Annual Report • Apr 18, 2014
Annual Report
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Chaque année, Banimmo a le plaisir de travailler sur des projets avec des architectes différents. Ils sont pour nous des partenaires capitaux. C'est pourquoi, pour la 4e année consécutive, Banimmo a confi é l'illustration de son rapport annuel à un architecte. Cette année, nous avons choisi de mettre Outsign à l'honneur avec qui nous collaborons. Plus d'informations sur Outsign en page 16. *
Banimmo est une société foncière cotée sur NYSE Euronext Brussels.
Introduite en bourse en 2007, la société avait comme activité principale la réhabilitation technique et commerciale d'immeubles obsolètes d'une certaine taille dans ses trois marchés géographiques Belgique-France-Luxembourg.
Depuis lors, l'obsolescence technique de l'immobilier s'est accélérée avec la prise de conscience de la problématique des immeubles durables et performants et de l'introduction de nouvelles normes en la matière.
Banimmo se profile aujourd'hui comme un acteur capable de produire ou transformer un actif immobilier répondant aux exigences et critères les plus stricts des investisseurs institutionnels finaux et de construire des immeubles built-to-suit répondant aux impératifs des occupants.
Cette compétence est applicable tant dans le secteur des immeubles de bureaux (où Banimmo est historiquement présent) que dans le segment des commerces ou dans les segments de niche (hôtels, maisons de repos ou autre).
Pour ce faire, Banimmo combine diverses expertises en matière de réseaux, de gestion de projet ainsi qu'en matière financière.
Ses fonds propres et son accès au marché des capitaux et marché bancaire lui permettent de mobiliser rapidement des moyens financiers importants et de s'engager dans des délais courts.
2 Banimmo | Rapport Financier Annuel 2013
L'année qui vient de s'écouler a été une année de transition pour notre société.
Plusieurs années de crise financière et le tassement du marché bruxellois des bureaux nous ont conduits à faire évoluer notre business model pour donner à Banimmo les meilleures chances de rebond. À la lecture de ce septième rapport annuel depuis l'introduction en bourse de l'action Banimmo, vous constaterez des avancées majeures dans les réorientations stratégiques telles qu'elles ont été expliquées dans nos rapports précédents: diversification du portefeuille d'actifs, consolidation financière, projets pré-loués, etc. Définir Banimmo aujourd'hui, c'est vous parler d'une foncière de repositionnement en bureaux en 2007 qui est devenue progressivement un opérateur de niches spécialisé en développements de «built-to-suit» pour des bureaux et des centres de conférences et en redéveloppements de commerces de centre-ville (notamment en France).
Parallèlement, le portefeuille a fait l'objet d'une mise à niveau tenant compte des exigences plus fortes des locataires et des investisseurs. Le choix a été fait de céder les actifs qui ne s'inscrivent plus dans cette exigence, même au prix de réductions de valeur. Il s'agit donc bien d'un arbitrage en cours de notre portefeuille d'actifs et de projets, qui nous permettra de réaliser ces actifs et de dégager les moyens financiers qui nourriront les projets en cours de développement et à marge élevée: redéveloppement de galeries commerciales à Paris «intra-muros», réalisation d'opérations de «built-to-suit» pour locataires de qualité sur base de baux à long terme, et développements en commerces et bureaux sur le site The Loop à Gand.
L'exercice qui vient de se clôturer a également été marqué par des réductions de valeur sur certains actifs en repositionnement et sur notre participation dans City Mall Invest. D'une part la baisse de valeur sur le segment des immeubles de bureaux depuis la crise enclenchée en 2008 a eu un impact supérieur à nos efforts de valorisation: la stagnation économique persistante continue à faire sentir tous ses effets. D'autre part, dans le cadre de notre investissement dans le groupe City Mall, la levée des oppositions au projet de centre commercial à Verviers nous a amené à nous concentrer, de commun accord avec notre partenaire, sur les projets de Verviers et Namur, et à programmer pour le site de Charleroi Expo un morceau de ville à forte mixité.
Cette évolution du portefeuille a commencé à porter ses fruits dès 2013: les ventes d'actifs de commerces se sont déroulées selon le calendrier et les valeurs prévus, preuve que notre stratégie de diversification vers ce segment, nettement plus porteur que le secteur des bureaux, porte ses fruits.
Enfin, dans le cadre d'une stabilité des actionnaires autour de l'actionnaire de référence Affine R.E. qui reste durablement présent, l'équipe de management de Banimmo évolue, dans la continuité: les fondateurs laissent progressivement la place à de nouveaux dirigeants, réunis autour du nouveau CEO, Christian Terlinden, qui va finaliser la transformation de Banimmo.
Maryse Aulagnon Présidente du Conseil
d'Administration
Didrik van Caloen Chief Executive Officer (jusqu'au 31/12/2013)
Banimmo a lancé une offre publique d'échange sur son emprunt obligataire échéant en juin 2015. À la clôture de la période d'acceptation de l'offre, 34072 obligations existantes ont été apportées à l'offre, pour un montant nominal de € 34,1 millions, soit 45 % du montant total de l'emprunt obligataire initial. Avec ce résultat, l'échéance de € 75 millions en juin 2015 a été scindée de manière équilibrée en une échéance de € 40,9 millions en juin 2015 et € 34,1 millions en mai 2018.
Vente à un institutionnel français de deux lots détenus au centre commercial Art de Vivre à Eragny. Ces lots représentent une surface totale de l'ordre de 12000 m², entièrement louée à Castorama. Le prix de vente s'élève à € 18,65 millions.
Le groupe international de courtage en assurances Marsh & Mc Lennan charge Banimmo de la construction de son nouveau siège à Bruxelles. L'immeuble situé à Auderghem (Bruxelles) développera une surface de 6500 m². Il sera occupé sur la base d'un contrat de location à 15 ans.
Signature de la vente à un investisseur privé de l'emphytéose et la nuepropriété de l'immeuble Prins B.5 situé à Kontich. L'immeuble développe une surface totale de l'ordre de 6800 m² et dispose de plus de 200 places de parking. Le prix de vente s'élève à environ € 9 millions.
Accord de joint-venture entre Banimmo et McArthurGlen (leader en Europe du village de marques) afin de développer conjointement un village de marques McArthurGlen, couplé à un complexe de loisirs, sur le site The Loop à Gand.
Ce développement se composera d'un village de marques McArthurGlen d'environ 32000 m², de 14500 m² dédiés aux loisirs et d'une grande surface de 6300 m². Ce projet représente un investissement de plus de € 180 millions et la création de plus de 2000 emplois.
Octobre Novembre
Signature du compromis pour l'acquisition d'un immeuble de bureaux idéalement situé sur la Desguinlei à Anvers. L'immeuble est actuellement entièrement loué à l'administration de la Province d'Anvers, mais sa localisation permettra à terme d'envisager un redéveloppement résidentiel.
DECEMBRE
Vente à un investisseur institutionnel français des actifs commerciaux de Fontenay-sous-Bois et Rouen. Fontenay-sous-Bois développe 2000 m² entièrement loués à Monoprix, alors que l'actif de Rouen est composé de commerces de pieds d'immeubles représentant une surface totale de 2850 m². La vente des deux actifs a été conclue pour un prix global net vendeur de € 21,8 millions.
Conclusion d'une convention entre Banimmo et Deloitte en Belgique pour la construction du siège régional à Gand du groupe international d'audit et de consultance.
L'immeuble sera bâti sur le Tetris Business Park Ghent et développera une superficie d'environ 7400 m². L'immeuble sera loué sur base d'un contrat de leasing de 15 ans.
VENTE DE LA PARTICIPATION (50 %) DANS LA JOINT-VENTURE LES JARDINS DES QUAIS
Banimmo procède à la vente à Affine de sa participation (50 %) dans la joint-venture Les Jardins des Quais. Affine détenait déjà 50 % du capital de cette société qui exploite un ensemble de commerces et bureaux de 25000 m² situé sur les berges de la Garonne, en bordure du centre historique de Bordeaux.
VALEUR DU PORTEFEUILLE (EN € MILLIONS)
Autres
( centres de conférences et halls d'exposition)
(Montea)
Cours de bourse
REVENUS RÉCURRENTS (EN '000 €)
28 FRANCE % 72
RÉSULTAT NET COURANT (EN '000 €)
1 Cette valeur est déterminée en considérant à l'actif les immeubles de placement (IAS 40) à la juste valeur, la participation dans Montea à sa valeur boursière, les centres de conférence et Grondbank The Loop à la valeur d'experts, City Mall et les actifs en stock (IAS 2) au plus bas de soit leur valeur historique d'acquisition soit leur valeur de réalisation si cette dernière est inférieure au coût historique d'acquisition. Les fonciers et actifs en stock représentent une valeur comptable de € 152 millions.
De ces actifs est déduite la dette financière nette pour sa valeur nominale. Enfin, ce résultat est divisé par le nombre d'actions afin d'obtenir la valeur intrinsèque nette par action.
RENDEMENT LOCATIF DES IMMEUBLES DE PLACEMENT ET IMMEUBLES DÉTENUS EN STOCK (9,2 % SI ENTIÈREMENT LOUÉS)
1 Exprimé comme dette financière nette sur total des actifs.
2 Sans tenir compte des éléments non-cash.
3 L'échéance de 2016 porte pour un montant de € 120 millions sur le crédit syndiqué. Ce crédit fera naturellement l'objet d'un refinancement.
COMPTES DE RÉSULTATS CONSOLIDÉS - SCHÉMA ANALYTIQUE
| (en '000 €) (au 31 décembre) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| A. RÉSULTAT COURANT NET | |||
| Revenu locatif net des immeubles | 9884 | 10717 | 14308 |
| Honoraires et commissions de gestion | 874 | 1417 | 2065 |
| Quote-part dans le résultat économique des sociétés mises en équivalence | -317 | 3039 | 2581 |
| Revenus récurrents | 10441 | 15173 | 18954 |
| Charges opérationnelles et administratives | -7572 | -7871 | -7919 |
| Autres charges opérationnelles | -314 | -326 | -167 |
| Résultat opérationnel récurrent (REBIT) | 2556 | 6977 | 10868 |
| Résultat net des cessions | 4628 | 3226 | 4195 |
| Résultat opérationnel (EBIT) | 7184 | 10203 | 15063 |
| Résultat financier | -5528 | -7697 | -7892 |
| Résultat courant avant impôt | 1656 | 2506 | 7171 |
| Impôts | -5877 | -284 | -198 |
| Résultat courant net | -4221 | 2222 | 6972 |
| B. VARIATIONS DE VALEUR, RECLASSEMENTS ET IMPÔTS DIFFÉRÉS | |||
| Variations de juste valeur sur immeubles de placement | -6549 | 4128 | -2869 |
| Gains/pertes de valeur sur immeubles détenus en stocks | -5800 | 368 | - |
| Gains/pertes de valeur dans les sociétés mises en équivalence | -11293 | - | - |
| Variations de justes valeurs dans le résultat des sociétés mises en équivalence | -172 | -2092 | -1301 |
| Résultat de reclassement et dépréciation (dotation/reprises) sur participations des sociétés mises en équivalence |
7346 | - | - |
| Variations de juste valeur des instruments dérivés (IAS 39) | 2807 | -2011 | -1530 |
| Impôts différés | 3954 | 59 | -112 |
| Total des variations de valeur, reclassements et impôts différés | -9707 | 452 | -5811 |
| C. RÉSULTAT NET | |||
| Résultat net de l'exercice | -13928 | 2674 | 1161 |
| Intérêts minoritaires | - | -4 | -2 |
| Résultat net de l'exercice (part du groupe) | -13928 | 2678 | 1163 |
| (en '000 €) (au 31 décembre) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | |||
| Immeubles de placement | 83168 | 93954 | 84166 |
| Immobilisations corporelles | 1825 | 1560 | 1577 |
| Immobilisations incorporelles | 227 | 570 | 284 |
| Participations dans les sociétés mises en équivalence | 10759 | 60854 | 60779 |
| Actifs d'impôts différés | 5242 | 4914 | 4411 |
| Actifs financiers à long terme | 83590 | 58776 | 54969 |
| Créances commerciales et autres créances | 2569 | 2371 | 2378 |
| ACTIFS COURANTS | |||
| Stocks | 152060 | 166704 | 151544 |
| Actifs financiers à court terme | 1042 | 1028 | 1034 |
| Créances commerciales et autres créances | 11444 | 8601 | 8971 |
| Créances d'impôts courants | 792 | 355 | 579 |
| Instruments financiers dérivés à court terme | 0 | 0 | 177 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 4066 | 3998 | 5391 |
| Total de l'actif | 356784 | 403685 | 376260 |
| CAPITAUX PROPRES | 115651 | 133231 | 133605 |
| PASSIFS NON COURANTS | |||
| Dettes financières à long terme | 193028 | 231095 | 212178 |
| Passifs d'impôts différés | 0 | 3826 | 3381 |
| Provisions | 1892 | 2646 | 3233 |
| Dettes commerciales et autres dettes | 6615 | 6798 | 1718 |
| PASSIFS COURANTS | |||
| Dettes financières à court terme | 6083 | 7100 | 4165 |
| Instruments financiers dérivés à court terme | 6637 | 9444 | 7610 |
| Dettes d'impôts courants | 5826 | 691 | 512 |
| Provisions | 61 | 74 | 17 |
| Dettes commerciales et autres dettes | 20991 | 8810 | 9841 |
| Total du passif et des capitaux propres | 356784 | 403685 | 376260 |
| Endettement financier net sur total du bilan | 54,7 % | 58,0 % | 56,1 % |
| Endettement financier sur capitaux propres | 172,2 % | 178,8 % | 161,9 % |
| RÉSULTAT PAR ACTION | |||
| Nombre total d'actions (au 31/12) | 11356544 | 11356544 | 11356544 |
| Capitaux propres par action (nombre d'actions au 31/12) | 10,18 € | 11,73 € | 11,76 € |
Didrik van Caloen, né en 1955, a obtenu une Licence & Maîtrise en sciences Economiques à l'UCL. Il a travaillé chez G.E.I.S (timesharing services de 1979 à 1980), chez Citibank N.A. Brussels comme credit officer, Corporate Finance Manager and Financial Institutions Business Head (de 1980 à 1993), chez Citibank (Luxembourg) en tant que Directeur Général en charge de l'institutional and funds management business (de 1993 à 1994), comme administrateur-délégué chez Régent Finance (joint venture avec Anhyp) en tant que Directeur (de 1994 à 1995), à la Banque d'Épargne Anhyp en tant que membre du Comité de Direction et responsable du département Crédits Immobiliers (de 1995 à 1999) et chez AXA REIM Benelux en tant que Managing Director (de 1999 à 2000).
Il est, depuis 2000 et ce jusqu'au 31/12/2013 Chief Executive Officer et membre du Comité de Direction. Il est également Vice-Président de l'Union professionnelle du Secteur Immobilier (UPSI-BVS).
Christian Terlinden, né en 1959, est licencié en droit (UCL) et en sciences économiques appliquées (UCL). Il est titulaire d'un MBA de Cornell University (USA). Il a acquis diverses expériences professionnelles dans le secteur bancaire, à la Citibank à Bruxelles (de 1984 à 1988), ensuite auprès de la banque d'affaires Cobepa où il était responsable du suivi de certaines participations et du portefeuille immobilier (de 1989 à 1995). Il a été Chief Financial Officer de Sapec de 1995 à 2005 et en est resté administrateur jusqu'en juin 2006.
Il a rejoint Banimmo en juin 2005 comme Chief Financial Officer, Administrateur et membre du Comité de Direction. Depuis 2013, il est également responsable des activités immobilières belges du portefeuille de Banimmo. Au cours des 5 dernières années, il a également été Administrateur des sociétés Zetes Industries, Air Energy, Devimo et de la Sicafi Montea. Actuellement Administrateur de City Mall Invest, Dolce La Hulpe, Dolce Chantilly ainsi que de différentes filiales immobilières de Banimmo.
André Bosmans, né en 1954, a obtenu son diplôme de licencié en droit (RUG) et a également décroché une licence en notariat à la RUG en 1978. Il dispose de diverses expériences professionnelles, notamment en qualité d'avocat stagiaire et de candidat notaire. Il a également travaillé à partir de 1990 chez Imofo, une filiale d'Anhyp spécialisée dans l'immobilier. Il est depuis 1996 Secrétaire Général et membre du Comité de Direction de Banimmo, secrétaire du Conseil d'Administration de Banimmo et depuis 2011 Administrateur de Banimmo. Il exerce le mandat d'Administrateur dans diverses filiales du groupe Banimmo. Il est depuis octobre 2006, Administrateur de la Sicafi Montea. Il est également administrateur de Grondbank The Loop, P.D.S.M., Luso Invest, Conferinvest ainsi que de différentes filiales immobilières de Banimmo. Il est Administrateur indépendant des sociétés VEDIS et International Commerce and Trading.
Olivier Durand, né le 19 janvier 1967, a obtenu une licence et une Maitrise de droit. Il a exercé les fonctions de directeur du développement de la société Jean-Louis David en France, Suisse et Belgique de 1994 à 1997. Il deviendra directeur du développement de la société A.Afflelou de 1997 à 1999.
Puis il intègrera la société Monoprix en tant que directeur Immobilier Adjoint en 1999 pour devenir directeur Immobilier et Expansion du groupe Monoprix en 2001, membre du Comité de Direction, en charge de la gestion immobilière et juridique des actifs et du développement des différents concepts de magasins du groupe. En 2008 il rejoint la société Banimmo en France en tant que directeur des investissements, puis à compter de 2011 il assura le poste de Directeur Général Adjoint de la structure française.
Filip De Poorter, né en 1972, est licencié ingénieur civil (RUG). Il s'est bâti une solide expérience professionnelle dans le développement immobilier en Belgique et au Luxembourg, en tant que Directeur de Codic sa (de 1997 à 2008), ensuite en tant qu'administrateur délégué de Kairos sa (de 2009 à 2012) et du groupe Maes (de 2012 à 2013), groupe où il est resté Administrateur.
En tant que Chief Commercial and Operations Officer et membre du comité de direction de Banimmo, il est responsable de toute l'activité immobilière en Belgique et au Luxembourg.
Petra Sobry est licenciée en droit (VUB) et a complété l'executive programme en immobilier de Solvay.
Après son stage au barreau de Bruxelles, elle a travaillé comme juriste d'entreprise, en France auprès de RFN (1997-1999) et en Belgique au Legal Department de Deloitte & Touche (1999 et 2001). De 2001 à 2008 elle a travaillé pour le cabinet Laga ou elle était avocate-associée avant de rejoindre Banimmo en 2008 en tant que Senior Legal Officer. Elle deviendra Secrétaire Général au 1er juillet 2014, après le départ d'André Bosmans.
Petra a également participé à plusieurs publications et elle a enseigné au VLEKHO et à la UIA Management School.
Représentant permanent de Affine R.E. SA (5, rue Saint Georges, 75009 Paris, France).
Présidente du conseil d'administration et présidente du comité de nomination et de rémunération.
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2013: 7/7.
Présences au comité de nomination et de rémunération au cours de l'exercice 2013: 5/5.
Fin du mandat d'administrateur: mai 2016.
Maryse AULAGNON, Président Directeur général d'Affine R.E., maître des Requêtes honoraire au Conseil d'État, est diplômée de l'ENA, de l'Institut d'Études Politiques et titulaire d'un DESS en sciences économiques. Après avoir occupé différents postes à l'Ambassade de France aux États-Unis et dans plusieurs Cabinets Ministériels (Budget, Industrie), elle entre en 1984 dans le groupe CGE (aujourd'hui Alcatel) en tant que directeur des affaires internationales. Elle rejoint ensuite Euris en qualité de Directeur Général dès sa création en 1987. C'est en 1990 qu'elle fonde le groupe Affine qu'elle dirige depuis lors.
Elle participe également à plusieurs organismes professionnels (Administrateur du Club de l'Immobilier, administrateur de la Fondation Palladio, membre du bureau de la FSIF…). Elle est par ailleurs Administrateur d'Air France KLM, membre du Conseil de Surveillance de BPCE, ainsi qu'Administrateur de Veolia Environnement. Elle est également membre de diverses associations notamment culturelles et universitaires (Le Siècle, la Fondation des Sciences Politiques, Terrafemina, Voxfemina…).
Représentant permanent de Holdaffine BV (Rivium Quadrant 181, 2909 LC Capelle aan den Ijssel, Pays-Bas).
Administrateur, membre du comité d'audit.
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2013: 7/7.
Présences au comité d'audit au cours de l'exercice 2013: 3/3.
Fin du mandat d'administrateur: mai 2016.
Alain CHAUSSARD, Vice-Président et Directeur général d'Affine R.E., est diplômé de l'École centrale de Paris, de l'Institut d'études politiques et de l'École nationale de statistique et d'administration économique. Il est également titulaire d'une maîtrise de mathématiques et d'un DEA de Finances.
Après une carrière dans le secteur bancaire au Crédit Lyonnais et au Crédit Chimique, il devient en 1989 directeur général adjoint de la Banque Stern. De retour au Crédit Lyonnais en 1992, il est nommé directeur en charge des financements spécialisés puis des affaires spéciales du Groupe. À ce titre, il fut notamment président de l'Omnium immobilier de gestion et de la salle Pleyel. Directeur général adjoint d'Euris à partir de 1996, il rejoint le groupe Affine en qualité de directeur général en 1998 et en est vice-président depuis 2000. Il est par ailleurs Président de Centrale immobilier et de la Société des grands interprètes, et Administrateur de la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières, de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière, et de l'association Pro musicis.
Représentant permanent de MAB Finances SAS (5, rue Saint Georges, 75009 Paris, France).
Administrateur.
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2013: 7/7.
Fin du mandat d'administrateur: mai 2016.
Cyril AULAGNON, Directeur Général Adjoint d'Affine R.E., est diplômé de l'Ecole HEC, et titulaire d'une maîtrise de Sociologie et d'une licence de Mathématiques.
Il a débuté comme opérateur de marché au sein de la banque BNP Paribas à New-York, puis s'est spécialisé dans le secteur immobilier en travaillant pour un fonds d'investissement dédié à l'Afrique Subsaharienne. Il rejoint ensuite Concerto, la filiale de promotion logistique du Groupe Affine, pour en devenir le Directeur Général Adjoint en 2009. En 2010 il devient Directeur de la Stratégie et du Développement du Groupe Affine, en 2012, Directeur de l'Immobilier d'Affine, et en 2014 Directeur Général Adjoint d'Affine, fonction qu'il occupe aujourd'hui.
Il a été membre de la commission Valorisation Verte dans le cadre du Grenelle de l'Environnement et rapporteur de la Commission Développement Durable de l'association Euronext – Finance & Innovation, et il est membre du Conseil Scientifique de l'IEIF ainsi que du Bureau du Cercle 30 de l'Immobilier.
Représentant permanent de Strategy, Management and Investments SPRL (avenue Prince Baudouin 19, 1150 Bruxelles, RPM (Bruxelles) 0472 171 650).
Administrateur, Management exécutif, CEO jusqu'au 31/12/2013.
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2013: 6/7.
Fin du mandat d'administrateur: mai 2016.
Représentant permanent de Stratefin SPRL (Struikenlaan 31, 1640 Sint-Genesius-Rode, RPM (Bruxelles) 0873 464 016).
Administrateur, Management Exécutif, Chief Financial Officer jusqu'au 31/12/2013. CEO depuis le 01/01/2014.
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2013: 7/7.
Fin du mandat d'administrateur: mai 2016.
Représentant permanent de André Bosmans Management SPRL (Posteernestraat 42, 9000 Gent, RPM (Gent) 0476 029 577).
Administrateur, Management exécutif, Sécrétaire Général.
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2013: 7/7.
Fin du mandat d'administrateur: mai 2016.
Représentant permanent de Icode SPRL (rue Saint-Martin 28, 1457 Nil-Saint-Martin, RPM (Nivelles) 0469 114 665).
Administrateur Indépendant, président du comité d'audit.
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2013: 7/7.
Présences au comité d'audit au cours de l'exercice 2013: 3/3.
Fin du mandat: mai 2016.
Dominique de VILLE de GOYET, né en 1954, a obtenu en 1977 une licence en administration et en gestion de l'UCL (Louvain School of Management – IAG). Il a acquis diverses expériences professionnelles, notamment en tant qu'Audit Manager chez Pricewaterhouse Coopers (de 1977 à 1985), membre du comité de direction de l'Investment Banking de la Banque Degroof (de 1985 à 1990), associé-gérant de la Banque Puilaetco scs (de 1990 à 2004) et Administrateurdélégué de Puilaetco Dewaay Private Bankers (2005). Il est aujourd'hui Administrateur de la banque Puilaetco Dewaay Private Bankers et en tant que représentant permanent d'Icode SPRL, il est Vice-Président du Conseil d'Administration de Puratos Group SA/NV et Administrateur de OAAGC Holding (Paris).
Représentant permanent de PBA SARL (rue Parmentier 26, 92200 Neuilly-sur-Seine, France).
Administrateur Indépendant et membre du comité de nomination et de rémunération.
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2013: 6/7.
Présences au comité de nomination et de rémunération au cours de l'exercice 2013: 5/5.
Fin du mandat d'administrateur: mai 2016.
Patrick BUFFET, né en 1953, a obtenu un diplôme d'ingénieur au Corps des Mines. Après avoir exercé diverses fonctions notamment pour le Ministère de la recherche et de l'Industrie et le Cabinet du Ministre Délégué à l'Énergie (1978- 1986), il devient Directeur du Plan, du Développement et du Contrôle de Gestion de l'Entreprise Minière et Chimique (E.M.C.) (1986-1989), Président Directeur Général de Sanders SA (1989-1991) et Conseiller Industriel à la Présidence de la République. Patrick Buffet entre ensuite à la Société Générale de Belgique en tant que membre du Comité de Direction et Directeur des Participations Industrielles et de la Stratégie (1994-1998). En 1998, il est nommé Directeur Général Adjoint et membre du Comité exécutif de Suez Lyonnaise des Eaux (1998-2001). En 2001, il devient Délégué Général de Suez, en charge de la Stratégie et du Développement, puis il prend également en charge la Direction des Affaires Internationales et la Direction Commerciale France. Il a également exercé, pendant sa présence au sein du Groupe Suez jusque début 2007, un mandat d'administrateur auprès de Suez-Tractebel, Fluxys, Suez Energy Services et Electrabel.
Depuis avril 2007, il est Président Directeur Général du Groupe Eramet et Membre du Conseil d'Administration de Bureau Veritas, ainsi que Membre du Conseil de Surveillance d'Arcole Industries (société non cotée).
Représentant permanent de EVI Consult SPRLU (avenue Louise 351, 1050 Bruxelles, RPM (Bruxelles) 0849.246.975)
Administrateur indépendant et membre du comité de nomination et de rémunération.
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2013: 6/7.
Présences au comité de nomination et de rémunération au cours de l'exercice 2013: 5/5.
Fin du mandat d'administrateur: mai 2016.
Emmanuel VAN INNIS, Docteur en Droit, est actif dans le secteur de l'électricité et du gaz depuis 1971.
Il est actuellement Conseiller auprès du Président-Directeur Général de GDF SUEZ. Il est également Président de Contassur, GDF SUEZ RE et Telfin, Administrateur Délégué de GDF SUEZ Management Cy Belgium et Administrateur de GDF SUEZ CC, GDF SUEZ University et Belgreen, Gérant de GDF SUEZ CORP Luxemburg, et Président du Conseil d'administration et Administrateur Délégué de GDF SUEZ Invest International.
Il est par ailleurs Président de Brussels Metropolitan (BM), Interel et BE.Face Brussels, Président honoraire, Administrateur et Membre du Comité Exécutif de Brussels Enterprises Commerce and Industry (BECI), Administrateur de SN Airholding, Lithobeton, du Royal Sporting Club Anderlecht, ESA (European Sport Academy) et Pensiobel, Administrateur et Membre du Comité d'audit de CUBE Investment Fund, Administrateur indépendant de Banimmo et Membre de l'Advisory Board de Deloitte Belgium.
De 1992 à mars 2012, il a été Administrateur d'Electrabel dont il fut, jusqu'en avril 2010, Vice-Président et Membre du Comité stratégique. Depuis le 24 avril 2012, il est Viceprésident honoraire d'Electrabel.
Représentant permanent de Alter SA. (rue de Merl 6365, L-2146 Luxembourg).
Administrateur indépendant et membre du comité d'audit.
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2013: 6/7.
Présences au comité d'audit au cours de l'exercice 2013: 3/3.
Fin du mandat: mai 2016.
Baron DE T'SERCLAES, Harvard Business School (OPM), ESSCA, Expert Comptable, ancien membre de la Compagnie des Commissaires aux Comptes, Senior Partner chez PricewaterhouseCoopers où, de 1990 à 2005, il a dirigé le groupe Distribution/Grande Consommation au niveau international et a été Président du Conseil de Surveillance de PwC Audit. Auparavant, il avait passé 7 ans au sein du groupe Euromarché (racheté par Carrefour) où il a été Directeur Général.
Actuellement, il est Président Fondateur de l'association caritative «l'Agence du Don en Nature», Operating Partner chez Advent International Global Private Equity, Senior Advisor chez Morgan Stanley et Senior Advisor de Leyton (Maroc).
Administrateur indépendant et Président des Comités d'Audit de Rémy Cointreau et d'Altran Technologies, il est aussi administrateur fondateur de l'association Goods to Give (Benelux).
Al Bateen (Abu Dhabi)
Outsign est une agence française de design et d'architecture créée en 2000 par Marc Dölger et Damien Ziakovic.
Les fondateurs de l'agence, tous deux architectes, ont souhaité insuffler une nouvelle vision de l'architecture en développant une pratique étendue à d'autres métiers.
Marc Dölger et Damien Ziakovic appartiennent à une génération de créateurs sensibles aux croisements de différentes disciplines.
Cette approche atypique a donné naissance à une agence de design global et stratégique en 2000, puis à une agence d'architecture en 2005, les deux formant aujourd'hui une seule et même entité.
Très fortement imprégnée par une culture pluridisciplinaire, Outsign s'est toujours attaché à imaginer le projet, quel qu'il soit (architecture, design, marque), comme un service à rendre, une expérience à créer dans sa globalité.
Outsign est un véritable laboratoire d'idées qui se nourrit constamment de veilles dans des domaines aussi variés que les sciences humaines, les sciences, les arts plastiques, le cinéma, la littérature, la musique.
Penser, concevoir et réaliser des projets d'envergure s'inscrit pleinement dans cette méthode qu'alimente l'étude des comportements des consommateurs, des tendances et de la prospective.
L'unité organique, expression de la synthèse totale, sociale et artistique recherchée par le Bauhaus, s'oppose à une vision mécanique des espaces de commerce qui, aujourd'hui plus que jamais, ont besoin de raconter une histoire qui va bien au-delà de la simple approche marchande.
Noyelles-Godault
L'originalité fondamentale du Bauhaus résidait dans sa fidélité à l'idéal de l'union de tous les arts, de toutes les sciences.
Cette vision inspire au quotidien la pratique de l'agence Outsign, qui entend redynamiser le processus de la construction et sa vertu première de participation à un effort commun.
Trente professionnels architectes, urbanistes, côtoient au quotidien tendanceurs, designers, graphistes, artistes, sociologues, planneurs stratégiques...
L'approche synergique d'Outsign s'incarne dans une collaboration historique avec Loris Gréaud. Ils créent en 2004 DGZ Research (Dölger, Gréaud, Ziakovic) pour développer une activité mêlant art, design et architecture. Studio de production ou art think tank, DGZ Research a comme moteur la transdisciplinarité, le croisement des champs du savoir et la conviction que le medium suit l'idée.
L'exercice 2013, après une année 2012 marquée par de nombreuses acquisitions en France et en Belgique, se caractérise plutôt par plusieurs opérations de cession d'actifs arrivés à maturité. Ces ventes se sont surtout concentrées sur le portefeuille français.
Au plan locatif, Banimmo a poursuivi ses meilleures efforts pour louer les espaces vacants sur les immeubles en portefeuille et particulièrement en Belgique dans un marché bureaux toujours très difficile.
Dans le portefeuille des activités en joint-ventures, les évolutions vont en sens divers. Le principal fait marquant provient de City Mall qui développe des projets potentiels de centres commerciaux. Un ajustement majeur des valeurs déjà initié au 30 juin 2013 a été constaté au 31 décembre 2013 (voir ci-après).
Le total des nouvelles locations de l'année s'élève à 5164 m² essentiellement en commerces en France. Ainsi les développements de commerces à Suresnes et Secrétan (Paris) sont quasiment entièrement loués avant leur livraison finale.
En Belgique, l'actif Alma Court est loué à 77 %, les situations des immeubles Diamond et Arts 27 se sont améliorées.
Deux départs significatifs sont à noter: un occupant de 1240 m² sur l'actif H5 (Evere) et un occupant de 3895 m² sur l'actif Athena Business Center (Vilvoorde). À terme ce dernier actif sera reconverti.
Par ailleurs, des occupants existants totalisant 15036 m² ont vu leur bail prolongé et donc sécurisé.
Les actifs en développement/repositionnement ont connu des avancées importantes.
En Belgique et plus particulièrement à Gand, Banimmo a conclu une opération de «built-to-suit» sur le Champ 5 du site The Loop et construira le siège régional de Deloitte portant sur 7500 m².
Toujours à Gand, Banimmo en partenariat avec le leader européen de gestion d'«Outlet Center», le groupe McArthurGlen, a finalisé son accord avec la Ville pour la construction d'un futur centre de 52800 m² sous conditions suspensives d'un certain nombre de points. Ces points devraient pouvoir être résolus en cours du premier semestre 2014.
À Bruxelles, la construction du futur siège de la société multinationale Marsh & Mc Lennan se poursuit en vue d'une livraison fin 2014.
En France, les développements/repositionnements à Suresnes et Secrétan évoluent normalement avec une ouverture de la galerie de Suresnes en mars 2014.
L'actif de Saint Germain a connu plusieurs évolutions positives. Tout d'abord, un accord a été conclu sur un cahier des charges techniques avec une enseigne internationale de premier ordre. Elle occupera près des deux tiers des surfaces. Ensuite, les autorités de la Ville de Paris et la mairie d'Arrondissement ont donné leur accord de principe au projet de reconversion des galeries actuelles. La CDAC a été obtenue.
À Rocquencourt (Versailles), Banimmo a retenu deux chaînes hôtelières dans le cadre d'un contrat de bail long terme visant l'exploitation hôtelière du futur site. Une décision sera prise durant le premier semestre de 2014.
Banimmo a procédé à cinq opérations de cession:
• Cession de la participation dans la société Les Jardins des Quais à Bordeaux à Affine pour € 19,399 millions. Cette opération de reclassement d'actif entre Banimmo et Affine, actionnaire de Banimmo, est conforme au positionnement respectif des deux sociétés. Affine renforce son ancrage dans une métropole régionale dynamique comme investisseur long terme et Banimmo dégage une rentabilité satisfaisante après avoir mené à terme sa mission de repositionnement de l'actif. Les conditions d'achat ont été analysées et approuvées par un collège d'administrateurs indépendant appuyé par un avis favorable de Deloitte Real Estate, dans le respect des dispositions du Code des Sociétés.
Banimmo a acquis à Anvers un immeuble de bureaux loué pour trois ans minimum à la Province d'Anvers avec l'intention à terme de reconvertir cet immeuble ancien en un nouvel ensemble résidentiel.
Au cours de l'exercice écoulé, aucune activité particulière n'a été réalisée dans le domaine de la recherche et du développement par Banimmo et ses filiales.
Au 1er janvier 2013, Banimmo détenait 109298 actions propres. Au cours de l'exercice, la société n'a acquis aucune action supplémentaire. L'ensemble a été acquis à un prix moyen de € 17,04 et est destiné à couvrir un plan d'options sur actions pour le personnel.
Le plan d'options pour le personnel a été mis en place en janvier 2010 et court jusqu'en janvier 2015.
Les revenus locatifs nets s'élèvent à € 9883743 contre € 10716827 en 2012.
La baisse des revenus locatifs provient essentiellement de la vente des actifs Prins B. et Eragny survenues fin du premier trimestre 2013. Ces deux actifs généraient en 2012 un revenu locatif net de € 1784517.
La cession des autres actifs de commerces et l'acquisition de l'actif de bureaux (Anvers) sont sans impact matériel, ces opérations étant intervenues dans les derniers jours de l'année 2013.
Le solde de la baisse provient de la prolongation des baux sur Diamond et Corvettes mais à des conditions inférieures (€ 325 K/an).
Le départ des occupants sur H5 et Athena Business Center (Vilvoorde) représente une perte de revenu annuel de € 274K.
Les nouvelles locations conclues totalisant 5164 m² représentent un flux additionnel annuel de € 1390 K.
Le taux d'occupation global du portefeuille s'élève à 79 % contre 84 % au 31 décembre 2012.
Le poste Honoraires et Commissions comprend diverses interventions contractualisées et certaines missions plus ponctuelles.
Il s'élève à € 873624 contre € 1417190 en 2012. L'année 2012 intégrait une importante mission de maîtrise d'ouvrage déléguée pour compte de PMV sur la construction du siège de VMM à Gand.
Le résultat net des plus values sur l'ensemble des opérations s'élève à € 4378696 contre € 3226195 en 2012.
Les opérations de cession en France ont porté directement sur les actifs générant une charge d'impôts importante.
La charge d'impôts (nette d'impôts différés) s'élève ainsi à € 1923024.
Ce poste inclut les frais de personnel, les coûts d'expertise obligatoire du portefeuille, les frais d'audit, les frais de consultation juridique et les frais d'étude non activables sur les dossiers d'investissement, ainsi qu'à titre plus accessoire, les charges d'amortissement sur actifs mobiliers et incorporels.
Les frais de fonctionnement récurrents du groupe sont globalement en diminution de près de 5 %.
Le poste «Autres charges/produits opérationnels» présente une charge nette de € 313524 suite à l'effet combiné de constitutions de provision pour garantie locative (essentiellement l'actif Atlantic House), la reprise de provisions sur ventes passées qui n'ont plus de raison d'être et des coûts divers. Ce poste s'élevait à une charge de € 325962 en 2012.
Hors éléments non cash, le résultat opérationnel se serait élevé à € 7250754 contre € 7163628 en 2012.
Le résultat opérationnel (IFRS) s'élève à une perte de € 5098150 contre un gain de € 11658948 en 2012.
Cette forte variation provient d'éléments non cash à savoir les variations de juste valeur (IAS 40) des immeubles de placement.
En 2012, cette variation était positive à concurrence de € 4127774. En 2013, cette variation est négative à concurrence de € 6548914 soit une différence entre les deux exercices de € 10676688.
Le second facteur résulte d'un ajustement négatif sur les immeubles en Stock (IAS 2).
Compte tenu des vacances locatives prolongées sur les immeubles North Plaza et H5, Banimmo a dû revoir les conditions locatives auxquelles ces actifs sont présentés à la location entraînant une perte de valeur potentielle de € 5800000.
L'impact cumulé de ces ajustements de valeur non cash d'un exercice sur l'autre représente un montant total de € 16844234.
Les charges financières nettes intègrent les charges d'emprunts, les coûts et produits des instruments dérivés de couverture, leur valorisation à la valeur du marché, ainsi que les produits de placement et les dividendes.
Les charges financières liées à l'endettement bancaire et obligataire s'élèvent à € 7756266 contre € 9918671 en 2012.
La charge d'intérêt de € 7756266 se voit augmentée d'une charge cash additionnelle de € 2928462 provenant des instruments de couverture de taux qui résultent en grande partie des obligations contractuelles des crédits bancaires.
Le spread moyen du groupe sur son crédit syndiqué est fonction du ratio «Loan to Value». Dans le cadre de l'utilisation de cette ligne, le spread n'excède pas 190 points de base.
Sur l'exercice, le coût moyen de la dette s'est élevé à 4,52 % frais de couverture inclus. Hors frais, il atteint 3,24 %.
La valorisation des instruments de couverture contractés à leur valeur de marché (IAS 39) entraîne un produit non cash de € 2806627 contre une charge non cash de € 2011277 en 2012. La légère hausse des taux longs sur les marchés financiers explique ce produit.
Les couvertures courent jusqu'en 2018 et en moyenne sur la période elles couvrent de l'ordre de 70 % de l'endettement prospectif normalisé. Elles garantissent un niveau moyen d'Euribor 3 mois compris entre 1,73 % et 3,98 %.
Le résultat des entreprises associées s'élève à une perte de € 4186695 contre un produit de € 947261 en 2012.
Ce poste comprend des montants significatifs impactant fortement les comptes consolidés.
Ce poste représente un produit de € 10502657 suite au reclassement de la participation de Banimmo de 12,63 % au capital de la Sicafi.
Ce reclassement résulte de la constatation de la perte d'influence notable de Banimmo au sein de Montea.
Depuis deux ans, Banimmo n'a plus accompagné les
augmentations successives de capital et a même diminué sa participation par voie de vente directe d'une partie de celle-ci.
Banimmo a également volontairement réduit sa présence aux organes de gestion de Montea en mai dernier lors de l'AGO de Montea.
Ce reclassement conduit Banimmo à valoriser cette participation sur la base du cours de bourse et non plus des fonds propres. Montea cote avec une prime sur les fonds propres par action, ce qui produit une plus value comptable exceptionnelle de € 10,50 Mio avant impôts différés.
À l'avenir, hormis l'adaptation de la juste valeur de la participation conformément à la norme IAS 39, et le cas échéant, le résultat de cession, Banimmo enregistrera uniquement en résultat financier le dividende payé par Montea comme produit financier.
La contribution de cette Joint Venture s'élève à € 281962 et cette participation a été vendue en décembre 2013 (voir faits marquants). Elle n'est pas significative et la vente a engendré une rentrée financière (vente des parts et remboursement des avances d'actionnaires) de € 24841624.
La contribution de Grondbank The Loop s'élève à une perte de € 116482.
La société a conclu des accords de prédéveloppement des Champs 3, 5 et 12 avec Banimmo.
La commercialisation du Champ 5 a commencé avec les deux premiers immeubles développés.
Le développement du Champ 12 reste sujet à certaines conditions suspensives. Une fois levées, ce développement pourrait commencer fin 2014. Grondbank The Loop pourra alors commencer à réaliser ses fonciers avec plus value.
Conferinvest regroupe la détention des deux hôtels centre de conférences opérés par Dolce International à Bruxelles et Paris.
À La Hulpe (Bruxelles), le chiffre d'affaires est passé de € 20800775 à € 21656201.
Le résultat d'exploitation (EBITDA) passe de € 3736942 à € 4099000.
Dolce La Hulpe a signé courant 2013 un accord commercial important visant à accueillir la Deloitte University regroupant les programmes de formation de Deloitte pour la région EMEA (Europe, Middle-East, Africa). Cet accord génèrera un apport important et croissant de nuitées sur plusieurs années.
À Chantilly (Paris), le chiffre d'affaires a régressé de € 15202201 à € 13648721. Le résultat d'exploitation (EBITDA) a évolué de € 2447694 à € 1545000.
À Chantilly, outre une conjoncture faible, l'hôtel a entrepris un programme de remise à neuf de certains espaces et de mise en conformité d'autres (nouvelle réglementation). Ces programmes ont limité la capacité hôtelière de Chantilly. Ils se poursuivront aussi en 2014.
La contribution nette pour l'exercice s'élève à une perte nette comptable de € 114957 compte tenu du poids des amortissements comptables des deux actifs.
Le principal impact négatif de l'exercice se concentre sur la participation en City Mall.
Banimmo enregistre une moins value exceptionnelle de € 14648453 provenant essentiellement au plan économique d'une réduction de valeur de 100 % sur la partie du prix d'acquisition initial de € 19,58 Mio affectée aux projets Charleroi et Verviers et sur le goodwill non affecté du prix d'acquisition.
Si le permis de Verviers est devenu exécutoire, permettant ainsi de passer à la phase suivante et celui de Namur suivant son cours normal, City Mall a décidé de négocier la vente du foncier de Charleroi sur base d'une programmation totalement différente regroupant un ensemble commerces-bureaux-résidentiel. Cette négociation doit se clôturer prochainement.
Cette nouvelle programmation engendre un écart de valeur important.
Concernant le futur projet de Verviers dont les permis sont devenus exécutoires, l'enveloppe des coûts de construction sera contractualisée endéans les prochains mois et la commercialisation est rentrée dans une phase active.
Cependant, sur base de l'ensemble des éléments connus et compte tenu des retards accumulés du projet, Banimmo a décidé de comptabiliser sur le projet de Verviers une réduction de valeur additionnelle de € 4727 K par rapport au 30 juin 2013.
À Namur, la procédure de Périmètre de Remembrement Urbain (PRU) a fait place à une procédure plus globale de Plan Communal d'Aménagement (PCA) initiée par la Ville.
Le choix de cet instrument juridique a pour conséquence que les permis sont attendus pour mi-2015.
La charge fiscale globale s'élève à € 1923024 contre € 224377 en 2012.
Elle se décompose en une charge d'impôts courants de € 5877220 et une reprise d'impôts différés de € 3954197.
Cette hausse résulte de la vente des actifs de commerces en France sous forme de vente directe des actifs et non plus de sociétés immobilières portant les projets.
Le résultat net du groupe s'élève à une perte de € 13928478 contre un profit de € 2673804 en 2012.
Le résultat courant net c'est-à-dire hors impact des variations de valeurs sur immeuble, instruments dérivés de couverture et impôts différés s'élève à € -4,221 Mio contre € 2,222 Mio en 2012.
Le portefeuille immobilier direct se répartit entre immeubles de placement totalisant € 83168154 et stocks pour € 152060067.
La baisse du poste Immeubles de placement de € 93953615 à € 83168154 résulte essentiellement de la vente de l'actif de commerces à Fontenay sous Bois et d'ajustements de la valeur de marché à dire d'experts de certains actifs.
Le poste Immeubles en Stock évolue à la baisse avec une diminution nette de € 14,6 millions résultant des cessions de l'année (€ 36,7 Mio), des investissements (€ 7,3 Mio), des acquisitions (€ 20,6 Mio) et des réductions de valeur (€ 5,8 Mio).
Le poste Participations dans sociétés mises en équivalence évolue fortement se réduisant de € 60,85 Mio à € 10,76 Mio. La vente de Jardins des Quais (Bordeaux), la réduction de valeur sur City Mall et le reclassement de Montea en sont les principales raisons.
Rapport de gestion
Les Actifs financiers à long terme augmentent de € 58776483 à € 83589984, suite au reclassement de la participation Montea, au remboursement de l'avance à Jardins des Quais lié à la vente et à une nouvelle avance consentie à l'hôtel Dolce La Hulpe.
Les capitaux propres du groupe et avant distribution s'élèvent à € 115650703 soit € 10,19 par action à comparer avec € 132951488 fin 2012. Au cours de l'exercice 2013, un dividende relatif à l'exercice 2012 de € 3066266 a été versé.
Les dettes bancaires et obligataires atteignent € 199111027 contre € 238195440 en 2012. Les désinvestissements en 2013 ont dépassé le montant des acquisitions.
Le ratio d'endettement sur fonds propres atteint 172 % contre 179 % en 2012.
Depuis la publication du communiqué de presse du 19 décembre dernier, il n'y a pas eu d'éléments significatifs postérieurs à la clôture.
Dans le cadre de la recherche par Actiris, Agence bruxelloise pour l'emploi, d'un nouvel immeuble de plus 27000 m² nets à la location, les immeubles North Plaza A et B détenus par Banimmo et Immo Jacqmain (groupe IVG) ont été retenus pour leur qualité intrinsèque dans une short list de 4 bâtiments. La décision finale n'a pas encore été arrêtée mais Actiris a cependant sélectionné un autre candidat comme «Preferred Bidder» pour finaliser le contrat de location.
Le conseil n'a pas connaissance de circonstances susceptibles d'avoir une influence notable sur le développement de la société.
La société n'a pas de risque de change.
En matière de taux d'intérêt, la société a pour politique de couvrir ce risque par des instruments de type swap d'intérêts ou par combinaison de floor et de cap de durée et de montants similaires.
Les instruments permettent de couvrir en moyenne de l'ordre de 70 % de l'endettement prospectif normalisé.
Pour 2013, divers instruments portant sur un nominal de € 37 millions sont arrivés à échéance en janvier 2013, permettant au Groupe de mieux profiter du niveau actuellement très bas des taux d'intérêt.
Les principaux risques auxquels la société fait face dans son activité sont ceux liés au marché immobilier en général, les risques liés à l'obtention des financements, les risques liés aux locataires et leur solvabilité ainsi que le risque technique lié au processus de transformation et repositionnement des actifs immobiliers pour ne citer que les risques principaux.
Conformément à la loi du 6 avril 2010, il est fait une description des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques au sein de la société en suivant les principales composantes du contrôle interne telles que définies par la loi.
Les systèmes de contrôle interne tiennent cependant compte de la taille de la société (small cap), du nombre réduit des effectifs et du système de hiérarchie relativement plat ainsi que de la disponibilité des dirigeants dans le fonctionnement quotidien de la société.
Le Conseil d'Administration a confié à un cabinet externe de premier ordre une évaluation portant sur les risques principaux dans les métiers de Banimmo, à savoir les procédures de suivi, les règles d'engagement, les lignes de responsabilités internes ainsi que les règles de délégation de pouvoirs.
Actuellement, cet environnement de contrôle est articulé autour de 4 organes principaux:
Le fonctionnement de chacun de ces organes est codifié au travers de procédures et règlements écrits, diffusés auprès de chacun des intervenants. Les processus internes sont formalisés de manière écrite.
La charte de «Corporate Governance» constitue la pierre angulaire de l'édifice et est reproduite sur le site internet officiel de la société.
La société définit sa politique d'investissement en matière immobilière tant au niveau du type d'actif choisi, au niveau de son poids relatif dans le portefeuille, qu'au niveau des objectifs de rentabilité et de return financier poursuivi pour chaque actif.
Au niveau de la gestion de son actif, la société définit des objectifs de coûts maxima de ses financements. Ces objectifs sont connus des responsables concernés et sont globalisés pour faire l'objet d'un suivi de type macro-économique au niveau de la Direction Financière. Dans la mesure où cette divulgation ne porte pas atteinte à la compétitivité de l'entreprise vis-à-vis de ses concurrents, ces objectifs font l'objet d'une communication externe dans le rapport annuel ou par voie de communiqué de presse.
Régulièrement, à la demande du Comité d'Audit, la Direction Financière fait état des écarts éventuels constatés dans la maîtrise de ces risques.
Pour pouvoir suivre la gestion des risques, la société a recours à différents outils informatiques.
Au niveau micro-économique, c.-à-d. actif immobilier par actif immobilier, les responsables disposent d'outils ad hoc actuellement sur Excel mais standardisés au niveau des variables d'action. Parallèlement, la société a mis en place des logiciels de gestion immobilière permettant à toute personne habilitée d'avoir accès à toute donnée sur un actif immobilier en portefeuille. Ce contrôle est renforcé par un outil de planning/ budgeting plus performant.
Au niveau macro-économique, la société dispose de logiciels de comptabilité analytique permettant l'identification d'écarts dans l'exécution des décisions. L'utilisation de ces logiciels est faite par une équipe distincte des équipes immobilières et qui se trouve sous la supervision de la Direction Financière. La transposition de ces données en principes IFRS est réalisée par un logiciel de consolidation.
Concernant les sociétés mises en équivalence, la société s'assure de diverses manières de l'efficience du contrôle interne de ces sociétés.
Pour Montea, en tant que société cotée sur Euronext, la société définit ses propres modes opératoires sous la supervision de ses propres organes.
Pour Les Jardins des Quais, participation cédée en 2013, le contrôle administratif et financier est assuré par la société Affine, elle-même cotée sur NYSE Euronext Paris.
Pour Conferinvest et City Mall Invest, Banimmo détient une présence importante au Conseil d'Administration, nomme ou participe à la nomination des commissaires aux comptes et suit les travaux de reporting et de clôture des comptes.
Les outils de contrôle reposent sur des outils informatiques diversifiés.
Le suivi de ces outils existants ainsi que leur support en termes d'équipements et de sauvegarde sont externalisés auprès d'un prestataire de renom. Ce dernier assure la récupérabilité des données dans des délais courts en cas de panne prolongée ou de perte totale résultant d'un cas de force majeure.
La transmission des informations nécessaires au marché relève de la responsabilité de la Direction Financière, sous la supervision du Comité d'Audit et du Conseil pour ce qui touche à l'information périodique.
Les calendriers de diffusion sont établis avec un an de préavis de manière à éviter des retards dans leur communication.
Les informations occasionnelles à diffuser au marché sont de la seule compétence du Comité de Direction agissant au travers du CFO et du Secrétaire Général.
La fonction de «Compliance Officer» est exercée par le Secrétaire Général. Tout manquement ou questionnement relatif à l'application de la Charte de Gouvernance et de manière plus générale relatif à l'Ethique lui est adressé pour avis.
L'ensemble des dispositions et procédures liées à la présentation des états financiers ainsi que le suivi de la trésorerie du groupe relève de la responsabilité de la Direction Financière.
Celle-ci fait régulièrement rapport au Comité d'Audit qui se réunit de 3 à 4 fois par an ou chaque fois qu'il le juge nécessaire. Compte tenu de la structure de la société et de la qualité de ses modes opératoires existants, le Comité d'Audit ne juge pas utile la création d'une fonction spécifique d'Audit interne.
Le commissaire aux comptes rapporte les conclusions de ses travaux deux fois par an au Comité d'Audit.
En 2013, le contrôle d'efficacité des systèmes de contrôle et de gestion de risques n'a pas été noté dans un procès-verbal mais le Comité d' Audit a mandaté un cabinet extérieur afin de vérifier la qualité des systèmes en place. Cette mission sera tri-annuelle; chaque année, ce cabinet auditera certains points spécifiques et fera rapport au Comité d' Audit.
Il existe une convention d'actionnaires entre Affine R.E. et les membres du comité de direction en vertu de laquelle ces deux groupes d'actionnaires agissent de concert en ce qui concerne la détention des actions de la société.
Ces deux groupes contrôlent ainsi 72,78 % du capital rendant impossible tout changement de contrôle inamical.
En cas de volonté de cession de leurs titres, des mécanismes de droit de préemption entre les deux groupes d'actionnaires existent.
En cas de changement de contrôle amical entraînant un changement dans la Direction de la société, aucun des membres du Management ne dispose de convention particulière garantissant une quelconque indemnité de dédit exceptionnelle. Il en va de même pour les membres du Conseil d'Administration. Il convient de préciser qu'en cas de sortie du Management ou d'un de ses membres, ses actions B à dividende privilégié perdent ce statut sauf à être reprises par un autre membre du Management.
En ce qui concerne le mode de détermination de ce dividende privilégié, ce dernier est repris dans les statuts de la société à l'article 39.
Compte tenu des résultats de l'exercice, le Conseil d'Administration recommandera à l'Assemblée Générale de ne pas distribuer de dividende.
Il est proposé à l'Assemblée générale des actionnaires de donner décharge au commissaire pour l'exécution de son mandat au cours de l'exercice clôturé au 31 décembre 2013.
Conformément à l'article 96,9° du Code des sociétés, le conseil confirme l'indépendance et la compétence en matière de comptabilité et d'audit d'au moins un membre du comité d'audit. Cette indépendance a été justifiée lors des nominations respectives et la compétence en matière de comptabilité et d'audit ressort clairement des biographies des membres du comité d'audit.
Fait à Bruxelles, le 31 mars 2014.
Banimmo se profile aujourd'hui comme un acteur capable de produire ou transformer un actif immobilier répondant aux exigences et critères les plus stricts des investisseurs institutionnels finaux et de construire des immeubles built-to-suit répondant aux impératifs des occupants.
Cette compétence est applicable tant dans le secteur des immeubles de bureaux (où Banimmo est historiquement présent) que dans le segment des commerces ou dans les segments de niche (hôtels, maisons de repos ou autre).
Au 31 décembre 2013, le portefeuille immobilier était composé de 19 immeubles (dont 3 détenus en joint-ventures), de 4 terrains (dont 1 détenu en joint-venture) ainsi que d'une participation importante dans la Sicafi Montea (12,20 %) et d'une participation économique de 41,6 % dans les 2 projets commerciaux de City Mall à Verviers et Namur ainsi que du foncier détenu par cette société à Charleroi.
Le plus grand immeuble représente environ 9 % du total de la valeur du portefeuille consolidé, attestant d'une bonne diversification du patrimoine de Banimmo.
Au 31 décembre 2013, la valeur du patrimoine immobilier s'élevait à € 365,7 millions et se décomposait comme suit:
TAUX D'OCCUPATION
Le taux d'occupation1 du portefeuille d'immeubles2 (immeubles de placement et immeubles détenus en stock) atteint 79 % au 31 décembre 2013 contre 84 % au 31 décembre 2012. Ce recul s'explique par la vente en 2013 de 4 actifs et de la participation détenue dans la société Les Jardins des Quais, propriétaire d'un complexe d'immeubles à Bordeaux. Ces 5 actifs connaissaient un taux d'occupation de ou proche de 100 %. Ces ventes s'inscrivent parfaitement dans la stratégie de repositionnement poursuivie par Banimmo, à savoir de céder des actifs pour lesquels le travail de repositionnement technique et commercial a été achevé, et présentant dès lors des taux d'occupation proches de 100 %.
Grâce à la prise en occupation de nouvelles surfaces dans les immeubles Alma Court et Arts 27, le taux d'occupation du segment bureaux (74 %) continue sa progression, après avoir connu un taux de respectivement 66 % et 72 % en 2011 et 2012. Comparé à fin 2012, le taux d'occupation du segment commerces a reculé en raison des ventes intervenues en 2013, et notamment les actifs de commerces à Rouen, Eragny et Fontenay qui étaient tous trois loués à 100 %.
Le taux d'occupation des centres de conférences3 s'établit à 60 % à La Hulpe et à 54 % à Chantilly. Le taux d'occupation du Dolce La Hulpe a progressé grâce notamment à la signature, courant 2013, d'un accord commercial important visant à accueillir la Deloitte University regroupant les programmes de formation de Deloitte pour la région EMEA (Europe, Middle East and Africa). Cet accord génèrera un apport important et croissant de nuitées sur plusieurs années et devrait entrainer
TAUX D'OCCUPATION
une hausse dans le taux d'occupation. À Chantilly, le taux d'occupation a connu une baisse due à une conjoncture faible mais surtout à un programme de remise à neuf de certains espaces et de mise en conformité suite à une nouvelle législation. Ces programmes ont limité temporairement la capacité hôtelière de Chantilly.
Au 31 décembre 2013, les loyers bruts en cours s'élevaient à € 16,7 millions. Ce montant comprend les loyers futurs à percevoir pour les built-to-suit en cours de construction (l'immeuble Veridis et la Halle Secrétan), soit un montant de € 2,2 millions.
La valeur des immeubles est de € 235,2 millions, répartie en € 83,2 millions pour les immeubles de placement (IAS 40) et € 152,1 millions pour les immeubles détenus en stock (IAS 2).
Le rendement locatif courant1 pour les immeubles de placement et les immeubles détenus en stock (hors immeubles détenus au travers de participations ou joint-ventures) s'établit à 7,1 % au 31 décembre 2013, par rapport à 6,8 % au 31 décembre 2012.
Toujours au 31 décembre 2013, le rendement locatif potentiel, défini comme étant le rendement locatif global sur les loyers bruts en cours auquel la valeur locative estimée sur locaux inoccupés est rajoutée, s'établit à 9,2 % par rapport à 8,8 % au 31 décembre 2012.
| Rendement locatif courant |
Rendement locatif potentiel |
|
|---|---|---|
| Approche géographique | ||
| Belgique | 6,5 % | 9,2 % |
| France | 8,2 % | 9,4 % |
| Total | 7,1 % | 9,2 % |
| Approche par type d'actif | ||
| Commerces | 8,2 % | 9,5 % |
| Bureaux | 7,0 % | 9,4 % |
| Terrains | 0,8 % | 1,3 % |
| Total | 7,1 % | 9,2 % |
| Approche par rubique comptable | ||
| Immeubles de placement (IAS 40) | 6,6 % | 8,7 % |
| Immeubles détenus en stock (IAS 2) | 7,4 % | 9,5 % |
| Total | 7,1 % | 9,2 % |
Banimmo a décidé de privilégier une politique d'investissement basée sur la diversification géographique, lui permettant ainsi de réagir aux opportunités d'investissement qui se présentent sur ses trois marchés de prédilection que sont la Belgique, la France et le Grand-Duché de Luxembourg.
Au 31 décembre 2013, 72 % du portefeuille était situé en Belgique, le solde étant localisé en France. Depuis fin 2007, Banimmo ne détient plus d'actifs immobiliers au Grand-Duché de Luxembourg. Ce dernier reste cependant un des trois marchés de prédilection de Banimmo.
La proportion de la France a fortement diminué à la fin 2013, en raison de la vente de quatre actifs français sur l'exercice. La proportion des actifs situés en France devrait cependant à nouveau augmenter à l'avenir.
1 Les graphiques représentant la répartition du portefeuille sont basés sur la valeur du patrimoine de € 365,7 millions.
Une des principales caractéristiques du portefeuille de Banimmo est son haut degré de diversification. En effet, Banimmo cherche à équilibrer trois segments dans son portefeuille, à savoir les bureaux, les commerces et les centres de conférences, tout en gardant une participation importante dans Montea et City Mall. Ceci permet d'avoir un portefeuille moins sensible aux retournements conjoncturels. Depuis 2008, Banimmo a réduit considérablement le poids du segment des bureaux, qui ne représente actuellement plus que 47,5 % du portefeuille. En 2012, ce pourcentage était encore moins élevé (42 %), mais en raison des ventes de 2013, portant essentiellement sur des actifs de commerces, ce taux a connu une hausse en 2013.
Par son profil d'activité, Banimmo maintient un portefeuille équilibré entre actifs immobiliers générant un revenu récurrent et actifs en phase de (re)développement. De plus, Banimmo détient 49 % dans les centres de conférences Dolce La Hulpe et Dolce Chantilly, une participation importante dans la Sicafi Montea (12,2 % au 31/12/2013) et une participation (économique) de 41,6 % dans les 2 projets de centres commerciaux de City Mall à Verviers et Namur et le foncier à Charleroi.
Il y a une répartition équilibrée entre les principaux secteurs du commerce, de l'industrie et des services.
Les revenus locatifs de Banimmo sont répartis sur 97 locataires différents, ce qui favorise la stabilité des revenus et limite le risque débiteur. Le graphique ci-dessous montre les 10 principaux locataires avec indication de l'immeuble qu'ils occupent qui représentent 55 % des revenus locatifs.
Un grand nombre de baux sont conclus pour une durée importante, renforçant la qualité du portefeuille.
Au 31 décembre 2013, la durée moyenne résiduelle jusqu'à l'échéance finale des baux a été prolongée à 7,5 années, comparée à une durée moyenne de 6,9 années en 2012.
Traditionnellement, les baux sont de type 3/6/9 (échéance après 9 ans avec une option de résiliation mutuelle tous les 3 ans), ce qui explique la répartition du graphique ci-contre.
La durée moyenne résiduelle jusqu'à la prochaine échéance intermédiaire des baux a également été prolongée jusqu'à 4,6 années, comparé à 3,4 années en 2012.
La hausse des loyers enregistrée début 2015 résulte de la prise en occupation des immeubles Veridis et Secrétan suite à leur livraison programmée.
Parkings: 280 Année de construction: 2001 Niveaux hors sol: Rez +6 Niveaux sous sol: 2 Taux d'occupation: 77 %
DA VINCI H3 Immeuble de placement 4
Avenue des Arts 27, 1000 Bruxelles
Surface: 3734 m² Parking: 35 Année de rénovation: 2008-2009 Niveaux hors sol: Rez +7 Niveaux sous sol: 2 Taux d'occupation: 59 %
Steenstraat 20, 1800 Vilvoorde
Surface: 18180 m² Parking: 333 Année de rénovation: partiellement rénové en 2003 Niveaux hors sol: Rez +1 Niveaux sous sol: 1 Taux d'occupation: 65 %
Avenue du Bourget 1, 1140 Bruxelles
Surface: 12449 m² Parking: 100 Année de rénovation: 2005-2006 Niveaux hors sol: Rez +1 Taux d'occupation:100 % (les redevances dues par la Commission Européenne sur cet immeuble ont été cédées)
Avenue de Schiphol 3, 1140 Bruxelles
Surface: 3785 m² Parking: 74 Année de rénovation: 2010 Niveaux hors sol: Rez +2 Taux d'occupation: 67 %
Desguinlei 100, 2018 Antwerpen Surface: 13996 m² Parking: 155 Année de construction: 1975 Niveaux hors sol: Rez +6 Niveaux sous sol: 2 Taux d'occupation: 100 %
Boulevard de l'Humanité 292, 1190 Bruxelles Surface: 12771 m² Parking: 269 Année de construction: 1994 Niveaux hors sol: Rez +5 Niveaux sous sol: 1 Taux d'occupation: 60 %
FUSÉE Immeuble en stock 9
©Damienne de Harlez
Chaussée de Bruxelles 135, 1310 La Hulpe
Surface: 35977 m² Parking: 538 Année de rénovation: 2006, 2007 et 2008 pour le spa Niveaux hors sol: Rez +2 Niveaux sous sol: 1 Taux d'occupation: 60 %
Rue de la Fusée 40, 1140 Bruxelles
Surface: 8242 m² Parking: 152 Année de rénovation: 2011 Niveaux hors sol: Rez +1 Taux d'occupation: 100 %
Boulevard du Roi Albert II 9, 1210 Bruxelles
Surface: 13630 m² Parking: 146 Année de rénovation: 2009-2012 Niveaux hors sol: Rez +8 Niveaux sous sol: 3 Taux d'occupation: 26 %
VERIDIS Immeuble en stock 13
Projet de centre commercial à Verviers: Surface: 29700 m²
Projet de centre commercial à Namur: Surface: 22500 m²
Projet à Charleroi: Surface: à déterminer
Type d'immeuble: Terrain Surface constructible: 372000 m²
Cf. page 43 pour plus de détails.
Avenue Herrmann Debroux 2, 1160 Bruxelles
Surface: 6534 m² Parking: 69 Année de construction: livraison fin 2014 Niveaux hors sol: Rez + 4 Niveaux sous sol: 2 Taux d'occupation: 100 %
Cf. page 42 pour plus de détails.
RAPPORT IMMOBILIER
Avenue de Stalingrad 142-160, 92700 Colombes
Surface: 14215 m² Parking: 112 ext + 364 en sous-sol Année de construction: 1990 Niveaux hors sol: Rez +3 Niveaux sous sol: 1 Taux d'occupation: 90 %
Route d'Apremont; 60500 Vineuil St-Firmin (Chantilly)
Surface: 17000 m² Parking: 300 Année de rénovation: 2007-2008 Niveaux hors sol: Rez +2 Taux d'occupation: 54 %
Boulevard Vaugirard 30-32, 75015 Paris
Surface: 2083 m² Parking: 28 Année de rénovation: 2011-2012 Niveaux hors sol: Rez +1 Taux d'occupation: 47 %1
VAUGIRARD Immeuble en stock
4
Avenue Secrétan – 75019 Paris
Surface: 3800 m² Parkings: - Année de construction/ Rénovation: livraison fin 2014 Niveaux hors sol: 1 Niveaux sous sol: 1 Taux d'occupation: 92 % (prélocations)
Rue Clément, 75006 Paris
Surface: 3179 m² Parking: Parking public en sous-sol, non détenu par Banimmo Année de construction: 1995 Niveaux hors sol: Rez Taux d'occupation: 99 %
SURESNES Immeuble en stock 7
Route nationale 307,Parc de Rocquencourt, 78150 Rocquencourt
1 Le taux d'occupation de cet immeuble est faible en raison d'un contexte économique et locatif difficile. En fonction de l'intérêt de nouvelles enseignes, une seconde phase
Surface: 21 389 m² Parking: deux niveaux de parkings en infrastructure dans le bâtiment principal Année de construction: début années '70 Niveaux hors sol: Rez + 3 (bâtiment principal) / R+1 pour le bâtiment annexe Niveaux sous sol: bâtiment principal avec R-2 Taux d'occupation: 100 %
de travaux sera réalisée.
2 à 6 Boulevard Henri Sellier, 6 à 16 rue des Bourets, 92150 Suresnes
Surface: 4 622 m² Parking: 127 intérieurs Année de construction/Rénovation: Rénovation entamée en 2012 pour se terminer en mars 2014 Niveaux hors sol: Rez + 7 (la surface commerciale propriété de Banimmo est uniquement en RDC avec mezzanine) Niveaux sous sol: deux niveaux Taux d'occupation: 92 % (100% à l'ouverture en mars 2014)
Cf. page 42 pour plus de détails.
Banimmo a inauguré en mars 2014 la nouvelle Galerie Bagatelle à Suresnes (Ile-de-France). Cette galerie offre une surface totale de l'ordre de 5300 m² et vient renforcer le centre ville de Suresnes dans son secteur piétonnier avec une offre commerciale dynamique. La création de la Galerie Bagatelle va permettre de renforcer l'attractivité de Suresnes en développant une offre de proximité et de qualité. La galerie est articulée autour de l'enseigne Monoprix qui occupe à elle seule de l'ordre de 2400 m² et d'une dizaine de commerces qui complètent l'offre locale, telles les enseignes Okaidi, Camaieu ou Nocibé.
Pour rappel, quand Banimmo avait acquis cette galerie en juin 2012, le site était fermé depuis de nombreuses années. L'emplacement de la galerie, dans le prolongement du centreville, était cependant stratégique et Banimmo a entamé la rénovation de celle-ci dès septembre 2012. Les travaux ont été finalisés début mars, dans le respect du calendrier prévu.
À côté du travail de rénovation, Banimmo s'est également occupée de la commercialisation du site. L'emplacement de la galerie et la qualité de la rénovation ont permis à Banimmo de louer tous les lots et d'atteindre un taux d'occupation de 100 %.
Plus d'information sur la Galerie Bagatelle sur www.galerie-bagatelle.fr
Banimmo a conclu en mars 2013 un accord avec Marsh & McLennan aux termes duquel Banimmo est chargé de construire le futur siège du groupe international de courtage en assurance à Bruxelles. L'immeuble sera occupé sur la base d'un contrat de location à 15 ans.
Le terrain sur lequel l'immeuble sera construit est situé à Auderghem (Bruxelles) au coin de l'avenue Herrmann-Debroux et du boulevard du Souverain. L'immeuble déploiera une surface de l'ordre de 6500 m² répartie sur 5 niveaux hors sol. Les 2 niveaux en sous sol permettront d'abriter 69 places de parking.
L'immeuble sera facilement accessible tant en transports en commun depuis la station de métro située au pied du futur immeuble, qu'en voiture grâce à un accès direct au Ring de Bruxelles via le viaduc Herrmann-Debroux.
Les permis ont été purgés de tous recours et les travaux ont débuté durant l'été 2013. La livraison est prévue fin 2014.
Pour la construction de cet immeuble, une attention spéciale est portée à sa performance énergétique afin d'avoir un bâtiment qualifié de très basse consommation énergétique. Dans le cadre de la certification VALIDEO de l'immeuble, Banimmo vise l'obtention d'un niveau équivalent à un BREEAM «very good» voire «excellent».
Banimmo et Deloitte en Belgique ont conclu une convention pour la construction du siège régional à Gand du groupe international d'audit et de consultance. L'immeuble sera loué sur base d'un contrat de leasing de 15 ans.
Le terrain sur lequel l'immeuble sera développé est situé à Gand sur le Tetris Business Park Ghent, entre les bâtiments de Flanders Expo et la R4. L'immeuble qui sera construit pour le siège régional de Deloitte sera situé du côté ouest de ce site, et développera une superficie d'environ 7400 m², répartie sur 6 niveaux hors sol. Le rez-de-chaussée et les étages en sous-sol offriront, à côté de l'entrée de l'immeuble, plus de 160 places de parking.
La situation géographique du site au croisement entre la E40 et la E17, combinée à sa proximité avec la gare de Gand-Saint-Pierre et une liaison facile avec le centre ville en tram, assurent une offre diversifiée en termes d'accessibilité et de mobilité.
Le début des travaux est prévu pour le deuxième semestre de 2014, après l'obtention des permis de construire nécessaires.
Pour la construction de cet immeuble des efforts particuliers seront déployés en termes de prestation énergétique afin de réaliser un bâtiment très basse consommation éligible au niveau «very good» dans le cadre de la certification BREEAM.
Ce développement est la première réalisation du concept original de bureaux Tetris développé et appliqué sur le site de The Loop, appelé Tetris Business Park Ghent.
La flexibilité est au cœur du concept Tetris de Banimmo, que ce soit en termes de superficie, de modularité des immeubles ou étages, ou encore de contrat de bail. Avec Tetris, Banimmo crée des solutions immobilières sur mesure qui anticipent sur les aléas des conditions économiques actuelles.
Plus d'information sur le Tetris Business Park Ghent sur le site: www.tetrisbusinesspark.be
L'action Banimmo est reprise dans le BEL Small Index et le BEL Real Estate Investment Services avec une pondération de respectivement 1,13 % et 11,90 % (au 31/12/2013).
En mai 2010, Banimmo a émis une obligation assortie de warrants remboursable le 10 juin 2015 à sa valeur nominale de € 75 millions. Cette obligation porte un intérêt de 5,15 %. Chaque obligation est assortie de 35 warrants donnant chacun le droit de souscrire à une action nouvelle de Banimmo de catégorie A moyennant le paiement d'un prix d'exercice de € 19,45, exerçable à partir de 2014. L'obligation et le warrant sont cotés de manière séparée sur NYSE Euronext Brussels.
En mai 2013, Banimmo a lancé une offre publique d'échange portant sur la totalité des obligations échéant le 10 juin 2015. Il était proposé à chaque détenteur obligataire d'échanger chaque coupure nominale par une nouvelle coupure portant un intérêt de 5,20 % échéant le 30 mai 2018. Au terme de la période d'acceptation de l'offre, 34072 obligations ont été apportées à l'offre, représentant un montant nominal de € 34,072 millions.
Par cette opération d'échange volontaire, Banimmo souhaitait prolonger son emprunt obligataire existant à des conditions similaires. Avec le résultat de l'offre d'échange, l'échéance de € 75 millions en juin 2015 a été scindée de manière équilibrée en une échéance de € 40,9 millions en juin 2015 et de € 34,1 millions en mai 2018.
Le graphique représenté ci-dessous présente la composition de l'actionnariat de Banimmo au 31 décembre 2013 et ce, sur base de la dernière «déclaration de transparence» reçue par Banimmo établissant les actionnaires détenant plus de 3 % des actions.
| 31/12/2013 | |
|---|---|
| Nombre d'actions | |
| Nombre d'actions émises (A et B) | 11356544 |
| Nombre d'actions cotées (A) | 10479842 |
| Cours de bourse (en €) | |
| Plus haut de l'année | 10,45 € |
| Plus bas de l'année | 8,11 € |
| À la clôture | 9,00 € |
| Moyenne de l'année | 9,38 € |
| Volume | |
| Volume journalier moyen | 3168 |
| Vélocité1 | 7,15 % |
| Vélocité ajustée2 | 28,58 % |
| Capitalisation boursière à la clôture | 102208896 € |
Au 31 décembre 2013, le Management détient, hormis 35000 actions B détenues par certains collaborateurs et 145996 actions B détenues par la société CCL Invest, la totalité des actions B, représentant 7,7 % du capital de Banimmo. Les actions B donnent droit, en plus du dividende ordinaire, à un dividende privilégié (calculé conformément à ce qui est indiqué à l'article 39 des statuts de la société). Les actions de catégorie B ne sont pas négociables sur NYSE Euronext Brussels.
Une convention d'actionnaires a été conclue le 24 mai 2007 entre Affine R.E. et le Management (concert), amendée pour la dernière fois le 28 juillet 2011, et restant en vigueur jusqu'au 28 février 2016 à minuit, date à laquelle elle prendra automatiquement fin si elle n'a pas été reconduite.
1 Selon la méthode NYSE Euronext: la vélocité correspond au volume annuel de titres échangés en bourse exprimé en pourcentage du nombre de titres émis cfr. www.euronext.com
2 La vélocité ajustée correspond à la vélocité multipliée par le free float band tel que calculé par NYSE Euronext. cfr. www.euronext.com
Cette convention prévoit que:
La société est contrôlée par Affine R.E., actionnaire de référence, et le Management agissant de concert.
Aux termes d'une convention du 30 juin 2009, les membres du Management sont en outre convenus entre eux de certaines modalités de concertation (sous concert) et se sont mutuellement octroyés des droits de première offre et de préemption relatifs à leurs actions Banimmo. Cette convention a fait l'objet d'une notification de transparence auprès de la FSMA le 6 juillet 2009. Cette convention ne modifie pas et ne porte pas atteinte à la convention d'actionnaires du 24 mai 2007 entre les gestionnaires et Affine R.E., qui a fait l'objet d'une notification de transparence auprès de la FSMA le 31 octobre 2008. En date du 20 février 2013, Affine R.E. et le Management ont fait une notification de transparence auprès de la FSMA.
Le conseil d'administration recommandera à l'Assemblée Générale du 20 mai 2014 de ne pas distribuer de dividende.
| Assemblée Générale Ordinaire | 20 mai 2014 |
|---|---|
| Communication des résultats semestriels au 30 juin 2014 |
29 août 2014 |
| Communication des résultats annuels 2014 |
Février 2015 |
| Institution financière |
Nom | Adresse | Téléphone | |
|---|---|---|---|---|
| Banque Degroof | Jean-Marie Caucheteux | Rue de l'Industrie 44 1040 Bruxelles |
+32 2 287 99 20 | jeanmarie.caucheteux@ degroof.be |
| ING | Jaap Kuin | Foppingadreef 7 Amsterdam, Pays-Bas 1102BD |
+31 20 563 87 80 | [email protected] |
| KBC | Koen Overlaet-Michiels | Avenue du Port 12 1080 Bruxelles |
+32 2 429 37 21 | koen.overlaet-michiels@ kbcsecurities.be |
| Petercam | Herman van der Loos | Place Sainte-Gudule 19 1000 Bruxelles |
+32 2 229 63 40 | [email protected] |
Banimmo adhère aux principes du code belge Daems de gouvernance d'entreprise publié le 12 mars 2009, tout en prenant en considération les spécificités de la société. Banimmo se conforme dès lors aux recommandations du Code selon le principe « appliquer ou expliquer ».
Banimmo est une société anonyme de droit belge cotée sur NYSE Euronext Brussels depuis le 26 juin 2007. Le siège social de Banimmo est situé avenue des Arts 27, à 1040 Bruxelles et depuis le 23 septembre 2013 son siège d'exploitation est situé Lenneke Marelaan, 8, à 1932 Zaventem (tél.: 02 710 53 11, fax: 02 710 53 13, e-mail [email protected]). La société est immatriculée au Registre des Personnes Morales (Bruxelles) sous le numéro 0888 061 724.
Banimmo tombe dans le champ d'application de l'exemption prévue à l'article 4, troisième alinéa, 1°, de la loi belge du 20 juillet 2004 relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d'investissement et n'a pas été enregistrée comme société d'investissement immobilière à capital fixe (SICAFI).
Banimmo adhère aux principes du code belge Daems de gouvernance d'entreprise publié le 12 mars 2009 («le Code»), tout en prenant en considération les spécificités de la société. Banimmo se conforme dès lors aux recommandations du Code selon le principe «appliquer ou expliquer».
La Charte de gouvernance d'entreprise a été établie par le conseil d'administration de Banimmo et vise à fournir une information complète concernant les règles de gouvernance applicable au sein de la société. Elle est intégralement comprise dans le rapport de gestion statutaire qui est disponible dans sa totalité sur le site internet de Banimmo (www.banimmo.be).
Banimmo adopte le Code comme son code de référence.
La société s'est conformée au Code à une exception près : dérogation à la disposition 5.5. du code, les présidents des comités spécifiques sont nommés par ces comités et non par le conseil d'administration. Cette disposition existait déjà précédemment.
Les principales caractéristiques des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques de la société sont les suivantes :
La composition et le mode de fonctionnement du conseil d'administration et de ses comités.
Au 31 décembre 2013, Banimmo était administrée par un conseil d'administration composé de 10 membres, dont 4 indépendants, au sens du Code des sociétés et de l'annexe A du Code Daems.
Durant l'exercice 2013, le conseil d'administration s'est réuni 7 fois pour discuter des points principaux suivants:
la cession de la participation dans la société Les Jardins des Quais;
les prévisions pour l'exercice en cours ;
Le comité d'audit s'est réuni trois fois en 2013 en présence des auditeurs externes pour la revue des comptes 2012 et des comptes du premier semestre 2013.
Les faits spécifiques suivants ont fait l'objet d'attention au sein du comité d'audit:
Le Comité d'audit a débattu sur l'efficacité du système de contrôle interne et de la gestion des risques.
Le comité de nomination et de rémunération s'est réuni 5 fois en 2013 pour délibérer sur:
Le comité de nomination et de rémunération a procédé à l'évaluation de son efficacité.
Les administrateurs sont nommés pour 3 ans au plus par l'assemblée générale des actionnaires et toujours révocables par elle. Ils sont rééligibles.
Les membres des comités sont nommés et peuvent être révoqués à tout moment par le conseil d'administration. La durée du mandat d'un membre d'un comité ne peut être supérieure à la durée de son mandat d'administrateur.
Représentant permanent de Affine R.E. SA (5, rue Saint Georges, 75009 Paris, France).
Présidente du conseil d'administration et présidente du comité de nomination et de rémunération.
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2013: 7/7.
Présences au comité de nomination et de rémunération au cours de l'exercice 2013: 5/5.
Fin du mandat d'administrateur: mai 2016.
Représentant permanent de Holdaffine BV (Rivium Quadrant 181, 2909 LC Capelle aan den Ijssel, Pays-Bas), Administrateur, membre du comité d'audit.
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2013: 7/7.
Présences au comité d'audit au cours de l'exercice 2013: 3/3.
Fin du mandat d'administrateur: mai 2016.
Représentant permanent de MAB Finances SAS (5, rue Saint Georges, 75009 Paris, France).
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2013: 7/7.
Fin du mandat d'administrateur: mai 2016.
Représentant permanent de Strategy, Management and Investments SPRL (avenue Prince Baudouin 19, 1150 Bruxelles, RPM (Bruxelles) 0472 171 650).
Administrateur, Management exécutif, CEO jusqu'au 31/12/2013.
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2013: 6/7.
Fin du mandat d'administrateur: mai 2016.
Représentant permanent de Stratefin SPRL (Struikenlaan 31, 1640 Sint-Genesius-Rode, RPM (Bruxelles) 0873 464 016).
Administrateur, Management exécutif, CFO jusqu'au 31/12/2013, CEO à partir du 01/01/2014.
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2013:7/7.
Fin du mandat d'administrateur: mai 2016.
Représentant permanent de André Bosmans Management SPRL (Posteernestraat 42, 9000 Gent, RPM (Gent) 0476 029 577).
Administrateur, Management exécutif, Secrétaire Général.
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2013: 7/7.
Fin du mandat d'administrateur: mai 2016.
Représentant permanent de Icode SPRL (rue Saint-Martin 28, 1457 Nil-Saint-Martin, RPM (Nivelles) 0469 114 665).
Administrateur Indépendant, président du comité d'audit.
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2013: 7/7.
Présences au comité d'audit au cours de l'exercice 2013: 3/3.
Fin du mandat: mai 2016.
Représentant permanent de PBA SaRL (rue Parmentier 26, 92200 Neuilly-sur-Seine, France).
Administrateur Indépendant et membre du comité de nomination et de rémunération.
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2013: 6/7.
Présences au comité de nomination et de rémunération au cours de l'exercice 2013: 5/5.
Fin du mandat d'administrateur: mai 2016.
Représentant permanent de EVI Consult SPRLU (avenue Louise 351, B-1050 Bruxelles, RPM (Bruxelles) 0849.246.975).
Administrateur indépendant et membre du comité de nomination et de rémunération.
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2013: 6/7.
Présences au comité de nomination et de rémunération au cours de l'exercice 2013: 5/5.
Fin du mandat d'administrateur: mai 2016.
Représentant permanent de Alter SA. (rue de Merl 63-65, L-2146 Luxembourg).
Administrateur indépendant et membre du comité d'audit.
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2013: 6/7.
Présences au comité d'audit au cours de l'exercice 2013: 3/3.
Fin du mandat: mai 2016
Le conseil d'administration a opté pour la création d'un comité de direction et lui a délégué ses pouvoirs de gestion le tout conformément au Code des sociétés. Nonobstant cette délégation, certains pouvoirs et responsabilités restent en tout état de cause de la compétence du conseil d'administration (liste exhaustive art 21 (c) des statuts).
Au 31 décembre 2013, le comité de direction de Banimmo, qui exerce les pouvoirs de gestion conformément au Code des sociétés, est composé des membres suivants :
À partir du 1er janvier 2014, le comité de direction de Banimmo,qui exerce les pouvoirs de gestion conformément au code des sociétés, est composé des membres suivants:
Petra Sobry. Secrétaire Général de Banimmo à partir du 01/07/2014.
Depuis la date de l'approbation du prospectus d'IPO (daté du 5 juin 2007), les membres du conseil d'administration et du comité de direction déclarent qu'ils n'ont fait l'objet d'aucune condamnation pour fraude, été associés à aucune faillite, mise sous séquestre ou liquidation et/ou fait l'objet d'aucune incrimination et/ou sanction publique officielle prononcée par des autorités statutaires ou réglementaires. Pour le détail de ces informations relatives à la période précédant la date du prospectus d'IPO, veuillez-vous référez au chapitre 16.2 (pages 76 et 77) du prospectus d'IPO qui est disponible sur le site internet de la société (www.banimmo.be).
Commentaires sur l'application de la politique établie par le conseil d'administration pour les transactions et autres relations contractuelles entre la société, y compris les sociétés liées, et les administrateurs et managers exécutifs qui ne sont pas couvertes par les dispositions légales concernant les conflits d'intérêts.
Les administrateurs et les membres du comité de direction agissent en tout temps dans l'intérêt de Banimmo et de ses filiales. Toute opération conclue entre, d'une part, la société et ses filiales, et, d'autre part, tout administrateur ou membre du comité de direction, qu'elle soit visée ou non par les articles 523 ou 524 du Code des sociétés, requiert l'approbation préalable du conseil d'administration, lequel doit être complètement informé des termes et conditions de l'opération ainsi que des intérêts de la société qui sont en jeu.
Les administrateurs Affine R.E. SA, Holdaffine BV et MAB Finances SAS avaient, lors du Conseil d'Administration du 5 décembre 2013, un intérêt opposé de nature patrimoniale à une décision du Conseil d'Administration.
Conformément à l'article 523 du Code des sociétés, la déclaration des administrateurs et les raisons justifiant l'intérêt opposé qui existe dans le chef des administrateurs concernés ont été intégrées dans le procès-verbal du Conseil d'Administration qui a pris la décision.
Conformément au même article, le rapport de gestion doit contenir l'entièreté du procès-verbal visé ci-avant.
Pour satisfaire à cet article, le texte du procès-verbal du Conseil d'Administration ad hoc du 5 décembre 2013 suit ci-après.
Cession de 50 % des actions de la SNC Les Jardins des Quais par Banimmo France à Affine R.E.
Affine R.E. SA, Holdaffine BV et MAB Finances SAS ont informé les autres administrateurs qu'elles avaient un intérêt opposé de nature patrimoniale au sens de l'article 523 du code des sociétés dans le cadre de la vente par Banimmo SA à Affine R.E. SA. Elles en ont informé le commissaire. Banimmo étant une société cotée, les trois administrateurs Affine R.E. SA, Holdaffine BV et MAB Finances SAS n'ont dès lors pas assisté aux délibérations ni participé au vote.
Le président a ensuite abordé l'examen de l'ordre du jour:
Le conseil constate que la procédure de l'art. 523 et 524 a été respectée.
À l'issue de la délibération le conseil décide à l'unanimité de suivre l'avis du comité indépendant et d'approuver la cession par Banimmo France de la participation dans la SNC Les Jardins des Quais pour le prix définitif et forfaitaire de 19,4 Mio €.
5. Le commissaire est invité à rendre une appréciation quant à la fiabilité des données figurant dans l'avis du comité indépendant et dans le procès-verbal du conseil d'administration.
Le Conseil d'administration prend acte du Comité indépendant au conseil d'administration de Banimmo conformément à l'article 524 du code des sociétés (annexe) daté au 5 décembre 2013.
Conformément à l'article 524 du Code des sociétés, l'appréciation du commissaiare est reprise ci-dessous:
Conformément aux dispositions de l'article 524 du Code des sociétés et à la mission y relative que vous nous avez confiée en notre qualité de commissaire de votre société, nous vous faisons rapport sur les vérifications spécifiques effectuées au regard des données figurant dans l'avis du Comité des administrateurs indépendants et dans le procès-verbal du Conseil d'administration concernant la cession de 50 % des actions de la SNC Jardins des Quais par Banimmo France à Affine R.E. (ci-après l'«Opération de Cession»).
Considérant d'une part que l'Opération de Cession concerne une transaction entre une filiale de Banimmo SA, soit Banimmo France, et une société liée à Banimmo SA, soit Affine R.E., et d'autre part que les statuts de Banimmo France requièrent l'accord de son associé unique, Banimmo SA, pour toute opération dépassant le montant de 200000 EUR, le Conseil d'administration de Banimmo SA a mis en œuvre la procédure prévue par l'article 524 § 2 et 3 du Code des sociétés. L'Opération de Cession constitue également un conflit d'intérêts au sens de l'article 523 du Code des sociétés dans le chef de 3 administrateurs de Banimmo SA.
Le Comité des administrateurs indépendants a demandé à un expert indépendant de l'assister dans l'examen des conditions financières de l'Opération de Cession. Le rapport de l'expert indépendant porte sur la valeur de l'actif détenu par la SNC Jardins des Quais.
L'article 524 § 3 du Code des sociétés précise le rôle du commissaire comme suit: «Le commissaire rend une appréciation quant à la fidélité des données figurant dans l'avis du comité et dans le procès-verbal du conseil d'administration».
Les procédures spécifiques de vérification mises en œuvre sont les suivantes :
a. Prise de connaissance du rapport du Comité des administrateurs indépendants, du rapport de l'expert indépendant désigné par le Comité et du procès-verbal du Conseil d'administration;
À notre avis et sur la base de la mise en œuvre des procédures sus-mentionnées, nos constatations sont les suivantes:
Conformément à nos normes professionnelles de révision généralement reconnues, nous précisons que notre mission ne consiste pas à nous prononcer sur la valeur de la transaction, ni sur l'opportunité de la décision du Conseil d'administration.
Notre rapport ne peut être utilisé que dans le cadre visé par l'article 524 du Code des sociétés et ne peut être employé à d'autres fins. Il est destiné à être joint au procès-verbal du Conseil d'administration appelé à délibérer sur l'Opération de Cession et, de même que l'avis du Comité des administrateurs indépendants et l'extrait du procès-verbal du Conseil d'administration, à être repris dans le rapport de gestion.
Bruxelles, le 17 décembre 2013
Mazars Réviseurs d'Entreprises SCCRL Commissaire représentée par Xavier DOYEN
Information sur les principales caractéristiques du processus d'évaluation du conseil d'administration, de ses comités et de ses administrateurs individuels.
Le conseil d'administration procède à une évaluation régulière de son efficacité et de celle de ses comités afin de déterminer si (i) le conseil d'administration agit de façon efficace, (ii) les questions importantes sont débattues et préparées de façon adéquate, (iii) chaque administrateur contribue de façon constructive dans les discussions et la prise de décision et (iv) la composition du conseil d'administration ou des comités correspond à celle qui est souhaitable. Le Conseil d'Administration a procédé à l'évaluation décrite ci-dessus pour l'exercice 2013 et a procédé à l'évaluation de l'interaction entre les administrateurs non actifs et le management exécutif.
Principales caractéristiques des bonus accordés sous la forme d'actions, d'options ou de tout autre droit d'acquérir des actions, tels qu'ils ont été approuvés par l'assemblée générale ou soumis à celle-ci.
Au cours de l'exercice 2013 l'assemblée générale n'a pas eu à délibérer sur l'attribution de tel bonus.
1.8.1 Description de la procédure adoptée pendant l'exercice social 2013, pour élaborer une politique relative à la rémunération des administrateurs, des membres du comité de direction, des autres dirigeants et des délégués à la gestion journalière de la société et pour fixer leur rémunération.
La société n'a pas d'autres dirigeants dans le sens de l'article 96§ 3 du Code des sociétés belge que les administrateurs exécutifs et les membres du Comité de direction; par ailleurs les délégués à la gestion journalière de la société sont membre du comité de direction.
La procédure adoptée pendant l'exercice social 2013 pour élaborer la politique relative à la rémunération et pour fixer la rémunération des administrateurs et des membres du Comité de direction s'inscrit dans la continuité des exercices précédents et ce depuis l'IPO en 2007.
Le Comité de nomination et de rémunération se tient informé des pratiques de la place et soumet au Conseil d'administration les recommandations nécessaires.
La procédure décrite dans le rapport annuel relatif à l'exercice 2012 n'a pas été modifiée pendant l'exercice social 2013:
Les administrateurs non-exécutifs et indépendants reçoivent une rémunération pour leur mandat au sein du conseil d'administration de € 15000 par an moyennant la participation à au moins trois quarts des réunions.
Les administrateurs exécutifs ne reçoivent pas de rémunération pour leur mandat au sein du conseil d'administration.
Les membres des comités d'audit et de nomination et de rémunération perçoivent un jeton de présence pour chaque réunion dont le montant est fixé à € 1000 HTVA par réunion. Ce jeton de présence est plafonné sur base annuelle à € 3000 pour la participation au comité d'audit.
a) Les principes de base de la rémunération, avec indication de la relation entre rémunération et prestations.
Les principes de base de la rémunération des administrateurs sont exposés ci-dessus.
Pour les membres du Comité de direction, Banimmo a conclu des contrats de management avec chacun d'eux. Ces contrats sont conclus à des conditions de marché. La rémunération annuelle brute diffère pour chaque membre du comité de direction concerné. Les membres du Comité de direction sont incentivés à travers la détention d'actions B qui donnent droit à un dividende privilégié conformément à l'article 39 des statuts. Celui-ci constitue un mécanisme d'incentive collectif en faveur de l'équipe de direction. Le dividende privilégié, distribué avant le dividende ordinaire, est déterminé chaque année sur la base du niveau de rentabilité sur fonds propres économiques et est donc entièrement dépendant des résultats de la société. Aucun autre avantage ou rémunération différée ne leur est octroyé par la société ou les filiales.
Il n'y pas de primes de prestations en actions, options ou autres droits d'acquérir de actions.
d) Les informations sur la politique de rémunération pour les deux exercices sociaux suivants.
La politique de rémunération n'a pas été modifiée par rapport à l'exercice social faisant l'objet du rapport.
1.8.3 Sur une base individuelle, le montant des rémunérations et autres avantages accordés directement ou indirectement aux administrateurs non exécutifs par la société ou une société qui fait partie du périmètre de consolidation de cette société.
Pour leur participation aux conseils d'administration de l'exercice 2013, les administrateurs indépendants (Icode SPRL, Alter SA, PBA SaRL et EVI Consult SPRLU) perçoivent chacun un montant de € 15000.
Les administrateurs non-exécutifs Affine R.E. SA, MAB Finances SAS et Holdaffine BV perçoivent chacun le même montant de € 15000.
Pour l'exercice 2013 une rémunération de € 3000 a été attribuée à Icode SPRL, Alter SA et Holdaffine BV et une rémunération de € 5000 a été attribuée à Affine R.E. SA, PBA SaRL et EVI Consult SPRLU pour leur participation aux comités dont ils font partie.
1.8.6 Le montant des rémunérations et des autres avantages accordés directement ou indirectement à Strategy, Management and Investments SPRL, représenté par Didrik van Caloen (CEO) est de € 382602,34
Cette information sera ventilée comme suit:
Il n'y a pas de modification importante de cette rémunération par rapport à l'exercice social faisant l'objet du rapport de gestion.
1.8.7 Globalement, le montant des rémunérations et autres avantages accordés directement ou indirectement aux autres administrateurs exécutifs et aux, membres du comité de direction et autres dirigeants et délégués à la gestion journalière par la société ou une société qui fait partie du périmètre de consolidation de cette société s'élève à € 1284817,95.
Cette information sera ventilée comme suit:
Il n'y a pas de modification importante de cette rémunération par rapport à l'exercice social faisant l'objet du rapport de gestion.
Les deux sexes sont représentés au sein du Conseil d'administration de la société qui est d'ailleurs très soucieuse de la représentativité de la composition de son Conseil d'administration.
Ce critère sera également pris en considération à chaque fois qu'un mandat sera à pourvoir.
Conformément à l'annexe B du Code, Monsieur André Bosmans, Secrétaire Général, a été nommé compliance officer par le conseil d'administration. Le compliance officer a notamment pour mission d'assurer le suivi du respect des règles portant sur les obligations de conduite et de déclaration relatives aux transactions sur les actions de la société, effectuées pour compte propre par des administrateurs et d'autres personnes désignées par ceux-ci, afin de prévenir l'abus de marché.
Le compliance officer établit et tient à jour les listes des personnes disposant d'informations dont elles savent ou devraient savoir qu'elles constituent des informations privilégiées. Il s'assure que les personnes en question sont informées de leur présence sur cette liste.
De plus, il veille à la définition, par le conseil d'administration, des périodes dites «périodes fermées», pendant lesquelles les transactions portant sur des instruments financiers dérivés de Banimmo sont prohibées pour les dirigeants de Banimmo et pour toute personne reprise sur les listes mentionnées ci-dessus, ainsi que toute personne qui leur est étroitement liée. Les périodes fermées sont les suivantes :
À la fin de chaque exercice, le conseil d'administration communiquera les périodes fermées visées ci-dessus pour l'exercice suivant.
Les dirigeants et les employés ayant l'intention de réaliser des transactions portant sur des instruments financiers ou des instruments financiers dérivés de Banimmo doivent en aviser par écrit (fax, e-mail) le compliance officer qui accordera ou refusera l'autorisation par décision écrite dans les 48 heures de la réception de la demande. La transaction doit être réalisée dans les 5 jours ouvrables après réception de l'autorisation. Le compliance officer qui a l'intention de réaliser des transactions portant sur des instruments financiers ou des instruments financiers dérivés de la société doit en aviser par écrit (fax, e-mail) le conseil d'administration. Les dirigeants doivent confirmer la réalisation de la transaction dans les 5 jours ouvrables suivant celle-ci.
Les dirigeants doivent notifier à la FSMA les transactions effectuées pour leur compte propre et portant sur les actions de la société. L'obligation de notification visée ci-avant doit être rencontrée au plus tard dans les 5 jours ouvrables suivant l'exécution de la transaction.
À la connaissance de Banimmo, les administrateurs et les membres du comité de direction n'ont pas d'intérêt privé, y compris de nature patrimoniale, susceptible de les placer dans une situation de conflit d'intérêt à son égard. Trois administrateurs ont été désignés sur proposition de l'actionnaire de référence Affine R.E. et trois administrateurs ont été désignés sur proposition du Management.
Le comité de direction de Banimmo veille au respect des procédures prévues par l'article 523 du Code des sociétés concernant les conflits d'intérêts au sein du conseil d'administration et par l'article 524 ter du Code des sociétés concernant les conflits d'intérêts au sein du comité de direction.
Conformément à la Charte de Gouvernance d'Entreprises, toute opération conclue entre d'une part la société et ses filiales, et d'autre part, tout administrateur ou membre du comité de direction, qu'elle soit visée ou non par les articles 523 ou 524 du Code des sociétés, requiert l'approbation préalable du conseil d'administration, lequel doit être complètement informé des termes et conditions de l'opération ainsi que des intérêts de la société qui sont en jeu. Au cours de l'exercice 2013, une opération a nécessité l'approbation préalable du conseil d'administration (voir point 1.5).
| (en milliers d'euros) | Notes | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 12407 | 14035 | 17502 | |
| Charges locatives | 19 | -2523 | -3318 | -3194 |
| Résultat locatif net des immeubles | 9884 | 10717 | 14308 | |
| Résultat net des cessions sur opérations immobilières | 20 | 4379 | 3226 | 4195 |
| Honoraires et commissions de gestion | 874 | 1417 | 2065 | |
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | 21 | -6549 | 4128 | -2869 |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles en stock |
21 | -5800 | 367 | 0 |
| Autres (charges)/produits opérationnels | 22 | -314 | -326 | -168 |
| Résultat immobilier | 2474 | 19529 | 17531 | |
| Charges administratives | 23 | -7572 | -7870 | -7919 |
| Autres revenus | 0 | 0 | 0 | |
| Résultat opérationnel | -5098 | 11659 | 9612 | |
| Charges financières | 25 | -7878 | -13562 | -13378 |
| Produits financiers | 25 | 5266 | 3854 | 3956 |
| Quote-part dans le résultat des sociétés mises en équivalence | 8 | -11782 | 947 | 1280 |
| Résultat de reclassement des participations des sociétés mises en équivalence |
8 | 10503 | 0 | 0 |
| Dépréciation (dotations / reprises) sur les participations des sociétés mises en équivalence |
8 | -3157 | 0 | 0 |
| Résultat net des cessions de titres de sociétés mises en équivalence |
20 | 249 | 0 | 0 |
| Résultat des autres actifs financiers | 25 | -108 | 0 | 0 |
| Résultat avant impôts | -12005 | 2898 | 1470 | |
| Impôts | 26 | -1923 | -224 | -309 |
| Résultat de l'exercice - activités poursuivies | -13928 | 2674 | 1161 | |
| Résultat de l'exercice | -13928 | 2674 | 1161 | |
| Attribuable aux : | ||||
| - Actionnaires de la société | -13928 | 2678 | 1163 | |
| - Intérêts minoritaires | 0 | -4 | -2 | |
| Résultat de base et dilué par action revenant aux actionnaires (en euros par action) |
||||
| - Actions A | 27 | -1,23 | 0,24 | 0,10 |
| - Actions B | 27 | -1,23 | 0,24 | 0,10 |
| (en milliers d'euros) | Notes | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|---|
| Résultat net | -13928 | 2674 | 1161 | |
| Réévaluation des actifs financiers disponibles à la vente | 0 | 0 | 192 | |
| Autres éléments comptabilisés directement en capitaux propres | -182 | 3 | 232 | |
| Impôts différés | 62 | -2 | -144 | |
| Autres éléments du résultat global reclassifiables au compte | ||||
| de résultat des périodes ultérieures | -120 | 1 | 280 | |
| Réévaluation des actifs financiers disponibles à la vente | 0 | 0 | -649 | |
| Autres éléments comptabilisés directement en capitaux propres | -137 | 0 | 0 | |
| Impôts différés | 0 | 0 | 0 | |
| Autres éléments du résultat global non reclassifiables au | ||||
| compte de résultat des périodes ultérieures | -137 | 0 | -649 | |
| Résultat global de la période | -14185 | 2675 | 792 | |
| Attribuable aux: | ||||
| - Actionnaires de la société | -14185 | 2679 | 794 | |
| - Intérêts minoritaires | 0 | -4 | -2 |
| (en milliers d'euros) | Notes | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|---|
| ACTIFS | ||||
| Actifs non courants | ||||
| Immeubles de placement | 6 | 83168 | 93954 | 84166 |
| Immobilisations corporelles | 7 | 1825 | 1560 | 1577 |
| Immobilisations incorporelles | 227 | 570 | 284 | |
| Participations dans les sociétés mises en équivalence | 8 | 10759 | 60854 | 60779 |
| Actifs d'impôts différés | 16 | 5242 | 4914 | 4411 |
| Actifs financiers à long terme | 9 | 83590 | 58776 | 54969 |
| Instruments financiers dérivés à long terme | 0 | 0 | 0 | |
| Créances commerciales et autres créances | 10 | 2569 | 2371 | 2378 |
| TOTAL DES ACTIFS NON COURANTS | 187380 | 222999 | 208564 | |
| Actifs courants | ||||
| Stocks | 11 | 152060 | 166704 | 151544 |
| Actifs financiers à court terme | 9 | 1042 | 1028 | 1034 |
| Créances commerciales et autres créances | 10 | 11444 | 8601 | 8971 |
| Créances d'impôts courants | 792 | 355 | 579 | |
| Instruments financiers dérivés à court terme | 12 | 0 | 0 | 177 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 13 | 4066 | 3998 | 5391 |
| TOTAL DES ACTIFS COURANTS | 169404 | 180686 | 167696 | |
| TOTAL DES ACTIFS | 356784 | 403685 | 376260 | |
| CAPITAUX PROPRES | ||||
| Capital | 14 | 132566 | 132550 | 132534 |
| Réserves consolidées | -16915 | 401 | 788 | |
| Capitaux propres part du groupe | 115651 | 132951 | 133322 | |
| Intérêts minoritaires | 0 | 279 | 283 | |
| TOTAL CAPITAUX PROPRES | 115651 | 133231 | 133605 | |
| PASSIFS | ||||
| Passifs non courants | ||||
| Dettes financières à long terme | 15 | 193028 | 231095 | 212178 |
| Instruments financiers dérivés à long terme | 0 | 0 | 0 | |
| Passifs d'impôts différés | 16 | 0 | 3826 | 3381 |
| Provisions | 17 | 1892 | 2646 | 3233 |
| Dettes commerciales et autres dettes | 18 | 6615 | 6798 | 1718 |
| TOTAL DES PASSIFS NON COURANTS | 201535 | 244335 | 220510 | |
| Passifs courants | ||||
| Dettes financières à court terme | 15 | 6083 | 7100 | 4165 |
| Instruments financiers dérivés à court terme | 12 | 6637 | 9444 | 7610 |
| Dettes d'impôts courants | 5826 | 691 | 512 | |
| Provisions | 17 | 61 | 74 | 17 |
| Dettes commerciales et autres dettes | 18 | 20991 | 8810 | 9841 |
| TOTAL DES PASSIFS COURANTS | 39598 | 26119 | 22145 | |
| TOTAL DES PASSIFS ET CAPITAUX PROPRES | 356784 | 403685 | 376260 |
La rubrique des capitaux propres a été retravaillée fin 2011 sans modification des totaux.
| (en milliers d'euros) | Notes | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|---|
| Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles | ||||
| RÉSULTAT NET | -13928 | 2674 | 1161 | |
| - Impôts | 26 | 1923 | 224 | 309 |
| - (Profits) / pertes sur la cession d'immeubles de placement | 20 | -341 | 316 | -1064 |
| - (Profits) / pertes sur la cession d'immobilisations corporelles | 7 | 64 | 4 | 0 |
| - (Profits) / pertes sur la cession de participations mises en équivalence |
20 | -249 | 0 | 0 |
| - (Profits) / pertes sur la cession d'actifs financiers | 108 | 0 | -747 | |
| - (Profits) / pertes sur la cession d'immeubles en stocks | 20 | -4037 | -3543 | -3131 |
| - (Gains) / pertes de juste valeur sur immeubles de placement | 21 | 6549 | -4127 | 2869 |
| - Dotations aux /(Reprises de) réductions de valeur sur immeubles en stocks |
21 | 5800 | -368 | 0 |
| - Amortissements des immobilisations corporelles | 7 | 88 | 109 | -23 |
| - Amortissements des immobilisations incorporelles | 197 | 138 | 71 | |
| - Réductions de valeur sur créances | 166 | -94 | 102 | |
| - Linéarisations des revenus locatifs et charges locatives sur immeubles |
-970 | -31 | -793 | |
| - Quote-part dans la perte/(le bénéfice) des sociétés mises en équivalence |
8 | 14906 | -947 | -1280 |
| - Résultat de reclassement des sociétés mises en équivalence | -10503 | 0 | 0 | |
| - Charges imputées directement en fonds propres | 17 | 17 | 53 | |
| - Charges d'intérêts | 25 | 7751 | 9033 | 9206 |
| - Produits d'intérêts et dividendes reçus | 25 | -5266 | -3854 | -3209 |
| - (Gains) / pertes de juste valeur sur instruments dérivés | 122 | 4529 | 4172 | |
| RÉSULTAT NET AVANT VARIATIONS DU FONDS DE | ||||
| ROULEMENT | 2397 | 4080 | 7696 | |
| Variations du fonds de roulement: | ||||
| - Stocks | 0 | 0 | 0 | |
| - Créances commerciales et autres créances | -2816 | 451 | -957 | |
| - Dettes commerciales et autres dettes | 731 | 271 | -1966 | |
| - Provisions | -766 | -531 | -637 | |
| TRÉSORERIE GÉNÉRÉE (UTILISÉE) PAR L'ACTIVITÉ OPÉRATIONNELLE |
-2851 | 191 | -3560 | |
| Acquisition/vente d'instruments financiers dérivés | 0 | 0 | 0 | |
| Impôts payés | -1181 | -459 | -1 | |
| Impôts reçus | 2 | 578 | 242 | |
| TRÉSORERIE NETTE GÉNÉRÉE (UTILISÉE) PAR L'ACTIVITÉ OPÉRATIONNELLE |
-1633 | 4390 | 4377 |
| (en milliers d'euros) | Notes | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|---|
| Flux de trésorerie liés aux activités d'investissement | ||||
| Acquisition de titres consolidés nets de la trésorerie acquise | -277 | 0 | 0 | |
| Acquisitions d'immeubles de placement | 6 | 0 | 0 | 0 |
| Dépenses d'investissements sur immeubles de placement | 6 | -3112 | -3715 | -2492 |
| Encaissements de cessions sur immeubles de placement | 7691 | 734 | 13438 | |
| Acquisitions d'immeubles en stock | -5811 | -8320 | 0 | |
| Dépenses d'investissements sur immeubles en stocks | 11 | -10660 | -14012 | -5756 |
| Encaissements de cessions sur immeubles en stocks | 41284 | 1127 | 19537 | |
| Encaissements de cessions de créance à long terme | 0 | 10807 | 0 | |
| Acquisitions d'immobilisations corporelles | 7 | -424 | -99 | -135 |
| Dépenses d'investissements sur immobilisations corporelles | 7 | 0 | 0 | 0 |
| Encaissements de cessions sur immobilisations corporelles | 7 | 3 | 0 | |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles | 0 | -424 | -208 | |
| Encaissements de cessions sur immobilisations incorporelles | 0 | 0 | 0 | |
| Acquisition de participations | 8 | 0 | 0 | 0 |
| Cession de participations | 8 | 19287 | 0 | 0 |
| Augmentation de capital des sociétés mises en équivalence | 8 | 0 | 0 | 0 |
| Dividendes reçus des sociétés mises en équivalence | 8 | 1609 | 1534 | 1535 |
| Acquisitions d'actifs financiers | 0 | 0 | 0 | |
| Dividendes reçus d'actifs financiers | 25 | 145 | 142 | 166 |
| Cessions d'actifs financiers | 191 | 151 | 11020 | |
| Prêts consentis à des parties liées | 9 | -1972 | -4624 | -15007 |
| Remboursements de prêts consentis à des parties liées | 4693 | 0 | 1288 | |
| Intérêts perçus sur prêts consentis à des parties liées | 2030 | 3487 | 2794 | |
| Autres | -6 | 20 | 0 | |
| TRÉSORERIE NETTE GÉNÉRÉE (UTILISÉE) | ||||
| PAR L'ACTIVITÉ D'INVESTISSEMENT | 54675 | -13189 | 26180 | |
| Flux de trésorerie liés aux activités de financement | ||||
| Augmentation (diminution) nette de la ligne de crédit | -36150 | 20150 | 3051 | |
| Nouveaux emprunts | 3090 | 0 | 26222 | |
| Remboursements d'emprunts | -5097 | -1705 | -24919 | |
| Emission publique d'obligations assorties de warrants (net de frais) |
-681 | 0 | 0 |
| Augmentation (diminution) nette des certificats de trésorerie | 0 | 0 | -18000 | |
|---|---|---|---|---|
| Intérêts payés | -7207 | -8682 | -8525 | |
| Intérêts perçus/(payés) sur instruments dérivés | -2930 | -2517 | -2642 | |
| Autres intérêts perçus | 18 | 230 | 126 | |
| Dividendes versés aux actionnaires | -3114 | -3105 | -3970 | |
| Acquisition d'actions propres | 0 | 0 | -309 | |
| Réduction de capital | 0 | 0 | 0 | |
| Capital versé net de frais | 14 | 0 | 0 | 285 |
| TRÉSORERIE NETTE GÉNÉRÉE (UTILISÉE) | ||||
| PAR L'ACTIVITÉ DE FINANCEMENT | -52071 | 4371 | -28681 | |
| Variation nette de la trésorerie et des équivalents de trésorerie | 971 | -4428 | 1876 | |
| Situation nette de trésorerie en début d'année | 13 | 962 | 5390 | 3514 |
| Situation nette de trésorerie en fin d'année | 13 | 1933 | 962 | 5390 |
| (en milliers d'euros) | Notes | Capital | Ré serves liées au capital |
Titres auto détenus |
Réserves consoli dées |
Gains et pertes comptabi lisés direc tement en fonds propres |
Total des capitaux propres Part du groupe |
Part de tiers |
Total des capitaux propres consolidés |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Solde au 31 décembre 2010 | 132016 | 465 | -1553 | 5021 | 809 | 136758 | 0 | 136758 | |
| Acquisitions/cessions d'actions propres | -309 | ||||||||
| Transactions dont le paiement est fondé sur des actions |
53 | ||||||||
| Parts de tiers dans le versement du capital des entreprises liées |
285 | ||||||||
| Extourne de la variation en juste valeur sur l'actif financier comptablisée au 31.12.2010 directe ment dans les capitaux propres |
9 | -648 | |||||||
| Profits (pertes) de juste valeur sur les actifs finan ciers , comptablisés au 31.12.2011 directement dans les capitaux propres nets d'impôts différés |
9 | 127 | |||||||
| Profits (pertes) de juste valeur sur les participa tions mises en équivalence, comptablisés au 31.12.2011 directement dans les capitaux propres nets d'impôts différés |
9 | 153 | |||||||
| Résultat de l'exercice 2011 | 1163 | -2 | |||||||
| Dividendes | -3975 | ||||||||
| Solde au 31 décembre 2011 | 132016 | 518 | -1862 | 2209 | 441 | 133322 | 283 | 133605 | |
| Acquisitions/cessions d'actions propres | |||||||||
| Transactions dont le paiement est fondé sur des actions |
16 | ||||||||
| Parts de tiers dans le versement du capital des entreprises liées |
|||||||||
| Profits (pertes) de juste valeur sur les actifs finan ciers, comptablisés au 31.12.2012 directement dans les capitaux propres nets d'impôts différés |
9 | 5 | |||||||
| Profits (pertes) de juste valeur sur les participa tions mises en équivalence, comptablisés au 31.12.2012 directement dans les capitaux propres nets d'impôts différés |
9 | -4 | |||||||
| Résultat de l'exercice 2012 | 2678 | -4 | |||||||
| Dividendes | -3066 | ||||||||
| Solde au 31 décembre 2012 | 132016 | 534 | -1862 | 1821 | 442 | 132951 | 279 | 133230 | |
| Acquisitions/cessions d'actions propres | |||||||||
| Acquisitions des parts de tiers dans les fonds propres des entreprises liées |
-279 | ||||||||
| Transactions dont le paiement est fondé sur des actions |
16 | ||||||||
| Parts de tiers dans le versement du capital des entreprises liées |
|||||||||
| Profits (pertes) de juste valeur sur les actifs finan ciers, comptablisés au 31.12.2013 directement dans les capitaux propres nets d'impôts différés |
9 | -257 | |||||||
| Profits (pertes) de juste valeur sur les participa tions mises en équivalence, comptablisés au 31.12.2013 directement dans les capitaux propres nets d'impôts différés |
9 | -65 | |||||||
| Résultat de l'exercice 2013 | -13928 | ||||||||
| Dividendes | -3066 | ||||||||
| Solde au 31 décembre 2013 | 132016 | 550 | -1862 | -15173 | 120 | 115651 | 0 | 115651 |
Ce tableau a été retravaillé fin 2011 afin de monter séparément le capital souscrit de la société mère Les notes 1 à 34 font partie intégrante des états financiers IFRS consolidés au 31 décembre 2013.
Banimmo est une société anonyme de droit belge. La société a été constituée en droit luxembourgeois le 5 septembre 2002 pour une durée indéterminée sous la dénomination sociale «GP Beta Holding Company SA». Elle est devenue une société de droit belge à la suite de la modification de ses statuts et du transfert de son siège social en Belgique le 16 mars 2007. À l'occasion des fusions par absorption avec la société Banimmo Real Estate SA et la société Ad Valore Invest SA, qui sont intervenues le 16 mai 2007, la Société a adopté la dénomination sociale «Banimmo SA». Le siège social de Banimmo SA est situé avenue des Arts, 27 à 1040 Bruxelles et son siège d'exploitation est situé depuis septembre 2013 à Lenneke Marelaan, 8 à 1932 Zaventem (anciennement à l'avenue Hippocrate, 16 à 1932 Zaventem). La société est cotée en bourse sur le marché NYSE Euronext à Bruxelles. Le transfert international du siège social opéré en cours de l'exercice 2007 a été organisé sans dissolution de la société ni perte de sa personnalité juridique. Il n'a par ailleurs pas occasionné en soi de changement dans l'actionnariat et le contrôle de la société. Cette opération ne répond donc pas à la définition d'un regroupement d'entreprises mais correspond à une réorganisation juridique neutre d'un point de vue comptable.
Banimmo se profile aujourd'hui comme un acteur capable de produire ou transformer un actif immobilier répondant aux exigences et critères les plus stricts des investisseurs institutionnels finaux et de construire des immeubles built-to-suit répondant aux impératifs des occupants.
Cette compétence est applicable tant dans le secteur des immeubles de bureaux (où Banimmo est historiquement présent) que dans le segment des commerces ou dans les segments de niche (hôtels, maisons de repos ou autre).
Les états financiers consolidés au 31 décembre 2013, en ce compris les annexes, préparés selon le référentiel IFRS («International Financial Reporting Standards») ont été approuvés par le Conseil d'Administration en date du 31 mars 2014 et sont soumis à l'assemblée générale des Actionnaires du 20 mai 2014.
Les principales méthodes comptables appliquées lors de la préparation des états financiers consolidés sont décrites ci-après. Sauf indication contraire, ces méthodes ont été appliquées de façon constante pour tous les exercices présentés.
Les états financiers consolidés de Banimmo au 31 décembre 2013 ont été établis en respectant l'ensemble des dispositions du référentiel IFRS telles qu'adoptées par l'Union Européenne et qui ont été publiées à cette date, à savoir les normes publiées par l'International Accounting Standards Board («IASB») et les interprétations publiées par l'IFRIC («International Financial Reporting Interpretations Committee»).
Ces dispositions correspondent aux normes et interprétations publiées par l'IASB telles qu'adoptées par l'Union Européenne au 31 décembre 2013.
Ces états financiers consolidés sont préparés sur la base du principe de la valorisation des éléments bilantaires à leur coût d'acquisition historique, à l'exception des immeubles de placement et de certains actifs financiers (y compris les instruments financiers dérivés) évalués à leur juste valeur.
La préparation des états financiers conformément aux IFRS nécessite de retenir certaines estimations comptables déterminantes. La direction est également amenée à exercer son jugement lors de l'application des méthodes comptables du Groupe. Les domaines pour lesquels les enjeux sont les plus élevés en termes de jugement ou de complexité ou ceux pour lesquels les hypothèses et les estimations sont significatives au regard des états financiers consolidés sont exposés en note 4.
Les amendements aux normes et interprétations suivants sont d'application obligatoire dès l'exercice 2013:
annuels ouvert à partir du 1er juillet 2012 (application anticipative autorisée);
européen à partir du 1er janvier 2013 (application anticipative autorisée).
L'application de ces amendements n'a eu aucun impact significatif sur les comptes consolidés du groupe.
Amendement à la norme IAS 27 «États financiers individuels», intitulé «Entités d'investissements» – publié par l'IASB le 31 octobre 2012, adopté par l'UE le 20 novembre 2013 et applicable au niveau européen à partir du 1er janvier 2014;
Amendement à la norme IAS 32 «Instruments financiers : présentation», intitulé «compensation des actifs et passifs financiers» – publié par l'IASB le 16 décembre 2011, adopté par l'UE le 13 décembre 2012 et applicable au niveau européen à partir du 1er janvier 2014 (application anticipative autorisée);
Le groupe Banimmo a choisi de ne pas appliquer par anticipation les normes et interprétations adoptées par l'Union Européenne avant la date d'entrée en vigueur. Cependant ces normes, amendements et interprétations ne devraient pas avoir d'impact significatif sur les comptes consolidés
L'impact de ces normes et amendements n'est pas encore connu.
La société mère et l'ensemble des filiales qu'elle contrôle sont inclus dans la consolidation.
Les filiales sont les entités au sein desquelles le Groupe a le pouvoir de diriger les politiques financières et opérationnelles, pouvoir s'accompagnant généralement de la détention de plus de 50 % des droits de vote.
Les droits de vote potentiels sont pris en compte lors de l'évaluation du contrôle exercé par le Groupe sur une autre entité lorsqu'ils découlent d'instruments susceptibles d'être exercés ou convertis au moment de cette évaluation. Les filiales sont consolidées par intégration globale à partir de la date d'acquisition, c'està-dire la date à laquelle le contrôle est effectivement transféré à l'acquéreur. À partir de cette date, le Groupe (l'acquéreur) intègre le résultat de la filiale dans le compte de résultats consolidé et reconnaît dans le bilan consolidé les actifs, passifs et passifs latents acquis à leur juste valeur, y compris un éventuel goodwill dégagé lors de l'acquisition. Une filiale cesse d'être consolidée à partir de la date à laquelle le Groupe en perd le contrôle.
La méthode de l'acquisition est utilisée pour comptabiliser l'acquisition de filiales par le Groupe. Le coût d'une acquisition correspond à la juste valeur des actifs acquis, des instruments de capitaux propres émis et des passifs encourus ou assumés à la date de l'échange. Les actifs identifiables acquis, les passifs identifiables et les passifs éventuels assumés lors d'un regroupement d'entreprises sont initialement évalués à leur juste valeur à la date d'acquisition, et ceci quel que soit le montant des intérêts minoritaires.
Lorsque le coût d'acquisition est supérieur à la juste valeur de la quote-part revenant au Groupe dans les actifs nets identifiables acquis, l'écart est comptabilisé en tant que goodwill. Lorsque le coût d'acquisition est inférieur à la juste valeur de la quote-part revenant au Groupe dans les actifs nets de la filiale acquise, l'écart ou badwill est comptabilisé directement au compte de résultats.
Lors de la consolidation, les soldes et transactions intragroupe, ainsi que les gains et pertes non réalisés, sont éliminés.
Les états financiers consolidés sont préparés en utilisant des règles d'évaluation homogènes pour des transactions ou autres événements similaires au sein du Groupe.
Les filiales sur lesquelles le Groupe exerce un contrôle conjoint avec un ou plusieurs autres partenaires sont comptabilisées à leur coût d'acquisition et ultérieurement selon la méthode de la mise en équivalence.
Le coût d'acquisition comprend, le cas échéant, le goodwill payé lors de l'achat. Lorsque la valeur comptable de ce goodwill excède sa valeur recouvrable, une perte de valeur est enregistrée à charge du compte de résultats. La quote-part du Groupe dans le résultat des sociétés mises en équivalence postérieurement à l'acquisition est comptabilisée en résultat consolidé et sa quote-part dans les variations des capitaux propres (sans impact sur le résultat) postérieurement à l'acquisition est comptabilisée directement en capitaux propres. La valeur comptable de la participation est ajustée du montant cumulé des variations postérieures à l'acquisition.
Lorsque la quote-part du Groupe dans les pertes ou les dividendes cumulés d'une société mise en équivalence est supérieure ou égale à sa participation dans la société mise en équivalence, la valeur comptable de la participation est réduite à zéro mais ne devient pas négative, sauf si le groupe encourt une obligation ou a effectué des paiements au nom de la société mise en équivalence. Les gains latents sur les transactions entre le Groupe et les sociétés mises en équivalence sont éliminés en proportion de la participation du Groupe dans les sociétés mises en équivalence. Les pertes latentes sont également éliminées, à moins qu'en cas d'actif cédé, la transaction n'indique pas de perte de valeur. Les méthodes comptables des sociétés mises en équivalence ont été modifiées lorsque nécessaire afin de les aligner sur celles adoptées par le Groupe.
Les entreprises associées sont les entités dont le Groupe ne détient pas le contrôle, mais sur lesquelles il exerce une influence notable qui s'accompagne généralement d'une participation comprise entre 20 % et 50 % des droits de vote. Les participations dans les entreprises associées sont initialement comptabilisées à leur coût d'acquisition et ultérieurement selon la méthode de la mise en équivalence.
Les variations des fonds propres d'une entreprise mise en équivalence, qui ne sont pas des changements traités en résultat ou en autres éléments du résultat global par ces entreprises, sont comptabilisées par le groupe en résultat.
Il n'existe pas de filiale dont les états financiers sont établis dans une devise autre que l'euro à la date de la clôture.
Les immeubles de placement, pour l'essentiel des immeubles de bureaux et des espaces commerciaux, détenus pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital dans une optique de détention à long terme, ou les deux, sont loués dans le cadre de baux à court, moyen ou long terme et ne sont pas occupés par le Groupe.
Les immeubles de placement sont comptabilisés initialement aux coûts d'acquisition ou de construction, y compris les coûts directs initiaux de négociation et de mise en place des contrats. Dans le cas des immeubles en construction, les coûts d'emprunts encourus durant la période permettant de les amener à leur état de fonctionnement prévu sont capitalisés. Par la suite, ces immeubles de placement sont valorisés à leur juste valeur. La juste valeur à la clôture de l'exercice est basée sur la valeur de marché, actes en mains, déterminée deux fois par année (au 30 juin et au 31 décembre) par des experts indépendants et ajustée des frais d'actes et d'enregistrement, de la réduction probable de prix liée à la latence fiscale existant dans le cadre de conventions de ventes d'actions, des frais de rénovation capitalisés au cours de la période entre la date de valorisation et la date de clôture des comptes et de tout autre ajustement reflétant la réalité économique à la date de la clôture.
La valeur de marché, actes en mains, retenue par le Groupe est basée sur la méthode de capitalisation de la valeur locative déterminée par les experts. Cette valeur représente le montant dont les locataires sont raisonnablement redevables au bailleur en contrepartie de l'utilisation exclusive du bien immobilier, ceci compte tenu des conditions locatives habituelles qui sont d'application dans le marché pour ce type de bien.
La cession d'un immeuble de placement est habituellement soumise au paiement de droits de mutation ou d'une taxe sur la valeur ajoutée aux autorités publiques. Ces impôts varient en Belgique de 0 % à environ 12,5 %, selon le mode de transfert de l'immeuble, sa localisation et les caractéristiques de l'acheteur. Une quotité forfaitaire de frais d'actes de 2,5 % correspondant à la moyenne pondérée des frais d'actes constatés par des experts immobiliers indépendants sur des transactions immobilières en Belgique supérieures à € 2500000, a été déduite de la valeur de marché, actes en mains, des immeubles de placement pour obtenir leur juste valeur.
Les coûts ultérieurs sont inclus dans la valeur comptable de l'immeuble de placement lorsqu'il est probable que des avantages économiques futurs associés à l'immeuble de placement iront au Groupe et que le coût de l'actif peut être mesuré de manière fiable. Tous les frais de réparation et d'entretien sont comptabilisés au compte de résultats au cours de la période durant laquelle ils sont encourus.
Les variations de la juste valeur sont comptabilisées dans le compte de résultats en Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement.
Les terrains détenus par le groupe dans le cadre de contrats de location simple (droits d'emphytéose) sont classés et comptabilisés comme immeubles de placement à leur juste valeur s'ils répondent par ailleurs à la définition d'un immeuble de placement. Leur évaluation à la juste valeur est établie sous la déduction de la valeur actualisée des loyers restant à payer.
Un immeuble acquis en vue d'une rénovation importante ou un immeuble en cours de construction ou de rénovation en vue d'une détention comme placement à long terme est classé et évalué directement en tant qu'immeuble de placement.
Toutefois, les immeubles en cours de construction ou de rénovation en vue d'une utilisation ultérieure en tant qu'immeubles de placement sont classés, en ce qui concerne les développements initiés à partir du 1er janvier 2009 en immeubles de placement et évalués à leur juste valeur.
Les immeubles de placement faisant l'objet d'une rénovation en vue d'une utilisation future identique demeurent repris en immeubles de placement. Les immeubles acquis ou en cours de construction, de redéveloppement ou de rénovation détenus en vue de leur revente dans le cours normal des activités du groupe sont repris en stocks sur base des dispositions de l'IAS 2. Les immeubles de placement pour lesquels une rénovation est entamée en vue de leur vente sont reclassés en stocks à leur juste valeur déterminée à la date du changement d'affectation.
Les immeubles acquis ou en cours de construction détenus en vue de l'exercice par le groupe d'une activité commerciale non limitée à la location pure et simple sont repris en immobilisations corporelles sur base des dispositions de l'IAS 16 (modèle du coût). Lorsqu'une telle immobilisation corporelle acquiert la caractéristique d'un immeuble de placement, par exemple en cas de cessation de l'exploitation commerciale visée ci-dessus, elle est reclassée en immeuble de placement.
Dans ce cas, le gain constaté entre la valeur comptable et sa juste valeur à la date du changement d'affectation est comptabilisé par imputation directe dans les capitaux propres comme une plus-value de réévaluation (à moins qu'il ne s'agisse de la reprise d'une perte de valeur préalablement enregistrée, auquel cas le gain est à due concurrence comptabilisé dans le compte de résultats) tandis que la perte éventuellement constatée est comptabilisée dans le compte de résultats.
Lorsque Banimmo est bailleur dans un contrat de location financement, les actifs détenus en vertu de ce contrat sont présentés en créance pour un montant égal à l'investissement net dans le contrat de location c'est-à-dire les paiements minimaux à recevoir du preneur augmentés de la valeur résiduelle non garantie tout deux actualisés (voir point T ci-dessous).
En cas de cession de créance portant sur ces montants minimaux à recevoir du preneur, la valeur résiduelle non garantie est reclassée en immeuble de placement dès lors que les droits résiduels conservés sur les biens répondent à la définition d'immeubles de placement. Ce traitement, ni prescrit, ni interdit par les normes IFRS, correspond à la substance de la transaction.
Conformément à IAS 40.6 ainsi qu'à IAS 17.19, il est possible pour un preneur de reclasser un droit immobilier détenu dans le cadre d'un contrat de location simple comme immeuble de placement. Le choix d'opérer ce reclassement peut être décidé par le Conseil d'Administration au cas par cas, à condition de justifier que le bien concerné réponde désormais, à la suite par exemple d'un changement d'usage, à la définition d'immeuble de placement.
Dans ce cas, le droit sur le bien immobilier est comptabilisé selon ce qui est prescrit pour un contrat de location financement et fera l'objet d'une évaluation selon le modèle de la juste valeur après comptabilisation initiale.
Les immobilisations corporelles, y compris les exploitations d'hôtellerie et centres de conférences, sont évaluées à leur coût d'acquisition ou de construction, sous déduction des amortissements cumulés et des pertes de valeur éventuelles cumulées. Le coût d'acquisition ou de construction inclut tous les coûts directs ainsi que tous les coûts nécessaires pour mettre l'actif en état de marche.
Les coûts d'emprunts encourus au titre de la construction des immeubles en cours de construction ou de rénovation sont capitalisés au cours de la période nécessaire permettant de les amener à l'état de fonctionnement pour l'utilisation prévue.
Les coûts ultérieurs sont inclus dans la valeur comptable des immobilisations corporelles, s'il est probable que des avantages économiques futurs associés à l'actif iront au Groupe et que le coût de l'actif peut être mesuré de manière fiable.
Les dépenses de réparations et d'entretien qui ne font que maintenir, et non augmenter, la valeur des immobilisations, sont prises en charges dans le compte de résultats.
Le montant amortissable des immobilisations corporelles est amorti sur leur durée d'utilité probable, selon la méthode linéaire. Le montant amortissable correspond au coût d'acquisition diminué, le cas échéant, de la valeur résiduelle estimée au terme de la durée d'utilité probable de l'actif.
Les durées de vie retenues sont les suivantes :
| Immobilisations corporelles |
Durée d'utilité probable |
|---|---|
| Bâtiments | 20 – 50 ans |
| Mobilier et équipements | 10 - 15 ans |
| Matériel informatique | 4 - 6 ans |
Les amortissements des bâtiments s'appuient sur la méthode des amortissements par composants et s'appliquent essentiellement sur les investissements dans les hôtels et les centres de conférence.
La durée d'utilité probable peut varier selon les composants (gros oeuvre, façades, installations et techniques) des immeubles.
Les immobilisations incorporelles comprennent principalement les logiciels acquis et les droits aux recettes générées par les films (Le Groupe Banimmo participe aux investissements «Tax Shelter» afin de bénéficier des avantages fiscaux liés à l'opération).
Les immobilisations incorporelles sont évaluées à leur coût d'acquisition (incluant les coûts directement attribuables à la transaction, à l'exclusion des coûts indirects), sous déduction des amortissements cumulés et des pertes de valeur éventuelles cumulées.
Aucun coût de financement n'est inclus dans la valeur d'acquisition des actifs incorporels. Les actifs incorporels sont amortis sur leur durée d'utilité probable, en utilisant la méthode linéaire. Le montant amortissable correspond au coût d'acquisition diminué, le cas échéant, de la valeur estimée au terme de la durée d'utilité. Les durées de vie retenues sont les suivantes :
| Immobilisations incorporelles |
Durée d'utilité probable |
|---|---|
| Logiciels | 3 ans |
| Droits | 2 ans |
Le groupe comptabilise un actif (ou un groupe d'actifs) non courant comme détenu en vue de la vente si sa valeur comptable est recouvrée principalement par le biais d'une transaction de vente plutôt que par son utilisation continue. À l'exception des immeubles de placement qui demeurent évalués à leur juste valeur, un actif (ou groupe d'actifs) non courant est évalué au montant le plus bas entre sa valeur comptable et sa juste valeur diminuée des coûts de cession.
Une activité abandonnée est une composante dont l'entité s'est séparée ou qui est classée comme détenue en vue de la vente, et (a) qui représente une ligne d'activité ou des activités situées dans une zone géographique principale et distincte ou (b) fait partie d'un plan unique et coordonné pour se séparer d'une ligne d'activité ou des activités situées dans une zone géographique principale et distincte ou (c) est une filiale acquise exclusivement en vue de la revente.
Les immeubles acquis exclusivement, quelle que soit leur situation locative initiale, en vue de leur revente, après redéveloppement ou repositionnement physique et/ou commercial, dans le cours normal de l'activité de Banimmo sont comptabilisés en stocks conformément aux dispositions de l'IAS 2.
Pour chaque actif et lors de chaque nouvelle acquisition, le Conseil évalue le plan d'action de la société et détermine s'il rencontre les définitions de l'IAS 2.
À l'inverse, si au terme d'une opération de redéveloppement et de repositionnement, le Conseil constate un changement majeur dans l'horizon de détention d'un actif, ce dernier sera reclassé en immeuble de placement.
Les stocks sont évalués au plus faible de leur coût d'acquisition ou de construction et de la valeur nette de réalisation.
Les terrains et les immeubles détenus en vue de leur revente sont intégrés dans le poste stocks. Le coût d'acquisition ou de construction inclut tous les coûts directs ainsi que tous les coûts nécessaires pour mettre l'actif en état de marche. Les coûts d'emprunt encourus au titre de la construction des immeubles en cours de construction ou de rénovation sont capitalisés au cours de la période permettant de les amener à leur état d'avancement. La valeur nette de réalisation représente le prix de vente estimé dans des conditions d'activité normale, déduction faite des frais de vente, considérant le but dans lequel cet actif est détenu et l'horizon de temps nécessaire à son redéveloppement et repositionnement.
En tant que preneur dans le cadre de conventions de bail emphytéotique sur certains terrains destinés à être cédés, Banimmo fait la distinction entre:
• Les contrats conclus avec le bailleur qui sont classés comme contrat de location simple et dont les redevances sont prises en résultat;
• Les sommes payées à un preneur initial - et assimilées à un droit au bail - qui sont considérées comme des coûts directs initiaux et classés dans la rubrique stock en tant que composantes du prix de revient du bien destiné à la vente.
Les actifs ayant une durée d'utilité indéterminée (par exemple les terrains) et les goodwill, ne sont pas amortis et sont soumis à un test annuel de dépréciation. Les actifs amortis sont soumis à un test de dépréciation lorsque, en raison d'évènements ou de circonstances particulières, la recouvrabilité de leur valeur comptable est mise en doute. Une perte de valeur est comptabilisée à concurrence de l'excédent de la valeur comptable sur la valeur recouvrable de l'actif. La valeur recouvrable d'un actif correspond à sa juste valeur diminuée des coûts de cession ou à sa valeur d'utilité, si celleci est supérieure. Aux fins de l'évaluation d'une perte de valeur, les actifs sont regroupés en unités génératrices de trésorerie, qui représentent le niveau le moins élevé générant des flux de trésorerie indépendants. Lorsque cela est possible, cette évaluation est réalisée sur chaque actif individuellement. Les goodwill sont affectés aux unités génératrices de trésorerie aux fins de réalisation des tests de dépréciation. Les goodwill dégagés lors d'une acquisition sont alloués aux filiales acquises et, le cas échéant, ventilés sur les unités génératrices de trésorerie censées bénéficier des synergies résultant de l'acquisition. Pour les actifs (autres que les goodwill) ayant subi une perte de valeur, la reprise éventuelle de la dépréciation est examinée à chaque date de clôture. Les pertes de valeur du goodwill ne sont pas réversibles.
Les actifs financiers sont, à l'exception des instruments financiers dérivés, initialement évalués à la juste valeur de la contrepartie déboursée pour les acquérir, y compris les coûts de transaction. Le Groupe classe ses actifs financiers selon les catégories suivantes:
La classification dépend des raisons ayant motivé l'acquisition des actifs financiers:
• Les prêts et créances sont des instruments financiers non dérivés à paiements déterminés ou déterminables qui ne sont pas cotés sur un marché actif. Ils sont inclus dans les actifs courants, hormis ceux dont l'échéance est supérieure à douze mois après la date de la clôture. Ces derniers sont classés dans les actifs non courants. Les prêts et créances sont respectivement comptabilisés au bilan aux postes actifs financiers et créances commerciales et autres créances à leur coût amorti selon la méthode du taux d'intérêt effectif.
Les achats et les ventes normalisés d'actifs financiers sont comptabilisés à la date de règlement.
Les créances sont évaluées initialement à leur valeur nominale, et ultérieurement à leur coût amorti, c'est-àdire à la valeur actuelle des flux de trésorerie à recevoir (sauf si l'impact de l'actualisation est non significatif). Une évaluation individuelle des créances est réalisée. Des réductions de valeur sont comptabilisées lorsque le débiteur est jugé fragile (situation financière gravement compromise, apparition d'impayés, redressement judiciaire, faillite…). Une perte de valeur est constatée si la différence entre la valeur comptable de la créance et la valeur actuelle des récupérations estimées (compte tenu des garanties reçues) devient négative.
Les charges payées d'avance et les produits acquis sont aussi classés sous cette rubrique.
Le Groupe utilise des instruments financiers dérivés (swaps de taux d'intérêt, achat d'options cap, vente d'options floor) pour couvrir son exposition aux risques de taux d'intérêts résultant de ses activités de financement.
Les instruments dérivés détenus à des fins de transaction sont classés en actifs ou passifs courants ou non-courants, en fonction de la date d'échéance du sous-jacent.
Les instruments financiers dérivés sont reconnus initialement à leur juste valeur à la date de conclusion du contrat et sont réévalués à leur juste valeur aux dates de clôture suivantes. La méthode de comptabilisation du gain ou de la perte afférent dépend de la désignation du dérivé en tant qu'instrument de couverture et, le cas échéant, de la nature de l'élément couvert. Les variations de la juste valeur des instruments financiers (à l'exception de ceux désignés comme instruments de couverture) sont comptabilisées au compte de résultats, sous la rubrique «Charges financières».
Lors de la souscription de tels instruments financiers dérivés, le Groupe peut désigner ces instruments comme étant des instruments de couverture de flux de trésorerie liés aux dettes financières (cash flow hedge).
Les conditions appliquées par le Groupe pour reconnaître un instrument financier dérivé comme un instrument de couverture sont les suivantes :
Les relations de couverture ainsi désignées sont documentées dès leur entrée en vigueur et l'efficacité de la couverture peut être évaluée de manière fiable. Enfin le caractère efficace de la relation de couverture est évalué sur une base continue.
Les couvertures de flux de trésorerie visent à réduire le risque de variation des flux de trésorerie liés à des actifs et des passifs comptabilisés au bilan. Les variations de la juste valeur provenant des couvertures de flux de trésorerie sont comptabilisées dans les capitaux propres. Par la suite, ce montant est transféré en résultat lors de l'exercice au cours duquel l'élément couvert affecte le résultat. La partie inefficace de la relation de couverture est immédiatement portée dans le compte de résultats. Lorsque la relation de couverture cesse d'être efficace, la comptabilité de couverture y afférente est abandonnée et les montants portés initialement dans les capitaux propres y sont maintenus jusqu'au moment où la transaction couverte est comptabilisée dans le compte de résultats, sous la rubrique «Charges financières».
La rubrique «Trésorerie et équivalents de trésorerie» comprend les liquidités, les dépôts bancaires à vue, les autres placements à court terme très liquides ayant des échéances initiales inférieures ou égales à trois mois. Les découverts bancaires figurent au bilan dans les dettes financières en passif courant.
Les actions de catégorie A et B sont classées dans les capitaux propres. Les coûts externes directement attribuables à l'émission d'actions nouvelles sont présentés, nets d'impôts différés, en déduction des contributions au capital.
Les dettes financières sont initialement comptabilisées à leur juste valeur, nettes des coûts de transaction encourus. Les emprunts sont ultérieurement maintenus à leur coût amorti, c'est-à-dire à la valeur actuelle des flux de trésorerie à payer (sauf si l'impact de l'actualisation est non significatif). Toute différence entre les coûts (nets des coûts de transaction) et la valeur de remboursement est comptabilisée au compte de résultats sur la durée de l'emprunt selon la méthode du taux d'intérêt effectif.
Les dettes financières sont classées en passifs courants, sauf lorsque l'échéance est supérieure à douze mois ou que le Groupe dispose d'un droit inconditionnel de différer le règlement de la dette au minimum douze mois après la date de clôture, auquel cas ces dettes sont classées en passifs non courants.
Les dettes sont évaluées initialement à leur valeur nominale, et ultérieurement à leur coût amorti, c'est-à-dire à la valeur actuelle des flux de trésorerie à payer (sauf si l'impact de l'actualisation est non significatif). Elles sont classées dans les passifs courants, hormis celles dont l'échéance est supérieure à douze mois après la date de la clôture (hors dettes faisant partie du fonds de roulement utilisé dans le cadre du cycle d'exploitation normal). Ces dernières sont classées dans les passifs non courants.
Les dividendes que Banimmo distribue à ses actionnaires sont comptabilisés en autres dettes courantes dans les états financiers au cours de la période où ils ont été approuvés par les actionnaires du Groupe.
Les produits à reporter, soit la quote-part des revenus encaissés d'avance au cours de l'exercice ou au cours d'exercices précédents, mais à rattacher à un exercice ultérieur, sont également classés en dettes commerciales et autres dettes.
Les subsides en capital sont présentés en autres dettes non courantes ou courantes, en tant que produits à reporter.
Les subsides sont comptabilisés au compte de résultats au même rythme que les amortissements des immobilisations pour lesquelles les subsides ont été obtenus.
L'impôt sur le résultat comprend l'impôt courant et l'impôt différé. L'impôt courant est le montant des impôts à payer (à récupérer) sur les revenus imposables de l'année écoulée, ainsi que tout ajustement aux impôts payés (à récupérer) relatifs aux années antérieures.
Les impôts différés sont comptabilisés selon la méthode du report variable, pour l'ensemble des différences temporelles entre la base fiscale des actifs et passifs et leur valeur comptable dans les états financiers consolidés. Toutefois, aucun impôt différé n'est comptabilisé s'il naît de la comptabilisation initiale d'un actif ou d'un passif lié à une transaction, autre qu'un regroupement d'entreprises qui, au moment de la transaction, n'affecte ni le résultat comptable, ni le résultat fiscal.
Les impôts différés sont déterminés sur la base des taux d'impôt (et des réglementations fiscales) qui ont été adoptés ou quasi adoptés à la date de clôture et dont il est prévu qu'ils s'appliqueront lorsque l'actif d'impôt différé concerné sera réalisé ou le passif d'impôt différé réglé.
Le Groupe réalise certaines transactions de ventes d'immeubles de placement par conventions de ventes d'actions qui ne sont pas taxées selon la règlementation fiscale belge et également française. En conséquence, le Groupe ne comptabilise aucun impôt différé passif au titre de la différence temporelle provenant de l'accroissement entre la juste valeur et la base fiscale des immeubles de placement logés dans des sociétés dont il est probable que la vente future interviendra à travers une cession non imposable d'actions. Comme indiqué sous la rubrique «Immeubles de placement», la réduction probable de prix liée à cette latence fiscale est déduite de la juste valeur des immeubles concernés.
Des actifs d'impôts différés ne sont constatés que dans la mesure où il est probable que des bénéfices imposables futurs seront disponibles, qui permettront de compenser les différences temporelles déductibles ou les pertes fiscales existant à la date de clôture.
Les impôts différés sont calculés de manière individuelle au niveau de chaque filiale. Sauf en cas de consolidation fiscale, les impôts différés actifs et passifs relatifs à des filiales différentes ne peuvent être compensés. Des impôts différés sont constatés au titre des différences temporelles liées à des participations dans des filiales et des entreprises mises en équivalence, sauf lorsque le calendrier de renversement de ces différences temporelles est contrôlé par le Groupe et qu'il est probable que ce renversement n'interviendra pas dans un avenir proche.
Les avantages à court terme sont pris en charges au fur et à mesure des prestations de services des membres du personnel.
Les avantages non payés à la date de clôture sont repris sous la rubrique «Autres dettes».
En matière des plans d'options sur actions pour le personnel et autres paiements fondés sur actions auxquels l'IFRS 2 est applicable, la juste valeur des prestations des employés reçue en échange de l'attribution des options est reconnue comme une charge. Cette charge est comptabilisée linéairement au compte de résultats et les capitaux propres sont corrigés en conséquence sur la période d'acquisition des droits restante.
Le Groupe a conclu un plan de pension à cotisations définies pour ses collaborateurs. Ce plan est financé par des cotisations fixes versées à une compagnie d'assurance indépendante. Dans ce cas, le Groupe n'est tenu par aucune obligation légale ou implicite le contraignant à verser des cotisations supplémentaires dans l'hypothèse où les actifs ne suffiraient pas à payer, à l'ensemble des membres du personnel, les prestations dues au titre des services rendus durant l'exercice en cours et les exercices précédents.
Les cotisations sont comptabilisées dans les charges liées aux avantages du personnel lorsqu'elles sont exigibles. Les cotisations payées d'avance sont comptabilisées à l'actif dans la mesure ou ce paiement d'avance donne lieu à une diminution des paiements futurs ou à un remboursement en trésorerie.
Lorsque Banimmo met fin au contrat d'un ou de plusieurs membres du personnel avant la date normale de retraite, ou lorsque le ou les membres du personnel acceptent volontairement de partir en contrepartie d'avantages, une provision est constituée dans la mesure où il existe une obligation pour le Groupe. Cette provision est actualisée si les avantages sont payables au-delà de douze mois.
Les provisions pour garanties locatives octroyées dans le cadre de cessions immobilières, ainsi que les provisions pour garanties techniques, pour litiges et pour dépollution sont comptabilisées lorsque:
Des provisions sont également constituées si le groupe a conclu des contrats onéreux dont il résulte qu'une perte inévitable découlant d'un engagement contractuel devra être couverte.
Le montant comptabilisé en provision est la meilleure estimation de la dépense nécessaire à l'extinction de l'obligation.
Lorsque l'impact est susceptible d'être significatif (principalement pour les provisions à long terme), la provision est évaluée sur une base actualisée. L'impact du passage du temps sur la provision est présenté en charges financières.
Lorsque le Groupe intervient en tant que bailleur dans des contrats de location, ceux-ci peuvent être:
• Soit des contrats de location simple dans lesquels la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété du bien sont conservés par le Groupe.
Les immeubles faisant l'objet de tels contrats sont repris dans le bilan en immeubles de placement ou immeubles en stock. Les revenus locatifs provenant des contrats de location sont comptabilisés de façon linéaire sur la durée des contrats. Les coûts des gratuités locatives accordées aux clients sont comptabilisés de façon linéaire en réduction des revenus sur la période se terminant à la prochaine échéance à laquelle les locataires peuvent résilier les contrats.
• Soit des contrats de location-financement dans lesquels la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété du bien sont transférés par le Groupe au preneur. Le transfert de propriété peut intervenir ou non en fin de bail. Les actifs détenus en vertu de tels contrats sont repris par le groupe en créances pour leur investissement net, c'est-àdire pour la valeur actualisée des loyers minimaux à provenir de la location et des valeurs résiduelles non garanties revenant au bailleur. Les produits financiers provenant de ces contrats sont comptabilisés sur la base d'un taux de rentabilité périodique constant.
Dans le cas où Banimmo cède à un tiers le droit de percevoir les revenus locatifs futurs sur des biens immobiliers et où cette cession est complète et exonère Banimmo de toute obligation à l'égard de ce tiers en ce qui concerne le droit cédé, le montant versé par le tiers en échange de cette cession correspond à la valeur au comptant des revenus locatifs futurs et est porté en déduction de la valeur des biens immobiliers.
La valeur des biens immobiliers sera chaque année majorée de la différence entre la valeur actualisée des revenus locatifs cédés telle qu'au terme de l'exercice précédent et la valeur actualisée des revenus locatifs cédés telle qu'au terme de l'exercice. Cette différence est portée chaque année en compte de résultat sous la rubrique «Reprise de loyers cédés et escomptés».
Lorsque le groupe intervient en tant que preneur dans des contrats de location, ceux-ci peuvent également être:
Outre les revenus provenant de contrats de location dont il est question au point précédent «Contrats de location», le Groupe réalise des revenus provenant de contrats de services et de gestion d'immeubles (classés en honoraires et commissions de gestion). Ces revenus sont reconnus dans le compte de résultats sur base de la période de prestation de service.
Les revenus provenant de la vente d'immeubles sont reconnus en compte de résultats lorsque les conditions suivantes sont réunies:
Ils sont déterminés sur base de la différence entre le prix de vente et la valeur comptable de l'immeuble telle que reprise dans le dernier bilan consolidé annuel, augmenté des coûts comptabilisés en prix d'acquisition durant l'année, ou si l'immeuble a été acquis au cours du même exercice, par comparaison avec son coût d'acquisition.
Un secteur géographique est une composante distincte d'une entreprise engagée dans la fourniture de produits dans un environnement économique particulier et exposée à des risques et une rentabilité différents des risques et de la rentabilité des autres secteurs géographiques opérant dans d'autres environnements économiques. Un secteur d'activités est une composante distincte d'une entreprise engagée dans la fourniture d'un produit unique ou d'un groupe de produits, et qui est exposée à des risques et une rentabilité différents des risques et de la rentabilité des autres secteurs d'activités.
Les flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles sont présentés selon la méthode indirecte, suivant laquelle le résultat net est ajusté des effets des transactions sans effet de trésorerie, des mouvements relatifs au fonds de roulement et des éléments de produits ou de charges liés aux flux de trésorerie concernant les activités d'investissement et de financement.
Il n'y a eu aucune modification des normes comptables durant l'exercice 2013.
Le Groupe est exposé à un certain nombre de risques qui pourraient avoir un impact défavorable significatif sur l'activité, la situation financière ou les résultats du Groupe, à savoir:
La valorisation des actifs immobiliers et le montant de leurs revenus locatifs sont fortement influencés par l'offre et la demande sur les marchés immobiliers. Ainsi, la diminution de la demande de bureaux à la location pourrait avoir un impact défavorable significatif sur les activités, la situation financière et les résultats du Groupe. De plus, une telle diminution pourrait engendrer une diminution de la valeur du portefeuille d'actifs immobiliers du Groupe, et donc de sa capacité à réaliser des plus-values lors de cessions éventuelles. Pour faire face à ces risques, le Groupe a décidé de privilégier une politique d'investissement basée sur la diversification tant du point de vue géographique (Belgique, Luxembourg et France) que sectoriel (bureaux, espaces commerciaux incluant les centres de conférences et immeubles semi-industriels). De plus, Banimmo entend à l'avenir continuer à élargir et diversifier son patrimoine afin de réduire le poids relatif de chaque immeuble dans son portefeuille et d'accroître sa marge opérationnelle grâce à une dilution accrue des frais généraux.
Les activités du Groupe nécessitent des investissements importants. Le financement du Groupe repose sur une émission publique obligataire à cinq ans avec warrants en 2010 ayant fait l'objet d'une Offre Publique d'Échange en 2013 (voir note 15), sur des lignes de crédit bancaires, ainsi que sur la possibilité de recourir au marché des capitaux via un programme de certificats de trésorerie (plus amplement décrits en note 15). Le taux d'endettement du Groupe se trouve à un niveau de 55,8 % du total bilantaire fin 2013 (59,0 % fin 2012 et 56,1 % fin 2011).
Le Groupe finance ses activités partiellement au moyen de crédits bancaires à taux variables. Par conséquent, et compte tenu du fait que Banimmo a systématiquement recours à des mécanismes de couverture de taux d'intérêt couvrant systématiquement une période de quatre ans, une forte hausse des taux d'intérêt au-delà de cette période pourrait affecter le coût de financement des actifs immobiliers du Groupe et concomitamment réduire la demande actuelle pour des actifs immobiliers, ce qui pourrait avoir un impact défavorable significatif sur les activités, la situation financière ou les résultats du Groupe (voir note 12).
Le Groupe n'est pas exposé actuellement à des risques de change, l'ensemble des activités du Groupe étant localisé dans la zone Euro.
Vu son portefeuille diversifié, le Groupe n'a pas de risque important de concentration sur des clients particuliers. Les procédures mises en place permettent d'évaluer la solvabilité des locataires. En outre, un suivi régulier de la balance âgée est réalisé afin d'identifier les retards de paiement et d'appliquer la procédure de rappel. Le taux de défaut historique des clients est très faible (voir note 10).
| 31/12/2013 | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Valeurs Comptables | Justes Valeurs | ||||||||||||
| ACTIFS FINANCIERS | Notes | Actifs en juste |
Actifs dispo |
Prêts et | Total | Hiérarchie de la juste |
Total | ||||||
| (en milliers d'euros) | résultat | valeur par nibles à la vente |
créances | valeur | |||||||||
| Titres de participation détenus à long terme | 9 | - | 26394 | - | 26394 | niveau 1 | 26394 | ||||||
| Instruments dérivés à la juste valeur | 12 | - | - | - | - | niveau 2 | - | ||||||
| Titres disponibles à la vente courants et non courants | 9 | - | 3011 | - | 3011 | niveau 3 | 3011 | ||||||
| Autres actifs financiers courants et non courants | 9 | - | - | 55228 | 55228 | ||||||||
| Clients et créances rattachées | 10 | - | - | 7229 | 7229 | ||||||||
| Autres créances (*) | 10 | - | - | 524 | 524 | ||||||||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 13 | - | - | 4066 | 4066 |
(*) hors charges constatés d'avance, appels de charges et créances fiscales.
| 31/12/2013 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Valeurs Comptables | Justes Valeurs | |||||||
| PASSIFS FINANCIERS (en milliers d'euros) |
Notes | Passifs en juste valeur par résultat |
Passifs au coût amorti |
Total | Hiérarchie de la juste valeur |
Total | ||
| Emprunts obligataires | 12 | - | 76264 | 76264 | niveau 1 | 76432 | ||
| Instruments dérivés à la juste valeur | 15 | 6637 | - | - | niveau 2 | 6637 | ||
| Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit |
15 | - | 122847 | - | ||||
| Dépôts de garantie | 18 | - | 1948 | - | ||||
| Dettes fournisseurs et autres dettes (**) | 18 | - | 25434 | - |
(**) hors produits constatés d'avance et appels de charges locatives.
NB: Hiérarchie de la Juste Valeur:
Niveau 1: le cours/prix cotés (non ajustés) issus de marchés actifs pour des actifs ou passifs identiques ;
Niveau 2: des données autres que le cours/prix cotés de niveau 1, qui sont observables pour l'actif ou le passif, soit directement (par exemple,
des prix), soit indirectement (par exemple, des éléments dérivant de prix); - Niveau 3: des données sur l'actif ou le passif qui ne sont pas fondées sur des données de marché observables (informations non observables).
Pour évaluer les actifs et passifs qui apparaissent au bilan consolidé, le Groupe doit nécessairement réaliser certaines estimations et faire preuve de jugement dans certains domaines. Les estimations et hypothèses utilisées sont déterminées sur base des meilleures informations disponibles au moment de la clôture des états financiers. Cependant, les estimations, par définition, correspondent rarement aux réalisations effectives, de sorte que les évaluations comptables qui en résultent ont inévitablement un certain degré de prospectivité. Les estimations et hypothèses qui peuvent avoir un impact significatif sur l'évaluation des actifs et passifs sont commentées ci-dessous :
Les provisions pour garanties locatives, engagées visà-vis d'acquéreurs, liées au vide locatif de certaines surfaces des actifs vendus, sont valorisées sur base du vide locatif à la clôture, tenant compte des négociations en cours et du vide locatif historique de l'immeuble.
Les provisions pour dépollution sont estimées sur base d'évaluations des risques (réalisées par des bureaux externes) et de l'estimation des travaux de dépollution.
Le Groupe a décidé en 2010 de reclasser certains immeubles en stocks et d'appliquer la norme IAS 2 sur ces immeubles reclassés. Les années antérieures ont été retraitées.
L'information sectorielle reflète la vue du Management et est établie sur la base du reporting et suivi interne utilisés par le principal décideur opérationnel (le comité de direction) pour mettre en œuvre l'allocation des ressources et évaluer la performance.
La segmentation primaire par secteur géographique reflète l'organisation des affaires du Groupe et le reporting interne fourni par le comité de direction au Conseil d'Administration et au Comité d'Audit.
La segmentation secondaire, par secteur d'activité, est influencée par l'évolution de l'économie, la demande de surfaces par les différents acteurs économiques sur les marchés et la politique de diversification du Groupe.
Les informations du reporting sont préparées en conformité avec les principes comptables suivis par le Groupe.
Les deux secteurs géographiques du Groupe Banimmo sont le Belux (Belgique-Luxembourg) et la France.
| I. Secteurs géographiques 2013 | ||||
|---|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | Au 31 décembre 2013 | |||
| Belux | France | Non affecté | Total | |
| Revenus locatifs | 6687 | 5720 | - | 12407 |
| Charges locatives | -1936 | -587 | - | -2523 |
| Revenus locatifs nets des immeubles | 4751 | 5133 | - | 9884 |
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | -4120 | -2429 | - | -6549 |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles en stocks |
-5800 | - | - | -5800 |
| Produits de cessions sur les opérations immobilières (voir note 20) | 9130 | 40450 | - | 49580 |
| Charges et frais de cessions sur les opérations immobilières (voir note 20) |
-9998 | -35203 | - | -45201 |
| Résultat net de cessions sur les opérations immobilières | -868 | 5247 | - | -4379 |
| Honoraires et commissions de gestion | 540 | 334 | - | 874 |
| Résultat immobilier | -5588 | 8062 | - | 2474 |
| Charges administratives | -6267 | -1305 | - | 7572 |
| Résultat opérationnel par secteur | -11854 | 6756 | - | -5098 |
| Charges financières nettes | -2720 | |||
| Quote-part dans le résultat des sociétés mises en équivalence | -11782 | |||
| Résultat de reclassement des sociétés mises en équivalence | 10503 | |||
| Dépréciation (dotations/reprises) sur des sociétés associées | -3157 | |||
| Résultat net de cession de titres des sociétés mises en équivalence |
249 | |||
| Impôts | -1923 | |||
| RÉSULTAT DE L'EXERCICE | -13928 |
Le résultat d'un secteur comprend tous les produits et charges qui lui sont directement attribuables ainsi que les produits et charges qui peuvent raisonnablement lui être alloués. Il n'existe pas de transactions entre les secteurs géographiques.
Les autres informations relatives à l'exercice 2013 ventilées par secteur géographique sont:
| (en milliers d'euros) | Au 31 décembre 2013 | |||
|---|---|---|---|---|
| Belux | France | Non affecté | Total | |
| Acquisitions d'immeubles de placement (note 6) | 2397 | 715 | 3112 | |
| Acquisitions d'immeubles en stock (note 11) | 21724 | 6132 | 27856 | |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles et corporelles | 413 | 11 | 424 | |
| Charges d'amortissements des immobilisations incorporelles et corporelles |
258 | 28 | 286 |
Le tableau ci-dessous détaille les actifs et passifs sectoriels par secteur géographique au 31 décembre 2013:
| (en milliers d'euros) | Au 31 décembre 2013 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belux | France | Non affecté | Total | ||
| Actifs sectoriels | 238584 | 83329 | 24112 | 346025 | |
| Participations dans les sociétés mises en équivalence | 10759 | - | - | 10759 | |
| TOTAL DES ACTIFS | 249343 | 83329 | 24112 | 356784 | |
| TOTAL DES PASSIFS SECTORIELS | 131268 | 69797 | 40069 | 241134 |
Les actifs sectoriels incluent les immeubles de placement, les immobilisations corporelles et incorporelles, les immeubles en stocks et les actifs financiers. Ils ne comprennent pas les impôts différés, les créances commerciales et autres créances, les instruments financiers dérivés et la trésorerie et équivalents de trésorerie.
Les passifs sectoriels reprennent les provisions et les dettes financières.
Sont exclus les impôts différés, les instruments financiers dérivés, les dettes d'impôts courants, les dettes commerciales et autres dettes.
| II. Secteurs géographiques 2012 | ||||
|---|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | Au 31 décembre 2012 | |||
| Belux | France | Non affecté | Total | |
| Revenus locatifs | 7318 | 6717 | - | 14035 |
| Charges locatives | -2718 | -600 | - | -3318 |
| Revenus locatifs nets des immeubles | 4600 | 6117 | - | 10717 |
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | 5211 | -1083 | - | 4128 |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles en stock |
368 | - | - | 368 |
| Produits de cessions sur les opérations immobilières (voir note 20) | 10422 | 900 | - | 11322 |
| Charges et frais de cessions sur les opérations immobilières (voir note 20) |
-7047 | -1049 | - | -8096 |
| Résultat net de cessions sur les opérations immobilières | 3375 | -149 | - | 3226 |
| Honoraires et commissions de gestion | 1137 | 280 | - | 1417 |
| Résultat immobilier | 14478 | 5051 | 19529 | |
| Charges administratives | -6385 | -1486 | - | -7871 |
| Résultat opérationnel par secteur | 8094 | 3565 | - | 11659 |
| Charges financières nettes | -9708 | |||
| Quote-part dans le résultat des sociétés mises en équivalence | 947 | |||
| Impôts | -224 | |||
| RÉSULTAT DE L'EXERCICE | 2674 |
Le résultat d'un secteur comprend tous les produits et charges qui lui sont directement attribuables ainsi que les produits et charges qui peuvent raisonnablement lui être alloués. Il n'existe pas de transactions entre les secteurs géographiques.
Les autres informations relatives à l'exercice 2012 ventilées par secteur géographique sont:
| (en milliers d'euros) | Au 31 décembre 2012 | |||
|---|---|---|---|---|
| Belux | France | Non affecté | Total | |
| Acquisitions d'immeubles de placement (note 6) | 1005 | 2710 | - | 3715 |
| Acquisitions d'immeubles en stock (note 11) | 2925 | 22781 | - | 25706 |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles et corporelles | 464 | 60 | - | 524 |
| Charges d'amortissements des immobilisations incorporelles et corporelles |
228 | 24 | - | 252 |
Le tableau ci-dessous détaille les actifs et passifs sectoriels par secteur géographique au 31 décembre 2012:
| (en milliers d'euros) | Au 31 décembre 2012 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belux | France | Non affecté | Total | ||
| Actifs sectoriels | 203981 | 118611 | 20239 | 342831 | |
| Participations dans les sociétés mises en équivalence | 42161 | 18693 | - | 60854 | |
| TOTAL DES ACTIFS | 246142 | 137304 | 20239 | 403685 | |
| TOTAL DES PASSIFS SECTORIELS | 140313 | 102980 | 27161 | 270454 |
Les actifs sectoriels incluent les immeubles de placement, les immobilisations corporelles et incorporelles, les immeubles en stocks et les actifs financiers. Ils ne comprennent pas les impôts différés, les créances commerciales et autres créances, les instruments financiers dérivés et la trésorerie et équivalents de trésorerie.
Les passifs sectoriels reprennent les provisions et les dettes financières.
Sont exclus les impôts différés, les instruments financiers dérivés, les dettes d'impôts courants, les dettes commerciales et autres dettes.
| III. Secteurs géographiques 2011 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Au 31 décembre 2011 | ||||
| (en milliers d'euros) | ||||
| Belux | France | Non affecté | Total | |
| Revenus locatifs | 10216 | 7286 | - | 17502 |
| Charges locatives | -2591 | -603 | - | -3194 |
| Revenus locatifs nets des immeubles | 7625 | 6683 | - | 14308 |
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | -1610 | -1259 | - | -2869 |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles en stock |
- | - | - | - |
| Produits de cessions sur les opérations immobilières (voir note 20) | 28313 | 22625 | - | 50938 |
| Charges et frais de cessions sur les opérations immobilières (voir note 20) |
-27116 | -19627 | - | -46743 |
| Résultat net de cessions sur les opérations immobilières | 1197 | 2998 | - | 4195 |
| Honoraires et commissions de gestion | 1755 | 310 | - | 2065 |
| Résultat immobilier | 9082 | 8449 | - | 17531 |
| Charges administratives | -6205 | -1714 | - | -7919 |
| Résultat opérationnel par secteur | 2877 | 6735 | - | 9612 |
| Charges financières nettes | -9422 | |||
| Quote-part dans le résultat des sociétés mises en équivalence | 1280 | |||
| Impôts | -309 | |||
| RÉSULTAT DE L'EXERCICE | 1161 |
Le résultat d'un secteur comprend tous les produits et charges qui lui sont directement attribuables ainsi que les produits et charges qui peuvent raisonnablement lui être alloués. Il n'existe pas de transactions entre les secteurs géographiques.
Les autres informations relatives à l'exercice 2011 ventilées par secteur géographique sont:
| (en milliers d'euros) | Au 31 décembre 2011 | |||
|---|---|---|---|---|
| Belux | France | Non affecté | Total | |
| Acquisitions d'immeubles de placement (note 6) | 512 | 1980 | - | 2492 |
| Acquisitions d'immeubles en stock (note 11) | 4949 | 807 | - | 5756 |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles et corporelles | 335 | 7 | - | 342 |
| Charges d'amortissements des immobilisations incorporelles et corporelles |
141 | 15 | - | 156 |
Le tableau ci-dessous détaille les actifs et passifs sectoriels par secteur géographique au 31 décembre 2011:
| (en milliers d'euros) | Au 31 décembre 2011 | |||
|---|---|---|---|---|
| Belux | France | Non affecté | Total | |
| Actifs sectoriels | 202327 | 91247 | 21907 | 315481 |
| Participations dans les sociétés mises en équivalence | 43207 | 17572 | - | 60779 |
| TOTAL DES ACTIFS | 245534 | 108819 | 21907 | 376260 |
| TOTAL DES PASSIFS SECTORIELS | 133891 | 85702 | 23062 | 242655 |
Les actifs sectoriels incluent les immeubles de placement, les immobilisations corporelles et incorporelles, les immeubles en stocks et les actifs financiers. Ils ne comprennent pas les impôts différés, les créances commerciales et autres créances, les instruments financiers dérivés et la trésorerie et équivalents de trésorerie.
Les passifs sectoriels reprennent les provisions et les dettes financières.
Sont exclus les impôts différés, les instruments financiers dérivés, les dettes d'impôts courants, les dettes commerciales et autres dettes.
La segmentation secondaire reflète la ventilation par secteur d'activité.
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs des immeubles de placement | |||
| Immeubles de bureaux | 4902 | 5224 | 6724 |
| Espaces commerciaux | 565 | 595 | 1599 |
| Immeubles semi-industriels | - | - | - |
| Total | 5467 | 5819 | 8323 |
| Revenus locatifs des immeubles en stocks | |||
| Immeubles de bureaux | 3193 | 3567 | 4040 |
| Espaces commerciaux | 3747 | 4649 | 5139 |
| Immeubles semi-industriels | - | - | - |
| Total | 6940 | 8216 | 9179 |
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement |
|||
| Immeubles de bureaux | -6549 | 4086 | -3081 |
| Espaces commerciaux | - | 42 | 212 |
| Terrains | - | - | - |
| Immeubles semi-industriels | - | - | - |
| Total | -6549 | 4128 | -2869 |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles en stocks |
|||
| Immeubles de bureaux | -5800 | 368 | - |
| Espaces commerciaux | - | - | - |
| Terrains | - | - | - |
| Immeubles semi-industriels | - | - | - |
| Total | -5800 | 368 | - |
| Résultat net de cessions sur les opérations immobilières |
|||
| Immeubles de bureaux | -867 | 3340 | 149 |
| Espaces commerciaux | 5246 | -316 | 4046 |
| Terrains | - | 202 | - |
| Immeubles semi-industriels | - | - | - |
| Total | 4379 | 3226 | 4195 |
| Résultat immobilier | |||
| Immeubles de bureaux | -6756 | 4953 | 6538 |
| Espaces commerciaux | 9230 | 14374 | 10993 |
| Terrains | - | 202 | - |
| Immeubles semi-industriels | - | - | - |
| Total | 2474 | 19529 | 17531 |
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Total des actifs | |||
| Immeubles de placement | |||
| Immeubles de bureaux | 83168 | 87002 | 76237 |
| Espaces commerciaux | - | 6952 | 7929 |
| Immeubles semi-industriels | - | - | - |
| Immeubles en stocks | |||
| Immeubles de bureaux | 85791 | 79306 | 86902 |
| Espaces commerciaux | 65326 | 86529 | 63748 |
| Terrains | 943 | 869 | 894 |
| Immeubles semi-industriels | - | - | - |
| Actifs non alloués | 121556 | 143027 | 140550 |
| Total | 356784 | 403685 | 376260 |
| Acquistions d'immeubles de placement | |||
| Immeubles de bureaux | 2715 | 3715 | 2492 |
| Espaces commerciaux | 398 | - | - |
| Immeubles semi-industriels | - | - | - |
| Total | 3113 | 3715 | 2492 |
| Acquistions d'immeubles en stocks | |||
| Immeubles de bureaux | 21650 | 2903 | 4949 |
| Espaces commerciaux | 6157 | 22781 | 807 |
| Terrains | 74 | 23 | - |
| Immeubles semi-industriels | - | - | - |
| Total | 27881 | 25707 | 5756 |
Ce tableau a été retravaillé fin 2012 afin de montrer séparément les terrains des immeubles en stocks.
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| À L'OUVERTURE | 93954 | 84166 | 113057 |
| Dépenses capitalisées | 3112 | 3715 | 2492 |
| Acquisitions directes | - | - | - |
| Acquisitions par achats d'actions | - | - | - |
| Reclassement des droits résiduels sur immeubles de placement | - | 2965 | - |
| Cessions (note 20) | -7349 | -1020 | -28514 |
| Gains (pertes) de juste valeur (note 21) | -6549 | 4128 | -2869 |
| À LA CLÔTURE | 83168 | 93954 | 84166 |
En 2011, le poste des cessions concernent les immeubles suivants :
En 2012, le poste des cessions concerne l'immeuble suivant:
• Saran II (France), Route Nationale 20 - Saran
En 2013, le poste des cessions concerne l'immeuble suivant:
• Fontenay (France), Rue Dalayrac 90-94 - Fontenay Sous Bois
En 2012, le poste «Reclassement des droits résiduels sur immeubles de placement» ainsi que le poste «Gains (pertes) de juste valeur» se rapportent principalement, dans un premier temps, à la valeur des droits résiduels sur le bien immobilier H3 selon les disposition de l'IAS 40.6 et de l'IAS 17.19 complétés par les règles d'évaluation de Banimmo et, dans un deuxième temps à l'évaluation de ces droits résiduels par l'expert immobilier.
| La valeur d'acquisition comptable du droit au bail | 18681 |
|---|---|
| La réduction de valeur historique du droit au bail | -2991 |
| La valeur résiduelle des constructions à l'échéance des redevances emphytéotiques | 6222 |
| Le reclassement de la dette relative aux redevances d'usufruit sur la partie terrain | -16043 |
| La valeur des flux futurs actualisés du canon emphytéotique à verser à la SDRB | 23784 |
| 2965 |
Par ailleurs, les cessions comprennent des immeubles cédés par vente d'actions de sociétés ad hoc («special purpose entities»). Ces transactions ne sont pas considérées comme des activités abandonnées au sens de l'IFRS 5. Les actifs et passifs cédés lors de ces transactions se présentent globalement comme suit:
| 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| - | - | 25901 |
| - | - | -16099 |
| - | - | 9802 |
| - | - | 12214 |
| - | - | 12134 |
1 À l'origine en stock.
2 Reclassement du poste de créance en immeuble de placement (voir règle d'évaluation).
3 Correspondant à la cession des revenus locatifs futurs (cession des redevances d'usufruit sur partie terrain/emphytéose) (voir règle d'évaluation).
4 Correspondant au coût initial du contrat de location simple avec la SDRB (IAS 40.25) (voir règle d'évaluation).
| (en milliers d'euros) | Installations techniques, mobilier et matériel roulant |
Autres immobilisations corporelles |
Total |
|---|---|---|---|
| Au 31/12/2010 | |||
| Valeur d'acquisition | 997 | 1317 | 2314 |
| Amortissements et pertes de valeur cumulés | -786 | - | -786 |
| Valeur nette | 211 | 1317 | 1528 |
| Exercice comptable 2011 | |||
| Valeur nette à l'ouverture | 211 | 1317 | 1528 |
| Acquisitions | 135 | - | 135 |
| Cessions / désaffectations | - | - | - |
| Amortissements | -86 | - | -86 |
| Valeur nette à la clôture | 260 | 1317 | 1577 |
| Au 31/12/2011 | |||
| Valeur d'acquisition | 1132 | 1317 | 2449 |
| Amortissements et pertes de valeur cumulés | -872 | - | -872 |
| Valeur nette | 260 | 1317 | 1577 |
| Exercice comptable 2012 | |||
| Valeur nette à l'ouverture | 260 | 1317 | 1577 |
| Acquisitions | 99 | - | 99 |
| Cessions / désaffectations | -3 | - | -3 |
| Amortissements | -113 | - | -113 |
| Valeur nette à la clôture | 243 | 1317 | 1560 |
| Au 31/12/2012 | |||
| Valeur d'acquisition | 1212 | 1317 | 2529 |
| Amortissements et pertes de valeur cumulés | -969 | - | -969 |
| Valeur nette | 243 | 1317 | 1560 |
| Exercice comptable 2013 | |||
| Valeur nette à l'ouverture | 243 | 1317 | 1560 |
| Acquisitions | 424 | - | 424 |
| Cessions / désaffectations | -71 | - | -71 |
| Amortissements | -88 | - | -88 |
| Valeur nette à la clôture | 508 | 1317 | 1825 |
| Au 31/12/2013 | |||
| Valeur d'acquisition | 1422 | 1317 | 2739 |
| Amortissements et pertes de valeur cumulés | -914 | - | -914 |
| Valeur nette | 508 | 1317 | 1825 |
Les autres immobilisations corporelles représentent 100 % des droits de propriété résiduelle sur l'hôtel/ centre de conférences Dolce La Hulpe, situé à La Hulpe. Le bien est grevé d'un droit réel d'emphytéose en faveur de la société Dolce La Hulpe, détenue indirectement à 49 % par Banimmo et reprise dans la consolidation par mise en équivalence (voir notes 8 et 31).
La dotation aux amortissements des installations techniques, du mobilier et du matériel informatique est affectée aux charges administratives.
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| À L'OUVERTURE | 60854 | 60779 | 60165 |
| Acquisitions | - | - | - |
| Augmentations de capital | - | - | - |
| Cessions (note 20) | -19038 | - | - |
| Quote-part dans le résultat des sociétés mises en équivalence | -11782 | 947 | 1280 |
| Réduction de valeur sur sociétés mises en équivalence | -3157 | - | - |
| Résultat de reclassement des participations des sociétés mises en équivalence |
10503 | - | - |
| Dividendes reçus | - | -1534 | -1535 |
| Changement de périmètre de consolidation (note 31 et note 9) | - | - | - |
| Quote part des capitaux propres sur la participation Montea | -197 | -16 | 232 |
| Transfert vers une autre rubrique (note 9) | -26736 | - | - |
| Transfert d'une autre rubrique (note 9) | 312 | 678 | 637 |
| À LA CLÔTURE | 10759 | 60854 | 60779 |
| Dont: | |||
| Valeur comptable des titres cotés | - | 16370 | 17582 |
| Valeur boursière des titres cotés | - | 23684 | 20448 |
En 2011, la société Dolce La Hulpe (groupe Conferinvest) a reçu une assignation en justice de la part de Ores/ Sedilec, gestionnaire du réseau de distribution de gaz pour un différend portant sur les consommations de l'hôtel entre 2007 et 2010. Le Conseil avait estimé cette demande infondée notamment du fait que le fournisseur de gaz est Electrabel et non Ores/Sedilec. En 2012, un accord à l'amiable a été conclu réduisant la facture de Dolce La Hulpe à € 500 K au lieu de € 2500 K.
Au 31 décembre 2012, les résultats dans les sociétés mises en équivalence ont été influencés par des variations négatives de juste valeur sur les immeubles de placement et les produits dérivés absorbées par des résultats opérationnels (hors justes valeurs) positifs.
Le groupe Montea a comptabilisé directement en fonds propres les plus-values se rapportant aux panneaux photovoltaïques. Notre quote part dans ces plus-values est également comptabilisée directement dans les fonds propres nets d'impôts différés.
Banimmo détenait 14,80 % du capital de Montea. Fin 2012, cette société a procédé à une augmentation de capital par apport en nature. Banimmo n'a pas souscrit à cette augmentation de capital ce qui a eu pour effet de réduire son pourcentage de détention à 12,93 %. Les souscripteurs n'ont pas eu droit au dividende portant sur le résultat 2012, ce qui conserve notre droit à 14,80 % du résultat 2012. La différence des deux taux sur la variation des fonds propres a été prise en résultat conformémenent à l'IAS 28.
En 2013:
En décembre 2013, Banimmo à procédé à la vente à Affine de sa participation de 50 % dans la joint-venture SNC les Jardins des Quais.
Cette société, qui exploite un ensemble de commerces et de bureaux situé sur les berges de la Garonne avait été acquise en partenariat avec Affine à concurrence de 50 % chacun.
Le montant de € 19038 K indiqué dans le poste des cessions représente la quote-part de Banimmo dans la valeur de l'actif au moment de la vente.
La participation que Banimmo détient dans la société Montea a été transférée de la rubrique «Participations mises en équivalence» à la rubrique «Actifs financiers à long terme». Ce transfert est la conséquence d'une succession de faits qui ont amené le conseil d'administration à la conclusion que Banimmo n'a plus d'influence notable sur Montea. Parmi les faits les plus importants:
Tout ceci implique qu'au cours du premier semestre 2013, la représentation relative de Banimmo dans les organes de gestion de Montea a substantiellement diminué.
Conformément à la norme IAS 28.18, ce résultat de cession positif de € 10503 K a été comptabilisé en résultat à la date de perte d'influence notable (voir notes 8 et 20). Ce résultat est la différence entre la quote-part que Banimmo possède dans les fonds propres de Montea (évaluation des sociétés mises en équivalence) et la valeur boursière des actions à la date de l'assemblée générale de Montea le 21 mai 2013, corrigée du dividende payé le 21 juin 2013.
Depuis le 21 mai 2013, date de l'assemblée générale durant laquelle la perte d'influence notable a été constatée, Banimmo n'intègre plus la société Montea en tant que Participations dans des entreprises associées (IAS 28) mais en tant que qu'actif financier à long terme (IAS 39) (voir note 9).
La valeur du transfert est de € 26736 K et correspond à :
Le résultat des sociétés mises en équivalence comprend une réduction de valeur au niveau de City Mall Invest sur les trois projets d'un montant de € 5565 K pour le projet de Charleroi, de € 5627 K sur le projet de Verviers et de € 100 K sur le projet de Namur.
La forte réduction de valeur du projet de Charleroi fait suite à la décision de City Mall de ne pas poursuivre le projet dans sa mouture initiale et de céder le foncier sur base d'une programmation totalement différente regroupant un ensemble commerces-bureaux-résidentiel et hôtel.
Le complément de réduction de valeur par rapport aux comptes du 30 juin, date de la première réduction de valeur, provient d'un certain nombre de frais- notamment intérêts intercalaires – qui ont été supportés au second semestre et qui ne participent pas à un accroissement de valeur du site.
La réduction de valeur du projet Verviers est basée sur l'analyse du bilan de promotion du projet au regard des valeurs d'acquisition chez Banimmo. Cette analyse est régulièrement actualisée en fonction des paramètres clés du projet.
Cette analyse a conduit à un renforcement des réductions de valeur au cours du second semestre.
Les corrections de valeur enregistrées reposent sur des estimations des effets futurs d'événements incertains à la date d'arrêté des comptes. Ces estimations impliquent de la part de la direction du groupe de formuler des hypothèses principalement quant aux coûts de construction, à la nature et l'étendue des surfaces commercialisables soumises à des autorisations administratives, aux risques de recours introduits par des riverains, aux prévisions de valeurs locatives et de facteurs d'actualisation et aux conditions financières de forward funding.
Ces estimations requièrent de la direction une part importante de jugement et sont sources d'incertitudes susceptibles d'affecter les valeurs comptables retenues.
Suite aux réductions de valeur citées ci-dessus et aux perspectives d'avenir du groupe City Mall, Banimmo a pratiqué un test de parité sur ses participations dans City Mall Invest et City Mall Development. Ce test de parité a amené Banimmo à constater une dépréciation de la participation dans le groupe d'une valeur de € 3157 K.
Ce résultat négatif est essentiellement dû aux frais de structure du groupe City Mall d'une part et aux intérêts financiers non capitalisables sur les projets d'autre part.
La société Grondbank The Loop a conclu des accords de prédéveloppement pour les Champs 3, 5 et 12. La commercialisation du Champ 5 a commencé avec les deux premiers développements. Le développement du Champ 12 est soumis à différentes conditions suspensives. Une fois celles-ci levées, ce développement pourrait commencer fin 2014. Grondbank The Loop pourra alors commencer à céder ses fonciers avec plus-value.
Le résultat négatif de cette année est dû essentiellement aux frais de structure du groupe.
Dolce La Hulpe (Belgique) a un apport positif dans le résultat du groupe suite à la signature en 2013 d'un accord commercial important visant à accueillir la Deloitte University regroupant les programmes de formation de Deloitte pour la région EMEA. Cet accord génèrera un apport important et croissant de nuitées sur plusieurs années.
En ce qui qui concerne Dolce Chantilly (France), les résultats ont connu une baisse importante due à une conjoncture faible mais surtout à un programme de remise à neuf de certains espaces et de mise en conformité suite à une nouvelle législation. Ces programmes ont limités temporairement la capacité hôtelière de Chantilly.
(en milliers d'euros)
| Raison sociale | Pays | Actifs | Passifs | Chiffre d'affaires |
Partici pation |
Quote-part du Groupe dans le résultat net1 |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | |||||||||
| Schoonmeers Bugten SA | Belgique | NC | 1554 | NC | - | - | 50 % | -167 | |
| Schoonmeers Bugten SA | Belgique | C | - | C | 21 | - | |||
| Project Development Survey and Management CVBA |
Belgique | NC | 1440 | NC | - | - | 50 % | -84 | |
| Project Development Survey and Management CVBA |
Belgique | C | 2 | C | 107 | - | |||
| Les Jardins Des Quais SNC | France | NC | 9897 | NC | 10638 | 4827 | 50 % | 632 | |
| Les Jardins Des Quais SNC | France | C | 6281 | C | 5188 | - | |||
| Conferinvest SA | Belgique | NC | 90043 | NC | 80879 | 38051 | 49 % | 773 | |
| Conferinvest SA | Belgique | C | 10039 | C | 15883 | - | |||
| Montea Comm VA | Belgique | NC | 253631 | NC | 116055 | 19275 | 14,8 % | 430 | |
| Montea Comm VA | Belgique | C | 15851 | C | 35226 | - | |||
| City Mall Development SA | Belgique | NC | 101384 | NC | 78822 | - | 38,25 % | -304 | |
| City Mall Development SA | Belgique | C | 17377 | C | 3644 | - | |||
| Quote part dans le résultat des sociétés mises en équivalence |
| Raison sociale | Pays | Actifs | Passifs | Chiffre d'affaires |
Partici pation |
Quote-part du Groupe dans le résultat net1 |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | ||||||||
| Schoonmeers Bugten SA | Belgique | NC | 1554 | NC | - | - | 50 % | 257 |
| Schoonmeers Bugten SA | Belgique | C | 1 | C | 27 | - | ||
| Project Development Survey and Management CVBA |
Belgique | NC | 1340 | NC | - | - | 50 % | 128 |
| Project Development Survey and Management CVBA |
Belgique | C | 2 | C | 115 | - | ||
| Les Jardins Des Quais SNC | France | NC | 8922 | NC | 11065 | 4996 | 50 % | 443 |
| Les Jardins Des Quais SNC | France | C | 4204 | C | 1707 | - | ||
| Conferinvest SA | Belgique | NC | 89381 | NC | 75762 | 37231 | 49 % | 27 |
| Conferinvest SA | Belgique | C | 9534 | C | 19777 | - | ||
| Montea Comm VA | Belgique | NC | 290230 | NC | 141898 | 19927 | 12,93 % | 338 |
| Montea Comm VA | Belgique | C | 17269 | C | 41837 | - | ||
| City Mall Development SA | Belgique | NC | 112214 | NC | 87613 | - | 38,25 % | -246 |
| City Mall Development SA | Belgique | C | 6566 | C | 2610 | - | ||
| Quote part dans le résultat des sociétés mises en équivalence |
* NC = non courant, C = courant
1 La quote-part de Banimmo dans le résultat net des sociétés mises en équivalence tient compte de l'alignement aux méthodes comptables du Groupe,des ajustements provenant de dates de clôture de comptes différentes de celles du Groupe et de l'intégration, le cas échéant, du résultat des filiales de ces sociétés.
| Raison sociale | Pays | Actifs | Passifs | Chiffre d'affaires |
Partici pation |
Quote-part du Groupe dans le résultat net1 |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2013 | |||||||||
| Schoonmeers Bugten SA | Belgique | NC | 1554 | NC | - | - | 50 % | -78 | |
| Schoonmeers Bugten SA | Belgique | C | 352 | C | 32 | - | |||
| Project Development Survey and Management CVBA |
Belgique | NC | 1440 | NC | - | - | 50 % | -39 | |
| Project Development Survey and Management CVBA |
Belgique | C | 2 | C | 124 | - | |||
| Les Jardins Des Quais SNC | France | NC | - | NC | - | - | 50 % | 33 | |
| Les Jardins Des Quais SNC | France | C | - | C | - | - | |||
| Conferinvest SA | Belgique | NC | 87623 | NC | 74680 | 35686 | 49 % | -115 | |
| Conferinvest SA | Belgique | C | 7715 | C | 17516 | - | |||
| City Mall Development SA | Belgique | NC | 114983 | NC | 97347 | - | 41,25 % | -11583 | |
| City Mall Development SA | Belgique | C | 2810 | C | 8932 | - | |||
| Quote part dans le résultat des sociétés mises en équivalence -11782 |
La clôture des comptes des sociétés mises en équivalence se réalise le 31 décembre excepté pour la participation suivante:
• Project Development Survey and Management CVBA: 30 septembre.
Au 28 février 2006, Banimmo a acquis conjointement avec le groupe Affine, devenu entretemps actionnaire de Banimmo, 50 % de la SNC Les Jardins des Quais (société de droit français) qui détient l'actif à vocation commerciale situé à Bordeaux. En 2013, Banimmo à cédé cette participation à Affine (voir note 8).
Suite à quelques transactions dans le courant de 2008, Banimmo a renforcé sa position au capital de Montea pour atteindre 23,26 % au 31 décembre 2008. Cette participation a été mise en équivalence à partir du 1er avril 2008.
En 2010 Banimmo a suivi l'augmentation du capital de Montea. Ces nouvelles actions sont classées en «Actifs financiers à court terme» et ont été cédées progressivement en Bourse.
Au 31 décembre 2010 la participation à long terme diminue par conséquent de 23,26 % à 14,80 %.
Au 31 décembre 2012, suite à l'augmentation de capital à laquelle Banimmo n'a pas souscrit, la participation à été réduite à 12,93 %.
En 2013 Banimmo a perdu l'influence notable qu'elle avait dans Montea et a transféré sa participation en actifs financiers à long terme (voir note 8).
En août 2010, Banimmo a pris une participation de 25 % dans City Mall Development qui contrôle la société City Mall Invest dans laquelle Banimmo détient également une participation de 30 %. Economiquement par l'intermédiaire de ces deux sociétés, Banimmo détient 38,25 % dans trois projets de développement de centres commerciaux. Suite à des augmentations de capitaux dans les sociétés détenues par City Mall Invest à un faible prix en 2013, le pourcentage d'intérêt de Banimmo dans City Mall à légèrement augmenté sans prise de contrôle.
Nous vous renvoyons également à la note 31 pour de plus amples informations concernant les entreprises associées mises en équivalence.
* NC = non courant, C = courant
1 La quote-part de Banimmo dans le résultat net des sociétés mises en équivalence tient compte de l'alignement aux méthodes comptables du Groupe,des ajustements provenant de dates de clôture de comptes différentes de celles du Groupe et de l'intégration, le cas échéant, du résultat des filiales de ces sociétés.
Les actifs financiers du Groupe comprennent les éléments suivants :
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Prêts à long terme | 54185 | 55771 | 51821 |
| Prêts à court terme | 1042 | 1028 | 1034 |
| Actifs financiers disponibles à la vente | 29405 | 3005 | 3148 |
| À LA CLÔTURE | 84632 | 59804 | 56003 |
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| À L'OUVERTURE | 55771 | 51821 | 37928 |
| Prêts consentis pendant l'exercice | 1956 | 4628 | 15003 |
| Remboursements reçus | -4688 | - | -1288 |
| Produits d'intérêts | 1458 | - | 4 |
| Changement de périmètre de consolidation (note 31) | - | - | - |
| Transfert vers prêts à court terme | - | - | 811 |
| Transfert vers une autre rubrique (note 8) | -312 | -678 | -637 |
| À LA CLÔTURE | 54185 | 55771 | 51821 |
Les taux d'intérêt des prêts consentis aux parties liées sont indiqués en note 32.
Au 31 décembre 2013, le poste comporte essentiellement les prêts consentis par le Groupe à ses filiales contrôlées conjointement, à savoir, City Mall Invest s.a. et Conferinvest s.a. (société mère de Dolce La Hulpe et Dolce Chantilly).
Depuis 2007, les participations des sociétés Dolce La Hulpe et Dolce Chantilly sont détenues à 100 % par la société Conferinvest, elle-même détenue à 49 % par le Groupe Banimmo et par deux investisseurs belges à raison de 25,5 % chacun.
Depuis cette date, le groupe Conferinvest est intégré dans la consolidation par mise en equivalence et des prêts à long terme pour un montant total en quote-part du groupe de € 17,64 Mio à fin 2013 (€ 15,68 Mio à fin 2012 et € 14,71 Mio à fin 2011) ont été consentis par Banimmo. Parmi eux, un prêt de € 12,25 Mio avait une échéance au 31 janvier 2014 et a été reconduit pour échoir le 31 janvier 2016 avec possibilité par la suite de tacite reconduction par période d'un an. Les autres prêts subordonnés à long terme au Groupe Conferinvest ont une échéance au 20 février 2019.
En 2010 Banimmo a fait l'acquisition d'une participation de 25 % dans la société City Mall Development et de 30 % dans sa filiale City Mall Invest, ce qui lui vaut une participation de 41,62 % (38,25 % à l'origine) dans les 3 projets de centres commerciaux développés par le Groupe. Dans ce cadre, Banimmo a consenti un crédit Mezzanine de € 35 Mio dont € 20 Mio ont été libérés en 2010 et € 15 Mio en 2011 et qui portent des intérêts. Ce crédit a une échéance au 27 août 2015. Le poste des produits d'intérêts comprend un montant de € 1446 K relatif aux intérêts du crédit Mezzanine dont Banimmo a consenti un paiement différé.
En 2012, suite à l'échéance du crédit bail de la SNC Les Jardins des Quais, Banimmo a augmenté son prêt sur cette société le portant à € 5 Mio. En 2013, suite à la cession de la SNC Les Jardins des Quais, la créance a été remboursée à Banimmo.
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| À l'ouverture | 1028 | 1034 | 2395 |
| Prêts consentis pendant l'exercice | - | - | - |
| Remboursements reçus | -3 | -6 | -672 |
| Changement de périmètre de consolidation (note 31) | - | - | - |
| Transfert des prêts à long terme | - | - | -811 |
| Produits d'intérêts | 17 | - | 122 |
| À la clôture | 1042 | 1028 | 1034 |
Aucun nouveau prêt à court terme n'a été consenti en 2013.
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| À L'OUVERTURE | 3005 | 3148 | 13877 |
| Acquisitions | - | - | - |
| Cessions / remboursements | -154 | -150 | -10273 |
| Transfert de/vers une autre rubrique (note 8) | 26736 | - | - |
| Changement de périmètre de consolidation (note 31) | - | - | - |
| Extourne de la variation de juste valeur sur l'actif financier à long terme Montea, comptabilisée au 31.12.2010 directement dans les capitaux propres |
- | - | -649 |
| Profit (perte) de juste valeur comptabilisé directement dans les capitaux | |||
| propres | -182 | 7 | 193 |
| À LA CLÔTURE | 29405 | 3005 | 3148 |
| Dont actions détenues à court terme | - | - | - |
| Actifs financiers disponibles à la vente détenus à long terme | 29405 | 3005 | 3148 |
En 2006, Banimmo a apporté ses actifs semi industriels situés à Grobbendonk et Herentals à la société Montea SCA dans le cadre de l'introduction en Bourse de cette dernière. Montea SCA a été introduite le 17 octobre 2006 sur Euronext Bruxelles. Lors des opérations d'apport, Banimmo a obtenu 448536 titres en rémunération de cet apport. Banimmo a cédé 17942 titres lors de l'introduction en Bourse dans le cadre du mécanisme de «green shoe» permettant de stabiliser les cours en cas de forte demande.
Suite à l'acquisition conjointe avec Montea du site Unilever en 2008 contre 259279 titres Montea, suivie de l'acquisition de 144061 autres titres, Banimmo atteint 23,26 % du capital de la société fin 2008 et reprend la participation de Montea par mise en équivalence dans le bilan consolidé depuis le deuxième trimestre.
Le 2 juillet 2010, Banimmo a souscrit à concurrence de 476532 actions lors de l'augmentation de capital de € 39,95 Mio lancée par Montea. L'investissement représente un montant de € 9,292 Mio. Ces nouvelles actions sont comptabilisées en «Actifs financiers à court terme». Une valeur de € 1,227 Mio, représentant la valeur des droits d'acquisition des nouvelles actions a ensuite été tranférée du poste «Participation dans des sociétés mise en equivalence « au poste «Actifs financiers à court terme».
Au second semestre 2010, Banimmo a revendu 17939 de ses 476532 actions Montea.
En 2011, Banimmo a vendu les 458593 actions restantes, comptabilisées en «Actifs financiers à court terme».
En 2013, la participation que Banimmo détient dans la société Montea a été transférée de la rubrique «Participations mises en équivalence» à la rubrique «Actifs financiers à long terme». Ce transfert est la conséquence d'une succession de faits qui ont amené le conseil d'administration à conclure que Banimmo n'a plus d'influence notable sur Montea. Une explication plus détaillée est présentée en note 8.
Depuis le 21 mai 2013, la variation du cours de bourse est comptabilisée directement dans les autres éléments du résulat global net d'impôts différés suivant l'IAS 39.55 pour un montant de € -225697. L'impact sur la valeur des actions de Montea est de € -342 K au 31 décembre 2013.
Ceci porte les actions Montea à leur valeur boursière de € 26394011 au 31 décembre 2013.
En 2009 Banimmo a cédé ses droits sur l'actif Atlantic House à Anvers à un pool d'investisseurs institutionnels et privés au travers d'une titrisation organisée avec la Banque Degroof. Banimmo a souscrit à 15 % des certificats émis soit 65 certificats pour une contrevaleur de € 3250000 (en ce compris un profit de juste valeur de € 161000 comptabilisé dans les autres éléments du résultat global).
En 2013, un remboursement de € 2374,40 par certificat, soit € 154336 au titre de remboursement de capital a été encaissé.
Ceci porte la valeur des certificats à € 3010585 au 31 décembre 2013.
Ces certificats ont fait l'objet d'une réévaluation à la valeur nette d'investissement calculée par la Banque Degroof pour un montant de € 160 K au 31 décembre 2013. Cette variation de valeur a été comptabilisée nette d'impôts différés dans les autres éléments du résultat global pour un montant de € 105441.
Les actifs financiers à long terme, repris au bilan au 31 décembre 2013 pour un montant de € 83,590 Mio (€ 58,776 Mio en 2012 et € 54,969 Mio en 2011) correspondent à la somme des prêts à long terme de € 54,185 Mio (€ 55,771 Mio en 2012 et € 51,821 Mio en 2011) et des actifs financiers disponibles à la vente détenus à long terme de € 29,405 Mio (€ 3,005 Mio en 2012 et € 3,148 Mio en 2011).
Les actifs financiers à court terme, repris pour un montant de € 1,042 Mio au bilan au 31 décembre 2013 (€ 1,028 Mio en 2012 et € 1,034 Mio en 2011) correspondent exclusivement à la somme des prêts à court terme.
Les créances commerciales et autres créances s'analysent comme suit:
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Créances commerciales brutes | 7872 | 5747 | 6673 |
| Réductions de valeur sur créances douteuses | -562 | -395 | -521 |
| Créances commerciales nettes | 7310 | 5352 | 6152 |
| Comptes de régularisation | 772 | 436 | 190 |
| Acomptes versés | - | 1 | - |
| Autres créances | 5931 | 5183 | 5007 |
| Créances commerciales et autres créances | 14013 | 10972 | 11349 |
| Moins créances commerciales et autres créances non courantes | -2569 | -2371 | -2378 |
| Créances commerciales et autres créances courantes | 11444 | 8601 | 8971 |
Les autres créances incluent la T.V.A. à récupérer pour un montant de € 1996342 en 2013 (2012: € 1443000 et 2011: € 1207000).
Les créances non courantes sont composées principalement des charges à reporter en raison de la linéarisation de loyers, travaux et commissions.
La valeur comptable des créances représente une bonne approximation de leur juste valeur (note 3 E).
Durant l'exercice clos le 31 décembre 2013, Banimmo a comptabilisé une réduction de valeur sur créances commerciales de € 264000 (2012: € 102000 et 2011: € 252000), ainsi qu'une reprise de réduction de valeur sur créances de € 50000 (2012: € 120000 et 2011: € 102000). La dotation et la reprise des réductions de valeur sur créances douteuses sont comptabilisées en 'Autres charges/produits opérationnels' (note 22) dans le compte de résultats.
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| À l'ouverture | 395 | 521 | 388 |
| Réductions de valeur sur créances | 264 | 102 | 252 |
| Créances irrécouvrables décomptabilisées durant l'exercice | -47 | -107 | -17 |
| Reprises (cessions) de provisions sur créances douteuses lors d'acquisitions (cessions) par achat (vente) d'actions |
- | - | - |
| Reprises de montants inutilisés | -50 | -120 | -102 |
| À la clôture | 562 | 395 | 521 |
Avant chaque signature d'un contrat de bail, une analyse de la qualité du locataire est effectuée en interne.
Pour ses créances commerciales locataires, Banimmo estime que le risque de crédit est faible vu que le taux de défaut de son portefeuille est historiquement très bas. En 2011, la réduction de valeur nette était de € 149055 (dont € 251768 de réduction de valeur et € 102713 de reprise de réduction de valeur). En 2012, la réduction de valeur nette était de € -18218 (dont € 101656 de réduction de valeur et € 119874 de reprise de réduction de valeur). En 2013, la réduction de valeur nette était de € 213870 (dont € 264326 de réduction de valeur et € 50457 de reprise de réduction de valeur).
Vu son portefeuille diversifié, Banimmo n'a pas de risque de concentration sur un client particulier.
L'analyse des créances commerciales fait apparaître que les créances commerciales dont la date de paiement est échue représentent un montant de € 2433357 dont € 656216 avec un retard de paiement inférieur à 3 mois, le solde de € 1776141 avec un retard de paiement compris entre 3 et 12 mois.
Les immeubles acquis exclusivement en vue de leur revente se composent principalement des immeubles en développement ou redéveloppement, des immeubles en cours de repositionnement physique et/ou commercial et des terrains destinés à la vente.
Les mouvements peuvent se détailler comme suit:
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| À l'ouverture | 166704 | 151544 | 162888 |
| Acquisitions | 17196 | 11695 | - |
| Dépenses capitalisées | 10660 | 14012 | 5756 |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur | -5800 | 368 | - |
| Reclassement du droit au bail emphytéotique | - | -1569 | - |
| Cessions (note 20) | -36700 | -9346 | -16506 |
| Autres éléments liés aux cessions | - | - | -594 |
| À la clôture | 152060 | 166704 | 151544 |
| Détail à la clôture | |||
| Prix d'acquisition | 158560 | 167404 | 154294 |
| Réductions de valeur | -6500 | -700 | -2750 |
| À la clôture | 152060 | 166704 | 151544 |
En 2011, la cession concerne l'immeuble commercial Clamart (France), Avenue Charles de Gaulle 360 - Clamart.
En 2012, les acquisitions s'élèvent à € 11695000 et concernent les immeubles suivants:
Les cessions quant à elles s'élèvent à € 9346000 et concernent:
Le poste «Reclassement du droit au bail emphytéotique» ainsi que le poste «Cessions» se rapportent principalement, dans un premier temps, au renouvellement de la convention d'usufruit de l'immeuble H3 comptabilisée comme location-financement et, dans un deuxième temps à la valorisation des droits résiduels sur le bien immobilier dans la rubrique immeuble de placement, suite à la cession des créances d'usufruit aux Assurances Fédérales.
En 2013, les acquisitions concernent les immeubles suivants:
Les cessions concernent les immeubles suivants:
Régulièrement le Groupe réalise des acquisitions (ou des cessions) de parts dans une société spécifique qui n'a, de manière quasi exclusive, à l'actif de son bilan que un (quelques) immeuble(s). Une telle acquisition/ cession n'est pas considérée comme un regroupement d'entreprises au sens de l'IFRS 3, mais comme une acquisition/cession d'immeubles.
En 2012, Banimmo a fait l'acquisition des participations de la société Fon.com dont l'actif du bilan est constitué d'un foncier muni des autorisations pour redévelopper une galerie commerciale de 4660 m2 à Suresnes, en bordure de Paris. La valeur de cet actif est de € 14066000 et est comprise en rubrique «Acquisitions».
Le tableau ci-dessous présente la juste valeur des instruments financiers dérivés :
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Actifs | Passifs | Actifs | Passifs | Actifs | Passifs | |
| Options cap achetées | - | - | 48 | - | ||
| Options floor vendues | - | 1966 | - | 4611 | - | 4702 |
| Collars (combinaisons de cap et floor) | - | 2018 | - | 2155 | 129 | 1242 |
| Swaptions (options sur swaps) | - | - | - | 213 | - | 1666 |
| Swaps de taux d'intérêts | - | 2653 | - | 2465 | - | |
| Total | - | 6637 | - | 9444 | 177 | 7610 |
Les instruments financiers dérivés conclus en vue de couvrir des risques futurs de l'évolution du taux d'intérêts se détaillent comme suit au 31 décembre 2013:
| (en milliers d'euros) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Période | Option1 | Taux ko/ki | Prix d'exercice | Montant |
| 2009-2014 | cap | - | 2,50 % à 4,00 % | 20000 |
| 2012-2014 | cap | - | 4,00 % | 25000 |
| 2012-2014 | cap | - | 4,00 % | 55000 |
| 2009-2014 | floor | - | 1,65 % à 2,80 % | 20000 |
| 2012-2014 | floor | - | 2,70 % à 2,80 % | 25000 |
| 2012-2014 | floor | - | 2,80 % - 2,90 % | 55000 |
| Période | Collar | Taux cap | Taux floor | Montant |
|---|---|---|---|---|
| 2009-2017 | collar | 3,60 % | 1,75 % | 6250 |
| 2014-2016 | collar | 4,00 % | 2,30 % | 12500 |
| 2014-2016 | collar | 4,00 % | 2,30 % | 12500 |
| 2014-2016 | collar | 4,00 % | 2,25 % | 12500 |
| 2014-2016 | collar | 4,00 % | 2,25 % | 12500 |
| Période | Dérivé2 | Taux à payer | Taux à recevoir | Montant |
|---|---|---|---|---|
| 2014-2016 | irs | 2,95 % | Euribor 3 mois | 12500 |
| 2014-2016 | irs | 2,9975 % | Euribor 3 mois | 12500 |
| 2014-2016 | irs | 2,95 % | Euribor 3 mois | 12500 |
| 2014-2016 | irs | 2,9975 % | Euribor 3 mois | 12500 |
| 2016-2018 | irs | 1,6550 % | Euribor 3 mois | 10000 |
| 2016-2018 | irs | 1,7800 % | Euribor 3 mois | 10000 |
| 2016-2018 | irs | 1,6550 % | Euribor 3 mois | 10000 |
| 2016-2018 | irs | 1,7800 % | Euribor 3 mois | 10000 |
| 2016-2018 | irs | 1,6200 % | Euribor 3 mois | 5000 |
| 2016-2018 | irs | 1,7500 % | Euribor 3 mois | 5000 |
| 2016-2018 | irs | 1,6250 % | Euribor 3 mois | 5000 |
| 2016-2018 | irs | 1,7500 % | Euribor 3 mois | 5000 |
| 2016-2018 | irs | 1,8450 % | Euribor 3 mois | 7500 |
| 2016-2018 | irs | 1,8450 % | Euribor 3 mois | 7500 |
1 cap: taux plafond
floor: taux plancher
cap ko: transaction cap type de l'option de barrière (knock-out) floor ki: transaction floor type de l'option de barrière (knock-in)
2 irs : swap de taux d'intérêt
Au 31 décembre 2013 le Groupe disposait d'un portefeuille d'instruments dérivés de type «cap, floor et collar» et des «interest rate swaps» afin de couvrir les variations futures des taux d'intérêts appliqués sur ses dettes financières et sur la ligne de crédit accordée par les banques ING et KBC pour laquelle une exigence de couverture minimale de 60 % doit être respectée.
Ces intruments dérivés ont été contractés en vue de couvrir le risque de taux d'intérêt sur l'endettement existant ainsi que sur l'endettement projeté pour les années à venir (avec couverture dégressive).
Banimmo n'a pas appliqué la comptabilité de couverture au cours des trois derniers exercices.
Les instruments financiers sont valorisés au moyen d'une actualisation des flux futurs estimés sur la base d'une courbe de taux d'intérêt à la date de clôture. Cette actualisation est communiquée par les différentes banques auprès desquelles les opérations sont souscrites. Cette méthode de détermination correspond au niveau 3 de la nomenclature IFRS 7 (note 3 C).
La valeur des instruments de couverture est fonction du niveau des taux d'intérêt. À titre d'exemple, si au 31 décembre 2013 les taux d'intérêt étaient de 50 points de base supérieurs, l'impact positif sur la valeur de marché des instruments de couverture serait de € 1967311 (€ 2410825 fin 2012 et € 2293559 fin 2011). À l'inverse, une baisse de même ampleur des taux d'intérêt aurait un impact négatif de € 2013022 (€ 2307252 fin 2012 et € 2367528 fin 2011) sur la valeur des instruments de couverture.
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Placements à terme | - | - | 700 |
| Liquidités | 4066 | 3998 | 4691 |
| 4066 | 3998 | 5391 |
Depuis début 2012, Banimmo dispose d'un accord de «Cash Pooling» avec un des participants du nouveau crédit syndiqué. Ce «Cash Pooling» permet la compensation automatique des soldes créditeurs avec ses encours de dettes de trésorerie à court terme. Cette convention inclut la plupart des sociétés du Groupe détenues à 100 %. Les encours créditeurs sont ainsi rémunérés aux mêmes conditions que les avances bancaires à court terme.
Au sein du tableau consolidé des flux de trésorerie, la situation nette de trésorerie se décompose comme suit:
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 4066 | 3998 | 5391 |
| Découverts bancaires (note 15) | -2133 | -3036 | - |
| 1933 | 962 | 5391 |
Les liquidités représentent les montants disponibles en compte courant.
| Nombre d'actions (en milliers) | Capital versé |
Réserves liées au capital |
Total | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Actions catégorie A |
Actions catégorie B |
Total actions |
(en milliers d'euros) | |||
| Au 31 décembre 2010 | 10235 | 1038 | 11273 | 132016 | 465 | |
| Acquisitions d'actions propres | -25 | - | -25 | |||
| Transactions dont le paiement est fondé sur des actions |
53 | 53 | ||||
| Au 31 décembre 2011 | 10210 | 1038 | 11248 | 132016 | 518 | 132534 |
| Acquisitions d'actions propres | - | - | - | |||
| Transactions dont le paiement est fondé sur des actions |
- | - | - | 16 | 16 | |
| Au 31 décembre 2012 | 10210 | 1038 | 11248 | 132016 | 534 | 132550 |
| Acquisitions d'actions propres | - | - | - | |||
| Transactions dont le paiement est fondé sur des actions |
- | - | - | 16 | 16 | |
| Actions de catégorie B converties en actions de catégorie A |
161 | -161 | - | |||
| Au 31 décembre 2013 | 10371 | 877 | 11248 | 132016 | 550 | 132566 |
La réserve liée au capital est constituée fin 2013 d'une part de la valorisation des warrants lors de l'émission obligataire de 2010 pour un montant de € 392 K (voir note 15) et d'autre part de la valorisation du plan d'option sur actions pour un montant de € 158 K (€ 142 K en 2012 et € 126 K en 2011) (voir note 2.R.I.).
Les actions de catégorie A donnent droit à un dividende ordinaire.
Les actions de catégorie B ont été souscrites par l'équipe de direction et donnent droit à un dividende privilégié qui s'ajoute au dividende ordinaire. Ce droit à un dividende privilégié s'éteindra après la distribution du dividende relatif à l'exercice 2016.
À l'exception des actions de catégorie A et des actions de catégorie B, il n'existe pas d'autre instrument financier, représentatif ou non du capital de Banimmo. Banimmo détient 109298 actions propres au 31 décembre 2013 comme c'était le cas au 31 décembre 2012 et 2011.
Au 31 décembre 2013, toutes les actions sont entièrement libérées.
Chaque action de catégorie A et B donne droit à un vote.
Une convention d'actionnaires a été conclue le 1er septembre 2006 entre Affine et le Management et modifiée le 24 mai 2007. Elle établit les principes d'un partage du contrôle de la société entre deux groupes d'actionnaires: Affine et le Management.
La convention d'actionnaires restera en vigueur jusqu'au 28 février 2016 à minuit, date à laquelle elle prendra automatiquement fin si elle n'a pas été reconduite. Les éléments clés de la convention d'actionnaires concernant la politique de distribution de dividendes sont les suivants:
L'équipe de direction détient la totalité des actions B, hormis 145996 actions B détenues par la société CCL Invest, représentant 7,72 % du capital de Banimmo. Les actions de catégorie B donnent droit, en plus du dividende ordinaire, à un dividende privilégié temporaire, déterminé conformément à l'article 39 des statuts, qui s'éteindra après la distribution du dividende relatif à l'exercice 2016. Le nombre d'actions B n'augmentera pas.
Les actions de catégorie B donnent droit, conformément à l'article 39 des statuts, à un dividende privilégié, distribué avant le dividende ordinaire, qui est déterminé chaque année sur la base d'un niveau de rentabilité économique sur fonds propres économiques calculé conformément à ce qui est indiqué ci-dessous.
Ce droit à un dividende privilégié s'éteindra en 2017, après la distribution du dividende relatif à l'exercice 2016.
L'article 39 des statuts et en particulier le mode de calcul du dividende privilégié a été modifié sur proposition du conseil d'administration et par approbation de l'assemblée générale des actionaires du 21 mai 2013.
Les fonds propres consolidés à prendre en compte fin 2013 sont ceux qui apparaissent au bilan consolidé de Banimmo le 31 décembre 2012 sous déduction des dividendes payés au cours de l'exercice et,
(i) majorés du produit net des augmentations de capital réalisées au cours de l'exercice, déduction faite des frais d'émission portés en déduction des fonds propres (calculés après crédit d'impôt correspondant), au prorata de la durée restant à courir jusqu'à la fin de l'exercice;
Dans la détermination du dividende privilégié d'un exercice, par résultat consolidé, on entend le résultat consolidé part du groupe tel que repris dans le compte de résultats consolidé de l'exercice de Banimmo,
Pour toute augmentation de capital éventuelle à venir, il appartiendra à l'assemblée générale extraordinaire statuant sur ladite opération de définir un éventuel étalement dans le temps du produit net à prendre en considération pour la détermination du dividende privilégié.
Pour chaque exercice considéré, trois tranches de rentabilité, exprimées sous forme de montants, sont établies sur la base du pourcentage entre (i) le résultat consolidé et (ii) les fonds propres consolidés:
Le montant total brut du dividende privilégié relatif à chacun des exercices considérés, à répartir entre les Actions B, est égal à la somme des montants suivants:
sans toutefois cumulativement,
Une définition plus détaillée est consultable sur le site (article 39 des statuts).
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Non courantes | |||
| Ligne de crédit - taux flottant | 66850 | 102717 | 82373 |
| Crédit bail - taux flottant | - | 3455 | 3717 |
| Emprunts bancaires - taux flottant | 52146 | 50451 | 51846 |
| Emprunt obligataire - taux fixe | 74032 | 74472 | 74242 |
| 193028 | 231095 | 212178 | |
| Courantes | |||
| Ligne de crédit - taux flottant | 269 | 269 | 199 |
| Crédit bail - taux flottant | - | 178 | 157 |
| Emprunts bancaires - taux flottant | 1446 | 1445 | 1636 |
| Découvert bancaire (note 13) | 2133 | 3036 | - |
| Certificats de trésorerie | - | - | - |
| Emprunt obligataire - taux fixe | 2232 | 2169 | 2169 |
| Autres dettes financières | 3 | 3 | 4 |
| 6083 | 7100 | 4165 | |
| Total des dettes financières | 199111 | 238195 | 216343 |
À la date de clôture la répartition des emprunts selon leur catégorie de taux d'intérêt est la suivante:
| Emprunts à taux flottant | 122844 | 161551 | 139928 |
|---|---|---|---|
| Emprunts à taux fixe | 76264 | 76641 | 76411 |
| Dettes sans intérêt | 3 | 3 | 4 |
| 199111 | 238195 | 216343 |
Toutes les dettes financières sont en euro, le Groupe n'est donc pas sujet au risque de taux de change. Par ailleurs, les emprunts du Groupe sont couverts contre le risque de fluctuation des taux d'intérêts par des instruments financiers dérivés (swaps de taux d'intérêts, achat d'options cap et vente d'options floor – voir note 12). La valeur comptable des dettes financières courantes et non courantes constitue une bonne approximation de leur juste valeur.
Le Groupe dispose d'une facilité de crédit de type Revolving, avec un consortium de 2 banques, ING et KBC et portant sur € 120 Mio.
Ce crédit donne le droit à Banimmo de financer toute nouvelle acquisition ou de rembourser tout encours lors d'une vente d'un bâtiment. Les encours sous le crédit sont renouvelés sur base périodique pouvant varier de 1 mois à 12 mois. Banimmo n'a aucun plan d'engagement spécifique pour le remboursement des encours de ce crédit. Le taux d'intérêt afférant à la facilité de crédit est déterminé comme étant le taux Euribor augmenté d'une marge commerciale variable dépendante de la juste valeur des immeubles et du niveau des prélèvements au moment de chaque utilisation du crédit.
Le Groupe dispose de facilités de crédit non utilisées au 31 décembre 2013 pour un montant de € 54,6 Mio (€ 17,55 Mio au 31 décembre 2012 et € 36,74 Mio au 31 décembre 2011). Le Groupe a octroyé au 31 décembre 2013 une inscription hypothécaire s'élevant à € 87,35 Mio et une promesse d'inscription hypothécaire s'élevant à € 133,09 Mio (fin 2012 une promesse d'inscription hypothécaire de € 105,4 Mio et fin 2011 une promesse d'inscription hypothecaire de € 59,10 Mio) afin de garantir ses dettes financières.
Un immeuble de placement situé en France a été acquis au travers d'un crédit bail avec échéance septembre 2020. La partie intérêts, payable par trimestre, est calculée au taux Euribor 3 mois augmenté d'une marge. En 2013 Banimmo à procédé à la levée de l'option d'achat sur l'immeuble concerné et a donc remboursé la totalité du solde du crédit bail.
Les taux d'intérêts applicables sur les emprunts bancaires correspondent au taux Euribor augmenté d'une marge commerciale fixe.
En plus de la facilité de crédit dont fait mention au point A ci-dessus, Banimmo bénéficiait en 2013 de trois lignes de crédit pour un montant nominal total de € 54,2 Mio. Ces lignes sont totalement utilisées. En 2013 une nouvelle ligne de crédit a été conclue pour un montant nominal de € 15,00 Mio dont € 11,91 Mio ne sont pas encore utilisés.
Le Groupe a octroyé au 31 décembre 2013 une inscription hypothécaire s'élevant à € 39,41 Mio (€ 26,0 Mio fin 2012 et fin 2011) et une promesse d'inscription hypothécaire de € 44,63 Mio (€ 28,2 Mio au 31 décembre 2012 et € 27,4 Mio au 31 décembre 2011) afin de garantir ses emprunts bancaires.
Aucun billet de trésorerie n'a été émis ces trois dernières années.
Banimmo a émis en 2010 un emprunt obligataire avec warrant de € 75 Mio, échéance 2015, offrant un coupon nominal brut de 5,15 % par création de 75000 obligations.
La valeur comptable de cette dette financière correspond au prix d'émission, corrigé (i) des frais et commissions pour la mise en place de la transaction et (ii) de la valeur du warrant, comptabilisée directement dans les capitaux propres.
L'écart entre la valeur comptable et le prix de remboursement à échéance est étalé sur la durée de vie de l'emprunt obligataire.
Banimmo a lancé en 2013 une offre publique inconditionnelle d'échange portant sur la totalité des 75000 obligations échéant le 10 juin 2015. Il a été proposé à chaque détenteur obligataire d'échanger chaque coupure nominale existante par une nouvelle coupure portant un intérêt de 5,20 % échéant le 30 mai 2018 pour un rapport de 1 pour 1.
À la clôture de la période d'acceptation de l'offre, le 17 mai 2013, 34072 obligations existantes ont été apportées à l'offre et ont donc été annulées et remplacées par les nouvelles obligations représentant un montant nominal de € 34072000. Les autres 40928 obligations non apportées à l'offre et représentant un montant nominal de € 40928000 échoient le 10 juin 2015.
Les actifs et passifs d'impôts différés sont compensés lorsqu'il existe un droit juridiquement exécutoire de compenser les actifs et les passifs d'impôts exigibles et lorsqu'ils concernent la même entité légale ou, en cas de consolidation fiscale, la même autorité fiscale.
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Actifs d'impôts différés | 5242 | 4914 | 4411 |
| Passifs d'impôts différés | - | -3826 | -3381 |
| Total des impôts différés nets | 5242 | 1088 | 1030 |
La variation brute des impôts différés est exposée ci-après :
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| À l'ouverture | 1088 | 1030 | 1235 |
| (Charges) produits dans le compte de résultats (note 26) | 3954 | 59 | -110 |
| Autres mouvements | 200 | -1 | -95 |
| À la clôture | 5242 | 1088 | 1030 |
La variation des actifs et des passifs d'impôts différés durant l'exercice est détaillée ci-après:
| Passifs d'impôts différés (en milliers d'euros) |
sur pertes repor tables |
sur subsides en capital |
sur im meubles de placement |
sur instruments financiers dérivés |
divers* | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Au 1er janvier 2011 | - | - | - | 15 | -2399 | -2384 |
| (Charges) produits dans le compte de résultats | - | - | - | 61 | -1107 | -1046 |
| Autres | - | - | - | - | 49* | 49 |
| Transfert aux actifs d'impôts différés | - | - | - | - | - | - |
| Au 31 décembre 2011 | - | - | - | 76 | -3457 | -3381 |
| (Charges) produits dans le compte de résultats | - | - | - | 58 | -503 | -445 |
| Autres | - | - | - | - | - | - |
| Transfert aux actifs d'impôts différés | - | - | - | - | - | - |
| Au 31 décembre 2012 | - | - | - | 134 | -3960 | -3826 |
| (Charges) produits dans le compte de résultats | - | - | - | - | 3388 | 3388 |
| Autres | - | - | - | - | - | - |
| Transfert aux actifs d'impôts différés | - | - | - | -134 | 572 | 438 |
| Au 31 décembre 2013 | - | - | - | - | - | - |
* Le montant de € 49 K «Autres» en 2011 concerne principalement des variations d'impôts différés comptabilisées en résultat sur vente et sont relatives au solde des linéarisations des honoraires, des travaux et des commissions.
| Actifs d'impôts différés (en milliers d'euros) |
sur pertes reportables |
sur im meubles de placement |
sur instru ments finan ciers dérivés |
divers* | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Au 1er janvier 2011 | 1631 | 892 | 1843 | -747 | 3619 |
| (Charges) produits dans le compte de résultats | 747 | -217 | 541 | -135 | 936 |
| Autres | -144* | - | - | - | -144 |
| Transfert des passifs d'impôts différés | - | - | - | - | - |
| Au 31 décembre 2011 | 2234 | 675 | 2384 | -882 | 4411 |
| (Charges) produits dans le compte de résultats | 489 | -453 | 468 | - | 505 |
| Autres | -1* | - | - | - | -1 |
| Transfert des passifs d'impôts différés | - | - | - | - | - |
| Au 31 décembre 2012 | 2722 | 222 | 2852 | -882 | 4914 |
| (Charges) produits dans le compte de résultats | 585 | 640 | -922 | 263 | 566 |
| Autres | 62** | - | - | 138*** | 200 |
| Transfert des passifs d'impôts différés | - | - | 134 | -572 | -438 |
| Au 31 décembre 2013 | 3369 | 862 | 2064 | -1053 | 5242 |
Le montant total des pertes fiscales non utilisées pour lesquelles la récupération sur les résultats taxables futurs est considérée improbable et pour lequel aucun actif d'impôt différé n'a par conséquent été comptabilisé s'élève à € 28,985 Mio en 2013 (€ 27,236 Mio en 2012 et € 30,598 Mio en 2011).
* Les montants de € -1 K en 2012 et de € -144 K en 2011 inscrits en «Autres» de la colonne «sur perte reportable» concernent la quote part du groupe dans
l'impôt différé sur la plus-value sur les panneaux photovoltaïques enregistrée directement en fonds propres de la société mise en équivalence. ** Le montant de € 62 K est composé des impôts différés calculés d'une part sur la valorisation des certificats fonciers Atlantic Certificates pour € 54 K et d'autre part sur la variation de valeur des actions de Montea après la perte d'influence notable pour € -116 K. Ces deux éléments sont comptabilisés directement dans les Fonds Propres.
*** Le montant de € 138 K correspond au solde d'impôts différés sur les linéarisations de commissions et de travaux sur l'immeuble Prins B.5 au moment de la cession. Ce résultat est comptabilisé en résultat net de cession et non en résultat d'impôts.
| (en milliers d'euros) | Garanties fiscales sur cessions immobilières |
Garanties locatives sur cessions immobilières |
Litiges | Provisions pour dépollution |
Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Au 1er janvier 2011 | 323 | 2139 | 357 | 1068 | 3887 |
| Moins partie non courante | -323 | -2139 | -333 | -1068 | -3863 |
| Partie courante | - | - | 24 | - | 24 |
| Comptabilisées au compte de résultats consolidé: |
|||||
| – Augmentation des provisions | 150 | 715 | - | - | 865 |
| – Reprises de montants inutilisés | 150 | - | 6 | 507 | 663 |
| – Utilisations durant l'exercice | - | 825 | - | 13 | 838 |
| Au 31 décembre 2011 | 323 | 2029 | 351 | 548 | 3251 |
| Moins partie non courante | -323 | -2029 | -333 | -548 | -3233 |
| Partie courante | - | - | 18 | - | 18 |
| Comptabilisées au compte de résultats consolidé: |
|||||
| – Augmentation des provisions | - | 471 | 62 | - | 533 |
| – Reprises de montants inutilisés | 263 | - | 6 | 34 | 303 |
| – Utilisations durant l'exercice | - | 750 | - | 11 | 761 |
| Au 31 décembre 2012 | 60 | 1750 | 407 | 503 | 2720 |
| Moins partie non courante | -60 | -1750 | -333 | -503 | -2646 |
| Partie courante | - | - | 74 | - | 74 |
| Comptabilisées au compte de résultats consolidé: |
|||||
| – Augmentation des provisions | - | 76 | - | - | 76 |
| – Reprises de montants inutilisés | 60 | - | 65 | - | 125 |
| – Utilisations durant l'exercice | - | 708 | 1 | 9 | 718 |
| Au 31 décembre 2013 | - | 1118 | 341 | 494 | 1953 |
| Moins partie non courante | - | -1118 | -280 | -494 | -1892 |
| Partie courante | - | - | 61 | - | 61 |
Les garanties fiscales sur cessions immobilières reprennent des engagements pris par Banimmo lors de cessions de sociétés immobilières vis-à-vis des acquéreurs. Leur durée équivaut aux délais légaux de prescription fiscale.
Les garanties locatives visent les engagements liés au vide locatif de certaines surfaces des actifs vendus pris par Banimmo vis-à-vis d'acquéreurs.
En 2009 Banimmo s'est engagé vis-à-vis des porteurs de certificats à garantir le revenu locatif du bâtiment Atlantic House depuis la cession pour une durée de 6 ans.
Le poste «litiges» porte sur des différends commerciaux, le plus souvent avec des fournisseurs de services dans le cadre de projets de redéveloppement d'immeubles ou d'immeubles déjà vendus.
Au 31 décembre 2013, la provision pour dépollution vise principalement l'actif «Albert Building» situé à Anvers et vendu en 2006. Banimmo a accepté de conserver la charge de la dépollution des sols dont elle estime cependant ne pas être responsable ou à tout le moins pas entièrement responsable. Selon Banimmo, cette responsabilité repose sur le propriétaire précédent. Malgré deux décisions en sa défaveur, Banimmo dispose d'un dernier recours devant le Conseil d'Etat. Du fait de ces événements, il n'est pas possible de déterminer avec précision le calendrier des éventuels travaux de dépollution.
En 2011, une reprise de provision de 507 K euros a été comptabilisée suite à une nouvelle estimation qui a permis de conclure que le coût global de dépollution du site pourrait être réduit. En 2012, une seconde reprise de provision a été comptabilisée ramenant la provision à € 435 K. En 2013, aucun nouvel élément n'est intervenu et la provision est conservée.
D'autre part, à la suite de l'acquisition du groupe français Ad Valore Invest, une provision de € 500000 a été constituée pour les coûts futurs de dépollution du sol de l'immeuble «Les Corvettes» sur la base d'une estimation du coût total de dépollution établi par un bureau d'études spécialisé. Durant l'exercice 2010, une grande partie de ces charges de dépollution a été dépensée. Fin 2012, il subsitait encore une provision de € 68000. En 2013, cette provision a fait l'objet d'une utlisation à hauteur de € 6 K, le solde étant conservé en prévision de travaux futurs.
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Dettes commerciales | 21469 | 9498 | 5235 |
| Dividendes à payer | 25 | 73 | 111 |
| Acomptes reçus | 1950 | 1942 | 500 |
| Dettes fiscales | 1074 | 573 | 1309 |
| Dettes sociales | 666 | 504 | 507 |
| Dettes de location financement | 2189 | 2378 | - |
| Autres dettes | 233 | 610 | 1938 |
| Loyers à reporter | - | - | 1959 |
| Total des dettes commerciales et autres dettes | 27606 | 15578 | 11559 |
| Moins dettes commerciales et autres dettes non courantes | -6616 | -4579 | -1718 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 20990 | 8621 | 9841 |
En 2011, le montant des dettes commerciales est resté stable par rapport aux années antérieures. Celles-ci comprennent entre autres: (i) une dette de € 827497 liée au projet de développement de nouveaux bureaux et laboratoires de la VMM (Vlaamse Milieumaatschappij) dans lequel Banimmo intervient en tant que maître d'ouvrage délégué; (ii) une dette de € 879517 liée à la rénovation d'une partie de l'immeuble Les Corvettes en vue de l'arrivée de nouveaux locataires.
La quasi-totalité des dettes commerciales sont payables endéans les 3 mois.
Les loyers à reporter en 2010 et 2011 s'expliquent par l'encaissement courant 2008 (i) d'un droit d'entrée dans l'immeuble Clamart couvrant la période jusqu'au 6 août 2017 et (ii) d'un loyer de l'immeuble Avenue du Bourget 1 (H3) couvrant la période jusqu'au 31 décembre 2015. Ce poste est à présent à zéro suite à la vente de Clamart en 2011 et la vente des redevances d'usufruit de l'immeuble H3 en 2012. Le solde des loyers à reporter a été déduit de la valeur comptable des actifs au moment des ventes.
En 2012, parmi les dettes commerciales, un montant de € 3375 K correspond à une quote part du prix d'acquisition de l'immeuble Rocquencourt dont le paiement interviendra à la date de libération des lieux courant de l'année 2014.
En 2013, outre la dette relative à Rocquencourt, les dettes commerciales comprennent le prix d'acquisition de l'immeuble Desguin de € 11385 K. Au 31 décembre 2013 cet immeuble faisait l'objet d'un compromis de vente dont les clauses suspensives sont levées. Le paiement de la dette aura lieu au moment de la signature de l'acte au premier semestre 2014. Cependant Banimmo n'ayant plus la possibilité d'annuler l'achat du fait de la levée des conditions suspensives, le transfert des risques et avantages inhérents à la propriété ou a l'entrée en possession est considéré avoir eu lieu.
Les dettes non courantes sont composées de garanties et cautions reçues des locataires classées en «Autres dettes». Leurs échéances sont identiques à celles des baux pour lesquels ces garanties ont été contractées. L'impact d'actualisation de ces dettes non courantes s'est avéré non significatif.
Les dettes de location financement sont constituées de la valeur nette comptable des redevances emphytéotiques actualisées sur le terrain H3.
Ce droit d'emphytéose a une échéance au 24 septembre 2033, cependant Banimmo a la faculté de renouveler cette convention pour un terme de 33 ans et d'éventuellement la prolonger ensuite de 14 ans.
| (en euros) | Montants minimaux | Montants actualisés |
|---|---|---|
| À moins d'un an | 194531 | 178538 |
| Entre 1 an et 5 ans | 778123 | 620324 |
| À plus de 5 ans | 2917960 | 1390278 |
| 3890613 | 2189140 |
La dette de location financement de € 2189140 correspond à la valeur présente des redevances annuelles indexées dues jusqu'à la prochaine date de révision du contrat d'emphytéose. La différence entre les montants minimaux et les montants actualisés correspond à une charge d'intérêt future.
Les charges locatives se décomposent comme suit:
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Loyers et droits emphytéotiques | 207 | 393 | 447 |
| Charges sur vacances locatives | 1050 | 1668 | 1230 |
| Précomptes immobiliers et autres taxes | 3274 | 2633 | 2927 |
| Récupérations de précomptes immobiliers et autres taxes | -2429 | -1847 | -1995 |
| Autres charges sur immeubles | 1254 | 1318 | 2917 |
| Récupérations sur autres charges sur immeubles | -121 | -87 | -2332 |
| Reprises et utilisations de provisions | -713 | -760 | - |
| 2523 | 3318 | 3194 |
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Résultat net de cessions d'immeubles de placement | 341 | -317 | 1064 |
| Résultat net de cessions d'immobilisations corporelles | - | - | - |
| Résultat net de cessions de stocks | 4038 | 3543 | 3131 |
| 4379 | 3226 | 4195 |
En ce qui concerne les immeubles de placement:
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Produit de cessions d'immeubles de placement | 7700 | 900 | 30963 |
| Autres produits liés aux cessions | - | -30 | - |
| Coûts des transactions | -9 | -167 | -1285 |
| Juste valeur des immeubles de placement cédés (note 6) | -7349 | -1020 | -28514 |
| Dotations et reprises de provisions | - | - | -100 |
| 341 | -317 | 1064 |
En ce qui concerne les immobilisations corporelles :
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Produit de cessions d'immobilisations corporelles | - | - | - |
| Autres produits liés aux cessions | - | - | - |
| Coûts des transactions | - | - | - |
| Valeur nette comptable des immobilisations corporelles cédées (note 7) | - | - | - |
| Dotations et reprises de provisions | - | - | - |
| - | - | - |
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Produit de cessions des stocks | 41880 | 10422 | 19975 |
| Autres produits liés aux cessions | - | 2560 | - |
| Coûts des transactions | -1142 | -93 | -345 |
| Valeur nette comptable des stocks cédés (note 11) | -36700 | -9346 | -16506 |
| Dotations et reprises de provisions | - | - | 7 |
| 4038 | 3543 | 3131 |
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Produit de cessions de titres de sociétés mises en équivalence | 19399 | - | - |
| Coûts des transactions | -112 | - | - |
| Valeur nette comptable de titres cédés (note 8) | -19038 | - | - |
| 249 | - | - |
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | -6549 | 4128 | -2869 |
En 2012, les droits résiduels du bien H3 ont été valorisés par l'expert immobilier à € 4825 K. Cette valeur correspondait à la valeur résiduelle obtenue sur un projet immobilier d'une superficie constructible de 34000 m² (conformément aux autorisations reprises dans le P.R.A.S. (Plan Régional d'Affectation du Sol)) qui serait développé à l'échéance du contrat d'usufruit en 2023. Les principales hypothèses retenues par l'expert pour ce projet immobilier étaient: i) un loyer net obtenu sur base d'un loyer brut unitaire de € 138/m² bureau en valeur présente duquel est déduit le canon emphytéotique en valeur présente, ii) un coût de construction (hors honoraires et imprévus) de € 1453/m², iii) des honoraires (architecte, ingénieur stabilité, etc.) de 10 %, iv) des imprévus de 3 % et v) un taux de capitalisation de 6,50 %. Cette valeur résiduelle en 2023 a ensuite été actualisée sur base d'un taux de 8 % pour obtenir sa valeur présente correspondant à € 4825 K. En 2013, suite à des changements dans les hypothèses retenues par l'expert pour valoriser le projet, une perte de juste valeur de € 446 K a été enregistrée.
Une baisse de 0,25 % du taux de capitalisation utilisé dans cette valorisation aurait un impact positif sur la valeur des droits résiduels du bien H3 de l'ordre de € 2,2 Mio. À l'inverse, une hausse de 0,25 % du taux de capitalisation utilisé aurait un impact négatif de l'ordre de € 2,0 Mio sur la valeur de ces droits résiduels.
En 2013, la perte de juste valeur est essentièlement attribuable aux immeubles «Les Corvettes» (France) et «Diamond» (Belgique). Dans les deux cas, la renégociation de contrats locatifs avec des locataires existants a entraîné une diminution des surfaces occupées ainsi qu'une diminution du loyer en cours.
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| (Dotations) aux réductions de valeur | -5800 | -200 | - |
| Reprises de réductions de valeur | - | 568 | - |
| -5800 | 368 | - |
Conformément à l'IAS 2, les stocks sont évalués au plus faible du coût et de la valeur nette de réalisation. Le coût et la valeur nette de réalisation sont déterminés conformément aux méthodes comptables résumées en note 2. En 2013, en raison d'une vacance locative et d'une baisse de la valeur locative estimée, le test de parité a indiqué que la valeur nette de réalisation était inférieure au coût, et ce pour les immeubles North Plaza et H5. Par conséquence, une réduction de valeur a été prise pour un montant total de € 5,8 Mio. En 2012 déjà, une réduction de valeur sur l'immeuble H5 de € 0,2 Mio avait été prise en charge.
Les autres charges et produits opérationnels se décomposent comme suit:
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Indemnités d'éviction immeubles en redéveloppement | - | 85 | 137 |
| Frais d'audit énergétique sur immeubles | - | 1 | 19 |
| Autres charges sur immeubles en cours | 131 | 23 | -248 |
| Dotations aux provisions | 76 | 532 | 622 |
| Reprises et utilisations de provisions | -121 | -297 | -507 |
| Réductions de valeur sur créances | 326 | 178 | 296 |
| Reprises de réductions de valeur sur créances | -98 | -196 | -151 |
| 314 | 326 | 168 |
En 2010, une forte augmentation de la provision pour garantie locative a été comptabilisée suite au départ d'un important locataire dans la tour Atlantic House. En 2012 comme en 2011, cette provision a été adaptée en fonction des risques sur les parties vides de l'immeuble dont les loyers sont garantis par Banimmo. En 2013, se rapprochant du terme des garanties octroyées, cette provision a été réduite sensiblement du fait de la diminution globale du risque de vacance locative sur l'immeuble.
En 2011, est incluse dans la rubrique «Autres charges sur immeubles en cours» une récupération de taxe de € 126299 ainsi qu'une reprise de dette fiscale de € 108780 suite à une décision de l'administration en notre faveur portant sur l'ensemble immobilier Meir 1-11 vendu en 2003/2004.
En 2013 ce poste comprend principalement des honoraires complémentaires divers liés à des cessions.
Une utilisation de provision pour les coûts de dépollution du site Albert Building a été enregistrée en 2013 pour € 6000. En 2012 et 2011, compte tenu du risque restant à couvrir par Banimmo, des reprises de provision ont été actées (respectivement € 34 K et € 507 K).
En 2013, Banimmo a enregistré des reprises de provisions liées à des ventes des années antérieures pour un montant de € 60 K (€ 223 K en 2012), les risques s'étant éteints généralement par prescription.
Les charges administratives se décomposent comme suit:
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Frais de personnel et honoraires du comité de direction (note 24) | 4365 | 4428 | 4727 |
| Biens et services divers | 2770 | 2994 | 2849 |
| Frais d'études de dossiers | 87 | 196 | 188 |
| Amortissements sur immobilisations corporelles | 152 | 114 | 85 |
| Amortissements sur immobilisations incorporelles | 198 | 138 | 70 |
| 7572 | 7870 | 7919 |
En 2012 les amortissements sur immobilisations incorporelles comprennent des amortissements de € 7897 sur les investissements cinématographiques se qualifiant pour le tax shelter, contre une reprise d'amortissements de € 8000 en 2011 et des amortissements de € 24000 en 2010.
Les amortissements sur immobilisations corporelles sont en hausse en 2012, suite à un programme d'investissements en matière informatique fin 2011.
En 2011, l'augmentation des charges administratives est essentiellement due à l'augmentation des coûts salariaux suite à l'indexation des salaires et aux indemnités de départ, aux frais de prestataires de service tels que avocats, expertises d'immeubles, consultants externes sur projets, et aux frais de fonctionnement tels que consultants informatiques et augmentation des loyers en Belgique.
En 2012, les charges administratives sont restées globalement stables. Les frais de personnel sont en légère baisse en raison de départs au sein de la société. Les services et biens divers sont variables par nature en fonction des différents postes.
En 2013, les charges administratives ont baissé suite à la diminution des effectifs, ainsi qu'à une baisse des biens et services divers (frais de prestataires de services tels qu'avocats, expertises d'immeubles et conseillers…).
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Salaires et rémunérations du personnel et honoraires du comité de direction | 3362 | 3382 | 3754 |
| Charges de sécurité sociale | 717 | 739 | 675 |
| Charges de retraite - régime à cotisations définies | 139 | 158 | 151 |
| Autres | 147 | 149 | 147 |
| 4365 | 4429 | 4727 | |
| Effectif moyen du personnel | 28,00 | 32,00 | 33,00 |
Les salaires et rémunérations incluent des indemnités de licenciement de € 20 K en 2013 (€ 80 K en 2012 et € 155 K en 2011. Ces indemnités ne comprennent pas les autres charges patronales.
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Charges d'intérêts sur: | |||
| – Emprunts bancaires | 1287 | 1623 | 793 |
| – Ligne de crédit | 2003 | 2367 | 4139 |
| – Billets de trésorerie | - | - | 72 |
| – Emprunt obligataire | 4114 | 4092 | 4100 |
| – Autres dettes financières | - | - | 102 |
| – Autres charges financières (frais bancaires et autres commissions) | 395 | 951 | 156 |
| – Intérêts intercalaires (capitalisés) | -43 | - | -156 |
| (Produits)/Charges financières relatives aux instruments financiers dérivés, y compris la variation de juste valeur |
122 | 4528 | 4172 |
| Charges financières | 7878 | 13561 | 13378 |
| Revenus d'intérêts | -3511 | -3500 | -3043 |
| Produits de la location-financement | - | -211 | - |
| Autres produits financiers | -30 | -30 | - |
| Dividendes reçus d'actifs financiers | -1725 | -112 | -166 |
| Dotations / (reprises) provisions pour risques et charges sur actifs financiers | - | - | - |
| (Gains) / pertes sur réalisation d'actifs financiers | 108 | - | -747 |
| Produits financiers | -5158 | -3853 | -3956 |
| Total des charges financières nettes | 2720 | 9708 | 9422 |
En 2013, les charges financières atteignent un montant total de € 7,878 Mio, en nette diminution par rapport à l'année passée (€ 13,561 Mio) et l'année 2011 (€ 13,378 Mio). Cette diminution est principalement due à la variation de juste valeur positive relative aux instruments financiers dérivés. Le spread moyen du groupe a augmenté suite au refinancement du crédit syndiqué intervenu en septembre 2011, à des conditions plus onéreuses que le crédit syndiqué historique prévalant jusqu'à cette date. Les charges financières 2012 comprennent le coût sur une année complète de l'obligation avec warrant émise en 2010 à un taux fixe de 5,15 % pour une durée de 5 ans.
Puisqu'une part importante des dettes financières est basée sur des taux flottants, Banimmo est exposée à une hausse des taux d'intérêt qui entraînerait une augmentation des charges financières.
Banimmo a cependant mis en place une stratégie de couverture sur sa dette financière, et ce jusqu'en 2018. Cette couverture implique une charge de € 2928650 (contre une charge de € 2516845 en 2012 et de € 2642350 en 2011) provenant de l'exercice de certains instruments de couverture de taux résiduels en défaveur de Banimmo.
Malgré cette stratégie de couverture, le résultat financier de Banimmo reste sensible aux variations des taux d'intérêt. Ainsi, à titre d'exemple, une hausse/baisse des taux d'intérêt de 50 points de base (0,50 %) au 31/12/2013 aurait un impact de € 614235 (€ 818618 en 2012 et € 699657 en 2011) sur les charges d'intérêts. Une même variation aurait un impact non significatif sur les revenus d'intérêt. Toutefois, toute hausse des taux se retrouve partiellement compensée par la variation de valeur des instruments de couverture.
Les pertes sur réalisation d'actifs immobilisés se rapportent à la levée d'option de vente de droits aux recettes dans le cadre d'une opération de Tax Shelter.
Les produits de la location financement se rapportent à l'opération H3.
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Impôts courants | 5877 | 283 | 199 |
| Impôts différés | -3954 | -59 | 110 |
| 1923 | 224 | 309 |
Le montant de l'impôt sur le résultat du Groupe est différent du montant théorique qui résulterait du taux d'imposition moyen pondéré applicable aux bénéfices des sociétés consolidées en raison des éléments suivants:
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Résultat avant impôts | -12005 | 2898 | 1470 |
| Taux de l'impôt | 33,99 % | 33,99 % | 33,99 % |
| Impôts sur base du taux d'impôt réglementaire | 4081 | -985 | -500 |
| Ajustements d'impôts: | |||
| – attribuables aux produits non imposables | 149 | 569 | 1232 |
| – quote-part dans le résultat des sociétés mises en équivalence | -4005 | 322 | 435 |
| – sur récupérations de pertes fiscales non associées à un actif d'impôt différé | 6985 | 2356 | 799 |
| – sur résultats d'exercices antérieurs | - | - | - |
| – attribuables aux dépenses non admises et provisions imposables | -1334 | -582 | -769 |
| – sur variations de juste valeur non imposable | -929 | -238 | -942 |
| – sur pertes de l'exercice non associées à un actif d'impôt différé | -6870 | -1666 | -564 |
| – autres ajustements | - | - | - |
| Impôts sur base du taux d'impôt effectif pour l'exercice | -1923 | -224 | -309 |
| Résultat avant impôts | -12005 | 2898 | 1470 |
| Taux d'impôt effectif | -16,02 % | 7,73 % | 21,02 % |
Le taux d'impôt effectif est influencé d'une part par des régularisations de provisions fiscales des exercices antérieurs et d'autre part en ce qui concerne les impôts différés par la comptabilisation (i) de la valorisation des pertes fiscales dont la récupération est considérée probable et (ii) des valorisations négatives sur les immeubles de placement et les instruments financiers dérivés.
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Résultat net de la période | -13928 | 2674 | 1161 |
| Profit de juste valeur / (extourne de profit de juste valeur) sur actif financier disponible à la vente |
-182 | 7 | 192 |
| effet fiscal | 62 | -2 | -65 |
| Autres variations des réserves sur actifs financiers à court terme | - | - | 232 |
| effet fiscal | - | - | -79 |
| Autres variations des réserves sur actifs financiers à court terme sans effet fiscal (reprises de charges non déductibles, effet fiscal non reconnu en actifs d'impôts différés au préalable) |
137 | -4 | -649 |
| Résultat net global, net d'impôts | -13911 | 2675 | 792 |
Le résultat de base par action est calculé en divisant le bénéfice net revenant aux actionnaires de catégorie A et B par le nombre moyen pondéré d'actions de chaque catégorie.
Il n'existe aucun instrument financier ayant un effet dilutif du résultat par action de sorte que le résultat dilué par action correspond au résultat de base par action.
| 2013 | 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|
| Résultat net de l'exercice revenant aux actionnaires de la société | |||
| (en milliers d'euros) | -13928 | 2678 | 1163 |
| Dividende privilégié revenant aux actions B (en milliers d'euros) | - | - | - |
| Résultat net résiduel (en milliers d'euros) | -13928 | 2678 | 1163 |
| - dont revenant aux actions A | -12853 | 2431 | 1057 |
| - dont revenant aux actions B | -1075 | 247 | 106 |
| Nombre moyen pondéré d'actions en circulation (en actions) | |||
| - actions A | 10370544 | 10208874 | 10208874 |
| - actions B | 876702 | 1038372 | 1038372 |
| Résultat de base et dilué par action (en €) | |||
| - actions A | -1,23 | 0,24 | 0,10 |
| - actions B | -1,23 | 0,24 | 0,10 |
Les dividendes suivants ont été attribués au cours des exercices 2011 et 2012. L'absence de dividende pour l'exercice 2013 représente la proposition du Conseil d'Administration à l'Assemblée Générale Ordinaire du 20 mai 2014.
| 2013 | 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|
| Dividende ordinaire par action | |||
| Dividende ordinaire brut attribuable aux actionnaires (en milliers d'euros) | - | 3066 | 3066 |
| Nombre d'actions ordinaires au 31 décembre | 11356544 | 11356544 | 11356544 |
| Dividende ordinaire brut par action (en euro) | - | 0,27 | 0,27 |
| Dividende ordinaire net par action sans strip VVPR (en euro) | - | 0,20 | 0,20 |
| Dividende ordinaire net par action avec strip VVPR (en euro) | - | 0,20 | 0,21 |
| Dividende privilégié par action de catégorie B | |||
| Dividende privilégié brut attribuable aux actionnaires de catégorie B (en | |||
| milliers d'euros) | - | - | - |
| Nombre d'actions privilégiées en circulation au 31 décembre | 876702 | 1038372 | 1038372 |
| Dividende privilégié brut par action (en euro) | - | - | - |
| Dividende privilégié net par action (en euro) | - | - | - |
Le conseil d'administration proposera à l'Assemblée Générale Ordinaire du 20 mai 2014 de n'attribuer aucun dividende au titre de l'exercice 2013.
Le Groupe a des passifs éventuels se rapportant à des actions en justice survenues dans le cadre habituel de ses activités.
Sur base de la situation au 31 décembre 2013, le Groupe ne s'attend pas à ce que ces éléments donnent lieu à des passifs significatifs autres que ceux déjà provisionnés dans les comptes consolidés (note 17).
À la fin des exercices 2013, 2012 et 2011, il n'existe aucun engagement significatif relatif à des acquisitions d'immobilisations corporelles, d'immeubles de placement ou d'immeubles en stock.
Depuis juillet 2009, Atlantic Certificates dispose d'une option de vente vis-à-vis de Banimmo, à la valeur de marché à dire d'expert, exerçable en 2015, de l'ensemble immobilier du bâtiment Atlantic House.
Banimmo a contracté plusieurs contrats de location d'immeubles et de droits d'emphytéose.
Les tableaux ci-dessous détaillent ces engagements futurs:
| (en milliers d'euros, | ||
|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Loyers à payer | 612 | 338 | 437 |
| Canons emphytéotiques à payer | 18682 | 19146 | 10085 |
| 19294 | 19484 | 10522 | |
| Loyers à payer | |||
| À moins d'un an | 259 | 227 | 252 |
| Entre 1 an et 5 ans | 353 | 111 | 185 |
| À plus de 5 ans | - | - | - |
| 612 | 338 | 437 | |
| Canons emphytéotiques à payer | |||
| À moins d'un an | 465 | 465 | 453 |
| Entre 1 an et 5 ans | 2431 | 2280 | 1810 |
| À plus de 5 ans | 15786 | 16401 | 7822 |
| 18682 | 19146 | 10085 | |
Par ailleurs, Banimmo est engagée au travers de contrats de location de matériels roulants et autres équipements de bureaux. Les engagements relatifs à ces contrats sont considérés comme non significatifs.
Dans le cadre de ses activités immobilières, le Groupe Banimmo a octroyé des garanties bancaires diverses auprès de l'Etat, des Régions, des communes, des bureaux d'enregistrement et autres parties pour des montants s'élevant respectivement à € 25,927 Mio en 2013, € 7,444 Mio en 2012 et € 2,608 Mio en 2011.
Dans le cadre de ses ventes d'immeubles ou d'actions, le Groupe Banimmo a octroyé aux preneurs, au travers de ses contrats de cessions, des garanties d'actifs et de passifs usuelles dans la matière.
De plus, dans le cadre de la cession des actions de Dolce La Hulpe, Banimmo a octroyé une option de vente d'actions de LEX 84 s.a. pour un montant total de € 325000.
Le Groupe a octroyé au 31 décembre 2013 des inscriptions hypothécaires s'élevant à € 87,35 Mio et une promesse d'inscription hypothécaire de € 133,09 Mio afin de garantir ses emprunts bancaires.
Dans le cadre de ses acquisitions d'immeubles ou d'actions, le Groupe Banimmo a reçu des vendeurs, au travers de ses contrats d'acquisitions, des garanties d'actifs et de passifs usuelles.
Les garanties reçues des locataires par Banimmo s'élèvent respectivement à € 1,889 Mio en 2013, € 2,681 Mio en 2012 et € 2,197 Mio en 2011.
La valeur cumulée des futurs loyers à recevoir jusqu'à la première échéance des contrats, qui ne peuvent être résiliés, présente les échéances suivantes:
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| À moins d'un an | 11914 | 13202 | 14797 |
| Entre 1 an et 5 ans | 37594 | 31296 | 34727 |
| À plus de 5 ans | 25199 | 13864 | 16662 |
La valeur cumulée des futurs canons emphythéotiques à recevoir jusqu'à la première échéance de la convention de droit réèl d'emphythéose que LEX 84 sa (filiale du groupe Banimmo) a conclu avec Dolce La Hulpe sa (entreprise associée du groupe Banimmo), qui ne peuvent être résiliés, présente les échéances suivantes:
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| À moins d'un an | 75000 | 75000 | 75000 |
| Entre 1 an et 5 ans | 300000 | 300000 | 300000 |
| À plus de 5 ans | 2400000 | 2475000 | 2550000 |
| Pays | % d'intérêts | % d'intérêts | % d'intérêts | |
|---|---|---|---|---|
| 31.12.2013 | 31.12.2012 | 31.12.2011 | ||
| BANIMMO SA (société mère) | Belgique | |||
| ALMA COURT INVEST SA | Belgique | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| COMULEX SA | Belgique | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| LEX 84 SA | Belgique | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| EUDIP TWO SA | Belgique | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| IMMO PROPERTY SERVICES SA | Belgique | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| IMMO KONINGSLO SA | Belgique | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| RHONE ARTS SA | Belgique | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| TERVUEREN INVEST SA | Belgique | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| RAKET INVEST SA | Belgique | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| MAGELLIN SA | Belgique | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| GP BETA II SA (dissolution en 2012) | Belgique | - | - | 100,00 % |
| LUSO INVEST SA | Belgique | 100,00 % | 62,00 % | 62,00 % |
| (constitution en 2011 et acquisition du solde en 2013) | ||||
| BANIMMO FRANCE SAS | France | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| BANINVEST PREMIER SAS | France | - | 100,00 % | 100,00 % |
| (fusion avec Banimmo France en 2013) | ||||
| LES CORVETTES INVEST SAS | France | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| BANIMMO RETAIL 1 SAS (fusion avec Banimmo en 2013) | France | - | 100,00 % | 100,00 % |
| MFSB SAS | France | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| PARIS VAUGIRARD SAS | France | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| PARIS MARCHE ST GERMAIN SAS (constitution en 2009) | France | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| SAS DE LA HALLE SECRETAN (constitution en 2011) | France | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| BANIMMO ERAGNY SAS (constitution en 2010) | France | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| FON.COM SAS (acquisition en 2012) | France | 100,00 % | 100,00 % | - |
| POINT COURSE BAGATELLE SC (acquisition en 2012) | France | 100,00 % | 100,00 % | - |
| LE PARC DE ROCQUENCOURT SAS (constitution en 2012) | France | 100,00 % | 100,00 % | - |
| Pays | % d'intérêts 31.12.2013 |
% d'intérêts 31.12.2012 |
% d'intérêts 31.12.2011 |
|
|---|---|---|---|---|
| SCHOONMEERS - BUGTEN SA (*) | Belgique | 75,00 % | 75,00 % | 75,00 % |
| GRONDBANK THE LOOP SA (**) | Belgique | 25,04 % | 25,04 % | 25,04 % |
| PROJECT DEVELOPMENT SURVEY AND MANAGEMENT CVBA (*) |
Belgique | 50,00 % | 50,00 % | 50,00 % |
| LES JARDINS DES QUAIS SNC (cession en 2013) | France | - | 50,00 % | 50,00 % |
| CONFERINVEST SA (****) | Belgique | 49,00 % | 49,00 % | 49,00 % |
| DOLCE LA HULPE SA (****) | Belgique | 49,00 % | 49,00 % | 49,00 % |
| DOLCE CHANTILLY SA (****) | France | 49,00 % | 49,00 % | 49,00 % |
| MONTEA SCA SICAFI (***) | Belgique | - | 12,93 % | 14,80 % |
| (transfert en actifs financiers LT en 2013) | ||||
| CITY MALL DEVELOPMENT SA (*) | Belgique | 25,00 % | 25,00 % | 25,00 % |
| CITY MALL INVEST SA (*) | Belgique | 33,75 % | 30,00 % | 30,00 % |
(*) Banimmo sa détient directement 50 % de Schoonmeers-Bugten sa et 25 % indirectement au travers d'une participation de 50 % dans Project Development Survey and Management cvba qui détient les autres 50 % de Schoonmeers-Bugten sa.
(**) Schoonmeers-Bugten sa détient une participation directe de 33,38 % dans Grondbank The Loop sa et AG SOB Gent détient le solde des actions (66,62 %). (***) Banimmo sa a souscrit à l'augmentation de capital réalisée par Montea début juillet 2010 dans un but de répartition des risques. Banimmo reprenait les actions souscrites lors de cette augmentation de capital en «Actifs financiers à court terme». En 2011 Banimmo sa a vendu ces actifs financiers. Montea a finalisé fin 2012 une nouvelle augmentation de capital à laquelle Banimmo n'a pas souscrit, ce qui explique que le pourcentage d'intérêts est passé de 14,80 % en 2011 à 12,93 % en 2012. En 2013, une succession de faits a amené le conseil d'administration de Banimmo à la conclusion qu'elle n'avait plus d'influence notable sur Montea (voir explicatif de la note 8).
(****) Banimmo sa a détenu Dolce La Hulpe sa à 100 % jusqu'au 1er mars 2007. Cette société détenait 100 % de Dolce Chantilly sa. Après le 1er mars 2007, Banimmo sa détient 49 % et a syndiqué 51 % auprès de deux investisseurs financiers ; un pacte d'actionnaires a été signé. En septembre 2007, une société de détention (Conferinvest sa) a été créée reprenant les participations à 100 % dans Dolce Chantilly sa et Dolce La Hulpe sa.
(*****) Depuis fin août 2010 Banimmo détient 25 % dans City Mall Development sa qui contrôle la société City Mall Invest sa dans laquelle Banimmo sa détient également une participation de 30 %. Économiquement, par l'intermédiaire de ces deux sociétés, Banimmo sa détenait 38,25 % dans trois projets de centres commerciaux à Verviers, Namur et Charleroi jusque fin 2012. En 2013 suite à l'acquisition par Banimmo de 3750 actions complémentaires de City Mall Invest au prix de € 1,00, le pourcentage d'intérêt dans City Mall Invest est passé à 33,75 % et le pourcentage d'intérêts dans les trois projets est passé à 41,62 %.
En 2011, 2012 et 2013 Banimmo a enregistré des honoraires et commissions de gestion envers le groupe Conferinvest pour un montant de € 400000.
En 2012, Banimmo a enregistré des honoraires de gestion envers le groupe The Loop pour un montant de € 598000 (€ 1017019 en 2011). En 2013, aucun honoraire n'a été facturé au groupe The Loop.
Ces prestations de services ont été effectuées à des conditions normales de marché.
Des créances sur Conferinvest (€ 316521) et sur Grondbank The Loop SA (€ 16163) demeurent ouvertes au 31 décembre 2013. Ces créances ont moins de 3 mois pour l'essentiel, ne sont pas garanties et ne portent pas intérêt. Aucune provision pour créances douteuses n'a été comptabilisée.
Les rémunérations et autres avantages et indemnités des membres du Comité de direction et des administrateurs s'élèvent à :
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Honoraires du comité de direction | 1285 | 1085 | 1638 |
| Honoraires des administrateurs non exécutifs non indépendants | 58 | 49 | 49 |
| Honoraires des administrateurs non exécutifs indépendants | 85 | 68 | 68 |
La rémunération annuelle brute globale, y compris les autres avantages et indémnités, versée par la société et ses filiales aux membres du comité de direction (soit au total quatre personnes dont une ayant quitté le Management de Banimmo fin juin 2013) s'élève en 2013 à un montant total de € 1284817,95 (ce montant correspond dans son intégralité à la rémunération annuelle brute globale). Aucun montant avant précompte mobilier n'a été attribué le 31 mai 2013 au titre de dividende privilégié relatif à l'ensemble des actions de catégorie B.
Le dividende privilégié constitue un mécanisme de rémunération en faveur de l'équipe de direction tel que décrit sous la section «Renseignements Généraux». Le dividende privilégié, distribué avant le dividende ordinaire est déterminé chaque année sur la base d'un niveau de rentabilité sur fonds propres économiques.
Aucun avantage du personnel à court terme, avantage postérieur à l'emploi, autre avantage à long terme, indemnité de fin de contrat de travail et de paiement fondé sur les actions n'est attribué aux principaux dirigeants.
Aucun autre avantage ou rémunération différée ne leur est octroyé par la société ou les filiales.
Le montant de la rémunération annuelle brute globale qui est octroyé à Strategy, Management and Investments SPRL, représenté par Didrik van Caloen (CEO) est de
€ 382602,34. Le montant de la rémunération annuelle brute globale qui est octroyé aux autres membres du comité de direction est de € 902215,61.
Fin juin 2013, Amaury de Crombrugghe a démissionné du management exécutif de Banimmo. Outre sa rémunération brute globale portant sur la période de janvier à juin 2013 de € 91474,00, aucune indemnité de fin de contrat ou toute autre forme de rémunération ne lui a été versée au cours de l'exercie.
| (en milliers d'euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Prêts consentis à des parties liées | |||
| Dolce La Hulpe SA - échéance 20.02.2019 (prêt subordonné) | 980 | 980 | 980 |
| Dolce La Hulpe SA - échéance 20.02.2019 (prêt subordonné) | 490 | 490 | 490 |
| Dolce La Hulpe SA - échéance 20.02.2019 (prêt subordonné) | 980 | - | - |
| Dolce La Hulpe SA - échéance 20.02.2019 (prêt subordonné) | 980 | - | - |
| Dolce Chantilly SA - échéance 20.02.2019 (prêt subordonné) | 490 | 490 | 490 |
| Conferinvest SA - échéance 31.01.2014 (prêt subordonné) | 12250 | 12250 | 12250 |
| Conferinvest SA - échéance 20.02.2019 (prêt subordonné) | 1470 | 1470 | 1470 |
| Conferinvest SA - échéance 20.02.2019 | 735 | 735 | 739 |
| City Mall Invest SA - échéance 27.08.2015 | 35000 | 35000 | 35000 |
| City Mall Invest SA - intérêts capitalisés | 1446 | - | - |
| Les Jardins des Quais SNC | - | 5000 | 1058 |
| Schoonmeers-Bugten SA | 31 | 26 | 21 |
| PDSM SCARL | 68 | 65 | 62 |
| Total des prêts consentis à des parties liées | 54920 | 56506 | 52560 |
| Produits d'intérêts sur les prêts consentis | |||
| Dolce La Hulpe SA | 62 | 47 | 56 |
| Dolce Chantilly SA | 6 | 15 | 18 |
| Conferinvest SA | 326 | 453 | 494 |
| City Mall Invest SA | 2865 | 2847 | 2253 |
| Les Jardins des Quais SNC | 230 | 115 | 92 |
| Schoonmeers-Bugten SA | 2 | 1 | 1 |
| PDSM SCARL | 3 | 3 | 3 |
| Total des produits d'intérêt sur les prêts consentis | 3494 | 3481 | 2917 |
Sauf les prêts Conferinvest SA, Dolce Chantilly, Dolce La Hulpe SA et City Mall Invest, les prêts aux autres entreprises associées n'ont pas d'échéance. Les prêts portent intérêts aux taux suivants:
Envers Dolce Chantilly SA, € 490 K prêt subordonné au taux Euribor 3 mois plus une marge de 2,25 % (convention du 11 février 2010).
Envers Conferinvest SA, € 12250 K prêt subordonné au taux Euribor 6 mois plus une marge de 1,75 % (convention du 28 février 2007) payable sous certaines conditions suspensives: le taux d'intérêt est appliqué depuis le 12.05.2010.
Aucune garantie n'a été reçue.
| Actions A | Actions B | Total | Pourcentage | |
|---|---|---|---|---|
| Actionnaires de référence | ||||
| AFFINE | 5622072 | - | 5622072 | 49,51 |
| Management de banimmo | ||||
| Strategy, Management and Investments sprl | 1617281 | 314614 | 1931895 | 17,01 |
| André Bosmans Management bvba | 279182 | 233509 | 512691 | 4,51 |
| Stratefin bvba | 51620 | 147583 | 199203 | 1,75 |
| CCL Invest sprl | 0 | 145996 | 145996 | 1,29 |
| Total management de Banimmo | 1948083 | 841702 | 2789785 | 24,57 |
| Autres collaborateurs de Banimmo | - | 35000 | 35000 | 0,31 |
| Banimmo actions propres | 109298 | - | 109298 | 0,96 |
| Free float | ||||
| Reste du public | 2800389 | - | 2800389 | 24,66 |
| Total | 10479842 | 876702 | 11356544 | 100,00 |
| I. Émoluments afférents aux mandats de commissaire exercés auprès du groupe | € 106317 |
|---|---|
| II. Émoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières accomplies auprès du groupe | |
| - Autres missions d'attestation | € 1000 |
| - Missions de conseils fiscaux | € 0 |
| - Autres missions extérieures à la mission révisorale | € 21800 |
| I. Émoluments afférents aux mandats de commissaire ou aux mandats assimilés exercés auprès du groupe |
€ 50500 |
|---|---|
| II. Émoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières accomplies auprès du groupe | |
| - Autres missions d'attestation | € 0 |
| - Missions de conseils fiscaux | € 11500 |
| - Autres missions extérieures à la mission révisorale | € 4600 |
Conformément aux dispositions légales et statutaires, nous vous faisons rapport dans le cadre de notre mandat de commissaire. Ce rapport inclut notre opinion sur les comptes consolidés ainsi que la mention complémentaire requise.
Nous avons procédé au contrôle des comptes consolidés de Banimmo S.A. et de ses filiales (le «Groupe») pour l'exercice clos le 31 décembre 2011, établis conformément aux normes internationales d'information financière (IFRS), telles qu'adoptées dans l'Union Européenne, et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique. Ces comptes consolidés comprennent le bilan consolidé au 31 décembre 2011, le compte de résultats consolidé, l'état consolidé du résultat global et les tableaux consolidés des flux de trésorerie et des variations des capitaux propres pour l'exercice clos à cette date, ainsi que les annexes reprenant le résumé des principales règles d'évaluation et d'autres notes explicatives. Le total du bilan consolidé s'élève à KEUR 376260 et le compte de résultats consolidé se solde par un bénéfice de l'exercice, part du Groupe, de KEUR 1161.
L'établissement des comptes consolidés relève de la responsabilité du conseil d'administration. Cette responsabilité comprend: la conception, la mise en place et le suivi d'un contrôle interne relatif à l'établissement et la présentation sincère de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que cellesci résultent de fraudes ou d'erreurs; le choix et l'application de règles d'évaluation appropriées, ainsi que la détermination d'estimations comptables raisonnables au regard des circonstances.
Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces comptes consolidés sur la base de notre contrôle. Nous avons effectué notre contrôle conformément aux dispositions légales et selon les normes de révision applicables en Belgique, telles qu'édictées par l'Institut des Réviseurs d'Entreprises. Ces normes de révision requièrent que notre contrôle soit organisé et exécuté de manière à obtenir une assurance raisonnable que les comptes consolidés ne comportent pas d'anomalies significatives.
Conformément aux normes de révision précitées, nous avons mis en œuvre des procédures de contrôle en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les informations fournis dans les comptes consolidés. Le choix de ces procédures relève de notre jugement, de même que l'évaluation du risque que les comptes consolidés contiennent des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. Dans le cadre de cette évaluation de risque, nous avons tenu compte du contrôle interne en vigueur au sein du Groupe visant à l'établissement et à la présentation sincère des comptes consolidés afin de définir les procédures de contrôle appropriées dans les circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne du Groupe. Nous avons également évalué le bien-fondé des règles d'évaluation et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par le groupe, ainsi que la présentation des comptes consolidés dans leur ensemble. Enfin, nous avons obtenu du conseil d'administration et des préposés du Groupe les explications et informations requises pour notre contrôle. Nous estimons que les éléments probants recueillis fournissent une base raisonnable à l'expression de notre opinion.
À notre avis, les comptes consolidés donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière du Groupe au 31 décembre 2011, ainsi que de ses résultats et de ses flux de trésorerie pour l'exercice clos à cette date, conformément aux normes internationales d'information financière (IFRS), telles qu'adoptées dans l'Union Européenne, et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.
L'établissement et le contenu du rapport de gestion sur les comptes consolidés relèvent de la responsabilité du conseil d'administration.
Notre responsabilité est d'inclure dans notre rapport la mention complémentaire suivante qui n'est pas de nature à modifier la portée de l'attestation des comptes consolidés :
• Le rapport consolidé de gestion traite des informations requises par la loi et concorde avec les comptes consolidés. Toutefois, nous ne sommes pas en mesure de nous prononcer sur la description des principaux risques et incertitudes auxquels le Groupe est confronté, ainsi que de sa situation, de son évolution prévisible ou de l'influence notable de certains faits sur son développement futur.
Nous pouvons néanmoins confirmer que les renseignements fournis ne présentent pas d'incohérences manifestes avec les informations dont nous avons connaissance dans le cadre de notre mandat.
Bruxelles, le 11 avril 2012
Mazars Réviseurs d'Entreprises Commissaire Représenté par Xavier DOYEN
Conformément aux dispositions légales, nous vous faisons rapport dans le cadre de notre mandat de commissaire. Ce rapport inclut notre opinion sur l'état consolidé de la situation financière au 31 décembre 2012, le compte de résultats consolidé, l'état consolidé du résultat global, l'état consolidé des variations de capitaux propres et l'état consolidé des flux de trésorerie pour l'exercice clos le 31 décembre 2012 et l'annexe, ainsi que la déclaration complémentaire requise.
Nous avons procédé au contrôle des états financiers consolidés pour l'exercice clos le 31 décembre 2012, établis conformément aux normes internationales d'information financière (IFRS), telles qu'adoptées par l'Union européenne, et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique, dont le total de l'état consolidé de la situation financière s'élève à KEUR 403685 et dont le compte de résultat consolidé se solde par un bénéfice de l'exercice (part du Groupe) de KEUR 2678.
L'organe de gestion est responsable de l'établissement des états financiers consolidés donnant une image fidèle conformément aux normes internationales d'information financière (IFRS), telles qu'adoptées par l'Union européenne, et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique, ainsi que de la mise en place du contrôle interne qu'il estime nécessaire à l'établissement des états financiers consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces états financiers consolidés sur la base de notre audit. Nous avons effectué notre audit selon les normes internationales d'audit (ISA). Ces normes requièrent de notre part de nous conformer aux exigences déontologiques ainsi que de planifier et de réaliser l'audit en vue d'obtenir une assurance raisonnable que les états financiers consolidés ne comportent pas d'anomalies significatives.
Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les informations fournies dans les états financiers consolidés. Le choix des procédures mises en œuvre, y compris l'évaluation des risques que les états financiers consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, relève du jugement du commissaire. En procédant à cette évaluation des risques, le commissaire prend en compte le contrôle interne relatif à l'établissement des états financiers donnant une image fidèle, cela afin de définir des procédures de contrôle appropriées selon les circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne. Un audit consiste également à apprécier le caractère approprié des méthodes comptables retenues, le caractère raisonnable des estimations comptables faites par l'organe de gestion, et la présentation d'ensemble des états financiers consolidés.
Nous avons obtenu de l'organe de gestion et des préposés de l'entité les explications et informations requises pour notre contrôle.
Nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
À notre avis, les états financiers consolidés de la société BANIMMO au 31 décembre 2012, donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière de l'ensemble consolidé ainsi que de ses résultats et de ses flux de trésorerie pour l'exercice clos à cette date, conformément aux normes internationales d'information financière (IFRS), telles qu'adoptées par l'Union européenne, et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.
L'organe de gestion est responsable de l'établissement et du contenu du rapport de gestion sur les comptes consolidés.
Dans le cadre de notre mandat, notre responsabilité est de vérifier, dans tous les aspects significatifs, le respect de certaines obligations légales et réglementaires. Sur cette base, nous faisons la déclaration complémentaire suivante qui n'est pas de nature à modifier la portée de notre opinion sur les états financiers consolidés :
Le rapport de gestion sur les états financiers consolidés traite des informations requises par la loi et concorde avec les états financiers consolidés. Toutefois, nous ne sommes pas en mesure de nous prononcer sur la description des principaux risques et incertitudes auxquels le Groupe est confronté, ainsi que de sa situation, de son évolution prévisible ou de l'influence notable de certains faits sur son développement futur. Nous pouvons néanmoins confirmer que les renseignements fournis ne présentent pas d'incohérences manifestes avec les informations dont nous avons connaissance dans le cadre de notre mandat.
Bruxelles, le 22 avril 2013
Mazars Réviseurs d'Entreprises SCRL Commissaire représentée par Xavier DOYEN
Conformément aux dispositions légales, nous vous faisons rapport dans le cadre de notre mandat de commissaire. Ce rapport inclut notre opinion sur l'état consolidé de la situation financière au 31 décembre 2013, le compte de résultats consolidé, l'état consolidé du résultat global, l'état consolidé des variations de capitaux propres et l'état consolidé des flux de trésorerie pour l'exercice clos le 31 décembre 2013 et l'annexe, ainsi que la déclaration complémentaire requise.
Nous avons procédé au contrôle des états financiers consolidés pour l'exercice clos le 31 décembre 2013, établis conformément aux normes internationales d'information financière (IFRS), telles qu'adoptées par l'Union européenne, et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique, dont le total de l'état consolidé de la situation financière s'élève à KEUR 356.784 et dont le compte de résultat consolidé se solde par une perte de l'exercice (part du Groupe) de KEUR 13.928.
L'organe de gestion est responsable de l'établissement des états financiers consolidés donnant une image fidèle conformément aux normes internationales d'information financière (IFRS), telles qu'adoptées par l'Union européenne, et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique, ainsi que de la mise en place du contrôle interne qu'il estime nécessaire à l'établissement des états financiers consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces états financiers consolidés sur la base de notre audit. Nous avons effectué notre audit selon les normes internationales d'audit (ISA). Ces normes requièrent de notre part de nous conformer aux exigences déontologiques ainsi que de planifier et de réaliser l'audit en vue d'obtenir une assurance raisonnable que les états financiers consolidés ne comportent pas d'anomalies significatives.
Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les informations fournies dans les états financiers consolidés. Le choix des procédures mises en œuvre, y compris l'évaluation des risques que les états financiers consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, relève du jugement du commissaire. En procédant à cette évaluation des risques, le commissaire prend en compte le contrôle interne relatif à l'établissement des états financiers donnant une image fidèle, cela afin de définir des procédures de contrôle appropriées selon les circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne. Un audit consiste également à apprécier le caractère approprié des méthodes comptables retenues, le caractère raisonnable des estimations comptables faites par l'organe de gestion, et la présentation d'ensemble des états financiers consolidés.
Nous avons obtenu de l'organe de gestion et des préposés de l'entité les explications et informations requises pour notre contrôle.
Nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
À notre avis, les états financiers consolidés de la société BANIMMO au 31 décembre 2013, donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière de l'ensemble consolidé ainsi que de ses résultats et de ses flux de trésorerie pour l'exercice clos à cette date, conformément aux normes internationales d'information financière (IFRS), telles qu'adoptées par l'Union européenne, et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.
L'organe de gestion est responsable de l'établissement et du contenu du rapport de gestion sur les états financiers consolidés.
Dans le cadre de notre mandat et conformément à la norme belge complémentaire aux normes internationales d'audit (ISA) applicables en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans tous les aspects significatifs, le respect de certaines obligations légales et réglementaires. Sur cette base, nous faisons la déclaration complémentaire suivante qui n'est pas de nature à modifier la portée de notre opinion sur les états financiers consolidés :
• Le rapport de gestion sur les états financiers consolidés traite des informations requises par la loi, concorde avec les états financiers consolidés et ne comprend pas d'incohérences significatives avec les informations dont nous avons eu connaissance dans le cadre de notre mandat.
Bruxelles, le 1er avril 2014
Mazars Réviseurs d'Entreprises SCRL Commissaire représentée par Xavier DOYEN
Conformément à l'article 105 du Code des Sociétés, les comptes annuels de Banimmo s.a. sont présentés sous forme abrégée. Le dépôt des comptes annuels sera effectué au plus tard trente jours après leur approbation prévu à l'assemblée générale du 20 mai 2014. Le collège des commissaires a émis une opinion sans réserve sur les comptes annuels de Banimmo s.a. Les comptes annuels, le rapport de gestion et le rapport du collège des commissaires sont disponibles sur simple demande à l'adresse suivante: Lenneke Marelaan 8, 1932 Zaventem.
| (en euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| ACTIF | |||
| Actifs immobilisés | 170531041 | 201994232 | 204376035 |
| Frais d'établissement | 1216376 | 939632 | 1324987 |
| Immobilisations incorporelles | 125237 | 272152 | 282966 |
| Immobilisations corporelles | 21956189 | 21096670 | 21712794 |
| Immobilisations financières | 147233239 | 179685778 | 181055288 |
| Actifs Circulants | 64200794 | 50160761 | 50522210 |
| Créances à plus d'un an | - | - | - |
| Stocks et commandes en cours d'exécution | 32490810 | 43509254 | 41152333 |
| Créances à un an au plus | 2541185 | 2308633 | 3192070 |
| Placements de trésorerie | 27157973 | 1050454 | 1092049 |
| Valeurs disponibles | 471236 | 1368664 | 2991961 |
| Comptes de régularisation | 1539590 | 1923756 | 2093797 |
| Total de l'actif | 234731835 | 252154993 | 254898245 |
| PASSIF | |||
| Capitaux propres | 113883945 | 141911478 | 140793721 |
| Capital | 132015738 | 132015738 | 132015738 |
| Primes d'émission | 392133 | 392133 | 392133 |
| Plus-values de réévaluation | - | - | - |
| Réserves | 7055140 | 7121812 | 6953345 |
| Bénéfice reporté | -25579066 | 2381795 | 1432505 |
| Subsides en capital | - | - | - |
| Provisions et impôts différés | 4304523 | 2575416 | 3106383 |
| Provisions pour risques et charges | 4304523 | 2575416 | 3106383 |
| Impôts différés | - | - | - |
| Dettes | 116543367 | 107668099 | 110998141 |
|---|---|---|---|
| Dette à plus d'un an | 87786695 | 94321551 | 101027319 |
| Dettes à un an au plus | 25434358 | 9554717 | 6556099 |
| Comptes de régularisation | 3322314 | 3791831 | 3414723 |
| Total du passif | 234731835 | 252154993 | 254898245 |
| (en euros) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| COMPTE DE RÉSULTATS | |||
| Ventes et prestations | 12506798 | 11299793 | 16651721 |
| Coût des ventes et prestations | 21256237 | 15016054 | 20549660 |
| Bénéfice (perte) d'exploitation | -8749439 | -3716261 | -3897939 |
| Produits financiers | 10764971 | 17064981 | 11516060 |
| Charges financières | 5630088 | 7884347 | 8169148 |
| Bénéfice (perte) courant avants impôts | -3614556 | 5464373 | -551028 |
| Produits exceptionnels | 433588 | 354047 | 6172104 |
| Charges exceptionnelles | 24846565 | 1634396 | 2812918 |
| Bénéfice de l'exercice avants impôts | -28027533 | 4184024 | 2808159 |
| Prélèvements sur les impôts différés | - | - | - |
| Impôts sur le résultat | - | - | - |
| Bénéfice de l'exercice | -28027533 | 4184024 | 2808159 |
| Transfert aux réserves immunisées | - | - | - |
| Bénéfice de l'exercice à affecter | -28027533 | 4184024 | 2808159 |
| -25645738 | 5616529 | 4531395 |
|---|---|---|
| -28027533 | 4184024 | 2808159 |
| 2381795 | 1432505 | 1723236 |
| 66672 | 41533 | 108376 |
| - | - | - |
| 66672 | 41533 | 108376 |
| - | 210000 | 141000 |
| - | 210000 | 141000 |
| - | - | - |
| -25579066 | 2381795 | 1432505 |
| - | 3066267 | 3066267 |
| - | 3066267 | 3066267 |
Au 31 décembre 2013, le montant du capital social de Banimmo s'élève à € 132015738, divisé en 11356544 actions dont 10479842 actions de catégorie A et 876702 actions de catégorie B sans désignation de valeur nominale, représentant chacune une fraction identique du capital. Les actions de catégorie B ont initialement été souscrites par le Management et donnent droit à un dividende privilégié qui s'ajoute au dividende ordinaire. Ce droit à un dividende privilégié s'éteindra après la distribution du dividende relatif à l'exercice 2016, sauf prolongation par l'assemblée générale des actionnaires statuant aux conditions de modification des statuts. Toutes les actions sont entièrement libérées.
À l'exception des actions de catégorie A et des actions de catégorie B, la société a également émis 75000 obligations chacune assortie de 35 warrants (à la date d'émission, les warrants ont été détachés et sont cotés séparément sur NYSE Euronext Brussels), soit un total de 2625000 warrants.
Le 2 mai 2013 Banimmo a lancé une offre publique inconditionnelle d'échange portant sur la totalité des 75000 obligations. Par cette opération d'échange volontaire, Banimmo souhaitait prolonger son emprunt obligataire existant à des conditions similaires. À la clôture de la période d'acceptation de cet offre, le 17 mai 2013, 34072 obligations ont été apportées à l'offre.
Avec le résultat de l'offre d'échange, l'échéance de € 75 Mio en juin 2015 a été scindé de manière équilibrée en une échéance de € 40,9 Mio en juin 2015 et de € 34,1 Mio en mai 2018.
Il n'existe pas d'autres instruments financiers, représentatifs ou non du capital de Banimmo.
Au 31 décembre 2013, Banimmo détenait 109298 actions propres. Aucune des sociétés ne détient d'actions pour le compte de Banimmo.
| Date | Opération | Variation du capital social (€) |
Capital social | Nombre d'actions |
|---|---|---|---|---|
| 01/01/2004 | État du capital social à cette date 86508000 |
/ | 86508000 | 8653100 |
| 12/10/2004 | Réduction du capital pour remboursement aux actionnaires |
-11245250 | 75262750 | 8653100 |
| 21/12/2005 | Versement volontaire du capital non appelé |
19220 | 75281970 | 8653100 |
| 29/06/2007 | 1ère augmentation | +54961431 | 130243401 | 11272147 |
| 26/07/2007 | 2ème augmentation | +1772337 | 132015738 | 11356544 |
| 31/12/2013 | / | / | 132015738 | 11356544 |
Banimmo a pour objet, pour son compte et pour le compte de tiers, en Belgique ou à l'étranger, de:
Conclure toutes opérations relatives à des droits immobiliers de toute nature et aux biens et/ou droits mobiliers qui en découlent, et notamment acheter, construire, cultiver, aménager, louer (en ce compris le leasing immobilier), sous-louer, accorder des baux emphytéotiques et des droits de superficie, exploiter de façon directe, indirecte ou par un intermédiaire, échanger, vendre, diviser horizontalement et verticalement, lotir, placer sous le régime de la copropriété et, de façon générale, faire tout ce qui directement ou indirectement est en rapport avec la gestion commerciale, technique et/ou administrative, la valorisation pour son compte ou pour le compte de tiers de toutes propriétés immobilières bâties ou non bâties, procéder à toutes recherches et estimations, demander toutes autorisations administratives, rédiger tous cahiers des charges, conclure tous contrats d'architecte et/ou d'entreprise.
Banimmo peut financer tout ou partie de ces investissements, le cas échéant en association ou en collaboration avec des tiers ou par l'émission de certificats immobiliers.
Lorsque certaines opérations de Banimmo sont réalisées grâce à l'apport des souscripteurs de certificats, Banimmo peut également conclure des emprunts pour préfinancer ses investissements, la réparation ou l'amélioration des bâtiments dans l'intérêt final des souscripteurs des certificats.
Banimmo peut effectuer toutes opérations nécessaires, utiles ou en rapport avec la réalisation de son objet social, en ce compris l'acquisition et la détention d'instruments financiers.
Elle pourra également exercer des mandats d'administrateur ou de liquidateur dans toutes autres sociétés.
Banimmo est administrée par un conseil d'administration composé de six (6) membres au moins, actionnaires ou non de la société, personnes physiques ou morales.
Lorsqu'une personne morale est nommée administrateur, celle-ci est tenue de désigner parmi ses associés, gérants, administrateurs ou employés, un représentant permanent chargé de l'exécution de cette mission au nom et pour le compte de la personne morale. Celleci ne peut révoquer son représentant permanent qu'en désignant simultanément son successeur. La désignation et la cessation des fonctions du représentant permanent sont soumises aux mêmes règles de publicité que s'il exerçait cette mission en son nom et pour son compte propre.
La durée du mandat des administrateurs est fixée à trois (3) ans, sauf décision contraire de l'assemblée générale réduisant ce terme. Les administrateurs sortants sont rééligibles. Le mandat des administrateurs sortants, non réélus, cesse immédiatement après l'assemblée qui a procédé à la réélection.
Le conseil d'administration choisira en son sein un président.
Il pourra également choisir parmi ses membres un vice-président.
Le conseil d'administration a le pouvoir d'accomplir tous les actes nécessaires ou utiles à la réalisation de l'objet de la société, à l'exception des actes réservés par le Code des sociétés ou les statuts à l'assemblée générale. Nonobstant les obligations découlant de l'administration collégiale, à savoir la concertation et le contrôle, les administrateurs peuvent répartir entre eux les tâches d'administration.
Le conseil d'administration se réunit chaque fois que l'intérêt de la société l'exige, au moins quatre fois par an ou chaque fois que le président du conseil d'administration ou tout autre administrateur le demande. Les réunions se tiennent au lieu indiqué dans les convocations et de préférence au siège social de la société. Les convocations aux réunions du conseil seront adressées, dans la mesure du possible et sauf lorsque l'exigence et l'intérêt social requièrent un délai de convocation plus bref, au moins huit (8) jours à l'avance.
Chaque administrateur recevra, dans la mesure du possible au moins cinq (5) jours avant la réunion du conseil, tous documents et renseignements utiles. Il pourra, en outre, obtenir la production au conseil de toutes pièces (lettre, facture, devis, proposition, rapport comptable) qu'il jugera utile de soumettre à l'examen du conseil. Les convocations sont valablement faites par écrit ou envoyées par courrier électronique, étant entendu qu'aucune convocation, si ce n'est la décision qui en détermine le moment, ne doit être faite pour les réunions régulières. Une partie des administrateurs ou l'ensemble de ceux-ci peuvent assister à la réunion du conseil d'administration par téléphone, vidéoconférence ou par tout autre moyen de communication similaire permettant aux personnes qui participent à la réunion de s'entendre. La participation à une réunion par ces moyens techniques est considérée comme une présence en personne.
Le conseil d'administration ne peut délibérer et prendre des résolutions que si la majorité au moins de ses membres est présente ou représentée. Tout administrateur peut, au moyen d'un document portant sa signature, en ce compris la signature digitale au sens de l'article 1322 du Code civil, transmis par lettre, télécopie, courrier électronique ou par tout autre moyen de communication visé à l'article 2281 du même Code, donner mandat à un autre membre du conseil pour le représenter à une réunion déterminée du conseil et y voter en ses lieu et place. Si la procuration a été notifiée par télécopie ou par courrier électronique, l'original doit être envoyé au conseil par courrier dans un délai de cinq (5) jours ouvrables. Un représentant physique d'une personne morale peut également se faire représenter par un administrateur ou un employé de la personne morale qu'elle représente. Aucun administrateur ne peut, cependant, représenter plus d'un de ses collègues. Les décisions du conseil d'administration sont prises à la majorité ordinaire des voix. Si, dans une réunion du conseil d'administration, valablement composée, un ou plusieurs administrateurs ou leurs mandataires s'abstiennent de voter, les décisions seront valablement prises à la majorité des voix des autres membres du conseil présents ou représentés.
Dans les cas exceptionnels dûment justifiés par l'urgence et l'intérêt social, les administrateurs pourront délibérer et prendre toutes décisions par consentement unanime exprimé par écrit. Dans ce cas, un projet de décision, précédé d'un exposé des motifs circonstancié, vaudra résolution si, communiqué simultanément aux administrateurs, il est approuvé par écrit inconditionnellement et à l'unanimité par ceux-ci. Il ne pourra cependant être recouru à ces procédures pour l'établissement des comptes annuels et l'utilisation du capital autorisé ou pour toute décision du conseil devant être constatée par un acte authentique.
Le conseil d'administration peut déléguer la gestion journalière de la société à une ou plusieurs personnes, membres ou non du conseil; ils agiront séparément, conjointement ou en tant que collège, selon la décision du conseil d'administration. Le cas échéant, le conseil d'administration restreint leurs pouvoirs de représentation. De telles restrictions ne sont pas opposables aux tiers.
Le conseil d'administration a instauré un comité de direction, composé de plusieurs personnes, administrateurs ou non, et lui a délégué ses pouvoirs de gestion, le tout conformément au Code des sociétés. Nonobstant cette délégation, les pouvoirs et responsabilités suivants resteront en tout état de cause de la compétence du conseil d'administration:
toute convention entre la société et tout ou partie de ses actionnaires,
une recommandation pour la cession d'une part importante (plus de vingt-cinq pour cent (25 %)) des actifs de la société,
Le conseil d'administration détermine la composition et le mode de fonctionnement du comité de direction, ainsi que les conditions de désignation de ses membres, leur révocation, leur rémunération éventuelle et la durée de leur mission.
À moins que le conseil d'administration n'en décide autrement, le comité de direction agira en tant que collège.
Le conseil d'administration peut également apporter des restrictions aux pouvoirs qu'il délègue au comité de direction. De telles restrictions ne sont pas opposables aux tiers.
Si une personne morale est nommée membre du comité de direction, celle-ci est tenue de désigner parmi ses associés, gérants, administrateurs ou travailleurs, un représentant permanent chargé de l'exécution de cette mission au nom et pour le compte de la personne morale, le tout conformément au Code des sociétés.
Le conseil d'administration a constitué et organisé deux comités consultatifs, le Comité d'Audit et le Comité de Nomination et de Rémunération, chacun composé de 3 administrateurs. La composition de ces comités, leurs missions et leurs règlements internes sont établis par le conseil d'administration.
La société a émis deux catégories d'actions, les actions de catégorie A et les actions de catégorie B. Les actions de catégorie B diffèrent des actions de catégorie A en ce qu'elles donnent droit, outre le dividende ordinaire, à un dividende privilégié lié à la performance et aux résultats réalisés au cours de l'exercice considéré.
Les droits des actionnaires sont établis par la loi et les statuts. Ils peuvent être modifiés dans les conditions légales et statutaires.
L'assemblée générale se compose de tous les actionnaires qui ont le droit de voter par eux-mêmes ou par mandataires, moyennant observation des prescriptions légales et statutaires. Les décisions prises par l'assemblée générale sont obligatoires pour tous, même pour les actionnaires absents ou dissidents.
L'assemblée générale ordinaire - également dénommée assemblée annuelle - se tiendra le troisième mardi du mois de mai de chaque année, à onze heures. Si ce jour est un jour férié légal, l'assemblée aura lieu le premier jour ouvrable suivant, à la même heure.
Cette assemblée entend le rapport de gestion et le rapport du commissaire, discute les comptes annuels et, après approbation de ceux-ci, donne décharge - par vote séparé - aux administrateurs et commissaire; elle procède, le cas échéant, à la réélection ou au remplacement des administrateurs et commissaire sortants ou manquants, se prononce - par vote séparé - sur le rapport de rémunération et prend toutes décisions en ce qui concerne les éventuels autres points de l'ordre du jour.
Une assemblée générale extraordinaire - ou une assemblée générale spéciale dans les cas prévus par le Code des sociétés - pourra être convoquée à tout moment pour délibérer et prendre des résolutions sur tous points relevant de sa compétence.
L'assemblée générale doit être convoquée à la demande d'actionnaires représentant un cinquième (1/5) du capital social ou à la demande du président du conseil d'administration ou de deux administrateurs et chaque fois que l'intérêt de la société l'exige.
L'assemblée générale, tant ordinaire qu'extraordinaire, se réunit sur la convocation du conseil d'administration ou du commissaire.
Les convocations contiennent l'ordre du jour et sont faites conformément aux prescriptions du Code des sociétés.
Le droit de participer à l'assemblée générale et d'y exercer le droit de vote est subordonné à l'enregistrement comptable des actions au nom de l'actionnaire le 14ème jour qui précède l'assemblée générale des actionnaires, à 24 heures, heure belge (la «date d'enregistrement»), soit par leur inscription sur le registre des actions nominatives de la société, soit par leur inscription dans les comptes d'un teneur de compte agréé ou d'un organisme de liquidation, sans qu'il soit tenu compte du nombre d'actions détenues le jour de l'assemblée générale des actionnaires.
L'actionnaire indique à la société, ou à la personne que la société a désignée à cette fin, sa volonté de participer à l'assemblée générale, au plus tard le 6ème jour qui précède la date de cette assemblée, en renvoyant un formulaire signé en original sur support papier à l'adresse indiquée dans l'avis de convocation.
Le détenteur d'actions dématérialisées produit à la société, ou à la personne que la société a désignée à cette fin, au plus tard le même jour, une attestation délivrée par le teneur de comptes agréé ou par l'organisme de liquidation certifiant le nombre d'actions dématérialisées inscrites au nom de l'actionnaire dans ses comptes à la date d'enregistrement, pour lequel l'actionnaire a déclaré vouloir participer à l'assemblée générale.
L'émetteur de certificats se rapportant à des titres nominatifs est tenu de se faire connaître en cette qualité à la société, qui en fera mention dans le registre desdits titres. L'émetteur qui s'abstient de notifier cette qualité à la société ne peut prendre part au vote lors d'une assemblée générale que si la notification de sa volonté de prendre part à cette assemblée générale, effectuée conformément au second paragraphe du présent article, précise sa qualité d'émetteur.
L'émetteur de certificats se rapportant à des titres dématérialisés est tenu de faire connaître sa qualité d'émetteur à la société avant tout exercice du droit de vote, et au plus tard lorsqu'il indique à la société sa volonté de participer à l'assemblée au cours de laquelle il exerce ce droit. À défaut, ces titres ne peuvent prendre part au vote.
Les jours ouvrables s'entendent de tous les jours de la semaine, à l'exception des samedis, dimanches et jours fériés légaux en Belgique.
Tout actionnaire ayant le droit de vote peut participer à la réunion en personne ou s'y faire représenter par un mandataire. Sauf dans les cas autorisés par le Code de sociétés, l'actionnaire ne peut désigner, pour une assemblée générale donnée, qu'une seule personne comme mandataire.
La désignation d'un mandataire par un actionnaire intervient par écrit et doit être signée par l'actionnaire. La notification de la procuration à la société doit se faire par écrit à l'adresse indiquée dans la convocation. La procuration doit parvenir à la société au plus tard le 6ème jour qui précède la date de l'assemblée générale.
Avant la réunion, les actionnaires ou leurs mandataires sont tenus de signer une liste des présences indiquant leurs nom, prénom et domicile ou dénomination sociale et siège social, ainsi que le nombre d'actions pour lesquelles ils prennent part à l'assemblée. Les représentants des actionnaires personnes morales doivent remettre les documents établissant leur qualité d'organe. Les personnes physiques, actionnaires, organes ou mandataires qui prennent part à l'assemblée doivent pouvoir justifier de leur identité.
Les titulaires de parts bénéficiaires, d'actions sans droit de vote, d'obligations, de droits de souscription ou d'autres titres émis par la société, ainsi que les titulaires de certificats émis en collaboration avec la société et représentatifs de titres émis par celle-ci, peuvent assister à l'assemblée des actionnaires dans la mesure où la loi leur reconnaît ce droit et, le cas échéant, le droit d'y prendre part aux votes. S'ils souhaitent y assister, ils sont soumis aux mêmes formalités de préavis et d'accès, et de dépôt des procurations, que celles imposées aux actionnaires.
La société peut, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, conformément aux articles 620 et suivants du Code des sociétés et dans les limites qu'il prévoit, acquérir en bourse ou hors bourse ses propres actions à un prix unitaire qui respectera les dispositions légales, mais en tous cas ne pourra être inférieur de plus de vingt pour cent (20 %) au cours de clôture le plus bas des vingt (20) derniers jours de cotation précédant l'opération, ni supérieur de plus de vingt pour cent (20 %) au cours de clôture le plus haut des vingt (20) derniers jours de cotation précédant l'opération. Cette faculté s'étend à l'acquisition en bourse ou hors bourse d'actions de la société par une de ses filiales directes, au sens et dans les limites de l'article 627, alinéa 1er, du Code des sociétés. Si l'acquisition est faite par la société hors bourse, même auprès d'une filiale, la société fera le cas échéant offre aux mêmes conditions à tous les actionnaires, conformément à l'article 620, § 1er, 5°, du Code des sociétés.
L'autorisation qui précède a été renouvelée par l'assemblée générale extraordinaire du 17 mai 2011 et sera renouvelée en 2014.
La société peut, sans autorisation préalable de l'assemblée générale et sans limite dans le temps, conformément à l'article 622, § 2, alinéa 2, du Code des sociétés, aliéner en bourse ses propres actions qu'elle détient. Cette faculté s'étend à l'aliénation en bourse d'actions de la société par une de ses filiales directes.
Par décision de l'assemblée générale extraordinaire du 17 mai 2011, le conseil d'administration a été autorisé à acquérir – dans le respect des conditions fixées par les articles 620 et suivants du Code des sociétés – pour compte de la société, ses propres actions, lorsqu'une telle acquisition est nécessaire pour éviter à la société un dommage grave et imminent. Cette autorisation est valable pour trois (3) ans et sera renouvelée en 2014.
Autorisation d'utiliser le capital autorisé en cas d'offre publique d'acquisition portant sur les titres de la société. Le conseil d'administration est expressément autorisé, en cas d'offre publique d'acquisition portant sur les titres de la société, à augmenter le capital dans les conditions prévues par l'article 607 du Code des sociétés. Cette autorisation est renouvelée pour une durée de trois (3) ans par décision de l'assemblée générale extraordinaire du 17 mai 2011. Les augmentations de capital décidées dans le cadre de cette autorisation s'imputeront sur la partie restante du capital autorisé prévu par l'article 6 des statuts.
Au 30 août 2013, les participations des actionnaires s'établissaient comme suit:
Pour le détail de la structure actuelle de l'actionnariat veuillez consulter page 53 (note 33 structure de l'actionnariat).
| Nombre de titres avec droit de vote | Pourcentage | |
|---|---|---|
| AFFINE RE | 5622072 | 49,51 % |
| MANAGEMENT | 2643789 | 23,27 % |
| SMI | 1931895 | 17,01 % |
| ABM | 512691 | 4,51 % |
| STRATEFIN | 199203 | 1,75 % |
Toute personne physique ou morale qui détient ou acquiert des titres, représentatifs ou non du capital, doit déclarer au conseil d'administration de la société et à l'Autorité des services et marchés financiers (FSMA) le nombre de titres qu'elle possède directement, indirectement ou de concert avec une ou plusieurs autres personnes, lorsque ces titres lui confèrent des droits de vote atteignant une quotité de trois pour cent (3 %) ou plus du total des droits de vote existant au moment de la réalisation de la situation donnant lieu à la déclaration. Toute acquisition additionnelle ou toute cession de titres, intervenue dans les mêmes conditions que celles indiquées à l'alinéa précédent, doit également faire l'objet d'une déclaration au conseil d'administration de la société et à la FSMA lorsqu'à la suite d'une telle opération, les droits de vote afférents aux titres atteignent une quotité de cinq pour cent (5 %), dix pour cent (10 %), quinze pour cent (15 %), vingt pour cent (20 %) et ainsi de suite par tranche de cinq (5) points, du total des droits de vote existant au moment de la réalisation de l'opération donnant lieu à déclaration, ou lorsqu'ils tombent en-dessous de l'un de ces seuils ou du premier seuil de 3 % visé à l'alinéa 1er.
Les déclarations relatives à l'acquisition ou la cession de titres effectuée conformément aux dispositions du présent article, doivent être adressées à la FSMA et, par lettre recommandée, au conseil d'administration de la société, au plus tard le second (2nd) jour ouvrable qui suit le jour de la réalisation de l'acquisition ou de la cession qui y donne lieu. Les titres acquis par succession ne doivent cependant faire l'objet d'une déclaration que trente (30) jours après acceptation de la succession, le cas échéant sous bénéfice d'inventaire.
La société doit rendre publique toute déclaration reçue le premier jour ouvrable suivant et doit mentionner ces déclarations dans les annexes à ses comptes annuels. La violation de ces obligations de transparence peut entraîner la suspension des droits de vote, une ordonnance ordonnant la vente des actions à un tiers et des sanctions pénales.
Les formulaires destinés aux publicités susmentionnés sont disponibles sur le site internet de la FSMA, lequel fournit également de plus amples informations à cet égard.
En vertu du droit belge des sociétés et des statuts de la société, la société peut augmenter ou réduire son capital social par décision de l'assemblée générale des actionnaires de la société, prise à une majorité de 80 % des votes émis, lors d'une réunion à laquelle au moins 50 % du capital social de la société est présent ou représenté.
En cas d'augmentation du capital, les actions à souscrire en numéraire seront offertes par préférence aux propriétaires des actions existantes proportionnellement à la partie du capital que représentent leurs actions.
Le délai pendant lequel le droit de souscription préférentielle peut être exercé est fixé par l'assemblée générale, ou, le cas échéant, par le conseil d'administration, et ne peut être inférieur à quinze (15) jours à dater de l'ouverture de la souscription.
Le droit de souscription préférentielle est négociable dans les limites de la cessibilité des actions, pendant toute la durée de souscription.
Le conseil d'administration pourra décider que le nonusage total ou partiel par les actionnaires de leur droit de souscription préférentielle a pour effet d'accroître la part proportionnelle des actionnaires qui ont déjà exercé leur droit de souscription, ainsi que les modalités de cette souscription. Le conseil d'administration pourra aussi conclure, aux conditions qu'il détermine, toutes conventions destinées à assurer la souscription de tout ou partie des actions nouvelles à émettre. L'assemblée générale pourra, dans l'intérêt de la société et sous les conditions prescrites par l'article 596 du Code des sociétés, limiter ou supprimer le droit de souscription préférentielle.
En cas d'augmentation de capital par la voie du capital autorisé, le conseil d'administration pourra également, dans l'intérêt de la société et sous les conditions prescrites par les articles 603, alinéa 3, et 596 du Code des sociétés, limiter ou supprimer le droit de souscription préférentielle, même en faveur d'une ou plusieurs personnes déterminées autres que les membres du personnel de la société ou de ses filiales.
Le conseil d'administration est autorisé à augmenter le capital social, en une ou plusieurs fois, par l'émission d'un nombre d'actions, ou d'instruments financiers donnant droit à un nombre d'actions, d'un montant maximum de cent trente-deux millions quinze mille sept cent trente-huit euros (€ 132015738,00), étant entendu que, conformément à l'article 603, alinéa 1 du Code des sociétés, ceci ne peut aboutir à une augmentation de capital, en une ou plusieurs fois, d'un montant supérieur au montant du capital social. Le conseil d'administration peut utiliser cette autorisation dans le cas d'une émission de titres visée à l'article 14.
La ou les augmentations du capital décidée(s) en vertu de cette autorisation peuvent être effectuées:
Cette autorisation est conférée au conseil d'administration pour une durée de cinq (5) ans, à dater de la publication de la décision aux annexes au Moniteur belge, i.e. le 20 juin 2011. Cette autorisation sera renouvelée pour cinq (5) ans en 2014.
Elle peut être renouvelée, une ou plusieurs fois, conformément aux dispositions légales applicables.
En cas d'augmentation du capital par le conseil d'administration, dans le cadre du capital autorisé, le conseil d'administration devra affecter les primes d'émission, s'il en existe, à un compte indisponible qui constituera, à l'égal du capital, la garantie des tiers et ne pourra, sous réserve de son incorporation au capital par le conseil d'administration, comme prévu ci-avant, être réduit ou supprimé que par une décision de l'assemblée générale, statuant dans les conditions requises par l'article 612 du Code des sociétés.
Une convention d'actionnaires a été conclue le 24 mai 2007 entre Affine et le Management (les «Actionnaires») et amendée le 26 mars 2010 et les 26 et 28 juillet 2011.
Elle établit les principes d'une gouvernance d'entreprise conforme aux normes en vigueur en Belgique (article 522, § 1 du Code des Sociétés) en reconnaissant au Conseil d'Administration la plénitude de ses compétences en matière de décisions. Le Conseil d'Administration est en charge de la politique générale et des matières qui lui sont réservées par les statuts de la société. La convention d'actionnaires restera en vigueur jusqu'au 28 février 2016 à minuit, date à laquelle elle prendra automatiquement fin si elle n'a pas été reconduite. Les éléments clés de la convention d'actionnaires sont les suivants :
Stratégie et autonomie: Les Actionnaires s'associent pour développer l'activité de Banimmo, comme entreprise autonome et dans le cadre de sa stratégie de niche. Ils éviteront toute interférence de leur propre stratégie d'entreprise ou contraintes patrimoniales dans les décisions à prendre.
Conseil d'Administration: la politique générale du groupe Banimmo, les matières réservées en vertu de l'article 21 des statuts et repris à l'article 6.2. de la Charte de Gouvernance d'Entreprise et la supervision du Comité de Direction relèvent de la compétence exclusive du Conseil d'Administration. Sa composition reflète la volonté des Actionnaires de partager le contrôle de la société puisque trois membres sont désignés par Affine, trois membres désignés par le Management et quatre membres sont des administrateurs indépendants. La présidence du Conseil d'Administration est assurée par Affine.
Concertation entre les Actionnaires: Affine et le Management se réunissent à intervalles réguliers en vue de se concerter sur les opérations et de préparer les décisions à prendre par le Conseil d'Administration, sans cependant que ces réunions ne constituent un organe de décision et ne se substituent au Conseil d'Administration ou au Comité de Direction. Les membres du management sont en outre convenus entre eux de certaines modalités de concertation et se sont mutuellement octroyé des droits de première offre et de préemption relatifs à leurs actions Banimmo.
Politique de distribution des dividendes : l'équipe de direction détient, hormis 35000 actions B détenues par certains collaborateurs, et 145996 actions B détenues par la société CCL Invest, la totalité des actions de catégorie B, représentant 6,1 % du capital de Banimmo. Le nombre d'actions B n'augmentera pas. Les actions B donnent droit, conformément à l'article 39 des statuts, à un dividende privilégié, distribué avant le dividende ordinaire, qui est déterminé chaque année sur la base d'un niveau de rentabilité économique sur fonds propres économiques calculé conformément à ce qui est indiqué à l'article 39 des statuts de la société. Ce droit à un dividende privilégié s'éteindra en 2017, après la distribution du dividende relatif à l'exercice 2016.
Strategy, Management and Investments SPRL, représentée par Didrik van Caloen, CEO jusqu'àu 31 décembre 2013, Avenue Prince Baudouin 19 – 1150 Bruxelles
Stratefin SPRL, représentée par Christian Terlinden, CEO à partir du 1er janvier 2014, Struikenlaan 31 – 1640 Sint-Genesius-Rode
Messieurs Didrik van Caloen et Christian Terlinden assument la responsabilité du contenu de ce Rapport Annuel, sous réserve de l'information fournie par des tiers, y compris les rapports du Commissaire. À la connaissance de Messieurs Didrik van Caloen et Christian Terlinden, les états financiers, établis conformément aux normes comptables applicables, donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de l'émetteur et des entreprises comprises dans la consolidation. À leur connaissance, le rapport de gestion contient un exposé fidèle sur l'évolution des affaires, les résultats et la situation de l'émetteur et des entreprises comprises dans la consolidation, ainsi qu'une description des principaux risques et incertitudes auxquels ils sont confrontés. Après avoir pris toute mesure raisonnable à cet effet, les informations contenues dans le document d'enregistrement sont, à leur connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d'omission de nature à en altérer la portée.
Ces personnes attestent que, pendant la durée de validité du document, les documents suivants (ou copie de ces documents) peuvent, le cas échéant, être consultés sur le site internet de la Société (www.banimmo. be) ou au siège de la Société:
Au 31 décembre 2013, Banimmo employait 20 salariés (18 à temps plein et 2 à temps partiel, tous actifs au siège d'exploitation). En outre, Banimmo France employait 6 salariés (5 à temps plein et 1 à temps partiel). La répartition des salariés par type d'activité n'est pas pertinente dans le cas de Banimmo. Au 31 décembre 2012, le nombre de salariés employés par Banimmo était de 22 (20 à temps plein et 2 à temps partiel), comparé à 22 en 2011 et 24 employés fin 2010. Pour Banimmo France, ce nombre était de 6 salariés en 2012 et 5 salariés fin 2011, tous engagés à temps plein, à comparer avec 5 salariés fin 2010.
Les aspects environnementaux liés aux immobilisations corporelles du Groupe sont systématiquement pris en compte lors des acquisitions, au travers de la «due diligence» préalable et d'éventuelles garanties de passif. Tous les risques environnementaux qui ont été identifiés font l'objet de provisions dans les comptes de Banimmo. Une provision spécifique relative aux risques environnementaux liés à l'immeuble Albert Building, vendu en 2006, a été constituée. Après des dépenses d'assainissement de € 3607,01 durant l'année 2013, il subsiste une provision de € 431692,99 qui couvre largement le coût du travail estimé par l'expert pour achever l'assainissement. En outre, une provision de € 62400 relative aux risques environnementaux du site des Corvettes reste disponible. Il s'agit des seules provisions enregistrées par Banimmo pour couvrir un risque environnemental.
Le Groupe est impliqué dans quelques dossiers contentieux liés à des chantiers terminés et d'un enjeu limité.
Pour le reste, les seuls dossiers contentieux sont décrits ci-dessous. Ils concernent la société Dolce La Hulpe, filiale de Conferinvest, dont le Groupe détient 49 % des actions.
En ce qui concerne l'accident mortel survenu à l'hôtel en février 2008, les principaux intervenants au projet ont été renvoyés devant le tribunal correctionnel pour homicide involontaire par défaut de prévoyance ou de précaution. l'affaire sera plaidée en mai 2014.
L'auditorat du Conseil d'Etat continue à examiner le recours contre le refus de la Région wallonne d'accorder une prime pour l'installation photovoltaïque.
Mazars, réviseurs d'entreprises dont le siège social est établi Avenue Marcel Thiry 77 bte 4, 1200 Bruxelles, a été nommé lors de l'Assemblée Générale ordinaire du 21 mai 2013 pour une durée de 3 ans.
Mazars est représenté par M. Xavier Doyen.
Résultat opérationnel avant charges financières et impôts («Earnings before Interest and Taxes»).
Résultat opérationnel avant charges financières, impôts et amortissements («Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization»).
Total des dettes financières (à court et long terme) sur total du bilan.
Total des dettes financières (à court et long terme) sur total des capitaux propres.
«Gross Lettable Area» ou surface brute locative
Résultat opérationnel récurrent avant charges financières et impôts (hors plus-values) («Recurrent Earnings before Interest and Taxes»).
Loyers contractuels bruts au 31 décembre 2013 sur la juste valeur des immeubles (IAS 40) et la valeur des stocks (immeubles en IAS 2).
Résultat net consolidé corrigé des gains/pertes issus de la réévaluation annuelle des produits dérivés financiers et du portefeuille immobilier, conformément aux normes IFRS (IAS 40 et IAS 39).
Revenus locatifs nets des immeubles de placement + honoraires et commissions de gestion + quote-part dans les résultats des sociétés mises en équivalence. Pour cette dernière, les variations dues aux normes IAS 39 et IAS 40 ont été enlevées.
Prise en occupation générale, c'est-à-dire le nombre total de mètres carrés loués dans une région déterminée sur une période donnée.
Surfaces louées sur la surface totale disponible (louable) de l'immeuble (à l'exclusion des surfaces de parking). Ainsi, les taux mentionnés ne tiennent compte que des surfaces disponibles à la location.
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Ce rapport annuel est également disponible en néerlandais. Pour en obtenir un exemplaire, contactez le service Communication:
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Le présent document a été intégralement traduit en néerlandais. En cas de divergence entre la version néerlandaise et la version française du document, la version française prime. Banimmo assume la responsabilité de la cohérence entre la version néerlandaise et la version française du présent document.
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