Interim / Quarterly Report • Aug 30, 2013
Interim / Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Halfjaarsverslag 2013
| 2 |
|---|
| 3 |
| 6 |
| 12 |
| 22 |
| 23 |
| 24 |
| 27 |
Banimmo is een op Euronext Brussels genoteerde vastgoedvennootschap.
De vennootschap die in 2007 op de beurs gebracht werd, had als hoofdactiviteit het technisch en commercieel herpositioneren van verouderde gebouwen en dat in haar drie thuismarkten: België, Frankrijk en Luxemburg.
Door de bewustwording van de behoeften van gebouwen op het vlak van duurzaamheid en efficiëntie en de introductie van nieuwe normen op dat vlak is de technische veroudering van vastgoed sindsdien versneld.
Voortbouwend op haar ervaring positioneert Banimmo zich als een speler die in staat is om vastgoedactiva die aan de strengste eisen en normen van de institutionele eindinvesteerders voldoen, te bouwen of om te vormen.
Deze competentie geldt zowel voor kantoorgebouwen (waar Banimmo sinds lang actief is), als voor handelspanden of nichesegmenten (hotels, rusthuizen, enz.).
Om dit te bereiken combineert Banimmo diverse expertises op het vlak van haar lokale netwerken, op het vlak van projectbeheer en op financieel vlak. Dankzij een belangrijk eigen vermogen en de beschikbaarheid van externe financiering kan Banimmo snel aanzienlijke financiële middelen bijeenbrengen en op korte termijn verbintenissen aangaan.
De bruto huuropbrengsten bedragen € 6,45 Mio tegenover € 6,95 Mio voor dezelfde periode tijdens het vorig jaar.
In België heeft Banimmo op een nog steeds moeilijke markt de verlenging van huurovereenkomsten onderhandeld met bestaande huurders (Alma Court 3.000 m² - Diamond 4.800 m² - Corvettes 3.800 m²). Deze nieuwe
huurovereenkomsten werden afgesloten voor een vaste termijn van 9 jaar.
De verlenging van de huurovereenkomsten voor Diamond en Corvettes heeft een negatieve impact op de huurinkomsten. Het verlies in huurinkomsten bedraagt € 200 K/jaar voor Corvettes en € 125 K/jaar voor Diamond.
Nieuwe overeenkomsten werden afgesloten in verschillende gebouwen voor een totale oppervlakte van 2.243 m² en een jaarlijks nominaal huurinkomen van € 625 K.
In deze context moeten we aankaarten dat de voorverhuring van de handelsgalerij in Suresnes (Parijs) zeer bevredigend verloopt. De bezettingsgraad bedraagt er 85%.
Twee huuropzeggingen werden geregistreerd: Mobistar in het H5 gebouw te Evere (1.240 m²), verhuurd ten voorlopige titel en Geodis in het ABC gebouw te Vilvoorde (3.900 m²), waarvan de overeenkomst ten einde liep. Deze huurder is naar een gebouw van Montea verhuisd.
Deze vertrekken vertegenwoordigen een jaarlijks verlies in huurinkomsten van € 274K.
Voor de Galerie St Germain te Parijs (6de arrondissement) werd een akkoord over het lastenboek bereikt met een heel belangrijke toekomstige huurder, die op termijn ongeveer twee derden van de nieuw ingerichte galerij zal huren. Dit akkoord laat toe om op korte termijn een handelsovereenkomst te ondertekenen. Banimmo zal daarna de administratieve fase voor het bekomen van de wijzigende vergunningen aanvatten.
De bezettingsgraad van de portefeuille bedraagt 77% tegenover 84% op 31/12/2012.
De daling van de bruto huurinkomsten is hoofdzakelijk toe te schrijven aan de verkopen van de activa tijdens dit semester, met name Prins B. 5 te Kontich (6.800 m² - jaarlijkse huur huur € 493 K huur tijdens de periode : € 97 K) en Eragny te Parijs (12.000 m² - jaarlijkse huur € 1.491 K- huur tijdens de periode € 344 K).
Tijdens dit semester werd geen enkele acquisitie gerealiseerd die huurinkomsten genereert.
Voor het tweede semester worden de bruto en netto huurinkomsten geschat op € 5,30 Mio en € 4,20 Mio (zonder linearisaties).
Op het niveau van de portefeuille werden twee gebouwen verkocht, die tot maturiteit gekomen waren.
Het kantoorgebouw Prins B.5 te Kontich werd voor € 9,13 miljoen verkocht op basis van een netto verkoopsrendement van 7,75%. Deze verkoop betekent een economisch verlies van € 575K. Rekening houdend met de terugname voor lineaire boekingen komt dit neer op een boekhoudkundig verlies van € 0,87 Mio.
In Frankrijk heeft Banimmo haar handelspand te Eragny, dat verhuurd is aan Castorama en waarvan de huurovereenkomst werd heronderhandeld en verlengd, verkocht. De verkoopprijs bedraagt € 18,65 Mio en vertegenwoordigt een verkoopsrendement van 8,1%. Deze verkoop genereert een meerwaarde van € 3,24 Mio.
Halfweg het boekjaar heeft Banimmo zo 46% van haar jaarlijks verkoopobjectief gerealiseerd.
Op vlak van de realisaties zet Banimmo de herontwikkelingen van de Suresnes- en Secrétan galerijen in Parijs voort. De eerste operatie zou in het eerste semester van 2014 voltooid moeten zijn, de tweede begin 2015.
Deze activa zijn grotendeels voorverhuurd.
In Rocquencourt (Versailles) heeft de bestaande huurder Mercedes Benz France zijn geplande vertrek op 30 juni 2013 bevestigd. Banimmo bestudeert de herontwikkeling van dit gebouw tot hotel. Drie bekende hotelketens hebben hun interesse in de site bevestigd met de intentie om tegen het einde van de zomer bindende offertes voor een lange termijn huur over te maken.
Voor Vaugirard heeft Banimmo het akkoord bekomen van de mede-eigenaars om de tweede fase van de werken aan te vatten, zodat de commercialisatie kan voltooid worden.
In Brussel zal Banimmo de laatste renovatiefase aanvatten in het gebouw North Plaza, gesterkt door de interesse van verschillende kandidaat huurders.
Op investeringsvlak heeft Banimmo een built-to-suit operatie ondertekend met Marsh en McLennan voor het opleveren van een gebouw van 6.500 m² in de Herrmann Debroux wijk. De huurder heeft zich verbonden voor een huurtermijn van 15 jaar. De werken zijn reeds begonnen en zouden tegen december 2014 moeten voltooid zijn.
In Gent zijn de onderhandelingen met de Stad voor veld 12 van het project The Loop (100.000 m²) goed gevorderd.
Op boekhoudkundig vlak hebben de waardeschommelingen op gebouwen (IAS 40) een negatieve impact ten bedrage van € 5,41 Mio.
Dit verlies heeft voornamelijk betrekking op de activa Corvettes en Diamond ingevolge het opnieuw onderhandelen van de huurovereenkomsten zoals hierboven vermeld.
Het resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie wordt toegepast bedraagt € 2,23 Mio. Dit resultaat omvat verschillende componenten.
Een eerste positieve post van € 10,5 miljoen heeft betrekking op de herklassering van de participatie van 12,93% die Banimmo aanhoudt in de vastgoedbevak Montea, van de rubriek "Ondernemingen waarop vermogensmutatie wordt toegepast" naar "Financiële participaties".
Deze herklassering vloeit voort uit de vaststelling dat Banimmo haar aanzienlijke invloed in Montea heeft zien verminderen.
Sinds twee jaar nam Banimmo niet meer deel aan de verschillende kapitaalsverhogingen van die vennootschap en heeft zelfs haar participatie verminderd door de directe verkoop van een gedeelte van haar participatie. Banimmo heeft ook zelf beslist om, tijdens de AV van Montea in mei 2013, haar aanwezigheid in de bestuursorganen van Montea te verminderen.
Deze herklassering brengt met zich mee dat deze participatie moet gewaardeerd worden op basis van de beurskoers en niet meer op basis van het eigen vermogen. Aangezien Montea noteert met een premie t.o.v. haar eigen vermogen, brengt dit voor Banimmo een uitzonderlijke boekhoudkundige meerwaarde van € 10,50 Mio, vóór uitgestelde belastingen, met zich mee.
Met uitzondering van de wijzigingen van de juiste waarde van de participatie en het verkoopresultaat comform de IFRS norm IAS 39, zal Banimmo in de toekomst enkel nog het dividend van Montea als financiële inkomsten boeken.
Het saldo van de rubriek 'resultaat op geassocieerde vennootschappen' is negatief ten belope van € 8,271 Mio, opgesplitst tussen 'het resultaat op ondernemingen waarop vermogensmutatie wordt toegepast' en het 'resultaat op afschrijvingen van vennootschappen waarop vermogensmutatie wordt toegepast'.
Deze impact heeft betrekking op de participatie in City Mall.
Banimmo boekt een uitzonderlijk verlies van € 8,44 Mio, op economisch vlak voornamelijk voortvloeiend uit de waardevermindering van 100% op het gedeelte van de prijs van € 19 Mio van het project te Charleroi en op de niet toegewezen goodwill van de aankoopprijs.
Ook al zijn de vergunningen voor het project in Verviers uitvoerbaar geworden, wat toelaat om de volgende fase aan te vatten, en ook al evolueert het project in Namen zoals verwacht, toch heeft City Mall besloten om het project in Charleroi in zijn huidige vorm niet verder te zetten. Dit project voorzag een shopping centrum van 45.000 m². City Mall onderhandelt momenteel over de verkoop van die site aan een kandidaat ontwikkelaar op basis van een aangepast en gemengd programma (retail – kantoor – residentieel). Dit nieuwe programma brengt een belangrijke waardevermindering met zich mee.
Op vlak van de recurrente resultaten sensu stricto van de geassocieerde vennootschappen, bedraagt de bijdrage van Conferinvest en van Jardins des Quais (Bordeaux) respectievelijk € 107K en € 212K.
City Mall en Grondbank The Loop hebben een normale negatieve bijdrage van samen € 151 K.
De evolutie van Conferinvest, die de twee conferentiecentra Dolce La Hulpe en Dolce Chantilly groepeert, is gemengd.
In beide sites was het eerste semester zwak maar La Hulpe verwacht een sterke activiteit in het tweede semester en heeft ook een belangrijk contract met Deloitte kunnen tekenen om in La Hulpe de vormingen van de geografische zone EMEA over de 5 komende jaren te centraliseren.
In Chantilly daarentegen wordt de activiteit belemmerd door conformiteitswerken in het hotel en door een moeilijk algemeen klimaat.
De werkingskosten bedragen € 3,867 K tegenover € 4,207K in juni 2012.
Op financieel vlak bedroegen de financiële lasten € 3,07 Mio tegenover € 6,84 Mio in juni 2012. Deze rubriek wordt positief beïnvloed door een (non cash) meerwaarde van € 2,15 Mio op indekkingsinstrumenten (IAS 39) tengevolge van de stijging van de lange termijn interestvoeten in juni. De passiva kant werd versterkt dankzij het openbaar bod tot omruiling dat werd doorgevoerd op de obligatie van € 75 miljoen die in 2015 vervalt. Bij de afsluiting van het bod werd een bedrag van € 34 Mio ingebracht en omgeruild tegen nieuwe obligaties met een coupon van 5,20% die in 2018 vervallen.
De financiële inkomsten bedragen € 3,36 Mio tegenover € 1,90 Mio op 30 juni 2012. Deze rubriek bevat voortaan het jaarlijks dividend van Montea voor een bedrag van € 1,61 Mio.
De belastingen kunnen opgesplitst worden in enerzijds een negatief resultaat van € 1,45 Mio voor de courante belastingen en anderzijds de uitgestelde belastingen. Dit bedrag is hoofdzakelijk te verklaren door de verkoop van het gebouw Eragny, die een belangrijke belastbare basis genereert in de dochtervennootschap Banimmo Eragny SAS
De post uitgestelde belastingen is negatief ten belope van € 610K. Deze rubriek bevat verschillende wijzigingen, waarvan de belangrijkste het resultaat is van de herwaardering van de Montea participatie ten gevolge van haar deconsolidatie.
De afschrijvingen en waardeverminderingen geboekt op de participatie City Mall geven geen aanleiding tot uitgestelde belastingen.
Het geconsolideerde netto resultaat van het eerste semester toont een verlies van € 1,88 Mio tegenover een winst van €1,42 Mio op 30 juni 2012 (resultaat verschillend van de gepubliceerde cijfers op 30 juni 2012 ten gevolge van de herklassering van de financiële leasing operatie en de verkoop van de schuldvordering op het gebouw H3 (Brussel) uitvoerig besproken in het persbericht van 30 april 2013).
Banimmo heeft een princiepsakkoord (LOI) ondertekend met een internationale groep voor het opleveren van haar toekomstige regionale zetel op Veld 5 in Gent, met een totale oppervlakte van 7.500 m². Meer dan een derde van de bebouwbare oppervlakte van Veld 5 werd in 24 maanden verhuurd.
Met betrekking tot het project van een kantoorgebouw (8.000 m²) in Charleroi wilde Banimmo conform haar
In naam en voor rekening van de raad van bestuur.
samenwerkingsovereenkomst , 50% van het kapitaal verwerven van de vennootschap die eigenaar is van het grond. Haar partner heeft de uitvoering geweigerd zodat Banimmo een juridische procedure heeft ingeleid om de uitvoering van de overeenkomst af te dwingen.
Banimmo heeft exclusieve rechten op de aankoop van twee activa verkregen. De eerste, gelegen in België, heeft betrekking op een verhuurd kantoorcomplex. Na deze verhuring zal Banimmo het gebouw herontwikkelen in een residentiële bestemming.
De tweede is gelegen in Parijs en heeft betrekking op een te herontwikkelen commercieel pand.
Met betrekking tot de commerciële activa in Frankrijk, die in de verkoopsobjectieven van dit jaar zijn opgenomen (Rouen – Fontenay – 50% Jardin des Quais), heeft Banimmo een exclusiviteit toegestaan aan een bekende institutionele investeerder voor de 3 activa samen.
Maryse Aulagnon SMI bvba Voorzitter van de Raad bestuurder
vertegenwoordigd door de heer Didrik van Caloen
| Huurinkomsten 6.451 6.946 Kosten van verhuring -1.714 -1.839 Nettohuuropbrengst uit gebouwen 4.737 5.107 Netto resultaat op vastgoedverkopen 2.157 3194 Erelonen en beheersvergoedingen 420 978 Winst (verlies) op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen -5.406 415 (Toevoegingen) en terugnemingen van waardeverminderingen op gebouwen in voorraad 0 567 Andere operationele (kosten)/opbrengsten -376 -380 Vastgoedresultaat 1.532 9.881 Administratieve kosten -3.867 -4.198 Andere inkomsten - - Operationeel resultaat -2.335 5.683 Financiële kosten -3.068 -6.837 Financiële opbrengsten 3.356 1.895 Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast -5.116 -204 Resultaat van de herklassering van vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast 10.503 0 Afschrijvingen (toevoeging/terugname) op deelneemingen van vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast -3.157 0 Netto resultaat op de verkoop van deelnemingen in vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast - - Resultaat voor belastingen 183 537 Belastingen -2.066 878 Resultaat van het boekjaar - voortgezette activiteiten -1.883 1.415 Resultaat van het boekjaar -1.883 1.415 Toewijsbaar aan: - Aandeelhouders van de vennootschap -1.883 1.420 - Minderheidsbelangen 0 -5 Resultaat per aandeel na verwatering toekomend aan de aandeelhouders (in euro per aandeel) -0,17 0,13 - Aandelen A -0,17 0,13 - Aandelen B |
(in duizenden euro) | 30/06/2013 | 30/06/2012 |
|---|---|---|---|
De bedragen op 30 juni zijn verschillend van degene die vorig jaar werden gepubliceerd. De verklaring van dit verschil is terug te vinden in toelichting 17.
| (in duizenden euro) | 30/06/2013 | 30/06/2012 |
|---|---|---|
| Netto resultaat | -1.883 | 1.415 |
| Herwaardering van langlopende financiële activa aan uitgestelde | ||
| belasting onderhevig | -2.377 | 0 |
| Andere rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekte elementen | 0 | -12 |
| Uitgestelde belastingen | 808 | |
| Andere elementen van het globale resultaat die in de | ||
| resultatenrekening van de toekomstige periodes kunnen | ||
| geherklasseerd worden | -1569 | -12 |
| Andere rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekte elementen | -137 | 0 |
| Uitgestelde belastingen | 0 | 0 |
| Andere elementen van het globale resultaat die niet in de resultatenrekening van toekomstige periodes kunnen |
||
| geherklasseerd worden | -137 | 0 |
| Andere componenten van het globale resultaat | -1706 | -12 |
| Globaal resultaat van de periode | -3.589 | 1.403 |
| Toewijsbaar aan: | ||
| - Aandeelhouders van de vennootschap | -3.589 | 1.408 |
| - Minderheidsbelangen | 0 | -5 |
De bedragen op 30 juni zijn verschillend van degene die vorig jaar werden gepubliceerd. De verklaring van dit verschil is terug te vinden in toelichting 17.
| (in duizenden euro) | 30/06/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|
| ACTIVA | ||
| Vaste activa | ||
| Vastgoedbeleggingen | 90.503 | 93.954 |
| Materiële vaste activa | 1.518 | 1.560 |
| Immateriële vaste activa | 447 | 570 |
| Deelnemingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is | 36.557 | 60.854 |
| toegepast | ||
| Uitgestelde belastingactiva | 5.052 | 4.914 |
| Langlopende financiële activa | 82.506 | 58.776 |
| Langlopende afgeleide financiële instrumenten | 0 | 0 |
| Handelsvorderingen en andere vorderingen | 2.461 | 2.371 |
| Totaal vaste activa | 219.044 | 222.999 |
| Vlottende activa | ||
| Voorraden | 150.640 | 166.704 |
| Kortlopende financiële activa | 1.031 | 1.028 |
| Handelsvorderingen en andere vorderingen | 9.668 | 8.601 |
| Kortlopende belastingsvorderingen | 764 | 355 |
| Kortlopende afgeleide financiële instrumenten | 43 | 0 |
| Kas en kasequivalenten | 3.134 | 3.998 |
| Totaal vlottende activa | 165.280 | 180.686 |
| Totaal activa | 384.324 | 403.685 |
| EIGEN VERMOGEN | ||
| Kapitaal | 132.558 | 132.550 |
| Geconsolideerde reserves | -6.254 | 401 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 279 |
| Totaal eigen vermogen | 126.304 | 133.231 |
| PASSIVA | ||
| Langlopende verplichtingen | ||
| Langlopende financiële schulden | 221.066 | 231.095 |
| Langlopende afgeleide financiële instrumenten | 0 | 0 |
| Uitgestelde belastingpassiva | 3.629 | 3.826 |
| Voorzieningen | 2.483 | 2.646 |
| Handelsschulden en andere schulden | 6.806 | 6.768 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 233.984 | 244.335 |
| Kortlopende verplichtingen | ||
| Kortlopende financiële schulden | 5.952 | 7.100 |
| Kortlopende afgeleide financiële instrumenten | 7.170 | 9.444 |
| Kortlopende belastingschulden | 2.035 | 691 |
| Voorzieningen | 69 | 74 |
| Handelsschulden en andere schulden | 8.810 | 8.810 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 24.036 | 26.119 |
Totaal verplichtingen en eigen vermogen 384.324 403.685
| (in duizenden euro) | 2013 (6 maanden) |
2012 (6 maanden) |
|---|---|---|
| Kasstroom uit de bedrijfsactiviteiten | ||
| Netto resultaat | -1.883 | 1.415 |
| - Belastingen | 2.065 | -878 |
| - (Winst) / verlies uit de verkoop van vastgoedbeleggingen | 2 | 147 |
| - (Winst)/verlies uit de verkoop van gebouwen in voorraad | -2.159 | -3.341 |
| - (Winst)/verlies uit de verkoop van materiële vaste activa | 0 | -1 |
| - (Winst) / verlies uit de verkoop van deelnemingen in ondernemingen waarop | ||
| vermogensmutatie is toegepast | 0 | 0 |
| - (Winst) / verlies uit de verkoop van financiële activa | 0 | 0 |
| - (Winst) / verlies op de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 5.406 | -414 |
| - Terugneming van waardeverminderingen op gebouwen in voorraad | 0 | -568 |
| - Afschrijvingen op materiële vaste activa | 58 | 53 |
| - Afschrijvingen op immateriële vaste activa | 123 | 57 |
| - Waardeverminderingen op vorderingen | -13 | -148 |
| - Lineaire spreiding van inkomsten en kosten van gebouwen | -600 | 57 |
| - Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast | 5.116 | 204 |
| - Afschrijving (toevoeging/terugname) op deelnemingen van vennootschappen waarop | ||
| vermogensmutatie is toegepast | 3.157 | |
| - Resultaat van de herklassering van vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast | -10.503 | 0 |
| - Kosten rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt | 8 | 8 |
| - Rentelasten | 3.831 | 4.391 |
| - Rentebaten en ontvangen dividenden | -3.356 | -1.896 |
| - (Winst) / verlies op de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten | -764 | 2.446 |
| Netto resultaat vóór schommelingen van het werkkapitaal | 488 | 1.532 |
| Wijzigingen van het werkkapitaal: | ||
| - Handelsvorderingen en andere vorderingen | -981 | 652 |
| - Handelsschulden en andere schulden | 85 | 366 |
| - Voorzieningen | -167 | -134 |
| Kasmiddelen uit (voor) de bedrijfsactiviteiten | -1.063 | 884 |
| Aankoop van afgeleide financiële instrumenten | 0 | 0 |
| Betaalde belastingen | -520 | -435 |
| Terug ontvangen belastingen | 0 | 319 |
| Netto kasmiddelen uit (voor) de bedrijfsactiviteiten | -1.095 | 2.300 |
| (in duizenden euro) | 2013 (6 maanden) |
2012 (6 maanden) |
|---|---|---|
| Aankoop van vastgoedbeleggingen | ||
| Kosten voor investeringen in vastgoedbeleggingen | -1.955 | -3.166 |
| Opbrengst uit de verkoop van vastgoedbeleggingen | -2 | 3 |
| Opbrengst uit de verkoop van gebouwen in voorraad | 27.269 | -93 |
| Aankoop van gebouwen in voorraad | -3.496 | -13.441 |
| Kosten voor investeringen in gebouwen in voorraad | -5.149 | -2.485 |
| Aankoop van geconsolideerde deelnemingen, na aftrek van de verworven kasmiddelen | -279 | |
| Aankoop van materiële vaste activa | -15 | -80 |
| Aankoop van immateriële vaste activa | 0 | -87 |
| Opbrengst uit de verkoop van materiële vaste activa | 0 | 3 |
| Opbrengst uit de verkoop van immateriële vaste activa | 0 | 0 |
| Aankoop van participaties | 0 | 0 |
| Verkoop van participaties | 0 | 0 |
| Kapitaalverhogingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast | 0 | 0 |
| Dividenden ontvangen van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast | 1.609 | 1.534 |
| Aankoop van financiële activa | 0 | 0 |
| Dividenden ontvangen uit financiële activa | 30 | 30 |
| Verkoop van financiële activa | 0 | 0 |
| Leningen toegestaan aan verbonden partijen | 1 | -1.437 |
| Terugbetaling van leningen toegestaan aan verbonden partijen | 281 | 0 |
| Rente ontvangen op leningen toegestaan aan verbonden partijen | 1.709 | 1.736 |
| Andere | 0 | 0 |
| Netto kasmiddelen uit (voor) de investeringsactiviteiten | 20.003 | -17.483 |
| Kasstroom uit de financieringsactiviteiten | ||
| Nettoverhoging (- vermindering) van de kredietlijn | -9.250 | 20.650 |
| Nieuwe leningen | -221 | 4 |
| Terugbetaling van leningen | -141 | -344 |
| Publieke uitgifte van obligaties met warrants (na aftrek van kosten) | -682 | 0 |
| Nettoverhoging (-vermindering) van thesauriebewijzen | 0 | 0 |
| Betaalde intresten | -5.462 | -6.138 |
| Ontvangen/(betaalde) intresten uit afgeleide financiële instrumenten | -1.553 | -1.224 |
| Andere ontvangen intresten | 6 | 16 |
| Dividenden uitgekeerd aan de aandeelhouders | -3.114 | -3.105 |
| Inkoop van eigen aandelen | 0 | 0 |
| Kapitaalvermindering | 0 | 0 |
| Gestort kapitaal na aftrek van kosten | 0 | 0 |
| Netto kasmiddelen uit (voor) de financieringsactiviteiten | -20.417 | 9.859 |
| Netto schommeling van de kas en de kasequivalenten | -1.509 | -5.324 |
| Toestand van de kas en de kasequivalenten bij het begin van het jaar | 962 | 5.390 |
| Toestand van de kas en de kasequivalenten op het einde van het jaar | -547 | 66 |
| 0 | 0 | |
| 0 | 0 | |
| Kassituatie volgen balans | 0 | 0 |
| Kas en Kasequivalenten | 3.134 | 3.296 |
| Kaskrediet | -3.681 | -3.230 |
| TOTAAL | -547 | 66 |
De bedragen op 30 juni zijn verschillend van degene die vorig jaar werden gepubliceerd. De verklaring van dit verschil is terug te vinden in toelichting 17.
| (in duizenden euro) | Kapitaal | Reserves verbonden aan het kapitaal |
Eigen aandelen Geconsolideerde reserves |
Opbrengsten en kosten rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt |
Totaal van het eigen vermogen toewijsbaar aan de groep |
Minderheids belangen |
Totaal van het geconsolideerde eigen vermogen |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Saldo per 31 december 2011 | 132.016 | 518 | -1.862 | 2.209 | 441 | 133.322 | 283 | 133.605 |
| Aankopen (-) en verkopen (+) van eigen aandelen Transacties waarvan de betaling gebaseerd is op aandelen Minderheidsbelangen in het volstort kapitaal van de verbonden ondernemingen Tegenboeking van de wijziging op de reële waarde van financiële activa, per 31.12.2010 rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt Winst (verlies) op de reële waarde van financiële activa, per 30.06.2012 rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt Winst (verlies) op de reële waarde van onderneming waarop de vermogensmutatie is toegepast, per 30.06.2012 rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt Resultaat van het eerste semester 2012 |
8 | 1.415 | -12 | -5 | ||||
| Dividenden | -3.066 | |||||||
| Saldo per 30 juni 2012 | 132.016 | 526 | -1.862 | 558 | 429 | 131.667 | 278 | 131.945 |
| Aankopen (-) en verkopen (+) van eigen aandelen Transacties waarvan de betaling gebaseerd is op aandelen Minderheidsbelangen in het volstort kapitaal van de verbonden ondernemingen Tegenboeking van de wijziging op de reële waarde van financiële activa, per 31.12.2012 rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt Winst (verlies) op de reële waarde van onderneming waarop de vermogensmutatie is toegepast, per 31.12.2012 rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt Resultaat van het tweede semester 2012 Dividenden |
8 | 1.263 | 5 8 |
1 | ||||
| Saldo per 31 december 2012 | 132.016 | 534 | -1.862 | 1.821 | 442 | 132.951 | 279 | 133.230 |
| Aankopen (-) en verkopen (+) van eigen aandelen Transacties waarvan de betaling gebaseerd is op aandelen Minderheidsbelangen in het volstort kapitaal van de verbonden ondernemingen Winst (verlies) op de reële waarde van financiële activa, per 30.06.2013 rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt Winst (verlies) op de reële waarde van onderneming waarop de vermogensmutatie is toegepast, per 30.06.2013 rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt Resultaat van het eerste semester 2013 Dividenden |
8 | -1.883 -3.066 |
-1.569 -137 |
-279 | ||||
| Saldo per 30 juni 2012 | 132.016 | 542 | -1.862 | -3.128 | -1.264 | 126.304 | 0 | 126.304 |
De bedragen op 30 juni zijn verschillend van degene die vorig jaar werden gepubliceerd. De verklaring van dit verschil is terug te vinden in toelichting 17.
Banimmo is een vennootschap die vastgoed herpositioneerd. Haar belangrijkste activiteit bestaat in het identificeren, verwerven en herpositioneren van ondergewaardeerde of verouderde onroerende activa van een zekere omvang binnen haar drie geografische voorkeursmarkten, met name België, Luxemburg en Frankrijk.
Banimmo is een naamloze vennootschap naar Belgisch recht. De Vennootschap werd op 5 september 2002 naar Luxemburgs recht opgericht voor een onbepaalde duur onder de benaming "GP Beta Holding Company SA". Zij werd een vennootschap naar Belgisch recht na de wijziging van haar statuten en het overbrengen van haar maatschappelijke zetel naar België op 16 maart 2007. Naar aanleiding van de fusies door opslorping van de vennootschap Banimmo Real Estate nv en de vennootschap Ad Valore Invest nv, op 16 mei 2007, heeft de Vennootschap de naam "Banimmo nv" aangenomen.
De verkorte geconsolideerde halfjaarlijkse financiële staten werden opgesteld in overeenstemming met de norm IAS 34 aangenomen door de Europese Unie, welke het mogelijk maakt om een selectie van toelichtingen te presenteren. De verkorte geconsolideerde halfjaarlijkse financiële staten bevatten bijgevolg niet alle toelichtingen en inlichtingen die de IFRS vereist voor de jaarlijkse financiële staten.
De boekhoudkundige principes en methodes die werden toegepast om de geconsolideerde halfjaarlijkse financiële staten op te stellen, zijn identiek aan diegene die werden gebruikt voor de opstelling van de jaarlijkse financiële staten met betrekking tot het boekjaar 2012, opgemaakt in overeenstemming met de bepalingen van de IFRSvoorschriften zoals gepubliceerd door de IASB en goedgekeurd door de Europese Unie. Deze boekhoudkundige methodes worden beschreven en gepresenteerd in toelichting 2 "Overzicht van de voornaamste boekhoudkundige methodes" van de geconsolideerde jaarlijkse financiële staten van 2012.
De Raad van Bestuur heeft de publicatie van de verkorte geconsolideerde halfjaarlijkse financiële staten afgesloten en goedgekeurd op 28 augustus 2013.
De standaarden, wijzigingen aan bestaande standaarden en interpretaties van toepassing sinds 1 januari 2013 hebben volgende invloed op de verkorte geconsolideerde financiële staten gehad:
Aanpassing aan de norm IAS 1 – « Presentatie van de financiële staten », getiteld « Presentatie van de andere elementen van het globale resultaat » - gepubliceerd door IASB op 16 juni 2011, goedgekeurd door de EU op 5 juni 2012 en van toepassing in de EU vanaf 1 juli 2012 (anticipatieve toepassing is toegelaten);
IFRS 13 – « Waardering tegen reële waarde » gepubliceerd door IASB op 12 mei 2011, goedgekeurd door de EU op 11 december 2012 en van toepassing in de EU vanaf 1 januari 2013 (anticipatieve toepassing is toegelaten);
De standaarden, wijzigingen aan bestaande standaarden en interpretaties die zijn gepubliceerd maar niet verplicht van toepassing zijn in 2013 werden niet voortijdig toegepast door de groep.
Bij de herpositioneringsactiviteit van vastgoed van Banimmo bestaat geen seizoensgebondenheid.
De meerwaarden die ontstaan uit overdracht, kunnen evenwel van semester tot semester verschillen.
Met uitzondering van de elementen opgenomen in toelichting 15, heeft geen enkele uitzonderlijke gebeurtenis of ongebruikelijk element zich voorgedaan in de loop van dit semester.
In de loop van het eerste semester 2010 heeft Banimmo beslist een aandelenoptieplan dat betrekking heeft op 47.475 aandelen aan te bieden aan het personeel. De kost wordt gespreid over de aankoopperiode van 4 jaar, zonder actualiseringseffect.
De ramingen en hypothesen die werden gebruikt voor de voorbereiding van de verkorte geconsolideerde financiële staten op 30 juni 2013, zijn identiek aan diegene die werden gebruikt voor de voorbereiding van de geconsolideerde financiële staten op 31 december 2012, uitgezonderd diegene die betrekking hebben op de hierna opgesomde domeinen die specifiek zijn voor de tussentijdse verslagen.
De berekening van de belastingsdruk (courante en uitgestelde) op het resultaat van de tussentijdse periode gebeurt door op het boekhoudkundige resultaat van de geïntegreerde vennootschappen vóór belasting de laatst gekende raming van het effectieve belastingspercentage van het boekjaar voor elke entiteit toe te passen.
In de jaarlijkse financiële staten wordt het basisresultaat per aandeel berekend door de nettowinst die toekomt aan de aandeelhouders van categorie A en B, te delen door het gewogen gemiddelde aantal aandelen van elke categorie, rekening houdend met het feit dat de aandelen van categorie B recht geven op een preferent dividend dat zich bij het gewone dividend voegt.
De toekenningswijze van dat preferent dividend wordt bepaald in de statuten volgens een precieze regel op basis van een jaarlijkse economische rentabiliteit op economisch eigen vermogen.
Voor de halfjaarlijkse financiële staten zijn de resultaten per aandeel toekomend aan de aandelen A en B bepaald op basis van het economisch rendement zoals gedefinieerd in de statuten en opgelopen op 30 juni. Rekening houdend met de aard van de activiteiten van de Groep en met de berekeningswijze van het preferent dividend voor de aandelen B zoals voorzien in de statuten van de vennootschap, is er geen annualisatiefactor overwogen bij de bepaling van het economisch rendement op 30 juni, het jaarbedrag ervan blijft immers afhankelijk van transacties die al dan niet zullen worden afgesloten tijdens het tweede semester. Aangezien op 30 juni 2013 het minimum economisch rendement vereist voor de toekenning van een preferent dividend aan de B aandelen niet bereikt is, zijn de resultaten per aandeel A en B identiek.
De dividenden die werden goedgekeurd door de Algemene Vergadering tijdens het eerste semester van 2013, zijn opgenomen in de tabel met het overzicht van de mutaties in het eigen vermogen.
Het dividend dat werd goedgekeurd tijdens het eerste semester, bedraagt 2.829 K€ voor de Aaandelen en 236 K€ voor de B-aandelen, zijnde een totaal van 3.066 K€.
Er wordt geen interimdividend toegekend.
Een uitsplitsing op basis van geografische criteria wordt hierna weergegeven.
De twee geografische sectoren van de Groep Banimmo zijn Belux (België – Luxemburg) en Frankrijk.
| Op 30 juni 2013 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Belux | Frankrijk | Niet toegewezen Totaal | ||
| (in duizenden euro) | ||||
| Huurinkomsten | 3.376 | 3.075 | — | 6.451 |
| Kosten van verhuring | (1.323 ) | (391 ) | — | (1.714 ) |
| Nettohuurinkomsten uit gebouwen | 2.053 | 2.684 | — | 4.737 |
| Winst (verlies) op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | -3.245 | -2.161 | — | -5.406 |
| (Toevoegingen) en terugnemingen van waardeverminderingen | ||||
| op gebouwen in voorraad | — | — | — | — |
| Opbrengsten uit vastgoedverkopen | 9.019 | 18.650 | — | 27.669 |
| Lasten en kosten van vastgoedverkopen | (9.887 ) | (15.625 ) | — | (25.512 ) |
| Nettoresultaat uit vastgoedverkopen | (868 ) | 3.025 | — | 2.157 |
| Erelonen en beheersvergoedingen | 269 | 151 | — | 420 |
| Vastgoedresultaat | (2.140 ) | 3.672 | — | 1.532 |
| Administratieve kosten | (3.251 ) | (616 ) | — | (3.867 ) |
| Bedrijfsresultaat per sector | (5.391 ) | 3.056 | — | (2.335 ) |
| Netto financiële kosten | 288 | |||
| Aandeel in het resultaat van ondernemingen w aarop vermogensmutatie is toegepast | (5.116 ) | |||
| Resultaat van de herklassering van vennootschappen w aarop vermogensmutatie is toegepast | 10.503 | |||
| Afschrijvingen (toevoeging/terugname) op geassocieerde deelnemingen | (3.157 ) | |||
| Netto resultaat op de verkoop van deelnemingen in ondernemingen w aarop vermogensmutatie is toegepast | — | |||
| Belastingen | (2.065 ) | |||
| Resultaat van het boekjaar | (1.883 ) |
De resultaten van een sector omvatten alle opbrengsten en kosten die er rechtstreeks aan toewijsbaar zijn alsook de opbrengsten en kosten die er redelijkerwijze kunnen worden aan toegewezen. Er zijn geen transacties tussen geografische sectoren.
De ander informatie met betrekking tot het eerste semester 2013 die per geografische sector wordt uitgesplitst, is :
| Op 30 juni 2013 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Belux | Frankrijk | Niet toegewezen Totaal | ||
| (in duizenden euro) | ||||
| Aankopen en gekapitaliseerde uitgaven op vastgoedbeleggingen | 1.684 | 272 | — | 1.956 |
| Aankopen en gekapitaliseerde uitgaven op voorraden | 4.787 | 3.858 | — | 8.645 |
| Aankopen van immateriële en materiële vaste activa | 14 | 1 | — | 15 |
| Kosten voor afschrijving van de materiële en immateriële vaste activa | 167 | 14 | — | 181 |
:
| Op 30 juni 2012 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Niet | ||||
| Belux | Frankrijk | toegewezen | Totaal | |
| (in duizenden euro) | ||||
| Huurinkomsten | 3.556 | 3.390 | — | 6.946 |
| Kosten van verhuring | (1.532 ) | (307 ) | — | (1.839 ) |
| Nettohuurinkomsten uit gebouwen | 2.024 | 3.083 | — | 5.107 |
| Winst (verlies) op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | 1.455 | (1.040 ) | — | 415 |
| (Toevoegingen) en terugnemingen van waardeverminderingen | ||||
| op gebouwen in voorraad | 567 | — | — | 567 |
| Opbrengsten uit vastgoedverkopen | 10.172 | — | — | 10.172 |
| Lasten en kosten van vastgoedverkopen | (6.831 ) | (147 ) | — | (6.978 ) |
| Nettoresultaat uit vastgoedverkopen | 3.341 | (147 ) | — | 3.194 |
| Erelonen en beheersvergoedingen | 848 | 130 | — | 978 ) |
| Vastgoedresultaat | 6.653 | 1.962 | — | 8.615 |
| Administratieve kosten | (3.262 ) | (936 ) | — | (4.198 ) |
| Bedrijfsresultaat per sector | 3.391 | 1.026 | — | 4.417 |
| Netto financiële kosten | (5.057 | |||
| Aandeel in het resultaat van ondernemingen w aarop vermogensmutatie is toegepast | (204 ) | |||
| Netto resultaat op de verkoop van deelnemingen in ondernemingen w aarop vermogensmutatie is toegepast | — | |||
| Belastingen | 878 | |||
| Resultaat van het boekjaar | 1.415 |
De resultaten van een sector omvatten alle opbrengsten en kosten die er rechtstreeks aan toewijsbaar zijn alsook de opbrengsten en kosten die er redelijkerwijze kunnen worden aan toegewezen. Er zijn geen transacties tussen geografische sectoren.
De ander informatie met betrekking tot het eerste semester 2012 die per geografische sector wordt uitgesplitst, is :
| Op 30 juni 2012 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Niet | ||||
| Belux | Frankrijk | toegewezen | Totaal | |
| (in duizenden euro) | ||||
| Aankopen en gekapitaliseerde uitgaven op vastgoedbeleggingen | 431 | 2.736 | — | 3.167 |
| Aankopen en gekapitaliseerde uitgaven op voorraden | 2.211 | 18.640 | — | 20.851 |
| Aankopen van immateriële en materiële vaste activa | 126 | 41 | — | 167 |
| Kosten voor afschrijving van de materiële en immateriële vaste activa | 101 | 9 | — | 110 |
De bedragen op 30 juni 2012 zijn verschillend van degene die vorig jaar werden gepubliceerd. De verklaring van dit verschil is terug te vinden in toelichting 17.
Tojdens het eerste semester heeft Banimmo 32% (in handen van derden) van de vennootschap Luso Invest verworven, tegen een waarde van € 279K.
De Groep verwacht geen nieuwe elementen die aanleiding kunnen geven tot andere belangrijke passiva dan diegene waarvoor reeds voorzieningen werden aangelegd op 31 december 2012 (zie toelichting 29 van het jaarverslag 2012).
Per 30 juni 2013 evenals op 31 december 2012 zijn er geen significante verbintenissen met betrekking tot de aanschaf van materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen of gebouwen in voorraad. Sinds juli 2009 bezit Atlantic Certificates een optie tot verkoop aan Banimmo van het onroerend geheel Atlantic House tegen marktwaarde (gebaseerd op een expertise van een vastgoeddeskundige). Deze optie is uitoefenbaar in 2014
Banimmo heeft meerdere huurovereenkomsten voor gebouwen en overeenkomsten inzake erfpachtrechten afgesloten.
De onderstaande tabellen geven een overzicht van deze toekomstige verbintenissen:
| (in duizenden euro) | 30 juni 2013 | 31 december 2012 |
|---|---|---|
| Te betalen huur | 202 | 338 |
| Te betalen erfpachtrechten | 22.902 | 19.146 |
| 23.104 | 19.484 | |
| Te betalen huur | ||
| Op minder dan één jaar | 125 | 227 |
| Tussen 1 en 5 jaar | 77 | 111 |
| Op meer dan 5 jaar | - | - |
| 202 | 338 | |
| Te betalen erfpachtrechten | ||
| Op minder dan één jaar | 660 | 465 |
| Tussen 1 en 5 jaar | 3.058 | 2.280 |
| Op meer dan 5 jaar | 19.184 | 16.401 |
| 22.902 | 19.146 |
Verder heeft Banimmo verbintenissen aangegaan in het kader van contracten voor de huur van rollend materieel en andere kantooruitrusting. De betreffende verbintenissen worden beschouwd als niet betekenisvol.
In het kader van haar vastgoedactiviteiten heeft de Groep Banimmo bovendien diverse bankwaarborgen toegezegd aan de Staat, Gewesten, gemeenten, registratiekantoren en andere partijen voor bedragen van respectievelijk € 7.444K per 30 juni 2013 tegenover € 7.444K per 31 december 2012.
In het kader van de verkoop van gebouwen of aandelen heeft de Groep Banimmo aan de kopers via de verkoopcontracten gebruikelijke waarborgen op activa en passiva verleend.
Bovendien heeft Banimmo in het kader van de overdracht van aandelen van Dolce La Hulpe een verkoopoptie op de aandelen van LEX 84 NV toegekend voor een totaalbedrag van € 325K.
De groep heeft per 30 juni 2013 hypothecaire inschrijvingen toegestaan voor een bedrag van € 74,0 miljoen (tegenover € 85,2 miljoen als per 31 december 2012) en een hypothecair mandaat voor een bedrag van 115,6 miljoen € (tegenover 105,4 miljoen € per 31 december 2012) teneinde de financiële schulden te waarborgen.
In het kader van de aankoop van gebouwen of aandelen heeft de Groep Banimmo via de koopovereenkomsten vanwege de verkopers gebruikelijke waarborgen op activa en passiva ontvangen.
De waarborgen die Banimmo heeft ontvangen van de huurders bedroegen respectievelijk 2.701.500 € per 30 juni 2013 tegenover 2.681.000 € per 31 december 2012.
De gecumuleerde waarde van de in de toekomst te ontvangen huurgelden tot de eerstvolgende, niet
| (in duizenden euro) | 30 juni 2013 | 31 december 2012 |
|---|---|---|
| Op minder dan één jaar | 11.055 | 13.202 |
| Tusssen 1 en 5 jaar Op meer dan 5 jaar |
39.165 29.775 |
31.296 13.864 |
De gecumuleerde waarde van de toekomstige niet opzegbare erfpacht canons, verschuldigd tot de eerste vervaldatum van de erfpachtovereenkomst afgesloten tussen Lex 84 (filiaal van de groep
Op meer dan 5 jaar 2.437.500 2.475.000
Banimmo heeft een principeakkoord (LOI) ondertekend met een internationale groep voor het opleveren van haar toekomstige zetel op Veld 5 in Gent met een totale oppervlakte van 7.500 m². In 24 maanden werd meer dan een derde van de bebouwbare oppervlakte verhuurd.
Met betrekking tot het kantoorgebouwproject in Charleroi (8.000 m²) wilde Banimmo conform haar overeenkomst 50% verwerven van het kapitaal van de vennootschap die eigenaar is van het grond. Haar partner heeft de uitvoering geweigerd zodat Banimmo een juridische procedure heeft ingeleid om de uitvoering van de overeenkomst af te dwingen.
Banimmo beschikt over de exclusiviteit voor de aankoop van twee activa. Het eerste, gelegen in België, heeft betrekking op een verhuurd kantoorcomplex. Na deze verhuring zal Banimmo het gebouw herontwikkelen in een residentiële bestemming.
Het tweede is gelegen in Parijs en heeft betrekking op een te herontwikkelen commercieel pand.
Met betrekking tot de commerciële activa in Frankrijk die in de verkoopsobjectieven van dit jaar zijn opgenomen (Rouen – Fontenay – 50% Jardin des Quais), heeft Banimmo voor de 3 activa samen een exclusiviteit toegekend aan een bekende institutionele investeerder.
Banimmo) en Dolce La Hulpe NV (met Banimmo verbonden vennootschap) heeft de volgende vervaldagen:
opzegbare, vervaldag van de overeenkomsten heeft de volgende betalingstermijnen.
| (in duizenden euro) | 30 juni 2013 | 31 december 2012 |
|---|---|---|
| Op minder dan één jaar | 75.000 | 75.000 |
| Tusssen 1 en 5 jaar | 300.000 | 300.000 |
Op 30 juni 2013 houdt Banimmo 2 belangrijke deelnemingen aan waaraan ze voorschotten heeft toegestaan die terug te vinden zijn in de rubriek "Langlopende financiële activa" en "Kortlopende financiële activa". Deze twee deelnemingen zijn Jardins des Quais SNC (waarin de groep 50% bezit, Affine bezit de overige 50%) en Conferinvest NV (waarin de groep 49% bezit) en die zelf 100% bezit van Dolce La Hulpe NV en Dolce Chantilly SA).
Deze voorschotten vertegenwoordigen respectievelijk 4.369 K€ voor Les Jardins des Quais en 16.415 K€ op de groep Conferinvest , tegenover 5.000 K€ en 16.415 K€ op 31 december 2012.
Per 30 juni 2013 houdt Banimmo een deelneming van 41,62 % aan in de groep City Mall (tegenover 38,25% op 31 december 2012) waaraan zij tevens een langlopend voorschot van 35.000 K€ heeft toegestaan, zijnde een identiek bedrag als per 31 december 2012.
Tijdens het eerste semester van 2013 heeft Banimmo erelonen en beheersvergoedingen gefactureerd aan de groep Conferinvest voor een bedrag van 200 K€ , zijnde een identiek bedrag als tijdens het eerste semester van 2012.
De participatie die Banimmo aanhoudt in de vennootschap Montea werd geherklasseerd van de rubriek "Ondernemingen waarop vermogensmutatie wordt toegepast" naar "langlopende financiële activa".
Deze herklassering vloeit voort uit een aantal gebeurtenissen die, indien samengenomen, de Raad van Bestuur ertoe hebben gebracht vast te stellen dat Banimmo haar invloed in Montea heeft verloren. Onder de belangrijkste gebeurtenissen:
Hierdoor heeft Banimmo tijdens het eerste semester van 2013 haar aanwezigheid in de bestuursorganen van Montea substantieel verminderd.
Conform de IAS 28 norm heeft deze herklassering een positief resultaat van € 10.503 K als resultaat. Dit resultaat is het verschil tussen het percentage dat Banimmo aanhoudt in het eigen vermogen van Montea (waardering van vennootschappen waarop vermogensmutatie wordt toegepast) en de beurswaarde van de aandelen op datum van de algemene vergadering van 21 mei 2013, gecorrigeerd met het op 21 juni uitbetaalde dividend. Sinds 21 mei wordt de wijziging van de beurskoers rechtstreeks opgenomen in het eigen vermogen, vóór uitgestelde belastingen. Dit ander element van het globale resultaat bedraagt – € 1.569K.
Het resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie wordt toegepast bevat een waardevermindering op de drie projecten van City Mall Invest, ten belope van €4.284 K op het project in Charleroi, van € 900 K op het project in Verviers en van €100 K op het project in Namen.
De belangrijke waardevermindering op het project in Charleroi is het resultaat van de beslissing van City Mall om het project in Charleroi in zijn huidige vorm niet verder te zetten en om een koper te zoeken voor de site op basis van een aangepast en gemengd programma (retail – kantoor – residentieel).
Tengevolge van zowel de hierboven vernoemde waardeverminderingen als de toekomstperspectieven van de groep City Mall heeft Banimmo een impairment test toegepast op haar participaties in City Mall Invest en City Mall Development. Deze impairment test heeft Banimmo ertoe gebracht om een afschrijving op de deelneming in de groep te boeken voor een bedrag van € 3.157K.
Werkwijze en hypothesen gebruikt om de reële waarde te bepalen, per type van aangewende techniek :
| 30/06/2013 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Boekwaarden | Reële waarden | |||||
| FINANCIELE ACTIVA (in duizenden euro) |
Activa aan reële waarde langs resultaat |
Activa beschikbaar voor verkoop |
Leningen en vorderingen |
Totaal | Hierarchie inzake reële waarde |
Totaal |
| Titres de participation détenus à long terme | 24.359 | 24.359 Niveau 1 | 24.359 | |||
| Afgeleide financiële instrumenten tegen reële waarde | 43 | 43 Niveau 2 | 43 | |||
| Kortlopende en langlopende effecten beschikbaar voor verkoop |
3.005 | 3.005 Niveau 3 | 3.005 | |||
| Andere kortlopende en langlopende financiële activa | 56.173 | 56.173 | ||||
| Handelsvorderingen en andere verbonden vorderingen | 6.769 | 6.769 | ||||
| Andere vorderingen (*) | 568 | 568 | ||||
| Kas en kasequivalenten | 3.134 | 3.134 |
(*) met uitsluiting van voorafbetaalde kosten, opvragingen van lasten en fiscale vorderingen
| 30/06/2013 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Boekwaarden | Reële waarden | |||||
| FINANCIELE PASSIVA (in duizenden euro) |
Passiva aan reële waarde langs resultaat |
Passiva aan afgeschreven kostprijs |
Totaal | Hierarchie inzake reële waarde |
Totaal | |
| Obligatieleningen | 74.181 | 74.181 Niveau 1 | 75.614 | |||
| Afgeleide financiële instrumenten tegen reële waarde | 7.170 | 7.170 Niveau 2 | 7.170 | |||
| Ontleningen en schulden tegenover kredietinstellingen | 152.837 | 152.837 | ||||
| Ontvangen waarborgen | 2.005 | 2.005 | ||||
| Leveranciers en andere schulden (**) | 13.205 | 13.205 |
Met uitzondering van de obligatie waarvan de reële waarde het voorwerp uitmaakt van een beursnotering, geven de waarderingsmethodes van de financiële activa en passiva aan hun kostprijs of afgeschreven kostprijs een redelijke schatting van hun reële waarde.
(**) met uitsluiting van vooraf ontvangen opbrengsten en opvragingen van huurlasten
NB : Hierarchie inzake reële waarde :
Niveau 1 : de koers/genoteerde prijs (niet aangepast) afkomstig van markten handelend in identieke activa of passiva;
Niveau 2 : van gegevens andere dan koers/genoteerde prijs van niveau 1, welke waarneembaar is voor deze activa of passiva, hetzij
rechtstreeks (bijvoorbeeld prijs), hetzij onrechtstreeks (bijvoorbeeld, elementen afgeleid van de prijs);
Het vastgoedcomplex H3 gelegen Bourgetlaan 1 te Evere, geboekt als voorraad heeft in het boekjaar 2012 het voorwerp uitgemaakt van opeenvolgende ingewikkelde verrichtingen, die Banimmo toelieten:
Overeenkomstig de IAS normen 17.19, 40.6 en 40.25 werd de initiële kost van die rechten bepaald overeenkomstig de voorschriften voorgeschreven voor een overeenkomst van financiële leasing. De waardering op het einde van het boekjaar is gebaseerd op het model van de juiste waarde van toepassing op vastgoedbeleggingen.
In 2009 werd het vastgoedcomplex H3, inclusief de daaraan grenzende parkeeroppervlaktes, als voorraad geboekt ingevolge de wil van de Raad van Bestuur om dat gebouw na de herontwikkeling ervan exclusief tot verkoop te bestemmen. Op de investeringswaarde van € 14.001K werd een waardevermindering geacteerd waardoor de geconsolideerde netto boekwaarde teruggebracht werd tot € 11.751 zodat die waarde niet hoger ligt dan de overeenkomstig IAS 2 gerealiseerde netto waarde. Deze waarde werd van bij het begin onderverdeeld in een gedeelte "constructies" en een gedeelte "terrein/erfpacht" dat gelijkgesteld wordt aan een huurrecht.
In 2011 heeft de Raad van bestuur beslist het gebouw H3 en de daaraan grenzende parkeerruimte op te splitsen om ze een verschillende bestemming te geven. Daarna werd die parkeeroppervlakte overgedragen naar de vennootschap Magellin (vennootschap opgenomen in de consolidatieperimeter). Op die manier maakten een investeringswaarde van € 1.857K en een gedeelte van de waardevermindering van € 568K in proportie tot de oppervlaktes, het voorwerp uit van een interne verkoop, zonder winst of verlies.
Het vastgoedcomplex H3 had eind 2011 dus een investeringswaarde van € 10.498K (waarvan € 1.868K voor het gedeelte terreinen/erfpacht en € 8.630K voor het gedeelte "constructies") waarop een waardevermindering van € 1.682K (waarvan € 299K voor het gedeelte terreinen/erfpacht en € 1.383K voor het gedeelte "constructies") werd geboekt.
In een akte dd. 23 januari 2012 heeft Banimmo de overeenkomst voor het vruchtgebruik van het vastgoedcomplex H3 met de Europese Commissie hernieuwd (daarbij werden de clausules voor vervroegde beëindiging en wijziging van de huur weggelaten), de vervaldag wordt aldus 24 september 2023.
De vergoedingen die de huurder moet betalen, zijn:
a. de vergoedingen op het gedeelte "constructie". De aard en de staat van het gebouw laten ons toe te bevestigen dat de duur van het contract het grootste deel van de economische levensduur van het gebouw dekt. Bovendien bedraagt de geactualiseerde waarde van de nieuwe van de huurder te ontvangen betalingen bijna evenveel als de juiste waarde van de constructies. De vergoedingen voor het vruchtgebruik op die constructies worden dus geboekt als financiële leasing overeenkomstig de voorschrift IAS 17.
b. de vergoedingen voor het vruchtgebruik van het gedeelte terrein/erfpacht worden als gewone huur geboekt.
gelet op het feit dat haar blootstelling aan risico's onbestaande is geworden in verhouding tot
de totale veranderlijkheid (in termen van bedragen en
timing) van de actuele waarde van de toekomstige netto geldstromen verbonden aan het actief. Banimmo is derhalve van mening dat zij door de volledige overdracht van risico's en voordelen verbonden aan die schuldvorderingen beantwoordt van de voorwaarde van IAS 39 voor het wegboeken van een financieel actief.
In de gepubliceerde financiële staten op 30 juni 2012, werd de vruchtgebruikovereenkomst met de Europese Commissie beschouwd als een gewone huurovereenkomst van een vastgoedcomplex in voorraad. Vermits, de onderhandelingen over de overdracht van het goed niet afgerond waren op het moment van het opstellen van de financiële staat, werd enkel de terugneming van de waardevermindering van € 1.682K geboekt.
Rekening houdend met de uiteindelijk aanvaarde boekhoudkundige verwerking, zullen de financiële staten aangepast worden met een verhoging van het resultaat van € 1.381K tot gevolg die voortvloeit uit de herkwalificatie in financiële leasing van het vruchtgebruik contract op de constructies.
Deze verhoging wordt bekomen door de meerwaarde op verkoop van constructies (€3.433 K) te verhogen met de financiële opbrengsten die voortkomen uit de actualisatieberekening (115 k€), wat een totaal resultaat op deze operatie van €3.548 K geeft. Dit resultaat is verminderd met:
Wij bevestigen dat, voorzover wij weten, de verkorte geconsolideerde financiële staten voor de periode van zes maanden afgesloten op 30 juni 2013, opgesteld overeenkomstig de norm IAS 34 "Tussentijdse financiële verslaggeving" zoals goedgekeurd door de Europese Unie, een getrouw beeld geeft van het vermogen, de financiële situatie en de resultaten van de vennootschap en de geconsolideerde ondernemingen. Het tussentijdse beheersverslag bevat een getrouw overzicht van de belangrijkste gebeurtenissen die zich hebben voorgedaan tijdens de eerste zes maanden van het boekjaar en van de voornaamste transacties tussen de verbonden partijen, en van hun invloed op de verkorte geconsolideerde financiële staten, evenals een beschrijving van de voornaamste risico's en onzekerheden voor de resterende maanden van het boekjaar.
In naam en voor rekening van de Raad van Bestuur.
Maryse Aulagnon SMI bvba
Voorzitter van de Raad Lid van het directiecomite van Bestuur vertegenwoordigd door Didrik van Caloen
AAN DE AANDEELHOUDERS VAN BANIMMO NV
Wij hebben een beperkt nazicht uitgevoerd van de verkorte financiële overzichten van Banimmo NV per 30 juni 2013 met inbegrip van de geconsolideerde balans, de geconsolideerde resultatenrekening, het geconsolideerd overzicht van het globale resultaat, het geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen en het geconsolideerd overzicht van de kasstromen over de periode van zes maanden afgesloten op die datum en de bijhorende toelichtingen. De raad van bestuur is ervoor verantwoordelijk dat die tussentijdse financiële informatie is opgesteld en gepresenteerd in overeenstemming met IFRS van toepassing op tussentijdse financiële informatie ("IAS 34"), zoals goedgekeurd door de Europese Unie. Onze verantwoordelijkheid bestaat erin op basis van ons nazicht een besluit over die tussentijdse financiële informatie te formuleren.
Wij hebben ons beperkt nazicht uitgevoerd in overeenstemming met 'International Standard on Review Engagements 2410 – Review of Interim Financial Information Performed by the Independent Auditor of the Entity'. Een beperkt nazicht van tussentijdse financiële informatie bestaat in het bekomen van inlichtingen, in hoofdzaak bij personen die verantwoordelijk zijn voor financiële en boekhoudkundige zaken, en in het toepassen van analytische en andere procedures in het kader van ons nazicht. Het bereik van een beperkt nazicht is substantieel kleiner dan een volkomen controle uitgevoerd conform 'International Standards on Auditing'; bijgevolg kunnen we bij een beperkt nazicht niet met zekerheid stellen dat we kennis zouden krijgen van alle van betekenis zijnde zaken die in het kader van een volkomen controle zouden kunnen worden geïdentificeerd. Wij formuleren dan ook geen auditopinie.
Op basis van ons beperkt nazicht is niets onder onze aandacht gekomen dat ons doet aannemen dat de bijgaande verkorte financiële informatie in alle materiële opzichten niet opgesteld zou zijn in overeenstemming met IAS 34 van toepassing op tussentijdse financiële informatie, zoals goedgekeurd door de Europese Unie.
Brussel, 28 augustus 2013
MAZARS BEDRIJFSREVISOREN Commissaris Vertegenwoordigd door
Xavier DOYEN
Vastgoed (beleggingen en in voorraad)(1)
(1) De bezettingsgraad van de portefeuille wordt berekend door alle verhuurde oppervlakten van alle gebouwen te delen door de totale verhuurbare oppervlakte van de gebouwen (exclusief parkeerruimten). In de vermelde bezettingsgraad werd uitsluitend rekening gehouden met de voor verhuur beschikbare oppervlakten.
(2) Met name het aantal verkochte overnachtingen in verhouding tot het totaal aantal beschikbare overnachtingen (aantal kamers x 365 dagen).
Geografische spreiding van de portefeuille (3) Portefeuilleverdeling naar gebouwtype (3)
(3) De hierboven vermelde grafieken berusten op de totale portefeuillewaarde van € 396 miljoen.
| Totale oppervlakte van de investeringsportefeuille (in m²)* | 137.105 |
|---|---|
| Kantoorgebouwen | 81.203 |
| handelsruimten | 19.394 |
| Semi-industrieel | 12.437 |
| Overige | 24.071 |
| Waarde van de portefeuille (in miljoen €) (IAS 40 en IAS 2) | 396(4) |
| Bezettingsgraad van het vastgoed (IAS 40 et IAS 2) | 77% |
| Bezettingsgraad van de vastgoedbeleggingen (IAS 40) | 72% |
| Bezettingsgraad van de gebouwen in voorraad | 80% |
(*) Zonder archiefruimten. Exclusief gebouw en in ontwikkeling en in joint-venture aangehouden gebouwen. (4)
De totale waarde van de portefeuille wordt bekomen door de som te maken van:
De waarde van de vastgoedbeleggingen (IAS 40), gewaardeerd aan de reële waarde geschat door een onafhankelijke vastgoedexpert;
De waarde van de in voorraad aangehouden gebouwen (IAS 2), gewaardeerd aan hun historische acquisitiekost verhoogd met de renovatiekosten;
De waarde van de deelneming aangehouden in de vastgoedbevak Montea, is gebaseerd op de beurskoers van deze bevak op 30/06/2013
Onze deelneming (50%) in de reële waarde van het gebouw Les Jardins des Quais geschat door een onafhankelijke vastgoedexpert
Onze deelneming (49%) in de historische acquisitiekost verhoogd met de renovatiekosten van de Dolce conferentiecentra;
De waarde van de deelneming aangehouden in City Mall, gewaardeerd op basis van hun acquisitieprijs (rekening houdend met de waardeverminderingen)
en de waarde van de noodzakelijke financiering toegekend door Banimmo.
(1) De EPRA Euro-index is een index die de belangrijkste beursgenoteerde vastgoedondernemingen in Europa bevat.
Hippokrateslaan 16 - 1932 Zaventem Tel.: 00.32.2.710.53.11 / Fax: 00.32.2.710.53.13
35/37 rue d'Artois - 75008 Paris Tel.: 00.33.1.53.53.29.85 / Fax: 00.33.1.45.63.67.84
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.