Quarterly Report • Sep 3, 2015
Quarterly Report
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| Stratégie | 2 |
|---|---|
| Rapport de gestion intermédiaire | 3 |
| Etats financiers consolidés Compte de résultats consolidé Etat consolidé du résultat global Bilan consolidé Tableau consolidé des flux de trésorerie Etat consolidé des variations des capitaux propres |
7 |
| Sélection des notes explicatives sur les états financiers consolidés résumés |
13 |
| Déclaration des personnes responsables | 21 |
| Rapport du commissaire | 22 |
| Portefeuille immobilier | 23 |
Banimmo est une société foncière cotée sur NYSE Euronext Bruxelles.
Introduite en bourse en 2007, la société avait comme activité principale la réhabilitation technique et commerciale d'immeubles obsolètes d'une certaine taille dans ses trois marchés géographiques Belgique-France-Luxembourg.
Depuis lors, l'obsolescence technique de l'immobilier s'est accélérée avec la prise de conscience de la problématique des immeubles durables et performants et de l'introduction de nouvelles normes en la matière.
Banimmo se profile aujourd'hui comme un acteur capable de produire ou transformer un actif immobilier répondant aux exigences et critères les plus stricts des investisseurs institutionnels finaux et de construire des immeubles built-to-suit répondant aux impératifs des occupants.
Cette compétence est applicable tant dans le secteur des immeubles de bureaux (où Banimmo est historiquement présent) que dans le segment des commerces ou encore dans certains segments de niche (hôtels, maisons de repos ou autre).
Pour ce faire, Banimmo combine diverses expertises en matière de réseaux, de gestion de projet ainsi qu'en matière financière.
Ses fonds propres et son accès au marché des capitaux et marché bancaire lui permettent de mobiliser rapidement des moyens financiers importants et de s'engager dans des délais courts.
Au cours du premier semestre 2015, Banimmo a été particulièrement actif en France : la livraison de la halle Secrétan à Paris (surface locative de 4.200 m²) a été réalisée en avril. Son ouverture est prévue en septembre 2015, après réalisation des aménagements spécifiques des locataires. Le taux d'occupation atteint 96%.
Dans la Galerie Vaugirard (surface locative de 2.083 m²), après avoir relancé la commercialisation fin 2014, Banimmo a loué plusieurs cellules commerciales permettant au taux d'occupation de cette galerie de dépasser 80%.
La précommercialisation du Marché Saint-Germain est terminée puisque des baux avec des enseignes prestigieuses ont été signés pour les dernières surfaces. Ainsi, plus de 3.800 m² de surfaces locatives ont été loués dans la galerie dès avant le début des travaux, ce qui témoigne de son attractivité commerciale.
En Belgique, la Commission Européenne a décidé de rouvrir en juin son appel d'offre pour un bâtiment d'une surface maximum 27.000 m² auprès des candidats présélectionnés fin 2014, à savoir le consortium Banimmo/IVG d'une part et Immobel/Vivium d'autre part. Banimmo/IVG a ainsi déposé une nouvelle offre portant sur l'immeuble North Plaza NP 7/9 début juillet. La décision de la Commission Européenne sera prise dans le courant de l'été.
Le taux d'occupation global du portefeuille a légèrement diminué, passant de 82,1% au 31 décembre 2014 à 79,1% au 30 juin 2015, la vente de la société détenant l'immeuble Deloitte (entièrement loué) expliquant cette baisse. Les seules vacances importantes du portefeuille d'immeubles concernent les immeubles North Plaza (14.000 m²) et Diamond (4.000 m² sur un total de 14.300 m²).
En Belgique, Banimmo et son partenaire, le groupe IRET, continuent la construction du nouveau siège régional de BNP Paribas Fortis à Charleroi (7.900 m²). La livraison est prévue fin 2015 – début 2016. Le locataire occupera son nouveau siège régional sur la base d'un contrat de location à 15 ans. Une cession est prévue d'ici la fin de l'année.
Les travaux pour la construction du nouveau siège de Deloitte à Gand (7.300 m²) sont en cours, pour une livraison prévue fin 2015, conformément au planning originel (voir également le point Cessions).
En France, sur le site du Marché Saint-Germain, l'éviction des différents locataires historiques a été achevée fin mars, ce qui a permis de lancer le début des travaux de rénovation début avril. Ces travaux de grande ampleur dureront jusqu'au deuxième semestre de 2016. Comme indiqué cidessus, cette galerie est dès à présent entièrement prélouée.
Concernant le site de Rocquencourt (près de Versailles) anciennement occupé par Mercedes Benz France, Banimmo a obtenu début juillet le permis de construire pour la réhabilitation hôtelière du site. Rappelons que Banimmo a signé un accord de cession avec une des plus grandes chaînes hôtelières mondiales et sa franchise en vue de la reconversion du site en un hôtel de 267 chambres de catégorie 4 ou 5 étoiles. Cet accord est couplé à un engagement de Maître d'Ouvrage Délégué pris par Banimmo de réaliser le projet hôtelier. L'accord est cependant soumis à l'obtention du financement de son acquisition par le groupe opérateur.
Au niveau des joint-ventures, les participations appellent les commentaires suivants:
Urbanove avait, début d'année, annoncé l'abandon du projet faisant l'objet d'un permis exécutoire et portant sur 29.000 m² GLA. Urbanove a conçu un projet plus réduit portant sur 21.000 m² GLA répondant mieux aux potentialités commerciales de la Ville de Verviers et plus rapide à exécuter.
Dans un premier temps, la Ville a commandité des études portant sur la taille du nouveau projet. Ces études ont validé l'approche d'Urbanove.
Dans un second temps, Urbanove, de concert avec la majorité communale (CDH-MR) d'abord et le principal parti d'opposition (PS) ensuite, ont négocié une « feuille de route » portant sur divers points connexes à la création du centre commercial.
Ces négociations ont permis la signature d'un accord manifestant la volonté consensuelle de toutes les parties en présence.
Entretemps, la demande de permis socioéconomique a été déposée fin mai et celui-ci a été délivré mi-juillet.
Une demande de permis (modificatif) sera déposée à l'automne. Urbanove table sur une obtention de permis dans les 6 mois à dater de son dépôt.
Outre le futur parking préloué, la très grande majorité des enseignes qui avaient signé des lettres d'intention dans le cadre du projet précédent, ont confirmé leur souhait de se maintenir dans le nouveau projet. Ces enseignes représentent près de 8.000 m² soit 38% du futur centre (hors parking).
Centre commercial Le Coté Verre (Namur)
Le Comité de Concertation, créé par la Ville au lendemain de la consultation populaire, a remis ses recommandations le 19 juin dernier au terme de trois mois de travaux soutenus.
La Ville de Namur, par la voix de son Collège Communal, s'est réjouie du climat constructif qui a prévalu.
Les principales améliorations au projet sont :
Dans ces conditions, Urbanove lancera les études nécessaires au dépôt d'une demande de permis pour l'automne et finalisera de programme de remembrement du site. Tout comme pour le projet Verviers, Urbanove table sur l'obtention du permis dans les 6 mois à dater de son dépôt.
Début janvier, l'acte d'achat pour l'immeuble Verpantin a été signé. Pour rappel, l'acquisition porte sur une galerie commerciale située à Pantin (Seine Saint-Denis), commune limitrophe de Paris. Cette galerie fait partie d'un ensemble immobilier situé au cœur du centre-ville, et est composée d'une quarantaine de boutiques, développant une surface totale de 9.500 m². L'acquisition porte sur 4.710 m², ce qui représente l'intégralité de la galerie hormis un supermarché Leclerc, unique copropriétaire. Le revenu locatif annuel net est de € 1,3 million.
Fin avril, Banimmo (80%), Grondbank The Loop (10%) et Sogent (10%), représentant ensemble les actionnaires de la société Tetris Offices The Loop Building One, ont signé une convention avec la Caisse Commune d'Assurance Integrale portant sur la cession de 100% des actions de la société. Celleci est propriétaire d'un immeuble en cours de construction, situé à Gand, sur le Tetris Business Park Ghent. L'immeuble, conçu sur mesure, sera occupé sur la base d'un contrat de location à 15 ans par Deloitte en Belgique qui y installera son siège régional. Le prix de vente des actions est basé sur une valeur transactionnelle de l'immeuble de € 22,6 millions. Une partie de la plus-value, à savoir € 3,0 millions, a été prise dans les comptes au 30 juin 2015. Le solde sera comptabilisé au fur et à mesure de l'achèvement des travaux.
Les revenus locatifs nets s'élèvent à € 3,9 millions au 30 juin contre € 4,9 millions au 30 juin 2014. La baisse du revenu locatif de € 0,9 million enregistrée durant ce semestre sur le site de Marché Saint-Germain (galerie entièrement vidée pour permettre le démarrage des travaux) explique cette variation.
Les honoraires et commissions sont en hausse à € 0,6 million comparé à € 0,4 million pour la même période de 2014. Ce poste comprend outre les honoraires perçus pour la gestion des actifs « Dolce », ceux des sociétés projets Cauchy et Tirou.
La contribution (cash et non cash) des entreprises associées s'élève à € 0,4 million, comparé à un résultat négatif de € -3,9 millions au 30 juin 2014, période qui était fortement impactée par la correction de valeur sur la participation dans Urbanove.
Ce montant est réparti comme suit :
La quote-part dans le résultat économique des sociétés mises en équivalence s'élève à un gain de € 0,3 million contre un gain de € 0,2 million au 30 juin 2014.
Les coûts de fonctionnement sont restés stables à € 4,1 millions comparés à € 4,0 millions durant le premier semestre de l'année passée.
Banimmo réalise une plus-value sur cession de € 3,5 millions, contre € 1,1 million sur la même période l'année dernière. Ce montant provient:
Le résultat financier s'élève à € -3,3 millions contre € -6,0 millions durant le premier semestre de l'année passée. Ce poste est impacté par un gain de valeur (non cash) de € 1,5 million sur les instruments de couverture en raison de la hausse des taux d'intérêt à long terme intervenue à la fin du premier semestre. Durant le premier semestre de l'année passée, la société avait enregistré une perte de valeur de € 0,95 million sur instruments de couverture, soit une différence entre les deux exercices de € 2,5 millions.
Le coût moyen de la dette avant impact des instruments de couverture s'établit à 3,39% contre 3,45% au 30 juin 2014. Compte tenu des instruments de couverture, ce coût moyen s'élève à 4,50% contre 4,73 %. La baisse du taux d'intérêt s'explique par la baisse des taux court terme enregistrée durant ce semestre et par l'échéance de certains instruments de couverture défavorables. Certains instruments de couverture de taux (à 2,57%) échoient en juillet 2016. Profitant des conditions de marché actuelles, Banimmo a conclu de nouvelles couvertures jusque 2022 à un taux moyen de 0,91% pour la période juillet 2018 à juillet 2020 (montant nominal de € 100 millions) et à un taux de 1,18% pour la période juillet 2020 à juillet 2022 (montant nominal de € 50 millions).
Rappelons que Banimmo a clôturé en février 2015 un placement privé d'obligations pour un montant total de € 44 millions. Les obligations, qui ont une durée de 5 ans, viendront à échéance le 19 février 2020 et génèrent un rendement brut annuel fixe de 4,25%. Le produit net de l'émission a été affecté d'une part au remboursement du solde de l'émission obligataire de 2010 venant à échéance en juin 2015 (coupon 5,15%), et d'autre part au financement de projets en cours.
De plus, une ligne bilatérale échéant en 2015 a été refinancée et un nouveau crédit servant à financer le programme de travaux de Marché Saint-Germain a également été conclu. Tous les financements qui échoient en 2015 sont dès à présent refinancés.
Des ajustements de juste valeur sur immeubles affectent négativement les résultats à concurrence de € 3,2 millions. Ils concernent en majeure partie l'immeuble de Colombes (loué à 87%) en France.
Le produit d'impôt s'élève à € 1,1 million et comprend pour l'essentiel un produit d'impôts courants de € 1,0 million : la provision d'impôt calculée l'année passée sur les ventes intervenues en France a pu être revue à la baisse grâce à l'utilisation de l'intégration fiscale horizontale.
Le résultat net consolidé (IFRS) du premier semestre fait apparaître une perte de € 1,5 million contre une perte de € 7,5 millions en juin 2014. Sans tenir compte des éléments non cash, à savoir les variations de juste valeur sur immeubles de placements et instruments dérivés et aux impôts différés, le résultat net est proche de l'équilibre.
Banimmo a signé le 17 juillet 2015 une convention avec un investisseur institutionnel portant sur la cession de 100% des actions de la société Rhône Arts, propriétaire d'un immeuble de bureaux de 3.700 m² situé sur l'avenue des Arts à Bruxelles.
Pour rappel, cet immeuble de bureaux avait été acquis en 2006 dans le cadre de l'ancienne stratégie consistant à acheter des immeubles obsolètes pour ensuite les rénover, les relouer et les revendre.
Tenant compte des différentes garanties locatives usuelles pour ce genre de transaction, Banimmo enregistrera un léger gain sur cette cession. Cette vente permet de libérer des ressources pour réinvestir dans des projets à des conditions de marché jugées intéressantes et qui permettront de créer des marges pour l'avenir.
En France, Banimmo a finalisé les négociations de la vente d'un bâtiment de bureaux de 14.000 m² situé à Colombes, en seconde couronne parisienne, avec un fonds d'investissement qui a obtenu son financement bancaire. La conclusion de cette vente est prévue fin septembre après la purge de délai de préemption légale en faveur de l'Autorité Publique.
Dans son communiqué de résultats annuels 2014, Banimmo avait annoncé une année 2015 visant :
1) Un volume d'opérations représentant plus de 100.000 m² répartis sur sept dossiers
Le premier objectif est en passe d'être atteint. Six des sept dossiers sont acquis.
Concernant le second point, Banimmo estime pouvoir, à ce jour, atteindre 60 à 70% de cet objectif.
La réalisation de l'objectif dépendra du degré d'avancement de la vente du bâtiment Alma Court et la prise en location du North Plaza.
Enfin, pour le point des centres commerciaux, ce dossier a substantiellement évolué sur les six derniers mois en accord avec tous les intervenants. Cette évolution contribue à réduire les incertitudes liées à ces deux projets de centre commerciaux.
L'avancement des dossiers Verviers et Namur combiné à une réduction des risques ont contribué à une amélioration notable de ces projets.
Au nom et pour compte du Conseil d'Administration.
Maryse Aulagnon Stratefin sprl
Présidente du Conseil Administrateur Délégué représentée par Christian Terlinden
| (en milliers d'euros) | 30/06/2015 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 6.031 | 6.701 |
| Charges locatives | $-2.114$ | $-1.815$ |
| Résultat locatif net des immeubles | 3.917 | 4.886 |
| Résultat net des cessions sur opérations immobilières | 3.490 | 1.129 |
| Honoraires et commissions de gestion | 557 | 447 |
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | $-3.210$ | $-1.218$ |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles en stock | ||
| Autres (charges) produits opérationnels | $-288$ | -140 |
| Résultat immobilier | 4.466 | 5.104 |
| Charges administratives | $-4.055$ | $-4.008$ |
| Autres revenus | ||
| Résultat opérationnel | 411 | 1.096 |
| Charges financières | $-4.337$ | $-9.420$ |
| Produits financiers | 1.003 | 3.415 |
| Quote-part dans le résultat des sociétés mises en équivalence | 356 | $-3.913$ |
| Résultat de reclassement des participations des sociétés mises en | ||
| équivalence | ||
| Dépréciation (dotation / reprises) sur participations des sociétés mises | ||
| en équivalence | ||
| Résultat des autres actifs financiers | -82 | |
| Résultat net des cessions de titres des sociétés mises en | ||
| équivalence | ||
| Résultat avant impôts | $-2.567$ | $-8.904$ |
| Impôts | 1.117 | 1.372 |
| Résultat de l'exercice - activités poursuivies | $-1.450$ | $-7.532$ |
| Résultat de l'exercice | $-1.450$ | $-7.532$ |
| Attribuable aux: | ||
| - Actionnaires de la société | $-1.443$ | $-7.532$ |
| - Intérêts minoritaires | ||
| Résultat de base et dilué par action revenant aux actionnaires (en euros | ||
| par action) | ||
| - Actions A | $-0,13$ | $-0,66$ |
| - Actions B | $-0,66$ |
| (en milliers d'euros) | 30/06/2015 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| Résultat net | -1.450 | -7.532 |
| Variation de valeur des actifs financiers à long terme (actions et parts) | ||
| soumis à l'impôt différé | - | 210 |
| Autres éléments comptabilisés directement en capitaux propres | - | - |
| Impôts différés | - | -71 |
| Autres éléments du résultat global reclassifiables au compte | ||
| de résultat des périodes ultérieures | - | 139 |
| Autres éléments comptabilisés directement en capitaux propres | - | 12 |
| Impôts différés | - | - |
| Autres éléments du résultat global non reclassifiables au | ||
| compte de résultat des périodes ultérieures | - | 12 |
| Autres éléments du résultat global | - | 151 |
| Résultat global de la période | -1.450 | -7.381 |
| Attribuable aux: | ||
| - Actionnaires de la société | -1.443 | -7.381 |
| - Intérêts minoritaires | -7 | 0 |
| (en milliers d'euros) | 30/06/2015 | 31/12/2014 |
|---|---|---|
| ACTIFS | ||
| Actifs non courants | ||
| Immeubles de placement | 79.591 | 82.283 |
| Immobilisations corporelles | 1.827 | 1.892 |
| Immobilisations incorporelles | 72 | 96 |
| Participations dans les sociétés mises en équivalence | 10.746 | 10.179 |
| Actifs d'impôts différés | 5.986 | 5.847 |
| Actifs financiers à long terme | 68.646 | 67.901 |
| Instruments financiers dérivés à long terme | 0 | 0 |
| Créances commerciales et autres créances | 2.445 | 2.454 |
| Total des actifs non courants | 169.313 | 170.652 |
| Actifs courants | ||
| Immeubles en stock | 201.381 | 148.009 |
| Immeubles - commandes en cours d'exécution | 13.232 | 964 |
| Actifs financiers à court terme | 138 | 820 |
| Créances commerciales et autres créances | 21.644 | 13.635 |
| Créances d'impôts courants | 1033 | 1033 |
| Instruments financiers dérivés à court terme | 74 | 0 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 5.999 | 4.631 |
| Total des actifs courants | 243.501 | 169.092 |
| Total actifs | 412.814 | 339.744 |
| CAPITAUX PROPRES | ||
| Capital | 107.050 | 107.050 |
| Réserves consolidées | -1.933 | -489 |
| Capitaux propres part du groupe | 105.117 | 106.561 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 301 |
| Total capitaux propres | 105.117 | 106.862 |
| PASSIFS | ||
| Passifs non courants | ||
| Dettes financières à long terme | 256.018 | 179.014 |
| Instruments financiers dérivés à long terme | 0 | 0 |
| Passifs d'impôts différés | 0 | 0 |
| Provisions | 857 | 1.230 |
| Dettes commerciales et autres dettes | 4.373 | 4.327 |
| Total des passifs non courants | 261.249 | 184.571 |
| Passifs courants | ||
| Dettes financières à court terme | 5.437 | 19.786 |
| Instruments financiers dérivés à court terme | 5.930 | 7.398 |
| Dettes d'impôts courants | 262 | 2.453 |
| Provisions | 72 | 72 |
| Dettes commerciales et autres dettes | 34.747 | 18.602 |
| Total des passifs courants | 46.448 | 48.311 |
| Total des passifs et capitaux propres | 412.814 | 339.744 |
| (en milliers d'euros) | 2015 (6 mois) | 2014 (6 mois) |
|---|---|---|
| Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles | ||
| Résultat net | $-1.450$ | $-7.532$ |
| - Impôts | $-1.117$ | $-1.372$ |
| - (Profits) / pertes sur la cession d'immeubles de placement | $\Omega$ | |
| - (Profits) / pertes sur la cession d'immeubles en stock | $-137$ | $-1.129$ |
| - (Profits) / pertes sur la cession d'immobilisations corporelles | $\bf{0}$ | 0 |
| - (Profits) / pertes sur la cession de participations mises en équivalence | $\Omega$ | $\Omega$ |
| - (Profits) / pertes sur la cession d'actifs financiers | $\Omega$ | 82 |
| - (Gains) / pertes de juste valeur sur immeubles de placement | 3.209 | 1.218 |
| - (Gains) / pertes sur réalisation des commandes en cours d'exécution | $-3.353$ | $\Omega$ $\bf{0}$ |
| - Reprises de réductions de valeur sur immeubles en stock - Amortissements des immobilisations corporelles |
$\bf{0}$ 85 |
84 |
| - Amortissements des immobilisations incorporelles | 34 | 68 |
| - Réductions de valeur sur créances | $-36$ | 74 |
| - Linéarisations des revenus locatifs et charges locatives sur immeubles | $-344$ | -66 |
| - Quote-part dans la perte/(le bénéfice) des sociétés mises en équivalence | $-356$ | 3.913 |
| - Résultat de reclassement des sociétés mises en équivalence | $\Omega$ | $\Omega$ |
| - Charges imputées directement en fonds propres | $\Omega$ | $\Omega$ |
| - Charges d'intérêts | 3.840 | 3.858 |
| - Produits d'intérêts et dividendes reçus | $-1.003$ | $-3.415$ |
| - (reprise de) Réduction de valeur sur créances des parties liées | 678 | 1.792 |
| - (Gains)/ pertes de juste valeur sur instruments dérivés | $-200$ | 2.316 |
| Résultat net avant variations du fonds de roulement | $-150$ | $-109$ |
| Variations du fonds de roulement: | ||
| - Créances commerciales et autres créances | $-5.698$ | $-663$ |
| - Dettes commerciales et autres dettes | 1.100 | 2825 |
| - Provisions | $-372$ | $-331$ |
| Trésorerie générée (utilisée) par l'activité opérationnelle | $-4.970$ | 1.831 |
| Acquisition/vente d'instruments financiers dérivés | $\mathbf{0}$ | $\Omega$ |
| Impôts payés | 923 | $-5.679$ |
| Impôts reçus | $\Omega$ | 309 |
| Trésorerie nette générée (utilisée) par l'activité opérationnelle | $-4.197$ | $-3.648$ |
| (en milliers d'euros) | 2015 (6 mois) | 2014 (6 mois) |
|---|---|---|
| Acquisitions d'immeubles de placement | $\bf{0}$ | 0 |
| Dépenses d'investissements sur immeubles de placement | $-587$ | $-1.187$ |
| Encaissements de cessions d'immeubles de placement | 0 | $\Omega$ |
| Acquisitions d'immeubles en stock | $-32.021$ | $-19.520$ |
| Dépenses d'investissements sur immeubles en stock | $-30.404$ | $-3.983$ |
| Encaissements de cessions sur immeubles en stock | 4.660 | 5.592 |
| Dépenses d'investissements sur commande en cours d'exécution | $-6.546$ | $\bf{0}$ |
| Encaissements sur commande en cours d'exécution | 8.663 | 0 |
| Acquisitions d'immobilisations corporelles | $-21$ | $-170$ |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles | $-10$ | $-10$ |
| Encaissements de cessions sur immobilisations corporelles | $\bf{0}$ | 0 |
| Encaissements de cessions sur immobilisations incorporelles | $\Omega$ | $\Omega$ |
| Acquisition de participations | $\mathbf{0}$ | $-2.669$ |
| Cessions de participations | 0 | $\bf{0}$ |
| Augmentation de capital des sociétés mises en équivalence | $\overline{0}$ | 0 |
| Dividendes reçus des sociétés mises en équivalence | $\overline{0}$ | 0 |
| Acquisition d'actifs financiers | $\overline{0}$ | $\bf{0}$ |
| Dividendes reçus d'actifs financiers | 67 | 1.643 |
| Cession d'actifs financiers | $\mathbf{0}$ | 1.654 |
| Prêts consentis à des parties liées | $-10$ | $-2$ |
| Remboursements de prêts consentis à des parties liées | $\mathbf{0}$ | 982 |
| Intérêts perçus sur prêts consentis à des parties liées | 83 | 217 |
| Autres Trésorerie nette générée (utilisée) par l'activité d'investissement |
$\bf{0}$ $-56.126$ |
0 $-17.453$ |
| Flux de trésorerie liés aux activités de financement | ||
| Augmentation (diminution) nette de la ligne de crédit consortial | 17.115 | 17.080 |
| Nouveaux emprunts | 47.629 | 10.632 |
| Remboursements d'emprunts | $-405$ | $-309$ |
| Emission publique d'obligations (net de frais) | 43.496 | 5 |
| Remboursement d'obligation | $-40.928$ | $\bf{0}$ |
| Augmentation (diminution) nette des certificats de trésorerie | $\bf{0}$ | $\Omega$ |
| Intérêts payés | $-5.002$ | $-5.581$ |
| Intérêts perçus/(payés) sur instruments dérivés | $-1.342$ | $-1.363$ |
| Autres intérêts perçus | 5 | 5 |
| Dividendes versés aux actionnaires | $\Omega$ | 0 |
| Acquisition d'actions propres | 0 | |
| Réduction de capital | 0 | |
| Capital versé net de frais | 0 | |
| Trésorerie nette générée (utilisée) par l'activité de financement | 60.568 | 20.469 |
| Variation nette de la trésorerie et des équivalents de trésorerie | 245 | $-632$ |
| Situation nette de trésorerie en début d'année | 2.938 | 1.933 |
| Situation nette de trésorerie à la clôture | 3.183 | 1.301 |
| Situation nette de trésorerie selon bilan : | ||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 5.998 | 4.722 |
| Découverts bancaires | $-2.815$ | $-3.421$ |
| 3.183 | 1.301 |
| (en milliers d'euros) | Capital | Réserve liée au capital |
Titres autodétenus |
Réserves consolidées |
Gains et pertes comptabilisés directement en fonds propres |
Total des capitaux propres Part du groupe |
Part de tiers |
Total des capitaux propres consolidés |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Solde au 31 Décembre 2013 | 132.016 | 550 | -1.862 | -15.173 | 120 | 115.651 | 0 | 115.651 |
| Acquisitions/cessions d'actions propres Transactions dont le paiement est fondé sur des actions Acquisition des part de tiers dans les fonds propres des entreprises liées |
||||||||
| reprise de (profits) / pertes de juste valeur sur l'actifs financiers , comptablisés antérieurement directement dans les capitaux propres nets d'impôts différés Profits (pertes) de juste valeur sur participation mise en équivalence, comptablisés au 30.06.2014 directement dans les capitaux propres nets d'impôts différés |
151 | |||||||
| Résultat du premier semestre 2014 Dividendes |
-7.532 | |||||||
| Solde au 30 juin 2014 | 132.016 | 550 | -1.862 | -22.705 | 271 | 108.270 | 0 | 108.270 |
| Acquisitions/cessions d'actions propres | ||||||||
| Réduction de capital par incorpoation de pertes Acquisitions des part de tiers dans les fonds propres des entreprises liées Transactions dont le paiement est fondé sur des actions |
-25.516 | 25.516 | 303 | |||||
| reprise de (profits) / pertes de juste valeur sur l'actifs financiers , comptablisés antérieurement directement dans les capitaux propres nets d'impôts différés Profits (pertes) de juste valeur sur l'actif financier, comptablisés au 31,12,2014 directement dans les |
75 | |||||||
| capitaux propres nets d'impôts différés Résultat du deuxième semestre 2014 Dividendes Autres |
-1.788 -2 |
6 | -2 | |||||
| Solde au 30 Décembre 2014 | 106.500 | 550 | -1.862 | 1.021 | 352 | 106.561 | 301 | 106.862 |
| Acquisitions/cessions d'actions propres Cessions des part de tiers dans les fonds propres des entreprises liées Transactions dont le paiement est fondé sur des actions Profits (pertes) de juste valeur sur l'actifs financiers , |
-294 | |||||||
| comptablisés antérieurement directement dans les capitaux propres nets d'impôts différés Profits (pertes) de juste valeur sur participation mise en équivalence, comptablisés au 30.06.2015 directement dans les capitaux propres nets d'impôts différés |
0 | |||||||
| Résultat du premier semestre 2015 Dividendes Autres |
-1.443 -1 |
-7 | ||||||
| Solde au 30 juin 2015 | 106.500 | 550 | -1.862 | -423 | 352 | 105.117 | 0 | 105.117 |
Banimmo se profile aujourd'hui comme un acteur capable de produire ou transformer un actif immobilier répondant aux exigences et critères les plus stricts des investisseurs institutionnels finaux et de construire des immeubles built-to-suit répondant aux impératifs des occupants.
Cette compétence est applicable tant dans le secteur des immeubles de bureaux (où Banimmo est historiquement présente) que dans le segment des commerces ou encore dans certains segments de niche (hôtels ou autre).
Banimmo est une société anonyme de droit belge. La société a été constituée en droit luxembourgeois le 5 septembre 2002 pour une durée indéterminée sous la dénomination sociale « GP Beta Holding Company s.a. ». Elle est devenue une société de droit belge à la suite de la modification de ses statuts et au transfert de son siège social en Belgique le 16 mars 2007. A l'occasion des fusions par absorption avec la société Banimmo Real Estate s.a. et la société Ad Valore Invest s.a. qui sont intervenues le 16 mai 2007, la société a adopté la dénomination sociale « Banimmo s.a. ».
Les états financiers consolidés résumés semestriels ont été préparés conformément à la norme IAS 34 adoptée par l'Union Européenne qui permet de présenter une sélection de notes explicatives. Les états financiers consolidés résumés semestriels n'incluent par conséquent pas toutes les notes et informations requises par les IFRS pour les états financiers annuels.
Les principes et méthodes comptables adoptés pour l'établissement des états financiers semestriels sont identiques à ceux utilisés dans les états financiers annuels relatifs à l'exercice 2014 établis conformément au référentiel IFRS tel que publié par IASB et adopté par l'Union Européenne. Ces méthodes comptables sont décrites et présentées à la Note 2 « Résumé des principales méthodes comptables » des états financiers consolidés annuels 2014.
Le Conseil d'administration a arrêté et approuvé la publication des états financiers consolidés résumés semestriels en date du 2 septembre 2015.
Les normes, amendements et interprétations entrés en vigueur depuis le 1er janvier 2015 n'ont eu aucun impact sur les états financiers consolidés résumés.
Les normes, interprétations et amendements publiés mais non encore en vigueur en 2015 n'ont pas été adoptés, par anticipation, par le groupe.
Il n'existe pas de saisonnalité dans l'activité immobilière de Banimmo. Les plus-values de cession se produisent cependant de manière irrégulière d'un semestre à l'autre.
Banimmo a clôturé le 10 février 2015 un placement privé d'obligation pour un montant total de € 44 millions. Les obligations qui ont une durée de 5 ans viennent à échéance le 19 février 2020 et génèrent un rendement brut annuel fixe de 4,25%.
Elles ont un prix d'émission de € 100.000 par coupure et ont été placées auprès d'investisseurs institutionnels et de banques de gestion privée. Les obligations sont cotées sur Alternext Brussels.
Le produit net de l'émission a été affecté d'une part au remboursement du solde de l'émission obligataire de 2010 venu à échéance en mai 2015 et d'autre part au financement de projets en cours.
Aucun titre d'emprunts et d'instruments de capitaux propres n'a été émis ou racheté durant ce semestre.
Les estimations et hypothèses retenues pour la préparation des états financiers consolidés résumés au 30 juin 2015 sont identiques à celles retenues pour la préparation des états financiers consolidés au 31 décembre 2014, à l'exception de celles relatives aux domaines énumérés ci-dessous qui sont spécifiques aux arrêtés intermédiaires.
La charge d'impôt (courante et différée) sur le résultat de la période intermédiaire est calculée en appliquant au résultat comptable des sociétés intégrées avant impôt la dernière estimation connue de taux effectif d'impôt de l'exercice pour chaque entité.
Dans les états financiers annuels du 31 décembre 2014, le résultat de base par action était calculé en divisant le bénéfice net revenant aux actionnaires de catégorie A et B par le nombre moyen pondéré d'actions de chaque catégorie, compte tenu que les actions de catégorie B donnaient droit à un dividende privilégié qui s'ajoutait au dividende ordinaire. Le mode d'attribution de ce dividende privilégié était déterminé dans les statuts selon une règle précise sur base d'une rentabilité économique annuelle sur fonds propres économiques.
En 2015, la totalité des actions de catégorie B a été convertie en actions de catégorie A. Le conseil d'administration du 15 avril 2015 a ensuite décidé de supprimer la distinction entre les deux catégories d'actions De ce fait, le capital est maintenant représenté par 11.356.544 actions sans distinction.
Cela implique également que les règles d'attribution d'un dividende privilégié prévues par les statuts n'est plus d'application.
L'Assemblée Générale qui s'est tenue le 13 mai 2015 a décidé de ne faire aucune distribution de dividende au titre de l'exercice 2014.
Il n'y a pas d'attribution de dividende intérimaire.
Une ventilation sur base du critère géographique est reprise ci-après.
Les deux secteurs géographiques du groupe Banimmo sont le Belux (Belgique-Luxembourg) et la France.
| Belux | France | Non affecté | Total | |
|---|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | ||||
| Revenus locatifs | 4.279 | 1.752 | - | 6.031 |
| Charges locatives | (1.428 ) | (686 ) | - | (2.114 ) |
| Revenus locatifs nets des immeubles | 2.851 | 1.066 | - | 3.917 |
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement (Dotations) et reprises de réduction de valeur sur immeubles |
(845 ) | (2.635 ) | - | (3.210 ) |
| de placement | - | - | - | |
| Produits de cession sur les opérations immobilières | 22.460 | 440 | - | 22.900 |
| Charges et frais de cession sur les opérations immobilières | (19.106 ) | (304 ) | - | (19.410 ) |
| Résultat net de cession sur les opérations immobilières | 3.354 | 136 | - | 3.490 |
| Honoraires et commissions de gestion | 548 | 9 | - | 557 |
| Résultat immobilier | 5.834 | (1.368 ) | - | 4.466 |
| Charges administratives | (3.264 ) | (791 ) | - | (4.055 ) |
| Résultat opérationnel | 2.571 | (2.159 ) | - | 411 |
| Charges financières nettes | (3.335 ) | |||
| Quote-part dans le résultat des sociétés mises en équivalence | 356 | |||
| Résultat de reclassement des sociétés mises en équivalence | - | |||
| Dépréciation (dotations/reprises) sur des sociétés associées | - | |||
| Résultat net de cession de titres des sociétés mises en équivalence | - | |||
| Impôts | 1.117 | |||
| Résultat de l'exercice | (1.450 ) |
Au 30 juin 2015
Les résultats d'un secteur comprennent tous les produits et charges qui lui sont directement attribuables ainsi que les produits et charges qui peuvent raisonnablement lui être alloués. Il n'existe pas de transaction entre les secteurs géographiques.
Les autres informations relatives au premier semestre 2015 ventilées par secteur géographique sont :
| Au 30 juin 2015 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belux | France | Non affecté | Total | |||
| (en milliers d'euros) | ||||||
| Acquisitions d'immeubles de placement | 502 | 15 | - | 517 | ||
| Acquisitions d'immeubles en stock et commandes en cours d'exécution | 15.357 | 55.656 | - | 71.013 | ||
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles et corporelles | 15 | 16 | - | 31 | ||
| Charge d'amortissement des immobilisations incorporelles et corporelles | 98 | 21 | - | 119 |
| Secteurs géographiques au 30.06.2014 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Au 30 juin 2014 | ||||
| Belux | France | Non affecté | Total | |
| (en milliers d'euros) | ||||
| Revenus locatifs | 4.178 | 2.523 | — | 6.701 |
| Charges locatives | (1.477 ) | (338 ) | — | (1.815 ) |
| Revenus locatifs nets des immeubles | 2.701 | 2.185 | — | 4.886 |
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement (Dotations) et reprises de réduction de valeur sur immeubles |
(855 ) | (363 ) | — | (1.218 ) |
| de placement | — | — | — | — |
| Produits de cession sur les opérations immobilières | 9.062 | — | — | 9.062 |
| Charges et frais de cession sur les opérations immobilières | (7.933 ) | — | — | (7.933 ) |
| Résultat net de cession sur les opérations immobilières | 1.129 | — | — | 1.129 |
| Honoraires et commissions de gestion | 398 | 49 | — | 447 |
| Résultat immobilier | 3.366 | 1.738 | — | 5.104 |
| Charges administratives | (3.298 ) | (711 ) | — | (4.009 ) |
| Résultat opérationnel | 69 | 1.027 | — | 1.096 |
| Charges financières nettes | (6.005 ) | |||
| Quote-part dans le résultat des sociétés mises en équivalence | (3.913 ) | |||
| Résultat de reclassement des sociétés mises en équivalence | — | |||
| Dépréciation (dotations/reprises) sur des sociétés associées | — | |||
| Résultat net de cession de titres des sociétés mises en équivalence | — | |||
| Impôts | 1.372 | |||
| Résultat de l'exercice | (7.532 ) |
Les résultats d'un secteur comprennent tous les produits et charges qui lui sont directement attribuables ainsi que les produits et charges qui peuvent raisonnablement lui être alloués. Il n'existe pas de transaction entre les secteurs géographiques.
Les autres informations relatives au premier semestre 2014 ventilées par secteur géographique sont :
| Au 30 juin 2014 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Belux | France | Non affecté | Total | |
| (en milliers d'euros) | ||||
| Acquisitions d'immeubles de placement | 963 | 224 | — | 1.187 |
| Acquisitions d'immeubles en stock et commandes en cours d'exécution | 12.525 | 1.526 | — | 14.051 |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles et corporelles | 180 | — | — | 180 |
| Charge d'amortissement des immobilisations incorporelles et corporelles | 137 | 15 | — | 152 |
Au premier semestre, le groupe Banimmo à réalisé une opération qui a affecté la composition du périmètre de consolidation :
Le Groupe ne s'attend pas à de nouveaux éléments pouvant donner lieu à des passifs significatifs autres que ceux déjà provisionnés au 31 décembre 2014 (voir note 29 du rapport annuel 2014).
Au 30 juin 2015 ainsi qu'au 31 décembre 2014, il n'existe aucun engagement significatif relatif à des acquisitions d'immobilisations corporelles, d'immeubles de placement ou d'immeubles en stock.
Banimmo a contracté plusieurs contrats de location d'immeubles et de droits d'emphytéose. Les tableaux ci-dessous détaillent ces engagements futurs :
Le groupe Banimmo a cédé la totalité des parts qu'elle possédait de la société «TETRIS OFFICES. THE LOOP BUILDING ONE» détenant le terrain sur lequel Banimmo construit l'immeuble TETRIS. Cet immeuble en cours de construction a été commandé par la société «TETRIS OFFICES. THE LOOP BUILDING ONE» en vue d'y accueillir la société Deloitte en tant que locataire.
Depuis juillet 2009 Atlantic Certificates dispose d'une option de vente exerçable en 2015 vis-à-vis de Banimmo sur l'ensemble immobilier du bâtiment Atlantic House, à la valeur de marché à dire d'expert.
| Loyers à payer | 1.854 | 1.531 |
|---|---|---|
| Canons emphytéotiques à payer | 20.023 | 20.332 |
| 21.877 | 21.863 | |
| Loyers à payer | ||
| A moins d'un an | 319 | 249 |
| Entre 1 an et 5 ans | 1067 | 846 |
| A plus de 5 ans | 468 | 436 |
| 1.854 | 1.531 | |
| Canons emphytéotiques à payer | ||
| A moins d'un an | 588 | 559 |
| Entre 1 an et 5 ans | 2.352 | 2.359 |
| A plus de 5 ans | 17.083 | 17.414 |
| 20.023 | 20.332 |
(en milliers d'euros) 30 juin 2015 31 décembre 2014
Par ailleurs, Banimmo est engagée au travers de contrats de location de matériels roulants et autres équipements de bureaux. Les engagements relatifs à ces contrats sont considérés comme non significatifs.
Dans le cadre de ses activités immobilières, le Groupe Banimmo a octroyé des garanties bancaires diverses auprès de l'Etat, des Régions, des communes, des bureaux d'enregistrement et autres parties pour des montants s'élevant respectivement à € 21,1 millions au 30 juin 2015 contre € 25,6 millions au 31 décembre 2014.
Dans le cadre de ses ventes d'immeubles ou d'actions, le Groupe Banimmo a octroyé aux preneurs, au travers de ses contrats de cessions, des garanties d'actifs et de passifs usuelles en la matière.
De plus, dans le cadre de la cession des actions de Dolce La Hulpe, Banimmo a octroyé une option de vente d'actions de LEX 84 s.a. pour un montant total de € 325.000.
La valeur des futurs revenus locatifs jusqu'à la première échéance des contrats ne pouvant être résiliés, a les délais de paiement suivants :
(en milliers d'euros) 30 juin 2015 31 décembre 2014 A moins d'un an 10.986 10.589 Entre 1 an et 5 ans 38.999 29.129 A plus de 5 ans 13.068 8.344
La valeur cumulée des futurs canons emphytéotiques à recevoir jusqu'à la première échéance de la convention de droit réel d'emphytéose que LEX 84 sa (filiale du groupe
A plus de 5 ans 2.287.500 2.325.000
Banimmo a conclu en juillet 2015 une promesse de vente portant sur la cession l'immeuble Colombes en France. L'acte notarié de cession devra intervenir d'ici 2 mois. Dans le cas contraire, Banimmo percevra une indemnité contractuelle correspondant à 10% du prix de cession.
Banimmo a également vendu la société Rhone Arts détenant l'immeuble Arts 27 situé à Bruxelles à une société d'investissement allemande. Cette cession apportera un résultat positif de l'ordre de € 0,5 million tenant compte d'une provision pour vide locatif de € 0,8 million.
Le Groupe a octroyé au 30 juin 2015 des inscriptions hypothécaires s'élevant à € 120,5 millions contre € 87,4 millions au 31 décembre 2014 et une promesse d'inscription hypothécaire de € 122,6 millions contre € 140,4 millions au 31 décembre 2014 afin de garantir ses emprunts bancaires.
Dans le cadre de ses acquisitions d'immeubles ou d'actions, le Groupe Banimmo a reçu des vendeurs, au travers de ses contrats d'acquisitions, des garanties d'actifs et de passifs usuelles.
Les garanties reçues par Banimmo des locataires s'élèvent à € 1,9 millions au 30 juin 2015 contre € 2,3 millions au 31 décembre 2014.
Banimmo) a conclu avec Dolce La Hulpe sa (entreprise associée du groupe Banimmo), qui ne peuvent être résiliés, présente les échéances suivantes:
| (en milliers d'euros) | 30 juin 2015 | 31 décembre 2014 |
|---|---|---|
| A moins d'un an | 75.000 | 75.000 |
| Entre 1 an et 5 ans | 300.000 | 300.000 |
Au 30 juin 2015, Banimmo a consenti des avances classées sous les rubriques « Actifs financiers à long terme » et « Actifs financiers à court terme », à ses entreprises liées à savoir :
Une avance de € 18,620 millions (€ 18,375 millions au 31.12.2014) au groupe Conferinvest détenu par Banimmo à hauteur de 49%, (et détenant 100% des participations de Dolce La Hulpe s.a. et Dolce Chantilly s.a.) ;
Une avance de 44,9 millions (même montant qu'au 31.12.2014) au groupe Urbanove détenu par Banimmo à hauteur de 44,4% (et détenant principalement 90% des sociétés « Le Côté Verre » et «Les Rives de Verviers ») ;
Aucun évènement majeur n'a affecté la valorisation des participations dans les sociétés mises en équivalence. Voir cependant la note 17 en ce qui qui concerne les tests de parités sur les avances octroyées sur les sociétés associées.
Banimmo a facturé des honoraires et commissions de gestion au groupe Conferinvest pour un montant de € 0,2 million durant le premier semestre 2015, ce qui représente un montant identique par rapport au premier semestre de 2014.
.
Méthodes et hypothèses employées pour déterminer les justes valeurs, par types de techniques utilisées :
| 30/06/2015 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Valeurs Comptables | Justes Valeurs | ||||||
| ACTIFS FINANCIERS (en milliers d'euros) |
Actifs en juste valeur par résultat |
Actifs disponibles à la vente |
Prêts et créances |
Total | Hiérarchie de la juste valeur |
Total | |
| Titres de participation détenus à long terme | |||||||
| Instruments dérivés à la juste valeur | |||||||
| Titres disponibles à la vente courants et non courants | 2.864 | 2.864 Niveau 3 | 2.864 | ||||
| Autres actifs financiers courants et non courants | 578 | 65.204 | 65.782 | ||||
| Clients et créances rattachées | 18.654 | 18.654 | |||||
| Autres créances (*) | 723 | 723 | |||||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 5.999 | 5.999 |
(*) hors charges constatés d'avance, appels de charges et créances fiscales
| 30/06/2015 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Valeurs Comptables | Justes Valeurs | ||||
| PASSIFS FINANCIERS (en milliers d'euros) |
Passifs en juste valeur par résultat |
Passifs au coût amorti | Total | Justes Valeurs | |
| Emprunt obligataire | 77.790 | 77.790 Niveau 1 | 80.324 | ||
| Instruments dérivés à la juste valeur | 5.930 | 5.930 Niveau 2 | 5.930 | ||
| Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit | 183.653 | 183.653 | |||
| Dépôts de garantie | 1.950 | 1.950 | |||
| Dettes fournisseurs et autres dettes (**) | 36.141 | 36.141 |
Hormis l'emprunt obligataire dont la juste valeur fait l'objet de cotation, les modes de valorisation des actifs et passifs financiers au coût amorti donnent une approximation raisonnable de la juste valeur
(**) hors produits constatés d'avance et appels de charges locatives
NB : Hiérarchie de la Juste Valeur :
Depuis un certain nombre d'années Banimmo s'est associé à d'autres groupes immobiliers et/ou financiers. Pour Banimmo, l'objectif de ces associations est de :
Outre l'apport en fonds propres, Banimmo finance ces entreprises associées au travers d'avances qui sont subordonnées aux dettes consenties par les institutions financières à ces sociétés. Dans ce contexte, la recouvrabilité des avances faites par Banimmo à ces entreprises associées dépend de la rentabilité du projet immobilier. La valeur de revente du projet devra permettre de non seulement rembourser les crédits bancaires octroyés par les institutions financières, mais également de rembourser les avances faites par Banimmo (et les autres associés actionnaires). L'évaluation de la recouvrabilité de ces avances nécessite de la part de la direction de Banimmo de formuler des estimations de valeur future de ces projets et par conséquent implique la formulation d'hypothèses quant aux coûts de construction, à la nature et l'étendue des surfaces commercialisables (dans les projets pour lesquels les permis n'ont pas encore été obtenus), aux prévisions de valeurs locatives et aux conditions de vente.
Ainsi, au 31 décembre 2014, à la suite d'un test de parité sur les deux projets du groupe Urbanove, une forte réduction de valeur sur le projet de Verviers a amené les fonds propres du groupe à une valeur négative. C'est pour cette raison que la valeur de la participation de groupe Urbanove dans Banimmo a été ramenée à € 0,00 et qu'un test de parité a été pratiqué sur les autres éléments de l'actif en relation directe avec ce groupe.
Banimmo, en sa qualité d'associé, n'a contracté aucune obligation complémentaire, légale ou implicite. Aucune provision n'a été constituée pour couvrir les pertes supplémentaires au groupe Urbanove.
Banimmo avait octroyé des avances subordonnées au groupe Urbanove pour un montant de € 44,9 millions. L'évaluation de la recouvrabilité de ce montant dépend de la valeur des projets de centres commerciaux à Verviers et à Namur. Dans la mesure où les demandes de permis n'ont pas encore été introduites pour le centre commercial de Namur et que des adaptations significatives au projet initial de centre commercial à Verviers sont envisagées, entrainant très probablement le lancement d'une nouvelle procédure de demande de permis, les hypothèses retenues par la direction de Banimmo pour évaluer la recouvrabilité des avances sont par définition soumises à des risques liés aux permis ainsi qu'à l'évolution du marché immobilier, ce qui peut engendrer un impact tant sur les valeurs locatives que sur les valeurs de revente. Sur base des hypothèses retenues au 30 juin 2015 par la direction de Banimmo, l'estimation de la valeur de revente des projets de Namur et de Verviers ne permet pas de conclure à une irrecouvrabilité des avances. L'évaluation de la recouvrabilité des avances est périodiquement réévaluée pour tenir compte de l'évolution en matière de programmation (taille) des projets de centre commerciaux, de l'évolution en matière de dépôt et obtention des permis, de la fixation des coûts de construction, de la commercialisation et de la valeur estimée de revente. Cependant, par prudence, les intérêts non payés sur ces avances font l'objet d'une réduction de valeur à due concurrence.
Nous attestons qu'à notre connaissance, les états financiers consolidés résumés pour la période de six mois close au 30 juin 2015, établis conformément à la norme IAS 34 «Information financière intermédiaire» telle qu'adoptée par l'Union Européenne, donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de la société et des entreprises comprises dans la consolidation. Le rapport de gestion intermédiaire contient un exposé fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice et des principales transactions entre parties liées, et de leur incidence sur les états financiers consolidés résumés, ainsi qu'une description des principaux risques et incertitudes pour les mois restants de l'exercice.
Au nom et pour compte du Conseil d'Administration.
Maryse Aulagnon Stratefin sprl d'Administration représentée par
Présidente du Conseil Administrateur Délégué Christian Terlinden
Nous avons procédé à l'examen limité des états financiers résumés au 30 juin 2015 de Banimmo SA, comprenant le bilan consolidé, le compte de résultats consolidé, l'état consolidé du résultat global, l'état consolidé des variations des capitaux propres et le tableau consolidé des flux de trésorerie pour la période de six mois clôturée à cette date, ainsi que les notes explicatives y relatives. L'établissement de cette information financière intermédiaire conformément au référentiel IFRS, tel qu'adopté par l'Union européenne, relatif à la communication de l'information financière intermédiaire (« IAS 34 ») relève de la responsabilité du conseil d'administration. Notre responsabilité consiste à exprimer une conclusion au sujet de cette information financière intermédiaire sur la base de notre examen limité.
Nous avons effectué notre examen limité conformément à la norme internationale ISRE 2410 « Examen limité d'information financière intermédiaire effectué par l'auditeur indépendant de la société». Un examen limité d'information financière intermédiaire consiste à demander des renseignements, principalement auprès des personnes responsables des aspects financiers et comptables, et à mettre en œuvre des procédures analytiques et d'autres procédures d'examen limité. La portée d'un examen limité est considérablement moindre que celle d'un contrôle plénier effectué en conformité avec les normes internationales d'audit et ne nous permet donc pas d'obtenir l'assurance d'avoir identifié tous les points significatifs qui auraient pu l'être dans le cadre d'un contrôle plénier. Nous n'exprimons donc pas une opinion d'audit.
Sur la base de notre examen limité, aucun fait n'a été porté à notre connaissance nous laissant à penser que l'information financière intermédiaire ci-annexée n'a pas été établie, à tous égards importants, conformément à la norme IAS 34 relative à la communication d'information financière intermédiaire, telle qu'adoptée par l'Union européenne.
Sans remettre en cause la conclusion exprimée ci-dessus, nous attirons l'attention sur l'annexe 17 de l'information financière intermédiaire relative au recouvrement des créances envers le groupe Urbanove.
Bruxelles, le 2 septembre 2015
MAZARS RÉVISEURS D'ENTREPRISES Commissaire Représenté par
Xavier DOYEN
Immeubles (de placement et stocks)(1)
(1) Le taux d'occupation du portefeuille est obtenu en divisant la totalité des surfaces louées de tous les immeubles par la surface totale louable des immeubles (à l'exclusion des surfaces de parking). Ainsi, les taux mentionnés ne tiennent compte que des surfaces disponibles à la location.
Centres de conférences (2)
(2) A savoir le nombre de nuitées vendues par rapport au nombre total de nuitées disponibles (nombre de chambres x 365 jours).
Répartition du portefeuille par type d'investissement (3)
(3)
| Superficie totale du portefeuille investissement (en m²)* | 145.890 |
|---|---|
| Bureaux | 116.423 |
| Commerces | 15.794 |
| Semi-industriel | 10.226 |
| Autres | 3.446 |
| Valeur du portefeuille (en millions €) (IAS 40 et IAS 2) | 384,2 |
| Taux d'occupation des immeubles (IAS 40 et IAS 2) | 79,1% |
| Taux d'occupation des immeubles de placement (IAS 40) | 86,0% |
| Taux d'occupation des immeubles détenus en stock (IAS 2) | 71,5% |
(*) Ne comprend pas les immeubles détenus en joint-venture.
(1) Au 30 juin 2015, la valeur du patrimoine immobilier s'élevait à € 384,2 millions et se décomposait comme suit :
1 sur base de la valorisation de l'expert immobilier
2 sur base du montant nominal du financement mezzanine consenti
Lenneke Marelaan 8 – 1932 Zaventem Tél.: 00.32.2.710.53.11 / Fax : 00.32.2.710.53.13
28 rue de Berri – 75008 Paris Tél.: 00.33.1.53.53.29.85 / Fax: 00.33.1.45.63.67.84
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