Interim / Quarterly Report • Aug 27, 2013
Interim / Quarterly Report
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La Hulpe, le 27 août 2013
Le premier semestre 2013 se clôture sur un résultat consolidé net part de groupe bénéficiaire à hauteur de 9,21 millions d'euros contre un résultat de 7,68 millions d'euros au premier semestre 2012.
Les résultats de ce premier semestre 2013 ont été principalement influencés d'une part, par l'évolution prévue d'UP-site (la poursuite des travaux du bloc B2 cédé à Participatie Maatschappij Vlaanderen (PMV) et l'enregistrement des actes de cession de plusieurs dizaines d'appartements réservés dans la Tour et les immeubles « Terrasses ») et d'autre part, par la prise en compte d'une première tranche du résultat du projet TREBEL.
Concomitamment à l'évolution des projets en cours, Atenor Group a conclu d'une part avec ING le rachat de leur siège à la Cloche d'Or à Luxembourg, et d'autre part avec BDO la prise en location dès 2016 de l'immeuble rénové et agrandi.
| Résultats | 30.06.2013 | 30.06.2012 |
|---|---|---|
| Résultat net consolidé (part de groupe) | 9.212,33 | 7.679,73 |
| Résultat par action (en euros) | 1,75 | 1,52 |
| Nombre d'actions | 5.251.918 | 5.038.411 |
| Dont actions propres | 157.583 | 157.583 |
| Bilan | 30.06.2013 | 31.12.2012 |
| Total de l'actif | 396.234 | 394.786 |
| Trésorerie de fin de période | 42.118 | 98.716 |
| Endettement net (-) | -190.746 | -131.849 |
| Total des capitaux propres consolidés | 102.945 | 98.743 |
Tableau des chiffres clés consolidés (en milliers d'euros) - Examen limité du Commissaire
Le chiffre d'affaires au 30 juin 2013 s'établit à € 77,98 millions d'euros. Il comprend principalement d'une part les revenus liés au projet UP-site se répartissant entre la cession des appartements de la Tour et les immeubles « Terrasses » et d'autre part, par le chiffre d'affaires dégagé sur la première tranche (€ 39,66 M) liée au projet TREBEL.
Le résultat opérationnel s'élève à 17,71 millions d'euros, favorablement influencé d'une part par la cession à PMV du bloc de bureaux B2 d'UP-site et des appartements de la Tour et des immeubles « Terrasses » cédés au prorata de l'avancement des travaux (6,12 millions d'euros), et d'autre part par la contribution du projet TREBEL (15,18 millions d'euros) comptabilisée suivant son degré d'avancement (35%). Celui-ci correspond à la proportion des coûts déjà exposés pour l'acquisition du terrain et des études architecturales par rapport au budget total.
Les indemnités perçues dans le projet CITY DOCKS à Anderlecht et les premières ventes d'appartements dans le projet du Port du Bon Dieu à Namur apportent également une contribution positive au résultat opérationnel (0,42 million d'euros).
Le résultat financier net s'établit à -2,77 millions d'euros contre -1,60 million d'euros au premier semestre 2012. L'augmentation des charges financières s'explique par l'intégration des charges d'intérêts du second emprunt obligataire (2012-2017) contracté en octobre 2012. Malgré l'augmentation de
l'endettement net liée au développement des projets, ATENOR a limité son coût de financement en bénéficiant des conditions favorables du marché financier.
Impôts différés : Conformément à l'IAS 12 et à la situation des pertes reportées d'ATENOR, le projet UP-site et le projet TREBEL ont fait respectivement l'objet, lors de leur lancement, de l'enregistrement d'impôts différés actifs. Au premier semestre 2013, l'impact de la reprise de ces impôts différés s'élève à 6,72 millions d'euros. Par ailleurs, un impôt différé actif a été comptabilisé à hauteur de 2,83 millions d'euros comme conséquence de la situation fiscale d'Atenor et de l'évolution favorable des projets UPsite et TREBEL.
Le résultat net du premier semestre de l'exercice s'élève à 9,21 millions d''euros.
Les capitaux propres consolidés s'élèvent à 102,95 millions d'euros, soit 25,98 % du total bilantaire.
Au 30 juin 2013, l'endettement net du groupe s'établit à 190,75 millions d'euros à comparer à un endettement net de 131,85 millions d'euros au 31 décembre 2012. L'endettement du groupe se décompose d'une part, en endettement à long terme à hauteur de 190,16 millions d'euros et en endettement net à court terme proche de l'équilibre (- 0,59 million d'euros).
Comme durant l'exercice 2012, les travaux liés aux projets déjà commercialisés et aux projets en développement ont été financés par les liquidités disponibles et celles générées par les nouvelles cessions décrites ci-dessus ainsi que par une augmentation de l'endettement à court terme (+ 10 milllions d'euros)
Les « immeubles destinés à la vente » classés en « Stocks » représentent les projets immobiliers en portefeuille et en cours de développement. Ce poste s'élève à 245,52 millions d'euros en progression nette de 15,06 millions d'euros par rapport au 31 décembre 2012. Cette progression résulte de l'acquisition du solde de la parcelle Europa à Connectimmo (11,67 millions d'euros) et de la poursuite des travaux des projets Vaci Greens (Hongrie), Hermes Business Campus (Roumanie) et Port du Bon Dieu à Namur, soit au total +15,45 millions d'euros. Tandis que les ventes d'appartements dans le projet UP-site réduise ce stock en valeur nette de -12,96 millions d'euros, le solde de ce poste (0,90 million d'euros) se répartit sur les autres projets en développement.
Au cours du premier semestre, ATENOR a poursuivi le développement de ses projets en portefeuille actant notamment quelques événements majeurs favorables.
A la suite d'une nouvelle acquisition publiée en juillet 2013, le portefeuille compte actuellement 12 projets en développement pour un total de l'ordre de 660.000 m².
Les projets ont connu les évolutions suivantes :
Le projet UP-site évolue de manière satisfaisante. Le gros œuvre de la tour a été terminé début juillet, l'immeuble culminant désormais à 140 mètres. La réception provisoire de l'immeuble de bureaux B2, vendu à PMV pour une occupation par GO, devrait être accordée prochainement.
Côté logements, nous avons enregistré au cours de ce semestre un intérêt soutenu pour ce projet unique, portant le taux de réservation (ventes fermes comprises) à 60% pour la tour et 55% pour les « Terrasses ». Les premières réceptions provisoires des appartements « Terrasses » ont été accordées en juin 2013.
Les travaux de dépollution sur le site du PORT DU BON DIEU à Namur sont en voie d'achèvement. Le marché des travaux de construction a été attribué à BPC. Le début effectif des travaux viendra appuyer la commercialisation des 46 appartements du premier bloc (sur un total de 140 appartements, dont 14% ont déjà fait l'objet d'une réservation (ventes fermes comprises).
Nous avons dû faire face à la faillite du groupe autrichien ALPINE, Entrepreneur Général désigné pour la réalisation des travaux du premier bloc (17.000 m²) du projet HERMES BUSINESS CAMPUS. Nous avons
signé un nouveau contrat avec le groupe OCTAGON, qui avait réalisé en sous-traitance les travaux de gros œuvre. Sans incidences matérielles sur le budget et le timing, les travaux se poursuivent. Dans un marché locatif actif, nous avons conclu une deuxième pré-location (après l'ambassade des Pays-Bas) pour une surface de 1.300 m² avec un occupant AAA international.
C'est avec satisfaction que nous avons conclu, avec des locataires de premier plan, deux nouveaux contrats de location pour le premier bloc de bureaux de VACI GREENS. L'immeuble qui sera livré prochainement, avec toutefois 3 mois de retard, fait donc, à ce jour, l'objet de prise en location à un taux de 57%.
Le marché des travaux de construction du TREBEL a été attribué à BESIX qui a commencé les travaux. Un accord est intervenu avec le Parlement Européen pour le paiement du deuxième acompte (35 millions d'euros) encaissé début juillet.
Les permis ont fait l'objet de recours de la part d'un proche voisin. A ce stade, sur base de l'avis de nos conseils, nous n'avons aucune raison de croire que ces recours aboutiront et la comptabilisation de l'opération est arrêtée en conséquence.
Comme indiqué dans le communiqué trimestriel, la poursuite de l'instruction de la demande du permis VICTOR est rythmée par l'élaboration du schéma directeur pour l'ensemble du quartier du Midi. Dans ce cadre, il nous revient que 4 candidats ont été sélectionnés et que le lauréat serait désigné fin septembre sur base de ses premières réflexions. Cette procédure contribuera à la bonne intégration du projet dans le quartier mais a pour conséquence de retarder l'instruction de la demande du permis. L'obtention du permis est dès lors envisagée au premier semestre 2014.
Nous devrons également attendre début septembre la promulgation du RRUZ (Règlement Régional d'Urbanisme Zoné), indispensable à la réalisation du projet EUROPA. L'avis de la commission de concertation pour ce « RRUZ revu » a été rendu début juillet et l'avis de la commission de concertation portant sur le cahier des charges de l'étude d'incidence relative à notre projet a été rendu fin juin. L'un comme l'autre balise l'élaboration du projet mixte (qui devra probablement être adapté) dont la demande de permis a été introduite en décembre 2012.
Les travaux de démolition sur le site du projet LES BRASSERIES DE NEUDORF à Luxembourg touchent à leur fin. Le permis préalable a été adapté comme suite aux discussions avec la Ville et nous a permis de finaliser les documents commerciaux. Notre objectif est d'obtenir en octobre 2013 un permis d'urbanisme qui portera sur 87 logements, 5 commerces et 4 unités de bureaux. Nous préparons le lancement de la commercialisation pour fin septembre à l'occasion du salon de l'immobilier localement réputé : « La Semaine Nationale du Logement ».
Le PRAS (Plan Régional d'Affectation du Sol) devant notamment consacrer la ZEMU (Zones d'Entreprises en Milieu Urbain), outil urbanistique indispensable à la réalisation de CITY DOCKS, a été approuvé par le Gouvernement en deuxième lecture. Toutefois, le Gouvernement semble vouloir lier l'arrêté du PRAS à l'arrêté sur les nouvelles charges d'urbanisme. Ces arrêtés ne seront dès lors effectifs au plus tôt qu'en septembre. Les demandes de permis seront, le cas échéant, adaptées en fonction des dernières dispositions arrêtées.
Par ailleurs, l'ex-locataire poursuit les travaux de dépollution.
A Mons, le permis pour le développement des deux premiers blocs de logements (Le Préambule et Le Prélude (pour un total de 78 appartements)) du projet « AU FIL DES GRANDS PRÉS » a été obtenu en juin dans le cadre du PCA existant. La procédure d'obtention de permis pour la dépollution (nouvelle
législation) est en cours et devrait être obtenu pour janvier. Une demande de permis pour 4 autres blocs (14.500 m² de logements) sera introduite tout prochainement. Nous aurons en outre la possibilité d'introduire des demandes de permis pour le solde du projet de la phase 2 (reliant la galerie commerciale à la nouvelle gare) sans attendre un nouveau PCA.
Le permis de rénovation du bâtiment de La Sucrerie à Ath (première phase du projet) a été obtenu début mai. La demande de permis unique pour la totalité du site sera introduite en septembre comme suite aux différentes négociations que nous avons menées en juin avec les autorités locales quant à l'aménagement général. Le permis devrait être obtenu en janvier 2014, ainsi que les autorisations pour la dépollution.
La cession engagée en décembre 2012 de l'immeuble « LAZER IMMO », situé en République Tchèque, a été finalisée et encaissée en juin 2013.
Les résultats d'exploitation du premier semestre 2013 de l'hôtel « PARK INN », gare du Midi, ont été supérieurs aux attentes, amenant à une contribution nette positive ; Atenor réitère son intention de vendre sa participation dès que les marchés financiers le permettront.
Aucun des litiges en cours n'a connu d'évolutions marquantes depuis le dernier communiqué. Les dossiers, notamment les dossiers dans le cadre des sociétés de liquidité, suivent leur cours.
ATENOR GROUP n'a acquis aucune action propre durant le premier semestre 2013.
Au 30 juin 2013, ATENOR GROUP détenait 157.583 actions acquises au prix moyen de 40,45 euros pour un montant total de 6,37 millions d'euros.
En date du 5 août 2013, ATENOR GROUP a émis un plan d'options sur actions (SOP 2013) d'une filiale dénommée ATENOR GROUP INVESTMENTS (AGI).
Cette filiale a acquis auprès d'Atenor Group 150.000 actions propres au prix moyen de 31,90 euros (moyenne pondérée des 3 mois précédant l'acquisition) constituant ses seuls actifs.
Les options émises sur cette filiale bénéficieront au Management, au personnel et aux prestataires de services d'ATENOR GROUP.
Une première tranche de 37.500 options sur actions AGI matérialise ce SOP 2013.
Ce SOP 2013 sera exerçable durant les trois périodes suivantes du 14 mars au 1ier avril 2016, du 13 mars au 31 mars 2017 et du 12 mars au 30 mars 2018.
Les créneaux très spécifiques dans lesquels Atenor est actif étant tributaires de procédures urbanistiques complexes, le calendrier prévu de réalisation des projets reste susceptible de changement.
Par ailleurs, le marché immobilier, tant résidentiel que celui du bureau, est intimement lié à l'évolution de la conjoncture économique, spécialement en Belgique mais également à Budapest et Bucarest, là où nous sommes présents.
Nonobstant l'évolution satisfaisante de la commercialisation des projets en portefeuille au cours de ces derniers mois, Atenor reste prudent, à ce stade, sur le calendrier des résultats à venir et sur le niveau de rentabilité attendue en raison du climat général d'incertitude qui prévaut.
A l'issue de l'Assemblée Générale 2013, le Conseil d'Administration a proposé un dividende optionnel. 76,3% des actionnaires ont opté pour cette modalité traduisant ainsi leur confiance dans la stratégie du groupe.
Déclaration intermédiaire du troisième trimestre : 14 novembre 2013 Publication des résultats annuels 2013 : 10 mars 2014 Assemblée Générale 2013 : 25 avril 2014 Déclaration intermédiaire du premier trimestre 2014 : 16 mai 2014
Pour de plus amples informations, veuillez contacter Stéphan Sonneville sa, CEO ou Sidney D. Bens, CFO.
Tél +32 (2) 387.22.99 Fax +32 (2) 387.23.16 e-mail : [email protected] www.atenor.be
| EUR Milliers | ||
|---|---|---|
| 30.06.2013 | 30.06.2012 | |
| Produits | 77.983 | 26.676 |
| Chiffre d'affaires | 77.974 | 26.307 |
| Produits locatifs des immeubles | 9 | 369 |
| Autres produits opérationnels | 1.157 | 2.304 |
| Résultat sur cession d'actifs financiers | 9 | 936 |
| Autres produits opérationnels | 940 | 1.368 |
| Résultat sur cession d'actifs non financiers | 208 | |
| Charges opérationnelles ( - ) | -61.433 | -24.285 |
| Matières premières et consommables utilisés ( - ) | -54.946 | -27.597 |
| Variation de stocks de produits finis et des travaux en cours | 6.415 | 12.983 |
| Frais de personnel ( - ) | -743 | -2.181 |
| Dotations aux amortissements ( - ) | -87 | -94 |
| Ajustements de valeur ( - ) | -246 | -195 |
| Autres charges opérationnelles ( - ) | -11.826 | -7.201 |
| RESULTAT OPERATIONNEL - EBIT | 17.707 | 4.695 |
| Charges financières ( - ) | -3.205 | -2.176 |
| Produits financiers | 433 | 573 |
| Quote-part dans le résultat net des participations mises en équivalence | -125 | -323 |
| RESULTAT AVANT IMPOTS | 14.810 | 2.769 |
| Charges (produits) d'impôt sur le résultat ( - ) | -5.598 | 4.911 |
| RESULTAT APRES IMPOTS | 9.212 | 7.680 |
| Résultat après impôts des activités abandonnées | 0 | 0 |
| RESULTAT DE L'EXERCICE | 9.212 | 7.680 |
| Résultat Intérêts minoritaires | 1 | |
| Résultat Part de Groupe | 9.212 | 7.679 |
| RESULTAT PAR ACTION | EUR | |
| 30.06.2013 | 30.06.2012 | |
| Nombre d'actions | 5.251.918 | 5.038.411 |
| Résultat dilué par action | 1,75 | 1,52 |
| Autres éléments du résultat global | EUR Milliers | |
| 30.06.2013 | 30.06.2012 | |
| Résultat Part de Groupe | 9.212 | 7.679 |
| Eléments reclassables dans le résultat net d'exercices ultérieurs : | ||
| Ecarts de conversion | -924 | 1.110 |
| Couverture de cash flows | -1 |
Résultat global total du groupe 8.288 8.788
Résultat global de la période attribuable aux tiers 1
ACTIFS
| EUR Milliers | |||
|---|---|---|---|
| 30.06.2013 | 31.12.2012 | ||
| ACTIFS NON COURANTS | 42.091 | 45.412 | |
| Immobilisations corporelles | 372 | 362 | |
| Immeubles de placement | |||
| Immobilisations incorporelles | 4.716 | 4.910 | |
| dont goodwill | 4.686 | 4.875 | |
| Participations dans des entités liées | 74 | ||
| Participations mises en équivalence | 9.960 | 10.085 | |
| Actifs d'impôt différé | 9.408 | 13.395 | |
| Autres actifs financiers non courants | 17.501 | 16.450 | |
| Instruments dérivés | 0 | ||
| Clients et autres débiteurs non courants | 2 | 4 | |
| Autres actifs non-courants | 132 | 132 | |
| ACTIFS COURANTS | 354.143 | 349.374 | |
| Actifs détenus en vue d'être vendus | 1.546 | ||
| Stocks | 245.524 | 230.467 | |
| Autres actifs financiers courants | 39.066 | 96.707 | |
| Instruments dérivés | 0 | ||
| Actifs d'impôt exigible | 1.533 | 1.307 | |
| Clients et autres débiteurs courants | 64.275 | 16.511 | |
| Paiements d'avance courants | 5 | 11 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 3.052 | 2.009 | |
| Autres actifs courants | 688 | 816 | |
| TOTAL DE L'ACTIF | 396.234 | 394.786 |
| 30.06.2013 | 31.12.2012 | |
|---|---|---|
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 102.945 | 98.743 |
| Capitaux propres - Part du Groupe | 102.945 | 98.605 |
| Capital souscrit | 44.644 | 38.880 |
| Réserves | 64.676 | 66.100 |
| Actions propres ( - ) | -6.375 | -6.375 |
| Intérêts minoritaires | 138 | |
| Passifs non courants | 187.770 | 200.156 |
| Passifs non courants portant intérêt | 164.331 | 164.310 |
| Provisions non courantes | 411 | 398 |
| Obligation de pension | 34 | 34 |
| Instruments dérivés | 146 | 165 |
| Passifs d'impôt différé | 9.204 | 8.786 |
| Fournisseurs et autres créditeurs non-courants | 13.644 | 26.463 |
| Passifs courants | 105.519 | 95.887 |
| Passifs courants portant intérêt | 68.532 | 66.255 |
| Provisions courantes | 1.052 | 1.052 |
| Obligation de pension | 9 | |
| Instruments dérivés | 0 | |
| Passifs d'impôt exigible | 2.961 | 1.092 |
| Fournisseurs et autres créditeurs courants | 25.780 | 18.368 |
| Autres passifs courants | 7.194 | 9.111 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 396.234 | 394.786 |
| 30.06.2013 | 30.06.2012 | 31.12.2012 | |
|---|---|---|---|
| Opérations d'exploitation | |||
| - Résultat après impôts (hors activités abandonnées ou à céder) | 9.212 | 7.680 | 9.490 |
| - Résultat des sociétés MEE | 125 | 323 | 568 |
| - Plans d'options sur actions / IAS 19 | 49 | 138 | 201 |
| - Amortissements ( Dotations / Reprises ) | 108 | 103 | 203 |
| - Réductions de valeur ( Dotations / Reprises ) | 246 | 194 | -613 |
| - Provisions ( Dotations / Reprises ) | 4 | -986 | -1.076 |
| - Résultat de change non réalisé | 14 | -12 | -15 |
| - (Plus) Moins-values sur cessions d'actifs | -173 | -879 | -833 |
| - Production immobilisée | |||
| - Dotations (reprises) d'impôts différés | 4.444 | -5.246 | -5.120 |
| - Marge brute d'autofinancement | 14.029 | 1.315 | 2.805 |
| - Variation de stock | -15.890 | -12.008 | -31.954 |
| - Variation des créances | -46.079 | -8.159 | -10.412 |
| - Variation des dettes | 9.910 | 15.254 | 26.256 |
| - Variation du besoin en fonds de roulement d'exploitation | -52.059 | -4.913 | -16.110 |
| Augmentation (diminution) de la trésorerie d'exploitation | -38.030 | -3.598 | -13.305 |
| Opérations d'investissement | |||
| - Acquisitions d'immobilisations incorporelles et corporelles | -91 | -80 | -114 |
| - Acquisitions d'immobilisations financières | -86 | -86 | |
| - Nouveaux prêts accordés | -1.201 | -711 | -1.165 |
| - Sous-total des investissements acquis | -1.292 | -877 | -1.365 |
| - Cessions d'immobilisations incorporelles et corporelles | 0 | ||
| - Cessions d'immobilisations financières | 11.309 | 957 | 957 |
| - Remboursements d'emprunts | 163 | 108 | 71 |
| - Sous-total des investissements cédés | 11.472 | 1.065 | 1.028 |
| Augmentation (diminution) de la trésorerie d'investissements | 10.180 | 188 | -337 |
| Opérations de financement | |||
| - Augmentation de capital | 0 | 0 | |
| - Diminution de capital | -11.438 | ||
| - Actions propres | -2 | -2 | |
| - Nouveaux emprunts long terme | 38.321 | 14.997 | 91.354 |
| - Remboursements d'emprunts long terme | -51.118 | 0 | |
| - Dividendes versés par la société-mère à ses actionnaires | -3.983 | -9.804 | -9.877 |
| - Tantièmes versés aux administrateurs | -225 | -205 | -205 |
| Augmentation (diminution) de la trésorerie de financement | -28.443 | 4.986 | 81.270 |
| - Variation de périmètre et écarts de conversion | -305 | -22 | -20 |
| Variation nette de la période | -56.598 | 1.554 | 67.608 |
| - Trésorerie de début d'exercice | 98.716 | 31.108 | 31.108 |
| - Trésorerie de fin d'exercice | 42.118 | 32.662 | 98.716 |
EUR Milliers
| Capital souscrit Réserves Hedging Actions propres Résultat reporté | Résultat de | Ecarts de | Intérêts | Total capitaux | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Solde d'ouverture au 01.01.2012 | 38.880 | (99) | (6.373) | 76.646 | l'exercice - |
conversion (10.947) |
minoritaires (589) |
propres 97.518 |
| Résultat de l'exercice Autres éléments du résultat global |
- | - 99 |
- | - | 9.489 | 857 | 1 | 9.490 956 |
| Résultat global total | - | 99 | - | - | 9.489 | 857 | 1 | 10.446 |
| Dividendes et tantièmes payés Actions propres Paiements fondés sur actions Autres augmentations/diminutions |
- - - |
- - |
- (2) - |
(9.967) 222 (200) |
726 | (9.967) (2) 222 526 |
||
| Solde de clôture au 31.12.2012 | 38.880 | - | (6.375) | 66.701 | 9.489 | (10.090) | 138 | 98.743 |
| 1ier semestre 2012 | ||||||||
| Solde d'ouverture au 01.01.2012 | 38.880 | (99) | (6.373) | 76.646 | - | (10.947) | (589) | 97.518 |
| Résultat de l'exercice | - | - | - | - | 7.680 | - | 7.680 | |
| Autres éléments du résultat global | - | (1) | - | - | - | 1.110 | - 1.109 |
|
| Résultat global total | - | (1) | - | - | 7.680 | 1.110 | - | 8.789 |
| Dividendes et tantièmes payés | - | - | - | (9.967) | - | - | - | (9.967) |
| Actions propres | - | - | (2) | - | - | - | - | (2) |
| Paiements fondés sur actions | - | - | - | 138 | - | - | 726 | 864 |
| Autres | - | - | - | (199) | - | - | (199) | |
| Solde de clôture au 30.06.2012 | 38.880 | (100) | (6.375) | 66.618 | 7.680 | (9.837) | 137 | 97.003 |
| 1ier semestre 2013 | ||||||||
| Solde d'ouverture au 01.01.2013 | 38.880 | - | (6.375) | 76.190 | (10.090) | 138 | 98.743 | |
| Résultat de l'exercice | - | - | - | - | 9.212 | - | 9.212 | |
| Autres éléments du résultat global | - - |
- | - | - | (924) | - | (924) | |
| Résultat global total | - | - | - | - | 9.212 | (924) | - | 8.288 |
| Augmentation de capital | 5.764 | - | - | - | - | - | - | 5.764 |
| Dividendes et tantièmes payés | - | - | - | (9.762) | - | - | - | (9.762) |
| Actions propres | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Paiements fondés sur actions | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Autres | - | - | - | 50 | - | - | (138) | (88) |
| Solde de clôture au 30.06.2013 | 44.644 | - | (6.375) | 66.478 | 9.212 | (11.014) | - | 102.945 |
Les états financiers semestriels consolidés du Groupe au 30 juin 2013 ont été arrêtés par le Conseil d'Administration du 23 août 2013.
Les comptes consolidés au 30 juin 2013 ont été établis en conformité avec la norme IAS 34 relative à l'information financière intermédiaire.
Les comptes financiers intermédiaires n'incluent pas toutes les informations devant être reprises dans le rapport annuel et doivent être lues en complément du rapport annuel au 31 décembre 2012.
Les règles d'évaluation adoptées pour la préparation des états financiers consolidés au 30 juin 2013 n'ont pas été modifiées par rapport aux règles suivies pour la préparation du rapport annuel au 31 décembre 2012.
La nouvelle norme IAS 19 est entrée en vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1ier janvier 2013 avec application rétrospective. Compte tenu de l'exposition limitée d'Atenor Group à la problématique des avantages au personnel, l'impact de la nouvelle norme est négligeable.
La norme IAS 1R a fait l'objet d'amendements et est d'application obligatoire aux exercices ouverts à compter du 1ier juillet 2012.
La norme IFRS 13 qui prévoit une nouvelle définition de "juste valeur", notamment "le prix qui serait reçu pour vendre un actif ou payé pour transférer un passif lors d'une transaction normale entre intervenants de marché à la date d'évaluation", est d'application à compter du 1er janvier 2013 mais ne requiert pas de modification des exercices comparatifs. L'information requise complète la note 5 (Dettes financières).
Le cycle de vie des projets immobiliers d'ATENOR GROUP peut se résumer en 3 grandes phases : une phase d'acquisition de terrain, une phase de développement et de construction du projet et une phase de commercialisation et de vente. La durée et le processus de ces phases ne sont pas similaires, ni comparables d'un projet à l'autre.
Le suivi et le respect du planning de chacun des projets sont assurés par la mise en place d'un système de communication régulier et d'un contrôle interne assuré par :
un comité de direction qui se réunit de façon hebdomadaire pour chacun des projets et
par un comité exécutif tenu mensuellement pour chacun des projets et formalisé par un procès-verbal. Dès qu'un projet arrive en phase de construction, une réunion mensuelle d'état d'avancement est tenue avec :
les spécialistes externes afin de s'assurer du respect des délais convenus et
Ce système de communication permet de connaître, de contrôler et de solutionner les risques opérationnels éventuels en temps utiles.
| EUR Milliers | |||
|---|---|---|---|
| 30.06.2013 | 30.06.2012 | 31.12.2012 | |
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE | |||
| Dépôts à court terme | |||
| Soldes bancaires | 3.050 | 3.332 | 2.006 |
| Soldes en caisse | 2 | 3 | 3 |
| Total trésorerie et équivalents de trésorerie | 3.052 | 3.335 | 2.009 |
| EUR Milliers | |||
|---|---|---|---|
| Courant | Non courant | TOTAL | |
| 1 an au plus | plus d'1 an | ||
| MOUVEMENTS SUR LES DETTES FINANCIERES | |||
| Au 31.12.2012 | 66.255 | 164.310 | 230.565 |
| Mouvements de l'exercice | |||
| - Nouveaux emprunts | 10.500 | 10.500 | |
| - Remboursements d'emprunt | -8.249 | -8.249 | |
| - Transfert court terme / long terme | |||
| - Couverture de juste valeur | 20 | 20 | |
| - Autres | 6 | 21 | 27 |
| Au 30.06.2013 | 68.532 | 164.331 | 232.863 |
Atenor Group a émis deux emprunts obligataires d'une valeur nominale de 75 millions d'euros (2010-2015) et de 60 millions d'euros (2012-2017). Conformément à l'IFRS 13, la « juste valeur » de ces deux titres cotés s'établit au 28 juin 2013 respectivement à 77,40 millions d'euros (103,20% prix de cotation - Bourse de Luxembourg) et à 62,41 millions d'euros (104,01% prix de cotation sur Euronext Brussels).
| EUR Milliers | |||
|---|---|---|---|
| 30.06.2013 | 30.06.2012 | 31.12.2012 | |
| Dividendes sur actions ordinaires, déclarés et payés durant le premier semestre : |
|||
| Dividende final pour 2012 : 2,00 Eur | |||
| Les actionnaires d'Atenor ont opté (dividende optionnel) à 76,3% pour la | |||
| création de nouvelles actions. Le montant de l'augmentation de capital | |||
| du 28/05/2013 s'élevait à 5,77 millions d'euros. | -3.983 | -9.804 | -9.877 |
| Dividende final pour 2011 : 2,00 Eur |
ATENOR GROUP ne propose pas de dividende intérimaire.
| EUR Milliers | |||
|---|---|---|---|
| VENTILATION DES TAXES | 30.06.2013 | 30.06.2012 | 31.12.2012 |
| IMPÔTS COURANTS | |||
| Impôts sur le résultat de l'exercice Impôts, régularisation des exercices antérieurs |
-1.153 | -334 -1 |
-691 -5 |
| Total impôts courants | -1.153 | -335 | -696 |
| IMPÔTS DIFFERES | |||
| Afférents à l'exercice Afférents à des exercices antérieurs (pertes fiscales) |
-8.450 4.005 |
-2.632 7.878 |
-4.232 9.352 |
| Total impôts différés | -4.445 | 5.246 | 5.120 |
| TOTAL IMPÔTS COURANTS ET DIFFERES | -5.598 | 4.911 | 4.424 |
ATENOR GROUP exerce son métier principal de développeur de projets de promotion immobilière principalement axé sur la construction d'immeubles de bureaux et de logements, de caractéristiques relativement homogènes et qui présentent des profils de risque et de rentabilité similaires.
Les activités du groupe ATENOR forment ainsi un seul et même secteur (Real Estate), au sein duquel les projets de développement de promotion immobilière ne sont pas différenciés par nature ou par zone géographique. La segmentation primaire (Real Estate) reflète l'organisation des affaires du Groupe et le reporting interne fourni par le Management au Conseil d'Administration et au Comité d'Audit. Il n'y a pas de segment secondaire.
Le rapport d'activités d'ATENOR GROUP fournit de plus amples informations sur les résultats, les acquisitions et cessions intervenues durant la période sous revue.
Le poste «Immobilisations corporelles » n'est impacté que par la charge d'amortissement et les éventuels investissements.
Cette rubrique reprenait depuis 2011 l'immeuble de LAZER IMMO. La vente de cet actif a été finalisée au mois de mai au prix de 1,7 million d'euros permettant de dégager une plus-value de réalisation de 0,21 million d'euros.
Les « immeubles destinés à la vente » classés en « Stocks » représentent les projets immobiliers en portefeuille et en cours de développement. Ce poste s'élève à 245,52 millions d'euros en progression nette de 15,06 millions d'euros par rapport au 31 décembre 2012. Cette progression résulte de l'acquisition du solde de la parcelle Europa à Connectimmo (11,67 millions d'euros) et de la poursuite des travaux des projets Vaci Greens (Hongrie), Hermes Business Campus (Roumanie) et Port du Bon Dieu à Namur, soit au total +15,45 millions d'euros. Tandis que les ventes d'appartements dans le projet UP-site réduise ce stock en valeur nette de -12,96 millions d'euros, le solde de ce poste (0,90 million d'euros) se répartit sur les autres projets en développement.
Le Conseil d'Administration, sur proposition du Comité de rémunération, a distribué des options sur actions AG Participations conformément à la politique de rémunération décrite dans la partie « Corporate Governance » de notre rapport financier annuel 2012 (page 26). La charge comptabilisée par Atenor au premier semestre 2013 s'élève à 915,3 K euros.
| I |
|---|
| Eur Milliers | ||
|---|---|---|
| Montants dus aux sociétés liées |
Montants dus par les sociétés liées au groupe |
|
| - IMMOANGE part de groupe : 50% |
- | 13.915 |
| - VICTOR PROPERTIES part de groupe : 50% |
- | 486 |
| - SOUTH CITY HOTEL | - | 2.934 |
Pour rappel, SOUTH CITY HOTEL est une société mise en équivalence. Dans le cadre du projet VICTOR, le partenariat a été mis en œuvre avec la société CFE afin de pouvoir y développer un projet majeur mixte. Ce partenariat (50/50) entraîne la mise en équivalence des sociétés IMMOANGE, VICTOR PROPERTIES et VICTOR ESTATES.
Aucun autre changement important ne s'est opéré concernant les parties liées.
ATENOR GROUP n'a pas pour politique d'utiliser des instruments financiers dérivés à des fins de trading. Aucun nouveau contrat n'a été mis en œuvre pour une couverture de taux ou de change au premier semestre 2013.
Le poste « Instruments dérivés » (au passif courant et au passif non-courant) concerne la juste valeur des « interest rate swaps » contractés par ATENOR GROUP s.a. dans le cadre de son financement à long terme. Les instruments financiers sont évalués à leur juste valeur avec variations de valeur imputées au compte de résultats, sauf pour les instruments financiers qualifiés de «Cash flow hedge» pour lesquels la partie du profit ou de la perte sur l'instrument de couverture qui est considéré constituer une couverture efficace est comptabilisée directement en capitaux propres via le tableau de variation des capitaux propres.
Pour ce qui concerne les «Fair value hedge», les changements de la juste valeur des dérivés désignés et qualifiés de couvertures de juste valeur sont comptabilisés dans le compte de résultats, de même que les changements de la juste valeur de l'actif ou du passif couvert imputables au risque couvert.
| MOUVEMENTS SUR ACTIONS PROPRES | Montant (EUR milliers) |
Nombre d'actions |
|---|---|---|
| Au 01.01.2013 (prix moyen 40,45 € par action) | 6.375 | 157.583 |
| Mouvements de l'exercice - acquisitions - cessions |
||
| Au 30.06.2013 (prix moyen 40,45 € par action) | 6.375 | 157.583 |
| Nombre d'actions propres à obtenir afin de couvrir | Nombre d'actions | |
| - le plan de stock options 2007 | 47.800 | |
| - le plan de stock options 2008 | 51.100 | |
| - le plan de stock options 2009 | 50.600 | |
| - le plan de stock options 2010 | 45.800 | |
| - le plan de stock options 2011 | 49.300 | |
| - le plan de stock options 2012 | 48.000 |
Le nombre d'options des SOP 2007 à 2012 fait partie d'un plan d'émissions d'options portant sur un total de 300.000 actions existantes.
Comme rappelé ci-avant, vous avez été informés par voie de communiqué de presse qu'ATENOR GROUP avait conclu d'une part avec ING le rachat de leur siège à la Cloche d'Or à Luxembourg, et d'autre part avec BDO la prise en location dès 2016 de l'immeuble rénové et agrandi.
En date du 5 août 2013, ATENOR GROUP a émis un plan d'options sur actions (SOP 2013) d'une filiale dénommée ATENOR GROUP INVESTMENTS (AGI).
Cette filiale a acquis auprès d'Atenor Group 150.000 actions propres au prix moyen de 31,90 euros (moyenne pondérée des 3 mois précédant l'acquisition) constituant ses seuls actifs.
Les options émises sur cette filiale bénéficieront au Management, au personnel et aux prestataires de services d'ATENOR GROUP.
Une première tranche de 37.500 options sur actions AGI matérialise ce SOP 2013.
Ce SOP 2013 sera exerçable durant les trois périodes suivantes du 14 mars au 1ier avril 2016, du 13 mars au 31 mars 2017 et du 12 mars au 30 mars 2018.
Aucun autre événement important depuis le 30 juin 2013 n'est à signaler.
Stéphan SONNEVILLE s.a., CEO, Président de l'Executive Committee et les Membres de l'Executive Committee dont Monsieur Sidney D. BENS, CFO, attestent, au nom et pour le compte d'ATENOR GROUP SA, qu'à leur connaissance,
1 Les sociétés filiales d'ATENOR GROUP aux sens de l'article 11 du Code des Sociétés
Rapport du commissaire sur l'examen limité de l'information financière consolidée intérimaire d'ATENOR GROUP SA résumée pour la période clôturée le 30 juin 2013
Nous avons procédé à un examen limité de l'information financière consolidée intermédiaire résumée de la ATENOR GROUP SA au 30 juin 2013 et pour la période de six mois se terminant à cette date, comprenant l'état consolidé résumé du résultat global, l'état consolidé résumé de la situation financière, l'état consolidé résumé des flux de trésorerie, l'état consolidé résumé des variations de capitaux propres, et une sélection de notes explicatives.
Le Conseil d'administration est responsable de l'établissement et de la présentation sincère de cette information financière consolidée intermédiaire résumée conformément à la norme IAS 34 – Information financière intermédiaire telle qu'adoptée par l'Union Européenne. Notre responsabilité consiste à émettre une conclusion sur cette information financière consolidée intermédiaire résumée sur la base de notre examen limité.
Nous avons effectué notre examen limité conformément à la nome ISRE (International Standard on Review Engagements) 2410 ″Examen limité d'informations financières intermédiaires effectué par l'auditeur indépendant de l'entité″. Un examen limité d'informations financières intermédiaires consiste en des demandes d'informations, principalement auprès des personnes responsables des questions financières et comptables et dans la mise en œuvre de procédures analytiques et d'autres procédures d'examen limité. L'étendue d'un examen limité est très inférieure à celle d'un audit effectué selon les International Standards on Auditing et, en conséquence, ne nous permet pas d'obtenir l'assurance que nous avons relevé tous les faits significatifs qu'un audit permettrait d'identifier. En conséquence, nous n'exprimons donc pas d'opinion d'audit.
Sur la base de notre examen limité, aucun fait n'a été porté à notre connaissance nous laissant penser que l'information financière consolidée intermédiaire résumée ci-jointe n'a pas été établie, à tous égards importants, conformément à la norme IAS 34 – Information financière intermédiaire tel qu'adoptée par l'Union Européenne.
Bruxelles, le 23 août 2013
Mazars Réviseurs d'Entreprises SCRL Commissaire représentée par Philippe GOSSART
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