Earnings Release • Feb 28, 2018
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gereglementeerde informatie 28 februari 2018 - 07.00 uur
De algemene bezettingsgraad van de portefeuille, berekend op basis van de werkelijk beschikbare oppervlakten, komt eind 2017 op 83%. Dat ligt in de lijn van het cijfer van eind 2016. De nieuwe overeenkomsten voor Dolce La Hulpe B14, Anglet en Verpantin compenseerden het vertrek van huurders uit Diamond.
Op commercieel vlak werden in 2017 heel wat offertes ingediend. Voor sommige dossiers volgde een handtekening (zie 'overdrachten' verder). Andere lopen nog, zoals twee dossiers betreffende ongeveer 6 000 m² voor de Diamond-kantoren in Vorst.
Voor de site Athena Business Center (Vilvoorde) kreeg Banimmo de machtiging om de bestemming te wijzigen. Het nieuwe RUP (bestemmingsplan) staat 220 wooneenheden toe.
Voor de site North Plaza (13 800 m²) werd een wijzigingsvergunning aangevraagd voor de verticale opdeling van het gebouw. De geplande twee inkomhallen en verdiepingen van 400 tot 900 m² zouden het huuraanbod heel wat flexibeler moeten maken.
De procedures bij de Stad Charleroi voor de ruil van percelen op de site S.D.E.C. lopen verder. Eens ze rond zijn, wordt een masterplan opgemaakt.
1 Zie definitie op pagina 5
In de joint venture Conferinvest werd het contract met Deloitte University eind mei vernieuwd voor nog eens drie jaar, van midden 2018 tot midden 2021. Het omvat betere voorwaarden voor de twee hotels, Dolce La Hulpe en Dolce Chantilly.
In het dossier The Loop in Gent heeft Banimmo akte genomen van de beslissing van de Stad om geen toestemming te geven voor een Outlet Center. Tegelijk praat Banimmo verder met mogelijke partners om in 2018 te starten met de uitvoering van een uitvoerbare vergunning op Veld 5.
Er hebben in 2017 geen nieuwe acquisities of kapitaalinvesteringen van betekenis plaatsgevonden.
In februari 2017 vond de overdracht plaats van de verbonden vennootschap Tervueren Invest NV, eigenaar van de kantoorsite aan de Desguinlei in Antwerpen.
Banimmo tekende eind juli 2017 de verkoop aan de groep SwissLife van de administratieve erfpachtovereenkomst voor de Halle Secrétan in Parijs. De voorlopige verkoopovereenkomst werd eind 2016 getekend, maar voor de concrete overdracht moest de Stad Parijs de nieuwe eigenaar goedkeuren, wat ook gebeurde.
In september heeft Banimmo een klein perceel (57 are) van haar grond in Ans verkocht aan de Zone de Police d'Ans. In december heeft de vennootschap en voorlopige verkoopovereenkomst getekend, onder de opschortende voorwaarde van de aflevering van de vergunning voor 25% van de terreinen in Ans (site van Bonne Fortune).
Nadat de Waalse Overheidsdienst op 15 juni 2017 het kantoorgebouw in Namen aanvaardde, dat in het bezit is van de joint venture Bureau Cauchy C, werden in november 2017 de toekomstige erfpachtvorderingen overgedragen. Tegelijkertijd heeft Banimmo in december haar participatie van 50% in Bureau Cauchy A overgedragen aan haar partner Thomas & Piron.
In het kader van haar desinvesteringsplan verkocht Banimmo in november de Marché Vaugirard aan haar referentieaandeelhouder Affine. Deze winkelgalerij is gelegen in het 15e arrondissement van Parijs, tegenover de Gare Montparnasse.
Zoals in het PGR-plan van eind 2016 was bepaald, droeg Urbanove de vennootschap Le Côté Verre (die eigenaar was van het winkelcentrumproject in Namen) in april 2017 over aan Besix. De activa die in handen waren van haar dochterondernemingen Les Rives de Verviers / Avenir Promotion / Bijouterie Doutrepont (eigenaar van het winkelcentrumproject in Verviers) werden in november 2017 verkocht aan City Mall. Banimmo heeft in het Urbanove-dossier geen enkele financiële impact meer heeft op haar rekeningen.
Banimmo France heeft de Tijdelijke Bezettingsovereenkomst ('Convention d'Occupation Temporaire') voor 55 jaar getekend voor de site La Défense (project "Table Square"), alsook het Contract voor Vastgoedpromotie ('Contrat de Promotion Immobilière'). Het begin van de werkzaamheden staat gepland in het eerste semester van 2018.
Op de site Verpantin (4 700 m²), in regio Parijs, zet Banimmo France de renovatiewerkzaamheden van de winkelgalerij verder, waarin ze in 2017 bijna € 2 miljoen heeft geïnvesteerd.
In Nice werd Banimmo France weerhouden om, in het kader van een administratieve erfpacht van 45 jaar, de «Halle de la Gare du Sud » nieuw leven in te blazen. De bedoeling is dat er een "Chefs Fooding & Vintage" pool van 2 700 m² gecreëerd wordt.
Midden december 2017 heeft Banimmo het saldo van het gesyndiceerd krediet (€ 47 miljoen) terugbetaald, dat in 2011 was toegekend door ING en KBC.
Nieuwe verkopen en herfinancieringen zijn aan de gang om de obligatielening van € 34 miljoen, die op 30 mei 2018 komt te vervallen, terug te kunnen betalen.
De toekomstige operaties van de groep zullen hoofdzakelijk gefinancierd worden door bilaterale kredieten.
Er werd aan alle bank- en obligatiecovenants voldaan.
| (in duizenden euro) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Huurinkomsten | 6.996 | 11.640 | 11.402 |
| Opbrengsten uit de verkoop van gebouwen in voorraad | 54.952 | 132.716 | 17.612 |
| Opbrengsten uit de verkoop van bestellingen in uitvoering | 3.142 | 23.093 | |
| Opbrengsten uit de ordinaire activiteiten | 65,090 | 144.356 | 52.107 |
| Kosten van verhuring | $-3.027$ | $-3.444$ | $-3.283$ |
| Kostprijzen van verkochte gebouwen in voorraad | $-44.011$ | $-72.092$ | -16.869 |
| Kostprijzen van verkochte bestellingen in uitvoering | $-2.577$ | -17.502 | |
| Kosten van de ordinaire activiteiten | -49.615 | $-75.536$ | $-37.654$ |
| Operationeel vastgoed resultaat | 15,475 | 68.820 | 14.453 |
| Erelonen en beheersvergoedingen | 587 | 548 | 1.092 |
| Netto resultaat op vastgoedverkopen | 0 | -1.269 | $-3.925$ |
| Winst (verlies) op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | $-1.101$ | -386 | $-575$ |
| (Toevoegingen) en terugnemingen van waardeverminderingen op gebouwen | |||
| in voorraad | $-3.829$ | $-14.713$ | $-4.000$ |
| Andere operationele (kosten)/opbrengsten | $-155$ | $-424$ | -16 |
| Vastgoedresultaat | 10.977 | 52,576 | 7.029 |
| Administratieve kosten | $-6.941$ | $-9.683$ | $-9.077$ |
| Andere inkomsten | |||
| Operationeel resultaat | 4.036 | 42.893 | $-2.048$ |
| Financiële kosten | $-6.029$ | $-38.729$ | $-32.486$ |
| Financiële opbrengsten | 482 | 1.925 | 1.953 |
| Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint venture | 81 | $-1.122$ | $-2.035$ |
| Afschrijvingen (toevoeging/terugname) op deelnemingen van geassocieerde | |||
| deelnemingen en joint venture | $-203$ | 449 | |
| Netto resultaat op de verkoop van geassocieerde deelnemingen en joint | |||
| venture | $\bf{0}$ | -1 | 1.038 |
| Reultaat op andere financiële vaste activa | -1 | 90 | -109 |
| Resultaat voor belastingen | $-1.634$ | 5.505 | $-33.687$ |
| Belastingen | $-2.278$ | $-20.915$ | 453 |
| Resultaat van het boekjaar - voortgezette activiteiten | $-3.912$ | $-15,410$ | $-33.234$ |
| Resultaat van het boekjaar | $-3.912$ | $-15.410$ | $-33.234$ |
| Toewijsbaar aan: | |||
| - Aandeelhouders van de vennootschap | $-3.912$ | $-15.410$ | -33.227 |
| - Minderheidsbelangen | -7 | ||
| Resultaat per aandeel na verwatering toekomend aan de aandeelhouders (in | |||
| euro per aandeel) | $-0.34$ | $-1.36$ | $-2.93$ |
| (in duizenden euro) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| ACTIVA | |||
| Vaste activa | |||
| Vastgoedbeleggingen | 26.995 | 37.879 | 65.948 |
| Materiële vaste activa | 219 | 335 | 493 |
| Immateriële vaste activa | 200 | 58 | 75 |
| Deelnemingen in geassocieerde deelnemingen en joint venture | 5.271 | 6.403 | 7.520 |
| Uitgestelde belastingactiva | 281 | 255 | 5.504 |
| Langlopende financiële activa | 4.496 | 24.423 | 45.862 |
| Handelsvorderingen en andere vorderingen | 540 | 1.628 | 4.982 |
| Totaal vaste activa | 38.002 | 70.981 | 130.384 |
| Vlottende activa | |||
| Gebouwen in voorraad | 98.035 | 138,613 | 192.387 |
| Gebouwen - Bestellingen in uitvoering | 0 | 2.569 | 2.281 |
| Kortlopende financiële activa | 19.171 | 819 | 818 |
| Handelsvorderingen en andere vorderingen | 16.897 | 22.424 | 20.516 |
| Kortlopende belastingvorderingen | 152 | 54 | 652 |
| Kas en kasequivalenten | 5.651 | 37.157 | 3.551 |
| Vaste activa aangehouden voor verkoop | 10.541 | ||
| Totaal vlottende activa | 150.447 | 201.636 | 220.205 |
| Totaal activa | 188.449 | 272.617 | 350.589 |
| EIGEN VERMOGEN | |||
| Kapitaal | 79.539 | 79.539 | 107.050 |
| Geconsolideerde reserves | $-25.402$ | $-21.796$ | $-33.960$ |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de groep | 54.137 | 57.743 | 73.090 |
| Minderheidsbelangen | |||
| 54.137 | 57.743 | 73.090 | |
| Totaal eigen vermogen | |||
| PASSIVA | |||
| Langlopende verplichtingen | |||
| Langlopende financiële schulden | 77.751 | 108.213 | 159,570 |
| Langlopende afgeleide financiële instrumenten | 2.182 | 6.053 | |
| Voorzieningen | 1.591 | 2.751 | 2.085 |
| Handelsschulden en andere schulden | 1.983 | 2.591 | 4.256 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 83,507 | 119.608 | 165.911 |
| Kortlopende verplichtingen | |||
| Kortlopende financiële schulden | 37.374 | 63.950 | 86.976 |
| Kortlopende afgeleide financiële instrumenten | 602 | 33 | 6.416 |
| Kortlopende belastingschulden | 2.723 | 17.437 | 161 |
| Voorzieningen | 29 | 74 | 76 |
| Handelsschulden en andere schulden | 10.077 | 13.772 | 17.959 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 50.805 | 95.266 | 111.588 |
| Totaal verplichtingen en eigen vermogen | 188.449 | 272.617 | 350.589 |
De netto huurinkomsten bedroegen in 2017 € 4 miljoen, tegenover € 8,2 miljoen in 2016. Deze sterke daling vloeit voort uit het verlies aan huurinkomsten als gevolg van de verkopen die in 2016 en 2017 hebben plaatsgevonden.
De vennootschap boekte in 2017 een verkoopopbrengst uit gebouwen in voorraad van € 55 miljoen, tegenover een uitzonderlijk hoge verkoopopbrengst van € 132,7 miljoen in 2016 (waarvan € 129,4 miljoen gerelateerd was aan de verkoop van de Marché Saint-Germain in Parijs).
Die opbrengst bestaat uit:
De erelonen en commissies bedroegen € 0,6 miljoen.
De verbonden ondernemingen en joint-ventures hebben in 2017 geen enkel resultaat opgeleverd.
De kosten en lasten van de verkoop van gebouwen in voorraad van € 44 miljoen vertegenwoordigen de kostprijs van de gebouwen die in de loop van het jaar werden verkocht. In vergelijking met de opbrengst van de verkoop van deze activa (zie supra), heeft Banimmo een meerwaarde gegenereerd van € 11 miljoen.
De vastgoedbeleggingen (IAS40) ondergingen een lichte neerwaartse aanpassing van de waarde van € 1,1 miljoen. De gebouwen in voorraad (IAS2) kenden een waardevermindering voor een bedrag van € 3,8 miljoen. Die waardevermindering werd voornamelijk geboekt op de kosten die waren geactiveerd voor de ontwikkeling van het Design Outlet Center in Gent, waar intussen van afgezien werd, en op het gebouw Rocquencourt (Frankrijk).
De werkingskosten (administratieve en operationele lasten) bedragen € 6,9 miljoen, tegenover € 9,7 miljoen vorig jaar. Deze daling vloeit voort uit het strategische plan dat eind 2016 werd ingevoerd, waarin, naast de inkrimping van de portfolio, ook een sterke daling van de kosten werd voorzien, weliswaar met behoud van de competenties die nodig zijn om de pipeline te ontwikkelen. .
Het operationeel resultaat bedraagt € 4 miljoen, een sterke daling dus tegenover 2016, omdat dat jaar gekenmerkt werd door de zeer grote marge die was voortgevloeid uit de verkoop van de Marché Saint Germain.
De netto financiële lasten bedroegen in 2017 € 5,5 miljoen, tegenover € 9,1 miljoen in 2016.
De gemiddelde financiële schuld bedroeg in 2017 € 138,25 miljoen, tegenover € 243,1 miljoen in 2016, wat overeenkomt met een vermindering met 43%.
De gemiddelde kost van de schuld bedroeg 3,5% vóór en 4,5% na impact van de indekkingsinstrumenten.
De verhouding netto financiële schulden op het totaal van de balans (LTV) per 31/12/2017 bedroeg 58,1%.
De belastinglasten bedragen € 2,3 miljoen en houden verband met de verkoop van de Halle Secrétan in Parijs.
Het geconsolideerd nettoresultaat (IFRS) van het jaar vertoont een verlies van € 3,9 miljoen, tegenover een verlies van € 15,4 miljoen in 2016.
Op 31 december 2017 bedroeg het Geherwaardeerd Nettoactief € 66,3 miljoen, oftewel 5,8 € per aandeel, tegenover 7,3 € per 31 december 2016.
Deze vermindering van 1,5 € per aandeel is te wijten aan het resultaat van het jaar 2017, aan de valorisatie van de Franse activa op hun verkoopwaarde volgens de getekende verkoopovereenkomst, aan de aanpassing van het project in Gent (met het einde van het project Design Outlet Center) en aan de aanpassing van de exitwaarde van de hotels.
Banimmo ondertekende op 21 december 2017 een compromis voor de verkoop aan het Franse private equity fonds Montefiore van haar aandelen in Banimmo France. De realisatie van deze promesse, die onderhevig is aan bepaalde opschortende voorwaarden, heeft plaatsgevonden op 27 februari 2018. De verkoopakte zal eerstdaags getekend worden. Een belangrijke mijlpaal in de strategie van Banimmo, met vernieuwde focus op België en de versterking van haar financiële situatie.
De teams van Banimmo hebben in de loop van het boekjaar 2017 belangrijke stappen gezet naar een heropstart van de ontwikkelingsactiviteiten van de firma: significante vermindering van de bankschuld, voortzetting van de aanpassing van de vastgoedportfolio, dynamisch beheer van de dossiers die in 2018 in ontwikkelingsprojecten moeten uitmonden, in solo of met een partner, leunend op Banimmo's grote grondreserve met een ontwikkelingspotentieel van 325 000 m², optimalisatie van de kosten, enz.
In mei 2018 volgt de volgende mijlpaal: het vervallen van de obligatielening, waaraan momenteel het merendeel van de middelen van de firma wordt besteed.
Gelet op het negatief resultaat van het boekjaar zal de raad van bestuur aan de algemene vergadering voorstellen om geen dividend uit te keren.
Algemene Vergadering van de Aandeelhouders : 8 mei 2018
| Banimmo | Patrick Mertens | Philippe Opsomer |
|---|---|---|
| Lenneke Marelaan 8 | CEO | CFO |
| 1932 Zaventem | [email protected] | [email protected] |
| Tel. : +32 2 710 53 11 | ||
| www.banimmo.be |
Banimmo profileert zich vandaag als een speler die in staat is om vastgoedactiva, die aan de strengste eisen en normen van de eindinvesteerders voldoen, te bouwen of om te vormen, alsook built-to-suit gebouwen te ontwikkelen die aan de wensen van de huurders voldoen. Deze competentie geldt zowel voor kantoorgebouwen (waarin Banimmo historisch aanwezig is), als voor handelspanden of nichesegmenten (hotels, enz.).
De vastgoedportefeuille heeft een totale waarde van € 208 miljoen eind december 2017 en omvat ongeveer 143.000 m² ontwikkelde oppervlakte en 325.000 m² die nog kunnen ontwikkeld worden. België is de belangrijkste markt met een marktwaarde van 68% van de portefeuille. Frankrijk vertegenwoordigt 32% van de portefeuille van Banimmo. De Franse groep Affine bezit 49,5% van Banimmo.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.