Interim / Quarterly Report • Feb 24, 2015
Interim / Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Naamloze vennootschap Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht Maatschappelijke zetel: Louizalaan 331-333, 1050 Brussel Ondernemingsnummer: 0877.248.501 (RPR Brussel) (de "Vennootschap")
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De strategie van Aedifica, die op twee demografische grondstromen is gebaseerd, m.n. de vergrijzing van de bevolking in West-Europa en de groei van de bevolking in de grote Belgische steden, blijft het vertrouwen van de markt genieten. Dit is onder meer tot uiting gekomen in de evolutie van de beurskoers die gedurende het semester van 50,00 € op 30 juni 2014 tot 55,55 € op 31 december 2014 is gestegen. In het begin van 2015 is de beurskoers verder gestegen om op 23 februari 2015 af te sluiten op 59,89 €.
Het begin van het boekjaar 2014/2015 werd ingeluid met een verandering van het reglementair kader die zich in twee fases heeft afgespeeld. Op 1 september 2014 heeft de FSMA aan Aedifica een vergunning verleend als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap ("openbare GVV"), op voorwaarde dat de aandeelhouders deze statuutwijziging zouden goedkeuren. De buitengewone algemene vergadering die op 17 oktober 2014 werd gehouden, heeft de verandering van statuut van vastgoedbevak naar openbare GVV met eenparigheid van stemmen goedgekeurd. Aedifica is verheugd met dit nieuwe statuut, dat haar toelaat om haar huidige activiteiten verder te zetten in het belang van de Vennootschap, haar aandeelhouders en andere stakeholders.
In België werd het semester gekenmerkt door de toevoeging van zeven woonzorgcentra aan de geconsolideerde portefeuille van de Groep. Deze woonzorgcentra zijn gelegen in Aarschot, Tienen, Olen, Wetteren, Zoersel, Hasselt en Remicourt. De totale bruto conventionele waarde bedraagt ca. 102 miljoen €. Dit semester werd ook de uitbreiding van het rustoord in Gooik en van het assistentiewoningengebouw in Asse voltooid.
In Duitsland werden acht rustoorden (voornamelijk gelegen in Noordrijn-Westfalen, voor een conventionele waarde van meer dan 60 miljoen €) toegevoegd aan de vijf reeds bestaande gebouwen, wat de Duitse portefeuille van de Groep op meer dan 100 miljoen € brengt, wat 11% van de consolideerde portefeuille vertegenwoordigt. Er wordt verwacht dat de Duitse portefeuille op korte termijn nog zal groeien, eens de opschortende voorwaarden voor de in december 2014 aangekondigde acquisitie van een complex van assistentiewoningen vervuld zijn (conventionele waarde van ca. 14 miljoen €).
Door de recente investeringen in België en Duitsland komt de kaap van een miljard euro in zicht voor de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. Deze bedraagt 971 miljoen € (tegenover 785 miljoen € op het begin van het boekjaar, hetzij een groei van 186 miljoen € of van 24% op zes maanden). Om de groei van de Groep te ondersteunen, heeft Aedifica recent haar team versterkt met een nieuwe functie van Chief Operating Officer en met een Duitse dochtervennootschap voor vastgoedbeheer.
Gezien de investeringen die dit semester werden gerealiseerd, is de geconsolideerde schuldratio gestegen. Deze bedraagt heden 52% (tegenover 45% op 30 juni 2014). De Vennootschap heeft deze voorbije maanden twee kapitaalverhogingen voor een gecumuleerd bedrag van bijna 34 miljoen € afgerond. Het keuzedividend kende een groot succes in november (vermits de aandeelhouders van Aedifica voor ongeveer 64% van hun aandelen opteerden voor een inbreng van hun nettodividendvordering in ruil voor nieuwe aandelen in plaats van de uitbetaling van het dividend in cash).
De aandelen die in december 2014 waren uitgegeven naar aanleiding van een partiële splitsing maakten tot slot het voorwerp uit van een snelle private plaatsing, met een kleine discount, bij Belgische en internationale investeerders.
Zowel in België als in Duitsland worden nog nieuwe investeringsopportuniteiten bestudeerd die volledig in de door de markt geplebisciteerde investeringsstrategie van Aedifica passen. Zonder rekening te houden met nieuwe opportuniteiten, wordt de toekomstige groei van de Vennootschap sowieso gevrijwaard door bestaande afspraken inzake acquisities, renovaties, uitbreidingen en herontwikkelingen van talrijke sites. Deze projecten sluiten perfect aan bij de strategie van de Vennootschap, die er in het segment van de huisvesting voor senioren onder meer op gericht is zowel bestaande vastgoedsites door ontwikkeling te versterken en te verbeteren als in samenwerking met huurders/operatoren nieuwe projecten te ontwikkelen. De huidige pipeline van dergelijke projecten vertegenwoordigt een gecumuleerd investeringsbudget van meer dan 160 miljoen €. Dit bedrag zal binnen een periode van vier jaar geïnvesteerd worden. Deze strategie maakt het mogelijk om een portefeuille op te bouwen van kwalitatief goede gebouwen die interessante nettorendementen bieden.
Maar Aedifica doet meer dan investeren. De Vennootschap blijft, in het huidige onstabiele economische klimaat, gefocust op het beheer van het bestaande vastgoedpatrimonium, en dit zowel voor:
Het resultaat van deze inzet uit zich in een uitstekende huuromzet (stijging van 18%), in een stijgende exploitatiemarge van 79% en in het beheer van de financiële lasten. Het nettoresultaat (zonder "non cash" elementen die het gevolg zijn van de toepassing van de boekhoudkundige normen met betrekking tot de indekkingsinstrumenten en de vastgoedbeleggingen) is met 28% gestegen tot 11,8 miljoen € (tegenover 9,2 miljoen € op 31 december 2013), hetzij 1,14 € per aandeel (tegenover 0,93 € per aandeel op 31 december 2013). Dit resultaat (absoluut en per aandeel) is beter dan het budget (zowel qua huurinkomsten als qua resultaat vóór IAS 39 en IAS 40).
Rekening houdend met de gang van zaken over het 1ste semester van het boekjaar, de recente investeringen, de vooruitzichten van de Groep en de huidige marktomstandigheden, heeft de raad van bestuur de dividendverwachting voor het lopend boekjaar verhoogd en heden vastgesteld op 2,00 € bruto per aandeel.
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Aedifica is een Belgische beursgenoteerde vennootschap die zich als referentie inzake investeringen in residentieel vastgoed wil profileren.
Haar strategie berust op twee demografische grondstromen: de vergrijzing van de bevolking in West-Europa en de bevolkingsgroei in de grote Belgische steden. Ze wil een evenwichtige portefeuille opbouwen waarbij terugkerende inkomsten samengaan met een meerwaardepotentieel.
Aedifica is sinds 2006 genoteerd op Euronext Brussels (continumarkt). Aedifica biedt de investeerder een alternatief voor de rechtstreekse investering in residentieel vastgoed.
Dit tussentijdse beheersverslag is een update van het beheerverslag van 30 juni 2014, dat opgenomen is in het jaarlijks financieel verslag 2013/2014. De definities van de in dit halfjaarlijks financieel verslag gebruikte technische termen zijn terug te vinden in het lexicon van het jaarlijks financieel verslag 2013/2014. Enkel de significante wijzigingen die sindsdien hebben plaatsgevonden, worden hierin besproken.
Op 1 september 2014 heeft de FSMA (Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten) onder bepaalde opschortende voorwaarden aan Aedifica een vergunning verleend als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap ("openbare GVV"), overeenkomstig de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen ("GVV-wet").
De buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders van Aedifica die op 17 oktober 2014 werd gehouden, heeft de verandering van statuut van vastgoedbevak naar openbare GVV overeenkomstig de GVV-wet met eenparigheid van stemmen goedgekeurd.
Aangezien geen enkel recht van uittreding werd uitgeoefend en alle opschortende voorwaarden waaraan de statutenwijziging en de vergunning van de FSMA werden onderworpen aldus zijn vervuld, geniet Aedifica vanaf 17 oktober 2014 het statuut van openbare GVV.
Aedifica is verheugd met dit nieuwe statuut, dat haar toelaat om haar huidige activiteiten verder te zetten in het belang van de Vennootschap, haar aandeelhouders en andere stakeholders.
Om de groei van de Groep te ondersteunen, heeft Aedifica recent haar team versterkt met een nieuwe functie van Chief Operating Officer en met een Duitse dochtervennootschap voor vastgoedbeheer.
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Mevrouw Laurence Gacoin (37 jaar) heeft sinds 1 januari 2015 het team van Aedifica vervoegd en neemt de functie van Chief Operating Officer op. Mevrouw Gacoin is industrieel ingenieur bouwkunde (ECAM, Brussel); zij behaalde een Master in het Real Estate Management (Antwerp Management School, Antwerpen) en heeft een Executive Programma in Management & Filosofie (Solvay, Brussel). Mevrouw Gacoin heeft een uitgebreide ervaring op het vlak van vastgoedbeheer en -ontwikkeling opgebouwd binnen Belgische vastgoedbedrijven zoals Cofinimmo en vervolgens het investeringsfonds Fides Capital Group. Als COO stuurt zij mee de operationele werking van de Groep aan.
Sinds 1 januari 2015 beschikt Aedifica over een Duitse dochtervennootschap: Aedifica Asset Management GmbH1. Dit filiaal adviseert en steunt Aedifica in de groei en het beheer van haar vastgoedportefeuille in Duitsland.
De heer Martin Engel (47), MRICS, is belast met de functie van "Geschäftsführer" (zaakvoerder) van de nieuwe dochtervennootschap. De heer Engel heeft een diploma bedrijfskunde behaald aan de Technische Universität Berlin ("Diplom-Kaufmann") en beschikt over een ruime ervaring inzake financiering en investeringen. Hij was voorheen actief bij GE Real Estate als investeerder en Senior Asset Manager en dit gedurende meer dan 10 jaar. Sinds 2005 was hij er onder meer verantwoordelijk voor het beheer van een portefeuille van huisvesting voor senioren.
Door middel van deze nieuwe dochteronderneming wordt zowel de operationele capaciteit van Aedifica als haar aanwezigheid op de Duitse markt gevoelig uitgebreid.
Halmolen
1 Frankfurter Landstr. 23 in 61352 Bad Homburg v. d. Höhe, Duitsland.
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Op 12 juni 2014 had Aedifica een principeovereenkomst gemeld voor de acquisitie van een portefeuille van vijf rustoorden in de provincie Vlaams-Brabant, waaronder de site in Binkom die op dezelfde datum is verworven.
Op 10 juli 2014 en 29 augustus 2014 heeft Aedifica de vennootschappen Woon & Zorg Vg Aarschot BVBA en Woon & Zorg Vg Tienen BVBA (die intussen door Aedifica opgeslorpt zijn) verworven, eigenaars van de sites in Aarschot (164 eenheden, m.n. een woonzorgcentrum met 120 vergunde bedden en een gebouw met 44 assistentiewoningen) en Tienen (178 eenheden, m.n. een woonzorgcentrum met een capaciteit van 129 bedden en 49 assistentiewoningen)2. De bruto conventionele waarde van de twee sites (opgeleverd in juli en augustus 2014) bedraagt ca. 44 miljoen € (exclusief het terrein in Tienen dat reeds op 30 juni 2014 werd verworven). De woonzorgcentra worden uitgebaat op basis van een erfpachtovereenkomst van 27 jaar, terwijl de assistentiewoningen worden uitgebaat in het kader van een terbeschikkingstellingsovereenkomst. Het initieel triple net rendement van de twee sites bedraagt ca. 6%. De sites dragen bij aan het resultaat met een verlaagde huur voor het eerste jaar ("step rent"). De verkoop van bepaalde assistentiewoningen, die de Vennootschap in dit specifieke geval als niet-strategische activa beschouwt, is begonnen in de loop van het eerste kwartaal 2014/2015. Op 31 december 2014 waren reeds 31 assistentiewoningen (op een totaal van 44) verkocht voor de site in Aarschot en 27 assistentiewoningen (op een totaal van 49) voor de site in Tienen. De conventionele waarde van de reeds uitgevoerde verkopingen voor deze twee sites bedraagt ca. 11 miljoen €.
Op 4 december 2014 heeft Aedifica de acquisitie van twee woonzorgcentra gerealiseerd (via de partiële splitsing vernoemd in sectie 3.8. hieronder en via de acquisitie van de vennootschappen Krentzen BVBA – die intussen door Aedifica opgeslorpt is – en van Overbeke BVBA)3. De Notelaar is gelegen in Olen in de provincie Antwerpen en telt 94 eenheden. Overbeke is gelegen in Wetteren in de provincie Oost-Vlaanderen en telt 113 bedden. De gebouwen zijn eind 2012 opgeleverd en worden uitgebaat door Armonea op basis van een erfpachtovereenkomst van 27 jaar. Het initieel triple net rendement van de twee sites bedraagt ca. 6%. De conventionele aanschaffingswaarde bedraagt ca. 29 miljoen €.
Op 11 december 2014 heeft Aedifica de ondertekening aangekondigd van het principeakkoord voor de acquisitie van vier bestaande en te bouwen sites voor de huisvesting voor senioren in drie Belgische provincies4. Van de vier sites is het woonzorgcentrum Halmolen (Halle-Zoersel, provincie Antwerpen, 140 eenheden) verworven op dezelfde dag en zijn de sites Villa Temporis (Hasselt, provincie Limburg, 40 eenheden) en La Ferme Blanche (Remicourt, provincie Luik, 61 eenheden) toegevoegd aan de geconsolideerde portefeuille op 18 december 2014 via de acquisitie van de
2 Zie persberichten van 12 juni 2014, 10 juli 2014 en 29 augustus 2014.
3 Zie persberichten van 15 oktober 2014 en 4 december 2014.
4 Zie persberichten van 11 december 2014 en 18 december 2014.
vennootschappen Villa Temporis CVBA en Michri NV. Deze sites worden uitgebaat op basis van een erfpachtovereenkomst van 27 jaar. Het initieel triple net rendement van de drie sites is minder dan 6%. De conventionele aanschaffingswaarde bedraagt ca. 27 miljoen €. Uitbreidings- en renovatieprojecten zijn gepland voor de sites Villa Temporis en La Ferme Blanche om hun capaciteit op respectievelijk 103 en 90 eenheden te brengen.
De vierde site maakt het voorwerp uit van een overeenkomst onder opschortende voorwaarden die op 18 december 2014 werd getekend voor de toekomstige verwerving van 100%5 van de aandelen van de vennootschap RL Invest NV. RL Invest NV is eigenaar van het gebouw (in oprichting) van het woonzorgcentrum en de assistentiewoningen Leopoldspark (Leopoldsburg, provincie Limburg) die 150 eenheden zal tellen. De totale conventionele waarde van de site na de werken zal ca. 20 miljoen € bedragen op basis van een initieel triple net rendement van minder dan 6%.
Deze sites met een huidige capaciteit van 241 residentiële eenheden zullen op termijn worden uitgebreid zodat de portefeuille na uitvoering van de projecten 483 eenheden kan tellen.
Op 16 december 2014 heeft Aedifica de controle verworven over drie Luxemburgse vennootschappen (Aedifica Luxemburg I, II en III SARL), die eigenaar zijn van 8 rustoorden die gelegen zijn in Noordrijn-Westfalen en in Nedersaksen (Duitsland)6 en die 642 bedden tellen. Alle rustoorden zijn recente constructies die tussen 2009 en 2011 werden gebouwd. De huurovereenkomsten zijn niet-opzegbare langetermijnhuurovereenkomsten met een duur van 25 jaar. Het betreft "double net"-overeenkomsten, d.w.z. dat het onderhoud en de herstellingen van de structuur, de gevels en het dak van het gebouw ten laste van de eigenaar zijn. Aedifica heeft evenwel een 10-jarige "triple net"-garantie verkregen inzake het onderhoud van de gebouwen. Het gemiddelde initiële brutohuurrendement (double net) voor deze rustoorden bedraagt ca. 7%. De conventionele aanschaffingswaarde bedraagt meer dan 60 miljoen €. De acht sites dragen bij aan het resultaat met een verlaagde huur voor het eerste jaar ("step rent").
Op 17 december 2014 heeft Aedifica de ondertekening aangekondigd van de koopakte voor het complex van assistentiewoningen Service-Residenz Schloss Bensberg gelegen in Bergisch Gladbach (in Noordrijn-Westfalen in Duitsland)7. Deze koopakte is nog aan voornamelijk administratieve opschortende voorwaarden onderworpen. Deze voorwaarden zullen in principe in de loop van het 1ste semester van 2015 vervuld worden, waarna Aedifica de koopprijs zal betalen en automatisch de eigendom en het genot van de gebouwen zal verwerven. Het verwachte initieel huurrendement wordt geschat op ca. 6%. De totale conventionele waarde van de site bedraagt ca. 14 miljoen €.
5 Door Aedifica NV en haar dochtervennootschap Aedifica Invest NV.
6 Zie persberichten van 3 november 2014 en 16 december 2014. Het betreft gebouwen die gelegen zijn in Bad Harzburg, Enger, Kalletal, Kierspe, Kirchlengern, Olpe-Rüblinghausen, Rheinbach en Wenden-Rothemühle. 7 Zie persbericht van 17 december 2014.
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De uitbreidings- en renovatiewerken van het woonzorgcentrum Eyckenborch in Gooik werden voltooid in de loop van het eerste kwartaal 2014/2015. De site heeft vandaag een capaciteit van 142 residenten, tegenover 78 vóór de werken.
De uitbreidingswerken van het assistentiewoningengebouw Klein Veldeken in Asse werden voltooid in de loop van het tweede kwartaal 2014/2015. De site, waarvan de uitbating is overgedragen aan een gespecialiseerde uitbater, heeft vandaag een capaciteit van 58 eenheden, tegenover 41 vóór de werken.
De bouwwerken van de volgende projecten zijn in uitvoering:
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Inzake financiering hebben de volgende gebeurtenissen zich voorgedaan sinds het begin van het boekjaar 2014/2015:
Rekening houdend met de hierboven vermelde elementen, zien de vervaldata van de kredietlijnen van Aedifica eruit als volgt (in miljoen €):
| - | 2014/2015: | 0 |
|---|---|---|
| - | 2015/2016: | 85 |
| - | 2016/2017: | 150 |
| - | 2017/2018: | 92 |
| - | 2018/2019: | 102 |
| - | 2019/2020: | 80 |
| - | 2020/2021: | 2 |
| - | 2021/2022: | 25 |
| - | > 2022/2023: | 15 |
| - | Afgesloten lijnen op 31 december 2014 | 551 |
De opening van deze bilaterale kredietlijnen toont eens te meer aan dat Aedifica een sterke en duurzame relatie heeft met haar banken.
Op 24 oktober 2014 heeft de raad van bestuur besloten om voor de eerste keer aan de aandeelhouders de mogelijkheid te bieden om hun netto-dividendvordering 2013/2014 in te brengen in het kapitaal van de vennootschap tegen de uitgifte van nieuwe aandelen. Dit bood de mogelijkheid om per 30 ingebrachte coupons nr. 12 van 1,6150 € netto in te schrijven op één nieuw aandeel tegen een uitgifteprijs van 48,45 €. De aandeelhouders van Aedifica opteerden voor ongeveer 64% van hun aandelen voor een inbreng van hun netto-dividendvordering in ruil voor nieuwe aandelen in plaats van de uitbetaling van het dividend in cash. Dit resultaat leidde tot een kapitaalverhoging voor Aedifica van ca. 11 miljoen €8.
8 Zie persbericht van 24 november 2014.
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Op 4 december 2014 heeft de buitengewone algemene vergadering9 van Aedifica de partiële splitsing van de NV La Réserve Invest (met inbreng van een deel van haar vermogen in Aedifica) goedgekeurd. Dit heeft geleid tot een kapitaalverhoging van ca. 23 miljoen € en tot de toevoeging van twee woonzorgcentra in Olen en Wetteren aan de portefeuille (zie sectie 3.3.1. hierboven).
Op initiatief van de houder waren de aandelen die naar aanleiding van die splitsing gecreëerd waren, het voorwerp van een snelle private plaatsing10 bij Belgische en internationale investeerders met een discount van 3,1% ten opzichte van de slotkoers op 4 december 2014.
Tijdens het eerste semester van het huidige boekjaar is de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie van Aedifica met 175 miljoen € gestegen van 766 miljoen € tot 941 miljoen € (hetzij 971 miljoen € voor de totale portefeuille met inbegrip van de projectontwikkelingen). Deze stijging (van +23%) komt voornamelijk voort uit de netto-acquisities gerealiseerd tijdens het eerste semester (zie sectie 3.4. hierboven), uit de oplevering van voltooide projecten (zie sectie 3.5. hierboven) en uit de variatie van de reële waarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie die in het resultaat opgenomen wordt (+6,7 miljoen € of +0,7% over het eerste semester). Deze waardering, die door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen opgesteld wordt, wordt als volgt opgesplitst:
De hierboven geanalyseerde vastgoedbeleggingen in exploitatie (941 miljoen €) omvatten activa die bestemd zijn voor verkoop ten bedrage van 6,7 miljoen €, waaronder de assistentiewoningen in Aarschot en Tienen waarvan de verkoop bezig is, evenals het semi-industrieel gebouw Bara gelegen in Brussel (zie toelichting 12 van de geconsolideerde verkorte financiële staten hieronder).
De vastgoedbeleggingen in exploitatie van Aedifica tellen 153 panden, met een totale bebouwde oppervlakte van ca. 463.000 m², voornamelijk bestaande uit:
Verdeeld per activiteitensector betekent dit (in reële waarde):
9 Zie persbericht van 4 december 2014.
10 Zie persberichten van 4 en 5 december 2014.
Geografisch is de portefeuille als volgt gespreid (in reële waarde):
De bezettingsgraad11 van de portefeuille met uitzondering van de gemeubelde appartementen (deel dat 93% van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie vertegenwoordigt, tegenover 92% op het einde van het vorige boekjaar) bedraagt 97,7% op 31 december 2014. De bezettingsgraad is op een zeer hoog niveau, en nog steeds hoger dan het recordniveau dat werd bereikt bij het afsluiten van het vorige boekjaar (97,6% op 30 juni 2014).
De bezettingsgraad voor het gemeubelde deel van de portefeuille (dat nog slechts 7% van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie vertegenwoordigt) bedraagt 73,2% over het eerste semester. Dit is lager dan de bezettingsgraad gerealiseerd over het eerste semester van het vorige boekjaar (77,8%) en over het hele boekjaar 2013/2014 (78,0%). De prestaties van het gemeubelde deel van de portefeuille worden becommentarieerd in sectie 6.1. hierna. De eerste indicaties voor het tweede semester van het boekjaar 2014/2015 tonen een normalisatie van de bezettingsgraad van de gebouwen met gemeubelde appartementen boven 80%.
De globale bezettingsgraad12 van de portefeuille bedraagt 98% op 31 december 2014.
De gemiddelde resterende duur van de huurovereenkomsten van de hele portefeuille bedraagt 20 jaar, wat hoger is dan die op 30 juni 2014 (19 jaar). Volgens de "Belgian RREC Overview" (die elke maand door Bank Degroof uitgegeven wordt) staat Aedifica hiermee met voorsprong op de eerste plaats. Deze prestatie is te verklaren door het grote aandeel van langetermijnhuurcontracten (zoals erfpachtovereenkomsten) in de portefeuille van Aedifica.
11 De bezettingsgraad wordt als volgt berekend:
- Voor de gehele portefeuille (met uitzondering van de gemeubelde appartementen): (contractuele huurgelden + de gewaarborgde huurinkomsten) / (contractuele huurgelden + geraamde huurwaarde (GHW) voor de niet-verhuurde oppervlakten van de vastgoedportefeuille). Merk dus op dat deze bezettingsgraad ook de eenheden omvat die worden gerenoveerd en die tijdelijk niet verhuurd kunnen worden.
- Voor de gemeubelde appartementen: % verhuurde dagen sinds het begin van het boekjaar. Deze bezettingsgraad kan dus niet worden vergeleken met de bezettingsgraad berekend voor de rest van de portefeuille, aangezien een verschillende methodologie wordt gehanteerd.
12 Berekend volgens de EPRA-methodologie.
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Onderstaande tabel toont het brutorendement van de portefeuille per activiteitensector, in verhouding tot de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie, die wat de gemeubelde appartementen betreft met de goodwill en de boekwaarde van de meubelen verhoogd wordt.
Over het algemeen is het brutorendement stabiel (5,9%) gebleven ten opzichte van het niveau ervan op 30 juni 2014.
| (x1.000€) | Huisvesting voor senioren |
Appartements gebouwen |
Hotels en andere |
Vastgoed beleggingen in exploitatie *** |
Project ontwikkelingen |
Vastgoed beleggingen |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Reële waarde | 656.278 | 210.886 | 73.439 | 940.603 | 30.114 | 970.717 | |
| Jaarlijkse contractuele huurgelden |
39.025 | 11.684 | * | 4.578 | 55.287 | - | 55.287 |
| Brutorendement (%)** | 5,9% | 5,5% | 6,2% | 5,9% | - | - |
| 30 juni 2014 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (x1.000€) | Huisvesting voor senioren |
Appartementsg ebouwen |
Hotels en andere |
Vastgoed beleggingen in exploitatie |
Project ontwikkelingen |
Vastgoed beleggingen |
||||
| Reële waarde | 482.401 | 210.128 | 73.260 | 765.789 | 19.191 | 784.980 | ||||
| Jaarlijkse contractuele huurgelden |
28.725 | 12.425 | * | 4.564 | 45.714 | - | 45.714 | |||
| Brutorendement (%)** | 6,0% | 5,8% | 6,2% | 5,9% | - | - |
| 31 december 2013 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (x1.000€) | Huisvesting voor senioren |
Appartementsg ebouwen |
Hotels en andere |
Vastgoed beleggingen in exploitatie |
Project ontwikkelingen |
Vastgoed beleggingen |
|||
| Reële waarde | 421.231 | 208.045 | 73.264 | 702.540 | 25.704 | 728.244 | |||
| Jaarlijkse contractuele huurgelden |
25.328 | 12.234 | * | 4.701 | 42.263 | - | 42.263 | ||
| Brutorendement (%)** | 6,0% | 5,8% | 6,4% | 6,0% | - | - |
* De bedragen m.b.t. de gebouwen met gemeubelde appartementen zijn de huurinkomsten van de periode, geannualiseerd en uitgezonderd BTW.
** Op basis van de reële waarde (waarde bepaald door de vastgoeddeskundigen, die om de 3 maanden wordt herschat, verhoogd met de goodwill en de meubelen voor de gemeubelde appartementen). In de sector van de huisvesting voor senioren is het brutorendement doorgaans gelijk aan het nettorendement. De exploitatielasten, de onderhoudskosten en het risico van huurderving worden in België namelijk volledig ten laste genomen door de exploitant. Dit geldt eveneens voor de hotels.
*** Inclusief de activa bestemd voor verkoop.
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
In overeenstemming met de IAS 34-norm zijn de verkorte financiële staten op bladzijde 44 van dit halfjaarlijks financieel verslag opgenomen. In de volgende secties van dit tussentijds verslag worden de financiële staten in een analytische vorm, zoals die overigens voor de interne rapportering van Aedifica wordt aangewend, voorgesteld en geanalyseerd.
| Resultatenrekening - analytisch schema | 31 december 2014 | 31 december 2013 |
|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||
| Huurinkomsten | 22.914 | 19.453 |
| Met verhuur verbonden kosten | -5 | -45 |
| Nettohuurresultaat | 22.909 | 19.408 |
| Operationele kosten* | -4.910 | -4.520 |
| Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille | 17.999 | 14.888 |
| Exploitatiemarge** % | 79% | 77% |
| Financieel resultaat vóór IAS 39 | -6.055 | -5.579 |
| Belastingen | -151 | -62 |
| Resultaat vóór IAS 39 en IAS 40 | 11.793 | 9.247 |
| Noemer (IAS 33) | 10.363.753 | 9.903.148 |
| Resultaat vóór IAS 39 en IAS 40 per aandeel (€/aandeel)2 | 1,14 | 0,93 |
| Resultaat vóór IAS 39 en IAS 40 | 11.793 | 9.247 |
| Impact IAS 39: variatie van de reële waarde van financiële activa en passiva | -3.294 | 926 |
| Impact IAS 40: variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | 12.722 | 990 |
| Impact IAS 40: resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 0 | 0 |
| Impact IAS 40: uitgestelde belastingen | -116 | 193 |
| Nettoresultaat (aandeel van de groep) | 21.105 | 11.356 |
| Noemer (IAS 33) | 10.363.753 | 9.903.148 |
| Nettoresultaat per aandeel (aandeel van de groep - IAS 33 - €/aandeel) |
2,04 | 1,15 |
* Rubrieken IV tot XV van de resultatenrekening.
** Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille gedeeld door het nettohuurresultaat.
De geconsolideerde omzet (geconsolideerde huurinkomsten) van het 1ste semester van het boekjaar 2014/2015 stijgt met 18% in vergelijking met dezelfde periode van het vorige boekjaar. Deze geconsolideerde omzet bedraagt 22,9 miljoen € en is hoger dan het budget (d.w.z. de semestriële vooruitzichten die afgeleid kunnen worden uit de jaarlijkse vooruitzichten voor het boekjaar 2014/2015, voorgesteld in het jaarlijks financieel verslag 2013/2014).
13 De resultatenrekening dekt een periode van 6 maanden, van 1 juli 2014 tot 31 december 2014. De acquisities werden geboekt op datum van effectieve controleoverdracht. Deze operaties hebben bijgevolg een verschillende weerslag op de resultatenrekening.
De sectorale variatie van de geconsolideerde omzet is hieronder vermeld:
| Geconsolideerde huurinkomsten (x1.000€) |
31 december 2014 | 31 december 2013 | Var. (%) bij ongewijzigde portefeuille |
Var. (%) |
|---|---|---|---|---|
| Huisvesting voor senioren | 15.120 | 11.403 | +1% | +33% |
| Appartementsgebouwen | 5.848 | 6.039 | -5% | -3% |
| Hotels en andere | 2.000 | 2.062 | -3% | -3% |
| Intersectoraal | -54 | -51 | ||
| Totaal | 22.914 | 19.453 | -2% | +18% |
De evolutie van de huurinkomsten van het segment van de huisvesting voor senioren (+33% of +1% bij ongewijzigde portefeuille) toont de relevantie van de investeringsstrategie van Aedifica in dit segment aan, dat al meer dan 66% van de omzet en meer dan 80% van het operationele resultaat voor het resultaat op de portefeuille van de Groep genereert.
De negatieve variaties van de appartementen zijn te wijten aan de gemeubelde appartementen die de toegenomen volatiliteit op de markt van dit segment (een gevolg van een verslechterd economisch klimaat) ondergaan, zoals aangehaald in eerdere publicaties, en aan de samenloop van verschillende interne factoren, zoals:
De daling van de omzet van de gemeubelde appartementen vertaalt zich echter niet in een daling in dezelfde mate van het operationeel resultaat van de betrokken gebouwen.
In het segment van de hotels zijn, zoals al vermeld werd in vorige publicaties, de negatieve variaties met name een gevolg van gedurende de vorige boekjaren onderhandelde huuraanpassingen die ervoor zorgen dat het huurniveau voor de betrokken huurders draagbaar zou blijven, en dus de kasstromen en de waardering van de activa verzekerd kunnen worden.
Na aftrek van de met verhuur verbonden kosten bedraagt het nettohuurresultaat 22,9 miljoen € (+18% ten opzichte van 31 december 2013).
Het vastgoedresultaat bedraagt 22,2 miljoen € (31 december 2013: 18,6 miljoen €). Dit resultaat verminderd met de andere directe kosten leidt tot een operationeel vastgoedresultaat van 20,3 miljoen € (31 december 2013: 16,9 miljoen €). Dit impliceert een operationele marge14 van 89% (31 december 2013: 87%).
Na aftrek van de algemene kosten ten bedrage van 2,4 miljoen € (31 december 2013: 2,0 miljoen €)
14 Operationeel vastgoedresultaat gedeeld door het nettohuurresultaat.
en rekening houdend met de andere operationele inkomsten en lasten, stijgt het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille met 21% tot 18,0 miljoen €, hetgeen een exploitatiemarge van 79% impliceert (31 december 2013: 77%). Deze marge is hoger dan het budget.
Het aandeel van elk segment in het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille (sectoraal resultaat volgens IFRS 8) wordt in toelichting 3 van de geconsolideerde verkorte financiële staten weergegeven.
Rekening houdend met de kasstromen die gegenereerd worden door de indekkingsinstrumenten (die hieronder beschreven worden), bedragen de netto-interestlasten van Aedifica 6,0 miljoen € (31 december 2013: 5,3 miljoen €). De effectieve gemiddelde interestvoet (3,2% vóór activering van de intercalaire interesten op de projectenontwikkelingen) is veel lager dan die van het eerste semester van het boekjaar 2013/2014 (4,3%) en eveneens lager dan die opgenomen in het budget. Rekening houdend met de andere financiële opbrengsten en lasten (waaronder de niet-recurrente opbrengst van 0,4 miljoen € die gedetailleerd is in toelichting 5 van de geconsolideerde verkorte financiële staten hieronder) en met uitsluiting van de netto-impact van de herwaardering van de indekkingsinstrumenten aan hun reële waarde (deze impact, die geen kasstroom is, wordt volgens de IAS 39-norm geboekt en maakt geen deel uit van het resultaat vóór IAS 39 en IAS 40 zoals hieronder uitgelegd), leidt het financiële resultaat vóór IAS 39 tot een nettolast van 6,1 miljoen € (31 december 2013: 5,6 miljoen €).
De belastingen bestaan uit verschuldigde en uitgestelde belastingen. In overeenstemming met het bijzondere belastingstelsel van de GVV's omvatten de verschuldigde belastingen (last van 151 k€; 31 december 2013: last van 62 k€) voornamelijk de Belgische belasting op de verworpen uitgaven van de Vennootschappen, de belasting op winst die in het buitenland door de Vennootschap werd behaald en de belasting op de winst van geconsolideerde dochterondernemingen. De uitgestelde belastingen worden hieronder verklaard.
Het resultaat vóór IAS 39 en IAS 40 bedraagt 11,8 miljoen € voor dit semester (31 december 2013: 9,2 miljoen €), hetzij 1,14 € per aandeel, op basis van het gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen in omloop (31 december 2013: 0,93 € per aandeel). Dit resultaat omvat de hoger vermelde niet-recurrente financiële opbrengst van 0,4 miljoen €, hetzij 0,04 € per aandeel. Het recurrente resultaat vóór IAS 39 en IAS 40 bedraagt dus 11,4 miljoen € (een stijging van 23% ten opzichte van de 9,2 miljoen € op 31 december 2013), hetzij 1,10 € per aandeel. Dit resultaat (zowel in absolute termen als per aandeel) is hoger dan het budget.
De resultatenrekening telt bovendien drie elementen die geen kasstroom zijn (m.a.w. non cash) en die fluctueren in functie van externe marktparameters. Het betreft de variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (in de boekhouding opgenomen volgens de IAS 40-norm), de variatie van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten (in de boekhouding opgenomen volgens de IAS 39 norm) en de uitgestelde belastingen (voortvloeiend uit de IAS 40-norm):
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Rekening houdend met de niet-monetaire elementen die hierboven vermeld zijn, bedraagt het nettoresultaat (aandeel van de groep) 21,1 miljoen € (31 december 2013: 11,4 miljoen €). Het gewone resultaat per aandeel (basic earnings per share zoals gedefinieerd door IAS 33) bedraagt 2,04 € (31 december 2013: 1,15 €).
15 Deze variatie komt overeen met het saldo van positieve en negatieve variaties van de reële waarde van de gebouwen op 30 juni 2014 of de datum waarop de nieuwe gebouwen in het patrimonium werden opgenomen en de reële waarde die door de experten geschat werd op 31 december 2014.
16 Indekkingen op lange termijn laten toe het renterisico op de financiering van investeringen die inkomsten op lange termijn genereren, zoals erfpachten, te verminderen. De gemiddelde resterende duur van de huurovereenkomsten bedraagt 20 jaar.
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Geconsolideerde balans | 31 december 2014 | 30 juni 2014 |
|---|---|---|
| (x 1.000€) | ||
| Vastgoedbeleggingen* | 970.717 | 784.980 |
| Andere activa opgenomen in de schuldratio | 13.758 | 9.678 |
| Andere activa | 191 | 65 |
| Totaal activa | 984.666 | 794.723 |
| Eigen vermogen | ||
| Vóór IAS 39-impact | 466.899 | 435.278 |
| Impact IAS 39** | -44.921 | -38.203 |
| Eigen vermogen | 421.978 | 397.075 |
| Schulden en verplichtingen opgenomen in de schuldratio | 513.669 | 356.820 |
| Andere verplichtingen | 49.019 | 40.828 |
| Totaal van het eigen vermogen en verplichtingen | 984.666 | 794.723 |
| Schuldratio (%) | 52,1% | 44,9% |
* Inclusief de activa bestemd voor verkoop.
** Reële waarde van de indekkingsinstrumenten.
Op 31 december 2014 bestaan de activa op de balans van Aedifica voor 99% uit vastgoedbeleggingen (30 juni 2014: 99%), die gewaardeerd worden volgens de IAS 40-norm17, en die een bedrag van 971 miljoen € (30 juni 2014: 785 miljoen €) vertegenwoordigen. Deze rubriek omvat:
De andere activa opgenomen in de schuldratio vertegenwoordigen 1% van het totaal van de balans (30 juni 2014: 1%).
Sinds de oprichting van Aedifica is haar kapitaal geëvolueerd ingevolge diverse vastgoedoperaties (inbrengen, fusies, enz.) en de kapitaalverhogingen van oktober 2010 en december 2012. Het kapitaal
17 De vastgoedbeleggingen worden geboekt aan reële waarde zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen (met name Stadim CVBA, de Crombrugghe & Partners NV en CBRE GmbH).
18 Inclusief de activa bestemd voor verkoop.
bedraagt 288 miljoen € op 31 december 201419 (30 juni 2014: 270 miljoen €). Het eigen vermogen (of nettoactiva), dat de intrinsieke waarde van Aedifica vertegenwoordigt rekening houdend met de reële waarde van het vastgoedpatrimonium, bedraagt:
Op 31 december 2014 bedragen de schulden en passiva die in de schuldratio (zoals gedefinieerd door het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen) opgenomen worden, 514 miljoen € (30 juni 2014: 357 miljoen €), waarvan 498 miljoen € (30 juni 2014: 346 miljoen €) het bedrag betreft dat effectief getrokken is op de kredietlijnen van de vennootschap. De geconsolideerde schuldratio van Aedifica bedraagt dus 52,1% (30 juni 2014: 44,9%). Dit is een stijging onder invloed van de recente investeringen in Duitsland en België. De Vennootschap heeft deze voorbije maanden twee kapitaalverhogingen afgerond, voor een gecumuleerd bedrag van bijna 34 miljoen € (keuzedividend in november en partiële splitsing in december 2014 – zie secties 3.7. en 3.8. hierboven).
Aangezien de geconsolideerde schuldratio meer dan 50% bedraagt, heeft de Vennootschap in overeenstemming met artikel 24 van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen haar financieel plan geüpdatet en een uitvoeringsschema opgesteld dat de maatregelen beschrijft om te verhinderen dat de geconsolideerde schuldratio meer bedraagt dan 65% van de geconsolideerde activa. Over dit financieel plan is een bijzonder verslag opgesteld door de commissaris, waarin bevestigd wordt dat deze laatste de wijze van opstelling van het plan geverifieerd heeft, met name wat betreft de economische grondslagen ervan, en dat de cijfers die dit plan bevat, overeenstemmen met die van de boekhouding van de Vennootschap. Het financieel plan en het bijzonder verslag van de commissaris zijn ter informatie aan de FSMA overgemaakt. Uit het financieel plan blijkt dat:
19 De IFRS normen bepalen dat de kosten van kapitaalverhogingen als een vermindering van het statutaire kapitaal worden voorgesteld.
20 Hetzij zonder groei van de vastgoedportefeuille. 21 Hetzij met groei van de vastgoedportefeuille.
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie tussen 1 januari 2010 en 31 december 2014, wat de stijging van de schuldratio ten gevolge van de investeringen kan matigen;
De andere passiva van 49 miljoen € (30 juni 2014: 41 miljoen €) vertegenwoordigen voornamelijk de reële waarde van de financiële indekkingsinstrumenten (31 december 2014: 44 miljoen €; 30 juni 2014: 38 miljoen €).
Onderstaande tabel toont de evolutie van de nettoactiefwaarde per aandeel.
Vóór de niet-monetaire (d.w.z. non cash) impact van de IAS 39-norm22 en na uitkering van het dividend 2013/2014 in november 201423, bedraagt de nettoactiefwaarde per aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 42,74 € op 31 december 2014 (40,57 € per aandeel op 30 juni 2014).
| Nettoactiva per aandeel (in €) | 31 december 2014 | 30 juni 2014 |
|---|---|---|
| Op basis van de reële waarde van vastgoedbeleggingen | ||
| Nettoactiva vóór IAS 39 | 42,74 | 40,57 |
| IAS 39-impact | -4,11 | -3,73 |
| Nettoactiva | 38,63 | 36,84 |
| Aantal aandelen in omloop (zonder eigen aandelen) | 10.924.613 | 10.249.083 |
| Aantal aandelen | 31 december 2014 | 30 juni 2014 |
|---|---|---|
| Aantal aandelen in omloop* | 10.924.613 | 10.249.083 |
| Totaal aantal aandelen | 10.924.613 | 10.249.117 |
| Aantal beursgenoteerde aandelen | 10.924.613 | 10.162.165 |
| Gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen in omloop (noemer volgens IAS 33) |
10.363.753 | 9.917.093 |
| Aantal dividendrechten verwacht op het einde van het boekjaar** | 10.924.613 | 10.249.083 |
* Na aftrek van de eigen aandelen.
**Rekening houdende met het recht op een dividend toegekend aan de aandelen uitgegeven tijdens het boekjaar.
22 De IAS 39-impact van -4,11 € per aandeel op 31 december 2014 stemt overeen met de reële waarde van de indekkingsinstrumenten in het eigen vermogen, die negatief is ten bedrage van 45 miljoen € en die voornamelijk in de passiva van de balans opgenomen is.
23 De IFRS-normen bepalen dat de jaarrekening moet worden voorgelegd vóór de bestemming van het resultaat. Het nettoactief van 38,74€ per aandeel op 30 juni 2014 omvatte derhalve nog het dividend dat in november 2014 werd uitgekeerd en moet bijgevolg verminderd worden met 1,90 € per aandeel om de nettoactiefwaarde per aandeel op 30 juni 2014 te kunnen vergelijken met de nettoactiefwaarde per aandeel op 31 december 2014. Dit bedrag stemt overeen met het totaalbedrag aan uitgekeerde dividenden (ten bedrage van 19 miljoen €) gedeeld door het aantal aandelen in omloop op 30 juni 2014 (10.249.083).
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De raad van bestuur blijft met zeer grote aandacht de evolutie van de economische en financiële context volgen, alsook de eventuele invloed ervan op de activiteiten van de Groep.
In het huidige economische klimaat zijn de voornaamste troeven van Aedifica de volgende:
Rekening houdend met de gang van zaken over het 1ste semester van het boekjaar, de recente investeringen, de vooruitzichten van de Groep en de huidige marktomstandigheden, heeft de raad van bestuur zijn dividendverwachting voor het lopend boekjaar verhoogd en heden vastgesteld op 2,00 € bruto per aandeel.
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Volgens de "Belgian RREC Overview" (maandelijks gepubliceerd door Bank Degroof) is Aedifica de 4de grootste Belgische GVV op het vlak van reële waarde van de portefeuille van vastgoedbeleggingen (4de plaats op 30 juni 2014). Op het vlak van het gemiddelde verhandelde volume op de beurs staat Aedifica op de 4de plaats, met een gemiddeld dagelijks volume van 490 k€ over de laatste twaalf maanden (op 30 juni 2014: 4de plaats met een gemiddeld dagelijks volume van 410 k€).
Bovendien klimt Aedifica op tot de 8ste plaats in de ranglijst van de 100 grootste vastgoedpatrimonia in België (31 december 2006: 36ste) gepubliceerd in het "Investors Directory 2015", uitgegeven door Expertise BVBA in januari 2015.
Op 24 september 2014 heeft Aedifica de "EPRA Silver Award" en de "EPRA Most Improved Award" gewonnen voor het jaarlijks financieel verslag 2012/2013 (dat voor de eerste keer een sectie gewijd aan EPRA bevatte). Deze resultaten werden toegekend in het licht van de "best practice recommendations" uitgegeven door EPRA, de Europese vereniging van beursgenoteerde vastgoedvennootschappen.
Voor de 54ste prijs voor beste financiële communicatie die op 17 oktober 2014 werd uitgereikt (en die wordt georganiseerd door de BVFA, de Belgische Vereniging van Financiële Analisten), stond Aedifica in de top 5 in twee categorieën: bij de Small & Mid Cap behaalde Aedifica de eerste plaats voor de categorie "Investor Relations" en de 5de plaats voor de categorie "Non Financial Information", wat de vennootschap de 2de plaats opleverde in de algemene ranking voor de Small & Mid Cap.
De raad van bestuur meent dat de voornaamste risicofactoren en onzekerheden voorgesteld op pagina's 2 tot 9 van het jaarlijks financieel verslag 2013/2014 blijven gelden voor de resterende maanden van het boekjaar 2014/2015, met dien verstande dat de vennootschap definitief het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap heeft aangenomen en dat de risico's betreffende deze wijziging van het statuut van de vennootschap zich niet meer kunnen voltrekken.
In overeenstemming met de IAS 24 norm en het Wetboek van vennootschappen maken transacties met verbonden partijen het voorwerp uit van de toelichting 15 van de geconsolideerde verkorte financiële staten in bijlage. Deze transacties omvatten de bezoldiging van de bestuurders en van de effectieve leiders van Aedifica.
Sommige transacties vallen tevens in het toepassingsgebied van artikel 37 van de wet van 12 mei 2014 betreffende de GVV (behalve de gevallen uitdrukkelijk vermeld in artikel 38 van dezelfde wet). In de loop van het eerste semester van het boekjaar 2014/2015 werden er geen dergelijke transacties uitgevoerd of beslist, die buiten het kader van normale commerciële relaties tussen Aedifica en haar gewoonlijke dienstverleners vallen.
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De gewone algemene vergadering van 24 oktober 2014 keurde met onmiddellijke ingang en voor een periode van 3 jaar (tot na de gewone algemene vergadering van 2017) de hernieuwing goed van het mandaat als niet-uitvoerend bestuurder van Mevrouw Adeline Simont.
De gewone algemene vergadering van 24 oktober 2014 keurde eveneens met onmiddellijke ingang en voor een periode van 3 jaar (tot na de gewone algemene vergadering van 2017) drie nieuwe benoemingen van bestuurders goed, namelijk de Heer Eric Hohl als niet-uitvoerend bestuurder, Mevrouw Sophie Maes als niet-uitvoerend onafhankelijk bestuurder en Mevrouw Hilde Laga als nietuitvoerend onafhankelijk bestuurder.
De raad van bestuur wil de op 24 oktober 2014 afgetreden bestuurders opnieuw hartelijk bedanken, met name de Heer Jean-Louis Duplat (van wie de tweede verlenging van het mandaat verstreek op 24 oktober 2014 en die, in overeenstemming met de bepalingen van artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen, op dezelfde datum zijn statuut als onafhankelijk bestuurder verloor – statuut dat hij bekleedde sinds de oprichting van Aedifica), de Heer Jacques Blanpain (permanent vertegenwoordiger van Services et Promotion de Lasne NV) en Mevrouw Galila Barzilaï Hollander, voor hun aanzienlijke bijdrage aan de ontwikkeling van Aedifica sinds de oprichting van de vennootschap in 2005.
De functie van voorzitter van de raad van bestuur is sinds 24 oktober 2014 toegekend aan de Heer Olivier Lippens, die is afgestudeerd als handelsingenieur (ULB) en die sinds 33 jaar Finasucre leidt. Finasucre is over de hele wereld actief inzake suiker, melkzuur, voedingsingrediënten en vastgoed. De Heer Olivier Lippens heeft de raad van bestuur van Aedifica in 2010 vervoegd.
De Heer Olivier Lippens verliet op 24 oktober 2014 de comités van de raad van bestuur waarvan hij lid was (auditcomité en investeringscomité). Mevrouw Hilde Laga is lid geworden van het auditcomité, dat dus sinds 24 oktober 2014 uit drie leden bestaat, onder wie twee onafhankelijke bestuurders in de zin van artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen.
De gewone algemene vergadering van 24 oktober 2014 keurde eveneens met onmiddellijke ingang en voor een periode van 3 jaar (tot na de gewone algemene vergadering van 2017) de hernieuwing goed van het mandaat van commissaris van de vennootschap van Ernst & Young Bedrijfsrevisoren BV o.v.v. CVBA, vertegenwoordigd door de Heer Jean-François Hubin.
Opgemaakt te Brussel op 23 februari 2015. De raad van bestuur.
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Sinds 18 maart 2013 is het aandeel Aedifica in de "FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index" opgenomen. Bij het kwartaalnazicht in maart 2013 van de samenstelling van deze indexen voldeed het aandeel Aedifica inderdaad aan alle opnamecriteria die door EPRA worden bepaald.
EPRA ("European Public Real Estate Association") is de stem van de Europese beursgenoteerde vastgoedsector, telt meer dan 200 leden en vertegenwoordigt meer dan 350 miljard € vastgoed. De EPRA-indexen zijn een wereldwijde benchmark en de meest gebruikte investeringsindex voor beursgenoteerd vastgoed; de indexen zijn samengesteld uit meer dan 85 vennootschappen, met een gezamenlijke beurskapitalisatie van ongeveer 160 miljard €. De criteria om opgenomen te worden in de indexen zijn gepubliceerd op de website van EPRA.
Aedifica is opgenomen in de Europese index met een gewicht van ongeveer 0,3% en in de Belgische index met een gewicht van ongeveer 11%.
Aedifica sluit zich aan bij de tendens om de rapportering te standaardiseren met het oog op een betere kwaliteit en vergelijkbaarheid van de informatie en stelt het merendeel van de door EPRA aanbevolen indicatoren ter beschikking van de investeerders, als volgt:
| 31 december 2014 | 31 december 2013 | |
|---|---|---|
| EPRA Resultaat (in €/aandeel) | 1,14 | 0,93 |
| EPRA Kostratio (inclusief rechtstreekse leegstandskosten) (in %) | 21 | 23 |
| EPRA Kostratio (exclusief rechtstreekse leegstandskosten) (in %) | 21 | 23 |
| 31 december 2014 | 30 juni 2014 | |
| EPRA NAW (in €/aandeel) | 42,88 | 40,54 |
| EPRA NNNAW (in €/aandeel) | 38,34 | 36,61 |
| EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) (in %) | 5,2 | 5,2 |
| EPRA Aangepast NIR (in %) | 5,2 | 5,2 |
| EPRA Leegstandsgraad (in %) | 2 | 2 |
Op 24 september 2014 behaalde Aedifica de "EPRA Silver Award" en de "EPRA Most Improved Award", zoals reeds vermeld in sectie 8 van het tussentijds beheersverslag hierboven.
24 Deze gegevens zijn niet vereist door de GVV-regelgeving.
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Het aandeel van Aedifica (AED) is sinds 23 oktober 2006 genoteerd op de continumarkt van Euronext Brussel. Sindsdien heeft Aedifica twee kapitaalverhogingen in geld met voorkeurrecht afgerond:
Op 31 december 2014 is Aedifica opgenomen in de Bel Re Inv Trusts (voordien Bel Real Estate genoemd) met een gewicht van 7,26% en in de Bel Mid-index25 met een gewicht van 2,99%.
Op basis van de beurskoers op 31 december 2014 (55,55 €) kent het aandeel Aedifica een:
Tussen de datum van haar beursgang en 31 december 2014 heeft de beurskoers (na correctie voor het voorkeurrecht in het kader van de kapitaalverhogingen van 15 oktober 2010 en 7 december 2012) een stijging van 49% gekend, terwijl de Bel Mid-index met 4% gestegen is en de EPRA Europeindex26 met 28% gezakt is.
25 De BEL Mid-index is samengesteld uit aandelen die geen deel uitmaken van de Bel20-index, waarvan de free float marktkapitalisatie meer bedraagt dan de Bel20-index vermenigvuldigd met 50.000€ en de omloopsnelheid minstens 10% bedraagt. Bovendien mag een individueel aandeel niet meer dan 10% wegen in de totale index. 26 Bijkomende informatie over de EPRA-index is terug te vinden op de website van EPRA (www.EPRA.com).
| Aandeel Aedifica | 31 december 2014 | 30 juni 2014 |
|---|---|---|
| Slotkoers (in €) | 55,55 | 50,00 |
| Nettoactiefwaarde per aandeel (op basis van de reële waarde) vóór IAS 39-impact (in €)1 |
42,74 | 40,57 |
| Premie (+) / (-) Discount (op basis van de reële waarde) vóór IAS 39-impact | 30,0% | 23,2% |
| Nettoactiefwaarde per aandeel (op basis van de reële waarde) na IAS 39-impact (in €)1 |
38,63 | 36,84 |
| Premie (+) / (-) Discount (op basis van de reële waarde) na IAS 39-impact | 43,8% | 35,7% |
| Marktkapitalisatie (in €) | 606.862.252 | 508.108.250 |
| Free float2 | 88,17% | 88,17% |
| Totaal aantal genoteerde aandelen | 10.924.613 | 10.162.165 |
| Noemer voor de berekening van de nettoactiefwaarde per aandeel | 10.924.613 | 10.249.083 |
| Gemiddeld dagelijks volume (in aandelen) | 8.930 | 7.581 |
| Omloopsnelheid3 | 21,3% | 19,5% |
| Brutodividend per aandeel (in €)4 | 2,00 | 1,90 |
| Brutorendement van het dividend5 | 3,6% | 3,8% |
1 Na aftrek van het dividend 2013/2014 betaald in november 2014.
2 Percentage van het kapitaal van een vennootschap in het bezit van het publiek, volgens de definitie van Euronext.
3 Totaal volume van de gedurende het jaar verhandelde aandelen, gedeeld door het totaal aantal aandelen, volgens de definitie van Euronext.
4 Zie sectie 7 van het tussentijds beheersverslag hierboven.
5 Brutodividend per aandeel, vóór roerende voorheffing van 15% (in overeenstemming met de huidige fiscale wetgeving), gedeeld door de slotkoers.
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De beurskoers en de volumes betreffen de periode tussen de datum van de beursgang en 20 februari 2015.
Total return van Aedifica en vergelijking met indexen
Evolutie van de beurskoers van Aedifica en vergelijking met indexen
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De onderstaande tabel vermeldt de aandeelhouders van Aedifica die meer dan 5% van de aandelen bezitten (toestand op 15 oktober 2010)27.
| Aandeelhouders | In % van het kapitaal |
|---|---|
| Jubeal Fondation | 6,37% |
| Wulfsdonck Investment NV | 5,46% |
| Free Float | 88,17% |
| Totaal | 100,00% |
Het totaal aantal aandelen bedraagt 10.924.613.
| Financiële kalender | ||||
|---|---|---|---|---|
| Tussentijdse verklaring 31.03.2015 | 12/05/2015 | |||
| Jaarlijks persbericht 30.06.2015 | 3/09/2015 | |||
| Jaarlijks financieel verslag 2014/2015 | 23/09/2015 | |||
| Gewone algemene vergadering 2015 | 23/10/2015 | |||
| Dividend - Coupon m.b.t. het boekjaar 2014/2015 ("ex-date") | 28/10/2015 | |||
| Tussentijdse verklaring 30.09.2015 | 17/11/2015 | |||
| Halfjaarlijkse resultaten 31.12.2015 | Februari 2016 |
27 De kennisgevingen alsook de controlelijnen zijn op de website van Aedifica terug te vinden. De vennootschap heeft geen kennisgeving in het kader van de transparantiewetgeving ontvangen na 15 oktober 2010. 28 Deze datums zijn onder voorbehoud van wijzigingen.
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Huisvesting voor senioren | Totale oppervlakte (m²)(1) |
Residentiële oppervlakte (m²) |
Aantal residentiële eenheden |
Bezettings graad(2) (%) |
Contract. Huurgelden(3) |
Contract. huurgelden + GHW op leegstand(4) |
Geschatte huurwaarde (GHW)(5) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Château Chenois | 6.354 | 6.354 | 115 | 100,0% | 859.500 | 859.500 | 1.074.900 |
| New Philip | 3.914 | 3.914 | 111 | 100,0% | 470.600 | 470.600 | 580.700 |
| Jardins de Provence | 2.280 | 2.280 | 72 | 100,0% | 386.300 | 386.300 | 379.800 |
| Bel Air | 5.350 | 5.350 | 161 | 100,0% | 702.400 | 702.400 | 794.600 |
| Residentie Grange des Champs | 3.396 | 3.396 | 75 | 100,0% | 415.600 | 415.600 | 488.400 |
| Residentie Augustijn | 4.832 | 4.832 | 94 | 100,0% | 522.600 | 522.600 | 522.600 |
| Ennea | 1.848 | 1.848 | 35 | 100,0% | 187.400 | 187.400 | 179.200 |
| Kasteelhof | 3.500 | 3.500 | 81 | 100,0% | 338.900 | 338.900 | 489.300 |
| Wielant | 4.834 | 4.834 | 103 | 100,0% | 520.600 | 520.600 | 605.700 |
| Residentie Parc Palace | 6.719 | 6.719 | 162 | 100,0% | 1.215.700 | 1.215.700 | 1.292.200 |
| Residentie Service | 8.716 | 8.716 | 175 | 100,0% | 1.250.500 | 1.250.500 | 1.049.400 |
| Résidence du Golf | 6.424 | 6.424 | 194 | 100,0% | 751.400 | 751.400 | 1.146.200 |
| Residentie Boneput | 2.993 | 2.993 | 78 | 100,0% | 439.600 | 439.600 | 516.100 |
| Residentie Aux Deux Parcs | 1.618 | 1.618 | 53 | 100,0% | 255.100 | 255.100 | 305.700 |
| Residentie L'Air du Temps | 2.763 | 2.763 | 88 | 100,0% | 450.000 | 450.000 | 505.400 |
| Au Bon Vieux Temps | 1.268 | 1.268 | 43 | 100,0% | 196.000 | 196.000 | 174.700 |
| Op Haanven | 4.675 | 4.675 | 91 | 100,0% | 401.200 | 401.200 | 440.100 |
| Residentie Exclusiv | 4.253 | 4.253 | 104 | 100,0% | 688.900 | 688.900 | 656.800 |
| Seniorie Mélopée | 2.967 | 2.967 | 70 | 100,0% | 478.000 | 478.000 | 385.700 |
| La Boule de Cristal | 1.290 | 1.290 | 41 | 100,0% | 90.900 | 90.900 | 160.500 |
| Les Charmes en Famenne | 3.165 | 3.165 | 96 | 100,0% | 292.200 | 292.200 | 340.600 |
| Seniorerie La Pairelle | 6.016 | 6.016 | 140 | 100,0% | 743.500 | 743.500 | 681.400 |
| Residentie Gaerveld | 1.504 | 1.504 | 20 | 100,0% | 163.700 | 163.700 | 165.600 |
| Résidence du Plateau | 8.069 | 8.069 | 143 | 100,0% | 1.237.700 | 1.237.700 | 1.200.700 |
| Seniorie de Maretak | 5.684 | 5.684 | 122 | 100,0% | 515.400 | 515.400 | 694.700 |
| De Edelweis | 6.914 | 6.914 | 105 | 100,0% | 732.100 | 732.100 | 863.300 |
| Bois de la Pierre | 2.272 | 2.272 | 65 | 100,0% | 429.700 | 429.700 | 417.900 |
| Buitenhof | 4.386 | 4.386 | 80 | 100,0% | 533.300 | 533.300 | 636.700 |
| Klein Veldeken | 5.824 | 5.824 | 58 | 100,0% | 611.500 | 611.500 | 663.300 |
| Koning Albert I | 7.775 | 7.775 | 110 | 100,0% | 896.800 | 896.800 | 912.700 |
| Eyckenborch | 8.771 | 8.771 | 142 | 100,0% | 1.071.800 | 1.071.800 | 856.700 |
| Rietdijk | 2.155 | 2.155 | 59 | 100,0% | 327.600 | 327.600 | 342.100 |
| Marie-Louise | 1.959 | 1.959 | 0 | 100,0% | 126.900 | 126.900 | 310.600 |
| Gaerveld | 6.994 | 6.994 | 115 | 100,0% | 769.800 | 769.800 | 781.700 |
29 De bekendmaking van de waarden per gebouw is niet in het belang van de aandeelhouder. De adressen van de gebouwen zijn beschikbaar in het jaarlijks financieel verslag 2013/2014. De adressen van de nieuwe acquisities sinds 1 juli 2014 zijn vermeld in de respectievelijke persberichten.
De elf volgende gebouwen zijn eigendom van dochterondernemingen: De Stichel (De Stichel NV), Seniorenresidenz Mathilde (Aedifica Luxemburg I), Die Rose im Kalletal (Aedifica Luxemburg I), Seniorenresidenz Klosterbauerschaft (Aedifica Luxemburg I), Senioreneinrichtung Haus Matthäus (Aedifica Luxemburg II), Bonifatius Seniorenzentrum (Aedifica Luxemburg II), Senioreneinrichtung Haus Elisabeth (Aedifica Luxemburg II), Seniorenresidenz Am Stübchenbach (Aedifica Luxemburg III), Seniorenresidenz Kierspe (Aedifica Luxemburg III), La Ferme Blanche (Michri NV) en Villa Temporis (Villa Temporis CVBA). De volgende terreinen zijn eigendom van een dochteronderneming: het terrein gelegen in Wetteren waarop het woonzorgcentrum Overbeke is gebouwd (Overbeke BVBA) en het terrein gelegen in Brugge waarop een deel van het hotel Martin's Brugge is gebouwd (Aedifica Invest Brugge NV). Alle andere gebouwen zijn eigendom van Aedifica NV.
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Huisvesting voor senioren | Totale oppervlakte (m²)(1) |
Residentiële oppervlakte (m²) |
Aantal residentiële eenheden |
Bezettings graad(2) (%) |
Contract. Huurgelden(3) |
Contract. huurgelden + GHW op leegstand(4) |
Geschatte huurwaarde (GHW)(5) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Larenshof | 6.988 | 6.988 | 117 | 100,0% | 1.003.000 | 1.003.000 | 942.100 |
| Ter Venne | 6.634 | 6.634 | 102 | 100,0% | 957.900 | 957.900 | 1.124.300 |
| Pont d'Amour | 4.364 | 4.364 | 74 | 100,0% | 498.200 | 498.200 | 866.600 |
| Résidence Les Cheveux d'Argent | 4.177 | 4.177 | 80 | 100,0% | 240.400 | 240.400 | 317.200 |
| 't Hoge | 2.055 | 2.055 | 62 | 100,0% | 202.300 | 202.300 | 455.200 |
| Helianthus | 2.409 | 2.409 | 45 | 100,0% | 232.300 | 232.300 | 451.300 |
| Hestia | 12.682 | 12.682 | 222 | 100,0% | 1.300.900 | 1.300.900 | 1.545.700 |
| Plantijn | 5.958 | 5.958 | 110 | 100,0% | 468.000 | 468.000 | 833.400 |
| Salve | 6.730 | 6.730 | 117 | 100,0% | 837.300 | 837.300 | 866.700 |
| AGO Herkenrath | 4.000 | 4.000 | 80 | 100,0% | 575.000 | 575.000 | 613.273 |
| AGO Dresden | 5.098 | 5.098 | 116 | 100,0% | 583.233 | 583.233 | 670.950 |
| De Stichel | 6.257 | 6.257 | 118 | 100,0% | 643.100 | 643.100 | 660.800 |
| Huize Lieve Moenssens | 4.301 | 4.301 | 67 | 100,0% | 321.650 | 321.650 | 348.400 |
| AGO Kreischa | 3.670 | 3.670 | 84 | 100,0% | 416.516 | 416.516 | 414.896 |
| Haus Dottendorf | 5.927 | 5.927 | 130 | 100,0% | 740.000 | 740.000 | 711.240 |
| Goldene Au | 4.141 | 4.141 | 83 | 100,0% | 402.240 | 402.240 | 397.531 |
| Oase Binkom | 4.076 | 4.076 | 111 | 100,0% | 718.459 | 718.459 | 738.315 |
| Oase Tienen7 | 10.244 | 10.244 | 151 | 100,0% | 1.090.039 | 1.090.039 | 1.071.226 |
| Oase Aarschot Wissenstraat7 | 11.917 | 11.917 | 133 | 100,0% | 1.052.802 | 1.052.802 | 975.400 |
| De Notelaar | 8.651 | 8.651 | 94 | 100,0% | 927.800 | 927.800 | 1.037.000 |
| Overbeke | 6.917 | 6.917 | 113 | 100,0% | 773.500 | 773.500 | 825.800 |
| Seniorenresidenz Mathilde | 3.448 | 3.448 | 75 | 100,0% | 554.695 | 554.695 | 579.264 |
| Die Rose im Kalletal | 2.789 | 2.789 | 68 | 100,0% | 489.910 | 489.910 | 518.754 |
| Seniorenresidenz Klosterbauerschaft |
3.497 | 3.497 | 80 | 100,0% | 590.341 | 590.341 | 608.478 |
| Senioreneinrichtung Haus Matthäus |
2.391 | 2.391 | 50 | 100,0% | 354.666 | 354.666 | 365.823 |
| Bonifatius Seniorenzentrum | 3.967 | 3.967 | 80 | 100,0% | 598.714 | 598.714 | 606.951 |
| Senioreneinrichtung Haus Elisabeth |
3.380 | 3.380 | 80 | 100,0% | 567.466 | 567.466 | 577.980 |
| Seniorenresidenz Am Stübchenbach |
5.874 | 5.874 | 130 | 100,0% | 782.925 | 782.925 | 828.234 |
| Seniorenresidenz Kierspe | 3.721 | 3.721 | 79 | 100,0% | 548.395 | 548.395 | 546.987 |
| Halmolen | 9.200 | 9.200 | 140 | 100,0% | 996.000 | 996.000 | 1.012.650 |
| Villa Temporis | 3.964 | 3.964 | 40 | 100,0% | 284.000 | 284.000 | 353.800 |
| La Ferme Blanche | 1.697 | 1.697 | 61 | 100,0% | 200.000 | 200.000 | 556.800 |
| Totaal van de sector "Huisvesting voor senioren" |
322.606 | 322.606 | 6.293 | 100,0% | 39.024.951 | 39.024.951 | 43.039.052 |
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Appartementsgebouwen | Totale oppervlakte (m²)(1) |
Residentiële oppervlakte (m²) |
Aantal residentiële eenheden |
Bezettings graad(2) (%) |
Contract. Huurgelden(3) |
Contract. huurgelden + GHW op leegstand(4) |
Geschatte huurwaarde (GHW)(5) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tervuren 13 A/B | 4.628 | 621 | 3 | 64,7% | 386.243 | 596.533 | 627.633 |
| Zavel | 4.655 | 3.342 | 30 | 85,2% | 827.426 | 971.639 | 934.560 |
| Complex Laken - Nieuwbrug | 5.720 | 4.637 | 42 | 83,1% | 543.968 | 654.640 | 677.578 |
| De Goede 24-28 | 1.666 | 1.666 | 15 | 100,0% | 177.543 | 177.543 | 214.253 |
| Lombard 32 | 1.431 | 1.095 | 13 | 98,9% | 214.897 | 217.237 | 178.343 |
| Complex Louiza 331-333 | 4.871 | 1.509 | 8 | 87,6% | 559.700 | 638.900 | 674.000 |
| Zaterdagplein 6-10 | 3.769 | 2.365 | 24 | 87,9% | 287.911 | 327.546 | 308.120 |
| Broqueville 8 | 638 | 638 | 6 | 29,2% | 20.058 | 68.586 | 70.308 |
| Batavieren 71 | 552 | 312 | 3 | 100,0% | 60.162 | 60.162 | 57.480 |
| Tervuren 103 | 881 | 410 | 6 | 100,0% | 124.934 | 124.944 | 120.605 |
| Louis Hap 128 | 688 | 688 | 7 | 97,8% | 78.419 | 80.219 | 77.458 |
| Hoogstraat | 2.630 | 1.380 | 20 | 83,2% | 223.395 | 268.648 | 314.123 |
| Residentie Palace | 6.388 | 6.189 | 57 | 83,4% | 490.000 | 587.800 | 711.800 |
| Churchill 158 | 2.210 | 1.955 | 22 | 86,5% | 230.901 | 266.976 | 267.838 |
| Oudergem 237-239- 241-266-272 |
1.739 | 1.739 | 22 | 77,8% | 157.329 | 202.194 | 221.643 |
| Edison | 2.029 | 758 | 7 | 85,9% | 104.336 | 121.423 | 138.265 |
| Verlaine/Rimbaud/Baudelaire | 2.795 | 1.518 | 21 | 96,7% | 255.219 | 263.799 | 271.333 |
| Ionesco | 930 | 930 | 10 | 96,5% | 93.142 | 96.562 | 98.895 |
| Musset | 562 | 472 | 6 | 85,6% | 43.720 | 51.050 | 50.200 |
| Giono & Hugo | 1.412 | 1.412 | 15 | 95,2% | 122.619 | 128.859 | 135.140 |
| Antares | 439 | 439 | 7 | 83,6% | 34.342 | 41.092 | 39.323 |
| Ring | 11.381 | 7.227 | 88 | 100,0% | 728.500 | 728.500 | 860.100 |
| Residentie Gauguin et Manet | 2.885 | 2.885 | 35 | 89,2% | 283.260 | 317.480 | 306.825 |
| Residentie de Gerlache | 6.794 | 6.174 | 75 | 86,8% | 704.514 | 811.829 | 818.850 |
| Complex Opperstraat | 11.847 | 11.354 | 116 | 69,7% | 1.850.340 | 1.850.340 | 6 1.477.013 |
| Louiza 131 | 1.110 | 694 | 9 | 74,8% | 190.806 | 190.806 | 6 164.900 |
| Louiza 135 (+ 2 parkings Louizalaan 137) |
1.978 | 1.930 | 31 | 74,1% | 472.442 | 472.442 | 6 346.800 |
| Louiza 271 | 1.043 | 958 | 14 | 74,3% | 203.641 | 203.641 | 6 148.100 |
| Dal 48 | 623 | 623 | 6 | 85,6% | 110.640 | 110.640 | 6 89.100 |
| Livorno 16-18 (+24 parkings Livorno 7-11) |
1.567 | 1.567 | 16 | 77,1% | 340.400 | 340.400 | 6 263.800 |
| Freesias | 3.635 | 3.138 | 37 | 60,9% | 322.494 | 322.494 | 6 361.600 |
| Heliotropen | 1.493 | 1.223 | 25 | 81,1% | 225.372 | 225.372 | 6 175.300 |
| Livorno 20-22 | 1.326 | 1.326 | 12 | 87,7% | 288.447 | 288.447 | 6 187.700 |
| Livorno 14 | 324 | 324 | 6 | 80,6% | 42.218 | 42.218 | 6 34.100 |
| Residentie Chamaris | 1.838 | 1.702 | 23 | 84,2% | 437.900 | 437.900 | 6 354.610 |
| Stephanie's Corner | 3.150 | 2.617 | 27 | 85,2% | 446.741 | 524.396 | 522.568 |
| Totaal van de sector "Appartementsgebouwen" |
101.626 | 77.816 | 864 | n.a. | 11.683.980 | 12.813.258 | 12.300.264 |
| Hotels en andere | Totale oppervlakte (m²)(1) |
Residentiële oppervlakte (m²) |
Aantal residentiële eenheden |
Bezettings graad(2) (%) |
Contract. Huurgelden(3) |
Contract. huurgelden + GHW op leegstand(4) |
Geschatte huurwaarde (GHW)(5) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hotel Martin's Brugge | 11.369 | 0 | 0 | 100,0% | 1.598.628 | 1.598.628 | 1.199.220 |
| Koning 35 | 1.813 | 0 | 0 | 100,0% | 190.216 | 190.216 | 174.405 |
| Martin's Klooster | 6.935 | 0 | 0 | 100,0% | 1.381.279 | 1.381.279 | 1.141.080 |
| Bara 124-1267 | 1.539 | 0 | 0 | 0,0% | 0 | 59.265 | 59.265 |
| Corbais 18 | 292 | 292 | 1 | 100,0% | 26.800 | 26.800 | 12.400 |
| Carbon | 5.715 | 0 | 0 | 100,0% | 456.600 | 456.600 | 565.300 |
| Eburon | 4.016 | 0 | 0 | 100,0% | 333.800 | 333.800 | 462.800 |
| Ecu | 1.960 | 0 | 0 | 100,0% | 174.300 | 174.300 | 232.200 |
| Eurotel | 4.779 | 0 | 0 | 100,0% | 291.500 | 291.500 | 377.700 |
| Villa Bois de la Pierre | 320 | 160 | 4 | 100,0% | 31.000 | 31.000 | 40.100 |
| Duysburgh | 470 | 470 | 5 | 100,0% | 63.200 | 63.200 | 40.300 |
| Résidence du Lac | 0 | 0 | 0 | 100,0% | 30.700 | 30.700 | 30.700 |
| Totaal van de sector "Hotels en andere" |
39.208 | 922 | 10 | 98,7% | 4.578.023 | 4.637.288 | 4.335.470 |
| TOTAAL van de investeringsgebouwen |
463.439 | 401.344 | 7.167 | n.a. | 55.286.954 | 56.475.497 | 6 59.674.786 |
1 Bovengrondse oppervlakte, zonder parkings. De kelders worden slechts in bijzondere gevallen in rekening genomen.
2 Zie lexicon in het jaarlijks financieel verslag 2013/2014. De bezettingsgraad van de gebouwen met gemeubelde appartementen kan niet vergeleken worden met de bezettingsgraad van de rest van de portefeuille, aangezien een verschillende methodologie wordt toegepast. Merk op dat de bezettingsgraad van de residentiële en gemengde gebouwen ook eenheden bevat die worden gerenoveerd en die bijgevolg tijdelijk niet verhuurd kunnen worden.
3 Zie lexicon in het jaarlijks financieel verslag 2013/2014. De bedragen m.b.t. gemeubelde appartementen komen overeen met de huurinkomsten op jaarbasis, zonder BTW.
4 Voor de gebouwen met gemeubelde appartementen werd geen enkele geschatte huurwaarde (GHW) toegevoegd voor leegstand.
5 Zie lexicon in het jaarlijks financieel verslag 2013/2014. De GHW is de huurwaarde die wordt bepaald door onafhankelijke vastgoedexperten. Voor de gebouwen met gemeubelde appartementen maken de experten abstractie van de gemeubelde bezetting.
6 Deze GHW is niet vergelijkbaar met de contractuele huurgelden omdat ze (voor de gebouwen met gemeubelde appartementen) geen rekening houdt met een gemeubelde bezetting.
7 Gedeeltelijk (Oase Tienen, Oase Aarschot Wissenstraat) of helemaal (Bara) in de balans in de activa bestemd voor verkoop opgenomen.
| Projecten of renovaties | Geraamd Inv. bedrag |
Reeds uitgevoerd op |
Nog uit te |
Datum oplevering |
Commentaren | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (in miljoen €) | 31 december 2014 |
voeren | ||||
| I. Lopende projecten | ||||||
| Residentie Sporenpark | Beringen | 17,4 | 12,3 | 5,1 | 2014/2015 Bouw van een nieuw rustoord | |
| Hoogstraat | Brussel | 1,9 | 1,6 | 0,3 | 2014/2015 Renovatie van een appartementsgebouw |
|
| Diversen | Diversen | 2,4 | 2,0 | 0,4 | 2014/2015 Renovatie van 2 gebouwen | |
| Martin's Brugge | Brugge | 1,2 | 0,8 | 0,4 | 2014/2015 Gedeeltelijke renovatie van een hotel | |
| Salve | Brasschaat | 2,4 | 1,4 | 1,0 | 2015/2016 Renovatie en heropbouw van een rustoord |
|
| 't Hoge | Kortrijk | 4,9 | 2,5 | 2,4 | 2015/2016 Uitbreiding en renovatie van een rustoord |
|
| Helianthus | Melle | 3,4 | 0,3 | 3,1 | 2015/2016 Uitbreiding van een rustoord | |
| Pont d'Amour | Dinant | 7,9 | 4,5 | 3,4 | 2015/2016 Uitbreiding van een rustoord | |
| Marie-Louise | Wemmel | 3,2 | 0,1 | 3,1 | 2015/2016 Renovatie en omvorming naar assistentiewoningen |
|
| Villa Temporis | Hasselt | 9,6 | 1,5 | 8,1 | 2016/2017 Uitbreiding en renovatie van een rustoord |
|
| Au Bon Vieux Temps | Mont-Saint Guibert |
9,8 | 0,4 | 9,4 | 2016/2017 Bouw van een rustoord | |
| Op Haanven | Veerle-Laakdal | 2,9 | 0,0 | 2,9 | 2016/2017 Uitbreiding en renovatie van een rustoord |
|
| Aux Deux Parcs | Jette | 1,9 | 0,0 | 1,9 | 2017/2018 Uitbreiding van een rustoord | |
| Air du Temps | Chênée | 5,8 | 0,2 | 5,6 | 2017/2018 Uitbreiding en renovatie van een rustoord |
|
| Plantijn | Kapellen | 7,6 | 0,0 | 7,6 | 2018/2019 Uitbreiding en renovatie van een rustoord |
|
| II. Projecten onderworpen aan opschortende voorwaarden | ||||||
| La Ferme Blanche | Remicourt | 6,0 | 0,0 | 6,0 | 2016/2017 Uitbreiding en renovatie van een rustoord |
|
| Résidence du Lac | Brussel | 5,0 | 0,0 | 5,0 | 2016/2017 Bouw van een appartementsgebouw | |
| Huize Lieve Moenssens | Dilsen-Stokkem | 7,0 | 0,0 | 7,0 | 2016/2017 Uitbreiding en renovatie van een rustoord |
|
| Oase Binkom | Binkom | 2,2 | 0,0 | 2,2 | 2016/2017 Uitbreiding van een rustoord | |
| Résidence Cheveux d'Argent | Spa | 3,0 | 0,0 | 3,0 | 2017/2018 Uitbreiding van een rustoord | |
| Tervuren | Tervuren | 24,0 | 0,0 | 24,0 | 2017/2018 Bouw van een nieuw rustoord | |
| III. Grondreserves | ||||||
| Terrein Bois de la Pierre | Waver | 1,8 | 1,8 | 0,0 | - Grondreserve | |
| Platanen | Brussel | 0,2 | 0,2 | 0,0 | - Grondreserve | |
| IV. Verwervingen onder opschortende voorwaarden | ||||||
| Service-Residenz Schloss Bensberg |
Bensberg | 14,0 | 0,0 | 14,0 | 2014/2015 Acquisitie van een complex van assistentiewoningen |
|
| Leopoldspark | Leopoldsburg | 20,0 | 0,0 | 20,0 | 2015/2016 Bouw van een nieuw rustoord | |
| Oase projecten | Aarschot & Glabbeek |
27,8 | 0,0 | 27,8 | 2015-2017 Bouw van 2 nieuwe rustoorden | |
| Totaal | 193,3 | 29,6 | 163,7 | |||
| Geactiveerde studiekosten | - | 0,9 | - | |||
| Kleinere voortdurende renovaties | - | 0,8 | - | |||
| Variatie van de reële waarde | - | -0,9 | - | |||
| Afrondingen | - | -0,3 | - | |||
| Bedrag op de balans | 30,1 |
95% van deze projecten is reeds voorverhuurd. Het totale toekomstige investeringsbudget van 164 miljoen € zal in speciën betaald worden.
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Verdeling per sector (in reële waarde) |
31 december 2014 | 30 juni 2014 |
|---|---|---|
| Huisvesting voor senioren | 70% | 63% |
| Appartementsgebouwen | 22% | 27% |
| Hotels en andere | 8% | 10% |
| Geografische verdeling (in reële waarde) |
31 december 2014 | 30 juni 2014 |
|---|---|---|
| België | 89% | 95% |
| Vlaanderen | 46% | 43% |
| Brussel | 31% | 38% |
| Wallonië | 12% | 14% |
| Duitsland | 11% | 5% |
| Verdeling per gebouw (in reële waarde) |
31 december 2014 |
|---|---|
| Complex Opperstraat (appartementen) | 3% |
| Gebouwen < 3% | 97% |
| Aantal gebouwen per sector | 31 december 2014 | 30 juni 2014 |
|---|---|---|
| Huisvesting voor senioren | 66 | 52 |
| Appartementsgebouwen | 75 | 75 |
| Hotels en andere | 12 | 12 |
| Totaal | 153 | 139 |
| Leeftijd van de gebouwen rekening houdend met het type contract (reële waarde) |
31 december 2014 | 30 juni 2014 |
|---|---|---|
| Triple net huurovereenkomsten | 66% | 67% |
| Gebouwen van 0 tot 10 jaar oud die het voorwerp uitmaken van andere soorten huurovereenkomsten |
19% | 14% |
| Gebouwen van meer dan 10 jaar oud die het voorwerp uitmaken van andere soorten huurovereenkomsten |
15% | 19% |
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Verdeling naar duur van de huurovereenkomsten (reële waarde) |
31 december 2014 | 30 juni 2014 |
|---|---|---|
| ≥ 15 jaar | 78% | 73% |
| < 15 jaar | 22% | 27% |
De gemiddelde resterende duur van de huurovereenkomsten bedraagt 20 jaar.
| Verdeling van de contractuele huurgelden per exploitatiegroep die juridische entiteiten controleert waarmee Aedifica een contractuele relatie heeft |
31 december 2014 | 30 juni 2014 |
|---|---|---|
| Huisvesting voor senioren | 71% | 63% |
| België | 58% | 57% |
| Armonea | 13% | 13% |
| Senior Living Group* | 13% | 16% |
| Orpea | 12% | 14% |
| Soprim@ | 8% | 10% |
| Oase | 5% | 2% |
| Vulpia | 3% | 0% |
| Time for Quality | 2% | 0% |
| Andere | 2% | 2% |
| Duitsland | 13% | 6% |
| Residenz-Gruppe Bremen | 8% | 0% |
| AGO | 3% | 3% |
| Senator | 1% | 2% |
| Volkssolidarität | 1% | 1% |
| Hotels en andere | 7% | 9% |
| Martin's Hotels | 5% | 6% |
| Different Hotel Group | 2% | 3% |
| Andere huurders | 22% | 28% |
| Totaal | 100% | 100% |
* Groep Korian-Medica
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Brutorendement per sector (in functie van de reële waarde) |
31 december 2014 | 30 juni 2014 |
|---|---|---|
| Huisvesting voor senioren | 5,9% | 6,0% |
| Appartementsgebouwen | 5,5% | 5,8% |
| Hotels en andere | 6,2% | 6,2% |
| Gemiddeld | 5,9% | 5,9% |
| Bezettingsgraad (Gemeubelde appartementsgebouwen) | ||
|---|---|---|
| Dec 2014 | 73,2% | |
| Dec 2013 | 77,8% |
| Bezettingsgraad (Totale portefeuille behalve gemeubelde appartementen) |
|||
|---|---|---|---|
| Dec 2014 | 97,7% | ||
| Juni 2014 | 97,6% | ||
| Dec 2013 | 96,7% |
30 Het brutorendement wordt als volgt berekend:
- Voor de gehele portefeuille (met uitzondering van de gemeubelde appartementen) : (contractuele huurgelden met begrip van huurgaranties) / (Reële waarde van de desbetreffende gebouwen)
- Voor de gemeubelde appartementen: (Omzetcijfer op 31 december 2014 op jaarbasis en zonder BTW) / (Reële waarde van de desbetreffende gebouwen + goodwill+ meubelen).
31 De bezettingsgraad wordt als volgt berekend:
- Voor de gehele portefeuille (met uitzondering van de gemeubelde appartementen): (contractuele huurgelden + de gewaarborgde huren) / (contractuele huurgelden + geraamde huurwaarde (GHW) voor de niet-verhuurde oppervlakten van de vastgoedportefeuille). Merk dus op dat deze bezettingsgraad ook de eenheden omvat die worden gerenoveerd en die tijdelijk niet verhuurd kunnen worden.
- Voor de gemeubelde appartementen: % verhuurde dagen tijdens het semester. Deze bezettingsgraad kan dus niet worden vergeleken met de bezettingsgraad berekend voor de rest van de portefeuille, aangezien de methodologie verschillend is.
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De residentiële vastgoedmarkt houdt ook in 2014 stand wat het prijsniveau betreft, maar ziet de activiteit verder afkalven. Op de secundaire markt, de verkoping onder registratierechten, daalde het aantal verkopingen van eengezinswoningen in 2012 met 6%. In 2013 en in 2014 blijft het aantal gehandhaafd omtrent 80.000 eenheden telkens door een sterk vierde trimester. Het prijspeil met 228.000 € als gemiddelde evolueert amper (+ 0,2%).
De striktere kredietpolitiek die door de banken wordt gevoerd laat zich gevoelen. Een financieringslimiet tot 80% van de marktconforme prijs lijkt steeds meer richtinggevend. Dit betekent al snel dat de koper, rekening houdend met de transactie- en leningskosten over één derde van de aankoopprijs als eigen middelen dient te beschikken of gemiddeld 76.000 €.
Het appartement als goedkoper alternatief kende hierdoor in 2012 nog een toenemende interesse (+2% in aantal transacties), maar stagneert sindsdien zowel qua activiteit als qua prijsgemiddelde.
De grootste klap laat zich bij de bouwgronden gevoelen: deze markt kalft met nogmaals 10% af tot omtrent 14.500 verkochte percelen, wat reeds 46% minder is dan bij het recentere hoogtepunt in 2005 en nog amper een kwart is t.o.v. het historische hoogtepunt in 1973. Het prijspeil blijft in Vlaanderen toenemen met omtrent 5% en stagneren in Wallonië.
Deze inkrimping zet zich logisch door op de bouwmarkt. Het aantal begonnen eengezinswoningen blijft sinds 2011 schommelen omtrent 20.000, wat één derde minder is dan in de negentiger jaren. Het aantal opgestarte appartementen per gebouw stijgt voor het eerst uit tot 10 units. Het totaal aantal units situeert zich sinds 2009 omtrent 23.000 en veert in 2014 met één vijfde op tot 28.500. Het appartement gaat stilaan 60% van de nieuwbouw vertegenwoordigen tegenover 40% voor de eengezinswoningen. Opvallend is dat voor beide segmenten geldt dat nagenoeg 80% van de nieuwbouw in Vlaanderen wordt gerealiseerd tegenover een aandeel van 63% voor de verkopingen op de secundaire markt.
Het perspectief dat door het aantal bouwvergunningen wordt aangeleverd oogt voorzichtig positief. Voor de eengezinswoningen eindigen we omtrent 23.700 eenheden (+13%) en appartementen stevenen zelfs af op 34.000 eenheden (+20%). Het valt echter te vrezen dat deze vergunningen niet allemaal op korte termijn zullen omgezet worden in een effectieve opstart.
De verwachtingen van de woningmarkt in de nabije toekomst bij een gelijkblijvende omgeving op fiscaal en economische vlak is dat de kerngroep van kopers geleidelijk opschuift richting 40-45 jarigen. De behoefte van eigen kapitaal (1/3 van de aankoopprijs) is voor jongeren te zwaar.
Het steeds toenemen van de levensverwachting voor ouderen heeft immers ook als gevolg dat kapitalen uit successies later vrijkomen. Bovendien geldt voor de ouderen dat zij steeds meer hun kapitaal moeten aanspreken omdat de intresten als aanvulling op hun pensioen te laag zijn om in hun behoeften te voorzien.
32 Op 7 januari 2015 opgesteld door, en in dit halfjaarlijks financieel verslag opgenomen met akkoord van, Stadim CVBA.
De duurdere woningen kregen in 2012 reeds een rake klap te verwerken door de gewijzigde fiscaliteit (belasting op het voordeel van alle aard voor gratis of goedkope bewoning) en vaak ook de onaangepastheid van de villa aan de huidige behoeften van onderhoud en bereikbaarheid. In dit segment zijn prijsreducties van 40% legio. Het midden-gamma houdt stand, maar kent een gevoelige vertraging van het verkoopsritme.
Voor jongere gezinnen geldt het dilemma: ofwel opteren voor de lagere prijssegmenten in functie van het beschikbare startkapitaal, ofwel opteren voor meer kwaliteit en zich richten op de huurmarkt. Hier bevindt zich het grootste knelpunt. De ruimere appartementen en de middelgrote woningen zijn sinds 1996 zeer snel uit de huurmarkt verdwenen omdat ze geen gegadigden vonden op de huurmarkt en werden gekocht voor eigen bewoning. De behoefte aan dergelijke panden op de huurmarkt is in ijltempo toegenomen. Voor eigenaars-verhuurders levert dit segment een toenemende vraag op van financieel sterkere huurders met een langere tijdshorizon. Punt is echter redelijk te blijven in de rendementsverwachtingen en deze te spiegelen aan de huidige lage intresten op financiële producten.
De markt van gemeubelde appartementen in België wordt gekenmerkt door een versnippering op het vlak van de uitbaters en een zeer gevarieerd aanbod (van een eenvoudige verhuring van gemeubelde appartementen tot een verhuring waarbij verschillende diensten worden aangeboden, of nog een verhuring op zeer korte termijn (een dag) tot een klassiekere verhuring op maandbasis, enz.). Bovendien wordt deze markt gekenmerkt door een gebrek aan transparantie. Deze deelmarkt is, voor zover Aedifica bekend, nog niet het voorwerp geweest van onafhankelijke marktstudies.
De activiteit van de verhuring van gemeubelde appartementen onderscheidt zich in het geval van Aedifica duidelijk van de hotelactiviteit. Hoofdzaak van deze activiteit is de verhuring van een appartement. De appartementen zijn gemeubeld en uitgerust met de gebruikelijke uitrusting die de onmiddellijke bewoning ervan mogelijk maakt (zonder dat de huurder zelf een inboedel moet aanschaffen). De diensten die naast de eigenlijke verhuring worden aangeboden zijn zeer beperkt: doorgaans betreft het enkel de wekelijkse reiniging van het appartement.
De evolutie van de markt werd tot eind 2008 gekenmerkt door een stijging van de vraag en een stijging van de huurprijzen. De wereldwijde financiële crisis heeft echter sedert de lente van 2009 deze markttrend omgekeerd. Minstens is er sprake van een fenomeen van verhoogde volatiliteit van zowel de bezettingsgraden als de tarieven.
In het Vlaamse Gewest is deze verhuring van gemeubelde appartementen voorwerp van een wettelijke reglementering in het kader van het Decreet van 10 juli 2008 betreffende het toeristische logies. In het Brussels Gewest werd recent ook een ordonnantie aangenomen waarin de gemeubelde verhuring van appartementen met dienstverlening in bepaalde gevallen in een regelgevend kader voor toeristische logies wordt opgenomen (Ordonnantie van 8 mei 2014 betreffende het toeristische logies).
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
In de sector van de rust – en verzorgingstehuizen stellen we in 2014 een stagnatie vast van het aantal tehuizen op 1.526 (-11 t.o.v. 2012). Wel is het totaal aantal bedden toegenomen met 1,2% tot 138.880. De sterkste groei registreren we bij de Vzw's in Vlaanderen met 1,9%.
De bezettingsgraad blijft zeer hoog scoren en de financiële resultaten blijven stabiel. Op de investeringsmarkt komen steeds meer institutionele beleggers aan bod zoals verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen voor wie de zeer lange termijnvisie met geïndexeerde inkomsten als verwachting voorop staan.
Dit brengt de vooropgestelde huurrendementen onder neerwaartse en dus de verkoopprijzen onder opwaartse druk. De belangrijkste uitdaging voor de toekomst wordt echter enerzijds voor de overheid de continuïteit van de zorg te blijven ondersteunen door een passend subsidiebeleid. Voor de exploitanten wordt efficiëntie steeds meer het parool om de vereiste zorg te blijven bieden. Voor investeerders mogen de verscherpte rendementen geen aanleiding geven tot inlevering op kwaliteit van de gebouwen en de inrichting. Vastgoed in het algemeen en eigendommen die hun bestaansreden vinden in de exploitatie, zoals rusthuizen of hotels, zullen ook in de toekomst moeten inspelen op wijzigingen in behoeften en regelgeving. De draagkracht en de aanpasbaarheid van het gebouw vormen dan ook de basis voor de vereiste rentabiliteit op lange termijn.
De vergrijzing van de bevolking en de stijging van de levensverwachting spelen in Duitsland in het bijzonder een belangrijke rol. Duitsland telt ongeveer 81 miljoen inwoners, van wie ongeveer 17 miljoen inwoners ouder zijn dan 65 jaar (21%) en ongeveer 8 miljoen ouder dan 75 jaar (10%). De vergrijzing van de bevolking zal nog toenemen door de vergrijzing van de babyboomgeneratie in de komende decennia. Hierdoor zal ook de specifieke huisvestingsbehoefte voor senioren in de komende decennia toenemen.
Een analyse van de bevolking per leeftijdsgroep leert dat ongeveer 0,5% van de bevolking onder de 60 jaar langdurige zorg nodig heeft. Dit percentage stijgt tot 10% voor degenen tussen 60 en 80 jaar en bereikt 20% voor mensen ouder dan 80 jaar. De totale rustoordcapaciteit in Duitsland zou dus moeten toenemen vermits het aantal mensen dat er zorg zal nodig hebben, zou kunnen groeien van ca. 2,5 miljoen vandaag tot ca. 3 miljoen mensen in 2030.
Vandaag zijn er ca. 880.000 "rustoordbedden" beschikbaar in Duitsland, verspreid over meer dan 12.000 rustoorden. Deze worden uitgebaat door operatoren zonder winstoogmerk (ca. 54,4%), private operatoren (ca. 40,5%) of publieke operatoren (ca. 5,1%) in een sterk gefragmenteerde markt. Het marktaandeel van de vijf grootste operatoren bedraagt minder dan 10%.
33 Op 7 januari 2015 opgesteld door en in dit halfjaarlijks financieel verslag opgenomen met akkoord van Stadim CVBA.
34 Op 19 december 2014 opgesteld door en in dit halfjaarlijks financieel verslag opgenomen met akkoord van CBRE GmbH.
Er wordt in sommige marktanalyses gewag gemaakt van een toename van de rustoordcapaciteit met ca. 380.000 eenheden tegen 2030. De vergrijzing van de bevolking biedt aldus aanzienlijke groeiperspectieven en consolidatieperspectieven in het segment van de collectieve zorghuisvesting in Duitsland.
De markt voor investeringen in gepaste rustoorden bleef groeien in 2014. Dit blijkt niet enkel uit de stijgende vraag van investeerders die al actief zijn op de markt, maar ook uit de steeds grotere aantallen internationale investeerders. Die blijven toestromen op de markt nadat ze hebben ontdekt dat dit soort panden een categorie van activa is die gevrijwaard is door demografische tendensen.
Het transactievolume van rustoorden bedroeg minstens 700 miljoen € in 2013. We mogen aannemen dat dit volume geëvenaard zal worden in 2014, niet in het minst omwille van de stijgende multiplicators die steeds vaker hoger zijn dan 15 keer de huurinkomsten.
Naast de nieuwe internationale investeerders zijn er steeds meer investeerders die op de markt komen om panden op te delen in individuele eenheden die vervolgens worden aangeboden aan privéinvesteerders. Zij genereren veel meerwaarde die de rendementen doen dalen. Vooral nieuwe gebouwen trekken dit type investeerder aan. Het effect hiervan is dat de gevestigde institutionele investeerders (speciale fondsen en gesloten fondsen) hun tot nu toe relatief inflexibele criteria voor acquisities ter discussie zullen moeten stellen.
In 2012 en in het begin van 2013 werden acquisities uitgevoerd op basis van multiplicators tussen 13,5 tot 13,8 keer de huurprijs. Recentere operaties worden uitgevoerd op basis van multiplicators die over het algemeen tot 15 keer bedragen. De stijgende tendens van de vraag naar verschillende types gebouwen tekent zich nu duidelijk af.
De Belgische hotelsector kende, op basis van de cijfers tot en met november, in het algemeen een lichte stijging van de bezettingsgraad (tot ± 73,5%). De licht positieve evolutie van 2013 kon dus ook in 2014 verder doorgetrokken worden. De RevPar (Revenu per Available Room) ging er met bijna 2% op vooruit doch de gemiddelde prijzen kenden een lichte daling (-0,9%).
Op regionaal gebied blijven de Vlaamse kunststeden het goed doen. Na de vooruitgang in 2013 lagen ook de cijfers van de maandelijkse bezettingsgraden (tot eind november 2014), op oktober na, constant boven deze van 2013. Op basis van een responsgraad van ongeveer 50% van de kamers bedroeg de bezettingsgraad van de Leuvense hotels over deze periode ruim 74% met een piek in september van bijna 84%. In Brugge lag de bezettingsgraad voor dezelfde periode op ongeveer 73% met een zomerpiek in augustus waarbij de bezettingsgraad boven de 90% uitkwam.
De werken aan het nieuwe hotel Tafelrond (4*, 44 kamers) aan de Grote Markt in Leuven gaan intussen verder. De opening is voorzien eind 2015. In Brugge zijn er voor zover bekend op korte termijn geen nieuwe hotelontwikkelingen.
35 Op 7 januari 2015 opgesteld door en in dit halfjaarlijks financieel verslag opgenomen met akkoord van de Crombrugghe & Partners NV.
De bezettingsgraad van de Limburgse hotels blijft ver onder deze van de andere Vlaamse provincies liggen. Er zijn wel sterke verschillen tussen de verschillende hotelcategorieën. De 3* en vooral 4* hotels halen merkelijk betere bezettingsgraden doch deze liggen onder het niveau van 2013. (op basis van gemiddelde responsgraad van 29% van het aantal 3* en 4* hotels). De globale bezettingsgraad van alle hotelcategorieën tot en met eind november bedroeg minder dan 50% daar waar dit in 2013 boven de 55% lag.
Op investeringsgebied werd een Franse groep eigenaar van twee hotels in Waterloo uitgebaat door de hotelgroep Martin's. Ook het failliete hotel Le Méridien in Brussel veranderde van eigenaar en zal voortaan uitgebaat worden door Hilton.
Het totale investeringsvolume in de EMEA regio klokte eind oktober af op ongeveer 9 miljard € waardoor eenzelfde prestatie als in 2013 ( ± 10 miljard €) haalbaar lijkt.
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Geachte,
Wij hebben het genoegen om u onze raming van de vastgoedportefeuille van Aedifica op datum van 31 december 2014 voor te leggen.
Aedifica heeft aan de vastgoeddeskundigen gevraagd de investeringswaarde en de reële waarde van de portefeuille te bepalen. De schattingen werden gemaakt rekening houdend met zowel de opmerkingen en de definities vermeld in de verslagen als met de richtlijnen van de International Valuation Standards, uitgegeven door IVSC.
We hebben als onafhankelijke deskundige gehandeld. De deskundigen hebben een relevante en erkende kwalificatie en hebben een up-to-date ervaring met gebouwen van een gelijkaardig type en met een gelijkaardige ligging als de gebouwen van de vastgoedportefeuille van Aedifica.
Bij de schatting van de goederen wordt er rekening gehouden met zowel de lopende huurovereenkomsten als met alle rechten en verplichtingen die voortvloeien uit deze overeenkomsten. Elk gebouw werd afzonderlijk geschat. De schattingen houden geen rekening met een potentiële meerwaarde die verwezenlijkt zou kunnen worden door de portefeuille in zijn geheel op de markt aan te bieden. Onze schattingen houden geen rekening met marketingkosten eigen aan een transactie, zoals makelaarslonen of publiciteitskosten. Onze schattingen zijn gebaseerd op een inspectie van de onroerende goederen en op de inlichtingen geleverd door de opdrachtgevers, waaronder o.a. de huursituatie en de oppervlaktes, de schetsen of plannen, de huurlasten en de belastingen in verband met het betrokken goed, de conformiteit en de milieuvervuiling. De verstrekte gegevens werden juist en volledig geacht. Onze schattingen gaan ervan uit dat niet-meegedeelde elementen niet van aard zijn om de waarde van het goed te beïnvloeden.
De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt 970.717.203 €37 op 31 december 2014, waarvan 940.603.116 € voor de vastgoedbeleggingen in exploitatie38. Heden bedragen de contractuele huurgelden 55.286.954 €, wat overeenkomt met een initieel huurrendement van 5,88%39 ten opzichte van de reële waarde van de gebouwen. In de veronderstelling dat alle gebouwen, met uitzondering van de gemeubelde appartementen, voor 100 % verhuurd zouden zijn, waarbij de heden niet-verhuurde eenheden verhuurd zouden zijn aan marktconforme prijzen, zouden de contractuele huurgelden 56.475.497 € bedragen, wat overeenstemt met een initieel huurrendement van 6,00%40 ten opzichte van de reële waarde van de gebouwen.
In het kader van een rapportering die beantwoordt aan de International Financial Reporting Standards, geven onze schattingen de reële waarde weer:
36 Het expertiseverslag is opgenomen met de goedkeuring van de Crombrugghe & Partners NV, Stadim CVBA en CBRE GmbH.
37 De hierboven vermelde portefeuille is opgesplitst in twee lijnen in de balans (lijnen "I.C. Vastgoedbeleggingen" en "II.A. Activa bestemd voor verkoop").
38 Met inbegrip van de gebouwen die in de balans zijn opgenomen onder lijn "II.A. Activa bestemd voor verkoop". 39 5,86% ten opzichte van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen vermeerderd met de goodwill op de gemeubelde
appartementen en het meubilair.
40 5,98% ten opzichte van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen vermeerderd met de goodwill op de gemeubelde appartementen en het meubilair.
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De eigendommen die zich onder deze drempel van 2,5 miljoen € bevinden, vallen onder het gebruikelijke registratierecht en hun reële waarde stemt dus overeen met de "waarde kosten koper", rekening houdend met de lopende huurovereenkomsten. In dit bijzondere geval wordt bij de bepaling van de reële waarde van residentiële gebouwen rekening gehouden met de potentiële meerwaarde in geval van verkoop per appartement.
Patrizia Tortolani, MRICS, de Crombrugghe & Partners NV, op 17 februari 2015 Céline Janssens, MRE, MRICS en Katrien Van Grieken, MRE, Stadim CVBA, op 12 februari 2015 Dr. Henrik Baumunk en Andreas Polter, CBRE GmbH, op 7 januari 2015
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Halfjaar afgesloten op 31 december (x € 1.000 ) | Toelicht. | 31/12/2014 | 31/12/2013 | |
|---|---|---|---|---|
| I. | Huurinkomsten | 22.914 | 19.453 | |
| II. | Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren | 0 | 0 | |
| III. | Met verhuur verbonden kosten | -5 | -45 | |
| Nettohuurresultaat | 22.909 | 19.408 | ||
| IV. | Recuperatie van vastgoedkosten | 17 | 14 | |
| V. | Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
602 | 481 | |
| VI. | Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur |
0 | 0 | |
| VII. | Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
-602 | -481 | |
| VIII. | Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | -762 | -779 | |
| Vastgoedresultaat | 22.164 | 18.643 | ||
| IX. | Technische kosten | -548 | -440 | |
| X. | Commerciële kosten | -227 | -246 | |
| XI. | Kosten en taksen van niet verhuurde goederen | -69 | -73 | |
| XII. | Beheerkosten vastgoed | -386 | -385 | |
| XIII. | Andere vastgoedkosten | -608 | -593 | |
| Vastgoedkosten | -1.838 | -1.737 | ||
| Operationeel vastgoedresultaat | 20.326 | 16.906 | ||
| XIV. | Algemene kosten van de vennootschap | -2.352 | -1.999 | |
| XV. | Andere operationele opbrengsten en kosten | 25 | -19 | |
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille | 17.999 | 14.888 | ||
| XVI. | Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 0 | 0 | |
| XVII. | Resultaat verkoop andere niet-financiële activa | 0 | 0 | |
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 12.722 | 990 | ||
| XIX. | Ander portefeuillerestultaat | 0 | 0 | |
| Operationeel resultaat | 30.721 | 15.878 | ||
| XX. | Financiële opbrengsten | 443 | 128 | |
| XXI. | Nettointerestkosten | -6.035 | -5.329 | |
| XXII. | Andere financiële kosten | -463 | -378 | |
| XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 9 | -3.294 | 926 | |
| Financieel resultaat | -9.349 | -4.653 | ||
| XXIV. Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures | 0 | 0 | ||
| Resultaat voor belastingen | 21.372 | 11.225 | ||
| XXV. | Vennootschapsbelasting | -267 | 131 | |
| XXVI. Exit taks | 0 | 0 | ||
| Belastingen | -267 | 131 | ||
| Nettoresultaat | 21.105 | 11.356 | ||
| Toerekenbaar aan: | ||||
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 | ||
| Aandeelhouders van de groep | 21.105 | 11.356 | ||
| Gewoon resultaat per aandeel (€) | 10 | 2,04 | 1,15 | |
| Verwaterd resultaat per aandeel (€) | 10 | 2,04 | 1,15 |
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Halfjaar afgesloten op 31 december | 31/12/2014 | 31/12/2013 |
|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||
| I. Nettoresultaat |
21.105 | 11.356 |
| II. Andere elementen van het globaal resultaat | ||
| A. Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-7.016 | -2.378 |
| B. Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomdekking zoals gedefinieerd in IFRS |
-3.432 | 1.493 |
| H. Andere elementen van het globaal resultaat, na belasting | 0 | 0 |
| Globaal resultaat | 10.657 | 10.471 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| Aandeelhouders van de groep | 10.657 | 10.471 |
| ACTIVA | Toelicht. | 31/12/2014 | 30/06/2014 | |
|---|---|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||||
| I. | Vaste activa | |||
| A. Goodwill | 1.856 | 1.856 | ||
| B. Immateriële vaste activa | 24 | 21 | ||
| C. Vastgoedbeleggingen | 6 | 964.055 | 784.980 | |
| D. Andere materiële vaste activa | 1.703 | 1.911 | ||
| E. Financiële vaste activa | 587 | 461 | ||
| F. | Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 | |
| G. Handelsvorderingen en andere vaste activa | 0 | 0 | ||
| H. Uitgestelde belastingen - activa | 148 | 244 | ||
| I. | Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures | 0 | 0 | |
| vermogensmutatie | ||||
| Totaal vaste activa | 968.373 | 789.473 | ||
| II. | Vlottende activa | |||
| A. Activa bestemd voor verkoop | 6 | 6.662 | 0 | |
| B. Financiële vlottende activa | 0 | 0 | ||
| C. Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 | ||
| D. Handelsvorderingen | 3.557 | 2.938 | ||
| E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 668 | 495 | ||
| F. | Kas en kasequivalenten | 8 | 4.953 | 1.156 |
| G. Overlopende rekeningen | 453 | 661 | ||
| Totaal vlottende activa | 16.293 | 5.250 | ||
| TOTAAL ACTIVA | 984.666 | 794.723 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | Toelicht. | 31/12/2014 | 30/06/2014 | |
|---|---|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||||
| I. | Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de | |||
| moedervennootschap | ||||
| A. Kapitaal | 7 | 281.815 | 264.231 | |
| B. Uitgiftepremies | 80.808 | 64.729 | ||
| C. Reserves | 38.250 | 46.730 | ||
| D. Nettoresultaat van het boekjaar | 21.105 | 21.385 | ||
| Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap |
421.978 | 397.075 | ||
| II. | Minderheidsbelangen | 0 | 0 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 421.978 | 397.075 | ||
| I. | Langlopende verplichtingen | |||
| A. Voorzieningen | 0 | 0 | ||
| B. Langlopende financiële schulden | ||||
| a. Kredietinstellingen | 8 | 467.420 | 274.955 | |
| C. Andere langlopende financiële verplichtingen | 45.546 | 37.774 | ||
| a. Toegelaten afdekkingsinstrumenten | 9 | 44.424 | 37.774 | |
| b. Andere | 16 | 1.122 | 0 | |
| D. Handelsschulden en andere langlopende schulden | 0 | 0 | ||
| E. Andere langlopende verplichtingen | 0 | 0 | ||
| F. Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 1.655 | 0 | ||
| Totaal langlopende verplichtingen | 514.621 | 312.729 | ||
| II. | Kortlopende verplichtingen | |||
| A. Voorzieningen | 0 | 0 | ||
| B. Kortlopende financiële schulden | ||||
| a. Kredietinstellingen | 8 | 30.875 | 70.945 | |
| C. Andere kortlopende financiële verplichtingen | 9 | 0 | 0 | |
| D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden | ||||
| a. Exit taks | 1.978 | 615 | ||
| b. Andere | 11.741 | 10.305 | ||
| E. Andere kortlopende verplichtingen | 0 | 0 | ||
| F. Overlopende rekeningen | 3.473 | 3.054 | ||
| Totaal kortlopende verplichtingen | 48.067 | 84.919 | ||
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 562.688 | 397.648 | ||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 984.666 | 794.723 |
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Halfjaar afgesloten op 31 december | 31/12/2014 | 31/12/2013 |
|---|---|---|
| (x 1.000 €) KASSTROOM UIT DE BEDRIJFSACTIVITEITEN |
||
| Nettoresultaat | 21.105 | 11.356 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| Belastingen | 267 | -131 |
| Afschrijvingen | 329 | 293 |
| Waardeverminderingen | 2 | 34 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en van projectontwikkelingen (+/-) | -12.722 | -990 |
| Gerealiseerde nettomeerwaarden | 0 | 0 |
| Financieel resultaat | 9.349 | 4.653 |
| Variaties in handelsvorderingen (+/-) | -620 | -449 |
| Variaties in belastingvorderingen en andere vlottende activa (+/-) | -173 | 50 |
| Variaties in overlopende rekeningen (activa) (+/-) | 208 | 215 |
| Variaties in handelsschulden en andere kortlopende schulden (behalve exit taks) (+/-) | 149 | 123 |
| Variaties in overlopende rekeningen (passiva) (+/-) | 504 | -158 |
| Kasstroom uit de bedrijfsactiviteiten | 18.398 | 14.996 |
| Betaalde belastingen | -141 | -90 |
| Nettokasstroom uit de bedrijfsactiviteiten | 18.257 | 14.906 |
| KASSTROOM UIT DE INVESTERINGSACTIVITEITEN | ||
| Aanschaffingen van immateriële vaste activa | -8 | -5 |
| Aanschaffingen van vastgoedvennootschappen en vastgoedbeleggingen in exploitatie | -49.280 | -30.699 |
| Aanschaffingen van materiële vaste activa | -115 | -262 |
| Aanschaffingen van projectontwikkelingen | -18.808 | -17.008 |
| Verkoop van vastgoedbeleggingen | 10.469 | 0 |
| Nettovariatie van de niet vlottende vorderingen | 0 | 0 |
| Netto-investeringen in overige vaste activa | 0 | 0 |
| Nettokasstroom uit de investeringsactiviteiten | -57.742 | -47.974 |
| KASSTROOM UIT DE FINANCIERINGSACTIVITEITEN | ||
| Kapitaalsverhoging, na aftrek van de kosten | 0 | 0 |
| Verkoop van eigen aandelen | 56 | 28 |
| Dividend van het voorbije boekjaar | -8.891 | -16.211 |
| Nettovariatie van bankkredietlijnen | 152.395 | 71.099 |
| Nettovariatie van de andere leningen | 0 | 0 |
| Netto betaalde financiële lasten | -6.249 | -5.504 |
| Terugbetaling van financiële schulden van verworven vennootschappen | -36.258 | -10.108 |
| Terugbetaling van behoefte aan bedrijfskapitaal van verworven vennootschappen | -57.771 | -5.183 |
| Nettokasstroom uit de financieringsactiviteiten | 43.282 | 34.121 |
| TOTALE KASSTROOM VAN DE PERIODE | ||
| Totale kasstroom van de periode | 3.797 | 1.053 |
| RECONCILIATIE MET DE BALANS | ||
| Kas- en kasequivalenten aan het begin van de periode | 1.156 | 725 |
| Totale kasstroom van de periode | 3.797 | 1.053 |
| Kas- en kasequivalenten op het einde van de periode | 4.953 | 1.778 |
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Halfjaar afgesloten op (x 1.000 €) |
01/07/2013 | Kapitaal verhoging in speciën |
Kapitaal verhoging in natura |
Verwerving / verkoop eigen aandelen |
Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten |
Verwerking van het resultaat |
Afrondings verschil |
31/12/2013 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kapitaal | 248.072 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 248.072 |
| Uitgiftepremies | 64.730 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 64.730 |
| Reserves | 41.686 | 0 | 0 | 28 | -885 | 11.460 | 1 | 52.290 |
| a. Wettelijke reserve | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed |
82.798 | 0 | 0 | 0 | 0 | 9.067 | 0 | 91.865 |
| c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-13.848 | 0 | 0 | 0 | -2.378 | 0 | 0 | -16.226 |
| d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-16.637 | 0 | 0 | 0 | 1.493 | -137 | 0 | -15.281 |
| e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-17.467 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1.737 | 0 | -15.730 |
| h. Reserve voor eigen | -84 | 0 | 0 | 28 | 0 | 0 | 0 | -56 |
| aandelen k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| m. Andere reserves | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
6.924 | 0 | 0 | 0 | 0 | 793 | 1 | 7.718 |
| 27.671 | 0 | 0 | 0 | 11.356 | -27.671 | 0 | 11.356 | |
| Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap |
382.159 | 0 | 0 | 28 | 10.471 | -16.211 | 1 | 376.448 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
382.159 | 0 | 0 | 28 | 10.471 | -16.211 | 1 | 376.448 |
| Halfjaar afgesloten op (x 1.000 €) |
01/07/2014 | Kapitaal verhoging in speciën |
Kapitaal verhoging in natura |
Verwerving / verkoop eigen aandelen |
Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten |
Verwerking van het resultaat |
Afrondings verschil |
31/12/2014 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kapitaal | 264.231 | 0 | 17.584 | 0 | 0 | 0 | 0 | 281.815 |
| Uitgiftepremies | 64.729 | 0 | 16.079 | 0 | 0 | 0 | 0 | 80.808 |
| Reserves | 46.730 | 0 | 0 | 56 | -10.448 | 1.912 | 0 | 38.250 |
| a. Wettelijke reserve | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed |
91.863 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3.816 | 0 | 95.679 |
| c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-17.582 | 0 | 0 | 0 | -7.016 | 0 | -1 | -24.599 |
| d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-19.484 | 0 | 0 | 0 | -3.432 | -1 | 0 | -22.917 |
| e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-15.729 | 0 | 0 | 0 | 0 | -2.989 | 1 | -18.717 |
| h. Reserve voor eigen | -56 | 0 | 0 | 56 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| aandelen k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 244 | 0 | 244 |
| m. Andere reserves | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
7.718 | 0 | 0 | 0 | 0 | 842 | 0 | 8.560 |
| Resultaat van het boekjaar | 21.385 | 0 | 0 | 0 | 21.105 | -21.385 | 0 | 21.105 |
| Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap |
397.075 | 0 | 33.663 | 56 | 10.657 | -19.473 | 0 | 421.978 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
397.075 | 0 | 33.663 | 56 | 10.657 | -19.473 | 0 | 421.978 |
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Aedifica NV (in het halfjaarverslag de "vennootschap" of de "moedermaatschappij" genoemd) is een openbare GVV (gereglementeerde vastgoedvennootschap) naar Belgisch recht en is als naamloze vennootschap opgericht. De voornaamste aandeelhouders worden in toelichting 7 vermeld. De maatschappelijke zetel van de vennootschap is op volgend adres gevestigd: Louizalaan 331-333, B-1050 Brussel (telefoon: +32 (0)2 626 07 70)
Aedifica is een Belgische beursgenoteerde vennootschap die zich als referentie inzake investeringen in residentieel vastgoed wil profileren. Aedifica onderscheidt zich door haar strategie: deze bestaat erin een evenwichtige portefeuille op te bouwen waarbij terugkerende inkomsten samengaan met een meerwaardepotentieel. De strategie van Aedifica is gebaseerd op demografische grondstromen: de vergrijzing van de bevolking in West-Europa en de groei van de bevolking in de grote Belgische steden.
Om dit doel te bereiken, heeft Aedifica twee strategische assen geïdentificeerd waarop ze haar activiteiten concentreert: de huisvesting voor senioren in West-Europa en de appartementsgebouwen in de grote Belgische steden. De door Aedifica gewenste diversificatie wordt binnen deze twee strategische assen gezocht. Hier is immers ruimte om haar beleid aan te passen in functie van de marktopportuniteiten en de evolutie van de economische conjunctuur. De twee strategische assen vertalen zich in twee hoofdsegmenten (de huisvesting voor senioren, appartementsgebouwen) en een niet-strategisch segment (hotels en andere gebouwen).
De aandelen van de vennootschap zijn sinds oktober 2006 genoteerd op de continumarkt van Euronext Brussels.
Het boekjaar van Aedifica loopt van 1 juli tot en met 30 juni. De geconsolideerde verkorte staten op 31 december 2014 werden door de Raad van bestuur op 23 februari 2015 goedgekeurd voor publicatie op 24 februari 2015 (overeenkomstig de financiële kalender die Aedifica in haar jaarlijks financieel verslag 2013/2014 gepubliceerd heeft).
De geconsolideerde verkorte staten dekken de periode van 1 juli tot 31 december 2014. Ze zijn opgesteld volgens de "International Financial Reporting Standards" ("IFRS") en de bijhorende "International Financial Reporting Interpretations Committee" ("IFRIC") interpretaties, gepubliceerd en van kracht op 31 december 2014, die werden goedgekeurd door de Europese Unie ("EU"), en in het bijzonder de norm IAS 34 "Tussentijdse financiële verslaggeving". Ze komen overeen met de normen en interpretaties gepubliceerd door de "International Accounting Standards Board" ("IASB") die van kracht zijn op 31 december 2014, omdat de door de EU verworpen elementen uit de IAS 39-norm niet relevant zijn voor de groep. De geconsolideerde verkorte staten zijn ook opgesteld in
overeenstemming met het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
De geconsolideerde verkorte staten zijn opgesteld in euro en zijn in duizenden euro's voorgesteld en in verkorte versie, zoals toegestaan door de norm IAS 34. Deze moeten samen met de jaarrekening afgesloten op 30 juni 2014 en gepubliceerd in het jaarlijks financieel verslag 2013/2014 gelezen worden.
De geconsolideerde verkorte staten zijn opgesteld in overeenstemming met het principe van de historische kost, met uitzondering van de volgende categorieën van activa en passiva die tegen reële waarde gewaardeerd zijn: vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen bestemd voor verkoop, financiële activa bestemd voor verkoop en indekkingsinstrumenten (in het bijzonder derivaten), en verkoopopties toegestaan aan aandeelhouders zonder zeggenschap.
De geconsolideerde verkorte halfjaarrekening is opgesteld op basis van het toerekeningsbeginsel en op basis van de continuïteit van de bedrijfsactiviteiten in een voorzienbare tijdshorizon.
De volgende nieuwe normen, nieuwe wijzigingen en nieuwe interpretaties zijn verplicht van toepassing voor de groep sinds 1 juli 2014, maar hadden geen impact op de huidige geconsolideerde verkorte halfjaarrekening:
De normen, wijzigingen en interpretaties die gepubliceerd zijn, maar nog niet bindend zijn, zijn niet anticipatief ingevoerd en worden momenteel door de groep geanalyseerd.
Een samenvatting van de specifieke grondslagen voor de financiële verslaggeving wordt gegeven in toelichting 2.2 van de geconsolideerde jaarrekening 2013/2014 (zie bladzijde 121 tot 125 van het
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
jaarlijks financieel verslag 2013/2014). Die grondslagen werden op constante wijze op alle voorgestelde boekjaren toegepast.
De volgende operationele segmenten werden geïdentificeerd in toepassing van de IFRS-norm 8:
Deze segmentatie is consistent met de organisatorische en interne rapporteringsstructuur.
| (x 1.000 €) | 31/12/2014 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Huisvesting voor senioren |
Appartements gebouwen |
Hotels en andere |
Niet toewijsbaar |
Transacties tussen segmenten |
Totaal | ||
| SECTORAAL RESULTAAT | |||||||
| Huurinkomsten | 15.120 | 5.848 | 2.000 | 0 | -54 | 22.914 | |
| Nettohuurresultaat | 15.120 | 5.843 | 2.000 | 0 | -54 | 22.909 | |
| Vastgoedresultaat | 15.120 | 5.098 | 2.000 | 0 | -54 | 22.164 | |
| Operationeel vastgoedresultaat | 15.105 | 3.341 | 1.977 | -43 | -54 | 20.326 | |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
15.107 | 3.340 | 1.977 | -2.425 | 0 | 17.999 | |
| ACTIVA VAN DE SEGMENTEN | |||||||
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 656.278 | 210.886 | 73.439 | 0 | 0 | 940.603 |
| Projectontwikkelingen | 0 | 0 | 0 | 30.114 | 0 | 30.114 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 970.717 | |||||
| Andere activa | 0 | 0 | 0 | 13.949 | 0 | 13.949 |
| TOTAAL ACTIVA | 984.666 |
| (x 1.000 €) | 31/12/2013 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Huisvesting voor senioren |
Appartements gebouwen |
Hotels en andere |
Niet toewijsbaar |
Transacties tussen segmenten |
Totaal | ||
| SECTORAAL RESULTAAT | |||||||
| Huurinkomsten | 11.403 | 6.039 | 2.062 | 0 | -51 | 19.453 | |
| Nettohuurresultaat | 11.403 | 5.994 | 2.062 | 0 | -51 | 19.408 | |
| Vastgoedresultaat | 11.403 | 5.230 | 2.061 | 0 | -51 | 18.643 | |
| Operationeel vastgoedresultaat | 11.402 | 3.550 | 2.042 | -37 | -51 | 16.906 | |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
11.402 | 3.542 | 2.041 | -2.097 | 0 | 14.888 |
| ACTIVA VAN DE SEGMENTEN | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 421.231 | 208.045 | 73.264 | 0 | 0 | 702.540 |
| Projectontwikkelingen | 0 | 0 | 0 | 25.704 | 0 | 25.704 |
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 728.244 | |||||
| Andere activa | 0 | 0 | 0 | 10.497 | 0 | 10.497 |
| TOTAAL ACTIVA | 738.741 |
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Binnen de drie segmenten van Aedifica is enkel het segment van de appartementsgebouwen seizoengebonden. Dit seizoenseffect beïnvloedt de omzet (traditioneel hoger in de lente en de herfst dan in de zomer en de winter) en het operationeel resultaat van de appartementen die gemeubeld worden verhuurd. Deze schommelingen worden doorgaans over de duur van een semester (in geval van een gunstige economische conjunctuur) afgevlakt. In geval van een slechte conjunctuur kan men sterkere seizoenschommelingen gedurende de zwakkere maanden waarnemen.
De gevoeligheid van de bedrijfsactiviteiten van Aedifica voor economische conjunctuurschommelingen wordt op pagina 2 van het jaarlijks financieel verslag 2013/2014 voorgesteld (onderdeel "marktrisico's").
Geen enkel ongebruikelijk operationeel element moet worden gemeld voor het betrokken semester, met uitzondering van een niet-recurrente opbrengst van 0,4 miljoen € die in de financiële opbrengsten is geboekt en die de vergoeding vertegenwoordigt die Aedifica ontving naar aanleiding van de partiële splitsing van 4 december 2014 ter vergoeding voor de toekenning van het volledig dividendrecht voor het lopend boekjaar aan de aandelen die die dag zijn uitgegeven.
Volledigheidshalve herinneren we eraan dat de financiële opbrengsten van 2013/2014 niet-recurrente opbrengsten van 0,6 miljoen € omvatten die voortvloeiden uit de twee inbrengen in natura van 12 en 30 juni 2014 (op het einde van het tweede semester van het boekjaar 2013/2014), en die het dividend vertegenwoordigden dat werd verwacht voor de periode van 1 juli 2013 tot de dag vóór de inbreng en dat door de inbrenger ten gunste van Aedifica ten laste is genomen.
| (x 1.000 €) | Vastgoed beleggingen in exploitatie |
Project ontwikkelingen |
TOTAAL |
|---|---|---|---|
| Boekwaarde op 01/07/2013 | 614.211 | 28.633 | 642.844 |
| Verwervingen | 95.975 | 0 | 95.975 |
| Verkoop | 0 | 0 | 0 |
| Geactiveerde interestlasten | 0 | 782 | 782 |
| Geactiveerde personeelskosten | 0 | 30 | 30 |
| Andere geactiveerde kosten | 2.786 | 38.747 | 41.533 |
| In exploitatie opgenomen | 47.165 | -47.165 | 0 |
| Variatie van de reële waarde | 5.652 | -1.836 | 3.816 |
| Andere elementen in resultaat genomen | 0 | 0 | 0 |
| Overdracht naar eigen vermogen | 0 | 0 | 0 |
| Activa bestemd voor verkoop | 0 | 0 | 0 |
| Boekwaarde op 30/06/2014 | 765.789 | 19.191 | 784.980 |
| Boekwaarde op 01/07/2014 | 765.789 | 19.191 | 784.980 |
| Verwervingen | 170.823 | 0 | 170.823 |
| Verkoop | -10.522 | 0 | -10.522 |
| Geactiveerde interestlasten | 0 | 320 | 320 |
| Geactiveerde personeelskosten | 0 | 18 | 18 |
| Andere geactiveerde kosten | 611 | 11.765 | 12.376 |
| In exploitatie opgenomen | 7.165 | -7.165 | 0 |
| Variatie van de reële waarde | 6.737 | 5.985 | 12.722 |
| Andere elementen in resultaat genomen | 0 | 0 | 0 |
| Overdracht naar eigen vermogen | 0 | 0 | 0 |
| Activa bestemd voor verkoop | -6.662 | 0 | -6.662 |
| Boekwaarde op 31/12/2014 | 933.941 | 30.114 | 964.055 |
Naast de vastgoedbeleggingen in exploitatie en de projectontwikkelingen die in de balans zijn opgenomen op lijn "I.C. Vastgoedbeleggingen" onder de vaste activa, bevat de balans eveneens vastgoed op lijn "II.A. Activa bestemd voor verkoop" onder de vlottende activa, ten bedrage van 6.662 k€. Het betreft vastgoed dat op 31 december 2014 te koop is aangeboden (assistentiewoningen in Tienen en Aarschot) of dat het voorwerp uitmaakt van een nog te verlijden koopakte (semiindustrieel gebouw Bara in Brussel, zie toelichting 14).
De voornaamste acquisities van vastgoedbeleggingen gedurende dit halfjaar zijn de volgende:
| Naam | Bedrijfssegment Waarde van de | gebouwen* (miljoen €) |
Rechtspersonen register |
Verwervings datum** |
Wijze van integratie |
|---|---|---|---|---|---|
| Woon & Zorg VG Aarschot BVBA | Huisvesting voor senioren |
24 | 0836.667.164 | 10/07/2014 Verwerving van aandelen en latere fusie |
|
| Woon & Zorg VG Tienen BVBA | Huisvesting voor senioren |
20 | 0836.667.956 | 29/08/2014 Verwerving van aandelen en latere fusie |
|
| Halmolen | Huisvesting voor senioren |
18 | - | 11/12/2014 Verwerving van gebouw | |
| La Réserve Invest NV Krentzen BVBA Overbeke BVBA |
Huisvesting voor senioren |
29 | 0472.563.511 0831.847.551 0816.956.665 |
4/12/2014 Partiële splitsing, verwervingen van aandelen en latere fusie |
|
| Aedifica Luxemburg I SARL | Huisvesting voor senioren |
24 | B128048 | 16/12/2014 Verwerving van aandelen | |
| Aedifica Luxemburg II SARL | Huisvesting voor senioren |
22 | B139725 | 16/12/2014 Verwerving van aandelen | |
| Aedifica Luxemburg III SARL | Huisvesting voor senioren |
20 | B143704 | 16/12/2014 Verwerving van aandelen | |
| Michri NV | Huisvesting voor senioren |
4 | 0862.001.188 | 18/12/2014 Verwerving van aandelen | |
| Villa Temporis CVBA | Huisvesting voor senioren |
5 | 0442.682.066 | 18/12/2014 Verwerving van aandelen | |
| Totaal | 166 |
* om volgende items te bepalen: het aantal uit te geven aandelen, de ruilverhouding en/of de waarde van de verworven aandelen.
** en datum van opname in resultaat.
Aedifica heeft op 24 november 2014 een kapitaalverhoging van ca. 11 miljoen € (uitgiftepremie inbegrepen) uitgevoerd door middel van de creatie van 218.409 nieuwe aandelen in het kader van het keuzedividend 2013/2014. De details van deze kapitaalverhoging zijn in sectie 3.2. van het tussentijdse beheersverslag beschikbaar. Daarnaast heeft Aedifica op 4 december 2014 een kapitaalverhoging van ca. 23 miljoen € (uitgiftepremie inbegrepen) uitgevoerd door partiële splitsing van de NV La Réserve Invest die de acquisitie van twee sites voor de huisvesting voor senioren in Olen en Wetteren heeft mogelijk gemaakt.
Het kapitaal is op de volgende manier geëvolueerd sinds het begin van het boekjaar:
| Aantal aandelen | Bedrag (x 1.000 €) |
|
|---|---|---|
| Situatie op 01/07/2014 | 10.249.117 | 270.451 |
| Keuzedividend | 218.409 | 5.763 |
| Partiële splitsing NV La Réserve Invest | 457.087 | 12.062 |
| Situatie op 31/12/2014 | 10.924.613 | 288.276 |
Het hierboven vermelde kapitaal wordt voorgesteld vóór aftrek van de kapitaalverhogingskosten (het in de balans vermelde kapitaal wordt, in overeenstemming met de IFRS-normen, voorgesteld na aftrek van die kosten).
De aandeelhouders van Aedifica die meer dan 5% van de aandelen bezitten, zijn hieronder vermeld (volgens de transparantieverklaringen ontvangen door de vennootschap tot en met 31/12/2014):
| Aandeelhouders | Deel van het kapitaal |
|---|---|
| Jubeal Fondation | 6,37% |
| Wulfsdonck Investment NV (via Finasucre NV) | 5,46% |
| Free float | 88,17% |
| Totaal | 100,00% |
De kapitaalverhogingen tot 30 juni 2014 worden toegelicht in de "permanente documenten" van het jaarlijks financieel verslag 2013/2014. Alle uitgegeven aandelen zijn volledig volgestort. De aandelen hebben geen nominale waarde. De aandelen zijn op naam of aan toonder of gedematerialiseerd. Elk aandeel geeft recht op een stem. Alle aandelen Aedifica zijn genoteerd op de continumarkt van Euronext Brussels.
Aedifica NV bezit geen eigen aandelen.
| (x 1.000 €) | 31/12/2014 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| Langlopende financiële schulden | ||
| Bankinstellingen | 467.420 | 274.955 |
| Kortlopende financiële schulden | ||
| Bankinstellingen | 30.875 | 70.945 |
| TOTAAL | 498.295 | 345.900 |
Aedifica beschikt op 31 december 2014 over kredieten (voorgesteld op de lijnen "kortlopende financiële schulden" en "langlopende financiële schulden", en die behoren tot de categorie "financiële verplichtingen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs" volgens IAS 39) verleend door acht banken (Bank für Sozialwirtschaft, Bank Degroof, Banque Européenne du Crédit Mutuel, Bayerische Landesbank, Belfius, BNP Paribas Fortis, ING en KBC Bank) ten bedrage van 551 miljoen €:
De gewogen gemiddelde kost inclusief kredietmarge en inbegrepen het effect van de afdekkingsinstrumenten was 3,0% na activering van tussentijdse interesten (3,8% over het volledige boekjaar 2013/2014) of 3,2% voor activering van tussentijdse interesten (4,0% over het volledige boekjaar 2013/2014).
Op 31 december 2014 heeft de groep geen enkel Belgisch gebouw in hypotheek of in pand gegeven aan zijn schuldeisers. In Duitsland is het wel gebruikelijk dat vastgoed in het kader van een bankfinanciering in hypotheek wordt gegeven. In dit verband zijn 3 van de 13 Duitse gebouwen van de groep in hypotheek gegeven. Zij voldoen aan de eisen van artikel 43 van de wet van 12 mei 2014 betreffende de GVV.
De vervaldata van de kredietlijnen van Aedifica zien er nu als volgt uit (in miljoen €):
| - | Afgesloten lijnen op 31 december 2014 | 551 | |
|---|---|---|---|
| - | > 2022/2023: | 15 | |
| - | 2021/2022: | 25 | |
| - | 2020/2021: | 2 | |
| - | 2019/2020: | 80 | |
| - | 2018/2019: | 102 | |
| - | 2017/2018: | 92 | |
| - | 2016/2017: | 150 | |
| - | 2015/2016: | 85 | |
| - | 2014/2015: | 0 |
De netto financiële schuld is een prestatie-indicator die niet gedefinieerd is door de IFRS-normen. Aedifica maakt gebruik van dit begrip om haar schuld te schatten. De netto financiële schuld is gelijk aan het totaal van de kort- en langlopende financiële schulden verminderd met kas en kasequivalenten. De netto financiële schuld houdt geen rekening met de reële waarde van de aan de schuld verbonden derivaten. De definitie van de netto financiële schuld zoals weergegeven door Aedifica kan verschillen van gelijkaardige waarderingen van andere vennootschappen. De netto financiële schuld vormt geen onderdeel van de berekening van de schuldratio bepaald door het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
| (x 1.000 €) | 31/12/2014 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| Financiële schulden | 498.295 | 345.900 |
| Min: Kas en kasequivalenten | -4.953 | -1.156 |
| NETTO FINANCIËLE SCHULD |
493.342 | 344.744 |
Om het renterisico te beperken heeft Aedifica indekkingen genomen waarbij de schuld tegen een variabele rentevoet wordt omgezet in een schuld tegen een vaste rentevoet of met een bovengrens ("cash flow hedges"). Alle indekkingen (interest rate swaps of "IRS", "multi-callable interest rate swaps" of "multi-callable IRS", caps en collars) hebben betrekking op bestaande of zeer waarschijnlijke risico's. De indekkingsinstrumenten zijn hetzij derivaten die aan de strikte criteria van IAS 39 voor de toepassing van hedge accounting voldoen, hetzij derivaten die niet voldoen aan die strikte criteria maar economische indekkingen leveren voor risico's met betrekking tot rentevoeten. Alle indekkingen zijn afgesloten in het kader van het in toelichting 44 van het jaarlijks financieel verslag 2013/2014 beschreven financiële risicobeheer. De reële waarde van de instrumenten wordt door de banken berekend op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige thesauriestromen. Deze reële waarde wordt toegepast conform IFRS 13 om het eigen kredietrisico ("debit valuation
adjustment" of "DVA") en de kredietwaardering van de tegenpartij ("credit valuation adjustment" of "CVA") weer te geven. Het overzicht van de indekkingen wordt hierbij verstrekt.
| Analyse op 31 december 2014 Instrument |
Referentie bedragen (x 1.000€) |
Begin | Frequentie (maanden) |
Beginduur (jaren) |
Eerste mogelijke datum om call uit te oefenen |
Rentevoet in het slechtste geval (in %) |
Reële waarde (x 1.000€) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| IRS* | 10.400 | 1/04/2011 | 3 | 32 | - | 4,89 | -6.252 |
| IRS* | 28.270 31/07/2014 | 3 | 29 | - | 4,39 | -12.328 | |
| IRS | 15.000 | 2/04/2013 | 3 | 9 | - | 3,50 | -3.432 |
| IRS | 12.000 | 3/06/2013 | 3 | 9 | - | 3,64 | -2.848 |
| IRS | 8.000 | 3/06/2013 | 3 | 9 | - | 3,67 | -1.948 |
| IRS | 25.000 | 2/08/2013 | 3 | 5 | - | 2,70 | -2.314 |
| IRS | 25.000 | 2/01/2015 | 3 | 5 | - | 2,99 | -3.470 |
| Collar | 25.000 | 1/10/2013 | 3 | 3 | - | 3,00 | -487 |
| Cap | 25.000 | 1/11/2014 | 3 | 1 | - | 1,00 | -37 |
| Cap | 25.000 | 1/10/2013 | 3 | 2 | - | 1,00 | -16 |
| Cap | 25.000 | 1/10/2014 | 3 | 1 | - | 1,25 | -18 |
| Cap | 25.000 | 1/11/2015 | 3 | 2 | - | 2,50 | -100 |
| IRS | 25.000 | 3/01/2014 | 3 | 7 | - | 3,10 | -4.234 |
| Collar | 25.000 | 1/10/2013 | 3 | 3 | - | 3,00 | -577 |
| Cap | 25.000 | 1/11/2014 | 3 | 3 | - | 2,50 | -106 |
| IRS | 25.000 | 3/11/2014 | 3 | 6 | - | 2,51 | -3.142 |
| Cap | 50.000 | 1/10/2015 | 3 | 3 | - | 0,50 | -91 |
| IRS | 25.000 | 3/11/2014 | 3 | 6 | - | 2,76 | -3.510 |
| Cap | 40.000 | 1/09/2014 | 1 | 1 | - | 0,05 | -11 |
| TOTAAL | 463.670 | -44.921 |
* Afschrijfbaar referentiebedrag over de duur van de swap. Aedifica en de bank kunnen deze contracten om de 10 jaar vroegtijdig vereffenen.
| Analyse op 30 juni 2014 Instrument |
Referentie bedragen (x 1.000€) |
Begin | Frequentie (maanden) |
Beginduur (jaren) |
Eerste mogelijke datum om call uit te oefenen |
Rentevoet in het slechtste geval (in %) |
Reële waarde (x 1.000€) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| IRS* | 10.528 | 1/04/2011 | 3 | 32 | - | 4,89 | -4.842 |
| Multi-callable IRS* | 28.763 31/07/2007 | 3 | 36 | 31/07/2017 | 4,39 | -10.168 | |
| IRS | 15.000 | 2/04/2013 | 3 | 9 | - | 3,50 | -2.930 |
| IRS | 12.000 | 3/06/2013 | 3 | 9 | - | 3,64 | -2.461 |
| IRS | 8.000 | 3/06/2013 | 3 | 9 | - | 3,67 | -1.676 |
| IRS | 25.000 | 2/08/2013 | 3 | 5 | - | 3,23 | -2.920 |
| IRS | 25.000 | 2/01/2015 | 3 | 5 | - | 2,99 | -2.918 |
| IRS | 25.000 | 2/08/2013 | 3 | 5 | - | 2,97 | -2.652 |
| Collar | 25.000 | 1/10/2013 | 3 | 3 | - | 3,00 | -458 |
| Cap | 25.000 | 1/11/2013 | 1 | 1 | - | 0,75 | 0 |
| IRS | 25.000 | 2/08/2013 | 3 | 5 | - | 2,70 | -2.371 |
| Cap | 25.000 | 1/10/2013 | 3 | 1 | - | 1,25 | 0 |
| Cap | 25.000 | 1/11/2014 | 3 | 1 | - | 1,00 | 0 |
| Cap | 25.000 | 1/10/2013 | 3 | 2 | - | 1,00 | 0 |
| Cap | 25.000 | 1/10/2014 | 3 | 1 | - | 1,25 | 0 |
| Cap | 25.000 | 1/11/2015 | 3 | 2 | - | 2,50 | 32 |
| IRS | 25.000 | 3/01/2014 | 3 | 7 | - | 3,10 | -3.782 |
| Collar | 25.000 | 1/10/2013 | 3 | 3 | - | 3,00 | -595 |
| Cap | 25.000 | 1/11/2014 | 3 | 3 | - | 2,50 | 32 |
| TOTAAL | 424.291 | -37.709 |
* Afschrijfbaar referentiebedrag over de duur van de swap. Aedifica en de bank kunnen deze contracten om de 10 jaar vroegtijdig vereffenen.
Het totale referentiebedrag van 464 miljoen € dat in de tabel hierboven vermeld is, wordt als volgt verdeeld:
De som van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten van de tabel hierboven (-44.233 k€) wordt als volgt opgesplitst: 191 k€ wordt op lijn I.E. van de actiefzijde van de geconsolideerde balans vermeld en 44.424 k€ wordt op lijn I.C. van de passiefzijde van de geconsolideerde balans vermeld. Rekening houdend met de boekwaarde van de betaalde premies op de caps en collars (688 k€) bedraagt de IAS 39-impact op het eigen vermogen van de vennootschap -44.921 k€.
De in eigen vermogen geboekte bedragen zullen in het financiële resultaat opgenomen worden naargelang de betaling van de interesten van de gedekte schuld tussen 1 juli 2014 en 31 juli 2043.
Op balansdatum bevat het eigen vermogen het effectieve deel (volgens IAS 39) van de variatie van de reële waarde (-3.432 k€) van de financiële instrumenten die overeenstemmen met de derivaten waarvoor hedge accounting mag worden toegepast en het niet-effectieve deel van het boekjaar 2013/2014 (last van 1 k€) dat in 2013/2014 ingevolge een beslissing van de gewone algemene vergadering van oktober 2014 bestemd werd. Deze derivaten zijn derivaten van "niveau 2", volgens IFRS 13p81. Het niet-effectieve deel (een last van 5 k€), volgens IAS 39, bevindt zich in het financieel resultaat (een bedrag op lijn "XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva").
| (x 1.000 €) | 31/12/2014 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| Effectief deel van de variatie van de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten: |
||
| Bij het begin van de periode | -19.484 | -16.637 |
| Variatie van het effectieve deel van de reële waarde van de afgeleide financiële indekkingsinstrumenten (niet-vervallen coupons) |
-6.492 | -9.581 |
| Overdracht naar resultatenrekening van vervallen coupons | 3.058 | 6.734 |
| OP HET EINDE VAN DE PERIODE | -22.918 | -19.484 |
Naast de last van 5 k€ die hierboven vermeld wordt, bevat het financieel resultaat een last van 3.281 k€ (31 december 2013: opbrengst van 1.049 k€) die de variatie voorstelt van de reële waarde van de derivaten waarvoor hedge accounting (volgens IAS 39, zoals vermeld in de algemene tabel hierboven) niet van toepassing is. Deze derivaten zijn derivaten van "niveau 2", volgens IFRS 13p81. Het financieel resultaat bevat eveneens de afschrijving van de premies die betaald werden bij de intekening op de caps en de collars ten bedrage van 98 k€.
De reële waarde van de indekkingsinstrumenten is onderhevig aan de evolutie van de rentevoeten op de financiële markten. Deze evolutie verklaart grotendeels de variatie van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten tussen 1 juli 2014 en 31 december 2014. Dit leidde tot een last van 3.286 k€, geboekt in de resultatenrekening, en een van 3.432 k€, rechtstreeks geboekt in het eigen vermogen.
Een verandering van de rentecurve zou een invloed hebben op de reële waarde van de instrumenten waarop overeenkomstig IAS 39 hedge accounting wordt toegepast, en dus op het eigen vermogen (lijn "C. d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS"). Indien alle overige factoren gelijk blijven, zou een stijging van 10 basispunten van de rentevoeten op balansdatum een positieve impact hebben van 893 k€ (30 juni 2014: 812 k€) op het eigen vermogen. Een vermindering van 10 basispunten zou een negatieve impact hebben voor hetzelfde bedrag. De invloed van een verandering van de rentevoeten op de reële waarde van de multi-callable interest rate swaps, caps en collars (waarop hedge accounting niet toegepast wordt) kan niet zo nauwkeurig bepaald worden want deze derivaten bevatten een optie, waarvan de reële waarde evolueert op een asymmetrische en niet-lineaire wijze die ook afhankelijk is van andere parameters (volatiliteit van de rentevoeten). De gevoeligheid van de "mark-to-market" van deze instrumenten aan een stijging van de rentevoeten met 10 basispunten werd geschat op een positief effect van 957 k€ (30 juni 2014: 857 k€) op de resultatenrekening. Een vermindering van 10 basispunten van de rentevoeten zou in dezelfde mate een negatieve impact op de resultatenrekening hebben.
Het resultaat per aandeel ("EPS" zoals vastgesteld door IAS 33) wordt als volgt berekend:
| 31/12/2014 | 31/12/2013 | |
|---|---|---|
| Nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) (x 1.000 €) | 21.105 | 11.356 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen in omloop gedurende de periode | 10.363.753 | 9.903.148 |
| Gewone EPS (in €) | 2,04 | 1,15 |
| Verwaterde EPS (in €) | 2,04 | 1,15 |
Het resultaat vóór IAS 39 en IAS 40 is een prestatie-indicator die niet is gedefinieerd door de IFRSnormen. Aedifica maakt gebruik van dit begrip om het niveau van het voorgestelde dividend te bepalen. Het resultaat vóór IAS 39 en IAS 40 is gelijk aan het nettoresultaat (aandeel van de groep) na uitsluiting van de variaties van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en van de indekkingsinstrumenten. De definitie van het resultaat vóór IAS 39 en IAS 40 zoals weergegeven door Aedifica kan verschillen van gelijkaardige waarderingen van andere vennootschappen.
Het wordt als volgt berekend:
| (x 1.000 €) | 31/12/2014 | 31/12/2013 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) | 21.105 | 11.356 |
| Min: Variaties op de reële waarde van vastgoedbeleggingen (IAS 40) | -12.722 | -990 |
| Min: Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 0 | 0 |
| Min: Uitgestelde belastingen | 116 | -193 |
| Min: Variaties op de reële waarde van financiële activa en passiva (IAS 39) | 3.294 | -926 |
| Resultaat vóór IAS 39 en IAS 40 | 11.793 | 9.247 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen in omloop gedurende de periode | 10.363.753 | 9.903.148 |
| (noemer volgens IAS 33) | ||
| EPS vóór IAS 39 en IAS 40 (in €) | 1,14 | 0,93 |
De EPS vóór IAS 39 en IAS 40 van 1,14 € bevat ten bedrage van 0,04 € de non-recurrente financiële opbrengst vermeld in toelichting 5. Hetzelfde geldt voor de gewone EPS en de verwaterde EPS.
| Nettoactiva per aandeel (in €) | 31 december 2014 | 30 juni 2014 |
|---|---|---|
| Op basis van de reële waarde van vastgoedbeleggingen | ||
| Nettoactiva vóór IAS 39 | 42,74 | 40,57 |
| IAS 39-impact | -4,11 | -3,73 |
| Nettoactiva | 38,63 | 36,84 |
| Aantal aandelen in omloop (zonder eigen aandelen) | 10.924.613 | 10.249.083 |
De IFRS-normen bepalen dat de jaarrekening moet worden voorgelegd vóór de bestemming van het resultaat. Het nettoactief van 38,74€ per aandeel op 30 juni 2014 gepubliceerd in het jaarlijks financieel verslag 2013/2014 omvatte derhalve nog het dividend dat in november 2014 werd uitgekeerd en moet nu bijgevolg verminderd worden met 1,90 € per aandeel om de nettoactiefwaarde per aandeel op 30 juni 2014 te kunnen vergelijken met de nettoactiefwaarde per aandeel op 31 december 2014. Dit bedrag stemt overeen met het totaalbedrag aan uitgekeerde dividenden (ten bedrage van 19 miljoen €) gedeeld door het aantal aandelen in omloop op 30 juni 2014 (10.249.083).
Een overzicht van de voorwaardelijke elementen en verplichtingen per 30 juni 2014 wordt gegeven in toelichting 45 van de geconsolideerde jaarrekening in het jaarlijks financieel verslag 2013/2014 (pagina 147-150). Behalve onderstaande elementen valt er op het einde van het eerste semester van het huidig boekjaar geen enkele belangrijke wijziging te vermelden.
Aedifica heeft zich ertoe verbonden de uitbreiding en de renovatie van het bestaande rustoord La Ferme Blanche gelegen te Remicourt te financieren voor een bedrag van 6 miljoen € op 31 december 2014. De uitvoering van deze verbintenis is onderworpen aan diverse voorwaarden die nog niet verwezenlijkt zijn.
Aedifica heeft zich ertoe verbonden de bouw van een nieuw rustoord en de renovatie van de bestaande serviceflatresidentie te financieren voor een bedrag van 8 miljoen €. De uitvoering van deze verbintenis is onderworpen aan diverse voorwaarden die op 31 december 2014 nog niet verwezenlijkt zijn.
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Op 17 december 2014 heeft Aedifica een koopakte (onder opschortende voorwaarden) ondertekend waarbij Aedifica zich ertoe verbindt de gebouwen 4, 5, 6, 10, 11 (gedeeltelijk), 12 (gedeeltelijk), 17, 18, 19 en 20 van de site "Schloss Bensberg" te verwerven voor een bedrag van 14 miljoen €.
Op 18 december 2014 heeft Aedifica een overeenkomst (onder opschortende voorwaarden) gesloten waarbij Aedifica zich ertoe verbindt de aandelen van de NV RL Invest te verwerven. Deze NV is eigenaar van een woonzorgcentrum in aanbouw met 128 vergunde bedden en 22 assistentiewoningen. De aanschaffingswaarde van deze onroerende goederen bedraagt ca. 20 miljoen €.
De hierna volgende verbintenissen opgenomen in toelichting 45 van de geconsolideerde jaarrekening in het jaarlijks financieel verslag 2013/2014 werden verwezenlijkt tijdens het eerste semester van het huidig boekjaar:
De algemene vergadering van 24 oktober 2014 heeft de voorgestelde resultaatsbestemming met betrekking tot het boekjaar 2013/2014 goedgekeurd. Een dividend van 1,90 € werd toegekend aan de aandelen die recht hadden op een volledig dividend, hetzij 19 miljoen €. De betalingsmodaliteiteiten van dit dividend maken het voorwerp uit van sectie 3.2. "Keuzedividend 2013/2014" van het bijgevoegde tussentijds beheersverslag.
Geen enkele materiële gebeurtenis na de sluitingsdatum van 31 december 2014 dient vermeld te worden in deze geconsolideerde verkorte staten, met uitzondering van de volgende elementen:
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
ten opzichte van de laatste reële waarde die werd bepaald door een onafhankelijk vastgoeddeskundige van de Vennootschap.
De relaties met verbonden partijen betreffen enkel de vergoeding van de voornaamste bedrijfsleiders, zijnde de leden van de raad van bestuur (0,7 miljoen € voor het eerste semester van het boekjaar 2014/2015; 1,2 miljoen € voor het boekjaar 2013/2014).
De Vennootschap heeft zich ertoe verbonden de belangen zonder zeggenschap in Aedifica Luxemburg I SARL, Aedifica Luxemburg II SARL en Aedifica Luxemburg III SARL in handen van derden (6% van het kapitaal) over te nemen indien deze laatste hun verkoopopties zouden uitoefenen. De uitoefenprijs van zulke opties toegestaan aan aandeelhouders zonder zeggenschap wordt opgenomen op de lijn "I.C.b. Andere langlopende financiële verplichtingen – Andere".
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Verslag van de commissaris aan de aandeelhouders van Aedifica NV over het beperkt nazicht van de tussentijdse verkorte geconsolideerde financiële staten voor de periode van 6 maanden afgesloten per 31 december 2014
Wij hebben de bijgevoegde tussentijdse geconsolideerde balans van Aedifica NV (de "Vennootschap") per 31 december 2014 nagekeken, alsook de bijhorende tussentijdse verkorte geconsolideerde resultatenrekening, het overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten, het geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht voor de periode van 6 maanden afgesloten op deze datum, en de toelichtingen. Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en het voorstellen van deze tussentijdse verkorte geconsolideerde financiële staten in overeenstemming met International Financial Reporting Standard IAS 34 Tussentijdse Financiële Verslaggeving ("IAS 34") zoals goedgekeurd voor toepassing in de Europese Unie. Onze verantwoordelijkheid bestaat erin verslag uit te brengen over deze tussentijdse verkorte geconsolideerde financiële staten op basis van ons beperkt nazicht.
Wij hebben ons beperkt nazicht uitgevoerd volgens de Internationale Standaarden op Review Engagements 2410 (ISRE 2410 "Review of Interim Financial Information Performed by the Independent Auditor of the Entity"), betreffende opdrachten van beperkt nazicht. Een beperkt nazicht van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het bekomen van informatie, hoofdzakelijk van personen verantwoordelijk voor financiële en boekhoudkundige aangelegenheden, en uit het toepassen van analytische en andere werkzaamheden. Een beperkt nazicht is aanzienlijk minder uitgebreid dan een audit uitgevoerd in overeenstemming met de internationale auditstandaarden (ISA's). Bijgevolg waarborgt een beperkt nazicht niet dat wij kennis zouden krijgen van alle belangrijke elementen die bij een volledige controle aan het licht zouden komen. Daarom onthouden wij ons van een auditopinie.
Op basis van ons beperkt nazicht wijst niets erop dat de bijgevoegde tussentijdse verkorte geconsolideerde financiële staten geen getrouw beeld geeft, in alle materiële opzichten, van de financiële toestand van het geconsolideerd geheel per 31 december 2014 alsook van diens resultaten en van diens kasstroom over de zes maanden afgesloten op die datum, in overeenstemming met IAS 34, zoals goedgekeurd voor toepassing in de Europese Unie.
Brussel, 23 februari 2015 Ernst & Young Bedrijfsrevisoren bcvba Commissaris Vertegenwoordigd door Jean-François Hubin Vennoot
24 februari 2015 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Dit halfjaarlijks financieel verslag bevat vooruitzichten die risico's en onzekerheden inhouden, onder meer verklaringen over plannen, doelstellingen, verwachtingen en voornemens van Aedifica. Lezers worden erop gewezen dat dergelijke vooruitzichten gekende en ongekende risico's inhouden en onderworpen zijn aan belangrijke bedrijfs-, economische en concurrentiële onzekerheden, die Aedifica grotendeels niet onder controle heeft. Indien één of meer van deze risico's of onzekerheden zich zouden voordoen of indien gehanteerde basishypothesen onjuist blijken, kunnen de uiteindelijke resultaten ernstig afwijken van de vooropgestelde, verwachte, geraamde of geëxtrapoleerde resultaten. Dientengevolge neemt Aedifica geen enkele verantwoordelijkheid op zich voor de exactheid van deze vooruitzichten.
De heer Olivier Lippens, voorzitter van de raad van bestuur van Aedifica en de heer Stefaan Gielens, CEO van Aedifica, verklaren, voor zover hen bekend, dat:
| I. | Tussentijds beheersverslag 2 | |
|---|---|---|
| 1. | Samenvatting van de activiteit van het 1ste semester 2 | |
| 2. | Inleiding 4 | |
| 3. | Belangrijke gebeurtenissen 4 | |
| 4. | Patrimonium op 31 december 2014 10 | |
| 5. | Brutorendement per activiteitensector 12 | |
| 6. | Analyse van de geconsolideerde semestriële rekeningen 13 | |
| 7. | Vooruitzichten 21 | |
| 8. | Ranking Aedifica 22 | |
| 9. | Voornaamste risico's en onzekerheden 22 | |
| 10. | Transacties met verbonden partijen 22 | |
| 11. | Corporate governance 23 | |
| II. | EPRA 24 | |
| III. | Aedifica op de beurs 25 | |
| 1. | Koers en volume 25 | |
| 2. | Grafische illustraties van de beurskoers van Aedifica 27 | |
| 3. | Aandeelhouderschap 28 | |
| 4. | Financiële kalender 28 | |
| IV. | Vastgoedverslag 29 | |
| 1. | Geconsolideerde vastgoedportefeuille 29 | |
| 2. | Analyse van de portefeuille vastgoedbeleggingen in exploitatie 34 | |
| 3. | De vastgoedmarkt 37 | |
| 4. | Verslag van de vastgoeddeskundigen 42 | |
| V. | Geconsolideerde verkorte financiële staten 44 | |
| 1. | Geconsolideerde resultatenrekening 44 | |
| 2. | Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten 45 | |
| 3. | Geconsolideerde balans 45 | |
| 4. | Geconsolideerd kasstroomoverzicht 47 | |
| 5. | Geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen 48 | |
| 6. | Toelichtingen 50 | |
| 7. | Verslag van de commissaris (beperkt nazicht) 64 | |
| VI. | Voorzichtigheid inzake vooruitzichten 65 | |
| VII. | Verklaring van de verantwoordelijke personen 65 |
Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht sinds 17 oktober 2014 Louizalaan 331 - 1050 Brussel Tel : +32.2.626.07.70 Fax : +32.2.626.07.71 BTW - BE 0877.248.501 - R.P.M Brussel www.aedifica.be
| Commissaris | Ernst & Young Bedrijfsrevisoren bcvba, vertegenwoordigd door Jean-François Hubin, Vennoot |
|---|---|
| Vastgoeddeskundigen | Stadim CVBA, de Crombrugghe & Partners NV en CBRE GmbH |
| Maatschappelijk boekjaar | 1 juli - 30 juni |
Stefaan Gielens, CEO – [email protected] Jean Kotarakos, CFO – [email protected] Martina Carlsson, Control & Communication Manager – [email protected]
Dit halfjaarlijkse financieel verslag is eveneens beschikbaar in het Frans en in het Engels41.
41 De Franse versie van het document heeft bewijskracht. De andere versies zijn vertalingen en werden opgesteld onder de verantwoordelijkheid van Aedifica.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.