Earnings Release • Mar 6, 2019
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
Information réglementée Bruxelles, le 6 mars 2019 à 17h40
Le taux d'occupation des immeubles s'élève à 87% au 31 décembre 2018 et s'est donc amélioré par rapport à juin 2018 (77%). Pour rappel, ce ratio porte sur les espaces disponibles à l'occupation. La hausse est expliquée par la signature en juin 2018 (avec un complément en octobre 2019) d'un bail de 10 ans avec Vente-Exclusive.com pour 3.730m² dans l'immeuble de bureaux Diamond à Forest. Le locataire a emménagé mi-décembre 2018. La seule vacance résiduelle concerne une partie de l'immeuble Diamond (2.850m² libres sur un total de 12.800m²).
La garantie locative donnée lors de la vente de l'immeuble Arts 27 s'est clôturée positivement en juin 2018, et celle liée à la vente de l'immeuble Alma Court reste stable grâce à l'activité commerciale ayant mené au maintien des locataires.
Banimmo a signé mi-octobre 2018 un bail de 12 ans avec un exploitant hôtelier français pour son hôtel et centre de conférences à Chantilly (Nord de Paris, France). La société n'est donc plus à risque d'exploitation et percevra un loyer fixe trimestriel.
Fin février 2019, Banimmo a signé un bail de 12 ans fixe avec la banque ING pour son nouveau centre d'activités à Louvain-la-Neuve, en partenariat avec Argema (Groupe Marc Liégeois), sous la condition suspensive d'obtention des permis.
a. Activités de développement
Concernant l'immeuble North Plaza 9 (13.800m²) le permis pour une rénovation en immeuble passif a été obtenu. Banimmo travaille maintenant au lancement dès l'été 2019, et du développement de cet immeuble de bureaux passif et valorisé « BREEAM Excellent », afin de répondre à la demande locative importante pour des surfaces de 500 à 800 m².
Les démarches d'échanges des droits réels sur les parcelles se poursuivent avec la Ville de Charleroi pour le site de S.D.E.C. autour du Palais des Expositions en vue d'une finalisation dans les mois qui suivent. En collaboration et concertation avec la Ville de Charleroi, suivra un appel à projets pour la réalisation d'un master plan, devant être concrétisé par un Plan d'Orientation du Sol.
Durant l'année 2018 la société a préparé le démarrage prévu mi 2019 des travaux de construction d'un premier bâtiment de bureaux valorisé BREEAM Excellent de 9.000m² sur le site The Loop à Gand en vue d'une multi-location.
En vue d'une vente d'un terrain de 2,50ha à Ans (Liège), Banimmo a travaillé et obtenu un permis d'urbanisme pour une activité mixte de bureaux, showroom et stockages de 10.000m².
Un dossier build-to-suit pour la banque ING d'un immeuble de bureaux valorisé BREEAM Excellent de 10.000m² avec un bail de 12 ans a été signé fin février 2019 et sera livré pour début 2021. Voir point « commercial et locatif » ci-dessus.
Dans les immeubles en portefeuille il convient de noter la rénovation de la partie de l'immeuble Diamond accueillant Vente-Exclusive.com, ainsi que la réaffectation partielle du rez-de-chaussée et de l'atrium pour y loger différents services (e.a. lounge, fitness, cafétaria, salles de réunions), pour un budget total de 1,50M EUR.
Banimmo a racheté le tréfonds d'une partie des terrains où se situe l'immeuble Diamond à Forest pour un montant de 75K EUR. Ainsi Banimmo dispose de l'entièreté des droits réels sur les terrains de l'immeuble Diamond.
Banimmo et son partenaire Argema (Groupe Marc Liégeois) ont signé une promesse d'emphytéose de 99 ans pour une valeur annuelle du canon de l'ordre de 23K EUR sur un terrain de l'UCL en vue du projet de développement pour la banque ING.
Banimmo a porté sa participation dans Conferinvest de 49% à 100%. Cette société détient l'hôtel et centre de conférences Dolce (qui opère sous l'enseigne Mercure du Groupe Accor depuis ce 1er mars) à Chantilly (France, au Nord de Paris). Un bail de 12 ans a été signé mi-octobre 2018 avec le Groupe Parfirès, un exploitant hôtelier français. Le processus de mise en vente de cet actif est mis en œuvre depuis le mois de janvier 2019 en vue de la finaliser pour fin 2019.
Durant l'année 2018, Banimmo a réalisé les différentes transactions de vente suivantes :
• Vente de sa filiale Banimmo France en février 2018 au fonds français de Private Equity, Montefiore Investment dans le cadre de sa stratégie de recentrage sur le marché des bureaux en Belgique. Pour rappel, Banimmo France portait les projets de galerie commerciale à Verpantin, Anglet, Montpellier, La Défense et Nice.
La société a achevé durant cette année 2018 son plan de remboursement majeur lancé fin 2016 en ayant remboursé son obligation 2013-2018 de 34M EUR venue à échéance fin mai 2018.
La dette consolidée a ainsi été réduite de près de 200M EUR entre mi 2016 et fin 2018, et à 66M EUR, en recul de 49,1M EUR depuis fin 2017.
Tous les covenants bancaires et obligataires sont respectés.
| (en '000 ) (au 31 décembre) | 2018 | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| COMPTE DE RESULTATS | |||
| Revenus locatifs | 3509 | 6996 | 11 640 |
| Produits de cession d'immeubles de stock | 51 036 | 54 952 | 132 716 |
| Produits des commandes en cours d'exécution | n | 3 1 4 2 | |
| Produits des activités ordinaires | 54 545 | 65 090 | 144 356 |
| Charges locatives | $-1378$ | $-3027$ | $-3444$ |
| Prix de revient des immeubles de stock vendus | $-48262$ | $-44011$ | $-72092$ |
| Prix de revient des commandes en cours d'exécution | 0 | $-2577$ | |
| Charges des activités ordinaires | $-49640$ | $-49615$ | $-75536$ |
| Résultat opérationnel des immeubles | 4905 | 15475 | 68820 |
| Honoraires et commissions de gestion | 171 | 587 | 548 |
| Résultat net des cessions d'immeuble de placement | 1 3 5 2 | o | $-1269$ |
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | $-386$ | $-1101$ | $-386$ |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles en stock |
$-800$ | $-3829$ | $-14713$ |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur créances liées à des cessions d'immeubles |
$-2471$ | o | |
| Autres (charges)/produits opérationnels | $-1342$ | $-155$ | $-424$ |
| Résultat immobilier | 1429 | 10977 | 52 576 |
| (en ?000 j) (au 31 décembre). | 2018 | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| Charges administratives | $-4766$ | $-6941$ | $-9683$ |
| Résultat opérationnel | $-3337$ | 4 0 3 6 | 42 893 |
| Charges financières | $-4820$ | $-6029$ | $-38729$ |
| Produits financiers | 222 | 482 | 1925 |
| Quote-part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées |
3 2 7 7 | 81 | $-1122$ |
| Dotation/Reprise sur les participations des coentreprises et entreprises associées |
$-203$ | 449 | |
| Résultat net des cessions des coentreprises et entreprises associées |
176 | 0 | $-1$ |
| Résultat des autres actifs financiers | 119 | -1 | $-90$ |
| Résultat avant impôts | -4 363 | $-1634$ | 5505 |
| Impôts | $-1880$ | $-2278$ | $-20915$ |
| Résultat de l'exercice - activités poursuivies | $-6243$ | $-3912$ | $-15410$ |
| Résultat des activités non poursuivies | 745 | ||
| Résultat net de l'exercice | $-5498$ | $-3912$ | $-15410$ |
| Résultat net de l'exercice (part du groupe) | $-5498$ | $-3912$ | $-15410$ |
| (en '000 ) (au 31 décembre) | 2018 | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| ACTIF | |||
| Actifs non courants | |||
| Immeubles de placement | 27 833 | 26 995 | 37 879 |
| Immobilisations corporelles | 111 | 219 | 335 |
| Immobilisations incorporelles | 214 | 200 | 58 |
| Participations dans des sociétés mises en équivalence | 4 8 1 8 | 5 2 7 1 | 6403 |
| Actifs d'impôts différés | 0 | 281 | 255 |
| Actifs financiers à long terme | 3 8 4 9 | 4 4 9 6 | 24 4 23 |
| Créances commerciales et autres créances | 1489 | 540 | 1628 |
| Actifs courants | |||
| Stocks | 50 598 | 98 035 | 138 613 |
| Commandes en cours d'exécution | 0 | 0 | 2569 |
| Actifs financiers à court terme | 938 | 19 171 | 819 |
| Créances commerciales et autres créances | 5 3 9 4 | 16 897 | 22 4 24 |
| Créances d'impôts courants | 49 | 152 | 54 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 6979 | 5651 | 37 157 |
| Actifs non courants détenus en vue de la vente | 28 604 | 10541 | |
| Total de l'actif | 130 876 | 188 449 | 272 617 |
| (en '000 ) (au 31 décembre) | 2018 | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| PASSIF | |||
| Capitaux propres | 48 638 | 54 137 | 57 743 |
| Passifs non courants | |||
| Dettes financières à long terme | 48 534 | 77 751 | 108 213 |
| Provisions | 1 3 0 6 | 1590 | 2751 |
| Instruments financiers dérivés à long terme | $\bf{0}$ | 2 1 8 2 | 6 0 53 |
| Dettes commerciales et autres dettes | 1 2 5 6 | 1983 | 2591 |
| Passifs courants | |||
| Dettes financières à court terme | 10 851 | 37 374 | 63 950 |
| Instruments financiers dérivés à court terme | 0 | 602 | 33 |
| Dettes d'impôts courants | 469 | 2723 | 17 437 |
| Provisions | 29 | 29 | 74 |
| Dettes commerciales et autres dettes | 8 2 2 0 | 10 077 | 13772 |
| Passifs liés aux activités abandonnées | 11 573 | ||
| Total du passif et des capitaux propres | 130 876 | 188 449 | 272 617 |
| Endettement financier net sur total du bilan | 43,90% | 58,10% | 49,50% |
| Endettement financier net sur capitaux propres | 1,2x | 2x | 2,3x |
| Résultat par action | |||
| Nombre total d'actions (au 31/12) | 11 356 544 | 11 356 544 | 11 356 544 |
| Capitaux propres par action (au 31/12) | 4,28€ | 4,77€ | 5,08€ |
| Dividende ordinaire brut | $0,00 \in$ | 0,00€ | 0,00€ |
Les revenus locatifs nets (soit les revenus locatifs moins les charges locatives) s'élèvent en 2018 à 2,1M EUR contre 4M EUR en 2017. Cette forte baisse provient de la perte des loyers suite aux cessions survenues en 2017 et 2018.
La société a enregistré en 2018 un produit de cession sur immeubles en stock de 51M EUR, à comparer à 55M EUR en 2017.
Ce produit se décompose comme suit :
Les honoraires et commissions de gestion perçus s'élèvent à 0,2M EUR.
Les frais et charges de cession des immeubles en stock de 48,3M EUR représentent le prix de revient des immeubles vendus pendant l'année.
L'actif Groenloo (Vilvoorde), classé en immeuble de placement, a été vendu en générant un résultat de 1,35M EUR.
Les immeubles de placement (IAS40) ont subi un léger ajustement de valeur à la baisse de 0,4M EUR. Les immeubles en stock (IAS2) ont connu une réduction de valeur d'un montant de 0,8M EUR. Cette réduction a été prise sur l'actif Da Vinci Raket Invest suite à l'approche de la fin du bail avec l'occupant.
Par ailleurs, la créance de 3,9M EUR détenue par Banimmo sur Affine (actuellement Société La Tour Eiffel), son ancien actionnaire, qui résultait de la vente de la SAS Paris Vaugirard réalisée en novembre 2017 dans le cadre du programme de désendettement forcé de Banimmo, a été réduite de 2,5M EUR pour refléter l'évolution négative de la Galerie Vaugirard à Paris, Quartier Montparnasse. Durant la gestion par le repreneur les mois écoulés, un arriéré de loyers important s'est accumulé et des réductions de loyer ont été consenties.
Les coûts de fonctionnement (charges administratives et opérationnelles) s'établissent en forte baisse à 4,8M EUR contre 6,9M EUR l'an passé pour accompagner la réduction du portefeuille.
Le résultat opérationnel est de -3,3M EUR, en forte baisse par rapport à 2017 (+4M EUR), année marquée par des marges de cession et des loyers nets bien supérieurs à ceux enregistrés en 2018.
Pour l'année 2018, les charges financières nettes s'élèvent à -4,6M EUR contre -5,5M EUR en 2017.
La dette financière moyenne s'est élevée en 2018 à 77,8M EUR contre 138,3M EUR en 2017, soit une baisse de 44%.
Suite à l'OPA en novembre 2018, Banimmo bénéficie du soutien d'un nouvel actionnaire majoritaire : Patronale Life, qui détient actuellement 60,13% des actions, est une compagnie d'assurances vie belge spécialisée dans les assurances d'épargne à capital garanti (Branche 21 et Branche 26) ainsi que dans les assurances liées à des fonds (Branche 23).
Patronale Life offre à Banimmo une stabilité et un accompagnement dans la consolidation de sa stratégie, afin de redevenir rentable sur le moyen terme.
Suite à ce changement d'actionnaire, la composition du Conseil d'Administration a été fortement modifiée ; il compte 10 membres dont 5 indépendants y compris 3 femmes. Le comité de direction a aussi été renforcé par un expert de compétence immobilière.
Banimmo et Argema (Groupe Marc Liégeois) ont signé ce 27 février 2019 un bail de 12 ans avec la banque ING pour son centre d'activités à Louvain-la-Neuve sous la condition suspensive d'obtention des permis.
Pour l'année 2019, Banimmo prévoit la reprise de son activité de développeur avec le lancement d'ici l'été de 3 chantiers: d'une part la rénovation du North Plaza à Bruxelles et d'autre part les constructions sur le site The Loop à Gand et du futur centre d'activités d'ING à Louvain-la-Neuve.
Par ailleurs, un travail important sera fourni visant à la diminution du vide locatif dans les immeubles existants et au développement de la réserve foncière de plus de 281.000m².
Eu égard au résultat négatif de l'exercice, le Conseil proposera à l'Assemblée Générale de ne pas distribuer un dividende.
Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires : le 14 mai 2019
| Banimmo | Patrick Mertens | Philippe Opsomer |
|---|---|---|
| Lenneke Marelaan 8 | CEO | CFO |
| 1932 Zaventem | [email protected] | [email protected] |
| Tel. : +32 2 710 53 11 | ||
| www.banimmo.be |
A propos de Banimmo
Banimmo se profile comme un acteur capable de produire ou transformer un actif immobilier tertiaire ainsi que de construire des immeubles build-to-suit répondant tant aux exigences et critères les plus stricts des investisseurs finaux qu'aux souhaits des locataires.
Le portefeuille immobilier actuel porte sur environ 78.000m² de surfaces développées et environ 281.000m² à développer.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.