AI Terminal
ATENOR
Interim / Quarterly Report • Sep 3, 2020
3908_ir_2020-09-03_e65a0a1c-4bb0-4a3e-9974-0f3bbf82167a.pdf
Interim / Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
HALFJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2020
Terhulpen, 3 september 2020
A. Tussentijds jaarverslag
De eerste helft van 2020 werd afgesloten met een positief geconsolideerd nettoresultaat groepsaandeel van 19,62 miljoen euro, wat een sterke stijging betekent t.o.v. het resultaat van het eerste semester van 2019 dat 6,3 miljoen euro bedroeg.
Op 30 juni 2020, zijn het voornamelijk de gerealiseerde marges op de verkochte en voorverkochte projecten, zowel kantoren als huisvesting en zowel in West- als in Centraal-Europa, die voor dit resultaat hebben gezorgd. De huurinkomsten uit de gebouwen Hermès Business Campus (HBC, Boekarest), University Business Campus (UBC, Warschau) en Nysdam (Terhulpen, België) hebben ook voor een belangrijke bijdrage gezorgd. De inkomsten van dit semester zijn dus opnieuw gediversifieerd, met acht projecten die bijdragen aan de resultaten.
Tabel met geconsolideerde kerncijfers (in duizenden euro's) - Beperkte controle door de Commissaris
| Resultaten | 30.06.2020 | 30.06.2019 |
|---|---|---|
| Geconsolideerd nettoresultaat (aandeel van de groep) | 19.624 | 6.297 |
| Resultaat per aandeel (in euro) | 3,69 | 1,18 |
| Aantal aandelen | 7.038.845 | 5.631.076 |
| Waarvan eigen aandelen | 313.427 | 313.427 |
| Balans | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
| Totaal der activa | 979.461 | 837.975 |
| Kasmiddelen aan het einde van de periode | 107.808 | 45.447 |
| Netto schuld (-) | -492.113 | -494.530 |
| Totaal geconsolideerd eigen vermogen | 260.313 | 187.048 |
Opbrengst uit gewone activiteiten en geconsolideerde resultaten
De opbrengsten uit gewone activiteiten op 30 juni 2020 bedragen 54,50 miljoen euro. Het gaat voornamelijk om (a) de inkomsten uit de verkoop van appartementen van de residentiële projecten (City Dox, Au Fil des Grands Prés, La Sucrerie) voor een totaal van 12,55 miljoen euro, (b) de inkomsten uit de verkoop in toekomstige staat van voltooiing van de projecten BuzzCity en Vaci Greens E (€ 31,93 M) alsook (c) de huurinkomsten uit de gebouwen Hermès Business Campus (Boekarest), University Business Center (Warschau) en Nysdam (Terhulpen), in totaal goed voor € 7,71 miljoen euro.
De andere operationele opbrengsten (€ 27,82 M) omvatten voornamelijk een prijstoeslag met betrekking tot de overdracht van het aandeel The One Office SA, als gevolg van de ondertekening van de overeenkomst betreffende het vruchtgebruik van het gebouw met de Europese Commissie (€ 20,05 M), de vergoeding voor het vruchtgebruik (overgedragen aan Immo Beaulieu SA) van het gebouw Beaulieu voor het eerste semester van 2020 (€ 3,47 M) evenals de herfactureringen van de huurlasten en diverse kosten van de verhuurde gebouwen (€ 2,71 M).
Het operationeel resultaat bedraagt 27,74 miljoen euro. Dit resultaat is voornamelijk beïnvloed door de verkoop van de appartementen van de diverse residentiële projecten die hierboven werden vermeld (in totaal € 2,91 M), door de voortgangsresultaten van de voorverkochte kantoorgebouwen Buzzcity en Vaci Greens E (€ 8,58 M), door de netto huurinkomsten uit de gebouwen HBC, UBC en Nysdam (totaal van € 5,54 M) alsook door het bijkomend nettoresultaat van de overdracht van The One Office SA (€ 14,54 M).
Het netto financieel resultaat bedraagt -4,53 miljoen euro tegenover -5,54 miljoen euro in de eerste helft van 2019. De vermindering van de netto financiële lasten in het eerste semester kan voornamelijk verklaard worden door de lichte daling van de gemiddelde netto schuld van de Groep gekoppeld aan een verhoging van de activeringen (IAS 23 - € +0,82 M in vergelijking met 2019), gerelateerd aan de lopende ontwikkelingen.
De belastingen bedragen 3,01 miljoen euro op 30 juni 2020 en bestaan hoofdzakelijk uit effectieve belastingen en uitgestelde belastingverplichtingen die voornamelijk verband houden met de projecten Vaci Greens, City Dox, BuzzCity en Au Fil des Grands Prés (totaal van € 2,69 M).
Het nettoresultaat groepsaandeel van de eerste helft van het boekjaar bedraagt 19,62 miljoen euro.
Geconsolideerde balans
Het geconsolideerd eigen vermogen bedraagt 260,31 miljoen euro, of 26,6% van het balanstotaal, een stijging van 73,27 miljoen euro vergeleken met 31 december 2019, voornamelijk als gevolg van de kapitaalsverhoging van 30 juni 2020.
De geconsolideerde nettoschuld van de groep (na aftrek van de contanten) bedraagt 492,11 miljoen euro op 30 juni 2020, ten opzichte van een geconsolideerde nettoschuld van 494,53 miljoen euro op 31 december 2019 en blijft dus stabiel.
De "Gebouwen bedoeld voor verkoop" (geboekt als "Voorraad") vertegenwoordigen de vastgoedprojecten in de portefeuille en deze die momenteel ontwikkeld worden. Deze post bedraagt 665,92 miljoen euro, een netto verhoging van 57,90 miljoen euro ten opzichte van 31 december 2019. Dit verschil is voornamelijk het gevolg van (a) de voortzetting van de werken en studies van de projecten Vaci greens, Arena Business Campus (Boedapest), BuzzCity (Leudelange), Com'Unity (Bezons), @Expo, Dacia, UP-site Bucharest en City Dox (Brussel) voor een totaal van 93,36 miljoen euro en (b) de verkoop van de appartementen van de projecten City Dox, Au Fil des Grands Prés, La Sucrerie en de voorverkochte kantoorgebouwen BuzzCity en Vaci Greens E die de voorraad verminderen ten belope van 31,77 miljoen euro. Het saldo van de nettowijziging van deze post (€ -3,69 M) is te wijten aan de variaties op de andere projecten in ontwikkeling.
Projecten in portefeuille
In de loop van het eerste semester, heeft ATENOR de ontwikkeling van haar activiteiten voortgezet, met haar 29 projecten in de portefeuille, goed voor een oppervlakte van meer dan 1.270.000 m², waarbij duurzame ontwikkeling ontegensprekelijk centraal staat.
Ter herinnering: de relatieve aandelen van elke regio/stad in de portefeuille worden berekend op basis van toegestane bovengrondse oppervlakte (vergunning) of potentieel bebouwbare oppervlakte (in behandeling/studie of waarvoor de vergunningsprocedure nog loopt).
De projecten kenden de volgende ontwikkelingen:
➢ DE REGIO VAN BRUSSEL (22,43% van de portefeuille)
THE ONE – Europese wijk, Wetstraat, Brussel (kantoren en woningen)
Het akkoord gesloten met het OIB in november 2019 i.v.m. het vruchtgebruik op het volledig gebouw werd gevolgd door de ondertekening van de overeenkomst op 29 juni 2020, waarbij een prijstoeslag werd betaald op de verkoop van de aandelen van de vennootschap The One Office.
REALEX [90% ATENOR] – Europese wijk, tussen de Wetstraat en de Lalaingstraat, Brussel (58.400 m² kantoren) De bouwvergunningsaanvraag, aangepast in functie van de aanbevelingen van de effectenstudie, die werd afgerond in februari 2020, werd in augustus 2020 ingediend. De variante van het conferentiecentrum werd weerhouden gezien de gunstige evolutie van de contacten met het OIB in het kader van een concurrentiegerichte dialoog betreffende de verwerving van een conferentiecentrum ter vervanging van het huidige Borschette.
CITY DOX – Kanaalzone, Biestebroekkaai, Anderlecht (gemengd project van ongeveer 117.500 m²)
De bouw van fase 2 (met o.a. 181 woningen waarvan 99 geconventioneerd) wordt voortgezet. Bijna alle appartementen (97%) werden verkocht. Wat fase 3 betreft, is de vergunningsaanvraag betreffende o.a. 171 woningen in behandeling. In september wordt de laureaat van de architectuurwedstrijd voor de uitvoering van een geheel van woningen en een school (fase 4) gekozen.
VICTOR [50% ATENOR] – Zuidwijk, tegenover het Zuidstation, Brussel (gemengd project van 94.300 m²)
Het project werd herwerkt en aangepastom binnen de grote lijnen van het RPA "Zuid" te passen, zoals uitgezet door de politiek. De administratie neigt de ontwikkeling van het RPA opnieuw te vertragen, terwijl de wijk dringend aan vernieuwing toe is. Wij wachten, net als andere actoren die actief zijn in de wijk, tot het RPA binnenkort aan openbaar onderzoek wordt onderworpen. Het Victor project biedt 72.500 m² aan kantoren en meer dan honderd betaalbare en passieve woningen die door CityDev geselecteerd werden in het kader van een oproep tot het indienen van voorstellen.
CCN[33%ATENOR] –Gemeenten Schaarbeek &Sint-Joost-ten-Node, naast hetNoordstation (gemengd project van ± 130.000 m²)
De studies vorderen naar tevredenheid en zullen in de loop van 2020 leiden tot de indiening van een bouwaanvraag voor de volledige site.
BEAULIEU – Beaulieulaan 5 tot 11, Oudergem (ongeveer 24.500 m² kantoorruimte)
Een verlenging op korte termijn wordt onderhandeld met het OIB, die momenteel de gebouwen bezet. Ondertussen bestudeert ATENOR, in goede verstandhouding met de eigenaar-buur, een ingrijpende renovatie van deze twee panden teneinde voor eind 2020 een bouwvergunning in te dienen.
➢ VLAANDEREN (1,26% van de portefeuille)
DE MOLENS [50% ATENOR] – Stadscentrum - Tolpoortstraat, Deinze (gemengd project met woningen en winkels van ±32.150 m²)
Een bouwaanvraag voor een eerste fase werd ingediend in april 2020 en de vergunning wordt verwacht tegen het vierde trimester van 2020. De commercialisering van start gaan eenmaal de bouwvergunning wordt verleend.
➢ WALLONIË (7,41% van de portefeuille)
LES BERGES DE L'ARGENTINE – Terhulpen (woningen [80% ATENOR] 27.000 m² en kantoren [100% ATENOR] 4.000 m²)
Nieuw studies worden uitgevoerd voor de ontwikkeling van een globaal project op de volledige site, zoals overeengekomen in december 2019 met de eigenaar-buur, om een gemeenschappelijke visie voor te stellen die overeenstemt met de verwachtingen van de gemeente, zoals aangegeven in de studies van de Gemeentelijke Belangenzone (Zone d'Enjeu Communal). Een nieuwe vergunningsaanvraag zal worden ingediend in de loop van dit jaar.
Verder mogen we de 4de huurder verwelkomen in het gebouw.
LE NYSDAM – Terhulpen (kantoorgebouw van 15.575 m²)
Het gebouw kent een bezettingsgraad van 100% sinds eind december 2019. ATENOR behoudt de intentie om te verkopen zodra aan de marktvoorwaarden is voldaan.
AU FIL DES GRANDS PRÉS - Wijk van de winkelgalerij "Les Grands Prés", Bergen (gemengd geheel van ± 53.000 m²)
De bouwvergunning voor het deel kantoren (14.600 m²) werd afgeleverd. De werken kunnen binnenkort van start gaan, van zodra deze gebouwen volledig verkocht zijn (2.900 m² aan l'ONEM (VDAB), 8.600 m² aan de Federatie Wallonië-Brussel en 3.100 m² aan de TEC)
Een bouwaanvraag voor een eerste fase met 111 woningen werd ingediend. De aflevering van de vergunning is voorzien voor eind 2020.
LA SUCRERIE – Ath (183 woningen, 5 winkels, 1 crèche)
De verkoop van de laatste appartementen wordt voortgezet.
➢ NEDERLAND (2,28% van de portefeuille) :
VERHEESKADE [50% ATENOR] – Den Haag, Nederland (Woningen / winkels – 58.000 m²)
Op 2 juli 2020 heeft ATENOR een overeenkomst, onder de gebruikelijke voorwaarden, geslotenteneinde een aandeel van 50%, naast een gerenommeerde lokale speler, te verwerven in een ontwikkelingsproject van 58.000 m². De bouwaanvraag is lopend.
➢ LUXEMBURG (6,88% van de portefeuille) :
TWIST - Belval,GroothertogdomLuxemburg(15.060 m² - kantoorgebouwen,woongelegenheden& winkels) De bouwaanvraag werd eind 2019 ingediend en de aflevering is voorzien in 2020. De commercialisatie van de kantoren en woningen zal worden opgestart zodra de bouwvergunning afgeleverd is.
BUZZCITY – Leudelange, Groothertogdom Luxemburg (kantoorgebouw – 16.800 m²)
De bouwwerken worden momenteel uitgevoerd en verlopen volgens planning. Ter herinnering: het project werd verkocht in toekomstige staat van voltooiing in december 2018. De commercialisatie van de kantoorruimten is volop aan de gang.
LANKELZ [50% ATENOR] – Esch-sur-Alzette, Groothertogdom Luxemburg (67.850 m² gemengd - woningen, winkels en kantoren)
De studies werden verdergezet en een vergunningsaanvraag voor het geheel zal eind 2020 worden ingediend.
SQUARE 42 – Central Square, Esch-sur-Alzette, Groothertogdom Luxemburg (21.600 m² gemengd - kantoren en winkels)
Dit project, dat werd verworven na een wedstrijd, betreft de ontwikkeling van een gebouw bestaande uit 20.343 m² kantoorruimtes en 1.238 m² winkelruimtes. Een vergunningsaanvraag zal in het vierde kwartaal van 2020 worden ingediend.
➢ PARIJS (4,64% van de portefeuille) :
COM'UNITY 1 [99% ATENOR] – Bezons (Parijs) – (33.800 m² kantoren)
De bouwwerken werden na enkele weken hervat zonder gevolg op de uiteindelijke deadline (derde trimester 2021). In een markt die grotendeels vertraagd is, steunt de commercialisatie op gedifferentieerde argumenten, die specifieke oplossingen bieden voor de problemen rond werkorganisatie veroorzaakt door de sanitaire crisis. Contacten zijn aan de gang.
U'MAN [100% ATENOR] – Bezons (Parijs) - (25.450 m² kantoren)
Dit project, gelegen naast Com'Unity, beschikt, sinds eind 2019, over een bouwvergunning, waartegen geen beroep meer mogelijk is, voor de bouw van 25.500 m² kantoren.
➢ DÜSSELDORF (1,44%van de portefeuille) :
AM WEHRHAHN – Commerciële ader Am Wehrhahn in het stadscentrum van Düsseldorf – (4.245 m² woningen en winkels)
De algemene aannemer startte de bouwwerken in april van dit jaar. Deze zouden 21 maanden in beslag moeten nemen. De commercialisatie voorziet een verkoop in blok in toekomstige staat van voltooiing.
HEINDRICHSTRASSE – Universitair kwartier, Düsseldorf – (14.000 m² kantoren)
In juli 2020 ondertekende ATENOR een overeenkomst via een nieuwe dochteronderneming voor de aankoop van een tweede project in Düsseldorf. Met dit project ontwikkelt ATENOR haar eerste kantoorproject in Duitsland. De commercialisatie zal binnenkort van start gaan, aangezien de stad Düsseldorf de verwezenlijking van dit project per anticipatieve beslissing reeds goedkeurde.
➢ LISSABON (2,29% van de portefeuille) :
WELLBE – Buurt van de oude wereldtentoonstelling, Lissabon – (27.850 m² kantoren en 1.250 m² handelszaken).
De vergunningaanvraag werd in november 2019 ingediend. Deze heeft betrekking op 27.850 m² kantoorruimtes en 1.250 m² winkelruimtes. De aflevering van de bouwvergunning is voorzien voor eind 2020, zodat de commercialisatie op dat moment van start kan gaan.
➢ WARSCHAU (24,14% van de portefeuille) :
UNIVERSITY BUSINESS CENTER – wijk van Mokotow, Warschau – (56.800 m² kantoren)
Een eerste bouwvergunning werd ingediend voor de afbraak van het eerste bestaande gebouw (UBC I) en de bouw van het nieuwe klasse A gebouw met een huuroppervlakte van 24.000 m². De aflevering van de bouwvergunning is voorzien voor eind 2020, zodat de commercialisatie op dat moment van start kan gaan. Ondertussen genereren beide gebouwen € 2,7 miljoen huurinkomsten op jaarbasis.
FORT 7 – buurt van Chopin Airport, Warschau – (250.000 m² - gemengd)
De besprekingen met de stad betreffende de aanpassing van het masterplan werden onmiddellijk na de lockdown verdergezet. De studies betreffende de ontwikkeling van een eerste fase hotel/ kantorengedeelte hebben vooruitgang geboekt.
➢ BOEDAPEST (13,29% van de portefeuille) :
VACI GREENS – Vaci Corridor, Boedapest (Blokken E 26.025 m² en F 27.525 m² kantoren)
Het 5de (E) en 6de (F) gebouw van deze campus zijn in aanbouw en in commercialisatie. Gebouw F werd opgeleverd in het 2de kwartaal en gebouw E zal in het 3de kwartaal van 2020 worden opgeleverd, zonder verwachte interferentie na de sanitaire crisis. Ter herinnering, gebouw E werd verkocht in toekomstige staat van voltooiing. In april werd een nieuw huurcontract afgesloten voor 7.500 m², waardoor het aandeel in voorverhuur 40 % bedraagt. Het gebouw Vaci Greens F is reeds voor 70% voorverhuurd en zou kunnen verkocht worden.
ARENA BUSINESS CAMPUS (ABC) – Hungàrialaan, Boedapest (80.400m² kantoren)
De bouw van het eerste gebouw (A) werd in april voltooid volgens de aangekondigde deadline; reeds 15 % van het gebouw werd voorverhuurd en de commercialisatie wordt voortgezet op een markt die nog steeds actief is.
Ondertussen lopen de funderingswerken van het tweede gebouw (« B ») tot hun einde.
ROSEVILLE – Becsistraat 68-70 et 74-80, District 3 van Boedapest (16.150 m² kantoren en winkels) De vergunningsaanvraag werd in juni ingediend en aflevering wordt voorzien voor eind 2020. Ondertussen konden bepaalde funderingswerken van start gaan.
BAKERSTREET – Hengermalonut 18, District Buda Zuid, Boedapest (18.750 m² kantoren en winkels)
Een bouwaanvraag zal in het derde kwartaal van 2020 worden ingediend. De aflevering van de bouwvergunning is voorzien voor eind 2020 en op dat moment zal de commercialisatie van start kunnen gaan.
➢ BOEKAREST (13,96% van de portefeuille) :
HERMES BUSINESS CAMPUS – D. Pompeiulaan, Boekarest (75.130 m² kantoren)
In augustus 2020 werden de gebouwen miljoen geherfinancieerd op lange termijn voor € 80. Gezien het interessant rendement op de geïnvesteerde kapitalen gegenereerd door dit actief en rekening houdend met de nieuwe financiering, beschikt ATENOR over de nodige flexibiliteit om optimale verkoopsvoorwaarden voor te leggen aan de investeerders, op een investeringsmarkt die op lange termijn nog steeds aantrekkelijk is, maar die momenteel on hold staat als gevolg van de sanitaire crisis.
Ondertussen werden de huurcontracten van deze gebouwen vernieuwd en genereren ze zo'n € 10,3 miljoen huurinkomsten op jaarbasis. De huurinkomsten ondervonden geen materiële impact van de sanitaire crisis (impact kleiner dan € 0,1 miljoen).
DACIA ONE – Kruispunt Calea Victoria en Boulevard Dacia, CBD, Boekarest (16.300 m² kantoren en winkels) De bouwwerken werden opgestart in de loop van februari 2020 en zouden voltooid moeten zijn in het derde trimester van 2021. Ter herinnering, het gebouw is reeds volledig voorverhuurd en zou verkocht kunnen worden.
@EXPO – Expozitieilaan, Boekarest (54.720 m² kantoren en winkels)
De werken van het eerste deel gingen in februari 2020 van start. Het eerste contract met de multinational Gameloft voor voorverhuur van 3.000 m² werd afgesloten en dit werd reeds uitgebreid met 1.500 m², wat het percentage in voorverhuur op het deel in aanbouw op 20% brengt.
UP-SITE BUCHAREST – Wijk Floreasca/Vacarescu, Boekarest (2 toren voor 31.250 m² woningen en winkels) De bouwvergunning werd in juni 2020 afgeleverd. Een pré-commercialisatie op een gemiddelde tot hoogwaardige residentiële markt die actief blijft in Boekarest wordt overwogen.
Andere informatie - Kapitaalverhoging
Het openbaar aanbod tot inschrijving dat in het kader van de kapitaalverhoging van € 77.427.295 werd gelanceerd, werd met succes afgerond. De notering van de 1.407.769 nieuwe ATENOR-aandelen ging van start op 30 juni 2020.
Na het succesvol aanspreken van de obligatiemarkt en hetsterk diversifiëren van haar financieringsbronnen, verhoogde ATENOR haar eigen fondsen om zo haar groei en internationale diversificatie verder te zetten, en dit op basis van een evenwichtige balans.
De netto-opbrengst van de kapitaalverhoging (€ 76.289.701) zal worden ingezet voor de verwerving van nieuwe projecten, met als doel om nog meer diversiteit te creëren binnen de projectportefeuille.
Deze opbrengst van de kapitaalverhoging zal tevens worden aangewend om indien nodig de bouwwerken te financieren van de projecten waarvoor de bouwvergunning werd afgeleverd.
Belangrijkste risico's en onzekerheden
De Raad van Bestuur heeft aandacht voor de analyse en het beheer van de verschillende risico's en onzekerheden waaraan ATENOR en haar filialen zijn blootgesteld zoals opgenomen in het jaarverslag. Op 30 juni 2020 is ATENOR met geen enkel geschil meer geconfronteerd.
Impact van de Covid-19 crisis en vooruitzichten voor de boekjaren 2020 en 2021
Zoals reeds gecommuniceerd, heeft ATENOR van bij de eerste tekenen van de Covid-19 sanitaire crisis geopteerd voor een proactive houding en de nodige zorg besteed aan het garanderen van de gezondheid van haar medewerkers en de "business continuity".
In de loop van het eerste semester kregen we in meerdere of mindere mate te maken met een aantal vertragingen en tijdelijke onderbrekingen tijdens essentiële ontwikkelingsfases (studies, indienen bouwvergunning, vergunningsprocedure, vergunningverlening, bouw, verhuur en verkoop), maar de impact van de sanitaire crisis en de lockdown op de evolutie van de projecten en het proces van de resultaatsvorming bleef beperkt (minder dan € 0,5 M).
In tegendeel, in de loop van dit eerste semester, behaalde ATENOR een aantal mijlpalen waaronder de ondertekening van de vruchtgebruikovereenkomst met het OIB voor de bezetting van het kantoorgebouw The One en de verkoop in toekomstige staat van voltooiing van de kantoren te Grands Prés in Bergen. Dit wordt dan ook weerspiegeld in de halfjaarlijkse resultaten.
Dit wezen, is er sinds enkele maanden sprake van een duidelijke en wijdverbreide economische vertraging doorheen Europa, met een intensiteit die varieert naar gelang het land en de regio.
Deze economische vertraging zou een impact kunnen hebben op de resultaten van ATENOR voor 2020 en meer waarschijnlijk op de resultaten voor 2021.
Verschillende soorten impact zijn mogelijk:
- De directe materiële kosten als gevolg van de sanitaire crisis kunnen echter onmiddellijk uitgesloten worden.
- Vertragingen in de procedures voor het verkrijgen van de bouwvergunningen, als gevolg van de administratieve vertragingen.
In het geval van verkoop in toekomstige staat van voltooiing (kantoren en woningen) is het verkrijgen van de vergunningen een voorwaarde om de opbrengst van de verkoop op te kunnen nemen in de resultaten. Voor bepaalde projecten zou er door de administratieve vertragingen een verschuiving kunnen plaatsvinden van 2020 naar 2021 en van 2021 naar 2022.
- Forse vertraging in de bedrijfsbeslissingen voor de huur van kantoorruimtes door "corporate", meer uitgesproken in West-Europa dan in Centraal-Europa.
De daling van de verhuur van kantoorruimtes (take up) die we registreren sinds het tweede kwartaal van 2020 zou de verkoop van vastgoedprojecten kunnen vertragen. Deze situatie kan mogelijk leiden tot een uitstel van de inkomsten van 2020 naar 2021 en van 2021 naar 2022.
Zoals reeds eerder gecommuniceerd, zijn de resultaten van ATENOR voor 2020 gebaseerd op verschillende inkomstenbronnen:
- De resultaten die reeds behaald werden in toekomstige staat van voltooiing (kantoren en woningen) en die vrijkomen naarmate de bouw vordert, waarbij de impact van de ondertekening van het vruchtgebruik van The One wordt bijgeteld.
- De huurinkomsten uit projecten in post- of voorontwikkeling.
Op basis van de reeds afgesloten transacties zou het jaarresultaat van ATENOR minstens € 20 M moeten bedragen.
Op basis van de lopende contacten voor de commercialisatie en de verkoop van de projecten in de portefeuille zou het jaarresultaat voor 2020 vergelijkbaar moeten zijn met dat van 2019. Deze trend zal de komende maanden bevestigd worden via onze communicatie, zodra we definitief uitsluitsel hebben wat betreft de factoren die momenteel nog voor onzekerheid zorgen.
Op het vlak van de cashflow beschikt ATENOR, gezien de kapitaalverhoging van juni 2020 en de herfinanciering van HBC van augustus 2020, over de nodige liquiditeiten, en dit ongeacht de economische vertraging en de verwezenlijking van nieuwe projecten, om de ontwikkeling van haar projecten in de en haar internationale groeipolitiek verder te zetten, met de nodige focus en doelmatigheid vereist door de huidige economische situatie. Zo deed ATENOR twee grote acquisities : een eerste project in Nederland en een eerste kantoorproject in Duitsland.
Als onderdeel van haar gediversifieerd en recurrent financieringsbeleid en na de recente versterking van haar eigen vermogen, plant ATENOR, om terug te keren op de monetaire markt, in functie van de financiële omgeving.
De economische conjunctuur zal in 2021 een belangrijke weerslag hebben op de vastgoedmarkt. Dankzij haar aanwezigheid in twee marktsegmenten, kantoren en woningen, alsook in 9 landen met variërende reactiviteit, zou ATENOR de impact van een economische crisis met tot nog toe ongekende gevolgen moeten kunnen indijken. Zoals reeds aangegeven kunnen we in dit stadium echter niet uitsluiten dat de verkoop van verschillende projecten pas zal plaatsvinden in 2022 .
Op strategisch vlak is het nog te vroeg om conclusies te trekken wat betreft de impact van de sanitaire crisis op de vastgoedmarkt en meer bepaald op deze van de kantoren en de huisvesting.
Net als de opkomst van de afgelopen jaren gevolgd door de huidige weerslag van co-working, zal telewerken op lange termijn eerder een kwalitatieve dan een kwantitatieve impact hebben op de kantoren en huisvesting, zowel op vlak van ontwerp als ligging.
ATENOR is gekend om zijn knowhow in het implementeren van nieuwe trends. Deze ontwikkelingen vormen dan ook een interessante evolutie binnen een veelbelovend omgevingskader.
Het op Europees niveau zoeken naar oplossingen om uit de crisis te komen, toont ook aan dat het voor ATENOR relevant is om een Europese aanwezigheid te hebben.
Dividendbeleid
ATENOR is van plan haar dividendbeleid te behouden en de aandeelhouders een aantrekkelijke en recurrente vergoeding te blijven aanbieden. Het brutobedrag van het laatste uitgekeerde dividend op 29 april 2020 bedroeg 2,31 euro (tegenover 2,20 euro in 2019).
Financiële agenda
Tussentijds bericht (derde kwartaal 2020) woensdag 18 november 2020 Bekendmaking van de jaarresultaten 2020 maandag 8 maart 2021 Algemene Vergadering 2020 vrijdag 23 april 2021
Contact en Informatie
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Stéphan Sonneville SA, CEO of Sidney D. Bens, CFO.
Tel +32 (2) 387.22.99 Fax +32 (2) 387.23.16 e-mail: [email protected] www.atenor.eu
B. Verkorte financiële overzichten
Geconsolideerd overzicht van het volledig resultaat
| In duizenden EUR | ||
|---|---|---|
| Nota's | 30.06.2020 | 30.06.2019 |
| Bedrijfopbrengsten | 54.503 | 31.855 |
| Omzet | 46.502 | 23.565 |
| Huuropbrengsten uit vastgoed | 8.001 | 8.290 |
| Overige bedrijfsopbrengsten | 27.817 | 8.149 |
| Winst (verlies) op afboeking van financiële activa | 19.283 | 4.914 |
| Overige bedrijfsopbrengsten | 8.543 | 3.224 |
| Winst (verlies) op afboeking van niet financiële activa | -9 | 1 1 |
| Bedrijfskosten (-) | -54.579 | -26.797 |
| Grondstoffen en gebruikte hulpstoffen (-) | -84.964 | -66.848 |
| Wijzigingen in voorraden gereed product en werk in uitvoering | 67.554 | 60.509 |
| Personeelskosten (-) | -738 | -2.269 |
| Donaties aan afschrijvingen (-) | -304 | -243 |
| Aanpassingen van waarde (-) | -8 | 853 |
| Overige bedrijfskosten (-) | -36.119 | -18.799 |
| BEDRIJFSRESULTAAT - EBIT | 27.741 | 13.207 |
| Financiële kosten | -5.304 | -5.640 |
| Financiële opbrengsten | 774 | 9 6 |
| Aandeel in het resultaat van deelnemingen gewaardeerd volgens de "equity"-methode | -677 | 1 8 |
| RESULTAAT VÓÓR BELASTING | 22.534 | 7.681 |
| Belastingen op het resultaat (-) 7 |
-3.013 | -1.456 |
| RESULTAAT NA BELASTING | 19.521 | 6.225 |
| Resultaat na belasting uit bedrijfsactiviteiten die worden beëindigd | 0 | 0 |
| RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR | 19.521 | 6.225 |
| Resultaat (aandeel van de minderheidsbelangen) | -103 | -72 |
| Resultaat (aandeel van de Groep) | 19.624 | 6.297 |
| WINST PER AANDEEL | In EUR | |
| 30.06.2020 | 30.06.2019 | |
| Totaal aantal uitgegeven aandelen | 7.038.845 | 5.631.076 | |
|---|---|---|---|
| waarvan eigen aandelen | 313.427 | 313.427 | |
| Gemiddeld gewogen aantal aandelen exclusief eigen aandelen | 5.325.384 | 5.350.260 | |
| Basisresultaat | 3,69 | 1,18 | |
| Verwaterd resultaat per aandeel | 3,69 | 1,18 | |
| Andere elementen van het totaalresultaat | In duizenden EUR | ||
| 30.06.2020 | 30.06.2019 | ||
| Resultaat (aandeel van de Groep) | 19.624 | 6.297 | |
| Niet te herclassificeren elementen in de nettoresultaat van de | |||
| toekomstigeoefeningsperioden : | |||
| Voordelen van het personeel | |||
| Te herclassificeren elementen in de nettoresultaat van de toekomstige | |||
| uitoefeningsperioden : | |||
| Omrekeningsverschillen | -8.660 | -2.037 | |
| Cash flow hedges | 1 3 |
-52 | -488 |
| Belastingen | |||
| Totaalresultaat (aandeel van de groep) | 10.912 | 3.772 | |
Globaal resultaat van de periode toerekenbaar aan derden -103 -72
B. Verkorte financiële overzichten (vervolg)
Geconsolideerde overzicht van de financiële positie
ACTIVA
| In duizenden EUR | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nota's | 30.06.2020 | 30.06.2019 | 31.12.2019 | |||
| VASTE ACTIVA | 111.239 | 48.269 | 118.690 | |||
| Materiële vaste activa | 1 0 |
3.627 | 2.423 | 3.406 | ||
| Immateriële activa | 5 1 |
139 | 8 7 |
|||
| Deelnemingen gewaardeerd volgens de "equity"-methode | 60.291 | 24.750 | 59.676 | |||
| Uitgestelde belastingvorderingen | 5.518 | 5.808 | 5.261 | |||
| Overige financiële vaste activa | 13.601 | 12.177 | 12.503 | |||
| Handelsvorderingen en overige vorderingen (vast deel) | 28.151 | 2.972 | 37.757 | |||
| VLOTTENDE ACTIVA | 868.222 | 673.966 | 719.285 | |||
| Voorraden | 9 | 665.923 | 522.430 | 608.025 | ||
| Overige financiële vlottende activa | 4 | 28.244 | 18.393 | 6.159 | ||
| Belastingvorderingen | 1.816 | 819 | 776 | |||
| Handelsvorderingen en overige vorderingen | 84.819 | 44.346 | 54.116 | |||
| Betalingen van voorschotten, vlottende | 4 1 |
1 4 |
1 5 |
|||
| Kas en kasequivalenten | 4 | 80.010 | 80.966 | 43.745 | ||
| Overige vlottende activa | 7.369 | 6.998 | 6.449 | |||
| TOTAAL DER ACTIVA | 979.461 | 722.235 | 837.975 |
PASSIVA EN EIGEN VERMOGEN
| 30.06.2020 | 30.06.2019 | 31.12.2019 | ||
|---|---|---|---|---|
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 260.313 | 157.654 | 187.048 | |
| Eigen vermogen - Groepsaandeel | 257.603 | 154.780 | 184.251 | |
| Geplaatst kapitaal | 133.621 | 57.631 | 57.631 | |
| Reserves | 139.055 | 112.223 | 141.693 | |
| Eigen aandelen (-) | -15.073 | -15.074 | -15.073 | |
| Minderheidsbelangen | 2.710 | 2.874 | 2.797 | |
| Langlopende passiva | 391.532 | 374.374 | 423.801 | |
| Langlopende rentedragende verplichtingen | 5 | 329.277 | 368.896 | 364.888 |
| Langlopende voorzieningen | 5.433 | 480 | 4.792 | |
| Pensioen verplichting | 701 | 455 | 701 | |
| Afgeleide instrumenten | 1 3 |
403 | 488 | 351 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 2.793 | 1.506 | 3.967 | |
| Kortlopende handelsschulden en overige schulden | 50.382 | 1.149 | 47.034 | |
| Overige langlopende passiva | 2.543 | 1.400 | 2.068 | |
| Kortlopende passiva | 327.616 | 190.207 | 227.126 | |
| Kortlopende rentedragende passiva | 5 | 270.644 | 141.895 | 175.089 |
| Kortlopende voorzieningen | 724 | 1.895 | 1.352 | |
| Belastingverplichtingen | 4.647 | 2.703 | 2.262 | |
| Kortlopende handelsschulden en overige schulden | 43.817 | 30.481 | 40.296 | |
| Overige kortlopende passiva | 7.784 | 13.233 | 8.127 | |
| TOTAAL VAN HET EIGEN VERMOGEN EN DER PASSIVA | 979.461 | 722.235 | 837.975 |
B. Verkorte financiële overzichten (vervolg)
Geconsolideerde kasstroomoverzicht (indirecte methode)
| Nota's | In duizenden EUR | |||
|---|---|---|---|---|
| 30.06.2020 | 30.06.2019 | 31.12.2019 | ||
| Bedrijfsverrichtingen | ||||
| - Nettoresultaat | 19.624 | 6.297 | 37.777 | |
| - Resultaat van de minderheidsbelangen | -103 | -72 | -149 | |
| - Resultaat van ondernemingen waarop vermogensmutatie is toegepast | 677 | -18 | 638 | |
| - Nettokost van financiering | 4.546 | 4.628 | 9.602 | |
| - Actuele belastingen | 7 | 4.441 | 546 | 1.396 |
| - Resultaat van het boekjaar | 29.185 | 11.381 | 49.264 | |
| - Afschrijvingen (toevoegingen/terugnemingen) | 304 | 243 | 532 | |
| - Waardeverminderingen (toevoegingen/terugnemingen) | 8 | -853 | -281 | |
| - Resultaat van niet verwezenlijkt wisselen | 2.767 | 4 2 |
-14 | |
| - Voorzieningen (toevoegingen/terugnemingen) | 1 2 |
-3.314 | 466 | |
| - Uitgestelde belastingen (toevoeging / terugname) | 7 | -1.428 | 910 | 3.919 |
| - Resultaat op overdrachten van activa | -19.273 | -4.925 | -37.860 | |
| - Stock options plans / IAS 19 | -1.266 | 471 | 773 | |
| - Aanpassingen van niet-monetaire posten | -18.876 | -7.426 | -32.465 | |
| - Wijziging in voorraden | -69.981 | -63.659 | -151.471 | |
| - Wijziging in vorderingen en andere bedragen te krijgen | -1.526 | 15.836 | -16.884 | |
| - Wijziging in handelsschulden | 3.769 | -1.131 | 4.815 | |
| - Wijziging in fiscale schulden op bezoldigingen | -334 | -292 | 9 3 |
|
| - Wijziging in de overige vorderingen en schulden | 4.439 | -4.683 | 9.672 | |
| - Wijzigingen van het werkkapitaal | -63.633 | -53.929 | -153.775 | |
| - Ontvangen rente | 9 8 |
95 | 191 | |
| - Ontvangen belastingen op het resultaat (betaalde) | -3.103 | -590 | -1.828 | |
| Toename (afname) van de bedrijfsthesaurie | -56.329 | -50.469 | -138.613 | |
| Investeringsverrichtingen | ||||
| - Aanschaffing van materiële en immateriële vaste activa | -538 | -1.008 | -2.187 | |
| - Aanschaffing van financiële vaste activa | -1.291 | -10.003 | -14.206 | |
| - Nieuwe toegestane leningen | -1.099 | -310 | -807 | |
| - Subtotaal van de aangekochte investeringen | -2.928 | -11.321 | -17.200 | |
| - Overdrachten van materiële en immateriële vaste activa | 11 | 11 | ||
| - Overdrachten van financiële vaste activa | 20.836 | |||
| - Terugbetaling van leningen | 0 | 2 | 177 | |
| - Subtotaal van de verkochte investeringen | 0 | 1 3 |
21.024 | |
| Toename (afname) van de bedrijfsthesaurie | -2.928 | -11.308 | 3.824 | |
| Financieringsverrichtingen | ||||
| - Kapitaalverhoging | 76.006 | 0 | 0 | |
| - Kapitaalvermindering | 0 | 0 | 0 | |
| - Eigen aandelen | -5.068 | -5.067 | ||
| - Nieuwe leningen | 75.684 | 102.174 | 164.580 | |
| - Terugbetaling van leningen | -11.233 | -31.247 | -64.654 | |
| - Betaalde rente | -4.660 | -3.337 | -8.744 | |
| - Dividenden uitbetaald door de moedervennootschap | 6 | -12.284 | -11.747 | -11.747 |
| - Tantièmes uitbetaald voor bestuurders | -256 | -256 | -256 | |
| Toename (afname) van de financieringsthesaurie | 123.257 | 50.519 | 74.112 | |
| Nettowijziging over de periode | 64.000 | -11.258 | -60.677 | |
| - Kasmiddelen aan het begin van het boekjaar | 45.447 | 106.590 | 106.590 | |
| - Netto schommeling van de kas | 64.000 | -11.258 | -60.677 | |
| - Wijzigingen van de consolidatiekring en omrekeningsverschillen | -1.639 | -167 | -466 | |
| - Kasmiddelen aan het eind van het boekjaar | 4 | 107.808 | 95.165 | 45.447 |
B. Verkorte financiële overzichten (vervolg)
Geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen
| Geplaatst | Geconsolideerde | Resultaat van het | IAS 19R | Omrekenings | Minderheids | Totaal eigen | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| In duizenden EUR | kapitaal | Uitgiftepremies Hedging reserves Eigen aandelen | reserves | boekjaar | reserves | verschillen | belangen | vermogen | ||
| 2 0 1 9 | ||||||||||
| Saldo per 01.01.2019 | 57.631 | - | -10.006 | 135.992 | - | -402 | -15.863 | 2.946 | 170.298 | |
| Resultaat van het boekjaar | - | - | - | - | 37.777 | - | - | -149 | 37.628 | |
| Andere elementen van het totaalresultaat | - | -351 | - | - | - | -241 | -4.245 | - | -4.837 | |
| Totaalresultaat | - | -351 | - | - | 37.777 | -241 | -4.245 | -149 | 32.791 | |
| Kapitaalverhoging | - | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| Uitbetaalde dividenden | - | - | - | -11.747 | - | - | - | - | -11.747 | |
| Eigen aandelen | - | - | -5.067 | - | - | - | - | - | -5.067 | |
| Betalingen op basis van de aandelen | - | - | - | 773 | - | - | - | - | 773 | |
| Andere | - | - | - | - | - | - | - | 0 | ||
| Saldo per 31.12.2019 | 57.631 | -351 | -15.073 | 125.018 | 37.777 | -643 | -20.108 | 2.797 | 187.048 | |
| Eerste semester 2 0 1 9 | ||||||||||
| Saldo per 01.01.2019 | 57.631 | - | - | -10.006 | 135.992 | - | -402 | -15.863 | 2.946 | 170.298 |
| Resultaat van het boekjaar | - | - | - | - | - | 6.297 | - | - | -72 | 6.225 |
| Andere elementen van het totaalresultaat | - | - | -488 | - | - | - | - | -2.037 | - | -2.525 |
| Totaalresultaat | - | - | -488 | - | - | 6.297 | - | -2.037 | -72 | 3.700 |
| Kapitaalverhoging | - | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| Uitbetaalde dividenden | - | - | - | -11.747 | - | - | - | - | -11.747 | |
| Eigen aandelen | - | - | -5.068 | - | - | - | - | - | -5.068 | |
| Betalingen op basis van de aandelen | - | - | - | 471 | - | - | - | - | 471 | |
| Andere | - | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| Saldo per 30.06.2019 | 57.631 | -488 | -15.074 | 124.716 | 6.297 | -402 | -17.900 | 2.874 | 157.654 | |
| Eerste semester 2 0 20 | ||||||||||
| Saldo per 01.01.2020 | 57.631 | - | -351 | -15.073 | 162.795 | - | -643 | -20.108 | 2.797 | 187.048 |
| Resultaat van het boekjaar | - | - | - | - | - | 19.624 | - | - | -87 | 19.537 |
| Andere elementen van het totaalresultaat | - | - | -52 | - | - | - | - | -8.660 | - | -8.712 |
| Totaalresultaat | - | -52 | - | - | 19.624 | - | -8.660 | -87 | 10.825 | |
| Kapitaalverhoging | 14.408 | 61.582 | - | - | - | - | - | - | - | 75.990 |
| Uitbetaalde dividenden | - | - | - | - | -12.284 | - | - | - | - | -12.284 |
| Eigen aandelen | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Betalingen op basis van de aandelen / waardering | - | - | - | - | -1.266 | - | - | - | - | -1.266 |
| Andere | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Saldo per 30.06.2020 | 72.039 | 61.582 | -403 | -15.073 | 149.245 | 19.624 | -643 | -28.768 | 2.710 | 260.313 |
NOTA'S BETREFFENDE DE GECONSOLIDEERDE REKENINGEN OP 30.06.2020
Nota 1. Corporate inlichtingen
De raad van bestuur van 2 september 2020 heeft de geconsolideerde halfjaarlijkse financiële staten van de Groep per 30 juni 2019 vastgesteld.
Nota 2. Belangrijkste boekhoudkundige methodes
1. Voorbereidingsbasis
De geconsolideerde rekeningen op 30 juni 2020 werden opgesteld conform IAS 34 betreffende de tussentijdse financiële informatie.
De tussentijdse financiële rekeningen moeten als aanvulling op het jaarverslag van 31 december 2019 worden gelezen.
2. Belangrijke consolidatieprincipes en boekhoudprincipes
De waarderingsregels die werden gevolgd bij het opstellen van de geconsolideerde financiële staten per 30 juni 2020, werden niet gewijzigd ten opzichte van de regels die werden gevolgd bij het opmaken van het jaarverslag op 31 december 2019.
De geconsolideerde halfjaarlijkse rekeningen zijn opgesteld conform het referentiestelsel van de IFRS (International Financial Reporting Standards) zoals aangenomen in de Europese Unie.
Opmerking Covid-19
De Covid 19-pandemie heeft geen invloed gehad op de waarderingsregels of het oordeel van het management.
Bovendien is de impact op de halfjaarlijkse financiële staten van 2020 in wezen het gevolg van een vertraging in de opbrengsten die zijn geboekt op de vooruitgang van de verkochte projecten in toekomstige staat van voltooiing na de tijdelijke stopzetting van verschillende bouwwerven in maart en april 2020. Dit verschil moet tegen 31 december 2020 zijn weggewerkt.
Voor de vooruitzichten en schattingen van de toekomstige impact verwijzen we naar de toelichting in het tussentijds jaarverslag (zie hierboven).
Nota 3. Seizoensgebonden informatie
De levenscyclus van de vastgoedprojecten van ATENOR kan in 3 grote fasen worden samengevat: een fase waarin de grond wordt verworven, een fase waarin het project wordt ontwikkeld en gebouwd en een commercialiseringsen verkoopfase. De duur en het proces van deze fasen zijn verschillend en kunnen evenmin van project tot project met elkaar worden vergeleken.
De follow-up en de naleving van de planning van de projecten gebeuren via een systeem van regelmatige communicatie en interne controle verzekerd door:
- een uitvoerend comité dat maandelijks samenkomt voor elk project en dat geformaliseerd wordt in notulen.
Zodra het project in de bouwfase is, wordt een maandelijkse vergadering georganiseerd over de vordering van de werken met:
-
de externe specialisten om er zeker van te zijn dat de overeengekomen termijnen nageleefd worden en
-
de algemene aannemer die verantwoordelijk is voor de bouw van het project.
Dit communicatiesysteem maakt het mogelijk om tijdig op de hoogte te zijn van de eventuele operationele risico's en deze te zijner tijd te controleren en op te lossen.
Nota 4. Overige financiële vlottende activa, kas en kasequivalenten
| In duizenden EUR | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 30.06.2020 | 30.06.2019 | 31.12.2019 | |||
| KAS EN KASEQUIVALENTEN | |||||
| Kortetermijndeposito's | 27.798 | 14.199 | 1.702 | ||
| Banksaldi | 80.004 | 80.963 | 43.739 | ||
| Kassaldi | 6 | 3 | 6 | ||
| Totaal kas en kasequivalenten | 107.808 | 95.165 | 45.447 |
Lees tabellen pagina's 9 en 10
Nota 5. Financiële schulden
| In duizenden EUR | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kortlopend | Langlopend | TOTAAL | ||||
| Max. 1 jaar | Meer dan 1 jaar | |||||
| BEWEGINGEN OP FINANCIËLE SCHULDEN | ||||||
| Op 31.12.2019 | 175.089 | 364.888 | 539.977 | |||
| Bewegingen van de periode | ||||||
| - Nieuwe leningen | 38.500 | 32.500 | 71.000 | |||
| - Terugbetalingen van leningen | -11.100 | -11.100 | ||||
| - Huurschulden (IFRS 16) | -94 | -94 | ||||
| - Veranderingen als gevolg van wisselkoerswijzigingen | -13 | 2 2 |
9 | |||
| - Transfer korte termijn / lange termijn | 68.262 | -68.262 | ||||
| - Andere | 129 | 129 | ||||
| Op 30.06.2020 | 270.644 | 329.277 | 599.921 |
Wij verwijzen naar de opmerking op pagina 2 over de geconsolideerde balans en de verhoging van de schuldenlast. De toename van de schuldenlast met 71 miljoen euro wordt verklaard door:
- de financiering van € 25 M in het kader van het City Dox project;
- twee bedrijfsfinancieringen van respectievelijk € 15 M en € 10 M;
- de verhoging (+ € 21 M) van de uitstaande CP/MTN.
Nota 6. Betaalde dividenden
| In duizenden EUR | ||||
|---|---|---|---|---|
| 30.06.2020 | 30.06.2019 | 31.12.2019 | ||
| Dividenden op gewone aandelen, aangegeven en betaald gedurende | ||||
| het jaar: | -12.284 | -11.747 | -11.747 | |
| Finaal dividend voor 2019: € 2,31 | ||||
| Finaal dividend voor 2018: € 2,20 |
ATENOR stelt geen tussentijds dividend voor.
Nota 7. Belastingen op het resultaat
| In duizenden EUR | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| BELASTINGVERDELING | 30.06.2020 | 30.06.2019 | 31.12.2019 | ||
| ACTUELE BELASTINGEN | |||||
| Belastingen op het resultaat van het boekjaar | -4.441 | -617 | -1.480 | ||
| Aanpassingen aan belastingen van voorgaande perioden | 7 1 |
8 4 |
|||
| Totaal actuele belastingen | -4.441 | -546 | -1.396 | ||
| UITGESTELDE BELASTINGEN | |||||
| Gerelateerd aan het boekjaar | 1.824 | 1.561 | -1.365 | ||
| Gerelateerd aan fiscale verliezen | -396 | -2.471 | -2.554 | ||
| Totaal uitgestelde belastingen | 1.428 | -910 | -3.919 | ||
| TOTAAL ACTUELE EN UITGESTELDE BELASTINGEN | -3.013 | -1.456 | -5.315 |
Lees pagina 1
Nota 8. Gesegmenteerde informatie
| In duizenden EUR | 30.06.2020 | 30.06.2019 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| West-Europa | Centraal Europa |
Totaal | West-Europa | Centraal Europa |
Totaal | ||
| Bedrijfopbrengsten | 27.922 | 26.581 | 54.503 | 24.368 | 7.487 | 31.855 | |
| Omzet | 27.216 | 19.286 | 46.502 | 23.537 | 2 8 |
23.565 | |
| Huuropbrengsten uit vastgoed | 706 | 7.295 | 8.001 | 831 | 7.459 | 8.290 | |
| Overige bedrijfsopbrengsten | 24.302 | 3.515 | 27.817 | 5.447 | 2.702 | 8.149 | |
| Winst (verlies) op afboeking van financiële activa | 19.283 | 19.283 | 4.914 | 4.914 | |||
| Overige bedrijfsopbrengsten | 5.028 | 3.515 | 8.543 | 522 | 2.702 | 3.224 | |
| Winst (verlies) op afboeking van niet financiële | |||||||
| activa | -9 | -9 | 1 1 |
1 1 |
|||
| Bedrijfskosten (-) | -35.155 | -19.424 | -54.579 | -22.952 | -3.845 | -26.797 | |
| Grondstoffen en gebruikte hulpstoffen (-) | -28.537 | -56.427 | -84.964 | -42.615 | -24.233 | -66.848 | |
| Wijzigingen in voorraden gereed product en werk in | |||||||
| uitvoering | 16.545 | 51.009 | 67.554 | 33.019 | 27.490 | 60.509 | |
| Personeelskosten (-) | -457 | -281 | -738 | -2.061 | -208 | -2.269 | |
| Donaties aan afschrijvingen (-) | -208 | -96 | -304 | -153 | -90 | -243 | |
| Aanpassingen van waarde (-) | -8 | -8 | 846 | 7 | 853 | ||
| Overige bedrijfskosten (-) | -22.498 | -13.621 | -36.119 | -11.988 | -6.811 | -18.799 | |
| BEDRIJFSRESULTAAT - EBIT | 17.069 | 10.672 | 27.741 | 6.863 | 6.344 | 13.207 | |
| Financiële kosten | -5.624 | 320 | -5.304 | -5.275 | -365 | -5.640 | |
| Financiële opbrengsten | 774 | 774 | 9 4 |
2 | 9 6 |
||
| Aandeel in het resultaat van deelnemingen | |||||||
| gewaardeerd volgens de "equity"-methode | -677 | -677 | 1 8 |
1 8 |
|||
| RESULTAAT VÓÓR BELASTING | 11.542 | 10.992 | 22.534 | 1.700 | 5.981 | 7.681 | |
| Belastingen op het resultaat (-) | -1.769 | -1.244 | -3.013 | -1.354 | -102 | -1.456 | |
| RESULTAAT NA BELASTING | 9.773 | 9.748 | 19.521 | 346 | 5.879 | 6.225 | |
| Resultaat na belasting uit bedrijfsactiviteiten die worden beëindig |
|||||||
| RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR | 9.773 | 9.748 | 19.521 | 346 | 5.879 | 6.225 | |
| Intercompany-eliminatie | 1.247 | -1.247 | 0 | 993 | -993 | 0 | |
| GECONSOLIDEERD RESULTAAT | 11.020 | 8.501 | 19.521 | 1.339 | 4.886 | 6.225 | |
| Resultaat (aandeel van de minderheidsbelangen) Resultaat (aandeel van de Groep) |
-103 11.123 |
8.501 | -103 19.624 |
-72 1.411 |
4.886 | -72 6.297 |
|
De sectorgebonden informatie wordt zowel voor de interne rapportering als voor de externe communicatie opgesteld over één enkele activiteitensector (mono-sector), namelijk de ontwikkeling van projecten op het gebied van vastgoedontwikkeling (kantoorgebouwen en woningen, retail activiteit die ondergeschikt is aan de eerste twee hierboven genoemde activiteiten). Deze activiteit wordt project per project voorgesteld, beheerd en gecontroleerd. De verschillende projecten worden opgevolgd en hun prestaties worden geëvalueerd door de verschillende projectcomités, het Uitvoerend Comité en de Raad van Bestuur.
Op basis van de locatie van projecten kunnen er twee geografische segmenten onderscheiden worden: enerzijds West-Europa met België, het Groothertogdom Luxemburg, Frankrijk, Duitsland en Portugal en anderzijds Centraal-Europa, dat Hongarije, Roemenië en Polen omvat.
Op 30 juni 2020 wijst de segmentering op de verspreiding van de bijdrage aan het geconsolideerde resultaat van de projecten, zowel in West-Europa als in Centraal-Europa.
Het activiteitenverslag van ATENOR biedt meer informatie over de resultaten, aankopen en verkopen die in de verslagperiode hebben plaatsgevonden.
| In duizenden EUR | 30.06.2020 | 31.12.2019 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Centraal | Centraal | |||||
| West-Europa | Europa | Totaal | West-Europa | Europa | Totaal | |
| ACTIVA | ||||||
| VASTE ACTIVA | 110.598 | 641 | 111.239 | 117.935 | 755 | 118.690 |
| Materiële vaste activa | 3.026 | 601 | 3.627 | 2.715 | 691 | 3.406 |
| Vastgoedbeleggingen | ||||||
| Immateriële activa | 1 9 |
3 2 |
5 1 |
3 2 |
5 5 |
8 7 |
| Deelnemingen in verbonden entiteiten | ||||||
| Deelnemingen gewaardeerd volgens de | ||||||
| "equity"-methode | 60.291 | 60.291 | 59.676 | 59.676 | ||
| Uitgestelde belastingvorderingen | 5.518 | 5.518 | 5.261 | 5.261 | ||
| Overige financiële vaste activa Afgeleide instrumenten |
13.593 | 8 | 13.601 | 12.494 | 9 | 12.503 |
| Handelsvorderingen en overige vorderingen | ||||||
| (vast deel) | 28.151 | 28.151 | 37.757 | 37.757 | ||
| Overige vlottende activa | ||||||
| VLOTTENDE ACTIVA Activa aangehouden voor verkoop |
481.688 | 386.534 | 868.222 | 382.225 | 337.060 | 719.285 |
| Voorraden | 333.798 | 332.125 | 665.923 | 316.727 | 291.298 | 608.025 |
| Overige financiële vlottende activa | 28.244 | 28.244 | 6.159 | 6.159 | ||
| Afgeleide instrumenten | ||||||
| Belastingvorderingen | 1.514 | 302 | 1.816 | 733 | 4 3 |
776 |
| Handelsvorderingen en overige vorderingen | 56.302 | 28.517 | 84.819 | 34.584 | 19.532 | 54.116 |
| Betalingen van voorschotten, vlottende | 4 1 |
4 1 |
1 5 |
1 5 |
||
| Kas en kasequivalenten | 60.373 | 19.637 | 80.010 | 21.628 | 22.117 | 43.745 |
| Overige vlottende activa | 1.416 | 5.953 | 7.369 | 2.379 | 4.070 | 6.449 |
| TOTAAL DER ACTIVA | 592.286 | 387.175 | 979.461 | 500.160 | 337.815 | 837.975 |
| PASSIVA EN EIGEN VERMOGEN | ||||||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 163.852 | -6.198 | 157.654 | 188.840 | -1.792 | 187.048 |
| Eigen vermogen - Groepsaandeel | 160.978 | -6.198 | 154.780 | 186.043 | -1.792 | 184.251 |
| Geplaatst kapitaal | 57.631 | 57.631 | 57.631 | 57.631 | ||
| Reserves | 118.421 | -6.198 | 112.223 | 143.485 | -1.792 | 141.693 |
| Eigen aandelen (-) | -15.074 | -15.074 | -15.073 | -15.073 | ||
| Minderheidsbelangen | 2.874 | 2.874 | 2.797 | 2.797 | ||
| Langlopende passiva | 329.974 | 44.400 | 374.374 | 367.952 | 55.849 | 423.801 |
| Langlopende rentedragende verplichtingen | 326.755 | 42.141 | 368.896 | 330.066 | 34.822 | 364.888 |
| Langlopende voorzieningen | 459 | 2 1 |
480 | 2.607 | 2.185 | 4.792 |
| Pensioen verplichting | 455 | 455 | 701 | 701 | ||
| Afgeleide instrumenten | 488 | 488 | 351 | 351 | ||
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 1.156 | 350 | 1.506 | 2.994 | 973 | 3.967 |
| Langlopende handelsschulden en overige | ||||||
| schulden | 1.149 | 1.149 | 31.584 | 15.450 | 47.034 | |
| Overige langlopende passiva | 1.400 | 1.400 | 2.068 | 2.068 | ||
| Kortlopende passiva | -65.738 | 255.945 | 190.207 | -56.632 | 283.758 | 227.126 |
| Kortlopende rentedragende passiva | 136.996 | 4.899 | 141.895 | 165.488 | 9.601 | 175.089 |
| Kortlopende voorzieningen | 1.895 | 1.895 | 1.352 | 1.352 | ||
| Belastingverplichtingen | 2.703 | 2.703 | 2.245 | 1 7 |
2.262 | |
| Kortlopende handelsschulden en overige | 22.421 | 8.060 | 30.481 | 28.402 | 11.894 | 40.296 |
| Overige kortlopende passiva | 10.079 | 3.154 | 13.233 | 4.752 | 3.375 | 8.127 |
| Intercompany-eliminatie / niet toegewezen | -239.832 | 239.832 | -258.871 | 258.871 | ||
| TOTAAL VAN HET EIGEN VERMOGEN EN DER | ||||||
| PASSIVA | 428.088 | 294.147 | 722.235 | 500.160 | 337.815 | 837.975 |
Nota 9. Voorraden
| In duizenden EUR | ||||
|---|---|---|---|---|
| 30.06.2020 | 30.06.2019 | 31.12.2019 | ||
| Gebouwen bestemd voor verkoop, beginsaldo | 608.025 | 459.202 | 459.202 | |
| Gekapitaliseerde uitgaven | 100.857 | 81.357 | 216.204 | |
| Overdrachten van het boekjaar | -32.678 | -18.681 | -66.275 | |
| Overboeking van / naar "Voorraden" | 2 5 |
1.336 | 559 | |
| Leningskosten (IAS 23) | 1.803 | 983 | 2.319 | |
| Waardeverminderingsverliezen (opgenomen) teruggenomen | -12.109 | -2.037 | -4.254 | |
| Teruggenomen waardeverliezen | 270 | 270 | ||
| Bewegingen van het boekjaar | 57.898 | 63.228 | 148.823 | |
| Gebouwen bestemd voor verkoop, eindsaldo | 665.923 | 522.430 | 608.025 | |
| Boekwaarde van de voorraden in pand gegeven (beperkt tot leningen) | 104.556 | 104.556 | 120.879 |
We verwijzen naar de commentaar op pagina 2.
Nota 10. Materiële vaste activa
Deze post omvat voornamelijk de wijzigingen aangebracht aan de verhuurde gebouwen, evenals de gebruiksrechten die zijn erkend in toepassing van de IFRS 16-norm. De investeringen voor het semester bedragen in totaal 533 duizend euro. De afschrijvingen voor de periode bedragen 285 duizend euro.
Nota 11. Aandelenoptieplannen voor het personeel en andere betalingen op basis van aandelen
In de eerste helft van 2020 werden geen nieuwe aandelenoptieplannen voorgesteld aan de leden van het Directiecomité, het personeel of bepaalde ATENOR-dienstverleners.
Nota 12. Verbonden partijen
| In duizenden EUR | ||||
|---|---|---|---|---|
| Bedragen | Bedragen aan de | |||
| verschuldigd aan de | groep verschuldigd | |||
| verbonden | door de verbonden | |||
| IMMOANGE | - | 634 | ||
| VICTOR ESTATES | - | 5.130 | ||
| VICTOR PROPERTIES | - | 277 | ||
| VICTOR BARA | - | 2.185 | ||
| VICTOR SPAAK | - | 3.885 | ||
| DOSSCHE IMMO | - | - | ||
| CCN DEVELOPMENT | - | 1.457 | ||
| DE MOLENS | - | - | ||
| ALTHEA FUND COMPARTIMENT IV | - | - |
In het kader van het gemengd project Victor zorgt het (50/50) partnerschap dat werd opgezet met de vennootschap BPI, voor gelijkstelling van de vennootschappen Immoange, Victor Properties, Victor Estates, Victor Spaak en Victor Bara.
In 2019 heeft ATENOR 50% van de aandelen verworven in de vennootschap Dossche Immo, dat een grond en gebouwen bezit in Deinze (Project De Molens).
Op 8 mei 2020 heeft ATENOR een aandeel van 50% genomen in de oprichting van de onderneming De Molens die het project met dezelfde naam zal ontwikkelen.
Daarnaast heeft ATENOR de oprichting van de Althea-fondsafdeling IV voor 50% onderschreven. In dit fonds zullen de terreinen worden opgenomen waarop het Lankelz-project (Luxemburg) zal worden ontwikkeld.
Ter herinnering, vorig jaar, is ATENOR via het bedrijf CCN een partnerschap aangegaan (33%) met AG Real Estate en AXA in het kader van het project CCN in Brussel.
Er hebben geen andere significante veranderingen plaatsgevonden met betrekking tot de verbonden partijen in de loop van de eerste helft van 2020.
Nota 13. Afgeleide instrumenten
ATENOR gebruikt geen afgeleide financiële instrumenten voor tradingdoeleinden. In het kader van de financiering van € 22 M die in februari 2019 werd aangegaan, ging ATENOR gelijktijdig een renteafdekkingsovereenkomst aan die 71% van het krediet dekt. De reële waarde van dit financieel instrument dat wordt gekwalificeerd als "cash flow hedge" (€ -0,05 M) wordt rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt. Wij verwijzen naar de tabel op pagina 11
Nota 14. Eigen aandelen
| BEWEGINGEN IN EIGEN AANDELEN | Bedrag (in duizenden EUR) |
Aantal eigen aandelen |
|---|---|---|
| Op 01.01.2020 (gemiddelde prijs € 48,09 per aandeel) | 15.073 | 313.427 |
| Beweging van het boekjaar - acquisities - verkopen |
||
| Op 30.06.2020 (gemiddelde prijs € 48,09 per aandeel) | 15.073 | 313.427 |
Nota 15. Gebeurtenissen sinds de afsluiting
- Zoals reeds aangekondigd in het persbericht van 2 juli 2020, heeft ATENOR een akkoord ondertekend voor de overname van 50% van de aandelen in de Nederlandse onderneming TBMB. Deze onderneming bezit de eigendoms -en ontwikkelingsrechten van een project op de hoek van de Verheeskade en de Lulofstraat in Den Haag (Nederland).
- In juli 2020 tekende ATENOR via een nieuwe dochteronderneming een verkoopsovereenkomst voor de aankoop van haar 2de project in Düsseldorf, een nieuw kantoorgebouw van ongeveer 14.000 m².
- Via haar Roemeense dochteronderneming NGY Investment srl heeft ATENOR met Pbb Deutsche Pfandbriefbank en Erste Bank een financieringsovereenkomst van € 80 miljoen getekend voor een periode van 5 jaar (2020 - 2025) voor de 3 gebouwen van het Hermès Business Campus complex.
Er is geen andere belangrijke gebeurtenis te melden sinds 30 juni 2020.
C. Verklaring van het management
Stéphan SONNEVILLE nv, CEO, voorzitter van het uitvoerend comité en de leden van het uitvoerend comité onder wie de heer Sidney D. BENS, CFO, verklaren, in naam en voor rekening van ATENOR nv, dat bij hun weten,
- de op 30 juni 2020 samengevatte financiële staten werden opgesteld overeenkomstig de IFRS-normen en dat deze een getrouw beeld bieden van het vermogen, de financiële situatie en van de resultaten van ATENOR en van de bedrijven begrepen in de consolidatiekring1 ;
- het financieel halfjaarlijks verslag een getrouwe uiteenzetting bevat van de belangrijke gebeurtenissen en de voornaamste transacties tussen verbonden partijen die zich tijdens de eerste zes maanden van het jaar hebben voorgedaan en van hun invloed op de samengevatte financiële staten evenals een beschrijving van de voornaamste risico's en onzekerheden voor de resterende maanden van het boekjaar (zie pagina 6 van dit document).
1 De dochterondernemingen van ATENOR in de betekenis van artikel 1:20 van het Wetboek van Vennootschappen en verenigingen.
D. Externe controle
Verslag van de Commissaris inzake de beoordeling van de verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële informatie van ATENOR NV voor de periode afgesloten op 30 juni 2020
Inleiding
Wij hebben een beoordeling uitgevoerd van de verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële informatie van ATENOR NV afgesloten per 30 juni 2020 over de periode van zes maanden afgesloten op die datum, die de verkorte geconsolideerde winst- en verliesrekening, het verkort geconsolideerd overzicht van het globale resultaat, de verkorte geconsolideerde balans, het verkort geconsolideerd overzicht van de kasstromen, het verkort geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen en de waarderingsgrondslagen omvat, evenals de geselecteerde toelichtingen.
De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en de getrouwe weergave van deze verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële informatie in overeenstemming met de internationale standaard IAS 34 - Tussentijdse financiële verslaggeving zoals goedgekeurd door de Europese Unie. Onze verantwoordelijkheid bestaat erin een conclusie over deze verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële informatie te formuleren op basis van de door ons uitgevoerde beoordeling.
Reikwijdte van de beoordeling
We hebben onze beoordeling uitgevoerd overeenkomstig met de internationale standaard ISRE (International Standard on Review Engagements) 2410, "Beoordeling van tussentijdse financiële informatie, uitgevoerd door de onafhankelijke auditor van de entiteit". Een beoordeling van tussentijdse financiële informatie bestaat uit verzoeken om inlichtingen, in hoofdzaak bij de voor financiën en administratie verantwoordelijke personen, alsmede uit het uitvoeren van cijferanalyses en andere beoordelingswerkzaamheden. De reikwijdte van een beoordeling is aanzienlijk geringer dan die van een overeenkomstig de Internationale Controlestandaarden (International Standards on Auditing) uitgevoerde controle. Om die reden stelt de beoordeling ons niet in staat de zekerheid te verkrijgen dat wij kennis zullen krijgen van alle aangelegenheden van materieel belang die naar aanleiding van een controle mogelijk worden onderkend. Bijgevolg brengen wij geen controle-oordeel tot uitdrukking.
Conclusie
Gebaseerd op onze beoordeling is niets onder onze aandacht gekomen dat ons ertoe aanzet van mening te zijn dat de bijgaande verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële informatie niet, in alle materiële opzichten, is opgesteld in overeenstemming met de internationale standaard IAS 34 – Tussentijdse financiële verslaggeving zoals aanvaard door de Europese Unie.
Brussel, 2 september 2020
Mazars Bedrijfsrevisoren CVBA Commissaris vertegenwoordigd door Xavier DOYEN