Earnings Release • Aug 31, 2012
Earnings Release
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Information réglementée Bruxelles, le 31 août 2012 : 7h45
Nombreuses nouvelles locations conclues portant sur 10.918 m² sur le premier semestre de l'année sans impact immédiat au 30 juin.
Baisse des revenus locatifs nets provenant presque exclusivement des cessions d'actifs loués survenues au second semestre 2011.
Activité soutenue à l'investissement avec un nouveau potentiel de constructibilité ou de rénovation de 70.000 m² qui représente un accroissement de 39% des surfaces vendables à terme.
La variation de l'impact des ajustements temporaires de valeur s'élève à un positif sur portefeuille immobilier de € 2.743K, un négatif de € 3.468K sur instruments de couverture et un négatif de € 1.863K sur les résultats des sociétés mises en équivalence.
Les résultats à l'équilibre du premier semestre restent peu représentatifs de l'évolution positive de la situation locative du portefeuille existant.
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La valeur intrinsèque s'élève à € 14,80 par action.
Les revenus locatifs nets ont atteint € 5.592K au 30 juin 2012 contre € 7.774K au 30 juin 2011.
En Belgique, plusieurs opérations de location en bureaux ont pu être conclues sur les actifs Prins B. (Anvers), Diamond et Alma Court (Bruxelles) totalisant 4.417 m² et un revenu locatif nominal annuel de € 583K.
En France, de nouveaux baux ont été conclus concernant les actifs des Jardins des Quais (Bordeaux), les Corvettes (Paris) et Marché Saint-Germain (Paris) totalisant 6.501 m² et un revenu locatif nominal annuel de € 789K.
Aucun départ locatif significatif n'a été enregistré dans le portefeuille sur la période.
Des négociations importantes sur les actifs Arts 27, Diamond et Alma Court sont en voie de finalisation ; les termes principaux sont arrêtés mais les contrats de bail restent à finaliser.
Concernant le projet Secrétan (halle commerciale à Paris), les promesses de prise en occupation sont actuellement converties en prise à bail.
Le taux d'occupation global du portefeuille s'élève ainsi à 84% contre 78% au 31 décembre dernier.
L'écart négatif des revenus locatifs date à date provient essentiellement de la vente de Clamart, intervenue au premier semestre 2011, et de trois actifs qui se sont conclues au
second semestre 2011 à savoir les immeubles Antwerp Expo, Lozana et Saran I, totalisant ensemble un revenu locatif net de € 1.837K.
Le départ du locataire Johnson&Johnson pour près de 5.000 m² sur l'actif Alma Court représente une perte de loyer net de € 857K.
A l'inverse, la prise en leasing de l'immeuble Raket à Evere représente une hausse de revenu locatif de l'immeuble de € 426K.
Les autres écarts ne sont pas significatifs.
Les acquisitions du premier semestre ne sont pas productives de revenus locatifs.
Pour l'ensemble de l'année, les revenus locatifs nets hors linéarisation sont estimés à
€ 11.000K contre € 14.500K en 2011. Les immeubles maintenus en portefeuille sont majoritairement des actifs non encore à maturité et par conséquent non entièrement recommercialisés. Dès lors le poste des revenus locatifs nets est souvent grevé des charges propriétaire.
Au cours du premier semestre, de nouvelles acquisitions sont venues alimenter le pipeline de Banimmo :
Compte tenu des opérations également intervenues en juillet, l'ensemble de ces opérations représente un potentiel de constructibilité et de rénovation de 70.000 m² sur la France et la Belgique. Considérant le portefeuille actuel sous gestion qui totalise 174.600 m², l'activité à l'investissement du premier semestre représente un accroissement de 39% des surfaces vendables à terme.
Par ailleurs, Banimmo a livré à Participatie Maatschappij Vlaanderen un immeuble de 7.200 m² loué à la Vlaamse Milieumaatschappij dans le cadre d'une mission de maîtrise d'ouvrage délégué. Cette opération génère un produit sur l'exercice de € 866K en complément de la partie comptabilisée en 2011.
La principale évolution porte sur le projet commercial à Paris (19ème arrondissement) de la Halle Secrétan. Les autorisations purgées de recours sont obtenues. Les promesses de prise à bail
sont actuellement converties en bail ferme aux conditions prévues. La phase de rénovation lourde devrait pouvoir débuter à l'automne, un financement spécifique pour ce projet doit se signer à la rentrée.
| ANALYSE DES RESULTATS CONSOLIDES | K € | K € |
|---|---|---|
| 30/06/2012 | 30/06/2011 | |
| Revenus récurrents | 6.893 | 9.290 |
| dont Revenu locatif net des immeubles | 5.592 | 7.774 |
| Revenus locatifs bruts | 7.431 | 9.624 |
| Charges locatives | ||
| -1.839 | -1.850 | |
| dont Honoraires et commissions de gestion dont Quote-part venant du résultat économique des sociétés mises en équivalence |
978 323 |
1.207 309 |
| Autres charges opérationnelles sur immeubles | -380 | -557 |
| Charges opérationnelles et administratives | -4.198 | -3.948 |
| Autres revenus | 0 | 0 |
| Résultat Opérationnel Récurrent (REBIT) | 2.316 | 4.785 |
| Résultat net des cessions sur les opérations immobilières | -240 | 3.028 |
| Résultat net des cessions titres des sociétés mises en équivalence | 0 | 0 |
| Résultat opérationnel (EBIT) | 2.076 | 7.813 |
| Charges financières nettes | -3.865 | -3.821 |
| Dividendes | 30 | 39 |
| Résultat avant impôts | -1.759 | 4.031 |
| Impôts | 347 | -230 |
| Résultat Courant Net | -1.412 | 3.801 |
| Variations de juste valeur sur immeubles de Placement (IAS 40) | 414 | -79 |
| Variations de juste valeur sur instruments dérivés ( IAS 39) | -1.221 | 2.247 |
| Variations de justes valeurs dans le résultat des sociétés mise en équivalence | -528 | 1.335 |
| Gains/pertes de valeur sur Stocks Immeubles ( IAS 2) | 2.250 | 0 |
| Impôts différés | 531 | -1.263 |
| Résultat de l'exercice - activités poursuivies | 34 | 6.041 |
| Résultat de l'exercice - activités abandonnées | 0 | 0 |
| Résultat de l'exercice | 34 | 6.041 |
| part minoritaires | -5 | 0 |
| Résultat de l'exercice part du groupe | 39 | 6.041 |
| Attribuable aux: | ||
| - Actionnaires de la société | 34 | 6.041 |
| - Intérêts minoritaires | -5 | 0 |
| Nombre d' actions moyen pondéré | 11.356.544 | 11.356.544 |
| BILAN | 30/06/2012 | 31/12/2011 |
|---|---|---|
| Total Bilan | 400.574 | 376.260 |
| dont Immeubles de placement | 86.727 | 84.166 |
| dont Immobilisations corporelles | 1.603 | 1.577 |
| dont Participations sociétés mise en équivalence | 59.704 | 60.779 |
| dont Actifs financiers à long terme | 55.728 | 54.969 |
| dont Stocks | 174.665 | 151.544 |
| dont Tresorerie | 3.296 | 5.390 |
| Capitaux Propres ( avant repartition) | 130.291 | 133.322 |
| Dettes Financieres long terme | 232.639 | 212.178 |
| Dettes Financieres court terme | 5.498 | 4.165 |
NB : un tableau de conversion des comptes de résultats en IFRS est disponible sur le site.
Pour mémoire, les revenus récurrents de Banimmo proviennent de 3 sources principales :
Les revenus locatifs nets s'élèvent à € 5.592K au 30 juin contre € 7.774K au 30 juin 2011. Cette variation est commentée au point « Activités Commerciales ».
Les honoraires et commissions s'élèvent à € 978K contre € 1.207K. Le principal contributeur à ce poste est la finalisation du contrat de maîtrise d'ouvrage délégué relatif à la livraison de l'immeuble de bureaux de 7.200 m² à Participatie Maatschappij Vlaanderen.
Les résultats des sociétés mises en équivalence s'élèvent à une perte en IFRS de € 204K contre un produit de € 1.643K au 30 juin 2011.
L'écart important est à nouveau attribuable aux variations de juste valeur (non cash) d'une période à l'autre. Cet écart s'élève à € 1.863K alors que sur base du seul résultat économique, ce résultat passe de € 309K en 2011 à € 323K en 2012.
Ce résultat se décompose comme suit :
i. SNC Les Jardins des Quais – ensemble commercial à Bordeaux
La contribution au résultat IFRS passe de € 458K à € 53K après impact d'une charge exceptionnelle de € 900K (base 100%). Le dernier bâtiment a été loué fin du semestre. L'actif est désormais loué à 96% et la rénovation est achevée. Le chiffre d'affaires commercial du centre est en bonne progression.
ii. Montea
La contribution de Montea passe de € 1.262K à une perte comptable de € 483K imputable à des variations négatives de juste valeur sur portefeuille de € 4,3 Mio et sur instruments de couverture de € 3,2 Mio.
Le résultat net courant progresse de 13,4% pour atteindre € 5,51 Mio.
Montea anticipe une progression de son dividende pour l'exercice 2012.
Indépendamment des accords conclus avec Banimmo concernant les champs 3 et 5, la société a vendu l'immeuble de bureaux construit par Banimmo à PMV, générant une plus value dans la société.
De ce fait, la contribution au titre de la mise en équivalence passe d'une perte de € 80K à un profit de € 274K.
La société passe ainsi dans une phase active de valorisation de son site infrastructuré.
La contribution des deux centres de conférences Dolce passe de € 152K à € 66K. La performance opérationnelle des centres reste relativement stable par rapport à 2011 malgré un bon démarrage de l'année qui ne s'est pas confirmé en fin de trimestre.
A La Hulpe, le chiffre d'affaires s'élève à € 11.237K contre € 10.907K en 2011 et l'Ebitda (hors exceptionnel) passe de € 2.312K à € 1.701K.
Le premier semestre est affecté par une charge exceptionnelle de € 500K liée au règlement final d'un litige commercial.
A Chantilly, les ventes passent de € 8.041K à € 8.346K et l'Ebitda passe de € 1.484K à € 1.591K.
Sur l'année, la performance annuelle est attendue en ligne avec les résultats de 2011.
v. City Mall
La contribution de la participation s'élève à une perte de € 124K contre une perte de € 149K en juin 2011, provenant des frais de développement des projets de Verviers et Namur qui ne sont pas immobilisables.
Le financement mezzanine génère un produit financier de € 1.415K.
En janvier, le Conseil d'Etat a suspendu la décision positive de la Région sur le permis en cours pour le projet de Verviers. Une régularisation du permis suspendu sera déposée prochainement mais ces procédures retarderont de plus de 12 mois le démarrage du projet.
Le projet de Namur suit son cours normal avec une demande de permis de construire à introduire au second semestre.
Il n'y aura pas d'évolution notable sur le projet de Charleroi jusqu'aux prochaines élections communales d'octobre prochain.
Les coûts de fonctionnement (charges administratives et opérationnelles) passent de € 3.948K à € 4.198K (+6,3%).
Les frais de fonctionnement récurrents du groupe ne connaissent pas de progression particulière ; l'écart provient de coûts spécifiques liés principalement aux pré-études du dossier The Loop (Gand) et à la mission de maîtrise d'ouvrage déléguée sur la livraison de l'immeuble PMV.
Le ratio de couverture des revenus récurrents sur coûts opérationnels s'élève à 1,51 contre 2,06 en 2011
Les charges financières nettes et dividendes atteignent € 5.056K contre € 1.534K au 30 juin 2011.
Les intérêts sur la dette bancaire et obligataire restent globalement stables avec une dette nette s'élevant à € 235 Mio contre € 216 Mio au 30 juin 2011. Cette charge financière est fortement dépendante de la réalisation des opérations d'investissement ou de cession.
Le coût moyen de la dette avant impact des instruments de couverture reste stable à 3,84% contre 3,86% en 2011. Compte tenu des instruments de couverture en place, ce coût moyen s'élève à 4,96% contre 5,01% en 2011.
L'écart important entre € 5.055K et € 1.534K est intégralement imputable à la variation de valeur sur instruments de couverture (IAS 39) suite à la baisse prononcée des taux d'intérêt sur le marché depuis septembre dernier.
Cet écart, qui est une charge comptable non cash et fluctuante s'élève à € 3.467K entre les premiers semestres 2011 et 2012.
Ce phénomène concerne l'ensemble des sociétés foncières qui, dans leur grande majorité, couvrent leur risque de taux et voient ces couvertures imposées par les banques.
Compte tenu des couvertures sur taux mises en place, 86,5% des sources de financement de Banimmo sont à taux fixe.
Le rapport dettes financières sur total du bilan s'élève à 59,4% contre 56,7% en 2011. Le rapport est appelé à baisser au second semestre avec les cessions d'actifs en négociation.
Le résultat courant net avant retraitement des justes valeurs (IAS 40 et IAS 39) s'élève à € -1.142K contre € 3.801K au 30 juin 2011.
L'ensemble des variations dues aux IAS 39, IAS 40 et les gains/pertes sur les valeurs des immeubles en stocks, y compris celles des sociétés mises en équivalence s'élève à € 915K contre € 3.503K en 2011.
Le résultat consolidé net (IFRS) du premier semestre 2012 s'élève à un profit de € 39K contre un profit de € 6.041K pour la même période en 2011.
La valeur intrinsèque par action s'élève à € 14,80 par rapport à un cours de bourse de € 8,87 (moyenne des 30 derniers jours). Cette valeur est déterminée en considérant à l'actif les immeubles de placement (IAS 40) à la juste valeur de marché, les joint ventures Montea, centres de conférence, Jardins des Quais et Grondbank The Loop à la valeur d'experts mais en conservant les fonciers, City mall et les actifs en stocks (IAS 2)au plus bas de soit leur valeur historique d'acquisition soit leur valeur de réalisation si cette dernière est inférieure au coût historique d'acquisition.
Les fonciers et actifs en stock représentent une valeur comptable de € 175 millions ou un stock de 104.000 m² construits.
De ces actifs est déduite la dette financière pour sa valeur nominale.
Depuis la clôture du 30 juin, Banimmo a conclu la vente notariée de la cellule restante (Saran II) à Orléans pour un montant net de € 900K. Le compromis ayant été signé en juin sous conditions particulières, l'opération a été intégrée dans les comptes arrêtés au 30 juin. La première cellule fut cédée fin 2011. Le taux interne de rentabilité (TRI) sur l'ensemble de ces deux actifs s'est élevé à 7,6%.
Le premier semestre fut actif au plan des acquisitions au vu des opportunités jugées intéressantes que la société a voulu saisir. Ces acquisitions permettent de reconstituer à bas coût la réserve foncière en vue d'opérations de built-to-suit.
Dans un contexte difficile, plusieurs nouveaux baux ont pu être conclus et les discussions avancées en cours permettent raisonnablement d'espérer de nouvelles conclusions améliorant significativement la situation locative du segment bureaux en portefeuille.
Au second semestre, la priorité sera mise sur la concrétisation des opérations de vente concernant 4 actifs dont 3 en Belgique et un en France. Ces dossiers sont à des degrés divers d'avancement. Le total de ces ventes s'élèverait à plus de € 50 millions.
Enfin, Banimmo analyse plusieurs dossiers en reconversion d'immeubles dans le secteur du résidentiel et des maisons de repos, mettant à profit ses compétences en matière de transformation d'immeubles.
Le rapport financier selon la norme IAS 34 comprenant le rapport de gestion intermédiaire, ainsi que le rapport du commissaire aux comptes est disponible sur le site internet www.banimmo.be à la date de parution du présent communiqué.
Didrik van Caloen NV Banimmo SA Tel. +32 2 710 53 41 Email. [email protected]
Christian Terlinden NV Banimmo SA Tel. +32 2 710 53 42 Email. [email protected]
Banimmo, foncière de repositionnement et de redéveloppement, acquiert des immeubles présentant un haut potentiel de redéveloppement pour les revendre après transformation. La société, qui est active en Belgique, en France et au Luxembourg dans les secteurs bureaux, retail et semi-industriel, ainsi que dans les centres de conférences et d'exposition, est établie à Bruxelles. Sa filiale, Banimmo France, couvre le marché français à partir de son siège de Paris.
L'entreprise compte une trentaine de collaborateurs. Jusqu'à présent, le groupe Banimmo a investi dans quelque 25 biens immobiliers représentant une valeur totale de € 416 millions. La Belgique constitue le marché prédominant, avec 62% du portefeuille en termes de valeur de marché. La France représente 38% du portefeuille de Banimmo. Le portefeuille évolue continuellement grâce au repositionnement permanent et à la rotation élevée des actifs. A ce jour, la société est détenue par la foncière Affine (49,8%) et le management (25,05%) qui ont conclu une convention d'actionnaires. Le reste, soit 25,15%, est entre les mains du public.
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