Earnings Release • Aug 30, 2013
Earnings Release
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Information réglementée 30 août 2013 : 7h45
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Les résultats de la période reflètent à la fois un certain nombre d'ajustements de nature comptable sur des participations en sens divers et des perspectives positives à terme provenant des nouveaux dossiers en cours de réalisation.
Au plan de l'activité, les principaux faits marquants du semestre ont été :
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Les comptes intègrent également les écritures non récurrentes liées à une plus-value de € 10,5 Mio dégagée par la sortie de la participation de Montea du périmètre de consolidation, et une réduction de valeur de € 8,44 Mio constituée sur la participation dans les projets City Mall.
Les revenus locatifs bruts du premier semestre s'élèvent à € 6,45 Mio contre € 6,95 Mio pour la même période de l'année dernière.
En Belgique, dans un marché locatif toujours faible, Banimmo a essentiellement prolongé sur des périodes longues (9 ans) des baux d'occupants existants (Alma Court 3.000 m² - Diamond 4.800 m² - Corvettes 3.800 m²).
Pour Diamond et Corvettes, les nouvelles conditions financières sont inférieures à celles qui prévalaient pour environ € 325K/an, entraînant des ajustements de valeur à la baisse de ces actifs.
Deux départs sont à signaler : Mobistar sur l'immeuble H5 à Evere (1.240 m² loués à titre précaire) et Geodis sur l'immeuble ABC à Vilvorde. Ce dernier actif fera à terme l'objet d'une reconversion totale.
Au plan des nouvelles locations, l'activité en Belgique a été marginale alors qu'en France, la précommercialisation du site commercial de Suresnes (Paris) se poursuit de manière très satisfaisante. Le taux d'occupation y atteint 85%.
Sur la Galerie St Germain à Paris, Banimmo a identifié un futur occupant majeur dont les exigences techniques très spécifiques restaient à préciser. Ce candidat occupera environ 2/3 des surfaces disponibles. Un accord a été conclu sur ce cahier des charges, permettant de
passer à la négociation d'un bail commercial qui, une fois signé en septembre, restera soumis à un certain nombre de conditions suspensives. Banimmo entrera ensuite dans la phase administrative d'obtention des autorisations et d'exécution.
Le taux d'occupation global du portefeuille s'élève à 77%, contre 84% au 31/12/2012. Comme chaque année, cette variation est essentiellement attribuable à des modifications de périmètre comparable avec, pour ce semestre, la vente des actifs Prins B.5 à Kontich (6.800 m² - loyer: € 493 K) et Eragny à Paris (12.000 m² - loyer : € 1491 K) qui étaient loués entièrement.
En Belgique, deux opérations impactent le premier semestre. Banimmo a cédé en mars l'immeuble de bureaux à Kontich pour € 9,13 Mio sur base d'un rendement net vendeur de 7,75%. Cette vente génère une perte économique de € 575K. Compte tenu des reprises de linéarisation, la perte comptable s'élève à € 0,87 Mio.
Par ailleurs, Banimmo a signé un bail de 15 ans ferme avec Marsh et McLennan sur un nouveau siège social de 6.500 m² à livrer pour décembre 2014, dont les travaux ont déjà commencé.
A Gand, les négociations avec la Ville sur le champ 12 du projet The Loop (100.000 m²) ont avancé positivement.
En France, Banimmo a cédé l'actif commercial loué à Castorama à Eragny (région parisienne) pour € 18,65 Mio sur base d'un rendement net vendeur de 8,1%. Cette vente génère une plus value de € 3,24 Mio.
Le redéveloppement de la galerie commerciale à Suresnes (banlieue de Paris) avance favorablement et sera terminé au premier trimestre 2014. Elle est actuellement prélouée à 85%. Banimmo a lancé les travaux de redéploiement de la halle Secretan à Paris dans le cadre d'un contrat de VEFA signé avec le développeur Sodearif, après qu'une solution ait été apportée au problème résultant d'un recours contre le permis. Cet ensemble développe 4.180 m² et est entièrement précommercialisé.
A Rocquencourt (Versailles), trois chaînes hôtelières de renom ont confirmé leur intérêt pour le site avec l'intention de déposer des offres engageantes pour une location pour la fin de l'été.
Au niveau des joint-ventures, différentes évolutions importantes sont intervenues chez City Mall Invest:
− A Verviers, après de nombreux retards causés par des recours de quelques particuliers au Conseil d'Etat, les permis sont finalement exécutoires.
Cela permet à City Mall de relancer la commercialisation qui avait été suspendue. D'autre part, City Mall finalise une convention de « Bouwteam » avec une entreprise générale pour la construction du nouvel ensemble.
− Les retards répétés sur les phases administratives des projets de Verviers et de Namur ont amené City Mall Invest à revoir ses objectifs sur le site de Charleroi, en privilégiant actuellement la revente de ce site à un opérateur local sur base d'une programmation différente mixte (commerces - bureaux - autres).
Cette modification de stratégie entraîne une révision significative à la baisse de la valeur de la participation de Banimmo dans City Mall Invest (voir infra).
| COMPTE DE RESULTATS CONSOLIDE | K € | K € |
|---|---|---|
| 30/06/2013 | 30/06/2012 | |
| Revenus récurrents | 5.165 | 6.408 |
| dont Revenu locatif net des immeubles | 4.737 | 5.107 |
| Revenus locatifs bruts | 6.451 | 6.946 |
| Charges locatives | -1.714 | -1.839 |
| dont Honoraires et commissions de gestion | 420 | 978 |
| dont Quote-part dans le résultat économique des sociétés mises en équivalence | 8 | 323 |
| Autres charges opérationnelles sur immeubles | -376 | -380 |
| Charges opérationnelles et administratives | -3.867 | -4.198 |
| Autres revenus | 0 | 0 |
| Résultat Opérationnel Récurrent (REBIT) | 922 | 1.830 |
| Résultat net des cessions sur les opérations immobilières | 2.157 | 3.194 |
| Résultat net des cessions titres des sociétés mises en équivalence | 0 | 0 |
| Résultat opérationnel (EBIT) | 3.079 | 5.024 |
| Charges financières nettes Dividendes |
-3.669 1.639 |
-3.749 30 |
| Résultat avant impôts | 1.049 | 1.305 |
| Impôts | -1.454 | 347 |
| Résultat Courant Net | -405 | 1.652 |
| Variations de juste valeur sur immeubles de Placement (IAS 40) Variations de juste valeur sur instruments dérivés ( IAS 39) |
-5.406 2.316 |
414 -1.221 |
| Variations de juste valeur dans le résultat des sociétés mises en équivalence | 161 | -528 |
| Gains/pertes de valeur sur Stocks Immeubles ( IAS 2) | 0 | 567 |
| Gains/pertes de valeur dans les sociétés mises en équivalence | -5.284 | 0 |
| Résultat de reclassement des participations des sociétés mises en équivalence Dépréciation ( dotation / reprises ) sur participations des sociétés mises en |
10.503 | 0 |
| équivalence | -3.157 | 0 |
| Impôts différés | -611 | 531 |
| Résultat de l'exercice - activités poursuivies | -1.883 | 1.415 |
| Résultat de l'exercice - activités abandonnées | 0 | 0 |
| Résultat de l'exercice | -1.883 | 1.415 |
| part minoritaires | 0 | -5 |
| Résultat de l'exercice part du groupe | -1.883 | 1.419 |
| Attribuable aux: | ||
| - Actionnaires de la société | -1.883 | 1.415 |
| - Intérêts minoritaires | 0 | -5 |
| Nombre d' actions moyen pondéré | 11.356.544 | 11.356.544 |
| Ratio de couverture des Revenus recurrents sur coûts opérationnels | 1,22 | 1,40 |
| BILAN | 30/06/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|
| Total Bilan | 384.325 | 403.685 |
| dont Immeubles de placement | 90.503 | 93.954 |
| dont Immobilisations corporelles | 1.518 | 1.560 |
| dont Participations sociétés mise en équivalence | 36.557 | 60.854 |
| dont Actifs financiers à long terme | 82.506 | 58.776 |
| dont Stocks | 150.640 | 166.704 |
| dont Trésorerie | 3.134 | 3.998 |
| Capitaux Propres (avant répartition) | 126.304 | 133.231 |
| Dettes Financieres long terme | 221.066 | 231.095 |
| Dettes Financieres court terme | 5.952 | 7.100 |
NB : un tableau de conversion des comptes de résultats en IFRS est disponible sur le site
Pour mémoire, les revenus récurrents de Banimmo proviennent de 3 sources principales :
Les revenus locatifs nets s'élèvent à € 4.737K au 30 juin contre € 5.107K au 30 juin 2012. Cette variation est commentée au point « Activités Commerciales ».
Ce poste comprend essentiellement la gestion des actifs « Dolce » pour compte de Conferinvest. En 2012, ce poste incluait la seconde phase du contrat de maitrise d'ouvrage déléguée relatif à l'immeuble de bureau livré à PMV à Gand.
Les résultats des sociétés mises en équivalence s'élève en IFRS à une perte de € 5.116K contre une perte € 204K en 2012.
Cependant, la contribution des sociétés mises en équivalence n'est pas comparable entre les exercices 2012 et 2013.
En effet, le principal contributeur à cette ligne en 2012 était le résultat la participation de 12,93% dans Montea, Sicafi spécialisée en logistique.
En 2013, Banimmo a décidé de réduire sa présence dans les organes de gestion de Montea pour se placer à pied d'égalité avec les investisseurs institutionnels financiers entrés récemment à son capital. Banimmo n'a, par ailleurs, pas participé aux récentes augmentations de capital de la société. De ce fait et par application des IFRS, les résultats de Montea ne sont plus rapportés par voie de mise en équivalence.
Seul le dividende de Montea impacte désormais les résultats de Banimmo et est repris en produits financiers et non plus en résultats de sociétés mises en équivalence. Pour l'exercice en cours, ce dividende s'est élevé à € 1.609K.
Cette déconsolidation amène également Banimmo à valoriser cette participation sur base du cours de bourse et non plus les fonds propres.
Sur cette base, Banimmo enregistre une plus value comptable exceptionnelle de € 10,50 Mio que les normes IFRS classent en résultat de mise en équivalence
Dans City Mall Invest, Banimmo enregistre une perte exceptionnelle de € 8,44 Mio. Cette perte provient d'une réduction de valeur de 100% sur la partie du prix d'acquisition de € 19 Mio affectée au projet à Charleroi à concurrence de € 4.284K, d'une réduction de valeur de € 1.000K sur les projets de Verviers et Namur ainsi qu'une réduction de valeur sur le goodwill non affecté du prix d'acquisition à concurrence de € 3.157K.
City Mall et ses actionnaires ont décidé de ne plus poursuivre le développement d'un centre commercial à Charleroi sur le site de 7 hectares à proximité de l'hôtel de Ville. City Mall négocie actuellement la reprise de ce foncier avec un candidat développeur dans le cadre d'une affectation différente regroupant du commerce/bureau/résidentiel.
La priorité est donnée au projet de Verviers d'une part avec un permis devenu exécutoire et un démarrage en 2014 et au projet de Namur d'autre part avec un permis attendu pour 2014.
Ces impacts non récurrents qui en résultent sont également classés en IFRS dans les résultats des sociétés mises en équivalence.
Les résultats récurrents de City Mall Invest et Grondbank The Loop sont en ligne avec l'année passée.
Par contre, sur les hôtels Dolce, les résultats de Dolce Chantilly sont significativement en deçà de l'année précédente principalement suite à des travaux de mise en conformité qui affectent sa capacité. Dolce La Hulpe maintient un niveau satisfaisant et a par ailleurs signé un accord majeur avec Deloitte EMEA afin d'accueillir les programmes de formation de Deloitte University pour les 5 prochaines années.
La contribution courante hors éléments non cash des sociétés mises en équivalence s'élève à € 8 K.
Le ratio de couverture des revenus récurrents sur coûts opérationnels s'élève à 1,22 contre 1,40 en juin 2012.
La charge financière nette s'élève à € 3,07 Mio contre € 6,83 Mio au 30 juin 2012.
Le coût moyen de la dette avant impact des instruments de couverture s'établit à 3,23% contre 3,84% en 2012. Compte tenu des instruments de couverture, ce coût moyen s'élève à 4,61% contre 4,96 %.
Le taux de couverture de la dette en taux fixe s'élève à 73%.
Cette baisse de la charge financière résulte d'un gain de valeur (non cash) de € 2,15 Mio sur instruments de couverture (IAS 39) en raison de la rapide hausse des taux d'intérêt long terme intervenue en juin, contre une perte de valeur de €1,22 Mio au 30 juin 2012.
Les produits financiers s'élèvent à € 3.356 K contre € 1.780 K; cette hausse est imputable à l'enregistrement pour la première fois du dividende de la participation en Montea.
Le résultat courant net s'établit à une perte de € 405 K contre un profit de € 1.652 K au 30 juin 2012.
D'autres ajustements de juste valeur sur immeubles (IAS 40) affectent négativement les résultats à concurrence de € 5,41 Mio.
Ils se concentrent en majeure partie sur les actifs Corvettes et Diamond à la suite des renégociations de baux conclues avec leurs principaux occupants.
Le résultat net consolidé (IFRS) du premier semestre s'établit à une perte de € 1,88 Mio contre un profit de €1,42 Mio au 30 juin 2012.
La valeur intrinsèque par action s'élève à € 13,70 par rapport à un cours de bourse de € 9,40 au 30 juin 2013. Cette valeur est déterminée en considérant à l'actif les immeubles de placement (IAS 40) à la juste valeur, la participation dans Montea à sa valeur boursière, les centres de conférence, Jardins des Quais et Grondbank The Loop à la valeur d'experts, mais en conservant les fonciers, City Mall et les actifs en stocks (IAS 2) au plus bas de soit leur valeur historique d'acquisition soit leur valeur de réalisation si cette dernière est inférieure au coût historique d'acquisition.
Les fonciers et actifs en stock représentent une valeur comptable de € 151 millions. De ces actifs est déduite la dette financière nette pour sa valeur nominale.
Banimmo a conclu un accord de principe (LOI) avec une société internationale pour la livraison de son futur siège de 7 500m² à Gand. Le bail long terme final sera conclu à la rentrée. Plus d'un tiers de la surface développable sur le site The Loop a trouvé preneur en 24 mois, signe du dynamisme du marché immobilier à Gand.
Concernant le projet d'immeuble de bureaux à Charleroi, Banimmo a souhaité acquérir 50% du capital de la société détenant le foncier conformément au contrat conclu. Devant le refus du partenaire, Banimmo a engagé une procédure judiciaire pour obtenir l'exécution des accords signés.
Banimmo a obtenu l'exclusivité pour l'acquisition de deux actifs. Le premier situé en Belgique est un ensemble de bureaux loués pour 3 ans ferme. Au terme de cette location, Banimmo reconditionnera l'immeuble. Une destination résidentielle est envisagée. Le second est un ensemble commercial à redéployer à Paris.
Dans le cadre des actifs de commerces en France intégrés dans les objectifs de vente de l'année (Rouen-Fontenay-Jardin des Quais (détenu conjointement avec Affine)), une exclusivité a été octroyée à un investisseur institutionnel de renom portant sur les 3 actifs regroupés.
L'objectif principal reste la finalisation du programme de cessions réalisé pour près de 50% au 30 juin afin de pouvoir réaffecter les capitaux du groupe sur des projets de (re)développement non spéculatifs. A cet égard, Banimmo continue d'identifier de nombreuses opportunités comme en témoignent les projets de « built-to-suit» en préparation. Des projets de reconversion résidentielle sont également envisagés.
Le second objectif prioritaire consiste à soutenir les équipes de City Mall afin d'amener les projets de centres commerciaux de Verviers et Namur à terme.
Du fait de l'impact combiné des résultats exceptionnels négatifs et des plus values sur cessions moins élevées qu'anticipées, le résultat consolidé annuel 2013 devrait être négatif.
Le rapport financier selon la norme IAS 34 comprenant le rapport de gestion intermédiaire ainsi que le rapport du commissaire aux comptes est disponible sur le site internet www.banimmo.be à la date de parution du présent communiqué.
Didrik van Caloen nv BANIMMO sa Tel. : +32 2 710 53 11 e-mail : [email protected]
Christian Terlinden nv BANIMMO sa Tel. : +32 2 710 53 11 e-mail : [email protected]
Banimmo, foncière de repositionnement et de redéveloppement, acquiert des immeubles présentant un haut potentiel de redéveloppement pour les revendre après transformation. La société, qui est active en Belgique, en France et au Luxembourg dans les secteurs bureaux, retail et semi-industriel, ainsi que dans les centres de conférences et d'exposition, est établie à Bruxelles. Sa filiale, Banimmo France, couvre le marché français à partir de son siège de Paris.
L'entreprise compte une trentaine de collaborateurs. Jusqu'à présent, le groupe Banimmo a investi dans quelque 24 biens immobiliers représentant une valeur totale de € 396 millions. La Belgique constitue le marché prédominant, avec 62% du portefeuille en termes de valeur de marché. La France représente 38% du portefeuille de Banimmo. Le portefeuille évolue continuellement grâce au repositionnement permanent et à la rotation élevée des actifs. A ce jour, la société est détenue par la foncière Affine (49,51%) et le management (24,90%) qui ont conclu une convention d'actionnaires. Le reste, soit 25,59%, est entre les mains du public.
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