Annual Report • Mar 9, 2017
Annual Report
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Information règlementée
La Hulpe, le 9 mars 2017
ATENOR a terminé l'exercice 2016 sur un résultat net consolidé de 20,38 millions d'euros contre 19,96 millions d'euros en 2015.
Le Conseil d'Administration proposera à l'Assemblée Générale le paiement d'un dividende brut de € 2,04 par action.
| Résultats | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Résultat net consolidé (part de groupe) | 20.375 | 19.958 |
| Résultat par action (en euros)(1) | 3,62 | 3,59 |
| Nombre d'actions | 5.631.076 | 5.631.076 |
| Dont actions propres | 174.735 | 167.907 |
| Bilan | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
| Total de l'actif | 686.090 | 552.208 |
| Trésorerie de fin de période | 145.395 | 23.158 |
| Endettement net (-) | -305.078 | -339.342 |
| Total des capitaux propres consolidés | 139.395 | 126.799 |
(1) Moyenne pondérée fonction de l'augmentation de capital réalisée en mai 2015 (dividende optionnel)
Les produits des activités ordinaires s'établissent à 156,83 millions d'euros, en hausse de 40,08 millions d'euros par rapport à 2015. Ils comprennent principalement : (a) le revenu dégagé par la cession de l'immeuble C du projet Vaci Greens à Budapest (€ 44,25 M), (b) la dernière tranche du projet Trebel à Bruxelles (€ 17,61 M), (c) les revenus liés aux ventes des appartements des projets Port du Bon Dieu à Namur (€ 15,32 M), Les Brasseries de Neudorf à Luxembourg (€ 14,84 M), Au Fil des Grands Prés à Mons (€ 13,01 M), UP-site à Bruxelles (€ 11,50 M) et La Sucrerie à Ath (€ 6,74 M) ainsi que (d) les revenus locatifs des immeubles Vaci Greens et Hermès Business Campus (Bucarest) pour 11,73 millions d'euros.
Les autres produits opérationnels (€ 8,85 M) comprennent principalement les refacturations de charges locatives et frais divers des immeubles en location (€ 5,24 M) ainsi que les plus-values dégagées d'une part, sur la cession de la participation Senior Island (projet City Dox) en fonction de l'état d'avancement de la construction de la maison de repos (€ 1,71 M) et d'autre part, sur la cession des titres AIR Properties à Luxembourg - solde de € 1,09 M.
Le résultat opérationnel s'élève à 35,35 millions d'euros influencé majoritairement par la vente de l'immeuble C du projet Vaci Greens (Budapest ; € 12,28 M), par la contribution du projet Trebel livré au Parlement européen (€ 8,57 M) ainsi que par les ventes d'appartements des divers projets résidentiels dont principalement Au Fil des Grands Prés (Mons), Port du Bon Dieu (Namur), Les Brasseries de Neudorf (Luxembourg) et Palatium (Bruxelles) pour respectivement € 2,24 M, € 1,50 M, € 1,23 M et € 1,08 M.
Les revenus locatifs nets de charges des immeubles Vaci Greens (Budapest ; € 5,74 M), HBC (Bucarest ; € 3,91 M) et Nysdam (La Hulpe ; € 0,5 M) ainsi que les ventes des participations AIR Properties (€ 0,99 M) au Luxembourg et Senior Island à Anderlecht (projet City Dox ; € 1,71 M) apportent une contribution complémentaire au résultat.
Enfin, les frais généraux s'élèvent à 7,49 millions d'euros.
Le résultat financier net s'établit à -9,42 millions d'euros contre -6,01 millions d'euros en 2015. La hausse des charges financières nettes s'explique principalement par l'augmentation de l'endettement net moyen d'ATENOR couplée à la baisse de l'activation des charges financières par rapport à l'exercice précédent.
Impôts sur le résultat : Le montant de ce poste s'élève à 5,41 millions d'euros (contre € 7,94 M en 2015). Ce poste reprend tant les impôts sociaux que les impôts différés actifs et passifs liés à l'évolution de la commercialisation des projets cités plus haut.
Tenant compte de ce qui précède, le résultat net part de groupe de l'exercice s'élève donc à 20,38 millions d'euros comparé à 19,96 millions d'euros en 2015.
Les capitaux propres consolidés s'élèvent à 139,39 millions d'euros contre 126,80 millions au 31 décembre 2015, soit une hausse de près de 10%.
Au 31 décembre 2016, l'endettement consolidé net s'établit à 305,08 millions d'euros à comparer à un endettement consolidé net de 339,34 millions d'euros au 31 décembre 2015.
L'endettement consolidé se décompose d'une part, en un endettement à long terme à hauteur de 226,42 millions d'euros et d'autre part, en un endettement à court terme de 224,05 millions d'euros. La trésorerie disponible s'élève à 145,40 millions d'euros contre 23,16 millions d'euros à fin 2015.
La forte augmentation des liquidités s'explique principalement par les émissions obligataires de € 86,1 millions d'euros contractées au mois d'octobre ainsi que par la vente de l'immeuble C du projet Vaci Greens en décembre 2016 (€ 44 M).
Les « Immeubles destinés à la vente » classés en « Stocks » représentent les projets immobiliers en portefeuille et en cours de développement. Ce poste s'élève à 429,21 millions d'euros en progression nette de 85,04 millions d'euros par rapport au 31 décembre 2015 (344,17 millions d'euros). Cette variation résulte principalement (a) de l'acquisition du projet Realex et des terrains du projet Dacia (Bucarest), de la poursuite des travaux des projets Vaci Greens (Budapest), Hermes Business Campus (Bucarest), The One et Palatium (Bruxelles), Les Brasseries de Neudorf (Luxembourg) et Port du Bon Dieu (Namur) contribuant ensemble pour 162,97 millions d'euros et (b) de la vente de l'immeuble C du projet Vaci Greens, de l'immeuble Port du Bon Dieu - Lot 2 (siège de la banque CBC à Namur), de la dernière tranche du projet Trebel et des cessions des appartements des projets Port du Bon Dieu, UP-site et Les Brasseries de Neudorf qui viennent réduire le stock à hauteur de 97,13 millions d'euros. Le solde de ce poste se répartit sur les autres projets en développement.
Suite aux diverses opérations d'acquisitions et de cessions d'actions réalisées durant l'année 2016, ATENOR s.a. détient, au 31 décembre 2016, 11.308 actions propres (à comparer à 4.480 au 31 décembre 2015).
Le nombre d'actions ATENOR détenues au 31 décembre 2016 par la filiale Atenor Group Investments s'élève à 163.427 (situation inchangée par rapport à décembre 2015).
Le Conseil d'Administration proposera à l'Assemblée Générale du 28 avril 2017 le versement, au titre de l'exercice 2016, d'un dividende brut de 2,04 euros par action (+ 2%), soit un dividende net de précompte (30 %) de 1,428 euro par titre.
Sous réserve d'approbation par l'Assemblée Générale, le dividende sera mis en paiement à partir du 4 mai 2017(*) .
(*) à l'exception des actions propres dont le droit au dividende sera suspendu
L'ensemble des projets a connu une évolution favorable au cours de l'année 2016. Cette année encore, nous soulignerons la diversité des sources de résultats, conséquence de la diversification fonctionnelle et géographique de nos activités et des projets en portefeuille. Par ailleurs, la présence des projets à différents stades de développement apporte un niveau appréciable de visibilité sur les revenus futurs.
A la suite des dernières transactions, le portefeuille compte actuellement 16 projets en développement pour un total de l'ordre de 630.000 m².
THE ONE - Quartier Européen, rue de la Loi, Bruxelles (29.000 m² de bureaux, 9.000 m² de logements) Les travaux de construction se sont poursuivis conformément au planning en vue d'une réception provisoire fin 2018.
Sur le plan commercial, 35% des appartements sont déjà vendus (hors réservations). La campagne de marketing sera lancée dans le courant de l'année 2017. Des premiers contacts sont par ailleurs en cours concernant la location des bureaux.
Le recours au Conseil d'Etat introduit par des associations bien connues contre le permis d'urbanisme n'a pas enregistré d'évolution.
REALEX - Quartier Européen, entre les rues de la Loi et de Lalaing, Bruxelles (tour de bureaux de 42.000 m²) Voisin du projet THE ONE, le REALEX est un projet de bureaux d'environ 42.000 m² (culminant à 114 mètres) pour lequel les permis sont déjà obtenus.
Son lancement pourrait être envisagé en 2017, en fonction de l'évolution des marchés, et particulièrement des besoins des institutions européennes. Par ailleurs, des accords ont été conclus en vue de l'acquisition des deux parcelles voisines le long de la rue de la Loi, donnant la possibilité soit de développer une nouveau projet de l'ordre de 10.000 m², soit d'étendre le projet REALEX.
Pour rappel, le projet est détenu à 90% par ATENOR.
Les travaux de redéveloppement entamés fin 2015 se sont poursuivis en vue d'une réception provisoire fin 2017.
Sur le plan commercial, 78 des 152 appartements (51%) ainsi que les trois surfaces de bureaux ont déjà trouvé preneur. Depuis février 2017, trois appartements témoins soutiennent la commercialisation.
Les travaux de construction de la première phase portant sur la construction de 93 logements, de 8.500 m² de services intégrés aux entreprises, de 71 unités de résidence-services et d'une maison de repos, soit 39.500 m² au total se sont poursuivis.
Pour rappel, la filiale réalisant la maison de repos a fait l'objet d'un engagement de cession en décembre 2015 à un investisseur institutionnel ; la marge est dégagée au fur et à mesure de la construction.
Appuyée par un marketing ciblé, la commercialisation a été lancée et les premiers compromis ont été signés.
Par ailleurs, l'instruction de la demande de permis de lotir portant sur la deuxième phase du projet, essentiellement à caractère résidentiel, introduite en mai 2016 est toujours en cours. Pour rappel, cette deuxième phase englobe le marché de promotion lancé par CITYDEV.BRUSSELS et remporté par ATENOR ; il porte sur 16.393 m² de logements dont 12.471 m² destinés à du logement conventionné.
Le schéma directeur du quartier Midi devrait recevoir force réglementaire sur base des dispositions prévues dans le COBAT (Élaboration d'un Plan Directeur de Développement : PAD). L'approbation du nouveau COBAT a visiblement pris du retard par rapport aux dates avancées dans les déclarations politiques. A la suggestion de l'autorité délivrante, ATENOR étudiera, une fois le cadre urbanistique arrêté, le lancement d'un concours d'architecture intégrant les derniers paramètres repris dans le schéma directeur. A l'issue de ce concours, et parallèlement à l'instruction urbanistique du schéma directeur, les demandes de permis d'urbanisme et d'environnement seront déposées dans les meilleurs délais, en vue d'une réalisation du projet Victor à l'horizon 2021, comme indiqué dans le programme du Gouvernement.
Le permis pour la rénovation des bâtiments historiques (4.000 m² de bureaux et 4 logements) a été délivré le 5 janvier dernier. Le début des travaux est prévu au deuxième trimestre.
En outre, suite à l'approbation du PCAR par la Région en novembre dernier, les études ont été lancées par la Commune pour sa réalisation. L'objectif est d'introduire en 2017, après approbation du PCAR, une demande de permis pour le reste du projet, à caractère essentiellement résidentiel.
De nouveaux baux ont récemment été conclus portant le taux de location à 80% ; des contacts se poursuivent pour la location du solde des surfaces.
Pour rappel, cet immeuble de 15.600 m² et 408 places de parking a été acquis en 2015 en vue d'un futur redéveloppement.
Les réceptions définitives des appartements sont en cours et l'aménagement des abords est terminé. La totalité des appartements et des surfaces commerciales sont vendues.
Les travaux de construction commencés en janvier 2016 évoluent conformément au calendrier pour une livraison prévue au plus tard en octobre 2017. La marge de promotion est prise au fur et à mesure de la construction.
Les quatre blocs de la première phase (134 logements au total) dont le premier a été réceptionné en décembre dernier, sont prévendus à 100%. Ce rythme a permis de lancer la commercialisation des 5 ème et 6 ème blocs de logements (68 appartements) et d'entamer la construction du 5ème bloc. A ce jour, la moitié de ce 5 ème bloc est déjà vendu.
Le PCAR englobant les autres parcelles du projet et reliant la galerie commerciale à la nouvelle gare a été adopté. Il permettra à terme le développement de plusieurs centaines de logements, de commerces de proximité et de bureaux. Une demande de permis d'urbanisation a été introduite en février 2017, à la suite de quoi un premier permis d'urbanisme pour des bureaux sera déposé.
Les travaux de construction des trois premiers blocs (75 unités et 1 crèche) se sont poursuivis, les deux premiers blocs ayant été réceptionnés et la livraison du troisième étant prévue pour le second trimestre 2017. A ce jour, 66% des appartements sont vendus.
La commercialisation des 4 ième et 5ème blocs (17 et 35 logements) dont la construction a respectivement démarré en avril et décembre 2016 suit le rythme du marché régional.
La fin des travaux de construction a dû être reportée à avril 2017 en raison de retards d'exécution de l'Entreprise Générale, sans conséquences financières pour ATENOR. Depuis décembre 2016, plusieurs dizaines d'appartements ont pu être réceptionnés.
Pour rappel, tous les appartements sont vendus ; 3 surfaces commerciales restent disponibles à l'achat.
Une demande de permis d'urbanisme portant sur 14.000 m² de bureaux et commerces a été déposée en novembre. Les travaux de terrassement ont débuté en janvier 2017. L'immeuble est préloué à 50% suite à la signature de baux avec les sociétés informatique Arηs et de conseil, d'audit, et de services comptables A³T.
Pour rappel, le projet est réalisé par la société luxembourgeoise « NAOS », dont ATENOR détient 55%.
Suite à l'avancée des négociations pour la location du solde des surfaces disponibles, les trois immeubles (72.000 m²) sont à présent totalement loués.
Le troisième immeuble a, comme prévu, été livré en décembre 2016, son locataire unique Genpact occupant les 8 étages au fur et à mesure de son installation et de la finalisation des aménagements locatifs. Les perspectives du marché locatif de bureaux demeurent favorables dans ce pays en croissance économique. Des premières démarches sont menées en vue de la vente de ces immeubles, sans qu'il ne soit possible à ce stade d'en préciser le timing.
Une demande de permis portant sur 12.000 m² de bureaux sera introduite dans les prochains mois. Pour rappel, ATENOR a acquis deux parcelles contiguës dans le CBD de Bucarest situé à l'intersection de deux artères principales de la capitale roumaine : Calea Victoria et Boulevard Dacia.
Le marché locatif a déjà manifesté son intérêt pour ce projet idéalement situé.
Dans un marché de l'investissement très actif, nous avons conclu la vente des trois premiers immeubles de Vaci Greens. Le bloc C (un seul locataire) a été vendu en novembre 2016, le bloc A (multi-locations) en février 2017 et le bloc B (60% d'occupation au moment de la vente) a fait l'objet d'une convention de cession fin février 2017. Ces 3 cessions auront généré plus de € 140 millions de chiffre d'affaires.
Les travaux du 4ème bloc, l'immeuble Vaci Greens D (17.000 m²), suivent leur cours pour une livraison prévue au 1er trimestre 2018. Cet immeuble bénéficie d'une pré-location à hauteur de 3.200 m². Des études architecturales sont menées quant au développement des deux derniers blocs du campus (45.000 m²). D'une manière générale, les perspectives économiques demeurent favorables et continuent à influencer positivement le marché de la location de bureaux et de l'investissement.
La vente des derniers appartements du projet UP-site se poursuit à un rythme satisfaisant. Les réceptions définitives ont été obtenues fin octobre 2016.
Pour rappel, le 29 novembre 2016, les actionnaires de référence ontrenouvelé la convention d'actionnaires qui les lie pour une période d'au moins 5 ans exprimant ainsi leur soutien à la stratégie menée par ATENOR depuis quelques années. Cette convention fixe à 33,75% le pourcentage de détention des actions soumises au pacte d'actionnaires.
Les marchés immobiliers d'Europe centrale connaissent une évolution favorable. En effet, des immeubles de « grade A » y sont développés et accueillent des locataires de grande qualité dont les activités, notamment de Service Shared Center, croissent rapidement. L'attention des investisseurs en immobilier est donc logiquement attirée par ces placements, à des taux encore très attractifs.
Par sa présence à Budapest et Bucarest en tant qu'acteur majeur, ATENOR bénéficiera de l'évolution favorable de ces marchés. Outre la vente de deux immeubles à Budapest enregistrée en début 2017, ATENOR poursuivra le développement du projet Vaci Greens par la construction d'un quatrième immeuble. Les immeubles HBC à Bucarest généreront des revenus locatifs et, il est de l'intention d'ATENOR de valoriser ces immeubles sans qu'il ne soit possible à ce stade d'en donner le calendrier de réalisation.
Les résultats d'ATENOR s'appuieront également sur les ventes des projets résidentiels à Bruxelles et en province.
ATENOR poursuivra en outre le développement de son portefeuille diversifié de projets en saisissant toute opportunité de valorisation.
Par ailleurs, de nouveaux investissements seront envisagés dans le cadre du processus continu d'achatvalorisation-vente de projets correspondant à notre stratégie.
ATENOR précisera au fil de l'année, en fonction de l'évolution du portefeuille, les perspectives de l'exercice en cours, qui s'annoncent d'ores et déjà favorables.
| - | Assemblées Générales Ordinaire et Extraordinaire 2016 | 28 avril 2017 |
|---|---|---|
| - | Paiement du dividende (sous réserve d'approbation de l'AGO) | 4 mai 2017 |
| - | Déclaration intermédiaire du premier trimestre 2017 | 16 mai 2017 |
| - | Résultats semestriels 2017 | 31 août 2017 |
| - | Déclaration intermédiaire du troisième trimestre 2017 | 15 novembre 2017 |
| - | Publication des résultats annuels 2017 | 8 mars 2018 |
| - | Assemblée Générale 2017 | 27 avril 2018 |
Pour de plus amples informations, veuillez contacter Stéphan Sonneville SA, CEO ou Sidney D. Bens, CFO. Tél +32 (2) 387.22.99 Fax +32 (2) 387.23.16 e-mail : [email protected] www.atenor.be
| EUR Milliers | |||
|---|---|---|---|
| Notes | 2016 | 2015 | |
| Produits des activités ordinaires | 156.830 | 116.748 | |
| Chiffre d'affaires | 141.421 | 107.879 | |
| Produits locatifs des immeubles | 15.409 | 8.869 | |
| Autres produits opérationnels | 8.847 | 12.406 | |
| Résultat sur cession d'actifs financiers | 2.676 | 6.846 | |
| Autres produits opérationnels | 6.155 | 5.553 | |
| Résultat sur cession d'actifs non financiers | 1 6 | 7 | |
| Charges opérationnelles ( - ) | -130.324 | -95.077 | |
| Matières premières et consommables utilisés ( - ) | -102.162 | -112.751 | |
| Variation de stocks de produits finis et des travaux en cours | 14.145 | 61.833 | |
| Frais de personnel ( - ) | -3.583 | -3.166 | |
| Dotations aux amortissements ( - ) | -500 | -535 | |
| Ajustements de valeur ( - ) | -8 | -1.807 | |
| Autres charges opérationnelles ( - ) | -38.216 | -38.651 | |
| RESULTAT OPERATIONNEL - EBIT | 35.353 | 34.077 | |
| Charges financières ( - ) | -10.200 | -6.643 | |
| Produits financiers | 776 | 630 | |
| Quote-part dans le résultat net des participations mises en équivalence | -155 | -167 | |
| RESULTAT AVANT IMPOTS | 25.774 | 27.897 | |
| Charges (produits) d'impôt sur le résultat ( - ) | 7 | -5.414 | -7.939 |
| RESULTAT APRES IMPOTS | 20.360 | 19.958 | |
| Résultat après impôts des activités abandonnées | 0 | 0 | |
| RESULTAT DE L'EXERCICE | 20.360 | 19.958 | |
| Résultat Part de Tiers | -15 | 0 | |
| Résultat Part de Groupe | 20.375 | 19.958 | |
| RESULTAT PAR ACTION | EUR | ||
| 2016 | 2015 | ||
| Nombre d'actions | 5.631.076 | 5.631.076 | |
| Résultat de base | 3,62 | 3,59 | |
| Résultat dilué par action | 3,62 | 3,59 | |
| Proposition de dividende brut par action | 2,04 | 2,00 | |
| Autres éléments du résultat global | EUR Milliers | ||
| 2016 | 2015 | ||
| Résultat Part de Groupe | 20.375 | 19.958 | |
| Eléments non reclassables dans le résultat net d'exercices ultérieurs | |||
| Avantages au personnel | -24 | 5 9 | |
| Eléments reclassables dans le résultat net d'exercices ultérieurs | |||
| Ecarts de conversion | 1.006 | -1.595 | |
| Couverture de cash flows | 0 | 0 | |
| Résultat global total du groupe | 21.357 | 18.422 |
Résultat global de la période attribuable aux tiers -15 0
EUR Milliers
ACTIFS
| Notes | 31.12.2016 | 31.12.2015 | |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 65.577 | 81.064 | |
| Immobilisations corporelles | 355 | 696 | |
| Immeubles de placement | |||
| Immobilisations incorporelles | 2.564 | 3.398 | |
| dont goodwill | 2.374 | 3.297 | |
| Participations dans des entités liées | 0 | 0 | |
| Participations mises en équivalence | 20.589 | 15.244 | |
| Actifs d'impôt différé | 6.000 | 1.498 | |
| Autres actifs financiers non courants | 12.971 | 30.003 | |
| Instruments dérivés | |||
| Clients et autres débiteurs non courants | 23.098 | 30.225 | |
| Autres actifs non-courants | 0 | 0 | |
| ACTIFS COURANTS | 620.513 | 471.144 | |
| Actifs détenus en vue d'être vendus | 0 | ||
| Stocks | 9 | 429.209 | 344.167 |
| Autres actifs financiers courants | 4 | 41.944 | 15.593 |
| Instruments dérivés | 0 | ||
| Actifs d'impôt exigible | 4.241 | 4.563 | |
| Clients et autres débiteurs courants | 36.178 | 95.365 | |
| Paiements d'avance courants | 185 | 165 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 4 | 103.451 | 7.565 |
| Autres actifs courants | 5.305 | 3.726 | |
| TOTAL DE L'ACTIF | 686.090 | 552.208 |
| 31.12.2016 | 31.12.2015 | ||
|---|---|---|---|
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 139.395 | 126.799 | |
| Capitaux propres - Part du Groupe | 136.655 | 126.799 | |
| Capital souscrit | 57.631 | 57.631 | |
| Réserves | 86.116 | 75.964 | |
| Actions propres ( - ) | -7.092 | -6.796 | |
| Intérêts minoritaires | 2.740 | 0 | |
| Passifs non courants | 245.253 | 205.099 | |
| Passifs non courants portant intérêt | 5 | 226.422 | 190.291 |
| Provisions non courantes | 2.314 | 2.278 | |
| Obligations de pension | 335 | 172 | |
| Instruments dérivés | 0 | 0 | |
| Passifs d'impôt différé | 15.193 | 10.573 | |
| Fournisseurs et autres créditeurs non-courants | 195 | 1.479 | |
| Autres passifs non-courants | 794 | 306 | |
| Passifs courants | 301.442 | 220.310 | |
| Passifs courants portant intérêt | 5 | 224.051 | 172.209 |
| Provisions courantes | 0 | 1.338 | |
| Obligation de pension | 0 | 0 | |
| Instruments dérivés | 0 | 0 | |
| Passifs d'impôt exigible | 4.243 | 4.663 | |
| Fournisseurs et autres créditeurs courants | 66.964 | 36.907 | |
| Autres passifs courants | 6.184 | 5.193 | |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 686.090 | 552.208 |
| Notes | EUR Milliers | ||
|---|---|---|---|
| 31.12.2016 | 31.12.2015 | ||
| Opérations d'exploitation | |||
| Résultat net - |
20.375 | 19.958 | |
| Résultat des intérêts minoritaires - |
-14 | 0 | |
| Résultat des sociétés MEE - |
155 | 167 | |
| Coût net de financement - |
8.427 | 5.088 | |
| Impôts courants - |
7 | 5.315 | 2.566 |
| Résultat de l'exercice - |
34.258 | 27.779 | |
| Amortissements (Dotations / Reprises) - |
500 | 535 | |
| Réductions de valeur (Dotations / Reprises) - |
8 | 1.807 | |
| Résultat de change non réalisé - |
1.608 | -72 | |
| Provisions (Dotations / reprises) - |
-1.162 | 730 | |
| Impôts différés (Dotations / Reprises) - |
7 | 9 9 | 5.372 |
| (Plus) Moins-values sur cessions d'actifs - |
-2.692 | -6.803 | |
| Plans d'options sur actions / IAS 19 - |
-294 | -3 | |
| Ajustements pour éléments non monétaires - |
-1.933 | 1.566 | |
| Variation de stock - |
-39.782 | -65.088 | |
| Variation des créances et autres montants à recevoir - |
65.128 | -60.461 | |
| Variation des dettes commerciales - |
5.663 | 5.190 | |
| Variation des dettes fiscales sur salaires - |
-25 | 6 3 | |
| Variation des autres créances et dettes - |
4.220 | -15.475 | |
| Variation du besoin en fonds de roulement d'exploitation - |
35.204 | -135.771 | |
| Intérêts reçus - |
775 | 470 | |
| Impôts sur le résultat payés (reçus) - |
-6.468 | 3.160 | |
| Augmentation (diminution) de la trésorerie d'exploitation | 61.836 | -102.796 | |
| Opérations d'investissement | |||
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles et corporelles - |
-277 | -349 | |
| Acquisitions d'immobilisations financières - |
-5.500 | -500 | |
| Nouveaux prêts accordés - |
-3.615 | -18.300 | |
| Sous-total des investissements acquis - |
-9.392 | -19.149 | |
| Cessions d'immobilisations incorporelles et corporelles - |
44 | 23 | |
| Cessions d'immobilisations financières - |
0 | 4.379 | |
| remboursements d'emprunts - |
19.765 | 3.118 | |
| Sous-total des investissements cédés - |
19.809 | 7.520 | |
| Augmentation (diminution) de la trésorerie d'investissements | 10.417 | -11.629 | |
| Opérations de financement | |||
| Augmentation de capital - |
0 | 0 | |
| Diminution de capital - |
0 | 0 | |
| Actions propres - |
-422 | -215 | |
| Nouveaux emprunts - |
165.492 | 168.572 | |
| Remboursements d'emprunts - |
-95.645 | -84.676 | |
| Intérêts payés - Dividendes versés par la société-mère à ses actionnaires |
6 | -8.964 -10.911 |
-8.799 -4.309 |
| - Tantièmes versés aux administrateurs - |
-316 | -324 | |
| Augmentation (diminution) de la trésorerie de financement | 49.234 | 70.249 | |
| Variation nette de la période | 121.487 | -44.176 | |
| Trésorerie de début d'exercice - |
23.158 | 67.240 | |
| Variation nette de trésorerie - |
121.487 | -44.176 | |
| Variation de périmètre et écarts de conversion - |
750 | 9 4 | |
| Trésorerie de fin d'exercice - |
4 | 145.395 | 23.158 |
EUR Milliers
| Capital souscrit Réserves Hedging Actions propres Résultat reporté | Résultat de l'exercice |
Réserve IAS 19R | Ecarts de conversion |
Intérêts minoritaires |
Total capitaux propres |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 0 1 5 | |||||||||
| Solde d'ouverture au 01.01.2015 | 51.113 | - | (6.345) | 83.629 | - | (326) | (15.167) | - | 112.904 |
| Résultat de l'exercice Autres éléments du résultat global |
- - |
- - |
- - |
- - |
19.958 - |
- 59 |
- (1.595) |
- - |
19.958 (1.536) |
| Résultat global total | - | - | - | - | 19.958 | 59 | (1.595) | - | 18.422 |
| Augmentation de capital | 6.518 | - | - | - | - | - | - | - | 6.518 |
| Dividendes payés | - | - | - | (10.591) | - | - | - | - | (10.591) |
| Actions propres | - | - | (451) | - | - | - | - | - | (451) |
| Paiements fondés sur actions | - | - | - | (3) | - | - | - | - | (3) |
| Autres | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Solde de clôture au 31.12.2015 | 57.631 | - | (6.796) | 73.035 | 19.958 | (267) | (16.762) | - | 126.799 |
| 2 0 1 6 | |||||||||
| Solde d'ouverture au 01.01.2016 | 57.631 | - | (6.796) | 92.993 | - | (267) | (16.762) | - | 126.799 |
| Résultat de l'exercice | - | - | - | - | 20.375 | - | - | (15) | 20.360 |
| Autres éléments du résultat global | - | - | - | - | - | (24) | 1.006 | - | 982 |
| Résultat global total | - | - | - | - | 20.375 | (24) | 1.006 | (15) | 21.342 |
| Augmentation de capital | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Dividendes payés | - | - | - | (10.911) | - | - | - | - | (10.911) |
| Actions propres | - | - | (296) | - | - | - | - | - | (296) |
| Paiements fondés sur actions | - | - | - | (294) | - | - | - | - | (294) |
| Autres | - | - | - | - | - | - | 2.755 | 2.755 | |
| Solde de clôture au 31.12.2016 | 57.631 | - | (7.092) | 81.788 | 20.375 | (291) | (15.756) | 2.740 | 139.395 |
Les états financiers consolidés du Groupe au 31 décembre 2016 ont été arrêtés par le Conseil d'Administration du 8 mars 2017.
Le rapport annuel comprenant l'ensemble des états financiers et des notes annexes sera mis à disposition des actionnaires à la fin du mois de mars pour l'assemblée générale ordinaire.
Les comptes consolidés au 31 décembre 2016 ont été établis en conformité aux normes IFRS telles qu'adoptées dans l'Union Européenne.
Les règles d'évaluation adoptées pour la préparation des états financiers consolidés au 31 décembre 2016 sont inchangées par rapport aux règles suivies pour la préparation du rapport annuel au 31 décembre 2015, si ce n'est les adaptations éventuelles rendues nécessaires par l'entrée en vigueur des normes et interprétations IFRS applicables à partir du 1er janvier 2016.
Ces amendements et nouvelles interprétations n'ont pas eu d'incidence significative sur la présentation, les informations à fournir, la performance financière et/ou la situation financière consolidées d'ATENOR.
Cette nouvelle norme, ratifiée par L'Union européenne entre en application à partir du 1er janvier 2018. Elle décrit un cadre global unique que les entités doivent utiliser pour comptabiliser les produits des activités ordinaires tirés de contrats avec leurs clients et dans le cas d'ATENOR, le cas échéant, avec ses investisseurs.
Elle remplace les normes actuelles sur la comptabilisation des produits, notamment « IAS 18 - Produits des activités ordinaires » et « IAS 11 - Contrats de construction » et les interprétations connexes.
Les régulateurs européen (ESMA) et belge (FSMA) ont publié en juillet 2016 leurs préconisations portant sur la mise en œuvre et la communication d'intégration de cette norme dans les comptes consolidés.
L'IFRS 15 pose comme principe fondamental qu'ATENOR doit comptabiliser les produits des activités ordinaires de manière à montrer quand les biens aux clients (acquéreurs ou investisseurs en immeubles de bureaux, en appartements ou en sociétés) sont fournis et le montant de contrepartie qu'ATENOR s'attend à comptabiliser en échange de ces cessions. Ce principe fondamental est présenté sous forme d'un modèle en cinq étapes :
Après examen préliminaire effectué par le département financier et tenant compte de la nature des opérations, du business model d'ATENOR ainsi que de l'environnement économique qui influencera les activités en 2017 et 2018, ATENOR s'attend à un impact limité de l'implémentation de la norme sur ses comptes consolidés 2018. Par ailleurs, le Comité d'Audit devrait préconiser, à ce stade-ci de l'analyse, l'enregistrement de toute éventuelle différence rétrospective et cumulée dans les fonds propres d'ouverture à partir du 1 janvier 2018 (conformément à l'annexe C § c3b de la norme).
Lors de la publication des résultats semestriels 2017, un nouveau commentaire sur l'impact de la mise en œuvre de la nouvelle norme IFRS 15 sera fourni dans le communiqué détaillant les résultats de nos activités.
ATENOR n'a pas adopté par anticipation ces normes et interprétations nouvelles ou amendées.
Le cycle de vie des projets immobiliers d'ATENOR peut se résumer en 3 grandes phases : une phase d'acquisition de terrain, une phase de développement et de construction du projet et une phase de commercialisation et de vente. La durée et le processus de ces phases ne sont pas similaires, ni comparables d'un projet à l'autre.
Le suivi et le respect du planning de chacun des projets sont assurés par la mise en place d'un système de communication régulier et d'un contrôle interne assuré par :
un comité exécutif tenu mensuellement pour chacun des projets et formalisé par un procès-verbal. Dès qu'un projet arrive en phase de construction, une réunion mensuelle d'état d'avancement est tenue avec :
les spécialistes externes afin de s'assurer du respect des délais convenus et
l'Entreprise Générale chargée de la construction du projet.
Ce système de communication permet de connaître, de contrôler et de solutionner en temps utiles les risques opérationnels éventuels.
| EUR Milliers | |||
|---|---|---|---|
| 31.12.2016 | 31.12.2015 | ||
| Autres actifs financiers courants Trésorerie et équivalents de trésorerie |
41.944 103.451 |
15.593 7.565 |
|
| Total trésorerie fin de période | 145.395 | 23.158 |
Lire pages 7 et 8 – commentaires relatifs aux principaux postes du bilan consolidé
| EUR Milliers | ||||
|---|---|---|---|---|
| Courant | Non courant | TOTAL | ||
| 1 an au plus | plus d'1 an | |||
| MOUVEMENTS SUR LES DETTES FINANCIERES | ||||
| Au 31.12.2015 | 172.209 | 190.291 | 362.500 | |
| Mouvements de l'exercice | ||||
| - Nouveaux emprunts | 64.626 | 101.350 | 165.976 | |
| - Remboursements d'emprunt | -95.622 | -95.622 | ||
| - Entrées dans le périmètre | 19.000 | 19.000 | ||
| - Variations résultant des changements de taux de change | -123 | -71 | -194 | |
| - Transfert court terme / long terme | 64.115 | -64.115 | ||
| - Couverture de juste valeur | ||||
| - Autres | -154 | -1.033 | -1.187 | |
| Au 31.12.2016 | 224.051 | 226.422 | 450.473 |
La poursuite des travaux des projets en portefeuille, le refinancement du bloc A du projet Vaci Greens ainsi que les emprunts obligataires émis au mois d'octobre pour un total de € 86,1 M, partiellement compensés par les remboursements d'emprunts bancaires suite aux ventes des projets Trebel et de la société Air Properties expliquent l'augmentation nette des dettes financières au 31 décembre 2016 (€ + 87,97 M).
ATENOR a émis, dans le cadre de son nouveau programme d'European Medium Term Notes (EMTN), quatre tranches obligataires de respectivement € 30 M (3% - échéance 2021), € 18 M (3,125% - échéance 2022), € 30 M (3,50% - échéance 2023) et € 8,1 M (3,75% - échéance 2024).
Ces obligations sont cotées sur Alternext Brussels (pas de cotation au 31.12.2016).
Conformément à l'IFRS 13, la « juste valeur » de l'emprunt obligataire (titre coté) d'une valeur nominale de 60 millions d'euros (2012-2017) s'établit au 31 décembre 2016 à 61,63 millions d'euros (102,71% prix de cotation sur Euronext Brussels). Cette obligation arrivera à échéance le 26 octobre 2017.
Pour rappel, ATENOR a mis en place, en novembre 2014, le placement privé d'un emprunt obligataire à 5 ans d'un montant de 25 millions d'euros dont l'échéance est fixée au 31.12.2019.
| EUR Milliers | |||
|---|---|---|---|
| 31.12.2016 | 31.12.2015 | ||
| Dividendes sur actions ordinaires, déclarés et payés durant l'année : Dividende final pour 2015 : € 2,00 Dividende final pour 2014 : € 2,00 (dividende optionnel) |
-10.911 | -4.309 |
| EUR Milliers | ||
|---|---|---|
| VENTILATION DES TAXES | 2016 | 2015 |
| IMPÔTS COURANTS | ||
| Impôts sur le résultat de l'exercice | -5.308 | -2.611 |
| Impôts, régularisation des exercices antérieurs | -7 | 4 5 |
| Total impôts courants | -5.315 | -2.566 |
| IMPÔTS DIFFERES | ||
| Afférents à l'exercice | -1.946 | -10.610 |
| Afférents aux pertes fiscales de l'exercice | 1.847 | 5.237 |
| Total impôts différés | -99 | -5.373 |
| TOTAL IMPÔTS COURANTS ET DIFFERES | -5.414 | -7.939 |
Lire page 6
ATENOR exerce son métier principal de développeur de projets de promotion immobilière principalement axé sur la construction d'immeubles de bureaux et de logements, de caractéristiques relativement homogènes et qui présentent des profils de risque et de rentabilité similaires.
Le rapport d'activités d'ATENOR fournit de plus amples informations sur les résultats, les acquisitions et cessions intervenues durant la période sous revue.
| EUR Milliers | |||
|---|---|---|---|
| 2016 | 2015 | ||
| Immeubles destinés à la vente, solde d'ouverture | 344.167 | 271.081 | |
| Dépenses capitalisées | 125.505 | 137.744 | |
| Cessions de l'exercice | -111.897 | -76.554 | |
| Entrées dans le périmètre | 69.392 | 13.433 | |
| Sorties du périmètre | 0 | -1.565 | |
| Coûts d'emprunt (IAS 23) | 2.185 | 3.976 | |
| Augmentation/diminution résultant des changements de taux de change | -138 | -1.095 | |
| Pertes de valeur (comptabilisées) | -471 | -2.894 | |
| Pertes de valeur (reprises) | 466 | 4 1 | |
| Mouvements de la période | 85.042 | 73.086 | |
| Immeubles destinés à la vente, solde de clôture | 429.209 | 344.167 | |
| Valeur comptable des stocks mis en gage (limitée aux encours accordés) | 124.744 | 26.925 |
Les « Immeubles destinés à la vente » classés en « Stocks » représentent les projets immobiliers en portefeuille et en cours de développement. Ce poste s'élève à 429,21 millions d'euros en progression nette de 85,04 millions d'euros par rapport au 31 décembre 2015 (344,17 millions d'euros). Cette variation résulte principalement (a) de l'acquisition du projet Realex et des terrains du projet Dacia (Bucarest), de la poursuite des travaux des projets Vaci Greens (Budapest), Hermes Business Campus (Bucarest), The One et Palatium (Bruxelles), Les Brasseries de Neudorf (Luxembourg) et Port du Bon Dieu (Namur) contribuant ensemble pour 162,97 millions d'euros et (b) de la vente de l'immeuble C du projet Vaci Greens, de l'immeuble Port du Bon Dieu - Lot 2 (siège de la banque CBC à Namur), de la dernière tranche du projet Trebel et des cessions des appartements des projets Port du Bon Dieu, UP-site et Les Brasseries de Neudorf qui viennent réduire le stock à hauteur de 97,13 millions d'euros. Le solde de ce poste se répartit sur les autres projets en développement.
En date du 3 mars 2016, ATENOR a émis une nouvelle tranche d'options sur actions (SOP 2016) de la filiale dénommée Atenor Group Investments (AGI). Les options émises sur cette filiale bénéficient au Management, au personnel et aux prestataires de services d'ATENOR (lire page 101 du rapport annuel 2015).
Ce SOP sera exerçable durant les trois périodes suivantes du 11 au 31 mars 2019, du 9 au 31 mars 2020 et du 8 au 31 mars 2021.
Le 3 mars 2016, le Conseil d'Administration, sur proposition du Comité de rémunération, a distribué 528 options sur actions Atenor Group Participations (AGP) conformément à la politique de rémunération décrite dans la partie « Corporate Governance » de notre rapport financier annuel 2015 (page 58).
Tenant compte de l'exercice des SOP's ATENOR 2008 et 2012, la charge globale de l'exercice des SOP's (ATENOR, AGI 2013 et AGP solde) s'élève à € 2,66 millions.
| EUR Milliers | |||
|---|---|---|---|
| Montants dus aux sociétés liées |
Montants dus par les sociétés liées au groupe |
||
| IMMOANGE part de groupe : 50% |
- | 1.381 | |
| VICTOR ESTATES part de groupe : 50% |
- | 9.194 | |
| VICTOR PROPERTIES part de groupe : 50% |
- | 516 | |
| NAOS part de groupe : 55% |
- | 322 |
En date du 7 juillet 2016, ATENOR (55%) et un groupe d'investisseurs privés (45%) ont constitué ensemble la société luxembourgeoise NAOS qui développe un immeuble de bureaux et de commerces sur le site de Belval.
Dans le cadre du projet mixte Victor, le partenariat (50/50) mis en œuvre avec la société BPI entraîne la mise en équivalence des sociétés Immoange, Victor Properties et Victor Estates.
Aucun autre changement important ne s'est opéré concernant les parties liées.
Les informations mises à jour concernant les autres parties liées feront l'objet d'une note dans le rapport annuel.
ATENOR n'a pas pour politique d'utiliser des instruments financiers dérivés à des fins de trading. Aucun nouveau contrat n'a été mis en œuvre pour une couverture de taux ou de change durant l'exercice 2016. Le dernier contrat IRS est arrivé à son terme en juillet 2015.
| MOUVEMENTS SUR ACTIONS PROPRES | Montant (EUR milliers) |
Nombre d'actions |
|---|---|---|
| Au 01.01.2016 (prix moyen € 40,47 par action) | 6.796 | 167.907 |
| Mouvements de l'exercice | ||
| - acquisitions | 1.075 | 24.128 |
| - cessions | -778 | -17.300 |
| Au 31.12.2016 (prix moyen € 40,59 par action) | 7.092 | 174.735 |
| Nombre d'actions propres à obtenir afin de couvrir | Nombre d'actions | |
| - le plan de stock options 2007 | 32.000 | |
| - le plan de stock options 2008 | 9.250 | |
| TOTAL | 41.250 |
ATENOR a pour activités la réalisation de promotions immobilières, soit en direct, soit au travers de filiales.
ATENOR est confrontée aux risques et incertitudes inhérents à cette activité, et notamment à l'évolution de la conjoncture économique mondiale et des marchés dans lesquels les immeubles sont érigés, et à l'évolution des fondamentaux des marchés financiers tels que les taux d'intérêts et le volume de fonds destinés à l'investissement.
Le Conseil d'Administration est attentif à l'analyse et à la gestion des différents risques et incertitudes auxquels ATENOR et ses filiales sont soumises.
Le Conseil d'Administration expose en outre trois risques identifiés dans les procédures judiciaires auxquelles ATENOR est ou a été confrontée :
En date du 9 mars 2012, le Tribunal d'Arrondissement de Luxembourg a partiellement fait droit à cette demande, à concurrence de 0,37 million d'euros. Le 24 mai 2012, ATENOR, a fait appel de ce jugement et a provisionné dans les comptes 2012 le montant de 0,37 million d'euros. La procédure est toujours pendante en appel. Les plaidoiries ont été fixées au 8 janvier 2018.
Les procédures au fond sont toujours en cours devant le tribunal d'arrondissement de Luxembourg. Celui-ci a prononcé le 17 novembre 2016 un jugement « avant dire droit » confiant au même expert une mission complémentaire d'expertise qui démarrera le 26 avril 2017.
ATENOR est d'avis que les revendications auxquelles le Groupe fait face ne sont pas fondées et, en conséquence, aucune provision autre que celle constituée dans le cadre du litige PIXEL, n'a été constituée pour faire face à ces litiges.
Comme annoncé dans le communiqué du 1ier février 2017, l'immeuble A de Vaci Greens a été vendu à un groupe d'investisseurs privés hongrois. Cette vente impactera positivement les résultats d'ATENOR en 2017.
Le communiqué du 16 février 2017 a également annoncé la vente de l'immeuble B de Vaci Greens à un fonds d'investissements basé en Hongrie. Cette vente contribuera positivement aux résultats d'ATENOR en 2017.
Comme annoncé dans le communiqué du 13 février, ATENOR est entrée dans une période d'exclusivité avec la société anonyme Immo-Beaulieu pour l'acquisition d'un droit d'emphytéose portant sur les deux immeubles du Certificat Beaulieu situés à Auderghem (Bruxelles). Cette transaction reste soumise à la conclusion positive d'une due diligence complète et à l'approbation de l'Assemblée Générale des porteurs du certificat Beaulieu.
En date du 10 mars 2017, ATENOR émettra un plan d'options sur actions (SOP 2017) de la filiale dénommée Atenor Group Investments (AGI).
Les options émises sur cette filiale bénéficient au Management, au personnel et aux prestataires de services d'ATENOR.
Ce SOP sera exerçable durant les trois périodes suivantes du 9 au 31 mars 2020, du 8 au 31 mars 2021 et du 8 au 31 mars 2022.
Aucun autre événement important depuis le 31 décembre 2016 n'est à signaler.
Stéphan SONNEVILLE s.a., CEO, Président de l'Executive Committee et les Membres de l'Executive Committee dont Monsieur Sidney D. BENS, CFO, attestent, au nom et pour le compte d'ATENOR SA, qu'à leur connaissance,
Le Commissaire, MAZARS – Reviseurs d'entreprises SCRL représentée par Monsieur Xavier Doyen, a clôturé ses travaux d'audit et a confirmé que les informations comptables reprises dans le communiqué n'appellent aucune réserve de sa part et concordent avec les états financiers arrêtés par le Conseil d'Administration.
1 Les sociétés filiales d'ATENOR aux sens de l'article 11 du Code des Sociétés
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