Earnings Release • Mar 3, 2014
Earnings Release
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Information règlementée
La Hulpe, le 3 mars 2014
ATENOR GROUP a terminé l'exercice 2013 sur un résultat net consolidé de 12,03 millions d'euros contre 9,49 millions d'euros en 2012.
Le Conseil d'Administration proposera à l'Assemblée Générale le paiement d'un dividende brut de € 2,00 par action. Ce dividende sera à nouveau proposé sous forme de dividende optionnel.
| Résultats | 31.12.2013 | 31.12.2012 |
|---|---|---|
| Résultat net consolidé (part de groupe) | 12.028 | 9.489 |
| Résultat par action (en euros) | 2,29 | 1,88 |
| Nombre d'actions | 5.251.918 | 5.038.411 |
| Dont actions propres | 157.583 | 157.583 |
| Bilan | 31.12.2013 | 31.12.2012 |
| Total de l'actif | 376.709 | 394.786 |
| Trésorerie de fin de période | 38.909 | 98.716 |
| Endettement net (-) | -174.932 | -131.849 |
| Total des capitaux propres consolidés | 104.786 | 98.743 |
Le chiffre d'affaires s'établit à 110,00 millions d'euros. Ce chiffre d'affaires provient principalement de nos trois projets en développement à savoir les appartements de la Tour et ceux des immeubles « Terrasses » du projet UP-site (63,63 millions d'euros), le projet Trebel (43,64 millions d'euros) et le projet Port du Bon Dieu (2,49 millions d'euros).
Le résultat opérationnels'établit à 23,84 millions d'euros, principalement influencé par la cession, durant le premier semestre, du bloc B2 d'UP-site à PMV et la vente des appartements de la Tour et des immeubles « Terrasses » ; le projet Trebel contribue également au résultat opérationnel sur base du prorata de l'avancement des travaux (38,48%) ainsi que les 22 premiers actes et compromis signés dans le cadre du projet Port du Bon Dieu ; enfin, les indemnités perçues dans le cadre du projet City Docks à Anderlecht apportent un résultat opérationnel additionnel.
Le résultat financier net s'établit à -5,23 millions d'euros contre -3,12 millions d'euros en 2012. Comme au premier semestre, l'augmentation des charges financières s'explique par l'intégration des charges d'intérêts de l'emprunt obligataire émis en 2012 (échéant en 2017). L'avancement des travaux du projet UP-site pour les blocs non encore réceptionnés, la poursuite du projet Port du Bon Dieu et l'obtention des permis de La Sucrerie (Ath) et Au Fil des Grands Prés (Mons) ont entrainé l'activation de charges financières liées à ces quatre projets pour un total de 4,12 millions d'euros.
Impôts différés : Conformément à l'IAS 12 et à la situation des pertes reportées d'Atenor, le projet UP-site et le projet Trebel ont fait l'objet, lors de leur lancement, d'enregistrements d'impôts différés actifs. En 2013, l'impact de la reprise de ces impôts différés s'élève à 2,83 millions d'euros.
Tenant compte de ce qui précède, le résultat net de l'exercice s'élève donc à 12,03 millions d'euros.
Les capitaux propres consolidés s'élèvent à 104,79 millions d'euros contre 98,74 millions au 31 décembre 2012 et représentent, en 2013, 27,82 % du total bilantaire (contre 25,98% en 2012).
Au 31 décembre 2013, l'endettement consolidé net s'établit à 174,93 millions d'euros à comparer à un endettement net de 131,85 millions d'euros au 31 décembre 2012. L'endettement consolidé net se
décompose d'une part, en endettement à long terme à hauteur de 189,44 millions d'euros et en une trésorerie nette de 14,40 millions d'euros.
A l'instar de l'exercice 2012, durant l'exercice 2013, les travaux liés aux projets déjà commercialisés et aux projets en développement ont été financés par les liquidités disponibles et celles générées par les nouvelles cessions décrites ci-dessus. Les liquidités disponibles ont permis de réduire l'endettement à court terme à hauteur de 16,51 millions d'euros.
Les « Immeubles destinés à la vente » classés en « Stocks » représentent les projets immobiliers en portefeuille et en cours de développement. Ce poste s'élève à 261,27 millions d'euros en progression nette de 30,80 millions d'euros par rapport au 31 décembre 2012. Cette progression résulte de l'acquisition du solde de la parcelle Europa à Connectimmo et des premiers travaux de désamiantage (12,59 millions d'euros), de la poursuite des travaux des projets Vaci Greens (Hongrie), Hermes Business Campus (Roumanie), UP-site, les Brasseries de Neudorf, de l'acquisition de la première phase du projet Au Fil des Grands Prés (Mons) et du solde du projet Port du Bon Dieu, soit au total +49,31 millions d'euros. L'état d'avancement du projet Trebel et le solde des autres projets en développement réduisent quant à eux le stock à hauteur de 18,51 millions d'euros.
ATENOR GROUP n'a acquis aucune action propre durant l'année 2013. ATENOR GROUP détenait 157.583 actions acquises au prix moyen de 40,45 euros pour un montant total de 6,37 millions d'euros. En date du 5 août 2013, ATENOR GROUP a cédé 150.000 actions à sa filiale dénommée ATENOR GROUP INVESTMENTS (AGI) (cf. Stock Option plans – page 12). Au 31 décembre 2013, Atenor Group s.a. détenait donc 7.583 actions propres.
Le Conseil d'Administration proposera à l'Assemblée Générale du 25 avril 2014 le versement, au titre de l'exercice 2013, d'un dividende brut de 2,00 euros par action, soit un dividende net de précompte (25 %) de 1,50 euro par titre et, pour la deuxième année consécutive, sous la forme d'un dividende optionnel. Comme l'an dernier, les actionnaires de référence ont déjà indiqué qu'ils opteraient pour un dividende sous la forme optionnelle.
Les deux tendances fondamentales qui sous-tendent les marchés dans lesquels Atenor évoluent se sont confirmées cette année encore : d'une part, la croissance démographique, spécifiquement dans les centres urbains, entraine un besoin accru de nouveaux logements ; d'autre part, la nécessité de s'adapter aux exigences et aux contraintes évolutives du monde du travail entretient une demande pour de nouvelles surfaces de bureaux efficients.
Leportefeuillecompteactuellement 12 projetsen développement pour un total de l'ordre de 600.000 m². L'évolution favorable de la plupart des projets en portefeuille témoignent de leur bon positionnement dans ces niches de croissance :
Le projet UP-site a contribué largement aux résultats 2013.
La livraison des bureaux B2 à PMV (loués à GO) s'est parfaitement déroulée en août 2013. Le succès commercial des appartements s'est poursuivi attestant de l'existence d'un marché de niche pour un positionnement avant-gardiste, osé. La commercialisation rapide des immeubles-terrasses jouxtant la tour, lancée en début d'année, a apporté une autre confirmation du renouveau de ce quartier anciennement abandonné. A ce jour, plus de 70 % des 357 appartements sont vendus ou réservés.
Cette tour emblématique s'impose dans le paysage bruxellois en augmentant d'autant son attractivité, apportant à la ville une image dynamique et positive et donnant à Atenor une référence.
C'est un immeuble de bureaux de 29.766 m² qui répondra aux plus strictes exigences d'efficacité environnementale et d'occupation. La construction a démarré en avril 2013 dès l'obtention des permis d'urbanisme et d'environnement et se poursuivra jusqu'en 2016 ; le résultat est pris au fur et à mesure de la construction, compte tenu du compromis de vente conclu avec le Parlement Européen. Ce projet est le deuxième contributeur aux résultats 2013.
L'instruction de la demande de permis d'urbanisme déposée en décembre 2012 et portant sur un projet mixte, d'un total de 44.000 m², essentiellement de bureaux, s'est poursuivie. Plus particulièrement, le comité d'accompagnement de l'étude d'incidence a terminé ses travaux en février. Parallèlement à cette évolution, le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a adopté le RRUZ couvrant la zone dans laquelle s'inscrit le projet Brussels Europa. Sur base d'une part, des conclusions de l'étude d'incidence, et d'autre part, des prescriptions du RRUZ, Atenor a décidé de déposer une demande de permis amendée pour s'inscrire dans ce nouveau cadre réglementaire. Le projet sera revu à la baisse (29.000 m² de bureaux) et comportera une partie logements plus importante (à définir). Une demande de permis de démolition des immeubles existant a d'ores et déjà été introduite. Les permis d'urbanisme et d'environnement sont attendus au cours du second semestre 2014, date à laquelle la construction pourrait être lancée.
La procédure d'obtention des permis d'urbanisme et d'environnement a été mise en stand-by dans l'attente de l'élaboration du schéma directeur du quartier du Midi. Ces travaux d'élaboration menés dans le cadre d'un dialogue constructif intégrant toutes les parties concernées touchent à leur fin. Il en ressort, à ce stade, que le projet Victor pourrait être amendé de telle manière à rassembler l'adhésion de toutes les parties concernées. Le calendrier et les paramètres du développement devraient se préciser dans les semaines à venir.
Le nouveau PRAS (Plan Régional d'Affectation du Sol) a été arrêté par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale. Comme annoncé, il prévoit une Zému (Zone d'Entreprises en Milieu Urbain) au quai de Biestebroeck, incluant la parcelle City Docks. La zone du Canal, dans son entièreté, fait en outre l'objet d'un travail de réflexion d'ensemble mené par la Région, sous l'appellation Plan Canal. Nous déposerons dans les semaines à venir une première demande de permis d'urbanisme portant sur la construction de logements, de bureaux et d'une maison de repos s'inscrivant parfaitement dans le cadre du nouveau PRAS et en pleine cohérence avec les indications du Plan Canal.
Ayant pour objectif d'offrir du logement à la classe moyenne, ce projet se profile comme une réponse à la demande la plus évidente du marché du logement bruxellois.
Les travaux de construction de ce nouvel espace résidentiel en entrée de ville se poursuivent. La commercialisation du premier bloc de 46 appartements a été lancée en janvier 2013 et le taux de prévente de 40% confirme l'intérêt du marché pour ce projet unique à Namur.
Nous avons obtenu un premier permis d'urbanisme pour la construction d'un bloc de 78 logements dans le cadre du PCA (Plan Communal d'Aménagement) existant et déposé dans ce même cadre une demande de permis pour 4 autres blocs de logements représentant au total 134 logements. Un PCA révisionnel est actuellement en discussion entre les autorités communales et régionales sur base duquel la suite du développement pourra être envisagée.
Une demande de permis unique pour le développement de l'ordre de 20.000 m² principalement de logements a été introduite en janvier 2014. Il est prévu de commencer la construction et la commercialisation des deux premiers blocs de logements dès l'obtention du permis prévue au cours de ce premier semestre.
La convention d'exécution du PAP (Plan d'Aménagement Particulier) à conclure avec la Ville de Luxembourg a enregistré un retard administratif, retardant d'autant la délivrance du permis d'urbanisme. Celle-ci est prévue dans les semaines à venir sans incidence dommageable sur le calendrier du développement. Les travaux de construction devraient débuter ce semestre, sur base d'un taux de prévente à ce jour exceptionnel de 60%.
Pour rappel, Atenor a conclu en juillet 2013 un accord en vue du rachat du siège d'ING à Luxembourg. Concomitamment, Atenor a signé un bail avec la société de services financiers BDO portant sur la location pour une durée de 12 ans de la totalité de l'immeuble après sa reconstruction-extension. La demande de permis d'urbanisme a été déposée et les travaux de construction devraient commencer au cours de ce premier semestre.
La livraison de la première phase de 18.000 m² est fixée en ce début mars 2014. Au cours de 2013, nous avons été contraints de changer d'Entrepreneur Général à la suite de la faillite du groupe autrichien désigné. Ceci n'a eu que peu d'impacts sur le développement, si ce n'est 3 mois de délai supplémentaire. Le taux de pré-location atteint à ce jour 35 % dans un marché locatif actif, où ce projet bénéficie d'un bon positionnement en termes de rapport qualité-prix et de localisation.
Le premier immeuble (A - 17.362 m²) a été réceptionné en novembre 2013. Comme escompté, cet immeuble a suscité plusieurs marques d'intérêt sur le marché locatif étant le seul de sa catégorie à être livré en 2013. Il est depuis janvier 2014 totalement loué à plusieurs entreprises de renom, dont le groupe GE qui occupe plusieurs plateaux. La construction d'un deuxième bloc de bureaux a commencé et des contacts sont en cours en vue de la pré-location.
L'exploitation de l'hôtel, sous la marque PARK INN, a généré un bon résultat d'exploitation au cours de 2013. Eu égard aux marchés financiers peu porteurs à l'investissement pour ce type de bien pourtant de qualité, ATENOR, de concert avec ses partenaires, examine les démarches commerciales les plus adéquates en vue de la vente de la société détenant l'hôtel.
La plupart des projets en portefeuille ont connu une évolution notoire en 2013. Plusieurs permis d'urbanisme (obtenus ou en demande) et différentes phases de construction en cours ou commandées sont le reflet concret de cette évolution globale. Les avancées concrètes en matière de commercialisation tant pour les projets de bureaux que de logements, donnent non seulement une visibilité appréciable sur les résultats de l'année 2014 et suivantes, mais présentent également une diversité encore jamais atteinte dans les sources de résultats.
Toutefois, le marché immobilier, tant résidentiel que celui du bureau, reste lié à l'évolution de la conjoncture économique.
Dans ces conditions générales marquées par une croissance économique faible au niveau européen, Atenor reste prudent dans ses prévisions et ne se prononce pas sur le calendrier des résultats à venir, ni sur le niveau de rentabilité attendue.
| − | Assemblée Générale 2013 | 25 avril 2014 |
|---|---|---|
| − | Communication relative aux modalités du dividende optionnel | 25 avril 2014 |
| − | Déclaration intermédiaire du premier trimestre 2014 | 25 avril 2014 |
| − | Paiement du dividende (sous réserve d'approbation de l'AG et de l'attribution | |
| des titres obtenus dans le cadre de l'exercice du dividende optionnel) | 28 mai 2014 | |
| − | Résultats semestriels 2014 | 27 août 2014 |
| − | Déclaration intermédiaire du troisième trimestre 2014 | 13 novembre 2014 |
| − | Assemblée Générale 2014 | 24 avril 2015 |
| Pour de plus amples informations, veuillez contacter Stéphan Sonneville sa, CEO ou Sidney D. Bens, CFO. | |||
|---|---|---|---|
| Tél +32 (2) 387.22.99 | Fax +32 (2) 387.23.16 | e-mail : [email protected] |
www.atenor.be |
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Produits | 110.133 | 45.943 |
| Chiffre d'affaires | 109.997 | 45.452 |
| Produits locatifs des immeubles | 136 | 491 |
| Autres produits opérationnels | 2.659 | 3.801 |
| Résultat sur cession d'actifs financiers | 9 | 936 |
| Autres produits opérationnels | 2.236 | 2.865 |
| Résultat sur cession d'actifs non financiers | 414 | 0 |
| Charges opérationnelles ( - ) | -88.949 | -40.990 |
| Matières premières et consommables utilisés ( - ) | -93.898 | -52.089 |
| Variation de stocks de produits finis et des travaux en cours | 28.334 | 28.905 |
| Frais de personnel ( - ) * | -1.684 | -2.993 |
| Dotations aux amortissements ( - ) | -172 | -181 |
| Ajustements de valeur ( - ) | -47 | 613 |
| Autres charges opérationnelles ( - ) | -21.482 | -15.245 |
| RESULTAT OPERATIONNEL - EBIT | 23.843 | 8.754 |
| Charges financières ( - ) | -6.484 | -4.315 |
| Produits financiers | 1.258 | 1.195 |
| Quote-part dans le résultat net des participations mises en équivalence | -323 | -568 |
| RESULTAT AVANT IMPOTS | 18.294 | 5.066 |
| Charges (produits) d'impôt sur le résultat ( - ) | -6.266 | 4.424 |
| RESULTAT APRES IMPOTS | 12.028 | 9.490 |
| Résultat après impôts des activités abandonnées | 0 | 0 |
| RESULTAT DE L'EXERCICE | 12.028 | 9.490 |
| Résultat Intérêts minoritaires | 0 | 1 |
| Résultat Part de Groupe | 12.028 | 9.489 |
| RESULTAT PAR ACTION | EUR |
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Nombre d'actions | 5.251.918 | 5.038.411 |
| Résultat de base | 2,29 | 1,88 |
| Résultat dilué par action | 2,29 | 1,88 |
| Proposition de dividende brut par action | 2,00 | 2,00 |
| Autres éléments du résultat global | EUR Milliers | |
| 2013 | 2012 | |
| Résultat Part de Groupe | 12.028 | 9.489 |
| Eléments reclassables dans le résultat net d'exercices ultérieurs | ||
| Ecarts de conversion | -1.789 | 857 |
| IAS 19R | -141 | 0 |
| Couverture de cash flows | 0 | 99 |
| Résultat global total du groupe | 10.098 | 10.445 |
| Résultat global de la période attribuable aux tiers | 0 | 1 |
* Arrêt des activités hôtelières
ACTIFS
| EUR Milliers | |||
|---|---|---|---|
| 31.12.2013 | 31.12.2012 | ||
| ACTIFS NON COURANTS | 43.049 | 45.412 | |
| Immobilisations corporelles | 341 | 362 | |
| Immeubles de placement | |||
| Immobilisations incorporelles | 4.523 | 4.910 | |
| dont goodwill | 4.498 | 4.875 | |
| Participations dans des entités liées | 0 | 74 | |
| Participations mises en équivalence | 10.361 | 10.085 | |
| Actifs d'impôt différé | 10.281 | 13.395 | |
| Autres actifs financiers non courants | 17.535 | 16.450 | |
| Instruments dérivés | |||
| Clients et autres débiteurs non courants | 3 | 4 | |
| Autres actifs non-courants | 5 | 132 | |
| ACTIFS COURANTS | 333.660 | 349.374 | |
| Actifs détenus en vue d'être vendus | 1.546 | ||
| Stocks | 261.267 | 230.467 | |
| Autres actifs financiers courants | 37.379 | 96.707 | |
| Instruments dérivés | |||
| Actifs d'impôt exigible | 3.440 | 1.307 | |
| Clients et autres débiteurs courants | 29.146 | 16.511 | |
| Paiements d'avance courants | 35 | 11 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 1.530 | 2.009 | |
| Autres actifs courants | 863 | 816 | |
| TOTAL DE L'ACTIF | 376.709 | 394.786 |
| 31.12.2013 | 31.12.2012 | |
|---|---|---|
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 104.786 | 98.743 |
| Capitaux propres - Part du Groupe | 104.786 | 98.605 |
| Capital souscrit | 44.644 | 38.880 |
| Réserves | 66.517 | 66.100 |
| Actions propres ( - ) | -6.375 | -6.375 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 138 |
| Passifs non courants | 184.682 | 200.156 |
| Passifs non courants portant intérêt | 164.097 | 164.310 |
| Provisions non courantes | 424 | 398 |
| Obligation de pension | 80 | 34 |
| Instruments dérivés | 61 | 165 |
| Passifs d'impôt différé | 10.170 | 8.786 |
| Fournisseurs et autres créditeurs non-courants | 9.814 | 26.463 |
| Autres passifs non-courants | 36 | 0 |
| Passifs courants | 87.241 | 95.887 |
| Passifs courants portant intérêt | 49.744 | 66.255 |
| Provisions courantes | 1.052 | 1.052 |
| Obligation de pension | 0 | 9 |
| Instruments dérivés | 28 | 0 |
| Passifs d'impôt exigible | 1.663 | 1.092 |
| Fournisseurs et autres créditeurs courants | 27.181 | 18.368 |
| Autres passifs courants | 7.573 | 9.111 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 376.709 | 394.786 |
| EUR Milliers | |||
|---|---|---|---|
| 31.12.2013 | 31.12.2012 | ||
| Opérations d'exploitation | |||
| - Résultat après impôts (hors activités abandonnées ou à céder) | 12.028 | 9.490 | |
| - Résultat des sociétés MEE | 324 | 568 | |
| - Plans d'options sur actions / IAS 19 | 113 | 201 | |
| - Amortissements ( Dotations / Reprises ) | 172 | 203 | |
| - Réductions de valeur ( Dotations / Reprises ) | 46 | -613 | |
| - Provisions ( Dotations / Reprises ) | 17 | -1.076 | |
| - Résultat de change non réalisé | -16 | -15 | |
| - (Plus) Moins-values sur cessions d'actifs | -205 | -833 | |
| - Dotations (reprises) d'impôts différés | 4.554 | -5.120 | |
| - Marge brute d'autofinancement | 17.033 | 2.805 | |
| - Variation de stock | -32.294 | -31.954 | |
| - Variation des créances | -56.114 | -10.412 | |
| - Variation des dettes | -13.627 | 26.256 | |
| - Variation du besoin en fonds de roulement d'exploitation | -102.035 | -16.110 | |
| Augmentation (diminution) de la trésorerie d'exploitation | -85.002 | -13.305 | |
| Opérations d'investissement | |||
| - Acquisitions d'immobilisations incorporelles et corporelles | -141 | -114 | |
| - Acquisitions d'immobilisations financières | -60 | -86 | |
| - Nouveaux prêts accordés | -1.779 | -1.165 | |
| - Sous-total des investissements acquis | -1.980 | -1.365 | |
| - Cessions d'immobilisations financières | 0 | 957 | |
| - Remboursements d'emprunts | 163 | 71 | |
| - Sous-total des investissements cédés | 163 | 1.028 | |
| Augmentation (diminution) de la trésorerie d'investissements | -1.817 | -337 | |
| Opérations de financement | |||
| - Diminution de capital | -288 | 0 | |
| - Actions propres | 0 | -2 | |
| - Nouveaux emprunts long terme | 43.179 | 91.354 | |
| - Remboursements d'emprunts long terme | -11.463 | 0 | |
| - Dividendes versés par la société-mère à ses actionnaires | -3.983 | -9.877 | |
| - Tantièmes versés aux administrateurs | -225 | -205 | |
| Augmentation (diminution) de la trésorerie de financement | 27.220 | 81.270 | |
| - Variation de périmètre et écarts de conversion | -208 | -20 | |
| Variation nette de la période | -59.807 | 67.608 | |
| - Trésorerie de début d'exercice | 98.716 | 31.108 | |
| - Trésorerie de fin d'exercice | 38.909 | 98.716 |
EUR Milliers
| Résultat de | Ecarts de | Intérêts | Total capitaux | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Capital souscrit Réserves Hedging Actions propres Résultat reporté | l'exercice | Réserve IAS 19R | conversion | minoritaires | propres | ||||
| 2 0 1 2 | |||||||||
| Solde d'ouverture au 01.01.2012 | 38.880 | (99) | (6.373) | 76.646 | - | (10.947) | (589) | 97.518 | |
| Résultat de l'exercice | - | - | - | - | 9.489 | 1 | 9.490 | ||
| Autres éléments du résultat global | 99 | 857 | 956 | ||||||
| Résultat global total | - | 99 | - | - | 9.489 | 857 | 1 | 10.446 | |
| Dividendes et tantièmes payés | - | - | - | (9.967) | (9.967) | ||||
| Actions propres | - | (2) | (2) | ||||||
| Paiements fondés sur actions | - | - | - | 222 | 222 | ||||
| Autres augmentations/diminutions | (200) | 726 | 526 | ||||||
| Solde de clôture au 31.12.2012 | 38.880 | - | (6.375) | 66.701 | 9.489 | (10.090) | 138 | 98.743 | |
| 2 0 1 3 | |||||||||
| Solde d'ouverture au 01.01.2013 | 38.880 | - | (6.375) | 76.190 | (10.090) | 138 | 98.743 | ||
| Résultat de l'exercice | - | - | - | - | 12.028 | - | 12.028 | ||
| Autres éléments du résultat global | - | (141) | (1.789) | (1.930) | |||||
| Résultat global total | - | - | - | - | 12.028 | (141) | (1.789) | - | 10.098 |
| Augmentation de capital | 5.764 | 5.764 | |||||||
| Dividendes et tantièmes payés | - | - | - | (9.762) | (9.762) | ||||
| Actions propres | - | - | - | ||||||
| Paiements fondés sur actions | - | - | - | 81 | 81 | ||||
| Autres augmentations/diminutions | - | (138) | (138) | ||||||
| Solde de clôture au 31.12.2013 | 44.644 | - | (6.375) | 66.509 | 12.028 | (141) | (11.879) | - | 104.786 |
Les états financiers consolidés du Groupe au 31 décembre 2013 ont été arrêtés par le Conseil d'Administration du 28 février 2014.
Le rapport annuel comprenant l'ensemble des états financiers et des notes annexes sera mis à disposition des actionnaires à la fin du mois de mars pour l'assemblée générale ordinaire.
Les comptes consolidés au 31 décembre 2013 ont été établis en conformité aux normes IFRS telles qu'adoptées dans l'Union Européenne.
Les règles d'évaluation adoptées pour la préparation des états financiers consolidés au 31 décembre 2013 sont inchangées par rapport aux règles suivies pour la préparation du rapport annuel au 31 décembre 2012, si ce n'est les adaptations éventuelles rendues nécessaires par l'entrée en vigueur des normes et interprétations IFRS applicables à partir du 1er janvier 2013.
La nouvelle norme IAS 19 est entrée en vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2013 avec application rétrospective. Compte tenu de l'exposition limitée d'Atenor Group à la problématique des avantages au personnel, l'impact de la nouvelle norme est négligeable.
La norme IFRS 13 qui prévoit une nouvelle définition de « juste valeur », notamment « le prix qui serait reçu pour vendre un actif ou payé pour transférer un passif lors d'une transaction normale entre intervenants du marché à la date d'évaluation », est d'application à compter du 1er janvier 2013 mais ne requiert pas de modification des exercices comparatifs. L'information requise complète la note 5 (Dettes financières).
Ces amendements et nouvelles interprétations n'ont pas eu d'incidence significative sur la présentation, les informations à fournir, la performance financière et/ou la situation financière consolidées d'Atenor Group.
Le cycle de vie des projets immobiliers d'ATENOR GROUP peut se résumer en 3 grandes phases : une phase d'acquisition de terrain, une phase de développement et de construction du projet et une phase de commercialisation et de vente. La durée et le processus de ces phases ne sont pas similaires, ni comparables d'un projet à l'autre.
Le suivi et le respect du planning de chacun des projets sont assurés par la mise en place d'un système de communication régulier et d'un contrôle interne assuré par :
Dès qu'un projet arrive en phase de construction, une réunion mensuelle d'état d'avancement est tenue avec :
Ce système de communication permet de connaître, de contrôler et de solutionner les risques opérationnels éventuels en temps utiles.
| EUR Milliers | |||
|---|---|---|---|
| 31.12.2013 | 31.12.2012 | ||
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE | |||
| Dépôts à court terme | |||
| Soldes bancaires | 1.528 | 2.006 | |
| Soldes en caisse | 2 | 3 | |
| Total trésorerie et équivalents de trésorerie | 1.530 | 2.009 |
| EUR Milliers | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Courant | Non courant | TOTAL | |||
| 1 an au plus | plus d'1 an | ||||
| MOUVEMENTS SUR LES DETTES FINANCIERES | |||||
| Au 31.12.2012 | 66.255 | 164.310 | 230.565 | ||
| Mouvements de l'exercice | |||||
| - Nouveaux emprunts | 4.750 | 4.750 | |||
| - Remboursements d'emprunt | -21.589 | -21.589 | |||
| - Transfert court terme / long terme | 5.000 | -5.000 | |||
| - Couverture de juste valeur | 77 | 77 | |||
| - Autres | 1 | 37 | 38 | ||
| Au 31.12.2013 | 49.744 | 164.097 | 213.841 |
Atenor Group a émis deux emprunts obligataires d'une valeur nominale de 75 millions d'euros (2010-2015) et de 60 millions d'euros (2012-2017). Conformément à l'IFRS 13, la « juste valeur » de ces deux titres cotés s'établit au 31 décembre 2013 respectivement à 76,86 millions d'euros (102,48% prix de cotation – Bourse de Luxembourg) et à 63,12 millions d'euros (105,20% prix de cotation sur Euronext Brussels).
| EUR Milliers | |||
|---|---|---|---|
| 31.12.2013 | 31.12.2012 | ||
| Dividendes sur actions ordinaires, déclarés et payés durant l'année : | |||
| Dividende final pour 2012 : 2,00 Eur | |||
| Les actionnaires d'Atenor ont opté (dividende optionnel) à 76,3% pour la | |||
| création de nouvelles actions. Le montant de l'augmentation de capital | |||
| du 28/05/2013 s'élevait à 5,77 millions d'euros. | -3.983 | -9.877 | |
| Dividende final pour 2011 : 2,00 Eur |
| EUR Milliers | ||
|---|---|---|
| VENTILATION DES TAXES | 2013 | 2012 |
| IMPÔTS COURANTS | ||
| Impôts sur le résultat de l'exercice | -1.661 | -691 |
| Impôts, régularisation des exercices antérieurs | -51 | -5 |
| Total impôts courants | -1.712 | -696 |
| IMPÔTS DIFFERES | ||
| Afférents à l'exercice | -11.962 | -4.232 |
| Afférents à des exercices antérieurs (pertes fiscales) | 7.408 | 9.352 |
| Total impôts différés | -4.554 | 5.120 |
| TOTAL IMPÔTS COURANTS ET DIFFERES | -6.266 | 4.424 |
ATENOR GROUP exerce son métier principal de développeur de projets de promotion immobilière principalement axé sur la construction d'immeubles de bureaux et de logements, de caractéristiques relativement homogènes et qui présentent des profils de risque et de rentabilité similaires.
Les activités du groupe ATENOR forment ainsi un seul et même secteur (Real Estate), au sein duquel les projets de développement de promotion immobilière ne sont pas différenciés par nature ou par zone géographique. La segmentation primaire (Real Estate) reflète l'organisation des affaires du Groupe et le reporting interne fourni par le Management au Conseil d'Administration et au Comité d'Audit. Il n'y a pas de segment secondaire.
Le rapport d'activités d'ATENOR GROUP fournit de plus amples informations sur les résultats, les acquisitions et cessions intervenues durant la période sous revue.
Le poste «Immobilisations corporelles» n'est impacté que par la charge d'amortissement et les investissements de l'exercice.
Cette rubrique reprenait depuis 2011 l'immeuble de LAZER IMMO. La vente de cet actif a été finalisée au mois de mai au prix de 1,7 million d'euros permettant de dégager une plus-value de réalisation de 0,21 million d'euros.
Les « Immeubles destinés à la vente » classés en « Stocks » représentent les projets immobiliers en portefeuille et en cours de développement. Ce poste s'élève à 261,27 millions d'euros en progression nette de 30,80 millions d'euros par rapport au 31 décembre 2012. Cette progression résulte de l'acquisition du solde de la parcelle Europa à Connectimmo et des premiers travaux de désamiantage (12,59 millions d'euros), de la poursuite des travaux des projets Vaci Greens (Hongrie), Hermes Business Campus (Roumanie), Up-site, les Brasseries de Neudorf, l'acquisition de la première phase du projet de Mons et le projet Port du Bon Dieu à Namur, soit au total +49,31 millions d'euros. L'état d'avancement du projet Trebel et le solde des autres projets en développement réduisent quant à eux le stock à hauteur de 18,51 millions d'euros.
En date du 5 août 2013, ATENOR GROUP a émis un plan d'options sur actions (SOP 2013) d'une filiale dénommée Atenor Group Investments (AGI).
Cette filiale a acquis auprès d'Atenor Group 150.000 actions propres au prix moyen de 31,90 euros (moyenne pondérée des 3 mois précédant l'acquisition) constituant ses seuls actifs.
Les options émises sur cette filiale bénéficient au Management, au personnel et aux prestataires de services d'Atenor Group.
Une première tranche de 30.060 options sur actions AGI a été acceptée et matérialise ce SOP 2013.
Celui-cisera exerçable durant les trois périodes suivantes : du 14 mars au 1ier avril 2016, du 13 mars au 31 mars 2017 et du 12 mars au 30 mars 2018 au prix unitaire de € 6,00.
Le Conseil d'Administration, sur proposition du Comité de rémunération, a distribué des options sur actions Atenor Group Participations conformément à la politique de rémunération décrite dans la partie « Corporate Governance » de notre rapport financier annuel 2013. La charge comptabilisée par Atenor en 2013 s'élève à 740 K euros.
| EUR Milliers | ||
|---|---|---|
| Montants dus aux sociétés liées |
Montants dus par les sociétés liées au groupe |
|
| IMMOANGE part de groupe : 50% |
- | 13.781 |
| VICTOR PROPERTIES part de groupe : 50% |
- | 490 |
| SOUTH CITY HOTEL part de groupe : 40% |
- | 2.960 |
Pour rappel, SOUTH CITY HOTEL est une société mise en équivalence. Dans le cadre du projet VICTOR, le partenariat a été mis en œuvre avec la société CFE afin de pouvoir y développer un projet majeur mixte. Ce partenariat (50/50) entraîne la mise en équivalence des sociétés IMMOANGE, VICTOR PROPERTIES et VICTOR ESTATES.
Aucun autre changement important ne s'est opéré concernant les parties liées. Les informations mises à jour concernantles autres parties liées feront l'objet d'une note dans le rapport annuel.
ATENOR GROUP n'a pas pour politique d'utiliser des instruments financiers dérivés à des fins de trading. Aucun nouveau contrat n'a été mis en œuvre pour une couverture de taux ou de change durant l'exercice 2013.
Le poste « Instruments dérivés » (au passif courant et au passif non-courant) concerne la juste valeur des « interest rate swaps » contractés par ATENOR GROUP s.a. dans le cadre de son financement à long terme. Les instruments financiers sont évalués à leur juste valeur avec variations de valeur imputées au compte de résultats, sauf pour les instruments financiers qualifiés de «Cash flow hedge» pour lesquels la partie du profit ou de la perte sur l'instrument de couverture qui est considéré constituer une couverture efficace est comptabilisée directement en capitaux propres via le tableau de variation des capitaux propres.
Pour ce qui concerne les «Fair value hedge», les changements de la juste valeur des dérivés désignés et qualifiés de couvertures de juste valeur sont comptabilisés dans le compte de résultats, de même que les changements de la juste valeur de l'actif ou du passif couvert imputables au risque couvert.
| MOUVEMENTS SUR ACTIONS PROPRES | Montant (EUR milliers) |
Nombre d'actions |
|---|---|---|
| Au 01.01.2013 (prix moyen 40,45 € par action) | 6.375 | 157.583 |
| Mouvements de l'exercice - acquisitions - cessions |
0 0 |
0 0 |
| Au 31.12.2013 (prix moyen 40,45 € par action) | 6.375 | 157.583 |
Le nombre d'options des SOP 2007 à 2012 fait partie d'un plan d'émissions d'options portant sur un total de 300.000 actions.
ATENOR GROUP a pour activités la réalisation de promotions immobilières, soit en direct, soit au travers de filiales.
ATENOR GROUP est confrontée aux risques et incertitudes inhérents à cette activité, et notamment à l'évolution de la conjoncture économique mondiale et des marchés dans lesquels les immeubles sont érigés, et à l'évolution des fondamentaux des marchés financiers tels que les taux d'intérêts et le volume de fonds destinés à l'investissement.
Le Conseil d'Administration est attentif à l'analyse et à la gestion des différents risques et incertitudes auxquels ATENOR GROUP et ses filiales sont soumises.
Le Conseil d'Administration expose en outre trois risques identifiés dans les procédures judiciaires auxquelles ATENOR GROUP est confrontée :
Il est apparu que ces investisseurs auraient détourné les liquidités des sociétés acquises et manqué à leurs obligations fiscales, tout en ne procédant pas aux réinvestissements annoncés.
Ces contentieux fiscaux, qui ne concernent pas directement ATENOR GROUP ont, dans certains cas, donné lieu à des plaintes pénales ou des actions civiles, principalement à l'encontre des acheteurs et des banques intervenantes mais également à l'encontre d'ATENOR GROUP et de certains de ses dirigeants.
A l'heure actuelle, ATENOR GROUP et certains de ses dirigeants sont mis en cause dans trois procédures en cours.
Dans le cadre du dossier dit « Erasmonde – American Energy », la Cour de Cassation devrait se prononcer prochainement sur les pourvois dirigés contre une décision de renvoi prononcée en octobre 2013, à l'encontre de 13 sociétés et personnes dont ATENOR GROUP et Stéphan Sonneville, le représentant de l'administrateur délégué d'ATENOR GROUP.
Dans le cadre du dossier dit « E. Migeotte / Société Générale (France) », après un non-lieu prononcé en février 2012 par la Chambre du Conseil de Turnhout, la Chambre des mises en accusation d'Antwerpen a pris en mars 2013 une décision de renvoi. Le pourvoi en Cassation introduit par un tiers a été rejeté. Une première séance du Tribunal Correctionnel a été fixée au 30 avril 2014.
Enfin, le dossier « D-Facto - Cabepo » est actuellement pendant devant la Chambre du Conseil de Bruxelles ; l'affaire est fixée pour les premières plaidoiries en avril 2014.
Par ailleurs, la banque ING, dont la responsabilité dans un dossier similaire a été mise en cause par l'Administration fiscale, prétend faire intervenir ATENOR GROUP à cette procédure, purement civile.
D'une manière générale, ATENOR GROUP, qui a pleinement et loyalement collaboré aux enquêtes menées par les autorités judiciaires et fiscales confirme qu'elle n'a commis aucune fraude ni au regard du droit fiscal ni du droit des sociétés et est confiante de faire reconnaître sa bonne foi et ce, dans tous les dossiers.
En date du 9 mars 2012, le Tribunal d'Arrondissement de Luxembourg a partiellement fait droit à cette demande, à concurrence de 0,37 million d'euros. Le 24 mai 2012, ATENOR GROUP, a fait appel de ce jugement et a provisionné dans les comptes 2012 le montant de 0,37 million d'euros. La procédure est toujours pendante en appel.
ATENOR GROUP est d'avis que les revendications auxquelles le Groupe fait face ne sont pas fondées et, en conséquence, aucune provision n'a été constituée pour faire face à ces litiges.
En date du 3 février 2014, ATENOR GROUP a émis la seconde tranche du plan d'options sur actions (SOP 2013) de la filiale dénommée ATENOR GROUP INVESTMENTS (AGI).
Les options émises sur cette filiale bénéficient au Management, au personnel et aux prestataires de services d'ATENOR GROUP.
Ce SOP sera exerçable durant les trois périodes suivantes du 13 mars au 31 mars 2017, du 12 mars au 31 mars 2018 et du 11 mars au 31 mars 2019.
Aucun autre événement important depuis le 31 décembre 2013 n'est à signaler.
Stéphan SONNEVILLE s.a., CEO, Président de l'Executive Committee et les Membres de l'Executive Committee dont Monsieur Sidney D. BENS, CFO, attestent, au nom et pour le compte d'ATENOR GROUP SA, qu'à leur connaissance,
Le Commissaire, MAZARS – Reviseurs d'entreprises SCRL représentée par Philippe Gossart, a clôturé ses travaux d'audit et a confirmé que les informations comptables reprises dans le communiqué n'appellent aucune réserve de sa part et concordent avec les états financiers arrêtés par le Conseil d'Administration.
1 Les sociétés filiales d'ATENOR GROUP aux sens de l'article 11 du Code des Sociétés
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