A/B 79,87% 78,09% Financieel resultaat voor variaties in reële waarde van financiële activa/passiva Definitie: Dit is het financieel resultaat exclusief de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva, waarbij deze de som betreft van de rubrieken ‘XX. Financiële inkomsten’, ‘XXI. Netto-interestkosten’ en ‘XXII. Andere financiële kosten’ van de staat van het globaal resultaat. Gebruik: Deze maatstaf houdt geen rekening met de impact van financiële activa en passiva op de staat van het globaal resultaat, waardoor deze het resultaat afkomstig van strategische operationele activiteiten weergeeft. Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Financieel resultaat = A -35.070.838 27.674.522 Variaties in reële waarde van financiële activa / passiva = B -17.841.635 38.591.131 Financieel resultaat voor variaties in reële waardevan financiële activa/passiva = A-B -17.229.203 -10.916.609 Care Property Invest nv / Jaarrekening 242 Eigen vermogen voor de reserve voor het saldo van de variaties in reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten en exclusief de variatie in de reële waarde van financiële activa/ passiva Definitie:Dit is het eigen vermogen, exclusief de opgebouwde reserve voor het saldo van de variaties in reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten (niet onderworpen aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd onder IFRS) en de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva, waarbij de reserve voor het saldo van de variaties in reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten vervat zit in rubriek ‘C. Reserves’ van de geconsolideerde balans en de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva kan worden aangesloten met rubriek XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa/passiva van de staat van het globaal resultaat. Gebruik: Deze maatstaf geeft het eigen vermogen weer zonder rekening te houden met de hypothetische marktwaarde van de afgeleide instrumenten. Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Eigen vermogen = A 638.135.493 563.394.815 Reserve voor het saldo van de variaties in reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten = B -21.780.342 16.810.790 Variatie in de reële waarde van financiële activa/passiva = C 17.841.635 -38.591.131 Eigen vermogen voor variatie in reële waardevan financiële producten = A-B-C 642.074.199 585.175.157 Interest coverage ratio Definitie: Dit is het operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille gedeeld door de betaalde interestlasten, waarbij het operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille en de betaalde interestlasten kunnen worden aangesloten met de staat van het globaal resultaat. Gebruik: Deze maatstaf meet hoeveel maal een onderneming haar interestlasten verdient en geeft een indicatie van de mate waarin de operationele winst kan terugvallen zonder dat de onderneming in financiële moeilijkheden komt. Conform convenanten afgesloten door de Vennootschap dient deze waarde minimum 2,5 te zijn. Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille = A 52.640.307 42.466.520 Totaal betaalde interestlasten = B 15.295.746 9.988.634 Interest coverage ratio = A/B 3,44 4,25 243 Jaarrekening / Care Property Invest nv Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Care Property Invest nv over het boekjaar afgesloten op 31 december 2023 In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van Care Property Invest nv (de ‘Vennootschap’) en haar dochterondernemingen (samen ‘de Groep’), brengen wij u verslag uit in het kader van ons mandaat van commissaris. Dit verslag omvat ons oordeel over de geconsolideerde balans op 31 december 2023, de geconsolideerde staat van het globaal resultaat, het mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen en de kasstroomtabel van het boekjaar afgesloten op 31 december 2023 en over de toelichting, met informatie van materieel belang over de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving (alle stukken gezamenlijk de ‘Geconsolideerde Jaarrekening’) en omvat tevens ons verslag betreffende overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Deze verslagen zijn één en ondeelbaar. Wij werden als commissaris benoemd door de algemene vergadering op 25 mei 2022, overeenkomstig het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die zal beraadslagen over de Geconsolideerde Jaarrekening afgesloten op 31 december 2024. We hebben de wettelijke controle van de Geconsolideerde Jaarrekening van de Groep uitgevoerd gedurende 5 opeenvolgende boekjaren. Verslag over de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening Oordeel zonder voorbehoud Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de Geconsolideerde Jaarrekening van Care Property Invest nv , die de geconsolideerde balans op 31 december 2023 omvat, alsook de geconsolideerde staat van het globaal resultaat, het mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen en de kasstroomtabel over het boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting met inbegrip van de materieel belang zijnde gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving, met een geconsolideerd balanstotaal van € 1.219.909.858 en waarvan de geconsolideerde resultatenrekening afsluit met een verlies van het boekjaar van € 5.757.814. Naar ons oordeel geeft de Geconsolideerde Jaarrekening een getrouw beeld van het geconsolideerde eigen vermogen en van de geconsolideerde financiële positie van de Groep op 31 december 2023, alsook van de geconsolideerde resultaten en de geconsolideerde kasstromen voor het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie (‘IFRS’) en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften. Basis voor ons oordeel zonder voorbehoud We hebben onze controle uitgevoerd in overeenstemming met de International Standards on Auditing (‘ISA’s’) die van toepassing zijn in België. Wij hebben bovendien de door International Auditing and Assurance Standards Board (‘IAASB’) goedgekeurde ISA’s toegepast die van toepassing zijn op huidige afsluitingsdatum en nog niet goedgekeurd Verslag van de Commissaris Care Property Invest nv / Jaarrekening 244 zijn op nationaal niveau. Onze verantwoordelijkheden uit hoofde van die standaarden zijn nader beschreven in het gedeelte ‘Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening’ van ons verslag. Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid. Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de Vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Kernpunten van de controle De kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die volgens ons professioneel oordeel het meest significant waren bij onze controle van de Geconsolideerde Jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden werden behandeld in de context van onze controle van de Geconsolideerde Jaarrekening als een geheel en bij het vormen van ons oordeel hieromtrent en derhalve formuleren wij geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden. Waardering van de vastgoedbeleggingen Beschrijving van het kernpunt De vastgoedbeleggingen vertegenwoordigen 80% van de activa van de Groep. Op 31 december 2023 zijn deze terug te vinden onder de rubriek ‘vastgoedbeleggingen’ van het actief van de balans voor een totaalbedrag van € 994.464.892. Overeenkomstig de waarderingsregels en de IAS 40 norm ‘Vastgoedbeleggingen’ worden deze vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen de reële waarde, de waarde-wijzigingen worden opgenomen in de resultatenrekening. De reële waarde van deze vastgoedbeleggingen wordt geclassificeerd onder level 3 van de reële waarde hiërarchie zoals gedefinieerd onder de IFRS 13 norm ‘De waardering tegen reële waarde’ dit aangezien bepaalde parameters, gebruikt voor de waardering ervan, slechts beperkt waarneembaar zijn (verdisconteringsvoet, toekomstige bezettingsgraad,...). Het auditrisico ligt in de waardering van deze vastgoedbeleggingen. Samenvatting van de uitgevoerde procedures De Groep maakt gebruik van externe deskundigen om de reële waarde van zijn gebouwen te schatten. We hebben (met de hulp van onze eigen interne waarderingsdeskundigen) de waarderingsverslagen van deze externe deskundigen geëvalueerd. Specifiek hebben we de objectiviteit, onafhankelijkheid en competentie van de externe deskundigen geanalyseerd; de integriteit van de belangrijkste brongegevens (contractuele huurprijs, duur van de huurovereenkomsten, ...) die gebruikt worden in hun berekeningen nagegaan voor een steekproef; de modellen geëvalueerd, evenals de hypotheses die in hun verslagen zijn gebruikt (verdisconteringsvoet, toekomstige bezettingsgraden, …)voor een steekproef; Tenslotte hebben we de geschiktheid van de informatie over de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in Toelichting 5.14 van de Geconsolideerde Jaarrekening beoordeeld. Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan voor het opstellen van de Geconsolideerde Jaarrekening Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de Geconsolideerde Jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met IFRS en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor een systeem van interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor het opstellen van de Geconsolideerde Jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten. In het kader van de opstelling van de Geconsolideerde Jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid van de Vennootschap om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband 245 Jaarrekening / Care Property Invest nv houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling tenzij het bestuursorgaan het voornemen heeft om de Vennootschap te vereffenen of om de bedrijfsactiviteiten stop te zetten of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen. Onze verantwoordelijkheden voor de controle over de Geconsolideerde Jaarrekening Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de Geconsolideerde Jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van de Geconsolideerde Jaarrekening, beïnvloeden. Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglementair en normatief kader dat van toepassing is op de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening in België na. De wettelijke controle biedt geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de Vennootschap en van de Groep, noch omtrent de efficiëntie of de doeltreffendheid waarmee het bestuursorgaan de bedrijfsvoering van de Vennootschap en van de Groep ter hand heeft genomen of zal nemen. Onze verantwoordelijkheden inzake de door het bestuursorgaan gehanteerde continuïteitsveronderstelling staan hieronder beschreven. Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s, passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel- kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit: het identificeren en inschatten van de risico’s dat de Geconsolideerde Jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of fouten, het bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden die op deze risico’s inspelen en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het niet detecteren van een van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van het systeem van interne beheersing; het verkrijgen van inzicht in het systeem van interne beheersing dat relevant is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de effectiviteit van het systeem van interne beheersing van de Vennootschap en van de Groep; het evalueren van de geschiktheid Care Property Invest nv / Jaarrekening 246 van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van de door het bestuursorgaan gemaakte schattingen en van de daarop betrekking hebbende toelichtingen; het concluderen van de aanvaardbaarheid van de door het bestuursorgaan gehanteerde continuïteitsveronderstelling, en op basis van de verkregen controle- informatie, concluderen of er een onzekerheid van materieel belang bestaat met betrekking tot gebeurtenissen of omstandigheden die significante twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van de Vennootschap en de Groep om de continuïteit te handhaven. Als we besluiten dat er sprake is van een onzekerheid van materieel belang, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking hebbende toelichtingen in de Geconsolideerde Jaarrekening of, indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle- informatie die verkregen is tot op de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de continuïteit van de Vennootschap of van de Groep niet langer gehandhaafd kan worden; het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de Geconsolideerde Jaarrekening, en of deze Geconsolideerde Jaarrekening de onderliggende transacties en gebeurtenissen weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld. Wij communiceren met het auditcomité binnen het bestuursorgaan, onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing die we identificeren gedurende onze controle. Omdat we de eindverantwoordelijkheid voor ons oordeel dragen, zijn we ook verantwoordelijk voor het organiseren, het toezicht en het uitvoeren van de controle van de dochterondernemingen van de Groep. In die zin hebben wij de aard en omvang van de controleprocedures voor deze entiteiten van de Groep bepaald. We verstrekken aan het auditcomité binnen het bestuursorgaan een verklaring dat we de relevante deontologische vereisten inzake onafhankelijkheid naleven en we melden hierin alle relaties en andere aangelegenheden die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid zouden kunnen beïnvloeden, alsook, voor zover van toepassing, de bijbehorende maatregelen die we getroffen hebben om onze onafhankelijkheid te waarborgen. Aan de hand van de aangelegenheden die met het auditcomité binnen het bestuursorgaan besproken worden, bepalen we de aangelegenheden die het meest significant waren bij de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening over de huidige periode en die daarom de kernpunten van onze controle uitmaken. We beschrijven deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden door wet- of regelgeving. 247 Jaarrekening / Care Property Invest nv Verslag betreffende de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport. Verantwoordelijkheden van de commissaris In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm (Herzien) bij de in België van toepassing zijnde ISA’s, is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening, de andere informatie opgenomen in het jaarrapport te verifiëren, alsook verslag over deze aangelegenheden uit te brengen. Aspecten betreffende het jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening en andere informatie opgenomen in het jaarrapport Naar ons oordeel, na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening, stemt dit jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening overeen met de Geconsolideerde Jaarrekening voor hetzelfde boekjaar, enerzijds, en is dit jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening opgesteld overeenkomstig artikel 3:32 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, anderzijds. In de context van onze controle van de Geconsolideerde Jaarrekening zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, op basis van de kennis verkregen in de controle, of het jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport, zijnde: EPRA (hoofdstuk 5) een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die onjuist vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel belang te melden. Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke controle van de Geconsolideerde Jaarrekening en zijn in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de Vennootschap. De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn met de wettelijke controle van de Geconsolideerde Jaarrekening bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen werden correct vermeld en uitgesplitst in de toelichting bij de Geconsolideerde Jaarrekening. Europees uniform elektronisch formaat (‘ESEF’) Wij hebben, overeenkomstig de norm inzake de controle van de overeenstemming van de financiële overzichten met het Europees uniform elektronisch formaat (hierna ‘ESEF’), de controle uitgevoerd van de overeenstemming van het ESEF-formaat met de technische reguleringsnormen vastgelegd door de Europese Gedelegeerde Verordening nr. 2019/815 van 17 december 2018 (hierna: ‘Gedelegeerde Verordening’). Care Property Invest nv / Jaarrekening 248 Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen, in overeenstemming met de ESEF-vereisten, van de geconsolideerde financiële overzichten in de vorm van een elektronisch bestand in ESEF-formaat (hierna ‘de digitale geconsolideerde financiële overzichten’) opgenomen in het jaarlijks financieel verslag beschikbaar op het portaal van de FSMA ( https://www.fsma.be/nl/ stori). Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte onderbouwende informatie te verkrijgen om te concluderen dat het formaat en de markeertaal van de digitale geconsolideerde financiële overzichten in alle van materieel belang zijnde opzichten voldoen aan de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening. Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden zijn wij van oordeel dat het formaat en de markering van informatie in de digitale geconsolideerde financiële overzichten van Care Property Invest nv per 31 december 2023 opgenomen in het jaarlijks financieel verslag beschikbaar op het portaal van de FSMA ( https://www.fsma.be/nl/ stori) in alle van materieel belang zijnde opzichten in overeenstemming zijn met de ESEF- vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening. Vanwege de technische beperkingen die inherent zijn aan de tagging van geconsolideerde jaarrekening volgens het ESEF-formaat, is het mogelijk dat de inhoud van bepaalde tags in de toelichtingen niet op identieke wijze wordt weergegeven als de geconsolideerde jaarrekening die bij dit rapport is gevoegd. Andere vermeldingen Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr. 537/2014. Diegem, 23 april 2024 EY Bedrijfsrevisoren BV Commissaris Vertegenwoordigd door Christel Weymeersch * Partner * Handelend in naam van een BV 24CW0108 249 Jaarrekening / Care Property Invest nv Verkorte statutaire jaarrekening per 31 december 2023 Verkorte statutaire staat van het globaal resultaat De statutaire jaarrekening van Care Property Invest, op basis van de IFRS-normen, wordt hieronder samengevat overeenkomstig artikel 3:17 WVV. De volledige versie van de statutaire jaarrekening van Care Property Invest, samen met het beheersverslag en het verslag van de commissaris zal binnen de wettelijke termijn bij de Nationale Bank van België neergelegd worden en kan geconsulteerd worden via de website www. carepropertyinvest.be . De verkorte statutaire jaarrekening per 31 december 2022 werd opgenomen in het Jaarlijks Financieel Verslag 2022 bij punt 4 van hoofdstuk ‘VII. Jaarrekening’, vanaf pagina 242 en deze per 31 december 2021 werd opgenomen in het Jaarlijks Financieel Verslag 2021 bij punt 4 van hoofdstuk ‘VIII. Jaarrekening’, vanaf pagina 220. Beide verslagen zijn beschikbaar op de website www.carepropertyinvest.be . De commissaris heeft een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud over de statutaire jaarrekening gegeven. Bedragen in EUR 31/12/2 02 3 31/12/2022 I Huurinkomsten (+) 45.792.452 39.056.421 Nettohuurresultaat 45.792.452 39.056.421 V Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+) 416.052 193.014 VII Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-) -420.706 -193.014 Vastgoedresultaat 45.787.798 39.056.421 IX Technische kosten (-) -5.653 -2.918 Vastgoedkosten -5.653 -2.918 Operationeel vastgoedresultaat 45.782.145 39.053.502 XIV Algemene kosten van de vennootschap (-) -9.712.915 -8.664.753 XV Andere operationele opbrengsten en kosten (+/-) 1.788.126 1.254.282 Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille 37.857.356 31.643.031 XVIII Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) -6.462.200 18.765.737 XIX Ander portefeuilleresulaat (+/-) -1.808 0 Operationeel resultaat 31.393.348 50.408.768 XX Financiële inkomsten (+) 10.045.754 6.582.645 XXI Netto interestkosten (-) -15.605.753 -9.812.749 XXII Andere financiële kosten (-) -1.939.358 -912.347 XXIII Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -29.445.241 42.685.480 Financieel resultaat -36.944.598 38.543.030 Resultaat voor belastingen -5.551.249 88.951.798 XXIV Vennootschapsbelasting (-) -206.565 -280.476 XXV Exittaks (-) 0 -7.023 Belastingen -206.565 -287.499 Netto resultaat (aandeel van de groep) -5.757.814 88.664.299 Andere elementen van het globaal resultaat 0 0 Netto resultaat / globaal resultaat -5.757.814 88.664.299 Care Property Invest nv / Jaarrekening 250 Verkort statutair overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 NETTO RESULTAAT / GLOBAAL RESULTAAT -5.757.814 88.664.299 Netto resultaat per aandeel o.b.v. het gewogen gemiddelde uitstaande aandelen -€ 0,1557 € 3,1961 Brutorendement tav de initiële uitgifteprijs in 1996 -2,62% 53,72% Brutorendement tav beurswaarde op afsluitdatum -1,09% 20,28% Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 NETTO RESULTAAT / GLOBAAL RESULTAAT -5.757.814 88.664.299 Niet-kaselementen begrepen in het globaal resultaat 39.979.880 -57.271.902 Afschrijvingen, waardeverminderingen en terugname van waardeverminderingen 482.268 427.614 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 6.462.200 -18.765.737 Variaties in de reële waarde van afgeleide financiële instrumenten 17.841.635 -38.591.131 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 11.603.606 -4.094.349 Dividenden dochtervennootschappen 820.110 680.070 Winst-of verliesmarge projecten toegerekend aan de periode 2.770.061 3.071.632 AANGEPASTE EPRA-WINST 34.222.066 31.392.398 Aangepaste EPRA-winst per aandeel o.b.v. het gewogen gemiddelde uitstaande aandelen € 0,9252 € 1,1316 Brutorendement tav de initiële uitgifteprijs in 1996 15,55% 19,02% Brutorendement tav beurswaarde op afsluitdatum 5,87% 7,18% Zowel het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen als het aantal aandelen bedroeg 27.741.625 per 31 december 2022 en steeg naar 36.988.833 per 31 december 2023. Op geen van beide data had de Vennootschap eigen aandelen in haar bezit. Het aantal aandelen wijzigde naar aanleiding van de verwezenlijking van een kapitaalverhoging in geld op 24 januari 2023, waardoor 9.247.208 nieuwe aandelen werden uitgegeven. Vanaf deze datum bedraagt het maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap € 220.065.062 en wordt het vertegenwoordigd door een totaal van 36.988.833 volledig volgestorte aandelen. De beurswaarde bedroeg € 14,26 per 31 december 2023 en € 15,76 per 31 december 2022. Het brutorendement wordt berekend door het nettoresultaat per aandeel of de aangepaste EPRA-winst te delen door resp. de initiële uitgifteprijs in 1996 (zijnde 5,9495) enerzijds en de beurswaarde op afsluitdatum anderzijds. Er zijn geen instrumenten die een potentieel verwaterend effect hebben op het nettoresultaat of de aangepaste EPRA-winst per aandeel. 251 Jaarrekening / Care Property Invest nv Verkorte statutaire balans Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 ACTIVA I. VASTE ACTIVA 1.197.148.490 1.148.806.377 B. Immateriële vaste activa 87.118 91.656 C. Vastgoedbeleggingen 542.117.933 511.135.865 D. Andere materiële vaste activa 4.749.688 4.952.677 E. Financiële vaste activa 474.520.474 443.870.030 F. Vorderingen financiële leasing 166.705.273 177.018.085 G. Handelsvorderingen en andere activa 8.968.004 11.738.065 II. VLOTTENDE ACTIVA 17.999.436 10.801.116 A. Activa bestemd voor verkoop 9.990.756 0 D. Handelsvorderingen 4.364.401 3.299.968 E. Belastingenvorderingen en andere vlottende activa 1.379.717 5.333.331 F. Kas en kasequivalenten 1.846.098 976.642 G. Overlopende rekeningen 418.463 1.191.176 TOTAAL ACTIVA 1.215.147.926 1.159.607.493 EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN EIGEN VERMOGEN 638.135.493 563.394.815 A. Kapitaal 220.065.062 165.048.798 B. Uitgiftepremie 299.352.326 246.128.473 C. Reserves 124.475.919 63.553.245 D. Nettoresultaat van het boekjaar -5.757.814 88.664.299 VERPLICHTINGEN 577.012.433 596.212.678 I. Langlopende verplichtingen 163.006.730 208.578.269 B. Langlopende financiële schulden 145.644.850 202.407.731 C. Andere langlopende financiële verplichtingen 16.002.566 4.998.048 E. Andere langlopende verplichtingen 1.359.314 1.172.491 II. Kortlopende verplichtingen 414.005.703 387.634.409 B. Kortlopende financiële schulden 396.809.337 376.420.462 D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden 13.206.692 8.133.400 E. Andere kortlopende verplichtingen 2.416 0 F. Overlopende rekeningen 3.987.258 3.080.547 TOTAAL EIGEN VERMOGEN + VERPLICHTINGEN 1.215.147.926 1.159.607.493 Care Property Invest nv / Jaarrekening 252 Verkorte statutaire resultaatverwerking Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 A. Nettoresultaat / globaal resultaat -5.757.814 88.664.299 B. Toevoeging aan / onttrekking reserves (-/+) 42.746.647 -60.922.674 1 Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor het positieve of negatieve saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (-/+) 6.589.879 -19.236.769 2 Toevoeging aan/onttrekking van de reserve van geschatte rechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-/+) -127.679 471.032 5 Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variatie in reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (-) 0 -38.591.131 6 Onttrekking van de reserve voor het saldo van de variatie in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+) 17.777.951 0 10 Toevoeging aan/onttrekking van andere reserves (-/+) 63.684 0 11 Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaat van vorige boekjaren (-/+) 6.019.096 -151.527 12 Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor het aandeel in de winst of verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equitymethode. 12.423.716 -3.414.279 Indien A+B kleiner is dan C dan kan enkel deze som uitgekeerd worden 36.988.833 27.741.625 C. Vergoeding voor het kapitaal overeenkomstig artikel 13 van het GVV- kb 0 25.113.918 D. Vergoeding voor het kapitaal, andere dan c 36.988.833 2.627.707 Heemstede (NL) I De Meerlhorst 253 Jaarrekening / Care Property Invest nv Uitkeringsplicht volgens het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot de GVV Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 De openbare GVV dient als vergoeding van het kapitaal een bedrag uit te keren ten belope van het bedrag van het positief nettoresultaat van het boekjaar na aanzuivering van de overgedragen verliezen en na de toevoeging/ onttrekking aan/van reserves zoals berekend bij punt ‘ 4.4 Verkorte statutaire resultaatverwerking’ op pagina 253 , post ‘B.Toevoeging/onttrekking aan/van de reserves’. Nettoresultaat -5.757.814 88.664.299 Bedrag berekend bij ‘Resultaatverwerking’ punt B 42.746.647 -60.922.674 Positief Nettoresultaat 36.988.833 27.741.625 Indien dit berekende saldo van het positief nettoresultaat gelijk is aan nul, is de vennootschap niet verplicht een dividend uit te keren. Indien dit berekende saldo van het positief nettoresultaat groter is dan nul, dient de vennootschap een vergoeding van het kapitaal ten minste het positieve verschil tussen 1° en 2° uit te keren als vergoeding van het kapitaal. 1°, Zijnde 80% van een bedrag dat gelijk is aan de som van (A) de aangepaste EPRA-winst en van (B) de nettomeerwaarden op de realisatie van onroerende goederen die niet zijn vrijgesteld van verdeling. (A) de aangepaste EPRA-winst wordt berekend cfr. Bijlage C, Hoofdstuk 3 van het GVV-KB. Nettoresultaat -5.757.814 88.664.299 (+) Afschrijvingen en waardeverminderingen 482.268 427.614 (+/-) Overige niet-monetaire bestanddelen 32.215.302 -39.613.849 (+/-) Variaties in reële waarde van financiële activa en passiva 17.841.635 -38.591.131 (+/-) Aandeel in de winst of het verlies van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de 'equity'-methode 11.603.606 -4.094.349 (+/-) Onroerende leasing-winst- of verliesmarge projecten toegerekend aan de periode 2.770.061 3.071.632 (+) Dividenden ontvangen van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de 'equity'-methode 820.110 680.070 (+/-) Variaties in de reële waarde van vastgoed 6.462.200 -18.765.737 (A) AANGEPASTE EPRA-WINST 34.222.066 31.392.398 (B) De nettomeerwaarden op de realisatie van onroerende goederen die niet zijn vrijgesteld van verdeling (B) NETTOMEERWAARDEN 0 0 1° = 80% VAN DE SOM VAN (A) + (B) 27.377.653 25.113.918 2° Zijnde de nettovermindering van de schuldenlast van de GVV, tijdens het boekjaar: 2° = NETTOVERMINDERING VAN DE SCHULDENLAST 30.566.790 0 Positieve verschil tussen 1° en 2° 0 25.113.918 MINIMUM UIT TE KEREN DIVIDEND VOLGENS ARTIKEL 13 VAN HET GVV-KB 0 25.113.918 Care Property Invest nv / Jaarrekening 254 Niet-uitkeerbaar eigen vermogen volgens artikel 7:212 van het WVV De vermelde verplichtingen in artikel 13 van het GVV-KB doet geen afbreuk aan de toepassing van artikel 7:212 WVV dat voorziet dat geen uitkering van een dividend mag plaatsvinden indien als gevolg hiervan, het nettoactief van de Vennootschap zou dalen beneden het kapitaal vermeerderd met de reserves die niet uitkeerbaar zijn op grond van de wet of de statuten. Bedragen in EUR 31/12/2023 31/12/2022 Onder nettoactief wordt verstaan het totaalbedrag van de activa zoals dat blijkt uit de balans, verminderd met de voorzieningen en schulden. Nettoactief 638.135.493 563.394.815 Voorgestelde dividenduitkering -36.988.833 -27.741.625 Nettoactief na dividenduitkering 601.146.660 535.653.190 Het kapitaal vermeerderd met de reserves die niet uitkeerbaar zijn op grond van de wet of de statuten wordt cfr. het GVV-KB (Bijlage C - hoofdstuk 4) berekend als de rekenkundige som van gestort kapitaal (+) 220.065.062 165.048.798 Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremie (+) 299.352.326 246.128.473 Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (+) 47.570.857 54.160.737 Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-) -3.359.870 -3.487.549 Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-) 4.408.577 22.186.527 Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equitymethode 7.167.379 19.591.095 Niet uitkeerbaar eigen vermogen 575.204.331 503.628.080 RESTERENDE MARGE VOLGENS ARTIKEL 7:212 WETBOEK VENNOOTSCHAPPEN EN VERENIGINGEN 25.942.329 32.025.110 255 Jaarrekening / Care Property Invest nv Mutatieoverzicht van het niet-geconsolideerd eigen vermogen (1) Kapitaal Uitgifte- premie Reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed Reserves voor impact swaps (2) Andere reserves Reserve voor eigen aandelen Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelne- mingen die administra- tief verwerkt worden volgens de 'equity'-me- thode Overgedragen resultaten van vorige boekjaren RESERVES RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR TOTAAL EIGEN VERMOGEN Reserves voor het saldo van de variaties in de investerings waarde van het vastgoed Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoed beleggingen (-) 1 januari 2022 160.226.675 233.064.630 16.377.967 -1.469.177 -27.569.805 11.942.615 -296.787 11.798.422 15.529.325 26.312.560 59.654.821 479.258.685 Netto resultaatverwerking boekjaar 2021 18.546.001 -1.547.340 11.165.200 5.581.425 3.321.203 37.066.490 -37.066.490 0 Dividenden -1.203.031 1.203.031 0 -22.588.331 -22.588.331 Eigen aandelen 296.787 -122.592 174.195 174.195 Resultaat van de periode (3) 88.664.299 88.664.299 Kapitaalverhoging 4.822.123 13.063.843 17.885.966 31 december 2022 165.048.798 246.128.473 34.923.968 -3.016.517 -16.404.604 11.942.615 0 16.176.816 19.930.967 63.553.245 88.664.299 563.394.815 1 januari 2023 165.048.798 246.128.473 34.923.968 -3.016.517 -16.404.604 11.942.615 0 16.176.816 19.930.967 63.553.245 88.664.299 563.394.815 Netto resultaatverwerking boekjaar 2022 19.236.769 -471.032 38.591.131 3.414.279 151.527 60.922.674 -60.922.674 0 Dividenden 0 -27.741.625 -27.741.625 Resultaat van de periode (3) -5.757.814 -5.757.814 Kapitaalverhoging 55.016.264 53.223.853 108.240.117 31 december 2023 220.065.062 299.352.326 54.160.737 -3.487.549 22.186.527 11.942.615 0 19.591.095 20.082.494 124.475.919 -5.757.814 638.135.492 Resultaatsverwerking 2023 voor dividenduitkering -6.589.879 127.679 -17.777.951 0 0 -12.423.716 30.969.737 -5.694.130 5.757.814 Totaal 220.065.062 299.352.326 47.570.857 -3.359.870 4.408.577 11.942.615 0 7.167.379 51.052.231 118.781.789 0 638.135.492 A.g.v. een aanbeveling van de FSMA vond er een reclassificatie plaats van de bedragen mbt de equitymethode dewelke verdeeld werden over de verschillende reserverubrieken naar een nieuwe reserverekening ‘Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de 'equity'-methode’. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-). De Vennootschap heeft geen ‘niet gerealiseerde resultaten’ in de zin van IAS 1 zodat het nettoresultaat van de Vennootschap gelijk is aan het globaal resultaat Care Property Invest nv / Jaarrekening 256 Mutatieoverzicht van het niet-geconsolideerd eigen vermogen (1) Kapitaal Uitgifte- premie Reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed Reserves voor impact swaps (2) Andere reserves Reserve voor eigen aandelen Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelne- mingen die administra- tief verwerkt worden volgens de 'equity'-me- thode Overgedragen resultaten van vorige boekjaren RESERVES RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR TOTAAL EIGEN VERMOGEN Reserves voor het saldo van de variaties in de investerings waarde van het vastgoed Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoed beleggingen (-) 1 januari 2022 160.226.675 233.064.630 16.377.967 -1.469.177 -27.569.805 11.942.615 -296.787 11.798.422 15.529.325 26.312.560 59.654.821 479.258.685 Netto resultaatverwerking boekjaar 2021 18.546.001 -1.547.340 11.165.200 5.581.425 3.321.203 37.066.490 -37.066.490 0 Dividenden -1.203.031 1.203.031 0 -22.588.331 -22.588.331 Eigen aandelen 296.787 -122.592 174.195 174.195 Resultaat van de periode (3) 88.664.299 88.664.299 Kapitaalverhoging 4.822.123 13.063.843 17.885.966 31 december 2022 165.048.798 246.128.473 34.923.968 -3.016.517 -16.404.604 11.942.615 0 16.176.816 19.930.967 63.553.245 88.664.299 563.394.815 1 januari 2023 165.048.798 246.128.473 34.923.968 -3.016.517 -16.404.604 11.942.615 0 16.176.816 19.930.967 63.553.245 88.664.299 563.394.815 Netto resultaatverwerking boekjaar 2022 19.236.769 -471.032 38.591.131 3.414.279 151.527 60.922.674 -60.922.674 0 Dividenden 0 -27.741.625 -27.741.625 Resultaat van de periode (3) -5.757.814 -5.757.814 Kapitaalverhoging 55.016.264 53.223.853 108.240.117 31 december 2023 220.065.062 299.352.326 54.160.737 -3.487.549 22.186.527 11.942.615 0 19.591.095 20.082.494 124.475.919 -5.757.814 638.135.492 Resultaatsverwerking 2023 voor dividenduitkering -6.589.879 127.679 -17.777.951 0 0 -12.423.716 30.969.737 -5.694.130 5.757.814 Totaal 220.065.062 299.352.326 47.570.857 -3.359.870 4.408.577 11.942.615 0 7.167.379 51.052.231 118.781.789 0 638.135.492 257 Jaarrekening / Care Property Invest nv Lanaken (BE) I 3 Eiken VII. Permanent document VII. Permanent document Algemene inlichtingen Vorm en naam (artikel 1 van de statuten) De Vennootschap heeft de vorm van een naamloze vennootschap. Zij is onderworpen aan het wettelijk stelsel van de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen, wettelijk afgekort tot ‘openbare GVV’. Zij draagt de naam ‘CARE PROPERTY INVEST’, afgekort ‘CP Invest’. De naam van de Vennootschap en het geheel van de documenten die zij voortbrengt (inbegrepen alle akten en facturen) bevatten de vermelding ‘Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap’, of worden onmiddellijk gevolgd door deze woorden. Tevens dient de naam steeds door de woorden ‘naamloze vennootschap’ of de afkorting ‘nv’ te worden voorafgegaan of gevolgd. De Vennootschap trekt haar financiële middelen, in België of in het buitenland, aan via een openbaar aanbod van aandelen. De aandelen van de Vennootschap zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt, m.n. Euronext Brussels. De Vennootschap is onderworpen aan de op elk ogenblik toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen en in het bijzonder aan de bepalingen van de Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd door de Wet van 22 oktober 2017 (de ‘GVV- Wet’) en het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd op 23 april 2018 (het ‘GVV-KB’). De Vennootschap is eveneens onderworpen aan artikel 2.7.6.0.1 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF) m.b.t. de vrijstelling inzake successierechten verbonden aan de maatschappelijke rechten in vennootschappen opgericht in het kader van de realisatie en/of financiering van investeringsprogramma’s van serviceflats, zoals van tijd tot tijd gewijzigd. Zetel, adres, telefoonnummer en website De zetel van de Vennootschap is gevestigd in het Vlaams Gewest en dit te 2900 Schoten, Horstebaan 3 en is telefonisch bereikbaar op het nummer +32 3 222 94 94 en per e-mail op info@carepropertyinvest. be . De raad van bestuur kan de zetel verplaatsen naar gelijk welke andere plaats in België, mits inachtneming van de taalwetgeving. De Vennootschap mag, bij beslissing van de raad van bestuur, administratieve zetels, burelen, bijhuizen, agentschappen en kantoren vestigen op gelijk welke andere plaats in België of in het buitenland. Voor de toepassing van artikel 2:31 WVV is de website van de Vennootschap www.carepropertyinvest.be . Het e-mailadres van de Vennootschap is info@carepropertyinvest.be . De informatie die beschikbaar wordt gesteld via de website, vormt geen deel van dit URD, tenzij die informatie per verwijzing werd opgenomen. Care Property Invest nv / Permanent document 260 Oprichting en bekendmaking De naamloze vennootschap Care Property Invest werd opgericht op 30 oktober 1995 onder de benaming ‘Serviceflats Invest’ krachtens een akte verleden voor notaris Jan Boeykens te Antwerpen, en gepubliceerd in de Bijlagen van het Belgisch Staatsblad van 21 november 1995 onder het nummer 1995-11-21/176. Ondernemingsnummer De Vennootschap is ingeschreven in het rechtspersonenregister (RPR) van Antwerpen (afdeling Antwerpen) onder het nummer 0456.378.070. Voorwerp (artikel 3 van de statuten) De Vennootschap heeft als uitsluitend voorwerp: (a) rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit conform de bepalingen van de GVV-Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen, onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers; (b) binnen de grenzen van de GVV-Wet, vastgoed te bezitten zoals vermeld in artikel 2, 5°, vi tot xi van de GVV-Wet; (c) het op lange termijn rechtstreeks, of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit conform de bepalingen van de GVV-Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen, desgevallend in samenwerking met derden, met een publieke opdrachtgever afsluiten van of toetreden tot één of meerdere: (i) DBF- overeenkomsten, de zogenaamde ‘Design, Build, Finance’ overeenkomsten, behoudens indien uitsluitend te kwalificeren als een promotieopdracht van werken in de zin van artikel 115, 4° van het Koninklijk Besluit plaatsing van 15 juli 2011; (ii) DB(F)M-overeenkomsten, de zogenaamde ‘Design, Build, (Finance) and Maintain’ overeenkomsten; (iii) DBF(M) O-overeenkomsten, de zogenaamde ‘Design, Build, Finance, (Maintain) and Operate’ overeenkomsten; en/of (iv) overeenkomsten voor concessie van openbare werken met betrekking tot gebouwen en/of andere infrastructuur van onroerende aard en daarop betrekking hebbende diensten, en op basis waarvan: (i) zij instaat voor de terbeschikkingstelling, het onderhoud en/of de exploitatie ten behoeve van een publieke entiteit en/of de burger als eindgebruiker, ten einde invulling te geven aan een maatschappelijke behoefte en/of de voorziening van een openbare dienst te faciliteren; en (ii) het daarmee gepaard gaande financierings-, beschikbaarheids-, vraag- en/of exploitatierisico, bovenop het eventuele bouwrisico, geheel of gedeeltelijk door haar kan worden gedragen, zonder daarbij noodzakelijkerwijze over zakelijke rechten te beschikken. (d) het op lange termijn rechtstreeks, of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit conform de bepalingen van de GVV-Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen, desgevallend in samenwerking met derden, ontwikkelen, laten ontwikkelen, oprichten, laten oprichten, beheren, laten beheren, uitbaten, laten uitbaten of ter beschikking stellen van: (i) nutsvoorzieningen en opslagplaatsen voor vervoer, verdeling of opslag van elektriciteit, gas, fossiele of niet-fossiele brandstof en energie in het algemeen en de daarmee verband houdende goederen; (ii) nutsvoorzieningen voor vervoer, verdeling, opslag of zuivering van water en de daarmee verband houdende goederen; (iii) installaties voor opwekking, opslag en het transport van al dan niet 261 Permanent document / Care Property Invest nv hernieuwbare energie en de daarmee verband houdende goederen; of (iv) afval- en verbrandingsinstallaties en de daarmee verband houdende goederen. De activiteit, zoals omschreven in de voorafgaande leden, dient betrekking te hebben op het financieren en realiseren van (i) wat het Vlaams Gewest betreft, uitsluitend projecten betreffende hoofdzakelijk (a) het tot stand brengen van serviceflatgebouwen vermeld in artikel 88, §5, van het Woonzorgdecreet van 13 maart 2009 (zoals van tijd tot tijd gewijzigd) of (b) onroerende goederen voor voorzieningen in het kader van het Woonzorgdecreet van 13 maart 2009 of (c) onroerende goederen voor personen met een handicap, (ii) wat de Europese Economische Ruimte, uitgezonderd het Vlaamse Gewest, betreft, projecten gelijkaardig aan de projecten vermeld onder (i), of (iii) onroerende goederen die in een lidstaat van de Europese Economische Ruimte zijn gelegen en uitsluitend of hoofdzakelijk voor aan woonzorg of gezondheidszorg aangepaste wooneenheden aangewend worden of bestemd zijn of (iv) andere projecten die van tijd tot tijd toegelaten zijn onder de toepasselijke wetgeving inzake de vrijstelling van successierechten, zonder intrekking van de erkenning onder die wetgeving’ (hierna samen, ‘Projecten’). In het kader van de terbeschikkingstelling van onroerende goederen, kan de Vennootschap, in overeenstemming met de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, en binnen de hogervermelde grenzen, alle activiteiten uitoefenen die verband houden met de oprichting, de bouw (zonder afbreuk te doen aan het verbod om op te treden als bouwpromotor in de zin van de GVV-Wet, behoudens wanneer het occasionele verrichtingen betreft), de verbouwing, renovatie, de inrichting, de ontwikkeling, de verwerving, de vervreemding, de verhuur, de onderverhuring, de ruil, de inbreng, de overdracht, de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel van mede-eigendom of onverdeeldheid van vastgoed zoals hierboven beschreven, het verlenen of verkrijgen van opstalrechten, vruchtgebruik, erfpacht of andere zakelijke of persoonlijke rechten op vastgoed zoals hierboven beschreven, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen. De Vennootschap mag tevens in overeenstemming met de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, en binnen de hogervermelde grenzen: onroerende goederen, met of zonder koopoptie, in leasing nemen; als hoofdactiviteit of ten bijkomende titel, onroerende goederen, met of zonder koopoptie, in leasing geven (met dien verstande dat het in leasing geven van onroerende goederen met koopoptie slechts de hoofdactiviteit kan zijn, zoals bepaald in, en voor zover wordt voldaan aan de voorwaarden van, artikel 17, derde lid van het GVV-KB); activiteiten ontwikkelen in het kader van publiek-private samenwerking, al dan niet ondergebracht in een institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschap; initieel minder dan 25% aanhouden in het kapitaal van een vennootschap waarin de activiteiten bedoeld onder (c) van dit artikel worden uitgeoefend, voor zover de genoemde deelneming binnen twee jaar, of elke langere termijn die de publieke entiteit waarmee wordt gecontracteerd in dit verband vereist, na afloop van de bouwfase van het PPS-project als gevolg van een overdracht van Care Property Invest nv / Permanent document 262 aandelen wordt omgezet in een deelneming overeenkomstig de bepalingen van de GVV-Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen; ten bijkomende of tijdelijke titel, beleggen in effecten, die geen vastgoed zijn in de zin van de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Deze beleggingen zullen uitgevoerd worden in overeenstemming met het risicobeheerbeleid aangenomen door de Vennootschap en zullen gediversifieerd zijn, zodat zij een passende risicodiversificatie verzekeren. De Vennootschap mag eveneens niet-toegewezen liquide middelen bezitten. De liquide middelen kunnen in alle munten gehouden worden onder de vorm van deposito’s op zicht, of op termijn of door elk instrument van de geldmarkt, vatbaar voor gemakkelijke mobilisatie; hypotheken of andere zekerheden stellen of garanties geven in het kader van de activiteiten van de vennootschap of haar groep, binnen de daartoe door de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen bepaalde grenzen; kredieten verstrekken binnen de daartoe door de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen bepaalde grenzen; en verrichtingen op toegelaten afdekkingsinstrumenten (zoals gedefinieerd in de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen) uitvoeren, voor zover deze verrichtingen deel uitmaken van een door de Vennootschap vastgelegd beleid ter dekking van financiële risico’s, met uitzondering van speculatieve verrichtingen. De Vennootschap zal, met inachtneming van de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, binnen de hogervermelde grenzen, alle onroerende, roerende, financiële, commerciële en industriële verrichtingen mogen doen welke rechtstreeks of onrechtstreeks in verband staan met haar doel of welke eenvoudig van aard zijn om de verwezenlijking ervan na te streven of te vergemakkelijken, en dit zowel in het binnen- als in het buitenland. Met inachtneming van de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, en binnen de hogervermelde grenzen, kan de vennootschap door middel van inbreng in geld of in natura, van fusie, splitsing of een andere vennootschapsrechtelijke herstructurering, inschrijving, deelneming, financiële tussenkomst of op een andere wijze, een aandeel nemen in alle bestaande of op te richten vennootschappen of ondernemingen, in België of het buitenland, waarvan het maatschappelijk doel gelijkaardig is aan het hare, of van aard is de verwezenlijking van haar doel na te streven of te vergemakkelijken. 263 Permanent document / Care Property Invest nv Duur (artikel 5 van de statuten) De Vennootschap werd opgericht voor een onbepaalde duur en is actief sedert datum van oprichting. Zij kan worden ontbonden door een beslissing van de algemene vergadering beraadslagend volgens de voorwaarden en vormen vereist voor een statutenwijziging. Boekjaar – Jaarrekening – Jaarverslag (artikel 41 van de statuten) Het boekjaar begint op één januari en eindigt op eenendertig december van elk jaar (uitgezonderd het eerste boekjaar: dit liep van 30/10/1995 t.e.m. 31/12/1996). Op het einde van elk boekjaar maakt de raad van bestuur een inventaris op alsmede de jaarrekening. De bestuurders stellen tevens een verslag op waarin zij rekenschap geven van hun beleid, i.e. het jaarverslag. Dat verslag bevat een commentaar op de jaarrekening waarbij een getrouw overzicht wordt gegeven van de gang van zaken en van de positie van de Vennootschap. Dat verslag bevat eveneens de informatie voorgeschreven door het WVV, waaronder een verklaring inzake deugdelijk bestuur, die er een specifiek onderdeel van vormt. Deze verklaring inzake deugdelijk bestuur bevat tevens het remuneratieverslag dat er een specifiek onderdeel van vormt. De commissaris stelt met het oog op de algemene jaarvergadering een schriftelijk en omstandig verslag op, i.e. het controleverslag. Van zodra de oproeping tot de vergadering is gepubliceerd, mogen de aandeelhouders kennisnemen van de jaarrekening en de andere stukken vermeld in het WVV. Algemene Vergadering In overeenstemming met artikel 32 van de gecoördineerde statuten vindt de gewone algemene vergadering elke laatste woensdag van de maand mei plaats. Erkende Commissaris In overeenstemming met artikel 29 van de statuten heeft de algemene vergadering van 25 mei 2022 de besloten vennootschap EY Bedrijfsrevisoren, met zetel te 1831 Diegem, Kouterveldstraat 7 b 001, ondernemingsnr. 0446.334.711, RPR Brussel en lidmaatschapsnr. B160, benoemd als commissaris voor een termijn van drie jaar. Deze vennootschap heeft mevrouw Christel Weymeersch, bedrijfsrevisor, aangeduid als vertegenwoordiger die gemachtigd is haar te vertegenwoordigen en die belast wordt met de uitoefening van het mandaat in naam en voor rekening van EY Bedrijfsrevisoren. Het mandaat vervalt na de algemene vergadering der aandeelhouders die de jaarrekening per 31 december 2024 dient goed te keuren. Interne audit De raad van bestuur doet voor de interne auditfunctie in de zin van artikel 17§3 GVV-Wet beroep op een extern consultant. Tot 31 januari 2023 werd dit mandaat waargenomen door Mazars Advisory. Sinds 1 februari 2023 neemt BDO Advisory bv/srl dit mandaat waar. Care Property Invest nv / Permanent document 264 Vastgoeddeskundige In toepassing van de GVV-Wet en het GVV-KB dient het vastgoed van de Vennootschap gewaardeerd te worden door een erkend en onafhankelijk vastgoeddeskundige. Deze dient de ‘reële waarde’ van de gebouwen te bepalen die wordt opgenomen in de jaarrekening van de Vennootschap. De Vennootschap doet hiervoor een beroep op (i) Stadim bv, met zetel te 2018 Antwerpen, Mechelsesteenweg 180, (ii) Cushman & Wakefield nv, met zetel te 1000 Brussel, Kunstlaan 56 en (iii) CBRE Unlimited Company met zetel te Connaught House, Number One Burlington Road, Dublin 4, Ireland. De respectievelijke overeenkomsten werden gesloten voor een hernieuwbare termijn van 3 jaar. De lopende termijn voor Stadim bv eindigt op 31 december 2025, deze voor Cushman & Wakefield op 31 maart 2026 en deze voor CBRE op 31 maart 2025. Het ereloon van deze vastgoeddeskundigen is onafhankelijk van de reële waarde van het te waarderen vastgoed. Evaluatiemethode Voor de evaluatie wordt gebruik gemaakt van volgende benadering: Een gedetailleerde actualisatie van de financiële stromen op basis van expliciete veronderstellingen van toekomstige evoluties van deze inkomsten en de eindwaarde. In dit geval houdt de actualisatievoet rekening met de financiële interesten op de kapitaalmarkten, vermeerderd met een specifieke risicopremie voor vastgoedinvesteringen. In de evaluatie wordt op een conservatieve manier rekening gehouden met schommelende rentevoeten en inflatieperspectieven. Deze evaluaties worden eveneens getoetst aan de eenheidsprijzen die worden genoteerd bij de verkoop van vergelijkbare gebouwen, waarna men een correctie zal toepassen die rekening houdt met de eventuele verschillen tussen deze referenties en de betrokken goederen. De ontwikkelingsprojecten (bouw, verbouwings- of uitbreidingswerken) worden gewaardeerd door de kosten van het project bij de voltooiing ervan af te trekken van zijn verwachte waarde die werd bepaald door bovenvermelde benaderingen toe te passen. De kosten van de studiefase van de bouw, verbouwings- of uitbreidingswerken worden aan hun aanschaffingswaarde gewaardeerd. De aandelen van de Vennootschap zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt, m.n. Euronext Brussels. 265 Permanent document / Care Property Invest nv Financiële dienst Care Property Invest heft overeenkomsten met betrekking tot de financiële dienst gesloten met volgende banken: Belfius Bank, als paying agent KBC Securities, als liquidity provider Beursnotering Euronext Brussels Industry Classification Benchmark – 8673 Residential REITs. ISIN code: BE0974273055 LEI nummer: 54930096UUTCOUCQDU64. Hieronder een overzicht van de indexen waarin Care Property Invest ondertussen is opgenomen: Euronext Bel Mid Index (Euronext Brussels) Euronext Real Estate (Euronext Brussels) GPR (Global Property Research) General Europe Index GPR (Global Property Research) General Europe Quoted Index (excl. open-end bankfondsen) Analisten Care Property Invest wordt gevolgd door: Bank Degroof Petercam Amal Aboulkhouatem +32 2 662 86 53 a.aboulkhouatem@degroofpetercam.com KBC Securities Lynn Hautekeete +32 2 429 60 32 lynn.hautekeete@kbcsecurities.be Vlaamse Federatie van Beleggers Gert De Mesure +32 2 253 14 75 gert.de.mesure@skynet.be Belfius-Kepler Cheuvreux Frédéric Renard +32 1 149 14 63 frenard@keplercheuvreux.com ABN AMRO Steven Boumans +31 63 056 91 59 steven.boumans@aa-ob.com Berenberg Kai Klose +44 20 32 07 78 88 kai.klose@berenberg.com Kempen Véronique Meertens +31 20 348 84 44 veronique.meertens@kempen.com Liquidity provider De Vennootschap heeft momenteel KBC Securities als liquidity provider. Care Property Invest nv / Permanent document 266 Beleggersprofiel Rekening houdende met het wettelijke stelsel van de GVV in het algemeen en van de residentiële GVV in het bijzonder, kan het aandeel Care Property Invest een interessante belegging vormen voor zowel particuliere als institutionele beleggers. Wijziging in de rechten van de aandeelhouders Overeenkomstig de artikelen 7:153 en 7:155 WVV kunnen de rechten van de aandeelhouders enkel door een buitengewone algemene vergadering worden gewijzigd. Het document met de informatie over de in de artikelen 7:130 en 7:139 WVV bedoelde rechten van de aandeelhouders kan op de website van Care Property Invest worden geraadpleegd ( www.carepropertyinvest.be/investeren/aandeelhouder-worden/ ). Stemrecht van de voornaamste aandeelhouders De voornaamste aandeelhouders van Care Property Invest beschikken niet over andere stemrechten dan diegene die voortvloeien uit hun participatie in het maatschappelijk kapitaal (in de zin van rubriek 16.2 van de bijlage I van de Gedelegeerde Verordening (EU) Nr. 2019/980). Strategie of gegevens over gouvernementele, economische, budgettaire, monetaire of politieke beleidslijnen of factoren die rechtstreeks of onrechtstreeks wezenlijke gevolgen hebben of kunnen hebben voor de activiteiten van Care Property Invest Zie hoofdstuk 'I. Risicofactoren' op pagina 28 in dit jaarlijks financieel verslag 2023. Geschiedenis en evolutie van de Vennootschap – belangrijke gebeurtenissen in de ontwikkeling van de activiteiten van Care Property Invest Meer over de Vennootschap en haar geschiedenis, kan geraadpleegd worden verder in dit hoofdstuk bij ‘5. Historiek Vennootschap en haar kapitaal’ op pagina 276 . Informatie aan het publiek De nodige informatie aangaande de Vennootschap wordt ter beschikking gesteld van het publiek om de transparantie, de integriteit en de goede werking van de markt te verzekeren zoals vereist door het KB van 14 november 2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt. De vereiste informatie wordt verspreid en opgeslagen overeenkomstig dit KB via de website van de Vennootschap ( www.carepropertyinvest. be ), alsook met inachtname van de Circulaire FSMA/2012_01 d.d. 11 januari 2012, incl. latere wijzigingen. 267 Permanent document / Care Property Invest nv De informatie beschikbaar op de website van de Vennootschap vormt evenwel geen deel van dit URD, tenzij de informatie per verwijzing in dit URD werd opgenomen. Overeenkomstig het voormelde KB dient de verstrekte informatie getrouw, nauwkeurig en oprecht te zijn en dient het de aandeelhouders en het publiek in staat te stellen de invloed van de informatie op de positie, het bedrijf en de resultaten van de Vennootschap te beoordelen. De bijeenroeping van de algemene vergadering wordt gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad en in een financieel dagblad en wordt ook bekendgemaakt via de media en de website van de Vennootschap ( www.carepropertyinvest.be ) , met toepassing van het WVV. Iedere geïnteresseerde kan zich kosteloos registreren op de website van de Vennootschap om de persberichten per e-mail te ontvangen. De besluiten betreffende de benoemingen en ontslagen van de leden van de raad van bestuur en de commissaris, worden bekendgemaakt in de Bijlagen van het Belgisch Staatsblad. De jaarrekeningen worden neergelegd bij de Nationale Bank van België. Het jaarlijks en halfjaarlijks financieel verslag wordt ter beschikking gesteld aan de aandeelhouders op naam en aan éénieder die erom verzoekt. De verslagen, de persberichten van de Vennootschap, de jaarlijkse informatie, de publicaties inzake de betaalbaarstelling van het dividend, alle verplicht bekend te maken informatie, alsook de gecoördineerde statuten en het Corporate Governance Charter zijn tijdens de geldigheidsduur van dit URD beschikbaar op de website van de Vennootschap ( www. carepropertyinvest.be ). Bepaalde relevante wetsartikelen, koninklijke besluiten en beslissingen van toepassing voor Care Property Invest worden louter ter informatie vermeld op de website en kunnen aldaar geraadpleegd worden. Door verwijzing opgenomen informatie Voor een overzicht van de activiteiten, werkzaamheden en historische financiële informatie wordt verwezen naar de jaarlijkse financiële verslagen van de Vennootschap voor de boekjaren 2021 en 2022, alsook naar de halfjaarlijkse financiële verslagen en de publicatie van de tussentijdse verklaringen van de raad van bestuur die door verwijzing worden opgenomen in dit URD. De jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen werden gecontroleerd door de commissaris van de Vennootschap. De tussentijdse verklaringen werden niet gecontroleerd door de commissaris. Deze informatie kan op de zetel of op de website ( www.carepropertyinvest.be ) van Care Property Invest worden geraadpleegd. Care Property Invest nv / Permanent document 268 Waar hier niet naar het gehele document verwezen wordt, maar slechts naar bepaalde delen ervan, zijn de niet- opgenomen delen wat het huidig URD betreft niet relevant voor de belegger. Jaarlijks financieel verslag 2021 III. Beheersverslag pagina 34-109 VI. Vastgoedverslag pagina 132-151 VII. Jaarrekening, incl. Geconsolideerde jaarrekening, Toelichtingen en Verkorte statutaire jaarrekening pagina 156-227 VII./3. Verslag van de commissaris (oordeel zonder voorbehoud) pagina 214-219 Jaarlijks financieel verslag 2022 III. Beheersverslag pagina 42-121 VI. Vastgoedverslag pagina 146-171 VII. Jaarrekening, incl. Geconsolideerde jaarrekening, Toelichtingen en Verkorte statutaire jaarrekening pagina 176-249 VII./3. Verslag van de commissaris (oordeel zonder voorbehoud) pagina 236-241 Halfjaarlijks financieel verslag 2023 I. Tussentijds beheersverslag pagina 10-31 IV. Vastgoedverslag pagina 54-71 V. Verkorte financiële staten incl. Toelichtingen pagina 74-93 V./9. Verslag van de commissaris pagina 90 Tussentijdse verklaring 3de kwartaal 2023 Zie website van de Vennootschap, https://www.carepropertyinvest.be Gecoördineerde statuten De gecoördineerde statuten per 26/04/2023 zijn integraal opgenomen in dit hoofdstuk onder punt ‘6. Gecoördineerde statuten’. Corporate Governance Charter Zie website van de Vennootschap, https://www.carepropertyinvest.be/investeren/corporate-governance/ Significante wijziging van de financiële of commerciële toestand De financiële of commerciële toestand van de Vennootschap is sinds het einde van het vorige boekjaar, waarvan de gecontroleerde jaarrekeningen of de tussentijdse jaarrekeningen werden gepubliceerd, niet significant gewijzigd. 269 Permanent document / Care Property Invest nv Inlichtingen i.v.m. mogelijke oorzaken of gevolgen van een eventuele openbare overnamebieding Kapitaalstructuur De kapitaalstructuur wordt weergegeven in hoofdstuk ‘IV. Care Property Invest op de beurs’, punt '4. Aandeelhouderschap' op pagina 166 . Overeenkomstig artikel 38 van de statuten geeft ieder aandeel recht op één stem. Onderstaande relevante artikelen uit de statuten werden integraal opgenomen in de gecoördineerde statuten (zie punt ‘6. Gecoördineerde statuten’ op pagina 278 ). De statuten zijn ook beschikbaar op www.carepropertyinvest. be. ARTIKEL 6 van de gecoördineerde statuten per 26/04/2023 – KAPITAAL ARTIKEL 7 van de gecoördineerde statuten per 26/04/2023 – TOEGESTAAN KAPITAAL ARTIKEL 8 van de gecoördineerde statuten per 26/04/2023 – WIJZIGING VAN HET KAPITAAL ARTIKEL 9 van de gecoördineerde statuten per 26/04/2023 – AARD VAN DE AANDELEN Wettelijke of statutaire beperkingen van de uitoefening van het stemrecht Op 31 december 2023 bezat Care Property Invest geen enkel eigen aandeel dat werd ingekocht om de Vennootschap in staat te stellen haar verplichtingen na te komen m.b.t. de remuneratie van het management. Vermeldingen ingevolge artikel 34 van het KB van 14 november 2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt (FSMA/2012_01 d.d. 11 januari 2012). Care Property Invest geeft hieronder een opsomming van en desgevallend toelichting bij de volgende elementen, voor zover deze elementen van aard zijn een gevolg te hebben in geval van een openbare overnamebieding. Voor het boekjaar 2023 heeft de Vennootschap geen meldingen te doen. Regelingen waarvan de inwerkingstelling op een latere datum kan resulteren in een wijziging van de zeggenschap over de uitgevende instelling De Vennootschap heeft geen kennis van enige regelingen waarvan de inwerkingstelling op een latere datum kan resulteren in een wijziging van de zeggenschap over de Vennootschap. Bepalingen in de statuten opgenomen die tot gevolg zouden kunnen hebben dat een wijziging in de zeggenschap wordt vertraagd, uitgesteld of verhinderd Er wordt verwezen naar artikel 7 van de gecoördineerde statuten per 26/04/2023 - TOEGESTAAN KAPITAAL. Het gebruik van het toegestaan kapitaal wordt echter overeenkomstig artikel 7:202 WVV beperkt in het geval van kennisgeving door de FSMA aan de Vennootschap van een openbaar overnamebod. Het kan evenwel niet uitgesloten worden dat deze bepaling mogelijks een vertragend of verhinderend effect zou kunnen hebben op een eventueel overnamebod. Care Property Invest nv / Permanent document 270 Statutaire en wettelijke beperking van overdracht van effecten Onderstaande relevante artikelen uit de statuten werden integraal opgenomen in de gecoördineerde statuten (zie punt ‘6. Gecoördineerde statuten’ op pagina 278 ). De statuten zijn ook beschikbaar op www.carepropertyinvest.be. ARTIKEL 13 van de gecoördineerde statuten per 26/04/2023 – OVERDRACHT VAN AANDELEN ARTIKEL 15 van de gecoördineerde statuten per 26/04/2023 – KENNISGEVING VAN BELANGRIJKE DEELNEMINGEN De wetgeving toepasselijk op naamloze vennootschappen en op genoteerde vennootschappen die een publiek beroep doen op het spaarwezen en openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen in het bijzonder, ook in zoverre deze een beperking tot overdracht van effecten zou inhouden, dient te worden nageleefd. Houders van effecten waaraan bijzondere zeggenschapsrechten verbonden zijn – beschrijving van deze rechten Niet van toepassing: op 31 december 2023 zijn er geen bijzondere zeggenschapsrechten verbonden aan de aandelen van Care Property Invest. Het mechanisme voor de controle van enig aandelenplan voor werknemers wanneer de zeggenschapsrechten niet rechtstreeks door de werknemers worden uitgeoefend Niet van toepassing: er zijn geen aandelenplannen. Tussen Care Property Invest en haar bestuurders of werknemers gesloten overeenkomsten die voorzien wanneer, n.a.v. een openbaar overnamebod, de bestuurders ontslag nemen of zonder geldige reden moeten afvloeien of de tewerkstelling van de werknemers beëindigd wordt Niet van toepassing. De regels voor de benoeming en vervanging van de leden van het bestuursorgaan Onderstaande relevante artikelen uit de statuten werden integraal opgenomen in de gecoördineerde statuten (zie punt ‘6. Gecoördineerde statuten’ op pagina 278 ). De statuten zijn ook beschikbaar op www.carepropertyinvest.be . Tilburg (NL) I Maria Margarithakerk 271 Permanent document / Care Property Invest nv ARTIKEL 16 van de gecoördineerde statuten per 26/04/2023 – SAMENSTELLING RAAD VAN BESTUUR ARTIKEL 17 van de gecoördineerde statuten per 26/04/2023 – VOORTIJDIGE VACATURE ARTIKEL 18 van de gecoördineerde statuten per 26/04/2023 – VOORZITTERSCHAP ARTIKEL 25 van de gecoördineerde statuten per 26/04/2023 – COMITÉS ARTIKEL 27 van de gecoördineerde statuten per 26/04/2023 – DAGELIJKS BESTUUR De regels voor de wijziging van de statuten De wetgeving toepasselijk op naamloze vennootschappen en op genoteerde vennootschappen die een publiek beroep doen op het spaarwezen en openbare GVV’s in het bijzonder, dient te worden nageleefd. Ingeval van statutenwijziging, of van beslissing waarvoor de wet minstens eenzelfde meerderheidsvereiste oplegt als voor een statutenwijziging, en waarbij aan de rechten en plichten van een bepaalde klasse van aandeelhouders wordt geraakt, dienen de wettelijk voorziene meerderheidsvereisten nageleefd te worden voor elke klasse van aandeelhouders afzonderlijk. Bevoegdheden van het bestuursorgaan wat de mogelijkheid tot uitgifte of inkoop van aandelen betreft Onderstaande relevante artikelen uit de statuten werden integraal opgenomen in de gecoördineerde statuten (zie punt ‘6. Gecoördineerde statuten’ op pagina 278 ). De statuten zijn ook beschikbaar op www.carepropertyinvest.be. ARTIKEL 14 van de gecoördineerde statuten per 26/04/2023 – VERWERVING VAN EIGEN AANDELEN Verdere toelichting wordt gegeven in hoofdstuk ‘III. Beheersverslag’ onder punt '11.9 De bevoegdheden van het bestuursorgaan, met name wat de mogelijkheid tot uitgifte of inkoop van aandelen betreft' op pagina 116 . Aandeelhoudersovereenkomsten die bekend zijn bij Care Property Invest en die aanleiding geven tot beperkingen van de overdracht van effecten en/of van de uitoefening van het stemrecht Onderstaande relevante artikelen uit de statuten werden integraal opgenomen in de gecoördineerde statuten (zie punt ‘6. Gecoördineerde statuten’ op pagina 278 ). De statuten zijn ook beschikbaar op www.carepropertyinvest.be . ARTIKEL 13 van de gecoördineerde statuten per 26/04/2023 – OVERDRACHT VAN AANDELEN Er zijn op 31 december 2023 geen aandeelhoudersovereenkomsten bekend aan de Vennootschap. Care Property Invest nv / Permanent document 272 Belangrijke overeenkomsten waarbij Care Property Invest partij is en die in werking treden, wijzigingen ondergaan of aflopen in geval van wijziging van controle over Care Property Invest na een openbaar overnamebod Er zijn geen belangrijke overeenkomsten waarbij de Vennootschap partij is en die in werking treden, wijzigingen ondergaan of aflopen in geval van wijziging van controle over de Vennootschap na een openbaar overnamebod, behoudens de managementovereenkomsten die werden afgesloten met de CEO, CFO en COO in het kader van hun mandaat als effectieve leider en een aantal kredieten die de Vennootschap heeft afgesloten met kredietinstellingen. Contractuele bepalingen in de managementovereenkomsten inzake opzegging en vertrekvergoeding worden toegelicht in hoofdstuk III. Beheersverslag, '11.11 Remuneratieverslag 2023' op pagina 118 . Er zijn geen andere overeenkomsten tussen de Vennootschap en haar bestuurders en werknemers die in een vergoeding voorzien wanneer, n.a.v. een openbaar overnamebod, de bestuurders ontslag nemen of zonder geldige reden moeten afvloeien of de tewerkstelling van de werknemers beëindigd wordt. De Belgische arbeidswetgeving dient te worden gerespecteerd bij ontslag van werknemers. De kredieten die de Vennootschap afgesloten heeft en die bepalingen bevatten die afhankelijk zijn van een controlewijziging over de Vennootschap, werden overeenkomstig artikel 7:151 WVV door de algemene vergadering goedgekeurd en bekendgemaakt. 273 Permanent document / Care Property Invest nv Verklaringen (Bijlage 1 van Gedelegeerde Verordening (EU) 2019/980) Verantwoordelijke personen voor de in het URD verstrekte informatie De Gedelegeerd Bestuurders zijn verantwoordelijk voor de in dit URD verstrekte informatie, met name: de heren Peter Van Heukelom, Willy Pintens, Dirk Van den Broeck, Filip Van Zeebroeck en mevrouw Valérie Jonkers. Verklaring van de voor het URD verantwoordelijke personen De verantwoordelijke personen vermeld in punt 1.1 hierboven verklaren dat, na het treffen van alle redelijke maatregelen om zulks te garanderen en voor zover hun bekend, de informatie in het URD in overeenstemming is met de werkelijkheid en dat geen gegevens zijn weggelaten waarvan de vermelding de strekking van het URD zou wijzigen. Informatie van derden Care Property Invest verklaart dat de inlichtingen verstrekt door de deskundigen en de erkende commissaris getrouw werden overgenomen en werden opgenomen met hun toestemming. Voor zover Care Property Invest weet en heeft kunnen opmaken uit door de betrokken derde gepubliceerde informatie, zijn geen feiten weggelaten waardoor de weergegeven informatie fout of misleidend zou worden. Het betreft hier in het bijzonder de inlichtingen verstrekt door de commissaris van de Vennootschap, EY Bedrijfsrevisoren (Kouterveldstraat 7 b 001, 1831 Diegem), de uiteenzetting '1. Toestand vastgoedmarkt waarin de Vennootschap actief is' op pagina 146 opgesteld door en in dit jaarlijks financieel verslag onder hoofdstuk ‘VI. Vastgoedverslag’ en het '4. Verslag van de vastgoeddeskundige' op pagina 168 , eveneens in hoofdstuk ‘VI. Vastgoedverslag’ opgenomen met akkoord van de erkende vastgoeddeskundigen Stadim bv (Mechelsesteenweg 180, 2018 Antwerpen), Cushman & Wakefield nv (Kunstlaan 56, 1000 Brussel) en CBRE (Connaught House, 1 Burlington Road, Dublin 4, Ireland). De Vennootschap heeft geen weet van mogelijke belangen die de deskundigen zouden hebben in Care Property Invest. Care Property Invest nv / Permanent document 274 Overige verklaringen Verklaring van de verantwoordelijke personen cfr. KB van 14 november 2007 Hierbij verklaren de verantwoordelijke personen vermeld in punt 3.1 hierboven, dat voor zover hen gekend de jaarrekening die werd opgesteld overeenkomstig de toepasselijke standaarden voor jaarrekeningen, een getrouw beeld geeft van het vermogen, de financiële toestand en van de resultaten van de Vennootschap, en dat dit jaarverslag een getrouw overzicht geeft van de ontwikkeling, de resultaten en de positie van de Vennootschap en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen, alsmede een beschrijving van de voornaamste risico’s en onzekerheden waarmee de Vennootschap en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen geconfronteerd worden. Verklaringen met betrekking tot de toekomst Dit jaarlijks financieel verslag bevat verklaringen die betrekking hebben op de toekomst. Dergelijke verklaringen zijn gebaseerd op schattingen en vooruitzichten van de Vennootschap en bevatten van nature onbekende risico’s, onzekere elementen en andere factoren die tot gevolg zouden kunnen hebben dat de resultaten, de financiële toestand, de performantie en de prestaties zouden verschillen van deze die uitdrukkelijk of impliciet zijn meegedeeld in deze op de toekomst gerichte verklaringen. Gelet op deze onzekere factoren houden de op de toekomst gerichte verklaringen geen enkele garantie in. Geschillen en scheidsrechterlijke procedures De raad van bestuur van Care Property Invest verklaart dat de Vennootschap in boekjaar 2023 een gerechtelijke procedure heeft gestart n.a.v. een geschil met de ontwikkelaar van het investeringsproject Hillegom. Intussen hebben partijen een minnelijk akkoord bereikt en de gerechtelijke procedure beëindigd. De raad van bestuur verklaart dan ook dat op datum van publicatie er geen enkele tussenkomst van overheidswege, geen enkel rechtsgeding of scheidsrechterlijke procedure hangende is, dat een relevante invloed zou kunnen hebben op de financiële toestand of op de rendabiliteit van Care Property Invest en dat er, bij haar weten, geen situaties of feiten zijn die aanleiding zouden kunnen geven tot dergelijke overheidstussenkomsten, rechtsgedingen of scheidsrechterlijke procedures. Vorst (BE) I Nuance 275 Permanent document / Care Property Invest nv Historiek Vennootschap en haar kapitaal Datum Aard van de operatie Bedrag van het maatschappelijk kapitaal (in €) Aantal aandelen (zonder nomina le waarde) 30 oktober 1995 Initieel kapitaal door geldelijke inbreng bij de oprichting (door ASLK Bank, BACOB Bank, Gemeentekrediet, Kredietbank, Petercam en GIMV) (maatschappelijk kapitaal bij oprichting door inbreng van geld) 1.249.383 210 1.249.383 210 7 februari 1996 Kapitaalverhoging door inbreng in geld 59.494.446 10.000 60.743.829 10.210 7 februari 1996 Beursintroductie op Euronext Brussels 16 mei 2001 Reserve incorporatie in het kapitaal 566 10.210 60.744.395 10.210 19 februari 2004 Omzetting van 60 bijzondere aandelen op naam van GIMV naar gewone aandelen 2012 Investeringsprogramma 2.000 serviceflats voltooid 2014 Serviceflats Invest wordt Care Property Invest en bouwt voort aan de toekomst. Care Property Invest heeft sinds 25 november 2014 het statuut van een openbare reglementeerde vastgoedvennootschap (openbare GVV) naar Belgisch recht 24 maart 2014 Splitsing van het aantal aandelen door 1.000 10.210.000 60.744.395 10.210.000 20 juni 2014 Kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van keuzedividend 889.004 149.425 61.633.399 10.359.425 22 juni 2015 Kapitaalverhoging in geld met onherleidbaar toewijzingsrecht 16.809.093 2.825.295 78.442.492 13.184.720 2016 Opname Care Property Invest-aandeel als BEL Mid Cap in BEL Mid- Index. 2016 Lid EPRA-organisatie en opname EPRA prestatie-indicatoren in financiële verslagen. 15 maart 2017 Kapitaalverhoging door inbreng in natura 10.971.830 1.844.160 89.414.322 15.028.880 2017 De eerste projecten in het Waals en Brussels Hoofdstedelijk worden verworven. 27 oktober 2017 Kapitaalverhoging in geld met onherleidbaar toewijzingsrecht 25.546.945 4.293.965 114.961.266 19.322.845 2018 Intrede op Nederlandse markt. Care Property Invest nv / Permanent document 276 Datum Aard van de operatie Bedrag van het maatschappelijk kapitaal (in €) Aantal aandelen (zonder nomina le waarde) 27 juni 2018 Schrapping bijzondere aandelen en omzetting ervan naar gewone aandelen. 114.961.266 19.322.845 114.961.266 19.322.845 2019 Opname Care Property Invest-aandeel in Euronext Next 150-index 3 april 2019 Kapitaalverhoging door inbreng in natura 4.545.602 746.301 119.506.869 20.086.876 26 juni 2019 Kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van keuzedividend 1.831.673 307.870 121.338.541 20.394.746 2020 Intrede op Spaanse markt 15 januari 2020 Kapitaalverhoging door inbreng in natura 7.439.112 1.250.376 128.777.653 21.645.122 19 juni 2020 Kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van keuzedividend 1.624.755 273.091 130.402.408 21.918.213 25 juni 2020 Kapitaalverhoging in geld (versnelde private plaatsing met samenstelling van een orderboek) 13.040.239 2.191.821 143.442.647 24.110.034 20 januari 2021 Kapitaalverhoging door inbreng in natura 10.091.030 1.696.114 153.533.677 25.806.148 17 november 2021 Kapitaalverhoging door inbreng in natura 6.692.997 1.124.968 160.226.675 26.931.116 2022 Intrede op Ierse markt 20 juni 2022 Kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van keuzedividend 1.022.088 171.794 161.248.673 27.102.910 7 juli 2022 Kapitaalverhoging door inbreng in natura 3.800.035 638.715 165.048.798 27.741.625 24 januari 2023 Kapitaalverhoging in geld met onherleidbaar toewijzingsrecht 55.016.264 9.247.208 220.065.062 36.988.833 277 Permanent document / Care Property Invest nv Gecoördineerde statuten Historiek De vennootschap werd opgericht bij akte verleden voor notaris Jan Boeykens op 30 oktober 1995, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 21 november daarna onder nummer 19951121/176. De statuten werden gewijzigd bij akten verleden voor zelfde notaris Jan Boeykens op: 30 oktober 1995, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 24 november daarna onder nummer 19951124/208. 7 februari 1996, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 19 maart daarna onder nummer 19960319/128. 9 juni 1999, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 16 juli daarna onder nummer 19990716/228. Het kapitaal werd aangepast en omgezet in euro bij beslissing van de algemene vergadering de dato 16 mei 2001, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 17 augustus daarna onder nummer 20010817/309. De statuten werden vervolgens gewijzigd bij akten verleden voor voornoemde notaris op: 28 januari 2004, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 16 februari daarna onder nummer 20040216/0025164. 7 november 2007, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 7 december daarna onder nummer 20071207/0176419. 27 juni 2012, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 17 juli daarna onder nummer 20120717/0125724. 26 juni 2013, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 19 juli daarna onder nummer 20130719/0112410. 19 maart 2014, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 16 april daarna onder nummer 20140416/0082192. De statuten werden vervolgens gewijzigd bij akte verleden voor notaris Alvin Wittens te Wijnegem op: 20 juni 2014, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 15 juli daarna onder nummer 20140715/0136439. 25 november 2014, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 16 december daarna onder nummer 20141216/0233120. 22 juni 2015, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 17 juli daarna, onder nummer 20150717/0103638. 22 juni 2016, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 14 juli 2016 onder nummer 20160714/0098793. 15 maart 2017, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 11 april 2017, onder nummer 20170411/0051595. 27 oktober 2017, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 27 november nadien, onder nummer 20171127/0165423 16 mei 2018, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 12 juni nadien, onder nummer 20180612/0090633. 3 april 2019, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 30 april nadien, onder nummer 20190430/0059222. 26 juni 2019, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 12 juli nadien, onder nummer 20190712/0094013. 18 december 2019, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 24 januari nadien, onder nummer 20200124/0014900. 15 januari 2020, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 12 februari nadien, onder nummer 20200212/20024540. 15 juni 2020, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 9 september 2020 nadien, onder nummer 20200909/0104355. 19 juni 2020, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 9 september 2020 nadien, onder nummer 20200909/0104355. 23 juni 2020, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad op 22 juli 2020 nadien, onder nummer 20200722/0083098. 25 juni 2020, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad op 5 augustus nadien, onder nummer 20200805/0090304. 20 januari 2021, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad op 18 februari 2021 nadien, onder nummer 20210218/0022138.17 november 2021, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad op 21 december 2021 nadien, onder nummer 20211221/0148585 20 juni 2022, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad op 2 augustus 2022 nadien onder nummer 20220802/0093038 en 6 februari 2023, onder nummer 20230206/0017983 7 juli 2022, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad op 23 december 2022 nadien, onder nummer 20221223/0151634 24 januari 2023, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad op 1 maart nadien, onder nummer 20230301/0030017. 26 april 2023, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad op 24 juli 2023 nadien, onder nummer 20230724/0094648. Care Property Invest nv / Permanent document 278 GECOÖRDINEERDE TEKST DER STATUTEN per 26 april 2023 Wanneer in deze statuten wordt verwezen naar ‘de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschap’, wordt daarmee bedoeld ‘de op elk ogenblik toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschap’. TITEL I - VORM - NAAM - ZETEL - DOEL - BELEGGINGSBELEID - DUUR ARTIKEL 1 - VORM EN NAAM De vennootschap heeft de vorm van een naamloze vennootschap. Zij is onderworpen aan het wettelijk stelsel van de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap- pen, genaamd ‘openbare GVV’ of ‘OGVV’. Zij draagt de naam ‘CARE PROPERTY INVEST’, afgekort ‘CP Invest’. Deze maatschappelijke naam van de vennootschap en het geheel van de documenten die zij voortbrengt (inbegrepen alle akten en facturen) bevatten de vermelding ‘Openbare gereglementeerde vastgoed- vennootschap naar Belgisch recht’ of ‘OGVV naar Belgisch recht’, of worden onmiddellijk gevolgd door deze woorden. Tevens dient de maatschappelijke naam steeds door de woorden ‘naamloze vennootschap’ of de afkorting ‘NV’ te worden voorafgegaan of gevolgd. De vennootschap is onderworpen aan de op elk ogenblik toepasselijke regelgeving op de geregle- menteerde vastgoedvennootschappen en in het bij- zonder aan de bepalingen van Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennoot- schappen (de ‘GVV-Wet’) en het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen (het ‘GVV-KB’) zoals van tijd tot tijd gewijzigd. De vennootschap is eveneens onderworpen aan het Besluit van de Vlaamse regering van drie mei negentienhonderd vijfennegentig tot regeling van de vrijstelling inzake successierechten verbonden aan de maatschappelijke rechten in vennootschap- pen opgericht in het kader van de realisatie en/ of financiering van investeringsprogramma's van serviceflats, zoals van tijd tot tijd gewijzigd en met ingang van 1 januari 2015 ingevoegd in artikel 2.7.6.0.1. van het Decreet van 13 december 2013 hou- dende de Vlaamse Codex Fiscaliteit (de ‘Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december 2013’). ARTIKEL 2 - ZETEL De zetel van de vennootschap is gevestigd in het Vlaams Gewest. Hij mag bij beslissing van de raad van bestuur over- geplaatst worden naar gelijk welke andere plaats in België, mits inachtneming van de taalwetgeving. De vennootschap mag, bij beslissing van de raad van bestuur, administratieve zetels, burelen, bijhuizen, agentschappen en kantoren vestigen op gelijk welke andere plaats in België of in het buitenland. Voor de toepassing van artikel 2:31 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen is de website van de vennootschap www.carepropertyinvest. be . Het e-mailadres van de vennootschap is info@ carepropertyinvest.be. ARTIKEL 3 - VOORWERP De vennootschap heeft als uitsluitend voorwerp, (a) rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit conform de bepalingen van de GVV-Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen, onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers; (b) binnen de grenzen van de GVV-Wet, vastgoed te bezitten zoals vermeld in artikel 2, 5°, vi tot xi van de GVV-Wet; (c) het op lange termijn rechtstreeks, of via een ven- nootschap waarin zij een deelneming bezit conform de bepalingen van de GVV-Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen, desgeval- lend in samenwerking met derden, met een publieke opdrachtgever afsluiten van of toetreden tot één of meerdere: (i) DBF-overeenkomsten, de zogenaamde ‘Design, Build, Finance’ overeenkomsten, behoudens indien uitsluitend te kwalificeren als een promotieopdracht van werken in de zin van artikel 115, 4° van het Koninklijk Besluit plaatsing van 15 juli 2011; (ii) DB(F)M-overeenkomsten, de zogenaamde ‘Design, Build, (Finance) and Maintain’ overeenkom- sten; (iii) DBF(M)O-overeenkomsten, de zogenaamde ‘Design, Build, Finance, (Maintain) and Operate’ over- eenkomsten; en/of (iv) overeenkomsten voor concessie van openbare werken met betrekking tot gebouwen en/of andere infrastructuur van onroerende aard en daarop be- trekking hebbende diensten, en op basis waarvan: (i) zij instaat voor de terbeschikkingstelling, het onderhoud en/of de exploitatie ten behoeve van een publieke entiteit en/of de burger als eindgebruiker, ten einde invulling te geven aan een maatschappe- lijk behoefte en/of de voorziening van een openbare dienst te faciliteren; en (ii) het daarmee gepaard gaande financierings-, beschikbaarheids-, vraag- en/of exploitatierisi- co, bovenop het eventuele bouwrisico, geheel of gedeeltelijk door haar kan worden gedragen, zonder daarbij noodzakelijkerwijze over zakelijke rechten te beschikken. (d) het op lange termijn rechtstreeks, of via een ven- nootschap waarin zij een deelneming bezit conform de bepalingen van de GVV-Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen, desge- vallend in samenwerking met derden, ontwikkelen, laten ontwikkelen, oprichten, laten oprichten, beheren, laten beheren, uitbaten, laten uitbaten of ter beschikking stellen van: (i) nutsvoorzieningen en opslagplaatsen voor vervoer, verdeling of opslag van elektriciteit, gas, fossiele of niet-fossiele brandstof en energie in het algemeen en de daarmee verband houdende goederen; 279 Permanent document / Care Property Invest nv (ii) nutsvoorzieningen voor vervoer, verdeling, op- slag of zuivering van water en de daarmee verband houdende goederen; (iii) installaties voor opwekking, opslag en het transport van al dan niet hernieuwbare energie en de daarmee verband houdende goederen; of (iv) afval- en verbrandingsinstallaties en de daar- mee verband houdende goederen. De activiteit, zoals omschreven in de voorafgaande leden, dient be- trekking te hebben op het financieren en realiseren van (i) wat het Vlaams Gewest betreft, uitsluitend projecten betreffende hoofdzakelijk (a) het tot stand brengen van serviceflatgebouwen vermeld in artikel 88, §5, van het Woonzorgdecreet van 13 maart 2009 (zoals van tijd tot tijd gewijzigd) of (b) onroerende goederen voor voorzieningen in het kader van het Woonzorgdecreet van 13 maart 2009 of (c) onroeren- de goederen voor personen met een handicap, (ii) wat de Europese Economische Ruimte, uitgezonderd het Vlaamse Gewest, betreft, projecten gelijkaardig aan de projecten vermeld onder (i), of (iii) onroe- rende goederen die in een lidstaat van de Europese Economische Ruimte zijn gelegen en uitsluitend of hoofdzakelijk voor aan woonzorg of gezondheids- zorg aangepaste wooneenheden aangewend worden of bestemd zijn of (iv) andere projecten die van tijd tot tijd toegelaten zijn onder de toepasselijke wetgeving inzake de vrijstelling van successierech- ten, zonder intrekking van de erkenning onder die wetgeving’ (hierna samen, ‘Projecten’). In het kader van de terbeschikkingstelling van onroerende goederen, kan de vennootschap, in over- eenstemming met de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, en binnen de hogervermelde grenzen, alle activiteiten uitoefenen die verband houden met de oprichting, de bouw (zonder afbreuk te doen aan het verbod om op te treden als bouwpromotor in de zin van de GVV- Wet, behoudens wanneer het occasionele verrichtin- gen betreft), de verbouwing, renovatie, de inrichting, de ontwikkeling, de verwerving, de vervreemding, de verhuur, de onderverhuring, de ruil, de inbreng, de overdracht, de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel van mede-eigendom of onverdeeldheid van vastgoed zoals hierboven beschreven, het verle- nen of verkrijgen van opstalrechten, vruchtgebruik, erfpacht of andere zakelijke of persoonlijke rechten op vastgoed zoals hierboven beschreven, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen. De ven- nootschap mag tevens in overeenstemming met de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, en binnen de hogerver- melde grenzen: onroerende goederen, met of zonder koopoptie, in leasing nemen; als hoofdactiviteit of ten bijkomende titel, onroerende goederen, met of zonder koopoptie, in leasing geven (met dien verstande dat het in leasing geven van onroerende goederen met koopoptie slechts de hoofdactiviteit kan zijn, zoals bepaald in, en voor zover wordt voldaan aan de voorwaarden van, artikel 17, derde lid van het GVV-KB); activiteiten ontwikkelen in het kader van publiek- private samenwerking, al dan niet ondergebracht in een institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschap; initieel minder dan 25% aanhouden in het kapitaal van een vennootschap waarin de activiteiten bedoeld onder (c) van dit artikel worden uitgeoefend, voor zover de genoemde deelneming binnen twee jaar, of elke langere termijn die de publieke entiteit waarmee wordt gecontracteerd in dit verband vereist, na afloop van de bouwfase van het PPS- project als gevolg van een overdracht van aandelen wordt omgezet in een deelneming overeenkomstig de bepalingen van de GVV-Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen; ten bijkomende of tijdelijke titel, beleggen in effecten, die geen vastgoed zijn in de zin van de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Deze beleggingen zullen uitgevoerd worden in overeenstemming met het risicobeheerbeleid aangenomen door de vennootschap en zullen gediversifieerd zijn, zodat zij een passende risicodiversificatie verzekeren. De vennootschap mag eveneens niet-toegewezen liquide middelen bezitten. De liquide middelen kunnen in alle munten gehouden worden onder de vorm van deposito's op zicht, of op termijn of door elk instrument van de geldmarkt, vatbaar voor gemakkelijke mobilisatie; hypotheken of andere zekerheden stellen of garanties geven in het kader van de activiteiten van de vennootschap of haar groep, binnen de daartoe door de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen bepaalde grenzen; kredieten verstrekken binnen de daartoe door de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen bepaalde grenzen; en verrichtingen op toegelaten afdekkingsinstrumenten (zoals gedefinieerd in de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen) uitvoeren, voor zover deze verrichtingen deel uitmaken van een door de vennootschap vastgelegd beleid ter dekking van financiële risico's, met uitzondering van speculatieve verrichtingen. De vennootschap zal, met inachtneming van de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, binnen de hogervermel- de grenzen, alle onroerende, roerende, financiële, commerciële en industriële verrichtingen mogen doen welke rechtstreeks of onrechtstreeks in ver- band staan met haar doel of welke eenvoudig van aard zijn om de verwezenlijking ervan na te streven of te vergemakkelijken, en dit zowel in het binnen- als in het buitenland. Met inachtneming van de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschap- pen, en binnen de hogervermelde grenzen, kan de vennootschap door middel van inbreng in geld of in natura, van fusie, splitsing of een andere vennoot- schapsrechtelijk herstructurering, inschrijving, deelneming, financiële tussenkomst of op een an- dere wijze, een aandeel nemen in alle bestaande of op te richten vennootschappen of ondernemingen, in België of het buitenland, waarvan het maatschap- pelijk doel gelijkaardig is aan het hare, of van aard is de verwezenlijking van haar doel na te streven of te vergemakkelijken. Care Property Invest nv / Permanent document 280 ARTIKEL 4 - VERBODSBEPALINGEN De vennootschap mag niet optreden als vastgoed- promotor in de zin van de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, tenzij het occasionele verrichtingen betreft. Het is de vennootschap verboden: deel te nemen aan een syndicaat voor vaste overname of waarborg; financiële instrumenten uit te lenen, met uitzondering van uitleningen die onder de voorwaarden en volgens de bepalingen van het Koninklijk Besluit van 7 maart 2006 worden verricht; financiële instrumenten te verwerven die zijn uitgegeven door een vennootschap of een privaatrechtelijke vereniging die failliet werd verklaard, een minnelijk akkoord heeft gesloten met zijn schuldeisers, het voorwerp uitmaakt van een procedure van gerechtelijke reorganisatie, uitstel van betaling heeft verkregen of ten aanzien waarvan in het buitenland een gelijkaardige maatregel is getroffen; en contractuele afspraken maken of statutaire bedingen voorzien met betrekking tot perimetervennootschappen, die afbreuk zouden doen aan de stemkracht die hen overeenkomstig de toepasselijke wet toekomt in functie van een deelneming van 25% plus één aandeel. ARTIKEL 5 - DUUR De vennootschap wordt voor een onbepaalde duur opgericht en begint te werken op de datum van haar oprichting. Zij kan worden ontbonden door een beslissing van de algemene vergadering beraadslagend volgens de voorwaarden en vormen vereist voor een statuten- wijziging. TITEL II - KAPITAAL - AANDELEN - ANDERE EFFECTEN ARTIKEL 6 - KAPITAAL Het kapitaal bedraagt tweehonderdtwintig miljoen vijfenzestigduizend tweeënzestig euro vijf cent (€ 220.065.062,05). Het kapitaal wordt vertegenwoordigd door zesen- dertig miljoen negenhonderdachtentachtigduizend achthonderd drieëndertig (36.988.833) aandelen zon- der vermelding van nominale waarde. Alle aandelen dienen van bij de onderschrijving volledig volgestort te zijn. ARTIKEL 7 - TOEGESTAAN KAPITAAL De raad van bestuur is gemachtigd om op de data en tegen de voorwaarden die hij zal vaststellen, in één of meerdere keren het kapitaal te verhogen ten belope van een maximumbedrag van: 1) 50% van het bedrag van het kapitaal op datum van de buitengewone algemene vergadering van [5 april 2023 of, indien het vereiste aanwezigheidsquorum niet zou zijn bereikt op de eerste buitengewone algemene vergadering, 26 april 2023], in voorkomend geval afgerond naar beneden tot op de eurocent, voor kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in geld waarbij wordt voorzien in de mogelijkheid tot uitoefening van het wettelijk voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzingsrecht door de aandeel- houders van de Vennootschap, 2) 20% van het bedrag van het kapitaal op datum van de buitengewone algemene vergadering van [5 april 2023 of, indien het vereiste aanwezigheidsquorum niet zou zijn bereikt op de eerste buitengewone algemene vergadering, 26 april 2023], in voorkomend geval afgerond naar beneden tot op de eurocent, voor kapitaalverhogingen in het kader van de uitke- ring van een keuzedividend, en 3) 10% van het bedrag van het kapitaal op datum van de buitengewone algemene vergadering van [5 april 2023 of, indien het vereiste aanwezigheidsquorum niet zou zijn bereikt op de eerste buitengewone algemene vergadering, 26 april 2023], in voorkomend geval afgerond naar beneden tot op de eurocent, voor a. kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in natura, b. kapitaalverhogingen door inbreng in geld zonder de mogelijkheid tot de uitoefening van het voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzings- recht door de aandeelhouders van de Vennootschap, of c. enige andere vorm van kapitaalverhoging, met dien verstande dat het kapitaal in het kader van het toegestane kapitaal nooit verhoogd zal kunnen worden met een bedrag hoger dan het kapitaal op datum van de buitengewone algemene vergadering die de machtiging heeft goedgekeurd (met andere woorden dat de som van de kapitaalverhogingen met toepassing van voorgestelde machtigingen in totaal niet hoger kan zijn dan het bedrag van het kapitaal op datum van de buitengewone algemene vergadering die de machtiging heeft goedgekeurd). Deze machtiging is geldig voor een duur van twee jaar vanaf de bekendmaking van de beslissing van de buitengewone algemene vergadering van [5 april 2023 of, indien het vereiste aanwezigheidsquorum niet zou zijn bereikt op de eerste buitengewone algemene vergadering, 26 april 2023] in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad. Zij is hernieuwbaar. 281 Permanent document / Care Property Invest nv Deze kapitaalverhoging(en) kan/kunnen worden uitgevoerd op iedere wijze toegelaten onder de toe- passelijke regelgeving, o.a. door inbreng in geld, door inbreng in natura of bij wijze van gemengde inbreng of door omzetting van reserves, met inbegrip van overgedragen winsten en uitgiftepremies evenals alle eigen vermogensbestanddelen onder de enkel- voudige IFRS-jaarrekening van de vennootschap (opgesteld uit hoofde van de toepasselijke regel- geving op de gereglementeerde vastgoedvennoot- schappen) die voor conversie in kapitaal vatbaar zijn, en al dan niet met creatie van nieuwe effecten, overeenkomstig de regels voorgeschreven door het Wetboek van vennootschappen, de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedven- nootschappen en deze statuten. De raad van bestuur kan daarbij nieuwe aandelen uitgeven met dezelfde rechten als de bestaande aandelen. In voorkomend geval zullen de uitgiftepremies, eventueel na aftrek van een bedrag maximaal gelijk aan de kosten van de kapitaalverhoging in de zin van de toepasselijke IFRS-regels, in het geval van een kapitaalverhoging waartoe de raad van bestuur beslist heeft, door de raad van bestuur op één of meer afzonderlijke rekeningen onder het eigen vermogen op het passief van de balans worden vermeld. De raad van bestuur kan vrij beslissen om de eventuele uitgiftepremies, eventueel na aftrek van een bedrag maximaal gelijk aan de kosten van de kapitaalverhoging in de zin van de toepasselijke IFRS-regels, op een onbeschikbare rekening te plaat- sen die op dezelfde voet als het kapitaal de waarborg der derden zal uitmaken en die in geen geval zal kunnen verminderd of afgeschaft worden dan met een beslissing van de algemene vergadering beslis- send zoals inzake statutenwijziging, behoudens de omzetting in kapitaal zoals hierboven voorzien. Als de kapitaalverhoging gepaard gaat met een uitgiftepremie wordt enkel het bedrag van de ka- pitaalverhoging afgetrokken van het overgebleven bruikbare bedrag van het toegestane kapitaal. Onder de voorwaarden en binnen de grenzen be- paald in dit artikel, kan de raad van bestuur tevens inschrijvingsrechten (al dan niet aan een ander effect gehecht) en converteerbare obligaties of obligaties terug betaalbaar in aandelen uitgeven, die aanleiding kunnen geven tot de creatie van dezelfde effecten waarnaar wordt verwezen in het vierde lid, en dit steeds met naleving van de toepasselijke regelgeving en deze statuten. Onverminderd de toepassing van de dwingende bepalingen vervat in de toepasselijke regelgeving, kan de raad van bestuur daarbij het voorkeurrecht beperken of opheffen in de gevallen en mits nale- ving van de voorwaarden bepaald in de toepasselij- ke regelgeving, ook wanneer dit gebeurt ten gunste van één of meer bepaalde personen andere dan personeelsleden van de vennootschap of van haar dochtervennootschappen. Desgevallend, dient het onherleidbaar toewijzings- recht ten minste te voldoen aan de modaliteiten vermeld in de toepasselijke regelgeving op de gere- glementeerde vastgoedvennootschappen en artikel 8.1 van deze statuten. Onverminderd de toepassing van dwingende bepalingen vervat in de toepasselij- ke regelgeving, zijn voormelde beperkingen in het kader van de opheffing of beperking van het voor- keurrecht niet van toepassing bij een inbreng in geld met beperking of opheffing van het voorkeurrecht, in aanvulling op een inbreng in natura in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld. Bij uitgifte van effecten tegen inbreng in natura moeten de voorwaarden vermeld in de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoed- vennootschappen en artikel 8.2 van deze statuten worden nageleefd (met inbegrip van de mogelijk- heid een bedrag af te trekken dat overeenstemt met het deel van het niet-uitgekeerde brutodividend). De bijzondere regels inzake de kapitaalverhoging in natura uiteengezet onder artikel 8.2 zijn echter niet van toepassing bij de inbreng van het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld. ARTIKEL 8 - WIJZIGING VAN HET KAPITAAL Onverminderd de mogelijkheid tot aanwending van het toegestaan kapitaal door besluit van de raad van bestuur, en mits inachtname van de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoed- vennootschappen, kan tot kapitaalverhoging of kapitaalvermindering slechts worden besloten door een buitengewone algemene vergadering ten overstaan van een Notaris en overeenkomstig het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en de GVV-wetgeving. Het is de vennootschap verboden rechtstreeks of onrechtstreeks in te schrijven op haar eigen kapi- taalverhoging. Ter gelegenheid van elke kapitaalverhoging bepaalt de raad van bestuur de prijs, de eventuele uitgif- tepremie en de voorwaarden van uitgifte van de nieuwe aandelen tenzij de algemene vergadering die zelf zou bepalen. Indien de algemene vergadering besluit om een uitgiftepremie te vragen, dient deze op één of meer afzonderlijke rekeningen onder het eigen vermogen op het passief van de balans te worden vermeld. De raad van bestuur kan vrij beslissen om de eventuele uitgiftepremies, eventueel na aftrek van een bedrag maximaal gelijk aan de kosten van de kapitaalver- hoging in de zin van de toepasselijke IFRS-regels, op een onbeschikbare rekening te plaatsen die op dezelfde voet als het kapitaal de waarborg der der- den zal uitmaken en die in geen geval zal kunnen verminderd of afgeschaft worden dan met een beslissing van de algemene vergadering beslissend zoals inzake statutenwijziging, behoudens de om- zetting in kapitaal zoals hierboven voorzien. Bij vermindering van het geplaatst kapitaal moeten de aandeelhouders die zich in gelijke omstandighe- den bevinden, gelijk worden behandeld, en dienen de overige regels vervat in de dwingende bepalin- gen van de toepasselijke regelgeving te worden geëerbiedigd. 8.1 Kapitaalverhoging in geld In geval van een kapitaalverhoging door inbreng in geld en onverminderd de toepassing van de dwingende bepalingen vervat in de toepasselijke regelgeving, kan het voorkeurrecht worden beperkt of opgeheven, in de gevallen en mits naleving van de voorwaarden bepaald in de toepasselijke regel- geving. Desgevallend dient het onherleidbaar toewijzings- recht ten minste aan de volgende voorwaarden te voldoen: 1. het heeft betrekking op alle nieuw uitgegeven effecten; Care Property Invest nv / Permanent document 282 2. het wordt aan de aandeelhouders verleend naar rato van het deel van het kapitaal dat hun aan- delen vertegenwoordigen op het moment van de verrichting; 3. uiterlijk aan de vooravond van de opening van de openbare inschrijvingsperiode wordt een maxi- mumprijs per aandeel aangekondigd; en 4. de openbare inschrijvingsperiode moet in dat geval minimaal drie beursdagen bedragen. Overeenkomstig de GVV-wetgeving, moet dit echter in elk geval niet worden toegekend in geval van kapitaalverhoging door inbreng in geld uitgevoerd onder de volgende voorwaarden: 1. de kapitaalverhoging gebeurt met gebruik van het toegestane kapitaal; 2. het gecumuleerde bedrag van de kapitaalverho- gingen die, overeenkomstig dit lid, zijn uitgevoerd over een periode van twaalf (12) maanden, bedraagt niet meer dan 10 % van het bedrag van het kapitaal op het ogenblik van de beslissing tot kapitaalver- hoging. Onverminderd de toepassing van de dwingende bepalingen vervat in de toepasselijke regelgeving, zijn voormelde beperkingen in het kader van de kapitaalverhoging in geld evenmin van toepassing bij een inbreng in geld met beperking of opheffing van het voorkeurrecht, in aanvulling op een inbreng in natura in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld. 8.2 Kapitaalverhoging in natura Bij uitgifte van effecten tegen inbreng in natura moeten, onverminderd de artikelen 7:196 en 7:197 van het Wetboek van vennootschappen en vereni- gingen, volgende voorwaarden worden nageleefd: 1. de identiteit van de inbrenger moet worden vermeld in het in artikel 7:197 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen bedoelde verslag van de raad van bestuur, alsook, in voorkomend ge- val, in de oproeping tot de algemene vergadering die voor de kapitaalverhoging wordt bijeengeroepen; 2. de uitgifteprijs mag niet minder bedragen dan de laagste waarde van (a) een nettowaarde per aandeel die dateert van ten hoogste vier maanden vóór de datum van de inbreng-overeenkomst of, naar keuze van de vennootschap, vóór de datum van de akte van kapitaalverhoging, en (b) de gemiddelde slotkoers van de dertig kalenderdagen voorafgaand aan diezelfde datum; 3. behalve indien de uitgifteprijs, of, in het in artikel 8.3 bedoelde geval, de ruilverhouding, alsook de betrokken modaliteiten uiterlijk op de werkdag na de afsluiting van de inbrengovereenkomst worden bepaald en aan het publiek worden meegedeeld met vermelding van de termijn waarbinnen de kapitaal- verhoging effectief zal worden doorgevoerd, wordt de akte van kapitaalverhoging verleden binnen een maximale termijn van vier maanden; en 4. het verslag voorzien onder punt 1 hierboven moet eveneens de weerslag toelichten van de voorge- stelde inbreng op de toestand van de vroegere aandeelhouders, in het bijzonder wat hun aandeel in de winst, in de nettowaarde per aandeel en in het kapitaal betreft, alsook de impact op het vlak van de stemrechten. Voor de toepassing van punt 2 hierboven is het toe- gestaan om van het in punt (b) van punt 2 bedoelde bedrag een bedrag af te trekken dat overeenstemt met het deel van het niet-uitgekeerde brutodividend waarop de nieuwe aandelen eventueel geen recht zouden geven. De raad van bestuur zal in voorko- mend geval het aldus afgetrokken dividendbedrag specifiek verantwoorden in zijn bijzonder verslag en de financiële voorwaarden van de verrichting toelichten in zijn jaarlijks financieel verslag. De bijzondere regels inzake de kapitaalverhoging in natura uiteengezet onder dit artikel 8.2 zijn niet van toepassing bij de inbreng van het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedivi- dend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhou- ders betaalbaar wordt gesteld. 8.3 Fusies, splitsingen en gelijkgestelde verrich- tingen De bijzondere regels inzake de kapitaalverhoging in natura uiteengezet onder artikel 8.2 zijn mutatis mutandis van toepassing op de fusies, splitsingen en gelijkgestelde verrichtingen bedoeld in het Wet- boek van vennootschappen en verenigingen. In dit geval verwijst ‘datum van de inbrengover- eenkomst’ naar de datum waarop het fusie- of splitsingsvoorstel wordt neergelegd. ARTIKEL 9 - AARD VAN DE AANDELEN De aandelen zijn zonder vermelding van de nomi- nale waarde. De aandelen kunnen, naar keuze van de aandeel- houder en volgens de beperkingen opgelegd door de wet, op naam of gedematerialiseerd zijn. De aandeelhouders kunnen op elk ogenblik koste- loos schriftelijk de omzetting vragen van aande- len op naam in gedematerialiseerde aandelen of omgekeerd. Het gedematerialiseerd effect wordt vertegenwoor- digd door een boeking op een rekening, op naam van de eigenaar of de houder, bij een erkende rekening- houder of bij een vereffeningsinstelling en wordt overgedragen door overschrijving van rekening op rekening. Het aantal van de op elk ogenblik in omloop zijnde gedematerialiseerde aandelen, wordt in het register van aandelen op naam ingeschreven op naam van de vereffeningsinstelling. Op de zetel van de vennootschap wordt een register van de nominatieve aandelen bijgehouden. Dit register van de effecten op naam mag worden aangehouden in elektronische vorm. Elke titularis van effecten kan kennisnemen van het register met betrekking tot zijn effecten. 283 Permanent document / Care Property Invest nv ARTIKEL 10 - EFFECTEN De vennootschap kan, met uitzondering van winstbewijzen en soortgelijke effecten en mits inachtname van de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, alle effecten uitgeven die niet door of krachtens de wet zijn verboden, in overeenstemming met de daar voorgeschreven regels en de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedven- nootschappen en de statuten. Deze effecten zijn op naam of gedematerialiseerd. ARTIKEL 11 - UITOEFENING VAN AAN DE AANDELEN VERBONDEN RECHTEN Ten aanzien van de vennootschap zijn de aandelen ondeelbaar. Indien een aandeel aan verschillende personen toebehoort of indien de aan een aandeel verbonden rechten zijn verdeeld over meerdere personen, mag de raad van bestuur de uitoefening van de eraan verbonden rechten opschorten totdat één enkele persoon tegenover de vennootschap als aandeelhouder is aangewezen. Is een aandeel met vruchtgebruik bezwaard, dan wordt de uitoefening van het aan dat aandeel ver- bonden stemrecht uitgeoefend door de vruchtge- bruiker, behoudens andere overeenkomst met de blote eigenaar ARTIKEL 12 - (BLANCO) ARTIKEL 13 - OVERDRACHT VAN AANDELEN De aandelen zijn vrij overdraagbaar. ARTIKEL 14 - VERWERVING VAN EIGEN AANDELEN De vennootschap kan haar eigen aandelen verwer- ven of kan ze in pand nemen in overeenstemming met de voorwaarden voorzien in het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. Ingevolge de beslissing van de buitengewone alge- mene vergadering van 15 juni 2020, is het de raad van bestuur toegestaan eigen aandelen te verwerven of in pand te nemen met een maximum van tien procent (10%) van het totaal aantal uitgegeven aan- delen, aan een eenheidsprijs die niet lager zal mo- gen zijn dan negentig procent (90%) van het gemid- delde van de koers van de laatste dertig (30) dagen van de notering van het aandeel op de gereglemen- teerde markt van Euronext Brussels, noch hoger dan honderd en tien procent (110%) van het gemiddelde van de koers van de laatste dertig (30) dagen van de notering van het aandeel op de gereglementeerde markt van Euronext Brussels, ofwel een maximale stijging of daling van tien (10%) procent ten opzichte van de hogervermelde gemiddelde koers. Deze toelating is verleend voor een hernieuwbare periode van vijf (5) jaar te rekenen vanaf de publica- tie in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad van de beslissing van de buitengewone algemene vergade- ring van 15 juni 2020. De vennootschap mag haar eigen aandelen ver- vreemden, in of buiten beurs, aan de voorwaarden gesteld door de raad van bestuur, zonder vooraf- gaandelijke toelating van de algemene vergadering, mits het respecteren van de toepasbare marktregle- menteringen. Het is de raad van bestuur toegestaan eigen aan- delen die genoteerd zijn te vervreemden conform artikel 7:218, §1, lid 1, 2° van het Wetboek van ven- nootschappen en verenigingen. De toelatingen hiervoor vermeld, zijn eveneens van toepassing op de verwerving en vervreemding van aandelen van de vennootschap door één of meerde- re rechtstreekse dochtervennootschappen van deze, in de zin van de wettelijke bepalingen betreffende de verwerving van aandelen van de moederven- nootschap door haar dochtervennootschappen. ARTIKEL 15 - KENNISGEVING VAN BELANGRIJKE DEELNEMINGEN Overeenkomstig de voorwaarden, termijnen en modaliteiten bepaald in de artikelen 6 tot en met 13 van de Wet van twee mei tweeduizend en zeven en het Koninklijk Besluit van veertien februari tweedui- zend en acht op de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen, zoals van tijd tot tijd gewijzigd (de ‘Transparantiewetgeving’), dient elke natuurlijke of rechtspersoon aan de vennootschap en aan de FSMA kennis te geven van het aantal en van het percentage van de bestaande stemrechten dat hij rechtstreeks of onrechtstreeks aanhoudt, wanneer het aantal stemrechten 5%, 10%, 15%, 20% enzovoort, telkens per schijf van 5 procenten, van het totaal van de bestaande stemrechten bereikt, overschrijdt of onderschrijdt, onder de voorwaarden bepaald door de Transparantiewetgeving. Met toepassing van artikel 18 van de Wet van twee mei tweeduizend en zeven, geldt deze verplichting eveneens wanneer de stemrechten verbonden aan de stemrechtverle- nende effecten die rechtstreeks of onrechtstreeks worden aangehouden de grens van drie procent (3%) van het totaal van de bestaande stemrechten bereikt, overschrijdt of onderschrijdt. TITEL III - BESTUUR EN CONTROLE ARTIKEL 16 - SAMENSTELLING VAN DE RAAD VAN BESTUUR De raad van bestuur telt een variabel aantal leden. Het minimumaantal bestuurders bedraagt vijf. De bestuurders dienen geen aandeelhouder te zijn. De raad van bestuur telt minstens drie onafhankelijke leden in de zin van artikel 7:87, §1 van het Wet- boek van vennootschappen en verenigingen. De bestuurders zijn uitsluitend natuurlijke personen; zij moeten voldoen aan de eisen van betrouwbaarheid en deskundigheid zoals voorzien in de GVV-wetge- ving en mogen niet binnen de werkingssfeer van de in de GVV-wetgeving vastgelegde verbodsbepalin- gen vallen. De duur van de opdracht van bestuurder mag vier jaar niet overschrijden. Uittredende bestuurders zijn herbenoembaar. De leden van de raad van bestuur worden benoemd door de algemene vergadering, die tevens hun bezol- diging vaststelt. Hun eventuele vergoeding mag niet worden bepaald in functie van de verrichtingen en transacties die de vennootschap realiseert. Tenzij het benoemingsbesluit van de algemene vergadering anders bepaalt, eindigt het mandaat van de uittredende en niet herverkozen bestuur- ders onmiddellijk na de eerst volgende algemene vergadering na het verstrijken van de duur van het respectieve mandaat, die voor zover dit noodzakelijk is in het licht van het wettelijk en statutair aantal bestuurders, in nieuwe benoemingen heeft voorzien. Care Property Invest nv / Permanent document 284 Indien een bestuursmandaat om welke reden ook openvalt, zal, onverminderd hetgeen bepaald is in artikel 17, een nieuwe bestuurder worden gekozen. De effectieve leiding over de vennootschap dient te worden toevertrouwd aan ten minste twee perso- nen, die, net zoals de leden van het bestuursorgaan, moeten beschikken over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid, en moeten voldoen aan de door de toepasselijke regelgeving op de gere- glementeerde vastgoedvennootschappen gestelde vereisten. De benoeming van de bestuurders en van de effec- tieve leiding wordt ter goedkeuring voorgelegd aan de FSMA. ARTIKEL 17 - VOORTIJDIGE VACATURE Indien een bestuurdersmandaat voor welke reden ook openvalt, kunnen de overblijvende bestuurders, bijeengekomen in raad, voorlopig in diens (hun) vervanging voorzien tot aan de eerstvolgende bijeenkomst van de algemene vergadering die dan in de definitieve aanstelling voorziet. Bij deze gelegenheid moeten de bestuurders erover waken dat er voldoende onafhankelijke bestuurders blijven ten aanzien van het voorgaande artikel 16 en de van toepassing zijnde regelgeving. De bestuurders moeten beschikken over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid. Elke op deze wijze door de algemene vergadering benoemde bestuurder beëindigt de opdracht van de bestuurder die hij vervangt. ARTIKEL 18 - VOORZITTERSCHAP De raad van bestuur kiest een voorzitter onder zijn bestuurders. De voorzitter zit de raad van bestuur voor. ARTIKEL 19 - VERGADERINGEN VAN DE RAAD VAN BESTUUR De raad van bestuur wordt bijeengeroepen door de voorzitter of door twee bestuurders wanneer de belangen van de vennootschap het vereisen. De oproepingen vermelden plaats, datum, uur en agenda van de vergadering en worden ten minste twee volle dagen vóór de vergadering per brief, e-mail of op een andere schriftelijke wijze verzon- den. Indien de voorzitter verhinderd is, wordt de raad van bestuur voorgezeten door de oudste aanwezige niet-uitvoerende bestuurder. Elke bestuurder die een vergadering van de raad bijwoont of zich erop laat vertegenwoordigen wordt als regelmatig opgeroepen beschouwd. ARTIKEL 20 - BERAADSLAGING De raad van bestuur kan slechts geldig beraadslagen en beslissen indien ten minste de meerderheid van de bestuurders aanwezig of vertegenwoordigd is. Indien dit quorum niet is bereikt, kan een nieuwe raad worden bijeengeroepen met dezelfde agenda, die geldig zal beraadslagen en beslissen indien ten minste twee bestuurders aanwezig of vertegenwoor- digd zijn. Over punten die niet op de agenda werden vermeld, kan hij slechts geldig beraadslagen met de instem- ming van de voltallige raad van bestuur en voor zover alle bestuurders aanwezig of vertegenwoor- digd zijn. De oproepingen gebeuren per elektronische post of, bij gebrek aan een e-mailadres gecommuniceerd aan de vennootschap, bij gewone brief of via enig ander communicatiemiddel, overeenkomstig de toepasselijke wettelijke bepalingen. Iedere bestuurder kan per brief, e- mail of op een andere schriftelijke wijze aan een ander lid van de raad van bestuur volmacht geven om hem op een vergadering van de raad van bestuur te vertegen- woordigen en er geldig in zijn plaats te stemmen. De raad van bestuur kan vergaderen middels conference call, videoconferentie of gelijkaardige communicatiemiddelen door middel waarvan alle personen die deelnemen aan de vergadering elkaar kunnen horen. Elke bestuurder kan tevens zijn advies per brief, e-mail of op een andere schriftelijke wijze meedelen aan de voorzitter. Een beslissing kan worden aangenomen bij una- niem schriftelijk akkoord van alle bestuurders. Indien een bestuurder, rechtstreeks of onrecht- streeks, een belang van vermogensrechtelijke aard heeft dat strijdig is met een beslissing of een verrichting die tot de bevoegdheid behoort van de raad van bestuur, dient hij zich te richten naar het bepaalde in artikel 7:96 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. De leden van de raad van bestuur zullen eveneens de artikelen 37-38 van de GVV-Wet naleven. Onder voorbehoud van hetgeen hierna is bepaald, worden besluiten van de raad van bestuur bij meer- derheid van uitgebrachte stemmen genomen. Blanco of ongeldige stemmen worden niet bij de uit- gebrachte stemmen geteld. Bij staking van stemmen binnen de raad van bestuur heeft de bestuurder die de vergadering voorzit doorslaggevende stem. ARTIKEL 21 - NOTULEN De beraadslagingen van de raad van bestuur worden vastgelegd in notulen die door de aanwezige leden worden ondertekend. Deze notulen worden in een speciaal register opgenomen dat wordt gehouden op de zetel van de vennootschap. De volmachten worden aan de notulen gehecht. De afschriften of uittreksels, in rechte of anderszins voor te leggen, worden door twee bestuurders of door een persoon belast met het dagelijks bestuur ondertekend. Deze bevoegdheid kan worden opge- dragen aan een lasthebber. ARTIKEL 22 - BEVOEGDHEDEN VAN DE RAAD VAN BESTUUR De raad van bestuur heeft de meest uitgebreide bevoegdheden om alle handelingen te verrichten die nodig of dienstig zijn voor de verwezenlijking van het doel van de vennootschap. Hij is bevoegd alle daden te stellen die niet uit- drukkelijk door de wet of door de statuten aan de algemene vergadering zijn voorbehouden. De raad van bestuur stelt de halfjaarverslagen op evenals het jaarverslag. De raad van bestuur stelt een of meerdere on- afhankelijke waarderingsdeskundige(n) aan in overeenstemming met de GVV-wetgeving en stelt desgevallend elke wijziging voor aan de lijst van deskundigen die is opgenomen in het dossier dat bij de aanvraag om erkenning als GVV is gevoegd. 285 Permanent document / Care Property Invest nv ARTIKEL 23 - BIJZONDERE VOLMACHTEN De raad van bestuur kan aan een lasthebber, zelfs indien deze geen aandeelhouder of bestuurder is, zijn bevoegdheden voor bijzondere en bepaalde aan- gelegenheden opdragen binnen de grenzen bepaald door de toepasselijke wettelijke bepalingen. De gevolmachtigden verbinden de vennootschap binnen de perken van de hun verleende volmacht, onverminderd de verantwoordelijkheid van de raad van bestuur in geval van overdreven volmacht. ARTIKEL 24 - VERGOEDINGEN De opdracht van bestuurder is bezoldigd. De vergoe- ding van de bestuurders wordt vastgesteld door de algemene vergadering. De leden van de raad van bestuur hebben recht op terugbetaling van de kosten welke rechtstreeks met hun opdracht verbonden zijn. ARTIKEL 25 - COMITÉS 25.1 Adviserende comités De raad van bestuur richt in zijn midden een auditcomité respectievelijk remuneratiecomité op overeenkomstig artikel 7:99 en artikel 7:100 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. 25.2 Overige comités Onverminderd artikel 25.1, kan de raad van bestuur, in overeenstemming met artikel 7:98 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, in zijn midden en onder zijn aansprakelijkheid een of meerdere andere adviserende comités oprichten. De raad van bestuur bepaalt de samenstelling, de op- dracht en de bevoegdheden van deze comités, met inachtneming van de toepasselijke regelgeving. ARTIKEL 26 - EXTERNE VERTEGENWOORDIGINGS- MACHT De vennootschap wordt in al haar handelingen, met inbegrip van diegene waaraan een openbaar of ministerieel ambtenaar zijn medewerking verleent, evenals in rechte, rechtsgeldig vertegenwoordigd hetzij door twee bestuurders die gezamenlijk han- delen, hetzij, binnen de perken van het dagelijks be- stuur, door twee leden van het college van dagelijks bestuur die gezamenlijk handelen. De Vennootschap is tevens geldig vertegenwoordigd door bijzondere lasthebbers binnen de grenzen van het mandaat dat hen tot dien einde is toevertrouwd door het bevoegde orgaan. ARTIKEL 27 - DAGELIJKS BESTUUR De raad van bestuur draagt het dagelijks bestuur alsmede de vertegenwoordiging aangaande het dagelijks bestuur van de vennootschap op aan een college van dagelijks bestuur dat bestaat uit min- stens drie leden. Een bestuurder die tevens lid is van het college van dagelijks bestuur zal ‘gedelegeerd bestuurder’ genoemd worden. ARTIKEL 28 – (BLANCO) ARTIKEL 29 - CONTROLE De controle op de financiële toestand, op de jaarre- kening en op de regelmatigheid van de verrichtin- gen van de vennootschap vanuit het oogpunt van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, de GVV-wetgeving en de statuten, wordt opgedragen aan één of meer commissarissen, benoemd onder de revisoren of revisorenvennootschappen die zijn erkend door de FSMA. De algemene vergadering bepaalt met gewone meerderheid het aantal commissarissen en stelt hun bezoldiging vast. De commissarissen worden benoemd voor een hernieuwbare termijn van drie jaar. Op straffe van schadevergoeding kunnen zij tijdens hun opdracht alleen om wettige redenen door de algemene verga- dering worden ontslagen, mits eerbiediging van de procedure beschreven in artikel 3:67 Wetboek van vennootschappen en verenigingen. ARTIKEL 30 - TAAK VAN DE COMMISSARISSEN De commissarissen hebben, gezamenlijk of afzon- derlijk, een onbeperkt recht van controle over alle verrichtingen van de vennootschap. Zij mogen ter plaatse inzage nemen van de boeken, de brief- wisseling, de notulen en in het algemeen van alle geschriften van de vennootschap. Er wordt hen ieder semester door de raad van bestuur een staat overhandigd waarop de actieve en passieve toestand van de vennootschap wordt samengevat. De commissarissen kunnen zich bij de uitoefe- ning van hun taak, op hun kosten, doen bijstaan door aangestelden of andere personen voor wie zij instaan. TITEL IV - ALGEMENE VERGADERING ARTIKEL 31 - DE ALGEMENE VERGADERING - SAMENSTELLING EN BEVOEGDHEDEN De regelmatig samengestelde algemene vergadering vertegenwoordigt de algemeenheid van de aandeel- houders. De besluiten van de algemene vergadering zijn bindend voor alle aandeelhouders, zelfs voor de afwezigen of zij die tegenstemden. ARTIKEL 32 - BIJEENKOMSTEN VAN DE ALGEMENE VERGADERING De algemene vergadering wordt gehouden op de laatste woensdag van de maand mei om elf uur. Een buitengewone algemene vergadering kan worden bijeengeroepen telkens het belang van de vennootschap het vereist en moet worden bijeen- geroepen telkens wanneer de aandeelhouders die samen één tiende van het geplaatst kapitaal verte- genwoordigen erom vragen; Dit verzoek wordt bij aangetekende brief aan de zetel van de vennootschap gestuurd en moet de on- derwerpen waarover de algemene vergadering dient te beraadslagen en te besluiten precies omschrijven. Het verzoek dient gericht te zijn aan de raad van bestuur en de commissaris, die verplicht zijn een vergadering samen te roepen binnen een termijn van drie weken na ontvangst van het verzoek. In de oproeping kunnen aan de agendapunten opgege- ven door de aandeelhouders andere onderwerpen worden toegevoegd. Eén of meer aandeelhouders die samen ten minste drie procent (3%) van het kapitaal van de Vennoot- schap bezitten, kunnen in overeenstemming met de bepalingen van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen vragen dat te bespreken onderwer- pen worden opgenomen op de agenda van gelijk welke algemene vergadering en kunnen voorstel- len van beslissing indienen met betrekking tot te bespreken onderwerpen die op de agenda zijn of zullen worden ingeschreven. Tenzij anders vermeld in de oproeping vinden de algemene vergaderingen plaats op de zetel van de vennootschap. Care Property Invest nv / Permanent document 286 ARTIKEL 33 - BIJEENROEPING De raad van bestuur of de commissaris(sen) roept/ roepen de algemene vergadering bijeen. Deze oproepingen vermelden de plaats, datum, uur en agenda van de algemene vergadering alsook de voorstellen van besluit, en geschieden in de vorm en binnen de termijnen vereist door het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. Elk jaar wordt een algemene vergadering gehouden waarvan de agenda ten minste de volgende punten vermeldt: de bespreking van het jaarverslag en het verslag van de commissaris(sen), de bespre- king en de goedkeuring van de jaarrekening en de bestemming van de nettowinst, de kwijting aan de bestuurders en de commissaris(sen), en in voorko- mend geval, de benoeming van de bestuurders en de commissaris(sen). De regelmatigheid van de bijeenroeping kan niet worden betwist indien alle aandeelhouders aanwe- zig of regelmatig vertegenwoordigd zijn. ARTIKEL 34 - TOELATING Een aandeelhouder kan slechts deelnemen aan de algemene vergadering en er het stemrecht uitoe- fenen, mits wordt voldaan aan de hiernavolgende vereisten: Een aandeelhouder kan alleen deelnemen aan de al- gemene vergadering en er het stemrecht uitoefenen op grond van de boekhoudkundige registratie van de aandelen op naam van de aandeelhouder, op de registratiedatum, hetzij door de inschrijving in het register van de aandelen op naam van de vennoot- schap, hetzij door hun inschrijving op de rekeningen van een erkende rekeninghouder of van een veref- feningsinstelling, ongeacht het aantal aandelen dat de aandeelhouder bezit op de algemene vergadering. De veertiende dag vóór de algemene vergadering, om vierentwintig uur (Belgisch uur) geldt als regi- stratiedatum. De eigenaars van gedematerialiseerde aandelen die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten een attest overleggen dat door een erkende rekeninghouder of de vereffeningsinstelling werd afgegeven en waaruit blijkt, naargelang het geval, hoeveel gedematerialiseerde aandelen er op de registratiedatum in hun rekeningen zijn ingeschre- ven op naam van de aandeelhouder en waarvoor de aandeelhouder heeft aangegeven te willen deelne- men aan de algemene vergadering. Deze neerleg- ging moet ten laatste op de zesde dag vóór de datum van de algemene vergadering worden verricht via het e-mailadres van de vennootschap of via het e-mailadres specifiek vermeld in de oproeping, op de maatschappelijke zetel of per post. De eigenaars van aandelen op naam die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten de vennootschap uiterlijk de zesde dag vóór de datum van de vergadering op de hoogte brengen van hun voornemen om aan de vergadering deel te nemen via het e-mailadres van de Vennootschap of via het e-mailadres specifiek vermeld in de oproeping, per post of, in voorkomend geval, door het sturen van een volmacht. De raad van bestuur zal een register bijhouden voor elke aandeelhouder die zijn wens om deel te nemen aan de algemene vergadering kenbaar heeft gemaakt, waarin zijn naam en adres of maatschap- pelijke zetel wordt opgenomen, het aantal aandelen dat hij bezat op de registratiedatum en waarmee hij heeft aangegeven te willen deelnemen aan de al- gemene vergadering, alsook de beschrijving van de stukken die aantonen dat hij op die registratiedatum in het bezit was van de aandelen. In de gevallen waarin de oproeping dit uitdrukkelijk bepaalt, kan aan de aandeelhouders het recht wor- den verleend om op afstand deel te nemen aan een algemene vergadering door middel van een door de vennootschap ter beschikking gesteld elektronisch communicatiemiddel. Dit elektronisch communi- catiemiddel moet de aandeelhouder in staat stellen om rechtstreeks, gelijktijdig en ononderbroken kennis te nemen van de besprekingen tijdens de vergadering en om het stemrecht uit te oefenen met betrekking tot alle punten waarover de vergadering zich dient uit te spreken. Indien de oproeping dit uit- drukkelijk bepaalt, zal dit elektronisch communica- tiemiddel de aandeelhouder ook in staat stellen om deel te nemen aan de beraadslagingen en om zijn vraagrecht uit te oefenen. Indien het recht wordt verleend om op afstand aan een algemene verga- dering deel te nemen, bepaalt hetzij de oproeping, hetzij een door de aandeelhouder raadpleegbaar document waarnaar de oproeping verwijst (zoals bij- voorbeeld de website van de vennootschap) tevens op welke wijze(n) de vennootschap de hoedanigheid van aandeelhouder en de identiteit van de persoon die aan de vergadering wenst deel te nemen, zal controleren en waarborgen, alsook op welke wijze(n) zij zal vaststellen dat een aandeelhouder aan de al- gemene vergadering deelneemt en als aanwezig zal worden beschouwd. Teneinde de veiligheid van het elektronische communicatiemiddel te waarborgen, kan de oproeping (of het document waarnaar de oproeping verwijst) tevens bijkomende voorwaarden stellen. ARTIKEL 35 – STEMMING BIJ VOLMACHT Iedere aandeelhouder kan een volmacht geven om hem op de algemene vergadering te vertegenwoor- digen, in overeenstemming met de desbetreffende bepalingen van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. De lasthebber moet geen aandeel- houder zijn. Een aandeelhouder van de vennootschap mag voor een bepaalde algemene vergadering slechts één persoon aanwijzen als volmachtdrager. Hiervan kan enkel worden afgeweken in overeenstemming met de desbetreffende regels van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. Een persoon die als volmachtdrager optreedt, mag een volmacht van meer dan één aandeelhouder bezitten. Ingeval een volmachtdrager volmachten van meerdere aandeelhouders bezit, kan hij namens een bepaalde aandeelhouder anders stemmen dan namens een andere aandeelhouder. De aanwijzing van een volmachtdrager door een aandeelhouder, geschiedt schriftelijk of via een elektronisch formulier en moet worden onderte- kend door de aandeelhouder, in voorkomend geval met een geavanceerde elektronische handtekening in de zin van artikel 4, §4 van de Wet van 9 juli 2001 houdende vaststelling van bepaalde regels in verband met het juridisch kader voor elektronische 287 Permanent document / Care Property Invest nv handtekeningen en certificatiediensten, of met een elektronische handtekening die voldoet aan de voorwaarden van artikel 1322 van het Burgerlijk Wetboek. De kennisgeving van de volmacht aan de vennoot- schap dient te gebeuren via het e-mailadres van de vennootschap of via het e-mailadres specifiek vermeld in de oproeping, op de maatschappelijke zetel of per post. De vennootschap moet de volmacht uiterlijk op de zesde dag vóór de datum van de vergadering ontvangen. Onverminderd de mogelijkheid om in overeenstem- ming met artikel 7:145, tweede lid van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen in bepaalde omstandigheden van de instructies af te wijken, brengt de volmachtdrager zijn stem uit overeen- komstig de mogelijke instructies van de aandeel- houder die hem heeft aangewezen. De volmachtdra- ger moet gedurende ten minste een jaar een register van de steminstructies bijhouden en op verzoek van de aandeelhouder bevestigen dat hij zich aan de steminstructies heeft gehouden. In geval van een potentieel belangenconflict zoals bepaald in artikel 7:143, §4 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen tussen de aandeelhouder en de volmachtdrager die hij heeft aangewezen, moet de volmachtdrager de precieze feiten bekendmaken die voor de aandeelhouder van belang zijn om te beoordelen of er gevaar bestaat dat de volmachtdrager enig ander belang dan het belang van de aandeelhouder nastreeft. Bovendien mag de volmachtdrager slechts namens de aandeelhouder stemmen op voorwaarde dat hij voor ieder onder- werp op de agenda over specifieke steminstructies beschikt. Indien meerdere personen zakelijke rechten bezit- ten op eenzelfde aandeel, kan de vennootschap de uitoefening van het stemrecht verbonden aan dit aandeel schorsen tot één persoon als titularis is aangeduid voor de uitoefening van het stemrecht. ARTIKEL 36 - BUREAU Iedere algemene vergadering wordt voorgezeten door de voorzitter van de raad van bestuur of, bij diens afwezigheid, door de oudste aanwezige bestuurder. De voorzitter wijst een secretaris en twee stemop- nemers aan, die geen aandeelhouder hoeven te zijn. Eén persoon kan zowel secretaris als stemopnemer zijn. De voorzitter, de secretaris en de stemopne- mers vormen samen het bureau, dat wordt vervolle- digd door de overige leden van de raad van bestuur. ARTIKEL 37 - VERDAGING De raad van bestuur mag op elke algemene vergade- ring, staande de zitting, de beslissing met betrekking tot de goedkeuring van de jaarrekening tot vijf weken verdagen. Deze verdaging doet geen afbreuk aan de andere genomen besluiten, behoudens andersluidende beslissing van de algemene vergadering hierom- trent. De volgende vergadering heeft het recht de jaarrekening definitief vast te stellen. De raad van bestuur heeft tevens het recht elke an- dere algemene vergadering of elk ander agendapunt van de jaarvergadering tijdens de zitting met vijf weken uit te stellen, tenzij deze vergadering bijeen- geroepen werd op verzoek van één of meer aandeel- houders die ten minste één vijfde van het kapitaal vertegenwoordigen of door de commissaris(sen). ARTIKEL 38 - AANTAL STEMMEN - UITOEFENING VAN HET STEMRECHT Ieder aandeel geeft recht op één stem, onder voorbehoud van de gevallen van opschorting van het stemrecht voorzien in het Wetboek van vennootschappen en verenigingen of enige andere toepasselijke wet. ARTIKEL 39 - VERLOOP VAN DE ALGEMENE VER- GADERING - BERAADSLAGING Een aanwezigheidslijst waarop de naam van de aan- deelhouders en het aantal aandelen wordt vermeld waarmee ze aan de vergadering deelnemen, wordt door ieder van hen of door hun lasthebber onderte- kend alvorens de zitting wordt geopend. De algemene vergadering kan niet beraadslagen of besluiten over punten die niet op de agenda vermeld staan, tenzij alle aandeelhouders op de vergadering aanwezig of vertegenwoordigd zijn en ze met een- parigheid besluiten tot uitbreiding van de agenda. De vereiste instemming staat vast indien geen verzet is aangetekend in de notulen van de vergadering. Het voorgaande doet geen afbreuk aan de mogelijk- heid voor één of meer aandeelhouders die samen minstens 3% van het maatschappelijk kapitaal bezit- ten, en mits aan de desbetreffende bepalingen van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen wordt voldaan, uiterlijk tot op de tweeëntwintigste dag vóór de datum van de algemene vergadering, te behandelen onderwerpen op de agenda van de algemene vergadering te laten plaatsen en voor- stellen tot besluit in te dienen met betrekking tot op de agenda opgenomen of daarin op te nemen te behandelen onderwerpen. Dit geldt niet indien een algemene vergadering wordt bijeengeroepen bij nieuwe oproeping omdat het bij de eerste oproeping vereiste quorum niet werd gehaald en mits voor de eerste oproeping is voldaan aan de wettelijke bepalingen, de datum van de tweede vergadering in de eerste oproeping is vermeld en er geen nieuw punt op de agenda is geplaatst. De vennootschap moet deze verzoeken uiterlijk op de tweeëntwintigste dag vóór de datum van de algemene vergadering ontvangen. De te behandelen onderwerpen en de bijhorende voorstellen tot besluit die in voorkomend geval aan de agenda zouden worden toegevoegd, zullen worden bekendgemaakt overeenkomstig de moda- liteiten van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. Indien een volmacht reeds ter kennis werd gebracht van de vennootschap vóór deze bekendmaking van een aangevulde agenda, dient de volmachthouder de desbetreffende bepalingen van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen in acht te nemen. Care Property Invest nv / Permanent document 288 De te behandelen onderwerpen en de voorstellen tot besluit die met toepassing van het voorgaande lid op de agenda zijn geplaatst, worden slechts besproken indien aan alle desbetreffende bepalingen van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen werd voldaan. De raad van bestuur geeft antwoord op de vra- gen die hem door de aandeelhouders, tijdens de vergadering of schriftelijk, worden gesteld met betrekking tot zijn verslag of tot de agendapunten, voor zover de mededeling van gegevens of feiten niet van dien aard is dat zij nadelig zou zijn voor de zakelijke belangen van de vennootschap of voor de vertrouwelijkheid waartoe de vennootschap of haar bestuurders zich hebben verbonden. De commissarissen geven antwoord op de vragen die hun door de aandeelhouders, tijdens de verga- dering of schriftelijk, worden gesteld met betrek- king tot hun verslag, voor zover de mededeling van gegevens of feiten niet van dien aard is dat zij nadelig zou zijn voor de zakelijke belangen van de vennootschap of voor de vertrouwelijkheid waartoe de vennootschap, haar bestuurders of de commissa- rissen zich hebben verbonden. Zij hebben het recht ter algemene vergadering het woord te voeren in verband met de vervulling van hun taak. Wanneer verschillende vragen over hetzelfde on- derwerp handelen, mogen de raad van bestuur en de commissarissen daarop één antwoord geven. Zodra de oproeping gepubliceerd is, kunnen de aandeel- houders bovenvermelde vragen schriftelijk stellen, overeenkomstig de desbetreffende bepalingen van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. De algemene vergadering kan geldig beraadslagen en stemmen, ongeacht het deel van het kapitaal dat aanwezig of vertegenwoordigd is, behalve in de gevallen waarin het Wetboek van vennootschappen en verenigingen een aanwezigheidsquorum oplegt. Behoudens andersluidende dwingende wettelijke of statutaire bepalingen, worden de besluiten genomen bij gewone meerderheid van de uitgebrachte stem- men. Blanco en ongeldige stemmen worden niet bij de uitgebrachte stemmen geteld. Bij staking van stemmen is het voorstel verworpen. De stemmingen gebeuren door handopsteken of bij naamafroeping, tenzij de algemene vergadering er met eenvoudige meerderheid van de uitgebrachte stemmen anders over besluit. De buitengewone algemene vergadering moet worden gehouden ten overstaan van een notaris die er een authentiek proces-verbaal van opmaakt. De algemene vergadering kan over een statutenwijzi- ging alleen dan op rechtsgeldige wijze beraadslagen en besluiten, wanneer zij die aan de vergadering deelnemen ten minste de helft van het maatschap- pelijk kapitaal vertegenwoordigen. Is het genoemde quorum niet bereikt, dan is een nieuwe bijeenroe- ping nodig; de tweede vergadering beraadslaagt en besluit op geldige wijze, ongeacht het aanwezige of vertegenwoordigde deel van het kapitaal. Bovendien is een wijziging van de statuten alleen dan aangenomen, indien zij voorafgaandelijk werd goedgekeurd door de FSMA en wanneer zij drie vier- de van de stemmen verbonden aan de aanwezige of vertegenwoordigde aandelen heeft verkregen (dan wel enige andere bijzondere meerderheid voorge- schreven door het Wetboek van vennootschappen en verenigingen werd behaald), waarbij onthoudin- gen noch in de teller noch in de noemer worden meegerekend. ARTIKEL 40 - NOTULEN Van elke algemene vergadering worden notulen opgemaakt. De notulen van de algemene vergadering worden ondertekend door de leden van het bureau en door de aandeelhouders die erom vragen. De afschriften in rechte of anderszins voor te leggen, worden door twee bestuurders of door een gedelegeerd bestuurder ondertekend. In de notulen van de algemene vergaderingen wordt voor elk besluit het aantal aandelen vermeld waarvoor geldige stemmen zijn uitgebracht, het per- centage dat deze aandelen in het maatschappelijk kapitaal vertegenwoordigen, het totale aantal geldig uitgebrachte stemmen, en het aantal stemmen dat voor of tegen elk besluit is uitgebracht, alsmede het eventuele aantal onthoudingen. Deze informatie wordt openbaar gemaakt via de website, binnen vijftien dagen na de algemene vergadering. 289 Permanent document / Care Property Invest nv TITEL V - JAARREKENING - WINSTVERDELING ARTIKEL 41 - BOEKJAAR - JAARREKENING - JAAR- VERSLAG Het boekjaar begint op één januari en eindigt op eenendertig december van elk jaar. Op het einde van elk boekjaar maakt de raad van bestuur een inventaris op alsmede de jaarrekening. De bestuurders stellen tevens een verslag op waarin zij rekenschap geven van hun beleid, i.e. het jaar- verslag. Dat verslag bevat een commentaar op de jaarrekening waarbij een getrouw overzicht wordt gegeven van de gang van zaken en van de positie van de vennootschap. Dat verslag bevat eveneens de informatie voorgeschreven door het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, waaronder een verklaring inzake deugdelijk bestuur, die er een spe- cifiek onderdeel van vormt. Deze verklaring inzake deugdelijk bestuur bevat tevens het remuneratiever- slag dat er een specifiek onderdeel van vormt. De commissaris stelt met het oog op de algemene jaarvergadering een schriftelijk en omstandig ver- slag op, i.e. het controleverslag. Van zodra de oproeping tot de vergadering is gepu- bliceerd, mogen de aandeelhouders kennisnemen van de jaarrekening en de andere stukken vermeld in het Wetboek van vennootschappen en verenigin- gen. ARTIKEL 42 - GOEDKEURING VAN DE JAARREKE- NING De algemene vergadering hoort het jaarverslag en het verslag van de commissaris(sen) en beslist met een gewone meerderheid over de goedkeuring van de jaarrekening. Na goedkeuring van de jaarrekening spreekt de algemene vergadering zich met een gewone meer- derheid uit, bij afzonderlijke stemming, over de aan de bestuurders en de commissaris(sen) te verlenen kwijting. Deze kwijting is slechts geldig indien de balans noch weglatingen, noch valse vermeldingen bevat die de werkelijke toestand van de vennootschap verbergen, en, wat betreft handelingen strijdig met de statuten, slechts wanneer deze speciaal in de oproeping werden aangeduid. De raad van bestuur draagt er zorg voor dat de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekeningen overeenkomstig de wettelijke bepalingen ter zake binnen de dertig dagen na de goedkeuring van de jaarrekening worden neergelegd bij de Nationale Bank van België. De jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen, de jaar- en halfjaarrekening en het verslag van de commissaris, alsook de statuten van de vennoot- schap, worden eveneens ter beschikking van de aandeelhouders gesteld in overeenstemming met de bepalingen die van toepassing zijn op de emittenten van financiële instrumenten die toegelaten zijn tot verhandeling op een gereglementeerde markt en met de GVV-wetgeving. De jaar- en halfjaarversla- gen kunnen, ten informatieve titel, worden geraad- pleegd op de website van de vennootschap. De aandeelhouders kunnen een gratis exemplaar van de jaar- en halfjaarverslagen krijgen op de zetel van de Vennootschap. ARTIKEL 43 - BESTEMMING VAN DE WINST Op voorstel van de raad van bestuur beslist de al- gemene vergadering met gewone meerderheid van stemmen over de bestemming van de nettowinst. De vennootschap moet aan haar aandeelhouders en binnen de door het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en de GVV-wetgeving toegestane grenzen, een dividend uitkeren waarvan het mini- mumbedrag is voorgeschreven door de GVV-wet- geving. ARTIKEL 44 - BETALING VAN DIVIDENDEN De uitbetaling van de dividenden gebeurt op het tijdstip en op de plaats door de raad van bestuur vastgesteld. De raad van bestuur kan, binnen de grenzen aange- geven in artikel 7:213 Wetboek van Vennootschap- pen en vereniging, interimdividenden uitkeren. ARTIKEL 45 - (BLANCO) Care Property Invest nv / Permanent document 290 TITEL VI - ONTBINDING – VEREFFENING ARTIKEL 46 - VEREFFENING In geval van ontbinding van de vennootschap, om welke reden of op welk tijdstip ook, geschiedt de vereffening door vereffenaars benoemd door de algemene vergadering. Indien uit de staat van activa en passiva opgemaakt overeenkomstig het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, blijkt dat niet alle schuldeisers volledig kunnen worden terug- betaald, moet de benoeming van de vereffenaars in de statuten of door de algemene vergadering aan de voorzitter van de rechtbank ter bevestiging worden voorgelegd. Deze bevestiging is evenwel niet vereist indien uit die staat van activa en passiva blijkt dat de Vennootschap enkel schulden heeft ten aanzien van haar aandeelhouders en alle aandeelhouders die schuldeiser zijn van de Vennootschap schrifte- lijk bevestigen akkoord te gaan met de benoeming. Bij gebreke van dergelijke benoeming, geschiedt de vereffening door de raad van bestuur handelend in hoedanigheid van vereffeningscomité. Ten aanzien van derden worden zij als vereffenaars van rechts- wege beschouwd, evenwel zonder de bevoegdheden die de wet en de statuten met betrekking tot de verrichtingen van de vereffening toekennen aan de vereffenaar benoemd in de statuten, door de alge- mene vergadering of door de rechtbank. De vereffenaars treden pas in functie nadat de bevoegde ondernemingsrechtbank is overgegaan tot de bevestiging van hun benoeming ingevolge de beslissing van de algemene vergadering. Behoudens andersluidend besluit, treden de veref- fenaars gezamenlijk op. Te dien einde beschikken de vereffenaars over de meest uitgebreide machten overeenkomstig de artikelen 2:87 en volgende van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, behoudens beperkingen opgelegd door de algemene vergadering. De algemene vergadering bepaalt de vergoeding van de vereffenaars. De vereffening van de Vennootschap wordt afgeslo- ten overeenkomstig de bepalingen van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. ARTIKEL 47 - VERDELING Na aanzuivering van alle schulden, lasten en kosten van de vereffening, wordt, het netto actief vooreerst aangewend om, in geld of in natura, het gestort bedrag van de aandelen terug te betalen. Het eventueel overschot wordt verdeeld onder de aandeelhouders in verhouding met hun rechten. TITEL VII - ALGEMENE BEPALINGEN ARTIKEL 48 - WOONSTKEUZE Ieder in het buitenland gedomicilieerde bestuurder, directeur en vereffenaar wordt voor de duur van zijn opdracht geacht woonstkeuze te doen in België. Indien dit niet gebeurt, wordt hij geacht woonplaats te hebben op de zetel van de vennootschap, waar hem dagvaardingen en betekeningen betreffende de zaken van de vennootschap en de verantwoor- delijkheid voor zijn bestuur, geldig kunnen worden gedaan met uitzondering van de oproepingen die zullen gebeuren overeenkomstig deze statuten. De houders van aandelen op naam zijn verplicht de vennootschap kennis te geven van elke verandering van woonplaats. Bij ontstentenis van kennisgeving worden zij geacht keuze van woonplaats te hebben gedaan op hun laatst gekende woonplaats. ARTIKEL 49 - RECHTSBEVOEGDHEID Voor alle geschillen tussen de vennootschap, haar bestuurders, haar effectenhouders en vereffenaars betreffende de zaken van de vennootschap en de uitvoering van deze statuten wordt uitsluitend bevoegdheid toegekend aan de ondernemingsrecht- banken van de zetel van de vennootschap, tenzij de vennootschap er uitdrukkelijk aan verzaakt. ARTIKEL 50 - GEMEEN RECHT De partijen verklaren zich volledig te schikken naar het Wetboek van vennootschappen en verenigin- gen, alsook naar de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (zoals van tijd tot tijd gewijzigd). Bijgevolg worden de bepalingen van deze statuten waarin op ongeoorloofde wijze zou zijn afgeweken van de beschikkingen van voormelde wetten, geacht niet in huidige akte te zijn opgenomen, en worden de clausules die strijdig zijn met de gebiedende beschikkingen van deze wetten voor niet geschre- ven gehouden. De nietigheid van één artikel of van een deel van een artikel van deze statuten zal geen uitwerking hebben op de geldigheid van de andere (delen van) statutaire clausules. Voor de vennootschap De notaris 291 Permanent document / Care Property Invest nv De openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) Definitie De openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) werd in het leven geroepen door de GVV-Wet van 12 mei 2014 zoals laatst gewijzigd door de wet van 28 april 2020. De GVV-Wet definieert de GVV als een vennootschap die (i) wordt opgericht voor onbepaalde duur, (ii) de activiteit uitoefent als bedoeld in artikel 4 of artikel 76/5 van de GVV- Wet (zie hieronder) en (iii) als zodanig vergund is door de FSMA. De ‘openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap’ (afgekort ‘openbare GVV’) is een GVV waarvan de aandelen tot de handel op een gereglementeerde markt zijn toegelaten en die haar financiële middelen in België of in het buitenland aantrekt via een openbaar aanbod van aandelen. Een openbare GVV is bijgevolg beursgenoteerd waarbij minstens 30% van de aandelen op de markt dient verspreid te zijn onder het publiek (‘free float’). De openbare GVV oefent overeenkomstig de GVV-Wet een activiteit uit die erin bestaat: (a) rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit conform de bepalingen van de GVV-Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen, onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers; en (b) binnen de grenzen van artikel 7, 1, b van de GVV-Wet, vastgoed te bezitten zoals vermeld in artikel 2, 5°, vi tot xi van de GVV-Wet; (c) het op lange termijn rechtstreeks, of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit conform de bepalingen van de GVV-wetgeving, desgevallend in samenwerking met derden, met een publieke opdrachtgever afsluiten van of toetreden tot één of meerdere: (i) DBF- overeenkomsten, de zogenaamde ‘Design, Build, Finance’ overeenkomsten, (ii) DB(F)M-overeenkomsten, de zogenaamde ‘Design, Build, (Finance) and Maintain’ overeenkomsten; (iii) DBF(M) O-overeenkomsten, de zogenaamde ‘Design, Build, Finance, (Maintain) and Operate’ overeenkomsten; en/of (iv) overeenkomsten voor concessie van openbare werken met betrekking tot gebouwen en/of andere infrastructuur van onroerende aard en daarop betrekking hebbende diensten, en op basis waarvan: (i) zij instaat voor de terbeschikkingstelling, het onderhoud en/of de exploitatie ten behoeve van een publieke entiteit en/of de burger als eindgebruiker, ten einde invulling te geven aan een maatschappelijke behoefte en/of de voorziening van een openbare dienst te faciliteren; en (ii) het daarmee gepaard gaande financierings-, beschikbaarheids-, vraag- en/of exploitatierisico, bovenop het eventuele bouwrisico, geheel of gedeeltelijk door haar kan worden gedragen, zonder daarbij noodzakelijkerwijze over zakelijke rechten te beschikken. (d) het op lange termijn rechtstreeks, of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit conform de bepalingen van de GVV-wetgeving, desgevallend in samenwerking met derden, ontwikkelen, laten ontwikkelen, oprichten, laten oprichten, beheren, laten beheren, Care Property Invest nv / Permanent document 292 uitbaten, laten uitbaten of ter beschikking stellen van: (i) nutsvoorzieningen en opslagplaatsen voor vervoer, verdeling of opslag van elektriciteit, gas, fossiele of niet-fossiele brandstof en groene energie in het algemeen en de daarmee verband houdende goederen; (ii) nutsvoorzieningen voor vervoer, verdeling, opslag of zuivering van water en de daarmee verband houdende goederen; (iii) installaties voor opwekking, opslag en het transport van al dan niet hernieuwbare en/of groene energie en de daarmee verband houdende goederen; of (iv) afval- en verbrandingsinstallaties en de daarmee verband houdende goederen. Onder vastgoed wordt verstaan, het ‘vastgoed’ in de zin van de GVV-Wetgeving. In het kader van de terbeschikkingstelling van onroerende goederen, kan de Vennootschap met name alle activiteiten uitoefenen die verband houden met de oprichting, de verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling (voor eigen portefeuille), de verwerving, de vervreemding, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen. De GVV’s staan onder het toezicht van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) en moeten zich o.a. houden aan zeer strikte regels inzake belangenconflicten. Care Property Invest had sinds haar oprichting tot 25 november 2014 het statuut van vastgoedbevak. Op 25 november 2014 heeft de Vennootschap het statuut van openbare GVV aangenomen. Algemene kenmerken ACTIVITEITEN De openbare GVV moet de hogergestelde activiteiten uitoefenen. In dat kader van de terbeschikkingstelling van onroerende goederen, kan de openbare GVV alle activiteiten uitoefenen die verband houden met de oprichting, de verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling (voor eigen portefeuille), de verwerving, de vervreemding, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen (art. 4, §1 GVV- Wet). De openbare GVV volgt een strategie die ertoe strekt haar vastgoed voor lange termijn in bezit te houden en stelt, bij de uitoefening van haar activiteiten, een actief beheer centraal, wat met name impliceert dat zij zelf instaat voor de ontwikkeling en het dagelijks beheer van de onroerende goederen, en dat alle andere activiteiten die zij uitoefent, een toegevoegde waarde hebben voor diezelfde onroerende goederen of de gebruikers ervan, zoals de aanbieding van diensten die een aanvulling vormen op de terbeschikkingstelling van de betrokken onroerende goederen. Daartoe (i) oefent de openbare GVV haar activiteiten zelf uit, zonder die uitoefening aan een andere derde dan een verbonden vennootschap te delegeren, (ii) onderhoudt zij rechtstreekse relaties met haar cliënten en leveranciers, en (iii) heeft zij operationele teams tot haar beschikking die een aanzienlijk deel van haar personeelsbestand vormen. Met andere woorden, een openbare GVV is een operationele en commerciële vastgoedvennootschap. Zij kan de volgende types van ‘vastgoed’ bezitten (zoals gedefinieerd door de GVV- Wet): 293 Permanent document / Care Property Invest nv Gewoon vastgoed: onroerende goederen zoals gedefinieerd in artikel 517 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, en de zakelijke rechten op onroerende goederen, met uitsluiting van de onroerende goederen van bosbouwkundige, landbouwkundige of mijnbouwkundige aard; aandelen met stemrecht uitgegeven door vastgoedvennootschappen, waarvan de Vennootschap rechtstreeks of onrechtstreeks meer dan 25% van het kapitaal aanhoudt; optierechten op vastgoed; aandelen van openbare of institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschappen, op voorwaarde dat, in laatstgenoemd geval, de Vennootschap rechtstreeks of onrechtstreeks meer dan 25% van het kapitaal aanhoudt; rechten die voortvloeien uit contracten waarbij aan de Vennootschap één of meer goederen in leasing worden gegeven, of andere analoge gebruiksrechten worden verleend. Ander vastgoed (zij het binnen bepaalde grenzen): aandelen van openbare en institutionele vastgoedbevaks; rechten van deelneming in buitenlandse instellingen voor collectieve belegging in vastgoed die zijn ingeschreven op de in artikel 260 van de AICB-Wet bedoelde lijst; rechten van deelneming in instellingen voor collectieve belegging in vastgoed die in een andere lidstaat van de Europese Economische Ruimte zijn gevestigd en niet zijn ingeschreven op de in artikel 260 van de AICB-Wet bedoelde lijst, voor zover zij aan een gelijkwaardig toezicht zijn onderworpen als de openbare vastgoedbevaks; aandelen of rechten van deelneming uitgegeven door vennootschappen (i) met rechtspersoonlijkheid; (ii) die ressorteren onder het recht van een andere lidstaat van de Europese Economische Ruimte; (iii) waarvan de aandelen al dan niet zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en die al dan niet onderworpen zijn aan een regime van prudentieel toezicht; (iv) waarvan de hoofdactiviteit bestaat uit de verwerving of de oprichting van onroerende goederen in het vooruitzicht van de terbeschikkingstelling ervan aan gebruikers, of het rechtstreekse of onrechtstreekse bezit van deelnemingen in bepaalde types van entiteiten met een soortgelijk maatschappelijk doel; en (v) die zijn vrijgesteld van de belasting op de inkomsten uit de winst die uit de in de bepaling onder (iv) hierboven bedoelde activiteit voortvloeit, mits naleving van bepaalde wettelijke verplichtingen, en die minstens verplicht zijn om een deel van hun inkomsten onder hun aandeelhouders te verdelen (de ‘Real Estate Investment Trusts’ (verkort ‘REITs’) genoemd); vastgoedcertificaten, zoals bedoeld in artikel 5, §4, van de wet van 16 juni 2006; rechten van deelneming in een GVBF. Care Property Invest nv / Permanent document 294 Het vastgoed bedoeld in (vi), (vii), (viii), (ix) en (xi) dat rechten van deelneming betreft in een alternatieve beleggingsinstelling zoals bedoeld in Richtlijn 2011/61/EU van het Europees Parlement en de Raad van 8 juni 2011 inzake beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen en tot wijziging van de Richtlijnen 2003/41/EG en 2009/65/EG en van de Verordeningen (EG) nr. 1060/2009 van het Europees Parlement en de Raad van 16 september 2009 inzake ratingbureaus en (EU) nr. 1095/2010 van het Europees Parlement en de Raad van 24 november 2010 tot oprichting van een Europees toezichthoudende autoriteit (Europese Autoriteit voor effecten en markten), tot wijziging van Besluit nr. 716/2009/EG en tot intrekking van Besluit 2009/77/EG van de Commissie, kan niet kwalificeren als aandelen met stemrecht uitgegeven door vastgoedvennootschappen, ongeacht het bedrag van de deelneming die door de openbare GVV rechtstreeks of onrechtstreeks wordt aangehouden. De openbare GVV mag niet meer dan 20% van haar geconsolideerde activa beleggen in vastgoed dat één enkel vastgoedgeheel vormt (identieke regel aan deze van toepassing op de vastgoedbevaks) en mag geen ‘ander vastgoed’ (vermeld in punten vi tot xi) alsook optierechten op dergelijke activa bezitten, dan voor zover de reële waarde ervan 20% van haar geconsolideerde activa niet overschrijdt. De activiteit van de Vennootschap bestaat erin om onroerende goederen (in het bijzonder alle woonvormen vervat onder het woonzorgdecreet met uitbreiding van woningen voor mensen met een beperking) ter beschikking te stellen van gebruikers, en om haar vastgoed actief te ontwikkelen en te beheren. De meerwaarde die Care Property Invest hierin levert, bestaat in het aanbieden van op maat gemaakte vastgoedoplossingen, waarbij de onroerende goederen worden aangepast aan de specifieke behoeftes van de gebruikers. Care Property Invest gaat daartoe over tot eigen ontwikkelingen van onroerende goederen, renovaties, uitbreidingen, enz. Care Property Invest wil haar expertise en knowhow die in het verleden werd opgebouwd tijdens de realisatie van 2.000 (gesubsidieerde) serviceflats, verder inzetten om ook in de toekomst projecten te verwezenlijken die zijn voorzien in het Woonzorgdecreet. Dit omvat woonzorgcentra, centra voor kortverblijf, dagverzorgingscentra, dienstencentra, groepen van assistentiewoningen, alsook alle woonvoorzieningen voor mensen met een beperking. 295 Permanent document / Care Property Invest nv VERPLICHTINGEN Om toegang te krijgen en te behouden tot het statuut van de openbare GVV en het voor deze Vennootschap voorziene regime van fiscale transparantie (zie verder), is de Vennootschap onderworpen aan onder meer de volgende verplichtingen: Uitkeringsverplichting (de ‘pay-out ratio’): de openbare GVV moet (bij een positief resultaat) ten minste het positieve verschil tussen de volgende bedragen uitkeren als vergoeding van het kapitaal: 1°) 80% van het bedrag dat gelijk is aan de som van het gecorrigeerde resultaat en van de nettomeerwaarden op de realisatie van vastgoed dat niet is vrijgesteld van verplichte uitkeringen, 2°) de nettovermindering, tijdens het boekjaar, van de schuldenlast; Beperking van de schuldratio: de geconsolideerde schuldratio van de openbare GVV en van haar dochtervennootschappen en de enkelvoudige schuldratio van de openbare GVV mogen niet uitstijgen boven 65% van de, naargelang het geval, geconsolideerde of enkelvoudige activa, onder aftrek van de toegelaten afdekkingsinstrumenten, tenzij dit het gevolg is van een variatie van de reële waarde van de activa; indien de geconsolideerde schuldratio van de openbare GVV en haar dochtervennootschappen meer bedraagt dan 50% van de geconsolideerde activa, onder aftrek van de toegelaten financiële afdekkingsinstrumenten, moet de openbare GVV een financieel plan opstellen samen met een uitvoeringsschema, waarin zij een beschrijving geeft van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de geconsolideerde schuldratio meer zou bedragen dan 65% van de geconsolideerde activa. Diversificatie van het vastgoed: de activa van de openbare GVV moeten op zodanige wijze gediversifieerd zijn dat een passende spreiding van de risico’s kan worden verzekerd in termen van vastgoed, per geografische streek en per categorie van gebruiker of huurder; geen enkele door de openbare GVV uitgevoerde verrichting mag tot gevolg hebben dat meer dan 20% van haar geconsolideerde activa wordt belegd in vastgoed dat ‘één enkel vastgoedgeheel’ vormt (onder voorbehoud van de door de FSMA toegestane uitzonderingen en voor zover dat de geconsolideerde schuldratio van de openbare GVV en van haar dochtervennootschappen niet meer bedraagt dan 33% van de geconsolideerde activa, onder aftrek van de toegelaten afdekkingsinstrumenten). Risicobeheer: de Vennootschap moet, als openbare GVV, beschikken over een passende risicobeheerfunctie en een passend risicobeheerbeleid, zij kan enkel intekenen op afdekkingsinstrumenten (met uitzondering van elke verrichting met een speculatief karakter) indien de statuten dit toelaten, en deel uitmaken van een beleid ter dekking van financiële risico’s. Dit beleid zal moeten bekendgemaakt worden in de jaarlijkse en halfjaarlijkse verslagen. Beheersstructuur en organisatie: de Vennootschap moet, als openbare GVV, beschikken over een eigen beheersstructuur en een passende administratieve, boekhoudkundige, financiële en technische organisatie, die haar in staat stelt haar activiteiten uit te oefenen overeenkomstig het GVV-regime, over een passend interne controlesysteem, een passende onafhankelijke interne auditfunctie, een passende onafhankelijke compliance functie en een passend integriteitsbeleid. Care Property Invest nv / Permanent document 296 FISCALE GEVOLGEN Fiscaal regime van de GVV De belastbare basis van de GVV is beperkt tot de niet-aftrekbare beroepskosten, abnormale of goedgunstige voordelen en de bijzondere aanslag op ‘geheime commissielonen’ op de uitgaven die niet behoorlijk verantwoord zijn. De GVV kan niet genieten van de aftrek voor risicokapitaal of van de verlaagde tarieven van de vennootschapsbelasting. Wanneer een GVV deelneemt aan een fusie, een splitsing of een gelijkgestelde verrichting, zal deze verrichting niet van het regime van fiscale neutraliteit kunnen genieten, maar zal deze aanleiding geven tot de toepassing van de exittaks, net zoals dit het geval was voor de vastgoedbevaks. Het tarief van de exittaks bedraagt momenteel 15%. De GVV is onderworpen aan de ‘abonnementstaks’ van de artikelen 161 en 162 van het Wetboek Successierechten. Het fiscale regime voor de aandeelhouders van de GVV De onderstaande paragrafen vatten bepaalde gevolgen samen van de eigendom en de overdracht van aandelen in een GVV naar Belgisch fiscaal recht. Deze samenvatting baseert zich op de fiscale wetten, de regelgeving en de administratieve commentaren die in België van toepassing zijn zoals ze van kracht zijn op de datum van de opstelling van dit document en wordt opgenomen onder voorbehoud van wijzigingen van het Belgisch recht, met inbegrip van wijzigingen met retroactief effect. Deze samenvatting houdt geen rekening met, noch behandelt zij, het fiscaal recht van andere landen dan België en zij houdt geen rekening met bijzondere omstandigheden eigen aan elke aandeelhouder. De aandeelhouders worden uitgenodigd om hun eigen adviseurs te raadplegen. De door een GVV uitgekeerde dividenden aan natuurlijke personen met een woonplaats in België, geven aanleiding tot de inning van een roerende voorheffing aan het verlaagd tarief van 15%. 297 Permanent document / Care Property Invest nv Natuurlijke personen met woonplaats in België De door een GVV aan een natuurlijke persoon met woonplaats in België uitgekeerde dividenden, geven aanleiding tot de inning van een roerende voorheffing aan het verlaagd tarief van 15%. De Vennootschap voldoet immers aan de vereiste dat tenminste 80%, conform de programmawet van 27 december 2021, van het vastgoed belegd is in onroerende goederen die in een lidstaat van de Europese Economische Ruimte zijn gelegen en uitsluitend of hoofdzakelijk voor aan woonzorg of gezondheidszorg aangepaste wooneenheden aangewend worden of bestemd zijn. De portefeuille van Care Property Invest bestaat immers volledig uit dergelijk vastgoed en kan overeenkomstig haar statutair doel ook enkel uit dergelijk vastgoed bestaan. De door de GVV ingehouden voorheffing heeft voor de Belgische aandeelhouder- natuurlijke persoon een bevrijdend karakter. De meerwaarden gerealiseerd door Belgische natuurlijke personen die de aandelen van de GVV niet verworven hebben in het kader van de uitoefening van een professionele activiteit, zijn niet belastbaar indien zij kaderen in het normale beheer van het privé-vermogen. De minderwaarden zijn niet aftrekbaar. Belgische binnenlandse vennootschappen Door de wet tot regeling van de erkenning en de afbakening van crowdfunding en houdende diverse bepalingen inzake financiën van 18 december 2016 en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 20 december 2016 kunnen de aandeelhouders van Care Property Invest vanaf 1 januari 2017 opnieuw genieten van het verlaagd tarief van 15%. Deze dividenden geven in principe geen recht op de aftrek als definitief belaste inkomsten bij de Belgische aandeelhouder- vennootschap, zoals dit ook het geval is voor de dividenden van de vastgoedbevak. De meerwaarden op de aandelen van de GVV zijn niet vrijgesteld van de vennootschapsbelasting, net zoals het geval is voor de meerwaarden op de aandelen van vastgoedbevaks. De roerende voorheffing ingehouden op de door de GVV uitgekeerde dividenden is in de regel verrekenbaar met de vennootschapsbelasting en het eventuele surplus is terugbetaalbaar voor zover de vennootschap- aandeelhouder de volledige eigendom van de aandelen heeft gehad op het moment van de toekenning of de betaalbaarstelling van het dividend en in zoverre dat deze toekenning of betaalbaarstelling geen waardevermindering of minderwaarde van deze aandelen met zich meebrengt. Aandeelhouder-niet-inwoner De door de GVV aan een aandeelhouder- niet-inwoner uitgekeerde dividenden geven in de regel aanleiding tot de inning van de roerende voorheffing aan het tarief van 15% indien de GVV minstens 80%, belegd in vastgoed dat bestaat uit onroerende goederen die in een lidstaat van de Europese Economische Ruimte zijn Care Property Invest nv / Permanent document 298 gelegen en uitsluitend of hoofdzakelijk voor aan woonzorg of gezondheidszorg aangepaste wooneenheden. Bepaalde niet-inwoners die gevestigd zijn in landen waarmee België een overeenkomst tot het vermijden van dubbele belasting heeft gesloten, kunnen, onder bepaalde voorwaarden en mits bepaalde formaliteiten, genieten van een vermindering of een vrijstelling van de roerende voorheffing. Taks op beurstransacties De aankoop en de verkoop en elke andere verkrijging en overdracht ten bezwarende titel in België van bestaande aandelen van de GVV (secundaire markt) door de tussenkomst van een ‘professionele tussenpersoon’ maken, zoals dit het Meise (BE) I Oase geval is voor de vastgoedbevaks, in de regel het voorwerp uit van de taks op beurstransacties, op heden aan een tarief van 0,12%/0,35%/1,32% al naargelang de aard van de effecten met een maximum van € 1.300/€ 1.600/€ 4.000 per transactie en per partij. Erfbelasting De aandelen van Care Property Invest kunnen onder de voorwaarden, zoals gesteld onder artikel 2.7.6.0.1 van de VCF (Vlaamse Codex Fiscaliteit) genieten van een vrijstelling van erfbelasting. De Vennootschap bezit immers haar erkenning in de zin van dit artikel. De wijziging van statuut van BEVAK naar GVV heeft dus op geen enkele wijze een invloed op deze vrijstelling. 299 Permanent document / Care Property Invest nv As (BE) I Residentie Kompas XIII. Lexicon XIII. Lexicon Definities Aanschaffingswaarde Immateriële vaste activa : de aanschaffingswaarde omvat de geactiveerde kosten exclusief btw. Materiële vaste activa : de aanschaffingswaarde omvat de geactiveerde kosten exclusief btw. Vorderingen financiële leasing : de aanschaffingswaarde omvat de volledige investeringskost inclusief btw. Vastgoedbeleggingen : de aanschaffingswaarde omvat de conventionele waarde opgenomen in de berekening van de prijs. Voor projecten via een inbreng in natura wordt de prijs bepaald op basis van de inbrengovereenkomst. Voor ontwikkelingsprojecten omvat de aanschaffingswaarde de prijs die betaald werd voor de grond vermeerderd met de reeds gemaakte bouwkosten. Voorwetenschap Voorwetenschap is informatie in de zin van artikel 7, leden 1 tot 4 van de Verordening (EU) nr. 596/2014 van het Europees Parlement en de Raad van 16 april 2014 betreffende marktmisbruik (Verordening marktmisbruik) en houdende intrekking van Richtlijn 2003/6/EG van het Europees Parlement en de Raad en Richtlijnen 2003/124, 2003/125/EG en 2004/72/EG van de Commissie en betekent: elke informatie, op cumulatieve wijze: (i) die niet openbaar werd gemaakt; (ii) die nauwkeurig is, dit wil zeggen dat de informatie betrekking heeft op een bestaande situatie of een situatie waarvan redelijkerwijze mag worden aangenomen dat zij zal ontstaan, dan wel op een gebeurtenis die heeft plaatsgevonden of waarvan redelijkerwijze mag worden aangenomen dat zij zal plaatsvinden, en indien de informatie specifiek genoeg is om er een conclusie uit te trekken omtrent de mogelijke invloed van deze situatie of deze gebeurtenis op de koers van het aandeel. Indien het tussenstappen van een in de tijd gespreid proces betreft, kunnen deze stappen op zich Voorwetenschap uitmaken, indien deze voldoende concreet zijn; (iii) die rechtstreeks of onrechtstreeks betrekking heeft op de Vennootschap of op het aandeel van Care Property Invest; (iv) en die, indien ze openbaar zou worden gemaakt, de koers van het aandeel Care Property Invest aanzienlijk zou kunnen beïnvloeden. Bezettingsgraad De bezettingsgraad is de uitkomst van het totaal aantal effectief bewoonde wooneenheden ten opzichte van het totale aantal wooneenheden (zowel de bewoonde als de leegstaande). Wat betreft de initiële portefeuille, is de erfpachtvergoeding die overeengekomen werd in desbetreffende overeenkomsten verschuldigd, ongeacht de bezettingsgraad. Ook voor de acquisities uit het nieuwe vastgoedprogramma wordt het leegstandsrisico overgedragen aan de exploitant, met uitzondering van het project ‘Tilia’ in Gullegem. Bulletkrediet Krediet waarvan de hoofdsom in één keer wordt afgelost aan het einde van de looptijd en waarbij gedurende de looptijd van het krediet enkel de interestlasten verschuldigd zijn. Care Property Invest nv / Lexicon 302 Compliance officer De Compliance officer ziet toe op de naleving van de wetten, reglementen en gedragsregels die van toepassing zijn op de Vennootschap en meer in het bijzonder de regels die verband houden met de integriteit van de activiteiten van de Vennootschap en beheert het compliancerisico van de Vennootschap. Corporate Governance Deugdelijk beheer van de onderneming. Deze principes, zoals transparantie, integriteit en evenwicht tussen de verantwoordelijken steunen op de aanbevelingen van de Belgische Corporate Governance Code 2020 (‘Code 2020’), zoals deze beschikbaar is op de website www.corporategovernancecommittee.be . Dividendrendement Bruto- of nettodividend gedeeld door de slotkoers van het aandeel Care Property Invest tijdens het betreffende boekjaar of op een bepaald tijdstip of gedeeld door de inschrijvingsprijs bij de beursintroductie (zonder kosten). Zeist (NL) I Villa Pavia Double net Zie definitie van punt 1.32 ‘Triple net’, verderop in dit hoofdstuk, verminderd met het eigenaarsonderhoud (= grote onderhouds- en herstellingswerken). Er is slechts één project in portefeuille dat afgesloten werd met een erfpachtovereenkomst van het type ‘double net’, zijnde het project ‘Les Terrasses du Bois’ in Watermaal-Bosvoorde. 303 Lexicon / Care Property Invest nv EPRA European Public Real Estate Association is een vereniging die werd opgericht in 1999 ter promotie, ontwikkeling en groepering van Europese beursgenoteerde vastgoedvennootschappen. EPRA stelt gedragscodes op inzake boekhouding, reporting en corporate governance en harmoniseert deze regels in verschillende landen, om kwalitatieve en vergelijkbare informatie aan te bieden aan investeerders. EPRA organiseert ook discussiefora over vragen die de toekomst van de sector bepalen. Ten slotte heeft EPRA indexen gecreëerd die als benchmark dienen voor de vastgoedsector. Al deze informatie is beschikbaar op de website www.epra.com . Zutphen (NL) I De Gouden Leeuw Zutphen Care Property Invest nv / Lexicon 304 Erfpachtovereenkomst Overeenkomst met een duur van minstens 15 jaar en maximaal 99 jaar, waarbij een tijdelijk zakelijk gebruiksrecht wordt verleend aan de erfpachter, dat bestaat uit het volledige genot en gebruik van het goed tijdens die periode. Als tegenprestatie betaalt de erfpachter – behoudens andersluidend beding – een jaarlijkse vergoeding, ‘canon’ genaamd (Titel 7 ‘Erfpacht’ boek 3 ‘Goederen’ van het Burgerlijk Wetboek). Erfpachtovereenkomsten die werden afgesloten voor de inwerkingtreding van het nieuwe goederenrecht op 1 september 2021, vallen behoudens afwijking daarvan onder de oude regelgeving van het Burgerlijk Wetboek, en beschikken zodus over een minimum duurtijd van 27 jaar. Exittaks De vennootschappen die hun erkenning als gereglementeerde vastgoedvennootschap of gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds vragen of die fusioneren met een gereglementeerde vastgoedvennootschap, zijn onderworpen aan een specifieke belasting of exittaks. Deze belasting is vergelijkbaar met een liquidatiebelasting op de latente nettomeerwaarden en op de belastingvrije reserves. Het huidige exittakspercentage bedraagt 15% Free float De free float is het aantal aandelen dat vrij op de beurs circuleert en dus in handen is van het publiek. FSMA De Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten, zoals bedoeld in de Wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en financiële diensten. Gesloten periode Periode waarin personen met een leidinggevende functie en hun nauw verwante personen, alsook alle personen opgenomen op de lijst van personen met voorkennis conform de wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële diensten (de zogenaamde ‘insiderslijst’) van Care Property Invest, geen transacties met betrekking tot financiële instrumenten of financiële derivaten van Care Property Invest mogen uitvoeren. De gesloten periodes worden vermeld in het Verhandelingsreglement van Care Property Invest, dat deel uitmaakt van het Corporate Governance Charter, beschikbaar op de website, www.carepropertyinvest.be . GVV-KB Het Koninklijk Besluit d.d. 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad d.d. 16 juli 2014 en nadien gewijzigd, laatst op 23 april 2018. GVV-Wet De Wet d.d. 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals bekendgemaakt in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad d.d. 30 juni 2014 en nadien gewijzigd, laatst door de Wet van 22 oktober 2017, B.S. 9 november 2017. 305 Lexicon / Care Property Invest nv IAS/IFRS-normen De internationale boekhoudnormen (IAS, International Accounting Standards/IFRS, International Financial Reporting Standards) werden opgesteld door de International Accounting Standards Board (IASB), die de internationale normen voor het opstellen van jaarrekeningen uitwerkt. De Europese beursgenoteerde vennootschappen moeten deze regels in hun geconsolideerde rekeningen toepassen voor de boekjaren die beginnen vanaf 1 januari 2005. In overeenstemming met het KB van 13 juli 2014, past Care Property Invest deze regels vanaf het boekjaar beginnend op 1 januari 2007 toe op haar enkelvoudige jaarrekening. Interest rate swap Financieel instrument waarbij partijen contractueel overeenkomen interestbetalingen uit te wisselen over een bepaalde periode. Het laat toe aan partijen om vaste rentevoeten te ruilen voor vlottende rentevoeten en vice versa. De Vennootschap heeft enkel Interest rate swaps die haar toelaten om vlottende rentevoeten om te ruilen naar vaste rentevoeten. Investeringswaarde De investeringswaarde is de waarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan noodzakelijke bijkomende mutatiekosten zijn inbegrepen (voorheen ‘waarde vrij op naam’ genoemd). Looptijd Gewogen gemiddelde looptijd van de huurcontracten, waarbij het gewicht gelijk is aan de verhouding van de huuropbrengst tot de totale huuropbrengsten van de portefeuille (een synoniem is ‘duration’). Liquidity provider Een liquidity provider is een financiële instelling (in het geval van Care Property Invest: KBC Securities) die onder toezicht van Euronext en de FSMA een opdracht van marktanimatie uitvoert met betrekking tot de aandelen van de Vennootschap. De opdracht van marktanimatie heeft tot doel om de liquiditeit van transacties in aandelen van de Vennootschap te bevorderen en meer in het bijzonder een gepaste interactie tussen vraag en aanbod te favoriseren en aldus een vrije werking van de markt te bevorderen om zo de koersschommelingen in het aandeel te reduceren. Marktkapitalisatie Beurskoers vermenigvuldigd met het totaal aantal genoteerde aandelen. Care Property Invest nv / Lexicon 306 Mutatierechten De overdracht van de eigendom van een onroerend goed is in principe onderworpen aan de inning door de Staat van mutatierechten die het grootste deel van de transactiekosten uitmaken. Het bedrag van deze rechten hangt af van de overdrachtswijze, de hoedanigheid van de koper en de geografische ligging van het onroerend goed. De twee eerste voorwaarden, en dus het te betalen bedrag van de rechten, zijn slechts gekend na het afsluiten van de eigendomsoverdracht. In België zijn de mogelijke wijzen van overdracht van onroerende goederen en de hieraan gekoppelde registratierechten voornamelijk de volgende: verkoopcontracten met betrekking tot onroerende goederen: 12,5% voor de onroerende goederen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in het Waals Gewest, en 12% voor de onroerende goederen in het Vlaams Gewest; verkoop van onroerende goederen onder het regime van de vastgoedhandelaar: 5 tot 8% afhankelijk van het Gewest; vestiging van opstalrechten en erfpachtrechten (beiden tot 99 jaar): 2% of 0,5% als de huurder een vzw is (dit is van toepassing vanaf 01/01/2024); verkoopcontracten met betrekking tot onroerende goederen waarbij de koper een publiekrechtelijke instelling is (bv. een entiteit van de Europese Unie, van de federale regering, van een gewestregering of van een buitenlandse regering): vrijstelling van rechten; inbreng in natura van onroerende goederen tegen de uitgifte van nieuwe aandelen ten voordele van de inbrenger: vrijstelling van rechten; verkoopcontracten van de aandelen van een vastgoedvennootschap: afwezigheid van rechten; fusies, splitsingen en andere bedrijfsreorganisaties: afwezigheid van rechten; enz. De effectieve belastingvoet van het mutatierecht schommelt dus tussen 0 en 12,5% zonder dat het mogelijk is om het percentage te voorzien dat op de overdracht van een bepaald goed van toepassing is, vooraleer deze overdracht wordt uitgevoerd. N.B. Er dient opgemerkt dat, als gevolg van de interpretatie van de IAS/IFRS-normen door de Belgische Vereniging van Asset Managers (BEAMA), de boekwaarde van gebouwen voor de IAS/IFRS-balans berekend wordt door van de investeringswaarde een forfaitair bedrag van mutatierechten af te trekken dat momenteel door de vastgoedexperten op 2,5% is gesteld. Voor eigendommen met een waarde van minder dan € 2,5 miljoen worden evenwel de registratierechten afgetrokken die volgens de ligging van het onroerend goed van toepassing zijn. Voor de Nederlandse en Spaanse vastgoedbeleggingen bestaat geen bijzondere afspraak en zijn de wettelijke tarieven inzake overdrachtsbelasting van toepassing. 307 Lexicon / Care Property Invest nv Nettowaarde per aandeel De waarde die wordt verkregen door het geconsolideerd nettoactief van de GVV, na aftrek van de minderheidsbelangen, of, indien geen consolidatie plaatsvindt, het nettoactief op statutair niveau, te delen door het aantal door de GVV uitgegeven aandelen, na aftrek van de eigen aandelen die, in voorkomend geval op geconsolideerd niveau worden aangehouden. ‘Inventariswaarde van de aandelen’ is een synoniem voor nettowaarde van aandeel. Nettohuurresultaat Huurinkomsten - terugnemingen van overgedragen en verdisconteerde huren - lasten met betrekking tot de verhuur Omloopsnelheid Totaal volume van de gedurende het jaar verhandelde aandelen gedeeld door het totaal aantal aandelen, volgens de definitie van Euronext (een synoniem is ‘velociteit’). Opstalrecht Een opstalrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben (Titel 8 ‘Opstal’ Boek 3 ‘Goederen’ van het Burgerlijk Wetboek). Pay-out ratio Brutodividend per aandeel gedeeld door het te bestemmen resultaat per aandeel, waarbij het brutodividend werd berekend op basis van de aangepaste EPRA-winst. Reële waarde De reële waarde of ‘fair value’ wordt voor de vastgoedbeleggingen in België als volgt berekend: Gebouwen met een investeringswaarde boven € 2,5 miljoen: De reële waarde = investeringswaarde/(1 + gemiddelde bepaald als de laagste waarde tussen de investeringswaarde per stuk/ (1 +% van de mutatiekosten afhankelijk van het gewest waar het gebouw is gelegen) en de investeringswaarde als geheel/(1 + gemiddelde percentage van de transactiekosten zoals bepaald door BEAMA); Gebouwen met een investeringswaarde lager dan € 2,5 miljoen: wanneer de vastgoedexpert vindt dat het gebouw per appartement kan worden verkocht, wordt de reële waarde bepaald als de laagste waarde tussen de investeringswaarde per stuk/(1 +% van de mutatiekosten afhankelijk van het gewest waar het gebouw is gelegen) en de investeringswaarde als geheel/ (1 + gemiddelde percentage van de transactiekosten zoals bepaald door BEAMA); wanneer de vastgoedexpert vindt dat het gebouw niet per appartement kan worden verkocht, is de reële waarde gelijk aan de investeringswaarde als geheel/(1 +% van de mutatierechten afhankelijk van het gewest waar het gebouw is gelegen). Care Property Invest nv / Lexicon 308 Het gemiddelde percentage van de transactiekosten zoals bepaald door BEAMA wordt jaarlijks herzien en indien nodig aangepast per drempel van 0,5%. De vastgoedexperten bevestigen dit aftrekpercentage in hun periodieke verslagen aan de aandeelhouders. Het percentage bedraagt thans 2,5%. Schuldgraad Teller: ‘Totaal van de passiva’ op de balans bestaande uit: I. Langlopende verplichtingen - A. Voorzieningen I. Langlopende verplichtingen - C. Andere langlopende financiële verplichtingen - Indekkingsinstrumenten I. Langlopende verplichtingen - F. Uitgestelde belastingverplichtingen II. Kortlopende verplichtingen - A. Voorzieningen II. Kortlopende verplichtingen - C. Andere kortlopende financiële verplichtingen - Indekkingsinstrumenten II. Kortlopende verplichtingen - F. Overlopende rekeningen zoals voorzien in de schema’s in bijlage van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Noemer: ‘Totaal van de activa’ onder aftrek van toegelaten afdekkingsinstrumenten. Het resultaat mag niet meer bedragen dan 65%. Transparantiewetgeving De Wet van 2 mei 2007 op de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen in emittenten waarvan aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en houdende diverse bepalingen B.S. 12 juni 2007 en het Koninklijk Besluit van 14 februari 2008 op de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen, B.S. 4 maart 2008. 309 Lexicon / Care Property Invest nv Triple net Wanneer de exploitatielasten, de onderhoudskosten en de huurderving verbonden aan de leegstand ten laste worden genomen door de exploitant. Minimale uitkeringsplicht Volgens artikel 13 van het GVV-KB dient de Vennootschap als vergoeding van het kapitaal een bedrag uitkeren dat overeenkomt met ten minste het positieve verschil tussen de volgende bedragen: 80% van een bedrag dat gelijk is aan de som van de aangepaste EPRA-winst (A) en van de nettomeerwaarden op de realisatie van de onroerende goederen die niet zijn vrijgesteld van verdeling (B); • de nettovermindering in de loop van het boekjaar van de schuldenlast van de openbare GVV. Voor de berekening van de bedragen (A) en (B) verwijzen we naar hoofdstuk 'VI. Jaarrekening' rubriek 'Uitkeringsplicht volgens het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot de GVV' op pagina 254 . Universeel registratiedocument Instellingen waarvan effecten zijn toegelaten tot een gereglementeerde markt kunnen elke jaar een registratiedocument opstellen in de vorm van een universeel registratiedocument met een beschrijving van de organisatie, bedrijfsactiviteiten, financiële positie, winsten, vooruitzichten en governance- en aandeelhoudersstructuur van de instelling. Het Universeel Registratiedocument mag gebruikt worden met het oog op een aanbieding van effecten aan het publiek of de toelating van effecten tot de handel op een gereglementeerde markt, mits het, in voorkomend geval, samen met eventuele wijzigingen en een overeenkomstig Verordening (EU) 2017/1129 goedgekeurde verrichtingsnota en samenvatting door de FSMA is goedgekeurd. Vennootschap Care Property Invest NV Verboden periode De periode die als dusdanig wordt gecommuniceerd door de Compliance Officer op instructies van het college van dagelijks bestuur of de raad van bestuur en die aanvangt vanaf de datum waarop de voorkennis bekend wordt bij de raad van bestuur of het college van dagelijks bestuur en zal duren tot onmiddellijk na de bekendmaking van de voorkennis of tot en met de datum waarop voorkennis haar koersgevoelig karakter verliest. Care Property Invest nv / Lexicon 310 Verordening (EU) 2017/1129 Verordening (EU) 2017/1129 van het Europees Parlement en de Raad van 14 juni 2017 betreffende het prospectus dat moet worden gepubliceerd wanneer effecten aan het publiek worden aangeboden of tot de handel op een gereglementeerde markt worden toegelaten en tot intrekking van Richtlijn 2003/71/EG. Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV) Het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen d.d. 23 maart 2019, zoals bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad d.d. 4 april 2019, met inwerkingtreding op 1 mei 2019 en ter vervanging van het vroegere Wetboek van Vennootschappen d.d. 7 mei 1999. Woonzorgdecreet Het woonzorgdecreet van 13 maart 2009, zoals verschenen in het Belgisch Staatsblad op 14 mei 2009, en in werking getreden op 1 januari 2010, samen met haar uitvoeringsbesluiten, zoals van tijd tot tijd gewijzigd. Hof Driane (BE) I Herenthout 311 Lexicon / Care Property Invest nv Afkortingen ABB Accelerated Book Building (kapitaalverhoging) AICB Alternatieve Instelling voor Collectieve Belegging APM Alternative Performance Measure (Alternatieve prestatiemaatstaven) BE-REIT Belgian Real Estate Investment Trust BEAMA Belgian Association of Asset Managers (Belgische Vereniging van Asset Managers) BEVAK BeleggingsVennootschap met Vast Kapitaal BPR Best Practices Recommendations CDP Carbon Disclosure Projects CEO Chief Executive Officer CFO Chief Financial Officer CODM Chief Operating Decision Maker (bij Care Property Invest: dagelijks bestuur) COO Chief Operating Officer CP Commercial Paper CSRD Corporate Sustainability Reporting Directive CVA Credit Valuation Adjustment DBF Design, Build & Finance DBFM Design, Build, Finance & Maintain DCF Discounted Cashflow DPS Dividend Per Share (dividend per aandeel) DVA Debt Valuation Adjustment EBITDA Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation & Amortisation EER Europese Economische Ruimte EMS Energy Management System (energiemonitoringsysteem) EPRA European Public Real Estate Association EPS Earnings Per Share (winst per aandeel) ESG Environmental, Social & Governance ESMA European Securities and Markets Authority (Europese effecten en markten autoriteit) FBI Financiële Beleggingsinstelling (NL-REIT) FSMA Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten GAV Gewone Algemene Vergadering GHW Geschatte HuurWaarde GPR Global Property Research GRESB Global Real Estate Sustainability Benchmark GVBF Gespecialiseerd Vastgoedbeleggingsfonds GVV Gereglementeerde Vastgoedvennootschap HIQA Health Information and Quality Authority Care Property Invest nv / Lexicon 312 IAS International Accounting Standards IFRIC International Financial Reporting Interpretations Committee IFRS International Financial Reporting Standards IPT Individuele Pensioen Toezegging IRS Interest Rate Swap KB Koninklijk Besluit KMO Kleine & Middelgrote Ondernemingen LFL Like-for-like LTIP Long Term Incentive Plan LTV Loan-to-Value MTN Medium Term Notes (Obligaties (LT) en Commercial Paper (KT)) NAW Nettoactiefwaarde NDV Net Disposal Value NIR Netto Initieel Rendement NRV Net Reinstatement Value NTA Net Tangible Assets NV Naamloze Vennootschap OCMW Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OESO Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling OLO Lineaire obligatie sBPR sustainability Best Practices Recommendations SBTi Science Based Targets initiative SMART Specifiek, meetbaar, haalbaar, relevant en tijdsgebonden doelstelling SOCIMI Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (ES-REIT) Sw Strafwetboek URD Universeel Registratiedocument VCF Vlaamse Codex Fiscaliteit Vlabel Vlaamse Belastingdienst VTE Voltijdsequivalent VWAP Volume-Weighted Average Price VZW Vennootschap Zonder Winstoogmerk WIB Wet Inkomstenbelasting WRI World Resources Institute WVV Wetboek van vennootschappen en verenigingen WWF World-Wide Fund for nature 313 Lexicon / Care Property Invest nv Care Property Invest nv Horstebaan 3 2900 Schoten T +32 3 222 94 94 E info@carepropertyinvest.be Belfius BE27 0910 0962 6873 GKCC BE BB BE 0456 378 070 RPR Antwerpen Openbare GVV naar Belgisch recht www.carepropertyinvest.be 54930096UUTCOUCQDU642023-01-012023-12-3154930096UUTCOUCQDU642022-01-012022-12-3154930096UUTCOUCQDU642023-12-3154930096UUTCOUCQDU642022-12-3154930096UUTCOUCQDU642021-12-3154930096UUTCOUCQDU642021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember54930096UUTCOUCQDU642022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember54930096UUTCOUCQDU642022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember54930096UUTCOUCQDU642021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember54930096UUTCOUCQDU642022-01-012022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember54930096UUTCOUCQDU642022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember54930096UUTCOUCQDU642021-12-31CAR:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentInvestmentPropertyMember54930096UUTCOUCQDU642022-01-012022-12-31CAR:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentInvestmentPropertyMember54930096UUTCOUCQDU642022-12-31CAR:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentInvestmentPropertyMember54930096UUTCOUCQDU642021-12-31CAR:ReserveOfCostsOnFairValueAdjustmentInvestmentPropertyMember54930096UUTCOUCQDU642022-01-012022-12-31CAR:ReserveOfCostsOnFairValueAdjustmentInvestmentPropertyMember54930096UUTCOUCQDU642022-12-31CAR:ReserveOfCostsOnFairValueAdjustmentInvestmentPropertyMember54930096UUTCOUCQDU642021-12-31CAR:ReserveOfGainsLossesOnChangeInFairValueOfDerivativesMember54930096UUTCOUCQDU642022-01-012022-12-31CAR:ReserveOfGainsLossesOnChangeInFairValueOfDerivativesMember54930096UUTCOUCQDU642022-12-31CAR:ReserveOfGainsLossesOnChangeInFairValueOfDerivativesMember54930096UUTCOUCQDU642021-12-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember54930096UUTCOUCQDU642022-01-012022-12-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember54930096UUTCOUCQDU642022-12-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember54930096UUTCOUCQDU642021-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember54930096UUTCOUCQDU642022-01-012022-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember54930096UUTCOUCQDU642022-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember54930096UUTCOUCQDU642021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember54930096UUTCOUCQDU642022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember54930096UUTCOUCQDU642022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember54930096UUTCOUCQDU642021-12-31CAR:OtherReservesAndRetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember54930096UUTCOUCQDU642022-01-012022-12-31CAR:OtherReservesAndRetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember54930096UUTCOUCQDU642022-12-31CAR:OtherReservesAndRetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember54930096UUTCOUCQDU642021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember54930096UUTCOUCQDU642022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember54930096UUTCOUCQDU642022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember54930096UUTCOUCQDU642023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember54930096UUTCOUCQDU642023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember54930096UUTCOUCQDU642023-01-012023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember54930096UUTCOUCQDU642023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember54930096UUTCOUCQDU642023-01-012023-12-31CAR:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentInvestmentPropertyMember54930096UUTCOUCQDU642023-12-31CAR:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentInvestmentPropertyMember54930096UUTCOUCQDU642023-01-012023-12-31CAR:ReserveOfCostsOnFairValueAdjustmentInvestmentPropertyMember54930096UUTCOUCQDU642023-12-31CAR:ReserveOfCostsOnFairValueAdjustmentInvestmentPropertyMember54930096UUTCOUCQDU642023-01-012023-12-31CAR:ReserveOfGainsLossesOnChangeInFairValueOfDerivativesMember54930096UUTCOUCQDU642023-12-31CAR:ReserveOfGainsLossesOnChangeInFairValueOfDerivativesMember54930096UUTCOUCQDU642023-12-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember54930096UUTCOUCQDU642023-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember54930096UUTCOUCQDU642023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember54930096UUTCOUCQDU642023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember54930096UUTCOUCQDU642023-01-012023-12-31CAR:OtherReservesAndRetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember54930096UUTCOUCQDU642023-12-31CAR:OtherReservesAndRetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember54930096UUTCOUCQDU642023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember54930096UUTCOUCQDU642023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMemberiso4217:EURiso4217:EURxbrli:shares