Interim / Quarterly Report • Aug 31, 2017
Interim / Quarterly Report
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La Hulpe, le 31 août 2017
Le premier semestre 2017 se clôture sur un résultat consolidé net part de groupe de 16,75 millions d'euros contre un résultat de 6,65 millions d'euros au premier semestre 2016.
Ce sont principalement la vente des immeubles Vaci Greens (A et B) et la marge dégagée sur les projets pré-vendus, tant en bureau qu'en résidentiel, qui ont généré ce résultat. Les revenus locatifs des immeubles HBC (Bucarest) et Nysdam (La Hulpe) ont également apporté une contribution. Les revenus de ce semestre sont donc une nouvelle fois diversifiés, avec dix projets contribuant aux résultats.
| Tableau des chiffres clés consolidés (en milliers d'euros) – Examen limité du Commissaire | ||
|---|---|---|
| ------------------------------------------------------------------------------------------- | -- | -- |
| Résultats | 30.06.2017 | 30.06.2016 |
|---|---|---|
| Résultat net consolidé (part de groupe) | 16.749 | 6.646 |
| Résultat par action (en euros) | 2,97 | 1,18 |
| Nombre d'actions | 5.631.076 | 5.631.076 |
| Dont actions propres | 172.927 | 175.535 |
| Bilan | 30.06.2017 | 31.12.2016 |
| Total de l'actif | 612.697 | 686.090 |
| Trésorerie de fin de période | 114.555 | 145.395 |
| Endettement net (-) | -276.771 | -305.078 |
| Total des capitaux propres consolidés | 147.787 | 139.395 |
Les produits des activités ordinaires au 30 juin 2017 s'établissent à 144,18 millions d'euros. Ils comprennent principalement (a) le revenu dégagé par la cession des immeubles A et B du projet Vaci Greens à Budapest (€ 96,95 M), (b) le chiffre d'affaires relatif à la vente en état futur d'achèvement du bâtiment CBC à Namur (€ 7,23 M), (c) les revenus liés aux ventes des appartements des projets Palatium à Bruxelles (€ 10,38 M), Au Fil des Grands Prés à Mons (€ 8,01 M), UP-site à Bruxelles (€ 5,23 M), Les Brasseries de Neudorf à Luxembourg (€ 3,55 M) et Port du Bon Dieu à Namur (€ 2,09 M) ainsi que (d) les revenus locatifs des immeubles Hermès Business Campus à Bucarest (€ 4,27 M).
Les autres produits opérationnels (€ 3,69 M) comprennent principalement les refacturations de charges locatives et frais divers des immeubles en location (€ 2,47 M) ainsi que la plus-value dégagée sur la cession de la participation Senior Island (projet City Dox) en fonction de l'état d'avancement de la construction de la maison de repos (€ 0,91 M).
Le résultat opérationnel s'élève à 25,07 millions d'euros, en augmentation de 76% par rapport au 30 juin 2016. Il est majoritairement influencé par la vente des immeubles A et B du projet Vaci Greens (Budapest ; € 18,97 M), la vente du bâtiment en état futur d'achèvement à CBC (Namur ; € 1,31 M), par les ventes d'appartements des divers projets résidentiels dont principalement Au Fil des Grands Prés (Mons), Palatium (Bruxelles), City Dox (Anderlecht) et The One (Bruxelles) pour respectivement € 1,72 M, € 0,83 M, € 0,64 M et € 0,42 M.
Les revenus locatifs nets de charges des immeubles HBC (Bucarest ; € 3,93 M) et Nysdam (La Hulpe ; € 0,28 M) ainsi que la vente Senior Island à Anderlecht (projet City Dox ; € 0,91 M) apportent une contribution complémentaire au résultat.
Enfin, les frais généraux s'élèvent à 3,92 millions d'euros.
Le résultat financier net s'établit à -4,93 millions d'euros contre -4,53 millions d'euros au premier semestre 2016. La légère augmentation des charges financières nettes au premier semestre s'explique principalement par la prise en charge des intérêts relatifs à l'émission EMTN (€ 86,10M) réalisée en octobre 2016 compensée par la perception d'intérêts sur créances par rapport au premier semestre 2016.
Les impôts s'élèvent à 3,33 millions d'euros au 30 juin 2017 et sont essentiellement composés d'une part, d'une reprise d'impôts différés actifs liés aux projets développés dans ATENOR s.a. (€ 0,87 M) et d'autre part, d'une comptabilisation d'impôts et d'impôts différés passifs relatifs principalement aux projets Vaci Greens (€ 0,84 M), Port du Bon Dieu (€ 0,47 M) et Au Fil des Grands Prés (€ 0,35 M).
Le résultat net part de groupe du premier semestre de l'exercice s'élève à 16,75 millions d'euros.
Les capitaux propres consolidés s'élèvent à 147,79 millions d'euros, soit 24% du total bilantaire.
Au 30 juin 2017, l'endettement net du groupe (y compris la trésorerie s'élevant à € 114,55 M) s'établit à 276,77 millions d'euros à comparer à un endettement net (y compris la trésorerie s'élevant à € 145,40 M) de 305,08 millions d'euros au 31 décembre 2016.
Cette diminution de l'endettement net du groupe (€ -28,31 M) par rapport au 31 décembre 2016 s'explique principalement par la cession des immeubles A et B du projet Vaci Greens.
Les « Immeubles destinés à la vente » classés en « Stocks » représentent les projets immobiliers en portefeuille et en cours de développement. Ce poste s'élève à 396,68 millions d'euros en diminution nette de 32,53 millions d'euros par rapport au 31 décembre 2016. Cette variation résulte principalement (a) de la cession des immeubles A et B du projet Vaci Greens (€ -63,57 M), (b) des acquisitions des immeubles voisins au projet Realex ainsi que de la zone 1 du projet Au Fil des Grands Prés à Mons (€ +16,64 M), (c) de la poursuite des travaux des projets The One (Bruxelles), City Dox (Anderlecht), Vaci Greens bloc D (Budapest) et Hermes Business Campus (Bucarest), soit au total 19,61 millions d'euros et (d) des ventes d'appartements des projets Palatium, Au Fil des Grands Prés, Port du Bon Dieu et UP-site qui viennent réduire le stock à hauteur de 8,33 millions d'euros. Le solde de la variation nette de ce poste (€ +3,12 M) se répartit sur les autres projets en développement.
Au cours du premier semestre, ATENOR a poursuivi le développement de ses 17 projets en portefeuille représentant un total de l'ordre de 640.000 m².
L'évolution favorable au cours de ces derniers mois des projets en portefeuille témoigne d'une gestion active de nos projets dans un marché immobilier satisfaisant.
Les projets ont connu les évolutions suivantes :
THE ONE - Quartier Européen, rue de la Loi, Bruxelles (29.000 m² de bureaux, 9.000 m² de logements) Les travaux de construction se sont poursuivis conformément au planning en vue d'une réception provisoire fin 2018. A ce jour, les travaux de structure atteignent le 16ème étage (sur 21).
Sur le plan commercial, 37% des appartements ainsi que les deux commerces du rez sont vendus (hors réservations). La campagne globale de marketing, lancée fin mai, apporte un nouveau souffle à la commercialisation.
L'immeuble The One a été retenu par la Belgique dans le cadre de sa proposition pour l'hébergement de l'EMA (Agence européenne du médicament). Des contacts sont par ailleurs en cours concernant la location des bureaux.
Le recours au Conseil d'Etat introduit par des associations bien connues contre le permis d'urbanisme n'a pas enregistré d'évolution.
REALEX [90% ATENOR] - Quartier Européen, entre les rues de la Loi et de Lalaing, Bruxelles (42.000 m² de bureaux)
Nonobstant le permis existant pour la construction de 42.000 m² de bureaux, il est décidé de postposer quelque peu le lancement du projet dans l'attente d'un probable appel à projet de la part des institutions européennes. C'est dans ce contexte que nous avonsréalisé en mars dernier l'acquisition de l'immeuble du VDAB et de son voisin direct, qui permettra soit d'étendre le projet Realex, soit de développer un nouveau projet de l'ordre de 10.000 m².
PALATIUM – Quartier Louise, à côté du palais de justice, Bruxelles (14.000 m² mixte)
Les travaux de redéveloppement entamés fin 2015 se sont poursuivis en vue d'une réception provisoire fin 2017.
Sur le plan commercial, 74% des 152 appartements ainsi que les trois surfaces de bureaux ont trouvé preneur. Depuis février 2017, des appartements témoins soutiennent la commercialisation.
Les travaux de construction et la commercialisation de la première phase portant sur la construction de 93 logements (dont 26% déjà vendus), de 8.500 m² de services intégrés aux entreprises, de 71 unités de résidence-services (dont 11% sont vendus) et d'une maison de repos, soit 39.500 m² au total se sont poursuivis en vue d'une livraison mi-2018.
Pour rappel, la filiale réalisant la maison de repos a fait l'objet d'un engagement de cession en décembre 2015 à un investisseur institutionnel ; la marge est dégagée au fur et à mesure de la construction.
Par ailleurs, l'instruction de la demande de permis de lotir portant sur la deuxième phase du projet, essentiellement à caractère résidentiel, introduite en mai 2016 est toujours en cours. Pour rappel, cette deuxième phase englobe le marché de promotion lancé par CITYDEV.BRUSSELS et remporté par ATENOR ; il porte sur 16.393 m² de logements dont 12.471 m² destinés à du logement conventionné.
Le schéma directeur du quartier Midi devrait recevoir force réglementaire sur base des dispositions prévues dans le nouveau COBAT (Élaboration d'un Plan Directeur de Développement : PAD), annoncé pour le mois de septembre. A la suggestion de l'autorité délivrante, ATENOR étudiera, une fois le cadre urbanistique arrêté, le lancement d'un concours d'architecture intégrant les derniers paramètres repris dans le schéma directeur. A l'issue de ce concours, et parallèlement à l'instruction urbanistique du PAD, les demandes de permis d'urbanisme et d'environnement seront déposées dans les meilleurs délais, en vue d'une réalisation du projet Victor, comme indiqué dans le programme du Gouvernement.
Le début des travaux de rénovation des bureaux à front de rue (phase 1 – 4.000 m²) est planifié à la miseptembre, pour une livraison à l'automne 2018.
En parallèle et suite à la décision de la Commune de mettre à l'arrêt la procédure de PCAR, des discussions sont en cours avec les autorités compétentes en vue de définir une ligne directrice pour la suite du programme, l'objectif étant d'introduire dans les plus brefs délais une demande de permis pour la deuxième phase du projet, à caractère essentiellement résidentiel.
L'immeuble, actuellement loué à 80%, génère un revenu locatif annuel de € 1,1 M brut. Les contacts se poursuivent pour la location du solde des surfaces.
Pour rappel, cet immeuble a été acquis en 2015 en vue d'un futur redéveloppement.
Les travaux de construction commencés en janvier 2016 évoluent conformément au calendrier pour une livraison prévue ce 4 septembre 2017.
La marge de promotion est prise au fur et à mesure de la construction.
AU FIL DES GRANDS PRÉS – Quartier de la galerie commerciale « Les Grands Prés », Mons (de l'ordre de 75.000 m² mixte)
Les cinq blocs de la première phase (168 logements au total) sont tous prévendus ; les deux premiers ont été réceptionnés respectivement en décembre 2016 et avril 2017. La commercialisation du 6 ème bloc de logements (34 appartements) a démarré et affiche un taux de prévente de 74%.
A la suite des travaux de dépollution à l'extrémité de la parcelle, deux nouveaux blocs (64 logements) viendront compléter cette première phase. La demande de permis pour leur construction a été déposée en juin dernier.
Par ailleurs, la demande de permis d'urbanisation englobant les autres parcelles (phase 2) du projet et reliant la galerie commerciale à la nouvelle gare est toujours en cours d'instruction. A terme, il permettra le développement de plusieurs centaines de logements, de commerces de proximité et de bureaux. Dès obtention, un premier permis d'urbanisme pour des bureaux sera déposé.
Les deux premiers blocs ont été réceptionnés et la livraison des troisième et quatrième a débuté ce mois. A ce jour, 69% des 91 appartements sont vendus. La construction du 5 ème bloc (35 logements), démarré en décembre 2016, suit son cours.
Une nouvelle campagne marketing et l'organisation de journées portes-ouvertes ont été initiées en juin dernier avec pour objectif de maintenir un rythme de vente satisfaisant.
Les travaux ainsi que les levées de remarques arrivent enfin à leur terme, seuls quelques appartements sont encore à réceptionner en raison des modifications demandées par les acquéreurs.
Pour rappel, tous les appartements sont vendus ; 3 surfaces commerciales restent disponibles à l'achat.
Toutes les autorisations ayant été obtenues en juillet dernier, la construction a été entamée dans la foulée des travaux de terrassement. L'immeuble est préloué à 51% suite à la signature de baux avec les sociétés d'informatique Arηs et de conseil, d'audit, et de services comptables A³T. Des contacts seront très prochainement lancés pour la location du solde des surfaces.
Le 7 juillet 2017, ATENOR a acquis, au travers d'une filiale française, un site d'environ 7.000 m² situé en bordure de Seine, dans le marché Péri-Défense de Paris à Bezons (France). Ce site dispose déjà d'un permis de construire pour un immeuble de bureaux développant environ 32.500 m² hors-sol.
Le projet sera réalisé en partenariat avec une société française sous le giron de HRO, project manager. ATENOR possèdera 95% du joint venture.
ATENOR a l'intention de déposer un nouveau permis de construire dans les meilleurs délais afin d'optimiser l'aspect développement durable du bâtiment et de lancer sa construction dès obtention du permis.
Pour rappel, dans un marché de l'investissement très actif, nous avons conclu au cours de ce premier semestre 2017 la vente des immeubles A et B de Vaci Greens pour un chiffre d'affaires de plus de 96 millions d'euros.
En parallèle, nous avons également conclu deux nouveaux contrats de bail pour ces mêmes immeubles A et B, portant leur taux d'occupation respectivement à 93% et 95%, entrainant un impact positif additionnel sur les résultats 2017.
Les travaux du 4ème bloc, l'immeuble Vaci Greens D (17.000 m²), suivent leur cours pour une livraison prévue au 1er trimestre 2018. Cet immeuble bénéficie d'une pré-location à hauteur de 3.200 m² et des négociations actives sont en cours, tant à la location qu'à la vente. Des études architecturales sont toujours en cours quant au développement des derniers blocs (E et F) du campus (45.000 m²).
D'une manière générale, les perspectives économiques demeurent favorables et continuent à influencer positivement le marché de la location de bureaux et de l'investissement.
A ce jour, les trois immeubles (72.000 m²) sont totalement loués, les derniers espaces faisant encore l'objet de travaux d'aménagement pour les locataires s'installant par phases.
Des contacts sont entretenus dans le cadre de la vente future de ces immeubles, sans qu'il ne soit recherché de clôturer une cession en 2017, compte tenu d'un marché à l'investissement en continuelle évolution positive.
Une demande de permis portant sur 15.800 m² de bureaux sera introduite dans le cadre d'un PUZ (Plan Urbanistique Zonal) dans les prochains mois. Un permis pour la restauration du bâtiment classé a été introduit et est attendu pour les prochaines semaines. Les travaux seront donc étalés jusqu'en fin 2019. Le marché locatif a déjà manifesté son intérêt pour ce projet idéalement situé.
En date du 9 mars 2012, le Tribunal d'Arrondissement de Luxembourg a partiellement fait droit à cette demande, à concurrence de 0,37 million d'euros. Le 24 mai 2012, ATENOR, a fait appel de ce jugement et a provisionné dans les comptes 2012 le montant de 0,37 million d'euros. La procédure est toujours pendante en appel. Les plaidoiries ont été fixées au 8 janvier 2018.
Les procédures au fond sont toujours en cours devant le tribunal d'arrondissement de Luxembourg. Celuici a prononcé le 17 novembre 2016 un jugement « avant dire droit » confiant au même expert une mission complémentaire d'expertise qui a démarré le 26 avril 2017.
Comme ATENOR l'a communiqué depuis le début des procédures judiciaires et l'a répété dans ses rapports annuels, ATENOR est confiant de faire reconnaître sa position et sa bonne foi en justice.
Au 31 décembre 2016, ATENOR s.a. détenait 11.308 actions propres.
A la suite des diverses transactions réalisées durant le premier semestre, ATENOR s.a. détient 9.500 actions propres à fin juin 2017. Bien que la politique de la société ne soit pas à proprement parler un rachat systématique d'actions propres, ATENOR saisit toute opportunité de rachat eu égard à la valeur de l'action et à la situation confortable de trésorerie.
La filiale ATENOR GROUP INVESTMENTS détient toujours 163.427 actions ATENOR qui visent à valoriser les plans d'options (2014 à 2017) attribués aux employés et aux prestataires de services d'ATENOR.
Sous réserve d'événements majeurs, ATENOR s'attend à réaliser pour l'exercice en cours un résultat positif au moins égal au résultat 2016.
Par ailleurs, de nouveaux investissements sont envisagés dans le cadre du processus continu d'achatvalorisation-vente de projets avec un accent particulier sur la diversification internationale des activités.
ATENOR a l'intention de maintenir sa politique de dividende, offrant aux actionnaires une rémunération attractive et récurrente.
Déclaration intermédiaire du 3ième trimestre 2017 15 novembre 2017 Résultats annuels 2017 8 mars 2018 Assemblée Générale 2017 27 avril 2018 Déclaration intermédiaire du 1ier trimestre 2018 17 mai 2018
Pour de plus amples informations, veuillez contacter Stéphan Sonneville SA, CEO ou Sidney D. Bens, CFO.
Tél +32 (2) 387.22.99 Fax +32 (2) 387.23.16 e-mail : [email protected] www.atenor.be
| EUR Milliers | |||
|---|---|---|---|
| Notes | 30.06.2017 | 30.06.2016 | |
| Produits des activités ordinaires | 144.181 | 60.788 | |
| Chiffre d'affaires | 138.582 | 53.547 | |
| Produits locatifs des immeubles | 5.599 | 7.241 | |
| Autres produits opérationnels | 3.691 | 4.229 | |
| Résultat sur cession d'actifs financiers | 914 | 2.447 | |
| Autres produits opérationnels | 2.705 | 1.767 | |
| Résultat sur cession d'actifs non financiers | 7 2 | 1 5 | |
| Charges opérationnelles ( - ) | -122.801 | -50.761 | |
| Matières premières et consommables utilisés ( - ) | -60.661 | -50.004 | |
| Variation de stocks de produits finis et des travaux en cours | -36.848 | 17.636 | |
| Frais de personnel ( - ) | -1.322 | -2.260 | |
| Dotations aux amortissements ( - ) | -172 | -263 | |
| Ajustements de valeur ( - ) | 539 | ||
| Autres charges opérationnelles ( - ) | -24.337 | -15.870 | |
| RESULTAT OPERATIONNEL - EBIT | 25.071 | 14.256 | |
| Charges financières ( - ) | -5.767 | -4.712 | |
| Produits financiers | 833 | 178 | |
| Quote-part dans le résultat net des participations mises en équivalence | -115 | -74 | |
| RESULTAT AVANT IMPOTS | 20.022 | 9.648 | |
| Charges (produits) d'impôt sur le résultat ( - ) | 7 | -3.326 | -3.002 |
| RESULTAT APRES IMPOTS | 16.696 | 6.646 | |
| Résultat après impôts des activités abandonnées | 0 | 0 | |
| RESULTAT DE L'EXERCICE | 16.696 | 6.646 | |
| Résultat Participations ne donnant pas le contrôle | -53 | ||
| Résultat Part de Groupe | 16.749 | 6.646 | |
| RESULTAT PAR ACTION | EUR | ||
| 30.06.2017 | 30.06.2016 | ||
| Nombre total d'actions émises | 5.631.076 | 5.631.076 | |
| dont actions propres | 172.927 | 175.535 | |
| Nombre moyen pondéré d'actions hors actions propres | 5.457.339 | 5.458.446 | |
| Résultat de base | 3,07 | 1,22 | |
| Résultat dilué par action | 3,07 | 1,22 | |
| Autres éléments du résultat global | EUR Milliers | ||
| 30.06.2017 | 30.06.2016 | ||
| Résultat Part de Groupe | 16.749 | 6.646 | |
| Eléments non reclassables dans le résultat net d'exercices ultérieurs |
| Avantages au personnel | ||
|---|---|---|
| Eléments reclassables dans le résultat net d'exercices ultérieurs | ||
| Ecarts de conversion | 2.800 | -915 |
| Couverture de cash flows | ||
| Résultat global total du groupe | 19.549 | 5.731 |
Résultat global de la période attribuable aux tiers -53 0
EUR Milliers
ACTIFS
| Notes | 30.06.2017 | 31.12.2016 | |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 64.853 | 65.577 | |
| Immobilisations corporelles | 251 | 355 | |
| Immeubles de placement | |||
| Immobilisations incorporelles | 441 | 2.564 | |
| dont goodwill | 264 | 2.374 | |
| Participations dans des entités liées | |||
| Participations mises en équivalence | 20.474 4.865 |
20.589 6.000 |
|
| Actifs d'impôt différé Autres actifs financiers non courants |
16.196 | 12.971 | |
| Instruments dérivés | |||
| Clients et autres débiteurs non courants | 22.626 | 23.098 | |
| Autres actifs non-courants | |||
| ACTIFS COURANTS | 547.844 | 620.513 | |
| Actifs détenus en vue d'être vendus | |||
| Stocks | 9 | 396.675 | 429.209 |
| Autres actifs financiers courants | 4 | 75.661 | 41.944 |
| Instruments dérivés | |||
| Actifs d'impôt exigible | 3.264 | 4.241 | |
| Clients et autres débiteurs courants | 27.158 | 36.178 | |
| Paiements d'avance courants | 1.018 | 185 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 4 | 38.894 | 103.451 |
| Autres actifs courants | 5.174 | 5.305 | |
| TOTAL DE L'ACTIF | 612.697 | 686.090 | |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 30.06.2017 | 31.12.2016 | |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 147.787 | 139.395 | |
| Capitaux propres - Part du Groupe | 144.801 | 136.655 | |
| Capital souscrit | 57.631 | 57.631 | |
| Réserves | 94.182 | 86.116 | |
| Actions propres ( - ) | -7.012 | -7.092 | |
| Intérêts minoritaires | 2.986 | 2.740 | |
| Passifs non courants | 243.588 | 245.253 | |
| Passifs non courants portant intérêt | 5 | 223.014 | 226.422 |
| Provisions non courantes | 5.863 | 2.314 | |
| Obligations de pension | 335 | 335 | |
| Instruments dérivés | |||
| Passifs d'impôt différé | 13.361 | 15.193 | |
| Fournisseurs et autres créditeurs non-courants | 195 | 195 | |
| Autres passifs non-courants | 820 | 794 | |
| Passifs courants | 221.322 | 301.442 | |
| Passifs courants portant intérêt | 5 | 168.312 | 224.051 |
| Provisions courantes | |||
| Obligation de pension | |||
| Instruments dérivés | |||
| Passifs d'impôt exigible | 5.487 | 4.243 | |
| Fournisseurs et autres créditeurs courants | |||
| Autres passifs courants | 39.596 7.927 |
66.964 6.184 |
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 612.697 686.090
| Notes | EUR Milliers | |||
|---|---|---|---|---|
| 30.06.2017 | 30.06.2016 | 31.12.2016 | ||
| Opérations d'exploitation Résultat net |
16.749 | 6.646 | 20.375 | |
| - Résultat des intérêts minoritaires - |
-53 | -14 | ||
| Résultat des sociétés MEE - |
115 | 7 4 | 155 | |
| Coût net de financement - |
4.285 | 4.016 | 8.427 | |
| Impôts courants - |
7 | 4.038 | 1.030 | 5.315 |
| Résultat de l'exercice - |
25.134 | 11.766 | 34.258 | |
| Amortissements (Dotations / Reprises) - |
172 | 263 | 500 | |
| Réductions de valeur (Dotations / Reprises) - |
-539 | 0 | 8 | |
| Résultat de change non réalisé - |
2.906 | 2 2 | 1.608 | |
| Provisions (Dotations / reprises) - |
3.549 | -557 | -1.162 | |
| Impôts différés (Dotations / Reprises) - |
7 | -712 | 1.972 | 9 9 |
| (Plus) Moins-values sur cessions d'actifs - |
-986 | -2.462 | -2.692 | |
| Plans d'options sur actions / IAS 19 - |
-330 | -391 | -294 | |
| Ajustements pour éléments non monétaires - |
4.060 | -1.153 | -1.933 | |
| Variation de stock - |
35.690 | -17.481 | -39.782 | |
| Variation des créances et autres montants à recevoir - |
9.711 | 49.361 | 65.129 | |
| Variation des dettes commerciales - |
-2.501 | 4.397 | 5.663 | |
| Variation des dettes fiscales sur salaires - |
-134 | -135 | -25 | |
| Variation des autres créances et dettes - |
-24.915 | 2.342 | 4.220 | |
| Variation du besoin en fonds de roulement d'exploitation - |
17.851 | 38.484 | 35.205 | |
| Intérêts reçus - |
832 | 178 | 775 | |
| Impôts sur le résultat payés (reçus) - |
-2.460 | -2.513 | -6.468 | |
| Augmentation (diminution) de la trésorerie d'exploitation | 45.417 | 46.762 | 61.837 | |
| Opérations d'investissement | ||||
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles et corporelles - |
-56 | -112 | -277 | |
| Acquisitions d'immobilisations financières - |
-2.700 | -30 | -5.500 | |
| Nouveaux prêts accordés - |
-3.555 | -1.195 | -3.615 | |
| Sous-total des investissements acquis - |
-6.311 | -1.337 | -9.392 | |
| Cessions d'immobilisations incorporelles et corporelles - |
71 | 42 | 44 | |
| Cessions d'immobilisations financières - |
22.361 | 0 | ||
| remboursements d'emprunts - |
331 | 19.765 | 19.765 | |
| Sous-total des investissements cédés - |
402 | 42.168 | 19.809 | |
| Augmentation (diminution) de la trésorerie d'investissements | -5.909 | 40.831 | 10.417 | |
| Opérations de financement | ||||
| Augmentation de capital - |
0 | 0 | 0 | |
| Diminution de capital - |
0 | 0 | 0 | |
| Actions propres - |
4 2 | -462 | -422 | |
| Nouveaux emprunts - |
6.723 | 58.295 | 165.492 | |
| Remboursements d'emprunts - |
-66.774 | -72.206 | -95.645 | |
| Intérêts payés - |
-1.535 | -2.323 | -8.964 | |
| Dividendes versés par la société-mère à ses actionnaires - |
6 | -11.154 | -10.911 | -10.911 |
| Tantièmes versés aux administrateurs - Augmentation (diminution) de la trésorerie de financement |
-316 -73.014 |
-316 -27.923 |
-316 49.234 |
|
| Variation nette de la période | -33.506 | 59.670 | 121.488 | |
| Trésorerie de début d'exercice - |
145.396 | 23.158 | 23.158 | |
| Variation nette de trésorerie - |
-33.506 | 59.670 | 121.488 | |
| Variation de périmètre et écarts de conversion - |
2.665 | 2 | 750 | |
| Trésorerie de fin d'exercice - |
4 | 114.555 | 82.830 | 145.396 |
EUR Milliers
| Capital souscrit Réserves Hedging Actions propres Résultat reporté | Résultat de l'exercice |
Réserve IAS 19R | Ecarts de conversion |
Intérêts minoritaires |
Total capitaux propres |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 0 1 6 | |||||||||
| Solde d'ouverture au 01.01.2016 | 57.631 | - | (6.796) | 92.993 | - | (267) | (16.762) | - | 126.799 |
| Résultat de l'exercice | - | - | - | - | 20.375 | - | - | (15) | 20.360 |
| Autres éléments du résultat global | - | - | - | - | - | (24) | 1.006 | - | 982 |
| Résultat global total | - | - | - | - | 20.375 | (24) | 1.006 | (15) | 21.342 |
| Augmentation de capital | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Dividendes payés | - | - | - | (10.911) | - | - | - | - | (10.911) |
| Actions propres | - | - | (296) | - | - | - | - | - | (296) |
| Paiements fondés sur actions | - | - | - | (294) | - | - | - | - | (294) |
| Autres | - | - | - | - | - | - | 2.755 | 2.755 | |
| Solde de clôture au 31.12.2016 | 57.631 | - | (7.092) | 81.788 | 20.375 | (291) | (15.756) | 2.740 | 139.395 |
| 1ier semestre 2 0 1 6 | |||||||||
| Solde d'ouverture au 01.01.2016 | 57.631 | - | (6.796) | 92.993 | - | (267) | (16.762) | - | 126.799 |
| Résultat de l'exercice | - | - | - | - | 6.646 | - | - | - | 6.646 |
| Autres éléments du résultat global | - | - | - | - | - - |
(915) | - | (915) | |
| Résultat global total | - | - | - | - | 6.646 | - | (915) | - | 5.731 |
| Augmentation de capital | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Dividendes payés | - | - | - | (10.911) | - | - | - | - | (10.911) |
| Actions propres | - | - | (325) | - | - | - | - | - | (325) |
| Paiements fondés sur actions | - | - | - | (391) | - | - | - | - | (391) |
| Autres | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Solde de clôture au 30.06.2016 | 57.631 | - | (7.121) | 81.691 | 6.646 | (267) | (17.677) | - | 120.903 |
| 1ier semestre 2 0 1 7 | |||||||||
| Solde d'ouverture au 01.01.2017 | 57.631 | - | (7.092) | 102.163 | - | (291) | (15.756) | 2.740 | 139.395 |
| Résultat de l'exercice | - | - | - | - | 16.749 | - | - | (53) | 16.696 |
| Autres éléments du résultat global | - | - | - | - | - | - | 2.800 | 2.800 - |
|
| Résultat global total | - | - | - | - | 16.749 | - | 2.800 | (53) | 19.496 |
| Augmentation de capital | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Dividendes payés | - | - | - | (11.154) | - | - | - | - | (11.154) |
| Actions propres | - | - | 80 | - | - | - | - | - | 80 |
| Paiements fondés sur actions | - | - | - | (329) | - | - | - | - | (329) |
| Autres | - | - | - | - | - | - | - | 299 | 299 |
| Solde de clôture au 30.06.2017 | 57.631 | - | (7.012) | 90.680 | 16.749 | (291) | (12.956) | 2.986 | 147.787 |
Les états financiers semestriels consolidés du Groupe au 30 juin 2017 ont été arrêtés par le Conseil d'Administration du 30 août 2017.
Les comptes consolidés au 30 juin 2017 ont été établis en conformité avec la norme IAS 34 relative à l'information financière intermédiaire.
Les comptes financiers intermédiaires doivent être lus en complément du rapport annuel au 31 décembre 2016.
Les règles d'évaluation adoptées pour la préparation des états financiers consolidés au 30 juin 2017 n'ont pas été modifiées par rapport aux règles suivies pour la préparation du rapport annuel au 31 décembre 2016.
Les états financiers consolidés semestriels ont été préparés conformément au référentiel IFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu'adopté dans l'Union européenne.
Concernant l'impact de la mise en œuvre de la nouvelle norme IFRS 15 et tel qu'indiqué dans son rapport annuel 2016, ATENOR s'attend à un impact limité de son implémentation dans ses comptes consolidés 2018, l'examen des opérations de la société n'ayant pas révélé de nouveaux éléments significatifs.
Le cycle de vie des projets immobiliers d'ATENOR peut se résumer en 3 grandes phases : une phase d'acquisition de terrain, une phase de développement et de construction du projet et une phase de commercialisation et de vente. La durée et le processus de ces phases ne sont pas similaires, ni comparables d'un projet à l'autre. Le suivi et le respect du planning de chacun des projets sont assurés par la mise en place d'un système de communication régulier et d'un contrôle interne assuré par :
Dès qu'un projet arrive en phase de construction, une réunion mensuelle d'état d'avancement est tenue avec :
Ce système de communication permet de connaître, de contrôler et de solutionner en temps utiles et dans la mesure du possible les risques opérationnels éventuels.
| EUR Milliers | ||||
|---|---|---|---|---|
| 30.06.2017 | 30.06.2016 | 31.12.2016 | ||
| Autres actifs financiers courants | 75.661 | 72.762 | 41.944 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 38.894 | 10.068 | 103.451 | |
| Total trésorerie fin de période | 114.555 | 82.830 | 145.395 |
Cfr. tableau en page 8
| EUR Milliers | ||||
|---|---|---|---|---|
| Courant | Non courant | TOTAL | ||
| 1 an au plus | plus d'1 an | |||
| MOUVEMENTS SUR LES DETTES FINANCIERES | ||||
| Au 31.12.2016 | 224.051 | 226.422 | 450.473 | |
| Mouvements de l'exercice | ||||
| - Nouveaux emprunts | 1.373 | 4.991 | 6.364 | |
| - Remboursements d'emprunt | -65.956 | -65.956 | ||
| - Entrées dans le périmètre | ||||
| - Variations résultant des changements de taux de change | 107 | 9 | 116 | |
| - Transfert court terme / long terme | 8.514 | -8.514 | ||
| - Couverture de juste valeur | ||||
| - Autres | 223 | 106 | 329 | |
| Au 30.06.2017 | 168.312 | 223.014 | 391.326 | |
| Se référer au commentaire de la page 2 sur le bilan consolidé et la diminution de l'endettement. | ||||
| Conformément à l'IFRS 13, la « juste valeur » de l'emprunt obligataire (titre coté) d'une valeur nominale de 60 millions d'euros (2012-2017) s'établit au 30 juin 2017 à 60,67 millions d'euros (101,12% prix de cotation sur Euronext Brussels). Cette obligation arrivera à échéance le 26 octobre 2017. |
||||
| Dans le cadre de son nouveau programme d'European Medium Term Notes (EMTN), ATENOR a émis, en 2016, quatre tranches obligataires de respectivement € 30 M (3% - échéance 2021), € 18 M (3,125% - échéance 2022), € 30 M (3,50% - échéance 2023) et € 8,1 M (3,75% - échéance 2024). Ces obligations sont cotées sur Alternext Brussels. Au 30 juin 2017, leurs « justes valeurs » s'élèvent respectivement à € 29,61 M (98,70%), € 17,42 M (96,79%), € 29,06 M (96,88%) et € 7,93 M (97,87%). |
||||
| Pour rappel, ATENOR a mis en place, en novembre 2014, le placement privé d'un emprunt obligataire à 5 ans d'un montant de 25 millions d'euros dont l'échéance est fixée au 03.12.2019. |
||||
| Note 6. Dividendes payés | EUR Milliers |
| 30.06.2017 | 30.06.2016 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| -11.154 | -10.911 | -10.911 |
| EUR Milliers | ||||
|---|---|---|---|---|
| VENTILATION DES TAXES | 30.06.2017 | 30.06.2016 | 31.12.2016 | |
| IMPÔTS COURANTS | ||||
| Impôts sur le résultat de l'exercice | -4.116 | -1.024 | -5.308 | |
| Impôts, régularisation des exercices antérieurs | 7 7 | -6 | -7 | |
| Total impôts courants | -4.039 | -1.030 | -5.315 | |
| IMPÔTS DIFFERES | ||||
| Afférents à l'exercice | 500 | -3.818 | -4.265 | |
| Afférents aux pertes fiscales | 213 | 1.846 | 4.166 | |
| Total impôts différés | 713 | -1.972 | -99 | |
| TOTAL IMPÔTS COURANTS ET DIFFERES | -3.326 | -3.002 | -5.414 |
Cfr tableau en page 7
ATENOR exerce son métier principal de développeur de projets de promotion immobilière principalement axé sur la construction d'immeubles de bureaux et de logements, de caractéristiques relativement homogènes et qui présentent des profils de risque et de rentabilité similaires.
Le rapport d'activités d'ATENOR fournit de plus amples informations sur les résultats, les acquisitions et cessions intervenues durant la période sous revue.
| EUR Milliers | ||||
|---|---|---|---|---|
| 30.06.2017 | 30.06.2016 | 31.12.2016 | ||
| Immeubles destinés à la vente, solde d'ouverture | 429.209 | 344.167 | 344.167 | |
| Dépenses capitalisées | 66.568 | 66.205 | 125.505 | |
| Cessions de l'exercice | -103.416 | -49.944 | -111.897 | |
| Entrées dans le périmètre | 69.392 | |||
| Sorties du périmètre | 0 | |||
| Transferts de / vers la catégorie "stock" | 2.071 | |||
| Coûts d'emprunt (IAS 23) | 1.158 | 1.220 | 2.185 | |
| Augmentation/diminution résultant des changements de taux de change | 117 | -1.021 | -138 | |
| Pertes de valeur (comptabilisées) | -471 | |||
| Pertes de valeur (reprises) | 968 | 466 | ||
| Mouvements de la période | -32.534 | 16.460 | 85.042 | |
| Immeubles destinés à la vente, solde de clôture | 396.675 | 360.627 | 429.209 | |
| Valeur comptable des stocks mis en gage (limitée aux encours accordés) | 103.351 | 84.296 | 124.744 |
Nous renvoyons aux commentaires en page 2.
En date du 24 mars 2017, ATENOR a émis un plan d'options sur actions (SOP 2017) de la filiale dénommée Atenor Group Investments (AGI). Les options émises sur cette filiale bénéficient aux membres du Comité Exécutif, au personnel et aux prestataires de services d'ATENOR.
Ce SOP sera exerçable durant les trois périodes suivantes du 9 au 31 mars 2020, du 8 au 31 mars 2021 et du 8 au 31 mars 2022.
Le 8 mars 2017, le Conseil d'Administration, sur proposition du Comité de rémunération, a distribué 980 options sur actions Atenor Group Participations (AGP) conformément à la politique de rémunération décrite dans la partie « Corporate Governance » du rapport financier annuel 2016 (page 64).
| EUR Milliers | ||||
|---|---|---|---|---|
| Montants dus aux sociétés liées |
Montants dus par les sociétés liées au groupe |
|||
| IMMOANGE part de groupe : 50% |
- | 417 | ||
| VICTOR ESTATES part de groupe : 50% |
- | 4.858 | ||
| VICTOR PROPERTIES part de groupe : 50% |
- | 255 | ||
| VICTOR BARA part de groupe : 50% |
2.296 | |||
| VICTOR SPAAK part de groupe : 50% |
4.091 | |||
| NAOS part de groupe : 55% |
- | 2.646 |
Suite à la scission partielle de la société Immoange, deux nouvelles sociétés sont reprises dans le périmètre de consolidation d'ATENOR, à savoir Victor Spaak et Victor Bara.
Dans le cadre du projet mixte Victor, le partenariat (50/50) mis en œuvre avec la société BPI entraîne la mise en équivalence des sociétés Immoange, Victor Properties, Victor Estates, Victor Spaak et Victor Bara.
ATENOR dispose des créances reprises dans le tableau ci-dessus à l'égard des sociétés mises en équivalence.
Aucun autre changement important ne s'est opéré concernant les parties liées au cours du premier semestre 2017.
ATENOR n'a pas pour politique d'utiliser des instruments financiers dérivés à des fins de trading. Aucun nouveau contrat n'a été mis en œuvre pour une couverture de taux ou de change durant l'exercice 2017.
| MOUVEMENTS SUR ACTIONS PROPRES | Montant (EUR milliers) |
Nombre d'actions |
|---|---|---|
| Au 01.01.2017 (prix moyen € 40,59 par action) | 7.092 | 174.735 |
| Mouvements de l'exercice - acquisitions - cessions |
466 -546 |
10.192 -12.000 |
| Au 30.06.2017 (prix moyen € 40,77 par action) | 7.012 | 172.927 |
| Nombre d'actions propres à obtenir afin de couvrir | Nombre d'actions |
|---|---|
| - le plan de stock options 2008 | 7.750 |
| TOTAL | 7.750 |
Bien que la politique de la société ne soit pas à proprement parler un rachat systématique d'actions propres, ATENOR saisit toute opportunité de rachat eu égard à la valeur de l'action et à la situation confortable de trésorerie.
Le projet sera réalisé en partenariat avec une société française sous le giron de HRO. ATENOR possèdera 95% du joint venture.
ATENOR a l'intention de déposer un nouveau permis de construire dans les meilleurs délais afin d'optimiser l'aspect développement durable du bâtiment actuellement autorisé et de lancer sa construction dès obtention du permis.
Aucun autre événement important depuis le 30 juin 2017 n'est à signaler.
Stéphan SONNEVILLE s.a., CEO, Président du Comité Exécutif et les Membres de l'Executive Committee dont Monsieur Sidney D. BENS, CFO, attestent, au nom et pour le compte d'ATENOR SA, qu'à leur connaissance,
1 Les sociétés filiales d'ATENOR aux sens de l'article 11 du Code des Sociétés
Nous avons procédé à l'examen limité de l'information financière consolidée intermédiaire résumée d'ATENOR SA au 30 juin 2017 et pour la période de six mois se terminant à cette date, comprenant l'état consolidé intermédiaire résumé du résultat net et des autres éléments du résultat global, l'état consolidé intermédiaire résumé de la situation financière, l'état consolidé intermédiaire résumé des flux de trésorerie, l'état consolidé intermédiaire résumé des variations de capitaux propres, les méthodes comptables, et une sélection de notes explicatives.
Le Conseil d'administration est responsable de l'établissement et de la présentation sincère de cette information financière consolidée intermédiaire résumée conformément à la norme internationale IAS 34 – Information financière intermédiaire telle qu'adoptée par l'Union Européenne. Notre responsabilité consiste à émettre une conclusion sur cette information financière consolidée intermédiaire résumée sur la base de notre examen limité.
Nous avons effectué notre examen limité conformément à la norme ISRE (International Standard on Review Engagements) 2410 ″Examen limité d'informations financières intermédiaires effectué par l'auditeur indépendant de l'entité″. Un examen limité d'informations financières intermédiaires consiste en des demandes d'informations, principalement auprès des personnes responsables des questions financières et comptables et dans la mise en œuvre de procédures analytiques et d'autres procédures d'examen limité. L'étendue d'un examen limité est très inférieure à celle d'un audit effectué selon les normes internationales d'audit (International Standards on Auditing) et, en conséquence, ne nous permet pas d'obtenir l'assurance que nous avons relevé tous les faits significatifs qu'un audit permettrait d'identifier. En conséquence, nous n'exprimons donc pas d'opinion d'audit.
Sur la base de notre examen limité, aucun fait n'a été porté à notre connaissance nous laissant penser que l'information financière consolidée intermédiaire résumée qui précède n'a pas été établie, à tous égards importants, conformément à la norme internationale IAS 34 – Information financière intermédiaire tel qu'adoptée par l'Union Européenne.
Bruxelles, 30 août 2017
Mazars Réviseurs d'Entreprises SCRL Commissaire représentée par Xavier DOYEN
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