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ATENOR
Interim / Quarterly Report • Sep 4, 2019
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Interim / Quarterly Report
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RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2019
La Hulpe, le 4 septembre 2019
A. Rapport de gestion intermédiaire
Le premier semestre 2019 se clôture sur un résultat consolidé net part de groupe de 6,30 millions d'euros contre un résultat de 5,64 millions d'euros au premier semestre 2018.
Au premier semestre 2019, ce sont essentiellement les marges dégagées sur des projets pré-vendus, tant en bureau qu'en résidentiel, et tant en Europe Occidentale qu'en Europe Centrale qui ont généré ce résultat. Les revenus locatifs des immeubles Hermès Business Campus (HBC, Bucarest), University Business Center (UBC, Varsovie) et Nysdam (La Hulpe) ont également apporté une contribution significative. Les revenus de ce semestre sont donc une nouvelle fois diversifiés, avec dix projets contribuant aux résultats.
| Résultats | 30.06.2019 | 30.06.2018 |
|---|---|---|
| Résultat net consolidé (part de groupe) | 6.297 | 5.638 |
| Résultat par action (en euros) | 1,18 | 1,04 |
| Nombre d'actions | 5.631.076 | 5.631.076 |
| Dont actions propres | 313.427 | 191.813 |
| Bilan | 30.06.2019 | 31.12.2018 |
| Total de l'actif | 722.235 | 670.765 |
| Trésorerie de fin de période | 95.165 | 106.590 |
| Endettement net (-) | -415.626 | -333.688 |
| Total des capitaux propres consolidés | 157.654 | 170.298 |
Tableau des chiffres clés consolidés (en milliers d'euros) – Examen limité du Commissaire
Produits des activités ordinaires et résultats consolidés
Les produits des activités ordinaires au 30 juin 2019 s'établissent à 31,86 millions d'euros. Ils comprennent principalement (a) les revenus liés aux ventes des appartements des projets résidentiels (City Dox, The One, Au Fil des Grands Prés, La Sucrerie, UP-site) pour un total de 17,62 millions d'euros, (b) le revenu dégagé de la vente en état futur d'achèvement du projet BuzzCity (Leudelange ; € 4,55 M) ainsi que (c) les revenus locatifs des immeubles Hermès Business Campus (Bucarest), University Business Center (Varsovie) et Nysdam (La Hulpe) totalisant € 8,04 millions d'euros.
Les autres produits opérationnels (€ 8,15 M) comprennent principalement les refacturations de charges locatives et frais divers des immeubles en location (€ 2,76 M) ainsi que le solde de la plus-value dégagée sur la cession de la participation Naos SA (projet Naos) suite à la livraison de l'immeuble (€ 4,91 M).
Le résultat opérationnel s'élève à 13,21 millions d'euros. Il est majoritairement influencé par la vente des appartements des divers projets résidentiels cités ci-dessus (total de € 2,84 M), des revenus locatifs nets de charges des immeubles HBC, UBC et Nysdam (total de € 6,57 M) ainsi que de la cession de Naos SA (€ 4,91 M).
Le résultat financier net s'établit à -5,54 millions d'euros contre -3,97 millions d'euros au premier semestre 2018. L'augmentation des charges financières nettes au premier semestre s'explique principalement par la hausse de l'endettement moyen net du Groupe couplée à une baisse des activations (IAS 23 ; € -0,40 M comparé à 2018) liées aux développements en cours.
Les impôts s'élèvent à 1,46 million d'euros au 30 juin 2019 et sont essentiellement composés d'impôts effectifs et d'impôts différés passifs relatifs principalement aux projets City Dox (€ 0,77 M), BuzzCity (€ 0,25 M) et Au Fil des Grands Prés (€ 0,13 M).
Le résultat net part de groupe du premier semestre de l'exercice s'élève à 6,30 millions d'euros.
Bilan consolidé
Les capitaux propres consolidés s'élèvent à 157,65 millions d'euros, soit 22% du total bilantaire.
Au 30 juin 2019, l'endettement net du groupe (déduction faite de la trésorerie) s'établit à 415,63 millions d'euros à comparer à un endettement net de 333,69 millions d'euros au 31 décembre 2018.
L'augmentation de l'endettement net du groupe (€ +81,94 M) par rapport au 31 décembre 2018 s'explique principalement par l'augmentation nette des « Stocks » (voir ci-dessous), principalement financée par l'émission, en avril dernier, de l'emprunt obligataire (retail bond) de 60 millions d'euros, en deux tranches. Cette opération placée avec succès a démontré la confiance des investisseurs institutionnels et privés à l'égard d'ATENOR.
Les « Immeubles destinés à la vente » classés en « Stocks » représentent les projets immobiliers en portefeuille et en cours de développement. Ce poste s'élève à 522,43 millions d'euros en augmentation nette de 63,23 millions d'euros par rapport au 31 décembre 2018. Cette variation résulte principalement (a) des acquisitions des projets Parc des Nations (Lisbonne), Fort 7 (Varsovie) et Becsi (Budapest), pour un total de 39,97 millions d'euros, (b) de la poursuite des travaux et études des projets Vaci Greens, Arena Business Campus (Budapest), Com'Unity (Bezons) et Realex (Bruxelles), soit au total 29,48 millions d'euros et (c) des ventes d'appartements des projets City Dox, Au Fil des Grands Prés, La Sucrerie, The One et UPsite qui viennent réduire le stock à hauteur de 9,91 millions d'euros. Le solde de la variation nette de ce poste (€ +3,69 M) provient des variations sur les autres projets en développement.
Projets en Portefeuille
Au cours du premier semestre, ATENOR a poursuivi le développement de ses activités comptant 27 projets en portefeuille pour un total de l'ordre de 1.200.000 m².
L'évolution favorable des projets au cours de ces derniers mois témoigne d'une gestion active dans un marché immobilier toujours satisfaisant.
Les projets ont connu les évolutions suivantes :
LA REGION BRUXELLOISE (23,53% du portefeuille)
ATENOR inscrit résolument ses investissements dans la voie du développement durable de la Région. Un équilibre entre l'économique, le social et l'environnemental.
L'économique : le quartier Européen est un pôle majeur de l'activité économique de la Région.
THE ONE – Quartier Européen, rue de la Loi, Bruxelles (31.000 m² de bureaux, 11.000 m² de logements)
Concernant la partie résidentielle, la totalité des appartements ainsi que les deux commerces du rez ont été vendus, ce qui entérine le succès commercial de ce projet résidentiel.
Concernant la partie bureau, pour rappel, en décembre 2018, ATENOR a cédé la SA The One Office, propriétaire de la partie bureau, à Deka Immobilien Investment Gmbh, tout en restant en charge de la location de l'immeuble. Au cours de l'année 2018, les surfaces de bureau ont été proposées à la location à l'OIB dans le cadre d'un appel à candidature et des négociations ont été initiées.
Ces négociations ont connu récemment une progression concrète portant sur la location de la totalité de l'immeuble, sans qu'il n'y ait, à ce stade, un accord des autorités budgétaires des institutions européennes. Concernant la situation urbanistique, à notre connaissance, l'instruction du recours contre le RRUZ au Conseil d'Etat se poursuit et pourrait déboucher sur une annulation « technique » du RRUZ. Nous ne voyons, à terme, aucune incidence dommageable pour The One.
REALEX [90% ATENOR] – Quartier Européen, entre les rues de la Loi et de Lalaing, Bruxelles (minimum 54.000 m² de bureaux)
Realex a participé au dialogue compétitif organisé par les institutions européennes et portant sur l'acquisition d'un Centre de Conférences de l'ordre de 26.000 m² hors sol. Les discussions ont évolué de manière positive sans qu'il ne soit toutefois encore possible de préciser l'éventualité, la nature et le momentum d'un accord.
Pour la partie bureau (± 30.000 m²) qui complète ce projet, Realex basera, dans un premier temps, son approche commerciale sur l'attractivité logique que présente ce site pour l'Union Européenne en raison de sa présence affirmée à proximité.
Une demande de permis d'urbanisme a été introduite fin 2018 ; l'étude d'incidence est en cours.
Le social : ATENOR participe à l'accroissement de l'offre de logements abordables, dans un cadre urbain de qualité.
CITY DOX – Zone du Canal, quai de Biestebroeck, Anderlecht (de l'ordre de 157.000 m² mixte)
Concernant la phase 1, sur le plan commercial, la vente des appartements et des résidences services se poursuit de manière satisfaisante.
Le taux de location de l'immeuble de bureau est actuellement de 64%. Des contacts sont en cours avec des candidats locataires.
Concernant la phase 2, essentiellement résidentielle, les travaux de construction ont démarré très récemment. Une partie des logements sont développés dans le cadre d'un concours Citydev, dont la commercialisation sera lancée au 4ième trimestre. La commercialisation de la partie « libre » bénéficie déjà d'un taux de pré-vente de 60%.
Enfin, concernant la phase 3, le résultat du concours d'architecture qui a été lancé en juin sera dévoilé miseptembre. Le développement porte sur 170 logements.
L'environnemental : le transport par train occupera une place centrale dans la résolution des questions environnementales et des problèmes de mobilité. Les quartiers des gares sont appelés à être des lieux d'urbanité intense et fédérateurs.
VICTOR [50% ATENOR] – Quartier du Midi, face à la Gare du Midi, Bruxelles (91.000 m² mixte)
Les études à réaliser dans le cadre du Plan d'Aménagement Directeur Midi (PAD) ont été lancées à l'initiative du Gouvernement de la Région bruxelloise. L'élaboration d'un nouveau projet se poursuit afin de correspondre aux vues exprimées par la Région quant au bon aménagement des lieux. Selon le projet de PAD à l'étude, le projet serait réduit à 91.000 m².
CCN [33% ATENOR] – Communes de Schaerbeek et St Josse, à côté de la gare du Nord (de l'ordre de 130.500 m² mixte)
ATENOR, AG Real Estate et AXA IM - Real Assets, agissant pour le compte d'un de ses clients, ont conclu un accord de partenariat pour le développement d'un projet de grande ampleur sur le site connu sous le nom de CCN, et jouxtant la Gare du Nord de Bruxelles. Le projet devrait débuter en 2021 lorsque la Région de Bruxelles-Capitale (qui occupe la majorité de l'actuel bâtiment) aura quitté les locaux. Les premières études sont en cours.
ATENOR, acteur urbain : tant en FLANDRE (1,34% du portefeuille) qu'en WALLONIE (8,35% du portefeuille).
ATENOR participe à la transformation du tissu urbain, rendue nécessaire par l'évolution des modes de vie, de travail, de production, de consommation, etc.
DE MOLENS [50% ATENOR] – Centre-ville – rue Tolpoort, Deinze (projet mixte résidentiel et commerces de l'ordre de 32.000 m²)
L'intention est d'introduire une demande de permis avant la fin de l'année et de commencer les travaux dans les meilleurs délais après libération du site par l'ancien propriétaire. L'architecte retenu est le bureau norvégien Reiulf Ramstad (RRA).
LES BERGES DE L'ARGENTINE – La Hulpe (projet résidentiel et de bureaux de l'ordre de 26.000 m²)
Les travaux de rénovation des bureaux à front de rue (phase 1 – 4.000 m²) sont terminés. La commercialisation de ces bureaux (location / vente) est en cours.
La deuxième phase du projet (22.000 m² de logements) a été entièrement revue afin de rencontrer les desiderata exprimés par la Commune. L'instruction de la demande de permisintroduite fin juillet 2019 suit son cours.
LE NYSDAM – La Hulpe (immeuble de bureaux de 15.600 m²)
Le repositionnement commercial de l'immeuble est accompli ; il affichera un taux d'occupation de 100% fin décembre 2019 permettant ainsi d'enclencher un processus de vente, conformément à notre core business.
AU FIL DES GRANDS PRÉS – Quartier de la galerie commerciale « Les Grands Prés », Mons (de l'ordre de 75.000 m² mixte)
Concernant la première phase, la construction des deux derniers blocs résidentiels (sur 8 au total, tous
prévendus) se poursuit. La livraison est prévue en 2020.
Concernant la deuxième phase, la demande de permis portant sur la partie de bureau est au stade de l'enquête publique. Plusieurs occupants potentiels ont d'ores et déjà confirmé leur intérêt.
LA SUCRERIE – Ath (183 logements, 5 commerces, 1 crèche, soit 20.000 m²)
La construction du 5ième bloc est terminée. La commercialisation des derniers appartements se poursuit de manière satisfaisante.
LUXEMBOURG (5,44% du portefeuille) :
Le pays, soutenu par une image internationale forte d'excellence financière développe son urbanisme étape par étape ; ATENOR, présente au Grand-Duché de Luxembourg depuis 20 ans, s'inscrit dans cette évolution.
NAOS [55% ATENOR] – Belval, Grand-Duché de Luxembourg (immeuble de bureaux / commerces – 14.000 m²) L'immeuble a été livré en juillet 2019 aux investisseurs institutionnels qui l'avaient acquis en novembre 2018. Le taux de location s'élève à 95% ce qui confirme l'attractivité de l'immeuble dans son environnement. La livraison et l'évolution de la location ont permis de dégager une marge supérieure aux attentes.
TWIST – Belval, Grand-Duché de Luxembourg (immeuble de bureaux, logements et commerces – 14.300 m²) Le PAP ayant été délivré, la demande de permis de bâtir devrait être introduite à la mi-septembre.
BUZZCITY – Leudelange, Grand-Duché de Luxembourg (immeuble de bureaux – 16.800 m²)
Les travaux de construction se poursuivent conformément au planning. La pose de la première pierre sera officialisée fin septembre. Pour rappel, le projet a été vendu en état futur d'achèvement en décembre 2018. La commercialisation des surfaces de bureau est en cours.
LANKELZ [50% ATENOR] – Esch-sur-Alzette, Grand-Duché de Luxembourg (mixte : résidentiel, commerces et bureaux – 68.000 m²)
Pour rappel, ATENOR a signé en juillet dernier un accord de partenariat 50/50 avec un acteur luxembourgeois de premier plan pour le développement d'un terrain à Esch-sur-Alzette bénéficiant d'une excellente localisation. Le projet à usage mixte prévoit le développement de plus de 350 logements, des commerces, du bureau ainsi que des infrastructures publiques de qualité. Les premières études sont en cours.
PARIS (4,91% du portefeuille) :
Le plus grand marché européen de bureaux dans lequel ATENOR est entré à un prix compétitif.
COM'UNITY 1 [99% ATENOR] – Bezons (Paris) – (33.800 m² de bureaux)
Les travaux de construction et la commercialisation sont en cours dans un marché locatif péri-défense toujours bien soutenu.
BORDS DE SEINE 2 – Bezons (Paris) – (25.000 m² de bureaux)
Un permis de construire a été obtenu en juillet 2019 pour le développement dans la foulée de Com'Unity. La promesse d'achat portant sur le terrain doit être exercée en février 2020.
LISBONNE (2,48% du portefeuille) :
Un marché capté par l'activité résidentielle, dans lequel le stock de bureaux de plus de 4,5 millions de m² offre de belles opportunités aux développeurs professionnels.
PARC DES NATIONS – Quartier de l'ancienne Exposition Universelle, Lisbonne – (28.000 m² de bureaux et 1.640 m² de commerces)
Pour rappel, ATENOR a finalisé en juin l'acquisition d'un terrain au cœur du quartier de l'ancienne Exposition Universelle de 1998, appelé aujourd'hui Parc des Nations. Les première études sont menées afin de déposer une demande de permis pour fin octobre 2019.
DÜSSELDORF (0,29% du portefeuille) :
Le marché allemand, très structuré, offre à ATENOR une diversification pertinente de son portefeuille. Au sein de l'Allemagne, le marché de Düsseldorf, capitale d'une des régions les plus riches du pays, la Rhénanie du Nord - Westphalie, connaît une forte demande de logements.
AM WEHRHAHN – Artère commerçante Am Wehrhahn au Centre-ville de Düsseldorf – (3.500 m² de logements et commerces)
Le lancement des travaux est reporté au début 2020 en raison d'une forte activité sur le marché de la construction. Le bail relatif au supermarché a été conclu. La commercialisation s'oriente vers une vente en état futur d'achèvement en bloc.
VARSOVIE (25,90% du portefeuille) :
Par la taille du pays et son attractivité, le marché de bureaux de Varsovie s'est hissé au cours de ces dernières années au rang des plus grands et plus recherchés tant par les occupants internationaux que les investisseurs. ATENOR entend y prendre une position majeure.
UNIVERSITY BUSINESS CENTER – quartier de Mokotow, Varsovie – (60.000 m² de bureaux)
Ces bureaux situés dans le quartier très actif de Mokotow feront l'objet d'un redéveloppement en deux phases, la première étant la démolition et la reconstruction d'UBC 1, le plus petit et le plus ancien des deux immeubles. Une première demande de permis sera prochainement déposée. Entretemps, les deux immeubles génèrent un revenu locatif annuel de 3 millions d'euros.
FORT 7 – quartier de l'aéroport Chopin, Varsovie – (250.000 m² de destination mixte)
Pour rappel, via une filiale polonaise, ATENOR a acquis un terrain situé au début du nouveau « business corridor » reliant l'aéroport Chopin au centre-ville. Plusieurs bureaux d'architectes ont été sollicités afin de définir un master plan sur l'ensemble du terrain de 14,1 ha.
BUDAPEST (13,67% du portefeuille) :
La Hongrie affiche encore cette année des perspectives de croissance économique élevée. Cette croissance économique soutient le marché immobilier, spécialement dans la capitale, Budapest.
VACI GREENS – Vaci Corridor, Budapest (blocs E 26.000 m² et F 27.500 m² de bureaux)
Après la location et la vente des 4 premiers immeubles, ATENOR a entamé la construction et la commercialisation des deux derniers immeubles dans un marché toujours porteur.
L'immeuble F est pré-loué à hauteur de 55% alors qu'un accord est intervenu avec un investisseur local pour la vente en état futur d'achèvement de l'immeuble E. Cette vente contribuera aux résultats 2019 dans le cadre des perspectives décrites plus loin dans ce communiqué.
ARENA BUSINESS CAMPUS – Boulevard Hungària, Budapest (80.000 m² de bureaux)
ATENOR a commencé la construction et la commercialisation de l'immeuble A (23.000 m²), proposant une localisation alternative suscitant l'intérêt du marché.
BECSI – Rue Becsi 68-70 et 74-80, District 3 de Budapest (15.000 m² de bureaux)
Par le biais de sa filiale hongroise, ATENOR a conclu des accords afin de rassembler plusieurs parcelles d'une superficie totale d'environ 5.000 m² dans le district 3 de Budapest. Situé à 300 mètres du centre commercial 'Új Udvar' ('New Court'), le site est aisément accessible par les transports en commun et par la route.
Le projet proposera un immeuble de bureaux de trois étages. Une demande de permis d'urbanisme pour une surface bâtissable de 15.000 m² sera introduite sous peu, afin de permettre le début des travaux de construction au cours du premier semestre 2020.
BAKERY – Hengermalonut 18, District de Buda Sud, Budapest (15.000 m² de bureaux)
Pour rappel, début juillet, ATENOR a signé un accord pour l'acquisition d'un terrain de 5.711 m² dans le quartier le plus peuplé de Budapest situé à proximité du Danube et proche des universités (District 11). ATENOR y prévoit le développement d'un immeuble de bureaux de catégorie « A+ » proposant une surface de 15.000 m².
BUCAREST (14,08% du portefeuille) :
Un marché locatif dynamique, soutenu par une forte croissance économique, où ATENOR investit de manière opportuniste.
HERMES BUSINESS CAMPUS – Boulevard D. Pompeiu, Bucarest (75.000 m² de bureaux)
Les contacts se poursuivent en vue de la vente des 3 immeubles, dans un marché à l'investissement qui connaît un intérêt croissant de la part d'investisseurs internationaux.
Entretemps, ces immeubles étant totalement loués, ATENOR bénéficie des revenus locatifs de l'ordre de 10 millions d'euros par an.
DACIA ONE – Intersection Calea Victoria et Boulevard Dacia, CBD, Bucarest (13.500 m² de bureaux)
La procédure urbanistique complexe, parce qu'abordant une partie classée et une autre nouvelle, plus dense, évolue de manière satisfaisante. Le PUZ (règlement zonal) pour cette nouvelle composante du projet a été obtenu en mai 2019 et les autorisations sont en cours. Cette nouvelle construction a été louée (en état futur d'achèvement) en vertu d'un contrat de location d'une durée de dix ans à ING Tech, le pôle de développement logiciel d'ING. Noerr ROMANIA, représentation locale des conseillers juridiques et fiscaux allemands ont préalablement loué les 1.800 m² de l'immeuble historique complétant à 100% la location du projet Dacia One.
@EXPO – Avenue Expozitiei, Bucarest (47.000 m² de bureaux)
Le permis portant sur plus de 47.000 m² de bureaux devrait être obtenu au second semestre 2019, ce qui permettra de lancer une première phase de travaux. Plusieurs marques d'intérêt se sont manifestées pour la location de surfaces.
UP-SITE BUCHAREST – Quartier Floreasca/Vacarescu, Bucarest (2 tours totalisant ± 250 appartements) En décembre 2018, ATENOR a acquis un terrain en plein cœur du quartier Floreasca/Vacarescu situé à proximité du lac Floreasca et à 200 mètres de la station de métro Aurel Vlaicu. Le développement du projet comprenant 2 tours résidentielles de 14 et 24 étages (250 appartements et 400 emplacements de parking) devrait débuter d'ici quelques mois.
Autres informations
Pour rappel, le 29 avril 2019, ATENOR a, à nouveau, fait appel à l'épargne publique en émettant un emprunt obligataire (Retail Bond) réparti en deux tranches l'une d'une durée de 4 et l'autre de 6 ans pour un total de € 60 M. Cette opération, largement sursouscrite, a remporté un réel succès auprès des investisseurs particuliers et qualifiés. Le produit de cette émission est venu d'une part renforcer les capitaux permanents d'ATENOR sur lesquels s'appuie le développement des activités et a permis d'autre part d'étendre les maturités de financement (2023 et 2025).
En date du 24 juin, ATENOR a intégré l'indice boursier Mid-Cap d'Euronext Brussels (BEL MID). A cette occasion, ATENOR déclarait que l'évolution positive des résultats depuis plus de 5 ans et le paiement régulier d'un dividende en hausse avaient assurément contribué à cet attrait grandissant exprimé par les investisseurs. La politique de communication transparente et régulière mise en œuvre par ATENOR s'est vu saluée par l'intégration d'ATENOR dans cet indice.
Principaux risques et incertitudes
Le Conseil d'Administration est attentif à l'analyse et à la gestion des différents risques et incertitudes auxquels ATENOR et ses filiales sont exposés.
Le seul litige qui subsistait et qui opposait ATENOR à la société Com.Realty s'est soldé par une reconnaissance de la position d'ATENOR par la Cour d'appel de Bruxelles en juin dernier. A ce jour, ATENOR n'est donc confrontée à aucun litige.
Actions propres
Au 30 juin 2019, Atenor Group Investments SA (filiale à 100% d'ATENOR SA) détient 163.427 actions d'ATENOR (situation inchangée par rapport au 31 décembre 2018) et Atenor Long Term Growth SA (filiale à 100% d'ATENOR SA) détient 150.000 actions ATENOR (contre 68.398 au 31 décembre 2018). Les actions détenues par ces deux filiales sont destinées à remplir les engagements pris à l'égard des bénéficiaires des plans d'options sur actions (voir notre Rapport Financier Annuel 2018 - page 115).
Perspectives pour la fin de l'exercice 2019
La présence d'ATENOR dans plusieurs pays à croissance économique soutenue, couplée à l'extension du portefeuille d'activités donne à ATENOR la capacité de générer annuellement des résultats largement positifs.
Chaque trimestre voit désormais une transaction, une acquisition, une location ou une vente de projet se concrétiser ; un acte de développement se poser tel l'introduction d'une demande ou la délivrance d'un permis, le lancement ou la réception de travaux.
Eu égard à la probabilité d'aboutissement des négociations en cours et des accords conclus, ATENOR s'attend à réaliser, en 2019, un résultat supérieur au résultat 2018 ; cette tendance sera, le cas échéant, confirmée à travers notre communication au fil des mois à venir, dès que les facteurs non encore arrêtés à ce stade, auront été définitivement entérinés.
Politique de dividende
ATENOR a l'intention de maintenir sa politique de dividende, offrant aux actionnaires une rémunération attractive et récurrente.
Calendrier Financier
- Déclaration intermédiaire du troisième trimestre 2019 14 novembre 2019
- Publication des résultats annuels 2019 9 mars 2020
- Assemblée Générale 2019 24 avril 2020
Contacts et Informations
Pour de plus amples informations, veuillez contacter Stéphan Sonneville SA, CEO ou Sidney D. Bens, CFO.
Tél +32 (2) 387.22.99 Fax +32 (2) 387.23.16 e-mail : [email protected] www.atenor.be
B. Etats financiers résumés
Etat consolidé du résultat global
| EUR Milliers | ||||
|---|---|---|---|---|
| Notes | 30.06.2019 | 30.06.2018 | ||
| Produits des activités ordinaires | 31.855 | 45.678 | ||
| Chiffre d'affaires | 23.565 | 39.811 | ||
| Produits locatifs des immeubles | 8.290 | 5.867 | ||
| Autres produits opérationnels | 8.149 | 5.589 | ||
| Résultat sur cession d'actifs financiers | 4.914 | 2.737 | ||
| Autres produits opérationnels | 3.224 | 2.853 | ||
| Résultat sur cession d'actifs non financiers | 1 1 | -1 | ||
| Charges opérationnelles ( - ) | -26.797 | -40.019 | ||
| Matières premières et consommables utilisés ( - ) | -66.848 | -75.089 | ||
| Variation de stocks de produits finis et des travaux en cours | 60.509 | 62.743 | ||
| Frais de personnel ( - ) | -2.269 | -1.180 | ||
| Dotations aux amortissements ( - ) | -243 | -96 | ||
| Ajustements de valeur ( - ) | 853 -18.799 |
1.483 -27.880 |
||
| Autres charges opérationnelles ( - ) | ||||
| RESULTAT OPERATIONNEL - EBIT | 13.207 | 11.248 | ||
| Charges financières ( - ) | -5.640 | -4.059 | ||
| Produits financiers | 9 6 | 9 1 | ||
| Quote-part dans le résultat net des participations mises en équivalence | 1 8 | -117 | ||
| RESULTAT AVANT IMPOTS | 7.681 | 7.163 | ||
| Charges (produits) d'impôt sur le résultat ( - ) | 7 | -1.456 | -1.593 | |
| RESULTAT APRES IMPOTS | 6.225 | 5.570 | ||
| Résultat après impôts des activités abandonnées | 0 | 0 | ||
| RESULTAT DE L'EXERCICE | 6.225 | 5.570 | ||
| Résultat Participations ne donnant pas le contrôle | -72 | -68 | ||
| Résultat Part de Groupe | 6.297 | 5.638 | ||
| RESULTAT PAR ACTION | EUR | |||
| 30.06.2019 | 30.06.2018 | |||
| Nombre total d'actions émises | 5.631.076 | 5.631.076 | ||
| dont actions propres | 313.427 | 191.813 | ||
| Nombre moyen pondéré d'actions hors actions propres Résultat de base |
5.350.260 | 5.439.269 | ||
| Résultat dilué par action | 1,18 1,18 |
1,04 1,04 |
||
| Autres éléments du résultat global | EUR Milliers | |||
| 30.06.2019 | 30.06.2018 | |||
| Résultat Part de Groupe | 6.297 | 5.638 | ||
| Eléments non reclassables dans le résultat net d'exercices ultérieurs | ||||
| Avantages au personnel | ||||
| Eléments reclassables dans le résultat net d'exercices ultérieurs | ||||
| Ecarts de conversion | -2.037 | -1.894 | ||
| Couverture de cash flows | 1 3 | -488 | ||
| Impôts | -244 | |||
| Résultat global total du groupe | 3.772 | 3.500 | ||
| Résultat global de la période attribuable aux tiers | -72 | -68 |
EUR Milliers
B. Etats financiers résumés (suite)
Etat consolidé de la situation financière
ACTIFS
| Notes | 30.06.2019 | 30.06.2018 | 31.12.2018 | |
|---|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 48.269 | 40.741 | 56.928 | |
| Immobilisations corporelles | 1 0 | 2.423 | 335 | 549 |
| Immobilisations incorporelles | 139 | 221 | 176 | |
| Participations mises en équivalence | 24.750 | 20.366 | 14.732 | |
| Actifs d'impôt différé | 5.808 | 6.177 | 6.337 | |
| Autres actifs financiers non courants | 12.177 | 11.482 | 11.869 | |
| Clients et autres débiteurs non courants | 2.972 | 2.160 | 23.265 | |
| ACTIFS COURANTS | 673.966 | 616.806 | 613.837 | |
| Stocks | 9 | 522.430 | 499.083 | 459.202 |
| Autres actifs financiers courants | 4 | 18.393 | 17.339 | 68.064 |
| Actifs d'impôt exigible | 819 | 870 | 1.067 | |
| Clients et autres débiteurs courants | 44.346 | 42.680 | 37.432 | |
| Paiements d'avance courants | 1 4 | 134 | 1.346 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 4 | 80.966 | 52.388 | 42.145 |
| Autres actifs courants | 6.998 | 4.312 | 4.581 | |
| TOTAL DE L'ACTIF | 722.235 | 657.547 | 670.765 |
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
| 30.06.2019 | 30.06.2018 | 31.12.2018 | ||
|---|---|---|---|---|
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 157.654 | 141.367 | 170.298 | |
| Capitaux propres - Part du Groupe | 154.780 | 138.350 | 167.352 | |
| Capital souscrit | 57.631 | 57.631 | 57.631 | |
| Réserves | 112.223 | 88.537 | 119.727 | |
| Actions propres ( - ) | -15.074 | -7.818 | -10.006 | |
| Participations ne donnant pas le contrôle | 2.874 | 3.017 | 2.946 | |
| Passifs non courants | 374.374 | 279.764 | 297.789 | |
| Passifs non courants portant intérêt | 5 | 368.896 | 264.621 | 293.105 |
| Provisions non courantes | 480 | 5.976 | 648 | |
| Obligations de pension | 455 | 476 | 455 | |
| Instruments dérivés | 1 3 | 488 | 0 | 0 |
| Passifs d'impôt différé | 1.506 | 7.035 | 1.125 | |
| Fournisseurs et autres créditeurs non-courants | 1.149 | 776 | 1.542 | |
| Autres passifs non-courants | 1.400 | 880 | 914 | |
| Passifs courants | 190.207 | 236.416 | 202.678 | |
| Passifs courants portant intérêt | 5 | 141.895 | 187.178 | 147.174 |
| Provisions courantes | 1.895 | 408 | 5.040 | |
| Passifs d'impôt exigible | 2.703 | 6.786 | 2.986 | |
| Fournisseurs et autres créditeurs courants | 30.481 | 34.498 | 33.554 | |
| Autres passifs courants | 13.233 | 7.546 | 13.924 | |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 722.235 | 657.547 | 670.765 |
B. Etats financiers résumés (suite)
Etat consolidé des Flux de Trésorerie (méthode indirecte)
| Notes | EUR Milliers | |||
|---|---|---|---|---|
| 30.06.2019 | 30.06.2018 | 31.12.2018 | ||
| Opérations d'exploitation | ||||
| Résultat net - |
6.297 | 5.638 | 35.177 | |
| Résultat des participations ne donnant pas le contrôle - |
-72 | -68 | -140 | |
| Résultat des sociétés MEE - |
-18 | 117 | 228 | |
| Coût net de financement - |
4.628 | 3.453 | 6.994 | |
| Impôts courants - |
7 | 546 | 1.794 | 2.986 |
| Résultat de l'exercice - |
11.381 | 10.934 | 45.245 | |
| Amortissements (Dotations / Reprises) - |
243 | 9 6 | 206 | |
| Réductions de valeur (Dotations / Reprises) - |
-853 | -1.483 | -1.433 | |
| Résultat de change non réalisé - |
4 2 | 100 | 463 | |
| Provisions (Dotations / reprises) - |
-3.314 | -270 | -960 | |
| Impôts différés (Dotations / Reprises) - |
7 | 910 | -200 | -830 |
| (Plus) Moins-values sur cessions d'actifs - |
-4.925 | -2.787 | -34.992 | |
| Plans d'options sur actions / IAS 19 - |
471 | 7 5 | 141 | |
| Ajustements pour éléments non monétaires - |
-7.426 | -4.469 | -37.405 | |
| Variation de stock - |
-63.659 | -56.629 | -122.634 | |
| Variation des créances et autres montants à recevoir - |
15.836 | 5.035 | 41.832 | |
| Variation des dettes commerciales - |
-1.131 | -2.223 | 9.803 | |
| Variation des dettes fiscales sur salaires - |
-292 | -332 | 4 1 | |
| Variation des autres créances et dettes - |
-4.683 | -3.230 | 5.712 | |
| Variation du besoin en fonds de roulement d'exploitation - |
-53.929 | -57.379 | -65.246 | |
| Intérêts reçus - |
95 | 90 | 1.132 | |
| Impôts sur le résultat (payés) reçus - |
-590 | 150 | -4.917 | |
| Augmentation (diminution) de la trésorerie d'exploitation | -50.469 | -50.674 | -61.191 | |
| Opérations d'investissement | -1.008 | -119 | -409 | |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles et corporelles - |
-10.003 | -6 | -6 | |
| Acquisitions d'immobilisations financières - |
-310 | -103 | -492 | |
| Nouveaux prêts accordés - |
-11.321 | -228 | -907 | |
| Sous-total des investissements acquis - |
11 | 15 | 15 | |
| Cessions d'immobilisations incorporelles et corporelles - Cessions d'immobilisations financières |
7.516 | 57.804 | ||
| - | 2 | 1.364 | 1.364 | |
| remboursements d'emprunts - Sous-total des investissements cédés |
||||
| - | 1 3 | 8.895 | 59.183 | |
| Augmentation (diminution) de la trésorerie d'investissements | -11.308 | 8.667 | 58.276 | |
| Opérations de financement | ||||
| Augmentation de capital - |
0 | 0 | ||
| Diminution de capital - |
0 | 0 | 0 | |
| Actions propres - |
-5.068 | 376 | -1.642 | |
| Nouveaux emprunts - |
102.174 | 91.422 | 127.868 | |
| Remboursements d'emprunts - |
-31.247 | -16.514 | -41.980 | |
| Intérêts payés - |
-3.337 | -762 | -6.545 | |
| Dividendes versés par la société-mère à ses actionnaires - |
6 | -11.747 | -11.317 | -11.317 |
| Tantièmes versés aux administrateurs - |
-256 | -316 | -316 | |
| Augmentation (diminution) de la trésorerie de financement | 50.519 | 62.889 | 66.068 | |
| Variation nette de la période | -11.258 | 20.882 | 63.153 | |
| Trésorerie de début d'exercice - |
106.590 | 43.296 | 43.296 | |
| Variation nette de trésorerie - |
-11.258 | 20.882 | 63.153 | |
| Variation de périmètre et écarts de conversion - |
-167 | 515 | 141 | |
| Trésorerie de fin d'exercice - |
4 | 95.165 | 64.693 | 106.590 |
B. Etats financiers résumés (suite)
Etat consolidé de Variations des Capitaux Propres
EUR Milliers
| Capital souscrit Réserves Hedging Actions propres Résultat reporté | Résultat de | Réserve IAS 19R | Ecarts de | Intérêts | Total capitaux | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| l'exercice | conversion | minoritaires | propres | ||||||
| 2 0 1 8 | |||||||||
| Solde d'ouverture au 01.01.2018 | 57.631 | - | -8.195 | 112.992 | - | -431 | -15.280 | 2.923 | 149.640 |
| Changement de méthode IFRS 15 | - | - | - | -1.001 | - | - | - | - | -1.001 |
| Solde d'ouverture ajusté | 57.631 | - | -8.195 | 111.991 | - | -431 | -15.280 | 2.923 | 148.639 |
| Résultat de l'exercice | - | - | - | - | 35.177 | - | - | -139 | 35.038 |
| Autres éléments du résultat global | - | - | - | - | - | 29 | -583 | - | -554 |
| Résultat global total | - | - | - | - | 35.177 | 29 | -583 | -139 | 34.484 |
| Augmentation de capital | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Dividendes payés | - | - | - | -11.317 | - | - | - | - | -11.317 |
| Actions propres | - | - | -1.811 | - | - | - | - | - | -1.811 |
| Paiements fondés sur actions | - | - | - | 141 | - | - | - | - | 141 |
| Autres | - | - | - | - | - | - | - | 162 | 162 |
| Solde de clôture au 31.12.2018 | 57.631 | - | -10.006 | 100.815 | 35.177 | -402 | -15.863 | 2.946 | 170.298 |
| 1ier semestre 2 0 1 8 | |||||||||
| Solde d'ouverture au 01.01.2018 | 57.631 | - | -8.195 | 112.992 | - | -431 | -15.280 | 2.923 | 149.640 |
| Changement de méthode IFRS 15 | - | - | - | -1.001 | - | - | - | - | -1.001 |
| Solde d'ouverture ajusté | 57.631 | - | -8.195 | 111.991 | - | -431 | -15.280 | 2.923 | 148.639 |
| Résultat de l'exercice | - | - | - | - | 5.638 | - | - | -68 | 5.570 |
| Autres éléments du résultat global | - | - | - | -244 | - | - | -1.894 | - | -2.138 |
| Résultat global total | - | - | - | -244 | 5.638 | - | -1.894 | -68 | 3.432 |
| Augmentation de capital | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Dividendes payés | - | - | - | -11.317 | - | - | - | - | -11.317 |
| Actions propres | - | - | 377 | - | - | - | - | - | 377 |
| Paiements fondés sur actions | - | - | - | 7 4 | - | - | - | - | 7 4 |
| Autres | - | - | - | - | - | - | - | 162 | 162 |
| Solde de clôture au 30.06.2018 | 57.631 | - | -7.818 | 100.504 | 5.638 | -431 | -17.174 | 3.017 | 141.367 |
| 1ier semestre 2 0 1 9 | |||||||||
| Solde d'ouverture au 01.01.2019 | 57.631 | - | -10.006 | 135.992 | - | -402 | -15.863 | 2.946 | 170.298 |
| Résultat de l'exercice | - | - | - | - | 6.297 | - | - | -72 | 6.225 |
| Autres éléments du résultat global | - | -488 | - | - | - | - | -2.037 | - | -2.525 |
| Résultat global total | - | -488 | - | - | 6.297 | - | -2.037 | -72 | 3.700 |
| Augmentation de capital | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Dividendes payés | - | - | - | -11.747 | - | - | - | - | -11.747 |
| Actions propres | - | - | -5.068 | - | - | - | - | - | -5.068 |
| Paiements fondés sur actions | - | - | - | 471 | - | - | - | - | 471 |
| Autres | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Solde de clôture au 30.06.2019 | 57.631 | -488 | -15.074 | 124.716 | 6.297 | -402 | -17.900 | 2.874 | 157.654 |
NOTES RELATIVES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS AU 30.06.2019
Note 1. Information corporate
Les états financiers semestriels consolidés du Groupe au 30 juin 2019 ont été arrêtés par le Conseil d'Administration du 3 septembre 2019.
Note 2. Principales méthodes comptables
1. Bases de préparation
Les comptes consolidés au 30 juin 2019 ont été établis en conformité avec la norme IAS 34 relative à l'information financière intermédiaire.
Les comptes financiers intermédiaires doivent être lus en complément du rapport annuel au 31 décembre 2018.
2. Principes de consolidation et principes comptables significatifs
Les règles d'évaluation adoptées pour la préparation des états financiers consolidés au 30 juin 2019 n'ont pas été modifiées par rapport aux règles suivies pour la préparation du rapport annuel au 31 décembre 2018 à l'exception des normes, amendements ou interprétations, d'application obligatoire pour les exercices ouverts à compter du 1 ier janvier 2019.
Les états financiers consolidés semestriels ont été préparés conformément au référentiel IFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu'adopté dans l'Union européenne.
Pour rappel, ATENOR applique la norme IFRS 15 (Produits des activités ordinaires tirés de contrats conclus avec des clients) depuis le 1er janvier 2018 selon la méthode rétrospective simplifiée. En application de cette méthode, les périodes comparatives n'ont pas été retraitées et l'impact lié au changement de règle d'évaluation a été directement enregistré dans les fonds propres d'ouverture (se référer à l'Etat consolidé des variations des capitaux propres 2018). Cet impact s'élevait à 1 million d'euros net d'impôts.
Le tableau ci-dessous détaille par poste la transition IFRS 15 ainsi que la reconnaissance en résultat en 2019 liée au changement de méthode :
| EUR Milliers | Equity | Reconnaissance en résultat | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 01.01.2018 | 2018 | 2019 | Total | ||
| Chiffres d'affaires | -1.410 | 1.263 | 147 | 1.410 | |
| Prix de revient | -12 | 7 8 | -66 | 1 2 | |
| Résultat brut | -1.422 | 1.341 | 8 1 | 1.422 | |
| Impôt - 29,58% | 421 | -397 | -24 | -421 | |
| Impact net | -1.001 | 944 | 5 7 | 1.001 |
ATENOR applique la norme IFRS 16 (Contrats de location) depuis le 1er janvier 2019 selon l'approche rétrospective simplifiée. En application de cette méthode, l'impact sur le bilan et le compte de résultat est calculé comme si le bail prenait effet au 1ier janvier 2019 sans retraitement des comptes comparatifs des exercices antérieurs et sans impact sur les capitaux propres d'ouverture.
Conformément à IFRS 16, ATENOR n'applique pas la nouvelle norme aux contrats de location portant sur les immobilisations incorporelles et a fait le choix de ne pas appliquer le nouveau modèle de comptabilisation aux contrats de location d'une durée inférieure à un an (options de renouvellement incluses), ni aux contrats portant sur des biens ayant une faible valeur unitaire à neuf (seuil d'exemption de USD 5.000).
Par ailleurs, ATENOR applique des mesures de simplification transitoires autorisées par la norme IFRS 16 dont la principale est la comptabilisation des contrats de location dont le terme survient dans les 12 mois suivant la date de première application comme s'il s'agissait de contrats de location à court terme.
Pour ATENOR, en tant que bailleur, il n'y a pas d'impact.
Se référer aux notes 5 et 10
Note 3. Information saisonnière
Le cycle de vie des projets immobiliers d'ATENOR peut se résumer en 3 grandes phases : une phase d'acquisition de terrain, une phase de développement et de construction du projet et une phase de commercialisation et de vente. La durée et le processus de ces phases ne sont pas similaires, ni comparables d'un projet à l'autre.
Le suivi et le respect du planning de chacun des projets sont assurés par la mise en place d'un système de communication régulier et d'un contrôle interne assuré par :
- un Comité Exécutif tenu mensuellement pour chacun des projets et formalisé par un procès-verbal.
Dès qu'un projet arrive en phase de construction, une réunion mensuelle d'état d'avancement est tenue avec :
- les spécialistes externes afin de s'assurer du respect des délais convenus et
- l'Entreprise Générale chargée de la construction du projet.
Ce système de communication permet de connaître, de contrôler et de solutionner en temps utiles et dans la mesure du possible les risques opérationnels éventuels.
Note 4. Autres actifs financiers courants, trésorerie et équivalents de trésorerie
| EUR Milliers | ||||
|---|---|---|---|---|
| 30.06.2019 | 30.06.2018 | 31.12.2018 | ||
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE | ||||
| Dépôts à court terme | 14.199 | 12.305 | 64.445 | |
| Soldes bancaires | 80.963 | 52.385 | 42.143 | |
| Soldes en caisse | 3 | 3 | 2 | |
| Total trésorerie et équivalents de trésorerie | 95.165 | 64.693 | 106.590 |
Cfr. tableaux en pages 9 et 10
Note 5. Dettes financières
| EUR Milliers | ||||
|---|---|---|---|---|
| Courant | Non courant | TOTAL | ||
| 1 an au plus | plus d'1 an | |||
| MOUVEMENTS SUR LES DETTES FINANCIERES | ||||
| Au 31.12.2018 | 147.174 | 293.105 | 440.279 | |
| Mouvements de l'exercice | ||||
| - Nouveaux emprunts | 13.250 | 87.321 | 100.571 | |
| - Remboursements d'emprunt | -30.786 | -30.786 | ||
| - Entrées dans le périmètre | ||||
| - Dettes de loyer (IFRS 16) | 204 | 795 | 999 | |
| - Variations résultant des changements de taux de change | 4 | -70 | -66 | |
| - Transfert court terme / long terme | 12.107 | -12.107 | ||
| - Autres | -58 | -148 | -206 | |
| Au 30.06.2019 | 141.895 | 368.896 | 510.791 |
Se référer au commentaire de la page 2 sur le bilan consolidé et l'augmentation de l'endettement.
En avril 2019, ATENOR a émis avec succès, deux tranches obligataires de type « retail bond » de respectivement € 20 M (3,00% - échéance 2023) et € 40 M (3,50% - échéance 2025). Ces obligations sont cotées sur Euronext Brussels.
ATENOR a par ailleurs contracté un financement de € 22 M dans le cadre de son projet UBC (Varsovie) ainsi qu'un financement corporate de € 5,25 M via la filiale Atenor Long Term Growth.
Deux contrats de location immobilière sont concernés par la norme IFRS 16. En application de la méthode rétrospective simplifiée, les dettes de loyer initiales ont été calculées comme si les contrats avaient démarré le 1 ier janvier 2019 en actualisant au taux de 2,474 % les futurs paiements liés aux baux.
Cette valeur actualisée est de € 1,09 M au 1ier janvier 2019. Les remboursements de la période s'élèvent à 87 mille euros. Les intérêts de la période totalisent 13 mille euros.
Se référer également à la note 10
Note 6. Dividendes payés
| EUR Milliers | ||||
|---|---|---|---|---|
| 30.06.2019 | 30.06.2018 | 31.12.2018 | ||
| Dividendes sur actions ordinaires, déclarés et payés durant l'année : Dividende final pour 2018 : € 2,20 Dividende final pour 2017 : € 2,08 |
-11.747 | -11.317 | -11.317 |
ATENOR ne propose pas de dividende intérimaire.
Note 7. Impôts sur le résultat
| EUR Milliers | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| VENTILATION DES TAXES | 30.06.2019 | 30.06.2018 | 31.12.2018 | ||
| IMPÔTS COURANTS | |||||
| Impôts sur le résultat de l'exercice | -617 | -1.952 | -3.229 | ||
| Impôts, régularisation des exercices antérieurs | 7 1 | 158 | 242 | ||
| Total impôts courants | -546 | -1.794 | -2.987 | ||
| IMPÔTS DIFFERES | |||||
| Afférents à l'exercice | 1.561 | 201 | 243 | ||
| Afférents aux pertes fiscales | -2.471 | 587 | |||
| Total impôts différés | -910 | 201 | 830 | ||
| TOTAL IMPÔTS COURANTS ET DIFFERES | -1.456 | -1.593 | -2.157 |
Cfr tableau en page 8
Note 8. Information sectorielle
| EUR Milliers | 30.06.2019 | 30.06.2018 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Europe Occidentale |
Europe Centrale |
Total | Europe Occidentale |
Europe Centrale |
Total | |
| Produits des activités ordinaires | 24.368 | 7.487 | 31.855 | 30.399 | 15.279 | 45.678 |
| Chiffre d'affaires | 23.537 | 2 8 | 23.565 | 29.796 | 10.015 | 39.811 |
| Produits locatifs des immeubles | 831 | 7.459 | 8.290 | 603 | 5.264 | 5.867 |
| Autres produits opérationnels | 5.447 | 2.702 | 8.149 | 3.998 | 1.591 | 5.589 |
| Résultat sur cession d'actifs financiers | 4.914 | 4.914 | 2.737 | 2.737 | ||
| Autres produits opérationnels | 522 | 2.702 | 3.224 | 1.262 | 1.591 | 2.853 |
| Résultat sur cession d'actifs non financiers | 1 1 | 1 1 | -1 | -1 | ||
| Charges opérationnelles (-) | -22.952 | -3.845 | -26.797 | -30.246 | -9.773 | -40.019 |
| Matières premières & consommables utilisés (-) | -42.615 | -24.233 | -66.848 | -31.891 | -43.198 | -75.089 |
| Variation de stocks de produits finis et des travaux | ||||||
| en cours | 33.019 | 27.490 | 60.509 | 16.039 | 46.704 | 62.743 |
| Frais de personnel (-) | -2.061 | -208 | -2.269 | -1.007 | -173 | -1.180 |
| Dotations aux amortissements (-) | -153 | -90 | -243 | -92 | -4 | -96 |
| Ajustements de valeur (-) | 846 | 7 | 853 | 1.482 | 1 | 1.483 |
| Autres charges opérationnelles (-) | -11.988 | -6.811 | -18.799 | -14.777 | -13.103 | -27.880 |
| RESULTAT OPERATIONNEL - EBIT | 6.863 | 6.344 | 13.207 | 4.151 | 7.097 | 11.248 |
| Charges financières (-) | -5.275 | -365 | -5.640 | -3.575 | -484 | -4.059 |
| Produits financiers | 9 4 | 2 | 9 6 | 9 0 | 1 | 9 1 |
| Quote-part dans le résultat net des participations mises en équivalence |
1 8 | 1 8 | -117 | -117 | ||
| RESULTAT AVANT IMPOTS | 1.700 | 5.981 | 7.681 | 549 | 6.614 | 7.163 |
| Charges (produits) d'impôt sur le résultat (-) | -1.354 | -102 | -1.456 | -1.253 | -340 | -1.593 |
| RESULTAT APRES IMPOTS | 346 | 5.879 | 6.225 | -704 | 6.274 | 5.570 |
| Résultat après impôts des activités abandonnées | ||||||
| RESULTAT DE L'EXERCICE | 346 | 5.879 | 6.225 | -704 | 6.274 | 5.570 |
| Eliminations intercos | 993 | -993 | 0 | 343 | -343 | 0 |
| RESULTAT CONSOLIDE | 1.339 | 4.886 | 6.225 | -361 | 5.931 | 5.570 |
| Résultat Participations ne donnant pas le contrôle | -72 | -72 | -68 | -68 | ||
| Résultat Part de Groupe | 1.411 | 4.886 | 6.297 | -293 | 5.931 | 5.638 |
L'information sectorielle est établie, tant au niveau du reporting interne que de la communication externe, sur un seul secteur d'activité (mono-secteur), à savoir le développement de projets dans le domaine de la promotion immobilière (immeubles de bureaux et de logements). Cette activité est présentée, gérée et contrôlée par projet. Le suivi des différents projets et l'évaluation de leurs performances sont assurés par les différents comités-projets, le Comité Exécutif et le Conseil d'Administration.
Toutefois, sur base de la localisation des projets, deux segments géographiques sont dentifiables : d'une part, l'Europe Occidentale couvrant la Belgique, le Grand-Duché de Luxembourg, la France, l'Allemagne et le Portugal et d'autre part, l'Europe Centrale qui regroupe la Hongrie, la Roumanie et la Pologne.
Tant au 30 juin 2019 qu'au 1er semestre 2018, la segmentation met en évidence la répartition de la contribution au résultat consolidé des projets tant en Europe Occidentale qu'en Europe Centrale.
Le rapport d'activités d'ATENOR fournit de plus amples informations sur les résultats, les acquisitions et cessions intervenues durant la période sous revue.
| 30.06.2019 | 31.12.2018 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Europe | Europe | Total | Europe | Europe | Total | |
| EUR Milliers | Occidentale | Centrale | Occidentale | Centrale | ||
| ACTIFS | ||||||
| ACTIFS NON COURANTS | 47.413 | 856 | 48.269 | 56.723 | 205 | 56.928 |
| Immobilisations corporelles | 1.650 | 773 | 2.423 | 423 | 126 | 549 |
| Immeubles de placement | ||||||
| Immobilisations incorporelles | 6 1 | 7 8 | 139 | 105 | 7 1 | 176 |
| Participations dans des entités liées | ||||||
| Participations mises en équivalence | 24.750 | 24.750 | 14.732 | 14.732 | ||
| Actifs d'impôt différé | 5.808 | 5.808 | 6.337 | 6.337 | ||
| Autres actifs financiers non courants | 12.172 | 5 | 12.177 | 11.861 | 8 | 11.869 |
| Instruments dérivés | ||||||
| Clients et autres débiteurs non courants | 2.972 | 2.972 | 23.265 | 23.265 | ||
| Autres actifs non-courants | ||||||
| ACTIFS COURANTS | 380.675 | 293.291 | 673.966 | 362.878 | 250.959 | 613.837 |
| Actifs détenus en vue d'être vendus | ||||||
| Stocks | 271.083 | 251.347 | 522.430 | 238.386 | 220.816 | 459.202 |
| Autres actifs financiers courants | 18.393 | 18.393 | 68.064 | 68.064 | ||
| Instruments dérivés | ||||||
| Actifs d'impôt exigible | 444 | 375 | 819 | 525 | 542 | 1.067 |
| Clients et autres débiteurs courants | 31.276 | 13.070 | 44.346 | 26.896 | 10.536 | 37.432 |
| Paiements d'avance courants | 1 4 | 1 4 | 1 4 | 1.332 | 1.346 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 56.277 | 24.689 | 80.966 | 27.644 | 14.501 | 42.145 |
| Autres actifs courants | 3.188 | 3.810 | 6.998 | 1.349 | 3.232 | 4.581 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 428.088 | 294.147 | 722.235 | 419.601 | 251.164 | 670.765 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | ||||||
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 163.852 | -6.198 | 157.654 | 166.754 | 3.544 | 170.298 |
| Capitaux propres - Part du Groupe | 160.978 | -6.198 | 154.780 | 163.808 | 3.544 | 167.352 |
| Capital souscrit | 57.631 | 57.631 | 57.631 | 57.631 | ||
| Réserves | 118.421 | -6.198 | 112.223 | 116.183 | 3.544 | 119.727 |
| Actions propres ( - ) | -15.074 | -15.074 | -10.006 | -10.006 | ||
| Participations ne donnant pas le contrôle | 2.874 | 2.874 | 2.946 | 2.946 | ||
| Passifs non courants | 329.974 | 44.400 | 374.374 | 272.903 | 24.886 | 297.789 |
| Passifs non courants portant intérêt | 326.755 | 42.141 | 368.896 | 269.727 | 23.378 | 293.105 |
| Provisions non courantes | 459 | 2 1 | 480 | 404 | 244 | 648 |
| Obligation de pension | 455 | 455 | 455 | 455 | ||
| Instruments dérivés | 488 | 488 | ||||
| Passifs d'impôt différé | 1.156 | 350 | 1.506 | 775 | 350 | 1.125 |
| Fournisseurs et autres créditeurs non | ||||||
| courants | 1.149 | 1.149 | 1.542 | 1.542 | ||
| Autres passifs non-courants | 1.400 | 1.400 | 914 | 914 | ||
| Passifs courants | -65.738 | 255.945 | 190.207 | -20.056 | 222.734 | 202.678 |
| Passifs courants portant intérêt | 136.996 | 4.899 | 141.895 | 143.714 | 3.460 | 147.174 |
| Provisions courantes | 1.895 | 1.895 | 4.098 | 942 | 5.040 | |
| Passifs d'impôt exigible | 2.703 | 2.703 | 2.326 | 660 | 2.986 | |
| Fournisseurs et autres créditeurs courants | 22.421 | 8.060 | 30.481 | 28.240 | 5.314 | 33.554 |
| Autres passifs courants | 10.079 | 3.154 | 13.233 | 10.849 | 3.075 | 13.924 |
| Eliminations intercos / non alloué | -239.832 | 239.832 | -209.283 | 209.283 | ||
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 428.088 | 294.147 | 722.235 | 419.601 | 251.164 | 670.765 |
Note 9. Stocks
| EUR Milliers | ||||
|---|---|---|---|---|
| 30.06.2019 | 30.06.2018 | 31.12.2018 | ||
| Immeubles destinés à la vente, solde d'ouverture | 459.202 | 443.973 | 443.973 | |
| Dépenses capitalisées | 81.357 | 90.864 | 191.806 | |
| Cessions de l'exercice | -18.681 | -35.616 | -72.492 | |
| Transition IFRS 15 | -12 | -12 | ||
| Sorties du périmètre | -106.843 | |||
| Entrées dans le périmètre | ||||
| Transferts de / vers la catégorie "stock" | 1.336 | -495 | -495 | |
| Coûts d'emprunt (IAS 23) | 983 | 1.381 | 3.320 | |
| Augmentation/diminution résultant des changements de taux de change | -2.037 | -2.388 | -1.647 | |
| Pertes de valeur (comptabilisées) | -250 | |||
| Pertes de valeur (reprises) | 270 | 1.376 | 1.841 | |
| Mouvements de la période | 63.228 | 55.110 | 15.228 | |
| Immeubles destinés à la vente, solde de clôture | 522.430 | 499.083 | 459.202 | |
| Valeur comptable des stocks mis en gage (limitée aux encours accordés) | 104.556 | 134.506 | 86.840 |
Nous renvoyons aux commentaires en page 2.
Note 10. Immobilisations corporelles
Ce poste reprend principalement les aménagements apportés aux immeubles loués ainsi que les droits d'utilisation reconnus en application de la norme IFRS 16. Les droits initiaux ont été calculés de la même manière que les dettes de loyer (se référer à la note 5). Ils s'élèvent à € 1,09 M au 1er janvier 2019. Les amortissements sont calculés linéairement sur la durée restante des baux. Ils totalisent 92 mille euros au 1er semestre 2019.
Note 11. Plans d'options sur actions pour le personnel et autres paiements fondés sur des actions
En date du 8 mars 2019, ATENOR a émis un plan d'options sur actions (SOP 2019) de la filiale dénommée Atenor Long Term Growth (ALTG). Les options émises sur cette filiale bénéficient aux membres du Comité Exécutif, au personnel et à certains prestataires de services d'ATENOR.
Ce SOP sera exerçable durant les trois périodes suivantes du 8 au 31 mars 2022, du 8 au 31 mars 2023 et du 8 au 29 mars 2024 après chaque publication des résultats annuels.
Pour rappel, le Conseil d'Administration du 29 août 2018 avait décidé d'acquérir 150.000 titres via la filiale Atenor Long Term Growth SA en vue de mettre en place, à partir de 2019, le nouveau plan d'options sur actions précité.
Note 12. Parties liées
| EUR Milliers | ||||
|---|---|---|---|---|
| Montants dus par | ||||
| Montants dus | les sociétés liées au | |||
| aux sociétés liées | groupe | |||
| IMMOANGE | - | 475 | ||
| VICTOR ESTATES | - | 5.053 | ||
| VICTOR PROPERTIES | - | 273 | ||
| VICTOR BARA | - | 2.152 | ||
| VICTOR SPAAK | - | 3.827 | ||
| DOSSCHE IMMO | - |
Pour rappel, suite à la convention de cession de NAOS SA en date du 21 novembre 2018 limitant profondément le contrôle d'ATENOR, la participation dans NAOS détenue par ATENOR (55%) a été déconsolidée conformément aux normes IFRS 10 (Etats financiers consolidés) et 11 (Partenariat). Le transfert effectif a eu lieu le 15 juillet 2019. Dans le cadre du projet mixte Victor, le partenariat (50/50) mis en œuvre avec la société BPI entraîne la mise en équivalence des sociétés Immoange, Victor Properties, Victor Estates, Victor Spaak et Victor Bara.
ATENOR dispose des créances reprises dans le tableau ci-dessus à l'égard des sociétés mises en équivalence.
En date du 15 janvier 2019, ATENOR a acquis 50% des actions de la société Dossche Immo, détentrice d'un terrain et d'immeubles à Deinze.
Aucun autre changement important ne s'est opéré concernant les parties liées au cours du premier semestre 2019.
Note 13. Instruments dérivés
ATENOR n'a pas pour politique d'utiliser des instruments financiers dérivés à des fins de trading. Dans le cadre de son financement de € 22 M contracté en février 2019, ATENOR a concomitamment conclu un contrat de couverture de taux qui couvre 71% du crédit. La juste valeur de cet instrument financier qualifié de « cash flow hedge » (€-0,49 M) est comptabilisée directement en capitaux propres. Se référer au tableau de la page 11
Note 14. Actions propres
| MOUVEMENTS SUR ACTIONS PROPRES | Montant (EUR milliers) |
Nombre d'actions |
|---|---|---|
| Au 01.01.2019 (prix moyen € 43,16 par action) | 10.006 | 231.825 |
| Mouvements de l'exercice - acquisitions - cessions |
5.068 | 81.602 |
| Au 30.06.2019 (prix moyen € 48,09 par action) | 15.074 | 313.427 |
Note 15. Evénements postérieurs à la date de clôture
- Comme annoncé dans le communiqué de presse du 9 juillet 2019, ATENOR a signé en partenariat avec un acteur luxembourgeois de premier plan, un accord portant sur l'acquisition d'un site à Esch-sur-Alzette en vue du développement d'approximativement 68.000 m² hors sol pour lequel un démarrage rapide est escompté. Le projet à usage mixte comprendra 350 logements, des commerces et du bureau.
- De même, le communiqué du 18 juillet 2019 a annoncé la signature d'un accord portant sur l'acquisition d'un terrain de 5.711 m² dans le 11ième district de Budapest destiné au développement de 15.000 m² de bureau.
Aucun événement important depuis le 30 juin 2019 n'est à signaler.
C. Déclaration des responsables
Stéphan SONNEVILLE SA, CEO, Président du Comité Exécutif et les Membres de l'Executive Committee dont Monsieur Sidney D. BENS, CFO, attestent, au nom et pour le compte d'ATENOR SA, qu'à leur connaissance,
- Les états financiers résumés au 30 juin 2019 ont été établis conformément aux normes IFRS et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats d'ATENOR et des entreprises comprises dans la consolidation1 ;
- Ce rapport semestriel financier contient un exposé fidèle des évènements importants et des principales transactions entre parties liées survenus au cours des six premiers mois de l'exercice et de leur incidence sur les états financiers résumés ainsi qu'une description des principaux risques et incertitudes pour les mois restants de l'exercice (voir page 6 du présent document).
1 Les sociétés filiales d'ATENOR aux sens de l'article 11 du Code des Sociétés
D. Contrôle externe
Rapport du commissaire sur l'examen limité de l'information financière consolidée intermédiaire résumée d'ATENOR SA pour la période clôturée le 30 juin 2019
Introduction
Nous avons procédé à l'examen limité de l'information financière consolidée intermédiaire résumée d' ATENOR SA au 30 juin 2019 et pour la période de six mois se terminant à cette date, comprenant l'état consolidé intermédiaire résumé du résultat net et des autres éléments du résultat global, l'état consolidé intermédiaire résumé de la situation financière, l'état consolidé intermédiaire résumé des flux de trésorerie, l'état consolidé intermédiaire résumé des variations de capitaux propres, les méthodes comptables, et une sélection de notes explicatives.
Le Conseil d'administration est responsable de l'établissement et de la présentation sincère de cette information financière consolidée intermédiaire résumée conformément à la norme internationale IAS 34 – Information financière intermédiaire telle qu'adoptée par l'Union Européenne. Notre responsabilité consiste à émettre une conclusion sur cette information financière consolidée intermédiaire résumée sur la base de notre examen limité.
Etendue de l'examen limité
Nous avons effectué notre examen limité conformément à la norme ISRE (International Standard on Review Engagements) 2410 ″Examen limité d'informations financières intermédiaires effectué par l'auditeur indépendant de l'entité″. Un examen limité d'informations financières intermédiaires consiste en des demandes d'informations, principalement auprès des personnes responsables des questions financières et comptables et dans la mise en œuvre de procédures analytiques et d'autres procédures d'examen limité. L'étendue d'un examen limité est très inférieure à celle d'un audit effectué selon les normes internationales d'audit (International Standards on Auditing) et, en conséquence, ne nous permet pas d'obtenir l'assurance que nous avons relevé tous les faits significatifs qu'un audit permettrait d'identifier. En conséquence, nous n'exprimons donc pas d'opinion d'audit.
Conclusion
Sur la base de notre examen limité, aucun fait n'a été porté à notre connaissance nous laissant penser que l'information financière consolidée intermédiaire résumée qui précède n'a pas été établie, à tous égards importants, conformément à la norme internationale IAS 34 – Information financière intermédiaire tel qu'adoptée par l'Union Européenne.
Bruxelles, le 3 septembre 2019
Mazars Réviseurs d'Entreprises SCRL Commissaire représentée par Xavier DOYEN