Annual Report • Sep 22, 2016
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| RISICOFACTOREN | 2 | |
|---|---|---|
| 1. 2. 3. 4. 5. 6. |
Marktrisico's Risico's gekoppeld aan de vastgoedportefeuille van Aedifica Financiële risico's Reglementaire risico's Bedrijfsrisico's Risico's verbonden aan de ondersteuningsprocessen |
2 4 6 9 10 11 |
| KERNCIJFERS 2015/2016 | 12 | |
| BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS | 14 | |
| TIJDSLIJN | 16 | |
| 10 JAAR BEURSNOTERING | 18 | |
| GECONSOLIDEERD BEHEERSVERSLAG | 24 | |
| 1. 2. 3. 4. |
Strategie Belangrijke operaties voor en na de afsluiting d.d. 30 juni 2016 Synthese van de geconsolideerde rekeningen per 30 juni 2016 Bestemming van het resultaat 5. Voornaamste risico's (met uitsluiting van deze verbonden |
27 29 39 44 45 |
| aan de financiële instrumenten) | ||
| 6. 7. 8. 9. |
Gebruik van financiële instrumenten Transacties met verbonden partijen Participaties Onderzoek en ontwikkeling 10. Eigen aandelen 11. Vooruitzichten voor 2016/2017 |
46 46 46 47 47 48 |
| 12. Belangenconflicten | 50 | |
| 13. Kapitaalverhogingen in het kader van het toegestane kapitaal 14. Leefmilieu, sociale, ethische en maatschappelijke aspecten 15. Elementen die van aard zijn een gevolg te hebben in geval van een openbare overnamebieding |
51 52 54 |
|
| 16. Verantwoording van de onafhankelijkheid en de bekwaamheid op het vlak van boekhouding en audit van minstens één lid van het auditcomité |
57 | |
| 17. Verklaring inzake corporate governance | 57 | |
| EPRA | 58 | |
| VASTGOEDVERSLAG | 68 | |
| 1. | De vastgoedmarkt 2. Evolutie van de geconsolideerde vastgoedportefeuille per 30 juni 2016 |
70 74 |
| 3. 4. 5. 6. |
Analyse van de portefeuille per 30 juni 2016 Samenvattende tabel van de vastgoedbeleggingen per 30 juni 2016 Beschrijvende fiches van de vastgoedbeleggingen Beheerteam |
75 82 88 110 |
| 7. | Verslag van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen AEDIFICA OP DE BEURS |
112 114 |
| 1. 2. 3. 4. |
Beurskoers en volume Dividendbeleid Aandeelhouderschap Agenda van de aandeelhouder VERKLARING INZAKE CORPORATE GOVERNANCE 1 |
117 118 118 118 120 |
| 1. | Referentiecode | 122 |
| 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. |
Interne controle en risicobeheer Aandeelhoudersstructuur Raad van bestuur en comités Preventie van belangenconflicten Evaluatieproces Recht om aandelen te verwerven Remuneratieverslag |
122 126 126 133 134 134 135 |
| JAARREKENING | 140 | |
| PERMANENTE DOCUMENTEN | 193 | |
| LEXICON | 210 |
CARE Aedifica is een Belgische beursgenoteerde vennootschap die zich als referentiespeler inzake investeringen in zorgvastgoed en in het bijzonder de huisvesting voor senioren wil profileren. Haar strategie berust hoofdzakelijk op de demografische grondstroom van de vergrijzing van de bevolking in Europa en de specifieke zorgen huisvestingbehoeften die daaruit voortvloeien. Aedifica wil een evenwichtige portefeuille opbouwen waarbij terugkerende inkomsten samengaan met een meerwaardepotentieel. De activiteiten van de groep worden hoofdzakelijk uitgeoefend in de sector van de huisvesting voor senioren; de groep exploiteert ook appartementsgebouwen, en bezit hotels en andere types gebouwen. Aedifica is sinds 2006 genoteerd op Euronext Brussels (continumarkt). Aedifica biedt de investeerder een alternatief voor rechtstreekse investeringen.
RESIDENTIE POORTVELDEN BELGIË – HUISVESTING VOOR SENIOREN
SAKSEN WEIMAR NEDERLAND – HUISVESTING VOOR SENIOREN
Aedifica oefent haar activiteit uit in een omgeving die voortdurend in evolutie is en die dus bepaalde risico's met zich meebrengt. De concretisering van deze risico's kan een ongunstige invloed hebben op de vennootschap, haar activiteit, haar perspectieven, haar financiële situatie of haar resultaten. Met deze risico's moet dus in het kader van een investeringsbeslissing rekening gehouden worden.
Aedifica stelt zich als doel om deze risico's zo goed mogelijk te beheren om terugkerende huurinkomsten te genereren, alsook om een potentieel aan meerwaarden op te bouwen.
De voornaamste risicofactoren waarmee Aedifica geconfronteerd wordt, maken het voorwerp uit van een regelmatige opvolging, zowel door de effectieve leiders als door de raad van bestuur, die ter zake een voorzichtig beleid hebben uitgestippeld en die het, indien nodig, regelmatig zullen blijven aanpassen. De lezers worden erop gewezen dat de volgende lijst van risico's niet exhaustief is en dat deze lijst opgesteld is op basis van informatie die gekend was op 2 september 2016. Andere onbekende of onwaarschijnlijke risico's kunnen bestaan, of risico's waarvan niet wordt aangenomen dat ze een ongunstige invloed kunnen hebben op de Vennootschap, op haar activiteit of haar financiële situatie.
Aangezien de evolutie van vraag en aanbod in vastgoed door de algemene economische conjunctuur wordt beïnvloed, zou de verslechtering van de voornaamste macro-economische indicatoren de activiteiten en de ontwikkelingsvooruitzichten van Aedifica negatief kunnen beïnvloeden. De activiteit van de Vennootschap ondergaat namelijk de invloed van de economische cycli, aangezien deze zowel een effect hebben op de beschikbare inkomsten van de huurders (en dus op hun capaciteit om aan hun verplichtingen te voldoen) als op de vraag naar huurpanden en op de beschikbaarheid van de financieringsbronnen voor investeringen. De Vennootschap wordt eveneens blootgesteld aan het risico van het in gebreke blijven of van faillissement van haar medecontractanten: dienstverleners, banken die kredieten en indekkingen verlenen, aannemers, enz. Om deze negatieve effecten te beperken, diversifieerde Aedifica haar investeringen in segmenten van de vastgoedmarkt die de tendens vertonen om verschillend ten opzichte van de economische conjunctuur te evolueren. Sinds 2013 diversifieert ze haar investeringen ook vanuit geografisch perspectief (België, Duitsland, Nederland). De Vennootschap heeft eveneens bepaalde functies geïnternaliseerd die voordien uitbesteed werden (beheer van de gebouwen, project management); ze verzekert een strategisch toezicht en tracht de informatiestromen zo goed mogelijk te beheren om op risico's te kunnen anticiperen. Tot slot wordt erop gewezen dat het belangrijkste deel van het patrimonium, dat geïnvesteerd werd in zorgvastgoed, van dien aard is om de groei van de Groep te ondersteunen, aangezien zorgvastgoed, in de landen waar Aedifica aanwezig is, een sector is waarvoor de vraag een toenemende tendens optekent, terwijl het aanbod de neiging vertoont te stagneren door beperkingen in verschillende vormen die door overheidsinstanties worden opgelegd.
Het niveau van de huurprijzen, de huurleegstand en de waardering van de gebouwen worden sterk beïnvloed door de vraag en het aanbod op de markt inzake verkoop en verhuur van vastgoed. De belangrijkste risico's waaraan de Vennootschap is blootgesteld, betreffen de bezettingsgraad van haar gebouwen, de mogelijkheid om bij nieuwe huurcontracten of bij de verlenging van huurcontracten de huurprijzen en de waarde van de vastgoedportefeuille te handhaven, en betreffen eveneens het risico van minderwaarden bij eventuele verkopen. Ook zou een daling van het huurrendement kunnen voortvloeien uit een verhoging van de acquisitieprijzen.
Aedifica voorziet deze risico's en voert daarom een zowel vanuit geografisch als sectoraal oogpunt gediversifieerd investeringsbeleid, tot voor kort gefocust op België. Sinds 2013 is Aedifica ook actief in Duitsland in de sector van de huisvesting voor senioren. Begin 2016 deed ze haar intrede op de Nederlandse markt van huisvesting voor senioren.
Elk van de submarkten waarin Aedifica investeert, richt zich tot verschillende huurders en wordt gekenmerkt door huurcontracten van verschillende duur (korte termijn of middellange termijn voor de appartementen en lange termijn voor de huisvesting voor senioren en hotels). Gezien het grote aandeel van de huurinkomsten van Aedifica dat afkomstig is uit langetermijnhuurcontracten (met name, in België, onopzegbare huurovereenkomsten met een minimale duur van 27 jaar, de zogenaamde erfpachten) dat 74% van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie op 30 juni 2016 vertegenwoordigt, bedraagt de gemiddelde resterende duur van de huurovereenkomsten 20 jaar. Hierdoor geniet Aedifica een goede voorspelbaarheid van een groot deel van haar toekomstige inkomsten.
Aedifica wil eveneens haar patrimonium blijven uitbreiden, zodat het gewicht van elk gebouw in haar portefeuille tot een minimum beperkt blijft, en om het professionalisme van haar beheer en haar bedrijfsmarge door schaalvoordelen te verbeteren. Om dat te bereiken, onderhoudt de Vennootschap nauwe betrekkingen met haar belangrijkste huurders; bovendien wordt ze in elk land geadviseerd door gekwalificeerde lokale experts.
LEOPOLDSPARK BELGIË – HUISVESTING VOOR SENIOREN
Bij vaste rentevoeten wordt Aedifica beperkt blootgesteld aan het inflatierisico, daar de huuropbrengsten geïndexeerd worden (in België en Nederland: jaarlijks, voornamelijk afhankelijk van de evolutie van de lokale consumptieprijzenindex of, in België, van de gezondheidsindex; in Duitsland is de indexeringsformule specifiek voor elk contract). De impact van inflatie op de huurinkomsten kan geschat worden op 0,8 miljoen € op jaarbasis voor een variatie van de index met 100 basispunten.
In geval van stijging van de nominale rentevoeten leidt een zwakke inflatie daarentegen tot een stijging van de reële rentevoeten en vormt dit een belangrijk risico dat wordt gekenmerkt door een verhoging van de financiële lasten, die sneller gebeurt dan de indexatie van de inkomsten. Aedifica heeft de nodige maatregelen getroffen om zich in te dekken tegen dit soort van risico's (zie 3.3 hierna).
In geval van negatieve inflatie stellen de meeste huurovereenkomsten een ondergrens vast op het niveau van de basishuur.
Gezien het dynamisme van de grote groepen van operatoren die actief zijn in het segment van de huisvesting voor senioren en de consolidatie die sinds enkele jaren aan de gang is in de sector, vallen één of meerdere concentraties tussen twee of meer groepen die verbonden zijn met juridische entiteiten waarmee de Vennootschap huur- of erfpachtovereenkomsten gesloten heeft, niet uit te sluiten. Dit zou de diversificatiegraad van de Vennootschap potentieel kunnen beïnvloeden. Dergelijke concentraties hebben in het verleden al plaatsgevonden binnen de portefeuille van Aedifica. Dit resulteerde in een significante verbetering van de professionalisering van de betrokken operatoren. Deze concentraties werden door de groei van de portefeuille van Aedifica gedilueerd. De gegevens van deze exploitatiegroepen worden in het vastgoedverslag, dat deel uitmaakt van dit jaarlijks financieel verslag, en in toelichting 3 bij de geconsolideerde jaarrekening vermeld.
Als gevolg van het samengaan van de groepen Armonea en Soprim@, twee Belgische operatoren op het vlak van seniorenzorg, is ca. 21% van de geconsolideerde activa op 30 juni 2016 van Aedifica (reële waarde: 248 miljoen €; acquisitieprijs: 223 miljoen €; datum van acquisitie: tussen 2008 en 2015; huurrendement: 5,6%) AEDIFICA VOERT EEN ZOWEL VANUIT GEOGRAFISCH ALS SECTORAAL OOGPUNT GEDIVERSIFIEERD INVESTERINGSBELEID, TOT VOOR KORTGEFOCUST OP BELGIË. SINDS 2013 IS AEDIFICA OOK ACTIEF IN DUITSLAND IN DE SECTOR VAN DE HUISVESTING VOOR SENIOREN. BEGIN 2016 DEED ZE HAAR INTREDE OP DE NEDERLANDSE MARKT VAN HUISVESTING VOOR SENIOREN.
belegd in vastgoed dat ter beschikking gesteld wordt aan entiteiten van de groep Armonea.
De onroerende goederen die gehuurd worden door entiteiten van de groep Armonea, kunnen worden beschouwd als een vastgoedgeheel in de zin van artikel 30, §1, derde lid van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. In die hypothese verbiedt artikel 30, §1, eerste lid, 2° van voormelde wet Aedifica om verrichtingen uit te voeren die dit percentage verder doen toenemen of een vastgoedgeheel met betrekking tot een andere operatorengroep met een gelijkaardige structuur als die van Armonea in het segment van huisvesting voor senioren boven de 20%-grens doen ontstaan.
Aedifica herinnert eraan dat zij in het boekjaar 2009/2010 met een concentratie van 27% op een groep van operatoren in het segment van de huisvesting voor senioren geconfronteerd werd (zie het jaarlijks financieel verslag 2009/2010 van Aedifica, pagina 3). Ingevolge het investeringsbeleid van Aedifica is deze concentratie nadien verwaterd.
Tot slot wordt erop gewezen dat andere toenaderingen tussen huurders kort geleden hebben plaatsgevonden of momenteel gaande zijn: de Franse groep Orpea, huurder van negen Aedifica-sites in België, heeft in 2015 een aantal Duitse entiteiten verworven die al huurder waren van vijf sites van de Aedifica-groep, terwijl de Duitse groep Alloheim, die begin 2016 de controle verworf over de Senator-groep (huurder van één Duitse Aedifica-site) in juli 2016 de acquisitie van de AGO-groep (huurder van drie Duitse Aedifica-sites) heeft aangekondigd, onder voorbehoud van goedkeuring door de mededingingsautoriteiten.
De raad van bestuur en de leden van het directiecomité van Aedifica zijn zich bewust van de risico's verbonden aan het beheer en de kwaliteit van de vastgoedportefeuille en leggen zich daarom enkele strikte en duidelijke
criteria op voor het verbeteren en optimaliseren van de gebouwen, het commerciële en technische beheer en de investeringen en desinvesteringen, met als doel de leegstand te beperken en de waarde van het patrimonium van Aedifica maximaal te doen stijgen.
Tot 31 juli 2013 was dit patrimonium uitsluitend gevestigd in België en bestond het grotendeels uit onroerende goederen in exploitatie, gebruikt of bestemd voor bewoning. De samenstelling (aantal panden, bebouwde oppervlakte) en de verdeling ervan (per aard van de goederen, per activiteitensector, per geografische ligging) op 30 juni 2016 wordt gegeven in sectie 3.1 van het geconsolideerde beheersverslag, dat deel uitmaakt van dit jaarlijks financieel rapport. Sinds 2013 is het patrimonium van de vennootschap gedeeltelijk in Duitsland gelegen en sinds 2016 ook in Nederland.
Aedifica heeft daarnaast een ontwikkelingsportefeuille van een twintigtal projecten (zie sectie 4.2. van het vastgoedverslag in dit jaarlijks financieel verslag). De vastgoedbeleggingen in exploitatie en de ontwikkelingsprojecten zijn samen weergegeven in de balans op lijn "I.C. Vastgoedbeleggingen" onder de vaste activa, en vastgoed dat te koop is aangeboden, is weergegeven op lijn "II.A. Activa bestemd voor verkoop" onder de vlottende activa.
Het gehele zakencijfer van Aedifica bestaat uit huurgelden die gegenereerd worden door de verhuring aan derden (particulieren, vennootschappen, uitbaters van woonzorgcentra en assistentiewoningen of van hotels). Wanbetaling door de huurders en een daling van de bezettingsgraad van de gebouwen kunnen dus mogelijk een negatieve invloed op de resultaten hebben. Bovendien is Aedifica blootgesteld aan het risico van huurderving verbonden aan het vertrek van huurders op een vervaldag of bij de afloop van het huurcontract. Rekening houdend met de huidige conjunctuur en indien nieuwe huurders worden gevonden, zou het kunnen dat de nieuwe huurcontracten lagere huurgelden opbrengen dan de lopende huurcontracten. Een somber economisch klimaat kan ook leiden tot heronderhandelingen van de lopende huurovereenkomsten, en met name tot huurkortingen op lopende contracten. Dit gebeurt om het niveau van de huur die de huurders betalen te herbalanceren tegenover de potentiële toekomstige inkomsten van deze huurders en zo dus de duurzaamheid van de kasstromen die gegenereerd worden door de betreffende gebouwen in stand te houden ten behoeve van de Vennootschap. De kosten van een gebouw kunnen meestal echter niet evenredig aan eventuele lagere huuropbrengsten worden verminderd. Dit kan de omzet en de kasstromen van de Vennootschap treffen.
Om deze risico's te beperken, voert Aedifica een gediversifieerd investeringsbeleid, zowel vanuit geografisch en sectoraal oogpunt als inzake het beoogde type huurders of contracten. In de sector van de huisvesting voor senioren bijvoorbeeld, investeert Aedifica in contracten op lange termijn (voornamelijk in de vorm van
MARIE-LOUISE BELGIË – HUISVESTING VOOR SENIOREN erfpachtovereenkomsten in België) die worden gesloten met gespecialiseerde professionele uitbaters, en die een hoge opbrengst opleveren. Deze contracten compenseren grotendeels de risico's van de huurovereenkomsten op kortere termijn die men in de andere marktsegmenten (appartementsgebouwen) terugvindt.
De Vennootschap is blootgesteld aan het risico van het financieel in gebreke blijven van haar huurders. Bovendien is ze niet verzekerd in geval van dergelijke wanbetaling door de huurders. Om dit risico echter te beperken, heeft de Vennootschap zowel een procedure ingevoerd voor de opvolging van erfpachters en andere huurders op lange termijn, als voor de opvolging van huurders met betalingsmoeilijkheden. Bovendien wordt in overeenstemming met de gangbare marktpraktijk en de wetgeving van de huurders een huurwaarborg geëist (onder de vorm van bankgaranties, geblokkeerde rekeningen of zelfs andere garanties).
Niettegenstaande het voorgaande bestaat het risico van huurderving en kan het risico van huurleegstand in de toekomst stijgen, indien de huidige crisis zou voortduren of verergeren. De toevoegingen aan de waardeverminderingen op dubieuze vorderingen over het boekjaar bedragen minder dan 0,1 miljoen € op huurinkomsten van 60 miljoen €.
De aantrekkelijkheid van de vastgoedportefeuille van Aedifica op de huurmarkt en de waardering ervan zijn afhankelijk van de perceptie van de gebouwen door de huurders of potentiële kopers, meer bepaald inzake de kwaliteit, staat van onderhoud en veiligheid van de gebouwen.
Aedifica heeft daarom een intern commercieel en marketingteam opgericht om het direct contact met de huurders te verzekeren en zoveel mogelijk tegemoet te komen aan hun wensen en behoeften.
In 2016 werd de functie van Asset Manager Senior Housing gecreëerd om een dagelijkse dialoog tot stand te brengen met de vastgoedbeheerdiensten van de belangrijkste huurders van de Vennootschap, met name de exploitanten van de sites van huisvesting voor senioren.
Voor het technische beheer van bepaalde appartementsgebouwen in België doet Aedifica beroep op externe beheerders die onder het voortdurende toezicht staan van haar property management team. Het administratief en boekhoudkundig beheer van de appartementsgebouwen is vrijwel helemaal geïnternaliseerd, en wordt door de Property Accounting ploeg van de Vennootschap uitgevoerd.
De Vennootschap heeft de volle eigendom van de meeste van haar gebouwen. Voor de gebouwen waarvan zij mede-eigenaar is of die het voorwerp zijn van een splitsing van eigendom, kunnen echter specifieke risico's bestaan, verbonden aan de op de betreffende mede-eigendom of splitsing toepasselijke regels.
In het kader van het normale beheer van haar patrimonium is en kan de Vennootschap in de toekomst partij zijn bij juridische procedures. De procedures die hangend
zijn, zijn evenwel niet belangrijk. Er moest geen enkele provisie aangelegd worden om deze procedures te dekken. Rekening houdend met de onzekerheid van elk geschil kan niet worden uitgesloten dat hieruit verplichtingen in de toekomst ontstaan voor de Vennootschap.
Aedifica voert een beleid van constant onderhoud en renovatie van haar vastgoedportefeuille om de bestaande huurprijzen te behouden, en zelfs te verhogen, maar ook om wederverhuring of de verkoop van haar vastgoedactiva te vergemakkelijken. Ondanks deze maatregelen blijft het risico van waardevermindering van de gebouwen bestaan. In de sector van huisvesting voor senioren zijn de contracten die met de huurders gesloten worden vaak van het type "triple net" (België, Nederland) of "double net" (Duitsland), de onderhoudskosten vallen dan volledig ("triple net") of hoofdzakelijk ("double net") ten laste van de huurders.
Aedifica koopt eveneens projecten aan in toekomstige staat van afwerking, hetgeen haar toelaat zich te verzekeren van de goede kwaliteit van de gebouwen in een langetermijnperspectief.
OVERBEKE – BELGIË – HUISVESTING VOOR SENIOREN
KÄTHE-BERNHARDT-HAUS DUITSLAND – HUISVESTING VOOR SENIOREN
IN DE SECTOR VAN DE HUISVESTING VOOR SENIOREN INVESTEERT AEDIFICA IN CONTRACTEN OP LANGE TERMIJN DIE WORDEN GESLOTEN MET GESPECIALISEERDE PROFESSIONELE UITBATERS.
RISICOFACTOREN
Een team van architect/ingenieur is verantwoordelijk om het beheer van de bouw- en renovatieprojecten op te volgen en om zich te verzekeren van de goede afloop van de werven die toevertrouwd zijn aan gespecialiseerde aannemers. Hoewel de Vennootschap bij de onderhandeling van de contracten met deze aannemers de risico's verbonden aan de uitvoering van grote werken tracht te beperken (onder meer vertraging, overschrijding van het budget, organisatorische problemen, enz.), kunnen deze echter niet volledig worden uitgesloten.
In geval van aankoop van een onroerend goed waarvoor belangrijke renovatiewerken nodig zijn, weerspiegelt de reële waarde van het gebouw op het ogenblik dat het in het patrimonium wordt geïntegreerd meestal de staat van het gebouw vóór de renovatie. De kost van de renovatie is opgenomen in het financieel plan van Aedifica.
Het risico op vernieling van de gebouwen ten gevolge van brand of andere rampen is verzekerd voor een totale nieuwwaarde van 1.128 miljoen € (met inbegrip van de meubels voor de gemeubelde appartementen en met uitsluiting van de grond), wat ca. 99% van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie op 30 juni 2016 (met inbegrip van gronden) vertegenwoordigt. De verzekeringspolissen zijn gesloten door Aedifica of door de exploitanten, bijvoorbeeld in het kader van erfpachtovereenkomsten. Deze polissen dekken eveneens de huurleegstand tijdens de duur van de heropbouw van het gebouw, maar sluiten sommige risico's uit (de vrijwillige daad van de verzekeringnemer, oorlogsrisico, nucleair risico, verborgen gebreken, slijtage, veroudering en asbest, enz.). De door Aedifica betaalde premies bedragen 96 k€.
De Vennootschap is blootgesteld aan schommelingen van de reële waarde van haar portefeuille zoals blijkt uit de driemaandelijkse onafhankelijke expertises (toepassing van IAS 40). De informatie die van onafhankelijke experts ontvangen wordt, staat toe om, indien nodig, snel de benodigde corrigerende maatregelen te treffen om hoofd te kunnen bieden aan een eventueel waardeverlies van een gebouw. Bovendien beschikt de Vennootschap sinds 2016 over een Valuation & Asset Manager die verantwoordelijk is voor de dagelijkse opvolging van de waardering van de gebouwen. Een waardeschommeling van 1% van het vastgoedpatrimonium zou een weerslag hebben van ongeveer 12 miljoen € op het nettoresultaat, van ongeveer 0,82 € op het nettoactief per aandeel en van ongeveer 0,4% op de schuldratio.
Overeenkomstig de toepasselijke reglementering kan het vastgoed om reden van openbaar nut door de bevoegde overheid worden onteigend.
Een groot aantal gebouwen in Aedifica's vastgoedportefeuille werd verworven in het kader van fusies, splitsingen of verwervingen van aandelen. Hoewel Aedifica bij dit soort transacties de gebruikelijke voorzorgen neemt, onder meer door de uitvoering van due diligence-audits op de ingebrachte goederen en de overgenomen of verworven vennootschappen, en door bepaalde contractuele garanties te eisen, kan echter niet worden uitgesloten dat bij deze transacties verborgen andere passiva aan de Vennootschap werden overgedragen die niet verhaalbaar zijn op de overdrager.
Het financiële beleid van Aedifica strekt ertoe haar een permanente toegang tot krediet te verzekeren en het renterisico op te volgen en te minimaliseren.
De schuldratio (in de zin van het KB van 13 juli 2014) van Aedifica is vermeld in sectie 3.3 van het geconsolideerde beheersverslag dat deel uitmaakt van dit jaarlijks financieel verslag. Deze bedraagt 40,4% op 30 juni 2016 op statutair niveau en 42,5% op geconsolideerd niveau. In deze sectie wordt ook de bijkomende theoretische schuldcapaciteit van Aedifica vermeld, rekening houdend met de maximaal toegelaten schuldratio voor GVV's (65% van de totale activa) of met de bankcovenants (60% van de totale activa). De schuldratio wordt maandelijks opgevolgd in het kader van de boekhoudkundige afsluitingen en zijn evolutie wordt geschat tijdens de goedkeuringsprocedure van elk omvangrijk investeringsproject; de schuldratio wordt driemaandelijks gepubliceerd. Wanneer de geconsolideerde schuldratio meer dan 50% bedraagt, moet een financieel plan met een uitvoeringsschema worden opgesteld waarin een beschrijving wordt gegeven van de maatregelen die genomen zullen worden om te verhinderen dat deze ratio meer dan 65% zou gaan bedragen (artikel 24 van het koninklijk besluit van 13 juli 2014). De Vennootschap heeft in elk van haar drie laatste verrichtingsnota's (2010, 2012 en 2015) verklaard dat haar beleid op dit gebied erop gericht is op lange termijn een gepaste schuldgraad van ongeveer 50 tot 55 % te handhaven.
Aangezien het financiële model van Aedifica gebaseerd is op een structurele schuldpositie, blijft de cashpositie die belegd is bij een financiële instelling relatief beperkt. Deze bedroeg ca. 5 miljoen € op 30 juni 2016.
Op 30 juni 2016 heeft Aedifica geen enkel Belgisch gebouw in hypotheek of in pand gegeven ten voordele van haar schuldeisers. In Duitsland is het wel gebruikelijk dat vastgoed in het kader van een bankfinanciering in hypotheek wordt gegeven. In dit verband zijn, op 30 juni 2016, 12 van de 15 Duitse gebouwen in hypotheek gegeven, met naleving van artikel 43 van de wet van 12 mei 2014 (het totale bedrag dat gedekt is door de hypotheken mag niet meer bedragen dan 50% van de totale reële waarde en de hypotheek die bepaald vastgoed bezwaart, slaat op maximum 75% van de waarde van dat bezwaard goed). Het valt niet uit te sluiten dat in het kader van bijkomende financiering met betrekking tot goederen gelegen in Duitsland, bijkomende hypotheken zouden worden verstrekt.
Aedifica heeft een sterke en duurzame relatie met haar bankiers, die een gediversifieerde pool vormen van een jaar na jaar toenemend aantal Europese instellingen, waarbij elke bank een bilaterale relatie onderhoudt met de Vennootschap. De kenmerken van de kredietlijnen van Aedifica zijn beschreven in toelichting 40 van de geconsolideerde jaarrekening in dit jaarlijks financieel verslag.
Op 30 juni 2016 heeft Aedifica 480 miljoen € (2015: 367 miljoen €) op een totaal van 753 miljoen € van haar bevestigde kredietlijnen opgenomen. Het beschikbare saldo, te weten 273 miljoen €, is voldoende om de kortetermijnbehoeften evenals de bestaande projecten tot het einde van het boekjaar 2016/2017 te financieren. Het investeringsbedrag dat in het financieel plan van de Vennootschap voor de bestaande projecten op 30 juni 2016 is uitgetrokken, wordt geraamd op 252 miljoen €, waaraan 60 miljoen € moet worden toegevoegd voor de acquisitie onder opschortende voorwaarden van een portefeuille van vijf rustoorden in Duitsland die op 6 juli 2016 werd aangekondigd, alsook een hypothetishe investering van 50 miljoen €. Dat brengt de totale investering opgenomen in het financiele plan voor het boekjaar 2016/2017 op 290 miljoen €.
Rekening houdend met het wettelijk statuut van de GVV's en gelet op de aard van de goederen waarin Aedifica investeert, is het risico van niet-hernieuwing van de kredietlijnen op termijn (behalve bij onvoorziene gebeurtenissen) klein, zelfs in een context van verscherping van de kredietcondities. Niettemin is, indien de marktomstandigheden verslechten ten opzichte van de marktomstandigheden die golden tijdens het sluiten van de huidige kredietovereenkomsten, een risico van stijging van de kredietmarges mogelijk na vervaldatum van deze kredietlijnen.
Tevens loopt de Vennootschap een liquiditeitsrisico in geval van opzegging van haar kredietlijnen. De Vennootschap is inderdaad blootgesteld aan het risico dat haar financieringscontracten worden geannuleerd, herzien, opgezegd of tot een vervroegde terugbetalingsverplichting leiden, mocht zij de verbintenissen ("covenants") niet nakomen die bij de ondertekening van deze contracten werden bedongen om bepaalde financiële ratio's in acht te nemen. Deze verbintenissen zijn marktconform en vereisen onder andere dat de schuldratio die gedefinieerd wordt door het koninklijk besluit van 13 juli 2014 een plafond van 60% niet overschrijdt. Bovendien is de Vennootschap in geval van wijziging van de controle over de Vennootschap, in geval van niet-nakoming van haar verplichtingen en meer algemeen in geval van in gebreke blijven zoals bedoeld in deze contracten, blootgesteld aan het risico van een gedwongen vervroegde terugbetaling. Een geval van in gebreke blijven met betrekking tot één contract kan leiden tot een geval van in gebreke blijven met betrekking tot alle contracten ("cross-default" clausules). Hoewel, op basis van de informatie in haar bezit en van de vooruitzichten die op deze basis redelijkerwijs zouden kunnen worden gemaakt, de Vennootschap tot op heden geen kennis heeft van elementen die erop wijzen dat in de voorzienbare toekomst één of meer van deze ratio's niet zouden kunnen worden nageleefd, kan het risico van niet-nakoming van de verbintenissen niet worden uitgesloten. Bovendien heeft de Vennootschap niet de controle over de naleving van bepaalde verbintenissen die tot een vervroegde beëindiging van de kredietovereenkomsten kunnen leiden, zoals in geval van een wijziging van de controle over de Vennootschap.
Aedifica ziet erop toe de evolutie van de financiële markten regelmatig op te volgen en haar financiële structuur op korte en lange termijn te optimaliseren, evenals de dekking van de eraan verbonden risico's (liquiditeits- en renterisico). Aedifica streeft ernaar haar financieringsbronnen nog verder te diversifiëren, rekening houdend met de marktcondities.
Aedifica gaat bijna al haar financiële schulden aan tegen een variabele rentevoet. Hierdoor kan zij, desgevallend, profiteren van lage rentevoeten. Om het risico van de stijging van de rentevoeten in te dekken, voert Aedifica een beleid dat erop gericht is de rentevoeten met betrekking tot minstens 60% van haar financiële schulden (zowel de bestaande als de waarschijnlijke) in te dekken over een horizon van meerdere jaren. Er wordt op gewezen dat de Vennootschap bepaalde schulden aan vaste rentevoet heeft overgenomen, afkomstig van reeds bestaande investeringskredieten die verbonden waren aan vastgoedvennootschapen die door de Vennootschap verworven of geabsorbeerd werden.
OM HET RISICO VAN DE STIJGING VAN DE RENTEVOETEN IN TE DEKKEN, VOERT AEDIFICA EEN BELEID DAT EROP GERICHT IS DE RENTEVOETEN MET BETREKKING TOT MINSTENS 60% VAN HAAR FINANCIËLE SCHULDEN (ZOWEL DE BESTAANDE ALS DE WAARSCHIJNLIJKE) IN TE DEKKEN OVER EEN HORIZON VAN MEERDERE JAREN.
OASE AARSCHOT WISSENSTRAAT BELGIË – HUISVESTING VOOR SENIOREN
Dit beleid is gebaseerd op het feit dat een stijging van de nominale rentevoeten zonder gelijktijdige groei van de inflatie een verhoging van de reële rentevoeten tot gevolg heeft. Deze verhoging kan niet gecompenseerd worden door een stijging van de huurinkomsten via indexatie. Bovendien stelt men in geval van inflatiegroei een verschil in de tijd vast tussen de stijging van de nominale rentevoeten en de indexatie van de huurinkomsten. Wanneer de curve van de rentevoeten voldoende vlak is (dit wil zeggen wanneer de rentevoeten weinig variëren in functie van de renteperiode) opteert Aedifica voor een indekking op langere termijn, in verhouding tot haar investeringshorizon.
Bij wijze van voorbeeld: in de veronderstelling dat de structuur en het niveau van de financiële schuld onveranderd blijven en er abstractie gemaakt wordt van de toepassing van de indekkingsinstrumenten, hebben simulaties aangetoond dat een gemiddelde stijging van de rentevoeten met 25 basispunten in 2016/2017 ten opzichte van de gemiddelde rentevoet van de vooruitzichten een verhoging van de financieringskosten van ongeveer 1,7 miljoen € (op 30 juni 2017) met zich zou meebrengen.
Om het renterisico te beheren heeft Aedifica dus voor indekkingen gezorgd (interest rate swaps en caps). Alle indekkingen worden afgesloten met onbesproken tegenpartijen en met betrekking tot bestaande of zeer waarschijnlijke risico's. Wanneer de kenmerken van de indekkingen het toelaten, past Aedifica hierop "hedge accounting" toe, zoals gedefinieerd door de IAS 39-norm. De analyse van de indekkingen wordt verstrekt in het geconsolideerde beheersverslag en in de geconsolideerde jaarrekening (toelichting 33 van de geconsolideerde jaarrekening in dit jaarlijks financieel verslag). De indekkingen zijn voor lange periodes afgesloten: evenwel (en conform de marktpraktijk) bepalen de overeenkomsten die met de betrokken banken gesloten zijn dat sommige gebeurtenissen ertoe kunnen leiden dat de indekkingen stopgezet worden of dat er zekerheden gesteld moeten worden (bijvoorbeeld in contanten) ten voordele van deze banken.
De variatie van de rentecurve heeft een beperkte invloed op de toekomstige lasten van de schulden, doordat 60% van de schulden ingedekt is met interest rate swaps (IRS), die de schulden met variabele rente omzetten in schulden met vaste rente, of met caps. Elke variatie van de rentecurve heeft een invloed op de reële waarde van de indekkingen in het resultaat en/of in het eigen vermogen (posten van de balans getiteld "I.C.d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS" en "I.C.e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS"). Een sensibiliteitsanalyse wordt gegeven in toelichting 33 van de geconsolideerde jaarrekening in dit jaarlijks financieel verslag.
Bepaalde externe gebeurtenissen zouden een verhoging van de kredietmarge ten laste van de Groep kunnen veroorzaken, door toepassing van "increased cost" clausules die in bancaire overeenkomsten opgenomen werden. Er wordt echter op gewezen dat in de loop van de crisissen die sinds 2007 de financiële wereld klappen hebben toegediend, geen enkele bank ooit een van die clausules heeft ingeroepen ten opzichte van de Groep.
Het sluiten van een financieringscontract of van een indekkingsinstrument doet een tegenpartijrisico op een financiële instelling ontstaan in geval van het in gebreke blijven van deze instelling. Om dit tegenpartijrisico te beperken, doet Aedifica een beroep op verschillende nationale en internationale vooraanstaande banken om de diversificatie van tegenpartijen voor haar financieringen en voor de indekkingsinstrumenten te verzekeren. Hierbij besteedt Aedifica bijzondere aandacht aan de prijs-kwaliteitsverhouding van de geleverde diensten. In de huidige volatiele context kan Aedifica niet uitsluiten dat één of meerdere van haar tegenpartijen in gebreke zou blijven.
RÉSIDENCE DE LA HOUSSIÈRE BELGIË – HUISVESTING VOOR SENIOREN
BENVENUTA NEDERLAND – HUISVESTING VOOR SENIOREN
SINDS 17 OKTOBER 2014
In overeenstemming met de marktpraktijken bevatten de kredietovereenkomsten marktverstoringsclausules en clausules van belangrijke verandering van omstandighe den (MAC-clausules of material adverse changes) die, in sommige extreme omstandigheden, bijkomende kosten voor de Vennootschap kunnen genereren, en zelfs in nog extremere gevallen tot stopzetting van het krediet kunnen leiden.
Aedifica heeft een bankrelatie met de banken die in toelichting 40 van de geconsolideerde jaarrekening in dit jaarlijks financieel verslag vermeld zijn. De bancaire tegenpartijen voor de indekkingsinstrumenten zijn, in dalende orde van belang, ING en BNP Paribas Fortis.
Aedifica realiseert haar omzet en haar kosten in de euro zone (met uitzondering van marginale kosten in USD en CAD). De financiering wordt volledig in euro uitgedrukt. Aedifica is derhalve niet onderhevig aan een significant wisselkoersrisico.
De jaarlijkse budgetten en de financiële vooruitzichten over meerdere jaren zijn een belangrijke hulp voor de besluitvorming en voor de opvolging van het beheer. Deze budgetten en vooruitzichten komen voort uit een compu termodel dat draait op basis van hypotheses en dat aan programmerings- of manipulatiefouten blootgesteld kan zijn. De eventuele foute hypotheses en programmeringsof manipulatiefouten kunnen, indien ze onopgemerkt blijven, de conformiteit met de eisen van de regelgeving (het respecteren van de verplichtingen verbonden aan het statuut van openbare GVV, zoals bijvoorbeeld de gelimi teerde schuldratio) en van de contracten (bijvoorbeeld het respecteren van de verbintenissen ten opzichte van de banken), alsook de prestaties van de Vennootschap en het vertrouwen dat ze van de markten geniet, beïnvloeden.
Hoewel de Vennootschap toeziet op de naleving van de regelgeving en in dit opzicht op alle nodige expertise een beroep doet, is zij aan het risico van niet-naleving van reglementaire verplichtingen en aan milieurisico's bloot gesteld.
Veranderingen in de reglementering en nieuwe verplich tingen voor de Vennootschap of haar medepartijen kun nen haar rendement en de waarde van haar patrimo nium beïnvloeden, rekening houdend met meer bepaald nieuwe verplichtingen die eruit kunnen voortvloeien voor de Vennootschap en haar huurders.
Sinds 17 oktober 2014 is de Vennootschap door de FSMA erkend als een "openbare gereglementeerde vast goedvennootschap naar Belgisch recht", afgekort "open bare GVV" naar Belgisch recht. In haar hoedanigheid van openbare GVV, en met het oog op het behoud van dit statuut, is de Vennootschap (op enkelvoudige dan wel op geconsolideerde wijze) onderworpen aan de bepalin gen van de wet van 12 mei 2014 en het koninklijk besluit van 13 juli 2014, die beperkingen inhouden ten aanzien van (onder meer) de activiteiten, de schuldratio, de resul taatverwerking, belangenconflicten en corporate gover nance. Het (blijvend) beantwoorden aan deze specifieke vereisten is onder meer afhankelijk van het vermogen van de Vennootschap om op succesvolle wijze haar activa en schuldpositie te beheren, en van de naleving van strikte interne controleprocedures. De Vennootschap zou mogelijk niet in staat kunnen zijn om aan deze vereisten te beantwoorden in geval van een significante wijziging in haar financiële situatie of anderszins.
Als openbare GVV is de Vennootschap blootgesteld aan het risico van toekomstige wijzigingen van de wetgeving inzake gereglementeerde vastgoedvennootschappen. De Vennootschap verzekert daarom een strategisch toe zicht van de evolutie van zowel de lokale (België, Duits land, Nederland) als de Europese wetgeving, met name via de onlangs opgerichte VZW BE-REIT Association, waarvan ze medeoprichter is.
Daarnaast is er ook het risico dat de toezichthouder (de FSMA) sancties oplegt in geval van schending van de toepasselijke regels, met inbegrip van het verlies van de erkenning van het statuut van openbare GVV. In dat geval verliest de Vennootschap het voordeel van het bijzonder fiscaal stelsel van openbare GVV (zie ook onder punt 4.2. hierna). Bovendien wordt het verlies van de erkenning als openbare GVV in de regel in de kredietovereenkomsten van de Vennootschap aangemerkt als een gebeurtenis waardoor de kredieten die de Vennootschap heeft afge sloten vervroegd opeisbaar worden, en zou het verlies van dit statuut een negatieve impact hebben op de acti viteiten, de resultaten, het rendement, de financiële toe stand en de vooruitzichten van de Vennootschap.
Als openbare GVV geniet de Vennootschap een specifiek fiscaal regime. De resultaten (huurinkomsten en meer waarden van verkopen verminderd met de bedrijfskos ten en financiële lasten) zijn vrijgesteld van de vennoot schapsbelasting op het niveau van de openbare GVV (maar niet op het niveau van de dochterondernemingen).
De exit taks wordt berekend rekening houdend met de bepalingen van de circulaire Ci.RH.423/567.729 van 23 december 2004 waarvan de interpretatie of de prak tische toepassing op elk moment kan worden gewijzigd. De "reële waarde" van vastgoed zoals bedoeld in deze circulaire wordt berekend na aftrek van de registratie rechten of de BTW. Deze "reële waarde" verschilt van (en kan dus lager zijn dan) de reële waarde van het vastgoed zoals vermeld in de IFRS-balans van de Vennootschap. Aedifica is van oordeel dat ze alle punten in de bepalingen
DE BELGISCHE MINISTER VAN FINANCIËN HEEFT OP 10 JUNI IN EEN PERSBERICHT AANGEKONDIGD DAT HIJ "AAN DE REGERING ZAL VOORSTELLEN OM DE WET VAN 26 DECEMBER 2015 AAN TE PASSEN. DIE AANPASSING MOET ERVOOR ZORGEN DAT GVV'S DIE VOOR MINSTENS 60% VAN HUN INVESTERINGEN RICHTEN OP GEBOUWEN UITSLUITEND OF HOOFDZAKELIJK GEBRUIKT VOOR GEZONDHEIDSZORG OPNIEUW KUNNEN GENIETEN VAN EEN VERLAAGD TARIEF VOOR DE ROERENDE VOORHEFFING OP DIVIDENDEN." DAT VERLAAGD TARIEF ZOU 15% BEDRAGEN (TEGENOVER EEN NORMAAL TARIEF VAN 27% OP HEDEN), EN ZOU VAN KRACHT WORDEN VANAF 1 JANUARI 2017.
HESTIA BELGIË – HUISVESTING VOOR SENIOREN
van de circulaire voor de berekening van de exit taksen die ze verschuldigd was, heeft nageleefd.
Daarnaast bevatten de risico's verbonden aan het wettelijke kader de gevolgen van de genomen of beoogde maatregelen, in het bijzonder inzake de belastingen. De Belgische Minister van Financiën heeft op 10 juni 2016 in een persbericht aangekondigd dat hij "aan de regering zal voorstellen om de wet van 26 december 2015 aan te passen. Die aanpassing moet ervoor zorgen dat GVV's die voor minstens 60% van hun investeringen richten op gebouwen uitsluitend of hoofdzakelijk gebruikt voor gezondheidszorg opnieuw kunnen genieten van een verlaagd tarief voor de roerende voorheffing op dividenden". Dat verlaagd tarief zou 15% bedragen (tegenover een normaal tarief van 27% op heden), en zou van kracht worden vanaf 1 januari 2017. Onder voorbehoud van de analyse van de definitieve (nog goed te keuren) wetteksten, zouden de aandeelhouders van Aedifica kunnen genieten van dat verminderde tarief, aangezien meer dan 60% van haar vastgoedportefeuille geïnvesteerd is in de sector van huisvesting voor senioren; die sector komt immers overeen met "vastgoed bestemd voor zorgeenheden en huisvesting aangepast aan gezondheidszorg", zoals werd vermeld in het persbericht van de minister. Aedifica verwelkomt deze aankondiging die de rol ondersteunt van professionele investeerders die zich specialiseren in zorgvastgoed, zoals Aedifica, en die haar aandeelhouders direct ten goede komt.
Bovendien, bij verlies van de erkenning van het statuut van GVV, wat een ernstig en aanhoudend verzuim door de vennootschap van de wet van 12 mei 2014 en/of van het koninklijk besluit van 13 juli 2014 veronderstelt, zou de Vennootschap het voordeel van haar specifiek fiscaal regime verliezen. De Vennootschap beschouwt dit risico als louter theoretisch, aangezien zij erop toeziet haar verplichtingen na te komen. Bovendien wordt het verlies van de erkenning meestal gezien als een geval van vervroegde terugbetaling van de bankkredieten.
Hoewel Aedifica een GVV is, blijft ze onderworpen aan het Wetboek van Vennootschappen. De uitkeerbare reserves van Aedifica, volgens artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen en van het koninklijk besluit van 13 juli 2014 (dit wil zeggen de reserves die de wet of de statuten niet verbieden uit te keren), bedragen 13 miljoen € op 30 juni 2016 (zie toelichting 38 van de geconsolideerde jaarrekening).
Sinds haar ontstaan in 2005 kende de Groep een constante groei. Dat groeiritme zou een schaarste van de beschikbare financiering kunnen veroorzaken (hetzij in de vorm van eigen vermogen of schulden). Om die risico's tegen te gaan, ontwikkelt de Vennootschap met name een steeds ruimer netwerk van feitelijke en potentiële aanbieders van financiële middelen. Daarnaast zou het groeiritme een operationeel risico kunnen veroorzaken, zoals een groei van de kosten die sneller is dan die van de inkomsten, uitvoeringsproblemen of -vergissingen, tekortkomingen in de follow-up van acquisities ("post-closing") of een gebrekkig beheer van de groeiende informatiestroom. Om die risico's tegen te gaan, werkt Aedifica op regelmatige basis ook haar procedures en haar informatiesysteem bij; ze komt tegemoet aan de uitdagingen die haar groei en haar internationale karakter met zich meebrengen door haar procedures verder te formaliseren, zonder afbreuk te doen aan haar uitvoeringsflexibiliteit en –wendbaarheid. Daarnaast breidt de Vennootschap haar team uit met personen die over een gespecialiseerd profiel beschikken.
Ook een gebrek aan groei vormt een risico voor een onderneming als Aedifica; dat zou een verlaging van de verwachtingen van de beursmarkt kunnen veroorzaken, een vertrouwensbreuk met de partners van de Vennootschap of een moeilijkere toegang tot kapitaal. De Vennootschap toont echter een sterke wil om haar zin voor dynamiek en ondernemerschap te handhaven, en de sleutelfiguren van haar team breiden permanent hun netwerk uit om op de hoogte te blijven van de markt en om alle kansen die het waard zijn om gegrepen te worden, te bestuderen.
De internationalisering van de activiteiten van de Groep, die gestart is in 2013 (eerste investeringen in Duitsland) en versnelde in 2016 (eerste investeringen in Neder land), zou nieuwe risico's met zich mee kunnen brengen, met betrekking tot de toenemende complexiteit van het beheer van de dagelijkse activiteiten van de Groep (spe cifieke kenmerken van elke buitenlandse markt, fysieke barrières, culturele barrières, taalbarrières, ...) en de som van de reglementaire risico's in de verschillende landen. De Vennootschap zorgt er echter voor dat er beroep wordt gedaan op lokale experts die ondersteuning bieden in haar internationale ontwikkeling, en implementeert de benodigde structuren en procedures om een vlotte inter nationale ontwikkeling te garanderen (zoals de oprichting van een lokaal managementteam).
Reputatie speelt een sleutelrol voor een beursgenoteerde groep in volle groei. Mocht de reputatie van de Groep schade ondervinden, dan zou dat haar groeiperspectie ven kunnen aantasten en de toegang tot kapitaal kunnen bemoeilijken. Dankzij haar "track record" van meer dan tien jaar, geniet de Groep momenteel van een excellente reputatie en blijft ze in contact met de verschillende sta keholders om haar reputatie te behouden.
Een discrepantie tussen de verwachtingen van de beursmarkt en de prestaties van de Groep zou de per spectieven van de Groep kunnen aantasten en bijgevolg een verlies van vertrouwen kunnen veroorzaken bij de financiële analysten en investeerders. Het bestuur van de Groep streeft ernaar dat soort situaties te vermijden.
Daarnaast zou de verspreiding van bevoorrechte infor matie onder aandeelhouders voorafgaand aan de publi catie ervan, een effect kunnen hebben op de beurskoers van het aandeel; de compliance officer implementeert de benodigde procedures om het vertrouwelijke karakter van bevoorrechte informatie te verzekeren tot ze gepu bliceerd worden.
Nalatigheden op het vlak van rapportering zouden de fei telijkheid kunnen ondermijnen van de informatie die de besluitvormers ter beschikking hebben. Daarom heeft de Groep een adequaat intern en extern rapporteringspro ces ontwikkeld, met trapsgewijze controles op verschil lende niveaus, zowel intern (personeelsleden, directieco mité, auditcomité en raad van bestuur) als extern (audit).
Informatica vormt een instrument van fundamenteel be lang voor een onderneming met een omvang als die van
zou een verstoring van de commerciële activiteiten (voor namelijk op het vlak van appartementsgebouwen, waar de stroom van inkomsten en uitgaven het belangrijkst is), een verstoring van de investeringsactiviteiten en/of een versto ring van het interne en externe rapporteringsproces kunnen veroorzaken. Het beheer van de informatica-infrastructuur (hardware en software), de beveiliging van de toegang tot gegevens en de duurzaamheid van de gegevens werd aan een externe partner toevertrouwd op basis van een "service level agreement"; daarnaast wordt de verantwoordelijkheid voor elke technologische toepassing in gebruik toegekend aan één van de werknemers van de Vennootschap.
Rekening houdend met haar relatief kleine team, is de Vennootschap in geval van het vertrek van bepaalde per soneelsleden die een sleutelfunctie bekleden, aan een zeker risico van desorganisatie blootgesteld. Het onver wachte vertrek van sommige personeelsleden zou even eens nadelige gevolgen kunnen hebben voor de ontwik keling van de Vennootschap.
Daarom heeft de Vennootschap een human-resourcesbe leid ontwikkeld dat erop gericht is om de sleutelfiguren van het team in de mate van het mogelijke binnen het bedrijf te houden, en heeft ze enkele overlappende ("back up") functies voorzien. Bovendien voert de Vennootschap een proactief recruteringsbeleid, dat in de voorbije maanden aanleiding gaf tot de creatie van verschillende nieuwe functies (Asset Management Senior Housing, Valuation & Asset Management, Group Treasury).
VOORGESTELD BRUTODIVIDEND VOOR 2015/2016, WAT EEN STATUTAIRE PAY-OUT RATIO VAN 92% INHOUDT
GEMIDDELDE RESTERENDE DUUR VAN DE HUUROVEREENKOMSTEN, WAT EEN GOED ZICHT OP DE TOEKOMSTIGE INKOMSTEN BIEDT
verslag in dit jaarlijks financieel
verslag).
Verdeling per activiteitensector in reële waarde (%)
Hotels en andere Appartementsgebouwen Huisvesting voor senioren
Geografische verdeling in reële waarde (%)
Appartementsgebouwen Huisvesting voor senioren
Bezettingsgraad (%)
Totale portefeuille (behalve gemeubelde appartementen)
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 20172
| Patrimonium (x1.000 €) | 30 juni 2016 | 30 juni 2015 |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie in reële waarde1 | 1.130.910 | 983.429 |
| Projectontwikkelingen | 25.924 | 21.734 |
| Totaal van vastgoedbeleggingen in reële waarde | 1.156.834 | 1.005.163 |
| 1. Inclusief de activa bestemd voor verkoop. | ||
| Nettoactiefwaarde per aandeel (in €) | 30 juni 2016 | 30 juni 2015 |
| Op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | ||
| Nettoactief na aftrek van het dividend 2014/2015, vóór IAS 39 | 47,08 | 43,74 |
| IAS 39-impact | -3,34 | -2,70 |
| Nettoactief na aftrek van het dividend 2014/2015 | 43,74 | 41,04 |
| Geconsolideerde resultatenrekening - analytisch schema (x1.000 €) | 30 juni 2016 | 30 juni 2015 |
| Huurinkomsten | 59.822 | 49.903 |
| Met verhuur verbonden kosten | -35 | -50 |
| Nettohuurresultaat | 59.787 | 49.853 |
| Operationele kosten1 | -12.173 | -10.831 |
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille | 47.614 | 39.022 |
| Exploitatiemarge2 (%) |
80 % | 78 % |
| Financieel resultaat vóór IAS 39 | -12.707 | -13.148 |
| Belastingen | -581 | -376 |
| Resultaat vóór variaties in reële waarde | 34.326 | 25.498 |
| Noemer (IAS 33) | 14.122.758 | 10.658.981 |
| Resultaat vóór variaties in reële waarde per aandeel (€/aandeel) | 2,43 | 2,39 |
| Resultaat vóór variaties in reële waarde | 34.326 | 25.498 |
| IAS 39-impact: variatie van de reële waarde van financiële activa en passiva | -5.685 | 374 |
| IAS 40-impact: variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | 10.775 | 19.259 |
| IAS 40-impact: resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 731 | 428 |
| IAS 40-impact: uitgestelde belastingen | 120 | -395 |
| Afrondingsverschil | -1 | 1 |
| Nettoresultaat (aandeel van de groep) | 40.266 | 45.165 |
| Noemer (IAS 33) | 14.122.758 | 10.658.981 |
| Nettoresultaat per aandeel (aandeel van de groep - IAS 33 - €/aandeel) | 2,85 | 4,24 |
| 1. Rubrieken IV tot XV van de resultatenrekening. 2. Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille gedeeld door het nettohuurresultaat. | ||
| Geconsolideerde balans (x1.000 €) | 30 juni 2016 | 30 juni 2015 |
| Vastgoedbeleggingen (reële waarde)2 | 1.156.834 | 1.005.163 |
| Andere activa opgenomen in de schuldratio | 15.832 | 14.073 |
| Andere activa | 496 | 1.048 |
| Totaal activa | 1.173.162 | 1.020.284 |
| Eigen vermogen | ||
| Vóór IAS 39-impact | 668.155 | 636.193 |
| IAS 39-impact1 | -47.407 | -37.923 |
| Eigen vermogen | 620.749 | 598.270 |
| Schulden en verplichtingen opgenomen in de schuldratio | 498.796 | 377.216 |
| Andere verplichtingen | 53.617 | 44.798 |
| Totaal van het eigen vermogen en verplichtingen | 1.173.162 | 1.020.284 |
| Schuldratio (%) | 42,5 | 37,0 |
| 1. Reële waarde van de indekkingsinstrumenten (zie toelichting 33). 2. Inclusief de activa bestemd voor verkoop. | ||
| 30 juni 2016 | 30 juni 2015 | |
| Performance-indicatoren EPRA EPRA Resultaat (in €/aandeel) |
2,43 | 2,39 |
| EPRA NAW (in €/aandeel) | 47,24 | 43,90 |
| EPRA NNNAW (in €/aandeel) | 43,55 | 40,88 |
| EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) (in %) | 5,2 | 5,1 |
EPRA Aangepast NIR (in %) 5,2 5,1 EPRA Leegstandsgraad (in %) 2 2 EPRA Kostratio (inclusief rechtstreekse leegstandskosten) (in %) 20 22 EPRA Kostratio (exclusief rechtstreekse leegstandskosten) (in %) 20 22
"De reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedraagt 1.157 miljoen €. Dat houdt een stijging in van 152 miljoen € (hetzij 15%) in één jaar."
OLIVIER LIPPENS, VOORZITTER VAN DE RAAD VAN BESTUUR
Geachte aandeelhouders,
De strategie van Aedifica, die voornamelijk is gebaseerd op de demografische grondstroom van de vergrijzing van de bevolking in Europa, heeft het vertrouwen van de markt genoten. Dit is onder meer tot uiting gekomen in de evolutie van de beurskoers die gedurende het boekjaar van 50,30 € op 30 juni 2015 gestegen is tot 69,68 € op 30 juni 2016.
Een jaar na de kapitaalverhoging van 153 miljoen € van juni 2015, heeft Aedifica een indrukwekkende reeks nieuwe investeringen gedaan (zie tabel in sectie 1.1 van het geconsolideerde beheersverslag op p.27), uitsluitend in het segment van huisvesting voor senioren. Zo werden tijdens het boekjaar 2015/2016 niet minder dan 12 gebouwen toegevoegd aan het patrimonium van de Vennootschap (waarbij uitbreidingen, herontwikkelingen, enz. nog niet eens zijn meegerekend), wat het aantal sites voor huisvesting van senioren op 80 brengt. De reële waarde van de vastgoedbeleggingen, die tijdens het vorige boekjaar de kaap van één miljard € overschreden heeft, bedraagt 1.157 miljoen €. Dat houdt een stijging in van 152 miljoen € (hetzij 15%) in één jaar.
De uitbreiding van de portefeuille heeft gebeurde voornamelijk in België, en in mindere mate in Duitsland, maar ook, en dat is het grote nieuws van het voorbije boekjaar, in Nederland, waar de groep al 4 vastgoedbeleggingen in exploitatie bezit.
Maar Aedifica doet meer dan investeren. De Vennootschap blijft gefocust op het beheer van haar bestaande vastgoedpatrimonium. Het resultaat van deze inzet uit zich in een uitstekende huuromzet (stijging van 20%), een stijgende exploitatiemarge van 80% en in het beheer van de financiële lasten. Het nettoresultaat (zonder "non cash" elementen die het gevolg zijn van de toepassing van de boekhoudkundige normen met betrekking tot de indekkingsinstrumenten en de vastgoedbeleggingen) is met 35% gestegen tot 34,3 miljoen € (tegenover 25,5 miljoen € op 30 juni 2015), hetzij 2,43 € per aandeel (tegenover 2,39 € per aandeel op 30 juni 2015). Dit resultaat (absoluut en per aandeel) is hoger dan het budget
STEFAAN GIELENS, CEO
(zowel qua huurinkomsten als qua resultaat vóór variaties in reële waarde). Men zal met tevredenheid opmerken dat de verwatering van het resultaat (vóór variaties in reële waarde), mathematisch veroorzaakt door de kapitaalverhoging van juni 2015, meer dan gecompenseerd werd door de prestaties van de Vennootschap, en dat in minder dan een half jaar tijd.
De geconsolideerde schuldgraad bedraagt 42,5% op 30 juni 2016 (tegenover 37,0% op 30 juni 2015).
Wat de hoger vermelde "non cash"-elementen betreft, die geen invloed hebben op de hoogte van het voorgestelde dividend, vertegenwoordigde de variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (gewaardeerd door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen) een latente meerwaarde (dus "non cash") van meer dan 10 miljoen € die in het resultaat wordt opgenomen, terwijl de constante daling van de interestvoeten op de financiële markten een latente minwaarde hebben veroorzaakt (dus "non cash") van 6 miljoen € op de indekkingsinstrumenten.
Het nettoresultaat van Aedifica bedraagt als gevolg daarvan 40 miljoen € (tegenover 45 miljoen € voor het boekjaar 2014/2015).
Aedifica dankt de goede resultaten van dit boekjaar aan het enthousiasme, de competentie en de inzet van al haar medewerkers die opnieuw geen enkele inspanning hebben gespaard om de positieve ontwikkeling van de vennootschap te verzekeren, zowel in België als in het buitenland. De raad van bestuur mag ook dit jaar hiervoor oprecht het team van Aedifica feliciteren.
Rekening houdend met de hierboven aangetoonde prestaties zal de raad van bestuur van Aedifica aan de gewone algemene vergadering voorstellen om een brutodividend van 2,10 € per aandeel uit te keren (onderworpen aan een roerende voorheffing van 27%). Dat is hoger dan het budget en is een stijging van 5% in vergelijking met het dividend dat voor het vorige boekjaar werd uitgekeerd.
Gelet op de bovenvermelde schuldgraad, is de Vennootschap na 10 jaar aanwezigheid op Euronext klaar om op de ingeslagen weg voor te gaan en dus het groeiritme voort te zetten dat haar aandeelhouders al sinds oktober 2006 hebben kunnen waarderen. Voor het boekjaar 2016/2017 zijn al nieuwe investeringsopportuniteiten, die volledig in de door de markt geplebesciteerde investeringsstrategie van Aedifica passen, in onderhandeling op de sluitingsdatum van het boekjaar 2015/2016, zowel in België als in Duitsland en Nederland; de acquisitie onder opschortende voorwaarden voor 60 miljoen € van een portefeuille van vijf Duitse rustoorden die op 6 juli 2016 werd aangekondigd is daar een mooi voorbeeld van. Zonder rekening te houden met nieuwe opportuniteiten wordt de toekomstige groei van de Vennootschap eveneens gevrijwaard door bestaande afspraken inzake acquisities, renovaties, uitbreidingen en herontwikkelingen van talrijke sites. Die projecten sluiten perfect aan bij de strategie van de vennootschap, die er in het segment van de huisvesting voor senioren onder meer op gericht is zowel bestaande vastgoedsites door ontwikkeling te versterken en te verbeteren als in samenwerking met huurders/operatoren nieuwe projecten te ontwikkelen. De pipeline van dergelijke projecten vertegenwoordigde op 30 juni 2016 een gecumuleerd investeringsbudget van 252 miljoen €. Dit bedrag zal binnen een periode van vier jaar geïnvesteerd worden. Deze strategie maakt het mogelijk om een portefeuille op te bouwen van kwalitatief goede gebouwen die interessante nettorendementen bieden.
Voor 2016/2017 voorziet de raad van bestuur, in het onstabiele klimaat dat de wereld thans in de greep houdt, een stijgend brutodividend van 2,25 € per aandeel (die volgens het persbericht van de Belgische Minister van Financiën van 10 juni 2016 aan een verlaagde roerende voorheffing van 15% onderworpen zou kunnen zijn).
Chief Executive Officer
Voorzitter van de raad van bestuur
VOOR HET BOEKJAAR 2016/2017 ZIJN AL NIEUWE INVESTERINGS-OPPORTUNITEITEN, DIE VOLLEDIG IN DE DOOR DE MARKT GEPLEBESCITEERDE INVESTERINGS-STRATEGIE VAN AEDIFICA PASSEN, IN ONDERHANDELING OP DE SLUITINGS-DATUM VAN HET BOEKJAAR 2015/2016, ZOWEL IN BELGIË ALS IN DUITSLAND EN NEDERLAND.
• Beursgang • Acquisitie van de 1ste rustoorden • Vastgoedportefeuille van 190 Mio €
Eerste logo en baseline
1ste transacties met twee toonaangevende spelers op het vlak van seniorenzorg (Armonea en Senior Living Group, die later in de Korian-groep werd opgenomen)
• 1ste SPO1 (67 Mio €) • Aedifica was dat jaar de actiefste vastgoedbevak op het vlak van investeringen in België • Meer dan 100 gebouwen in de portefeuille
De huisvesting voor senioren is goed voor het grootste deel van de portefeuille (> 50% in reële waarde)
1 miljard €
Prijs voor de beste financiële communicatie in de categorie "Mid & Small Cap", uitgereikt door de BVFA
1ste acquisities in Duitsland (5 rustoorden)
Nederland BV, een Nederlandse 100%-dochtervennootschap
165 gebouwen in de portefeuille • "EPRA Gold Award" voor het jaarlijks financieel verslag 2014/2015
Erkenning als GVV
• 2de SPO 1 (100 Mio €), de grootste openbare kapitaalverhoging in België van dat jaar
Nieuwe website
Secondary Public Offering.
TIJDSLIJN
Op 30 juni 2016 is Aedifica opgenomen in de Europese EPRA index met een gewicht van ongeveer 0,4% en in de Belgische EPRA index met een gewicht van ongeveer 14,4%.
Aedifica total return
EPRA Belgium total return EPRA Europe total return
Eind juli 2016 heeft de beurskapitalisatie van Aedifica de kaap van één miljard € overschreden.
Sinds Aedifica's beursgang op 23 oktober 2016 is de beurskapitalisatie van de Vennootschap sterk toegenomen onder invloed van kapitaalverhogingen, maar ook door waardecreatie, ondanks de jaarlijkse betalingen van de dividenden.
van 23 oktober 2006 (IPO) tot 30 juni 2016 (in miljoen €)
Premie en discount van de beurskoers ten opzichte van de nettoactiefwaarde per aandeel
Geografische verdeling in reële waarde (%)
Groei van het eigen vermogen en de vastgoedbeleggingen (in miljoen €)
De portefeuille van Aedifica bestaat hoofdzakelijk uit gebouwen van huisvesting voor senioren. Op 30 juni 2016 vertegenwoordigde die sector 74% van de portefeuille van vastgoedbeleggingen in exploitatie, terwijl die in 2007 slechts 25% vertegenwoordigde.
Hotels en andere Appartementsgebouwen Huisvesting voor senioren
Het gedeelte van Aedifica's portefeuille dat in het buitenland gesitueerd is, bedraagt op 30 juni 2016 14%. Deze gebouwen liggen in Duitsland en Nederland en betreffen uitsluitend huisvesting voor senioren.
Nederland Duitsland België
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen (inclusief de activa bestemd voor verkoop) heeft de voorbije tien jaar een gemiddeld jaarlijks groeipercentage van 26% gekend en bedraagt 1,2 miljard € op 30 juni 2016.
Door de bedragen die werden opgehaald bij de kapitaalverhogingen van 2010 (67 miljoen €), 2012 (100 miljoen €) en 2015 (153 miljoen €), zijn de vastgoedbeleggingen met meer dan 720 miljoen € toegenomen tussen 2010 en 2016.
Eigen vermogen Vastgoedbeleggingen
SENIOREN De vergrijzing van de babyboomgeneratie in België en in Europa schrijdt voort om in 2060 een vergrijzingspiek te bereiken. De professionalisering en de consolidatie van de markt van de huisvesting voor senioren is in volle ontwikkeling op Europees niveau. Aedifica speelt hierin als vastgoedinvesteerder een actieve rol, zowel in België als in Duitsland en Nederland. Aedifica stelt haar gebouwen ter beschikking van professionele en gespecialiseerde uitbaters, in het kader van langetermijnhuurcontracten die hoge nettohuurrendementen genereren.
BENVENUTA NEDERLAND
KÄTHE-BERNHARDT-HAUS DUITSLAND
"DE TALRIJKE ACQUISITIES DIE WERDEN UITGEVOERD TIJDENS BOEKJAAR 2015/2016 ILLUSTREREN HET DYNAMISME VAN AEDIFICA, WAARVAN HET GROEITEMPO NOG MAAR EENS IS TOEGENOMEN IN HAAR VOORNAAMSTE STRATEGISCHE SEGMENT, NAMELIJK DE HUISVESTING VOOR SENIOREN, DAT OP 30 JUNI 2016 80 SITES TELT. AEDIFICA HEEFT ZICH OOK GEDIVERSIFIEERD DOOR HAAR AANWEZIGHEID OP DE NEDERLANDSE MARKT SINDS 1 MAART 2016." STEFAAN GIELENS, CEO
Aedifica bezit appartementsgebouwen die centraal gelegen zijn in bloeiende en vlot bereikbare wijken van de voornaamste Belgische steden, en voornamelijk in Brussel. Het gaat in hoofdzaak om residentiële gebouwen, die soms toch plaats bieden aan kantoor- of winkelruimtes als ze gelegen zijn in stedelijke zones met een gemengd karakter. De appartementsgebouwen van Aedifica bieden goede rendabiliteitsvooruitzichten dankzij een meerwaardepotentieel, met name door de mogelijkheid van de verkoop per stuk van de gebouwen die als geheel worden verworven.
BATAVIEREN 71
ZAVEL BELGIË
"AEDIFICA VERBETERT ONOPHOUDELIJK DE KWALITEIT VAN HAAR APPARTEMENTENPORTFOLIO, DIE 865 EENHEDEN TELT. DE GRONDIGE RENOVATIE VAN HET GEBOUW IN DE HOOGSTRAAT IN BRUSSEL, DIE IN 2015 IS VOLTOOID, IS DAAR EEN MOOI VOORBEELD VAN. AAN ANDERE GROTE RENOVATIES WORDT NOG GEWERKT, MET NAME IN DE BLOEMENWIJK IN BRUSSEL." STEFAAN GIELENS, CEO
Hotel Carbon is een designhotel met vier sterren dat in 2008 een Europese prijs heeft gewonnen voor beste restaurantinterieurdesign. Daarenboven werd het opgenomen in de lijst van de 50 beste nieuwe hotels ter wereld door het magazine Forbes Traveler.
Martin's Klooster, gelegen in het historische hart van Leuven, is sinds zijn uitbreiding een uniek viersterrenhotel, dat 103 kamers telt.
HOTELS
BRUTOHUUR-RENDEMENT
VAN DE PORTEFEUILLE
MARTIN'S KLOOSTER BELGIË
Aedifica heeft in het verleden 6 hotels verworven, alle gelegen in België, die zij ter beschikking stelt van twee gespecialiseerde, professionele operatoren in het kader van langetermijnovereenkomsten. Dit segment omvat eveneens enkele andere kleine gebouwen (kantoren en grondreserves).
REËLE WAARDE VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN OP 30 JUNI 2016
OP 30 JUNI 2016
GECONSOLIDEERDE HUURINKOMSTEN TEN OPZICHTE VAN 30 JUNI 2015
RESULTAAT VÓÓR VARIATIES IN REËLE WAARDE TEN OPZICHTE VAN 30 JUNI 2015
HOGE BEZETTINGSGRAAD VOOR HET NIET-GEMEUBELDE DEEL VAN DE PORTEFEUILLE
Federaal Planbureau, 2016.
Bron: "Bevölkerung Deutschlands bus 2060", Statistisches Bundesamt (Deutschland), 2015.
Bron: "Prognose bevolking kerncijfers 2015-2060", Centrale Bureau voor Statistiek (CBS), 29 januari 2016.
De marktkapitalisatie heeft in juli 2016 de kaap van 1 miljard € overschreden
Dit beheersverslag is gebaseerd op de geconsolideerde jaarrekening. Het bevat echter ook bepaalde gegevens in verband met de statutaire jaarrekening, maar vermeldt dit in dat geval uitdrukkelijk. De statutaire jaarrekening en het statutaire beheersverslag zullen binnen de bij wet voorziene termijnen neergelegd worden bij de Nationale Bank van België en zijn gratis verkrijgbaar op internet (www.Aedifica.be) of op eenvoudig verzoek gericht aan de maatschappelijke zetel van de vennootschap.
Aedifica is een Belgische beursgenoteerde vennootschap die zich als referentiespeler inzake investeringen in Europees zorgvastgoed en in het bijzonder de huisvesting voor senioren wil profileren.
Haar strategie berust op de demografische grondstroom van de vergrijzing van de bevolking in Europa en de specifieke zorg- en huisvestingbehoeften die daaruit voortvloeien. Aedifica wil een evenwichtige portefeuille opbouwen waarbij terugkerende inkomsten samengaan met een meerwaardepotentieel. Ter illustratie van deze trends wordt er gewezen op het Federaal Planbureau, dat een toenemende vergrijzing van de babyboomgeneratie in België voorziet die in 2060 een piek zal bereiken. Ook in Duitsland en Nederland doet zich dezelfde trend voor.
Deze tendensen ondersteunen de behoeften op lange termijn inzake specifieke vastgoedinfrastructuur. Wat in het bijzonder de huisvesting voor senioren betreft, moet tevens rekening worden gehouden met twee bijkomende factoren, met name (i) een fenomeen van consolidatie van zorgoperatoren op Europese schaal, en (ii) een fenomeen van schaarste van overheidsmiddelen die beschikbaar zijn voor de financiering voor specifieke vastgoedinfrastructuur.
De invloed op lange termijn van de combinatie van deze demografische trend, de consolidering van exploitanten en het gebrek aan publieke middelen, bepaalt het belangrijkste thema van de strategie van Aedifica vandaag.
De activiteiten van de groep worden hoofdzakelijk uitgeoefend in de sector van de huisvesting voor senioren; de groep exploiteert ook appartementsgebouwen en bezit hotels en andere types gebouwen. Het is thans de uitdrukkelijke wens van de Vennootschap om verder te groeien in het segment van de huisvesting voor senioren en tegelijkertijd andere segmenten van zorgvastgoed in Europa te bestuderen.
Deze strategie van specialisatie op zorgvastgoed vormt de kracht van Aedifica en onderscheidt haar. Aedifica wil vernieuwend en constructief zijn om haar aandeelhouders een zekere en duurzame vastgoedinvestering en recurrente inkomsten te bieden.
Aedifica's strategie is er in essentie een van het type "buy en hold" en is als dusdanig per definitie gericht op de lange termijn. Uiteraard sluit dit evenwel niet uit dat bepaalde desinvesteringen worden gedaan, maar deze worden vooreerst uitgedacht vanuit een beleid met focus op de activarotatie. Een dergelijk beleid is vanzelfsprekend voor een vastgoedvennootschap en is erop gericht het kwaliteitsniveau van Aedifica's patrimonium te handhaven. Deze desinvesteringen kaderen eveneens in het
| in miljoen € | Vastgoedbeleggingen in exploitatie |
Ontwikkelings projecten |
Totaal | ||
|---|---|---|---|---|---|
| uitgevoerd | onderworpen aan opschor- tende voor- waarden |
||||
| Résidence de la Houssière | België | 10 | - | - | 10 |
| Senior Flandria | België | 10 | - | - | 10 |
| Mechelen | België | - | - | 17 | 17 |
| Vinkenbosch | België | 4 | - | 12 | 16 |
| Kalletal (uitbreiding) | Duitsland | 3 | - | - | 3 |
| Heydeveld | België | 9 | - | - | 9 |
| Oostende | België | - | 11 | - | 11 |
| Prinsenhof | België | 6 | - | 4 | 10 |
| Husum | Duitsland | 7 | - | - | 7 |
| Holland | Nederland | 12 | - | - | 12 |
| Benvenuta | Nederland | 3 | - | - | 3 |
| Molenenk | Nederland | - | - | 10 | 10 |
| Walgaerde | Nederland | - | 4 | - | 4 |
| Residentie Poortvelden1 | België | 12 | - | - | 12 |
| Leopoldspark1 | België | 21 | - | - | 21 |
| Saksen Weimar | Nederland | 8 | - | - | 8 |
| Foyer de Lork (portefeuille) | België | 97 | - | - | 97 |
| Martha Flora Lochem | Nederland | 2 | - | - | 2 |
| Martha Flora Rotterdam | Nederland | - | 8 | - | 8 |
| Jardins de la Mémoire | België | - | 11 | - | 11 |
| Vitanas (portefeuille) | Duitsland | 59 | - | 1 | 60 |
| Totaal op 31 augustus 2016 | 263 | 35 | 44 | 342 |
DE VERGRIJZING VAN DE BABYBOOMGENERATIE IN BELGIË EN IN EUROPA SCHRIJDT VOORT OM IN 2060 EEN VERGRIJZINGSPIEK TE BEREIKEN.
acquisitiebeleid, wanneer een verworven portefeuille goederen bevat die als niet-strategisch worden beschouwd.
De professionalisering en de consolidatie van de markt van huisvesting voor senioren is in volle ontplooiing op Europees niveau. Aedifica neemt hieraan actief deel als vastgoedinvesteerder, zowel in België als in Duitsland en Nederland, onder meer door sale-and-rent-backoperaties van bestaande gebouwen, door rechtstreeks in te grijpen bij de constructie van nieuwe gebouwen, of door de inrichting, renovatie en/of uitbreiding van bestaande sites op zich te nemen.
Aedifica stelt haar gebouwen ter beschikking van professionele en gespecialiseerde uitbaters in het kader van langetermijncontracten die hoge nettohuurrendementen bieden.
De groeiperspectieven in deze sector zijn nog aanzienlijk. Op basis van het aantal door het RIZIV erkende bedden, kan het marktaandeel van Aedifica in België (in aantal bedden) op 30 juni 2016 op ongeveer 4% geschat worden.
Aedifica beantwoordt tegelijkertijd aan de verwachtingen van de operatoren in deze markt alsook aan de groeiende vraag die voortvloeit uit de demografische evolutie, aangezien zij zowel "rustoorden" als "serviceflatgebouwen" bezit:
De markt van de huisvesting voor senioren genereert voor Aedifica stabiele recurrente inkomsten die nuttig zijn om de uitkering van dividenden te verzekeren. Volgens een studie van Cushman & Wakefield gepubliceerd in januari 2016, was Aedifica de grootste private vastgoedinvesteerder in rustoorden in België gedurende de periode 2005-2015, en neemt Aedifica 36% van de bedragen die door GVV's, verzekeraars, banken en andere types van investeerders werden geïnvesteerd gedurende deze periode voor haar rekening.
Sinds midden 2013 is de Vennootschap bovendien actief in Duitsland en sinds begin 2016 ook in Nederland. Deze vestigingen in Duitsland en Nederland passen volledig in de strategie van de Vennootschap in het segment van de huisvesting voor senioren. Deze strategische stap maakt het mogelijk een betere huurdersdiversificatie na te streven en verruimt het speelveld in een markt die de tendens vertoont om zich op een Europees niveau te ontwikkelen. De Vennootschap kadert haar ambities op het vlak van de huisvesting voor senioren overigens in een Europese context (zie sectie "risicofactoren" van dit jaarlijks financieel verslag). Meer informatie over de Duitse en Nederlandse markt van de huisvesting voor senioren vindt de lezer in de sectie "vastgoedverslag" van dit jaarlijks financieel verslag.
Op 30 juni 2016 vertegenwoordigt huisvesting voor senioren 74% van de portefeuille van de Groep.
Aedifica bezit appartementsgebouwen, bij voorkeur zonder mede-eigendom, gelegen in levendige, centraal gelegen en vlot bereikbare wijken in de voornaamste Belgische steden, en voornamelijk in Brussel. Het gaat voornamelijk om residentiële gebouwen, die soms toch plaats bieden aan kantoor- of winkelruimtes als ze gelegen zijn in stedelijke zones met een gemengd karakter.
De appartementsgebouwen van Aedifica bieden goede rendabiliteitsvooruitzichten dankzij een meerwaardepotentieel, met name door de mogelijkheid van de verkoop per stuk van de gebouwen die als geheel worden verworven.
De appartementen zijn meestal door de huurders gemeubeld in het kader van klassieke huurcontracten. Andere zijn door Aedifica gemeubeld, vaak in het kader van huurcontracten van kortere duur.
Op 30 juni 2016 vertegenwoordigen appartementsgebouwen 20% van de portefeuille van de Groep.
In het verleden heeft Aedifica zes hotels verworven die zij ter beschikking stelt van twee professionele en gespecialiseerde exploitanten in het kader van langetermijncontracten.
Het betreft twee grote hotels in twee van de meest toeristische Vlaamse steden (Brugge en Leuven), en vier hotels in de provincie Limburg (in Genk, in Tongeren en vlak bij Maastricht).
Dit segment omvat eveneens andere, kleine gebouwen (kantoren en grondreserves) die in de reporting samen worden genomen met de hotels.
Op 30 juni 2016 vertegenwoordigen de hotels en andere 6% van de portefeuille van de Groep.
Aedifica volgt een groeibeleid; tussen 31 december 2006 en 31 december 2015 is Aedifica erin geslaagd om van de 36ste naar de 8ste plaats te klimmen in het klassement van de 100 grootste vastgoedportefeuilles in België
IN HET KLASSEMENT VAN DE 100 GROOTSTE VASTGOEDPORTEFEUILLES IN BELGIË (36STE IN 2006)
(volgens de "Investors Directory 2016", uitgegeven door Expertise BVBA in januari 2016). Aedifica heeft de bedoeling haar groeiritme aan te houden om schaalvoordelen te kunnen genieten, in het bijzonder:
In de wereld van Europees zorgvastgoed is de sector van huisvesting voor senioren momenteel het meest ontwikkeld en bijgevolg ook het meest relevant voor Aedifica. De bevolkingsvergrijzing zal waarschijnlijk een erg groot effect hebben op de "consumptie" van zorg, wat zich zou kunnen vertalen in de ontwikkeling van nieuwe sectoren die meer op "cure" (zorghotels, revalidatiecentra, ziekenhuizen, medische centra, ...) dan "care" gericht zijn. Aedifica bestudeert daarom de mogelijkheid om in nieuwe zorgvastgoedsectoren te investeren en analyseert voortdurend de huisvestingsbehoeften die uit demografische evoluties ontstaan.
Aedifica bestudeert eveneens de mogelijkheid om binnen Europa in andere geografische markten dan België, Duitsland en Nederland te investeren met een focus op zorgvastgoed.
De investeringen van het boekjaar worden hieronder in secties 2.1.1, 2.1.2., 2.1.3. en 2.1.4. beschreven evenals in de persberichten die beschikbaar zijn op www.aedifica.be. De aanschaffingswaarden vermeld in deze sectie voldoen aan de eisen van artikel 49 § 1 van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
Op 2 juli 2015 heeft Aedifica (samen met haar dochtervennootschap Aedifica Invest NV) 100% van de aandelen van de vennootschap La Croix Huart NV verworven. La Croix Huart is de eigenaar van het terrein, gelegen in 's-Gravenbrakel, waarop het woonzorgcentrum Résidence de la Houssière is gebouwd. Résidence de la Houssière heeft een uitstekende ligging in een groene omgeving, in de onmiddellijke nabijheid van het centrum van 's-Gravenbrakel, een gemeente van ca. 20.000 inwoners, gelegen op een twintigtal kilometer van Bergen. Het woonzorgcentrum telt thans 94 bedden. Het initiële gebouw, dat dateert van het einde van de jaren 90, werd in 2006 uitgebreid met een nieuwe vleugel. De site omvat eveneens een terrein van ca. 1,5 ha, wat een uitbreidingspotentieel biedt. De site wordt uitgebaat door de NV Résidence de la Houssière, een lokale speler met meer dan 20 jaar ervaring in de seniorenzorg. De conventionele aanschaffingswaarde van de site (inclusief terrein) bedraagt ca. 10 miljoen €. Het initieel triple net rendement bedraagt ca. 6% op basis van een triple net langetermijnovereenkomst van 27 jaar. Deze transactie werd in twee fases uitgevoerd:
Op 9 juli 2015 heeft Aedifica (samen met haar dochteronderneming Aedifica Invest NV) 100% van de aandelen van de vennootschappen Senior Hotel Flandria NV en Patrimoniale Flandria NV verworven. Senior Hotel Flandria NV is de eigenaar van het assistentiewoningengebouw Senior Flandria, gelegen te Brugge. Patrimoniale Flandria NV is de eigenaar van het terrein waarop het assistentiewoningengebouw is gelegen. Het assistentiewoningengebouw Senior Flandria heeft een uitstekende ligging in een residentiële wijk, in de onmiddellijke nabijheid van het centrum van Brugge, de hoofdplaats van de provincie West-Vlaanderen, die ca. 117.000 inwoners telt. Het gebouw, dat dateert van 1991, telt thans 108 appartementen met één slaapkamer en gemeenschappelijke ruimten (globale oppervlakte van ca. 6.500 m²).
HOLLAND NEDERLAND – HUISVESTING VOOR SENIOREN
OPGELEVERDE ONTWIKKELINGSPROJECTEN IN 2015/2016
Het gebouw verkeert in zeer goede staat van onderhoud en maakte reeds het voorwerp uit van een renovatieprogramma (o.a. inzake de badkamers). Het is een "erkend serviceflatgebouw" bestemd voor de huisvesting van senioren waar naast de huisvesting op zich tevens diverse faciliteiten (conciërge, beveiliging, oproepsysteem, restaurant, fitness, bar, …), diensten (animatie, kapper, klusjesdienst, poetsdienst) en zorg (kinesitherapie, verzorging, thuisverpleging) beschikbaar zijn. De conventionele aanschaffingswaarde van de site (inclusief terrein) bedraagt ca. 10 miljoen €. De site wordt uitgebaat door Happy Old People BVBA (gecontroleerd door de Armonea-groep) op basis van een triple net langetermijnhuurovereenkomst waarvan de resterende duur ca. 20 jaar is. Het initieel triple net rendement bedraagt ca. 6%.
Op 29 september 2015 heeft Aedifica de ondertekening van een kaderovereenkomst gemeld voor de bouw van een woonzorgcentrum. De site voor het project heeft een goede ligging in de onmiddellijke nabijheid van het centrum van Mechelen, een stad die ca. 84.000 inwoners telt. De wijk waarin het project is gelegen, zal het voorwerp uitmaken van een herontwikkeling die tegen 2025 voltooid zal zijn. Het project, waarvoor een stedenbouwkundige vergunning werd aangevraagd, bestaat uit de bouw van een nieuw woonzorgcentrum dat 128 eenheden zal tellen (100 bedden en 28 assistentiewoningen). De werken zullen in principe in 2017 aanvangen. De voorlopige oplevering van de werken wordt verwacht in het derde kwartaal van 2018. Vanaf de voorlopige oplevering zal Aedifica (samen met haar dochteronderneming Aedifica Invest NV) 100% van de aandelen verwerven van de vennootschap die de site in bezit heeft. De conventionele aanschaffingswaarde van de site bedraagt ca. 17 miljoen €. Het woonzorgcentrum zal worden uitgebaat door de VZW Het Spreeuwenhof (een entiteit van de Armonea-groep) op basis van een triple net langetermijnovereenkomst. Het initieel triple net rendement zal ca. 6% bedragen. Deze kaderovereenkomst is onderworpen aan opschortende voorwaarden zoals het bekomen van de stedenbouwkundige vergunning.
Op 1 oktober 2015 heeft Aedifica (samen met haar dochteronderneming Aedifica Invest NV) 100% van de aandelen van de vennootschap Vinkenbosch NV verworven. Vinkenbosch NV is de eigenaar van het woonzorgcentrum Vinkenbosch dat een uitstekende ligging heeft in een residentiële wijk, in de onmiddellijke nabijheid van het centrum van Kermt, deelgemeente van de stad Hasselt. Deze stad, hoofdplaats van de provincie Limburg, telt ca. 75.000 inwoners. De site omvat een bestaand gebouw en een onbebouwd terrein. Het bestaande gebouw, dat gedeeltelijk dateert van de jaren 90, telt thans 59 bedden. Een ontwikkelingsproject is gepland met het oog op (i) de constructie van een nieuw woonzorgcentrum op het onbebouwde terrein en (ii) de renovatie van het bestaande gebouw. Na uitvoering van dit project zal de totale capaciteit van de site 100 eenheden bedragen (80 eenheden in het woonzorgcentrum en 20 assistentiewoningen in het bestaande gebouw). Het investeringsbudget voor het project bedraagt ca. 12 miljoen €. De oplevering van de nieuwbouw wordt verwacht voor eind 2016. De conventionele aanschaffingswaarde van de bestaande site (inclusief terrein) bedraagt ca. 4 miljoen €. De site wordt uitgebaat door de VZW Vinkenbosch (een entiteit van de groep Senior Living Group) op basis van een triple net langetermijnovereenkomst. Het initieel triple net rendement bedraagt ca. 6%. Na de uitvoering van het hoger vermelde project zal de totale investering dus ca. 16 miljoen € bedragen.
Op 2 oktober 2015 heeft Aedifica het woonzorgcentrum Heydeveld verworven. Het woonzorgcentrum Heydeveld heeft een uitstekende ligging in een residentiële wijk, in de onmiddellijke nabijheid van het centrum van Opwijk. Het gebouw, dat dateert van 2005, telt thans 75 bedden. De site biedt nog een belangrijk ontwikkelingspotentieel. De operatie werd uitgevoerd via:
De transactie werd deels gefinancierd door de uitgifte van 19.856 nieuwe Aedifica-aandelen voor een waarde van 1 miljoen €. De nieuwe aandelen zijn volledig volgestort en zonder nominale waarde. Ze geven sinds 2 oktober 2015 recht op een dividend en zullen op de beurs genoteerd worden na de coupononthechting met betrekking tot het dividend van het boekjaar 2015/2016 die in principe zal plaatsvinden op 2 november 2016. De conventionele aanschaffingswaarde van de gehele site bedraagt ca. 9 miljoen €. De site wordt uitgebaat door de VZW Heydeveld op basis van een triple net langetermijnovereenkomst. Het initieel triple net rendement bedraagt ca. 6%. De VZW Heydeveld is een lokale speler met meer dan 10 jaar ervaring in de seniorenzorg.
In oktober 2015 heeft Aedifica een kaderovereenkomst (onder opschortende voorwaarden) gesloten met Zorgvastgoed BVBA en Yoka NV die haar toelaat om de aandelen van een vennootschap te verwerven. Deze vennootschap is eigenaar van een site voor huisvesting van senioren in Oostende. De aanschaffingswaarde van dit onroerend goed zal ca. 11 miljoen € bedragen.
Op 17 december 2015 heeft Aedifica het woonzorgcentrum Prinsenhof verworven. Het woonzorgcentrum heeft een goede ligging in een groene omgeving naast
een park, in de onmiddellijke nabijheid van het centrum van Koersel, deelgemeente van Beringen, een stad van ca. 45.000 inwoners. Het gebouw, dat dateert van de jaren 80, telt 41 bedden. Een uitbreidingsproject is thans in uitvoering. Dit project betreft de bouw van een nieuwe vleugel om de capaciteit van de site op ca. 90 eenhe den te brengen. De voorlopige oplevering van de uit breiding wordt verwacht voor het tweede semester van 2016. WZC Prinsenhof NV heeft het bestaande gebouw en het terrein in natura ingebracht in Aedifica NV, in ruil voor nieuw uitgegeven Aedifica-aandelen. De conven tionele aanschaffingswaarde (c.q. de inbrengwaarde) van het woonzorgcentrum bedraagt ca. 6 miljoen €. De transactie werd volledig gefinancierd door de uitgifte van 104.152 nieuwe Aedifica-aandelen. De nieuwe aandelen zijn volledig volgestort en zonder nominale waarde. Ze zijn sinds 21 december 2015 beursgenoteerd en geven recht op een dividend voor het boekjaar 2015/2016, met dien verstande dat het verwachte dividend met betrek king tot de periode van 1 juli 2015 tot 17 december 2015 door de inbrenger ten gunste van Aedifica ten laste werd genomen. Na de uitbreidingswerken zal de conventionele aanschaffingswaarde ca. 10 miljoen € bedragen (hetzij een uitbreidingsbudget van ca. 4 miljoen €). Het woon zorgcentrum wordt uitgebaat door WZC Prinsenhof VZW op basis van een triple net langetermijnovereenkomst. Het initiële huurrendement (triple net) bedraagt ca. 6%. WZC Prinsenhof VZW is een lokale speler in de sector van de seniorenzorg.
Aedifica heeft (samen met haar dochteronderneming Aedifica Invest NV) woonzorgcentrum Residentie Poort velden verworven. Het woonzorgcentrum is gelegen in Aarschot (29.000 inwoners, provincie Vlaams-Brabant), op ongeveer 20 km van Leuven. Residentie Poortvelden heeft een uitstekende ligging in een residentiële wijk. Het gebouw werd op 3 maart 2016 opgeleverd. De site bestaat uit een woonzorgcentrum en een serviceflatgebouw. Het woonzorgcentrum biedt plaats aan 60 residenten en het serviceflatgebouw telt 24 assistentiewoningen. De groep Aedifica heeft de eigendom van de site verworven met ingang op 24 maart 2016. De operatie werd in twee fases uitgevoerd, ter voltrekking van een princiepsakkoord dat op 12 juni 2014 werd aangekondigd:
• de inbreng in natura van de blote eigendom van het terrein (door Serviceresidentie De Vrucht VZW die er de eigenaar van was). De conventionele aanschaf fingswaarde van het terrein bedraagt ca. 1 miljoen €. De transactie werd volledig gefinancierd door de uit gifte van 22.093 nieuwe Aedifica-aandelen. De nieuwe aandelen zijn volledig volgestort en zonder nominale waarde. Ze zijn sinds 30 maart 2016 beursgeno teerd en geven recht op een dividend voor het boek jaar 2015/2016, met dien verstande dat het verwachte dividend met betrekking tot de periode van 1 juli 2015 tot 23 maart 2016 door de inbrenger ten gunste van Aedifica ten laste werd genomen.
• de verwerving (door Aedifica en haar dochteronderne ming Aedifica Invest NV) van 100% van de aandelen van de BVBA Woon & Zorg Vg Poortvelde, opstal houder van het terrein en eigenaar van de nieuwbouw (dochtervennootschap van de B&R groep). De conven tionele aanschaffingswaarde van het gebouw bedraagt ca. 11 miljoen €. De transactie werd gefinancierd door middel van de kredietlijnen van Aedifica.
De overeenkomst die gesloten werd voor het woon zorgcentrum is een niet-opzegbare triple net langeter mijnhuurovereenkomst van 27 jaar. Inzake de assisten tiewoningen neemt Vulpia de uitbating op in het kader van een terbeschikkigstellingsovereenkomst. Aedifica zal deze assistentiewoningen aan derden verkopen, aan gezien de GVV deze in dit geval als niet-strategische activa beschouwt. Het initiële brutohuurrendement (triple net) bedraagt ca. 6% voor een conventionele aanschaf fingswaarde voor de gehele site (inclusief terrein) van ca. 12 miljoen €. De uitbater van het woonzorgcentum is een entiteit van de groep Vulpia. Vulpia is een Belgi sche onderneming die aanwezig is op de private markt voor seniorenzorg sinds 2002. De groep is al uitbater van meerdere sites van Aedifica.
Aedifica heeft (samen met haar dochteronderneming Aedifica Invest NV) woonzorgcentrum Leopoldspark verworven. De site Leopoldspark maakt deel uit van een gemengd residentieel en commercieel nieuwbouwproject in Leopoldsburg, een gemeente met ca. 15.000 inwo ners. De site heeft een uitstekende ligging in het centrum van de gemeente, in de onmiddellijke nabijheid van het station, en telt 128 eenheden in het woonzorgcentrum en 22 assistentiewoningen. Aedifica meldde op 18 decem ber 2014 de ondertekening van een overeenkomst onder opschortende voorwaarden met het oog op de toekom stige verwerving van 100% van de aandelen van de vennootschap RL Invest NV. Deze vennootschap is de eigenaar van het woonzorgcentrum en het assistentie woningengebouw Leopoldspark, waarvan de voorlopige oplevering plaatsvond op 10 maart 2016. Aedifica en haar dochtervennootschap Aedifica Invest NV hebben op 29 maart 2016 100% van de aandelen van RL Invest NV verworven. De site wordt uitgebaat door een entiteit van de Vulpia-groep op basis van een triple net langetermijn overeenkomst van 27 jaar. De conventionele aanschaf fingswaarde van de site bedraagt ca. 21 miljoen €. Deze langetermijnovereenkomst brengt een initieel triple net rendement van ca. 5,5% op.
Op 24 mei 2016 heeft Aedifica een akkoord gemeld met betrekking tot de verwerving van acht sites van huisvesting voor senioren in België. Dit akkoord was aan opschortende
NEDERLAND IN 2015/2016
1996 en 2015 gebouwd of herontwikkeld. Woonzorgcentrum Oosterzonne is gelegen in het centrum van Zutendaal (8.000 inwoners, provincie Limburg). Het gebouw wordt sinds 2015 herontwikkeld om 82 residenten te huisvesten. Een laatste fase van deze herontwikkeling is in de zomer 2016 opgeleverd. Woonzorgcentrum De Witte Bergen is gelegen in Lichtaart, een deelgemeente van Kasterlee (18.000 inwoners, provincie Antwerpen). De site bevindt zich in een bosrijke omgeving en biedt plaats aan 119 residenten. Woonzorgcentrum Seniorenhof is gelegen in Tongeren (31.000 inwoners, provincie Limburg). Seniorenhof bevindt zich in een landelijke omgeving en biedt plaats aan 52 residenten. De site biedt eveneens de mogelijkheid om het woonzorgcentrum verder uit te breiden. Woonzorgcentrum Beerzelhof is gelegen in Beerzel, een deelgemeente van Putte (17.000 inwoners, provincie Antwerpen). De site bevindt zich in een groene omgeving en biedt plaats aan 61 residenten. Woonzorgcentrum Uilenspiegel is gelegen in Genk (65.000 inwoners, provincie Limburg). De site bevindt zich in een woonwijk in een groene omgeving en biedt plaats aan 97 residenten. De site biedt eveneens de mogelijkheid om het woonzorgcentrum verder uit te breiden. Woonzorgcentrum Coham is gelegen in Ham (11.000 inwoners, provincie Limburg). De site ligt vlakbij een bosrijk gebied en biedt plaats aan 120 residenten. De site biedt eveneens de mogelijkheid om het woonzorgcentrum verder uit te breiden. Woonzorgcentrum Sorgvliet is gelegen in Linter (7.000 inwoners, provincie Vlaams-Brabant). De site bevindt zich in een woonwijk in een landelijk gebied en biedt plaats aan 83 residenten. Woonzorgcentrum Ezeldijk is gelegen in Diest (23.000 inwoners, provincie Vlaams-Brabant). De site bevindt zich in een groene omgeving aan de rand van het stadscentrum, vlakbij het Warandepark. De laatste fase van de nieuwbouw van het woonzorgcentrum is sinds kort opgeleverd. Ezeldijk biedt plaats aan 105 residenten. De operatie werd als volgt uitgevoerd (zie sectie 2.2.):
voorwaarden onderworpen die op 19 augustus 2016 vervuld werden. De portefeuille bestaat uit acht woonzorgcentra in de Belgische provincies Antwerpen, Limburg en Vlaams-Brabant die gericht zijn op de huisvesting voor senioren met hoge zorgbehoeften. Alle sites werden tussen
De gecumuleerde aanschaffingswaarde van deze acht sites bedraagt ca. 97 miljoen €. De operatie werd deels gefinancierd door middel van de kredietlijnen van Aedifica, en deels via de bestaande investeringskredieten in de over te nemen vennootschappen. De uitbater van de woonzorgcentra is VZW Foyer de Lork. De groep Senior Living Group heeft de feitelijke controle over VZW Foyer de Lork overgenomen. De huurovereenkomsten voor deze acht sites zijn niet-opzegbare triple net langetermijnovereenkomsten. Het initiële brutohuurrendement bedraagt meer dan 5% voor een conventionele aanschaffingswaarde van ca. 97 miljoen €.
Op 28 juni 2016 heeft Aedifica een akkoord gemeld met betrekking tot de acquisitie van een site van huisvesting voor senioren, Jardins de la Mémoire, gelegen in Anderlecht (115.000 inwoners, Brussels Hoofdstedelijk Gewest). De site heeft een uitstekende ligging vlakbij de Brusselse Ring op de universitaire campus van de Université libre de Bruxelles ("ULB"), waar ook het Erasmusziekenhuis zich bevindt. Het woonzorgcentrum is gespecialiseerd in de opvang van personen met dementie. Het gebouw werd voltooid in 2005. Jardins de la Mémoire biedt plaats aan 110 residenten, verdeeld over 70 eenpersoonskamers en 20 tweepersoonskamers. Deze investering zal in de loop van de komende maanden worden uitgevoerd door de inbreng in natura van de eigendom van het gebouw en een erfpachtrecht op de grond, evenals door de overname van een bestaande lening. De conventionele aanschaffingswaarde van het ingebrachte onroerend goed bedraagt ca. 11 miljoen € en de lening ca. 7 miljoen €. Nieuwe Aedifica-aandelen zullen dus uitgegeven worden voor een bedrag van ca. 4 miljoen €. Het terrein waarop het gebouw zich bevindt, is voorwerp van een erfpachtovereenkomst met een resterende duur van 83 jaar. De ULB behoudt de naakte eigendom van dit terrein. De uitbater van het woonzorgcentrum is de VZW Les Jardins de la Mémoire, die in de loop van de zomer 2016 een entiteit van de groep Senior Living Group zal worden. De overeenkomst die gesloten werd voor het woonzorgcentrum is een niet-opzegbare triple net langetermijnhuurovereenkomst. Het initiële brutohuurrendement (triple net) bedraagt ca. 6% voor een conventionele aanschaffingswaarde van ca. 11 miljoen €.
Op 18 januari 2016 meldde Aedifica de acquisitie van het rustoord Käthe-Bernhardt-Haus in Schleswig-Holstein (Duitsland). Na de vervuling van de opschortende voorwaarden werd de eigendom en het genot van het gebouw op 1 maart 2016 door Aedifica NV verworven. Het rustoord Käthe-Bernhardt-Haus heeft een uitstekende ligging in het centrum van Husum, in de onmiddellijke nabijheid van het ziekenhuis Klinik Husum. Husum is een stad aan de Duitse Noordzeekust die ca. 22.000 inwoners telt en die is gelegen in de deelstaat Schleswig-Holstein. Het gebouw, dat dateert van 2009, telt thans 65 eenpersoonskamers en 18 assistentiewoningen. Het rustoord wordt uitgebaat door een dochtervennootschap van het Deutsches Rotes Kreuz Kreisverband Nordfriesland e. V., een tak van het Deutsches Rotes Kreuz (het Duitse Rode Kruis), een van de belangrijkste non-profitverenigingen van Duitsland. Op het vlak van seniorenzorg biedt de organisatie talrijke diensten aan voor ouderen, zoals thuiszorg, noodoproepsystemen en gespecialiseerd transport. Het Deutsches Rotes Kreuz Kreisverband Nordfriesland e. V. baat 5 rustoorden uit. Aedifica verheugt zich over deze nieuwe samenwerking met een kwaliteitsvolle Duitse speler in de zorgsector. De met deze uitbater gesloten huurovereenkomst is een niet-opzegbare langetermijnhuurovereenkomst met een duur van ca. 25 jaar. Het onderhoud en de herstellingen van de structuur, de gevels en het dak van het gebouw zijn ten laste van de eigenaar. Het initieel brutohuurrende ment (double net) voor dit rustoord bedraagt ca. 7%. De conventionele aanschaffingswaarde bedraagt ca. 7 mil joen €. De transactie werd gefinancierd door middel van de kredietlijnen van de Vennootschap en door de over name van een (met betrekking tot het gebouw) reeds bestaand krediet.
Op 1 maart 2016 heeft Aedifica een portefeuille van 4 sites van huisvesting voor senioren in Nederland ver worven. De portefeuille bestaat uit vier kleinschalige exclusieve woonzorglocaties in het hogere segment van de markt en gericht op de huisvesting van senioren met (hoge) zorgbehoeften. De zorgresidentie Holland is gele gen in Baarn (25.000 inwoners, provincie Utrecht), op ongeveer 10 km van Hilversum. Baarn geniet van een ruime bekendheid in Nederland omwille van de konink lijke residenties Paleis Soestdijk en kasteel Drakensteyn. De zorgresidentie ligt in een historische villawijk, naast het centrale park. De locatie bestaat uit twee aaneengesloten historische panden, beide beschermde monumenten, die geheel in 2014/2015 zijn gerenoveerd om 34 residenten in een uitzonderlijk kader te huisvesten. De zorgresiden tie Benvenuta is gelegen in Hilversum (88.000 inwoners, provincie Noord-Holland). Hilversum staat bekend als 'tuinstad' en 'villadorp' door de prominente aanwezigheid van natuur, tuinen en villa's. Daarnaast bevinden zich in Hilversum de belangrijkste mediabedrijven en televisie omroepen van Nederland. De zorgresidentie heeft een uitmuntende locatie in een residentiële wijk die volledig door groen omgeven wordt, op een boogscheut van het centrum van Hilversum. Het historische gebouw is een rijksmonument dat in 2009 herontwikkeld werd om 10 residenten in een uitzonderlijk kader te huisvesten. De zorgresidentie Molenenk is een nog te bouwen resi dentie (nieuwbouw) in Deventer (99.000 inwoners, pro vincie Overijssel), 20 km ten oosten van Apeldoorn. De locatie bevindt zich in een groene omgeving aan de rand van het stadscentrum, vlakbij een groot park dat talrijke recreatiemogelijkheden biedt. Het gebouw zal worden voltooid in 2017 en zal ca. 40 residenten kunnen huisves ten. De zorgresidentie Walgaerde is een nog te verbouwen residentie (verbouwing) in Hilversum (provincie Noord-Holland), in dezelfde wijk als Benvenuta. Na de voltooiing van interne verbouwingswerken (voorzien voor 2016 of 2017), zal het gebouw, ook een beschermd monument, ca. 15 residenten kunnen ontvangen. Aedifica NV heeft recent een Nederlandse 100%-dochtervennootschap opgericht, Aedifica Nederland BV, om deze investeringen uit te voeren :
De uitbater van de vier locaties is de groep Domus Mag nus, een Nederlandse onderneming die aanwezig is op de particuliere markt voor seniorenzorg sinds 2005. De groep zal in de nabije toekomst nog verschillende locaties in exploitatie nemen, zoals onder meer Mole nenk en Walgaerde. Het hoofdkantoor van de groep is gevestigd in Haarlem. Voor het derde jaar op rij kreeg de groep in Nederland het "Gouden PREZO" (afkorting van PREstaties in de ZOrg) keurmerk toegekend, het hoog ste keurmerk voor verantwoorde zorg én verantwoord ondernemerschap. Domus Magnus heeft in februari 2016 de exploitaties van sectorgenoot DS Verzorgd Wonen (de oorspronkelijke exploitant van de thans door Aedifica Nederland BV verworven locaties) overgenomen. Domus Magnus neemt hierdoor een leidende rol op in de begin nende consolidatie van de Nederlandse particuliere zorg markt. De overeenkomsten die gesloten werden of zullen worden voor deze vier sites zijn niet-opzegbare triple net langetermijnhuurovereenkomsten van 20 jaar. Het initiële brutohuurrendement (triple net) bedraagt ca. 7% voor een conventionele aanschaffingswaarde van ca. 30 miljoen €.
Aedifica meldde op 13 mei 2016 de acquisitie van een nieuwe site van huisvesting voor senioren in Nederland. Zorgresidentie Saksen Weimar is een kleinschalige woon zorglocatie in het midden- tot hogere segment van de markt en is gericht op de huisvesting van senioren met (hoge) zorgbehoeften, gelegen in Arnhem (150.000 inwo ners, provincie Gelderland). De zorgresidentie ligt in een residentiële wijk, naast het park Klarendal. Het gebouw was oorspronkelijk een kazerne uit de jaren 40 en werd in 2015 helemaal herontwikkeld om 42 residenten te huisvesten in een uitzonderlijk kader. Deze investering is uitgevoerd via Aedifica Nederland BV, een Nederlandse 100%-dochtervennootschap. Zij heeft de eigendom van de site Saksen Weimar verworven op 13 mei 2016.
15
DEEL VAN DE HUISVESTING VOOR SENIOREN IN DE PORTEFEUILLE
De conventionele aanschaffingswaarde van deze site bedraagt ca. 8 miljoen €. De site wordt uitgebaat door de groep Stepping Stones Home & Care, een Nederlandse onderneming die aanwezig is op de particuliere markt voor seniorenzorg sinds 2007. Stepping Stones Home & Care exploiteert thans een tiental locaties en stelt 140 medewerkers tewerk. De groep zal in de nabije toekomst nog verschillende locaties in exploitatie nemen. De huurovereenkomst die gesloten werd voor deze site is een niet-opzegbare triple net huurovereenkomst van 20 jaar. Het initiële brutohuurrendement (triple net) bedraagt ca. 7%.
Op 2 juni 2016 meldde Aedifica een akkoord voor de acquisitie van twee sites van huisvesting voor senioren in Nederland. De twee gebouwen zijn kleinschalige woonzorglocaties in het midden- tot hogere segment van de markt en zijn gericht op de huisvesting van senioren met (hoge) zorgbehoeften, in het bijzonder met een dementie-indicatie. Zorgresidentie Martha Flora Lochem is gelegen in Lochem (33.000 inwoners, provincie Gelderland). De zorgresidentie ligt in een residentiële wijk. Het gebouw werd volledig herontwikkeld in 2010 om 13 residenten te huisvesten in een uitzonderlijk kader. Na de voltooiing van een reeds geplande uitbreiding, zal het gebouw 15 residenten kunnen ontvangen. Zorgresidentie Martha Flora Rotterdam is een nog te bouwen residentie (nieuwbouw) gelegen in een residentiële wijk in Rotterdam (631.000 inwoners, provincie Zuid-Holland). De locatie ligt ongeveer 6 km ten noorden van het stadscentrum, in
STIJGING VAN DE GECONSOLIDEERDE OMZET
de nabijheid van een groot park en verschillende recreatiemogelijkheden. Het gebouw zal naar verwachting worden voltooid begin 2018 en zal ca. 34 residenten kunnen ontvangen. Deze investeringen zullen worden uitgevoerd via Aedifica Nederland BV, een Nederlandse 100%-dochtervennootschap, als volgt:
De operatie wordt gefinancierd door middel van Aedifica's kredietlijnen. De sites worden uitgebaat door de groep Martha Flora, een Nederlandse onderneming die gespecialiseerd is in de zorg voor personen met dementie. Martha Flora is aanwezig op de particuliere markt voor seniorenzorg sinds 2010. De groep exploiteert thans een zestal locaties en zal in de nabije toekomst nog verschillende sites in exploitatie nemen. De huurovereenkomsten die gesloten werden voor deze sites zijn niet-opzegbare triple net huurovereenkomsten van 20 jaar. Het initiële brutohuurrendement (triple net) op een conventionele aanschaffingswaarde van ca. 10 miljoen € is in lijn met de vorige transacties van Aedifica in Nederland.
De uitbreidings- en renovatiewerken voor het woonzorgcentrum Salve in Brasschaat werden voltooid in de loop van het eerste kwartaal 2015/2016.
De uitbreidingswerken voor het woonzorgcentrum Pont d'Amour in Dinant werden voltooid in de loop van het eerste kwartaal 2015/2016. De site heeft nu een capaciteit van 150 residenten.
De eerste fase van de uitbreidingswerken aan het woonzorgcentrum Op Haanven in Veerle-Laakdal werd voltooid in de loop van het tweede kwartaal 2015/2016. De tweede fase, die uit een gedeeltelijke afbraak en renovatie van het bestaande gebouw bestaat, is in uitvoering. De oplevering van de werken is voorzien voor begin 2017.
De renovatiewerken en de omvorming van het rustoord Marie-Louise in Wemmel tot assistentiewoningen werden voltooid in de loop van de maand januari 2016. De site telt thans 30 assistentiewoningen. De site wordt uitgebaat door een entiteit van de groep Armonea.
Aedifica meldde op 18 april 2016 de ingebruikname van de uitbreiding van het woonzorgcentrum Helianthus in Melle (provincie Oost-Vlaanderen, België). Het rustoord in Melle werd in 2013 verworven. In het kader van de erfpachtovereenkomst die werd gesloten met de uitbater van het rustoord, was de realisatie van een uitbreiding van het bestaande gebouw al voorzien (door de bouw van 22 assistentiewoningen). Deze uitbreiding heeft het voor de uitbater mogelijk gemaakt om de capaciteit van de site op 69 eenheden te brengen (42 bedden in het rustoord en 27 assistentiewoningen) en is op 15 april 2016 in gebruik genomen. De site is gelegen in een privé park van 1 ha, in een groene en residentiële wijk. Het omvat een rustoord en een serviceflatgebouw. De assistentiewoningen worden via de VZW Helianthus uitgebaat door de groep Senior Living Group (een toonaangevende speler op het vlak van seniorenzorg, die deel uitmaakt van de groep Korian) op basis van een triple net langetermijnovereenkomst van 27 jaar. Deze langetermijnovereenkomst genereert een triple net rendement van ca. 6%. Het geïnvesteerde budget in de uitbreiding bedraagt ca. 4 miljoen €.
Op 1 oktober 2015 heeft Aedifica een nieuw uitbreidingsproject aangekondigd voor het rustoord Die Rose im Kalletal, eigendom van Aedifica (via Aedifica Luxemburg I SARL) sinds 16 december 2014. Het project bestaat uit de constructie van een nieuwbouw van 28 bedden voor dementerende patiënten. Deze uitbreiding zal de totale capaciteit van de site op 96 bedden brengen. Het investeringsbedrag voor het project bedraagt minder dan 3 miljoen € en zal een initieel brutohuurrendement van meer dan 6% opleveren, op basis van een double net langetermijnovereenkomst. De uitbreiding, waarvan de oplevering eind 2015 plaatsvond, zal in de loop van de eerste helft van 2016 in de portefeuille worden opgenomen. Aedifica verkrijgt een 10-jarige triple net-garantie inzake het onderhoud van het gebouw.
De overeenkomst die inzake deze uitbreiding werd gesloten, is nog onderworpen aan de in Duitsland voor dergelijke transactie gebruikelijke voorwaarden.
Het vastgoedverslag van dit jaarlijks financieel verslag bevat een tabel met de lopende projectontwikkelingen op 30 juni 2016.
De bouwwerken van de volgende projecten zijn in uitvoering:
DIE ROSE IM KALLETAL DUITSLAND – HUISVESTING
VOOR SENIOREN
SZ AGO DRESDEN DUITSLAND – HUISVESTING VOOR SENIOREN
Inzake financiering hebben de volgende gebeurtenissen zich voorgedaan sinds het begin van het boekjaar 2015/2016:
Rekening houdend met die hierboven vermelde elementen, zien de vervaldata van de kredietlijnen van Aedifica eruit als volgt (in miljoen €):
| Lijnen Opname | ||
|---|---|---|
| • 2016/2017: | 30 | 30 |
| • 2017/2018: | 92 | 60 |
| • 2018/2019: | 131 | 111 |
| • 2019/2020: | 80 | 80 |
| • 2020/2021: | 91 | 66 |
| • 2021/2022: | 95 | 75 |
| • > 2022/2023: | 234 | 58 |
| Totaal | 753 | 480 |
| Gemiddelde resterende duur (in jaren) | 4,5 | 3,7 |
Zo werd tijdens het boekjaar 2015/2016 niet minder dan 400 miljoen € aan bankfinancieringen afgesloten of heronderhandeld.
De opening van deze bilaterale kredietlijnen toont eens te meer aan dat Aedifica een sterke en duurzame relatie heeft met haar banken.
De verkoop van de assistentiewoningen in Tienen vordert: op 30 juni 2016 waren 48 van de 49 appartementen verkocht. Het saldo van de te verkopen appartementen bedraagt minder dan 1 miljoen €. Daaraan worden de assistentiewoningen in Residentie Poortvelden toegevoegd (zie punt 2.1.1. hierboven) voor een waarde van 4 miljoen €.
Daarnaast zijn de verkoopakten van de overtollige terreinen in Laarne verleden op 10 en 23 juni 2016, voor een totaalbedrag van een miljoen €.
Op 9 september 2015 won Aedifica de "EPRA Gold Award" voor het jaarlijks financieel verslag 2013/2014. Aedifica sluit zo aan bij de kopgroep van de 106 Europese vennootschappen die worden geëvalueerd door EPRA, de Europese vereniging van beursgenoteerde vastgoedvennootschappen.
Op de 55ste uitreiking van de Prijs voor de beste financiële communicatie, die plaatsvond op 12 oktober 2015, heeft de Belgische Vereniging van Financiële Analisten (BVFA/ABAF) aan Aedifica de prijs voor de beste financiële communicatie in de categorie "Mid & Small Cap" toegekend. Deze categorie omvat 34 beursgenoteerde bedrijven uit alle sectoren. 92 analisten beoordeelden de vennootschappen.
Sinds 1 december 2015 werd het aandeel Aedifica opgenomen in de MSCI Small Caps Europe index. Aedifica heeft immers voldaan aan alle opnamevoorwaarden die door MSCI worden bepaald, tijdens het semesternazicht van de samenstelling van de indexen in november 2015.
MSCI ("Morgan Stanley Capital International") is een Europese beursindex die werd gelanceerd door Morgan Stanley Capital International en hergroepeert beursgenoteerde vennootschappen op wereldniveau.
Op 6 juli 2016 meldde Aedifica de ondertekening van een overeenkomst met betrekking tot de verwerving van twee Luxemburgse vennootschappen die eigenaar zijn van vijf rustoorden in Duitsland. Deze overeenkomst was aan voornamelijk administratieve opschortende voorwaarden onderworpen, die op 31 augustus 2016 vervuld werden. De portefeuille bestaat uit vijf rustoorden in de Duitse deelsta ten Saksen-Anhalt, Beieren en Berlijn. Alle gebouwen, met uitzondering van rustoord Frohnau, werden tussen 2001 en 2003 gebouwd. Rustoord Am Kloster is gelegen aan de rand van het centrum van Halberstadt (40.000 inwo ners, deelstaat Saksen-Anhalt), 55 km ten zuidwesten van Maagdenburg. De site werd in 2003 gebouwd en biedt plaats aan 136 residenten. Rustoord Rosenpark is gelegen in Uehlfeld, vlakbij Höchstadt (13.000 nwoners, deelstaat Beieren), op 40 km van Neurenberg. De site bevindt zich aan de rand van een residentiele wijk in een groene omge ving. Het rustoord werd gebouwd in 2003 en biedt plaats aan 79 residenten. Rustoord Patricia is gelegen in een levendige residentiële wijk in Neurenberg (500.000 inwo ners, deelstaat Beieren), in de buurt van verschillende recreatiemogelijkheden. Het rustoord werd in 2003 gebouwd en biedt plaats aan 174 residenten. Rustoord St. Anna is gelegen in een residentiële wijk aan de rand van het historische centrum van Höchstadt (13.000 inwo ners, deelstaat Beieren). De site bevindt zich in een groene omgeving. Het rustoord werd in 2002 gebouwd en biedt plaats aan 161 residenten. Rustoord Frohnau is gelegen in Berlijn (3.562.000 inwoners, deelstaat Berlijn). De site heeft een uitstekende locatie in de groene, residentiële wijk Frohnau en biedt plaats aan 107 residenten. Het rustoord werd oorspronkelijk in 1969 gebouwd en ver volgens in 1992 gerenoveerd en uitgebreid. De ligging en omvang van de site bieden op termijn eveneens heront wikkelingspotentieel. Deze investering werd uitgevoerd via de verwerving van de controle van twee Luxemburgse vennootschappen die eigenaar zijn van de gebouwen. De operatie werd gefinancierd door middel van Aedifica's kre dietlijnen. De uitbater van de rustoorden is de groep Vita nas, een Duitse onderneming die sinds 1969 aanwezig is op de particuliere markt voor seniorenzorg. Vitanas exploi teert meer dan 5.000 bedden in 39 sites met meer dan 4.300 medewerkers. De huurovereenkomsten voor deze vijf sites zijn nieuwe, niet-opzegbare langetermijnovereen komsten. Het initiële brutohuurrendement bedraagt meer dan 6% voor een conventionele aanschaffingswaarde van ca. 60 miljoen €.
Op 19 augustus 2016 meldde Aedifica de acquisitie van een portefeuille van acht sites van huisvesting voor senioren in België naar aanleiding van de vervulling van de opschortende voorwaarden, zoals aangekondigd in het persbericht van 24 mei 2016. Voor een beschrijving van de verworven sites kan de lezer sectie 2.1.1.
AAN BANKFINANCIERINGEN AFGESLOTEN OF HERONDERHANDELD IN 2015/2016
hierboven raadplegen, wetende dat de bouw van de sites Oosterzonne en Ezeldijk ondertussen werd afgerond. De operatie werd uitgevoerd als volgt:
De gecumuleerde aanschaffingswaarde van deze acht sites bedraagt ca. 97 miljoen €. De operatie werd deels gefinancierd door middel van de kredietlijnen van Aedifica, en deels via de overname van bestaande investeringskre dieten met een gemiddelde resterende duur van 12 jaar.
De hierna weergegeven commentaren en analyses ver wijzen naar de geconsolideerde jaarrekening die in dit jaarlijks financieel verslag opgenomen is.
Tijdens het boekjaar (1 juli 2015 – 30 juni 2016) is de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploi tatie met 147 miljoen € gestegen van 983 miljoen € tot 1.131 miljoen € (hetzij 1.157 miljoen € voor de totale por tefeuille met inbegrip van de projectontwikkelingen ten bedrage van 26 miljoen € en van de activa bestemd voor verkoop ten bedrage van 5 miljoen €). Deze stijging (van 15%) komt voornamelijk voort uit de netto-acquisities (zie secties 2.1.1., 2.1.2. en 2.1.3. hierboven), uit de opleve ring van voltooide projecten (zie sectie 2.1.4. hierboven) en uit de variatie van de reële waarde van vastgoedbe leggingen in exploitatie die in het resultaat opgenomen wordt (+16,9 miljoen € of +1,5%). Deze waardering, die door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen opgesteld wordt, wordt als volgt opgesplitst :
Op 30 juni 2016 tellen de vastgoedbeleggingen in exploi tatie van Aedifica 165 panden, met een totale bebouwde oppervlakte van 547.000 m², voornamelijk bestaande uit :
| 30 juni 2016 | 30 juni 2015 | |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 59.822 | 49.903 |
| Met verhuur verbonden kosten | -35 | -50 |
| Nettohuurresultaat | 59.787 | 49.853 |
| Operationele kosten1 | -12.173 | -10.831 |
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille |
47.614 | 39.022 |
| Exploitatiemarge2 (%) |
80% | 78% |
| Financieel resultaat vóór IAS 39 | -12.707 | -13.148 |
| Belastingen | -581 | -376 |
| Resultaat vóór variaties in reële waarde | 34.326 | 25.498 |
| Noemer (IAS 33) | 14.122.758 | 10.658.981 |
| Resultaat vóór variaties in reële waarde per aandeel (€/aandeel) |
2,43 | 2,39 |
| Resultaat vóór variaties in reële waarde | 34.326 | 25.498 |
|---|---|---|
| IAS 39-impact3 | -5.685 | 374 |
| IAS 40-impact4 | 10.775 | 19.259 |
| IAS 40-impact5 | 731 | 428 |
| IAS 40-impact6 | 120 | -395 |
| Afrondingsverschil | -1 | 1 |
| Nettoresultaat (aandeel van de groep) | 40.266 | 45.165 |
| Noemer (IAS 33) | 14.122.758 | 10.658.981 |
| Nettoresultaat per aandeel (aandeel van de groep - IAS 33 - €/aandeel) |
2,85 | 4,24 |
Verdeeld per activiteitensector betekende dit (in reële waarde):
Geografisch was de portefeuille als volgt gespreid (in reële waarde):
De bezettingsgraad (zie lexicon) voor het niet-gemeubelde deel van de portefeuille (dat 94% van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie vertegenwoordigt) bedraagt 98,1% op 30 juni 2016. Dit overstijgt het recordniveau dat werd bereikt bij het afsluiten van het vorige boekjaar (97,9% op 30 juni 2015).
De bezettingsgraad van de gemeubelde appartementen (die nog slechts 6% van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie vertegenwoordigen) bedraagt 78,6% over het boekjaar 2015/2016. Dit is licht hoger dan de bezettingsgraad die werd behaald voor het hele boekjaar 2014/2015 (78,3%) en een lichte daling ten opzichte van de laatst gepubliceerde bezettingsgraad (79,3% op 31 maart 2016).
De globale bezettingsgraad van de portefeuille bedraagt 98% op 30 juni 2016.
De gemiddelde resterende duur van de huurovereenkomsten van de hele portefeuille bedraagt 20 jaar, identiek aan de gemiddelde resterende duur van 30 juni 2015. Die prestatie is te verklaren door het grote aandeel van langetermijnhuurcontracten (erfpachtovereenkomsten) in de portefeuille van Aedifica.
De geconsolideerde resultatenrekening is in dit jaarlijks financieel verslag opgenomen. In de volgende secties van dit geconsolideerd beheersverslag wordt de resultatenrekening in een analytische vorm, zoals die overigens voor de interne rapportering van Aedifica wordt aangewend, voorgesteld en geanalyseerd. De resultatenrekening dekt een periode van 12 maanden, van 1 juli 2015 tot 30 juni 2016. De acquisities werden geboekt op datum van effectieve controleoverdracht. Deze operaties hebben bijgevolg een verschillende weerslag op de resultatenrekening, naargelang zij plaatsvonden bij aanvang van, tijdens of op het einde van de periode.
De geconsolideerde omzet (geconsolideerde huurinkomsten) van het boekjaar stijgt met 20% ten opzichte van het vorige boekjaar en bedraagt 59,8 miljoen €. Dat is beter dan voorzien werd in het budget, dankzij de talrijke niet-gebudgetteerde acquisities die gerealiseerd werden sinds het begin van het boekjaar 2015/2016.
De sectorale variatie van de geconsolideerde omzet (+10 miljoen €, hetzij +19,9% of +0,5% bij ongewijzigde portefeuille) is hieronder vermeld:
De evolutie van de huurinkomsten van het segment van de huisvesting voor senioren (+29,2% of +0,8% bij ongewijzigde portefeuille) toont de relevantie aan van de investeringsstrategie van Aedifica in dit segment, dat al bijna 74% van de omzet genereert en bijna 91% van het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille van de Groep.
De huurinkomsten van de appartementsgebouwen en de hotels zijn stabiel.
Na aftrek van de met verhuur verbonden kosten bedraagt het nettohuurresultaat 59,8 miljoen € (+20% ten opzichte van 30 juni 2015).
Het vastgoedresultaat bedraagt 58,4 miljoen € (30 juni 2015: 48,3 miljoen €). Dit resultaat, verminderd met de andere directe kosten, leidt tot een operationeel vastgoedresultaat van 54,2 miljoen € (30 juni 2015: 44,1 miljoen €). Dit impliceert een operationele marge (zie lexicon) van 91% (30 juni 2015: 89%).
Na aftrek van de algemene kosten ten bedrage van 6,7 miljoen € (op 30 juni 2015: 5,4 miljoen €) en rekening houdend met de andere operationele inkomsten en lasten, stijgt het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille met 22% tot 47,6 miljoen € (30 juni 2015: 39,0 miljoen €), dat impliceert een exploitatiemarge (zie lexicon) van 80% (30 juni 2015: 78%) en is hoger dan het budget.
Rekening houdend met de kasstromen die gegenereerd worden door de indekkingsinstrumenten (die hieronder beschreven worden), bedragen de netto-interestlasten van Aedifica 11,9 miljoen € (30 juni 2015: 12,8 miljoen €). De effectieve gemiddelde interestvoet (2,9% vóór activering van de intercalaire interesten op de projectontwikkelingen) is lager dan de gemiddelde interestvoet van het vorige boekjaar (3,0%) en lager dan die van het budget (3,0%). Rekening houdend met de andere financiële opbrengsten en lasten (waaronder niet-recurrente opbrengsten van 0,1 miljoen € die beschreven worden in toelichting 21 van de geconsolideerde jaarrekening in bijlage) en met uitsluiting van de netto-impact van de herwaardering van de indekkingsinstrumenten aan hun reële waarde (deze impact, die geen kasstroom is, wordt volgens de IAS 39-norm geboekt en maakt geen deel uit van het resultaat vóór variaties in de reële waarde zoals hieronder uitgelegd), leidt het financiële resultaat vóór IAS 39 tot een nettolast van 12,7 miljoen € (op 30 juni 2015: 13,1 miljoen €, met inbegrip van niet-recurrente opbrengsten van 0,4 miljoen € die beschreven worden in toelichting 21 in bijlage), lager dan het budget.
De belastingen bestaan uit verschuldigde en uitgestelde belastingen. In overeenstemming met het bijzondere belastingstelsel van de GVV's omvatten de verschuldigde belastingen (last van 0,6 miljoen €; 30 juni 2015: last van 0,4 miljoen €) voornamelijk de Belgische belasting op de verworpen uitgaven van Aedifica, de belasting op winst die door Aedifica in het buitenland werd behaald en de belasting op de winst van geconsolideerde dochterondernemingen. Deze belastingen zijn in overeenstemming met het budget. De uitgestelde belastingen worden hieronder verklaard.
Het resultaat vóór variaties in de reële waarde bedraagt 34,3 miljoen € (30 juni 2015: 25,5 miljoen €), hetzij 2,43 € per aandeel, berekend op basis van het gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen in omloop (30 juni 2015: 2,39 € per aandeel). Dit resultaat (absoluut en per aandeel) is hoger dan het budget.
De resultatenrekening telt bovendien elementen die geen kasstroom zijn (m.a.w. non cash) en die fluctueren in functie van externe marktparameters. Het betreft de variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (in de boekhouding opgenomen volgens de IAS 40-norm), de variatie van de reële waarde van de financiële activa
KAPITAALVERHOGING IN GELD VAN 29 JUNI 2015
en passiva (in de boekhouding opgenomen volgens de IAS 39-norm) en de uitgestelde belastingen (die voortvloeien uit de IAS 40-norm).
Rekening houdend met de hierboven vermelde niet-monetaire elementen, bedraagt het nettoresultaat (aandeel van de groep) 40,3 miljoen € (30 juni 2015: 45,2 miljoen €). Het gewone resultaat per aandeel ("basic earnings per share" zoals gedefinieerd door IAS 33 en berekend in toelichting 26) bedraagt 2,85 € (30 juni 2015: 4,24 €).
Het statutaire gecorrigeerde resultaat, zoals gedefinieerd in de bijlage van het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, bedraagt 32,2 miljoen € (30 juni 2015: 25,4 miljoen €), berekend in toelichting 50. Dit is een stijging van 27%. Rekening houdend met het recht op het dividend van de aandelen uitgegeven tijdens het boekjaar betekent dit een bedrag van 2,27 € per aandeel (30 juni 2015: 2,33 € per aandeel).
Op 30 juni 2016 bestaan de activa op de balans van Aedifica voor 99% uit vastgoedbeleggingen (30 juni 2015: 99%), die gewaardeerd worden volgens de IAS 40-norm (geboekt aan reële waarde zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, namelijk Stadim CVBA, de Crombrugghe & Partners NV en CBRE CmbH). Ze vertegenwoordigen een bedrag van 1.157 miljoen € (30 juni 2015: 1.005 miljoen €). Deze rubriek omvat:
De "andere activa opgenomen in de schuldratio" vertegenwoordigen 1% van het totaal van de balans (30 juni 2015: 1%).
Sinds de oprichting van Aedifica is haar kapitaal geëvolueerd ingevolge diverse vastgoedoperaties (inbrengen, fusies, enz.) en de kapitaalverhogingen in geld van oktober 2010, december 2012 en juni 2015. Het kapitaal bedraagt 374 miljoen € op 30 juni 2016 (30 juni 2015: 371 miljoen €). De uitgiftepremie bedraagt op 30 juni 2016 156 miljoen € (30 juni 2015: 151 miljoen €). Ter herinnering: de IFRS-normen bepalen dat de kosten verbonden aan een kapitaalverhoging in mindering van het statutaire kapitaal moeten worden voorgesteld. Het eigen vermogen (of nettoactiva), dat de intrinsieke waarde van Aedifica vertegenwoordigt, rekening houdend met de reële waarde van het vastgoedpatrimonium, bedraagt:
Op 30 juni 2016 bedragen de schulden en passiva die worden opgenomen in de schuldratio (zoals gedefinieerd door het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen) 499 miljoen € (30 juni 2015: 377 miljoen €). Hiervan betreft 479 miljoen € (30 juni 2015: 367 miljoen €) het bedrag dat effectief is getrokken op de kredietlijnen van de vennootschap (meer details hierover zijn te vinden in toelichting 40). De schuldratio van Aedifica bedraagt dus 42,5% op geconsolideerd niveau (30 juni 2015: 37,0%) en 40,4% op statutair niveau (30 juni 2015: 36,9%). Aangezien de maximaal toegelaten schuldratio voor GVV's 65% van de totale activa bedraagt, beschikt Aedifica heden nog over een geconsolideerde schuldcapaciteit van 263 miljoen € bij constante activa (d.w.z. zonder groei van de vastgoedportefeuille) en van 752 miljoen € bij variabele activa (d.w.z. met groei van de vastgoedportefeuille). Omgekeerd zou de huidige balansstructuur, indien alle andere parameters gelijk blijven, een vermindering van de reële waarde van de gebouwen met 35% kunnen absorberen alvorens de maximale schuldratio te bereiken. Ten opzichte van de huidige bankcovenants waartoe Aedifica zich heeft verbonden en waarbij de schuldratio tot 60% beperkt wordt, bedragen de drie hiervoor vermelde drempels 204 miljoen € bij constante activa, 512 miljoen € bij variabele activa en -29%.
De andere passiva van 54 miljoen € (30 juni 2015: 45 miljoen €) vertegenwoordigen voornamelijk de reële waarde van de financiële indekkingsinstrumenten (30 juni 2016: 46 miljoen €; 30 juni 2015: 38 miljoen €).
Ter herinnering: de IFRS-normen bepalen dat de jaarrekening moet worden voorgelegd vóór de bestemming van het resultaat. Het nettoactief van 42,59 € per aandeel op 30 juni 2015 omvatte derhalve nog het dividend dat in oktober 2015 werd uitgekeerd en moet bijgevolg verminderd worden met 1,56 € per aandeel om de nettoactiefwaarde per aandeel op 30 juni 2015 te kunnen vergelijken met de nettoactiefwaarde per aandeel op 30 juni 2016. Dit bedrag stemt overeen met het totaalbedrag aan uitgekeerde dividenden (ten bedrage van 22 miljoen €) gedeeld door het aantal aandelen in omloop op 30 juni 2015 (14.045.931).
Vóór de niet-monetaire (d.w.z. non cash-) impact van de toepassing van de IAS 39-norm en na uitbetaling van het dividend 2014/2015 in oktober 2015, bedraagt de nettoactiefwaarde per aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 47,08 € op 30 juni 2016 (43,74 € per aandeel op 30 juni 2015).
De geconsolideerde kasstroomtabel, die wordt voorgesteld in de geconsolideerde jaarrekening (opgenomen in bijlage), toont totale kasstromen ten bedrage van +1,3 miljoen € (30 juni 2015: +2,4 miljoen €). Deze vloeien voort uit de netto operationele stromen van
| 30 juni 2016 | 30 juni 2015 | |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen (reële waarde)1 | 1.156.834 | 1.005.163 |
| Andere activa opgenomen in de schuldratio |
15.832 | 14.073 |
| Andere activa | 496 | 1.048 |
| Totaal activa | 1.173.162 | 1.020.284 |
| Eigen vermogen | ||
| Vóór IAS 39-impact | 668.155 | 636.193 |
| IAS 39-impact2 | -47.407 | -37.923 |
| Eigen vermogen | 620.749 | 598.270 |
| Schulden en verplichtingen opgenomen in de schuldratio |
498.796 | 377.216 |
| Andere verplichtingen | 53.617 | 44.798 |
| Totaal van het eigen vermogen en verplichtingen |
1.173.162 | 1.020.284 |
| Schuldratio (%) | 42,5 | 37,0 |
Inclusief de activa bestemd voor verkoop.
Reële waarde van de indekkingsinstrumenten (zie toelichting 33).
| 30 juni 2016 | 30 juni 2015 | |
|---|---|---|
| Op basis van de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
||
| Nettoactief na aftrek van het dividend 2014/2015, vóór IAS 39 |
47,08 | 43,74 |
| IAS 39-impact | -3,34 | -2,70 |
| Nettoactief na aftrek van het dividend 2014/2015 |
43,74 | 41,04 |
| Aantal aandelen in omloop (zonder eigen aandelen) |
14.192.032 | 14.045.931 |
VOORGESTELD BRUTODIVIDEND VOOR 2015/2016, WAT EEN STATUTAIRE PAY-OUT RATIO VAN 92% INHOUDT
+50,1 miljoen € (30 juni 2015: +36,6 miljoen €), de netto-investeringsstromen van -74,6 miljoen € (30 juni 2015: -84,8 miljoen €) en de nettofinancieringsstromen van +25,8 miljoen € (30 juni 2015: +50,7 miljoen €).
De huurinkomsten van deze sector bedragen 44,0 miljoen € (30 juni 2015: 34,1 miljoen €) of 74% van de totale huurinkomsten van Aedifica. Vermits de huurovereenkomsten over het algemeen triple net (zie lexicon) huurovereenkomsten zijn, is het exploitatieresultaat van de gebouwen vrijwel identiek aan het nettohuurresultaat. De reële waarde van de vastgoedbeleggingen die aan deze sector worden toegerekend, in overeenstemming met de IFRS 8-norm, bedraagt 835 miljoen € (30 juni 2015: 694 miljoen €), hetzij 74% van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie van Aedifica.
De huurinkomsten van deze sector bedragen 11,8 miljoen € (30 juni 2015: 11,9 miljoen €) of 20% van de totale huurinkomsten van Aedifica. Na aftrek van de kosten die rechtstreeks verband houden met deze activiteit bedraagt het exploitatieresultaat van de gebouwen 7,1 miljoen € (30 juni 2015: 7,0 miljoen €). De reële waarde van de vastgoedbeleggingen die aan deze sector worden toegerekend, in overeenstemming met de IFRS 8-norm, bedraagt 219 miljoen € (30 juni 2015: 214 miljoen €), hetzij 19% van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie van Aedifica.
De huurinkomsten van deze sector bedragen 4,1 miljoen € (30 juni 2015: 4,0 miljoen €) of 7% van de totale huurinkomsten van Aedifica. Na aftrek van de kosten die rechtstreeks verband houden met deze activiteit, bedraagt het exploitatieresultaat van de gebouwen 4,0 miljoen € (30 juni 2015: 3,9 miljoen €). De reële waarde van de vastgoedbeleggingen die aan deze sector worden toegerekend, in overeenstemming met de IFRS 8-norm, bedraagt 72 miljoen € (30 juni 2015: 73 miljoen €), hetzij 6% van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie van Aedifica.
De raad van bestuur stelt aan de gewone algemene vergadering van de aandeelhouders van 28 oktober 2016 voor om de jaarrekening per 30 juni 2016 van Aedifica NV goed te keuren. Hiervan wordt een samenvatting verstrekt in het hoofdstuk "Verkorte statutaire jaarrekening" van het huidige jaarlijks financieel verslag. De raad van bestuur stelt eveneens voor een brutodividend uit te keren van 2,10 € per aandeel, dat in overeenstemming is met de vooruitzichten (het "budget") die werden gepubliceerd in de verrichtingsnota betreffende de kapitaalverhoging van juni 2015. De pay-out-ratio bereikt dan ook 92%.
Sinds 1 januari 2016 bedraagt de roerende voorheffing 27%. De lezer wordt verwezen naar het hoofdstuk 5.2 van het hoofdstuk "Permanente documenten" van dit jaarlijks financieel verslag met betrekking tot de fiscale behandeling van de dividenden, evenals naar sectie 4.2. van het hoofdstuk "Risicofactoren" voor de verwachte evolutie van de onroerende voorheffing.
De tabel hiernaast geeft de bestemming weer van het statutaire resultaat van het boekjaar 2015/2016 op basis van het aantal aandelen in omloop op 2 september 2016, rekening houdend met de ermee verbonden rechten.
Het voorgestelde dividend stemt overeen met artikel 13, § 1, lid 1 van het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, vermits het bedrag ervan hoger is dan het vereiste minimum van 80% van het gecorrigeerde resultaat verminderd met de daling van de schuldenlast in de loop van het boekjaar zoals blijkt uit de statutaire jaarrekening.
Het voorgestelde dividend zal, na goedkeuring door de algemene vergadering van aandeelhouders, in principe betaalbaar zijn vanaf 4 november 2016 ("payment date" van coupon 15 met betrekking tot het boekjaar 2015/2016). Het dividend zal via bankoverschrijving worden gestort vanaf dezelfde datum. Het nettodividend per aandeel bedraagt, na aftrek van de roerende voorheffing van 27%, 1,5330 €.
Aedifica oefent haar activiteit uit in een omgeving die voortdurend in evolutie is en die dus bepaalde risico's met zich meebrengt. De concretisering van deze risico's kan een ongunstige invloed hebben op de vennootschap, haar activiteit, haar perspectieven, haar financiële situatie of haar resultaten. Met deze risico's moet dus in het kader van een investeringsbeslissing rekening gehouden worden.
Aedifica stelt zich als doel om deze risico's zo goed mogelijk te beheren om terugkerende huurinkomsten te genereren, alsook om een potentieel van meerwaarden op te bouwen.
De voornaamste risicofactoren (die het voorwerp uitmaken van een aparte sectie van het jaarlijks financieel verslag, maar die in uitvoering van artikel 119 van het Wetboek van Vennootschappen hier samengevat worden) waarmee Aedifica geconfronteerd wordt, maken het voorwerp uit van een regelmatige opvolging, zowel door het management als door de raad van bestuur, die ter
| 30 juni 2016 | 30 juni 2015 | |
|---|---|---|
| A. Nettoresultaat | 40.340.851 | 39.443.874 |
| B. Toevoeging/onttrekking reserves (-/+) | 8.500.660 | 14.653.035 |
| 1. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor het (positieve of negatieve) saldo van de variaties in de rëele waarde van vastgoed (-/+) |
||
| - boekjaar | 18.066.033 | 13.897.832 |
| - vorige boekjaren | 0 | 0 |
| - realisatie vastgoed | 730.675 | 427.591 |
| 2. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-/+) |
-4.382.170 | 0 |
| 3. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (-) |
||
| - boekjaar | -134.668 | 0 |
| - vorige boekjaren | 0 | 0 |
| 4. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+) |
||
| - boekjaar | 0 | 0 |
| - vorige boekjaren | 0 | 0 |
| 5. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (-) |
||
| - boekjaar | -5.455.572 | 461.498 |
| - vorige boekjaren | 0 | 0 |
| 6. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+) |
||
| - boekjaar | 0 | 0 |
| - vorige boekjaren | 0 | 0 |
| 7. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor het saldo van de wisselkoersverschillen op monetaire activa en passiva (-/+) |
0 | 0 |
| 8. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland (-/+) |
-323.638 | -133.886 |
| 9. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor de ontvangen dividenden bestemd voor de terugbetaling van financiële schulden (-/+) |
0 | 0 |
| 10. Toevoeging aan/onttrekking van andere reserves (-/+) | 0 | 0 |
| 11. Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren (-/+) | 0 | 0 |
| C. Vergoeding voor het kapitaal overeenkomstig artikel 13, § 1, lid 1 | 25.778.406 | 20.341.185 |
| D. Vergoeding voor het kapitaal - andere dan C | 4.014.266 | 1.508.041 |
| Over te dragen resultaat | 2.047.519 | 2.941.613 |
zake een voorzichtig beleid hebben uitgestippeld en die het, indien nodig, regelmatig zullen blijven aanpassen.
De volgende risico's worden in detail behandeld in het hoofdstuk "Risicofactoren" van het jaarlijks financieel verslag: marktrisico's (economisch risico, risico van de vastgoedmarkt, inflatierisico, risico van concentratie van operatoren in het segment van de huisvesting voor senioren), risico's gekoppeld aan de vastgoedportefeuille van Aedifica (huurprijzen, beheer, kwaliteit en waardering van de gebouwen, onteigening, fusie-, splitsing- of overnameverrichtingen), reglementaire risico's, bedrijfsrisico's, risico's verbonden aan de ondersteuningsprocessen. De risico's gekoppeld aan de financiële instrumenten worden in de volgende sectie beschreven.
NEDERLAND – HUISVESTING VOOR SENIOREN
Het financiële beleid van Aedifica strekt ertoe haar een permanente toegang tot krediet te verzekeren en het renterisico op te volgen en te minimaliseren.
Het gebruik van financiële instrumenten (die het voorwerp zijn van de sectie "financiële risico's" in het hoofdstuk "risicofactoren" van dit jaarlijks financieel verslag) wordt in toelichting 44 van de geconsolideerde jaarrekening uitvoerig beschreven. De volgende elementen worden erin voorgesteld: schuldstructuur; liquiditeitsrisico; renterisico; risico verbonden aan de bancaire tegenpartij; wisselrisico; risico van financiële budgettering en planning.
De transacties met verbonden partijen zoals bepaald door de IAS 24-norm en het Wetboek van Vennootschappen zijn het voorwerp van de toelichting 48 van de geconsolideerde jaarrekening in bijlage. Deze transacties omvatten de bezoldiging van de bestuurders en van de effectieve leiders van Aedifica.
Sommige transacties vielen tevens in het toepassingsgebied van artikel 37 van de wet van 12 mei 2014 (behalve voor de gevallen expliciet vermeld in artikel 38 van dezelfde wet). In de loop van het boekjaar 2015/2016 werden geen transacties uitgevoerd die in dit artikel bedoeld worden en die buiten het kader van normale commerciële relaties tussen Aedifica en haar gewoonlijke dienstverleners vallen.
Aedifica NV heeft op 30 juni 2016 zeven vaste dochtervennootschappen, waarvan twee in België, drie in Luxemburg, één in Duitsland en één in Nederland. De hieronder vermelde percentages geven zowel Aedifica's aandeel in het kapitaal weer, als haar aandeel in de stemrechten.
Aedifica NV bezit 94% van de aandelen van Aedifica Luxemburg I SARL. Deze dochtervennootschap bezit drie gebouwen gelegen in Duitsland. De overige 6% zijn in het bezit van een investeerder die niet aan Aedifica verbonden is.
Aedifica NV bezit 94% van de aandelen van Aedifica Luxemburg II SARL. Deze dochtervennootschap bezit drie gebouwen gelegen in Duitsland. De overige 6% zijn in het bezit van een investeerder die niet aan Aedifica verbonden is.
Daarnaast heeft Aedifica (samen met Aedifica Invest NV) op deze datum eveneens zeven dochtervennootschap pen in België die vastgoedbeleggingen hebben. Deze dochtervennootschappen zullen in de loop van de vol gende maanden door Aedifica worden opgeslorpt. Het betreft La Croix Huart NV, Patrimoniale Flandria NV, Senior Hotel Flandria NV, Vinkenbosch NV, Heydeveld BVBA, Woon & Zorg Vg Poortvelde BVBA en RL Invest NV. Woon & Zorg Vg Poortvelde BVBA en RL Invest NV werden door Aedifica geabsorbeerd op 4 juli 2016, terwijl La Croix Huart NV, Patrimoniale Flandria NV en Senior Hotel Flan dria NV geabsorbeerd werden op 2 september 2016.
Het hiernaast weergegeven organigram toont de doch tervennootschappen van de Groep en het aandeel van de Groep in elk van deze dochtervennootschappen.
Aedifica heeft geen onderzoeks- en ontwikkelings activiteiten zoals bedoeld in artikelen 96 en 119 van het Wetboek van Vennootschappen.
Aedifica past de IFRS-normen toe, zowel voor het opstel len van haar geconsolideerde jaarrekening als voor haar statutaire rekeningen. In overeenstemming met de IAS 32-norm en het schema van de jaarrekeningen opgenomen in bijlage C van het koninklijk besluit van 13 juli 2014, worden de eigen aandelen van Aedifica in mindering gebracht van het eigen vermogen. Op 30 juni 2016 bezat de Aedifica-groep geen enkel eigen aandeel.
Daarnaast heeft Aedifica NV op 30 juni 2016 een pand op aandelen van de vennootschap, in het kader van acquisi ties van gebouwen. Deze panden worden gespecifieerd in toelichting 45.3.2 van de geconsolideerde jaarrekening hierna.
De vooruitzichten werden opgesteld door de raad van bestuur in het kader van de opmaak van het budget voor het boekjaar 2016/2017 op een basis die vergelijkbaar is met de historische financiële informatie.
a) Indexatiepercentage van de huurprijzen en de lasten: in overeenstemming met de maandelijkse vooruitzichten van het Federaal Planbureau die op 5 juli 2016 opgesteld zijn, gemiddeld 1,66% over het boekjaar ;
b) Vastgoedbeleggingen: gewaardeerd aan reële waarde, op basis van nulgroei op jaarbasis ;
c) Gemiddelde rentevoet, voor activering van tussentijdse interesten: 2,5%, op basis van de euribor rentecurve zoals die zich voordeed op 30 juni 2016, de lopende bankmarges en indekkingen ;
d) Het budget houdt rekening met het behoud van het GVV-statuut (zie sectie "risicofactoren", punt 4.1.).
a) Huurgelden: de huurgelden zijn in de eerste plaats op de thans geïnde huren gebaseerd en houden rekening met de indexatie. Met huurderving, de huurlasten voor de onverhuurde ruimtes alsook makelaarscommissies op het ogenblik van de wederverhuring wordt er eveneens rekening gehouden in de vooruitzichten. De vooruitzich ten inzake huurgelden zijn vervolgens herzien in het licht van de operationele trends en de huidige staat van de markten waarop de vennootschap actief is.
Bovendien bevatten de huurinkomsten van het segment van de huisvesting voor senioren hypotheses inzake toe komstige uitbreidingen van de portefeuille (voltooiing van de gebouwen die nu nog in ontwikkeling zijn en mogelijke acquisities waarvoor de precieze timing niet met zeker heid bepaald kan worden).
b) Onroerende lasten: de hypotheses betreffende de onroerende lasten hebben betrekking op de kosten van intern en extern vastgoedbeheer (syndicus, conciërge, enz.), de onderhouds- en renovatiekosten, de belastin gen en de onroerende voorheffing, en de verzekeringen.
c) Kosten van beheer van de vennootschap: in deze vooruitzichten worden de personeelskosten, de adminis tratieve kosten en de kosten die rechtstreeks gekoppeld zijn aan de notering van de aandelen van de Vennoot schap, geïntegreerd.
d) Investeringsbudget: de voorziene netto-investeringen voor het volgende boekjaar voor een bedrag van 290 mil joen € worden in speciën betaald (met uitzondering van 4 miljoen € die in nieuwe Aedifica-aandelen zou worden uit gegeven in het kader van het project Jardins de la Mémoire). Het betreft voornamelijk (i) betalingen in het kader van de ontwikkelingsprojecten, en (ii) bijkomende investeringen voor een bedrag van 50 miljoen € – waarvoor er nog geen enkele verbintenis bestaat – waarvan verondersteld wordt dat ze tijdens het volgende boekjaar gerealiseerd worden in het segment van de huisvesting voor senioren, te betalen in speciën, en die huuropbrengsten opleveren op een niveau dat gelijk is aan de huidige marktpraktijken.
De raad van bestuur blijft met zeer grote aandacht de evolu tie van de economische en financiële context volgen, alsook de eventuele invloed ervan op de activiteiten van de Groep.
In het huidige economische klimaat zijn de voornaamste troeven van Aedifica de volgende :
werd uitgevoerd –, waarvan ca. 228 miljoen € nog gere aliseerd moeten worden in een tijdsspanne van vier jaar) alsook nieuwe investeringen uit te voeren.
Gelet op het voorgaande en de hypotheses hierboven (zie sectie 11.1), voorziet de raad van bestuur van de Vennoot schap voor het boekjaar 2016/2017, op basis van de voorziene vastgoedportefeuille, en zonder onvoorziene ontwikkelingen, 76 miljoen € aan huurinkomsten. Dat zou leiden tot een resultaat vóór variaties in reële waarde van 42 miljoen € of 2,97 € per aandeel, wat een burtodividenduitkering van 2,25 € (een stijging ten opzichte van het dividend dat de raad van bestuur voor het boekjaar 2015/2016 voorstelt) mogelijk zou maken. Op die basis zou het nettoresultaat 42 miljoen € bedragen. De beschikbare (statutaire) reserves, die berekend zijn in overeenstemming met artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen en het koninklijk besluit van 7 december 2010, bedragen 13,1 miljoen €.
De bovenvermelde vooruitzichten zijn projecties waarvan de effectieve verwezenlijking onder meer afhangt van de evolu tie van de vastgoed- en de financiële markt. Ze houden geen verbintenis in hoofde van de Vennootschap in en maken niet het voorwerp uit van een revisorale controle. Niettemin heeft de commissaris, Ernst & Young Bedrijfsrevisoren BCVBA, vertegenwoordigd door de heer Jean-François Hubin, vol gend verslag afgeleverd (dit verslag van de commissaris wordt getrouw weergegeven en er is, voor zover Aedifica daar kennis van heeft, geen enkel feit weggelaten dat de informatie onvolledig of misleidend zou maken):
"In onze hoedanigheid als commissaris van de vennoot schap en in toepassing van het Reglement (EG) n°809/2004 van de Europese Commissie van 29 april 2004, hebben we het huidig verslag opgemaakt over de ramingen van de geconsolideerde balans en resultatenrekening van de vennootschap vervat in hoofdstuk 11 van hun jaarverslag zoals goedgekeurd op 2 september 2016 door de Raad van Bestuur van de vennootschap.
De assumpties vervat in hoofdstuk 11.1 leiden tot de vol gende ramingen van het resultaat (exclusief de variaties in de reële waarde) voor het boekjaar 2016-2017.
RESIDENTIE POORTVELDEN BELGIË – HUISVESTING VOOR SENIOREN
De geconsolideerde financiële ramingen en de belang rijke hypothesen die aan de grondslag liggen van de financiële ramingen, zijn opgesteld onder de verantwoor delijkheid van de raad van bestuur van de vennootschap in overeenstemming met de richtlijnen van Reglement (EG) n° 809/2004.
Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel tot uit drukking te brengen over de geconsolideerde financiële ramingen, zoals vereist door Bijlage I, punt 13.2 van het Reglement (EG) n°809/2004. We zijn niet vereist, noch geven we een opinie over de mate waarin het resultaat behaald kan worden of over de onderliggende hypothe sen van de ramingen.
Wij hebben onze werkzaamheden uitgevoerd volgens de in België geldende auditnormen zoals uitgevaardigd door het Instituut van de Bedrijfsrevisoren inclusief gere lateerde richtlijnen van haar onderzoeksinstituut en op basis van de norm "International Standard on Assurance Engagements 3400" met betrekking tot de controle van prospectieve financiële informatie. Onze werkzaam heden omvatten een beoordeling van de door de raad van bestuur uitgevoerde procedures in het kader van de opmaak van de financiële ramingen en van de confor miteit van de ramingen met de boekhoudprincipes zoals normaal door Aedifica NV toegepast.
We hebben onze werkzaamheden dusdanig gepland en uitgevoerd met als doel om alle informatie en verduidelij kingen te verkrijgen die noodzakelijk zijn om ons in staat te stellen redelijke zekerheid te verkrijgen dat de ramin gen opgemaakt werden op basis van de vermelde hypo thesen.
Aangezien de financiële ramingen en hypothesen waarop ze zich baseren gerelateerd zijn aan de toekomst en bijgevolg kunnen beïnvloed worden door onvoorziene omstandigheden, kunnen we ons niet uitspreken over in welke mate de werkelijke resultaten zullen overeenstem men met degene die opgenomen zijn in de financiële ramingen. Deze verschillen kunnen belangrijk zijn.
Naar ons oordeel:
Brussel, 2 september 2016
Ernst & Young Bedrijfsrevisoren BCVBA, Commissaris vertegenwoordigd door Jean-François Hubin 1 , vennoot."
Twee belangenconflicten hebben zich voorgedaan in de loop van het boekjaar en worden hieronder verduidelijkt.
"In toepassing van artikel 523 van het Wetboek van Ven nootschappen melden de leden van het directiecomité (mevrouw Sarah Everaert, mevrouw Laurence Gacoin, de heer Jean Kotarakos en de heer Stefaan Gielens) dat ze een belang van vermogensrechtelijke aard hebben dat strijdig is met het bedrijf en dat ze de commissaris op de hoogte zullen brengen. Ze verlaten de vergadering.
De heer Pierre Iserbyt, voorzitter van het benoemings- en bezoldigingscomité, brengt verslag uit aan de raad over de beraadslagingen van het comité dat voorstelt om de bruto variabele vergoeding voor de leden van het direc tiecomité als volgt te bepalen:
De raad keurt de voorstellen van het comité goed. De leden van het directiecomité vervoegen opnieuw de vergadering en nemen kennis van de beslissing van de Raad."
"Mevrouw Adeline Simont, voorzitter van het benoe mings- en bezoldigingscomité, stelt voor om verslag uit te brengen over de bijeenkomst van het comité op 30 mei 2016, waarop de volgende drie punten behan deld werden: (i) de resultaten van de benchmarkstudie over de vergoeding van de vier directiecomitéleden; (ii) de beraadslaging van het comité over de vergoedin gen van de directiecomitéleden en het voorstel aan de raad van bestuur; (iii) de evaluatie van de werking van de raad van bestuur. In toepassing van artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen melden de uitvoerende bestuurders die lid zijn van het directiecomité (de heer Stefaan Gielens en de heer Jean Kotarakos) en de andere leden van het directiecomité (mevrouw Sarah Everaert en mevrouw Laurence Gacoin), dat ze een belang van vermogensrechtelijke aard hebben dat strijdig is met het bedrijf en dat ze de commissaris op de hoogte zullen brengen. Ze verlaten de vergadering.
Daarop brengt mevrouw Adeline Simont verslag uit aan de raad over de beraadslagingen van het comité en deelt ze de ontwerpnotulen van de vergadering van 30 mei 2016 uit. Daaruit kunnen de volgende elementen geconcludeerd worden :
Bovendien heeft het comité besloten om aan de raad voor te stellen om aan de COO en de CLO een forfaitaire terugbetaling van de representatiekosten toe te kennen voor een maandelijks bedrag van 300 €, die de CEO en de CFO al ontvangen.
De raad keurt de voorstellen van het comité goed. De leden van het directiecomité vervoegen opnieuw de vergadering en nemen kennis van de beslissing van de Raad."
Overeenkomstig artikel 608 van het Wetboek van Vennootschappen geeft de raad van bestuur hierna een uiteenzetting over de door de raad van bestuur besliste kapitaalverhogingen in de loop van het boekjaar en geeft de raad, in voorkomend geval, een passende toelichting met betrekking tot de voorwaarden en de werkelijke gevolgen van de kapitaalverhogingen waarbij de raad van bestuur het voorkeurrecht van de aandeelhouders heeft beperkt of uitgesloten.
In het kader van het toegestaan kapitaal (zie sectie 2 van dit geconsolideerd beheersverslag), werd naar aanleiding van de beslissing van de raad van bestuur van 2 oktober 2015 het kapitaal verhoogd met 523.955,84 € om het van 370.640.990,50 € te brengen op 371.164.946,34 € via een inbreng in natura. 19.856 nieuwe aandelen, zonder nominale waarde, werden uitgegeven. Zij zijn van dezelfde soort en genieten dezelfde rechten en voordelen als de bestaande aandelen. Deze aandelen nemen vanaf de datum van uitgifte deel in de prorata temporis winsten van de Vennootschap voor het boekjaar 2015/2016, met uitzondering van het bovenvermelde nominatieve karakter en het prorata temporis dividendrecht tot op de datum van onthechting van de coupon met betrekking tot het boekjaar 2015/2016.
RESIDENTIE SPORENPARK BELGIË – HUISVESTING VOOR SENIOREN In het kader van het toegestaan kapitaal (zie sectie 2 van dit geconsolideerd beheersverslag), werd naar aanleiding van de beslissing van de raad van bestuur van 17 decem ber 2015 het kapitaal verhoogd met 2.748.340,46 € om het van 371.164.946,34 € te brengen op 373.913.286,80 € via een inbreng in natura. 104.152 nieuwe aandelen, zonder nominale waarde, werden uitgegeven. Zij zijn van dezelfde soort en genieten dezelfde rechten en voordelen als de bestaande aandelen. Deze aandelen nemen vanaf 1 juli 2015 deel in de winsten van de vennootschap voor het boekjaar 2015/2016.
In het kader van het toegestaan kapitaal (zie sectie 2 van dit geconsolideerd beheersverslag), werd naar aanleiding van de beslissing van de raad van bestuur van 24 maart 2016 het kapitaal verhoogd met 582.985,31 € om het van 373.913.286,80 € te brengen op 374.496.272,11 € via een inbreng in natura. 22.093 nieuwe aandelen, zon der nominale waarde, werden uitgegeven. Zij zijn van dezelfde soort en genieten dezelfde rechten en voordelen als de bestaande aandelen. Deze aandelen nemen vanaf 1 juli 2015 deel in de winsten van de vennootschap voor het boekjaar 2015/2016.
In het kader van een kapitaalverhoging via inbreng in natura hebben de aandeelhouders geen voorkeurrecht.
De bekommernis om het leefmilieu en om sociale, ethi sche en maatschappelijke aspecten maakt integraal deel uit van het dagelijkse beheer van Aedifica en is een onderdeel van haar voortdurend streven naar kwaliteit.
De aanpak van Aedifica op het vlak van leefmilieu is prag matisch: Aedifica streeft naar een juist evenwicht in het gebruik van de menselijke en financiële middelen, met het oog op de inzet ervan daar waar de toegevoegde waarde maximaal is.
Vóór elke potentiële aankoop van een gebouw bestu deert Aedifica de milieurisico's. Waar nodig wordt een planning opgesteld om deze risico's af te bouwen. Ten einde eventuele bodemverontreinigingsrisico's te voorko men laat de vennootschap, waar nodig, studies uitvoeren met betrekking tot de kwaliteit van de bodem voor sites waar een risicoactiviteit is of was ondergebracht (stook olietank, drukkerij, …).
Aedifica beschikt over de nodige milieuvergunningen voor de uitbating van de geklasseerde inrichtingen in haar gebouwen of onderneemt de nodige stappen in het geval van verlengingen en hernieuwingen. Aedifica beschikt eveneens over stedenbouwkundige vergunningen, waar van de meeste verkregen zijn door de vroegere eigenaars van de betrokken gebouwen. Voor zover het bekomen van stedenbouwkundige en/of milieuvergunningen onder de verantwoordelijkheid van de huurders valt, stelt Aedifica alles in het werk om haar huurders aan te sporen tot het tijdig indienen van de vergunningsaanvragen.
De technische en veiligheidsinstallaties van de gebou wen waarvan Aedifica het vastgoedbeheer waarneemt (rechtstreeks of onrechtstreeks via externe beheerders), worden regelmatig gecontroleerd, in overeenstemming met de wettelijke vereisten. Voor de gebouwen waarvoor de huurder het technisch en vastgoedbeheer voor zijn rekening neemt, wijst Aedifica de huurder op het belang van het uitvoeren van deze technische controles. Er loopt tevens een programma om de liften in de vastgoedpor tefeuille van Aedifica aan de nieuwe wettelijke vereisten aan te passen.
Bij elke nieuwe investering wordt een onderzoek naar asbest en daaraan verbonden risico's uitgevoerd. Alle asbesttoepassingen die een risico voor de mens inhou den, worden uit de gebouwen verwijderd. Voor de resterende verwaarloosbare toepassingen wordt een beheersplan opgesteld dat jaarlijks door geaccrediteerde deskundigen wordt geëvalueerd. Bovendien maakt de vennootschap van de geplande onderhouds- en vernieu wingswerken gebruik om eventuele resterende verwaar loosbare asbesttoepassingen te verwijderen. Als het gaat om triple net contracten, dan waakt de Vennootschap erover dat het beheersplan wordt uitgevoerd door de operatoren van de gebouwen.
Wat betreft de gebouwen die in België gelegen zijn, legt de regelgeving met betrekking tot de energieprestaties van de gebouwen (EPB) voor nieuwe bouwwerken die vergunningsplichtig zijn de opmaak van een dossier betreffende de energieprestaties op. Voor de bestaande gebouwen heeft de regelgeving een certificaat ingevoerd dat de energieprestatie van elk gebouw in kaart brengt en dat een prestatiecoëfficiënt voor elk gebouw vermeldt. Voor de gebouwen waarvoor Aedifica zelf het vastgoed beheer waarneemt (rechtstreeks of onrechtstreeks via externe beheerders), werd een programma uitgevoerd om deze certificaten te bekomen. Voor de gebouwen waarvoor de huurder het technisch en vastgoedbeheer voor zijn rekening neemt, heeft Aedifica de huurder gewezen op het belang van het bekomen van de nodige certificaten.
Wat betreft de gebouwen die buiten België gelegen zijn, zorgt Aedifica ervoor dat de lokale regelgeving wordt opgevolgd.
Bij renovaties van appartementsgebouwen vervangt Aedifica bij voorkeur de verwarmingssystemen op stook olie door systemen op aardgas en streeft zij naar een ver betering van de totale thermische isolatie van de gebou wen (niveau K). Bovendien werden bepaalde gebouwen voorzien van zonnepanelen, namelijk de maatschap pelijke zetel van Aedifica (Louizalaan 331), Residentie Palace en Heliotropen.
Op haar hoofdzetel maakt Aedifica gebruik van gelabeld papier (dit geldt overigens ook voor de gedrukte versie van dit jaarlijks financieel verslag). Aedifica voert tevens een afvalsorteringsbeleid.
De raad van bestuur van Aedifica bestaat uit 10 bestuur ders, van wie 4 vrouwen en 6 mannen. De genderdi versiteit zoals vereist door de wet van 28 juli 2011 (tot wijziging van de wet van 21 maart 1991 betreffende de hervorming van sommige economische overheidsbedrij ven, het Wetboek van Vennootschappen en de wet van 19 april 2002 met betrekking tot de stroomlijning van de werking en het beheer van de Nationale Loterij om de aanwezigheid van vrouwen in de raad van bestuur van de autonome overheidsbedrijven, beursgenoteerde bedrijven en de Nationale Loterij te garanderen) is derhalve reeds vervuld in de huidige configuratie van de raad van bestuur met een ratio van 40% die aldus boven de drempel van één derde zit (opgelegd door de wet vanaf het boekjaar dat op 1 juli 2017 begint). Deze belangrijke vertegen woordiging van vrouwen werd opgemerkt door meerdere studies in verband met genderdiversiteit in de beheersor ganen van de Belgische bedrijven (zie met name de arti kelen uit De Morgen van 18 oktober 2012, uit L'Echo van 2 maart 2011, uit De Tijd van 26 juni 2010 en uit Expertise News van 4 december 2009).
Aedifica zet zich in om de persoonlijke ontplooiing van haar medewerkers te bevorderen door hen een aange paste, motiverende en comfortabele werkomgeving aan te bieden die erop gericht is de talenten van haar mede werkers tot uiting te brengen en diversiteit en gelijkheid van kansen te bevorderen. Op 30 juni 2016 bestond de ploeg uit 42,2 voltijdse equivalenten, zijnde 44 personen (35 personen op 30 juni 2015), van wie 22 vrouwen en 22 mannen, en van wie 32 bedienden en 12 arbeiders. Er werd tijdens het boekjaar gemiddeld 13 uur opleiding genoten per voltijdse equivalent (19 uur op 30 juni 2015). De gemiddelde leeftijd bedraagt 41 jaar, hoger dan die op 30 juni 2015 (40 jaar).
Aedifica valt onder de paritaire comités 100 (arbeiders) en 200 (bedienden). Het niveau van de bezoldiging die Aedifica aan haar medewerkers aanbiedt, houdt rekening met het marktniveau voor gelijkaardige functies. Tijdens het boekjaar 2015/2016 gold een niet-recurrent bonus plan dat gekoppeld was aan de resultaten van de onder neming, zoals reeds sinds 2008/2009 het geval was. Daarenboven worden andere voordelen geboden zoals een groepsverzekering met vaste bijdrage en een hospi talisatieverzekering.
RÉSIDENCE DE LA HOUSSIÈRE BELGIË –
OASE TIENEN BELGIË – HUISVESTING VOOR SENIOREN
Elk lid van het team heeft minimaal één beoordelingsgesprek per jaar. Een dergelijk gesprek beoogt een brede evaluatie van de relatie tussen de GVV en haar medewerkers.
Aedifica beschikt sinds 2010 over een ethisch charter dat de in de GVV geldende gedragsregels formaliseert. Dit charter bevat onder meer aspecten in verband met belangenvermenging, beroepsgeheim, de aan- en verkoop van aandelen, misbruik van vennootschapsgoederen, professionele geschenken en respect voor de medemens. Het is opgenomen in het Corporate Governance Charter.
De investeringen van Aedifica beantwoorden aan de verschillende noden van de bevolking op vlak van huisvesting. Aedifica draagt onder andere bij aan de vernieuwing van sommige stadswijken (zoals bijvoorbeeld door de renovatie van het gebouw Freesias en bepaalde gebouwen van het Complex Opperstraat in Brussel). Aedifica beantwoordt tevens aan de uitdaging van de vergrijzing van de bevolking via haar investeringsbeleid in de huisvesting voor senioren. Daarenboven is Aedifica eigenaar van meerdere geklasseerde gebouwen in België en van beschermde monumenten in Nederland (in België: Residentie Palace en het gebouw Lombardstraat in Brussel, een deel van het hotel Martin's Brugge, een deel van het hotel Martin's Klooster in Leuven; in Nederland: Holland in Utrecht, Benvenuta in Hilversum, Walgaerde in Hilversum), en draagt zo bij tot het behoud van het erfgoed, zowel in België als in Nederland.
Aedifica geeft op regelmatige basis "roadshow-presentaties" in België en in het buitenland (Luxemburg, Amsterdam, Londen, Parijs, Frankfurt) en draagt zo bij tot de promotie van buitenlandse investeringen in de Belgische kapitaalmarkt.
Aedifica nam deel aan het debat met betrekking tot vastgoedbevaks (via de werkgroep vastgoedbevaks die binnen de Belgian Association of Asset Managers of BEAMA georganiseerd is) en recenter aan de nieuwe wetgeving betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, en is lid van de Belgische Vereniging van Beursgenoteerde Vennootschappen (BVBV) en medeoprichter van de VZW BE-REIT Association. Aedifica is eveneens lid van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS) en sponsort de beleggingsfederatie en -vereniging VFB.
Leden van het management van Aedifica nemen, in eigen naam, als spreker deel aan universitaire of postuniversitaire opleidingen die door KU Leuven en de Université Libre de Bruxelles gegeven worden.
Overeenkomstig artikel 34 van het koninklijk besluit van 14 november 2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt, geeft Aedifica een opsomming van en desgevallend toelichting bij de volgende elementen, voor zover deze elementen van aard zijn een gevolg te hebben in geval van een openbare overnamebieding
Er bestaat maar één soort aandelen, zonder aanduiding van een nominale waarde: er is ingetekend op alle aandelen en alle zijn volgestort. Op 30 juni 2016 bedraagt het kapitaal 374.496.272,11 €. Het wordt vertegenwoordigd door 14.192.032 aandelen, die ieder 1/14.192.032ste van het kapitaal vertegenwoordigen.
Alle houders van Aedifica-aandelen hebben gelijke rechten en plichten, met eventuele uitzondering van het recht op een prorata temporis dividend dat kan worden toegekend naar aanleiding van de uitgifte van nieuwe aandelen. In dat geval moeten die nieuwe aandelen nominatief blijven tot de uitkering van het dividend. Aangaande deze rechten en plichten past het in de eerste plaats te verwijzen naar de op Aedifica toepasselijke regelgeving: het Wetboek van Vennootschappen, de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen en het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Tevens moet verwezen wor den naar de bepalingen dienaangaande opgenomen in de statuten (zie sectie 4 van het hoofdstuk " permanente documenten" van dit jaarlijks financieel verslag).
De overdracht van de aandelen van Aedifica is aan geen enkele wettelijke of statutaire beperking onderworpen.
Teneinde aan (potentiële) beleggers in aandelen van Aedifica een afdoende liquiditeit te waarborgen, voorziet artikel 21 van de hierboven aangehaalde wet van 12 mei 2014 erin dat de aandelen van Aedifica worden toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt.
Alle 14.192.032 Aedifica-aandelen zijn genoteerd op Euronext Brussels (continumarkt), met uitzondering van de 19.856 Aedifica-aandelen die op 2 oktober 2015 werden uitgegeven en die pas na de onthechting van de coupon met betrekking tot het boekjaar 2015/2016 (voorzien in principe op 2 november 2016) zullen worden genoteerd op Euronext Brussels.
Aedifica heeft geen houders van effecten waaraan bijzon dere zeggenschapsrechten verbonden zijn.
Aedifica heeft geen aandelenplan voor werknemers.
Op 30 juni 2016 bezat Aedifica geen eigen aandelen.
Voor zover Aedifica er kennis van heeft, bestaan er geen aandeelhoudersovereenkomsten die aanleiding zouden kunnen geven tot beperkingen van de overdracht van effecten en/of van de uitoefening van het stemrecht.
In overeenstemming met artikel 11 van de statuten wor den de leden van de raad van bestuur voor een maxi male duur van drie jaar benoemd door de algemene vergadering van aandeelhouders, die hen te allen tijde kan afzetten. Ze zijn herkiesbaar.
Het mandaat van de uittredende en niet-herkozen bestuurders eindigt onmiddellijk na de algemene verga dering die in de nieuwe benoemingen voorziet.
Ingeval één of meerdere mandaten openvallen, kunnen de overblijvende bestuurders, bijeengekomen in raad, voorlopig voor vervanging zorgen tot aan de eerstvol gende bijeenkomst van de algemene vergadering die dan over de definitieve aanstelling beslist. Dit recht wordt een verplichting telkens als het aantal bestuurders effectief in functie of het aantal onafhankelijke bestuurders niet lan ger het statutaire minimum bereikt.
De bestuurder die benoemd wordt ter vervanging van een andere, voltooit het mandaat van degene die hij vervangt.
Aangaande de wijziging van de statuten wordt verwezen naar de op Aedifica van toepassing zijnde regelgeving. In het bijzonder kan erop gewezen worden dat ieder ont werp tot wijziging van de statuten van Aedifica vooraf moet worden goedgekeurd door de FSMA.
Volgens artikel 6.4 van de statuten is het de raad van bestuur toegestaan om het maatschappelijk kapitaal in één of meerdere malen te verhogen ten belope van een maximumbedrag van 74.230.000,00 € op de data en volgens de modaliteiten te bepalen door de raad van bestuur, in overeenstemming met artikel 603 van het Wet boek van Vennootschappen, en zoals uitgelegd in toe lichting 38 van de jaarrekening. Op 30 juni 2016 bedraagt het saldo van het toegelaten kapitaal 70.898.674,23 €.
Tijdens de buitengewone algemene vergadering van 28 oktober 2016 (vermits op de buitengewone algemene vergadering van 11 oktober 2016 het vereiste aanwe zigheidsquorum waarschijnlijk niet behaald zal worden) zal aan de aandeelhouders worden voorgesteld om, in overeenstemming met artikel 603 en volgende van het Wetboek van vennootschappen, het maatschappelijk kapitaal in één of meerdere malen te verhogen ten belope van een maximumbedrag van 1) 374.000.000 € indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalver hoging is, waarbij voorzien wordt in de mogelijkheid tot uitoefening van het voorkeurrecht of het onherleidbaar toewijzingsrecht uit te oefenen door de aandeelhouders van de Vennootschap, 2) 74.800.000 € voor alle andere vormen van kapitaalverhoging, met dien verstande dat het maatschappelijk kapitaal in het kader van het toege stane kapitaal nooit zal kunnen verhoogd worden boven het maximumbedrag van 374.000.000 €, gedurende de periode van vijf jaar te rekenen vanaf de bekendma king van de beslissingen in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad.
Bovendien kan Aedifica, volgens artikel 6.2 van de statuten, haar eigen aandelen verwerven door aankoop, of ze in pand nemen, in overeenstemming met de voorwaarden waarin werd voorzien in het Wetboek van Vennootschappen, mits mededeling van de verrichting aan de FSMA. De eigen aandelen die op 30 juni 2016 in pand genomen zijn, zijn beschreven in sectie 10 van dit geconsolideerd beheersverslag.
De kredietovereenkomsten van 26 augustus 2011, 11 juli 2012, 27 juni 2013, 5 augustus 2013, 10 juli 2014 en 15 juni 2016 (bilaterale kredietlijnen die met BNP Paribas Fortis werden gesloten), de kredietovereenkomsten van 24 oktober 2011, 25 juni 2012, 4 april 2013, 28 april 2014 en 8 oktober 2014 (bilaterale kredietlijnen die met ING België werden gesloten) en de kredietovereenkomst van 7 mei 2013 (bilaterale kredietlijn die werden gesloten met Bank Degroof werden gesloten) bevatten een clausule die bepaalt dat in geval van een wijziging van de controle over Aedifica alle door Aedifica op grond van deze overeenkomsten verschuldigde bedragen, in hoofdsom, interest, commissielonen, kosten en bijhorigheden, onmiddellijk en zonder opzegging opeisbaar zijn en dat alle verbintenissen die nog door de banken uitgevoerd moeten worden onmiddellijk van rechtswege ontbonden zijn, behoudens andersluidend en unaniem akkoord van de banken. De controle is omschreven als het bezit door één aandeelhouder van 50% van het kapitaal plus één aandeel of van minimaal 50% van de stemrechten plus één stemrecht.
De kredietovereenkomsten die op 28 juni 2016 met KBC Bank zijn gesloten, bevatten een clausule van opzegging van het krediet indien er een wezenlijke verandering van de aandeelhouderstructuur plaatsvindt die een invloed kan hebben op de samenstelling van de bestuursorganen of op de globale risicoappreciatie door de bank.
De kredietovereenkomst die op 26 juni 2013 met Bank LB Lux is gesloten (waarvan de activiteit op 1 juli 2014 is overgenomen door haar moedervennootschap Bayerische Landesbank), bevat een clausule van opzegging van het krediet indien er een wezenlijke verandering van controle van Aedifica plaatsvindt. De controle wordt beschreven met verwijzing naar de deelneming in het kapitaal van Aedifica (meer dan 50%) of met verwijzing naar het recht of de mogelijkheid om, direct of indirect, het beheer van de vennootschap of de samenstelling van de meerderheid van haar raad van bestuur te controleren. De kredietovereenkomst die op 30 juni 2015 met Caisse d'Epargne et de Prévoyance Nord France Europe ("CENFE") is gesloten, waarmee CENFE het door Bayerische Landesbank verleende krediet overneemt, alsook de kredietovereenkomst die op 7 juni 2016 met CENFE is gesloten, bevatten een identieke clausule.
De kredietovereenkomsten die op 6 juni 2014 en 13 november 2014 met Banque européenne du Crédit Mutuel werden gesloten, bevatten een clausule van opzegging van het krediet indien er een wezenlijke verandering van controle van Aedifica plaatsvindt ten voordele van een of meerdere investeerders die in onderling overleg handelen, waarbij "controle" en "onderling overleg" worden gedefinieerd door verwijzing naar het Wetboek van Vennootschappen.
De kredietovereenkomsten die op 27 november 2014 en op 27 juni 2016 met Belfius Bank NV werden gesloten, bevatten een clausule van opzegging van het krediet indien er een wezenlijke verandering plaatsvindt in het bestuur van de Vennootschap of wanneer één van de in de Vennootschap actieve of hoofdelijk aansprakelijke leden of vennoten of één van de meerderheidsaandeelhouders zich terugtrekt of overlijdt.
De kredietovereenkomsten die op 19 februari 2016 met ING België gesloten werden, bevatten een clausule die voorziet dat in geval van een wijziging van de controle over Aedifica alle door Aedifica op grond van deze overeenkomsten verschuldigde bedragen, in hoofdsom, interest, commissielonen, kosten en bijhorigheden, onmiddellijk en zonder opzegging opeisbaar zijn en dat alle verbintenissen die nog door de banken uitgevoerd moeten worden onmiddellijk van rechtswege ontbonden zijn, behoudens andersluidend en unaniem akkoord van de banken. De controle is hier omschreven als (i) het bezit, direct of indirect, door één aandeelhouder van meer dan 50% van de aandelen, de stemrechten of gelijkaardige rechten, of (ii) de mogelijkheid om, direct of indirect, op grond van een overeenkomst en door de uitoefening van het stemrecht, de samenstelling van de meerderheid van haar raad van bestuur te controleren, of om de bestuurders instructies te geven met betrekking tot de richtlijnen die ze moeten volgen.
Indien de managementovereenkomst met de CEO binnen de zes maanden na een openbaar overnamebod door één van de partijen wordt beëindigd zonder dat er sprake is van een zware fout, dan heeft de CEO recht op een verbrekingsvergoeding gelijk aan achttien maanden bezoldiging.
Wordt de managementovereenkomst met de CFO beëindigd binnen de zes maanden na een openbaar overnamebod door één van de partijen zonder zware fout, dan heeft de CFO recht op een verbrekingsvergoeding gelijk aan twaalf maanden bezoldiging.
In de overeenkomsten gesloten met de andere directiecomitéleden en de werknemers van Aedifica werd er geen dergelijke contractuele clausule opgenomen.
Het auditcomité van de GVV bestaat uit drie niet-uitvoerende bestuurders, van wie twee die beantwoorden aan de onafhankelijkheidscriteria van artikel 526 ter van het Wetboek van Vennootschappen. Zowel mevrouw Katrien Kesteloot als de heer Serge Wibaut:
RÉSIDENCE AUGUSTIN BELGIË – HUISVESTING VOOR SENIOREN
Laurence Gacoin en/of mevrouw Sarah Everaert in de hoedanigheid van niet-uitvoerend lid van het bestuursorgaan of als lid van het toezichthoudende orgaan zetelen, en hebben geen andere belangrijke banden met de heer Stefaan Gielens en/of de heer Jean Kotarakos en/of mevrouw Laurence Gacoin en/of mevrouw Sarah Everaert uit hoofde van functies bij andere vennootschappen of organen;
Daarenboven beschikken alle leden van het auditcomité over de nodige bekwaamheid op vlak van boekhouding en audit, zowel door hun opleidingsniveau als door hun grote ervaring in deze materie.
De verklaring inzake corporate governance (met inbegrip van het remuneratieverslag en de beschrijving van de belangrijkste kenmerken van de systemen voor interne controle en voor het risicobeheer) wordt gegeven in het hoofdstuk "Verklaring inzake corporate governance", op pagina 120 tot 137 van dit jaarlijks financieel verslag.
Opgemaakt te Brussel op 2 september 2016.
EPRA LEEGSTANDSGRAAD
GEWICHT IN DE BELGISCHE EPRA-INDEX
EPRA RESULTAAT
HESTIA BELGIË – HUISVESTING VOOR SENIOREN
Sinds 18 maart 2013 is het Aedifica-aandeel opgenomen in de "FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index". Bij het laatste kwartaalnazicht in maart 2013 van de samenstelling van deze indexen voldeed het Aedifica-aandeel inderdaad aan alle opnamecriteria die door EPRA worden bepaald.
EPRA ("European Public Real Estate Association") is de stem van de Europese beursgenoteerde vastgoedsec tor, telt meer dan 220 leden en vertegenwoordigt meer dan 350 miljard € vastgoed. De EPRA-indexen zijn een wereldwijde benchmark en de meest gebruikte investe ringsindex voor beursgenoteerd vastgoed; de indexen zijn samengesteld uit bijna 100 vennootschappen, met een gezamenlijke beurskapitalisatie van meer dan 200 miljard €. De criteria om opgenomen te worden in de indexen zijn gepubliceerd op de website van EPRA.
Aedifica is opgenomen in de Europese index met een gewicht van ongeveer 0,4% en in de Belgische index met een gewicht van ongeveer 14,4%.
De raad van bestuur van de European Public Real Estate Association ("EPRA") publiceerde in augus tus 2011 een update van het rapport getiteld "EPRA Reporting: Best Practices Recommendations" ("EPRA Best Practices"). Het rapport is beschikbaar op de website van EPRA (www.epra.com).
Dit rapport bevat aanbevelingen voor de belangrijkste indicatoren van de financiële prestatie voor beursgeno teerde vastgoedmaatschappijen. Aedifica sluit zich aan bij de tendens om de rapportering te standaardiseren met het oog op een betere kwaliteit en vergelijkbaar heid van de informatie en stelt het merendeel van de door EPRA aanbevolen indicatoren beschikking van de investeerders.
Op 24 september 2014 heeft Aedifica de "EPRA Silver Award" en de "EPRA Most Improved Award" gewon nen voor het jaarlijks financieel verslag 2012/2013.
Op 9 september 2015 heeft Aedifica voor de eerste keer de "EPRA Gold Award" gewonnen voor het jaar lijks financieel verslag 2013/2014. Aedifica sluit zo aan bij de kopgroep van de 106 geëvalueerde vennoot schappen. De award werd in september 2016 opnieuw aan Aedifica uitgereikt voor het jaarlijks financieel ver slag 2014/2015.
| 30 juni 2016 | 30 juni 2015 | |
|---|---|---|
| EPRA Resultaat (in €/aandeel) | 2,43 | 2,39 |
| EPRA NAW (in €/aandeel) | 47,24 | 43,90 |
| EPRA NNNAW (in €/aandeel) | 43,55 | 40,88 |
| EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) (in %) | 5,2 | 5,1 |
| EPRA Aangepast NIR (in %) | 5,2 | 5,1 |
| EPRA Bezettingsgraad (in %) | 2 | 2 |
| EPRA Kostratio (inclusief rechtstreekse leegstandskosten) (in %) | 20 | 22 |
| EPRA Kostratio (exclusief rechtstreekse leegstandskosten) (in %) | 20 | 22 |
| 30 juni 2016 | 30 juni 2015 | ||
|---|---|---|---|
| EPRA Resultaat | x €1.000 | 34.326 | 25.499 |
| Courant resultaat afkomstig van de strategische operationele activiteiten |
€ / aandeel | 2,43 | 2,39 |
| EPRA NAW Netto Actief Waarde (NAW) aangepast om rekening te houden met |
x €1.000 | 670.361 | 616.669 |
| de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en met uitsluiting van bepaalde elementen die niet kaderen in een financieel model van vastgoedinvesteringen op lange termijn |
€ / aandeel | 47,24 | 43,90 |
| EPRA NNNAW | x €1.000 | 618.008 | 574.203 |
| EPRA NAW aangepast om rekening te houden met de reële waarde van de financiële instrumenten, de schulden en de uitgestelde belastingen |
€ / aandeel | 43,55 | 40,88 |
| EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) Geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van de lopende huren ('passing rents') op afsluitingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
% | 5,2 | 5,1 |
| EPRA Aangepast NIR Deze ratio voert een correctie uit op het EPRA NIR met betrekking tot het teneinde lopen van de gratuïteiten en andere huurvoordelen |
% | 5,2 | 5,1 |
| EPRA Bezettingsgraad Geschatte Huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlaktes gedeeld door de GHW van de totale portefeuille |
% | 2 | 2 |
| EPRA Kostratio (inclusief rechtstreekse leegstandskosten) Administratieve/operationele uitgaven volgens de financiële IFRS resultaten met inbegrip van de directe kosten van de niet verhuurde gebouwen, het geheel gedeeld door de bruto huurinkomsten verminderd met de kosten van de grond |
% | 20 | 22 |
| EPRA Kostratio (exclusief rechtstreekse leegstandskosten) Administratieve/operationele uitgaven volgens de financiële IFRS resultaten verminderd met de directe kosten van de niet verhuurde gebouwen, het geheel gedeeld door de bruto huurinkomsten verminderd met de kosten van de grond |
% | 20 | 22 |
"DE OPNAME IN DE EPRA-INDEX IS ALTIJD EEN DOELSTELLING GEWEEST, DIE WERD BEHAALD IN 2013. DIT IS EEN ERKENNING VAN ONS PERMANENTE STREVEN NAAR VERBETERING, EN ZAL HET GEMAKKELIJKER MAKEN OM NIEUWE INVESTEERDERS AAN TE TREKKEN DIE WILLEN BIJDRAGEN AAN HET SUCCES VAN AEDIFICA." STEFAAN GIELENS, CEO
| 30 juni 2016 | 30 juni 2015 | |
|---|---|---|
| IFRS Resultaat (aandeelhouders van de groep) zoals vermeld in de jaarrekeningen | 40.266 | 45.165 |
| Correcties om het EPRA Resultaat te berekenen: | ||
| (i) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop | -10.775 | -19.259 |
| (ii) Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen | -731 | -428 |
| (iii) Resultaat op de verkoop van activa bestemd voor verkoop | 0 | 0 |
| (iv) Taks op resultaat op verkoop | 0 | 0 |
| (v) Negative goodwill / depreciatie van goodwill | 0 | 0 |
| (vi) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (IAS 39) en close out-kosten | 5.685 | -374 |
| (vii) Kosten en interesten met betrekking tot acquisities en joint-ventures (IFRS 3) | 0 | 0 |
| (viii) Uitgestelde belastingen m.b.t. EPRA correcties | -120 | 395 |
| (ix) EPRA correcties (i) tot (viii) volgens joint-ventures | 0 | 0 |
| (x) Minderheidsbelangen m.b.t. EPRA correcties | 0 | 0 |
| EPRA Resultaat (aandeelhouders van de groep) | 34.326 | 25.499 |
| Aantal aandelen | 14.122.758 | 10.658.981 |
| EPRA Resultaat per aandeel (EPRA EPS in €/aandeel) | 2,43 | 2,39 |
| 30 juni 2016 | 30 juni 2015 | |
|---|---|---|
| NAW volgens de jaarrekeningen (aandeelhouders van de groep) | 620.749 | 576.421 |
| NAW volgens de jaarrekeningen (in €/aandeel) (aandeelhouders van de groep) | 43,74 | 41,04 |
| Invloed van de uitoefening van opties, converteerbare schulden en andere eigenvermogeninstrumenten |
0 | 0 |
| Verwaterde NAW, na uitoefening van opties, converteerbare schulden en andere eigen vermogeninstrumenten |
620.749 | 576.421 |
| Toe te voegen: | ||
| (i) Herwaardering aan reële waarde van de vastgoedbeleggingen | 0 | 0 |
| (ii) Herwaardering aan reële waarde van de vorderingen financiële leasing | 0 | 0 |
| (iii) Herwaardering aan reële waarde van de activa bestemd voor verkoop | 0 | 0 |
| Uit te sluiten: | ||
| (iv) Reële waarde van de financiële instrumenten | 47.407 | 37.923 |
| (v.a) Uitgestelde belastingen | 2.205 | 2.325 |
| (v.b) Deel van de goodwill als gevolg van de uitgestelde belastingen | 0 | 0 |
| Toe te voegen/uit te sluiten: | ||
| Aanpassingen (i) tot (v) voor joint ventures | 0 | 0 |
| EPRA NAW (aandeelhouders van de groep) | 670.361 | 616.669 |
| Aantal aandelen | 14.192.032 | 14.045.931 |
| EPRA NAW (in €/aandeel) (aandeelhouders van de groep) | 47,24 | 43,90 |
| 30 juni 2016 | 30 juni 2015 | |
|---|---|---|
| EPRA NAW (aandeelhouders van de groep) | 670.361 | 616.669 |
| Toe te voegen: | ||
| (i) Reële waarde van de financiële instrumenten | -47.407 | -37.923 |
| (ii) Reële waarde van de schuld | -2.741 | -2.218 |
| (iii) Uitgestelde belastingen | -2.205 | -2.325 |
| EPRA NNNAW (aandeelhouders van de groep) | 618.008 | 574.203 |
| Aantal aandelen | 14.192.032 | 14.045.931 |
| EPRA NNNAW (in €/aandeel) (aandeelhouders van de groep) | 43,55 | 40,88 |
| 30 juni 2016 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Huisvesting voor senioren |
Appartements gebouwen |
Hotels en andere |
Niet toewijsbaar |
Transacties tussen segmenten |
Totaal | |
| Vastgoedbeleggingen in reële waarde | 835.300 | 219.332 | 71.657 | 25.924 | 0 | 1.152.213 |
| Activa bestemd voor verkoop (+) | 4.621 | 0 | 0 | - | - | 4.621 |
| Projectontwikkelingen (-) | - | - | - | -25.924 | - | -25.924 |
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie in reële waarde |
839.921 | 219.332 | 71.657 | 0 | 0 | 1.130.910 |
| Geschatte belastingaftrek van transactiekosten (+) |
29.119 | 6.024 | 2.083 | 0 | 0 | 37.226 |
| Investeringswaarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie |
869.040 | 225.356 | 73.740 | 0 | 0 | 1.168.136 |
| Geannualiseerde brutohuurinkomsten (+) |
49.300 | 11.779 | 4.533 | 0 | 0 | 65.612 |
| Vastgoedkosten1 (-) |
-664 | -4.186 | -46 | -140 | -119 | -5.514 |
| Geannualiseerde nettohuurinkomsten | 48.636 | 7.593 | 4.487 | -140 | -119 | 60.458 |
| Huur bij afloop van huurvrije periodes of andere huurkortingen (+) |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Geannualiseerde en gecorrrigeerde nettohuurinkomsten |
48.636 | 7.593 | 4.487 | -140 | -119 | 60.458 |
| EPRA NIR (in %) | 5,6 | 3,4 | 6,1 | 0,0 | - | 5,2 |
| EPRA aangepasst NIR (in %) | 5,6 | 3,4 | 6,1 | 0,0 | - | 5,2 |
| 30 juni 2015 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Huisvesting voor senioren |
Appartements gebouwen |
Hotels en andere |
Niet toewijsbaar |
Transacties tussen segmenten |
Totaal | |
| Vastgoedbeleggingen in reële waarde | 694.467 | 214.461 | 72.696 | 21.734 | 0 | 1.003.358 |
| Activa bestemd voor verkoop (+) | 1.805 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1.805 |
| Projectontwikkelingen (-) | 0 | 0 | 0 | -21.734 | 0 | -21.734 |
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie in reële waarde |
696.272 | 214.461 | 72.696 | 0 | 0 | 983.429 |
| Geschatte belastingaftrek van transactiekosten (+) |
23.969 | 5.825 | 2.123 | 0 | 0 | 31.917 |
| Investeringswaarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie |
720.241 | 220.286 | 74.819 | 0 | 0 | 1.015.346 |
| Geannualiseerde brutohuurinkomsten (+) |
41.038 | 11.866 | 4.538 | 0 | 0 | 57.442 |
| Vastgoedkosten1 (-) |
-306 | -4.441 | -42 | -473 | -115 | -5.377 |
| Geannualiseerde nettohuurinkomsten | 40.732 | 7.425 | 4.496 | -473 | -115 | 52.065 |
| Huur bij afloop van huurvrije periodes of andere huurkortingen (+) |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Geannualiseerde en gecorrrigeerde nettohuurinkomsten |
40.732 | 7.425 | 4.496 | -473 | -115 | 52.065 |
| EPRA NIR (in %) | 5,7 | 3,4 | 6,0 | 0,0 | - | 5,1 |
| EPRA aangepasst NIR (in %) | 5,7 | 3,4 | 6,0 | 0,0 | - | 5,1 |
| 30 juni 2016 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bruto huur- inkomsten | Nettohuur- inkomsten | Huurbare oppervlaktes (in m²) |
Contractuele huurgelden3 |
Geschatte huurwaarde (GHW) op leegstand |
Geschatte huurwaarde (GHW) |
EPRA Leeg stands graad (in %) |
|
| Segment | |||||||
| Huisvesting voor senioren | 44.027 | 43.416 | 398.803 | 49.300 | 0 | 53.494 | 0 |
| Appartementsgebouwen | 11.799 | 7.052 | 110.223 | 11.779 | 1.154 | 12.3694 | 9 |
| Hotels en andere | 4.080 | 4.039 | 37.519 | 4.533 | 55 | 4.292 | 1 |
| Niet toewijsbaar | 0 | -141 | |||||
| Transacties tussen segmenten | -119 | -119 | |||||
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie |
59.787 | 54.247 | 546.545 | 65.612 | 1.209 | 70.155 | 2 |
| Reconciliatie met de geconsolideerde resultatenrekening IFRS |
|||||||
| Vastgoed verkocht gedurende het boekjaar 2015/2016 |
0 | 0 | |||||
| Gebouwen bestemd voor verkoop |
0 | 0 | |||||
| Andere aanpassingen | 0 | 0 | |||||
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie |
59.7871 | 54.2472 |
| 30 juni 2015 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bruto huur- inkomsten | Nettohuur- inkomsten | Huurbare oppervlaktes (in m²) |
Contractuele huurgelden3 |
Geschatte huurwaarde (GHW) op leegstand |
Geschatte huurwaarde (GHW) |
EPRA Leeg stands graad (in %) |
|
| Segment | |||||||
| Huisvesting voor senioren | 34.081 | 33.828 | 340.400 | 41.038 | 0 | 45.803 | 0 |
| Appartementsgebouwen | 11.900 | 6.959 | 101.626 | 11.866 | 1.118 | 12.3564 | 9 |
| Hotels en andere | 3.986 | 3.949 | 37.377 | 4.538 | 32 | 4.264 | 1 |
| Niet toewijsbaar | 0 | -473 | |||||
| Transacties tussen segmenten | -114 | -115 | |||||
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie |
49.853 | 44.148 | 479.403 | 57.442 | 1.150 | 62.423 | 2 |
| Reconciliatie met de geconsolideerde resultatenrekening IFRS |
|||||||
| Vastgoed verkocht gedurende het boekjaar 2014/2015 |
0 | 0 | |||||
| Gebouwen bestemd voor verkoop |
0 | 0 | |||||
| Andere aanpassingen | 0 | 0 | |||||
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie |
49.8531 | 44.1482 |
Het totaal van de "brutohuurinkomsten over de periode" dat in de EPRA Best Practices wordt bepaald, gereconcilieerd met de geconsolideerde IFRS-resultatenrekening, komt overeen met het "nettohuurresultaat" in de geconsolideerde IFRS-rekeningen.
Het totaal van de "nettohuurinkomsten over de periode" dat bepaald wordt in de EPRA Best Practices, gereconcilieerd met de geconsolideerde IFRS-resultatenrekening, komt overeen met het "operationeel vastgoedresultaat" in de geconsolideerde IFRS-rekeningen.
Lopende huur op de datum van de afsluiting, vermeerderd met de toekomstige huur op contracten die op 30 juni 2015 of op 30 juni 2016.
Deze GHW houdt geen rekening met een gemeublede bezetting.
| 30 juni 2016 | 30 juni 2015 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nettohuur inkomsten bij onge - wijzigde portefeuille |
Acquisities | Verkoop | In exploitatie | Nettohuur inkomsten1 |
Nettohuur inkomsten bij onge - wijzigde portefeuille |
Evolutie van de nettohuur inkomsten bij onge wijzigde portefeuille |
|
| Segment | |||||||
| Huisvesting voor senioren | 28.623 | 12.513 | 17 | 2.263 | 43.416 | 28.291 | 1 % |
| Appartementsgebouwen | 7.052 | 0 | 0 | 0 | 7.052 | 6.959 | 1 % |
| Hotels en andere | 4.039 | 0 | 0 | 0 | 4.039 | 3.949 | 2 % |
| Niet toewijsbaar | -141 | 0 | 0 | 0 | -141 | -473 | - |
| Transacties tussen segmenten | -119 | 0 | 0 | 0 | -119 | -115 | - |
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie |
39.454 | 12.513 | 17 | 2.263 | 54.247 | 38.611 | 2 % |
| Reconciliatie met de geconsolideerde resultatenrekening IFRS |
|||||||
| Vastgoed verkocht gedurende het boekjaar |
0 | 0 | |||||
| Gebouwen bestemd voor verkoop |
0 | 0 | |||||
| Andere aanpassingen | 0 | 0 | |||||
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie |
54.247 | 38.611 |
Vastgoedbeleggingen in exploitatie aangehouden gedurende 2 opeenvolgende boekjaren.
Het totaal van de "nettohuurinkomsten over de periode" dat bepaald wordt in de EPRA Best Practices, gereconcilieerd met de geconsolideerde IFRS-resultatenrekening, komt overeen met het "operationeel vastgoedresultaat" in de geconsolideerde IFRS-rekeningen.
| 30 juni 2016 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Reële waarde | Variatie in de reële waarde |
EPRA NIR (in %) |
Omslagpercentage (in %) |
|
| Segment | ||||
| Huisvesting voor senioren | 839.921 | 17.589 | 5,6 | 8 |
| Appartementsgebouwen | 219.332 | 338 | 6,5 | -51 |
| Hotels en andere | 71.657 | -1.062 | 6,1 | -7 |
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie | 1.130.910 | 16.865 | 5,2 | 5 |
| Reconciliatie met de geconsolideerde IFRS-balans |
||||
| Projectontwikkelingen | 25.924 | -6.090 | ||
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie | 1.156.834 | 10.775 |
| 30 juni 2015 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Reële waarde | Variatie in de reële waarde |
EPRA NIR (in %) |
Omslagpercentage (in %) |
|
| Segment | ||||
| Huisvesting voor senioren | 696.272 | 13.343 | 5,7 | 10 |
| Appartementsgebouwen | 214.461 | 1.061 | 6,6 | -51 |
| Hotels en andere | 72.696 | 125 | 6,0 | -7 |
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie | 983.429 | 14.529 | 5,1 | 6 |
| Reconciliatie met de geconsolideerde IFRS-balans |
| 30 juni 2016 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Lopende huur van de huurovereenkomsten die aflopen (x1.000€) | ||||||||
| Gemiddelde resterende duur1 (in jaren) |
Op hoogstens één jaar |
Op meer dan één jaar en minder dan twee jaar |
Op meer dan twee jaar en minder dan vijf jaar |
Op meer dan vijf jaar |
||||
| Segment | ||||||||
| Huisvesting voor senioren | 23 | 0 | 0 | 0 | 49,366 | |||
| Appartementsgebouwen | 4 | 8.669 | 2.714 | 0 | 594 | |||
| Hotels en andere | 27 | 62 | 130 | 8 | 4.070 | |||
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie | 20 | 8.731 | 2.844 | 8 | 54.030 |
| 30 juni 2016 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Huidige kostprijs |
Geschatte toekomstige kostprijs |
Te activeren intercalaire interesten |
Geschatte totale kostprijs |
Geplande afwerkings datum |
Verhuurde oppervlakte (in m²) |
% Voor- verhuurd | GHW na afloop |
||
| Totaal | 24 | 226 | 1 | 252 | 2018/2019 | ± 120.000 | 99 | 15 | |
| 30 juni 2015 | |||||||||
| Huidige kostprijs |
Geschatte toekomstige kostprijs |
Te activeren intercalaire interesten |
Geschatte totale kostprijs |
Geplande afwerkings datum |
Verhuurde oppervlakte (in m²) |
% Voor verhuurd |
GHW na afloop |
||
| Totaal | 21 | 118 | 2 | 138 | 2018/2019 | ± 67.000 | 95 | 8 |
De verdeling van deze projecten wordt in sectie 4.2. van het vastgoedverslag hierbij gegeven.
| 30 juni 2016 | 30 juni 2015 | |
|---|---|---|
| Administratieve/operationele uitgaven volgens de financiële IFRS-resultaten | -12.208 | -10.881 |
| Met verhuur verbonden kosten | -35 | -50 |
| Recuperatie van vastgoedkosten | 25 | 32 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | -1.454 | -1.563 |
| Technische kosten | -1.119 | -1.071 |
| Commerciële kosten | -584 | -492 |
| Kosten en taksen van niet verhuurde goederen | -119 | -131 |
| Beheerkosten vastgoed | -1.037 | -892 |
| Andere vastgoedkosten | -1.252 | -1.588 |
| Algemene kosten van de vennootschap | -6.694 | -5.355 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | 61 | 229 |
| EPRA Kosten (inclusief rechtstreekse leegstandskosten) (A) | -12.208 | -10.881 |
| Kosten en taksen van niet verhuurde goederen | 119 | 131 |
| EPRA Kosten (exclusief rechtstreekse leegstandskosten) (B) | -12.089 | -10.750 |
| Brutohuurinkomsten (C) | 59.822 | 49.903 |
| EPRA Kostratio (inclusief rechtstreekse leegstandskosten) (A/C) | 20 % | 22 % |
| EPRA Kostratio (exclusief rechtstreekse leegstandskosten) (B/C) | 20 % | 22 % |
| Algemene en gekapitaliseerde exploitatiekosten (inclusief aandeel van de joint ventures) | 28 | 20 |
Aedifica activeert project management kosten.
GEMIDDELD BRUTORENDEMENT IN REËLE WAARDE
DEEL VAN DE PORTEFEUILLE IN DUITSLAND EN NEDERLAND
REËLE WAARDE VAN VASTGOEDBELEGGINGEN
Bij de lectuur van secties 1.1 en 1.3.1 van dit hoofdstuk moet ermee rekening gehouden worden dat op het ogenblik van de redactie ervan de gegevens betreffende de vastgoedmarkt, zoals weergegeven door de FOD Economie, slechts beschikbaar waren tot 31 maart 2016.
De omzet op de residentiële secundaire markt kende eind 2014 een opstoot vooral in Vlaanderen omwille van de aangekondigde wijziging van de woonbonus. De strengere kredietpolitiek van de financiële instellingen ten gevolge van de Bazel III-richtlijnen weegt echter steeds meer door op de activiteit en dat blijft zich ook in 2016 voortzetten. Anderzijds nam de basisrente voor hypothecaire leningen in de loop van 2014 reeds af, van 3,7% tijdens het eerste semester tot 2,7% op het einde van het jaar en vanaf april 2015 tot 2,5%. Begin 2016 kennen we een nieuwe verlaging tot 2%. Terzelfder tijd sloot de inflatie in 2014 af op 0% en klimt geleidelijk op om vanaf maart 2016 omtrent 2,5% te bereiken als jaarcijfer. Dat betekent dat de reële rente, het verschil tussen beide, in 2016 terugvalt tot -0,5%. Het risico is dat een negatieve reële rente leidt tot excessieve prijzen. Conform het adagio "vastgoed biedt weerstand aan inflatie" wordt de investeerder verleid door een verwachtingspatroon waarbij de vooropgestelde meerwaarde op zijn eigendom sterker toeneemt dan de kostprijs van zijn geld.
Er leven voor kopers voor eigen gebruik dus twee tegengestelde onderstromen: de striktere kredietpolitiek vereist vanwege de koper meer eigen middelen en remt de investering in een woning af, terwijl de lage en zelfs negatieve reële rente net aanzet tot verwerven. Voor kopers – verhuurders is de lokroep naar vastgoedinvesteringen in deze omstandigheden zeer groot. Zij maken bovendien de directe vergelijking met rendementen op alternatieve beleggingen. In de praktijk zien we zowel de groep van kopers van een eerste woning als de beleggers in residentieel vastgoed convergeren naar een totaal budget tussen 200.000 en 250.000 €. Dit betekent in Vlaanderen voor bestaande woningen een netto aankoop, inclusief desgevallend renovatie, van 180.000 € tot 225.000 € en bij nieuwbouw tussen 165.000 en 206.000 €. Indien de financiering 80% beloopt van de aanschafprijs betekent dit dat de vereiste eigen middelen zich situeren tussen 56.000 en 85.000 €. In Brussel en Wallonië wordt ongeveer hetzelfde resultaat bekomen als we rekening houden met het hogere abattement te Brussel en het vaker voorkomend laag beschrijf in Wallonië (zie tabel hiernaast).
Voor de jongere gezinnen is dit meestal een maximum dat voor hen haalbaar is vanuit eigen spaargeld en de steun van het thuisfront.
Wat het aantal begonnen en vergunde woongelegenheden betreft: was 2015 na een sterk 2014 ronduit zwak: het aantal begonnen eengezinswoningen daalde ten opzichte van 2014 met 17% tot ca. 17.200 eenheden en bij begonnen appartementen zelfs met bijna
RÉSIDENCE DE GERLACHE BELGIË – APPARTEMENTSGEBOUWEN
| Totale inves tering |
Aan koop kosten |
Netto aan koop |
Finan ciering 80% |
Eigen mid delen vereist |
||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bestaand | Onder grens |
200.000 | 20.000 180.000 144.000 | 56.000 | ||
| Boven grens |
250.000 | 25.000 225.000 180.000 | 70.000 | |||
| Nieuwbouw | Onder grens |
200.000 | 35.000 165.000 132.000 | 68.000 | ||
| Boven grens |
250.000 | 44.000 206.000 165.000 | 85.000 |
een kwart tot 23.170. Bij de vergunningen telden we nog 19.230 eengezinswoningen (-14%) en 27.170 appar tementen (-17%).
De vraag naar huurwoningen kent een forse toename en steeds meer gezinnen, ook met een hoger inkomen, bege ven zich voor langere termijn op de huurmarkt.
De prijzen voor woningen blijven nog positief evolueren: in 2014 noteerden we nog een stijging met 0,7% voor de eengezinswoningen, met 1,1% voor de appartementen en met 1,9% voor de bouwgronden. De voorlopige cijfers voor 2015 en 2016 wijzen voorlopig in dezelfde richting. De prijsstijgingen lijken zich echter vooral te concentreren in de categorie tot 250.000 €, terwijl prijsvorming boven 500.000 € moeizaam verloopt.
Tussen 1983 en 2014 zijn de prijzen voor woonhuizen vermenigvuldigd met x 6,46, wat gemiddeld een cumu latieve jaarlijkse stijging oplevert met 6,2% tegenover een gemiddelde inflatie met 2,15%. Als we de belangrijkste multiplicatoren bekijken zien we tijdens de periode 1983- 2015 enerzijds de stijging van de consumptieprijs index (+95,23%) en van de koopkracht (excl. inflatie) van de gezinnen (+59,31%). Anderzijds de stijging van de ont leningscapaciteit door de daling van de intrestvoeten (+112,26%) en de evolutie van de looptijd van de lening (+6,64%). Als we deze vier factoren met elkaar vermenig vuldigen (1,9523 x 1,5931 x 2,1226 x 1,0664 ) levert dit als resultaat dat de index 100 in 1983 is geëvolueerd tot 704 in 2015. Dat betekent dat de prijzen voor woonhuizen een groeipotentieel hadden van 6% in 2015. Over 101 jaar beschouwd (1913-2014) zijn de prijzen voor eengezins woningen vermenigvuldigd met een factor van x 791 wat een vergelijkbare cumulatieve jaarlijkse stijging brengt van 6,83% tegenover een gemiddelde inflatie van 5,54%.
De markt van gemeubelde appartementen in België wordt gekenmerkt door een versnippering op het vlak van de uitbaters en een zeer gevarieerd aanbod (van een een voudige verhuring van gemeubelde appartementen tot een verhuring waarbij verschillende diensten worden aangeboden, of nog een verhuring op zeer korte termijn (een dag) tot een klassiekere verhuring op maandbasis, enz.). Bovendien wordt deze markt gekenmerkt door een gebrek aan transparantie. Deze deelmarkt is, voor zover Aedifica bekend, nog niet het voorwerp geweest van onafhankelijke marktstudies.
De activiteit van de verhuring van gemeubelde apparte menten onderscheidt zich in het geval van Aedifica dui delijk van de hotelactiviteit. Hoofdzaak van deze activiteit is de verhuring van een appartement. De appartementen zijn gemeubeld en uitgerust met de gebruikelijke uitrusting die de onmiddellijke bewoning ervan mogelijk maakt (zon der dat de huurder zelf een inboedel moet aanschaffen). De diensten die naast de eigenlijke verhuring worden aan geboden zijn zeer beperkt: doorgaans betreft het enkel de wekelijkse reiniging van het appartement.
Gelet op de eerder korte termijn van de verhuringen en het beoogde cliënteel (expats) is deze verhuringsactiviteit veel gevoeliger voor de economische cycli. In de huidige con text en de huidige marktomstandigheden is er minstens sprake van een fenomeen van verhoogde volatiliteit van zowel de bezettingsgraden als de tarieven.
In het Vlaamse Gewest wordt deze verhuring van gemeu belde appartementen thans nog beheerst door het Decreet van 10 juli 2008 betreffende het toeristische logies, zoals gewijzigd. Het voormelde Decreet van 10 juli 2008 zal echter vervangen worden door het Decreet van 5 febru ari 2016 houdende het toeristische logies (gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 8 maart 2016) dat in werking zal treden op een door de Vlaamse Regering nog vast te stellen datum (vermoedelijk begin 2017). In het Brussels Gewest werd recent ook een ordonnantie aangenomen waarin de gemeubelde verhuring van appartementen met dienstverlening in bepaalde gevallen in een regelgevend kader voor toeristische logies wordt opgenomen (Ordon nantie van 8 mei 2014 betreffende het toeristische logies, die op 24 april 2016 in werking is getreden).
In België is het totaal aantal ROB- en RVT-bedden tussen 29 mei 2015 en 22 juni 2016 toegenomen met 3.629 een heden tot 140.888. Volgens de meeste studies blijft deze groei echter aan de ondergrens van wat als jaarlijks bij komende behoefte wordt vooropgesteld. Bij vele studies wordt echter enkel uitgegaan van de groeivooruitzichten van bv. het aantal 65-plussers dat tussen 2013 en 2030 zal groeien van 17% naar 22% van de bevolking. Het aandeel van de zelf-redzamen binnen deze categorie neemt echter ook sterk toe, zodat het aantal zorgbehoevenden minder sterk toeneemt. Uit een Nederlandse studie (CBS) kan je afleiden dat tussen 1980 en 2010 de levensverwachting voor mannen is toegenomen van 72,5 tot 79 jaar en voor vrouwen van 79 tot 83 jaar. Het aantal "ongezonde jaren" blijft sinds 1990 voor mannen stabiel omtrent 15 jaar en voor vrouwen sinds 1998 omtrent 20 jaar. Ook domotica en thuiszorg spelen een steeds belangrijkere rol. Het gemid deld aantal dagen verblijf in de instelling blijft trouwens vrij stabiel. Over 5 jaar beschouwd is het aantal bedden met 9.900 eenheden gestegen. De privé vzw's nemen hierin het leeuwenaandeel met ruim 50%. Een ander opvallend gege ven is dat het aantal ROB-bedden stelselmatig daalde van 93.056 in 1997 tot 62.545 in 2012 om sindsdien licht te stijgen tot 68.761 eenheden.
DE VERGRIJZING VAN DE BEVOLKING EN DE STIJGING VAN DE LEVENSVERWACHTING SPELEN IN DUITSLAND IN HET BIJZONDER EEN BELANGRIJKE ROL. DUITSLAND TELT ONGEVEER 81 MILJOEN INWONERS, VAN WIE ONGEVEER 17 MILJOEN INWONERS OUDER ZIJN DAN 65 JAAR (21%) EN ONGEVEER 9 MILJOEN OUDER DAN 75 JAAR (11%).
Zorgvastgoed als langetermijninvestering wekt steeds meer interesse. De investeerdersmarkt verbreedt in snel tempo naar verzekeringen en pensioenfondsen voor wie (zeer) lange termijn en bovendien geïndexeerde overeenkomsten een doorslaggevend element vormen. Dit stemt ook overeen met het verlangen van de zorgexploitant om een beleid te voeren dat eveneens op de lange termijn is gericht. Voor hem gelden echter andere financiële ratio's, zoals de verhouding schuld t.o.v. omzet, dan voor de vastgoedinvesteerder: voor deze laatste is een schuld gelijk aan acht keer de omzet (huurinkomen) vlot haalbaar, terwijl voor exploitatie de schuldgraad meestal 25% van de omzet bedraagt. De "verbonden" splitsing tussen exploitatie en het vastgoed, zoals ook in het hotelwezen voorkomt, is dan ook een logisch gevolg. Beide blijven echter verbonden in een voor de twee partijen evenwichtige rentabiliteit: ze zijn dus van elkaar afhankelijk. Het gebouw en bij uitbreiding het onroerende eigendom is voor de exploitant als het ware de onroerende machine die op geen enkel ogenblik mag haperen. Zoals in het hotelwezen worden logischerwijze ook in de zorgsector triple net contracten afgesloten. Voor de exploitant is het cruciaal dat de kwaliteit van het onroerend goed op peil blijft en dat hij ook snel kan tussenkomen indien zich ingrepen opdringen. Dit is een misleidende aantrekkelijkheid voor de investeerder. Hij wordt grotendeels ontlast van bekommernissen omtrent het beheer van het gebouw en het akkoord met de exploitant is voor zeer lange termijn. De financiële haalbaarheid van de exploitatie en de technische vereisten van het gebouw met onder meer de conformiteit met de evoluerende regionale voorschriften, vormen de achillespees. Wat rest er als waarde van een gebouw dat over afzienbare tijd niet meer aan de normen beantwoordt? Als het in een zone voor gemeenschapsvoorzieningen gelegen is, de bekende blauwe zone: welke mogelijkheden tot herbestemming resten er? Als de exploitatie niet meer voldoende rendabel blijkt door een vermindering van de overheidstussenkomsten, door gewijzigde reglementering of door een overmatige huurovereenkomst, dan dringt zich een neerwaartse herziening van het contract op of wordt exploitatie zelfs onmogelijk. Het inschatten en opvolgen van alle mogelijke technische, reglementaire en exploitatie-gerelateerde wijzigingen en tendensen zijn voor de investeerder cruciaal.
Het valt toe te juichen dat vanuit diverse overheden impulsen komen om in te perken dat nog individuele kamers als investeringsobject aangeboden worden. Mede-eigendom zoals bij appartementen komt voor zorgvastgoed hiermee gelukkig op een dood spoor. Behalve terechte sociale motieven is het bovendien op termijn onmogelijk het legioen van mede-eigenaars op eenzelfde moment tot soms zware investeringen te verplichten. Hopelijk wordt deze wetgeving niet alleen overgenomen door de verschillende gewesten, maar vindt ze ook uitbreiding naar andere types van eigendom met exploitatie als bestemming. Hoe bestendig je bij mede-eigendom de kwaliteitsvereisten voor een hotel, een studentenhome of zelfs woningen omgevormd tot meergezinswoningen?
Binnen deze globale evolutie van verdere professionalisering van de exploitatiesector en verbreding van de gegadigde investeerders, met tezelfdertijd een aanhoudende neerwaartse druk op de rentevoeten worden de bruto-huurrendementen steeds lager. Thans worden reeds transacties, met triple net huurcontracten van langere duur, afgesloten aan huurrendementen van minder dan 5%. De noodzakelijkheid aan kwaliteit en polyvalentie of in algemene termen de duurzaamheid van de investering, wordt daardoor enkel groter: bij dergelijke lage rendementen is een correctie van foutieve verwachtingen niet meer mogelijk. Onderzoek om andere zorgbehoevende doelgroepen zoals jongere gehandicapten te koppelen aan de opgedane ervaring en de uitbouw van de ouderenzorg, waarbij ook een aantal diensten gemeenschappelijk kunnen aangeboden worden zoals voeding, ontvangst,… kan zorgen voor een gewenste aanvulling en flexibiliteit. Voor een aantal doelgroepen is het aantal patiënten te klein om de werking betaalbaar te houden en brengt de complementariteit nieuwe mogelijkheden aan, ook voor lokale projecten.
De vergrijzing van de bevolking en de stijging van de levensverwachting spelen in Duitsland in het bijzonder een belangrijke rol. Volgens de meest recente data van eind 2014 telt Duitsland ongeveer 81 miljoen inwoners, van wie ongeveer 17 miljoen inwoners ouder zijn dan 65 jaar (21%) en ongeveer 9 miljoen ouder dan 75 jaar (11%). De vergrijzing van de bevolking zal nog toenemen door de vergrijzing van de babyboomgeneratie in de komende decennia. Hierdoor zal ook de specifieke huisvestingsbehoefte voor senioren in de komende decennia toenemen.
Een analyse van de bevolking per leeftijdsgroep leert dat ongeveer 0,6% van de bevolking onder de 60 jaar langdurige zorg nodig heeft. Dit percentage stijgt tot 5% voor degenen tussen 60 en 80 jaar en bereikt 33% voor mensen ouder dan 80 jaar. De totale rustoordcapaciteit in Duitsland zou dus moeten toenemen omdat het aantal mensen dat er zorg zal nodig hebben, zou kunnen groeien van ca. 2,5 miljoen vandaag tot ca. 3,2 miljoen mensen in 2030.
Vandaag zijn er ca. 900.000 "rustoordbedden" beschikbaar in Duitsland, verspreid over meer dan 13.000 rustoorden. Deze worden uitgebaat door operatoren zonder winstoogmerk (ca. 54,2%), private operatoren (ca. 41,1%) of publieke operatoren (ca. 4,7%) in een sterk gefragmenteerde markt. Het marktaandeel van de vijf grootste operatoren bedraagt ca. 10%.
Er wordt in sommige marktanalyses gewag gemaakt van een toename van de rustoordcapaciteit met ca. 380.000 een-
HOLLAND NEDERLAND – HUISVESTING VOOR SENIOREN
KÄTHE-BERNHARDT-HAUS DUITSLAND – HUISVESTING VOOR SENIOREN
heden tegen 2030. De vergrijzing van de bevolking biedt aldus aanzienlijke groeiperspectieven en consolidatieperspectieven in het segment van de collectieve zorghuisvesting in Duitsland.
De markt voor investeringen in gepaste rustoorden bleef groeien in 2016. Dat blijkt niet enkel uit de stijgende vraag van investeerders die al actief zijn op de markt, maar ook uit de steeds grotere aantallen internationale investeerders. Die blijven toestromen op de markt nadat ze hebben ontdekt dat dit soort panden een categorie van activa is die gevrijwaard is door demografische tendensen.
Het transactievolume van rustoorden bedroeg ca. 834 miljoen € in 2015 waarvan ongeveer 63% portefeuilletransacties waren. Opvallend is dat ca. 386 miljoen € van het totale transactievolume van buitenlandse investeerders afkomstig is, hetzij 46%. We mogen aannemen dat dit volume geëvenaard zal worden in 2016, niet in het minst omwille van de stijgende multiplicators die steeds vaker hoger zijn dan ca. 16,6 keer de huurinkomsten.
Naast de nieuwe internationale investeerders zijn er steeds meer investeerders die op de markt komen om panden op te delen in individuele eenheden die vervolgens worden aangeboden aan privé-investeerders. Zij genereren veel meerwaarde die de rendementen doen dalen. Vooral nieuwe gebouwen trekken dat type investeerder aan. Het effect daarvan is dat de gevestigde institutionele investeerders (speciale fondsen en gesloten fondsen) hun tot nu toe relatief inflexibele criteria voor acquisities ter discussie zullen moeten stellen.
Op het einde van 2015 daalde het initiële nettorendement voor de meest kwaliteitsvolle gebouwen met 6,00%, wat 25 basispunten onder het niveau van 2014 is. De tendens van de stijgende vraag naar verschillende types gebouwen tekent zich nu duidelijk af.
Nederland heeft in 2016 een bevolking van bijna 17 miljoen inwoners. De bevolking zal volgens het Centraal Bureau van de Statistiek licht groeien tot 17,8 miljoen in 2040. Of de bevolking daarna nog blijft groeien is onzeker.
Zeker is dat het aantal ouderen in deze periode fors toeneemt. Van 3 miljoen 65-plussers tot 4,7 miljoen in 2040 (26% van de bevolking). En van 0,7 miljoen 80-plussers tot 2 miljoen in 2040 (11%). Zo'n 20% van deze groep heeft zorg nodig, ruim 5% heeft zware zorg nodig zoals die in een verpleeghuis wordt aangeboden. Dit zijn vooral mensen met een psychogeriatrische indicatie (dementie). Dit aantal zal volgens Alzheimer Nederland tot 2040 meer dan verdubbelen. Hiermee is de ouderenzorg in Nederland een 'groeimarkt' bij uitstek.
Een steeds groter deel van deze mensen kiest niet voor een reguliere zorginstelling maar voor zorg aan huis of voor een particuliere woonzorglocatie (zoals de woonzorglocaties van Domus Magnus). Dat heeft te maken met de volgende factoren:
De Nederlandse particuliere zorgaanbieders spelen in op deze trends. Inmiddels zijn er ruim 150 locaties en de verwachting is dat er in 2025 meer dan 300 particuliere woonzorglocaties actief zullen zijn in Nederland.
Uit deze groei blijkt dat een steeds groter wordende groep ouderen kwaliteit wil en ook kan betalen.
Gemiddeld beschikt een particuliere woonzorglocatie over ca. 18 wooneenheden. Dat is de kracht en het onderscheidingsvermogen ten opzichte van de verpleeghuizen en serviceflats met aantallen van 60 tot 200 bewoners.
Meer dan de helft van de particuliere woonzorglocaties betreft nog een zelfstandige exploitatie. De verwachting is dat er steeds meer exploitanten komen die meerdere locaties beheren.
De Belgische hotelsector kon 2015 afsluiten met een lichte stijging van de bezettingsgraad (± 73,8%) ten opzicht van 2014. De positieve evolutie van de voorgaande jaren kon dus ook in 2015 verder doorgetrokken worden maar had nog beter kunnen zijn zonder de stevige terugval van de bezettingsgraad (> -10%) tijdens de maanden november en december. Na een licht herstel in het jaarbegin leidden de aanslagen in Brussel en Zaventem tot een zware terugval van de bezettingsgraad en de RevPar (Revenu per Available Room). In vergelijking met dezelfde periode (januari-mei) vorig jaar is er een gemiddelde daling van de RevPar met meer dan 10%. In de maand mei was dit zelfs bijna minus 20%.
De voorlopige cijfers van toerisme Vlaanderen over 2015 tonen eenzelfde beeld met een stijging van het aantal overnachtingen tot en met oktober gevolgd door een terugval van om en bij de 10% in november en december. Er zijn op heden nog geen regionale cijfergegevens beschikbaar voor de eerste maanden van 2016 doch uit de eerste signalen blijkt dat niet enkel Brussel maar ook de Vlaamse kunststeden niet ontsnappen aan de negatieve trend.
De uitbreiding van het hotelaanbod gaat intussen verder door met de opening van nieuwe of gerenoveerde hotels in De Haan (Ibis, 65 kamers), Brussel (Hilton Garden Inn, 83 kamers), Woluwe (Tangla Hotel, 187 kamers) en Leuven (Tafelrond, 44 kamers). Aan het station in Brugge kreeg Group GL de toelating voor de bouw van een Ibis Budget Hotel met 111 kamers.
Op investeringsgebied is 2015 een recordjaar voor hotelinvesteringen geworden met een investeringsvolume van meer dan 210 miljoen €. Ook in 2016 vonden reeds meerdere investeringen plaats waarbij ondermeer het Martin's Relais Hotel in Brugge, het hotel Cour Saint Georges in Gent en het Steigenberger Wiltcher's hotel in Brussel van eigenaar veranderden. Dit laatste hotel maakt deel uit van een groter gebouwencomplex dat voor ±120 miljoen € door AG Real Estate werd verkocht aan AXA Investment Managers.
Niet alleen in België maar ook in de EMEA regio is er een stevige vraag naar hotelvastgoed mede dankzij de verdere toename van het wereldwijde toerisme en de algemene economische situatie. Onverwachte externe gebeurtenissen, zoals de terreuraanslagen, wegen op lokaal gebied op korte termijn op de bezettingsgraden en de RevPar maar de erg lage intrestvoeten en de zoektocht naar een hoger rendement ondersteunen de investeringen in dit vastgoedsegment.
en in dit jaarlijks financieel verslag opgenomen met akkoord van, de Crombrugghe & Partners NV.
| (x1.000 €) | 30 juni 2016 | 31 maart 2016 | 31 dec. 2015 | 30 sept. 2015 | 30 juni 2015 |
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen in reële waarde | |||||
| Huisvesting voor senioren2 | 839.921 | 818.393 | 755.039 | 729.674 | 696.272 |
| Appartementsgebouwen | 219.332 | 218.369 | 217.005 | 215.884 | 214.461 |
| Hotels en andere | 71.657 | 72.413 | 72.112 | 72.822 | 72.696 |
| Totaal van de vastgoedbeleggingen in exploitatie in reële waarde |
1.130.910 | 1.109.174 | 1.044.156 | 1.018.380 | 983.429 |
| Projectontwikkelingen | 25.924 | 23.422 | 20.523 | 17.313 | 21.734 |
| Totaal van de vastgoedbeleggingen in reële waarde |
1.156.834 | 1.132.596 | 1.064.679 | 1.035.693 | 1.005.163 |
| Contractuele huurgelden1 | 65.612 | 64.440 | 60.775 | 59.490 | 57.442 |
| Contractuele huurgelden + GHW op leegstand |
66.821 | 65.483 | 61.731 | 60.512 | 58.592 |
| Geschatte huurwaarde (GHW)1 | 70.154 | 68.731 | 65.643 | 64.049 | 62.423 |
| Bezettingsgraad1 van de vastgoedbeleggingen (%) |
|||||
| Totale portefeuille (behalve gemeubelde appartementen) |
98,1% | 98,3% | 98,3% | 98,2% | 97,9 % |
| Gemeubelde appartementen | 78,6% | 79,3% | 81,0% | 81,4% | 78,3 % |
Zie lexicon.
Inclusief de activa bestemd voor verkoop.
3.1 VERDELING PER SECTOR IN REËLE WAARDE (%)
Geen enkel gebouw vertegenwoordigt meer dan 3% van de geconsolideerde activa.
Gemiddelde resterende duur van de huurovereenkomsten 20 jaar
Gemeubelde appartementen Totale portefeuille (behalve gemeubelde appartementen)
De globale bezettingsgraad op 30 juni 2016 bedraagt 98%.
De vastgoedbeleggingen van Aedifica zijn verzekerd voor een waarde van 1.128 miljoen € (met inbegrip van de meubels voor de gemeubelde appartementen, en met uitsluiting van de grond), hetzij 810 miljoen € voor de huisvesting voor senioren, 242 miljoen € voor de appartementsgebouwen en 76 miljoen € voor de hotels en andere.
| Segment | Land | Exploitatiegroep die juridische entiteiten controleert waarmee Aedifica een contractuele relatie heeft |
Huurders | Aantal sites | 30 juni 2016 |
30 juni 2015 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Huisvesting voor senioren | 80 | 75% | 73% | |||
| België | 61 | 59% | 58% | |||
| Armonea1 | 19 | 21% | 21% | |||
| Armonea nv | 8 | 10% | 11% | |||
| Restel Flats bvba | 1 | 1% | 1% | |||
| LDC De Wimilingen vzw | 1 | 0% | 0% | |||
| Happy Old People bvba | 1 | 1% | 0% | |||
| Citadelle Mosane bvba | 1 | 1% | 1% | |||
| Soprim@ nv | 4 | 4% | 5% | |||
| De Stichel vzw | 1 | 1% | 1% | |||
| Huize Lieve Moenssens vzw | 1 | 0% | 1% | |||
| Eyckenborgh vzw | 1 | 2% | 2% | |||
| Senior Living Group2 | 18 | 14% | 15% | |||
| Ennea Rustoord vzw | 1 | 0% | 0% | |||
| Residentie Kasteelhof Comm. V | 1 | 1% | 1% | |||
| Wielant -Futuro Comm V. | 1 | 1% | 1% | |||
| Home Residence du Plateau bvba | 1 | 2% | 2% | |||
| Seniorie de Maretak nv | 1 | 1% | 1% | |||
| Senior Living Group nv | 7 | 6% | 6% | |||
| Résidence Au Bon Vieux Temps nv | 1 | 0% | 0% | |||
| Résidence Les Cheveux d'Argent nv | 1 | 0% | 0% | |||
| Helianthus vzw | 1 | 1% | 0% | |||
| Rustoord 't Hoge vzw | 1 | 1% | 1% | |||
| Vinkenbosch vzw | 1 | 0% | 0% | |||
| Residentie Sporenpark bvba | 1 | 2% | 2% | |||
| Orpea | 9 | 10% | 11% | |||
| Château Chenois Gestion bvba | 3 | 3% | 3% | |||
| New Philip nv | 3 | 2% | 2% | |||
| Parc Palace nv | 1 | 2% | 2% | |||
| Progestimmob nv | 1 | 2% | 2% | |||
| Résidence du Golf nv | 1 | 1% | 1% |
| Segment | Land | Exploitatiegroep die juridische entiteiten controleert waarmee Aedifica een contractuele relatie heeft |
Huurders | Aantal sites | 30 juni 2016 |
30 juni 2015 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Huisvesting voor senioren | ||||||
| België | ||||||
| Oase | 3 | 4% | 5% | |||
| Oase vzw | 3 | 4% | 5% | |||
| Vulpia | Vulpia Vlaanderen vzw | 5 4 |
5% 5% |
3% 2% |
||
| Résidence Alice aux Pays des Merveilles vzw | 1 | 0% | 0% | |||
| Time for Quality | 1 | 1% | 1% | |||
| Service Flat Residenties vzw | 1 | 1% | 1% | |||
| Andere | 6 | 4% | 2% | |||
| Le Château de Tintagel bvba | 1 | 0% | 0% | |||
| Résidence Bois de la Pierre nv | 1 | 1% | 1% | |||
| Buitenhof vzw | 1 | 1% | 1% | |||
| Résidence de la Houssière nv | 1 | 1% | 0% | |||
| Heydeveld Woon- en Zorgcentrum vzw | 1 | 1% | 0% | |||
| WZC Prinsenhof vzw | 1 | 1% | 0% | |||
| Duitsland | 15 | 13% | 15% | |||
| Orpea | 5 | 5% | 5% | |||
| Senioren Wohnpark Weser GmbH | 3 | 3% | 3% | |||
| Bonifatius Seniorendienstr GmbH³ | 1 | 1% | 1% | |||
| Seniorenresidenz Kierspe GmbH3 | 1 | 1% | 1% | |||
| AGO | 3 | 2% | 3% | |||
| AGO Herkenrath Betriebsgesellschaft für Sozialeinrichtungen mbH |
1 | 1% | 1% | |||
| AGO Dresden Betriebsgesellschaft für Sozialeinrichtungen mbH AGO Weisseritz Betriebsgesellschaft |
1 | 1% | 1% | |||
| für Sozialeinrichtungen mbH | 1 | 1% | 1% | |||
| Residenz Management | 3 | 2% | 3% | |||
| Medeor Senioren-Residenzen GmbH4 | 1 | 1% | 1% | |||
| Katholische Hospitalgesellschaft Südwestfalen gGmbH Olpe4 |
2 | 1% | 2% | |||
| Alloheim | 1 | 1% | 1% | |||
| Senator Senioren- und Pflegeeinrichtungen GmbH |
1 | 1% | 1% | |||
| Volkssolidarität | 1 | 1% | 1% | |||
| Volkssolidarität Südthüringen e. V. | 1 | 1% | 1% | |||
| DRK Kreisverband Nordfriesland e. V. | 1 | 1% | 0% | |||
| DRK Pflegedienste Nordfriesland gGmbH | 1 | 1% | 0% | |||
| Andere | 1 | 1% | 2% | |||
| Schloss Bensberg Management GmbH + AachenMünchener Lebensversicherung AG |
1 | 1% | 2% | |||
| Nederland | 4 | 3% | 0% | |||
| Domus Magnus | 2 | 2% | 0% | |||
| Panta Rhei V BV | 1 | 1% | 0% | |||
| DM Benvenuta BV | 1 | 0% | 0% | |||
| Stepping Stones Home & Care | 1 | 1% | 0% | |||
| Poort van Sachsen Weimar BV | 1 | 1% | 0% | |||
| Martha Flora | 1 | 0% | 0% | |||
| Martha Flora Lochem BV | 1 | 0% | 0% | |||
| Hotels en andere | België | 10 10 |
7% 7% |
8% 8% |
||
| Martin's Hotels | 2 | 5% | 5% | |||
| Martin's Brugge nv | 1 | 3% | 3% | |||
| Martin's Hotel nv | 1 | 2% | 2% | |||
| Different Hotel Group | 4 | 2% | 2% | |||
| Different Hotels nv | 4 | 2% | 2% | |||
| Andere | 4 | 0% | 0% | |||
| Andere huurders | 75 | 18% | 19% | |||
| België | 75 | 18% | 19% | |||
| TOTAAL | 165 | 100% | 100% |
Onderhuurder van Senioren Wohnpark Weser GmbH.
Onderhuurder van Residenz Management GmbH.
2 %
| Totale oppervlakte (m²)¹ |
Aantal residentiële eenheden |
% Bezettings graad2 |
Contractuele huurgelden³ |
Contractuele huurgelden + GHW op leegstand4 |
Geschatte huurwaarde (GHW)5 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Huisvesting voor senioren | ||||||
| 1 Château Chenois (B-1410 Waterloo) |
6.354 | 115 | 100,0% | 863.486 | 863.486 | 1.108.091 |
| 2 New Philip (B-1190 Brussel) |
3914 | 111 | 100,0% | 472.779 | 472.779 | 585.446 |
| 3 Jardins de Provence (B-1070 Brussel) |
2.280 | 72 | 100,0% | 388.102 | 388.102 | 410.003 |
| 4 Bel Air (B-1030 Brussel) |
5.350 | 161 | 100,0% | 705.641 | 705.641 | 826.023 |
| 5 Résidence Grange des Champs (B-1420 Eigenbrakel) |
3.396 | 75 | 100,0% | 417.532 | 417.532 | 485.342 |
| 6 Résidence Augustin (B-1190 Brussel) |
4.832 | 94 | 100,0% | 525.031 | 525.031 | 583.921 |
| 7 Ennea (B-9100 Sint-Niklaas) |
1.848 | 34 | 100,0% | 192.590 | 192.590 | 175.036 |
| 8 Kasteelhof (B-9200 Dendermonde) |
3.500 | 81 | 100,0% | 348.326 | 348.326 | 492.677 |
| 9 Wielant (B-8570 Ingooigem) |
4.834 | 104 | 100,0% | 534.971 | 534.971 | 691.993 |
| 10 Résidence Parc Palace (B-1180 Brussel) |
6.719 | 162 | 100,0% | 1.249.670 | 1.249.670 | 1.501.378 |
| 11 Résidence Service (B-1180 Brussel) |
8.716 | 175 | 100,0% | 1.285.375 | 1.285.375 | 1.085.157 |
| 12 Résidence du Golf (B-1070 Brussel) |
6.424 | 194 | 100,0% | 760.988 | 760.988 | 1.321.800 |
| 13 Résidence Boneput (B-3960 Bree) |
2.993 | 78 | 100,0% | 454.882 | 454.882 | 584.591 |
| 14 Résidence Aux Deux Parcs (B-1090 Brussel) |
1.618 | 53 | 100,0% | 262.784 | 262.784 | 308.472 |
| 15 Résidence L'Air du Temps (B-4032 Chênée) |
2.763 | 88 | 100,0% | 465.309 | 465.309 | 516.060 |
| 16 Au Bon Vieux Temps (B-1435 Mont-Saint-Guibert) |
1.268 | 43 | 100,0% | 230.505 | 230.505 | 182.675 |
| 17 Op Haanven (B-2431 Veerle-Laakdal) |
6.613 | 89 | 100,0% | 519.520 | 519.520 | 673.266 |
| 18 Résidence Exclusiv (B-1140 Brussel) |
4.253 | 104 | 100,0% | 710.614 | 710.614 | 670.039 |
| 19 Séniorie Mélopée (B-1080 Brussel) |
2.967 | 70 | 100,0% | 491.609 | 491.609 | 393.435 |
| 20 La Boule de Cristal (B-5564 Wanlin) |
1.290 | 41 | 100,0% | 91.750 | 91.750 | 163.676 |
| 21 Les Charmes en Famenne (B-5560 Houyet) |
3.165 | 96 | 100,0% | 293.983 | 293.983 | 347.471 |
| 22 Seniorerie La Pairelle (B-5100 Wépion) |
6.016 | 118 | 100,0% | 757.147 | 757.147 | 695.055 |
| 23 Gaerveld (résidence-services) (B-3500 Hasselt) |
1.504 | 20 | 100,0% | 169.412 | 169.412 | 168.978 |
| 24 Résidence du Plateau (B-1300 Waver) |
8.069 | 143. | 100,0% | 1.259.568 | 1.259.568 | 1.224.876 |
De oppervlakte van de appartementsgebouwen werd op 31 december 2015 aangepast om overeen te komen met de Code of Measuring Practive (6de editie), gepubliceerd door het Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS), en werd als volgt berekend: Gross External Area (GEA) + oppervlakte van de gemeenschappelijke delen + 50% van de oppervlakte van de terrassen. Ze bevat niet de parkingen en andere ondergrondse oppervlaktes.
Zie lexicon. De bezettingsgraad van de gebouwen met gemeubelde appartementen kan niet vergeleken worden met de bezettingsgraad van de rest van de portefeuille, aangezien een verschillende methodologie wordt toegepast. Merk op dat de bezettingsgraad van de residentiële en gemengde gebouwen ook eenheden bevat die worden gerenoveerd en die bijgevolg tijdelijk niet verhuurd kunnen worden.
De bedragen m.b.t. gemeubelde appartementen komen overeen met de huurinkomsten op jaarbasis, zonder BTW.
Voor de gebouwen met gemeubelde appartementen werd geen enkele geschatte huurwaarde (GHW) toegevoegd voor leegstand.
Zie lexicon.
Gedeeltelijk in de balans in de activa bestemd voor verkoop opgenomen.
| Totale oppervlakte (m²)¹ |
Aantal residentiële eenheden |
% Bezettings - graad 2 |
Contractuele huurgelden³ |
Contractuele huurgelden + GHW op leegstand 4 |
Geschatte huurwaarde (GHW) 5 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 25 Seniorie de Maretak (B-1500 Halle) |
5.684 | 122 | 100,0% | 524.514 | 524.514 | 708.649 |
| 26 De Edelweis (B-3130 Begijnendijk) |
6.914 | 122 | 100,0% | 754.616 | 754.616 | 880.700 |
| 27 Bois de la Pierre (B-1300 Waver) |
2.272 | 65 | 100,0% | 444.634 | 444.634 | 426.299 |
| 28 Buitenhof (B-2930 Brasschaat) |
4.386 | 80 | 100,0% | 543.901 | 543.901 | 737.227 |
| 29 Klein Veldeken (B-1730 Asse) |
5.824 | 58 | 100,0% | 622.391 | 622.391 | 676.586 |
| 30 Koning Albert I (B-1700 Dilbeek) |
7.775 | 110 | 100,0% | 912.762 | 912.762 | 926.956 |
| 31 Eyckenborch (B-1755 Gooik) |
8.771 | 141 | 100,0% | 1.087.788 | 1.087.788 | 871.339 |
| 32 Rietdijk (B-1800 Vilvoorde) |
2.155 | 59 | 100,0% | 333.388 | 333.388 | 348.939 |
| 33 Marie-Louise (B-1780 Wemmel) |
1.959 | 0 | 100,0% | 364.900 | 364.900 | 331.652 |
| 34 Gaerveld (rest home) (B-3500 Hasselt) |
6.994 | 115 | 100,0% | 790.292 | 790.292 | 797.363 |
| 35 Larenshof (B-9270 Laarne) |
6.988 | 117 | 100,0% | 1.007.106 | 1.007.106 | 961.002 |
| 36 Ter Venne (B-9830 Sint-Martens-Latem) |
6.634 | 102 | 100,0% | 972.341 | 972.341 | 1.146.917 |
| 37 Pont d'Amour (B-5500 Dinant) |
8.984 | 150 | 100,0% | 983.961 | 983.961 | 884.051 |
| 38 Résidence Les Cheveux d'Argent (B-4845 Sart-lez-Spa) |
4.177 | 80 | 100,0% | 244.672 | 244.672 | 317.232 |
| 39 't Hoge (B-8500 Kortrijk) |
4.632 | 79 | 100,0% | 438.927 | 438.927 | 562.768 |
| 40 Helianthus (B-9090 Melle) |
4.799 | 67 | 100,0% | 454.000 | 454.000 | 455.188 |
| 41 Hestia (B-1780 Wemmel) |
12.682 | 222 | 100,0% | 1.332.904 | 1.332.904 | 1.576.793 |
| 42 Plantijn (B-2950 Kapellen) |
5.958 | 110 | 100,0% | 472.033 | 472.033 | 831.389 |
| 43 Salve (B-2930 Brasschaat) |
6.730 | 117 | 100,0% | 1.001.361 | 1.001.361 | 903.629 |
| 44 SZ AGO Herkenrath (D-51429 Bergisch Gladbach) |
4.000 | 80 | 100,0% | 575.000 | 575.000 | 613.273 |
| 45 SZ AGO Dresden (D-01159 Dresden) |
5.098 | 116 | 100,0% | 583.233 | 583.233 | 670.950 |
| 46 De Stichel (B-1800 Vilvoorde) |
6.257 | 116 | 100,0% | 655.843 | 655.843 | 692.300 |
| 47 Huize Lieve Moenssens (B-3650 Dilsen-Stokkem) |
4.301 | 68 | 100,0% | 327.459 | 327.459 | 348.680 |
| 48 SZ AGO Kreischa (D-01731 Kreischa) |
3.670 | 84 | 100,0% | 416.516 | 416.516 | 414.896 |
| 49 Bonn (D-53129 Bonn) |
5.927 | 130 | 100,0% | 740.000 | 740.000 | 711.240 |
| 50 Goldene Au (D-96515 Sonneberg) |
4.141 | 83 | 100,0% | 402.240 | 402.240 | 397.531 |
| 51 Oase Binkom (B-3211 Binkom) |
4.076 | 111 | 100,0% | 744.160 | 744.160 | 727.180 |
| 52 Oase Tienen 6 (B-3300 Tienen) |
8.496 | 130 | 100,0% | 971.451 | 971.451 | 901.865 |
| Totale oppervlakte (m²)¹ |
Aantal residentiële eenheden |
% Bezettings graad2 |
Contractuele huurgelden³ |
Contractuele huurgelden + GHW op leegstand4 |
Geschatte huurwaarde (GHW)5 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 53 Oase Aarschot Wissenstraat (B-3200 Aarschot) |
10.657 | 120 | 100,0% | 923.902 | 923.902 | 885.600 |
| 54 De Notelaar (B-2250 Olen) |
8.651 | 94 | 100,0% | 955.689 | 955.689 | 1.015.361 |
| 55 Overbeke (B-9230 Wetteren) |
6.917 | 113 | 100,0% | 788.857 | 788.857 | 828.390 |
| 56 Halmolen (B-2980 Halle-Zoersel) |
9.200 | 140 | 100,0% | 1.015.864 | 1.015.864 | 1.093.570 |
| 57 Seniorenresidenz Mathilde (D-32130 Enger) |
3.448 | 75 | 100,0% | 554.695 | 554.695 | 579.264 |
| 58 Die Rose im Kalletal (D-32689 Kalletal) |
4.027 | 96 | 100,0% | 664.910 | 664.910 | 685.892 |
| 59 Seniorenresidenz Klosterbauerschaft (D-32278 Kirchlengern) |
3.497 | 80 | 100,0% | 590.341 | 590.341 | 608.478 |
| 60 Senioreneinrichtung Haus Matthäus (D-57462 Olpe-Rüblinghausen) |
2.391 | 50 | 100,0% | 354.666 | 354.666 | 365.823 |
| 61 Bonifatius Seniorenzentrum (D-53359 Rheinbach) |
3.967 | 80 | 100,0% | 598.714 | 598.714 | 606.951 |
| 62 Senioreneinrichtung Haus Elisabeth (D-57482 Wenden-Rothemühle) |
3.380 | 80 | 100,0% | 567.466 | 567.466 | 577.980 |
| 63 Seniorenresidenz Am Stübchenbach (D-38667 Bad Harzburg) |
5.874 | 130 | 100,0% | 782.925 | 782.925 | 828.234 |
| 64 Seniorenresidenz Kierspe (D-58566 Kierspe) |
3.721 | 79 | 100,0% | 548.395 | 548.395 | 546.987 |
| 65 La Ferme Blanche (B-4350 Remicourt) |
1.697 | 61 | 100,0% | 203.989 | 203.989 | 562.027 |
| 66 Villa Temporis (B-3500 Hasselt) |
3.964 | 40 | 100,0% | 289.664 | 289.664 | 359.272 |
| 67 Service-Residenz Schloss Bensberg (D-51429 Bergisch Gladbach) |
8.215 | 87 | 100,0% | 929.240 | 929.240 | 1.157.696 |
| 68 Residentie Sporenpark (B-3582 Beringen) |
9.261 | 127 | 100,0% | 1.059.205 | 1.059.205 | 1.043.416 |
| 69 Résidence de la Houssière (B-7090 's-Gravenbrakel) |
4.484 | 94 | 100,0% | 570.000 | 570.000 | 547.550 |
| 70 Senior Flandria (B-8310 Brugge) |
7.501 | 108 | 100,0% | 610.835 | 610.835 | 712.800 |
| 71 Vinkenbosch (B-3510 Hasselt) |
2.973 | 59 | 100,0% | 237.500 | 237.500 | 946.962 |
| 72 Heydeveld (B-1745 Opwijk) |
3.414 | 75 | 100,0% | 500.000 | 500.000 | 466.500 |
| 73 Prinsenhof (B-3582 Koersel) |
1.697 | 41 | 100,0% | 335.000 | 335.000 | 207.870 |
| 74 Käthe-Bernhardt-Haus (D-25813 Husum) |
4.088 | 80 | 100,0% | 498.240 | 498.240 | 490.560 |
| 75 Holland (NL-3743 HE Baarn) |
2.897 | 34 | 100,0% | 818.246 | 818.246 | 621.968 |
| 76 Benvenuta (NL-1217 BR Hilversum) |
924 | 10 | 100,0% | 212.138 | 212.138 | 165.396 |
| 77 Residentie Poortvelden6 (B-3200 Aarschot) |
7.071 | 84 | 100,0% | 701.300 | 701.300 | 674.035 |
| 78 Leopoldspark (B-3970 Leopoldsburg) |
10.614 | 150 | 100,0% | 1.170.750 | 1.170.750 | 1.204.340 |
| 79 Saksen Weimar (NL-6822 Arnhem) |
2.291 | 42 | 100,0% | 504.000 | 504.000 | 504.020 |
| 80 Martha Flora Lochem (NL-7241 Lochem) |
1.012 | 13 | 100,0% | 160.000 | 160.000 | 189.000 |
| Totaal huisvesting voor senioren in België |
326.235 | 5.968 | 100,0% | 38.799.532 | 38.799.532 | 42.575.855 |
| Totaal huisvesting voor senioren in Duitsland |
65.444 | 1.130 | 100,0% | 8.806.582 | 8.806.582 | 9.255.755 |
| Totaal huisvesting voor senioren in Nederland |
7.124 | 99 | 100,0% | 1.694.384 | 1.694.384 | 1.480.384 |
| Totaal van de sector "Huisvesting voor senioren" |
398.803 | 7.397 | 100,0% | 49.300.498 | 49.300.498 | 53.493.993 |
De oppervlakte van de appartementsgebouwen werd op 31 december 2015 aangepast om overeen te komen met de Code of Measuring Practive (6de editie), gepubliceerd door het Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS), en werd als volgt berekend: Gross External Area (GEA) + oppervlakte van de gemeenschappelijke delen + 50% van de oppervlakte van de terrassen. Ze bevat niet de parkingen en andere ondergrondse oppervlaktes.
Zie lexicon. De bezettingsgraad van de gebouwen met gemeubelde appartementen kan niet vergeleken worden met de bezettingsgraad van de rest van de portefeuille, aangezien een verschillende methodologie wordt toegepast. Merk op dat de bezettingsgraad van de residentiële en gemengde gebouwen ook eenheden bevat die
worden gerenoveerd en die bijgevolg tijdelijk niet verhuurd kunnen worden.
De bedragen m.b.t. gemeubelde appartementen komen overeen met de huurinkomsten op jaarbasis, zonder BTW.
Voor de gebouwen met gemeubelde appartementen werd geen enkele geschatte huurwaarde (GHW) toegevoegd voor leegstand.
Zie lexicon.
Gedeeltelijk in de balans in de activa bestemd voor verkoop opgenomen.
Deze GHW is niet vergelijkbaar met de contractuele huurgelden omdat ze (voor de gebouwen met gemeubelde appartementen) geen rekening houdt met een gemeubelde bezetting.
| Totale oppervlakte (m²)¹ |
Aantal residentiële eenheden |
% Bezettings - graad 2 |
Contractuele huurgelden³ |
Contractuele huurgelden + GHW op leegstand 4 |
Geschatte huurwaarde (GHW) 5 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Appartementsgebouwen | ||||||
| 1 Tervuren 13 A/B (B-1040 Brussel) |
4.626 | 3 | 84,2% | 461.586 | 548.446 | 609.141 |
| 2 Zavel (B-1000 Brussel) |
5.546 | 30 | 83,0% | 807.142 | 972.599 | 935.026 |
| 3 Complex Laken - Nieuwburg (B-1000 Brussel) |
7.130 | 42 | 83,1% | 549.685 | 661.735 | 687.124 |
| 4 De Goede 24-28 (B-1000 Brussel) |
2.159 | 15 | 99,3% | 180.143 | 181.343 | 214.678 |
| 5 Lombard 32 (B-1000 Brussel) |
1.622 | 13 | 94,3% | 209.483 | 222.083 | 181.067 |
| 6 Complex Louiza 331-333 (B-1050 Brussel) |
4.962 | 8 | 97,5% | 660.516 | 677.166 | 674.567 |
| 7 Zaterdagplein 6-10 | 4.543 | 24 | 94,9% | 308.227 | 324.667 | 311.361 |
| (B-1000 Brussel) 8 Broqueville 8 (B-1150 Brussel) |
725 | 6 | 46,7% | 33.024 | 70.735 | 70.419 |
| 9 Batavieren 71 (B-1040 Brussel) |
653 | 3 | 41,1% | 24.555 | 59.684 | 62.136 |
| 10 Tervuren 103 (B-1040 Brussel) |
1.202 | 6 | 100,0% | 127.922 | 127.922 | 120.379 |
| 11 Louis Hap 128 | 969 | 7 | 80,9% | 58.864 | 72.729 | 79.528 |
| (B-1040 Brussel) 12 Hoogstraat |
2.600 | 20 | 97,1% | 244.567 | 251.767 | 294.787 |
| (B-1000 Brussel) 13 Residentie Palace |
6.077 | 57 | 67,6% | 395.692 | 585.104 | 711.824 |
| (B-1040 Brussel) 14 Churchill 157 |
2.440 | 22 | 86,9% | 233.070 | 268.340 | 272.368 |
| (B-1180 Brussel) 15 Oudergem 237-239-241-266-272 |
2.241 | 22 | 80,4% | 161.848 | 201.324 | 221.978 |
| (B-1040 Brussel) 16 Edison |
1.897 | 7 | 89,2% | 110.892 | 124.284 | 138.089 |
| (B-5000 Namen) 17 Verlaine/Rimbaud/Baudelaire |
3.671 | 21 | 89,4% | 241.711 | 270.331 | 271.490 |
| (B-5000 Namen) 18 Ionesco (B-5100 Jambes) |
1.148 | 10 | 78,2% | 78.558 | 100.454 | 99.127 |
| 19 Musset (B-5000 Namen) |
659 | 6 | 98,0% | 52.229 | 53.309 | 50.216 |
| 20 Giono & Hugo (B-5100 Jambes) |
1.718 | 15 | 94,0% | 124.250 | 132.170 | 135.746 |
| 21 Antares (B-5100 Jambes) |
476 | 7 | 100,0% | 41.167 | 41.167 | 39.698 |
| 22 Ring (B-2018 Antwerpen) |
9.604 | 88 | 100,0% | 720.467 | 720.467 | 860.115 |
| 23 Residentie Gauguin et Manet (B-6700 Arlon) |
3.496 | 35 | 90,7% | 290.287 | 320.127 | 311.773 |
| 24 Residentie de Gerlache (B-1030 Brussel) |
7.406 | 75 | 74,4% | 611.636 | 822.432 | 819.391 |
| 25 Complex Opperstraat (B-1050 Brussel) |
13.740 | 116 | 71,5% | 1.709.045 | 1.709.045 | 1.535.638 |
| 26 Louiza 130 (B-1050 Brussel) |
944 | 9 | 91,5% | 221.190 | 221.190 | 164.866 |
| 27 Louiza 135 (+ 2 parkings Louiza 137) (B-1050 Brussel) |
2.505 | 31 | 87,9% | 539.606 | 539.606 | 346.802 |
| 28 Louiza 270 (B-1050 Brussel) |
1.205 | 14 | 81,4% | 223.253 | 223.253 | 149.978 |
| 29 Dal 48 (B-1000 Brussel) |
653 | 6 | 93,8% | 126.692 | 126.692 | 89.122 |
| 30 Livorno 16-18 (+ 24 parkings Livorno 7-11) (B-1000 Brussel) |
1.982 | 16 | 74,7% | 309.223 | 309.223 | 266.715 |
| 31 Freesias (B-1030 Brussel) |
2.777 | 38 | 83,6% | 448.073 | 448.073 | 361.552 |
| 32 Heliotropen (B-1030 Brussel) |
1.364 | 25 | 68,2% | 190.732 | 190.732 | 175.289 7 |
| 33 Livorno 20-22 (B-1050 Brussel) |
1.407 | 12 | 89,3% | 304.852 | 304.852 | 187.744 7 |
| 34 Livorno 14 (B-1050 Brussel) |
275 | 6 | 92,6% | 53.401 | 53.401 | 34.371 7 |
| 35 Résidence Chamaris (B-1000 Brussel) |
2.328 | 23 | 87,9% | 474.302 | 474.302 | 360.190 7 |
| 36 Stephanie's Corner (B-1060 Brussel) |
3.472 | 27 | 86,6% | 451.235 | 521.150 | 524.580 |
| Totaal van de sector "Appartementsgebouwen" |
110.223 | 865 | n.a. | 11.8779.124 | 12.931.901 | 12.368.870 |
| Totale oppervlakte (m²)¹ |
Aantal residentiële eenheden |
% Bezettings graad2 |
Contractuele huurgelden³ |
Contractuele huurgelden + GHW op leegstand4 |
Geschatte huurwaarde (GHW)5 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hotels en andere | ||||||
| 1 Hotel Martin's Brugge (B-8000 Brugge) |
11.369 | 0 | 100,0% | 1.655.567 | 1.655.567 | 1.226.980 |
| 2 Koning 35 (B-1000 Brussel) |
1.955 | 0 | 71,2% | 137.238 | 192.620 | 174.370 |
| 3 Martin's Klooster (B-3000 Leuven) |
6.935 | 0 | 100,0% | 1.304.937 | 1.304.937 | 1.141.080 |
| 4 Carbon (B-3600 Genk) |
5.715 | 0 | 100,0% | 475.122 | 475.122 | 565.268 |
| 5 Eburon (B-3700 Tongeren) |
4.016 | 0 | 100,0% | 347.151 | 347.151 | 462.878 |
| 6 Ecu (B-3600 Genk) |
1.960 | 0 | 100,0% | 181.824 | 181.824 | 232.231 |
| 7 Eurotel (B-3620 Lanaken) |
4.779 | 0 | 100,0% | 304.079 | 304.079 | 377.682 |
| 8 Villa Bois de la Pierre (B-1300 Waver) |
320 | 4 | 100,0% | 31.038 | 31.038 | 40.080 |
| 9 Duysburgh (B-1090 Brussel) |
470 | 5 | 100,0% | 65.183 | 65.183 | 40.316 |
| 10 Résidence du Lac (B-1050 Brussel) |
0 | 0 | 100,0% | 30.700 | 30.700 | 30.700 |
| Totaal van de sector "Hotels en andere" |
37.519 | 9 | 98,8% | 4.532.839 | 4.588.220 | 4.291.585 |
| Totaal van de vastgoedbeleggingen in exploitatie |
546.545 | 8.271 | n.a. | 65.612.461 | 66.820.619 | 70.154.448 |
De oppervlakte van de appartementsgebouwen werd op 31 december 2015 aangepast om overeen te komen met de Code of Measuring Practive (6de editie), gepubliceerd door het Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS), en werd als volgt berekend: Gross External Area (GEA) + oppervlakte van de gemeenschappelijke delen + 50% van de oppervlakte van de terrassen. Ze bevat niet de parkingen en andere ondergrondse oppervlaktes.
Zie lexicon. De bezettingsgraad van de gebouwen met gemeubelde appartementen kan niet vergeleken worden met de bezettingsgraad van de rest van de portefeuille, aangezien een verschillende methodologie wordt toegepast. Merk op dat de bezettingsgraad van de residentiële en gemengde gebouwen ook eenheden bevat die worden gerenoveerd en die bijgevolg tijdelijk niet verhuurd kunnen worden.
De bedragen m.b.t. gemeubelde appartementen komen overeen met de huurinkomsten op jaarbasis, zonder BTW.
Voor de gebouwen met gemeubelde appartementen werd geen enkele geschatte huurwaarde (GHW) toegevoegd voor leegstand.
Zie lexicon.
| Projecten of renovatie | Adresse | Geraamd | Uitgevoerd op | Nog | Datum | Commentaren |
|---|---|---|---|---|---|---|
| inv. be drag |
30 juni 2016 | uit te voeren |
opname in exploitatie |
|||
| I. Lopende projecten | ||||||
| 't Hoge | Kortrijk | 2 | 0 | 1 | 2016/2017 | Uitbreiding en renovatie van een rustoord |
| Molenenk | Deventer | 10 | 4 | 6 | 2016/2017 | Bouw van een zorgresidentie |
| Villa Temporis | Hasselt | 10 | 2 | 8 | 2016/2017 | Bouw van een rustoord en renovatie van een serviceflatgebouw |
| Au Bon Vieux Temps | Mont-Saint Guibert |
10 | 9 | 2 | 2016/2017 | Bouw van een rustoord |
| Op Haanven | Veerle-Laakdal | 2 | 0 | 2 | 2016/2017 | Uitbreiding en renovatie van een rustoord |
| La Ferme Blanche | Remicourt | 6 | 1 | 5 | 2016/2017 | Uitbreiding en renovatie van een rustoord |
| Vinkenbosch I | Hasselt | 11 | 6 | 6 | 2016/2017 | Uitbreiding van een rustoord |
| Prinsenhof | Koersel | 4 | 0 | 4 | 2016/2017 | Uitbreiding en renovatie van een rustoord |
| Huize Lieve Moenssens | Dilsen-Stokkem | 7 | 0 | 7 | 2017/2018 | Uitbreiding en renovatie van een rustoord |
| Air du Temps | Chênée | 7 | 0 | 7 | 2017/2018 | Uitbreiding en renovatie van een rustoord |
| Résidence Cheveux d'Argent |
Spa | 3 | 0 | 3 | 2017/2018 | Uitbreiding van een rustoord |
| Aux Deux Parcs | Jette | 2 | 0 | 2 | 2018/2019 | Uitbreiding van een rustoord |
| Vinkenbosch II | Hasselt | 1 | 0 | 1 | 2018/2019 | Renovatie van een rustoord |
| Plantijn | Kapellen | 9 | 1 | 8 | 2018/2019 | Uitbreiding en renovatie van een rustoord |
| II. Projecten onderworpen aan opschortende voorwaarden | ||||||
| Hotel Martin's Brugge | Brugge | 1 | 0 | 1 | 2016/2017 | Uitbreiding van een hotel |
| De Stichel | Vilvoorde | 4 | 0 | 3 | 2017/2018 | Uitbreiding van een rustoord |
| Oase Binkom | Binkom | 2 | 0 | 2 | 2017/2018 | Uitbreiding van een rustoord |
| III. Grondreserves | ||||||
| Grond Bois de la Pierre | Waver | 2 | 2 | 0 | - | Grondreserve |
| Platanes | Brussel | 0 | 0 | 0 | - | Grondreserve |
| IV. Verwervingen onder opschortende voorwaarden | ||||||
| Walgaerde | Hilversum | 4 | 0 | 4 | 2016/2017 | Acquisitie van een zorgresidentie |
| Glabbeek | Glabbeek | 10 | 0 | 10 | 2016/2017 | Bouw van een nieuw rustoord |
| Jardins de la Mémoire | Brussel | 11 | 0 | 11 | 2016/2017 | Acquisitie van een rustoord |
| Foyer de Lork | Vlaanderen | 97 | 0 | 97 | 2016/2017 | Acquisitie van 7 rustoorden |
| Oostende | Oostende | 11 | 0 | 11 | 2017/2018 | Acquisitie van een rustoord |
| Martha Flora Rotterdam | Rotterdam | 8 | 0 | 8 | 2017/2018 | Acquisitie van een nieuw rustoord |
| Mechelen | Mechelen | 17 | 0 | 17 | 2018/2019 | Acquisitie van een nieuw rustoord |
| Totaal | 252 | 24 | 228 | |||
| Variatie van de reële waarde | 1 | |||||
| Afrondingen | 1 | |||||
| Bedrag op de balans | 26 |
Van al deze projecten is reeds 99% voorverhuurd. Het totale investeringsbudget op 30 juni 2016 (252 miljoen €) zal in speciën betaald worden, met uitzondering van 4 miljoen € die in nieuwe Aedifica-aandelen zou worden uitgegeven in het kader van het project Jardins de la Mémoire. Bij het totale investeringsbudget moet nog 60 miljoen € worden toegevoegd door de acquisitie van een portefeuille van vijf rustoorden in Duitsland op 31 augustus 2016 (zie sectie 2.2.1 van het geconsolideerd beheersverslag).
Uitbater: Een entiteit van de Orpeagroep (erfpachtovereenkomst van 30 jaar).
5 Residentie Grange des Champs
Uitbater: Een entiteit van de groep Senior Living Group (erfpachtovereenkomst van 27 jaar).
17 Op Haanven
Uitbater: Buitenhof VZW (erfpachtovereenkomst van 27 jaar).
VASTGOEDVERSLAG
Uitbater: Een entiteit van de Soprim@ groep (erfpachtovereenkomst van 27 jaar).
Koningin Astridlaan 5 2950 Kapellen
Uitbater: Een entiteit van de AGOgroep (langetermijnovereenkomst van 25 jaar).
Hinter Hoben 179 - 53129 Bonn - Duitsland
Bouw- / renovatiejaar: 1994
Bettelhecker Strasse 1 - 96515 Sonneberg - Duitsland
Bouw- / renovatiejaar: 2010
53 - Oase Aarschot Wissenstraat
Bouw- / renovatiejaar: 2014 - Ligging: Oase Aarschot Wissenstraat is gelegen in een residentiële wijk dicht bij het stadscentrum van Aarschot, op een twintigtal kilometer
Uitbater: Een entiteit van de Oasegroep (erfpachtovereenkomst van
Wissenstraat 20 - 3200 Aarschot
van Leuven.
27 jaar).
Uitbater: Katholische Hospitalgesellschaft (langetermijnovereenkomst van 25 jaar).
Bouw- / renovatiejaar: 2010
Stationsstraat 20 - 3582 Beringen
Bouw- / renovatiejaar: 2015
Lindekensveldstraat 56 - 3510 Hasselt
Bouw- / renovatiejaar: 2016
Ringlaan 28 -
1745 Opwijk
Uitbater: Heydeveld Woonen Zorgcentrum VZW (langetermijnovereenkomst).
Heerbaan 375 3582 Koersel
Uitbater: Een entiteit van de Domus Magnus-groep (langetermijnovereenkomst van 20 jaar).
77 Residentie Poortvelden
Louis Hapstraat 128 - 1040 Brussel
Bouw- / renovatiejaar: 1990 (renovatie) - 2011/2012 (renovatie)
Beschrijving: Gebouw met 20 appartementen verdeeld over 5 verdiepingen en een handelsgelijkvloers.
Etterbeeksesteenweg 62 1040 Brussel
Beschrijving: Gebouw met 27 appartementen, 3 commerciële ruimten op de gelijkvloerse verdieping en 27 ondergrondse parkeerplaatsen.
Oude Burg 5 8000 Brugge
Beschrijving: Kantoorgebouw verdeeld over 6 verdiepingen met een handelsgelijkvloers en een bijgebouw achteraan.
4 Carbon - Europalaan 38 - 3600 Genk
De vennootschap is gestructureerd zoals getoond in onderstaand organigram.
Elk onderdeel van het organigram wordt in de volgende paragrafen uitgelegd. Het onderdeel "Operations" waartoe een dertigtal mensen behoren, vertegenwoordigt het grootste deel van Aedifica's personeelsbestand.
Het dagelijkse beheer van de vastgoedportefeuille van Aedifica in België, Duitsland en Nederland staat onder leiding van de COO.
De functie van Valuation & Asset Manager werd kortgeleden gecreëerd om de dialoog te optimaliseren tussen de Vennootschap en de onafhankelijke experts die het vastgoed evalueren in alle landen waar Aedifica gevestigd is.
De dagelijkse activiteiten van Aedifica in België betreffen voornamelijk het beheer van de huisvesting voor senioren en het beheer van de appartementsgebouwen.
Inzake de huisvesting voor senioren in België heeft Aedifica contracten van lange duur (voornamelijk in de vorm van erfpachtovereenkomsten) afgesloten met professionele, gespecialiseerde operatoren die eveneens het onderhoud van de gebouwen verzorgen (triple net contracten). Aedifica staat dus niet in voor het dagelijks beheer van deze gebouwen, maar de vennootschap controleert wel de kwaliteit ervan via regelmatige bezoeken (onder meer in het kader van de periodieke waardering van de portefeuille en van de opvolging van lopende uitbreidings- en/of renovatieprojecten). Hoewel het om triple net overeenkomsten gaat, dringt de vennootschap er sterk op aan zowel bestaande vastgoedsites door ontwikkeling te versterken en te verbeteren als in samenwerking met huurders/operatoren nieuwe projecten te ontwikkelen. Deze praktijk maakt het mogelijk een portefeuille op te bouwen van kwalitatief goede gebouwen die interessante nettorendementen op lange termijn bieden. Dit soort samenwerking omhelst alle aspecten die eigen zijn aan de uitvoering van vastgoedprojecten, of ze nu van technische, juridische, organisatorische of andere aard zijn. Dit soort projecten leveren het essentiële deel van de tabel van "lopende renovatieprojecten".
Zowel het beheer van de relaties met de exploitanten, als het beheer van de lopende renovatieprojecten wordt toevertrouwd aan het Asset Management Senior Housing team, dat kortgeleden werd opgericht.
Voor het commercieel beheer van de appartementsgebouwen beschikt Aedifica over de diensten van een Sales & Marketing Manager die de verhuringen verzekert dankzij rechtstreeks contact met de huurders en de vastgoedmakelaars. Hij wordt bijgestaan door een intern commercieel team.
Het technisch beheer van de appartementsgebouwen ("technical property management") houdt voornamelijk het volgende in: het beheer als goede huisvader van de gemeenschappelijke delen van de gebouwen, de opvolging en het afsluiten van contracten van onderhoud en van technische controle, het beheer van schadegevallen in het kader van de verzekeringen, de bijstand bij aankomst en vertrek van huurders. Voor dit "technical property management" doet Aedifica beroep op zowel haar eigen property managementteam als externe beheerders die onder voortdurend toezicht staan van voornoemd team, dat hun prestaties coördineert en de kwaliteit ervan controleert.
Het administratief en boekhoudkundig beheer ("administrative property management") houdt voornamelijk het volgende in: het invorderen van de huurgelden en de indexaties, het opvragen van voorschotten voor lasten, de driemaandelijkse afsluiting van de gemeenschappelijke lasten, de terugvordering van belastingen, de uitwerking van het budget van de gemeenschappelijke lasten
en de opvolging van de betalingen door de huurders. Aedifica doet hiervoor eveneens beroep op haar Property Accounting Manager en zijn team.
Wanneer de vennootschap een beroep doet op externe beheerders van gebouwen, gebeurt de selectie hiervan op basis van offerteaanvragen en hun reputatie op de Belgische markt. Met deze beheerders worden in prin cipe contracten afgesloten voor een duur van 1 jaar, met mogelijkheid tot verlenging. Om het risico inzake beheer te beperken, heeft Aedifica haar portefeuille verdeeld over diverse beheerders, onder meer in functie van hun specialiteiten of hun locatie. Deze beheerders krijgen als opdracht om ofwel het volledig dagelijks beheer van de gebouwen op administratief en/of technisch vlak ofwel enkel het dagelijks beheer op technisch vlak waar te nemen. Dit laatste is het geval wanneer Aedifica het admi nistratief en boekhoudkundig beheer geïnternaliseerd heeft. Aedifica controleert hun prestaties via een perio dieke rapportering, maar ook door regelmatige punctu ele controles. De bezoldiging van de externe beheerders wordt bepaald in verhouding tot de ontvangen huurgel den. Deze bezoldiging bedraagt globaal gezien 0,2 mil joen € (inclusief BTW) over het boekjaar 2015/2016, hetzij 2% van de nettohuurinkomsten van de betrokken gebouwen. In de loop van de laatste jaren heeft Aedifica stapsgewijs het grootste deel van de taken die voorheen aan externe beheerders werden toevertrouwd, geïnter naliseerd. De enige beheerder van gebouwen die thans door Aedifica in België is aangesteld voor de gebouwen in volledige eigendom, is de volgende :
Rue des Fabriques 1 6747 Saint-Leger Voor het gebouw Residentie Gauguin et Manet.
Het beheer van de gebouwen in mede-eigendom vertrouwt Aedifica toe aan externe beheerders die gekozen werden tijdens de Algemene Vergadering van de mede-eigenaars.
Op de hotels zijn dezelfde beheerprincipes van toepassing als die voor de huisvesting voor senioren. Op de andere gebouwen zijn de principes van de appartementsgebou wen van toepassing.
De gebouwen in Duitsland volgen dezelfde beheerprinci pes als de hierboven vermelde principes voor de huisves ting voor senioren in België. De huurovereenkomsten die zijn afgesloten met de operatoren zijn ook hier niet-op zegbare langetermijnhuurovereenkomsten, maar van het double net-type, in tegenstelling tot de triple net-overeen komsten in België. Dit wil zeggen dat het onderhoud en de herstellingen van de structuur, de gevels en het dak van het gebouw ten laste zijn van de eigenaar.
Sinds 1 januari 2015 beschikt Aedifica over een Duitse dochtervennootschap: Aedifica Asset Management GmbH. Dit filiaal adviseert en steunt Aedifica en haar dochtervennootschappen in de groei en het beheer van hunr vastgoedportefeuille in Duitsland.
De gebouwen in Nederland volgen dezelfde beheerprinci pes als de hierboven vermelde principes voor de huisves ting voor senioren in België. De huurovereenkomsten die zijn afgesloten met de operatoren zijn ook hier niet-opzeg bare langetermijnhuurovereenkomsten van het triple nettype (zoals in België).
Sinds begin 2016 beschikt Aedifica over een Neder landse dochtervennootschap (Aedifica Nederland BV) die de Nederlandse vastgoedactiva op haar balans draagt. Ze beschikt over de expertise van lokale consultanten en die van haar moedervennootschap. Aedifica heeft het voornemen om een plaatselijk managementteam op te starten van zodra de omvang van de Nederlandse porte feuille dat rechtvaardigt.
De "Investment"-aspecten van de operationele activiteit van de Vennootschap worden toevertrouwd aan Aedifica's Investment Officer en zijn team. Hij is het bevoorrecht aanspreekpunt voor nieuwe investeringsopportuniteiten, zowel in België als in het buitenland: hij filtert de dossiers en voert de voorafgaande studies uit voor de presenta tie van deze dossiers voor het directiecomité en vervol gens, in voorkomend geval, voor het investeringscomité en voor de raad van bestuur. Daarnaast coördineert hij de verschillende aspecten van de due-diligence-audits, in nauwe samenwerking met de andere betrokken leden van het team van de vennootschap. Daarbij doet hij een beroep op externe specialisten, in functie van de ken merken van de dossiers. Bovendien werd kortgeleden de nieuwe functie van "International M&A Officer" gecreëerd om de internationale groei van de Groep te ondersteunen.
De Investment Officer en de International M&A Officer werken onder leiding van de CEO.
De "Legal"-aspecten van de operationele activiteit van Aedifica worden toevertrouwd aan een team onder lei ding van de CLO. Hun taak omvat zowel het dagelijks juridisch beheer van de vennootschap en haar dochter vennootschappen ("corporate housekeeping") als de bij stand aan de andere aspecten van de operationele acti viteit ("legal support"). Dit laatst beslaat voornamelijk de realisatie van juridische due-diligence-audits ("legal due diligance", bijgestaan door externe specialisten in func tie van de kenmerken van de dossiers), de redactie van overeenkomsten en nu en dan het beheer van geschillen. De verzekeringsdekkingen worden hier ook gecentrali seerd. De CLO vervult eveneens de functies van Com pliance Officer en van Secretaris-Generaal van de raad van bestuur.
De "Finance"-aspecten van de operationele activiteit van Aedifica beslaan talrijke disciplines die onder toezicht staan van de CFO, zoals de financiering van de dagelijkse activiteit en van de investeringen (de functie van "group treasury" werd kortgeleden gecreëerd), boekhouding, fiscaliteit, "cash management", interne rapportering, controlling, externe financiële communicatie en relaties met investeerders, en beheer van vorderingen ("credit control"). Het beheer van human ressources, van IT en van het wagenpark is hier ook gecentraliseerd.
REËLE WAARDE VAN DE PORTEFEUILLE
LEOPOLDSPARK BELGIË – HUISVESTING VOOR SENIOREN
Wij hebben het genoegen u onze raming van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van de Aedifica-groep op datum van 30 juni 2016 voor te leggen.
Aedifica heeft aan elk van de drie vastgoeddeskundigen gevraagd de reële waarde (waarvan de investeringswaarde wordt afgeleid2 ) van een deel van haar portefeuille van vastgoedbeleggingen te bepalen. De schattingen werden gemaakt rekening houdend met zowel de opmerkingen en de definities vermeld in de verslagen als met de richtlijnen van de International Valuation Standards, uitgegeven door IVSC.
We hebben individueel als externe onafhankelijke deskundigen gehandeld en we hebben een relevante en erkende kwalificatie, evenals up-to-date ervaring met gebouwen van een gelijkaardig type en met een gelijkaardige ligging als de geëvalueerde gebouwen. De opinie van de deskundigen is gebaseerd op recente marktconforme transacties van vergelijkbare goederen.
Bij de schatting van de goederen wordt er rekening gehouden met zowel de lopende huurovereenkomsten als met alle rechten en verplichtingen die voortvloeien uit deze overeenkomsten. Elk gebouw werd afzonderlijk geschat. De schattingen houden geen rekening met een potentiële meerwaarde die verwezenlijkt zou kunnen worden door de portefeuille in zijn geheel op de markt aan te bieden. Onze schattingen houden geen rekening met marketingkosten eigen aan een transactie, zoals makelaarslonen of publiciteitskosten. Onze schattingen zijn gebaseerd op een inspectie van de onroerende goederen en op de inlichtingen geleverd door Aedifica, waaronder de huursituatie en de oppervlaktes, de schetsen of plannen, de huurlasten en de belastingen in verband met het betrokken goed, de conformiteit en de milieuvervuiling. De verstrekte gegevens werden juist en volledig geacht. Onze schattingen gaan ervan uit dat niet-meegedeelde elementen niet van dien aard zijn om de waarde van het goed te beïnvloeden.
Op basis van de drie schattingen, bedraagt de ge consolideerde reële waarde van de vastgoedportefeuille 1.156.833.728 €3 op 30 juni 2016, waarvan 1.130.909.440 € voor de vastgoedbeleggingen in exploitatie4 . De contractuele huurgelden bedragen 65.613.461 €, wat overeenkomt met een initieel huurrendement van 5,80%5 ten opzichte van de reële waarde van de gebouwen in exploitatie. In de veronderstelling dat alle gebouwen in exploitatie, met uitzondering van de gemeubelde appartementen, voor 100% verhuurd zouden zijn, waarbij de niet-verhuurde eenheden ver huurd zouden zijn aan marktconforme prijzen, zouden de contractuele huurgelden 66.820.619 € bedragen, wat overeenstemt met een initieel huurrendement van 5,91% 6 ten opzichte van de reële waarde van de gebouwen in exploitatie.
In het kader van een rapportering die beantwoordt aan de International Financial Reporting Standards, geven onze schattingen de reële waarde weer. De reële waarde (of "fair value") wordt door de IAS 40- en IFRS 13-normen gedefinieerd als "de prijs die in geval van verkoop van activa zou worden ontvangen of in geval van overdracht van passiva zou worden betaald, naar aanleiding van een gewone transactie tussen marktdeelnemers op datum van de waardering". IVSC acht dat de definitie van de reële waarde onder IAS 40 en IFRS 13 over het algemeen strookt met de marktwaarde.
De reële waarde op 30 juni 2016 van het door de Crom brugghe & Partners NV gewaardeerde deel van de por tefeuille van Aedifica wordt geschat op 354.972.500 mil joen € en de investeringswaarde ervan (vóór aftrek van mutatierechten 7 ) op 364.543.000 miljoen €.
De reële waarde op 30 juni 2016 van het door Stadim CVBA gewaardeerde deel van de portefeuille van Aedifica wordt geschat op 671.271.311 miljoen € en de investe ringswaarde ervan (vóór aftrek van mutatierechten 8 ) op 689.560.890 miljoen €.
De reële waarde op 30 juni 2016 van het door CBRE GmbH gewaardeerde deel van de portefeuille van Aedifica wordt geschat op 130.590.000 miljoen € en de investeringswaarde ervan (vóór aftrek van mutatie rechten 9 ) op 140.769.127 miljoen €.
Dr. Henrik Baumunk en Andreas Polter 29 augustus 2016
BRUTODIVIDENDSRENDEMENT OP 30 JUNI 2016
BEURSKOERS OP 30 JUNI 2016
TOTAAL AANTAL BEURSGENOTEERDE AANDELEN OP 30 JUNI 2016
BEURSKAPITALISATIE OP 30 JUNI 2016
MARTIN'S KLOOSTER BELGIË – HOTELS EN
TERVUREN 13 A/B BELGIË – APPARTEMENTS-GEBOUWEN
Aedifica biedt de investeerder een alternatief voor de rechtstreekse investering in residentieel vastgoed.
Aedifica total return
EPRA Belgium total return
EPRA Europe total return
De gediversifieerde investeringspolitiek van Aedifica (zie afdeling "Strategie" van het beheersverslag) de aandeelhouder een unieke investering waarbij alle voordelen van een optimaal onroerend inkomen gepaard gaan met een beperkt risicoprofiel. Aedifica heeft immers een structuur waardoor zij tegelijkertijd een aantrekkelijk rendement, groei- en meerwaardemogelijkheden, en een terugkerend dividend kan bieden.
Volgens de "Weekly table value" (op 26 augustus 2016 gepubliceerd door Bank Degroof Petercam) is Aedifica de 4de grootste GVV op het vlak van marktkapitalisatie.
Het aandeel van Aedifica (AED) is sinds 23 oktober 2006 genoteerd op de continumarkt van Euronext Brussel. Sindsdien heeft Aedifica drie kapitaalverhogingen in geld met voorkeurrecht of onherleidbaar toewijzingsrecht afgerond:
Op 30 juni 2016 is Aedifica opgenomen in de Europese en Belgische EPRA-index1 met een gewicht van respectievelijk ca. 0,4% en 14,4%.
Op basis van de beurskoers op 30 juni 2016 (69,68 €) kent het aandeel Aedifica een:
Tussen de datum van de beursgang (na aftrek van de coupons die de voorkeurrechten of de onherleidbare toewijzingsrechten in het kader van de kapitaalverhogingen van 15 oktober 2010, 7 december 2012 en 29 juni 2015 vertegenwoordigde) en 30 juni 2016, is de koers van het Aedifica-aandeel met 92,0% gestegen, tegenover een stijging van 17,1% voor de Bel Mid-index en een daling van 22,8% voor de EPRA Europe-index over dezelfde periode.
Op internationaal niveau is het aandeel Aedifica opgenomen in de EPRA-indexen sinds 18 maart 2013 en in de MSCI-indexen sinds 1 december 2015.
| 30 juni 2016 | 30 juni 2015 |
|---|---|
| 69,68 | 50,30 |
| 47,08 | 43,74 |
| 48,0 % | 15,0 % |
| 43,74 | 41,04 |
| 59,3 % | 22,6 % |
| 987.517.176 | 706.510.329 |
| 100,00 % | 94,54 % |
| 14.172.176 | 14.045.931 |
| 14.192.032 | 14.045.931 |
| 16.741 | 9.809 |
| 30,6 % | 28,8 % |
| 2,10 | 2,00 |
| 3,0 % | 4,0 % |
Percentage van het kapitaal van een vennootschap in het bezit van het publiek, volgens de definitie van Euronext. Zie persbericht van 18 december 2015.
Totaal volume van de gedurende het jaar verhandelde aandelen, gedeeld door het totaal aantal aandelen, volgens de definitie van Euronext.
2015/2016: dividend voorgesteld aan de gewone algemene vergadering.
Bruto uitgekeerd dividend per aandeel gedeeld door de beurskoers bij sluiting.
| 30 juni 2016 | 30 juni 2015 | |
|---|---|---|
| Aantal aandelen in omloop1 | 14.192.032 | 14.045.931 |
| Totaal aantal aandelen3 | 14.192.032 | 14.045.931 |
| Aantal beursgenoteerde aandelen | 14.172.176 | 14.045.931 |
| Gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen in omloop (noemer volgens IAS 33) |
14.122.758 | 10.658.981 |
| Aantal dividendrechten2 | 14.186.987 | 10.924.613 |
Na aftrek van de eigen aandelen.
Rekening houdende met het recht op een dividend toegekend aan de aandelen uitgegeven tijdens het boekjaar.
19.856 aandelen zullen worden toegelaten tot de notering in principe op 2 november 2016.
Aedifica heeft de verplichting om haar winst grotendeels uit te keren in de vorm van een dividend (zie "uit te keren resultaat" in het lexicon). Het brutodividend dat op het einde van het boekjaar 2015/2016 wordt voorgesteld, bedraagt 2,10 € per aandeel (2006/2007: 1,48 € per aandeel; 2007/2008: 1,71 € per aandeel; 2008/2009: 1,80 € per aandeel, 2009/2010: 1,82 € per aandeel; 2010/2011: 1,82 € per aandeel, 2011/2012: 1,86 € per aandeel; 2012/2013: 1,86 € per aandeel; 2013/2014: 1,90 € per aandeel; 2014/2015: 2,00 € per aandeel) en wordt vermeld in toelichting 38 van de geconsolideerde jaarrekening. De coupon zal 5 werkdagen na de datum van de gewone algemene vergadering worden uitbetaald. Deze is statutair vastgesteld op de vierde vrijdag van de maand oktober. Dit jaar zal de coupon met betrekking tot het boekjaar 2015/2016 in principe worden uitbetaald vanaf 4 november 2016.
| Gewone algemene vergadering 2016 | 28 oktober 2016 |
|---|---|
| Betaalbaarstelling van het dividend - Coupon met betrekking tot het boekjaar 2015/2016 |
|
| • Datum coupononthechting ("ex-date") | 2 november 2016 |
| • Registratiedatum ("record date") | 3 november 2016 |
| • Betaaldatum van het dividend ("payment date") |
Vanaf 4 november 2016 |
| Tussentijdse verklaring | 16 november 2016 |
| Halfjaarlijks financieel verslag 31.12.2016 | 21 februari 2017 |
| Tussentijdse verklaring | 16 mei 2017 |
| Jaarlijks persbericht | 5 september 2017 |
| Jaarlijks financieel verslag 2016/2017 | 22 september 2017 |
| Gewone algemene vergadering 2017 | 27 oktober 2017 |
| Dividend - Coupon met betrekking tot het boekjaar 2016/2017 ("ex-date") |
2 november 2017 |
Financiële dienst voor de betaling van de coupon: Bank Degroof Petercam (main paying agent) of eender welke andere financiële instelling
Vermits Aedifica een GVV is, bedraagt de roerende voorheffing 27%. Wij verwijzen de lezer naar sectie 5 van het hoofdstuk "Permanente documenten" van dit jaarlijks financieel verslag betreffende de fiscale behandeling van het dividend, in het bijzonder voor de aandeelhouders die als natuurlijke personen in België gevestigd zijn. Het nettodividend per aandeel bedraagt 1,5330 € na aftrek van de roerende voorheffing van 27%. De Belgische Minister van Financiën heeft op 10 juni in een persbericht aangekondigd dat hij "aan de regering zal voorstellen om de wet van 26 december 2015 aan te passen. Die aanpassing moet ervoor zorgen dat GVV's die voor minstens 60% van hun investeringen richten op gebouwen uitsluitend of hoofdzakelijk gebruikt voor gezondheidszorg opnieuw kunnen genieten van een verlaagd tarief voor de roerende voorheffing op dividenden". Dat verlaagd tarief zou 15% bedragen (tegenover een normaal tarief van 27% op heden), en zou van kracht worden vanaf 1 januari 2017. Onder voorbehoud van de analyse van de definitieve (nog goed te keuren) wetteksten, zullen de aandeelhouders van Aedifica kunnen genieten van dat verminderde tarief, aangezien meer dan 60% van haar vastgoedportefeuille geïnvesteerd is in de sector van huisvesting voor senioren; die sector komt immers overeen met "vastgoed bestemd voor zorgeenheden en huisvesting aangepast aan gezondheidszorg", zoals werd vermeld in het persbericht van de minister. Aedifica verwelkomt deze aankondiging die de rol ondersteunt van professionele investeerders die zich specialiseren in zorgvastgoed, zoals Aedifica, en die haar aandeelhouders direct ten goede komt. De lezer wordt verwezen naar sectie 4.2 van het hoofdstuk "Risicofactoren" van dit jaarlijks financieel verslag met betrekking tot de fiscale behandeling van de dividenden.
Sinds 18 december 2015 bezit geen enkele aandeelhouder meer dan 5% van de aandelen. De free float bedraagt dus 100% (toestand op 30 juni 2016, op basis van het aantal aandelen in handen van de betrokken aandeelhouders op 18 december 2015). De transparantiemeldingen alsook de controleketens zijn beschikbaar op de website van Aedifica. Tot op de datum van de afsluiting van dit jaarlijks financieel verslag (12 september 2016) heeft de vennootschap geen enkele transparantiemelding ontvangen met betrekking tot een toestand na 18 december 2015.
LOUIZA 331 BELGIË – APPARTEMENTS-GEBOUWEN
VINKENBOSCH BELGIË – HUISVESTING VOOR SENIOREN
FREE FLOAT
OP 10 BESTUURDERS
VAN DE RAAD VAN BESTUUR
VAN HET DIRECTIECOMITÉ
SERVICE-RESIDENZ SCHLOSS BENSBERG DUITSLAND – HUISVESTING VOOR SENIOREN
LA PAIRELLE BELGIË – HUISVESTING VOOR SENIOREN
Het hoofdstuk over de verklaring inzake corporate governance maakt deel uit van het geconsolideerde beheersverslag.
Deze verklaring inzake corporate governance past binnen het kader van de bepalingen van de Belgische Corporate Governance Code 2009 ("Code 2009") en van de wet van 6 april 2010 tot wijziging van het Wetboek van Vennootschappen.
Aedifica leeft de principes van de Code 2009 na, die op 12 maart 2009 gepubliceerd is, en houdt tegelijkertijd rekening met het specifieke karakter van de Vennootschap. Aedifica wenst de aanbevelingen van bovenstaande Code op te volgen.
Het koninklijk besluit van 6 juni 2010 heeft de Code 2009 bevestigd als enige toepasselijke code. De Code 2009 kan geraadpleegd worden op de website van het Belgisch Staatsblad, alsook op www.corporategovernancecommittee.be.
Het Corporate Governance Charter werd opgesteld door de raad van bestuur van Aedifica. Het doel ervan is volledige informatie te verschaffen over de principes van deugdelijk bestuur die binnen de Vennootschap van toepassing zijn. Het Charter is integraal beschikbaar op de website van Aedifica (www.Aedifica.be). Het Charter
werd het laatst aangepast op 2 september 2016.
Deze sectie heeft tot doel de voornaamste kenmerken van de systemen van de Vennootschap op het gebied van interne controle- en risicobeheer te beschrijven.
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het vaststellen en de evaluatie van de risico's eigen aan de Vennootschap, en voor de opvolging van de doeltreffendheid van de interne controle. De effectieve leiders van Aedifica zijn op hun beurt verantwoordelijk voor het opzetten van een systeem van risicobeheer en voor een doeltreffende omgeving voor interne controle.
In deze materies bestaat het Belgisch wettelijk kader uit :
• De wet van 17 december 2008 die een auditcomité in beursgenoteerde en financiële bedrijven invoert (toepassing van de Europese Richtlijn 2006/43 met betrekking tot de financiële controle van bedrijven);
• De wet van 6 april 2010 tot versterking van het deugdelijk bestuur bij de genoteerde vennootschappen en de autonome overheidsbedrijven en tot wijziging van de regeling inzake het beroepsverbod in de bank- en financiële sector (de zogenaamde wet "deugdelijk bestuur").
Dit kader wordt vervolledigd (situatie op 30 juni 2016) door :
Conform artikel 17 van de Wet van 12 mei 2014 beschikt de Vennootschap over de volgende internecontrolefuncties :
De risicobeheerfunctie beoogt de implementatie van maatregelen en procedures om de risico's waarmee de Vennootschap wordt geconfronteerd te identificeren en te monitoren, en om te vermijden dat de risico's zich zouden realiseren, en/of om de impact van deze risico's (in voorkomend geval) te beperken en de gevolgen ervan zoveel mogelijk in te schatten, te controleren en op te volgen.
De raad van bestuur heeft de heer Jean Kotarakos, CFO en tevens effectieve leider en lid van de raad van bestuur en van het directiecomité, aangesteld als risk manager. Het mandaat van de heer Jean Kotarakos als risk manager is van onbepaalde duur. Hij beschikt over de vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid.
De onafhankelijke compliancefunctie beoogt de naleving door de Vennootschap, haar bestuurders, effectieve leiding, werknemers en gevolmachtigden te verzekeren van de rechtsregels in verband met de integriteit van het bedrijf van de Vennootschap.
De raad van bestuur heeft Sarah Everaert, CLO/Secretaris-Generaal en tevens effectieve leider en lid van het directiecomité als compliance officer aangesteld. De compliance officer is benoemd voor onbepaalde duur en beschikt over de vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid.
De persoon belast met de interne auditfunctie is belast met een onafhankelijke en permanente beoordelingsfunctie van de activiteiten van de Vennootschap, en verricht onderzoek naar de kwaliteit en de doeltreffendheid van de bestaande procedures en methoden van interne controle.
De interneauditfunctie wordt uitgeoefend door een externe consultant, met name Quiévreux Audit Services BVBA, vertegenwoordigd door de heer Christophe Quiévreux. De interneauditfunctie (die aldus werd uitbesteed aan een externe rechtspersoon, vertegenwoordigd door een natuurlijk persoon) wordt uitgeoefend onder het toezicht en de verantwoordelijkheid van de heer Olivier Lippens, voorzitter van de raad van bestuur. Deze laatste beschikt over de vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid.
Bovendien heeft Aedifica zelf een systeem voor risicobeheer en interne controle opgezet dat aangepast is aan haar werking en aan de omgeving waarin ze evolueert. Dit systeem is gebaseerd op het "COSO"-model voor interne controle (afkorting voor "Committee of Sponsoring Organizations of the Threadway Commission"). Het COSO is een internationale particuliere en niet-regeringsgebonden organisatie die erkenning geniet op het vlak van bestuur, interne controle, risicobeheer en financiële rapportering.
De COSO-methode is georganiseerd rond vijf componenten:
De laatste versie van de COSO-methode (2013) definieert 17 onderliggende principes van deze vijf componenten en die de vereisten van een doeltreffend systeem voor interne controle ophelderen.
De onderliggende principes van de component "omgeving voor interne controle" zijn de volgende:
De raad van bestuur van Aedifica telt 10 leden, van wie 5 onafhankelijken in de zin van artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen en van Bijlage A van de Code 2009 (zie hieronder). Gezien hun ervaring (zie hieronder) beschikken de bestuurders over de nodige competenties in het kader van de uitoefening van hun mandaat, onder meer op het vlak van boekhouding, financiën en bezoldigingsbeleid. De raad van PRINCIPES VAN HET "COSO"-MODEL VOOR
INTERNE CONTROLE
bestuur waakt over de doeltreffendheid van de maat regelen inzake risicobeheer en interne controle die zijn opgezet door de effectieve leiders.
De competentie van de effectieve leiders en van het personeel wordt verzekerd door wervingsprocedures in functie van gedefinieerde profielen en door passende opleidingen. Aedifica houdt zich eraan de persoonlijke ontwikkeling van haar medewerkers te bevorderen en biedt hun dan ook een stimulerende en comfortabele werkomgeving aan die is afgestemd op hun noden. De vennootschap stelt vast wat hun talenten zijn en helpt mee deze te versterken. Personeelsveranderingen wor den gepland in functie van de loopbaanplanning van werknemers en in functie van de kans dat zij tijdelijk (zwangerschapsverlof, ouderschapsverlof,…) of defini tief (met name pensionering) het bedrijf zouden verla ten.
• Principe 5 : Om haar doelstellingen te behalen, vraagt de organisatie aan elke medewerker om verantwoor ding af te leggen, meer bepaald over zijn verantwoor delijkheden inzake interne controle :
Elk personeelslid van Aedifica heeft minstens één eva luatiegesprek per jaar met zijn verantwoordelijke. Dit verloopt op basis van een schema dat de relaties tus sen Vennootschap en medewerker uitgebreid aankaart. Bovendien is het bezoldigings- en evaluatiebeleid van de effectieve leiders en van het personeel gebaseerd op de vaststelling van haalbare en meetbare doelstel lingen. Dit beleid werd eind 2009 grondig nagekeken door gespecialiseerde consultants (evenals in 2010 en 2011). Een studie over de bezoldiging van de leden van het directiecomité werd in 2011 uitgevoerd, in 2016 werd opnieuw een studie uitgevoerd.
De onderliggende principes van de component "risico analyse" zijn de volgende :
Er gebeurt een driemaandelijkse identificatie en eva luatie van de voornaamste risico's door de raad van bestuur, die aanleiding geeft tot een publicatie in de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen evenals tussentijdse verklaringen. Naast deze driemaande lijkse risico-identificatie en -evaluatie door de raad van bestuur, worden de risico's op punctuele wijze gevolgd. Deze risicoanalyse geeft aanleiding tot maatregelen om eventuele geïdentificeerde zwakke plekken te verhel pen. Voor meer details over de risico's verwijzen wij de lezer naar de sectie "Risicofactoren" van het jaarlijks financieel verslag.
• Principe 8 : De organisatie neemt het risico op fraude in rekening bij de evaluatie van de risico's die de ver wezenlijking van doelstellingen in het gedrang zouden kunnen brengen :
Elke poging tot fraude wordt onmiddellijk geanalyseerd om de mogelijke effecten ervan op de Vennootschap af te zwakken en om elke nieuwe poging te voorkomen.
• Principe 9 : De organisatie identificeert en evalueert veranderingen die een aanzienlijke impact zouden kun nen hebben op het systeem voor interne controle: Belangrijke veranderingen worden op een continue basis geïdentificeerd en geanalyseerd, zowel op het niveau van de effectieve leiders als op dat van de raad van bestuur. Deze analyse biedt stof voor de sectie "Risicofactoren" van het jaarlijks financieel verslag.
De onderliggende principes van de component "controle activiteiten" zijn de volgende :
• Principe 10 : De organisatie selecteert en ontwikkelt controleactiviteiten waarmee risico's voor de verwezen lijking van doelstellingen tot een aanvaardbaar niveau teruggebracht kunnen worden :
TER VENNE BELGIË – HUISVESTING VOOR SENIOREN
∙ Een specifieke delegatie wordt eveneens georgani seerd voor de kasoperaties.
Hiernaast heeft de Vennootschap specifieke controle maatregelen ingevoerd om het hoofd te bieden aan de voornaamste financiële risico's :
∙ Renterisico: opname van indekkingsinstrumenten (voornamelijk IRS en caps) die afgesloten zijn met onbesproken vooraanstaande banken ;
De Vennootschap selecteert de technologie die zij gebruikt volgens een best-of-breed-benadering (in tegenstelling tot een alles-in-een-benadering). Elke technologische toepas sing valt onder de verantwoordelijkheid van een piloot, terwijl het beheer van de infrastructuur (hardware en net werk), de veiligheid van de toegang en de bestendigheid van de informaticagegevens worden toevertrouwd aan een partner op basis van een "service level agreement". Hier naast worden de huurovereenkomsten geregistreerd; de belangrijkste contracten, documenten en akten worden op gepaste wijze buiten de lokalen van Aedifica bewaard.
HET SYSTEEM VAN BEHEERSINFORMATIE DAT IS OPGEZET DOOR DE VENNOOTSCHAP MAAKT HET MOGELIJK OM OP REGELMATIGE TIJDSTIPPEN BETROUWBARE EN VOLLEDIGE INFORMATIE TE LEVEREN. DIT SYSTEEM KOMT TEGEMOET AAN DE NODEN VAN ZOWEL DE INTERNE CONTROLE ALS VAN DE EXTERNE RAPPORTERING.
• Principe 12: De organisatie werkt controleactiviteiten uit via regels die vaststellen wat nagestreefd wordt en via procedures die die regels in de praktijk omzetten: De formalisering van de documentatie sluit aan op de doelstelling om processen constant te verbeteren. Deze doelstelling houdt eveneens rekening met het evenwicht tussen formalisering en de omvang van de onderneming.
De onderliggende principes van de component "informatie en communicatie" zijn de volgende:
De elementen van de interne informatie met betrekking tot de interne controle worden op een transparante manier uitgedragen binnen de Vennootschap. Zo heeft iedereen een duidelijk beeld van het beleid van Aedifica, haar procedures, haar doelstellingen, de rollen en verantwoordelijkheden. De communicatie is aangepast aan de omvang van de vennootschap en bestaat voornamelijk uit algemene personeelscommunicatie, werkvergaderingen en e-mailverkeer.
De onderliggende principes van de component "toezicht en monitoring" zijn de volgende:
• Principe 16: De organisatie selecteert, ontwikkelt en voert continue en/of punctuele evaluaties uit om na te gaan of de componenten voor de interne controle zijn opgezet en of zij functioneren:
Om de goede en daadwerkelijke toepassing van de elementen van de interne controle te verzekeren, heeft Aedifica sinds het boekjaar 2010/2011 een functie van interne audit opgezet die de voornaamste processen beslaat. De interne audit wordt georganiseerd volgens een cyclus van 3 jaar. De specifieke scope van de interne audit wordt jaarlijks vastgesteld in samenspraak met het auditcomité, de verantwoordelijke voor de interne audit in de zin van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (dit is eveneens de voorzitter van de raad van bestuur – zie hierboven) en de persoon die de taak van de interne audit uitvoert (zie hierboven). Gezien de onafhankelijkheidsvereisten en rekening houdend met het evenredigheidsbeginsel, heeft Aedifica er inderdaad voor gekozen de interne audit uit te besteden en deze toe te vertrouwen aan een gespecialiseerde consultant, die geplaatst is onder het toezicht en de verantwoordelijkheid van de verantwoordelijke voor de interne audit in de zin van voormelde wet.
• Principe 17: De organisatie evalueert en communiceert tijdig de zwaktes van de interne controle aan de partijen belast met het nemen van corrigerende maatregelen. Dit zijn, al naar gelang, het directiecomité en de raad van bestuur:
De aanbevelingen van de interne audit worden gecommuniceerd aan het auditcomité. Dit verzekert zich ervan dat de effectieve leiders de vastgestelde corrigerende maatregelen opzetten.
De aandeelhoudersstructuur zoals blijkt uit de ontvangen transparantiemeldingen wordt weergegeven in de sectie "Aedifica op de beurs" van dit jaarlijks financieel verslag.
De bestuurders worden benoemd voor een maximale duur van 3 jaar door de algemene vergadering van aandeelhouders, die hen steeds kan afzetten. Ze zijn herbenoembaar.
Tijdens de gewone algemene vergadering van 23 oktober 2015 werden de volgende bestuurders benoemd tot de gewone algemene vergadering in 2018:
Op 30 juni 2016 werd Aedifica bestuurd door een raad van bestuur met 10 leden, van wie 5 onafhankelijken, in de zin van artikel 526ter van het Wetboek van Vennoot schappen en van Bijlage A van de Code 2009. De lijst van bestuurders vindt de lezer hieronder.
Daarnaast is de genderdiversiteit zoals vereist door de wet van 28 juli 2011 (tot wijziging van de wet van 21 maart 1991 betreffende de hervorming van sommige economische overheidsbedrijven, het Wetboek van Ven nootschappen en de wet van 19 april 2002 met betrek king tot de stroomlijning van de werking en het beheer van de Nationale Loterij om de aanwezigheid van vrouwen in de raad van bestuur van de autonome overheidsbedrij ven, beursgenoteerde bedrijven en de Nationale Loterij te garanderen) al verzekerd door de huidige configuratie van de raad van bestuur met 4 vrouwen en 6 mannen, hetzij een verhouding van 40% die hoger is dan de drempel van een derde, die is vastgelegd door de wet vanaf het boekjaar dat op 1 juli 2017 begint.
De mandaten van de Heer Olivier Lippens, van de Heer Jean Franken en van de Heer Jean Kotarakos zullen ver vallen op de gewone algemene vergadering van 23 okto ber 2016. Op de gewone algemene vergadering zal voor gesteld worden om hun mandaten te hernieuwen.
In geval van benoeming en goedkeuring van de FSMA zullen ze tot oktober 2019 in de raad van bestuur zetelen.
Tijdens het boekjaar 2015/2016 heeft de raad van bestuur 13 keer vergaderd om voornamelijk de volgende punten te bespreken :
Vrouwen
40%
60%
Mensen
KÄTHE-BERNHARDT-HAUS DUITSLAND – HUISVESTING VOOR SENIOREN
Genderdiversiteit van de raad van bestuur
Belg – 12.10.1953
Gedelegeerd bestuurder Chief Executive Officer - Effectieve leider
Belg – 21.10.1965
Onafhankelijk bestuurder
Belg – 2.10.1948
Bestuurder die de aandeelhouders vertegenwoordigt Belg – 6.05.1962
Louizalaan 331-333 - 1050 Brussel
Onafhankelijk bestuurder
Bestuurder
Belg – 16.01.1960
Onafhankelijk bestuurder
Belg – 18.08.1957
OASE AARSCHOT WISSENSTRAAT BELGIË – HUISVESTING VOOR SENIOREN
De raad van bestuur heeft in zijn midden drie gespecia liseerde comités opgericht: het auditcomité, het benoe mings- en bezoldigingscomité en het investeringscomité, die de raad moeten bijstaan en adviseren in hun spe cifieke domeinen. Deze comités hebben geen beslis singsbevoegdheid maar vormen een adviesorgaan en rapporteren aan de raad van bestuur, die vervolgens de beslissingen neemt.
De raad van bestuur van Aedifica heeft in zijn midden een auditcomité opgericht.
De Corporate Governance Code 2009 beveelt aan dat de meerderheid van de leden van het auditcomité onafhan kelijke bestuurders zijn, wat effectief het geval is.
Het corporate governance charter van Aedifica bepaalt dat het auditcomité wordt voorgezeten door een onaf hankelijk bestuurder. Om de continuïteit te waarborgen, wenste de raad van bestuur in 2015 echter dat Mevrouw Adeline Simont, lid van het auditcomité sinds de oprich ting ervan in 2006, tijdelijk het voorzitterschap van het comité waarneemt aangezien de twee andere leden nieuwe bestuurders zijn. Vanaf 2 september 2016 zal de Heer Serge Wibaut, onafhankelijk bestuurder, de functie van voorzitter van het auditcomité uitoefenen. De raad van bestuur dankt Mevrouw Adeline Simont voor haar efficiënt tijdelijk voorzitterschap.
De huidige samenstelling van het auditcomité van Aedifica en de aan het comité toevertrouwde taken vol doen aan de voorwaarden die zijn opgelegd door de wet van 17 december 2008 inzonderheid tot oprichting van een auditcomité in genoteerde vennootschappen en de financiële ondernemingen. Alle leden van het auditco mité beschikken over de door deze wet vereiste des kundigheid. De onafhankelijke bestuurders van Aedifica voldoen aan de criteria vervat in artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen en aan bijlage A van de Code 2009.
Per 30 juni 2016 bestaat het auditcomité uit 3 bestuur ders van wie 2 onafhankelijke bestuurders, met name :
Gedurende het boekjaar 2015/2016 is het comité 4 maal samengekomen. De commissaris van de Vennootschap werd tijdens het boekjaar 1 maal gehoord door het audit comité.
In het kader van zijn opdracht om toe te zien op de juist heid en de waarachtigheid van de rapportering van de jaarlijkse en halfjaarlijkse rekeningen van Aedifica, op de kwaliteit van de interne en externe controle en op de informatie die aan de aandeelhouders en aan de markt wordt verstrekt, werden de volgende punten aangekaart:
De raad van bestuur heeft in haar midden een benoemings- en bezoldigingscomité opgericht. De huidige samenstelling van het benoemings- en bezoldigingscomité van Aedifica en de hem toevertrouwde taken voldoen aan de voorwaarden opgelegd door de wet van 6 april 2010 dat artikel 526quater in het Wetboek van Vennootschappen invoegt. Het benoemings- en bezoldigingscomité bestaat voor de meerderheid uit onafhankelijke bestuurders, in de zin van artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen, en beschikt over de vereiste expertise op het vlak van bezoldigingsbeleid.
Per 30 juni 2016 bestaat het benoemings- en bezoldigingscomité uit 3 bestuurders, namelijk:
Gedurende het boekjaar 2015/2016 heeft het comité 4 maal vergaderd om de volgende punten te bespreken:
Per 30 juni 2016 bestaat het investeringscomité uit de uitvoerende bestuurders en drie andere bestuurders, namelijk:
• De Heer Jean Franken
Voorzitter van het comité Onafhankelijk bestuurder
Tijdens het boekjaar 2015/2016 heeft het comité 9 maal vergaderd om de investeringsopportuniteiten te evalueren: talrijke dossiers werden geanalyseerd door het comité. Bovendien hebben de leden van het comité regelmatig op informele wijze (elektronisch of telefonisch) overleg gepleegd telkens als een formele vergadering niet nodig was.
1STE RIJ: STEFAAN GIELENS, SOPHIE MAES, SERGE WIBAUT, ADELINE SIMONT
1STE RIJ: ELISABETH MAY-ROBERTI, JEAN FRANKEN, KATRIEN KESTELOOT, JEAN KOTARAKOS, OLIVIER LIPPENS, ERIC HOHL
| Naam | Raad van Bestuur |
Audit comité |
Benoemings en bezoldi gingscomité |
Investerings comité |
Bezoldiging van het mandaat (€) |
Zitpenningen (€) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Olivier Lippens | 11/13 | - | - | 6/7 | 13.600 | 14.150 |
| Jean Franken | 13/13 | - | 2/2 | 9/9 | 11.330 | 19.850 |
| Stefaan Gielens | 13/13 | - | - | 9/9 | - | - |
| Eric Hohl | 9/13 | - | - | - | 11.330 | 7.650 |
| Katrien Kesteloot | 5/10 | 2/3 | - | - | 7.760 | 5.850 |
| Jean Kotarakos | 12/13 | - | - | 9/9 | - | - |
| Hilde Laga | 1/3 | 1/1 | - | - | 3.570 | 1.650 |
| Sophie Maes | 8/13 | - | - | 9/9 | 11.330 | 14.000 |
| Elisabeth May-Roberti | 8/10 | - | 2/2 | - | 7.760 | 8.400 |
| RE-Invest vertegenwoordigd door Brigitte Gouder de Beauregard |
1/3 | 1/1 | 2/2 | 2/2 | 3.570 | 4.850 |
| Serdiser Comm. VA vertegenwoordigd door Pierre Iserbyt |
2/3 | - | 2/2 | 2/2 | 3.570 | 4.900 |
| Adeline Simont | 11/13 | 4/4 | 4/4 | - | 11.330 | 15.750 |
| Serge Wibaut | 8/10 | 3/3 | - | - | 7.760 | 9.200 |
| Totaal | - | - | - | - | 92.910 | 106.250 |
De raad van bestuur van de Vennootschap heeft beslist om, met ingang van 12 mei 2015, een directiecomité op te richten in de zin van artikel 524bis van het Wetboek van Vennootschappen. Het directiecomité is samengesteld uit de volgende personen, die tevens allen effectieve leiders zijn in de zin van de wet van 12 mei 2014.
| Naam | Functie |
|---|---|
| Stefaan Gielens | Chief Executive Officer (CEO) |
| Jean Kotarakos | Chief Financial Officer (CFO) |
| Laurence Gacoin | Chief Operating Officer (COO) |
| Sarah Everaert | Chief Legal Officer (CLO) / Secretaris-Generaal |
De Heer Stefaan Gielens en de Heer Jean Kotarakos waren reeds effectieve leiders van de Vennootschap vóór de oprichting van het directiecomité. Zij zijn bovendien uitvoerende bestuurders (zie hierboven).
Mevrouw Laurence Gacoin vervult sinds 1 januari 2015 de functie van Chief Operating Officer van de Vennootschap en is per 12 mei 2015 tevens lid van het directiecomité als effectieve leider. Haar mandaat is van onbepaalde duur.
Mevrouw Sarah Everaert vervult sinds 12 mei 2015 de functie van Chief Legal Officer/Secretaris-Generaal en zij is in die hoedanigheid lid van het directiecomité als effectieve leider. Daarnaast is zij ook de Compliance Offi cer van de Vennootschap. Voordien was zij sinds meer dan 5 jaar werkzaam binnen Aedifica als legal counsel. Zij heeft een mandaat van onbepaalde duur.
Voor de bevoegdheidsverdeling tussen het directiecomité en de raad van bestuur en voor de overige aspecten van de werking van het directiecomité wordt verwezen naar het corporate governance charter van de Vennootschap (versie van 2 september 2016), dat beschikbaar is op haar website (www.Aedifica.be).
Effectieve leider – Chief Operating Officer Frans – 26.01.1977
Louizalaan 331-333 - 1050 Brussel
Louizalaan 331-333 - 1050 Brussel
Zie sectie 8 van het remuneratieverslag hierna.
De bestuurders, de personen die belast zijn met het dage lijks bestuur en de lasthebbers van de Vennootschap kun nen niet optreden als tegenpartij in verrichtingen met de Vennootschap of met een vennootschap die zij contro leert, noch enig voordeel halen uit verrichtingen met voor melde vennootschappen, behalve wanneer de verrichting gedaan wordt in het belang van de Vennootschap, binnen het geplande beleggingsbeleid en overeenkomstig nor male marktvoorwaarden. In voorkomend geval dient de Vennootschap de FSMA hierover vooraf in te lichten.
De verrichtingen vermeld in de eerste alinea, alsook de gegevens vermeld in de voorafgaande kennisgeving DIRECTIECOMITÉ (VAN LINKS NAAR RECHTS) 1STE RIJ: SARAH EVERAERT, STEFAAN GIELENS 2DE RIJ: JEAN KOTARAKOS, LAURENCE GACOIN
worden onmiddellijk openbaar gemaakt en worden in het jaarlijks financieel verslag en, in voorkomend geval, in het halfjaarlijks financieel verslag toegelicht.
De voorafgaande kennisgeving geldt niet voor de ver richtingen die zijn voorzien in artikel 38 van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoed vennootschappen. Artikelen 523 en 524 van het Wetboek van Vennootschappen blijven onverkort van toepassing, net zoals artikel 37 van de hoger vermelde wet.
Geen enkel belangenconflict met betrekking tot een vast goedtransactie heeft zich tijdens het boekjaar 2015/2016 voorgedaan. De enige gevallen van belangenconflicten betroffen de bezoldiging van de leden van het directie comité, zoals beschreven in sectie 12 van het geconsoli deerd beheersverslag.
De onafhankelijke compliancefunctie wordt uitgevoerd overeenkomstig artikel 17 van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennoot schappen (zie hierboven) en bijlage B van de Belgische Corporate Governance Code. Mevrouw Sarah Everaert, CLO, voert de functie van compliance officer uit. Deze heeft onder meer als opdracht om te waken over de naleving van de gedragsregels en de verklaringen met betrekking tot transacties op aandelen van de Vennoot schap, verricht voor eigen rekening door bestuurders en andere personen die door de laatstgenoemden worden aangesteld, om het risico op misbruik van voorkennis te beperken.
De compliance officer stelt de lijst op van personen die over informatie beschikken waarvan zij weten of zouden moeten weten dat het bevoorrechte informatie is en werkt deze lijst bij. Hij zorgt ervoor dat de betrokken personen op de hoogte worden gebracht van hun vermelding op deze lijst.
Bovendien waakt hij over het vaststellen door de raad van bestuur van de zogenaamde "gesloten periodes". Tijdens deze periodes zijn transacties op financiële instrumenten of financiële derivaten van Aedifica verboden voor de bestuurders van Aedifica en voor alle personen die op de hoger vermelde lijst staan, alsook voor alle personen met wie zij nauw verbonden zijn. De gesloten periodes zijn de volgende:
Bestuurders die de intentie hebben om transacties uit te voeren die betrekking hebben op financiële instrumenten of financiële derivaten van Aedifica moeten de compli ance officer minstens 48 uur voor de uitvoering van de transacties schriftelijk (fax, e-mail) op de hoogte brengen. De compliance officer die de intentie heeft om transacties uit te voeren die betrekking hebben op financiële instru menten of financiële derivaten van de Vennootschap moet de voorzitter van de raad van bestuur minstens 48 uur voor de uitvoering van de transacties schriftelijk (fax, e-mail) op de hoogte brengen. De bestuurders moeten de uitvoering van de transacties binnen de twee werkda gen aan de Vennootschap bevestigen.
De bestuurders moeten de transacties op aandelen van de Vennootschap die zij voor eigen rekening uitvoeren, melden bij de FSMA. Aan de hiervoor bedoelde mel dingsplicht moet uiterlijk 3 werkdagen na het uitvoeren van de transacties worden voldaan.
De raad van bestuur evalueert regelmatig (en ten minste om de twee tot drie jaar) onder leiding van zijn voorzitter zijn omvang, zijn samenstelling, zijn prestaties en die van zijn comités, alsook zijn interactie met de effectieve leiders.
Dit evaluatieproces streeft vier doelstellingen na
• de werking van de raad van bestuur en zijn comités beoordelen ;
:
De raad van bestuur wordt hierin bijgestaan door het benoemings- en bezoldigingscomité en eventueel ook door externe deskundigen.
De niet-uitvoerende bestuurders gaan regelmatig over tot een evaluatie van hun interactie met de effectieve leiders. Daartoe komen zij minstens eenmaal per jaar samen in afwezigheid van de CEO en de andere uitvoerende bestuurders.
De bijdrage van elke bestuurder wordt periodiek geëva lueerd, zodat, in geval van wijzigende omstandigheden, de samenstelling van de raad van bestuur aangepast zou kunnen worden. In geval van een herbenoeming vindt er een evaluatie plaats van de bijdrage van de bestuurder op basis van een vooraf bepaalde en transparante pro cedure.
De raad van bestuur zorgt ervoor dat voorzien kan wor den in de opvolging van de bestuurders. Hij zorgt ervoor dat alle benoemingen en herbenoemingen, zowel van uit voerende als niet-uitvoerende bestuurders, toelaten om het evenwicht van bekwaamheden en ervaring binnen de raad van bestuur in stand te houden.
De algemene vergadering heeft op 23 oktober 2015 de toekenning aan de CEO en CFO van een recht op het verwerven van aandelen van de Vennootschap goedge keurd. Dit past binnen het kader van het "long term incen tive plan" dat aangekondigd werd in het jaarlijks financieel verslag 2008/2009 voor de volgende boekjaren. De CEO en de CFO hebben aldus een bijkomende brutobezoldi ging van 90.000 € ontvangen. Na aftrek van de bedrijfs voorheffing hebben zij aldus elk 850 Aedifica-aandelen kunnen verwerven aan een eenheidsprijs gelijk aan de laatst gekende slotkoers op de beurs, vermenigvuldigd met een factor van 100/120 e in overeenstemming met commentaar 36/16 van het Wetboek van de Inkomsten belastingen, zijnde 48,95833 € per aandeel of nog voor een totaalbedrag van 41.614,58 €. De CEO en de CFO hebben zich onherroepelijk ertoe verbonden deze aande len gedurende een periode van 2 jaar niet te vervreem den. Deze door Aedifica verkochte aandelen waren voor heen eigen aandelen van de Vennootschap die werden verworven op de beurs.
Voor het volgende boekjaar zal aan de algemene verga dering voorgesteld worden om aan de de vier leden van het directiecomité, met name de CEO, de CFO, de COO en de CLO, de toekenning van het recht om definitief aandelen te verwerven voor de individuele brutobedragen van respectievelijk 110.000 €, 90.000 €, 40.000 € en 40.000 € goed te keuren in het kader van het "long-term incentive plan", in overeenstemming met het principe 7.13 van de Code 2009 en met artikel 14 van de wet van 6 april 2010.
Dit remuneratieverslag past binnen het kader van de bepalingen van de Code 2009, en die van de wet van 6 april 2010, die voor Aedifica vanaf het begin van het boekjaar 2010/2011 van toepassing zijn.
Tijdens het boekjaar 2015/2016 werd het bezoldigingsbeleid van de niet-uitvoerende bestuurders en van de effectieve leiders uitgewerkt op basis van volgende uitgangspunten:
• Niet-uitvoerende bestuurders: het continuïteitsprincipe met het verleden werd toegepast (met betrekking tot de wijze van vergoeding).
Het bezoldigingsniveau van de niet-uitvoerende bestuurders en van de effectieve leiders is op de volgende manier vastgelegd:
STEPHANIE'S CORNER BELGIË – APPARTEMENTS-GEBOUWEN
en in aangrenzende landen (Frankrijk, Duitsland, Neder land), als in andere vennootschappen van gelijke grootte die niet in vastgoed investeren. Die evaluatie heeft het benoemings- en bezoldigingscomité ertoe gebracht om aan de raad van bestuur een aanpassing voor te stellen van enkele elementen uit de bezoldiging van de CEO en van enkele elementen uit de bezoldiging van de andere leden van het directiecomité, met ingang van het boek jaar 2016/2017 (zie sectie 8.2. hierna).
De bezoldiging van de effectieve leiders omvat de vol gende elementen: een basisvergoeding (een vaste ver goeding, overeenkomstig de managementcontracten), een variabele vergoeding (waarvoor geen enkel verhaal recht ten gunste van de Vennootschap vastgesteld is), een pensioenplan (groepsverzekering met bepaalde bij dragen en bijkomende dekkingen) en de andere compo nenten van de bezoldiging (premie voor een hospitalisa tieverzekering en arbeidsongevallendekking, voordelen in natura verbonden aan het gebruik van een bedrijfsvoer tuig). Bovendien bevat de (vaste) basisvergoeding in het geval van de CEO en de CFO bedragen die voortvloeien uit het "long-term incentive plan". Dat zou ook het geval moeten zijn voor de COO en de CLO met ingang van het boekjaar 2016/2017, na goedkeuring van het voor stel van de raad van bestuur door de gewone algemene vergadering op 28 oktober 2016. De betrokken bedragen zijn in de tabel hiernaast voorgesteld.
De effectieve leiders ontvangen voor hun bestuurders mandaten binnen Aedifica en binnen haar dochterven nootschappen geen vergoeding. De dochtervennoot schappen van Aedifica vergoeden op geen enkele wijze de effectieve leiders van Aedifica.
De bruto variabele vergoeding voor de effectieve leiders wordt als volgt bepaald :
• De variabele bezoldiging voor het boekjaar 2015/2016 bestaat uit een individueel (bruto)bedrag dat ten hoog ste gelijk is aan een bepaald percentage van de vaste jaarlijkse brutovergoeding zonder de voordelen van alle aard en het pensioenplan (CEO en CFO: 50%, CLO: 40%). De bepaling van de effectieve bedragen heeft het voorwerp uitgemaakt van een globale waardering door de raad van bestuur op basis van de kwantitatieve en kwalitatieve doelstellingen vermeld in het remuneratie rapport van het jaarlijks financieel verslag 2014/2015 en opgenomen in de addenda van de management contracten die op 2 september 2015 werden onder tekend. De variabele vergoeding mag slechts toege kend worden indien het resultaat vóór variaties in reële waarde per aandeel, zoals bepaald in het budget, voor minstens 85% gerealiseerd wordt. Tevens werden de volgende criteria voor de toekenning van een variabele vergoeding geselecteerd: het geconsolideerde resul taat vóór variaties in reële waarde per aandeel (gewicht van 25%), de groei van de geconsolideerde vastgoed portefeuille met inbegrip van de internationalisering van de activiteiten van de Groep (gewicht van 25%), de geconsolideerde exploitatiemarge (operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille gedeeld door het nettohuurresultaat) (gewicht van 25%) en het management van het team van de Groep (gewicht van 25%). Op 2 september 2016 was de raad van bestuur van oordeel dat de effectieve leiders de doelstellingen die werden opgelegd, hebben behaald. De raad heeft dan ook beslist 170.500 € aan de CEO, 127.500 € aan de CFO, 78.500 € aan de COO en 58.000 € aan de CLO toe te kennen als variabele vergoeding.
Het benoemings- en bezoldigingscomité heeft een "longterm incentive plan" uitgewerkt voor de leden van het directiecomité waarvan de details in sectie 7 hierboven uitgelegd zijn.
Ter informatie: de ratio tussen de totale bezoldiging 2015/2016 van de CEO en de gemiddelde bezoldiging van de werknemers van de Vennootschap is 10.
Daarnaast biedt de Vennootschap een bedrijfswagen aan de effectieve leiders sinds hun aantreden. De jaar lijkse kost in 2015/2016 voor de Vennootschap bedroeg (huur en brandstof) 20.000 € exclusief BTW voor de CEO en 38.000 € exclusief BTW in totaal voor de drie andere effectieve leiders. Ze beschikken ook over een laptop en een mobiele telefoon. Bovendien vergoedt de Vennoot schap hen voor de zakelijke kosten voor de uitoefening van hun functie en verleent ze sinds 1 juli 2008 aan de CEO en de CFO en sinds 1 juli 2016 aan de COO en de CLO een forfaitaire terugbetaling van representatiekosten voor een bedrag van 300 € per maand.
| Stefaan Gielens - CEO |
Andere | Totaal | |
|---|---|---|---|
| Vaste vergoeding (managementovereenkomst) | 354.486 | 607.753 | 962.239 |
| Vaste vergoeding ("long term incentive plan") | 90.000 | 90.000 | 180.000 |
| Variabele vergoeding | 170.500 | 264.000 | 434.500 |
| Pensioenplan | 56.655 | 82.353 | 139.008 |
| Verzekeringspremie | 5.957 | 10.631 | 16.588 |
| Voordelen in natura | 6.836 | 15.854 | 22.690 |
| Totaal | 684.434 | 1.070.591 | 1.755.025 |
Gedurende het boekjaar 2016/2017 zal de vaste vergoe ding van de effectieve leiders geïndexeerd worden, zoals bepaald in de managementovereenkomsten. Bovendien heeft de raad van bestuur op 20 juni 2016 beslist om, rekening houdend met de hierboven besproken evalua tie die werd uitgevoerd in mei 2016 door de gespeciali seerde consultanten, op voorstel van het benoemings- en bezoldigingscomité teneinde een gepast en motiverend marktconform bezoldigingsniveau te bieden, de bezoldi ging van de leden van het directiecomité met ingang van 1 juli 2016 aan te passen als volgt :
De managementcontracten met de effectieve leiders lopen ten einde :
• bij de opzegging van de overeenkomst door Aedifica mits een opzeggingstermijn van 12 maanden, ingaande drie werkdagen na de betekening van de opzegging per aangetekend schrijven ;
Daarenboven voorzien deze overeenkomsten in specifieke vertrekvoorwaarden in geval van een wijziging van de con trole van de Vennootschap. Dit wordt in sectie 15.10 van het geconsolideerde beheersverslag besproken.
Er is slechts één geval mogelijk waarbij een vertrekpremie van meer dan 12 maanden aan een effectieve leider betaald zal moeten worden, met name in geval van opzegging van de overeenkomst van de CEO in het kader van een contro lewijziging van Aedifica. In dat geval heeft de CEO recht op een vertrekpremie van 18 maanden. Het benoemings- en bezoldigingscomité wijst erop dat deze vertrekpremie overeengekomen is in het managementcontract dat in 2006 met de CEO is afgesloten en dat deze conform is met de markt praktijken. Conform artikel 9 van de wet van 6 april 2010 is derhalve de goedkeuring van deze vertrekpremie door de algemene vergadering niet vereist.
De raad van bestuur wil gaat nu over tot een evaluatie van het bezoldigingsbeleid van haar niet-uitvoerende bestuurdsleden. Indien nodig zullen ten gepaste tijde aanpassingen aan de gewone algemene vergadering worden voorgesteld.
| 1. | GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2015/2016 | 141 |
|---|---|---|
| 1.1 Geconsolideerde resultatenrekening | 141 | |
| 1.2 Overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten | 142 | |
| 1.3 Geconsolideerde balans | 142 | |
| 1.4 Geconsolideerd kasstroomoverzicht | 144 | |
| 1.5 Geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen | 145 | |
| 1.6 Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening | 147 | |
| Toelichting 1: | algemene informatie | 147 |
| Toelichting 2: | grondslagen voor financiële verslaggeving | 147 |
| Toelichting 3: | operationele segmenten | 153 |
| Toelichting 4: | huurinkomsten | 156 |
| Toelichting 5: | met verhuur verbonden kosten | 156 |
| Toelichting 6: | recuperatie van vastgoedkosten | 156 |
| Toelichting 7: | recuperatie van huurlasten en belastingen | 156 |
| normaal gedragen door de huurder | ||
| op verhuurde gebouwen | ||
| Toelichting 8: | kosten van de huurders en gedragen door de | 157 |
| eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling | ||
| op het einde van de huur | ||
| Toelichting 9: | huurlasten en belastingen normaal gedragen | 157 |
| door de huurder op verhuurde gebouwen | ||
| Toelichting 10: | andere met verhuur verbonden inkomsten | 157 |
| en uitgaven | ||
| Toelichting 11: | technische kosten | 157 |
| Toelichting 12: | commerciële kosten | 157 |
| Toelichting 13: | kosten en taksen van niet-verhuurde goederen 158 | |
| Toelichting 14: | beheerkosten vastgoed | 158 |
| Toelichting 15: | andere vastgoedkosten | 158 |
| Toelichting 16: | algemene kosten van de vennootschap | 158 |
| Toelichting 17: | andere operationele opbrengsten en kosten | 158 |
| Toelichting 18: | resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 159 |
| Toelichting 19: | resultaat verkoop andere niet-financiële activa | 159 |
| Toelichting 20: | variaties in de reële waarde van | 159 |
| vastgoedbeleggingen | ||
| Toelichting 21: | financiële opbrengsten | 159 |
| Toelichting 22: | netto-interestkosten | 160 |
| Toelichting 23: | andere financiële kosten | 160 |
| Toelichting 24: | vennootschapsbelasting | 160 |
| Toelichting 25: | exit taks | 161 |
| Toelichting 26: | resultaat per aandeel | 161 |
| Toelichting 27: | goodwill | 162 |
| Toelichting 28: | immateriële vaste activa | 162 |
| Toelichting 29: | vastgoedbeleggingen | 163 |
| Toelichting 30: | projectontwikkelingen | 165 |
| Toelichting 31: | andere materiële vaste activa | 165 | |
|---|---|---|---|
| Toelichting 32: | financiële vaste activa en andere langlopende financiële verplichtingen |
166 | |
| Toelichting 33: | indekkingsinstrumenten | 166 | |
| Toelichting 34: | handelsvorderingen | 169 | |
| Toelichting 35: | belastingsvorderingen en andere vlottende activa |
169 | |
| Toelichting 36: | kas en kasequivalenten | 169 | |
| Toelichting 37: | overlopende rekeningen | 170 | |
| Toelichting 38: | eigen vermogen | 170 | |
| Toelichting 39: | voorzieningen | 171 | |
| Toelichting 40: | financiële schulden | 172 | |
| Toelichting 41: | handelsschulden en andere kortlopende schulden |
173 | |
| Toelichting 42: | overlopende rekeningen | 173 | |
| Toelichting 43: | personeelskosten | 173 | |
| Toelichting 44: | financieel risicobeheer | 174 | |
| Toelichting 45: | voorwaardelijke elementen en verplichtingen | 176 | |
| Toelichting 46: | verwervingen en verkopen van vastgoedbeleggingen |
180 | |
| Toelichting 47: | variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva |
180 | |
| Toelichting 48: | relaties met verbonden partijen | 180 | |
| Toelichting 49: | gebeurtenissen na balansdatum | 181 | |
| Toelichting 50: | gecorrigeerd resultaat vastgelegd door het KB van 13 juli 2014 |
182 | |
| Toelichting 51: | lijst van dochterondernemingen, geassocieerde 182 ondernemingen en joint ventures |
||
| Toelichting 52: | naleving van verplichtingen van het GVV-status 183 | ||
| Toelichting 53: | vergoeding van de commissaris | 183 | |
| Toelichting 54: | uitgestelde belastingen | 184 | |
| Toelichting 55: | reële waarde | 184 | |
| Toelichting 56: | verkoopopties toegestaan aan aandeelhouders 185 zonder zeggenschap |
||
| 1.7 Verslag van de commissaris | 186 | ||
| 2. | VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING 2015/2016 | 187 | |
| Verkorte statutaire resultatenrekening | 187 | ||
| Verkort statutair overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten |
188 | ||
| Verkorte statutaire balans | 188 | ||
| Verkort statutair mutatieoverzicht van het eigen vermogen | 190 | ||
Verkorte statutaire resultaatverwerking 192
| Boekjaar afgesloten op 30 juni (x 1.000 €) | Toelichtingen | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|---|
| I. | Huurinkomsten | 4 | 59.822 | 49.903 |
| II. | Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren | 0 | 0 | |
| III. | Met verhuur verbonden kosten | 5 | -35 | -50 |
| Nettohuurresultaat | 59.787 | 49.853 | ||
| IV. | Recuperatie van vastgoedkosten | 6 | 25 | 32 |
| V. | Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
7 | 2.064 | 1.811 |
| VI. | Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur |
8 | 0 | 0 |
| VII. | Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | 9 | -2.064 | -1.811 |
| VIII. | Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 10 | -1.454 | -1.563 |
| Vastgoedresultaat | 58.358 | 48.322 | ||
| IX. | Technische kosten | 11 | -1.119 | -1.071 |
| X. | Commerciële kosten | 12 | -584 | -492 |
| XI. | Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen | 13 | -119 | -131 |
| XII. | Beheerkosten vastgoed | 14 | -1.037 | -892 |
| XIII. | Andere vastgoedkosten | 15 | -1.252 | -1.588 |
| Vastgoedkosten | -4.111 | -4.174 | ||
| Operationeel vastgoedresultaat | 54.247 | 44.148 | ||
| XIV. | Algemene kosten van de vennootschap | 16 | -6.694 | -5.355 |
| XV. | Andere operationele opbrengsten en kosten | 17 | 61 | 229 |
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille | 47.614 | 39.022 | ||
| XVI. | Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 18 | 731 | 428 |
| XVII. | Resultaat verkoop andere niet-financiële activa | 19 | 0 | 0 |
| XVIII. | Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 20 | 10.775 | 19.259 |
| Operationeel resultaat | 59.120 | 58.709 | ||
| XX. | Financiële opbrengsten | 21 | 283 | 478 |
| XXI. | Netto-interestkosten | 22 | -11.904 | -12.833 |
| XXII. | Andere financiële kosten | 23 | -1.087 | -792 |
| XXIII. | Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 47 | -5.685 | 374 |
| Financieel resultaat | -18.393 | -12.773 | ||
| XXIV. | Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures | 0 | 0 | |
| Resultaat voor belastingen | 40.727 | 45.936 | ||
| XXV. | Vennootschapsbelasting | 24 | -461 | -771 |
| XXVI. | Exit taks | 25 | 0 | 0 |
| Belastingen | -461 | -771 | ||
| Nettoresultaat | 40.266 | 45.165 | ||
| Toerekenbaar aan: | ||||
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 | ||
| Aandeelhouders van de groep | 40.266 | 45.165 | ||
| Gewoon resultaat per aandeel (€) | 26 | 2,85 | 4,24 | |
| Verwaterd resultaat per aandeel (€) | 26 | 2,85 | 4,24 |
| Boekjaar afgesloten op 30 juni (x 1.000 €) | 2016 | 2015 | ||
|---|---|---|---|---|
| I. | Nettoresultaat | 40.266 | 45.165 | |
| II. | Gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten herbruikbaar in de resultatenrekening | |||
| A. | Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
0 | -7.432 | |
| B. | Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomdekking zoals gedefinieerd in IRFS |
-3.893 | -181 | |
| H. | Andere elementen van het globaal resultaat, na belasting | 0 | 0 | |
| Gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten | 36.373 | 37.552 | ||
| Toerekenbaar aan: | ||||
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 | ||
| Aandeelhouders van de groep | 36.373 | 37.552 |
| Toelichtingen ACTIVA |
2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|
| Boekjaar afgesloten op 30 juni (x 1.000 €) | |||
| I. Vaste activa |
|||
| A. Goodwill |
27 | 1.856 | 1.856 |
| B. Immateriële vaste activa |
28 | 119 | 102 |
| C. Vastgoedbeleggingen |
29 | 1.152.213 | 1.003.358 |
| D. Andere materiële vaste activa |
31 | 1.624 | 1.834 |
| E. Financiële vaste activa |
32 | 794 | 1.397 |
| F. Vorderingen financiële leasing |
0 | 0 | |
| G. Handelsvorderingen en andere vaste activa |
0 | 0 | |
| H. Uitgestelde belastingen - activa |
54 | 676 | 110 |
| I. Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures |
0 | 0 | |
| Totaal vaste activa | 1.157.282 | 1.008.657 | |
| II. Vlottende activa |
|||
| A. Activa bestemd voor verkoop |
29 | 4.621 | 1.805 |
| B. Financiële vlottende activa |
0 | 0 | |
| C. Vorderingen financiële leasing |
0 | 0 | |
| D. Handelsvorderingen | 34 | 3.880 | 4.352 |
| E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa |
35 | 1.374 | 962 |
| F. Kas en kasequivalenten |
36 | 4.947 | 3.598 |
| G. Overlopende rekeningen |
37 | 1.058 | 910 |
| Totaal vlottende activa | 15.880 | 11.627 | |
| TOTAAL ACTIVA | 1.173.162 | 1.020.284 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | Toelichtingen | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|---|
| Boekjaar afgesloten op 30 juni (x 1.000 €) | ||||
| EIGEN VERMOGEN | 38 | |||
| I. | Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap | |||
| A. | Kapitaal | 364.467 | 360.633 | |
| B. | Uitgiftepremies | 155.509 | 151.388 | |
| C. | Reserves | 60.507 | 41.084 | |
| a. Wettelijke reserve | 0 | 0 | ||
| b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed | 115.366 | 95.679 | ||
| c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-25.015 | -25.015 | ||
| d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-23.560 | -19.667 | ||
| e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-18.256 | -18.717 | ||
| h. Reserve voor eigen aandelen | 0 | 0 | ||
| k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland | 110 | 244 | ||
| m. Andere reserves | 0 | 0 | ||
| n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren | 11.862 | 8.560 | ||
| D. | Nettoresultaat van het boekjaar | 40.266 | 45.165 | |
| Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap | 620.749 | 598.270 | ||
| II. | Minderheidsbelangen | 0 | 0 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 620.749 | 598.270 | ||
| VERPLICHTINGEN | ||||
| I. | Langlopende verplichtingen | |||
| A. | Voorzieningen | 39 | 0 | 0 |
| B. | Langlopende financiële schulden | |||
| a. Kredietinstellingen | 40 | 447.721 | 340.752 | |
| C. | Andere langlopende financiële verplichtingen | 32 | 47.382 | 39.320 |
| a. Toegelaten afdekkingsinstrumenten | 46.055 | 38.050 | ||
| b. Andere | 1.327 | 1.270 | ||
| D. | Handelsschulden en andere langlopende schulden | 0 | 0 | |
| E. | Andere langlopende verplichtingen | 0 | 0 | |
| F. | Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 54 | 2.881 | 2.435 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 497.984 | 382.507 | ||
| II. | Kortlopende verplichtingen | |||
| A. | Voorzieningen | 39 | 0 | 0 |
| B. | Kortlopende financiële schulden | |||
| a. Kredietinstellingen | 40 | 31.027 | 25.897 | |
| C. | Andere kortlopende financiële verplichtingen | 0 | 0 | |
| D. | Handelsschulden en andere kortlopende schulden | |||
| a. Exit taks | 41 | 4.505 | 813 | |
| b. Andere | 41 | 14.216 | 8.484 | |
| E. | Andere kortlopende verplichtingen | 0 | 0 | |
| F. | Overlopende rekeningen | 42 | 4.681 | 4.313 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 54.429 | 39.507 | ||
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 552.413 | 422.014 | ||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 1.173.162 | 1.020.284 |
| Boekjaar afgesloten op 30 juni (x 1.000 €) | Toelichtingen | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| KASSTROOM UIT DE BEDRIJFSACTIVITEITEN | |||
| Nettoresultaat | 40.266 | 45.165 | |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 | |
| Belastingen | 24 | 461 | 771 |
| Afschrijvingen | 701 | 670 | |
| Waardeverminderingen | 5 | 15 | 33 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en van projectontwikkelingen (+/-) | 20 | -10.775 | -19.259 |
| Gerealiseerde nettomeerwaarden | 18 | -731 | -428 |
| Financieel resultaat | 18.393 | 12.773 | |
| Variaties in handelsvorderingen (+/-) | 457 | -1.446 | |
| Variaties in belastingvorderingen en andere vlottende activa (+/-) | 321 | -467 | |
| Variaties in overlopende rekeningen (activa) (+/-) | -148 | -250 | |
| Variaties in handelsschulden en andere kortlopende schulden (behalve exit taks) (+/-) | 1.135 | -2.100 | |
| Variaties in overlopende rekeningen (passiva) (+/-) | 366 | 1.253 | |
| Kasstroom uit de bedrijfsactiviteiten | 50.461 | 36.715 | |
| Betaalde belastingen | -376 | -141 | |
| Nettokasstroom uit de bedrijfsactiviteiten | 50.085 | 36.574 | |
| KASSTROOM UIT DE INVESTERINGSACTIVITEITEN | |||
| Aanschaffingen van immateriële vaste activa | -67 | -96 | |
| Aanschaffingen van vastgoedvennootschappen en vastgoedbeleggingen in exploitatie | -56.166 | -66.675 | |
| Aanschaffingen van materiële vaste activa | -441 | -577 | |
| Aanschaffingen van projectontwikkelingen | -20.604 | -33.435 | |
| Verkoop van vastgoedbeleggingen | 2.656 | 15.943 | |
| Nettovariatie van niet-vlottende vorderingen | 51 | 49 | |
| Netto-investeringen in overige vaste activa | 0 | 0 | |
| Nettokasstroom uit de investeringsactiviteiten | -74.571 | -84.791 | |
| KASSTROOM UIT DE FINANCIERINGSACTIVITEITEN | |||
| Kapitaalverhoging, na aftrek van de kosten * | 0 | 149.158 | |
| Verkoop van eigen aandelen | 0 | 56 | |
| Dividend van het voorbije boekjaar | -21.887 | -8.891 | |
| Nettovariatie van bankkredietlijnen | 108.583 | 20.749 | |
| Nettovariatie van de andere leningen Netto betaalde financiële lasten |
0 -13.634 |
0 -13.574 |
|
| Terugbetaling van financiële schulden van verworven vennootschappen | -2.150 | -36.258 | |
| Terugbetaling van behoefte aan bedrijfskapitaal van verworven vennootschappen | -45.077 | -60.581 | |
| Nettokasstroom uit de financieringsactiviteiten | 25.835 | 50.659 | |
| TOTALE KASSTROOM VAN DE PERIODE | |||
| Totale kasstroom van de periode | 1.349 | 2.442 | |
| RECONCILIATIE MET DE BALANS | |||
| Kas- en kasequivalenten aan het begin van het boekjaar | 3.598 | 1.156 | |
| Totale kasstroom van de periode | 1.349 | 2.442 | |
| Kas- en kasequivalenten op het einde van het boekjaar | 36 | 4.947 | 3.598 |
* Sommige soorten kapitaalverhogingen (inbrengen in natura, partiële splitsingen) leiden tot geen enkele kasstroom.
| Boekjaar afgesloten op 30 juni (x 1.000 €) |
1/07/2014 | Kapitaal verhoging in speciën |
Kapitaal verhoging in natura |
Verwerving / verkoop eigen aandelen |
Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet gerealiseerde |
Verwerking van het resultaat |
Af rondings verschil |
30/06/2015 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| resultaten | ||||||||
| Kapitaal | 264.231 | 78.812 | 17.591 | 0 | 0 | 0 | -1 | 360.633 |
| Uitgiftepremies | 64.729 | 70.580 | 16.079 | 0 | 0 | 0 | 0 | 151.388 |
| Reserves | 46.730 | 0 | 0 | 56 | -7.613 | 1.912 | -1 | 41.084 |
| a. Wettelijke reserve | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed |
91.863 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3.816 | 0 | 95.679 |
| c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-17.582 | 0 | 0 | 0 | -7.432 | 0 | -1 | -25.015 |
| d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-19.484 | 0 | 0 | 0 | -181 | -1 | -1 | -19.667 |
| e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-15.729 | 0 | 0 | 0 | 0 | -2.989 | 1 | -18.717 |
| h. Reserve voor eigen aandelen | -56 | 0 | 0 | 56 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 244 | 0 | 244 |
| m. Andere reserves | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
7.718 | 0 | 0 | 0 | 0 | 842 | 0 | 8.560 |
| Resultaat van het boekjaar | 21.385 | 0 | 0 | 0 | 45.165 | -21.385 | 0 | 45.165 |
| Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap |
397.075 | 149.392 | 33.670 | 56 | 37.552 | -19.473 | -2 | 598.270 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 397.075 | 149.392 | 33.670 | 56 | 37.552 | -19.473 | -2 | 598.270 |
| Boekjaar afgesloten op 30 juni (x 1.000 €) |
1/07/2015 | Kapitaal verhoging |
Kapitaal verhoging |
Verwerving / verkoop |
Geconsolideerd overzicht van |
Verwerking van het |
Af rondings |
30/06/2016 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in speciën | in natura | eigen aandelen |
gerealiseerde en niet |
resultaat | verschil | |||
| gerealiseerde resultaten |
||||||||
| Kapitaal | 360.633 | 1 | 3.833 | 0 | 0 | 0 | 0 | 364.467 |
| Uitgiftepremies | 151.388 | 0 | 4.121 | 0 | 0 | 0 | 0 | 155.509 |
| Reserves | 41.084 | 0 | 0 | 0 | -3.893 | 23.315 | 1 | 60.507 |
| a. Wettelijke reserve | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed |
95.679 | 0 | 0 | 0 | 0 | 19.686 | 1 | 115.366 |
| c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-25.015 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -25.015 |
| d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-19.667 | 0 | 0 | 0 | -3.893 | 0 | 0 | -23.560 |
| e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-18.717 | 0 | 0 | 0 | 0 | 461 | 0 | -18.256 |
| h. Reserve voor eigen aandelen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland |
244 | 0 | 0 | 0 | 0 | -134 | 0 | 110 |
| m. Andere reserves | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
8.560 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3.302 | 0 | 11.862 |
| Resultaat van het boekjaar | 45.165 | 0 | 0 | 0 | 40.266 | -45.165 | 0 | 40.266 |
| Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap |
598.270 | 1 | 7.954 | 0 | 36.373 | -21.850 | 1 | 620.749 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 598.270 | 1 | 7.954 | 0 | 36.373 | -21.850 | 1 | 620.749 |
Aedifica NV (in het jaarverslag "de Vennootschap" of "de moedermaatschappij" genoemd) is een naamloze vennootschap die voor het statuut van openbare GVV naar Belgisch recht gekozen heeft (gereglementeerde vastgoedvennootschap). De voornaamste aandeelhouders worden in toelichting 38 van dit jaarverslag opgesomd. De maatschappelijke zetel van de Vennootschap is op volgend adres gevestigd:
Louizalaan 331-333, B-1050 Brussel (telefoon: +32 (0)2 626 07 70)
Aedifica is een Belgische beursgenoteerde vennootschap die zich als referentiespeler inzake investeringen in zorgvastgoed en in het bijzonder de huisvesting voor senioren wil profileren. Haar strategie berust op de demografische grondstroom van de vergrijzing van de bevolking in Europa en de specifieke zorg- en huisvestingbehoeften die daaruit voortvloeien. Aedifica wil een evenwichtige portefeuille opbouwen waarbij terugkerende inkomsten samengaan met een meerwaardepotentieel.
De activiteiten van de groep worden hoofdzakelijk uitgeoefend in de sector van de huisvesting voor senioren; de groep exploiteert ook appartementsgebouwen en bezit hotels en andere types gebouwen.
De aandelen van de vennootschap zijn sinds oktober 2006 genoteerd op Euronext Brussels (continumarkt).
De geconsolideerde jaarrekening werd voor publicatie door de raad van bestuur op 2 september 2016 goedgekeurd. De aandeelhouders van de vennootschap hebben de mogelijkheid de geconsolideerde jaarrekening na publicatie te wijzigen op de jaarlijkse Algemene Vergadering van de aandeelhouders, die op 28 oktober 2016 zal plaatsvinden.
De geconsolideerde jaarrekening dekt de periode van 12 maanden afgesloten op 30 juni 2016. Ze is opgesteld volgens de "International Financial Reporting Standards" ("IFRS") en de bijhorende "International Financial Reporting Interpretations Committee" ("IFRIC") interpretaties gepubliceerd en van kracht op 30 juni 2016 die werden goedgekeurd door de Europese Unie ("EU").
Ze komen overeen met de normen en interpretaties gepubliceerd door de "International Accounting Standards Board" ("IASB") die van kracht zijn op 30 juni 2016, omdat de door de EU verworpen elementen uit de IAS 39-norm niet relevant zijn voor de groep. De jaarrekening is ook opgesteld in overeenstemming met het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in euro en is in duizenden euro's voorgesteld.
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met het principe van de historische kost met uitzondering van de volgende categorieën van activa en passiva die tegen reële waarde gewaardeerd zijn: vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen bestemd voor verkoop, financiële activa bestemd voor verkoop en indekkingsinstrumenten (in het bijzonder derivaten), verkoopopties toegestaan aan aandeelhouders zonder zeggenschap.
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld op basis van het toerekeningsbeginsel en op basis van de continuïteit van de bedrijfsactiviteiten in een voorzienbare tijdshorizon.
In het kader van de opstelling van haar geconsolideerde jaarrekening moet de vennootschap bepaalde significante oordelen formuleren in toepassing van de boekhoudprincipes (zoals voornamelijk over de classificatie van huurcontracten, de identificatie van de bedrijfscombinaties en de berekening van de uitgestelde belastingen) en tot bepaalde schattingen overgaan (zoals voornamelijk in de herziening van de boekwaarde van de goodwill). Om deze hypotheses te formuleren mag het management zich baseren op zijn ervaring, de bijstand van derden (onder andere vastgoedexperts) en andere pertinente factoren. De reële resultaten kunnen verschillen van deze schattingen. Indien nodig worden deze laatste regelmatig herzien en bijgevolg gewijzigd.
Er is geen nieuwe norm, nieuwe wijziging en nieuwe interpretatie die verplicht van toepassing is voor de groep sinds 1 juli 2015.
Bepaalde nieuwe normen, wijzigingen en interpretaties van bestaande normen werden gepubliceerd, en zullen verplicht toepasbaar zijn op de boekjaren die op of na 1 juli 2016 beginnen. Deze wijzigingen die de groep niet vervroegd heeft toegepast, zijn de volgende (situatie op 30 juni 2016):
De groep bepaalt momenteel wat de gevolgen van de invoering van de hierboven vermelde wijzigingen zouden kunnen zijn.
De belangrijkste grondslagen toegepast in de voorbereiding van de geconsolideerde jaarrekening worden hieronder beschreven. Die grondslagen werden op constante wijze op alle voorgestelde boekjaren toegepast, met uitzondering van de onderstaande regel I.C 1.3 ("Verwerking van de verschillen bij de opname in portefeuille") die op 1 juli 2015 anticipatief werd toegepast om (i) de boekhoudkundige methode voor de erkenning van de overdrachtsrechten te vereenvoudigen en (ii) om aan te sluiten bij de praktijken van andere GVV's in België of van andere vergelijkbare vennootschappen in het buitenland (Real Estate Investment Trusts). Tot en met 30 juni 2015 werden bij een acquisitie de overdrachtsrechten die van toepassing waren bij een latere hypothetische overdracht rechtstreeks geboekt in het eigen vermogen. Elke variatie in de reële waarde van de gebouwen in de loop van het boekjaar werd in de resultatenrekening erkend. Sinds 1 juli 2015 worden de overdrachtsrechten bij een acquisitie, alsook elke variatie in de reële waarde van het vastgoed in de loop van het boekjaar, rechtstreeks geboekt in de resultatenrekening. Deze aanpassing verklaart waarom lijn II.A. van het overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten op 30 juni 2016 een nul bedrag vertoont, terwijl er op 30 juni 2015 een bedrag van 7 miljoen € werd vertoond. Deze aanpassing heeft geen enkel effect op het niveau van het eigen vermogen. De regel I.C 1.3 leest voortaan als volgt: Indien, naar aanleiding van een in sectie I.C 1.1 ("Aanschaffingswaarde") hierboven vermelde transactie, uit de waardering van de onroerende goederen door de expert een investeringswaarde resulteert die verschilt van de aanschaffingswaarde, zoals bepaald in sectie I.C 1.1, wordt het verschil, na aftrek van de exit taks, op de lijn "XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen" van de resultatenrekening geboekt.
De nummering van de paragrafen hieronder is dezelfde als de rubrieken van de balans en de resultatenrekening.
Alle entiteiten waarin Aedifica rechtstreeks of onrechtstreeks meer dan de helft van de stemrechten bezit of de controlebevoegdheid over de exploitatie heeft, worden als dochterondernemingen beschouwd en worden in de consolidatie opgenomen. In overeenstemming met IFRS 10 worden de dochterondernemingen in de consolidatie opgenomen zodra de controle is verworven en worden zij uit de consolidatie weggelaten zodra de controle wegvalt. Alle transacties, de rekeningensaldi, met inbegrip van de niet-gerealiseerde resultaten tussen vennootschappen van de groep, worden uitgesloten.
Bedrijfscombinaties worden verwerkt door de overnamemethode toe te passen. Het surplus van de kostprijs van de bedrijfscombinatie ten opzichte van het belang van de overnemende partij in de netto reële waarde van de identificeerbare activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen, opgenomen overeenkomstig IFRS 3, vormt een goodwill en wordt opgenomen als een actief. Indien dit surplus negatief is, wordt het onmiddellijk in de resultatenrekening opgenomen. Na de eerste opname wordt goodwill gewaardeerd tegen kostprijs verminderd met eventuele gecumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen.
De immateriële vaste activa worden geactiveerd aan hun aanschaffingswaarde en afgeschreven volgens de lineaire methode tegen een jaarlijks percentage van 25 à 33%.
Wanneer een onroerend goed onder bezwarende titel wordt verkregen, of door inbreng in natura van een gebouw tegen de uitgifte van nieuwe aandelen, via fusie door overneming van een vastgoedmaatschappij of via partiële splitsing, worden de aktekosten, de audit- en de bijstandskosten, de wederbeleggingsvergoedingen, de handlichtingskosten van de financieringen van de overgenomen vennootschappen en andere kosten verbonden aan de operatie, beschouwd als deel uitmakend van de aankoopprijs en worden zij geactiveerd.
De onroerende goederen in portefeuille, of die in de portefeuille worden opgenomen door aankoop onder bezwarende titel of door inbreng, worden door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen tegen reële waarde gewaardeerd.
De reële waarde voor vastgoedbeleggingen in België wordt als volgt berekend:
1) Wanneer de vastgoedexpert vindt dat het gebouw per appartement kan worden verkocht, wordt de reële waarde bepaald als de laagste waarde tussen de investeringswaarde per stuk / (1 + % van de mutatiekosten afhankelijk van het gewest waar het gebouw is gelegen) en de investeringswaarde / (1 + gemiddelde percentage van de transactiekosten zoals bepaald door BEAMA);
2) Wanneer de vastgoedexpert vindt dat het gebouw niet per appartement kan worden verkocht, is de reële waarde gelijk aan de investeringswaarde / (1 + % van de mutatierechten afhankelijk van het gewest waar het gebouw is gelegen).
Het gemiddelde percentage van de transactiekosten zoals bepaald door BEAMA wordt jaarlijks herzien en indien nodig aangepast per drempel van 0,5%. De vastgoedexperten bevestigen dit gekozen aftrekpercentage in hun periodieke verslagen aan de aandeelhouders. Het bedraagt momenteel 2,5%.
De reële waarde voor vastgoedbeleggingen in het buitenland houdt rekening met aktekosten die lokaal toepasbaar zijn.
Indien, naar aanleiding van een in sectie I.C 1.1 ("Aanschaffingswaarde") hierboven vermelde transactie, uit de waardering van de onroerende goederen door de expert een reële waarde resulteert die verschilt van de aanschaffingswaarde, zoals bepaald in sectie I.C 1.1., wordt het verschil, na aftrek van de exit taks, op lijn "XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen" van de resultatenrekening geboekt.
De werken aan gebouwen die ten laste zijn van Aedifica, worden boekhoudkundig op twee verschillende manieren verwerkt naargelang van hun aard. De uitgaven voor onderhouds- en herstellingswerken die geen bijkomende functionaliteit toevoegen noch het niveau van comfort in het gebouw verbeteren, worden in de courante kosten van het boekjaar geboekt, dit wil zeggen in mindering van het nettoresultaat uit de gewone bedrijfsvoering. De kosten in verband met 2 soorten werken worden daarentegen geactiveerd:
a) Zware renovaties: deze komen normaal om de 25 à 35 jaar voor en vergen een nagenoeg volledige reconstructie van het gebouw met, meestal, een hergebruik van de bestaande ruwbouw en de toepassing van de modernste bouwtechnieken. Na afloop van een dergelijke zware renovatie, kan het gebouw als nieuw worden beschouwd en wordt het ook zo in de voorstelling van de vastgoedportefeuille opgenomen.
b) Inrichtingswerken: het gaat om occasionele werken die een functionaliteit aan het gebouw toevoegen of het comfortniveau aanzienlijk verbeteren en die een verhoging van de huur, en dus van de geschatte verhuurwaarde, mogelijk maken.
De kosten voor deze werken worden eveneens geactiveerd, omdat en in de mate dat de expert normaal de impact ervan op de waarde van het gebouw erkent. De kosten die kunnen worden geactiveerd, hebben betrekking op de materialen, de aannemingswerken, de technische studies en de erelonen van de architect (tot 30 juni 2006 werden enkel de externe architectkosten geactiveerd; sinds 1 juli 2006 worden de externe en de interne architectkosten geactiveerd). Indien deze waarde afwijkt van de reële waarde, wordt het verschil in de resultatenrekening geboekt (kosten).
Voor projecten die meer dan 1 jaar in beslag nemen, worden de tussentijdse interesten gekapitaliseerd.
Overeenkomstig IAS 40 past Aedifica het model van de reële waarde toe en boekt dus geen afschrijvingen op de gebouwen, op de zakelijke rechten op gebouwen noch op de in financiële leasing aan de vennootschap gegeven onroerende goederen.
De onroerende goederen van Aedifica of van een van de vastgoedmaatschappijen waarover de GVV de controle heeft, worden door de vastgoeddeskundigen gewaardeerd telkens wanneer Aedifica overgaat tot de uitgifte van aandelen, de opneming van de aandelen in de notering aanvraagt of ze anders dan ter beurze inkoopt. De uitgifte- of inkoopprijs wordt op deze waardering gebaseerd. Aedifica is niet gebonden door deze waardering, maar wanneer de waardering lager is dan de uitgifte- of inkoopprijs, moet de GVV de reden hiervan verantwoorden (in het kader van een bijzonder verslag).
Er is evenwel geen nieuwe waardering nodig wanneer aandelen worden uitgegeven binnen 4 maanden na de laatste waardering van de betrokken onroerende goederen en voor zover de vastgoeddeskundigen bevestigen dat de algemene economische situatie en de staat van deze onroerende goederen geen nieuwe waardering vereisen.
Aan het einde van elk van de eerste 3 kwartalen van het boekjaar werkt de vastgoeddeskundige de berekening van de reële waarde bij op basis van de evolutie van de markt en de eigen kenmerken van de betrokken onroerende goederen. Deze actualisering wordt gebouw per gebouw uitgevoerd en heeft betrekking op het geheel van de portefeuille van de onroerende goederen van Aedifica of, eventueel, van een vastgoedmaatschappij waarover zij de controle heeft.
Aan het einde van elk boekjaar geeft een vastgoeddeskundige een nauwkeurige waardering van volgende elementen van de vaste activa:
Deze waarderingen zijn voor Aedifica dwingend wat de opstelling van de jaarrekening betreft. De boekwaarde van de onroerende goederen opgenomen in de jaarrekening komt dus overeen met de reële waarde waartegen die goederen door de vastgoeddeskundige van Aedifica werden gewaardeerd.
De variaties van de reële waarde van de onroerende goederen, zoals door de vastgoeddeskundige vastgesteld, worden uitgedrukt telkens wanneer de inventaris wordt opgemaakt. Zij worden in het resultaat op de portefeuille van het boekjaar geboekt.
Bij de realisatie van de vaste activa worden de gerealiseerde meerwaarden in het resultaat van het boekjaar geboekt onder de rubriek "XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen".
Bij de herclassificatie van een vastgoedbelegging naar vastgoed voor eigen gebruik als materieel vast actief wordt de kostprijs gelijkgesteld aan de reële waarde op de datum van de herclassificatie. Indien de entiteit slechts een beperkt deel van het vastgoed zelf gebruikt, wordt dit geheel tegen reële waarde gewaardeerd als een vastgoedbelegging.
De onroerende goederen waaraan bouw, verbouwings- of uitbreidingswerken worden uitgevoerd en die als grondslag gebruikt worden voor projectontwikkelingen worden volgens de vordering der werken gewaardeerd tegen hun aanschaffingswaarde, met inbegrip van de registratierechten, niet-aftrekbare BTW alsook de indirecte kosten: tussentijdse interesten, bouwplaatsverzekering, erelonen van advocaten, architecten en andere kosten voor technisch advies en andere. Indien deze waarde verschillend is van de reële waarde die door de onafhankelijke vastgoeddeskundige wordt geschat, wordt het verschil op de resultatenrekening geboekt om de boekwaarde van de betreffende projectontwikkeling terug te brengen op zijn reële waarde. De kosten van de studiefase van de bouw, verbouwings- of uitbreidingswerken worden aan hun aanschaffingswaarde gewaardeerd.
De materiële vaste activa die geen onroerende goederen zijn en waarvan de levensduur in de tijd is beperkt, worden geboekt tegen hun aanschaffingswaarde. De methode van waardering per bestanddeel is niet van toepassing (verwaarloosbare belangrijkheid). Men past een lineaire afschrijving toe, pro rata temporis. Indien het boekjaar betrekking heeft op minder of meer dan 12 maanden, worden de afschrijvingen pro rata temporis berekend. De restwaarden worden als verwaarloosbaar beschouwd en bijgevolg worden de afschrijvingen tegen 100% van de aanschaffingswaarde doorgevoerd.
Volgende percentages zijn van toepassing:
Veranderingen in de reële waarde van derivaten die beschouwd worden als een indekking van toekomstige thesauriestromen (verbonden met een specifiek risico afkomstig van opgenomen activa of passiva, een vaste verbintenis, of een operatie die zeer waarschijnlijk zal plaatsvinden) en waarvan de dekking effectief is, worden onmiddellijk geboekt in het eigen vermogen (rubriek "I.C.d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS") en elk niet effectief ingedekt deel wordt geboekt in de resultatenrekening.
De indekkingsinstrumenten die niet aan de criteria van IAS 39 voor de toepassing van hedge accounting voldoen, worden in de balans aan hun reële waarde opgenomen; de variatie van hun reële waarde wordt rechtstreeks in de resultatenrekening opgenomen. De indekkingsinstrumenten met een negatieve reële waarde volgen dezelfde regels.
De financiële activa bestemd voor verkoop worden gewaardeerd tegen de reële waarde (marktwaarde of, indien dit niet mogelijk is, de aanschaffingswaarde). De wijzigingen van de reële waarde worden geboekt onder de hierboven genoemde rubriek "I.C.i. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van financiële activa beschikbaar voor verkoop"). Vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs.
Wanneer een gebouw buiten België wordt verworven en de netto-inkomsten derhalve onderworpen zijn aan een buitenlandse belasting op het resultaat, wordt een uitgestelde belasting op de latente meerwaarde geboekt op de balans (tijdelijk verschil tussen reële waarde en fiscale boekwaarde van het gebouw in kwestie).
De onroerende goederen die niet als strategisch worden beschouwd en die zullen worden verkocht, worden geboekt onder de rubriek II.A. Zij worden gewaardeerd tegen hun reële waarde, volgens IFRS 5.
Vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden in voorkomend geval geboekt, wanneer de insolvabiliteit bewezen is.
De kosten opgelopen tijdens het boekjaar en geheel of gedeeltelijk toe te rekenen aan het volgende boekjaar, worden geboekt in de overlopende rekeningen op basis van een evenredigheidsregel. De inkomsten en fracties van inkomsten ontvangen in de loop van een of meerdere volgende boekjaren, maar die betrekking hebben op het betrokken boekjaar, worden voor de som met betrekking tot het betrokken boekjaar geboekt.
Een voorziening wordt geboekt in de balans wanneer de groep een in rechte afdwingbare verplichting of feitelijke verplichting heeft naar aanleiding van een gebeurtenis uit het verleden, en waarbij het waarschijnlijk is dat er een uitgaande kasstroom vereist zal zijn om aan de verplichting te voldoen. Voorzieningen worden bepaald door de verwachte toekomstige kasstromen aan de marktrente te actualiseren en zullen desgevallend het specifieke risico gelinkt aan de verplichting weerspiegelen.
De Vennootschap kan zich ertoe verbinden de belangen zonder zeggenschap in dochtervennootschappen in handen van derden over te nemen indien deze laatste hun verkoopopties zouden uitoefenen. De uitoefenprijs van zulke opties toegestaan aan aandeelhouders zonder zeggenschap wordt opgenomen op de lijn "I.C.b. Andere langlopende financiële verplichtingen – Andere".
Wanneer een gebouw buiten België wordt verworven en de netto-inkomsten derhalve onderworpen zijn aan een buitenlandse belasting op het resultaat, wordt een uitgestelde belasting op de latente meerwaarde geboekt op de balans (tijdelijk verschil tussen reële waarde en fiscale boekwaarde van het gebouw in kwestie).
De schulden worden uitgedrukt tegen hun geamortiseerde kostprijs op de datum van afsluiting van het boekjaar. De schulden in vreemde valuta worden bij de afsluiting op de balansdatum in euro omgezet.
De schadevergoedingen die door een huurder worden gestort wegens het verbreken van zijn huurcontract, worden in resultaat genomen op het ogenblik van de effectieve inning.
Het is de bedoeling van de rubrieken I tot XV om het operationeel resultaat weer te geven zoals dit is gerealiseerd door het beheer van de portefeuille van verhuurde goederen (operationele leases overeenkomstig de vereisten van IAS 17), met inbegrip van de algemene kosten van de vennootschap.
Het is de bedoeling van de rubrieken XVI tot XVIII om alle transacties en boekhoudkundige verrichtingen met betrekking tot de waarde van de portefeuille in de resultatenrekening weer te geven.
De raad van bestuur waardeert de verbintenissen en verhalen tegen de nominale waarde van de juridische verbintenis zoals die in het contract voorkomt; bij gebrek aan nominale waarde of voor de grensgevallen, worden zij pro memoria vermeld.
De contracten die Aedifica heeft afgesloten in het kader van de groepsverzekering zijn van het type "toegezegde bijdrage". Deze contracten zijn in toelichting 39 geanalyseerd.
De volgende operationele segmenten werden geïdentificeerd in toepassing van de IFRS-norm 8:
Deze segmentatie is consistent met de organisatorische structuur van de groep en de interne rapportering bestemd voor de hoogst geplaatste functionaris die belangrijke operationele beslissingen neemt, zoals gedefinieerd door IFRS 8. De boekhoudkundige methoden in toelichting 2 worden gebruikt voor de interne rapportering, en dus ook voor de segmentaire rapportering hieronder.
Alle opbrengsten zijn afkomstig van externe klanten die toegewezen zijn aan het land van verblijf van de vennootschap (België: 51.567 k€) met uitzondering van de opbrengsten die toegewezen zijn aan Duitsland (7.827 k€) en Nederland (428 k€), en alle vaste activa zijn gelegen in België, met uitzondering van 130.590 k€ gelegen in Duitsland en van 28.035 k€ in Nederland. In 2014/2015 waren alle opbrengsten afkomstig van externe klanten die toegewezen waren aan het land van verblijf van de vennootschap (België: 45.008 k€) met uitzondering van de opbrengsten die toegewezen zijn aan Duitsland (4.895 k€), en alle vaste activa waren gelegen in België, met uitzondering van 119.800 k€ gelegen in Duitsland.
Elke groep van entiteiten die onder een gezamenlijke controle staan, worden als eenzelfde klant beschouwd volgens de IFRSnorm 8. De opbrengsten afkomstig van transacties met deze klanten moeten gemeld worden indien ze 10% van de omzet overschrijden. Dit betreft:
De vermelde huren vertegenwoordigen de omzet van de Vennootschap over het boekjaar en verschillen van de contractuele huurgelden (die de situatie voorstellen op het tijdstip van afsluiting van een boekjaar) op basis waarvan de analyses in het vastgoedverslag van het huidige jaarlijks financieel verslag uitgevoerd zijn (zie met name secties 3.7 en 3.8 van het vastgoedverslag).
| Boekjaar afgesloten op 30 juni (x 1.000 €) | 2015 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Huisvesting voor senioren |
Appar tements gebouwen |
Hotels en andere |
Niet toewijsbaar |
Transacties tussen segmenten* |
TOTAAL | ||
| SECTORAAL RESULTAAT | |||||||
| I. | Huurinkomsten | 34.082 | 11.949 | 3.986 | 0 | -114 | 49.903 |
| II. | Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| III. | Met verhuur verbonden kosten | -1 | -49 | 0 | 0 | 0 | -50 |
| Nettohuurresultaat | 34.081 | 11.900 | 3.986 | 0 | -114 | 49.853 | |
| IV. | Recuperatie van vastgoedkosten | 0 | 30 | 2 | 0 | 0 | 32 |
| V. | Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
547 | 884 | 145 | 235 | 0 | 1.811 |
| VI. | Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| VII. | Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
-547 | -884 | -145 | -235 | 0 | -1.811 |
| VIII. | Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven |
-74 | -1.494 | 5 | 0 | 0 | -1.563 |
| Vastgoedresultaat | 34.007 | 10.436 | 3.993 | 0 | -114 | 48.322 | |
| IX. | Technische kosten | -35 | -916 | -18 | -101 | -1 | -1.071 |
| X. | Commerciële kosten | 0 | -492 | 0 | 0 | 0 | -492 |
| XI. | Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen |
0 | -124 | -7 | 0 | 0 | -131 |
| XII. | Beheerkosten vastgoed | -133 | -760 | 0 | 0 | 1 | -892 |
| XIII. | Andere vastgoedkosten | -11 | -1.185 | -19 | -372 | -1 | -1.588 |
| Vastgoedkosten | -179 | -3.477 | -44 | -473 | -1 | -4.174 | |
| Operationeel vastgoedresultaat | 33.828 | 6.959 | 3.949 | -473 | -115 | 44.148 | |
| XIV. | Algemene kosten van de vennootschap | -92 | -81 | 0 | -5.296 | 114 | -5.355 |
| XV. | Andere operationele opbrengsten en kosten | 134 | 66 | 0 | 29 | 0 | 229 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
33.870 | 6.944 | 3.949 | -5.740 | -1 | 39.022 | |
| ACTIVA VAN DE SEGMENTEN | |||||||
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 694.467 | 214.461 | 72.696 | - | - | 981.624 | |
| Projectontwikkelingen | - | - | - | 21.734 | - | 21.734 | |
| Vastgoedbeleggingen | 1.003.358 | ||||||
| Activa bestemd voor verkoop | 1.805 | 0 | 0 | - | - | 1.805 | |
| Andere activa | - | - | - | 15.121 | - | 15.121 | |
| Totaal activa | 1.020.284 | ||||||
| SECTORALE AFSCHRIJVINGEN | 0 | -578 | 0 | -92 | 0 | -670 | |
| SECTORALE INVESTERINGEN | |||||||
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 184.871 | 0 | 0 | - | - | 184.871 | |
| Projectontwikkelingen | - | - | - | 1.526 | - | 1.526 | |
| Vastgoedbeleggingen | 184.871 | 0 | 0 | 1.526 | 0 | 186.397 | |
| VASTGOEDBELEGGINGEN IN AANSCHAFFINGSWAARDE |
640.638 | 201.688 | 70.978 | - | - | 913.304 | |
| VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN VASTGOEDBELEGGINGEN |
13.343 | 1.061 | 125 | 4.730 | - | 19.259 | |
| VERZEKERDE WAARDE | 572.643 | 191.941 | 77.105 | - | - | 841.689 | |
| BRUTORENDEMENT IN REËLE WAARDE | 5,9% | 5,4% | 6,2% | - | - | 5,8% |
*Voornamelijk eliminatie van de interne huur voor de kantoren van de vennootschap.
| Boekjaar afgesloten op 30 juni (x 1.000 €) | 2016 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Huisvesting voor senioren |
Appar tements gebouwen |
Hotels en andere |
Niet toewijsbaar |
Transacties tussen segmenten* |
TOTAAL | ||
| SECTORAAL RESULTAAT | |||||||
| I. | Huurinkomsten | 44.033 | 11.828 | 4.080 | 0 | -119 | 59.822 |
| II. | Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| III. | Met verhuur verbonden kosten | -6 | -29 | 0 | 0 | 0 | -35 |
| Nettohuurresultaat | 44.027 | 11.799 | 4.080 | 0 | -119 | 59.787 | |
| IV. | Recuperatie van vastgoedkosten | 0 | 25 | 0 | 0 | 0 | 25 |
| V. | Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
983 | 1.043 | 38 | 0 | 0 | 2.064 |
| VI. | Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| VII. | Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
-983 | -1.043 | -38 | 0 | 0 | -2.064 |
| VIII. | Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven |
-150 | -1.310 | 6 | 0 | 0 | -1.454 |
| Vastgoedresultaat | 43.877 | 10.514 | 4.086 | 0 | -119 | 58.358 | |
| IX. | Technische kosten | -110 | -913 | -18 | -78 | 0 | -1.119 |
| X. | Commerciële kosten | -24 | -559 | 0 | -1 | 0 | -584 |
| XI. | Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen |
0 | -113 | -6 | 0 | 0 | -119 |
| XII. | Beheerkosten vastgoed | -310 | -676 | 0 | -51 | 0 | -1.037 |
| XIII. | Andere vastgoedkosten | -17 | -1.201 | -23 | -11 | 0 | -1.252 |
| Vastgoedkosten | -461 | -3.462 | -47 | -141 | 0 | -4.111 | |
| Operationeel vastgoedresultaat | 43.416 | 7.052 | 4.039 | -141 | -119 | 54.247 | |
| XIV. | Algemene kosten van de vennootschap | -50 | -84 | 0 | -6.679 | 119 | -6.694 |
| XV. | Andere operationele opbrengsten en kosten |
33 | 37 | 3 | -12 | 0 | 61 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
43.399 | 7.005 | 4.042 | -6.832 | 0 | 47.614 | |
| ACTIVA VAN DE SEGMENTEN | |||||||
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 835.300 | 219.332 | 71.657 | - | - | 1.126.289 | |
| Projectontwikkelingen | - | - | - | 25.924 | - | 25.924 | |
| Vastgoedbeleggingen | 1.152.213 | ||||||
| Activa bestemd voor verkoop | 4.621 | 0 | 0 | - | - | 4.621 | |
| Andere activa | - | - | - | 16.328 | - | 16.328 | |
| Totaal activa | 1.173.162 | ||||||
| SECTORALE AFSCHRIJVINGEN | 0 | -575 | 0 | -126 | 0 | -701 | |
| SECTORALE INVESTERINGEN | |||||||
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 105.169 | 0 | 0 | - | - | 105.169 | |
| Projectontwikkelingen | - | - | - | 5.089 | - | 5.089 | |
| Vastgoedbeleggingen | 105.169 | 0 | 0 | 5.089 | 0 | 110.258 | |
| VASTGOEDBELEGGINGEN IN AANSCHAFFINGSWAARDE |
755.662 | 201.688 | 70.978 | - | - | 1.028.328 | |
| VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN VASTGOEDBELEGGINGEN |
17.589 | 338 | -1.062 | -6.090 | - | 10.775 | |
| VERZEKERDE WAARDE | 809.808 | 241.990 | 76.269 | - | - | 1.128.067 | |
| BRUTORENDEMENT IN REËLE WAARDE | 5,9% | 5,3% | 6,3% | - | - | 5,8% |
*Voornamelijk eliminatie van de interne huur voor de kantoren van de vennootschap.
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Huur | 59.781 | 49.844 |
| Gegarandeerde inkomsten | 0 | 0 |
| Huurkortingen | -22 | -23 |
| Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten | 63 | 82 |
| TOTAAL | 59.822 | 49.903 |
Alle verhuringen van gebouwen zijn operationele leases.
De stijging van de huurinkomsten vloeit voort uit de groei van de portefeuille tijdens de boekjaren 2015/2016 en 2014/2015.
Het door IAS 17 vereiste overzicht van toekomstige minimale leasebetalingen onder niet-opzegbare operationele leases (per vervaldag) wordt geschat op basis van de volgende hypotheses (die zeer voorzichtig zijn):
Het overzicht van toekomstige minimale leasebetalingen onder niet-opzegbare operationele leases is het volgende:
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Op hoogstens één jaar | 57.621 | 49.573 |
| Op meer dan één jaar en minder dan vijf jaar | 218.316 | 185.327 |
| Op meer dan vijf jaar | 995.337 | 883.244 |
| TOTAAL | 1.271.274 | 1.118.144 |
De huurinkomsten bevatten voorwaardelijke leasebetalingen ten bedrage van 84 k€ (30 juni 2015: 41 k€).
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Te betalen huur op gehuurde activa | -20 | -17 |
| Waardeverminderingen op handelsvorderingen | -15 | -33 |
| TOTAAL | -35 | -50 |
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Verkregen vergoedingen op huurschade | 25 | 32 |
| TOTAAL | 25 | 32 |
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar | 1.170 | 785 |
| Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | 894 | 1.026 |
| TOTAAL | 2.064 | 1.811 |
Aedifica heeft geen materiële bedragen ten laste genomen met betrekking tot huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur die een specifieke vermelding vereisen.
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Huurlasten gedragen door de eigenaar | -1.170 | -785 |
| Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | -894 | -1.026 |
| TOTAAL | -2.064 | -1.811 |
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Reiniging | -274 | -332 |
| Energie | -307 | -318 |
| Afschrijving van meubelen | -539 | -569 |
| Personeelskosten | -247 | -260 |
| Andere | -87 | -84 |
| TOTAAL | -1.454 | -1.563 |
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Recurrente technische kosten | ||
| Herstellingen | -338 | -369 |
| Verzekeringspremies | -95 | -81 |
| Personeelskosten | -386 | -383 |
| Onderhoud | -126 | -110 |
| Erelonen experts | -174 | -128 |
| TOTAAL | -1.119 | -1.071 |
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Makelaarscommissies | -263 | -244 |
| Publiciteit | -191 | -227 |
| Erelonen van advocaten en juridische kosten | -49 | -14 |
| Andere | -81 | -7 |
| TOTAAL | -584 | -492 |
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Kosten | -119 | -131 |
| TOTAAL | -119 | -131 |
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Externe beheervergoedingen | -165 | -118 |
| (Interne) beheerkosten van het patrimonium | -872 | -774 |
| TOTAAL | -1.037 | -892 |
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Onroerende voorheffing en andere taksen | -1.252 | -1.588 |
| TOTAAL | -1.252 | -1.588 |
Er zijn geschillen met betrekking tot door Aedifica betwiste gemeentelijke belastingen. De betwiste bedragen werden ten laste genomen en betaald.
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Advocaten/notarissen | -306 | -337 |
| Auditors | -126 | -72 |
| Vastgoedexperts | -671 | -599 |
| IT | -131 | -139 |
| Verzekeringen | -65 | -56 |
| Public relations, communicatie, marketing, reclame | -339 | -258 |
| Bestuurders en uitvoerend management | -1.987 | -1.577 |
| Personeelskosten | -1.214 | -1.038 |
| Afschrijvingen op andere vaste activa | -162 | -101 |
| Taksen | -575 | -418 |
| Andere | -1.118 | -760 |
| TOTAAL | -6.694 | -5.355 |
| Vergoedingen bij schadegevallen 27 |
6 |
|---|---|
| Andere 34 |
223 |
| TOTAAL 61 |
229 |
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Netto verkopen van de onroerende goederen (verkoopprijs - transactiekosten) | 2.656 | 15.943 |
| Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen | -1.925 | -15.515 |
| TOTAAL | 731 | 428 |
Gedurende het vorige boekjaar en het huidige boekjaar heeft Aedifica geen enkel resultaat op de verkoop van andere nietfinanciële activa geboekt.
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Positieve variaties | 22.396 | 34.209 |
| Negatieve variaties | -11.621 | -14.950 |
| TOTAAL | 10.775 | 19.259 |
| bestaande uit: vastgoedbeleggingen in exploitatie | 16.865 | 14.529 |
| projectontwikkelingen | -6.090 | 4.730 |
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Geïnde interesten | 59 | 31 |
| Andere | 224 | 447 |
| TOTAAL | 283 | 478 |
De financiële opbrengsten van 2015/2016 omvatten niet-recurrente opbrengsten van 0,1 miljoen €, die de vergoeding vertegenwoordigen die Aedifica ontving naar aanleiding van de inbrengen in natura van 17 december 2015 en 24 maart 2016 ter vergoeding voor de toekenning van het volledig dividendrecht voor het boekjaar 2015/2016 aan de aandelen die die dag werden uitgegeven.
De financiële opbrengsten van 2014/2015 omvatten niet-recurrente opbrengsten van 0,4 miljoen €, die de vergoeding vertegenwoordigen die Aedifica ontving naar aanleiding van de partiële splitsing van 4 december 2014 ter vergoeding voor de toekenning van het volledig dividendrecht voor het boekjaar 2014/2015 aan de aandelen die die dag werden uitgegeven.
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Nominale interestlasten op leningen | -5.580 | -6.753 |
| Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten | ||
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IRFS |
-3.440 | -3.566 |
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IRFS |
-3.255 | -3.186 |
| Subtotaal | -6.695 | -6.752 |
| Inkomsten uit toegelaten afdekkingsinstrumenten | ||
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IRFS |
0 | 0 |
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IRFS |
0 | 1 |
| Subtotaal | 0 | 1 |
| Interesten vervat in de kost van de betrokken activa | 372 | 675 |
| Andere interestkosten | -1 | -4 |
| TOTAAL | -11.904 | -12.833 |
De kosten en inkomsten van financiële instrumenten aangehouden voor indekkingsdoeleinden zijn de door Aedifica betaalde of gekregen intereststromen met betrekking tot de derivaten die voorgesteld worden in toelichting 32 en geanalyseerd worden in toelichting 33. De variaties in reële waarde van deze derivaten worden voorgesteld in toelichting 47.
| (x 1.000 €) 2016 |
2015 |
|---|---|
| Bankkosten en andere commissies -1.049 |
-746 |
| Andere -38 |
-46 |
| TOTAAL -1.087 |
-792 |
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Moedervennootschap | ||
| Resultaat voor belastingen | 41.009 | 39.848 |
| Resultaat vrijgesteld van belasting dankzij het GVV-regime | -41.009 | -39.848 |
| Belastbaar resultaat in België als gevolg van verworpen uitgaven | 381 | 264 |
| Belgische verschuldigde en verrekenbare belasting aan het tarief van 33,99% | -130 | -90 |
| Correctie Belgische verschuldigde en verrekenbare belasting van vorig boekjaar | -1 | 0 |
| Buitenlandse verschuldigde en verrekenbare belasting | -213 | -180 |
| Buitenlandse uitgestelde belastingen: herkomsten | 108 | 142 |
| Buitenlandse uitgestelde belastingen: afwikkelingen | -432 | -276 |
| Subtotaal | -668 | -404 |
| Dochterondernemingen | ||
| Belgische verschuldigde en verrekenbare belasting | -147 | -100 |
| Buitenlandse verschuldigde en verrekenbare belasting | -90 | -6 |
| Buitenlandse uitgestelde belastingen: herkomsten | 802 | 0 |
| Buitenlandse uitgestelde belastingen: afwikkelingen | -358 | -261 |
| Subtotaal | 207 | -367 |
| TOTAAL | -461 | -771 |
De belastingen bestaan uit verschuldigde en verrekenbare belastingen en uitgestelde belastingen.
De verschuldigde en verrekenbare belastingen omvatten voornamelijk de Belgische belasting op de verworpen uitgaven van Aedifica (de GVV's genieten een specifiek fiscaal statuut, waardoor ze enkel belast worden op de verworpen uitgaven, zoals voornamelijk gewestbelastingen, wagenkosten, representatiekosten, sociale kosten, giften, enz.), de belasting op winst die in het buitenland werd behaald en de belasting op de winst van geconsolideerde dochterondernemingen.
De uitgestelde belastingen vloeien voort uit de boeking tegen hun reële waarde van gebouwen in het buitenland in overeenstemming met de IAS 40-norm. Deze uitgestelde belastingen (die geen kasstroom zijn, m.a.w. non cash) zijn dus niet opgenomen in het resultaat vóór variaties in reële waarde (zie toelichting 54).
Aedifica heeft geen exit taks in resultaat geboekt.
Het resultaat per aandeel ("EPS" zoals vastgesteld door IAS 33) wordt als volgt berekend:
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| Nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) (x 1.000 €) | 40.266 | 45.165 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen in omloop voor de periode | 14.122.758 | 10.658.981 |
| Gewone EPS (in €) | 2,85 | 4,24 |
| Verwaterde EPS (in €) | 2,85 | 4,24 |
Het resultaat vóór variaties in reële waarde is een prestatie-indicator die niet gedefinieerd is door de IFRS-normen. Aedifica maakt gebruik van dit begrip om de operationele en financiële prestaties te volgen. Het resultaat vóór IAS 39 en IAS 40 is gelijk aan het nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) na uitsluiting van alleen de variaties van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (en de betreffende bewegingen van uitgestelde belastingen) en van de indekkingsinstrumenten. De definitie van het resultaat vóór variaties in reële waarde zoals weergegeven door Aedifica kan verschillen van gelijkaardige waarderingen van andere vennootschappen.
Het wordt als volgt berekend:
| (x 1.000 €) | 2015 | |
|---|---|---|
| Nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) | 40.266 | 45.165 |
| Min: Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (zie toelichting 20) | -10.775 | -19.259 |
| Min: Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (zie toelichting 18) | -731 | -428 |
| Min: Uitgestelde belastingen (zie toelichting 54) | -120 | 395 |
| Min: Variaties in reële waarde van financiële activa en passiva (zie toelichting 47) | 5.685 | -374 |
| Afrondingsverschil | 1 | -1 |
| Resultaat vóór variaties in reële waarde (vóór gerealiseerde meerwaarden) | 34.326 | 25.498 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen in omloop voor de periode | 14.122.758 | 10.658.981 |
|---|---|---|
| EPS vóór variaties in reële waarde (vóór gerealiseerde meerwaarden - in €) | 2,43 | 2,39 |
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Brutobedrag bij het begin van het boekjaar | 1.856 | 1.856 |
| Gecumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen bij het begin van het boekjaar | 0 | 0 |
| Boekwaarde bij het begin van het boekjaar | 1.856 | 1.856 |
| Wijzigingen tijdens het boekjaar | 0 | 0 |
| BOEKWAARDE OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR | 1.856 | 1.856 |
| bestaande uit: brutowaarde | 1.856 | 1.856 |
| gecumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen | 0 | 0 |
De goodwill is afkomstig van de verwerving van een vennootschap die gespecialiseerd is in de verhuring van gemeubelde appartementen.
Overeenkomstig de vereisten van IAS 36 "Bijzondere waardevermindering van activa" heeft de groep de boekwaarde van voornamelijk de goodwill aan een onderzoek onderworpen. Deze goodwill is afkomstig van de verwerving van de onderneming Ixelinvest, eigenaar van het Complex Opperstraat, waar Aedifica appartementen verhuurt. Dit is de kasstroom generende eenheid voor de behoeften van de waardetest.
Deze waardetest op basis van de berekening van de bedrijfswaarde werd uitgevoerd om te verzekeren dat de boekwaarde van de activa van de kasstroom generende eenheid (gebouwen met een reële waarde van 31 miljoen €, meubels voor een boekwaarde van minder dan één miljoen € en goodwill voor een boekwaarde van minder dan 2 miljoen €, hetzij 33 miljoen € in totaal) niet hoger is dan de realiseerbare waarde, zijnde de hoogste waarde van (i) de reële waarde minus de verkoopkosten en (ii) de bedrijfswaarde (geschat op 70 miljoen €).
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde heeft de groep de contante waarde van de geraamde toekomstige thesauriestromen die zouden kunnen voortvloeien uit het constante gebruik van de activa berekend en heeft daarbij een verdisconteringsvoet voor belastingen van 3% gebruikt. De gebruikte verdisconteringsvoet is gebaseerd op de gewogen gemiddelde kost van het kapitaal met bijhorende aanpassing voor de relevante risico's en kan van jaar tot jaar variëren afhankelijk van de marktindicatoren. Geraamde toekomstige thesauriestromen zijn gebaseerd op langetermijnplannen (5 jaar) met extrapolaties voor de komende jaren op basis van groeipercentages op lange termijn (1,5%), in overeenstemming met de inflatieverwachtingen.
Toekomstige thesauriestromen zijn ramingen die waarschijnlijk herzien zullen worden in toekomstige boekjaren als de onderliggende veronderstellingen veranderen. De belangrijkste veronderstellingen die de waarde van de goodwill ondersteunen, bevatten langetermijninterestvoeten en andere marktgegevens, die in de bovenvermelde verdisconteringsvoet verwerkt zijn. In het geval dat die veronderstellingen ongunstig variëren in de toekomst, zou de bedrijfswaarde van de goodwill kunnen verminderen en lager worden dan de boekwaarde. Op basis van de actuele waarderingen blijkt er voldoende ruimte (geschat op 37 miljoen €) te zijn om een normale variatie (ongeveer 1,5%) van de verdisconteringsvoet te kunnen absorberen. Daarboven zou het kunnen dat een waardeverlies op de goodwill moet worden geboekt.
De immateriële vaste activa hebben alle een beperkte levensduur. Het betreft voornamelijk computersoftware. De afschrijvingen worden in het resultaat op de lijn "algemene lasten" opgenomen.
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Brutobedrag bij het begin van het boekjaar | 402 | 305 |
| Gecumuleerde afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen | -300 | -284 |
| Boekwaarde bij het begin van het boekjaar | 102 | 21 |
| Toevoegingen: apart verworven elementen | 67 | 97 |
| Afschrijvingen | -50 | -16 |
| BOEKWAARDE OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR | 119 | 102 |
| bestaande uit: brutowaarde | 468 | 402 |
| gecumuleerde afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen | -350 | -300 |
| (x 1.000 €) | Vastgoedbeleggingen in exploitatie |
Projectontwikkelingen | TOTAAL |
|---|---|---|---|
| BOEKWAARDE OP 1/07/2014 | 765.789 | 19.191 | 784.980 |
| Verwervingen | 184.871 | 1.526 | 186.397 |
| Verkoop | -15.139 | 0 | -15.139 |
| Geactiveerde interestlasten | 0 | 675 | 675 |
| Geactiveerde personeelskosten | 0 | 20 | 20 |
| Andere geactiveerde kosten | 3.353 | 25.618 | 28.971 |
| In exploitatie opgenomen | 30.026 | -30.026 | 0 |
| Variatie van de reële waarde (zie toelichting 20) | 14.529 | 4.730 | 19.259 |
| Andere elementen in resultaat genomen | 0 | 0 | 0 |
| Overdracht naar eigen vermogen | 0 | 0 | 0 |
| Activa bestemd voor verkoop | -1.805 | 0 | -1.805 |
| BOEKWAARDE OP 30/06/2015 | 981.624 | 21.734 | 1.003.358 |
| BOEKWAARDE OP 1/07/2015 | 981.624 | 21.734 | 1.003.358 |
| Verwervingen | 105.169 | 5.089 | 110.258 |
| Verkoop | -1.925 | 0 | -1.925 |
| Geactiveerde interestlasten | 0 | 372 | 372 |
| Geactiveerde personeelskosten | 0 | 28 | 28 |
| Andere geactiveerde kosten | 6.532 | 25.631 | 32.163 |
| In exploitatie opgenomen | 20.840 | -20.840 | 0 |
| Variatie van de reële waarde (zie toelichting 20) | 16.865 | -6.090 | 10.775 |
| Andere elementen in resultaat genomen | 0 | 0 | 0 |
| Overdracht naar eigen vermogen | 0 | 0 | 0 |
| Activa bestemd voor verkoop | -2.816 | 0 | -2.816 |
| BOEKWAARDE OP 30/06/2016 | 1.126.289 | 25.924 | 1.152.213 |
De reële waarde wordt ondersteund door marktgegevens en is gebaseerd op een waardering uitgevoerd door onafhankelijke vastgoeddeskundigen met een relevante en erkende beroepskwalificatie en die beschikken over recente ervaring met betrekking tot de ligging en de aard van de vastgoedbeleggingen in het bezit van Aedifica. Alle vastgoedbeleggingen situeren zich in België, in Duitsland en in Nederland.
De portefeuille van vastgoedbeleggingen in exploitatie wordt op 30 juni 2016 gewaardeerd door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen tegen de reële waarde. De gemiddelde kapitalisatievoet die toegepast wordt op de contractuele huurgelden bedraagt 5,80% (volgens de evaluatiemethodes – 1ste bullet – in sectie 1.12 van de permanente documenten van dit jaarlijks financieel verslag 2015/2016). Een stijging van 0,10% van deze kapitalisatievoet zou resulteren in een negatieve variatie van 19 miljoen € van de reële waarde op deze portefeuille.
De projectontwikkelingen worden beschreven in het vastgoedverslag van het jaarlijks financieel verslag 2015/2016.
De activa bestemd voor verkoop (opgenomen op lijn II.A. van de actiefzijde van de balans) bedraagt 4,6 miljoen € op 30 juni 2016. Het betreft assistentiewoningen (huisvesting voor senioren) gelegen in Tienen en Aarschot (zie sectie 2.1.7. van het geconsolideerd beheersverslag) die als niet-strategische activa worden beschouwd.
De acquisities van het boekjaar zijn in het geconsolideerd beheersverslag van dit jaarlijks financieel verslag 2015/2016 voorgesteld.
Alle vastgoedbeleggingen worden beschouwd als "niveau 3" op de schaal van de reële waarde die wordt gedefinieerd door IFRS 13. Deze schaal telt drie niveaus: Niveau 1: prijzen genoteerd op de activamarkten; Niveau 2: andere observeerbare gegevens dan de genoteerde prijzen opgenomen in niveau 1; Niveau 3: niet-waarneembare gegevens. Tijdens het boekjaar 2015/2016 waren er geen overdrachten tussen niveaus 1, 2 en 3.
De evaluatiemethodes (benadering door kapitalisatie en benadering door actualisatie van de financiële stromen) zijn vermeld in sectie 1.12 van de permanente documenten van dit jaarlijks financieel verslag 2015/2016.
De voornaamste kwantitatieve informatie over de waardering van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen die zijn gebaseerd op niet-waarneembare gegevens (niveau 3) en die hieronder zijn weergegeven, zijn uittreksels uit de rapporten van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen:
| Types activa | Reële waarde op 30 juni 2016 (x 1.000 €) |
Evaluatiemethode | Niet-waarneembare gegevens |
Min | Max | Gewogen gemiddelde |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Huisvesting voor senioren | 839.921 | DCF | GHW / m² | 76 | 331 | 139 |
| Inflatie | 1,0% | 1,9% | 1,3% | |||
| Actualisatiegraad | 4,9% | 7,3% | 5,7% | |||
| Resterende duur (jaar) | 3 | 29 | 23 | |||
| Appartementsgebouwen | 219.332 | kapitalisatie | GHW / m² | 69 | 175 | 119 |
| Kapitalisatiegraad | 4,7% | 8,4% | 5,5% | |||
| Hotels en andere | 71.657 | DCF | GHW / m² | 79 | 125 | 102 |
| Inflatie | 1,3% | 2,0% | 1,7% | |||
| Actualisatiegraad | 5,9% | 7,8% | 7,2% | |||
| Resterende duur (jaar) | 21 | 32 | 27 | |||
| kapitalisatie | GHW / m² | 86 | 165 | 131 | ||
| Kapitalisatiegraad | 3,4% | 7,5% | 5,3% | |||
| Projectontwikkelingen | 25.924 | DCF | GHW / m² | 91 | 331 | 197 |
| Inflatie | 1,3% | 1,3% | 1,3% | |||
| Actualisatiegraad | 5,1% | 5,7% | 5,3% | |||
| Resterende duur (jaar) | 20 | 27 | 25 | |||
| Totaal | 1.156.834 |
| Types activa | Reële waarde op 30 juni 2015 (x 1.000 €) |
Evaluatiemethode | Niet-waarneembare gegevens |
Min | Max | Gewogen gemiddelde |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Huisvesting voor senioren | 696.272 | DCF | GHW / m² | 76 | 218 | 193 |
| Inflatie | 1,0% | 1,6% | 1,1% | |||
| Actualisatiegraad | 4,7% | 6,9% | 5,6% | |||
| Resterende duur (jaar) | 4 | 28 | 24 | |||
| Appartementsgebouwen | 214.461 | kapitalisatie | GHW / m² | 68 | 201 | 132 |
| Kapitalisatiegraad | 4,6% | 8,8% | 5,6% | |||
| Hotels en andere | 72.696 | DCF | GHW / m² | 79 | 125 | 98 |
| Inflatie | 1,1% | 2,0% | 1,7% | |||
| Actualisatiegraad | 5,7% | 8,1% | 7,1% | |||
| Resterende duur (jaar) | 22 | 33 | 28 | |||
| kapitalisatie | GHW / m² | 86 | 165 | 131 | ||
| Kapitalisatiegraad | 3,3% | 7,4% | 5,2% | |||
| Projectontwikkelingen | 21.734 | DCF | GHW / m² | 89 | 201 | 163 |
| Inflatie | 1,0% | 1,0% | 1,0% | |||
| Actualisatiegraad | 4,7% | 6,2% | 5,5% | |||
| Resterende duur (jaar) | 27 | 27 | 27 | |||
| Totaal | 1.005.163 |
Overeenkomstig de wettelijke bepalingen worden de gebouwen elk kwartaal aan reële waarde gewaardeerd door drie onafhankelijke deskundigen die benoemd zijn door de vennootschap. Deze verslagen zijn gebaseerd op:
De verslagen van de onafhankelijke experten worden nagekeken door de Valuation & Asset Manager, de Control Manager en de effectieve leiders van de vennootschap. Dit houdt een nazicht in van de variaties in de reële waarde sinds de vorige balans. Wanneer de effectieve leiders van mening zijn dat de verslagen van de onafhankelijke experten coherent zijn, worden ze voorgelegd aan het auditcomité. Na gunstig advies van het auditcomité worden deze verslagen voorgelegd aan de raad van bestuur.
De gevoeligheid van de reële waarde voor een variatie van de voornaamste hierboven vermelde niet-waarneembare gegevens wordt over het algemeen als volgt voorgesteld (indien alle parameters gelijk blijven):
| Niet-waarneembare gegevens | Effect op de reële waarde | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| ingeval de waarde van het niet waarneembare gegeven daalt |
ingeval de waarde van het niet waarneembare gegeven stijgt |
||||
| GHW / m² | negatief | positief | |||
| Kapitalisatiegraad | positief | negatief | |||
| Inflatie | negatief | positief | |||
| Actualisatiegraad | positief | negatief | |||
| Resterende duur (jaar) | negatief | positief |
Deze niet-waarneembare gegevens kunnen overigens onderling verbonden zijn omdat ze deels bepaald worden door de marktomstandigheden.
Deze toelichting is zonder voorwerp sinds de toepassing van de verbetering van de IAS-norm 40 "Vastgoedbeleggingen" op 1 juli 2009. De variaties inzake projectontwikkelingen zijn opgenomen in toelichting 29. De projectontwikkelingen zijn tevens beschreven in sectie 4.2. van het vastgoedverslag van het jaarlijks financieel verslag 2015/2016.
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Brutobedrag bij het begin van het boekjaar | 5.531 | 5.080 |
| Gecumuleerde afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen bij het begin van het boekjaar | -3.697 | -3.169 |
| Boekwaarde bij het begin van het boekjaar | 1.834 | 1.911 |
| Toevoegingen | 442 | 577 |
| Vervreemdingen | 0 | 0 |
| Afschrijvingen | -652 | -654 |
| BOEKWAARDE OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR | 1.624 | 1.834 |
| bestaande uit: brutowaarde | 5.972 | 5.531 |
| gecumuleerde afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen | -4.348 | -3.697 |
Het betreft materiële vaste activa voor eigen gebruik (voornamelijk meubilair dat gebruikt wordt in het kader van de exploitatie van de gemeubelde appartementen).
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Leningen en vorderingen | ||
| Borgstellingen | 0 | 0 |
| Andere langlopende vorderingen | 298 | 349 |
| Activa aan reële waarde via resultaat | ||
| Indekkingsinstrumenten (zie toelichting 33) | 496 | 1.048 |
| Andere | ||
| Indekkingsinstrumenten (zie toelichting 33) | 0 | 0 |
| TOTAAL VAN DE FINANCIËLE VASTE ACTIVA | 794 | 1.397 |
| Verplichtingen aan reële waarde via resultaat | ||
| Indekkingsinstrumenten (zie toelichting 33) | -22.361 | -18.383 |
| Andere | -1.327 | -1.270 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | ||
| Indekkingsinstrumenten (zie toelichting 33) | -23.694 | -19.667 |
| TOTAAL VAN DE ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | -47.382 | -39.320 |
De andere langlopende vorderingen (die deel uitmaken van de categorie "leningen en vorderingen" volgens IAS 39) produceren interesten en zullen in de volgende boekjaren gerecupereerd worden.
De activa en verplichtingen aan reële waarde via resultaat bestaan voornamelijk uit indekkingsinstrumenten waarop hedge accounting (volgens IAS 39) niet toegepast is. Ze vertegenwoordigen economische indekkingen tegen risico's met betrekking tot interestvoeten. De andere indekkingsinstrumenten voldoen aan de criteria van IAS 39 om hedge accounting toe te passen. De intereststromen en de variaties van de reële waarde van alle indekkingen worden vermeld in toelichting 22 en 47.
De andere verplichtingen aan reële waarde via resultaat (1.327 k€) omvatten de verkoopopties toegestaan aan aandeelhouders zonder zeggenschap (zie toelichtingen 47 en 56).
Om het renterisico te beperken, heeft Aedifica indekkingen genomen waarbij de schuld tegen een variabele rentevoet wordt omgezet in een schuld tegen een vaste rentevoet of met een bovengrens ("cash flow hedges"). Alle indekkingen (interest rate swaps of "IRS", caps en collars) hebben betrekking op bestaande of zeer waarschijnlijke risico's. De indekkingsinstrumenten zijn hetzij derivaten die aan de strikte criteria van IAS 39 voor de toepassing van hedge accounting voldoen, hetzij derivaten die niet voldoen aan die strikte criteria, maar economische indekkingen leveren tegenover risico's met betrekking tot rentevoeten. Alle indekkingen zijn afgesloten in het kader van het in toelichting 44 beschreven financiële risicobeheer. De reële waarde van de instrumenten wordt door de banken berekend op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige thesauriestromen. Deze reële waarde wordt toegepast conform IFRS 13 om het eigen kredietrisico ("debit valuation adjustment" of "DVA") en de kredietwaardering van de tegenpartij ("credit valuation adjustment" of "CVA") weer te geven. Het overzicht van de indekkingen wordt hierbij verstrekt.
| INSTRUMENT Overzicht op |
Referentiebedragen (x 1.000 €) |
Begin | Frequentie (maanden) |
Duur (jaren) | Eerste mogelijke |
Rentevoet in het slechtste geval |
Reële waarde |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 juni 2015 | datum om de call uit te |
(in %) | (x 1.000 €) | ||||
| oefenen | |||||||
| IRS* | 10.356 | 1/04/2011 | 3 | 32 | - | 4,89 | -5.398 |
| IRS* | 27.779 | 31/07/2014 | 3 | 29 | - | 4,39 | -10.520 |
| IRS | 15.000 | 2/04/2013 | 3 | 9 | - | 3,50 | -2.925 |
| IRS | 12.000 | 3/06/2013 | 3 | 9 | - | 3,64 | -2.438 |
| IRS | 8.000 | 3/06/2013 | 3 | 9 | - | 3,67 | -1.667 |
| IRS | 25.000 | 2/01/2015 | 3 | 5 | - | 2,99 | -3.015 |
| Cap | 25.000 | 3/11/2014 | 3 | 1 | - | 1,00 | 0 |
| Cap | 25.000 | 1/10/2013 | 3 | 2 | - | 1,00 | 0 |
| Cap | 25.000 | 1/10/2014 | 3 | 1 | - | 1,25 | 0 |
| Cap | 25.000 | 1/11/2015 | 3 | 2 | - | 2,50 | 8 |
| IRS | 25.000 | 3/01/2014 | 3 | 7 | - | 3,10 | -3.631 |
| Cap | 25.000 | 1/11/2014 | 3 | 3 | - | 2,50 | 8 |
| IRS | 25.000 | 2/02/2015 | 3 | 6 | - | 1,94 | -1.946 |
| IRS | 25.000 | 3/11/2014 | 3 | 6 | - | 2,51 | -2.674 |
| IRS | 25.000 | 1/01/2015 | 3 | 3 | - | 0,70 | -362 |
| Cap | 50.000 | 1/10/2015 | 3 | 3 | - | 0,50 | 284 |
| Cap | 50.000 | 1/10/2015 | 3 | 4 | - | 0,35 | 748 |
| IRS | 25.000 | 3/11/2014 | 3 | 6 | - | 2,76 | -3.003 |
| IRS | 25.000 | 1/01/2015 | 3 | 3 | - | 0,89 | -470 |
| Cap | 40.000 | 1/09/2014 | 1 | 1 | - | 0,05 | 0 |
| TOTAAL | 513.135 | -37.001 |
* Afschrijfbaar referentiebedrag over de duur van de swap. Aedifica en de bank kunnen deze contracten om de 10 jaar vroegtijdig vereffenen.
| INSTRUMENT Overzicht op 30 juni 2016 |
Referentiebedragen (x 1.000 €) |
Begin | Frequentie (maanden) |
Duur (jaren) | Eerste mogelijke datum om de call uit te oefenen |
Rentevoet in het slechtste geval (in %) |
Reële waarde (x 1.000 €) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| IRS* | 10.175 | 1/04/2011 | 3 | 32 | - | 4,89 | -6.957 |
| IRS* | 26.796 | 31/07/2014 | 3 | 29 | - | 4,39 | -13.585 |
| IRS | 15.000 | 2/04/2013 | 3 | 9 | - | 3,50 | -3.377 |
| IRS | 12.000 | 3/06/2013 | 3 | 9 | - | 3,64 | -2.772 |
| IRS | 8.000 | 3/06/2013 | 3 | 9 | - | 3,67 | -1.907 |
| Cap | 25.000 | 1/11/2015 | 3 | 2 | - | 2,50 | 0 |
| IRS | 25.000 | 3/01/2014 | 3 | 7 | - | 3,10 | -3.919 |
| Cap | 25.000 | 1/11/2014 | 3 | 3 | - | 2,50 | 0 |
| IRS | 25.000 | 2/02/2015 | 3 | 6 | - | 1,94 | -2.351 |
| IRS | 25.000 | 3/11/2014 | 3 | 6 | - | 2,51 | -2.945 |
| IRS | 25.000 | 1/01/2015 | 3 | 3 | - | 0,70 | -329 |
| Cap | 50.000 | 1/10/2015 | 3 | 3 | - | 0,50 | 23 |
| Cap | 50.000 | 1/10/2015 | 3 | 4 | - | 0,35 | 86 |
| IRS | 25.000 | 3/11/2014 | 3 | 6 | - | 2,76 | -3.219 |
| IRS | 25.000 | 1/01/2015 | 3 | 3 | - | 0,89 | -391 |
| IRS | 25.000 | 3/10/2016 | 3 | 5 | - | 2,88 | -4.303 |
| Cap | 8.000 | 6/06/2016 | 1 | 1 | - | 0,00 | 0 |
| Cap | 50.000 | 1/07/2016 | 3 | 4 | - | 0,50 | 72 |
| Cap | 100.000 | 1/11/2017 | 3 | 2 | - | 0,50 | 114 |
| Cap | 50.000 | 1/07/2017 | 3 | 4 | - | 0,50 | 201 |
| TOTAAL | 604.971 | -45.559 |
* Afschrijfbaar referentiebedrag over de duur van de swap. Aedifica en de bank kunnen deze contracten om de 10 jaar vroegtijdig vereffenen.
Het totale referentiebedrag van 605 miljoen € dat in de tabel hierboven vermeld is, wordt als volgt verdeeld: - lopende instrumenten: 222 miljoen €;
De som van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten van de tabel hierboven (- 45.559 k€) wordt als volgt verdeeld: 496 k€ wordt op lijn I.E. van de actiefzijde van de geconsolideerde balans vermeld (zie toelichting 32) en 46.055 k€ wordt op lijn I.C.a. van de passiefzijde van de geconsolideerde balans vermeld. Rekening houdend met de boekwaarde van de betaalde premies op de caps (1.848 k€) bedraagt de IAS 39-impact op het eigen vermogen van de vennootschap - 47.407 k€.
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Variatie van de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten | ||
| Bij het begin van het boekjaar | -19.667 | -19.484 |
| Variatie van het effectieve deel van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten (niet-vervallen interesten) | -10.416 | -6.454 |
| Transfers naar resultatenrekening van vervallen interesten uit indekkingsinstrumenten | 6.523 | 6.271 |
| Transfers naar resultatenrekening m.b.t. beëindigde indekkingen | 0 | 0 |
| OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR | -23.560 | -19.667 |
De in eigen vermogen geboekte bedragen zullen in het financiële resultaat opgenomen worden naargelang de betaling van de interesten van de gedekte schuld tussen 1 juli 2016 en 31 juli 2043.
Op balansdatum bevat het eigen vermogen het effectieve deel (volgens IAS 39) van de variatie van de reële waarde (-3.893 k€) van de financiële instrumenten die overeenstemmen met de derivaten waarvoor hedge accounting mag worden toegepast, en het niet-effectieve deel van het boekjaar 2014/2015 (geen last) dat in 2015/2016 ingevolge een beslissing die door de gewone algemene vergadering van oktober 2015 gestemd werd. Deze derivaten zijn derivaten van "niveau 2", volgens IFRS 13p81. Het niet-effectieve deel bedraagt 135 k€ in 2015/2016. De intereststromen die voortvloeien uit de indekkingen worden in toelichting 22 weergegeven.
Het financieel resultaat bevat een last van 5.456 k€ (30 juni 2015: een opbrengst van 461 k€) die de variatie voorstelt van de reële waarde van de derivaten waarvoor hedge accounting (volgens IAS 39, zoals vermeld in het algemeen kader hierboven) niet van toepassing is (zie toelichting 47). Deze derivaten zijn derivaten van "niveau 2", volgens IFRS 13p81. Het financieel resultaat bevat eveneens de afschrijving van de premies die betaald werden bij de intekening op de caps ten bedrage van 238 k€ (30 juni 2015: 291 k€).
De intereststromen die voortvloeien uit de indekkingen worden in toelichting 22 weergegeven, terwijl de in het resultaat opgenomen variaties van de reële waarde in toelichting 47 worden vermeld.
De reële waarde van de indekkingsinstrumenten is onderhevig aan de evolutie van de rentevoeten op de financiële markten. Deze evolutie verklaart grotendeels de variatie van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten tussen 1 juli 2015 en 30 juni 2016. Dit leidde tot een last van 5.590 k€ geboekt in resultatenrekening en tot een last van 13.893 k€ geboekt in het eigen vermogen.
Een verandering van de rentecurve zou een invloed hebben op de reële waarde van de instrumenten waarop overeenkomstig IAS 39 hedge accounting wordt toegepast, en dus op het eigen vermogen (lijn "I.C.d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS"). Indien alle overige factoren gelijk blijven, zou een stijging van 10 basispunten van de rentevoeten op balansdatum een positieve impact hebben van 832 k€ (856 k€ op 30 juni 2015) op het eigen vermogen. Een vermindering van 10 basispunten zou een negatieve impact hebben voor hetzelfde bedrag. De invloed van een verandering van de rentevoeten op de reële waarde van de instrumenten waarop hedge accounting niet toegepast wordt, kan niet zo nauwkeurig bepaald worden, want deze derivaten kunnen opties bevatten, waarvan de reële waarde evolueert op een asymmetrische en nietlineaire wijze die ook afhankelijk kan zijn van andere parameters (volatiliteit van de rentevoeten). De gevoeligheid van de "markto-market" van deze instrumenten voor een stijging van de rentevoeten met 10 basispunten werd geschat op een positief effect van 820 k€ (1.134 k€ op 30 juni 2015) op de resultatenrekening. Een vermindering van 10 basispunten van de rentevoeten zou in dezelfde mate een negatieve impact op de resultatenrekening hebben.
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| NETTO HANDELSVORDERINGEN | 3.880 | 4.352 |
De inning van de handelsvorderingen is gepland binnen de 12 maanden. Hun boekwaarde benadert hun reële waarde en ze brengen geen interest op.
Het kredietrisico voor de handelsvorderingen is beperkt als gevolg van het gediversifieerde cliënteel en van de door de huurders verleende garanties (2016: 23,6 miljoen €; 2015: 20,0 miljoen €). De bedragen in de balans zijn netto na waardeverminderingen op dubieuze vorderingen. Het maximale kredietrisico is de boekwaarde van de vorderingen in de balans.
De handelsvorderingen kunnen als volgt geanalyseerd worden:
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Vervallen op minder dan 90 dagen | 817 | 206 |
| Vervallen op meer dan 90 dagen | 458 | 130 |
| Subtotaal | 1.275 | 336 |
| Niet-vervallen | 2.718 | 4.128 |
| Waardeverminderingen | -113 | -112 |
| BOEKWAARDE | 3.880 | 4.352 |
De waardeverminderingen zijn op volgende wijze geëvolueerd:
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Bij het begin van het boekjaar | -112 | -227 |
| Toevoegingen | -39 | -58 |
| Bestedingen | 8 | 137 |
| Terugnames | 30 | 38 |
| Fusies | 0 | -2 |
| OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR | -113 | -112 |
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Belastingen | 988 | 608 |
| Andere | 386 | 354 |
| TOTAAL | 1.374 | 962 |
De belastingvorderingen hebben voornamelijk betrekking op voorafbetalingen.
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Korte termijnbeleggingen | 0 | 0 |
| Liquide middelen | 4.947 | 3.598 |
| TOTAAL | 4.947 | 3.598 |
Kas en kasequivalenten zijn activa die interesten opbrengen tegen verschillende rentevoeten. De bedragen op 30 juni 2016 en op 30 juni 2015 waren direct opvraagbare deposito's. Gedurende het boekjaar waren er kortetermijnbeleggingen, voornamelijk voor periodes van één week tot één maand.
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Niet-vervallen vastgoedopbrengsten | 738 | 563 |
| Vooraf betaalde vastgoedkosten | 320 | 347 |
| Andere | 0 | 0 |
| TOTAAL | 1.058 | 910 |
Aedifica heeft drie kapitaal verhogingen uitgevoerd door middel van een inbreng in natura gedurende het boekjaar 2015/2016:
Het kapitaal is op de volgende manier geëvolueerd sinds het begin van het boekjaar:
| Aantal aandelen | Bedrag (x 1.000 €) | |
|---|---|---|
| Situatie bij het begin van het vorige boekjaar | 10.249.117 | 270.451 |
| Kapitaalverhogingen | 3.796.814 | 100.190 |
| Situatie op het einde van het vorige boekjaar | 14.045.931 | 370.641 |
| Kapitaalverhoging van 2 oktober 2015 | 19.856 | 524 |
| Kapitaalverhoging van 17 december 2015 | 104.152 | 2.748 |
| Kapitaalverhoging van 24 maart 2016 | 22.093 | 583 |
| Situatie op het einde van het boekjaar | 14.192.032 | 374.496 |
Het hierboven vermelde kapitaal wordt voorgesteld vóór aftrek van de kapitaalverhogingskosten (het in de balans vermelde kapitaal wordt, in overeenstemming met IFRS-normen, voorgesteld na aftrek van die kosten).
Sinds 18 december 2015 bezit geen enkele aandeelhouder meer dan 5% van de aandelen. De free float bedraagt dus 100%. De kennisgevingen alsook de controlelijnen zijn op de website van Aedifica terug te vinden. De vennootschap heeft geen kennisgeving in het kader van de transparantiewetgeving ontvangen na 18 december 2015.
Alle 14.192.032 aandelen die waren uitgegeven op 30 juni 2016, zijn genoteerd op Euronext Brussels (continumarkt), met uitzondering van de 19.856 aandelen die op de beurs genoteerd zullen worden na onthechting van de coupon met betrekking tot het boekjaar 2015/2016 die in principe op 2 november 2016 plaats zal vinden.
De kapitaalverhogingen worden beschreven in de "permanente documenten" van het jaarlijks financieel verslag 2015/2016. Alle geplaatste aandelen zijn volledig volgestort en zonder nominale waarde. De aandelen zijn nominatief of gedematerialiseerd en elk aandeel verleent één stemrecht.
Aedifica NV bezit geen eigen aandelen.
Het is de raad van bestuur toegestaan om het maatschappelijk kapitaal in één of meerdere malen te verhogen ten belope van een maximaal bedrag van 74.230 k€ op de data en volgens de modaliteiten te bepalen door de raad van bestuur, in overeenstemming met artikel 603 van het Wetboek van Vennootschappen. Deze toestemming is aan de raad van bestuur verleend voor een hernieuwbare periode van vijf jaar te rekenen vanaf de publicatie in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad van het proces-verbaal van de buitengewone Algemene Vergadering van 14 december 2015. Bij elke kapitaalverhoging zal de raad van bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de uitgiftevoorwaarden van de nieuwe effecten bepalen, tenzij de Algemene Vergadering er zelf over beslist. De kapitaalverhogingen die aldus door de raad van bestuur worden beslist, kunnen onderschreven worden in geld of in natura of bij wijze van een gemengde inbreng of door incorporatie van reserves of door
JAARREKENING
uitgiftepremies, met of zonder de creatie van nieuwe effecten. Deze kapitaalverhogingen kunnen eveneens verwezenlijkt worden door de uitgifte van converteerbare obligaties of inschrijvingsrechten. Het saldo van het toegelaten kapitaal bedraagt 71 miljoen € op 30 juni 2016.
De raad van bestuur heeft de uitkering van een dividend voorgesteld voor een bedrag van 2,10 € bruto per aandeel, hetzij een totaal dividend van 29.793 k€.
Rekening houdend met het koninklijk besluit van 13 juli 2014 bedragen op 30 juni 2016 de beschikbare (statutaire) reserves die berekend zijn in overeenstemming met artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen 12.848 k€ na de uitkering voorgesteld hierboven (2015: 10.801 k€). De details van de berekeningen zijn opgenomen in de toelichting van de verkorte statutaire jaarrekening in bijlage.
Aedifica beschouwt als kapitaal in de zin van IAS 1p134 de som van het eigen vermogen. Het niveau van dit kapitaal wordt op basis van de geconsolideerde schuldratio opgevolgd (berekend in overeenstemming met KB 13 juli 2014 - zie toelichting 52). Deze ratio mag niet meer dan 60 % bedragen volgens de met de banken afgesloten overeenkomsten (zie toelichtingen 40 en 44). Dit kapitaal wordt opgevolgd met het oog op de continuïteit van de bedrijfsactiviteiten en de financiering van de groei.
In België financiert Aedifica verschillende pensioenregelingen op basis van vaste bijdragen die open staan voor nieuwe begunstigden. Het betreft pensioensregelingen op basis van kapitalisatie voor alle begunstigden, nl. voor arbeiders, bedienden en de leden van het directiecomité (effectieve leiders). Deze regelingen worden beheerd via groepsverzekeringen die rendementen garanderen. Deze regelingen omvatten geen persoonlijke bijdragen van de begunstigden.
Op 23 oktober 2015 heeft de Belgische regering het voorstel van de "Groep van 10" betreffende het gewaarborgde rendement op regelingen op basis van vaste bijdragen officieel goedgekeurd; de nieuwe wet dd. 18 december 2015 werd op 24 december 2015 gepubliceerd. Voor de klassieke "tak 21" verzekeringscontracten wordt het nieuwe gewaarborgde rendement toegekend op toekomstige bijdragen (van de werknemer en van de werkgever), en dit vanaf 1 januari 2016. Het vorige gewaarborgde rendement (3,25% op de bijdragen van de werknemer en 3,75% op de bijdragen van de werkgever) blijft echter van toepassing op de verworven minimumreserve op 31 december 2015. Het nieuwe gewaarborgde rendement is gebaseerd op de Belgische Staatsobligaties op 10 jaar (OLO 10) met een minimum van 1,75% en een maximum van 3,75%. Op dit ogenblik is het minimum rendement van 1,75% van toepassing sinds 1 januari 2016. Dit zou een passief in de balans van de werkgever kunnen veroorzaken. Deze rendementsverplichting is niet van toepassing op de pensioenregeling voor de leden van het directiecomité.
De verplichtingen in het kader van pensioenregelingen op basis van vaste bijdragen stemmen overeen met het maximumbedrag tussen de huidige rekeningen en de rekeningen die werden berekend met de minimale rendementswaarborg, bepaald in functie van de individuen (benadering van intrinsieke waarde). Onder deze regelingen bezat Aedifica op 30 juni 2016 geëxternaliseerde activa van 240 k€. Tijdens het boekjaar 2016/2017 zal de verwachte bijdrage voor deze regelingen ongeveer 97 k€ bedragen. Een actuariële evaluatie (benadering van intrinsieke waarde) heeft aangetoond dat er geen enkele nettoactief of –passief moest worden opgenomen in de balans voor deze regelingen op 30 juni 2016.
Vermits de interestvoeten die door de verzekeraars worden gewaarborgd sinds 2013 gedaald zijn tot onder het niveau van 3,25%, bestaat er een risico van toekomstige onderfinanciering, dat weliswaar beperkt is ten opzichte van de geëxternaliseerde activa.
De ten laste genomen bedragen voor de voordelen op lange termijn toegekend aan de leden van het directiecomité zijn voorgesteld in het remuneratieverslag van het jaarlijks financieel verslag 2015/2016.
Gedurende het boekjaar 2015/2016 werd er een aanvullende regeling op basis van vaste bijdragen opgericht in Duitsland. Voor deze regeling dient er geen provisie te worden opgenomen gezien het volgens IAS 19 niet gaat over een "te bereiken doel" regeling, in tegenstelling tot de bovenvermelde regelingen op basis van vaste bijdragen in België.
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Langlopende financiële schulden | ||
| Bankinstellingen | 447.721 | 340.752 |
| Kortlopende financiële schulden | ||
| Bankinstellingen | 31.027 | 25.897 |
| TOTAAL | 478.748 | 366.649 |
De verhoging van de financiële schulden komt van de stijging van de groei van de vastgoedportefeuille gedurende het boekjaar 2015/2016.
Aedifica beschikt op 30 juni 2016 over bevestigde kredieten (voorgesteld op de lijnen "kortlopende financiële schulden" en "langlopende financiële schulden", en die behoren tot de categorie "financiële verplichtingen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs") verleend door tien banken (Bank für Sozialwirtschaft, Bank Degroof Petercam, Banque Européenne du Crédit Mutuel, Belfius Bank, BNP Paribas Fortis, Caisse d'Epargne et de Prévoyance Nord France Europe, Deutsche Postbank, Förde Sparkasse, ING en KBC Bank) van 753 miljoen €.
De gewogen gemiddelde kost inclusief kredietmarge en inbegrepen het effect van de indekkingsinstrumenten was 2,8% na activering van tussentijdse interesten (2,8% over het volledige boekjaar 2014/2015) of 2,9% voor activering van tussentijdse interesten (3,0% over het volledige boekjaar 2014/2015). Rekening houdend met de duur van de trekkingen met variabele rentevoet benadert de boekwaarde van de financiële schulden hun reële waarde (460 miljoen €). De toepassing van de indekkingen worden voorgesteld in toelichting 33. De reële waarde van de financiële schulden met vaste rentevoet (19 miljoen €) wordt geschat op 21 miljoen €.
Op 30 juni 2016 heeft de groep geen enkel Belgisch gebouw in hypotheek of in pand gegeven aan zijn schuldeisers. In Duitsland is het wel gebruikelijk dat vastgoed in het kader van een bankfinanciering in hypotheek wordt gegeven. In dit verband zijn 12 van de 15 Duitse gebouwen in hypotheek gegeven. Zij voldoen aan de eisen van artikel 43 van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
De indeling tussen de kortlopende financiële schulden en de langlopende financiële schulden is gebaseerd op de vervaldata van de kredietlijnen waarover de trekkingen worden gemaakt in plaats van op basis van de vervaldata van de trekkingen.
De vervaldata van de kredietlijnen van Aedifica zien eruit als volgt (in miljoen €):
| Lijnen | Opname | |
|---|---|---|
| - 2016/2017 : |
30 | 30 |
| - 2017/2018 : |
92 | 60 |
| - 2018/2019 : |
131 | 111 |
| - 2019/2020 : |
80 | 80 |
| - 2020/2021 : |
91 | 66 |
| - 2021/2022 : |
95 | 75 |
| - > 2022/2023 : |
234 | 58 |
| Totaal | 753 | 480 |
| Gemiddelde resterende duur (in jaren) | 4,5 | 3,7 |
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Exit taks | 4.505 | 813 |
| Andere | ||
| Leveranciers | 10.639 | 4.661 |
| Huurders | 1.370 | 1.408 |
| Belastingen | 1.174 | 1.513 |
| Bezoldigingen en sociale lasten | 1.010 | 880 |
| Dividenden van de voorbije boekjaren | 23 | 22 |
| TOTAAL | 18.721 | 9.297 |
De betaling van het grootste deel van de handelsschulden en andere kortlopende schulden (die behoren tot de categorie "financiële verplichtingen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs" volgens IAS 39, met uitzondering van de belastingen - IAS 12 - en de bezoldigingen en sociale lasten - IAS 19) wordt voorzien binnen de 12 maanden. Hun boekwaarde benadert hun reële waarde.
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten | 451 | 424 |
| Gelopen niet-vervallen interesten | 2.059 | 1.912 |
| Andere niet-vervallen kosten | 2.171 | 1.977 |
| TOTAAL | 4.681 | 4.313 |
Het totaal van de personeelskosten (zonder effectieve leiders en bestuurders voorgesteld in toelichting 16) wordt in de resultatenrekening als volgt opgedeeld:
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Reinigingskosten (zie toelichting 10) | -247 | -260 |
| Technische kosten (zie toelichting 11) | -386 | -383 |
| Commerciële kosten | -76 | -51 |
| Algemene kosten (zie toelichting 16) | -1.214 | -1.038 |
| Beheerkosten vastgoed (zie toelichting 14) | -872 | -774 |
| Geactiveerde kosten | -28 | -20 |
| TOTAAL | -2.823 | -2.526 |
Aantal personeelsleden op het einde van het boekjaar (zonder de effectieve leiders en bestuurders):
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| Totaal exclusief studenten | 44 | 35 |
| Studenten | 0 | 0 |
| TOTAAL | 44 | 35 |
Het financiële beleid van Aedifica strekt ertoe haar een permanente toegang tot krediet te verzekeren en het renterisico op te volgen en te minimaliseren.
Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2015/2016 – 34
De schuldratio (in de zin van het KB van 13 juli 2014) van Aedifica is vermeld in sectie 3.3 van het geconsolideerde beheersverslag in dit jaarlijks financieel verslag. Deze bedraagt op 30 juni 2016 40,4% op statutair niveau en 42,5% op geconsolideerd niveau. Deze sectie vermeldt ook de bijkomende schuldcapaciteit van de Vennootschap voor ze de maximaal toegelaten schuldratio voor GVV's (65% van de totale activa) bereikt, of die toegelaten is in de bankovereenkomsten (60% van de totale activa). De schuldratio wordt maandelijks opgevolgd in het kader van de boekhoudkundige afsluitingen en zijn evolutie wordt geschat tijdens de goedkeuringsprocedure van elk omvangrijk investeringsproject; de schuldratio wordt driemaandelijks gepubliceerd. Wanneer de geconsolideerde schuldratio meer bedraagt dan 50% moet een financieel plan met een uitvoeringsschema worden opgesteld waarin een beschrijving wordt gegeven van de maatregelen die genomen zullen worden om te verhinderen dat deze ratio meer dan 65% zou bedragen (artikel 24 van het koninklijk besluit van 13 juli 2014). De Vennootschap heeft in elk van haar drie laatste verrichtingsnota's (2010, 2012 en 2015) verklaard dat haar beleid op dit gebied erop gericht is op lange termijn een gepaste schuldgraad van ongeveer 50 tot 55% te handhaven.
Aangezien het financiële model van Aedifica gebaseerd is op een structurele schuldpositie, blijft de cashpositie die belegd is bij een financiële instelling relatief beperkt. Deze bedroeg ongeveer 5 miljoen € op 30 juni 2016.
Op 30 juni 2016 heeft Aedifica geen enkel Belgisch gebouw in hypotheek of in pand gegeven ten voordele van haar schuldeisers. In Duitsland is het wel gebruikelijk dat vastgoed in het kader van een bankfinanciering in hypotheek wordt gegeven. In dit verband zijn, op 30 juni 2016, 12 van de 15 Duitse gebouwen in hypotheek gegeven, met naleving van artikel 43 van de wet van 12 mei 2014 (het totale bedrag dat gedekt is door de hypotheken mag niet meer bedragen dan 50% van de totale reële waarde en de hypotheek die bepaald vastgoed bezwaart, slaat op maximum 75% van de waarde van dat bezwaard goed.) Het valt niet uit te sluiten dat in het kader van bijkomende financiering met betrekking tot goederen gelegen in Duitsland, bijkomende hypotheken zouden worden verstrekt.
Aedifica heeft een sterke en duurzame relatie met haar bankiers, die een gediversifieerde pool vormen van een jaar na jaar toenemend aantal lokale en internationale instellingen, waarbij elke bank een bilaterale relatie onderhoudt met de Vennootschap. De kenmerken van de kredietlijnen waarover Aedifica beschikt zijn uitgelegd in toelichting 40 van de geconsolideerde jaarrekening in dit jaarlijks financieel verslag.
Op 30 juni 2016 heeft Aedifica 480 miljoen € (2015: 367 miljoen €) op een totaal van 753 miljoen € van haar bevestigde kredietlijnen opgenomen. Het beschikbare saldo, te weten 273 miljoen €, is voldoende om de kortetermijnbehoeften evenals de bestaande projecten tot het einde van het boekjaar 2016/2017 te financieren. Het investeringsbedrag dat in het financieel plan van de Vennootschap voor de bestaande projecten op 30 juni 2016 is uitgetrokken, wordt geraamd op 252 miljoen €, te verhogen met 60 miljoen € met betrekking tot de acquisitie onder opschortende voorwaarden van een portefeuille van vijf rustoorden in Duistland (aangekondigd op 6 juli 2016 en gerealiseerd op 31 augustus 2016) en een hypothetische investering van 50 miljoen €, wat de totale investering opgenomen in het financieel plan voor het boekjaar 2016/2017 op 290 miljoen € brengt.
Rekening houdend met het wettelijk statuut van de GVV's en gelet op de aard van de goederen waarin Aedifica investeert, is het risico van niet-hernieuwing van de kredietlijnen op termijn (behalve onvoorziene gebeurtenissen) klein, zelfs in een context van verscherping van de kredietcondities. Niettemin is, indien de marktomstandigheden verslechten ten opzichte van de marktomstandigheden die golden tijdens het afsluiten van de huidige kredietovereenkomsten, een risico van stijging van de kredietmarges na vervaldatum van deze kredietlijnen mogelijk.
Hiernaast wordt de Vennootschap eveneens geconfronteerd met een liquiditeitsrisico dat zou kunnen ontstaan in geval van opzegging van haar kredietlijnen. De Vennootschap is inderdaad blootgesteld aan het risico dat haar financieringscontracten geannuleerd, herzien of opgezegd worden of tot een vervroegde terugbetalingsverplichting leiden, mocht zij de verbintenissen ('covenants') niet nakomen die bij de ondertekening van deze contracten werden bedongen om bepaalde financiële ratio's in acht te nemen. Deze verbintenissen zijn marktconform en bepalen onder andere dat de schuldgraad die gedefinieerd wordt door het koninklijk besluit van 13 juli 2014 een plafond van 60% niet overschrijdt. Bovendien is de Vennootschap in geval van wijziging in de controle over de Vennootschap, in geval van niet-nakoming van haar verplichtingen en meer algemeen in geval van in gebreke blijven zoals bedoeld door deze contracten, blootgesteld aan het risico van een gedwongen vervroegde terugbetaling. Een geval van in gebreke blijven met betrekking tot één contract kan leiden tot een geval van in gebreke blijven met betrekking tot alle contracten ("cross-default" clausules). Hoewel, op basis van de informatie in haar bezit en van de vooruitzichten die op deze basis redelijkerwijs zouden kunnen worden gemaakt, de Vennootschap tot op heden geen kennis heeft van elementen die erop wijzen dat in de voorzienbare toekomst één of meer van deze ratio's niet zouden kunnen worden nageleefd, kan het risico van niet-nakoming van de verbintenissen niet worden uitgesloten. Bovendien heeft de Vennootschap niet de controle over de naleving van bepaalde verbintenissen die tot een vervroegde beëindiging van de kredietovereenkomsten kunnen leiden, zoals in geval van een wijziging van de controle over de Vennootschap.
Aedifica ziet erop toe regelmatig de evolutie van de financiële markten op te volgen en de financiële structuur op korte en lange termijn te optimaliseren, samen met de dekking van de eraan verbonden risico's (liquiditeitsrisico en renterisico). Aedifica streeft ernaar haar financieringsbronnen nog verder te diversifiëren, in functie van de markttoestand.
Op 30 juni 2016 bestaan de niet-verdisconteerde uitgaande kasstromen met betrekking tot kredietlijnen uit 428 miljoen € (de hoofdsom) vervallend binnen het jaar, 41 miljoen € vervallend tussen 1 en 5 jaar en 10 miljoen € vervallend over meer dan 5 jaar, en 2,3 miljoen € interesten, vervallend binnen het jaar (2015: 352 miljoen € hoofdsom en 0,9 miljoen € interesten, vervallend binnen het jaar).
De niet-verdisconteerde uitgaande kasstromen met betrekking tot indekkingsinstrumenten worden in de volgende tabel weergegeven:
| Op 30 juni 2016 (x 1.000 €) | Vervallend binnen het jaar |
Vervallend tussen één en vijf jaar |
Vervallend over meer dan vijf jaar |
TOTAAL |
|---|---|---|---|---|
| Derivaten waarop hedge accounting van toepassing is | -3.871 | -15.361 | -5.529 | -24.761 |
| Derivaten waarop hedge accounting niet van toepassing is | -3.199 | -10.308 | -9.939 | -23.446 |
| Op 30 juni 2015 (x 1.000 €) | Vervallend binnen het jaar |
Vervallend tussen één en vijf jaar |
Vervallend over meer dan vijf jaar |
TOTAAL |
| Derivaten waarop hedge accounting van toepassing is | -3.214 | -13.542 | -4.632 | -21.388 |
| Derivaten waarop hedge accounting niet van toepassing is | -2.890 | -8.969 | -8.156 | -20.015 |
Aedifica gaat bijna al haar financiële schulden aan tegen een variabele rentevoet. Hierdoor kan zij, desgevallend, profiteren van de lage rentevoeten. Om het risico van de stijging van de rentevoeten in te dekken, voert Aedifica een beleid dat erop gericht is de rentevoeten met betrekking tot minstens 60% van haar financiële schulden (zowel de bestaande als de waarschijnlijke) in te dekken over een horizon van meerdere jaren. Er wordt op gewezen dat de Vennootschap bepaalde schulden aan vaste rentevoet heeft overgenomen, afkomstig van reeds bestaande investeringskredieten die verbonden waren aan vastgoedvennootschappen die door de Vennootschap verworven of geabsorbeerd werden.
Dit beleid is gebaseerd op het feit dat een stijging van de nominale rentevoeten zonder gelijktijdige groei van de inflatie een verhoging van de reële rentevoeten tot gevolg heeft. Deze verhoging kan niet gecompenseerd worden door een stijging van de huurinkomsten via indexatie. Bovendien stelt men in geval van inflatiegroei een verschil in de tijd vast tussen de stijging van de nominale rentevoeten en de indexatie van de huurinkomsten. Wanneer de curve van de rentevoeten voldoende vlak is (dit wil zeggen wanneer de rentevoeten weinig variëren in functie van de renteperiode) opteert Aedifica voor een indekking op langere termijn, in verhouding tot haar investeringshorizon.
Bij wijze van voorbeeld: in de veronderstelling dat de structuur en het niveau van de financiële schuld onveranderd blijven en er abstractie gemaakt wordt van de toepassing van de indekkingsinstrumenten, hebben simulaties aangetoond dat een gemiddelde stijging van de rentevoeten met 25 basispunten in 2016/2017 ten opzichte van de gemiddelde rentevoet van de vooruitzichten een verhoging van de financieringskosten van ongeveer 1,7 miljoen € (op 30 juni 2017) met zich zou meebrengen.
Om het renterisico te beheren heeft Aedifica dus voor indekkingen gezorgd (interest rate swaps en caps). Alle indekkingen worden afgesloten met onbesproken tegenpartijen en met betrekking tot bestaande of zeer waarschijnlijke risico's. Wanneer de kenmerken van de indekkingen het toelaten, past Aedifica hierop "hedge accounting" toe, zoals gedefinieerd door de IAS 39 norm. De analyse van de indekkingen wordt verstrekt in het geconsolideerde beheersverslag en in de geconsolideerde jaarrekening (toelichting 33 van de geconsolideerde jaarrekening in dit jaarlijks financieel verslag). De indekkingen zijn voor lange periodes afgesloten: evenwel (en conform de marktpraktijk) bepalen de overeenkomsten die met de betrokken banken gesloten zijn dat sommige gebeurtenissen ertoe kunnen leiden dat de indekkingen stopgezet worden of dat er zekerheden gesteld moeten worden (bijvoorbeeld in contanten) ten voordele van deze banken.
De variatie van de rentecurve heeft een beperkte invloed op de toekomstige lasten van de schulden, doordat 60% van de schulden ingedekt is met interest rate swaps (IRS), die de schulden met variabele rente omzetten in schulden met vaste rente of met caps. Elke variatie van de rentecurve heeft een invloed op de reële waarde van de indekkingen in het resultaat en/of in het eigen vermogen (post "I.C.d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS" en "I.C.e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS"). Een sensibiliteitsanalyse wordt gegeven in toelichting 33 van de geconsolideerde jaarrekening.
Bepaalde externe gebeurtenissen zouden een verhoging van de kredietmarge ten laste van de Groep kunnen veroorzaken, door toepassing van "increased cost" clausules die in bancaire overeenkomsten opgenomen werden. Er wordt echter op gewezen dat in de loop van de crisissen die sinds 2007 de financiële wereld klappen hebben toegediend, geen enkele bank ooit een van die clausules heeft ingeroepen ten opzicht van de Groep.
Het sluiten van een financieringscontract of van een indekkingsinstrument doet een tegenpartijrisico op een financiële instelling ontstaan in geval van het in gebreke blijven van deze instelling. Om dit tegenpartijrisico te beperken doet Aedifica een beroep op verschillende vooraanstaande nationale en internationale banken om een zekere diversificatie van tegenpartijen voor haar financieringen en voor de indekkingsinstrumenten te verzekeren. Hierbij besteedt Aedifica bijzondere aandacht aan de prijskwaliteitverhouding van de geleverde diensten. In de huidige volatiliteitcontext kan Aedifica niet uitsluiten dat één of meerdere van haar tegenpartijen in gebreke zou blijven.
In overeenstemming met de marktpraktijken voorzien de kredietovereenkomsten marktverstoringsclausules en clausules van belangrijke verandering van omstandigheden ("MAC" clausules of "material adverse changes") die, in sommige extreme omstandigheden, bijkomende kosten voor de vennootschap kunnen genereren, en zelfs in nog extremere gevallen tot stopzetting van het krediet kunnen leiden. Er wordt echter op gewezen dat in de loop van de crisissen die sinds 2007 de financiële wereld klappen hebben toegediend, geen enkele bank ooit een van die clausules heeft ingeroepen ten opzichte van de Groep.
Aedifica heeft een bankrelatie met de banken die in toelichting 40 van de geconsolideerde jaarrekening vermeld zijn. De bancaire tegenpartijen voor de indekkingsinstrumenten zijn, in dalende orde van belang, ING en BNP Paribas Fortis.
Aedifica realiseert haar omzet en haar kosten in de eurozone (met uitzondering van marginale kosten in USD en CAD). De financiering wordt volledig in euro verstrekt. Aedifica is dus niet onderhevig aan een significant wisselkoersrisico.
De jaarlijkse budgetten en de financiële vooruitzichten over meerdere jaren zijn een belangrijke hulp voor de besluitvorming en voor de opvolging van het beheer. Deze budgetten en vooruitzichten komen voort uit een computermodel dat draait op basis van hypotheses en dat aan programmerings- of manipulatiefouten blootgesteld kan zijn. De eventuele foute hypotheses en programmerings- of manipulatiefouten kunnen, indien ze onopgemerkt blijven, de conformiteit met de eisen van de regelgeving (het respecteren van de verplichtingen verbonden aan het statuut van openbare GVV, zoals bijvoorbeeld de gelimiteerde schuldratio) en van de contracten (bijvoorbeeld het respecteren van de verbintenissen ten opzichte van de banken), alsook de prestaties van de Vennootschap beïnvloeden en het vertrouwen dat ze van de markten geniet.
De in dit hoofdstuk vermelde aanschaffingswaarden voldoen aan de eisen van artikel 49 § 1 van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (op het ogenblik van het sluiten van het contract).
Aedifica heeft zich ertoe verbonden de uitbreiding van het bestaand rustoord te financieren voor een bedrag van maximaal 2 miljoen €. De werken zullen in principe op korte termijn aanvangen.
In het kader van de erfpachtovereenkomst die werd gesloten met Senior Living Group heeft Aedifica zich ertoe verbonden de renovatie en de uitbreiding van het bestaande rustoord l'Air du Temps gelegen te Chênée te financieren voor een bedrag van maximaal 7 miljoen €. De werken zullen in principe op korte termijn aanvangen.
JAARREKENING
In het kader van de erfpachtovereenkomst die werd gesloten met de uitbater van het rustoord Au Bon Vieux Temps (die behoort tot de groep Senior Living Group) heeft Aedifica zich ertoe verbonden de bouw van een nieuw rustoord en een serviceflatresidentie, gelegen naast het bestaande gebouw in Mont-Saint-Guibert, te financieren voor een bedrag van maximaal 10 miljoen €. De werken zijn in uitvoering.
In het kader van de erfpachtovereenkomst die werd gesloten met Senior Living Group heeft Aedifica zich ertoe verbonden de renovatie en de uitbreiding van het bestaande rustoord gelegen te Veerle-Laakdal te financieren voor een bedrag van maximaal 4 miljoen €. De werken, waarvan de eerste fase (2 miljoen €) reeds in gebruik is genomen, zijn verder in uitvoering (voor een bedrag van 2 miljoen €).
In het kader van de erfpachtovereenkomst die werd gesloten met de exploitant van het rustoord Cheveux d'Argent (die behoort tot de groep Senior Living Group) heeft Aedifica zich ertoe verbonden de bouw van een nieuwe serviceflatresidentie, gelegen naast het bestaande rustoord in Sart-lez-Spa te financieren voor een bedrag van maximaal 3 miljoen €. De stedenbouwkundige vergunning hiertoe werd bekomen.
In het kader van de erfpachtovereenkomst die werd gesloten met de exploitant van het rustoord 't Hoge (met garantiestelling door Senior Living Group) heeft Aedifica zich ertoe verbonden de renovatie en de uitbreiding van het bestaande rustoord 't Hoge in Kortrijk te financieren voor een bedrag van maximaal 6 miljoen €. De bouwwerken, waarvan de eerste fase (4 miljoen €) reeds in gebruik genomen is, zijn verder in uitvoering (voor een bedrag van 2 miljoen €).
In het kader van de erfpachtovereenkomst die werd gesloten met Armonea heeft Aedifica er zich toe verbonden de renovatie en de uitbreiding van het rustoord Plantijn te financieren voor een budget van maximaal 9 miljoen €. De werken zijn in uitvoering.
In het kader van de erfpachtovereenkomst die werd gesloten met de uitbater van het rustoord Huize Lieve Moenssens heeft Aedifica er zich toe verbonden de renovatie en de uitbreiding van dit rustoord te financieren voor een budget van maximaal 7 miljoen €.
In het kader van de erfpachtovereenkomst die werd gesloten met de uitbater van het rustoord De Stichel heeft Aedifica er zich toe verbonden de uitbreiding van dit rustoord te financieren voor een budget van maximaal 4 miljoen €.
In het kader van de erfpachtovereenkomst die werd gesloten met Oase heeft Aedifica er zich toe verbonden de uitbreiding van het rustoord te financieren voor een budget van maximaal 2 miljoen €. De stedenbouwkundige vergunning werd bekomen.
Aedifica heeft zich ertoe verbonden de uitbreiding en de renovatie van het bestaande rustoord La Ferme Blanche gelegen te Remicourt te financieren voor een bedrag van 6 miljoen €. De werken zijn in uitvoering.
Aedifica heeft zich ertoe verbonden de bouw van een nieuw rustoord en de renovatie van de bestaande serviceflatresidentie te financieren voor een bedrag van 10 miljoen € (terrein inbegrepen). De bouwwerken zijn in uitvoering.
Op 12 juni 2014 heeft Aedifica een principeakkoord (onder opschortende voorwaarden) aangekondigd dat Aedifica toelaat om een vastgoedvennootschap te verwerven die eigenaar is van een in opbouw zijnd woonzorgcentrum te Glabbeek. De aanschaffingswaarde van dit onroerend goed bedraagt ca. 10 miljoen €.
Aedifica heeft er zich toe verbonden de uitbreiding en de renovatie van het bestaande rustoord Vinkenbosch gelegen te Kermt (Hasselt) te financieren voor een budget van maximaal 12 miljoen €. De werken zijn in uitvoering.
Aedifica heeft er zich toe verbonden de verbouwing van bestaande vergaderinfrastructuur van het hotel Martin's Brugge gelegen te Brugge tot 20 bijkomende hotelkamers te financieren voor een budget van maximaal 1 miljoen €. De stedenbouwkundige vergunning werd bekomen.
Aedifica heeft er zich toe verbonden de uitbreiding van het bestaande rustoord Prinsenhof gelegen te Koersel (Beringen) te financieren voor een budget van maximaal 4 miljoen €. De werken zijn in uitvoering.
Aedifica Nederland BV heeft zich ertoe verbonden de in aanbouw zijnde zorgresidentie Molenenk te Deventer te verwerven bij de voorlopige oplevering ("turnkey") voor een bedrag van maximaal 10 miljoen € (terrein inbegrepen).
Aedifica heeft een kaderovereenkomst (onder opschortende voorwaarden) gesloten dat Aedifica toelaat om de aandelen van een vennootschap te verwerven. Deze vennootschap zal eigenaar zijn van een nieuw rustoord gelegen te Mechelen. De aanschaffingswaarde van dit onroerend goed zal ca. 17 miljoen € bedragen.
Aedifica heeft een kaderovereenkomst (onder opschortende voorwaarden) gesloten dat Aedifica toelaat om de aandelen van een vennootschap te verwerven. Deze vennootschap zal eigenaar zijn van een site voor de huisvesting voor senioren in Oostende. De aanschaffingswaarde van dit onroerend goed zal ca. 11 miljoen € bedragen.
Aedifica Nederland BV heeft een overeenkomst gesloten met het oog op de verwerving van de zorgresidentie Walgaerde in Hilversum (Nederland) na uitvoering van de interne verbouwingswerken. Deze verbouwingswerken zijn in uitvoering. De aanschaffingswaarde van dit onroerend goed zal ca. 4 miljoen € bedragen.
Aedifica heeft een overeenkomst (onder opschortende voorwaarden) gesloten waarbij Aedifica zich ertoe verbindt de aandelen van acht vennootschappen te verwerven. Deze acht vennootschappen zijn eigenaar van 7 sites van huisvesting voor senioren (Oosterzonne te Zutendaal, De Witte Bergen te Lichtaart, Seniorenhof te Tongeren, Beerzelhof te Putte, Uylenspiegel te Genk, Coham te Ham en Sorgvliet te Linter). Tevens heeft Aedifica zich verbonden tot de verwerving van een site voor de huisvestiging van senioren (Ezeldijk te Diest) via een koopovereenkomst onder BTW. De aanschaffingswaarde van deze onroerende goederen zal ca. 97 miljoen € bedragen.
Aedifica heeft een overeenkomst (onder opschortende voorwaarden) gesloten met het oog op de verwerving van het rustoord Jardins de la Mémoire in Anderlecht. Deze investering zal uitgevoerd worden door een gemengde inbreng in natura (inclusief overname van de bestaande leningen). De conventionele aanschaffingswaarde van het onroerend goed zal ca. 11 miljoen € bedragen en de lening ca. 7 miljoen €.
Op 2 juni 2016 heeft Aedifica Nederland BV een principeakkoord (onder opschortende voorwaarden) aangekondigd met het oog op de verwerving door Aedifica Nederland BV van de zorgresidentie in Rotterdam (Nederland). Dit gebouw, dat zal worden uitgebaat door de groep Martha Flora, bevindt zich nog in de planningsfase. De conventionele aanschaffingswaarde van de site zal ca. 8 miljoen €.
Bij sommige aanschaffingen is een deel van de aanschaffingsprijs bepaald door een toekomstige en onzekere gebeurtenis, bijvoorbeeld de verhoging van de huur na de uitbreiding van een rustoord. Dit kan leiden tot een prijsaanpassing ("earn out").
Aedifica heeft in het kader van haar kredietovereenkomsten, binnen de haar wettelijk toegestane beperkingen, zekerheden op volgende onroerende goederen verleend: SZ AGO Herkenrath, SZ AGO Dresden, SZ AGO Kreischa, Seniorenresidenz Mathilde, Die Rose im Kalletal, Seniorenresidenz Klosterbauerschaft, Senioreneinrichtung Haus Matthäus, Bonifatius Seniorenzentrum, Senioreneinrichtung Haus Elisabeth, Seniorenresidenz Am Stübchenbach, Seniorenresidenz Kierspe en Käthe-Bernhardt-Haus.
In het algemeen verkrijgt Aedifica vanwege de overdragers van aandelen van vastgoedvennootschappen garanties met betrekking tot de activa en passiva van de vennootschappen die zij verwerft.
Over het algemeen verkrijgt Aedifica in het kader van de verhuring van haar gebouwen huurgaranties die beantwoorden aan de marktgebruiken en de ter zake geldende wetgeving, in de vorm van bankgaranties of geblokkeerde rekeningen, en in sommige gevallen van borgstellingen.
Daarenboven beschikt Aedifica in sommige gevallen over andere zekerheden:
Naar aanleiding van acquisities, inbrengen in natura, fusies en splitsingen bedingt Aedifica marktconforme verklaringen en waarborgen.
De voornaamste verwervingen van vastgoedbeleggingen gedurende het boekjaar zijn de volgende:
| VERWERVINGEN | Bedrijfssegment | Waarde van de gebouwen* |
Rechtspersonen register |
Verwervings datum** |
Wijze van integratie |
|---|---|---|---|---|---|
| NAAM | (in miljoen €) | ||||
| La Croix Huart NV | Huisvesting voor senioren |
10 | 0454.836.562 | 2/07/2015 | Verwerving van aandelen |
| Senior Hotel Flandria NV en Patrimoniale Flandria NV |
Huisvesting voor senioren |
10 | 0434.250.687 0437.966.183 |
9/07/2015 | Verwerving van aandelen |
| Vinkenbosch NV | Huisvesting voor senioren |
4 | 0438.349.532 | 1/10/2015 | Verwerving van aandelen |
| Heydeveld BVBA | Huisvesting voor senioren |
9 | 0860.484.327 | 2/10/2015 | Inbreng in natura en verwerving van aandelen |
| Prinsenhof | Huisvesting voor senioren |
6 | - | 17/12/2015 | Inbreng in natura |
| Käthe-Bernhardt-Haus | Huisvesting voor senioren |
7 | - | 1/03/2016 | Verwerving van gebouw |
| Holland | Huisvesting voor senioren |
12 | - | 1/03/2016 | Verwerving van gebouw via Aedifica Nederland BV |
| Benvenuta | Huisvesting voor senioren |
3 | - | 1/03/2016 | Verwerving van gebouw via Aedifica Nederland BV |
| Molenenk | Huisvesting voor senioren |
3 | - | 1/03/2016 | Verwerving van gebouw via Aedifica Nederland BV |
| Woon & Zorg Vg Poortvelde BVBA | Huisvesting voor senioren |
12 | 0840.009.013 | 24/03/2016 | Inbreng in natura en verwerving van aandelen |
| RL Invest NV | Huisvesting voor senioren |
21 | 0456.868.317 | 31/03/2016 | Verwerving van aandelen |
| Saksen Weimar | Huisvesting voor senioren |
8 | - | 13/05/2016 | Verwerving van gebouw via Aedifica Nederland BV |
| Martha Flora Lochem | Huisvesting voor senioren |
2 | - | 31/05/2016 | Verwerving van gebouw via Aedifica Nederland BV |
| Die Rose im Kalletal | Huisvesting voor senioren |
3 | - | 15/06/2016 | Verwerving van gebouw via Aedifica Luxemburg I SARL |
| TOTAAL | 110 |
* om volgende items te bepalen: het aantal uit te geven aandelen, de ruilverhouding en/of de waarde van de verworven aandelen.
** en datum van opname in het resultaat.
Al deze operaties worden in het beheersverslag in detail toegelicht.
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten | ||
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-135 | 0 |
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-5.456 | 461 |
| Subtotaal | -5.591 | 461 |
| Andere | -94 | -87 |
| TOTAAL | -5.685 | 374 |
De lijn "Andere" vertegenwoordigt de variatie in de reële waarde van de verkoopopties toegestaan aan aandeelhouders zonder zeggenschap (zie toelichtingen 32 en 56).
De transacties met verbonden partijen (in de zin van IAS 24 en het Wetboek van Vennootschappen) betreffen enkel de kosten voor de voornaamste bedrijfsleiders, dit zijn de niet-uitvoerende bestuurders en het de effectieve leiders (1.987 k€ voor het boekjaar 2015/2016 en 1.577 k€ voor het boekjaar 2014/2015). Het detail van de lasten zijn vermeld in het remuneratieverslag van het hoofdstuk "Corporate Governance" van dit jaarlijks financieel verslag.
Op 6 juli 2016 meldde Aedifica de ondertekening van een overeenkomst met betrekking tot de verwerving van twee Luxemburgse vennootschappen die eigenaar zijn van vijf rustoorden in Duitsland. Deze overeenkomst was aan voornamelijk administratieve opschortende voorwaarden onderworpen, die op 31 augustus 2016 vervuld werden. De portefeuille bestaat uit vijf rustoorden in de Duitse deelstaten Saksen-Anhalt, Beieren en Berlijn. Alle gebouwen, met uitzondering van rustoord Frohnau, werden tussen 2001 en 2003 gebouwd. Rustoord Am Kloster is gelegen aan de rand van het centrum van Halberstadt (40.000 inwoners, deelstaat Saksen-Anhalt), 55 km ten zuidwesten van Maagdenburg. De site werd in 2003 gebouwd en biedt plaats aan 136 residenten. Rustoord Rosenpark is gelegen in Uehlfeld, vlakbij Höchstadt (13.000 inwoners, deelstaat Beieren), op 40 km van Neurenberg. De site bevindt zich aan de rand van een residentiele wijk in een groene omgeving. Het rustoord werd gebouwd in 2003 en biedt plaats aan 79 residenten. Rustoord Patricia is gelegen in een levendige residentiële wijk in Neurenberg (500.000 inwoners, deelstaat Beieren), in de buurt van verschillende recreatiemogelijkheden. Het rustoord werd in 2003 gebouwd en biedt plaats aan 174 residenten. Rustoord St. Anna is gelegen in een residentiële wijk aan de rand van het historische centrum van Höchstadt (13.000 inwoners, deelstaat Beieren). De site bevindt zich in een groene omgeving. Het rustoord werd in 2002 gebouwd en biedt plaats aan 161 residenten. Rustoord Frohnau is gelegen in Berlijn (3.562.000 inwoners, deelstaat Berlijn). De site heeft een uitstekende locatie in de groene, residentiële wijk Frohnau en biedt plaats aan 107 residenten. Het rustoord werd oorspronkelijk in 1969 gebouwd en vervolgens in 1992 gerenoveerd en uitgebreid. De ligging en omvang van de site bieden op termijn eveneens herontwikkelingspotentieel. Deze investering werd uitgevoerd via de verwerving van de controle van twee Luxemburgse vennootschappen die eigenaar zijn van de gebouwen. De operatie werd gefinancierd door middel van Aedifica's kredietlijnen. De uitbater van de rustoorden is de groep Vitanas, een Duitse onderneming die sinds 1969 aanwezig is op de particuliere markt voor seniorenzorg. Vitanas exploiteert meer dan 5.000 bedden in 39 sites met meer dan 4.300 medewerkers. De huurovereenkomsten voor deze vijf sites zijn nieuwe, niet-opzegbare langetermijnovereenkomsten. Het initiële brutohuurrendement bedraagt meer dan 6% voor een conventionele aanschaffingswaarde van ca. 60 miljoen €.
Op 19 augustus 2016 meldde Aedifica de acquisitie van een portefeuille van acht sites van huisvesting voor senioren in België naar aanleiding van de vervulling van de opschortende voorwaarden, zoals aangekondigd in het persbericht van 24 mei 2016. Voor een beschrijving van de verworven sites kan de lezer sectie 2.1.1. van het geconsolideerd beheersverslag raadplegen, wetende dat de bouw van de sites Oosterzonne en Ezeldijk ondertussen werd afgerond. De operatie werd uitgevoerd als volgt:
De gecumuleerde aanschaffingswaarde van deze acht sites bedraagt ca. 97 miljoen €. De operatie werd deels gefinancierd door middel van de kredietlijnen van Aedifica, en deels via de overname van bestaande investeringskredieten met een gemiddelde resterende duur van 12 jaar.
Het gecorrigeerd resultaat vastgelegd door het KB van 13 juli 2014 wordt op de volgende wijze berekend, op basis van de statutaire rekeningen:
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | 40.341 | 39.444 |
| Afschrijvingen | 701 | 670 |
| Waardeverminderingen | 15 | 33 |
| Andere niet-geldelijke kosten | 4.533 | -2.187 |
| Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | -731 | -428 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -12.637 | -12.105 |
| Afrondingsverschil | 1 | -1 |
| Gecorrigeerd resultaat | 32.223 | 25.426 |
| Noemer* (in aandelen) | 14.186.987 | 10.924.613 |
| GECORRIGEERD RESULTAAT PER AANDEEL* (in € per aandeel) | 2,27 | 2,33 |
* Rekening houdend met het recht op dividend toegekend aan de aandelen uitgegeven tijdens het boekjaar.
De lijst hieronder is de volledige lijst van ondernemingen bedoeld in de artikelen 114 en 165 van het Koninklijk Besluit van 30 januari 2001 tot uitvoering van het Wetboek van Vennootschappen. Voor de dochterondernemingen die vorig jaar al aanwezig waren (Aedifica Invest NV, Aedifica Invest Brugge NV, Aedifica Asset Management GmbH, Aedifica Luxemburg I SARL, Aedifica Luxemburg II SARL en Aedifica Luxemburg III SARL), is het aandeel in het kapitaal onveranderd ten opzichte van dat op 30 juni 2015.
| NAAM | Land | Categorie | Rechtspersonenregister | Aandeel in het kapitaal (in %) |
|---|---|---|---|---|
| Aedifica Invest NV* | België | Dochtervennootschap | BE0879.109.317 | 100,00 |
| Aedifica Invest Brugge NV* | België | Dochtervennootschap | BE0899.665.397 | 100,00 |
| Aedifica Asset Management GmbH** | Duitsland | Dochtervennootschap | DE297302957 | 100,00 |
| Aedifica Luxemburg I SARL*** | Luxemburg | Dochtervennootschap | B128048 | 94,00 |
| Aedifica Luxemburg II SARL*** | Luxemburg | Dochtervennootschap | B139725 | 94,00 |
| Aedifica Luxemburg III SARL*** | Luxemburg | Dochtervennootschap | B143704 | 94,00 |
| Aedifica Nederland BV**** | Nederland | Dochtervennootschap | NL856005356B01 | 100,00 |
| La Croix Huart NV* | België | Dochtervennootschap | BE0454.836.562 | 100,00 |
| Patrimoniale Flandria NV* | België | Dochtervennootschap | BE0437.966.183 | 100,00 |
| Senior Hotel Flandria NV* | België | Dochtervennootschap | BE0434.250.687 | 100,00 |
| Vinkenbosch NV* | België | Dochtervennootschap | BE0438.349.532 | 100,00 |
| Heydeveld BVBA* | België | Dochtervennootschap | BE0860.484.327 | 100,00 |
| Woon & Zorg Vg Poortvelde BVBA* | België | Dochtervennootschap | BE0840.009.013 | 100,00 |
| RL Invest NV* | België | Dochtervennootschap | BE0456.868.317 | 100,00 |
* Gelegen Louizalaan 331 te 1050 Brussel (België).
* Gelegen Frankfurter Landstr. 23 te 61352 Bad Homburg v.d. Höhe (Duitsland).
* Gelegen avenue de la Liberté 55 te 1931 Luxemburg (Luxemburg).
* Gelegen Herengracht 466 te 1017 CA Amsterdam (Nederland).
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Geconsolideerde schuldgraad (max.65%) | ||
| Totaal verplichtingen | 552.413 | 422.014 |
| Aanpassingen | -53.617 | -44.798 |
| Totale schulden volgens het KB van 13 juli 2014 | 498.796 | 377.216 |
| Totaal activa | 1.173.162 | 1.020.284 |
| Aanpassingen | -496 | -1.048 |
| Totaal activa volgens het KB van 13 juli 2014 | 1.172.666 | 1.019.236 |
| Schuldgraad (in %) | 42,5% | 37,0% |
| STATUTAIRE UITKERINGSRATIO | ||
| Gecorrigeerd statutair resultaat | 32.223 | 25.426 |
| Voorgesteld dividend | 29.793 | 21.849 |
| UITKERINGSRATIO (MIN. 80%) | 92% | 86% |
Verbod om meer dan 20 % van de activa te beleggen in gebouwen die een enkel vastgoedgeheel vormen Zie "Risicofactoren", sectie 1.4 van het jaarlijks financieel verslag 2015/2016.
De gebouwen van Aedifica worden elk kwartaal gewaardeerd door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen Stadim CVBA, de Crombrugghe & Partners NV en CBRE GmbH.
| (x 1.000 €) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Mandaat van de Commissaris (Aedifica NV) | 36 | 29 |
| Mandaat van de Commissaris (dochterondernemingen) | 78 | 46 |
| Controle-opdrachten voorzien door het Wetboek van Vennootschappen (Aedifica NV) | 10 | 20 |
| Andere controle-opdrachten (comfort letter, enz.) (Aedifica NV) | 0 | 36 |
| Belastingadviesopdrachten | 0 | 0 |
| Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten | 0 | 0 |
| TOTAAL | 124 | 131 |
De op de balans geboekte uitgestelde belastingen zijn te wijten aan de acquisities van vastgoedbeleggingen in het buitenland.
Ze vloeien voort uit het tijdelijk verschil tussen reële waarde en fiscale boekwaarde van de gebouwen in kwestie.
De bewegingen van uitgestelde belastingen zien eruit als volgt (zie ook toelichting 24):
| (x 1.000 €) | Activa | Passiva |
|---|---|---|
| BOEKWAARDE OP 1/07/2014 | 244 | 0 |
| Herkomsten | 142 | 0 |
| Afwikkelingen | -276 | -261 |
| Wijzigingen in de consolidatiekring | 0 | -2.174 |
| BOEKWAARDE OP 30/06/2015 | 110 | -2.435 |
| (x 1.000 €) | Activa | Passiva |
| BOEKWAARDE OP 1/07/2015 | 110 | -2.435 |
| Herkomsten | 763 | 147 |
|---|---|---|
| Afwikkelingen | -197 | -593 |
| Wijzigingen in de consolidatiekring | 0 | 0 |
| BOEKWAARDE OP 30/06/2016 | 676 | -2.881 |
Overeenkomstig IFRS 13 worden de elementen van de balans waarvoor de reële waarde berekend kan worden hieronder weergegeven en onderverdeeld in niveaus zoals gedefinieerd door IFRS 13:
| (x 1.000 €) | Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 | In de balans opgenomen bedragen 2016 |
|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | - | - | 1.152.213 | 1.152.213 |
| Activa bestemd voor verkoop | - | - | 4.621 | 4.621 |
| Financiële vaste activa | - | 794 | - | 794 |
| Handelsvorderingen | - | 3.880 | - | 3.880 |
| Belastingvorderingen en andere vlottende activa | - | 1.374 | - | 1.374 |
| Kas en kasequivalenten | 4.947 | - | - | 4.947 |
| Langlopende financiële schulden (a. Kredietinstellingen) | - | -450.462 | - | -447.721 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | - | -47.382 | - | -47.382 |
| Kortlopende financiële schulden (a. Kredietinstellingen) | - | -31.027 | - | -31.027 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden (b. Andere) | - | -14.216 | - | -14.216 |
| (x 1.000 €) | Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 | In de balans opgenomen bedragen |
|---|---|---|---|---|
| 2015 | ||||
| Vastgoedbeleggingen | - | - | 1.003.358 | 1.003.358 |
| Activa bestemd voor verkoop | - | - | 1.805 | 1.805 |
| Financiële vaste activa | - | 1.397 | - | 1.397 |
| Handelsvorderingen | - | 4.352 | - | 4.352 |
| Belastingvorderingen en andere vlottende activa | - | 962 | - | 962 |
| Kas en kasequivalenten | 3.598 | - | - | 3.598 |
| Langlopende financiële schulden (a. Kredietinstellingen) | - | -342.970 | - | -340.752 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | - | -39.320 | - | -39.320 |
| Kortlopende financiële schulden (a. Kredietinstellingen) | - | -25.897 | - | -25.897 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden (b. Andere) | - | -8.484 | - | -8.484 |
In bovenstaande tabel is de reële waarde van indekkingsinstrumenten opgenomen in de lijnen "financiële vaste activa" en "andere langlopende financiële verplichtingen", zoals opgedeeld in toelichting 32.
De Vennootschap heeft zich ertoe verbonden de belangen zonder zeggenschap in Aedifica Luxemburg I SARL, Aedifica Luxemburg II SARL en Aedifica Luxemburg III SARL in handen van derden (6% van het kapitaal) over te nemen indien deze laatste hun verkoopopties zouden uitoefenen. De uitoefenprijs van zulke opties toegestaan aan aandeelhouders zonder zeggenschap wordt opgenomen op de lijn "I.C.b. Andere langlopende financiële verplichtingen – Andere" (zie toelichtingen 32 en 47).
Het verslag van de commissaris wordt waarheidsgetrouw weergegeven en er is, voor zover dat Aedifica weet, geen enkel gegeven weggelaten dat de informatie onvolledig of misleidend zou maken.
Overeenkomstig de wettelijke bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van ons mandaat van commissaris. Dit verslag omvat ons oordeel over de geconsolideerde balans op 30 juni 2016, het geconsolideerd overzicht van de gerealiseerde en nietgerealiseerde resultaten, het geconsolideerd globaal resultaat, het geconsolideerd overzicht van de variaties in het geconsolideerde eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht voor het boekjaar afgesloten op 30 juni 2016 en over de toelichting (alle stukken gezamenlijk de "Geconsolideerde Jaarrekening") en omvat tevens ons verslag betreffende overige door wet- en regelgeving gestelde eisen.
Wij hebben de controle uitgevoerd van de Geconsolideerde Jaarrekening van Aedifica NV (de "Vennootschap") en haar dochterondernemingen (samen "de Groep") over het boekjaar afgesloten op 30 juni 2016, opgesteld op grond van de International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie, met een geconsolideerd balanstotaal van € 1.173.162 duizend en waarvan de geconsolideerde resultatenrekening afsluit met een winst van het boekjaar van € 40.266 duizend.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de Geconsolideerde Jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards, zoals goedgekeurd door de Europese Unie. Deze verantwoordelijkheid omvat: het opzetten, implementeren en in stand houden van een interne controle met betrekking tot het opstellen en de getrouwe weergave van de Geconsolideerde Jaarrekening die geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of het maken van fouten bevat; het kiezen en toepassen van geschikte waarderingsregels; en het maken van boekhoudkundige schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.
Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel over deze Geconsolideerde Jaarrekening tot uitdrukking te brengen op basis van onze controle. Wij hebben onze controle volgens de internationale controlestandaarden (ISA's) uitgevoerd. Die standaarden vereisen dat wij aan de deontologische vereisten voldoen alsook de controle plannen en uitvoeren teneinde een redelijke mate van zekerheid te verkrijgen dat de Geconsolideerde Jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.
Een controle omvat werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de in de Geconsolideerde Jaarrekening opgenomen bedragen en toelichtingen. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de beoordeling door de commissaris, met inbegrip van diens inschatting van de risico's van een afwijking van materieel belang in de Geconsolideerde Jaarrekening als gevolg van fraude of van fouten.
Bij het maken van die risico-inschatting neemt de commissaris de bestaande interne controle van de Groep in aanmerking die relevant is voor het opstellen van de Geconsolideerde Jaarrekening die een getrouw beeld geeft, teneinde controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn, maar die niet gericht zijn op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de bestaande interne controle van de Groep. Een controle omvat tevens een evaluatie van de geschiktheid van de gehanteerde waarderingsregels en van de redelijkheid van de door het bestuursorgaan gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van de presentatie van de Geconsolideerde Jaarrekening als geheel.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de Vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen en wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om daarop ons oordeel te baseren.
Naar ons oordeel geeft de Geconsolideerde Jaarrekening van de Groep per 30 juni 2016 een getrouw beeld van het vermogen en van de financiële toestand van het geconsolideerd geheel alsook van haar geconsolideerde resultaten en van haar geconsolideerde kasstromen voor het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening, in overeenstemming met artikel 119 van het Wetboek van vennootschappen.
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de van toepassing zijnde bijkomende norm uitgegeven door het Instituut van de Bedrijfsrevisoren, zoals gepubliceerd in het Belgisch Staatblad op 28 augustus 2013 (de "Bijkomende Norm"), is het onze verantwoordelijkheid om bepaalde procedures uit te voeren aangaande de naleving, in alle van materieel belang zijnde opzichten, van bepaalde wettelijke en reglementaire verplichtingen, zoals gedefinieerd in de Bijkomende Norm. Op grond hiervan, doen wij de volgende bijkomende verklaring die niet van aard is om de draagwijdte van ons oordeel over de Geconsolideerde Jaarrekening te wijzigen:
Brussel, 2 september 2016 Ernst & Young Bedrijfsrevisoren BCVBA Commissaris vertegenwoordigd door Jean-François Hubin*, Vennoot * Handelend in naam van een BVBA
De statutaire jaarrekening van Aedifica NV, op basis van de IFRS-normen, wordt hieronder samengevat overeenkomstig artikel 105 van het Wetboek van Vennootschappen.
De volledige versie van de statutaire jaarrekening van Aedifica NV, samen met het beheersverslag en het verslag van de commissaris zal binnen de wettelijke termijn bij de Nationale Bank van België neergelegd worden en kan gratis verkregen worden via het internet (www.aedifica.be) of op aanvraag op de maatschappelijke zetel.
De commissaris heeft een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud van de statutaire jaarrekening gegeven.
| Boekjaar afgesloten op 30 juni (x 1.000 €) | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|
| I. | Huurinkomsten | 53.438 | 47.178 |
| II. | Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren | 0 | 0 |
| III. | Met verhuur verbonden kosten | -34 | -84 |
| Nettohuurresultaat | 53.404 | 47.094 | |
| IV. | Recuperatie van vastgoedkosten | 25 | 32 |
| V. | Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | 1.847 | 1.687 |
| VI. | Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur |
0 | 0 |
| VII. | Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | -1.847 | -1.687 |
| VIII. | Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | -1.454 | -1.563 |
| Vastgoedresultaat | 51.975 | 45.563 | |
| IX. | Technische kosten | -1.118 | -1.071 |
| X. | Commerciële kosten | -584 | -492 |
| XI. | Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen | -119 | -131 |
| XII. | Beheerkosten vastgoed | -1.032 | -892 |
| XIII. | Andere vastgoedkosten | -1.197 | -1.567 |
| Vastgoedkosten | -4.050 | -4.153 | |
| Operationeel vastgoedresultaat | 47.925 | 41.410 | |
| XIV. | Algemene kosten van de vennootschap | -6.275 | -5.230 |
| XV. | Andere operationele opbrengsten en kosten | 997 | 915 |
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille | 42.647 | 37.095 | |
| XVI. | Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 731 | 428 |
| XVII. | Resultaat verkoop andere niet-financiële activa | 0 | 0 |
| XVIII. | Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 12.637 | 12.105 |
| XIX. | Ander portefeuilleresultaat | 1.046 | 1.792 |
| Operationeel resultaat | 57.061 | 51.420 | |
| XX. | Financiële opbrengsten | 2.543 | 1.474 |
| XXI. | Netto-interestkosten | -11.938 | -12.720 |
| XXII. | Andere financiële kosten | -1.067 | -787 |
| XXIII. | Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -5.590 | 461 |
| Financieel resultaat | -16.052 | -11.572 | |
| Resultaat voor belastingen | 41.009 | 39.848 | |
| XXIV. | Vennootschapsbelasting | -668 | -404 |
| XXV. | Exit taks | 0 | 0 |
| Belastingen | -668 | -404 | |
| Nettoresultaat | 40.341 | 39.444 | |
| Gewoon resultaat per aandeel (€) | 2,86 | 3,70 | |
| Verwaterd resultaat per aandeel (€) | 2,86 | 3,70 |
| Boekjaar afgesloten op 30 juni (x 1.000 €) | 2016 | 2015 | ||
|---|---|---|---|---|
| I. | Nettoresultaat | 40.341 | 39.444 | |
| II. | Gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten herbruikbaar in de resultatenrekening | |||
| A. | Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
0 | -3.517 | |
| B. | Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomdekking zoals gedefinieerd in IRFS |
-3.893 | -181 | |
| H. | Andere elementen van het globaal resultaat, na belasting | 0 | 0 | |
| Gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten | 36.448 | 35.746 |
| ACTIVA | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|
| Boekjaar afgesloten op 30 juni (x 1.000 €) | |||
| I. | Vaste activa | ||
| A. | Goodwill | 1.856 | 1.856 |
| B. | Immateriële vaste activa | 119 | 102 |
| C. | Vastgoedbeleggingen | 986.575 | 909.048 |
| D. | Andere materiële vaste activa | 1.623 | 1.833 |
| E. | Financiële vaste activa | 91.869 | 80.252 |
| F. | Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 |
| G. | Handelsvorderingen en andere vaste activa | 0 | 0 |
| H. | Uitgestelde belastingen - activa | 0 | 110 |
| Totaal vaste activa | 1.082.042 | 993.201 | |
| II. | Vlottende activa | ||
| A. | Activa bestemd voor verkoop | 807 | 1.805 |
| B. | Financiële vlottende activa | 0 | 0 |
| C. | Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 |
| D. Handelsvorderingen | 3.719 | 4.222 | |
| E. | Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 29.495 | 6.049 |
| F. | Kas en kasequivalenten | 3.551 | 2.639 |
| G. | Overlopende rekeningen | 923 | 897 |
| Totaal vlottende activa | 38.495 | 15.612 | |
| TOTAAL ACTIVA | 1.120.537 | 1.008.813 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Boekjaar afgesloten op 30 juni (x 1.000 €) | ||
| EIGEN VERMOGEN | ||
| A. Kapitaal |
364.467 | 360.633 |
| B. Uitgiftepremies |
155.509 | 151.388 |
| C. Reserves |
56.986 | 43.285 |
| a. Wettelijke reserve | 0 | 0 |
| b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed | 107.923 | 93.599 |
| c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-20.032 | -20.032 |
| d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-23.560 | -19.667 |
| e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-18.256 | -18.718 |
| h. Reserve voor eigen aandelen | 0 | 0 |
| k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland | 110 | 244 |
| m. Andere reserves | 0 | 0 |
| n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren | 10.801 | 7.859 |
| D. Nettoresultaat van het boekjaar |
40.341 | 39.444 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 617.303 | 594.750 |
| VERPLICHTINGEN | ||
| I. Langlopende verplichtingen |
||
| A. Voorzieningen |
0 | 0 |
| B. Langlopende financiële schulden |
||
| a. Kredietinstellingen | 413.215 | 337.913 |
| C. Andere langlopende financiële verplichtingen |
46.055 | 38.049 |
| a. Toegelaten afdekkingsinstrumenten | 46.055 | 38.049 |
| b. Andere | 0 | 0 |
| D. Handelsschulden en andere langlopende schulden |
0 | 0 |
| E. Andere langlopende verplichtingen |
0 | 0 |
| F. Uitgestelde belastingen - verplichtingen |
213 | 0 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 459.483 | 375.962 |
| II. Kortlopende verplichtingen |
||
| A. Voorzieningen |
0 | 0 |
| B. Kortlopende financiële schulden |
||
| a. Kredietinstellingen | 31.027 | 25.663 |
| C. Andere kortlopende financiële verplichtingen |
0 | 0 |
| D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden |
||
| a. Exit taks | 143 | 114 |
| b. Andere | 8.099 | 8.057 |
| E. Andere kortlopende verplichtingen |
0 | 0 |
| F. Overlopende rekeningen |
4.482 | 4.267 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 43.751 | 38.101 |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 503.234 | 414.063 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 1.120.537 | 1.008.813 |
| Boekjaar afgesloten op 30 juni (x 1.000 €) |
1/07/2014 | Kapitaal verhoging in speciën |
Kapitaal verhoging in natura |
Verwerving / verkoop eigen aandelen |
Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet gerealiseerde |
Verwerking van het resultaat |
Afrondings verschil |
30/06/2015 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kapitaal | 264.231 | 78.812 | 17.591 | 0 | resultaten 0 |
0 | -1 | 360.633 |
| Uitgiftepremies | 64.729 | 70.580 | 16.079 | 0 | 0 | 0 | 0 | 151.388 |
| Reserves | 47.818 | 0 | 0 | 56 | -3.698 | -891 | 0 | 43.285 |
| a. Wettelijke reserve | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed |
91.800 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1.799 | 0 | 93.599 |
| c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-16.516 | 0 | 0 | 0 | -3.517 | 0 | 1 | -20.032 |
| d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-19.484 | 0 | 0 | 0 | -181 | -1 | -1 | -19.667 |
| e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-15.729 | 0 | 0 | 0 | 0 | -2.989 | 0 | -18.718 |
| h. Reserve voor eigen aandelen |
-56 | 0 | 0 | 56 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 244 | 0 | 244 |
| m. Andere reserves | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
7.803 | 0 | 0 | 0 | 0 | 56 | 0 | 7.859 |
| Resultaat van het boekjaar | 18.582 | 0 | 0 | 0 | 39.444 | -18.582 | 0 | 39.444 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 395.360 | 149.392 | 33.670 | 56 | 35.746 | -19.473 | -1 | 594.750 |
| Boekjaar afgesloten op 30 juni (x 1.000 €) |
1/07/2015 | Kapitaal verhoging in speciën |
Kapitaal verhoging in natura |
Verwerving / verkoop eigen aandelen |
Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten |
Verwerking van het resultaat |
Afrondings verschil |
30/06/2016 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kapitaal | 360.633 | 1 | 3.833 | 0 | 0 | 0 | 0 | 364.467 |
| Uitgiftepremies | 151.388 | 0 | 4.121 | 0 | 0 | 0 | 0 | 155.509 |
| Reserves | 43.285 | 0 | 0 | 0 | -3.893 | 17.594 | 0 | 56.986 |
| a. Wettelijke reserve | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed |
93.599 | 0 | 0 | 0 | 0 | 14.325 | -1 | 107.923 |
| c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-20.032 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -20.032 |
| d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-19.667 | 0 | 0 | 0 | -3.893 | 0 | 0 | -23.560 |
| e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-18.718 | 0 | 0 | 0 | 0 | 461 | 1 | -18.256 |
| h. Reserve voor eigen aandelen |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland |
244 | 0 | 0 | 0 | 0 | -134 | 0 | 110 |
| m. Andere reserves | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
7.859 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2.942 | 0 | 10.801 |
| Resultaat van het boekjaar | 39.444 | 0 | 0 | 0 | 40.341 | -39.444 | 0 | 40.341 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 594.750 | 1 | 7.954 | 0 | 36.448 | -21.850 | 0 | 617.303 |
| VOORGESTELDE VERWERKING | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Boekjaar afgesloten op 30 juni (x 1.000 €) | ||
| A. Nettoresultaat | 40.341 | 39.444 |
| B. Toevoeging/onttrekking reserves (-/+) | 8.501 | 14.653 |
| 1. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor het (positieve of negatieve) saldo van de variaties in de reële waarde | ||
| van vastgoed (-/+) | ||
| - boekjaar | 18.066 | 13.898 |
| - vorige boekjaren - realisatie vastgoed |
0 731 |
0 428 |
| 2. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding | -4.382 | 0 |
| van vastgoedbeleggingen (-/+) | ||
| 3. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (-) |
||
| - boekjaar | -135 | 0 |
| - vorige boekjaren | 0 | 0 |
| 4. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+) |
||
| - boekjaar | 0 | 0 |
| - vorige boekjaren | 0 | 0 |
| 5. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (-) |
||
| - boekjaar | -5.456 | 461 |
| - vorige boekjaren | 0 | 0 |
| 6. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+) |
||
| - boekjaar | 0 | 0 |
| - vorige boekjaren | 0 | 0 |
| 7. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor het saldo van de wisselkoersverschillen op monetaire activa en passiva (-/+) |
0 | 0 |
| 8. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland (-/+) | -324 | -134 |
| 9. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor de ontvangen dividenden bestemd voor de terugbetaling van financiële schulden (-/+) |
0 | 0 |
| 10. Toevoeging aan/onttrekking van andere reserves (-/+) | 0 | 0 |
| 11. Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren (-/+) | 0 | 0 |
| C. Vergoeding voor het kapitaal overeenkomstig artikel 13, § 1, lid 1 | 25.778 | 20.341 |
| D. Vergoeding voor het kapitaal, -andere dan C | 4.014 | 1.508 |
| Over te dragen resultaat | 2.048 | 2.942 |
| NIET-UITKEERBAAR EIGEN VERMOGEN VOLGENS ARTIKEL 617 VAN HET WETBOEK VAN VENNOOTSCHAPPEN (x 1.000 €) |
2016 | 2015 |
| Gestort kapitaal of, als dit hoger ligt, opgevraagd kapitaal (+) | 364.467 | 360.633 |
| Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies (+) | 155.509 | 151.388 |
| Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (+) | 126.721 | 107.924 |
| Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatie-rechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-24.415 | -20.032 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-) |
-23.695 | -19.667 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-) |
-23.712 | -18.256 |
| Reserve voor het saldo van de wisselkoersverschillen op monetaire activa en passiva (+) | 0 | 0 |
| Reserve voor de omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening van een buitenlandse activiteit (+/-) | 0 | 0 |
| Reserve voor het saldo van de prestaties in de reële waarde van financiële activa beschikbaar voor de verkoop (+/-) | 0 | 0 |
| Reserve voor actuariële winsten en verliezen van toegezegde pensioenregelingen (+) | 0 | 0 |
| Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland (+) | -213 | 110 |
| Reserve voor de ontvangen dividenden bestemd voor de terugbetaling van financiële schulden (+) | 0 | 0 |
| Andere door de algemene vergadering onbeschikbaar verklaarde reserves (+) | 0 | 0 |
| Wettelijke reserve (+) | 0 | 0 |
| Niet-uitkeerbaar eigen vermogen volgens Artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen | 574.662 | 562.100 |
| Nettoactief | 617.303 | 594.750 |
| Dividenduitkering | -29.793 | -21.849 |
| Nettoactief na uitkering | 587.510 | 572.901 |
| Resterende marge na uitkering | 12.848 | 10.801 |
De vennootschap heeft de vorm van een naamloze vennootschap met de benaming "AEDIFICA".
De vennootschap is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap ("OGVV"), onderworpen aan de Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (de "Wet") alsook aan het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen (het "Koninklijk Besluit") (hierna samen "de GVV wetgeving").
De maatschappelijke benaming van de vennootschap en het geheel van de documenten die van haar uitgaan, bevatten de vermelding "openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht" of "openbare GVV naar Belgisch recht" of "OGVV naar Belgisch recht" of worden onmiddellijk gevolgd door deze woorden.
De vennootschap doet een publiek beroep op het spaarwezen in de zin van het artikel 438 van het Wetboek der Vennootschappen.
De maatschappelijke en administratieve zetel is gevestigd aan de Louizalaan 331-333 in 1050 Brussel.
De zetel kan overal in België verplaatst worden, mits naleving van de wetgeving op het taalgebruik in administratieve zaken, door eenvoudige beslissing van de raad van bestuur die over alle volmachten beschikt om de daaruit voortvloeiende statutenwijziging in een authentieke akte te laten vaststellen.
De naamloze vennootschap naar Belgisch recht Aedifica werd opgericht door Bank Degroof NV en GVA Finance Comm. VA krachtens een akte die op 7 november 2005 werd verleden voor meester Bertrand Nerincx, geassocieerd notaris te Brussel, en gepubliceerd in de Bijlagen van het Belgisch Staatsblad van 23 november 2005 onder het nummer 20051123/05168061.
Aedifica werd op 8 december 2005 erkend als vastgoedbevak door de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen (CBFA), thans FSMA. Op 17 oktober 2014 werd Aedifica as GVV erkend door de FSMA.
De vennootschap is ingeschreven in het rechtspersonenregister (RPR) van Brussel onder het nummer 0877.248.501.
De vennootschap werd opgericht voor onbepaalde duur.
De vennootschap heeft tot uitsluitend doel:
Onder vastgoed wordt verstaan, het "vastgoed" in de zin van de GVV wetgeving.
In het kader van de terbeschikkingstelling van onroerende goederen, kan de vennootschap met name alle activiteiten uitoefenen die verband houden met de oprichting, de verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling, de verwerving, de vervreemding, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen.
Als bijkomende of tijdelijke activiteit mag de vennootschap beleggen in effecten die geen vastgoed zijn in de zin van de GVV wetgeving, voor zover deze verhandelbaar zijn op een gereglementeerde markt. Deze beleggingen zullen worden uitgevoerd in overeenstemming met het risicobeheerbeleid aangenomen door de vennootschap en zullen gediversifieerd zijn, zodat zij een
passende risicodiversificatie verzekeren. Zij mag eveneens niet-toegewezen liquide middelen aanhouden in alle munten in de vorm van een zicht- of termijndeposito of in de vorm van enig ander gemakkelijk verhandelbaar monetair instrument.
De vennootschap mag bovendien verrichtingen op afdekkingsinstrumenten aangaan, voor zover deze laatste uitsluitend dienen om het risico van de rentevoet en de wisselkoers af te dekken in het kader van de financiering en het beheer van het vastgoed van de vennootschap, met uitsluiting van speculatieve verrichtingen.
De vennootschap mag een of meerdere onroerende goederen in leasing nemen of geven. Het in leasing geven van onroerende goederen met aankoopoptie, mag uitsluitend als bijkomende activiteit worden uitgeoefend, tenzij de onroerende goederen bestemd zijn voor doeleinden van algemeen belang, met inbegrip van sociale huisvesting en onderwijs (in dit geval mag de activiteit als hoofdactiviteit worden uitgeoefend).
De vennootschap mag ook alle verrichtingen en studies uitvoeren die betrekking hebben op alle onroerende goederen zoals hiervoor beschreven, en mag alle handelingen stellen die betrekking hebben op onroerende goederen, zoals de aankoop, de verbouwing, de inrichting, de verhuur, de gemeubileerde verhuur, de onderverhuring, het beheer, de ruil, de verkoop, de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel van mede-eigendom, zich inlaten met alle ondernemingen met een doel dat soortgelijk of aanvullend is aan het hare door middel van fusie of anderszins, voor zover deze handelingen toegelaten zijn door de GVV wetgeving en, in het algemeen, alle handelingen verrichten die rechtstreeks of onrechtstreeks verbonden zijn met haar doel.
De vennootschap mag niet:
Het boekjaar begint op 1 juli van elk jaar en eindigt op 30 juni van het volgende jaar. Aan het eind van elk boekjaar worden de boeken afgesloten en stelt de raad van bestuur de jaarrekening op. De jaarrekening bestaat uit de balans, de resultatenrekening en de bijlage die één geheel vormen.
De jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen van de vennootschap die de geconsolideerde rekeningen van de vennootschap en het verslag van de commissaris bevatten, worden ter beschikking van de aandeelhouders gesteld, conform de bepalingen die toepasselijk zijn op emittenten van financiële instrumenten die toegelaten zijn tot de verhandeling op een gereglementeerde markt. De jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen van de vennootschap en de jaarrekeningen worden op de website van de vennootschap gepubliceerd.
De raad van bestuur stelt vervolgens een verslag op, "beheersverslag" genoemd, waarin hij rekenschap aflegt van zijn beheer. De commissaris stelt met het oog op de algemene vergadering een schriftelijk en gedetailleerd verslag op, "controleverslag" genoemd.
De gewone algemene vergadering komt van rechtswege samen op de vierde vrijdag van de maand oktober om 15 uur.
Een algemene vergadering moet telkens door de raad van bestuur worden samengeroepen als de aandeelhouders die een vijfde van het kapitaal vertegenwoordigen dat vragen. Een of meer aandeelhouders die samen minstens 3% van het maatschappelijk kapitaal bezitten kunnen, onder de voorwaarden die het Wetboek van vennootschappen voorziet, eveneens vragen om punten op de agenda van algemene vergaderingen te plaatsen en voorstellen tot besluit indienen met betrekking tot op de agenda opgenomen of daarin op te nemen te behandelen onderwerpen. De oproepingen worden overeenkomstig de toepasselijke bepalingen uit het Wetboek van vennootschappen opgesteld en medegedeeld.
De commissaris van Aedifica die officieel is erkend door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA), is Ernst & Young Bedrijfsrevisoren bcvba, vertegenwoordigd door Jean-François Hubin vennoot, gevestigd in 2 De Kleetlaan te 1831 Diegem.
De commissaris heeft onbeperkt controlerecht op de transacties van de vennootschap.
De erkende commissaris werd voor 3 jaar benoemd tijdens de buitengewone algemene vergadering van 24 oktober 2014 en ontvangt voor de controle van de jaarrekeningen een vaste geïndexeerde vergoeding van 29.100 € excl. BTW per jaar.
Sinds de inwerkingtreding van het Koninklijk besluit van 7 december 2010, werd de opdracht van Bank Degroof Petercam NV als bewaarder stopgezet.
Om elk belangenconflict te vermijden, wordt de vastgoedportefeuille van Aedifica gecontroleerd door drie onafhankelijke vastgoeddeskundigen, namelijk:
Conform de GVV-wetgeving schatten de deskundigen de volledige portefeuille elk kwartaal en bepaalt hun waardering de boekhoudkundige waarde ("Reële waarde") van de gebouwen opgenomen in de jaarrekening.
Sinds 1 januari 2011 wordt de bezoldiging van de deskundigen exclusief BTW bepaald op basis van een forfait per soort van de getaxeerde goederen.
Voor de evaluaties wordt gebruik gemaakt van diverse klassieke benaderingen:
Aedifica heeft overeenkomsten met betrekking tot de financiële dienst gesloten met de volgende twee banken:
De bezoldiging van de financiële dienst is bijna volledig gebaseerd op het bedrag van het dividend. Deze bedroeg 40 k€ voor het boekjaar 2015/2016 (64 k€ voor het boekjaar 2014/2015).
De statuten van de vennootschap liggen ter inzage op de griffie van de rechtbank van koophandel van Brussel en kunnen ook worden geraadpleegd op de website www.aedifica.be.
De statutaire en geconsolideerde rekeningen van Aedifica worden volgens de wettelijke bepalingen neergelegd bij de Nationale Bank van België. De beslissingen inzake de benoemingen en de herroepingen van de leden van de raad van bestuur worden gepubliceerd in de Bijlagen van het Belgisch Staatsblad. De bijeenroepingen van de algemene vergaderingen worden gepubliceerd in de Bijlagen van het Belgisch Staatsblad en in twee financiële dagbladen.
Deze bijeenroepingen en alle andere documenten met betrekking tot de algemene vergaderingen kunnen gelijktijdig worden geraadpleegd op de website www.aedifica.be. Alle persberichten, jaar- en halfjaarverslagen en andere financiële mededelingen van de groep Aedifica zijn beschikbaar op de website www.aedifica.be. De verslagen van de commissaris en van de vastgoeddeskundigen zijn eveneens raadpleegbaar in het jaarverslag dat op de website www.aedifica.be is opgenomen. Gedurende de geldigheidsduur van het registratiedocument kunnen de volgende documenten geraadpleegd worden op de hoofdzetel van de vennootschap of op de website www.aedifica.be:
Rekening houdende met het wettelijke stelsel van de GVV's in het algemeen en van de residentiële GVV's in het bijzonder kan het aandeel Aedifica een interessante belegging vormen voor zowel particuliere als institutionele beleggers.
De jaarlijkse financiële verslagen (die de geconsolideerde jaarrekeningen, – en een verkorte versie van de statutaire jaarrekeningen -, het geconsolideerd beheersverslag, het verslag van de commissaris en het verslag van de deskundige omvatten), de tussentijdse verklaringen, de halfjaarlijkse financiële verslagen, de beschrijving van de financiële situatie, informatie betreffende verbonden partijen, en de historische informatie betreffende de dochterondernemingen van Aedifica voor de boekjaren 2012/2013, 2013/2014 en 2014/2015 worden door verwijzing in dit jaarlijks financieel verslag opgenomen en kunnen op de hoofdzetel of op de website (www.aedifica.be) van Aedifica worden geraadpleegd.
De financiële of commerciële toestand van de groep is sinds het einde van het vorige boekjaar, waarvan de gecontroleerde jaarrekeningen of de tussentijdse jaarrekeningen werden gepubliceerd, niet significant gewijzigd.
Overeenkomstig artikelen 558 en 560 van het Wetboek van vennootschappen kunnen de rechten van de aandeelhouders enkel door een buitengewone algemene vergadering worden gewijzigd. Het document met de informatie over de in de artikelen 533ter en 540 van het Wetboek van vennootschappen bedoelde rechten van de aandeelhouders kan op de website (www.aedifica.be) van Aedifica worden geraadpleegd.
Zie sectie "risicofactoren" van dit jaarlijks financieel verslag.
Ter vervollediging van sectie 1.3 hierboven, wordt de geschiedenis van Aedifica gekenmerkt door haar beursintroductie op 23 oktober 2006 (zie "Aedifica op de beurs", sectie 1) alsook door de talrijke verwervingsoperaties die sinds haar oprichting hebben plaatsgevonden (uitvoerig beschreven in de occasionele persberichten, de periodieke persberichten, jaarlijkse financiële verslagen en de halfjaarlijkse financiële verslagen) en die geleid hebben tot de opbouw van een portefeuille vastgoedbeleggingen van meer dan 1 miljard €.
De voornaamste aandeelhouders van Aedifica beschikken niet over andere stemrechten dan diegene die voortvloeien uit hun participatie in het maatschappelijk kapitaal (in de zin van punt 18.2 van bijlage I van Verordening (EG) Nr. 809/2004).
De heer Olivier Lippens, voorzitter van de raad van bestuur van Aedifica NV en de heer Stefaan Gielens, CEO van Aedifica NV, verklaren, in naam en voor rekening van Aedifica NV dat, voor zover hen bekend:
De heer Olivier Lippens, voorzitter van de raad van bestuur van Aedifica NV, en de heer Stefaan Gielens, CEO van Aedifica NV, verklaren dat, na het treffen van alle redelijke maatregelen om zulks te garanderen en voor zover hun bekend, de gegevens in het registratiedocument in overeenstemming zijn met de werkelijkheid en dat geen gegevens zijn weggelaten waarvan de vermelding de strekking van het registratiedocument zou wijzigen.
Aedifica NV verklaart dat de inlichtingen verstrekt door de deskundigen en de erkende commissaris getrouw werden overgenomen en werden opgenomen met hun toesteming. Voor zover Aedifica NV op de hoogte is en in staat is om dit te verzekeren in het licht van gegevens die door derde partijen werden gepubliceerd, werd geen enkel feit weggelaten waardoor de weergegeven informatie fout of bedrieglijk zou worden.
Dit jaarverslag bevat verklaringen die betrekking hebben op de toekomst. Dergelijke verklaringen zijn gebaseerd op schattingen en vooruitzichten van de vennootschap en bevatten van nature onbekende risico's, onzekere elementen en andere factoren die tot gevolg zouden kunnen hebben dat de resultaten, de financiële toestand, de performantie en de prestaties zullen verschillen van deze die uitdrukkelijk of impliciet zijn meegedeeld in deze op de toekomst gerichte verklaringen. Gelet op deze onzekere factoren houden de op de toekomst gerichte verklaringen geen enkele garantie in.
De raad van bestuur van Aedifica NV verklaart dat er geen enkele tussenkomst van overheidswege, geen enkel rechtsgeding of scheidsrechterlijke procedure bestaat, die een relevante invloed zou kunnen hebben op de financiële toestand of op de rentabiliteit van Aedifica NV en dat er, bij haar weten, geen situaties of feiten zijn die aanleiding zouden kunnen geven tot dergelijke overheidstussenkomsten, rechtsgedingen of scheidsrechterlijke procedures.
De raad van bestuur van de Vennootschap verklaart dat, bij zijn weten:
dat er geen enkele familiale band bestaat tussen de bestuurders en/of de leden van het directiecomité.
1
| Datum | Aard van de operatie | Bedrag van het maatschappelijk kapitaal (€) |
Aantal aandelen |
|---|---|---|---|
| 7 november 2005 | Initieel kapitaal door geldelijke inbreng bij oprichting (Bank Degroof en GVA Finance) | 2.500.000,00 | 2.500 |
| 2.500.000,00 | 2.500 | ||
| 29 december 2005 | Kapitaalverhoging door inbreng in geld | 4.750.000,00 | 4.750 |
| Fusie door opslorping van de naamloze vennootschap "Jacobs Hotel Company" | 100.000,00 | 278 | |
| Fusie door opslorping van de naamloze vennootschap "Oude Burg Company" | 3.599.587,51 | 4.473 | |
| Incorporatie in het kapitaal van het bedrag van de meerwaarde van de herevaluatie en van de beschikbare reserve |
4.119.260,93 | ||
| Kapitaalvermindering | -4.891.134,08 | ||
| 10.177.714,56 | 12.001 | ||
| 23 maart 2006 | Fusie door opslorping van de naamloze vennootschap "Sablon-Résidence de l'Europe" | 1.487.361,15 | 11.491 |
| Fusie door opslorping van de naamloze vennootschap "Bertimo" | 1.415.000,00 | 3.694 | |
| Fusie door opslorping van de naamloze vennootschap "Le Manoir" | 1.630.000,00 | 3.474 | |
| Fusie door opslorping van de naamloze vennootschap "Olphi" | 800.000,00 | 2.314 | |
| Fusie door opslorping van de naamloze vennootschap "Services et Promotion de la Vallée (SPV)" |
65.000,00 | 1.028 | |
| Fusie door opslorping van de naamloze vennootschap "Emmane" | 2.035.000,00 | 5.105 | |
| Fusie door opslorping van de naamloze vennootschap "Ixelinvest" | 219,06 | 72 | |
| Fusie door opslorping van de naamloze vennootschap "Imfina" Kapitaalverhoging door inbreng van de handelszaak van de naamloze vennootschap |
1.860,95 908.000,00 |
8 908 |
|
| "Immobe" | |||
| Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Lombard 32) | 2.500.000,00 | 2.500 | |
| Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Complex Laken - Nieuwbrug en de Goede 24-28) | 109.115.000,00 | 10.915 | |
| 31.935.155,52 | 53.510 | ||
| 24 mei 2006 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Complex Louiza 331-333) | 8.500.000,00 40.435.155,52 |
8.500 62.010 |
| 17 augustus 2006 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Laken 119 en 123-125) | 1.285.000,00 | 1.285 |
| Fusie door gedeeltelijke splitsing van de naamloze vennootschap "Financière Wavrienne" | 5.400.000,00 | 5.400 | |
| Fusie door gemengde splitsing van de naamloze vennootschap "Château Chenois" | 123.743,15 | 14.377 | |
| Fusie door opslorping van de naamloze vennootschap "Medimmo" | 1.000.000,00 | 2.301 | |
| Fusie door opslorping van de naamloze vennootschap "Cledixa" | 74.417,64 | 199 | |
| Fusie door opslorping van de naamloze vennootschap "Société de Transport et du Commerce en Afrique" |
62.000,00 | 1.247 | |
| Fusie door gemengde splitsing van de naamloze vennootschap "Hôtel Central & Café Central" |
175.825,75 | 6.294 | |
| 48.556.142,06 | 93.113 | ||
| 26 september 2006 |
Splitsing van het aantal aandelen door 25 | 48.556.142,06 | 2.327.825 |
| Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Hoogstraat en Klooster Hotel) | 11.350.000,00 | 283.750 | |
| 59.906.142,06 | 2.611.575 | ||
| 3 oktober 2006 | Kapitaalverhoging door geldelijke inbreng | 23.962.454,18 | 1.044.630 |
| 83.868.596,24 | 3.656.205 | ||
| 27 maart 2007 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Oudergem 237, 239-241, 266 et 272, Platanen 6 et Winston Churchill 157) |
4.911.972,00 | 105.248 |
| 88.780.568,24 | 3.761.453 | ||
| 17 april 2007 | Fusie door opslorping van de naamloze vennootschap "Legrand CPI" | 337.092,73 | 57.879 |
| Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Livorno 14, 20-24) | 2.100.000,00 | 44.996 | |
| 91.217.660,97 | 3.846.328 | ||
| 28 juni 2007 | Fusie door opslorping van de naamloze vennootschap "Alcasena" | 2.704.128,00 | 342.832 |
| Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Ring) | 3.000.000,00 | 68.566 | |
| 96.921.788,97 | 4.275.726 | ||
| 30 november 2007 | Fusie door gedeeltelijke splitsing van de naamloze vennootschap "Feninvest" | 1.862.497,95 | 44.229 |
| Fusie door gedeeltelijke splitsing van de naamloze vennootschap "Résidence du Golf" | 5.009.531,00 | 118.963 | |
| 103.793.817,92 | 4.438.918 | ||
| 30 juli 2008 | Fusie door gedeeltelijke splitsing van de naamloze vennootschap "Famifamenne" | 2.215.000,00 | 50.387 |
| Fusie door gedeeltelijke splitsing van de naamloze vennootschap "Rouimmo" | 1.185.000,00 107.193.817,92 |
26.956 4.516.261 |
|
| 30 juni 2009 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Gaerveld serviceflats) | 2.200.000,00 | 62.786 |
| 109.393.817,92 | 4.579.047 |
| 30 december 2009 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Freesias) | 4.950.000,00 | 129.110 |
|---|---|---|---|
| 114.343.817,92 | 4.708.157 | ||
| 30 juni 2010 | Fusie door gedeeltelijke splitsing van de naamloze vennootschappen "Carbon", "Eburon", "Hotel Ecu" en "Eurotel" |
11.239.125,00 | 273.831 |
| Fusie door gedeeltelijke splitsing van de naamloze vennootschap "Carlinvest" | 2.200.000,00 | 51.350 | |
| 127.782.942,92 | 5.033.338 | ||
| 15 oktober 2010 | Kapitaalverhoging door inbreng in geld | 51.113.114,26 | 2.013.334 |
| 178.896.057,18 | 7.046.672 | ||
| 8 april 2011 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Project Group Hermibouw) | 1.827.014,06 | 43.651 |
| 180.723.071,24 | 7.090.323 | ||
| 29 juni 2011 | Fusie door opslorping van de naamloze vennootschap "IDM A" | 24.383,89 | 592 |
| 180.747.455,13 | 7.090.915 | ||
| 5 oktober 2011 | Inbreng in natura van de aandelen van de naamloze vennootschap "SIRACAM" | 3.382.709,00 | 86.293 |
| 184.130.164,13 | 7.177.208 | ||
| 12 juli 2012 | Gemengde splitsing van de naamloze vennootschap "S.I.F.I. LOUISE" | 800.000,00 | 16.868 |
| 184.930.164,13 | 7.194.076 | ||
| 7 december 2012 | Kapitaalverhoging door inbreng in geld | 69.348.785,78 | 2.697.777 |
| 254.278.949,91 | 9.891.853 | ||
| 24 juni 2013 | Fusie door overneming van de naamloze vennootschap "Terinvest" | 10.398,81 | 8.622 |
| Fusie door overneming van de gewone commanditaire vennootschap "Kasteelhof-Futuro" | 3.182,80 | 3.215 | |
| 254.292.531,52 | 9.903.690 | ||
| 12 juni 2014 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Binkom) | 12.158.952,00 | 258.475 |
| 266.451.483,52 | 10.162.165 | ||
| 30 juni 2014 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura (terrein in Tienen) | 4.000.000,00 | 86.952 |
| 270.451.483,52 | 10.249.117 | ||
| 24 november 2014 | Keuzedividend | 5.763.329,48 | 218.409 |
| 276.214.813,00 | 10.467.526 | ||
| 4 december 2014 | Fusie door gedeeltelijke splitsing van de naamloze vennootschap "La Réserve Invest" | 12.061.512,94 | 457.087 |
| 288.276.325,94 | 10.924.613 | ||
| 29 juni 2015 | Kapitaalverhoging door inbreng in geld | 82.364.664,56 | 3.121.318 |
| 370.640.990,50 | 14.045.931 | ||
| 2 oktober 2015 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura (terrein in Opwijk) | 523.955,84 | 2 19.856 |
| 371.164.946,34 | 14.065.787 | ||
| 17 december 2015 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Prinsenhof) | 2.748.340,46 | 3 104.152 |
| 373.913.286,80 | 14.169.939 | ||
| 24 maart 2016 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura (terrein in Aarschot Poortvelden) | 582.985,31 | 4 22.093 |
| 374.496.272,11 | 14.192.032 |
1 Aandelen zonder nominale waarde.
2 Deze aandelen zullen genoteerd worden na de onthechting van de coupon betreffende het boekjaar 2015/2016 die in principe zal plaatsvinden op 2 november 2016 en geven recht op een dividend prorata temporis voor het boekjaar 2015/2016. Zij genieten dezelfde rechten en voordelen als de genoteerde aandelen en nemen prorata temporis deel aan de winsten van Aedifica.
3 Deze aandelen werden op 21 december 2015 genoteerd en geven recht op een dividend voor het boekjaar 2015/2016. Zij genieten dezelfde rechten en voordelen als de genoteerde aandelen en nemen deel aan de winsten van Aedifica.
4 Deze aandelen werden op 30 maart 2016 genoteerd en geven recht op een dividend voor het boekjaar 2015/2016. Zij genieten dezelfde rechten en voordelen als de genoteerde aandelen en nemen deel aan de winsten van Aedifica.
Het kapitaal is vastgesteld op driehonderd vierenzeventig miljoen vierhonderd zesennegentigduizend tweehonderd tweeënzeventig euro elf cent 374.496.272,11 EUR). Het is vertegenwoordigd door veertien miljoen honderd tweeënnegentigduizend tweeëndertig (14.192.032) aandelen zonder vermelding van nominale waarde, die ieder één/14.192.032ste van het kapitaal vertegenwoordigen. Deze aandelen zijn volledig onderschreven en volgestort.
De vennootschap kan haar eigen aandelen verwerven door aankoop of kan ze in pand nemen in overeenstemming met de voorwaarden voorzien in het Wetboek van vennootschappen, mits mededeling van de verrichting aan de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA). Ingevolge de beslissing van de Algemene Vergadering van 24 juni 2013, is het de Raad van Bestuur toegestaan eigen aandelen te verwerven, met een maximum van 20 % van het totaal aantal uitgegeven aandelen, aan een eenheidsprijs die niet lager zal mogen zijn dan 90 procent van het gemiddelde van de koers van de laatste 30 dagen van de notering van het aandeel op NYSE Euronext Brussels, noch hoger dan 110 % van het gemiddelde van de koers van de laatste 30 dagen van de notering van het aandeel op NYSE Euronext Brussels, ofwel een maximale stijging of daling van 10 % ten opzichte van de vermelde gemiddelde koers. Deze toelating is verleend voor een hernieuwbare periode van 5 jaar te rekenen vanaf de publicatie in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad van het proces-verbaal van de buitengewone algemene vergadering van 24 juni 2013.
De vennootschap mag haar eigen aandelen vervreemden, in of buiten beurs, aan de voorwaarden vastgesteld door de Raad van Bestuur, zonder voorafgaandelijke toelating van de Algemene Vergadering, mits het respecteren van de toepasselijke marktreglementeringen.
De hiervoor vermelde toelatingen zijn eveneens van toepassing op de verwerving en vervreemding van aandelen van de vennootschap door één of meerdere rechtstreekse dochterondernemingen van deze, in de zin van de wettelijke bepalingen betreffende de verwerving van aandelen van de moedervennootschap door haar dochterondernemingen.
Elke kapitaalverhoging zal gebeuren conform de toepasselijke reglementering, met name het Wetboek van vennootschappen en de GVV wetgeving.
In geval van een kapitaalverhoging door inbreng in geld door een beslissing van de algemene vergadering of in het kader van het toegestane kapitaal zoals voorzien in artikel 6.4., en zonder afbreuk te doen aan de toepassing van de artikels 592 tot 598 van het Wetboek van vennootschappen, mag het voorkeurrecht van de aandeelhouders uitsluitend beperkt of opgeheven worden mits er aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht verleend wordt bij de toekenning van nieuwe effecten. Dit onherleidbaar toewijzingsrecht voldoet aan de volgende voorwaarden die vastgelegd zijn in GVV wetgeving:
Zonder afbreuk aan de toepassing van de artikelen 595 tot 599 van het Wetboek van vennootschappen hoeft het onherleidbaar toewijzingsrecht niet te worden verleend bij een inbreng in geld met beperking of opheffing van het voorkeurrecht, in aanvulling op een inbreng in natura in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
Zonder afbreuk te doen aan de artikelen 601 en 602 van het Wetboek van vennootschappen moeten, conform de GVV wetgeving de volgende voorwaarden worden nageleefd in geval van inbreng in natura:
Het is toegelaten om van het bedrag bedoeld in punt 2° (b) een bedrag af te trekken dat overeenstemt met het deel van het niet-uitgekeerde brutodividend waarop de nieuwe aandelen eventueel geen recht zouden geven, op
voorwaarde dat de raad van bestuur in zijn bijzondere verslag het af te trekken bedrag van het gecumuleerde dividend specifiek verantwoordt en de financiële voorwaarden van de verrichting toelicht in zijn jaarlijks financieel verslag.
Deze bepaling is niet van toepassing bij de inbreng van het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
Het is de raad van bestuur toegestaan om het maatschappelijk kapitaal in één of meerdere malen te verhogen ten belope van een maximaal bedrag van vierenzeventigmiljoen tweehonderddertigduizend euro (74.230.000,00 €) op de data en volgens de modaliteiten te bepalen door de raad van bestuur, in overeenstemming met artikel 603 van het Wetboek van vennootschappen.
Deze toestemming wordt verleend voor een hernieuwbare periode van 5 jaar te rekenen vanaf de publicatie in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad van het proces-verbaal van de buitengewone algemene vergadering van 14 december 2014.
Bij elke kapitaalverhoging zal de Raad van Bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de uitgiftevoorwaarden van de nieuwe effecten vaststellen.
De kapitaalverhogingen die aldus door de Raad van Bestuur worden beslist kunnen onderschreven worden in geld, of in natura, of bij wijze van een gemengde inbreng, of door incorporatie van reserves of door uitgiftepremies, met of zonder de creatie van nieuwe effecten. Deze kapitaalverhogingen kunnen eveneens verwezenlijkt worden door de uitgifte van converteerbare obligaties of inschrijvingsrechten.
Wanneer de kapitaalverhogingen uitgevoerd in het kader van deze toelatingen een uitgiftepremie bevatten, zal het bedrag van deze premie, na aftrek van de eventuele kosten, geaffecteerd worden aan een onbeschikbare rekening "Uitgiftepremies", die zoals het kapitaal een waarborg voor derden zal uitmaken, en die, onder voorbehoud van zijn incorporatie in het kapitaal, slechts zal kunnen worden verminderd of afgeschaft bij beslissing van de algemene vergadering der aandeelhouders beraadslagend volgens de voorwaarden van quorum en meerderheid vereist voor kapitaalverminderingen.
Als de kapitaalverhoging gepaard gaat met een uitgiftepremie wordt enkel het bedrag van de kapitaalverhoging afgetrokken van het overgebleven bruikbare bedrag van het toegestane kapitaal.
De raad van bestuur is bevoegd om het voorkeurrecht van de aandeelhouders te beperken of op te heffen, met inbegrip van dat ten voordele van bepaalde personen die geen personeelsleden van de vennootschap of een van haar dochtervennootschappen zijn, mits er een onherleidbaar toewijzingsrecht werd verleend aan de aandeelhouders die bij de toewijzing van de nieuwe effecten reeds bestaan. Dat onherleidbare toewijzingsrecht voldoet aan de voorwaarden die de GVV wetgeving en artikel 6.3 (a) van de statuten vastleggen. Het hoeft niet te worden verleend in geval van inbreng in geld in het kader van de uitkering van een optioneel dividend, conform artikel 6.3 (a) van de statuten. De kapitaalverhogingen via inbreng in natura worden conform de voorwaarden van de GVV wetgeving en de voorwaarden voorzien in artikel 6.3 van de statuten uitgevoerd. Dergelijke inbrengen kunnen eveneens steunen op het dividendrecht in het kader van de uitkering van een keuzedividend.
De Raad van Bestuur is bevoegd om de statutenwijzigingen die eruit voortvloeien op authentieke wijze te laten vaststellen.
Conform de GVV wetgeving zijn de bepalingen van artikel 6.3 (b) mutatis mutandis van toepassing op fusies, splitsingen en gelijkgestelde verrichtingen bedoeld in de artikelen 671 tot 677, 681 tot 758 en 772/1 van het Wetboek van vennootschappen.
Conform de GVV wetgeving, bij een kapitaalverhoging bij een dochtervennootschap met het statuut van een institutionele GVV door inbreng in geld tegen een prijs die 10 % of meer lager ligt dan dan de laagste waarde van (a) een netto-inventariswaarde die dateert van ten hoogste vier maanden vóór de aanvang van de uitgifte en (b) de gemiddelde slotkoers gedurende de dertig kalenderdagen voor de aanvangdatum van de uitgifte stelt de raad van bestuur van AEDIFICA een verslag op waarin hij toelichting geeft bij de economische rechtvaardiging van het toegepaste disagio, bij de financiële gevolgen van de verrichting voor de aandeelhouders van AEDIFICA en bij het belang van de betrokken kapitaalverhoging voor AEDIFICA. Dit verslag en de toegepaste waarderingscriteria en –methoden worden door de commissaris in een afzonderlijk verslag toegelicht. De verslagen van de raad van bestuur en van de commissaris worden uiterlijk op de aanvangsdag van de uitgifte en in elk geval zodra de prijs vastgelegd is, indien dit eerder gebeurt, gepubliceerd conform de artikelen 35 en volgende van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt.
Het is toegelaten om van het bedrag bedoeld in punt (b) van de vorige alinea een bedrag af te trekken dat overeenstemt met het deel van het niet-uitgekeerde brutodividend waarop de nieuwe aandelen eventueel geen recht zouden geven, op voorwaarde dat de raad van bestuur van AEDIFICA het af te trekken bedrag van het gecumuleerde dividend specifiek verantwoordt en de financiële voorwaarden van de verrichting in het jaarlijks financieel verslag van AEDIFICA toelicht.
Als de betrokken dochtervennootschap niet genoteerd is, wordt het disagio bedoeld in de 1ste alinea uitsluitend berekend op basis van een netto-waarde per aandeel die van ten hoogste vier maand dateert.
Dit artikel 6.6. is niet van toepassing op kapitaalverhogingen die volledig onderschreven worden door AEDIFICA of haar dochtervennootschappen waarvan het kapitaal rechtstreeks of onrechtstreeks volledig in handen van AEDIFICA is.
De vennootschap mag overgaan tot kapitaalverminderingen met naleving van de wettelijke bepalingen ter zake.
De aandelen zijn op naam of gedematerialiseerd, naar keuze van de aandeelhouder en binnen de door de wet voorziene grenzen.
Elk gedematerialiseerd aandeel wordt vertegenwoordigd door een boeking op rekening op naam van de eigenaar of houder bij een erkende rekeninghouder of bij een vereffeningsinstelling.
Op de zetel van de vennootschap wordt een register gehouden van aandelen op naam, in voorkomend geval in elektronische vorm. Elke aandeelhouder kan kennis nemen van het register met betrekking tot zijn aandelen.
Conform de Wet van 14 december 2005 houdende afschaffing van de effecten aan toonder zijn de aandelen die op 1 januari 2014 nog niet automatisch werden omgezet in gedematerialiseerde aandelen of waarvan op die datum nog geen omzetting in aandelen op naam werd gevraagd, automatisch omgezet in gedematerialiseerde aandelen. Deze aandelen zijn op een effectenrekening op naam van de vennootschap geboekt, zonder dat de vennootschap hierdoor de hoedanigheid van eigenaar verwerft. De uitoefening van de rechten die verbonden zijn aan deze aandelen is geschorst totdat de aandeelhouder alsnog de omzetting vraagt en de aandelen op zijn naam worden ingeschreven in het register van aandelen op naam of op een effectenrekening gehouden door de vennootschap, een erkende rekeninghouder of een vereffeningsinstelling.
Vanaf 1 januari 2015 worden de effecten waarvan de rechthebbenden onbekend zijn gebleven te koop aangeboden overeenkomstig de toepasselijke wetgeving.
De vennootschap mag de effecten bedoeld in artikel 460 van het Wetboek van vennootschappen uitgeven, met uitzondering van winstbewijzen en soortgelijke effecten, in naleving van het Wetboek van Vennootschappen en de GVV wetgeving.
Iedere aandeelhouder moet aan de vennootschap en aan de Autoriteit voor financiële diensten en markten mededelen dat hij effecten die stemrecht verlenen, stemrechten of gelijkaardige financiële instrumenten van de vennootschap bezit, conform de wetgeving inzake de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen.
De drempels waarvan het overschrijden (zowel opwaarts als neerwaarts) aanleiding geeft tot een kennisgevingsverplichting in het kader van de wetgeving inzake de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen, worden vastgesteld op vijf procent en veelvouden van vijf procent van het totaal aantal bestaande stemrechten.
Zonder afbreuk te doen aan het artikel 545 van het Wetboek van vennootschappen kan niemand deelnemen aan de stemming op de algemene vergadering van de vennootschap met meer stemrechten dan diegene verbonden aan de effecten waarvan hij minstens twintig (20) dagen voor de datum van de algemene vergadering kennis heeft gegeven dat hij ze in zijn bezit heeft.
Het recht om deel te nemen aan en te stemmen op een algemene vergadering wordt slechts verleend op grond van de boekhoudkundige registratie van de aandelen op naam van de aandeelhouder, op de veertiende dag vóór de algemene vergadering, om vierentwintig uur (Belgische tijd) (hierna de "registratiedatum"), hetzij door hun inschrijving in het register van de aandelen op naam van de vennootschap, hetzij door hun inschrijving op de rekeningen van een erkende rekeninghouder of van een vereffeningsinstelling, ongeacht het aantal aandelen dat de aandeelhouder bezit op de dag van de algemene vergadering. De eigenaars van aandelen op naam die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten hun bedoeling aan de vennootschap kenbaar maken via een gewone brief, fax of e-mail die uiterlijk de zesde dag vóór de datum van de vergadering wordt verstuurd.
De eigenaars van gedematerialiseerde aandelen die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten een attest voorleggen dat afgeleverd is door een financiële tussenpersoon of erkende rekeninghouder, waaruit, blijkt met hoeveel gedematerialiseerde aandelen die op naam van de aandeelhouder staan ingeschreven op zijn rekeningen op de registratiedatum, de aandeelhouder heeft aangegeven aan de algemene vergadering te willen deelnemen. Dit attest moet worden neergelegd op de plaatsen die in de oproepingsbrieven zijn vermeld, ten laatste op de zesde dag voor de datum van de vergadering.
Elke eigenaar van effecten mag zich op de algemene vergadering laten vertegenwoordigen door een lasthebber die al dan niet aandeelhouder is.
De aandeelhouder mag voor een bepaalde algemene vergadering slechts één persoon als lasthebber aanduiden, behoudens de afwijkingen die het Wetboek van vennootschappen voorziet.
De raad van bestuur stelt een volmachtformulier op.
De volmacht moet door de aandeelhouder ondertekend zijn. De kennisgeving van de volmacht aan de vennootschap moet via een gewone brief, fax of e-mail gebeuren, conform de modaliteiten die de raad van bestuur in de oproeping vaststelt. De volmacht moet uiterlijk op de zesde dag voor de vergadering aankomen bij de vennootschap of op de plaats die in de oproeping is aangegeven. De lastgever en de gevolmachtigde moeten zich voor de rest naar de bepalingen van het Wetboek van vennootschappen schikken.
De minderjarigen, de onbekwaamverklaarden en de rechtspersonen moeten vertegenwoordigd zijn door hun wettelijke of statutaire vertegenwoordigers.
De mede-eigenaars, de vruchtgebruikers en blote eigenaars, de pandhoudende schuldeisers en schuldenaars moeten zich respectievelijk laten vertegenwoordigen door één en dezelfde persoon.
De aandeelhouders zullen per brief kunnen stemmen door middel van een formulier opgemaakt door de vennootschap, indien de raad van bestuur hiertoe de toelating heeft gegeven in zijn oproepingsbrief.
Het formulier moet uiterlijk op de zesde dag voor de datum van de vergadering bij de vennootschap aankomen.
Alle algemene vergaderingen worden voorgezeten door de voorzitter van de raad van bestuur of bij zijn ontstentenis door de gedelegeerd bestuurder of door één van de gedelegeerd bestuurders of bij diens afwezigheid door degene aangeduid door de aanwezige bestuurders. De voorzitter duidt de secretaris aan.
De vergadering kiest twee stemopnemers. De overige leden van de raad van bestuur vervolledigen het bureau.
Elk aandeel geeft recht op één stem onder voorbehoud van het geval van opschorting van het stemrecht bepaald door het Wetboek van Vennootschappen.
Geen enkele vergadering kan geldig beraadslagen over onderwerpen die niet in de agenda voorkomen.
De algemene vergadering kan op geldige wijze beraadslagen en stemmen, ongeacht het deel van het maatschappelijk kapitaal dat aanwezig of vertegenwoordigd is, behoudens in gevallen waarin door het Wetboek van vennootschappen een aanwezigheidsquorum wordt vereist.
De algemene vergadering kan slechts geldig beraadslagen over wijzigingen van de statuten als minstens de helft van het maatschappelijk kapitaal aanwezig of vertegenwoordigd is. Als niet aan deze voorwaarde voldaan is, is een nieuwe bijeenroeping nodig en de tweede vergadering zal beraadslagen en besluiten op geldige wijze, ongeacht het aandeel van het kapitaal dat de aanwezige of vertegenwoordigde aandeelhouders vertegenwoordigen, geldig beraadslagen.
Tenzij een wettelijke bepaling anders voorschrijft, worden alle beslissingen genomen door de algemene vergadering, met eenvoudige meerderheid van stemmen.
Beslissingen in verband met de goedkeuring van de jaarrekeningen van de vennootschap en de kwijting aan de bestuurders en commissaris(sen) worden bij meerderheid van stemmen aangenomen.
Zonder afbreuk te doen aan uitzonderingen die het Wetboek van vennootschappen voorziet, vereist een statutenwijziging een stemming met een driekwart meerderheid van stemmen.
Stemmen gebeurt bij handopsteking of door naamafroeping tenzij de algemene vergadering er bij eenvoudige meerderheid van de uitgebrachte stemmen anders over beslist.
De vennootschap keert aan zijn aandeelhouders, binnen de grenzen toegelaten door het Wetboek van vennootschappen en de GVV wetgeving, een dividend uit waarvan het minimumbedrag conform artikel 13 van het Koninklijk Besluit bepaald wordt.
De vennootschap keert aan zijn aandeelhouders een dividend uit waarvan het minimumbedrag conform het Koninklijk Besluit bepaald wordt.
De raad van bestuur kan onder zijn verantwoordelijkheid en voor zover de resultaten dat mogelijk maken, besluiten tot de uitkering van voorschotten op dividenden, in de gevallen en binnen de termijnen toegestaan door het Wetboek van Vennootschappen.
Indien het kapitaal met de helft of drie vierden verminderd is, moeten de bestuurders aan de algemene vergadering de vraag tot ontbinding voorleggen ingevolge en volgens de vormen bepaald in artikel 633 van het Wetboek van Vennootschappen.
Bij ontbinding van de vennootschap, om welke reden ook en op welk ogenblik ook, geschiedt de vereffening door vereffenaars daartoe aangesteld door de algemene vergadering of bij gebreke van een dergelijke benoeming door de raad van bestuur die op dat ogenblik in functie is, handelend als vereffenaar.
Voor zover de wet het vereist, treden de vereffenaars slechts in hun functie na bevestiging van hun benoeming door de rechtbank van koophandel.
De vereffenaars beschikken te dien einde over de meest uitgebreide bevoegdheden, verleend door de bepalingen van artikel 186 en volgende van het Wetboek van Vennootschappen.
In voorkomend geval bepaalt de algemene vergadering de vergoeding van de vereffenaars.
Na aanzuivering van alle schulden, lasten en kosten van de vereffening wordt het netto-actief bij voorkeur aangewend om het volgestorte, niet afgeloste bedrag van de aandelen terug te betalen in contanten dan wel in effecten. Het saldo wordt verdeeld tussen alle aandeelhouders van de vennootschap in verhouding tot hun deelname.
De bepalingen van de statuten betreffende de leden van de bestuurs-, leidinggevende of toezichthoudende organen worden hieronder weergegeven. Voor het overige wordt verwezen naar het Corporate Governance Charter (beschikbaar op www.aedifica.be) en de sectie "Corporate Governance verklaring" van dit jaarlijks financieel verslag.
De vennootschap wordt bestuurd door een raad van bestuur. Deze raad bestaat uit ten minste vijf leden die voor een maximale duur van drie jaar benoemd worden door de algemene vergadering van aandeelhouders, die hen te allen tijde kan afzetten. Ze zijn herverkiesbaar.
De meerderheid van de bestuurders oefent geen uitvoerende functie uit in de vennootschap. Minstens drie bestuurders dienen onafhankelijk te zijn. Worden als onafhankelijk bestuurders gezien, de bestuurders die voldoen aan de voorwaarden van onafhankelijkheid opgenomen in artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen.
Het mandaat van de uittredende en niet herverkozen bestuurders eindigt onmiddellijk na de algemene vergadering die in die nieuwe benoemingen heeft voorzien.
Ingeval één of meerdere mandaten openvallen, kunnen de overblijvende bestuurders, bijeengekomen in raad, voorlopig in diens (hun) vervanging voorzien tot aan de eerstvolgende bijeenkomst van de algemene vergadering die dan in de definitieve aanstelling voorziet. Bij deze gelegenheid moeten de bestuurders erover waken dat er voldoende onafhankelijke bestuurders blijven ten aanzien van dit artikel en de van toepassing zijnde regelgeving. Dit recht wordt een verplichting telkens als het aantal bestuurders effectief in functie of het aantal onafhankelijke bestuurders niet langer het statutaire minimum bereikt.
Onverminderd de overgangsbepalingen van de GVV wetgeving, zijn de bestuurders uitsluitend natuurlijke personen.
De bestuurder die benoemd wordt ter vervanging van een ander, voltooit het mandaat van degene die hij vervangt.
De bestuurders moeten beschikken over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid en zij mogen zich niet bevinden in één van de gevallen bedoeld in artikel 15 van de Wet. Hun benoeming is onderworpen aan de voorafgaande goedkeuring van de Autoriteit voor financiële diensten en markten.
Behoudens andersluidende beslissing van de algemene vergadering, is het mandaat van de bestuurders onbezoldigd.
De eventuele vergoeding van de bestuurders mag niet worden bepaald in functie van de door de vennootschap of haar dochtervennootschappen uitgevoerde verrichtingen en transacties.
De raad van bestuur kiest onder zijn leden een voorzitter en komt bijeen na oproeping op de plaats aangeduid in deze oproeping of in voorkomend geval, bij videoconferencing, telefoon of internetconferentie zo vaak als de belangen van de vennootschap dat vereisen. Hij moet werden bijeengeroepen wanneer twee bestuurders erom vragen.
De raad van bestuur kan slechts geldig beraadslagen en beslissen indien de meerderheid van zijn leden aanwezig of vertegenwoordigd is.
De oproepingen gebeuren door eenvoudige brief, door fax of via e-mail. De vergaderingen worden gehouden op de in de oproepingen vermelde plaats.
Elke bestuurder die verhinderd of afwezig is, kan zelfs per brief, fax of via e-mail een ander lid van de raad afvaardigen om hem op een bepaalde vergadering van de raad te vertegenwoordigen en er in zijn plaats te stemmen. De volmachtgever wordt in dat geval geacht aanwezig te zijn.
Een bestuurder kan aldus echter niet meer dan één van zijn collega's vertegenwoordigen.
De beslissingen worden genomen bij meerderheid van de stemmen. Bij staking van stemmen, is de stem van de voorzitter van de raad doorslaggevend. Bij afwezigheid van de voorzitter is de stem van de oudste bestuurder doorslaggevend.
De beslissingen van de raad van bestuur worden genotuleerd en de notulen worden opgenomen in een speciaal daartoe bestemd register, gehouden op de zetel van de vennootschap, en ondertekend door de voorzitter van de vergadering of bij zijn ontstentenis door twee bestuurders.
De volmachten worden eraan gehecht.
De leden van de raad van bestuur kunnen op deze notulen hun uitlatingen en opmerkingen laten aanbrengen indien ze menen zich van hun verantwoordelijkheid te moeten kwijten onverminderd de toepassing van artikelen 527 en 528 van het Wetboek van Vennootschappen.
Afschriften of uittreksels van die notulen worden ondertekend door de voorzitter van de raad van bestuur of, bij zijn ontstentenis, door twee bestuurders.
Volgens artikel 521 alinea 1 van het Wetboek van Vennootschappen kunnen de besluiten van de raad van bestuur in uitzonderlijke gevallen, wanneer de dringende noodzakelijkheid en het belang van de vennootschap zulks vereisen, worden genomen bij eenparig schriftelijk akkoord van de bestuurders. Die procedure kan echter niet worden gevolgd voor de vaststelling van de jaarrekeningen en de aanwending van het toegestane kapitaal.
De raad van bestuur bezit de meest uitgebreide bevoegdheden om alle handelingen te verrichten die noodzakelijk of nuttig zijn voor de verwezenlijking van het doel van de vennootschap met uitzondering van de handelingen die door het Wetboek van Vennootschappen of door de statuten voor de algemene vergadering zijn gereserveerd.
De raad van bestuur kan aan gelijk welke lasthebber, die niet noodzakelijk een aandeelhouder of bestuurder hoeft te zijn, alle of een deel van zijn bevoegdheden overdragen met het oog op het verwezenlijken van bijzondere en welbepaalde doelstellingen. De raad kan conform de Wet en het Koninklijk Besluit de vergoeding vaststellen van lasthebbers aan wie speciale bevoegdheden zijn overgedragen. De raad van bestuur stelt halfjaarlijkse verslagen op, evenals een ontwerp van jaarverslag. De raad stelt de vastgoeddeskundige(n) aan conform het Koninklijk Besluit.
In overeenstemming met de artikelen 522 en 526bis van het Wetboek van vennootschappen kan de raad van bestuur in zijn midden en onder zijn aansprakelijkheid een of meerdere adviserende comités oprichten, zoals, bijvoorbeeld, een auditcomité, een benoemings- en vergoedingscomité of een investerings- en desinvesteringscomité.
De raad van bestuur bepaalt de samenstelling en de bevoegdheden van deze comités, met inachtneming van de toepasselijke regelgeving.
De raad van bestuur kan een directiecomité of een uitvoerend comité oprichten, samengesteld uit meerdere personen, die al dan niet bestuurder zijn. De raad van bestuur bepaalt de werkwijze van het comité, de voorwaarden voor de aanstelling van zijn leden, hun ontslag, hun bezoldiging en de duur van hun opdracht.
Zonder afbreuk te doen aan de overgangsbepalingen van de GVV wetgeving, zijn de bestuurders uitsluitend natuurlijke personen. Zij moeten over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschikken en zij mogen zich niet bevinden in één van de gevallen bedoeld in artikel 15 van de Wet. Hun benoeming is onderworpen aan de voorafgaande goedkeuring van de Autoriteit voor financiële diensten en markten.
Onverminderd het recht van de raad van bestuur of, desgevallend, het directiecomité, om bijzondere gevolmachtigden aan te duiden voor de taken die hij bepaalt, met uitzondering van bevoegdheden die aan de raad van bestuur zijn voorbehouden door het Wetboek van vennootschappen en de Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten, vertrouwt de raad van bestuur of, desgevallend, het directiecomité, de effectieve leiding van de vennootschap toe aan ten minste twee natuurlijke personen.
Deze personen moeten over de vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschikken om die functies uit te oefenen en zij mogen zich niet bevinden in één van de gevallen bedoeld in artikel 15 van de Wet. Hun benoeming is onderworpen aan de voorafgaande goedkeuring van de Autoriteit voor financiële diensten en markten.
Die afgevaardigden zijn belast met het dagelijks bestuur van de vennootschap en kunnen de titel van gedelegeerd bestuurder toegewezen krijgen.
Zij geven verslag van hun bestuur aan de raad van bestuur of, desgevallend, het directiecomité.
Zij kunnen bevoegdheden aan bijzondere lasthebbers overdragen.
Deze afgevaardigden wijzen de financiële instelling aan die belast is met de financiële dienst en de uitkering van het dividend en het overschot na vereffening, met de afwikkeling van de door de vennootschap uitgegeven effecten en met de verkrijgbaarstelling van de informatie die de vennootschap krachtens de wetten en regelementen openbaar moet maken. De met de financiële dienst belaste instelling kan te allen tijde geschorst, ingetrokken of vervangen worden door de afgevaardigden van het dagelijks bestuur. Daarmee samenhangende beslissingen worden conform de wettelijke voorschriften op de website van de vennootschap en via persberichten medegedeeld. De vennootschap verzekert er zich van dat een dergelijke schorsing/intrekking geen afbreuk zal doen aan de financiële dienst.
De vennootschap is in al haar handelingen geldig en in rechte vertegenwoordigd, hetzij door twee bestuurders die gezamenlijk handelen, hetzij door twee leden van het directiecomité die gezamenlijk handelen, hetzij binnen de beperkingen van het dagelijks bestuur door twee personen die het dagelijks bestuur waarnemen en gezamenlijk handelen.
De vennootschap is bovendien geldig vertegenwoordigd door bijzondere lasthebbers van de vennootschap binnen de grenzen van het mandaat dat hen werd toegekend door de raad van bestuur, door het directiecomité of door de afgevaardigden belast met het dagelijkse bestuur.
De controle van de vennootschap wordt toevertrouwd aan één of meerdere commissarissen erkend door de Autoriteit voor financiële diensten en markten.
Ze oefenen de functies die hen toevallen uit krachtens het Wetboek van vennootschappen en de GVV wetgeving.
Voor de uitvoering van de statuten dient elke aandeelhouder die gedomicilieerd is in het buitenland, elke bestuurder, commissaris, directeur, vereffenaar, woonplaats te kiezen in België. Indien dit niet gebeurd is, wordt hij geacht woonplaats te hebben gekozen op de maatschappelijke zetel waar alle mededelingen, aanmaningen, dagvaardingen en betekeningen aan hem geldig kunnen worden gedaan.
Voor alle geschillen tussen de vennootschap, haar aandeelhouders, obligatiehouders, bestuurders, commissarissen en vereffenaars met betrekking tot de zaken van de vennootschap en de uitvoering van deze statuten, wordt de uitsluitende bevoegdheid verleend aan de rechtbanken van de maatschappelijke zetel tenzij de vennootschap hier expliciet van afziet.
De vennootschap wordt bovendien beheerst door het Wetboek van vennootschappen, de Wet, het Koninklijk Besluit, evenals door alle andere reglementaire bepalingen die op haar van toepassing zijn. De bepalingen die ingaan tegen de dwingende bepalingen van deze wetten en besluiten worden als niet geschreven beschouwd. De nietigheid van één artikel of van een deel van een artikel van deze statuten zal geen uitwerking hebben op de geldigheid van de andere statutaire clausules.
De rechtspersonen die op de datum van inwerkingtreding van de Wet een functie uitoefenen van lid van de raad van bestuur van de vennootschap, mogen hun lopend mandaat blijven uitoefenen tot het verstrijkt. Tot aan het verstrijken van zijn mandaat moet de vaste vertegenwoordiger die belast is met de uitvoering van deze opdracht in naam en voor rekening van deze rechtspersoon, permanent over de voor de uitoefening van die functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschikken.
Aedifica is een naamloze vennootschap die voor het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) gekozen heeft.
De gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) is:
(a) rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit conform de bepalingen van de GVV-wetgeving en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen, onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers; en
(b) binnen de grenzen van de Wet, vastgoed te bezitten zoals vermeld in artikel 2, 5°, vi tot x van de Wet;
Onder vastgoed wordt verstaan, het "vastgoed" in de zin van de GVV-wetgeving;
In het kader van de terbeschikkingstelling van onroerende goederen, kan de vennootschap met name alle activiteiten uitoefenen die verband houden met de oprichting, de verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling, de verwerving, de vervreemding, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen.
De GVV's staan onder controle van de Autoriteit voor financiële diensten en markten (FSMA) en moeten zich houden aan zeer strikte regels inzake belangenconflicten.
Tussen 8 december 2005 en 17 oktober 2014 had Aedifica het statuut van vastgoedbevak; sinds 17 oktober 2014 heeft de vennootschap het statuut van GVV.
Artikel 30 van de wet van 12 mei 2014 bepaalt dat een openbare GVV niet meer dan 20% van haar geconsolideerde activa mag beleggen in vastgoed dat één enkel vastgoedgeheel vormt. De FSMA kan hierop een afwijking toestaan onder bepaalde omstandigheden.
De Europese wetgeving bepaalt dat de GVV's, zoals alle beursgenoteerde vennootschappen, hun jaarrekeningen moeten opstellen volgens de internationale referentie IAS/IFRS. Aangezien de vastgoedbeleggingen het grootste deel vormen van de activa van een GVV, moeten de GVV's bijzondere aandacht besteden aan de waardering van de reële waarde van hun gebouwen, of in technische termen, aan de toepassing van de norm IAS 40. Dit geldt ook voor de statutaire rekeningen (onder IFRS). Bovendien zou IAS 39 (norm met betrekking tot de waardering van indekkingsinstrumenten) grote schommelingen in de (statutaire of geconsolideerde) resultatenrekening of in de (statutaire of geconsolideerde) balans veroorzaken. De IAS-normen 39 en 40 refereren aan de IFRS-norm 13 voor de definitie van "reële waarde". Aedifica gebruikt het boekhuidkundig schema van bijlage C bij het koninklijk besluit van 13 juli 2014.
De onroerende goederen worden elk kwartaal aan reële waarde gewaardeerd door een onafhankelijk deskundige; ze worden op de balans opgenomen tegen deze expertisewaarde. De gebouwen worden niet afgeschreven.
De vennootschap moet als vergoeding van het kapitaal een som uitkeren die overeenkomt met ten minste het positieve verschil tussen de volgende bedragen:
De schuldratio van de openbare GVV en haar dochtervennootschappen en de enkelvoudige schuldratio van de openbare GVV mag niet meer bedragen dan 65% van de, naargelang het geval, geconsolideerde of enkelvoudige activa, onder aftrek van de toegelaten dekkingsinstrumenten, tenzij dit het gevolg is van een variatie van de reële waarde van de activa. Wanneer de geconsolideerde schuldratio meer bedraagt dan 50 % een financieel plan met een uitvoeringsschema worden opgesteld waarin
een beschrijving wordt gegeven van de maatregelen die genomen zullen worden om te verhinderen dat deze ratio meer dan 65% zou bedragen.
Een GVV kan geen kredieten toekennen, tenzij aan een dochtervennootschap.
De GVV is niet onderworpen aan de vennootschapsbelasting (tenzij op de verworpen uitgaven en op de abnormale of goedgunstige voordelen) voor zover er minstens 80% van de nettowinst in de vorm van dividenden wordt uitgekeerd. Zie ook sectie 4 van het hoofdstuk "Risicofactoren" van dit jaarlijks financieel verslag.
Sinds 1 januari 2016 bedraagt de roerende voorheffing op dividenden 27%. De Belgische Minister van Financiën heeft echter op 10 juni 2016 in een persbericht aangekondigd dat hij "aan de regering zal voorstellen om de wet van 26 december 2015 aan te passen. Die aanpassing moet ervoor zorgen dat GVV's die voor minstens 60% van hun investeringen richten op gebouwen uitsluitend of hoofdzakelijk gebruikt voor gezondheidszorg opnieuw kunnen genieten van een verlaagd tarief voor de roerende voorheffing op dividenden". Dat verlaagd tarief zou 15% bedragen (tegenover een normaal tarief van 27% op heden), en zou van kracht worden vanaf 1 januari 2017. Onder voorbehoud van de analyse van de definitieve (nog goed te keuren) wetteksten, zouden de aandeelhouders van Aedifica kunnen genieten van dat verminderde tarief, aangezien meer dan 60% van haar vastgoedportefeuille geïnvesteerd is in de sector van huisvesting voor senioren; die sector komt immers overeen met "vastgoed bestemd voor zorgeenheden en huisvesting aangepast aan gezondheidszorg", zoals werd vermeld in het persbericht van de minister. Aedifica verwelkomt deze aankondiging die de rol ondersteunt van professionele investeerders die zich specialiseren in zorgvastgoed, zoals Aedifica, en die haar aandeelhouders direct ten goede komt.
De vennootschappen die hun erkenning als GVV vragen of die fusioneren met een GVV, zijn onderworpen aan een specifieke verminderde belastingvoet van 16,995% (16,5% vermeerderd met de crisisbijdrage van 3%), genaamd exit taks (dit is de vennootschapsbelasting die deze vennootschappen moeten betalen om het gemeenrechtelijke regime te verlaten).
De GVV is een beleggingsinstrument dat vergelijkbaar is met de Nederlandse FBI's (Fiscale BeleggingsInstelling), de Franse SIIC's (Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées) en de REIT's (Real Estate Investment Trust) in meerdere landen, waaronder de Verenigde Staten.
De aanschaffingswaarde is de tussen partijen overeengekomen waarde op basis waarvan de transactie wordt uitgevoerd. Wanneer de aankoop van een gebouw onder bezwarende titel is uitgevoerd, of via een fusie door opslorping van een vastgoedvennootschap, of in geval van een inbreng in natura van een gebouw tegen de uitgifte van nieuwe aandelen, worden de aktekosten, de audit- en consultatiekosten, de wederbeleggingsvergoedingen, de kosten van handlichting met betrekking tot de financieringen van de opgeslorpte vennootschappen en andere kosten verbonden aan de operatie beschouwd als verbonden kosten en worden ze geboekt op de balans. De mutatierechten zijn inbegrepen indien ze betaald werden bij de aankoop van het gebouw.
Beurskoers vermenigvuldigd met het totaal aantal genoteerde aandelen.
Bevoorrechte informatie over Aedifica is elke informatie:
Voor de gehele portefeuille (met uitzondering van de gebouwen met gemeubelde appartementen): (contractuele huurgelden + gewaarborgde huurinkomsten) / (contractuele huurgelden + geraamde huurwaarde (GHW) voor de niet-verhuurde ruimten van de vastgoedportefeuille). Deze bezettingsgraad bevat dus ook de eenheden die worden gerenoveerd en die tijdelijk niet kunnen worden verhuurd.
Voor de gebouwen met gemeubelde appartementen: % verhuurde dagen per boekjaar. Deze bezettingsgraad kan dus niet worden vergeleken met de bezettingsgraad berekend voor de rest van de portefeuille, gezien de methodologie specifiek is voor het segment.
Voor de gehele portefeuille (met uitzondering van de gebouwen met gemeubelde appartementen): (contractuele huurgelden met inbegrip van gewaarborgde huurinkomsten)/Investeringswaarde of Aanschaffingswaarde of Reële waarde van de desbetreffende gebouwen). Voor gebouwen met gemeubelde appartementen: Omzet van het boekjaar/(Investeringswaarde of Aanschaffingswaarde of Reële waarde van de desbetreffende gebouwen + boekwaarde van de meubelen + goodwill).
Geïndexeerde huursommen met inbegrip van de gewaarborgde huurinkomsten maar zonder aftrek van aan de huurders verleende huurvrije periodes.
Bruto uitgekeerd dividend per aandeel gedeeld door de inschrijvingsprijs bij de beursintroductie of de beurskoers op een bepaalde datum.
Type contract dat bepaalt dat het onderhoud en de herstellingen van de structuur, de gevels en het dak van het gebouw ten laste van de eigenaar zijn, terwijl de andere kosten en risken ten laste van de uitbater zijn. Dit type contract is courant in Duitsland in de huisvesting voor senioren.
European Public Real Estate Association is een vereniging die werd opgericht in 1999 ter promotie, ontwikkeling en groepering van Europese beursgenoteerde vastgoedvennootschappen. EPRA stelt gedragscodes op inzake boekhouding, reporting en corporate governance en harmoniseert deze regels in verschillende landen, om kwalitatieve en vergelijkbare informatie aan te bieden aan investeerders. EPRA organiseert ook discussiefora over vragen die de toekomst van de sector bepalen. Ten slotte heeft EPRA-indexen gecreëerd die als benchmark dienen voor de vastgoedsector. Al deze informatie is beschikbaar op de internetsite www.epra.com.
Overeenkomst met een duur van minstens 27 jaar en minder dan 99 jaar, waarbij een tijdelijk zakelijk recht wordt verleend aan de erfpachter, dat bestaat uit het volledige genot van het goed tijdens die periode. Als tegenprestatie betaalt de erfpachter een jaarlijkse vergoeding, "canon" genaamd.
De vennootschappen die hun erkenning als GVV vragen of die fusioneren met een GVV, zijn onderworpen aan een specifieke belasting of exit tax. Deze belasting is vergelijkbaar met een liquidatiebelasting op de latente nettomeerwaarden en op de vrijgestelde reserves. De exit tax bedraagt 16,5% vermeerderd met 3% bijkomende crisisbijdrage, of in totaal 16,995%.
Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille gedeeld door het nettohuurresultaat.
Percentage van de genoteerde aandelen in het bezit van het publiek, volgens de definitie van Euronext.
De geschatte huurwaarde (GHW) is de huurwaarde die wordt bepaald door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Voor de gebouwen met gemeubelde appartementen houdt de veronderstelling van de deskundigen rekening met een fictieve huurovereenkomst gesloten voor een 3/6/9 duur aan markthuurprijzen met een enkele exploitant, waarbij abstractie wordt gemaakt van de gemeubelde bezetting, dit om een dubbele waardering van de meubels en van het handelsfonds te vermijden die immers niet in de onroerende waarde zijn begrepen. De werkelijk geïnde huur voor gemeubelde appartementen ligt merkbaar hoger dan deze geschatte huurwaarde.
Voorwetenschap is elke informatie:
Een tussenstap in een in de tijd gespreid proces wordt beschouwd als Voorwetenschap indien deze tussenstap als zodanig voldoet aan de hierboven vermelde criteria voor Voorwetenschap.
De internationale boekhoudkundige normen (IAS, International Accounting Standards/IFRS, International Financial Reporting Standards) werden opgesteld door de International Accounting Standards Board (IASB), waarvan de opdracht erin bestaat om de internationale normen voor het opstellen van de jaarrekening uit te werken. De Europese beursgenoteerde vennootschappen moeten deze normen in hun geconsolideerde rekeningen toepassen vanaf de boekjaren die beginnen op 1 januari 2005. De Belgische GVV's moeten deze normen eveneens toepassen in hun statutaire rekeningen vanaf de boekjaren die beginnen op 1 januari 2007 of na deze datum.
Financieel instrument bedoeld om, voor een bepaalde periode, rentevoeten op korte termijn te ruilen ("swappen") tegen rentevoeten op lange termijn (of omgekeerd), of anders gezegd, variabele rentevoeten te veranderen in vaste rentevoeten (of omgekeerd). Aedifica kan dit instrument enkel gebruiken voor indekkingsdoeleinden.
Door een vastgoeddeskundige vastgestelde waarde, zonder aftrek van de mutatierechten, vroeger "waarde vrij op naam" genoemd.
De overdracht van de eigendom van een onroerend goed is in principe onderworpen aan de inning door de Staat van mutatierechten die het grootste deel van de transactiekosten uitmaken. Het bedrag van deze rechten hangt af van de overdrachtswijze, de hoedanigheid van de koper en de geografische ligging van het onroerend goed. De twee eerste voorwaarden, en dus het te betalen bedrag van de rechten, zijn slechts gekend na het afsluiten van de eigendomsoverdracht.
In België zijn de mogelijke wijzen van overdracht van onroerende goederen en de hieraan gekoppelde rechten voornamelijk de volgende:
De effectieve belastingsvoet van het mutatierecht schommelt dus tussen 0 en 12,5% zonder dat het mogelijk is om het percentage te voorzien dat op de overdracht van een bepaald goed van toepassing is, vooraleer deze overdracht wordt uitgevoerd.
N.B. Er dient opgemerkt dat, als gevolg van de interpretatie van de IAS/IFRS-normen door de Belgische Vereniging van Asset Managers (BEAMA), de boekwaarde van gebouwen voor de IAS/ IFRS-balans berekend wordt door van de investeringswaarde een forfaitair bedrag van mutatierechten af te trekken dat momenteel door de vastgoedexperten op 2,5% is gesteld. Voor eigendommen met een waarde van minder dan € 2,5 miljoen worden evenwel de registratierechten afgetrokken die volgens de ligging van het onroerend goed van toepassing zijn
Totaal van eigen vermogen gedeeld door het aantal aandelen in omloop (hetzij na aftrek van eigen aandelen).
De definitie van het nettohuurresultaat is volgens het koninklijk besluit van 13 juli 2014:
Totaal volume van de gedurende het jaar verhandelde aandelen gedeeld door het totaal aantal aandelen, volgens de definitie van Euronext.
De definitie van het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille is volgens het koninklijk besluit van 13 juli 2014: Operationeel vastgoedresultaat
+/- Andere operationele opbrengsten en kosten
De definitie van het operationeel vastgoedresultaat is volgens het koninklijk besluit van 13 juli 2014: Vastgoedresultaat
Operationeel vastgoedresultaat gedeeld door het nettohuurresultaat.
Dividend per aandeel gedeeld door het te bestemmen resultaat per aandeel
De reële waarde wordt voor de Belgische vastgoedbeleggingen als volgt berekend:
Het gemiddelde percentage van de transactiekosten zoals bepaald door BEAMA wordt jaarlijks herzien en indien nodig aangepast per drempel van 0,5%.
De Belgische vastgoedexperten bevestigen dit aftrekpercentage in hun periodieke verslagen aan de aandeelhouders. Het percentage bedraagt thans 2,5%.
De definitie van het resultaat op de portefeuille is volgens het koninklijk besluit van 13 juli 2014:
Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen
+/- Variaties in de reële waarden van vastgoedbeleggingen
Nettoresultaat (aandeel van de groep)
"Totaal van de passiva" op de balans
≤ 65%
Een serviceflatgebouw bestaat uit één of meerdere gebouwen die functioneel een geheel vormen, bestaande uit individuele wooneenheden waar ouderen zelfstandig wonen en uit gemeenschappelijke voorzieningen voor dienstverlening waarop zij facultatief een beroep kunnen doen.
Wanneer de exploitatielasten, de onderhoudskosten en de huurderving verbonden aan de leegstand ten laste worden genomen door de exploitant.
De definitie van het uit te keren resultaat of gecorrigeerd resultaat is volgens het koninklijk besluit van 13 juli 2014:
De vennootschap moet als vergoeding van het kapitaal een bedrag uitkeren dat overeenkomt met ten minste het positieve verschil tussen de volgende bedragen:
Nettoresultaat
+/- Gedurende het boekjaar gerealiseerde meer- en minderwaarden op vastgoed (meer- en minderwaarden ten opzichte van de aanschaffingswaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringskosten)
Gedurende het boekjaar gerealiseerde meerwaarden op vastgoed, vrijgesteld van de verplichte uitkering onder voorbehoud van hun herbelegging binnen een termijn van 4 jaar (meerwaarden ten opzichte van de aanschaffingswaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringskosten).
Gerealiseerde meerwaarden op vastgoed die voorheen vrijgesteld waren van de verplichte uitkering en die niet werden herbelegd binnen een periode van 4 jaar (meerwaarden ten opzichte van de aanschaffingswaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringskosten).
= Nettomeerwaarden bij realisatie van vastgoed die niet vrijgesteld zijn van de verplichte uitkering (B)
En:
de nettovermindering in de loop van het boekjaar van de schuldenlast van de openbare GVV (cf. bovenstaande definitie van schuldratio).
De vastgoedbeleggingen met inbegrip van de gebouwen bestemd voor verkoop, doch zonder de projectontwikkelingen.
De vastgoedbeleggingen met inbegrip van de gebouwen bestemd voor verkoop en de projectontwikkelingen.
De definitie van het vastgoedresultaat is volgens het koninklijk besluit van 13 juli 2014:
Nettohuurresultaat
BEAMA: Belgian Asset Managers Association (Belgische Vereniging van Asset Managers) BEVAK: BeleggingsVennootschap met VAst Kapitaal BBVBA: Burgerlijke Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid BVBA: Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid CEO: Chief Executive Officer CFO: Chief Financial Officer CLO: Chief Legal Officer COO: Chief Operating Officer Comm. VA: Commanditaire Vennootschap op Aandelen DCF: Discounted Cash Flow ECB: Europese Centrale Bank EPRA: European Public Real Estate Association FSMA: Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten GHW: Geschatte HuurWaarde GVV: Gereglementeerde Vastgoedvennootschap IAS: International Accounting Standards ICB: Instelling voor Collectieve Belegging IFRS: International Financial Reporting Standards IPO: Initial Public Offering IRS: Interest Rate Swap NV: Naamloze Vennootschap OOB: Openbare OvernameBieding VU: Verworpen Uitgaven VZW: Vennootschap Zonder Winstoogmerk
Dit jaarverslag is een registratiedocument in de zin van artikel 28 van de wet van 16 juni 2006 op de openbare aanbieding van beleggingsinstrumenten en de toelating van beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt. Het werd goedgekeurd door de FSMA overeenkomstig artikel 32 van voormelde wet, op 12 september 2016.
Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht Louizalaan 331 bus 8 te 1050 Brussel Tel: +32 (0)2 626 07 70 - Fax: +32 (0)2 626 07 71 BTW - BE 0877 248 501 - R.P.R. Brussel
1. De Franse versie van het document heeft bewijskracht. De Nederlandse en Engelse versies zijn vertalingen en werden opgesteld onder de verantwoordelijkheid van Aedifica.
www.aedifica.be
Louizalaan 331 avenue Louise — Brussel 1050 Bruxelles tel +32 (0)2 626 07 70 — fax +32 (0)2 626 07 71 Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht Société immobilière réglementée publique de droit belge BTW BE 0877 248 501 - R.P.R. Brussel — TVA BE 0877 248 501 - R.P.M. Bruxelles
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.