Annual Report • Apr 23, 2013
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Jaarverslag 2012
ICC, Gent
Banimmo is een op Euronext Brussels genoteerde vastgoedvennootschap.
De vennootschap werd in 2007 op de beurs gebracht en had als hoofdactiviteit het technisch en commercieel herpositioneren van verouderde gebouwen in haar drie thuismarkten: België, Frankrijk en Luxemburg.
Door de bewustwording van de behoeften van gebouwen op het vlak van duurzaamheid en effi ciëntie en de introductie van nieuwe normen op dat vlak is de technische veroudering van vastgoed sindsdien versneld
Voortbouwend op haar ervaring positioneert Banimmo zich vandaag als een speler die in staat is om vastgoedactiva die aan de strengste eisen en normen van de institutionele eindinvesteerders voldoen, te bouwen of om te vormen.
Deze competentie geldt zowel voor kantoorgebouwen (waar Banimmo sinds lang actief is), als voor handelspanden of nichesegmenten (hotels, rusthuizen, enz.).
Om dit te bereiken combineert Banimmo diverse expertises op het vlak van haar lokale netwerken, op het vlak van projectbeheer en op fi nancieel vlak.
Dankzij een belangrijk eigen vermogen en de beschikbaarheid van externe fi nanciering kan Banimmo snel aanzienlijke fi nanciële middelen bijeenbrengen en op korte termijn verbintenissen aangaan.
Thermae Palace, Oostende
| Risicofactoren2 | |
|---|---|
| Brief aan de aandeelhouders7 | |
| Markante feiten8 | |
| Kerncijfers10 | |
| Directiecomité12 | |
| Jaarverslag over de geconsolideerde rekeningen15 | |
| Vastgoedverslag23 | |
| Banimmo op de beurs31 | |
| Corporate Governance35 |
Elk jaar heeft Banimmo het genoegen om op projecten te werken met verschillende architecten. Voor ons zijn ze zeer belangrijke partners. Voor het derde opeenvolgende jaar hebben we daarom één onder hen eer willen bewijzen en hebben we gekozen voor Arch & Teco Group met wie wij op het project The Loop samenwerken. Om u te laten meegenieten van hun kunst hebben wij hen gevraagd om ons jaarverslag 2012 te illustreren. U vindt meer informatie over Arch & Teco Group op de kaft.
Stadsfeestzaal, Antwerpen
De economische ontwikkeling beïnvloedt indirect de vraag naar beschikbare oppervlakte bij de verschillende economische spelers. In een dalende conjunctuur draaien de ondernemingen op halve kracht met een inkrimping van de werkgelegenheid tot gevolg. Daardoor neemt ook de vraag naar meer oppervlakte af. Om deze risico's te beperken, voert Banimmo een beleid met als zwaartepunt de geografische en sectoriële spreiding van de investeringen om zo de vastgoedportefeuille beter bestand te maken tegen uiteenlopende conjunctuurcycli. Zo is het aandeel van de kantoorgebouwen in de totale portefeuille van Banimmo substantieel gedaald. Op 31/12/2012 vertegenwoordigt deze activaklasse nog slechts 42% van de totale portefeuille (zie vastgoedverslag).
De waarde van vastgoedbeleggingen en het bedrag van de huurinkomsten worden sterk beïnvloed door vraag en aanbod op de markt voor verkoop en verhuur van vastgoed. De daling van de vraag naar kantoorruimte voor verhuur zou een wezenlijk ongunstige invloed kunnen hebben op de activiteiten, de financiële toestand en de resultaten van Banimmo. Bovendien zou een dergelijke daling kunnen leiden tot een daling van de waarde van de vastgoedportefeuille van Banimmo, en bijgevolg van haar capaciteit om meerwaarden te realiseren bij de eventuele verkoop van vastgoed.
De vastgoedmarkt vertoont bovendien een cyclisch karakter dat vooral samenhangt met de algemene economische situatie; met de verwachtingen van de belangrijkste spelers op het vlak van de economische groei; met het vertrouwen van de economische spelers en de financiële markten; met de rentevoeten; met de vooruitzichten op het vlak van de inflatie en op het vlak van de investeringen van bedrijven en hun rekruteringsbeleid; of met de waarde van de verwachte huuropbrengst en het verwachte rendement (yield) bij verkoop van de vastgoedbeleggingen. Banimmo heeft de bezettingsgraad van haar portefeuille stabiel kunnen houden, en zelfs verbeterd ten opzichte van vorig jaar (84% versus 78%) (zie vastgoedverslag). Tengevolge van het slechte economische klimaat is de bezettingsgraad van de conferentiecentra en in het bijzonder van het conferentiecentrum van Dolce Chantilly in 2012 echter gedaald.
Om zich in te dekken tegen deze risico's heeft Banimmo geopteerd voor een beleggingsbeleid dat gebaseerd is op diversificatie, en dit zowel vanuit geografisch standpunt (België, Frankrijk en Luxemburg), als vanuit sectorieel standpunt (kantoorruimte, handelsruimte, conferentiecentra). Banimmo streeft naar een beter evenwicht in haar portefeuille tussen die drie sectoren; de sector van de handelsruimte is immers minder gevoelig aan de veranderingen van de conjunctuur. Bovendien wil Banimmo haar patrimonium in de toekomst verder uitbreiden en diversifiëren om het relatieve gewicht van ieder gebouw in haar portefeuille te verminderen en om de bedrijfsmarge te verhogen dankzij een spreiding van de algemene kosten. Banimmo sluit daarbij de residentiële sector niet uit die de vennootschap voorzichtig wil benaderen via "built-to-suit" verrichtingen in residenties voor senioren of via de promotie van appartementsgebouwen door de reconversie van kantoorgebouwen.
De vastgoedsector als geheel wordt gekenmerkt door een sterke fragmentering en door het gebrek aan hindernissen die de instap van nieuwe spelers in de sector bemoeilijken. Daardoor zou een groter aantal traditionele beleggers zich op de markt van de herontwikkeling en herpositionering van vastgoed kunnen begeven, activiteiten die de bevoorrechte marktniche van Banimmo uitmaken.
De toegenomen concurrentie in de vastgoedsector zou tot gevolg kunnen hebben dat het aantal aankoopopportuniteiten en arbitragekansen voor Banimmo afneemt, of dat de voorwaarden minder gunstig worden, wat een wezenlijk ongunstige invloed zou kunnen hebben op de activiteiten, de financiële situatie of de resultaten van Banimmo.
Aangezien de normale cyclus voor Banimmo de verwerving, verbouwing en verkoop van de vastgoedactiva is, loopt Banimmo het risico om problemen of gebreken te ontdekken bij het vastgoed dat werd verworven en die een invloed zouden kunnen hebben op de verkoopwaarde van deze activa. De herpositionering van vastgoedactiva houdt een aantal specifieke risico's in die verbonden zijn aan:
• vertragingen inzake het verkrijgen van de nodige vergunningen van de administratieve overheden of weigering om deze vergunningen af te leveren. Zo werd er een beroep aangetekend voor het project van City Mall in Verviers. Hierdoor zal het bekomen van een definitieve vergunning vertraging oplopen, ook voor een ontwikkeling in Charleroi zal het beroep dat werd aangetekend een vertraging van deze operatie met zich meebrengen (van 2012 naar 2013),
Banimmo beschikt over interne teams die gespecialiseerd zijn in het identificeren en het beheren van deze risico's. Bovendien maakt iedere aankoop van vastgoed door Banimmo het voorwerp uit van een "due diligence" van juridische, boekhoudkundige, fiscale en milieugerelateerde aspecten en dit op basis van duidelijk vastgelegde procedures (en, indien nodig, met de hulp van externe, in deze materies gespecialiseerde deskundigen).
Ondanks deze voorzorgen kan niet worden uitgesloten dat er bepaalde juridische, boekhoudkundige, fiscale of milieugerelateerde problemen blijven die bijkomende investeringen vergen en een meerkost met zich meebrengen die initieel niet in de werken voor de herpositionering van het vastgoed voorzien was (met name indien bij de aankoop onvoldoende waarborgen werden voorzien).
Omwille van de wijzigingen op de markt in het algemeen (bijvoorbeeld ten gevolge van de wereldwijde financiële crisis waarin we ons sedert 2008 bevinden), of op de vastgoedmarkt in het bijzonder (bijvoorbeeld een verminderde liquiditeit ten gevolge van een beperkter bankkrediet) is het eveneens mogelijk dat de verkoopprijzen niet het peil halen dat door het management vooropgesteld werd.
Deze meerkosten of wijzigingen van de markt kunnen als gevolg hebben dat de verwachte winstmarge en dus de bedrijfsresultaten van Banimmo dalen, wat een wezenlijk ongunstige invloed zou kunnen hebben op de activiteiten, de financiële situatie of de resultaten van Banimmo.
Banimmo beheert in haar portefeuille voortdurend een hele waaier huurovereenkomsten. Het beheersteam van Banimmo ziet er, met de hulp van externe beheerders, op toe dat eventuele klachten van de huurders worden opgelost en onderhoudt regelmatige contacten met hen om te kunnen inspelen op hun wensen en om de stabiliteit van de in huur gegeven onroerende activa te kunnen waarborgen.
Verder wordt de financiële solvabiliteit van iedere nieuwe huurder vóór ondertekening van de huurovereenkomst onderzocht en wordt bij ondertekening van het contract een bankwaarborg geëist; de huur moet in principe vooraf en per kwartaal worden betaald. Ondanks alle voorzorgen valt niet uit te sluiten dat bepaalde huurders, ingevolge de economische crisis die begonnen is in 2009, hun huur of andere aan Banimmo of haar dochtervennootschappen verschuldigde bedragen niet betalen of dat zij hun huurovereenkomst ontbinden, wat een wezenlijk ongunstige invloed zou kunnen hebben op de activiteiten, de financiële situatie of de resultaten van Banimmo.
Dit risico wordt beperkt dankzij een gediversifieerde portefeuille met meer dan honderd huurders waarvan de 5 belangrijkste 34% van de totale huurinkomsten van de groep genereren. Uit de analyse van de handelsvorderingen blijkt dat de handelsvorderingen waarvan de betalingsdatum verstreken is € 1956230 bedragen.
Zoals aangegeven in toelichting 10 van de financiële bijlagen is het historisch wanbetalingspercentage heel laag.
De activiteiten van Banimmo impliceren risico's die verbonden zijn aan verbouwingen (zoals onder meer risico's van stopzetting/onderbreking van de werken) en aan onderhoud (zoals onder meer risico's van natuurrampen) van haar vastgoedactiva. Banimmo heeft met de hulp en op advies van één van de grootste verzekeringsmakelaars ter wereld een risicobeheersingsprogramma uitgewerkt dat periodiek aan marktconforme criteria wordt getoetst en geoptimaliseerd. De gebouwde vastgoedactiva worden gedekt door een verzekeringspolis "alle risico's behalve" (wat betekent dat alle risico's zijn gedekt, behalve de uitdrukkelijk uitgesloten risico's), aangevuld met clausules van afstand van verhaal. Voor bepaalde gebouwen waarvoor het risico hoger wordt ingeschat, zoals de gebouwen in de buurt van de NAVO, werd een verzekering afgesloten die het risico van aanslagen dekt. Nietgebouwde activa zijn gedekt door de polis Burgerlijke Aansprakelijkheid Exploitatie van Banimmo. Bouw- of renovatiewerken worden gedekt door een verzekeringsabonnement "alle bouwplaatsrisico's", en in het geval van structurele werken laat Banimmo haar tienjarige aansprakelijkheid verzekeren.
Banimmo moet veel stedenbouwkundige voorschriften naleven. Het is mogelijk dat deze reglementering door de openbare en/ of administratieve overheden wordt herzien. De wijzigingen die nieuwe voorschriften met zich meebrengen, hebben tot gevolg dat zowel de medewerkers van Banimmo als de externe gespecialiseerde deskundigen de projecten moeten aanpassen en de impact van deze nieuwe reglementering moeten beperken. Deze wijzigingen kunnen vertragingen in de renovatieprogramma's of in de projecten impliceren. Dank zij haar expertise kan Banimmo de gevolgen van deze situaties beperken.
Gedurende de laatste jaren werden er nieuwe regels en normen ingevoerd op het vlak van de duurzaamheid en van het energieverbruik van gebouwen. Door deze nieuwe normen wordt de verouderingscyclus van kantoorgebouwen versneld. Zo moeten nieuwe of zwaar gerenoveerde gebouwen beantwoorden aan maximum energienormen (E-peil).
Dit risico treft alle vastgoedbedrijven. Aangezien Banimmo gespecialiseerd is in renovatie en in het optrekken van nieuwe gebouwen bestaat dit risico wel maar treft het de vennootschap in mindere mate.
De activiteiten van Banimmo vereisen aanzienlijke investeringen. De financiering is hoofdzakelijk gebaseerd op kredietlijnen bij banken en op de mogelijkheid om via de uitgifte van obligaties de kapitaalmarkt aan te spreken.
Banimmo heeft in september 2011 een gesyndiceerde kredietovereenkomst gesloten met 2 banken (KBC en ING) voor een totaal bedrag van € 120 miljoen en met een looptijd van vijf jaar. Op 31/12/2012 bedroeg het opgenomen bedrag € 103,4 miljoen. Banimmo heeft ook voor € 75 miljoen obligaties met warrants uitgegeven die vervallen in 2015.
Daarnaast heeft Banimmo volgende (bilaterale) kredietfaciliteiten afgesloten:
Banimmo beschikt ook nog over een kaskrediet van € 4 miljoen om de dagelijkse uitgaven van de groep te kunnen opvangen.
Op 31 december 2012 bedroeg de geconsolideerde financiële schuld van Banimmo € 238,2 miljoen, waarvan € 231,1 op lange termijn en € 7,1 miljoen op korte termijn.
Banimmo heeft haar afhankelijkheid van het bestaande gesyndiceerde krediet sterk verminderd. Op 31 december 2012 bedroeg het opgenomen bedrag nog slechts € 103 miljoen, hetzij 43% van de totale geconsolideerde financiële schuld.
Banimmo is erin geslaagd het liquiditeitsrisico te beperken door haar bestaande financieringen te verdelen over verschillende eersterangs bankpartners waarmee zij nauwe en duurzame zakenrelaties onderhoudt. Daarnaast wordt het liquiditeitsrisico beperkt door het bestaan van het gesyndiceerde krediet, met een initiële looptijd van vijf jaar (tot in 2016). Voor zover Banimmo bepaalde ratio's1 in acht neemt, kunnen de banken in geen geval bijzondere marktomstandigheden inroepen om hun verbintenissen ten aanzien van Banimmo op te zeggen. Banimmo heeft deze ratio's steeds nageleefd en is van plan om dit ook in 2013 te doen.
Banimmo heeft ook bilaterale kredietfaciliteiten op lange termijn afgesloten, zowel in België als in Frankrijk, met het oog op een diversificatie van haar financieringsbronnen en om minder afhankelijk te zijn van haar gesyndiceerde krediet (Cfr. 1.8.1. Financieringsrisico).
Omdat het geheel van de bankschulden grotendeels berust op vlottende rentevoeten, wordt Banimmo blootgesteld aan het risico van een rentestijging die de financiële kosten zou doen toenemen. Tot 2016 heeft Banimmo echter een indekkingsstrategie op haar financiële schuld toegepast. Op 31/12/2012 bedraagt de indekkingsgraad op basis van de schuldgraad 85%. Aangezien een aantal van deze instrumenten in januari 2013 vervielen, bedraagt de indekkingsgraad voor 2013 70%.
De verschillende indekkingsinstrumenten werden afgesloten bij eersterangs bankpartners (KBC, ING en Crédit Agricole). Ondanks deze indekkingsstrategie blijft het financiële resultaat van Banimmo, binnen de grenzen van de afgesloten
1 De drie belangrijkste ratio's zijn de ratio voor het indekken van interesten van 125%(ICR of interest coverage ratio), de ratio van schuldgraad van 65% (LTV of loan to value) en de ratio van de geconsolideerde schuldgraad van de groep van 65%
indekkingen, gevoelig voor het risico van renteschommelingen. Maar omdat een deel van de financiële schuld van Banimmo (bijvoorbeeld de obligatielening) een vaste rentevoet heeft en door de indekkingsgraad van 85%, hebben schommelingen van de rentevoeten een beperkte impact op de financiële kosten van de vennootschap. Ondanks deze indekkingstrategie blijft het financiële resultaat van Banimmo gevoelig voor renteschommelingen. Zo zou een rentestijging/-daling met 50 basispunten (0,50%) op 31/12/2012 een impact op de rentelasten hebben van ongeveer € 818618. Dezelfde renteschommeling zou een te verwaarlozen impact hebben op de rente-inkomsten. Elke rentestijging wordt evenwel gedeeltelijk teniet gedaan door de waardeschommeling van de indekkinginstrumenten.
Gelet op de geografische spreiding van haar activiteiten in België, Frankrijk en het Groothertogdom Luxemburg, loopt Banimmo geen enkel wisselkoers- of valutarisico.
Banimmo maakt gebruik van de financiële diensten van Belgische banken en hun filialen in het buitenland, met name BNP Paribas Fortis, Belfius Bank, Bank Degroof, ING, KBC Bank en Triodos Bank. Banimmo doet ook beroep op de financiële diensten van Franse banken, met name Crédit Agricole en Banque Populaire.
Sommige van deze instellingen werden door de bankcrisis verzwakt, maar kregen overheidssteun die door de Europese Commissie werd goedgekeurd en ze hebben allemaal de tests opgelegd door de bevoegde overheden, doorstaan. Deze tegenpartijen publiceren hun risicoprofiel en beschikken over kredietratings die kunnen geraadpleegd worden in de gespecialiseerde pers.
Het management van Banimmo bestaat momenteel uit vier personen met een ruime ervaring in hun respectieve domeinen en met een grondige kennis van de markt van Banimmo en van de juridische, technische, commerciële, fiscale en financiële aspecten van haar transacties en activiteiten.
De financiële resultaten van Banimmo hangen dus samen met de prestaties van dit management en haar motivatie. In dit kader werd, onder meer om het aanblijven van het huidige management te verzekeren, een aandeelhoudersovereenkomst afgesloten met de referentieaandeelhouder, de groep Affine, die loopt tot 2016,. Het management houdt bovendien aandelen van categorie B die, naast het gewone dividend, recht geven op een preferent dividend en dit tot het boekjaar 2016.
Het vertrek of de stopzetting van de activiteit van meerdere personen die deel uitmaken van het huidige management zou evenwel een wezenlijk ongunstige invloed kunnen hebben op de activiteiten, de financiële toestand of de resultaten van Banimmo.
Dit risico wordt verminderd door het aanstellen van een beheersteam onder toezicht van het directiecomité, dat progressief een lid van de directie dat vertrekt zal kunnen vervangen.
Voor de sector "Conferentiecentra", één van de nicheactiviteiten die door Banimmo worden ontwikkeld, heeft de vennootschap een dienstverleningsovereenkomst ondertekend met de Amerikaanse groep Dolce. De goede werking van deze conferentiecentra hangt af van de kwaliteit van de prestaties van Dolce en het aantal gelijkwaardige dienstverleners in de wereld gekend, maar beperkt. Hoewel het contract met Dolce loopt tot in 2022, zou een vroegtijdige ontbinding ervan een wezenlijk ongunstige invloed kunnen hebben op de activiteiten, de financiële toestand of de resultaten van Banimmo. De uitstekende ligging van deze twee conferentiecentra zou andere internationale hotelgroepen echter kunnen interesseren.
De aandelen van categorie B, die 9.1% van het kapitaal van de vennootschap vertegenwoordigen, geven, naast het gewoon dividend, recht op een preferent dividend dat wordt berekend op basis van het minimumrendement op het economisch eigen vermogen. Dit preferent dividend wordt uitgekeerd zodra de drempel van een rendement van 10% op het economisch eigen vermogen wordt overschreden en is geplafonneerd op een absoluut bedrag van € 4 miljoen per jaar (dit plafond wordt slechts bereikt indien een rendement van 20% op het economisch eigen vermogen wordt gehaald). Dit dividend is een incentive voor het management dat alle aandelen van categorie B, met uitzondering van 35000 aandelen in handen van bepaalde medewerkers, in handen heeft. Wanneer deze drempel inzake het rendement op het economisch eigen vermogen wordt overschreden, wordt dus een deel van de winst van de vennootschap in de eerste plaats voorbehouden aan de betaling van het preferent dividend dat wordt toegekend aan de aandelen van categorie B.
De activiteitensector van Banimmo maakt het voorwerp uit van een relatief strikte regelgeving, vooral op het vlak van stedenbouwkundige voorschriften en milieu.
Indien Banimmo of haar dochtervennootschappen er niet in zouden slagen om deze bepalingen na te leven, of indien zich in de toekomst belangrijke wijzigingen zouden voordoen op het vlak van de geldende wetgeving of reglementering, zou dat een wezenlijk ongunstige invloed kunnen hebben op de activiteiten, de financiële toestand of de resultaten van Banimmo.
Omwille van haar consistente activiteit van het renoveren van gebouw en het ontwikkelen van nieuwe constructies, waakt Banimmo erover om te anticiperen op de evolutie van deze normen.
Een wijziging van de fiscale reglementering of van de standpunten van de belastingadministratie, vooral op het vlak van fiscaliteit inzake vastgoed, registratierechten en BTW, zou een wezenlijk ongunstige invloed kunnen hebben op de activiteiten, de financiële toestand en de resultaten van Banimmo.
Er kunnen gerechtelijke of scheidsrechtelijke procedures worden ingesteld tegen de groep Banimmo in het kader van haar activiteiten, zowel door de kopers als door de verkopers van eigendommen, de huurders, de schuldeisers, de medecontractanten, de onderaannemers, de overheid of andere betrokken personen.
Jan Palfijn, Gent
We willen benadrukken dat ons bedrijf er in blijft slagen om een positieve netto exploitatiemarge (netto courant resultaat) te realiseren omdat we een businessmodel hanteren dat gebaseerd is op het behalen van een flux van recurrente huurinkomsten.
Beste aandeelhouders,
Wij leiden ons, sedert onze beursintroductie van juni 2007, zesde jaarverslag graag in door de belangrijke strategische evoluties van het afgelopen jaar te belichten.
De economische en financiële context werd gekenmerkt door een versterking van de factoren die de eurozone doen stagneren, zonder dat de historisch lage rentevoeten een afdoende tegengewicht bieden omdat ze deels geneutraliseerd worden door een beperking van het bankkrediet.
In deze moeilijke situatie zijn wij blijven opteren voor een voorzichtige en dus stevige financiële structuur waarbij onze voornaamste financieringen (inclusief de obligatielening) niet vóór 2015-2016 vervallen, de schuldgraad beperkt blijft tot ongeveer 59% van de balans en we met verschillende banken, zowel in Frankrijk als in België, goede relaties onderhouden.
Onze tweede prioriteit betrof de diversificatie van onze vastgoedportefeuille ten voordele van retail in stadscentra en conferentiecentra, terwijl tevens onze belangrijke participatie in de bevak Montea behouden bleef zodat we van haar beursprestatie kunnen genieten. Ook die werd bevestigd en gerealiseerd.
De derde prioriteit die het bereiken van een resultaat van 10% op het eigen IFRS vermogen beoogde, kon helaas niet worden gerealiseerd omdat bepaalde activa niet konden verkocht worden volgens de vooropgestelde planning. De investeringsmarkt blijft moeilijk met minder volumes en zeer veeleisende kopers die kiezen voor schaarse activa van de hoogste kwaliteit op elk vlak. Als gevolg van de financiële en economische onzekerheid daalt het volume van de investeringen op de kantorenmarkt overal. Wij hebben ook daar onze herpositioneringsstrategieën aangepast om te beantwoorden aan de toenemende kwaliteitsen duurzaamheideisen. Dit heeft en zal een effect hebben op de bruto marges die worden gerealiseerd bij de verkopen van activa omdat daardoor meer investeringswerken nodig zijn. Dat is echter de prijs die moet betaald worden om de rotatie van onze activa te behouden; die is noodzakelijk voor de herstructurering van onze portefeuille in sectoren die beter stand zullen houden dan die van de kantoren. Wij sluiten daarbij de residentiële sector niet uit die wij voorzichtig willen benaderen via "built-to-suit" verrichtingen in residenties voor senioren of via de promotie van appartementsgebouwen door de reconversie van kantoorgebouwen.
We willen benadrukken dat ons bedrijf er desondanks in blijft slagen om een positieve netto exploitatiemarge (netto courant resultaat) te realiseren omdat we een businessmodel hanteren dat gebaseerd is op het behalen van een flux van recurrente huurinkomsten.
In veel opzichten is het jaar 2012 dus te vergelijken met de jaren 2011 en 2010, en vormt ons inziens een scharnierpunt in de herstructurering die een progressieve verbetering van de resultaten zal toelaten. Want wij zetten ons arbitragebeleid van onze voorraad bestaande kantoorgebouwen verder en ontwikkelen tezelfdertijd een 'pipeline' aan verrichtingen met een hoge marge op activa of commerciële projecten. Zelfs als het voltooien van een aantal van die projecten door de economische omstandigheden en door politieke of bouwkundige ongunstige verrassingen, meer tijd zal vergen dan voorzien.
Wij beschikken vandaag over een gediversifieerde voorraad van operaties die het mogelijk maken om ons aanbod van builtto-suit kantoren in Brussel, Gent en Charleroi te vernieuwen, en wij beschikken bovendien over commerciële projecten hetzij via rechtstreekse investeringen in stadcentra in Frankrijk, hetzij via onrechtstreekse investeringen via onze participaties in City Mall in Wallonië.
Deze strategie zou Banimmo tegen 2014-2017 moeten positioneren als een gespecialiseerde vastgoedontwikkelaar met een aanzienlijk aantal gediversifieerde middelgrote projecten met beperkte risico's.
Maryse Aulagnon Voorzitter van de raad van bestuur
Didrik van Caloen Chief Executive Officer
Het opstarten van een project voor het ontwikkelen van een kantoorgebouw te Charleroi waarbij een oppervlakte van 8000 m² voor 15 jaar vast verhuurd werd aan een financiële instelling. Deze operatie kan van start gaan in de loop van 2013 onder voorbehoud van het bekomen van een bouwvergunning waartegen geen beroep meer mogelijk is. Dit project wordt samen met de vorige eigenaar van de grond gerealiseerd op een 50/50 basis.
Acquisitie voor € 6,75 miljoen van een verouderd kantoorgebouw in Versailles met een nuttige oppervlakte van 27000 m². Het gebouw biedt verschillende reconversiemogelijkheden en onder meer, maar niet enkel, het creëren van een nieuw hotelcomplex dat kan worden uitgebaat door de hotelketen Dolce waarmee Banimmo reeds samenwerkt voor de exploitatie van haar sites te Chantilly (Parijs) en Terhulpen (Brussel).
MeI juni
Mei
Oplevering aan PMV van een gebouw van 7200 m² verhuurd aan de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM) in het kader van een opdracht van gedelegeerd bouwheer. Dit gebouw betreft een functioneel en hybride laboratoriumgebouw met kantoorfaciliteiten dat beantwoordt aan de hoogste kwaliteits- en duurzaamheidsnormen. Niettegenstaande het feit dat een groot deel van het VMM gebouw werd ingericht voor laboratoriumactiviteiten, die de mogelijkheden voor energierecuperatie beperken, werd een E-peil van 68 behaald.
Acquisitie van twee vennootschappen die grond en administratieve vergunningen bezitten voor het ontwikkelen van een handelscentrum van 4660 m² in Suresnes, vlakbij Parijs. Deze galerij bevond zich op datum van acquisitie in een verwaarloosde staat. Tijdens deze overname ondertekende Banimmo reeds een huurovereenkomst met een bekend merk uit de voedingssector voor een oppervlakte van 2300 m². De werken begonnen in september 2012 en zouden tegen eind 2013 beëindigd moeten zijn.
Het verwerven voor een bedrag van € 1,8 miljoen van een terrein te Evere (Da Vinci Park – Brussel) (erfpacht) met een oppervlakte van 1 ha 47a waarop 30000 m² kan gebouwd worden.
Het laatste gebouw met een oppervlakte van 2 385 m² van Quai des Marques in Bordeaux werd verhuurd, waardoor de bezettingsgraad van dit actief 96% bedraagt.
Overdracht van de schuldvordering op de vruchtgebruikvergoedingen verschuldigd door de Europese Commissie voor het gebouw H3 te Evere (Da Vinci Park), voor een bedrag van € 11,1 miljoen. Dankzij deze transactie behoudt Banimmo een grondreserve (1 ha 72 a in het Da Vinci Park in Evere) die ze op termijn (vanaf eind 2023) zal kunnen aanwenden om nieuwe built-to-suit te ontwikkelen. Banimmo behoudt immers de controle over het gebouw en kan er vanaf september 2023 weer over beschikken.
Installatie van meer dan 300 zonnepanelen op het dak van het gebouw H5 in het Da Vinci Park. Deze plaatsing laat toe om ongeveer 90 000 Kw/h te produceren.
De ondertekening van de samenwerkingsakkoorden voor de commercialisatie en de ontwikkeling van de velden 3 en 5 op de site The Loop te Gent met een ontwikkelingspotentieel van 56000 m².
Verkoop van het laatste gedeelte (600 m²) van het handelscentrum te Orléans voor een netto bedrag van € 0,9 miljoen maar zonder belangrijke impact op de resultatenrekening. Het eerste gedeelte van voormeld handelscentrum werd overgedragen eind 2011. Dit pand kaderde niet meer in de strategie van Banimmo.
December
Een gedeelte van een terrein te Ans werd overgedragen aan de gemeente Ans voor een toekomstig politiegebouw. Voor de grond in Ans gingen Banimmo en de groep Equilis overigens een samenwerkingsovereenkomst aan om de ontwikkeling van een commercieel project op de site te analyseren.
Banimmo heeft in België meerdere nieuwe huurovereenkomsten getekend voor haar kantoorgebouwen Prins B.5 (Antwerpen), het Diamond gebouw (Brussel) en het Alma Court gebouw (Brussel).
In Frankrijk werden de precommerciële verbintenissen voor het project Halle Secrétan (Parijs 19de arrondissement) omgezet in handelshuren en de administratieve erfpachtovereenkomst met de stad Parijs zal binnenkort getekend worden.
4171
(in € miljoen)
waarde van de portefeuille
bezettingsgraad van de gebouwen in voorraad
6,8%* bruto huurrendement van de vastgoedbeleggingen en voorraden (*8,8% indien volledig verhuurd)
recurrente inkomsten (in '000 €) 20000
vergelijking op 31/12/2012 (in €)
Netto intrinsieke waarde per aandeel2 Eigen vermogen per aandeel Beurskoers
operationeel resultaat (in '000 €) 20000
netto courant resultaat (in '000 €)
verdeling naar gebouwtype
geografische spreiding
| (in '000 €) (op 31 december) | 2010 | 2011 | 2012 |
|---|---|---|---|
| Geconsolideerde resultatenrekening 3 | |||
| Recurrente inkomsten1 | 17703 | 18954 | 15173 |
| Recurrent bedrijfsresultaat (REBIT)1 | 9805 | 10868 | 6977 |
| Netto resultaat op verkopen | 254 | 4195 | 3226 |
| Operationeel resultaat (EBIT)1 | 10059 | 15063 | 10203 |
| Netto courant resultaat | 2600 | 6972 | 2222 |
| Resultaat van het boekjaar (aandeel van de groep) | 456 | 1163 | 2678 |
| Geconsolideerde balans | |||
| Vastgoedbeleggingen | 113057 | 84166 | 93954 |
| Langlopende financiële activa | 41033 | 54969 | 58776 |
| Deelnemingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast | 60165 | 60779 | 60854 |
| Voorraden | 162888 | 151544 | 166704 |
| Andere activa | 29663 | 19411 | 19400 |
| Kas en kasequivalenten | 3514 | 5391 | 3998 |
| Eigen vermogen | 136758 | 133605 | 133231 |
| Financiële schulden | 246012 | 216343 | 238195 |
| Andere passiva | 27550 | 26312 | 32259 |
| 410320 | 376260 | 403685 | |
| Balanstotaal | |||
| Financiële schulden op balanstotaal Financiële schulden op eigen vermogen |
60,0% 179,9% |
57,5% 161,9% |
59,0% 178,8% |
| Belangrijkste rendabiliteitsratio's | |||
| Recurrente inkomsten op operationele lasten | 2,24 | 2,34 | 1,85 |
| Aandeel van de recurrente inkomsten in de totale opbrengsten | 99% | 82% | 82% |
| Aandeel van het netto resultaat op verkopen in de totale opbrengsten | 1% | 18% | 18% |
| Rendement op het eigen vermogen4 | 2% | 5% | 2% |
| Resultaat per aandeel | |||
| Totaal aantal aandelen (per 31/12) | 11356544 | 11356544 | 11356544 |
| Eigen vermogen per aandeel (aantal aandelen per 31/12) | 12,04€ | 11,76€ | 11,73€ |
| Netto resultaat per gewoon aandeel5 | 0,23€ | 0,61€ | 0,20€ |
| Gewoon brutodividend | 0,35€ | 0,27€ | 0,27€ |
1 Zie woordenlijst
2 De berekeningsmethode werd niet geauditeerd. Deze waarde is de som van (i) de vastgoedbeleggingen die aan de netto marktwaarde volgens vastgoedexpert (IAS 40) worden gewaardeerd, (ii) de gebouwen in voorraad (IAS 2) aan hun historische kostprijs, (iii) de beursgenoteerde financiële participaties aan hun beurskoers. Voor de joint-ventures, wordt City Mall gewaardeerd aan haar historische acquisitieprijs; les Jardins des Quais, The Loop en de Dolce hotels aan de marktwaarde volgens vastgoedexpert. Van deze totale som wordt de netto financiële schuld van de vennootschap afgetrokken.
3 Voor het resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast, werden de wijzigingen ten gevolge van toepassingen van de IAS 39 en IAS 40 normen weggenomen uit de recurrente inkomsten, REBIT, EBIT en Netto courant resultaat. Deze wijzigingen bevinden zich echter wel in het Resultaat van het boekjaar (aandeel van de groep).
4 Netto courant resultaat op het gemiddelde van het eigen vermogen van het jaar
5 Vóór uitkering van het preferente dividend aan de aandelen van categorie B
Geboren in 1955, hij is Chief Executive Officer, bestuurder en lid van het directiecomité sinds 2000.
Geboren in 1959, hij is Chief Financial Officer, bestuurder en lid van het directiecomité van Banimmo sinds 2005. Hij is ook COO België.
Geboren in 1954, hij is Secretaris-Generaal en lid van het directiecomité van Banimmo, secretaris van de raad van bestuur van Banimmo en sinds 2011, bestuurder van Banimmo.
Geboren in 1967, hij kwam bij Banimmo als Commercieel Directeur en lid van het directiecomité van Banimmo in 2005. Ontslagnemend op 7 maart 2013.
| Naam | Functie | Bestuurder vertegenwoordiger van |
Einddatum mandaat |
Aanwezigheid op vergaderingen raad van bestuur in 2012 |
|---|---|---|---|---|
| Affine R.E. SA, vertegenwoordigd door Maryse Aulagnon |
Bestuurder en voorzitter van de raad van bestuur |
Affine R.E. | Mei 2013 | 5/5 |
| MAB Finances SAS, vertegenwoordigd door Cyril Aulagnon |
Bestuurder | Affine R.E. | Mei 2013 | 4/5 |
| Holdaffine BV, vertegenwoordigd door Alain Chaussard |
Bestuurder | Affine R.E. | Mei 2013 | 5/5 |
| Strategy, Management and Investments BVBA, vertegenwoordigd door Didrik van Caloen |
Bestuurder en CEO van Banimmo |
Management | Mei 2013 | 5/5 |
| Stratefin Management BVBA, vertegenwoordigd door Christian Terlinden |
Bestuurder en CFO van Banimmo |
Management | Mei 2013 | 5/5 |
| André Bosmans Management BVBA, vertegenwoordigd door André Bosmans |
Bestuurder en Secretaris Generaal van Banimmo |
Management | Mei 2013 | 5/5 |
| Icode BVBA, vertegenwoordigd door Dominique de Ville de Goyet |
Bestuurder | Onafhankelijk | Mei 2013 | 5/5 |
| PBA SARL, vertegenwoordigd door Patrick Buffet |
Bestuurder | Onafhankelijk | Mei 2013 | 4/5 |
| Emmanuel van Innis | Bestuurder | Onafhankelijk | Mei 2013 | 4/5 |
| Alter SA, vertegenwoordigd door Baron Jacques-Etienne de T'Serclaes |
Bestuurder | Onafhankelijk | Mei 2013 | 5/5 |
| Naam | Functie | Aanwezigheid op vergaderingen auditcomité |
|---|---|---|
| Icode BVBA, vertegenwoordigd door Dominique de Ville de Goyet |
Onafhankelijke bestuurder en Voorzitter van het Comité |
4/4 |
| Alter SA, vertegenwoordigd door Baron Jacques-Etienne de T'Serclaes |
Onafhankelijke bestuurder |
4/4 |
| Holdaffine BV, vertegenwoordigd door Alain Chaussard |
Bestuurder | 4/4 |
| Naam | Functie | Aanwezigheid op vergaderingen benoemings- en remuneratie- comité |
|---|---|---|
| Affine R.E. SA, vertegenwoordigd door Maryse Aulagnon |
Bestuurder en Voorzitter van het comité |
6/6 |
| PBA SARL, vertegenwoordigd door Patrick Buffet |
Onafhankelijke bestuurder |
6/6 |
| Emmanuel van Innis | Onafhankelijke bestuurder |
6/6 |
Handelsbeurs, Gent
Onze strategie bestaat er in gebouwen of sites te verwerven om ze te herpositioneren of opnieuw te ontwikkelen, dit wil zeggen ze technisch te renoveren en opnieuw te verhuren aan marktconforme voorwaarden.
Dit proces maakt het mogelijk om op het vlak van milieu en comfort verouderde gebouwen op te waarderen tot vergelijkbare nieuwe gebouwen. Zo wordt een toegevoegde waarde gecreëerd op de vastgoedactiva waardoor een meerwaarde kan gerealiseerd worden bij een herverkoop, die gemiddeld 5 tot 7 jaar na de aankoop plaats vindt.
Het herpositioneren van activa neemt vandaag twee vormen aan: ofwel de renovatie van bestaande gebouwen in één of meerdere fases; ofwel het bouwen en het leveren van een gebouw aan een vooraf bepaalde gebruiker die beslist heeft een oud gebouw te verlaten dat niet meer beantwoordt aan de bezettingscriteria of aan het imago dat deze vennootschap aan de buitenwereld wil tonen.
Die strategie kadert in het ruimer beheer van een portefeuille die regelmatig roteert als gevolg van een meerjarenplan van investeringen/desinvesteringen.
Zij voldoet tevens aan andere parameters zoals het feit dat onze vennootschap nog steeds een positieve netto exploitatiemarge oplevert (netto courant resultaat) omdat we een business model toepassen dat gebaseerd is op het behoud van recurrente huurinkomsten.
Banimmo is aanwezig op twee geografische markten: Frankrijk en België, die allebei op een verschillende wijze geraakt werden door de crisis van 2008. De conjunctuurgevoeligheid was zeer opvallend in het vastgoedsegment van de kantoren en in het bijzonder in Brussel, deze categorie van activa blijft aangetast door een moeilijke conjunctuur en een overaanbod van oppervlaktes; dit overaanbod blijft evenwel geconcentreerd op oudere types van vastgoedactiva (i.e. ouder dan 10 jaar) terwijl de gebouwen van de meest recente generatie eerder zeldzaam zijn. Het is in dat specifiek segment dat Banimmo een erkende kennis ontwikkelt.
Banimmo was zich bewust van dit fenomeen en was daarom bijzonder actief in het segment van de retail. Dit segment is traditioneel minder volatiel en meer resistent.
De portefeuille van de groep is daardoor evenwichtiger op vlak van diversificatie.
De eerste helft van het boekjaar 2012 werd gekenmerkt door het realiseren van een aantal acquisities om de grondreserve van de groep weer aan te vullen; deze bebouwbare of renoveerbare reserves zijn gegroeid met 70000 m², dit is op termijn een stijging van de verkoopbare oppervlaktes met 39%. Gedurende het tweede semester heeft de groep zich logischerwijze toegelegd op het afronden van de verkopen van activa.
De belangrijkste operaties van het boekjaar waren:
In België, en in Brussel in het bijzonder, is er weinig activiteit geweest op de huurmarkt, met een take up van 423000 m², in lijn met het gemiddelde van 433 000 m² gedurende de laatste 5 jaar.
In die context heeft Banimmo toch 13 410 m² oppervlaktes verhuurd, hetzij nieuwe, hetzij in het kader van de vervanging van huurders.
De verhuringen hadden betrekking op de gebouwen Prins B. (Antwerpen), Alma Court (Brusselse rand), Diamond (Brussel), Les Corvettes (Parijs), Galeries Vaugirard (Parijs), Marché Saint-Germain (Parijs) en Halle Secrétan (Parijs).
Het geheel van die verhuurde oppervlaktes vertegenwoordigt een nominale jaarlijkse huur van € 2215 K.
Tijdens het boekjaar werd geen enkel vertrek van een belangrijke huurder geregistreerd.
In het kader van een overeenkomst van gedelegeerd bouwheer, werd de zetel van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM) te Gent (7200 m²) afgewerkt. De levering vond plaats in mei 2012.
De renovatiewerken aan de galerij Vaugirard te Parijs worden verder gezet.
Het gebouw North Plaza te Brussel is voor 26% verhuurd; de renovatiewerken werden opgeschort en zullen worden hernomen in functie van de specifieke noden van een toekomstige kandidaat-huurder. Er lopen momenteel concrete onderhandelingen voor het verhuren van een belangrijke oppervlakte in 2013.
Voor de renovatie van de Halles Secrétan in Parijs werd de administratieve huur met de Stad Parijs verlengd van 50 tot 70 jaar; de financiering is rond en de werken zullen beginnen in 2013.
De commercialisatie van de handelsgalerij Marché St. Germain (Parijs) gaat vooruit, de contacten met belangrijke merken evolueren goed.
AVO cluster, Gent
Gedurende het eerste semester heeft Banimmo 5 operaties gerealiseerd:
Ten gevolge van de verlenging van de vruchtgebruikovereenkomst met de Europese Commissie in het eerste semester, heeft Banimmo gedurende het tweede semester de schuldvordering op de vruchtgebruikvergoedingen die de Europese Commissie haar verschuldigd is op het gebouw H3 gelegen te Evere (Brussel) overgedragen voor een bedrag van € 11,1 miljoen. Deze verschillende transacties hebben over het boekjaar een meerwaarde van € 3433K gegenereerd.
De residuaire rechten op dit actief werden geherklasseerd in vastgoedbeleggingen. Er kan immers geen enkele wijziging of herontwikkeling gebeuren voor het einde van het vruchtgebruik in 2023. Deze residuaire rechten worden door de schatter gewardeerd op € 4825K. De positieve waardeschommeling van deze operatie genereert een resultaat van € 4238K.
Banimmo heeft tevens het laatste gedeelte van een handelscentrum in Saran (Orléans) verkocht. Deze verrichting werd voor minder dan € 1 miljoen afgesloten en heeft geen noemenswaardige impact op de geconsolideerde rekeningen.
Er werd tevens een gedeelte van een terrein gelegen te Ans overgedragen aan de Gemeente voor een toekomstig politiekantoor; daarnaast heeft Banimmo op datzelfde terrein een samenwerkingsovereenkomst ondertekend met Equilis voor het ontwikkelen van een handelsproject.
Andere verrichtingen met betrekking tot een kantoorgebouw in België en een handelscomplex in Frankrijk konden niet worden afgesloten in het boekjaar 2012. Deze verrichtingen werden begin 2013 verder gezet en zouden moeten kunnen worden afgerond in de loop van het eerste semester van 2013.
Tijdens het afgelopen boekjaar hebben noch Banimmo, noch haar filialen bijzondere activiteiten verricht op het vlak van onderzoek en ontwikkeling.
Op 1 januari 2012 was Banimmo eigenaar van 109298 eigen aandelen. Tijdens het afgelopen boekjaar heeft de vennootschap geen extra aandelen gekocht. De aandelen werden gekocht aan een gemiddelde prijs van € 17,04 en zijn bestemd voor een stockoptieplan voor het personeel.
Het optieplan voor het personeel werd in januari 2010 opgesteld.
De netto huuropbrengsten bedragen € 10716827, tegenover € 14307 912 in 2011.
In België zijn de netto huurinkomsten lichtjes gedaald van € 7625495 naar € 4600674, meer bepaald door het wegvallen van de huurinkomsten van de gebouwen die in 2011 verkocht werden (Antwerp Expo en Lozana). Het afsluiten van het vruchtgebruik op het gebouw H3 en de daarop volgende verkoop van de schuldvorderingen beïnvloeden ook de huurinkomsten in 2012. Het ingaan van de huur van Electrolux heeft een positieve invloed op het boekjaar.
In Frankrijk zijn de huurinkomsten vrij stabiel gebleven van € 6682417 naar € 6117153; het verschil vloeit grotendeels voort uit de verkoop van Saran. De acquisitie van Suresnes en Rocquencourt leveren geen inkomsten op.
De rubriek erelonen en beheersvergoedingen heeft betrekking op verschillende contractueel vastgelegde tussenkomsten en een aantal specifieke niet recurrente opdrachten.
De post bedraagt € 1417190 tegenover € 2064938 in 2011.
Het netto bedrag van de gerealiseerde meerwaarden bedraagt € 3226195 tegenover € 4194558 in 2011.
In 2012 ligt dit bedrag nog een stuk onder de historische gemiddelden die Banimmo realiseerde.
Deze rubriek omvat de personeelskosten, de kosten van de
AO Van Reysschoot, Gent
verplichte waardering van de portefeuille, de kosten van de audit, juridische adviezen en studiekosten met betrekking tot investeringsdossiers alsook, ten bijkomende titel, de afschrijvingskosten op roerende en immateriële activa.
De recurrente werkingskosten van de groep kennen geen bijzondere evolutie; het verschil vloeit voort uit specifieke kosten die hoofdzakelijk verbonden zijn met voorstudies van het dossier The Loop (Gent) en aan de opdracht van gedelegeerd bouwheer voor de levering van het gebouw aan PMV.
De rubriek "Andere werkingskosten" vertegenwoordigt een netto last van € 325 962 door het gecombineerde effect van het aanleggen van een provisie voor huurgaranties (voornamelijk voor het actief Atlantic House), de terugname van provisies voor afgesloten verkopen die geen voorwerp meer hebben en diverse andere werkingskosten. In 2011 bedroeg deze post € 167402.
Het Operationeel Resultaat (in IFRS) bedraagt € 11658948 tegenover € 9612067 in 2011.
Indien geen rekening gehouden wordt met de boekhoudkundige aanpassingen van de juiste waarde, dit zijn de niet cash rubrieken van de portefeuille, de voorraden en het aandeel in de resultaten van de vennootschappen waarop vermogensmutatie wordt toegepast, voor een globaal bedrag van € 4,1 miljoen; dan bedraagt dit resultaat € 10,20 miljoen tegenover € 15,06 miljoen.
De netto financiële lasten omvatten de financieringskosten, de kosten en opbrengsten van de afgeleide dekkingsinstrumenten, hun waardering tegen marktwaarde, en de opbrengsten uit geldbeleggingen en dividenden. Deze post bedraagt € 9707991 tegenover € 9422158 in 2011.
De financiële lasten verbonden aan de bank- en obligatieschuld bedragen € 9033118 tegenover € 9205904 in 2011.
De gemiddelde spread van de groep in functie van de ratio "Loan to Value" van Banimmo in het kader van het gebruik van deze kredietlijn ligt niet hoger dan 190 basispunten.
Gedurende het boekjaar bedroeg de gemiddelde kost van de schuld 4,66%, inclusief de dekkingskosten. Exclusief deze dekkingskosten bedraagt die gemiddelde kost 3,56%.
De interestlast van € 9 033 118 wordt verhoogd met een bijkomende last van € 2 516 845 die voortvloeit uit de dekkingsinstrumenten.
Bepaalde instrumenten werden verlengd op uitdrukkelijk verzoek van de banken waarmee het nieuwe gesyndiceerd krediet werd afgesloten.
De marktwaardering van de aldus afgesloten dekkingsinstrumenten betekent een niet cash last van € 2011277 tegenover € 1529808 in 2011. Deze rubriek is verder achteruit gegaan in het tweede semester van 2012 omwille van de aanhoudende rentedaling op de markten.
Deze dekkingen lopen tot in 2016 en zij dekken gedurende hun looptijd gemiddeld 70% van de normaal verwachte schuldgraad. Ze garanderen een maximum Euribor op 3 maanden van 4%.
De vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast dragen € 947261 bij aan het geconsolideerde resultaat van Banimmo in 2012, tegenover € 1280051 in 2011.
Deze belangrijke verandering is opnieuw voornamelijk te wijten aan niet cash elementen die betrekking hebben op de juiste waarde van de activa of de afgeleide dekkingsinstrumenten.
De belangrijkste bestanddelen van deze rubriek zijn:
Tot op het einde van het afgelopen boekjaar heeft Banimmo 14,8% van het kapitaal aangehouden, waarna de participatie ten gevolge van een kapitaalsverhoging door een inbreng in natura gedaald is tot 12,93%. De operationele resultaten van Montea blijven zeer bevredigend. Het netto courant resultaat exclusief niet cash elementen bedroeg na correctie € 11 248 000 tegenover € 9 004 000 in 2011, wat een verhoging met 10% betekent. De schommelingen in de juiste waarde van de portefeuille en van de afgeleide dekkingsinstrumenten bleven daarentegen achteruit gaan. Zij bedroegen respectievelijk € -6692000 en € -8023000, wat het netto boekhoudkundig resultaat voor het boekjaar op € -3106000 brengt tegenover € 293000 in 2011. Het dividend van Montea zal 1,93 € per aandeel bedragen, dit is een stijging met 5%.
Volgens de IFRS normen wordt de verhoging van het eigen vermogen op het einde van het boekjaar als resultaat opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Banimmo. Deze boekhoudkundige bijdrage bedraagt dus € 337 966 tegenover € 429 367 afgelopen jaar, terwijl het recurrente resultaat van Montea verbeterd is en de beurskoers tijdens dat jaar gestegen is van € 24,52 naar € 28,40. Het bedrag van € 337966 wordt enerzijds samengesteld uit een verlies van € 563152 dat voortvloeit uit het negatieve netto IFRS resultaat van Montea en anderzijds uit het resultaat van € 901119 dat voortvloeide uit de kapitaalsverhoging van € 21 miljoen die eind 2012 werd gerealiseerd en die niet door Banimmo werd onderschreven. Volgens de IFRS normen wordt dit positief verschil als een resultaat van een overdracht beschouwd.
De bijdrage van deze participatie bedraagt € 442936 tegenover € 632068 in 2011. Op operationeel vlak gaan de resultaten vooruit met een verhoging van de huur en dus van de omzet van de SNC. Naast de stijging van de huur, kenden ook de commerciële merken van dit handelscentrum, gemiddeld genomen, een merkbare stijging van hun omzet.
Het laatste gebouw werd in 2012 verhuurd en de oppervlaktes zijn nu voor meer dan 96% verhuurd. De daling in de bijdrage is te verklaren door uitzonderlijke schommelingen, en met name een handelsgeschil over een uittredingsvergoeding met Planet Saturne, een belangrijke huurder.
De vennootschap werkt verder aan het bouwrijp maken van haar terreinen op deze belangrijke site. De vennootschap heeft akkoorden afgesloten met Banimmo met betrekking tot de preontwikkeling van velden 3 en 5. Het afsluiten van een akkoord voor het belangrijke veld 12 in de loop van 2013 is mogelijk. Voor 2012 is er een positieve bijdrage aan de resultaten van Banimmo ten belope van € 385 233 tegenover een negatief saldo van € 250530 in 2011. Dit positieve resultaat vloeit voort uit de verkoop van de vennootschap Lak Invest, eigenaar van het gebouw waarvan Banimmo het project management verzekerde, aan PMV.
Conferinvest groepeert de eigendom van twee hotels met conferentiecentra die in Brussel en in Parijs worden uitgebaat door Dolce International. De eerste helft van het jaar 2012 was veel belovend met een vooruitgang van de omzet op beide sites. Vanaf het 2de semester woog de economische vertraging echter op de prestaties van deze twee centra en vooral in Frankrijk, na de presidentsverkiezingen. In Chantilly (Parijs) is de omzet gedaald van € 15711276 naar 15349855. Het netto bedrijfsresultaat (EBITDA) is geëvolueerd van € 3526053 naar € 2447694.
In La Hulpe (Brussel) is de omzet gedaald van € 21422016 naar € 20800775. Het netto bedrijfsresultaat (EBITDA) gaat van € 4487883 naar € 3736942, hetzij een niveau vergelijkbaar met dat van het jaar 2010. De financiële schuldgraad van de twee hotels daalt gradueel verder a rato van ongeveer € 2 500 000 per jaar. Na aftrek van de financiële lasten en afschrijvingen (IAS 16) en van de andere niet cash posten, bedraagt de bijdrage aan de geconsolideerde resultaten € 27422 tegenover € 773306 in 2011.
De bijdrage van de groep City Mall in de rekeningen van Banimmo is negatief ten belope van € 246 297, tegenover een verlies van € 304159 in 2011. Dit verlies is het gevolg van niet activeerbare lasten. Het project voor het handelscentrum in het centrum van Verviers heeft een nieuwe, beter gemotiveerde vergunning gekregen van het Gewest die eveneens het voorwerp uitmaakt van een beroep voor de Raad van State. Parallel worden een aantal wijzigingen van het project geanalyseerd in overleg met het in oktober 2012 verkozen schepencollege en het Waalse Gewest, die een algemene vereenvoudiging beogen waarbij rekening gehouden wordt met de rechtmatige wensen van de overheden. De daaruit voortvloeiende aanzienlijke vertraging van het project zal een verhoging van de ontwikkelingskosten en een vermindering van de verwachte marge met zich meebrengen door de hogere intercalaire interesten.
Voor het handelsproject in het centrum van Namen wordt het einde van de procedure voor de "Périmètre de Remembrement Urbain (PRU)" verwacht in het 2de trimester van 2013. Dit PRU is nodig voor het indienen van de uiteindelijke vergunningsaanvraag voor dit project dat een combinatie van commerciële functies en openbare voorzieningen zal integreren met de in het kader van de PRU procedure door het schepencollege geformuleerde rechtmatige vragen. Dit zal een uitstel van 2 à 3 trimesters betekenen op de initiële planning, maar zal geen impact hebben op de verwachte marge.
Rekening houdend met de macro-economische perspectieven die ongunstig blijven en met de ontwikkelingen op het vlak van de handelscentra in Charleroi (uitbreiding van Ville 2 en het project Rive Gauche), evolueert het project op de site van 7,5 ha in Charleroi Expo naar een uitbreiding van de bovenstad. Deze uitbreiding cumuleert een aantal openbare functies (tentoonstellingen, congressen, kunst en cultuur) met private functies (gelijkvloerse handelszaken, overheden en kantoren, woongelegenheden en hotels) in het kader van de concentratie van de site met een sterke verscheidenheid.
Deze nieuwe benadering moet een doorslaggevende impuls geven aan het project door dit maximaal af te stemmen op de realiteit van de concurrerende handelsprojecten, met als doel complementair te zijn en aan te sluiten bij het stedenbouwkundig beleid van het nieuwe college. Het nieuwe project beoogt de goedkeuring, op basis van de geschikte procedure, van een globaal plan dat een snellere ontwikkeling van de verschillende bestemmingen zal toelaten.
De globale fiscale last bedraagt € 224 377, tegenover een last van € 308884 in 2011.
De recurrente fiscale last van de voor het boekjaar te betalen belastingen vertegenwoordigt € 283688 tegenover € 198197 in 2011.
Het nettoresultaat, aandeel van de groep, bedraagt € 2677518 tegenover € 1163066 in 2011.
Het netto courant resultaat, dit is het netto resultaat van de groep exclusief aanpassingen van de juiste waarde van het vastgoed en van de afgeleide instrumenten, bedraagt € 130448 tegenover € 5670341 in 2011.
De vastgoedportefeuille is samengesteld uit vastgoedbeleggingen voor een bedrag van € 93953615 en voorraden voor een bedrag van € 166703747.
De stijging van de rubriek vastgoedbeleggingen van € 84166129 naar € 93953615 vloeit voornamelijk voort uit de verwerking in de balans van de marktwaarde van de residuaire rechten op de grond van het gebouw H3, ten gevolge van de overdracht van de schuldvorderingen met betrekking tot het vruchtgebruik afgelopen herfst. Het saldo heeft betrekking op een aantal werken en op waardeschommelingen.
De rubriek gebouwen in voorraad kent een belangrijkere evolutie met een stijging van ongeveer € 15 miljoen als gevolg van de verschillende acquisities gedurende het eerste semester.
De rubriek Deelnemingen in vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast, verandert nauwelijks omdat de perimeter ongewijzigd is.
De rubriek financiële activa op lange termijn stijgt met € 3 807 871, voornamelijk ten gevolge van een bijkomend voorschot aan Jardin des Quais SNC van de 2 vennoten, om een krediet dat afliep in september 2012 terug te betalen.
Het eigen vermogen, aandeel van de groep en vóór uitkering, bedraagt € 132 951 488, of € 11,71 per aandeel in vergelijking met € 133321725 eind 2011. Tijdens het boekjaar 2012 werd, met betrekking tot het boekjaar 2011, een dividend van € 3066266 uitbetaald.
De bank - en obligatieschulden bedragen € 238195440 tegenover € 216343144 in 2011. In 2012 overschreed het bedrag van de acquisities dat van de verkopen.
De schuldratio op het eigen vermogen bedraagt 179% tegenover 162% in 2011.
Met uitzondering van twee huurverlengingen, Unilever op Diamond enerzijds en Métrologie op Les Corvettes anderzijds, zij het allebei met een daling van de huurinkomsten, zijn er geen belangrijke gebeurtenissen die een impact hebben op de rechtstreeks gehouden vastgoedportefeuille.
Op het vlak van de ontwikkelingen heeft Banimmo voor de St. Germain site (Parijs) een principieel akkoord afgesloten voor twee derden van de totale oppervlakte met een belangrijk handelsmerk. Het finaal akkoord hangt in een eerste fase af van een aantal technische verificaties en daarna van de aanvragen van de administratieve toelatingen voor de werken. Dit betekent een belangrijke ontwikkeling voor de toekomst van de galerij.
Voor de verkoop van het gebouw Prins B te Kontich (Antwerpen) werd de notariële verkoopsakte ondertekend.
Op financieel vlak werd het gesyndiceerd krediet van € 120 miljoen, afgesloten met 2 banken, ING en KBC, op € 130 miljoen gebracht.
De raad heeft geen weet van omstandigheden die een aanzienlijke invloed kunnen hebben op de ontwikkeling van de vennootschap.
De vennootschap loopt geen wisselkoersrisico.
Wat betreft het renterisico heeft de vennootschap als norm om dit risico te beperken hetzij door intrestswaps, hetzij door een combinatie van floors (verkoop) en caps (aankoop) met gelijkaardige duur en bedrag.
De instrumenten laten een gemiddelde dekking van 70% van de normaal verwachte schuldgraad toe.
Voor 2013 bereiken een aantal instrumenten voor een nominaal bedrag van € 37 miljoen in januari hun vervaldag waardoor de groep beter zal kunnen profiteren van het momenteel zeer lage niveau van de interesttarieven.
De belangrijkste risico's waaraan de vennootschap in het kader van de uitoefening van haar activiteiten blootgesteld wordt, zijn deze eigen aan de vastgoedmarkt in het algemeen, de risico's verbonden aan het verkrijgen van financieringen, de risico's verbonden aan de huurders en hun solvabiliteit, alsook de technische risico's verbonden aan het verbouwingsen herpositioneringsproces van vastgoed, om slechts de voornaamste te vermelden.
Overeenkomstig de wet van 6 april 2010 wordt er een beschrijving gegeven van de belangrijke kenmerken van de interne controle- en risicobeheerssystemen van de vennootschappen zoals bepaald door de wet. De interne controlesystemen houden echter ook rekening met de grootte van de vennootschap (small cap), het beperkte aantal werknemers en een relatief vlakke hiërarchie evenals met de beschikbaarheid van het management voor de dagelijkse werking van de vennootschap.
In 2007 heeft de Raad van Bestuur een befaamd extern advieskantoor gevraagd om de voornaamste risico's van het beroep van Banimmo, de opvolgingsprocedures, de aanwervingpolitiek, de interne verantwoordelijkheden en de regels inzake bevoegdheidsdelegatie te evalueren. Deze evaluatie wordt nu geactualiseerd.
Momenteel is de controle omgeving opgebouwd rond 3 belangrijke organen:
Een operationeel vastgoedcomité (orgaan van het eerste niveau) dat belast is met de opvolging van de vastgoedoperaties stricto sensu en dat aanbevelingen op de investeringen of desinvesteringen in activa formuleert, met het uitvoeren van een capexprogramma en met de commercialisatie i.e. het "Asset management" in de ruime betekenis. Dit comité handelt in het kader van bevoegdheidsdelegaties verleend door het directiecomité.
Een directiecomité dat beslist over de aanbevelingen van het vastgoedcomité en dat deze, wanneer het bedrag van het engagement dit vereist, voorlegt aan de raad van bestuur; dit comité beslist over alle zaken die de bevoegdheidsgrenzen van het vastgoedcomité overschrijden evenals over elke niet strikte vastgoedmaterie die onder het dagelijks bestuur van de vennootschap valt.
Een auditcomité dat met de hulp van de commissaris, voornamelijk het naleven van de regels inzake verslaggeving van de boekhoudkundige procedures, verzekert de voornaamste vastgoed- en financiële risico's van de vennootschap bepaalt en volgt, en zich van de kwaliteit van de financiële informatie die op de markt verspreid wordt vergewist. Dit comité brengt regelmatig verslag uit aan de raad van bestuur en kan elke zaak behandelen die het nuttig acht.
Daarnaast adviseert het remuneratie- en benoemingscomité de raad van bestuur voor het bepalen van de vergoedingen en incentives van de besturende kaderleden. Het functioneren van elk van die organen is vastgelegd in geschreven procedures en reglementen overgemaakt aan alle betrokken personen. De interne processen zijn schriftelijk vastgelegd.
Ijzerpark, Knokke-Heist
Het Corporate Governance charter dat op de officiële website van de vennootschap staat, vormt het sluitstuk van deze regels.
De vennootschap bepaalt haar investeringspolitiek inzake vastgoed zowel op het niveau van het gekozen actief, als op dat van het relatieve gewicht ervan in de portefeuille, en op het vlak van de rentabiliteitvaststellingen en de beoogde financiële return voor elk actief.
Op het vlak van het beheer van het actief, legt de vennootschap de objectieven van haar maximale investeringen vast. Deze objectieven zijn gekend door de betrokken verantwoordelijken en worden globaal bekeken en op macro-economisch vlak opgevolgd door de financiële directie. In de mate dat de verspreiding ervan de concurrentiepositie van de vennootschap niet aantast, worden deze objectieven extern gecommuniceerd in het jaarverslag of via een extern persbericht.
De financiële directie brengt op verzoek van het auditcomité, regelmatig verslag uit over de bij het risicobeheer vastgestelde afwijkingen. De terminologie van deze risico's wordt trouwens opgesomd in het jaarverslag.
Om het risicobeheer te kunnen opvolgen, doet de vennootschap beroep op informaticasystemen.
Op micro-economisch vlak, dit wil zeggen per vastgoedactief, beschikken de verantwoordelijken over ad hoc middelen, momenteel op Excel, maar eenvormig op het vlak van de variabele parameters. Daarnaast heeft de vennootschap 2 jaar geleden beheerssoftware aangekocht die aan elke bevoegde persoon toegang geeft tot alle gegevens over een vastgoed in portefeuille. Deze controle werd nog versterkt door de in oktober 2011 verworven nieuwe en meer performante software voor planning en budgettering.
Op macro-economisch vlak beschikt de vennootschap over software voor analytische boekhouding die het vaststellen van verschillen in de uitoefening van beslissingen toelaat. Deze software wordt gebruikt door een ander team dan het vastgoedteam en valt onder het toezicht van de financiële directie. Het overbrengen van die gegevens naar IFRS gebeurde tot in 2011 nog grotendeels manueel. In 2011 werd de consolidatiesoftware aangekocht en deze is sedert september 2012 operationeel.
Voor de vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast, verzekert de vennootschap zich op verschillende manieren van de efficiënte interne controle van die vennootschappen.
Montea, een vennootschap die genoteerd is op Euronext, definieert zelf haar eigen werkwijze onder toezicht van haar eigen organen.
Voor Les Jardins des Quais wordt de administratieve en financiële controle verzekerd door de vennootschap Affine R.E. die zelf genoteerd is op Euronext Parijs.
Banimmo heeft een belangrijke aanwezigheid in de Raad van Bestuur van Conferinvest en City Mall, benoemt of neemt deel aan de benoemingen van de commissaris en volgt de verslaggeving en het afsluiten van de rekeningen.
De controlesoftware steunt op verschillende informaticasystemen. Het opvolgen van die bestaande systemen en de ondersteuning op het vlak van de uitrusting en het opslaan van informatie is uitbesteed aan een gerenommeerde dienstverlener.
Deze verzekert de snelle recuperatie van de gegevens in geval van een langdurige panne of bij een volledig verlies ten gevolge van overmacht.
Wat betreft de periodieke informatie is het overbrengen van de vereiste gegevens naar de markt de verantwoordelijkheid van de financiële directie, onder toezicht van het auditcomité en de raad van bestuur.
De kalender van de bekendmakingen wordt een jaar op voorhand vastgesteld om vertragingen bij de communicatie te voorkomen.
Het verspreiden van occasionele informatie op de markt is de exclusieve bevoegdheid van het directiecomité dat handelt via de CFO en de Secretaris-generaal van de raad van bestuur.
De functie van "Compliance Officer" wordt uitgeoefend door de Secretaris-generaal. Elk gebrek aan of elke vraag met betrekking tot het Governance Charter en in het algemeen alles met betrekking tot de ethiek wordt hem overgemaakt voor advies.
Het geheel van de bepalingen en procedures met betrekking tot het vaststellen van de financiële staten, evenals het opvolgen van de liquiditeiten van de groep valt onder de verantwoordelijkheid van de financiële directie.
Deze brengt regelmatig verslag uit aan het auditcomité dat 3 à 4 keer per jaar, of telkens dit nodig geacht wordt, bijeen komt. Rekening houdend met de structuur van de vennootschap en de kwaliteit van haar bestaande manier van werken, heeft het auditcomité het niet nuttig geacht om een specifieke interne audit te creëren.
Christeyns CED, Gent
De commissaris brengt twee keer per jaar verslag uit aan het auditcomité.
In 2012 werd de controle van de efficiëntie van de controlesystemen en risicobeheer niet opgenomen in een proces-verbaal, maar het auditcomité heeft besloten om een extern auditkantoor te mandateren om de kwaliteit van de bestaande systemen na te kijken. Dit kantoor zal een opdracht krijgen van drie jaar waarbij elk jaar specifieke zaken zullen worden geauditeerd en verslag zal worden uitgebracht aan het auditcomité.
Er bestaat een aandeelhoudersovereenkomst tussen Affine R.E. en de 4 leden van het directiecomité, op grond waarvan deze twee groepen aandeelhouders in onderling overleg handelen wat betreft het aandeelhouderschap.
Deze twee groepen controleren aldus 74,41% van het kapitaal waardoor elke vijandige controlewijziging onmogelijk wordt gemaakt.
Indien één van beide groepen haar aandelen wil verkopen, bestaat er tussen hen een voorkooprecht.
In geval van een vriendelijke controlewijziging die een wijziging in het management van de vennootschap zou impliceren, kan geen enkel lid van het management zich op een specifieke overeenkomst beroepen om aanspraak te maken op een uitzonderlijke afkoopsom. Hetzelfde geldt voor de leden van de raad van bestuur. Op te merken valt dat bij het ontslag van het directiecomité of van een van zijn leden, diens aandelen B met preferent dividend dit recht verliezen tenzij zij worden overgenomen door een ander lid van het directieteam.
In artikel 39 van de statuten van de vennootschap wordt uitgelegd hoe dit preferent dividend wordt bepaald.
De statutaire winst van Banimmo NV/SA over het boekjaar 2012 bedraagt € 4184024.
Rekening houdend met een overgedragen resultaat van € 1432505 bedraagt de te bestemmen winst € 5616529.
De raad van bestuur zal aan de jaarvergadering van aandeelhouders voorstellen deze winst als volgt te bestemmen:
Dotatie aan de wettelijke reserve: € 210000 Onttrekking aan de onbeschikbare reserves: € 41533 Te verdelen als preferent dividend tussen de aandelen B: € 0 Te verdelen tussen alle aandelen, hetzij € 0,27 bruto per aandeel: € 3066267 Over te dragen naar het volgend boekjaar: € 2381795
Onder voorbehoud van de goedkeuring door de jaarvergadering van de aandeelhouders, zal het dividend vanaf 31 mei 2013 betaalbaar worden gesteld aan de loketten van Euroclear Belgium tegen afgifte van coupon nr. 6.
Aan de jaarvergadering van de aandeelhouders wordt voorgesteld om kwijting te verlenen aan de commissaris voor de uitoefening van zijn mandaat gedurende het boekjaar dat afgesloten werd op 31 december 2012 en zijn mandaat te hernieuwen voor een periode van 3 jaar.
In overeenstemming met artikel 96,9° van het Wetboek van vennootschappen bevestigt de raad van bestuur de onafhankelijkheid en de deskundigheid op het gebied van boekhouding en audit van ten minste één lid van het auditcomité. Deze onafhankelijkheid werd gerechtvaardigd bij hun respectievelijke benoemingen en de deskundigheid op gebied van boekhouding en audit blijkt duidelijk uit de biografieën die in het jaarverslag 2008 werden gepubliceerd.
Opgemaakt te Brussel op 22 april 2013
ICC, Gent
Banimmo is een vastgoedbedrijf dat zich specialiseert in herpositionering en investeert op haar drie favoriete geografische markten, namelijk België, Frankrijk en Luxemburg. De beoogde vastgoed activa zijn kantoorgebouwen, handelscentra of -galerijen, evenals meer specifieke panden zoals conferentiecentra.
Per 31 december 2012 was de vastgoedportefeuille samengesteld uit 27 sites, met daarnaast een belangrijke deelneming in de bevak Montea (12,93%) en een economische participatie van 38,25% in de 3 commerciële projecten van City-Mall (ex Foruminvest) in Verviers, Namen en Charleroi.
Het grootste gebouw vertegenwoordigt circa 9% van de totale waarde van de geconsolideerde portefeuille, wat van een goede diversificatie van de vastgoedportefeuille getuigt.
Op 31 december 2012 bedraagt de bezettingsgraad1 van de vastgoedportefeuille (vastgoedbeleggingen en voorraden) 84% ten opzichte van 78% op 31 december 2011. Deze stijging is te verklaren door het tekenen van nieuwe huurcontracten in kantoorgebouwen in België, met name Prins B.5 (Antwerpen), Diamond (Brussel) en Alma Court (Brussel). Dankzij deze nieuwe verhuringen steeg de bezetting van de kantoorgebouwen van 66% naar 72%. In Frankrijk werden de precommerciële verbintenissen voor het handelspand van de Halle Secrétan (Parijs, 19de arrondissement) omgezet in handelshuren.
De bezettingsgraad van de portefeuille conferentiecentra2 bedraagt 58% in La Hulpe en 60% in Chantilly. Tengevolge van de economische crisis die we kennen, is de bezettingsgraad van deze twee centra lichtjes gedaald.
Het brutohuurrendement van de vastgoedportefeuille wordt berekend door de bruto contractuele huurgelden te delen door de fair value of reële waarde van de vastgoedbeleggingen (gebouwen volgens IAS 40) en voorraadwaarde (gebouwen volgens IAS 2). Het huurrendement is dus gedeeltelijk berekend op basis van de historische kostprijs en dit voor de gebouwen die in de voorraad zijn opgenomen (IAS 2). Per 31 december 2012 bedroegen de bruto contractuele huurgelden voor lopende huurovereenkomsten € 17,8 miljoen, terwijl de waarde van deze gebouwen € 260,7 miljoen bedroeg. Het bruto huurrendement van de vastgoedportefeuille bedraagt dus 6,8%.
bezettinsgraad van conferentiecentra
1 De bezettingsgraad van de portefeuille wordt berekend door alle verhuurde oppervlakten van alle gebouwen te delen door de totale verhuurbare oppervlakte van de gebouwen (exclusief parkeerruimten). In de vermelde bezettingsgraad werd uitsluitend rekening gehouden met de voor verhuur beschikbare oppervlakten.
Vlaamse Opera, Gent
Banimmo heeft ervoor gekozen in haar investeringsbeleid het zwaartepunt te leggen op de geografische spreiding om beter te kunnen inspelen op de investeringskansen die zich op haar drie markten aandienen, met name België, Frankrijk en Luxemburg.
Per 31 december 2012 lag 61% van de portefeuille in België, terwijl het saldo zich in Frankrijk bevond. Sinds 31 december 2007, na de verkoop van het Cap2-gebouw, heeft Banimmo geen vastgoedactiva meer in Luxemburg. Luxemburg blijft echter één van de drie voorkeursmarkten van Banimmo.
Een van de hoofdkenmerken van de vastgoedportefeuille van Banimmo is de hoge diversificatie. Banimmo streeft er naar een beter evenwicht tussen die drie sectoren van haar portefeuille, met name de kantoorgebouwen, de handelspanden en de conferentiecentra, te bereiken, met het behoud van een belangrijke deelneming in Montea en City Mall. Op die manier is haar portefeuille minder gevoelig aan de veranderingen van de conjunctuur. Sinds 2008 heeft Banimmo het aandeel van de kantoorgebouwen verminderd. Dit segment vertegenwoordigt nu nog maar 42% van de portefeuille.
Door zich in een specifieke niche te profileren, heeft Banimmo een portefeuille opgebouwd die evenwichtig gespreid is tussen vastgoedactiva die recurrente inkomsten genereren en activa in (her)ontwikkelingsfase. Bovendien heeft Banimmo 49% in handen van de conferentiecentra Dolce La Hulpe en Dolce Chantilly, een belangrijke participatie in de bevak Montea (12,93% op 31/12/2012) en een (economische) deelneming van 38,25% in de 3 shoppingcentra-projecten van City-Mall in Verviers, Namen en Charleroi.
Een groot aantal huurcontracten werd afgesloten voor een lange termijn, wat de kwaliteit van de portefeuille versterkt.
Op 31 december 2012 bedraagt de gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten tot eindvervaldatum 6,9 jaar.
Traditioneel zijn de huurcontracten van het type 3/6/9 (termijn van 9 jaar met opzegmogelijkheid na 3 jaar), wat de verdeling van de grafiek hiernaast verklaart.
De gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten tot volgende tussentijdse vervaldatum bedraagt 3,4 jaar.
Het project "The Loop" omvat een uitgebreid ontwikkelingsplan van de zone rond het Flanders Expo-complex, die gelegen is aan de invalswegen naar Gent en dichtbij het stadscentrum, langs de autosnelweg E40 Brussel-Oostende en het klaverblad met de E17 Rijsel-Antwerpen.
Het ontwikkelingspotentieel op de totale site van "The Loop" bedraagt 552500 m², waarvan het grootste gedeelte in handen is van de vennootschap Grondbank The Loop (publiek private samenwerking tussen de stad Gent en Banimmo). Via deze gemeenschappelijke vennootschap, werkt Banimmo aan de ontwikkeling van een coherent complex bestaande uit kantoor-, woon-, winkel- en recreatieruimten. Het geheel dat door Grondbank The Loop kan ontwikkeld worden is verdeeld in verschillende velden en omvat een totale oppervlakte van ongeveer 372000 m².
De verschillende velden zullen het voorwerp uitmaken van een ontwikkeling in meerdere fasen.
Een eerste veld werd in 2008 aan Ikea verkocht die daar haar grootste Belgische winkel heeft gebouwd.
Momenteel zijn drie andere velden in een vergevorderde ontwikkelingsfase. Op veld 5 kan een totale oppervlakte van 43 750 m² kantoorgebouwen ontwikkeld worden. Een eerste verrichting werd verwezenlijkt met de oprichting van de nieuwe kantoren en labo's van VMM (Vlaamse Milieumaatschappij). Banimmo is als gedelegeerd bouwheer voor de ontwikkeling van dit gebouw van ruim 7 200 m² opgetreden. De voorlopige oplevering en de ingebruikname werden op 1 mei 2012 gerealiseerd.
Veld 3, waarvan het ontwikkelingsprogramma de bouw van 40000 m² toelaat, waarvan 20000 m² kantoorgebouwen en 20000 m² residentiële gebouwen, is in een preontwikkelingsfase.
Veld 12, waarvan het ontwikkelingsprogramma de bouw van meer dan 100000 m² toelaat, is in een preontwikkelingsfase. Dit veld zou het voorwerp moeten uitmaken van een gemengde ontwikkeling bestaande uit winkelruimten, kantoorgebouwen en recreatieruimten. Banimmo heeft, samen met een partner gespecialiseerd in design outlet centers, interesse voor dit veld.
In 2012 werden de samenwerkingsakkoorden voor de commercialisatie en de ontwikkeling van de velden 3 en 5 op de site The Loop te Gent ondertekend, wat een ontwikkeling van ongeveer 56000 m² kantooroppervlakte toelaat. De stad Gent zal het residentiële luik ontwikkelen.
In 2010 heeft Banimmo een participatie genomen in City Mall (ex Foruminvest België), een vennootschap gespecialiseerd in het ontwikkelen van winkelcentra in het stadcentrum.
Via City Mall heeft Banimmo een economische participatie van 38,25% in de realisatie van 3 projecten respectievelijk gelegen in Verviers, Namen en Charleroi.
Het project Verviers omvat 29700 m² BVO en een parking in het stadcentrum met 1180 plaatsen. De stad Verviers en het gebied errond telt 350000 inwoners; het project zal ook toelaten om het verouderde stadscentrum nieuw leven in te blazen.
De vergunningen, die binnen de voorziene termijnen toegekend werden, maakten eerst het voorwerp uit van een beroep voor het Gewest en daarna voor de Raad van State.
In januari 2012 heeft deze de positieve beslissing van het Gewest die in 2011 bekomen werd, opgeschort. Intussen werd een nieuwe vergunning afgeleverd maar ook deze maakt het voorwerp uit van een beroep. Er wordt onderhandeld over een akkoord omtrent de aan te brengen wijzigingen. De verwachte marge op dit project werd verminderd om rekening te houden met de vertraging en een vermindering van de oppervlakte van dit project.
Het project te Namen omvat momenteel 22 500 m² BVO en 1 030 parkeerplaatsen.
De omliggende zone heeft betrekking op 450000 inwoners en de stad Namen ondersteunt de ontwikkeling van een winkelcentrum in het stadcentrum waar er momenteel geen is.
Het project is gelegen in het hart van de stad, in de buurt van het station. Voor dit project wordt het einde van de procedure voor de "Périmètre de Remembrement Urbain (PRU)" verwacht in het 2de trimester van 2013. Dit PRU is nodig voor het indienen van de uiteindelijke vergunningsaanvraag. De vergunning zou moeten bekomen worden in het eerste trimester van 2014.
De merken die gecontacteerd werden, zijn duidelijk geïnteresseerd in de ligging van het project.
City Mall is eigenaar van een site van 7 hectaren, gelegen tegenover het stadhuis op de site "Charleroi Expo" (Ville Haute) wat elke grote ontwikkeling aanzienlijk zal vergemakkelijken.
Rekening houdend met de prioriteit van het project Rive Gauche (Ville Basse) en de uitbreiding van het shopping center Ville 2, zal het project van City Mall in Charleroi gewijzigd worden om het een gediversifieerde bestemming te geven (kantoren, woongelegenheden, hotel, enz.) maar met het behoud van een sterk handelscomponent.
Lenneke Marelaan 4-8 1932 St-Stevens-Woluwe
Oppervlakte:16042 m² Parkeerplaatsen:280 Bouwjaar:2001 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +6 Kelderverdiepingen:2 Bezettingsgraad:70%
Kunstlaan 27 1000 Brussel
Oppervlakte:3734 m² Parkeerplaatsen:35 Renovatiejaar:2008-2009 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +7 Kelderverdiepingen:2 Bezettingsgraad:42%1
Steenstraat 20 1800 Vilvoorde
Oppervlakte:18180 m² Parkeerplaatsen:333 Renovatiejaar: gedeeltelijk gerenoveerd in 2003 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +1 Kelderverdiepingen:1 Bezettingsgraad:89%
Bourgetlaan 1 1140 Brussel
Oppervlakte: 12449 m² Parkeerplaatsen:100 Renovatiejaar:2005-2006 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +1
Bezettingsgraad:100% (de schuldvorderingen voor de erfpacht verschuldigd door de Europese Commissie voor dit gebouw werden overgedragen)
De bezettingsgraad van deze gebouwen is laag omwille van een moeilijk economische klimaat en verhuringsmarkt.
5 Da Vinci H5 Voorraad
Schiphollaan 3 1140 Brussel
Oppervlakte:3785 m² Parkeerplaatsen:74 Renovatiejaar:2010 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +2 Bezettingsgraad:100%
Koning Albert II laan 9 1210 Brussel
Oppervlakte:13630 m² Parkeerplaatsen:146 Renovatiejaar:2009-2012 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +8 Kelderverdiepingen:3 Bezettingsgraad:26%1
Humaniteitslaan 292 1190 Brussel
Oppervlakte:12771 m² Parkeerplaatsen:269 Bouwjaar:1994 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +5 Kelderverdiepingen:1 Bezettingsgraad:84%
Project commercieel centrum in Verviers:
Project commercieel centrum in Namen:
Project commercieel centrum in Charleroi:
Oppervlakte: 29700 m²
Oppervlakte: 22500 m²
Oppervlakte: te bepalen Zie pagina 25 voor meer details
7 Dolce La Hulpe Brussels Joint-venture
Chaussée de Brussel 135 1310 La Hulpe
Oppervlakte:35977 m² Parkeerplaatsen:538 Renovatiejaar:2006,2007 en 2008 voor de spa Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +2 Kelderverdiepingen:1 Bezettingsgraad:100%
8 Raket Voorraad
Raketstraat 40 1140 Brussel
Oppervlakte:8242 m² Parkeerplaatsen:152 Renovatiejaar:2011 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +1 Bezettingsgraad:100%
Prins Boudewijnlaan 5 2550 Kontich
Oppervlakte:6492 m² Parkeerplaatsen:215 Renovatiejaar:2010 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +2 Bezettingsgraad:89%
12 The Loop Joint-venture
Maaltekouter 9051 Gent
Type pand:grond Bebouwbare oppervlakte: 372000 m²
Zie pagina 25 voor meer details
De bezettingsgraad van deze gebouwen is laag omwille van een moeilijk economische klimaat en verhuringsmarkt.
6
3 7
10 8 1
Avenue de Stalingrad 142-160 92700 Colombes
Oppervlakte:14215 m² Parkeerplaatsen:112 externe + 364 interne Bouwjaar:1990 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +3 Kelderverdiepingen:1 Bezettingsgraad:94%
Route d'Apremont 60500 Vineuil St-Firmin (Chantilly)
Oppervlakte:17000 m² Parkeerplaatsen:300 Renovatiejaar:2007-2008 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +2 Bezettingsgraad:100%
Centre Commercial Art de Vivre 95610 Eragny
Oppervlakte:12465 m² Parkeerplaatsen:- Bouwjaar:1991 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers Bezettingsgraad:100%
2 4
9 11
5
Rue Dalayrac 90-94 94120 Fontenay-sous-Bois
Oppervlakte:1970 m² Parkeerplaatsen:93 Bouwjaar:2008 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +1 Kelderverdiepingen:1 Bezettingsgraad:100% 5 Marché Saint-Germain Voorraad
Rue Clément 75006 Paris
Oppervlakte:3179 m² Parkeerplaatsen:- Bouwjaar:1995 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers Bezettingsgraad:99%
Quai Bacalan – Quai des Chartons 33300 Bordeaux
Oppervlakte:25334 m² Parkeerplaatsen:770 Bouwjaar:2002 - 2005 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +1 Bezettingsgraad:96%
Rue de la Champmeslé 76000 Rouen
Oppervlakte:2848 m² Parkeerplaatsen:- Bouwjaar:1999 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers Bezettingsgraad:97%
Route nationale 307, Parc de Rocquencourt, 78150 Rocquencourt
Oppervlakte: 21389 m² Parking:twee parkingniveaus in het hoofdgebouw Bouwjaar:begin jaren '70 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers + 3 (hoofdgebouw) / Gelijkvloers+1 voor het bijgebouw Kelderverdiepingen:2 (voor het hoofdgebouw) Bezettingsgraad: 100%
Avenue Secrétan – 75019 Paris
Oppervlakte: 3800 m² Parkeerplaatsen: - Bouwjaar/Renovatiejaar:levering eind 2013 Bovenverdiepingen: 1 Kelderverdiepingen:1 Bezettingsgraad:100% (voorverhuringen)
2 à 6 Boulevard Henri Sellier, 6 à 16 rue des Bourets, 92150 SURESNES
Oppervlakte:4622 m² Parkeerplaatsen: 127 (binnen) Bouwjaar:1976
Bovenverdiepingen:Gelijkvloers+ 7 (de handelsoppervlakte in eigendom van Banimmo is gelegen op de gelijkvloers (+ mezzanine) Kelderverdiepingen: 2 Bezettingsgraad:100%
11 Vaugirard
Boulevard Vaugirard 30-32 75015 Paris
Oppervlakte:2083 m² Parkeerplaatsen:28 Renovatiejaar:2011-2012 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +1 Bezettingsgraad:48%
1 De bezettingsgraad van deze gebouwen is laag omwille van een moeilijk economische klimaat en verhuringsmarkt.
In functie van de belangstelling van nieuwe merken zal een tweede renovatiefase uitgevoerd worden.
Handelsbeurs, Gent
Het Banimmo aandeel (BANI) is sedert 26 juni 2007 genoteerd op de continue markt van NYSE Euronext Brussels, meer in het bijzonder in het compartiment C van deze markt. Dit compartiment groepeert alle vennootschappen met een beurskapitalisatie tot € 150 miljoen.
Het Banimmo aandeel is opgenomen in de BEL Small Index en BEL Real Estate met een wegingsfactor van respectievelijk 1,36% en 1,44% (stand per 31 december 2012).
In mei 2010 heeft Banimmo een obligatie met warrant uitgegeven die terugbetaalbaar is in juni 2015 aan haar nominale waarde van € 75 miljoen. Elke obligatie is voorzien van 35 warrants die elk het recht geven op de intekening op een aandeel van categorie A van Banimmo, met coupons "vvpr strip", tegen betaling van een uitoefenprijs van € 19,45, uitoefenbaar vanaf 2014. Zowel de obligatie als de warrant zijn afzonderlijk genoteerd op NYSE Euronext Brussels.
De grafiek op de volgende pagina geeft de samenstelling van de aandeelhoudersstructuur van Banimmo per 31 december 2012 weer, rekening houdend met de laatste "transparantieverklaring" die Banimmo ontvangen heeft op 14/11/2011 van de aandeelhouders die meer dan 3% van de aandelen aanhouden. Tijdens 2012 werden geen "transparantieverklaringen" ontvangen. Na afsluitingsdatum heeft Banimmo 2 transparantieverklaringen ontvangen:
1) verklaring van Affine RE en het Management (onderling overleg) op datum van 20.02.2013
2) verklaring van Vitrufin op datum van 26.03.2013
Op 31 december 2012 bezit het Management met uitzondering van 35000 aandelen van categorie B in handen van bepaalde medewerkers, alle aandelen van categorie B die 9,1% van het kapitaal van Banimmo vertegenwoordigen. De aandelen van categorie B geven, naast het gewoon dividend, recht op een tijdelijk preferent dividend (berekend in overeenstemming met de methodologie opgenomen in artikel 39 van de statuten van de vennootschap). De aandelen van categorie B zijn niet verhandelbaar op NYSE Euronext Brussels.
Op 24 mei 2007 werd een aandeelhoudersovereenkomst tussen Affine RE en het Management (onderling overleg) afgesloten, die voor de laatste keer gewijzigd werd op 28 juli 2011. Deze blijft tot 28 februari 2016 (middernacht) van kracht, en eindigt automatisch, tenzij ze verlengd wordt.
| Aandeel Banimmo | 31/12/2012 |
|---|---|
| Aantal aandelen | |
| Aantal uitgegeven aandelen (A en B) | 11356544 |
| Aantal op de beurs genoteerde aandelen (A) | 10318172 |
| Beurskoers (in €) | |
| Hoogste van het jaar | 10,40 € |
| Laagste van het jaar | 7,51 € |
| Bij afsluiting | 9,61 € |
| Gemiddelde van het jaar | 9,26 € |
| Transactievolume Gemiddeld dagelijks transactievolume |
1880 |
| Velocity ratio1 | 4,43% |
| Aangepaste velocity ratio2 | 17,72% |
| Beurskapitalisatie bij afsluiting | 109136388 € |
| Gewoon brutodividend van het boekjaar 2012 |
0,27 € |
| Gewoon nettodividend van het boekjaar 2012 |
0,2025 € |
| Bruto dividendrendement3 | 2,92% |
1 Volgens de Euronext-methode komt de velocity ratio of omloopsnelheid overeen met het jaarlijkse transactievolume van de op de beurs verhandelde effecten, uitgedrukt als percentage van het aantal uitgegeven effecten. Voor meer informatie: www.euronext.com
2 De aangepaste velocity ratio komt overeen met de velocity ratio vermenigvuldigd met de free-float band zoals berekend door Euronext. Voor meer informatie: www.euronext.com
3 Onder het bruto dividendrendement moet worden verstaan het per aandeel uitgekeerde brutodividend van het desbetreffende boekjaar gedeeld door de gemiddelde beurskoers van het jaar.
Canal view, Gent
Deze overeenkomst voorziet het volgende:
De vennootschap wordt gecontroleerd door Affine RE, referentieaandeelhouder, en door het Management die in onderling overleg optreden.
Aandeelhoudersstructuur op 31/12/2012 (in%) 2
vergelijking tussen Banimmo, Bel 20 en EPRA euro index in 2012
De EPRA Euro index is een index die de belangrijkste beursgenoteerde vastgoedondernemingen in Europa bevat
Ten gevolge van de na afsluitingsdatum ontvangen transparantieverklaringen, evolueren de percentages op 26/03/2013 als volgt: Ethias 2,68%; Publiek 21,66% en PH Properties 0%.
Lichttoren, Knokke Heist
Daarnaast hebben de leden van het Management in een overeenkomst van 30 juni 2009 onderling een aantal afspraken gemaakt om te overleggen (onderling overleg) en ze hebben elkaar wederzijds een voorkeurrecht en voorkooprecht toegekend op hun Banimmo aandelen. Deze overeenkomst heeft op 6 juli 2009 het voorwerp uitgemaakt van een transparantieverklaring aan de CBFA (nu FSMA). De overeenkomst wijzigt de aandeelhoudersovereenkomst van 24 mei 2007 tussen het Management en Affine niet en doet er ook geen afbreuk aan. Laatstgenoemde overeenkomst heeft op 31 oktober 2008 het voorwerp uitgemaakt van een transparantieverklaring aan de CBFA (nu FSMA). Zoals vermeld op pagina 31 hebben Affine RE en het Management een transparantieverklaring gedaan aan de FSMA op 20/02/2013.
Het dividend dat wordt voorgesteld aan de Algemene Vergadering van 21 mei 2013 bedraagt € 0,27 bruto, hetzij een netto dividend na voorheffing (25%) van € 0,2025 per aandeel. Mits goedkeuring door de Algemene Vergadering zal het dividend worden uitbetaald vanaf 31 mei 2013.
| Datum coupononthechting (Ex date) |
28 mei 2013 |
|---|---|
| Registratiedatum (Record date) |
30 mei 2013 |
| Betaaldatum van het dividend (Payment date) |
31 mei 2013 |
| Gewone algemene vergadering |
21 mei 2013 |
|---|---|
| Betaalbaarstelling van het dividend (coupon nr. 6) |
Vanaf 31 mei 2013 |
| Bekendmaking halfjaarre sultaten per 30 juni 2012 |
31 augustus 2013 |
| Bekendmaking jaar resultaten 2012 |
Februari 2014 |
| Financiële instelling |
Naam | Adres | Telefoon | |
|---|---|---|---|---|
| Bank Degroof |
Jean-Marie Caucheteux |
Nijverheidsstraat 44, 1040 Brussel |
+32 2 287 99 20 | [email protected] |
| ING | Jaap Kuin | Foppingadreef 7 Amsterdam, Pays-Bas 1102BD |
+31 20 563 87 80 | [email protected] |
| KBC | Koen Overlaet Michiels |
Havenlaan 12, 1080 Brussel |
+32 2 429 37 21 | [email protected] |
| Petercam | Joël Gorselé | Sint-Goedeleplein 19, 1000 Brussel |
+32 2 229 63 40 | [email protected] |
De verschillende verslagen die door deze analisten worden gepubliceerd, zijn beschikbaar op onze website (www.banimmo.be).
Inno, Antwerpen
Banimmo is een naamloze vennootschap naar Belgisch recht, genoteerd op Euronext Brussel sinds 26 juni 2007. De maatschappelijke zetel is gevestigd aan de Kunstlaan 27 te 1040 Brussel en de exploitatiezetel aan de Hippokrateslaan 16 te 1932 Zaventem (tel. 02.710.53.11, fax: 02.710.53.13, e-mail: [email protected]). De vennootschap is geregistreerd in het Rechtspersonenregister (Brussel) onder het nummer 0888061724. Banimmo is een vastgoedvennootschap die zich richt op de herpositionering van vastgoed.
De activiteiten van de vennootschap bestaan in het verwerven, op verschillende geografische markten, van onroerende activa die een minderwaarde hebben in vergelijking met recente en/of volledig verhuurde activa, omwille van het feit dat zij technisch of commercieel verouderd zijn. Zodra dit type van activa wordt geïdentificeerd en verworven, staat Banimmo, na het verkrijgen van de nodige vergunningen, in voor de verbouwing en werkt er een nieuw commercieel beleid voor uit zodat het actief op de markt kan worden aangeboden aan de uiteindelijke investeerders, zoals pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen of beleggingsfondsen.
Banimmo valt onder het toepassingsgebied van de vrijstelling bedoeld in artikel 4, derde lid, 1° van de Belgische wet van 20 juli 2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles, en is niet geregistreerd als vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal (bevak).
Banimmo houdt zich aan de principes van de Belgische Corporate Governance Code Daems (de "Code") die op 12 maart 2009 is gepubliceerd, waar nodig rekening houdend met de bijzondere eigenschappen van de vennootschap. Banimmo gedraagt zich bijgevolg naar de in deze Code vermelde aanbevelingen volgens het "comply or explain"-principe ("pas toe of leg uit"-regel).
Het Corporate Governance Charter werd opgesteld door de raad van bestuur van Banimmo en wil volledige informatie verstrekken over de regels van behoorlijk bestuur die van kracht zijn in de vennootschap. Het Charter kan geraadpleegd worden op de website van Banimmo (www.banimmo.be).
Banimmo hanteert de Code als haar referentiecode.
De vennootschap heeft zich, op één uitzondering na, aan de Code aangepast.
In afwijking van bepaling 5.5. van de Code worden de voorzitters van de specifieke comités benoemd door die comités en niet door de raad van bestuur. Deze bepaling bestond vroeger reeds.
De belangrijkste kenmerken van de interne controle en risicobeheerssystemen zijn de volgende:
De samenstelling en de werking van de raad van bestuur en zijn comités.
Op 31 december 2012 werd Banimmo bestuurd door een raad van bestuur samengesteld uit 10 leden, waarvan 4 onafhankelijke in de zin van het wetboek van vennootschappen en van de bijlage A van de Code.
In het boekjaar 2012 kwam de raad van bestuur 5 keer samen om volgende belangrijke punten te bespreken:
Maryse AULAGNON Alain CHAUSSARD
Het auditcomité is in 2012 vier keer samengekomen, waarvan drie keer in de aanwezigheid van de externe auditeurs voor het nazien van de rekeningen 2011 en deze van het eerste semester van 2012.
Volgende specifieke punten werden door het auditcomité behandeld:
Het auditcomité is overgegaan tot de evaluatie van haar eigen werking en efficiëntie tijdens het boekjaar 2012 en heeft tevens beraadslaagd over de efficiëntie van het intern controlesysteem en het risicobeheer.
Het benoemings- en remuneratiecomité is in 2012 zes keer samengekomen om te beraadslagen over:
Het benoemings- en remuneratie comité is overgegaan tot de evaluatie van haar eigen werking, rekening houdend met de aanzienlijke tijd die besteed werd aan de voorbereiding en de opvolging van de vergaderingen.
De bestuurders worden voor een periode van maximum 3 jaar benoemd door de algemene aandeelhouders vergadering die hun mandaat op elk ogenblik kan herroepen. Zij zijn herverkiesbaar.
De leden van de comités worden benoemd door de raad van bestuur die hun mandaat op elk moment kan herroepen.
De duur van het mandaat van een lid aan een comité kan niet langer zijn dan die van zijn mandaat als bestuurder.
Vaste vertegenwoordiger van Affine RE SA (rue St Georges, 5, 75009 Paris, Frankrijk);
Voorzitter van de raad van bestuur en voorzitter van het benoemings- en remuneratiecomité.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2012: 5/5.
Aanwezigheid op het benoemings- en remuneratiecomité tijdens het boekjaar 2012: 6/6.
Einde mandaat: mei 2013.
Maryse Aulagnon, Voorzitter Directeur-generaal van Affine, "maître des Requêtes honoraire au Conseil d'État", behaalde een diploma aan het ENA, aan het Institut d'Études Politiques en een DESS (diploma in gespecialiseerde hogere studies) in economische wetenschappen. Na het uitoefenen van verschillende functies bij de Ambassade van Frankrijk in de Verenigde Staten en bij tal van ministeriële kabinetten (begroting, industrie) stapte zij in 1984 over naar de groep CGE (vandaag Alcatel) als directeur internationale zaken.
Vervolgens kwam zij bij Euris bij de oprichting in 1987 als Algemeen Directeur. In 1990 richtte zij de groep Affine op die zij sindsdien leidt. Zij neemt tevens deel aan verschillende beroepsorganisaties (bestuurder van de Club de l'Immobilier, bestuurder van de Fondation Palladio, lid van het bureau van de FSIF, …). Zij is daarnaast ook bestuurder van Air France KLM, lid van de Conseil de Surveillance de BPCE, alsook bestuurder van Veolia Environment. Zij is tevens lid van verschillende organisaties, namelijk culturele en universitaire (Le Siècle, la Fondation des Sciences Politiques, Terrafemina, Voxfemina, …).
Cyril AULAGNON
Vaste vertegenwoordiger van Holdaffine BV (Rivium Quadrant 181, 2909 LC Capelle aan den Ijssel, Nederland).
Bestuurder, lid van het auditcomité.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2012: 5/5.
Aanwezigheid op het auditcomité tijdens het boekjaar 2012: 4/4.
Alain Chaussard, Vicevoorzitter en Directeur-generaal van Affine behaalde een diploma aan de École Centrale de Paris, aan het Institut d'Études Politiques en aan de École Nationale de la Statistique et de l'Administration Economique. Hij behaalde eveneens een master wiskunde en een DEA in financiën.
Na een carrière in de banksector bij Crédit Lyonnais en Crédit Chimique, werd hij in 1989 adjunct directeur- generaal van de Banque Stern.
In 1992 keerde hij terug naar Crédit Lyonnais, waar hij als directeur bevoegd werd voor gespecialiseerde financiering en later voor speciale zaken van de Groep. In die hoedanigheid werd hij onder meer benoemd tot Voorzitter van Omnium immobilier de gestion en van de zaal Pleyel. Sedert 1996 is hij Adjunct Directeur- Generaal van Euris en in 1998 werd hij Directeur-generaal van de groep Affine waar hij sinds 2000 vicevoorzitter is. Hij is daarenboven Voorzitter van Centrale immobilier et van la Société des grands interprètes, en bestuurder van la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières, van l'Institut de l'épargne immobilière et foncière, en van de vereniging Pro musicis.
Vaste vertegenwoordiger van MAB Finances SAS (rue St Georges, 5, 75009 Paris, Frankrijk).
Bestuurder.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2012: 4/5
Cyril Aulagnon, Directeur van het vastgoed van de Groep Affine, behaalde een diploma aan de Ecole HEC en tevens een licentie sociologie en wiskunde.
Hij begon zijn loopbaan als beursmakelaar bij de bank BNP Paribas te New York, daarna specialiseerde hij zich in de vastgoedsector door te werken voor een investeringsfonds dat zich toespitste op Afrika Subsahara. Hij gaat daarna naar Concerto, het filiaal van Affine gespecialiseerd in logistiek, waarvan hij adjunct directeur-generaal wordt in 2009. In 2010 wordt hij directeur van Strategie en Ontwikkeling van de groep Affine, en in 2012, Directeur van het vastgoed van de groep Affine, een functie die hij tot op vandaag uitoefent. Hij is tevens bestuurder van Logiffine, een joint venture actief mbt logistiek ontwikkeld in samenwerking met MGPA.
Hij is lid geweest van de commissie Valorisation Verte in het kader van de Grenelle de l'Environnement, verslaggever van de commissie Développement Durable van de vereniging Euronext-Finance & Innovation. Hij is tevens lid van de Commission Propsective d'Afilog, van de Conseil Scientifique de l'IEIF alsook van Bureau du Cercle 30 de l'Immobilier.
Vaste vertegenwoordiger van Strategy, Management and Investments BVBA (Prins Boudewijnlaan 19, 1150 Brussel, RPR Brussel 0472 171 650).
Bestuurder, lid van het directiecomité, CEO.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2012: 5/5.
Einde mandaat: mei 2013.
Didrik van Caloen, geboren in 1955, behaalde een licentie Economische Wetenschappen aan de UCL. Hij werkte bij G.E.I.S. (timesharing services van 1979 tot 1980), bij Citibank N.A. Brussels als Credit Officer, Finance Manager and Financial Institutions Business Head (van 1980 tot 1993), bij Citibank (Luxemburg) als Algemeen Directeur belast met Institutional and Funds Management Business (van 1993 tot 1994), als Gedelegeerd Bestuurder en als Directeur bij Régent Finance (joint venture met Anhyp) (van 1994 tot 1995), bij de Spaarbank Anhyp als lid van het Directiecomité en verantwoordelijke voor de afdeling Vastgoedkredieten (van 1995 tot 1999) en bij AXA REIM Benelux als Managing Director (van 1999 tot 2000).
Hij is sinds 2000 Chief Executive Officer, bestuurder en lid van het directiecomité.
Hij is tevens vice-voorzitter van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS-UPSI).
Dominique de VILLE de GOYET Patrick Buffet
Vaste vertegenwoordiger van Stratefin Management BVBA (Struikenlaan 31, 1640 Sint-Genesius-Rode, RPR Brussel 0873 464 016).
Bestuurder, lid van het directiecomité, Chief Financial Officer.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2012: 5/5.
Christian Terlinden, geboren in 1959, is licentiaat in de Rechten (UCL) en in de Toegepaste Economische Wetenschappen (UCL). Hij behaalde ook een MBA aan de Cornell University (USA). Hij heeft diverse professionele ervaringen opgedaan in de banksector, bij Citibank in Brussel (van 1984 tot 1988) en daarna bij de zakenbank Cobepa waar hij verantwoordelijk was voor de opvolging van bepaalde participaties en de vastgoedportefeuille (van 1989 tot 1995). Hij was Chief Financial Officer van Sapec van 1995 tot 2005, en is daar bestuurder gebleven tot juni 2006.
Sinds juni 2005 is hij Chief Financial Officer, bestuurder en lid van het directiecomité van Banimmo. Hij is eveneens verantwoordelijk voor de Belgische vastgoedactiviteiten van de portefeuille van Banimmo. In de loop van de voorbije 5 jaar was hij ook bestuurder van de vennootschappen Zetes Industries, Air Energy en Devimo. Momenteel is hij bestuurder van de vastgoedbevak Montea, van City Mall Invest, Dolce la Hulpe, Dolce Chantilly en Conferinvest.
Vaste vertegenwoordiger van André Bosmans Management BVBA (Posteernestraat 42, 9000 Gent, RPR Gent 0476 029 577).
Bestuurder, lid van het directiecomité, secretaris-generaal.
Begin van het mandaat: 25 augustus 2011.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2012: 5/5.
André Bosmans, geboren in 1954, is licentiaat in de Rechten (RUG) en behaalde tevens een licentie notariaat aan de RUG in 1978. Hij heeft diverse professionele ervaringen opgedaan, onder meer als stagiair-advocaat en als kandidaat-notaris. Vanaf 1990 werkte hij bij Imofo, een filiaal van Anhyp gespecialiseerd in vastgoed. Sinds 1996 is hij secretaris-generaal en lid van het directiecomité van Banimmo, Secretaris van de raad van bestuur van Banimmo, en sinds 2011, bestuurder van Banimmo. Hij oefent het mandaat van bestuurder uit in verschillende filialen van de groep Banimmo. Sinds oktober 2006 is hij bestuurder van de vastgoedbevak Montea. Hij is tevens bestuurder van de Grondbank The Loop, P.D.S.M., Cardev, Luso Invest en van Conferinvest. Hij is onafhankelijk bestuurder van de vennootschappen VEDIS en International Commerce and Trading. Hij was de vereffenaar van de vennootschappen Eudip Three en Gordinco.
Vaste vertegenwoordiger van Icode BVBA (rue Saint-Martin 28, 1457 Nil-Saint-Martin, RPR Nijvel, 0469.114.665).
Onafhankelijke bestuurder, lid van het auditcomité en voorzitter van het auditcomité sedert 18 mei 2010.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2012: 5/5.
Aanwezigheid op het auditcomité tijdens het boekjaar 2012: 4/4.
Einde mandaat: mei 2013.
Dominique de VILLE de GOYET werd geboren in 1954 en behaalde in 1977 een licentie in administratie en beheer aan de UCL (Louvain School of Management – IAG). Hij kan een ruime beroepservaring voorleggen, onder meer als Audit Manager bij PricewaterhouseCoopers (van 1977 tot 1985), lid van het directiecomité Investment Banking van Bank Degroof (van 1985 tot 1990), partner-zaakvoerder bij de Bank Puilaetco scs (van 1990 tot 2004) en als afgevaardigd bestuurder van Puilaetco Dewaay Private Bankers (2005). Hij is momenteel bestuurder van Puilaetco Dewaay Private Bankers en als vaste vertegenwoordiger van Icode BVBA hij is Vice Voorzitter van de raad van bestuur van Puratos Group en bestuurder van de OAAGC Holding (Parijs).
Vaste vertegenwoordiger van PBA SaRL (rue Parmentier 26, 92200 Neuilly-sur-Seine, Frankrijk).
Onafhankelijke bestuurder, lid van het benoemings- en remuneratiecomité
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2012: 4/5.
Aanwezigheid op het benoemings- en remuneratiecomité tijdens het boekjaar 2012: 6/6.
Einde mandaat: mei 2013.
Patrick Buffet, werd geboren in 1953 en haalde een ingenieursdiploma bij het Corps des Mines. Na tal van functies te hebben uitgeoefend bij onder meer het Ministerie voor Onderzoek en Nijverheid en op het kabinet van de
Emmanuel van Innis Baron Jacques-Etienne de T'Serclaes
minister voor Energie (1978-1986), werd hij directeur Planning, Ontwikkeling en Beheerscontrole bij Entreprise Minière et Chimique (E.M.C.) (1986-1989), CEO bij Sanders NV (1989-1991) en industrieel adviseur van de President van de Republiek. Patrick Buffet stapte vervolgens over naar de Generale Maatschappij van België waar hij lid werd van het directiecomité en directeur Industriële Participaties en Strategie wordt (1994-1998). In 1998 werd hij benoemd tot adjunct directeur-generaal en lid van het uitvoerend comité van Suez Lyonnaise des Eaux (1998-2001). In 2001 wordt hij algemeen afgevaardigde van Suez waar hij verantwoordelijk is voor Strategie en Ontwikkeling en hij wordt er eveneens verantwoordelijk voor de Directie Internationale Zaken en de Commerciële Directie Frankrijk. Hij heeft, in het kader van zijn activiteiten bij de groep Suez tot begin 2007, het mandaat van bestuurder vervuld bij Suez-Tractebel, Fluxys, Suez Energy Services en Electrabel.
Sinds 2007 is hij voorzitter en Directeur Generaal van de groep Eramet en Voorzitter en directeur-generaal van de vennootschap Le Nickel (Eramet Groep); Bestuurder van Comilog (Eramet Groep) en lid van de raad van bestuur van Bureau Veritas tevens lid van de Raad van Toezicht van Arcole Industries (een niet genoteerde vennootschap).
Onafhankelijk bestuurder, lid van het benoemings- en remuneratiecomité (Britspad 5, 8300 Knokke).
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2012: 4/5.
Aanwezigheid op het benoemings- en remuneratiecomité tijdens het boekjaar 2012: 6/6.
Einde mandaat: mei 2013.
Emmanuel van Innis, Doctor in de rechten, is sedert 1971 actief in de elektriciteits- en gassector. Hij is lid van het uitvoerend comité van GDF Suez, Raadgever van de Voorzitter Directeur-generaal. Hij is Voorzitter van Contassur, GDF Suez RE, Telfin, Vice-Voorzitter van Suez Energy Services España, gedelegeerd bestuurder van GDF Suez Management Cy België en bestuurder van GDF Suez CC, GDF Suez Universtiy en Belgreen. Hij tevens Voorzitter van de Brussels Metropolitan, Interel en Be.Face Belgium, ere-Voorzitter, bestuurder en lid van het uitvoerend comité van Brussels Enterprises Commerce and Industry (BECI) en lid van het directiecomité van de Unie van Belgische Ondernemingen, bestuurder en lid van het auditcomité van Cube Infrastructure Fund, bestuurder van SN Airholding, Lithobeton, Royal Sporting Club Anderlecht, ESA (European Sport Academy) en Pensiobel, onafhankelijk bestuurder van Banimmo en lid van de Advisory Board van Deloitte België. Hij was sinds 1992 bestuurder van Electrabel waar hij tot april 2010 Vicevoorzitter en lid van het strategisch comité was.
Vaste vertegenwoordiger van Alter SA (rue de Merl 6365, L-2146 Luxembourg).
Onafhankelijk bestuurder, lid van het auditcomité.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2012: 5/5.
Aanwezigheid op het auditcomité tijdens het boekjaar 2012: 4/4.
Einde mandaat: mei 2013.
Baron Jacques-Etienne de T'Serclaes, Harvard School (OPM), ESSCA, accountant en lid van de Compagnie des Commissaires aux Comptes, Senior Partner van PWC, waar hij van 1990 tot 2005 op internationale schaal leiding gaf aan de groep Distributie/Grootverbruik. Hij is Voorzitter geweest van de Supervisory Board van PWC audit. Daarvoor was hij 7 jaar actief bij de groep Euromarché (overgenomen door Carrefour) waar hij Directeur Generaal geweest is.
Momenteel is hij stichtend Voorzitter van de liefdadigheidsvereniging "l'Agence du Don en Nature" (EuroGiki). Operating Partner van Advent International Global Private Equity en Senior Advisor bij Morgan Stanley.
Hij is onafhankelijk bestuurder en Voorzitter van het Auditcomité respectievelijk bij Rémy Cointreau en bij Altran Technologies, hij is tevens bestuurder van de vereniging Gifts in Kind International (USA) en van Altran India.
De raad van bestuur heeft ervoor gekozen een directiecomité op te richten en heeft zijn bestuursbevoegdheden gedelegeerd aan het directiecomité, in overeenstemming met het wetboek van vennootschappen.
Niettegenstaande deze bevoegdheidsdelegatie, blijven bepaalde machten en verantwoordelijkheden volledig onder de bevoegdheid van de raad van bestuur (voor de volledige lijst zie in artikel 21 c van de statuten).
Op 31 december 2012 was het directiecomité van Banimmo, dat de bestuursbevoegdheden uitoefent in overeenstemming met het Wetboek van vennootschappen, als volgt samengesteld:
Strategy, Management and Investments BVBA. Vaste vertegenwoordiger Didrik van Caloen. Chief Executive Officer van Banimmo.
Stratefin Management BVBA. Vaste vertegenwoordiger Christian Terlinden. Chief Financial Officer van Banimmo.
André Bosmans Management BVBA. Vaste vertegenwoordiger André Bosmans. Secretaris-generaal van Banimmo.
Amaury de Crombrugghe BVBA, vaste vertegenwoordiger Amaury de Crombrugghe. Investment Manager van Banimmo.
Amaury de Crombrugghe, geboren in 1967, behaalde een Master of Business Administration aan de European University van Barcelona. Hij verwierf verschillende professionele ervaringen, onder meer bij Grey Advertising als Accountmanager voor Procter & Gamble, bij de vastgoedbevak Cofinimmo als Commercieel Directeur, bij AOS alias DBAssociates als verantwoordelijke voor de afdeling Corporate Real Estate, en bij CB Richard Ellis als Managing Director.
In 2005 kwam hij bij Banimmo als commercieel directeur en lid van het directiecomité.
Hij is tevens bestuurder van Grondbank The Loop, Conferinvest, City Mall en Dolce La Hulpe.
Ontslagnemend op 7 maart 2013.
De leden van de raad van bestuur en het directiecomité verklaren dat zij sedert de datum van de goedkeuring van het IPO prospectus (5 juni 2007) niet werden veroordeeld voor fraudemisdrijven, dat zij niet betrokken waren bij een faillissement, een surseance of een liquidatie en/of niet het voorwerp hebben uitgemaakt van officieel en openbaar geuite beschuldigingen en/of sancties uitgesproken door wettelijke of toezichthoudende autoriteiten.
Voor het detail van deze informatie met betrekking tot de periode voor de datum van het IPO prospectus verwijzen wij naar hoofdstuk 16.2 (blz. 76 en 77) van het IPO prospectus dat beschikbaar is op de website van de vennootschap (www.banimmo.be).
Toelichting bij de toepassing van het door de raad van bestuur uitgewerkte beleid betreffende transacties en andere contractuele relaties tussen de vennootschap, met inbegrip van de met haar verbonden vennootschappen, en de bestuurders en leden van het uitvoerend management die niet onder de wettelijke belangenconflictenregeling vallen:
De bestuurders en de leden van het directiecomité handelen altijd in het belang van Banimmo en haar dochtervennootschappen. Elke verrichting die plaats vindt tussen de vennootschap en haar dochtervennootschappen enerzijds en een bestuurder of een lid van het directiecomité anderzijds, ongeacht of die bedoeld wordt in de artikelen 523 en 524 van het Wetboek van vennootschappen, vereist de voorafgaande goedkeuring van de raad van bestuur die volledig moet geïnformeerd worden over de voorwaarden van die verrichting en van de belangen van de vennootschap die op het spel staan. Tijdens het boekjaar 2012 waren er geen transacties of andere contractuele relaties tussen de vennootschap, met inbegrip van de met haar verbonden vennootschappen, en de bestuurders of leden van het directiecomité van de vennootschap.
Informatie over de voornaamste kenmerken van de werkwijze voor het evalueren van de raad van bestuur, van zijn comités en van zijn individuele bestuurders.
De raad van bestuur evalueert regelmatig zijn doeltreffendheid en die van zijn comités om te bepalen of (i) de raad van bestuur op een efficiënte manier handelt, (ii) belangrijke vragen op gepaste wijze worden voorbereid en besproken, (iii) elke bestuurder op een constructieve manier bijdraagt tot het overleg en de besluitvorming, en (iv) de samenstelling van de raad van bestuur en zijn comités overeenstemt met hetgeen gewenst is. De raad van bestuur is overgegaan tot de evaluatie voor het boekjaar 2012 zoals hierboven omschreven en heeft ook de wisselwerking tussen niet actieve bestuurders en het uitvoerend management geëvalueerd.
Voornaamste kenmerken van incentives in de vorm van aandelen, aandelenopties of elk ander recht om aandelen te verwerven, goedgekeurd door of voorgelegd aan de algemene vergadering van aandeelhouders:
De algemene vergadering diende tijdens het boekjaar 2012 niet te beraadslagen over het toekennen van dergelijke incentives.
1. Beschrijving van de tijdens het boekjaar 2012 gehanteerde procedure voor de ontwikkeling van een remuneratiebeleid voor de bestuurders, de leden van het directiecomité, de andere leiders en de personen belast met het dagelijks bestuur van de vennootschap en het bepalen van hun vergoeding.
De vennootschap heeft geen andere leiders in de zin van artikel 96§3 van het wetboek van vennootschappen dan de uitvoerende bestuurders en de leden van het directiecomité; de personen belast met het dagelijks bestuur van de vennootschap zijn trouwens lid van het directiecomité.
De procedure voor de uitwerking van het remuneratie beleid voor de bestuurders en de leden van het directiecomité die in het boekjaar 2012 gehanteerd werd, is de verderzetting van deze toegepast tijdens de vorige boekjaren en dat sinds de IPO van 2007.
Het benoemings- en remuneratiecomité blijft zich op de hoogte houden van de marktpraktijken en formuleert, na raadpleging van de CFO, aanbevelingen aan de raad van bestuur.
De procedure beschreven in het jaarverslag over het boekjaar 2011 werd niet gewijzigd tijdens het boekjaar 2012.
De niet-uitvoerende bestuurders en de onafhankelijke leden van de raad van bestuur krijgen een vergoeding voor hun mandaat binnen de raad van bestuur van € 15000 per jaar indien zij aan minstens drie vierden van de vergaderingen deelgenomen hebben. De uitvoerende bestuurders ontvangen geen vergoeding voor hun mandaat binnen de raad van bestuur.
De leden van het auditcomité en van het benoemings- en remuneratiecomité ontvangen voor elke vergadering een zitpenning waarvan het bedrag is vastgesteld op € 1000 exclusief BTW per vergadering.
De basisprincipes van de remuneratie van de bestuurders zijn hierboven uiteengezet. Banimmo heeft met elk lid van het directiecomité een managementcontract ondertekend. Deze overeenkomsten werden aan marktvoorwaarden afgesloten. De jaarlijkse brutovergoeding is voor elk lid van het directiecomité verschillend. De leden van het directiecomité krijgen een incentive via het houden van B aandelen die recht geven op een preferent dividend conform artikel 39 van de statuten. Dit artikel voorziet een collectieve incentive ten voordele van de directie. Het preferent dividend wordt uitgekeerd vóór het gewone dividend en wordt elk jaar bepaald op basis van het rendement op het economisch eigen vermogen en is dus volledig afhankelijk van de resultaten van de vennootschap. Er wordt hun door de vennootschap of haar filialen geen enkel ander voordeel of uitgestelde betaling toegekend;
Er worden geen prestatiegebonden aandelen, aandeelopties of andere rechten om aandelen te verwerven toegekend. Het preferent dividend dat toegekend is aan het management is het enige voordeel voor de leden van het directie comité naast hun contractuele vergoeding.
d) informatie over het remuneratiebeleid van de komende twee boekjaren.
Het remuneratiebeleid voor het boekjaar dat het voorwerp uitmaakt van dit verslag werd niet gewijzigd.
3. Op individuele basis, het bedrag van de remuneratie en andere voordelen die, rechtstreeks of onrechtstreeks, door de vennootschap of een vennootschap die tot de consolidatiekring van de vennootschap behoort aan de niet-uitvoerende bestuurders werden toegekend.
Voor hun deelname aan de raden van bestuur van het boekjaar 2012 ontvangen de onafhankelijke bestuurders (Icode BVBA, Alter SA, PBA SARL et de heer Emmanuel van Innis) elk een bedrag van € 15000.
De niet-uitvoerende bestuurders Affine SA, MAB Finances SAS et Holdaffine BV krijgen eveneens een vergoeding van € 15000.
Voor het boekjaar 2012 werd een vergoeding van € 3000 toegekend aan Icode BVBA, Alter SA et Holdaffine BV en een vergoeding van € 6 000 aan Affine SA, PBA SaRL en Emmanuel van Innis voor hun deelname aan de comités waarin ze zetelen.
Deze remuneratie werd niet ingrijpend aangepast in vergelijking met het door het jaarverslag behandelde boekjaar.
Auditorium landbouwfaculteit, Gent
7. Op globale basis, bedraagt het bedrag van de remuneratie en andere voordelen die rechtstreeks of onrechtstreeks door de vennootschap of een vennootschap die tot de consolidatiekring van deze vennootschap behoort aan de andere uitvoerende bestuurders, de leden van het directiecomité, de andere leiders en de personen belast met het dagelijks bestuur werden verstrekt, € 1085048,47.
Dit bedrag wordt als volgt uitgesplitst:
Deze remuneratie werd niet ingrijpend aangepast in vergelijking met het door het jaarverslag behandelde boekjaar.
Binnen de raad van bestuur van de vennootschap worden beide geslachten vertegenwoordigd. De vennootschap is overigens zeer bekommerd om het representatief karakter van de samenstelling van haar raad van bestuur.
Dit criterium zal eveneens in overweging worden genomen telkens er in een mandaat moet worden voorzien.
Overeenkomstig bijlage B van de Code werd de heer André Bosmans, secretaris-generaal, door de raad van bestuur benoemd tot compliance officer. De compliance officer ziet met name toe op de naleving van de gedragsregels, meldings- en aangifteplichten met betrekking tot transacties van aandelen van de vennootschap die voor eigen rekening worden uitgevoerd door de bestuurders en door andere door hen aangewezen personen, teneinde marktmisbruik te voorkomen.
De compliance officer dient de lijst op te stellen en bij te houden van de personen die over informatie beschikken waarvan zij weten of zouden moeten weten dat het voorkennis betreft. Hij dient te zorgen dat de betrokkenen in kennis worden gesteld van hun vermelding op deze lijst.
Bovendien dient hij ervoor te zorgen dat de raad van bestuur zogenaamde "gesloten periodes" bepaalt, waarbinnen het verboden is transacties uit te voeren op de afgeleide financiële instrumenten van Banimmo, dit zowel voor de leidinggevende personen van Banimmo als voor elke andere persoon die op de hiervoor vermelde lijsten is vermeld, en voor elke persoon die nauw met hen verbonden is. Het gaat om de volgende gesloten periodes:
De periode van één maand die voorafgaat aan de openbaarmaking van de jaar-, halfjaar- en in voorkomend geval kwartaalresultaten van de vennootschap.
Elke periode waarin als voorkennis aangemerkte informatie bekend is.
Op het einde van elk boekjaar deelt de raad van bestuur de hierboven vermelde gesloten periodes voor het volgende boekjaar mee.
ANCO- Turnhout
De leidinggevende personen en de werknemers die van plan zijn transacties uit te voeren op financiële instrumenten of afgeleide financiële instrumenten (derivaten) van Banimmo moeten de compliance officer hiervan schriftelijk (per fax, e-mail) in kennis stellen. De compliance officer zal hiertoe toestemming verlenen of weigeren bij schriftelijke beslissing binnen 48 uur na ontvangst van de aanvraag. De transactie moet binnen vijf werkdagen na ontvangst van de toestemming worden uitgevoerd. De compliance officer die zelf van plan is transacties uit te voeren op financiële instrumenten of afgeleide financiële instrumenten van de vennootschap moet de raad van bestuur hiervan schriftelijk (per fax, e-mail) in kennis stellen.
De leidinggevende personen moeten bevestigen dat de transactie uiterlijk vijf werkdagen daarna werd uitgevoerd.
De leidinggevende personen moeten de FSMA in kennis stellen van de transacties die voor eigen rekening worden uitgevoerd op de aandelen van de Vennootschap. De hierboven bedoelde informatieplicht moet uiterlijk vijf werkdagen na het uitvoeren van de transactie worden nageleefd.
Bij weten van Banimmo hebben de bestuurders en leden van het directiecomité geen persoonlijk belang, ook niet van vermogensrechtelijke aard, waardoor een conflictsituatie ten opzichte van de Vennootschap kan ontstaan.
Drie bestuurders zijn op voorstel van de referentieaandeelhouder Affine RE benoemd en drie bestuurders zijn op voorstel van het management benoemd.
Het directiecomité van Banimmo ziet toe op de naleving van de procedures voorzien in artikel 523 van het Wetboek van vennootschappen betreffende belangenconflicten in de raad van bestuur, en in artikel 524 ter van het Wetboek van vennootschappen betreffende belangenconflicten in het directiecomité.
Overeenkomstig het Corporate Governance Charter is voor elke verrichting tussen enerzijds de vennootschap en haar dochtervennootschappen, en anderzijds elke bestuurder of lid van het directiecomité, al dan niet bedoeld door de artikelen 523 of 524 van het Wetboek van vennootschappen, de voorafgaande goedkeuring vereist van de raad van bestuur die volledig op de hoogte moet worden gebracht van de bepalingen en voorwaarden van de verrichting, alsook van de belangen van de vennootschap die op het spel staan. Tijdens het boekjaar 2012 heeft geen enkele verrichting de voorafgaande goedkeuring van de raad van bestuur vereist.
Arch & Teco Group is een geïntegreerde full-service Architecten- en Ingenieursgroep, opgericht in 1976 en gevestigd in Gent, België.
De organisatie evolueerde gestaag tot een vooruitstrevende multidisciplinaire onderneming, die heden gespecialiseerd is in elk studie- en adviesonderdeel van het bouwproces: architectuur en ruimtelijke planning, engineering, consulting en projectmanagement.
Op deze wijze werd een one-stop-shop opgebouwd; waarbij alle bouwgerelateerde studie- en adviesdisciplines in huis kunnen worden verricht, en als totaalpakket aan de opdrachtgever kunnen worden aangeboden. De open organisatiestructuur en de integratie van de verschillende patronen van kennis, kunde en ervaring staan daarbij garant voor een multidisciplinaire en holistische aanpak, hetgeen finaal het welslagen van elk project faciliteert.
De werkwijze, expertise en multidisciplinariteit van Arch & Teco Group vormt ook de ideale onderbouw voor Design – Build – Finance and Maintain (Manage)–constructies, alsook voor het opzetten en begeleiden van Public – Private Partnerships.
Alle onderdelen van Arch & Teco Group hebben een ruime ervaring met zowel openbare als private opdrachtgevers. Ze zijn goed vertrouwd met het functioneren en de beslissingsprocessen van de Belgische overheidsdiensten, van gemeentelijk tot nationaal niveau. Bovendien zijn ze ook erkend als Adviesinstantie, waardoor klanten in bepaalde omstandigheden, voor de diensten van Arch & Teco Group, kunnen genieten van een subsidie van de Vlaamse Gemeenschap.
Voor haar ruime portfolio van kwaliteitsdiensten kan Arch & Teco Group buigen op een hecht team met meer dan honderd toegewijde architecten en restauratie-architecten, (burgerlijk) ingenieurs, site engineers, ruimtelijke planners, projectmanagers, consultants, veiligheidscoördinatoren, tekenaars en andere technische en administratieve medewerkers.
In mei 2003 behaalden alle business units van Arch & Teco Group het ISO 9001 kwaliteitsmanagementcertificaat. Dit certificaat werd intussen reeds 2 maal succesvol hernieuwd; in 2006 en 2009.
In 2009 werd de duurzame groei van de groep bekrachtigd met de oprichting van 2 nieuwe entiteiten; enerzijds Arch & Teco Architecture and Planning en anderzijds Arch & Teco Engineering.
Arch & Teco Architecture and Planning vormt daarbij de combinatie van de vroegere afdeling Arch & Teco Architectuur en het Architectenburo Ro Berteloot.
Waar architectenburo Ro Berteloot voornamelijk gespecialiseerd was in restauratie- en renovatieprojecten, was Arch & Teco Architectuur vooral ervaren in grootschalige (nieuw) bouwprojecten in de residentiële, industriële-, diensten en zorgsector, alsook in masterplanning en ruimtelijke planning. De nieuwe entiteit bundelt de ervaring, de middelen, de mensen en de referenties van beide samenstellende partners, waardoor een geïntegreerde projectorganisatie met meerwaarde en synergie kan worden aangeboden voor elk type van project.
Arch & Teco Engineering bestaat uit de samenvoeging van de vroegere ingenieursafdelingen B.CEC, T.E.E., Advipex, AB infra en Eco Support. Ook zij hebben volledig hun krachten gebundeld, met de vorming van een multidisciplinaire, integrale en geïntegreerde studiegroep als resultaat. De studiegroep staat in voor de "Engineering" van infrastructuurprojecten en burgerlijke bouwkunde, stabiliteitsstudies, uitrustingstechnieken, milieutechnieken; alsook veiligheidscoördinatie en EPB-verslaggeving.
Samen gaan deze 2 vernieuwde bedrijven enthousiast de uitdagende toekomst tegemoet, ervaren door het verleden, en gesterkt door het heden.
www.concerto.be
Airprint, Atelier de Genval, Y. Glavie, Studio Bruno Cohen, Sara Maria Peeters, Comfi &Publishing, Nicolas Karadimos, Marc Detiffe, Antoine Rose
Dit jaarverslag is ook beschikbaar in het Frans.
Een exemplaar kan bekomen worden op de dienst communicatie : Tél.: 02 710 53 11 Fax: 02 710 53 13 e-mail: [email protected]
Dit Nederlands jaarverslag is een vertaling van het Franstalige jaarverslag. Enkel dit laatste heeft bewijskracht. Het jaarverslag werd vertaald onder de verantwoordelijkheid van Banimmo.
Jaarekeningen en aanvullende informatie 2012
| Jaarr ekeningen1 |
|
|---|---|
| Geconsolideerde resultatenrekening2 | |
| Geconsolideerd overzicht van het globale resultaat2 | |
| Geconsolideerde balans3 | |
| Geconsolideerd overzicht van de kasstromen4 | |
| Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen6 | |
| Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening7 | |
| Verslag van de commissaris over de geconsolideerde rekeningen54 | |
| Jaarrekening onder verkorte versie van Banimmo NV57 | |
| Aanvullende informatie59 | |
| Maatschappelijk kapitaal60 | |
| Oprichtingsakte en statuten60 | |
| Controle van de vennootschap66 | |
| Verklaringen67 | |
| Werknemers67 | |
| Milieu67 | |
| Rechtszaken en arbitrage67 | |
| Commissaris67 | |
| Organigram68 | |
| Woordenlijst70 |
AVO, Gent
| (in duizenden euro) | Toelichtingen | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|---|
| Huurinkomsten | 14035 | 17502 | 17466 | |
| Kosten van verhuring | 19 | -3318 | -3194 | -3207 |
| Nettohuuropbrengst uit gebouwen | 10717 | 14308 | 14259 | |
| Netto resultaat op vastgoedverkopen | 20 | 3226 | 4195 | 254 |
| Erelonen en beheersvergoedingen | 1417 | 2065 | 1274 | |
| Winst (verlies) op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen |
21 | 4128 | -2869 | -2978 |
| (Toevoegingen) en terugnemingen van waardeverminderingen op gebouwen in voorraad |
21 | 367 | 0 | 400 |
| Andere operationele (kosten)/opbrengsten | 22 | -326 | -168 | -826 |
| Vastgoedresultaat | 19529 | 17531 | 12383 | |
| Administratieve kosten | 23 | -7870 | -7919 | -7072 |
| Andere inkomsten | 0 | 0 | 0 | |
| Operationeel resultaat | 11659 | 9612 | 5311 | |
| Financiële kosten | 25 | -13562 | -13378 | -11980 |
| Financiële opbrengsten | 25 | 3854 | 3956 | 2059 |
| Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
8 | 947 | 1280 | 4758 |
| Netto resultaat op de verkoop van deelnemingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
20 | 0 | 0 | 0 |
| Resultaat voor belastingen | 2898 | 1470 | 148 | |
| Belastingen | 26 | -224 | -309 | 308 |
| Resultaat van het boekjaar - voortgezette activiteiten | 2674 | 1161 | 456 | |
| Resultaat van het boekjaar | 2674 | 1161 | 456 | |
| Toewijsbaar aan: | ||||
| - Aandeelhouders van de vennootschap | 2678 | 1163 | 456 | |
| - Minderheidsbelangen | -4 | -2 | 0 | |
| Resultaat per aandeel na verwatering toekomend aan de aandeelhouders (in euro per aandeel) |
||||
| - Aandelen A | 27 | 0,24 | 0,10 | 0,04 |
| - Aandelen B | 27 | 0,24 | 0,10 | 0,04 |
| (in duizenden euro) | Toelichtingen | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|---|
| Netto resultaat | 2674 | 1161 | 456 | |
| Herwaardering van financiële activa aangehouden voor verkoop |
0 | -457 | 649 | |
| Andere rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekte elementen |
3 | 232 | -297 | |
| Uitgestelde belastingen | -2 | -144 | ||
| Andere componenten van het globale resultaat | 1 | -369 | 352 | |
| Globaal resultaat van de periode | 2675 | 792 | 808 | |
| Toewijsbaar aan: | ||||
| - Aandeelhouders van de vennootschap | 2679 | 794 | 808 | |
| - Minderheidsbelangen | -4 | -2 | 0 |
De toelichtingen 1 tot 35 maken integraal deel uit van de geconsolideerde IFRS staten per 31 december 2012.
| (in duizenden euro) | Toelichtingen | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|---|
| ACTIVA | ||||
| Vaste activa | ||||
| Vastgoedbeleggingen | 6 | 93954 | 84166 | 113057 |
| Materiële vaste activa | 7 | 1560 | 1577 | 1528 |
| Immateriële vaste activa | 570 | 284 | 55 | |
| Deelnemingen in ondernemingen waarop | 8 | 60854 | 60779 | 60165 |
| vermogensmutatie is toegepast Uitgestelde belastingactiva |
16 | 4914 | 4411 | 3619 |
| Langlopende financiële activa | 9 | 58776 | 54969 | 41033 |
| Langlopende afgeleide financiële instrumenten | 0 | 0 | 0 | |
| Handelsvorderingen en andere vorderingen | 10 | 2371 | 2378 | 2504 |
| Totaal vaste activa | 222999 | 208564 | 221961 | |
| Vlottende activa | ||||
| Voorraden | 11 | 166704 | 151544 | 162888 |
| Kortlopende financiële activa | 9 | 1028 | 1034 | 13167 |
| Handelsvorderingen en andere vorderingen | 10 | 8601 | 8971 | 7367 |
| Kortlopende belastingvorderingen | 355 | 579 | 846 | |
| Kortlopende afgeleide financiële instrumenten | 12 | 0 | 177 | 577 |
| Kas en kasequivalenten | 13 | 3998 | 5391 | 3514 |
| Totaal vlottende activa | 180686 | 167696 | 188359 | |
| Totaal activa | 403685 | 376260 | 410320 | |
| EIGEN VERMOGEN |
||||
| Kapitaal | 14 | 132550 | 132534 | 132481 |
| Geconsolideerde reserves | 401 | 788 | 4277 | |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de groep | 132951 | 133322 | 136758 | |
| Minderheidsbelangen Totaal eigen vermogen |
279 133231 |
283 133605 |
0 136758 |
|
| PASSIVA | ||||
| Langlopende verplichtingen | ||||
| Langlopende financiële schulden | 15 | 231095 | 212178 | 223615 |
| Langlopende afgeleide financiële instrumenten | 0 | 0 | 0 | |
| Uitgestelde belastingpassiva | 16 | 3826 | 3381 | 2384 |
| Voorzieningen | 17 | 2646 | 3233 | 3863 |
| Handelsschulden en andere schulden | 18 | 6768 | 1718 | 2203 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 244335 | 220510 | 232065 | |
| Kortlopende verplichtingen | ||||
| Kortlopende financiële schulden | 15 | 7100 | 4165 | 22397 |
| Kortlopende afgeleide financiële instrumenten | 12 | 9444 | 7610 | 6481 |
| Kortlopende belastingschulden | 691 | 512 | 468 | |
| Voorzieningen | 17 | 74 | 17 | 23 |
| Handelsschulden en andere schulden | 18 | 8810 | 9841 | 12128 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 26119 | 22145 | 41497 | |
| Totaal verplichtingen en eigen vermogen | 403685 | 376260 | 410320 |
De rubriek van het eigen vermogen werd eind 2011 gewijzigd zonder wijziging van de totalen
De toelichtingen 1 tot 35 maken integraal deel uit van de geconsolideerde IFRS staten per 31 december 2012.
| (in duizenden euro) | Toelichtingen | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|---|
| Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | ||||
| Netto resultaat | 2674 | 1161 | 456 | |
| - Belastingen | 26 | 224 | 309 | -308 |
| - (Winst) / verlies uit de verkoop van vastgoedbeleggingen |
20 | 316 | -1064 | 0 |
| - (Winst) / verlies uit de verkoop van materiële vaste activa |
7 | 4 | 0 | 0 |
| - (Winst) / verlies uit de verkoop van deelnemingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
20 | 0 | 0 | 1 |
| - (Winst) / verlies uit de verkoop van financiële activa | 0 | -747 | -327 | |
| - (Winst)/verlies uit de verkoop van gebouwen in voorraad |
20 | -3543 | -3131 | -254 |
| - (Winst) / verlies op de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
21 | -4127 | 2869 | 2978 |
| - Terugneming van waardeverminderingen op gebouwen in voorraad |
-368 | 0 | -400 | |
| - Afschrijvingen op materiële vaste activa | 7 | 109 | -23 | 67 |
| - Afschrijvingen op immateriële vaste activa | 138 | 71 | 101 | |
| - Waardeverminderingen op vorderingen | -94 | 102 | -54 | |
| - Lineaire spreiding van inkomsten en kosten van gebouwen |
-31 | -793 | -1093 | |
| - Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
8 | -947 | -1280 | -4759 |
| - Kosten rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt | 17 | 53 | 34 | |
| - Rentelasten | 25 | 9033 | 9206 | 6833 |
| - Rentebaten en ontvangen dividenden | 25 | -3854 | -3209 | -1534 |
| - (Winst) / verlies op de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten |
4529 | 4172 | 5147 | |
| Netto resultaat voor schommelingen van het werkkapitaal |
4080 | 7696 | 6888 | |
| Wijzigingen van het werkkapitaal: | ||||
| - Voorraden | 0 | 0 | 0 | |
| - Handelsvorderingen en andere vorderingen | 451 | -957 | -2001 | |
| - Handelsschulden en andere schulden | 271 | -1966 | 1249 | |
| - Voorzieningen | -531 | -637 | -1596 | |
| Kasmiddelen uit (voor) de bedrijfsactiviteiten | 191 | -3560 | -2348 | |
| Aankoop van afgeleide financiële instrumenten | 0 | 0 | -389 | |
| Betaalde belastingen | -459 | -1 | -1025 | |
| Terug ontvangen belastingen | 578 | 242 | 0 | |
| Netto kasmiddelen uit (voor) de bedrijfsactiviteiten | 4390 | 4377 | 3126 | |
| Kasstroom uit investeringsactiviteiten | ||||
| Aankoop van geconsolideerde deelnemingen, na aftrek van de verworven kasmiddelen |
6 | 0 | 0 | -12035 |
| Aankoop van vastgoedbeleggingen | 6 | 0 | 0 | 0 |
| Kosten voor investeringen in vastgoedbeleggingen | 6 | -3715 | -2492 | -136 |
De toelichtingen 1 tot 35 maken integraal deel uit van de geconsolideerde IFRS staten per 31 december 2012.
| (in duizenden euro) | Toelichtingen | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|---|
| Opbrengst uit de verkoop van vastgoedbeleggingen | 734 | 13438 | 0 | |
| Aankoop van gebouwen in voorraad | -8320 | 0 | -11989 | |
| Kosten voor investeringen in gebouwen in voorraad | 11 | -14012 | -5756 | -12972 |
| Opbrengst uit de verkoop van gebouwen in voorraad | 1127 | 19537 | 254 | |
| Opbrengst uit verkoop van vorderingen op lange termijn | 10807 | 0 | 0 | |
| Aankoop van materiële vaste activa | 7 | -99 | -135 | -162 |
| Kosten voor investeringen in materiële vaste activa | 7 | 0 | 0 | 0 |
| Opbrengst uit de verkoop van materiële vaste activa | 3 | 0 | 0 | |
| Aankoop van immateriële vaste activa | -424 | -208 | -16 | |
| Opbrengst uit de verkoop van immateriële vaste activa | 0 | 0 | 56 | |
| Aankoop van participaties | 8 | 0 | 0 | -19358 |
| Verkoop van participaties | 8 | 0 | 0 | 180 |
| Kapitaalverhogingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
8 | 0 | 0 | 0 |
| Dividenden ontvangen van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
8 | 1534 | 1535 | 1743 |
| Aankoop van financiële activa | 0 | 0 | -9292 | |
| Dividenden ontvangen uit financiële activa | 25 | 142 | 166 | 232 |
| Verkoop van financiële activa | 151 | 11020 | 8766 | |
| Leningen toegestaan aan verbonden partijen | 9 | -4624 | -15007 | -23383 |
| Terugbetaling van leningen toegestaan aan verbonden partijen |
0 | 1288 | 0 | |
| Rente ontvangen op leningen toegestaan aan verbonden partijen |
3487 | 2794 | 907 | |
| Andere | 20 | 0 | 0 | |
| Netto kasmiddelen uit (voor) de investeringsactiviteiten |
-13189 | 26180 | -77205 | |
| Kasstroom uit de financieringsactiviteiten | ||||
| Nettoverhoging (- vermindering) van de kredietlijn | 20150 | 3051 | -10054 | |
| Nieuwe leningen | 0 | 26222 | 31708 | |
| Terugbetaling van leningen | -1705 | -24919 | 3 | |
| Publieke uitgifte van obligaties met warrants (na aftrek van kosten) |
0 | 0 | 74150 | |
| Nettoverhoging (-vermindering) van thesauriebewijzen | 0 | -18000 | 2250 | |
| Betaalde intresten | -8682 | -8525 | -5384 | |
| Ontvangen/(betaalde) intresten uit afgeleide financiële instrumenten |
-2517 | -2642 | -2013 | |
| Andere ontvangen intresten | 230 | 126 | 226 | |
| Dividenden uitgekeerd aan de aandeelhouders | -3105 | -3970 | -13682 | |
| Inkoop van eigen aandelen | 0 | -309 | 0 | |
| Kapitaalvermindering | 0 | 0 | 0 | |
| Gestort kapitaal na aftrek van kosten | 14 | 0 | 285 | 0 |
| Netto kasmiddelen uit (voor) de financieringsactiviteiten |
4371 | -28681 | 77204 | |
| Netto schommeling van de kas en de kasequivalenten | -4428 | 1876 | 3125 | |
| Toestand van de kas en de kasequivalenten bij het begin van het jaar |
13 | 5390 | 3514 | 389 |
| Toestand van de kas en de kasequivalenten op het einde | ||||
| van het jaar | 13 | 962 | 5390 | 3514 |
| (in duizenden euro) | Toelicht ingen |
Kapitaal | Reser ves ver bonden aan het kapitaal |
Eigen aandelen |
Geconso lideerde reserves |
Opbreng sten en kosten recht streeks onder het eigen ver mogen geboekt |
Totaal van het eigen vermogen toewijs baar aan de groep |
Min der heids belan gen |
Totaal van het geconso lideerde eigen vermo gen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Saldo per 31 december 2009 | 132016 | 39 | -1553 | 18277 | 457 | 149236 | 0 | 149236 | |
| Transacties waarvan de betaling | 426 | ||||||||
| gebaseerd is op aandelen Tegenboeking van de wijziging op de reële waarde van kortlopende financiële activa Eeklo Invest, per 31.122009 rechtstreeks onder het eigenvermogen geboekt |
-297 | ||||||||
| Winst (verlies) op de reële waarde van financiële activa, per 31.122010 rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt |
9 | 649 | |||||||
| Resultaat van het boekjaar 2010 | 456 | ||||||||
| Dividenden | -13712 | ||||||||
| Saldo per 31 december 2010 | 132016 | 465 | -1553 | 5021 | 809 | 136758 | 0 | 136758 | |
| Aankopen (-) en verkopen (+) van eigen | -309 | ||||||||
| aandelen Transacties waarvan de betaling |
53 | ||||||||
| gebaseerd is op aandelen Minderheidsbelangen in het volstort kapitaal van de verbonden |
285 | ||||||||
| ondernemingen Tegenboeking van de wijziging op de reële waarde van financiële activa, per 31.122010 rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt |
9 | -648 | |||||||
| Winst (verlies) op de reële waarde van financiële activa, per 31.122011 rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt |
9 | 127 | |||||||
| Winst (verlies) op de reële waarde van onderneming waarop de vermogensmutatie is toegepast, per 31.122011 rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt |
9 | 153 | |||||||
| Resultaat van het boekjaar 2011 | 1163 | -2 | |||||||
| Dividenden | -3975 | ||||||||
| Saldo per 31 december 2011 | 132016 | 518 | -1862 | 2209 | 441 | 133322 | 283 | 133605 | |
| Aankopen (-) en verkopen (+) van eigen | |||||||||
| aandelen Transacties waarvan de betaling gebaseerd is op aandelen |
16 | ||||||||
| Minderheidsbelangen in het volstort kapitaal van de verbonden ondernemingen |
|||||||||
| Winst (verlies) op de reële waarde van financiële activa, per 31.122012 rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt na uitgestelde belastingen |
9 | 5 | |||||||
| Winst (verlies) op de reële waarde van onderneming waarop de vermogensmutatie is toegepast, per 31.122012 rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt na uitgestelde belastingen |
9 | -4 | |||||||
| Resultaat van het boekjaar 2012 | 2678 | -4 | |||||||
| Dividenden | -3066 | ||||||||
| Saldo per 31 december 2012 | 132016 | 534 | -1862 | 1821 | 442 | 132951 | 279 | 133230 |
Op het einde van 2011, werd deze tabel herwerkt om het geplaatste kapitaal van de moedermaatschappij te isoleren De toelichtingen 1 tot 35 maken integraal deel uit van de geconsolideerde IFRS staten per 31 december 2012.
Banimmo is een naamloze vennootschap naar Belgisch recht. De Vennootschap werd op 5 september 2002 naar Luxemburgs recht opgericht voor een onbepaalde duur onder de benaming "GP Beta Holding Company SA". Zij werd een vennootschap naar Belgisch recht na de wijziging van haar statuten en het overbrengen van haar maatschappelijke zetel naar België op 16 maart 2007. Naar aanleiding van de fusies door opslorping van de vennootschap Banimmo Real Estate NV en de vennootschap Ad Valore Invest SA, op 16 mei 2007, heeft de Vennootschap de naam "Banimmo" aangenomen.
De maatschappelijke zetel van Banimmo is gevestigd aan de Kunstlaan 27 te 1040 Brussel en haar exploitatiezetel is gevestigd aan de Hippokrateslaan 16 te 1932 Zaventem. De vennootschap is beursgenoteerd op de Euronext-markt van Brussel. De internationale overbrenging van de maatschappelijke zetel die tijdens het boekjaar 2007 werd uitgevoerd is georganiseerd zonder dat de vennootschap werd ontbonden of haar rechtspersoonlijkheid verloren heeft. Op zichzelf beschouwd is de aandeelhoudersstructuur en de zeggenschap over de vennootschap hierdoor niet gewijzigd. Deze verrichting beantwoordt bijgevolg niet aan de definitie van een bedrijfscombinatie, maar komt overeen met een vanuit boekhoudkundig oogpunt als neutraal te beschouwen juridische reorganisatie.
De belangrijkste activiteit van de Vennootschap bestaat erin om ondergewaardeerde of verouderde onroerende activa van zekere omvang te identificeren, te kopen en te renoveren, en dit binnen de drie voorkeurmarkten, zijnde België, Frankrijk en Luxemburg. De geconsolideerde jaarrekening op 31 december 2012 met inbegrip van de toelichtingen opgesteld volgens de IFRS ("International Financial Reporting Standards") werd op 22 april 2013 door de Raad van Bestuur goedgekeurd en wordt voorgelegd aan de Algemene Aandeelhoudersvergadering van 21 mei 2013.
De belangrijkste boekhoudkundige methodes die tijdens het opmaken van de geconsolideerde jaarrekening werden gebruikt, worden hieronder beschreven. Behoudens andersluidende vermelding werden deze methodes constant voor alle behandelde boekjaren gehanteerd.
De geconsolideerde jaarrekening van Banimmo per 31 december 2012 werd opgemaakt in overeenstemming met de bepalingen van de IFRS-voorschriften zoals door de Europese Unie goedgekeurd en op die datum gepubliceerd, met name de normen gepubliceerd door de International Accounting Standards Board ("IASB") en de interpretaties gepubliceerd door het IFRIC ("International Financial Reporting Interpretations Committee"). Deze bepalingen stemmen overeen met de normen en interpretaties die door de IASB werden gepubliceerd en door de Europese Unie werden goedgekeurd tot en met 31 december 2012.
Deze geconsolideerde jaarrekening werd opgemaakt op basis van het principe van de waardering van de elementen van de balans tegen hun historische aankoopprijs, met uitzondering van de vastgoedbeleggingen en bepaalde financiële activa (inclusief de afgeleide financiële instrumenten) die werden gewaardeerd aan hun reële waarde.
Bij de opmaak van de jaarrekening volgens IFRS moeten een aantal bepalende boekhoudkundige ramingen worden gedaan. De directie dient eveneens een oordeel te vellen bij de toepassing van de boekhoudkundige methodes van de Groep.
De domeinen die op het vlak van beoordeling of complexiteit moeilijker waren of waarvoor de ramingen belangrijk zijn voor de jaarrekening worden toegelicht onder toelichting 4.
Verplicht van toepassing zijn vanaf boekjaar 2012:
• Aanpassing aan de norm IFRS 7 – "Financiële instrumenten: Informatieverschaffing", getiteld "Informatieverschaffing - Overdrachten van financiële activa" - gepubliceerd door IASB op 7 oktober 2010, goedgekeurd door de EU op 23 november 2011 en van toepassing sinds 1 juli 2011.
De toepassing van deze aanpassing heeft geen invloed gehad op de geconsolideerde rekening van de groep.
IFRS 11 "Gezamenlijke overeenkomsten " gepubliceerd door IASB op 12 mei 2011, goedgekeurd door de EU op 11 december 2012 en van toepassing in de EU vanaf 1ste januari 2014 (anticipatieve toepassing is toegelaten);
IFRS 12 "Informatieverschaffing over belangen in andere entiteiten " - gepubliceerd door IASB op 12 mei 2011, goedgekeurd door de EU op 11 december 2012 en van toepassing in de EU vanaf 1 januari 2014 (anticipatieve toepassing is toegelaten);
van financiële activa en passiva " - gepubliceerd door IASB op december 2011, goedgekeurd door de EU op 13 december 2012 en van toepassing in de EU vanaf 1 januari 2013 (anticipatieve toepassing is toegelaten).
De groep Banimmo heeft er voor gekozen om deze nieuwe gepubliceerde normen nog niet toe te passen vóór de datum van inwerkingtreding. Bovendien zouden die normen, aanpassingen en interpretaties van normen geen invloed moeten hebben op de geconsolideerde rekeningen van de groep.
De invloed van deze normen, aanpassingen en interpretaties, is nog niet gekend.
De moedermaatschappij en alle dochterondernemingen die zij controleert, zijn opgenomen in de consolidatie.
Dochterondernemingen zijn alle entiteiten waarvoor de Groep het financiële en operationele beleid kan bepalen en waarin zij doorgaans meer dan 50% van de stemrechten bezit.
Bij de beoordeling van de controle van de Groep over een andere entiteit wordt rekening gehouden met de potentiële stemrechten wanneer deze stemrechten voortvloeien uit instrumenten die op het ogenblik van deze beoordeling kunnen uitgeoefend of omgezet worden. De consolidatie van dochterondernemingen verloopt via volledige integratie vanaf het ogenblik van de overname, met andere woorden vanaf de datum waarop de overnemer daadwerkelijk de controle verwerft. Vanaf die datum integreert de Groep (de Overnemer) het resultaat van de dochteronderneming in de geconsolideerde resultatenrekening en worden in de geconsolideerde balans de activa, passiva en latente passiva tegen hun reële waarde, en de eventuele goodwill uit de overname geboekt. Een dochteronderneming wordt niet langer geconsolideerd vanaf het ogenblik dat de Groep er de controle over verliest.
De aankoopmethode wordt gebruikt om de overname van dochterondernemingen door de Groep te boeken. De kost van een overname stemt overeen met de reële waarde van de verworven activa, van de uitgegeven instrumenten met betrekking tot het eigen vermogen en van de passiva op de datum van de transactie. De identificeerbare verworven activa, de identificeerbare passiva en de eventueel bij een bedrijfscombinatie overgenomen passiva worden initieel gewaardeerd tegen hun reële waarde op de datum van de overname, en dit ongeacht het bedrag van de minderheidsbelangen.
Het positieve verschil tussen de aankoopprijs en de reële waarde van het aandeel van de netto identificeerbare verworven activa dat toekomt aan de Groep, wordt geboekt als goodwill. Indien de aankoopkost lager is dan de reële waarde van het aandeel van de netto-activa van de overgenomen dochter dat toekomt aan de Groep, dan wordt dit verschil of badwill rechtstreeks geboekt in de resultatenrekening.
Tijdens de consolidatie worden de saldi en intragroeptransacties, evenals de niet gerealiseerde winst of het niet-gerealiseerde verlies, geëlimineerd.
De geconsolideerde jaarrekening wordt opgemaakt aan de hand van homogene waarderingsregels voor transacties of andere vergelijkbare gebeurtenissen binnen de Groep.
De dochterondernemingen waarover de Groep samen met een of meerdere andere partners de controle uitoefent, en dit uit hoofde van een contractuele overeenkomst tussen de partijen, worden geboekt volgens de 'equity-methode' of vermogensmutatie-methode.
De aanschaffingsprijs omvat in voorkomend geval de bij aankoop betaalde goodwill. Indien de boekwaarde van deze goodwill de realisatiewaarde overschrijdt, wordt een waardevermindering geboekt ten laste van de resultatenrekening. Het aandeel van de Groep in het resultaat na overname van vennootschappen waarop vermogensmutatie wordt toegepast, wordt geboekt in het geconsolideerde resultaat en het aandeel in de schommelingen van het eigen vermogen (zonder impact op het resultaat) na de overname, wordt rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt. De boekhoudkundige waarde van de participatie wordt aangepast aan het gecumuleerde bedrag van de schommelingen na de overname. Wanneer het aandeel van de Groep in de
verliezen of de gecumuleerde dividenden van een vennootschap waarop vermogensmutatie wordt toegepast groter is dan of gelijk is aan haar participatie in de vennootschap, wordt de boekhoudkundige waarde van deze participatie tot nul herleid, zonder echter negatief te worden, behalve indien de Groep in naam van de vennootschap een verbintenis heeft of betalingen heeft gedaan in naam van de vennootschap waarop vermogensmutatie is toegepast.
De latente winsten uit transacties tussen de Groep en ondernemingen waarop de vermogensmutatie is toegepast worden geëlimineerd in verhouding tot de participatie van de Groep in de ondernemingen waarop de vermogensmutatie is toegepast. De latente verliezen worden eveneens geëlimineerd, behalve wanneer de transactie, in het geval van een verkoop, geen waardeverlies oplevert. De boekhoudkundige methodes van ondernemingen waarop de vermogensmutatie is toegepast werden waar nodig aangepast zodat deze overeenstemmen met de boekhoudkundige methodes van de Groep.
Geassocieerde deelnemingen zijn de entiteiten waarover de Groep niet de zeggenschap heeft, maar waarop zij een invloed van betekenis uitoefent die doorgaans gepaard gaat met het bezit van 20% tot 50% van de stemrechten. De belangen in geassocieerde deelnemingen worden bij de eerste opname geboekt tegen aanschaffingswaarde en nadien volgens de vermogensmutatiemethode.
De wijzigingen in het eigen vermogen van een vennootschap waarop de vermogensmutatie is toegepast, die niet verwerkt zijn in het resultaat of andere elementen van het globaal resultaat van de vennootschap, worden in het resultaat van de groep geboekt.
Er zijn op de datum van de afsluiting geen dochterondernemingen waarvan de jaarrekening wordt opgemaakt in een andere munt dan de euro.
De vastgoedbeleggingen, hoofdzakelijk kantoorgebouwen en commerciële ruimtes, die worden aangehouden om huurgelden te innen of met het oog op waardestijgingen binnen een perspectief op lange termijn of beide, worden verhuurd in het kader van korte-, middellange of langetermijncontracten en worden niet door de Groep gebruikt.
De vastgoedbeleggingen worden initieel geboekt tegen de kostprijs, met inbegrip van de initiële rechtstreekse kosten voor onderhandeling en het afsluiten van de contracten. Voor de gebouwen in aanbouw worden de tijdens de periode gemaakte kosten van leningen gekapitaliseerd tijdens de periode die nodig is om deze gebouwen terug te herstellen in de staat nodig voor het voorziene gebruik ervan. Vervolgens worden de vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen hun reële waarde. De reële waarde bij het afsluiten van het boekjaar is gebaseerd op de marktwaarde, akte in handen, die tweemaal per jaar (op 31 mei en op 30 november) wordt bepaald door onafhankelijke experts en aangepast met de kosten van de akte en de registratie, de prijsdaling verbonden aan de fiscale latentie in het kader van overeenkomsten voor de verkoop van aandelen, de verwachte investeringsuitgaven van de periode tussen de waarderingsdatum en de datum waarop de rekeningen worden afgesloten, en iedere andere aanpassing die de economische realiteit op de afsluitingsdatum weerspiegelt.
De marktwaarde, akte in handen, die door de Groep wordt gehanteerd, is gebaseerd op de methode van de kapitalisatie van de huurwaarde die door de experts werd bepaald. Deze waarde staat voor het bedrag dat huurders redelijkerwijze aan de verhuurder zijn verschuldigd in ruil voor het exclusieve gebruik van het onroerend goed, daarbij rekening houdend met de gebruikelijke huurvoorwaarden die op de markt gelden voor dat type van goed.
De verkoop van een vastgoedbelegging is doorgaans onderworpen aan de betaling van overdrachtsrechten of een belasting op de toegevoegde waarde aan de overheid. Deze belastingen schommelen in België van 0% tot ongeveer 12,5% al naargelang de wijze van overdracht, de ligging en de kenmerken van de koper. Van de marktwaarde, akte in handen, van de vastgoedbeleggingen werd, om de reële waarde te bekomen, een forfaitair bedrag voor de aktekosten van 2,5% afgetrokken; wat overeenkomt met het gewogen gemiddelde van de aktekosten die door de onafhankelijke schatters werd vastgesteld voor vastgoedtransacties in België van meer dan € 2500000.
De kosten na eerste opname zijn opgenomen in de boekhoudkundige waarde van de vastgoedbelegging wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen verbonden aan de vastgoedbelegging zullen toekomen aan de Groep en dat de kost van het actief op een betrouwbare wijze kan worden bepaald. Alle herstellingsen onderhoudskosten worden in de resultatenrekening geboekt tijdens de periode waarin deze worden gedaan.
De schommelingen van de reële waarde worden in de resultatenrekening geboekt onder Winst (verlies) op de reële waarde van vastgoedbeleggingen.
Een gebouw in oprichting of een gebouw dat wordt gerenoveerd met het oog op een later gebruik als vastgoedbelegging wordt rechtstreeks geboekt en gewaardeerd onder vastgoedbelegging. Op dat ogenblik wordt het gebouw (dat niet eerder door zijn eigenaar is gebruikt) overgeboekt en achteraf als vastgoedbelegging gewaardeerd.
Evenwel worden de gebouwen in oprichting of onder renovatie met het oog op een later gebruik als vastgoedbelegging, wat de ontwikkelingen betreft gestart vanaf 1 januari 2009, onmiddellijk als vastgoedbelegging geboekt en gewaardeerd tegen hun reële waarde.
De vastgoedbeleggingen die gerenoveerd worden met het oog op een soortgelijk gebruik in de toekomst worden verder opgenomen in de post vastgoedbeleggingen. Verworven of in aanbouw, in herontwikkeling of in renovatie zijnde gebouwen die worden aangehouden met het oog op de wederverkoop ervan in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening van de groep worden opgenomen onder voorraden overeenkomstig de voorschriften in IAS 2. De vastgoedbeleggingen waarvoor een renovatie is gestart met het oog op de verkoop ervan worden heringedeeld onder voorraden tegen hun reële waarde die op de datum van de bestemmingswijziging is bepaald.
Verworven of in aanbouw zijnde gebouwen die worden
aangehouden met het oog op de uitoefening door de groep van een handelsactiviteit die niet beperkt is tot gewone verhuur, worden opgenomen in de post materiële vaste activa overeenkomstig de voorschriften in IAS 16 (kostprijsmodel). Indien een dergelijk materieel vast actief het kenmerk van een vastgoedbelegging krijgt, bijvoorbeeld bij stopzetting van de hierboven vermelde handelsactiviteit, wordt dit overgeboekt naar vastgoedbeleggingen.
In dit geval wordt het positieve verschil tussen de boekwaarde en de reële waarde op de datum van de bestemmingswijziging direct in het eigen vermogen verwerkt als herwaarderingsmeerwaarde (tenzij het gaat om de terugneming van een eerder geboekte waardevermindering, in hetwelk geval het positieve verschil tot het passende beloop in de resultatenrekening wordt geboekt), terwijl het eventuele negatieve verschil in de resultatenrekening wordt geboekt.
Als Banimmo verhuurder is in een financiële leasing overeenkomst, dan worden de krachtens die overeenkomst aangehouden activa opgenomen als schuldvordering voor een bedrag dat gelijk is aan de netto investering in de huurovereenkomst, dat wil zeggen de minimum te ontvangen betalingen van de huurder, verhoogd met niet gewaarborgde residuaire waarde waarbij beide waardes geactualiseerd worden (zie punt T hierna).
Bij een overdracht van de schuldvordering op die minimum van de huurder te ontvangen bedragen, wordt de residuaire niet gewaarborgde waarde overgeschreven naar vastgoedbeleggingen van zover de residuaire rechten van die onroerende goederen die behouden blijven beantwoorden aan de definitie van vastgoedbelegging.
Deze verwerking wordt door de IFRS-normen noch voorgeschreven, noch verboden, maar ze stemt overeen met de inhoud van de transactie.
Overeenkomstig de IAS normen 40.6 en 17.19 kan een huurder een zakelijk recht op een onroerend goed in het kader van een gewoon huurcontract als vastgoedbelegging boeken. De beslissing om al dan niet tot dergelijke herklassering over te gaan, wordt geval per geval, genomen door de raad van bestuur, op voorwaarde dat kan worden aangetoond dat het goed voortaan, bijvoorbeeld ingevolge een verandering van gebruik, beantwoordt aan de definitie van vastgoedbelegging.
In voorkomend geval, wordt het recht op dat onroerend goed geboekt overeenkomstig de voorschriften die gelden voor een financiële leasing overeenkomst en zal dit gewaardeerd worden op basis van het model van de juiste waarde na de initiële boekhoudkundige verwerking.
Materiële vaste activa, met inbegrip van hotels en conferentiecentra, worden gewaardeerd tegen hun aankoop- of vervaardigingswaarde, met aftrek van de gecumuleerde afschrijvingen en de eventuele gecumuleerde waardeverminderingen. De kosten voor aankoop of vervaardiging omvatten alle rechtstreekse kosten en de kosten nodig voor de inwerkingstelling.
De kosten van leningen voor gebouwen in aanbouw of in renovatie worden gekapitaliseerd tijdens de periode die nodig is om deze gebouwen terug te herstellen in de staat nodig voor het voorziene gebruik ervan.
De latere kosten worden opgenomen in de boekhoudkundige waarde van de materiële vaste activa wanneer het waarschijnlijk is dat toekomstige economische voordelen verbonden aan het actief zullen toekomen aan de Groep en dat de kost van het actief op een betrouwbare wijze kan worden bepaald.
De uitgaven voor herstelling en onderhoud die enkel bestemd zijn voor de instandhouding, en de waarde van de activa niet verhogen, worden geboekt in de resultatenrekening.
Het af te schrijven bedrag van de materiële vaste activa wordt afgeschreven over de vermoedelijke gebruiksduur, en dit volgens de lineaire methode. Het af te schrijven bedrag komt overeen met de aanschaffingsprijs verminderd, in voorkomend geval, met de geraamde restwaarde op het einde van de verwachte gebruiksduur van het actief.
De in aanmerking genomen levensduur is de volgende:
| Materiële activa | Vermoedelijke levensduur |
|---|---|
| Gebouwen | 20-50 jaar |
| Meubilair en kantooruitrusting | 10-15 jaar |
| Informaticamateriaal | 4 - 6 jaar |
De afschrijvingen op de gebouwen gebeuren volgens de methode van afschrijving per component; deze worden hoofdzakelijk toegepast in de investeringen in hotels en conferentiecentra.
De waarschijnlijke gebruiksduur kan verschillen volgens de componenten (ruwbouw, gevels, technische installaties) van de gebouwen.
Immateriële activa zijn in hoofdzaak de aangekochte software en de rechten afkomstig uit films.(De Groep Banimmo participeert in "Tax Shelter" investeringen ten einde te kunnen genieten van de eraan verbonden fiscale voordelen).
Immateriële activa worden gewaardeerd tegen hun aankoopprijs (inclusief de kosten die rechtstreeks verbonden zijn aan de transactie en exclusief de onrechtstreekse kosten), na aftrek van de gecumuleerde afschrijvingen en de eventuele gecumuleerde waardeverminderingen.
Financieringskosten worden niet opgenomen in de aankoopprijs van immateriële activa.
De immateriële activa worden afgeschreven over hun vermoedelijke gebruiksduur, en dit volgens de lineaire methode. Het af te schrijven bedrag komt overeen met de aanschaffingsprijs verminderd, in voorkomend geval, met de geraamde restwaarde op het einde van de verwachte gebruiksduur van het actief.
De in aanmerking genomen levensduur is de volgende:
| Immateriële activa | Vermoedelijke levensduur |
|---|---|
| Software | 3 jaar |
| Rechten | 2 jaar |
De Groep boekt vaste activa (of een groep van vaste activa) als zijnde aangehouden voor verkoop wanneer de boekhoudkundige waarde hoofdzakelijk wordt gedekt door een verkooptransactie eerder dan door het continue gebruik ervan. Vaste activa (of een groep van vaste activa) worden gewaardeerd tegen het laagste bedrag van hetzij de boekhoudkundige waarde, hetzij de reële waarde verminderd met de kosten van de verkoop.
Een stopgezette bedrijfsactiviteit is een onderdeel waar de entiteit uitstapt of die wordt beschouwd als zijnde aangehouden voor de verkoop en (a) een activiteit is of activiteiten voorstelt in een belangrijke of specifieke geografische zone of (b) deel uitmaakt van een specifiek gecoördineerd plan om een activiteit of activiteiten in een belangrijke of specifieke geografische zone af te stoten of (c) een dochteronderneming is die uitsluitend met het oog op de wederverkoop werd overgenomen.
De gebouwen, wat ook hun oorspronkelijke huursituatie is, uitsluitend verworven met het oog op herverkoop na herontwikkeling of fysische en/of commerciële herpositionering in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening van Banimmo worden geboekt onder voorraden overeenkomstig de voorschriften van IAS 2.
Voor elk actief en bij elke nieuwe aankoop evalueert de Raad het actieplan van de onderneming en bepaalt of dit in overeenstemming is met de regels van IAS 2.
Daarentegen, indien op het einde van de herontwikkeling of herpositionering de Raad oordeelt dat er een belangrijke wijziging is in het beleggingsperspectief van het actief, wordt dit laatste gerangschikt onder de vastgoedbeleggingen.
Voorraden worden gewaardeerd tegen kostprijs of tegen netto verkoopwaarde, indien deze lager is.
De gronden en de gebouwen die worden aangehouden met het oog herverkoop worden opgenomen onder de post voorraden. Zij worden gewaardeerd tegen hun kostprijs, inclusief de rechtstreekse en onrechtstreekse kosten die verbonden zijn aan de vermoedelijke periode voor commercialisering. De kosten van leningen die worden gemaakt tijdens de aanbouw of renovatie van gebouwen worden gekapitaliseerd tijdens de periode die nodig is om ze in gereedheid te brengen. De netto verkoopwaarde staat voor de verkoopprijs die conform normale activiteitsvoorwaarden wordt geraamd, na aftrek van de kosten voor verkoop, en rekening houdend met het doel waarbinnen dit actief is aangehouden en het tijdsperspectief noodzakelijk voor de herontwikkeling en herpositionering.
Indien Banimmo huurder is in het kader van erfpachtovereenkomsten op bepaalde terreinen die bestemd zijn om verkocht te worden, doet Banimmo het onderscheid tussen:
directe kosten worden aanzien in de rubriek voorraad als onderdeel van de kostprijs van het goed dat bestemd is om verkocht te worden.
Activa met een onbepaalde levensduur (bijvoorbeeld gronden) en goodwill worden niet afgeschreven en worden ieder jaar onderworpen aan een waardeverminderingstest. De afgeschreven activa worden onderworpen aan een waardeverminderingstest wanneer hun realiseerbare waarde omwille van specifieke gebeurtenissen of omstandigheden in vraag wordt gesteld. Een waardevermindering wordt geboekt ten belope van het positieve verschil tussen de boekhoudkundige waarde en de realiseerbare waarde van het actief. De realiseerbare waarde van een actief komt overeen met de reële waarde verminderd met de kosten van de verkoop of de bedrijfswaarde, als deze laatste groter is. Voor de beoordeling van een waardevermindering worden de activa gegroepeerd in eenheden die kasmiddelen opleveren, het laagste niveau dat onafhankelijke kasstromen oplevert. De goodwill wordt toegewezen aan de eenheden die kasmiddelen genereren zodat waardeverminderingstests kunnen worden gedaan. De goodwill die voortvloeit uit een aankoop wordt toegewezen aan de overgenomen dochterondernemingen en, in voorkomend geval, gespreid over de eenheden die kasmiddelen genereren en geacht worden baat te hebben bij de synergieën die voorvloeien uit de aankoop. Voor niet-financiële activa (andere dan de goodwill) die waarde hebben verloren, wordt de eventuele terugneming van de waardevermindering bij iedere afsluitingsdatum gecontroleerd. De waardeverminderingen van de goodwill zijn niet omkeerbaar.
Financiële activa worden, met uitzondering van afgeleide financiële instrumenten, initieel gewaardeerd tegen de reële tegenwaarde, uitgegeven voor de verwerving ervan, inclusief de transactiekosten. De Groep boekt haar financiële activa volgens de volgende categorieën:
De classificatie hangt af van de redenen voor de aankoop van de financiële activa:
waarvoor de groep het voornemen heeft en in staat is ze aan te houden tot aan de vervaldag. Deze activa worden geboekt tegen kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.
• De voor verkoop beschikbare activa zijn een restcategorie welke de financiële activa omvat die geen deel uitmaken van de eerder vermelde categoriëen, en die de groep niet wenst en/of kan behouden tot op de vervaldag. Zij zijn opgenomen onder de vaste activa, behalve indien de directie deze binnen een termijn van twaalf maanden volgend op de afsluitingsdatum wil verkopen. Deze voor de verkoop beschikbare activa worden gewaardeerd tegen hun reële waarde. De schommelingen van de reële waarden worden in het eigen vermogen geboekt, en dit tot de waarde van deze activa vermindert of ze worden verkocht. Op het ogenblik van de verkoop wordt de in het eigen vermogen gecumuleerde winst of verlies overgeboekt naar de resultatenrekening.
De genormaliseerde aankoop en verkoop van financiële activa wordt geboekt op de datum van betaling.
Vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen hun nominale waarde en uiteindelijk tegen hun afgeschreven kostprijs, dit wil zeggen de actuele waarde van de te ontvangen kasstromen (behalve wanneer de impact van de actualisering niet aanzienlijk is). De vorderingen worden individueel gewaardeerd. Waardeverminderingen worden geboekt wanneer de solvabiliteit van de debiteur zwak is (compromitterende financiële situatie, tekenen van achterstallige rekeningen, gerechtelijke bewindvoering, faling….). Een waardevermindering wordt vastgesteld indien het verschil tussen de actuele waarde van de geraamde invorderingen (rekening houdend met de ontvangen waarborgen) en de boekwaarde van de vordering negatief wordt.
De betaling van voorschotten en verworven opbrengsten worden eveneens onder deze rubriek geboekt.
De Groep gebruikt afgeleide financiële instrumenten (renteswaps, gekochte cap opties, verkochte floor opties) om haar blootstelling aan het renterisico, welke het gevolg is van haar financieringsactiviteiten, in te dekken.
De afgeleide instrumenten, aangehouden met het oog op transacties, worden onder de vaste of vlottende activa of passiva geboekt, naargelang de vervaldag van het onderliggende.
De afgeleide financiële instrumenten worden initieel geboekt tegen reële waarde op afsluitingsdatum van het contract en worden vervolgens gewaardeerd aan reële waarde op de volgende afsluitingsdata. De wijze van boeking van de erop betrekking hebbende winsten of verliezen hangt af van de bestemming van de instrumenten als indekking en, in voorkomend geval, de aard van de gedekte elementen. De schommelingen van de reële waarden van de financiële instrumenten (met uitzondering van de als indekking bestemde instrumenten) worden in de resultatenrekening geboekt, onder de rubriek "Financiële kosten".
Bij het afsluiten van dergelijke afgeleide financiële instrumenten kan de Groep deze bestemmen tot indekking van kasstromen verbonden aan financiële schulden (cash flow hedge).
De door de Groep gehanteerde voorwaarden opdat een afgeleid financieel instrument als een tot indekking bestemd instrument kan worden aanzien zijn de volgende:
De aldus aangewezen verbanden tot indekking zijn gedocumenteerd vanaf hun inwerkingtreding en de doeltreffendheid van de indekking kan op betrouwbare wijze worden beoordeeld. Tenslotte wordt de efficiëntie van het indekkingsverband doorlopend geëvalueerd.
De indekkingen van kasstromen hebben tot doel het risico van de wijzigingen inzake kasstromen verbonden aan de in de balans opgenomen activa en passiva te verminderen. De wijzigingen in reële waarde van ingedekte kasstromen worden geboekt onder het eigen vermogen. Vervolgens wordt dit bedrag overgeboekt naar resultaat tijdens het boekjaar dat het ingedekte bestanddeel het resultaat beïnvloedt. Het niet doeltreffend gedeelte van het indekkingverband wordt onmiddellijk in resultaat opgenomen. Wanneer het indekkingsverband niet meer doeltreffend wordt zal de erop betrekking hebbende indekkingsboeking worden opgegeven en de voorheen onder het eigen vermogen geboekte bedragen worden aldaar behouden tot het ogenblik waarop de ingedekte transactie in resultaat wordt geboekt onder de rubriek "Financiële kosten".
De rubriek "Kas en kasequivalenten" omvat de liquide middelen, bankdeposito's op zicht, de andere liquide beleggingen op korte termijn met initiële vervaltermijn van minder dan of gelijk aan drie maanden. Bankkredieten worden opgenomen in de balans, onder de rubriek financiële schulden bij kortlopende passiva.
De aandelen van categorie A en B worden in het eigen vermogen opgenomen. De externe kosten die direct toerekenbaar zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen worden in mindering op de kapitaalbijdragen gebracht na aftrek van uitgestelde belastingen.
De financiële schulden worden initieel geboekt tegen hun reële waarde, exclusief de transactiekosten. De leningen worden achteraf geboekt tegen hun afgeschreven kostprijs of, met andere woorden, tegen de huidige waarde van de te betalen kasstromen (behalve indien de impact van de actualisering niet wezenlijk is). Ieder verschil tussen de kostprijs (exclusief de transactiekosten) en de terugbetalingswaarde wordt in de resultatenrekening geboekt over de looptijd van de lening en dit op basis van de methode van de daadwerkelijke rentevoet.
Financiële schulden worden geboekt onder kortlopende passiva, behalve indien de vervaldag meer dan twaalf maanden is verwijderd of wanneer de Groep over een onvoorwaardelijk recht beschikt om de betaling van de schuld uit te stellen tot ten minste twaalf maanden na de afsluitingsdatum, in welk geval deze schulden worden geboekt onder langlopende passiva.
De schulden worden initieel geboekt tegen hun nominale waarde en later tegen hun afgeschreven kostprijs of met andere woorden tegen de actuele waarde van de te betalen bedragen (behalve indien de impact van de actualisering niet betekenisvol is). Zij worden geboekt onder kortlopende passiva, behalve deze waarvan de vervaldag meer dan twaalf maanden na de afsluitingsdatum valt (exclusief schulden die deel uitmaken van het werkkapitaal dat in het kader van de normale exploitatiecyclus wordt gebruikt). Deze laatste worden geboekt onder langlopende passiva.
De dividenden die Banimmo uitkeert aan haar aandeelhouders worden in de jaarrekening geboekt onder andere kortlopende schulden tijdens de periode waarin zij door de aandeelhouders van de Groep werden goedgekeurd.
De over te dragen opbrengsten, hetzij het aandeel van de inkomsten die op voorhand in de loop van het boekjaar of in de loop van de voorgaande boekjaren werden ontvangen maar aan een later boekjaar moeten worden toegewezen, worden eveneens geboekt onder handelsschulden en andere schulden.
De kapitaalssubsidies worden geboekt onder andere langlopende of kortlopende schulden, als over te dragen opbrengsten.
De subsidies worden in de resultatenrekening geboekt volgens hetzelfde ritme als de uitgaven waarvoor de subsidies werden verkregen.
De belasting op het resultaat omvat de gewone belasting en de uitgestelde belasting. De gewone belasting is het bedrag van de te betalen (terug te krijgen) belasting op de belastbare inkomsten van het voorbije jaar, evenals iedere aanpassing van de betaalde (terug te krijgen) belasting van voorgaande boekjaren.
De uitgestelde belastingen worden geboekt volgens de methode van de variabele overdracht, en dit voor alle tijdelijke verschillen tussen de belastbare basis van activa en passiva en hun boekhoudkundige waarde in de geconsolideerde rekeningen. Geen uitgestelde belastingen worden evenwel geboekt wanneer ze het gevolg zijn van de initiële boeking van activa of passiva die gerelateerd zijn aan een transactie, anders dan een bedrijfscombinatie en die, op het ogenblik van de transactie, geen invloed heeft op het boekhoudkundig resultaat of fiscaal resultaat.
De uitgestelde belastingen worden bepaald op basis van de aanslagvoeten (en fiscale reglementeringen) die op de afsluitingsdatum van kracht waren of zouden worden en die zouden worden toegepast wanneer het desbetreffende actief geboekt onder uitgestelde belastingen wordt gerealiseerd of wanneer het passief geboekt onder uitgestelde belasting wordt betaald.
De Groep voert bepaalde transacties met betrekking tot de verkoop van vastgoedbeleggingen uit via de verkoop van aandelen die volgens de Belgische en Franse belastingwetgeving niet worden belast. De Groep boekt bijgevolg geen latente belastingpassiva uit hoofde van het tijdelijke verschil tussen de fiscale basis en de reële waarde van vastgoedbeleggingen die zijn ondergebracht in vennootschappen, die in de toekomst waarschijnlijk zullen worden verkocht via een niet belastbare overdracht van aandelen. Zoals vermeld in de post "Vastgoedbeleggingen" wordt de waarschijnlijke prijsverlaging in verband met deze belastinglatentie in mindering gebracht op de reële waarde van de gebouwen in kwestie.
Uitgestelde belastingactiva worden uitsluitend geboekt voor zoverre het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee de verrekenbare tijdelijke verschillen of de bestaande fiscale verliezen op de afsluitingsdatum kunnen worden verrekend.
De uitgestelde belastingen worden afzonderlijk voor elke dochteronderneming berekend. Behalve in geval van fiscale consolidatie mogen de uitgestelde belastingactiva en –passiva voor de verschillende dochterondernemingen niet verrekend worden.
Uitgestelde belastingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen gerelateerd aan participaties in dochterondernemingen en ondernemingen waarop de vermogensmutatie is toegepast, behalve indien de kalender voor de verrekening van deze tijdelijke verschillen door de Groep wordt gecontroleerd en het waarschijnlijk is dat deze verrekening niet in de nabije toekomst kan plaatsvinden.
De voordelen op korte termijn worden geboekt in de periode dat de personeelsleden hun diensten presteren.
De niet op de afsluitingsdatum betaalde voordelen worden geboekt onder de rubriek "Andere schulden".
Aangaande het aandelenoptieplan voor het personeel en andere op aandelen gebaseerde betalingen waarop IFRS 2 van toepassing is wordt de waardering van de prestaties van de werknemers in ruil voor de toegekende opties erkend als een kost. Deze kost wordt geboekt in de resultatenrekening tegenover een overeenkomstige aanpassing van het eigen vermogen en dit gespreid op lineaire basis over de resterende verwervingsperiode van de rechten.
De Groep heeft een pensioenplan met vaste bijdragen voor haar medewerkers. Dit plan wordt gefinancierd via vaste bijdragen die worden betaald aan een onafhankelijke verzekeringsmaatschappij. In dit geval is de Groep niet gebonden door enige in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting om bijkomende bijdragen te storten in de veronderstelling dat de activa niet zouden volstaan om, voor alle personeelsleden, de prestaties in het kader van de geleverde diensten tijdens het lopende boekjaar of tijdens de vorige boekjaren te betalen.
De bijdragen worden geboekt onder de kosten voor voordelen aan het personeel wanneer deze opeisbaar zijn. De op voorhand betaalde bijdragen worden geboekt onder de activa in de mate dat deze voorafbetaling recht geeft op een vermindering van de toekomstige betalingen of op een terugbetaling in cash.
Wanneer Banimmo een contract met een of meerdere personeelsleden beëindigt vóór de normale pensioendatum of wanneer het personeelslid of de personeelsleden vrijwillig instemmen om in ruil voor voordelen te vertrekken, wordt een voorziening aangelegd voor zover er een verplichting is voor de Groep. Deze voorziening wordt geactualiseerd wanneer voordelen voor meer dan twaalf maanden moeten worden uitbetaald.
Voorzieningen voor huurwaarborgen toegestaan in het kader van de verkoop van vastgoed, voor technische waarborgen, voor rechtszaken of voor sanering worden geboekt wanneer:
Er worden ook voorzieningen aangelegd als de groep overeenkomsten onder bezwarende titel heeft gesloten, welke tot gevolg hebben dat er een, uit een contractuele verbintenis voortvloeiend onvermijdelijk verlies, afgedekt zal moeten worden.
Het bedrag van de geboekte voorziening is gebaseerd op een beste schatting van de uitgave die vereist is voor de afwikkeling van de verplichting.
Wanneer de impact materieel is (hoofdzakelijk voor voorzieningen op lange termijn) wordt de voorziening gewaardeerd op geactualiseerde basis. Het effect van de tijdswaarde op de voorziening wordt geboekt onder financiële kosten.
Indien de Groep optreedt als verhuurder (lessor) in het kader van huurovereenkomsten, kan het gaan om:
• Ofwel gewone huurovereenkomsten waarin de Groep vrijwel alle aan de eigendom van het goed verbonden risico's en voordelen behoudt.
De gebouwen die het voorwerp van zulke overeenkomsten uitmaken worden in de balans opgenomen onder vastgoedbeleggingen. De huurinkomsten uit huurovereenkomsten worden lineair geboekt over de looptijd van de overeenkomsten. De kosten van gratis terbeschikkingstelling aan klanten worden lineair in mindering geboekt van de inkomsten over de periode die eindigt op de eerstvolgende vervaldag waarop de huurders de huurovereenkomsten kunnen opzeggen.
• Ofwel financieringshuurovereenkomsten ("financiële leases") waarin vrijwel alle aan het eigendom van het goed verbonden risico's en voordelen door de Groep aan de huurder (lessee) worden overgedragen. De eigendomsoverdracht kan al dan niet bij afloop van de huurovereenkomst plaatsvinden. De onder financiële leases aangehouden activa worden door de groep als een vordering opgenomen voor een bedrag dat gelijk is aan de netto-investering in de lease, dat wil zeggen de contante waarde van de minimale leasebetalingen onder de financiële lease en de ongegarandeerde restwaarden die aan de lessor toekomen. De financiële opbrengsten uit deze overeenkomsten worden geboekt op basis van een constant periodiek rendement.
Indien Banimmo aan een derde partij het recht om de toekomstige huurgelden te immers op een onroerend goed zou overdragen, en indien deze overdracht compleet is en Banimmo vrijstelt van elke verplichting ten aanzien van deze derde partij, dan stemt het door deze derde partij betaalde bedrag overeen met de huidige waarde van de toekomstige huurgelden en wordt dit bedrag in mindering gebracht van de waarde van de onroerende goederen.
De waarde van de onroerende goederen zal elk jaar worden verhoogd met het verschil tussen de geactualiseerde waarde van de overgedragen huurinkomsten (zoals op het einde van vorig jaar) en de geactualiseerde waarde van de huurinkomsten (zoals op het eind van het jaar). Dit verschil wordt elk jaar opgenomen in de rubriek "Terugname van overgedragen huren" in de resultatenrekening.
Indien de groep optreedt als huurder (lessee) in huurovereenkomsten, kan het eveneens gaan om:
Naast de opbrengsten uit de huurovereenkomsten waarvan sprake in het vorige punt "Huurovereenkomsten", realiseert de Groep opbrengsten uit overeenkomsten van dienstverlening en beheer van gebouwen (opgenomen in de post Erelonen en beheersvergoedingen). Deze opbrengsten worden in de resultatenrekening verwerkt op basis van de periode waarin de diensten zijn verleend.
De inkomsten uit de verkoop van gebouwen worden erkend in de resultatenrekening wanneer aan de volgende voorwaarden is voldaan:
Deze inkomsten worden bepaald op basis van het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde van het gebouw, zoals die in de laatste geconsolideerde jaarrekening is vermeld, vermeerderd met de tijdens het boekjaar als aankoopprijs geboekte kosten, of indien het gebouw tijdens hetzelfde boekjaar verworven is door een vergelijking te maken met de aanschaffingsprijs.
Een geografische sector is een apart onderdeel van een vennootschap dat is betrokken bij de levering van producten in een specifieke economische omgeving en waarvan de risico's en de rentabiliteit kunnen verschillen van de risico's en de rentabiliteit van andere geografische sectoren die actief zijn in andere economische omstandigheden. Een activiteitensector is een apart onderdeel van een vennootschap dat is betrokken bij de levering van een product of groep van producten en waarvan de risico's en de rentabiliteit kunnen verschillen van de risico's en de rentabiliteit van andere activiteitensectoren.
De kasstromen verbonden aan de bedrijfsactiviteiten worden weergegeven conform de onrechtstreekse methode waarbij het nettoresultaat wordt aangepast met de effecten van de transacties die geen invloed hebben op de thesaurie, de bewegingen van het werkkapitaal of de elementen van opbrengsten en kosten gerelateerd aan de kasstromen van investerings- en financieringsactiviteiten.
In het boekjaar 2012 werden de boekhoudkundige normen niet gewijzigd.
Niet significante wijzigingen aan de presentatie van toelichting 5 werden aangebracht.
De Groep is onderworpen aan een bepaald aantal risico's die een aanzienlijke ongunstige invloed kunnen hebben op de activiteit, de financiële toestand of het resultaat van de Groep, met name:
De waardering van vastgoedactiva en het bedrag van hun huurinkomsten worden in sterke mate beïnvloed door vraag en aanbod op de vastgoedmarkt. De daling van de vraag naar kantoren voor verhuur, bijvoorbeeld, zou een aanzienlijke ongunstige invloed kunnen hebben op de activiteiten, financiële toestand en resultaten van de Groep. Een dergelijke daling zou bovendien kunnen leiden tot een daling van de waarde van de vastgoedportefeuille van de Groep en dus een ongunstige invloed kunnen hebben op haar capaciteit om meerwaarden te realiseren bij eventuele verkopen. Om zich in te dekken tegen deze risico's heeft de Groep besloten te opteren voor een investeringsbeleid dat is gebaseerd op diversificatie, en dit zowel vanuit het geografische standpunt (België, Luxemburg, Frankrijk) als vanuit sectorieel standpunt (kantoren, handelsruimte met inbegrip van conferentiecentra, en semi-industriële gebouwen). Bovendien wil Banimmo haar patrimonium in de toekomst verder uitbreiden en diversifiëren om het relatieve gewicht van ieder gebouw in haar portefeuille te verminderen en om haar operationele marge te verhogen dankzij een betere spreiding van de algemene kosten.
De activiteiten van de Groep vereisten aanzienlijke investeringen. De financiering van de Groep berust op de openbare uitgifte van obligaties met warrants in 2010, op bancaire kredietlijnen en op de mogelijkheid om via een programma van thesauriebewijzen een beroep te doen op de kapitaalmarkt (zie toelichting 15). De schuldgraad van de Groep bedraagt 59,0% van het balanstotaal eind 2012 (56,1% eind 2011 en 60% eind 2010).
| 31/12/12 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Boekwaarden | Reële waarden | ||||||||
| FINAN CIELE ACTIVA (in duizenden euro) |
Toelichting | Activa aan reële waarde langs resultaat |
Activa beschik baar voor verkoop |
Leningen en vorde ringen |
Totaal | Hierar chie inza ke reële waarde |
Totaal | ||
| Afgeleide financiële instrumenten tegen reële waarde |
12 | 0 | Niveau 3 | 0 | |||||
| Kortlopende en langlopende effecten beschikbaar voor verkoop |
9 | 3005 | 3005 | Niveau 3 | 3005 | ||||
| Andere kortlopende en langlopende financiële activa |
9 | 56799 | 56799 | Niveau 3 | 56799 | ||||
| Handelsvorderingen en andere verbonden vorderingen |
10 | 5352 | 5352 | Niveau 3 | 5352 | ||||
| Andere vorderingen (*) | 10 | 675 | 675 | Niveau 3 | 675 | ||||
| Kas en kasequivalenten | 13 | 3998 | 3998 | Niveau 3 | 3998 | ||||
| TOTAAL VAN DE FINAN CIELE ACTIVA |
3998 | 3005 | 62826 | 69829 | 69829 |
(*) met uitsluiting van voorafbetaalde kosten, opvragingen van lasten en fiscale vorderingen
| 31/12/12 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Boekwaarden | Reële waarden | |||||||||
| FINAN CIELE PASSIVA (in duizenden euro) |
Toelichting | Passiva aan reële waar de langs resultaat |
Passiva aan afgeschre ven kostprijs |
Totaal | Hierarchie inzake reë le waarde |
Totaal | ||||
| Afgeleide financiële instrumenten tegen reële waarde |
12 | 9444 | 9444 | Niveau 3 | 9444 | |||||
| Ontleningen en schulden tegenover kredietinstellingen |
15 | 161554 | 161554 | Niveau 3 | 161554 | |||||
| Obligatieleningen | 15 | 76641 | 76641 | Niveau 3 | 76641 | |||||
| Ontvangen waarborgen | 18 | 1941 | 1941 | Niveau 3 | 1941 | |||||
| Leveranciers en andere schulden (**) | 18 | 10987 | 10987 | Niveau 3 | 10987 | |||||
| TOTAAL DER FINAN CIELE PASSIVA |
9444 | 251123 | 260567 | 260567 |
(**) met uitsluiting van vooraf ontvangen opbrengsten en opvragingen van huurlasten
NB: Hierarchie inzake reële waarde:
Niveau 1: de koers/genoteerde prijs (niet aangepast) afkomstig van markten handelend in identieke activa of passiva;
Niveau 2: van gegevens andere dan koers/genoteerde prijs van niveau 1, welke waarneembaar is voor deze activa of passiva, hetzij rechtstreeks
(bijvoorbeeld prijs), hetzij onrechtstreeks (bijvoorbeeld, elementen afgeleid van de prijs);
- Niveau 3: van gegevens betreffende het actief of passief welke niet zijn gesteund op waarneembare marktgegevens (niet waarneembare informatie).
De Groep financiert haar activiteiten gedeeltelijk via bankkredieten met variabele rentevoeten. Daarom, en rekening houdend met het feit dat Banimmo systematisch een beroep doet op mechanismen ter indekking van de rentevoet voor een ingedekte periode van systematisch vier jaar, kan een sterke stijging van de rentevoeten na die periode een invloed hebben op de kost van de financiering van de vastgoedbeleggingen van de Groep en tegelijkertijd ook de vraag naar vastgoedbeleggingen doen afnemen, wat een wezenlijke ongunstige invloed zou kunnen hebben op de activiteiten, de financiële toestand of de resultaten van de Groep (zie toelichting 12).
De Groep is momenteel niet blootgesteld aan een wisselkoersrisico aangezien alle activiteiten van de Groep zich afspelen in de eurozone.
Gelet op haar breed gespreide portefeuille loopt de Groep geen kredietconcentratierisico van betekenis op bepaalde klanten. De toegepaste procedures maken het mogelijk de solvabiliteit (kredietwaardigheid) van de huurders te beoordelen. Bovendien wordt regelmatig een controle uitgevoerd op de debiteurenposities naar ouderdom om betalingsachterstanden op te sporen en de daarmee samenhangende aanmaningsprocedure in gang te zetten. De kans op wanbetaling of "default rate", dat wil zeggen de mate waarin klanten niet aan hun betalingsverplichting blijken te kunnen voldoen, is bijzonder klein (zie toelichting 10).
Om de activa en passiva opgenomen in de geconsolideerde balans te kunnen waarderen dient de Groep noodzakelijkerwijze in bepaalde domeinen over te gaan tot bepaalde schattingen en een oordeel te vellen. De toegepaste inschattingen en beoordelingen berusten op de beste informatie die beschikbaar was op het ogenblik dat de financiële rekeningen werden afgesloten. In verband met hun toekomstgerichte karakter komen de inschattingen echter per definitie zelden overeen met de werkelijke prestaties zodat aan de boekhoudkundige waarderingen die daaruit voortvloeien onvermijdelijk een zekere mate van onzekerheid verbonden is. Hieronder worden de inschattingen en beoordelingen nader toegelicht die een invloed van betekenis kunnen hebben op de waardering van de activa en passiva:
jaarrekening. Voor de afsluiting op 31 december 2012 zijn de weerhouden experten DTZ Winssinger & Associés n.v. en BNP Paribas Real Estate Valuation France s.a.s.. De andere boekhoudkundige inschattingen die door de Groep worden gehanteerd om de reële waarde van de vastgoedbeleggingen te bepalen zijn de volgende:
Voorzieningen voor huurwaarborgen, aangegaan ten opzichte van de kopers, in verband met de leegstand van bepaalde oppervlakten van de verkochte activa worden gewaardeerd op basis van de leegstand bij de afsluiting, rekening houdend met de onderhandelingen en de geschiedenis van de leegstand van het gebouw.
Voorzieningen voor bodemsanering worden gewaardeerd op basis van risicobeoordelingen (uitgevoerd door externe kantoren) en de schatting van bodemsaneringswerken;
De Groep heeft in 2010 beslist om bepaalde gebouwen te herklasseren naar gebouwen in voorraad en op deze geherklasseerde gebouwen de norm IAS 2 toe te passen; de voorgaande jaren werden herwerkt.
De sectoriële informatie weerspiegelt de zienswijze van het management en is opgesteld op basis van de interne rapportering gebruikt door de het hoofd van de operationele beslissingen (het directiecomité) om de toewijzing van de middelen te verrichten en de behaalde resultaten te beoordelen.
De primaire segmentatie per geografische sector weerspiegelt de organisatie van de activiteiten en de interne rapportering aangemaakt door det directiecomité aan de Raad van Bestuur en het Auditcomité.
De secundaire segmentatie, per activiteitssector, wordt beïnvloed door de evolutie van de economie, de vraag naar oppervlakten door de verschillende economische acteurs op de markt en de politiek van diversificatie binnen de Groep.
Deze reporting is opgemaakt in overeenstemming met de door de Groep gevolgde boekhoudmethodes.
De twee geografische sectoren van de Groep Banimmo zijn Belux (België-Luxemburg) en Frankrijk.
| I. Geografische sectoren (in duizenden euro) |
31/12/12 | |||
|---|---|---|---|---|
| Belux | Frankrijk | Niet toegewezen |
Totaal | |
| Huurinkomsten | 7318 | 6717 | - | 14035 |
| Kosten van verhuring | -2718 | -600 | - | -3318 |
| Nettohuurinkomsten van de vastgoedbeleggingen | 4600 | 6117 | - | 10717 |
| Winst (verlies) op de reële waarde van de vastgoedbeleggin gen |
5211 | -1083 | - | 4128 |
| (Toevoegingen) en terugnemingen van waardeverminderin gen op gebouwen in voorraad |
368 | - | - | 368 |
| Opbrengsten uit vastgoedtransacties (zie toelichting 20) | 10422 | 900 | - | 11322 |
| Lasten en kosten van vastgoedtransacties (zie toelichting 20) | -7047 | -1049 | - | -8096 |
| Nettoresultaat uit vastgoedtransacties | 3375 | -149 | - | 3226 |
| Erelonen en beheersvergoedingen | 1137 | 280 | - | 1417 |
| Vastgoedresultaat | 14478 | 5051 | 19529 | |
| Administratieve kosten | -6385 | -1486 | - | -7871 |
| Bedrijfsresultaat per sector | 8094 | 3565 | - | 11659 |
| Netto financiële kosten | -9708 | |||
| Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
947 | |||
| Belastingen | -224 | |||
| Resultaat van het boekjaar | - | 2674 |
De resultaten voor een sector omvatten alle opbrengsten en kosten die er rechtstreeks aan toewijsbaar zijn alsook de opbrengsten en kosten die er redelijkerwijze kunnen worden aan toegewezen. Er zijn geen transacties tussen de geografische sectoren.
De andere informatie met betrekking tot het boekjaar 2012 die per geografische sector wordt uitgesplitst, is:
| (in duizenden euro) | 31/12/12 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belux | Frankrijk | Niet toegewezen |
Totaal | ||
| Aankoop van vastgoedbeleggingen (toelichting 6) | 1005 | 2710 | - | 3715 | |
| Aankoop van gebouwen in voorraad (toelichting 11) | 2925 | 22781 | - | 25706 | |
| Aankoop van immateriële en materiële vaste activa | 464 | 60 | - | 524 | |
| Kosten voor afschrijving van de materiële en immateriële vaste activa |
228 | 24 | - | 252 |
De onderstaande tabel geeft de sectoriële activa en passiva per geografische sector op 31 december 2012 weer:
| (in duizenden euro) | 31/12/12 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belux | Frankrijk | Niet toegewezen |
Totaal | ||
| Sectoriële activa | 203981 | 118611 | 20239 | 342831 | |
| Deelnemingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
42161 | 18693 | - | 60854 | |
| Totale activa | 246142 | 137304 | 20239 | 403685 | |
| Totaal sectoriële passiva | 140313 | 102980 | 27161 | 270454 |
De sectoriële activa omvatten de vastgoedbeleggingen, de materiële en immateriële vaste activa, de voorraden en de financiële activa. Zij omvatten niet de uitgestelde belastingen, de handelsvorderingen en andere vorderingen, de afgeleide financiële instrumenten en de kas en kasequivalenten.
De sectoriële passiva omvatten de voorzieningen, de financiële schulden. Zijn uitgesloten: de afgeleide financiële instrumenten, de kortlopende belastingschulden, de handelsschulden, de andere schulden en de uitgestelde belastingen.
| II. Geografische sectoren 2011 (in duizenden euro) |
31/12/11 | |||
|---|---|---|---|---|
| Belux | Frankrijk | Niet toegewezen |
Totaal | |
| Huurinkomsten | 10216 | 7286 | - | 17502 |
| Kosten van verhuring | -2591 | -603 | - | -3194 |
| Nettohuurinkomsten van de vastgoedbeleggingen | 7625 | 6683 | - | 14308 |
| Winst (verlies) op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | -1610 | -1259 | - | -2869 |
| (Toevoegingen) en terugnemingen van waardeverminderingen op gebouwen in voorraad |
- | - | - | - |
| Opbrengsten uit vastgoedtransacties (zie toelichting 20) | 28313 | 22625 | - | 50938 |
| Lasten en kosten van vastgoedtransacties (zie toelichting 20) | -27116 | -19627 | - | -46743 |
| Nettoresultaat uit vastgoedtransacties | 1197 | 2998 | - | 4195 |
| Erelonen en beheersvergoedingen | 1755 | 310 | - | 2065 |
| Vastgoedresultaat | 9082 | 8449 | 17531 | |
| Administratieve kosten | -6205 | -1714 | - | -7919 |
| Bedrijfsresultaat per sector | 2877 | 6735 | - | 9612 |
| Netto financiële kosten | -9422 | |||
| Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
1280 | |||
| Belastingen | -309 | |||
| Resutaat van het boekjaar | - | 1161 |
De resultaten voor een sector omvatten alle opbrengsten en kosten die er rechtstreeks aan toewijsbaar zijn alsook de opbrengsten en kosten die er redelijkerwijze kunnen worden aan toegewezen. Er zijn geen transacties tussen de geografische sectoren.
De andere informatie met betrekking tot het boekjaar 2011 die per geografische sector wordt uitgesplitst, is:
| (in duizenden euro) | 31/12/11 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belux | Frankrijk | Niet toegewezen |
Totaal | ||
| Aankoop van vastgoedbeleggingen (toelichting 6) | 512 | 1980 | - | 2492 | |
| Aankoop van gebouwen in voorraad (toelichting 11) | 4949 | 807 | - | 5756 | |
| Aankoop van immateriële en materiële vaste activa | 335 | 7 | - | 342 | |
| Kosten voor afschrijving van de materiële en immateriële vaste activa |
141 | 15 | - | 156 |
De onderstaande tabel geeft de sectoriële activa en passiva per geografische sector op 31 december 2011 weer:
| (in duizenden euro) | 31/12/11 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belux | France | Non affecté | Total | ||
| Sectoriële activa | 202327 | 91247 | 21907 | 315481 | |
| Deelnemingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
43207 | 17572 | - | 60779 | |
| Totale activa | 245534 | 108819 | 21907 | 376260 | |
| Totaal sectoriële passiva | 133891 | 85702 | 23062 | 242655 |
De sectoriële activa omvatten de vastgoedbeleggingen, de materiële en immateriële vaste activa, de voorraden en de financiële activa. Zij omvatten niet de uitgestelde belastingen, de handelsvorderingen en andere vorderingen, de afgeleide financiële instrumenten en de kas en kasequivalenten.
De sectoriële passiva omvatten de voorzieningen, de financiële schulden. Zijn uitgesloten: de afgeleide financiële instrumenten, de kortlopende belastingschulden, de handelsschulden, de andere schulden en de uitgestelde belastingen.
| III. Geografische sectoren 2010 (in duizenden euro) |
31/12/10 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belux | Frankrijk | Niet toegewezen |
Totaal | ||
| Huurinkomsten | 10953 | 6514 | - | 17467 | |
| Kosten van verhuring | -2627 | -581 | - | -3208 | |
| Nettohuurinkomsten van de vastgoedbeleggingen | 8326 | 5933 | - | 14259 | |
| Winst (verlies) op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | -1325 | -1653 | - | -2978 | |
| (Toevoegingen) en terugnemingen van waardeverminderingen op gebouwen in voorraad |
400 | - | - | 400 | |
| Opbrengsten uit vastgoedtransacties (zie toelichting 20) | 254 | - | - | 254 | |
| Lasten en kosten van vastgoedtransacties (zie toelichting 20) | - | - | - | - | |
| Nettoresultaat uit vastgoedtransacties | 254 | - | - | 254 | |
| Erelonen en beheersvergoedingen | 964 | 310 | - | 1274 | |
| Vastgoedresultaat | 7945 | 4438 | 12383 | ||
| Administratieve kosten | -5716 | -1356 | - | -7072 | |
| Bedrijfsresultaat per sector | 2230 | 3081 | - | 5311 | |
| Netto financiële kosten | -9921 | ||||
| Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
4758 | ||||
| Belastingen | 308 | ||||
| Resultaat van het boekjaar | - | 456 |
De resultaten voor een sector omvatten alle opbrengsten en kosten die er rechtstreeks aan toewijsbaar zijn alsook de opbrengsten en kosten die er redelijkerwijze kunnen worden aan toegewezen. Er zijn geen transacties tussen de geografische sectoren.
De andere informatie met betrekking tot het boekjaar 2010 die per geografische sector wordt uitgesplitst, is:
| (in duizenden euro) | 31/12/10 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belux | Frankrijk | Niet toegewezen |
Totaal | ||
| Aankoop van vastgoedbeleggingen (toelichting 6) | 15 | 121 | - | 136 | |
| Aankoop van gebouwen in voorraad (toelichting 11) | 12290 | 25177 | - | 37467 | |
| Aankoop van immateriële en materiële vaste activa | 174 | 5 | - | 179 | |
| Kosten voor afschrijving van de materiële en immateriële vaste activa |
156 | 12 | - | 168 |
De onderstaande tabel geeft de sectoriële activa en passiva per geografische sector op 31 december 2010 weer:
| (in duizenden euro) | 31/12/10 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belux | Frankrijk | Niet toegewezen |
Totaal | ||
| Sectoriële activa | 219689 | 112038 | 18428 | 350155 | |
| Deelnemingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
43862 | 16303 | - | 60165 | |
| Totale activa | 263551 | 128341 | 18428 | 410320 | |
| Totaal sectoriële passiva | 147251 | 102648 | 23663 | 273562 |
De sectoriële activa omvatten de vastgoedbeleggingen, de materiële en immateriële vaste activa, de voorraden en de financiële activa. Zij omvatten niet de uitgestelde belastingen, de handelsvorderingen en andere vorderingen, de afgeleide financiële instrumenten en de kas en kasequivalenten.
De sectoriële passiva omvatten de voorzieningen, de financiële schulden. Zijn uitgesloten: de afgeleide financiële instrumenten, de kortlopende belastingschulden, de handelsschulden, de andere schulden en de uitgestelde belastingen.
De secundaire segmentatie komt overeen met de verdeling naar activiteitensector.
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Nettohuurinkomsten van vastgoedbeleggingen | |||
| Kantoorgebouwen | 5224 | 6724 | 7650 |
| Winkelruimte | 595 | 1599 | 2384 |
| Semi-industriële gebouwen | - | - | - |
| Totaal | 5819 | 8323 | 10034 |
| Nettohuurinkomsten van gebouwen in voorraad | |||
| Kantoorgebouwen | 3567 | 4040 | 3181 |
| Winkelruimte | 4649 | 5139 | 4251 |
| Semi-industriële gebouwen | - | - | - |
| Totaal | 8216 | 9179 | 7432 |
| Winst (verlies) op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | |||
| Kantoorgebouwen | 4086 | -3081 | -2931 |
| Winkelruimte | 42 | 212 | -47 |
| Terreinen | - | - | - |
| Semi-industriële gebouwen | - | - | - |
| Totaal | 4128 | -2869 | -2978 |
| (Toevoegingen) en terugnemingen van waardeverminderingen op gebouwen in voorraad |
|||
| Kantoorgebouwen | 368 | - | 400 |
| Winkelruimte | - | - | - |
| Terreinen | - | - | - |
| Semi-industriële gebouwen | - | - | - |
| Totaal | 368 | - | 400 |
| Nettoresultaat uit vastgoedtransacties | |||
| Kantoorgebouwen | 3340 | 149 | 254 |
| Winkelruimte | -316 | 4046 | - |
| Terreinen | 202 | - | - |
| Totaal | 3226 | 4195 | 254 |
| Vastgoedresultaat | |||
| Kantoorgebouwen | 4953 | 6538 | 5755 |
| Winkelruimte | 14374 | 10993 | 6628 |
| Terreinen | 202 | - | - |
| Semi-industriële gebouwen | - | - | - |
| Totaal | 19529 | 17531 | 12383 |
| Totaal der activa | |||
| Vastgoedbeleggingen Kantoorgebouwen |
87002 | 76237 | 89524 |
| Winkelruimte | 6952 | 7929 | 23533 |
| Semi-industriële gebouwen | - | - | - |
| Ggebouwen in voorraad Kantoorgebouwen |
79306 | 86902 | 81953 |
| Winkelruimte | 86529 | 63748 | 80041 |
| Terreinen | 869 | 894 | 894 |
| Semi-industriële gebouwen | - | - | - |
| Niet-toegewezen activa | 143027 | 140550 | 134375 |
| Totaal | 403685 | 376260 | 410320 |
| Aankoop van vastgoedbeleggingen | |||
| Kantoorgebouwen | 3715 | 2492 | 123 |
| Winkelruimte | - | - | 13 |
| Semi-industriële gebouwen | - | - | - |
| Totaal | 3715 | 2492 | 136 |
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Aankoop van gebouwen in voorraad | |||
| Kantoorgebouwen | 2903 | 4949 | 12290 |
| Winkelruimte | 22781 | 807 | 25177 |
| Terreinen | 23 | - | - |
| Semi-industriële gebouwen | - | - | - |
| Totaal | 25707 | 5756 | 37467 |
Deze tabellen werden gewijzigd om de terreinen en gebouwen in voorraad afzonderlijk weer te geven.
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Openingsbalans | 84166 | 113057 | 115899 |
| Gekapitaliseerde uitgaven | 3715 | 2492 | 136 |
| Aankopen | - | - | - |
| Verwervingen door aankopen van aandelen | - | - | - |
| Herklassering van de residuaire rechten op vastgoedbeleggingen | 2965 | - | - |
| Verkopen (toelichting 20) | -1020 | -28514 | - |
| Winsten (verliezen) op reële waarde (toelichting 21) | 4128 | -2869 | -2978 |
| Op afsluitingsdatum | 93954 | 84166 | 113057 |
In 2011 werden de volgende gebouwen verkocht:
In 2012 werden de volgende gebouwen verkocht:
• Saran II (Frankrijk), Route National 20 - Saran
De rubrieken "herklassering van de residuaire rechten op vastgoedbeleggingen "en "winsten (verliezen) op de reële waarde" hebben in een eerste fase hoofdzakelijk betrekking op de residuaire rechten van het onroerend goed H3 conform de IAS bepalingen 40.6 en 17.19 aangevuld met de waarderingsregels van Banimmo, en in tweede fase op de waardering van die residuaire rechten door een vastgoeddeskundige. Deze verrichting wordt verder toegelicht in toelichting 35.
Deze rubriek bestaat dus uit:
| • De boekhoudkundige acquisitiekost van het huurrecht | 18681 |
|---|---|
| • De historische waardevermindering van het huurrecht | -2992 |
| • De residuaire waarde van de constructies op vervaldatum van de erfpachtvergoedingen | 6223 |
| • De herklassering van de schuld met betrekking tot de vruchtgebruikvergoedingen | |
| op het gedeelte terrein | -16044 |
| • De waarde van de geactualiseerde toekomstige geldstromen van de aan de GOMB | |
| te betalen erfpachtvergoeding | 23785 |
| 2965 | |
4: Wat overeenkomt met de verkoop van de toekomstige huurgelden (verkoop van de vruchtgebruikvergoedingen op het gedeelte terrein/erfpacht) (zie waarderingsregel)
5: Wat overeenkomt met de initiële kost van het huurcontract met de GOMB (IAS 40.25) (Zie waarderingsregel)
1: Initieel in voorraad
2: Initieel in voorraad
3: Herklassering van de rubriek vordering naar vastgoedbelegging (zie waarderingsregel)
Regelmatig doet de Groep aankopen (of verkopen) van aandelen, in een bijzonder doel opgerichte vennootschap die op het actief van haar balans, bijna uitsluitend, een (of meerdere) gebouwen in haar bezit heeft. Dergelijke aankoop/verkoop wordt niet aanzien als een hergroepering van ondernemingen in de zin van IFRS 3 maar als een aankoop/verkoop van gebouwen.
De bij deze transacties verworven activa en passiva zien er samengevat als volgt uit:
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | - | - | - |
| Diverse activa en passiva | - | - | - |
| Verworven nettoactiva | - | - | - |
| In contanten betaalde aankoopprijs | - | - | - |
| Verworven nettokasmiddelen | - | - | - |
| Uitstroom van nettokasmiddelen voor aankoop van de aandelen | - | - | - |
Overigens bevatten de verkopen gebouwen die zijn overgedragen door de verkoop van aandelen van voor een bijzonder doel opgerichte entiteiten («special purpose entities»). Deze transacties worden niet als beëindigde bedrijfsactiviteiten beschouwd in de zin van IFRS 5.
De bij deze transacties overgedragen activa en passiva zien er samengevat als volgt uit:
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | - | 25901 | - |
| Diverse activa en passiva | - | -16099 | - |
| Overgedragen nettoactiva | - | 9802 | - |
| Overdrachtsprijs van aandelen | - | 12214 | - |
| Overgedragen nettokasmiddelen | - | -80 | - |
| Ontvangen nettokasmiddelen uit overdracht van de aandelen | - | 12134 | - |
| (in duizenden euro) | Meubilair en rollend materieel |
Andere materiële vaste activa |
Totaal |
|---|---|---|---|
| Op 31/12/2009 | |||
| Aankoopwaarde | 834 | 1317 | 2151 |
| Gecumuleerde afschrijvingen en waardeverminderingen | -719 | - | -719 |
| Nettowaarde | 115 | 1317 | 1432 |
| Boekjaar 2010 | |||
| Nettowaarde bij opening | 115 | 1317 | 1432 |
| Aankopen | 163 | - | 163 |
| Verkopen | - | - | - |
| Afschrijvingen | -67 | - | -67 |
| Nettowaarde op afsluitingsdatum | 211 | 1317 | 1528 |
| Op 31/12/2010 | |||
| Aankoopwaarde | 997 | 1317 | 2314 |
| Gecumuleerde afschrijvingen en waardeverminderingen | -786 | - | -786 |
| Nettowaarde | 211 | 1317 | 1528 |
| Boekjaar 2011 | - | ||
| Nettowaarde bij opening | 211 | 1317 | 1528 |
| Aankopen | 135 | - | 135 |
| Verkopen | - | - | - |
| Afschrijvingen | -86 | - | -86 |
| Nettowaarde op afsluitingsdatum | 260 | 1317 | 1577 |
| Op 31/12/2011 | |||
| Aankoopwaarde | 1132 | 1317 | 2449 |
| Gecumuleerde afschrijvingen en waardeverminderingen | -872 | - | -872 |
| Nettowaarde | 260 | 1317 | 1577 |
| Boekjaar 2012 | |||
| Nettowaarde bij opening | 260 | 1317 | 1577 |
| Aankopen | 99 | - | 99 |
| Verkopen | -3 | - | -3 |
| Afschrijvingen | -113 | - | -113 |
| Nettowaarde op afsluitingsdatum | 243 | 1317 | 1560 |
| Op 31/12/2012 | |||
| Aankoopwaarde | 1212 | 1317 | 2529 |
| Gecumuleerde afschrijvingen en waardeverminderingen | -969 | - | -969 |
| Nettowaarde | 243 | 1317 | 1560 |
De andere materiële vaste activa vertenwoordigen 100% van de residuele eigendomsrechten op het Hotel - Conferentiecentrum Dolce La Hulpe, gelegen in Terhulpen. Het goed is belast met een zakelijk erfpachtrecht ten gunste van de vennootschap Dolce La Hulpe, indirect in het bezit van Banimmo ten belope van 49% en opgenomen in de consolidatie volgens de vermogensmutatiemethode (zie toelichting 8 en 31).
De toevoeging aan de afschrijvingen van meubilair en informatica-materieel werd toegewezen aan de administratieve kosten.
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Bij opening | 60779 | 60165 | 38230 |
| Aankopen | - | - | 19582 |
| Kapitaalverhogingen | - | - | - |
| Verkopen (toelichting 20) | - | - | -180 |
| Aandeel in het resultaat van de ondernemingen waarop de vermogensmutatie is toegepast |
947 | 1280 | 4758 |
| Ontvangen dividenden | -1534 | -1535 | -1743 |
| Wijziging in de consolidatiekring (toelichtingen 31 en 9) | - | - | - |
| Aandeel in het eigen vermogen van de deelneming in Montea | -16 | 232 | - |
| Overboeking naar een andere rubriek (toelichting 9) | - | - | -1227 |
| Overboeking van een andere rubriek (toelichting 9) | 678 | 637 | 745 |
| Op afsluitingsdatum | 60854 | 60779 | 60165 |
| Waarvan: | |||
| Boekwaarde van genoteerde effecten | 16370 | 17582 | 18456 |
| Beurswaarde van de genoteerde effecten | 23684 | 20448 | 19589 |
Per 31 december 2012 werd het resultaat van de ondernemingen waarop de vermogensmutatie is toegepast beïnvloed door negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en afgeleide financiële instrumenten. Deze negatieve variatie wordt gecompenseerd door positieve bedrijfsresultaten (exclusief reële waarde).
De groep Montea heeft meerwaarden met betrekking tot fotovoltaïsche panelen rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt. Ons evenredig deel van deze meerwaarden wordt ook direct in het eigen vermogen geboekt en dit, na aftrek van de uitgestelde belastingen.
Banimmo had een deelneming van 14,80% in het kapitaal van Montea. Eind 2012 heeft Montea een kapitaalverhoging doorgevoerd door inbreng in natura. Banimmo heeft niet ingeschreven op deze kapitaalverhoging waardoor het deelnemingspercentage daalt naar 12,93%. De inschrijvers hebben geen recht op dividend met betrekking tot het resultaat van 2012. Hierdoor behouden we het recht op 14,80% van het resultaat van 2012. Het verschil tussen de 2 deelnemingspercentages werd in resultaat genomen conform IAS 28.
In 2011 heeft het bedrijf Dolce La Hulpe (Conferinvest groep) een dagvaarding van Ores / Sedilec (gasverdeler) ontvangen betreffende een geschil over de consumptie van het hotel tussen 2007 en 2010. De Raad achte dit verzoek ongegrond. De gasleverancier is echter Electrabel en niet ORES / Sedilec. Dit jaar werd een minnelijke schikking getroffen waardoor de factuur voor Dolce La Hulpe van € 2500000 naar € 500000 werd teruggebracht.
(in duizenden euro)
| Maatschappelijke benaming | Land | Activa | Passiva | Omzet | Deel neming |
Aandeel van de groep in het nettore sultaat(1) |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2010 | ||||||||
| Immo T'Serclaes SA (liquidé) | België | C | - | C | - | - | 50% | -1 |
| Schoonmeers Bugten SA | België | NC | 1554 | NC | - | - | 50% | 199 |
| Schoonmeers Bugten SA | België | C | - | C | 13 | |||
| Project Development Survey and Management CVBA |
België | NC | 1440 | NC | - | - | 50% | 100 |
| Project Development Survey and Management CVBA |
België | C | 2 | C | 98 | - | ||
| Les Jardins Des Quais SNC | Frankrijk | NC | 10926 | NC | 14816 | 4434 | 50% | 2169 |
| Les Jardins Des Quais SNC | Frankrijk | C | 9225 | C | 4733 | |||
| Conferinvest SA | België | NC | 90590 | NC | 80206 | 35796 | 49,00% | 825 |
| Conferinvest SA | België | C | 10253 | C | 18879 | |||
| Montea Comm VA | België | NC | 236466 | NC | 69539 | 17097 | 14,80% | 1690 |
| Montea Comm VA | België | C | 22333 | C | 65153 | |||
| City Mall Development SA | België | NC | 88368 | NC | 74171 | - | 38,25% | -224 |
| City Mall Development SA | België | C | 16386 | C | 1704 | |||
| Aandeel in het resultaat van de ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
| Maatschappelijke benaming | Land | Activa | Passiva | Omzet | Deel neming |
Aandeel van de groep in het nettore sultaat(1) |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | ||||||||
| Schoonmeers Bugten SA | België | NC | 1554 | NC | - | - | 50% | -167 |
| Schoonmeers Bugten SA | België | C | - | C | 21 | - | ||
| Project Development Survey and Management CVBA |
België | NC | 1440 | NC | - | - | 50% | -84 |
| Project Development Survey and Management CVBA |
België | C | 2 | C | 107 | - | ||
| Les Jardins Des Quais SNC | Frankrijk | NC | 9897 | NC | 10638 | 4827 | 50% | 632 |
| Les Jardins Des Quais SNC | Frankrijk | C | 6281 | C | 5188 | - | ||
| Conferinvest SA | België | NC | 90043 | NC | 80879 | 38051 | 49,00% | 773 |
| Conferinvest SA | België | C | 10039 | C | 15883 | - | ||
| Montea Comm VA | België | NC | 253631 | NC | 116055 | 19275 | 14,80% | 430 |
| Montea Comm VA | België | C | 15851 | C | 35226 | - | ||
| City Mall Development SA | België | NC | 101384 | NC | 78822 | - | 38,25% | -304 |
| City Mall Development SA | België | C | 17377 | C | 3644 | - | ||
Aandeel in het resultaat van de ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast 1280
| Maatschappelijke benaming | Land | Activa | Passiva | Omzet | Deel neming |
Aandeel van de groep in het nettoresultaat(1) |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | ||||||||
| Schoonmeers Bugten SA | België | NC | 1554 | NC | - | - | 50% | 257 |
| Schoonmeers Bugten SA | België | C | 1 | C | 27 | - | ||
| Project Development Survey and Management CVBA |
België | NC | 1340 | NC | - | - | 50% | 128 |
| Project Development Survey and Management CVBA |
België | C | 2 | C | 115 | - | ||
| Les Jardins Des Quais SNC | Frankrijk | NC | 8922 | NC | 11065 | 4996 | 50% | 443 |
| Les Jardins Des Quais SNC | Frankrijk | C | 4204 | C | 1707 | - | ||
| Conferinvest SA | België | NC | 89381 | NC | 75762 | 37231 | 49,00% | 27 |
| Conferinvest SA | België | C | 9534 | C | 19777 | - | ||
| Montea Comm VA | België | NC | 290230 | NC | 141898 | 19927 | 12,93% | 338 |
| Montea Comm VA | België | C | 17269 | C | 41837 | - | ||
| City Mall Development SA | België | NC | 112214 | NC | 87613 | - | 38,25% | -246 |
| City Mall Development SA | België | C | 6566 | C | 2610 | - | ||
| Aandeel in het resultaat van de ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
(*) KL = Kortlopend, LL = Langlopend
(1) Het aandeel van Banimmo in het nettoresultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast, houdt rekening met de afstemming naar de boekhoudkundige methoden van de Groep, de aanpassingen als gevolg van afsluitingsdata van de jaarrekening die verschillen van de afsluitingsdatum van de Groep en in voorkomend geval de integratie van het resultaat van de dochterondernemingen van deze ondernemingen.
De afsluitingsdatum voor de rekeningen van de ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast valt op 31 december, behalve voor de volgende participaties:
Op 28 februari 2006 heeft Banimmo, samen met de groep Affine ondertussen aandeelhouder geworden van Banimmo, 50% verworven van de SNC Les Jardins des Quais (vennootschap naar frans recht) welke een actief met commerciële bestemming bezit gelegen in Bordeaux.
Ingevolge verschillende transacties in 2008 heeft Banimmo haar participatie in het kapitaal van Montea versterkt, tot een percentage van 23,26% op 31 december 2008. Deze participatie wordt geconsolideerd door toepassing van vermogensmutatie sinds 1 april 2008.
In 2010 heeft Banimmo op de kapitaalverhoging van Montea ingeschreven; deze nieuwe aandelen worden geboekt onder de "Kortlopende financiële activa" en werden geleidelijk op de beurs verkocht.
Op 31 december 2010 vermindert bijgevolg de deelneming op lange termijn van 23,26% naar 14,80%.
Op 31 december 2012 werd de deelneming verlaagd tot 12,93% na een kapitaalverhoging van Montea op welke niet werd ingeschreven door Banimmo.
In augustus 2010 heeft Banimmo een deelneming genomen van 25% in City Mall Development welke de meerderheid bezit in City Mall Investment waarin Banimmo eveneens een deelneming van 30% bezit. Econonomisch, langs deze twee vennootschappen, bezit Banimmo 38,25% in drie ontwikkelingsprojecten van winkelcentra.
In 2012, net als in 2011, heeft Banimmo geen ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast aan- of verkocht.
Wij verwijzen tevens naar toelichting 31 voor meer informatie over de geassocieerde ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast.
De financiële activa van de Groep omvatten de volgende elementen:
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Langlopende leningen | 55771 | 51821 | 37928 |
| Kortlopende leningen | 1028 | 1034 | 2395 |
| Financiële activa beschikbaar voor verkoop | 3005 | 3148 | 13877 |
| Op afsluitingsdatum | 59804 | 56003 | 54200 |
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Bij opening | 51821 | 37928 | 15121 |
| Leningen toegestaan tijdens het boekjaar | 4628 | 15003 | 23245 |
| Ontvangen terugbetalingen | - | -1288 | - |
| Renteopbrengsten | - | 4 | 307 |
| Wijziging in de consolidatiekring (toelichting 31) | - | - | - |
| Overboeking naar kortlopende leningen | - | 811 | - |
| Overboeking naar een andere rubriek (toelichting 8) | -678 | -637 | -745 |
| Op afsluitingsdatum | 55771 | 51821 | 37928 |
De intrestvoeten van leningen toegestaan aan verbonden ondernemingen worden vermeld in toelichting 32.
Op 31 december 2012 bestaat deze post vooral uit leningen toegekend door de groep aan zijn vennootschappen die gezamenlijk worden aangehouden; Jardins des Quais, City Mall Invest n.v., en Conferinvest (moedermaatschappij van Dolce La Hulpe en Dolce Chantilly).
Sedert 2007 zijn de participaties van Dolce La Hulpe en Dolce Chantilly voor 100% in handen van Conferinvest die op zijn beurt voor 49% eigendom is van Banimmo. De rest is in handen van 2 Belgische investeerders die elk 25,50% in hun bezit hebben.
Sedertdien is de groep Conferinvest opgenomen als onderneming waarop de vermogensmutatie is toegepast. Op het einde van 2012 en 2011 was er een lening van € 15,68 miljoen en eind 2010 bedroeg de lening € 14,71 miljoen (toewijsbaar aan de groep). Deze lening bevindt zich op het actief van de geconsolideerde balans.
In 2010 heeft Banimmo een deelneming genomen van 25% in City Mall Development en 30% in haar filiaal City Mall Invest, wat een deelneming vertegenwoordigt van 38,25% in 3 ontwikkelingen van winkelcentra door de groep. Banimmo heeft in dit kader eveneens een intrestdragende mezzaninefinanciering van € 35,00 miljoen toegestaan waarvan € 20 miljoen in 2010 en € 15 miljoen in 2011 zijn vrijgegeven.
Ten gevolge van het vervallen van de leasing van Jardins des Quais heeft Banimmo zijn lening vehoogd tot € 5,00 miljoen.
Er is geen contractuele vervaldag vastgelegd voor de lening toegestaan aan Les Jardins des Quais SNC. Een achtergestelde lening aan de Groep Conferinvest van € 12,25 miljoen heeft een vervaldag op 31 januari 2014; de andere achtergestelde leningen op lange termijn tegen de Groep Conferinvest hebben een vervaldag op 20 februari 2019. De achtergestelde lening toegestaan aan City Mall Invest n.v. van € 35 miljoen heeft een vervaldag op 27 augustus 2015.
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Bij opening | 1034 | 2395 | 4812 |
| Leningen toegestaan tijdens het boekjaar | - | - | - |
| Ontvangen terugbetalingen | -6 | -672 | -3097 |
| Wijziging in de consolidatiekring (toelichting 31) | - | - | 672 |
| Overboeking van langlopende leningen | - | -811 | - |
| Renteopbrengsten | - | 122 | 8 |
| Op afsluitingsdatum | 1028 | 1034 | 2395 |
Een achtergestelde lening aan de groep Conferinvest van € 0,98 miljoen die een vervaldag op 30 juni 2010 had, stilzwijgend verlengd in 2010, werd contractueel verlengd tot 20 februari 2019. Deze lening wordt in langlopende leningen overdragen. Een niet achtergestelde lening aan de groep Conferinvest van € 0,735 miljoen wordt stilzwijgend verlengd telkens voor perioden van 3 maand.
Een vordering van € 3,09 miljoen op Eeklo Invest, vennootschap buiten de consolidatiekring sinds eind 2009, werd terugbetaald in februari 2010 door de koper van de aandelen van de vennootschap.
terugbetaald. In 2012 werd er geen enkele nieuwe lening op korte termijn afgesloten.
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Bij opening | 3148 | 13877 | 8356 |
| Aankopen | - | - | 9292 |
| Verkopen / terugbetaling | -150 | -10273 | -5647 |
| Overboeking van/(naar) een andere rubriek (toelichting 8) | - | - | 1227 |
| Wijziging in de consolidatiekring (toelichting 31) | - | - | - |
| Tegenboeking van de wijzigingen in de reële waarde op de langlopende financiële activa Montea per 31 december 2007 rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt |
- | -649 | - |
| Winst (verlies) op reële waarde dat rechtstreeks naar het eigen vermogen werd geboekt |
7 | 193 | 649 |
| Op afsluitingsdatum | 3005 | 3148 | 13877 |
| Waarvan aandelen beschikbaar voor verkoop op korte termijn | - | - | -10772 |
| Langlopende financiële activa beschikbaar voor verkoop | 3005 | 3148 | 3105 |
In 2006 heeft Banimmo haar semi-industriële activa gelegen te Grobbendonk en Herentals ingebracht in de vennootschap Montea Comm VA, in het kader van de beursintroductie van deze laatste. Montea Comm VA werd op 17 oktober 2006 op Euronext Brussel genoteerd. Bij de inbrengtransactie heeft Banimmo 448536 aandelen verworven ter vergoeding van deze inbreng. De Groep wil zich positioneren als strategische partner van de stichtende groep. Banimmo heeft bij de beursintroductie echter 17942 aandelen verkocht in het kader van de "green shoe" die het mogelijk moest maken om de koers bij grote vraag te stabiliseren.
Ingevolge de gezamelijke aankoop met Montea in 2008 van de site Unilever gepaard met de verwerving van 259279 aandelen Montea gevolgd door een bijkomende aankoop van 144061 aandelen bezit Banimmo sinds eind 2008 23,26% van het kapitaal en wordt Montea sinds het tweede trimester 2008 door toepassing van vermogensmutatie geconsolideerd.
Op 2 juli 2010 heeft Banimmo ingeschreven op 476532 aandelen bij de kapitaalverhoging van € 39,95 miljoen gelanceerd door Montea. Deze investering vertegenwoordigt een bedrag van € 9,292 miljoen. Deze nieuwe aandelen zijn geboekt onder de 'Kortlopende financiële activa". Een bedrag van € 1,227 miljoen, zijnde de waarde van het inschrijvingsrecht van de nieuwe aandelen, is overgeboekt van de post "Deelnemingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast" naar de post "Kortlopende financiële activa".
Tijdens het tweede semester van 2010 werden er van deze 476532 nieuwe aandelen Montea reeds 17939 verkocht.
In 2011 heeft Banimmo de 458593 resterende aandelen die geboekt waren als "financiële activa op korte termijn" verkocht.
In 2009 heeft Banimmo alle rechten met betrekking tot het gebouw Atlantic House te Antwerpen overgedragen aan een groep van institutionele en private beleggers middels de uitgifte van vastgoedcertificaten georganiseerd samen met de Bank Degroof. Banimmo zelf heeft 15%, zijnde 65 van deze certificaten onderschreven voor een tegenwaarde van € 3250000 (daarin begrepen een winst op reële waarde van € 161000, rechtstreeks onder de andere elementen van het globaal resultaat geboekt).
In 2012 werd een terugbetaling van € 2315,00 per certificaat, zijnde een totaal bedrag van € 150412,29 als terugbetaling van kapitaal ontvangen. Dit brengt de waarde van de certificaten per 31 december 2012 op € 3005185,47,
Er werden twee terugbetalingen van € 2228,29 in 2010 en 2297,09 in 2011 per certificaat ontvangen (zijnde € 144838,85 en € 149310,85) als terugbetaling van kapitaal.
Deze certificaten werden geherwaardeerd aan de nettowaarde van de investering. De nettowaarde word berekend door DTZ, een expert in onroerend goed. De verandering in de waarde werd direct geboektonder de andere elementen van het globaal resultaat na aftrek van uitgestelde belastingen.
De langlopende financiële activa opgenomen in de balans per 31 december 2012 voor een bedrag van € 58,776 miljoen (€ 54,969 miljoen in 2011 en € 41,033 miljoen in 2010) vertegenwoordigen de som van de langlopende leningen € 55,771 miljoen (€ 51,821 miljoen in 2011 en € 37,928 miljoen in 2010) en de langlopende financiële activa beschikbaar voor verkoop € 3,005 miljoen (€ 3,148 miljoen in 2011 en € 3,105 miljoen in 2010).
De kortlopende financiële activa opgenomen in de balans per 31 december 2012 voor een bedrag van € 1,028 miljoen (€ 1,034 miljoen in 2011 en 13,167 miljoen in 2010) vertegenwoordigen het totaal van de leningen op korte termijn. In 2010 werden de aandelen van Montea bestemd voor verkoop op korte termijn die in 2011 verkocht werden, daarin geïntegreerd (€ 10,772 miljoen in 2010).
De handelsvorderingen en andere vorderingen zijn de volgende:
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Brutohandelsvorderingen | 5747 | 6673 | 6126 |
| Waardeverminderingen op dubieuze vorderingen | -395 | -521 | -388 |
| Nettohandelsvorderingen | 5352 | 6152 | 5738 |
| Regularisatierekeningen | 436 | 190 | 10 |
| Gestort voorschot | 1 | - | - |
| Andere vorderingen | 5183 | 5007 | 4123 |
| 10972 | 11349 | 9871 | |
| Min langlopende handelsvorderingen en andere vorderingen | -2371 | -2378 | -2504 |
| Kortlopende handelsvorderingen en andere vorderingen | 8601 | 8971 | 7367 |
De andere vorderingen omvatten de terug te vorderen BTW voor een bedrag van € 1443000 in 2012 (2011: € 1207000 et 2010: € 683000).
De langlopende vorderingen bestaan hoofdzakelijk uit over te dragen kosten in verband met de lineaire spreiding van de huurgelden, werken en commissies.
De boekhoudkundige waarde van de vorderingen is een goede benadering van de reële waarde. (toelichting 3 E)
Tijdens het boekjaar dat werd afgesloten op 31 december 2012 heeft Banimmo een waardevermindering op handelsvorderingen geboekt ten belope van € 102000 (2011: € 252000 en 2010:€ 249000), alsook een terugname van waardevermindering op vorderingen ten belope van € 120000 (2011: € 102000 en 2010: € 144000). De toevoeging en de terugname van de waardeverminderingen op dubieuze vorderingen werden geboekt in den resultatenrekening onder "Andere operationele kosten/opbrengsten" (toelichting 22).
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Bij opening | 521 | 388 | 443 |
| Waardeverminderingen op vorderingen | 102 | 252 | 249 |
| Oninbare vorderingen die tijdens het boekjaar werden afgeboekt | -107 | -17 | -160 |
| Overname (afstand) van waardeverminderingen op dubieuze vorderingen door aankoop (verkoop) van aandelen. |
- | - | - |
| Terugneming van de overtollige waardeverminderingen | -120 | -102 | -144 |
| Op afsluitingsdatum | 395 | 521 | 388 |
Vóór elke ondertekening van een huurovereenkomst wordt intern een kwaliteitsanalyse van de huurder uitgevoerd.
Wat de handelsvorderingen voor huur betreft, is het kredietrisico naar het oordeel van Banimmo klein, omdat de wanbetaling op haar vastgoed historisch zeer laag is. In 2010 bedroeg de waardevermindering € 105585 netto (waarvan € 249216 waardevermindering en € 143631 terugname van waardevermindering). In 2011 bedroeg de waardevermindering € 149055 netto (waarvan € 251768 waardevermindering en € 102713 terugname van waardevermindering). In 2012 bedroeg de waardevermindering € -18218 netto (waarvan € 101656 waardevermindering en € 119874 terugname van waardevermindering).
Gezien de brede spreiding van de portefeuille loopt Banimmo geen kredietconcentratierisico op een specifieke klant.
Uit de analyse van de handelsvorderingen blijkt dat de handelsvorderingen waarvan de betalingsdatum verstreken is € 1956230 bedragen, waarvan € 624632 met een betalingsachterstand van minder dan drie maanden, en het saldo van € 1331598 met een betalingsachterstand tussen 3 en 12 maanden.
Verworven gebouwen, uitsluitend bestemd voor herverkoop, omvatten hoofdzakelijk gebouwen in ontwikkeling of herontwikkeling, gebouwen in fysische of commerciële herpositionering en terreinen bestemd voor verkoop.
De bewegingen kunnen als volgt worden uitgesplitst:
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Bij opening | 151544 | 162888 | 125021 |
| Aankopen | 11695 | - | 24495 |
| Gekapitaliseerde uitgaven | 14012 | 5756 | 12972 |
| (Toevoegingen) en terugnemingen van waardeverminderingen | 368 | - | 400 |
| Herklassering van het recht op vruchtgebruik | -1569 | - | - |
| Verkopen (toelichting 20) | -9346 | -16506 | - |
| Andere elementen met betrekking tot verkopen | - | -594 | - |
| Op afsluitingsdatum | 166704 | 151544 | 162888 |
| Detail op afsluitingsdatum | |||
| Aanschaffingswaarde | 167404 | 154294 | 165638 |
| Geboekte waardeverminderingen | -700 | -2750 | -2750 |
| Op afsluitingsdatum | 166704 | 151544 | 162888 |
In 2010 bedroeg het bedrag van de acquisities van de volgende gebouwen € 24495000:
Ingevolge de evolutie van de verhuringen in het gebouw Da Vinci H5, is de netto realisatiewaarde van dit gebouw op positieve wijze geëvolueerd en werd een terugname van waardevermindering ten belope van € 400000 geboekt.
In 2011 werd het handelscomplex gelegen te Clamart, Avenue Charles de Gaulle 360 - Clamart (Frankrijk), verkocht.
In 2012 werden volgende gebouwen voor een bedrag van € 11695000 verworven:
Er werden verkopen gerealiseerd voor een bedrag van € 6090000 voor:
De rubrieken "herklassering van het recht op vruchtgebruik" en "verkopen" hebben in een eerste fase voornamelijk betrekking op de hernieuwing van de overeenkomst voor het vruchtgebruik van het H3 gebouw die geboekt werd als financiële leasing en, in een tweede fase op de waardering van de residuaire rechten van het onroerend goed in de rubriek vastgoedbeleggingen, tengevolge van de overdracht van de schuldvorderingen op het vruchtgebruik aan de Federale Verzekering. Deze operatie wordt verder beschreven in toelichting 35.
De Groep doet regelmatig aankopen (of verkopen) van aandelen, in een specifieke vennootschap die op het actief van haar balans, bijna uitsluitend, een (of meerdere) gebouwen in haar bezit heeft. Dergelijke aan-/verkoop wordt niet aanzien als een hergroepering van ondernemingen in de zin van IFRS 3 maar als een aan-/verkoop van gebouwen.
In 2012 heeft Banimmo de aandelen van FON.COM verworven. Het actief van de balans van deze vennootschap bestaat uit een terrein met toelatingen om een winkelgalerij van 4660 m2 (gelegen te Suresnes aan de rand van Parijs) te herontwikkelen. De waarde van dit actief bedraagt € 14066000 en is opgenomen in de rubriek " aankopen ".
De verkopen omvatten gebouwen welke zijn overgedragen door de verkoop van aandelen van voor een bijzonder doel opgerichte entiteit («special purpose entities»). Deze transacties worden niet als beëindigde bedrijfsactiviteiten beschouwd in de zin van IFRS 5. De bij deze transacties overgedragen activa en passiva zien er samengevat als volgt uit:
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Gebouwen in voorraad | - | - | - |
| Andere activa en passiva | - | - | - |
| Overgedragen nettoactiva | - | - | - |
| Overdrachtprijs van de aandelen | - | - | - |
| Overgedragen nettokasmiddelen | - | - | - |
| Ontvangen nettokasmiddelen uit overdracht van de aandelen | - | - | - |
De onderstaande tabel geeft de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten:
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Activa | Passiva | Activa | Passiva | Activa | Passiva | |
| Gekochte cap opties | - | 48 | - | 556 | - | |
| Verkochte floor opties | - | 4611 | - | 4702 | - | 5023 |
| Collars (combinatie van cap en floor) | - | 2155 | 129 | 1242 | 22 | 592 |
| Swaptions (opties op swaps) | - | 2678 | - | 1666 | - | 866 |
| Renteswaps | - | - | - | - | ||
| - | 9444 | 177 | 7610 | 578 | 6481 |
De afgeleide financiële instrumenten die werden afgesloten met het oog op de indekking van toekomstige risico's op de evolutie van de rentevoeten zijn per 31 december 2012 de volgende:
| Periode | Optie (1) | ko/ki-rente | Uitoefenprijs | Bedrag |
|---|---|---|---|---|
| 2009-2014 | cap | - | 2,50% à 4,00% | 20000 |
| 2012-2014 | cap | - | 4,00% | 25000 |
| 2012-2014 | cap | - | 4,00% | 55000 |
| 2009-2014 | floor | - | 1,65% à 2,80% | 20000 |
| 2012-2014 | floor | - | 2,70% à 2,80% | 25000 |
| 2012-2014 | floor | - | 2,80% - 2,90% | 55000 |
(in duizenden euro)
| Periode | Collar | Rente cap | Rente floor | Bedrag |
|---|---|---|---|---|
| 2009-2017 | collar | 3,60% | 1,75% | 6250 |
| 2014-2016 | collar | 4,00% | 2,30% | 12500 |
| 2014-2016 | collar | 4,00% | 2,30% | 12500 |
| 2014-2016 | collar | 4,00% | 2,25% | 12500 |
| 2014-2016 | collar | 4,00% | 2,25% | 12500 |
| Periode | Afgeleide (2) | Te betalen rente | Te ontvangen rente | Bedrag |
|---|---|---|---|---|
| 2010-2013 | irs | 1,95% à 2,50% | Euribor 3 mois | 20000 |
| 2010-2013 | irs | 1,90% à 2,50% | Euribor 3 mois | 17000 |
| 2014-2016 | irs | 2,95% | Euribor 3 mois | 12500 |
| 2014-2016 | irs | 2,9975% | Euribor 3 mois | 12500 |
| 2014-2016 | irs | 2,95% | Euribor 3 mois | 12500 |
| 2014-2016 | irs | 2,9975% | Euribor 3 mois | 12500 |
(1) cap: plafondrente
floor: bodemrente
cap ko: Cap-transactie van het type barrière-optie floor ki: Floor-transactie van het type barrière-optie
(2) irs: interest rate swap of renteswap
De Groep heeft op 31 december 2012 opties afgesloten (caps, floors en collars), en renteswaps om zich in te dekken tegen toekomstige schommelingen van de rentevoeten die worden toegepast op de financiële schulden en op de kredietlijn die is toegestaan door ING en KBC en waarvoor een minimumdekking van 60% moet worden nageleefd.
Deze afgeleide instrumenten zijn afgesloten om het rentevoetrisico in te dekken, niet alleen op de bestaande schulden, maar ook op de in de komende jaren verwachte schulden (met degressieve dekking).
Banimmo heeft in de loop van de drie laatste boekjaren geen dekkingsboekhouding toegepast.
De financiële instrumenten worden gewaardeerd door actualisatie van de toekomstige kasstromen op basis van een intrestcurve op afsluitingsdatum. Deze actualisatie wordt meegedeeld door de verschillende bankinstellingen waarbij deze verrichtingen werden afgesloten. Deze waarderingsmethode stemt overeen met niveau 3 van de hiërarchie IFRS 7 (toelichting 3 C).
De waarde van deze indekkingsinstrumenten is afhankelijk van de rentevoet. Ter illustratie: als de rentevoeten op 31 december 2012 50 basispunten meer bedroegen, zou de positieve invloed op de marktwaarde van de indekkingsinstrumenten € 2410825 bedragen (€ 2293559 eind 2011 en € 2327456 eind 2010). Een daling van de rentevoeten van dezelfde omvang zou een negatieve invloed hebben van € 2307252 (€ 2367528 eind 2011 en € 2448617 eind 2010) op de marktwaarde van de indekkingsinstrumenten.
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Termijnbeleggingen | - | 700 | - |
| Liquide middelen | 3998 | 4691 | 3514 |
| 3998 | 5391 | 3514 |
Sedert 2012 heeft Banimmo een "cashpooling" overeenkomst gesloten met een bank die deelneemt aan het nieuwe gesyndiceerde krediet. Die "cashpooling" zorgt voor de automatische compensatie van de creditsaldo's met de kortlopende uitstaande bankschulden. Deze overeenkomst omvat alle vennootschappen van de Groep die 100% dochterondernemigen zijn. De deposito's worden op die manier conform dezelfde voorwaarden vergoed als de bankvoorschotten op korte termijn.
Binnen de geconsolideerde tabel van de kasstromen, kan de nettokaspositie als volgt worden opgesplitst:
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Kas en kasequivalenten | 3998 | 5391 | 3514 |
| Kaskrediet (toelichting 15) | -3036 | - | - |
| 962 | 5391 | 3514 |
De liquiditeiten vertegenwoordigen de bedragen die beschikbaar zijn op de zichtrekeningen.
| Aantal aandelen (in duizenden) | Gestort kapitaal |
Reserves verbonden aan het kapitaal |
Totaal | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aandelen klasse A |
Aandelen klasse B |
Totaal aandelen |
(in duizenden euro) | |||
| Op 31 december 2009 | 10235 | 1038 | 11273 | 132016 | 39 | 132055 |
| Transactie waarvan de betaling gebaseerd is op aandelen |
426 | 426 | ||||
| Op 31 december 2010 | 10235 | 1038 | 11273 | 132016 | 465 | 132481 |
| Inkoop van eigen aandelen | -25 | -25 | ||||
| Transactie waarvan de betaling gebaseerd is op aandelen |
53 | 53 | ||||
| Op 31 december 2011 | 10210 | 1038 | 11248 | 132016 | 518 | 132534 |
| Inkoop van eigen aandelen | ||||||
| Transactie waarvan de betaling gebaseerd is op aandelen |
16 | 16 | ||||
| Op 31 december 2012 | 10210 | 1038 | 11248 | 132016 | 534 | 132550 |
De rekening "Reserves verbonden aan het kapitaal", omvat eind 2012 de waardering van de warrants op het ogenblik van de uitgave van de obligatieleningen in 2010 en dit voor een bedrag van 392 K euro (zie toelichting 15). De waardering van het aandelenoptieplan is hier in eveneens opgenomen en dit voor een bedrag van 142k€ (126 k€ in 2011 en 73 K€ euro in 2010) (zie toelichting 2.RI).
De aandelen van klasse A geven recht op een gewoon dividend.
Op de aandelen van klasse B werd ingeschreven door het management en deze aandelen geven naast het gewoon dividend recht op een preferent dividend. Dit recht op een preferent dividend dooft uit na de uitkering van het dividend over het boekjaar 2016.
Met uitzondering van de aandelen van klasse A en de aandelen van klasse B is er geen ander financieel instrument dat het kapitaal van Banimmo vertegenwoordigt. Banimmo houdt 109298 eigen aandelen op 31 december 2012 (109298 aandelen op 31 december 2011 en 84229 aandelen op 31 december 2010).
Per 31 december 2012 zijn alle aandelen volgestort.
Elk aandeel van categorie A en B geeft recht op één stem.
Op 1 september 2006 hebben Affine en het Management een aandeelhoudersovereenkomst gesloten die op 24 mei 2007 gewijzigd werd. Deze stelt de principes vast van gedeelde controle van de vennootschap tussen twee aandeelhouders: Affine en het Management.
De aandeelhoudersovereenkomst blijft van kracht tot 28 februari 2016 om middernacht, en eindigt dan, behoudens verlenging automatisch. Hierna volgen de kernpunten van deze aandeelhoudersovereenkomst inzake de politiek van dividenduitkering:
Het Management heeft alle aandelen B in handen, welke 9,1% van het kapitaal van Banimmo vertegenwoordigen. De aandelen van categorie B geven naast het gewone dividend recht op een tijdelijk preferent dividend dat wordt vastgelegd overeenkomstig artikel 39 van de statuten. Dit recht vervalt na de uitkering van het dividend over het boekjaar 2016. Het aantal aandelen B blijft ongewijzigd.
Overeenkomstig artikel 39 van de statuten geven de aandelen van categorie B recht op een preferent dividend dat wordt uitgekeerd vóór het gewone dividend en dat elk jaar wordt bepaald aan de hand van het rendement op het eigen vermogen dat wordt berekend op de hierna bepaalde manier. Dit recht op een preferent dividend vervalt in 2017, na de uitkering van het dividend over het boekjaar 2016.
Het economisch eigen vermogen waarmee eind 2012 rekening dient te worden gehouden is het eigen vermogen dat op 31 december 2011 in de geconsolideerde balans van Banimmo is opgenomen, vermeerderd of verminderd met (i) afschrijvingen, waardeverminderingen en marktwaardeschommelingen (na fiscale latentie) op vastgoedbeleggingen, voorraden en financiële activa of passiva (ii) afschrijvingen, waardeverminderingen en marktwaardeschommelingen (na fiscale latentie) op vastgoedbeleggingen, voorraden en financiële activa of passiva gehouden in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast.
Als netto economische winst is te verstaan het netto geconsolideerd resultaat gecorrigeerd met winsten/verliezen (na fiscale latentie) uit de jaarlijkse herwaarderingen van de vastgoedbeleggingen en de financiële activa en passiva, overeenkomstig de IFRS-normen (IAS40 en IAS39).
Voor elk boekjaar in kwestie worden vier als bedrag uitgedrukte rendementsschijven vastgelegd op basis van het percentage tussen (i) de netto economische winst zoals die is opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Banimmo en (ii) het Economisch eigen vermogen:
Het totale brutobedrag van het preferent dividend voor elk boekjaar in kwestie, dat onder de aandelen B verdeeld moet worden, is gelijk aan de som van de volgende bedragen:
zonder dat het totaalbedrag evenwel hoger mag zijn dan vier miljoen euro (€ 4000000), in welk geval het tot dat bedrag zal worden beperkt.
Een meer gedetaileerde definitie is te raadplegen op de site (artikel 39 van de statuten).
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Langlopend | |||
| Kredietlijn - vlottende rente | 102717 | 82373 | 79592 |
| Leasing — vlottende rente | 3455 | 3717 | 3969 |
| Bankleningen - vlottende rente | 50451 | 51846 | 66049 |
| Obligatielening - vaste rente | 74472 | 74242 | 74005 |
| 231095 | 212178 | 223615 | |
| Kortlopend | |||
| Kredietlijn — vlottende rente | 269 | 199 | 17 |
| Leasing — vlottende rente | 178 | 157 | 239 |
| Bankleningen — vlottende rente | 1445 | 1636 | 1728 |
| Kaskrediet (toelichting 13) | 3036 | - | - |
| Thesauriebewijzen | - | - | 17928 |
| Obligatielening - vaste rente | 2169 | 2169 | 2476 |
| Andere financiële schulden | 3 | 4 | 9 |
| 7100 | 4165 | 22397 | |
| Totaal financiële schulden | 238195 | 216343 | 246012 |
Op afsluitingsdatum is de verdeling van de leningen per categorie van rentevoet de volgende:
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Leningen met vlottende rente | 161551 | 139928 | 169522 |
| Leningen met vaste rente | 76641 | 76411 | 76482 |
| Renteloze schulden | 3 | 4 | 8 |
| 238195 | 216343 | 246012 |
Alle financiële schulden zijn in euro. De Groep is dus niet blootgesteld aan wisselkoersrisico's. De leningen van de Groep zijn overigens tegen het risico van renteschommelingen ingedekt door afgeleide financiële instrumenten (renteswaps, gekochte cap opties, verkochte floor opties - zie toelichting 12). De boekhoudkundige waarde van de kortlopende en langlopende financiële schulden is een goede schatting van de reële waarde.
Banimmo heeft een kredietfaciliteit afgesloten met een consortium van 2 banken, nl. ING en KBC. De kredietlijn bedraagt € 120 miljoen en is, zoals het vorige, van het type Revolving.
Dit krediet geeft Banimmo het recht elke nieuwe verwerving te financieren of elk uitstaande krediet af te lossen bij verkoop van een gebouw. De uitstaande kredietbedragen worden periodiek verlengd voor een periode tussen 1 maand tot 12 maanden. Banimmo heeft echter geen enkele specifieke verbintenisregeling om zijn bankschuld af te lossen. De rentevoet voor deze kredietfaciliteit is gelijkgesteld met de Euribor-rente vermeerderd met een variabele commerciële marge die afhangt van de reële waarde van de gebouwen en het opnemingsniveau op het ogenblik van elke aanwending van het krediet. De groep beschikt op 31 december 2012 over niet-gebruikte kredietfaciliteiten voor een bedrag van € 17554000 (€ 36740000 op 31 december 2011 en € 63773000 op 31 december 2010). De groep heeft op 31 december 2012 een hypothecaire inschrijving toegestaan ten belope van € 85,2 miljoen en een hypothecair mandaat ten belope van € 105,4 miljoen (eind 2011 een hypothecair mandaat ten belope van € 59,1 miljoen en eind 2010 een hypothecair mandaat van € 87,4 miljoen) om deze schulden te waarborgen.
Een vastgoedbelegging gelegen in Frankrijk is aangekocht met een leasingovereenkomst met vervaldag september 2020. Het gedeelte interest, per trimester betaalbaar, is berekend aan Euribor 3 maand verhoogd met een marge.
De rentevoeten die van toepassing zijn op bankleningen met vlottende rentevoet zijn de Euribor rente vermeerderd met een vaste commerciële marge.
Buiten het gesyndiceerd krediet heeft Banimmo in 2009 drie en in 2010 twee nieuwe kredietfaciliteiten afgesloten voor een totaal van € 50,4 miljoen in 2009 en € 22,5 miljoen in 2010 teneinde progressief haar financieringsbronnen te diversifiëren; een bedrag van € 2370000 eind 2009 en € 4725300 eind 2010 werd niet gebruikt. Na de verkoop van de gebouwen Lozana en Antwerp Expo in 2011, heeft Banimmo slechts drie kredietfaciliteiten uitstaan voor een totaal van € 54,2 miljoen. In 2012 werden deze kredieten volledig gebruikt.
De Groep heeft op 31 december 2012 een hypothecaire inschrijving toegestaan ten belope van € 26,0 miljoen (€ 26,0 miljoen op 31 december 2011 en € 11,6 miljoen op 31 december 2010) en een hypothecair mandaat ten belope van € 28,2 miljoen (€ 27,4 miljoen op 31 december 2011 en € 61,4 miljoen op 31 december 2010) teneinde deze bankleningen te waarborgen.
Tussen het boekjaar 2006 en april 2011 heeft Banimmo thesauriebewijzen op korte termijn uitgegeven. Banimmo heeft dit programma echter in april 2011 stopgezet.
Banimmo heeft in 2010 een obligatielening met warrant uitgegeven voor een bedrag van € 75 miljoen met vervaldag 2015 en een nominale brutorente van 5,15%.
De boekwaarde van deze financiële schuld is de uitgifteprijs, aangepast met (i) de kosten en commissielonen om de verrichting te plaatsen en (ii) de waarde van de warrant, rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt. Het verschil tussen de boekwaarde en de terugbetalingsprijs op vervaldag wordt gespreid over de looptijd van de obligatielening.
De uitgestelde belastingactiva en uitgestelde belastingpassiva worden gecompenseerd wanneer er een afdwingbaar recht bestaat om de opeisbare uitgestelde belastingactiva en uitgestelde belastingpassiva te compenseren en wanneer de uitgestelde belastingactiva en uitgestelde belastingpassiva betrekking hebben op belastingen op het resultaat van dezelfde fiscale entiteit.
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Uitgestelde belastingactiva | 4914 | 4411 | 3619 |
| Uitgestelde belastingpassiva | -3826 | -3381 | -2384 |
| Totaal netto uitgestelde belastingen | 1088 | 1030 | 1235 |
De brutoschommeling van de uitgestelde belastingen wordt hieronder weergegeven:
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Bij opening | 1030 | 1235 | 645 |
| (Kosten) opbrengsten in de resultatenrekening (toelichting 26) | 59 | -110 | 590 |
| Andere bewegingen | -1 | -95 | - |
| Op afsluitingsdatum | 1088 | 1030 | 1235 |
De schommeling van de uitgestelde belastingsactiva en uitgestelde belastingpassiva tijdens het boekjaar wordt hieronder vermeld:
| Uitgestelde belastingpassiva (in duizenden euro) |
op verliezen | op kapitaal subsidies |
op vastgoed beleggingen |
op afgeleide financiële instrumenten |
diversen* | Totaal |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Op 1 januari 2010 | - | - | - | -11 | -1801 | -1812 |
| (Kosten) opbrengsten in de resultatenrekening |
- | - | - | 26 | -598 | -572 |
| Andere | - | - | - | |||
| Overboeking naar de uitgestelde belastingactiva |
- | - | - | - | - | - |
| Op 31 december 2010 | - | - | - | 15 | -2399 | -2384 |
| (Kosten) opbrengsten in de resultatenrekening |
- | - | - | 61 | -1107 | -1046 |
| Andere | - | - | - | - | 49 | 49 |
| Overboeking naar de uitgestelde belastingactiva |
- | - | - | - | - | - |
| Op 31 december 2011 | - | - | - | 76 | -3457 | -3381 |
| (Kosten) opbrengsten in de resultatenrekening |
- | - | - | 58 | -503 | -445 |
| Andere | - | - | - | - | - | |
| Overboeking naar de uitgestelde belastingactiva |
- | - | - | - | - | - |
| Op 31 december 2012 | - | - | - | 134 | -3960 | -3826 |
* Het bedrag van € 49K in de rubriek "diversen" in 2011 betreft hoofdzakelijk de wijzigingen van uitgestelde belastingen die in verkoopsresultaat werden geboekt en hebben betrekking tot het saldo van de linearisatie van de erelonen, werken en commissies.
| Uitgestelde belastingactiva (in duizenden euro) |
op verliezen | op vastgoed beleggingen |
op afgeleide financiële instrumenten |
diversen* | Totaal |
|---|---|---|---|---|---|
| Op 1ste januari 2010 | 1171 | 971 | 1131 | -816 | 2457 |
| (Kosten) opbrengsten in de resultatenrekening | 460 | -79 | 712 | 69 | 1162 |
| Andere | - | - | - | - | - |
| Overboeking van uitgestelde belastingactiva | - | - | - | - | - |
| Op 31 december 2010 | 1631 | 892 | 1843 | -747 | 3619 |
| (Kosten) opbrengsten in de resultatenrekening | 747 | -217 | 541 | -135 | 936 |
| Andere | -144 | - | - | - | -144 |
| Overboeking van uitgestelde belastingactiva | - | - | - | - | - |
| Au 31 décembre 2011 | 2234 | 675 | 2384 | -882 | 4411 |
| (Kosten) opbrengsten in de resultatenrekening | 489 | -453 | 468 | - | 505 |
| Andere | -1 | - | - | - | -1 |
| Overboeking van uitgestelde belastingactiva | - | - | - | - | - |
| Au 31 décembre 2012 | 2722 | 222 | 2852 | -882 | 4914 |
* Het bedrag van € -1K in 2012 en € 144K in 2011 ingeschreven in "op verliezen" is van toepassing op het deel van de groep in de uitgestelde belastingen op meerwaarden op fotovoltaïsche panelen. Deze werd in het eigen vermogen van de ondernemingen waarop de vermogensmutatie is toegepast, geboekt.
Het totale bedrag van de niet gebruikte fiscale verliezen, waarvoor de recuperatie op toekomstige belastbare resultaten als onwaarschijnlijk wordt aanzien en waarvoor bijgevolg geen uitgestelde belastingactiva werden geboekt bedraagt € 27236000 in 2012 (€ 30598000 in 2011 en € 27035000 in 2010).
| (in duizenden euro) | Fiscale waarborgen op verkopen van vastgoed |
Huurwaarborgen op verkopen van vastgoed |
Rechts zaken |
Voorziening voor sanering |
Totaal |
|---|---|---|---|---|---|
| Op 1 januari 2010 | 1238 | 2725 | 652 | 2031 | 6646 |
| Min langlopend deel | -1238 | -2725 | -333 | -2031 | -6327 |
| Kortlopend deel | - | - | 319 | - | 319 |
| Geboekt in de geconsolideerde resultatenrekening: |
|||||
| – Verhoging van de voorzieningen | - | 1233 | - | - | 1233 |
| – Terugneming van overtollige bedragen |
- | - | 209 | 544 | 753 |
| – Gebruik tijdens het boekjaar | 915 | 1819 | 86 | 419 | 3239 |
| Op 31 december 2010 | 323 | 2139 | 357 | 1068 | 3887 |
| Min langlopend deel | -323 | -2139 | -333 | -1068 | -3863 |
| Kortlopend deel | - | - | 24 | - | 24 |
| Geboekt in de geconsolideerde resultatenrekening: |
|||||
| – Verhoging van de voorzieningen | 150 | 715 | - | - | 865 |
| – Terugneming van overtollige bedragen |
150 | - | 6 | 507 | 663 |
| – Gebruik tijdens het boekjaar | - | 825 | - | 13 | 838 |
| Op 31 december 2011 | 323 | 2029 | 351 | 548 | 3251 |
| Min langlopend deel | -323 | -2029 | -333 | -548 | -3233 |
| Kortlopend deel | - | - | 18 | - | 18 |
| Geboekt in de geconsolideerde resultatenrekening: |
|||||
| – Verhoging van de voorzieningen | - | 471 | 62 | - | 533 |
| – Terugneming van overtollige bedragen |
263 | - | 6 | 34 | 303 |
| – Gebruik tijdens het boekjaar | - | 750 | - | 11 | 761 |
| Op 31 december 2012 | 60 | 1750 | 407 | 503 | 2720 |
| Min langlopend deel | -60 | -1750 | -333 | -503 | -2646 |
| Kortlopend deel | - | - | 74 | - | 74 |
De fiscale waarborgen op verkoop van vastgoed omvatten de verbintenissen die door Banimmo ten overstaan van de kopers werden aangegaan bij de verkoop van vastgoedvennootschappen. De duur daarvan stemt overeen met de wettelijke termijnen voorgeschreven in de fiscale wetgeving.
De huurwaarborgen slaan op verbintenissen die door Banimmo werden aangegaan ten overstaan van kopers in verband met de leegstand van bepaalde oppervlakten van de verkochte activa.
In 2009 heeft Banimmo zich tegenover de certificaathouders verbonden de huurinkomsten voor het gebouw Atlantic House te waarborgen gedurende 6 jaar vanaf de verkoop.
De post rechtszaken heeft betrekking op de handelsgeschillen meestal met dienstverleners, in het kader van de herontwikkeling van gebouwen.
Op 31 december 2012, had de voorziening voor sanering hoofdzakelijk betrekking op het actief "Albert Building" in Antwerpen dat in 2006 werd verkocht. Banimmo heeft ermee ingestemd om de kosten van de bodemsanering op zich te nemen, hoewel de Vennootschap van mening is dat zij daar niet voor verantwoordelijk is of op zijn minst niet helemaal voor verantwoordelijk is, en de verantwoordelijkheid daarvoor volgens haar bij de vorige eigenaars ligt. Ondanks twee beslissingen in haar nadeel, is Banimmo nog een laatste keer in beroep gegaan bij de Raad van State. Daardoor kan de kalender van de eventuele saneringswerken niet met zekerheid worden vastgesteld. Eind 2012 heeft Banimmo een gedeelte van de voorziening teruggenomen ingevolge een nieuwe schatting. De globale kost van de saneringswerken werd hierdoor verlaagd tot € 435 K. In 2011 had Banimmo een gedeelte van de voorziening van € 507 K teruggenomen.
Na de overname van de Franse groep Ad Valore Invest in 2007 werd bovendien een voorziening van € 500000 geconsolideerd voor de toekomstige kosten voor de bodemsanering met betrekking tot het actief "Les Corvettes"; dit op basis van een raming van de globale saneringskosten door een gespecialiseerd studiebureau. Tijdens het boekjaar 2010 werd een groot gedeelte van de saneringswerken betaald. Eind 2012 is er nog steeds een voorziening van € 68 K.
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Handelsschulden | 9498 | 5235 | 4928 |
| Te betalen dividenden | 73 | 111 | 106 |
| Ontvangen voorschotten | 1942 | 500 | 2794 |
| Fiscale schulden | 573 | 1309 | 573 |
| Sociale schulden | 504 | 507 | 448 |
| Schulden m.b.t. financiële leasing | 2378 | - | - |
| Andere schulden | 610 | 1938 | 2423 |
| Over te dragen huur | 0 | 1959 | 3059 |
| Totaal van handelsschulden en andere schulden | 15578 | 11559 | 14331 |
| Min langlopende handelsschulden en andere schulden | -4579 | -1718 | -2203 |
| Kortlopende handelsschulden en andere schulden | 8621 | 9841 | 12128 |
In 2011 bleef het bedrag van de commerciële schuld stabiel ten opzichte van de voorgaande jaren. Dit bedrag omvat onder andere: (i) een schuld van € 827497 met betrekking tot het ontwikkelinksproject van nieuwe kantoren en laboratoria voor VMM (Vlaamse Milieumaatschappij) waarin Banimmo werkt als bouwpromotor, (ii) een schuld van € 879517 in verband met de renovatie van een deel van het gebouw Corvettes met het oog op het aantrekken van nieuwe huurders.
De quasi totaliteit van de handelsschulden zijn betaalbaar binnen de 3 maand.
De over te dragen huur in 2010 en 2011 is te verklaren door i) het innen in 2008 van een toegangsbijdrage in het gebouw Clamart die de periode tot 6 augustus 2017 dekt en ii) de huur van het gebouw Avenue du Bourget 1 (H3) die de periode dekt tot 31 december 2015. Deze post staat nu op nul door de verkoop van Clamart in 2011 en de verkoop van het vruchtgebruik van het gebouw H3 in 2012. Op het ogenblik van de verkoop werd de over te dragen huur van de boekwaarde van het actief afgetrokken.
De handelsschulden van 2012 omvatten een gedeelte van de aankoopprijs van het gebouw Mercedes voor een bedrag van € 3375K dat zal aangewend worden bij de vrijgave van het gebouw en 2015.
De langlopende schulden bestaan uit waarborgen en borgtochten ontvangen van huurders die zijn geboekt onder "Andere schulden". De looptijden hiervan zijn identiek aan die van de huurovereenkomsten waarvoor deze waarborgen zijn aangegaan. De invloed van de actualisering van deze langlopende schulden is van te verwaarlozen betekenis.
De schulden mbt financiële leasing bestaan uit de netto boekwaarde van de geactualiseerde erfpachtvergoedingen voor het terrein H3. Dit erfpacht vervalt op 24 september 2033 maar Banimmo heeft de mogelijkheid om die overeenkomst te verlengen voor een termijn van 33 jaar en daarna eventueel nog eens voor 14 jaar.
| Minimum bedragen | Geactualiseerde bedragen | |
|---|---|---|
| Op minder dan een jaar | 194530,6 € | 189040,4 € |
| Tussen een jaar en 5 jaar | 778122,6 € | 656813,4 € |
| Op langer dan 5 jaar | 3112490,2 € | 1532326,2 € |
| 4085143,4 € | 2378180,0 € |
De schuld mbt de financiële leasing van € 2378180 komt overeen met de geindexeerde jaarlijkse vergoedingen verschuldigd tot op de volgende herzieningsdatum van de erfpacht overeenkomst. Het verschil tussen de minimum en de geactualiseerde bedragen komt overeen met de toekomstige interestlast.
Toelichting 35 licht de operatie H3 verder op.
De met verhuur verbonden kosten kunnen worden opgesplitst als volgt:
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Huur en erfpachtrechten | 393 | 447 | 442 |
| Kosten voor niet-verhuurde oppervlakten | 1668 | 1230 | 1169 |
| Onroerende voorheffing en andere taksen | 2633 | 2927 | 2264 |
| Recuperatie van onroerende voorheffing en andere taksen | -1847 | -1995 | -1484 |
| Andere kosten met betrekking tot vastgoed | 1318 | 2917 | 3845 |
| Recuperatie van andere kosten met betrekking tot vastgoed | -87 | -2332 | -2338 |
| Terugnemingen en gebruik van voorzieningen | -760 | - | -691 |
| 3318 | 3194 | 3207 |
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Nettoresultaat van de verkoop van vastgoedbeleggingen | -317 | 1064 | - |
| Nettoresultaat van de verkoop van materiële vaste activa | - | - | - |
| Nettoresultaat van de verkoop van voorraden | 3543 | 3131 | 254 |
| 3226 | 4195 | 254 |
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Opbrengst van de verkoop van vastgoedbeleggingen | 900 | 30963 | - |
| Andere opbrengsten met betrekking tot de verkopen | -30 | - | - |
| Transactiekosten | -167 | -1285 | - |
| Reële waarden van de verkochte vastgoedbeleggingen (toelichting 6) | -1020 | -28514 | - |
| Toevoegingen en terugnemingen van voorzieningen | - | -100 | - |
| -317 | 1064 | - |
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Opbrengst van de verkoop van materiële vaste activa | - | - | - |
| Transactiekosten | - | - | - |
| Nettoboekwaarde van de verkochte materiële vaste activa (toelichting 7) | - | - | - |
| Toevoegingen en terugnemingen van voorzieningen | - | - | - |
| - | - | - |
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Opbrengst van de verkoop van voorraden | 10422 | 19975 | 254 |
| Andere opbrengsten met betreking tot verkoop | 2560 | - | - |
| Transactiekosten | -93 | -345 | - |
| Nettoboekwaarde van verkochte voorraden (toelichting 11) | -9346 | -16506 | - |
| Toevoegingen en terugnemingen van voorzieningen | - | 7 | - |
| 3543 | 3131 | 254 |
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Opbrengst van de verkoop van deelnemingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
- | - | - |
| Netto boekwaarde van de verkochte deelnemingen (toelichting 8) | - | - | - |
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Winst (verlies) op reële waarde van vastgoedbeleggingen | 4128 | -2869 | -2978 |
| 4128 | -2869 | -2978 | |
| B. Op voorraden | |||
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
| (Toevoegingen) aan waardeverminderingen | -200 | - | - |
| Terugnemingen van waardeverminderingen | 568 | - | 400 |
| 368 | - | 400 |
De residuaire rechten op het pand H3 werden door de vastgoedexpert gewaardeerd op € 4825 K. Deze waarde komt overeen met de residuele waarde bekomen op een vastgoedproject met een oppervlakte van 34000 m² (conform de toelatingen opgenomen in het GBP (Gewestelijk Bestemmingsplan) dat na het einde van het vruchtgebruik in 2023 zou ontwikkeld worden. De voornaamste aannames voor dit vastgoedproject die door de vastgoedexpert werden weerhouden zijn: i) een netto huur gebaseerd op een unitaire brutohuur van 138 €/m² kantooroppervlakte(actuele waarde) mits aftrek van de erfpachtcanon (actuele waarde), ii) een bouwkost (zonder honoraria en onvoorziene kosten) van 1453 €/m², iii) honorairia (architect, stabiliteitsingenieur, enz.) van 10%, iv) onvoorziene kosten van 3% en v) aan kapitalisatievoet van 6.50%. Deze residuele waarde in 2023 werd vervolgens geactualiseerd op basis van een rentevoet van 8% om haar actuele waarde van € 4825 K te bekomen. Indien in deze waardering de kapitalisatievoet met 0.25% zou dalen, zou dit een positieve invloed hebben van € 1,4 miljoen op de waarde van de residuaire rechten. Andersom, indien de kapitalisatievoet met 0.25% zou stijgen, zou dit een negatieve invloed hebben van € 1,3 miljoen op de waarde van de residuaire rechten.
De andere operationele kosten/opbrengsten kunnen worden opgesplitst als volgt:
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Uitwinningsvergoedingen gebouwen in herontwikkeling | 85 | 137 | 25 |
| Kosten van energieaudit vastgoed | 1 | 19 | 21 |
| Andere lopende kosten op gebouwen | 23 | -248 | 5 |
| Toevoegingen aan de voorzieningen | 532 | 622 | 1233 |
| Terugnemingen en bestedingen van voorzieningen | -297 | -507 | -543 |
| Waardevermindering op vorderingen | 178 | 296 | 388 |
| Terugneming van waardeverminderingen op vorderingen | -196 | -151 | -303 |
| 326 | 168 | 826 |
In 2010 werd een sterke stijging van de voorziening voor de huurgarantie ten gunste van de vastgoedcertificaten "Atlantic Certificates" aangelegd ingevolge het vertrek van een belangrijke huurder uit het gebouw Atlantic House. In 2012 en 2011 werd deze voorziening aangepast in functie van de risico's op leegstand van dit gebouw waarvoor de huur door Banimmo werd gewaarborgd.
In de rubriek "Andere lopende kosten op gebouwen", omvat 2011 een terugvordering van een belasting van € 126299 en een terugname van een belastingschuld van € 108780 in ons voordeel ingevolge een beslissing van de administratie met betrekking tot het gebouw Meir 1-11 dat in 2003/2004 verkocht werd.
In 2012 werd een terugname van de voorziening van de saneringskosten van de site Albert Building voor een bedrag van € 34 K geboekt om het nog voor Banimmo bestaande risico in te dekken. Ook in 2011 en 2010 werden terugnames op voorzieningen geregistreerd (respectievelijk € 507 K en € 500 K).
In 2012 heeft Banimmo terugnames op fiscale voorzieningen geboekt op verkopen van voorgaande jaren voor een bedrag van € 223 K omdat de risico's door verjaring waren uitgedoofd.
De administratieve kosten kunnen worden opgesplitst als volgt:
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Personeelskosten en erelonen van het directiecomité (toelichting 24) | 4428 | 4727 | 4266 |
| Diensten en diverse goederen | 2994 | 2849 | 2331 |
| Kosten voor het bestuderen van dossiers | 196 | 188 | 307 |
| Afschrijvingen op materiële vaste activa | 114 | 85 | 67 |
| Afschrijvingen op immateriële vaste activa | 138 | 70 | 101 |
| 7870 | 7919 | 7072 |
In 2012 bevatten de afschrijvingen op immateriële vaste activa een afschrijving van € 7897 op audiovisuele investeringen welke in aanmerking komen voor tax shelter tegenover een terugname van afschrijving van € 8000 in 2011 en een afschrijving van € 24000 in 2010.
In 2012 kennen afschrijvingen op immateriële vaste activa een stijging ten gevolg van een op informatica vlak investeringsprogramma dat eind 2011 werd doorgevoerd.
In 2010 zijn de administratieve kosten gedaald met 11% ingevolge een vermindering van de effectieven en een drastisch besparingsplan op diensten en diverse goederen.
De verhoging van de administratieve kosten in 2011 is voornamelijk het gevolg van de hogere loonkosten ten gevolge van de indexering van de lonen en ontslagvergoedingen, de kosten van dienstverleners zoals advocaten, vastgoed expertise, externe projecten adviseurs en operationele kosten, zoals IT-consultants en de stijging van huurprijzen in België.
De administratieve kosten zijn in 2012 over het algemeen stabiel gebleven. De personeelskosten zijn licht gedaald door het vertrek van enkele personen in de onderneming. De diverse goederen en diensten zijn variabel in functie van verschillende posten.
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Lonen en vergoedingen van het personeel en erelonen van het directiecomité | 3382 | 3754 | 3380 |
| Kosten van sociale zekerheid | 739 | 675 | 604 |
| Pensioenkosten - stelsel van vaste bijdragen | 158 | 151 | 144 |
| Andere | 149 | 147 | 138 |
| 4429 | 4727 | 4266 | |
| Gemiddeld aantal werknemers | 32,00 | 33,00 | 34,00 |
De lonen en vergoedingen omvatten ontslagvergoedingen te belope van 80 K€ in 2012 (155 K€ in 2011, 0 K€ in 2010 en € 149K in 2009). Deze vergoedingen zijn exclusief andere werkgeversbijdragen.
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Rentelasten op: | |||
| – Bankleningen | 1623 | 793 | 581 |
| – Kredietlijn | 2367 | 4139 | 3275 |
| – Thesauriebewijzen | - | 72 | 162 |
| – Obligatielening | 4092 | 4100 | 2631 |
| – Andere financiële schulden | - | 102 | 86 |
| – Andere financiële kosten (bankkosten en andere commissies) | 951 | 156 | 176 |
| – Intercalaire intresten (gekapitaliseerd) | - | -156 | -78 |
| Financiële (opbrengsten)/kosten met betrekking tot afgeleide financiële instrumenten inbegrepen de wijziging van reële waarde |
4528 | 4172 | 5147 |
| Financiële kosten | 13561 | 13378 | 11980 |
| Rente-inkomsten | -3500 | -3043 | -1302 |
| Resultaten uit financiële leasing | -211 | - | - |
| Andere financiële opbrengst | -30 | - | - |
| Dividenden ontvangen uit financiële activa | -112 | -166 | -232 |
| Toevoeging (terugneming) voorziening voor risico's en kosten op financiële | - | - | -198 |
| activa Winst op de realisatie van financiële activa |
- | -747 | -327 |
| Financiële opbrengsten | -3853 | -3956 | -2059 |
| Totaal netto financiële kosten | 9708 | 9422 | 9921 |
In 2012 bereiken de financiële kosten een totaal van € 13561000; een stijging tegenover vorig jaar (€ 13378000) en 2010 (€ 11980000).
De gemiddelde spread van de groep is gestegen ingevolge de herfinanciering van het gesyndiceerd krediet die in september 2011 plaatsvond, tegen duurdere voorwaarden als het historische krediet. De financiële lasten van dit jaar bevatten de kost over een volledig jaar van de obligatielening met warrant die in 2010 werd uitgegeven aan een vaste rentevoet van 5,15% voor een looptijd van 5 jaar.
Aangezien de financiële schulden grotendeels berusten op vlottende rentevoeten, is Banimmo onderhevig aan een risico van renteverhoging wat de financiële kosten zou kunnen doen toenemen.
Banimmo past echter tot 2016 een indekkingstrategie toe op haar financiële schuld. Als gevolg van deze strategie omvatten de financiële kosten een last van € 2516845 (tegenover een last van € 2642350 in 2011 en € 2401673 in 2010) afkomstig uit de uitoefening van bepaalde indekkingsinstrumenten aan residuele voorwaarden ten nadele van Banimmo.
Ondanks deze indekkingsstrategie blijft het financiële resultaat van Banimmo gevoelig voor renteschommelingen. Zo zou een rentestijging/-daling met 50 basispunten (0,50%) op 31/12/2012 een impact van ongeveer € 818618 (€ 699657 in 2011 en € 825192 in 2010) op de rentelasten hebben. Dezelfde renteschommeling zou een te verwaarlozen impact hebben op de rente-inkomsten. Elke rentestijging wordt evenwel gedeeltelijk teniet gedaan door de waardeschommeling van de indekkingsinstrumenten.
De resultaten uit financiële leasing hebben betrekking op de verrichting H3 die verder wordt uitgelegd in toelichting 35.
De belastingen voor het boekjaar kan worden opgesplitst als volgt:
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Courante belastingen | 283 | 199 | 282 |
| Uitgestelde belastingen | -59 | 110 | -590 |
| 224 | 309 | -308 |
Het bedrag van de belasting op het resultaat van de Groep verschilt van het theoretische bedrag dat zou voortvloeien uit de gemiddelde gewogen aanslagvoet die van toepassing is op de winst van de geconsolideerde vennootschappen en dit omwille van de volgende elementen:
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Resultaat vóór belastingen | 2898 | 1470 | 148 |
| Aanslagvoet | 33,99% | 33,99% | 33,99% |
| Belasting op basis van de wettelijke aanslagvoet | -985 | -500 | -50 |
| Aanpassing van de belastingen: | |||
| – toewijsbaar aan vrijgestelde opbrengsten | 569 | 1232 | 839 |
| – aandeel in het resultaat van de ondernemingen waarop vermogensmutatie | 322 | 435 | 1617 |
| is toegepast – op recuperatie van fiscale verliezen waarvoor geen actieve latentie werd geboekt |
2356 | 799 | 769 |
| – op resultaten van vorige boekjaren | - | - | - |
| – toewijsbaar aan verworpen uitgaven en belaste voorzieningen | -582 | -769 | -1130 |
| – op vrijgestelde wijziging van de reële waarde | -238 | -942 | -842 |
| – op verliezen van het boekjaar waarvoor geen actieve latentie werd geboekt | -1666 | -564 | -892 |
| – andere aanpassingen | - | - | -3 |
| Belastingen op basis van de daadwerkelijke aanslagvoet voor het boekjaar |
-224 | -309 | 308 |
| Resultaat vóór belastingen | 2898 | 1470 | 148 |
| Daadwerkelijke aanslagvoet | 7,73% | 21,02% | -208,11% |
De daadwerkelijke aanslagvoet is beïnvloed, enerzijds door terugname van fiscale voorzieningen betreffende voorgaande boekjaren en anderzijds, wat de uitgestelde belastingen betreft, door de boeking van (i) de waardering van overdraagbare fiscale verliezen waarvan de recuperatie waarschijnlijk wordt geacht en (ii) de negatieve wijziging in reële waarde op vastgoedbeleggingen en afgeleide financiële instrumenten.
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Nettoresultaat van de periode | 2674 | 1161 | 456 |
| Winst op de reële waarde (tegenboeking winst op reële waarde) op financiële activa beschikbaar voor verkoop |
7 | 192 | -297* |
| fiscaal effect | -2 | -65 | - |
| Andere wijziging in de reserves op kortlopende financiële activa | - | 232 | - |
| fiscaal effect | - | -79 | - |
| Andere wijziging in de reserves op kortlopende financiële activa zonder fiscaal effect (terugname van verworpen uitgaven, fiscaal effect voorheen niet herkend als actieve belastinglatentie) |
-4 | -649 | 649 |
| Globaal nettoresultaat, na belastingen | 2675 | 792 | 808 |
* geen fiscaal effect (niet belastbare meerwaarden)
Het resultaat per aandeel voor verwatering wordt berekend door de nettowinst die toekomt aan de aandeelhouders van categorie A en B te delen door het gewogen gemiddelde aantal aandelen van elke categorie.
Er bestaat geen enkel financieel instrument dat een verwateringseffect heeft op het resultaat per aandeel. Bijgevolg komt het resultaat per aandeel na verwatering overeen met het resultaat per aandeel vóór verwatering
| 2012 | 2011 | 2010 | |
|---|---|---|---|
| Nettoresultaat van het boekjaar toewijsbaar aan de aandeelhouders van de vennootschap (in duizenden euro) |
2678 | 1163 | 456 |
| Preferent dividend toekomend aan aandelen B (in duizenden euro) | - | - | - |
| Resterend nettoresultaat (in duizenden euro) | 2678 | 1163 | 456 |
| - waarvan toekomend aan aandelen A | 2431 | 1057 | 414 |
| - waarvan toekomend aan aandelen B | 247 | 106 | 42 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen in omloop (in aandelen) | |||
| - aandelen A | |||
| - aandelen B | 10208874 | 10208874 | 10233943 |
| Resultaat per aandeel na verwatering (in euro) | 1038372 | 1038372 | 1038372 |
| - aandelen A | |||
| - aandelen B | |||
| - actions A | 0,24 | 0,10 | 0,04 |
| - actions B | 0,24 | 0,10 | 0,04 |
Tijdens de boekjaren 2010 en 2011 werden de volgende dividenden toegekend; het dividend over 2012 komt overeen met het voorstel dat de raad van bestuur aan de gewone algemene vergadering van 21 mei 2013 heeft gemaakt.
| 2012 | 2011 | 2010 | |
|---|---|---|---|
| Gewoon dividend per aandeel | |||
| Brutodividend toewijsbaar aan gewone aandeelhouders (in duizenden euro) | 3066 | 3066 | 3975 |
| Aantal gewone aandelen op 31 december | 11356544 | 11356544 | 11356544 |
| Brutodividend per gewoon aandeel (in euro) | 0,27 | 0,27 | 0,35 |
| Gewoon nettodividend per aandeel zonder VVPR-strip (in euro) | 0,20 | 0,20 | 0,26 |
| Gewoon nettodividend per aandeel met VVPR-strip (in euro) | 0,20 | 0,21 | 0,30 |
| Preferent dividend per aandeel van klasse B | |||
| Bruto toewijsbaar aan preferente aandeelhouders van klasse B (in duizenden euro) |
- | - | - |
| Aantal preferente aandelen in omloop op 31 december | 1038372 | 1038372 | 1038372 |
| Bruto preferent dividend per aandeel (in euro) | - | - | - |
| Netto preferent dividend per aandeel (in euro) | - | - | - |
Het gewone brutodividend van 2012 dat aan de gewone algemene vergadering van 21 mei 2013 wordt voorgesteld, bedraagt € 0,27 per aandeel, goed voor een totaal dividend van € 3066266,88 dat op 31 mei 2013 betaalbaar zal worden gesteld. Gezien de harmonisering van de percentages van de roerende vorrheffingen, zullen zowel de aandelen A met of zonder VVPR strip als de aandelen B onderworpen zijn aan een roerende voorheffing van 25%.
Deze uitkering is niet onder de post Schulden verwerkt in de geconsolideerde financiële staten van de Groep per 31 december 2012, maar blijft verder in de post Geconsolideerde reserves verwerkt.
De Groep heeft eventuele passiva die betrekking hebben op rechtszaken die zich voordoen binnen het gebruikelijke kader van de activiteiten. Op basis van de toestand per 31 december 2012 verwacht de Groep niet dat deze elementen zullen leiden tot betekenisvolle passiva, andere dan deze waarvoor reeds voorzieningen werden aangelegd (toelichting 17).
Op het eind van de boekjaren 2012, 2011 en 2010 is er geen significante verbintenis met betrekking tot de aanschaf van materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen of gebouwen in voorraad.
Sinds juli 2009 bezit Atlantic Certificates een optie tot verkoop aan Banimmo, tegen marktwaarde, van het onroerend geheel Atlantic House die uitoefenbaar is in 2014.
Banimmo heeft meerdere huurovereenkomsten voor gebouwen en overeenkomsten inzake erfpachtrechten gesloten. De onderstaande tabellen geven een overzicht van deze toekomstige verbintenissen:
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Te betalen huur | 338 | 437 | 1332 |
| Te betalen erfpachtrechten | 19146 | 10085 | 11263 |
| 19484 | 10522 | 12595 | |
| Te betalen huur | |||
| Op minder dan één jaar | 227 | 252 | 335 |
| Tussen 1 en 5 jaar | 111 | 185 | 671 |
| Op meer dan 5 jaar | - | - | 326 |
| 338 | 437 | 1332 | |
| Te betalen erfpachtrechten | |||
| Op minder dan één jaar | 465 | 453 | 400 |
| Tussen 1 en 5 jaar | 2280 | 1810 | 1908 |
| Op meer dan 5 jaar | 16401 | 7822 | 8955 |
| 19146 | 10085 | 11263 |
Verder heeft Banimmo verbintenissen aangegaan in het kader van contracten voor de huur van rollend materieel en andere kantooruitrusting. De betreffende verbintenissen worden beschouwd als zijnde niet betekenisvol.
In het kader van haar vastgoedactiviteiten heeft de Groep Banimmo bovendien diverse bankwaarborgen toegezegd aan de Staat, Gewesten, gemeenten, registratiekantoren en andere partijen voor bedragen van respectievelijk € 7444000 in 2012, € 2608000 in 2011 en € 3519000 in 2010.
In het kader van de verkoop van gebouwen of aandelen heeft de Groep Banimmo aan de kopers via de verkoopcontracten gebruikelijke waarborgen op activa en passiva verleend.
Bovendien heeft Banimmo in het kader van de overdracht van aandelen van Dolce La Hulpe een verkoopoptie op de aandelen van LEX 84 NV toegekend voor een totaalbedrag van € 325000.
De Groep heeft per 31 december 2012 hypothecaire inschrijvingen toegestaan voor een bedrag van € 85,2 miljoen en een hypothecair mandaat voor een bedrag van € 105,4 miljoen teneinde de financiële schulden te waarborgen.
In het kader van de aankoop van gebouwen of aandelen heeft de Groep Banimmo via de koopovereenkomsten vanwege de verkopers gebruikelijke waarborgen op activa en passiva ontvangen.
De waarborgen die Banimmo van de huurders heeft ontvangen, bedroegen respectievelijk € 2681000 in 2012, € 2197000 in 2011 en € 2262000 in 2010.
De gecumuleerde waarde van de in de toekomst te ontvangen huurgelden tot de eerstvolgende, niet opzegbare, vervaldag van de overeenkomsten heeft de volgende betalingstermijnen.
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Op minder dan één jaar | 13202 | 14797 | 16380 |
| Tussen 1 en 5 jaar | 31296 | 34727 | 45947 |
| Op meer dan 5 jaar | 13864 | 16662 | 27252 |
De gecumuleerde waarde van toekomstige erfpacht canons verschuldigd tot op de eerste vervaldag van de erfpachtovereenkomst afgesloten tussen Lex84 (dochtervennootschap van de Banimmo groep) en Dolce La Hulpe NV (met Banimmo verbonden vennootschap) die niet kon worden ontbonden, vertegenwoordigt de volgende vervaldagen:
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Op minder dan één jaar | 75000 | 75000 | 75000 |
| Tussen 1 jaar en 5 jaar | 300000 | 300000 | 300000 |
| Op meer dan 5 jaar | 2475000 | 2550000 | 2625000 |
| Land op 31.122012 |
% deelneming 31.122012 |
% deelneming 31.122011 |
% deelneming 31.122010 |
|
|---|---|---|---|---|
| BANIMMO NV (moederonderneming) | België | |||
| ALMA COURT INVEST NV | België | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| LOZANA INVEST SA (verkocht in 2011) | België | - | - | 100,00% |
| COMULEX NV | België | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| LEX 84 NV | België | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| EUDIP TWO NV | België | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| IMMO PROPERTY SERVICES NV | België | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| IMMO KONINGSLO NV | België | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| RHONE ARTS NV | België | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| BOUWEN EN WONEN NV (verkocht in 2011) | België | - | - | 100,00% |
| TERVUEREN INVEST NV | België | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| RAKET INVEST NV | België | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| MAGELLIN NV | België | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| GP BETA II NV (vereffening in 2012) | België | - | 100,00% | 100,00% |
| LUSO INVEST NV (oprichting in 2011) | België | 62% | 62,00% | - |
| BANIMMO FRANCE SAS | Frankrijk | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| BANINVEST PREMIER SAS (oprichting in 2011) | Frankrijk | 100,00% | 100,00% | - |
| LES CORVETTES INVEST SAS | Frankrijk | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| CLAMART RETAIL SAS (fusie met Banimmo France sas in 2011) |
Frankrijk | - | - | 100,00% |
| BANIMMO RETAIL 1 SAS | Frankrijk | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| MFSB SAS | Frankrijk | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| PARIS VAUGIRARD SAS | Frankrijk | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| PARIS MARCHE ST GERMAIN SAS (oprichting in 2009) | Frankrijk | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| SAS DE LA HALLE SECRETAN (oprichting in 2011) | Frankrijk | 100,00% | 100,00% | - |
| BANIMMO ERAGNY SAS (oprichting in 2010) | Frankrijk | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| LE BAS NOYER SC (aankoop in 2010, fusie met Banimmo Eragny sas in 2011) |
Frankrijk | - | - | 100,00% |
| FON.COM SAS (aankoop in 2012) | Frankrijk | 100,00% | - | - |
| POINT COURSE BAGATELLE SC (aankoop in 2012) | Frankrijk | 100,00% | - | - |
| LE PARC DE ROCQUENCOURT SAS (oprichting in 2012) | Frankrijk | 100,00% | - | - |
| Land op 31.122011 |
% deelneming 31.122012 |
% deelneming 31.122011 |
% deelneming 31.122010 |
|
|---|---|---|---|---|
| SCHOONMEERS - BUGTEN NV (*) | Belgique | 75,00% | 75,00% | 75,00% |
| GRONDBANK THE LOOP NV (**) | Belgique | 25,04% | 25,04% | 25,04% |
| PROJECT DEVELOPMENT SURVEY AND MANAGEMENT CVBA (*) |
Belgique | 50,00% | 50,00% | 50,00% |
| LES JARDINS DES QUAIS SNC | France | 50,00% | 50,00% | 50,00% |
| CONFERINVEST NV (****) | Belgique | 49,00% | 49,00% | 49,00% |
| DOLCE LA HULPE NV (****) | Belgique | 49,00% | 49,00% | 49,00% |
| DOLCE CHANTILLY NV (****) | France | 49,00% | 49,00% | 49,00% |
| MONTEA SCA BEVAK (***) | Belgique | 12,93% | 14,80% | 14,80% |
| CITY MALL DEVELOPMENT NV (*) | Belgique | 25,00% | 25,00% | 25,00% |
| CITY MALL INVEST NV (*) | Belgique | 30,00% | 30,00% | 30,00% |
(**) Schoonmeers Bugten nv houdt een rechtstreekse deelneming van 33,38% aan in Grondbank The Loop nv en AG SOB Gent heeft de rest van de aandelen in handen (66,62%).
(***) Banimmo heeft ingeschreven op de kapitaalverhoging gelanceerd door Montea begin juli 2010, met het oog op risicospreiding. Banimmo heeft de tijdens deze kapitaalverhoging onderschreven aandelen geboekt onder "Kortlopende financiële activa". In 2011 heeft Banimmo deze financiële activa verkocht. Eind 2012 heeft Montea een kapitaalverhoging gedaan. Banimmo heeft niet ingeschreven op deze kapitaalverhoging waardoor het deelnemingspercentage daalt naar 12,93%. Montea blijft geconsolideerd door toepassing van vermogensmutatie ingevolge de betekenisvolle invloed van Banimmo die voortvloeit uit haar aanwezigheid in de beslissingsorganen, met twee bestuurders op een totaal van 11.
(****) Banimmo nv had Dolce La Hulpe nv voor 100% in handen tot 1 maart 2007. Deze onderneming had 100% van Dolce Chantilly sa in bezit. Na 1 maart 2007 houdt Banimmo nv 49% in handen en werd 51% gesyndiceerd aan twee financiële investeerders; er werd een aandeelhoudersovereenkomst ondertekend. In september 2007 werd een holdingmaatschappij (Conferinvest nv) opgericht die de 100% deelnemingen in Dolce Chantilly sa en Dolce La Hulpe nv heeft overgenomen.
(*****) Sedert eind augustus 2010 bezit Banimmo 25% in City Mall Development welke de vennnootschap City Mall Invest controleert; in deze laatste vennootschap bezit Banimmo eveneens een deelneming van 30%. Economisch, middels haar deelneming in deze twee vennootschappen, bezit Banimmo 38,25% in de ontwikkeling van drie winkelcentra in Verviers, Namen en Charleroi.
(*) Banimmo nv houdt 50% van Schoonmeers Bugten nv rechtstreeks aan, en houdt 25% onrechtstreeks aan via een deelneming van 50% in Project Development Survey and Management cvba, dat 50% aanhoudt van Schoonmeers Bugten nv.
In 2010, 2011 en 2012 heeft Banimmo inkomsten uit erelonen en beheersvergoedingen geboekt van Conferinvest voor een bedrag van € 400000.
In 2012, heeft Banimmo beheersvergoedingen geboekt van de groep The Loop, voor een bedrag van € 598000 (€ 1017019 in 2011 en € 94000 in 2010).
Deze diensten werden verleend tegen marktconforme voorwaarden.
Vorderingen op Conferinvest NV (€ 259362), op Grondbank The Loop NV (€ 12602,45) en op Montea SCA (€ 1512,50) zijn onbetaald per 31 december 2012. Deze vorderingen zijn niet vervallen sinds meer dan 3 maanden en zijn niet gewaarborgd en niet rentedragend. Er is geen enkele voorziening voor dubieuze vorderingen geboekt.
De vergoedingen van de leden van het Directiecomité en de bestuurders bedragen:
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Erelonen directiecomité | 1085 | 1638 | 1548 |
| Erelonen niet-uitvoerende niet-onafhankelijke bestuurders | 49 | 49 | 50 |
| Erelonen niet-uitvoerende onafhankelijke bestuurders | 68 | 68 | 68 |
De globale bruto jaarlijkse vergoeding die door de vennootschap en haar dochterondernemingrn werd betaald aan de leden van het directiecomité (in totaal vier personen) bedroegen in 2012 in totaal € 1085050,40 (dit bedrag komt in haar totaliteit overeen met de globale bruto jaarlijkse vergoeding). In het kader van het preferent dividend op het geheel van uitstaande aandelen Klasse B werd er op 25 mei 2012 geen enkel bedrag vóór roerende voorheffing toegekend.
Het preferent dividend is een vergoedingsmechanisme ten voordele van de leden van het directiecomité zoals omschreven in de sectie "Algemene inlichtingen". Het preferent dividend wordt uitgekeerd voor het gewone dividend en wordt elk jaar bepaald op basis van het rendement op het economisch eigen vermogen.
"Er is geen voordeel voor het personeel op korte termijn, geen voordeel op gebied van werkgelegenheid, geen ander voordeel op lange termijn, geen vergoedingen ten gevolge van een beëindiging van de arbeidsovereenkomst of betalingen met betrekking tot aandelen die door de vennootschap aan de voornaamste bestuurders zijn toegekend.
Geen enkel ander voordeel of uitgestelde vergoeding wordt door de vennootschap of haar dochterondernemingen aan hen toegekend.
De globale jaarlijkse bruto vergoeding die wordt toegekend aan Strategy, Management and Investments BVBA, vertegenwoordigd door Didrik van Caloen (CEO) bedraagt € 335171,78. De globale jaarlijkse bruto vergoeding die wordt toegekend aan de andere leden van het directiecomité bedraagt € 749878,62.
| (in duizenden euro) | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Dolce La Hulpe NV - vervaldag 20.022019 (achtergestelde lening) | |||
| Dolce La Hulpe NV - vervaldag 20.022019 (achtergestelde lening) | 980 | 980 | 984 |
| Dolce Chantilly SA - vervaldag 20.022019 (achtergestelde lening) | 490 | 490 | 492 |
| Conferinvest NV - vervaldag 31.012014 (achtergestelde lening) | 490 | 490 | 492 |
| Conferinvest NV - vervaldag 20.022019 (achtergestelde lening) | 12250 | 12250 | 12250 |
| Conferinvest NV - vervaldag 20.022019 | 1470 | 1470 | 1475 |
| City Mall Invest NV - vervaldag 27.082015 | 735 | 739 | 739 |
| Les Jardins des Quais SNC | 35000 | 35000 | 20160 |
| Schoonmeers-Bugten NV | 5000 | 1058 | 2983 |
| PDSM SCARL | 26 | 21 | 16 |
| Totaal van de leningen toegestaan aan verbonden ondernemingen | 65 | 62 | 59 |
| Renteopbrengsten op de toegestane leningen | 56506 | 52560 | 39650 |
| Dolce La Hulpe NV | |||
| Dolce Chantilly SA | 47 | 56 | 46 |
| Conferinvest NV | 15 | 18 | 13 |
| City Mall Invest NV | 453 | 494 | 294 |
| Les Jardins des Quais SNC | 2847 | 2253 | 569 |
| Schoonmeers-Bugten NV | 115 | 92 | 133 |
| PDSM CVBA | 1 | 1 | 1 |
| Totaal van de renteopbrengsten op toegestane leningen | 3 | 3 | 3 |
| Total des produits d'intérêt sur les prêts consentis | 3481 | 2917 | 1059 |
Behalve de leningen aan Conferinvest nv, Dolce Chantilly SA, Dolce La Hulpe nv en City Mall Invest, hebben de leningen aan verbonden ondernemingen geen vervaldag en leveren ze de volgende rente op:
Betaalbaar onder bepaalde opschortende voorwaarden: vanaf 12.052010 werd intrest aangerekend.
Ten overstaan van Conferinvest NV, 1470 K€ achtergestelde lening tegen Euribor 3 maand plus een marge van 2,25%
Er werd geen enkele waarborg ontvangen.
| Aandelen A | Aandelen B | Totaal | Percentage | |
|---|---|---|---|---|
| Referentie aandeelhouders | ||||
| AFFINE | 5655072 | 0 | 5655072 | 49,80 |
| Management van banimmo | ||||
| Strategy, management and investments bvba | 1617281 | 290614 | 1907895 | 16,80 |
| André bosmans management bvba | 279182 | 233509 | 512691 | 4,51 |
| Stratefin management bvba | 61616 | 171583 | 233199 | 2,05 |
| Ccl invest bvba | 28302 | 145996 | 174298 | 1,53 |
| Total management de banimmo | 1986381 | 841702 | 2828083 | 24,90 |
| Ph properties investments bvba | 0 | 161670 | 161670 | 1,42 |
| Andere medewerkers van banimmo | 0 | 35000 | 35000 | 0,31 |
| 0 | 196670 | 196670 | 1,73 | |
| Banimmo eigen aandelen | 109298 | 0 | 109298 | 0,96 |
| Free float | 22,61 | |||
| Waarvan | ||||
| ETHIAS NV | 476380 | 0 | 476380 | 4,19 |
| Rest van het publiek | 2091041 | 0 | 2091041 | 18,41 |
| Totaal | 10318172 | 1038372 | 11356544 | 100,00 |
| I. Bezoldigingen voor bij de groep uitgeoefende commissarismandaten | € 106119 |
|---|---|
| II. Bezoldigingen voor uitzonderlijke prestaties of bijzondere opdrachten die bij de groep zijn vervuld | |
| - Andere controleopdrachten | € 2500 |
| - Opdrachten van belastingadvies | |
| - Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten | |
| B. Émoluments de personnes avec lesquelles les commissaires sont liées |
|
| I. Bezoldigingen voor bij de groep uitgeoefende commissarismandaten of daarmee gelijkgestelde mandaten |
|
| II. Bezolgingen voor uitzonderlijke prestaties of bijzondere opdrachten die bij de groep zijn vervuld | € 57097 |
| - Andere controleopdrachten | |
| - Opdrachten van belastingadvies |
Het vastgoedcomplex H3 gelegen Bourgetlaan 1 te Evere, geboekt als voorraad heeft in het boekjaar 2012 het voorwerp uitgemaakt van opeenvolgende ingewikkelde verrichtingen, die Banimmo toelieten:
goederen die als vastgoedbeleggingen beschouwd worden. Overeenkomstig de IAS normen 17.19, 40.6 en 40.25 werd de initiële kost van die rechten bepaald overeenkomstig de voorschriften voorgeschreven voor een overeenkomst van financiële leasing. De waardering op het einde van het boekjaar is gebaseerd op het model van de juiste waarde van toepassing op vastgoedbeleggingen.
In 2009 werd het vastgoedcomplex H3, inclusief de daaraan grenzende parkeeroppervlaktes, als voorraad geboekt ingevolge de wil van de Raad van Bestuur om dat gebouw na de herontwikkeling ervan exclusief tot verkoop te bestemmen. Op de investeringswaarde van € 14001K werd een waardevermindering geacteerd waardoor de geconsolideerde netto boekwaarde teruggebracht werd tot € 11751 zodat die waarde niet hoger ligt dan de overeenkomstig IAS 2 gerealiseerde netto waarde. Deze waarde werd van bij het begin onderverdeeld in een gedeelte "constructies" en een gedeelte "terrein/erfpacht" dat gelijkgesteld wordt aan een huurrecht.
In 2011 heeft de Raad van bestuur beslist het gebouw H3 en de daaraan grenzende parkeerruimte op te splitsen om ze een verschillende bestemming te geven. Daarna werd die parkeeroppervlakte overgedragen naar de vennootschap Magellin (vennootschap opgenomen in de consolidatieperimeter). Op die manier maakten een investeringswaarde van € 1857K en een gedeelte van de waardevermindering van € 568K in proportie tot de oppervlaktes, het voorwerp uit van een interne verkoop, zonder winst of verlies.
Het vastgoedcomplex H3 had eind 2011 dus een investeringswaarde van € 10498K (waarvan € 1868K voor het gedeelte terreinen/erfpacht en € 8630K voor het gedeelte "constructies") waarop een waardevermindering van € 1682K (waarvan € 299K voor het gedeelte terreinen/erfpacht en € 1383K voor het gedeelte "constructies") werd geboekt.
In een akte dd. 23 januari 2012 heeft Banimmo de overeenkomst voor het vruchtgebruik van het vastgoedcomplex H3 met de Europese Commissie hernieuwd (daarbij werden de clausules voor vervroegde beëindiging en wijziging van de huur weggelaten), de vervaldag wordt aldus 24 september 2023.
De vergoedingen die de huurder moet betalen, zijn:
a. de vergoedingen op het gedeelte "constructie".
De aard en de staat van het gebouw laten ons toe te bevestigen dat de duur van het contract het grootste deel van de economische levensduur van het gebouw dekt. Bovendien bedraagt de geactualiseerde waarde van de nieuwe van de huurder te ontvangen betalingen bijna evenveel als de juiste waarde van de constructies. De vergoedingen voor het vruchtgebruik op die constructies worden dus geboekt als financiële leasing overeenkomstig de voorschrift IAS 17.
b. de vergoedingen voor het vruchtgebruik van het gedeelte terrein/erfpacht worden als gewone huur geboekt.
De schuldvorderingen voor het vruchtgebruik maakten het voorwerp uit van een overeenkomst tot overdracht aan de Federale Verzekering. Banimmo is van oordeel dat door deze overdracht alle risico's en voordelen verbonden aan de eigendom van dat actief werden overgedragen gelet op het feit dat haar blootstelling aan risico's onbestaande is geworden in verhouding tot de totale veranderlijkheid (in termen van bedragen en timing) van de actuele waarde van de toekomstige netto geldstromen verbonden aan het actief. Banimmo is derhalve van mening dat zij door de volledige overdracht van risico's en voordelen verbonden aan die schuldvorderingen beantwoordt van de voorwaarde van IAS 39 voor het wegboeken van een financieel actief.
Als gevolg van de hierboven uiteengezette elementen, heet de raad van bestuur van Banimmo geoordeeld dat de residuaire rechten van het onroerend goed moesten geherclasseerd en gewaardeerd worden overeenkomstig de bepalingen voor vastgoedbeleggingen (IAS 40) vermits dit goed niet meer tot verkoop bestemd is in het kader van de gewone activiteiten maar op lange termijn zal gehouden worden en ten minste tot het einde van het contract van vruchtgebruik zonder dat het gelet op de huidige stand van zaken mogelijk is om te anticiperen op het lot van dit recht op de contractuele vervaldag.
De vruchtgebruikovereenkomst met de Europese Commissie werd beschouwd als een gewone huurovereenkomst van een vastgoedcomplex in voorraad. Vermits, de onderhandelingen over de overdracht van het goed niet afgerond waren op het moment van het opstellen van de financiële staat, werd enkel de terugneming van de waardevermindering van € 1682K geboekt.
Rekening houdend met de uiteindelijk aanvaarde boekhoudkundige verwerking, zullen de financiële staten aangepast worden met een verhoging van het resultaat van € 1381K tot gevolg die voortvloeit uit de herkwalificatie in financiële leasing van het vruchtgebruik contract op de constructies.
Deze verhoging wordt bekomen door de meerwaarde op verkoop van constructies (€ 3433 K) te verhogen met de financiële opbrengsten die voortkomen uit de actualisatieberekening (€ 115K), wat een totaal resultaat op deze operatie van € 3548 K geeft. Dit resultaat is verminderd met:
Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen, brengen wij U verslag uit in het kader van ons mandaat van commissaris. Dit verslag omvat ons oordeel over de geconsolideerde jaarrekening evenals de vereiste bijkomende vermelding.
Wij hebben de controle uitgevoerd van de geconsolideerde jaarrekening van Banimmo N.V. en haar dochterondernemingen (de "Groep") over het boekjaar afgesloten op 31 december 2010, opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS), zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften. Deze geconsolideerde jaarrekening omvat de geconsolideerde balans op 31 december 2010, de geconsolideerde resultatenrekening, het geconsolideerd overzicht van het globale resultaat, het geconsolideerd kasstroomoverzicht en de geconsolideerde staat van wijzigingen in het eigen vermogen voor het boekjaar afgesloten op die datum, evenals de samenvatting van de voornaamste waarderingsregels en andere toelichtingen. Het geconsolideerde balanstotaal bedraagt KEUR 410320 en de geconsolideerde resultatenrekening sluit af met een winst van het boekjaar, aandeel Groep, van KEUR 456.
Het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening valt onder de verantwoordelijkheid van de raad van bestuur. Deze verantwoordelijkheid omvat: het opzetten, implementeren en in stand houden van een interne controle met betrekking tot het opstellen en de getrouwe weergave van de geconsolideerde jaarrekening die geen afwijkingen bevat van materieel belang als gevolg van fraude of van fouten, alsook het kiezen en toepassen van geschikte waarderingsregels en het maken van boekhoudkundige ramingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.
Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel te geven over deze geconsolideerde jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle uitgevoerd overeenkomstig de wettelijke bepalingen en volgens de in België geldende controlenormen, zoals uitgevaardigd door het Instituut van de Bedrijfsrevisoren. Deze controlenormen vereisen dat onze controle zo wordt georganiseerd en uitgevoerd dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de geconsolideerde jaarrekening geen afwijkingen bevat van materieel belang.
Overeenkomstig deze normen, hebben wij controlewerkzaamheden uitgevoerd ter staving van de in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen bedragen en inlichtingen. De keuze van de uitgevoerde werkzaamheden is afhankelijk van onze beoordeling en van de inschatting van het risico op materiële afwijkingen in de geconsolideerde jaarrekening als gevolg van fraude of van fouten. Bij het maken van deze risico-inschatting, hebben wij rekening gehouden met de interne controle van de Groep met betrekking tot het opstellen en de getrouwe weergave van de geconsolideerde jaarrekening om controleprocedures vast te leggen die geschikt zijn in de gegeven omstandigheden, maar niet om een oordeel te geven over de doeltreffendheid van die interne controle. Wij hebben tevens een beoordeling gemaakt van het passende karakter van de waarderingsregels, de redelijkheid van de door de vennootschap gemaakte boekhoudkundige ramingen en de voorstelling van de geconsolideerde jaarrekening in haar geheel. Tenslotte hebben wij van de raad van bestuur en de verantwoordelijken van de Groep de voor onze controle noodzakelijke verduidelijkingen en inlichtingen bekomen. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen informatie een redelijke basis vormt voor het uitbrengen van ons oordeel.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en de financiële toestand van de Groep op 31 december 2010 evenals van haar resultaten en kasstromen voor het boekjaar dan eindigend, in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS), zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften.
Het opstellen en de inhoud van het geconsolideerde jaarverslag vallen onder de verantwoordelijkheid van de raad van bestuur.
Het is onze verantwoordelijkheid om in ons verslag de volgende bijkomende vermelding op te nemen die niet van aard is om de draagwijdte van onze verklaring over de geconsolideerde jaarrekening te wijzigen:
Het geconsolideerde jaarverslag behandelt de door de wet vereiste inlichtingen en stemt overeen met de geconsolideerde jaarrekening. Wij kunnen ons echter niet uitspreken over de beschrijving van de voornaamste risico's en onzekerheden waarmee de Groep wordt geconfronteerd, alsook van haar positie, haar voorzienbare evolutie of de aanmerkelijke invloed van bepaalde feiten op haar toekomstige ontwikkeling.
Wij kunnen evenwel bevestigen dat de verstrekte gegevens geen onmiskenbare inconsistenties vertonen met de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat.
Brussel, 11 april 2011
Mazars Bedrijfsrevisoren Commissaris Vertegenwoordigd door Xavier DOYEN
Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen, brengen wij U verslag uit in het kader van ons mandaat van commissaris. Dit verslag omvat ons oordeel over de geconsolideerde jaarrekening evenals de vereiste bijkomende vermelding.
Wij hebben de controle uitgevoerd van de geconsolideerde jaarrekening van Banimmo N.V. en haar dochterondernemingen (de "Groep") over het boekjaar afgesloten op 31 december 2011, opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS), zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften. Deze geconsolideerde jaarrekening omvat de geconsolideerde balans op 31 december 2011, de geconsolideerde resultatenrekening, het geconsolideerd overzicht van het globale resultaat, het geconsolideerd kasstroomoverzicht en de geconsolideerde staat van wijzigingen in het eigen vermogen voor het boekjaar afgesloten op die datum, evenals de samenvatting van de voornaamste waarderingsregels en andere toelichtingen. Het geconsolideerde balanstotaal bedraagt KEUR 376260 en de geconsolideerde resultatenrekening sluit af met een winst van het boekjaar, aandeel Groep, van KEUR 1161.
Het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening valt onder de verantwoordelijkheid van de raad van bestuur. Deze verantwoordelijkheid omvat: het opzetten, implementeren en in stand houden van een interne controle met betrekking tot het opstellen en de getrouwe weergave van de geconsolideerde jaarrekening die geen afwijkingen bevat van materieel belang als gevolg van fraude of van fouten, alsook het kiezen en toepassen van geschikte waarderingsregels en het maken van boekhoudkundige ramingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.
Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel te geven over deze geconsolideerde jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle uitgevoerd overeenkomstig de wettelijke bepalingen en volgens de in België geldende controlenormen, zoals uitgevaardigd door het Instituut van de Bedrijfsrevisoren. Deze controlenormen vereisen dat onze controle zo wordt georganiseerd en uitgevoerd dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de geconsolideerde jaarrekening geen afwijkingen bevat van materieel belang.
Overeenkomstig deze normen, hebben wij controlewerkzaamheden uitgevoerd ter staving van de in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen bedragen en inlichtingen. De keuze van de uitgevoerde werkzaamheden is afhankelijk van onze beoordeling en van de inschatting van het risico op materiële afwijkingen in de geconsolideerde jaarrekening als gevolg van fraude of van fouten. Bij het maken van deze risico-inschatting, hebben wij rekening gehouden met de interne controle van de Groep met betrekking tot het opstellen en de getrouwe weergave van de geconsolideerde jaarrekening om controleprocedures vast te leggen die geschikt zijn in de gegeven omstandigheden, maar niet om een oordeel te geven over de doeltreffendheid van die interne controle. Wij hebben tevens een beoordeling gemaakt van het passende karakter van de waarderingsregels, de redelijkheid van de door de vennootschap gemaakte boekhoudkundige ramingen en de voorstelling van de geconsolideerde jaarrekening in haar geheel. Tenslotte hebben wij van de raad van bestuur en de verantwoordelijken van de Groep de voor onze controle noodzakelijke verduidelijkingen en inlichtingen bekomen. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen informatie een redelijke basis vormt voor het uitbrengen van ons oordeel.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en de financiële toestand van de Groep op 31 december 2011 evenals van haar resultaten en kasstromen voor het boekjaar dan eindigend, in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS), zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften.
Het opstellen en de inhoud van het geconsolideerde jaarverslag vallen onder de verantwoordelijkheid van de raad van bestuur.
Het is onze verantwoordelijkheid om in ons verslag de volgende bijkomende vermelding op te nemen die niet van aard is om de draagwijdte van onze verklaring over de geconsolideerde jaarrekening te wijzigen:
Het geconsolideerde jaarverslag behandelt de door de wet vereiste inlichtingen en stemt overeen met de geconsolideerde jaarrekening. Wij kunnen ons echter niet uitspreken over de beschrijving van de voornaamste risico's en onzekerheden waarmee de Groep wordt geconfronteerd, alsook van haar positie, haar voorzienbare evolutie of de aanmerkelijke invloed van bepaalde feiten op haar toekomstige ontwikkeling.
Wij kunnen evenwel bevestigen dat de verstrekte gegevens geen onmiskenbare inconsistenties vertonen met de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat.
Brussel, 11 april 2012
Mazars Bedrijfsrevisoren Commissaris Vertegenwoordigd door Xavier DOYEN
Overeenkomstig de wettelijke bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van ons mandaat van commissaris. Dit verslag omvat ons oordeel over het overzicht van de geconsolideerde financiële toestand op 31 december 2012, de geconsolideerde resultatenrekening, het geconsolideerde overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten, het geconsolideerde mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerde kasstroomoverzicht van het boekjaar afgesloten op 31 december 2012 en over de toelichting, en omvat tevens de vereiste bijkomende verklaring.
Wij hebben de controle uitgevoerd van de geconsolideerde financiële overzichten over het boekjaar afgesloten op 31 december 2012, opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie, en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften. Het totaal van het overzicht van de geconsolideerde financiële toestand bedraagt KEUR 403685 en de geconsolideerde resultatenrekening sluit af met een winst van het boekjaar (aandeel Groep) van KEUR 2678.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de geconsolideerde financiële overzichten die een getrouw beeld geven in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS), zoals goedgekeurd door de Europese Unie, en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften alsook voor het implementeren van de interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor het opstellen van de geconsolideerde financiële overzichten die geen afwijking van materieel belang, als gevolg van fraude of van fouten, bevatten.
Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel over deze geconsolideerde financiële overzichten tot uitdrukking te brengen op basis van onze audit. Wij hebben onze audit volgens de internationale auditstandaarden (ISA' s) uitgevoerd. Die standaarden vereisen dat wij aan de deontologische vereisten voldoen alsook de audit plannen en uitvoeren teneinde een redelijke mate van zekerheid te verkrijgen dat de geconsolideerde financiële overzichten geen afwijkingen van materieel belang bevatten.
Een audit omvat werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de in de geconsolideerde financiële overzichten opgenomen bedragen en toelichtingen. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de beoordeling door de commissaris, met inbegrip van diens inschatting van de risico's van een afwijking van materieel belang in de geconsolideerde financiële overzichten als gevolg van fraude of van fouten. Bij het maken van die risico-inschatting neemt de commissaris de interne beheersing van de entiteit in aanmerking die relevant is voor het opstellen van de geconsolideerde financiële overzichten, die een getrouw beeld geven, teneinde controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet gericht zijn op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne beheersing. Een audit omvat tevens een evaluatie van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving, de redelijkheid van de door het bestuursorgaan gemaakte schattingen, alsmede de presentatie van de geconsolideerde financiële overzichten als geheel.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de entiteit de voor onze audit vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle -informatie voldoende en geschikt is om daarop ons oordeel te baseren.
Naar ons oordeel geven de geconsolideerde financiële overzichten van de vennootschap BANIMMO per 31 december 2012 een getrouw beeld van het vermogen en van de financiële toestand van het geconsolideerd geheel alsook van diens resultaten en van diens kasstroom over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS), zoals goedgekeurd door de Europese Unie, en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde financiële overzichten.
In het kader van ons mandaat, is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, de naleving van bepaalde wettelijke en reglementaire verplichtingen na te gaan. Op grond hiervan doen wij de volgende bijkomende verklaring die niet van aard is om de draagwijdte van ons oordeel over de geconsolideerde financiële overzichten te wijzigen:
Het jaarverslag over de geconsolideerde financiële overzichten behandelt de door de wet vereiste inlichtingen en stemt overeen met de geconsolideerde financiële overzichten. Wij kunnen ons echter niet uitspreken over de beschrijving van de voornaamste risico's en onzekerheden waarmee de Groep wordt geconfronteerd, alsook van haar positie, haar voorzienbare evolutie of de aanmerkelijke invloed van bepaalde feiten op haar toekomstige ontwikkeling. Wij kunnen evenwel bevestigen dat de verstrekte gegevens geen onmiskenbare inconsistenties vertonen met de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat.
Brussel, 22 april 2013
Mazars Bedrijfsrevisoren CVBA Commissaris vertegenwoordigd door Xavier DOYEN
Overeenkomstig het bepaalde in artikel 105 van het Wetboek van vennootschappen wordt de jaarrekening van Banimmo NV voorgesteld volgens een verkort schema. De jaarrekening zal worden neergelegd uiterlijk dertig dagen nadat die is goedgekeurd door de algemene vergadering van 21 mei 2013. Het college van commissarissen heeft een verklaring zonder voorbehoud uitgebracht over de jaarrekening van Banimmo NV. De jaarrekening, het jaarverslag en het verslag van het college van commissarissen zijn op een eenvoudig verzoek verkrijgbaar op het volgende adres: Hippokrateslaan 16, 1932 Zaventem.
| (in euro) | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|---|
| ACTIVA | ||||
| Vaste activa | 201994232 | 204376035 | 211129833 | 203902845 |
| Oprichtingskosten | 939632 | 1324987 | 1710341 | 579677 |
| Immateriële vaste activa | 272152 | 282966 | 36202 | 81757 |
| Materiële vaste activa | 21096670 | 21712794 | 22343800 | 58327115 |
| Financiële vaste activa | 179685778 | 181055288 | 187039490 | 144914296 |
| Vlottende activa | 50160761 | 50522210 | 59277554 | 9916611 |
| Vorderingen op meer dan één jaar | - | - | - | - |
| Voorraden en bestellingen in uitvoering | 43509254 | 41152333 | 40377134 | - |
| Vorderingen op ten hoogste één jaar | 2308633 | 3192070 | 3455434 | 6117654 |
| Geldbeleggingen | 1050454 | 1092049 | 11324106 | 1307940 |
| Liquide middelen | 1368664 | 2991961 | 2206023 | 614387 |
| Overlopende rekeningen | 1923756 | 2093797 | 1914857 | 1876630 |
| Totaal der activa | 252154993 | 254898245 | 270407387 | 213819456 |
| Eigen vermogen | 141911478 | 140793721 | 141051829 | 140557580 |
|---|---|---|---|---|
| Kapitaal | 132015738 | 132015738 | 132015738 | 132015738 |
| Uitgiftepremies | 392133 | 392133 | 392133 | - |
| Herwaarderingsmeerwaarden | - | - | - | - |
| Reserves | 7121812 | 6953345 | 6920722 | 6789158 |
| Overdragen winst | 2381795 | 1432505 | 1723236 | 1752684 |
| Kapitaalsubsidies | - | - | - | |
| Voorzieningen en uitgestelde belastingen | 2575416 | 3106383 | 3737113 | 6373555 |
| Voorzieningen voor risico's en kosten | 2575416 | 3106383 | 3737113 | 5982518 |
| Uitgestelde belastingen | - | - | - | 391037 |
| Schulden | 107668099 | 110998141 | 125618445 | 66888321 |
| Schulden op meer dan één jaar | 94321551 | 101027319 | 81925569 | 27604163 |
| Schulden op ten hoogste één jaar | 9554717 | 6556099 | 39703236 | 37437768 |
| Overlopende rekeningen | 3791831 | 3414723 | 3989640 | 1846390 |
| Totaal der passiva | 252154993 | 254898245 | 270407387 | 213819456 |
| (in euro) | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Resultatenrekening | |||||
| Bedrijfsopbrengsten | 11299793 | 16651721 | 7007627 | 17316247 | |
| Bedrijfskosten | 15016054 | 20549660 | 8737099 | 16224154 | |
| Bedrijfswinst (bedrijfsverlies) | -3716261 | -3897939 | -1729472 | 1092093 | |
| Financiële opbrengsten | 17064981 | 11516060 | 13639489 | 6682102 | |
| Financiële kosten | 7884347 | 8169148 | 8340016 | 7331021 | |
| Winst (verlies) uit de gewone bedrijfsuitoefening vóór belasting |
5464373 | -551028 | 3570001 | 443174 | |
| Uitzonderlijke opbrengsten | 354047 | 6172104 | 253061 | 11236865 | |
| Uitzonderlijke kosten | 1634396 | 2812918 | 137193 | 52398 | |
| Winst (verlies) van het boekjaar vóór belasting | 4184024 | 2808159 | 3685869 | 11627641 | |
| Onttrekking aan de uitgestelde belastingen | - | - | 391037 | 232245 | |
| Belastingen op het resultaat | - | - | - | -1076478 | |
| Winst van het boekjaar | 4184024 | 2808159 | 4076906 | 12936364 | |
| Overboeking naar de belastingsvrije reserves | - | - | - | - | |
| Te bestemmen winst van het boekjaar | 4184024 | 2808159 | 4076906 | 12936364 | |
| Resultaatverw erking |
|||||
| Te bestemmen winst | 5616529 | 4531395 | 5829590 | 16419860 | |
| Te bestemmen winst van het boekjaar | 4184024 | 2808159 | 4076906 | 12936364 | |
| Overgedragen winst van het vorige boekjaar | 1432505 | 1723236 | 1752684 | 3483496 | |
| Onttrekking aan het eigen vermogen | 41533 | 108376 | 72436 | - | |
| Aan het kapitaal en aan de uitgiftepremies | - | - | - | - | |
| Aan de reserves | 41533 | 108376 | 72436 | - | |
| Toevoeging aan het eigen vermogen | 210000 | 141000 | 204000 | 954449 | |
| Aan de wettelijke reserves | 210000 | 141000 | 204000 | 647000 | |
| Aan de overige reserves | - | - | - | 307449 | |
| Over te dragen winst (verlies) | 2381795 | 1432505 | 1723236 | 1752684 | |
| Uit te keren winst | 3066267 | 3066267 | 3974790 | 13712727 | |
| Vergoeding van het kapitaal | 3066267 | 3066267 | 3974790 | 13712727 |
AO Van Reysschoot- Gent
Per 31 december 2012 bedraagt het maatschappelijk kapitaal van Banimmo € 132015738, verdeeld over 11356544 aandelen, waarvan 10318172 aandelen van categorie A en 1038372 aandelen van categorie B, zonder vermelding van nominale waarde, die elk een identiek deel van het kapitaal vertegenwoordigen. De aandelen van categorie B werden initieel onderschreven door het Management en geven naast het gewoon dividend recht op een preferent dividend. Dit recht op een preferent dividend loopt af na de dividenduitkering met betrekking tot het boekjaar 2016, behoudens verlenging door de algemene vergadering van aandeelhouders die beslist met inachtneming van de voorwaarden vereist voor een statutenwijziging. Alle aandelen zijn volledig volgestort.
Naast de aandelen van categorie A en van categorie B heeft de vennootschap ook 75000 obligaties uitgegeven elk verbonden met 35 warrants (op de dag van de uitgifte werden de warrants afgesplitst en worden ze afzonderlijk genoteerd op NYSE Euronext Brussels), hetzij een totaal van 2625000 warrants. Er bestaan geen andere financiële instrumenten die het kapitaal van Banimmo al dan niet vertegenwoordigen.
Op 31 december 2012 bezat Banimmo 109298 eigen aandelen. Geen enkele vennootschap van de groep houdt aandelen voor rekening van Banimmo.
| Datum | Verrichting | Kapitaalwijziging (€) |
Maatschappelijke kapitaal (€) |
Aantal aandelen (#) |
|---|---|---|---|---|
| Bedrag van het maatschappelijk kapitaal op deze datum |
||||
| 01/01/2004 | 86508000 | / | 86508000 | 8653100 |
| Kapitaalvermindering voor terugbetaling aan |
||||
| 12/10/2004 | de aandeelhouders | -11245250 | 75262750 | 8653100 |
| Vrijwillige terugstorting van niet-opgevraagd |
||||
| 21/12/2005 | kapitaal | 19220 | 75281970 | 8653100 |
| 31/12/2005 | / | / | 75281970 | 8653100 |
| 31/12/2006 | / | / | 75281970 | 8653100 |
| 29/06/2007 | 1ste verhoging | +54961431 | 130243401 | 11272147 |
| 26/07/2007 | 2de verhoging | +1772337 | 132015738 | 11356544 |
| 31/12/2007 | / | / | 132015738 | 11356544 |
| 31/12/2008 | / | / | 132015738 | 11356544 |
| 31/12/2009 | / | / | 132015738 | 11356544 |
| 31/12/2010 | / | / | 132015738 | 11356544 |
| 31/12/2011 | / | / | 132015738 | 11356544 |
| 31/12/2012 | / | / | 132015738 | 11356544 |
Banimmo heeft tot doel, voor eigen rekening en voor rekening van derden, zowel in België als in het buitenland:
Het verrichten van alle bewerkingen met betrekking tot onroerende rechten van gelijk welke aard, en met betrekking tot de goederen en/of roerende rechten die er uit voortvloeien, zoals kopen, bouwen, ontwikkelen, verbouwen, verhuren (hierin begrepen de onroerende leasing), onderverhuren, in erfpacht geven of opstalrecht verlenen, rechtstreeks of onrechtstreeks of mits tussenpersoon uitbaten, ruilen, verkopen, horizontaal en verticaal verdelen, verkavelen, onder het regime van de mede-eigendom plaatsen en in het algemeen alles doen wat rechtstreeks of onrechtstreeks betrekking heeft op het commercieel, technisch en/of administratief beheer, de valorisering voor zichzelf of voor de rekening van derden van alle onroerende bebouwde of niet bebouwde eigendommen, alle onderzoeken en schattingen verrichten, alle administratieve toelatingen vragen, alle lastenkohieren opstellen en alle architecten en/of aannemingscontracten sluiten.
Banimmo kan alle of een deel van deze investeringen financieren, eventueel in associatie of met de medewerking van derden of middels uitgifte van vastgoedcertificaten.
Wanneer bepaalde verrichtingen van Banimmo gerealiseerd worden met de inbreng van de inschrijvers op certificaten, mag Banimmo eveneens leningen aangaan om haar investeringen, de herstelling of de verbetering van de gebouwen vooraf te financieren in het uiteindelijke belang van de inschrijvers op certificaten.
Banimmo kan alle verrichtingen doen die noodzakelijk of nuttig zijn voor of betrekking hebben op de verwezenlijking van haar maatschappelijk doel, hierin begrepen het verwerven of houden van financiële instrumenten.
Zij zal eveneens mandaten van bestuurder of vereffenaar kunnen uitoefenen in andere vennootschappen.
Banimmo wordt bestuurd door een raad van bestuur samengesteld uit ten minste zes (6) bestuurders, natuurlijke personen of rechtspersonen, al dan niet aandeelhouders.
Indien een rechtspersoon tot bestuurder benoemd wordt, benoemt deze een natuurlijke persoon onder zijn vennoten, zaakvoerders, bestuurders of werknemers als vaste vertegenwoordiger, die belast wordt met de uitvoering van dit mandaat in naam en voor rekening van deze rechtspersoon. De rechtspersoon mag deze vaste vertegenwoordiger niet ontslaan zonder tegelijk een opvolger te benoemen. Voor de benoeming en beëindiging van het mandaat van de vaste vertegenwoordiger gelden dezelfde regels van openbaarmaking alsof hij / zij dit mandaat in eigen naam en voor eigen rekening zou vervullen.
De duur van het mandaat van de bestuurders wordt op drie (3) jaar vastgelegd, tenzij de algemene vergadering een kortere termijn bepaalt. De bestuurders zijn herkiesbaar. Het mandaat van de uittredende en niet herbenoemde bestuurders eindigt onmiddellijk na de algemene vergadering die zich heeft uitgesproken over de herbenoeming.
De raad van bestuur kiest onder zijn leden een voorzitter.
Hij kan onder zijn leden eveneens een vicevoorzitter aanduiden.
De raad van bestuur heeft de bevoegdheid alle handelingen te verrichten die nodig of nuttig zijn voor de verwezenlijking van het maatschappelijk doel, met uitzondering van deze die het Wetboek van vennootschappen of de statuten aan de algemene vergadering voorbehouden.
Niettegenstaande de verplichtingen die voortvloeien uit het collegiaal bestuur, met name het overleg en het toezicht, kunnen de bestuurders onder elkaar de bestuurstaken verdelen.
De raad van bestuur vergadert zo vaak als het belang van de vennootschap het vereist, ten minste vier keer per jaar, of telkens de voorzitter van de raad van bestuur of een andere bestuurder hierom vraagt. De vergaderingen van de raad van bestuur worden gehouden op de plaats vermeld in de oproeping, en bij voorkeur op de zetel van de vennootschap. De oproepingen tot de vergadering van de raad van bestuur worden, in de mate van het mogelijke, ten minste acht (8) dagen vóór de vergadering verzonden, behalve wanneer de dringende noodzakelijkheid en het belang van de vennootschap een kortere termijn vereisen.
Elke bestuurder ontvangt, in de mate van het mogelijke, ten minste vijf (5) dagen vóór de vergadering van de raad van bestuur, alle nuttige documenten en inlichtingen. Hij kan bovendien vragen dat elk stuk (brief, factuur, prijsopgave, voorstel, boekhoudkundig verslag) waarvan hij het nazicht door de raad van bestuur nuttig acht, wordt voorgelegd aan de raad van bestuur. De oproepingen gebeuren geldig per brief of per elektronische post, met dien verstande dat geen oproeping vereist is voor de gewone vergaderingen, behalve voor de bepaling van het tijdstip ervan. Een deel van of alle bestuurders kunnen deelnemen aan de vergadering van de raad van bestuur door middel van telefoon, videoconference of ieder gelijkaardig telecommunicatiemiddel waardoor al de personen die deelnemen aan de vergadering elkaar kunnen horen. De personen die door zulke technische middelen deelnemen aan een vergadering worden beschouwd als zijnde in persoon aanwezig op deze vergadering.
De raad van bestuur kan enkel geldig beraadslagen indien ten minste de meerderheid van haar leden aanwezig of vertegenwoordigd is. Elke bestuurder mag volmacht geven aan een andere bestuurder om hem te vertegenwoordigen op een bepaalde vergadering van de raad van bestuur en er te stemmen in zijn plaats. Zulk mandaat moet het voorwerp uitmaken van een volmacht die de handtekening draagt van de bestuurder (die een digitale handtekening mag zijn zoals gedefinieerd in artikel 1322 van het Burgerlijk Wetboek) en die overgemaakt wordt aan de raad van bestuur bij gewone brief, fax, elektronische post of iedere andere vorm bepaald in artikel 2281 van het Burgerlijk wetboek. Indien de volmacht werd verstrekt per fax of per elektronische post, dient het origineel aan de raad te worden verzonden per eenvoudige brief binnen een termijn van vijf (5) werkdagen. Een fysieke vertegenwoordiger van een rechtspersoon kan zich eveneens laten vertegenwoordigen door een bestuurder of werknemer van de rechtspersoon die hij vertegenwoordigt. Geen enkele bestuurder mag echter meer dan één van zijn collega's vertegenwoordigen. De beslissingen van de raad van bestuur worden genomen met gewone meerderheid van stemmen. Wanneer, in een raad van bestuur die geldig is samengesteld, één of meer bestuurders of hun vertegenwoordigers zich onthouden te stemmen, worden de beslissingen geldig aangenomen met een gewone meerderheid van stemmen van de andere leden van de raad van bestuur die aanwezig of vertegenwoordigd zijn.
In uitzonderlijke gevallen, indien de dringende noodzakelijkheid en het belang van de vennootschap dit vereisen, kunnen de besluiten van de raad van bestuur worden genomen bij eenparig schriftelijk akkoord van alle bestuurders. In dergelijk geval geldt een voorstel van beslissing, voorafgegaan door een omstandige uiteenzetting van de motieven, als besluit van de raad van bestuur indien het voorstel tegelijk aan alle bestuurders werd meegedeeld en dit voorstel schriftelijk, onvoorwaardelijk en unaniem door de bestuurders werd goedgekeurd. Deze procedure kan echter niet worden gevolgd voor de vaststelling van de jaarrekening en de aanwending van het toegestaan kapitaal of voor elke beslissing van de raad van bestuur die moet worden vastgesteld bij authentieke akte.
De raad van bestuur mag het dagelijks bestuur van de vennootschap delegeren aan één of meer personen, die al dan niet leden van de raad van bestuur zijn. Zij treden afzonderlijk, gezamenlijk of als college op, naar gelang de beslissing van de raad van bestuur. De raad van bestuur kan de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de dagelijks bestuurder(s) beperken. Deze bevoegdheidsbeperkingen zijn niet tegenstelbaar aan derden.
De raad van bestuur heeft een directiecomité opgericht, samengesteld uit meerdere personen, die al dan niet bestuurder zijn, en heeft zijn bestuursbevoegdheden gedelegeerd aan dit directiecomité, dit alles overeenkomstig het Wetboek van vennootschappen. Niettegenstaande deze bevoegdheidsdelegatie, blijven de volgende bevoegdheden en verantwoordelijkheden volledig onder de bevoegdheid van de raad van bestuur:
de personen die de controle uitoefenen over deze vennootschappen of met de vennootschappen die worden gecontroleerd door dergelijke leden;
De raad van bestuur bepaalt de samenstelling en de werkwijze van het directiecomité, evenals de wijze van aanstelling van zijn leden, hun afzetting, hun eventuele vergoeding en de duur van hun opdracht. Tenzij de raad van bestuur er anders over beslist, handelt het directiecomité als college.
De raad van bestuur kan eveneens beperkingen aanbrengen aan de bevoegdheden die hij toekent aan het directiecomité. Dergelijke beperkingen zijn niet tegenstelbaar aan derden.
Indien een rechtspersoon tot lid van het directiecomité benoemd wordt, benoemt deze een natuurlijke persoon onder zijn vennoten, zaakvoerders, bestuurders of werknemers als vaste vertegenwoordiger, die belast wordt met de uitvoering van dit mandaat in naam en voor rekening van de rechtspersoon, dit alles overeenkomstig het Wetboek van vennootschappen.
De raad van bestuur heeft twee adviserende comités opgericht en georganiseerd, het auditcomité en het benoemings- en remuneratiecomité, elk samengesteld uit 3 bestuurders. De samenstelling van deze comités, hun opdrachten et hun interne reglementen worden vastgelegd door de raad van bestuur.
De vennootschap heeft twee categorieën aandelen uitgegeven, aandelen van categorie A en aandelen van categorie B. De aandelen van categorie B onderscheiden zich van de aandelen van categorie A doordat zij niet alleen recht geven op een gewoon dividend, maar ook op een preferent dividend gelinkt aan de prestatie en de resultaten gerealiseerd in de loop van het desbetreffende boekjaar.
De rechten van de aandeelhouders zijn wettelijk en statutair vastgelegd. Zij kunnen gewijzigd worden overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen.
De algemene vergadering is samengesteld uit alle aandeelhouders die het recht hebben, zelf of via een lasthebber, te stemmen, met inachtneming van de wettelijke en statutaire voorschriften. De beslissingen aangenomen door de algemene vergadering zijn bindend voor allen, zelfs voor de afwezige of dissidente aandeelhouders.
De gewone algemene vergadering – ook jaarvergadering genoemd – wordt jaarlijks gehouden op de derde dinsdag van de maand mei, om elf uur. Indien deze dag een wettelijke feestdag is, zal de algemene vergadering gehouden worden op de eerstvolgende werkdag, op hetzelfde uur.
Deze vergadering neemt kennis van het jaarverslag en het verslag van de commissaris, bespreekt de jaarrekening en, na goedkeuring van de jaarrekening, verleent kwijting – bij afzonderlijke stemming – aan de bestuurders en aan de commissaris; zij gaat over, naargelang het geval, tot de herverkiezing of vervanging van de uittredende of ontbrekende bestuurders en de commissaris, spreekt zich uit – bij afzonderlijke stemming – over het remuneratieverslag en neemt elke beslissing betreffende de overige punten van de agenda.
Een buitengewone algemene vergadering – of een bijzondere algemene vergadering in de gevallen voorzien door het Wetboek van vennootschappen - kan op elk moment worden samengeroepen om te beraadslagen en beslissingen te nemen betreffende alle punten die onder haar bevoegdheid vallen.
De algemene vergadering moet worden samengeroepen op vraag van de aandeelhouders die één vijfde (1/5) van het maatschappelijk kapitaal vertegenwoordigen of op vraag van de voorzitter van de raad van bestuur of van twee bestuurders en elke keer dat het belang van de vennootschap dit vereist.
De algemene vergadering, zowel de gewone als de buitengewone, komt samen na bijeenroeping door de raad van bestuur of door de commissaris.
De oproepingen bevatten de agenda en zijn opgesteld overeenkomstig de voorschriften van het Wetboek van vennootschappen.
Het recht om deel te nemen aan de algemene vergadering en om er het stemrecht uit te oefenen is onderworpen aan de boekhoudkundige registratie van de aandelen op naam van de aandeelhouder, op de 14de dag vóór de algemene vergadering, om vierentwintig uur, Belgische tijd (de "registratiedatum"), hetzij door hun inschrijving in het register van de aandelen op naam van de vennootschap, hetzij door hun inschrijving op de rekeningen van een erkende rekeninghouder of van een vereffeningsinstelling, ongeacht het aantal aandelen dat de aandeelhouder bezit op de dag van de algemene vergadering.
De aandeelhouder meldt, uiterlijk op de 6de dag vóór de datum van de vergadering, aan de vennootschap, of aan de daartoe door haar aangestelde persoon, dat hij deel wil nemen aan de algemene vergadering, door het versturen aan het adres aangeduid in de oproepingen van een origineel ondertekend formulier op papier.
Uiterlijk op dezelfde dag legt de houder van gedematerialiseerde aandelen aan de vennootschap, of aan de daartoe door haar aangestelde persoon, een attest voor,, afgeleverd door de erkende rekeninghouder of door de vereffeningsinstelling, waaruit blijkt met hoeveel gedematerialiseerde aandelen die op zijn rekeningen zijn ingeschreven op de registratiedatum, de aandeelhouder heeft aangegeven te willen deelnemen aan de algemene vergadering.
De emittent van certificaten die betrekking hebben op effecten op naam is verplicht zich in deze hoedanigheid kenbaar te maken aan de vennootschap, die hiervan melding maakt in het register van gezegde effecten. De emittent die nalaat deze hoedanigheid kenbaar te maken aan de vennootschap kan enkel deelnemen aan de stemming tijdens de algemene vergadering indien de geschreven verklaring die zijn voornemen vermeldt om deel te nemen aan de algemene vergadering, uitgevoerd overeenkomstig de bepalingen voorzien in de tweede paragraaf van dit artikel, zijn hoedanigheid van emittent preciseert.
De emittent van certificaten die betrekking hebben op gedematerialiseerde effecten is verplicht zijn hoedanigheid van emittent aan de vennootschap kenbaar te maken vóór de uitoefening van het stemrecht, en uiterlijk bij de verklaring aan de vennootschap van zijn voornemen deel te nemen aan de algemene vergadering tijdens dewelke hij dit recht uitoefent, uitgevoerd overeenkomstig de bepalingen voorzien in de tweede paragraaf van dit artikel. Bij gebreke hiervan, kunnen deze effecten niet deelnemen aan de stemming.
Onder werkdagen worden verstaan alle dagen van de week, met uitzondering van zaterdagen, zondagen en wettelijke feestdagen in België.
Elke aandeelhouder die stemrecht heeft, mag aan de vergadering deelnemen in eigen persoon of zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber.
Behalve in de gevallen toegelaten door het Wetboek van vennootschappen, mag een aandeelhouder voor een bepaalde algemene vergadering slechts één persoon aanwijzen als volmachtdrager.
De aanwijzing van een volmachtdrager door een aandeelhouder geschiedt schriftelijk en moet ondertekend worden door de aandeelhouder. De kennisgeving van de volmacht aan de vennootschap dient schriftelijk te gebeuren op het adres aangeduid in de oproepingen. De vennootschap moet de volmacht uiterlijk op de 6de dag vóór de datum van de vergadering ontvangen.
Vóór de vergadering zijn de aandeelhouders of hun lasthebbers verplicht een aanwezigheidslijst te ondertekenen waarop hun naam, hun voornaam, hun domicilie of maatschappelijke benaming en maatschappelijke zetel, alsook het aantal aandelen waarvoor ze aan de vergadering deelnemen, vermeld worden. De vertegenwoordigers van aandeelhouders-rechtspersonen moeten de documenten die hun hoedanigheid van orgaan vaststellen, overhandigen.
De natuurlijke personen, aandeelhouders, organen of lasthebbers die aan de vergadering deelnemen, moeten hun identiteit kunnen bewijzen.
De houders van winstbewijzen, aandelen zonder stemrecht, obligaties, warrants, of andere effecten uitgegeven door de vennootschap, alsook de houders van certificaten uitgegeven met de medewerking van de vennootschap die door haar uitgegeven effecten vertegenwoordigen, kunnen de vergadering van aandeelhouders bijwonen in de mate dat de wet hun dit recht en, in voorkomend geval, het recht om deel te nemen aan de stemming, toekent. Indien zij wensen eraan deel te nemen, zijn zij onderworpen aan dezelfde formaliteiten van voorafgaande kennisgeving, toegang, vorm en neerlegging van de volmachten, als deze opgelegd aan de aandeelhouders.
De vennootschap kan, zonder voorafgaande machtiging van de algemene vergadering, overeenkomstig artikelen 620 en volgende van het Wetboek van vennootschappen en binnen de grenzen die deze artikelen voorzien, haar eigen aandelen verwerven op of buiten de beurs, tegen een eenheidsprijs die de wettelijke bepalingen zal naleven, maar in elk geval niet meer dan twintig procent (20%) lager mag zijn dan de laagste slotkoers van de laatste twintig (20) beursdagen die de verrichting voorafgaan, en niet meer dan twintig procent (20%) hoger mag zijn dan de hoogste slotkoers van de laatste twintig (20) beursdagen die de verrichting voorafgaan. Deze bevoegdheid geldt tevens voor de verwerving op of buiten de beurs van de aandelen van de vennootschap door één van haar directe dochtervennootschappen, zoals bedoeld in en binnen de grenzen van artikel 627, alinea 1, van het Wetboek van vennootschappen.
Als de verwerving door de vennootschap buiten de beurs gebeurt, zelfs jegens een dochtervennootschap, zal de vennootschap in voorkomend geval een aanbod doen aan alle aandeelhouders, onder dezelfde voorwaarden, overeenkomstig artikel 620, §1, 5°, van het Wetboek van vennootschappen.
Voorgaande machtiging werd hernieuwd door de buitengewone algemene vergadering van 17 mei 2011 en is geldig gedurende achttien (18) maanden.
De vennootschap kan, zonder voorafgaande machtiging van de algemene vergadering en zonder beperking in de tijd, haar eigen aandelen die zij bezit ter beurze vervreemden, overeenkomstig artikel 622, § 2, alinea 2 van het Wetboek van vennootschappen. Deze bevoegdheid geldt tevens voor de vervreemding ter beurze van aandelen van de vennootschap door één van haar directe dochtervennootschappen.
Bij beslissing van de buitengewone algemene vergadering van 17 mei 2011, werd aan de raad van bestuur toelating gegeven om - mits naleving van de voorwaarden bepaald door artikelen 620 en volgende van het Wetboek van vennootschappen - voor rekening van de vennootschap haar eigen aandelen te verwerven, voor het geval zulke verkrijging noodzakelijk is om te voorkomen dat de vennootschap een ernstig en dreigend nadeel zou lijden.
De raad van bestuur is uitdrukkelijk gemachtigd om, in geval van een openbaar bod tot overname van de effecten van de vennootschap, het kapitaal te verhogen onder de voorwaarden voorzien in artikel 607 van het Wetboek van vennootschappen.
Deze machtiging werd hernieuwd voor een periode van drie (3) jaar bij beslissing van de buitengewone algemene vergadering van 17 mei 2011. De kapitaalverhogingen waartoe besloten werd in het kader van deze machtiging zullen toegerekend worden aan het resterend deel van het toegestaan kapitaal, voorzien in artikel 6 van de statuten.
Op 29 augustus 2012, zijn de participaties van de aandeelhouders als volgt:
| Aantal aandelen met stemrecht | Percentage | |
|---|---|---|
| Affine | 5622072 | 49,51% |
| Holdaffine | 33000 | 0,29% |
| Management | 2845083 | 25,05% |
| SMI | 1886895 | 16,62% |
| ABM | 512691 | 4,51% |
| Stratefin | 250199 | 2,20% |
| CCL | 195298 | 1,72% |
| PHPI | 257364 | 2,27% |
Voor een gedetailleerd overzicht van de huidige aandeelhoudersstructuur, zie pagina 52 (toelichting 33 aandeelhoudersstructuur).
Elke natuurlijke of rechtspersoon die effecten, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, bezit of verwerft, moet aan de raad van bestuur van de vennootschap en aan de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) kennis geven van het aantal effecten dat hij bezit, hetzij direct, hetzij indirect, hetzij in samenwerking met één of meer andere personen, wanneer de stemrechten verbonden aan die effecten een quotum van drie procent (3%) of meer bereiken van het totaal van de stemrechten die bestaan op het ogenblik waarop de omstandigheden zich voordoen waarvoor de kennisgeving verplicht is. Van elke bijkomende verwerving of elke overdracht van effecten, tot stand gekomen in dezelfde omstandigheden als deze vermeld in de vorige alinea, moet tevens kennis gegeven worden aan de raad van bestuur van de vennootschap en aan de FSMA wanneer, als gevolg van een dergelijke verrichting, de stemrechten verbonden aan die effecten een drempel overschrijden van vijf procent (5%), tien procent (10%), vijftien procent (15%), twintig procent (20%) enzovoort per schijf van vijf (5) procent, van het totaal van de stemrechten die bestaan op het ogenblik van de totstandkoming van de verrichting welke de kennisgeving tot gevolg heeft, of wanneer de stemrechten zakken onder deze drempels of onder de oorspronkelijke drempel van drie procent vermeld in de eerste alinea.
De kennisgevingen die betrekking hebben op de verwerving of de overdracht van aandelen overeenkomstig de bepalingen van het huidig artikel, moeten gericht worden aan de FSMA, en, per aangetekende brief, aan de raad van bestuur van de vennootschap, uiterlijk op de tweede (2de) werkdag die volgt op de dag van de definitieve verwerving of overdracht, op grond waarvan kennisgeving verplicht is. De effecten verkregen door erfenis moeten echter slechts dertig (30) dagen na aanvaarding van de nalatenschap, in voorkomend geval onder voorbehoud van boedelbeschrijving, ter kennis gebracht worden.
De vennootschap moet elke kennisgeving die zij ontvangt de eerstvolgende werkdag openbaar maken en moet deze kennisgevingen in de bijlagen tot haar jaarrekening opnemen. Euronext Brussel zal de details van deze kennisgevingen publiceren. De schending van deze transparantieverplichtingen kan de opschorting van stemrechten met zich mee brengen, evenals een beschikking die de verkoop van de aandelen aan de derden beveelt, en strafsancties.
De formulieren voor de hierboven vermelde publicaties zijn beschikbaar op de internetsite van de FSMA die tevens verdere toelichting verschaft.
Op grond van het Belgisch vennootschapsrecht en de statuten van de vennootschap, kan de vennootschap haar maatschappelijk kapitaal verhogen of verminderen door een beslissing van de algemene vergadering van aandeelhouders van de vennootschap genomen met een meerderheid van 80% van de uitgebrachte stemmen tijdens een vergadering waarop minstens 50% van het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap aanwezig of vertegenwoordigd is.
In geval van verhoging van het maatschappelijk kapitaal worden de aandelen die in speciën worden onderschreven eerst aangeboden aan de aandeelhouders, naar evenredigheid van het deel van het kapitaal dat door hun aandelen vertegenwoordigd wordt. De termijn gedurende welke het voorkeurrecht kan worden uitgeoefend, wordt vastgesteld door de algemene vergadering of, desgevallend, door de raad van bestuur, en kan niet korter zijn dan vijftien (15) dagen, te rekenen van de dag van de openstelling van de inschrijving.
Het voorkeurrecht is verhandelbaar gedurende de ganse inschrijvingstijd binnen de perken van de overdraagbaarheid van de aandelen.
De raad van bestuur kan beslissen dat het geheel of gedeeltelijk niet gebruiken door de aandeelhouders van hun voorkeurrecht, tot gevolg heeft dat het proportioneel aandeel van de aandeelhouders die hun voorkeurrecht reeds hebben uitgeoefend, verhoogt; hij bepaalt ook de wijze van deze inschrijving. De raad van bestuur heeft eveneens het recht om, onder de door hem vast te stellen voorwaarden, alle overeenkomsten af te sluiten om de inschrijving op het geheel of een deel van de te plaatsen aandelen te verzekeren. In het belang van de vennootschap en onder de voorwaarden voorzien in artikel 596 van het Wetboek van vennootschappen, kan de algemene vergadering het voorkeurrecht beperken of opheffen.
In geval van kapitaalverhoging in het kader van het toegestaan kapitaal, kan de raad van bestuur eveneens, in het belang van de vennootschap en onder de voorwaarden voorgeschreven door artikelen 603, alinea 3, en 596 van het Wetboek van vennootschappen, het voorkeurrecht beperken of afschaffen, zelfs dat in het voordeel van één of meerdere wel bepaalde personen, andere dan de personeelsleden van de vennootschap of van haar dochtervennootschappen.
De raad van bestuur is bevoegd om het maatschappelijk kapitaal in één of meerdere malen te verhogen door de uitgifte van een aantal aandelen, of van financiële instrumenten die recht geven op een aantal aandelen, voor een bedrag van maximum honderd tweeëndertig miljoen vijftienduizend zevenhonderd achtendertig euro (€ 132015738), met dien verstande dat dit, overeenkomstig artikel 603, alinea 1 van het Wetboek van vennootschappen, niet tot gevolg mag hebben dat het kapitaal in één of meerdere malen verhoogd wordt tot een bedrag dat hoger is dan het bedrag van het maatschappelijk kapitaal. De raad van bestuur kan deze bevoegdheid gebruiken ter gelegenheid van de uitgifte van de effecten waarvan sprake in artikel 14 van de statuten.
De verhoging(en) van het kapitaal waartoe krachtens deze bevoegdheid wordt besloten kunnen geschieden:
Deze bevoegdheid wordt aan de raad van bestuur toegekend voor een termijn van vijf (5) jaar, die een aanvang neemt op datum van de publicatie in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad, i.e. 20 juni 2011.
Zij kan één of meerdere malen hernieuwd worden overeenkomstig de toepasselijke wettelijke bepalingen.
In geval van kapitaalverhoging door de raad van bestuur, in het kader van het toegestaan kapitaal, zal de raad van bestuur de uitgiftepremies, indien er zijn, moeten toewijzen aan een onbeschikbare rekening die, zoals het kapitaal, de waarborg van derden zal vormen en die, onder voorbehoud van haar incorporatie in het kapitaal door de raad van bestuur, zoals hiervoor voorzien, slechts zal kunnen verminderd of opgeheven worden krachtens een beslissing van de algemene vergadering, beraadslagend onder de voorwaarden vereist door artikel 612 van het Wetboek van vennootschappen.
Op 24 mei 2007 werd een aandeelhoudersovereenkomst gesloten tussen Affine en het Management (de "Aandeelhouders") die gewijzigd werd op 26 maart 2010, op 26 en op 28 juli 2011.
Deze overeenkomst legt de principes van een deugdelijk bestuur vast overeenkomstig de in België geldende normen (art. 522, §1 w.venn.) met inachtname van de volheid van beslissingsbevoegdheid van de raad van bestuur. De raad van bestuur is belast met het algemeen beleid en de zaken die, conform de statuten, zijn voorbehouden aan de raad van bestuur.
De aandeelhoudersovereenkomst blijft van kracht tot 28 februari 2016 middernacht, datum waarop zij automatisch afloopt indien zij niet werd verlengd. De belangrijkste elementen van deze aandeelhoudersovereenkomst zijn de volgende:
Strategie en autonomie: de Aandeelhouders verenigen zich om de activiteiten van Banimmo in het kader van haar nichestrategie als onafhankelijk bedrijf te ontwikkelen. Ze zullen bij het nemen van hun beslissingen elke inmenging van hun eigen ondernemingsstrategie of vermogensbelangen vermijden.
Raad van bestuur: het algemene beleid van de Banimmo groep, de krachtens artikel 21 van de statuten en art. 6.2. van het Corporate Governance Charter voorbehouden materies en het toezicht op het directiecomité vallen onder de exclusieve bevoegdheid van de raad van bestuur. Haar samenstelling geeft de wil van de Aandeelhouders weer om de controle op de vennootschap te delen omdat drie leden van de raad van bestuur aangeduid worden door Affine, drie door het Management en vier leden onafhankelijk zijn. Het voorzitterschap wordt verzekerd door Affine.
Overleg tussen de Aandeelhouders: Affine en het Management komen op geregelde tijdstippen samen om te overleggen over de transacties en de door de raad van bestuur te nemen beslissingen voor te bereiden, maar die vergaderingen vormen geen beslissingsorgaan en vervangen noch de raad van bestuur, noch het directiecomité. De leden van het Management maakten onderling ook een aantal afspraken om te overleggen en ze hebben elkaar wederzijds een voorkeurrecht en voorkooprecht toegekend op hun Banimmo aandelen.
Beleid betreffende dividenduitkering: het Management bezit, met uitzondering van 35 000 aandelen in handen van bepaalde medewerkers, alle aandelen van categorie B, hetzij 9,1% van het kapitaal van Banimmo. Het aantal aandelen van categorie B zal niet toenemen. Overeenkomstig artikel 39 van de statuten geven de aandelen van categorie B recht op een preferent dividend, dat voor het gewoon dividend wordt uitgekeerd en jaarlijks bepaald wordt op basis van een niveau van economische rentabiliteit op economisch eigen vermogen, berekend overeenkomstig de bepalingen van artikel 39 van de statuten van de vennootschap. Dit recht op een preferent dividend zal uitdoven in 2017, na het uitkeren van het dividend met betrekking tot het boekjaar 2016.
Strategy, Management and Investments BVBA, vertegenwoordigd door Didrik van Caloen, CEO Prins Boudewijnlaan 19 – 1150 Brussel,
Stratefin Management BVBA, vertegenwoordigd door Christian Terlinden, CFO Struikenlaan 31 – 1640 Sint-Genesius-Rode.
De heren Didrik van Caloen en Christian Terlinden nemen de verantwoordelijkheid op voor de inhoud van dit jaarverslag, onder voorbehoud van de informatie die aangeleverd werd door derden, inclusief het verslag van de Commissaris. Voor zover bekend aan de heren Didrik van Caloen en Christian Terlinden, geven de financiële staten, die werden opgesteld volgens de geldende boekhoudnormen, een getrouw beeld van het vermogen, van de financiële situatie en van de resultaten van Banimmo en van de geconsolideerde ondernemingen. Voor zover ze weten geeft het jaarverslag een getrouw overzicht van de evolutie van de activiteiten, de resultaten en de situatie waarin Banimmo en de geconsolideerde ondernemingen zich bevinden, alsook een beschrijving van de voornaamste risico's en onzekerheden waaraan ze worden blootgesteld. Naar hun weten geeft de informatie vervat in dit jaarverslag de realiteit weer en werd er niets weggelaten dat de draagwijdte ervan zou kunnen wijzigen.
Deze personen verklaren dat gedurende de validiteit van het registratiedocument, volgende documenten (of een kopie van deze documenten) desgevallend kunnen worden geraadpleegd op de website (HYPERLINK "http://www.banimmo.be"www.banimmo.be) of op de maatschappelijke zetel van de vennootschap:
Op 31 december 2012 telde Banimmo 22 werknemers (20 voltijdse en 2 deeltijdse, allen werkzaam op de exploitatiezetel). Daarnaast telde Banimmo France, op 31 december 2012, 6 werknemers (5 voltijdse en 1 deeltijdse). De onderverdeling van het aantal werknemers per type activiteit is in het geval van Banimmo niet relevant. Op 31 december 2011, telde Banimmo 22 werknemers (20 voltijdse en 2 deeltijdse), tegenover 24 werknemers in 2010 en 24 einde 2009 Voor Banimmo France, waren dit 6 werknemers in 2011 en 5 werknemers eind 2010, allen voltijds, tegenover 5 voltijdse werknemers eind 2009.
Bij de "due diligence" voorafgaand aan de aankoop van activa en via eventuele waarborgen voor passiva wordt systematisch rekening gehouden met de milieuaspecten verbonden aan het vastgoed van de Groep. Alle milieurisico's die werden geïdentificeerd maken in de boeken van Banimmo het voorwerp uit van voorzieningen. Een specifieke provisie werd aangelegd voor de milieurisico's verbonden aan de Albert Building die in 2006 werd verkocht. Na de saneringskosten van € 10400,91 en een terugname op de provisie van € 34299,09 in 2012, blijft er nog een provisie van € 435300,00 die ruimschoots de door de deskundige geraamde kosten om de sanering af te werken dekt. Daarnaast blijft een provisie van € 68000 aangelegd voor de milieurisico's verbonden aan de Corvettessite beschikbaar. Dit zijn de enige voorzieningen die door Banimmo ter dekking van een milieurisico werden aangelegd.
De Groep is betrokken bij een aantal geschillen, waarvan het merendeel met een beperkte invloed.
Het gaat onder andere over geschillen met betrekking tot afgewerkte werven.
Voor de rest worden de belangrijkste geschillendossiers hieronder beschreven. Ze betreffen Dolce La Hulpe, dochter van Conferinvest waarvan de Groep 49% van de aandelen bezit.
Wat het dodelijke ongeval betreft dat in februari 2008 gebeurde werden de verschillende bij het project tussenkomende partijen doorverwezen naar de correctionele rechtbank wegens onvrijwillige doodslag door onvoorzichtigheid of door gebrek aan de nodige voorzorgsmaatregelen.
Het geschil met ORES-SEDILEC werd in der minne afgesloten.
De Groep deed afstand van haar vordering om betaling te verkrijgen van een aantal kosten gemaakt voor het project "one day clinic".
Het Openbaar Ministerie bij de Raad van State onderzoekt het beroep dat werd ingesteld tegen de weigering van het Waals Gewest om een premie toe te kennen voor de installatie van zonnepanelen.
De commissaris is Mazars Bedrijfsrevisoren, waarvan de maatschappelijke zetel gevestigd is te Marcel Thirylaan 77, bus 4, 1200 Brussel,vertegenwoordigd voor de uitoefening van zijn opdracht door Xavier Doyen, benoemd tot commissaris van Banimmo voor een periode van drie jaar tijdens de algemene vergadering van 18 mei 2010.
België
Verhuurde oppervlakte ten opzichte van totale beschikbare oppervlakte (verhuurbaar) van het gebouw (uitgezonderd parkingplaatsen). Er wordt geen rekening gehouden met de oppervlakte die onbeschikbaar is voor verhuur.
Contractuele bruto huurgelden op 31 december 2012 over de reële waarde van de gebouwen (IAS 40) en over de waarde van de voorraden (gebouwen in IAS 2).
Bedrijfsresultaat vóór financiële kosten en belasting ("Earnings before Interest and Taxes").
Bedrijfsresultaat vóór financiële kosten, belasting en afschrijvingen ("Earnings before Interest, Taxes,Depreciation and Amortization").
Totaal van de financiële schulden (op korte en lange termijn) ten opzichte van het totaal van het eigen vermogen.
"Gross Lettable Area" of bruto verhuurbare oppervlakte
Netto geconsolideerd resultaat gecorrigeerd met de winsten/verliezen uit de jaarlijkse herwaardering van de financiële afgeleide instrumenten en de vastgoedportefeuille, conform de IFRS normen (IAS 40 et IAS 39).
Recurrent bedrijfsresultaat vóór financiële kosten en belasting (exclusief meerwaarden) ("Recurrent Earnings before Interest and Taxes").
Netto huuropbrengst van vastgoedbeleggingen + erelonen en beheersvergoedingen + aandeel in het resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast. Voor dit laatste werden de wijzigingen ten gevolge van toepassingen van de IAS 39 en IAS 40 normen weggenomen.
Totaal van de financiële schulden (op korte en lange termijn) ten opzichte van het balanstotaal.
De algemene bezetting, te weten het totaal aantal verhuurde vierkante meter in een bepaalde regio over een bepaalde periode.
Som van:
Hippokrateslaan 16 - 1932 Zaventem Tél.: 00.32.2710.53.11 / Fax: 00.32.2710.53.13
35/37 rue d'Artois - 75008 Paris Tél.: 00.33.1.53.53.29.85 / Fax: 00.33.1.45.63.67.84
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.