Earnings Release • Mar 2, 2015
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gereglementeerde informatie Brussel, 2 maart 2015 7.45u
Het operationeel resultaat bedraagt € 10,5 miljoen euro, tegenover € 7,2 miljoen in 2013.
Het netto courant resultaat sluit weer aan bij winst en stijgt tot € 3,2 miljoen, tegenover een verlies van € 4,2 miljoen in 2013.
Aanzienlijke negatieve boekhoudkundige aanpassingen ten belope van € 12,5 miljoen, waarvan € 8,4 miljoen uit hoofde van de participatie in Urbanove (het voormalige City Mall), wat leidt tot een negatief nettoresultaat van € 9,3 miljoen.
De netto intrinsieke waarde1 bedraagt € 10,66.
De netto huurinkomsten bedragen € 9,0 miljoen euro, tegenover € 9,9 miljoen in 2013.
Deze daling is voornamelijk toe te schrijven aan de verkoop van activa in de loop van 2013 (Rouen, Fontenay, Eragny en Prins B.5). Deze vier activa waren in 2013 goed voor een netto huuropbrengst van € 1,8 miljoen. Deze daling werd grotendeels gecompenseerd door de
1 Intrinsieke waarde: zie definitie pagina 8
huuropbrengst van € 1,5 miljoen die gegenereerd werd door de aankoop van een kantoorgebouw (Antwerpen) begin 2014 en nieuwe verhuringen.
Bij een constante perimeter dalen de huurinkomsten met € 0,5 miljoen, vooral ten gevolge van de lopende herstructurering van Marché Saint-Germain die gepaard gaat met uitzettingsregelingen voor de verschillende merken aan lagere huurvoorwaarden.
Wat de nieuwe verhuringen betreft, heeft Banimmo een bijzonder vruchtbaar jaar gekend: de totale oppervlakte aan nieuwe verhuringen beslaat 12.400 m² en werd vooral gerealiseerd in België binnen de kantorensector.
Zo werd het volledige gebouw H5 (3.785 m²) voor lange termijn verhuurd aan Electrabel. Ook het gebouw Alma Court vertoont een bezettingsgraad van 94% dankzij de verhuur van 3.916 m² extra oppervlakte. Het kantoorgebouw in La Hulpe heeft zijn situatie eveneens zien verbeteren dankzij de verhuur van 1.350 m².
Frankrijk heeft op zich bijna 1.000 m² nieuwe verhuringen geregistreerd.
Als gevolg hiervan is de globale bezettingsgraad van de portefeuille gestegen van 78,8% in 2013 naar 82,1% eind 2014. Het kantorensegment heeft een gelijkaardige belangrijke stijging van zijn bezettingsgraad laten optekenen: van 74,3% eind 2013 naar 80,8% in 2014. Binnen dit segment hebben enkel de gebouwen North Plaza (10.000 m² beschikbaar), Diamond (4.000 m² beschikbaar) en, in mindere mate, Kunst 27 (1.100 m² beschikbaar) nog belangrijke niet bezette oppervlaktes. We merken op dat het gebouw North Plaza tussen 3 kandidaten weerhouden werd in het kader van een openbare aanbesteding voor de Europese Commissie. Een beslissing zou de komende weken genomen moeten worden.
Wat de activa in ontwikkeling in België betreft, werd grote vooruitgang geboekt.
In Frankrijk betroffen de ontwikkelingen 4 activa:
Wat de joint ventures betreft, roept de participatie in Urbanove de volgende commentaar op:
projecten verder te zetten.
Om een eersterangs grondreserve op te bouwen die Banimmo zal toelaten om nieuwe "built-tosuit"-projecten te ontwikkelen, heeft de vennootschap in de loop van 2014 in België verschillende acquisities gedaan:
In april heeft Banimmo 50% van de aandelen verworven van een vennootschap die een terrein van 52 aren in Namen bezit waar ze, samen met de groep Thomas & Piron, een kantoorproject van 15.000 m² zal ontwikkelen. Het terrein is gelegen langs de Boulevard Cauchy, vlakbij het trein- en busstation van Namen, en laat de bouw van 3 kantoorgebouwen (7.000 m², 5.000 m² en 3.000 m²) toe, met een gemeenschappelijke parking voor 150 voertuigen en 50 fietsen. De vergunningen werden reeds bekomen.
Voor het gebouw van 3.000 m², werd een huurcontract voor een lange termijn met een regionale openbare administratie ondertekend.
Banimmo heeft in mei een vennootschap overgenomen van City Mall die eigenaar is van een erfpachtovereenkomst op een terrein van 7 hectaren in Charleroi voor een prijs van € 7 miljoen. Banimmo bespreekt met de stad Charleroi de studie van een gemengde ontwikkeling rond de door stad gewenste renovatie van het Palais des Expositions.
Banimmo heeft in Frankrijk een onherroepbare belofte tot aankoop ondertekend voor een winkelgalerij gelegen in Pantin (Seine Saint-Denis), een gemeente vlakbij Parijs die via het openbaar vervoer zoals de Parijse metro en de RER, bereikbaar is. Deze galerij maakt deel uit van een groter vastgoedgeheel gelegen in het stadscentrum van Pantin, omvat een veertigtal winkels en heeft een totale oppervlakte van 9.500 m². De aankoop betreft een oppervlakte van 4.710 m². De resterende gedeelte van de oppervlaktes wordt bezet door de supermarkt Leclerc die mede-eigenaar is van de galerij. De ondertekening van de notariële akte vond plaats in januari 2015.
Banimmo heeft twee desinvesteringen afgesloten:
Deze twee desinvesteringen werden gerealiseerd voor een totaal bedrag van meer dan € 50 miljoen.
Daarnaast heeft Banimmo in november eveneens zijn volledige participatie in Montea (9,2%) verkocht aan verschillende institutionele kopers. De opbrengst van de deze verkoop bedraagt € 25 miljoen. Deze verkoop genereert in 2014 geen meerwaarde. Banimmo had reeds een resultaat van € 10,5 miljoen geregistreerd bij de deconsolidatie van deze vennootschap in 2013.
| Geconsolideerde resultatenrekening | K € | K € |
|---|---|---|
| 31/12/2013 | 31/12/2014 | |
| Recurrente inkomsten | 10.441 | 9.901 |
| waarvan nettohuuropbrengst | 9.884 | 8.998 |
| brutohuurinkomsten | 12.407 | 12.953 |
| kosten van verhuring | -2.523 | -3.955 |
| waarvan erelonen en beheersvergoedingen | 874 | 978 |
| waarvan aandeel in het resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast | -317 | -75 - |
| Andere bedrijfskosten/opbrengsten op onroerend goed | -314 | -58 |
| Bedrijfs- en administratieve kosten | -7.572 | -8.352 |
| Andere inkomsten | 0 | - |
| Recurrent bedrijfsresultaat (REBIT) | 2.556 | 1.491 |
| Netto resultaat van vastgoedverkopen | 4.379 | 9.052 |
| Netto resultaat van de verkoop van deelnemingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
249 | - |
| Operationeel resultaat (EBIT) | 7.184 | 10.543 |
| Netto financiële kosten | -7.144 | -7.349 |
| Dividenden | 1.725 | 2.533 |
| Resultaat van de andere financiële activa | -109 | -29 |
| Resultaat vóór belastingen | 1.656 | 5.698 |
| Belastingen | -5.877 | -2.535 |
| Netto Courant Resultaat | -4.221 | 3.163 |
| Wijzigingen van reële waarde op vastgoedbeleggingen (IAS 40) | -6.549 | -3.930 |
| Wijzigingen van reële waarde op indekkingsinstrumenten ( IAS 39) Wijzigingen van reële waarde in het resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
2.807 -172 |
-760 185 |
| Winst/verlies op de waarde van gebouwen in voorraad (IAS 2) | -5.800 | -400 |
| Waardevermindering op vorderingen ten aanzien van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast |
0 | -325 |
| Winst/verlies op de waarde van vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast | -11.293 | -3.979 |
| Resultaat van de herklassering van vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast |
10.503 | 0 |
| Afschrijvingen (toevoeging/terugname) op deelnemingen van vennootschappen waarop | ||
| vermogensmutatie is toegepast | -3.157 | -4.001 |
| Uitgestelde belastingen | 3.954 | 725 |
| Resultaat van het boekjaar - voortgezette activiteiten | -13.928 | -9.322 |
| Resultaat van het boekjaar - stop gezette activiteiten | 0 | - |
| Resultaat van het boekjaar | -13.928 | -9.322 |
| minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| Resultaat van het boekjaar - aandeel groep | -13.928 | -9.322 |
| Toewijsbaar aan: | ||
| - Aandeelhouders van de vennootschap | -13.928 | -9.320 |
| - Minderheidsbelangen | 0 | -2 |
| Totaal aantal aandelen | 11.356.544 | 11.356.544 |
| KERNCIJFERS | 31/12/2013 | 31/12/2014 |
|---|---|---|
| Dekkingsratio van de recurrente inkomsten op bedrijfskosten | 1,32 | 1,18 |
| Cijfers par aandeel | ||
| Gemiddelde aantal aandelen A | 10.318.172 | 10.625.838 |
| Gemiddelde aantal aandelen B | 1.038.372 | 730.706 |
| basisresultaat per aandeel na verwatering (in € per aandeel) | ||
| Aandelen A | -1,23 | -0,82 |
| Aandelen B | -1,23 | -0,82 |
| BALANS | 31/12/2013 | 31/12/2014 |
| Totaal Balans | 356.784 | 339.744 |
| vastgoedbeleggingen | 83.168 | 82.283 |
| materiële vaste activa | 1.825 | 1.892 |
| deelnemingen in ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast | 10.760 | 10.179 |
| langlopende financiële activa | 83.590 | 67.901 |
| W aarvan Urbanove |
36.446 | 44.923 |
| W aarvan Conferinves t W aarvan Mont ea |
17.640 26.394 |
17.881 - |
| W aarvan A nderen |
3.110 | 5.097 |
| voorraden | 152.060 | 148.009 |
| geldmiddelen | 4.066 | 4.631 |
| Eigen vermogen (voor verdeling) | 115.651 | 106.862 |
| Langlopende financiële schulden | 193.028 | 179.014 |
| Kortlopende financiële schulden | 6.083 | 19.786 |
Ter herinnering: de drie belangrijkste bronnen van recurrente inkomsten van Banimmo zijn:
De netto huurinkomsten
De erelonen en beheerscommissies in het kader van partnerschappen
Het aandeel in de resultaten van de verbonden ondernemingen. De non cashelementen van deze vennootschappen worden van het economisch resultaat afgetrokken.
De netto huurinkomsten bedragen € 9,0 miljoen, tegenover € 9,9 miljoen op 31 december 2013. Dit verschil wordt toegelicht onder de rubriek "1.Commerciële en huuractiviteiten".
De erelonen en commissies zijn vrijwel stabiel gebleven op € 1,0 miljoen, tegenover € 0,9 miljoen eind 2013. Deze post stemt voornamelijk overeen met het beheer van de "Dolce" activa voor rekening van Conferinvest.
De resultaten van de verbonden ondernemingen resulteren in een verlies van € 8,2 miljoen, tegenover een verlies van € 4,4 miljoen in 2013. Dit negatief resultaat is voornamelijk toe te schrijven aan de participatie in Urbanove.
op de site van Dolce La Hulpe geleid heeft tot een stijging van de omzet. Op de site van Chantilly wordt de activiteit nog steeds belemmerd door de werken aan het hotelcomplex en door een moeilijk algemeen klimaat in Frankrijk. De resultaten van Dolce Chantilly herstellen zich evenwel.
Het aandeel in het economisch resultaat van de vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast, vertegenwoordigt een verlies van € 0,1 miljoen, tegenover een verlies van € 0,3 miljoen in 2013.
De werkingskosten (administratieve en operationele lasten) bedragen € 8,3 miljoen eind 2014 tegenover € 7,6 miljoen eind 2013. Deze stijging vloeit voornamelijk voort uit de erelonen verbonden aan de wijziging van de aandeelhouderstructuur in Urbanove.
De meerwaarden op de desinvesteringen hebben een aanzienlijke stijging gekend en bedragen € 9,1 miljoen, tegenover € 4,4 miljoen voor dezelfde periode van vorig jaar. Dit bedrag vertegenwoordigt de meewaarden die verbonden zijn aan:
De netto financiële lasten zijn vrijwel stabiel gebleven op € -7,3 miljoen in 2014 tegenover € ‑7,1 miljoen in 2013.
De ontvangen dividenden, die hoofdzakelijk afkomstig zijn van de aandelen Montea, zijn gestegen en bedragen € 2,5 miljoen in 2014 tegenover € 1,7 miljoen in 2013. In 2014 registreert Banimmo niet enkel het normaal dividend (€ 1,7 miljoen) dat in juni 2014 uitgekeerd werd voor het jaar 2013, maar ook de raming van het voorschot op het dividend voor de eerste 6 maanden van 2014, dat vertegenwoordigd wordt door de coupon nummer 13 die geknipt werd op het ogenblik van de kapitaalverhoging die door Montea is doorgevoerd in juni 2014.
Afgezien van deze financiële cashresultaten, laat de vennootschap een waardeverlies (niet cash) optekenen van € 0,8 miljoen op de dekkingsinstrumenten naar aanleiding van de daling van de langetermijnrentevoeten in 2014. In 2013 liet de vennootschap een waardewinst (niet cash) van € 2,8 miljoen optekenen op deze dekkingsinstrumenten naar aanleiding van een stijging van de langetermijnrentevoeten die tijdelijk was.
De gemiddelde kost van de schuld vóór impact van de dekkingsinstrumenten, bedraagt 3,38% tegenover 3,24% in 2013. Rekening houdend met de bestaande dekkingsinstrumenten bedraagt deze gemiddelde kost 4,61% tegenover 4,52% in 2013.
Een groot aantal dekkingscontracten bereikt midden 2016 de eindvervaldag, waardoor de financiële last die ermee verbonden is, verminderd zal kunnen worden.
De verhouding netto financiële schulden op het totaal van de balans bedraagt 57,2% tegenover 54,7% in 2013.
Het netto courant resultaat sluit weer aan bij winst en bedraagt € 3,2 miljoen, tegenover een verlies van € 4,2 miljoen in 2013.
De beleggingsgebouwen (IAS40) ondergingen een neerwaartse aanpassing van de waarde van € 3,9 miljoen. Deze daling concentreert zich voor het grootste deel op de gebouwen Diamond (68% verhuurd) in België en Les Corvettes (87% verhuurd) in Frankrijk. De aanpassing met betrekking tot Diamond gebeurt naar aanleiding van de heronderhandelingen van de afgesloten huurovereenkomsten en van de werken die zijn uitgevoerd om de nieuwe huurders te kunnen ontvangen. De correctie voor Corvettes is vooral toe te schrijven aan een minder gunstige marktsituatie voor kantoorgebouwen gelegen in de Parijse rand.
De belastingslast (cash) bedraagt € 2,5 miljoen tegenover € 5,9 miljoen in 2013. Deze last is het resultaat van de belasting op de meerwaarde van de verkoop voor de Galerie Bagatelle in Frankrijk. Deze verkoop werd rechtstreeks op het actief geboekt en niet op de vastgoedvennootschap die het project voor zijn rekening nam.
De uitgestelde belastingsopbrengst van € 0,7 miljoen omvat verschillende variaties (afgeleide instrumenten, beleggingsgebouwen, enz.).
Het geconsolideerd nettoresultaat (IFRS) van het jaar vertoont een verlies van € 9,3 miljoen, tegenover een verlies van € 13,9 miljoen in 2013. Het volledige verlies dat dit jaar werd opgetekend is toe te schrijven aan non cashelementen, en voornamelijk de aanpassingen die verbonden zijn aan een definitieve waardevermindering op de participatie van Urbanove en op de financiële interesten op de schuldvordering op Urbanove. De tweede reden houdt verband met de reële waardeschommelingen met betrekking tot beleggingsgebouwen en afgeleide instrumenten.
De intrinsieke waarde2 per aandeel bedraagt € 10,66 vergeleken met een beurskoers van € 7,01 op 31 december 2014 (€ 8,56 op de dag vóór de publicatie van dit persbericht). Deze waarde bedroeg op 31 december 2013 nog € 12,31. Het verschil tussen de twee boekjaren is toe te schrijven aan de sterke daling van de expertisewaarde van Dolce Chantilly (€ 0,6 per aandeel), aan de waardevermindering van de beleggingsgebouwen (€ 0,35 per aandeel) en aan de waardevermindering van de participatie in Urbanove (€ 0,5 per aandeel). In deze intrinsieke waarde zijn de verdisconteerde meerwaarden op de gebouwen in voorraad niet opgenomen.
2 Deze waarde wordt bepaald, op het actief rekening houdend met:
- de beleggingsgebouwen (IAS 40) aan de reële waarde
- de activa in voorraad (IAS 2) aan het laagste peil van ofwel hun historische aankoopwaarde ofwel hun verkoopwaarde
- De financiële activa en de participaties waarop vermogensmutatie is toegepast, afhankelijk van de aard ervan, ofwel aan de expertisewaarde ofwel aan het laagste peil van ofwel i) hun historische aankoopwaarde ofwel ii) hun verkoopwaarde wanneer deze laatste lager is dan de historische aankoopkostprijs.
Van deze activa wordt de netto financiële schuld voor de nominale waarde ervan afgetrokken. Tot slot wordt dit resultaat gedeeld door het aantal aandelen om zo de intrinsieke waarde per aandeel te bekomen.
In Gent werd op de site van het toekomstige Outlet Center (52.800 m²) de eerste ontwikkelingsfase gestart door de dochtervennootschap Grondbank The Loop. De eerste vergunning voor de bouw van de parking, de sokkel waarop het Outlet Center zal worden ontwikkeld, werd in januari toegekend. De bouwvergunningsaanvragen zouden in de loop van het jaar 2015 moeten worden ingediend.
Voor de site van Rocquencourt (nabij Versailles in het westen van Parijs), die vroeger bezet werd door Mercedes Benz France en op 31 juli laatstleden is vrijgekomen, heeft Banimmo een akkoord ondertekend met een van de grootste hotelketens ter wereld en de franchise ervan met het oog op de reconversie van de site in een hotel met 267 kamers met 4 of 5 sterren. De vergunningsaanvraag zal begin maart ingediend worden.
Banimmo heeft einf februari een erfpachtovereenkomst ondertekend met een duur van 27 jaar met een gewestelijke waalse entiteit voor het gebouw C (3.000 m²) gelegen aan de Boulevard Cauchy (zie ook punt 2.a. Ontwikkelingsactiviteiten en 2.b. Acquisities).
Banimmo heeft in februari met succes een private plaatsing van obligaties voor een totaal bedrag van € 44 miljoen gelanceerd. De obligaties met een looptijd van 5 jaar, komen op 19 februari 2020 op eindvervaldag en genereren een vast jaarlijks brutorendement van 4,25%. De netto-opbrengst van deze uitgifte zal enerzijds worden aangewend voor de terugbetaling van het saldo van de obligatie-emissie van 2010 die in juni 2015 vervalt (coupon 5,15%) en anderzijds voor de financiering van de lopende projecten. Deze emissie biedt Banimmo de mogelijkheid haar financieringsbronnen te diversifiëren en de gemiddelde looptijd van haar totale schuld te verhogen. Door het recent heronderhandelen van een bilateraal krediet werden alle financieringen die in 2015 vervallen, aldus geherfinancierd.
Banimmo rekent er voor het boekjaar op verschillende commercialiseringen van nog leegstaande ruimten in de kantorenportefeuille af te ronden. Gecombineerd met een opnieuw gunstige investeringsmarkt, kunnen verschillende kantoorgebouwen in België op de interesse rekenen van beleggers.
Voor 2015 hanteert Banimmo een verkoopdoelstelling die ligt tussen € 100 en € 120 miljoen.
Urbanove gaat zich erop toeleggen om in 2015 de nog bestaande hindernissen uit de weg te ruimen om de twee operaties met betrekking tot de winkelcentra van Namen en Verviers tot een goed einde te brengen:
Wat het winkelcentrum in Namen betreft, beschikt de vennootschap sinds eind 2014 over een uitvoerbaar PCA-R (Plan Communal d'Aménagement Révisé) waardoor kan overgeschakeld worden naar de fase voor het aanvragen van vergunningen. Na de volksraadpleging van februari, waarin men zich niet heeft uitgesproken voor het project dat door de stad is goedgekeurd, zal een overlegronde nodig zijn om de standpunten dichter bij elkaar te brengen wat aanleiding geeft tot het risico op een zekere vertraging in de kalender voor het aanvragen van de vergunningen. Wel blijven wijzigingen ten aanzien van het basisproject mogelijk en hiervoor zullen toenaderingsgesprekken worden gevoerd met de stad;
Wat het project van Verviers betreft, neemt Urbanove een ingewikkeld dossier over. De evolutie van dit dossier vereist overleg met de overheden van de stad, en daartoe zal begin maart een vergadering met de gemeenteraad plaatsvinden.
Algemeen beschouwd zal het jaar 2015 gekenmerkt worden door het afsluiten van transacties die meer dan 100.000 m² vertegenwordigen:
De vennootschap verwacht dat van deze elementen een herstel van de resultaten in 2015 die een terugkeer van het dividend zal toelaten.
Gelet op het negatieve resultaat van het boekjaar, zal de Raad van Bestuur aan de Algemene Vergadering aanbevelen geen dividend uit te keren.
| Tussentijdse verklaring voor het eerste trimester van 2015: | 18 mei 2015 |
|---|---|
| Gewone Algemene Vergadering van aandeelhouders | 19 mei 2015 |
De commissaris heeft bevestigd dat hij zijn nazicht ten gronde beëindigd heeft en dat hij geen onjuistheden van betekenis heeft gevonden in het ontwerp van de balans en de geconsolideerde resultatenrekeningen en dat de boekhoudkundige informatie opgenomen in dit jaarlijks persbericht op alle belangrijke punten overeenstemt met het ontwerp van de rekeningen waarvan ze een uittreksel zijn.
Banimmo Christian Terlinden Cedric De Laet Lenneke Marelaan 8 CEO CFO 1932 Zaventem Tel.: +32 2 710 53 11 Tel.: +32 2 710 53 11 www.banimmo.be [email protected] [email protected]
Banimmo profileert zich vandaag als een speler die in staat is om vastgoedactiva, die aan de strengste eisen en normen van de institutionele eindinvesteerders voldoen, te bouwen of om te vormen, alsook built-to-suit gebouwen te ontwikkelen die aan de wensen van de huurders voldoen. Deze competentie geldt zowel voor kantoorgebouwen (waarin Banimmo historisch aanwezig is), als voor handelspanden of nichesegmenten (hotels, rusthuizen, enz.). De onderneming telt een dertigtal medewerkers. De vastgoedportefeuille heeft een totale waarde van € 335,1 miljoen eind december 2014. België is de belangrijkste markt met een marktwaarde van 77% van de portefeuille. Frankrijk vertegenwoordigt 23% van de portefeuille van Banimmo. De portefeuille evolueert continu dankzij de voortdurende herpositionering en verkoop van activa. De vennootschap is in handen van de Franse groep Affine (49,51%) en van het management (23,28%) die een aandeelhoudersovereenkomst hebben afgesloten. De resterende 27,21% zijn in handen van het publiek.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.