Earnings Release • May 16, 2017
Earnings Release
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Le 16 mai 2017 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Société anonyme Société immobilière réglementée publique de droit belge Siège social : Avenue Louise 331-333, 1050 Bruxelles Numéro d'entreprise : 0877.248.501 (RPM Bruxelles) (la « Société »)
* Indicateur alternatif de performance (Alternative Performance Measure – APM) au sens des orientations ESMA (European Securities and Market Authority) du 5 octobre 2015. Aedifica utilise depuis de nombreuses années dans sa communication financière des APM au sens des orientations édictées par l'ESMA. Certains de ces APM sont recommandés par l'Association Européenne des Sociétés Immobilières Cotées (European Public Real Estate Association – EPRA), d'autres ont été définis par le secteur ou par Aedifica dans le but d'offrir au lecteur une meilleure compréhension de ses résultats et de ses performances. Les APM repris dans ce communiqué de presse sont identifiés par une astérisque (*). Les indicateurs de performance qui sont définis par les règles IFRS ou par la loi ne sont pas considérés comme des APM. Ne le sont pas non plus les indicateurs qui ne sont pas basés sur des rubriques du compte de résultats ou du bilan. Les APM sont définis, commentés et rapprochés avec le poste, le total ou le sous-total des états financiers le plus pertinent à cet effet dans l'annexe III ci-après.
Le 16 mai 2017 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le trimestre sous revue a été marqué par l'augmentation de capital de 219 millions € clôturée avec succès le 28 mars 2017 et par une série de nouveaux investissements, exclusivement dans le secteur du logement des seniors. Ce sont ainsi deux sites (des résidences de soins dans la Province de Groningue et la Province de Hollande-Septentrionale) qui ont tout d'abord rejoint le patrimoine néerlandais du Groupe. Un accord a ensuite été conclu pour l'acquisition future d'une résidence de soins à construire dans la Province de Hollande-Septentrionale. Le 3ème trimestre a également vu la mise en exploitation après travaux des extensions de trois maisons de repos belges dans la Province de Limbourg et la Province de Liège.
Après le 31 mars 2017, Aedifica a encore annoncé l'acquisition de trois sites aux Pays-Bas (dans la Province d'Overijssel, d'Utrecht et de Groningue), ainsi que la mise en exploitation d'une maison de repos en Belgique (dans la Province d'Anvers).
Les acquisitions réalisées par le Groupe depuis l'augmentation de capital du 28 mars 2017 sont présentées sous forme de tableau à l'annexe I.
Depuis le début de l'exercice 2016/2017, la juste valeur des immeubles de placement en exploitation y compris les actifs détenus en vue de la vente* a crû de 333 millions € (soit +29 %) pour s'établir à 1.464 millions € (contre 1.131 millions € au début de l'exercice).
Mais Aedifica ne se contente pas d'investir. Elle continue à gérer au mieux son patrimoine, ce qui se traduit par l'excellent niveau des revenus locatifs, en hausse de 32 % (soutenus par un taux d'occupation de 98,3 %, à l'exception des immeubles à appartements meublés qui présentent un taux d'occupation de 72,0 %), et qui atteignent 57,8 millions au terme du 3ème trimestre (43,8 millions € un an plus tôt).
Au terme du troisième trimestre, la performance de la société est conforme aux prévisions trimestrielles (tant en termes de revenus locatifs que de résultat hors variations de juste valeur) dérivées des prévisions annuelles pour l'exercice 2016/2017 présentées dans la note d'opération relative à l'augmentation de capital de mars 2017.
Le taux d'endettement consolidé s'élève à 39,6 % au 31 mars 2017 (contre 42,5 % au 30 juin 2016 et 54,0 % au 31 décembre 2016).
Sans même tenir compte de nouvelles opportunités en Belgique, en Allemagne et aux Pays-Bas, la croissance future de la Société est aussi assurée par les engagements d'acquisition, de rénovation, d'extension et de redéveloppement relatifs à de nombreux sites. Ces projets s'inscrivent parfaitement dans la stratégie de la Société qui porte, dans le segment du logement des seniors, tant sur le renforcement et l'amélioration des sites existants que sur le développement de nouveaux projets en partenariat avec les locataires/exploitants. Le pipeline de projets de ce type arrêté au 31 mars 2017 représente un budget cumulé de l'ordre de 107 millions € d'engagements, à investir sur un horizon de l'ordre de quatre ans. Cette stratégie permet à Aedifica de disposer d'un portefeuille d'immeubles de qualité générant des rendements nets attractifs.
Enfin, en guise de conclusion, il est intéressant de noter que de nouvelles opportunités d'investissement, s'inscrivant pleinement dans la stratégie d'Aedifica plébiscitée par le marché, sont actuellement à l'étude.
Le 16 mai 2017 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le 19 janvier 2017, Aedifica a annoncé l'acquisition d'un nouveau site de logement des seniors aux Pays-Bas. La résidence de soins Het Dokhuis bénéficie d'une excellente localisation dans le centre d'Oude Pekela (8.000 habitants, Province de Groningue), à environ 35 km de la ville de Groningue. Le site a été achevé en 2016 et comprend un centre médical et une résidence de soins. Le centre médical (situé au rez-de-chaussée) compte une pharmacie, un cabinet de médecine générale, un cabinet de kinésithérapie, un cabinet de psychologues et un centre d'analyse médicale. La résidence de soins (située aux premier et deuxième étages) est un établissement de petite dimension, destiné au logement de seniors nécessitant une assistance permanente. Elle peut accueillir 32 résidents. Aedifica Nederland BV, une filiale à 100 % de droit néerlandais d'Aedifica, a acquis la propriété du site Het Dokhuis. La valeur conventionnelle du site s'élève à environ 5 millions €. L'opération a été financée par les lignes de crédit d'Aedifica. La résidence de soins est exploitée par Stichting Oosterlengte. Le centre médical est exploité par divers locataires. Le contrat de location conclu pour la résidence de soins prend la forme d'un bail à long terme double net non résiliable de 15 ans. Les contrats de location conclus avec les cinq exploitants du centre médical prennent la forme de baux double net non résiliables d'une durée résiduelle moyenne pondérée de 14 ans. En vertu de ces contrats de location, le propriétaire prend à sa charge les frais d'assurance de l'immeuble et les impôts locaux. Une partie de l'entretien de l'immeuble est également à sa charge. Cependant, l'entretien (complet) de l'immeuble est couvert par le vendeur pendant une période de 10 ans, en vertu d'une convention de gestion spécifique. Le rendement locatif brut initial s'élève à environ 7,5 %.
Le 31 mars 2017, Aedifica a annoncé un accord sous condition suspensive pour l'acquisition d'un site de logement des seniors à construire aux Pays-Bas. La résidence de soins Martha Flora Hilversum bénéficiera d'une excellente localisation dans un quartier résidentiel du centre-ville de Hilversum (88.000 habitants, Province de Hollande-Septentrionale). Le site comprend actuellement un ancien immeuble de bureaux qui fera l'objet d'une transformation complète en un établissement moderne d'habitation et de soins destiné aux seniors nécessitant une assistance permanente, en particulier les personnes souffrant de démence. L'immeuble sera achevé durant la première moitié de 2018 et pourra accueillir 33 résidents. Aedifica Nederland BV, une filiale à 100 % de droit néerlandais d'Aedifica SA, a conclu un accord pour l'acquisition du site, soumis à une condition suspensive (la délivrance du permis de construire). La construction sera réalisée et livrée clé en main par Aalberts Bouw BV pour le compte d'Aalberts Ontwikkeling BV. La valeur conventionnelle du site s'élèvera à environ 8 millions €. L'opération sera financée par les lignes de crédit d'Aedifica. La résidence de soins sera exploitée par le groupe Martha Flora, un exploitant néerlandais spécialisé dans les soins aux personnes souffrant de démence. Le contrat de location conclu pour ce site prend la forme d'un bail à long terme triple net non résiliable de 25 ans. Le rendement brut initial s'élèvera à environ 7 %.
Le 16 mai 2017 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le 31 mars 2017, Aedifica a annoncé l'acquisition d'un site de logement des seniors aux Pays-Bas, comme annoncé dans le communiqué de presse du 1er mars 2016. La résidence de soins Villa Walgaerde est un établissement d'habitation et de soins de petite dimension dans le segment haut de gamme, destiné au logement des seniors nécessitant une assistance permanente. Elle est située à Hilversum (Province de Hollande-Septentrionale) et bénéficie d'une excellente localisation dans un quartier résidentiel verdoyant en bordure du centre-ville. L'immeuble est un bâtiment historique protégé qui a été transformé en un établissement moderne d'habitation et de soins. Les travaux de transformation ont été achevés en mars 2017. Villa Walgaerde peut accueillir 15 résidents. Aedifica Nederland BV, une filiale à 100 % de droit néerlandais d'Aedifica SA, a acquis la propriété du site Villa Walgaerde. Sa valeur conventionnelle s'élève à environ 4 millions €. L'opération a été financée par les lignes de crédit d'Aedifica. La résidence de soins est exploitée par le groupe Domus Magnus. Le contrat de location conclu pour ce site prend la forme d'un bail à long terme triple net non résiliable de 20 ans. Le rendement brut initial s'élève à environ 7 %.
Le 4 avril 2017, Aedifica a annoncé l'acquisition de deux sites de logement des seniors aux Pays-Bas. La résidence de soins Het Gouden Hart est un établissement d'habitation et de soins de petite dimension dans le segment moyen à haut de gamme, destiné au logement des seniors nécessitant une assistance permanente. Le site (un monument protégé datant de 1854) bénéficie d'une excellente localisation dans le centre historique de Kampen (35.000 habitants, Province d'Overijssel). L'immeuble, qui a successivement abrité une caserne puis une université, a fait l'objet d'une transformation complète en un établissement moderne d'habitation et de soins. Les travaux de transformation ont été réalisés par Schagen Groep et ont été achevés début avril 2017. L'immeuble comprend une résidence de soins pouvant accueillir 26 résidents et un hôtel de soins (destiné aux courts séjours et séjours de revalidation) d'une capacité de 11 résidents. La résidence de soins Huize Dennehof est située à Driebergen-Rijsenburg (18.500 habitants, Province d'Utrecht), à environ 15 km de la ville d'Utrecht. Le site bénéficie d'une excellente localisation à côté d'un grand parc. Il s'agit d'un établissement d'habitation et de soins de petite dimension dans le segment moyen à haut de gamme, destiné au logement des seniors nécessitant une assistance permanente. La résidence de soins peut accueillir 9 résidents. Aedifica Nederland BV, une filiale à 100 % de droit néerlandais d'Aedifica SA, a acquis la propriété des sites Het Gouden Hart et Huize Dennehof. Leur valeur conventionnelle s'élève respectivement à environ 7 millions € et 1 million €. L'opération a été financée par les lignes de crédit d'Aedifica. Les deux résidences de soins sont exploitées par Het Gouden Hart BV. Les contrats de location conclus pour ces deux sites prennent la forme de baux à long terme triple net non résiliables de 20 ans. Les rendements locatifs bruts initiaux s'élèvent à environ 7 %.
Le 16 mai 2017 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le 10 mai 2017, Aedifica a annoncé l'acquisition d'un site d'immobilier de santé à construire combinant logement des seniors et centre médical. Le site d'immobilier de santé à construire LTS bénéficie d'une excellente localisation dans le centre de Winschoten, une entité d'Oldambt (38.500 habitants, Province de Groningue). Le site comprend une ancienne école qui fera l'objet d'une transformation complète et d'une extension par Vastgoud BV. L'immeuble sera achevé à l'été 2018 et comprendra un centre médical, une résidence de soins et des appartements pour seniors. Le centre médical (situé au rez-de-chaussée) compte une quinzaine d'espaces qui seront loués à différents acteurs dans le secteur des soins (entre autres, une pharmacie, un cabinet de médecine générale, un cabinet de kinésithérapie, etc.). La résidence de soins (située aux premier et deuxième étages) sera un établissement de petite dimension, destiné au logement des seniors nécessitant une assistance permanente. Elle pourra accueillir 32 résidents. Une cinquantaine d'appartements pour seniors (situés aux deuxième et troisième étages) seront donnés en location à des résidents autonomes, qui pourront faire appel à des services de soins sur demande. Aedifica Nederland BV, une filiale à 100 % de droit néerlandais d'Aedifica SA, a acquis la propriété du terrain (pour une valeur conventionnelle d'environ 2 millions €). La construction sera réalisée et livrée clé en main par Vastgoud BV. La valeur conventionnelle du site s'élève à environ 12 millions €. L'opération sera financée par les lignes de crédit d'Aedifica. La résidence de soins sera louée à Stichting Oosterlengte. Le centre médical sera exploité par divers locataires. Les appartements pour seniors seront pris en location par une entité du groupe Vastgoud, qui les sous-louera aux résidents. Ceux-ci pourront bénéficier de services de soins sur demande fournis par Stichting Oosterlengte. Le contrat de location conclu pour la résidence de soins prend la forme d'un bail à long terme non résiliable de 15 ans. Les contrats de location qui seront conclus avec les locataires du centre médical prendront la forme de baux non résiliables d'une durée de 5 à 15 ans. Le contrat de location qui sera conclu pour les appartements pour seniors, prendra la forme d'un bail à long terme non résiliable de 15 ans. En vertu de ces contrats de location, le propriétaire prendra à sa charge les frais d'assurance de l'immeuble et les impôts locaux. Une partie de l'entretien de l'immeuble est également à sa charge. Cependant, l'entretien (complet) de l'immeuble sera couvert par le vendeur pendant une période de 15 ans, en vertu d'une convention de gestion spécifique. Le rendement locatif brut initial s'élève à environ 7,5 %.
Le 16 mai 2017 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le 19 janvier 2017, Aedifica a annoncé la mise en exploitation de la phase I du projet d'extension de la maison de repos Vinkenbosch à Hasselt (Province de Limbourg). La phase I de l'extension a consisté en la construction d'une nouvelle maison de repos d'une capacité de 80 unités. Pendant la phase II du projet, l'immeuble initial fera l'objet d'une transformation complète en une maison de repos de 30 unités. Après réalisation de la phase II (qui devrait démarrer en 2017 pour s'achever en 2018), la capacité totale du site atteindra 110 unités. Vinkenbosch bénéficie d'une excellente localisation dans un quartier résidentiel au centre de Kermt, une entité de Hasselt (76.000 habitants). Le site a été acquis en 2015 (voir communiqué de presse du 1er octobre 2015) et est donné en location à une entité du groupe Senior Living Group sur base d'un contrat à long terme, générant un rendement locatif triple net d'environ 5,5 %. La valeur conventionnelle du site compte tenu de l'achèvement de la phase I s'élève à environ 15 millions €.
Le 31 mars 2017, Aedifica a annoncé la mise en exploitation de la maison de repos La Ferme Blanche à Remicourt (Province de Liège, Belgique), après travaux de transformation et d'extension. Les travaux ont consisté en la rénovation complète et la construction d'une nouvelle aile portant la capacité totale du site à 90 unités. La maison de repos La Ferme Blanche est située dans un quartier résidentiel de Pousset, une entité de Remicourt (6.000 habitants). Le site a été acquis en 2014 (voir communiqué de presse du 18 décembre 2014) et est donné en location à une entité du groupe Vulpia sur base d'un contrat à long terme, générant un rendement locatif triple net d'environ 5,5 %. La valeur conventionnelle du site après les travaux de transformation s'élève à environ 10 millions € (soit une valeur conventionnelle d'environ 4 millions € pour la construction existante et le terrain, et d'environ 6 millions pour les travaux de transformation et d'extension).
Le 4 avril 2017, Aedifica a annoncé la mise en exploitation après travaux de l'extension de la maison de repos Prinsenhof à Koersel (Province de Limbourg, Belgique). Les travaux ont consisté en la construction d'une nouvelle aile portant la capacité totale du site à 91 unités. La maison de repos Prinsenhof bénéficie d'une bonne localisation dans un cadre verdoyant à proximité du centre de Koersel, une entité de Beringen (45.000 habitants). Le site a été acquis en 2015 (voir communiqué de presse du 17 décembre 2015) et est donné en location à WZC Prinsenhof ASBL sur base d'un contrat à long terme, générant un rendement locatif triple net d'environ 6 %. La valeur conventionnelle du site après les travaux d'extension s'élève depuis le 31 mars 2017 à environ 10 millions € (soit une valeur conventionnelle d'environ 6 millions € pour la construction existante et le terrain, et d'environ 4 millions € pour les travaux d'extension).
Le 16 mai 2017 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le 4 avril 2017, Aedifica a annoncé la mise en exploitation de la dernière phase des travaux de rénovation et d'extension de la maison de repos Op Haanven à Veerle-Laakdal (Province d'Anvers, Belgique). Les travaux ont consisté en la rénovation d'un immeuble et la construction d'une nouvelle aile portant la capacité totale du site à 111 unités. La maison de repos Op Haanven est située dans le centre de Veerle-Laakdal, (16.000 habitants). Le site a été acquis en 2008 (voir communiqué de presse du 3 juin 2008) et est donné en location à une entité du groupe Senior Living Group sur base d'un contrat à long terme, générant un rendement locatif triple net d'environ 6 %. La valeur conventionnelle du site après la dernière phase des travaux de rénovation et d'extension s'élève à environ 11 millions €.
L'immeuble de bureaux de la rue Royale à Bruxelles (présenté dans le secteur « hôtels et autres ») a été cédé le 27 mars 2017.
Le solde des appartements de résidence-services à céder à Residentie Poortvelden s'élève à environ 4 millions €. Dès lors, les actifs détenus en vue de la vente s'élèvent à environ 4 millions € au 31 mars 2017.
Les chantiers progressent pour les projets suivants :
En matière de financement, les événements suivants ont eu lieu depuis le début du trimestre sous revue :
Compte tenu de ces éléments, l'échéancier des lignes de crédit d'Aedifica se présente comme suit (en millions €) :
| Lignes | ||
|---|---|---|
| - | 2016/2017 : | 0 |
| - | 2017/2018 : | 37 |
| - | 2018/2019 : | 131 |
| - | 2019/2020 : | 80 |
| - | 2020/2021 : | 91 |
| - | 2021/2022 : | 167 |
| - | 2022/2023 : | 160 |
| - | 2023/2024 : | 156 |
| - | 2024/2025 et suivants : | 78 |
| Total au 31 mars 2017 | 899 | |
| Durée résiduelle moyenne (années) | 4,7 |
La conclusion de ces lignes de crédit illustre une fois de plus la relation forte et durable qu'Aedifica entretient avec ses banques.
Le 15 mars 2017, Aedifica a lancé une augmentation de capital en espèces avec droits d'allocation irréductible pour un montant brut de 219,3 millions €, avec pour objectif principal de se doter de moyens financiers nouveaux afin de poursuivre sa stratégie de croissance tout en maintenant un taux d'endettement adéquat, de l'ordre de 50 à 55 %. La SIR a ainsi émis le 28 mars 2017 3.595.164 nouvelles actions à un prix de souscription de 61,00 € par action, soit 219.305.004,00 € (prime d'émission comprise). Ces nouvelles actions ont immédiatement été admises à la cotation et donnent droit à un dividende prorata temporis à compter du 28 mars 2017.
A la clôture des marchés le 15 mai 2017, la capitalisation boursière de la société s'élevait à environ 1,3 milliard € (contre 1,0 milliard € le 15 mars 2017, juste avant l'ouverture de la période de souscription).
Le 16 mai 2017 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Pour le troisième trimestre de l'exercice en cours (1er janvier 2017 – 31 mars 2017), le chiffre d'affaires consolidé (revenus locatifs consolidés) du Groupe s'élève à 20,5 millions €, en hausse de 35 % par rapport aux 15,1 millions € enregistrés au 31 mars 2016.
Pour les trois premiers trimestres de l'exercice en cours (1er juillet 2016 – 31 mars 2017), le chiffre d'affaires consolidé s'inscrit en hausse de 32 % par rapport à la même période de l'exercice précédent ; il s'élève à 57,8 millions € et est conforme aux prévisions (c.-à-d. aux prévisions trimestrielles dérivées des prévisions annuelles pour l'exercice 2016/2017 présentées dans la note d'opération relative à l'augmentation de capital de mars 2017).
| Revenus locatifs consolidés (x1.000€) |
T1 | T2 | T3 | 31 mars 2017 |
T1 | T2 | T3 | 31 mars 2016 |
Var. (%) à périmètre constant* |
Var. (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logement des seniors | 13.579 | 16.147 | 16.769 | 46.495 | 10.197 | 10.523 | 11.256 | 31.976 | +1,5% | +45,4% |
| Immeubles à appartements | 2.746 | 2.729 | 2.740 | 8.215 | 3.008 | 2.991 | 2.909 | 8.908 | -7,8% | -7,8% |
| Hôtels et autres | 1.075 | 1.076 | 1.049 | 3.200 | 997 | 998 | 1.011 | 3.006 | +6,5% | +6,5% |
| Intersectoriel | -49 | -50 | -49 | -148 | -30 | -30 | -29 | -89 | ||
| Total | 17.351 | 19.902 | 20.509 | 57.762 | 14.172 | 14.482 | 15.147 | 43.801 | -0,4% | +31,9% |
Le tableau ci-dessous reprend les revenus locatifs consolidés par secteur d'activité :
L'évolution des revenus locatifs du secteur du logement des seniors (+45,4 % à périmètre variable et +1,5 % à périmètre constant*) démontre la pertinence de la stratégie d'investissement d'Aedifica dans ce secteur, qui génère plus de 80 % du chiffre d'affaires.
Les revenus locatifs des immeubles à appartements, et notamment des immeubles à appartements meublés, sont en recul, en raison de conditions de marché difficiles (contexte sécuritaire et modifications au niveau du cadre réglementaire à Bruxelles relatif aux courts séjours) et du programme de rénovation et de réaffectation en cours. Leur évolution par rapport à l'exercice précédent est conforme à celle observée au cours du 1er semestre de l'exercice1 .
Les revenus locatifs des hôtels et autres ont connu une croissance au cours du trimestre sous revue. Comme déjà mentionné1 , compte tenu du taux d'effort que ces revenus locatifs représentent dans certains cas, la Société ne s'attend pas à ce que cette croissance se poursuive.
1 Voir communiqué de presse du 21 février 2017.
Le 16 mai 2017 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Au terme des trois premiers trimestres de l'exercice en cours, la juste valeur des immeubles de placement en exploitation y compris les actifs détenus en vue de la vente* a augmenté de 333 millions €, passant d'une juste valeur de 1.131 millions € à 1.464 millions € (soit 1.481 millions € pour les immeubles de placement y compris les actifs détenus en vue de la vente*). Cette croissance (de 29 %) provient principalement des acquisitions nettes réalisées au cours des trois premiers trimestres, de la mise en exploitation de projets de développement achevés et de la variation de juste valeur des immeubles de placement en exploitation prise en résultat (+11,1 millions € ou +0,8 % sur les trois premiers trimestres). Cette appréciation, estimée par les experts indépendants, se ventile de la manière suivante :
Les immeubles de placement en exploitation y compris les actifs détenus en vue de la vente* d'Aedifica sont désormais composés de 186 biens, d'une surface bâtie totale d'environ 758.000 m², constitués principalement de :
Leur répartition par secteur d'activité est la suivante (en juste valeur) :
Leur répartition géographique se présente comme suit (en juste valeur) :
Le taux d'occupation2 pour la partie non meublée du portefeuille (représentant 95 % de la juste valeur des immeubles de placement en exploitation) a atteint 98,3 % au 31 mars 2017, ce qui est légèrement supérieur au niveau atteint au 30 juin 2016 (98,1 %).
2 Le taux d'occupation se calcule comme suit :
- Pour le portefeuille total (sauf les appartements meublés): (Loyers contractuels + garanties de revenus locatifs) / (Loyers contractuels + valeur locative estimée (VLE) sur les surfaces non occupées du patrimoine immobilier). Il est donc à noter que ce taux d'occupation inclut les unités en rénovation et temporairement non louables.
- Pour les appartements meublés : % des jours loués depuis le début de l'exercice comptable. Ce taux d'occupation ne peut donc pas être comparé au taux d'occupation calculé sur le reste du portefeuille, vu que la méthodologie est spécifique à ce secteur.
Le 16 mai 2017 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le taux d'occupation pour la partie meublée du portefeuille (ne représentant plus que 5 % de la juste valeur des immeubles de placement en exploitation) a quant à lui atteint 72,0 % sur les trois premiers trimestres de l'exercice, en baisse par rapport au taux d'occupation réalisé sur la totalité de l'exercice 2015/2016 (78,6 %) et au taux d'occupation réalisé sur les trois premiers trimestres de l'exercice précédent (79,3 %) pour les raisons mentionnées ci-dessus (voir section 3).
Le taux d'occupation global3 du portefeuille a atteint 98 % au 31 mars 2017.
La durée résiduelle moyenne des baux pour l'ensemble du portefeuille est de 20 ans, identique par rapport à celle du 30 juin 2016. Cette performance s'explique par la grande proportion de contrats de location à longue durée (comme les emphytéoses) du portefeuille d'Aedifica.
3 Taux calculé selon la méthodologie EPRA.
Le 16 mai 2017 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le tableau ci-dessous présente le rendement brut du portefeuille par secteur d'activité, par rapport à la juste valeur des immeubles de placement en exploitation (augmentée, en ce qui concerne les appartements meublés, du goodwill et de la valeur comptable des meubles).
De manière générale, le rendement brut s'élève à 5,7 %.
| 31 mars 2017 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (x1.000€) | Logement des seniors |
Immeubles à appartements |
Hôtels et autres |
Immeubles de placement en exploitation y compris les actifs détenus en vue de la vente* |
Projets de développement |
Immeubles de placement y compris les actifs détenus en vue de la vente* |
|
| Juste valeur | 1.176.003 | 221.582 | 66.676 | 1.464.261 | 16.453 | 1.480.714 | |
| Loyers contractuels annuels |
67.674 | 10.973 | ° | 4.358 | 83.005 | - | - |
| Rendement brut (%) °° | 5,8% | 4,9% | 6,5% | 5,7% | - | - | |
| 31 décembre 2016 | |||||||
| (x1.000€) | Logement des seniors |
Immeubles à appartements |
Hôtels et autres |
Immeubles de placement en exploitation y compris les actifs détenus en vue de la vente* |
Projets de développement |
Immeubles de placement y compris les actifs détenus en vue de la vente* |
|
| Juste valeur | 1.140.263 | 220.767 | 68.576 | 1.429.607 | 26.685 | 1.456.292 | |
| Loyers contractuels annuels |
65.513 | 10.914 | ° | 4.494 | 80.921 | - | - |
| Rendement brut (%) °° | 5,7% | 4,9% | 6,6% | 5,6% | - | - | |
| 30 juin 2016 | |||||||
| (x1.000€) | Logement des seniors |
Immeubles à appartements |
Hôtels et autres |
Immeubles de placement en exploitation y compris les actifs détenus en vue de la vente* |
Projets de développement |
Immeubles de placement y compris les actifs détenus en vue de la vente* |
|
| Juste valeur | 839.921 | 219.332 | 71.657 | 1.130.910 | 25.924 | 1.156.834 | |
| Loyers contractuels annuels |
49.299 | 11.779 | ° | 4.533 | 65.611 | - | - |
| Rendement brut (%) °° | 5,9% | 5,3% | 6,3% | 5,8% | - | - | |
| 31 mars 2016 | |||||||
| (x1.000€) | Logement des seniors |
Immeubles à appartements |
Hôtels et autres |
Immeubles de placement en exploitation y compris les actifs détenus en |
Projets de développement |
Immeubles de placement y compris les actifs détenus en |
|
| vue de la vente* | vue de la vente* | ||||||
| Juste valeur | 818.393 | 218.368 | 72.413 | 1.109.174 | 23.422 | 1.132.596 | |
| Loyers contractuels annuels |
47.999 | 11.934 | ° | 4.507 | 64.440 | - | 64.440 |
° Les montants relatifs aux appartements meublés correspondent aux revenus locatifs annualisés et HTVA.
°° Sur base de la juste valeur (valeur expertisée, réévaluée tous les 3 mois, augmentée du goodwill et du mobilier pour les appartements meublés). Dans le secteur du logement des seniors, le rendement brut est généralement identique au rendement net (contrats « triple net »), les charges d'exploitation, les frais d'entretien et de réparation, et le risque de chômage locatif étant, en Belgique et aux Pays-Bas, entièrement pris en charge par l'exploitant. Il en va de même pour les hôtels. En Allemagne, le rendement net est généralement inférieur au rendement brut, certains frais étant à charge du propriétaire, notamment l'entretien et la réparation de la structure et de l'enveloppe de l'immeuble (contrats « double net »).
Le 16 mai 2017 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le tableau suivant présente l'évolution de l'actif net par action.
Sans les effets (non monétaires, c'est-à-dire non cash) des variations de juste valeur des instruments de couverture4 et après prise en compte de la distribution du dividende 2015/2016 en décembre 20165 , l'actif net par action sur base de la juste valeur des immeubles de placement est de 48,16 € au 31 mars 2017 contre 41,64 € par action au 30 juin 2016.
| Actif net par action (en €) | 31 mars 2017 | 30 juin 2016 |
|---|---|---|
| Actif net hors variations de juste valeur des instruments de couverture* | 50,23 | 44,98 |
| Effet des variations de juste valeur des instruments de couverture | -2,06 | -3,34 |
| Actif net | 48,16 | 41,64 |
| Nombre d'actions en circulation (hors actions propres) | 17.975.820 | 14.192.032 |
Pour comparer l'actif net par action au cours de bourse, il convient encore de tenir compte du détachement du coupon n°17 qui a eu lieu le 16 mars 2017 dans le cadre de l'augmentation de capital du 28 mars 2017. Compte tenu de ce dernier élément, l'actif net par action peut être estimé à 46,83 €, ou à 48,90 € sans les effets des variations de juste valeur des instruments de couverture.
| Nombre d'actions | 31 mars 2017 | 30 juin 2016 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions en circulation° | 17.975.820 | 14.192.032 |
| Nombre total d'actions | 17.975.820 | 14.192.032 |
| Nombre total d'actions cotées en bourse°°° | 17.975.820 | 14.172.176 |
| Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation (dénominateur selon IAS 33) | 14.325.655 | 14.122.758 |
| Nombre de droits au dividende°° | 15.316.384 | 14.186.987 |
° Après déduction des actions propres.
°° Compte tenu du droit au dividende des actions émises au cours de l'exercice.
°°° 19.856 actions ont été admises à la cotation le 2 novembre 2016. 122.672 actions ont été admises à la cotation le 2 décembre 2016. 65.952 actions ont été admises à la cotation le 12 décembre 2016. 3.595.164 actions ont été admises à la cotation le 28 mars 2017.
4 L'effet des variations de juste valeur des instruments de couverture de -2,06 € par action au 31 mars 2017 est la contrepartie dans les capitaux propres de la juste valeur des instruments de couverture, négative à hauteur de 37 millions €, principalement enregistrée au passif du bilan.
5 Pour rappel, les normes IFRS prévoient de présenter les comptes annuels avant affectation. L'actif net de 43,74 € par action du 30 juin 2016 comprenait donc toujours le dividende à distribuer en décembre 2016, et doit donc être corrigé de 2,10 € par action pour pouvoir être comparé à la valeur du 31 mars 2017. Ce montant correspond au montant total du dividende (30 millions €) rapporté au nombre d'actions en circulation au 30 juin 2016 (14.192.032).
Le 16 mai 2017 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le conseil d'administration continue de suivre avec grande attention l'évolution du contexte économique et financier et ses effets sur les activités du Groupe.
Dans le climat économique actuel, les atouts principaux d'Aedifica sont les suivants :
Les prévisions de dividende pour l'exercice en cours, telles que publiées dans la note d'opération relative à l'augmentation de capital de mars 2017, restent inchangées à 2,25 € brut par action, en augmentation de 7 % par rapport au dividende distribué pour l'exercice 2015/2016. Rappelons que le dividende au titre de l'exercice 2016/2017 sera réparti sur deux coupons (coupon n°17 déjà détaché et estimé à 1,66 € ; coupon n°18 encore attaché aux actions en circulation et estimé à 0,59 €).
Le 16 mai 2017 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Selon la « Weekly table value » (publiée le 15 mai 2017 par la Banque Degroof Petercam), Aedifica est actuellement la 4ème SIR en termes de capitalisation boursière.
Par ailleurs, entre le 31 décembre 2006 et le 31 décembre 2016, Aedifica a réussi à se hisser de la 36 ème à la 7 ème place dans le classement des 100 plus gros portefeuilles immobiliers en Belgique (selon le « Investors Directory 2017 », édité par Expertise BVBA en mars 2017).
Le conseil d'administration considère que les principaux facteurs de risque synthétisés en pages 7 à 19 de la note d'opération relative à l'augmentation de capital de mars 2017 restent pertinents pour les mois restants de l'exercice 2016/2017.
Les principaux facteurs de risque seront bien entendu mis à jour dans le rapport financier annuel 2016/2017 qui sera publié en septembre 2017.
Conformément à la loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilière réglementées, la Société a désigné l'expert immobilier indépendant DTZ Zadelhoff pour la valorisation de son portefeuille situé aux Pays-Bas. Ce dernier a débuté sa mission pour la valorisation trimestrielle du 31 mars 2017.
| Calendrier financier | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Communiqué annuel 30.06.2017 | 5/09/2017 | |||||
| Rapport financier annuel 2016/2017 | 22/09/2017 | |||||
| Assemblée générale ordinaire 2017 | 27/10/2017 | |||||
| Dividende relatif à l'exercice 2016/2017 - ex-date coupon n° 182 | 2/11/2017 | |||||
| Dividende relatif à l'exercice 2016/2017 - record date coupon n° 182 | 3/11/2017 | |||||
| Dividende relatif à l'exercice 2016/2017 - payment date coupons n° 171 et n° 182 | 6/11/2017 | |||||
| Déclaration intermédiaire au 30.09.2017 | 14/11/2017 | |||||
| Résultats semestriels 31.12.2017 | Février 2018 | |||||
| Déclaration intermédiaire au 31.03.2018 | Mai 2018 |
1 Coupon n° 17 : 1 juillet 2016 au 27 mars 2017 inclus
2 Coupon n° 18 : 28 mars 2017 au 30 juin 2017 inclus
6 Ces dates sont sous réserve de modification.
Le 16 mai 2017 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Annexe I : Investissements réalisés depuis l'augmentation de capital de mars 20177
| (en millions €) | Immeubles de placement en exploitation |
Projets de développement |
Total | ||
|---|---|---|---|---|---|
| réalisés | sous conditions suspensives |
||||
| Martha Flora Hilversum | Pays-Bas | - | - | 8 | 8 |
| Villa Walgaerde1 | Pays-Bas | 4 | - | - | 4 |
| La Ferme Blanche1 | Belgique | 6 | - | - | 6 |
| Het Gouden Hart | Pays-Bas | 7 | - | - | 7 |
| Huize Dennehof | Pays-Bas | 1 | - | - | 1 |
| Prinsenhof1 | Belgique | 4 | - | - | 4 |
| Op Haanven1 | Belgique | 2 | - | - | 2 |
| LTS | Pays-Bas | 2 | - | 10 | 12 |
| Total au 16 mai 2017 | 27 | - | 19 | 46 |
1 Concrétisations d'accords conclus précédemment.
7 Les informations dans ce tableau ont fait l'objet d'arrondis. En conséquence, la somme de certaines données peut ne pas être égale au total indiqué.
Annexe II : Projets et rénovations en cours au 31 mars 2017 (en millions €)
| Projets et rénovations | Inv. | Inv. au | Inv. | Date de | Commentaires | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (en millions €) | estimé | 31 mars 2017 |
futur | mise en exploitation |
||
| I. Projets en cours | ||||||
| 't Hoge II | Courtrai (BE) | 2 | 1 | 1 | 2016/2017 | Extension et rénovation d'une maison de repos |
| Molenenk | Deventer (NL) | 10 | 6 | 4 | 2016/2017 | Construction d'une résidence de soins |
| Op Haanven | Veerle-Laakdal (BE) | 2 | 2 | 1 | 2016/2017 | Extension et rénovation d'une maison de repos |
| Hotel Martin's Brugge | Bruges (BE) | 1 | 0 | 1 | 2016/2017 | Extension de l'hôtel |
| Huize Lieve Moenssens | Dilsen-Stokkem (BE) | 7 | 0 | 7 | 2017/2018 | Extension et rénovation d'une maison de repos |
| Résidence l'Air du Temps | Chênée (BE) | 7 | 2 | 6 | 2017/2018 | Extension et rénovation d'une maison de repos |
| Résidence Les Cheveux d'Argent |
Spa (BE) | 3 | 0 | 3 | 2017/2018 | Extension d'une maison de repos |
| Villa Temporis II | Hasselt (BE) | 2 | 0 | 2 | 2017/2018 | Rénovation d'une maison de repos |
| Bonn | Bonn (DE) | 1 | 0 | 1 | 2017/2018 | Rénovation d'une maison de repos |
| Frohnau | Berlin (DE) | 1 | 0 | 1 | 2017/2018 | Rénovation d'une maison de repos |
| Genderstate/Petruspark/ Parc Imstenrade |
Eindhoven (NL) / Heerlen (NL) |
2 | 0 | 2 | 2017/2018 | Rénovation de trois sites |
| Résidence Aux Deux Parcs | Jette (BE) | 2 | 0 | 2 | 2018/2019 | Extension d'une maison de repos |
| Vinkenbosch II | Hasselt (BE) | 1 | 0 | 1 | 2018/2019 | Rénovation d'une maison de repos |
| Plantijn | Kapellen (BE) | 9 | 2 | 7 | 2019/2020 | Extension et rénovation d'une maison de repos |
| Residenz Zehlendorf | Berlin (DE) | 5 | 0 | 5 | 2019/2020 | Rénovation d'une maison de repos |
| II. Projets soumis à des conditions suspensives | ||||||
| De Stichel | Vilvoorde (BE) | 4 | 0 | 4 | 2017/2018 | Extension d'une maison de repos |
| 't Hoge III | Courtrai (BE) | 2 | 0 | 2 | 2018/2019 | Extension d'une maison de repos |
| III. Réserves foncières et autres | ||||||
| Terrain Bois de la Pierre | Wavre (BE) | 2 | 2 | 0 | - | Réserve foncière |
| Platanes | Bruxelles (BE) | 0 | 0 | 0 | - | Réserve foncière |
| IV. Acquisitions sous conditions suspensives | ||||||
| Ostende | Ostende (BE) | 11 | 0 | 11 | 2017/2018 | Acquisition d'une maison de repos |
| Martha Flora Hilversum | Hilversum (NL) | 8 | 0 | 8 | 2017/2018 | Acquisition d'une nouvelle résidence de soins |
| Martha Flora Rotterdam | Rotterdam (NL) | 8 | 0 | 8 | 2018/2019 | Acquisition d'une nouvelle résidence de soins |
| Malines | Malines (BE) | 16 | 0 | 16 | 2018/2019 | Acquisition d'une nouvelle maison de repos |
| Total | 107 | 15 | 92 | |||
| Arrondi | - | 1 | - | |||
| Montant au bilan | 16 |
Le 16 mai 2017 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Annexe III : Détail de calcul des Indicateurs Alternatifs de Performance (Alternative Performance Measures – APM) utilisés par Aedifica au 31 mars 2017.
Les indicateurs suivants sont des indicateurs de performance non définis par les normes IFRS. Aedifica utilise ces concepts pour quantifier la valeur de ses biens immobiliers. Ils représentent les biens immobiliers regroupés de différentes façons de manière à donner l'information la plus pertinente au lecteur. Leurs définitions peuvent être différentes de celles d'autres concepts portant la même appellation dans les états financiers d'autres groupes. Ils se calculent de la manière suivante :
| (x1.000€) | 31/03/2017 | 30/06/2016 |
|---|---|---|
| Immeubles de placement en exploitation | 1.459.821 | 1.126.289 |
| + Projets de développement | 16.453 | 25.924 |
| Immeubles de placement | 1.476.274 | 1.152.213 |
| + Actifs détenus en vue de la vente | 4.440 | 4.621 |
| Immeubles de placement y compris actifs détenus en vue de la vente, aussi appelés patrimoine immobilier |
1.480.714 | 1.156.834 |
| - Projets de développement | -16.453 | -25.924 |
| Ecart d'arrondi | 0 | 0 |
| Immeubles de placement en exploitation y compris actifs détenus en vue de la vente*, aussi appelés portefeuille d'immeubles de placement |
1.464.261 | 1.130.910 |
Les revenus locatifs à périmètre constant* sont un indicateur de performance non défini par les normes IFRS. Aedifica utilise ce concept pour illustrer la performance des immeubles de placement hors effet des variations de périmètre. Il représente les revenus locatifs hors effet des variations de périmètre. Sa définition peut être différente de celle d'autres concepts portant la même appellation dans les états financiers d'autres groupes. Il se calcule de la manière suivante :
| (x1.000€) | 31/03/2017 | 31/03/2016 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 57.762 | 43.801 |
| - Effet des variations de périmètre | -19.421 | -5.300 |
| = Revenus locatifs à périmètre constant | 38.341 | 38.501 |
Les capitaux propres hors variations de juste valeur des instruments de couverture* sont un indicateur de performance non défini par les normes IFRS. Aedifica utilise ce concept pour refléter les capitaux propres avant les effets non cash de revalorisation des instruments de couverture. Il représente le poste « total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère » moins les effets cumulés non cash de revalorisation des instruments de couverture. Sa définition peut être différente de celle d'autres concepts portant la même appellation dans les états financiers d'autres groupes. Il se calcule de la manière suivante :
| (x 1.000 €) | 31 mars 2017 | 30 juin 2016 |
|---|---|---|
| Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère | 865.731 | 620.749 |
| - Effet de la distribution du dividende 2015/2016 | 0 | -29.793 |
| - Effet des variations de juste valeur des instruments de couverture | 37.111 | 47.407 |
| Capitaux propres hors variations de juste valeur des instruments de couverture* | 902.842 | 638.362 |
L'actif net par action hors variations de juste valeur des instruments de couverture* est un indicateur de performance non défini par les normes IFRS. Aedifica utilise ce concept pour refléter les capitaux propres par action avant les effets non cash de revalorisation des instruments de couverture. Il représente le poste « total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère » moins les effets cumulés non cash de revalorisation des instruments de couverture divisés par le nombre d'actions en circulation (hors actions propres) à la date de clôture. Sa définition peut être différente de celle d'autres concepts portant la même appellation dans les états financiers d'autres groupes. Il se calcule en divisant les capitaux propres hors variations de juste valeur des instruments de couverture* par le nombre d'actions en circulation (hors actions propres).
Le 16 mai 2017 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Aedifica est une société immobilière réglementée publique de droit belge spécialisée en immobilier de santé, en particulier dans le logement des seniors. Elle a développé un portefeuille de plus de 1,5 milliard € en Belgique, en Allemagne et aux Pays-Bas.
Elle est cotée sur le marché continu d'Euronext Brussels depuis 2006 et est identifiée par les codes suivants : AED ; AED:BB (Bloomberg) ; AOO.BR (Reuters).
Sa capitalisation boursière était de 1,3 milliard € au 28 avril 2017.
Aedifica fait partie des indices EPRA.
Ce communiqué contient des informations prévisionnelles impliquant des risques et des incertitudes, en particulier des déclarations portant sur les plans, les objectifs, les attentes et les intentions d'Aedifica. Il est porté à l'attention du lecteur que ces déclarations peuvent comporter des risques connus ou inconnus et être sujettes à des incertitudes importantes sur les plans opérationnel, économique et concurrentiel, dont beaucoup sont en dehors du contrôle d'Aedifica. Au cas où certains de ces risques et incertitudes venaient à se matérialiser, ou au cas où les hypothèses retenues s'avéraient être incorrectes, les résultats réels pourraient dévier significativement de ceux anticipés, attendus, projetés ou estimés. Dans ce contexte, Aedifica décline toute responsabilité quant à l'exactitude des informations prévisionnelles fournies.
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