Earnings Release • Jul 25, 2018
Earnings Release
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Information réglementée Bruxelles, le 25 juillet 2018 à 17h40
Le taux d'occupation des immeubles s'élève à 77% au 30 juin 2018. Il s'élevait au 31 décembre 2017 à 83%.
La baisse est principalement expliquée par le départ début 2018 d'un locataire qui a fait défaut dans l'immeuble Diamond, qui n'est donc à ce jour occupé qu'à 38%.
Dès janvier 2019 le taux repassera à 83% (et celui de Diamond à 62%) suite à la signature en juin 2018 d'un bail de 10 ans avec Vente-Exclusive.com pour 3.050 m² dans Diamond avec prise d'effet le 1er janvier 2019.
La seule vacance résiduelle importante concernera l'immeuble Diamond (4.850 m² libres sur un total de 12.800 m²).
Une forte activité commerciale permet à Banimmo d'être présélectionné dans de nombreux dossiers de location ou de build-to-suit sur des termes de 9 à 15 ans dont la concrétisation est espérée dans les prochains mois.
Sur le site d'Athena Business Center (Vilvorde), Banimmo poursuit la procédure de changement d'affectation du site initiée mi 2016 en gérant de concert avec la Ville de Vilvorde le recours contre le RUP introduit par un riverain.
Sur le site de North Plaza (13.800 m²) le permis modificatif pour une scission verticale de l'actif a été obtenu.
Les démarches d'échanges de parcelles se poursuivent avec la Ville de Charleroi pour le site S.D.E.C. en vue d'une finalisation dans les mois qui suivent. Le travail d'établissement d'un
master plan, suivi d'un Plan d'Orientation du Sol, évolue positivement, en pleine concertation avec la Ville et les différentes autorités.
La société prépare le démarrage début 2019 des travaux de construction d'un premier bâtiment de 6.200 m², en partenariat, sur le Champ 5 (The Loop) à Gand en vue d'une multi-location.
Un dossier de build-to-suit d'environ 10.000 m² avec un bail de 12 ans est en cours de négociation en Wallonie.
Il n'y a pas eu d'investissements significatifs dans les projets en portefeuille lors du 1er semestre 2018.
Dans le cadre de sa stratégie de recentrage sur le marché des bureaux en Belgique, Banimmo a vendu sa filiale Banimmo France en février 2018 au fonds français de Private Equity, Montefiore Investment. Pour rappel, Banimmo France portait les projets à Verpantin, Anglet, Montpellier, La Défense et Nice.
Cette sortie stratégique de France s'est également confirmée avec la vente en avril de l'immeuble vacant à Rocquencourt auprès d'un corporate international français.
En échange de la cession de sa participation de 49% dans l'hôtel-centre de conférences Dolce à La Hulpe ,Banimmo a porté sa participation de 49% à 100% dans Conferinvest, qui détient l'hôtel-centre de conférences Dolce à Chantilly (France au Nord de Paris). La sortie de l'activité hôtelière doit se finaliser avec le travail en cours de mise en vente de cet actif.
La société a achevé durant ce 1er semestre son plan de remboursement majeur lancé fin 2016 en ayant notamment remboursé son obligation 2013-2018 de 34 MEUR venue à échéance fin mai 2018. Sa dette consolidée a ainsi été divisée par près de 4 entre septembre 2016 et juin 2018.
La dette consolidée de Banimmo à fin juin 2018 s'élève à 65,9 MEUR, en recul de € 46,7 millions depuis fin 2017
| (en milliers d'euros) | 30-06-2018 | 30-06-2017 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 1.869 | 3.857 |
| Produits de cession d'immeubles de stock | 49.486 | 13.250 |
| Produits des commandes en cours d'éxécution | $\Omega$ | $\bf{0}$ |
| Produits des activités ordinaires | 51.354 | 17.107 |
| Charges locatives | $-636$ | $-1.552$ |
| Prix de revient des immeubles de stock vendus | $-47.830$ | $-13.252$ |
| Prix de revient des commandes en cours d'exécution | $\mathbf{0}$ | $\Omega$ |
| Charges des activités ordinaires | $-48.467$ | $-14.804$ |
| Résultat opérationnel des immeubles | 2.888 | 2.303 |
| Honoraires et commissions de gestion | 159 | 233 |
| Résultat net des cesions d'immeuble de placement | 0 | $\Omega$ |
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | 1.209 | $-897$ |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles en ste | 0 | $-722$ |
| Autres (charges)/produits opérationnels | $-811$ | $-329$ |
| Résultat immobilier | 3.445 | 588 |
| Charges administratives | $-2.563$ | $-3.296$ |
| Autres revenus | $\bf{0}$ | |
| Résultat opérationnel | 881 | $-2.708$ |
| Charges financières | $-2.987$ | $-1.873$ |
| Produits financiers | 106 | 242 |
| Quote-part dans le résultat des coentreprises et entreprises | 3.386 | $-60$ |
| associées | ||
| Résultat de reclassement des participations des sociétés mises en | $\bf{0}$ | $\bf{0}$ |
| équivalence | ||
| Dépréciation (dotations / reprises) sur les participations des | 0 | $\bf{0}$ |
| coentreprises et entreprises associées | ||
| Résultat net des cessions des coentreprises et entreprises | 176 | 0 |
| associées | ||
| Résultat des autres actifs financiers | 0 | -1 |
| Résultat avant impôts | 1.562 | $-4.400$ |
| Impôts | $-1.643$ | -4 |
| Résultat de l'exercice | -81 | $-4.404$ |
| Résultat de l'exercice - activités poursuivies | -81 | $-4.404$ |
| dont résultat des activités non poursuivies | $\bf{0}$ | |
| Attribuable aux: | ||
| - Actionnaires de la société | $-81$ | $-4.404$ |
| - Intérêts minoritaires | ||
| Résultat de base et dilué par action revenant aux actionnaires (en | ||
| euros par action) | $-0.01$ | -0.39 |
| (en milliers d'euros) | 30-06-2018 | 31-12-2017 |
|---|---|---|
| ACTIFS | ||
| Actifs non courants | ||
| Immeubles de placement | 27.311 | 26.995 |
| Immobilisations corporelles | 128 | 219 |
| Immobilisations incorporelles | 227 | 200 |
| Participations dans les coentreprises et entreprises associées | 4.834 | 5.271 |
| Actifs d'impôts différés | 0 | 281 |
| Actifs financiers à long terme | 4.536 | 4.496 |
| Créances commerciales et autres créances | 212 | 540 |
| Total des actifs non courants | 37.248 | 38.002 |
| Actifs courants | ||
| Immeubles en stocks | 51.435 | 98.035 |
| Immeubles des commandes en cours d'exécution | ||
| Actifs financiers à court terme | 19.171 | |
| Créances commerciales et autres créances | 9.802 | 16.897 |
| Créances d'impôts courants | 2 | 152 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 2.360 | 5.651 |
| Actifs détenus en vue de la vente ou d'activités non poursuivies | 41.640 | 10.541 |
| Total des actifs courants | 105.243 | 150.447 |
| Total des actifs | 142.490 | 188.449 |
| (en milliers d'euros) | 30-06-2018 | 31-12-2017 |
| CAPITAUX PROPRES | ||
| Capital | 79.539 | 79.539 |
| Réserves consolidées | $-25.483$ | $-25.402$ |
| Capitaux propres part du groupe | 54.056 | 54.137 |
| Intérêts minoritaires | ||
| Total capitaux propres | 54.056 | 54.137 |
| PASSIFS | ||
| Passifs non courants | ||
| Dettes financières à long terme | 57.085 | 77.751 |
| Instruments financiers dérivés à long terme | 2.745 | 2.182 |
| Provisions | 1.476 | 1.591 |
| Dettes commerciales et autres dettes | 1.322 | 1.983 |
| Total des passifs non courants | 62.628 | 83.507 |
| Passifs courants | ||
| Dettes financières à court terme | 1.253 | 37.374 |
| Instruments financiers dérivés à court terme | 242 | 602 |
| Dettes d'impôts courants | 1.419 | 2.723 |
| Provisions | 28 | 29 |
| Dettes commerciales et autres dettes | 8.881 | 10.077 |
| Passifs liés aux actifs des activités non poursuivies | 13.983 | |
| Total des passifs courants | 25.806 | 50.805 |
| Total des passifs et capitaux propres | 142.490 | 188.449 |
Les revenus locatifs s'élèvent au premier semestre 2018 à € 1,9 millions contre € 3,9 millions au 30 juin 2017. Cette baisse s'explique par les cessions d'actifs productifs de loyers en 2017 et 2018.
Les produits de cession des immeubles en stock de € 49,5 millions se rapportent à la cession de l'immeuble Rocquencourt et des autres immeubles en France (Verpantin, Anglet et La Défense) détenus par l'intermédiaire de Banimmo France.
Le prix de revient des immeubles en stock vendus pendant le semestre s'élève à €47,8 millions.
Les charges administratives s'établissent en forte baisse à € 2,6 millions contre € 3,3 millions durant le premier semestre 2018 en conséquence du plan de réduction des coûts initié fin 2016.
Pour le premier semestre 2018, les charges financières nettes s'élèvent à € 2,9 millions contre € 1,6 million au 30 juin 2017, semestre qui avait été marqué par un produit financier non récurrent de € 1,4 million sur instruments de couverture.
Le rapport dettes financières nettes sur total du bilan s'élève au 30 juin 2018 à 45% contre 58% au 31 décembre2017. Dans le calcul de ce ratio est prise en compte la dette bancaire de Dolce Chantilly incluse dans les « passifs liés aux actifs des activités non poursuivies ».
Les immeubles de placement (IAS 40 et IFRS 5) ont enregistré un ajustement de valeur à la hausse de € 1,2 million.
Le résultat net consolidé (IFRS) du 1er semestre 2018 fait apparaître un retour à l'équilibre avec une très légère perte de € 0,08 million, contre une perte de € 4,4 millions au 30 juin 2017.
L'Actif Net Comptable par action s'élève au 30 juin 2018 à 4,8 €.
Conformément à la pratique de marché, la société fait évaluer l'ensemble de son portefeuille par des experts immobiliers afin de pouvoir calculer l'Actif Net Réévalué. Ce chiffre tient donc également compte des valeurs de marché pour les immeubles comptabilisés en stock, ainsi que pour les immeubles détenus par le biais de participations.
Au 30 juin 2018, l'Actif Net Réévalué s'élève à € 65,8 millions, soit 5,8€ par action, stable par rapport à fin 2017.
La société a signé le 3 juillet 2017 un compromis de vente sous condition suspensive de l'actif Athena Business Park à Vilvorde, plus connu sous le nom Groenloo, à une valeur au-dessus de sa valeur comptable. La transaction est prévue fin du 3° trimestre 2018, début du 4° trimestre 2018.
Par ailleurs, le 12 juillet 2018, Patronale Life, une compagnie d'assurance vie belge, et Banimmo ont annoncé que Patronale Life allait déposer à court terme auprès de l'Autorité des Services et Marchés Financiers (« FSMA ») un dossier d'offre publique d'acquisition volontaire et inconditionnelle en numéraire portant sur l'ensemble des actions de Banimmo pour un prix de 3,30 euros par action. Affine, qui détient 49,5% de Banimmo, a annoncé son intention d'apporter à l'offre l'ensemble des titres qu'elle détient.
Durant ce premier semestre 2018, Banimmo a finalisé la mise en œuvre de son Plan stratégique de fin 2016 visant à recentrer son activité sur les bureaux en Belgique et à procéder à un plan de cessions visant à désendetter fortement la société.
La société peut donc dorénavant consacrer ses ressources au développement de projets sur ses terrains existants, avec pour fin 2018 début 2019 le démarrage des premiers travaux à Gand (site de The Loop) qui seront suivis par ceux de Ans.
La société travaille aussi sur des nouveaux projets sur d'autres fonciers.
Concernant les résultats de ce premier semestre qui sont encourageants, la société attire l'attention sur le fait qu'ils ne peuvent être actuellement extrapolés à l'ensemble de l'année 2018.
| Banimmo | Patrick Mertens | Philippe Opsomer |
|---|---|---|
| Lenneke Marelaan 8 | CEO | CFO |
| 1932 Zaventem | [email protected] | [email protected] |
| Tel. : +32 2 710 53 11 | ||
| www.banimmo.be |
Banimmo se profile aujourd'hui comme un acteur capable de produire ou transformer un actif immobilier tertiaire ainsi que de construire des immeubles build-to-suit répondant tant aux exigences et critères les plus stricts des investisseurs finaux qu'aux souhaits des locataires.
Le portefeuille immobilier actuel porte sur environ 100.000 m² de surfaces développées et environ 310.000 m² à développer.
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