Annual Report • Apr 18, 2014
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Elk jaar heeft Banimmo het genoegen om op projecten te werken met verschillende architecten. Voor ons zijn ze zeer belangrijke partners. Voor het vierde opeenvolgende jaar hebben we daarom één onder hen eer willen bewijzen en hebben we gekozen voor Outsign. U vindt meer informatie over Outsign op pagina 16. *
Banimmo is een op Euronext Brussels genoteerde vastgoedvennootschap.
De vennootschap werd in 2007 op de beurs gebracht en had als hoofdactiviteit het technisch en commercieel herpositioneren van verouderde gebouwen in haar drie thuismarkten: België, Frankrijk en Luxemburg.
Door de bewustwording van de behoeften van gebouwen op het vlak van duurzaamheid en efficiëntie en de introductie van nieuwe normen op dat vlak is de technische veroudering van vastgoed sindsdien versneld.
Voortbouwend op haar ervaring positioneert Banimmo zich vandaag als een speler die in staat is om vastgoedactiva die aan de strengste eisen en normen van de institutionele eindinvesteerders voldoen, alsook built-to-suit gebouwen te ontwikkelen die aan de wensen van de huurders voldoen.
Deze competentie geldt zowel voor kantoorgebouwen (waar Banimmo sinds lang actief is), als voor handelspanden of nichesegmenten (hotels, rusthuizen, enz.).
Om dit te bereiken combineert Banimmo diverse expertises op het vlak van haar lokale netwerken, op het vlak van projectbeheer en op financieel vlak.
Dankzij een belangrijk eigen vermogen en de beschikbaarheid van externe financiering kan Banimmo snel aanzienlijke financiële middelen bijeenbrengen en op korte termijn verbintenissen aangaan.
2 Banimmo | Jaarlijks financieel verslag 2013
Beste aandeelhouders,
Het voorbije jaar is voor onze vennootschap een overgangsjaar geweest.
Verschillende jaren van financiële crisis en de inzinking van de Brusselse kantoormarkt hebben ons er toe geleid om ons business model te laten evolueren en zo Banimmo de beste kansen voor een heropleving te bieden. Bij het lezen van dit zevende jaarverslag sinds de beursintroductie van het Banimmo aandeel zal u vaststellen dat er aanzienlijke vooruitgang geboekt werd in de strategische heroriënteringen die in onze vorige verslagen werden toegelicht: diversificatie van de vastgoedportefeuille, financiële consolidatie, voorverhuring van projecten, enz.
Als we Banimmo vandaag beschrijven dan hebben we het over een vastgoedvennootschap die zich in 2007 nog toelegde op de herpositionering van kantoorgebouwen en geleidelijk een nichespeler geworden is gespecialiseerd in 'built-to-suit' operaties voor kantoren en conferentiecentra, en het herontwikkelen van handelscentra in stadskernen (met name in Frankrijk).
Daarnaast werd het niveau van onze portefeuille verbeterd om rekening te houden met de hogere eisen van de huurders en investeerders. Er werd geopteerd voor het overdragen van activa die niet meer beantwoorden aan deze veeleisendheid, zelfs indien hiermee waardeverminderingen gepaard gaan. Het gaat dus om een arbitrage van onze vastgoedportefeuille en onze projecten die ons zal toelaten om activa te realiseren en financiële middelen vrij te maken om de lopende ontwikkelingsprojecten met een hoge marge te bekostigen: de herontwikkeling van handelsgalerijen in Parijs intra muros, het realiseren van 'built-to-suit' operaties voor kwalitatieve huurders op basis van lange termijn huurcontracten, en het ontwikkelen van handelszaken en kantoren op de The Loop site in Gent.
Het afgelopen boekjaar werd tevens gekenmerkt door waardeverminderingen op bepaalde te herpositioneren activa en op onze participatie in City Mall Invest. Enerzijds heeft de waardevermindering in het segment kantoorgebouwen sedert de in 2008 begonnen crisis een grotere impact gehad dan onze waarderingsinspanningen: de aanhoudende economische stagnatie laat nog steeds al haar gevolgen voelen. Anderzijds heeft het verzet (intussen opgeheven) tegen het project voor een handelscentrum te Verviers in het kader van onze investering in de groep City Mall ons ertoe geleid om ons, in onderling overleg met onze partner, te concentreren op de projecten te Verviers en Namen, en om voor de site Charleroi Expo een sterk gemengd stadsgedeelte te voorzien.
Die evolutie van onze portefeuille begint sedert 2013 haar vruchten af te werpen: de verkoop van handelscentra verliep overeenkomstig de vooropgestelde agenda en de vooropgestelde waarde, bewijs dat onze diversificatiestrategie naar dat segment, dat veel interessanter is dan de kantorensector, rendeert.
Het managementteam van Banimmo ten slotte evolueert in de continuïteit en in het kader van de stabiliteit van de aandeelhouders rond de referentieaandeelhouder Affine die duurzaam aanwezig blijft: de oprichters maken geleidelijk plaats voor nieuwe leiders, verenigd rond de nieuwe CEO, Christian Terlinden, die de transformatie van Banimmo zal finaliseren.
Maryse Aulagnon
Voorzitter van de raad van bestuur
Didrik van Caloen Chief Executive Officer (tot 31/12/2013)
Banimmo heeft een openbaar bod tot omruiling gelanceerd op haar obligatielening die in juni 2015 vervalt. Bij de afsluiting van het bod werden 34072 bestaande obligaties, die een nominaal bedrag van € 34,1 miljoen vertegenwoordigen, ingebracht in het kader van het bod. Dit vertegenwoordigt 45% van het totale bedrag van de oorspronkelijke obligatielening. Met het resultaat van het bod tot omruiling werd het bedrag van € 75 miljoen dat in 2015 verviel op een evenwichtige manier gespreid tussen een bedrag van € 40,9 miljoen dat in juni 2015 vervalt en van € 34,1 miljoen dat in mei 2018 vervalt.
Verkoop van 2 loten in het handelscentrum Art de Vivre in Eragny aan een Franse institutionele belegger. Deze loten vertegenwoordigen een totale oppervlakte van ongeveer 12000 m², volledig verhuurd aan Castorama. De verkoopprijs bedraagt € 18,65 miljoen.
De internationale verzekeringsmakelaar Marsh & McLennan heeft een overeenkomst met Banimmo afgesloten voor de bouw van haar toekomstige zetel in Brussel. Het gebouw zal gelegen zijn in Oudergem (Brussel) en zal een totale oppervlakte van 6500 m² hebben. Het gebouw is verhuurd op basis van een huurovereenkomst van 15 jaar.
Verkoop aan een private investeerder van de blote eigendom en de erfpacht op een kantoorgebouw gelegen aan de Prins Boudewijnlaan 5 te Kontich. Dit gebouw heeft een totale oppervlakte van 6800 m² en beschikt over meer dan 200 parkeerplaatsen. De verkoopprijs bedraagt circa € 9 miljoen.
Akkoord voor een joint-venture tussen Banimmo en McArthurGlen (Europees leider van designer outlets) om samen een Designer Outlet met recreatieruimtes te ontwikkelen op de site The Loop in Gent.
Deze ontwikkeling zal een McArthurGlen Designer Outlet van ongeveer 32000 m² bevatten, recreatieruimtes van 14500 m² en 6300 m² grote commerciële oppervlaktes (big boxes). Het project vertegenwoordigt een totale investering van meer dan € 180 miljoen en zal meer dan 2000 jobs creëren.
OKTOBER NOVEMBER
Ondertekening van een overeenkomst voor de verwerving van een kantoorgebouw, gelegen aan de Desguinlei in Antwerpen. Het gebouw is volledig verhuurd aan de administratie van de Provincie Antwerpen. De ligging van het gebouw maakt dat een toekomstige herontwikkeling naar residentieel kan overwogen worden.
DECEMBER
Verkoop van twee handelspanden gelegen in Fontenay-sous-Bois en Rouen aan een Franse institutionele belegger. Het handelspand in Fontenay-sous-Bois heeft een oppervlakte van 2000 m² en is volledig aan Monoprix verhuurd. In Rouen hebben de verschillende loten een totale oppervlakte van 2850 m². De verkoop van deze twee activa werd afgesloten voor een globale nettoprijs van € 21,8 miljoen.
Overeenkomst tussen Banimmo en Deloitte in België voor de constructie van de regionale zetel van de internationale audit en consulting groep te Gent. Het gebouw zal ontwikkeld worden op het Tetris Business Park Ghent en zal een oppervlakte hebben van ongeveer 7400 m². Het gebouw wordt verhuurd op basis van een leasingovereenkomst van 15 jaar.
VERKOOP VAN DE PARTICIPATIE (50%) IN DE VENNOOTSCHAP LES JARDINS DES QUAIS
Banimmo heeft haar participatie (50%) in de vennootschap SNC Les Jardins des Quais verkocht aan Affine. Affine was al eigenaar van 50% van het kapitaal van deze vennootschap. Deze vennootschap beheert een commercieel en kantorencomplex van 25000 m² gelegen naast het historisch centrum van Bordeaux aan de oevers van de Garonne.
WAARDE VAN DE PORTEFEUILLE (IN € MILJOEN)
28% FRANKRIJK
GEOGRAFISCHE SPREIDING
72% BELGIË
Eigen vermogen per aandeel
Beurskoers
RECURRENTE INKOMSTEN (IN '000 €)
20000
8000
1 Deze waarde wordt bepaald door, op de actiefzijde, rekening te houden met de investeringsgebouwen (IAS40) aan de reële waarde, de participatie in Montea aan haar beurswaarde, de conferentiecentra en Grondbank The Loop aan de waardering bepaald door experten, City Mall en de activa in voorraad (IAS 2) aan de laagste waarde hetzij ofwel hun historische acquisitiewaarde, hetzij aan de waarde waaraan ze gerealiseerd werden indien die lager is dan de historische acquisitiekost. De gronden en de activa in voorraad vertegenwoordigen een boekhoudkundige waarde van € 152 miljoen.
Van die activa wordt de netto financiële schuld voor haar nominale waarde afgetrokken. Tot slot wordt dit resultaat gedeeld door het aantal aandelen om de netto intrinsieke waarde per aandeel te bekomen.
BRUTO HUURRENDEMENT VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN EN VOORRADEN (*9,2% INDIEN VOLLEDIG VERHUURD)
BEZETTINGSGRAAD VAN DE PORTEFEUILLE
EVOLUTIE VAN DE SCHULDGRAAD
Gemiddelde financieringskost (%)2 Gemiddelde financieringskost zonder
rekening te houden met de kost van indekkingsinstrumenten2
GEKOCHTE CAP-OPTIES VERKOCHTE FLOOR-OPTIES INTEREST RATE SWAP
1 Uitgedrukt als netto financiële schuld op totale activawaarde
2 Zonder rekening te houden met non-cash elementen
3 De terugbetaling in 2016 omvat een bedrag van € 120 miljoen van het gesyndiceerde krediet dat dan vervalt. Deze zal uiteraard worden heronderhandeld.
Banimmo | Jaarlijks financieel verslag 2013 7
GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENINGEN - ANALYTISCH SCHEMA (IN '000 €)
| (in '000 €) (op 31 december) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| A. NETTO COURANT RESULTAAT | |||
| Netto huuropbrengsten uit gebouwen | 9884 | 10717 | 14308 |
| Erelonen en beheersvergoedingen | 874 | 1417 | 2065 |
| Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
-317 | 3039 | 2581 |
| Recurrente inkomsten | 10441 | 15173 | 18954 |
| Administratieve en operationele kosten | -7572 | -7871 | -7919 |
| Andere operationele kosten | -314 | -326 | -167 |
| Recurrent bedrijfsresultaat (REBIT) | 2556 | 6977 | 10868 |
| Netto resultaat op verkopen | 4628 | 3226 | 4195 |
| Operationeel resultaat (EBIT) | 7184 | 10203 | 15063 |
| Financieel resultaat | -5528 | -7697 | -7892 |
| Courant resultaat voor belastingen | 1656 | 2506 | 7171 |
| Belastingen | -5877 | -284 | -198 |
| Netto Courant resultaat | -4221 | 2222 | 6972 |
| B. WAARDEWIJZIGINGEN, HERKLASSERINGEN EN UITGESTELDE BELASTINGEN |
|||
| Wijzigingen van reële waarde op vastgoedbeleggingen | -6549 | 4128 | -2869 |
| Winst/verlies op de waarde van gebouwen in voorraad | -5800 | 368 | - |
| Winst/verlies op de waarde van vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast |
-11293 | - | - |
| Wijzigingen van reële waarde in het resultaat van vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast |
-172 | -2092 | -1301 |
| Resultaat van herklassering en afschrijvingen (toevoeging/terugname) op vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast |
7346 | - | - |
| Wijziging van reële waarde op indekkingsinstrumenten (IAS 39) | 2807 | -2011 | -1530 |
| Uitgestelde belastingen | 3954 | 59 | -112 |
| Totaal waardewijzigingen, herklasseringen en uitgestelde belastingen | -9707 | 452 | -5811 |
| C. NETTO RESULTAAT | |||
| Netto resultaat van het boekjaar | -13928 | 2674 | 1161 |
| Minderheidsbelangen | - | -4 | -2 |
| Resultaat van het boekjaar (aandeel groep) | -13928 | 2678 | 1163 |
| (in '000 €) (op 31 december) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | |||
| Vastgoedbeleggingen | 83168 | 93954 | 84166 |
| Materiële vaste activa | 1825 | 1560 | 1577 |
| Immateriële vaste activa | 227 | 570 | 284 |
| Deelnemingen in vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast | 10759 | 60854 | 60779 |
| Uitgestelde belastingactiva | 5242 | 4914 | 4411 |
| Langlopende financiële activa | 83590 | 58776 | 54969 |
| Handelsvorderingen en andere vorderingen | 2569 | 2371 | 2378 |
| VLOTTENDE ACTIVA | |||
| Voorraden | 152060 | 166704 | 151544 |
| Kortlopende financiële activa | 1042 | 1028 | 1034 |
| Handelsvorderingen en andere vorderingen | 11444 | 8601 | 8971 |
| Kortlopende belastingvorderingen | 792 | 355 | 579 |
| Kortlopende afgeleide financiële instrumenten | 0 | 0 | 177 |
| Kas en kasequivalenten | 4066 | 3998 | 5391 |
| Totaal activa | 356784 | 403685 | 376260 |
| 115651 | 133231 | 133605 | |
| EIGEN VERMOGEN | |||
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | |||
| Langlopende financiële schulden | 193028 | 231095 | 212178 |
| Uitgestelde belastingpassiva | |||
| 0 | 3826 | 3381 | |
| Voorzieningen | 1892 | 2646 | 3233 |
| Handelsschulden en andere schulden | 6615 | 6798 | 1718 |
| KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | |||
| Kortlopende financiële schulden | 6083 | 7100 | 4165 |
| Kortlopende afgeleide financiële instrumenten | 6637 | 9444 | 7610 |
| Uitgestelde belastingpassiva | 5826 | 691 | 512 |
| Voorzieningen | 61 | 74 | 17 |
| Handelsschulden en andere schulden | 20991 | 8810 | 9841 |
| Totaal verplichtingen en eigen vermogen | 356784 | 403685 | 376260 |
| Netto financiële schulden op balanstotaal | 54,7% | 58,0% | 56,1% |
| Financiële schulden op eigen vermogen | 172,2% | 178,8% | 161,9% |
| RESULTAAT PER AANDEEL | |||
| Totaal aantal aandelen (op 31/12) | 11356544 | 11356544 | 11356544 |
| Eigen vermogen per aandeel (aantal aandelen per 31/12) | 10,18 € | 11,73 € | 11,76 € |
Didrik van Caloen, geboren in 1955, behaalde een licentie Economische Wetenschappen aan de UCL. Hij werkte bij G.E.I.S. (timesharing services van 1979 tot 1980), bij Citibank N.A. Brussels als Credit Officer, Finance Manager and Financial Institutions Business Head (van 1980 tot 1993), bij Citibank (Luxemburg) als Algemeen Directeur belast met Institutional and Funds Management Business (van 1993 tot 1994), als Gedelegeerd Bestuurder en als Directeur bij Régent Finance (joint venture met Anhyp) (van 1994 tot 1995), bij de Spaarbank Anhyp als lid van het Directiecomité en verantwoordelijke voor de afdeling Vastgoedkredieten (van 1995 tot 1999) en bij AXA REIM Benelux als Managing Director (van 1999 tot 2000).
Hij is sinds 2000 en tot 31/12/2013, Chief Executive Officer, bestuurder en lid van het directiecomité. Hij is tevens vice-voorzitter van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS-UPSI).
Christian Terlinden, geboren in 1959, is licentiaat in de Rechten (UCL) en in de Toegepaste Economische Wetenschappen (UCL). Hij behaalde ook een MBA aan de Cornell University (USA). Hij heeft diverse professionele ervaringen opgedaan in de banksector, bij Citibank in Brussel (van 1984 tot 1988) en daarna bij de zakenbank Cobepa waar hij verantwoordelijk was voor de opvolging van bepaalde participaties en de vastgoedportefeuille (van 1989 tot 1995). Hij was Chief Financial Officer van Sapec van 1995 tot 2005, en is daar bestuurder gebleven tot juni 2006.
Hij heeft Banimmo vervoegd in juni 2005 als Chief Financial Officer, bestuurder en lid van het directiecomité. Sinds 2013 is hij eveneens verantwoordelijk voor de Belgische vastgoedactiviteiten van de portefeuille van Banimmo. In de loop van de voorbije 5 jaar was hij ook bestuurder van de vennootschappen Zetes Industries, Air Energy, Devimo en van de vastgoedbevak Montea. Momenteel is hij bestuurder van City Mall Invest, Dolce la Hulpe, Dolce Chantilly alsook van verschillende vastgoedfilialen van Banimmo.
André Bosmans, geboren in 1954, is licentiaat in de Rechten (RUG) en behaalde tevens een licentie notariaat aan de RUG in 1978. Hij heeft diverse professionele ervaringen opgedaan, onder meer als stagiair-advocaat en als kandidaat-notaris. Vanaf 1990 werkte hij bij Imofo, een filiaal van Anhyp gespecialiseerd in vastgoed. Sinds 1996 is hij secretaris-generaal en lid van het directiecomité van Banimmo, Secretaris van de raad van bestuur van Banimmo, en sinds 2011, bestuurder van Banimmo. Hij oefent het mandaat van bestuurder uit in verschillende filialen van de groep Banimmo. Sinds oktober 2006 is hij bestuurder van de vastgoedbevak Montea. Hij is tevens bestuurder van de Grondbank The Loop, P.D.S.M., Luso Invest, Conferinvest alsook van verschillende vastgoedfilialen van Banimmo. Hij is onafhankelijk bestuurder van de vennootschappen VEDIS en International Commerce and Trading.
Olivier Durand, geboren op 19 januari 1967, is licentiaat en master in de Rechten. Van 1994 tot 1997 was hij directeur voor de ontwikkeling van de vennootschap Jean-Louis David in Frankrijk, België en Zwitserland. Van 1997 tot 1999 was hij directeur voor de ontwikkeling van de vennootschap A. AFFLELOU.
In 1999 vervoegde hij de vennootschap Monoprix als adjunct-directeur vastgoed om vervolgens in 2001 directeur vastgoed en expansie te worden, alsook lid van het directiecomité, verantwoordelijk voor het juridische en vastgoedbeheer van de verschillende activa en voor de ontwikkeling van de verschillende winkels van de groep. In 2008 vervoegde hij Banimmo in Frankrijk als directeur voor de investeringen, alvorens in 2011 adjunct-Directeur-Generaal van de Franse structuur te worden.
Filip De Poorter, geboren in 1972, is afgestudeerd als burgerlijk ingenieur bouwkunde (RUG). Hij deed een gedegen professionele ervaring op in de vastgoedontwikkeling in België en Luxemburg, als directeur van Codic nv (van 1997 tot 2008), daarna als gedelegeerd bestuurder van Kairos nv (van 2009 tot 2012) en groep Maes nv (van 2012 tot 2013), waar hij onafhankelijk bestuurder is gebleven.
Als Chief Commercial and Operations Officer en lid van het directiecomité van Banimmo, is hij verantwoordelijk voor haar vastgoedactiviteiten in België en Luxemburg.
Petra Sobry is licentiaat in de Rechten (VUB) en heeft het Executive Programma in vastgoed van Solvay afgerond.
Na haar stage bij de balie in Brussel, heeft ze als bedrijfsjurist, in Frankrijk bij RFN (1997-1999) en in België in het Legal Department van Deloitte & Touche gewerkt (1999-2001). Van 2001 tot 2008 was ze werkzaam bij het advocatenkantoor Laga als advocaat-vennoot, alvorens ze Banimmo in 2008 vervoegd heeft als Senior Legal Officer. Op 1 juli 2014 zal ze Secretaris Generaal van Banimmo worden, na het vertrek van André Bosmans.
Petra heeft ook deelgenomen aan verschillende publicaties en heeft lesgegeven aan VLEKHO en UIA Management School.
Vaste vertegenwoordiger van Affine R.E. SA (5, rue Saint Georges, 75009 Parijs, Frankrijk).
Voorzitter van de raad van bestuur en voorzitter van het benoemings- en remuneratiecomité.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2013: 7/7.
Aanwezigheid op het benoemings- en remuneratiecomité tijdens het boekjaar 2013: 5/5.
Einde mandaat: mei 2016.
Maryse AULAGNON, Voorzitter Directeur-generaal van Affine, "maître des Requêtes honoraire au Conseil d'État", behaalde een diploma aan het ENA, aan het Institut d'Études Politiques en een DESS (diploma in gespecialiseerde hogere studies) in economische wetenschappen. Na het uitoefenen van verschillende functies bij de Ambassade van Frankrijk in de Verenigde Staten en bij tal van ministeriële kabinetten (begroting, industrie) stapte zij in 1984 over naar de groep CGE (vandaag Alcatel) als directeur internationale zaken.
Vervolgens kwam zij bij Euris bij de oprichting in 1987 als Algemeen Directeur. In 1990 richtte zij de groep Affine op die zij sindsdien leidt. Zij neemt tevens deel aan verschillende beroepsorganisaties (bestuurder van de Club de l'Immobilier, bestuurder van de Fondation Palladio, lid van het bureau van de FSIF, …). Zij is daarnaast ook bestuurder van Air France KLM, lid van de Conseil de Surveillance de BPCE, alsook bestuurder van Veolia Environment. Zij is tevens lid van verschillende organisaties, namelijk culturele en universitaire (Le Siècle, la Fondation des Sciences Politiques, Terrafemina, Voxfemina, …).
Vaste vertegenwoordiger van Holdaffine BV (Rivium Quadrant 181, 2909 LC Capelle aan den Ijssel, Pays-Bas).
Bestuurder, lid van het auditcomité.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2013: 7/7.
Aanwezigheid op het auditcomité tijdens het boekjaar 2013: 3/3.
Einde mandaat: mei 2016.
Alain CHAUSSARD, Vicevoorzitter en Directeur-generaal van Affine behaalde een diploma aan de École Centrale de Paris, aan het Institut d'Études Politiques en aan de École Nationale de la Statistique et de l'Administration Economique. Hij behaalde eveneens een master wiskunde en een DEA in financiën.
Na een carrière in de banksector bij Crédit Lyonnais en Crédit Chimique, werd hij in 1989 adjunct directeur- generaal van de Banque Stern. In 1992 keerde hij terug naar Crédit Lyonnais, waar hij als directeur bevoegd werd voor gespecialiseerde financiering en later voor speciale zaken van de Groep. In die hoedanigheid werd hij onder meer benoemd tot Voorzitter van Omnium immobilier de gestion en van de zaal Pleyel. Sedert 1996 is hij Adjunct Directeur- Generaal van Euris en in 1998 werd hij Directeur-generaal van de groep Affine waar hij sinds 2000 vicevoorzitter is. Hij is daarenboven Voorzitter van Centrale immobilier en van la Société des grands interprètes, en bestuurder van la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières, van l'Institut de l'épargne immobilière et foncière, en van de vereniging Pro musicis.
Vaste vertegenwoordiger van MAB Finances SAS (5, rue Saint Georges, 75009 Parijs, Frankrijk).
Bestuurder.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2013: 7/7.
Einde mandaat: mei 2016.
Cyril AULAGNON, Adjunct directeur generaal van Affine R.E, behaalde een diploma aan de Ecole HEC en tevens een licentie sociologie en wiskunde.
Hij begon zijn loopbaan als beursmakelaar bij de bank BNP Paribas te New York, daarna specialiseerde hij zich in de vastgoedsector door te werken voor een investeringsfonds dat zich toespitste op Afrika Subsahara. Hij gaat daarna naar Concerto, het filiaal van Affine gespecialiseerd in logistiek, waarvan hij adjunct directeur-generaal wordt in 2009. In 2010 wordt hij directeur van Strategie en Ontwikkeling van de groep Affine, in 2012, Directeur van het vastgoed van de groep Affine, en in 2014 Adjunct directeur generaal van Affine R.E., een functie die hij vandaag uitoefent.
Hij is lid geweest van de commissie Valorisation Verte in het kader van de Grenelle de l'Environnement, verslaggever van de commissie Développement Durable van de vereniging Euronext-Finance & Innovation. Hij is tevens lid van de Conseil Scientifique de l'IEIF alsook van Bureau du Cercle 30 de l'Immobilier.
Vaste vertegenwoordiger van Strategy, Management and Investments BVBA (Prins Boudewijnlaan 19, 1150 Brussel, RPR (Brussel) 0472 171 650).
Bestuurder, Lid van het directiecomité, CEO tot 31/12/2013.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2013: 6/7.
Einde mandaat: mei 2016.
Vaste vertegenwoordiger van Stratefin BVBA (Struikenlaan 31, 1640 Sint-Genesius-Rode, RPR (Brussel) 0873 464 016).
Bestuurder, lid van het directiecomité, Chief Financial Officer tot 31/12/2013. CEO sinds 01/01/2014.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2013: 7/7.
Einde mandaat: mei 2016.
Vaste vertegenwoordiger van André Bosmans Management BVBA (Posteernestraat 42, 9000 Gent, RPR (Gent) 0476 029 577).
Bestuurder, lid van het directiecomité, Secretaris Generaal.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2013: 7/7.
Einde mandaat: mei 2016.
Vaste vertegenwoordiger van Icode BVBA (rue Saint-Martin 28, 1457 Nil-Saint-Martin, RPR (Nivelles) 0469 114 665).
Onafhankelijke bestuurder, voorzitter van het auditcomité.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2013: 7/7.
Aanwezigheid op het auditcomité tijdens het boekjaar 2013: 3/3.
Einde mandaat: mei 2016.
Dominique de VILLE DE GOYET werd geboren in 1954 en behaalde in 1977 een licentie in administratie en beheer aan de UCL (Louvain School of Management – IAG). Hij kan een ruime beroepservaring voorleggen, onder meer als Audit Manager bij PricewaterhouseCoopers (van 1977 tot 1985), lid van het directiecomité Investment Banking van Bank Degroof (van 1985 tot 1990), partner-zaakvoerder bij de Bank Puilaetco scs (van 1990 tot 2004) en als afgevaardigd bestuurder van Puilaetco Dewaay Private Bankers (2005). Hij is momenteel bestuurder van Puilaetco Dewaay Private Bankers en als vaste vertegenwoordiger van Icode BVBA is hij Vice Voorzitter van de raad van bestuur van Puratos Group en bestuurder van de OAAGC Holding (Parijs).
Vaste vertegenwoordiger van PBA SARL (rue Parmentier 26, 92200 Neuilly-sur-Seine, Frankrijk).
Onafhankelijke bestuurder, lid van het benoemings- en remuneratiecomité.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2013: 6/7.
Aanwezigheid op het benoemings- en remuneratiecomité tijdens het boekjaar 2013: 5/5.
Einde mandaat: mei 2016.
Patrick BUFFET, werd geboren in 1953 en haalde een ingenieursdiploma bij het Corps des Mines. Na tal van functies te hebben uitgeoefend bij onder meer het Ministerie voor Onderzoek en Nijverheid en op het kabinet van de minister voor Energie (1978-1986), werd hij directeur Planning, Ontwikkeling en Beheerscontrole bij Entreprise Minière et Chimique (E.M.C.) (1986-1989), CEO bij Sanders NV (1989-1991) en industrieel adviseur van de President van de Republiek. Patrick Buffet stapte vervolgens over naar de Generale Maatschappij van België waar hij lid werd van het directiecomité en directeur Industriële Participaties en Strategie (1994-1998). In 1998 werd hij benoemd tot adjunct directeur-generaal en lid van het uitvoerend comité van Suez Lyonnaise des Eaux (1998- 2001). In 2001 wordt hij algemeen afgevaardigde van Suez waar hij verantwoordelijk is voor Strategie en Ontwikkeling en wordt hij er eveneens verantwoordelijk voor de Directie Internationale Zaken en de Commerciële Directie Frankrijk. Hij heeft, in het kader van zijn activiteiten bij de groep Suez tot begin 2007, het mandaat van bestuurder vervuld bij Suez-Tractebel, Fluxys, Suez Energy Services en Electrabel.
Sinds 2007 is hij voorzitter en Directeur Generaal van de groep Eramet, lid van de raad van bestuur van Bureau Veritas en lid van de Raad van Toezicht van Arcole Industries (een niet genoteerde vennootschap).
Vaste vertegenwoordiger van EVI Consult EBVBA (Louizalaan 351, 1050 Brussel, RPR (Brussel) 0849.246.975).
Onafhankelijke bestuurder, lid van het benoeming- en remuneratiecomité.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2013: 6/7.
Aanwezigheid op het benoemings- en remuneratiecomité tijdens het boekjaar 2013: 5/5.
Einde mandaat: mei 2016.
Emmanuel VAN INNIS, Doctor in de rechten, is sedert 1971 actief in de elektriciteits- en gassector. Hij is momenteel Raadgever van de Voorzitter Directeur-generaal van GDF Suez. Hij is tevens Voorzitter van Contassur, GDF Suez RE en Telfin, gedelegeerd bestuurder van GDF Suez Management Cy Belgium en bestuurder van GDF Suez CC, GDF Suez Universtiy en Belgreen, zaakvoerder van GDF SUEZ CORP Luxemburg, en voorzitter van de raad van bestuur en gedelegeerd bestuurder van GDF SUEZ Invest International.
Daarnaast is hij Voorzitter van de Brussels Metropolitan (BM), Interel en BE.Face Brussels, ere-Voorzitter, bestuurder en lid van het uitvoerend comité van Brussels Enterprises Commerce and Industry (BECI), bestuurder van SN Airholding, Lithobeton, Royal Sporting Club Anderlecht, ESA (European Sport Academy) en Pensiobel, Bestuurder en lid van het auditcomité van CUBE Investment Fund, onafhankelijk bestuurder van Banimmo en lid van de Advisory Board van Deloitte Belgium.
Van 1992 tot april 2010 was hij bestuurder van Electrabel waar hij tot april 2010 Vicevoorzitter en lid van het strategisch comité was. Sinds 24 april 2012 is bij ere-Vice-Voorzitter van Electrabel.
Vaste vertegenwoordiger van Alter SA. (rue de Merl 6365, L-2146 Luxembourg).
Onafhankelijke bestuurder, lid van het auditcomité.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2013: 6/7.
Aanwezigheid op het auditcomité tijdens het boekjaar 2013: 3/3.
Einde mandaat: mei 2016.
Baron Jacques-Etienne DE T'SERCLAES, Harvard School (OPM), ESSCA, accountant en lid van de Compagnie des Commissaires aux Comptes, Senior Partner van PWC, waar hij van 1990 tot 2005 op internationale schaal leiding gaf aan de groep Distributie/Grootverbruik. Hij is Voorzitter geweest van de Supervisory Board van PWC audit. Daarvoor was hij 7 jaar actief bij de groep Euromarché (overgenomen door Carrefour) waar hij Directeur Generaal geweest is.
Momenteel is hij stichtend Voorzitter van de liefdadigheidsvereniging "l'Agence du Don en Nature", Operating Partner van Advent International Global Private Equity, Senior Advisor bij Morgan Stanley en Senior Advisor bij Leyton (Marokko).
Hij is onafhankelijk bestuurder en Voorzitter van het Auditcomité respectievelijk bij Rémy Cointreau en bij Altran Technologies, hij is tevens oprichtende bestuurder van Goods to Give (Benelux).
Al Bateen (Abu Dhabi)
Outsign is een Frans design en architecten bureau dat Marc Dölger en Damien Ziakovic in 2000 hebben opgericht.
De twee oprichters zijn architect en wilden de architectuur een nieuwe visie inblazen door een nieuw bureau op te richten dat verrijkt zou zijn met andere disciplines.
Marc Dölger en Damien Ziakovic behoren tot een generatie ontwerpers die gevoelig zijn voor verschillende disciplines.
Deze ongewone aanpak heeft in 2000 het leven gegeven aan een globaal en strategische design bureau, daarna in 2005 aan een architectenbureau en vandaag vormen de twee eenzelfde eenheid.
Zeer sterk beïnvloed door een multidisciplinaire cultuur, heeft Outsign altijd gestreefd om elk project (architectuur, design, merk) voor te stellen als een te verlenen dienst en al een te creëren ervaring.
Outsign is een laboratorium van ideeën die haar inspiratie vindt in verschillende gebieden zoals wetenschappen, humane wetenschappen, kunst, film, literatuur of muziek.
Het nadenken over grootschalige projecten, deze ontwerpen en uitvoeren ligt volledig in de lijn van de methode die voortvloeit uit het analyseren van het consumentengedrag en de sociale tendensen.
De organische eenheid, die de uitdrukking is van de door de Bauhaus gezochte, globale, sociale en artistieke synthese, staat in tegenstelling tot de huidige mechanische visie van handelsruimten, die vandaag meer dan ooit een verhaal moeten vertellen dat verdergaat dan een eenvoudige mercantiele aanpak.
Noyelles-Godault
De fundamentele originaliteit van de Bauhaus was haar toewijding aan het ideaal van eenheid tussen alle kunsten en alle wetenschappen.
Deze visie inspireert dagelijks het bureau Outsign, dat het bouwproces wilt revitaliseren.
Dertig professionele architecten en stedenbouwkundige architecten gaan dagelijks om met trendsetters, ontwerpers, grafisch ontwerpers, sociologen, strategische planners…
De synergetische aanpak van Outsign heeft vorm genomen dankzij de historische samenwerking met Loris Gréaud. Samen hebben ze in 2004 DGZ Research (Dölger, Gréaud, Ziakovic) opgericht om een activiteit te ontwikkelen die kunst, design en architectuur combineert. Productiestudio of kunst denkgroep, DGZ Research heeft als motor de grensoverschrijdende disciplinariteit.
Het boekjaar 2013, na een jaar 2012 met talrijke acquisities in Frankrijk en in België, kenmerkt zich vooral door verschillende verkoop operaties van activa die tot maturiteit gekomen zijn. Deze verkopen zijn vooral geconcentreerd op de Franse portefeuille.
Op het vlak van de verhuringen heeft Banimmo zijn inspanningen verdergezet om de leegstaande ruimte te verhuren in de gebouwen in portefeuille, meer bepaald in België, in een nog steeds moeilijke markt.
De portefeuille van de activiteiten in de joint ventures evolueert in diverse richtingen. Het belangrijkste markante feit komt van City Mall die potentiële commerciële centra ontwikkelt. Op 31 december 2013 werd een aanzienlijke waarde aanpassing vastgesteld, die reeds gedeeltelijk geboekt was op 30 juni 2013 (zie hierna).
Het totaal aan nieuwe verhuringen van het boekjaar bedraagt 5164 m², vooral in handelszaken in Frankrijk. Zo zijn de ontwikkelingen van handelszaken in Suresnes en Secrétan (Parijs) zo goed als volledig verhuurd, vóór hun definitieve oplevering.
In België is het actief Alma Court voor 77% verhuurd, de situatie in de gebouwen Diamond en Arts 27 is verbeterd.
Twee significante vertrekken zijn te noteren: een huurder van 1240 m² in het actief H5 (Evere) en een huurder van 3895 m² in het actief Athena Business Center (Vilvoorde). Dit laatste actief wordt op termijn herontwikkeld.
Voor een aantal van de bestaande huurders die een totale oppervlakte van 15036 m² gebruiken, werd de huur hernieuwd en dus veilig gesteld.
De activa in ontwikkeling/herpositionering kenden een aanzienlijke vooruitgang.
In België, en meer bepaald in Gent, heeft Banimmo een "built to suit" operatie afgesloten op Veld 5 van de The Loop site en zal er de regionale zetel van Deloitte bouwen (7500 m²).
Nog altijd in Gent heeft Banimmo, in partnership met de Europese leider in het beheer van "Outlet Centers", de groep McArthurGlen, een akkoord gesloten met de Stad voor de bouw van een toekomstig center van 52800 m² onder enkele opschortende voorwaarden. Deze voorwaarden moeten in de loop van het eerste semester 2014 kunnen vervuld worden.
In Brussel vordert de bouw van de toekomstige zetel van de multinationale vennootschap Marsh en McLennan met het oog op een oplevering in 2014.
In Frankrijk kennen de ontwikkelingen/herpositioneringen in Suresnes en Secrétan een normaal verloop met een opening van de galerij in Suresnes in maart 2014.
Het actief in Saint-Germain heeft talrijke positieve evoluties gekend. Eerst en vooral werd een akkoord afgesloten over het technisch lastenboek met een eersterangs internationale groep. Die zal twee derden van de oppervlakte bezetten. Daarnaast hebben de autoriteiten van de stad Parijs en van het arrondissement hun princiepsakkoord gegeven aan het reconversieproject van de bestaande galerij. De "CDAC" (vergunning) werd bekomen.
In Rocquencourt (Versailles) heeft Banimmo twee hotelketens weerhouden in het kader van een huurovereenkomst op lange termijn voor de uitbating van het toekomstige hotel. Een beslissing zal genomen worden in de loop van het eerste semester van 2014.
Banimmo heeft 5 verkopen gerealiseerd:
• Verkoop van het gerenoveerd en verhuurd gebouw Prins B.5 in Kontich voor 9,130 miljoen euro.
Deze operatie van herclassificatie van activa tussen Banimmo en Affine, aandeelhouder van Banimmo, is conform de respectieve positioneringen van beide vennootschappen. Affine versterkt zijn verankering in een dynamische regionale metropool als lange termijn investeerder en Banimmo haalt een voldoende rendement na zijn opdracht van herpositionering van het actief te hebben verwezenlijkt. De voorwaarden van de verkoop werden geanalyseerd en goedgekeurd door een college van onafhankelijke bestuurders, gesteund door een gunstig advies van Deloitte Real Estate en in respect met de voorschriften van het Wetboek van vennootschappen.
In Antwerpen heeft Banimmo een kantoorgebouw verworven dat nog voor minstens drie jaar verhuurd is aan de Provincie Antwerpen, met als doel om dit oud gebouw op termijn om te vormen tot een nieuw residentieel geheel.
Tijdens het afgelopen boekjaar hebben noch Banimmo, noch haar filialen bijzondere activiteiten verricht op het vlak van onderzoek en ontwikkeling.
Op 1 januari 2013 was Banimmo eigenaar van 109298 eigen aandelen. Tijdens het afgelopen boekjaar heeft de vennootschap geen extra aandelen gekocht. De aandelen werden gekocht aan een gemiddelde prijs van € 17,04 en zijn bestemd voor een stockoptieplan voor het personeel.
Het optie plan voor het personeel werd in januari 2010 opgesteld en loopt tot januari 2015.
De netto huuropbrengsten bedragen € 9883743, tegenover € 10716827 in 2012.
De daling van de huurinkomsten is voornamelijk te wijten aan de verkoop van de activa Prins B. en Eragny op het einde van het eerste trimester van 2013. Deze beide activa waren in 2012 goed voor een netto huurinkomst van € 1784517.
De verkopen van de andere handelsactiva en de aankoop van het kantoorgebouw (Antwerpen) zijn zonder materiële impact aangezien deze pas in de laatste dagen van 2013 plaatsvonden.
Het saldo van de daling vloeit voort uit de verlenging van de huren in Diamond en Corvettes, maar tegen minder gunstige voorwaarden (€ 325K/jaar).
Het vertrek van de huurders in H5 en Athena Business Center (Vilvoorde) vertegenwoordigen een jaarlijks verlies aan huurinkomsten van € 274K.
De nieuw afgesloten huurcontracten voor een totale oppervlakte van 5164 m² vertegenwoordigen een bijkomende jaarlijkse flux van € 1390K.
De totale bezettingsgraad van de portefeuille bedraagt 79% tegenover 84% op 31 december 2012.
De rubriek erelonen en beheersvergoedingen heeft betrekking op verschillende contractueel vastgelegde tussenkomsten en een aantal specifieke niet recurrente opdrachten.
De post bedraagt € 873624 tegenover € 1417190 in 2012. Het jaar 2012 werd gekenmerkt door een belangrijke opdracht als gedelegeerde bouwheer voor rekening van PMV voor de oprichting van de zetel van VMM in Gent.
Het netto bedrag van de gerealiseerde meerwaarden bedraagt € 4378696 tegenover € 3226195 in 2012.
De verkopen in Frankrijk sloegen rechtstreeks op de activa zelf en brachten zo een belangrijke belastingkost mee.
De belastingkost (rekening houdende met de uitgestelde belastingen) bedraagt zo € 1923024.
Deze rubriek omvat de personeelskosten, de kosten van de verplichte waardering van de portefeuille, de kosten van de audit, de juridische adviezen en de studiekosten die niet op de investeringsdossiers zelf kunnen geactiveerd worden, alsook, ten bijkomende titel, de afschrijvingskosten op roerende en immateriële activa.
De recurrente werkingskosten van de groepen verminderen globaal met bijna 5%.
De rubriek "Andere werkingskosten" vertegenwoordigt een netto last van € 313524 door het gecombineerde effect van het aanleggen van een provisie voor huurgaranties (voornamelijk voor het actief Atlantic House), de terugname van provisies voor afgesloten verkopen die geen voorwerp meer hebben en diverse andere werkingskosten. In 2012 bedroeg deze post € 325962.
Zonder de niet cash elementen zou het operationeel resultaat € 7250754 bedragen tegenover € 7163628 in 2012.
Het Operationeel Resultaat (in IFRS) toont een verlies van € 5098150 tegenover een winst van € 11658948 in 2012.
Deze sterke wijziging vloeit voort uit niet cash elementen, met name de waarde aanpassingen (IAS 40) op de investeringsgebouwen.
In 2012 was deze aanpassing positief ten bedrage van € 4127774. In 2013 is de aanpassing negatief ten bedrage van € 6548914, hetzij een verschil tussen beide boekjaren van € 10676688.
De tweede factor vloeit voort uit een negatieve aanpassing op de gebouwen in stock (IAS 2).
Rekening houdend met een verlengde huurleegstand in de gebouwen North Plaza en H5 heeft Banimmo zich verplicht gevoeld om de huidige aangeboden huurvoorwaarden te herzien, wat een potentiële waardevermindering van € 5800000 meebracht.
De gecumuleerde impact van deze niet cash waarde aanpassingen van het ene boekjaar op het andere bedraagt in totaal € 16844234.
De netto financiële lasten omvatten de financieringskosten, de kosten en opbrengsten van de afgeleide indekkingsinstrumenten, hun waardering tegen marktwaarde, en de opbrengsten uit geldbeleggingen en dividenden.
De financiële lasten verbonden aan de bank- en obligatieschuld bedragen € 7756266 tegenover € 9918671 in 2012.
De intrestlast van € 7756266 wordt verhoogd met een bijkomende cash last van € 2928462, die voortkomt uit de intrest indekkingsinstrumenten die grotendeels voortvloeien uit de contractuele verbintenissen van de bankkredieten.
De gemiddelde spread van de groep in functie van de ratio "Loan to Value" van Banimmo in het kader van het gebruik van het gesyndiceerd krediet ligt niet hoger dan 190 basispunten.
Gedurende het boekjaar bedroeg de gemiddelde kost van de schuld 4,52%, inclusief de indekkingskosten. Exclusief deze indekkingskosten bedraagt die gemiddelde kost 3,24%.
De marktwaardering van de afgesloten indekkingsinstrumenten (IAS 39) leidt tot een niet cash last van € 2806627 tegenover € 2011277 in 2012. Deze rubriek wordt verklaard door de lichte verhoging van de lange termijn rentevoeten op de financiële markten.
Deze dekkingen lopen tot in 2018 en zij dekken gedurende hun looptijd gemiddeld 70% van de normaal verwachte schuldgraad. Ze garanderen een gemiddeld niveau van tussen 1,73% en 3,98% op de Euribor op 3 maanden.
De vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast vertonen een verlies van € 4186695, tegenover een winst van € 947261 in 2012.
Deze rubriek omvat belangrijke bedragen met een belangrijke impact op de geconsolideerde jaarrekening.
Deze rubriek vertegenwoordigt een opbrengst van € 10502657 als gevolg van de herclassificatie van de deelneming van Banimmo van 12,63% in het kapitaal van de Bevak.
Deze herclassificatie is het resultaat van de belangrijke invloedvermindering van Banimmo binnen Montea.
De afgelopen twee jaar heeft Banimmo de opeenvolgende kapitaalverhogingen niet gevolgd en heeft ze zelfs haar deelneming verminderd door de verkoop van een deel ervan.
Banimmo heeft eveneens vrijwillig, ter gelegenheid van de jaarvergadering van Montea in mei laatst, haar aanwezigheid in de bestuursorganen van Montea verminderd.
Deze herclassificatie heeft Banimmo ertoe gebracht om deze participatie te waarderen op basis van de beurskoers en niet langer volgens het eigen vermogen. Montea noteert met een premie op het eigen vermogen per aandeel, wat een uitzonderlijke boekhoudkundige meerwaarde meebrengt van € 10,5 Mio voor uitgestelde belastingen.
In de toekomst zal Banimmo, behalve de aanpassing aan de juiste waarde van de participatie overeenkomstig de norm IAS 39, en in voorkomend geval, het resultaat van verkoop, het door Montea uitbetaald dividend als financieel resultaat registreren.
De bijdrage van deze participatie bedraagt € 281962 en de participatie werd verkocht in december 2013 (zie markante feiten). Zij is niet significant en de verkoop bracht een financiële opbrengst mee (verkoop van de deelbewijzen en terugbetaling van het voorschot van de aandeelhouders) van € 24841624.
De bijdrage van Grondbank The Loop is negatief ten belope van € 116482.
De vennootschap heeft met Banimmo voorakkoorden gesloten voor de ontwikkeling van de Velden 3, 5 en 13.
De commercialisering van Veld 5 werd aangevangen met de eerste twee ontwikkelde gebouwen.
De ontwikkeling van Veld 12 blijft onderworpen aan bepaalde opschortende voorwaarden. Eens deze gelicht worden
kan de ontwikkeling eind 2014 aanvangen. Grondbank The Loop kan dan beginnen met de verkoop van zijn gronden met meerwaarde.
De vennootschap werkt verder aan het bouwrijp maken van haar terreinen op deze belangrijke site.
Conferinvest groepeert de eigendom van twee hotels met conferentiecentra die in Brussel en in Parijs worden uitgebaat door Dolce International.
In La Hulpe (Brussel) is de omzet gestegen van € 20800775 naar € 21656201. Het netto bedrijfsresultaat (EBITDA) gaat van € 3736942 naar € 4099000.
Dolce La Hulpe heeft in de loop van 2013 een commercieel akkoord gesloten met het oog op de huisvesting van de Deloitte University die de vormingscursussen groepeert van Deloitte voor de regio EMEA (Europa, Midden Oosten en Afrika). Dit akkoord zal een stijgend aantal overnachtingen opleveren gedurende meerdere jaren.
In Chantilly (Parijs) is de omzet gedaald van € 15202201 naar € 13648721. Het netto bedrijfsresultaat (EBITDA) is geëvolueerd van € 2447694 naar € 1545000.
Naast een zwakke conjunctuur werd in het hotel in Chantilly begonnen met een programma van vernieuwing van een aantal ruimtes en het zorgen voor de conformiteit ervan met de nieuwe wetgeving. Deze programma's hebben de hotelcapaciteit beperkt. Ze zullen ook nog in 2014 doorlopen.
De netto bijdrage van het boekjaar toont een netto boekhoudkundig verlies van € 114957, rekening gehouden met het gewicht van de boekhoudkundige afschrijvingen op beide activa.
De belangrijkste negatieve impact van het boekjaar concentreert zich op de participatie in City Mall.
Banimmo boekt een uitzonderlijke minderwaarde van € 14648453 die op economisch gebied voornamelijk voortvloeit uit een waardevermindering van 100% op het deel van de initiële aankoopprijs van € 19,58 Mio toegewezen aan de projecten Charleroi en Verviers en op de niet toegewezen goodwill op de aankoopprijs.
Nu de vergunning voor Verviers uitvoerbaar is en we zo kunnen overgaan naar de volgende fase en nu die van Namen zijn normaal verloop kent, heeft City Mall besloten om de verkoop van de grond in Charleroi te onderhandelen op basis van een totaal verschillend programma, dat een geheel van handel – kantoor – residentieel zal omvatten. Deze onderhandelingen moeten heel binnenkort afgesloten worden.
Deze nieuwe programmering heeft een belangrijke waardewijziging als gevolg.
Met betrekking tot het toekomstig project van Verviers, waarvan de vergunningen uitvoerbaar geworden zijn, zal de enveloppe van de constructiekosten binnen de komende maanden in contracten gegoten worden en is de commercialisering opnieuw in een actieve fase getreden.
Nochtans heeft Banimmo, op basis van het geheel van de gekende elementen en rekening houdend met de opgestapelde vertragingen van het project, beslist om op het project van Verviers, in vergelijking met 30 juni 2013, een bijkomende waardevermindering te boeken van € 4727 K.
In Namen heeft de procedure van de "Périmètre de Remembrement Urbain (PRU)" plaats gemaakt voor het meer globale "Plan Communal d'Aménagement (PCA)", geïnitieerd door de Stad. De keuze voor dit juridisch instrument heeft tot gevolg dat de vergunningen worden verwacht voor midden 2015.
De globale fiscale last bedraagt € 1923024, tegenover € 224377 in 2012.
Ze is samengesteld uit een recurrente fiscale last van € 5877220 en een terugname van de uitgestelde belastingen van € 3954197.
De verhoging is het resultaat van de verkoop van handelsactiva in Frankrijk onder de vorm van een directe verkoop van de activa en niet van de immobiliënvennootschappen waarin de projecten zich bevonden.
Het nettoresultaat van de groep, vertoont een verlies van € 13928478 tegenover een winst van € 2673804 in 2012.
Het courant nettoresultaat, dit is het netto resultaat van de groep exclusief aanpassingen van de reële waarde van het vastgoed, van de afgeleide instrumenten en van de uitgestelde belastingen, bedraagt € -4,221 Mio tegenover € 2,222 in 2012.
JAARVERSLAG
De vastgoedportefeuille is samengesteld uit vastgoedbeleggingen voor een bedrag van € 83168154 en voorraden voor een bedrag van € 152060067.
De daling van de rubriek vastgoedbeleggingen van € 93953615 naar € 83168154 is voornamelijk het gevolg van de verkoop van het handelsactief in Fontenay sous Bois en van de aanpassingen van de marktwaarde op sommige activa.
De rubriek gebouwen in voorraad noteert lager met een netto daling van € 14,6 miljoen als gevolg van de verkopen van het jaar (€ 36,7 Mio), investeringen (€ 7,3 Mio), acquisities (€ 20,6 Mio) en waardeverminderingen (€ 5,8 Mio).
De rubriek deelnemingen in vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast is sterk geëvolueerd met een verlaging van € 60,85 Mio naar € 10,76 Mio. De voornaamste redenen hiervan zijn de verkoop van de Jardins des Quais (Bordeaux), de waardevermindering op City Mall en de herclassificatie van Montea.
De rubriek financiële activa op lange termijn stijgt van € 58776483 naar € 83589984, als gevolg van de herclassificatie van de participatie in Montea, van de terugbetaling van het aandeelhoudersvoorschot aan Jardins les Quais, gelinkt aan de verkoop, en van een nieuw voorschot toegekend aan het hotel Dolce La Hulpe
Het eigen vermogen van de groep en vóór uitkering, bedraagt € 115650703, of € 10,19 per aandeel in vergelijking met € 132951488 eind 2012. Tijdens het boekjaar 2013 werd, met betrekking tot het boekjaar 2012, een dividend van € 3066266 uitbetaald.
De bank - en obligatieschulden bedragen € 199111027 tegenover € 238195440 in 2012.
In 2013 overschreed het bedrag van de desinvesteringen dat van de acquisities.
De schuldratio op het eigen vermogen bedraagt 172% tegenover 179% in 2012.
Sinds de publicatie van het persbericht op 19 december zijn er geen belangrijke gebeurtenissen te noteren.
In het kader van de zoektocht door Actiris, een Brussels tewerkstellingsagentschap, naar een nieuw gebouw met meer dan 27000 m² netto huuroppervlakte, werden de gebouwen North Plaza A en B, eigendom van Banimmo en Immo Jacqmain (groep IVG), weerhouden op een short list van 4 gebouwen. De uiteindelijke beslissing werd nog niet genomen maar Actiris heeft nochtans een andere kandidaat als "Preferred Bidder" aangeduid om het huurcontract af te sluiten.
De raad heeft geen weet van omstandigheden die een aanzienlijke invloed kunnen hebben op de ontwikkeling van de vennootschap.
De vennootschap loopt geen wisselkoersrisico.
Wat betreft het renterisico heeft de vennootschap als norm om dit risico te beperken hetzij door intrestswaps, hetzij door een combinatie van floors (verkoop) en caps (aankoop) met gelijkaardige duur en bedrag.
De instrumenten laten een gemiddelde dekking van 70% van de normaal verwachte schuldgraad toe.
In januari 2013 bereikten een aantal instrumenten, voor een nominaal bedrag van € 37 miljoen, hun vervaldag waardoor de groep beter kan profiteren van het momenteel zeer lage niveau van de interesttarieven.
De belangrijkste risico's waaraan de vennootschap in het kader van de uitoefening van haar activiteiten blootgesteld wordt, zijn deze eigen aan de vastgoedmarkt in het algemeen, de risico's verbonden aan het verkrijgen van financieringen, de risico's verbonden aan de huurders en hun solvabiliteit, alsook de technische risico's verbonden aan het verbouwing- en herpositioneringproces van vastgoed, om slechts de voornaamste te vermelden.
Overeenkomstig de wet van 6 april 2010 wordt er een beschrijving gegeven van de belangrijke kenmerken van de interne controle- en risicobeheerssystemen van de vennootschappen zoals bepaald door de wet.
De interne controlesystemen houden echter ook rekening met de grootte van de vennootschap (small cap), het beperkte aantal werknemers en een relatief vlakke hiërarchie evenals met de beschikbaarheid van het management voor de dagelijkse werking van de vennootschap.
De Raad van Bestuur heeft aan een befaamd extern advieskantoor de opdracht toevertrouwd om de voornaamste risico's van het beroep van Banimmo, de opvolgingsprocedures, de aanwervingspolitiek, de interne verantwoordelijkheden en de regels betreffende bevoegdheidsdelegatie te evalueren.
Momenteel is de controle omgeving opgebouwd rond 4 belangrijke organen:
• Een Vastgoedcomité (orgaan van het eerste niveau) dat belast is met de opvolging van de vastgoedoperaties stricto sensu en dat aanbevelingen op de investeringen of desinvesteringen in activa formuleert, met het uitvoeren van een capex programma en met de commercialisatie i.e. het "Asset management" in de ruime betekenis. Dit comité handelt in het kader van bevoegdheidsdelegaties verleend door het directiecomité.
Het functioneren van elk van die organen is vastgelegd in geschreven procedures en reglementen die verspreid worden aan alle betrokken personen. De interne processen zijn schriftelijk vastgelegd.
Het Corporate Governance charter dat op de officiële website van de vennootschap staat, vormt de hoeksteen van deze regels.
De vennootschap bepaalt haar investeringspolitiek op het vlak van vastgoed zowel op het niveau van het gekozen actief, als op dat van het relatieve gewicht ervan in de portefeuille, en op het vlak van de rentabiliteitvaststellingen en de beoogde financiële return voor elk actief.
Op het vlak van het beheer van het actief, legt de vennootschap de objectieven van haar maximale investeringen vast. Deze objectieven zijn gekend door de betrokken verantwoordelijken en worden globaal bekeken en op macro-economisch vlak opgevolgd door de financiële directie. In de mate dat de verspreiding ervan de concurrentiepositie van de vennootschap ten aanzien van haar concurrenten niet aantast, worden deze objectieven extern gecommuniceerd in het jaarverslag of via een extern persbericht.
De financiële directie brengt op verzoek van het auditcomité, regelmatig verslag uit over de bij het risicobeheer vastgestelde afwijkingen. De terminologie van deze risico's is trouwens opgesomd in het jaarrapport.
Om het risicobeheer te kunnen opvolgen, doet de vennootschap beroep op informaticasystemen.
Op micro-economisch vlak, dit wil zeggen per vastgoedactief, beschikken de verantwoordelijken over ad hoc middelen, momenteel op Excel, maar eenvormig op het vlak van de variabele parameters. Daarnaast heeft de vennootschap een software op punt gesteld die aan elke bevoegde persoon toegang geeft tot alle gegevens over een vastgoed in portefeuille. Deze controle werd nog versterkt door een nieuwe en meer performante software voor planning en budgettering.
Op macro-economisch vlak beschikt de vennootschap over software voor analytische boekhouding die het vaststellen van verschillen in de uitoefening van beslissingen toelaat. Deze software wordt gebruikt door een ander team dan het vastgoedteam en valt onder het toezicht van de financiële directie. Het overbrengen van die gegevens naar IFRS gebeurt via een consolidatiesoftware.
Voor de vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast, verzekert de vennootschap zich op verschillende manieren van de efficiënte interne controle van die vennootschappen.
Montea, een vennootschap die genoteerd is op NYSE Euronext, definieert zelf haar eigen werkwijze onder toezicht van haar eigen organen.
Voor Les Jardins des Quais, waarvan de participatie in 2013 verkocht werd, wordt de administratieve en financiële controle verzekerd door de vennootschap Affine R.E. die zelf genoteerd is op NYSE Euronext Parijs.
Banimmo heeft een belangrijke aanwezigheid in de Raad van bestuur van Conferinvest en City Mall Invest, benoemt of neemt deel aan de benoemingen van de commissaris en volgt de verslaggeving en het afsluiten van de rekeningen.
De controlemiddelen steunen op verschillende informaticasystemen.
Het opvolgen van die bestaande systemen en de ondersteuning op het vlak van de uitrusting en het opslaan van informatie is uitbesteed aan een gerenommeerde dienstverlener.
Deze verzekert de snelle recuperatie van de gegevens in geval van een langdurige panne of bij een volledig verlies ten gevolge van overmacht.
Wat betreft de periodieke informatie is het overbrengen van de vereiste gegevens naar de markt de verantwoordelijkheid van de financiële directie, onder toezicht van het auditcomité en de Raad van bestuur.
De kalender van de bekendmakingen wordt een jaar op voorhand vastgesteld om vertragingen bij de communicatie te voorkomen.
Het verspreiden van occasionele informatie op de markt is de exclusieve bevoegdheid van het directiecomité dat handelt via de CFO en de Secretaris-generaal.
De functie van "Compliance Officer" wordt uitgeoefend door de Secretaris-generaal. Elk gebrek aan of elke vraag met betrekking tot het Governance Charter en in het algemeen alles met betrekking tot de ethiek wordt hem overgemaakt voor advies.
Het geheel van de bepalingen en procedures met betrekking tot het vaststellen van de financiële staten, evenals het opvolgen van de liquiditeiten van de groep valt onder de verantwoordelijkheid van de financiële directie.
Deze brengt regelmatig verslag uit aan het auditcomité dat 3 à 4 keer per jaar, of telkens dit nuttig geacht wordt, bijeen komt. Rekening houdend met de structuur van de vennootschap en de kwaliteit van haar bestaande manier van werken, heeft het auditcomité het niet nuttig geacht om een specifieke interne audit te creëren.
De commissaris brengt twee keer per jaar verslag uit aan het auditcomité.
In 2013 werd de controle van de efficiëntie van de controlesystemen en risicobeheer niet opgenomen in een proces-verbaal, maar het auditcomité heeft een extern kantoor belast om de kwaliteit van de bestaande systemen na te kijken. Het betreft een opdracht van drie jaar waarbij elk jaar specifieke zaken zullen worden geauditeerd en verslag zal worden uitgebracht aan het auditcomité.
Er bestaat een aandeelhoudersovereenkomst tussen Affine en de leden van het directiecomité, op grond waarvan deze twee groepen aandeelhouders in onderling overleg handelen wat betreft het aandeelhouderschap.
Deze twee groepen controleren aldus 72,78% van het kapitaal waardoor elke vijandige controlewijziging onmogelijk wordt gemaakt.
Indien één van beide groepen haar aandelen wil verkopen, bestaat er tussen hen een voorkooprecht.
In geval van een vriendelijke controlewijziging die een wijziging in het management van de vennootschap zou impliceren, kan geen enkel lid van het management zich op een specifieke overeenkomst beroepen om aanspraak te maken op een uitzonderlijke afkoopsom. Hetzelfde geldt voor de leden van de raad van bestuur. Op te merken valt dat bij het ontslag van het directiecomité of van een van zijn leden, diens aandelen B met preferent dividend dit recht verliezen tenzij zij worden overgenomen door een ander lid van het directieteam.
In artikel 39 van de statuten van de vennootschap wordt uitgelegd hoe dit preferent dividend wordt bepaald.
Rekening houdend met de resultaten van het boekjaar beveelt de Raad van bestuur de jaarvergadering aan om geen dividend uit te keren.
Aan de jaarvergadering van de aandeelhouders wordt voorgesteld om kwijting te verlenen aan de commissaris voor de uitoefening van zijn mandaat gedurende het boekjaar dat afgesloten werd op 31 december 2013.
In overeenstemming met artikel 96,9° van het Wetboek van vennootschappen bevestigt de Raad van bestuur de onafhankelijkheid en de deskundigheid op het gebied van boekhouding en audit van ten minste één lid van het auditcomité. Deze onafhankelijkheid werd gerechtvaardigd bij hun respectievelijke benoemingen en de deskundigheid op gebied van boekhouding en audit blijkt duidelijk uit de biografieën van de leden van het auditcomité.
Opgemaakt te Brussel op 31 maart 2014
Voortbouwend op haar ervaring positioneert Banimmo zich vandaag als een speler die in staat is om vastgoedactiva die aan de strengste eisen en normen van de institutionele eindinvesteerders voldoen, te bouwen of om te vormen.
Deze competentie geldt zowel voor kantoorgebouwen (waar Banimmo sinds lang actief is), als voor handelspanden of nichesegmenten (hotels, rusthuizen, enz.).
Per 31 december 2013 was de vastgoedportefeuille samengesteld uit 19 gebouwen (waarvan 3 in joint-venture aangehouden), 4 terreinen (waarvan 1 in joint-venture aangehouden), met daarnaast een belangrijke participatie in de bevak Montea (12,20%) en een economische deelneming van 41,6% in de 2 commerciële projecten van City-Mall in Verviers en Namen alsook de grond die deze vennootschap in Charleroi heeft.
Het grootste gebouw vertegenwoordigt circa 9% van de totale waarde van de geconsolideerde portefeuille, wat van een goede diversificatie van de vastgoedportefeuille getuigt.
Op 31 december 2013 bedraagt de waarde van de portefeuille € 365,7 miljoen. Deze is als volgt samengesteld:
Totaal Vastgoed beleggingen (IAS40) Voorraden (IAS 2)
Op 31 december 2013 bedraagt de bezettingsgraad1 van de vastgoedportefeuille2 (vastgoedbeleggingen en in voorraad aangehouden gebouwen) 79% ten opzichte van 84% op 31 december 2012. Deze daling is te verklaren door de verkoop van 4 panden in 2013, alsook van de participatie in Les Jardins des Quais, eigenaar van een gebouwencomplex in Bordeaux. Deze 5 gebouwen hebben een bezettingsgraad van 100% of bijna 100%.
Deze verkopen zijn volledig in overeenstemming met de gevolgde herpositioneringsstrategie van Banimmo, met name het verkopen van gebouwen waarvan de technische en commerciële herpositionering voltooid is en die dus een bezettingsgraad van bijna 100% hebben.
Dankzij de nieuwe verhuringen in de gebouwen Alma Court en Arts 27, blijft de bezettingsgraad van het kantorensegment verder positief evolueren, van 66% en 72% in 2011 en 2012 tot 74% eind 2013. In vergelijking met 2012 is de bezettingsgraad van het handelssegment in 2013 gedaald omwille van de verkopen van de activa in Rouen, Fontenay en Eragny die alle 3 volledig bezet waren.
De bezettingsgraad van de portefeuille conferentiecentra3 bedraagt 60% in La Hulpe en 54% in Chantilly. De bezettingsgraad van Dolce La Hulpe is gestegen onder meer dankzij de ondertekening van een belangrijk commercieel akkoord in de loop van 2013 voor het ontvangen van de Deloitte University die de opleidingsprogramma's van Deloitte voor de regio EMEA (Europe, Middle East and Africa) groepeert. Dit contract zal gedurende meerdere jaren een belangrijke en stijgend
Totaal België Frankrijk
aantal overnachtingen opleveren en zou een positieve impact op de bezettingsgraad moeten hebben.
In Chantilly (Frankrijk) kenden de resultaten een aanzienlijke daling ten gevolge van de ongunstige conjunctuur maar vooral door de werken voor het opfrissen van een aantal ruimtes en het zorgen voor de conformiteit ervan met de nieuwe wetgeving. Deze programma's hebben tijdelijk de capaciteit van het hotel te Chantilly beperkt.
Op 31 december 2013 bedroegen de bruto contractuele huurgelden € 16,7 miljoen. Dit bedrag omvat de toekomstige huurgelden van de built-to-suit die gebouwd worden (gebouw Veridis en Secrétan), hetzij een bedrag van € 2,2 miljoen.
De waarde van de gebouwen bedraagt € 235,2 miljoen, waarvan € 83,2 miljoen voor de vastgoedbeleggingen (IAS 40) en € 152,1 miljoen voor de in voorraad aangehouden gebouwen.
Het globaal huurrendement1 op lopende huurinkomsten voor de vastgoedbeleggingen en de in voorraad aangehouden gebouwen (met uitzondering van gebouwen aangehouden door de joint-ventures of deelnemingen) bedraagt 7,1% op 31 december 2013, in vergelijking met 6,8% op 31 december 2012.
Het potentiële huurrendement, d.i. het globale huurrendement op lopende huurinkomsten inclusief de geschatte huurwaarde op leegstaande ruimtes, bedraagt 9,2% op 31 december 2013 ten opzichte van 8,8% op 31 december 2012.
| Huurrendement | Potentieel huur rendement |
|
|---|---|---|
| Geografische benadering | ||
| België | 6,5% | 9,2% |
| Frankrijk | 8,2% | 9,4% |
| Totaal | 7,1% | 9,2% |
| Benadering volgens activatype |
| Totaal | 7,1% | 9,2% |
|---|---|---|
| Terreinen | 0,8% | 1,3% |
| Kantoorgebouwen | 7,0% | 9,4% |
| Handelsruimten | 8,2% | 9,5% |
| Boekhoudkundige benadering | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen (IAS 40) | 6,6% | 8,7% | |||||
| Voorraden (IAS 2) | 7,4% | 9,5% | |||||
| Totaal | 7,1% | 9,2% |
1 Het brutohuurrendement van de vastgoedportefeuille wordt berekend door de bruto contractuele huurgelden te delen door de fair value of reële waarde van de vastgoedbeleggingen (gebouwen volgens IAS 40) en voorraadwaarde (gebouwen volgens IAS 2)
Banimmo heeft ervoor gekozen in haar investeringsbeleid het zwaartepunt te leggen op de geografische spreiding om beter te kunnen inspelen op de investeringskansen die zich op haar drie markten aandienen, met name België, Frankrijk en Luxemburg.
Per 31 december 2013 lag 72% van de portefeuille in België, terwijl het saldo zich in Frankrijk bevond. Sinds 31 december 2007, na de verkoop van het Cap2-gebouw, heeft Banimmo geen vastgoedactiva meer in Luxemburg. Luxemburg blijft echter één van de drie voorkeursmarkten van Banimmo.
Het aandeel van de portefeuille in Frankrijk is eind 2013 sterk verminderd, dit komt door de verkoop van vier Franse activa in de loop van het boekjaar. Het aantal in Frankrijk gelegen activa zou in de toekomst opnieuw proportioneel moeten toenemen.
1 De grafieken die de spreiding van de portefeuille weergeven zijn gebaseerd op de waarde van de portefeuille van € 365,7 miljoen.
Een van de hoofdkenmerken van de vastgoedportefeuille van Banimmo is de hoge diversificatie. Banimmo streeft naar een beter evenwicht tussen die drie sectoren van haar portefeuille, met name de kantoorgebouwen, de handelspanden en de conferentiecentra met het behoud van een belangrijke participatie in Montea en City Mall. Op die manier is haar portefeuille minder gevoelig aan de conjunctuur schommelingen. Sinds 2008 heeft Banimmo het aandeel van de kantoorgebouwen verminderd. Dit segment vertegenwoordigt nu nog maar 47,5% van de portefeuille. In 2012 was dit percentage nog lager (42%). Omwille van de verkopen, voornamelijk handelsruimten, die in 2013 plaatsgevonden hebben, is dit percentage in 2013 gestegen.
Door zich in een specifieke niche te profileren, heeft Banimmo een portefeuille opgebouwd die evenwichtig gespreid is tussen vastgoedactiva die recurrente inkomsten genereren en activa in (her)ontwikkelingsfase. Bovendien heeft Banimmo 49% in handen van de conferentiecentra Dolce La Hulpe en Dolce Chantilly, een belangrijke participatie in de bevak Montea (12,20% op 31/12/2013) en een (economische) deelneming van 41,6% in de 2 shoppingcentra-projecten van City-Mall in Verviers en Namen en in de grond in Charleroi.
Er is een evenwichtige spreiding over de belangrijkste sectoren van de detailhandel, industrie en diensten.
De huurinkomsten van Banimmo zijn verspreid over 97 verschillende huurders wat het debiteurenrisico beperkt en de stabiliteit van de inkomsten bevordert. Onderstaande grafiek toont de 10 belangrijkste huurders (met vermelding van het gehuurde gebouw) die 55% van de huurinkomsten uitmaken.
Een groot aantal huurcontracten werd afgesloten voor een lange termijn, wat de kwaliteit van de portefeuille versterkt.
Op 31 december 2013 werd de gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten tot eindvervaldatum verlengd naar 7,5 jaar, in vergelijking met 6,9 jaar in 2012.
Traditioneel zijn de huurcontracten van het type 3/6/9 (termijn van 9 jaar met opzegmogelijkheid na 3 jaar), wat de verdeling van de grafiek hiernaast verklaart.
De gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten tot de volgende tussentijdse vervaldatum werd eveneens verlengd naar 4,6 jaar, in vergelijking met 3,4 jaar in 2012.
De stijging van de huurinkomsten in 2015 vloeit voort uit de de ingebruikname van de gebouwen Veridis en Secrétan tengevolge van hun geplande oplevering.
Bouwjaar: 2001 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +6 Kelderverdiepingen: 2 Bezettingsgraad: 77%
Kunstlaan 27, 1000 Brussel
Oppervlakte: 3734 m² Parkeerplaatsen: 35 Renovatiejaar: 2008-2009 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +7 Kelderverdiepingen: 2 Bezettingsgraad: 59%
DA VINCI H3 Vastgoedbeleggingen 4
Steenstraat 20, 1800 Vilvoorde
Oppervlakte: 18180 m² Parkeerplaatsen: 333 Renovatiejaar: gedeeltelijk gerenoveerd in 2003 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +1 Kelderverdiepingen: 1 Bezettingsgraad: 65%
Bourgetlaan 1, 1140 Brussel
Oppervlakte: 12449 m² Parkeerplaatsen: 100 Renovatiejaar: 2005-2006 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +1 Bezettingsgraad: 100% (de schuldvorderingen voor de erfpacht verschuldigd door de Europese Commissie voor dit gebouw werden overgedragen)
Schiphollaan 3, 1140 Brussel
Oppervlakte: 3785 m² Parkeerplaatsen: 74 Renovatiejaar: 2010 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +2 Bezettingsgraad: 67%
Desguinlei 100, 2018 Antwerpen Oppervlakte: 13996 m² Parkeerplaatsen: 155 Bouwjaar: 1975 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +6 Kelderverdiepingen: 2 Bezettingsgraad: 100%
Humaniteitslaan 292, 1190 Brussel
Oppervlakte: 12771 m² Parkeerplaatsen: 269 Bouwjaar: 1994 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +5 Kelderverdiepingen: 1 Bezettingsgraad: 60%
Chaussée de Bruxelles 135, 1310 La Hulpe
Oppervlakte: 35977 m² Parkeerplaatsen: 538 Renovatiejaar: 2006, 2007 en 2008 voor de spa Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +2 Kelderverdiepingen: 1 Bezettingsgraad: 60%
Oppervlakte: 8242 m² Parkeerplaatsen: 152 Renovatiejaar: 2011 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +1 Bezettingsgraad: 100%
Koning Albert II laan 9, 1210 Brussel
Oppervlakte: 13630 m² Parkeerplaatsen: 146 Renovatiejaar: 2009-2012 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +8 Kelderverdiepingen: 3 Bezettingsgraad: 26%
VERIDIS Voorraad
13
Project commercieel centrum in Verviers: Oppervlakte: 29700 m²
Project commercieel centrum in Namen: Oppervlakte: 22500 m²
Project in Charleroi: Oppervlakte: te bepalen
Maaltekouter, 9051 Gent
Type pand: Grond Bebouwbare oppervlakte: 372000 m²
Zie pagina 43 voor meer details.
Herrmann Debrouxlaan 2, 1160 Brussel
Oppervlakte: 6534 m² Parkeerplaatsen: 69 Bouwjaar: levering eind 2014 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers + 4 Kelderverdiepingen: 2 Bezettingsgraad: 100%
Zie pagina 42 voor meer details.
VASTGOEDVERSLAG
Avenue de Stalingrad 142-160, 92700 Colombes
Oppervlakte: 14215 m² Parkeerplaatsen: 112 ext + 364 en sous-sol Bouwjaar: 1990 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +3 Kelderverdiepingen: 1 Bezettingsgraad: 90%
Route d'Apremont; 60500 Vineuil St-Firmin (Chantilly)
Oppervlakte: 17000 m² Parkeerplaatsen: 300 Renovatiejaar: 2007-2008 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +2 Bezettingsgraad: 54%
Rue Clément, 75006 Paris
Oppervlakte: 3179 m² Parkeerplaatsen: ondergrondse publieke parking, niet in eigendom van Banimmo Bouwjaar: 1995 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers Bezettingsgraad: 99%
Boulevard Vaugirard 30-32, 75015 Paris
Oppervlakte: 2083 m² Parkeerplaatsen: 28 Renovatiejaar: 2011-2012 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers +1 Bezettingsgraad: 47%1
Avenue Secrétan – 75019 Paris Oppervlakte: 3800 m² Parkeerplaatsen: -
Bouwjaar/Renovatiejaar: levering eind 2014 Bovenverdiepingen: 1 Kelderverdiepingen: 1 Bezettingsgraad: 92% (voorverhuringen)
Route nationale 307,Parc de Rocquencourt, 78150 Rocquencourt
Oppervlakte: 21 389 m² Parkeerplaatsen: twee parking-niveaus in het hoofdgebouw Bouwjaar: begin jaren '70 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers + 3 (hoofdgebouw) / Gelijkvloers + 1 voor het bijgebouw Kelderverdiepingen: 2 (voor het hoofdgebouw) Bezettingsgraad: 100%
2 à 6 Boulevard Henri Sellier, 6 à 16 rue des Bourets, 92150 Suresnes
Oppervlakte: 4 622 m²
Parkeerplaatsen: 127 (binnen) Bouwjaar/Renovatiejaar: Renovatie begonnen in 2012 en beëindigd in maart 2014 Bovenverdiepingen: Gelijkvloers + 7 (de handelsoppervlakte in eigendom van Banimmo is gelegen op de gelijkvloers + mezzanine) Kelderverdiepingen: 2
Bezettingsgraad: 92% (100% bij opening in maart 2014)
Zie pagina 42 voor meer details.
Banimmo heeft in maart 2014 de nieuwe Galerie Bagatelle in Suresnes ingehuldigd. Deze galerij heeft een totale oppervlakte van ongeveer 5300 m² (waarvan 4700 m² verhuurbare oppervlakte) en vult het verkeersvrije centrum van Suresnes aan met een dynamisch en commercieel marktaanbod. De renovatie van deze galerij zal de aantrekkelijkheid van de binnenstad versterken door de ontwikkeling van een kwaliteitsvol en vlakbij gelegen handelsaanbod. De galerij is opgebouwd rond de Monoprix, die 2400 m² inhuurt, en een tiental merken – zoals Okaidi, Camaieu, Nocibé of Au Bureau – die het lokale aanbod vervolledigen.
Ter herinnering, toen Banimmo deze galerij in 2012 kocht, stond deze site reeds een aantal jaren volledig leeg. De ligging van de galerij, met name in het verlengde van de binnenstad, was echter strategisch en Banimmo is in september 2012 begonnen met de renovatie en de uitbreiding van deze galerij. De werken werden begin maart, binnen de vooropgestelde termijn, beëindigd.
Naast de renovatiewerken stond Banimmo ook in voor de commercialisatie van de site. Dankzij de ligging van de galerij en de kwaliteit van de werken heeft Banimmo alle handelspanden voor de oplevering verhuurd en op die manier een bezettingsgraad van 100% bereikt.
Meer informatie over de Galerie Bagatelle vindt u op volgende site: www.galerie-bagatelle.fr
Banimmo en Marsh & McLennan hebben in maart 2013 een overeenkomst afgesloten waarbij Banimmo de opdracht krijgt om de toekomstige zetel van de internationale verzekeringsmakelaar te bouwen. Het gebouw zal worden verhuurd op basis van een huurovereenkomst van 15 jaar.
Het terrein waarop het gebouw ontwikkeld wordt is gelegen in Oudergem (Brussel), op de hoek van de Herrmann-Debrouxlaan en de Vorstlaan. Het gebouw zal een oppervlakte van ongeveer 6500 m² hebben, verspreid over de gelijkvloers en 4 verdiepingen. De 2 ondergrondse verdiepingen zullen plaats bieden aan 69 parkeerplaatsen.
Het gebouw zal gemakkelijk bereikbaar zijn, zowel met het openbaar vervoer vanuit het metrostation dat juist voor het gebouw gelegen is, als met de auto dankzij een directe toegang naar de Brusselse Ring via het Herrmann-Debroux viaduct.
De vergunningen zijn definitief en de werken zijn in de zomer van 2013 begonnen. Het einde van de bouw en de oplevering zijn voorzien eind 2014.
Bij het bouwen van dit gebouw worden bijzondere inspanningen geleverd met betrekking tot de energieprestatie om een gebouw met zeer laag gebruik te verwezenlijken. In het kader van de VALIDEO certifiëring beoogt Banimmo voor dit gebouw het bekomen van een score equivalent aan een
Banimmo en Deloitte in België hebben een overeenkomst afgesloten voor de constructie van de regionale zetel van de internationale audit en consulting groep te Gent. Het gebouw wordt verhuurd op basis van een leasingovereenkomst van 15 jaar.
Het terrein waarop het gebouw ontwikkeld wordt, is gelegen in Gent op het Tetris Business Park Ghent, tussen de Flanders Expo-gebouwen en de R4. Het gebouw dat voor het regionale kantoor van Deloitte gebouwd zal worden, is gelegen aan de westelijke kant van deze site en zal een oppervlakte hebben van ongeveer 7400 m², verspreid over 6 bovengrondse verdiepingen. De gelijkvloerse en ondergrondse verdiepingen zullen, naast de toegang tot het gebouw, plaats bieden aan meer dan 160 parkeerplaatsen.
De ligging van de site op het kruispunt tussen de E40 en E17, in combinatie met het nabij gelegen station Gent-Sint-Pieters en de gemakkelijke tramverbinding, bieden een ruime waaier van mobiliteitsoplossingen
Het begin van de werken is voorzien in het najaar van 2014, na het bekomen van de nodige bouwvergunningen.
Ook bij het bouwen van dit gebouw zullen bijzondere inspanningen geleverd worden met betrekking tot de energieprestatie om een gebouw met zeer laag gebruik te verwezenlijken dat in aanmerking zal komen voor een "very good" score in het kader van de BREEAM certifiëring.
Deze ontwikkeling is de eerste verwezenlijking van het flexibele kantoorconcept Tetris toegepast op de site van The Loop, Tetris Business Park Ghent.
Bij de flexibele vastgoedoplossing Tetris van Banimmo staat flexibiliteit centraal, zowel op het gebied van de oppervlakte, de opsplitsbaarheid van gebouwen of niveaus, als van de huurovereenkomst. Banimmo creëert met Tetris vastgoedoplossingen op maat die inspelen op de huidige economische wisselvalligheden.
Meer informatie over het Tetris Business Park Ghent vindt u op www.tetrisbusinesspark.be
Het Banimmo aandeel is opgenomen in de BEL Small Index en BEL Real Estate Investment Services met een wegingsfactor van respectievelijk 1,13% en 11,90% (stand per 31 december 2013).
In mei 2010 heeft Banimmo een obligatie met warrant uitgegeven die terugbetaalbaar is op 10 juni 2015 aan haar nominale waarde van € 75 miljoen. Deze obligatie heeft een coupon van 5,15%. Elke obligatie is voorzien van 35 warrants die elk het recht geven op de intekening op een aandeel van categorie A van Banimmo, tegen betaling van een uitoefenprijs van € 19,45, uitoefenbaar vanaf 2014. Zowel de obligatie als de warrant zijn afzonderlijk genoteerd op NYSE Euronext Brussels.
In mei 2013 heeft Banimmo een openbaar bod tot omruiling gelanceerd op alle obligaties die op 10 juni 2015 vervallen. Aan elke obligatiehouder werd voorgesteld om elke bestaande coupure om te ruilen tegen een nieuwe coupure met een bruto coupon van 5,20% en met vervaldatum op 30 mei 2018. Bij de afsluiting van de periode van het bod tot omruiling, werden 34072 obligaties, die een nominaal bedrag van € 34072000 vertegenwoordigen, ingebracht in het kader van het bod.
Met dit vrijwillig omruilbod wenste Banimmo haar bestaande obligatielening te verlengen aan gelijkaardige voorwaarden. Met het resultaat van het bod tot omruiling werd het bedrag van € 75 miljoen dat in 2015 verviel op een evenwichtige manier gespreid tussen een bedrag van € 40,9 miljoen dat in juni 2015 vervalt en van € 34,1 miljoen dat in mei 2018 vervalt.
De grafiek hieronder geeft de samenstelling van de aandeelhoudersstructuur van Banimmo per 31 december 2013 weer, rekening houdend met de laatste "transparantieverklaring" die Banimmo ontvangen heeft van de aandeelhouders die meer dan 3% van de aandelen aanhouden.
| 31/12/2013 | |
|---|---|
| Aantal aandelen | |
| Aantal uitgegeven aandelen (A en B) | 11356544 |
| Aantal op de beurs genoteerde aandelen (A) |
10479842 |
| Beurskoers (in €) | |
| Hoogste van het jaar | 10,45 € |
| Laagste van het jaar | 8,11 € |
| Bij afsluiting | 9,00 € |
| Gemiddelde van het jaar | 9,38 € |
| Transactievolume | |
| Gemiddeld dagelijks transactievolume | 3168 |
| Velocity ratio1 | 7,15% |
| Aangepaste velocity ratio2 | 28,58% |
Beurskapitalisatie bij afsluiting 102208896 €
Op 31 december 2013 bezit het Management met uitzondering van 35000 aandelen van categorie B in handen van bepaalde medewerkers en 145996 aandelen van categorie B in het bezit van de vennootschap CCL Invest, alle aandelen van categorie B die 7,7% van het kapitaal van Banimmo vertegenwoordigen. De aandelen van categorie B geven, naast het gewoon dividend, recht op een tijdelijk preferent dividend (berekend in overeenstemming met de methodologie opgenomen in artikel 39 van de statuten van de vennootschap). De aandelen van categorie B zijn niet verhandelbaar op NYSE Euronext Brussels.
Op 24 mei 2007 werd een aandeelhoudersovereenkomst tussen Affine R.E. en het Management (onderling overleg) afgesloten, die voor de laatste keer gewijzigd werd op 28 juli 2011. Deze blijft tot 28 februari 2016 (middernacht) van kracht, en eindigt automatisch, tenzij ze verlengd wordt.
Deze overeenkomst voorziet het volgende:
De vennootschap wordt gecontroleerd door Affine R.E., referentieaandeelhouder, en door het Management die in onderling overleg optreden.
Daarnaast hebben de leden van het Management (onderling overleg) in een overeenkomst van 30 juni 2009 onderling een aantal afspraken gemaakt om te overleggen en ze hebben elkaar wederzijds een voorkeurrecht en voorkooprecht toegekend op hun Banimmo aandelen. Deze overeenkomst heeft op 6 juli 2009 het voorwerp uitgemaakt van een transparantieverklaring aan de FSMA. De overeenkomst wijzigt de aandeelhoudersovereenkomst van 24 mei 2007 tussen het Management en Affine niet en doet er ook geen afbreuk aan. Laatstgenoemde overeenkomst heeft op 31 oktober 2008 het voorwerp uitgemaakt van een transparantieverklaring aan de FSMA. Op 20 februari 2013 hebben Affine R.E. en het Management een transparantieverklaring gedaan aan de FSMA op 20/02/2013.
De Raad van Bestuur zal aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 20 mei 2014 voorstellen om geen dividend uit te keren.
| Gewone algemene vergadering | 20 mei 2014 |
|---|---|
| Bekendmaking halfjaarresultaten per 30 juni 2014 |
29 augustus 2014 |
| Bekendmaking jaarresultaten 2014 | Februari 2015 |
| Financiële instelling |
Naam | Adres | Telefoon | |
|---|---|---|---|---|
| Bank Degroof | Jean-Marie Caucheteux | Nijverheidsstraat 44, 1040 Brussel |
+32 2 287 99 20 | jeanmarie.caucheteux@ degroof.be |
| ING | Jaap Kuin | Foppingadreef 7 Amsterdam, Pays-Bas 1102BD |
+31 20 563 87 80 | [email protected] |
| KBC | Koen Overlaet-Michiels | Havenlaan 12, 1080 Brussel |
+32 2 429 37 21 | koen.overlaet-michiels@ kbcsecurities.be |
| Petercam | Herman van der Loos | Sint-Goedeleplein 19, 1000 Brussel |
+32 2 229 63 40 | [email protected] |
Banimmo houdt zich aan de principes van de Belgische Corporate Governance Code Daems die op 12 maart 2009 is gepubliceerd, waar nodig rekening houdend met de bijzondere eigenschappen van de vennootschap. Banimmo gedraagt zich bijgevolg naar de in deze Code vermelde aanbevelingen volgens het "comply or explain"-principe ("pas toe of leg uit"-regel).
Banimmo is een naamloze vennootschap naar Belgisch recht, genoteerd op Euronext Brussel sinds 26 juni 2007. De maatschappelijke zetel is gevestigd aan de Kunstlaan 27 te 1040 Brussel en, sedert 23 september 2013, de exploitatiezetel aan de Lenneke Marelaan 8 te 1932 Zaventem (tel. 02.710.53.11, fax: 02.710.53.13, e-mail: [email protected]). De vennootschap is geregistreerd in het Rechtspersonenregister (Brussel) onder het nummer 0888061724.
Banimmo valt onder het toepassingsgebied van de vrijstelling bedoeld in artikel 4, derde lid, 1° van de Belgische wet van 20 juli 2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles, en is niet geregistreerd als vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal (bevak).
Banimmo houdt zich aan de principes van de Belgische Corporate Governance Code Daems (de "Code") die op 12 maart 2009 is gepubliceerd, waar nodig rekening houdend met de bijzondere eigenschappen van de vennootschap. Banimmo gedraagt zich bijgevolg naar de in deze Code vermelde aanbevelingen volgens het "comply or explain"-principe ("pas toe of leg uit"-regel).
Het Corporate Governance Charter werd opgesteld door de raad van bestuur van Banimmo en wil volledige informatie verstrekken over de regels van behoorlijk bestuur die van kracht zijn in de vennootschap. Het Charter kan geraadpleegd worden op de website van Banimmo (www.banimmo.be).
Banimmo hanteert de Code als haar referentiecode.
De vennootschap heeft zich, op één uitzondering na, aan de Code aangepast.
In afwijking van bepaling 5.5. van de Code worden de voorzitters van de specifieke comités benoemd door die comités en niet door de raad van bestuur. Deze bepaling bestond vroeger reeds.
De belangrijkste kenmerken van de interne controle en risicobeheerssystemen zijn de volgende:
De samenstelling en de werking van de raad van bestuur en zijn comités.
Op 31 december 2013 werd Banimmo bestuurd door een raad van bestuur samengesteld uit 10 leden, waarvan 4 onafhankelijke in de zin van het wetboek van vennootschappen en van de bijlage A van de Code.
In het boekjaar 2013 kwam de raad van bestuur 7 keer samen om volgende belangrijke punten te bespreken:
de prognose voor het lopende boekjaar;
het budget 2014;
Het auditcomité is in 2013 drie keer samengekomen, waarvan drie keer in de aanwezigheid van de externe auditeurs voor het nazien van de rekeningen 2012 en deze van het eerste semester van 2013.
Volgende specifieke punten werden door het auditcomité behandeld:
Het auditcomité heeft beraadslaagd over de efficiëntie van het intern controlesysteem en het risicobeheer.
Het benoemings- en remuneratiecomité is in 2013 vijf keer samengekomen om te beraadslagen over:
Het benoemings- en remuneratie comité is overgegaan tot de evaluatie van haar eigen werking.
De bestuurders worden voor een periode van maximum 3 jaar benoemd door de algemene aandeelhouders vergadering die hun mandaat op elk ogenblik kan herroepen. Zij zijn herverkiesbaar.
De leden van de comités worden benoemd door de raad van bestuur die hun mandaat op elk moment kan herroepen.
De duur van het mandaat van een lid aan een comité kan niet langer zijn dan die van zijn mandaat als bestuurder.
Vaste vertegenwoordiger van Affine R.E. SA (rue St Georges, 5, 75009 Paris, Frankrijk);
Voorzitter van de raad van bestuur en voorzitter van het benoemings- en remuneratiecomité.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2013: 7/7.
Aanwezigheid op het benoemings- en remuneratiecomité tijdens het boekjaar 2013: 5/5.
Einde mandaat: mei 2016.
Vaste vertegenwoordiger van Holdaffine BV (Rivium Quadrant 181, 2909 LC Capelle aan den Ijssel, Nederland).
Bestuurder, lid van het auditcomité.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2013: 7/7.
Aanwezigheid op het auditcomité tijdens het boekjaar 2013: 3/3.
Einde mandaat: mei 2016.
Vaste vertegenwoordiger van MAB Finances SAS (rue St Georges, 5, 75009 Paris, Frankrijk).
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2013: 7/7
Einde mandaat: mei 2016.
Vaste vertegenwoordiger van Strategy, Management and Investments BVBA (Prins Boudewijnlaan 19, 1150 Brussel, RPR Brussel 0472 171 650).
Bestuurder, lid van het directiecomité, CEO tot 31/12/2013.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2013: 6/7.
Einde mandaat: mei 2016.
Vaste vertegenwoordiger van Stratefin BVBA (Struikenlaan 31, 1640 Sint-Genesius-Rode, RPR Brussel 0873 464 016).
Bestuurder, lid van het directiecomité, CFO tot 31/12/2013. CEO vanaf 01/01/2014.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2013: 7/7.
Einde mandaat: mei 2016.
Vaste vertegenwoordiger van André Bosmans Management BVBA (Posteernestraat 42, 9000 Gent, RPR Gent 0476 029 577).
Bestuurder, lid van het directiecomité, Secretaris-Generaal.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2013: 7/7.
Einde mandaat: mei 2016.
Vaste vertegenwoordiger van Icode BVBA (rue Saint-Martin 28, 1457 Nil-Saint-Martin, RPR Nijvel, 0469.114.665).
Onafhankelijke bestuurder, voorzitter van het auditcomité.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2013: 7/7.
Aanwezigheid op het auditcomité tijdens het boekjaar 2013: 3/3.
Einde mandaat: mei 2016.
Vaste vertegenwoordiger van PBA SaRL (rue Parmentier 26, 92200 Neuilly-sur-Seine, Frankrijk).
Onafhankelijke bestuurder, lid van het benoemings- en remuneratiecomité
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2013: 6/7.
Aanwezigheid op het benoemings- en remuneratiecomité tijdens het boekjaar 2013: 5/5.
Einde mandaat: mei 2016.
Vaste vertegenwoordiger van EVI Consult EBVBA (Louizalaan 351, 1050 Brussel, RPR 0849.246.975)
Onafhankelijke bestuurder, lid van het benoemings- en remuneratiecomité.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2013: 6/7.
Aanwezigheid op het benoemings- en remuneratiecomité tijdens het boekjaar 2013: 5/5.
Einde mandaat: mei 2016.
Vaste vertegenwoordiger van Alter SA (rue de Merl 63-65, L-2146 Luxemburg).
Onafhankelijke bestuurder, lid van het auditcomité.
Aanwezigheid op de raad van bestuur tijdens het boekjaar 2013: 6/7.
Aanwezigheid op het auditcomité tijdens het boekjaar 2013: 3/3.
Einde mandaat: mei 2016.
De raad van bestuur heeft ervoor gekozen een directiecomité op te richten en heeft zijn bestuursbevoegdheden gedelegeerd aan het directiecomité, in overeenstemming met het wetboek van vennootschappen.
Niettegenstaande deze bevoegdheidsdelegatie, blijven bepaalde machten en verantwoordelijkheden volledig onder de bevoegdheid van de raad van bestuur (voor de volledige lijst zie in artikel 21 c van de statuten).
Op 31 december 2013 was het directiecomité van Banimmo, dat de bestuursbevoegdheden uitoefent in overeenstemming met het Wetboek van vennootschappen, als volgt samengesteld:
3.André Bosmans Management BVBA. Vaste vertegenwoordiger André Bosmans. Secretaris-generaal van Banimmo.
Vanaf 1 januari 2014, zal het directie comité van Banimmo, dat de bestuursbevoegdheden uitoefent conform het Wetboek van vennootschappen, als volgt samengesteld zijn:
Vanaf 01/07/2014 Petra Sobry. Secretaris Generaal van Banimmo.
De leden van de raad van bestuur en het directiecomité verklaren dat zij sedert de datum van de goedkeuring van het IPO prospectus (5 juni 2007) niet werden veroordeeld voor fraudemisdrijven, dat zij niet betrokken waren bij een faillissement, een surseance of een liquidatie en/of niet het voorwerp hebben uitgemaakt van officieel en openbaar geuite beschuldigingen en/of sancties uitgesproken door wettelijke of toezichthoudende autoriteiten.
Voor het detail van deze informatie met betrekking tot de periode voor de datum van het IPO prospectus verwijzen wij naar hoofdstuk 16.2 (blz. 76 en 77) van het IPO prospectus dat beschikbaar is op de website van de vennootschap (www. banimmo.be).
Toelichting bij de toepassing van het door de raad van bestuur uitgewerkte beleid betreffende transacties en andere contractuele relaties tussen de vennootschap, met inbegrip van de met haar verbonden vennootschappen, en de bestuurders en leden van het uitvoerend management die niet onder de wettelijke belangenconflictenregeling vallen:
De bestuurders en de leden van het directiecomité handelen altijd in het belang van Banimmo en haar dochtervennootschappen. Elke verrichting die plaats vindt tussen de vennootschap en haar dochtervennootschappen enerzijds en een bestuurder of een lid van het directiecomité anderzijds, ongeacht of die bedoeld wordt in de artikelen 523 en 524 van het Wetboek van vennootschappen, vereist de voorafgaande goedkeuring van de raad van bestuur die volledig moet geïnformeerd worden over de voorwaarden van die verrichting en van de belangen van de vennootschap die op het spel staan
Op de Raad van Bestuur van 5 december 2013 hadden de bestuurders Affine R.E., Holdaffine BV en MAB Finances een belang van vermogensrechtelijke aard strijding met een beslissing van de Raad van Bestuur.
Overeenkomstig artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen werd hun verklaring, alsook de rechtvaardigingsgronden betreffende het tegenstrijdig belang van de relevante bestuurders opgenomen in de notulen van de raad van bestuur die de beslissing genomen heeft.
Overeenkomstig datzelfde artikel moet het jaarverslag die volledige notulen omvatten. Om deze bepaling na te leven volgt hierna de vrije vertaling van de Franse tekst van het proces-verbaal van de Raad van Bestuur van 5 december 2013.
"Overdracht van 50% van de aandelen van de SNC Les Jardins des Quais door Banimmo France aan Affine R.E.
Affine R.E. SA, Holdaffine BV en MAB Finances SAS hebben de andere aandeelhouders gemeld dat ze een strijdig vermogensrechtelijk belang in de zin van artikel 523 van het Wetboek van vennootschappen hebben in het kader van de verkoop van Banimmo NV aan Affine R.E. SA.
Zij hebben de commissaris daarvan op de hoogte gebracht. Vermits Banimmo een beursgenoteerde vennootschap is, hebben de drie bestuurders Affine R.E. SA, Holdaffine BV en MAB Finances SAS de beraadslaging en de stemming daarover niet bijgewoond.
De voorzitter heeft daarna de analyse van de dagorde aangevat:
1. Beschrijving van de operatie: de overdracht door Banimmo France aan Affine R.E. van 50% van de aandelen van de SNC Les Jardins des Quais, zonder enige waarborg.
De raad van bestuur stelt vast dat de procedure voorzien in artikel 523 en 524 nageleefd is.
Op het einde van de beraadslaging beslist de raad van bestuur unaniem om het advies van het zelfstandig comité te volgen en de overdracht door Banimmo France van haar participatie in de SNC Les Jardins des Quais aan een definitieve forfaitaire prijs van € 19,4 miljoen goed te keuren.
5. De commissaris wordt uitgenodigd om een oordeel te verlenen over de getrouwheid van de gegevens die vermeld worden in het advies van het comité en in de notulen van de raad van bestuur.
De raad van bestuur neemt op 5 december 2013 akte van het advies van het comité aan de raad van bestuur overeenkomstig artikel 524 van het wetboek van vennootschappen (bijlage)."
Conform vermeld artikel 524 van het Wetboek van vennootschappen wordt het oordeel van de commissaris hierna afgedrukt.
Overeenkomstig artikel 524 Wetboek van Vennootschappen en de bijhorende opdracht die ons werd toevertrouwd in de hoedanigheid van commissaris van uw vennootschap, brengen wij verslag uit over de specifieke uitgevoerde controlewerkzaamheden met betrekking tot de gegevens die vermeld staan in het advies van het Comité van onafhankelijke bestuurders en in de notulen van de Raad van Bestuur betreffende de verkoop van 50% van de aandelen SNC Jardins des Quais door Banimmo France aan Affine RE (hierna "Operatie Verkoop").
Overwegende enerzijds dat de Operatie Verkoop een transactie betreft tussen een dochteronderneming van Banimmo NV, met name Banimmo France, en een verbonden onderneming van Banimmo NV, met name Affine RE, en anderzijds dat de statuten van Banimmo France de instemming van haar enige aandeelhouder Banimmo NV vereisen voor elke transactie die het bedrag van 200000 EUR overschrijdt, heeft de Raad van Bestuur van NV Banimmo de procedure zoals voorzien in artikel 524 §2 en 3 Wetboek van Vennootschappen uitgevoerd. De Operatie Verkoop vormt ook een belangenconflict in de zin van artikel 523 Wetboek van Vennootschappen in hoofde van 3 bestuurders van NV Banimmo.
Het comité van onafhankelijke bestuurders heeft een onafhankelijk deskundige gevraagd om te helpen bij de analyse van de financiële voorwaarden van de Operatie Verkoop. Het rapport van de onafhankelijke deskundige heeft betrekking op de waarde van het actief van SNC Jardins des Quais.
Artikel 524 §3 Wetboek van Vennootschappen preciseert de taak van de commissaris als volgt: "De commissaris verleent een oordeel over de getrouwheid van de gegevens die vermeld staan in het advies van het comité en in de notulen van de raad van bestuur".
De specifieke uitgevoerde controle procedures betreffen:
a. Kennisname van het verslag van het Comité van onafhankelijke bestuurders, het verslag van de onafhankelijke deskundige aangesteld door het Comité en de notulen van de Raad van Bestuur;
Naar ons oordeel en op basis van de uitvoering van de bovenvermelde procedures, brengen wij verslag uit van onze bevindingen als volgt:
Conform onze algemeen aanvaarde controlenormen, preciseren we dat onze opdracht er niet in bestaat zich uit te spreken over de waarde van de transactie, noch over de opportuniteit van de beslissing van de Raad van Bestuur.
Ons verslag kan slechts worden gebruikt in het kader zoals voorzien in artikel 524 Wetboek van Vennootschappen en mag niet worden gebruikt voor andere doeleinden. Het verslag is bedoeld om te worden gehecht aan de notulen van de Raad van Bestuur die is samengeroepen om te beslissen over de Operatie Verkoop en, alsmede om samen met het advies van het Comité van onafhankelijke bestuurders en het uittreksel van de notulen van de Raad van Bestuur te worden opgenomen in het jaarverslag.
Brussel, 17 december 2013
Mazars Bedrijfsrevisoren CVBA Commissaris vertegenwoordigd door Xavier DOYEN
Informatie over de voornaamste kenmerken van de werkwijze voor het evalueren van de raad van bestuur, van zijn comités en van zijn individuele bestuurders.
De raad van bestuur evalueert regelmatig zijn doeltreffendheid en die van zijn comités om te bepalen of (i) de raad van bestuur op een efficiënte manier handelt, (ii) belangrijke vragen op gepaste wijze worden voorbereid en besproken, (iii) elke bestuurder op een constructieve manier bijdraagt tot het overleg en de besluitvorming, en (iv) de samenstelling van de raad van bestuur en zijn comités overeenstemt met hetgeen gewenst is. De raad van bestuur is overgegaan tot de evaluatie voor het boekjaar 2013 zoals hierboven omschreven en heeft ook de wisselwerking tussen niet actieve bestuurders en het uitvoerend management geëvalueerd.
Voornaamste kenmerken van incentives in de vorm van aandelen, aandelenopties of elk ander recht om aandelen te verwerven, goedgekeurd door of voorgelegd aan de algemene vergadering van aandeelhouders:
De algemene vergadering diende tijdens het boekjaar 2013 niet te beraadslagen over het toekennen van dergelijke incentives.
1.8.1 Beschrijving van de tijdens het boekjaar 2013 gehanteerde procedure voor de ontwikkeling van een remuneratiebeleid voor de bestuurders, de leden van het directiecomité, de andere leiders en de personen belast met het dagelijks bestuur van de vennootschap en het bepalen van hun vergoeding.
De vennootschap heeft geen andere leiders in de zin van artikel 96§3 van het wetboek van vennootschappen dan de uitvoerende bestuurders en de leden van het directiecomité; de personen belast met het dagelijks bestuur van de vennootschap zijn trouwens lid van het directiecomité.
De procedure voor de uitwerking van het remuneratie beleid voor de bestuurders en de leden van het directiecomité die in het boekjaar 2013 gehanteerd werd, is de verderzetting van deze toegepast tijdens de vorige boekjaren en dat sinds de IPO van 2007.
Het benoemings- en remuneratiecomité blijft zich op de hoogte houden van de marktpraktijken en formuleert aanbevelingen aan de raad van bestuur.
De procedure beschreven in het jaarverslag over het boekjaar 2012 werd niet gewijzigd tijdens het boekjaar 2013.
De niet-uitvoerende bestuurders en de onafhankelijke leden van de raad van bestuur krijgen een vergoeding voor hun mandaat binnen de raad van bestuur van € 15000 per jaar indien zij aan minstens drie vierden van de vergaderingen deelgenomen hebben. De uitvoerende bestuurders ontvangen geen vergoeding voor hun mandaat binnen de raad van bestuur.
De leden van het auditcomité en van het benoemings- en remuneratiecomité ontvangen voor elke vergadering een zitpenning waarvan het bedrag is vastgesteld op € 1000 exclusief BTW per vergadering. Voor de deelname aan de vergaderingen van het auditcomité wordt het maximale bedrag van zitpenningen per jaar beperkt tot € 3000.
a) de principes waarop de remuneratie gebaseerd is, met vermelding van het verband tussen de remuneratie en de prestaties.
De basisprincipes van de remuneratie van de bestuurders zijn hierboven uiteengezet. Banimmo heeft met elk lid van het directiecomité een managementcontract ondertekend. Deze overeenkomsten werden aan marktvoorwaarden afgesloten. De jaarlijkse brutovergoeding is voor elk lid van het directiecomité verschillend. De leden van het directiecomité krijgen een incentive via het houden van B aandelen die recht geven op een preferent dividend conform artikel 39 van de statuten. Dit artikel voorziet een collectieve incentive ten voordele van de directie. Het preferent dividend wordt uitgekeerd vóór het gewone dividend en wordt elk jaar bepaald op basis van het rendement op het economisch eigen vermogen en is dus volledig afhankelijk van de resultaten van de vennootschap. Er wordt hun door de vennootschap of haar filialen geen enkel ander voordeel of uitgestelde betaling toegekend;
Er worden geen prestatiegebonden aandelen, aandeelopties of andere rechten om aandelen te verwerven toegekend. Het preferent dividend dat toegekend is aan het management is het enige voordeel voor de leden van het directie comité naast hun contractuele vergoeding.
d) informatie over het remuneratiebeleid van de komende twee boekjaren.
Het remuneratiebeleid voor het boekjaar dat het voorwerp uitmaakt van dit verslag werd niet gewijzigd.
1.8.3 Op individuele basis, het bedrag van de remuneratie en andere voordelen die, rechtstreeks of onrechtstreeks, door de vennootschap of een vennootschap die tot de consolidatiekring van de vennootschap behoort aan de niet-uitvoerende bestuurders werden toegekend.
Voor hun deelname aan de raden van bestuur van het boekjaar 2013 ontvangen de onafhankelijke bestuurders (Icode BVBA, Alter SA, PBA SARL et EVI Consult SPRLU) elk een bedrag van € 15000.
De niet-uitvoerende bestuurders Affine SA, MAB Finances SAS et Holdaffine BV krijgen eveneens een vergoeding van € 15000.
Voor het boekjaar 2013 werd een vergoeding van € 3000 toegekend aan Icode BVBA, Alter SA et Holdaffine BV en een vergoeding van € 5000 aan Affine SA, PBA SaRL en EVI Consult SPRLU voor hun deelname aan de comités waarin ze zetelen.
1.8.6 Het bedrag van de remuneratie en de andere voordelen die rechtstreeks of onrechtstreeks worden toegekend aan Strategy, Management and Investments BVBA, vertegenwoordigd door Didrik van Caloen (CEO) bedraagt € 382602,34.
Dit bedrag wordt als volgt uitgesplitst:
Deze remuneratie werd niet ingrijpend aangepast in vergelijking met het door het jaarverslag behandelde boekjaar.
1.8.7 Op globale basis, bedraagt het bedrag van de remuneratie en andere voordelen die rechtstreeks of onrechtstreeks door de vennootschap of een vennootschap die tot de consolidatiekring van deze vennootschap behoort aan de andere uitvoerende bestuurders, de leden van het directiecomité, de andere leiders en de personen belast met het dagelijks bestuur werden verstrekt, € 1284817,95.
Dit bedrag wordt als volgt uitgesplitst:
Deze remuneratie werd niet ingrijpend aangepast in vergelijking met het door het jaarverslag behandelde boekjaar.
Binnen de raad van bestuur van de vennootschap worden beide geslachten vertegenwoordigd. De vennootschap is overigens zeer bekommerd om het representatief karakter van de samenstelling van haar raad van bestuur.
Dit criterium zal eveneens in overweging worden genomen telkens er in een mandaat moet worden voorzien.
Overeenkomstig bijlage B van de Code werd de heer André Bosmans, secretaris-generaal, door de raad van bestuur benoemd tot compliance officer. De compliance officer ziet met name toe op de naleving van de gedragsregels, meldings- en aangifteplichten met betrekking tot transacties van aandelen van de vennootschap die voor eigen rekening worden uitgevoerd door de bestuurders en door andere door hen aangewezen personen, teneinde marktmisbruik te voorkomen.
De compliance officer dient de lijst op te stellen en bij te houden van de personen die over informatie beschikken waarvan zij weten of zouden moeten weten dat het voorkennis betreft. Hij dient te zorgen dat de betrokkenen in kennis worden gesteld van hun vermelding op deze lijst.
Bovendien dient hij ervoor te zorgen dat de raad van bestuur zogenaamde "gesloten periodes" bepaalt, waarbinnen het verboden is transacties uit te voeren op de afgeleide financiële instrumenten van Banimmo, dit zowel voor de leidinggevende personen van Banimmo als voor elke andere persoon die op de hiervoor vermelde lijsten is vermeld, en voor elke persoon die nauw met hen verbonden is. Het gaat om de volgende gesloten periodes:
Op het einde van elk boekjaar deelt de raad van bestuur de hierboven vermelde gesloten periodes voor het volgende boekjaar mee.
De leidinggevende personen en de werknemers die van plan zijn transacties uit te voeren op financiële instrumenten of afgeleide financiële instrumenten (derivaten) van Banimmo moeten de compliance officer hiervan schriftelijk (per fax, e-mail) in kennis stellen. De compliance officer zal hiertoe toestemming verlenen of weigeren bij schriftelijke beslissing binnen 48 uur na ontvangst van de aanvraag. De transactie moet binnen vijf werkdagen na ontvangst van de toestemming worden uitgevoerd. De compliance officer die zelf van plan is transacties uit te voeren op financiële instrumenten of afgeleide financiële instrumenten van de vennootschap moet de raad van bestuur hiervan schriftelijk (per fax, e-mail) in kennis stellen.
De leidinggevende personen moeten bevestigen dat de transactie uiterlijk vijf werkdagen daarna werd uitgevoerd.
De leidinggevende personen moeten de FSMA in kennis stellen van de transacties die voor eigen rekening worden uitgevoerd op de aandelen van de Vennootschap. De hierboven bedoelde informatieplicht moet uiterlijk vijf werkdagen na het uitvoeren van de transactie worden nageleefd.
Bij weten van Banimmo hebben de bestuurders en leden van het directiecomité geen persoonlijk belang, ook niet van vermogensrechtelijke aard, waardoor een conflictsituatie ten opzichte van de Vennootschap kan ontstaan.
Drie bestuurders zijn op voorstel van de referentieaandeelhouder Affine R.E. benoemd en drie bestuurders zijn op voorstel van het management benoemd.
Het directiecomité van Banimmo ziet toe op de naleving van de procedures voorzien in artikel 523 van het Wetboek van vennootschappen betreffende belangenconflicten in de raad van bestuur, en in artikel 524 ter van het Wetboek van vennootschappen betreffende belangenconflicten in het directiecomité.
Overeenkomstig het Corporate Governance Charter is voor elke verrichting tussen enerzijds de vennootschap en haar dochtervennootschappen, en anderzijds elke bestuurder of lid van het directiecomité, al dan niet bedoeld door de artikelen 523 of 524 van het Wetboek van vennootschappen, de voorafgaande goedkeuring vereist van de raad van bestuur die volledig op de hoogte moet worden gebracht van de bepalingen en voorwaarden van de verrichting, alsook van de belangen van de vennootschap die op het spel staan. Tijdens het boekjaar 2013 heeft één verrichting de voorafgaande goedkeuring van de raad van bestuur vereist (zie supra punt 1.5.).
| (in duizenden euro) | Toelichtingen | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|---|
| Huurinkomsten | 12407 | 14035 | 17502 | |
| Kosten van verhuring | 19 | -2523 | -3318 | -3194 |
| Nettohuuropbrengst uit gebouwen | 9884 | 10717 | 14308 | |
| Netto resultaat op vastgoedverkopen | 20 | 4379 | 3226 | 4195 |
| Erelonen en beheersvergoedingen | 874 | 1417 | 2065 | |
| Winst (verlies) op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | 21 | -6549 | 4128 | -2869 |
| (Toevoegingen) en terugnemingen van waardeverminderingen op gebouwen in voorraad |
21 | -5800 | 367 | 0 |
| Andere operationele (kosten)/opbrengsten | 22 | -314 | -326 | -168 |
| Vastgoedresultaat | 2474 | 19529 | 17531 | |
| Administratieve kosten | 23 | -7572 | -7870 | -7919 |
| Andere inkomsten | 0 | 0 | 0 | |
| Operationeel resultaat | -5098 | 11659 | 9612 | |
| Financiële kosten | 25 | -7878 | -13562 | -13378 |
| Financiële opbrengsten | 25 | 5266 | 3854 | 3956 |
| Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
8 | -11782 | 947 | 1280 |
| Resultaat van de herklassering van venootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast |
8 | 10503 | 0 | 0 |
| Afschrijvingen (toevoeging/terugname) op deelnemingen van vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast |
8 | -3157 | 0 | 0 |
| Netto resultaat op de verkoop van deelnemingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
20 | 249 | 0 | 0 |
| Resultaat op andere financiële vaste activa | 25 | -108 | 0 | 0 |
| Resultaat voor belastingen | -12005 | 2898 | 1470 | |
| Belastingen | 26 | -1923 | -224 | -309 |
| Resultaat van het boekjaar - voortgezette activiteiten | -13928 | 2674 | 1161 | |
| Resultaat van het boekjaar | -13928 | 2674 | 1161 | |
| Toewijsbaar aan: | ||||
| - Aandeelhouders van de vennootschap | -13928 | 2678 | 1163 | |
| - Minderheidsbelangen | 0 | -4 | -2 | |
| Resultaat per aandeel na verwatering toekomend aan de aandeelhouders (in euro per aandeel) |
||||
| - Aandelen A | 27 | -1,23 | 0,24 | 0,10 |
| - Aandelen B | 27 | -1,23 | 0,24 | 0,10 |
| (in duizenden euro) | Toelichtingen | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|---|
| Netto resultaat | -13928 | 2674 | 1161 | |
| Herwaardering van financiële activa aangehouden voor verkoop | 0 | 0 | 192 | |
| Andere rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekte elementen | -182 | 3 | 232 | |
| Uitgestelde belastingen | 62 | -2 | -144 | |
| Andere componenten van het globale resultaat die in de resultaten | ||||
| rekening van de toekomstige periodes kunnen geherklasseerd worden | -120 | 1 | 280 | |
| Herwaardering van financiële activa aangehouden voor verkoop | 0 | 0 | -649 | |
| Andere rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekte elementen | -137 | 0 | 0 | |
| Uitgestelde belastingen | 0 | 0 | 0 | |
| Andere componenten van het globale resultaat die niet in de resultaten | ||||
| rekening van de toekomstige periodes kunnen geherklasseerd worden | -137 | 0 | -649 | |
| Globaal resultaat van de periode | -14185 | 2675 | 792 | |
| Toewijsbaar aan: | ||||
| - Aandeelhouders van de vennootschap | -14185 | 2679 | 794 | |
| - Minderheidsbelangen | 0 | -4 | -2 |
| (in duizenden euro) | Toelichtingen | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|---|
| ACTIVA | ||||
| Vaste activa | ||||
| Vastgoedbeleggingen | 6 | 83168 | 93954 | 84166 |
| Materiële vaste activa | 7 | 1825 | 1560 | 1577 |
| Immateriële vaste activa | 227 | 570 | 284 | |
| Deelnemingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast | 8 | 10759 | 60854 | 60779 |
| Uitgestelde belastingactiva | 16 | 5242 | 4914 | 4411 |
| Langlopende financiële activa | 9 | 83590 | 58776 | 54969 |
| Langlopende afgeleide financiële instrumenten | 0 | 0 | 0 | |
| Handelsvorderingen en andere vorderingen | 10 | 2569 | 2371 | 2378 |
| TOTAAL VASTE ACTIVA | 187380 | 222999 | 208564 | |
| Vlottende activa | ||||
| Voorraden | 11 | 152060 | 166704 | 151544 |
| Kortlopende financiële activa | 9 | 1042 | 1028 | 1034 |
| Handelsvorderingen en andere vorderingen | 10 | 11444 | 8601 | 8971 |
| Kortlopende belastingvorderingen | 792 | 355 | 579 | |
| Kortlopende afgeleide financiële instrumenten | 12 | 0 | 0 | 177 |
| Kas en kasequivalenten | 13 | 4066 | 3998 | 5391 |
| TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA | 169404 | 180686 | 167696 | |
| TOTAAL ACTIVA | 356784 | 403685 | 376260 | |
| EIGEN VERMOGEN | ||||
| Kapitaal | 14 | 132566 | 132550 | 132534 |
| Geconsolideerde reserves | -16915 | 401 | 788 | |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de groep | 115651 | 132951 | 133322 | |
| Minderheidsbelangen | 0 | 279 | 283 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 115651 | 133231 | 133605 | |
| PASSIVA | ||||
| Langlopende verplichtingen | ||||
| Langlopende financiële schulden | 15 | 193028 | 231095 | 212178 |
| Langlopende afgeleide financiële instrumenten | 0 | 0 | 0 | |
| Uitgestelde belastingpassiva | 16 | 0 | 3826 | 3381 |
| Voorzieningen | 17 | 1892 | 2646 | 3233 |
| Handelsschulden en andere schulden | 18 | 6615 | 6798 | 1718 |
| TOTAAL LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 201535 | 244335 | 220510 | |
| Kortlopende verplichtingen | ||||
| Kortlopende financiële schulden | 15 | 6083 | 7100 | 4165 |
| Kortlopende afgeleide financiële instrumenten | 12 | 6637 | 9444 | 7610 |
| Kortlopende belastingschulden | 5826 | 691 | 512 | |
| Voorzieningen | 17 | 61 | 74 | 17 |
| Handelsschulden en andere schulden | 18 | 20991 | 8810 | 9841 |
| TOTAAL KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 39598 | 26119 | 22145 | |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN EN EIGEN VERMOGEN | 356784 | 403685 | 376260 |
De rubriek van het eigen vermogen werd gewijzigd op 2011 zonder wijziging van de totalen.
| (in duizenden euro) | Toelichtingen | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|---|
| Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | ||||
| NETTO RESULTAAT | -13928 | 2674 | 1161 | |
| - Belastingen | 26 | 1923 | 224 | 309 |
| - (Winst) / verlies uit de verkoop van vastgoedbeleggingen | 20 | -341 | 316 | -1064 |
| - (Winst) / verlies uit de verkoop van materiële vaste activa | 7 | 64 | 4 | 0 |
| - (Winst) / verlies uit de verkoop van deelnemingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
20 | -249 | 0 | 0 |
| - (Winst) / verlies uit de verkoop van financiële activa | 108 | 0 | -747 | |
| - (Winst) / verlies uit de verkoop van gebouwen in voorraad | 20 | -4037 | -3543 | -3131 |
| - (Winst) / verlies op de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 21 | 6549 | -4127 | 2869 |
| - Terugneming van waardeverminderingen op gebouwen in voorraad | 21 | 5800 | -368 | 0 |
| - Afschrijvingen op materiële vaste activa | 7 | 88 | 109 | -23 |
| - Afschrijvingen op immateriële vaste activa | 197 | 138 | 71 | |
| - Waardeverminderingen op vorderingen | 166 | -94 | 102 | |
| - Lineaire spreiding van inkomsten en kosten van gebouwen | -970 | -31 | -793 | |
| - Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
8 | 14906 | -947 | -1280 |
| - Resultaat van de herklassering van venootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast |
-10503 | 0 | 0 | |
| - Kosten rechtstreeks onder het eigen vermogen gekocht | 17 | 17 | 53 | |
| - Rentelasten | 25 | 7751 | 9033 | 9206 |
| - Rentebaten en ontvangen dividenden | 25 | -5266 | -3854 | -3209 |
| - (Winst) / verlies op de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten | 122 | 4529 | 4172 | |
| NETTO RESULTAAT VOOR SCHOMMELINGEN VAN HET WERKKAPITAAL | 2397 | 4080 | 7696 | |
| Wijzigingen van het werkkapitaal: | ||||
| - Voorraden | 0 | 0 | 0 | |
| - Handelsvorderingen en andere vorderingen | -2816 | 451 | -957 | |
| - Handelsschulden en andere schulden | 731 | 271 | -1966 | |
| - Voorzieningen | -766 | -531 | -637 | |
| KASMIDDELEN UIT (VOOR) DE BEDRIJFSACTIVITEITEN | -2851 | 191 | -3560 | |
| Aankoop van afgeleide financiële instrumenten | 0 | 0 | 0 | |
| Betaalde belastingen | -1181 | -459 | -1 | |
| Terug ontvangen belastingen | 2 | 578 | 242 | |
| NETTO KASMIDDELEN UIT (VOOR) DE BEDRIJFSACTIVITEITEN | -1633 | 4390 | 4377 |
| Toelichtingen (in duizenden euro) |
2013 | 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|---|
| Kasstroom uit investeringsactiviteiten | ||||
| Aankoop van geconsolideerde deelnemingen, na aftrek van de verworven kasmiddelen |
-277 | 0 | 0 | |
| Aankoop van vastgoedbeleggingen | 6 | 0 | 0 | 0 |
| Kosten voor investeringen in vastgoedbeleggingen | 6 | -3112 | -3715 | -2492 |
| Opbrengst uit de verkoop van vastgoedbeleggingen | 7691 | 734 | 13438 | |
| Aankoop van gebouwen in voorraad | -5811 | -8320 | 0 | |
| Kosten voor investeringen in gebouwen in voorraad | 11 | -10660 | -14012 | -5756 |
| Opbrengst uit de verkoop van gebouwen in voorraad | 41284 | 1127 | 19537 | |
| Opbrengst uit de verkoop van vorderingen op lange termijn | 0 | 10807 | 0 | |
| Aankoop van materiële vaste activa | 7 | -424 | -99 | -135 |
| Kosten voor investeringen in materiële vaste activa | 7 | 0 | 0 | 0 |
| Opbrengst uit de verkoop van materiële vaste activa | 7 | 3 | 0 | |
| Aankoop van immateriële vaste activa | 0 | -424 | -208 | |
| Opbrengst uit de verkoop van immateriële vaste activa | 0 | 0 | 0 | |
| Aankoop van participaties | 8 | 0 | 0 | 0 |
| Verkoop van participaties | 8 | 19287 | 0 | 0 |
| Kapitaalverhogingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast | 8 | 0 | 0 | 0 |
| Dividenden ontvangen van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
8 | 1609 | 1534 | 1535 |
| Aankoop van financiële activa | 0 | 0 | 0 | |
| Dividenden ontvangen uit financiële activa | 25 | 145 | 142 | 166 |
| Verkoop van financiële activa | 191 | 151 | 11020 | |
| Leningen toegestaan aan verbonden partijen | 9 | -1972 | -4624 | -15007 |
| Terugbetaling van leningen toegestaan aan verbonden partijen | 4693 | 0 | 1288 | |
| Rente ontvangen op leningen toegestaan aan verbonden partijen | 2030 | 3487 | 2794 | |
| Andere | -6 | 20 | 0 | |
| NETTO KASMIDDELEN UIT (VOOR) DE INVESTERINGSACTIVITEITEN | 54675 | -13189 | 26180 | |
| Kasstroom uit de financieringsactiviteiten | ||||
| Nettoverhoging (- vermindering) van de kredietlijn | -36150 | 20150 | 3051 | |
| Nieuwe leningen | 3090 | 0 | 26222 | |
| Terugbetaling van leningen | -5097 | -1705 | -24919 | |
| Publieke uitgifte van obligaties met warrants (na aftrek van kosten) | -681 | 0 | 0 | |
| Nettoverhoging (-vermindering) van thesauriebewijzen | 0 | 0 | -18000 | |
| Betaalde intresten | -7207 | -8682 | -8525 | |
| Ontvangen/(betaalde) intresten uit afgeleide financiële instrumenten | -2930 | -2517 | -2642 | |
| Andere ontvangen intresten | 18 | 230 | 126 | |
| Dividenden uitgekeerd aan de aandeelhouders | -3114 | -3105 | -3970 | |
| Inkoop van eigen aandelen | 0 | 0 | -309 | |
| Kapitaalvermindering | 0 | 0 | 0 | |
| Gestort kapitaal na aftrek van kosten | 14 | 0 | 0 | 285 |
| NETTO KASMIDDELEN UIT (VOOR) DE FINANCIERINGSACTIVITEITEN | -52071 | 4371 | -28681 | |
| 971 | -4428 | 1876 | ||
| Netto schommeling van de kas en de kasequivalenten |
Toestand van de kas en de kasequivalenten bij het begin van het jaar 13 962 5390 3514 Toestand van de kas en de kasequivalenten op het einde van het jaar 13 1933 962 5390
| (in duizenden euro) Toelichtingen |
Kapitaal | Reser ves ver bonden aan het kapitaal |
Eigen aandelen |
Geconso lideerde reserves |
Opbrengsten en kosten rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt |
Totaal van het eigen vermogen toewijs baar aan de groep |
Min der heids belan gen |
Totaal van het gecon solideerde eigen vermogen |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Saldo per 31 december 2010 | 132016 | 465 | -1553 | 5021 | 809 | 136758 | 0 | 136758 | |
| Aankopen (-) en verkopen (+) van eigen aandelen | -309 | ||||||||
| Transacties waarvan de betaling gebaseerd is op | 53 | ||||||||
| aandelen | |||||||||
| Minderheidsbelangen in het volstort kapitaal van de verbonden ondernemingen |
285 | ||||||||
| Tegenboeking van de wijziging op de reële waarde van financiële activa, per 31.12.2010 rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt |
9 | -648 | |||||||
| Winst (verlies) op de reële waarde van financiële activa, per 31.12.2011 rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt |
9 | 127 | |||||||
| Winst (verlies) op de reële waarde van onderne ming waarop de vermogensmutatie is toegepast, per 31.12.2011 rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt |
9 | 153 | |||||||
| Resultaat van het boekjaar 2011 | 1163 | -2 | |||||||
| Dividenden | -3975 | ||||||||
| Saldo per 31 december 2011 | 132016 | 518 | -1862 | 2209 | 441 | 133322 | 283 | 133605 | |
| Aankopen (-) en verkopen (+) van eigen aandelen | |||||||||
| Transacties waarvan de betaling gebaseerd is op aandelen |
16 | ||||||||
| Minderheidsbelangen in het volstort kapitaal van de verbonden ondernemingen |
|||||||||
| Winst (verlies) op de reële waarde van financiële activa, per 31.12.2012 rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt netto uitgestelde belastingen |
9 | 5 | |||||||
| Winst (verlies) op de reële waarde van onderne ming waarop de vermogensmutatie is toegepast, per 31.12.2011 rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt netto uitgestelde belastingen |
9 | -4 | |||||||
| Resultaat van het boekjaar 2012 | 2678 | -4 | |||||||
| Dividenden | -3066 | ||||||||
| Saldo per 31 december 2012 | 132016 | 534 | -1862 | 1821 | 442 | 132951 | 279 | 133230 | |
| Aankopen (-) en verkopen (+) van eigen aandelen | |||||||||
| Minderheidsbelangen in het volstort kapitaal van de verbonden ondernemingen |
-279 | ||||||||
| Transacties waarvan de betaling gebaseerd is op aandelen |
16 | ||||||||
| Minderheidsbelangen in het volstort kapitaal van de verbonden ondernemingen |
|||||||||
| Winst (verlies) op de reële waarde van financiële activa, per 31.12.2013 rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt netto uitgestelde belastingen |
9 | -257 | |||||||
| Winst (verlies) op de reële waarde van onderne ming waarop de vermogensmutatie is toegepast, per 31.12.2013 rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt netto uitgestelde belastingen |
9 | -65 | |||||||
| Resultaat van het boekjaar 2013 | -13928 | ||||||||
| Dividenden | -3066 | ||||||||
| Saldo per 31 december 2013 | 132016 | 550 | -1862 | -15173 | 120 | 115651 | 0 | 115651 |
Eind 2011, werd deze tabel herwerkt om het geplaatste kapitaal van de moedermaatschappij te isoleren. De toelichtingen 1 tot 34 maken integraal deel uit van de geconsolideerde IFRS staten per 31 december 2013.
Banimmo is een naamloze vennootschap naar Belgisch recht. De Vennootschap werd op 5 september 2002 naar Luxemburgs recht opgericht voor een onbepaalde duur onder de benaming "GP Beta Holding Company SA". Zij werd een vennootschap naar Belgisch recht na de wijziging van haar statuten en het overbrengen van haar maatschappelijke zetel naar België op 16 maart 2007. Naar aanleiding van de fusies door opslorping van de vennootschap Banimmo Real Estate NV en de vennootschap Ad Valore Invest SA, op 16 mei 2007, heeft de Vennootschap de naam "Banimmo" aangenomen.
De maatschappelijke zetel van Banimmo is gevestigd aan de Kunstlaan 27 te 1040 Brussel en haar exploitatiezetel is sinds september 2013 gevestigd aan de Lenneke Marelaan 8 te 1932 Zaventem (vroeger aan de Hippokrateslaan 16 te 1932 Zaventem). De vennootschap is beursgenoteerd op de NYSE Euronext-markt van Brussel. De internationale overbrenging van de maatschappelijke zetel die tijdens het boekjaar 2007 werd uitgevoerd is georganiseerd zonder dat de vennootschap werd ontbonden of haar rechtspersoonlijkheid verloren heeft. Op zichzelf beschouwd is de aandeelhoudersstructuur en de zeggenschap over de vennootschap hierdoor niet gewijzigd. Deze verrichting beantwoordt bijgevolg niet aan de definitie van een bedrijfscombinatie, maar komt overeen met een vanuit boekhoudkundig oogpunt als neutraal te beschouwen juridische reorganisatie.
Voortbouwend op haar ervaring positioneert Banimmo zich vandaag als een speler die in staat is om vastgoedactiva die aan de strengste eisen en normen van de institutionele eindinvesteerders voldoen, alsook built-tosuit gebouwen te ontwikkelen die aan de wensen van de huurders voldoen.
Deze competentie geldt zowel voor kantoorgebouwen (waar Banimmo sinds lang actief is), als voor handelspanden of nichesegmenten (hotels, rusthuizen, enz.).
De geconsolideerde jaarrekening van 31 december 2013 werd opgesteld volgens de IFRS normen ("International Financial Reporting Standards") en werd door de Raad van Bestuur goedgekeurd op 31 maart 2014 en het geheel wordt voorgelegd aan de algemene aandeelhoudersvergadering op 20 mei 2014.
De belangrijkste boekhoudkundige methodes die tijdens het opmaken van de geconsolideerde jaarrekening werden gebruikt, worden hieronder beschreven. Behoudens andersluidende vermelding werden deze methodes constant voor alle behandelde boekjaren gehanteerd.
De geconsolideerde jaarrekening van Banimmo op 31 december 2013 werd opgemaakt in overeenstemming met de bepalingen van de IFRS-voorschriften zoals door de Europese Unie goedgekeurd en op die datum gepubliceerd, met name de normen gepubliceerd door de International Accounting Standards Board ("IASB") en de interpretaties gepubliceerd door het IFRIC ("International Financial Reporting Interpretations Committee"). Deze bepalingen stemmen overeen met de normen en interpretaties die door de IASB werden gepubliceerd en door de Europese Unie werden goedgekeurd op 31 december 2013.
Deze geconsolideerde jaarrekening werd opgemaakt op basis van het principe van de waardering van de elementen van de balans tegen hun historische aankoopprijs, met uitzondering van de vastgoedbeleggingen en bepaalde financiële activa (inclusief de afgeleide financiële instrumenten) die werden gewaardeerd aan hun reële waarde.
Bij de opmaak van de jaarrekening volgens IFRS moeten een aantal bepalende boekhoudkundige ramingen worden gedaan. De directie dient eveneens een oordeel te vellen bij de toepassing van de boekhoudkundige methodes van de Groep.
De domeinen die op het vlak van beoordeling of complexiteit moeilijker waren of waarvoor de ramingen belangrijk zijn voor de jaarrekening worden toegelicht onder toelichting 4.
De volgende aanpassingen en interpretaties van normen zijn verplicht van toepassing vanaf het boekjaar 2013:
van het globaal resultaat" gepubliceerd door de IASB op 16 juni 2011, goedgekeurd door de EU op 5 juni 2012 en goedgekeurd door de EU voor de jaarlijkse jaarrekening vanaf 1 juli 2012 (anticipatieve toepassing is toegelaten);
De toepassing van deze normen, aanpassingen en interpretaties hebben geen belangrijke invloed gehad op de geconsolideerde jaarrekening van de groep.
door IASB op 16 december 2011, goedgekeurd door de EU op 13 december 2012 en van toepassing in de EU vanaf 1 januari 2014 (anticipatieve toepassing is toegelaten);
De groep Banimmo heeft er voor gekozen om deze nieuwe gepubliceerde normen nog niet toe te passen vóór de datum van inwerkingtreding. Bovendien zouden die normen, aanpassingen en interpretaties van normen geen invloed hebben op de geconsolideerde rekeningen van de groep.
De toepassing van deze normen, aanpassingen en interpretaties, is nog niet gekend.
De moedermaatschappij en alle dochterondernemingen die zij controleert, zijn opgenomen in de consolidatie.
Dochterondernemingen zijn alle entiteiten waarvoor de Groep het financiële en operationele beleid kan bepalen en waarin zij doorgaans meer dan 50% van de stemrechten bezit.
Bij de beoordeling van de controle van de Groep over een andere entiteit wordt rekening gehouden met de potentiële stemrechten wanneer deze stemrechten voortvloeien uit instrumenten die op het ogenblik van deze beoordeling kunnen uitgeoefend of omgezet worden. De consolidatie van dochterondernemingen verloopt via volledige integratie vanaf het ogenblik van de overname, met andere woorden vanaf de datum waarop de overnemer daadwerkelijk de controle verwerft. Vanaf die datum integreert de Groep (de Overnemer) het resultaat van de dochteronderneming in de geconsolideerde resultatenrekening en worden in de geconsolideerde balans de activa, passiva en latente passiva tegen hun reële waarde, en de eventuele goodwill uit de overname geboekt. Een dochteronderneming wordt niet langer geconsolideerd vanaf het ogenblik dat de Groep er de controle over verliest.
De aankoopmethode wordt gebruikt om de overname van dochterondernemingen door de Groep te boeken.De kost van een overname stemt overeen met de reële waarde van de verworven activa, van de uitgegeven instrumenten met betrekking tot het eigen vermogen en van de passiva op de datum van de transactie. De identificeerbare verworven activa, de identificeerbare passiva en de eventueel bij een bedrijfscombinatie overgenomen passiva worden initieel gewaardeerd tegen hun reële waarde op de datum van de overname, en dit ongeacht het bedrag van de minderheidsbelangen.
Het positieve verschil tussen de aankoopprijs en de reële waarde van het aandeel van de netto identificeerbare verworven activa dat toekomt aan de Groep, wordt geboekt als goodwill. Indien de aankoopkost lager is dan de reële waarde van het aandeel van de netto-activa van de overgenomen dochter dat toekomt aan de Groep, dan wordt dit verschil of badwill rechtstreeks geboekt in de resultatenrekening.
Tijdens de consolidatie worden de saldi en intragroeptransacties, evenals de niet gerealiseerde winst of het niet-gerealiseerde verlies, geëlimineerd.
De geconsolideerde jaarrekening wordt opgemaakt aan de hand van homogene waarderingsregels voor transacties of andere vergelijkbare gebeurtenissen binnen de Groep.
De dochterondernemingen waarover de Groep samen met een of meerdere andere partners de controle uitoefent, en dit uit hoofde van een contractuele overeenkomst tussen de partijen, worden geboekt volgens de 'equity-methode' of vermogensmutatie-methode.
De aanschaffingsprijs omvat in voorkomend geval de bij aankoop betaalde goodwill. Indien de boekwaarde van deze goodwill de realisatiewaarde overschrijdt, wordt een waardevermindering geboekt ten laste van de resultatenrekening. Het aandeel van de Groep in het resultaat na overname van vennootschappen waarop vermogensmutatie wordt toegepast, wordt geboekt in het geconsolideerde resultaat en het aandeel in de schommelingen van het eigen vermogen (zonder impact op het resultaat) na de overname, wordt rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt. De boekhoudkundige waarde van de participatie wordt aangepast aan het gecumuleerde bedrag van de schommelingen na de overname. Wanneer het aandeel van de Groep in de verliezen of de gecumuleerde dividenden van een vennootschap waarop vermogensmutatie wordt toegepast groter is dan of gelijk is aan haar participatie in de vennootschap, boekt de Groep de bijkomende verliezen niet, behalve indien de Groep in naam van de vennootschap een verbintenis heeft of betalingen heeft gedaan in naam van de vennootschap waarop vermogensmutatie is toegepast.
De latente winsten uit transacties tussen de Groep en ondernemingen waarop de vermogensmutatie is toegepast worden geëlimineerd in verhouding tot de participatie van de Groep in de ondernemingen waarop de vermogensmutatie is toegepast. De latente verliezen worden eveneens geëlimineerd, behalve wanneer de transactie, in het geval van een verkoop, geen waardeverlies oplevert. De boekhoudkundige methodes van ondernemingen waarop de vermogensmutatie is toegepast werden waar nodig aangepast zodat deze overeenstemmen met de boekhoudkundige methodes van de Groep.
Geassocieerde deelnemingen zijn de entiteiten waarover de Groep niet de zeggenschap heeft, maar waarop zij een invloed van betekenis uitoefent die doorgaans gepaard gaat met het bezit van 20% tot 50% van de stemrechten. De belangen in geassocieerde deelnemingen worden bij de eerste opname geboekt tegen aanschaffingswaarde en nadien volgens de vermogensmutatiemethode.
De wijzigingen van het eigen vermogen van een vennootschap waarop de vermogensmutatie is toegepast, die niet verwerkt zijn in het resultaat of andere elementen van het globaal resultaat van de vennootschap, worden in het resultaat van de groep geboekt.
Er zijn op de datum van de afsluiting geen dochterondernemingen waarvan de jaarrekening wordt opgemaakt in een andere munt dan de euro.
De vastgoedbeleggingen, hoofdzakelijk kantoorgebouwen en commerciële ruimtes, die worden aangehouden om huurgelden te innen of met het oog op waardestijgingen binnen een perspectief op lange termijn of beide, worden verhuurd in het kader van korte-, middellange of langetermijncontracten en worden niet door de Groep gebruikt.
De vastgoedbeleggingen worden initieel geboekt tegen de kostprijs, met inbegrip van de initiële rechtstreekse kosten voor onderhandeling en het afsluiten van de contracten. Voor de gebouwen in aanbouw worden de tijdens de periode gemaakte kosten van leningen gekapitaliseerd tijdens de periode die nodig is om deze gebouwen terug te herstellen in de staat nodig voor het voorziene gebruik ervan. Vervolgens worden de vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen hun reële waarde. De reële waarde bij het afsluiten van het boekjaar is gebaseerd op de marktwaarde, akte in handen, die tweemaal per jaar (op 30 juni en op 31 december) wordt bepaald door onafhankelijke experts en aangepast met de kosten van de akte en de registratie, de prijsdaling verbonden aan de fiscale latentie in het kader van overeenkomsten voor de verkoop van aandelen, de verwachte investeringsuitgaven van de periode tussen de waarderingsdatum en de datum waarop de rekeningen worden afgesloten, en iedere andere aanpassing die de economische realiteit op de afsluitingsdatum weerspiegelt.
De marktwaarde, akte in handen, die door de Groep wordt gehanteerd, is gebaseerd op de methode van de kapitalisatie van de huurwaarde die door de experts werd bepaald. Deze waarde staat voor het bedrag dat huurders redelijkerwijze aan de verhuurder zijn verschuldigd in ruil voor het exclusieve gebruik van het onroerend goed, daarbij rekening houdend met de gebruikelijke huurvoorwaarden die op de markt gelden voor dat type van goed.
De verkoop van een vastgoedbelegging is doorgaans onderworpen aan de betaling van overdrachtsrechten of een belasting op de toegevoegde waarde aan de overheid. Deze belastingen schommelen in België van 0% tot ongeveer 12,5% al naargelang de wijze van overdracht, de ligging en de kenmerken van de koper. Van de marktwaarde, akte in handen, van de vastgoedbeleggingen werd, om de reële waarde te bekomen, een forfaitair bedrag voor de aktekosten van 2,5% afgetrokken; wat overeenkomt met het gewogen gemiddelde van de aktekosten die door de onafhankelijke schatters werd vastgesteld voor vastgoedtransacties in België van meer dan € 2500000.
De kosten na eerste opname zijn opgenomen in de boekhoudkundige waarde van de vastgoedbelegging wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen verbonden aan de vastgoedbelegging zullen toekomen aan de Groep en dat de kost van het actief op een betrouwbare wijze kan worden bepaald. Alle herstellings- en onderhoudskosten worden in de resultatenrekening geboekt tijdens de periode waarin deze worden gedaan.
De schommelingen van de reële waarde worden in de resultatenrekening geboekt onder Winst (verlies) op de reële waarde van vastgoedbeleggingen.
Een gebouw in oprichting of een gebouw dat wordt gerenoveerd met het oog op een later gebruik als vastgoedbelegging wordt rechtstreeks geboekt en gewaardeerd onder vastgoedbelegging. Op dat ogenblik wordt het gebouw (dat niet eerder door zijn eigenaar is gebruikt) overgeboekt en achteraf als vastgoedbelegging gewaardeerd.
Evenwel worden de gebouwen in oprichting of onder renovatie met het oog op een later gebruik als vastgoedbelegging, wat de ontwikkelingen betreft gestart vanaf 1 januari 2009, onmiddellijk als vastgoedbelegging geboekt en gewaardeerd tegen hun reële waarde.
De vastgoedbeleggingen die gerenoveerd worden met het oog op een soortgelijk gebruik in de toekomst worden verder opgenomen in de post vastgoedbeleggingen. Verworven of in aanbouw, in herontwikkeling of in renovatie zijnde gebouwen die worden aangehouden met het oog op de wederverkoop ervan in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening van de groep worden opgenomen onder voorraden overeenkomstig de voorschriften in IAS 2. De vastgoedbeleggingen waarvoor een renovatie is gestart met het oog op de verkoop ervan worden heringedeeld onder voorraden tegen hun reële waarde die op de datum van de bestemmingswijziging is bepaald.
Verworven of in aanbouw zijnde gebouwen die worden aangehouden met het oog op de uitoefening door de groep van een handelsactiviteit die niet beperkt is tot gewone verhuur, worden opgenomen in de post materiële vaste activa overeenkomstig de voorschriften in IAS 16 (kostprijsmodel). Indien een dergelijk materieel vast actief het kenmerk van een vastgoedbelegging krijgt, bijvoorbeeld bij stopzetting van de hierboven vermelde handelsactiviteit, wordt dit overgeboekt naar vastgoedbeleggingen.
In dit geval wordt het positieve verschil tussen de boekwaarde en de reële waarde op de datum van de bestemmingswijziging direct in het eigen vermogen verwerkt als herwaarderingsmeerwaarde (tenzij het gaat om de terugneming van een eerder geboekte waardevermindering, in hetwelk geval het positieve verschil tot het passende beloop in de resultatenrekening wordt geboekt), terwijl het eventuele negatieve verschil in de resultatenrekening wordt geboekt.
Als Banimmo verhuurder is in een financiële leasing overeenkomst, dan worden de krachtens die overeenkomst aangehouden activa opgenomen als schuldvordering voor een bedrag dat gelijk is aan de netto investering in de huurovereenkomst, dat wil zeggen de minimum te ontvangen betalingen van de huurder, verhoogd met niet gewaarborgde residuaire waarde waarbij beide waardes geactualiseerd worden (zie punt T hierna).
Bij een overdracht van de schuldvordering op die minimum van de huurder te ontvangen bedragen, wordt de residuaire niet gewaarborgde waarde overgeschreven naar vastgoedbeleggingen van zover de residuaire rechten van die onroerende goederen die behouden blijven beantwoorden aan de definitie van vastgoedbelegging.
Deze verwerking wordt door de IFRS-normen noch voorgeschreven, noch verboden, maar ze stemt overeen met de inhoud van de transactie.
Overeenkomstig de IAS normen 40.6 en 17.19 kan een huurder een zakelijk recht op een onroerend goed in het kader van een gewoon huurcontract als vastgoedbelegging boeken. De beslissing om al dan niet tot dergelijke herklassering over te gaan, wordt geval per geval, genomen door de raad van bestuur, op voorwaarde dat kan worden aangetoond dat het goed voortaan, bijvoorbeeld ingevolge een verandering van gebruik, beantwoordt aan de definitie van vastgoedbelegging.
In voorkomend geval, wordt het recht op dat onroerend goed geboekt overeenkomstig de voorschriften die gelden voor een financiële leasing overeenkomst en zal dit gewaardeerd worden op basis van het model van de juiste waarde na de initiële boekhoudkundige verwerking.
Materiële vaste activa, met inbegrip van hotels en conferentiecentra, worden gewaardeerd tegen hun aankoop- of vervaardigingswaarde, met aftrek van de gecumuleerde afschrijvingen en de eventuele gecumuleerde waardeverminderingen. De kosten voor aankoop of vervaardiging omvatten alle rechtstreekse kosten en de kosten nodig voor de inwerkingstelling.
De kosten van leningen voor gebouwen in aanbouw of in renovatie worden gekapitaliseerd tijdens de periode die nodig is om deze gebouwen terug te herstellen in de staat nodig voor het voorziene gebruik ervan.
De latere kosten worden opgenomen in de boekhoudkundige waarde van de materiële vaste activa wanneer het waarschijnlijk is dat toekomstige economische voordelen verbonden aan het actief zullen toekomen aan de
Groep en dat de kost van het actief op een betrouwbare wijze kan worden bepaald.
De uitgaven voor herstelling en onderhoud die enkel bestemd zijn voor de instandhouding, en de waarde van de activa niet verhogen, worden geboekt in de resultatenrekening.
Het af te schrijven bedrag van de materiële vaste activa wordt afgeschreven over de vermoedelijke gebruiksduur, en dit volgens de lineaire methode. Het af te schrijven bedrag komt overeen met de aanschaffingsprijs verminderd, in voorkomend geval, met de geraamde restwaarde op het einde van de verwachte gebruiksduur van het actief.
De in aanmerking genomen levensduur is de volgende:
| Materiële activa | Vermoedelijke levensduur |
|---|---|
| Gebouwen | 20 – 50 jaar |
| Meubilair en kantooruitrusting | 10 - 15 jaar |
| Informaticamateriaal | 4 - 6 jaar |
De afschrijvingen op de gebouwen gebeuren volgens de methode van afschrijving per component; deze worden hoofdzakelijk toegepast in de investeringen in hotels en conferentiecentra.
De waarschijnlijke gebruiksduur kan verschillen volgens de componenten (ruwbouw, gevels, technische installaties) van de gebouwen.
Immateriële activa zijn in hoofdzaak de aangekochte software en de rechten afkomstig uit films (de Groep Banimmo participeert in "Tax Shelter" investeringen ten einde te kunnen genieten van de eraan verbonden fiscale voordelen).
Immateriële activa worden gewaardeerd tegen hun aankoopprijs (inclusief de kosten die rechtstreeks verbonden zijn aan de transactie en exclusief de onrechtstreekse kosten), na aftrek van de gecumuleerde afschrijvingen en de eventuele gecumuleerde waardeverminderingen.
Financieringskosten worden niet opgenomen in de aankoopprijs van immateriële activa.
De immateriële activa worden afgeschreven over hun vermoedelijke gebruiksduur, en dit volgens de lineaire methode. Het af te schrijven bedrag komt overeen met de aanschaffingsprijs verminderd, in voorkomend geval, met de geraamde restwaarde op het einde van de verwachte gebruiksduur van het actief.
De in aanmerking genomen levensduur is de volgende:
| Immateriële activa | Vermoedelijke levensduur |
|---|---|
| Software | 3 jaar |
| Rechten | 2 jaar |
De Groep boekt vaste activa (of een groep van vaste activa) als zijnde aangehouden voor verkoop wanneer de boekhoudkundige waarde hoofdzakelijk wordt gedekt door een verkooptransactie eerder dan door het continue gebruik ervan. Vaste activa (of een groep van vaste activa) worden gewaardeerd tegen het laagste bedrag van hetzij de boekhoudkundige waarde, hetzij de reële waarde verminderd met de kosten van de verkoop.
Een stopgezette bedrijfsactiviteit is een onderdeel waar de entiteit uitstapt of die wordt beschouwd als zijnde aangehouden voor de verkoop en (a) een activiteit is of activiteiten voorstelt in een belangrijke of specifieke geografische zone of (b) deel uitmaakt van een specifiek gecoördineerd plan om een activiteit of activiteiten in een belangrijke of specifieke geografische zone af te stoten of (c) een dochteronderneming is die uitsluitend met het oog op de wederverkoop werd overgenomen.
De gebouwen, wat ook hun oorspronkelijke huursituatie is, uitsluitend verworven met het oog op herverkoop na herontwikkeling of fysische en/of commerciële herpositionering in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening van Banimmo worden geboekt onder voorraden overeenkomstig de voorschriften van IAS 2.
Voor elk actief en bij elke nieuwe aankoop evalueert de Raad het actieplan van de onderneming en bepaalt of dit in overeenstemming is met de regels van IAS 2.
Daarentegen, indien op het einde van de herontwikkeling of herpositionering de Raad oordeelt dat er een belangrijke wijziging is in het beleggingsperspectief van het actief, wordt dit laatste gerangschikt onder de vastgoedbeleggingen.
Voorraden worden gewaardeerd tegen kostprijs of tegen netto verkoopwaarde, indien deze lager is.
De gronden en de gebouwen die worden aangehouden met het oog op hun herverkoop worden opgenomen onder de post voorraden. Zij worden gewaardeerd tegen hun kostprijs, inclusief de rechtstreekse en onrechtstreekse kosten die verbonden zijn aan de vermoedelijke periode voor commercialisering. De kosten van leningen die worden gemaakt tijdens de aanbouw of renovatie van gebouwen worden gekapitaliseerd tijdens de periode die nodig is om ze in gereedheid te brengen. De netto verkoopwaarde staat voor de verkoopprijs die conform normale activiteitsvoorwaarden wordt geraamd, na aftrek van de kosten voor verkoop, en rekening houdend met het doel waarbinnen dit actief is aangehouden en het tijdsperspectief noodzakelijk voor de herontwikkeling en herpositionering.
Indien Banimmo huurder is in het kader van erfpachtovereenkomsten op bepaalde terreinen die bestemd zijn om verkocht te worden, doet Banimmo het onderscheid tussen:
• De overeenkomsten met de verhuurder die als en gewone huurovereenkomst worden bestempeld en waarvan de vergoedingen in resultaat worden opgenomen
• De bedragen die aan de initiële huurder betaald werden, en gelijk gesteld aan een huurrecht, die als initiële directe kosten worden aanzien in de rubriek voorraad als onderdeel van de kostprijs van het goed dat bestemd is om verkocht te worden.
Activa met een onbepaalde levensduur (bijvoorbeeld gronden) en goodwill worden niet afgeschreven en worden ieder jaar onderworpen aan een waardeverminderingstest. De afgeschreven activa worden onderworpen aan een waardeverminderingstest wanneer hun realiseerbare waarde omwille van specifieke gebeurtenissen of omstandigheden in vraag wordt gesteld. Een waardevermindering wordt geboekt ten belope van het positieve verschil tussen de boekhoudkundige waarde en de realiseerbare waarde van het actief. De realiseerbare waarde van een actief komt overeen met de reële waarde verminderd met de kosten van de verkoop of de bedrijfswaarde, als deze laatste groter is. Voor de beoordeling van een waardevermindering worden de activa gegroepeerd in eenheden die kasmiddelen opleveren, het laagste niveau dat onafhankelijke kasstromen oplevert. De goodwill wordt toegewezen aan de eenheden die kasmiddelen genereren zodat waardeverminderingstests kunnen worden gedaan. De goodwill die voortvloeit uit een aankoop wordt toegewezen aan de overgenomen dochterondernemingen en, in voorkomend geval, gespreid over de eenheden die kasmiddelen genereren en geacht worden baat te hebben bij de synergieën die voorvloeien uit de aankoop. Voor niet-financiële activa (andere dan de goodwill) die waarde hebben verloren, wordt de eventuele terugneming van de waardevermindering bij iedere afsluitingsdatum gecontroleerd. De waardeverminderingen van de goodwill zijn niet omkeerbaar.
Financiële activa worden, met uitzondering van afgeleide financiële instrumenten, initieel gewaardeerd tegen de reële tegenwaarde, uitgegeven voor de verwerving ervan, inclusief de transactiekosten. De Groep boekt haar financiële activa volgens de volgende categorieën; leningen en schuldvorderingen, activa die bedoeld zijn om aangehouden te worden tot einde looptijd en activa beschikbaar voor verkoop. De classificatie hangt af van de redenen voor de aankoop van de financiële activa:
activa worden geboekt tegen kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.
• De voor verkoop beschikbare activa zijn een restcategorie welke de financiële activa omvat die geen deel uitmaken van de eerder vermelde categoriëen, en die de groep niet wenst en/of kan behouden tot op de vervaldag. Zij zijn opgenomen onder de vaste activa, behalve indien de directie deze binnen een termijn van twaalf maanden volgend op de afsluitingsdatum wil verkopen. Deze voor de verkoop beschikbare activa worden gewaardeerd tegen hun reële waarde. De schommelingen van de reële waarden worden in het eigen vermogen geboekt, en dit tot de waarde van deze activa vermindert of ze worden verkocht. Op het ogenblik van de verkoop wordt de in het eigen vermogen gecumuleerde winst of verlies overgeboekt naar de resultatenrekening.
De genormaliseerde aankoop en verkoop van financiële activa wordt geboekt op de datum van betaling.
Vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen hun nominale waarde en uiteindelijk tegen hun afgeschreven kostprijs, dit wil zeggen de actuele waarde van de te ontvangen kasstromen (behalve wanneer de impact van de actualisering niet aanzienlijk is). De vorderingen worden individueel gewaardeerd. Waardeverminderingen worden geboekt wanneer de solvabiliteit van de debiteur zwak is (compromitterende financiële situatie, tekenen van achterstallige rekeningen, gerechtelijke bewindvoering, faling…). Een waardevermindering wordt vastgesteld indien het verschil tussen de actuele waarde van de geraamde invorderingen (rekening houdend met de ontvangen waarborgen) en de boekwaarde van de vordering negatief wordt.
De betaling van voorschotten en verworven opbrengsten worden eveneens onder deze rubriek geboekt.
De Groep gebruikt afgeleide financiële instrumenten (renteswaps, gekochte cap opties, verkochte floor opties) om haar blootstelling aan het renterisico, welke het gevolg is van haar financieringsactiviteiten, in te dekken.
De afgeleide instrumenten, aangehouden met het oog op transacties, worden onder de vaste of vlottende activa of passiva geboekt, naargelang de vervaldag van het onderliggende.
De afgeleide financiële instrumenten worden initieel geboekt tegen reële waarde op afsluitingsdatum van het contract en worden vervolgens gewaardeerd aan reële waarde op de volgende afsluitingsdata. De wijze van boeking van de erop betrekking hebbende winsten of verliezen hangt af van de bestemming van de instrumenten als indekking en, in voorkomend geval, de aard van de gedekte elementen. De schommelingen van de reële waarden van de financiële instrumenten (met uitzondering van de als indekking bestemde instrumenten) worden in de resultatenrekening geboekt, onder de rubriek "Financiële kosten".
Bij het afsluiten van dergelijke afgeleide financiële instrumenten kan de Groep deze bestemmen tot indekking van kasstromen verbonden aan financiële schulden (cash flow hedge).
De door de Groep gehanteerde voorwaarden opdat een afgeleid financieel instrument als een tot indekking bestemd instrument kan worden aanzien zijn de volgende:
De aldus aangewezen verbanden tot indekking zijn gedocumenteerd vanaf hun inwerkingtreding en de doeltreffendheid van de indekking kan op betrouwbare wijze worden beoordeeld. Tenslotte wordt de efficiëntie van het indekkingsverband doorlopend geëvalueerd.
De indekkingen van kasstromen hebben tot doel het risico van de wijzigingen inzake kasstromen verbonden aan de in de balans opgenomen activa en passiva te verminderen. De wijzigingen in reële waarde van ingedekte kasstromen worden geboekt onder het eigen vermogen. Vervolgens wordt dit bedrag overgeboekt naar resultaat tijdens het boekjaar dat het ingedekte bestanddeel het resultaat beïnvloedt. Het niet doeltreffend gedeelte van het indekkingverband wordt onmiddellijk in resultaat opgenomen. Wanneer het indekkingsverband niet meer doeltreffend wordt zal de erop betrekking hebbende indekkingsboeking worden opgegeven en de voorheen onder het eigen vermogen geboekte bedragen worden aldaar behouden tot het ogenblik waarop de ingedekte transactie in resultaat wordt geboekt onder de rubriek "Financiële kosten".
De rubriek "Kas en kasequivalenten" omvat de liquide middelen, bankdeposito's op zicht, de andere liquide beleggingen op korte termijn met initiële vervaltermijn van minder dan of gelijk aan drie maanden. Bankkredieten worden opgenomen in de balans, onder de rubriek financiële schulden bij kortlopende passiva.
De aandelen van categorie A en B worden in het eigen vermogen opgenomen. De externe kosten die direct toerekenbaar zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen worden in mindering op de kapitaalbijdragen gebracht na aftrek van uitgestelde belastingen.
De financiële schulden worden initieel geboekt tegen hun reële waarde, exclusief de transactiekosten. De leningen worden achteraf geboekt tegen hun afgeschreven kostprijs of, met andere woorden, tegen de huidige waarde van de te betalen kasstromen (behalve indien de impact van de actualisering niet wezenlijk is). Ieder verschil tussen de kostprijs (exclusief de transactiekosten) en de terugbetalingswaarde wordt in de resultatenrekening geboekt over de looptijd van de lening en dit op basis van de methode van de daadwerkelijke rentevoet.
Financiële schulden worden geboekt onder kortlopende passiva, behalve indien de vervaldag meer dan twaalf maanden is verwijderd of wanneer de Groep over een onvoorwaardelijk recht beschikt om de betaling van de schuld uit te stellen tot ten minste twaalf maanden na de afsluitingsdatum, in welk geval deze schulden worden geboekt onder langlopende passiva.
De schulden worden initieel geboekt tegen hun nominale waarde en later tegen hun afgeschreven kostprijs of met andere woorden tegen de actuele waarde van de te betalen bedragen (behalve indien de impact van de actualisering niet betekenisvol is). Zij worden geboekt onder kortlopende passiva, behalve deze waarvan de vervaldag meer dan twaalf maanden na de afsluitingsdatum valt (exclusief schulden die deel uitmaken van het werkkapitaal dat in het kader van de normale exploitatiecyclus wordt gebruikt). Deze laatste worden geboekt onder langlopende passiva.
De dividenden die Banimmo uitkeert aan haar aandeelhouders worden in de jaarrekening geboekt onder andere kortlopende schulden tijdens de periode waarin zij door de aandeelhouders van de Groep werden goedgekeurd.
De over te dragen opbrengsten, hetzij het aandeel van de inkomsten die op voorhand in de loop van het boekjaar of in de loop van de voorgaande boekjaren werden ontvangen maar aan een later boekjaar moeten worden toegewezen, worden eveneens geboekt onder handelsschulden en andere schulden.
De kapitaalssubsidies worden geboekt onder andere langlopende of kortlopende schulden, als over te dragen opbrengsten.
De subsidies worden in de resultatenrekening geboekt volgens hetzelfde ritme als de uitgaven waarvoor de subsidies werden verkregen.
De belasting op het resultaat omvat de gewone belasting en de uitgestelde belasting. De gewone belasting is het bedrag van de te betalen (terug te krijgen) belasting op de belastbare inkomsten van het voorbije jaar, evenals iedere aanpassing van de betaalde (terug te krijgen) belasting van voorgaande boekjaren.
De uitgestelde belastingen worden geboekt volgens de methode van de variabele overdracht, en dit voor alle tijdelijke verschillen tussen de belastbare basis van activa en passiva en hun boekhoudkundige waarde in de geconsolideerde rekeningen. Geen uitgestelde belastingen worden evenwel geboekt wanneer ze het gevolg zijn van de initiële boeking van activa of passiva die gerelateerd zijn aan een transactie, anders dan een bedrijfscombinatie en die, op het ogenblik van de transactie, geen invloed heeft op het boekhoudkundig resultaat of fiscaal resultaat.
De uitgestelde belastingen worden bepaald op basis van de aanslagvoeten (en fiscale reglementeringen) die op de afsluitingsdatum van kracht waren of zouden worden en die zouden worden toegepast wanneer het desbetreffende actief geboekt onder uitgestelde belastingen wordt gerealiseerd of wanneer het passief geboekt onder uitgestelde belasting wordt betaald.
De Groep voert bepaalde transacties met betrekking tot de verkoop van vastgoedbeleggingen uit via de verkoop van aandelen die volgens de Belgische en Franse belastingwetgeving niet worden belast. De Groep boekt bijgevolg geen latente belastingpassiva uit hoofde van het tijdelijke verschil tussen de fiscale basis en de reële waarde van vastgoedbeleggingen die zijn ondergebracht in vennootschappen, die in de toekomst waarschijnlijk zullen worden verkocht via een niet belastbare overdracht van aandelen. Zoals vermeld in de post "Vastgoedbeleggingen" wordt de waarschijnlijke prijsverlaging in verband met deze belastinglatentie in mindering gebracht op de reële waarde van de gebouwen in kwestie.
Uitgestelde belastingactiva worden uitsluitend geboekt voor zoverre het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee de verrekenbare tijdelijke verschillen of de bestaande fiscale verliezen op de afsluitingsdatum kunnen worden verrekend.
De uitgestelde belastingen worden afzonderlijk voor elke dochteronderneming berekend. Behalve in geval van fiscale consolidatie mogen de uitgestelde belastingactiva en –passiva voor de verschillende dochterondernemingen niet verrekend worden.
Uitgestelde belastingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen gerelateerd aan participaties in dochterondernemingen en ondernemingen waarop de vermogensmutatie is toegepast, behalve indien de kalender voor de verrekening van deze tijdelijke verschillen door de Groep wordt gecontroleerd en het waarschijnlijk is dat deze verrekening niet in de nabije toekomst kan plaatsvinden.
De voordelen op korte termijn worden geboekt in de periode dat de personeelsleden hun diensten presteren.
De niet op de afsluitingsdatum betaalde voordelen worden geboekt onder de rubriek "Andere schulden".
Aangaande het aandelenoptieplan voor het personeel en andere op aandelen gebaseerde betalingen waarop IFRS 2 van toepassing is wordt de waardering van de prestaties van de werknemers in ruil voor de toegekende opties erkend als een kost. Deze kost wordt geboekt in de resultatenrekening tegenover een overeenkomstige aanpassing van het eigen vermogen en dit gespreid op lineaire basis over de resterende verwervingsperiode van de rechten.
De Groep heeft een pensioenplan met vaste bijdragen voor haar medewerkers. Dit plan wordt gefinancierd via vaste bijdragen die worden betaald aan een onafhankelijke verzekeringsmaatschappij. In dit geval is de Groep niet gebonden door enige in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting om bijkomende bijdragen te storten in de veronderstelling dat de activa niet zouden volstaan om, voor alle personeelsleden, de prestaties in het kader van de geleverde diensten tijdens het lopende boekjaar of tijdens de vorige boekjaren te betalen.
De bijdragen worden geboekt onder de kosten voor voordelen aan het personeel wanneer deze opeisbaar zijn. De op voorhand betaalde bijdragen worden geboekt onder de activa in de mate dat deze voorafbetaling recht geeft op een vermindering van de toekomstige betalingen of op een terugbetaling in cash.
Wanneer Banimmo een contract met een of meerdere personeelsleden beëindigt vóór de normale pensioendatum of wanneer het personeelslid of de personeelsleden vrijwillig instemmen om in ruil voor voordelen te vertrekken, wordt een voorziening aangelegd voor zover er een verplichting is voor de Groep. Deze voorziening wordt geactualiseerd wanneer voordelen voor meer dan twaalf maanden moeten worden uitbetaald.
Voorzieningen voor huurwaarborgen toegestaan in het kader van de verkoop van vastgoed, voor technische waarborgen, voor rechtszaken of voor sanering worden geboekt wanneer:
Er worden ook voorzieningen aangelegd als de groep overeenkomsten onder bezwarende titel heeft gesloten, welke tot gevolg hebben dat er een, uit een contractuele verbintenis voortvloeiend onvermijdelijk verlies, afgedekt zal moeten worden.
Het bedrag van de geboekte voorziening is gebaseerd op een beste schatting van de uitgave die vereist is voor de afwikkeling van de verplichting.
Wanneer de impact materieel is (hoofdzakelijk voor voorzieningen op lange termijn) wordt de voorziening gewaardeerd op geactualiseerde basis. Het effect van de tijdswaarde op de voorziening wordt geboekt onder financiële kosten.
Indien de Groep optreedt als verhuurder (lessor) in het kader van huurovereenkomsten, kan het gaan om:
• Ofwel gewone huurovereenkomsten waarin de Groep vrijwel alle aan de eigendom van het goed verbonden risico's en voordelen behoudt.
De gebouwen die het voorwerp van zulke overeenkomsten uitmaken worden in de balans opgenomen onder vastgoedbeleggingen. De huurinkomsten uit huurovereenkomsten worden lineair geboekt over de looptijd van de overeenkomsten. De kosten van gratis terbeschikkingstelling aan klanten worden lineair in mindering geboekt van de inkomsten over de periode die eindigt op de eerstvolgende vervaldag waarop de huurders de huurovereenkomsten kunnen opzeggen.
• Ofwel financieringshuurovereenkomsten ("financiële leases") waarin vrijwel alle aan het eigendom van het goed verbonden risico's en voordelen door de Groep aan de huurder (lessee) worden overgedragen. De eigendomsoverdracht kan al dan niet bij afloop van de huurovereenkomst plaatsvinden. De onder financiële leases aangehouden activa worden door de groep als een vordering opgenomen voor een bedrag dat gelijk is aan de netto-investering in de lease, dat wil zeggen de contante waarde van de minimale leasebetalingen onder de financiële lease en de ongegarandeerde restwaarden die aan de lessor toekomen. De financiële opbrengsten uit deze overeenkomsten worden geboekt op basis van een constant periodiek rendement.
Indien Banimmo aan een derde partij het recht om de toekomstige huurgelden te innen op een onroerend goed zou overdragen, en indien deze overdracht compleet is en Banimmo vrijstelt van elke verplichting ten aanzien van deze derde partij, dan stemt het door deze derde partij betaalde bedrag overeen met de huidige waarde van de toekomstige huurgelden en wordt dit bedrag in mindering gebracht van de waarde van de onroerende goederen.
De waarde van de onroerende goederen zal elk jaar worden verhoogd met het verschil tussen de geactualiseerde waarde van de overgedragen huurinkomsten (zoals op het einde van vorig jaar) en de geactualiseerde waarde van de huurinkomsten (zoals op het eind van het jaar). Dit verschil wordt elk jaar opgenomen in de rubriek "Terugname van overgedragen huren" in de resultatenrekening.
Indien de groep optreedt als huurder (lessee) in huurovereenkomsten, kan het eveneens gaan om:
echter geboekt tegen de reële waarde ervan volgens de principes die hierboven zijn beschreven onder "Vastgoedbeleggingen".
Naast de opbrengsten uit de huurovereenkomsten waarvan sprake in het vorige punt "Huurovereenkomsten", realiseert de Groep opbrengsten uit overeenkomsten van dienstverlening en beheer van gebouwen (opgenomen in de post Erelonen en beheersvergoedingen). Deze opbrengsten worden in de resultatenrekening verwerkt op basis van de periode waarin de diensten zijn verleend.
De inkomsten uit de verkoop van gebouwen worden erkend in de resultatenrekening wanneer aan de volgende voorwaarden is voldaan:
Deze inkomsten worden bepaald op basis van het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde van het gebouw, zoals die in de laatste geconsolideerde jaarrekening is vermeld, vermeerderd met de tijdens het boekjaar als aankoopprijs geboekte kosten, of indien het gebouw tijdens hetzelfde boekjaar verworven is door een vergelijking te maken met de aanschaffingsprijs.
Een geografische sector is een apart onderdeel van een vennootschap dat is betrokken bij de levering van producten in een specifieke economische omgeving en waarvan de risico's en de rentabiliteit kunnen verschillen van de risico's en de rentabiliteit van andere geografische sectoren die actief zijn in andere economische omstandigheden. Een activiteitensector is een apart onderdeel van een vennootschap dat is betrokken bij de levering van een product of groep van producten en waarvan de risico's en de rentabiliteit kunnen verschillen van de risico's en de rentabiliteit van andere activiteitensectoren.
De kasstromen verbonden aan de bedrijfsactiviteiten worden weergegeven conform de onrechtstreekse methode waarbij het nettoresultaat wordt aangepast met de effecten van de transacties die geen invloed hebben op de thesaurie, de bewegingen van het werkkapitaal of de elementen van opbrengsten en kosten gerelateerd aan de kasstromen van investerings- en financieringsactiviteiten.
Tijdens het boekjaar 2013 is er geen aanpassing van de boekhoudkundige normen gebeurd.
De Groep is onderworpen aan een bepaald aantal risico's die een aanzienlijke ongunstige invloed kunnen hebben op de activiteit, de financiële toestand of het resultaat van de Groep, met name:
De waardering van vastgoedactiva en het bedrag van hun huurinkomsten worden in sterke mate beïnvloed door vraag en aanbod op de vastgoedmarkt. De daling van de vraag naar kantoren voor verhuur, bijvoorbeeld, zou een aanzienlijke ongunstige invloed kunnen hebben op de activiteiten, financiële toestand en resultaten van de Groep. Een dergelijke daling zou bovendien kunnen leiden tot een daling van de waarde van de vastgoedportefeuille van de Groep en dus een ongunstige invloed kunnen hebben op haar capaciteit om meerwaarden te realiseren bij eventuele verkopen. Om zich in te dekken tegen deze risico's heeft de Groep besloten te opteren voor een investeringsbeleid dat is gebaseerd op diversificatie, en dit zowel vanuit het geografische standpunt (België, Luxemburg, Frankrijk) als vanuit sectorieel standpunt (kantoren, handelsruimte met inbegrip van conferentiecentra, en semi-industriële gebouwen). Bovendien wil Banimmo haar patrimonium in de toekomst verder uitbreiden en diversifiëren om het relatieve gewicht van ieder gebouw in haar portefeuille te verminderen en om haar operationele marge te verhogen dankzij een betere spreiding van de algemene kosten.
De activiteiten van de Groep vereisen aanzienlijke investeringen. De financiering van de Groep berust op de openbare uitgifte van obligaties met warrants in 2010 die in 2013 het voorwerp was van een openbaar omruilbod (zie toelichting 15) op bancaire kredietlijnen en op de mogelijkheid om via een programma van thesauriebewijzen een beroep te doen op de kapitaalmarkt (zie toelichting 15). De schuldgraad van de Groep bedraagt 55,8% van het balanstotaal eind 2013 (59,0% eind 2012 en 56,1% eind 2011).
De Groep financiert haar activiteiten gedeeltelijk via bankkredieten met variabele rentevoeten. Daarom, en rekening houdend met het feit dat Banimmo systematisch een beroep doet op mechanismen ter indekking van de rentevoet voor een ingedekte periode van systematisch vier jaar, kan een sterke stijging van de rentevoeten na die periode een invloed hebben op de kost van de financiering van de vastgoedbeleggingen van de Groep en tegelijkertijd ook de vraag naar vastgoedbeleggingen doen afnemen, wat een wezenlijke ongunstige invloed zou kunnen hebben op de activiteiten, de financiële toestand of de resultaten van de Groep (zie toelichting 12).
De Groep is momenteel niet blootgesteld aan een wisselkoersrisico aangezien alle activiteiten van de Groep zich afspelen in de eurozone.
Gelet op haar breed gespreide portefeuille loopt de Groep geen kredietconcentratierisico van betekenis op bepaalde klanten. De toegepaste procedures maken het mogelijk de solvabiliteit (kredietwaardigheid) van de huurders te beoordelen. Bovendien wordt regelmatig een controle uitgevoerd op de debiteurenposities naar ouderdom om betalingsachterstanden op te sporen en de daarmee samenhangende aanmaningsprocedure in gang te zetten. De kans op wanbetaling of "default rate", dat wil zeggen de mate waarin klanten niet aan hun betalingsverplichting blijken te kunnen voldoen, is bijzonder klein (zie toelichting 10).
| 31/12/2013 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Boekwaarden | Reële waarden | ||||||
| FINANCIELE ACTIVA (in duizenden euro) |
Toelich ting |
Activa aan reële waarde langs resultaat |
Activa beschik baar voor verkoop |
Leningen en vorde ringen |
Totaal | Hierar chie inza ke reële waarde |
Totaal |
| Deelnemingen in ondernemingen op lange termijn | 9 | - | 26394 | - | 26394 | niveau 1 | 26394 |
| Afgeleide financiële instrumenten tegen reële waarde | 12 | - | - | - | - | niveau 2 | - |
| Kortlopende en langlopende effecten beschikbaar voor verkoop |
9 | - | 3011 | - | 3011 | niveau 3 | 3011 |
| Andere kortlopende en langlopende financiële activa | 9 | - | - | 55228 | 55228 | ||
| Handelsvorderingen en andere verbonden vorderingen | 10 | - | - | 7229 | 7229 | ||
| Andere vorderingen (*) | 10 | - | - | 524 | 524 | ||
| Kas en kasequivalenten | 13 | - | - | 4066 | 4066 |
(*) met uitsluiting van voorafbetaalde kosten, opvragingen van lasten en fiscale vorderingen
| 31/12/2013 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Boekwaarden | Reële waarden | ||||||
| FINANCIELE PASSIVA (in duizenden euro) |
Toelich ting |
Passiva aan reële waar de langs resultaat |
Passiva aan afge schreven kostprijs |
Totaal | Hierarchie inzake reë le waarde |
Totaal | |
| Afgeleide financiële instrumenten tegen reële waarde | 12 | - | 76264 | 76264 | niveau 1 | 76432 | |
| Ontleningen en schulden tegenover kredietinstellingen | 15 | 6637 | - | - | niveau 2 | 6637 | |
| Obligatieleningen | 15 | - | 122847 | - | |||
| Ontvangen waarborgen | 18 | - | 1948 | - | |||
| Leveranciers en andere schulden (**) | 18 | - | 25434 | - | |||
(**) met uitsluiting van vooraf ontvangen opbrengsten en opvragingen van huurlasten
NB: Hierarchie inzake reële waarde:
- Niveau 1: de koers/genoteerde prijs (niet aangepast) afkomstig van markten handelend in identieke activa of passiva;
- Niveau 2: gegevens andere dan koers/genoteerde prijs van niveau 1, welke waarneembaar is voor deze activa of passiva, hetzij rechtstreeks (bijvoorbeeld prijs), hetzij onrechtstreeks (bijvoorbeeld, elementen afgeleid van de prijs);
- Niveau 3: gegevens betreffende het actief of passief welke niet zijn gesteund op waarneembare marktgegevens (niet waarneembare informatie).
Om de activa en passiva die in de geconsolideerde balans verschijnen in te schatten dient de Groep noodzakelijkerwijze over te gaan tot bepaalde schattingen en in bepaalde domeinen een oordeel te vellen. De toegepaste inschattingen en beoordelingen zijn gebaseerd op basis van de beste informatie beschikbaar op het ogenblik dat de financiële rekeningen zijn afgesloten. In werkelijkheid komen de schattingen echter zelden overeen met de werkelijke prestaties waardoor de boekhoudkundige waarderingen die hieruit voortvloeien in zekere mate een benadering zijn. De inschattingen en beoordelingen die een invloed kunnen hebben op de waardering van de activa en passiva worden hieronder nader toegelicht:
Voor de voorzieningen komt het geboekte bedrag overeen met de beste schatting van de uitgave nodig voor de afwikkeling van de huidige verplichting (in rechte afdwingbaar of feitelijk) op de afsluitingsdatum.
Voorzieningen voor huurwaarborgen, aangegaan ten opzichte van de kopers, in verband met leegstand van bepaalde oppervlakten van de verkochte activa worden gewaardeerd op basis van leegstand bij de afsluiting, rekening houdend met de onderhandelingen en de geschiedenis leegstand van het gebouw.
De sectoriële informatie weerspiegelt de zienswijze van het management en is opgesteld op basis van de interne rapportering gebruikt door het hoofd van de Operationele Beslissingen (het directiecomité) om de toewijzing van de middelen te verrichten en de behaalde resultaten te beoordelen.
De primaire segmentatie per geografische sector weerspiegelt de organisatie van de activiteiten en de interne rapportering aangemaakt door det directiecomité aan de Raad van Bestuur en het Auditcomité.
De secundaire segmentatie, per activiteitssector, wordt beïnvloed door de evolutie van de économie, de vraag naar oppervlakten door de verschillende économische acteurs op de markt en de politiek van diversificatie binnen de Groep.
Deze reporting is opgemaakt in overeenstemming met de door de Groep gevolgde boekhoudmethodes.
De twee geografische sectoren van de Groep Banimmo zijn Belux (België-Luxemburg) en Frankrijk.
| I. Geografische sectoren 2013 | Op 31 december 2013 | |||
|---|---|---|---|---|
| (in duizenden euro) | ||||
| Belux | Frankrijk | Niet toe gewezen |
Totaal | |
| Huurinkomsten | 6687 | 5720 | - | 12407 |
| Kosten van verhuring | -1936 | -587 | - | -2523 |
| Nettohuurinkomsten van de vastgoedbeleggingen | 4751 | 5133 | - | 9884 |
| Winst (verlies) op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | -4120 | -2429 | - | -6549 |
| (Toevoeging) en terugnemingen van waardeverminderingen op gebouwen in voorraad |
-5800 | - | - | -5800 |
| Opbrengsten uit vastgoedtransacties (zie toelichting 20) | 9130 | 40450 | - | 49580 |
| Lasten en kosten van vastgoedtransacties (zie toelichting 20) | -9998 | -35203 | - | -45201 |
| Nettoresultaat uit vastgoedtransacties | -868 | 5247 | - | -4379 |
| Erelonen en beheersvergoeding | 540 | 334 | - | 874 |
| Vastgoedresultaat | -5588 | 8062 | - | 2474 |
| Administratieve kosten | -6267 | -1305 | - | 7572 |
| Bedrijfsresultaat per sector | -11854 | 6756 | - | -5098 |
| Netto financiële kosten | -2720 | |||
| Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
-11782 | |||
| Resultaat van de herklassering van de vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast |
10503 | |||
| Waardevermindering (toevoeging/terugname) op geassocieerde deelnemingen | -3157 | |||
| Netto resultaat op de verkoop van deelnemingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
249 | |||
| Belastingen | -1923 | |||
| RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR | -13928 |
De resultaten voor een sector omvatten alle opbrengsten en kosten die er rechtstreeks aan toewijsbaar zijn alsook de opbrengsten en kosten die er redelijkerwijze kunnen worden aan toegewezen. Er zijn geen transacties tussen de geografische sectoren.
De andere informatie met betrekking tot het boekjaar 2013 die per geografische sector wordt uitgesplitst, is:
| (in duizenden euro) | Op 31 december 2013 | |||
|---|---|---|---|---|
| Belux | Frankrijk | Niet toe gewezen |
Totaal | |
| Aankoop van vastgoedbeleggingen (toelichting 6) | 2397 | 715 | 3112 | |
| Aankoop van gebouwen in voorraad (toelichting 11) | 21724 | 6132 | 27856 | |
| Aankoop van immateriële en materiële vaste activa | 413 | 11 | 424 | |
| Kosten voor afschrijving van de materiële en immateriële vaste activa | 258 | 28 | 286 |
De onderstaande tabel geeft de sectoriële activa en passiva per geografische sector op 31 december 2013 weer:
| (in duizenden euro) | Op 31 december 2013 | |||
|---|---|---|---|---|
| Belux | Frankrijk | Niet toege wezen |
Totaal | |
| Sectoriële activa | 238584 | 83329 | 24112 | 346025 |
| Deelnemingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
10759 | - | - | 10759 |
| TOTALE ACTIVA | 249343 | 83329 | 24112 | 356784 |
| TOTAAL SECTORIËLE PASSIVA | 131268 | 69797 | 40069 | 241134 |
De sectoriële activa omvatten de vastgoedbeleggingen, de materiële en immateriële vaste activa, de voorraden en de financiële activa. Zij omvatten niet de uitgestelde belastingen, de handelsvorderingen en andere vorderingen, de afgeleide financiële instrumenten en de kas en kasequivalenten.
De sectoriële passiva omvatten de voorzieningen, de financiële schulden.Zijn uitgesloten: de afgeleide financiële instrumenten, de kortlopende belastingschulden, de handelsschulden, de andere schulden en de uitgestelde belastingen.
| II. Geografische sectoren 2012 | ||||
|---|---|---|---|---|
| (in duizenden euro) | Op 31 december 2012 | |||
| Niet toe | ||||
| Belux | Frankrijk | gewezen | Totaal | |
| Huurinkomsten | 7318 | 6717 | - | 14035 |
| Kosten van verhuring | -2718 | -600 | - | -3318 |
| Nettohuurinkomsten van de vastgoedbeleggingen | 4600 | 6117 | - | 10717 |
| Winst (verlies) op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | 5211 | -1083 | - | 4128 |
| (Toevoeging) en terugnemingen van waardeverminderingen op gebouwen in voorraad |
368 | - | - | 368 |
| Opbrengsten uit vastgoedtransacties (zie toelichting 20) | 10422 | 900 | - | 11322 |
| Lasten en kosten van vastgoedtransacties (zie toelichting 20) | -7047 | -1049 | - | -8096 |
| Nettoresultaat uit vastgoedtransacties | 3375 | -149 | - | 3226 |
| Erelonen en beheersvergoeding | 1137 | 280 | - | 1417 |
| Vastgoedresultaat | 14478 | 5051 | 19529 | |
| Administratieve kosten | -6385 | -1486 | - | -7871 |
| Bedrijfsresultaat per sector | 8094 | 3565 | - | 11659 |
| Netto financiële kosten | -9708 | |||
| Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
947 | |||
| Belastingen | -224 | |||
| RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR | 2674 |
De resultaten voor een sector omvatten alle opbrengsten en kosten die er rechtstreeks aan toewijsbaar zijn alsook de opbrengsten en kosten die er redelijkerwijze kunnen worden aan toegewezen. Er zijn geen transacties tussen de geografische sectoren.
De andere informatie met betrekking tot het boekjaar 2012 die per geografische sector wordt uitgesplitst, is:
| (in duizenden euro) | Op 31 december 2012 | |||
|---|---|---|---|---|
| Belux | Frankrijk | Niet toe gewezen |
Totaal | |
| Aankoop van vastgoedbeleggingen (toelichting 6) | 1005 | 2710 | - | 3715 |
| Aankoop van gebouwen in voorraad (toelichting 11) | 2925 | 22781 | - | 25706 |
| Aankoop van immateriële en materiële vaste activa | 464 | 60 | - | 524 |
| Kosten voor afschrijving van de materiële en immateriële vaste activa | 228 | 24 | - | 252 |
De onderstaande tabel geeft de sectoriële activa en passiva per geografische sector op 31 december 2012 weer:
| (in duizenden euro) | Op 31 december 2012 | |||
|---|---|---|---|---|
| Belux | Frankrijk | Niet toege wezen |
Totaal | |
| Sectoriële activa | 203981 | 118611 | 20239 | 342831 |
| Deelnemingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
42161 | 18693 | - | 60854 |
| TOTALE ACTIVA | 246142 | 137304 | 20239 | 403685 |
| TOTAAL SECTORIËLE PASSIVA | 140313 | 102980 | 27161 | 270454 |
De sectoriële activa omvatten de vastgoedbeleggingen, de materiële en immateriële vaste activa, de voorraden en de financiële activa. Zij omvatten niet de uitgestelde belastingen, de handelsvorderingen en andere vorderingen, de afgeleide financiële instrumenten en de kas en kasequivalenten.
De sectoriële passiva omvatten de voorzieningen, de financiële schulden. Zijn uitgesloten: de afgeleide financiële instrumenten, de kortlopende belastingschulden, de handelsschulden, de andere schulden en de uitgestelde belastingen.
| III. Geografische sectoren 2011 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (in duizenden euro) | Op 31 december 2011 | |||||
| Belux | Frankrijk | Niet toe gewezen |
Totaal | |||
| Huurinkomsten | 10216 | 7286 | - | 17502 | ||
| Kosten van verhuring | -2591 | -603 | - | -3194 | ||
| Nettohuurinkomsten van de vastgoedbeleggingen | 7625 | 6683 | - | 14308 | ||
| Winst (verlies) op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | -1610 | -1259 | - | -2869 | ||
| (Toevoeging) en terugnemingen van waardeverminderingen op gebouwen in voorraad |
- | - | - | - | ||
| Opbrengsten uit vastgoedtransacties (zie toelichting 20) | 28313 | 22625 | - | 50938 | ||
| Lasten en kosten van vastgoedtransacties (zie toelichting 20) | -27116 | -19627 | - | -46743 | ||
| Nettoresultaat uit vastgoedtransacties | 1197 | 2998 | - | 4195 | ||
| Erelonen en beheersvergoedingen | 1755 | 310 | - | 2065 | ||
| Vastgoedresultaat | 9082 | 8449 | - | 17531 | ||
| Administratieve kosten | -6205 | -1714 | - | -7919 | ||
| Bedrijfsresultaat per sector | 2877 | 6735 | - | 9612 | ||
| Netto financiële kosten | -9422 | |||||
| Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
1280 | |||||
| Belastingen | -309 | |||||
| RESUTAAT VAN HET BOEKJAAR | 1161 |
De resultaten voor een sector omvatten alle opbrengsten en kosten die er rechtstreeks aan toewijsbaar zijn alsook de opbrengsten en kosten die er redelijkerwijze kunnen worden aan toegewezen. Er zijn geen transacties tussen de geografische sectoren.
De andere informatie met betrekking tot het boekjaar 2011 die per geografische sector wordt uitgesplitst, is:
| (in duizenden euro) | Op 31 december 2011 | |||
|---|---|---|---|---|
| Belux | Frankrijk | Niet toe gewezen |
Totaal | |
| Aankoop van vastgoedbeleggingen (toelichting 6) | 512 | 1980 | - | 2492 |
| Aankoop van gebouwen in voorraad (toelichting 11) | 4949 | 807 | - | 5756 |
| Aankoop van immateriële en materiële vaste activa | 335 | 7 | - | 342 |
| Kosten voor afschrijving van de materiële en immateriële vaste activa | 141 | 15 | - | 156 |
De onderstaande tabel geeft de sectoriële activa en passiva per geografische sector op 31 december 2011 weer:
| (in duizenden euro) | Op 31 december 2011 | |||
|---|---|---|---|---|
| Belux | Frankrijk | Niet toe gewezen |
Totaal | |
| Sectoriële activa | 202327 | 91247 | 21907 | 315481 |
| Deelnemingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast | 43207 | 17572 | - | 60779 |
| TOTALE ACTIVA | 245534 | 108819 | 21907 | 376260 |
| TOTAAL SECTORIËLE PASSIVA | 133891 | 85702 | 23062 | 242655 |
De sectoriële activa omvatten de vastgoedbeleggingen, de materiële en immateriële vaste activa, de voorraden en de financiële activa. Zij omvatten niet de uitgestelde belastingen, de handelsvorderingen en andere vorderingen, de afgeleide financiële instrumenten en de kas en kasequivalenten.
De sectoriële passiva omvatten de voorzieningen, de financiële schulden.Zijn uitgesloten: de afgeleide financiële instrumenten, de kortlopende belastingschulden, de handelsschulden, de andere schulden en de uitgestelde belastingen.
De secundaire segmentatie komt overeen met de verdeling naar activiteitensector.
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Nettohuurinkomsten van vastgoedbeleggingen | |||
| Kantoorgebouwen | 4902 | 5224 | 6724 |
| Winkelruimte | 565 | 595 | 1599 |
| Semi-industriële gebouwen | - | - | - |
| Totaal | 5467 | 5819 | 8323 |
| Nettohuurinkomsten van gebouwen in voorraad | |||
| Kantoorgebouwen | 3193 | 3567 | 4040 |
| Winkelruimte | 3747 | 4649 | 5139 |
| Semi-industriële gebouwen | - | - | - |
| Totaal | 6940 | 8216 | 9179 |
| Winst (verlies) op de reële waarde van de | |||
| vastgoedbeleggingen | |||
| Kantoorgebouwen | -6549 | 4086 | -3081 |
| Winkelruimte | - | 42 | 212 |
| Terreinen | - | - | - |
| Semi-industriële gebouwen | - | - | - |
| Totaal | -6549 | 4128 | -2869 |
| (Toevoeging) en terugnemingen van | |||
| waardeverminderingen op gebouwen in voorraad | |||
| Kantoorgebouwen | -5800 | 368 | - |
| Winkelruimte | - | - | - |
| Terreinen | - | - | - |
| Semi-industriële gebouwen | - | - | - |
| Totaal | -5800 | 368 | - |
| Nettoresultaat uit vastgoedtransacties | |||
| Kantoorgebouwen | -867 | 3340 | 149 |
| Winkelruimte | 5246 | -316 | 4046 |
| Terreinen | - | 202 | - |
| Semi-industriële gebouwen | - | - | - |
| Totaal | 4379 | 3226 | 4195 |
| Vastgoedresultaat | |||
| Kantoorgebouwen | -6756 | 4953 | 6538 |
| Winkelruimte | 9230 | 14374 | 10993 |
| Terreinen | - | 202 | - |
| Semi-industriële gebouwen | - | - | - |
| Totaal | 2474 | 19529 | 17531 |
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Totaal der activa | |||
| Vastgoedbeleggingen | |||
| Kantoorgebouwen | 83168 | 87002 | 76237 |
| Winkelruimten | - | 6952 | 7929 |
| Semi-industriële gebouwen | - | - | - |
| Gebouwen in voorraad | |||
| Kantoorgebouwen | 85791 | 79306 | 86902 |
| Terreinen | 65326 | 86529 | 63748 |
| Winkelruimten | 943 | 869 | 894 |
| Semi-industriële gebouwen | - | - | - |
| Niet-toegewezen activa | 121556 | 143027 | 140550 |
| Totaal | 356784 | 403685 | 376260 |
| Aankoop van vastgoedbeleggingen | |||
| Kantoorgebouwen | 2715 | 3715 | 2492 |
| Winkelruimte | 398 | - | - |
| Semi-industriële gebouwen | - | - | - |
| Totaal | 3113 | 3715 | 2492 |
| Aankoop van gebouwen in voorraad | |||
| Kantoorgebouwen | 21650 | 2903 | 4949 |
| Winkelruimte | 6157 | 22781 | 807 |
| Terreinen | 74 | 23 | - |
| Semi-industriële gebouwen | - | - | - |
| Totaal | 27881 | 25707 | 5756 |
Deze tabel werd eind 2012 verwerkt om de terreinen die in voorraad zijn afzonderlijk voor te stellen.
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| OPENINGSBALANS | 93954 | 84166 | 113057 |
| Gekapitaliseerde uitgaven | 3112 | 3715 | 2492 |
| Aankopen | - | - | - |
| Verwervingen door aankopen van aandelen | - | - | - |
| Herklassering van de residuaire rechten op vastgoedbeleggingen | - | 2965 | - |
| Verkopen (toelichting 20) | -7349 | -1020 | -28514 |
| Winsten (verliezen) op reële waarde (toelichting 21) | -6549 | 4128 | -2869 |
| OP AFSLUITINGSDATUM | 83168 | 93954 | 84166 |
In 2011 werden de volgende gebouwen verkocht:
Saran II (Frankrijk), Route National 20 Saran
In 2013 werden de volgende gebouwen verkocht:
In 2012 is de rubriek "herklassering van de residuaire rechten op vastgoedbeleggingen" en "winsten (verliezen) op de reële waarde" in een eerste fase hoofdzakelijk met betrekking op de residuaire rechten van het onroerend goed H3 conform IAS bepalingen 40.6 en 17.19 aangevuld met de waarderingsregels van Banimmo, en in tweede fase op de waardering van die residuaire rechten door een vastgoeddeskundige.
| De boekhoudkundige acquisitiekost van het huurrecht | 18681 |
|---|---|
| De historische waardevermindering van het huurrecht | -2991 |
| De residuaire waarde van de constructies op vervaldatum van de erfpachtvergoedingen | 6222 |
| De herklassering van de schuld met betrekking tot de vruchtgebruikvergoedingen op het gedeelte terrein | -16043 |
| De waarde van de geactualiseerde toekomstige geldstromen van de aan de GOMB te betalen erfpachtvergoeding | 23784 |
| 2965 | |
Overigens bevatten de verkopen, gebouwen die zijn overgedragen door de verkoop van aandelen van voor een bijzonder doel opgerichte entiteiten ("special purpose entities"). Deze transacties worden niet als beëindigde bedrijfsactiviteiten beschouwd in de zin van IFRS 5.
De bij deze transacties overgedragen activa en passiva zien er samengevat als volgt uit:
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | - | - | 25901 |
| Diverse activa en passiva | - | - | -16099 |
| Overgedragen nettoactiva | - | - | 9802 |
| Overdrachtsprijs van aandelen | - | - | 12214 |
| Ontvangen nettokasmiddelen uit overdracht van de aandelen | - | - | 12134 |
1 Initieel in voorraad.
2 Herklassering van de rubriek vordering naar vastgoedbelegging (zie waarderingsregel).
3 Wat overeenkomt met de verkoop van de toekomstige huurgelden (verkoop van de vruchtgebruikvergoedingen op het gedeelte terrein/erfpacht) (zie waarderingsregel).
4 Wat overeenkomt met de initiële kost van het huurcontract met de GOMB (IAS 40.25) (zie waarderingen).
| (in duizenden euro) | Meubilair en rollend materieel |
Andere materiële vaste activa |
Totaal |
|---|---|---|---|
| Op 31/12/2010 | |||
| Aankoopwaarde | 997 | 1317 | 2314 |
| Gecumuleerde afschrijvingen en waardeverminderingen | -786 | - | -786 |
| Nettowaarde | 211 | 1317 | 1528 |
| Boekjaar 2011 | |||
| Nettowaarde bij opening | 211 | 1317 | 1528 |
| Aankopen | 135 | - | 135 |
| Verkopen | - | - | - |
| Afschrijvingen | -86 | - | -86 |
| Nettowaarde op afsluitingsdatum | 260 | 1317 | 1577 |
| Op 31/12/2011 | |||
| Aankoopwaarde | 1132 | 1317 | 2449 |
| Gecumuleerde afschrijvingen en waardeverminderingen | -872 | - | -872 |
| Nettowaarde | 260 | 1317 | 1577 |
| Boekjaar 2012 | |||
| Nettowaarde bij opening | 260 | 1317 | 1577 |
| Aankopen | 99 | - | 99 |
| Verkopen | -3 | - | -3 |
| Afschrijvingen | -113 | - | -113 |
| Nettowaarde op afsluitingsdatum | 243 | 1317 | 1560 |
| Op 31/12/2012 | |||
| Aankoopwaarde | 1212 | 1317 | 2529 |
| Gecumuleerde afschrijvingen en waardeverminderingen | -969 | - | -969 |
| Nettowaarde | 243 | 1317 | 1560 |
| Boekjaar 2013 | |||
| Nettowaarde bij opening | 243 | 1317 | 1560 |
| Aankopen | 424 | - | 424 |
| Verkopen | -71 | - | -71 |
| Afschrijvingen | -88 | - | -88 |
| Nettowaarde op afsluitingsdatum | 508 | 1317 | 1825 |
| Op 31/12/2013 | |||
| Aankoopwaarde | 1422 | 1317 | 2739 |
| Gecumuleerde afschrijvingen en waardeverminderingen | -914 | - | -914 |
| Nettowaarde | 508 | 1317 | 1825 |
De andere materiële vaste activa vertenwoordigen 100% van de residuele eigendomsrechten op het Hotel/Conferentiecentrum Dolce La Hulpe, gelegen in Terhulpen. Het goed is belast met een zakelijk erfpachtrecht ten gunste van de vennootschap Dolce La hulpe, indirect in het bezit van Banimmo ten belope van 49% en opgenomen in de consolidatie volgens de vermogensmutatiemethode (zie toelichting 8 en 31).
De toevoeging aan de afschrijvingen van meubilair en informatica-materieel werd toegewezen aan de administratieve kosten.
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| BIJ OPENING | 60854 | 60779 | 60165 |
| Aankopen | - | - | - |
| Kapitaalverhogingen | - | - | - |
| Verkopen (toelichting 20) | -19038 | - | - |
| Aandeel in het resultaat van de ondernemingen waarop de vermogensmutatie is toegepast |
-11782 | 947 | 1280 |
| Waardevermindering op ondernemingen waarop de vermogensmutatie is toegepast |
-3157 | - | - |
| Resultaat van de herklassering van vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast |
10503 | - | - |
| Ontvangen dividenden | - | -1534 | -1535 |
| Wijziging in de consolidatiekring (toelichtingen 31 en 9) | - | - | - |
| Aandeel in het eigen vermogen van de deelneming in Montea | -197 | -16 | 232 |
| Overboeking naar een andere rubriek (toelichting 9) | -26736 | - | - |
| Overboeking van een andere rubriek (toelichting 9) | 312 | 678 | 637 |
| OP AFSLUITINGSDATUM | 10759 | 60854 | 60779 |
| Waarvan: | |||
| Boekwaarde van genoteerde effecten | - | 16370 | 17582 |
| Beurswaarde van de genoteerde effecten | - | 23684 | 20448 |
In 2011 heeft het bedrijf Dolce La Hulpe (Conferinvest groep) een dagvaarding van Ores / Sedilec (gasverdeler) ontvangen betreffende een geschil over de consumptie van het hotel tussen 2007 en 2010. De Raad achte dit verzoek ongegrond. De gasleverancier is echter Electrabel en niet ORES/Sedilec. Er is hiervoor geen voorziening aangelegd. In 2012 werd een minnelijke schikking getroffen waardoor de factuur voor Dolce La Hulpe van
€ 2500 K naar € 500 K werd teruggebracht.
Per 31 december 2012 werd het resultaat van de ondernemingen waarop de vermogensmutatie is toegepast beïnvloed door negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en afgeleide financiële instrumenten. Deze negatieve variatie wordt gecompenseerd door positieve bedrijfsresultaten (exclusief reële waarde).
De groep Montea heeft meerwaarden met betrekking tot fotovoltaïsche panelen rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt. Ons evenredig deel van deze meerwaarden wordt ook direct in het eigen vermogen geboekt en dit, na aftrek van de uitgestelde belastingen.
Banimmo had een deelneming van 14,80% in het kapitaal van Montea. Eind 2012 heeft Montea een kapitaalverhoging doorgevoerd door inbreng in natura. Banimmo heeft niet ingeschreven op deze kapitaalverhoging waardoor het deelnemingspercentage daalt naar 12,93%. De inschrijvers hebben geen recht op dividend met betrekking tot het resultaat van 2012. Hierdoor behouden we het recht op 14,80% van het resultaat van 2012. Het verschil tussen de 2 deelnemingspercentages werd in resultaat genomen conform IAS 28.
In 2013:
In december 2013 heeft Banimmo de verkoop van 50% van haar deelname in de joint-venture SNC Les Jardins des Quais aan Affine afgerond.
Deze onderneming die een commercieel en kantoren complex gelegen aan de oevers van de Garonne beheert, werd door Banimmo en Affine (50/50 joint-venture) gekocht.
Het bedrag van € 19038 K dat vermeld staat in de rubriek verkopen, vertegenwoordigt het gedeelte van Banimmo op verkoopsdatum.
De participatie die Banimmo aanhoudt in de vennootschap Montea werd geherklasseerd van de rubriek "Ondernemingen waarop vermogensmutatie wordt toegepast" naar "Langlopende financiële activa". Deze herklassering vloeit voort uit een aantal gebeurtenissen die, indien samengenomen, de Raad van Bestuur ertoe hebben gebracht vast te stellen dat Banimmo haar invloed in Montea heeft verloren. Onder de belangrijke gebeurtenissen:
• Het ontslag van een vertegenwoordiger van Banimmo uit het investeringscomité van Montea. Hierdoor heeft Banimmo geen enkele vertegenwoordiging meer in het investeringscomité.
Hierdoor heeft Banimmo tijdens het eerste semester van 2013 haar aanwezigheid in de bestuursorganen van Montea substantieel verminderd.
Conform de IAS 28 norm, werd een positief verkoopresultaat van € 10503 K als resultaat geboekt op datum van het verlies van de aanzienlijke invloed (zie toelichtingen 8 en 20). Dit resultaat is het verschil tussen het percentage dat Banimmo aanhoudt in het eigen vermogen van Montea (waardering van vennootschappen waarop vermogensmutatie wordt toegepast) en de beurswaarde van de aandelen op datum van de algemene vergadering van 21 mei 2013, gecorrigeerd met het op 21 juni uitbetaalde dividend.
Sinds 21 mei 2013, datum van de algemene vergadering tijdens de welke het verlies van een aanzienlijke invloed vastgesteld werd, consolideert Banimmo Montea niet meer als onderneming waarop vermogensmutatie wordt toegepast (IAS 28) maar als langlopende financiële activa (IAS 39), zie toelichting 9.
De overdrachtswaarde bedraagt € 26736 K en stemt overeen met:
Het resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie wordt toegepast bevat een waardevermindering op de drie projecten van City Mall Invest ten belope van € 5565 K op het project in Charleroi, van € 5627 K op het project in Verviers en van € 100 K op het project in Namen. De belangrijke waardevermindering op het project in Charleroi is het resultaat van de beslissing van City Mall om het project in Charleroi in zijn huidige vorm niet verder te zetten en om een koper te zoeken voor de site op basis van een aangepast en gemengd programma (retail – kantoor – residentieel).
De waardevermindering die bijkomend werd geboekt ten opzichte van de eerste waardevermindering geboekt op 30 juni 2013, vloeit voort uit een aantal kosten, waaronder de intercalaire intresten die werden gedragen tijdens het tweede semester en die niet tot een waardestijging van het project leiden.
De waardevermindering op het project in Verviers is gebaseerd op het financieel promotiemodel en de acquisitiewaarde bij Banimmo. Deze analyse wordt regelmatig bijgewerkt op basis van de voornaamste parameters van het project. Deze analyse heeft Banimmo ertoe gebracht om tijdens het tweede semester van 2013 een bijkomende waardevermindering te boeken. De geboekte waardeverminderingen vloeien echter voort uit schattingen van toekomstige effecten van onzekere gebeurtenissen op datum van afsluit van de jaarrekeningen. Deze schattingen baseren zich op, de door de directie van de groep genomen aannames met betrekking tot de bouwkosten, de aard en de grootte van de verhuurbare oppervlakten, de risico's op het indienen van beroep op het project door buurtbewoners, de inschattingen van de huurprijzen en de actualisatiefactoren en de financiële voorwaarden van forward fundings.
Deze inschattingen bevatten elementen gebaseerd op het oordeel van de directie en zijn bijgevolg bron van onzekerheid die de weerhouden boekhoudkundige waarden kunnen beïnvloeden.
Ten gevolge van zowel de hierboven vernoemde waardeverminderingen als de toekomstperspectieven van de groep City Mall heeft Banimmo een impairment test toegepast op haar participaties in City Mall Invest en City Mall Development. Deze impairment test heeft Banimmo ertoe gebracht om een afschrijving op de deelneming in de groep te boeken voor een bedrag van € 3157 K.
Dit negatief resultaat vloeit voornamelijk voort uit enerzijds de structurele kosten van de groep City Mall en anderzijds uit de niet gekapitaliseerde financiële intresten op de projecten.
De vennootschap heeft pre-ontwikkelingsakkoorden afgesloten met Banimmo voor de Velden 3, 5 en 12. De ontwikkeling van Veld 5 is begonnen met de twee eerste ontwikkelingen. De ontwikkeling van Veld 12 is onderworpen aan een aantal opschortende voorwaarden. Zodra deze gelicht zijn kan eind 2014 met de ontwikkeling worden gestart. Grondbank The Loop kan dan beginnen met het realiseren van haar grond met een meerwaarde. Het negatief resultaat van dit jaar is voornamelijk te wijten aan de structuurkosten van de groep.
De bijdrage van Dolce La Hulpe is toegenomen onder meer dankzij de ondertekening in de loop van 2013 van een belangrijk commercieel akkoord met het oog op het ontvangen van de Deloitte University dat de opleidingsprogramma's van Deloitte voor de regio EMEA groepeert. Dit zal een belangrijke en stijgend aantal overnachtingen opleveren gedurende meerdere jaren.
In Chantilly (Frankrijk) kenden de resultaten een aanzienlijke daling ten gevolge van de ongunstige conjunctuur maar vooral door het programma voor het opfrissen van een aantal ruimtes en het zorgen voor de conformiteit ervan met de nieuwe wetgeving. Deze programma's hebben tijdelijk de capaciteit van het hotel te Chantilly beperkt.
(in duizenden euro)
| Maatschappelijke benaming | Land | Activa | Passiva | Omzet | Deelne ming |
Aandeel van de groep in het netto resultaat1 |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | ||||||||
| Schoonmeers Bugten NV | België | LL | 1554 | LL | - | - | 50% | -167 |
| Schoonmeers Bugten NV | België | KL | - | KL | 21 | - | ||
| Project Development Survey and Management CVBA |
België | LL | 1440 | LL | - | - | 50% | -84 |
| Project Development Survey and Management CVBA |
België | KL | 2 | KL | 107 | - | ||
| Les Jardins Des Quais SNC | Frankrijk | LL | 9897 | LL | 10638 | 4827 | 50% | 632 |
| Les Jardins Des Quais SNC | Frankrijk | KL | 6281 | KL | 5188 | - | ||
| Conferinvest NV | België | LL | 90043 | LL | 80879 | 38051 | 49% | 773 |
| Conferinvest NV | België | KL | 10039 | KL | 15883 | - | ||
| Montea Comm NV | België | LL | 253631 | LL | 116055 | 19275 | 14,8% | 430 |
| Montea Comm NV | België | KL | 15851 | KL | 35226 | - | ||
| City Mall Development NV | België | LL | 101384 | LL | 78822 | - | 38,25% | -304 |
| City Mall Development NV | België | KL | 17377 | KL | 3644 | - | ||
| aandeel in het resultaat van de ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
1280 |
| Maatschappelijke benaming | Land | Activa | Passiva | Omzet | Deelne ming |
Aandeel van de groep in het netto resultaat1 |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | |||||||||
| Schoonmeers Bugten NV | België | LL | 1554 | LL | - | - | 50% | 257 | |
| Schoonmeers Bugten NV | België | KL | 1 | KL | 27 | - | |||
| Project Development Survey and Management CVBA |
België | LL | 1340 | LL | - | - | 50% | 128 | |
| Project Development Survey and Management CVBA |
België | KL | 2 | KL | 115 | - | |||
| Les Jardins Des Quais SNC | Frankrijk | LL | 8922 | LL | 11065 | 4996 | 50% | 443 | |
| Les Jardins Des Quais SNC | Frankrijk | KL | 4204 | KL | 1707 | - | |||
| Conferinvest NV | België | LL | 89381 | LL | 75762 | 37231 | 49% | 27 | |
| Conferinvest NV | België | KL | 9534 | KL | 19777 | - | |||
| Montea Comm NV | België | LL | 290230 | LL | 141898 | 19927 | 12,93% | 338 | |
| Montea Comm NV | België | KL | 17269 | KL | 41837 | - | |||
| City Mall Development NV | België | LL | 112214 | LL | 87613 | - | 38,25% | -246 | |
| City Mall Development NV | België | KL | 6566 | KL | 2610 | - | |||
| aandeel in het resultaat van de ondernemingen |
waarop vermogensmutatie is toegepast 947
1 Het aandeel van Banimmo in het nettoresultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast, houdt rekening met de afstemming naar de boekhoudkundige methoden van de Groep, de aanpassingen als gevolg van afsluitingsdata van de jaarrekening die verschillen van de afsluitingsdatum van de Groep en in voorkomend geval de integratie van het resultaat van de dochterondernemingen van deze ondernemingen.
* KL = Kortlopend, LL = Langlopend
| Maatschappelijke benaming | Land | Activa | Passiva | Omzet | Deelne ming |
Aandeel van de groep in het netto resultaat1 |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2013 | ||||||||
| Schoonmeers Bugten NV | België | LL | 1554 | LL | - | - | 50% | -78 |
| Schoonmeers Bugten NV | België | KL | 352 | KL | 32 | - | ||
| Project Development Survey and Management CVBA |
België | LL | 1440 | LL | - | - | 50% | -39 |
| Project Development Survey and Management CVBA |
België | KL | 2 | KL | 124 | - | ||
| Les Jardins Des Quais SNC | Frankrijk | LL | - | LL | - | - | 50% | 33 |
| Les Jardins Des Quais SNC | Frankrijk | KL | - | KL | - | - | ||
| Conferinvest NV | België | LL | 87623 | LL | 74680 | 35686 | 49% | -115 |
| Conferinvest NV | België | KL | 7715 | KL | 17516 | - | ||
| City Mall Development NV | België | LL | 114983 | LL | 97347 | - | 41,25% | -11583 |
| City Mall Development NV | België | KL | 2810 | KL | 8932 | - | ||
| aandeel in het resultaat van de ondernemingen | ||||||||
| waarop vermogensmutatie is toegepast | -11782 |
De afsluitingsdatum voor de rekeningen van de ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast valt op 31 december, behalve voor de volgende participaties:
• Project Development Survey and Management CVBA: 30 september.
Op 28 februari 2006 heeft Banimmo samen met de groep Affine, dat ondertussen aandeelhouder is geworden van Banimmo, 50% verworven van de SNC Les Jardins des Quais (vennootschap naar frans recht) die een commercieel complex gelegen in Bordeaux bezit. In 2013 heeft Banimmo haar deelneming verkocht aan Affine (zie toelichting 8).
Ingevolge verschillende transacties in 2008 heeft Banimmo haar participatie in het kapitaal van Montea versterkt, tot een percentage van 23,26% op 31 december 2008. Deze participatie wordt geconsolideerd door toepassing van vermogensmutatie sinds 1 april 2008.
In 2010 heeft Banimmo op de kapitaalverhoging van Montea ingeschreven; deze nieuwe aandelen werden geboekt onder de "Kortlopende financiële activa" en werden geleidelijk op de beurs verkocht.
Op 31 december 2010 vermindert bijgevolg de deelneming op lange termijn van 23,26% naar 14,80%.
Op 31 december 2012 werd de deelneming verlaagd tot 12,93% na een kapitaalverhoging van Montea op welke niet werd ingeschreven door Banimmo.
In 2013 heeft Banimmo haar aanzienlijke invloed in Montea zien verminderen waardoor de deelneming overgeboekt werd naar langlopende financiële activa (zie toelichting 8).
In augustus 2010 heeft Banimmo een deelneming genomen van 25% in City Mall Development welke de meerderheid bezit in City Mall Investment waarin Banimmo eveneens een deelneming van 30% bezit. Op econonomisch vlak langs deze twee vennootschappen, bezit Banimmo 38,25% in drie ontwikkelingsprojecten van winkelcentra. In 2013, ten gevolge van kapitaalsverhogingen in de vennootschappen aangehouden door City Mall Invest, doorgevoerd aan een lage prijs, is het procentueel financieel belang van Banimmo in City Mall lichtjes gestegen zonder de controle te verkrijgen.
Wij verwijzen tevens naar toelichting 31 voor meer informatie over de geassocieerde ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast.
* KL = Kortlopend, LL = Langlopend
1 Het aandeel van Banimmo in het nettoresultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast, houdt rekening met de afstemming naar de boekhoudkundige methoden van de Groep, de aanpassingen als gevolg van afsluitingsdata van de jaarrekening die verschillen van de afsluitingsdatum van de Groep en in voorkomend geval de integratie van het resultaat van de dochterondernemingen van deze ondernemingen.
De financiële activa van de Groep omvatten de volgende elementen:
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Langlopende leningen | 54185 | 55771 | 51821 |
| Kortlopende leningen | 1042 | 1028 | 1034 |
| Financiële activa beschikbaar voor verkoop | 29405 | 3005 | 3148 |
| OP AFSLUITINGSDATUM | 84632 | 59804 | 56003 |
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| BIJ OPENING | 55771 | 51821 | 37928 |
| Leningen toegestaan tijdens het boekjaar | 1956 | 4628 | 15003 |
| Ontvangen terugbetalingen | -4688 | - | -1288 |
| Renteopbrengsten | 1458 | - | 4 |
| Wijziging in de consolidatiekring (toelichting 31) | - | - | - |
| Overboeking naar kortlopende leningen | - | - | 811 |
| Overboeking naar een andere rubriek (toelichting 8) | -312 | -678 | -637 |
| OP AFSLUITINGSDATUM | 54185 | 55771 | 51821 |
De intrestvoeten van leningen toegestaan aan verbonden ondernemingen worden vermeld in toelichting 32.
Op 31 december 2012 bestaat deze post vooral uit leningen toegekend door de groep aan zijn vennootschappen die gezamenlijk worden aangehouden: City Mall Invest n.v. en Conferinvest (moedermaatschappij van Dolce La Hulpe en Dolce Chantilly).
Sedert 2007 zijn de participaties van Dolce La Hulpe en Dolce Chantilly voor 100% in handen van Conferinvest die op zijn beurt voor 49% eigendom is van Banimmo. De rest is in handen van twee Belgische investeerders die elk 25,50% in hun bezit hebben.
Sedertdien is de groep Conferinvest opgenomen als onderneming waarop de vermogensmutatie is toegepast. Op het einde van 2013 werden langlopende leningen voor een bedrag van € 17,64 miljoen (€ 15,68 miljoen eind 2012 en € 14,71 miljoen eind 2011) door Banimmo toegestaan. Ondere deze werd een lening van € 12,25 miljoen met vervaldatum 31 januari 2014 verlengd tot 31 januari 2016 met stilzwijgende verlenging. De andere langlopende achtergestelde leningen toegestaan aan Conferinvest vervallen op 20 februari 2019. Op het einde van 2012 en 2011 was er een lening van € 15,68 miljoen en eind 2010 bedroeg de lening € 14,71 miljoen (toewijsbaar aan de groep). Deze lening bevindt zich op het actief van de geconsolideerde balans.
In 2010 heeft Banimmo een deelneming genomen van 25% in City Mall Development en 30% in haar filiaal City Mall Invest, haar deelneming bedraagt 41,62 (38,25% oorspronkelijk) in de drie ontwikkelingsprojecten van winkelcentra. Banimmo heeft in dit kader een intrestdragende mezzaninefinanciering van € 35 miljoen toegestaan waarvan € 20 miljoen in 2010 en € 15 miljoen in 2011 zijn vrijgegeven. Deze financiëring heeft een vervaldatum op 27 augustus 2015. De renteopbrengsten omvatten een bedrag van € 1446 K verbonden aan de interesten op de mezzanine financiering waarvoor Banimmo een uitstel van betaling verleend heeft.
In 2012, na het verstrijken van de leasing van de SNC Les Jardins des Quais, heeft Banimmo haar lening verhoogd ten overstaan van deze onderneming tot € 5 miljoen. In 2013, ten gevolge van de verkoop van SNC Les Jardins des Quais, is de schuld terugbetaald aan Banimmo.
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Bij opening | 1028 | 1034 | 2395 |
| Leningen toegestaan tijdens het boekjaar | - | - | - |
| Ontvangen terugbetalingen | -3 | -6 | -672 |
| Wijziging in de consolidatiekring (toelichting 31) | - | - | - |
| Overboeking van langlopende leningen | - | - | -811 |
| Renteopbrengsten | 17 | - | 122 |
| Op afsluitingsdatum | 1042 | 1028 | 1034 |
In 2013 werd er geen enkele lening op korte termijn afgesloten.
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| BIJ OPENING | 3005 | 3148 | 13877 |
| Aankopen | - | - | - |
| Verkopen / terugbetaling | -154 | -150 | -10273 |
| Overboeking van/(naar) een andere rubriek (toelichting 8) | 26736 | - | - |
| Wijziging in de consolidatiekring (toelichting 31) | - | - | - |
| Tegenboeking van de wijzigingen in de reële waarde op de langlopende financiële activa Montea per 31 december 2007 rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt. |
- | - | -649 |
| Winst (verlies) op reële waarde dat rechtstreeks naar het eigen vermogen werd geboekt. |
-182 | 7 | 193 |
| OP AFSLUITINGSDATUM | 29405 | 3005 | 3148 |
| Waarvan aandelen beschikbaar voor verkoop op korte termijn | - | - | - |
| Langlopende financiële activa beschikbaar voor verkoop | 29405 | 3005 | 3148 |
In 2006 heeft Banimmo haar semi-industriële activa gelegen te Grobbendonk en Herentals ingebracht in de vennootschap Montea Comm VA, in het kader van de beursintroductie van deze laatste. Montea Comm VA werd op 17 oktober 2006 op Euronext Brussel genoteerd. Bij de inbrengtransactie heeft Banimmo 448536 aandelen verworven ter vergoeding van deze inbreng. De Groep wil zich positioneren als strategische partner van de stichtende groep. Banimmo heeft bij de beursintroductie echter 17942 aandelen verkocht in het kader van de "green shoe" die het mogelijk moest maken om de koers bij grote vraag te stabiliseren.
Ingevolge de gezamelijke aankoop met Montea in 2008 van site Unilever gepaard met de verwerving van 259279 aandelen Montea gevolgd door een bijkomende aankoop van 144061 aandelen, bezit Banimmo sinds eind 2008 23,26% van het kapitaal en wordt Montea sinds het tweede trimester 2008 door toepassing van vermogensmutatie geconsolideerd.
Op 2 juli 2010 heeft Banimmo ingeschreven op 476532 aandelen bij de kapitaalverhoging van € 39,95 miljoen gelanceerd door Montea. Deze investering vertegenwoordigt een bedrag van € 9292 miljoen. Deze nieuwe aandelen zijn geboekt onder de "Kortlopende financiële activa". Een bedrag van € 1,227 miljoen, zijnde de waarde van het inschrijvingsrecht van de nieuwe aandelen, is overgeboekt van de post "Deelnemingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast" naar de post "Kortlopende financiële activa".
Tijdens het tweede semester van 2010 werden er van deze 476532 nieuwe aandelen Montea reeds 17939 verkocht.
In 2011 heeft Banimmo de 458593 resterende aandelen die geboekt waren als "financiële activa op korte termijn" verkocht.
In 2013 werd de deelneming dat Banimmo aanhoudt in de onderneming Montea overgedragen van de rubriek "Deelneming van vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast" naar de rubriek "Financiële activa op lange termijn". Deze overdracht is het gevolg van een opeenvolging van gebeurtenissen die de raad van Bestuur ertoe hebben gebracht te besluiten dat Banimmo geen significante invloed meer heeft op Montea. Een gedetailleerde uitleg wordt weergegeven in toelichting 8. Sinds 21 mei 2013, is de koerswisseling onmiddellijk erkend in de andere elementen van het globale resultaat, voor uitgestelde belastingen comform norm IAS 39.55 voor een bedrag van € -225697. De impact op de waarde van de aandelen van Montea bedraagt € 342 K op 31 december 2013. Dit brengt de aandelen van Montea op een marktwaarde van € 26394011 op 31 december 2013.
In 2009 heeft Banimmo alle rechten met betrekking tot het gebouw Atlantic House te Antwerpen overgedragen aan een groep van institutionele en private beleggers middels de uitgifte van vastgoedcertificaten georganiseerd samen met de Bank Degroof. Banimmo zelf heeft 15%, zijnde 65 van deze certificaten onderschreven voor een tegenwaarde van € 3250000 (daarin begrepen een winst op reële waarde van € 161000, rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt).
In 2013 werd een terugbetaling van € 2374,40 per certificaat, zijnde een totaal bedrag van € 154335,89 als terugbetaling van kapitaal ontvangen. Dit brengt de waarde van de certificaten op 31 december 2013 op € 3010585.
Deze certificaten werden geherwaardeerd aan de nettowaarde van de investering. De nettowaarde werd berekend door Bank Degroof voor een bedrag van € 160 K op 31 december 2013. De verandering in de waarde werd direct geboekt onder de andere elementen van het globaalresultaat na aftrek van uitgestelde belastingen voor een bedrag van € 105441.
De financiële activa op lange termijn, opgenomen in de balans op 31 december 2013 voor een bedrag van € 83,590 miljoen (€ 58,776 miljoen in 2012 en € 54,969 miljoen in 2011) vertegenwoordigen de som van de leningen op lange termijn van € 54,185 miljoen (€ 55,771 miljoen in 2012 en € 51,821 miljoen in 2011) en de financiële activa op lange termijn beschikbaar voor verkoop van € 29,405 miljoen (€ 3,005 miljoen in 2012 en € 3,148 miljoen in 2011).
De financiële activa op korte termijn, opgenomen in de balans op 31 december 2013 voor een bedrag van € 1,042 miljoen (€ 1,028 miljoen in 2012 en € 1,034 miljoen in 2011) komen overeen met het totaal van de leningen op korte termijn.
De handelsvorderingen en andere vorderingen zijn de volgende:
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Brutohandelsvorderingen | 7872 | 5747 | 6673 |
| Waardeverminderingen op dubieuze vorderingen | -562 | -395 | -521 |
| Nettohandelsvorderingen | 7310 | 5352 | 6152 |
| Regularisatierekeningen | 772 | 436 | 190 |
| Gestort voorschot | - | 1 | - |
| Andere vorderingen | 5931 | 5183 | 5007 |
| Handelsvorderingen en andere vorderingen | 14013 | 10972 | 11349 |
| Min langlopende handelsvorderingen en andere vorderingen | -2569 | -2371 | -2378 |
| Kortlopende handelsvorderingen en andere | |||
| vorderingen | 11444 | 8601 | 8971 |
De andere vorderingen omvatten de terug te vorderen BTW voor een bedrag van € 1996342 in 2013 (2012: € 1443000 en 2011: € 1207000).
De langlopende vorderingen bestaan hoofdzakelijk uit over te dragen kosten in verband met de lineaire spreiding van de huurgelden, werken en commissies.
De boekhoudkundige waarde van de vorderingen is een goede benadering van de reële waarde (toelichting 3 E).
Tijdens het boekjaar dat werd afgesloten op 31 december 2013 heeft Banimmo een waardevermindering op handelsvorderingen geboekt ten belope van € 264000 (2012: € 102000 en 2011: € 252000), alsook een terugname van waardevermindering op vorderingen ten belope van € 50000 (2012: € 120000 en 2011: € 102000). De toevoeging en de terugname van de waardeverminderingen op dubieuze vorderingen werden geboekt in de resultatenrekeningen onder "Andere operationele kosten/ opbrengsten" (toelichting 22).
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Bij opening | 395 | 521 | 388 |
| Waardeverminderingen op vorderingen | 264 | 102 | 252 |
| Oninbare vorderingen die tijdens het boekjaar werden afgeboekt | -47 | -107 | -17 |
| Overname (afstand) van waardeverminderingen op dubieuze vorderingen door aankoop (verkoop) van aandelen. |
- | - | - |
| Terugneming van de overtollige waardeverminderingen | -50 | -120 | -102 |
| Op afsluitingsdatum | 562 | 395 | 521 |
Vóór elke ondertekening van een huurovereenkomst wordt intern een kwaliteitsanalyse van de huurder uitgevoerd.
Wat de handelsvorderingen voor de huur betreft, is Banimmo van oordeel dat het kredietrisico klein is, omdat de wanbetaling op haar vastgoed historisch zeer laag is. In 2011 bedroeg de waardevermindering € 149055 netto (waarvan € 251768 waardevermindering en € 102713 terugname van waardevermindering). In 2012, bedroeg de waardevermindering € -18218 netto (waarvan € 101656 waardevermindering en € 119874 terugname van waardevermindering). In 2013 bedroeg de waardevermindering € 213870 netto (waarvan € 264326 waardevermindering en € 50457 terugname van waardevermindering).
Gezien de brede spreiding van de portefeuille loopt Banimmo geen kredietconcentratierisico op een specifieke klant.
Uit de analyse van de handelsvorderingen blijkt dat de handelsvorderingen waarvan de betalingsdatum verstreken is € 2433357 bedragen, waarvan € 656216 met een betalingsachterstand van minder dan drie maanden, het saldo van € 1776141 met een betalingsachterstand tussen 3 en 12 maanden.
Verworven gebouwen, uitsluitend bestemd voor herverkoop, omvatten hoofdzakelijk gebouwen in ontwikkeling of herontwikkeling, gebouwen in fysische of commerciële herpositionering en terreinen bestemd voor verkoop.
De bewegingen kunnen als volgt worden uitgesplitst:
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Bij opening | 166704 | 151544 | 162888 |
| Aankopen | 17196 | 11695 | - |
| Gekapitaliseerde uitgaven | 10660 | 14012 | 5756 |
| (Toevoegingen) en terugnemingen van waardeverminderingen | -5800 | 368 | - |
| Overboeking van / naar vastgoedbelegging ( toelichting 6 ) | - | -1569 | - |
| Verkopen (toelichting 20) | -36700 | -9346 | -16506 |
| Andere elementen met betrekking tot verkopen | - | - | -594 |
| Op afsluitingsdatum | 152060 | 166704 | 151544 |
| Detail op afsluitingsdatum | |||
| Aanschaffingswaarde | 158560 | 167404 | 154294 |
| Geboekte waardeverminderingen | -6500 | -700 | -2750 |
| Op afsluitingsdatum | 152060 | 166704 | 151544 |
In 2011 werd het handelscomplex gelegen te Clamart, Avenue Charles de Gaulle 360 - Clamart (Frankrijk), verkocht.
In 2012 werden volgende gebouwen voor een bedrag van € 11695000 verworven:
Er werden verkopen gerealiseerd voor een bedrag van € 9346000:
De rubrieken "herklassering van het recht op vruchtgebruik" en "verkopen" hebben in een eerste fase voornamelijk betrekking op de hernieuwing van een overeenkomst voor het vruchtgebruik van het H3 gebouw die geboekt werd als financiële leasing en, in een tweede fase op de waardering van de residuaire rechten van het onroerend goed in de rubriek vastgoedbeleggingen, tengevolge van de overdracht van de schuldvorderingen op het vruchtgebruik aan de Federale Verzekering.
In 2013 werden volgende gebouwen verworven:
Volgende gebouwen werden in 2013 verkocht:
De Groep doet regelmatig aankopen (of verkopen) van aandelen, in een specifieke vennootschap die op het actief van haar balans, bijna uitsluitend, een (of meerdere) gebouwen in haar bezit heeft. Dergelijke aan-/verkoop wordt niet aanzien als een hergroepering van ondernemingen in de zin van IFRS 3 maar als een aan-/verkoop van gebouwen.
In 2012 heeft Banimmo de aandelen van Fon.Com verworven. Het actief van de balans van deze vennootschap bestaat uit een fonds met toelatingen om een winkelgalerij van 4660 m2 (gelegen te Suresnes aan de rand van Parijs) te herontwikkelen. De waarde van dit actief bedraagt € 14066000 en is opgenomen in de rubriek "aankopen".
De onderstaande tabel geeft de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten:
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Activa | Passiva | Activa | Passiva | Activa | Passiva | |
| Gekochte cap opties | - | - | 48 | - | ||
| Verkochte floor opties | - | 1966 | - | 4611 | - | 4702 |
| Collars (combinatie van cap en floor) | - | 2018 | - | 2155 | 129 | 1242 |
| Swaptions (opties op swaps) | - | - | - | 213 | - | 1666 |
| Renteswaps | - | 2653 | - | 2465 | - | |
| Totaal | - | 6637 | - | 9444 | 177 | 7610 |
De afgeleide financiële instrumenten die werden afgesloten met het oog op de indekking van toekomstige risico's op de evolutie van de rentevoeten zijn per 31 december 2013 de volgende:
(in duizenden euro)
| Periode | Optie1 | ko/ki-rente | Uitoefenprijs | Bedrag |
|---|---|---|---|---|
| 2009-2014 | cap | - | 2,50% tot 4,00% | 20000 |
| 2012-2014 | cap | - | 4,00% | 25000 |
| 2012-2014 | cap | - | 4,00% | 55000 |
| 2009-2014 | floor | - | 1,65% tot 2,80% | 20000 |
| 2012-2014 | floor | - | 2,70% tot 2,80% | 25000 |
| 2012-2014 | floor | - | 2,80% - 2,90% | 55000 |
| Periode | Collar | Rente cap | Rente floor | Bedrag |
|---|---|---|---|---|
| 2009-2017 | collar | 3,60% | 1,75% | 6250 |
| 2014-2016 | collar | 4,00% | 2,30% | 12500 |
| 2014-2016 | collar | 4,00% | 2,30% | 12500 |
| 2014-2016 | collar | 4,00% | 2,25% | 12500 |
| 2014-2016 | collar | 4,00% | 2,25% | 12500 |
| Periode | Afgeleide2 | Te betalen rente | Te ontvangen rente | Bedrag |
|---|---|---|---|---|
| 2014-2016 | irs | 2,95% | Euribor 3 maand | 12500 |
| 2014-2016 | irs | 2,9975% | Euribor 3 maand | 12500 |
| 2014-2016 | irs | 2,95% | Euribor 3 maand | 12500 |
| 2014-2016 | irs | 2,9975% | Euribor 3 maand | 12500 |
| 2016-2018 | irs | 1,6550% | Euribor 3 maand | 10000 |
| 2016-2018 | irs | 1,7800% | Euribor 3 maand | 10000 |
| 2016-2018 | irs | 1,6550% | Euribor 3 maand | 10000 |
| 2016-2018 | irs | 1,7800% | Euribor 3 maand | 10000 |
| 2016-2018 | irs | 1,6200% | Euribor 3 maand | 5000 |
| 2016-2018 | irs | 1,7500% | Euribor 3 maand | 5000 |
| 2016-2018 | irs | 1,6250% | Euribor 3 maand | 5000 |
| 2016-2018 | irs | 1,7500% | Euribor 3 maand | 5000 |
| 2016-2018 | irs | 1,8450% | Euribor 3 maand | 7500 |
| 2016-2018 | irs | 1,8450% | Euribor 3 maand | 7500 |
1 cap: plafondrente
floor: bodemrente
cap ko: Cap-transactie van het type barrière-optie
floor ki: Floor-transactie van het type barrière-optie
2 irs: interest rate swap of renteswap
De Groep heeft op 31 december 2013 opties afgesloten (caps, floors en collars), en renteswaps om zich in te dekken tegen toekomstige schommelingen van de rentevoeten die worden toegepast op de financiële schulden en op de kredietlijn die is toegestaan door de banken ING en KBC en waarvoor een minimumdekking van 60% moet worden nageleefd.
Deze afgeleide instrumenten zijn afgesloten om het rentesvoetrisico in te dekken, niet alleen op de bestaande schulden, maar ook op de in de komende jaren verwachte schulden (met degressieve dekking).
Banimmo heeft in de loop van de drie laatste boekjaren geen dekkingsboekhouding toegepast.
De financiële instrumenten worden gewaardeerd door actualisatie van de toekomstige kasstromen op basis van een intrestcurve op afsluitingsdatum. Deze actualisatie wordt meegedeeld door de verschillende bankinstellingen waarbij deze verrichtingen werden afgesloten. Deze waarderingsmethode stemt overeen met niveau 3 van de hiërarchie IFRS 7 (toelichting 3 C).
De waarde van deze indekkingsinstrumenten is afhankelijk van de rentevoet. Ter illustratie: als de rentevoeten op 31 december 2013 50 basispunten meer bedroegen, zou de positieve invloed op de marktwaarde van de indekkingsinstrumenten € 1967311 bedragen (€ 2410825 eind 2012 en € 2293559 eind 2011). In tegenstelling, een daling van de rentevoet van dezelfde omvang zou een negatieve invloed hebben van € 2013022 (€ 2307252 eind 2012 en € 2367528 eind 2011) op de marktwaarde van de indekkingsinstrumenten.
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Termijnbeleggingen | - | - | 700 |
| Liquide middelen | 4066 | 3998 | 4691 |
| 4066 | 3998 | 5391 |
Sedert 2012 heeft Banimmo een "cashpooling" overeenkomst gesloten met een bank die deelneemt aan het nieuwe gesyndiceerde krediet. Die "Cash Pooling" zorgt voor de automatische compensatie van de creditsaldo's met de kortlopende uitstaande bankschulden. Deze overeenkomst omvat de meeste vennootschappen van de
Groep die 100% dochterondernemigen zijn. De deposito's worden op die manier conform dezelfde voorwaarden vergoed als de bankvoorschotten op korte termijn.
Binnen de geconsolideerde tabel van de kasstromen, kan de nettokaspositie als volgt worden opgesplitst:
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Kas en kasequivalenten | 4066 | 3998 | 5391 |
| Kaskrediet (toelichting 15) | -2133 | -3036 | - |
| 1933 | 962 | 5391 |
De liquiditeiten vertegenwoordigen de bedragen die beschikbaar zijn op de lopende rekening.
| Aantal aandelen (in duizenden) | Gestort kapitaal |
Reserves ver bonden aan het kapitaal |
Totaal | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aandelen klasse A |
Aandelen klasse B |
Totaal aandelen |
(in duizenden euro) | |||
| Op 31 december 2010 | 10235 | 1038 | 11273 | 132016 | 465 | |
| Inkoop van eigen aandelen | -25 | - | -25 | |||
| Transactie waarvan de betaling gebaseerd is op aandelen |
53 | 53 | ||||
| Op 31 december 2011 | 10210 | 1038 | 11248 | 132016 | 518 | 132534 |
| Inkoop van eigen aandelen | - | - | - | |||
| Transactie waarvan de betaling gebaseerd is op aandelen |
- | - | - | 16 | 16 | |
| Op 31 december 2012 | 10210 | 1038 | 11248 | 132016 | 534 | 132550 |
| Inkoop van eigen aandelen | - | - | - | |||
| Transactie waarvan de betaling gebaseerd is op aandelen |
- | - | - | 16 | 16 | |
| Omzetting van aandelen klasse B naar aandelen klasse A |
161 | -161 | - | |||
| Op 31 december 2013 | 10371 | 877 | 11248 | 132016 | 550 | 132566 |
De reserve die verbonden is aan het kapitaal eind 2013 omvat enerzijds de waardering van de warrants op het ogenblik van de uitgifte van de obligatieleningen in 2010 voor een bedrag van € 392 K euro (zie toelichting 15) en anderzijds de waardering van het aandelenoptieplan en dit voor een bedrag van € 158 K (€ 142 K in 2012 en € 126 K in 2011) (zie toelichting 2.RI).
De aandelen van klasse A geven recht op een gewoon dividend.
De aandelen van klasse B werden ingeschreven door het Management en deze aandelen geven naast het gewoon dividend recht op een preferent dividend. Dit recht op een preferent dividend dooft uit na de uitkering van het dividend over het boekjaar 2016.
Met uitzondering van de aandelen van klasse A en de aandelen van klasse B bestaat er geen ander financieel instrument dat het kapitaal van Banimmo vertegenwoordigt. Banimmo houdt 109298 eigen aandelen op 31 december 2013 zoals dit het geval was op 31 december 2012 en 2011.
Op 31 december 2013 zijn alle aandelen volgestort.
Elk aandeel van categorie A en B geeft recht op één stem.
Op 1 september 2006 hebben Affine en het Management een aandeelhoudersovereenkomst gesloten die op 24 mei 2007 gewijzigd werd. Deze stelt de principes vast van gedeelde controle van de vennootschap tussen twee aandeelhouders: Affine en het Management.
De aandeelhoudersovereenkomst blijft van kracht tot 28 februari 2016 om middernacht, en eindigt dan, behoudens verlenging automatisch. Hierna volgen de kernpunten van deze aandeelhoudersovereenkomst inzake de politiek van dividenduitkering:
Het Management heeft alle aandelen B in handen, welke 7,72% van het kapitaal van Banimmo vertegenwoordigen. De aandelen van categorie B geven naast het gewone dividend recht op een tijdelijk preferent dividend dat wordt vastgelegd overeenkomstig artikel 39 van de statuten. Dit recht vervalt na de uitkering van het dividend over het boekjaar 2016. Het aantal aandelen B blijft ongewijzigd.
Overeenkomstig artikel 39 van de statuten geven de aandelen van categorie B recht op een preferent dividend dat wordt uitgekeerd vóór het gewone dividend en dat elk jaar wordt bepaald aan de hand van het rendement op het eigen vermogen dat wordt berekend op de hierna bepaalde. Dit recht op preferent dividend vervalt in 2017, na de uitkering van het dividend over het boekjaar 2016.
Artikel 39 van de statuten en voornamelijk de berekening van een preferent dividend is gewijzigd op voorstel van de algemene vergadering en werd goedgekeurd door de aandeelhoudersvergadering van 21 mei 2013.
Het economisch eigen vermogen waarmee dient rekening gehouden te worden eind 2013, is het eigen vermogen dat op 31 december 2012 in de geconsolideerde balans van Banimmo werd opgenomen, onder aftrek van het tijdens het boekjaar uitbetaalde dividend.
(i) vermeerderd met de netto opbrengst van de kapitaalverhogingen gerealiseerd tijdens het boekjaar, onder aftrek van de uitgiftekosten die in mindering gebracht worden van het eigen vermogen (berekend na de overeenstemmende fiscale latentie) pro rata van de resterende duurtijd tot het einde van het boekjaar;
Voor de bepaling van het preferent dividend van een boekjaar verstaat men onder geconsolideerd resultaat het geconsolideerde resultaat toekomend aan de groep zoals dit opgenomen wordt in de geconsolideerde resultatenrekening van Banimmo van het boekjaar,
Bij elke eventuele nieuwe kapitaalverhoging zal het toekomen aan de buitengewone algemene vergadering die de verrichting goedkeurt om, voor de bepaling van het preferent dividend, een eventuele spreiding in de tijd van de netto opbrengst in rekening te nemen.
Voor elk boekjaar dat in aanmerking wordt genomen, worden drie schijven van rentabiliteit vastgelegd, uitgedrukt in bedragen, op basis van het percentage tussen (i) het geconsolideerd resultaat en (ii) het geconsolideerd eigen vermogen.
Het totale bruto bedrag van het preferent dividend te verdelen tussen de aandelen van categorie B, is voor elk van de in aanmerking genomen boekjaren, gelijk aan de som van de volgende bedragen:
zonder dat echter cumulatief
Een gedetailleerd overzicht is beschikbaar op de site (artikel 39 van de statuten).
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Langlopend | |||
| Kredietlijn - vlottende rente | 66850 | 102717 | 82373 |
| Leasing - vlottende rente | - | 3455 | 3717 |
| Bankleningen - vlottende rente | 52146 | 50451 | 51846 |
| Obligatielening - vaste rente | 74032 | 74472 | 74242 |
| 193028 | 231095 | 212178 | |
| Kortlopend | |||
| Kredietlijn - vlottende rente | 269 | 269 | 199 |
| Leasing - vlottende rente | - | 178 | 157 |
| Bankleningen - vlottende rente | 1446 | 1445 | 1636 |
| Kaskrediet (toelichting 13) | 2133 | 3036 | - |
| Thesauriebewijzen | - | - | - |
| Obligatielening - vaste rente | 2232 | 2169 | 2169 |
| Andere financiële schulden | 3 | 3 | 4 |
| 6083 | 7100 | 4165 | |
| Totaal financiële schulden | 199111 | 238195 | 216343 |
Op afsluitingsdatum is de verdeling van de leningen per categorie van rentevoet de volgende:
| Leningen met vlottende rente | 122844 | 161551 | 139928 |
|---|---|---|---|
| Leningen met vaste rente | 76264 | 76641 | 76411 |
| Renteloze schulden | 3 | 3 | 4 |
| 199111 | 238195 | 216343 |
Alle financiële schulden zijn in euro. De Groep is dus niet blootgesteld aan wisselkoersrisico's. De leningen van de Groep zijn overigens tegen het risico van renteschommelingen ingedekt door afgeleide financiële instrumenten (renteswaps, gekochte cap opties, verkochte floor opties - zie toelichting 12). De boekhoudkundige waarde van de kortlopende en langlopende financiële schulden is een goede schatting van de reële waarde.
Banimmo heeft een kredietfaciliteit afgesloten met een consortium van 2 banken, nl. ING en KBC. De kredietlijn bedraagt € 120 miljoen en is, zoals het vorige, van het type Revolving.
Dit krediet geeft Banimmo het recht elke nieuwe verwerving te financieren of elk uitstaande krediet af te lossen bij verkoop van een gebouw. De uitstaande kredietbedragen worden periodiek verlengd voor een periode tussen 1 tot 12 maanden. Banimmo heeft echter geen enkele specifieke verbintenisregeling om de opnames van dit krediet af te lossen. De rentevoet voor deze kredietfaciliteit is gelijkgesteld met de Euribor-rente vermeerderd met een variabele commerciële marge die afhangt van de reële waarde van de gebouwen en het opnemingsniveau op het ogenblik van elk gebruik van het krediet.
De groep beschikt op 31 december 2013 over niet-gebruikte kredietfaciliteiten voor een bedrag van € 54,6 miljoen (€ 17,55 miljoen op 31 december 2012 en € 36,74 miljoen op 31 december 2011). De groep heeft op 31 december 2013 een hypothecaire inschrijving toegestaan ten belope van € 87,35 miljoen en een hypothecair mandaat ten belope van € 133,09 miljoen (eind 2012 een hypothecair mandaat ten belope van € 105,4 miljoen en eind 2011 een hypothecair mandaat van € 59,10 miljoen) om deze schulden te waarborgen.
Een vastgoedbelegging gelegen in Frankrijk is aangekocht met een leasingovereenkomst met vervaldag september 2020. Het gedeelte interest, per trimester betaalbaar, is berekend aan Euribor 3 maand verhoogd met een marge. In 2013 heeft Banimmo de koopoptie op het betreffend gebouw gelicht en heeft het uitstaand bedrag van de leasing terugbetaald.
De rentevoeten die van toepassing zijn op bankleningen met vlottende rentevoet zijn de Euriborrente vermeerderd met een vaste commerciële marge.
Naast de kredietfaciliteit dat hierboven in punt A vermeld staat, had Banimmo in 2013 drie kredietlijnen voor een totaal nominaal bedrag van € 54,2 miljoen. Deze kredietlijnen zijn volledig gebruikt. In 2013 werd een nieuwe kredietlijn afgesloten voor een nominaal bedrag van € 15 miljoen waarvan € 11,91 miljoen nog niet gebruikt is.
De Groep heeft op 31 december 2013 een hypothecaire inschrijving toegestaan ten belope van € 39,41 miljoen (€ 26,0 miljoen eind 2012 en eind 2011) en een hypothecair mandaat ten belope van € 44,63 miljoen (€ 28,2 miljoen op 31 december 2012 en € 27,4 miljoen op 31 december 2011) teneinde deze bankleningen te waarborgen.
De afgelopen drie jaar werden er geen thesauriebewijzen uitgegeven.
Banimmo heeft in 2010 een obligatielening met warrant uitgegeven voor een bedrag van € 75 miljoen met vervaldag 2015 en een nominale brutorente van 5,15%. Een totaal van 75000 obligaties werden uitgegeven.
De boekwaarde van deze financiële schuld is de uitgifteprijs, aangepast met (i) de kosten en commissielonen om de verrichting te plaatsen en (ii) de waarde van de warrant, rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt. Het verschil tussen de boekwaarde en de terugbetalingsprijs op vervaldag wordt gespreid over de looptijd van de obligatielening.
Banimmo lanceerde in 2013 een onvoorwaardelijk openbaar omruilbod op het totaal van 75000 obligaties die op 10 juni 2015 vervallen. Er werd aan elke obligatiehouder voorgesteld elke bestaande coupure om te ruilen tegen een nieuwe coupure met een bruto coupon van 5,20% en met vervaldatum op 30 mei 2018, in een verhouding van 1 op 1.
Bij de afsluiting van de aanvaardingsperiode, op 17 mei 2013, werden 34072 bestaande obligaties ingebracht in het bod en werden deze geannuleerd en vervangen door nieuwe obligaties voor een bedrag van € 34072000. De overige 40928 obligaties die niet ingebracht werden in het bod vertegenwoordigen een bedrag van € 40928000 met vervaldatum op 10 juni 2015.
De uitgestelde belastingsactiva en uitgestelde belastingpassiva worden gecompenseerd wanneer er een afdwingbaar recht bestaat om de opeisbare uitgestelde belastingsactiva en uitgestelde belastingpassiva te compenseren en wanneer de uitgestelde belastingsactiva en uitgestelde belastingpassiva betrekking hebben op belastingen op het resultaat van dezelfde fiscale entiteit.
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Uitgestelde belastingactiva | 5242 | 4914 | 4411 |
| Uitgestelde belastingpassiva | - | -3826 | -3381 |
| Totaal netto uitgestelde belastingen | 5242 | 1088 | 1030 |
De brutoschommeling van de uitgestelde belastingen wordt hieronder weergegeven:
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Bij opening | 1088 | 1030 | 1235 |
| (Kosten) opbrengsten in de resultatenrekening (toelichting 26) | 3954 | 59 | -110 |
| Andere bewegingen | 200 | -1 | -95 |
| Op afsluitingsdatum | 5242 | 1088 | 1030 |
De schommeling van de uitgestelde belastingsactiva en uitgestelde belastingpassiva tijdens het boekjaar wordt hieronder vermeld:
| Uitgestelde belastingpassiva | op verliezen |
op kapitaal subsidies |
op vastgoed |
op afgeleide financiële |
diversen* | Totaal |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (in duizenden euro) | beleggingen | instrumenten | ||||
| Op 1ste januari 2011 | - | - | - | 15 | -2399 | -2384 |
| (Kosten) opbrengsten in de resultatenrekening | - | - | - | 61 | -1107 | -1046 |
| Andere | - | - | - | - | 49* | 49 |
| Overboeking naar de uitgestelde belastingactiva | - | - | - | - | - | - |
| Op 31 december 2011 | - | - | - | 76 | -3457 | -3381 |
| (Kosten) opbrengsten in de resultatenrekening | - | - | - | 58 | -503 | -445 |
| Andere | - | - | - | - | - | - |
| Overboeking naar de uitgestelde belastingactiva | - | - | - | - | - | - |
| Op 31 december 2012 | - | - | - | 134 | -3960 | -3826 |
| (Kosten) opbrengsten in de resultatenrekening | - | - | - | - | 3388 | 3388 |
| Andere | - | - | - | - | - | - |
| Overboeking naar de uitgestelde belastingactiva | - | - | - | -134 | 572 | 438 |
| Op 31 december 2013 | - | - | - | - | - | - |
* Het bedrag van K€ 49 in de rubriek "diversen" in 2011 betreft hoofdzakelijk de wijzigingen van uitgestelde belastingen die in verkoopresultaat werden geboekt en hebben betrekking tot het saldo van de linearisatie van de erelonen, werken en commissies.
| Uitgestelde belastingactiva | op verliezen |
op vastgoed beleggingen |
op afgeleide financiële instrumenten |
diversen* | Totaal |
|---|---|---|---|---|---|
| (in duizenden euro) | |||||
| Op 1 januari 2011 | 1631 | 892 | 1843 | -747 | 3619 |
| (Kosten) opbrengsten in de resultatenrekening | 747 | -217 | 541 | -135 | 936 |
| Andere | -144* | - | - | - | -144 |
| Overboeking van uitgestelde belastingactiva | - | - | - | - | - |
| Op 31 december 2011 | 2234 | 675 | 2384 | -882 | 4411 |
| (Kosten) opbrengsten in de resultatenrekening | 489 | -453 | 468 | - | 505 |
| Andere | -1* | - | - | - | -1 |
| Overboeking van uitgestelde belastingactiva | - | - | - | - | - |
| Op 31 december 2012 | 2722 | 222 | 2852 | -882 | 4914 |
| (Kosten) opbrengsten in de resultatenrekening | 585 | 640 | -922 | 263 | 566 |
| Andere | 62** | - | - | 138*** | 200 |
| Overboeking van uitgestelde belastingactiva | - | - | 134 | -572 | -438 |
| Op 31 december 2013 | 3369 | 862 | 2064 | -1053 | 5242 |
Het totale bedrag van de niet gebruikte fiscale verliezen, waarvoor de recuperatie op toekomstige belastbare resultaten als onwaarschijnlijk wordt aanzien en waarvoor bijgevolg geen uitgestelde belastingactiva werden geboekt bedraag € 28,985 Mio in 2013 (€ 27,236 Mio in 2012 en € 30,598 Mio in 2011).
* Het bedrag van € -1 K in 2012 en € 144 K in 2011 ingeschreven in "op verliezen" is van toepassing op de deel van de groep in uitgestelde belastingen op meerwaarde op fotovoltaïsche panelen. Deze werd rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt van de ondernemingen waarop de vermogensmutatie is toegepast.
** Het bedrag van € 62 K is samengesteld uit uitgestelde belastingen berekend enerzijds op de waardering van de vastgoedcertificaten Atlantic Certificates voor € 54 K en anderzijds op de verandering in de waarde van de aandelen van Montea na het verlies van invloed voor € -116 K. Beide elementen zijn onmiddellijk in het eigen vermogen verwerkt.
*** Het bedrag van € 138 K stemt overeen met het saldo van de uitgestelde belasting op de linearisatie van de commissie en werken op het gebouw Prins B.5 op het moment van de verkoop. Dit resultaat is verwerkt in het verkoopsresultaat en niet in het belastingsresultaat.
| (in duizenden euro) | Fiscale waarbor gen op verkopen van vastgoed |
Huurwaarbor gen op verkopen van vastgoed |
Rechtszaken | Voorziening voor sanering |
Totaal |
|---|---|---|---|---|---|
| Op 1 januari 2011 | 323 | 2139 | 357 | 1068 | 3887 |
| Min langlopend deel | -323 | -2139 | -333 | -1068 | -3863 |
| Kortlopend deel | - | - | 24 | - | 24 |
| Geboekt in de geconsolideerde resultatenrekening: |
|||||
| – Verhoging van de voorzieningen | 150 | 715 | - | - | 865 |
| – Terugneming van overtollige bedragen | 150 | - | 6 | 507 | 663 |
| – Gebruik tijdens het boekjaar | - | 825 | - | 13 | 838 |
| Op 31 december 2011 | 323 | 2029 | 351 | 548 | 3251 |
| Min langlopend deel | -323 | -2029 | -333 | -548 | -3233 |
| Kortlopend deel | - | - | 18 | - | 18 |
| Geboekt in de geconsolideerde resultatenrekening: |
|||||
| – Verhoging van de voorzieningen | - | 471 | 62 | - | 533 |
| – Terugneming van overtollige bedragen | 263 | - | 6 | 34 | 303 |
| – Gebruik tijdens het boekjaar | - | 750 | - | 11 | 761 |
| Op 31 december 2012 | 60 | 1750 | 407 | 503 | 2720 |
| Min langlopend deel | -60 | -1750 | -333 | -503 | -2646 |
| Kortlopend deel | - | - | 74 | - | 74 |
| Geboekt in de geconsolideerde resultatenrekening: |
|||||
| – Verhoging van de voorzieningen | - | 76 | - | - | 76 |
| – Terugneming van overtollige bedragen | 60 | - | 65 | - | 125 |
| – Gebruik tijdens het boekjaar | - | 708 | 1 | 9 | 718 |
| Op 31 december 2013 | - | 1118 | 341 | 494 | 1953 |
| Min langlopend deel | - | -1118 | -280 | -494 | -1892 |
| Kortlopend deel | - | - | 61 | - | 61 |
De fiscale waarborgen op verkoop van vastgoed omvatten de verbintenissen die door Banimmo ten overstaan van de kopers werden aangegaan bij de verkoop van vastgoedvennootschappen. De duur daarvan stemt overeen met de wettelijke termijnen voorgeschreven in de fiscale wetgeving.
De huurwaarborgen slaan op verbintenissen die door Banimmo werden aangegaan ten overstaan van kopers in verband met de leegstand van bepaalde oppervlakten van de verkochte activa.
In 2009 heeft Banimmo zich tegenover de certificaathouders verbonden de huurinkomsten voor het gebouw Atlantic House te waarborgen gedurende 6 jaar vanaf de verkoop.
De post rechtszaken heeft betrekking op de handelsgeschillen meestal met dienstverleners, in het kader van de herontwikkeling van gebouwen.
Op 31 december 2013, had de voorziening voor sanering hoofdzakelijk betrekking op het actief "Albert Building" in Antwerpen dat in 2006 werd verkocht. Banimmo heeft ermee ingestemd om de kosten van de bodemsanering op zich te nemen, hoewel de Vennootschap van mening is dat zij daar niet voor verantwoordelijk is of op zijn minst niet helemaal voor verantwoordelijk is, en de verantwoordelijkheid daarvoor volgens haar bij de vorige eigenaars ligt. Ondanks twee beslissingen in haar nadeel, is Banimmo nog een laatste keer in beroep gegaan bij de Raad van State. Daardoor kan de kalender van de eventuele saneringswerken niet met zekerheid worden vastgesteld. In 2011 is een gedeelte van de voorziening teruggenomen voor een bedrag van € 507 K ingevolge een nieuwe schatting waardoor de globale kost van de saneringswerken hierdoor verlaagd werd. In 2012 werd een tweede terugname geboekt waardoor de provisie teruggebracht werd naar € 435 K. In 2013 heeft er zich geen nieuw element voortgedaan en de huidige voorziening werd dus bewaard.
Na de overname van de Franse groep Ad Valore Invest in 2007 werd bovendien een voorziening van € 500000 genomen voor de toekomstige kosten voor de bodemsanering met betrekking tot het actief "Les Corvettes"; dit op basis van een raming van de globale saneringskosten door een gespecialiseerd studiebureau. Tijdens het boekjaar 2010 werd een groot gedeelte van de saneringswerken betaald. Eind 2012 is er nog steeds een voorziening van € 68 K. In 2013 werd van deze voorziening gebruik gemaakt voor een bedrag van € 6 K, het saldo wordt als voorziening aangehouden voor toekomstige werken.
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Handelsschulden | 21469 | 9498 | 5235 |
| Te betalen dividenden | 25 | 73 | 111 |
| Ontvangen voorschotten | 1950 | 1942 | 500 |
| Fiscale schulden | 1074 | 573 | 1309 |
| Sociale schulden | 666 | 504 | 507 |
| Schulden m.b.t. financiële leasing | 2189 | 2378 | - |
| Andere schulden | 233 | 610 | 1938 |
| Over te dragen huur | - | - | 1959 |
| Totaal van handelsschulden en andere schulden | 27606 | 15578 | 11559 |
| Min langlopende handelsschulden en andere schulden | -6616 | -4579 | -1718 |
| Kortlopende handelsschulden en andere schulden | 20990 | 8621 | 9841 |
In 2011 bleef het bedrag van de commerciële schuld stabiel ten opzichte van de voorgaande jaren. Dit bedrag omvat onder andere: (i) een schuld van € 827497 met betrekking tot het ontwikkelinksproject van nieuwe kantoren en laboratoria voor VMM (Vlaamse Milieumaatschappij) waarin Banimmo werkt als bouwpromotor, (ii) een schuld van € 879517 in verband met de renovatie van een deel van het gebouw Corvettes met het oog op nieuwe huurders.
De quasi totaliteit van de handelsschulden zijn betaalbaar binnen de 3 maand.
De over te dragen huur in 2010 en 2011 is te verklaren door het innen in 2008 van een toegangsbijdrage in het gebouw Clamart die de periode tot 6 augustus 2017 dekt en de huur van het gebouw Avenue du Bourget 1 (H3) die de periode dekt tot 31 december 2015. Deze post staat nu op nul door de verkoop van Clamart in 2011 en de verkoop van het vruchtgebruik van het gebouw H3 in 2012. Op het ogenblik van de verkoop werd de over te dragen huur van de boekwaarde van het actief afgetrokken.
De handelsschulden van 2012 omvatten een gedeelte van de aankoopprijs van het gebouw Mercedes voor een bedrag van € 3375 K dat zal aangewend worden bij de vrijgave van het gebouw in 2014.
Naast de schulden relatief aan Rocquencourt, bevatten de handelsschulden de aankoopprijs van het gebouw Desguin voor € 11385 K. Op 31 december 2013 was dit gebouw het voorwerp van een verkoopcompromis waarvan de opschortende voorwaarden vervuld waren. De betaling van deze schuld zal plaatsvinden bij het ondertekenen van de akte tijdens het eerste trimester 2014. Banimmo kan van deze aankoop niet meer afzien aangezien de opschortende voorwaarden vervuld zijn. Hierdoor wordt de overdracht van risico's en voordelen verbonden aan de eigendom geacht te hebben plaatsgevonden.
De langlopende schulden bestaan uit waarborgen en borgtochten ontvangen van huurders die zijn geboekt onder "Andere schulden". De looptijden hiervan zijn identiek aan die van de huurovereenkomsten waarvoor deze waarborgen zijn aangegaan. De invloed van de actualisering van deze langlopende schulden is van te verwaarlozen betekenis.
De schulden mbt financiële leasing bestaan uit de netto boekwaarde van de geactualiseerde erfpachtvergoedingen voor het terrein H3. Deze erfpacht vervalt op 24 september 2033 maar Banimmo heeft de mogelijkheid om die overeenkomst te verlengen voor een termijn van 33 jaar en daarna eventueel nog eens voor 14 jaar.
| (in euro) | Minimum bedragen | Geactualiseerde bedragen |
|---|---|---|
| Op minder dan een jaar | 194531 | 178538 |
| Tussen een jaar en 5 jaar | 778123 | 620324 |
| Op langer dan 5 jaar | 2917960 | 1390278 |
| 3890613 | 2189140 |
De schuld mbt de financiële leasing van € 2189140 komt overeen met de geindexeerde jaarlijkse vergoedingen verschuldigd tot op de volgende herzieningsdatum van de erfpacht overeenkomst. Het verschil tussen de minimum en de geactualiseerde bedragen komt overeen met de toekomstige interestlast.
De met verhuur verbonden kosten kunnen worden opgesplitst als volgt:
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Huur en erfpachtrechten | 207 | 393 | 447 |
| Kosten voor niet-verhuurde oppervlakten | 1050 | 1668 | 1230 |
| Onroerende voorheffing en andere taksen | 3274 | 2633 | 2927 |
| Recuperatie van onroerende voorheffing en andere taksen | -2429 | -1847 | -1995 |
| Andere kosten met betrekking tot vastgoed | 1254 | 1318 | 2917 |
| Recuperatie van andere kosten met betrekking tot vastgoed | -121 | -87 | -2332 |
| Terugnemingen en gebruik van voorzieningen | -713 | -760 | - |
| 2523 | 3318 | 3194 |
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Nettoresultaat van de verkoop van vastgoedbeleggingen | 341 | -317 | 1064 |
| Nettoresultaat van de verkoop van materiële vaste activa | - | - | - |
| Nettoresultaat van de verkoop van voorraden | 4038 | 3543 | 3131 |
| 4379 | 3226 | 4195 |
Voor wat vastgoedbeleggingen betreft:
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Opbrengst van de verkoop van vastgoedbeleggingen | 7700 | 900 | 30963 |
| Andere opbrengsten met betreking tot verkoop | - | -30 | - |
| Transactiekosten | -9 | -167 | -1285 |
| Reële waarden van de verkochte vastgoedbeleggingen (toelichting 6) | -7349 | -1020 | -28514 |
| Toevoegingen en terugnemingen van voorzieningen | - | - | -100 |
| 341 | -317 | 1064 |
Voor wat materiële vaste activa betreft:
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Opbrengst van de verkoop van materiële vaste activa | - | - | - |
| Andere opbrengsten met betreking tot verkoop | - | - | - |
| Transactiekosten | - | - | - |
| Nettoboekwaarde van de verkochte materiële vaste activa (toelichting 7) | - | - | - |
| Toevoegingen en terugnemingen van voorzieningen | - | - | - |
| - | - | - |
Voor wat de voorraden betreft:
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Opbrengst van de verkoop van voorraden | 41880 | 10422 | 19975 |
| Andere opbrengsten met betreking tot verkoop | - | 2560 | - |
| Transactiekosten | -1142 | -93 | -345 |
| Nettoboekwaarde van verkochte voorraden (toelichting 11) | -36700 | -9346 | -16506 |
| Toevoegingen en terugnemingen van voorzieningen | - | - | 7 |
| 4038 | 3543 | 3131 |
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Opbrengst van de verkoop van deelnemingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
19399 | - | - |
| Transactiekosten | -112 | - | - |
| Netto boekwaarde van de verkochte deelnemingen (toelichting 8) | -19038 | - | - |
| 249 | - | - |
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Winst (verlies) op reële waarde van vastgoedbeleggingen | -6549 | 4128 | -2869 |
In 2012 werden de residuaire rechten op het pand H3 door de vastgoedexpert gewaardeerd op € 4825 K. Deze waarde komt overeen met de residuele waarde bekomen op een vastgoedproject met een oppervlakte van 34000 m2 (conform de toelatingen opgenomen in het GBP (Gewestelijk Bestemmingsplan) dat na het einde van het vruchtgebruik in 2023 zou ontwikkeld worden. De voornaamste aannames voor dit vastgoedproject die door de vastgoedexpert werden weerhouden zijn: i) een netto huur gebaseerd op een unitaire brutohuur van 138 €/m2 kantooroppervlakte(actuele waarde) mits aftrek van de erfpachtcanon (actuele waarde), ii) een bouwkost (zonder honoraria en onvoorziene kosten) van 1453 €/m2, iii) honoraria (architect, stabiliteitsingenieur, enz.) van 10%, iv) onvoorziene kosten van 3% en v) aan kapitalisativoet van 6,50%. Deze residuele waarde in 2023 werd vervolgens geactualiseerd op basis van een rentevoet van 8% om haar actuele waarde van € 4825 K te bekomen. In 2013 na wijzigingen in de aannames weerhouden door de expert om het project te waarderen, werd een waardedaling van € 446 K geboekt. Een verlies van 0,25% van de kapitalisatievoet in deze waardering zou een positieve invloed hebben op de waarde van de residuele rechten van H3 van ongeveer € 2,2 miljoen. Andersom, indien de kapitalisatievoet met 0,25% zou stijgen, zou dit een negatieve invloed hebben van € 2,0 miljoen op de waarde van de residuaire rechten.
In 2013 is het verlies van de reële waarde voornamelijk toerekenbaar aan de gebouwen "Les Corvettes" (Frankrijk) en "Diamond" (België). In beide gevallen hebben de heronderhandeling van de huurcontracten met de bestaande huurders geleid tot een daling van de oppervlakken en van de huur.
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| (Toevoegingen) aan waardeverminderingen | -5800 | -200 | - |
| Terugnemingen van waardeverminderingen | - | 568 | - |
| -5800 | 368 | - |
Overeenstemming met IAS 2 zijn de voorraden gewaardeerd tegen het laagste tussen kostprijs en netto verkoopvoorwaarde. De kostprijs en de netto verkoopvoorwaarde worden bepaald in overeenstemming met de boekhoudkundige methodes samengevat in toelichting 2. In 2013, door een leegstand en door een daling van de locatieve waarde, heeft de impairment test
aangegeven dat de netto verkoopwaarde lager was dan de kostprijs, en dit voor de gebouwen North Plaza en H5. Bijgevolg, werd een waardevermindering voor een bedrag van € 5,8 miljoen geboekt. In 2012 was er reeds een waardevermindering genomen op H5 voor een bedrag van € 0,2 miljoen.
Andere operationele kosten/opbrengsten kunnen worden opgesplitst als volgt:
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Uitwinningsvergoedingen gebouwen in herontwikkeling | - | 85 | 137 |
| Kosten van energieaudit vastgoed | - | 1 | 19 |
| Andere lopende kosten op gebouwen | 131 | 23 | -248 |
| Toevoegingen aan de voorzieningen | 76 | 532 | 622 |
| Terugnemingen en bestedingen van voorzieningen | -121 | -297 | -507 |
| Waardevermindering op vorderingen | 326 | 178 | 296 |
| Terugneming van waardeverminderingen op vorderingen | -98 | -196 | -151 |
| 314 | 326 | 168 |
In 2010 werd een sterke stijging van de voorziening voor de huurgarantie ten gunste van de vastgoedcertificaten "Atlantic Certificates" aangelegd ingevolge het vertrek van een belangrijke huurder uit het gebouw Atlantic House. In 2012 en 2011 werd deze voorziening aangepast in functie van de risico's op leegstand van dit gebouw waarvoor de huur door Banimmo werden gewaarborgd. In 2013 nadert de eindvervaldatum van de toegestane garantie en werd deze provisie aanzienkelijk verminderd ten gevolge van de globale vermindering van het leegstandsrisico van het gebouw.
In de rubriek "Andere lopende kosten op gebouwen", omvat 2011 een terugvordering van een belasting van € 126299 en een terugname van belastingschuld van € 108780 in ons voordeel ingevolge een beslissing van de administratie met betrekking tot het gebouw Meir 1-11 dat in 2003/2004 verkocht werd.
In 2013 bevat deze rubriek voornamelijk diverse aanvullende vergoedingen verbonden aan verkopen.
In 2013 werd een gebruik van de voorziening van de saneringskosten van de site Albert Building voor een bedrag van € 6000 geboekt.
In 2012 en 2011 werden terugnames op voorzieningen geregistreerd (respectievelijk € 34 K en € 507 K).
In 2013 heeft Banimmo terugnames op fiscale voorzieningen geboekt op verkopen van voorgaande jaren voor een bedrag van € 60 K (€ 223 K op 2012) omdat de risico's door verjaring waren uitgedoofd.
De administratieve kosten kunnen worden opgesplitst als volgt:
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Personeelskosten en erelonen van het directiecomité (toelichting 24) | 4365 | 4428 | 4727 |
| Diensten en diverse goederen | 2770 | 2994 | 2849 |
| Kosten voor het bestuderen van dossiers | 87 | 196 | 188 |
| Afschrijvingen op materiële vaste activa | 152 | 114 | 85 |
| Afschrijvingen op immateriële vaste activa | 198 | 138 | 70 |
| 7572 | 7870 | 7919 |
In 2012 bevatten de afschrijvingen op immateriële vaste activa een afschrijving van € 7897 op audiovisuele investeringen welke in aanmerking komen voor tax shelter tegenover een terugname van afschrijving van € 8000 in 2011 et afschrijvingen van € 24000 in 2010.
In 2012 kennen de afschrijvingen op immateriële vaste activa een stijging ten gevolge van een op informatica vlak investeringsprogramma dat eind 2011 werd doorgevoerd.
De verhoging van de administratieve kosten in 2011 is voornamelijk te wijten aan de hogere loonkosten ten gevolge van de indexering van de lonen en ontslagvergoedingen, de kosten van dienstverleners zoals advocaten, vastgoedexpertises, externe adviseurs en aan de werkingskosten zoals IT-consultants en de stijging van huurprijzen in België.
De administratieve kosten zijn in 2012 over het algemeen stabiel gebleven. De personeelskosten zijn licht gedaald door het vertrek van enkele personen in de onderneming. De diverse goederen en diensten zijn variabel in functie van verschillende posten.
In 2013, zijn de administratieve kosten gedaald door een vermindering van het aantal werknemers en een daling van de diensten en diverse goederen (prestatiekosten zoals advocaten, expertises van gebouwen, adviseurs, …)
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Lonen en vergoedingen van het personeel en erelonen van het directiecomité | 3362 | 3382 | 3754 |
| Kosten van sociale zekerheid | 717 | 739 | 675 |
| Pensioenkosten - stelsel van vaste bijdragen | 139 | 158 | 151 |
| Andere | 147 | 149 | 147 |
| 4365 | 4429 | 4727 | |
| Gemiddeld aantal werknemers | 28,00 | 32,00 | 33,00 |
De lonen en vergoedingen omvatten ontslagvergoedingen ten belope van € 20 K in 2013 (€ 80 K in 2012 en € 155 K in 2011). Deze vergoedingen zijn exclusief andere werkgeversbijdragen.
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Rentelasten op: | |||
| – Bankleningen | 1287 | 1623 | 793 |
| – Kredietlijn | 2003 | 2367 | 4139 |
| – Thesauriebewijzen | - | - | 72 |
| – Obligatielening | 4114 | 4092 | 4100 |
| – Andere financiële schulden | - | - | 102 |
| – Andere financiële kosten (bankkosten en andere commissies) | 395 | 951 | 156 |
| – Intercalaire intresten (gekapitaliseerd) | -43 | - | -156 |
| Financiële (opbrengsten)/kosten met betrekking tot afgeleide financiële instrumenten inbegrepen de wijziging van reële waarde |
122 | 4528 | 4172 |
| Financiële kosten | 7878 | 13561 | 13378 |
| Rente-inkomsten | -3511 | -3500 | -3043 |
| Resultaten uit financiële leasing | - | -211 | - |
| Andere financiële opbrengst | -30 | -30 | - |
| Dividenden ontvangen uit financiële activa | -1725 | -112 | -166 |
| Toevoeging (terugneming) voorziening voor risico's en kosten op financiële activa | - | - | - |
| (Winst) / verlies op de realisatie van financiële activa | 108 | - | -747 |
| Financiële opbrengsten | -5158 | -3853 | -3956 |
| Totaal netto financiële kosten | 2720 | 9708 | 9422 |
In 2013 bereiken de financiële kosten een totaal van € 7,878 miljoen: een vermindering tegenover vorig jaar (€ 13,561 miljoen) en 2011 (€ 13,378 miljoen). Deze daling is voornamelijk te wijten aan de variatie van de reële waarde van de financiële afgeleide instrumenten.
De gemiddelde spread van de groep is gestegen ingevolge de herfinanciering van het gesyndiceerd krediet die in september 2011 plaatsvond, tegen duurdere voorwaarden dan het historische krediet. De financiële lasten van 2012 bevatten de kost over een volledig jaar van de obligatielening met warrant die in 2010 werd uitgegeven aan een vaste rentevoet van 5,15% voor een looptijd van 5 jaar.
Aangezien de financiële schulden grotendeels berusten op vlottende rentevoeten, is Banimmo onderhevig aan een risico van renteverhoging wat de financiële kosten zou kunnen doen toenemen.
Banimmo past echter een indekkingstrategie toe op haar financiële schuld tot 2018. Deze strategie heeft een financiële kost van € 2928650 als gevolg (tegenover een last van € 2516845 in 2012 en € 2642350 in 2011) afkomstig uit de oefening van bepaalde indekkingsinstrumenten aan voorwaarden ten nadele van Banimmo.
Ondanks deze indekkingsstrategie blijft het financiële resultaat van Banimmo gevoelig voor renteschommelingen. Zo zou een rentestijging/-daling met 50 basispunten (0,50%) op 31/12/2013 een impact van ongeveer € 614235 (€ 818618 in 2012 en € 699657 in 2011) op de rentelasten hebben. Dezelfde renteschommeling zou een te verwaarlozen impact hebben op de rente-inkomsten. Elke rentestijging wordt evenwel gedeeltelijk teniet gedaan door de waardeschommeling van de indekkingsinstrumenten.
Het verlies op de realisatie van vaste activa heeft betrekking op de uitoefening van de verkoopoptie van de inkomstrechten in het kader van een Tax Shelter transactie.
De resultaten uit financiële leasing hebben betrekking op de verrichting H3.
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Courante belastingen | 5877 | 283 | 199 |
| Uitgestelde belastingen | -3954 | -59 | 110 |
| 1923 | 224 | 309 |
Het bedrag van de belasting op het resultaat van de Groep verschilt van het theoretische bedrag dat zou voortvloeien uit de gemiddelde gewogen aanslagvoet die van toepassing is op de winst van de geconsolideerde vennootschappen en dit omwille van de volgende elementen:
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Resultaat vóór belastingen | -12005 | 2898 | 1470 |
| Aanslagvoet | 33,99% | 33,99% | 33,99% |
| Belasting op basis van de wettelijke aanslagvoet | 4081 | -985 | -500 |
| Aanpassing van de belastingen: | |||
| – toewijsbaar aan vrijgestelde opbrengsten | 149 | 569 | 1232 |
| – aandeel in het resultaat van de ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
-4005 | 322 | 435 |
| – op recuperatie van fiscale verliezen waarvoor geen actieve latentie werd geboekt |
6985 | 2356 | 799 |
| – op resultaten van vorige boekjaren | - | - | - |
| – toewijsbaar aan verworpen uitgaven en belaste voorzieningen | -1334 | -582 | -769 |
| – op vrijgestelde wijziging van de reële waarde | -929 | -238 | -942 |
| – op verliezen van het boekjaar waarvoor geen actieve latentie werd geboekt | -6870 | -1666 | -564 |
| – andere aanpassingen | - | - | - |
| Belastingen op basis van de daadwerkelijke aanslagvoet voor het boekjaar |
-1923 | -224 | -309 |
| Resultaat vóór belastingen | -12005 | 2898 | 1470 |
| Daadwerkelijke aanslagvoet | -16,02 % | 7,73% | 21,02% |
De daadwerkelijke aanslagvoet is beïnvloed, enerzijds door terugname van fiscale voorzieningen betreffende voorgaande boekjaren en anderzijds, wat de uitgestelde belastingen betreft, door de boeking van (i) de waardering van overdraagbare fiscale verliezen waarvan de recuperatie waarschijnlijk wordt geacht en (ii) de negatieve wijziging in reële waarde op vastgoedbeleggingen en afgeleide financiële instrumenten.
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Nettoresultaat van de periode | -13928 | 2674 | 1161 |
| Winst op de reële waarde (tegenboeking winst op reële waarde) op financiële activa beschikbaar voor verkoop |
-182 | 7 | 192 |
| fiscaal effect | 62 | -2 | -65 |
| Andere wijziging in de reserves op kortlopende financiële activa | - | - | 232 |
| fiscaal effect | - | - | -79 |
| Andere wijziging in de reserves op kortlopende financiële activa zonder fiscaal effect (terugname van verworpen uitgaven, fiscaal effect voorheen niet herkend als actieve belastinglatentie) |
137 | -4 | -649 |
| Globaal nettoresultaat, na belastingen | -13911 | 2675 | 792 |
Het resultaat per aandeel voor verwatering wordt berekend door de nettowinst die toekomt aan de aandeelhouders van categorie A en B te delen door het gewogen gemiddelde aantal aandelen van elke categorie.
Er bestaat geen enkel financieel instrument dat een verwateringseffect heeft op het resultaat per aandeel. Bijgevolg komt het resultaat per aandeel na verwatering overeen met het resultaat per aandeel vóór verwatering.
| 2013 | 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|
| Nettoresultaat van het boekjaar toewijsbaar aan de aandeelhouders van de | |||
| vennootschap | |||
| (in duizenden euro) | -13928 | 2678 | 1163 |
| Preferent dividend toekomend aan aandelen B (in duizenden euro) | - | - | - |
| Resterend nettoresultaat (in duizenden euro) | -13928 | 2678 | 1163 |
| - waarvan toekomend aan aandelen A | -12853 | 2431 | 1057 |
| - waarvan toekomend aan aandelen B | -1075 | 247 | 106 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen in omloop (in aandelen) | |||
| - aandelen A | 10370544 | 10208874 | 10208874 |
| - aandelen B | 876702 | 1038372 | 1038372 |
| Resultaat per aandeel na verwatering (in euro) | |||
| - aandelen A | -1,23 | 0,24 | 0,10 |
| - aandelen B | -1,23 | 0,24 | 0,10 |
Tijdens de boekjaren 2011 en 2012 werden de volgende dividenden toegekend. De afwezigheid van het dividend voor het boekjaar 2013 komt overeen met het voorstel
van de raad van bestuur aan de gewone algemene vergadering van 20 mei 2014.
| 2013 | 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|
| Gewoon dividend per aandeel | |||
| Brutodividend toewijsbaar aan gewone aandeelhouders (in duizenden euro) | - | 3066 | 3066 |
| Aantal gewone aandelen op 31 december | 11356544 | 11356544 | 11356544 |
| Brutodividend per gewoon aandeel (in euro) | - | 0,27 | 0,27 |
| Gewoon nettodividend per aandeel zonder VVPR-strip (in euro) | - | 0,20 | 0,20 |
| Gewoon nettodividend per aandeel met VVPR-strip (in euro) | - | 0,20 | 0,21 |
| Preferent dividend per aandeel van klasse B | |||
| Bruto toewijsbaar aan preferente aandeelhouders van klasse B (in duizend euro) | - | - | - |
| Aantal preferente aandelen in omloop op 31 december | 876702 | 1038372 | 1038372 |
| Bruto preferent dividend per aandeel (in euro) | - | - | - |
| Netto preferent dividend per aandeel (in euro) | - | - | - |
De raad van bestuur zal op de algemene vergadering van 20 mei 2014 voorstellen om geen dividend uit te keren voor het boekjaar 2013.
De Groep heeft eventuele passiva die betrekking hebben op rechtszaken die zich voordoen binnen het kader van de activiteiten. Op basis van de toestand op 31 december 2013 verwacht de Groep niet dat deze elementen zullen leiden tot betekenisvolle passiva, andere dan deze waarvoor reeds voorzieningen werden aangelegd (toelichting 17).
Op het eind van de boekjaren 2013, 2012 en 2011 is er geen significante verbintenis met betrekking tot de aanschaf van materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen of gebouwen in voorraad.
Sinds juli 2009 bezit Atlantic Certificates een optie tot verkoop aan Banimmo, tegen marktwaarde, van het onroerend geheel Atlantic House die uitoefenbaar is in 2015.
Banimmo heeft meerdere huurovereenkomsten voor gebouwen en overeenkomsten inzake erfpachtrechten gesloten. De onderstaande tabellen geven een overzicht van deze toekomstige verbintenissen:
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Te betalen huur | 612 | 338 | 437 |
| Te betalen erfpachtrechten | 18682 | 19146 | 10085 |
| 19294 | 19484 | 10522 | |
| Te betalen huur | |||
| Op minder dan één jaar | 259 | 227 | 252 |
| Tussen 1 en 5 jaar | 353 | 111 | 185 |
| Op meer dan 5 jaar | - | - | - |
| 612 | 338 | 437 | |
| Te betalen erfpachtrechten | |||
| Op minder dan één jaar | 465 | 465 | 453 |
| Tussen 1 en 5 jaar | 2431 | 2280 | 1810 |
| Op meer dan 5 jaar | 15786 | 16401 | 7822 |
| 18682 | 19146 | 10085 |
Verder heeft Banimmo verbintenissen aangegaan in het kader van contracten voor de huur van rollend materieel en andere kantooruitrusting. De betreffende verbintenissen worden beschouwd als zijnde niet betekenisvol.
In het kader van haar vastgoedactiviteiten heeft de Groep Banimmo bovendien diverse bankwaarborgen toegezegd aan de Staat, Gewesten, gemeenten, registratiekantoren en andere partijen voor bedragen van respectievelijk € 25,927 miljoen in 2013, € 7,444 miljoen in 2012 en € 2,608 miljoen in 2011.
In het kader van de verkoop van gebouwen of aandelen heeft de Groep Banimmo aan de kopers via de verkoopcontracten gebruikelijke waarborgen op activa en passiva verleend.
Bovendien heeft Banimmo in het kader van de overdracht van aandelen van Dolce La Hulpe een verkoopoptie op de aandelen van LEX 84 NV toegekend voor een totaalbedrag van € 325000.
De Groep heeft op 31 december 2013 hypothecaire inschrijvingen toegestaan voor een bedrag van € 87,35 miljoen en een hypothecaire mandaat voor een bedrag van € 133,09 miljoen teneinde de financiële schulden te waarborgen.
In het kader van de aankoop van gebouwen of aandelen heeft de Groep Banimmo via de koopovereenkomsten vanwege de verkopers gebruikelijke waarborgen op activa en passiva ontvangen.
De waarborgen die Banimmo van de huurders heeft ontvangen, bedroegen respectievelijk € 1,889 miljoen in 2013, € 2,681 miljoen in 2012 en € 2,197 miljoen in 2011.
De gecumuleerde waarde van de in de toekomst te ontvangen huurgelden tot de eerstvolgende, niet opzegbare, vervaldag van de overeenkomsten heeft de volgende betalingstermijnen.
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Op minder dan één jaar | 11914 | 13202 | 14797 |
| Tussen 1 en 5 jaar | 37594 | 31296 | 34727 |
| Op meer dan 5 jaar | 25199 | 13864 | 16662 |
De gecumuleerde waarde van toekomstige erfpacht canons verschuldigd tot op eerste vervaldag van de erfpachtovereenkomst afgesloten tussen Lex84 (dochtervennootschap van de Banimmo groep) en Dolce La Hulpe NV (met Banimmo verbonden vennootschap) die niet kon worden ontbonden, heeft de volgende vervaldagen:
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Op minder dan één jaar | 75000 | 75000 | 75000 |
| Tussen 1 en 5 jaar | 300000 | 300000 | 300000 |
| Op meer dan 5 jaar | 2400000 | 2475000 | 2550000 |
| Land | % deelneming 31.12.2013 |
% deelneming 31.12.2012 |
% deelneming 31.12.2011 |
|
|---|---|---|---|---|
| BANIMMO NV (moederonderneming) | België | |||
| ALMA COURT INVEST NV | België | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| COMULEX NV | België | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| LEX 84 NV | België | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| EUDIP TWO NV | België | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| IMMO PROPERTY SERVICES NV | België | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| IMMO KONINGSLO NV | België | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| RHONE ARTS NV | België | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| TERVUEREN INVEST NV | België | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| RAKET INVEST NV | België | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| MAGELLIN NV | België | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| GP BETA II NV (vereffening in 2012) | België | - | - | 100,00% |
| LUSO INVEST NV (oprichting in 2011 en verwerving van het saldo in 2013) |
België | 100,00% | 62,00% | 62,00% |
| BANIMMO FRANCE SAS | Frankrijk | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| BANINVEST PREMIER SAS (fusie met Banimmo France sas in 2013) |
Frankrijk | - | 100,00% | 100,00% |
| LES CORVETTES INVEST SAS | Frankrijk | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| BANIMMO RETAIL 1 SAS (fusie met Banimmo NV in 2013) | Frankrijk | - | 100,00% | 100,00% |
| MFSB SAS | Frankrijk | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| PARIS VAUGIRARD SAS | Frankrijk | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| PARIS MARCHE ST GERMAIN SAS (oprichting in 2009) | Frankrijk | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| SAS DE LA HALLE SECRETAN (oprichting in 2011) | Frankrijk | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| BANIMMO ERAGNY SAS (oprichting in 2010) | Frankrijk | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| FON.COM SAS (aankoop in 2012) | Frankrijk | 100,00% | 100,00% | - |
| POINT COURSE BAGATELLE SC (aankoop in 2012) | Frankrijk | 100,00% | 100,00% | - |
| LE PARC DE ROCQUENCOURT SAS (oprichting in 2012) | Frankrijk | 100,00% | 100,00% | - |
| Land | % deelneming 31.12.2013 |
% deelneming 31.12.2012 |
% deelneming 31.12.2011 |
|
|---|---|---|---|---|
| SCHOONMEERS - BUGTEN NV (*) | België | 75,00% | 75,00% | 75,00% |
| GRONDBANK THE LOOP NV (**) | België | 25,04% | 25,04% | 25,04% |
| PROJECT DEVELOPMENT SURVEY AND MANAGEMENT CVBA (*) |
België | 50,00% | 50,00% | 50,00% |
| LES JARDINS DES QUAIS SNC (verkoop in 2013) | Frankrijk | - | 50,00% | 50,00% |
| CONFERINVEST NV (****) | België | 49,00% | 49,00% | 49,00% |
| DOLCE LA HULPE NV (****) | België | 49,00% | 49,00% | 49,00% |
| DOLCE CHANTILLY NV (****) | Frankrijk | 49,00% | 49,00% | 49,00% |
| MONTEA SCA BEVAK (***) (transfer in 2013 naar langlopende financiële activa) |
België | - | 12,93% | 14,80% |
| CITY MALL DEVELOPMENT NV (*) | België | 25,00% | 25,00% | 25,00% |
| CITY MALL INVEST NV (*) | België | 33,75% | 30,00% | 30,00% |
(*) Banimmo nv houdt 50% van Schoonmeers Bugten nv rechtstreeks aan, en houdt 25% onrechtstreeks aan via een deelneming van 50% in Project Development Survey and Management cvba, dat 50% aanhoudt van Schoonmeers Bugten nv.
(**) Schoonmeers Bugten nv houdt een rechtstreekse deelneming van 33,38% aan in Grondbank The Loop nv en AG SOB Gent heeft de rest van de aandelen in handen (66,62%).
(***) Banimmo heeft ingetekend op de kapitaalverhoging gelanceerd door Montea begin juli 2010, met het oog op risicospreiding. Banimmo heeft deze kapitaalverhoging teruggenomen onder "kortlopende financiële activa". In 2011 heeft Banimmo deze financiële activa verkocht. Eind 2012 heeft Montea een kapitaalverhoging gedaan waarop Banimmo niet heeft ingeschreven waardoor het deelnemingspercentage daalt naar 14,80% in 2011 en 12,93% in 2012. In 2013, door een reeks van gebeurtenissen, heeft de raad van bestuur van Banimmo beslist dat zij geen significante invloed meer heeft op Montea (zie toelichting 8).
(****) Banimmo nv had Dolce La Hulpe nv voor 100% in handen tot 1 maart 2007. Deze onderneming had 100% van Dolce Chantilly sa in bezit. Na 1 maart 2007 houdt Banimmo nv 49% in handen en werd 51% gesyndiceerd aan twee financiële investeerders; er werd een aandeelhoudersovereenkomst ondertekend. In september 2007 werd een holdingmaatschappij (Conferinvest nv) opgericht die de 100% deelnemingen in Dolce Chantilly sa en Dolce La Hulpe nv heeft overgenomen.
(*****) Sedert eind augustus 2010 bezit Banimmo 25% in City Mall Development welke de vennnootschap City Mall Invest controleert; in deze laatste vennootschap bezit Banimmo eveneens een deelneming van 30%. Economisch, middels haar deelneming in deze twee vennootschappen, bezit Banimmo 38,25% in de ontwikkeling van drie winkelcentra in Verviers, Namen en Charleroi tot eind 2012. In 2013, na de overname van 3750 extra aandelen door Banimmo van City Mall Invest aan de prijs van € 1,00, is het deelnemingspercentage in City Mall Invest vermeerderd naar 33,75% en is het aangehouden percentage in de drie projecten vermeerderd naar 41,62%.
In 2011, 2012 en 2013 heeft Banimmo inkomsten uit erelonen en beheersvergoedingen geboekt van Conferinvest voor een bedrag van € 400000.
In 2012, heeft Banimmo beheersvergoedingen geboekt aan de groep The Loop voor een bedrag van € 598000 (€ 1017019 in 2011). In 2013 werden geen vergoedingen gefactureerd aan de groep The Loop.
Deze diensten werden verleend tegen marktconforme voorwaarden.
Vorderingen op Conferinvest NV (€ 316521) en op Grondbank The Loop NV (€ 16163) zijn onbetaald per 31 december 2013. Deze vorderingen zijn niet gewaarborgd en niet rentedragend. Er is geen enkele voorziening voor dubieuze vorderingen geboekt.
De vergoedingen van de leden van het Directiecomité en de bestuurders bedragen:
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Erelonen directiecomité | 1285 | 1085 | 1638 |
| Erelonen niet-uitvoerende niet-onhafhankelijke bestuurders | 58 | 49 | 49 |
| Erelonen niet-uitvoerende onhafhankelijke bestuurders | 85 | 68 | 68 |
De globale bruto jaarlijkse vergoeding die door de vennootschap en haar dochterondernemingen werd betaald aan de leden van het directiecomité (in totaal vier personen, waarvan 1 persoon het Management van Banimmo eind juni 2013 verlaten heeft) bedroegen in 2013 in totaal € 1284817,95 (dit bedrag komt in haar totaliteit overeen met de globale bruto jaarlijkse vergoeding). In het kader van het preferent dividend op het geheel van uitstaande aandelen Klasse B werd er op 31 mei 2013 geen enkel bedrag vóór roerende voorheffing toegekend.
Het preferent dividend is een vergoedingsmechanisme ten voordele van de leden van het directiecomité zoals omschreven in de sectie "Algemene inlichtingen". Het preferent dividend wordt uitgekeerd voor het gewone dividend en wordt elk jaar bepaald op basis van het rendement op het economisch eigen vermogen.
Er is geen voordeel voor het personeel op korte termijn, geen voordeel op gebied van werkgelegenheid, geen ander voordeel op lange termijn, geen vergoedingen ten gevolge van een beëindiging van de arbeidsovereenkomst of betalingen met betrekking tot aandelen die door de vennootschap aan de voornaamste bestuurders zijn toegekend.
Geen enkel ander voordeel of uitgestelde vergoeding wordt door de vennootschap of haar dochterondernemingen aan hen toegekend.
De globale jaarlijkse bruto vergoeding die wordt toegekend aan Strategy, Management and Investments BVBA, vertegenwoordigd door Didrik van Caloen (CEO) bedraagt € 382602,34. De globale jaarlijkse bruto vergoeding die wordt toegekend aan de andere leden van het directiecomité bedraagt € 902215,61.
Eind juni 2013, heeft Amaury de Crombrugghe zijn ontslag genomen uit het managment van Banimmo. Naast de bruto vergoeding voor de periode van januari tot juni 2013 van € 91474,00, is er geen beëindigingsvergoeding of andere vorm van vergoeding gestort gedurende deze periode.
| (in duizenden euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Leningen toegestaan aan verbonden ondernemingen | |||
| Dolce La Hulpe NV - vervaldag 20.02.2019 (achtergestelde lening) | 980 | 980 | 980 |
| Dolce La Hulpe NV - vervaldag 20.02.2019 (achtergestelde lening) | 490 | 490 | 490 |
| Dolce La Hulpe NV - vervaldag 20.02.2019 (achtergestelde lening) | 980 | - | - |
| Dolce La Hulpe NV - vervaldag 20.02.2019 (achtergestelde lening) | 980 | - | - |
| Dolce Chantilly SA - vervaldag 20.02.2019 (achtergestelde lening) | 490 | 490 | 490 |
| Conferinvest NV - vervaldag 31.01.2014 (achtergestelde lening) | 12250 | 12250 | 12250 |
| Conferinvest NV - vervaldag 20.02.2019 (achtergestelde lening) | 1470 | 1470 | 1470 |
| Conferinvest NV - vervaldag 20.02.2019 | 735 | 735 | 739 |
| City Mall Invest NV - vervaldag 27.08.2015 | 35000 | 35000 | 35000 |
| City Mall Invest NV - Gekapitaliseerde intresten | 1446 | - | - |
| Les Jardins des Quais SNC | - | 5000 | 1058 |
| Schoonmeers-Bugten NV | 31 | 26 | 21 |
| PDSM SCARL | 68 | 65 | 62 |
| Totaal van de leningen toegestaan aan verbonden ondernemingen | 54920 | 56506 | 52560 |
| Renteopbrengsten op de toegestane leningen | |||
| Dolce La Hulpe NV | 62 | 47 | 56 |
| Dolce Chantilly SA | 6 | 15 | 18 |
| Conferinvest NV | 326 | 453 | 494 |
| City Mall Invest NV | 2865 | 2847 | 2253 |
| Les Jardins des Quais SNC | 230 | 115 | 92 |
| Schoonmeers-Bugten NV | 2 | 1 | 1 |
| PDSM CVBA | 3 | 3 | 3 |
| Totaal van de renteopbrengsten op toegestane leningen | 3494 | 3481 | 2917 |
Behalve de leningen aan Conferinvest nv, Dolce Chantilly SA, Dolce La Hulpe nv en City Mall Invest, hebben de leningen aan verbonden ondernemingen geen vervaldag en leveren ze de volgende rente op:
Ten overstaan van Dolce Chantilly SA, € 490 K achtergestelde lening tegen Euribor 3 maand plus een marge van 2,25% (conventie van 11 februari 2010)
Ten overstaan van Conferinvest NV, € 12250 K achtergestelde lening tegen Euribor 6 maand plus een marge van 1,75% (conventie van 28 februari 2007) betaalbaar onder bepaalde opschortende voorwaarden: vanaf 12.05.2010 werd deze intrest aangerekend.
Er werd geen enkele waarborg ontvangen.
| Aandelen A | Aandelen B | Totaal | Percentage | |
|---|---|---|---|---|
| REFERENTIE AANDEELHOUDERS | ||||
| AFFINE | 5622072 | - | 5622072 | 49,51 |
| MANAGEMENT VAN BANIMMO | ||||
| Strategy, Management and Investments bvba | 1617281 | 314614 | 1931895 | 17,01 |
| André Bosmans Management bvba | 279182 | 233509 | 512691 | 4,51 |
| Stratefin Management bvba | 51620 | 147583 | 199203 | 1,75 |
| CCL Invest bvba | 0 | 145996 | 145996 | 1,29 |
| TOTAL MANAGEMENT de Banimmo | 1948083 | 841702 | 2789785 | 24,57 |
| Andere medewerkers van Banimmo | - | 35000 | 35000 | 0,31 |
| BANIMMO EIGEN AANDELEN | 109298 | - | 109298 | 0,96 |
| FREE FLOAT | ||||
| REST VAN HET PUBLIEK | 2800389 | - | 2800389 | 24,66 |
| Totaal | 10479842 | 876702 | 11356544 | 100,00 |
| I. Bezoldigingen voor bij de groep uitgeoefende commissarismandaten | € 106317 |
|---|---|
| II. Bezoldigingen voor uitzonderlijke prestaties of bijzondere opdrachten die bij de groep zijn vervuld | |
| - Andere controleopdrachten | € 1000 |
| - Opdrachten van belastingadvies | € 0 |
| - Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten | € 21800 |
| b. Bezoldigingen voor personen met wie ze verbonden zijn |
|
| I. Bezoldigingen voor bij de groep uitgeoefende commissarismandaten of daarmee gelijkgestelde mandaten |
€ 50500 |
| II. Bezolgingen voor uitzonderlijke prestaties of bijzondere opdrachten die bij de groep zijn vervuld | |||
|---|---|---|---|
| - Andere controleopdrachten | € 0 | ||
| - Opdrachten van belastingadvies | € 11500 | ||
| - Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten | € 4600 |
VERSLAG VAN DE COMMISSARIS AAN DE ALGEMENE VERGADERING DER AANDEELHOUDERS VAN DE NAAMLOZE VENNOOTSCHAP BANIMMO OVER DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING OVER HET BOEKJAAR AFGESLOTEN OP 31 DECEMBER 2011
Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen, brengen wij U verslag uit in het kader van ons mandaat van commissaris. Dit verslag omvat ons oordeel over de geconsolideerde jaarrekening evenals de vereiste bijkomende vermelding.
Wij hebben de controle uitgevoerd van de geconsolideerde jaarrekening van Banimmo N.V. en haar dochterondernemingen (de "Groep") over het boekjaar afgesloten op 31 december 2011, opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS), zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften. Deze geconsolideerde jaarrekening omvat de geconsolideerde balans op 31 december 2011, de geconsolideerde resultatenrekening, het geconsolideerd overzicht van het globale resultaat, het geconsolideerd kasstroomoverzicht en de geconsolideerde staat van wijzigingen in het eigen vermogen voor het boekjaar afgesloten op die datum, evenals de samenvatting van de voornaamste waarderingsregels en andere toelichtingen. Het geconsolideerde balanstotaal bedraagt KEUR 376260 en de geconsolideerde resultatenrekening sluit af met een winst van het boekjaar, aandeel Groep, van KEUR 1161.
Het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening valt onder de verantwoordelijkheid van de raad van bestuur. Deze verantwoordelijkheid omvat: het opzetten, implementeren en in stand houden van een interne controle met betrekking tot het opstellen en de getrouwe weergave van de geconsolideerde jaarrekening die geen afwijkingen bevat van materieel belang als gevolg van fraude of van fouten, alsook het kiezen en toepassen van geschikte waarderingsregels en het maken van boekhoudkundige ramingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.
Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel te geven over deze geconsolideerde jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle uitgevoerd overeenkomstig de wettelijke bepalingen en volgens de in België geldende controlenormen, zoals uitgevaardigd door het Instituut van de Bedrijfsrevisoren. Deze controlenormen vereisen dat onze controle zo wordt georganiseerd en uitgevoerd dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de geconsolideerde jaarrekening geen afwijkingen bevat van materieel belang.
Overeenkomstig deze normen, hebben wij controlewerkzaamheden uitgevoerd ter staving van de in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen bedragen en inlichtingen. De keuze van de uitgevoerde werkzaamheden is afhankelijk van onze beoordeling en van de inschatting van het risico op materiële afwijkingen in de geconsolideerde jaarrekening als gevolg van fraude of van fouten. Bij het maken van deze risico-inschatting, hebben wij rekening gehouden met de interne controle van de Groep met betrekking tot het opstellen en de getrouwe weergave van de geconsolideerde jaarrekening om controleprocedures vast te leggen die geschikt zijn in de gegeven omstandigheden, maar niet om een oordeel te geven over de doeltreffendheid van die interne controle. Wij hebben tevens een beoordeling gemaakt van het passende karakter van de waarderingsregels, de redelijkheid van de door de vennootschap gemaakte boekhoudkundige ramingen en de voorstelling van de geconsolideerde jaarrekening in haar geheel. Tenslotte hebben wij van de raad van bestuur en de verantwoordelijken van de Groep de voor onze controle noodzakelijke verduidelijkingen en inlichtingen bekomen. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen informatie een redelijke basis vormt voor het uitbrengen van ons oordeel.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en de financiële toestand van de Groep op 31 december 2011 evenals van haar resultaten en kasstromen voor het boekjaar dan eindigend, in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS), zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften.
Het opstellen en de inhoud van het geconsolideerde jaarverslag vallen onder de verantwoordelijkheid van de raad van bestuur.
Het is onze verantwoordelijkheid om in ons verslag de volgende bijkomende vermelding op te nemen die niet van aard is om de draagwijdte van onze verklaring over de geconsolideerde jaarrekening te wijzigen:
• Het geconsolideerde jaarverslag behandelt de door de wet vereiste inlichtingen en stemt overeen met de geconsolideerde jaarrekening. Wij kunnen ons echter niet uitspreken over de beschrijving van de voornaamste risico's en onzekerheden waarmee de Groep wordt geconfronteerd, alsook van haar positie, haar voorzienbare evolutie of de aanmerkelijke invloed van bepaalde feiten op haar toekomstige ontwikkeling.
Wij kunnen evenwel bevestigen dat de verstrekte gegevens geen onmiskenbare inconsistenties vertonen met de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat.
Brussel, 11 april 2012
Mazars Bedrijfsrevisoren Commissaris Vertegenwoordigd door Xavier DOYEN
Overeenkomstig de wettelijke bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van ons mandaat van commissaris. Dit verslag omvat ons oordeel over het overzicht van de geconsolideerde financiële toestand op 31 december 2012, de geconsolideerde resultatenrekening, het geconsolideerde overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten, het geconsolideerde mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerde kasstroomoverzicht van het boekjaar afgesloten op 31 december 2012 en over de toelichting, en omvat tevens de vereiste bijkomende verklaring.
Wij hebben de controle uitgevoerd van de geconsolideerde financiële overzichten over het boekjaar afgesloten op 31 december 2012, opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie, en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften. Het totaal van het overzicht van de geconsolideerde financiële toestand bedraagt KEUR 403685 en de geconsolideerde resultatenrekening sluit af met een winst van het boekjaar (aandeel Groep) van KEUR 2678.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de geconsolideerde financiële overzichten die een getrouw beeld geven in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS), zoals goedgekeurd door de Europese Unie, en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften alsook voor het implementeren van de interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor het opstellen van de geconsolideerde financiële overzichten die geen afwijking van materieel belang, als gevolg van fraude of van fouten, bevatten.
Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel over deze geconsolideerde financiële overzichten tot uitdrukking te brengen op basis van onze audit. Wij hebben onze audit volgens de internationale auditstandaarden (ISA' s) uitgevoerd. Die standaarden vereisen dat wij aan de deontologische vereisten voldoen alsook de audit plannen en uitvoeren teneinde een redelijke mate van zekerheid te verkrijgen dat de geconsolideerde financiële overzichten geen afwijkingen van materieel belang bevatten.
Een audit omvat werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de in de geconsolideerde financiële overzichten opgenomen bedragen en toelichtingen. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de beoordeling door de commissaris, met inbegrip van diens inschatting van de risico's van een afwijking van materieel belang in de geconsolideerde financiële overzichten als gevolg van fraude of van fouten. Bij het maken van die risico-inschatting neemt de commissaris de interne beheersing van de entiteit in aanmerking die relevant is voor het opstellen van de geconsolideerde financiële overzichten, die een getrouw beeld geven, teneinde controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet gericht zijn op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne beheersing. Een audit omvat tevens een evaluatie van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving, de redelijkheid van de door het bestuursorgaan gemaakte schattingen, alsmede de presentatie van de geconsolideerde financiële overzichten als geheel.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de entiteit de voor onze audit vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle -informatie voldoende en geschikt is om daarop ons oordeel te baseren.
Naar ons oordeel geven de geconsolideerde financiële overzichten van de vennootschap BANIMMO per 31 december 2012 een getrouw beeld van het vermogen en van de financiële toestand van het geconsolideerd geheel alsook van diens resultaten en van diens kasstroom over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS), zoals goedgekeurd door de Europese Unie, en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde financiële overzichten.
In het kader van ons mandaat, is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, de naleving van bepaalde wettelijke en reglementaire verplichtingen na te gaan. Op grond hiervan doen wij de volgende bijkomende verklaring die niet van aard is om de draagwijdte van ons oordeel over de geconsolideerde financiële overzichten te wijzigen:
Het jaarverslag over de geconsolideerde financiële overzichten behandelt de door de wet vereiste inlichtingen en stemt overeen met de geconsolideerde financiële overzichten. Wij kunnen ons echter niet uitspreken over de beschrijving van de voornaamste risico's en onzekerheden waarmee de Groep wordt geconfronteerd, alsook van haar positie, haar voorzienbare evolutie of de aanmerkelijke invloed van bepaalde feiten op haar toekomstige ontwikkeling. Wij kunnen evenwel bevestigen dat de verstrekte gegevens geen onmiskenbare inconsistenties vertonen met de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat.
Brussel, 22 april 2013
Mazars Bedrijfsrevisoren CVBA Commissaris vertegenwoordigd door Xavier DOYEN
Overeenkomstig de wettelijke bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van ons mandaat van commissaris. Dit verslag omvat ons oordeel over het overzicht van de geconsolideerde financiële toestand op 31 december 2013, de geconsolideerde resultatenrekening, het geconsolideerde overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten, het geconsolideerde mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerde kasstroomoverzicht van het boekjaar afgesloten op 31 december 2013 en over de toelichting, en omvat tevens de vereiste bijkomende verklaring.
Wij hebben de controle uitgevoerd van de geconsolideerde financiële overzichten over het boekjaar afgesloten op 31 december 2013, opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie, en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften. Het totaal van het overzicht van de geconsolideerde financiële toestand bedraagt KEUR 356784 en de geconsolideerde resultatenrekening sluit af met een verlies van het boekjaar (aandeel Groep) van KEUR 13928.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de geconsolideerde financiële overzichten die een getrouw beeld geven in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS), zoals goedgekeurd door de Europese Unie, en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften alsook voor het implementeren van de interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor het opstellen van de geconsolideerde financiële overzichten die geen afwijking van materieel belang, als gevolg van fraude of van fouten, bevatten.
Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel over deze geconsolideerde financiële overzichten tot uitdrukking te brengen op basis van onze audit. Wij hebben onze audit volgens de internationale auditstandaarden (ISA' s) uitgevoerd. Die standaarden vereisen dat wij aan de deontologische vereisten voldoen alsook de audit plannen en uitvoeren teneinde een redelijke mate van zekerheid te verkrijgen dat de geconsolideerde financiële overzichten geen afwijkingen van materieel belang bevatten.
Een audit omvat werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de in de geconsolideerde financiële overzichten opgenomen bedragen en toelichtingen. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de beoordeling door de commissaris, met inbegrip van diens inschatting van de risico's van een afwijking van materieel belang in de geconsolideerde financiële overzichten als gevolg van fraude of van fouten. Bij het maken van die risico-inschatting neemt de commissaris de interne beheersing van de entiteit in aanmerking die relevant is voor het opstellen van de geconsolideerde financiële overzichten, die een getrouw beeld geven, teneinde controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet gericht zijn op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne beheersing. Een audit omvat tevens een evaluatie van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving, de redelijkheid van de door het bestuursorgaan gemaakte schattingen, alsmede de presentatie van de geconsolideerde financiële overzichten als geheel.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de entiteit de voor onze audit vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle -informatie voldoende en geschikt is om daarop ons oordeel te baseren.
Naar ons oordeel geven de geconsolideerde financiële overzichten van de vennootschap BANIMMO per 31 december 2013 een getrouw beeld van het vermogen en van de financiële toestand van het geconsolideerd geheel alsook van diens resultaten en van diens kasstroom over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS), zoals goedgekeurd door de Europese Unie, en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde financiële overzichten.
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale auditstandaarden (ISA's), is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, de naleving van bepaalde wettelijke en reglementaire verplichtingen na te gaan. Op grond hiervan doen wij de volgende bijkomende verklaring die niet van aard is om de draagwijdte van ons oordeel over de geconsolideerde financiële overzichten te wijzigen:
• Het jaarverslag over de geconsolideerde financiële overzichten behandelt de door de wet vereiste inlichtingen, stemt overeen met de geconsolideerde financiële overzichten en bevat geen van materieel belang zijnde inconsistenties ten aanzien van de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat.
Brussel, 1 april 2014
Mazars Bedrijfsrevisoren CVBA Commissaris vertegenwoordigd door Xavier DOYEN
Overeenkomstig het bepaalde in artikel 105 van het Wetboek van vennootschappen wordt de jaarrekening van Banimmo NV voorgesteld volgens een verkort schema. De jaarrekening zal worden neergelegd uiterlijk dertig dagen nadat die is goedgekeurd door de algemene vergadering van 20 mei 2014. Het college van commissarissen heeft een verklaring zonder voorbehoud uitgebracht over de jaarrekening van Banimmo NV. De jaarrekening, het jaarverslag en het verslag van het college van commissarissen zijn op een eenvoudig verzoek verkrijgbaar op het volgende adres: Lenneke Marelaan 8, 1932 Zaventem.
| (in euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| ACTIVA | |||
| Vaste activa | 170531041 | 201994232 | 204376035 |
| Oprichtingskosten | 1216376 | 939632 | 1324987 |
| Immateriële vaste activa | 125237 | 272152 | 282966 |
| Materiële vaste activa | 21956189 | 21096670 | 21712794 |
| Financiële vaste activa | 147233239 | 179685778 | 181055288 |
| Vlottende activa | 64200794 | 50160761 | 50522210 |
| Vorderingen op meer dan één jaar | - | - | - |
| Voorraden en bestellingen in uitvoering | 32490810 | 43509254 | 41152333 |
| Vorderingen op ten hoogste één jaar | 2541185 | 2308633 | 3192070 |
| Geldbeleggingen | 27157973 | 1050454 | 1092049 |
| Liquide middelen | 471236 | 1368664 | 2991961 |
| Overlopende rekeningen | 1539590 | 1923756 | 2093797 |
| Totaal der activa | 234731835 | 252154993 | 254898245 |
| PASSIVA | |||
| Eigen vermogen | 113883945 | 141911478 | 140793721 |
| Kapitaal | 132015738 | 132015738 | 132015738 |
| Uitgiftepremies | 392133 | 392133 | 392133 |
| Herwaarderingsmeerwaarden | - | - | - |
| Reserves | 7055140 | 7121812 | 6953345 |
| Overdragen winst | -25579066 | 2381795 | 1432505 |
| Kapitaalsubsidies | - | - | - |
| Voorzieningen en uitgestelde belastingen | 4304523 | 2575416 | 3106383 |
| Voorzieningen voor risico's en kosten | 4304523 | 2575416 | 3106383 |
| Uitgestelde belastingen | - | - | - |
| Schulden | 116543367 | 107668099 | 110998141 |
| Schulden op meer dan één jaar | 87786695 | 94321551 | 101027319 |
| Schulden op ten hoogste één jaar | 25434358 | 9554717 | 6556099 |
| Overlopende rekeningen | 3322314 | 3791831 | 3414723 |
| Totaal der passiva | 234731835 | 252154993 | 254898245 |
| (in euro) | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| RESULTATENREKENING | |||
| Bedrijfsopbrengsten | 12506798 | 11299793 | 16651721 |
| Bedrijfskosten | 21256237 | 15016054 | 20549660 |
| Bedrijfswinst (bedrijfsverlies) | -8749439 | -3716261 | -3897939 |
| Financiële opbrengsten | 10764971 | 17064981 | 11516060 |
| Financiële kosten | 5630088 | 7884347 | 8169148 |
| Winst (verlies) uit de gewone bedrijfsuitoefening vóór belasting | -3614556 | 5464373 | -551028 |
| Uitzonderlijke opbrengsten | 433588 | 354047 | 6172104 |
| Uitzonderlijke kosten | 24846565 | 1634396 | 2812918 |
| Winst (verlies) van het boekjaar vóór belasting | -28027533 | 4184024 | 2808159 |
| Onttrekking aan de uitgestelde belastingen | - | - | - |
| Belastingen op het resultaat | - | - | - |
| Winst van het boekjaar | -28027533 | 4184024 | 2808159 |
| Overboeking naar de belastingsvrije reserves | - | - | - |
| Te bestemmen winst van het boekjaar | -28027533 | 4184024 | 2808159 |
| Te bestemmen winst (verlies) | -25645738 | 5616529 | 4531395 |
|---|---|---|---|
| Te bestemmen winst (verlies) van het boekjaar | -28027533 | 4184024 | 2808159 |
| Overgedragen winst (verlies) van het vorige boekjaar | 2381795 | 1432505 | 1723236 |
| Onttrekking aan het eigen vermogen | 66672 | 41533 | 108376 |
| Aan het kapitaal en aan de uitgiftepremies | - | - | - |
| Aan de reserves | 66672 | 41533 | 108376 |
| Toevoeging aan het eigen vermogen | - | 210000 | 141000 |
| Aan de wettelijke reserves | - | 210000 | 141000 |
| Aan de overige reserves | - | - | - |
| Over te dragen winst (verlies) | -25579066 | 2381795 | 1432505 |
| Uit te keren winst | - | 3066267 | 3066267 |
| Vergoeding van het kapitaal | - | 3066267 | 3066267 |
Per 31 december 2013 bedraagt het maatschappelijk kapitaal van Banimmo € 132015738, verdeeld over 11356544 aandelen, waarvan 10318172 aandelen van categorie A en 876702 aandelen van categorie B, zonder vermelding van nominale waarde, die elk een identiek deel van het kapitaal vertegenwoordigen. De aandelen van categorie B werden initieel onderschreven door het Management en geven naast het gewoon dividend recht op een preferent dividend. Dit recht op een preferent dividend loopt af na de dividenduitkering met betrekking tot het boekjaar 2016, behoudens verlenging door de algemene vergadering van aandeelhouders die beslist met inachtneming van de voorwaarden vereist voor een statutenwijziging. Alle aandelen zijn volledig volgestort.
Naast de aandelen van categorie A en van categorie B heeft de vennootschap ook 75000 obligaties uitgegeven elk verbonden met 35 warrants (op de dag van de uitgifte werden de warrants afgesplitst en werden ze afzonderlijk genoteerd op NYSE Euronext Brussels), hetzij een totaal van 2625000 warrants. Banimmo heeft op 2 mei 2013 een onvoorwaardelijk bod tot omruiling gelanceerd op alle 75000 obligaties. Door dit vrijwillig omruilbod wenste Banimmo haar bestaande obligatielening te verlengen aan gelijkaardige voorwaarden. Bij de afsluiting van de periode van het bod tot omruiling, op 17 mei 2013, werden 34072 obligaties in het kader van het bod ingebracht. Met het resultaat van het bod tot omruiling werd het bedrag van € 75 miljoen dat in 2015 verviel op een evenwichtige manier gespreid tussen een bedrag van € 40,9 miljoen dat in juni 2015 vervalt en € 34,1 miljoen dat in mei 2018 vervalt.
Er bestaan geen andere financiële instrumenten die het kapitaal van Banimmo al dan niet vertegenwoordigen.
Op 31 december 2013 bezat Banimmo 109298 eigen aandelen. Geen enkele vennootschap van de groep houdt aandelen voor rekening van Banimmo.
| Datum | Verrichting | Kapitaalwijziging (€) |
Maatschappelij ke kapitaal (€) |
Aantal aandelen |
|---|---|---|---|---|
| 01/01/2004 | Bedrag van het maatschappelijk kapitaal op deze datum 86508000 |
/ | 86508000 | 8653100 |
| 12/10/2004 | Kapitaalvermindering voor terugbetaling aan de aandeelhouders |
-11245250 | 75262750 | 8653100 |
| 21/12/2005 | Vrijwillige terugstorting van niet opgevraagd kapitaal |
19220 | 75281970 | 8653100 |
| 29/06/2007 | 1ste verhoging | +54961431 | 130243401 | 11272147 |
| 26/07/2007 | 2de verhoging | +1772337 | 132015738 | 11356544 |
| 31/12/2013 | / | / | 132015738 | 11356544 |
Banimmo heeft tot doel, voor eigen rekening en voor rekening van derden, zowel in België als in het buitenland:
Het verrichten van alle bewerkingen met betrekking tot onroerende rechten van gelijk welke aard, en met betrekking tot de goederen en/of roerende rechten die er uit voortvloeien, zoals kopen, bouwen, ontwikkelen, verbouwen, verhuren (hierin begrepen de onroerende leasing), onderverhuren, in erfpacht geven of opstalrecht verlenen, rechtstreeks of onrechtstreeks of mits tussenpersoon uitbaten, ruilen, verkopen, horizontaal en verticaal verdelen, verkavelen, onder het regime van de mede-eigendom plaatsen en in het algemeen alles doen wat rechtstreeks of onrechtstreeks betrekking heeft op het commercieel, technisch en/of administratief beheer, de valorisering voor zichzelf of voor de rekening van derden van alle onroerende bebouwde of niet bebouwde eigendommen, alle onderzoeken en schattingen verrichten, alle administratieve toelatingen vragen, alle lastenkohieren opstellen en alle architecten en/of aannemingscontracten sluiten.
Banimmo kan alle of een deel van deze investeringen financieren, eventueel in associatie of met de medewerking van derden of middels uitgifte van vastgoedcertificaten.
Wanneer bepaalde verrichtingen van Banimmo gerealiseerd worden met de inbreng van de inschrijvers op certificaten, mag Banimmo eveneens leningen aangaan om haar investeringen, de herstelling of de verbetering van de gebouwen vooraf te financieren in het uiteindelijke belang van de inschrijvers op certificaten.
Banimmo kan alle verrichtingen doen die noodzakelijk of nuttig zijn voor of betrekking hebben op de verwezenlijking van haar maatschappelijk doel, hierin begrepen het verwerven of houden van financiële instrumenten.
Zij zal eveneens mandaten van bestuurder of vereffenaar kunnen uitoefenen in andere vennootschappen.
Banimmo wordt bestuurd door een raad van bestuur samengesteld uit ten minste zes (6) bestuurders, natuurlijke personen of rechtspersonen, al dan niet aandeelhouders.
Indien een rechtspersoon tot bestuurder benoemd wordt, benoemt deze een natuurlijke persoon onder zijn vennoten, zaakvoerders, bestuurders of werknemers als vaste vertegenwoordiger, die belast wordt met de uitvoering van dit mandaat in naam en voor rekening van deze rechtspersoon. De rechtspersoon mag deze vaste vertegenwoordiger niet ontslaan zonder tegelijk een opvolger te benoemen. Voor de benoeming en beëindiging van het mandaat van de vaste vertegenwoordiger gelden dezelfde regels van openbaarmaking alsof hij / zij dit mandaat in eigen naam en voor eigen rekening zou vervullen.
De duur van het mandaat van de bestuurders wordt op drie (3) jaar vastgelegd, tenzij de algemene vergadering een kortere termijn bepaalt. De bestuurders zijn herkiesbaar. Het mandaat van de uittredende en niet herbenoemde bestuurders eindigt onmiddellijk na de algemene vergadering die zich heeft uitgesproken over de herbenoeming.
De raad van bestuur kiest onder zijn leden een voorzitter.
Hij kan onder zijn leden eveneens een vicevoorzitter aanduiden.
De raad van bestuur heeft de bevoegdheid alle handelingen te verrichten die nodig of nuttig zijn voor de verwezenlijking van het maatschappelijk doel, met uitzondering van deze die het Wetboek van vennootschappen of de statuten aan de algemene vergadering voorbehouden.
Niettegenstaande de verplichtingen die voortvloeien uit het collegiaal bestuur, met name het overleg en het toezicht, kunnen de bestuurders onder elkaar de bestuurstaken verdelen.
De raad van bestuur vergadert zo vaak als het belang van de vennootschap het vereist, ten minste vier keer per jaar, of telkens de voorzitter van de raad van bestuur of een andere bestuurder hierom vraagt. De vergaderingen van de raad van bestuur worden gehouden op de plaats vermeld in de oproeping, en bij voorkeur op de zetel van de vennootschap. De oproepingen tot de vergadering van de raad van bestuur worden, in de mate van het mogelijke, ten minste acht (8) dagen vóór de vergadering verzonden, behalve wanneer de dringende noodzakelijkheid en het belang van de vennootschap een kortere termijn vereisen.
Elke bestuurder ontvangt, in de mate van het mogelijke, ten minste vijf (5) dagen vóór de vergadering van de raad van bestuur, alle nuttige documenten en inlichtingen. Hij kan bovendien vragen dat elk stuk (brief, factuur, prijsopgave, voorstel, boekhoudkundig verslag) waarvan hij het nazicht door de raad van bestuur nuttig acht, wordt voorgelegd aan de raad van bestuur. De oproepingen gebeuren geldig per brief of per elektronische post, met dien verstande dat geen oproeping vereist is voor de gewone vergaderingen, behalve voor de bepaling van het tijdstip ervan. Een deel van of alle bestuurders kunnen deelnemen aan de vergadering van de raad van bestuur door middel van telefoon, videoconference of ieder gelijkaardig telecommunicatiemiddel waardoor al de personen die deelnemen aan de vergadering elkaar kunnen horen. De personen die door zulke technische middelen deelnemen aan een vergadering worden beschouwd als zijnde in persoon aanwezig op deze vergadering.
De raad van bestuur kan enkel geldig beraadslagen indien ten minste de meerderheid van haar leden aanwezig of vertegenwoordigd is. Elke bestuurder mag volmacht geven aan een andere bestuurder om hem te vertegenwoordigen op een bepaalde vergadering van de raad van bestuur en er te stemmen in zijn plaats. Zulk mandaat moet het voorwerp uitmaken van een volmacht die de handtekening draagt van de bestuurder (die een digitale handtekening mag zijn zoals gedefinieerd in artikel 1322 van het Burgerlijk Wetboek) en die overgemaakt wordt aan de raad van bestuur bij gewone brief, fax, elektronische post of iedere andere vorm bepaald in artikel 2281 van het Burgerlijk wetboek. Indien de volmacht werd verstrekt per fax of per elektronische post, dient het origineel aan de raad te worden verzonden per eenvoudige brief binnen een termijn van vijf (5) werkdagen. Een fysieke vertegenwoordiger van een rechtspersoon kan zich eveneens laten vertegenwoordigen door een bestuurder of werknemer van de rechtspersoon die hij vertegenwoordigt. Geen enkele bestuurder mag echter meer dan één van zijn collega's vertegenwoordigen. De beslissingen van de raad van bestuur worden genomen met gewone meerderheid van stemmen. Wanneer, in een raad van bestuur die geldig is samengesteld, één of meer bestuurders of hun vertegenwoordigers zich onthouden te stemmen, worden de beslissingen geldig aangenomen met een gewone meerderheid van stemmen van de andere leden van de raad van bestuur die aanwezig of vertegenwoordigd zijn.
In uitzonderlijke gevallen, indien de dringende noodzakelijkheid en het belang van de vennootschap dit vereisen, kunnen de besluiten van de raad van bestuur worden genomen bij eenparig schriftelijk akkoord van alle bestuurders. In dergelijk geval geldt een voorstel van beslissing, voorafgegaan door een omstandige uiteenzetting van de motieven, als besluit van de raad van bestuur indien het voorstel tegelijk aan alle bestuurders werd meegedeeld en dit voorstel schriftelijk, onvoorwaardelijk en unaniem door de bestuurders werd goedgekeurd. Deze procedure kan echter niet worden gevolgd voor de vaststelling van de jaarrekening en de aanwending van het toegestaan kapitaal of voor elke beslissing van de raad van bestuur die moet worden vastgesteld bij authentieke akte.
De raad van bestuur mag het dagelijks bestuur van de vennootschap delegeren aan één of meer personen, die al dan niet leden van de raad van bestuur zijn. Zij treden afzonderlijk, gezamenlijk of als college op, naar gelang de beslissing van de raad van bestuur. De raad van bestuur kan de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de dagelijks bestuurder(s) beperken. Deze bevoegdheidsbeperkingen zijn niet tegenstelbaar aan derden.
De raad van bestuur heeft een directiecomité opgericht, samengesteld uit meerdere personen, die al dan niet bestuurder zijn, en heeft zijn bestuursbevoegdheden gedelegeerd aan dit directiecomité, dit alles overeenkomstig het Wetboek van vennootschappen. Niettegenstaande deze bevoegdheidsdelegatie, blijven de volgende bevoegdheden en verantwoordelijkheden volledig onder de bevoegdheid van de raad van bestuur:
de goedkeuring van het driejarig "business plan", dat elk jaar geactualiseerd en aangepast dient te worden;
de goedkeuring van het jaarlijkse budget, dat volgende elementen omvat:
De raad van bestuur bepaalt de samenstelling en de werkwijze van het directiecomité, evenals de wijze van aanstelling van zijn leden, hun afzetting, hun eventuele vergoeding en de duur van hun opdracht. Tenzij de raad van bestuur er anders over beslist, handelt het directiecomité als college.
De raad van bestuur kan eveneens beperkingen aanbrengen aan de bevoegdheden die hij toekent aan het directiecomité. Dergelijke beperkingen zijn niet tegenstelbaar aan derden.
Indien een rechtspersoon tot lid van het directiecomité benoemd wordt, benoemt deze een natuurlijke persoon onder zijn vennoten, zaakvoerders, bestuurders of werknemers als vaste vertegenwoordiger, die belast wordt met de uitvoering van dit mandaat in naam en voor rekening van de rechtspersoon, dit alles overeenkomstig het Wetboek van vennootschappen.
De raad van bestuur heeft twee adviserende comités opgericht en georganiseerd, het auditcomité en het benoemings- en remuneratiecomité, elk samengesteld uit 3 bestuurders. De samenstelling van deze comités, hun opdrachten et hun interne reglementen worden vastgelegd door de raad van bestuur.
De vennootschap heeft twee categorieën aandelen uitgegeven, aandelen van categorie A en aandelen van categorie B. De aandelen van categorie B onderscheiden zich van de aandelen van categorie A doordat zij niet alleen recht geven op een gewoon dividend, maar ook op een preferent dividend gelinkt aan de prestatie en de resultaten gerealiseerd in de loop van het desbetreffende boekjaar.
De rechten van de aandeelhouders zijn wettelijk en statutair vastgelegd. Zij kunnen gewijzigd worden overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen.
De algemene vergadering is samengesteld uit alle aandeelhouders die het recht hebben, zelf of via een lasthebber, te stemmen, met inachtneming van de wettelijke en statutaire voorschriften. De beslissingen aangenomen door de algemene vergadering zijn bindend voor allen, zelfs voor de afwezige of dissidente aandeelhouders.
De gewone algemene vergadering – ook jaarvergadering genoemd – wordt jaarlijks gehouden op de derde dinsdag van de maand mei, om elf uur. Indien deze dag een wettelijke feestdag is, zal de algemene vergadering gehouden worden op de eerstvolgende werkdag, op hetzelfde uur.
Deze vergadering neemt kennis van het jaarverslag en het verslag van de commissaris, bespreekt de jaarrekening en, na goedkeuring van de jaarrekening, verleent kwijting – bij afzonderlijke stemming – aan de bestuurders en aan de commissaris; zij gaat over, naargelang het geval, tot de herverkiezing of vervanging van de uittredende of ontbrekende bestuurders en de commissaris, spreekt zich uit – bij afzonderlijke stemming – over het remuneratieverslag en neemt elke beslissing betreffende de overige punten van de agenda.
Een buitengewone algemene vergadering – of een bijzondere algemene vergadering in de gevallen voorzien door het Wetboek van vennootschappen - kan op elk moment worden samengeroepen om te beraadslagen en beslissingen te nemen betreffende alle punten die onder haar bevoegdheid vallen.
De algemene vergadering moet worden samengeroepen op vraag van de aandeelhouders die één vijfde (1/5) van het maatschappelijk kapitaal vertegenwoordigen of op vraag van de voorzitter van de raad van bestuur of van twee bestuurders en elke keer dat het belang van de vennootschap dit vereist.
De algemene vergadering, zowel de gewone als de buitengewone, komt samen na bijeenroeping door de raad van bestuur of door de commissaris.
De oproepingen bevatten de agenda en zijn opgesteld overeenkomstig de voorschriften van het Wetboek van vennootschappen.
Het recht om deel te nemen aan de algemene vergadering en om er het stemrecht uit te oefenen is onderworpen aan de boekhoudkundige registratie van de aandelen op naam van de aandeelhouder, op de 14de dag vóór de algemene vergadering, om vierentwintig uur, Belgische tijd (de "registratiedatum"), hetzij door hun inschrijving in het register van de aandelen op naam van de vennootschap, hetzij door hun inschrijving op de rekeningen van een erkende rekeninghouder of van een vereffeningsinstelling, ongeacht het aantal aandelen dat de aandeelhouder bezit op de dag van de algemene vergadering.
De aandeelhouder meldt, uiterlijk op de 6de dag vóór de datum van de vergadering, aan de vennootschap, of aan de daartoe door haar aangestelde persoon, dat hij deel wil nemen aan de algemene vergadering, door het versturen aan het adres aangeduid in de oproepingen van een origineel ondertekend formulier op papier.
Uiterlijk op dezelfde dag legt de houder van gedematerialiseerde aandelen aan de vennootschap, of aan de daartoe door haar aangestelde persoon, een attest voor,, afgeleverd door de erkende rekeninghouder of door de vereffeningsinstelling, waaruit blijkt met hoeveel gedematerialiseerde aandelen die op zijn rekeningen zijn ingeschreven op de registratiedatum, de aandeelhouder heeft aangegeven te willen deelnemen aan de algemene vergadering.
De emittent van certificaten die betrekking hebben op effecten op naam is verplicht zich in deze hoedanigheid kenbaar te maken aan de vennootschap, die hiervan melding maakt in het register van gezegde effecten. De emittent die nalaat deze hoedanigheid kenbaar te maken aan de vennootschap kan enkel deelnemen aan de stemming tijdens de algemene vergadering indien de geschreven verklaring die zijn voornemen vermeldt om deel te nemen aan de algemene vergadering, uitgevoerd overeenkomstig de bepalingen voorzien in de tweede paragraaf van dit artikel, zijn hoedanigheid van emittent preciseert.
De emittent van certificaten die betrekking hebben op gedematerialiseerde effecten is verplicht zijn hoedanigheid van emittent aan de vennootschap kenbaar te maken vóór de uitoefening van het stemrecht, en uiterlijk bij de verklaring aan de vennootschap van zijn voornemen deel te nemen aan de algemene vergadering tijdens dewelke hij dit recht uitoefent, uitgevoerd overeenkomstig de bepalingen voorzien in de tweede paragraaf van dit artikel. Bij gebreke hiervan, kunnen deze effecten niet deelnemen aan de stemming.
Onder werkdagen worden verstaan alle dagen van de week, met uitzondering van zaterdagen, zondagen en wettelijke feestdagen in België.
Elke aandeelhouder die stemrecht heeft, mag aan de vergadering deelnemen in eigen persoon of zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber.
Behalve in de gevallen toegelaten door het Wetboek van vennootschappen, mag een aandeelhouder voor een bepaalde algemene vergadering slechts één persoon aanwijzen als volmachtdrager.
De aanwijzing van een volmachtdrager door een aandeelhouder geschiedt schriftelijk en moet ondertekend worden door de aandeelhouder. De kennisgeving van de volmacht aan de vennootschap dient schriftelijk te gebeuren op het adres aangeduid in de oproepingen. De vennootschap moet de volmacht uiterlijk op de 6de dag vóór de datum van de vergadering ontvangen.
Vóór de vergadering zijn de aandeelhouders of hun lasthebbers verplicht een aanwezigheidslijst te ondertekenen waarop hun naam, hun voornaam, hun domicilie of maatschappelijke benaming en maatschappelijke zetel, alsook het aantal aandelen waarvoor ze aan de vergadering deelnemen, vermeld worden. De vertegenwoordigers van aandeelhouders-rechtspersonen moeten de documenten die hun hoedanigheid van orgaan vaststellen, overhandigen.
De natuurlijke personen, aandeelhouders, organen of lasthebbers die aan de vergadering deelnemen, moeten hun identiteit kunnen bewijzen.
De houders van winstbewijzen, aandelen zonder stemrecht, obligaties, warrants, of andere effecten uitgegeven door de vennootschap, alsook de houders van certificaten uitgegeven met de medewerking van de vennootschap die door haar uitgegeven effecten vertegenwoordigen, kunnen de vergadering van aandeelhouders bijwonen in de mate dat de wet hun dit recht en, in voorkomend geval, het recht om deel te nemen aan de stemming, toekent. Indien zij wensen eraan deel te nemen, zijn zij onderworpen aan dezelfde formaliteiten van voorafgaande kennisgeving, toegang, vorm en neerlegging van de volmachten, als deze opgelegd aan de aandeelhouders.
De vennootschap kan, zonder voorafgaande machtiging van de algemene vergadering, overeenkomstig artikelen 620 en volgende van het Wetboek van vennootschappen en binnen de grenzen die deze artikelen voorzien, haar eigen aandelen verwerven op of buiten de beurs, tegen een eenheidsprijs die de wettelijke bepalingen zal naleven, maar in elk geval niet meer dan twintig procent (20%) lager mag zijn dan de laagste slotkoers van de laatste twintig (20) beursdagen die de verrichting voorafgaan, en niet meer dan twintig procent (20%) hoger mag zijn dan de hoogste slotkoers van de laatste twintig (20) beursdagen die de verrichting voorafgaan. Deze bevoegdheid geldt tevens voor de verwerving op of buiten de beurs van de aandelen van de vennootschap door één van haar directe dochtervennootschappen, zoals bedoeld in en binnen de grenzen van artikel 627, alinea 1, van het Wetboek van vennootschappen.
Als de verwerving door de vennootschap buiten de beurs gebeurt, zelfs jegens een dochtervennootschap, zal de vennootschap in voorkomend geval een aanbod doen aan alle aandeelhouders, onder dezelfde voorwaarden, overeenkomstig artikel 620, §1, 5°, van het Wetboek van vennootschappen.
Voorgaande machtiging werd hernieuwd door de buitengewone algemene vergadering van 17 mei 2011 en zal hernieuwd worden in 2014.
De vennootschap kan, zonder voorafgaande machtiging van de algemene vergadering en zonder beperking in de tijd, haar eigen aandelen die zij bezit ter beurze vervreemden, overeenkomstig artikel 622, § 2, alinea 2 van het Wetboek van vennootschappen. Deze bevoegdheid geldt tevens voor de vervreemding ter beurze van aandelen van de vennootschap door één van haar directe dochtervennootschappen.
Bij beslissing van de buitengewone algemene vergadering van 17 mei 2011, werd aan de raad van bestuur toelating gegeven om - mits naleving van de voorwaarden bepaald door artikelen 620 en volgende van het Wetboek van vennootschappen - voor rekening van de vennootschap haar eigen aandelen te verwerven, voor het geval zulke verkrijging noodzakelijk is om te voorkomen dat de vennootschap een ernstig en dreigend nadeel zou lijden. Deze beslissing zal in 2014 hernieuwd worden.
De raad van bestuur is uitdrukkelijk gemachtigd om, in geval van een openbaar bod tot overname van de effecten van de vennootschap, het kapitaal te verhogen onder de voorwaarden voorzien in artikel 607 van het Wetboek van vennootschappen.
Deze machtiging werd hernieuwd voor een periode van drie (3) jaar bij beslissing van de buitengewone algemene vergadering van 17 mei 2011 en zal in 2014 hernieuwd worden. De kapitaalverhogingen waartoe besloten werd in het kader van deze machtiging zullen toegerekend worden aan het resterend deel van het toegestaan kapitaal, voorzien in artikel 6 van de statuten.
Op 30 augustus 2013, zijn de participaties van de aandeelhouders als volgt:
| Aantal aandelen met stemrecht | Percentage | |
|---|---|---|
| AFFINE RE | 5622072 | 49,51% |
| MANAGEMENT | 2643789 | 23,27% |
| SMI | 1931895 | 17,01% |
| ABM | 512691 | 4,51% |
| STRATEFIN | 199203 | 1,75% |
Voor een gedetailleerd overzicht van de huidige aandeelhoudersstructuur, zie pagina 53 (toelichting 33 aandeelhoudersstructuur).
Elke natuurlijke of rechtspersoon die effecten, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, bezit of verwerft, moet aan de raad van bestuur van de vennootschap en aan de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) kennis geven van het aantal effecten dat hij bezit, hetzij direct, hetzij indirect, hetzij in samenwerking met één of meer andere personen, wanneer de stemrechten verbonden aan die effecten een quotum van drie procent (3%) of meer bereiken van het totaal van de stemrechten die bestaan op het ogenblik waarop de omstandigheden zich voordoen waarvoor de kennisgeving verplicht is. Van elke bijkomende verwerving of elke overdracht van effecten, tot stand gekomen in dezelfde omstandigheden als deze vermeld in de vorige alinea, moet tevens kennis gegeven worden aan de raad van bestuur van de vennootschap en aan de FSMA wanneer, als gevolg van een dergelijke verrichting, de stemrechten verbonden aan die effecten een drempel overschrijden van vijf procent (5%), tien procent (10%), vijftien procent (15%), twintig procent (20%) enzovoort per schijf van vijf (5) procent, van het totaal van de stemrechten die bestaan op het ogenblik van de totstandkoming van de verrichting welke de kennisgeving tot gevolg heeft, of wanneer de stemrechten zakken onder deze drempels of onder de oorspronkelijke drempel van drie procent vermeld in de eerste alinea.
De kennisgevingen die betrekking hebben op de verwerving of de overdracht van aandelen overeenkomstig de bepalingen van het huidig artikel, moeten gericht worden aan de FSMA, en, per aangetekende brief, aan de raad van bestuur van de vennootschap, uiterlijk op de tweede (2de) werkdag die volgt op de dag van de definitieve verwerving of overdracht, op grond waarvan kennisgeving verplicht is. De effecten verkregen door erfenis moeten echter slechts dertig (30) dagen na aanvaarding van de nalatenschap, in voorkomend geval onder voorbehoud van boedelbeschrijving, ter kennis gebracht worden.
De vennootschap moet elke kennisgeving die zij ontvangt de eerstvolgende werkdag openbaar maken en moet deze kennisgevingen in de bijlagen tot haar jaarrekening opnemen. NYSE Euronext Brussel zal de details van deze kennisgevingen publiceren. De schending van deze transparantieverplichtingen kan de opschorting van stemrechten met zich mee brengen, evenals een beschikking die de verkoop van de aandelen aan de derden beveelt, en strafsancties.
De formulieren voor de hierboven vermelde publicaties zijn beschikbaar op de internetsite van de FSMA die tevens verdere toelichting verschaft.
Op grond van het Belgisch vennootschapsrecht en de statuten van de vennootschap, kan de vennootschap haar maatschappelijk kapitaal verhogen of verminderen door een beslissing van de algemene vergadering van aandeelhouders van de vennootschap genomen met een meerderheid van 80% van de uitgebrachte stemmen tijdens een vergadering waarop minstens 50% van het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap aanwezig of vertegenwoordigd is.
In geval van verhoging van het maatschappelijk kapitaal worden de aandelen die in speciën worden onderschreven eerst aangeboden aan de aandeelhouders, naar evenredigheid van het deel van het kapitaal dat door hun aandelen vertegenwoordigd wordt. De termijn gedurende welke het voorkeurrecht kan worden uitgeoefend, wordt vastgesteld door de algemene vergadering of, desgevallend, door de raad van bestuur, en kan niet korter zijn dan vijftien (15) dagen, te rekenen van de dag van de openstelling van de inschrijving.
Het voorkeurrecht is verhandelbaar gedurende de ganse inschrijvingstijd binnen de perken van de overdraagbaarheid van de aandelen.
De raad van bestuur kan beslissen dat het geheel of gedeeltelijk niet gebruiken door de aandeelhouders van hun voorkeurrecht, tot gevolg heeft dat het proportioneel aandeel van de aandeelhouders die hun voorkeurrecht reeds hebben uitgeoefend, verhoogt; hij bepaalt ook de wijze van deze inschrijving. De raad van bestuur heeft eveneens het recht om, onder de door hem vast te stellen voorwaarden, alle overeenkomsten af te sluiten om de inschrijving op het geheel of een deel van de te plaatsen aandelen te verzekeren. In het belang van de vennootschap en onder de voorwaarden voorzien in artikel 596 van het Wetboek van vennootschappen, kan de algemene vergadering het voorkeurrecht beperken of opheffen.
In geval van kapitaalverhoging in het kader van het toegestaan kapitaal, kan de raad van bestuur eveneens, in het belang van de vennootschap en onder de voorwaarden voorgeschreven door artikelen 603, alinea 3, en 596 van het Wetboek van vennootschappen, het voorkeurrecht beperken of afschaffen, zelfs dat in het voordeel van één of meerdere wel bepaalde personen, andere dan de personeelsleden van de vennootschap of van haar dochtervennootschappen.
De raad van bestuur is bevoegd om het maatschappelijk kapitaal in één of meerdere malen te verhogen door de uitgifte van een aantal aandelen, of van financiële instrumenten die recht geven op een aantal aandelen, voor een bedrag van maximum honderd tweeëndertig miljoen vijftienduizend zevenhonderd achtendertig euro (€ 132015738), met dien verstande dat dit, overeenkomstig artikel 603, alinea 1 van het Wetboek van vennootschappen, niet tot gevolg mag hebben dat het kapitaal in één of meerdere malen verhoogd wordt tot een bedrag dat hoger is dan het bedrag van het maatschappelijk kapitaal. De raad van bestuur kan deze bevoegdheid gebruiken ter gelegenheid van de uitgifte van de effecten waarvan sprake in artikel 14 van de statuten.
De verhoging(en) van het kapitaal waartoe krachtens deze bevoegdheid wordt besloten kunnen geschieden:
Deze bevoegdheid wordt aan de raad van bestuur toegekend voor een termijn van vijf (5) jaar, die een aanvang neemt op datum van de publicatie in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad, i.e. 20 juni 2011. In 2014 zal deze bevoegdheid voor vijf (5) jaar hernieuwd worden.
Zij kan één of meerdere malen hernieuwd worden overeenkomstig de toepasselijke wettelijke bepalingen.
In geval van kapitaalverhoging door de raad van bestuur, in het kader van het toegestaan kapitaal, zal de raad van bestuur de uitgiftepremies, indien er zijn, moeten toewijzen aan een onbeschikbare rekening die, zoals het kapitaal, de waarborg van derden zal vormen en die, onder voorbehoud van haar incorporatie in het kapitaal door de raad van bestuur, zoals hiervoor voorzien, slechts zal kunnen verminderd of opgeheven worden krachtens een beslissing van de algemene vergadering, beraadslagend onder de voorwaarden vereist door artikel 612 van het Wetboek van vennootschappen.
Op 24 mei 2007 werd een aandeelhoudersovereenkomst gesloten tussen Affine en het Management (de "Aandeelhouders") die gewijzigd werd op 26 maart 2010, op 26 en op 28 juli 2011.
Deze overeenkomst legt de principes van een deugdelijk bestuur vast overeenkomstig de in België geldende normen (art. 522, §1 w.venn.) met inachtname van de volheid van beslissingsbevoegdheid van de raad van bestuur. De raad van bestuur is belast met het algemeen beleid en de zaken die, conform de statuten, zijn voorbehouden aan de raad van bestuur.
De aandeelhoudersovereenkomst blijft van kracht tot 28 februari 2016 middernacht, datum waarop zij automatisch afloopt indien zij niet werd verlengd. De belangrijkste elementen van deze aandeelhoudersovereenkomst zijn de volgende:
Strategie en autonomie: de Aandeelhouders verenigen zich om de activiteiten van Banimmo in het kader van haar nichestrategie als onafhankelijk bedrijf te ontwikkelen. Ze zullen bij het nemen van hun beslissingen elke inmenging van hun eigen ondernemingsstrategie of vermogensbelangen vermijden.
Raad van bestuur: het algemene beleid van de Banimmo groep, de krachtens artikel 21 van de statuten en art. 6.2. van het Corporate Governance Charter voorbehouden materies en het toezicht op het directiecomité vallen onder de exclusieve bevoegdheid van de raad van bestuur. Haar samenstelling geeft de wil van de Aandeelhouders weer om de controle op de vennootschap te delen omdat drie leden van de raad van bestuur aangeduid worden door Affine, drie door het Management en vier leden onafhankelijk zijn. Het voorzitterschap wordt verzekerd door Affine.
Overleg tussen de Aandeelhouders: Affine en het Management komen op geregelde tijdstippen samen om te overleggen over de transacties en de door de raad van bestuur te nemen beslissingen voor te bereiden, maar die vergaderingen vormen geen beslissingsorgaan en vervangen noch de raad van bestuur, noch het directiecomité. De leden van het Management maakten onderling ook een aantal afspraken om te overleggen en ze hebben elkaar wederzijds een voorkeurrecht en voorkooprecht toegekend op hun Banimmo aandelen.
Beleid betreffende dividenduitkering: het Management bezit, met uitzondering van 35000 aandelen in handen van bepaalde medewerkers en 145996 aandelen B in de handen van de vennootschap CCL Invest, alle aandelen van categorie B, hetzij 6,1% van het kapitaal van Banimmo. Het aantal aandelen van categorie B zal niet toenemen. Overeenkomstig artikel 39 van de statuten geven de aandelen van categorie B recht op een preferent dividend, dat voor het gewoon dividend wordt uitgekeerd en jaarlijks bepaald wordt op basis van een niveau van economische rentabiliteit op economisch eigen vermogen, berekend overeenkomstig de bepalingen van artikel 39 van de statuten van de vennootschap. Dit recht op een preferent dividend zal uitdoven in 2017, na het uitkeren van het dividend met betrekking tot het boekjaar 2016.
Strategy, Management and Investments BVBA, vertegenwoordigd door Didrik van Caloen, CEO tot 31 december 2013 -Prins Boudewijnlaan 19 – 1150 Brussel,
Stratefin BVBA, vertegenwoordigd door Christian Terlinden, CEO vanaf 1 januari 2014 - Struikenlaan 31 – 1640 Sint-Genesius-Rode.
De heren Didrik van Caloen en Christian Terlinden nemen de verantwoordelijkheid op voor de inhoud van dit jaarverslag, onder voorbehoud van de informatie die aangeleverd werd door derden, inclusief het verslag van de Commissaris. Voor zover bekend aan de heren Didrik van Caloen en Christian Terlinden, geven de financiële staten, die werden opgesteld volgens de geldende boekhoudnormen, een getrouw beeld van het vermogen, van de financiële situatie en van de resultaten van Banimmo en van de geconsolideerde ondernemingen. Voor zover ze weten geeft het jaarverslag een getrouw overzicht van de evolutie van de activiteiten, de resultaten en de situatie waarin Banimmo en de geconsolideerde ondernemingen zich bevinden, alsook een beschrijving van de voornaamste risico's en onzekerheden waaraan ze worden blootgesteld. Naar hun weten geeft de informatie vervat in dit jaarverslag de realiteit weer en werd er niets weggelaten dat de draagwijdte ervan zou kunnen wijzigen.
Deze personen verklaren dat gedurende de validiteit van het registratiedocument, volgende documenten (of een kopie van deze documenten) desgevallend kunnen worden geraadpleegd op de website (www.banimmo.be) of op de maatschappelijke zetel van de vennootschap:
Op 31 december 2013 telde Banimmo 20 werknemers (18 voltijdse en 2 deeltijdse, allen werkzaam op de exploitatiezetel). Daarnaast telde Banimmo France, op 31 december 2013, 6 werknemers (5 voltijdse en 1 deeltijdse). De onderverdeling van het aantal werknemers per type activiteit is in het geval van Banimmo niet relevant. Op 31 december 2012, telde Banimmo 22 werknemers (20 voltijdse en 2 deeltijdse), tegenover 22 werknemers in 2011 en 24 einde 2010. Voor Banimmo France, waren dit 6 werknemers in 2012 en 5 werknemers eind 2011, allen voltijds, tegenover 5 voltijdse werknemers eind 2010.
Bij de "due diligence" voorafgaand aan de aankoop van activa en via eventuele waarborgen voor passiva wordt systematisch rekening gehouden met de milieuaspecten verbonden aan het vastgoed van de Groep. Alle milieurisico's die werden geïdentificeerd maken in de boeken van Banimmo het voorwerp uit van voorzieningen. Een specifieke provisie werd aangelegd voor de milieurisico's verbonden aan de Albert Building die in 2006 werd verkocht. Na de saneringskosten van € 3607,01 in 2013, blijft er nog een provisie van € 431692,99 die ruimschoots de door de deskundige geraamde kosten om de sanering af te werken dekt. Daarnaast blijft een provisie van € 62400 aangelegd voor de milieurisico's verbonden aan de Corvettes site beschikbaar. Dit zijn de enige voorzieningen die door Banimmo ter dekking van een milieurisico werden aangelegd.
De Groep is betrokken bij enkele geschillen dossiers in verband met afgewerkte werven met een beperkte impact.
Het gaat onder andere over geschillen met betrekking tot afgewerkte werven.
Voor de rest worden de enige geschillendossiers hieronder beschreven. Ze betreffen Dolce La Hulpe, dochtervennootschap van Conferinvest waarvan de Groep 49% van de aandelen bezit.
Wat het dodelijke ongeval betreft dat in februari 2008 gebeurde werden de verschillende bij het project tussenkomende partijen doorverwezen naar de correctionele rechtbank wegens onvrijwillige doodslag door onvoorzichtigheid of door gebrek aan de nodige voorzorgsmaatregelen. De zaak zal in mei 2014 gepleit worden.
Het Openbaar Ministerie bij de Raad van State onderzoekt verder het beroep dat werd ingesteld tegen de weigering van het Waals Gewest om een premie toe te kennen voor de installatie van zonnepanelen.
De commissaris is Mazars Bedrijfsrevisoren, waarvan de maatschappelijke zetel gevestigd is te Marcel Thirylaan 77, bus 4, 1200 Brussel,vertegenwoordigd voor de uitoefening van zijn opdracht door Xavier Doyen, benoemd tot commissaris van Banimmo voor een periode van drie jaar tijdens de algemene vergadering van 21 mei 2013.
Verhuurde oppervlakte ten opzichte van totale beschikbare oppervlakte (verhuurbaar) van het gebouw (uitgezonderd parkingplaatsen). Er wordt geen rekening gehouden met de oppervlakte die onbeschikbaar is voor verhuur.
Contractuele bruto huurgelden op 31 december 2013 over de reële waarde van de gebouwen (IAS 40) en over de waarde van de voorraden (gebouwen in IAS 2).
Bedrijfsresultaat vóór financiële kosten en belasting ("Earnings before Interest and Taxes").
Bedrijfsresultaat vóór financiële kosten, belasting en afschrijvingen ("Earnings before Interest, Taxes,Depreciation and Amortization").
Totaal van de financiële schulden (op korte en lange termijn) ten opzichte van het totaal van het eigen vermogen.
"Gross Lettable Area" of bruto verhuurbare oppervlakte
Netto geconsolideerd resultaat gecorrigeerd met de winsten/verliezen uit de jaarlijkse herwaardering van de financiële afgeleide instrumenten en de vastgoedportefeuille, conform de IFRS normen (IAS 40 et IAS 39).
Recurrent bedrijfsresultaat vóór financiële kosten en belasting (exclusief meerwaarden) ("Recurrent Earnings before Interest and Taxes").
Netto huuropbrengst van vastgoedbeleggingen + erelonen en beheersvergoedingen + aandeel in het resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast. Voor dit laatste werden de wijzigingen ten gevolge van toepassingen van de IAS 39 en IAS 40 normen weggenomen.
Totaal van de financiële schulden (op korte en lange termijn) ten opzichte van het balanstotaal.
De algemene bezetting, te weten het totaal aantal verhuurde vierkante meter in een bepaalde regio over een bepaalde periode.
Lenneke Marelaan 8 - 1932 Zaventem Tel.: 00.32.2710.53.11 / Fax: 00.32.2710.53.13
35/37 rue d'Artois - 75008 Paris Tel.: 00.33.1.53.53.29.85 / Fax : 00.33.1.45.63.67.84
Design www.concerto.be
Airprint, Y. Glavie, Studio Bruno Cohen, Sara Maria Peeters, Nicolas Karadimos, Marc Detiffe, Antoine Rose.
Dit jaarverslag is ook beschikbaar in het Frans. Een exemplaar kan bekomen worden op de dienst communicatie:
Tel.: 02 710 53 11 Fax: 02 710 53 13 e-mail: [email protected]
Dit Nederlands jaarverslag is een vertaling van het Franstalige jaarverslag. Enkel dit laatste heeft bewijskracht. Het jaarverslag werd vertaald onder de verantwoordelijkheid van Banimmo.
Lenneke Marelaan 8 - 1932 Zaventem Tel.: 00.32.2.710.53.11 / Fax: 00.32.2.710.53.13
35/37 rue d'Artois - 75008 Paris Tel.: 00.33.1.53.53.29.85 / Fax: 00.33.1.45.63.67.84
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.