Annual Report • Feb 18, 2014
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De strategie van Aedifica, die op twee demografische grondstromen is gestoeld, m.n. de vergrijzing en de groei van de bevolking in de grote Belgische steden, heeft het vertrouwen van de markt genoten. Dit is onder meer tot uiting gekomen in de evolutie van de beurskoers die gedurende het semester van 47,50€ op 30 juni 2013 tot 51,53€ op 31 december 2013 is gestegen.
Een jaar na de kapitaalverhoging van december 2012 heeft Aedifica een reeks nieuwe investeringen voornamelijk in het segment van huisvesting voor senioren aangekondigd, zowel in België als ook voor het eerst in het buitenland. Deze aangekondigde investeringen vertegenwoordigen op 31 december 2013 een totaal bedrag van 145 miljoen € (cfr. de tabel hieronder).
| (in milj €) oen |
Vas tgo edb eleg gin gen in e xplo itat ie |
Ont wik keli ngs ject pro en |
Tot aal |
|---|---|---|---|
| e Sp R esid enti park oren |
- | 17 | 17 |
| R ésid e Ch ux d 'Arg ent enc eve |
4 | 3 | 7 |
| 't Hog e |
3 | 5 | 8 |
| H elian thus |
4 | 3 | 7 |
| P ont d'Am our |
- | 8 | 8 |
| A u Bo n Vi Tem eux ps |
- | 10 | 10 |
| R ésid e l'A ir du Tem enc ps |
- | 6 | 6 |
| O p Ha anv en |
- | 3 | 3 |
| S Z AG O H erke h, D resd Krei scha nrat en, |
21 | - | 21 |
| S alve |
8 | 8 | 16 |
| P lant ijn |
8 | 8 | 16 |
| S teph anie 's C orne r |
10 | - | 10 |
| D e St iche l |
11 | - | 11 |
| H uize Lie ve M oen sse ns |
5 | - | 5 |
| Tota al o p 31 dec emb er 2 013 |
74 | 71 | 145 |
De acquisitie van drie rustoorden in Duitsland die gedurende het eerste semester van het boekjaar afgerond werd, is niet alleen de eerste buitenlandse investering van Aedifica sinds haar oprichting in 2005, maar ook de eerste investering van een Belgische vastgoedbevak in Duitsland. Deze investering past volledig in de investeringsstrategie van Aedifica in het segment van de huisvesting voor senioren. Deze strategische stap maakt het mogelijk een betere huurdersdiversificatie na te streven en verruimt het speelveld in een markt die de tendens vertoont om zich op een Europees niveau te ontwikkelen. Deze eerste buitenlandse investering volgt overigens ook op de wetswijziging in België die eind 2012 leidde tot de opening van de Europese markt voor residentiële vastgoedbevaks waarvoor de roerende voorheffing is vastgelegd op 15% op de uitgekeerde dividenden (in plaats van 25% voor de andere vastgoedbevaks).
Wat de investeringen in België betreft, wordt het 1ste semester gekenmerkt door de acquisitie van vier rustoorden in Brasschaat, Kapellen, Dilsen-Stokkem en Vilvoorde. Deze vastgoedbeleggingen in exploitatie (ten bedrage van 32 miljoen €) zijn slechts een eerste stap aangezien er op deze sites nog belangrijke renovatie- en uitbreidingsprojecten (voor een budget van 16 miljoen €) voorzien zijn. Verder was er de oplevering van een nieuw rustoord in Wemmel (voor een budget van ca. 22 miljoen €) dat op vandaag met 222 vergunde bedden het grootste rustoord in de portefeuille van
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Aedifica is. Dergelijke projecten passen volledig in de investeringsstrategie van Aedifica in het segment van de huisvesting voor senioren. Deze strategie is er immers op gericht zowel bestaande vastgoedsites door ontwikkeling te versterken en te verbeteren als in samenwerking met huurders/operatoren nieuwe projecten te ontwikkelen. Deze strategie maakt het mogelijk om een portefeuille van kwalitatief goede gebouwen die interessante nettorendementen van ca. 6% bieden, op te bouwen. Daarnaast heeft Aedifica ook een appartementsgebouw in Brussel (in het hart van de Louizawijk) verworven. De vorige acquisitie van een dergelijk gebouw dateert reeds van 2 jaar geleden. Dit appartementsgebouw genereert een initieel brutohuurrendement van meer dan 5%.
Tijdens de verslagperiode heeft de reële waarde van de vastgoedbeleggingen aldus de kaap van 700 miljoen € gerond en komt uit op 728 miljoen € (tegen 643 miljoen € aan het begin van het boekjaar).
Naast de uitvoering van haar investeringsbeleid heeft Aedifica zich in een sedert einde 2008 onstabiel algemeen economisch klimaat toegelegd op het beheer van het bestaande vastgoedpatrimonium, en dit zowel voor:
Het resultaat van deze inzet toont zich in een uitstekende huuromzet (ondersteund door een bezettingsgraad van 96,7% voor het niet gemeubelde deel van de portefeuille en van 77,8% voor de gemeubelde appartementen) van 19,5 miljoen €, in een stabiele exploitatiemarge (77%) en in het beheer van de financiële lasten.
Het nettoresultaat (zonder de "non cash" elementen die het gevolg zijn van de toepassing van de boekhoudkundige normen met betrekking tot de indekkingsinstrumenten en de vastgoedbeleggingen) is gestegen tot 9,2 miljoen € (tegen 8,2 miljoen € op 31 december 2012), hetzij 0,93€ per aandeel (tegen 0,94€ per aandeel op 31 december 2012). De daling van het resultaat vóór IAS 39 en IAS 40 per aandeel is te wijten aan het verwateringseffect dat het gevolg is van de kapitaalverhoging van 7 december 2012. Dit resultaat (zowel in absolute cijfers als per aandeel) is licht hoger dan de vooruitzichten die uit de jaarlijkse vooruitzichten voor het boekjaar 2013/2014, voorgesteld in het jaarlijks financieel verslag 2012/2013 (sectie 11.2 van het geconsolideerd beheersverslag), worden afgeleid.
De geconsolideerde schuldgraad van de vastgoedbevak bedraagt 44,7% op 31 december 2013 (tegen 36,0% op 30 juni 2013).
De dividendverwachting voor het lopende boekjaar blijft onveranderd op 1,86€ bruto per aandeel.
Ten slotte wijzen we erop dat er, zowel in België als in Duitsland, nog nieuwe investeringsopportuniteiten worden bestudeerd die volledig in de door de markt geplebisciteerde investeringsstrategie van Aedifica passen.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Aedifica is een Belgische beursgenoteerde vennootschap die investeert in residentieel vastgoed. Ze bouwt een vastgoedportefeuille op rond de volgende investeringsassen:
Aedifica is genoteerd op de continumarkt van NYSE Euronext Brussels. Aedifica sluit haar boekjaar af op 30 juni.
Dit tussentijdse beheersverslag is een update van het beheerverslag van 30 juni 2013, dat opgenomen is in het jaarlijks financieel verslag 2012/2013. De definities van de in dit halfjaarlijks financieel verslag gebruikte technische termen zijn terug te vinden in het lexicon van het jaarlijks financieel verslag 2012/2013. Enkel de significante wijzigingen die sindsdien hebben plaatsgevonden, worden hierin besproken.
3.1.1. Acquisities en opleveringen
Seniorenzentrum AGO Herkenrath (Bergisch Gladbach, Noordrijn-Westfalen), Dresden en Kreischa (Saksen)
Ter herinnering, Aedifica had op 20 juni 2013 en 12 september 2013 voor notaris de koopaktes van de rustoorden "Seniorenzentrum AGO Herkenrath" (Bergisch Gladbach, in Noordrijn-Westfalen, "Seniorenzentrum AGO Dresden" en "Seniorenzentrum AGO Kreischa" (Saksen) getekend. Deze koopaktes waren aan voornamelijk administratieve opschortende voorwaarden onderworpen, zoals in Duitsland gebruikelijk is. Deze voorwaarden werden op 1 augustus 2013 voor het rustoord in Bergisch Gladbach vervuld, op 22 november 2013 voor het rustoord in Dresden en op 28 december 2013 voor het rustoord in Kreischa, waarna Aedifica NV de respectievelijke koopprijs (ca. 21 miljoen € in totaal) heeft betaald en automatisch op 1 augustus 2013, 22 november 2013 en 28 december 2013 de eigendom en het genot van het betrokken gebouw heeft verworven.
Het rustoord "Seniorenzentrum AGO Herkenrath" is een recent gebouw met een uitstekende ligging en biedt een aangename leefomgeving; het gebouw is gelegen in het centrum van Herkenrath, deel van de stad Bergisch Gladbach in Nordrhein-Westfalen, op 20 km van Keulen (4de stad in Duitsland in aantal inwoners). Het rustoord werd in 2010 gebouwd en telt 80 bedden in 80 éénpersoonskamers.
Het rustoord "Seniorenzentrum AGO Dresden" is in een residentiële wijk van de prachtige barokke stad Dresden, de hoofdstad van Saksen, gelegen. In de onmiddellijke nabijheid van de site zijn er winkels, openbaar vervoer en één van de belangrijke verkeersassen van de Löbtau wijk. Het rustoord werd in 2012 gebouwd en telt 116 bedden in 107 kamers.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Het rustoord "Seniorenzentrum AGO Kreischa" is in de gemeente Kreischa in Saksen gelegen. Kreischa ligt op een tiental kilometer van de stad Dresden in een landelijke omgeving. De site van het rustoord is centraal gelegen aan het Kurpark (het centrale park van Kreischa), in de onmiddellijke nabijheid van winkels, het gemeentehuis en de Klinik Bavaria (één van de grootste revalidatiecentra van het land). Het rustoord werd in 2011 gebouwd en telt 84 bedden in 77 kamers.
De transactie is door middel van de kredietlijnen van de vastgoedbevak en door de overname van (met betrekking tot deze gebouwen bij de Bank für Sozialwirtschaft) reeds bestaande kredieten gefinancierd.
Deze drie rustoorden worden door dochterondernemingen van de groep AGO Betriebsgesellschaft für Sozialeinrichtungen mbH ("AGO groep"1) uitgebaat op basis van niet opzegbare lange termijn huurovereenkomsten. De AGO groep is een kwaliteitsvolle uitbater die geniet van een uitstekende reputatie in de Duitse markt. Deze operator baat een tiental woonzorgcentra uit. De hoofdzetel van de groep is gevestigd in Keulen. De huurovereenkomsten zijn "double net"-overeenkomsten, dwz dat het onderhoud en de herstellingen van de structuur, de gevels en het dak van het gebouw ten laste van de eigenaar zijn. De gemiddelde resterende duur van de drie overeenkomsten bedraagt ca. 23 jaar. Het initiële brutohuurrendement (double net) voor deze drie rustoorden bedraagt, rekening houdende met de goede kwaliteit van de gebouwen, ca. 7,5%. De conventionele aanschaffingswaarde2 van de drie gebouwen bedraagt ca. 21 miljoen €.
Aedifica heeft op 29 augustus 2013 samen met haar dochtervennootschap Aedifica Invest NV 100% van de aandelen van de NV Patrius Invest verworven. Patrius Invest is de eigenaar van twee rustoorden in de provincie Antwerpen: "Salve" in Brasschaat en "Plantijn" in Kapellen.
Het rustoord "Salve" is gelegen in het hart van een residentiële wijk in Brasschaat. Het rustoord dat vandaag 120 vergunde bedden telt, wordt door de groep Armonea (een toonaangevende speler op het vlak van seniorenzorg) uitgebaat op basis van een triple net erfpachtovereenkomst van 27 jaar, die sedert juni 2013 loopt. Deze erfpachtovereenkomst brengt een initieel triple net rendement van ca. 6% op. De conventionele aanschaffingswaarde3 van de site bedraagt ca. 8 miljoen €. Bovendien is er thans een herontwikkelingsproject op de site in uitvoering (in twee fases). Het project omvat de sloop en herbouw van het oude gedeelte van het rustoord (dat van de vroege 20ste eeuw dateert) en de
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
complete renovatie van de moderne delen (twee gebouwen die van 1979 en 1997 dateren). De voorlopige oplevering van fase I is in het voorjaar 2014 gepland.
Het rustoord "Plantijn" is gelegen in een residentiële wijk, dichtbij het centrum van Kapellen. Het rustoord dat vandaag 110 vergunde bedden telt, wordt door de groep Armonea uitgebaat op basis van een triple net erfpachtovereenkomst van 27 jaar, die sedert juni 2013 loopt. Deze erfpachtovereenkomst brengt een initieel triple net rendement van ca. 6% op. De conventionele aanschaffingswaarde4 van de site bedraagt ca. 8 miljoen €. Bovendien is de herontwikkeling van de site voorzien. Het project betreft de renovatie van de bestaande gebouwen (met name een gebouw uit de vroege 20ste eeuw en een modernere uitbreiding die in 1972 en in 1986 werd toegevoegd) en de uitbreiding van de site met een nieuwbouw op een perceel naast het rustoord. De stedenbouwkundige vergunning voor dit project werd reeds afgeleverd. De exacte planning van de werken is nog niet definitief.
"Plantijn"
Het globale investeringsbudget voor de realisatie van de renovatie- en uitbreidingswerken op deze twee sites is contractueel op ca. 16 miljoen € vastgelegd. Deze bijkomende investeringen zullen vanaf de voorlopige oplevering van de werken eveneens een triple net rendement van ca. 6% opleveren.
Aedifica meldde de voltooiing op 29 augustus 2013 van het nieuwe rustoord "Hestia" in Wemmel (Vlaams-Brabant), in de rand rond Brussel.
4 De aanschaffingswaarde voldoet aan de eisen van artikel 31 § 1 van het Koninklijk besluit van 7 december 2010 met betrekking tot de vastgoedbevaks. 5 Illustratie: © 2013 - Soprim@
1 www.ago-sozialeinrichtungen.de 2
De aanschaffingswaarde voldoet aan de eisen van artikel 31 § 1 van het Koninklijk besluit van 7 december 2010 met betrekking tot de vastgoedbevaks. 3
De aanschaffingswaarde voldoet aan de eisen van artikel 31 § 1 van het Koninklijk besluit van 7 december 2010 met betrekking tot de vastgoedbevaks.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Het rustoord is gelegen in een residentiële wijk van Wemmel. Het heeft een totale capaciteit van 222 bedden en is daarmee het grootste rustoord in de portefeuille van Aedifica. De site wordt door de groep Soprim@ uitgebaat op basis van een triple net erfpachtovereenkomst van 27 jaar. De aanschaffingswaarde6 (met inbegrip van de aankoop van het terrein en de bouw van het gebouw) bedraagt ca. 22 miljoen €. Deze investering zal een initieel triple net rendement van ca. 6% genereren.
Dit project is voor rekening van Aedifica gerealiseerd in uitvoering van een op 21 februari 2011 met de groep Soprim@ getekend princiepsakkoord.
Aedifica heeft op 21 oktober 2013 samen met haar dochtervennootschap Aedifica Invest NV 100 % van de aandelen van de NV Immo Dejoncker verworven. Immo Dejoncker is eigenaar van het appartementsgebouw "Stephanie's Corner" in Brussel.
"Stephanie's Corner" telt 27 appartementen, 3 commerciële ruimten op de gelijkvloerse verdieping en 27 ondergrondse parkeerplaatsen. Het gebouw, dat van 2007 dateert, is gelegen tussen de Jean Stasstraat en de Dejonckerstraat en geniet aldus van een uitstekende ligging in het hart van de Louizawijk in Brussel, in de onmiddellijke omgeving van winkels en het openbaar vervoer (trams en metros). De appartementen zijn aan particulieren verhuurd op basis van klassieke residentiële huurcontracten, terwijl de commerciële ruimten verhuurd zijn op basis van handelshuurovereenkomsten. De conventionele aanschaffingswaarde7 van het gebouw bedraagt ca. 10 miljoen € (hetzij een aanschaffingswaarde van de appartementen die beduidend lager is dan 3.000€/m²). Deze investering genereert een initieel brutohuurrendement van meer dan 5 %.
"Stephanie's Corner"
Aedifica heeft op 16 december 2013 samen met haar dochtervennootschap Aedifica Invest NV de controle8 van de vennootschappen die de eigenaars van de rustoorden "Huize Lieve Moenssens" in Dilsen-Stokkem (Provincie Limburg) en "De Stichel" in Vilvoorde (Provincie Vlaams-Brabant) zijn, verworven.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Het rustoord "De Stichel" is gelegen in het hart van een residentiële wijk (Koningslo) in Vilvoorde, dichtbij het Militair Hospitaal Koningin Astrid en de Ring van Brussel. Het rustoord heeft een prachtig uitzicht over de velden met Brussel op de achtergrond. In het gebouw dat in verschillende fases tussen 1990 en 2006 werd gebouwd, worden nu 118 vergunde bedden uitgebaat. Het rustoord wordt door de groep Soprim@ uitgebaat op basis van een triple net erfpachtovereenkomst van 27 jaar. Deze erfpachtovereenkomst brengt een initieel triple net rendement van ca. 6% op. De conventionele aanschaffingswaarde9 van de site bedraagt ca. 11 miljoen €. Het gebouw biedt de mogelijkheid om de capaciteit nog aanzienlijk te verhogen.
Het rustoord "Huize Lieve Moenssens" is gelegen in Dilsen-Stokkem (een paar kilometer van Maasmechelen Village) in de onmiddellijke omgeving van een residentiële wijk. Het terrein waarop het rustoord is gebouwd, is eigendom van de gemeente, maar werd in 1981 voor 99 jaar in erfpacht gegeven. Het gebouw werd in 1986 oorspronkelijk als centrum voor mensen met een beperking gebouwd en vervolgens tussen 2002 en 2004 tot rustoord omgevormd. In 2007 werd een nieuwe vleugel toegevoegd om het aantal bedden te brengen op het huidige aantal (67 vergunde bedden). Het rustoord wordt door de groep Soprim@ uitgebaat op basis van een triple net erfpachtovereenkomst van 27 jaar. Deze erfpachtovereenkomst brengt een initieel triple net rendement van ca. 6,5% op. De conventionele aanschaffingswaarde10 van de site bedraagt ca. 5 miljoen €. De site biedt nog een belangrijk ontwikkelingspotentieel.
"Huize Lieve Moenssens"
De transactie werd door middel van de kredietlijnen van de vastgoedbevak en door de overname van (met betrekking tot deze gebouwen bij BNP Paribas Fortis) reeds bestaande kredieten gefinancierd.
6 De aanschaffingswaarde voldoet aan de eisen van artikel 31 § 1 van het Koninklijk besluit van 7 december 2010 met betrekking tot de vastgoedbevaks. 7
De aanschaffingswaarde voldoet aan de eisen van artikel 31 § 1 van het Koninklijk besluit van 7 december 2010 met betrekking tot de vastgoedbevaks. 8
Door de acquisitie van naamloze vennootschappen (Aedifica Invest Vilvoorde, Aedifica Invest Dilsen en De Stichel).
9 De aanschaffingswaarde voldoet aan de eisen van artikel 31 § 1 van het Koninklijk besluit van 7 december 2010 met betrekking tot de vastgoedbevaks. 10
De aanschaffingswaarde voldoet aan de eisen van artikel 31 § 1 van het Koninklijk besluit van 7 december 2010 met betrekking tot de vastgoedbevaks.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Op 31 december 2013 zijn de bouwwerken van de volgende projecten in uitvoering:
Rekening houdend met het vervallen van kredieten in juli en augustus 2013, met nieuwe kredietlijnen afgesloten sinds het begin van het boekjaar en met de overname van reeds bestaande kredieten verbonden aan de recente acquisities, zien de vervaldata van de kredietlijnen van Aedifica er als volgt uit (in miljoen €):
| - | : | 370 |
|---|---|---|
| > 2 022 /20 23 |
21 | |
| - | 0/2 202 021 : |
2 |
| - | 9/2 201 020 : |
0 |
| - | 8/2 201 019 : |
30 |
| - | 7/2 201 018 : |
62 |
| - | 6/2 201 017 : |
75 |
| - | 5/2 201 016 : |
85 |
| - | 4/2 201 015 : |
65 |
| - | 3/2 201 014 : |
30 |
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Tijdens het eerste semester van het huidige boekjaar is de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie van Aedifica met 88 miljoen € gestegen van 614 miljoen € tot 703 miljoen € (+14%) (of 728 miljoen € voor de totale portefeuille met inbegrip van de projectontwikkeling). Deze stijging komt voornamelijk voort uit de acquisities gerealiseerd tijdens het eerste semester en uit de oplevering van een project gedurende het eerste semester.
De variatie van de reële waarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie die in het resultaat opgenomen wordt (+0,2 miljoen € of +0,03% over het eerste semester), vloeit voort uit de waardering door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen en wordt als volgt geventileerd:
De vastgoedbeleggingen in exploitatie van Aedifica tellen 136 panden, met een totale bebouwde oppervlakte van ca. 357.000 m², voornamelijk bestaande uit:
Verdeeld per activiteitensector betekent dit (in reële waarde):
Geografisch is de portefeuille als volgt gespreid (in reële waarde):
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De bezettingsgraad11 van de portefeuille met uitzondering van de gemeubelde appartementen bedraagt 96,7% op 31 december 2013, een zeer hoog niveau hoewel marginaal onder het niveau opgetekend bij het afsluiten van het vorige boekjaar (97,4 % op 30 juni 2013).
De bezettingsgraad van de gemeubelde appartementen (die qua reële waarde 9% van de portefeuille vertegenwoordigt) bedraagt 77,8% over het eerste semester. Dit is lager dan de bezettingsgraden gerealiseerd over het eerste semester van het vorige boekjaar (80,8%) en over het hele boekjaar 2012/2013 (82,6%). Deze daling is het gevolg van een toegenomen volatiliteit (als gevolg van een verslechterd algemeen economisch klimaat) die al vermeld werd in de vorige publicaties, maar is tevens een gevolg van het feit dat Aedifica van de huidige conjunctuurvertraging gebruik maakt om gemeubelde appartementen te renoveren. Zo waren, sinds het begin van het boekjaar, 24 gemeubelde appartementen (ca. 8% van het totaal) tijdelijk niet beschikbaar voor verhuur wegens renovatie.
De aanhoudende trend van toegenomen volatiliteit in de markt van de gemeubelde appartementen en de neerwaartse druk hiervan op het nettorendement, leiden ertoe dat Aedifica op korte tot middellange termijn haar beleid inzake het beheer van de appartementen zal toespitsen op volgende principes :
In dit verband kan worden vermeld dat reeds 14 appartementen "omgeschakeld" zijn van gemeubelde naar niet gemeubelde verhuring zodat het totale aantal gemeubelde appartementen recent van 295 tot 281 gedaald is."
De globale bezettingsgraad van de portefeuille bedraagt 97% op 31 december 2013.
De gemiddelde resterende duur van de huurovereenkomsten van de hele portefeuille bedraagt 19 jaar, wat hoger is dan die op 30 juni 2013 (18 jaar). Volgens de "Belgian REIT Overview" (die elke maand door Bank Degroof uitgegeven wordt) staat Aedifica hiermee met voorsprong op de eerste plaats. Deze performantie is te verklaren door het hoge aandeel van lange termijnhuurcontracten (erfpachtovereenkomsten) in de portefeuille van Aedifica.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Onderstaande tabel toont het brutorendement van de portefeuille per activiteitensector, in verhouding tot de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie, die wat betreft de gemeubelde appartementen met de goodwill en de boekwaarde van de meubelen verhoogd wordt.
| 31 d mbe r 20 13 ece |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (x1. 000 €) |
Hui stin sve g voo r iore sen n |
App arte ts men geb ouw en *** |
Hot els en and ere |
Vas ed tgo bele ggi n in nge loita tie exp |
Pro ject wik keli ont nge n |
ed- bele Vas tgo ggi nge n |
|
| Reë le w aard e |
421 .231 |
208 .045 |
73.2 64 |
702 .540 |
25.7 04 |
728 .244 |
|
| Jaa rlijk ontr actu ele se c huu rgel den |
25.3 28 |
12.2 34 |
* | 4.70 1 |
42.2 63 |
- | 42.2 63 |
| t (% )** Bru tore nde men |
6,0% | 5,8% | 6,4% | 6,0% | - | - |
| 30 j uni 201 3 |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (x1. 000 €) |
Hui stin sve g voo r iore sen n |
App arte ts men geb ouw en *** |
Hot els en and ere |
Vas ed tgo bele ggi n in nge loita tie exp |
Pro ject ont wik keli nge n |
ed- bele Vas tgo ggi nge n |
|
| Reë le w aard e |
343 .550 |
197 .689 |
72.9 72 |
614 .211 |
28.6 33 |
642 .844 |
|
| Jaa rlijk ontr actu ele se c huu rgel den |
20.4 04 |
12.1 77 |
* | 4.78 8 |
37.3 69 |
- | 37.3 69 |
| Bru nde t (% )** tore men |
5,9% | 6,1% | 6,6% | 6,1% | - | - |
| 31 d mbe r 20 12 ece |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (x1. 000 €) |
Hui stin sve g voo r iore sen n |
App arte ts men geb ouw en *** |
Hot els en and ere |
Vas tgo ed bele ggi n in nge loita tie exp |
Pro ject ont wik keli nge n |
ed- bele Vas tgo ggi nge n |
|
| Reë le w aard e |
325 .496 |
198 .135 |
74.8 26 |
598 .457 |
20.3 20 |
618 .777 |
|
| Jaa rlijk ele ontr actu se c huu rgel den |
19.2 82 |
12.4 42 |
* | 4.82 8 |
36.5 52 |
- | 36.5 52 |
| Bru nde t (% )** tore men |
5,9% | 6,2% | 6,5% | 6,1% | - | - |
* De bedragen mbt de gebouwen met gemeubelde appartementen zijn de huurinkomsten van de periode, geannualiseerd en uitgezonderd BTW.
** Op basis van de reële waarde (waarde bepaald door de vastgoeddeskundigen, die om de 3 maanden wordt herschat, verhoogd met de goodwill en de meubelen voor de gemeubelde appartementen). In de sector van de huisvesting voor senioren is het brutorendement doorgaans gelijk aan het nettorendement. De exploitatielasten, de onderhoudskosten en het risico van huurderving worden in België namelijk volledig ten laste genomen door de exploitant. Dit geldt eveneens voor de hotels.
*** Respectievelijk verdeeld als volgt (reële waarde, jaarlijkse contractuele huurgelden en brutorendement):
Niet gemeubelde appartementsgebouwen: 31 december 2013: 144.858 k€; 7.118 k€; 4,9%. 30 juni 2013: 135.013 k€; 6.908 k€; 5,1%. 31 december 2012: 136.243 k€; 7.116 k€; 5,2%.
Gemeubelde appartementsgebouwen: 31 december 2013: 63.187 k€; 5.116 k€; 7,7%. 30 juni 2013: 62.676 k€; 5.269 k€; 8,0%. 31 december 2012: 61.892 k€; 5.326 k€; 8,2%.
11De bezettingsgraad wordt als volgt berekend:
Voor de gehele portefeuille (met uitzondering van de gemeubelde appartementen): (contractuele huurgelden + de gewaarborgde huurinkomsten) / (contractuele huurgelden + geraamde huurwaarde (GHW) voor de niet-verhuurde oppervlakten van de vastgoedportefeuille). Merk dus op dat deze bezettingsgraad ook de eenheden omvat die worden gerenoveerd en die tijdelijk niet verhuurd kunnen worden.
Voor de gemeubelde appartementen: % verhuurde dagen sinds het begin van het boekjaar. Deze bezettingsgraad kan dus niet worden vergeleken met de bezettingsgraad berekend voor de rest van de portefeuille, gezien een verschillende methodologie wordt gehanteerd.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
In overeenstemming met de norm IAS 34 zijn de verkorte financiële overzichten op bladzijde 39 van dit halfjaarlijks financieel verslag opgenomen. In de volgende secties van dit tussentijds verslag worden de financiële overzichten in een analytische vorm, zoals die overigens voor de interne rapportering van Aedifica wordt aangewend, voorgesteld en geanalyseerd.
| Res ulta ten reke ning naly tisc h sc hem - a a |
31 d mbe r 20 13 ece |
31 d mbe r 20 12 ece |
|---|---|---|
| (x 1 .000 €) |
||
| Huu rinko mste n |
19.4 53 |
18.0 37 |
| Met huu rbon den kos ten ver r ve |
-45 | -69 |
| Nett ohu sulta at urre |
19.4 08 |
17.9 68 |
| Ope ratio nele kos ten* |
-4.5 20 |
-4.1 52 |
| Ope ratio l res ultaa t vo or h et re sulta at o p de tefe uille nee por |
14.8 88 |
13.8 16 |
| Exp loita tiem ** % arge |
77% | 77% |
| Fina ncie el re sulta óór IAS 39 at v |
-5.5 79 |
-5.5 97 |
| Bela sting en |
-62 | -29 |
| Res ulta at v óór IAS 39 en I AS 40 |
9.24 7 |
8.19 0 |
| Noe *** mer |
9.90 3.40 0 |
8.71 5.11 3 |
| 13 Res ulta óór IAS 39 en I AS 40 p and eel (€/a and eel) at v er a |
0,93 | 0,94 |
| Res ultaa t vó ór IA S 39 IAS 40 en |
9.24 7 |
8.19 0 |
| Imp IAS 39: vari atie de reël arde de inde kkin gsin act stru ten van e wa van men |
926 | -1.7 92 |
| Imp IAS vari atie de reël arde de dbe legg inge act 40: vast van e wa van goe n |
990 | 9.92 6 |
| Imp IAS 40: ltaat koo edb eleg ging act stgo resu ver p va en |
0 | 54 |
| IAS Imp act 40: Uitg este lde bela sting en |
193 | 0 |
| Nett ulta at (a and eel de p) ores van groe |
11.3 56 |
16.3 78 |
| Noe (IA S 33 ) mer |
9.90 3.14 8 |
8.30 1 7.55 |
| Nett ulta at p and eel ores er a |
1,15 | 2,17 |
| (aan dee l va n de IAS 33 - €/a and eel) gro ep - |
* Rubrieken IV tot XV van de resultatenrekening.
** Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille gedeeld door het nettohuurresultaat.
*** Berekend op basis van het aantal dividendrechten verwacht op het einde van het boekjaar.
De geconsolideerde omzet (geconsolideerde huurinkomsten) van het 1ste semester van het boekjaar 2013/2014 stijgt met 8% in vergelijking met dezelfde periode van het vorige boekjaar en bedraagt 19,5 miljoen €. Dit is licht hoger dan de vooruitzichten.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De sectorale variatie van de geconsolideerde omzet is hieronder vermeld:
| Gec olid de h inko mst ons eer uur en (x1. 000 €) |
31 d mbe r 20 13 ece |
31 d mbe r 20 12 ece |
Var . (% ) bij ewi jzig de ong tefe uille por |
Var . (% ) |
|---|---|---|---|---|
| Huis vest ing v iore oor sen n |
11.4 03 |
9.53 6 |
+2% | +20 % |
| App bou arte tsge men wen , wa arva n: |
6.03 9 |
6.16 1 |
-4% | -2% |
| N iet g ube lde arte ten eme app men |
3.48 1 |
3.49 6 |
-3% | 0% |
| G ube lde arte ten eme app men |
2.55 8 |
2.66 5 |
-4% | -4% |
| Hote ls en and ere |
2.06 2 |
2.39 1 |
-14% | -14% |
| Inte al tora rsec |
-51 | -51 | ||
| Tota al |
19.4 53 |
18.0 37 |
-2% | +8% |
De evolutie van de huurinkomsten van het segment van de huisvesting van senioren (+20% of +2% bij ongewijzigde portefeuille) toont de relevantie van de investeringsstrategie van Aedifica in dit segment aan, dat al meer dan 60% van de omzet en meer dan 75% van het operationele resultaat voor het resultaat op de portefeuille van de bevak genereert. In de andere segmenten zijn, zoals al vermeld werd in vorige publicaties, de negatieve variaties voornamelijk een gevolg van gedurende het boekjaar 2012/2013 onderhandelde huuraanpassingen zodat het huurniveau voor de betrokken huurders draagbaar zou blijven, en dus de kasstromen en de waardering van de activa verzekerd kunnen worden.
Na aftrek van de met verhuur verbonden kosten bedraagt het nettohuurresultaat 19,4 miljoen € (+8% ten opzichte van 31 december 2012).
Het vastgoedresultaat bedraagt 18,6 miljoen € (31 december 2012: 17,2 miljoen €). Dit resultaat verminderd met de andere directe kosten leidt tot een operationeel vastgoedresultaat van 16,9 miljoen € (31 december 2012: 15,6 miljoen €). Dit impliceert een operationele marge14 van 87% (31 december 2012: 86%).
Na aftrek van de algemene kosten ten bedrage van 2,0 miljoen € (31 december 2012: 1,8 miljoen €) en rekening houdende met de andere operationele inkomsten en lasten, stijgt het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille met 8% tot 14,9 miljoen €, hetgeen een exploitatiemarge van 77% impliceert (31 december 2012: 77%). Deze marge is licht beter dan de vooruitzichten.
Het aandeel van elk segment in het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille (sectoraal resultaat volgens IFRS 8) wordt in toelichting 3 van de geconsolideerde verkorte financiële staten weergegeven.
Rekening houdende met de kasstromen die gegenereerd worden door de indekkingsinstrumenten (die hieronder beschreven worden), bedragen de netto-interestlasten van de bevak 5,3 miljoen € (31 december 2012: 5,4 miljoen €). De effectieve gemiddelde interestvoet (4,3% vóór activering van de intercalaire interesten op de projectenontwikkelingen) is hoger ten opzichte van de gemiddelde interestvoet van het eerste semester van het boekjaar 2012/2013 (4,0%) maar licht lager dan die opgenomen in de vooruitzichten. Rekening houdend met de andere financiële opbrengsten en lasten
12 De resultatenrekening dekt een periode van 6 maanden, van 1 juli 2013 tot 31 december 2013. De acquisities werden geboekt op datum van effectieve controleoverdracht. Deze operaties hebben bijgevolg een verschillende weerslag op de resultatenrekening, naargelang zij plaats vonden bij de aanvang, tijdens of op het einde van de periode. 13
De daling van het resultaat vóór IAS 39 en IAS 40 per aandeel hierboven vermeld (gerekend op het aantal dividendrechten verwacht op het einde van het boekjaar) is te wijten aan het verwateringseffect dat het gevolg is van de kapitaalverhoging van 7 december 2012.
14Operationeel vastgoedresultaat gedeeld door het nettohuurresultaat.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
en met uitsluiting van de netto-impact van de herwaardering van de indekkingsinstrumenten aan hun reële waarde (deze impact, die geen kasstroom is, wordt volgens de norm IAS 39 geboekt en maakt geen deel uit van het resultaat vóór IAS 39 en IAS 40 zoals hieronder uitgelegd), leidt het financiële resultaat vóór IAS 39 tot een nettolast van 5,6 miljoen € (31 december 2012: 5,6 miljoen €), conform aan de vooruitzichten.
De belastingen omvatten de actuele belastingen en de uitgestelde belastingen. In overeenstemming met het bijzondere belastingsstelsel van de vastgoedbevaks omvatten de actuele belastingen (last van 62 k€; 31 december 2012: last van 29 k€) voornamelijk de Belgische belasting op de verworpen uitgaven van Aedifica, de belasting op het in het buitenland gerealiseerde resultaat en de belasting op het resultaat van de geconsolideerde dochterondernemingen. De uitgestelde belastingen worden hieronder beschreven.
Het resultaat vóór IAS 39 en IAS 40 bedraagt 9,2 miljoen € voor dit semester (31 december 2012: 8,2 miljoen €), hetzij 0,93€ per aandeel (31 december 2012: 0,94€ per aandeel), berekend op basis van het verwacht aantal dividendrechten op het einde van het boekjaar. De daling van het resultaat vóór IAS 39 en IAS 40 per aandeel is te wijten aan het verwateringseffect dat het gevolg is van de kapitaalverhoging van 7 december 2012. Dit resultaat (zowel in absolute termen als per aandeel) is licht hoger dan de vooruitzichten.
De resultatenrekening telt bovendien drie elementen die geen kasstroom zijn (m.a.w. non cash) en die fluctueren in functie van externe marktparameters die een sterke volatiliteit van boekjaar tot boekjaar kunnen kennen. Het betreft de variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (in de boekhouding opgenomen volgens de norm IAS 40), de variatie van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten (in de boekhouding opgenomen volgens de norm IAS 39) en de uitgestelde belastingen (voortvloeiend uit de toepassing van de norm IAS 40):
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
opgenomen in de resultatenrekening op 31 december 2013 bedraagt een opbrengst van 0,9 miljoen € (31 december 2012: een last van 1,8 miljoen €).
Rekening houdend met de niet-monetaire elementen die hierboven vermeld zijn, bedraagt het nettoresultaat (aandeel van de groep) 11,4 miljoen € (31 december 2012: 16,4 miljoen €). Het gewone resultaat per aandeel (basic earnings per share zoals gedefinieerd door IAS 33) bedraagt 1,15€ (31 december 2012: 2,17€).
| olid Gec de b alan ons eer s |
31 d mbe r 20 13 ece |
30 j uni 201 3 |
|---|---|---|
| (x 1 .000 €) |
||
| Vas dbe legg inge tgoe n |
728 .244 |
642 .844 |
| And activ n in de s chu ldra tio ere a op gen ome |
10.1 96 |
8.82 7 |
| And activ ere a |
301 | 526 |
| Tota al a ctiv a |
738 .741 |
652 .197 |
| Eige n ve rmo gen |
||
| V óór IAS 39 i ct mpa |
406 .532 |
414 .662 |
| S 39 I ct IA * mpa |
-30. 084 |
-32. 503 |
| E igen ver mog en |
376 .448 |
382 .159 |
| Sch ulde plich ting en i n de sch uldr atio n en ver en o pge nom |
329 .804 |
234 .821 |
| And licht inge ere verp n |
32.4 89 |
35.2 17 |
| Tota al v an h et e igen rplic htin ver mog en e n ve gen |
738 .741 |
652 .197 |
| Sch uldr atio (%) |
44,7 % |
36,0 % |
* Reële waarde van de indekkingsinstrumenten.
Op 31 december 2013 bestaan de activa op de balans van Aedifica voor 99% uit vastgoedbeleggingen (30 juni 2013: 99%), die gewaardeerd worden volgens de IAS 40 norm17, en die een bedrag van 728 miljoen € (30 juni 2013: 643 miljoen €) vertegenwoordigen. Deze rubriek omvat:
15 Deze variatie komt overeen met het saldo van positieve en negatieve variaties van de reële waarde van de gebouwen op 30 juni 2013 of de datum waarop de nieuwe gebouwen in het patrimonium werden opgenomen en de reële waarde die door de experten geschat werd op 31 december 2013. 16 Indekkingen op lange termijn laten toe het renterisico op de financiering van investeringen die inkomsten op lange termijn
genereren, zoals erfpachten, te verminderen. Ter herinnering, de gemiddelde duur van de huurovereenkomsten bedraagt 19 jaar.
17 De vastgoedbeleggingen worden geboekt aan reële waarde zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen (met name Stadim CVBA en de Crombrugghe & Partners NV).
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
in uitvoering) (zie sectie 3.1.2. hierboven). Deze maken deel uit van een meerjarig investeringsbudget, zoals in sectie 1.2. van het vastgoedverslag hieronder weergegeven.
De "andere activa opgenomen in de schuldratio" vertegenwoordigen 1% van het totaal van de balans (30 juni 2013: 1%).
Sinds de oprichting van Aedifica is haar kapitaal geëvolueerd ingevolge diverse vastgoedoperaties (inbrengen, fusies, enz.) en de kapitaalverhogingen van oktober 2010 en december 2012. Het kapitaal bedraagt 254 miljoen € op 31 december 201318 (30 juni 2013: 254 miljoen €). Het eigen vermogen (of nettoactiva), dat de intrinsieke waarde van Aedifica vertegenwoordigt rekening houdend met de reële waarde van het vastgoedpatrimonium, bedraagt:
Op 31 december 2013 bedragen de schulden en passiva die in de schuldratio (zoals gedefinieerd door het Koninklijk besluit van 7 december 2010 met betrekking tot de vastgoedbevaks) opgenomen worden, 330 miljoen € (30 juni 2013: 235 miljoen €), waarvan 319 miljoen € (30 juni 2013: 227 miljoen €) het bedrag betreft dat effectief getrokken is op de kredietlijnen van de bevak. De geconsolideerde schuldratio van Aedifica bedraagt dus 44,7% op geconsolideerd niveau (30 juni 2013: 36,0%). Gezien de maximaal toegelaten schuldratio voor de vastgoedbevaks 65 % van de totale activa bedraagt, beschikt Aedifica heden nog over een geconsolideerde schuldcapaciteit van 150 miljoen € bij constante activa19 en van 429 miljoen € bij variable activa20. Omgekeerd zou de huidige balansstructuur, indien alle andere parameters gelijk blijven, een vermindering van de reële waarde van de gebouwen met 31% kunnen absorberen alvorens de maximale schuldratio te bereiken. Ten opzichte van de huidige bankcovenants waartoe Aedifica zich heeft verbonden en waarbij de schuldratio tot 60% beperkt wordt, bedragen de drie hiervoor vermelde drempels 113 miljoen € bij constante activa, 283 miljoen € bij variable activa en -25%.
De andere passiva van 32 miljoen € (30 juni 2013: 35 miljoen €) vertegenwoordigen voornamelijk de reële waarde van de financiële indekkingsinstrumenten (31 december 2013: 30 miljoen €; 30 juni 2013: 32 miljoen €).
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Onderstaande tabel toont de evolutie van de nettoactiefwaarde per aandeel.
Vóór de niet monetaire (dwz. non cash) impact van de toepassing van de norm IAS 3921 en na uitbetaling van het dividend 2012/2013 in november 201322, bedraagt de nettoactiefwaarde per aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 41,05€ op 31 december 2013 (40,23€ per aandeel op 30 juni 2013).
| el ( ) Net toa ctiv nde in € a pe r aa |
31 d mbe r 20 13 ece |
30 j uni 201 3 |
|---|---|---|
| Op bas is v an d ële rde tgoe dbe legg inge e re waa van vas n |
||
| Nett iva v óór IAS oact 39 |
41,0 5 |
40,2 3 |
| IAS 39 i ct mpa |
-3,0 4 |
-3,2 8 |
| Nett oact iva |
38,0 1 |
36,9 5 |
| Aan tal a and elen in o mlo op ( der eige nde len) zon n aa |
9.90 3.65 6 |
9.90 2.99 8 |
| Aan tal a and elen |
31 d mbe r 20 13 ece |
30 j uni 201 3 |
|---|---|---|
| Aan tal a and elen in o mloo p* |
9.90 3.65 6 |
9.90 2.99 8 |
| Tota al a anta l aa nde len |
9.90 3.69 0 |
9.90 3.69 0 |
| Aan tal b rde dele otee eurs gen aan n |
9.90 3.69 0 |
9.87 4.98 5 |
| Gew midd eld tal u itsta and nde len in o mloo oge n ge aan e aa p (noe vol s IA S 33 ) mer gen |
9.90 3.14 8 |
8.71 5.37 0 |
| Aan tal d ivide ndre chte ht o p he t ein de v an h et b oekj aar n ve rwac |
9.90 3.40 0 |
8.71 5.33 9 |
* Na aftrek van de eigen aandelen.
***Rekening houdende met het recht op een dividend pro rata temporis toegekend aan de aandelen uitgegeven tijdens het boekjaar.
De raad van bestuur blijft met zeer grote aandacht de evolutie van de economische en financiële context volgen, alsook de eventuele invloed ervan op de activiteiten van de vennootschap.
In het huidige economische klimaat zijn de voornaamste troeven van Aedifica de volgende:
18 Ter herinnering, de IFRS normen bepalen dat de kosten van kapitaalverhogingen als een vermindering van het statutaire kapitaal worden voorgesteld. 19
dwz zonder groei van de vastgoedportefeuille. 20
dwz met groei van de vastgoedportefeuille.
21 De IAS 39 impact van -3,04€ per aandeel op 31 december 2013 stemt overeen met de reële waarde van de indekkingsinstrumenten in het eigen vermogen, die negatief is ten bedrage van 30 miljoen € en die voornamelijk in de passiva
van de balans opgenomen is. 22 Ter herinnering, de IFRS normen bepalen dat de jaarrekening moet worden voorgelegd vóór de bestemming van het resultaat. Het nettoactief van 38,59€ per aandeel op 30 juni 2013 omvatte derhalve nog het dividend dat in november 2013 werd uitgekeerd en moet bijgevolg verminderd worden met 1,64€ per aandeel om de nettoactiefwaarde per aandeel op 30 juni 2013 te kunnen vergelijken met de nettoactiefwaarde per aandeel op 31 december 2013. Dit bedrag stemt overeen met het totaal bedrag aan uitgekeerde dividenden (ten bedrage van 16 miljoen €) gedeeld door het aantal aandelen in omloop op 30 juni 2013 (9.902.998). Dit bedrag is lager dan het bedrag van coupons nr.10 en nr. 11 ten bedrage van 1,86 € per aandeel (gezien sommige aandelen slechts recht hadden op een dividend pro rata temporis).
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
economische conjunctuur. Merk op dat de segmenten van de gemeubelde appartementen en van de hotels meer conjunctuurgevoelig zijn dan de andere marktsegmenten.
De vooruitzichten voor het dividend van het lopende boekjaar, zoals gepubliceerd in het jaarlijks financieel verslag 2012/2013, blijven onveranderd: 1,86€ per aandeel. Dit is identiek aan het dividend uitgekeerd over het vorige boekjaar.
Volgens de "Belgian REIT Overview" (maandelijks gepubliceerd door Bank Degroof) is Aedifica de 5de grootste Belgische vastgoedbevak op het vlak van reële waarde van de portefeuille van vastgoedbeleggingen (5de plaats op 30 juni 2013). Op het vlak van het gemiddelde verhandelde volume op de beurs staat Aedifica op de 4de plaats, met een gemiddeld dagelijks volume van 570 k€ over de laatste twaalf maanden (op 30 juni 2012: 4de plaats met een gemiddeld dagelijks volume van 230 k€).
Bovendien klimt Aedifica op tot de 11de plaats in de ranglijst van de 100 grootste vastgoedpatrimonia in België (31 december 2006: 36ste) gepubliceerd in het "Investors Directory 2014", uitgegeven door Expertise BVBA in januari 2014.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De raad van bestuur meent dat de voornaamste risicofactoren en onzekerheden voorgesteld op pagina's 2 tot 7 van het jaarlijks financieel verslag 2012/2013 blijven gelden voor de resterende maanden van het boekjaar 2013/2014.
In overeenstemming met de IAS 24 norm en het Wetboek van vennootschappen maken transacties met verbonden partijen het voorwerp uit van de toelichting 15 van de verkorte financiële staten in bijlage. Deze transacties omvatten de bezoldiging van de bestuurders en van de effectieve leiders van Aedifica.
Sommige transacties vallen tevens in het toepassingsgebied van artikel 18 van het Koninklijk besluit van 7 december 2010 (behalve de gevallen uitdrukkelijk vermeld in artikel 19 van hetzelfde Koninklijk besluit). In de loop van het eerste semester van het boekjaar 2013/2014 werden er geen dergelijke transacties uitgevoerd of beslist, die buiten het kader van normale commerciële relaties tussen Aedifica en haar gewoonlijke dienstverleners vallen.
Op 24 juni 2013 heeft de buitengewone algemene vergadering met ingang vanaf 1 juli 2013 (tot na de gewone algemene vergadering van 2016) de benoeming van een nieuwe niet-uitvoerende onafhankelijke bestuurder goedgekeurd, met name de Heer Jean Franken. De raad van bestuur van Aedifica telt sindsdien elf leden, waarvan vijf onafhankelijke bestuurders.
Ter herinnering, op de buitengewone algemene vergadering van 24 juni 2013 werden de bestuursmandaten van de Heer Jean Kotarakos, als uitvoerend bestuurder, en van de Heer Olivier Lippens, als niet-uitvoerend bestuurder die de aandeelhouders vertegenwoordigt, tot 2016 vernieuwd.
Aangezien de bevak gedurende het 1ste semester 2013/2014 in Duitsland onroerende goederen verworven heeft, werd in overeenstemming met het Koninklijk besluit van 7 december 2010 betreffende de Vastgoedbevaks, CBRE GmbH als onafhankelijk vastgoeddeskundige aangesteld om de Duitse vastgoedportefeuille te waarderen. Het mandaat van CBRE start met de trimestriële waardering op 31 maart 2014.
Opgemaakt te Brussel op 17 februari 2014. De raad van bestuur.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Sinds 18 maart 2013 is het aandeel Aedifica in de "FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index" opgenomen. Bij het kwartaalnazicht in maart 2013 van de samenstelling van deze indexen voldeed het aandeel Aedifica inderdaad aan alle opnamecriteria die door EPRA worden bepaald.
EPRA ("European Public Real Estate Association") is de stem van de Europese beursgenoteerde vastgoedsector, telt meer dan 200 leden en vertegenwoordigt meer dan 250 miljard € vastgoed. De EPRA indexen zijn een wereldwijde benchmark en de meest gebruikte investeringsindex voor beursgenoteerd vastgoed; de indexen zijn samengesteld uit meer dan 80 vennootschappen, met een gezamenlijke beurskapitalisatie van ongeveer 100 miljard €. De criteria om opgenomen te worden in de indexen zijn gepubliceerd op de website van EPRA.
Aedifica is opgenomen in de Europese index met een gewicht van ongeveer 0,4% en in de Belgische index met een gewicht van ongeveer 12%.
Aedifica sluit zich aan bij de tendens om de rapportering te standaardiseren met het oog op een betere kwaliteit en vergelijkbaarheid van de informatie en stelt de key performance indicatoren volgens het EPRA referentiesysteem ter beschikking van de investeerders, als volgt:
Key performance indicatoren volgens het EPRA referentiesysteem
| 31 d mbe r 20 13 ece |
|
|---|---|
| EPR A R ltaat (in €/aa nde el) esu |
0,93 |
| (in €/aa el) EPR A N AW nde |
41,0 3 |
| EPR A N NNA W ( in €/ dee l) aan |
37,8 4 |
| EPR A N etto Init ieel Ren dem ent (NIR ) (in %) |
5,2 |
| EPR A A st N IR ( in % ) ang epa |
5,2 |
| EPR A Le egst and (in %) |
3 |
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Het aandeel van Aedifica (AED) is sinds 23 oktober 2006 genoteerd op de continumarkt van NYSE Euronext Brussels. Op 7 december 2012 heeft Aedifica met succes haar tweede kapitaalverhoging in geld met voorkeurrecht voor een brutobedrag van 99,8 miljoen € afgerond. De bevak heeft aldus 2.697.777 nieuwe aandelen uitgegeven aan een inschrijvingsprijs van 37,00€ per aandeel.
Op 15 oktober 2010 had Aedifica met succes haar eerste kapitaalverhoging in geld met voorkeurrecht voor een bruto bedrag van 67 miljoen € doorgevoerd. De bevak heeft aldus 2.013.334 nieuwe aandelen uitgegeven aan een inschrijvingsprijs van 33,45€ per aandeel.
Op 31 december 2013 is Aedifica opgenomen in de Bel Re Inv Trusts (voordien Bel Real Estate genoemd) met een gewicht van 7,29% en in de Bel Mid Index24 met een gewicht van 3,02%.
Op basis van de beurskoers op 31 december 2013 (51,53€) kent het aandeel Aedifica een:
Tussen de datum van haar beursgang en 31 december 2013, heeft de beurskoers (na correctie voor het voorkeurrecht in het kader van de kapitaalverhogingen van 15 oktober 2010 en 7 december 2012) een stijging van 39% gekend, terwijl de Bel Mid Index en de EPRA Europe index25 respectievelijk met 3% en 40% gezakt zijn.
24 De BEL Mid index is samengesteld uit aandelen die geen deel uitmaken van de Bel20 index, waarvan de free float marktkapitalisatie meer bedraagt dan de Bel20 index vermenigvuldigd met 50.000€ en de omloopsnelheid minstens 10% bedraagt. Bovendien mag een individueel aandeel niet meer dan 10% wegen in de totale index. 25 Bijkomende informatie over de EPRA Index is terug te vinden op de website van EPRA (www.EPRA.com).
23Deze gegevens zijn niet vereist door de Vastgoedbevak-regelgeving.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Aan dee l Ae difi ca |
31 d mbe r 20 13 ece |
30 j uni 201 3 |
|---|---|---|
| Slot koe rs (i n €) |
51,5 3 |
47,5 0 |
| Nett iefw aard nde el vó ór IA S 39 imp (in € ) (op bas is va n de reë le oact act e pe r aa rde) waa |
41,0 5 |
40,2 3 4 |
| Prem ie (+ ) / (- ) Dis nt vó ór IA S 39 imp (op bas is va n de reë le w aard e) act cou |
25,5 % |
18,1 % |
| S 39 Nett oact iefw aard nde el n a IA imp act (in € ) (op bas is va n de reë le e pe r aa rde) waa |
38,0 1 |
36,9 5 4 |
| Prem ie (+ ) / (- ) Dis a IA S 39 imp (op bas is va n de le w aard e) nt n act reë cou |
35,6 % |
28,5 % |
| ie (i n €) Mar ktka pita lisat |
510 .337 .146 |
469 .863 .018 |
| 1 Free floa t |
88,1 7% |
88,1 7% |
| Tota al a anta l ge note erde dele aan n |
9.90 3.69 0 |
9.87 4.98 5 |
| Noe r de ber eke ning de tiefw aard nde el nett mer voo van oac e pe r aa |
9.90 3.65 6 |
9.90 2.99 8 |
| Gem idde ld da gelij ks v olum e (in dele n) aan |
7.11 0 |
10.5 08 |
| 2 Om loop lheid sne |
25,0 % |
30,5 % |
| 3 el (i n €) Brut odiv iden d pe nde r aa |
1,86 | 1,86 |
| 5 | 3,6% | 3,9% |
| Brut dem het div iden d ent oren van |
1 Percentage van het kapitaal van een vennootschap in het bezit van het publiek, volgens de definitie van Euronext.
2 Totaal volume van de gedurende het jaar verhandelde aandelen, gedeeld door het totaal aantal aandelen, volgens de definitie van Euronext.
3 Zie sectie 7 van het tussentijds beheersverslag hierboven.
4 Na aftrek van het dividend 2012/2013 betaald in november 2013.
5 Brutodividend per aandeel, vóór roerende voorheffing van 15% (in overeenstemming met de huidige fiscale wetgeving), gedeeld door de slotkoers.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De beurskoers en de volumes betreffen de periode tussen de datum van de beursgang en 13 februari 2014.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De onderstaande tabel vermeldt de aandeelhouders van Aedifica die meer dan 5% van de aandelen bezitten (toestand op 15 oktober 2010)26.
| Aan dee lho ude rs |
pita In % het Ka al van |
|---|---|
| Jub eal Fon dati on |
6,37 % |
| Wul fsdo nck Inve NV stm ent |
5,46 % |
| Free Flo at |
88,1 7% |
| Tota al |
100 ,00% |
Het totaal aantal aandelen (met inbegrip van de eigen aandelen) bedraagt 9.903.690.
| Fina ncië le K alen der |
|||
|---|---|---|---|
| Tus tijds rkla ring sen e ve |
13/0 5/20 14 |
||
| Jaa rlijks sbe richt 30. 06.2 014 per |
2/09 /201 4 |
||
| Jaa rlijks fina ncie el ve rslag 201 3/20 14 |
12/0 9/20 14 |
||
| Gew alg deri ng 2 014 one eme ne v erga |
24/1 0/20 14 |
||
| Divi den d - C bt h et b oekj 201 3/20 14 ( "ex- date ") oup on m aar |
29/1 0/20 14 |
||
| Divi den d - R egis trati eda tum ("re cord dat e") |
30/1 0/20 14 |
||
| Divi den d - B etal ing v an c oup on |
31/1 0/20 14 |
||
| Tus tijds rkla ring sen e ve |
13/1 1/20 14 |
||
| Half jaar lijks sulta ten 31.1 2.20 14 e re |
Feb i 20 15 ruar |
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Hui stin enio sve g vo or s ren |
Tot ale |
Res iden tiële |
Aan tal |
% B ttin eze gs |
Con t. Huu trac |
Con t. huu trac |
Ges cha tte |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| lakt opp erv e (1) (m² ) |
lakt opp erv e (m² ) |
iden tiële res hed een en |
ad(2 ) gra |
(3) lden rge |
lden rge + G HW op d(4) leeg stan |
huu ard rwa e (5) (GH W) |
|
| Châ Ch is teau eno |
6.35 4 |
6.35 4 |
115 | 100 ,0% |
856 .600 |
856 .600 |
1.05 3.80 0 |
| New Phi lip |
3.91 4 |
3.91 4 |
111 | 100 ,0% |
469 .000 |
469 .000 |
569 .300 |
| Jard ins d e Pr ove nce |
2.28 0 |
2.28 0 |
72 | 100 ,0% |
385 .000 |
385 .000 |
372 .300 |
| Bel Air |
5.35 0 |
5.35 0 |
161 | 100 ,0% |
700 .000 |
700 .000 |
779 .000 |
| Res iden tie G e de s Ch rang amp s |
3.39 6 |
3.39 6 |
75 | 100 ,0% |
414 .200 |
414 .200 |
483 .800 |
| Res iden tie A stijn ugu |
4.83 2 |
4.83 2 |
94 | 100 ,0% |
520 .900 |
520 .900 |
512 .400 |
| Enn ea |
1.84 8 |
1.84 8 |
34 | 100 ,0% |
186 .700 |
186 .700 |
172 .100 |
| Kas teel hof |
3.50 0 |
3.50 0 |
81 | 100 ,0% |
337 .700 |
337 .700 |
488 .300 |
| Wie lant |
4.83 4 |
4.83 4 |
102 | 100 ,0% |
518 .600 |
518 .600 |
580 .000 |
| Res iden tie P Pala arc ce |
6.71 9 |
6.71 9 |
162 | 100 ,0% |
1.21 2.40 0 |
1.21 2.40 0 |
1.26 6.90 0 |
| Res iden tie S ervi ce |
8.71 6 |
8.71 6 |
175 | 100 ,0% |
1.24 7.00 0 |
1.24 7.00 0 |
994 .600 |
| Rés iden ce d u Go lf |
6.42 4 |
6.42 4 |
194 | 100 ,0% |
750 .700 |
750 .700 |
1.12 4.10 0 |
| Res iden tie B put one |
2.99 3 |
2.99 3 |
78 | 100 ,0% |
438 .500 |
438 .500 |
515 .900 |
| Res iden tie A ux D Parc eux s |
1.42 3 |
1.42 3 |
53 | 100 ,0% |
222 .000 |
222 .000 |
280 .900 |
| Res iden tie L 'Air du T emp s |
2.76 3 |
2.76 3 |
88 | 100 ,0% |
448 .900 |
448 .900 |
500 .100 |
| Au B on V ieux Tem ps |
1.26 8 |
1.26 8 |
43 | 100 ,0% |
196 .000 |
196 .000 |
173 .600 |
| Op Haa nve n |
4.67 5 |
4.67 5 |
90 | 100 ,0% |
400 .100 |
400 .100 |
431 .400 |
| Res iden tie E xclu siv |
4.25 3 |
4.25 3 |
104 | 100 ,0% |
685 .100 |
685 .100 |
644 .000 |
| Sen iorie Mé lopé e |
2.96 7 |
2.96 7 |
70 | 100 ,0% |
476 .100 |
476 .100 |
378 .100 |
| La B oule de Cris tal |
1.29 0 |
1.29 0 |
41 | 100 ,0% |
90.9 00 |
90.9 00 |
157 .300 |
| Les Cha Fam rme s en enn e |
3.16 5 |
3.16 5 |
96 | 100 ,0% |
289 .200 |
289 .200 |
331 .400 |
| Sen iore rie L a Pa irelle |
6.01 6 |
6.01 6 |
140 | 100 ,0% |
736 .900 |
736 .900 |
668 .000 |
| Res iden tie G eld aerv |
1.50 4 |
1.50 4 |
20 | 100 ,0% |
163 .300 |
163 .300 |
162 .400 |
| Rés iden ce d u Pl atea u |
8.06 9 |
8.06 9 |
143 | 100 ,0% |
1.22 3.40 0 |
1.22 3.40 0 |
1.17 7.20 0 |
| Sen iorie de Mar etak |
5.68 4 |
5.68 4 |
122 | 100 ,0% |
509 .400 |
509 .400 |
681 .100 |
| De E delw eis |
6.23 5 |
6.23 5 |
96 | 100 ,0% |
642 .500 |
642 .500 |
846 .400 |
| Bois de la P ierre |
2.27 2 |
2.27 2 |
65 | 100 ,0% |
428 .600 |
428 .600 |
409 .700 |
| Buit enh of |
4.38 6 |
4.38 6 |
80 | 100 ,0% |
533 .300 |
533 .300 |
624 .200 |
| Klei n Ve ldek en |
3.36 3 |
3.36 3 |
41 | 100 ,0% |
390 .400 |
390 .400 |
697 .600 |
| Kon ing A lber t I |
4.85 3 |
4.85 3 |
67 | 100 ,0% |
460 .800 |
460 .800 |
894 .800 |
| Eyc ken borc h |
5.45 7 |
5.45 7 |
89 | 100 ,0% |
427 .600 |
427 .600 |
839 .900 |
| Riet dijk |
2.15 5 |
2.15 5 |
59 | 100 ,0% |
323 .800 |
323 .800 |
335 .400 |
| Mar ie-L ouis e |
1.95 9 |
1.95 9 |
59 | 100 ,0% |
125 .400 |
125 .400 |
304 .500 |
| Gae rveld |
6.99 4 |
6.99 4 |
135 | 100 ,0% |
762 .100 |
762 .100 |
766 .300 |
| Lare nsho f |
5.46 4 |
5.46 4 |
88 | 100 ,0% |
837 .700 |
837 .700 |
732 .800 |
| Ter Ven ne |
6.63 4 |
6.63 4 |
95 | 100 ,0% |
957 .400 |
957 .400 |
998 .300 |
| Pon t d'A mou r |
4.36 4 |
4.36 4 |
74 | 100 ,0% |
492 .400 |
492 .400 |
367 .700 |
28 In het belang van de aandeelhouder worden er geen waarden per gebouw bekend gemaakt. De adressen van de gebouwen zijn beschikbaar in het jaarlijks financieel verslag 2012/2013. De adressen van de nieuwe acquisities sinds 1 juli 2013 zijn vermeld in de respectievelijke persberichten.
De vijf volgende gebouwen zijn door dochterondernemingen aangehouden: Salve en Plantijn (Patrius Invest NV), Stephanie's Corner (Immo Dejoncker NV), De Stichel (De Stichel NV, gecontroleerd door Aedifica Invest Vilvoorde NV) en Huize Lieve Moenssens (Aedifica Invest Dilsen NV, gecontroleerd door Aedifica Invest Vilvoorde NV). Alle andere gebouwen zijn eigendom van Aedifica NV.
26 De kennisgevingen alsook de controlelijnen zijn op de website van Aedifica terug te vinden. De vennootschap heeft geen kennisgeving in het kader van de transparantiewetgeving ontvangen na 15 oktober 2010. 27 Deze datums zijn onder voorbehoud van wijzigingen.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| es C Rés iden ce L heve ux d 'Arg ent |
4.17 7 |
4.17 7 |
80 | 100 ,0% |
240 .300 |
240 .300 |
317 .200 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 't Ho ge |
2.05 5 |
2.05 5 |
62 | 100 ,0% |
200 .000 |
200 .000 |
453 .400 |
| Heli anth us |
2.40 9 |
2.40 9 |
47 | 100 ,0% |
230 .000 |
230 .000 |
440 .600 |
| Hes tia |
12.6 82 |
12.6 82 |
222 | 100 ,0% |
1.29 8.00 0 |
1.29 8.00 0 |
1.51 5.40 0 |
| Plan tijn |
5.95 8 |
5.95 8 |
110 | 100 ,0% |
466 .800 |
466 .800 |
833 .400 |
| Salv e |
6.73 0 |
6.73 0 |
120 | 100 ,0% |
493 .100 |
493 .100 |
866 .700 |
| AGO He rken rath |
4.00 0 |
4.00 0 |
80 | 100 ,0% |
575 .000 |
575 .000 |
575 .000 |
| AGO Dre sde n |
5.09 8 |
5.09 8 |
116 | 100 ,0% |
583 .200 |
583 .200 |
583 .200 |
| De S tiche l |
6.25 7 |
6.25 7 |
118 | 100 ,0% |
643 .100 |
643 .100 |
660 .800 |
| Huiz e Li Moe eve nsse ns |
4.30 1 |
4.30 1 |
67 | 100 ,0% |
321 .650 |
321 .650 |
348 .400 |
| AGO Kre isch a |
3.67 0 |
3.67 0 |
84 | 100 ,0% |
416 .500 |
416 .500 |
416 .500 |
| Tota al v an d ctor e se "Hu isve stin enio ren" g vo or s |
215 .710 |
215 .710 |
4.51 8 |
100 ,0% |
25.3 28.2 50 |
25.3 28.2 50 |
29.3 26.2 00 |
| App arte tsg ebo men uwe n |
Tot ale lakt opp erv e (1) (m² ) |
Res iden tiële lakt opp erv e (m² ) |
Aan tal iden tiële res hed een en |
% Bez etti ngs (2) ad gra |
Con trac t. (3) Huu lden rge |
Con trac t. huu lden rge + G HW op (4) leeg d stan |
Ges cha tte huu rwa ar de (5) (GH W) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Niet eub elde arte ten gem app men |
|||||||
| A/B Terv 13 uren |
4.62 8 |
621 | 3 | 67,4 % |
394 .859 |
585 .844 |
622 .975 |
| Zav el |
4.65 5 |
3.34 2 |
30 | 81,5 % |
.585 777 |
954 .410 |
920 .898 |
| Com plex Lak Nie uwb en - rug |
5.72 0 |
4.63 7 |
42 | 85,9 % |
556 .382 |
647 .584 |
663 .945 |
| De G oed e 24 -28 |
1.66 6 |
1.66 6 |
15 | 93,7 % |
169 .168 |
180 .579 |
189 .263 |
| Lom bard 32 |
1.43 1 |
1.09 5 |
13 | 88,6 % |
190 .817 |
215 .317 |
175 .604 |
| Com plex Lou iza 3 31-3 33 |
4.87 1 |
1.50 9 |
9 | 100 ,0% |
644 .100 |
644 .100 |
666 .100 |
| Zate rdag plein 6-1 0 |
3.76 9 |
2.36 5 |
24 | 92,5 % |
304 .229 |
329 .054 |
303 .695 |
| Broq ille 8 uev |
638 | 638 | 6 | 30,4 % |
21.2 26 |
69.7 53 |
70.3 08 |
| Bata vier 1 en 7 |
552 | 312 | 3 | 62,6 % |
36.1 20 |
20 57.7 |
57.4 80 |
| Terv 103 uren |
881 | 410 | 6 | 89,4 % |
110 .980 |
124 .090 |
116 .740 |
| Lou is H ap 1 28 |
688 | 688 | 7 | 85,2 % |
78.3 06 |
91.8 93 |
75.6 48 |
| Hoo gstr aat |
2.63 0 |
1.38 0 |
20 | 31,0 % |
92.6 49 |
298 .459 |
305 .748 |
| Res iden tie P alac e |
6.38 8 |
6.18 9 |
57 | 88,8 % |
550 .900 |
620 .600 |
693 .100 |
| Chu rchi ll 15 8 |
2.21 0 |
1.95 5 |
22 | 88,1 % |
234 .545 |
266 .375 |
268 .170 |
| Oud m 2 37-2 39- erge 241 -266 -273 |
1.73 9 |
1.73 9 |
22 | 89,6 % |
175 .410 |
195 .700 |
183 .228 |
| Edis on |
2.02 9 |
758 | 7 | 76,8 % |
96.7 92 |
125 .991 |
138 .265 |
| Ver laine /Rim bau d/Ba ude laire |
2.79 5 |
1.51 8 |
21 | 93,4 % |
246 .434 |
263 .894 |
271 .333 |
| Ione sco |
930 | 930 | 10 | 98,3 % |
94.8 85 |
96.5 05 |
100 .740 |
| Mus set |
562 | 472 | 6 | 100 ,0% |
51.3 27 |
51.3 27 |
50.2 00 |
| Gion o & Hug o |
1.41 2 |
1.41 2 |
15 | 65,3 % |
81.7 19 |
125 .113 |
139 .300 |
| Anta res |
439 | 439 | 7 | 100 ,0% |
41.0 46 |
41.0 46 |
39.3 23 |
| Ring | 11.3 81 |
7.22 7 |
88 | 100 ,0% |
677 .200 |
677 .200 |
860 .100 |
| Res iden tie G uin e t Ma net aug |
2.88 5 |
2.88 5 |
35 | 92,2 % |
294 .722 |
319 .655 |
306 .825 |
| Res iden tie d e G erla che |
6.79 4 |
6.17 4 |
75 | 85,4 % |
695 .991 |
814 .978 |
815 .465 |
| Step Cor han ie's ner |
3.15 0 |
2.61 7 |
27 | 96,7 % |
501 .214 |
518 .254 |
526 .238 |
| Tota al v an d e ni ube lde et g eme arte ten app men |
74.8 42 |
52.9 77 |
570 | 85,6 % |
7.11 8.60 6 |
8.31 5.44 1 |
8.56 0.69 1 |
| App ebo arte tsg men uwe n |
Tot ale lakt opp erv e (1) (m² ) |
Res iden tiële lakt opp erv e (m² ) |
Aan tal iden tiële res hed een en |
% Bez etti ngs (2) ad gra |
Con trac t. (3) Huu lden rge |
Con trac t. huu lden rge + G HW op (4) leeg stan d |
Ges cha tte huu rwa ar de (5) (GH W) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Gem eub elde arte ten app men |
|||||||
| Com plex Op traa t pers |
11.8 47 |
11.3 54 |
116 | 72,8 % |
2.17 4.09 8 |
2.17 4.09 8 |
0 6 1.42 3.13 |
| Lou iza 1 31 |
1.11 0 |
694 | 9 | 71,3 % |
162 .688 |
162 .688 |
163 .100 |
| Lou iza 1 35 (+ 2 king s Lo uiza laan 137 ) par |
1.97 8 |
1.93 0 |
31 | 77,7 % |
551 .106 |
551 .106 |
343 .000 |
| Lou iza 2 71 |
1.04 3 |
958 | 14 | 88,4 % |
264 .281 |
264 .281 |
146 .500 |
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Dal 48 |
623 | 623 | 6 | 76,1 % |
116 .975 |
116 .975 |
88.1 00 |
6 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Livo 16-1 8 rno |
1.56 7 |
1.56 7 |
16 | 83,6 % |
352 .372 |
352 .372 |
261 .100 |
6 |
| (+24 king s Liv 7-1 1) par orno |
||||||||
| Free sias |
3.63 5 |
3.13 8 |
37 | 71,9 % |
372 .784 |
372 .784 |
357 .600 |
6 |
| Heli otro pen |
1.49 3 |
1.22 3 |
25 | 86,7 % |
256 .956 |
256 .956 |
173 .400 |
6 |
| Livo 20-2 2 rno |
1.32 6 |
1.32 6 |
12 | 94,1 % |
337 .524 |
337 .524 |
185 .700 |
6 |
| Livo 14 rno |
324 | 324 | 6 | 75,9 % |
51.7 12 |
51.7 12 |
33.7 00 |
6 |
| Res iden tie C ham aris |
1.83 8 |
1.70 2 |
23 | 87,2 % |
475 .132 |
475 .132 |
355 .290 |
6 |
| Tota al v an d beld e ge meu e |
26.7 84 |
24.8 39 |
295 | 77,8 % |
5.11 5.62 7 |
5.11 5.62 7 |
0 6 3.53 0.62 |
|
| arte ten app men |
||||||||
| Tota al v an d ctor e se |
101 .626 |
77.8 16 |
865 | n.a. | 12.2 34.2 33 |
13.4 31.0 68 |
12.0 91.3 11 |
|
| "Ap ebo n" part ntsg eme uwe |
| Hot els nde en a re |
Tot ale lakt opp erv e (1) (m² ) |
Res iden tiële lakt opp erv e (m² ) |
Aan tal iden tiële res hed een en |
% Bez etti ngs ad(2 ) gra |
Con trac t. (3) Huu lden rge |
Con trac t. huu lden rge + G HW op d(4) leeg stan |
Ges cha tte huu rwa ar de (5) (GH W) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hote l Ma rtin's Bru gge |
11.3 69 |
0 | 0 | 100 ,0% |
1.58 4.88 7 |
1.58 4.88 7 |
1.17 1.46 0 |
| Kon ing 3 5 |
1.81 3 |
0 | 0 | 100 ,0% |
188 .929 |
188 .929 |
174 .405 |
| Mar tin's Klo oste r |
6.93 5 |
0 | 0 | 100 ,0% |
1.36 5.94 3 |
1.36 5.94 3 |
1.14 1.08 0 |
| Bara 124 -127 |
1.53 9 |
0 | 0 | 0,0% | 0 | 63.1 13 |
63.1 13 |
| Cor bais 18 |
292 | 292 | 1 | 100 ,0% |
26.2 00 |
26.2 00 |
12.2 00 |
| Car bon |
5.71 5 |
0 | 0 | 100 ,0% |
434 .100 |
434 .100 |
559 .100 |
| Ebu ron |
4.01 6 |
0 | 0 | 100 ,0% |
399 .000 |
399 .000 |
458 .700 |
| Ecu | 1.96 0 |
0 | 0 | 100 ,0% |
216 .000 |
216 .000 |
229 .700 |
| Euro tel |
4.77 9 |
0 | 0 | 100 ,0% |
361 .400 |
361 .400 |
373 .500 |
| Villa Boi s de la P ierre |
320 | 160 | 4 | 100 ,0% |
31.0 00 |
31.0 00 |
39.6 00 |
| Duy sbu rgh |
470 | 470 | 5 | 100 ,0% |
62.8 00 |
62.8 00 |
40.3 00 |
| Rés iden ce d u La c |
0 | 0 | 0 | 100 ,0% |
30.7 00 |
30.7 00 |
30.7 00 |
| Tota al v an d "Ho tels ctor e se nde re" en a |
39.2 08 |
922 | 10 | 98,7 % |
0.95 4.70 9 |
4.76 4.07 2 |
3.85 4.29 8 |
| TOT AAL de van inve ster ings geb ouw en |
356 .543 |
294 .448 |
5.39 3 |
n.a. | 42.2 63.4 42 |
43.5 23.3 90 |
6 45.7 11.3 69 |
1 Bovengrondse oppervlakte, zonder parkings. De kelders worden slechts in bijzondere gevallen in rekening genomen.
2 Zie lexicon in het jaarlijks financieel verslag 2012/2013. De bezettingsgraad van de gebouwen met gemeubelde appartementen kan niet vergeleken worden met de bezettingsgraad van de rest van de portefeuille, aangezien een verschillende methodologie wordt toegepast. Merk op dat de bezettingsgraad van de residentiële- en gemengde gebouwen ook eenheden bevat die worden gerenoveerd en die bijgevolg tijdelijk niet verhuurd kunnen worden.
3 Zie Lexicon in het jaarlijks financieel verslag 2012/2013. De bedragen m.b.t. gemeubelde appartementen komen overeen met de huurinkomsten op jaarbasis, zonder BTW.
4 Voor de gebouwen met gemeubelde appartementen werd geen enkele geschatte huurwaarde (GHW) toegevoegd voor leegstand.
5 Zie Lexicon in het jaarlijks financieel verslag 2012/2013. De GHW is de huurwaarde die wordt bepaald door onafhankelijke vastgoedexperten. Voor de gebouwen met gemeubelde appartementen maken de experten abstractie van de gemeubelde bezetting.
6 Deze GHW is niet vergelijkbaar met de contractuele huurgelden omdat ze (voor de gebouwen met gemeubelde appartementen) geen rekening houdt met een gemeubelde bezetting.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Pro ject atie en e n re nov s |
Adr es |
Ger d aam |
Ree ds |
Nog uit |
Dat um |
Com tare men n |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (in mil joe n € ) |
Inv. bed rag |
uitg erd evo op 31 d mbe ece r 201 3 |
te voe ren |
ople ing ver |
||
| I. Lo de p roje cten pen |
||||||
| Lare nsho f |
Laa rne |
3,1 | 0,0 | 3,1 | 201 3/20 14 |
Uitb reid ing v an h rd et ru stoo |
| Kon ing A lber t I (f s II & III ) ase |
Dilb eek |
6,9 | 5,4 | 1,5 | 201 3/20 14 |
Ren tie e n uit brei ding het ova van rust oord |
| Eyc ken borc h |
Goo ik |
9,9 | 4,4 | 5,5 | 4/20 201 15 |
Uitb reid ing v an h et ru stoo rd |
| Salv e |
Bras scha at |
8,4 | 5,4 | 3,0 | 201 4/20 15 |
Ren tie e n he ropb het ova ouw van oord rust |
| 't Ho ge |
Kort rijk |
4,9 | 0,8 | 4,1 | 201 4/20 15 |
Ren tie e n uit brei ding het ova van oord rust |
| tie S Res iden rk pore npa |
Beri nge n |
17,4 | 3,4 | 14,0 | 4/20 201 15 |
Bou stoo rd w va n ee n ru |
| Rés iden ce P alac e - P arki ngs |
Brus sel |
0,2 | 0,2 | 0,0 | 201 4/20 15 |
Acq uisit ie va n 6 te b arki ouw en p ngs |
| Ede lwei s II |
Beg ijnen dijk |
1,3 | 0,7 | 0,6 | 201 4/20 15 |
Uitb reid ing v an h et ru stoo rd |
| Aux De ux P arcs |
Jett e |
0,7 | 0,0 | 0,7 | 4/20 201 15 |
Uitb reid ing v an h rd et ru stoo |
| Hoo gstr aat |
Brus sel |
1,9 | 0,2 | 1,7 | 201 4/20 15 |
Ren tie v esid enti eel ova an e en r geb 20 arte ten ouw van app men en han dels ruim te. van een |
| Klei n Ve ldek en |
Ass e |
3,5 | 0,0 | 3,5 | 4/20 201 15 |
Uitb reid ing v an e en icefl atge bou serv w |
| Heli anth us |
Mel le |
3,5 | 0,1 | 3,4 | 4/20 201 15 |
Uitb reid ing v an h rd et ru stoo |
| Pon t d'A mou r |
Dina nt |
7,9 | 0,0 | 7,9 | 201 5/20 16 |
Uitb reid ing v an h rd et ru stoo |
| Plan tijn |
Kap ellen |
7,6 | 0,0 | 7,6 | 6/20 201 17 |
Ren tie e n uit brei ding het ova van rust oord |
| II. P roje der cten on wor pen aan |
sch nde orte op voo |
ard rwa en |
||||
| Rés ce C iden heve ux d 'Arg ent |
Spa | 3,0 | 0,0 | 3,0 | 4/20 201 15 |
Uitb reid ing v an h et ru stoo rd |
| Terv uren |
Terv uren |
24,0 | 0,0 | 24,0 | 201 5/20 16 |
Bou n nie usth uis w va n ee uw r |
| Rés iden ce d u La c |
Brus sel |
3,5 | 0,1 | 3,4 | 201 5/20 16 |
Bou part ntsg ebo w va n ee n ap eme uw |
| Au B on V ieux Tem ps |
Mon t-Sa int-G uibe rt |
9,8 | 0,2 | 9,6 | 201 5/20 16 |
Bou rd stoo w va n ee n ru |
| Mar ie-L ouis e |
Wem mel |
3,2 | 0,0 | 3,2 | 201 5/20 16 |
Ren tie e ing v an h et ova n om vorm rust oord |
| Air d u Te mps |
Chê née |
5,8 | 0,1 | 5,7 | 6/20 201 17 |
Uitb reid ing v an h et ru stoo rd |
| Op Haa nve n |
Vee rle-L aak dal |
2,9 | 0,0 | 2,9 | 201 6/20 17 |
Uitb reid ing v an h rd et ru stoo |
| III. G dre ron ser ves |
||||||
| Terr ein Bois de la P ierre |
Wav re |
1,8 | 1,8 | 0,0 | - G rond rese rve |
|
| Plat ane n |
Brus sel |
0,2 | 0,2 | 0,0 | - G rond rese rve |
|
| IV. V inge nde erw erv n o r op |
sch nde orte voo waa |
rde n |
||||
| Kren tzen |
Olen | 18,0 | 0,0 | 18,0 | 4/20 201 15 |
Nieu stoo rd m et 1 22 e enh ede w ru n |
| Ove rbek e |
Wet tere n |
13,0 | 0,0 | 13,0 | 201 4/20 15 |
Nieu rd m et 1 13 e enh ede stoo w ru n |
| Tot aal |
162 ,4 |
23,0 | 139 ,4 |
|||
| Gea ctive erde diek stu oste n |
- | 0,4 | - | |||
| Var iatie de reël arde van e wa |
- | 2,0 | - | |||
| Afro ndin gen |
- | 0,3 | - | |||
| Bed de b alan rag op s |
25,7 |
95 % van deze projecten is reeds voorverhuurd. Het totale toekomstige investeringsbudget van 139 miljoen € zal in speciën betaald worden, met uitzondering van 23 miljoen € met betrekking tot de projecten Olen en Wetteren die het voorwerp zullen uitmaken van een uitgifte van nieuwe aandelen Aedifica (zoals vermeld in toelichting 45 van de geconsolideerde jaarrekening die gepubliceerd is in het jaarlijks financieel verslag 2012/2013).
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Ver deli (in reë le w de) tor ng per sec aar |
31 d mbe r 20 13 ece |
30 j uni 201 3 |
|---|---|---|
| Huis vest ing v iore oor sen n |
60% | 56% |
| App bou arte tsge men wen |
30% | 32% |
| N iet g ube lde arte ten eme app men |
21% | 22% |
| G ube lde arte ten eme app men |
9% | 10% |
| Hote ls en and ere |
10% | 12% |
| Geo fisc he v erd elin g (i ële rde ) gra n re waa |
31 d mbe r 20 13 ece |
30 j uni 201 3 |
|---|---|---|
| Belg ië |
97% | 100 % |
| Brus sel |
42% | 46% |
| Vlaa nde ren |
40% | 37% |
| Wal lonië |
15% | 17% |
| Duit slan d |
3% | 0% |
| Ver deli geb (in reë le w de) ng per ouw aar |
31 d mbe r 20 13 ece |
|---|---|
| Com Op t (ap ) plex traa part nten pers eme |
4% |
| Hote l Ma rtin's Bru (ho tel) gge |
3% |
| Hes tia ( ior) sen |
3% |
| Mar tin's Klo r (ho tel) oste |
3% |
| Res iden tie S ervi ce ( ior) sen |
3% |
| u (s r) Res iden tie d u Pl atea enio |
3% |
| Res iden tie P Pala ce ( ior) arc sen |
3% |
| el (a n) Zav rtem ente ppa |
3% |
| Geb 3% ouw en < |
75% |
| Aan tal g ebo cto uwe n pe r se r |
31 d mbe r 20 13 ece |
30 j uni 201 3 |
|---|---|---|
| Huis ing v iore vest oor sen n |
48 | 40 |
| App arte tsge bou men wen |
76 | 75 |
| N iet g ube lde arte ten eme app men |
46 | 45 |
| G ube lde arte ten eme app men |
30 | 30 |
| Hote ls en and ere |
12 | 12 |
| Tota al |
136 | 127 |
| Lee ftijd de geb eke ning ho ude nd van ouw en r met het typ ntra ct ( reë le w de) e co aar |
31 d mbe r 20 13 ece |
30 j uni 201 3 |
|---|---|---|
| Trip le n et h enk ten uuro vere oms |
67% | 69% |
| 0 - 1 0 ja ar |
17% | 14% |
| > 10 jaa r |
16% | 17% |
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Ver deli r du an d ng naa ur v e huu enk sten (re ële rde ) rov ere om waa |
31 d mbe r 20 13 ece |
30 j uni 201 3 |
|---|---|---|
| ≥ 15 jaa r |
71% | 69% |
| < 15 jaa r |
29% | 31% |
De gemiddelde resterende duur van de huurovereenkomsten bedraagt 19 jaar.
| Ver deli an d ntra ctu ele huu lden ng v e co rge pe r loita tieg p d ie ju ridi sch tite iten exp roe e en trol ee A edif ica t wa con eer arm een le re latie hee ft trac tue con |
31 d mbe r 20 13 ece |
30 j uni 201 3 |
|---|---|---|
| Huis ting nior ves voo r se en |
60% | 55% |
| S enio r Liv ing Gro up |
17% | 19% |
| O rpea |
16% | 17% |
| A rmo nea |
12% | 11% |
| m@ S opri |
9% | 5% |
| GO A |
4% | 0% |
| A nde tore re o pera n |
2% | 3% |
| Hot els nde en a re |
10% | 12% |
| M artin 's H otels |
7% | 8% |
| D iffer ent Hote l Gr oup |
3% | 4% |
| And huu rder ere s |
30% | 33% |
| Tota al |
100 % |
100 % |
| Bru nde tore t pe cto men r se r (in f tie v an d ële rde ) unc e re waa |
31 d mbe r 20 13 ece |
30 j uni 201 3 |
|---|---|---|
| Huis ing v iore vest oor sen n |
6,0% | 5,9% |
| App arte tsge bou men wen |
5,8% | 6,1% |
| N iet g ube lde arte ten eme app men |
4,9% | 5,1% |
| G ube lde arte ten eme app men |
7,7% | 8,0% |
| Hote ls en and ere |
6,4% | 6,6% |
| Gem idde ld |
6,0% | 6,1% |
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Bez etti ad ( Gem eub elde tem ent ngs gra ap par sge |
bou ) wen |
|---|---|
| Dec 201 3 |
77,8 % |
| Dec 201 2 |
80,8 % |
| Bez etti ad ngs gra (To tale rtef euil le b eha lve eub elde |
tem ente n) |
|---|---|
| po gem ap par |
|
| Dec 201 3 |
96,7 % |
|---|---|
| Jun i 20 13 |
97,4 % |
| Dec 201 2 |
97,3 % |
De residentiële vastgoedmarkt houdt ook in 2013 stand wat het prijsniveau betreft, maar ziet de activiteit verder afkalven. Op de secundaire markt, de verkoping onder registratierechten, daalde het aantal verkopingen van de eengezinswoningen in 2012 reeds met 6% en in 2013 met nogmaals 5% tot omtrent 77.000 transacties. Deze daling manifesteert zich in elk van de drie gewesten. We moeten teruggaan tot 2000-2001 voor vergelijkbare cijfers. Het prijspeil met 227.500 € als gemiddelde evolueert amper (+ 1%). Enkel de schaarse eengezinswoningen in Brussel vertonen nog een stijging (+ 5%) tot net boven 400.000 €.
De striktere kredietpolitiek die door de banken wordt gevoerd laat zich gevoelen. Een financieringslimiet tot 80% van de marktconforme prijs lijkt steeds meer richtinggevend. Dit betekent al snel dat de koper, rekening houdend met de transactie- en leningskosten over één derde van de aankoopprijs als eigen middelen dient te beschikken of gemiddeld 75.000 €.
Het appartement als goedkoper alternatief kende hierdoor in 2012 nog een toenemende interesse (+2% in aantal transacties), maar deze zakt in 2013 ook af (- 4%). Het prijsgemiddelde neemt nog licht toe in Wallonië (+ 1%) en Brussel (+1,5%). In Vlaanderen zien we de prijzen aan de kust stagneren op het peil van 2011, maar valt het aantal verkopingen met 9% terug. In het Vlaamse binnenland lopen de prijzen verder op met 4%.
30 De bezettingsgraad wordt als volgt berekend:
- Voor de gehele portefeuille (met uitzondering van de gemeubelde appartementen): (contractuele huurgelden + de gewaarborgde huren) / (contractuele huurgelden + geraamde huurwaarde (GHW) voor de niet-verhuurde oppervlakten van de vastgoedportefeuille). Merk dus op dat deze bezettingsgraad ook de eenheden omvat die worden gerenoveerd en die tijdelijk niet verhuurd kunnen worden.
- Voor de gemeubelde appartementen: % verhuurde dagen tijdens het semester. Deze bezettingsgraad kan dus niet worden
vergeleken met de bezettingsgraad berekend voor de rest van de portefeuille, gezien de methodologie verschillend is. 31 Op 10 januari 2014 opgesteld door, en in dit halfjaarlijks financieel verslag opgenomen met akkoord van, Stadim CVBA.
29 Het brutorendement wordt als volgt berekend:
- Voor de gehele portefeuille (met uitzondering van de gemeubelde appartementen) : (contractuele huurgelden met begrip van huurgaranties) / (Reële waarde van de desbetreffende gebouwen)
- Voor de gemeubelde appartementen: (Omzetcijfer op 31 december 2013 op jaarbasis en zonder BTW) / (Reële waarde van de desbetreffende gebouwen + goodwill+ meubelen).
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De grootste klap laat zich bij de bouwgronden gevoelen: deze markt kalft met nogmaals 10% af tot omtrent 15.000 verkochte percelen, wat reeds 43% minder is dan bij het recentere hoogtepunt in 2005 en nog amper een kwart is t.o.v. het historische hoogtepunt in 1973. Merkwaardig is dat het prijspeil in elk gewest verder blijft toenemen met omtrent 2%.
Deze inkrimping zet zich logisch door op de bouwmarkt. Het ziet er naar uit dat in 2013 minder dan 20.000 woongebouwen (eengezinswoningen en appartementengebouwen) werden opgestart of 14% minder dan in 2012. Het aantal begonnen eengezinswoningen krimpt in tot omtrent 17.000, wat zelfs 500 eenheden minder is dan in het crisisjaar 1983 en één derde minder dan bij het recenter hoogtepunt in 2006. Het aantal opgestarte appartementen per gebouw blijft stagneren op 9 units. Het totaal aantal units kalft eveneens met 14% af tot omtrent 19.500, wat één derde minder is dan in de topjaren 2006-2007.
Het perspectief dat door het aantal bouwvergunningen wordt aangeleverd oogt iets minder dramatisch. Voor de eengezinswoningen eindigen we omtrent 20.700 eenheden (- 6%) en appartementen stevenen zelfs af op 27.400 eenheden (+10%). Het valt echter te vrezen dat deze vergunningen niet allemaal op korte termijn zullen omgezet worden in een effectieve opstart.
Een bijkomende barometer wordt geboden door het totaalbedrag aan hypothecaire leningen toegekend aan de gezinnen voor de verwerving van een woning. Dit totaal situeerde zich in 2011 op (27,5) miljard € en hield stand in 2012. In 2013 valt dit bedrag terug tot 24 miljard maar blijft gemiddeld stabiel in de loop van het jaar met telkens omtrent 6 miljard € per trimester. Een verdere terugval lijkt zich dus niet direct aan te kondigen, maar eerder een stagnatie op een zwak niveau.
De verwachting van de woningmarkt in de nabije toekomst bij een gelijkblijvende omgeving op fiscaal en economische vlak is dat de kerngroep van kopers geleidelijk opschuift richting 40-45 jarigen. De behoefte van eigen kapitaal (1/3 van de aankoopprijs) is voor jongeren te zwaar.
Het steeds toenemen van de levensverwachting voor ouderen heeft immers ook als gevolg dat kapitalen uit successies later vrijkomen. Bovendien geldt voor de ouderen dat zij steeds meer hun kapitaal moeten aanspreken omdat de intresten als aanvulling op hun pensioen te laag zijn om in hun behoeften te voorzien.
De duurdere woningen kregen in 2012 reeds een rake klap te verwerken door de gewijzigde fiscaliteit (belasting op het voordeel van alle aard voor gratis of goedkope bewoning) en vaak ook de onaangepastheid van de villa aan de huidige behoeften van onderhoud en bereikbaarheid. In dit segment zijn prijsreducties van 40% legio. Het midden-gamma houdt stand, maar kent een gevoelige vertraging van het verkoopritme.
Voor jongere gezinnen geldt het dilemma: ofwel opteren voor de lagere prijssegmenten in functie van het beschikbare startkapitaal, ofwel opteren voor meer kwaliteit en zich richten op de huurmarkt. Hier bevindt zich het grootste knelpunt. De ruimere appartementen en de middelgrote woningen zijn sinds 1996 zeer snel uit de huurmarkt verdwenen omdat ze geen gegadigden vonden op de huurmarkt en werden gekocht voor eigen bewoning. De behoefte aan dergelijke panden op de huurmarkt is in ijltempo toegenomen. Voor eigenaars-verhuurders levert dit segment een toenemende vraag op van financieel sterkere huurders met een langere tijdshorizon. Punt is echter redelijk te blijven in de rendementsverwachtingen en deze te spiegelen aan de huidige lage intresten op financiële producten.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De aanwezigheid in Brussel van de Europese instellingen, van de NAVO en van talrijke hoofdkantoren van internationale ondernemingen heeft rond het einde van de jaren 80 en het begin van de jaren 90 geleid tot het ontstaan van de exploitatie van gemeubelde appartementen om te beantwoorden aan een groeiende vraag van de internationale gemeenschap van 'expats'. Deze vraag is overigens nog toegenomen ingevolge de groei van het aantal lidstaten van de supranationale instellingen die hun zetel in Brussel hebben.
In deze zeer concurrentiële sector zien we dat talrijke kleine exploitaties zijn ontstaan en dat een groot aantal particuliere investeerders zich op de gemeubelde privéverhuring werpen. Tegelijkertijd hebben de voornaamste operatoren op de markt zich sterk geprofessionaliseerd op het vlak van een betere dienstverlening aan een "business"-cliënteel, dat zij op deze wijze wensen aan zich te binden. De professionalisering van deze sector komt overigens ook in andere steden, zoals Antwerpen, tot uiting onder andere via de oprichting van een nieuwe belangenorganisatie van eigenaars van "businessflats" in België (Vereniging van BusinessFlat uitbaters of VBF VZW; www.businessflats.org).
De markt van businessflats in België wordt gekenmerkt door versnippering op het vlak van de exploitaties en door een zeer gediversifieerd aanbod (van eenvoudige verhuring van gemeubelde appartementen tot verhuring met aanbod van diverse diensten, van zeer korte termijnverhuringen op dagbasis tot klassiekere verhuringen op maandbasis, etc.) Deze markt wordt daarenboven gekenmerkt door een gebrek aan transparantie. Het is een typische "insider" markt waar informatie zelfs voor marktspelers slechts beperkt beschikbaar is. Deze deelmarkt is, voor zover Aedifica bekend, nog niet het voorwerp geweest van onafhankelijke marktstudies.
De evolutie van de markt van de businessflats werd tot eind 2008 gekenmerkt door een stijging van de vraag en een stijging van de huurprijzen. De wereldwijde financiële crisis heeft echter sedert de lente van 2009 deze markttrend omgekeerd. Nadat het laagste punt bereikt werd in de zomer van 2009 heeft de markt een heropleving gekend sedert het eerste semester van 2010, zowel op het vlak van de bezettingsgraden als van de tarieven. Onder invloed van de Euro-crisis ondervindt de sector sedert begin 2012 weer een neerwaartse druk. Minstens is er sprake van een fenomeen van verhoogde volatiliteit van zowel de bezettingsgraden als de tarieven.
De activiteit van de verhuring van gemeubelde appartementen onderscheidt zich in principe duidelijk van de hotelactiviteit. Hoofdzaak van deze activiteit is de verhuring van een appartement. De appartementen zijn gemeubeld en uitgerust met de gebruikelijke uitrusting die de onmiddellijke bewoning ervan mogelijk maakt (zonder dat de huurder zelf een inboedel moet aanschaffen). De diensten die naast de eigenlijke verhuring worden aangeboden zijn zeer beperkt: doorgaans betreft het enkel de wekelijkse reiniging van het appartement.
In het Vlaamse Gewest is deze activiteit voorwerp van een wettelijke reglementering in het kader van het Decreet van 10 juli 2008 betreffende het toeristische logies. In het Brusselse Gewest werd er recent een ontwerp van ordonnantie voorgesteld waarin de gemeubelde verhuring van appartementen met dienstverlening in een regelgevend kader voor toeristische logies wordt opgenomen.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
In de sector van de rust –en verzorgingstehuizen stellen we in 2013 een stagnatie vast van het aantal tehuizen op 1537 (-2 t.o.v. 2012). Wel is het totaal aantal bedden toegenomen met 2,2% tot 137.165. De sterkste groei registreren we bij de Vzw's in Vlaanderen en de privésector in Brussel met telkens +3,5%.
De bezettingsgraad blijft zeer hoog scoren en de financiële resultaten blijven stabiel. Op de investeringsmarkt komen steeds meer institutionele beleggers aan bod zoals verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen voor wie de zeer lange termijnvisie met geïndexeerde inkomsten als verwachting voorop staan.
Dit brengt de vooropgestelde huurrendementen onder neerwaartse en dus de verkoopprijzen onder opwaartse druk. De belangrijkste uitdaging voor de toekomst wordt echter enerzijds voor de overheid de continuïteit van de zorg te blijven ondersteunen door een passend subsidiebeleid. Voor de exploitanten wordt efficiëntie steeds meer het parool om de vereiste zorg te blijven bieden. Voor investeerders mogen de verscherpte rendementen geen aanleiding geven tot inlevering op kwaliteit van de gebouwen en de inrichting. Vastgoed in het algemeen en eigendommen die hun bestaansreden vinden in de exploitatie, zoals rusthuizen of hotels, zullen ook in de toekomst moeten inspelen op wijzigingen in behoeften en regelgeving. De draagkracht en de aanpasbaarheid van het gebouw vormen dan ook de basis voor de vereiste rentabiliteit op lange termijn.
De vergrijzing van de bevolking en de stijging van de levensverwachting spelen zowel in Duitsland als in België een belangrijke rol, maar op een zeer verschillende schaal. Duitsland telt ongeveer 81 miljoen inwoners, waarvan ongeveer 16 miljoen inwoners ouder zijn dan 65 jaar (20%) en ongeveer 8 miljoen ouder dan 75 jaar (10%), tegenover 11 miljoen inwoners in België, waarvan 2 miljoen ouder dan 65 zijn (18%) en 1 miljoen ouder dan 75 jaar (9%). De vergrijzing van de bevolking zal nog toenemen door de vergrijzing van de babyboomgeneratie in de komende decennia. Hierdoor zal ook de specifieke huisvestingsbehoefte voor senioren in de komende decennia toenemen.
Een analyse van de bevolking per leeftijdsgroep leert dat ongeveer 0,5% van de bevolking onder de 60 jaar langdurige zorg nodig heeft. Dit percentage stijgt tot 10% voor degenen tussen de 60 en de 80 jaar en bereikt 20% voor mensen ouder dan 80 jaar. De totale rustoordcapaciteit zou dus moeten toenemen in Duitsland vermits het aantal mensen dat er zorg zal nodig hebben, zou kunnen groeien van ca. 2 miljoen vandaag tot ca. 3 miljoen mensen in 2030.
Vandaag zijn er ca. 800.000 "rustoordbedden" beschikbaar in Duitsland, verspreid over meer dan 11.000 rustoorden. Deze worden uitgebaat door operatoren zonder winstoogmerk (ca. 55%), private operatoren (ca. 40%) of publieke operatoren (ca. 5%) in een sterk gefragmenteerde markt. Het marktaandeel van de vijf grootste operatoren bedraagt slechts 8%.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Er wordt in sommige marktanalyses gewag gemaakt van een toename van de rustoordcapaciteit met ca. 380.000 éénheden tegen 2030. De vergrijzing van de bevolking biedt aldus aanzienlijke groeiperspectieven en consolidatieperspectieven in het segment van de collectieve zorghuisvesting in Duitsland.
Op basis van de cijfers tot en met november oogt de balans van 2013 positief voor de Belgische hotelsector. Globaal genomen was er een lichte stijging van de bezettingsgraad (tot ± 72%) en de RevPar (Revenu per Available Room). De gemiddelde prijzen bleven nagenoeg stabiel in het midden en hogere segment (3* en 4*).
Op regionaal gebied blijven de Vlaamse kunststeden het goed doen. De maandelijkse bezettingsgraden voor alle steden lagen tot eind november 2013 haast constant boven deze van 2012. De bezettingsgraad in de Leuvense hotels kende een piek in september (± 82% op basis van respons van 40% van de hotels). Brugge kende de hoogste bezettingsgraad in augustus (± 86% op basis van respons van 61% van de hotels). Zowel Leuven, dankzij ondermeer de tentoonstelling van Coxcie in Musem M, als Brugge, dankzij de herdenking van de Grote Oorlog (1914-1918), zouden in staat moeten zijn om hun aantrekkelijkheid als toeristische trekpleister te bevestigen.
De opening van het Tafelrond (4*, 44 kamers) aan de Grote Markt in Leuven zou tegen eind 2015 een feit moeten zijn. Daarnaast zou er in 2014 ook werk gemaakt worden van een hotel met 26 kamers in het project Zeventuinen aan de voormalige Vander Elst sigarenfabriek aan de Nobelstraat. In Brugge zijn er voor zover bekend op korte termijn geen nieuwe hotelontwikkelingen.
De bezettingsgraad van de Limburgse hotels ligt gemiddeld onder deze van de andere Vlaamse provincies al zijn er sterke verschillen tussen de verschillende hotel categorieën. Zo halen de 3* en vooral 4* hotels merkelijk betere bezettingsgraden met maandpieken tot ± 70%. (op basis van gemiddelde responsgraad van 34% van de 3* en 4* hotels).
Op investeringsgebied kondigde de Accor groep in het derde kwartaal de verkoop aan van 4 Belgische hotels waaronder het Sofitel Le Louise in Brussel en 3 Formule 1 hotels. Globaal genomen kende de hotel investeringsmarkt in 2013 een sterk jaar met een verwacht investeringsvolume in de EMEA regio van ± 10 miljard €.
32 Op 10 januari 2014 opgesteld door, en in dit halfjaarlijks financieel verslag opgenomen met akkoord van, Stadim CVBA.
33 Op 10 januari 2014 opgesteld door, en in dit halfjaarlijks financieel verslag opgenomen met akkoord van de Crombrugghe & Partners NV. Bronnen: Toerisme Vlaanderen, Fgov, MKG Hospitality
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Geachte,
Wij hebben het genoegen om u onze raming van de vastgoedportefeuille van Aedifica op datum van 31 december 2013 voor te leggen.
Aedifica heeft aan de vastgoeddeskundigen gevraagd de investeringswaarde en de reële waarde van de portefeuille te bepalen. De schattingen werden gemaakt rekening houdende met zowel de opmerkingen en de definities vermeld in de verslagen als met de richtlijnen van de International Valuation Standards, uitgegeven door IVSC.
We hebben als onafhankelijke deskundige gehandeld. De deskundigen hebben een relevante en erkende kwalificatie en hebben een up-to-date ervaring met gebouwen van een gelijkaardig type en met een gelijkaardige ligging als de gebouwen van de vastgoedportefeuille van Aedifica.
Bij de schatting van de goederen wordt er rekening gehouden met zowel de lopende huurovereenkomsten als met alle rechten en verplichtingen die voortvloeien uit deze overeenkomsten. Elk gebouw werd afzonderlijk geschat. De schattingen houden geen rekening met een potentiële meerwaarde die verwezenlijkt zou kunnen worden door de portefeuille in zijn geheel op de markt aan te bieden. Onze schattingen houden geen rekening met marketingkosten eigen aan een transactie, zoals makelaarslonen of publiciteitskosten. Onze schattingen zijn gebaseerd op een inspectie van de onroerende goederen en op de inlichtingen geleverd door de opdrachtgevers, waaronder o.a. de huursituatie en de oppervlaktes, de schetsen of plannen, de huurlasten en de belastingen in verband met het betrokken goed, de conformiteit en de milieuvervuiling. De verstrekte gegevens werden juist en volledig geacht. Onze schattingen gaan ervan uit dat niet-meegedeelde elementen niet van aard zijn om de waarde van het goed te beïnvloeden.
De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt 728.243.740€ op 31 december 2013, waarvan 702.539.675 € voor de vastgoedbeleggingen in exploitatie. Heden bedragen de contractuele huurgelden 42.263.442 €, wat overeenkomt met een initieel huurrendement van 6,02%35 ten opzichte van de reële waarde van de gebouwen. In de veronderstelling dat alle gebouwen, met uitzondering van de gemeubelde appartementen, voor 100 % verhuurd zouden zijn, waarbij de heden nietverhuurde eenheden verhuurd zouden zijn aan marktconforme prijzen, zouden de contractuele huurgelden 43.523.390 € bedragen, wat overeenstemt met een initieel huurrendement van 6,20%36 ten opzichte van de reële waarde van de gebouwen.
In het kader van een rapportering die beantwoordt aan de International Financial Reporting Standards, geven onze schattingen de reële waarde weer:
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
passiva zou worden betaald, naar aanleiding van een gewone transactie tussen marktdeelnemers op datum van de waardering. IVSC acht deze voorwaarden vervuld indien men de definitie van marktwaarde respecteert. De marktwaarde moet daarenboven ook een weerspiegeling zijn van de lopende huurovereenkomsten, de huidige brutomarge van zelffinanciering (of cash flow), redelijke veronderstellingen aangaande de potentiële huuropbrengsten en van de verwachte kosten.
De eigendommen die zich onder deze drempel van 2,5 miljoen € bevinden, vallen onder het gebruikelijke registratierecht en hun reële waarde stemt dus overeen met de "waarde kosten koper", rekening houdend met de lopende huurovereenkomsten. In dit bijzondere geval wordt bij de bepaling van de reële waarde van residentiële gebouwen rekening gehouden met de potentiële meerwaarde in geval van verkoop per appartement.
Patrizia Tortolani, MRICS, de Crombrugghe & Partners NV, op 14 februari 2014 Céline Janssens, MRE, MRICS en Katrien Van Grieken, MRE, Stadim CVBA, op 13 februari 2014
34 Het expertiseverslag is opgenomen met de goedkeuring van de Crombrugghe & Partners NV en Stadim CVBA.
35 5,99% ten opzichte van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen vermeerderd met de goodwill op de gemeubelde appartementen en het meubilair. 36 6,17% ten opzichte van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen vermeerderd met de goodwill op de gemeubelde
appartementen en het meubilair.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Half jaar |
afg eslo 31 d mbe r (x € 1. 000 ) ten op ece |
Toe lich t. |
31/1 2/20 13 |
31/1 2/20 12 |
|---|---|---|---|---|
| I. | Huu rinko mste n |
19.4 53 |
18.0 37 |
|
| II. | Teru ming edra verd isco rde hure ntee en o en n |
0 | 0 | |
| III. | gne verg gen Met huu rbon den kos ten ver r ve |
-45 | -69 | |
| Nett ohu |
sult aat urre |
19.4 08 |
17.9 68 |
|
| IV. | Rec ratie tgoe dko sten upe van vas |
14 | 24 | |
| V. | Rec ratie huu rlast n be lasti al g edra doo r de huu rder upe van en e nge n no rma gen |
481 | 510 | |
| erhu urde geb op v ouw en |
||||
| VI. | Kos ten de huu rder ged n do or d e ei op h cha de e van s en rage gen aar uurs n wed erin staa tste lling het eind n de huu op e va r |
0 | 0 | |
| VII. | Huu rlast n be lasti al g edra doo r de huu rder verh uurd en e nge n no rma gen op e geb ouw en |
-481 | -510 | |
| VIII. | And met huu rbon den ink ten itgav ere ver r ve oms en u en |
-779 | -773 | |
| Vas tgoe |
dres ulta at |
18.6 43 |
17.2 19 |
|
| IX. | Tec hnis che kost en |
-440 | -473 | |
| X. | Com ciële kos ten mer |
-246 | -240 | |
| XI. | Kos ten en t akse n nie t ve rhuu rde dere n va goe n |
-73 | -63 | |
| XII. | Beh eerk ed oste stgo n va |
-385 | -339 | |
| XIII. | And vast dko sten ere goe |
-593 | -539 | |
| Vas tgoe |
dko sten |
-1.7 37 |
-1.6 54 |
|
| Ope | ratio l va stgo edre sult aat nee |
16.9 06 |
15.5 65 |
|
| XIV | Alge e ko sten de tsch men van ven noo ap |
-1.9 99 |
-1.7 64 |
|
| XV. | And ratio nele opb kost sten ere ope reng en en |
-19 | 15 | |
| Ope | ratio l res ulta at v het ltaa t op de port efeu ille nee oor resu |
14.8 88 |
13.8 16 |
|
| XVI | Res ultaa rkoo edb eleg ging t ve stgo p va en |
0 | 54 | |
| XVI I. |
Res ultaa t ve rkoo dere nie t-fin iële activ p an anc a |
0 | 0 | |
| XVI II. |
Var iatie s in de r eële rde dbe legg inge tgoe waa van vas n |
990 | 9.92 6 |
|
| Ope | ratio l res ulta at nee |
15.8 78 |
23.7 96 |
|
| XX. | Fina ncië le o pbre ngst en |
128 | 190 | |
| XXI | Nett oint tkos ten eres |
-5.3 29 |
-5.4 27 |
|
| XXI I. |
And fina ncië le ko sten ere |
-378 | -360 | |
| XXI II. |
Var iatie s in de r eële rde fina ncië le a ctiva siva waa van en pas |
9 | 926 | -1.7 92 |
| Fina | ncie el re sult aat |
-4.6 53 |
-7.3 89 |
|
| XXI V. |
Aan dee l in h et re sulta at v ieer de v oots cha join t ve ntur an g eas soc enn ppe n en es |
0 | 0 | |
| Res ulta |
at v bela stin oor gen |
11.2 25 |
16.4 07 |
|
| XXV | . V oots cha psb elas ting enn |
131 | -29 | |
| XXV | I. E xit ta ks |
0 | 0 | |
| Bela stin |
gen | 131 | -29 | |
| Nett ores |
ulta at |
11.3 56 |
16.3 78 |
|
| Toe reke |
nba ar a an: |
|||
| Mind erhe idsb elan gen |
0 | 0 | ||
| Aan dee lhou ders de van gro ep |
11.3 56 |
16.3 78 |
||
| Gew oon |
el (€ ) ultaa t pe nde res r aa |
10 | 1,15 | 2,17 |
| Verw | d re sulta and eel (€) ater at p er a |
10 | 1,15 | 2,17 |
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Half | jaar afg eslo 31 d mbe ten op ece r |
31/1 2/20 13 |
31/1 2/20 12 |
|---|---|---|---|
| (x 1 | .000 €) |
||
| I. | Nett ultaa t ores |
11.3 56 |
16.3 78 |
| II. | And elem ente n he t glo baa l res ultaa t ere n va |
||
| A. Imp op d ële w aard scha iere chte -ko bij hypo thet isch act tte m utat sten e re e va n ge n en e ding dbe legg inge tgoe verv reem van vas n |
-2.3 78 |
-209 | |
| effe n af B. Var iatie s in het ctiev e de el va n de reë le w aard n to late dek king sins trum ente e va ege n in ee n ka dek king ls ge defi niee rd in IFR S sstr oom zoa |
1.49 3 |
-2.7 95 |
|
| H. And elem ente n he t glo baa l res ultaa t, na bel asti ere n va ng |
0 | 132 | |
| Glo | baa l res ulta at |
10.4 71 |
13.5 06 |
| Toe reke nba ar a an: |
|||
| Mind erhe idsb elan gen |
0 | 0 | |
| Aan dee lhou ders de van groe p |
10.4 71 |
13.5 06 |
| IVA | Toe lich t. |
31/1 2/20 13 |
30/0 6/20 13 |
|---|---|---|---|
| .000 €) |
|||
| Vas te a ctiv a |
|||
| Goo dwil l |
1.85 6 |
1.85 6 |
|
| Imm ater iële vast tiva e ac |
20 | 21 | |
| Vas dbe legg inge tgoe n |
6 | 728 .244 |
642 .844 |
| And mat erië le va ste activ ere a |
1.82 3 |
1.84 9 |
|
| Fina ncië le va activ ste a |
743 | 968 | |
| Vord erin fina ncië le le asin gen g |
0 | 0 | |
| Han dels vord erin and vast tiva gen en ere e ac |
0 | 0 | |
| Uitg lde bela sting iva este act en - |
193 | 0 | |
| Dee lnem inge n in ieer de v oots cha join t ve ntur gea ssoc enn ppe n en es utat ie verm oge nsm |
0 | 0 | |
| al v iva aste act |
732 .879 |
.538 647 |
|
| tiva Vlot tend e ac |
|||
| Acti va b md rkoo este voo r ve p |
0 | 0 | |
| Fina ncië le vl otte nde act iva |
0 | 0 | |
| Vord erin fina ncië le le asin gen g |
0 | 0 | |
| Han dels vord erin gen |
2.92 9 |
2.51 4 |
|
| Bela sting vord erin and vlott end tiva gen en ere e ac |
843 | 893 | |
| Kas kase quiv alen ten en |
8 | 1.77 8 |
725 |
| Ove rlop end ken inge e re n |
312 | 527 | |
| al v lotte nde iva act |
5.86 2 |
4.65 9 |
|
| ACT (x 1 Tota Tota |
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| EIG EN VER MO GEN EN VE RPL ICH TIN GEN Toe lich t. |
31/1 2/20 13 |
30/0 6/20 13 |
|---|---|---|
| (x 1 .000 €) |
||
| I. Eige wijs baa n de dee lhou ders de derv cha toe oots n ve rmo gen r aa aan van moe enn p |
||
| A. Kap itaa l 7 |
248 .072 |
248 .072 |
| B. Uitg iftep ies rem |
64.7 30 |
64.7 30 |
| C. Res erve s |
52.2 90 |
41.6 86 |
| D. Nett ultaa n he t bo ekja t va ores ar |
11.3 56 |
27.6 71 |
| Tota al e igen ijsb de dee lhou ders de derv cha en t oots ver mog oew aar aan aan van moe enn p |
376 .448 |
382 .159 |
| II. Min derh eids bela nge n |
0 | 0 |
| TOT AAL EIG EN VER MO GEN |
376 .448 |
382 .159 |
| I. Lan glop end rplic htin e ve gen |
||
| A. Voo rzie ning en |
0 | 0 |
| B. Lan glop end e fin iële schu lden anc |
||
| a. K redi etin stel linge 8 n |
275 .951 |
171 .484 |
| C. fina And lang lope nde ncië le ve rplic hting 9 ere en |
29.8 04 |
32.3 73 |
| D. Han dels sch ulde and lang lope nde sch ulde n en ere n |
0 | 0 |
| E. And lang lope nde plich ting ere ver en |
0 | 0 |
| F. Uitg lde bela sting plich ting este en - ver en |
0 | 0 |
| Tota al la nglo de v lich ting pen erp en |
305 .755 |
203 .857 |
| II. Kor tlop end rplic htin e ve gen |
||
| A. Voo rzie ning en |
0 | 0 |
| B. Kort lope nde fina ncië le sc huld en |
||
| a. K redi etin stell inge 8 n |
42.9 57 |
55.7 21 |
| C. And kort lope nde fina ncië le ve rplic htin 9 ere gen |
0 | 0 |
| D. Han dels sch ulde and kort lope nde sch ulde n en ere n |
||
| a. E xit ta ks |
3.32 2 |
137 |
| b. A nde re |
7.57 4 |
7.47 9 |
| E. And kort lope nde plich ting ere ver en |
0 | 0 |
| F. Ove rlop end ken inge e re n |
2.68 5 |
2.84 4 |
| Tota al k ortl nde plic htin ope ver gen |
56.5 38 |
66.1 81 |
| TOT AAL VE RPL ICH TIN GEN |
362 .293 |
270 .038 |
| TOT AAL EIG EN VER MO GEN EN VE RPL ICH TIN GEN |
738 .741 |
652 .197 |
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Half jaar afg eslo 31 d mbe ten op ece r (x 1 .000 €) |
31/1 2/20 13 |
31/1 2/20 12 |
|---|---|---|
| KAS STR IJFS ACT OO M U IT D E B EDR IVIT EIT EN |
||
| Nett ultaa t ores |
11.3 56 |
16.3 78 |
| Mind erhe idsb elan gen |
0 | 0 |
| Bela sting en |
-131 | 29 |
| Afsc hrijv inge n |
293 | 278 |
| Waa rdev inde ring erm en |
34 | 58 |
| Var iatie s in de r eële rde dbe legg inge ject ikke linge n (+ /-) tgoe ontw waa van vas n en van pro |
-990 | -9.9 26 |
| Ger ealis eerd ttom aard e ne eerw en |
0 | -54 |
| Fina ncie el re sulta at |
4.65 3 |
7.38 9 |
| Var iatie s in han dels vord erin (+/- ) gen |
-449 | 191 |
| (+/-) Var iatie s in bela sting vord erin and vlott end tiva gen en ere e ac |
50 | 2.66 8 |
| Var iatie s in rlop end ken inge n (a ctiva ) (+/ -) ove e re |
215 | 308 |
| (+/-) Var iatie s in han dels schu lden and kort lope nde sch ulde n (b eha lve e xit ta ks) en ere |
123 | 483 |
| Var iatie s in rlop end ken inge n (p assi va) (+/-) ove e re |
-158 | -449 |
| Kas stro uit d e be drijf tivit eite om sac n |
14.9 96 |
17.3 53 |
| Beta alde bel astin gen |
-90 | -54 |
| Nett oka sstr uit d e be drijf tivit eite oom sac n |
14.9 06 |
17.2 99 |
| KAS STR VES SAC OO M U IT D E IN TER ING TIV ITE ITE N |
||
| Aan scha ffing an i iële tiva ater vast en v mm e ac |
-5 | -6 |
| Aan scha ffing astg oed tsch stgo edb eleg ging en i ploit atie en v an v ven noo app en e n va n ex |
-30. 699 |
-1.7 88 |
| Aan scha ffing iële tiva ater vast en v an m e ac |
-262 | -138 |
| Aan scha ffing roje cton twik kelin en v an p gen |
-17. 008 |
-9.9 45 |
| Ver koo edb eleg ging stgo p va n va en |
0 | 248 |
| Nett riatie de niet vlott end rder inge ova van e vo n |
0 | 0 |
| Nett o-in vest erin in o veri aste act iva gen ge v |
0 | 0 |
| Nett oka uit de i ings acti vite iten sstr ster oom nve |
-47. 974 |
-11. 629 |
| KAS STR OO M U IT D E F INA NCI ERI NGS ACT IVIT EIT EN |
||
| Kap itaa lsve rhog ing, ftrek de kost na a van en |
0 | 96.8 54 |
| Ver koo n eig and elen p va en a |
28 | 30 |
| Divi den d va n he orbi je b oekj t vo aar |
-16. 211 |
-13. 305 |
| Nett riatie ban kkre diet lijne ova van n |
71.0 99 |
-83. 704 |
| Nett riatie de and lenin ova van ere gen |
0 | 0 |
| Nett o be taal de f inan ciële last en |
-5.5 04 |
-5.5 43 |
| Teru gbe talin n fin iële sch ulde tsch g va anc n va n ve rwo rven ven noo app en |
-10. 108 |
0 |
| Teru gbe talin n be hoe fte a an b edri jfska pitaa l van tsch g va ver wor ven ven noo app en |
-5.1 83 |
-834 |
| Nett oka sstr uit de f inan cier ings acti vite iten oom |
34.1 21 |
-6.5 02 |
| SST TOT ALE KA ROO M V AN DE PER IOD E |
||
| Tota le k an d riod troo ass m v e pe e |
1.05 3 |
-832 |
| REC ON CIL IAT IE M ET DE BAL ANS |
||
| Kas kas ivale het beg in va n de iode nten - en equ aan per |
725 | 2.04 1 |
| Tota le ka sstr de peri ode oom van |
1.05 3 |
-832 |
| Kas kas ival het ein de v an d riod ente - en equ n op e pe e |
1.77 8 |
1.20 9 |
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Half jaar afg eslo ten op 31 d mbe ece r (x 1 .000 €) |
01/0 7/20 12 |
Kap itaa l hog ing ver in ciën spe |
Kap itaa l hog ing ver in n atu ra |
Ver ving wer / ve rko op eige n dele aan n |
Gec olid de ons eer rzic ht v ove an eali rde ger see en niet eali rde ger see ulta ten res |
Ver king wer het van ulta at res |
Afro ndi ngs sch il ver |
31/1 2/20 12 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kap itaa l |
180 .873 |
66.3 85 |
800 | 0 | 0 | 0 | 0 | 248 .058 |
| Uitg iftep ies rem |
34.2 61 |
30.4 69 |
0 | 0 | 0 | 0 | -1 | 64.7 29 |
| Res erve s |
37.1 04 |
0 | 0 | 30 | -2.8 72 |
2.03 3 |
1 | 36.2 96 |
| a. W ette lijke res erve |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| b. R het sal do ese rve voor de v aria ties in d van e reël arde e wa van d vast goe |
71.7 27 |
0 | 0 | 0 | 132 | 9.47 8 |
-1 | 81.3 36 |
| c. R de ese rve voor imp op d ële act e re rde cha tte waa van ges atie rech kost mut ten en - en bij h thet isch ypo e ding verv reem van dbe legg inge vast goe n |
-13. 430 |
0 | 0 | 0 | -209 | 0 | 0 | -13. 639 |
| d. R het sal do ese rve voor de v aria ties in d van e reël arde e wa van toeg elat en afde kkin gsin stru ten men die ond n zij erw orpe n aa n een afde kkin gsb oek hou ding ls ge defi niee rd in zoa S IFR |
-17. 906 |
0 | 0 | 0 | -2.7 95 |
-75 | 0 | -20. 776 |
| e. R het sal do ese rve voor de v aria ties in d van e reël arde e wa van elat toeg en afde kkin gsin stru ten men die niet ond n zij erw orpe n aan een afde kkin gsb oek hou ding ls ge defi niee rd in zoa IFR S |
-8.0 82 |
0 | 0 | 0 | 0 | -9.3 85 |
1 | -17. 466 |
| h. R eig ese rve voor en dele aan n |
-114 | 0 | 0 | 30 | 0 | 0 | 0 | -84 |
| m. A nde re re serv es |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| n. O edra verg gen ltate rige resu n va n vo boe kjar en |
4.90 9 |
0 | 0 | 0 | 0 | 2.0 15 |
1 | 6.92 5 |
| 15.3 38 |
0 | 0 | 0 | 16.3 78 |
-15. 338 |
0 | 16.3 78 |
|
| igen Tota al e ver mog en toew ijsb de aar aan dee lhou ders de aan van derv oots cha moe enn p |
267 .576 |
96.8 54 |
800 | 30 | 13.5 06 |
-13. 305 |
0 | 365 .461 |
| Mind erhe idsb elan gen |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| TOT AAL EIG EN VER MO GEN |
267 .576 |
96.8 54 |
800 | 30 | 13.5 06 |
-13. 305 |
0 | 365 .461 |
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Half jaar afg eslo ten op 31 d mbe ece r (x 1 .000 €) |
01/0 7/20 13 |
Kap itaa l hog ing ver in ciën spe |
Kap itaa l hog ing ver in n atu ra |
Ver ving wer / ve rko op eige n dele aan n |
Gec olid de ons eer rzic ht v ove an eali rde ger see en niet eali rde ger see ulta ten res |
Ver king wer het van ulta at res |
Afro ndi ngs sch il -ver |
31/1 2/20 13 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kap itaa l |
248 .072 |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 248 .072 |
| Uitg iftep ies rem |
64.7 30 |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 64.7 30 |
| Res erve s |
41.6 86 |
0 | 0 | 28 | -885 | 11.4 60 |
1 | 52.2 90 |
| . We ttelij ke r a ese rve |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| b . Re or h et sa ldo serv e vo de v aria ties in d van e reël arde e wa van vast d goe |
82.7 98 |
0 | 0 | 0 | 0 | 9.06 7 |
0 | 91.8 65 |
| . Re or d e im t c serv e vo pac op d ële rde e re waa van cha iere chte tte m utat ges n kos ten bij en - hyp othe tisch e ding verv reem van dbe legg inge vast goe n |
-13. 848 |
0 | 0 | 0 | -2.3 78 |
0 | 0 | -16. 226 |
| d . Re or h ldo et sa serv e vo de v aria ties in d van e reël arde e wa van elat toeg en afde kkin gsin stru ten men die ond n zij erw orpe n aa n een afde kkin gsb oek hou ding ls ge defi niee rd in IFR S zoa |
-16. 637 |
0 | 0 | 0 | 1.49 3 |
-137 | 0 | -15. 281 |
| . Re or h et sa ldo e serv e vo de v aria ties in d van e reël arde e wa van toeg elat en afde kkin gsin stru ten men die n iet o nde zijn rwo rpen aan een afde kkin gsb oek hou ding ls ge defi niee rd in IFR S zoa |
-17. 467 |
0 | 0 | 0 | 0 | 1.73 7 |
0 | -15. 730 |
| h . Re igen serv e vo or e |
-84 | 0 | 0 | 28 | 0 | 0 | 0 | -56 |
| dele aan n . An dere |
||||||||
| m res erve s . Ov |
0 6.92 4 |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 793 |
0 1 |
0 7.71 |
| drag n erge en ltate rige resu n va n vo boe kjar en |
0 | 0 | 0 | 0 | 8 | |||
| Res ultaa t va n he t bo ekja ar |
27.6 71 |
0 | 0 | 0 | 11.3 56 |
-27. 671 |
0 | 11.3 56 |
| Tota al e igen ver mog en ijsb de toew aar aan dee lhou ders de aan van derv cha oots moe enn p |
382 .159 |
0 | 0 | 28 | 10.4 71 |
-16. 211 |
1 | 376 .448 |
| Mind erhe idsb elan gen |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| TOT AAL EIG EN VER MO GEN |
.159 382 |
0 | 0 | 28 | 10.4 71 |
-16. 211 |
1 | 376 .448 |
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Aedifica NV (in het halfjaarverslag de "vennootschap" of de "moedermaatschappij" genoemd) is een openbare vastgoedbevak (vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal) naar Belgisch recht en is als naamloze vennootschap opgericht. De voornaamste aandeelhouders worden in toelichting 7 vermeld. De maatschappelijke zetel van de vennootschap is op volgend adres gevestigd: Louizalaan 331-333, B-1050 Brussel (telefoon: +32 (0)2 626 07 70)
Aedifica is een Belgische beursgenoteerde vennootschap die zich als referentie inzake investeringen in residentieel vastgoed wil profileren. Aedifica onderscheidt zich door haar strategie: deze bestaat erin een evenwichtige portefeuille op te bouwen waarbij stabiele en terugkerende inkomsten samengaan met een meerwaardepotentieel. De strategie van Aedifica is gebaseerd op demografische grondstromen: de vergrijzing van de bevolking in West Europa en de groei van de bevolking in de grote Belgische steden.
Om dit doel te bereiken heeft Aedifica twee strategische assen geïdentificeerd waarop ze haar investeringen concentreert: de huisvesting voor senioren in West Europa en de appartementsgebouwen in de grote Belgische steden. De door Aedifica gewenste diversificatie wordt binnen deze twee strategische assen gezocht. Hier is immers ruimte om het investeringsbeleid in functie van de marktopportuniteiten en de evolutie van de economische conjunctuur aan te passen. De twee strategische assen vertalen zich in twee hoofdsegmenten (de huisvesting voor senioren, de appartementsgebouwen) en een niet-strategisch segment (hotels en andere gebouwen).
De aandelen van de vennootschap zijn sinds oktober 2006 genoteerd op de continumarkt van NYSE Euronext Brussels.
Het boekjaar van Aedifica loopt van 1 juli tot en met 30 juni. De geconsolideerde verkorte halfjaarrekening op 31 december 2013 werd door de Raad van bestuur op 17 februari 2014 goedgekeurd voor publicatie op 18 februari 2014 (overeenkomstig de financiële kalender die Aedifica in haar vorige jaarlijks financieel verslag gepubliceerd heeft).
De geconsolideerde verkorte halfjaarrekening dekt de periode van 1 juli tot 31 december 2013. Ze is opgesteld volgens de "International Financial Reporting Standards" ("IFRS") en de bijhorende "International Financial Reporting Interpretations Committee" ("IFRIC") interpretaties, gepubliceerd en van kracht op 31 december 2013, die werden goedgekeurd door de Europese Unie ("EU"), en in het bijzonder de norm IAS 34 "Tussentijdse financiële verslaggeving". Ze komen overeen met de normen en interpretaties gepubliceerd door de "International Accounting Standards Board" ("IASB") die van kracht zijn op 31 december 2013, omdat de elementen uit de IAS-norm 39 verworpen door de EU niet
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
relevant zijn voor de groep. De verkorte halfjaarrekening is ook opgesteld in overeenstemming met de Koninklijke besluiten mbt vastgoedbevaks van 7 december 2010.
De geconsolideerde verkorte halfjaarrekening is opgesteld in euro en is in duizenden euro's voorgesteld en in verkorte versie, zoals toegestaan door de norm IAS 34. Deze moet gelezen worden samen met de jaarrekening afgesloten op 30 juni 2013 en gepubliceerd in het jaarlijks financieel verslag 2012/2013.
De geconsolideerde verkorte halfjaarrekening is opgesteld in overeenstemming met het principe van de historische kost behalve voor de volgende categorieën van activa en passiva die tegen reële waarde gewaardeerd zijn: vastgoedbeleggingen, financiële activa bestemd voor verkoop en indekkinginstrumenten (in het bijzonder derivaten).
De geconsolideerde verkorte halfjaarrekening is opgesteld op basis van het toerekeningsbeginsel en op basis van de continuïteit van de bedrijfsactiviteiten in een voorzienbare tijdshorizon.
Nieuwe normen, wijzigingen en interpretaties van bestaande normen werden gepubliceerd, en zijn toepasbaar vanaf 1 juli 2013, maar hebben geen invloed op de geconsolideerde verkorte halfjaarrekening. Het betreft in het bijzonder:
De IFRS 13 norm "Waardering tegen reële waarde" die op 1 juli 2013 in werking is getreden voor de groep, heeft geleid tot de opname in het resultaat van de rapporteringsperiode (lijn "XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen") van een bedrag (i.c. een opbrengst van 1,5 miljoen €) dat vóór de inwerkingtreding van deze norm rechtstreeks in het eigen vermogen zou geboekt zijn.
De normen, wijzigingen en interpretaties die gepubliceerd zijn, maar nog niet bindend zijn, zijn niet anticipatief ingevoerd en worden momenteel door de groep geanalyseerd.
Een samenvatting van de specifieke grondslagen voor de financiële verslaggeving wordt gegeven in toelichting 2.2 van de geconsolideerde jaarrekening 2012/2013 (zie bladzijde 116 tot 122 van het jaarlijks financieel verslag 2012/2013). Die grondslagen werden op constante wijze op alle voorgestelde boekjaren toegepast, met uitzondering van de onderstaande regel I.C 1.3. ("Verwerking
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
van de verschillen bij de opname in portefeuille") die anticipatief op 1 juli 2013 werd toegepast bij de inwerking van de IFRS 13 norm "Waardering tegen reële waarde":
Indien naar aanleiding van de in sectie I.C 1.1 ("Aanschaffingswaarde") op pagina 117 van het jaarlijks financieel verslag 2012/2013 vermelde transactie, uit de waardering van de onroerende goederen door de expert een investeringswaarde resulteert die verschilt van de aanschaffingswaarde zoals bepaald in sectie I.C 1.1. wordt het verschil, na aftrek van de exit taks als volgt geboekt:
De volgende operationele segmenten werden geïdentificeerd in toepassing van de IFRS-norm 8:
Deze segmentatie is consistent met de organisatorische en interne rapporteringsstructuur.
| Hui stin sve g |
App arte ts men |
Hot els |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| voo r iore sen n |
bou * -ge wen |
en and ere |
Nie t ijsb toew aar |
ctie Tra nsa s tus sen ten seg men |
Tot aal |
|
| SEC SUL TOR AAL RE TAA T |
||||||
| Huu rinko mste n |
11.4 03 |
6.03 9 |
2.06 2 |
0 | -51 | 19.4 53 |
| Nett ohu sulta at urre |
11.4 03 |
5.99 4 |
2.06 2 |
0 | -51 | 19.4 08 |
| Vas dres ultaa tgoe t |
11.4 03 |
5.23 0 |
2.06 1 |
0 | -51 | 18.6 43 |
| Ope ratio l vas dres ulta tgoe at nee |
11.4 02 |
3.55 0 |
2.04 2 |
-37 | -51 | 16.9 06 |
| OPE RAT ION EEL RE SUL TAA T V OOR HE T RES ULT AAT OP DE PO RTE FEU ILLE |
11.4 02 |
3.54 2 |
2.04 1 |
-2.0 97 |
0 | 14.8 88 |
| Vas tgoe dbe legg inge n in loita tie exp |
421 .231 |
208 .045 |
73.2 64 |
0 | 0 | 702 .540 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Proj ntwi kkel inge ecto n |
0 | 0 | 0 | 25.7 04 |
0 | 25.7 04 |
| VAS TGO EDB ELE GGI NGE N |
728 .244 |
|||||
| And activ ere a |
0 | 0 | 0 | 10.4 97 |
0 | 10.4 97 |
| TOT AAL AC TIVA |
738 .741 |
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| (x 1 .000 €) |
31/1 2/20 12 |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hui stin sve g |
App arte ts men |
Hot els |
Nie t |
Tra ctie nsa s |
Tot aal |
||
| voo r |
bou * -ge wen |
en | toew ijsb aar |
tus sen |
|||
| iore sen n |
and ere |
ten seg men |
|||||
| SEC TOR AAL RE SUL TAA T |
|||||||
| Huu rinko mste n |
9.53 6 |
6.16 1 |
2.39 1 |
0 | -51 | 18.0 37 |
|
| Nett ohu sulta at urre |
9.53 6 |
6.10 4 |
2.37 9 |
0 | -51 | 17.9 68 |
|
| Vas tgoe dres ultaa t |
9.53 6 |
5.35 6 |
2.37 9 |
0 | -51 | 17.2 20 |
|
| Ope ratio l vas dres ulta tgoe at nee |
9.53 5 |
3.74 7 |
2.37 0 |
-37 | -51 | 15.5 64 |
|
| OPE RAT ION EEL RE SUL TAA T V OOR HE T RES ULT AAT OP DE PO RTE FEU ILLE |
9.53 6 |
3.74 2 |
2.36 4 |
-1.8 26 |
0 | 13.8 16 |
|
| ACT IVA VA N D E S EGM ENT EN |
|||||||
| Vas dbe legg inge n in loita tie tgoe exp |
325 .496 |
198 .135 |
74.8 26 |
0 | 0 | 598 .457 |
|
| Proj ntwi kkel inge ecto n |
0 | 0 | 0 | 20.3 20 |
0 | 20.3 20 |
|
| VAS TGO EDB ELE GGI NGE N |
618 .777 |
||||||
| And activ ere a |
0 | 0 | 0 | 9.07 8 |
0 | 9.07 8 |
|
| AC TOT AAL TIVA |
627 .855 |
* Respectievelijk verdeeld als volgt (huurinkomsten, nettohuurresultaat, vastgoedresultaat, operationeel vastgoedresultaat, operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille, vastgoedbeleggingen in exploitatie, projectontwikkelingen, andere activa): Niet gemeubelde appartementsgebouwen: 31 december 2013: 3.481 k€; 3.442 k€; 3.439 k€; 2.510 k€; 2.507 k€; 144.858 k€; 0 k€; 0 k€. 31 december 2012: 3.496 k€; 3.448 k€; 3.460 k€; 2.600 k€; 2.600 k€; 136.243 k€; 0 k€; 0 k€. Gemeubelde appartementsgebouwen: 31 december 2013: 2.558 k€; 2.552 k€; 1.791 k€; 1.040 k€; 1.035 k€; 63.187 k€; 0 k€; 0 k€.
31 december 2012: 2.665 k€; 2.657 k€; 1.896 k€; 1.147 k€; 1.142 k€; 61.892 k€; 0 k€; 0 k€.
Binnen de drie segmenten van Aedifica is enkel het segment van de appartementsgebouwen seizoengebonden. Dit seizoenseffect beïnvloedt de omzet (traditioneel hoger in de lente en de herfst dan in de zomer en de winter) en het operationeel resultaat van de appartementen die gemeubeld worden verhuurd. Deze schommelingen worden doorgaans over de duur van een semester (in geval van een gunstige economisch conjunctuur) afgevlakt. In geval van een slechte conjunctuur kan men sterkere seizoenschommelingen gedurende de zwakkere maanden waarnemen.
De gevoeligheid van de bedrijfsactiviteiten van Aedifica voor economische conjunctuurschommelingen wordt op pagina 2 van het jaarlijks financieel verslag 2012/2013 voorgesteld (onderdeel "marktrisico's").
Geen enkel ongebruikelijk operationeel element moet worden gemeld voor het betrokken semester.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| (x 1 .000 €) |
Vas tgo ed ggi n in bele nge loita tie exp |
Pro ject wik keli ont nge n |
TOT AAL |
|---|---|---|---|
| Boe kwa arde 01/0 7/20 12 op |
583 .403 |
9.31 4 |
592 .717 |
| Verw ervi nge n |
13.9 12 |
1.29 7 |
15.2 09 |
| Ver koo p |
-195 | 0 | -195 |
| Gea ctive erde inte laste rest n |
0 | 577 | 577 |
| Gea ctive erde eels kost per son en |
0 | 33 | 33 |
| And ctive erde kos ten ere gea |
2.37 1 |
23.6 76 |
26.0 47 |
| In ex ploit atie opg eno men |
9.02 9 |
-9.0 29 |
0 |
| Var iatie de reël arde van e wa |
6.24 8 |
2.76 5 |
9.01 3 |
| And elem n in ltaat ente ere resu gen ome n |
0 | 0 | 0 |
| Ove rdra cht r eig naa en v erm oge n |
-557 | 0 | -557 |
| Boe kwa arde 30/0 6/20 13 op |
614 .211 |
28.6 33 |
642 .844 |
| 01/0 7/20 Boe kwa arde 13 op |
614 .211 |
28.6 33 |
642 .844 |
| Verw ervi nge n |
64.3 43 |
3.42 6 |
67.7 69 |
| Ver koo p |
0 | 0 | 0 |
| Gea ctive erde inte laste rest n |
0 | 441 | 441 |
| Gea ctive erde eels kost per son en |
0 | 20 | 20 |
| And ctive erde kos ten ere gea |
1.14 3 |
15.0 37 |
16.1 80 |
| In ex ploit atie opg eno men |
22.6 00 |
-22. 600 |
0 |
| Var iatie de reël arde van e wa |
243 | 747 | 990 |
| And elem n in ltaat ente ere resu gen ome n |
0 | 0 | 0 |
| Ove rdra cht r eig naa en v erm oge n |
0 | 0 | 0 |
| Boe kwa arde 31/1 2/20 13 op |
702 .540 |
25.7 04 |
728 .244 |
De voornaamste acquisities van vastgoedbeleggingen gedurende dit halfjaar zijn de volgende:
| Naa m |
Bed rijfs t seg men |
Wa ard n de e va geb en* ouw |
Rec hts per son en iste reg r |
Ver ving wer s dat um |
Wijz e va n inte tie gra |
|---|---|---|---|---|---|
| (mil joe n €) |
|||||
| SZ A GO |
Huis vest ing v iore oor sen n |
21 | - | 1/08 /201 3, 22/1 1/20 13, 28/1 2/20 13 |
Verw ervi ng v an geb ouw en |
| Patr ius I t NV nves |
Huis ing v iore vest oor sen n |
16 | 047 9.91 0.46 8 |
29/0 8/20 13 |
Verw ervi ng v an dele aan n |
| Imm o De jonc ker NV |
App arte tsge bou men wen |
10 | 086 2.08 4.43 1 |
21/1 0/20 13 |
Verw ervi ng v an dele aan n |
| Aed ifica Inv est Dils en N V |
Huis vest ing v iore oor sen n |
5 | 084 9.34 7.73 7 |
16/1 2/20 13 |
Verw ervi ng v an dele aan n |
| De S tiche l NV |
Huis ing v iore vest oor sen n |
11 | 043 6.37 7.36 3 |
16/1 2/20 13 |
Verw ervi ng v an dele aan n |
| Tota al |
63 |
* om volgende items te bepalen: het aantal uit te geven aandelen, de ruilverhouding en/of de waarde van de vervorven aandelen. ** en datum van opname in resultaat.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Het kapitaal van Aedifica is onveranderd gedurende het semester. De kapitaalverhogingen tot 30 juni 2013 worden toegelicht in de "permanente documenten" van het jaarlijks financieel verslag 2012/2013. Alle uitgegeven aandelen zijn volledig volgestort. De aandelen hebben geen nominale waarde. De aandelen zijn op naam of aan toonder of gedematerialiseerd. Elk aandeel geeft recht op een stem. Alle aandelen Aedifica zijn genoteerd op de continumarkt van NYSE Euronext Brussels.
De aandeelhouders van Aedifica, die meer dan 5% van de aandelen bezitten, zijn hieronder vermeld (volgens de transparantieverklaringen ontvangen door de vennootschap op 31/12/2013):
| Aan dee lho ude rs |
Dee l va n he t kap itaa l |
|---|---|
| Jub eal Fon dati on |
6,37 % |
| Wul fsdo nck Inve NV (via Fina re N V) stm ent suc |
5,46 % |
| Free floa t |
88,1 7% |
| Tota al |
100 ,00% |
| (x 1 €) .000 |
31/1 2/20 13 |
30/0 6/20 13 |
|---|---|---|
| Lan glop end e fin iële schu lden anc |
||
| B ank inste lling en |
275 .951 |
171 .484 |
| Kort lope nde fina ncië le sc huld en |
||
| B ank inste lling en |
42.9 57 |
55.7 21 |
| TOT AAL |
318 .908 |
.205 227 |
Op 31 december 2013 beschikt Aedifica over kredietlijnen (voorgesteld op de lijnen "kortlopende financiële schulden" en "langlopende financiële schulden", en die behoren tot de categorie "financiële verplichtingen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs" volgens IAS 39) verleend door 6 banken (Bank für Sozialwirtschaft, Bank Degroof, LB Lux, BNP Paribas Fortis, ING en KBC Bank) ten bedrage van 370 miljoen €:
De gewogen gemiddelde kost inclusief kredietmarge en inbegrepen het effect van de afdekkingsinstrumenten was 4,0% na activering van tussentijdse interesten (4,0% over het volledige boekjaar 2012/2013) of 4,3% voor activering van tussentijdse interesten (4,2% over het volledige boekjaar 2012/2013).
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Op 31 december 2013 heeft Aedifica geen enkel gebouw in hypotheek of in pand gegeven aan zijn schuldeisers, met uitzondering van de hypotheken op de gebouwen gelegen in Duitsland ten bedrage van 14 miljoen €.
De vervaldata van de kredietlijnen van Aedifica zien er nu als volgt uit (in miljoen €):
| - | 201 3/2 014 : |
30 |
|---|---|---|
| - | 201 4/2 015 : |
65 |
| - | 201 5/2 016 : |
85 |
| - | 201 6/2 017 : |
75 |
| - | 201 7/2 018 : |
62 |
| - | 8/2 201 019 : |
30 |
| - | 9/2 201 020 : |
0 |
| - | 0/2 202 021 : |
2 |
| - | /20 > 2 022 23 : |
21 |
| 370 |
De netto financiële schuld is een prestatie-indicator die niet gedefinieerd is door de IFRS-normen. Aedifica maakt gebruik van dit begrip om haar schuld te schatten. De netto financiële schuld is gelijk aan het totaal van de kort- en langlopende financiële schulden verminderd met kas en kasequivalenten. De netto financiële schuld houdt geen rekening met de reële waarde van de aan de schuld verbonden derivaten. De definitie van de netto financiële schuld zoals weergegeven door Aedifica kan verschillen van gelijkaardige waarderingen van andere vennootschappen. De netto financiële schuld vormt geen onderdeel van de berekening van de schuldratio bepaald door het KB van 7 december 2010.
| (x 1 €) .000 |
31/1 2/20 13 |
30/0 6/20 13 |
|---|---|---|
| Fina ncië le sc huld en |
318 .908 |
227 .205 |
| Min : Ka kas ivale nten s en equ |
-1.7 78 |
-725 |
| ËLE NET TO FINA NCI SC HUL D |
317 .130 |
226 .480 |
Om het renterisico te beperken heeft Aedifica indekkingen genomen waarbij de schuld tegen een variabele rentevoet wordt omgezet in een schuld tegen een vaste rentevoet of met een bovengrens ("cash flow hedges"). Alle indekkingen hebben betrekking op bestaande of zeer waarschijnlijke risico's. De indekkingsinstrumenten zijn hetzij derivaten (interest rate swaps of "IRS") die aan de strikte criteria van IAS 39 voor de toepassing van hedge accounting voldoen, hetzij derivaten (voornamelijk multi-callable interest rate swaps of "multi-callable IRS", caps en collars) die niet voldoen aan die strikte criteria maar economische indekkingen leveren voor risico's mbt rentevoeten. Alle indekkingen zijn afgesloten in het kader van het in toelichting 44 van het jaarlijks financieel verslag 2012/2013 beschreven financiële risicobeheer. De reële waarde van de instrumenten wordt door de banken berekend op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige thesauriestromen. Het overzicht van de indekkingen wordt hierbij verstrekt.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Mult i-ca llabl e IR S 29.2 54 31/0 7/20 07 3 36 31/0 7/20 17 4,39 -8.2 IRS 1/04 /201 10.6 11 1 3 32 4,89 -3.7 - Cap 15.0 00 1/01 /201 2 3 2 4,02 - IRS 25.0 00 1/10 /201 2 3 5 2,99 -2.0 - IRS 2/04 /201 15.0 00 3 3 9 3,50 -2.1 - IRS 12.0 00 3/06 /201 3 3 9 3,64 -1.8 - IRS 3/06 /201 8.00 0 3 3 9 3,67 -1.2 - IRS 25.0 00 2/08 /201 3 3 5 3,23 -2.5 - IRS 2/08 /201 25.0 00 3 3 5 2,97 -2.2 - IRS 25.0 00 2/08 /201 3 3 2,70 -1.9 5 - Coll 25.0 00 1/10 /201 3 3 3 3,00 -546 ar - Coll 25.0 00 1/10 /201 3 3 3 3,00 -398 ar - Cap 25.0 00 1/10 /201 3 3 2 1,00 - Cap 1/10 /201 25.0 00 3 3 1 1,25 - Cap 25.0 00 1/11 /201 3 1 1 0,75 - IRS 3/01 /201 25.0 00 4 3 7 3,10 -2.7 - Cap 25.0 00 1/10 /201 4 3 1 1,25 - Cap 25.0 00 1/11 /201 4 3 1 1,00 - Cap 1/11 /201 25.0 00 4 3 3 2,50 - Cap 25.0 00 1/11 /201 5 3 2 2,50 - TOT AAL .865 503 439 -29. Af sch rijfba fere ntie bed r de duu n de p. A edif ica e n de ban k ku n de de 10 ja tijdig effe ontr acte ar re rag ove r va swa nne ze c n om ar v roeg ver nen Ana lyse 30 jun i 20 13 : Ref ntie Beg in Fre ntie Beg ind Eer ste Inde kkin Reë op ere que uur gs (ma en) (jar en) bed and elijk tag e in het Inst rag en mog e per cen waa ent rum (x 1 €) (x 1 .000 dat call slec htst val .000 um om e ge uit t fen (in %) e oe en IRS 1/04 /200 25.0 00 7 3 10 3,97 -3.0 - Mult i-ca llabl e IR S 29.7 46 31/0 7/20 07 3 36 31/0 7/20 17 4,39 -9.1 IRS 12.0 00 1/11 /200 8 1 5 4,18 -169 - IRS 30/0 6/20 50.0 00 10 3 3 2,21 - IRS * 10.6 93 1/04 /201 1 3 32 4,89 -4.2 - Cap 3/10 /201 25.0 00 1 1 2 2,25 - Cap 25.0 00 1/11 /201 1 1 2 1,75 - Cap 15.0 00 1/01 /201 2 3 2 4,02 - IRS 25.0 00 1/10 /201 2 3 2,99 -2.2 5 - IRS 15.0 00 2/04 /201 3 3 9 3,50 -2.3 - IRS 2/04 /201 25.0 00 3 1 1 0,12 - IRS 12.0 00 3/06 /201 3 3 9 3,64 -1.9 - IRS 3/06 /201 8.00 0 3 3 9 3,67 -1.3 - IRS 25.0 00 2/08 /201 3 3 3,23 -2.6 5 - IRS 2/08 /201 25.0 00 3 3 5 2,97 -2.3 - IRS 25.0 00 2/08 /201 3 3 2,70 -2.0 5 - Coll 25.0 00 1/10 /201 3 3 3 3,00 -495 ar - Coll 1/10 /201 25.0 00 3 3 3 3,00 -347 ar - Cap 25.0 00 1/10 /201 3 3 1 1,25 - Cap 1/10 /201 25.0 00 3 3 2 1,00 - Cap 25.0 00 1/11 /201 3 1 1 0,75 - Cap 1/10 /201 25.0 00 4 3 1 1,25 45 - Cap 25.0 00 1/11 /201 4 3 1 1,00 - Cap 25.0 00 1/11 /201 4 3 1 1,00 - Cap 1/11 /201 25.0 00 5 3 2 2,50 161 - TOT AAL 577 .439 -31. 847 |
Ana lyse 31 dec emb er 2 013 op Inst ent rum |
Ref ntie ere -be dra gen (x 1 .000 €) |
Beg in |
Fre ntie que (ma and en) |
Beg ind uur (jar en) |
Eer ste elijk mog e dat call um om uit t fen e oe en |
Inde kkin gs tag e in het per cen slec htst val e ge (in %) |
Reë le rde waa (x 1 .000 €) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 53 | ||||||||
| 93 | ||||||||
| 0 | ||||||||
| 82 | ||||||||
| 23 | ||||||||
| 33 | ||||||||
| 47 | ||||||||
| 71 | ||||||||
| 70 | ||||||||
| 58 | ||||||||
| 11 | ||||||||
| 0 | ||||||||
| 0 | ||||||||
| 29 | ||||||||
| 7 | ||||||||
| 16 | ||||||||
| 134 | ||||||||
| 132 | ||||||||
| le rde €) |
||||||||
| 04 | ||||||||
| 15 | ||||||||
| -97 | ||||||||
| 68 | ||||||||
| 0 | ||||||||
| 0 | ||||||||
| 0 | ||||||||
| 35 | ||||||||
| 05 | ||||||||
| 1 | ||||||||
| 85 | ||||||||
| 51 | ||||||||
| 67 | ||||||||
| 32 | ||||||||
| 02 | ||||||||
| 8 | ||||||||
| 66 | ||||||||
| 12 | ||||||||
| 51 | ||||||||
| 181 |
* Afschrijfbaar referentiebedrag over de duur van de swap. Aedifica en de bank kunnen deze contracten om de 10 jaar vroegtijdig vereffenen.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Het totale referentiebedrag van 440 miljoen € dat in de tabel hierboven vermeld is, wordt als volgt verdeeld:
De som van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten van de tabel hierboven (- 29.503 k€) wordt als volgt geventileerd: 301 k€ wordt op lijn I.E. van de actiefzijde van de geconsolideerde balans vermeld en 29.804 k€ wordt op lijn I.C. van de passiefzijde van de geconsolideerde balans vermeld. Rekening houdend met de boekwaarde van de betaalde premies op de caps en collars (581 k€) bedraagt de IAS 39 impact op het eigen vermogen van de bevak - 30.084 k€.
De in eigen vermogen geboekte bedragen zullen in het financiële resultaat opgenomen worden naargelang de betaling van de interesten van de gedekte schuld tussen 1 juli 2013 en 31 juli 2043.
Op balansdatum bevat het eigen vermogen het effectieve deel (volgens IAS 39) van de variatie van de reële waarde (+1.493 k€) van de financiële instrumenten die overeenstemmen met de derivaten waarvoor hedge accounting mag worden toegepast en het niet effectieve deel van het boekjaar 2012/2013 (last van 137 k€) dat in 2012/2013 ingevolge een beslissing van de gewone algemene vergadering van oktober 2013 bestemd werd. Deze derivaten zijn derivaten van "niveau 2", volgens IFRS 13p81. Het niet effectieve deel (een last van 123 k€), volgens IAS 39, bevindt zich in het financieel resultaat (een bedrag op lijn "XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva").
| (x 1 €) .000 |
31/1 2/20 13 |
30/0 6/20 13 |
|---|---|---|
| Effe ctie f de el v an d riati n de reë le w aard n de afg elei de e va e va e va fina ncië le in stru ten: men |
||
| Bij h et b egin de peri ode van |
-16. 637 |
-17. 906 |
| Var iatie het effe ctiev e de el va n de reë le w aard n de afg eleid e fin iële van e va anc inde kkin gsin (nie rval len s) stru ten t ve men cou pon |
-1.9 48 |
-4.4 54 |
| Ove rdra cht ultat ken ing v llen naa r res enre an v erva cou pon s |
3.30 4 |
5.72 3 |
| OP HET EIN DE VAN DE PE RIO DE |
-15. 281 |
-16. 637 |
Naast de last van 123 k€ vermeld hierboven, bevat het financieel resultaat een opbrengst van 1.049 k€ (31 december 2012: last van 1.650 k€) die de variatie voorstelt van de reële waarde van de derivaten waarvoor hedge accounting (volgens IAS 39, zoals vermeld in de algemene tabel hierboven) niet van toepassing is. Deze derivaten zijn derivaten van "niveau 2", volgens IFRS 13p81.
De reële waarde van de indekkingsinstrumenten is onderhevig aan de evolutie van de rentevoeten op de financiële markten. Deze evolutie verklaart grotendeels de variatie van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten tussen 1 juli en 31 december 2013. Dit leidde tot een opbrengst van 926 k€ geboekt in de resultatenrekening en van 1.493 k€ rechtstreeks geboekt in het eigen vermogen.
Een verandering van de rentecurve zou een invloed hebben op de reële waarde van de interest rate swaps waarop overeenkomstig IAS 39 hedge accounting wordt toegepast, en dus op het eigen vermogen (lijn "C. d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS"). Indien alle overige factoren gelijk blijven, zou een stijging van 10 basispunten van de rentevoeten op balansdatum een positieve impact hebben van 803 k€ (30 juni 2013: 786 k€) op het eigen vermogen. Een vermindering van 10 basispunten zou een negatieve impact hebben voor hetzelfde bedrag. De invloed van een verandering van de rentevoeten op de reële waarde van de multi-callable interest rate swaps, caps en collars (waarop hedge accounting niet toegepast wordt) kan niet zo nauwkeurig bepaald worden want deze derivaten bevatten een optie, waarvan de reële waarde evolueert op een asymmetrische en niet-lineaire wijze die ook afhankelijk is van andere parameters (volatiliteit van de rentevoeten). De gevoeligheid van de "mark-to-market" van de multi-callable IRS, caps en collars aan een stijging van de rentevoeten met 10 basispunten werd geschat op een positief effect van 792 k€ (30 juni 2013: 773 k€) op de resultatenrekening. Een vermindering van 10 basispunten van de rentevoeten zou in dezelfde mate een negatieve impact op de resultatenrekening hebben.
Het resultaat per aandeel ("EPS" zoals vastgesteld door IAS 33) wordt als volgt berekend:
| 31/1 2/20 13 |
31/1 2/20 12 |
|
|---|---|---|
| Nett ultaa t (aa nde elho ude n de ep) (x 1 .000 €) ores rs va gro |
11.3 56 |
16.3 78 |
| Gew midd eld tal a and elen in o mloo dure nde de peri ode oge n ge aan p ge |
9.90 3.14 8 |
7.55 8.30 1 |
| Gew EP S (in €) one |
1,15 | 2,17 |
| Verw ater de E PS (in € ) |
1,15 | 2,17 |
Het resultaat vóór IAS 39 en IAS 40 is een prestatie-indicator die niet is gedefinieerd door de IFRSnormen. Aedifica maakt gebruik van dit begrip om het niveau van het voorgestelde dividend te bepalen. Het resultaat vóór IAS 39 en IAS 40 is gelijk aan het nettoresultaat (aandeel van de groep) na uitsluiting van de variaties van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en van de indekkingsinstrumenten. De definitie van het resultaat vóór IAS 39 en IAS 40 zoals weergegeven door Aedifica kan verschillen van gelijkaardige waarderingen van andere vennootschappen.
| (x 1 .000 €) |
31/1 2/20 13 |
31/1 2/20 12 |
|---|---|---|
| t (aa ep) Nett ultaa nde elho ude n de ores rs va gro |
11.3 56 |
16.3 78 |
| Min : Va riatie de reël arde dbe legg inge n (IA S 40 ) tgoe s op e wa van vas |
-990 | -9.9 26 |
| Min : Re sulta at v erko astg oed bele ggin op v gen |
0 | -54 |
| Min : Uit teld e be lasti ges nge n |
-193 | 0 |
| Min : Va riatie de reël arde fina ncië le a ctiva (IA S 39 ) s op e wa van |
-926 | 1.79 2 |
| Res ulta óór IAS 39 e n IA S 40 at v |
9.24 7 |
8.19 0 |
| * (in n) Noe dele mer aan |
9.90 3.40 0 |
8.71 5.11 3 |
| EPS r IAS AS vóó 39 en I 40 ( in €) |
0,93 | 0,94 |
* Aantal dividendrechten verwacht op het einde van het boekjaar.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| 31 d mbe r 20 13 ece |
30 j uni 201 3 |
|---|---|
| 41,0 5 |
40,2 3 |
| -3,0 4 |
-3,2 8 |
| 38,0 1 |
36,9 5 |
| 9.90 2.99 8 |
|
| 9.90 3.65 6 |
Ter herinnering, de IFRS normen bepalen dat de jaarrekening moet worden voorgelegd voor de bestemming van het resultaat. Het nettoactief van 38,59€ per aandeel op 30 juni 2013 gepubliceerd in het jaarlijks financieel verslag 2012/2013 omvatte derhalve nog het dividend dat in november 2013 werd uitgekeerd en moet bijgevolg verminderd worden met 1,64€ per aandeel om de nettoactiefwaarde per aandeel op 30 juni 2013 te kunnen vergelijken met de nettoactiefwaarde per aandeel op 31 december 2013. Dit bedrag stemt overeen met het totaal bedrag aan uitgekeerde dividenden (ten bedrage van 16,2 miljoen €) gedeeld door het aantal aandelen in omloop op 30 juni 2013 (9.902.998) en is lager dan het bedrag van coupons nr. 10 en nr. 11 ten bedrage van 1,86€ (gezien sommige aandelen slechts recht hadden op een dividend prorata temporis).
Een overzicht van de voorwaardelijke elementen en verplichtingen per 30 juni 2013 wordt gegeven in toelichting 45 van de geconsolideerde jaarrekening in het jaarlijks financieel verslag 2012/2013 (pagina 141-143). Behalve onderstaande elementen valt er op het einde van het eerste semester van het huidig boekjaar geen enkele belangrijke wijziging te vermelden.
In het kader van de erfpachtovereenkomst die werd gesloten met Armonea heeft Aedifica er zich toe verbonden de renovatie en de heropbouw van het rustoord Salve te financieren voor een budget van maximum 8,4 miljoen €. De bouwwerken zijn in uitvoering.
In het kader van de erfpachtovereenkomst die werd gesloten met Armonea heeft Aedifica er zich toe verbonden de renovatie en de uitbreiding van het rustoord Plantijn te financieren voor een budget van maximum 7,6 miljoen €. De stedenbouwkundige vergunning hiertoe werd bekomen. De voorbereidende bouwwerken zijn in uitvoering.
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De algemene vergadering van 25 oktober 2013 heeft de voorgestelde resultaatsbestemming mbt het boekjaar 2012/2013 goedgekeurd. Een dividend van 1,86€ werd toegekend aan de aandelen die recht hadden op een volledig dividend. Dit dividend werd uitbetaald op 4 november 2013 (coupons nr. 10 en nr. 11). Een aangepast dividend werd, desgevallend, toegekend aan de aandelen die tijdelijk geen recht gaven op een volledig dividend. Het totale uitbetaalde bedrag bedroeg 16,2 miljoen € (hetgeen overeenstemt met een gemiddelde coupon van 1,64€ per aandeel).
Geen enkele materiële gebeurtenis na de sluitingsdatum van 31 december 2013 dient vermeld te worden in deze geconsolideerde verkorte halfjaarrekening.
De relaties met verbonden partijen betreffen enkel de remuneratie van de voornaamste bedrijfsleiders, zijnde de leden van de raad van bestuur (0,6 miljoen € voor het eerste semester van het boekjaar 2013/2014; 1,1 miljoen € voor het boekjaar 2012/2013).
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Verslag van de commissaris aan de aandeelhouders van Aedifica NV over het beperkt nazicht van de tussentijdse verkorte geconsolideerde financiële staten voor de periode van 6 maanden afgesloten per 31 december 2013
Wij hebben de bijgevoegde tussentijdse geconsolideerde balans van Aedifica NV (de "Vennootschap") per 31 december 2013 nagekeken, alsook de bijhorende tussentijdse verkorte geconsolideerde resultatenrekening, het overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten, het geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht voor de periode van 6 maanden afgesloten op deze datum, en de toelichtingen. Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en het voorstellen van deze tussentijdse verkorte geconsolideerde financiële staten in overeenstemming met International Financial Reporting Standard IAS 34 Tussentijdse Financiële Verslaggeving ("IAS 34") zoals goedgekeurd voor toepassing in de Europese Unie. Onze verantwoordelijkheid bestaat erin verslag uit te brengen over deze tussentijdse verkorte geconsolideerde financiële staten op basis van ons beperkt nazicht.
Wij hebben ons beperkt nazicht uitgevoerd volgens de Internationale Standaarden op Review Engagements 2410 (ISRE 2410 "Review of Interim Financial Information Performed by the Independent Auditor of the Entity"), betreffende opdrachten van beperkt nazicht. Een beperkt nazicht van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het bekomen van informatie, hoofdzakelijk van personen verantwoordelijk voor financiële en boekhoudkundige aangelegenheden, en uit het toepassen van analytische en andere werkzaamheden. Een beperkt nazicht is aanzienlijk minder uitgebreid dan een audit uitgevoerd in overeenstemming met de internationale auditstandaarden (ISA's). Bijgevolg waarborgt een beperkt nazicht niet dat wij kennis zouden krijgen van alle belangrijke elementen die bij een volledige controle aan het licht zouden komen. Daarom onthouden wij ons van een auditopinie.
Op basis van ons beperkt nazicht wijst niets erop dat de bijgevoegde tussentijdse verkorte geconsolideerde financiële staten geen getrouw beeld geeft, in alle materiële opzichten, van de financiële toestand van het geconsolideerd geheel per 31 december 2013 alsook van diens resultaten en van diens kasstroom over de zes maanden afgesloten op die datum, in overeenstemming met IAS 34, zoals goedgekeurd voor toepassing in de Europese Unie.
Brussel, 17 februari 2014 Ernst & Young Bedrijfsrevisoren bcvba Commissaris Vertegenwoordigd door Jean-François Hubin Vennoot
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Dit halfjaarlijkse financieel verslag bevat vooruitzichten die risico's en onzekerheden inhouden, onder meer verklaringen over plannen, doelstellingen, verwachtingen en voornemens van Aedifica. Lezers worden erop gewezen dat dergelijke vooruitzichten gekende en ongekende risico's inhouden en onderworpen zijn aan belangrijke bedrijfs-, economische en concurrentiële onzekerheden, die Aedifica grotendeels niet onder controle heeft. Indien één of meer van deze risico's of onzekerheden zich zouden voordoen of indien gehanteerde basishypothesen onjuist blijken, kunnen de uiteindelijke resultaten ernstig afwijken van de vooropgestelde, verwachte, geraamde of geëxtrapoleerde resultaten. Dientengevolge neemt Aedifica geen enkele verantwoordelijkheid op zich voor de exactheid van deze vooruitzichten.
De heer Pierre Iserbyt, onafhankelijk bestuurder van Aedifica en de heer Stefaan Gielens, CEO van Aedifica, verklaren, voor zover hen bekend, dat:
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| I. | Tu ntij ds beh rsl sse eer sve ag |
2 |
|---|---|---|
| 1. | ste s Sa ttin de ivite it v het 1 act est me nva g v an an em er . |
2 |
| 2. | Inle idin g |
4 |
| 3. | Be lan ij ke beu iss rten gr ge en |
4 |
| 4. | Pat rim oni 31 de ber 20 13 um op cem |
1 0 |
| 5. | Bru end tivi teit tor ent ect em pe r ac ens or . |
12 |
| 6. | An aly de sol ide erd riël ken ing est se van ge con e s em e re en |
13 |
| 7. | Vo itzic hte oru n |
18 |
| 8. | Ra nki Ae difi ng ca |
1 9 |
| 9. | Vo ris ico 's e ker hed ste orn aam n o nze en |
2 0 |
| 10. | Tra ctie erb ond tije et v nsa s m en par n |
2 0 |
| 11. | Co rate rpo go ver nan ce . |
20 |
| 12. | On afh ank elij ke tgo edd esk und ige vas |
20 |
| II. | EP RA |
2 1 |
| III. | Ae dif ica de be op urs |
2 2 |
| 1. | Ko lum ers en vo e |
22 |
| 2. | Gra fisc he illus ies n d e b sko n A edi fica trat va eur ers va |
2 4 |
| 3. | Aa nde elh oud cha ers p |
2 5 |
| 4. | Ag end de dee lho ude a v an aan r |
2 5 |
| IV. | Va oed sla stg ver g |
2 6 |
| 1. | Ge sol ide erd dpo rtef eui lle ast con e v goe |
26 |
| 2. | An aly de rtef eui lle edb ele ing in e loit atie tgo se van po vas gg en xp |
3 0 |
| 3. | De oed rkt stg va ma |
32 |
| 4. | Ve rsla de edd esk und ige tgo g v an vas n |
3 7 |
| V. | ële Ge lide erd erk ort e f ina nci st ate co nso e v n |
3 9 |
| 1. | Ge sol ide erd sul ken ing tate con e re nre |
3 9 |
| 2. | Ge sol ide erd ich alis de nie lise erd sul t va t ge tate con ov erz n g ere eer en rea e re n |
4 0 |
| 3. | Ge sol ide erd e b ala con ns |
40 |
| 4. | Ge sol ide erd ka zic ht . sst con roo mo ver |
. 42 |
| 5. | Ge sol ide erd tati ich n h ige t va et e con mu eov erz n v erm oge n |
. 43 |
| 6. | To elic htin gen |
45 |
| 7. | is ( ht) Ve rsla de mis bep erk t na zic g v an com sar |
5 7 |
| VI. | ich tig hei d i rui tzic Vo ke hte orz nza voo n |
. 58 |
| VII | Ve rkla rin de ord elij ke ant g v an ver wo per so nen |
58 |
18 februari 2014 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Openbare vastgoedbevak naar Belgisch recht sinds 8 december 2005 Louizalaan 331 - 1050 Brussel Tel : +32.2.626.07.70 Fax : +32.2.626.07.71 BTW - BE 0877.248.501 - R.P.M Brussel www.aedifica.be
| Co iss ari mm s |
Ern st & Yo Be drij fsre vis n b cvb ord ig d d erte ung ore a, v gen wo oor Jea n-F is H ubi Ve ot ran ço n, nno |
||
|---|---|---|---|
| Va stg oed des kun dig en |
Sta dim CV BA de Cr bru he & P s N V art en om gg ner |
||
| Ma ats cha lij k b kja ppe oe ar |
1 ju li - 30 jun i |
||
| Vo info atie liev ric hte ext te n t ot or ra rm , ge e u Ste faa n G iele CE O – inf o@ aed ifica .be ns, Jea n K rak CF O – inf o@ aed ifica .be ota os, |
Martina Carlsson, Control & Communication Manager – [email protected]
Dit halfjaarlijkse financieel verslag is eveneens beschikbaar in het Frans en in het Engels37.
37 De Franse versie van het document heeft bewijskracht. De andere versies zijn vertalingen en werden opgesteld onder de verantwoordelijkheid van Aedifica.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.