Annual Report • Mar 8, 2018
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gereglementeerde informatie
ATENOR heeft het boekjaar 2017 afgesloten met een geconsolideerd nettoresultaat van 22,18 miljoen euro, tegenover 20,38 miljoen euro in 2016.
De Raad van Bestuur zal de Algemene Vergadering voorstellen om een bruto dividend van € 2,08 per aandeel uit te betalen.
| Resultaten | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| Geconsolideerd nettoresultaat (aandeel van de groep) | 22.179 | 20.375 |
| Resultaat per aandeel (in euro) | 4,07 | 3,73 |
| Aantal aandelen | 5.631.076 | 5.631.076 |
| waarvan eigen aandelen | 198.622 | 174.735 |
| Balans | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
| Totaal der activa | 593.180 | 686.090 |
| Kasmiddelen aan het einde van de periode | 48.132 | 145.395 |
| Netto schuld (-) | -328.999 | -305.078 |
| Totaal geconsolideerd eigen vermogen | 149.640 | 139.395 |
De opbrengsten uit gewone activiteiten bedroegen 220,43 miljoen euro, dit is een stijging van 63,60 miljoen euro ten opzichte van 2016. Zij omvatten voornamelijk: (a) de inkomsten uit de verkopen van gebouwen A, B en D van het project Vaci Greens in Boedapest (€ 130,32 M), (b) de laatste schijven van het kantoorproject Port du Bon Dieu (Namen) na de oplevering aan de bank (€ 11,21 M), (c) de opbrengsten in verband met de verkoop van de appartementen van de projecten Palatium in Brussel (€ 21,74 M), Au Fil des Grands Prés in Bergen (€ 13,76 M), UP-site in Brussel (€ 8,10 M), Les Brasseries de Neudorf in Luxembourg (€ 7,34 M) en The One in Brussel (€ 5,88 M) alsook (d) van de huurinkomsten van de gebouwen Hermès Business Campus (Boekarest) en Nysdam (Terhulpen) voor 9,75 miljoen euro.
De andere bedrijfsopbrengsten (€ 8,56 M) omvatten voornamelijk de herfactureringen van huurlasten en diverse kosten van de verhuurde gebouwen (€ 5,33 M) alsook de meerwaarde die enerzijds gerealiseerd werd op de verkoop van de participatie Senior Island (project City Dox), in functie van de vorderingsstaat van de bouw van het rusthuis (€ 1,76 M).
Het operationele resultaat bedraagt 35,38 miljoen euro, voornamelijk beïnvloed door de verkopen van de gebouwen A, B en D van het project Vaci Greens (Boedapest; € 24,68 M), door de bijdrage van het kantoorproject Port du Bon Dieu (Namen) na de oplevering aan de bank (€ 2,27 M) en door de verkoop van appartementen van verschillende residentiële projecten, waaronder voornamelijk Palatium (Brussel), Au Fil des Grands Prés (Bergen), City Dox (Anderlecht) voor respectievelijk € 3,95 M, € 2,63 M en € 1,1 M.
De huuropbrengsten na aftrek van de lasten van de gebouwen HBC (Boekarest; € 8,42 M) en Nysdam (Terhulpen; € 0,66 M) en de verkoop van de participaties Senior Island in Anderlecht (Project City Dox; € 1,78 M) zorgen voor een bijkomende bijdrage aan het resultaat.
Het netto financiële resultaat bedraagt -10,37 miljoen euro, tegenover -9,42 miljoen euro in 2016. De verhoging van de netto financiële lasten is vooral te verklaren door de stijging van de gemiddelde nettoschuld van ATENOR.
Belastingen op het resultaat: Het bedrag van deze post bedroeg 2,48 miljoen euro (tegenover € 5,41 M in 2016). Deze post omvat zowel de sociale belastingen als de uitgestelde belastingvorderingen en verplichtingen met betrekking tot de evolutie in de commercialisering van bovengenoemde projecten.
Rekening houdend met wat voorafgaat, bedraagt het nettoresultaat aandeel van de groep van het boekjaar 22,18 miljoen euro in vergelijking met 20,38 miljoen euro in 2016.
Het geconsolideerd eigen vermogen bedraagt 149,64 miljoen euro, tegenover 139,39 miljoen op 31 december 2016, dit is een stijging van 7,3%.
Op 31 december 2017 bezit de Groep een netto geconsolideerde schuld van 329,00 miljoen euro, tegenover een netto geconsolideerde schuld van 305.08 miljoen euro op 31 december 2016.
De geconsolideerde schuld bestaat enerzijds uit een schuld op lange termijn van 198.69 miljoen euro en anderzijds uit een schuld op korte termijn van 178,45 miljoen euro. De beschikbare liquide middelen bedragen 48,13 miljoen euro tegenover 145,40 miljoen euro eind 2016.
De "gebouwen bedoeld voor verkoop" geboekt als "Voorraad" vertegenwoordigen de vastgoedprojecten in de portefeuille die momenteel ontwikkeld worden. Deze post bedraagt 443,97 miljoen euro, een stijging van 14,76 miljoen euro ten opzichte van 31 december 2016 (429,21 miljoen euro).
Deze verandering is vooral het gevolg van (a) de aankoop van terreinen van de projecten Bords de Seine 1 (Parijs), Arena Business Campus (Boedapest), @Expo (Boekarest), Au Fil des Grands Prés (fase 2 in Bergen) en van de gebouwen VDAB en COS (project Realex) voor een totaal van 53,81 miljoen euro, (b), de voortzetting van de werkzaamheden van de projecten The One en City Dox (Brussel) voor 29,53 miljoen euro en (c) de verkoop van de gebouwen A, B en D van het project Vaci Greens, het gebouw CBC in Namen en de overdracht van de appartementen van de projecten Palatium, UP-site, Au Fil des Grands Prés en Les Brasseries de Neudorf, die de voorraad verlagen met 75,95 miljoen euro. Het saldo van deze post is verdeeld over de andere projecten in ontwikkeling.
Als gevolg van de verschillende aankopen en verkopen van aandelen in de loop van 2017 heeft ATENOR SA. op 31 december 2017, 31.195 eigen aandelen in handen (in vergelijking met 11.308 op 31 december 2016). Hoewel het beleid strikt genomen geen systematische afkoop van eigen aandelen is, grijpt Atenor elke gelegenheid tot afkoop aan, rekening houdend met de waarde van het aandeel en de comfortabele kaspositie.
Het aantal ATENOR-aandelen die op 31 december 2017 in handen waren van de dochteronderneming Atenor Group Investments bedroeg 163.427 (situatie ongewijzigd ten opzichte van december 2016).
De Raad van Bestuur zal aan de Algemene Vergadering van 27 april 2018 voorstellen om voor het boekjaar 2017 een bruto dividend van 2,08 euro (+2%) uit te keren, ofwel een netto dividend na voorheffing (30%) van 1,456 euro per aandeel.
Mits goedkeuring door de Gewone Algemene Vergadering, zal het dividend worden uitbetaald vanaf 3 mei 2018 (*) .
| - | Ex date dividend: | 30 april 2018 |
|---|---|---|
| - | Record date dividend: | 2 mei 2018 |
| - | Uitbetaling dividend: | 3 mei 2018 |
(*) met uitzondering van eigen aandelen waarvan het recht op dividend zal worden opgeschort
In de loop van 2017 kenden alle projecten een gunstige ontwikkeling. Dit jaar benadrukken we de diversiteit van de bronnen van de resultaten, als gevolg van de functionele en geografische diversificatie van onze. Als gevolg van de laatste transacties bevat de portefeuille momenteel 18 projecten, goed voor een oppervlakte in de orde van 800.000 m².
De bouwwerken gaan voort met het oog op een voorlopige oplevering eind 2018. Dit gebouw is de eerste concrete realisatie van het Stadsproject Wet, een grondige stedenbouwkundige hervorming van de Europese wijk die werd gestart door de Brusselse Regering.
Op commercieel vlak zijn 53% van de appartementen en de twee handelsruimtes op de gelijkvloerse verdieping al verkocht (reserveringen niet meegerekend).
Wat de verhuur van kantoorruimten betreft werd een eerste overeenkomst gesloten met een beheerder van co-workingruimten voor een oppervlakte van 4.000 m².
Naar aanleiding van het beroep dat enkele welbekende verenigingen bij de Raad van State aantekenden tegen de ZGSV zullen de vergunnende overheden zeker de effectenstudies realiseren die vereist zouden zijn.
De projectoproep van de Europese instellingen voor de aankoop van een conferentiecentrum met een bovengrondse vloeroppervlakte van 24.000 m² werd op 20 december jl.. bekend gemaakt. Het kandidaatstellingsdossier moet tegen uiterlijk 23 maart worden ingediend en wordt momenteel voorbereid. De daarop volgende concurrentiegerichte dialoog zal bijna 18 maanden in beslag nemen.
Tegelijk worden, in het licht van de opportuniteiten die zich voordoen, in samenwerking met de architecten verschillende alternatieve scenario's onderzocht om in een nieuwe vergunningsaanvraag de twee aanpalende gebouwen op te nemen van die recent werden aangekocht.
De herontwikkelingswerken die eind 2015 van start gingen werden voltooid en opgeleverd. De appartementen werden opgeleverd in november 2017 en januari 2018. Van de 152 appartementen moeten er nog slechts 2 worden verkocht. Het project was dus bijzonder succesvol.
De bouwwerken en de verkoop van de eerste fase, meer bepaald de bouw van 93 appartementen (waarvan 32% al is verkocht), 8.500 m² geïntegreerde diensten aan ondernemingen, 71 serviceflats (waarvan 15% is verkocht) en een rusthuis, goed voor 39.500 m² in totaal, worden voortgezet met het oog op een oplevering in de loop van 2018.
Ter herinnering, de dochtervennootschap die het rusthuis realiseert, heeft in december 2015 het voorwerp uitgemaakt van een verbintenis tot overdracht aan een institutionele belegger; de marge wordt geboekt naarmate de bouw vordert.
De behandeling van de aanvraag tot verkavelingsvergunning voor de tweede fase van het project, dat voornamelijk residentieel van aard is, die in mei 2016 werd ingediend, is nog steeds aan de gang. Het BBP waarin dit project kadert werd goedgekeurd. Deze tweede fase omvat ook de aanbesteding gelanceerd door CITYDEV.BRUSSELS die werd gewonnen door ATENOR; ze heeft betrekking op 16.393 m² woningen, waarvan 12.471 m² bedoeld voor geconventioneerd wonen. De vergunning voor dit project zal binnenkort worden afgeleverd.
Het masterplan van de Zuidwijk zou regelgevende kracht moeten krijgen op grond van de bepalingen in de nieuwe COBAT die onlangs werd goedgekeurd door het Brusselse Parlement (uitwerking van een masterplan voor de ontwikkeling - PAD). De studies in het kader van dit RPA lopen nog volop. Op voorstel van de vergunnende overheid zal ATENOR, wanneer het stedenbouwkundige kader is goedgekeurd, de lancering onderzoeken van een architectuurwedstrijd die rekening houdt met de nieuwste parameters die zijn opgenomen in het masterplan. Na deze wedstrijd, en parallel aan het stedenbouwkundig onderzoek van het PAD, zullen de bouw- en milieuvergunningsaanvragen zo snel mogelijk ingediend worden, met het oog op de uitvoering van het project Victor, zoals vermeld in het programma van de Regering.
De renovatiewerken aan de kantoren langs de straatkant (fase 1 – 4.000 m²) worden voortgezet met het oog op een oplevering in het najaar van 2018. De contacten voor de verhuur/verkoop werden gestart.
Op vraag van de gemeente heeft ATENOR het project herzien om zo snel mogelijk de vergunningsaanvraag te kunnen indienen.
Na de laatste ondertekening van huurcontracten is het gebouw (dat een jaarlijkse brutohuuropbrengst genereert van € 1,2 M) nu voor meer dan 90% verhuurd. Slechts 1.200 m² blijft beschikbaar voor verhuur.
AU FIL DES GRANDS PRÉS – Wijk van de winkelgalerij "Les Grands Prés", Bergen (gemengd geheel van ±75.000 m²)
De eerste zes blokken van de eerste fase (202 woongelegenheden in totaal) zijn allemaal (voor)verkocht; de eerste vier werden opgeleverd, waarvan de vierde in februari; de andere twee zijn nog in opbouw.
Na de aflevering van de vergunning voor het 7de en 8ste blok (64 woongelegenheden) in oktober 2017 zijn deze al voor 72% voorverkocht. De bouwwerken zullen binnenkort van start gaan.
Bovendien wordt voor de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning die de andere percelen (fase
2) van het project omvat en de winkelgalerij met het nieuwe station verbindt, gewacht op de goedkeuring van de gemeenteraad. Op termijn zal dit de ontwikkeling mogelijk maken van enkele honderden woningen, buurtwinkels en kantoren. Na deze goedkeurring zullen de stedenbouwkundige vergunningen voor kantoren en een eerste woonblok worden aangevraagd.
De eerste vier blokken werden opgeleverd. Momenteel is 73% van de 91 appartementen verkocht. De bouw van het 5e blok (35 woningen), die in december 2016 van start ging, wordt voortgezet. De oplevering is voorzien voor zomer 2018.
De opmerkingen worden weggewerkt en de laatste kleine werkzaamheden uitgevoerd. De verwachte datum van voltooiing is 30 april 2018 na het akkoord dat werd onderhandeld met de algemene aannemer.
Voor de verkoop van de 3 resterende handelsruimten werden de contacten gestart.
De bouwwerken verlopen volgens de planning. De ruwbouw en de kelderverdieping zijn al voltooid. De verhuur van de overige oppervlakken (49%) werd eind 2017 gestart na de ondertekening van huurcontracten met de informatiebedrijven Arηs en de vennootschap voor advies, audit, boekhoudkundige diensten en fiscaal advies A3T.
Dit project, omgedoopt tot "Twist", betreft de ontwikkeling van een gemengd gebouw van 14.300 m² op een terrein van 28,8 are dat werd aangekocht nadat ATENOR de wedstrijd won. Er zullen kantoorruimten, woningen en handelszaken worden ingericht. De besprekingen met de lokale overheden zijn aan de gang met het oog op de indiening van een Bijzonder Plan van Aanleg (BPA). Dat wordt nog vóór het eind van het jaar verwacht.
Via haar Luxemburgse dochtermaatschappij ondertekende ATENOR in november j.l. een compromis voor de aankoop van een terrein van bijna 1,3 ha in de zone "Am Bann" in Leudelange. Het project, "BuzzCity" genaamd, betreft de ontwikkeling, eventueel in fasen, van een kantorencomplex op een oppervlakte van 16.000 m². Eind maart zal de aanvraag worden ingediend voor de stedenbouwkundige vergunning die in de loop van het 3de kwartaal 2018 wordt verwacht. Daarna kan de definitieve koopakte worden ondertekend en kunnen de bouwwerken worden gestart.
In februari 2018 werd een nieuwe vergunning afgeleverd voor 34.000 m². Het aspect duurzame ontwikkeling van het gebouw kan nu worden geoptimaliseerd. Bedoeling is om de bouwwerken te starten tegen midden 2018, na de beroepsfase. De kantoormarkt Péri-Défense is bijzonder actief.
Nadat in het eerste semester van 2017 de gebouwen A en B van Vaci Greens werden verkocht, heeft ATENOR eind oktober het gebouw Vaci Greens D verkocht in toekomstige staat van voltooiing. Het gebouw werd in januari 2018 opgeleverd zodat de belangrijkste huurder Unilever er zijn intrek kan nemen.
Tegelijkertijd, en in het kader van de verhuurgaranties die werden gegeven aan de kopers van de gebouwen, werden er nieuwe verhuurovereenkomsten gesloten voor diezelfde gebouwen A, B en D, waardoor hun bezetting respectievelijk 97%, 95% en 53% bedraagt, wat resulteert in een extra positieve impact op de resultaten van 2017.
Wat de ontwikkeling van de laatste blokken (E en F) van de campus (45.000 m²) betreft werd de stedenbouwkundige vergunning aangevraagd in maart. Bedoeling is om de werken te starten nog vóór de zomer van 2018.
Op de site van 19.000 m² die in augustus j.l. werd aangekocht kan een campus worden gebouwd van 4 kantoorgebouwen. De totale oppervlakte bedraagt ongeveer 75.500 m² en zal in fasen worden ontwikkeld. De vergunning voor het eerste gebouw werd afgeleverd in maart. De werken kunnen dus van start gaan in de loop van 2018.
Over het algemeen blijven de economische vooruitzichten gunstig en ze blijven de kantoorhuurmarkt en investeringsmarkt positief beïnvloeden.
Momenteel zijn de drie gebouwen (72.000 m²) volledig verhuurd. De laatste ruimtes maken nog het voorwerp uit van inrichtingswerken voor de huurders die in fasen hun intrek nemen in de gebouwen.
Er werden stappen ondernomen voor de verkoop van deze gebouwen op een steeds actievere investeringsmarkt.
Een eerste vergunning voor de restauratie van het beschermde gebouw werd afgeleverd. De renovatiewerken zijn al aan de gang. De komende maanden zal een vergunning worden aangevraagd voor een totaal van 15.800 m² kantoorruimte in het kader van een ZSP (Zonaal Stedenbouwkundig Plan). De huurmarkt heeft al interesse getoond voor dit ideaal gelegen project.
ATENOR voltooide, via haar Roemeense dochteronderneming, de aankoop van een nieuwe site in Boekarest (Roemenië). Deze is gelegen in het noordwestelijke deel van de stad, in de zakenwijk (Expozitiei/Piata Presei Libere) van het expositiecenter Romexpo. Bedoeling is om hier een kantoorcomplex te ontwikkelen van ongeveer 44.000 m². Alweer een bewijs dat ATENOR innoverende vastgoedprojecten wil ontwikkelen op een veelbelovende Roemeense vastgoedmarkt. In het eerste semester van 2018 zal een eerste vergunningsaanvraag ingediend worden.
Met de nieuwe groeivooruitzichten in het verschiet kennen de Europese vastgoedmarkten een gunstige ontwikkeling.
Als belangrijke speler op verschillende markten zal ATENOR daar wellicht de vruchten van plukken. In 2018 zal met name het gebouw The One in Brussel worden opgeleverd waarna de eerste huurders er hun intrek in kunnen nemen. De HBC-gebouwen in Boekarest, die allemaal worden verhuurd, zullen te koop worden aangeboden. In het algemeen zal ATENOR elke gelegenheid aangrijpen om haar gediversifieerde portefeuille te gelde te maken.
De resultaten van ATENOR zullen net als vorig jaar worden beïnvloed door de verkoop van de residentiële projecten in Brussel en daarbuiten.
Bovendien worden in 2018 de vergunningen verwacht en zullen de werken worden gestart van verschillende grote projecten in de portefeuille.
Ten slotte zullen er nieuwe investeringen worden gedaan in het kader van het doorlopende proces aankoopopwaardering-verkoop van projecten die passen in onze strategie en in onze internationale positionering.
Voor zover de marktvoorwaarden dit toelaten zal Atenor binnenkort een beroep doen op de markt in het kader van een obligatie-emissie.
Afhankelijk van de evolutie van de portefeuille zal ATENOR de vooruitzichten voor het huidige boekjaar in de loop van het jaar preciseren.
| |
Gewone Algemene Vergadering 2017 Uitbetaling van het dividend (mits goedkeuring van de Algemene Vergadering) |
27 april 2018 3 mei 2018 |
|---|---|---|
| | Tussentijds bericht (eerste kwartaal 2018) | 23 mei 2018 |
| | Bekendmaking van de halfjaarresultaten 2018 | 30 augustus 2018 |
| | Tussentijds bericht (derde kwartaal 2018) | 15 november 2018 |
| | Bekendmaking van de jaarresultaten 2018 | 11 maart 2019 |
| | Algemene Vergadering 2018 | 26 april 2019 |
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Stéphan Sonneville SA, CEO of Sidney D. Bens, CFO. +32-2-387.22.99 - e-mail : [email protected] - www.atenor.be
| In duizenden EUR | ||
|---|---|---|
| 2017 | 2016 | |
| Bedrijfopbrengsten | 220.430 | 156.830 |
| Omzet | 209.730 | 141.421 |
| Huuropbrengsten uit vastgoed | 10.700 | 15.409 |
| Overige bedrijfsopbrengsten | 8.558 | 8.847 |
| Winst (verlies) op afboeking van financiële activa | 1.757 | 2.676 |
| Overige bedrijfsopbrengsten | 6.719 | 6.155 |
| Winst (verlies) op afboeking van niet financiële activa | 8 2 | 1 6 |
| Bedrijfskosten (-) | -193.609 | -130.324 |
| Grondstoffen en gebruikte hulpstoffen (-) | -152.206 | -102.162 |
| Wijzigingen in voorraden gereed product en werk in uitvoering | 10.922 | 14.145 |
| Personeelskosten (-) | -2.767 | -3.583 |
| Afschrijvingen (-) | -269 | -500 |
| Aanpassingen van waarde (-) | 1.346 | -8 |
| Overige bedrijfskosten (-) | -50.635 | -38.216 |
| BEDRIJFSRESULTAAT - EBIT | 35.379 | 35.353 |
| Financiële kosten | -11.343 | -10.200 |
| Financiële opbrengsten | 972 | 776 |
| Aandeel in het resultaat van deelnemingen gewaardeerd | ||
| volgens de "equity"-methode | -466 | -155 |
| RESULTAAT VÓÓR BELASTING | 24.542 | 25.774 |
| Belastingen op het resultaat (-) | -2.480 | -5.414 |
| RESULTAAT NA BELASTING | 22.062 | 20.360 |
| RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR | 22.062 | 20.360 |
| Resultaat (aandeel van de minderheidsbelangen) | -117 | -15 |
| Resultaat (aandeel van de Groep) | 22.179 | 20.375 |
| WINST PER AANDEEL | In EUR | |
|---|---|---|
| 2017 | 2016 | |
| Totaal aantal uitgegeven aandelen | 5.631.076 | 5.631.076 |
| waarvan eigen aandelen | 198.622 | 174.735 |
| Gemiddeld gewogen aantal aandelen exclusief eigen aandelen | 5.451.285 | 5.456.769 |
| Basisresultaat | 4,07 | 3,73* |
| Verwaterd resultaat per aandeel | 4,07 | 3,73* |
| Voorstel van bruto dividend per aandeel | 2,08 | 2,04 |
| Andere elementen van het totaalresultaat | In duizenden EUR | |
| 2017 | 2016 | |
| Resultaat (aandeel van de Groep) | 22.179 | 20.375 |
| Niet te herclassificeren elementen in de nettoresultaat van de toekomstige | ||
| uitoefeningsperioden: | ||
| Voordelen van het personeel | -140 | -24 |
| Te herclassificeren elementen in de nettoresultaat van de toekomstige | ||
| uitoefeningsperioden : |
Omrekeningsverschillen 476 1.006 Totaalresultaat (aandeel van de groep) 22.515 21.357 Globaal resultaat van de periode toerekenbaar aan derden -117 -15
(*) cijfers gewijzigd ten aanzien van de publicatie 2016 (berekening gebaseerd op het gewogen gemiddelde aantal aandelen excl. eigen aandelen )
ACTIVA
| In duizenden EUR | |||
|---|---|---|---|
| 31.12.2017 | 31.12.2016 | ||
| VASTE ACTIVA | 43.806 | 65.577 | |
| Materiële vaste activa | 287 | 355 | |
| Immateriële activa | 327 | 2.564 | |
| waarvan goodwill | 173 | 2.374 | |
| Deelnemingen gewaardeerd volgens de "equity"-methode | 20.123 | 20.589 | |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 5.404 | 6.000 | |
| Overige financiële vaste activa | 12.745 | 12.971 | |
| Handelsvorderingen en overige vorderingen (vast deel) | 4.920 | 23.098 | |
| VLOTTENDE ACTIVA | 549.374 | 620.513 | |
| Voorraden | 443.973 | 429.209 | |
| Overige financiële vlottende activa | 25.011 | 41.944 | |
| Belastingvorderingen | 8.283 | 4.241 | |
| Handelsvorderingen en overige vorderingen | 44.018 | 36.178 | |
| Betalingen van voorschotten, vlottende | 221 | 185 | |
| Kas en kasequivalenten | 23.121 | 103.451 | |
| Overige vlottende activa | 4.747 | 5.305 | |
| TOTAAL DER ACTIVA | 593.180 | 686.090 | |
| PASSIVA EN EIGEN VERMOGEN |
| In duizenden EUR | |||
|---|---|---|---|
| 31.12.2017 | 31.12.2016 | ||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 149.640 | 139.395 | |
| Eigen vermogen - Groepsaandeel | 146.717 | 136.655 | |
| Geplaatst kapitaal | 57.631 | 57.631 | |
| Reserves | 97.281 | 86.116 | |
| Eigen aandelen (-) | -8.195 | -7.092 | |
| Minderheidsbelangen | 2.923 | 2.740 | |
| Langlopende passiva | 213.777 | 245.253 | |
| Langlopende rentedragende verplichtingen | 198.682 | 226.422 | |
| Langlopende voorzieningen | 6.718 | 2.314 | |
| Pensioen verplichting | 476 | 335 | |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 7.037 | 15.193 | |
| Kortlopende handelsschulden en overige schulden | 0 | 195 | |
| Overige langlopende passiva | 864 | 794 | |
| Kortlopende passiva | 229.763 | 301.442 | |
| Kortlopende rentedragende passiva | 178.449 | 224.051 | |
| Kortlopende voorzieningen | 0 | 0 | |
| Belastingverplichtingen | 4.930 | 4.243 | |
| Kortlopende handelsschulden en overige schulden | 42.980 | 66.964 | |
| Overige kortlopende passiva | 3.404 | 6.184 | |
| TOTAAL VAN HET EIGEN VERMOGEN EN DER PASSIVA | 593.180 | 686.090 |
| In duizenden EUR | |||
|---|---|---|---|
| 31.12.2017 | 31.12.2016 | ||
| Bedrijfsverrichtingen | |||
| Nettoresultaat - |
22.179 | 20.375 | |
| Nettoresultaat - Minderheidsbelangen - |
-117 | -14 | |
| Resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast - |
466 | 155 | |
| Nettokost van financiering - |
7.798 | 8.427 | |
| Actuele belastingen - |
10.054 | 5.315 | |
| Resultaat van het boekjaar - |
40.380 | 34.258 | |
| Afschrijvingen (toevoegingen/terugnemingen) - |
269 | 500 | |
| Waardeverminderingen (toevoegingen/terugnemingen) - |
-1.347 | 8 | |
| Resultaat van niet verwezenlijkt wisselen - |
4.258 | 1.608 | |
| Voorzieningen (toevoegingen/terugnemingen) - |
4.410 | -1.162 | |
| Uitgestelde belastingen (toevoeging / terugname) - |
-7.574 | 9 9 | |
| Resultaat op overdrachten van activa - |
-1.839 | -2.692 | |
| Stock options plans / IAS 19 - |
-197 | -294 | |
| Aanpassingen van niet-monetaire posten - |
-2.020 | -1.933 | |
| Wijziging in voorraden - |
-14.090 | -39.782 | |
| Wijziging in vorderingen en andere bedragen te krijgen - |
7.314 | 65.129 | |
| Wijziging in handelsschulden - |
3.890 248 |
5.663 -25 |
|
| Wijziging in fiscale schulden op bezoldigingen - |
-28.775 | 4.220 | |
| Wijziging in de overige vorderingen en schulden - |
|||
| Wijzigingen van het werkkapitaal - |
-31.413 971 |
35.205 775 |
|
| Ontvangen rente - |
-9.829 | -6.468 | |
| Betaalde belastingen op het resultaat (ontvangen) - Toename (afname) van de bedrijfsthesaurie |
|||
| -1.911 | 61.837 | ||
| Investeringsverrichtingen - |
-165 | -277 | |
| Aanschaffing van materiële en immateriële vaste activa - |
-5.500 | ||
| Aanschaffing van financiële vaste activa - |
-688 | -3.615 | |
| Nieuwe toegestane leningen Subtotaal van de aangekochte investeringen - |
-853 | -9.392 | |
| Overdrachten van materiële en immateriële vaste activa - |
81 | 44 | |
| Overdrachten van financiële vaste activa - |
|||
| Terugbetaling van leningen - |
910 | 19.765 | |
| Subtotaal van de verkochte investeringen - |
991 | 19.809 | |
| Toename (afname) van de investeringsthesaurie | 138 | 10.417 | |
| Financieringsverrichtingen | -1.124 | -422 | |
| Eigen aandelen - |
45.815 | 165.492 | |
| Nieuwe leningen - - |
-119.209 | -95.645 | |
| Terugbetaling van leningen Betaalde rente - |
-9.615 | -8.964 | |
| - | -11.154 | -10.911 | |
| Dividenden uitbetaald door de moedervennootschap Tantièmes uitbetaald voor bestuurders |
-316 | -316 | |
| - Toename (afname) van de financieringsthesaurie |
|||
| -95.303 | 49.234 | ||
| Nettowijziging over de periode - |
-97.076 145.396 |
121.488 23.158 |
|
| Kasmiddelen aan het begin van het boekjaar Netto schommeling van de kas - |
-97.076 | 121.488 | |
| Wijzigingen van de consolidatiekring en omrekeningsverschillen - |
-188 | 750 | |
| Kasmiddelen aan het eind van het boekjaar - |
48.132 | 145.396 | |
| Nota's | Geplaatst kapitaal |
Hedging reserves Eigen aandelen | Geconsolideerde reserves |
Resultaat van het boekjaar |
IAS 19R reserves |
Omrekenings verschillen |
Minderheids belangen |
Totaal eigen vermogen |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | ||||||||||
| Saldo per 01.01.2016 | 57.631 | - | (6.796) | 92.993 | - | (267) | (16.762) | - | 126.799 | |
| Resultaat van het boekjaar | - | - | - | - | 20.375 | - | - | (15) | 20.360 | |
| Andere elementen van het totaalresultaat | 2 | - | - | - | - | - | (24) | 1.006 | - | 982 |
| Totaalresultaat | - | - | - | - | 20.375 | (24) | 1.006 | (15) | 21.342 | |
| Kapitaalverhoging | - | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| Uitbetaalde dividenden | - | - | - | -10.911 | - | - | - | - | -10.911 | |
| Eigen aandelen | 1 | - | - | -296 | - | - | - | - | - | -296 |
| Betalingen op basis van de aandelen | - | - | - | -294 | - | - | - | - | -294 | |
| Andere | - | - | - | - | - | - | 2.755 | 2.755 | ||
| Saldo per 31.12.2016 | 57.631 | - | -7.092 | 81.788 | 20.375 | -291 | -15.756 | 2.740 | 139.395 | |
| 2017 | ||||||||||
| Saldo per 01.01.2017 | 57.631 | - | -7.092 | 102.163 | - | -291 | -15.756 | 2.740 | 139.395 | |
| Resultaat van het boekjaar | - | - | - | - | 22.179 | - | - | -117 | 22.062 | |
| Andere elementen van het totaalresultaat | 2 | - | - | - | - | - | -140 | 476 | - | 336 |
| Totaalresultaat | - | - | - | - | 22.179 | -140 | 476 | -117 | 22.398 | |
| Kapitaalverhoging | - | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| Uitbetaalde dividenden | - | - | - | -11.154 | - | - | - | - | -11.154 | |
| Eigen aandelen | 1 | - | - | -1.103 | - | - | - | - | - | -1.103 |
| Betalingen op basis van de aandelen | - | - | - | -196 | - | - | - | - | -196 | |
| Andere | - | - | - | - | - | - | 300 | 300 | ||
| Saldo per 31.12.2017 | 57.631 | - | -8.195 | 90.813 | 22.179 | -431 | -15.280 | 2.923 | 149.640 |
De Raad van Bestuur van 6 maart 2018 heeft de geconsolideerde financiële staten van de Groep, het jaarverslag met inbegrip van alle financiële staten en de bijgevoegde nota's, per 31 december 2017 vastgesteld.
De geconsolideerde rekeningen op 31 december 2017 werden opgesteld conform de IFRS-normen zoals van toepassing in de Europese Unie.
De waarderingsregels die werden gevolgd bij het opstellen van de geconsolideerde financiële staten per 31 december 2017, werden niet gewijzigd ten opzichte van de regels die werden gevolgd bij het opmaken van het jaarverslag op 31 december 2016, met uitzondering van de eventuele aanpassingen die noodzakelijk waren als gevolg van de inwerkingtreding van de IFRS-normen en -interpretaties die van toepassing zijn sinds 1 januari 2017.
Deze amendementen en nieuwe interpretaties hebben geen significante impact gehad op de presentatie, de openbaarmaking, de financiële prestaties en/of geconsolideerde financiële positie van ATENOR.
ATENOR heeft deze nieuwe of geamendeerde normen en interpretaties niet nog aangenomen.
Deze nieuwe norm die door de Europese Unie geratificeerd werd, is van kracht sinds 1 januari 2018. Ze beschrijft een uniek algemeen kader dat de entiteiten moeten gebruiken voor het boeken van de inkomsten uit contracten met hun klanten, en in het geval van ATENOR, in voorkomend geval, met haar investeerders.
Ze vervangt de huidige normen voor de boeking van inkomsten, meer bepaald "IAS 18 - Inkomsten uit gewone activiteiten" en "IAS 11 - Bouwcontracten" en de gerelateerde interpretaties.
De Europese (ESMA) en Belgische regelgevers (FSMA) publiceerden in juli 2016 hun aanbevelingen over de uitvoering en de communicatie van de integratie van deze norm in de geconsolideerde jaarrekening.
IFRS 15 stelt als fundamenteel beginsel dat ATENOR de inkomsten uit gewone activiteiten zo moet boeken dat wordt getoond wanneer de goederen aan de klanten (kopers of investeerders in kantoorgebouwen, appartementen of bedrijven) worden geleverd, alsook het bedrag als tegenwaarde dat ATENOR verwacht te boeken in ruil voor deze overdrachten. Dit fundamentele beginsel wordt voorgesteld als een vijf-stappenmodel:
Na de afsluiting van het boekjaar per 31 december 2017 en na identificatie van de transacties die de impact zullen ondergaan van deze nieuwe norm raamt ATENOR de gevolgen van de het in werking treden van de norm vanaf 1 januari 2018 op 1 miljoen euro na aftrek van de belastingen op de geconsolideerde rekeningen van 2018. De registratie van dit terugwerkende en gecumuleerde verschil zal worden afgetrokken van de eigen fondsen vanaf 1 januari 2018 (overeenkomstig bijlage C § c3b van de norm) – het verschil zal in de loop van 2018 worden opgevangen naarmate er gebouwen worden voltooid).
De levenscyclus van de vastgoedprojecten van ATENOR kan in 3 grote fasen worden samengevat: een fase waarin de grond wordt verworven, een fase waarin het project wordt ontwikkeld en gebouwd en een commercialiseringsen verkoopfase. De duur en het proces van deze fasen zijn verschillend en kunnen evenmin van project tot project met elkaar worden vergeleken.
De follow-up en de naleving van de planning van de projecten gebeuren via een systeem van regelmatige communicatie en interne controle uitgevoerd door:
Zodra het project in de bouwfase is, wordt een maandelijkse vergadering georganiseerd over de vordering van de werken met:
Dit communicatiesysteem maakt het mogelijk om tijdig op de hoogte te zijn van de eventuele operationele risico's en deze te zijner tijd te controleren en op te lossen.
| In duizenden EUR | ||||
|---|---|---|---|---|
| Overige financiële vlottende activa | 25.011 | 41.944 | ||
| Kas en kasequivalenten | 23.121 | 103.451 | ||
| Totaal kas aan het einde van de periode | 48.132 | 145.395 | ||
| Fair value | 48.132 | 145.395 | ||
| Waardering | niveau 3 | niveau 3 |
| 2017 | 2016 | |||
|---|---|---|---|---|
| Overige financiële vlottende activa | 25.011 | 41.944 | ||
| Kas en kasequivalenten | 23.121 | 103.451 | ||
| Totaal kas aan het einde van de periode | 48.132 | 145.395 | ||
| Fair value | 48.132 | 145.395 | ||
| Waardering | niveau 3 | niveau 3 | ||
| Lees pagina 7 en 8 - commentaar bij de belangrijkste posten van de geconsolideerde balans | ||||
| Nota 5. Financiële schulden | ||||
| In duizenden EUR FINANCIËLE SCHULDEN |
Kortlopend | Langlopend | Totaal | |
| Max. 1 jaar | Meer dan 1 jaar |
|||
| Bewegingen op financiële schulden | ||||
| Op 31.12.2016 | 224.051 | 226.422 | 450.473 | |
| Bewegingen van de periode | ||||
| - Nieuwe leningen | 39.022 | 6.239 | 45.261 | |
| - Terugbetalingen van leningen | -119.204 | -119.204 | ||
| - Binnengekomen in de consoladitiekring | ||||
| - Veranderingen als gevolg van wisselkoerswijzingen | 1 4 | 110 | 124 | |
| - Transfer korte termijn / lange termijn | 34.345 | -34.345 | ||
| - Andere | 221 | 256 | 477 | |
| Op 31.12.2017 | 178.449 | 198.682 | 377.131 | |
| De terugbetaling van de obligatielening van € 60 M in oktober 2017 en de overdracht van de Hongaarse gebouwen | ||||
| die wordt gecompenseerd door de voortzetting van de ontwikkelingen in portefeuille, zijn de belangrijkste | ||||
| verklaring voor de daling van de financiële inkomsten per 31 december 2017 (€ -73,34 M). | ||||
| ATENOR gaf, in 2016, in het kader van haar nieuwe programma van de European Medium Term Notes (EMTN) vier | ||||
| obligatieschijven uit van respectievelijk € 30 M (3% - vervalt in 2021), € 18 M (3,125% - vervalt in 2022), € 30 M | ||||
| (3,50% - vervalt in 2023) en € 8,1 M (3,75% - vervalt in 2024). De obligaties zijn genoteerd op Alternext Brussels. | ||||
| Op 31 december 2017 bedroeg hun "juiste waarde" respectievelijk € 29,81 M (99,36%), € 17,51 M (97,26%), | ||||
| € 29,62 M (98,73%) en € 7,91 M (97,71%). |
Ter herinnering, ATENOR voerde in november 2014 een privéplaatsing door van een obligatielening op 5 jaar van een bedrag van 25 miljoen euro, waarvan de vervaldag is vastgesteld op 31.12.2019.
| In duizenden EUR | ||
|---|---|---|
| 2017 | 2016 | |
| Dividenden op gewone aandelen, aangegeven en betaald gedurende het boekjaar | 11.154 | 10.911 |
| In duizenden EUR | ||
|---|---|---|
| I. Belastingverdeling | 2017 | 2016 |
| Actuele belastingen | ||
| Belastingen op het resultaat van het boekjaar | -10.238 | -5.308 |
| Aanpassingen aan belastingen van voorgaande perioden | 184 | -7 |
| Totaal actuele belastingen | -10.054 | -5.315 |
| Uitgestelde belastingen | ||
| Gerelateerd aan het boekjaar | 10.034 | -4.265 |
| Gerelateerd aan fiscale verliezen | -2.460 | 4.166 |
| Totaal uitgestelde belastingen | 7.574 | -99 |
| Totaal actuele en uitgestelde belastingen | -2.480 | -5.414 |
Lees pagina 6
De sectorale informatie heeft zowel wat de interne reporting als de externe communicatie betreft betrekking op slechts één activiteitensector, namelijk de ontwikkeling van vastgoedprojecten (kantoorgebouwen en woningen). Deze activiteit wort voorgesteld, beheerd en gecontroleerd per project. De verschillende projecten worden opgevolgd en hun prestaties worden geëvalueerd door de verschillende projectcomités, het uitvoerend comité en de raad van bestuur.
Het activiteitenverslag van ATENOR geeft meer informatie over de resultaten en de aan- en verkopen tijdens de periode onder nazicht.
| In duizenden EUR | |||
|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | ||
| Gebouwen bestemd voor verkoop, beginsaldo | 429.209 | 344.167 | |
| Gekapitaliseerde uitgaven | 171.196 | 125.505 | |
| Overdrachten van het boekjaar | -157.535 | -111.897 | |
| Wijzigingen van de consolidatiekring (+) | 69.392 | ||
| Wijzigingen van de consolidatiekring (-) | |||
| Leningskosten (IAS 23) | 2.899 | 2.185 | |
| Waardeverminderingsverliezen (opgenomen) teruggenomen | -3.189 | -138 | |
| Geboekte waardeverliezen | -471 | ||
| Teruggenomen waardeverliezen | 1.392 | 466 | |
| Bewegingen van het boekjaar | 14.763 | 85.042 | |
| Gebouwen bestemd voor verkoop, eindsaldo | 443.973 | 429.209 | |
| Boekwaarde van de voorraden in pand gegeven (beperkt tot leningen) | 113.486 | 124.744 |
Er wordt verwezen naar de commentaar op pagina 2.
Op 24 maart 2017 gaf ATENOR een aandelenoptieplan (AOP 2017) uit van dochteronderneming Atenor Group Investments (AGI). De uitgegeven opties op deze dochteronderneming brengen voordeel aan de leden van het Executive Committee, het personeel en dienstverleners van ATENOR.
Dit AOP 2017 is uitoefenbaar tijdens de volgende drie perioden: van 9 maart tot 31 maart 2020, van 8 maart tot 31 maart 2021 en van 8 maart tot 31 maart 2022.
Op 8 maart 2017 heeft de Raad van Bestuur, op voorstel van het Remuneration Committee, 980 aandelenopties op Atenor Group Participations (AGP) toegekend in overeenstemming met het bezoldigingsbeleid beschreven in het hoofdstuk "Corporate Governance" van het jaarverslag 2016 (pagina 64).
Rekening houdend met de uitoefening van de SOP's en de provisies bedraagt de globale last van de uitoefening van de SOP's (ATENOR, AGI en AGP) € 2,11 miljoen.
| Deelnemingen | In duizenden EUR | |
|---|---|---|
| 2017 | 2016 | |
| Victor Estates | 1.127 | 1.461 |
| Victor Properties | 7 0 | 7 9 |
| Victor Bara | 4.421 | |
| Victor Spaak | 7.897 | |
| Immoange | 1.155 | 13.571 |
| Naos | 5.453 | 5.478 |
| Totaal | 20.123 | 20.589 |
Ter herinnering: op 7 juli 2016 richtten ATENOR (55%) en een groep privébeleggers (45%) de Luxemburgse vennootschap NAOS op, die een gebouw met kantoren en winkels ontwikkelt op de site van Belval.
Als gevolg van de gedeeltelijke splitsing van de vennootschap Immoange worden twee nieuwe vennootschappen opgenomen in de consolidatiekring van ATENOR, met name Victor Spaak en Victor Bara.
In het kader van het gemengde project Victor, zorgt het (50/50) partnerschap dat werd opgezet met de vennootschap BPI, voor gelijkstelling van de vennootschappen Immoange, Victor Properties, Victor Estates, Victor Spaak en Victor Bara gewaardeerd volgens de 'equity'-methode.
Geen enkel andere belangrijke verandering heeft plaatsgevonden met betrekking tot de verbonden partijen. De bijgewerkte informatie met betrekking tot de verbonden partijen zullen het voorwerp uitmaken van een nota in het jaarverslag.
ATENOR gebruikt geen afgeleide financiële instrumenten voor tradingdoeleinden. Er werd in 2017 geen enkel nieuw contract gesloten voor een dekking van tarieven of koersen.
| Nota 13. Eigen aandelen | |||
|---|---|---|---|
| Bedrag | Aantal aandelen | ||
| Beweging in eigen & autocontrole aandelen | (in duizenden EUR) | ||
| Op 01.01.2017 (gemiddelde prijs € 40,59 per aandeel) | 7.092 | 174.735 | |
| Beweging van het boekjaar | |||
| - acquisities | 1.857 | 40.442 | |
| - verkopen | -755 | -16.555 | |
| Op 31.12.2017 (gemiddelde prijs : € 41,26 per aandeel (1) | 8.195 | 198.622 |
Hoewel het beleid strikt genomen geen systematische afkoop van eigen aandelen is, grijpt Atenor elke gelegenheid tot afkoop aan, rekening houdend met de waarde van het aandeel en de comfortabele kaspositie.
ATENOR heeft als activiteiten de realisatie van vastgoedprojecten, hetzij rechtstreeks, hetzij via filialen.
ATENOR wordt geconfronteerd met de risico's en onzekerheden die inherent zijn aan deze activiteit, en met name de evolutie van de conjunctuur van de wereldeconomie en de markten waar de gebouwen worden gebouwd, alsook de evolutie van de fundamentele factoren van de financiële markten zoals de rentevoeten en het volume van de middelen die voor investering worden aangewend.
De Raad van Bestuur heeft aandacht voor de analyse en het beheer van de verschillende risico's en onzekerheden waaraan ATENOR en haar filialen zijn blootgesteld.
De raad van bestuur wijst op een risico waaraan ATENOR blijft blootgesteld:
heeft er bijgevolg geen provisie voor aangelegd. Bovendien zijn de volgende risico's momenteel opgeheven:
Op 9 maart 2012 heeft de Rechtbank van het Arrondissement Luxemburg gedeeltelijk gevolg verleend aan die vraag, tot beloop van 0,37 miljoen euro. Op 24 mei 2012 heeft ATENOR beroep aangetekend tegen dat vonnis, en een bedrag van 0,37 miljoen euro (vermeerderd met de gerechtskosten) als provisie voorzien in de rekening van 2012. De pleidooien in beroep werden gehouden op 8 januari 2018 en het arrest van 7 februari 2018 heeft het geschil afgesloten binnen de limieten van de aangelegde provisie.
De uitgegeven opties op deze dochteronderneming brengen voordeel aan de leden van het Executive Committee, het personeel en dienstverleners van ATENOR.
Dit AOP is uitoefenbaar tijdens de volgende drie perioden: van 8 maart tot 31 maart 2021 en van 8 maart tot 31 maart 2022, van 8 maart tot 31 maart 2023.
Er valt geen andere belangrijke gebeurtenis sinds 31 december 2017 te melden.
Stéphan Sonneville n.v., CEO, Voorzitter van het Executive Committee en de Leden van het Executive Committee, waaronder de heer Sidney D. BENS, Financieel Directeur, verklaren, in naam en voor rekening van ATENOR nv, dat bij hun weten,
De Commissaris, MAZARS – Bedrijfsrevisoren CVBA vertegenwoordigd door de heer Xavier Doyen, heeft de auditwerkzaamheden beëindigd en heeft bevestigd dat de boekhoudkundige informatie die in het bericht opgenomen is, geen enkel voorbehoud van zijn kant oproept en overeenstemt met de financiële staten zoals die door de Raad van Bestuur afgesloten werden.
1 De dochterondernemingen van ATENOR in de betekenis van artikel 11 van het Wetboek van Vennootschappen.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.