Annual Report • Apr 5, 2018
Annual Report
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Rapport annuel 2017
Créée en 1995, Banimmo est une société de développement immobilier cotée sur Euronext Brussels. Après s'être investie en Belgique et en France dans des secteurs variés comme les hôtels, le résidentiel ou les commerces, Banimmo renoue avec son métier de base : le segment de l'immobilier de bureaux en Belgique. La société s'est donnée pour mission de réhabiliter des immeubles devenus obsolètes (redéveloppement) et de construire des immeubles (build-to-suit) répondant aux nouvelles préoccupations des entreprises, tant en termes de rapidité d'exécution que de modularité de l'espace. Pour mener à bien son action, Banimmo dispose, en Belgique, dans les trois régions, d'une réserve foncière de plus de 300 000 m² à développer.
Entretien avec la Présidente du conseil d'administration et le CEO
M a r y s e A u l a g n o n , Présidente du conseil d'administration
P a t r i c k M e r t e n s d e W i l m a r s , Chief Executive Officer
Maryse Aulagnon - Des effets positifs se font déjà sentir. La confiance a été restaurée avec les banques, qui sont le carburant de notre activité. La fin du crédit syndiqué a marqué la reprise de nos relations commerciales avec celles-ci. Le marché a pris conscience du travail que nous avons accompli.
Patrick Mertens de Wilmars - En un an et demi, nous avons divisé notre dette par trois et nos frais fixes par deux. Nous avons réduit de moitié nos effectifs pour nous focaliser sur notre nouvelle stratégie. Nous pensons avoir retrouvé la confiance de nos partenaires. Nous sommes dans une dynamique positive avec les entités publiques : que ce soit par exemple à Gand ou à Charleroi, où des projets sont initiés. Nous avons par ailleurs poursuivi, au cours de l'exercice écoulé, la stratégie 2016 d'élagage de nos actifs. Le marché souscrit à notre stratégie d'avenir pour Banimmo.
« Nous préférons proposer au marché trois fois 5 000 mètres carrés, qui trouvent plus facilement preneur, qu'une fois 15 000 mètres carrés. »
PATRICK MERTENS DE WILMARS, CHIEF EXECUTIVE OFFICER
P.M. - Le développement des activités de la branche française nécessitait de lourds investissements. Nous avons préféré céder ce pôle pour permettre à Banimmo France de poursuivre sa croissance adossée à un nouvel actionnaire et concentrer nos moyens sur la Belgique.
M.A. - Pour éviter de brouiller sa lisibilité, et tenir compte de sa taille, Banimmo ne pouvait se développer autour de deux pôles géographiques. Banimmo est redevenu une société belge, dont l'image est désormais beaucoup plus claire pour les analystes et le marché.
P.M. - Ce pôle était arrivé à maturité. Nous nous étions fixés, en partenariat avec les deux familles associées, un horizon de dix ans pour retirer les fruits de notre investissement qui date de 2006. Le moment est venu. Nous sommes en train de céder le Dolce Chantilly. Et nous réfléchissons avec les familles associées à notre sortie de Dolce La Hulpe.
P.M. - Banimmo avait fait le choix, à sa création, de se spécialiser dans la transformation de bureaux obsolètes, secteur où elle a connu une belle évolution. La diversification initiée ensuite par le management de l'époque n'a pas rencontré les objectifs escomptés. Aujourd'hui le thème de la transformation retrouve une certaine vigueur : cela représente des opportunités de réhabilitation, dans des lieux centraux, stratégiques. Nous pouvons acquérir ainsi des immeubles obsolètes, dans des bonnes conditions, pour les proposer, après rénovation, à des entreprises en recherche d'espaces et de services adaptés à leurs besoins. On assiste également à la transformation d'anciens immeubles de bureaux en espaces résidentiels, mais tous les bâtiments ne se prêtent pas à ce type de transformation. Par ailleurs, nous ne recherchons plus la même taille d'actifs : nous préférons proposer au marché trois fois 5 000 mètres carrés, qui trouvent plus facilement preneur, que 15 000 mètres carrés qui représentent une prise de risque importante. Le bureau est le secteur que Banimmo connaît le mieux. Nous avons les outils et l'expérience pour nous concentrer sur ce marché. Nous avons donc choisi, en toute logique, de renouer avec notre premier métier.
M.A. - Banimmo, à la différence d'autres promoteurs, possède un patrimoine foncier important dans le secteur des bureaux, plus de 300 000 mètres carrés, qui représente de belles opportunités de développement pour la société.
P.M. - Nous avions, dans une première étape, donné priorité au build-to-suit. Mais nous nous sommes rendus compte qu'il était difficile de trouver de façon récurrente des locataires en recherche de 6 000 à 9 000 mètres carrés de bureaux. Alors que la mise à disposition de plus petites surfaces de travail, le coworking ou le développement de services et de facilités, telles que conciergerie ou catering, aux entreprises locataires, rencontrent un succès grandissant. La tendance, aujourd'hui, est aussi aux espaces partagés par des entreprises actives dans les mêmes sphères d'activités, qui recherchent la complémentarité au niveau des locataires qui occupent le même immeuble. Nous sommes très attentifs à ces évolutions et nous nous efforçons de les anticiper.
M.A. - Notre métier a beaucoup changé. Le marché avait déjà évolué s'agissant des bureaux avec la création d'espaces paysagers. Depuis, l'introduction il y a cinq ans, de services spécifiques qui facilitent la vie des collaborateurs et créent de nouvelles attentes, nous adaptons continuellement notre offre. Pour marquer notre différence nous devons garder une avance, y compris en matière environnementale, en veillant à offrir des performances énergétiques supérieures aux normes.
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« Nous avons élagué notre portefeuille. Nous devons encore conclure quelques ventes avant de nous concentrer sur notre développement. Notre objectif est de renouer avec le bénéfice et de retrouver notre vocation de société cotée qui est de servir un dividende à ses actionnaires. »
MARYSE AULAGNON, PRÉSIDENTE DU CONSEIL D'ADMINISTRATION
« Nous retrouvons aujourd'hui l'ADN de la société pour pérenniser l'avenir. Nous voyons la sortie du tunnel ; le ciel se dégage pour Banimmo. »
PATRICK MERTENS DE WILMARS, CHIEF EXECUTIVE OFFICER
Quels critères entrent en ligne de compte dans la stratégie de Banimmo en termes de choix d'implantation d'immeubles, que ce soit pour une rénovation ou une nouvelle construction ?
M.A. - Nous avons toujours été attentifs à sélectionner nos actifs en fonction de leur localisation, en privilégiant la mobilité. Les choix d'immeubles en centre-ville participent de cette volonté. Les terrains que nous possédons sont en périphérie des grandes villes, mais très bien situés et aisés d'accès, ce qui facilite les navettes des locataires.
P.M. - Outre leur localisation et les facilités de desserte que ces bâtiments offrent, le taux de vacance en centreville est très bas : pas plus de 4 à 5 %. En outre, avec la transformation d'immeubles de bureaux en complexes résidentiels, les espaces de bureaux se raréfient. Et beaucoup de locataires sont en fin de bail et recherchent des bureaux en phase avec les nouvelles évolutions du marché.
M.A. - Nous avons élagué notre portefeuille. Nous devons encore conclure quelques ventes avant de nous concentrer sur notre développement. Notre objectif est de renouer avec le bénéfice et de retrouver notre vocation de société cotée qui est de servir un dividende à ses actionnaires. Nous les remercions une nouvelle fois pour leur confiance et leur patience.
P.M. - Nous retrouvons aujourd'hui l'ADN de la société pour pérenniser l'avenir. Nous voyons la sortie du tunnel ; le ciel se dégage pour Banimmo.
-50 % frais fixes
Banimmo est une société de développement immobilier cotée sur Euronext Brussels depuis 2007. Active en Belgique et en France dans les domaines du bureau, des commerces et dans des segments de niche comme les hôtels, Banimmo recentre aujourd'hui ses activités autour de son métier premier : les immeubles de bureaux en Belgique. L'expertise de Banimmo en matière technique et dans la gestion de projets d'ampleur lui permet de mener avec efficacité et rapidité des programmes ambitieux.
Acteur de référence dans le secteur des bureaux depuis sa création, Banimmo inscrit son action autour de deux axes : la transformation d'actifs immobiliers, devenus obsolètes, en mettant en œuvre les normes de construction les plus sévères; et l'édification d'immeubles build-to-suit, privilégiant les technologies durables et performantes, pour des locataires en recherche de surfaces de travail de dimension plus modeste, et attentifs à un confort de vie accru.
plus de 300 000 m2
de surface à développer via la réserve foncière
| B R R | г |
|---|---|
4
83 % taux d'occupation
3
Présent dans deux pays (Belgique et France), Banimmo privilégie dorénavant la sphère géographique où elle exerce son métier depuis sa création : la Belgique. Banimmo dispose, dans le pays, d'une réserve foncière de plus de 300 000 mètres carrés pour conduire cette stratégie. Dans ses choix d'implantations, la société donne la priorité à la périphérie immédiate des centres urbains mais, dans sa politique de redéveloppement d'immeubles de bureaux, s'intéresse également au cœur des villes.
Banimmo est particulièrement sensible aux évolutions en matière d'attente des occupants finals des immeubles qu'elle met sur le marché. Ainsi les surfaces plus petites, fonctionnelles et ancrées dans un environnement disposant de toutes les facilités pour les utilisateurs, rencontrent un succès croissant auprès des entreprises. Banimmo vise aussi à offrir des services, à créer des communautés de locataires, à intégrer l'approche « Smart Building » et à anticiper les attentes des PME.
Forte de vingt années d'expérience dans les domaines de la réhabilitation de bureaux obsolètes et de la construction de bureaux build-to-suit, Banimmo s'est recentrée autour de ce segment, dans son aire géographique historique : la Belgique. Banimmo se profile comme un acteur innovant, attentif aux souhaits des occupants de ses immeubles, précurseur des nouvelles tendances qui animent le secteur.
Banimmo déploie une part de ses activités dans le redéveloppement de bureaux devenus obsolètes, qui nécessitent une réhabilitation technique et architecturale, leur offrant une nouvelle visibilité. Banimmo peut compter sur des équipes parfaitement rôdées pour relever les défis en matière de rénovation et de configuration d'espaces, dans une optique de durabilité et de performance énergétique. Pour optimiser les coûts, la société conserve des locataires jusqu'au moment du démarrage du chantier.
Banimmo, forte de son expérience du marché des bureaux dans lequel elle est active depuis sa création, a fait évoluer son offre pour répondre, de manière adaptée aux critères d'aujourd'hui, aux préoccupations des petites et moyennes entreprises, en recherche de solutions à la carte, avec le build-to-suit. Forte d'une réserve foncière de plus de 300 000 mètres carrés, Banimmo propose des surfaces de tailles variées, où elle travaille par phases. Rapidité d'exécution, construction sur mesure, surfaces partagées, réflexion autour des espaces créés, pensés comme des « nouveaux lieux de vie », incluant toutes les facilités actuelles, Banimmo mise sur une formule qui rencontre un succès croissant.
> Vente d'un immeuble de bureaux de 14 000 m² à Anvers par la cession de 100 % des actions de Tervueren Invest NV. Cet immeuble est entièrement loué à la Province d'Anvers et est destiné à un redéveloppement résidentiel.
> Banimmo France remporte un concours de redéveloppement à Nice. Suite à un appel d'offres très disputé, elle a été choisie pour organiser et gérer le projet de redynamisation de la Halle de la Gare du Sud (2 680 m²) de la ville de Nice.
> Après avoir obtenu l'agrément par la Ville de Paris du nouveau propriétaire, Banimmo vend la Halle Secrétan à Paris. Banimmo France restera le gestionnaire actif de cet ancien marché alimentaire de 4 150 m² entièrement rénové.
> Grâce à sa politique dynamique de cession d'actifs arrivés à maturité, Banimmo a réduit de moitié, entre septembre 2016 et septembre 2017, sa dette financière. En parallèle, un processus d'ouverture du capital de Banimmo France est lancé.
remboursement total du crédit syndiqué de Banimmo
COMPARAISON AU 31/12/2017 (en %)
CHIFFRE D'AFFAIRES (en '000 €)
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL (en '000 €)
Actif Net réévalué par action
Capitaux propres par action
Cours de bourse
Ratio d'endettement (Loan to Value)1 Total des actifs (en € millions) Dette financière nette (en € millions)
Remboursement contractuel
Remboursement à l'échéance
Obligations
valeur du portefeuille selon expertises
Ventes d'actifs à maturité pour € 55 millions en 2017
143 000 m2
en portefeuille
325 000 m2
à développer (notre part)
Tous les covenants bancaires et obligataires sont respectés.
| (EN '000 €) (AU 31 DÉCEMBRE) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| A. RÉSULTAT COURANT NET | |||
| Revenu locatif net des immeubles | 3 969 | 8 196 | 8 119 |
| Produits de cession des immeubles en stock | 54 952 | 132 716 | 17 612 |
| Produits de cession des commandes en cours d'exécution | 3 142 | 0 | 23 093 |
| Honoraires et commissions de gestion | 587 | 548 | 1 092 |
| Quote-part dans le résultat économique des sociétés mises en équivalence | 80 | 1 437 | 887 |
| Chiffre d'affaires | 62 730 | 142 897 | 50 803 |
| Prix de revient des immeubles en stock vendus | -44 011 | -72 092 | -16 869 |
| Prix de revient des commandes en cours d'exécution vendues | -2 577 | 0 | -17 502 |
| Charges opérationnelles et administratives | -6 941 | -9 684 | -9 077 |
| Autres charges opérationnelles | -154 | -424 | -16 |
| Résultat opérationnel récurrent (REBIT) | 9 047 | 60 697 | 7 339 |
| Résultat net des cessions des immeubles de placement et des participations | 0 | -1 270 | -2 887 |
| Résultat opérationnel (EBIT) | 9 047 | 59 427 | 4 452 |
| Résultat financier | -8 850 | -9 331 | -9 242 |
| Résultat courant avant impôt | 197 | 50 096 | -4 790 |
| Impôts | -2 278 | -15 665 | 922 |
| Résultat courant net | -2 081 | 34 431 | -3 868 |
| B. VARIATIONS DE VALEUR, RECLASSEMENTS ET IMPÔTS DIFFÉRÉS | |||
| Variations de juste valeur sur immeubles de placement | -1 101 | -386 | -575 |
| Gains/pertes de valeur sur immeubles détenus en stocks | -3 829 | -14 713 | -4 000 |
| Gains/pertes de valeur dans les sociétés mises en équivalence | -203 | 449 | 0 |
| Gains/pertes de valeur sur créances des sociétés mises en équivalence | 0 | -27 713 | -22 382 |
| Variations de justes valeurs dans le résultat des sociétés mises en équivalence | 0 | -2 559 | -2 922 |
| Variations de juste valeur des instruments dérivés (IAS 39) | 3 302 | 330 | 982 |
| Impôts différés | 0 | -5 249 | -469 |
| Total des variations de valeur, reclassements et impôts différés | -1 831 | -49 841 | -29 366 |
| C. RÉSULTAT NET | |||
| Résultat net de l'exercice | -3 912 | -15 410 | -33 227 |
| Intérêts minoritaires | - | - | -7 |
| Résultat net de l'exercice (part du groupe) | -3 912 | -15 410 | -33 234 |
| (EN '000 €) (AU 31 DÉCEMBRE) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | |||
| Immeubles de placement | 26 995 | 37 879 | 65 948 |
| Immobilisations corporelles | 219 | 335 | 493 |
| Immobilisations incorporelles | 200 | 58 | 75 |
| Participations dans des sociétés mises en équivalence | 5 271 | 6 403 | 7 520 |
| Actifs d'impôts différés | 281 | 255 | 5 504 |
| Actifs financiers à long terme | 4 496 | 24 423 | 45 862 |
| Créances commerciales et autres créances | 540 | 1 628 | 4 982 |
| ACTIFS COURANTS | |||
| Stocks | 98 035 | 138 613 | 192 387 |
| Commandes en cours d'exécution | 0 | 2 569 | 2 281 |
| Actifs financiers à court terme | 19 171 | 819 | 818 |
| Créances commerciales et autres créances | 16 897 | 22 424 | 20 516 |
| Créances d'impôts courants | 152 | 54 | 652 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 5 651 | 37 157 | 3 551 |
| Actifs non courants détenus en vue de la vente | 10 541 | 0 | 0 |
| Total de l'actif | 188 449 | 272 617 | 350 589 |
| CAPITAUX PROPRES | 54 137 | 57 743 | 73 090 |
| PASSIFS NON COURANTS | |||
| Dettes financières à long terme | 77 751 | 108 213 | 159 570 |
| Provisions | 1 590 | 2 751 | 2 085 |
| Instruments financiers dérivés à long terme | 2 182 | 6 053 | 0 |
| Dettes commerciales et autres dettes | 1 983 | 2 591 | 4 256 |
| PASSIFS COURANTS | |||
| Dettes financières à court terme | 37 374 | 63 950 | 86 976 |
| Instruments financiers dérivés à court terme | 602 | 33 | 6 416 |
| Dettes d'impôts courants | 2 723 | 17 437 | 161 |
| Provisions | 29 | 74 | 76 |
| Dettes commerciales et autres dettes | 10 077 | 13 772 | 17 959 |
| Total du passif et des capitaux propres | 188 449 | 272 617 | 350 589 |
| Endettement financier net sur total du bilan | 58,1 % | 49,5 % | 69,3 % |
| Endettement financier net sur capitaux propres | 2x | 2,3x | 3,3x |
| RÉSULTAT PAR ACTION | |||
| Nombre total d'actions (au 31/12) | 11 356 544 | 11 356 544 | 11 356 544 |
| Capitaux propres par action (au 31/12) | 4,77 € | 5,08 € | 6,44 € |
| Dividende ordinaire brut | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € |
Patrick Mertens de Wilmars dispose d'une grande expérience immobilière. Il dirigeait depuis janvier 2008 les opérations immobilières de la Compagnie Le Zoute avant d'en devenir le Chief Executive Officer en avril 2012.
Il a acquis une expérience de promotion immobilière en région bruxelloise au sein de divers fonds privés qu'il géra entre 1998 et 2007. Il a débuté sa carrière auprès de Coopers & Lybrand et de la Générale de Banque (Corporate & Investment Banking).
Patrick Mertens est licencié en droit de l'Université Libre de Bruxelles et est également titulaire de post graduats de la Fiscale Hogeschool et de la Solvay Business School.
Damien Darche est diplômé ingénieur civil (UCL). Il a acquis diverses expériences professionnelles, d'abord en entreprise générale chez Valens (ex-Maurice Delens) (1991-1998), puis en consultance immobilière chez Colliers (ex-DBAssociates) (1998-2000).
Il a rejoint Banimmo en janvier 2001 où il a assuré avec succès différents projets de développement en Belgique et au Grand Duché de Luxembourg, notamment pour la Commission Européenne, Dolce International, Mobistar, Electrolux, Marsh, BNP,…
Philippe Opsomer a rejoint Banimmo en janvier 2017 comme CFO. Il était précédemment CFO d'Immobel qu'il a quitté fin 2015 après 8 années. Ses responsabilités antérieures l'ont menées chez Econocom où il a passé 10 ans dans diverses fonctions de Senior Management en Finance, IT& Operations, et chez Nestlé Belgilux où il est resté 9 ans au sein de divers départements. Il a débuté sa carrière professionnelle dans le secteur bancaire.
Il est ingénieur de gestion (Solvay Business School, 1987).
Olivier Durand, Président de Banimmo France, a quitté le comité de direction fin février suite à la vente de Banimmo France à une société gérée par Montefiore Investment.
De gauche à droite : Damien Darche, Philippe Opsomer, Patrick Mertens de Wilmars, André Bosmans.
André Bosmans a obtenu son diplôme de licencié en droit (RUG) et a également décroché une licence en notariat à la RUG en 1978. Il dispose de diverses expériences professionnelles, notamment en qualité d'avocat stagiaire et de candidat notaire. Il a également travaillé à partir de 1990 chez Imofo, une filiale d'Anhyp spécialisée dans l'immobilier.
Il a été, entre 1996 et jusqu'au 30 juin 2014, Secrétaire Général et membre du comité de cirection de Banimmo et est depuis 2011 administrateur de Banimmo. Il est à nouveau Secrétaire Général et membre du comité de direction de Banimmo depuis le 1er avril 2016.
Il est administrateur en son nom personnel de Grondbank The Loop, P.D.S.M. et Schoonmeers-Bugten et via sa société de management de la SA Comulex, de la SA IPS et de la SA Lex 84. Il est administrateur indépendant de la SIR Montea. Il est membre indépendant du comité d'investissement du pôle immobilier de Participatie Maatschappij Vlaanderen. Il est administrateur indépendant des sociétés VEDIS en son nom personnel et de International Commerce and Trading via sa société de management. Il est membre du comité de direction de Belgian Land SA et représentant permanent de Belgian Land dans diverses participations de Belgian Land. Il est également administrateur et membre du comité de direction de Baluchon Alzheimer. Il est administrateur indépendant et président du conseil d'administration, du comité d'investissement et du comité de nomination et rémunération de la SA ReKode, le gérant de la société commanditaire par actions INCLUSIO.
Au 31 décembre 2017
Maryse Aulagnon, Présidente d'Affine R.E., maître des Requêtes honoraire au Conseil d'État, est diplômée de l'ENA, de l'Institut d'Études Politiques et titulaire d'un DESS en sciences économiques.
Après avoir occupé différents postes à l'Ambassade de France aux États-Unis et dans plusieurs cabinets ministériels (Budget, Industrie), elle entre en 1984 dans le groupe CGE (aujourd'hui Alcatel) en tant que Directeur des Affaires Internationales. Elle rejoint ensuite Euris en qualité de Directeur Général dès sa création en 1987.
C'est en 1990 qu'elle fonde le groupe Affine qu'elle dirige depuis lors.
Elle participe également à plusieurs organismes professionnels (Club de l'Immobilier, administrateur de la Fondation Palladio, membre du bureau exécutif de la FSIF…). Elle est par ailleurs administrateur d'Air France-KLM, membre du Conseil de Surveillance de BPCE, ainsi qu'administratrice référente de Veolia Environnement.
Elle est également membre de diverses associations notamment culturelles et universitaires (Le Siècle, la Fondation des Sciences Politiques, Voxfemina…).
Patrick Mertens de Wilmars dispose d'une grande expérience immobilière. Il dirigeait depuis janvier 2008 les opérations immobilières de la Compagnie Le Zoute avant d'en devenir le Chief Executive Officer en avril 2012.
Il a acquis une expérience de promotion immobilière en région bruxelloise au sein de divers fonds privés qu'il géra entre 1998 et 2007. Il a débuté sa carrière auprès de Coopers & Lybrand et de la Générale de Banque (Corporate & Investment Banking).
Patrick Mertens est licencié en droit de l'Université Libre de Bruxelles et est également titulaire de post graduats de la Fiscale Hogeschool et de la Solvay Business School.
Alain Chaussard, Vice-Président et Directeur général d'Affine R.E., est diplômé de l'École centrale de Paris, de l'Institut d'études politiques et de l'École nationale de statistique et d'administration économique. Il est également titulaire d'une maîtrise de mathématiques et d'un DEA de Finances.
Après une carrière dans le secteur bancaire au Crédit Lyonnais et au Crédit Chimique, il devient en 1989 Directeur Général Adjoint de la Banque Stern. De retour au Crédit Lyonnais en 1992, il est nommé Directeur en charge des financements spécialisés puis des affaires spéciales du Groupe. À ce titre, il fut notamment président de l'Omnium immobilier de gestion et de la salle Pleyel.
Directeur Général Adjoint d'Euris à partir de 1996, il rejoint le groupe Affine en qualité de Directeur Général en 1998 et en est vice-président depuis 2000. Il est par ailleurs Président de Centrale immobilier et de la Société des grands interprètes, et administrateur de la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières, de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière, et de l'association Pro Musicis.
André Bosmans a obtenu son diplôme de licencié en droit (RUG) et a également décroché une licence en notariat à la RUG en 1978. Il dispose de diverses expériences professionnelles, notamment en qualité d'avocat stagiaire et de candidat notaire. Il a également travaillé à partir de 1990 chez Imofo, une filiale d'Anhyp spécialisée dans l'immobilier.
Il a été, entre 1996 et jusqu'au 30 juin 2014, Secrétaire Général et membre du comité de direction de Banimmo et est depuis 2011 administrateur de Banimmo. Il est à nouveau Secrétaire Général et membre du comité de direction de Banimmo depuis le 1er avril 2016.
Il est administrateur en son nom personnel de Grondbank The Loop, P.D.S.M. et Schoonmeers-Bugten et via sa société de management de la SA Comulex, de la SA IPS et de la SA Lex 84. Il est administrateur indépendant de la SIR Montea. Il est membre indépendant du comité d'investissement du pôle immobilier de Participatie Maatschappij Vlaanderen. Il est administrateur indépendant des sociétés VEDIS en son nom personnel et de International Commerce and Trading via sa société de management. Il est membre du comité de direction de Belgian Land SA et représentant permanent de Belgian Land dans diverses participations de Belgian Land. Il est également administrateur et membre du comité de direction de Baluchon Alzheimer. Il est administrateur indépendant et président du conseil d'administration, du comité d'investissement et du comité de nomination et rémunération de la SA ReKode, le gérant de la société commanditaire par actions INCLUSIO.
Cyril Aulagnon est diplômé de l'Ecole HEC et titulaire d'une maîtrise de Sociologie et d'une licence de Mathématiques.
Il a débuté comme opérateur de marché au sein de la banque BNP Paribas à New-York, puis s'est spécialisé dans le secteur immobilier en travaillant pour un fonds d'investissement dédié à l'Afrique Subsaharienne. Il rejoint ensuite Concerto, la filiale de promotion logistique du Groupe Affine, pour en devenir le Directeur Général Adjoint en 2009. En 2010 il devient Directeur de la Stratégie et du Développement du Groupe Affine, en 2012, Directeur de l'Immobilier d'Affine, et en 2014 Directeur Général Adjoint d'Affine, fonction qu'il occupe jusqu'en janvier 2015.
Il fonde en 2015 la société Stonup, société de conseil en stratégie spécialisée dans l'Immobilier. Il a été membre de la commission Valorisation Verte dans le cadre du Grenelle de l'Environnement et rapporteur de la Commission Développement Durable de l'association Euronext – Finance & Innovation, et il est membre du conseil scientifique de l'IEIF.
Didrik van Caloen a obtenu une licence et maîtrise en Sciences Economiques à l'UCL. Il a travaillé chez G.E.I.S (timesharing services de 1979 à 1980), chez Citibank N.A. Brussels comme Credit Officer, Corporate Finance Manager and Financial Institutions Business Head (de 1980 à 1993), chez Citibank (Luxembourg) en tant que Directeur Général en charge de l'institutional and funds management business (de 1993 à 1994), comme administrateur-délégué chez Régent Finance (joint venture avec Anhyp) en tant que directeur (de 1994 à 1995), à la Banque d'Épargne Anhyp en tant que membre du comité de direction et responsable du département Crédits Immobiliers (de 1995 à 1999) et chez AXA REIM Benelux en tant que Managing Director (de 1999 à 2000).
Il a été, depuis 2000 et ce jusqu'au 31 décembre 2013 Chief Executive Officer et membre du comité de direction de Banimmo. Il est actuellement chargé par le CA de Banimmo de missions spécifiques.
Il a également été vice-président de l'Union professionnelle du Secteur Immobilier (UPSI-BVS) jusqu'en février 2017.
Catherine Sabouret est diplômée de l'ESSEC et est inscrite comme commissaire aux comptes.
Elle a réalisé la totalité de sa carrière en tant qu'Auditeur et Commissaire aux Comptes chez PwC. Après un premier poste d'auditeur junior en 1977, un passage au bureau de Melbourne, et une spécialisation en audit informatique, elle est cooptée Partner en 1988. Elle prendra alors la responsabilité du commissariat aux comptes de groupes industriels et de services tels que PSA Peugeot Citroën, Chargeurs, Sequana et Pathé. Elle a cessé d'exercer son rôle de partner, et de commissaire aux comptes, le 30 juin 2013.
Entre 1989 et 1998, elle occupe parallèlement les fonctions de responsable des Ressources Humaines. À ce titre, elle supervise le management d'ensemble de la direction RH et organise les volets opérationnels et culturels de la fusion Coopers & Lybrand /Pricewaterhouse en 1998. Entre 2001 et 2009, elle prend la présidence du conseil de surveillance de PwC Audit en France.
Catherine Sabouret était par ailleurs membre du bureau national du syndicat Ifec et du comité des normes professionnelles de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes.
Par décret en date du 11 décembre 2012, Catherine Sabouret a été nommée membre du Haut Conseil du commissariat aux comptes. Institué auprès du Garde des Sceaux, le Haut Conseil assure la surveillance de la profession du commissariat aux comptes. Son mandat s'est achevé en juin 2016.
Didier Malherbe a rejoint UCB en 2006, en tant qu'administrateur délégué d'UCB Belgium et Vice-Président Public Affairs d'UCB.
Licencié en droit de l'UCL, il débuta sa carrière comme Conseiller puis Chef de Cabinet au niveau des gouvernements wallon, bruxellois et fédéral. Il a rejoint le secteur privé en 1993, après avoir obtenu un MBA à l'université G. Washington (USA) et a successivement travaillé pour Spadel, Bellsouth (USA) avant de prendre la direction des Relations Extérieures de la Fédération des Entreprises de Belgique (FEB).
Il est également le fondateur du Salon de l'Etudiant et de l'European Business Summit. Didier Malherbe est président du comité de gestion du FOREM (le service public wallon de l'emploi et de la formation) et président du Conseil de Bel V (contrôles réglementaires dans les installations nucléaires).
Il est également président du comité d'audit de l'Agence Belge du Commerce Extérieur. Il est membre du conseil d'administration d'Essenscia, pharma.be, BioWin, European Biopharma Entreprises (EBE), Union Wallonne des Entreprises (UWE) et de l'Université Catholique de Louvain (UCL).
Matthieu Evrard, est diplômé de l'Ecole Centrale de Paris et de l'Université Panthéon-Sorbonne. Il dispose d'une très large expérience immobilière et en Corporate Finance, qu'il a acquise successivement chez Pwc, B&B Hotels puis dans ses dernières fonctions comme membre du comité exécutif de l'opérateur hôtelier Louvre Hotels Group, en charge des acquisitions, du développement global, de la gestion des actifs immobiliers et des opérations internationales. Matthieu a rejoint Affine en avril 2016 dont il est directeur général délégué depuis janvier 2017.
Muriel Aubry dispose d'une très large expérience de 30 années dans la promotion immobilière, qu'elle a acquise au sein du groupe Domus Vi, du Groupe AG2R La Mondiale et du Groupe Bouygues Immobilier.
Madame Aubry est diplômée de Paris II Assas, de la Lyon Business School et de HEC Paris.
Elle est par ailleurs membre du conseil de surveillance de l'Immobilière Dassault et administratrice indépendante de Officiis Properties.
valeur du portefeuille
25 actifs en Belgique et en France
Avec un patrimoine immobilier d'une valeur de plus de € 207 millions et un taux d'occupation du portefeuille de l'ordre de 83 %, comparable à l'exercice précédent, les activités de Banimmo reposent sur un socle stable.
Les réserves foncières de la société, soit 325 000 mètres carrés, présentent par ailleurs un beau réservoir de développement.
Au 31 décembre 2017, le portefeuille immobilier était composé de 14 immeubles (dont 4 détenus en joint-venture) pour une surface développée de 143 000 m², et de 11 terrains (dont 3 détenus en joint-venture) sur lesquels le potentiel de développement représente 325 000 m² (notre part).
Au 31 décembre 2017, la valeur du patrimoine immobilier s'élevait à € 207,7 millions selon expertises.
Le taux d'occupation global du portefeuille d'immeubles est de 83 %, stable par rapport à celui au 31 décembre 2016. Seul l'immeuble Diamond a encore des surfaces disponibles non occupées.
Le taux d'occupation des hôtels - centres de conférences s'établit à 64 % à La Hulpe et à 57 % à Chantilly, stable par rapport à 2016.
TERRAIN BÂLE SITE DA VINCI À 1140 BRUXELLES SURFACE : 22 700 M²
TERRAIN H2 SITE DA VINCI À 1140 BRUXELLES SURFACE : 22 000 M²
1 3 5
TERRAINS THE LOOP À GAND SURFACE CONSTRUCTIBLE : 80 000 M² POUR NOTRE PART (ENTREPRISE ASSOCIÉE)
TERRAIN SDEC À CHARLEROI
de potentiel de développement en Belgique
107 000 m2 construits en Belgique
ACTIF NON COURANT DÉTENU EN VUE DE LA VENTE
Steenstraat 20, 1800 Vilvoorde
Surface : 26 000 m²
Ce site est dorénavant destiné à un développement résidentiel de 220 unités, appelé Groenloo.
2 DA VINCI H3 IMMEUBLE DE PLACEMENT
Avenue du Bourget 1, 1140 Bruxelles
Surface : 12 450 m² selon bâtiments actuels, mais potentiel futur à 34 000 m² Parking : 100 Année de rénovation : 2005-2006 Niveaux hors sol : rez + 1 Taux d'occupatioin : 100 % (les redevances dues par la Commission Européenne sur cet immeuble ont été cédées)
3 DA VINCI H5
IMMEUBLE EN STOCK Avenue de Schiphol 3, 1140 Bruxelles
Surface : 3 800 m² Parking : 74 Année de rénovation : 2010 Niveaux hors sol : rez +2 Taux d'occupation : 100 %
TERRAIN BONNE FORTUNE À ANS
IMMEUBLE DE PLACEMENT
Boulevard de l'Humanité 292, 1190 Bruxelles
Surface : 14 300 m² Parking : 282 Année de construction : 1994 Niveaux hors sol : rez +5 Niveaux sous sol : 1 Taux d'occupation : 54 %
IMMEUBLE D'ENTREPRISE ASSOCIÉE
Chaussée de Bruxelles 135, 1310 La Hulpe
Surface : 36 000 m² Parking : 538 Année de rénovation : 2006-2007 Niveaux hors sol : rez +2 Niveaux sous sol : 1 Taux d'occupation de l'hôtel : 64 % Taux d'occupation des bureaux B14 : 100 %
IMMEUBLE EN STOCK
Rue de la Fusée 40, 1140 Bruxelles
Surface : 8 250 m² Parking : 152 Année de rénovation : 2011 Niveaux hors sol : rez +1 Taux d'occupation : 100 %
IMMEUBLE EN STOCK Boulevard du Roi Albert II 9, 1210 Bruxelles
Surface : 14 500 m² Parking : 146 Année de rénovation : 2009-2012 Niveaux hors sol : rez +8 Niveaux sous sol : 3 Taux d'occupation : 0 %, le bâtiment n'étant à ce stade pas disponible à la location
1
3 5
2 4
de potentiel de développement en France
construits en France
1 ANGLET IMMEUBLE EN STOCK
Avenue de Bayonne 44, 64600 Anglet
Surface : 4 600 m² Parking : 169 Année de construction : les travaux ont débuté en 2016 Taux d'occupation : 79 %
2 DOLCE CHANTILLY
IMMEUBLE D'ENTREPRISE ASSOCIÉE
Route d'Apremont, 60500 Vineuil St-Firmin (Chantilly)
Surface : 17 000 m² Parking : 300 Année de rénovation : 2007-2008 Niveaux hors sol : rez +2 Taux d'occupation : 57 %
IMMEUBLE EN STOCK
Route nationale 307, Parc de Rocquencourt, 78150 Rocquencourt
Parking : deux niveaux de parkings en infrastructure dans le bâtiment principal
Année de construction : début années '70
Niveaux hors sol : rez +3 (bâtiment principal) / rez +1 (bâtiment annexe) Niveaux sous sol : bâtiment principal avec rez -2
Taux d'occupation : 0 %, le bâtiment n'étant à ce stade pas disponible à la location
Esplanade du Général de Gaulle,
La Défense, à Courbevoie et Puteaux
Surface : 4 700 m² Objet : développement d'un pôle de restauration gastronomique sur base d'une convention d'occupation temporaire de 55 ans Construction : les premiers travaux sont prévus à partir de Q2 2018 Niveaux : rez +1
5 VERPANTIN IMMEUBLE EN STOCK
Rue du Pré Saint Gervais, 93500 Pantin
Surface : 4 800 m² Parking : 250 Année de construction : 1990, en cours de rénovation lourde Niveaux hors sol : rez Taux d'occupation : 94 %
| 31/12/2017 | |
|---|---|
| ACTION BANIMMO | |
| Nombre d'actions émises | 11 356 544 |
| COURS DE BOURSE (EN €) | |
| Plus haut de l'année | € 4,25 |
| Plus bas de l'année | € 3,15 |
| À la clôture | € 3,26 |
| Moyenne de l'année | € 3,75 |
| VOLUME | |
| Volume journalier moyen | 6 092 actions |
| CAPITALISATION BOURSIÈRE À LA CLÔTURE | € 36,99 millions |
L'action Banimmo (BANI) est cotée sur le marché continu de NYSE Euronext Brussels depuis le 26 juin 2007 et plus spécifiquement sur le segment C de ce marché. Ce segment regroupe les émetteurs ayant une capitalisation boursière inférieure à € 150 millions.
En mai 2010, Banimmo a émis une obligation assortie de warrants remboursée le 10 juin 2015 à sa valeur nominale de € 75 millions. Cette obligation portait un intérêt de 5,15 %.
En mai 2013, Banimmo a lancé une offre publique d'échange portant sur la totalité de ces obligations échéant le 10 juin 2015. Il était proposé à chaque détenteur obligataire d'échanger chaque coupure nominale par une nouvelle coupure portant un intérêt de 5,20 % échéant le 30 mai 2018. Au terme de la période d'acceptation de l'offre, 34 072 obligations ont été apportées à l'offre, représentant un montant nominal de € 34,072 millions. Ces obligations sont cotées sur NYSE Euronext Brussels. Les 40 923 obligations qui n'ont pas été apportées à l'offre ont été remboursées à leur échéance, à savoir en juin 2015.
En février 2015, Banimmo a lancé un placement privé d'obligations pour un montant total de € 44 millions. Les obligations qui ont une durée de 5 ans viendront à échéance le 19 février 2020 et génèrent un rendement brut annuel fixe de 4,25 %. Ces obligations sont cotées sur NYSE Alternext Brussels.
Le graphique ci-dessous présente la composition de l'actionnariat de Banimmo au 31 décembre 2017 et ce, sur base de la dernière « déclaration de transparence » reçue par Banimmo établissant les actionnaires détenant plus de 3 % des actions.
Eu égard au résultat négatif de l'exercice, le Conseil ne proposera pas à l'Assemblée Générale du 8 mai 2018 de distribuer un dividende.
| Assemblée Générale Ordinaire | 8 mai 2018 |
|---|---|
| Communication des résultats semestriels | 27 juillet 2018 |
| au 30 juin 2018 |
| INSTITUTION FINANCIÈRE | NOM | ADRESSE | TÉLÉPHONE | |
|---|---|---|---|---|
| KBC SECURITIES | Alexander Makar | Avenue du Port 12 | +32 2 429 39 39 | [email protected] |
| 1080 Bruxelles |
sur les comptes consolidés
Le taux d'occupation global du portefeuille, calculé sur base des surfaces réellement disponibles, s'élève à 83 % à fin 2017, stable par rapport à fin 2016. Les signatures sur Dolce La Hulpe B14, ainsi que celles par Banimmo France à Anglet et Verpantin, ont compensé des départs sur Diamond.
Au niveau commercial, de nombreuses offres ont été remises durant l'année 2017 et certains dossiers ont été signés (voir infra « cessions ») ou sont encore en cours, tels que 2 baux portant sur environ 6 000 m² pour les bureaux Diamond à Forest.
Sur le site d'Athena Business Center (Vilvorde), Banimmo a obtenu le changement d'affectation du site. Le nouveau RUP (plan d'affectation) autorise 220 unités résidentielles.
Sur le site de North Plaza (13 800 m²) une demande de permis modificatif est en cours pour une scission verticale de l'actif permettant une très large flexibilité locative avec 2 halls d'entrée et des étages de 400 à 900 m².
Les démarches d'échanges de parcelles se poursuivent avec la Ville de Charleroi pour le site S.D.E.C.. Elles seront suivies d'un travail d'établissement d'un master plan.
Au sein de l'entreprise associée Conferinvest, le contrat avec Deloitte University a été renouvelé fin mai pour une nouvelle période de 3 ans, de mi 2018 à mi 2021, à des conditions améliorées pour les 2 hôtels Dolce La Hulpe et Dolce Chantilly.
Dans le dossier The Loop à Gand, Banimmo a pris acte de la décision de la Ville de ne pas autoriser un Outlet Center. Parallèlement, Banimmo poursuit ses discussions avec des partenaires potentiels pour débuter en 2018 la mise en œuvre d'un permis exécutoire sur le champ 5.
Banimmo France a signé la Convention d'Occupation Temporaire de 55 ans pour le site de La Défense (projet « Table Square ») ainsi que le Contrat de Promotion Immobilière pour un début de travaux planifié durant le 1er semestre 2018.
Sur le site de Verpantin (4 700 m²), en région parisienne, Banimmo France poursuit les travaux de rénovation de la galerie commerciale dans lesquels elle a investi près de € 2 millions en 2017.
Banimmo France a remporté le marché de redéveloppement de la Halle de la Gare des Sud à Nice portant sur un bail emphytéotique de 45 ans visant à créer un pôle « Chefs Fooding & Vintage » de 2 700 m².
La cession de la société liée Tervueren Invest SA qui détient le site de bureaux Desguinlei à Anvers, a été réalisée en février 2017.
Banimmo a signé fin juillet 2017 la vente au Groupe SwissLife du Bail Emphytéotique Administratif relatif à La Halle Secrétan à Paris. Cette cession, dont le compromis de vente avait été signé fin 2016, était conditionnée à l'approbation par la Ville de Paris du nouveau propriétaire, qui a été obtenue.
En septembre, Banimmo a vendu à la Zone de Police d'Ans une petite parcelle (57 ares) de ses terrains à Ans. En décembre, elle a signé un compromis de vente sous condition suspensive d'obtention de permis pour 25 % des terrains à Ans (site de Bonne Fortune).
Suite à l'agréation du bâtiment de bureaux détenu par la co-entreprise Bureau Cauchy C à Namur par le Service Public de Wallonie le 15 juin 2017, la cession des créances emphytéotiques futures a été réalisée en Novembre 2017. Parallèlement, Banimmo a cédé en décembre sa participation de 50 % dans Bureau Cauchy A à son partenaire Thomas & Piron.
Dans le cadre de son plan de désinvestissement, Banimmo a vendu en novembre 2017 à Affine, son actionnaire de référence, le Marché Vaugirard, galerie commerciale située à Paris 15ème face à la Gare Montparnasse.
Comme convenu dans le plan PRJ de fin 2016, Urbanove a cédé en avril 2017 la société Le Côté Verre (détenant le projet de centre commercial à Namur) à Besix et en novembre 2017 les actifs détenus par ses filiales Les Rives de Verviers / Avenir Promotion / Bijouterie Doutrepont (détenant le projet de centre commercial à Verviers) à City Mall. Banimmo n'a plus aucune exposition financière sur le dossier Urbanove.
Au cours de l'exercice écoulé, aucune activité n'a été réalisée dans le domaine de la recherche et du développement par Banimmo et ses filiales.
Au 1er janvier 2017, Banimmo détenait 106 620 actions propres. Au cours de l'exercice, la société n'a acquis aucune action supplémentaire et n'a procédé à aucune cession ou attribution.
Au 31 décembre 2017, Banimmo détenait donc 106 620 actions propres.
Les revenus locatifs nets s'élèvent en 2017 à € 4 millions contre € 8,2 millions en 2016. Cette forte baisse provient de la perte des loyers suite aux cessions survenues en 2016 et 2017.
La société a enregistré en 2017 un produit de cession sur immeubles en stock de € 55 millions, à comparer à un produit de cession particulièrement élevé de € 132,7 millions en 2016 (dont € 129,4 millions expliqués par la vente du Marché Saint Germain à Paris).
Ce produit se décompose comme suit :
Les honoraires et commissions perçus s'élèvent à € 0,6 million.
Les frais et charges de cession des immeubles en stock de € 44 millions représentent le prix de revient des immeubles vendus pendant l'année. Par comparaison au produit de cession de ces actifs (cfr supra), Banimmo a généré une plus-value de € 11 millions.
Aucun.
Les immeubles de placement (IAS40) ont subi un léger ajustement de valeur à la baisse de € 1,1 million. Les immeubles en stock (IAS2) ont connu une réduction de valeur d'un montant de € 3,8 millions. Cette réduction a été prise essentiellement sur les frais activés pour le développement abandonné du Design Outlet Center à Gand et sur l'immeuble de Rocquencourt (France).
Les coûts de fonctionnement (charges administratives et opérationnelles) s'établissent à € 6,9 millions contre € 9,7 millions l'an passé. Cette forte baisse est le résultat du plan stratégique mis en place fin 2016 qui prévoyait une baisse importante des coûts pour accompagner la réduction du portefeuille, tout en garantissant le maintien des compétences nécessaires au développement du pipeline.
actions propres 106 620
Le résultat opérationnel est de € 4 millions, en forte baisse par rapport à 2016, année marquée par la marge très élevée générée par la vente du Marché Saint Germain.
Pour l'année 2017, les charges financières nettes s'élèvent à € 5,5 millions contre € 9,1 millions en 2016.
La dette financière moyenne s'est élevée en 2017 à € 138,25 millions contre € 243,1 millions en 2016, soit une baisse de 43 %.
Le coût moyen de la dette s'établit à 3,5 % avant impact des instruments de couverture et après impact à 4,5 %.
Le rapport dettes financières nettes sur total du bilan (LTV) s'élève au 31 décembre 2017 à 58,1 %.
Les entreprises mises en équivalence n'ont généré aucun résultat en 2017.
La charge d'impôt de € 2,3 millions est liée à la cession de la Halle Secrétan à Paris.
Le résultat net consolidé (IFRS) de l'année fait apparaître une perte de € 3,9 millions contre une perte de € 15,4 millions en 2016.
Le portefeuille immobilier direct se répartit entre immeubles de placement totalisant € 27 millions, et stocks pour € 98 millions et actifs non courants détenus en vue de la vente pour € 10,5 millions.
Ces postes ont été fortement réduits en 18 mois suite au programme de cession d'actifs décidé en 2016 et requis par l'obligation de réduire fortement l'endettement.
Le poste Actifs financiers à long terme évolue fortement se réduisant de € 24,4 millions à € 4,5 millions suite au transfert à cette même rubrique mais à court terme.
Les capitaux propres du groupe et avant distribution s'élèvent à € 54,1 millions soit € 4,8 par action à comparer à € 57,7 millions fin 2016.
Les dettes financières ont fortement été réduites et atteignent € 115,1 millions contre € 172,2 millions fin 2015.
Au 31 décembre 2017, l'Actif Net Réévalué s'élève à € 66,3 millions, soit 5,8 € par action, à comparer à 7,3 € au 31 décembre 2016.
Cette réduction de 1,5 € par action est imputable au résultat de l'année 2017, à la valorisation des actifs français à leur valeur de vente selon convention de cession signée, à l'adaptation du projet à Gand (avec la fin du projet de Design Outlet Center) et à l'adaptation des valeurs de sortie des hôtels.
Banimmo a signé le 21 décembre 2017 une promesse pour la cession de l'ensemble des actions qu'elle détient dans Banimmo France. La réalisation de cette promesse, soumise à certaines conditions suspensives, est intervenue le 27 février 2018. L'acte de vente des actions a été signé le 7 mars 2018. Elle marque une étape importante dans la stratégie de Banimmo, avec l'aboutissement du recentrage sur la Belgique et la consolidation de sa situation financière.
Les équipes de Banimmo ont réalisé au cours de l'exercice 2017 un travail important ouvrant la voie à la reprise du développement de l'activité de la société : réduction importante des dettes bancaires, poursuite de l'ajustement du portefeuille des actifs, gestion dynamique des dossiers devant mener à lancer des développements seuls ou en partenariat en 2018 sur la base de ses importantes réserves foncières lui permettant de développer jusque 325 000 m², optimisation des coûts, etc.
Une étape importante sera en outre constituée par l'échéance de l'émission obligataire de mai 2018 à laquelle est affectée une grande part des ressources de la société.
Le conseil n'a pas connaissance de circonstances susceptibles d'avoir une influence notable sur le développement de la société, autres que celles mentionnées au point précédent.
La société n'a pas de risque de change.
En matière de taux d'intérêt, la société a eu pour politique de couvrir ce risque par des instruments de type swap d'intérêts ou par combinaison de floor et de cap de durée et de montants similaires. Elle privilégie dorénavant les CAP.
Les instruments permettent de couvrir en moyenne 70 % de l'endettement prospectif normalisé.
Les principaux risques auxquels la société fait face dans son activité sont ceux liés au marché immobilier en général, les risques liés à l'obtention des financements, les risques liés aux locataires et leur solvabilité ainsi que le risque technique lié au processus de transformation et repositionnement des actifs immobiliers pour ne citer que les risques principaux.
Conformément à la loi du 6 avril 2010, il est fait une description des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques au sein de la société en suivant les principales composantes du contrôle interne telles que définies par la loi.
Les systèmes de contrôle interne tiennent cependant compte de la taille de la société (small cap), du nombre réduit des effectifs et du système de hiérarchie relativement horizontal ainsi que de la disponibilité des dirigeants dans le fonctionnement quotidien de la société.
Le conseil d'administration a confié à un cabinet externe de premier ordre une évaluation portant sur les risques principaux dans les métiers de Banimmo, à savoir les procédures de suivi, les règles d'engagement, les lignes de responsabilités internes ainsi que les règles de délégation de pouvoirs. Une première évaluation a été effectuée courant 2015 par ce cabinet externe.
Actuellement, cet environnement de contrôle est articulé autour de 4 organes principaux :
Le fonctionnement de chacun de ces organes est codifié au travers de procédures et règlements écrits, diffusés auprès de chacun des intervenants. Les processus internes sont formalisés de manière écrite.
La charte de « Corporate Governance » constitue la pierre angulaire de l'édifice et est reproduite sur le site internet officiel de la société.
La société définit sa politique d'investissement en matière immobilière tant au niveau du type d'actif choisi, au niveau de son poids relatif dans le portefeuille, qu'au niveau des objectifs de rentabilité et de return financier poursuivi pour chaque actif.
Régulièrement, à la demande du Comité d'Audit, la Direction Financière fait état des écarts éventuels constatés dans la maîtrise de ces risques.
Pour pouvoir suivre la gestion des risques, la société a recours à différents outils informatiques.
Au niveau micro-économique, c'est-à-dire de chaque actif immobilier, les responsables disposent d'outils ad hoc actuellement sur Excel mais standardisés au niveau des variables d'action. Parallèlement, la société a mis en place des logiciels de gestion immobilière permettant à toute personne habilitée d'avoir accès à toute donnée sur un actif immobilier en portefeuille. Ce contrôle est renforcé par un outil de planning/budgeting plus performant.
Au niveau macro-économique, la société dispose de logiciels de comptabilité analytique permettant l'identification d'écarts dans l'exécution des décisions. L'utilisation de ces logiciels est faite par une équipe distincte des équipes immobilières et qui se trouve sous la supervision de la Direction Financière. La transposition de ces données en principes IFRS est réalisée par un logiciel de consolidation.
Concernant les sociétés mises en équivalence, la société s'assure de diverses manières de l'efficience du contrôle interne de ces sociétés.
Pour Conferinvest, Grondbank The Loop et Urbanove Shopping Development, Banimmo est présente aux conseils d'administration ou participe à la nomination des commissaires aux comptes et suit les travaux de reporting et de clôture des comptes.
Les outils de contrôle reposent sur des outils informatiques diversifiés.
Le suivi de ces outils existants ainsi que leur support en termes d'équipements et de sauvegarde sont externalisés auprès d'un prestataire de qualité. Ce dernier assure la récupérabilité des données dans des délais courts en cas de panne prolongée ou de perte totale résultant d'un cas de force majeure.
La transmission des informations nécessaires au marché relève de la responsabilité de la Direction Financière, sous la supervision du Comité d'Audit et du Conseil pour ce qui touche à l'information périodique.
Les calendriers de diffusion sont établis avec un an de préavis de manière à éviter des retards dans leur communication.
Les informations occasionnelles à diffuser au marché sont de la seule compétence du Comité de Direction.
La fonction de « Compliance Officer » est exercée par le Secrétaire Général. Tout manquement ou questionnement relatif à l'application de la Charte de Gouvernance et de manière plus générale relatif à l'Ethique lui est adressé pour avis.
L'ensemble des dispositions et procédures liées à la présentation des états financiers ainsi que le suivi de la trésorerie du groupe relève de la responsabilité de la Direction Financière.
Celle-ci fait régulièrement rapport au Comité d'Audit qui se réunit 4 fois par an ou chaque fois qu'il le juge nécessaire. Compte tenu de la structure de la société et de la qualité de ses modes opératoires existants, le Comité d'Audit ne juge pas utile la création d'une fonction spécifique d'Audit interne.
Le commissaire aux comptes rapporte les conclusions de ses travaux deux fois par an au Comité d'Audit.
En 2016, le contrôle d'efficacité des systèmes de contrôle et de gestion de risques n'a pas été noté dans un procès-verbal mais le Comité d' Audit a mandaté un cabinet extérieur afin de vérifier la qualité des systèmes en place. Cette mission est prévue tous les 3 ans.
Les aspects environnementaux liés aux immobilisations corporelles de la société sont systématiquement pris en compte lors des acquisitions, au travers de la « due diligence » préalable et d'éventuelles garanties reçues. Tous les risques environnementaux qui ont été identifiés font l'objet de provisions dans les comptes de la société.
Une provision spécifique relative aux risques environnementaux liés à l'immeuble Albert Building, vendu en 2006, avait été constituée. Il s'agit de la seule provision enregistrée par la société pour couvrir un risque environnemental. Cette provision a déjà été partiellement utilisée.
La convention d'actionnaires entre Affine R.E. et Strategy, Management and Investments entrée en vigueur le 7 avril 2016 a été résiliée au 30 septembre 2017.
Il n'y a pas de convention d'actionnaires.
En cas de changement de contrôle entraînant un changement dans la Direction de la société, certains membres du Management disposent d'une convention particulière garantissant une indemnité de dédit de 12 mois.
Eu égard au résultat négatif de l'exercice, le Conseil ne proposera pas à l'Assemblée Générale de distribuer un dividende.
Il est proposé à l'Assemblée générale des actionnaires de donner décharge au commissaire pour l'exécution de son mandat au cours de l'exercice clôturé au 31 décembre 2017.
La société confirme conformément à l'article 96,9° du Code des sociétés, l'indépendance et la compétence en matière de comptabilité et d'audit d'au moins un membre du comité d'audit depuis l'Assemblée générale du 9 mai 2017.
Fait à Bruxelles, le 27 mars 2018.
Banimmo est une société anonyme de droit belge cotée sur NYSE Euronext Brussels depuis le 26 juin 2007. Le siège social de Banimmo est situé avenue des Arts 27, à 1040 Bruxelles et son siège d'exploitation Lenneke Marelaan 8, à 1932 Zaventem (tél. : 02 710 53 11, fax : 02 710 53 13, e-mail [email protected]). La société est immatriculée au Registre des Personnes Morales (Bruxelles) sous le numéro 0888 061 724.
Banimmo tombe dans le champ d'application de l'article 4, 1°, de la loi belge du 3 août 2012 relative aux organismes de placement collectif qui répondent aux conditions de la Directive 2009/65/CE et aux organismes de placement en créances et n'a pas été enregistrée comme société d'investissement immobilière à capital fixe (SICAFI) ou Société Immobilière Réglementée.
Banimmo adhère aux principes du code belge Daems de gouvernance d'entreprise publié le 12 mars 2009 (« le Code »), tout en prenant en considération les spécificités de la société. Banimmo se conforme dès lors aux recommandations du Code selon le principe « appliquer ou expliquer ».
La Charte de gouvernance d'entreprise a été établie et actualisée par le conseil d'administration de Banimmo le 21 novembre 2017 et vise à fournir une information complète concernant les règles de gouvernance applicables au sein de la société. Elle est intégralement disponible sur le site internet de Banimmo (www.banimmo.be).
Banimmo adopte le Code comme son code de référence.
La société s'est conformée au Code. La société dispose de trois administrateurs indépendants (art. 526 ter Code des Sociétés) depuis l'assemblée générale du 9 mai 2017.
Les principales caractéristiques des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques de la société sont les suivantes :
le conseil d'administration est assisté par le comité d'audit ;
en ce qui concerne ses responsabilités de contrôle interne, le conseil d'administration veille notamment à :
La composition et le mode de fonctionnement du conseil d'administration et de ses comités.
Au 31 décembre 2017, Banimmo était administrée par un conseil d'administration composé de 10 membres, dont 3 indépendants, au sens du Code des sociétés et de l'annexe A du Code Daems.
Durant l'exercice 2017, le conseil d'administration s'est réuni 11 fois, dont 3 fois par conference call, pour discuter des points principaux suivants :
les dossiers Conferinvest, Rocquencourt, Groenloo, The Loop et North Plaza ;
la cession de la SAS Vaugirard à Affine et l'application de l'art. 524 du Code des sociétés ;
Le comité d'audit s'est réuni trois fois en 2017 en présence des auditeurs externes pour la revue des comptes 2016 et des comptes du premier semestre 2017.
Les faits spécifiques suivants ont fait l'objet d'attention au sein du comité d'audit :
Le Comité d'audit a débattu sur l'efficacité du système de contrôle interne et de la gestion des risques.
Le Comité d'audit s'est penché sur l'évolution des règles en matière d'audit.
Le Comité de nomination et de rémunération a procédé à l'évaluation de son efficacité.
Le Comité d'Investissement s'est réuni une fois en 2017 pour délibérer sur le dossier Halle de la Gare du Sud à Nice.
Les administrateurs sont nommés pour 3 ans au plus par l'assemblée générale des actionnaires et toujours révocables par elle. Ils sont rééligibles.
Les membres des comités sont nommés et peuvent être révoqués à tout moment par le conseil d'administration. La durée du mandat d'un membre d'un comité ne peut être supérieure à la durée de son mandat d'administrateur.
Le conseil d'administration a opté pour la création d'un comité de direction et lui a délégué ses pouvoirs de gestion le tout conformément au Code des sociétés. Nonobstant cette délégation, certains pouvoirs et responsabilités restent en tout état de cause de la compétence du conseil d'administration (liste exhaustive art 21 (c) des statuts).
Au 31 décembre 2017, le comité de direction de Banimmo, qui exerce les pouvoirs de gestion conformément au Code des sociétés, est composé des membres suivants :
Au cours de l'exercice 2017 l'assemblée générale n'a pas eu à délibérer sur l'attribution de tel bonus.
1.8.1 Description de la procédure adoptée pendant l'exercice social 2017, pour élaborer une politique relative à la rémunération des administrateurs, des membres du comité de direction, des autres dirigeants et des délégués à la gestion journalière de la société et pour fixer leur rémunération.
La société n'a pas d'autres dirigeants dans le sens de l'article 96 § 3 du Code des sociétés belge que les administrateurs exécutifs et les membres du comité de direction ; par ailleurs les délégués à la gestion journalière de la société sont membres du comité de direction.
La procédure adoptée pendant l'exercice social 2017 pour élaborer la politique relative à la rémunération et pour fixer la rémunération des administrateurs et des membres du comité de direction s'inscrit dans la continuité des exercices précédents.
Le comité de nomination et de rémunération se tient informé des pratiques de la place et soumet au conseil d'administration les recommandations nécessaires.
La procédure décrite dans le rapport annuel relatif à l'exercice 2016 n'a pas été modifiée pendant l'exercice social 2017 :
Les administrateurs et les membres du comité de direction agissent en tout temps dans l'intérêt de Banimmo et de ses filiales. Toute opération conclue entre, d'une part, la société et ses filiales, et, d'autre part, tout administrateur ou membre du comité de direction, qu'elle soit visée ou non par les articles 523 ou 524 du Code des sociétés, requiert l'approbation préalable du conseil d'administration, lequel doit être complètement informé des termes et conditions de l'opération ainsi que des intérêts de la société qui sont en jeu.
Le conseil d'administration procède à une évaluation régulière de son efficacité et de celle de ses comités afin de déterminer si (i) le conseil d'administration agit de façon efficace, (ii) les questions importantes sont débattues et préparées de façon adéquate, (iii) chaque administrateur contribue de façon constructive dans les discussions et la prise de décision et (iv) la composition du conseil d'administration ou des comités correspond à celle qui est souhaitable.
1.8.2 Déclaration sur la politique de rémunération des administrateurs, des membres du comité de direction, des autres dirigeants et des délégués à la gestion journalière de la société adoptée pendant l'exercice social faisant l'objet du rapport de gestion, qui contient au moins les informations suivantes :
a) Les principes de base de la rémunération, avec indication de la relation entre rémunération et prestations.
Les principes de base de la rémunération des administrateurs sont exposés ci-dessus.
Banimmo a conclu des contrats de management ou de travail avec les membres du Comité de direction. Ces contrats sont conclus à des conditions de marché. La rémunération annuelle brute diffère pour chaque membre du comité de direction concerné. Aucun autre avantage ou rémunération différée ne leur est octroyé par la société ou les filiales.
b) Les caractéristiques des primes de prestations en actions, options ou autres droits d'acquérir des actions.
Il n'y pas de primes de prestations en actions, options ou autres droits d'acquérir de actions.
c) Les informations sur la politique de rémunération pour les deux exercices sociaux suivants.
La politique de rémunération n'a pas été modifiée par rapport à l'exercice social faisant l'objet du rapport.
Pour leur participation aux conseils d'administration de l'exercice 2017, les administrateurs indépendants Access & Partners SA et Madame Catherine Sabouret perçoivent chacun un montant de € 15 000 HTVA, Icônes SAS perçoit un montant de € 10 000 HTVA, Icode SPRL, PBA SaRL et Alix SaRL perçoivent chacun un montant de € 5 000 HTVA, et Monsieur Emmanuel van Innis perçoit un montant de € 2 500 HTVA.
Les administrateurs non exécutifs Affine R.E. SA, MAB Finances SAS, Lyric SaRL et SMI SPRL perçoivent chacun le même montant de € 15 000 HTVA et Monsieur Matthieu Evrard perçoit un montant de € 10 000 HTVA.
Pour l'exercice 2017 une rémunération de € 3 000 HTVA a été attribuée à MAB Finances SAS, € 2 000 HTVA ont été attribués à Madame Catherine Sabouret, € 1 000 HTVA ont été attribués à Icode SPRL, Alix SaRL et Icônes SAS pour leur participation aux comités d'audit.
Une rémunération de € 4 000 HTVA a été attribuée à Affine R.E. SA, € 3 000 HTVA ont été attribués à PBA SaRL, et Monsieur Emmanuel van Innis, € 1 000 HTVA ont été attribués à Access & Partners SA et à Madame Catherine Sabouret pour leur participation aux comités de nomination et rémunération. Et une rémunération de € 1 000 HTVA a été attribuée à Strategy Management & Investments SPRL, MAB Finances SAS, Lyric SaRL et Icônes SAS pour leur participation aux comités d'investissement.
Pendant l'exercice 2017 un administrateur non exécutif, Strategy Management & Investments SPRL, a exécuté une mission spécifique. Pour ce travail, une rémunération lui a été accordée de € 94 855 HTVA.
Cette information est ventilée comme suit :
1.8.5 Globalement, le montant des rémunérations et autres avantages accordés directement ou indirectement aux administrateurs exécutifs et aux membres du comité de direction et autres dirigeants et délégués à la gestion journalière par la société ou une société qui fait partie du périmètre de consolidation de cette société s'élève à € 1 836 035 HTVA.
Cette information est ventilée comme suit :
Il n'y a pas de modification importante de cette rémunération par rapport à l'exercice social faisant l'objet du rapport de gestion.
e) indemnité de fin de contrat de services : € 30 833 HTVA.
1.8.7 Pour les membres du comité de direction, les dispositions contractuelles en cas de départ stipulent un préavis ne dépassant pas de 12 mois ou une indemnité correspondant à la rémunération pour 12 mois maximum.
Les deux sexes sont représentés au sein du conseil d'administration de la société qui est d'ailleurs très soucieuse de la représentativité de la composition de son conseil d'administration.
Ce critère fait partie de ceux considérés pour la nomination de nouveaux administrateurs. Le nombre d'administrateurs du sexe féminin est passé de 2 à 3 courant 2017.
Conformément à l'annexe B du Code, André Bosmans, Secrétaire Général, est le compliance officer. Le compliance officer a notamment pour mission d'assurer le suivi du respect des règles portant sur les obligations de conduite et de déclaration relatives aux transactions sur les actions de la société, effectuées pour compte propre par des administrateurs et d'autres personnes désignées par ceux-ci, afin de prévenir l'abus de marché.
Le compliance officer établit et tient à jour les listes des personnes disposant d'informations dont elles savent ou devraient savoir qu'elles constituent des informations privilégiées. Il s'assure que les personnes en question sont informées de leur présence sur cette liste.
De plus, il veille à la définition, par le conseil d'administration, des périodes dites « périodes fermées », pendant lesquelles les transactions portant sur des instruments financiers dérivés de Banimmo sont prohibées pour les dirigeants de Banimmo et pour toute personne reprise sur les listes mentionnées ci-dessus, ainsi que toute personne qui leur est étroitement liée. Les périodes fermées sont les suivantes :
Les dirigeants et les employés ayant l'intention de réaliser des transactions portant sur des instruments financiers ou des instruments financiers dérivés de Banimmo doivent en aviser par écrit (fax, e-mail) le compliance officer qui accordera ou refusera l'autorisation par décision écrite dans les 48 heures de la réception de la demande. La transaction doit être réalisée dans les 5 jours ouvrables après réception de l'autorisation. Le compliance officer qui a l'intention de réaliser des transactions portant sur des instruments financiers ou des instruments financiers dérivés de la société doit en aviser par écrit (fax, e-mail) le conseil d'administration. Les dirigeants doivent confirmer la réalisation de la transaction dans les 5 jours ouvrables suivant celle-ci.
Les dirigeants doivent notifier à la FSMA les transactions effectuées pour leur compte propre et portant sur les actions de la société. L'obligation de notification visée ci-avant doit être rencontrée au plus tard dans les 5 jours ouvrables suivant l'exécution de la transaction.
À la connaissance de Banimmo, les administrateurs et les membres du comité de direction n'ont pas d'intérêt privé, y compris de nature patrimoniale, susceptible de les placer dans une situation de conflit d'intérêt à son égard.
Le comité de direction de Banimmo veille au respect des procédures prévues par l'article 523 du Code des sociétés concernant les conflits d'intérêts au sein du conseil d'administration et par l'article 524 ter du Code des sociétés concernant les conflits d'intérêts au sein du comité de direction.
Conformément à la Charte de Gouvernance d'Entreprises, toute opération conclue entre d'une part la société et ses filiales, et d'autre part, tout administrateur ou membre du comité de direction, qu'elle soit visée ou non par les articles 523 ou 524 du Code des sociétés, requiert l'approbation préalable du conseil d'administration, lequel doit être complètement informé des termes et conditions de l'opération ainsi que des intérêts de la société qui sont en jeu. Au cours de l'exercice 2017, cette procédure a uniquement été appliquée pour la cession de la SAS Paris Vaugirard. Aucune autre opération n'a nécessité l'approbation préalable du conseil d'administration.
Les administrateurs Affine R.E., MAB Finances SAS, Lyric SA et Matthieu Evrard avaient, lors du conseil d'administration du 12 octobre 2017, un intérêt opposé de nature patrimoniale à une décision du conseil d'administration.
Conformément à l'article 523 du Code des sociétés, la déclaration des administrateurs et les raisons justifiant l'intérêt opposé qui existe dans le chef des administrateurs concernées ont été intégrées dans le procès-verbal du conseil d'administration qui a pris la décision.
Conformément au même article, le rapport de gestion doit contenir l'entièreté du procès-verbal visé ci-avant.
Pour satisfaire à cet article, le texte du procès-verbal du conseil d'administation ad hoc du 12 octobre 2017 suit ci-après.
« Cession de 100 % de la SAS Paris Vaugirard à Affine afin de permettre à la SAS Paris Vaugirard de bénéficier d'un crédit du CIC lui permettant de rembourser un montant de € 7,5 millions aux banques ING/KBC dans le cadre du crédit syndiqué venant à échéance le 31 octobre.
Affine RE, MAB Finances SA, Lyric SA et Matthieu Evrard ont informé les autres administrateurs qu'ils avaient un intérêt opposé de nature patrimoniale au sens de l'article 523 du code des sociétés dans le cadre de la transaction entre Banimmo SA et Affine RE décrite ci-dessus. Ils en ont informé le commissaire. Banimmo étant une société cotée les quatre administrateurs Affine RE, MAB Finances SA, Lyric SA et Matthieu Evrard n'ont dès lors pas assisté aux délibérations ni participé au vote.
La présidente a ensuite abordé l'examen de l'ordre du jour :
€ 7,5 millions d'ici son échéance le 31 octobre 2017. L'opération sera neutre pour Banimmo. (voir aussi l'Avis du comité des administrateurs indépendants)
Le conseil constate que la procédure de l'art. 523 et 524 a été respectée.
A l'issue de la délibération le conseil décide à l'unanimité de suivre l'avis du comité indépendant et d'approuver l'opération telle que décrite ci-dessus.
Conformément à l'article 524 du Code des sociétés, l'appréciation du commissaire est reprise ci-dessous :
« RAPPORT DU COMMISSAIRE CONFORMEMENT A L'AR-TICLE 524 DU CODE DES SOCIETES SUITE A LA DECI-SION DU CONSEIL D'ADMINISTRATION DE BANIMMO SA EN DATE DU 12 OCTOBRE 2017 »
Conformément à la mission que vous nous avez confiée en notre qualité de commissaire de Banimmo SA (« Banimmo») dans le cadre de la procédure prévue à l'article 524 du Code des sociétés en matière de conflits d'intérêts, nous vous faisons rapport sur les vérifications spécifiques effectuées quant à la fidélité des données figurant dans l'avis du Comité des administrateurs indépendants et dans le procès-verbal du Conseil d'administration concernant l'opération suivante (l' «Opération »):
Le Comité des administrateurs indépendants a demandé à un expert indépendant de l'assister dans l'examen des conditions financières de l'Opération.
L'article 524 § 3 du Code des sociétés précise le rôle du commissaire comme suit : « Le commissaire rend une appréciation quant à la fidélité des données figurant dans l'avis du comité et dans le procès-verbal du conseil d'administration ».
Les procédures spécifiques de vérification mises en œuvre sont les suivantes :
a. Prise de connaissance du rapport du Comité des administrateurs indépendants, du rapport de l'expert indépendant désigné par le Comité et du procès-verbal du Conseil d'administration ;
AVENUE MARCEL THIRY 77 B. 4 – B 1200 BRUXELLES TEL. : + 32 (0)2 779 02 02 – FAX: + .32 (2) 779 03 33 – WWW.MAZARS.BE
MAZARS RÉVISEURS D'ENTREPRISES – SOCIÉTÉ CIVILE À FORME DE SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE À RESPONSABILITÉ LIMITÉE TVA : BE 0428.837.889- RPM BRUXELLES – BANQUE : BIC : BBRUBEBB – IBAN : BE44 3630 5388 4045
A notre avis et sur la base de la mise en œuvre des procédures énumérées ci-dessus, nos constatations sont les suivantes :
Le prix de cession final à Affine des actions PV détenues par Banimmo est déterminable mais indéterminé. Il sera définitivement fixé sur la base de l'actif net comptable corrigé de PV après la vente de l'actif immobilier sous-jacent détenu par PV.
Conformément aux normes professionnelles applicables, nous précisons que notre mission ne consiste pas à nous prononcer sur la valeur de la transaction, ni sur l'opportunité de la décision du Conseil d'administration.
Notre rapport ne peut être utilisé que dans le cadre visé par l'article 524 du Code des sociétés et ne peut être employé à d'autres fins. Il est destiné à être joint au procès-verbal du Conseil d'administration appelé à délibérer sur l'Opération et, de même que l'avis du Comité des administrateurs indépendants et l'extrait du procès-verbal du Conseil d'administration, à être repris dans le rapport de gestion.
Bruxelles, le 12 octobre 2017
Mazars Réviseurs d'Entreprises SCCRL Commissaire Représenté par Philippe Gossart
| (EN MILLIERS D'EUROS) | NOTES | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 19 | 6 996 | 11 640 | 11 402 |
| Produits de cession d'immeubles de stock | 20 | 54 952 | 132 716 | 17 612 |
| Produits des commandes en cours d'éxécution | 3 142 | - | 23 093 | |
| Produits des activités ordinaires | 65 090 | 144 356 | 52 107 | |
| Charges locatives | 19 | -3 027 | -3 444 | -3 283 |
| Prix de revient des immeubles de stock vendus | 20 | -44 011 | -72 092 | -16 869 |
| Prix de revient des commandes en cours d'exécution | 20 | -2 577 | - | -17 502 |
| Charges des activités ordinaires | -49 615 | -75 536 | -37 654 | |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL DES IMMEUBLES | 15 475 | 68 820 | 14 453 | |
| Honoraires et commissions de gestion | 587 | 548 | 1 092 | |
| Résultat net des cessions d'immeuble de placement | 20 | - | -1 269 | -3 925 |
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | 21 | -1 101 | -386 | -575 |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles en stock | 21 | -3 829 | -14 713 | -4 000 |
| Autres (charges)/produits opérationnels | 22 | -155 | -424 | -16 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 10 977 | 52 576 | 7 029 | |
| Charges administratives | 23 | -6 941 | -9 683 | -9 077 |
| Autres revenus | - | - | - | |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL | 4 036 | 42 893 | -2 048 | |
| Charges financières | 25 | -6 029 | -38 729 | -32 486 |
| Produits financiers | 25 | 482 | 1 925 | 1 953 |
| Quote-part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées | 8 | 81 | -1 122 | -2 035 |
| Dépréciation (dotations / reprises) sur les participations des coentreprises et entreprises associées |
8 | -203 | 449 | - |
| Résultat net des cessions des coentreprises et entreprises associées | 20 | - | -1 | 1 038 |
| Résultat des autres actifs financiers | 25 | -1 | 90 | -109 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔTS | -1 634 | 5 505 | -33 687 | |
| Impôts | 26 | -2 278 | -20 915 | 453 |
| RÉSULTAT DE L'EXERCICE - ACTIVITÉS POURSUIVIES | -3 912 | -15 410 | -33 234 | |
| RÉSULTAT DE L'EXERCICE | -3 912 | -15 410 | -33 234 | |
| Attribuable aux : | ||||
| – Actionnaires de la société | -3 912 | -15 410 | -33 227 | |
| – Intérêts minoritaires | - | - | -7 | |
| Résultat de base et dilué par action revenant aux actionnaires | -0,34 | -1,36 | -2,93 | |
| (en euros par action) |
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Résultat net | -3 912 | -15 410 | -33 234 |
| Réévaluation des actifs financiers disponibles à la vente | 306 | 47 | -369 |
| Autres éléments comptabilisés directement en capitaux propres | - | - | - |
| Impôts différés | - | - | - |
| Autres éléments du résultat global reclassifiables au compte de résultat des périodes | 306 | 47 | -369 |
| ultérieures | |||
| Autres éléments comptabilisés directement en capitaux propres | - | - | 125 |
| Impôts différés | - | - | - |
| Autres éléments du résultat global non reclassifiables au compte de résultat des périodes | - | - | 125 |
| ultérieures | |||
| Résultat global de la période | -3 606 | -15 363 | -33 478 |
| Attribuable aux : | |||
| – Actionnaires de la société | -3 606 | -15 363 | -33 471 |
| – Intérêts minoritaires | - | - | -7 |
Les notes 1 à 37 font partie intégrante des états financiers IFRS consolidés au 31 décembre 2017.
| (EN MILLIERS D'EUROS) | NOTES | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|---|
| Actifs | ||||
| ACTIFS NON COURANTS | ||||
| Immeubles de placement | 6 | 26 995 | 37 879 | 65 948 |
| Immobilisations corporelles | 7 | 219 | 335 | 493 |
| Immobilisations incorporelles | 200 | 58 | 75 | |
| Participations dans les coentreprises et entreprises associées | 8 | 5 271 | 6 403 | 7 520 |
| Actifs d'impôts différés | 16 | 281 | 255 | 5 504 |
| Actifs financiers à long terme | 9 | 4 496 | 24 423 | 45 862 |
| Créances commerciales et autres créances | 10 | 540 | 1 628 | 4 982 |
| TOTAL DES ACTIFS NON COURANTS | 38 002 | 70 981 | 130 384 | |
| ACTIFS COURANTS | ||||
| Immeubles en stocks | 11 | 98 035 | 138 613 | 192 387 |
| Immeubles des commandes en cours d'exécution | 11 | - | 2 569 | 2 281 |
| Actifs financiers à court terme | 9 | 19 171 | 819 | 818 |
| Créances commerciales et autres créances | 10 | 16 897 | 22 424 | 20 516 |
| Créances d'impôts courants | 152 | 54 | 652 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 13 | 5 651 | 37 157 | 3 551 |
| Actifs non courants détenus en vue de la vente | 37 | 10 541 | - | - |
| TOTAL DES ACTIFS COURANTS | 150 447 | 201 636 | 220 205 | |
| TOTAL DES ACTIFS | 188 449 | 272 617 | 350 589 | |
| Capitaux propres | ||||
| Capital | 14 | 79 539 | 79 539 | 107 050 |
| Réserves consolidées | -25 402 | -21 796 | -33 960 | |
| Capitaux propres part du groupe | 54 137 | 57 743 | 73 090 | |
| Intérêts minoritaires | - | - | - | |
| TOTAL CAPITAUX PROPRES | 54 137 | 57 743 | 73 090 | |
| Passifs | ||||
| PASSIFS NON COURANTS | ||||
| Dettes financières à long terme | 15 | 77 751 | 108 213 | 159 570 |
| Instruments financiers dérivés à long terme | 12 | 2 182 | 6 053 | - |
| Provisions | 17 | 1 590 | 2 751 | 2 085 |
| Dettes commerciales et autres dettes | 18 | 1 983 | 2 591 | 4 256 |
| TOTAL DES PASSIFS NON COURANTS | 83 506 | 119 608 | 165 911 | |
| PASSIFS COURANTS | ||||
| Dettes financières à court terme | 15 | 37 374 | 63 950 | 86 976 |
| Instruments financiers dérivés à court terme | 12 | 602 | 33 | 6 416 |
| Dettes d'impôts courants | 2 723 | 17 437 | 161 | |
| Provisions | 17 | 29 | 74 | 76 |
| Dettes commerciales et autres dettes | 18 | 10 077 | 13 772 | 17 959 |
| TOTAL DES PASSIFS COURANTS | 50 805 | 95 266 | 111 588 | |
| TOTAL DES PASSIFS ET CAPITAUX PROPRES | 188 449 | 272 617 | 350 589 |
Les notes 1 à 37 font partie intégrante des états financiers IFRS consolidés au 31 décembre 2017.
| (EN MILLIERS D'EUROS) | NOTES | |||
|---|---|---|---|---|
| Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles | ||||
| RÉSULTAT NET | -3 912 | -15 410 | -33 235 | |
| – Impôts | 26 | 2 278 | 20 914 | -453 |
| – (Profits) / pertes sur la cession d'immeubles de placement 4 | 20 | - | 1 269 | 3 925 |
| – (Profits) / pertes sur la cession d'immobilisations corporelles | - | - | 398 | |
| – (Profits) / pertes sur la cession des coentreprises et entreprises associées | 20 | - | 1 | -1 038 |
| – (Profits) / pertes sur la cession d'actifs financiers | - | 19 | - | |
| – (Profits) / pertes sur la cession d'immeubles en stock 1 | 20 | -10 941 | -60 624 | -743 |
| – (Gains) / pertes sur réalisation de commandes en cours d'exécution 2 | 20 | -565 | - | -5 591 |
| – (Gains) / pertes de juste valeur sur immeubles de placement 3 | 21 | 1 101 | 386 | 575 |
| – (Reprises de) réductions de valeur sur immeubles en stocks 4 | 21 | 3 829 | 14 713 | 4 000 |
| – (Reprises de) réductions de valeur sur créances | 456 | -22 | -113 | |
| – (Reprises de) réductions de valeur sur actifs financiers | -840 | -109 | 109 | |
| – Amortissement des immobilisations corporelles | 7 | 140 | 162 | 172 |
| – Amortissement des immobilisations incorporelles | 41 | 46 | 54 | |
| – Linéarisations des revenus locatifs et charges locatives sur immeubles | -79 | -133 | -355 | |
| – Quote-part dans la perte/(le bénéfice) des coentreprises et entreprises | 8 | 122 | 673 | 2 035 |
| associées | ||||
| – (Reprises de) réductions de valeur des créances sur des coentreprises et | 25 | - | 26 234 | 22 382 |
| entreprises associées 4 | ||||
| – Charges d'intérêts | 25 | 7 100 | 8 621 | 8 294 |
| – Produits d'intérêts et dividendes reçus | 25 | -482 | -1 925 | -1 953 |
| – (Gains) / pertes de juste valeur sur instruments dérivés | 25 | -495 | 2 338 | 1 766 |
| RÉSULTAT NET AVANT VARIATIONS DU FONDS DE ROULEMENT | -2 247 | -2 847 | 229 | |
| Variations du fonds de roulement : | ||||
| Acquisitions d'immeubles en stock | - | -13 880 | -31 859 | |
| Dépenses d'investissements sur immeubles en stock 5 | -4 785 | -15 763 | -43 531 | |
| Encaissements de cessions sur immeubles en stock 1 | 38 700 | 126 191 | 16 407 | |
| Dépenses d'investissements sur commandes en cours d'exécution 6 | -947 | -1 122 | -15 414 | |
| Encaissements sur commandes en cours d'exécution 2 | -4 | - | 20 573 | |
| Créances commerciales et autres créances 7 | 5 001 | 3 775 | -3 908 | |
| Dettes commerciales et autres dettes | 1 449 | -2 219 | -25 | |
| Provisions | -1 206 | -817 | -692 | |
| TRÉSORERIE GÉNÉRÉE (UTILISÉE) PAR L'ACTIVITÉ OPÉRATIONNELLE | 38 208 | 96 165 | -58 449 | |
| Impôts payés | -17 188 | -322 | -1 426 | |
| Impôts reçus | 71 | 2 531 | 438 | |
| TRÉSORERIE NETTE GÉNÉRÉE (UTILISÉE) | 18 844 | 95 527 | -59 208 | |
| PAR L'ACTIVITÉ OPÉRATIONNELLE |
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|---|
| Flux de trésorerie liés aux activités d'investissement | ||||
| Dépenses d'investissements sur immeubles de placement | -479 | -1 214 | -1 179 | |
| Encaissements de cessions sur immeubles de placement 1 | - | 13 761 | 14 700 | |
| Acquisitions d'immobilisations corporelles | -24 | -4 | -91 | |
| Encaissements de cessions sur immobilisations corporelles | - | - | 323 | |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles | -183 | -29 | -34 | |
| Cession de coentreprises et entreprises associées | 223 | 444 | 2 196 | |
| Dividendes reçus d'actifs financiers | - | - | 67 | |
| Cessions d'actifs financiers | - | -19 | 216 | |
| Prêts consentis à des coentreprises et entreprises associées | -4 | -4 663 | -1 127 | |
| Remboursements de prêts consentis à des coentreprises et entreprises | 2 947 | 25 | 1 905 | |
| associées 8 | ||||
| Intérêts perçus sur prêts consentis à des coentreprises et entreprises | 28 | 186 | 266 | |
| associées | ||||
| TRÉSORERIE NETTE GÉNÉRÉE (UTILISÉE) | 2 508 | 8 487 | 17 242 | |
| PAR L'ACTIVITÉ D'INVESTISSEMENT | ||||
| Flux de trésorerie liés aux activités de financement | ||||
| Augmentation (diminution) nette des encours de crédit 9 | -23 102 | -26 218 | 8 815 | |
| Nouveaux emprunts bancaires10 | - | 16 458 | 43 920 | |
| Remboursements d'emprunts bancaires 10 | -17 983 | -50 190 | -4 571 | |
| Emission publique d'obligations (net de frais) | - | - | 43 498 | |
| Remboursement d'obligations | - | - | -40 928 | |
| Intérêts payés | -6 868 | -8 363 | -7 095 | |
| Intérêts perçus/(payés) sur instruments dérivés | -2 807 | -2 667 | -2 748 | |
| Autres intérêts perçus | 137 | 41 | 9 | |
| Dividendes versés aux actionnaires | - | - | -25 | |
| TRÉSORERIE NETTE GÉNÉRÉE (UTILISÉE) | -50 623 | -70 939 | 40 875 | |
| PAR L'ACTIVITÉ DE FINANCEMENT | ||||
| Variation nette de la trésorerie et des équivalents de trésorerie | -29 271 | 33 075 | -1 091 | |
| Situation nette de trésorerie en début d'année | 13 | 34 922 | 1 847 | 2 938 |
| Situation nette de trésorerie en fin d'année | 13 | 5 651 | 34 922 | 1 847 |
Les notes 1 à 37 font partie intégrante des états financiers IFRS consolidés au 31 décembre 2017.
Pour l'année 2017 :
Les postes « (Profits) / pertes sur la cession d'immeubles en stock » et « Encaissements de cessions sur immeubles en stock » concernent la cession des immeubles Desguinlei, Cauchy A, Vaugirard et les Halles Secrétan, ainsi qu'une parcelle du terrain de Ans et de la libération d'une partie de la garantie retenue sur la cession de Marché Saint Germain réalisée en 2016. (voir note 11 et 20)
Les postes « (Gains) / pertes sur réalisation de commandes en cours d'exécution » et « Encaissements sur commandes en cours d'exécution » concernent la cession de l'immeuble Cauchy C. (voir note 11 et 20)
Le poste « (Gains) / pertes de juste valeur sur immeubles de placement » concerne les immeubles Diamond Building, Athena Business Center et Da Vinci H3. (voir note 6 et 21)
Le poste « (Reprises de) réductions de valeur sur immeubles en stocks » se rapporte aux immeubles Fusée et Rocquencourt ainsi qu'aux frais d'étude réalisés sur le terrain The Loop. (voir note 11 et 21)
Le poste « Dépenses d'investissements sur immeubles en stock » concerne principalement les immeubles Verpantin, La Défense, Rocquencourt et la fin des travaux de rénovation de l'immeuble Marché Saint Germain vendu en 2016. (voir note 11)
Le poste « Dépenses d'investissements sur commandes en cours d'exécution » concerne principalement la libération des garanties retenues sur la construction de l'immeuble Tetris dont la cession a été réalisée en 2015. (voir note 11)
Le poste « Créances commerciales et autres créances » comprend des remboursements de TVA à hauteur de € 4,0 millions.
Le poste « Remboursements de prêts consentis à des coentreprises et entreprises associées » se rapporte essentiellement au remboursement du prêt qui était octroyé à la coentreprise Bureau Cauchy C. (voir note 9)
Le poste « Augmentation (diminution) nette des encours de crédit » correspond à la variation de la ligne de crédit du bilan consolidé corrigée de l'emprunt de € 7,5 millions transféré à l'acquéreur de la filiale Paris Vaugirard détenant l'immeuble Vaugirard. (voir point 1 ci-dessus)
Les postes « Remboursements d'emprunts bancaires » et « Nouveaux emprunts bancaires » correspondent à la variation des emprunts bancaires du bilan consolidé corrigée de l'emprunt de € 6,5 millions transféré à l'acquéreur de la filiale Tervueren Invest détenant l'immeuble Desguinlei. (voir point 1 ci-dessus)
| (EN MILLIERS D'EUROS) | NOTES | CAPITAL | RÉSERVE LIÉE AU CAPITAL |
TITRES AUTO DÉTENUS |
RÉSERVES CONSOLI DÉES |
GAINS ET PERTES COMPTA BILISÉS DIRECTE MENT EN FONDS PROPRES |
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES PART DU GROUPE |
PART DE TIERS |
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES CONSOLI DÉS |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Solde au 3 janvier 2015 | 106 500 | 550 | -1 862 | 1 021 | 352 | 106 561 | 301 | 106 862 | |
| Cessions des part de tiers dans les fonds | - | - | - | - | - | - | -294 | ||
| propres des entreprises liées | |||||||||
| Reprises de (Profits) / pertes de juste valeur | 9 | - | - | - | - | -244 | - | - | - |
| sur les actifs financiers, comptablisés an | |||||||||
| térieurement directement dans les capitaux | |||||||||
| propres nets d'impôts différés | |||||||||
| Résultat de l'exercice 2015 | - | - | - | -33 227 | - | - | -7 | - | |
| Dividendes | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| Solde au 31 décembre 2015 | 106 500 | 550 | -1 862 | -32 206 | 108 | 73 090 | - | 73 090 | |
| Réduction de capital par incorporation de | -27 000 | - | - | 27 000 | - | - | - | - | |
| pertes | |||||||||
| Acquisitions/cessions d'actions propres | - | - | 19 | - | - | - | - | - | |
| Profits (pertes) de juste valeur sur les actifs | 9 | - | - | - | - | 47 | - | - | - |
| financiers, comptablisés antérieurement | |||||||||
| directement dans les capitaux propres nets | |||||||||
| d'impôts différés | |||||||||
| Résultat de l'exercice 2016 | - | - | - | -15 410 | - | - | - | - | |
| Dividendes | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| Autres | - | - | - | -3 | - | - | - | - | |
| Solde au 31 décembre 2016 | 79 500 | 550 | -1 843 | -20 619 | 155 | 57 743 | - | 57 743 | |
| Profits (pertes) de juste valeur sur les actifs | 9 | - | - | - | - | 306 | - | - | - |
| financiers, comptablisés antérieurement | |||||||||
| directement dans les capitaux propres nets | |||||||||
| d'impôts différés | |||||||||
| Reprise de réserves liées au capital | - | -158 | - | 158 | - | - | - | - | |
| Résultat de l'exercice 2017 | - | - | - | -3 912 | - | - | - | ||
| Dividendes | - | - | - | - | - | - | - | ||
| Autres | - | - | - | - | - | - | - | ||
| Solde au 31 décembre 2017 | 79 500 | 392 | -1 843 | -24 373 | 461 | 54 137 | - | 54 137 |
Les notes 1 à 37 font partie intégrante des états financiers IFRS consolidés au 31 décembre 2017.
Banimmo est une société anonyme de droit belge. La société a été constituée en droit luxembourgeois le 5 septembre 2002 pour une durée indéterminée sous la dénomination sociale « GP Beta Holding Company SA ». Elle est devenue une société de droit belge à la suite de la modification de ses statuts et du transfert de son siège social en Belgique le 16 mars 2007. À l'occasion des fusions par absorption avec la société Banimmo Real Estate SA et la société Ad Valore Invest SA, qui sont intervenues le 16 mai 2007, la Société a adopté la dénomination sociale « Banimmo SA ». Le siège social de Banimmo SA est situé avenue des Arts, 27 à 1040 Bruxelles et son siège d'exploitation est situé depuis septembre 2013 à Lenneke Marelaan, 8 à 1932 Zaventem. La société est cotée en bourse sur le marché NYSE Euronext à Bruxelles. Le transfert international du siège social opéré en cours de l'exercice 2007 a été organisé sans dissolution de la société ni perte de sa personnalité juridique. Il n'a par ailleurs pas occasionné en soi de changement dans l'actionnariat et le contrôle de la société.
Banimmo se profile aujourd'hui comme un acteur capable de produire ou transformer un actif immobilier (bureaux) répondant aux exigences et critères les plus stricts des investisseurs finaux et de construire des immeubles build-to-suit répondant aux impératifs des occupants.
Les états financiers consolidés au 31 décembre 2017, en ce compris les annexes, préparés selon le référentiel IFRS (« International Financial Reporting Standards ») ont été approuvés par le Conseil d'Administration en date du 27 mars 2018 et sont soumis à l'assemblée générale des Actionnaires du 8 mai 2018.
Les principales méthodes comptables appliquées lors de la préparation des états financiers consolidés sont décrites ci-après. Sauf indication contraire, ces méthodes ont été appliquées de façon constante pour tous les exercices présentés.
Les états financiers consolidés de Banimmo au 31 décembre 2017 ont été établis en respectant l'ensemble des dispositions du référentiel IFRS telles qu'adoptées par l'Union Européenne et qui ont été publiées à cette date, à savoir les normes publiées par l'International Accounting Standards Board (« IASB ») et les interprétations publiées par l'IFRIC (« International Financial Reporting Interpretations Committee »).
Ces dispositions correspondent aux normes et interprétations publiées par l'IASB telles qu'adoptées par l'Union Européenne au 31 décembre 2017.
Ces états financiers consolidés sont préparés sur la base du principe de la valorisation des éléments bilantaires à leur coût d'acquisition historique, à l'exception des immeubles de placement et de certains actifs financiers (y compris les instruments financiers dérivés) évalués à leur juste valeur.
La préparation des états financiers conformément aux IFRS nécessite de retenir certaines estimations comptables déterminantes. La direction est également amenée à exercer son jugement lors de l'application des méthodes comptables du Groupe. Les domaines pour lesquels les enjeux sont les plus élevés en termes de jugement ou de complexité ou ceux pour lesquels les hypothèses et les estimations sont significatives au regard des états financiers consolidés sont exposés en note 4.
Les amendements aux normes et interprétations suivants sont d'application obligatoire dès l'exercice 2017 :
L'application de ces amendements n'a eu aucun impact significatif sur les comptes consolidés du groupe.
Le groupe Banimmo a choisi de ne pas appliquer par anticipation les normes et interprétations adoptées par l'Union Européenne avant la date d'entrée en vigueur. Compte tenu du patrimoine et de la nature des opérations actuels de Banimmo, ces normes, amendements et interprétations ne devraient pas avoir d'impact significatif sur les comptes consolidés.
Amendement à la norme IAS 40 « Immeubles de placement », intitulé « Transferts des immeubles de placement » - publié par l'IASB le 8 décembre 2016 et non encore adopté par l'UE ;
Amendement à la norme IFRS 9 « Instruments financiers », intitulé « Clause de remboursement anticipé prévoyant une compensation négative » - publié par l'IASB le 12 octobre 2017 et non encore adopté par l'UE ;
L'impact de ces normes et amendements n'a pas été examiné en détail.
La société mère et l'ensemble des filiales qu'elle contrôle sont inclus dans la consolidation.
Les filiales sont les entités au sein desquelles le Groupe a le pouvoir de diriger les politiques financières et opérationnelles, pouvoir s'accompagnant généralement de la détention de plus de 50 % des droits de vote.
Les droits de vote potentiels sont pris en compte lors de l'évaluation du contrôle exercé par le Groupe sur une autre entité lorsqu'ils découlent d'instruments susceptibles d'être exercés ou convertis au moment de cette évaluation. Les filiales sont consolidées par intégration globale à partir de la date d'acquisition, c'est-à-dire la date à laquelle le contrôle est effectivement transféré à l'acquéreur. À partir de cette date, le Groupe (l'acquéreur) intègre le résultat de la filiale dans le compte de résultats consolidé et reconnaît dans le bilan consolidé les actifs, passifs et passifs latents acquis à leur juste valeur, y compris un éventuel goodwill dégagé lors de l'acquisition. Une filiale cesse d'être consolidée à partir de la date à laquelle le Groupe en perd le contrôle.
Comme c'est le cas dans la majorité des acquisitions réalisées par le Groupe, lorsque le contrôle est obtenu sur une ou plusieurs entités qui ne constituent pas une entreprise mais plutôt un groupe d'actifs ou d'actifs nets, le regroupement n'est pas qualifié de « business combination » (au sens de IFRS 3). Le coût d'acquisition est alors réparti entre les actifs et passifs individuels identifiables sur base de leurs justes valeurs relatives à la date d'acquisition. Une telle acquisition d'actif(s) ne donne pas lieu à la reconnaissance d'un goodwill. Ainsi, en cas d'acquisition d'actif, contrairement à une « business combination », le montant payé qui dépasse la juste valeur des actifs n'est pas comptabilisé séparément comme goodwill. En résumé, les actifs transférés figurent au bilan de l'acquéreur, non pas à leur juste valeur comme dans une « business combination », mais à leur juste valeur majorée du « surprix » payé, sans reconnaissance d'impôts différés.
Si l'acquisition porte sur une entité répondant à la définition d'une entreprise, comme cela pourrait être éventuellement le cas dans des prises de participations majoritaires dans des entités opérant des immeubles investis dans des complexes hôteliers, centres de conférences ou autres, la méthode de l'acquisition est utilisée pour comptabiliser le regroupement d'entreprises. Le coût d'acquisition correspond à la juste valeur des actifs acquis, des instruments de capitaux propres émis et des passifs encourus ou assumés à la date de l'échange. Les actifs identifiables acquis, les passifs identifiables et les passifs éventuels assumés lors d'un regroupement d'entreprises sont initialement évalués à leur juste valeur à la date d'acquisition, et ceci quel que soit le montant des intérêts minoritaires.
Lorsque le coût d'acquisition est supérieur à la juste valeur de la quote-part revenant au Groupe dans les actifs nets identifiables acquis, l'écart est comptabilisé en tant que goodwill. Lorsque le coût d'acquisition est inférieur à la juste valeur de la quote-part revenant au Groupe dans les actifs nets de la filiale acquise, l'écart ou badwill est comptabilisé directement au compte de résultats.
Lors de la consolidation, les soldes et transactions intragroupe, ainsi que les gains et pertes non réalisés, sont éliminés.
Les états financiers consolidés sont préparés en utilisant des règles d'évaluation homogènes pour des transactions ou autres événements similaires au sein du Groupe.
Une coentreprise est un partenariat dans lequel les parties qui exercent un contrôle conjoint sur l'entreprise ont des droits sur l'actif net de celle-ci. Le contrôle conjoint s'entend du partage contractuellement convenu du contrôle exercé sur une entreprise, qui n'existe que dans le cas où les décisions concernant les activités pertinentes requièrent le consentement unanime des parties partageant le contrôle.
Une entreprise associée est une entité sur laquelle le Groupe exerce une influence notable en participant aux décisions de politique financière et opérationnelle. Cette influence est présumée si le Groupe détient au moins 20 % des droits de vote.
Le résultat, les actifs et les passifs des coentreprises et des entreprises associées sont incorporés dans les états financiers suivant la méthode de la mise en équivalence (IAS 28) et ce, à partir de la date à laquelle le contrôle conjoint ou l'influence notable débute jusqu'à ce que ce contrôle conjoint ou cette influence notable cesse.
Lors de l'acquisition de la participation, toute différence entre le coût de la participation et la quote-part du Groupe dans la juste valeur nette des actifs et des passifs identifiables de la coentreprise ou de l'entreprise associée est comptabilisée comme goodwill. Le goodwill est inclus dans la valeur comptable de la participation et soumis à un test de dépréciation.
Lors de la perte d'un contrôle conjoint ou d'une influence notable, le Groupe évalue à la juste valeur tout investissement qu'elle conserve dans l'ancienne coentreprise ou entreprise associée. Le Groupe comptabilise en résultat toute différence entre (i) la juste valeur de tout investissement conservé et de tout produit lié à la sortie de la fraction de participation dans la coentreprise ou l'entreprise associée et (ii) la valeur comptable de l'investissement à la date de la perte du contrôle conjoint ou de l'influence notable.
Lorsque la quote-part du Groupe dans les pertes ou les dividendes cumulés d'une société mise en équivalence est supérieure ou égale à sa participation dans la société mise en équivalence, la valeur comptable de la participation est réduite à zéro mais ne devient pas négative, sauf si le Groupe encourt une obligation ou a effectué des paiements au nom de la société mise en équivalence. Les gains latents sur les transactions entre le Groupe et les sociétés mises en équivalence sont éliminés en proportion de la participation du Groupe dans les sociétés mises en équivalence. Les pertes latentes sont également éliminées, sauf lorsque les pertes non réalisées donnent l'indication d'une perte de valeur de l'actif transféré. Les méthodes comptables des sociétés mises en équivalence ont été modifiées lorsque nécessaire afin de les aligner sur celles adoptées par le Groupe.
Lorsque la quote-part du Groupe dans les fonds propres de la coentreprise ou de l'entreprise associée est ramenée à zéro, les pertes supplémentaires font l'objet d'une provision, et un passif est comptabilisé, seulement dans la mesure où le Groupe a encouru une obligation légale ou implicite ou a effectué des paiements au nom de l'entreprise.
Une activité conjointe est un partenariat par lequel les parties qui exercent un contrôle conjoint ont des droits sur les actifs, et des obligations au titre des passifs. En ce qui concerne sa participation dans une activité commune, un partenaire doit comptabiliser :
Le coparticipant doit comptabiliser les actifs, les passifs, les produits et les charges relatifs à ses intérêts dans une entreprise commune en conformité avec les normes IFRS qui s'appliquent à ces actifs, passifs, produits et charges. En cas d'acquisition d'intérêts dans une entreprise commune dont l'activité constitue une entreprise, les principes de comptabilisation des regroupements d'entreprises sont applicables à concurrence de la quote-part acquise par le Groupe.
Les activités conjointes dans lesquelles le Groupe a des intérêts sont généralement des sociétés momentanées constituées pour la construction d'un immeuble. L'immeuble est souvent construit pour être livré à une coentreprise détenant le terrain.
Il n'existe pas de filiale dont les états financiers sont établis dans une devise autre que l'euro à la date de la clôture.
Les activités de Banimmo dans le domaine immobilier peuvent conduire le Groupe à détenir divers types d'immeubles catégorisés par l'usage auquel ils sont affectés.
Les immeubles de placement sont comptabilisés initialement aux coûts d'acquisition ou de construction, y compris les coûts directs initiaux de négociation et de mise en place des contrats. Dans le cas des immeubles en construction, les coûts d'emprunts encourus durant la période permettant de les amener à leur état de fonctionnement prévu sont capitalisés. Par la suite, ces immeubles de placement sont valorisés à leur juste valeur. La juste valeur à la clôture de l'exercice est basée sur la valeur de marché, actes en mains, déterminée deux fois par année (au 30 juin et au 31 décembre) par des experts indépendants et ajustée des frais d'actes et d'enregistrement, de la réduction probable de prix liée à la latence fiscale existant dans le cadre de conventions de ventes d'actions, des frais de rénovation capitalisés au cours de la période entre la date de valorisation et la date de clôture des comptes et de tout autre ajustement reflétant la réalité économique à la date de la clôture.
La valeur de marché, actes en mains, retenue par le Groupe est basée sur la méthode de capitalisation de la valeur locative déterminée par les experts. Cette valeur représente le montant dont les locataires sont raisonnablement redevables au bailleur en contrepartie de l'utilisation exclusive du bien immobilier, ceci compte tenu des conditions locatives habituelles qui sont d'application dans le marché pour ce type de bien.
La cession d'un immeuble de placement est habituellement soumise au paiement de droits de mutation ou d'une taxe sur la valeur ajoutée aux autorités publiques. Ces impôts varient en Belgique de 0 % à environ 12,5 %, selon le mode de transfert de l'immeuble, sa localisation et les caractéristiques de l'acheteur. Une quotité forfaitaire de frais d'actes de 2,5 % correspondant à la moyenne pondérée des frais d'actes constatés par des experts immobiliers indépendants sur des transactions immobilières en Belgique supérieures à € 2 500 000, a été déduite de la valeur de marché, actes en mains, des immeubles de placement pour obtenir leur juste valeur.
Les coûts ultérieurs sont inclus dans la valeur comptable de l'immeuble de placement lorsqu'il est probable que des avantages économiques futurs associés à l'immeuble de placement iront au Groupe et que le coût de l'actif peut être mesuré de manière fiable. Tous les frais de réparation et d'entretien sont comptabilisés au compte de résultats au cours de la période durant laquelle ils sont encourus.
Les variations de la juste valeur sont comptabilisées dans le compte de résultats en gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement.
Les terrains détenus par le groupe dans le cadre de contrats de location simple (droits d'emphytéose) sont classés et comptabilisés comme immeubles de placement à leur juste valeur s'ils répondent par ailleurs à la définition d'un immeuble de placement. Leur évaluation à la juste valeur est établie sous la déduction de la valeur actualisée des loyers restant à payer.
Un immeuble acquis en vue d'une rénovation importante ou un immeuble en cours de construction ou de rénovation en vue d'une détention comme placement à long terme est classé et évalué directement en tant qu'immeuble de placement.
Les immeubles de placement pour lesquels une rénovation est entamée en vue de leur vente sont reclassés en stocks à leur juste valeur déterminée à la date du changement d'affectation.
Les immeubles acquis ou en cours de construction détenus en vue de l'exercice par le groupe d'une activité commerciale non limitée à la location pure et simple sont repris en immobilisations corporelles. Lorsqu'une telle immobilisation corporelle acquiert la caractéristique d'un immeuble de placement, par exemple en cas de cessation de l'exploitation commerciale visée ci-dessus, elle est reclassée en immeuble de placement. Dans ce cas, le gain constaté entre la valeur comptable et sa juste valeur à la date du changement d'affectation est comptabilisé par imputation directe dans les capitaux propres comme une plus-value de réévaluation (à moins qu'il ne s'agisse de la reprise d'une perte de valeur préalablement enregistrée, auquel cas le gain est à due concurrence comptabilisé dans le compte de résultats) tandis que la perte éventuellement constatée est comptabilisée dans le compte de résultats.
Lorsque Banimmo est bailleur dans un contrat de location financement, les actifs détenus en vertu de ce contrat sont présentés en créance pour un montant égal à l'investissement net dans le contrat de location c'est-à-dire les paiements minimaux à recevoir du preneur augmentés de la valeur résiduelle non garantie tout deux actualisés (voir point T ci-dessous).
En cas de cession de créance portant sur ces montants minimaux à recevoir du preneur, la valeur résiduelle non garantie est reclassée en immeuble de placement dès lors que les droits résiduels conservés sur les biens répondent à la définition d'immeubles de placement. Ce traitement, ni prescrit, ni interdit par les normes IFRS, correspond à la substance de la transaction.
Conformément à IAS 40.6 ainsi qu'à IAS 17.19, il est possible pour un preneur de reclasser un droit immobilier détenu dans le cadre d'un contrat de location simple comme immeuble de placement. Le choix d'opérer ce reclassement peut être décidé par le Conseil d'Administration au cas par cas, à condition de justifier que le bien concerné réponde désormais, à la suite par exemple d'un changement d'usage, à la définition d'immeubles de placement.
Dans ce cas, le droit sur le bien immobilier est comptabilisé selon ce qui est prescrit pour un contrat de location financement et fera l'objet d'une évaluation selon le modèle de la juste valeur après comptabilisation initiale.
Les immobilisations corporelles, y compris les exploitations d'hôtellerie et centres de conférences (voir point C ci-dessus), sont évaluées à leur coût d'acquisition ou de construction, sous déduction des amortissements cumulés et des pertes de valeur éventuelles cumulées. Le coût d'acquisition ou de construction inclut tous les coûts directs ainsi que tous les coûts nécessaires pour mettre l'actif en état de marche.
Les coûts d'emprunts encourus au titre de la construction des immeubles en cours de construction ou de rénovation sont capitalisés au cours de la période nécessaire permettant de les amener à l'état de fonctionnement pour l'utilisation prévue.
Les coûts ultérieurs sont inclus dans la valeur comptable des immobilisations corporelles, s'il est probable que des avantages économiques futurs associés à l'actif iront au Groupe et que le coût de l'actif peut être mesuré de manière fiable.
Les dépenses de réparations et d'entretien qui ne font que maintenir, et non augmenter, la valeur des immobilisations, sont prises en charges dans le compte de résultats.
Le montant amortissable des immobilisations corporelles est amorti sur leur durée d'utilité probable, selon la méthode linéaire. Le montant amortissable correspond au coût d'acquisition diminué, le cas échéant, de la valeur résiduelle estimée au terme de la durée d'utilité probable de l'actif.
Les durées de vie retenues sont les suivantes :
| IMMOBILISATIONS CORPORELLES | DURÉE D'UTILITÉ PROBABLE |
|---|---|
| Bâtiments | 20 - 50 ans |
| Mobilier et équipements | 10 - 15 ans |
| Matériel informatique | 4 - 6 ans |
Les amortissements des bâtiments s'appuient sur la méthode des amortissements par composants et s'appliquent essentiellement sur les investissements dans les hôtels et les centres de conférences.
La durée d'utilité probable peut varier selon les composants (gros œuvre, façades, installations et techniques) des immeubles.
Les immobilisations incorporelles comprennent principalement les logiciels acquis.
Les immobilisations incorporelles sont évaluées à leur coût d'acquisition (incluant les coûts directement attribuables à la transaction, à l'exclusion des coûts indirects), sous déduction des amortissements cumulés et des pertes de valeur éventuelles cumulées.
Aucun coût de financement n'est inclus dans la valeur d'acquisition des actifs incorporels. Les actifs incorporels sont amortis sur leur durée d'utilité probable, en utilisant la méthode linéaire. Le montant amortissable correspond au coût d'acquisition diminué, le cas échéant, de la valeur résiduelle estimée au terme de la durée d'utilité. Les durées de vie retenues sont les suivantes :
| IMMOBILISATIONS INCORPORELLES | DURÉE D'UTILITÉ PROBABLE |
|---|---|
| Logiciels | 3 ans |
| Droits | 2 ans |
Le groupe comptabilise un actif (ou un groupe d'actifs) non courant comme détenu en vue de la vente si sa valeur comptable est recouvrée principalement par le biais d'une transaction de vente plutôt que par son utilisation continue. Sauf exceptions (IFRS 5.5), un actif (ou groupe d'actifs) non courant est évalué au montant le plus bas entre sa valeur comptable et sa juste valeur diminuée des coûts de cession.
Une activité abandonnée est une composante dont l'entité s'est séparée ou qui est classée comme détenue en vue de la vente, et (a) qui représente une ligne d'activité ou des activités situées dans une zone géographique principale et distincte ou (b) fait partie d'un plan unique et coordonné pour se séparer d'une ligne d'activité ou des activités situées dans une zone géographique principale et distincte ou (c) est une filiale acquise exclusivement en vue de la revente.
Les projets en cours de développement, les biens immeubles acquis ou détenus en vue d'une rénovation importante et les immeubles en cours de construction sont comptabilisés en stocks (IAS 2 – Stocks) dès lors qu'ils sont détenus en vue de la vente dans le cours normal de l'activité ou en cours de production pour une telle vente. Les immeubles en construction qui font l'objet d'un contrat de vente sont présentés sous la dénomination « Immeubles - commandes en cours d'exécution ». Le Groupe est un développeur immobilier et non un constructeur professionnel auquel s'appliquerait IAS 11 en matière de contrats de construction.
Les immeubles acquis exclusivement, quelle que soit leur situation locative initiale, en vue de leur revente, après redéveloppement ou repositionnement physique et/ou commercial, dans le cours normal de l'activité de Banimmo sont comptabilisés en stocks. Au terme d'une opération de redéveloppement et de repositionnement, l'immeuble est reclassé en immeubles de placement s'il existe des indications probantes attestant un changement d'utilisation.
Ces immeubles sont évalués au plus bas du coût et de la valeur nette de réalisation. La valeur nette de réalisation est le prix de vente estimé dans le cadre d'un processus normal de développement d'un projet immobilier, diminué des coûts estimés à la terminaison et des coûts estimés nécessaires à la vente. Le coût de revient comprend les coûts d'acquisition et les coûts directs et indirects de transformation ou de développement, y compris le cas échéant les coûts d'emprunt. Le montant de toute dépréciation des stocks pour les ramener à leur valeur nette de réalisation et toutes les pertes de stocks sont comptabilisées en charges de la période au cours de laquelle la dépréciation ou la perte se produit. Le montant de toute reprise d'une dépréciation des stocks résultant d'une augmentation de la valeur nette de réalisation est comptabilisé comme une réduction du montant des stocks comptabilisé en charges dans la période au cours de laquelle la reprise intervient.
En tant que preneur dans le cadre de conventions de bail emphytéotique sur certains terrains destinés à être cédés, Banimmo fait la distinction entre :
Les actifs ayant une durée d'utilité indéterminée (par exemple les terrains) et les goodwill, ne sont pas amortis et sont soumis à un test annuel de dépréciation. Les actifs amortis sont soumis à un test de dépréciation lorsque, en raison d'évènements ou de circonstances particulières, le caractère recouvrable de leur valeur comptable est mise en doute. Une perte de valeur est comptabilisée à concurrence de l'excédent de la valeur comptable sur la valeur recouvrable de l'actif. La valeur recouvrable d'un actif correspond à sa juste valeur diminuée des coûts de cession ou à sa valeur d'utilité, si celle-ci est supérieure. Aux fins de l'évaluation d'une perte de valeur, les actifs sont regroupés en unités génératrices de trésorerie, qui représentent le niveau le moins élevé générant des flux de trésorerie indépendants. Lorsque cela est possible, cette évaluation est réalisée sur chaque actif individuellement. Les goodwill sont affectés aux unités génératrices de trésorerie aux fins de réalisation des tests de dépréciation. Les goodwill dégagés lors d'une acquisition sont alloués aux filiales acquises et, le cas échéant, ventilés sur les unités génératrices de trésorerie censées bénéficier des synergies résultant de l'acquisition. Pour les actifs (autres que les goodwill) ayant subi une perte de valeur, la reprise éventuelle de la dépréciation est examinée à chaque date de clôture. Les pertes de valeur du goodwill ne sont pas réversibles.
Les actifs financiers sont, à l'exception des instruments financiers dérivés, initialement évalués à la juste valeur de la contrepartie déboursée pour les acquérir, y compris les coûts de transaction. Le Groupe classe ses actifs financiers selon les catégories suivantes :
La classification dépend des raisons ayant motivé l'acquisition des actifs financiers :
Les achats et les ventes normalisés d'actifs financiers sont comptabilisés à la date de règlement.
Les créances sont évaluées initialement à leur valeur nominale, et ultérieurement à leur coût amorti, c'est-à-dire à la valeur actuelle des flux de trésorerie à recevoir (sauf si l'impact de l'actualisation est non significatif). Une évaluation individuelle des créances est réalisée. Des réductions de valeur sont comptabilisées lorsque le débiteur est jugé fragile (situation financière gravement compromise, apparition d'impayés, redressement judiciaire, faillite, …). Une perte de valeur est constatée si la différence entre la valeur comptable de la créance et la valeur actuelle des récupérations estimées (compte tenu des garanties reçues) devient négative.
Les charges payées d'avance et les produits acquis sont aussi classés sous cette rubrique.
Le Groupe utilise des instruments financiers dérivés (swaps de taux d'intérêt, achat d'options cap, vente d'options floor) pour couvrir son exposition aux risques de taux d'intérêts résultant de ses activités de financement.
Les instruments financiers dérivés sont reconnus initialement à leur juste valeur à la date de conclusion du contrat et sont réévalués à leur juste valeur aux dates de clôture suivantes. La méthode de comptabilisation du gain ou de la perte afférent dépend de la désignation du dérivé en tant qu'instrument de couverture et, le cas échéant, de la nature de l'élément couvert. Les variations de la juste valeur des instruments financiers (à l'exception de ceux désignés comme instruments de couverture) sont comptabilisées au compte de résultats, sous la rubrique « Charges financières ».
Lors de la souscription de tels instruments financiers dérivés, le Groupe peut désigner ces instruments comme étant des instruments de couverture de flux de trésorerie liés aux dettes financières (cash flow hedge).
Les conditions appliquées par le Groupe pour reconnaître un instrument financier dérivé comme un instrument de couverture sont les suivantes :
Les relations de couverture ainsi désignées sont documentées dès leur entrée en vigueur et l'efficacité de la couverture peut être évaluée de manière fiable. Enfin le caractère efficace de la relation de couverture est évalué sur une base continue.
Les couvertures de flux de trésorerie visent à réduire le risque de variation des flux de trésorerie liés à des actifs et des passifs comptabilisés au bilan. Les variations de la juste valeur provenant des couvertures de flux de trésorerie sont comptabilisées dans les capitaux propres. Par la suite, ce montant est transféré en résultat lors de l'exercice au cours duquel l'élément couvert affecte le résultat. La partie inefficace de la relation de couverture est immédiatement portée dans le compte de résultats. Lorsque la relation de couverture cesse d'être efficace, la comptabilité de couverture y afférente est abandonnée et les montants portés initialement dans les capitaux propres y sont maintenus jusqu'au moment où la transaction couverte est comptabilisée dans le compte de résultats, sous la rubrique « Charges financières ».
La rubrique « Trésorerie et équivalents de trésorerie » comprend les liquidités, les dépôts bancaires à vue, les autres placements à court terme très liquides ayant des échéances initiales inférieures ou égales à trois mois. Les découverts bancaires figurent au bilan dans les dettes financières en passif courant.
Les actions sont classées dans les capitaux propres. Les coûts externes directement attribuables à l'émission d'actions nouvelles sont présentés, nets d'impôts différés, en déduction des contributions au capital.
Les dettes financières sont initialement comptabilisées à leur juste valeur, nettes des coûts de transaction encourus. Les emprunts sont ultérieurement maintenus à leur coût amorti, c'est-à-dire à la valeur actuelle des flux de trésorerie à payer (sauf si l'impact de l'actualisation est non significatif). Toute différence entre les coûts (nets des coûts de transaction) et la valeur de remboursement est comptabilisée au compte de résultats sur la durée de l'emprunt selon la méthode du taux d'intérêt effectif.
Les dettes financières sont classées en passifs courants, sauf lorsque l'échéance est supérieure à douze mois ou que le Groupe dispose d'un droit inconditionnel de différer le règlement de la dette au minimum douze mois après la date de clôture, auquel cas ces dettes sont classées en passifs non courants.
Les dettes sont évaluées initialement à leur valeur nominale, et ultérieurement à leur coût amorti, c'est-à-dire à la valeur actuelle des flux de trésorerie à payer (sauf si l'impact de l'actualisation est non significatif). Elles sont classées dans les passifs courants, hormis celles dont l'échéance est supérieure à douze mois après la date de la clôture (hors dettes faisant partie du fonds de roulement utilisé dans le cadre du cycle d'exploitation normal). Ces dernières sont classées dans les passifs non courants.
Les dividendes que Banimmo distribue à ses actionnaires sont comptabilisés en autres dettes courantes dans les états financiers au cours de la période où ils ont été approuvés par les actionnaires du Groupe.
Les produits à reporter, soit la quote-part des revenus encaissés d'avance au cours de l'exercice ou au cours d'exercices précédents, mais à rattacher à un exercice ultérieur, sont également classés en dettes commerciales et autres dettes.
Les subsides en capital sont présentés en autres dettes non courantes ou courantes, en tant que produits à reporter.
Les subsides sont comptabilisés au compte de résultats au même rythme que les amortissements des immobilisations pour lesquelles les subsides ont été obtenus.
Les impôts sur le résultat comprennent l'impôt courant et l'impôt différé. L'impôt courant est le montant des impôts à payer ou à récupérer sur les revenus imposables de l'année écoulée, ainsi que tout ajustement aux impôts payés ou à récupérer relatifs aux années antérieures.
Les impôts différés sont comptabilisés selon la méthode du report variable, pour l'ensemble des différences temporelles entre la base fiscale des actifs et passifs et leur valeur comptable dans les états financiers consolidés. Toutefois, aucun impôt différé n'est comptabilisé s'il naît de la comptabilisation initiale d'un actif ou d'un passif lié à une transaction, autre qu'un regroupement d'entreprises qui, au moment de la transaction, n'affecte ni le résultat comptable, ni le résultat fiscal.
Les impôts différés sont déterminés sur la base des taux d'impôt (et des réglementations fiscales) qui ont été adoptés ou quasi adoptés à la date de clôture et dont il est prévu qu'ils s'appliqueront lorsque l'actif d'impôt différé concerné sera réalisé ou le passif d'impôt différé réglé.
Le Groupe réalise certaines transactions de ventes d'immeubles de placement par conventions de ventes d'actions qui ne sont pas taxées selon la règlementation fiscale belge et française. En conséquence, le Groupe ne comptabilise aucun impôt différé passif au titre de la différence temporelle provenant de l'accroissement entre la juste valeur et la base fiscale des immeubles de placement logés dans des sociétés dont il est probable que la vente future interviendra à travers une cession non imposable d'actions. Comme indiqué sous la rubrique « Immeubles de placement », la réduction probable de prix liée à cette latence fiscale est déduite de la juste valeur des immeubles concernés.
Des actifs d'impôts différés ne sont constatés que dans la mesure où il est probable que des bénéfices imposables futurs seront disponibles, qui permettront de compenser les différences temporelles déductibles ou les pertes fiscales existant à la date de clôture.
Les impôts différés sont calculés de manière individuelle au niveau de chaque filiale. Sauf en cas de consolidation fiscale, les impôts différés actifs et passifs relatifs à des filiales différentes ne peuvent être compensés. Des impôts différés sont constatés au titre des différences temporelles liées à des participations dans des filiales et des entreprises mises en équivalence, sauf lorsque le calendrier de renversement de ces différences temporelles est contrôlé par le Groupe et qu'il est probable que ce renversement n'interviendra pas dans un avenir proche.
Les avantages à court terme sont pris en charges au fur et à mesure des prestations de services des membres du personnel.
Les avantages non payés à la date de clôture sont repris sous la rubrique « Autres dettes ».
En matière de plans d'options sur actions pour le personnel et autres paiements fondés sur actions auxquels l'IFRS 2 est applicable, la juste valeur des prestations des employés reçue en échange de l'attribution des options est reconnue comme une charge. Cette charge est comptabilisée linéairement au compte de résultats et les capitaux propres sont corrigés en conséquence sur la période d'acquisition des droits restante.
Le Groupe a conclu un plan de pension à cotisations définies pour ses collaborateurs. Ce plan est financé par des cotisations fixes versées à une compagnie d'assurance indépendante. Dans ce cas, le Groupe n'est tenu par aucune obligation légale ou implicite le contraignant à verser des cotisations supplémentaires dans l'hypothèse où les actifs ne suffiraient pas à payer, à l'ensemble des membres du personnel, les prestations dues au titre des services rendus durant l'exercice en cours et les exercices précédents.
Les cotisations sont comptabilisées dans les charges liées aux avantages du personnel lorsqu'elles sont exigibles. Les cotisations payées d'avance sont comptabilisées à l'actif dans la mesure ou ce paiement d'avance donne lieu à une diminution des paiements futurs ou à un remboursement en trésorerie.
Lorsque Banimmo met fin au contrat d'un ou de plusieurs membres du personnel avant la date normale de retraite, ou lorsque le ou les membres du personnel acceptent volontairement de partir en contrepartie d'avantages, une provision est constituée dans la mesure où il existe une obligation pour le Groupe. Cette provision est actualisée si les avantages sont payables au-delà de douze mois.
Les provisions pour garanties locatives octroyées dans le cadre de cessions immobilières, ainsi que les provisions pour garanties techniques, pour litiges et pour dépollution sont comptabilisées lorsque :
Des provisions sont également constituées si le groupe a conclu des contrats onéreux dont il résulte qu'une perte inévitable découlant d'un engagement contractuel devra être couverte.
Le montant comptabilisé en provision est la meilleure estimation de la dépense nécessaire à l'extinction de l'obligation.
Lorsque l'impact est susceptible d'être significatif (principalement pour les provisions à long terme), la provision est évaluée sur une base actualisée. L'impact du passage du temps sur la provision est présenté en charges financières.
Lorsque le Groupe intervient en tant que bailleur dans des contrats de location, ceux-ci peuvent être :
Soit des contrats de location simple dans lesquels la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété du bien sont conservés par le Groupe.
Les immeubles faisant l'objet de tels contrats sont repris dans le bilan en immeubles de placement ou immeubles en stock. Les revenus locatifs provenant des contrats de location sont comptabilisés de façon linéaire sur la durée des contrats. Les coûts des gratuités locatives accordées aux clients sont comptabilisés de façon linéaire en réduction des revenus sur la période se terminant à la prochaine échéance à laquelle les locataires peuvent résilier les contrats.
Soit des contrats de location-financement dans lesquels la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété du bien sont transférés par le Groupe au preneur. Le transfert de propriété peut intervenir ou non en fin de bail. Les actifs détenus en vertu de tels contrats sont repris par le groupe en créances pour leur investissement net, c'est-à-dire pour la valeur actualisée des loyers minimaux à provenir de la location et des valeurs résiduelles non garanties revenant au bailleur. Les produits financiers provenant de ces contrats sont comptabilisés sur la base d'un taux de rentabilité périodique constant.
Dans le cas où Banimmo cède à un tiers le droit de percevoir les revenus locatifs futurs sur des biens immobiliers et où cette cession est complète et exonère Banimmo de toute obligation à l'égard de ce tiers en ce qui concerne le droit cédé, le montant versé par le tiers en échange de cette cession correspond à la valeur au comptant des revenus locatifs futurs et est porté en déduction de la valeur des biens immobiliers.
La valeur des biens immobiliers sera chaque année majorée de la différence entre la valeur actualisée des revenus locatifs cédés telle qu'au terme de l'exercice précédent et la valeur actualisée des revenus locatifs cédés telle qu'au terme de l'exercice. Cette différence est portée chaque année en compte de résultat sous la rubrique « Reprise de loyers cédés et escomptés ».
Lorsque le groupe intervient en tant que preneur dans des contrats de location, ceux-ci peuvent également être :
Soit des contrats de location simple dont les charges locatives sont comptabilisées dans le compte de résultats sur une base linéaire sur la durée des contrats. Toutefois, les terrains dont l'usufruit a été concédé au groupe sur la base de contrats d'emphytéose sont repris au bilan à leur juste valeur conformément aux principes décrits ci-dessus sous la rubrique « Immeubles de placement ».
Soit des contrats de location-financement qui sont capitalisés à l'actif du bilan au plus bas de la juste valeur des biens loués et de la valeur actualisée des loyers minimaux à payer au titre de la location. Les dettes de loyer correspondantes sont reprises au passif du bilan sous déduction des charges financières. Les actifs faisant l'objet de contrats de location-financement font l'objet d'une charge d'amortissement déterminée sur une base cohérente avec celle applicable aux immobilisations corporelles et incorporelles. Les loyers payés sont ventilés entre d'une part la charge financière à reprendre dans le compte de résultats sur base d'un taux d'intérêt périodique constant et d'autre part l'amortissement du solde de la dette. Toutefois, les immeubles de placement détenus en vertu de contrats de location-financement sont comptabilisés à leur juste valeur conformément aux principes décrits ci-dessus sous la rubrique « Immeubles de placement ».
Outre les revenus provenant de contrats de location dont il est question au point précédent « Contrats de location », le Groupe réalise des revenus provenant de contrats de services et de gestion d'immeubles (classés en honoraires et commissions de gestion). Ces revenus sont reconnus dans le compte de résultats sur base de la période de prestations de service.
Banimmo intervient dans des transactions immobilières sous des formes multiples, pour des ventes d'immeubles construits, à construire ou en état futur d'achèvement, par des ventes d'actifs ou des cessions de titres. Les revenus provenant de ces cessions d'immeubles sont reconnus en compte de résultats en fonction des engagements contractuels d'une part et du degré de réalisation d'autre part.
Compte tenu des spécificités de l'activité de développeur immobilier, la reconnaissance des revenus en résultats peut être faite à l'avancement [IFRIC 15 – Accords pour la construction d'un bien immobilier, par analogie à IAS 11 (Contrats de construction) ou IAS 18 (Produits des activités ordinaires – contrats de fourniture de services)] ou à un moment donné dans le temps au moment du transfert effectif des risques et avantages de la propriété des biens à l'acquéreur en application des principes de IAS 18 (Produits des activités ordinaires – ventes de biens). IFRS 15, qui remplace l'ensemble de ces normes et interprétations, entrera en vigueur au 1/1/2018.
D'une manière générale, Banimmo a réalisé principalement jusqu'ici des cessions d'immeubles où le transfert effectif des risques et avantages de la propriété du bien à l'acquéreur est réalisée à un moment donné dans le temps (closing). Mais Banimmo a aussi conclu, de manière moins régulière, des ventes d'immeubles en état futur d'achèvement avec reconnaissance du résultat à l'avancement. Les immeubles concernés sont présentés au bilan sous la rubrique Immeubles - commandes en cours d'exécution.
Les revenus sont reconnus dans la mesure où ils peuvent être considérés comme définitivement acquis et mesurés de manière fiable, sous déduction de toutes les charges raisonnablement prévisibles liées aux obligations qui restent assumées par le Groupe à l'égard de l'acquéreur, notamment en rapport avec la construction et la commercialisation de l'immeuble.
La quote-part du revenu qui se rapporte au terrain comme élément séparable est reconnue immédiatement en résultat si le transfert à l'acquéreur du contrôle et/ou des risques et avantages liés au terrain est substantiellement réalisé et qu'une partie identifiable des revenus peut lui être attribuée. La quotepart terrain est alors évaluée suivant les paramètres du marché (juste valeur) et du contrat.
La partie des revenus, attribuable à la construction (conjointement au terrain si ce dernier ne représente pas un élément séparable de la transaction), est constatée en résultat selon l'état d'avancement des travaux ou à l'achèvement, selon que les risques et avantages sont transférés à l'acquéreur pendant ou à l'issue de la construction. La reconnaissance des revenus à l'avancement, dans le cadre d'une vente de biens, suppose un transfert continu des risques et avantages inhérents à la propriété des travaux en cours au fur et à mesure que la construction progresse.
Le degré d'avancement des travaux peut être déterminé de différentes manières. Le Groupe utilise la méthode qui mesure de façon fiable les travaux exécutés. Les méthodes retenues peuvent inclure, selon la nature du contrat :
L'avancement des paiements et les avances reçues des clients ne reflètent pas nécessairement les travaux exécutés.
Les produits de cessions d'immeubles comprennent le montant initial des produits convenus dans le contrat ainsi que les modifications dans les travaux du contrat, les réclamations et les primes de performance dans la mesure où il est probable qu'elles donneront lieu à des produits et qu'elles peuvent être évaluées de manière fiable.
Les coûts d'un tel contrat comprennent les coûts directement liés au contrat concerné, les coûts attribuables à l'activité de contrats en général et qui peuvent être affectés au contrat et tous autres coûts qui peuvent être spécifiquement imputés au client selon les termes du contrat. Sont exclus des coûts, les coûts de vente, les coûts d'administration générale et les frais de recherches et de développement dans la mesure où ces derniers ne sont pas spécifiquement remboursables par le client.
S'il apparaît que le total des coûts du contrat dépassera le total des produits du contrat, les pertes attendues à terminaison seront comptabilisées immédiatement en charges.
Un secteur géographique est une composante distincte d'une entreprise engagée dans la fourniture de produits dans un environnement économique particulier et exposée à des risques et une rentabilité différents des risques et de la rentabilité des autres secteurs géographiques opérant dans d'autres environnements économiques. Un secteur d'activités est une composante distincte d'une entreprise engagée dans la fourniture d'un produit unique ou d'un groupe de produits, et qui est exposée à des risques et une rentabilité différents des risques et de la rentabilité des autres secteurs d'activités.
Les flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles sont présentés selon la méthode indirecte, suivant laquelle le résultat net est ajusté des effets des transactions sans effet de trésorerie, des mouvements relatifs au fonds de roulement et des éléments de produits ou de charges liés aux flux de trésorerie concernant les activités d'investissement et de financement.
Le critère de classement de chaque flux est basé sur le principe de prééminence du fond sur la forme (substance over form).
Les flux de trésorerie générés par l'activité opérationnelle sont les flux des principales activités génératrices de produits et autres activités qui ne sont ni d'investissement, ni de financement. Ils se rapportent aux :
Les flux de trésorerie générés par l'activité d'investissement sont les flux des opérations sur les actifs détenus à long terme et d'autres placements que les équivalents de trésorerie. Ils se rapportent aux :
sorties de trésorerie provenant de l'acquisition ou de la construction d'immeubles de placement, même si cette sortie de trésorerie se fait par l'acquisition d'une société détenant un immeuble (hors regroupement d'entreprise) ;
entrées de trésorerie provenant de la cession de créances à long terme ;
Les flux de trésorerie générés par l'activité de financement sont les flux liés aux changements dans l'importance et la composition des capitaux propres et des emprunts de l'entreprise. Ils se rapportent aux :
entrées et sorties de trésorerie provenant de l'augmentation et diminution des emprunts bancaires, des emprunts obligataires et des intérêts se rapportant à ceux-ci ;
Les montants payés ou reçus pour les acquisitions ou les cessions de participations sont présentés, nets de la trésorerie acquise ou cédée.
Il n'y a eu aucune modification des principes comptables appliqués par le Groupe durant l'exercice 2017.
Le Groupe est exposé à un certain nombre de risques qui pourraient avoir un impact défavorable significatif sur l'activité, la situation financière ou les résultats du Groupe.
La valorisation des actifs immobiliers et le montant de leurs revenus locatifs sont fortement influencés par l'offre et la demande sur les marchés immobiliers. Ainsi, une diminution de la demande de bureaux à la location peut avoir un impact défavorable significatif sur les activités, la situation financière et les résultats du Groupe. L'offre de bureaux à la vente ou à la location est également dépendante de la performance des immeubles par rapport aux attentes du marché.
Une diminution de la demande pourrait également engendrer une diminution de la valeur du portefeuille d'actifs immobiliers du Groupe, et donc de sa capacité à réaliser des plus-values lors de cessions éventuelles. Pour faire face à ces risques, le Groupe avait décidé de privilégier une politique d'investissement basée sur la diversification tant du point de vue géographique (Belgique, Luxembourg et France) que sectoriel (bureaux, espaces commerciaux, et hôtels incluant les centres de conférences). La nouvelle stratégie prône dorénavant un retour sur le marché des bureaux en Belgique.
Les activités du Groupe nécessitent des investissements importants. Le financement du Groupe repose :
Le taux d'endettement du Groupe se situe à un niveau de 58,1 % du total bilantaire fin 2017.
Banimmo n'initie pas de développement ou d'acquisition de projet si le financement de celui-ci n'est pas assuré pour sa durée esimée, tant via des sources internes qu'externes.
Banimmo, qui a déjà réduit son endettement de manière substantielle en 2017, le réduira à un niveau très faible après le remboursement de l'emprunt obligataire de € 34,1 millions à fin mai 2018. Les actions entreprises par la société pour rencontrer cette échéance sont exposées en note 15.
Après cette étape, Banimmo prévoit une reprise des financements bancaires par projet.
Le Groupe finance ses activités partiellement au moyen de crédits bancaires à taux variables. Par conséquent, et compte tenu du fait que Banimmo a recours à des mécanismes de couverture de taux d'intérêt couvrant systématiquement une période de quatre ans, une forte hausse des taux d'intérêt au-delà de cette période pourrait affecter le coût de financement des actifs immobiliers du Groupe et concomitamment réduire la demande actuelle pour des actifs immobiliers, ce qui pourrait avoir un impact défavorable significatif sur les activités, la situation financière ou les résultats du Groupe (voir note 12).
Le Groupe n'est pas exposé actuellement à des risques de change, l'ensemble des activités du Groupe étant localisé dans la zone Euro.
Vu son portefeuille diversifié, le Groupe n'a pas de risque important de concentration sur des clients particuliers. Les procédures mises en place permettent d'évaluer la solvabilité des locataires. En outre, un suivi régulier de la balance âgée est réalisé afin d'identifier les retards de paiement et d'appliquer la procédure de rappel. Le taux de défaut historique des clients est très faible (voir note 10).
| 31/12/17 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| VALEURS COMPTABLES | JUSTES VALEURS | |||||||
| ACTIFS FINANCIERS (EN MILLIERS D'EUROS) |
NOTES | ACTIFS EN JUSTE VALEUR |
ACTIFS DISPONIBLES À LA VENTE |
PRÊTS ET CRÉANCES |
TOTAL | HIÉRARCHIE DE LA JUSTE VALEUR |
TOTAL | |
| Titres disponibles à la vente courants et non courants |
9 | - | 2 920 | - | 2 920 | niveau 3 | 2 920 | |
| Autres actifs financiers courants et non courants |
9 | - | 578 | 23 667 | 24 245 | niveau 3 | 24 245 | |
| Clients et créances rattachées | 10 | - | - | 12 126 | 12 126 | niveau 3 | 12 126 | |
| Autres créances * | 10 | - | - | 254 | 254 | niveau 3 | 254 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 13 | 5 651 | - | - | 5 651 | niveau 2 | 5 651 |
La juste valeur des créances, de la trésorerie et des équivalents de trésorerie ne diffère pas significativement de la valeur comptable, compte tenu des principes de reconnaissance et d'évaluation applicables à ces actifs et aux conditions et échéances contractuelles en vigueur.
| 31/12/17 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| VALEURS COMPTABLES | JUSTES VALEURS | ||||||
| PASSIFS FINANCIERS (EN MILLIERS D'EUROS) |
NOTES | PASSIFS EN JUSTE VALEUR |
PASSIFS AU COÛT AMORTI |
PRÊTS ET CRÉANCES |
TOTAL | HIÉRARCHIE DE LA JUSTE VALEUR |
TOTAL |
| Emprunts obligataires | 12 | - | 80 440 | - | 80 440 | niveau 1 | 74 315 |
| Instruments dérivés à la juste valeur | 12 | 2 785 | - | - | 2 785 | niveau 2 | 2 785 |
| Emprunts et dettes auprès des établis sements de crédit |
15 | - | 34 684 | - | 34 684 | niveau 3 | 34 684 |
| Dépôts de garantie | 18 | - | 1 076 | - | 1 076 | niveau 3 | 1 076 |
| Dettes fournisseurs et autres dettes ** |
18 | - | 11 100 | - | 11 100 | niveau 3 | 11 100 |
** hors produits constatés d'avance et appels de charges locatives
| PASSIFS FINANCIERS | ÉCHÉANCES | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | + DE 5 ANS | |
| Emprunts obligataires | 36 739 | - | 43 687 | - | - | - | |
| Instruments dérivés à la juste valeur | 602 | - | 383 | - | 1 800 | - | |
| Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit | 634 | - | 17 750 | - | 16 300 | - | |
| Dépôts de garantie | 483 | 593 | - | - | - | - | |
| Dettes fournisseurs et autres dettes ** | 9 710 | 132 | 125 | 118 | 111 | 904 |
** hors produits constatés d'avance et appels de charges locatives
Les dettes financières sont valorisées au coût amorti sur base du taux d'intérêt effectif, justifié par des conventions et des montants empruntés. La juste valeur des dettes commerciales et autres dettes ne diffère pas significativement de leur valeur comptable compte tenu des principes de reconnaissance et d'évaluation applicables à ces passifs, et aux conditions et échéances contractuelles en vigueur.
Depuis un certain nombre d'années Banimmo s'est associé à d'autres groupes investisseurs immobiliers et/ou financiers. Pour Banimmo, l'objectif de ces associations est de :
Hiérarchie de la Juste Valeur :
Niveau 1 : le cours/prix cotés (non ajustés) issus de marchés actifs pour des actifs ou passifs identiques ;
Niveau 2 : des données autres que le cours/prix cotés de niveau 1, qui sont observables pour l'actif ou le passif, soit directement (par exemple, des prix), soit indirectement (par exemple, des éléments dérivant de prix) ;
Niveau 3 : des données sur l'actif ou le passif qui ne sont pas fondées sur des données de marché observables (informations non observables).
Outre l'apport en fonds propres, Banimmo finance ces coentreprises et entreprises associées au travers d'avances qui sont subordonnées aux dettes consenties par les institutions financières à ces sociétés. Dans ce contexte, le caractère recouvrable des avances faites par Banimmo à ces entreprises dépend de la rentabilité du projet immobilier. La valeur de revente du projet devra permettre de rembourser non seulement les crédits bancaires octroyés par les institutions financières, mais également les avances faites par Banimmo (et les autres actionnaires). L'évaluation du caractère recouvrable de ces avances nécessite de la part de la direction de Banimmo d'estimer la valeur future de ces projets et par conséquent implique la formulation d'hypothèses quant aux coûts de construction, à la nature et l'étendue des surfaces commercialisables (dans les projets pour lesquels les permis n'ont pas encore été obtenus), aux prévisions de valeurs locatives et aux conditions de vente.
Au 31 décembre 2015, une réduction de valeur de € 22,7 millions a été actée sur les prêts consentis par Banimmo faisant suite à l'examen approfondi des deux projets de centre commercial logés dans l'entreprise associée Urbanove et ses filiales. La valeur comptable des créances sur le groupe Urbanove était ainsi réduite à € 26,0 millions à cette date.
En 2016, Banimmo a consenti des prêts complémentaires de € 1,7 millions dans le cadre de la procédure en réorganisation judiciaire des sociétés du groupe Urbanove. Suivant les accords homologués par le Tribunal de commerce dans le cadre de la réorganisation judiciaire, Banimmo a acté une réduction de valeur totale sur le solde de ces créances, soit un montant de € 27,7 millions. En conséquence de quoi, Banimmo n'a plus d'exposition à risque sur le groupe Urbanove.
Pour évaluer les actifs et passifs qui apparaissent au bilan consolidé, le Groupe doit nécessairement réaliser des estimations dans certains domaines. Les estimations et hypothèses utilisées sont déterminées sur base des meilleures informations disponibles au moment de la clôture des états financiers. Cependant, les estimations, par définition, correspondent rarement aux réalisations effectives, de sorte que les évaluations comptables qui en résultent ont inévitablement un certain degré d'incertitude. Les estimations et hypothèses qui peuvent avoir un impact significatif sur l'évaluation des actifs et passifs sont commentées ci-dessous :
une latence fiscale existante dans le cadre de conventions par ventes d'actions est déterminée au cas par cas en fonction des tendances du marché immobilier.
Les stocks sont évalués, par le management, au plus faible de leur coût d'acquisition ou de construction et de la valeur nette de réalisation probable en y intégrant les coûts des travaux restant à réaliser pour pouvoir vendre l'actif. Un test de parité est pratiqué à chaque clôture afin de déterminer une réduction de valeur éventuelle. En cas de doute un expert indépendant est nommé.
L'information sectorielle reflète la vue du Management et est établie sur la base du reporting et suivi interne utilisés par le principal décideur opérationnel (le comité de direction) pour mettre en œuvre l'allocation des ressources et évaluer la performance.
La segmentation primaire par secteur géographique reflète l'organisation des affaires du Groupe et le reporting interne fourni par le comité de direction au Conseil d'Administration et au Comité d'Audit.
La segmentation secondaire, par secteur d'activité, est influencée par l'évolution de l'économie, la demande de surfaces par les différents acteurs économiques sur les marchés et la politique de diversification du Groupe.
Les informations du reporting sont préparées en conformité avec les principes comptables suivis par le Groupe.
Jusqu'à fin 2017, Banimmo prévoyait un reporting couvrant deux secteurs géographiques centrés sur la Belgique et la France. Chaque secteur comprenait diverses entités opérationnelles.
| I. SECTEURS GÉOGRAPHIQUES 2017 | AU 31 DÉCEMBRE 2017 | |||
|---|---|---|---|---|
| (EN MILLIERS D'EUROS) | BELUX | FRANCE | NON AFFECTÉ | TOTAL |
| Revenus locatifs des immeubles de placement | 1 754 | - | - | 1 754 |
| Charges locatives des immeubles de placement | -505 | - | - | -505 |
| Revenus locatifs nets des immeubles de placement | 1 249 | - | - | 1 249 |
| Revenus locatifs des immeubles en stock | 2 160 | 3 082 | - | 5 242 |
| Charges locatives des immeubles en stock | -1 500 | -1 022 | - | -2 522 |
| Revenus locatifs nets des immeubles en stock | 660 | 2 060 | - | 2 720 |
| Produits de cessions des immeubles en stock (voir note 20) | 15 422 | 39 530 | - | 54 952 |
| Prix de revient des immeubles en stock (voir note 20) | -15 343 | -28 668 | - | -44 011 |
| Revenus de cession des immeubles en stock | 79 | 10 862 | - | 10 941 |
| Produits de cessions des commandes en cours d'exécution (voir note 20) | 3 142 | - | - | 3 142 |
| Prix de revient des commandes en cours d'exécution (voir note 20) | -2 577 | - | - | -2 577 |
| Revenus des commandes en cours d''exécution | 565 | - | - | 565 |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL DES IMMEUBLES | 2 553 | 12 922 | - | 15 475 |
| Honoraires et commissions de gestion | 413 | 174 | - | 587 |
| Revenus de cessions des immeubles de placement | - | - | - | - |
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | -1 101 | - | - | -1 101 |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles en stock | -2 400 | -1 429 | - | -3 829 |
| Autres charges et produits opérationnels | 325 | -480 | - | -155 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | -210 | 11 187 | - | 10 977 |
| Charges administratives | -5 122 | -1 819 | - | -6 941 |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL PAR SECTEUR | -5 332 | 9 368 | - | 4 036 |
| Charges financières nettes | -5 547 | |||
| Quote-part dans le résultat des sociétés mises en équivalence | 81 | |||
| Dépréciation (dotations/reprises) sur des sociétés mises en équivalence | -203 | |||
| Résultat net de cession de titres des sociétés mises en équivalence | - | |||
| Résultat sur autres actifs financiers | -1 | |||
| Impôts | -2 278 | |||
| RÉSULTAT DE L'EXERCICE | -3 912 |
Le résultat d'un secteur comprend tous les produits et charges qui lui sont directement attribuables ainsi que les produits et charges qui peuvent raisonnablement lui être alloués. Il n'existe pas de transactions entre les secteurs géographiques.
Les autres informations relatives à l'exercice 2017 ventilées par secteur géographique sont :
| AU 31 DÉCEMBRE 2017 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| (EN MILLIERS D'EUROS) | BELUX | FRANCE | NON AFFECTÉ | TOTAL | |
| Acquisitions d'immeubles de placement (note 6) | 479 | - | - | 479 | |
| Acquisitions d'immeubles en stock et commandes en cours d'exécution | 352 | 3 530 | - | 3 882 | |
| (note 11) | |||||
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles et corporelles | 176 | 32 | - | 208 | |
| Charges d'amortissements des immobilisations incorporelles et corporelles | 136 | 45 | - | 181 |
Le tableau ci-dessous détaille les actifs et passifs sectoriels par secteur géographique au 31 décembre 2017 :
| AU 31 DÉCEMBRE 2017 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| (EN MILLIERS D'EUROS) | BELUX | FRANCE | NON AFFECTÉ | TOTAL | |
| Actifs sectoriels | 112 730 | 46 649 | 23 519 | 182 898 | |
| Participations dans les sociétés mises en équivalence | 5 550 | - | - | 5 550 | |
| TOTAL DES ACTIFS | 118 280 | 46 649 | 23 519 | 188 448 | |
| TOTAL DES PASSIFS SECTORIELS | 88 132 | 28 612 | 17 568 | 134 312 |
Les actifs sectoriels incluent les immeubles de placement, les immobilisations corporelles et incorporelles, les immeubles en stocks et les actifs financiers. Ils ne comprennent pas les impôts différés, les créances commerciales et autres créances, les instruments financiers dérivés et la trésorerie et équivalents de trésorerie.
Les passifs sectoriels reprennent les provisions et les dettes financières.
Sont exclus les impôts différés, les instruments financiers dérivés, les dettes d'impôts courants, les dettes commerciales et autres dettes.
| II. SECTEURS GÉOGRAPHIQUES 2016 | AU 31 DÉCEMBRE 2016 | |||
|---|---|---|---|---|
| (EN MILLIERS D'EUROS) | BELUX | FRANCE | NON AFFECTÉ | TOTAL |
| Revenus locatifs des immeubles de placement | 4 150 | - | - | 4 150 |
| Charges locatives des immeubles de placement | -784 | - | - | -784 |
| Revenus locatifs nets des immeubles de placement | 3 366 | - | - | 3 366 |
| Revenus locatifs des immeubles en stock | 3 613 | 3 877 | - | 7 490 |
| Charges locatives des immeubles en stock | -1 069 | -1 591 | - | -2 660 |
| Revenus locatifs nets des immeubles en stock | 2 544 | 2 286 | - | 4 830 |
| Produits de cessions des immeubles en stock (voir note 20) | 1 798 | 130 918 | - | 132 716 |
| Prix de revient des immeubles en stock (voir note 20) | -1 157 | -70 935 | - | -72 092 |
| Revenus de cessions des immeubles en stock | 641 | 59 983 | - | 60 624 |
| Revenus des commandes en cours d''exécution | - | - | - | - |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL DES IMMEUBLES | 6 551 | 62 269 | - | 68 820 |
| Honoraires et commissions de gestion | 548 | - | - | 548 |
| Produits de cessions des immeubles de placement (voir note 20) | 30 585 | - | - | 30 585 |
| Charges et frais de cessions sur les immeubles de placement (voir note 20) | -31 854 | - | - | -31 854 |
| Revenus de cessions des immeubles de placement | -1 269 | - | - | -1 269 |
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | -386 | - | - | -386 |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles en stock | -13 138 | -1 575 | - | -14 713 |
| Autres charges et produits opérationnels | -368 | -56 | - | -424 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | -8 062 | 60 638 | - | 52 576 |
| Charges administratives | -7 765 | -1 918 | - | -9 683 |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL PAR SECTEUR | -15 827 | 58 720 | - | 42 893 |
| Charges financières nettes | -36 804 | |||
| Quote-part dans le résultat des sociétés mises en équivalence | -1 122 | |||
| Dépréciation (dotations/reprises) sur des sociétés mises en équivalence | 449 | |||
| Résultat net de cession de titres des sociétés mises en équivalence | -1 | |||
| Résultat sur autres actifs financiers | 90 | |||
| Impôts | -20 915 | |||
| RÉSULTAT DE L'EXERCICE | -15 410 |
Le résultat d'un secteur comprend tous les produits et charges qui lui sont directement attribuables ainsi que les produits et charges qui peuvent raisonnablement lui être alloués. Il n'existe pas de transactions entre les secteurs géographiques.
Les autres informations relatives à l'exercice 2016 ventilées par secteur géographique sont :
| AU 31 DÉCEMBRE 2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| (EN MILLIERS D'EUROS) | BELUX | FRANCE | NON AFFECTÉ | TOTAL | |
| Acquisitions d'immeubles de placement (note 6) | 1 214 | - | - | 1 214 | |
| Acquisitions d'immeubles en stock et commandes en cours d'exécution (note 11) |
1 986 | 31 168 | - | 33 154 | |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles et corporelles | - | - | - | - | |
| Charges d'amortissements des immobilisations incorporelles et corporelles | 158 | 49 | - | 207 |
Le tableau ci-dessous détaille les actifs et passifs sectoriels par secteur géographique au 31 décembre 2016 :
| AU 31 DÉCEMBRE 2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| (EN MILLIERS D'EUROS) | BELUX | FRANCE | NON AFFECTÉ | TOTAL | |
| Actifs sectoriels | 108 770 | 70 292 | - | 179 062 | |
| Participations dans les sociétés mises en équivalence | 24 016 | -17 613 | - | 6 403 | |
| TOTAL DES ACTIFS | 158 355 | 52 744 | 61 518 | 272 617 | |
| TOTAL DES PASSIFS SECTORIELS | 112 575 | 62 414 | 39 886 | 214 875 |
Les actifs sectoriels incluent les immeubles de placement, les immobilisations corporelles et incorporelles, les immeubles en stocks et les actifs financiers. Ils ne comprennent pas les impôts différés, les créances commerciales et autres créances, les instruments financiers dérivés et la trésorerie et équivalents de trésorerie.
Les passifs sectoriels reprennent les provisions et les dettes financières.
Sont exclus les impôts différés, les instruments financiers dérivés, les dettes d'impôts courants, les dettes commerciales et autres dettes.
La segmentation secondaire reflète la ventilation par secteur d'activité.
| AU 31 DÉCEMBRE 2017 | ||||
|---|---|---|---|---|
| (EN MILLIERS D'EUROS) | IMMEUBLES DE BUREAUX |
ESPACES COMMER CIAUX |
IMMEUBLES SEMI INDUSTRIELS |
TOTAL |
| Revenus locatifs des immeubles de placement | 1 754 | - | - | 1 754 |
| Charges locatives des immeubles de placement | -505 | - | - | -505 |
| Revenus locatifs nets des immeubles de placement | 1 249 | - | - | 1 249 |
| Revenus locatifs des immeubles en stock | 2 160 | 3 082 | - | 5 242 |
| Charges locatives des immeubles en stock | -1 497 | -1 022 | -3 | -2 522 |
| Revenus locatifs nets des immeubles en stock | 663 | 2 060 | -3 | 2 720 |
| Produits de cessions des immeubles en stock (voir note 20) | 15 134 | 39 530 | 288 | 54 952 |
| Prix de revient des immeubles en stock (voir note 20) | -15 214 | -28 668 | -129 | -44 011 |
| Revenus de cessions des immeubles en stock | -80 | 10 862 | 159 | 10 941 |
| Produits de cessions des commandes en cours d'exécution (voir note 20) | 3 142 | - | - | 3 142 |
| Prix de revient des commandes en cours d'exécution (voir note 20) | -2 577 | - | - | -2 577 |
| Revenus des commandes en cours d'exécution | 565 | - | - | 565 |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL DES IMMEUBLES | 2 397 | 12 922 | 156 | 15 475 |
| Honoraires et commissions de gestion | 587 | - | - | 587 |
| Produits de cessions des immeubles de placement (voir note 20) | - | - | - | - |
| Charges et frais de cessions sur les immeubles de placement (voir note 20) | - | - | - | - |
| Revenus de cessions des immeubles de placement | - | - | - | - |
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | -1 101 | - | - | -1 101 |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles en stock | -2 400 | -1 429 | - | -3 829 |
| Autres charges et produits opérationnels | 329 | -484 | - | -155 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | -753 | 11 009 | 156 | 10 977 |
| AU 31 DÉCEMBRE 2017 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| TOTAL DES ACTIFS (EN MILLIERS D'EUROS) |
IMMEUBLES DE BUREAUX |
ESPACES COMMER CIAUX |
IMMEUBLES SEMI INDUSTRIELS |
TOTAL | |
| Immeubles de placement | 26 995 | - | - | 26 995 | |
| Immeubles en stock | 50 250 | 46 596 | 1 189 | 98 035 | |
| Commandes en cours d'exécution | - | - | - | - | |
| Immeubles comptablisés en tant qu'actifs non courants détenus en vue de la vente |
10 262 | - | - | 10 262 | |
| TOTAL | 87 507 | 46 596 | 1 189 | 135 292 |
| AU 31 DÉCEMBRE 2017 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| ACQUISITION (EN MILLIERS D'EUROS) |
IMMEUBLES DE BUREAUX |
ESPACES COMMER CIAUX |
IMMEUBLES SEMI INDUSTRIELS |
TOTAL | |
| Immeubles de placement | 479 | - | - | 479 | |
| Immeubles en stock | 342 | 3 530 | 6 | 3 878 | |
| Commandes en cours d'exécution | 4 | - | - | 4 | |
| TOTAL | 825 | 3 530 | 6 | 4 361 |
| AU 31 DÉCEMBRE 2016 | ||||
|---|---|---|---|---|
| (EN MILLIERS D'EUROS) | IMMEUBLES DE BUREAUX |
ESPACES COMMER CIAUX |
IMMEUBLES SEMI INDUSTRIELS |
TOTAL |
| Revenus locatifs des immeubles de placement | 4 150 | - | - | 4 150 |
| Charges locatives des immeubles de placement | -784 | - | - | -784 |
| Revenus locatifs nets des immeubles de placement | 3 366 | - | - | 3 366 |
| Revenus locatifs des immeubles en stock | 3 613 | 3 877 | - | 7 490 |
| Charges locatives des immeubles en stock | -1 068 | -1 591 | -1 | -2 660 |
| Revenus locatifs nets des immeubles en stock | 2 545 | 2 286 | -1 | 4 830 |
| Produits de cessions des immeubles en stock (voir note 20) | 1 798 | 130 918 | - | 132 716 |
| Prix de revient des immeubles en stock (voir note 20) | -1 157 | -70 935 | - | -72 092 |
| Revenus de cessions des immeubles en stock | 641 | 59 983 | - | 60 624 |
| Produits de cessions des commandes en cours d'exécution (voir note 20) | - | - | - | - |
| Prix de revient des commandes en cours d'exécution (voir note 20) | - | - | - | - |
| Revenus des commandes en cours d'exécution | - | - | - | - |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL DES IMMEUBLES | 6 552 | 62 269 | -1 | 68 820 |
| Honoraires et commissions de gestion | 548 | - | - | 548 |
| Produits de cessions des immeubles de placement (voir note 20) | 30 585 | - | - | 30 585 |
| Charges et frais de cessions sur les immeubles de placement (voir note 20) | -31 852 | - | - | -31 852 |
| Revenus de cessions des immeubles de placement | -1 267 | - | - | -1 267 |
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | -386 | -386 | ||
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles en stock | -13 138 | -1 575 | -14 713 | |
| Autres charges et produits opérationnels | -342 | -82 | -424 | |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | -8 033 | 60 612 | -1 | 52 578 |
| AU 31 DÉCEMBRE 2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| TOTAL DES ACTIFS (EN MILLIERS D'EUROS) |
IMMEUBLES DE BUREAUX |
ESPACES COMMER CIAUX |
IMMEUBLES SEMI INDUSTRIELS |
TOTAL | |
| Immeubles de placement | 37 879 | - | - | 37 879 | |
| Immeubles en stock | 67 012 | 70 292 | 1 309 | 138 613 | |
| Commandes en cours d'exécution | 2 569 | - | - | 2 569 | |
| TOTAL | 107 460 | 70 292 | 1 309 | 179 061 |
| ACQUISITION (EN MILLIERS D'EUROS) |
AU 31 DÉCEMBRE 2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| IMMEUBLES DE BUREAUX |
ESPACES COMMER CIAUX |
IMMEUBLES SEMI INDUSTRIELS |
TOTAL | |||
| Immeubles de placement | 1 214 | - | - | 1 214 | ||
| Immeubles en stock | 1 366 | 29 891 | 332 | 31 589 | ||
| Commandes en cours d'exécution | 288 | - | - | 288 | ||
| TOTAL | 2 868 | 29 891 | 332 | 33 091 |
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| À L'OUVERTURE | 37 879 | 65 948 | 82 283 |
| Dépenses capitalisées | 479 | 1 214 | 1 120 |
| Reclassement en actifs non courants détenus en vue de la vente | -10 262 | - | - |
| Cessions (note 20) | - | -28 897 | -16 880 |
| Gains (pertes) de juste valeur (note 21) | -1 101 | -386 | -575 |
| À LA CLÔTURE | 26 995 | 37 879 | 65 948 |
En 2016, le poste des cessions concernait la vente de la société liée Alma Court Invest détenant l'immeuble Alma Court situé à Zaventem en Belgique, Lenneke Marelaan 4-8.
En 2017, aucune cession d'immeuble de placement n'a été réalisée. Cependant, ayant engagé un processus de vente de l'immeuble Athena Business Center qui devrait se réaliser en 2018, ce dernier a été transféré en actifs non courants détenus en vue de la vente (voir note 37) au 31 décembre 2017.
Pour une description des immeubles cités, il faut se reporter à la première partie du rapport financier.
La détermination de la juste valeur est appuyée sur des indicateurs de marché, et son évaluation est fournie par des experts indépendants ayant une qualité professionnelle pertinente et reconnue, ainsi qu'une expérience récente quant à la situation géographique et à la catégorie des immeubles de placement détenus. Cette approche est décrite dans la note 2 point C).
La juste valeur des immeubles de placement est fondée sur des données d'entrée de niveau 2 et 3 sur l'échelle de juste valeur (IFRS 13).
En conséquence la juste valeur est classée dans son ensemble au niveau 3. L'objectif de l'évaluation de la juste valeur demeure le même, à savoir l'estimation d'un prix de sortie du point de vue d'un intervenant du marché qui détient l'actif. Ainsi, les données d'entrée non observables reflètent les hypothèses que les intervenants du marché utiliseraient pour fixer le prix de l'actif ou du passif, y compris les hypothèses concernant le risque.
Les évaluations de la juste valeur utilisant de manière significative des données d'entrée non observables (niveau 3) font l'objet d'une analyse de sensibilté quant à l'impact des évaluations sur les pertes et profits ou autres éléments du résultat global de la période.
Le portefeuille d'immeubles de placement a été évalué au 31 décembre 2017 par les experts indépendants à la juste valeur. Ce portefeuille comprenait trois immeubles (Da Vinci H3, Diamond et Athena Business Center) qui se rapportent à des secteurs d'activité différents ayant un taux de capitalisation et une valeur locative spécifique. Etablir une moyenne pondérée des informations quantitatives n'apporterait aucune information au lecteur. De ce fait, pour chaque immeubles nous avons fait varier le taux d'actualisation de 50 points et la valeur locative de 5 %.
Une variation positive de 50 points de ce taux de capitalisation entraînerait une variation négative de € 1,6 million de la juste valeur de ce portefeuille (€ 2,9 millions en 2016). Une variation négative de 50 points de ce taux de capitalisation entraînerait une variation positive de € 1,9 million de la juste valeur de ce portefeuille (€ 3,5 millions en 2016).
Les niveaux de valeur locative estimée et de taux de capitalisation des immeubles peuvent s'influencer mutuellement. Cette corrélation n'a cependant pas été prise en compte dans le test de sensibilité qui prévoit des variations indépendantes à la hausse et à la baisse de ces deux paramètres.
| (EN MILLIERS D'EUROS) | INSTALLATIONS TECHNIQUES, MOBILIER ET MATÉRIEL ROULANT |
AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES |
TOTAL |
|---|---|---|---|
| Au 01/01/2015 | |||
| Valeur d'acquisition | 1 664 | 1 317 | 2 981 |
| Amortissements et pertes de valeur cumulés | -1 089 | - | -1 089 |
| VALEUR NETTE | 575 | 1 317 | 1 892 |
| Exercice comptable 2015 | |||
| Valeur nette à l'ouverture | 575 | 1 317 | 1 892 |
| Acquisitions | 90 | 90 | |
| Cessions / désaffectations | - | -1 317 | -1 317 |
| Amortissements | -172 | -172 | |
| VALEUR NETTE À LA CLÔTURE | 493 | - | 493 |
| Au 31/12/2015 | |||
| Valeur d'acquisition | 1 754 | - | 1 754 |
| Amortissements et pertes de valeur cumulés | -1 261 | - | -1 261 |
| VALEUR NETTE | 493 | - | 493 |
| Exercice comptable 2016 | |||
| Valeur nette à l'ouverture | 493 | - | 493 |
| Acquisitions | 4 | - | 4 |
| Cessions / désaffectations | - | - | - |
| Amortissements | -162 | - | -162 |
| VALEUR NETTE À LA CLÔTURE | 335 | - | 335 |
| Au 31/12/2016 | |||
| Valeur d'acquisition | 1 758 | - | 1 758 |
| Amortissements et pertes de valeur cumulés | -1 423 | - | -1 423 |
| VALEUR NETTE | 335 | - | 335 |
| Exercice comptable 2017 | |||
| Valeur nette à l'ouverture | 335 | - | 335 |
| Acquisitions | 24 | - | 24 |
| Cessions / désaffectations | - | - | - |
| Amortissements | -140 | - | -140 |
| VALEUR NETTE À LA CLÔTURE | 219 | - | 219 |
| Au 31/12/2017 | |||
| Valeur d'acquisition | 1 782 | - | 1 782 |
| Amortissements et pertes de valeur cumulés | -1 563 | - | -1 563 |
| VALEUR NETTE | 219 | - | 219 |
La dotation aux amortissements des installations techniques, du mobilier et du matériel informatique est affectée aux charges administratives.
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| À L'OUVERTURE | 6 403 | 7 520 | 10 179 |
| Acquisitions | - | - | 312 |
| Augmentations de capital | - | - | - |
| Cessions (note 20) | -729 | -445 | -1 158 |
| Quote-part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées | 81 | -1 122 | -2 035 |
| Reprise de (Réductions de valeur) sur les coentreprises et entreprises associées | -205 | 450 | - |
| Dividendes reçus | - | - | - |
| Transfert en actifs courants détenus en vue de la vente | -279 | - | - |
| Changement de périmètre de consolidation | - | - | 222 |
| A LA CLÔTURE | 5 271 | 6 403 | 7 520 |
| Dont : | |||
| Valeur comptable des titres cotés | - | - | - |
| Valeur boursière des titres cotés | - | - | - |
Au 31 décembre 2017, Banimmo détient la coentreprise Bureau Cauchy C pour une valeur comptable de € 0,3 million et l'entreprise associée Grondbank The Loop pour une valeur comptable de € 5,0 millions.
La valeur consolidée de l'entreprise associée Urbanove dans les comptes de Banimmo a été entièrement réduite en 2014. Cette décision résultait d'importantes pertes de valeur constatées par Urbanove sur les projets portés par ses filiales à Namur et Verviers.
Fin 2016, Banimmo et ses partenaires ont obtenu un jugement d'homologation des plans de réorganisation judiciaire (procédure de réorganisation judiciaire obtenue courant 2016 pour l'entreprise associée Urbanove et ses filiales). Ce plan de réorganisation a été mis en œuvre au cours de l'année 2017, d'une part par la reprise du projet «Le Côté Verre» à Namur par Besix Red (pôle de développement immobilier du groupe Besix) et d'autre part par la reprise du projet « Au Fil de l'Eau » à Verviers par la société City Mall.
Banimmo et ses coactionnaires étudient l'intérêt de conserver les filiales d'Urbanove désormais vides, Les Rives de Verviers, Bijouterie Doutrepont et Avenir Promotion. La décision dépendra d'une analyse tenant compte d'une part d'hypothétiques revenus futurs (Earn-out) et d'autre part des coûts de structures à engager pour assurer la continuité.
Depuis fin 2016, Banimmo n'a plus la moindre exposition au risque Urbanove.
Ce résumé est établi sur base de comptes provisoires non encore arrêtés par l'organe de gestion.
| (VALEUR EN QUOTE-PART 100 % EN MILLIERS D'EUROS) |
URBANOVE | LES RIVES DE VERVIERS |
BIJOUTERIE D'OUTRE PONT |
AVENIR PROMOTION |
CONSOLIDA TION |
|---|---|---|---|---|---|
| Actifs non courants | 2 000,00 | - | - | - | 2 000,00 |
| Actifs Courants | 10,00 | 131,00 | 24,00 | 379,00 | 544,00 |
| – dont trésorerie et équivalents de trésorerie | 10,00 | 58,00 | 18,00 | 374,00 | 460,00 |
| Fonds propres | -1 363,00 | -1 332,00 | -137,00 | 369,00 | -2 463,00 |
| Passifs non courants | 3 198,00 | 988,00 | 156,00 | 5,00 | 4 347,00 |
| – dont passifs financiers non courants | 3 167,00 | 885,00 | 151,00 | - | 4 203,00 |
| Passifs courants | 175,00 | 475,00 | 5,00 | 5,00 | 660,00 |
| – dont passifs financiers courants | - | - | - | - | - |
| Charges | 2 515,00 | 3 066,00 | 161,00 | 12,00 | 5 754,00 |
| – dont amortissements | - | - | - | - | - |
| – dont charges d'intérêts | - | - | - | - | - |
| – dont charges d'impôt sur le résultat | - | - | - | - | - |
| Produits | 43 429,00 | 3 951,00 | 4,00 | 119,00 | 47 503,00 |
| – dont produits d'intérêts | - | - | - | - | - |
| – dont produits d'impôt sur le résultat | - | - | - | - | - |
| RÉSULTATS NETS DES ACTIVITÉS POURSUIVIES | 40 914,00 | 885,00 | -157,00 | 107,00 | 41 749,00 |
| Résultat net après impôt des activités abandonnées | - | - | - | - | - |
| Autres éléments du résultat global | - | - | - | - | - |
| RÉSULTAT GLOBAL TOTAL | 40 914,00 | 885,00 | -157,00 | 107,00 | 41 749,00 |
| Pourcentage d'intérêt de Banimmo | 44,38 % | 44,12 % | 44,12 % | 44,12 % | |
| RÉSULTAT QUOTE-PART BANIMMO | 18 157,63 | 390,46 | -69,27 | 47,21 | 18 526,03 |
Le résultat positif est « technique » car étant la conséquence de l'application du Plan PRJ de fin 2016. Les fonds propres ont été en fait améliorés grâce à l'abandon quasi-total des dettes de la société Urbanove.
L'entreprise associée Grondbank The Loop a conclu des accords de prédéveloppement pour les Champs 3 et 5. La commercialisation du Champ 5 a commencé avec les deux premiers développements qui ont été réalisés (immeubles livrés à Deloitte et à Vlaamse Milieumaatschappij).
En ce qui concerne le Champ 12, le projet de développement d'un « Design Outlet Center » en partenariat avec McArthurGlen a été abandonné fin 2017 suite à un manque de soutien des autorités devant délivrer les permis. Cet évènement n'a aucun impact sur la valeur de la participation, la valeur de marché des terrains détenus par Grondbank The Loop restant supérieure à leur valeur comptable.
En 2017, aucune cession de terrain n'a été effectuée à des développeurs et par conséquent, la société dégage un résultat négatif en raison des frais de structure et des intérêts financiers non capitalisables sur les projets.
L'entreprise associée Conferinvest détient deux filiales, chacune étant propriétaire d'un hôtel/centre de conférence, à savoir Dolce La Hulpe (Belgique) et Dolce Chantilly (France). Conferinvest dégage en 2017 un résultat opérationnel (EBITDA) positif de € 1,4 million contre € 1,8 million en 2016. Cette diminution est attribuable à Dolce Chantilly avec un résultat opérationnel atteignant € 0,1 million (en baisse de € 0,4 million) alors que Dolce la Hulpe est stable avec un résultat opérationnel de € 1,3 millions.
Fin 2017, le groupe Banimmo a décidé de mettre sur le marché de manière active l'ensemble des actifs du groupe Conferinvest.
La participation que détient Banimmo dans le groupe Conferinvest (49 %) a donc été reclassée au 31 décembre 2017 en « actifs non courants détenus en vue de la vente » (IFRS 5).
Une information détaillée de cet actif est reprise en note 37.
Les prêts à long terme consentis à l'entreprise associée Conferinvest sont garantis par des sûretés réelles. Ces prêts ne constituent donc pas (IAS 28.38) une partie de la participation nette de Banimmo dans Conferinvest. Il n'y a pas d'indication que ces prêts subiraient un risque de non recouvrement compte tenu de la valeur de marché des actifs immobiliers sous-jacents.
Suite à la décision de mettre en vente active les actifs du groupe Conferinvest, et dans l'optique d'un remboursement concomitant à la vente, ces prêts ont été reclassés en court terme.
En 2014, Banimmo a racheté 50 % d'une société détentrice d'un foncier de 52 ares à Namur et est devenue ainsi co-développeur avec le groupe Thomas & Piron Bâtiment d'un projet de bureaux de 15 000 m².
Le terrain est situé sur le boulevard Cauchy, à proximité immédiate de la gare ferroviaire et de la gare des bus de Namur. Il permet la construction de 3 immeubles de bureaux (7 000 m², 5 000 m² et 3 000 m²) avec un parking commun pour 150 voitures et 50 vélos. Les permis ont déjà été obtenus. Les immeubles bénéficieront d'une certification Breeam, ce qui assurera le caractère durable de ce projet.
A la suite d'une scission partielle par création de deux nouvelles sociétés et d'un changement de dénomination sociale de cette société, Banimmo détient détenait une participation de 50 % dans les coentreprises Bureau Cauchy A, Bureau Cauchy B et Bureau Cauchy C. Les autres 50 % de ces trois sociétés étant détenues par Thomas & Piron Bâtiment.
En 2015, le socle commun des trois immeubles était complètement terminé.
En 2017, Banimmo a vendu à la société Thomas & Piron Bâtiments la quote-part qu'elle détenait (50 %) dans la coentreprise Bureau Cauchy A. Cette cession a dégagé un résultat négatif négligeable.
En 2016, Banimmo a vendu à la société Thomas & Piron Bâtiments la quote-part qu'elle détenait (50 %) dans la coentreprise Bureau Cauchy B. Cette cession a dégagé un résultat négatif négligeable.
Un immeuble situé sur le terrain de Bureau Cauchy C a été construit par Banimmo et cédé à la coentreprise Bureau Cauchy C (voir note 20) selon une convention de vente en l'état final d'achèvement. Cet immeuble a été réceptionné par Bureau Cauchy C dans le courant du premier semestre 2017 et un droit d'emphytéose a été concédé à la Région Wallonne pour une durée de 27 ans assorti d'une option d'achat à 1 euro exerçable à l'échéance du droit.
Bureau Cauchy C a perçu en outre de la société Le Côté Verre une indemnisation de € 1,1 million pour la couverture du préjudice subi par Bureau Cauchy C suite à la conclusion du bail emphytéotique avec la Région Wallonne à une valeur inférieure au marché.
En novembre 2017, la société Bureau Cauchy C a cédé les créances emphytéotiques futures à percevoir sur la durée du droit emphytéotique à la banque Belfius.
La société Lex 84 était jusqu'au 1er semestre 2015 détenue à 100 % par Banimmo et était donc consolidée par intégration globale. Cette société a pour seul actif le tréfonds, d'une valeur de €1,3 million, sur lequel est implanté l'hôtel Dolce La Hulpe détenu par Conferinvest (dont Banimmo détient 49 %) et par RH Venture et Imocobel à hauteur de 25,5 % chacune. Ces deux dernières sociétés détenaient chacune une option d'achat sur 25,5 % du capital de Lex 84.
Au second semestre 2015, RH Venture et Imocobel ont levé leur option d'achat, ramenant à 49 % le pourcentage de détention de Banimmo. Le groupe Banimmo a donc déconsolidé Lex 84 et comptabilisé la participation restante par mise en équivalence au titre d'entreprise associée.
En 2016, le résultat négatif est principalement dû au paiement de droits d'enregistrement suite au dépassement des délais de revente sous statut marchand de biens.
Fin 2017, le groupe Banimmo a décidé de mettre sur le marché de manière active la société Lex 84.
La participation que détient Banimmo dans cette société (49 %) a donc été reclassée au 31 décembre 2017 sous les « actifs non courants détenus en vue de la vente » (IFRS 5).
Une information détaillée de cet actif est reprise en note 37.
| RAISON SOCIALE | PAYS | * | ACTIFS | * | PASSIFS | CHIFFRE D'AFFAIRES |
PARTICIPA TION |
QUOTE-PART DU GROUPE DANS LE RÉSULTAT NET 1 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | ||||||||
| Schoonmeers Bugten SA | Belgique | NC | 1 926 | NC | - | - | 50,00 % | -87 |
| Schoonmeers Bugten SA | Belgique | C | 1 | C | 58 | - | ||
| Project Development Survey and Management CVBA |
Belgique | NC | 1 440 | NC | - | - | 50,00 % | -47 |
| Project Development Survey and Management CVBA |
Belgique | C | 2 | C | 147 | - | ||
| Conferinvest SA | Belgique | NC | 76 143 | NC | 66 431 | 37 633 | 49,00 % | - |
| Conferinvest SA | Belgique | C | 8 069 | C | 17 755 | - | ||
| Lex 84 SA | Belgique | NC | 1 316 | NC | - | - | 49,00 % | -58 |
| Lex 84 SA | Belgique | C | 80 | C | 480 | - | ||
| Urbanove SA | Belgique | NC | 34 012 | NC | 89 208 | - | 44,38 % | -901 |
| Urbanove SA | Belgique | C | 808 | C | 34 034 | - | ||
| Bureau Cauchy A SA | Belgique | NC | 566 | NC | - | - | 50,00 % | -9 |
| Bureau Cauchy A SA | Belgique | C | 9 | C | 114 | - | ||
| Bureau Cauchy B SA | Belgique | NC | - | NC | - | - | 50,00 % | -6 |
| Bureau Cauchy B SA | Belgique | C | - | C | - | - | ||
| Bureau Cauchy C SA | Belgique | NC | 7 917 | NC | 2 352 | - | 50,00 % | -14 |
| Bureau Cauchy C SA | Belgique | C | 93 | C | 5 557 | - | ||
| QUOTE-PART DANS LE RÉSULTAT DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES | -1 122 |
| RAISON SOCIALE | PAYS | * | ACTIFS | * | PASSIFS | CHIFFRE D'AFFAIRES |
PARTICIPA TION |
QUOTE-PART DU GROUPE DANS LE RÉSULTAT NET 1 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | ||||||||
| Schoonmeers Bugten SA | Belgique | NC | 1 934 | NC | - | - | 50,00 % | -89 |
| Schoonmeers Bugten SA | Belgique | C | 8 | C | 75 | - | ||
| Project Development Survey and | Belgique | NC | 1 440 | NC | - | - | 50,00 % | -53 |
| Management CVBA | ||||||||
| Project Development Survey and | Belgique | C | 2 | C | 167 | - | ||
| Management CVBA | ||||||||
| Conferinvest SA (transféré fin 2017 en | Belgique | NC | - | NC | - | 36 016 | 49,00 % | - |
| actifs non courants destiné à la vente) | ||||||||
| Conferinvest SA (transféré fin 2017 en | Belgique | C | - | C | - | - | ||
| actifs non courants destiné à la vente) | ||||||||
| Lex 84 SA (transféré fin 2017 en actifs | Belgique | NC | - | NC | - | - | 49,00 % | 25 |
| non courants destiné à la vente) | ||||||||
| Lex 84 SA (transféré fin 2017 en actifs | Belgique | C | - | C | - | - | ||
| non courants destiné à la vente) | ||||||||
| Urbanove SA | Belgique | NC | 2 000 | NC | 4 347 | - | 44,38 % | - |
| Urbanove SA | Belgique | C | 544 | C | 34 034 | - | ||
| Bureau Cauchy A SA (vente en 2017) | Belgique | NC | - | NC | - | - | 50,00 % | -8 |
| Bureau Cauchy A SA (vente en 2017) | Belgique | C | - | C | - | - | ||
| Bureau Cauchy C SA | Belgique | NC | - | NC | - | - | 50,00 % | 206 |
| Bureau Cauchy C SA | Belgique | C | 703 | C | 164 | - | ||
| QUOTE-PART DANS LE RÉSULTAT DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES | 81 |
* NC = non courant, C = courant
Les actifs financiers du Groupe comprennent les éléments suivants :
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Prêts à long terme | 158 | 21 519 | 43 114 |
| Autres actifs financiers à long terme | 1 418 | 578 | 578 |
| Prêts à court terme | 19 171 | 819 | 818 |
| Actifs financiers disponibles à la vente | 2 920 | 2 326 | 2 170 |
| À LA CLÔTURE | 23 667 | 25 242 | 46 680 |
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| À L'OUVERTURE | 21 519 | 43 114 | 64 459 |
| Prêts consentis pendant l'exercice | 293 | 4 637 | 612 |
| Remboursements reçus | -3 262 | -25 | -1 492 |
| Produits d'intérêts | 25 | 1 506 | 1 484 |
| Changement de périmètre de consolidation (note 31) | - | - | 433 |
| Réduction de valeur sur créance | - | -27 713 | -22 382 |
| Transfert vers prêts à court terme | -18 417 | - | - |
| À LA CLÔTURE | 158 | 21 519 | 43 114 |
En 2017, le poste « Remboursement perçus » concerne principalement les avances de trésorerie que Banimmo avait octroyées à ses coentreprises Bureau Cauchy A et Bureau Cauchy C et qui ont été totalement remboursées.
Les prêts à long terme consentis à l'entreprise associée Conferinvest ont été transférés en prêts à court terme. Ce transfert fait suite à la décision de Banimmo d'entamer un processus de vente à court terme de sa participation. Une information détaillée à ce sujet est donnée en note 37.
Banimmo n'a plus d'exposition sur le groupe Urbanove (voir la note 8 en ce qui concerne la valeur de la participation dans le groupe Urbanove).
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| À L'OUVERTURE | 578 | 578 | 578 |
| Acquisitions | 840 | - | - |
| Cessions / remboursements | - | - | - |
| À LA CLÔTURE | 1 418 | 578 | 578 |
Les autres actifs financiers sont constitués :
d'une participation d'une valeur de € 0,6 million dans la société Palais des Expositions de Charleroi et
d'une créance sur la société Le Côté Verre de € 0,8 million, cette dernière étant échue en avril 2019 et garantie par Besix Red (acquéreur de la société Le Côté Verre).
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| À L'OUVERTURE | 819 | 818 | 820 |
| Prêts consentis pendant l'exercice | - | - | - |
| Remboursements reçus | -65 | - | - |
| Transfert des prêts à long terme | 18 417 | - | - |
| Produits d'intérêts | - | 1 | -2 |
| À LA CLÔTURE | 19 171 | 819 | 818 |
Banimmo n'a consenti aucun nouveau prêt à court terme durant l'année 2017.
Les prêts à courts termes sont constitués d'avances de trésorerie aux entreprises associées et aux coentreprises de Banimmo.
Le poste «transfert des prêts à long terme» concerne les avances de trésorerie consenties à l'entreprise associée Conferinvest, à l'origine à long terme et reclassées à court terme suite à la décision de Banimmo d'engager un processus actif de vente à court terme de sa participation. Une information détaillée à ce sujet est donnée en note 37.
Ces prêts sont garantis par des sûretés réelles. Ils ne constituent donc pas (IAS 28.38) une partie de la participation nette de Banimmo dans Conferinvest. Compte tenu de la valeur de marché des actifs immobiliers sous-jacents, ces prêts ne présentent pas de risque de recouvrement.
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| À L'OUVERTURE | 2 326 | 2 170 | 2 864 |
| Acquisitions | 288 | - | - |
| Cessions / remboursements | - | - | -216 |
| Transfert de/vers une autre rubrique (note 8) | - | - | - |
| Changement de périmètre de consolidation (note 31) | - | - | - |
| Profit (perte) de juste valeur comptabilisé directement dans les capitaux propres | 306 | 47 | -369 |
| Profit (perte) de juste valeur comptabilisé en résultat | - | 109 | -109 |
| À la clôture | 2 920 | 2 326 | 2 170 |
| Dont actions détenues à court terme | - | - | - |
| Actifs financiers disponibles à la vente détenus à long terme | 2 920 | 2 326 | 2 170 |
Les actifs financiers disponibles à la vente sont des certificats immobiliers de l'actif Atlantic House situé à Anvers. En 2017, Banimmo a fait l'acquisition de 8 certificats complémentaires pour une valeur de € 0,3 million.
Ces certificats font l'objet d'une valorisation à la valeur nette d'investissement calculée par la Banque Degroof-Petercam. En 2017, cette expertise a fait apparaitre une hausse de la valeur des certificats, ce qui a permis de comptabiliser une réévaluation pour un montant de € 0,3 million. Cette réévaluation est comptabilisée dans les autres éléments du résultat global. Ceci porte la valeur des certificats à € 2,9 millions au 31 décembre 2017.
Les actifs financiers à long terme, repris au bilan au 31 décembre 2017 pour un montant de € 4,5 millions (€ 24,4 millions en 2016 et € 45,9 millions en 2015 ) correspondent à la somme des prêts à long terme de € 0,2 million (€ 21,5 millions en 2016 et € 43,1 millions en 2015), des autres actifs financiers à long terme de € 1,4 million (€ 0,6 million en 2016 et 2015) et des actifs financiers disponibles à la vente détenus à long terme de € 2,9 millions (€ 2,3 millions en 2016 et € 2,2 millions en 2015). Les actifs financiers à court terme, repris pour un montant de € 19,2 millions au bilan au 31 décembre 2017 (€ 0,8 million en 2016 et 2015) correspondent exclusivement à la somme des prêts à court terme.
Les créances commerciales et autres créances s'analysent comme suit :
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Créances commerciales brutes | 13 395 | 15 533 | 18 557 |
| Réductions de valeur sur créances douteuses | -1 252 | -991 | -1 013 |
| Créances commerciales nettes | 12 143 | 14 542 | 17 544 |
| Comptes de régularisation | 1 879 | 666 | 1 378 |
| Autres créances | 3 415 | 8 844 | 6 575 |
| Créances commerciales et autres créances | 17 437 | 24 052 | 25 497 |
| Moins créances commerciales et autres créances non courantes | -540 | -1 628 | -4 981 |
| Créances commerciales et autres créances courantes | 16 897 | 22 424 | 20 516 |
Parmi les créances commerciales brutes, un montant de € 3,5 millions est séquestré par l'acquéreur de l'immeuble de stock Marché Saint-Germain vendu en 2016 (€ 6,3 millions en 2016) et un montant de € 3,9 millions a été séquestré par la société Affine en tant qu'acquéreuse de la filiale française Paris Vaugirard. Ces montants devraient être libérés dans le courant de l'année 2018. S'agissant d'une opération avec une société liée, les conditions de paiement sont précisées en note 32. Le solde des créances commerciales est composé essentiellement de loyers et décomptes de charges locatives facturés mais non encaissés, de factures à établir et de créances douteuses pour lesquelles des réductions de valeur ont été actées.
Les autres créances incluent la T.V.A. à récupérer pour un montant de € 2,6 millions en 2017 (2016: € 5,7 million et 2015: € 3,6 millions). Ce montant correspond essentiellement à la TVA à récupérer sur les travaux des immeubles Marché Saint-Germain et Verpantin.
Les créances non courantes sont composées principalement des charges à reporter en raison de la linéarisation de loyers, travaux et commissions.
La valeur comptable des créances représente une bonne approximation de leur juste valeur (note 3 E).
Vu son portefeuille diversifié, Banimmo n'a pas de risque de concentration sur un client particulier. De plus, avant chaque signature d'un contrat de bail, une analyse de la qualité du locataire est effectuée en interne.
L'analyse des créances commerciales fait apparaître que les créances commerciales dont la date de paiement est échue représentent un montant de € 2,8 millions dont € 0,8 million avec un retard de paiement inférieur à 3 mois, le solde de € 2,0 millions avec un retard de paiement supérieur à 3 mois.
Pour ses créances commerciales locataires, Banimmo estime que le risque de crédit est faible vu que le taux de défaut de son portefeuille est historiquement très bas. En 2015, la réduction de valeur nette était de € 594 980,33 (dont € 826 420,44 de réduction de valeur et € 231 440,11 de reprise de réduction de valeur). En 2016, la réduction de valeur nette était de € -21 742,43 (dont € 124 079,97 de réduction de valeur et € 145 822,40 de reprise de réduction de valeur). En 2017, la réduction de valeur nette était de € 576 013,58 (dont € 596 459,61 de réduction de valeur et € 20 446,03 de reprise de réduction de valeur).Le montant repris en « sortie de périmètre » concerne les réductions de valeur sur les locataires de l'immeubles Vaugirard, détenu par la société Paris Vaugirard, cédée en 2017 à la société Affine.
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| À L'OUVERTURE | 991 | 1 014 | 537 |
| Réductions de valeur sur créances | 596 | 124 | 826 |
| Sortie de périmètre | -195 | - | - |
| Créances irrécouvrables décomptabilisées durant l'exercice | -120 | - | -118 |
| Reprises de montants inutilisés | -20 | -147 | -231 |
| À LA CLÔTURE | 1 252 | 991 | 1 014 |
Durant l'exercice clos le 31 décembre 2017, Banimmo a comptabilisé une réduction de valeur sur créances commerciales de € 0,6 million (2016: € 0,12 million et 2015: € 0,83 million), ainsi qu'une reprise de réduction de valeur sur créances de € 0,02 million (2016: € 0,15 million et 2015: € 0,23 million). La dotation et la reprise des réductions de valeur sur créances douteuses sont comptabilisées en « Autres charges/produits opérationnels » (note 22) dans le compte de résultats.
Les immeubles acquis exclusivement en vue de leur revente se composent principalement des immeubles en développement ou redéveloppement, des immeubles en cours de repositionnement physique et/ou commercial et des terrains destinés à la vente.
Les mouvements d'immeubles en stock peuvent se détailler comme suit:
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| À L'OUVERTURE | 138 613 | 192 387 | 148 009 |
| Acquisitions | - | 17 280 | 31 860 |
| Dépenses capitalisées | 3 878 | 15 586* | 38 030 |
| Reclassement vers les commandes en cours d'éxécution | - | - | -8 867 |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur (voir note 21 point B) | -3 829 | -14 713 | -4 000 |
| Cessions (note 20) | -40 627 | -71 927 | -12 645 |
| À LA CLÔTURE | 98 035 | 138 613 | 192 387 |
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 127 477 | 164 226 | 203 287 |
| Réductions de valeur | -29 442 | -25 613 | -10 900 |
| À LA CLÔTURE | 98 035 | 138 613 | 192 387 |
Au cours de l'année 2017, Banimmo a procédé à la vente de quatre immeubles à savoir Desguinlei et Cauchy C en Belgique ainsi que la Galerie Vaugirard et les Halles Secrétan en France. Banimmo a également vendu une partie du terrain qu'elle détient à Ans, la valeur comptable des immeubles vendus s'élevant à € 40,6 millions.
Des dépenses capitalisées à hauteur de € 3,9 millions ont été réalisées et ce principalement sur les immeubles Verpantin, Rocquencourt et Anglet en France.
Trois immeubles en stock ont fait l'objet de dépréciations en 2017 pour aligner leur valeur comptable sur leur valeur nette de réalisation estimée. Ces ajustements ont porté sur un montant total de € 3,9 millions, concernant principalement l'immeuble Rocquencourt ainsi que les frais d'étude engagés pour le développement d'un «outlet center» sur une partie des terrains The Loop à Gand, ce projet étant abandonné par manque de soutien de la ville.
Les mouvements des commandes en cours d'exécution peuvent se détailler comme suit:
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| À L'OUVERTURE | 2 569 | 2 281 | 964 |
| Acquisitions | - | - | - |
| Dépenses capitalisées | 3 | 288 | 14 365 |
| Reclasement des immeubles de stock | - | - | 8 867 |
| Cessions (note 20) | -2 572 | - | -21 915 |
| À LA CLÔTURE | - | 2 569 | 2 281 |
Banimmo a procédé en 2017 à la cession de l'immeuble Bureau Cauchy C.
Pour une description précises des immeubles cités, il faut se reporter à la première partie du rapport financier.
Le tableau ci-dessous présente la juste valeur des instruments financiers dérivés :
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ACTIFS | PASSIFS | ACTIFS | PASSIFS | ACTIFS | PASSIFS | |
| Options cap achetées | - | - | - | - | - | - |
| Options floor vendues | - | - | - | - | - | - |
| Collars (combinaisons de cap et floor) | - | - | - | 33 | - | 1 058 |
| Swaptions (options sur swaps) | - | - | - | - | - | - |
| Swaps de taux d'intérêts | - | 2 784 | - | 6 053 | - | 5 358 |
| TOTAL | - | 2 784 | - | 6 086 | - | 6 416 |
Les instruments financiers dérivés conclus en vue de couvrir des risques futurs de l'évolution du taux d'intérêts se détaillent comme suit au 31 décembre 2017:
| (EN MILLIERS D'EUROS) | ||||
|---|---|---|---|---|
| PÉRIODE | DÉRIVÉ | TAUX À PAYER | TAUX À RECEVOIR | MONTANT |
| 2016-2018 | irs | 1,7800 % | Euribor 3 mois | 10 000 |
| 2016-2018 | irs | 1,7800 % | Euribor 3 mois | 10 000 |
| 2016-2018 | irs | 1,7500 % | Euribor 3 mois | 5 000 |
| 2016-2018 | irs | 1,7500 % | Euribor 3 mois | 5 000 |
| 2016-2018 | irs | 1,8450 % | Euribor 3 mois | 7 500 |
| 2016-2018 | irs | 1,8450 % | Euribor 3 mois | 7 500 |
| 2018-2020 | irs | 0,7100 % | Euribor 3 mois | 12 500 |
| 2018-2022 | irs | 1,2100 % | Euribor 3 mois | 7 500 |
| 2018-2022 | irs | 1,3000 % | Euribor 3 mois | 7 500 |
| 2018-2020 | irs | 0,7100 % | Euribor 3 mois | 12 500 |
| 2018-2022 | irs | 1,0925 % | Euribor 3 mois | 12 500 |
| 2018-2022 | irs | 1,2475 % | Euribor 3 mois | 12 500 |
| 2018-2022 | irs | 1,0850 % | Euribor 3 mois | 10 000 |
cap : taux plafond floor : taux plancher irs : swap de taux d'intérêt
En raison de la diminution importante de sa dette bancaire, et afin de réduire son exposition à l'évolution des taux d'intérêt, Banimmo a procédé à la vente de six produits dérivés avant leur échéance. L'opération a dégagé un résultat net positif de € 0,376 million.
Au 31 décembre 2017 le Groupe disposait d'un portefeuille d'instruments dérivés de type « interest rate swaps » afin de couvrir les variations futures des taux d'intérêt appliqués sur ses dettes financières et sur la ligne de crédit accordée par les banques ING et KBC pour laquelle une exigence de couverture minimale de 60 % doit être respectée.
Ces intruments dérivés ont été contractés en vue de couvrir le risque de taux d'intérêt sur l'endettement existant ainsi que sur l'endettement projeté pour les années à venir (avec couverture dégressive).
Banimmo n'a pas appliqué la comptabilité de couverture au cours des trois derniers exercices.
Les instruments financiers sont valorisés au moyen d'une actualisation des flux futurs estimés sur la base d'une courbe de taux d'intérêt à la date de clôture. Cette actualisation est communiquée par les différentes banques auprès desquelles les opérations sont souscrites. Cette méthode de détermination correspond au niveau 2 de la nomenclature IFRS 7 (note 3 C).
La valeur des instruments de couverture est fonction du niveau des taux d'intérêt. A titre d'exemple, si au 31 décembre 2017 les taux d'intérêt étaient de 50 points de base supérieurs, l'impact positif sur la valeur de marché des instruments de couverture serait de € 1,4 million (€ 2,4 millions fin 2016 et € 2,7 millions fin 2015). A l'inverse, une baisse de même ampleur des taux d'intérêt aurait un impact négatif de € 1,4 million (€ 2,4 millions fin 2016 et € 2,7 millions fin 2015) sur la valeur des instruments de couverture.
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Placements à terme | - | - | - |
| Liquidités | 5 651 | 31 157 | 3 551 |
| 5 651 | 37 157 | 3 551 |
Depuis début 2012, Banimmo disposait d'un accord de « Cash Pooling » avec un des participants du crédit syndiqué. Ce « Cash Pooling » permet la compensation automatique des soldes créditeurs avec ses encours de dettes de trésorerie à court terme. Cette convention inclut la plupart des sociétés du Groupe détenues à 100 %. Les encours créditeurs sont ainsi rémunérés aux mêmes conditions que les avances bancaires à court terme. Cet accord s'est éteint au remboursement intégral du crédit syndiqué en 2017.
Au sein du tableau consolidé des flux de trésorerie, la situation nette de trésorerie se décompose comme suit :
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 5 651 | 37 157 | 3 551 |
| Découverts bancaires (note 15) | - | -2 235 | -1 704 |
| 5 651 | 34 922 | 1 847 |
| NOMBRE D'ACTIONS (EN MILLIERS) | CAPITAL VERSÉ |
RÉSERVES LIÉES AU CAPITAL |
TOTAL | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ACTIONS CATÉGORIE A |
ACTIONS CATÉGORIE B |
TOTAL ACTIONS |
(EN MILLIERS D'EUROS) | |||
| Au 1er janvier 2015 | 10 517 | 731 | 11 248 | 106 500 | 550 | 107 050 |
| Acquisitions d'actions propres | - | - | - | - | - | - |
| Transactions dont le paiement est fondé sur des actions |
- | - | - | - | - | - |
| Réduction de capital par incorporation de pertes cumulées |
- | - | - | - | - | - |
| Actions de catégorie B converties en actions de catégorie A |
731 | -731 | - | - | - | - |
| Au 31 décembre 2015 | 11 248 | - | 11 248 | 106 500 | 550 | 107 050 |
| Acquisitions d'actions propres | - | - | - | - | - | - |
| Transactions dont le paiement est fondé sur des actions |
- | - | - | - | - | - |
| Réduction de capital par incorporation de pertes cumulées |
- | - | - | -27 000 | - | -27 000 |
| Au 31 décembre 2016 | 11 248 | - | 11 248 | 79 500 | 550 | 80 050 |
| Acquisitions d'actions propres | - | - | - | - | - | - |
| Transactions dont le paiement est fondé sur | - | - | - | - | - | - |
| des actions | ||||||
| Réduction de capital par incorporation de | - | - | - | - | -158 | -158 |
| pertes cumulées | ||||||
| Au 31 décembre 2017 | 11 248 | - | 11 248 | 79 500 | 392 | 79 892 |
La réserve liée au capital est constituée fin 2017 de la valorisation des warrants lors de l'émission obligataire de 2010 pour un montant de € 392 milliers (voir note 15). La reprise de réserve liée au capital concerne la valorisation du plan d'option sur actions pour un montant de € 158 milliers (voir note 2.R.I.), le délai d'option étant dépassé.
Toutes les actions donnent droit uniquement à un dividende ordinaire.
A l'exception des actions, il n'existe pas d'autre instrument financier, représentatif ou non du capital de Banimmo. Banimmo détenait au 31 décembre 2017, 106 620 actions propres.
Au 31 décembre 2017, toutes les actions sont entièrement libérées.
Chaque action de catégorie A donne droit à un vote.
La convention d'actionnaires entre Affine RE et Strategy, Management and Investments, entrée en vigueur le 7 avril 2016, a pris fin au 30 septembre 2017.
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| NON COURANTES | |||
| Ligne de crédit — taux flottant | - | - | - |
| Emprunts bancaires — taux flottant | 34 050 | 30 746 | 82 409 |
| Emprunts obligataires — taux fixe | 43 701 | 77 467 | 77 161 |
| 77 751 | 108 213 | 159 570 | |
| COURANTES | |||
| Ligne de crédit — taux flottant | - | 46 902 | 73 200 |
| Emprunts bancaires — taux flottant | 634 | 12 147 | 9 402 |
| Découverts bancaires (note 13) | - | 2 236 | 1 704 |
| Emprunts obligataires — taux fixe | 36 739 | 2 665 | 2 665 |
| Autres dettes financières | 1 | 1 | 5 |
| 37 374 | 63 951 | 86 976 | |
| TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES | 115 125 | 172 164 | 246 546 |
A la date de clôture la répartition des emprunts selon leur catégorie de taux d'intérêt est la suivante :
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Emprunts à taux flottant | 34 684 | 92 030 | 166 715 |
| Emprunts à taux fixe | 80 440 | 80 132 | 79 826 |
| Dettes sans intérêt | 1 | 2 | 5 |
| 115 125 | 172 164 | 246 546 |
Toutes les dettes financières sont en euro et le Groupe n'est donc pas sujet à un risque de change. Par ailleurs, les emprunts du Groupe sont couverts contre le risque de fluctuation des taux d'intérêt par des instruments financiers dérivés (swaps de taux d'intérêts, achat d'options cap et vente d'options floor – voir note 12).
En 2017, Le Groupe a procédé au remboursement de la dernière échéance du crédit syndiqué de € 76,6 millions mis en place par ING et KBC. Cette étape marque également la mise en œuvre d'une nouvelle politique de financement du groupe, reposant principalement sur des financements adossés aux actifs ou projets en développement.
Ce remboursement a été essentiellement assuré par la vente des immeubles PMSG, Cauchy, Desguinlei, Les Halles Secretan et la Galerie Vaugirard ainsi que par le refinancement de la galerie Verpantin par une banque française.
Les taux d'intérêt applicables sur les emprunts bancaires correspondent au taux Euribor augmenté d'une marge commerciale fixe.
Banimmo bénéficiait au 31 décembre 2017 de trois lignes de crédit bilatérales pour un montant nominal total de € 34,5 millions et entièrement utilisées dont € 0,5 million arrive à échéance en juin 2018 et juin 2019, € 5,2 millions en juin 2020, € 12,0 millions en décembre 2020 et € 16,3 millions en septembre 2021. La partie de ces lignes de crédit arrivant à échéance en 2018 est reprise dans les dettes financières courantes à hauteur de € 11,6 millions.
Le Groupe a octroyé au 31 décembre 2017 une inscription hypothécaire s'élevant à € 18,5 millions (€ 14,4 millions fin 2016 et € 55,0 millions fin 2015) et une promesse d'inscription hypothécaire de € 23,0 millions (€ 20,0 millions au 31 décembre 2016 et € 37,1 millions au 31 décembre 2015) afin de garantir ses emprunts bancaires.
Banimmo a émis en 2010 un emprunt obligataire avec warrant de € 75 millions, échéance 2015, offrant un coupon nominal brut de 5,15 % par création de 75 000 obligations.
La valeur comptable de cette dette financière correspond au prix d'émission, corrigé (i) des frais et commissions pour la mise en place de la transaction et (ii) de la valeur du warrant, comptabilisée directement dans les capitaux propres.
L'écart entre la valeur comptable et le prix de remboursement à échéance est étalé sur la durée de vie de l'emprunt obligataire au titre de composante du taux d'intérêt effectif.
Banimmo a lancé en 2013 une offre publique inconditionnelle d'échange portant sur la totalité des 75 000 obligations échéant le 10 juin 2015. Il a été proposé à chaque détenteur obligataire d'échanger chaque coupure nominale existante par une nouvelle coupure portant un intérêt de 5,20 % échéant le 30 mai 2018 pour un rapport de 1 pour 1.
À la clôture de la période d'acceptation de l'offre, le 17 mai 2013, 34 072 obligations existantes ont été apportées à l'offre et ont donc été annulées et remplacées par les nouvelles obligations représentant un montant nominal de €34,1 millions. Les obligations non apportées à l'offre ont été remboursées le 10 juin 2015.
Cet emprunt obligataire a été reclassé en dettes financières courantes au cours de l'exercice 2017.
Banimmo a clôturé en février 2015 un autre placement privé d'obligations pour un montant total de €44,0 millions. Les obligations qui ont une durée de 5 ans, viendront à échéance le 19 février 2020 et génèrent un rendement brut annuel fixe de 4,25 %. Dans ce contexte Banimmo s'est engagé à ne pas dépasser un ratio « dette financière nette / total du bilan » de 75 %. Le ratio à fin 2017 est de 58,1 %.
En plus de ce covenant, Banimmo a accepté l'obligation de garder libre de tout gage des actifs pour une valeur correspondant à au moins 2/3 de la valeur des obligations en circulation (€ 78 072 000), soit un niveau minimal de €52 050 000. Ce covenant est respecté (€ 111,9 millions d'actifs libres) au 31 décembre 2017.
Banimmo poursuit son plan de cessions et de refinancements, notamment en vue du remboursement de l'émission obligataire venant à échéance le 30 mai 2018 (€ 34,1 millions). Ce plan est complété par des négociations avancées sur d'autres sources de financement, l'ensemble visant à rencontrer cette échéance et à redéployer les activités de Banimmo.
Début 2018, une opération a été réalisée et encaissée : la cession des sociétés Banimmo France et Anglet détenant les immeubles Verpantin, La Défense et Anglet. Une autre opération a été signée sous conditions suspensives administratives et elle doit se clôturer d'ici début mai. Ces 2 opérations représentent ensemble ± 70 % de l'échéance de mai 2018. D'autres actifs, reclassés en « Actifs non courants destinés à la vente » (voir note 37), font également l'objet d'un processus de vente bien engagé.
La finalisation de l'ensemble du plan de cessions et de refinancements doit permettre de dégager la trésorerie nécessaire au remboursement de l'émission obligataire et au retour de Banimmo sur le marché immobilier comme développeur de bureaux avec l'accent mis d'abord sur les développements sur ses terrains disposant de permis exécutoires.
Les actifs et passifs d'impôts différés sont compensés lorsqu'il existe un droit juridiquement exécutoire de compenser les actifs et les passifs d'impôts exigibles et lorsqu'ils concernent la même entité légale ou, en cas de consolidation fiscale, la même autorité fiscale.
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Actifs d'impôts différés | 281 | 255 | 5 504 |
| Passifs d'impôts différés | - | - | - |
| TOTAL DES IMPÔTS DIFFÉRÉS NETS | 281 | 255 | 5 504 |
La variation brute des impôts différés est exposée ci-après :
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| À L'OUVERTURE | 255 | 5 504 | 5 847 |
| (Charges) produits dans le compte de résultats (note 26) | 26 | -5 249 | -469 |
| Autres mouvements | - | - | 126 |
| À LA CLÔTURE | 281 | 255 | 5 504 |
La variation des actifs et des passifs d'impôts différés durant l'exercice est détaillée ci-après :
| PASSIFS D'IMPÔTS DIFFÉRÉS (EN MILLIERS D'EUROS) |
SUR PERTES REPORTABLES |
SUR SUBSIDES EN CAPITAL |
SUR IMMEUBLES DE PLACEMENT |
SUR INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS |
DIVERS | TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Au 1er janvier 2016 | - | - | - | - | - | - |
| (Charges) produits dans le compte de résultats |
- | - | - | - | - | - |
| Autres | - | - | - | - | - | - |
| Transfert aux actifs d'impôts différés | - | - | - | - | - | - |
| Au 31 décembre 2016 | - | - | - | - | - | - |
| (Charges) produits dans le compte de résultats |
- | - | - | - | - | - |
| Autres | - | - | - | - | - | - |
| Transfert aux actifs d'impôts différés | - | - | - | - | - | - |
| Au 31 décembre 2017 | - | - | - | - | - | - |
| ACTIFS D'IMPÔTS DIFFÉRÉS (EN MILLIERS D'EUROS) |
SUR PERTES REPORTABLES |
SUR IMMEUBLES DE PLACEMENT |
SUR INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS |
DIVERS | TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|
| Au 1er janvier 2016 | 3 313 | 818 | 1 973 | -600 | 5 504 |
| (Charges) produits dans le compte de résultats | -3 032 | -818 | -1 972 | 573 | -5 249 |
| Autres | - | - | - | - | - |
| Transfert des passifs d'impôts différés | - | - | - | - | - |
| Au 31 décembre 2016 | 281 | - | 1 | -27 | 255 |
| (Charges) produits dans le compte de résultats | - | - | -1 | 27 | 26 |
| Autres | - | - | - | - | - |
| Transfert des passifs d'impôts différés | - | - | - | - | - |
| Au 31 décembre 2017 | 281 | - | - | - | 281 |
La récupération des pertes fiscales imputables sur les résultats taxables futurs n'est pas considérée dans un horizon prévisible et aucun actif d'impôt différé n'a par conséquent été comptabilisé. Les pertes fiscales s'élèvent à fin 2017 à € 110,0 millions.
| (EN MILLIERS D'EUROS) | GARANTIES FISCALES SUR CESSIONS IMMOBILIÈRES |
GARANTIES LOCATIVES SUR CESSIONS IMMOBILIÈRES |
LITIGES | PROVISIONS POUR DÉPOLLUTION |
TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|
| Au 1er janvier 2015 | - | 490 | 324 | 488 | 1 302 |
| Moins partie non courante | - | -490 | -252 | -488 | -1 230 |
| Partie courante | - | - | 72 | - | 72 |
| Comptabilisées au compte de résultats consolidé: | |||||
| – Augmentation des provisions | - | 1 569 | 13 | - | 1 582 |
| – Reprises de montants inutilisés | - | 125 | - | 62 | 187 |
| – Utilisations durant l'exercice | - | 268 | 261 | 7 | 536 |
| Au 31 décembre 2015 | - | 1 666 | 76 | 419 | 2 161 |
| Moins partie non courante | - | -1 666 | - | -419 | -2 085 |
| Partie courante | - | - | 76 | - | 76 |
| Comptabilisées au compte de résultats consolidé : | |||||
| – Augmentation des provisions | - | 1 480 | - | - | 1 480 |
| – Reprises de montants inutilisés | - | 19 | - | - | 19 |
| – Utilisations durant l'exercice | - | 793 | 2 | 2 | 797 |
| Au 31 décembre 2016 | - | 2 334 | 74 | 417 | 2 825 |
| Moins partie non courante | - | -2 334 | - | -417 | -2 751 |
| Partie courante | - | - | 74 | - | 74 |
| Comptabilisées au compte de résultats consolidé : | |||||
| – Augmentation des provisions | - | - | 101 | - | 101 |
| – Reprises de montants inutilisés | - | 431 | 27 | 288 | 746 |
| – Utilisations durant l'exercice | - | 534 | 18 | 9 | 561 |
| Au 31 décembre 2017 | - | 1 369 | 130 | 120 | 1 619 |
| Moins partie non courante | - | -1 369 | -101 | -120 | -1 590 |
| Partie courante | - | - | 29 | - | 29 |
Les garanties fiscales sur cessions immobilières reprennent des engagements pris par Banimmo lors de cessions de sociétés immobilières vis-à-vis des acquéreurs. Leur durée équivaut aux délais légaux de prescription fiscale.
Les garanties locatives visent les engagements liés au vide locatif de certaines surfaces des actifs vendus pris par Banimmo vis-à-vis d'acquéreurs.
Ainsi, lors de la cession de l'immeuble Les Corvettes en 2015, une garantie pour vide locatif de 24 mois a été consentie à l'acquéreur et une provision de €1,0 million (risque maximum) a été constituée. Au 31 décembre 2017, le montant de la provision s'élève à € 0,15 million compte tenu de son utilisation. Cette provision étant constituée pour couvrir des surfaces vacantes au moment de la cession, et tenant compte qu'il est peu probable que de nouveaux locataires n'entrent dans l'immeuble durant la période garantie, le risque maximum est couvert par la provision. La couverture du risque vient à échéance en 2018.
Egalement en 2015, dans le cadre de la cession de l'immeuble Arts 27, une provision pour garantie locative sur le risque de renon et sur le vide locatif pour une période de 3 ans a été octroyée à l'acquéreur. Au 31 décembre 2017, le solde de cette provision s'établit à € 0,41 million et représente le risque maximum encouru. La couverture du risque vient à échéance en 2018.
En 2016, lors de la vente de l'immeuble Alma Court (voir note 20), Banimmo a donné à l'acquéreur des garanties de loyer pour les locataires principaux depuis le prochain break jusqu'à la fin du bail (2022 pour les plus longs). Le risque maximal pour Banimmo s'élève au 31 décembre 2017 à € 7 millions si l'on fait l'hypothèse improbable d'un vide locatif total jusqu'à l'échéance des baux. Banimmo avait constitué une provision à concurrence de € 1,5 million qui reflétait la meilleure estimation du risque en fonction des hypothèses retenues en matière d'occupation de l'immeuble sachant que Banimmo reste gestionnaire locatif actif de l'immeuble durant la période garantie. En 2017, alors qu'elle n'a fait l'objet d'aucune utilisation, celle-ci a été reconsidérée et ajustée en fonction de l'évolution des baux. Ceci a permet de comptabiliser une reprise de provision de € 0,4 million. La provision d'un montant de € 1,1 million au 31 décembre 2017 est reconsidérée à chaque clôture et ajustée le cas échéant en fonction de nouvelles informations disponibles.
Le poste « litiges » porte sur des différends commerciaux, le plus souvent avec des fournisseurs de services dans le cadre de projets de redéveloppement d'immeubles ou d'immeubles déjà vendus.
La provision pour dépollution vise principalement l'actif « Albert Building » situé à Anvers et vendu en 2006. Il n'est pas possible de déterminer avec précision le calendrier des éventuels travaux de dépollution. Cette provision s'élève au 31 décembre 2017 à € 0,1 million et est suffisante sur la base d'un avis d'expert.
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Dettes commerciales | 7 492 | 8 108 | 14 271 |
| Dividendes à payer | - | - | - |
| Acomptes reçus | 1 076 | 4 924 | 4 599 |
| Dettes fiscales | 449 | 368 | 255 |
| Dettes sociales | 672 | 503 | 492 |
| Dettes de location financement | 1 532 | 1 683 | 1 842 |
| Autres dettes | 839 | 777 | 756 |
| Total des dettes commerciales et autres dettes | 12 060 | 16 363 | 22 215 |
| Moins dettes commerciales et autres dettes non courantes | -1 983 | -2 591 | -4 256 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 10 077 | 13 772 | 17 959 |
La quasi-totalité des dettes commerciales sont payables endéans les 3 mois.
Les dettes commerciales sont essentiellement constituées des factures à recevoir sur les immeubles en construction ou en rénovation et des factures reçues en fin d'année pour ces mêmes immeubles et dont l'échéance n'est pas encore atteinte.
En 2017, le poste des acomptes reçus se rapportent principalement à des cautionnements versés.
Les dettes non courantes sont composées de garanties et cautions reçues des locataires classées en « Autres dettes ». Leurs échéances sont identiques à celles des baux pour lesquels ces garanties ont été contractées. L'impact d'actualisation de ces dettes non courantes s'est avéré non significatif.
Les dettes de location financement sont constituées de la valeur nette comptable des redevances emphytéotiques actualisées sur le terrain H3. Ce droit d'emphytéose a une échéance au 24 septembre 2033, cependant Banimmo a la faculté de renouveler cette convention pour un terme de 33 ans et d'éventuellement la prolonger ensuite de 14 ans.
| (EN EUROS) | MONTANTS MINIMAUX |
MONTANTS ACTUALISÉS |
|---|---|---|
| À moins d'un an | 214 778 | 142 049 |
| Entre 1 an et 5 ans | 859 110 | 493 542 |
| À plus de 5 ans | 2 139 837 | 896 736 |
| 3 213 725 | 1 532 327 |
La dette de location financement de € 1,5 million correspond à la valeur présente des redevances annuelles indexées dues jusqu'à la prochaine date de révision du contrat d'emphytéose. La différence entre les montants minimaux et les montants actualisés correspond à une charge d'intérêts future.
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Produits locatifs | 6 996 | 11 640 | 11 402 |
| Loyers et droits emphytéotiques | -308 | -477 | -343 |
| Charges sur vacances locatives | -804 | -598 | -1 101 |
| Précomptes immobiliers et autres taxes | -2 220 | -2 427 | -2 694 |
| Récupérations de précomptes immobiliers et autres taxes | 855 | 1 364 | 1 612 |
| Autres charges sur immeubles | -821 | -1 483 | -1 534 |
| Récupérations sur autres charges sur immeubles | 345 | 171 | 170 |
| Reprises et utilisations de provisions | -74 | 6 | 607 |
| Charges locatives | -3 027 | -3 444 | -3 283 |
| Résultat locatif | 3 969 | 8 196 | 8 119 |
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Résultat net de cessions d'immeubles de placement | - | -1 267 | -3 925 |
| Résultat net de cessions d'immobilisations corporelles | - | - | -398 |
| Résultat net de cessions de stocks | 10 936 | 60 624 | 743 |
| Résultat net des commandes en cours d'exécution | 565 | - | 5 591 |
| 11 501 | 59 357 | 2 011 |
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Produits de cessions d'immeubles de placement | - | 30 585 | 15 000 |
| Autres produits liés aux cessions | - | - | - |
| Coûts des transactions | - | -1 475 | -1 163 |
| Juste valeur des immeubles de placement cédés (note 6) | - | -28 897 | -16 878 |
| Dotations et reprises de provisions | - | -1 480 | -884 |
| - | -1 267 | -3 925 |
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Produits de cessions d'immobilisations corporelles | - | - | 919 |
| Autres produits liés aux cessions | - | - | - |
| Coûts des transactions | - | - | - |
| Valeur nette comptable des immobilisations corporelles cédées (note 7) | - | - | -1 317 |
| Dotations et reprises de provisions | - | - | - |
| - | - | -398 |
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Produits de cessions des stocks | 54 952 | 132 716 | 17 612 |
| Autres produits liés aux cessions | - | - | - |
| Coûts des transactions | -2 841 | -165 | -685 |
| Valeur nette comptable des stocks cédés (note 11) | -41 175 | -71 927 | -15 518 |
| Dotations et reprises de provisions | - | - | -666 |
| 10 936 | 60 624 | 743 |
| 2017 | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|
| Produits des commandes en cours d'exécution | 3 142 | - | 23 094 |
| Autres produits liés aux commandes en cours d'exécution | - | - | - |
| Coûts des transactions | -4 | - | -173 |
| Prix de revient des commandes en cours d'exécution | -2 573 | - | -17 330 |
| 565 | - | 5 591 |
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Produits de cessions de titres de sociétés mises en équivalence | 223 | 444 | 2 198 |
| Coûts des transactions | - | - | -2 |
| Valeur nette comptable de titres cédés (note 8) | -223 | -445 | -1 158 |
| 0 | -1 | 1 038 |
Le résultat net des cessions de l'exercice, qui s'élève à € 11,5 millions, a été réalisé sur les opérations suivantes:
En 2017, le résultat de cession d'immeuble en stock est composé de cinq opérations:
qu'Affine ait vendu l'immeuble (voir informations complémentaires en note 32).
La quote-part de l'immeuble Cauchy C (50 %) détenue par Banimmo au travers de la société momentanée Cauchy RED C a été cédée à la coentreprise Bureau Cauchy C en 2017 selon une convention de vente en l'état final d'achèvement (voir notes 8 et 11). Cette cession a été réalisée à un prix de € 3,1 millions.
Banimmo et Thomas & Piron Bâtiments étaient également associés dans la coentreprise Bureau Cauchy A (voir note 31) qui détenait le terrain sur lequel l'immeuble Cauchy A devait être construit. Banimmo a vendu à la société Thomas & Piron Bâtiments la quote-part qu'elle détenait (50 %) dans Bureau Cauchy A, comptabilisée au bilan par mise en équivalence (voir également point A. ci-dessus).
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | -1 101 | -386 | -575 |
En 2012, les droits résiduels du bien H3 ont été valorisés par l'expert immobilier à € 4,8 millions. Cette valeur correspondait à la valeur résiduelle obtenue sur un projet immobilier d'une superficie constructible de 34 000 m² (conformément aux autorisations reprises dans le P.R.A.S. (Plan Régional de d'Affectation du Sol)) qui serait développé à l'échéance du contrat d'usufruit en 2023. Les principales hypothèses retenues par l'expert pour ce projet immobilier étaient : i) un loyer net obtenu sur base d'un loyer brut unitaire de 138 €/m² bureau en valeur présente duquel est déduit le canon emphytéotique en valeur présente, ii) un coût de construction (hors honoraires et imprévus) de 1 453 €/m², iii) des honoraires (architecte, ingénieur stabilité, etc.) de 10 % , iv) des imprévus de 3 % et v) un taux de capitalisation de 6,50 %. Cette valeur résiduelle en 2023 a ensuite été actualisée sur base d'un taux de 8 % pour obtenir sa valeur actuelle correspondant à € 4,8 millions. En 2017, une perte de juste valeur a été comptabilisée pour un montant de € 0,4 million (€ 0,4 million en 2016 et en 2015).
Sur base des expertises de fin 2017, un ajustement de juste valeur de - € 0,5 million a été acté sur l'immeuble Diamond et de - € 0,2 million sur l'actif Athena Business Center.
Une baisse de 0,25 % du taux de capitalisation utilisé dans cette valorisation aurait un impact positif sur la valeur des droits résiduels du bien H3 de l'ordre de € 2,4 millions. A l'inverse, une hausse de 0,25 % du taux de capitalisation utilisé aurait un impact négatif de l'ordre de € 2,2 millions sur la valeur de ces droits résiduels.
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| (Dotations) aux réductions de valeur | -3 829 | -14 713 | -4 000 |
| Reprises de réductions de valeur | - | - | - |
| -3 829 | -14 713 | -4 000 |
Les immeubles en stocks sont évalués au plus faible du coût et de la valeur nette de réalisation (IAS 2). Le coût et la valeur nette de réalisation sont déterminés conformément aux méthodes comptables résumées en note 2.
En 2017, trois immeubles ont fait l'objet d'une réduction de valeur pour aligner la valeur comptable sur la valeur nette de réalisation estimée.
La valeur comptable de l'immeuble Rocquencourt a été alignée sur la valeur nette de réalisation estimée de l'immeuble, en constatant une réduction de valeur de € 1,6 million. La valeur de réalisation a été estimée en fonction des offres obtenues pour l'immeuble à la date de la clôture dans une perspective de cession.
Le projet de développement d'un « Design Outlet Center » en partenariat avec McArthurGlen sur une partie des terrains The Loop situés à Gand a été abandonné fin 2017 suite à un manque de soutien des autorités devant délivrer les permis.
Un montant de € 3,0 millions d'euros portant essentiellement sur des frais d'études avait été engagé en vue de ce développement.
Suite à l'abandon du projet, une réduction de valeur de cet actif a été comptabilisée à hauteur de € 2,0 millions. La valeur résiduelle est jugée récupérable via le développement de projets futurs sur le site.
Une réduction de valeur de € 0,4 million a été comptabilisée en 2017 afin d'aligner la valeur comptable de l'immeuble à la juste valeur déterminée par un expert indépendant (Cushman & Wakefield). La diminution de valeur s'explique par un taux d'actualisation des revenus futurs en hausse associé à l'échéance de l'emphytéose qui se rapproche ainsi que l'échéance de l'unique contrat de bail (2,5 ans) portant sur l'ensemble de l'immeuble.
Banimmo n'a pas connaissance d'autres sources majeures d'incertitudes relatives aux estimations à la fin de période.
Les autres charges et produits opérationnels se décomposent comme suit :
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| (Reprise de) réduction de valeurs sur les créances | 706 | 1 254 | 155 |
| Dotations aux provisions | - | - | 15 |
| Reprises et utilisations de provisions | -1 280 | -826 | -188 |
| Réductions de valeur et pertes sur créances | 869 | 124 | 384 |
| Reprises de réductions de valeur sur créances | -140 | -128 | -350 |
| 155 | 424 | 16 |
En 2017, le poste « Autres produits et charges sur immeubles » se rapporte essentiellement aux loyers et charges locatives garanties sur les immeubles Rhône Arts en Belgique et Les Corvettes en France, tout deux vendus en 2015.
Le poste de « Reprises et utilisations de provisions » se rapporte d'une part, aux « Autres produits et charges sur immeubles » pour lesquels une provision a été constituée les années précédentes, et d'autre part à la reprise de la provision pour garanties locatives constituées sur l'immeuble Alma Court (voir note 17).
Les réductions de valeur et pertes sur créances sont dues essentiellement à des créances locatives anciennes sur les immeubles vendus et dont le recouvrement est devenu peu probable.
Les charges administratives se décomposent comme suit :
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Frais de personnel et honoraires du comité de direction (note 24) | 4 461 | 5 725 | 5 247 |
| Biens et services divers | 2 286 | 3 742 | 3 051 |
| Frais d'études de dossiers | 13 | 9 | 155 |
| Amortissements sur immobilisations corporelles | 140 | 162 | 172 |
| Moins-value sur réalisation d'immobilisations corporelles | - | - | 398 |
| Amortissements sur immobilisations incorporelles | 41 | 45 | 54 |
| 6 941 | 9 683 | 9 077 |
Les coûts de fonctionnement (charges administratives et opérationnelles) s'établissent à € 6,9 millions contre € 9,7 millions fin 2016 et € 9,1 millions fin 2015.
Cette forte baisse est le résultat du plan stratégique mis en place fin 2016 qui prévoyait une baisse importante des coûts pour accompagner la réduction du portefeuille, tout en garantissant le maintien des compétences nécessaires au développement des projets en cours.
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Salaires et rémunérations du personnel et honoraires du comité de direction | 3 340 | 4 525 | 3 996 |
| Charges de sécurité sociale | 599 | 797 | 778 |
| Charges de retraite — régime à cotisations définies | 119 | 150 | 197 |
| Autres | 403 | 253 | 276 |
| 4 461 | 5 725 | 5 247 | |
| Effectif moyen du personnel | 22 | 28 | 31 |
Les salaires et rémunérations incluent notamment des indemnités de licenciement de € 0,1 million en 2017 (€ 0,3 million en 2016, € 0,7 million en 2015).
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Charges d'intérêts sur : | |||
| – Emprunts bancaires | 598 | 2 147 | 1 962 |
| – Lignes de crédit | 1 336 | 3 097 | 1 873 |
| – Emprunts obligataires | 3 950 | 3 948 | 4 625 |
| – Autres dettes financières | 18 | 18 | 17 |
| – Autres charges financières (frais bancaires et autres commissions) | 1 287 | 578 | 499 |
| – Intérêts intercalaires (capitalisés) | -18 | -1 110 | -638 |
| (Produits)/Charges financières relatives aux instruments financiers dérivés, | -495 | 2 338 | 1 766 |
| y compris la variation de juste valeur | |||
| – (Reprise de) réduction de valeurs sur les créances | -647 | 27 713 | 22 382 |
| Charges financières | 6 029 | 38 729 | 32 486 |
| Revenus d'intérêts | -387 | -1 924 | -1 886 |
| Autres produits financiers | -95 | - | - |
| Dividendes reçus d'actifs financiers | - | - | -67 |
| Dotations / (reprises) provisions pour risques et charges sur actifs financiers | - | -109 | 109 |
| (Gains) / pertes sur réalisation d'actifs financiers | - | 18 | - |
| Produits financiers | -482 | -2 015 | -1 844 |
| TOTAL DES CHARGES FINANCIÈRES NETTES | 5 547 | 36 714 | 30 642 |
Les charges financières relatives aux emprunts obligataires comprennent le coût :
Puisqu'une part importante des dettes financières est basée sur des taux flottants, Banimmo est exposée à une hausse des taux d'intérêt qui entraînerait une augmentation des charges financières.
Banimmo a cependant mis en place une stratégie de couverture sur sa dette financière, et ce jusqu'en 2022. Cette couverture implique une charge de € 1,4 million (€ 2,7 millions en 2016 et 2015), provenant des intérêts payés sur ces produits de couverture.
En raison de la diminution importante de sa dette bancaire, et afin de réduire son exposition à l'évolution des taux d'intérêt, Banimmo a procédé à la vente de six produits dérivés avant leur échéance. La forte baisse des charges d'intérêts sur les produits dérivés s'explique par cette vente qui a dégagé un résultat net positif de € 0,376 million.
Malgré cette stratégie de couverture, le résultat financier de Banimmo reste sensible aux variations des taux d'intérêt. Ainsi, à titre d'exemple, une hausse/baisse des taux d'intérêt de 50 points de base (0,50 %) aurait un impact de € 0,2 million (€ 0,5 million en 2016 et € 0,8 million en 2015) sur les charges d'intérêts. Une même variation aurait un impact non significatif sur les revenus d'intérêt. Toutefois, toute hausse des taux se retrouve partiellement compensée par la variation de valeur des instruments de couverture.
L'impôt de l'exercice se décompose comme suit:
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Impôts courants | -2 304 | -15 665 | -922 |
| Impôts différés | 26 | -5 249 | 469 |
| -2 278 | -20 914 | -453 |
Le montant de l'impôt sur le résultat du Groupe est différent du montant théorique qui résulterait du taux d'imposition moyen pondéré applicable aux bénéfices des sociétés consolidées en raison des éléments suivants:
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Résultat avant impôts | -1 634 | 5 505 | -33 687 |
| Taux de l'impôt | 34 % | 34 % | 34 % |
| Impôts sur base du taux d'impôt réglementaire | 556 | -1 871 | 11 450 |
| Ajustements d'impôts : | |||
| – attribuables aux produits non imposables | 96 | - | 1 401 |
| – quote-part dans le résultat des sociétés mises en équivalence | 27 | -381 | -692 |
| – sur récupérations de pertes fiscales non associées à un actif d'impôt différé | 302 | 2 043 | 656 |
| – sur résultats d'exercices antérieurs | 154 | 1 667 | - |
| – attribuables aux dépenses non admises et provisions imposables | -335 | -753 | -195 |
| – sur variations de juste valeur non imposable | -675 | 117 | 7 |
| – sur pertes de l'exercice non associées à un actif d'impôt différé | -3 027 | -21 736 | -12 174 |
| – impôts spécifiques complémentaires | 624 | - | - |
| – autres ajustements | - | - | - |
| Impôts sur base du taux d'impôt effectif pour l'exercice | -2 278 | -20 914 | 453 |
| Résultat avant impôts | -1 634 | 5 505 | -33 687 |
| Taux d'impôt effectif | 139,41 | -379,91 | -1,34 |
Le taux d'impôt effectif est influencé d'une part par des régularisations de provisions fiscales des exercices antérieurs et d'autre part en ce qui concerne les impôts différés par la comptabilisation ou non (i) de la valorisation des pertes fiscales dont la récupération est considérée probable et (ii) des valorisations négatives sur les immeubles de placement et les instruments financiers dérivés.
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Résultat net de la période | -3 912 | -15 410 | -33 234 |
| Profit de juste valeur / (extourne de profit de juste valeur) sur actif financier disponible à la vente |
- | - | -369 |
| – effet fiscal | - | - | 125 |
| Autres variations des réserves sur actifs financiers à court terme | - | - | - |
| – effet fiscal | - | - | - |
| Autres variations des réserves sur actifs financiers à court terme sans effet fiscal (reprises de charges non déductibles, effet fiscal non reconnu en actifs d'impôts différés au préalable) |
- | - | - |
| RÉSULTAT NET GLOBAL, NET D'IMPÔTS | -3 912 | -15 410 | -33 478 |
Le résultat de base par action est calculé en divisant le bénéfice net revenant aux actionnaires par le nombre moyen pondéré d'actions de chaque catégorie.
Il n'existe aucun instrument financier ayant un effet dilutif du résultat par action de sorte que le résultat dilué par action correspond au résultat de base par action.
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Résultat net de l'exercice revenant aux actionnaires de la société (en milliers d'euros) | -3 912 | -15 410 | -33 227 |
| Dividende privilégié revenant aux actions B (en milliers d'euros) | |||
| Résultat net résiduel (en milliers d'euros) | -3 912 | -15 410 | -33 227 |
| – dont revenant aux actions A | -3 912 | -15 410 | -33 227 |
| – dont revenant aux actions B | |||
| Nombre moyen pondéré d'actions en circulation (en actions) | |||
| – actions A | 11 249 924 | 11 249 924 | 11 249 924 |
| – actions B | |||
| Résultat de base et dilué par action (en euros) | |||
| – actions A | -0,35 | -1,36 | -2,93 |
| – actions B |
En 2015 et 2016, aucun dividende n'a été attribué. L'absence de dividende pour l'exercice 2017 représente la proposition du Conseil d'Administration à l'Assemblée Générale Ordinaire du 8 mai 2018.
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Dividende ordinaire par action | |||
| Dividende ordinaire brut attribuable aux actionnaires (en milliers d'euros) | |||
| Nombre d'actions ordinaires au 31 décembre | 11 356 544 | 11 356 544 | 11 356 544 |
| Dividende ordinaire brut par action (en euro) | - | - | - |
| Dividende privilégié par action de catégorie B | |||
| Dividende privilégié brut attribuable aux actionnaires de catégorie B (en milliers d'euros) | - | - | - |
| Nombre d'actions privilégiées en circulation au 31 décembre | - | - | - |
| Dividende privilégié brut par action (en euro) | - | - | - |
| Dividende privilégié net par action (en euro) | - | - | - |
Le Groupe a des passifs éventuels se rapportant à des actions en justice survenues dans le cadre habituel de ses activités.
Sur base de la situation au 31 décembre 2017, le Groupe ne s'attend pas à ce que ces éléments donnent lieu à des passifs significatifs autres que ceux déjà provisionnés dans les comptes consolidés (note 17).
Fin 2017 il n'existe aucun engagement significatif relatif à des acquisitions d'immobilisations corporelles, d'immeubles de placement ou d'immeubles en stock.
Banimmo a contracté plusieurs contrats de location d'immeubles et de droits d'emphytéose.
Les tableaux ci-dessous détaillent ces engagements futurs :
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Loyers à payer | 1 562 | 1 873 | 1 700 |
| Canons emphytéotiques à payer | 11 000 | 19 365 | 19 960 |
| 12 562 | 21 238 | 21 660 | |
| Loyers à payer | |||
| A moins d'un an | 257 | 321 | 332 |
| Entre 1 an et 5 ans | 788 | 832 | 1 006 |
| A plus de 5 ans | 517 | 720 | 362 |
| 1 562 | 1 873 | 1 700 | |
| Canons emphytéotiques à payer | |||
| A moins d'un an | 495 | 595 | 595 |
| Entre 1 an et 5 ans | 1 979 | 2 379 | 2 379 |
| A plus de 5 ans | 8 526 | 16 391 | 16 986 |
| 11 000 | 19 365 | 19 960 |
Par ailleurs, Banimmo est engagée au travers de contrats de location de matériels roulants et autres équipements de bureaux. Les engagements relatifs à ces contrats sont considérés comme non significatifs.
Dans le cadre de ses activités immobilières, le Groupe Banimmo a octroyé des garanties bancaires diverses auprès de l'Etat, des Régions, des communes, des bureaux d'enregistrement et autres parties pour des montants s'élevant respectivement à € 2,8 millions en 2017, € 4,0 millions en 2016 et € 5,4 millions en 2015.
Dans le cadre de ventes d'immeubles ou d'actions, le Groupe Banimmo a octroyé aux preneurs, au travers de ses contrats de cessions, des garanties d'actifs et de passifs usuelles dans la matière.
Le Groupe a en outre octroyé au 31 décembre 2017 des inscriptions hypothécaires s'élevant à € 21,7 millions et une promesse d'inscription hypothécaire de € 38,4 millions afin de garantir ses emprunts bancaires.
Dans le cadre d'un emprunt obligataire, Banimmo doit respecter certains covenants. Des informations à ce sujet sont données dans la note 15.
Dans le cadre d'acquisitions d'immeubles ou d'actions, le Groupe Banimmo a reçu des vendeurs, au travers de ses contrats d'acquisitions, des garanties d'actifs et de passifs usuelles.
Les garanties reçues des locataires par Banimmo s'élèvent respectivement à € 0,6 million en 2017, € 0,5 million en 2016 et € 1,6 million en 2015.
La valeur cumulée des futurs loyers à recevoir jusqu'à la première échéance des contrats, qui ne peuvent être résiliés, présente les échéances suivantes :
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| A moins d'un an | 2 996 | 7 091 | 9 774 |
| Entre 1 an et 5 ans | 6 772 | 19 048 | 35 250 |
| A plus de 5 ans | 654 | 4 447 | 11 993 |
La valeur cumulée des futurs canons emphytéotiques à recevoir jusqu'à la première échéance de la convention de droit réel d'emphytéose que Lex 84 sa a conclu avec Dolce La Hulpe sa (entreprise associée du groupe Banimmo), qui ne peuvent être résiliés, présentait les échéances jusqu'en 2015.
Suite à la déconsolidation de la société liée Lex 84 (réintégrée en tant qu'entreprise associée avec une détention de 49 %), le groupe Banimmo ne perçoit plus de canon emphytéotique de Dolce La Hulpe (filiale d'une entreprise associée).
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| A moins d'un an | - | - | 75 000 |
| Entre 1 an et 5 ans | - | - | 300 000 |
| A plus de 5 ans | - | - | 2 250 000 |
Dans le cade des jugements d'homologation des plans de réorganisation judicaire de l'entreprise associée Urbanove et de ses filiales, Banimmo a le droit de percevoir certaines sommes, et entre autre le remboursement des financements octroyés aux filiales de l'entreprise associée Urbanove pendant la procédure de réorganisation judicaire. Cette récupération dépendra des moyens disponibles en fonction de l'exécution des engagements pris par les repreneurs. Banimmo continue à suivre les possibilités de recouvrement de ces créances actuellement réduites de valeur.
| PAYS | % D'INTÉRÊTS 31.12.2017 |
% D'INTÉRÊTS 31.12.2016 |
% D'INTÉRÊTS 31.12.2015 |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BANIMMO SA (SOCIÉTÉ MÈRE) | Belgique | Société liée | Contrôle | |||
| ALMA COURT INVEST SA (cession en 2016) | Belgique | Société liée | Contrôle | - | - | 100,00 % |
| COMULEX SA | Belgique | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| EUDIP TWO SA | Belgique | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| IMMO PROPERTY SERVICES SA | Belgique | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| IMMO KONINGSLO SA | Belgique | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| TERVUEREN INVEST SA (cession en 2017) | Belgique | Société liée | Contrôle | - | 100,00 % | 100,00 % |
| RAKET INVEST SA | Belgique | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| MAGELLIN SA | Belgique | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| SOCIETE DE DEVELOPPEMENT EUROPEEN DE CHARLEROI SA |
Belgique | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| BANIMMO FRANCE SAS | France | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| ANGLET SNC (constitution en 2016) | France | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | - |
| LES CORVETTES INVEST SAS | France | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| PARIS VAUGIRARD SAS (cession en 2017) | France | Société liée | Contrôle | - | 100,00 % | 100,00 % |
| PARIS MARCHE ST GERMAIN SAS | France | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| SAS DE LA HALLE SECRETAN | France | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| FON.COM SAS | France | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| POINT COURSE BAGATELLE SC | France | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| LE PARC DE ROCQUENCOURT SAS | France | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
L'ensemble de ces participations sont contrôlées de droit par Banimmo et aucun élément de fait ne vient modifier ce contrôle.
| PAYS | NATURE DU CONTRÔLE |
% D'INTÉRÊTS 31.12.2017 |
% D'INTÉRÊTS 31.12.2016 |
% D'INTÉRÊTS 31.12.2015 |
||
|---|---|---|---|---|---|---|
| SCHOONMEERS - BUGTEN SA | Belgique | Entreprise associée |
Influence notable |
75,00 % | 75,00 % | 75,00 % |
| GRONDBANK THE LOOP SA | Belgique | Filiale de l'entreprise associée Schoonmeers Bugten |
Influence notable |
25,04 % | 25,04 % | 25,04 % |
| PROJECT DEVELOPMENT SURVEY AND MANAGEMENT CVBA |
Belgique | Entreprise associée |
Influence notable |
50,00 % | 50,00 % | 50,00 % |
| CONFERINVEST SA (reclassé fin 2017 en groupe d'actifs non courants détenus en vue de la vente - voir note 37) |
Belgique | Entreprise associée |
Influence notable |
49,00 % | 49,00 % | 49,00 % |
| DOLCE LA HULPE SA (reclassé fin 2017 en groupe d'actifs non courants détenus en vue de la vente - voir note 37) |
Belgique | Filiale de l'entreprise associée Conferinvest |
Influence notable |
49,00 % | 49,00 % | 49,00 % |
| DOLCE CHANTILLY SA (reclassé fin 2017 en groupe d'actifs non courants détenus en vue de la vente - voir note 37) |
France | Filiale de l'entreprise associée Conferinvest |
Influence notable |
49,00 % | 49,00 % | 49,00 % |
| LEX 84 SA (reclassé fin 2017 en groupe d'actifs non courants détenus en vue de la vente - voir note 37) |
Belgique | Entreprise associée |
Influence notable |
49,00 % | 49,00 % | 49,00 % |
| URBANOVE SA - (ex CITY MALL INVEST SA) | Belgique | Entreprise associée |
Influence notable |
44,38 % | 44,38 % | 44,38 % |
| LES RIVES DE VERVIERS SA | Belgique | Filiale de l'entreprise associée Urbanove |
Influence notable |
44,12 % | 44,12 % | 44,12 % |
| LE COTE VERRE SA | Belgique | Filiale de l'entreprise associée Urbanove |
Influence notable |
- | 46,60 % | 46,60 % |
| BUREAU CAUCHY A SA | Belgique | Coentreprise | Contrôle conjoint |
- | 50,00 % | 50,00 % |
| BUREAU CAUCHY B SA | Belgique | Coentreprise | Contrôle conjoint |
- | - | 50,00 % |
| BUREAU CAUCHY C SA | Belgique | Coentreprise | Contrôle conjoint |
50,00 % | 50,00 % | 50,00 % |
Banimmo sa détient directement 50 % de Schoonmeers-Bugten sa et 25 % indirectement au travers d'une participation de 50 % dans Project Development Survey and Management cvba qui détient les autres 50 % de Schoonmeers-Bugten sa.
Schoonmeers-Bugten sa détient une participation directe de 33,38 % dans Grondbank The Loop sa et AG SOB Gent détient le solde des actions (66,62 %). Ceci, en plus de n'avoir que 3 administrateurs sur 9, ne confère à Banimmo qu'une influence notable.
Les sociétés Schoonmeers Bugten sa et Project Development Survey and Management cvba ont comme seule activité la gestion des participations dans la société Grondbank The Loop sa. La valeur des ces deux sociétés ne dépend donc exclusivement que de l'activité de la société Grondbank The Loop dont Banimmo n'a qu'une influence notable. Banimmo considère qu'elle n'a qu'une influence notable sur l'ensemble de ces trois sociétés.
Depuis septembre 2007, Banimmo détient 49 % de la société Conferinvest sa qui détient elle-même 100 % de la société Dolce La Hulpe sa et de la société Dolce Chantilly sas. Deux associés possèdent chacun 25,5 % des participations restantes. Banimmo sa et Conferinvest sa n'ont que 3 administrateurs communs alors que les associés en ont nommé chacun deux. L'ensemble de ces faits confère à Banimmo une influence notable sur l'ensemble des trois sociétés du groupe Conferinvest.
Banimmo ayant engagé un processus de vente des actifs du groupe Conferinvest et de Lex 84, qui devrait se réaliser en 2018, ce groupe a été transféré en groupe d'actifs non courants détenus en vue de la vente (voir note 37).
Depuis 2015, Banimmo a un intérêt de 44,38 % dans la société Urbanove Shopping Development, et, dans les filiales de cette dernière, un intérêt de 44,70 % dans la société Les Rives de Verviers et de 46,60 % dans la société Le Coté Verre.
Le solde des participations de la société Urbanove Shopping Development est réparti entre 6 autres actionnaires. Banimmo a le droit de nommer 2 administrateurs sur un total de 5. Un pacte d'actionnaires limite les pouvoirs de Banimmo et répartit ce pouvoir de telle façon que Banimmo ne puisse prendre aucune décision sans l'accord d'au moins deux autres administrateurs en ce qui concerne les décisions de gestion journalière et sans l'accord de tous les autres administrateurs en ce qui concerne une liste exhaustive de décisions reprises dans le pacte d'actionnaires. Ces éléments justifient le fait que Banimmo considère qu'elle a une influence notable sur le groupe Urbanove en tant qu'entreprise associée.
Au premier semestre 2017, en application du jugement d'homologation du plan de réorganisation judiciaire de l'entreprise associée Urbanove et de sa filiale Le Côtés Verre sa, La société Urbanove sa à procédé à la cession des participations qu'elle détenait dans la société Le Côté Verre sa (voir note 8).
En 2014, Banimmo a fait l'acquisition de 50 % des participations de la société Bureaux Cauchy. Les autres 50 % étaient détenus par la société Thomas & Piron Bâtiment. A la suite d'une scission partielle par création de deux nouvelles sociétés et d'un changement de dénomination sociale de cette société, Banimmo possédait ainsi 50 % des participations des sociétés Bureau Cauchy A, Bureau Cauchy B et Bureau Cauchy C. Les autres 50 % de ces trois sociétés étant détenus par Thomas & Piron Bâtiment.
La quote-part de Banimmo dans la société Bureau Cauchy A a été vendue à Thomas & Piron Bâtiment en 2017 (voir note 8), la quote-part de Banimmo dans la société Bureau Cauchy B avait déjà été vendue à Thomas & Piron en 2016.
En 2015, le groupe Banimmo a vendu 51 % du capital de la société Lex 84 à RH Venture et à Imocobel, ramenant à 49 % le pourcentage de détention de Banimmo. Le groupe Banimmo a donc déconsolidé Lex 84 et comptabilisé la participation restante par mise en équivalence au titre d'entreprise associée (voir note 8 et 31) sur laquelle elle exerce une influence notable.
Banimmo ayant engagé un processus de vente des actifs du groupe Conferinvest et de Lex 84, qui devrait se réaliser en 2018, la société Lex 84 a été transférée en groupe d'actifs non courants détenus en vue de la vente (voir note 37).
En 2017, Banimmo a facturé des honoraires et commissions de gestion envers l'entreprise associée Conferinvest pour un montant de € 213 000.
Des honoraires de gestion ont également été facturés aux coentreprises Bureau Cauchy A, B et C pour un montant de € 4 958 et à l'entreprise associée Grondbank The Loop pour un montant de € 7 100.
Ces prestations de services ont été effectuées à des conditions normales de marché.
Des créances sur Conferinvest de € 0,8 million demeurent ouvertes au 31 décembre 2017 (€ 1,2 million en 2016). Ces créances ne sont pas garanties et ne portent pas intérêt. Aucune provision pour créances douteuses n'a été comptabilisée, un plan d'apurement de ces créances a été mis en place.
Par ailleurs, Banimmo détient une créance de € 3,9 millions sur son actionnaire de référence Affine R.E. SA suite à l'acquisition par Affine R.E. SA en date du 9 novembre 2017 des actions de la SAS Paris Vaugirard qui détient la Galerie Vaugirard à Paris. Banimmo a en effet, dans le cadre de son plan de remboursement du crédit syndiqué, dû refinancer la Galerie Vaugirard, ce qui n'était pas possible directement via les banques dans le délai nécessaire. Les banques contactées étaient par contre favorables au financement de la Galerie si Affine R.E. SA en devenait l'actionnaire. Suite à cela, et après accord des Conseils d'administration de Affine R.E. SA d'une part et de Banimmo SA d'autre part, les actions de la SAS Paris Vaugirard ont été cédées le 9 novembre 2017 à Affine R.E. SA sur base d'un prix provisoire et du paiement d'un acompte de € 0,11 million. Une nouvelle dette a alors été mise en place pour rembourser la part du crédit syndiqué afférent à la SAS Paris Vaugirard. Les parties ont convenu d'une vente selon les modalités suivantes en 2 phases : cession des actions sur base d'un prix provisoire calculé sur base de la dernière expertise (au 31 décembre 2016) de la Galerie Vaugirard par un expert indépendant reconnu sur la place ; prix définitif calculé après la vente finale de la Galerie à un tiers qui devrait se réaliser durant l'année 2018. Banimmo encaissera donc de Affine R.E. SA le solde du prix des actions tel que calculé sur base de la valeur de réalisation.
Les rémunérations et autres avantages et indemnités des membres du Comité de direction et des administrateurs s'élèvent à :
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Honoraires et rémunération du comité de direction | 1 836 | 2 297 | 2 091 |
| Honoraires des administrateurs non exécutifs non indépendants | 80 | 70 | 93 |
| Honoraires des administrateurs non exécutifs non indépendants (Missions spécifiques) | 95 | 263 | 253 |
| Honoraires des administrateurs non exécutifs indépendants | 72 | 84 | 83 |
La rémunération annuelle brute globale, y compris les autres avantages et indemnités, octroyée par la société et ses filiales aux membres du comité de direction (soit au total six personnes dont deux ayant quitté le Management de Banimmo respectivement début janvier 2017 et fin janvier 2017 et deux ayant rejoint le Management début janvier 2017) s'élève en 2017 à un montant total de € 1 836 035 ( ce montant correspond dans son intégralité à la rémunération annuelle brute globale).
Aucun avantage du personnel à court terme, avantage postérieur à l'emploi, autre avantage à long terme, paiement fondé sur les actions n'est attribué aux principaux dirigeants.
Aucun autre avantage ou rémunération différée ne leur est octroyé par la société ou les filiales.
Le montant de la rémunération annuelle brute globale qui est octroyé au CEO, Wimer Consult SCS, représentée par Patrick Mertens de Wilmars, en 2017 s'élève à € 442 000. Le montant de la rémunération annuelle brute globale qui est octroyé aux autres membres du comité de direction est de € 1 394 035.
Pour plus de détail, voir le rapport de rémunération.
| (EN MILLIERS D'EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Prêts consentis à des coentreprises et entreprises associées | |||
| Dolce La Hulpe SA - échéance 20/02/2019 (prêt subordonné)* | 980 | 980 | 980 |
| Dolce La Hulpe SA - échéance 20/02/2019 (prêt subordonné)* | 490 | 490 | 490 |
| Dolce La Hulpe SA - échéance 20/02/2019 (prêt subordonné)* | 980 | 980 | 980 |
| Dolce La Hulpe SA - échéance 20/02/2019 (prêt subordonné)* | 980 | 980 | 980 |
| Dolce La Hulpe SA - échéance 20/02/2019 (prêt subordonné)* | 245 | 245 | 245 |
| Dolce La Hulpe SA - échéance 20/02/2019 (prêt subordonné)* | 176 | 176 | - |
| Dolce Chantilly SA - échéance 20/02/2019 (prêt subordonné)* | 490 | 490 | 490 |
| Conferinvest SA - échéance 20/02/2019 (prêt subordonné)* | 12 250 | 12 250 | 12 250 |
| Conferinvest SA - échéance 20/02/2019 (prêt subordonné)* | 1 470 | 1 470 | 1 470 |
| Conferinvest SA - échéance 20/02/2019* | 735 | 735 | 735 |
| Urbanove SA - échéance 24/10/2019 | - | 47 234* | 45 516 |
| Urbanove SA - intérêts capitalisés | - | 3 186* | 1 707* |
| Schoonmeers-Bugten SA | 75 | 109 | 100 |
| PDSM SCARL | 83 | 79 | 76 |
| Bureau Cauchy A SA | - | 55 | 40 |
| Bureau Cauchy B SA | - | - | 25 |
| Bureau Cauchy C SA | - | 2 761 | 40 |
| Lex 84 SA | 357 | 453 | 432 |
| Total des prêts consentis à des parties liées | 19 311 | 72 673 | 66 556 |
| Réductions de valeur cumulées sur prêts consentis à des coentreprises et entreprises | |||
| associées | |||
| Urbanove SA - réduction de valeur sur créances (intérêts capitalisés compris) | - | -50 420 | -22 707 |
| Total des réductions de valeur cumulées sur prêts consentis à des coentreprises et entreprises associées |
-50 420 | -22 707 | |
| Produits d'intérêts sur les prêts consentis | |||
| Dolce La Hulpe SA | 96 | 95 | 92 |
| Dolce Chantilly SA | 11 | 11 | 11 |
| Conferinvest SA | 208 | 273 | 290 |
| Urbanove SA | - | 1 479 | 1 382 |
| Schoonmeers-Bugten SA | 6 | 6 | 6 |
| PDSM SCARL | 4 | 4 | 4 |
| Bureau Cauchy A SA | 2 | ||
| Bureau Cauchy B SA | - | 1 | - |
| Charleroi Tirou Promotion SA | - | - | 93 |
| Lex 84 SA | 16 | 15 | - |
| Total des produits d'intérêt sur les prêts consentis | 343 | 1 884 | 1 878 |
| Charges de réductions de valeur sur prêts consentis à des parties liées | |||
| Urbanove SA - réduction de valeur sur créances ( intérêts capitalisés compris ) | - | -27 713 | -22 382 |
* Prêts à consentis à des entreprises associées ou filiales d'entreprises associées reclassées au 31 décembre 2017 en « Actifs non courants détenus en vue de la vente » (IFRS 5) suite à la décision de Banimmo de mettre sur le marché de manière active les actifs du groupe Conferinvest. Une information détaillée de cet actif est reprise en note 37.
Sauf les prêts Conferinvest SA, Dolce Chantilly, Dolce La Hulpe SA et Urbanove SA, les prêts aux autres entreprises associées n'ont pas d'échéance. Les prêts portent intérêts aux taux suivants :
Envers Dolce La Hulpe SA, € 980 milliers prêt subordonné au taux Euribor 3 mois plus une marge de 2,50 % (convention du 5 juillet 2013)
Envers Dolce La Hulpe SA, € 980 milliers prêt subordonné au taux Euribor 3 mois plus une marge de 2,50 % (convention du 20 août 2013)
Envers Dolce Chantilly SA, € 490 milliers prêt subordonné au taux Euribor 3 mois plus une marge de 2,25 % (convention du 11 février 2010)
Envers Conferinvest SA, € 12 250 milliers prêt subordonné au taux Euribor 6 mois plus une marge de 1,75 % (convention du 28 février 2007) payable sous certaines conditions suspensives : le taux d'intérêt est appliqué depuis le 12.05.2010
Aucune garantie n'a été reçue.
| ACTIONS | POURCENTAGE | |
|---|---|---|
| ACTIONNAIRES DE RÉFÉRENCE | ||
| AFFINE | 5 622 072 | 49,51 |
| MANAGEMENT DE BANIMMO | ||
| Strategy, Management and Investments sprl | 1 467 887 | 12,93 |
| André Bosmans Management bvba | 512 691 | 4,51 |
| TOTAL MANAGEMENT de Banimmo | 1 980 578 | 17,44 |
| Autres collaborateurs de Banimmo | 35 000 | 0,31 |
| Banimmo actions propres | 106 620 | 0,94 |
| FREE FLOAT | ||
| Reste du public | 3 612 274 | 31,81 |
| TOTAL | 11 356 544 | 100,00 |
| I. Emoluments afférents aux mandats de commissaire exercés auprès du groupe | 111 993 € |
|---|---|
| II. Emoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières accomplies auprès du groupe | |
| – Autres missions d'attestation | 13 200 € |
| – Missions de conseils fiscaux | |
| – Autres missions extérieures à la mission révisorale |
| I. Emoluments afférents aux mandats de commissaire ou aux mandats assimilés exercés auprès du groupe | |
|---|---|
| II. Emoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières accomplies auprès du groupe | |
| – Autres missions d'attestation | |
| – Missions de conseils fiscaux | |
| – Autres missions extérieures à la mission révisorale |
L'Actif net réévalué est calculé en tenant compte, pour chaque immeuble détenu par le groupe Banimmo ou par une de ses sociétés associées, de la valeur de marché déterminée par un expert indépendant sur base de la capitalisation de la valeur locative de l'immeuble ou, dans le cas d'immeubles dont la cession est envisagée à court ou moyen terme, sur la meilleure estimation du prix de cession déterminée par un tiers indépendant.
Lorsqu'il est possible que l'immeuble soit cédé dans le cadre d'une convention de cession d'action (share deal), la valeur de marché est ajustée de la réduction probable de prix liée à la latence fiscale. Dans le cas contraire (asset deal), le gain de juste valeur est ajusté de l'impôt qui serait dû à l'administration du fait de la vente, tenant compte, le cas échéant, des pertes fiscales antérieures imputables.
Au 31 décembre 2017, l'Actif Net Réévalué s'élève à € 66,3 millions, soit un Actif Net Réévalué par action de 5,8 €.
Les opérations de l'année 2017 qui ont eu un impact sur le portefeuille immobilier sont les suivantes :
Banimmo n'a procédé à aucune acquisition en 2017.
Banimmo a signé le 14 février 2017 la vente, à un acteur immobilier de premier plan, de 100 % des actions de la société liée Tervueren Invest. Cette société était propriétaire de l'immeuble de bureaux Desguinlei, de 14 000 m² le long du ring intérieur d'Anvers et loué à 100 % à la Province d'Anvers.
Banimmo a signé le 27 juillet 2017 la vente au groupe SwissLife du bail Emphytéotique Administratif relatif à la Halle Secrétan.
Le 7 septembre 2017, Banimmo a vendu à la Zone pluricommunale de police Ans – Saint-Nicolas, une parcelle de 5 754 m² de terrain sur un total de 88 307 m² (avant cession).
Le 9 novembre 2017, Banimmo a vendu à la société Affine (société mère) 100 % des actions de la société liée française Paris Vaugirard. Cette société était propriétaire de l'immeuble commercial « La galerie Vaugirard » à Paris. Voir conditions de paiement en note 32.
L'ensemble de ces cessions est repris en note 11 en ce qui concerne la diminution de valeur des immeubles de stock et en note 20 en ce qui concerne le résultat net de cession.
Banimmo a également procédé à la cession de l'actif Cauchy A. Cette cession a été réalisée au moyen de deux opérations distinctes :
Banimmo a également réalisé la vente de l'actif Cauchy C. Cette cession a été réalisée via les opérations suivantes :
Un immeuble situé sur le terrain de Bureau Cauchy C a été construit par Banimmo et cédé à la coentreprise Bureau Cauchy C (voir note 20) selon une convention de vente en l'état final d'achèvement. Cet immeuble a été réceptionné par Bureau Cauchy C dans le courant du premier semestre 2017. Cette cession d'immeuble en stock qualifiée de « Commande en cours d'exécution » est reprise en note 11 en ce qui concerne la diminution de valeur des commandes en cours d'exécution et en note 20 en ce qui concerne le résultat net de cession.
En novembre 2017, La société Bureau Cauchy C a cédé les créances emphytéotiques futures à percevoir sur la durée du droit emphytéotique à la banque Belfius.
Ces opérations sont reprises en note 8.
Enfin, l'ensemble des actifs immobiliers de l'entreprise associée Urbanove ont été vendus au cours de l'année 2017. Ces vente n'ont eu aucun impact tant en terme bilantaire qu'en terme de résultat pour le groupe Banimmo.
Après la clôture de l'exercice, Banimmo a annoncé la vente des participations dans Banimmo France et Anglet. Voir le rapport de gestion.
Banimmo a procédé à des réductions de valeur sur trois immeubles en stock, à savoir Electrolux et Veld 12 en Belgique et Rocquencourt en France. Ces réductions de valeur sont reprises en notes 11 et 21.
Banimmo poursuit son plan de cessions et de refinancements devant mener au remboursement de l'émission obligataire venant à échéance le 30 mai 2018.
Début 2018, une opération a été réalisée et encaissée : la cession des sociétés Banimmo France et Anglet détenant les immeubles Verpantin, La Défense et Anglet. Une autre opération a été signée sous conditions suspensives administratives et elle doit se clôturer d'ici début mai. Ces différents actifs sont comptabilisés au bilan en « Actifs non courants » depuis leur entrée dans le périmètre du groupe.
D'autres actifs sont à des stades de négociations avancés qui devraient se conclure avant mai 2018. Ils ont donc été reclassés en « Actifs non courants détenus en vue de la vente à la vente » (IFRS 5).
Les actifs concernés sont les suivants :
| NOM DE L'IMMEUBLE |
PAYS | CATÉGORIE D'IMMEUBLE |
NATURE D'IMMEUBLE |
ENTITÉ DÉTENTRICE |
POURCENTAGE DE DÉTENTION |
PARTICULARITÉ DE L'ANNÉE |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Diamond | BE | Immeuble de placement |
Immeuble de bureau |
Banimmo sa | 100,00 % | |
| North Plaza | BE | Immeuble de stock | Immeuble de bureau |
Banimmo sa | 100,00 % | |
| Quentris | BE | Immeuble de stock | Immeuble de bureau |
Banimmo sa | 100,00 % | |
| Factor Three (Bâle) |
BE | Immeuble de stock | Immeuble de bureau |
Banimmo sa | 100,00 % | |
| Veld 12 | BE | Immeuble de stock | Terrain | Banimmo sa | 100,00 % | Réduction de valeur (voir note 11 et 21) |
| Veld 05 A | BE | Immeuble de stock | Terrain | Banimmo sa | 100,00 % | |
| Veld 05B | BE | Immeuble de stock | Terrain | Banimmo sa | 100,00 % | |
| Diamond | BE | Immeuble de placement |
Emphythéose | Comulex sa | 100,00 % | |
| North Plaza | BE | Immeuble de stock | Emphythéose | Comulex sa | 100,00 % | |
| H3 OIB | BE | Immeuble de placement |
Immeuble de bureau |
European District Properties Two sa |
100,00 % | |
| H5 | BE | Immeuble de stock | Immeuble de bureau |
European District Properties Two sa |
100,00 % | |
| Ans | BE | Immeuble de stock | Terrain | European District Properties Two sa |
100,00 % | Cession d'une partie de la parcelle de terrain (voir note 11 et 20) |
| Athena Business Center |
BE | Immeuble de placement |
Immeuble de bureau |
Immo Koningslo sa |
100,00 % | Actif reclassé en « Actifs non courants détenus en vue de la vente » (voir note 37) |
| H2 | BE | Immeuble de stock | Terrain | Magelin sa | 100,00 % | |
| Electrolux | BE | Immeuble de stock | Immeuble de bureau |
Raket Invest sa | 100,00 % | Réduction de valeur (voir note 11 et 21) |
| Charleroi Expo | BE | Immeuble de stock | Terrain | Société de développement Européen de Charleroi sa |
100,00 % | |
| Desguinlei | BE | Immeuble de stock | Immeuble de bureau |
Tervueren Invest sa |
100,00 % | Immeuble vendu en 2017 (voir note 11 et 20) |
| Verpantin | FR | Immeuble de stock | Immeuble commercial |
Banimmo France sas |
100,00 % | Opération d'achat et de vente de surface (échange) (voir note 11 et 20) |
| Anglet | FR | Immeuble de stock | Immeuble commercial |
Anglet sci | 100,00 % | Création de la société et acquisition de l'immeuble (voir note 11) |
| Secrétan | FR | Immeuble de stock | Immeuble commercial |
De la Halle Secretan sas |
100,00 % | Immeuble vendu en 2017 (voir note 11 et 20) |
| Vaugirad | FR | Immeuble de stock | Immeuble commercial |
Paris Vaugirard sas |
100,00 % | Immeuble vendu en 2017 (voir note 11 et 20) |
| Rocquencourt | FR | Immeuble de stock | repositionnent | Le Parc Rocquencourt sas |
100,00 % | Réduction de valeur (voir note 11 et 21) |
| NOM DE L'IMMEUBLE |
PAYS | CATÉGORIE D'IMMEUBLE |
NATURE D'IMMEUBLE |
ENTITÉ DÉTENTRICE |
POURCENTAGE DE DÉTENTION |
PARTICULARITÉ DE L'ANNÉE |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cauchy A | BE | Immeuble de stock |
Immeuble de bureau |
Cauchy Real Estate Development A sm |
50,00 % | Immeuble vendu en 2017 (voir note 8, 11 et 20) |
| Cauchy C | BE | Commande en cours d'éxécu tion |
Immeuble de bureau |
Cauchy Real Estate Development C sm |
50,00 % | Immeuble vendu en 2017 (voir note 11 et 20) |
| NOM DE L'IMMEUBLE |
PAYS | CATÉGORIE DE PARTICIPATION |
CATÉGORIE D'IMMEUBLE DANS LA COENTREPRISE POUR LA VALORISATION DE LA PARTICIPATION |
NATURE D'IMMEUBLE |
ENTITÉ DÉTENTRICE |
POURCENTAGE DE DÉTENTION |
PARTICULARITÉ DE L'ANNÉE |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cauchy A | BE | Coentreprise | Immeuble de stock |
Terrain | Bureau Cauchy A sa |
50,00 % | Vente en 2017 (voir note 8, 11 et 20) |
| Cauchy C | BE | Coentreprise | Immeuble de stock |
Terrain | Bureau Cauchy C sa |
50,00 % | Immeuble vendu en 2017 (voir note 8) |
| NOM DE L'IMMEUBLE |
PAYS | CATÉGORIE DE PARTICIPATION |
CATÉGORIE D'IMMEUBLE DANS LA COENTREPRISE POUR LA VALORISATION DE LA PARTICIPATION |
NATURE D'IMMEUBLE |
ENTITÉ DÉTENTRICE |
POURCENTAGE DE DÉTENTION |
PARTICULARITÉ DE L'ANNÉE |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Entreprise associée Urbanove détenue à 44,38 % dont les immeubles sont les suivants : | ||||||||||
| BE | Filiale de la société Urbanove sa |
Immobilisation corporelle |
Reposition nement shopping |
Les Rives de Verviers |
44,12 % | Valeur de la partici pation et de la va leur des créances |
||||
| BE | Filiale de la so ciété Les Rives de Verviers sa |
Immobilisation corporelle |
Reposition nement shopping |
Avenir Promo tion sa |
44,12 % | Mezzanine dans le groupe Urbanove |
||||
| Au fil de l'eau | BE | Filiale de la so ciété Les Rives de Verviers sa |
Immobilisation corporelle |
Reposition nement shopping |
Bijouterie D'Outrepont sa |
44,12 % | ramenée à 0,00. Banimmo n'a plus aucune exposition au risque dans ce groupe. La totalité des actifs immobi liers ont été vendu en 2017 |
|||
| Le Côté Verre | BE | Filiale de la société Urbanove sa |
Immobilisation corporelle |
Reposition nement shopping |
Le Côté Verre sa |
46,60 % | Vente en 2017 | |||
| Entreprise associée Conferinvest détenue à 49 % dont les immeubles sont les suivants : | ||||||||||
| Hôtel Dolce Chantilly |
FR | Filiale de la société Conferinvest sa |
Immobilisation corporelle |
Exploitation | Dolce Chantilly | 49,00 % | Valeur de la participation dans |
|||
| Hôtel Dolce La Hulpe |
BE | Filiale de la société Conferinvest sa |
Immobilisation corporelle |
Exploitation | Dolce La Hulpe | Conferinvest rame née à 0,00 en 2017. Actifs reclassés en « Actifs non cou |
||||
| Bâtiment 14 | BE | Filiale de la société Conferinvest sa |
Immeuble de placement |
Immeuble de bureau |
Dolce La Hulpe | 49,00 % | rants détenus en vue de la vente » |
|||
| Tréfond Dolce La Hulpe |
BE | Entreprise associée |
Immobilisation corporelle |
Terrain | Lex 84 sa | 49,00 % | Actif reclassé en « Actifs non cou rants détenus en vue de la vente » |
|||
| Veld | BE | Entreprise associée |
Immeuble de stock |
Terrain | Grondbank The Loop sa |
25,04 % |
Banimmo poursuit son plan de cessions et de refinancements notamment en vue du remboursement de l'émission obligataire venant à échéance le 30 mai 2018.
Certains actifs non courants répondent à la définition d'« Actifs non courants détenus en vue de la vente » et ont donc fait l'objet d'un reclassement au 31 décembre 2017.
Les critères qui ont entrainé ce reclassement sont les suivants :
La vente des actifs est hautement probable, la direction du groupe Banimmo s'étant engagé sur un plan de de vente. Les actifs concernés sont activement commercialisé à un prix raisonnable par rapport à leur valeur de marché. En outre, ces ventes devraient être réalisées dans un délai inférieur à douze mois.
Immédiatement avant leur classification en « Actifs non courants détenus en vue de la vente », la valeur comptable des actifs concernés a été évaluée selon les normes applicables. Ensuite, ces actifs ont fait l'objet d'une nouvelle évaluation au montant le plus bas entre leur valeur comptable et leur juste valeur diminuée des coûts de la vente. Cette reclassification n'a pas donné lieu à un ajustement de valeur pour les actifs concernés.
L'immeuble Athena Business Center, détenu par la société liée Immo Koningslo, était évalué en tant qu'immeuble de placement (IAS 40).
Le RUP (Ruimtelijk Uitvoeringsplan – Plan d'exécution spatial) a été obtenu le 27 décembre 2017, l'accord du gouvernement flamand a été obtenu début 2018 mais n'est pas encore purgé de tout recours. L'actif a une destination résidentielle, secteur dans lequel le groupe Banimmo ne souhaite pas s'investir davantage actuellement.
Banimmo est donc entré dans un processus actif de vente et est en discussions avancées avec plusieurs candidats acquéreurs potentiels qui permet d'envisager la conclusion de l'opération au premier semestre 2018.
Depuis septembre 2007, Banimmo détient 49 % de la société Conferinvest sa, qui détient elle-même 100 % de la société Dolce La Hulpe sa et de la société Dolce Chantilly sas. La société Dolce La Hulpe est propriétaire d'un centre hôtelier et conférencier à La Hulpe, à proximité de Bruxelles, alors que la société Dolce Chantilly est propriétaire d'un actif similaire à Chantilly, à proximité de Paris.
Ces deux actifs, ayant fait chacun l'objet de grosse rénovation suivie d'un positionnement commercial, ont atteint leur stade de maturité. Banimmo, n'ayant pas pour vocation l'exploitation hôtelière, a pris la décision de mettre en vente l'ensemble des actifs de l'entreprise associée. Pour chacun des deux actifs, un mandat de commercialisation a été signé et des discussions avec des candidats acquéreurs sont menées. La conclusion de la vente est envisagée d'ici la fin du mois de mai 2018.
Banimmo avait dans le passé entièrement réduit de valeur la participation dans Conferinvest.
Les prêts à long terme consentis à l'entreprise associée Conferinvest sont garantis par des sûretés réelles. Ces prêts ne constituent donc pas (IAS 28.38) une partie de la participation nette de Banimmo dans Conferinvest. Il n'y a pas d'indication que ces prêts subiraient un risque de non recouvrement compte tenu de la valeur de marché des actifs immobiliers sous-jacents.
Suite à la décision de mettre en vente active les actifs du groupe Conferinvest, et dans l'optique d'un remboursement concomitant à la vente, ces prêts ont été reclassés en « créances financières courantes. »
| (VALEUR EN QUOTE-PART 100 % EN MILLIERS D'EUROS) |
CONFERINVEST | DOLCE LA HULPE |
DOLCE CHANTILLY |
CONSOLIDATION |
|---|---|---|---|---|
| Actifs non courants | - | 43 708,00 | 26 494,00 | 70 202,00 |
| Actifs Courants | 199,00 | 4 680,00 | 4 051,00 | 8 930,00 |
| – dont trésorerie et équivalents de trésorerie | 135,00 | 1 699,00 | 1 377,00 | 3 211,00 |
| Fonds propres | -30 485,00 | 12 182,00 | 16 193,00 | -2 110,00 |
| Passifs non courants | 28 000,00 | 8 895,00 | 7 447,00 | 44 342,00 |
| – dont passifs financiers non courants | 28 000,00 | 8 895,00 | 7 447,00 | 44 342,00 |
| Passifs courants | 2 684,00 | 27 311,00 | 6 905,00 | 36 900,00 |
| – dont passifs financiers courants | 1 513,00 | 21 032,00 | 2 522,00 | 25 067,00 |
| Charges | 590,00 | 19 659,00 | 15 790,00 | 36 039,00 |
| – dont amortissements | - | 1 164,00 | 4 106,00 | 5 270,00 |
| – dont charges d'intérêts | 565,00 | 580,00 | 441,00 | 1 586,00 |
| – dont charges d'impôt sur le résultat | - | - | - | |
| Produits | - | 22 468,00 | 13 549,00 | 36 017,00 |
| – dont produits d'intérêts | - | - | - | - |
| – dont produits d'impôt sur le résultat | - | - | - | - |
| RÉSULTATS NETS DES ACTIVITÉS POURSUIVIES | -590,00 | 2 809,00 | -2 241,00 | -22,00 |
| Résultat net après impôt des activités abandonnées | - | - | - | - |
| Autres éléments du résultat global | - | - | - | - |
| RÉSULTAT GLOBAL TOTAL | -590,00 | 2 809,00 | -2 241,00 | -22,00 |
| Pourcentage d'intérêt de Banimmo | 49,00 % | 49,00 % | 49,00 % | |
| RÉSULTAT QUOTE-PART BANIMMO (VOIR NOTE 8) | -289,00 | 1 376,00 | -1 098,00 | -11,00 |
La société Lex 84 était jusqu'au 1er semestre 2015 détenue à 100 % par Banimmo et consolidée par intégration globale. Cette société a pour seul actif le tréfonds sur lequel est implanté l'hôtel Dolce La Hulpe détenu par Conferinvest (dont Banimmo détient 49 %) et par RH Venture et Imocobel à hauteur de 25,5 % chacune. Ces deux dernières sociétés détenaient une option d'achat sur 51 % du capital de Lex 84, option qui a été exercée au second semestre 2015. Lex 84 a donc été intégrée aux comptes consolidés par mise en équivalence à partir de ce moment.
| Description du point-clé d'audit | Comment notre audit a traité le point clé |
|---|---|
| Reconnaissance des revenus L'estimation des revenus, principalement ceux qui proviennent d'opérations complexes, peut se baser sur de nombreuses hypothèses, notamment la d'achèvement réalisation le degré ou d'engagements contractuels. Les revenus sont reconnus dans la mesure où ils peuvent être considérés comme définitivement acquis, sous déduction de toutes les charges raisonnablement prévisibles liées aux obligations qui restent assumées par Banimmo à l'égard des contreparties, notamment en regard d'engagements de construction ou de location d'immeubles. Nous avons considéré que la reconnaissance des revenus constitue un point clé de notre audit en raison des complexité variable degré de ■ du transactions; · de la part de jugement et des estimations comptables nécessaires pour l'évaluation des engagements contractuels ou de leur état d'achèvement, notamment au de regard paramètres de marché. |
Notre approche pour porter une appréciation sur la reconnaissance des revenus s'appuie sur une analyse détaillée des revenus récurrents et des revenus d'opérations complexes. Les travaux consistent en : analyse des opérations et traitement comptable au regard des normes comptables applicables; . application conforme des règles d'évaluation ; · analyse des contrats, de la substance des opérations, et des obligations résiduelles ; a analyse des principes de reconnaissance des revenus résultant d'opérations complexes « appréciation de la pertinence des estimations faites par le management par rapport aux données objectives disponibles ; analyse de la cohérence des estimations par rapport aux budgets d'exécution à terminaison ou aux hypothèses d'occupation des immeubles ; · validation du caractère adéquat des informations divulguées quant aux hypothèses retenues. Références aux notes annexes aux comptes |
| consolidés | |
| est fait référence aux revenus reconnus notamment aux notes 2, 4, 17, 20, 30. |
| Description du point-clé d'audit | Comment notre audit a traité le point clé |
|---|---|
| Evaluation des actifs immobiliers Les actifs immobiliers se situent à différents niveaux dans le bilan, qu'ils s'agissent d'immeubles de placement, d'immeubles affectés à l'exploitation (hôtelière), d'immeubles ou projets en stocks, ou encore d'immeubles répondant à la définition d'actifs non courants détenus en vue de la vente. Chaque catégorie d'immeubles répond à des principes de reconnaissance, d'évaluation et de classification propres, L'évaluation à la juste valeur, au coût amorti, à la valeur nette de réalisation, ou à la juste valeur diminuée des coûts de vente requiert la mise en œuvre de jugements ou d'estimations comptables, y compris dans l'appréciation des risques d'évaluation ou de « perte de valeur ». Nous avons considéré que l'évaluation des actifs immobiliers constitue un point clé de notre audit en raison « du fait que ces actifs représentent l'essentiel du patrimoine de Banimmo et son cœur d'activité; · du fait que Banimmo met en œuvre un plan de cessions visant à satisfaire à ses obligations financières dans des délais contraints; œuvre de critères de mise en ■ de la reconnaissance, de classification et d'évaluation différents selon les catégories d'immeubles concernées ; · des incertitudes inhérentes à certains éléments et notamment la probabilité de réalisation des prévisions. |
Notre approche pour porter une appréciation sur l'évaluation des actifs immobiliers, s'appuie sur une analyse détaillée des critères de reconnaissance, de classification et d'évaluation au regard des normes comptables applicables. Les travaux consistent en : « analyse des projets immobiliers sur la base des études de faisabilité et de rentabilité : appréciation des hypothèses soutenant la juste valeur, ou la valeur nette de réalisation ; examen des hypothèses et conditions de marché, notamment pour les actifs dont la valeur estimée de réalisation est très proche de la valeur comptable; · examen des changements dans la stratégie de développement de certains actifs, et des reclassifications nécessaires ; compétence et de appréciation de la l'indépendance des évaluateurs externes ; · examen de l'intégrité des données mises à la disposition des évaluateurs indépendants ; · discussion sur la revue des travaux des évaluateurs externes faite par le management, notamment au regard des business plans ; · appréciation de la cohérence des hypothèses retenues avec des informations de marché immobilières disponibles, des transactions spécifiques ou d'autres données externes ; · validation du caractère adéquat des informations divulguées quant aux hypothèses retenues Références aux notes annexes aux comptes consolidés Il est fait référence à la reconnaissance, la classification et l'évaluation des actifs immobiliers notamment aux notes 2, 4, 6, 11, 21 et 36. |
| Description du point-clé d'audit | Comment notre audit a traité le point clé |
|---|---|
| Financement et continuité d'exploitation Banimmo (a) fait face à des échéances de remboursements importantes et successives, sans avoir pu conclure jusqu'ici un refinancement structurel sur les marchés bancaires ou financiers. Le respect des échéances implique la réalisation de divers actifs immobiliers dans des délais contraints, et dans des conditions de marché et de négociations qui comportent inévitablement des éléments d'incertitude. Le renouvellement des capacités de financement constitue par ailleurs une nécessité pour un redéploiement durable des activités de développeur immobilier de Banimmo. |
Notre approche pour porter une appréciation sur le financement et la continuité de Banimmo est la suivante: suivi de l'échéancier de remboursement des dettes financières ; " examen du respect des covenants ou autres engagements liés aux financements en cours ; · appréciation régulière du caractère raisonnable des hypothèses soutenant le cash planning, notamment dans sa dernière actualisation disponible au 22 mars 2018 ; examen du calendrier et discussions avec le management de la faisabilité des réalisations prévues pour honorer les échéances ; « analyse des projections de liquidités futures, et |
| Il subsiste des incertitudes relatives à la réalisation du plan de cessions et de refinancement supportant la continuité d'exploitation. En conséquence, nous continuité convention de considérons la d'exploitation retenue pour l'établissement des comptes consolidés comme un point clé de l'audit. |
des marges de manœuvre disponibles ; · discussion des solutions alternatives mises en place pour pallier le risque de non réalisation de tout ou partie des cessions envisagées dans les délais utiles ; prise de connaissance des événements après bilan ; discussion des informations fournies dans la communication financière, le rapport de gestion et le rapport annuel (notes annexes) justifiant l'hypothèse de continuité, et examen de leur légales exigences et conformité aux réglementaires en la matière. |
| Références aux notes annexes aux comptes consolidés |
|
| Le financement et la continuité de Banimmo sont exposés aux notes 3, 15, 36.4 et 37. |
Conformément à l'article 105 du Code des Sociétés, les comptes annuels de Banimmo s.a. sont présentés sous forme abrégée. Le dépôt des comptes annuels sera effectué au plus tard trente jours après leur approbation prévue à l'assemblée générale du 8 mai 2018. Le commissaire a émis une opinion sans réserve sur les compte annuels de Banimmo s.a. Le rapport du commissaire fait état des points-clés de l'audit, ainsi que des circonstances de la vente de la SAS Galerie Vaugirard en application des articles 523 et 524 du Code des Sociétés. Les comptes annuels, le rapport de gestion et le rapport du commissaire sont disponible sur simple demande à l'adresse suivante : Lenneke Marelaan 8, 1932 Zaventem.
| (EN EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Actif | |||
| ACTIFS IMMOBILISÉS | 114 772 484 | 110 262 579 | 161 005 434 |
| Frais d'établissement | 299 085 | 604 826 | 910 837 |
| Immobilisations incorporelles | 187 039 | 34 597 | 42 235 |
| Immobilisations corporelles | 19 961 182 | 21 082 713 | 22 263 139 |
| Immobilisations financières | 94 325 178 | 88 540 443 | 137 789 223 |
| ACTIFS CIRCULANTS | 33 700 452 | 34 481 941 | 53 552 135 |
| Crances à plus d'un an | - | - | - |
| Stocks et commandes en cours d'exécution | 22 515 819 | 28 252 992 | 40 842 371 |
| Créances à un an au plus | 6 146 149 | 3 971 281 | 10 363 166 |
| Placements de trésorerie | 347 261 | 435 756 | 772 955 |
| Valeurs disponibles | 4 330 187 | 1 486 675 | 1 092 172 |
| Comptes de régularisation | 361 036 | 335 237 | 481 471 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 148 472 936 | 144 744 520 | 214 557 569 |
| Passif | |||
| CAPITAUX PROPRES | 49 770 942 | 32 015 298 | 86 554 746 |
| Capital | 79 500 000 | 79 500 000 | 106 500 000 |
| Prime d'émission | 392 133 | 392 133 | 392 133 |
| Plus-values de réévaluation | - | - | - |
| Réserves | 6 746 186 | 6 834 680 | 7 171 880 |
| Bénéfice reporté | -36 867 377 | -54 711 515 | -27 509 267 |
| Subsides en capital | - | - | |
| PROVISIONS ET IMPÔTS DIFFÉRÉS | 1 385 104 | 2 609 485 | 1 904 825 |
| Provisions pour risques et charges | 1 385 104 | 2 609 485 | 1 904 825 |
| Impôts différés | - | - | - |
| DETTES | 97 316 890 | 110 119 737 | 126 097 998 |
| Dettes à plus d'un an | 44 000 000 | 78 123 291 | 79 686 252 |
| dettes à un an au plus | 50 417 801 | 28 881 546 | 42 911 411 |
| Comptes de régularisation | 2 899 089 | 3 114 900 | 3 500 335 |
| TOTAL DU PASSIF | 148 472 936 | 144 744 520 | 214 557 569 |
| (EN EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| VENTES ET PRESTATIONS | 4 844 164 | 5 793 360 | 22 482 696 |
| Coût des ventes et prestations | 12 057 470 | 27 072 442 | 31 909 746 |
| BÉNÉFICE (PERTE) D'EXPLOITATION | -7 213 306 | -21 279 082 | -9 427 050 |
| Produits financiers | 34 141 743 | 5 793 152 | 14 355 619 |
| Charges financières | 6 976 980 | 8 128 171 | 8 179 274 |
| BÉNÉFICE (PERTE) COURANT AVANT IMPÔTS | 19 951 457 | -23 614 101 | -3 250 705 |
| Produits non courants | 9 583 088 | 3 067 351 | 9 549 240 |
| Charges non courantes | 11 955 707 | 33 978 064 | 40 022 887 |
| BÉNÉFICE (PERTE) DE L'EXERCICE AVANT IMPÔTS | 17 578 838 | -54 524 814 | -33 724 352 |
| Prélèvement sur les impôts différés | - | - | - |
| Impôts sur le résultat | -176 805 | 14 634 | - |
| BÉNÉFICE (PERTE) DE L'EXERCICE | 17 755 643 | -54 539 448 | -33 724 352 |
| TRANSFERT AUX RÉSERVES IMMUNISÉES | - | - | - |
| BÉNÉFICE DE L'EXERCICE À AFFECTER | 17 755 643 | -54 539 448 | -33 724 352 |
| (EN EUROS) | 2017 | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| BÉNÉFICE (PERTE) À AFFECTER | -36 955 872 | -55 048 715 | -27 502 490 |
| Bénéfice (perte) de l'exercice à affecter | 17 755 643 | -54 539 448 | -33 724 351 |
| Bénéfice (perte) reporté de l'exercice précédent | -54 711 515 | -509 267 | 6 221 861 |
| PRÉLÈVEMENTS SUR LES CAPITAUX PROPRES | - | - | - |
| Sur le capital et les primes d'émission | - | - | - |
| Sur les réserves | 88 495 | 337 200 | - |
| AFFECTATIONS AUX CAPITAUX PROPRES | - | - | - |
| A la réserve légale | - | - | - |
| Aux autres réserves | - | - | 6 776 |
| RÉSULTAT À REPORTER | -36 867 377 | -54 711 515 | -27 509 267 |
| BÉNÉFICE À DISTRIBUER | - | - | - |
| Rémunération du capital | - | - | - |
Au 31 décembre 2017, le montant du capital social de Banimmo s'élève à € 79 500 000, divisé en 11 356 544 actions sans désignation de valeur nominale, représentant chacune une fraction identique du capital. Toutes les actions sont entièrement libérées.
La société a également émis 75 000 obligations chacune assortie de 35 warrants (à la date d'émission, les warrants ont été détachés et sont cotés séparément sur NYSE Euronext Brussels), soit un total de 2 625 000 warrants.
Le 2 mai 2013 Banimmo a lancé une offre publique inconditionnelle d'échange portant sur la totalité des 75 000 obligations afin de prolonger son emprunt obligataire existant à des conditions similaires.
Suite à cette offre d'échange, l'échéance de € 75 millions en juin 2015 a été scindé de manière équilibrée en une échéance de € 40,9 millions en juin 2015 et de € 34,1 millions en mai 2018. En février 2015 une nouvelle émission obligataire a eu lieu avec une souscription pour un montant de € 44 millions.
Au 31 décembre 2017, il n'existe pas d'autres instruments financiers, représentatifs ou non du capital de Banimmo.
Au 31 décembre 2017, Banimmo détenait 106 620 actions propres. Aucune des sociétés ne détient d'actions pour le compte de Banimmo.
| DATE | OPÉRATION | VARIATION DU CAPITAL SOCIAL (€) |
CAPITAL SOCIAL (€) | NOMBRE D'ACTIONS |
|---|---|---|---|---|
| 01/01/2004 | État du capital social à cette date 86 508 000 |
/ | 86 508 000 | 8 653 100 |
| 12/10/2004 | Réduction du capital pour remboursement aux actionnaires |
-11 245 250 | 75 262 750 | 8 653 100 |
| 21/12/2005 | Versement volontaire du capital non appelé |
19 220 | 75 281 970 | 8 653 100 |
| 29/06/2007 | 1ère augmentation | +54 961 431 | 130 243 401 | 11 272 147 |
| 26/07/2007 | 2e augmentation |
+1 772 337 | 132 015 738 | 11 356 544 |
| 20/05/2014 | Réduction de capital | -25 515 738 | 106 500 000 | 11 356 544 |
| 31/12/2014 | / | / | 106 500 000 | 11 356 544 |
| 31/12/2015 | / | / | 106 500 000 | 11 356 544 |
| 31/12/2016 | Réduction de capital | -27 000 000 | 79 500 000 | 11 356 544 |
Banimmo a pour objet, pour son compte et pour le compte de tiers, en Belgique ou à l'étranger, de :
participations dans d'autres sociétés ou entreprises existantes ou à créer, en Belgique ou à l'étranger, dont l'objet social est semblable ou analogue au sien ou de nature à favoriser son objet social.
Accorder toutes garanties et sûretés de quelque sorte que ce soit, en ce compris au bénéfice d'autres sociétés du Groupe, de sociétés dans lesquelles elle détient directement ou indirectement une participation, et des sociétés qui la contrôlent directement ou indirectement.
Banimmo peut financer tout ou partie de ces investissements, le cas échéant en association ou en collaboration avec des tiers ou par l'émission de certificats immobiliers.
Lorsque certaines opérations de Banimmo sont réalisées grâce à l'apport des souscripteurs de certificats, Banimmo peut également conclure des emprunts pour préfinancer ses investissements, la réparation ou l'amélioration des bâtiments dans l'intérêt final des souscripteurs des certificats.
Banimmo peut effectuer toutes opérations nécessaires, utiles ou en rapport avec la réalisation de son objet social, en ce compris l'acquisition et la détention d'instruments financiers.
Elle pourra également exercer des mandats d'administrateur ou de liquidateur dans toutes autres sociétés.
Banimmo est administrée par un conseil d'administration composé de six (6) membres au moins, actionnaires ou non de la société, personnes physiques ou morales.
Lorsqu'une personne morale est nommée administrateur, celle-ci est tenue de désigner parmi ses associés, gérants, administrateurs ou employés, un représentant permanent chargé de l'exécution de cette mission au nom et pour le compte de la personne morale. Celle-ci ne peut révoquer son représentant permanent qu'en désignant simultanément son successeur. La désignation et la cessation des fonctions du représentant permanent sont soumises aux mêmes règles de publicité que s'il exerçait cette mission en son nom et pour son compte propre.
La durée du mandat des administrateurs est fixée à trois (3) ans, sauf décision contraire de l'assemblée générale réduisant ce terme. Les administrateurs sortants sont rééligibles. Le mandat des administrateurs sortants, non réélus, cesse immédiatement après l'assemblée qui a procédé à la réélection.
Le conseil d'administration choisira en son sein un président.
Il pourra également choisir parmi ses membres un vice-président.
Le conseil d'administration a le pouvoir d'accomplir tous les actes nécessaires ou utiles à la réalisation de l'objet de la société, à l'exception des actes réservés par le Code des sociétés ou les statuts à l'assemblée générale. Nonobstant les obligations découlant de l'administration collégiale, à savoir la concertation et le contrôle, les administrateurs peuvent répartir entre eux les tâches d'administration.
Le conseil d'administration se réunit chaque fois que l'intérêt de la société l'exige, au moins quatre fois par an ou chaque fois que le président du conseil d'administration ou tout autre administrateur le demande. Les réunions se tiennent au lieu indiqué dans les convocations et de préférence au siège social de la société. Les convocations aux réunions du conseil seront adressées, dans la mesure du possible et sauf lorsque l'exigence et l'intérêt social requièrent un délai de convocation plus bref, au moins huit (8) jours à l'avance.
Chaque administrateur recevra, dans la mesure du possible au moins cinq (5) jours avant la réunion du conseil, tous documents et renseignements utiles. Il pourra, en outre, obtenir la production au conseil de toutes pièces (lettre, facture, devis, proposition, rapport comptable) qu'il jugera utile de soumettre à l'examen du conseil. Les convocations sont valablement faites par écrit ou envoyées par courrier électronique, étant entendu qu'aucune convocation, si ce n'est la décision qui en détermine le moment, ne doit être faite pour les réunions régulières. Une partie des administrateurs ou l'ensemble de ceux-ci peuvent assister à la réunion du conseil d'administration par téléphone, vidéoconférence ou par tout autre moyen de communication similaire permettant aux personnes qui participent à la réunion de s'entendre. La participation à une réunion par ces moyens techniques est considérée comme une présence en personne.
Le conseil d'administration ne peut délibérer et prendre des résolutions que si la majorité au moins de ses membres est présente ou représentée. Tout administrateur peut, au moyen d'un document portant sa signature, en ce compris la signature digitale au sens de l'article 1322 du Code civil, transmis par lettre, télécopie, courrier électronique ou par tout autre moyen de communication visé à l'article 2281 du même Code, donner mandat à un autre membre du conseil pour le représenter à une réunion déterminée du conseil et y voter en ses lieu et place. Si la procuration a été notifiée par télécopie ou par courrier électronique, l'original doit être envoyé au conseil par courrier dans un délai de cinq (5) jours ouvrables. Un représentant physique d'une personne morale peut également se faire représenter par un administrateur ou un employé de la personne morale qu'elle représente. Aucun administrateur ne peut, cependant, représenter plus d'un de ses collègues. Les décisions du conseil d'administration sont prises à la majorité ordinaire des voix. Si, dans une réunion du conseil d'administration, valablement composée, un ou plusieurs administrateurs ou leurs mandataires s'abstiennent de voter, les décisions seront valablement prises à la majorité des voix des autres membres du conseil présents ou représentés.
Dans les cas exceptionnels dûment justifiés par l'urgence et l'intérêt social, les administrateurs pourront délibérer et prendre toutes décisions par consentement unanime exprimé par écrit. Dans ce cas, un projet de décision, précédé d'un exposé des motifs circonstancié, vaudra résolution si, communiqué simultanément aux administrateurs, il est approuvé par écrit inconditionnellement et à l'unanimité par ceux-ci. Il ne pourra cependant être recouru à ces procédures pour l'établissement des comptes annuels et l'utilisation du capital autorisé ou pour toute décision du conseil devant être constatée par un acte authentique.
Le conseil d'administration peut déléguer la gestion journalière de la société à une ou plusieurs personnes, membres ou non du conseil ; ils agiront séparément, conjointement ou en tant que collège, selon la décision du conseil d'administration. Le cas échéant, le conseil d'administration restreint leurs pouvoirs de représentation. De telles restrictions ne sont pas opposables aux tiers.
Le conseil d'administration peut instaurer un comité de direction, composé de plusieurs personnes, administrateurs ou non, et lui a délégué ses pouvoirs de gestion, le tout conformément au Code des sociétés. Nonobstant cette délégation, les pouvoirs et responsabilités suivants resteront en tout état de cause de la compétence du conseil d'administration :
Le conseil d'administration détermine la composition et le mode de fonctionnement du comité de direction, ainsi que les conditions de désignation de ses membres, leur révocation, leur rémunération éventuelle et la durée de leur mission.
À moins que le conseil d'administration n'en décide autrement, le comité de direction agira en tant que collège.
Le conseil d'administration peut également apporter des restrictions aux pouvoirs qu'il délègue au comité de direction. De telles restrictions ne sont pas opposables aux tiers.
Si une personne morale est nommée membre du comité de direction, celle-ci est tenue de désigner parmi ses associés, gérants, administrateurs ou travailleurs, un représentant permanent chargé de l'exécution de cette mission au nom et pour le compte de la personne morale, le tout conformément au Code des sociétés.
Le conseil d'administration peut constituer et organiser des comités consultatifs composé d'administrateurs et/ou de personnes qui ne sont pas administrateurs , le Comité d'Audit et le Comité de Nomination et de Rémunération, et le comité d'investissement composé de 3 administrateurs à l'exception du comité d'investissement lequel est composé de 4 administrateurs. La composition de ces comités, leurs missions et leurs règlements internes sont établis par le conseil d'administration.
Depuis le 19 mai 2015, les actions ne sont plus divisée en catégories.
Les droits des actionnaires sont établis par la loi et les statuts. Ils peuvent être modifiés dans les conditions légales et statutaires.
L'assemblée générale se compose de tous les actionnaires qui ont le droit de voter par eux-mêmes ou par mandataires, moyennant observation des prescriptions légales et statutaires. Les décisions prises par l'assemblée générale sont obligatoires pour tous, même pour les actionnaires absents ou dissidents.
L'assemblée générale ordinaire - également dénommée assemblée annuelle - se tiendra le deuxième mardi du mois de mai de chaque année, à onze heures. Si ce jour est un jour férié légal, l'assemblée aura lieu le premier jour ouvrable suivant, à la même heure.
Cette assemblée entend le rapport de gestion et le rapport du commissaire, discute les comptes annuels et, après approbation de ceux-ci, donne décharge - par vote séparé - aux administrateurs et commissaire ; elle procède, le cas échéant, à la réélection ou au remplacement des administrateurs et commissaire sortants ou manquants, se prononce - par vote séparé - sur le rapport de rémunération et prend toutes décisions en ce qui concerne les éventuels autres points de l'ordre du jour.
Une assemblée générale extraordinaire - ou une assemblée générale spéciale dans les cas prévus par le Code des sociétés - pourra être convoquée à tout moment pour délibérer et prendre des résolutions sur tous points relevant de sa compétence.
L'assemblée générale doit être convoquée à la demande d'actionnaires représentant un cinquième (1/5) du capital social ou à la demande du président du conseil d'administration ou de deux administrateurs et chaque fois que l'intérêt de la société l'exige.
L'assemblée générale, tant ordinaire qu'extraordinaire, se réunit sur la convocation du conseil d'administration ou du ou des commissaires.
Les convocations contiennent l'ordre du jour et sont faites conformément aux prescriptions du Code des sociétés.
Le droit de participer à l'assemblée générale et d'y exercer le droit de vote est subordonné à l'enregistrement comptable des actions au nom de l'actionnaire le 14ème jour qui précède l'assemblée générale des actionnaires, à 24 heures, heure belge (la « date d'enregistrement »), soit par leur inscription sur le registre des actions nominatives de la société, soit par leur inscription dans les comptes d'un teneur de compte agréé ou d'un organisme de liquidation, sans qu'il soit tenu compte du nombre d'actions détenues le jour de l'assemblée générale des actionnaires.
L'actionnaire indique à la société, ou à la personne que la société a désignée à cette fin, sa volonté de participer à l'assemblée générale, au plus tard le 6ème jour qui précède la date de cette assemblée, en renvoyant un formulaire signé en original sur support papier, ou si l'avis de convocation l'autorise, en renvoyant un formulaire par voie électronique conformément aux dispositions légales belges applicables à l'adresse indiquée dans l'avis de convocation.
Le détenteur d'actions dématérialisées produit à la société, ou à la personne que la société a désignée à cette fin, au plus tard le même jour, une attestation délivrée par le teneur de comptes agréé ou par l'organisme de liquidation certifiant le nombre d'actions dématérialisées inscrites au nom de l'actionnaire dans ses comptes à la date d'enregistrement, pour lequel l'actionnaire a déclaré vouloir participer à l'assemblée générale.
L'émetteur de certificats se rapportant à des titres nominatifs est tenu de se faire connaître en cette qualité à la société, qui en fera mention dans le registre desdits titres. L'émetteur qui s'abstient de notifier cette qualité à la société ne peut prendre part au vote lors d'une assemblée générale que si la notification de sa volonté de prendre part à cette assemblée générale, effectuée conformément au second paragraphe du présent article, précise sa qualité d'émetteur.
L'émetteur de certificats se rapportant à des titres dématérialisés est tenu de faire connaître sa qualité d'émetteur à la société avant tout exercice du droit de vote, et au plus tard lorsqu'il indique à la société sa volonté de participer à l'assemblée au cours de laquelle il exerce ce droit. À défaut, ces titres ne peuvent prendre part au vote.
Les jours ouvrables s'entendent de tous les jours de la semaine, à l'exception des samedis, dimanches et jours fériés légaux en Belgique.
Tout actionnaire ayant le droit de vote peut participer à la réunion en personne ou s'y faire représenter par un mandataire. Sauf dans les cas autorisés par le Code des sociétés, l'actionnaire ne peut désigner, pour une assemblée générale donnée, qu'une seule personne comme mandataire.
La désignation d'un mandataire par un actionnaire intervient par écrit ou par un formulaire électronique et doit être signée par l'actionnaire, le cas échéant, sous la forme d'une signature électronique conformément aux dispositions légales belges applicables. La notification de la procuration à la société doit se faire par écrit ou par voie électronique à l'adresse indiquée dans la convocation. La procuration doit parvenir à la société au plus tard le 6ème jour qui précède la date de l'assemblée générale.
Avant la réunion, les actionnaires ou leurs mandataires sont tenus de signer une liste des présences indiquant leurs nom, prénom et domicile ou dénomination sociale et siège social, ainsi que le nombre d'actions pour lesquelles ils prennent part à l'assemblée. Les représentants des actionnaires personnes morales doivent remettre les documents établissant leur qualité d'organe. Les personnes physiques, actionnaires, organes ou mandataires qui prennent part à l'assemblée doivent pouvoir justifier de leur identité.
Les titulaires de parts bénéficiaires, d'actions sans droit de vote, d'obligations, de droits de souscription ou d'autres titres émis par la société, ainsi que les titulaires de certificats émis en collaboration avec la société et représentatifs de titres émis par celle-ci, peuvent assister à l'assemblée des actionnaires dans la mesure où la loi leur reconnaît ce droit et, le cas échéant, le droit d'y prendre part aux votes. S'ils souhaitent y assister, ils sont soumis aux mêmes formalités de préavis et d'accès, et de dépôt des procurations, que celles imposées aux actionnaires.
La société peut, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, conformément aux articles 620 et suivants du Code des sociétés et dans les limites qu'il prévoit, acquérir en bourse ou hors bourse ses propres actions à un prix unitaire qui respectera les dispositions légales, mais en tous cas ne pourra être inférieur de plus de vingt pour cent (20 %) au cours de clôture le plus bas des vingt (20) derniers jours de cotation précédant l'opération, ni supérieur de plus de vingt pour cent (20 %) au cours de clôture le plus haut des vingt (20) derniers jours de cotation précédant l'opération. Cette faculté s'étend à l'acquisition en bourse ou hors bourse d'actions de la société par une de ses filiales directes, au sens et dans les limites de l'article 627, alinéa 1er, du Code des sociétés. Si l'acquisition est faite par la société hors bourse, même auprès d'une filiale, la société fera le cas échéant offre aux mêmes conditions à tous les actionnaires, conformément à l'article 620, § 1er, 5°, du Code des sociétés. Par décision de l'assemblée générale extraordinaire du 10 mai 2016, la société a reçu cette autorisation, laquelle reste valable pendant dix-huit (18) mois, à dater de la publication de la décision aux annexes au Moniteur belge.
La société peut, sans autorisation préalable de l'assemblée générale et sans limite dans le temps, conformément à l'article 622, § 2, alinéa 2, du Code des sociétés, aliéner en bourse ses propres actions qu'elle détient. Cette faculté s'étend à l'aliénation en bourse d'actions de la société par une de ses filiales directes.
La société peut, sans autorisation préalable de l'assemblée générale et sans limite dans le temps, conformément à l'article 622, § 2, alinéa 2, du Code des sociétés, aliéner hors bourse ses propres actions qu'elle détient à un prix que détermine le Conseil d'administration. Cette faculté s'étend à l'aliénation hors bourse d'actions de la société par une de ses filiales directes, à un prix que détermine le conseil d'administration de cette dernière.
Par décision de l'assemblée générale extraordinaire du 20 mai 2014, le conseil d'administration a été autorisé à acquérir – dans le respect des conditions fixées par les articles 620 et suivants du Code des sociétés – pour compte de la société, ses propres actions, lorsqu'une telle acquisition est nécessaire pour éviter à la société un dommage grave et imminent. Cette autorisation est valable pour trois (3) ans à dater de la publication de la décision aux annexes au Moniteur belge.
Autorisation d'utiliser le capital autorisé en cas d'offre publique d'acquisition portant sur les titres de la société. Le conseil d'administration est expressément autorisé, en cas d'offre publique d'acquisition portant sur les titres de la société, à augmenter le capital dans les conditions prévues par l'article 607 du Code des sociétés. Cette autorisation est renouvelée pour une durée de trois (3) ans par décision de l'assemblée générale extraordinaire du 20 mai 2014. Les augmentations de capital décidées dans le cadre de cette autorisation s'imputeront sur la partie restante du capital autorisé prévu par l'article 6 des statuts.
Au 31 décembre 2017, les participations des actionnaires s'établissaient comme suit :
Pour le détail de la structure actuelle de l'actionnariat veuillez consulter page 106 (note 33 structure de l'actionnariat).
Actionnaires de référence :
| NOMBRE DE TITRES AVEC DROIT DE VOTE |
POURCENTAGE | |
|---|---|---|
| AFFINE | 5 622 072 | 49,51 % |
Toute personne physique ou morale qui détient ou acquiert des titres, représentatifs ou non du capital, doit déclarer au conseil d'administration de la société et à l'Autorité des services et marchés financiers (FSMA) le nombre de titres qu'elle possède directement, indirectement ou de concert avec une ou plusieurs autres personnes, lorsque ces titres lui confèrent des droits de vote atteignant une quotité de trois pour cent (3 %) ou plus du total des droits de vote existant au moment de la réalisation de la situation donnant lieu à la déclaration. Toute acquisition additionnelle ou toute cession de titres, intervenue dans les mêmes conditions que celles indiquées à l'alinéa précédent, doit également faire l'objet d'une déclaration au conseil d'administration de la société et à la FSMA lorsqu'à la suite d'une telle opération, les droits de vote afférents aux titres atteignent une quotité de cinq pour cent (5 %), dix pour cent (10 %), quinze pour cent (15 %), vingt pour cent (20 %) et ainsi de suite par tranche de cinq (5) points, du total des droits de vote existant au moment de la réalisation de l'opération donnant lieu à déclaration, ou lorsqu'ils tombent en-dessous de l'un de ces seuils ou du premier seuil de 3 % visé à l'alinéa 1er.
Les déclarations relatives à l'acquisition ou la cession de titres effectuée conformément aux dispositions du présent article, doivent être adressées à la FSMA et, par lettre recommandée, au conseil d'administration de la société, au plus tard le deuxième (2ième) jour ouvrable qui suit le jour de la réalisation de l'acquisition ou de la cession qui y donne lieu. Les titres acquis par succession ne doivent cependant faire l'objet d'une déclaration que trente (30) jours après acceptation de la succession, le cas échéant sous bénéfice d'inventaire.
La société doit rendre publique toute déclaration reçue le premier jour ouvrable suivant et doit mentionner ces déclarations dans les annexes à ses comptes annuels. La violation de ces obligations de transparence peut entraîner la suspension des droits de vote, une ordonnance ordonnant la vente des actions à un tiers et des sanctions pénales.
Les formulaires destinés aux publicités susmentionnés sont disponibles sur le site internet de la FSMA, lequel fournit également de plus amples informations à cet égard.
En vertu du droit belge des sociétés et des statuts de la société, la société peut augmenter ou réduire son capital social par décision de l'assemblée générale des actionnaires de la société, prise à une majorité de 75 % des votes émis, lors d'une réunion à laquelle au moins 50 % du capital social de la société est présent ou représenté.
En cas d'augmentation du capital, les actions à souscrire en numéraire seront offertes par préférence aux propriétaires des actions existantes proportionnellement à la partie du capital que représentent leurs actions.
Le délai pendant lequel le droit de souscription préférentielle peut être exercé est fixé par l'assemblée générale, ou, le cas échéant, par le conseil d'administration, et ne peut être inférieur à quinze (15) jours à dater de l'ouverture de la souscription.
Le droit de souscription préférentielle est négociable dans les limites de la cessibilité des actions, pendant toute la durée de souscription.
Le conseil d'administration pourra décider que le non-usage total ou partiel par les actionnaires de leur droit de souscription préférentielle a pour effet d'accroître la part proportionnelle des actionnaires qui ont déjà exercé leur droit de souscription, ainsi que les modalités de cette souscription. Le conseil d'administration pourra aussi conclure, aux conditions qu'il détermine, toutes conventions destinées à assurer la souscription de tout ou partie des actions nouvelles à émettre. L'assemblée générale pourra, dans l'intérêt de la société et sous les conditions prescrites par l'article 596 du Code des sociétés, limiter ou supprimer le droit de souscription préférentielle.
En cas d'augmentation de capital par la voie du capital autorisé, le conseil d'administration pourra également, dans l'intérêt de la société et sous les conditions prescrites par les articles 603, alinéa 3, et 596 du Code des sociétés, limiter ou supprimer le droit de souscription préférentielle, même en faveur d'une ou plusieurs personnes déterminées autres que les membres du personnel de la société ou de ses filiales.
Le conseil d'administration est autorisé à augmenter le capital social, en une ou plusieurs fois, par l'émission d'un nombre d'actions, ou d'instruments financiers donnant droit à un nombre d'actions, d'un montant maximum de cent six millions cinq cent mille euros (€ 106 500 000,00), étant entendu que, conformément à l'article 603, alinéa 1 du Code des sociétés, ceci ne peut aboutir à une augmentation de capital, en une ou plusieurs fois, d'un montant supérieur au montant du capital social. Le conseil d'administration peut utiliser cette autorisation dans le cas d'une émission de titres visée à l'article 14.
La ou les augmentations du capital décidée(s) en vertu de cette autorisation peuvent être effectuées :
Cette autorisation est conférée au conseil d'administration pour une durée de cinq (5) ans, à dater de la publication de la décision aux annexes au Moniteur belge, i.e. le 7 août 2014.
Elle peut être renouvelée, une ou plusieurs fois, conformément aux dispositions légales applicables.
En cas d'augmentation du capital par le conseil d'administration, dans le cadre du capital autorisé, le conseil d'administration devra affecter les primes d'émission, s'il en existe, à un compte indisponible qui constituera, à l'égal du capital, la garantie des tiers et ne pourra, sous réserve de son incorporation au capital par le conseil d'administration, comme prévu ci-avant, être réduit ou supprimé que par une décision de l'assemblée générale, statuant dans les conditions requises par l'article 612 du Code des sociétés.
La convention d'actionnaires conclue le 7 avril 2016 entre Affine et Strategy, Management and Investments a été résiliée au 30 septembre 2017.
Le conseil d'administration assume la responsabilité du contenu de ce Rapport Annuel, sous réserve de l'information fournie par des tiers, y compris les rapports du Commissaire. À la connaissance du conseil d'administration, les états financiers, établis conformément aux normes comptables applicables, donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de l'émetteur et des entreprises comprises dans la consolidation. À sa connaissance, le rapport de gestion contient un exposé fidèle sur l'évolution des affaires, les résultats et la situation de l'émetteur et des entreprises comprises dans la consolidation, ainsi qu'une description des principaux risques et incertitudes auxquels ils sont confrontés. Après avoir pris toute mesure raisonnable à cet effet, les informations contenues dans le document d'enregistrement sont, à sa connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d'omission de nature à en altérer la portée.
Le conseil d'administration atteste que, pendant la durée de validité du document, les documents suivants (ou copie de ces documents) peuvent, le cas échéant, être consultés sur le site internet de la Société (www.banimmo.be) ou au siège de la Société :
Au 31 décembre 2017, Banimmo employait 14 salariés (11 à temps plein et 3 à temps partiel, tous actifs au siège d'exploitation). En outre, Banimmo France employait 7 salariés (6 à temps plein et 1 à temps partiel). La répartition des salariés par type d'activité n'est pas pertinente dans le cas de Banimmo. Au 31 décembre 2016, le nombre de salariés employés par Banimmo était de 17 (14 à temps plein et 3 à temps partiel), comparé à 26 en 2015 et 22 employés fin 2014. Pour Banimmo France, ce nombre était de 7 salariés en 2016, 7 salariés en 2015 et 6 salariés en 2014
Les aspects environnementaux liés aux immobilisations corporelles de la société sont systématiquement pris en compte lors des acquisitions, au travers de la « due diligence » préalable et d'éventuelles garanties reçues. Tous les risques environnementaux qui ont été identifiés font l'objet de provisions dans les comptes de la société.
Une provision spécifique relative aux risques environnementaux liés à l'immeuble Albert Building, vendu en 2006, a été constituée. Il s'agit de la seule provision enregistrée par la société pour couvrir un risque environnemental.
Le Groupe est impliqué dans quelques dossiers contentieux liés à des chantiers terminés et d'un enjeu limité.
Mazars, réviseurs d'entreprises dont le siège social est établi Avenue Marcel Thiry 77 bte 4, 1200 Bruxelles, a été nommé lors de l'Assemblée Générale ordinaire du 10 mai 2016 pour une durée de 3 ans.
Mazars est représenté par M. Philippe Gossart.
100 % GROUPE
JOINT VENTURES * 0,98 % de Banimmo France SAS détenu par O. Durand à partir du 15/4/2018 (décision de l'AG du 15/4/16).
128 - Banimmo - Rapport annuel 2017
Editeur responsable: Philippe Opsomer, CFO
Concept & réalisation: CHR!S - Communication Agency
Principaux photographes: © Jean-Michel Byl © Eric Herchaft (Reporters)
Siège social : Avenue des Arts 27 - 1040 Bruxelles
Siège d'exploitation : Lenneke Marelaan 8 - 1932 Zaventem
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