Annual Report • Feb 21, 2018
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Naamloze vennootschap Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht Maatschappelijke zetel: Louizalaan 331-333, 1050 Brussel Ondernemingsnummer: 0877.248.501 (RPR Brussel) (de "Vennootschap")
* Alternatieve prestatiemaatstaf (Alternative Performance Measure – APM) in de zin van de ESMA-richtlijnen (European Securities and Market Authority) van 5 oktober 2015. Al jarenlang hanteert Aedifica in haar financiële communicatie alternatieve prestatiemaatstaven in overeenstemming met de richtlijnen die door de ESMA werden uitgevaardigd. Een aantal van die APM's wordt aanbevolen door de Europese Vereniging van Beursgenoteerde Vastgoedvennootschappen (European Public Real Estate Association – EPRA), andere werden vastgelegd door de sector of door Aedifica om de lezer een beter inzicht te geven in de resultaten en prestaties. De APM's in dit halfjaarlijks financieel verslag zijn aangeduid met een asterisk (*). Noch de prestatiemaatstaven die bij IFRS-regels of bij wet zijn bepaald, noch de indicatoren die niet gebaseerd zijn op de rubrieken van de resultatenrekening of de balans, worden beschouwd als APM's. De APM's worden gedefinieerd, besproken en verbonden met de post, het totaal of het subtotaal van de financiële staten die daarvoor het relevantst zijn, in toelichting 17 van de geconsolideerde verkorte financiële staten hierna.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Het eerste semester van het huidige boekjaar werd gekenmerkt door de aankondiging van twee belangrijke samenwerkingsovereenkomsten, de ene voor de bouw van zeventien rustoorden in Duitsland en de andere voor de bouw van twee sites van huisvesting voor senioren in Nederland, samen goed voor een totale investering van ongeveer 240 miljoen €. Bovendien realiseerde de Groep een reeks nieuwe investeringen in zowel België (een woonzorgcentrum in West-Vlaanderen), als Duitsland (sites in de deelstaten Saksen-Anhalt, Nedersaksen en Bremen) en Nederland (sites in de provincies Gelderland, Utrecht, Zuid-Holland en Limburg), uitsluitend in het segment van de huisvesting voor senioren. Een dertiental sites werd zo aan het patrimonium van de Groep toegevoegd. Tijdens het eerste semester werden ook een nieuwe zorgresidentie (in de provincie Overijssel in Nederland) en een assistentiewoningengebouw na renovatie (in de provincie Limburg in België) in gebruik genomen.
Na 31 december 2017 heeft Aedifica nog overeenkomsten gemeld inzake de bouw van drie zorgresidenties (in de Nederlandse provincies Noord-Brabant en Utrecht), en de acquisitie van twee sites in exploitatie uitgevoerd (een zorgresidentie in de Nederlandse provincie Noord-Holland en een site van huisvesting voor senioren in de Duitse deelstaat Saksen).
Sinds het begin van het boekjaar 2017/2018 is de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie inclusief de activa bestemd voor verkoop* met 104 miljoen € gestegen (hetzij +7%), om uit te komen op 1.631 miljoen € (tegenover 1.528 miljoen € aan het begin van het boekjaar).
De acquisities die gerealiseerd of aangekondigd zijn sinds de kapitaalverhoging van 219 miljoen € van 28 maart 2017, staan opgelijst in een tabel in toelichting 14 van de geconsolideerde verkorte financiële staten, en bedragen meer dan 478 miljoen €.
Maar Aedifica doet meer dan investeren. De Vennootschap blijft gefocust op het beheer van haar bestaande vastgoedpatrimonium. Het resultaat van die inzet toont zich in een uitstekende huuromzet (stijging van 19%), een exploitatiemarge* van 84% en in een goed beheer van het financieel resultaat vóór variaties in reële waarde*. De EPRA Earnings* is met 21% gestegen tot 28,3 miljoen € (tegenover 23,4 miljoen € op 31 december 2016), hetzij 1,58 € per aandeel (tegenover 1,64 € op 31 december 2016). Die daling van de EPRA Earnings* per aandeel komt voort uit het directe (maar tijdelijke) verwaterende effect van de kapitaalverhoging van 28 maart 2017. Dat resultaat (absoluut en per aandeel) is hoger dan de semestriële vooruitzichten (zowel qua huurinkomsten als qua EPRA Earnings*) die worden afgeleid uit de jaarlijkse vooruitzichten voor het boekjaar 2017/2018, die in het jaarlijks financieel verslag 2016/2017 gepubliceerd werden (sectie 11.2 van het geconsolideerd beheersverslag).
Gezien de omvangrijke investeringen die dit semester werden gerealiseerd, is de geconsolideerde schuldratio gestegen tot 44,7% op 31 december 2017 (tegenover 40,8% op 30 juni 2017).
Zonder rekening te houden met nieuwe opportuniteiten in België, Duitsland en Nederland wordt de toekomstige groei van de vennootschap eveneens gevrijwaard door bestaande afspraken inzake acquisities, renovaties, uitbreidingen en herontwikkelingen van talrijke sites. Deze projecten sluiten perfect aan bij de strategie van de Vennootschap, die er in het segment van de huisvesting voor senioren onder meer op gericht is zowel bestaande vastgoedsites door ontwikkeling te versterken en te verbeteren als in samenwerking met huurders/operatoren nieuwe projecten te ontwikkelen. De pipeline van dergelijke projecten vertegenwoordigt per 31 december 2017 een gecumuleerd investeringsbudget van ca. 356 miljoen €. Dat bedrag zal binnen een periode van drie jaar geïnvesteerd worden. Deze strategie maakt het mogelijk om een portefeuille op te bouwen van kwalitatief goede gebouwen die aantrekkelijke nettorendementen bieden.
Ten slotte worden er nog nieuwe investeringsopportuniteiten bestudeerd die volledig in de door de markt geplebisciteerde investeringsstrategie van Aedifica passen.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Aedifica is een Belgische beursgenoteerde vennootschap die zich als referentiespeler inzake investeringen in Europees zorgvastgoed en in het bijzonder de huisvesting voor senioren wil profileren.
Ze wil een evenwichtige portefeuille opbouwen waarbij terugkerende inkomsten samengaan met een meerwaardepotentieel.
Aedifica's strategie berust hoofdzakelijk op de demografische grondstroom van de vergrijzing van de bevolking in Europa en de specifieke zorg- en huisvestingbehoeften die daaruit voortvloeien.
De activiteiten van de groep worden hoofdzakelijk uitgeoefend in de sector van de huisvesting voor senioren; de groep exploiteert ook appartementsgebouwen en bezit hotels en andere types gebouwen.
Aedifica is sinds 2006 genoteerd op Euronext Brussels (continumarkt). Aedifica biedt de investeerder een alternatief voor rechtstreekse investeringen.
Dit tussentijdse beheersverslag is een update van het beheerverslag van 30 juni 2017, dat is opgenomen in het jaarlijks financieel verslag 2016/2017. De definities van de technische termen die in dit halfjaarlijks financieel verslag gebruikt worden, zijn terug te vinden in het lexicon van het jaarlijks financieel verslag 2016/2017. Enkel de significante wijzigingen die sindsdien hebben plaatsgevonden, worden hier besproken.
Op 8 september 2017 meldde Aedifica de acquisitie van een woonzorgcentrum in België, in uitvoering van een eerder gesloten akkoord (zie halfjaarlijks financieel verslag van 23 februari 2016). Woonzorgcentrum De Duinpieper is gelegen in de "Vuurtorenwijk" in Oostende (70.000 inwoners, provincie West-Vlaanderen). Het werd gebouwd in 1989 en is van de hand van de gerenommeerde Belgische architect Lucien Kroll. De site zal gerenoveerd worden tot een hedendaagse woonzorglocatie voor senioren met hoge zorgbehoeften en uitgebreid worden met een nieuwe vleugel. De uitbreidingswerken zullen naar verwachting tijdens de zomer van 2019 worden voltooid en het woonzorgcentrum zal dan plaats bieden aan 115 bewoners. De uitbating van de site zal tijdens de werken worden verdergezet. Aedifica NV en haar dochteronderneming Aedifica Invest NV hebben 100% van de aandelen van Dujofin BVBA verworven, eigenaar van het terrein en het gebouw. De conventionele aanschaffingswaarde van de site bedraagt ca. 10 miljoen €. Aedifica voorziet een budget van ca. 2 miljoen € voor de verbouwingswerken. De totale investering van Aedifica met inbegrip van de werken zal op termijn dus ca. 12 miljoen € bedragen. De operatie wordt gefinancierd door middel van Aedifica's kredietlijnen. De site zal worden uitgebaat door Fipromat BVBA, een entiteit van de Dorian-groep, een Belgische privéspeler in de seniorenzorgsector. De huurovereenkomst die gesloten werd voor deze site is een niet-opzegbare triple net langetermijnovereenkomst van 27 jaar. Het initiële brutohuurrendement bedraagt ca. 5,5%.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Op 28 juli 2017 heeft Aedifica een rustoord in Duitsland verworven (zoals aangekondigd in het persbericht van 13 juni 2017) als gevolg van de vervulling van de opschortende voorwaarden. De koopprijs werd betaald en Aedifica NV heeft de eigendom van de site verworven. De operatie werd gefinancierd door middel van Aedifica's kredietlijnen. Rustoord Seniorenheim am Dom heeft een uitstekende ligging in het historische centrum van Halberstadt (40.000 inwoners, deelstaat Saksen-Anhalt). Het betreft een woonzorglocatie bestemd voor senioren met hoge zorgbehoeften (Pflegeheim). Het rustoord telt een hondertal kamers en beschikt over verschillende recreatie- en kinesitherapieruimtes. Het gebouw werd opgericht in 2008 en biedt plaats aan 126 bewoners. De conventionele aanschaffingswaarde bedraagt ca. 9 miljoen €. De site wordt uitgebaat door een entiteit van de groep Deutsche Pflege und Wohnen (Deutsche Pflege und Wohnstift GmbH). Sinds 2016 wordt DPUW gecontroleerd door de Belgische groep Armonea. De huurovereenkomst die gesloten werd voor deze site is een niet-opzegbare double net langetermijnovereenkomst van 25 jaar. Het initiële brutohuurrendement bedraagt ca. 7%.
Op 17 augustus 2017 meldde Aedifica het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst met Specht Gruppe voor de bouw van zeventien rustoorden in Duitsland. De (te bouwen) rustoorden zullen gelegen zijn in verschillende deelstaten in het noorden van Duitsland (Nedersaksen, Noordrijn-Westfalen, Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Voorpommeren en Bremen) op zowel stedelijke als landelijke locaties. De woonzorglocaties zijn gericht op senioren met hoge zorgbehoeften ("Pflegeheim") en zullen nagenoeg volledig bestaan uit eenpersoonskamers. Naast standaardkamers worden er ook grotere kamers (suites) voorzien, die gericht zijn op het hogere segment van de markt. De gebouwen zullen ook andere functies huisvesten, zoals een dagverzorgingscentrum voor senioren en in sommige gevallen een kinderdagverblijf of apotheek. Een enkel gebouw zal ook een aantal seniorenappartementen (met zorg en diensten op aanvraag) bestemd voor zelfstandig wonen omvatten. Na de realisatie van alle gebouwen, zal deze portefeuille een totale capaciteit van ca. 1.500 eenheden hebben. De gebouwen zullen doorgaans gelegen zijn op een zorgcampus waar tevens gebouwen met seniorenappartementen (met zorg en diensten op aanvraag) bestemd voor zelfstandig wonen zullen worden gebouwd. Die seniorenappartementen worden, behoudens een enkele uitzondering, in afzonderlijke gebouwen voorzien. Aedifica zal in de komende maanden en naar verwachting uiterlijk tegen het einde van het tweede kwartaal van 2018 de grondposities verwerven via de overname van de controle van bestaande vastgoedvennootschappen van de Specht Gruppe (in principe op voorwaarde van het bekomen van de vereiste stedenbouwkundige vergunningen). Na de verwerving van de controle zal gestart worden met het oprichten van de gebouwen. Daarvoor wordt een overeenkomst gesloten met Residenz Baugesellschaft, een onderneming van de Specht Gruppe, die de nieuwe gebouwen zal realiseren aan een gegarandeerd budget en die tevens de tijdige oplevering ervan garandeert. In de veronderstelling dat alle bouwvergunningen bekomen worden, zou de totale investering van Aedifica op termijn ca. 200 miljoen € bedragen. De eerste gebouwen zullen naar verwachting vanaf eind 2018/begin 2019 worden opgeleverd. De operatie zal worden gefinancierd door middel van Aedifica's kredietlijnen. Alle sites zullen worden verhuurd aan Residenz Management GmbH, een onderneming van de Specht Gruppe, en worden uitgebaat door ervaren uitbaters. De sites zullen worden verhuurd op basis van niet-opzegbare langetermijnovereenkomsten van 30 jaar. Het onderhoud wordt daarenboven
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
afgedekt door een in de tijd beperkte triple net garantie. De brutohuurrendementen zullen na oplevering van de werken ca. 5,5% bedragen.
Op 11 september 2017 meldde Aedifica het sluiten van een overeenkomst met betrekking tot de acquisitie van een site van huisvesting voor senioren in Duitsland. Dat akkoord was aan opschortende voorwaarden onderworpen die op 30 november 2017 vervuld werden. De koopprijs werd betaald en Aedifica NV heeft de eigendom van de site verworven. Seniorenresidenz an den Kienfichten is gelegen in de nabijheid van het centrum van Dessau-Rosslau (83.000 inwoners, deelstaat Saksen-Anhalt) en ligt ingebed in een groot privépark. De site omvat een villa die in 2009 helemaal gerenoveerd werd, en een nieuwbouw die begin dit jaar werd opgeleverd. De site heeft een capaciteit van 88 eenheden, waarvan 62 eenheden bestemd zijn voor senioren met hoge zorgbehoeften ("Pflegeheim", gesitueerd in de nieuwbouw), en waarvan 26 eenheden bestemd zijn voor senioren die zelfstandig willen wonen met zorg op aanvraag ("betreutes Wohnen", gesitueerd in de villa). De conventionele aanschaffingswaarde bedraagt ca. 6 miljoen €. De operatie werd gefinancierd door middel van Aedifica's kredietlijnen. De site wordt uitgebaat door Cosiq GmbH, een Duitse privéspeler in de seniorenzorgsector. De huurovereenkomst die gesloten werd voor deze site is een niet-opzegbare double net langetermijnovereenkomst van 25 jaar. Het initiële brutohuurrendement bedraagt ca. 7%.
Op 8 december 2017 meldde Aedifica de acquisitie van drie sites van huisvesting voor senioren in Duitsland. De sites Bremerhaven I (110 eenheden), Bremerhaven II (42 eenheden) en Cuxhaven (34 eenheden) hebben beide een uitstekende ligging in het centrum van Bremerhaven (110.000 inwoners, deelstaat Bremen) en Cuxhaven (50.000 inwoners, deelstaat Nedersaksen). Ze werden gebouwd in respectievelijk 2016, 2003 en 2010 en omvatten wooneenheden die bestemd zijn voor senioren die zelfstandig willen wonen met zorg en diensten op aanvraag ("betreutes Wohnen", seniorenappartementen), wooneenheden die bestemd zijn voor senioren met hoge zorgbehoeften ("Pflege-Wohngemeinschaft"), een dagverzorgingscentrum en kantoren voor de thuiszorgorganisatie. De site Bremerhaven I omvat eveneens een winkelruimte op de benedenverdieping van ca. 900 m². Aedifica Invest NV heeft de controle verworven van een Duits vennootschap dat eigenaar is van de gebouwen. De totale conventionele aanschaffingswaarde van de sites bedraagt ca. 27,5 miljoen €. De huurovereenkomsten die gesloten werden voor deze sites zijn niet-opzegbare double net langetermijnovereenkomsten van 20 jaar. Het onderhoud van de site Bremerhaven I wordt afgedekt door een in de tijd beperkte triple net garantie. De initiële huurrendementen bedragen ca. 5%. De operatie werd gefinancierd door middel van Aedifica's kredietlijnen. De sites zijn volledig verhuurd en worden hoofdzakelijk uitgebaat door Ambulanter Pflegedienst Weser, een onderneming van de Specht Gruppe. De winkelruimte op de benedenverdieping van Bremerhaven I wordt door de uitbater onderverhuurd aan Rossmann (een drogisterijketen met ca. 3.600 winkels).
Op 15 februari 2018 meldde Aedifica het sluiten van een overeenkomst met betrekking tot de acquisitie van een site van huisvesting voor senioren in Duitsland. De site advita Haus Zur Alten Berufsschule
heeft een uitstekende ligging in een residentiële wijk van Zschopau (10.000 inwoners, deelstaat Saksen), op ca. 15 km van Chemnitz. De site is een voormalig schoolgebouw (beschermd monument) dat in 2016 helemaal gerenoveerd en omgebouwd werd tot een hedendaagse woonzorglocatie. De site omvat 67 wooneenheden die bestemd zijn voor senioren die zelfstandig willen wonen met zorg en diensten op aanvraag (seniorenappartementen), 24 wooneenheden die bestemd zijn voor senioren met hoge zorgbehoeften ("Pflege-Wohngemeinschaften"), een dagverzorgingscentrum van 36 eenheden en kantoren voor de thuiszorgorganisatie. De acquisitie van deze site door Aedifica NV is nog aan voornamelijk administratieve opschortende voorwaarden onderworpen. Die voorwaarden zullen in principe in de loop van de lente vervuld worden, waarna Aedifica de koopprijs zal betalen en automatisch de eigendom en het genot van de site zal verwerven. De conventionele aanschaffingswaarde bedraagt ca. 9 miljoen €. De operatie wordt gefinancierd door middel van Aedifica's kredietlijnen. De site wordt gehuurd door Zusammen Zuhause GmbH en uitgebaat in samenwerking met advita Pflegedienst GmbH, een Duitse privéspeler in de seniorenzorgsector. advita is in de eerste plaats een thuiszorgorganisatie die tevens woonoplossingen aanbiedt aan senioren met zorgbehoeften. De sites van advita bestaan hoofdzakelijk uit woningen voor zelfstandige senioren, die gecombineerd worden met andere diensten en woontypes (wooneenheden voor zorgafhankelijke senioren, dagverzorgingscentra en kantoren voor de thuiszorgorganisatie). De site wordt verhuurd op basis van een niet-opzegbare langetermijnovereenkomst van 30 jaar met een in de tijd beperkte triple net garantie. Het initiële brutohuurrendement bedraagt ca. 5%.
Op 10 juli 2017 meldde Aedifica het sluiten van een overeenkomst inzake de bouw van een zorgresidentie in Nederland. De te bouwen zorgresidentie Huize De Compagnie is gelegen in de nabijheid van het centrum van Ede (114.000 inwoners, provincie Gelderland), op de site van een voormalige kazerne die volledig herbestemd en herontwikkeld wordt. Een deel van deze site zal worden verbouwd tot een hedendaagse woonzorglocatie voor senioren met hoge zorgbehoeften. De zorgresidentie zal naar verwachting in de tweede helft van 2018 worden voltooid en zal plaats bieden aan 42 bewoners. Aedifica Nederland BV, een Nederlandse 100%-dochtervennootschap van Aedifica NV, heeft de eigendom van de grondpositie (met bestaande opstallen) verworven. De conventionele aanschaffingswaarde bedraagt ca. 2 miljoen €. De site genereert al beperkte inkomsten. Het turnkey bouwproject zal gerealiseerd worden door IDBB Vastgoed BV. Aedifica voorziet een budget van ca. 6 miljoen € voor de verbouwingswerken. De totale investering van Aedifica met inbegrip van de werken zal op termijn dus ca. 9 miljoen € bedragen. De operatie wordt gefinancierd door middel van Aedifica's kredietlijnen. De site zal worden uitgebaat door een entiteit van de Compartijn-groep, een Nederlandse privéspeler in de seniorenzorgsector. Compartijn is een deelneming van Incluzio BV, een dochteronderneming van Facilicom Services Group. De huurovereenkomst die gesloten werd voor deze site is een niet-opzegbare triple net langetermijnovereenkomst van 20 jaar. Het brutohuurrendement zal na oplevering van de werken ca. 6,5% bedragen.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Op 19 juli 2017 meldde Aedifica het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst tussen Aedifica, Stichting Rendant en HEVO om op twee sites gebouwen te realiseren die de bestaande, verouderde gebouwen van Stichting Rendant zullen vervangen door nieuwbouwen. De sites zijn gelegen in de steden Leeuwarden (96.000 inwoners, provincie Friesland) en Heerenveen (50.000 inwoners, provincie Friesland). Beide sites zullen ca. 130 wooneenheden omvatten die bestemd zijn voor senioren die zelfstandig willen wonen met zorg en diensten op aanvraag. De voltooiing van de werken wordt verwacht in de tweede helft van 2019. Aedifica Nederland BV, een Nederlandse 100%-dochtervennootschap van Aedifica NV, zal de eigendom van beide sites in principe begin 2018 verwerven (op voorwaarde van het bekomen van de vereiste stedenbouwkundige vergunningen). Na de verwerving van de sites zullen de bestaande gebouwen gesloopt worden en door nieuwe gebouwen vervangen worden. Daarvoor wordt een turnkey opleveringsovereenkomst gesloten met HEVO BV, die de nieuwe gebouwen aan Aedifica zal leveren. De totale investering van Aedifica zal op termijn ca. 40 miljoen € bedragen. De operatie wordt gefinancierd door middel van Aedifica's kredietlijnen. De sites zullen worden uitgebaat door Stichting Rendant, een Nederlandse not-for-profit organisatie in de seniorenzorgsector. De huurovereenkomsten die gesloten worden voor deze sites zijn niet-opzegbare triple net langetermijnovereenkomsten van 25 jaar. De brutohuurrendementen zullen na oplevering van de werken ca. 5,5% bedragen.
Op 24 augustus 2017 meldde Aedifica de acquisitie van een zorgresidentie in Nederland. Zorgresidentie Huize Hoog Kerckebosch is gelegen in een groene, residentiële wijk in de nabijheid van het centrum van Zeist (63.000 inwoners, provincie Utrecht), op ca. 10 km van Utrecht. De zorgresidentie is een hedendaagse woonzorglocatie in het midden- tot hogere segment van de markt, bestemd voor senioren met hoge zorgbehoeften. Het gebouw kan 32 bewoners huisvesten in een uitzonderlijk kader. Het werd begin juli 2017 voltooid en is sinds augustus 2017 in exploitatie. Aedifica Nederland BV, een Nederlandse 100%-dochtervennootschap van Aedifica NV, heeft de volledige eigendom van de site verworven. De conventionele aanschaffingswaarde bedraagt ca. 8 miljoen €. De operatie werd gefinancierd door middel van Aedifica's kredietlijnen. De site wordt uitgebaat door een entiteit van de Compartijn-groep. De huurovereenkomst die gesloten werd voor deze site is een niet-opzegbare triple net langetermijnovereenkomst van 20 jaar. Het initiële brutohuurrendement bedraagt ca. 6,5%.
Op 12 september 2017 meldde Aedifica de acquisitie van een zorgresidentie in Nederland. Zorgresidentie Martha Flora Den Haag is gelegen in een groene, residentiële wijk van Den Haag (526.000 inwoners, provincie Zuid-Holland), op wandelafstand van twee parken en de Noordzee. Het gebouw (dat dateert uit de eerste helft van de 20e eeuw) werd in 2013 omgebouwd tot een hedendaagse woonzorglocatie die bestemd is voor senioren met hoge zorgbehoeften. De zorgresidentie heeft een capaciteit van 28 bewoners. Aedifica Nederland BV, een Nederlandse 100%-dochtervennootschap van Aedifica NV, heeft de volledige eigendom van de site verworven. De conventionele aanschaffingswaarde bedraagt ca. 8,5 miljoen €. De operatie werd gefinancierd door middel van Aedifica's kredietlijnen. De site wordt uitgebaat door de groep Martha Flora. De huurovereenkomst die gesloten werd voor deze site is een niet-opzegbare triple net langetermijnovereenkomst van 25 jaar. Het initiële brutohuurrendement bedraagt ca. 6,5%.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Op 12 september 2017 meldde Aedifica het sluiten van een overeenkomst inzake de bouw van een zorgresidentie in Nederland. De te bouwen zorgresidentie Huize Ter Beegden is gelegen in de nabijheid van Roermond (Beegden, in de gemeente Maasgouw, 24.000 inwoners, provincie Limburg), op de site van een voormalige boerderij die volledig herbestemd en herontwikkeld wordt tot een hedendaagse woonzorglocatie voor senioren met hoge zorgbehoeften. De zorgresidentie zal naar verwachting in de tweede helft van 2018 worden voltooid en zal een capaciteit hebben van 19 eenheden. Aedifica Nederland BV, een Nederlandse 100%-dochtervennootschap van Aedifica NV, heeft de eigendom van de grondpositie (met bestaande opstallen) verworven. De conventionele aanschaffingswaarde bedraagt ca. 0,5 miljoen €. De site genereert al beperkte inkomsten. Het turnkey bouwproject zal gerealiseerd worden door IDBB Vastgoed BV. Aedifica voorziet een budget van ca. 4 miljoen € voor de bouwwerken. De totale investering van Aedifica met inbegrip van de werken zal op termijn dus ca. 5 miljoen € bedragen. De operatie wordt gefinancierd door middel van Aedifica's kredietlijnen. De site wordt uitgebaat door een entiteit van de Compartijn-groep. De huurovereenkomst die gesloten werd voor deze site is een niet-opzegbare triple net langetermijnovereenkomst van 20 jaar. Het brutohuurrendement zal na oplevering van de werken ca. 6,5% bedragen.
Op 26 september 2017 heeft Aedifica Nederland BV, een Nederlandse 100%-dochtervennootschap van Aedifica NV, de eigendom van de grondpositie (met bestaande opstallen) verworven voor een conventionele aanschaffingswaarde van ca. 2 miljoen €, in uitvoering van een eerder gesloten akkoord (zie persbericht van 2 juni 2016). Op de site, die al beperkte huurinkomsten genereert, zal zorgresidentie Martha Flora Rotterdam gebouwd worden, met een capaciteit van 29 eenheden. Het turnkey bouwproject zal gerealiseerd worden door HD Projectrealisatie. De totale investering van Aedifica met inbegrip van de werken zal op termijn ca. 8 miljoen € bedragen. De site zal worden uitgebaat door de groep Martha Flora. De huurovereenkomst die gesloten werd voor deze site is een niet-opzegbare triple net langetermijnovereenkomst van 20 jaar. Het brutohuurrendement zal na oplevering van de werken ca. 6,5% bedragen.
Op 8 november 2017 meldde Aedifica het sluiten van een overeenkomst inzake de bouw van een zorgresidentie in Nederland. Martha Flora Bosch en Duin is gelegen in Bosch en Duin, een groene, residentiële wijk in de gemeente Zeist (63.000 inwoners, provincie Utrecht), op ca. 10 km van Utrecht. Het betreft een hedendaagse woonzorglocatie voor senioren met hoge zorgbehoeften die naar verwachting in de loop van het derde kwartaal van 2018 zal worden voltooid en die een capaciteit van 27 eenheden zal hebben. Aedifica Nederland BV, een Nederlandse 100%-dochtervennootschap van Aedifica NV, heeft de eigendom van de grondpositie verworven. De conventionele aanschaffingswaarde bedraagt ca. 2 miljoen €. De site genereert al beperkte inkomsten. Het turnkey bouwproject zal gerealiseerd worden door GREEN Real Estate, in samenwerking met Bogor Projectontwikkeling. Aedifica voorziet een budget van ca. 5 miljoen € voor de sloop- en nieuwbouwwerken. De totale investering van Aedifica met inbegrip van de werken zal op termijn dus ca. 7 miljoen € bedragen. De operatie wordt gefinancierd door middel van Aedifica's kredietlijnen. De site zal worden uitgebaat door
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
de groep Martha Flora. De huurovereenkomst die gesloten werd voor deze site is een niet-opzegbare triple net langetermijnovereenkomst van 25 jaar. Het brutohuurrendement zal na oplevering van de werken ca. 6,5% bedragen.
Op 19 december 2017 meldde Aedifica de acquisitie en renovatie van een verpleeghuis in Nederland. Verpleeghuis De Merenhoef is gelegen in een residentiële wijk van Maarssen (13.000 inwoners, provincie Utrecht), op ca. 8 km van de stad Utrecht. Het huidige verpleeghuis zal grondig gerenoveerd worden tot een hedendaagse woonzorglocatie voor senioren met hoge zorgbehoeften en uitgebreid worden met nieuwe ontvangst- en serviceruimten (met o.a. een restaurant en een dagverzorgingscentrum). Het verpleeghuis zal een capaciteit hebben van 75 eenheden. De uitbating van de site zal worden verdergezet tijdens de werken, die naar verwachting in de loop van het derde kwartaal van 2019 zullen worden voltooid. Op de site zullen er, naast het verpleeghuis, tevens seniorenappartementen, een eerstelijnsgezondheidscentrum en aanleunwoningen ontwikkeld worden. Deze worden echter niet door Aedifica verworven. Aedifica Nederland BV, een Nederlandse 100% dochtervennootschap van Aedifica NV, heeft de eigendom van het gebouw verworven. De conventionele aanschaffingswaarde bedraagt ca. 2 miljoen €. Het turnkey renovatie- en nieuwbouwproject werd ontwikkeld en zal gerealiseerd worden door Koolstof Vastgoed BV. Aedifica voorziet een budget van ca. 7 miljoen € voor de werkzaamheden. De totale investering van Aedifica met inbegrip van de werken zal op termijn dus ca. 9 miljoen € bedragen. De operatie wordt gefinancierd door middel van Aedifica's kredietlijnen. Het verpleeghuis wordt uitgebaat door Stichting Leger des Heils Welzijns- en Gezondheidszorg, een not-for-profit organisatie die actief is in de Nederlandse seniorenzorgsector. Stichting Leger des Heils Welzijns- en Gezondheidszorg heeft 256 vestigingen en is verantwoordelijk voor de professionele gezondheidszorg en het welzijnswerk van het Leger des Heils in Nederland. Hierbij gaat het om maatschappelijke opvang, ouderen- en gezondheidszorg, geestelijke gezondheidszorg, jeugdhulp, verslavingszorg, preventie en maatschappelijk herstel. De huurovereenkomst die gesloten werd voor deze site is een niet-opzegbare double net langetermijnovereenkomst van 15 jaar (met verlengingsopties ten gunste van de huurder). Het brutohuurrendement zal na oplevering van de werken ca. 7% bedragen.
Op 9 januari 2018 meldde Aedifica het sluiten van een overeenkomst inzake de bouw van een zorgresidentie in Nederland. De te bouwen zorgresidentie Huize Roosdael is gelegen in het centrum van Roosendaal (77.000 inwoners, provincie Noord-Brabant), op de site van een voormalig schoolgebouw die volledig herbestemd en herontwikkeld wordt. Een deel van deze site zal worden verbouwd tot een hedendaagse woonzorglocatie voor senioren met hoge zorgbehoeften. De zorgresidentie zal naar verwachting in de loop van het eerste kwartaal van 2019 worden voltooid en zal een capaciteit hebben van 26 eenheden. Aedifica Nederland BV, een Nederlandse 100% dochtervennootschap van Aedifica NV, heeft de eigendom van de grondpositie (met bestaande opstallen) verworven. De conventionele aanschaffingswaarde bedraagt ca. 1 miljoen €. De site genereert al beperkte inkomsten. Het turnkey bouwproject zal gerealiseerd worden door IDBB Vastgoed BV. Aedifica voorziet een budget van ca. 5 miljoen € voor de verbouwingswerken. De totale investering van Aedifica met inbegrip van de werken zal op termijn dus ca. 6 miljoen € bedragen. De operatie wordt gefinancierd door middel van Aedifica's kredietlijnen. De site zal worden uitgebaat door een entiteit van
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
de Compartijn-groep. De huurovereenkomst die gesloten werd voor deze site is een niet-opzegbare triple net langetermijnovereenkomst van 20 jaar. Het brutohuurrendement zal na oplevering van de werken ca. 6,5% bedragen.
Op 24 januari 2018 meldde Aedifica het sluiten van een overeenkomst inzake de bouw van een zorgresidentie in Nederland. De te bouwen zorgresidentie is gelegen in een residentiële wijk in het centrum van Leusden (30.000 inwoners, provincie Utrecht), op 25 km van Utrecht. Het betreft een hedendaagse woonzorglocatie voor senioren met hoge zorgbehoeften die naar verwachting in de loop van het derde kwartaal van 2019 zal worden voltooid en die een capaciteit van 21 eenheden zal hebben. De zorgresidentie maakt deel uit van een breder woonproject. Op de site zal de ontwikkelaar, naast de zorgresidentie, tevens appartementen en gezinswoningen bouwen. Deze worden echter niet door Aedifica verworven. De eigendom van de grondpositie werd verworven door Aedifica Nederland BV, een Nederlandse 100%-dochtervennootschap van Aedifica NV. De conventionele aanschaffingswaarde bedraagt ca. 1 miljoen €. De site genereert al beperkte inkomsten. Het turnkey bouwproject zal gerealiseerd worden door Heilijgers Projectontwikkeling BV. Aedifica voorziet een budget van ca. 3 miljoen € voor de nieuwbouwwerken. De totale investering van Aedifica (met inbegrip van de werken) zal op termijn dus ca. 4 miljoen € bedragen. De operatie wordt gefinancierd door middel van Aedifica's kredietlijnen. De site zal worden uitgebaat door een entiteit van de groep Stepping Stones Home & Care. De huurovereenkomst die gesloten werd voor deze site is een niet-opzegbare triple net langetermijnovereenkomst van 25 jaar. Het brutohuurrendement zal na oplevering van de werken ca. 6,5% bedragen.
Op 1 februari 2018 heeft Aedifica de acquisitie van een zorgresidentie in Nederland afgerond. Zorgresidentie Martha Flora Hoorn (plaatselijk bekend als Villa Wilgaerden, Koepoortsweg 73 te 1624 AC Hoorn, Nederland) is gelegen in een residentiële wijk van Hoorn (73.000 inwoners, provincie Noord-Holland), op ca. 35 km van Amsterdam. De site omvat een historische stadsvilla (uit de eerste helft van de 17de eeuw) die in 2012 omgebouwd werd tot een hedendaagse woonzorglocatie, en een nieuwbouw die in datzelfde jaar werd opgeleverd. De zorgresidentie heeft een capaciteit van 12 eenheden, bestemd voor senioren met hoge zorgbehoeften. Aedifica Nederland BV, een Nederlandse 100% dochtervennootschap van Aedifica NV, heeft de volledige eigendom van de site verworven. De conventionele aanschaffingswaarde bedraagt ca. 1 miljoen €. De operatie werd gefinancierd door middel van Aedifica's kredietlijnen. De site wordt uitgebaat door de groep Martha Flora. De huurovereenkomst die gesloten werd voor deze site is een niet-opzegbare triple net langetermijnovereenkomst van 25 jaar. Het initiële brutohuurrendement bedraagt ca. 7%.
Op 16 februari 2018 meldde Aedifica het sluiten van een overeenkomst inzake de bouw van een zorgresidentie in Nederland. De te bouwen zorgresidentie September Nijverdal is gelegen in een groene, residentiële wijk nabij het centrum van Nijverdal (28.500 inwoners, provincie Overijssel). Het betreft een hedendaagse woonzorglocatie voor senioren met hoge zorgbehoeften. Het gebouw zal naar verwachting eind 2018/begin 2019 worden voltooid en zal een capaciteit hebben van 20 eenheden.
Aedifica Nederland BV, een Nederlandse 100%-dochtervennootschap van Aedifica NV, heeft de eigendom van de grondpositie verworven. De conventionele aanschaffingswaarde bedraagt ca. 1 miljoen €. Het turnkey bouwproject zal gerealiseerd worden door Thuismakers Nijverdal BV in opdracht van Aedifica, die een budget van ca. 3 miljoen € voorziet voor de werken. De totale investering van Aedifica (met inbegrip van de werken) zal op termijn dus ca. 4 miljoen € bedragen. De operatie wordt gefinancierd door middel van Aedifica's kredietlijnen. De site zal worden uitgebaat door een entiteit van de groep Wonen bij September, een Nederlandse privéspeler in de seniorenzorgsector. De woonzorglocaties van Wonen bij September zijn kleinschalige locaties met particuliere zorg. Wonen bij September richt zich op een cliënteel in het middensegment van de markt. De huurovereenkomst die gesloten werd voor deze site is een niet-opzegbare triple net langetermijnovereenkomst van 20 jaar. Het brutohuurrendement zal na oplevering van de werken ca. 6,5% bedragen.
Op 18 augustus 2017 werd fase II van de werken aan de site van huisvesting voor senioren Villa Temporis in Hasselt (provincie Limburg, België) opgeleverd, m.n. de renovatie van het gebouw met assistentiewoningen (investering van ca. 2 miljoen €). De site wordt uitgebaat door een entiteit van de Vulpia-groep.
Op 21 augustus 2017 werd de nieuwbouw van zorgresidentie Molenenk in Deventer (provincie Overijssel, Nederland) opgeleverd (investering van ca. 11 miljoen €). De site wordt uitgebaat door een entiteit van de Domus Magnus-groep. Het gebouw werd gerealiseerd door Panta Rhei HealthCare BV.
De renovatiewerken aan de sites van huisvesting voor senioren Genderstate en Petruspark in Einhoven en Parc Imstenrade in Heerlen, werden in de loop van het derde kwartaal van 2017/2018 voltooid. De sites worden uitgebaat door een entiteit van de Vitalis-groep.
De resterende appartementen in het appartementsgebouw aan de de Broquevillelaan 8 in Brussel (opgenomen in het segment "appartementsgebouwen") werden in twee transacties verkocht (één appartement op 19 september 2017 en vijf appartementen op 25 oktober 2017) voor een bedrag van ca. 1,3 miljoen €.
Het terrein dat in Brussel gelegen is tussen de Louizalaan, de Vilain XIIII-straat en de Meerstraat (opgenomen in het segment "hotels en andere") werd op 4 december 2017 verkocht voor een bedrag van ca. 1,0 miljoen €.
De verkoop van de assistentiewoningen op de site Residentie Poortvelden in Aarschot vordert: op 31 december 2017 waren 2 van de 84 appartementen verkocht. Het saldo van de te verkopen assistentiewoningen op de site bedraagt ca. 4,1 miljoen € en vertegenwoordigt het totaal van de activa bestemd voor verkoop op 31 december 2017.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Op 31 december 2017 zijn de bouwwerken van de volgende projecten in uitvoering:
Inzake financiering hebben de volgende gebeurtenissen zich voorgedaan sinds het begin van het boekjaar 2017/2018:
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Rekening houdend met de hierboven vermelde elementen, zien de vervaldata van de kredietlijnen van Aedifica eruit als volgt (in miljoen €):
| Lijnen | Opname | |
|---|---|---|
| - 2017/2018 : |
5 | 5 |
| - 2018/2019 : |
63 | 43 |
| - 2019/2020 : |
80 | 80 |
| - 2020/2021 : |
90 | 90 |
| - 2021/2022 : |
167 | 138 |
| 2022/2023 : - |
190 | 112 |
| - 2023/2024 : |
156 | 106 |
| - > 2024/2025 : |
218 | 146 |
| Totaal op 31 december 2017 | 969 | 719 |
| Gemiddelde resterende duur (in jaren) | 5,0 | 4,6 |
De opening van deze bilaterale kredietlijnen toont eens te meer aan dat Aedifica een sterke en duurzame relatie heeft met haar kredietverstrekkers. Bovendien hebben de nieuwe overeenkomsten die gesloten werden met de Argenta groep geleid tot een diversifiëring van de financieringsmiddelen en een verlenging van de gemiddelde resterende duur van de schuld (deze kredietovereenkomsten zijn de eerste die gesloten werden voor een termijn van 10 jaar).
Op 7 september 2017 won Aedifica voor de derde keer op rij de "EPRA Gold Award" voor haar jaarlijks financieel verslag (2015/2016). Aedifica blijft op die manier in de kopgroep van de 104 Europese vennootschappen die worden geëvalueerd door EPRA, de Europese vereniging van beursgenoteerde vastgoedvennootschappen.
Stefaan Gielens, CEO van Aedifica, was één van de tien genomineerden om "Trends Manager van het Jaar 2017" te worden. De nominatie is een erkenning voor de internationale groei die Aedifica tijdens het voorbije jaar liet optekenen en haar langetermijnstrategie als pure-play zorgvastgoedinvesteerder.
Aedifica treft voorbereidingen voor de oprichting van een dochtervennootschap, waarin de activiteitensector "appartementsgebouwen" ingebracht kan worden. In principe zal deze dochtervennootschap, mits goedkeuring van de bevoegde toezichthouder, het statuut van een institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschap ("IGVV") aannemen. De oprichting van deze dochtervennootschap en de inbreng zal meerdere maanden in beslag nemen.
Daarnaast bestudeert Aedifica de mogelijkheid om het kapitaal van die nieuwe dochtervennootschap open te stellen voor een strategische partner. In overeenstemming met het wettelijke kader van de IGVV's mag zo'n partner tot 75% (min één aandeel) in het kapitaal bezitten.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Tijdens het eerste semester van het huidige boekjaar is de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie inclusief de activa bestemd voor verkoop* met 104 miljoen € gestegen van 1.528 miljoen € tot 1.631 miljoen € (hetzij 1.661 miljoen € voor de vastgoedbeleggingen inclusief de activa bestemd voor verkoop*). Deze stijging (van 7%) komt voornamelijk voort uit de netto-acquisities die tijdens het eerste semester gerealiseerd werden (zie secties 3.1, 3.2 en 3.3 hierboven), uit de oplevering van voltooide projecten (zie sectie 3.4 hierboven) en uit de variatie van de reële waarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie die in het resultaat opgenomen wordt (+11,4 miljoen € of +0,7% over het eerste semester). Deze waardering, die door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen opgesteld wordt, wordt als volgt opgesplitst:
Op 31 december 2017 tellen de vastgoedbeleggingen in exploitatie inclusief de activa bestemd voor verkoop* 204 panden, met een totale bebouwde oppervlakte van ca. 844.000 m², voornamelijk bestaande uit:
Verdeeld per activiteitensector betekent dat (in reële waarde):
Geografisch is de portefeuille als volgt gespreid (in reële waarde):
De bezettingsgraad1 voor het niet-gemeubelde deel van de portefeuille (dat 96% van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie inclusief de activa bestemd voor verkoop* vertegenwoordigt) bedraagt 98,7% op 31 december 2017, vergelijkbaar met het recordniveau dat werd bereikt op 30 juni 2017 (98,7%).
1 De bezettingsgraad wordt als volgt berekend:
- Voor de gehele portefeuille (met uitzondering van de gemeubelde appartementen): (contractuele huurgelden + de gewaarborgde huurinkomsten) / (contractuele huurgelden + geraamde huurwaarde (GHW) voor de niet-verhuurde oppervlakten van de vastgoedportefeuille). Merk dus op dat deze bezettingsgraad ook de eenheden omvat die worden gerenoveerd en die tijdelijk niet verhuurd kunnen worden.
- Voor de gemeubelde appartementen: % verhuurde dagen sinds het begin van het boekjaar. Deze bezettingsgraad kan dus niet worden vergeleken met de bezettingsgraad berekend voor de rest van de portefeuille, aangezien een verschillende methodologie wordt gehanteerd.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De bezettingsgraad van de gemeubelde appartementen (dat nog slechts 4% van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie vertegenwoordigt) bedraagt 77,0% over het eerste semester. Dat is hoger dan de bezettingsgraad die gerealiseerd werd over het eerste semester van het vorige boekjaar (71,1%) en dan de bezettingsgraad die gerealiseerd werd over het hele boekjaar 2016/2017 (73,5%).
De globale bezettingsgraad2 van de portefeuille bedraagt 99% op 31 december 2017.
De gemiddelde resterende duur van de huurovereenkomsten van de hele portefeuille bedraagt 20 jaar en is gelijk aan de gemiddelde resterende duur op 30 juni 2017. Die prestatie is te verklaren door het grote aandeel van langetermijnhuurcontracten (zoals erfpachtovereenkomsten) in de portefeuille van Aedifica.
2 Berekend volgens de EPRA-methodologie.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Onderstaande tabel toont het brutorendement van de portefeuille per activiteitensector, in verhouding tot de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie, die wat de gemeubelde appartementen betreft met de goodwill en de boekwaarde van de meubelen verhoogd wordt.
Over het algemeen bedraagt het brutorendement 5,6%.
| 31 december 2017 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (x1.000€) | Huisvesting voor senioren |
Appartements gebouwen |
Hotels en andere |
Vastgoed beleggingen in exploitatie incl. activa bestemd voor verkoop* |
Project ontwikkelingen |
Vastgoed beleggingen incl. activa bestemd voor verkoop* |
|
| Reële waarde | 1.348.558 | 203.045 | 79.597 | 1.631.200 | 29.850 | 1.661.050 | |
| Jaarlijkse contractuele huurgelden |
76.802 | 10.325 | ° 5.157 |
92.284 | - | - | |
| Brutorendement (%) °° | 5,7% | 5,0% | 6,5% | 5,6% | - | - |
| 30 juni 2017 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (x1.000€) | Huisvesting voor senioren |
Appartements gebouwen |
Hotels en | andere | Vastgoed beleggingen in exploitatie incl. activa bestemd voor verkoop* |
Project ontwikkelingen |
Vastgoed beleggingen incl. activa bestemd voor verkoop* |
| Reële waarde | 1.244.461 | 215.205 | 68.009 | 1.527.675 | 17.174 | 1.544.849 | |
| Jaarlijkse contractuele huurgelden |
71.372 | 10.702 | ° | 4.451 | 86.525 | - | - |
| Brutorendement (%) °° | 5,7% | 4,9% | 6,5% | 5,7% | - | - |
| 31 december 2016 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (x1.000€) | Huisvesting voor senioren |
Appartements gebouwen |
Hotels en andere |
Vastgoed beleggingen in exploitatie incl. activa bestemd voor verkoop* |
Project ontwikkelingen |
Vastgoed beleggingen incl. activa bestemd voor verkoop* |
|
| Reële waarde | 1.140.263 | 220.767 | 68.576 | 1.429.607 | 26.685 | 1.456.292 | |
| Jaarlijkse contractuele huurgelden |
65.513 | 10.914 | ° 4.494 |
80.921 | - | - | |
| Brutorendement (%) °° | 5,7% | 4,9% | 6,6% | 5,6% | - | - |
° De bedragen m.b.t. de gebouwen met gemeubelde appartementen zijn de huurinkomsten (met inbegrip van servicekosten en een forfaitair bedrag dat de kosten dekt van het verbruik van water, gas, elektriciteit, TV en internet, enz.), geannualiseerd en uitgezonderd BTW.
°° Op basis van de reële waarde (waarde bepaald door de vastgoeddeskundigen), die om de 3 maanden wordt herschat, verhoogd met de goodwill en de meubelen voor de gemeubelde appartementen. In de sector van de huisvesting voor senioren is het brutorendement doorgaans gelijk aan het nettorendement ("triple net" contracten). De exploitatielasten, de onderhoudskosten en het risico van huurderving worden in België en Nederland namelijk doorgaans volledig ten laste genomen door de exploitant. Dit geldt eveneens voor de hotels. In Duitsland is het nettorendement doorgaans lager dan het brutorendement, sommige lasten zijn ten laste van de eigenaar, zoals het onderhoud en de herstellingen van de structuur, de gevels en het dak van het gebouw ("double net" contracten).
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
In overeenstemming met de IAS 34-norm zijn de verkorte financiële staten opgenomen op bladzijde 52 van dit halfjaarlijks financieel verslag. In de volgende secties van dit tussentijds verslag worden de financiële staten in een analytische vorm, zoals die overigens voor de interne rapportering van Aedifica wordt aangewend, voorgesteld en geanalyseerd.
| Geconsolideerde resultatenrekening - analytisch schema | 31 december 2017 | 31 december 2016 |
|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||
| Huurinkomsten | 44.478 | 37.253 |
| Met verhuur verbonden kosten | -27 | -27 |
| Nettohuurresultaat | 44.451 | 37.226 |
| Operationele kosten* | -7.267 | -5.338 |
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille | 37.184 | 31.888 |
| Exploitatiemarge* (%) | 84% | 86% |
| Financieel resultaat vóór variaties in reële waarde* | -7.831 | -8.104 |
| Belastingen | -1.018 | -416 |
| EPRA Earnings* | 28.335 | 23.368 |
| Noemer (IAS 33) | 17.975.805 | 14.220.596 |
| EPRA Earnings* per aandeel (€/aandeel) | 1,58 | 1,64 |
| EPRA Earnings* | 28.335 | 23.368 |
| Variatie van de reële waarde van financiële activa en passiva | -523 | 3.443 |
| Variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | 8.989 | 597 |
| Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 172 | 69 |
| Uitgestelde belastingen | -549 | -640 |
| Afrondingsverschil | -1 | 0 |
| Nettoresultaat (aandeel van de groep) | 36.423 | 26.837 |
| Noemer (IAS 33) | 17.975.805 | 14.220.596 |
| Nettoresultaat per aandeel (aandeel van de groep - IAS 33 - €/aandeel) | 2,03 | 1,89 |
De geconsolideerde omzet (geconsolideerde huurinkomsten) stijgt met 7,2 miljoen € en bedraagt 44,5 miljoen € voor het eerste semester van het boekjaar 2017/2018, hetzij +19% in vergelijking met dezelfde periode van het vorige boekjaar. Deze geconsolideerde omzet is hoger dan voorzien werd in het budget (d.w.z. de semestriële vooruitzichten die worden afgeleid uit de jaarlijkse vooruitzichten voor het boekjaar 2017/2018, die in het jaarlijks financieel verslag 2016/2017 gepubliceerd werden), dankzij de timing en het bedrag van de zorgvastgoedacquisities in verhouding tot wat gebudgetteerd was, en de goede resultaten van de appartementsgebouwen.
3 De resultatenrekening dekt een periode van 6 maanden, van 1 juli 2017 tot 31 december 2017. De acquisities werden geboekt op datum van effectieve controleoverdracht. Deze operaties hebben bijgevolg een verschillende weerslag op de resultatenrekening.
| Geconsolideerde huurinkomsten (x1.000€) |
31 december 2017 | 31 december 2016 | Var. (%) bij ongewijzigde portefeuille* |
Var. (%) |
|---|---|---|---|---|
| Huisvesting voor senioren | 37.022 | 29.726 | +1,4% | +24,5% |
| Appartementsgebouwen | 5.085 | 5.475 | +4,1% | -7,1% |
| Hotels en andere | 2.470 | 2.151 | -0,8% | +14,8% |
| Intersectoraal | -99 | -99 | ||
| Totaal | 44.478 | 37.253 | +1,7% | +19,4% |
De sectorale variatie van de geconsolideerde omzet is hieronder vermeld:
De evolutie van de huurinkomsten van het segment van huisvesting voor senioren (+7,3 miljoen €; +24,5% of +1,4% bij ongewijzigde portefeuille*) toont de relevantie van de investeringsstrategie van Aedifica in dit segment, dat al meer dan 80% van de omzet en meer dan 95% van het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille van de Groep genereert.
De huurinkomsten van de appartementsgebouwen zijn gedaald als gevolg van de verkoop van een gebouw (Tervuren 13 in juni 2017, met een effect van -0,2 miljoen €) en de overheveling (op 1 juli 2017) van het gebouw Ring naar het segment "hotels en andere" (met een effect van -0,4 miljoen €). Bij ongewijzigde portefeuille* zijn de huurinkomsten van de appartementsgebouwen gestegen, en hoger dan het budget.
De huurinkomsten van de hotels en andere gebouwen kunnen als volgt geanalyseerd worden:
Na aftrek van de met verhuur verbonden kosten bedraagt het nettohuurresultaat 44,5 miljoen € (+19% ten opzichte van 31 december 2016).
Het vastgoedresultaat bedraagt 44,0 miljoen € (31 december 2016: 36,8 miljoen €). Dit resultaat, verminderd met de andere directe kosten, leidt tot een operationeel vastgoedresultaat van 42,2 miljoen € (31 december 2016: 35,4 miljoen €). Dit impliceert een operationele marge* van 95% (31 december 2016: 95%).
Na aftrek van de algemene kosten ten bedrage van 5,0 miljoen € (een stijging ten opzichte van de aftrek van 3,8 miljoen € op 31 december 2016, voornamelijk als gevolg van de versterking van de groepsstructuur die de toekomstige groei en internationalisering van de Groep zal ondersteunen) en rekening houdend met de andere operationele inkomsten en lasten, stijgt het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille met 17% tot 37,2 miljoen €, hetgeen een exploitatiemarge* van 84% impliceert (31 december 2016: 86%; ter herinnering, dat percentage was positief beïnvloed door ongebruikelijke elementen, zie toelichting 5 van de geconsolideerde verkorte financiële staten). Deze marge is hoger dan het budget.
De IFRIC-interpretatie 21 "Heffingen" leidt ertoe dat de opname van de belastingen die geboekt zijn onder de operationele kosten*, wordt overgedragen naar het tweede semester van het boekjaar. Indien die belastingen in tijd gespreid hadden kunnen worden, dan zou in de periode van het eerste semester de exploitatiemarge* ca. 82% geweest zijn in plaats van 84%, zoals in de voorafgaande paragraaf gemeld werd.
Het aandeel van elk segment in het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille (sectoraal resultaat volgens IFRS 8) wordt in toelichting 3 van de geconsolideerde verkorte financiële staten weergegeven.
Rekening houdend met de kasstromen die gegenereerd worden door de indekkingsinstrumenten (die hieronder beschreven worden), bedragen de netto-interestkosten van Aedifica 7,1 miljoen € (31 december 2016: 7,6 miljoen €). De effectieve gemiddelde interestvoet* (2,2% vóór activering van de intercalaire interesten op de projectenontwikkelingen) is lager dan die van het eerste semester van het boekjaar 2016/2017 (2,3%) en eveneens lager dan die van het budget. Rekening houdend met de andere financiële opbrengsten en lasten, en zonder de netto-impact van de herwaardering van de indekkingsinstrumenten aan hun reële waarde (deze impact, die geen kasstroom is, wordt volgens de IAS 39-norm geboekt en maakt geen deel uit van de EPRA Earnings* zoals hieronder uitgelegd), leidt het financiële resultaat vóór variaties in reële waarde* tot een nettolast van 7,8 miljoen € (31 december 2016: 8,1 miljoen €), in overeenstemming met het budget.
De belastingen bestaan uit verschuldigde en uitgestelde belastingen. In overeenstemming met het bijzondere belastingstelsel van de GVV's omvatten de verschuldigde belastingen (1,0 miljoen €; 31 december 2016: 0,4 miljoen €) voornamelijk de Belgische belasting op de verworpen uitgaven van de Vennootschappen, de belasting op winst die door Aedifica in het buitenland werd behaald en de belasting op de winst van geconsolideerde dochterondernemingen. Deze belastingen zijn hoger dan het budget. De uitgestelde belastingen worden hieronder verklaard.
De EPRA Earnings* (zie toelichting 17.7.1) bedraagt 28,3 miljoen € voor dit semester (31 december 2016: 23,4 miljoen €), hetzij 1,58 € per aandeel, op basis van het gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen in omloop (31 december 2016: 1,64 € per aandeel). Die daling van de EPRA Earnings* per aandeel komt voort uit het directe (maar tijdelijke) verwaterende effect van de kapitaalverhoging van 28 maart 2017. Dit resultaat (zowel in absolute termen als per aandeel) is hoger dan het budget.
De resultatenrekening telt bovendien elementen die geen kasstroom zijn (m.a.w. non-cash) en die fluctueren in functie van externe marktparameters. Het betreft de variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (in de boekhouding opgenomen volgens de IAS 40-norm), de variatie van de reële waarde van de financiële activa en passiva (in de boekhouding opgenomen volgens de IAS 39-norm) en de uitgestelde belastingen (voortvloeiend uit de IAS 40-norm):
4 Deze variatie komt overeen met het saldo van positieve en negatieve variaties van de reële waarde van de gebouwen op 30 juni 2017 of de datum waarop de nieuwe gebouwen in het patrimonium werden opgenomen en de reële waarde die door de waarderingsdeskundigen geschat werd op 31 december 2017.
Rekening houdend met de niet-monetaire elementen die hierboven vermeld zijn, bedraagt het nettoresultaat (aandeel van de groep) 36,4 miljoen € (31 december 2016: 26,8 miljoen €). Het gewone resultaat per aandeel (basic earnings per share zoals gedefinieerd door IAS 33) bedraagt 2,03 € (31 december 2016: 1,89 €).
| Geconsolideerde balans (x 1.000 €) |
31 december 2017 | 30 juni 2017 |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen inclusief de activa bestemd voor verkoop* | 1.661.050 | 1.544.849 |
| Andere activa opgenomen in de schuldratio | 22.460 | 22.566 |
| Andere activa | 2.113 | 2.707 |
| Totaal activa | 1.685.623 | 1.570.122 |
| Eigen vermogen | ||
| Eigen vermogen vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* |
924.104 | 922.094 |
| Effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten |
-33.324 | -34.055 |
| Eigen vermogen | 890.780 | 888.039 |
| Schulden en verplichtingen opgenomen in de schuldratio | 751.716 | 639.077 |
| Andere verplichtingen | 43.127 | 43.006 |
| Totaal van het eigen vermogen en verplichtingen | 1.685.623 | 1.570.122 |
| Schuldratio (%) | 44,7% | 40,8% |
5 Indekkingen op lange termijn laten toe het renterisico op de financiering van investeringen die inkomsten op lange termijn genereren, zoals erfpachten, te verminderen. De gemiddelde resterende duur van de huurovereenkomsten bedraagt 20 jaar.
Op 31 december 2017 bestaan de activa op de balans van Aedifica voor 99% uit vastgoedbeleggingen inclusief de activa bestemd voor verkoop* (30 juni 2017: 98%), die gewaardeerd worden volgens de IAS 40-norm6 , en die een bedrag van 1.661 miljoen € (30 juni 2017: 1.545 miljoen €) vertegenwoordigen. Deze rubriek omvat:
De andere activa opgenomen in de schuldratio vertegenwoordigen 1% van het totaal van de balans (30 juni 2017: 2%).
Sinds de oprichting van Aedifica is haar kapitaal geëvolueerd ingevolge diverse vastgoedoperaties (inbrengen, fusies, enz.) en de kapitaalverhogingen in geld van oktober 2010, december 2012, juni 2015 en maart 2017. Het kapitaal bedraagt 474 miljoen € op 31 december 2017 7 (30 juni 2017: 374 miljoen €). Het eigen vermogen (of nettoactief), dat de intrinsieke waarde van Aedifica vertegenwoordigt, rekening houdend met de reële waarde van het vastgoedpatrimonium, bedraagt:
Op 31 december 2017 bedragen de schulden en passiva die worden opgenomen in de schuldratio (zoals gedefinieerd door het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen) 752 miljoen € (30 juni 2017: 639 miljoen €), waarvan 718 miljoen € (30 juni 2017: 614 miljoen €) het bedrag betreft dat effectief getrokken is op de kredietlijnen van de Vennootschap. De geconsolideerde schuldratio van Aedifica bedraagt dus 44,7% (30 juni 2017: 40,8%). Aangezien de maximaal toegelaten schuldratio voor GVV's 65% van de totale activa bedraagt, beschikt Aedifica heden nog over een geconsolideerde schuldcapaciteit van 342 miljoen € bij constante activa (d.w.z. zonder groei van de vastgoedportefeuille) en van 978 miljoen € bij variabele activa (d.w.z. met groei van de vastgoedportefeuille). Omgekeerd zou de huidige balansstructuur, indien alle andere
6 De vastgoedbeleggingen worden geboekt aan reële waarde zoals bepaald door de waarderingsdeskundigen (met name de Crombrugghe & Partners NV, Stadim CVBA, CBRE GmbH en DTZ Zadelhoff VOF).
7 De IFRS-normen bepalen dat de kosten van kapitaalverhogingen als een vermindering van het statutaire kapitaal worden voorgesteld.
parameters gelijk blijven, een vermindering van de reële waarde van de gebouwen met 31% kunnen absorberen alvorens de maximale schuldratio te bereiken. Ten opzichte van de huidige bankcovenants waartoe Aedifica zich heeft verbonden en waarbij de schuldratio tot 60% beperkt wordt, bedragen de drie hiervoor vermelde drempels 258 miljoen € bij constante activa, 645 miljoen € bij variabele activa en -25%.
De andere passiva van 43 miljoen € (30 juni 2017: 43 miljoen €) vertegenwoordigen voornamelijk de reële waarde van de financiële indekkingsinstrumenten (31 december 2017: 33 miljoen €; 30 juni 2017: 34 miljoen €).
Onderstaande tabel toont de evolutie van de nettoactiefwaarde per aandeel.
Vóór de impact (niet-monetair, d.w.z. non-cash) van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten8 en na uitkering van het dividend 2016/2017 in november 2017 9 , bedraagt de nettoactiefwaarde per aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 49,55 € op 31 december 2017 (47,78 € per aandeel op 30 juni 2017).
| Nettoactiefwaarde per aandeel (in €) | 31 december 2017 | 30 juni 2017 |
|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* | 51,41 | 49,38 |
| Effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten | -1,85 | -1,89 |
| Nettoactief | 49,55 | 47,48 |
| Aantal aandelen in omloop (zonder eigen aandelen) | 17.975.820 | 17.975.820 |
| Aantal aandelen | 31 december 2017 | 30 juni 2017 |
|---|---|---|
| Aantal aandelen in omloop° | 17.975.820 | 17.975.820 |
| Totaal aantal aandelen | 17.975.820 | 17.975.820 |
| Aantal beursgenoteerde aandelen | 17.975.820 | 17.975.820 |
| Gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen in omloop (noemer volgens IAS 33) | 17.975.805 | 15.235.696 |
| Aantal dividendrechten°° | 17.975.820 | 15.323.388 |
° Na aftrek van de eigen aandelen.
°° Rekening houdende met het recht op een dividend toegekend aan de aandelen uitgegeven tijdens het boekjaar.
8 Het effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten van 1,85 € per aandeel op 31 december 2017 stemt overeen met de reële waarde van de indekkingsinstrumenten in het eigen vermogen, die negatief is ten bedrage van 33 miljoen € en die voornamelijk in de passiva van de balans opgenomen is.
9 De IFRS-normen bepalen dat de jaarrekening moet worden voorgelegd vóór de bestemming van het resultaat. Het nettoactief van 51,30 € per aandeel op 30 juni 2017 omvatte derhalve nog het dividend dat in november 2017 werd uitgekeerd en moet bijgevolg verminderd worden met 1,92 € per aandeel om de nettoactiefwaarde per aandeel op 30 juni 2017 te kunnen vergelijken met de nettoactiefwaarde per aandeel op 31 december 2017. Dit bedrag stemt overeen met het totaalbedrag aan uitgekeerde dividenden (ten bedrage van 34 miljoen €) gedeeld door het aantal aandelen in omloop op 30 juni 2017 (17.975.820).
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De raad van bestuur blijft met zeer grote aandacht de evolutie van de economische en financiële context volgen, alsook de eventuele invloed ervan op de activiteiten van de Groep.
In het huidige economische klimaat zijn de voornaamste troeven van Aedifica de volgende:
De dividendvooruitzichten blijven voor het lopende boekjaar, zoals gepubliceerd in het jaarlijks financieel verslag 2016/2017, onveranderd op 2,50 € bruto per aandeel, 11% hoger dan het uitgekeerde dividend voor het boekjaar 2016/2017.
Volgens de "Weekly table value" (op 16 februari 2018 gepubliceerd door Bank Degroof Petercam) is Aedifica de 4 de grootste GVV op het vlak van marktkapitalisatie.
Bovendien was Aedifica in 2017 de belangrijkste investeerder in Nederlands zorgvastgoed (volgens het rapport "Trends Nederlands zorgvastgoed", op 31 januari 2018 gepubliceerd door CBRE).
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De raad van bestuur meent dat de voornaamste risicofactoren en onzekerheden die worden besproken op pagina's 2 tot 11 van het jaarlijks financieel verslag 2016/2017 blijven gelden voor de resterende maanden van het boekjaar 2017/2018.
De transacties met verbonden partijen zoals bepaald door de IAS 24-norm en het Wetboek van Vennootschappen zijn het voorwerp van toelichting 15 van de geconsolideerde verkorte financiële staten in bijlage. Deze transacties omvatten de bezoldiging van de bestuurders en van de effectieve leiders van Aedifica.
Sommige transacties vallen tevens in het toepassingsgebied van artikel 37 van de wet van 12 mei 2014 betreffende de GVV's (behalve de gevallen uitdrukkelijk vermeld in artikel 38 van dezelfde wet). In de loop van het eerste semester van het boekjaar 2017/2018 werden geen transacties uitgevoerd die in dit artikel bedoeld worden en die buiten het kader van normale commerciële relaties tussen Aedifica en haar gewoonlijke dienstverleners vallen.
Op 28 september 2017 heeft de raad van bestuur van Aedifica aangekondigd dat het directiecomité van de Vennootschap werd versterkt met twee nieuwe leden, om Aedifica's internationale groei te ondersteunen. Het gaat om de heer Charles-Antoine van Aelst, als Chief Investment Officer (CIO), en de heer Sven Bogaerts, als Chief Mergers & Acquisitions Officer (CM&AO).
| Naam | Functie |
|---|---|
| Stefaan Gielens | Chief Executive Officer (CEO) en uitvoerend bestuurder |
| Jean Kotarakos | Chief Financial Officer (CFO) en uitvoerend bestuurder |
| Laurence Gacoin | Chief Operating Officer (COO) |
| Sarah Everaert | Chief Legal Officer (CLO) / Secretaris-Generaal |
| Charles-Antoine van Aelst | Chief Investment Officer (CIO) |
| Sven Bogaerts | Chief M&A Officer (CM&AO) |
Sinds 1 oktober 2017 bestaat Aedifica's directiecomité uit zes leden:
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De gewone algemene vergadering van 27 oktober 2017 keurde met onmiddellijke ingang en voor een periode van 3 jaar (tot na de gewone algemene vergadering van 2020) de hernieuwing goed van het mandaat van mevrouw Adeline Simont als niet-uitvoerend bestuurder, evenals het mandaat van de heer Eric Hohl als niet-uitvoerend bestuurder.
De gewone algemene vergadering keurde met onmiddellijke ingang en voor een periode van 3 jaar (tot na de gewone algemene vergadering van 2020) de benoeming goed van twee nieuwe bestuurders, namelijk mevrouw Marleen Willekens als onafhankelijk niet-uitvoerend bestuurder en de heer Luc Plasman als onafhankelijk niet-uitvoerend bestuurder. De raad van bestuur verheugt zich over deze benoemingen.
De raad van bestuur wil mevrouw Sophie Maes, aftredend bestuurder, nogmaals hartelijk bedanken voor haar toewijding en haar bijdrage aan het succes van Aedifica.
Sinds 27 oktober 2017 wordt de functie van voorzitter van het auditcomité uitgeoefend door mevrouw Marleen Willekens, terwijl de functie van voorzitter van het benoemings- en bezoldigingscomité voortaan door mevrouw Elisabeth May-Roberti wordt waargenomen. De heer Luc Plasman werd lid van het investeringscomité en het benoemings- en bezoldigingscomité.
Vanaf 27 oktober 2017 zijn de comités dus als volgt samengesteld:
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De gewone algemene vergadering van 27 oktober 2017 keurde met onmiddellijke ingang en voor een periode van 3 jaar (tot na de gewone algemene vergadering van 2020) de hernieuwing goed van het mandaat van Ernst & Young Bedrijfsrevisoren BV o.v.v. CVBA, vertegenwoordigd door de heer Joeri Klaykens, als commissaris van de vennootschap.
In overeenstemming met de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, heeft de Vennootschap volgende waarderingsdeskundigen aangesteld:
De waarderingsdeskundigen starten hun mandaat met de trimestriële waardering van 31 maart 2018.
Opgemaakt te Brussel op 20 februari 2018. De raad van bestuur.
10 In samenwerking met mevrouw Wendy Engelen van Care 4 Value Real Estate Experts, die als subcontractant zal optreden.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Sinds 18 maart 2013 is het Aedifica-aandeel opgenomen in de "FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index". Bij het kwartaalnazicht in maart 2013 van de samenstelling van deze indexen voldeed het Aedifica-aandeel inderdaad aan alle opnamecriteria die door EPRA worden bepaald.
EPRA ("European Public Real Estate Association") is de stem van de Europese beursgenoteerde vastgoedsector, telt meer dan 250 leden en vertegenwoordigt meer dan 430 miljard € vastgoed. De EPRA-indexen zijn een wereldwijde benchmark en de meest gebruikte investeringsindex voor beursgenoteerd vastgoed; de indexen zijn samengesteld uit meer dan 100 vennootschappen, met een gezamenlijke beurskapitalisatie van meer dan 200 miljard €. De criteria om opgenomen te worden in de indexen zijn gepubliceerd op de website van EPRA.
Op 31 december 2017 is Aedifica opgenomen in de Europese EPRA-index met een gewicht van ca. 0,6% en in de Belgische EPRA-index met een gewicht van ca. 18,5%.
Aedifica sluit zich aan bij de tendens om de rapportering te standaardiseren met het oog op een betere kwaliteit en vergelijkbaarheid van de informatie en stelt de investeerders het merendeel van de door EPRA aanbevolen prestatiemaatstaven ter beschikking van de investeerders. Enkele EPRA-indicatoren worden beschouwd als alternatieve prestatiemaatstaven (APM's); zij worden eveneens besproken in toelichting 17 van de geconsolideerde verkorte financiële staten van dit halfjaarlijks financieel verslag.
| 31 december 2017 | 31 december 2016 | |
|---|---|---|
| EPRA Earnings* (in €/aandeel) | 1,58 | 1,64 |
| EPRA Cost Ratio (including direct vacancy costs)* (in %) | 16% | 14% |
| EPRA Cost Ratio (excluding direct vacancy costs)* (in %) | 16% | 14% |
| 31 december 2017 | 30 juni 2017 | |
| EPRA NAV* (in €/aandeel) | 51,69 | 49,55 |
| EPRA NNNAV* (in €/aandeel) | 49,08 | 47,01 |
| EPRA Net Initial Yield (NIY) (in %) | 5,2% | 5,2% |
| EPRA Topped-up NIY (in %) | 5,2% | 5,2% |
De hierboven vermelde EPRA NAV* en EPRA NNNAV* op 30 juni 2017 werden verminderd met €1.92 per aandeel ten opzichte van de waarden die gepubliceerd werden in het jaarlijks financieel verslag 2016/2017, om vergeleken te kunnen worden met hun waarde op 31 december 2017 (zie voetnoot 9 in sectie I.6.3 hierboven).
EPRA Vacancy Rate (in %) 1% 1%
In september 2017 heeft Aedifica voor de derde keer op rij de "EPRA Gold Award" gewonnen voor het jaarlijks financieel verslag (boekjaar 2015/2016), zoals reeds vermeld in sectie 3.8 van het tussentijds beheersverslag hierboven.
11 Deze gegevens zijn niet vereist door de GVV-regelgeving.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Het aandeel van Aedifica (AED) is sinds 23 oktober 2006 genoteerd op de continumarkt van Euronext Brussel. Sindsdien heeft Aedifica vier kapitaalverhogingen in geld met voorkeurrecht of onherleidbaar toewijzingsrecht afgerond:
Op 31 december 2017 is Aedifica opgenomen in de Bel Mid-index12 met een gewicht van ca. 5,6%.
Op basis van de beurskoers op 31 december 2017 (78,72 €) kent het aandeel Aedifica een:
Tussen de datum van de beursgang (na aftrek van de coupons die de voorkeurrechten of de onherleidbare toewijzingsrechten in het kader van de kapitaalverhogingen van 15 oktober 2010, 7 december 2012, 29 juni 2015 en 28 maart 2017 vertegenwoordigden) en 31 december 2017, is de koers van het Aedifica-aandeel met 127,0% gestegen, tegenover een stijging van 34,1% voor de Bel Mid-index en een daling van 15,9% voor de EPRA Europe-index13 over dezelfde periode.
Op internationaal niveau is het aandeel Aedifica opgenomen in de EPRA-indexen sinds 18 maart 2013 en in de MSCI-indexen sinds 1 december 2015.
12 De Bel Mid-index is samengesteld uit aandelen die geen deel uitmaken van de BEL20-index, waarvan de free-floatmarktkapitalisatie meer bedraagt dan de BEL20-index vermenigvuldigd met 50.000 € en waarvan de omloopsnelheid minstens 10% bedraagt. Bovendien mag een individueel aandeel niet meer dan 10% wegen in de totale index.
13 Bijkomende informatie over de EPRA-index is terug te vinden op de website van EPRA (www.EPRA.com).
| Aandeel Aedifica | 31 december 2017 | 30 juni 2017 |
|---|---|---|
| Slotkoers (in €) | 78,72 | 76,37 |
| EPRA NAV vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten (in €) |
51,41 | 49,38 |
| Premie (+) / Discount (-) vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* |
53,1% | 54,7% |
| EPRA NAV* (in €) | 49,55 | 47,48 |
| Premie (+) / Discount (-) | 58,9% | 60,8% |
| Beurskapitalisatie | 1.415.056.550 | 1.372.813.373 |
| Free float 1 | 100,00% | 100,00% |
| Totaal aantal genoteerde aandelen | 17.975.820 | 17.975.820 |
| Noemer voor de berekening van de EPRA NAV* per aandeel | 17.975.820 | 17.975.820 |
| Gemiddeld dagelijks volume | 23.892 | 17.818 |
| Omloopsnelheid 2 | 35,0% | 32,3% |
| Brutodividend per aandeel (in €) 3 | 2,50 | 2,25 |
| Brutodividendrendement 4 | 3,2% | 2,9% |
1 Percentage van het kapitaal van een vennootschap in het bezit van het publiek, volgens de definitie van Euronext. Zie persbericht van 8 januari 2018 en sectie 3 hieronder.
2 Totaal volume van de gedurende het jaar verhandelde aandelen, gedeeld door het totaal aantal aandelen, volgens de definitie van Euronext.
3 2017/2018: volgens sectie 7 van het tussentijdse beheersverlag hierboven.
4 Brutodividend per aandeel gedeeld door de beurskoers bij sluiting.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De beurskoers en de volumes betreffen de periode tussen de datum van de beursgang en 31 december 2017.
Total return van Aedifica en vergelijking met indexen
Evolutie van de beurskoers van Aedifica en vergelijking met indexen
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De onderstaande tabel vermeldt de aandeelhouders van Aedifica die meer dan 5% van het kapitaal bezitten (toestand op 5 januari 2018) 14 .
| AANDEELHOUDERS | Deel van het kapitaal (in %) |
|---|---|
| BlackRock, Inc. | 5,09 |
| Andere < 5% | 94,91 |
| Totaal | 100,00 |
Het totale aantal aandelen bedraagt 17.975.820.
| Financiële kalender | |
|---|---|
| Tussentijdse verklaring 31.03.2018 | 16/05/2018 |
| Jaarlijks persbericht 30.06.2018 | 5/09/2018 |
| Jaarlijks financieel verslag 2017/2018 | September 2018 |
| Gewone algemene vergadering 2018 | 26/10/2018 |
| Dividend - coupon m.b.t. het boekjaar 2017/2018 ("ex-date") | 1/11/2018 |
| Tussentijdse verklaring 30.09.2018 | 14/11/2018 |
| Halfjaarlijkse resultaten 31.12.2018 | Februari 2019 |
14 De kennisgevingen alsook de controlelijnen zijn op de website van Aedifica terug te vinden. De vennootschap heeft geen kennisgeving in het kader van de transparantiewetgeving ontvangen na 5 januari 2018. Volgens de definitie van Euronext bedraagt de free float 100%.
15 Deze data zijn onder voorbehoud van wijzigingen.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Huisvesting voor senioren | Dochter | Totale | Aantal | Bezettings | Contract. | Contract. | Geschatte |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| vennootschap (9) |
oppervlakte | residentiële | graad(2) (%) | Huurgelden(3) | huurgelden | huurwaarde(5) | |
| (m²)(1) | eenheden | + GHW op leegstand(4) |
(GHW) | ||||
| Château Chenois | 6.354 | 115 | 100,0% | 897.450 | 897.450 | 1.142.823 | |
| New Philip | 3.914 | 111 | 100,0% | 492.128 | 492.128 | 619.377 | |
| Jardins de Provence | 2.280 | 72 | 100,0% | 403.986 | 403.986 | 440.221 | |
| Bel Air | 5.350 | 161 | 100,0% | 734.519 | 734.519 | 861.574 | |
| Residentie Grange des Champs | 3.396 | 75 | 100,0% | 434.620 | 434.620 | 508.870 | |
| Residentie Augustin | 4.832 | 94 | 100,0% | 546.518 | 546.518 | 601.275 | |
| Ennea | 1.848 | 34 | 100,0% | 196.177 | 196.177 | 197.436 | |
| Kasteelhof | 3.500 | 81 | 100,0% | 354.814 | 354.814 | 516.242 | |
| Wielant | 4.834 | 104 | 100,0% | 544.935 | 544.935 | 630.476 | |
| Residentie Parc Palace | 6.719 | 162 | 100,0% | 1.249.670 | 1.249.670 | 1.567.552 | |
| Residentie Service | 8.716 | 175 | 100,0% | 1.285.375 | 1.285.375 | 1.095.980 | |
| Residentie du Golf | 6.424 | 194 | 100,0% | 790.266 | 790.266 | 1.367.908 | |
| Residentie Boneput | 2.993 | 78 | 100,0% | 462.142 | 462.142 | 623.667 | |
| Residentie Aux Deux Parcs | 1.618 | 53 | 100,0% | 266.419 | 266.419 | 329.529 | |
| Residentie l'Air du Temps | 2.763 | 88 | 100,0% | 467.287 | 467.287 | 546.458 | |
| Au Bon Vieux Temps | 7.868 | 104 | 100,0% | 844.826 | 844.826 | 767.879 | |
| Op Haanven | 6.587 | 111 | 100,0% | 682.105 | 682.105 | 791.327 | |
| Residentie Exclusiv | 4.253 | 104 | 100,0% | 722.476 | 722.476 | 687.119 | |
| Seniorie Mélopée | 2.967 | 70 | 100,0% | 502.296 | 502.296 | 522.388 | |
| La Boule de Cristal | 1.290 | 36 | 100,0% | 95.510 | 95.510 | 127.505 | |
| Les Charmes en Famenne | 3.165 | 96 | 100,0% | 305.117 | 305.117 | 387.312 | |
| Seniorerie La Pairelle | 6.016 | 118 | 100,0% | 774.395 | 774.395 | 723.122 | |
| Residentie Gaerveld | 1.504 | 20 | 100,0% | 172.116 | 172.116 | 184.400 | |
| (assistentiewoningen) | |||||||
| Résidence du Plateau | 8.069 | 143 | 100,0% | 1.290.592 | 1.290.592 | 1.259.874 | |
| Seniorie de Maretak | 5.684 | 122 | 100,0% | 537.433 | 537.433 | 742.294 | |
| De Edelweis | 6.914 | 122 | 100,0% | 768.678 | 768.678 | 962.532 | |
| Bois de la Pierre | 2.272 | 65 | 100,0% | 451.730 | 451.730 | 458.414 | |
| Buitenhof | 4.386 | 80 | 100,0% | 562.924 | 562.924 | 775.307 | |
| Klein Veldeken | 5.824 | 58 | 100,0% | 529.335 | 529.335 | 776.774 | |
| Koning Albert I | 7.775 | 110 | 100,0% | 933.319 | 933.319 | 985.200 | |
| Eyckenborch | 8.771 | 141 | 100,0% | 1.131.403 | 1.131.403 | 977.256 | |
| Rietdijk | 2.155 | 59 | 100,0% | 341.600 | 341.600 | 368.707 | |
| Marie-Louise | 1.959 | 30 | 100,0% | 373.301 | 373.301 | 332.193 | |
| Gaerveld (woonzorgcentrum) | 6.994 | 115 | 100,0% | 804.395 | 804.395 | 844.411 | |
| Larenshof | 6.988 | 117 | 100,0% | 1.044.490 | 1.044.490 | 1.004.562 | |
| Ter Venne | 6.634 | 102 | 100,0% | 1.011.156 | 1.011.156 | 1.165.034 | |
| Pont d'Amour | 8.984 | 150 | 100,0% | 1.003.567 | 1.003.567 | 895.274 | |
| Résidence Les Cheveux d'Argent | 4.177 | 80 | 100,0% | 253.465 | 253.465 | 518.637 | |
| 't Hoge | 4.632 | 81 | 100,0% | 560.305 | 560.305 | 699.185 | |
| Helianthus | 4.799 | 67 | 100,0% | 475.733 | 475.733 | 449.795 |
16 De bekendmaking van de waarden per gebouw is niet in het belang van de aandeelhouder. De adressen van de gebouwen zijn beschikbaar in het jaarlijks financieel verslag 2016/2017. De adressen van de nieuwe acquisities sinds 1 juli 2017 zijn vermeld in de respectievelijke persberichten.
| Huisvesting voor senioren | Dochter vennootschap (9) |
Totale oppervlakte (m²)(1) |
Aantal residentiële eenheden |
Bezettings graad(2) (%) |
Contract. Huurgelden(3) |
Contract. huurgelden + GHW op leegstand(4) |
Geschatte huurwaarde(5) (GHW) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hestia | 12.682 | 222 | 100,0% | 1.367.984 | 1.367.984 | 1.662.799 | |
| Plantijn | 7.310 | 147 | 100,0% | 436.777 | 436.777 | 797.001 | |
| Salve | 6.730 | 117 | 100,0% | 1.019.246 | 1.019.246 | 1.022.015 | |
| SZ AGO Herkenrath | 4.000 | 80 | 100,0% | 577.423 | 577.423 | 613.273 | |
| SZ AGO Dresden | 5.098 | 116 | 100,0% | 583.234 | 583.234 | 670.950 | |
| De Stichel | 6.257 | 116 | 100,0% | 680.692 | 680.692 | 717.025 | |
| Huize Lieve Moenssens | 4.301 | 68 | 100,0% | 333.294 | 333.294 | 348.680 | |
| SZ AGO Kreischa | 3.670 | 84 | 100,0% | 416.516 | 416.516 | 414.896 | |
| Bonn | 5.927 | 130 | 100,0% | 740.000 | 740.000 | 711.240 | |
| Goldene Au | 4.141 | 83 | 100,0% | 402.240 | 402.240 | 397.531 | |
| Residentie 't Spelthof | 4.076 | 100 | 100,0% | 773.439 | 773.439 | 696.900 | |
| Residentie Twee Poorten | 8.413 | 129 | 100,0% | 1.000.430 | 1.000.430 | 893.280 | |
| Residentie Demerhof | 10.657 | 120 | 100,0% | 962.728 | 962.728 | 891.600 | |
| De Notelaar | 8.651 | 94 | 100,0% | 1.000.496 | 1.000.496 | 1.099.786 | |
| Overbeke | 6.917 | 113 | 100,0% | 816.447 | 816.447 | 846.758 | |
| Halmolen | 9.200 | 140 | 100,0% | 1.051.322 | 1.051.322 | 1.145.440 | |
| Seniorenresidenz Mathilde | (c) | 3.448 | 75 | 100,0% | 558.750 | 558.750 | 579.264 |
| Die Rose im Kalletal | (c) | 4.027 | 96 | 100,0% | 664.396 | 664.396 | 685.892 |
| Seniorenresidenz Klosterbauerschaft |
(c) | 3.497 | 80 | 100,0% | 594.657 | 594.657 | 608.478 |
| Senioreneinrichtung Haus Matthäus | (d) | 2.391 | 50 | 100,0% | 357.259 | 357.259 | 365.823 |
| Bonifatius Seniorenzentrum | (d) | 3.967 | 80 | 100,0% | 603.091 | 603.091 | 606.951 |
| Senioreneinrichtung Haus Elisabeth | (d) | 3.380 | 80 | 100,0% | 571.614 | 571.614 | 577.980 |
| Seniorenresidenz Am Stübchenbach |
(e) | 5.874 | 130 | 100,0% | 788.648 | 788.648 | 828.234 |
| Seniorenresidenz Kierspe | (e) | 3.721 | 79 | 100,0% | 552.404 | 552.404 | 546.987 |
| La Ferme Blanche | 4.240 | 90 | 100,0% | 549.533 | 549.533 | 638.420 | |
| Villa Temporis | 8.354 | 103 | 100,0% | 787.729 | 787.729 | 829.411 | |
| Service-Residenz Schloss Bensberg |
8.215 | 87 | 100,0% | 962.536 | 962.536 | 1.158.596 | |
| Residentie Sporenpak | 9.261 | 127 | 100,0% | 1.078.108 | 1.078.108 | 973.060 | |
| Résidence de la Houssière | 4.484 | 94 | 100,0% | 592.276 | 592.276 | 549.900 | |
| Senior Flandria | 7.501 | 108 | 100,0% | 621.720 | 621.720 | 745.200 | |
| Vinkenbosch | 6.180 | 80 | 100,0% | 828.760 | 828.760 | 939.567 | |
| Heydeveld | 3.414 | 75 | 100,0% | 517.968 | 517.968 | 487.500 | |
| Prinsenhof | 4.526 | 91 | 100,0% | 575.286 | 575.286 | 578.100 | |
| Käthe-Bernhardt-Haus | 4.088 | 83 | 100,0% | 522.000 | 522.000 | 490.560 | |
| Holland | (a) | 2.897 | 34 | 100,0% | 821.519 | 821.519 | 880.000 |
| Benvenuta | (a) | 924 | 10 | 100,0% | 212.987 | 212.987 | 235.000 |
| Residentie Poortvelden 6 | 6.924 | 82 | 100,0% | 691.030 | 691.030 | 662.866 | |
| Leopoldspark | 10.614 | 150 | 100,0% | 1.199.639 | 1.199.639 | 1.234.700 | |
| Saksen Weimar | (a) | 2.291 | 42 | 100,0% | 512.568 | 512.568 | 575.000 |
| Martha Flora Lochem | (a) | 1.012 | 13 | 100,0% | 162.884 | 162.884 | 175.000 |
| Oosterzonne | (j) | 4.948 | 82 | 100,0% | 726.614 | 726.614 | 644.679 |
| De Witte Bergen | (k) | 8.262 | 119 | 100,0% | 1.011.599 | 1.011.599 | 955.150 |
| Seniorenhof | (l) | 3.116 | 52 | 100,0% | 317.640 | 317.640 | 341.256 |
| Beerzelhof | (m) | 5.025 | 61 | 100,0% | 328.093 | 328.093 | 492.007 |
| Uilenspiegel | (n) | 6.863 | 97 | 100,0% | 733.977 | 733.977 | 664.950 |
| Coham | (o) | 6.956 | 120 | 100,0% | 884.231 | 884.231 | 842.000 |
| Sorgvliet | (p) | 4.738 | 83 | 100,0% | 543.576 | 543.576 | 482.940 |
| Ezeldijk | 7.101 | 105 | 100,0% | 721.614 | 721.614 | 829.500 | |
| Am Kloster | (f) | 5.895 | 136 | 100,0% | 732.554 | 732.554 | 689.764 |
| Rosenpark | (g) | 4.934 | 79 | 100,0% | 457.860 | 457.860 | 370.021 |
| Patricia | (g) | 7.556 | 174 | 100,0% | 1.023.154 | 1.023.154 | 1.156.070 |
| Huisvesting voor senioren | Dochter vennootschap (9) |
Totale oppervlakte (m²)(1) |
Aantal residentiële eenheden |
Bezettings graad(2) (%) |
Contract. Huurgelden(3) |
Contract. huurgelden + GHW op leegstand(4) |
Geschatte huurwaarde(5) (GHW) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| St. Anna | (g) | 7.176 | 161 | 100,0% | 910.066 | 910.066 | 775.004 |
| Frohnau | (f) | 4.101 | 107 | 100,0% | 575.534 | 575.534 | 516.745 |
| Parc Imstenrade | (a) | 57.181 | 263 | 100,0% | 2.025.173 | 2.025.173 | 2.550.000 |
| Genderstate | (a) | 8.813 | 44 | 100,0% | 500.043 | 500.043 | 575.000 |
| Petruspark | (a) | 24.987 | 139 | 100,0% | 1.300.111 | 1.300.111 | 1.530.000 |
| Residentie Den Boomgaard | (q) | 6.274 | 90 | 100,0% | 688.135 | 688.135 | 698.400 |
| Les Jardins de la Mémoire | 6.852 | 110 | 100,0% | 661.366 | 661.366 | 747.999 | |
| Residenz Zehlendorf | (h) | 4.540 | 180 | 100,0% | 600.000 | 600.000 | 598.920 |
| Spes Nostra | (a) | 2.454 | 30 | 100,0% | 450.849 | 450.849 | 495.000 |
| Het Dokhuis | (a) | 4.380 | 32 | 100,0% | 391.992 | 391.992 | 488.552 |
| Villa Walgaerde | (a) | 1.440 | 15 | 100,0% | 303.054 | 303.054 | 340.000 |
| Huize Dennehof | (a) | 353 | 9 | 100,0% | 77.000 | 77.000 | 85.000 |
| Het Gouden Hart | (a) | 3.610 | 37 | 100,0% | 494.367 | 494.367 | 555.000 |
| LTS Winschoten 8 | (a) | 4.560 | 0 | 100,0% | 72.000 | 72.000 | 0 |
| Martha Flora Hilversum 8 | (a) | 4.055 | 0 | 100,0% | 42.000 | 42.000 | 0 |
| Het Gouden Hart van Leersum 8 | (a) | 2.280 | 0 | 100,0% | 75.000 | 75.000 | 0 |
| Residentie Blaret | 9.578 | 107 | 100,0% | 1.075.000 | 1.075.000 | 1.057.500 | |
| Oeverlanden | (a) | 13.555 | 140 | 100,0% | 803.000 | 803.000 | 1.310.000 |
| Seniorenresidenz Laurentiusplatz | 5.506 | 79 | 100,0% | 329.143 | 329.143 | 363.661 | |
| Seniorenheim am Dom | 4.310 | 126 | 100,0% | 638.136 | 638.136 | 724.060 | |
| Huize de Compagnie 8 | (a) | 3.000 | 0 | 100,0% | 76.388 | 76.388 | 0 |
| Molenenk | (a) | 2.811 | 40 | 100,0% | 684.417 | 684.417 | 750.000 |
| Huize Hoog Kerckebosch | (a) | 2.934 | 32 | 100,0% | 527.203 | 527.203 | 570.000 |
| De Duinpieper | (n) | 4.827 | 104 | 100,0% | 667.400 | 667.400 | 738.880 |
| Seniorenresidenz an den Kienfichten |
4.332 | 88 | 100,0% | 445.480 | 445.480 | 415.879 | |
| Martha Flora Den Haag | (a) | 2.259 | 28 | 100,0% | 550.000 | 550.000 | 595.000 |
| Huize Ter Beegden 8 | (a) | 1.983 | 0 | 100,0% | 12.638 | 12.638 | 0 |
| Martha Flora Rotterdam 8 | (a) | 2.441 | 0 | 100,0% | 59.130 | 59.130 | 0 |
| Martha Flora Bosch en Duin 8 | (a) | 2.241 | 0 | 100,0% | 46.737 | 46.737 | 0 |
| Bremerhaven I | (i) | 6.077 | 85 | 100,0% | 911.415 | 911.415 | 911.490 |
| Bremerhaven II | (i) | 2.129 | 42 | 100,0% | 297.129 | 297.129 | 293.806 |
| Cuxhaven | (i) | 810 | 9 | 100,0% | 103.684 | 103.684 | 102.127 |
| De Merenhoef | (a) | 6.014 | 75 | 100,0% | 139.080 | 139.080 | 139.080 |
| Totaal huisvesting voor senioren in België |
421.440 | 7.394 | 100,0% | 50.542.718 | 50.542.718 | 54.711.162 | |
| Totaal huisvesting voor senioren in Duitsland |
122.810 | 2.599 | 100,0% | 15.918.921 | 15.918.921 | 16.174.200 | |
| Totaal huisvesting voor senioren in Nederland |
158.475 | 983 | 100,0% | 10.340.138 | 10.340.138 | 11.847.632 | |
| Totaal van de sector "Huisvesting voor senioren" |
702.726 | 10.976 | 100,0% | 76.801.777 | 76.801.777 | 82.732.994 |
| Appartementsgebouwen | Dochter vennootschap (9) |
Totale oppervlakte (m²)(1) |
Aantal residentiële eenheden |
Bezettings graad(2) (%) |
Contract. Huurgelden(3) |
Contract. huurgelden + GHW op leegstand(4) |
Geschatte huurwaarde(5) (GHW) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zavel | 5.546 | 30 | 78,1% | 748.090 | 957.762 | 935.056 | |
| Complex Laken - Nieuwbrug | 7.130 | 42 | 78,4% | 542.451 | 691.998 | 691.952 | |
| De Goede 24-28 | 2.159 | 15 | 82,1% | 157.741 | 192.087 | 217.512 | |
| Lombard 32 | 1.622 | 13 | 93,4% | 206.961 | 221.626 | 184.165 | |
| Complex Louiza 331-333 | 5.434 | 8 | 90,2% | 651.670 | 722.630 | 693.806 | |
| Zaterdagplein 6-10 | 4.543 | 24 | 88,3% | 292.954 | 331.841 | 329.780 | |
| Batavieren 71 | 653 | 3 | 23,3% | 15.253 | 65.378 | 64.375 | |
| Tervuren 103 | 1.202 | 6 | 100,0% | 131.091 | 131.091 | 120.960 | |
| Louis Hap 128 | 969 | 7 | 84,4% | 74.949 | 88.838 | 81.294 | |
| Hoogstraat | 2.600 | 20 | 100,0% | 258.947 | 258.947 | 298.150 | |
| Residentie Palace | 6.077 | 57 | 71,9% | 451.795 | 628.259 | 720.271 | |
| Churchill 157 | 2.440 | 22 | 88,7% | 245.155 | 276.388 | 275.454 | |
| Oudergem 237-239- 241-266-272 |
2.044 | 22 | 82,4% | 168.794 | 204.870 | 223.233 | |
| Edison | 1.897 | 7 | 97,4% | 120.476 | 123.716 | 133.065 | |
| Verlaine/Rimbaud/Baudelaire | 3.671 | 21 | 88,8% | 247.029 | 278.269 | 279.893 | |
| Ionesco | 1.148 | 10 | 94,6% | 89.543 | 94.666 | 99.532 | |
| Musset | 659 | 6 | 72,5% | 36.468 | 50.267 | 50.306 | |
| Giono & Hugo | 1.718 | 15 | 86,9% | 116.443 | 133.983 | 138.715 | |
| Antares | 476 | 7 | 72,1% | 30.778 | 42.676 | 40.806 | |
| Résidence Gauguin et Manet | 3.496 | 35 | 93,7% | 296.897 | 316.771 | 311.028 | |
| Residentie de Gerlache | 7.406 | 75 | 91,4% | 680.981 | 744.659 | 820.347 | |
| Complex Opperstraat | 13.880 | 116 | 89,2% | 1.874.657 | 1.874.657 | 7 1.550.664 |
|
| Louiza 130 | 944 | 9 | 89,1% | 202.286 | 202.286 | 7 165.627 |
|
| Louiza 135 (+ 2 parkings Louizalaan 137) |
2.505 | 31 | 86,8% | 509.540 | 509.540 | 7 347.553 |
|
| Louiza 270 | 1.205 | 14 | 68,2% | 199.406 | 199.406 | 7 151.715 |
|
| Dal 48 | 653 | 6 | 93,1% | 113.534 | 113.534 | 7 91.350 |
|
| Livorno 16-18 (+24 parkings Livorno 7-11) |
1.982 | 16 | 81,9% | 323.323 | 323.323 | 7 268.133 |
|
| Freesias | 2.777 | 38 | 56,9% | 298.651 | 298.651 | 7 368.135 |
|
| Heliotropen | 1.364 | 25 | 19,8% | 53.992 | 53.992 | 7 185.724 |
|
| Livorno 20-22 | 1.407 | 15 | 80,3% | 260.383 | 260.383 | 7 187.882 |
|
| Livorno 14 | 275 | 3 | 85,3% | 44.731 | 44.731 | 7 34.644 |
|
| Residentie Chamaris | 2.328 | 23 | 87,5% | 437.761 | 437.761 | 7 360.559 |
|
| Stephanie's Corner | 3.472 | 27 | 83,6% | 442.992 | 530.051 | 525.978 | |
| Totaal van de sector "Appartementsgebouwen" |
95.683 | 768 | n.a. | 10.325.723 | 11.405.036 | 10.947.660 |
| Hotels en andere | Dochter vennootschap (9) |
Totale oppervlakte (m²)(1) |
Aantal residentiële eenheden |
Bezettings graad(2) (%) |
Contract. Huurgelden(3) |
Contract. huurgelden + GHW op leegstand(4) |
Geschatte huurwaarde(5) (GHW) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hotel Martin's Brugge | (b) | 11.369 | 0 | 100,0% | 1.762.934 | 1.762.934 | 1.232.610 |
| Martin's Klooster | 6.935 | 0 | 100,0% | 1.338.468 | 1.338.468 | 1.141.080 | |
| Carbon | 5.715 | 0 | 100,0% | 428.965 | 428.965 | 567.841 | |
| Eburon | 4.016 | 0 | 100,0% | 308.769 | 308.769 | 471.543 | |
| Ecu | 1.960 | 0 | 100,0% | 185.399 | 185.399 | 232.870 | |
| Eurotel | 4.779 | 0 | 100,0% | 310.062 | 310.062 | 379.369 | |
| Villa Bois de la Pierre | 320 | 4 | 55,4% | 20.307 | 36.641 | 40.306 | |
| Duysburgh | 470 | 5 | 100,0% | 66.397 | 66.397 | 40.238 | |
| Ring | 9.604 | 88 | 97,5% | 735.439 | 754.260 | 867.909 | |
| Totaal van de sector "Hotels en andere" |
45.168 | 97 | 99,3% | 5.156.741 | 5.191.896 | 4.973.767 | |
| Totaal van de vastgoedbeleggingen in exploitatie |
843.576 | 11.841 | n.a. | 92.284.242 | 93.398.709 | 98.654.422 |
1 De oppervlakte van de appartementsgebouwen werd op 31 december 2015 aangepast om overeen te komen met de Code of Measuring Practive (6de editie), gepubliceerd door het Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS), en werd als volgt berekend: Gross External Area (GEA) + oppervlakte van de gemeenschappelijke delen + 50% van de oppervlakte van de terrassen. Ze bevat niet de parkeerplaatsen en andere ondergrondse oppervlaktes.
2 Zie lexicon in het jaarlijks financieel verslag 2016/2017. De bezettingsgraad van de gebouwen met gemeubelde appartementen kan niet vergeleken worden met de bezettingsgraad van de rest van de portefeuille, aangezien een verschillende methodologie wordt toegepast. Merk op dat de bezettingsgraad van de resdientiële en gemengde gebouwen ook eenheden bevat die worden gerenoveerd en die bijgevolg tijdelijk niet verhuurd kunnen worden.
3 Zie lexicon in het jaarlijks financieel verslag 2016/2017. De bedragen m.b.t. gemeubelde appartementen komen overeen met de huurinkomsten op jaarbasis, zonder BTW.
4 Voor de gebouwen met gemeubelde appartementen werd geen enkele geschatte huurwaarde (GHW) toegevoegd voor leegstand.
5 Zie lexicon in het jaarlijks financieel verslag 2016/2017.
6 Gedeeltelijk in de balans in de activa bestemd voor verkoop opgenomen .
7 Deze GHW is niet vergelijkbaar met de contractuele huurgelden omdat ze (voor de gebouwen met gemeubelde appartementen) geen rekening houdt met een gemeubelde bezetting.
8 Hoewel deze sites nog in aanbouw zijn, genereren ze al beperkte huurinkomsten. Dat verklaart waarom deze sites in de tabel werden opgenomen en waarom de vermelding van het aantal residentiële eenheden en de geschatte huurwaarde ontbreken.
9 De in de tabel aangeduide sites zijn eigendom van één van de volgende dochtervennootschappen: (a) Aedifica Nederland BV; (b) het terrein in Brugge waarop een deel van het hotel Martin's Brugge is gebouwd, is eigendom van Aedifica Invest Brugge NV; (c) Aedifica Luxemburg I SCS; (d) Aedifica Luxemburg II SCS; (e) Aedifica Luxemburg III SCS; (f) Aedifica Luxemburg IV SCS; (g) Aedifica Luxemburg V SCS; (h) Aedifica Luxemburg VI SARL; (i) Aedifica Residenzen Nord GmbH; (j) VSP NV; (k) VSP Kasterlee BVBA; (l) Het Seniorenhof NV; (m) Compagnie Immobilière Beerzelhof NV; (n) Avorum NV; (o) Coham NV; (p) Residentie Sorgvliet BVBA; (q) WZC Arcadia BVBA; (r) Dujofin BVBA. Alle andere sites zijn eigendom van Aedifica NV.
| Projecten of renovaties | Geraamd | Uitgevoerd | Nog | Datum | Commentaren | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (in miljoen €) | Inv. bedrag |
op 31/12/2017 |
uit te voeren |
opname in exploitatie |
||
| I. Lopende projecten | ||||||
| Residentie Les Cheveux d'Argent |
Sart-lez-Spa (BE) | 3 | 2 | 1 | 2017/2018 | Uitbreiding van een rustoord |
| Genderstate/Petruspark/ Parc Imstenrade |
Eindhoven (NL)/ Heerlen (NL) |
2 | 1 | 1 | 2017/2018 | Renovatie |
| Residentie l'Air du Temps | Chênée (BE) | 7 | 6 | 1 | 2017/2018 | Uitbreiding en renovatie van een rustoord |
| Het Gouden Hart van Leersum |
Leersum (NL) | 4 | 2 | 2 | 2017/2018 | Bouw van een zorgresidentie |
| Martha Flora Hilversum | Hilversum (NL) | 7 | 5 | 2 | 2017/2018 | Bouw van een zorgresidentie |
| Heydeveld | Opwijk (BE) | 4 | 2 | 2 | 2018/2019 | Uitbreiding van een rustoord |
| Martha Flora Bosch en Duin | Bosch en Duin (NL) | 5 | 0 | 5 | 2018/2019 | Bouw van een zorgresidentie |
| Huize Ter Beegden | Beegden (NL) | 4 | 1 | 4 | 2018/2019 | Bouw van een zorgresidentie |
| Huize de Compagnie | Ede (NL) | 7 | 1 | 5 | 2018/2019 | Bouw van een zorgresidentie |
| LTS Winschoten | Winschoten (NL) | 11 | 4 | 6 | 2018/2019 | Bouw van een zorgresidentie |
| Huize Lieve Moenssens | Dilsen-Stokkem (BE) | 4 | 1 | 3 | 2018/2019 | Uitbreiding en renovatie van een rustoord |
| Seniorenresidenz Laurentiusplatz |
Wuppertal (DE) | 3 | 0 | 3 | 2018/2019 | Renovatie van een rustoord |
| De Stichel | Vilvoorde (BE) | 4 | 1 | 2 | 2018/2019 | Uitbreiding van een rustoord |
| Plantijn II | Kapellen (BE) | 4 | 1 | 4 | 2018/2019 | Uitbreiding en renovatie van een rustoord |
| Vinkenbosch II | Hasselt (BE) | 2 | 0 | 2 | 2018/2019 | Renovatie van een rustoord |
| Martha Flora Rotterdam | Rotterdam (NL) | 6 | 1 | 5 | 2019/2020 | Bouw van een zorgresidentie |
| 't Hoge III | Kortrijk (BE) | 2 | 0 | 2 | 2018/2019 | Uitbreiding van een rustoord |
| Residentie Aux Deux Parcs | Jette (BE) | 3 | 0 | 2 | 2018/2019 | Uitbreiding van een rustoord |
| Bonn | Bonn (DE) | 1 | 0 | 1 | 2019/2020 | Renovatie van een rustoord |
| De Duinpieper | Oostende (BE) | 2 | 0 | 2 | 2019/2020 | Uitbreiding en renovatie van een rustoord |
| De Merenhoef | Maarssen (NL) | 7 | 0 | 7 | 2019/2020 | Bouw van een verpleeghuis |
| Plantijn III | Kapellen (BE) | 1 | 0 | 1 | 2019/2020 | Uitbreiding en renovatie van een rustoord |
| Frohnau | Berlijn (DE) | 1 | 0 | 1 | 2019/2020 | Renovatie van een rustoord |
| Residenz Zehlendorf | Berlijn (DE) | 5 | 1 | 5 | 2019/2020 | Renovatie van een rustoord |
| II. Projecten onderworpen aan opschortende voorwaarden | ||||||
| - | - | - | - | - | - | - |
| III. Grondreserves | ||||||
| Terrein Bois de la Pierre | Waver (BE) | 2 | 2 | 0 | - | Grondreserve |
| IV. Verwervingen onder opschortende voorwaarden | ||||||
| Mechelen | Mechelen (BE) | 15 | 0 | 15 | 2019/2020 | Acquisitie van een nieuw rustoord |
| Rendant (portefeuille) | Leeuwarden (NL)/ Heerenveen (NL) |
40 | 0 | 40 | 2019/2020 | Bouw van twee sites van huisvesting voor senioren |
| Specht Gruppe (portefeuille) | Duitsland | 200 | 0 | 200 | 2019/2020 | Bouw van zeventien rustoorden |
| Totaal | 356 | 31 | 325 | |||
| Variatie van de reële waarde | - | -2 | - | |||
| Afrondingen | - | 1 | - | |||
| Bedrag op de balans | 30 |
99% van deze projecten is reeds voorverhuurd. Het totale toekomstige investeringsbudget van 325 miljoen € zal in speciën betaald worden. Bij het totale investeringsbudget moet nog 20 miljoen € worden toegevoegd door de acquisities die werden aangekondigd op 9 januari (5 miljoen €), 24 januari (3 miljoen €), 15 februari (9 miljoen €) en 16 februari (3 miljoen €) (zie secties 3.2.5, 3.3.9, 3.3.10, 3.3.11 en 3.3.12 van het tussentijds beheersverslag).
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Verdeling per sector (in reële waarde) |
31 december 2017 | 30 juni 2017 |
|---|---|---|
| Huisvesting voor senioren | 83% | 82% |
| Appartementsgebouwen | 12% | 14% |
| Hotels en andere | 5% | 4% |
| Geografische verdeling (in reële waarde) |
31 december 2017 | 30 juni 2017 |
|---|---|---|
| België | 73% | 77% |
| Vlaanderen | 44% | 46% |
| Brussel | 19% | 21% |
| Wallonië | 10% | 10% |
| Duitsland | 16% | 14% |
| Nederland | 11% | 9% |
Geen enkel gebouw vertegenwoordigt meer dan 3% van de geconsolideerde activa.
| Aantal gebouwen per sector | 31 december 2017 | 30 juni 2017 |
|---|---|---|
| Huisvesting voor senioren | 124 | 110 |
| Appartementsgebouwen | 71 | 73 |
| Hotels en andere | 9 | 9 |
| Totaal | 204 | 192 |
| Leeftijd van de gebouwen rekening houdend met het type contract (reële waarde) |
31 december 2017 | 30 juni 2017 |
|---|---|---|
| Triple net huurovereenkomsten | 71% | 73% |
| Andere huurovereenkomsten 0 - 10 jaar | 19% | 16% |
| Andere huurovereenkomsten > 10 jaar | 10% | 11% |
| Verdeling naar duur van de huurovereenkomsten (reële waarde) |
31 december 2017 | 30 juni 2017 |
|---|---|---|
| ≥ 15 jaar | 87% | 86% |
| < 15 jaar | 13% | 14% |
De gemiddelde resterende duur van de huurovereenkomsten bedraagt 20 jaar.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
2.7.Verdeling van de contractuele huurgelden per exploitatiegroep die juridische entiteiten controleert waarmee Aedifica een contractuele relatie heeft
| Segment | Land | Exploitatiegroep die juridische entiteiten controleert waarmee Aedifica een contractuele relatie heeft |
Huurders | Aantal sites |
31/12/2017 | 30/06/2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| HUISVESTING VOOR SENIOREN | 124 | 83% | 83% | |||
| België | 73 | 55% | 57% | |||
| Armonea | 19 | 15% | 17% | |||
| Armonea NV | 8 | 7% | 8% | |||
| Restel Flats BVBA | 1 | 1% | 1% | |||
| LDC De Wimilingen VZW | 1 | 0% | 0% | |||
| Happy Old People BVBA | 1 | 1% | 1% | |||
| Citadelle Mosane BVBA | 1 | 1% | 1% | |||
| Huize Lieve Moenssens VZW | 5 | 3% | 4% | |||
| Eyckenborgh VZW | 2 | 2% | 2% | |||
| Senior Living Group °° | 27 | 18% | 19% | |||
| Ennea Rustoord VZW | 1 | 0% | 0% | |||
| Residentie Kasteelhof Comm. V. | 1 | 0% | 0% | |||
| Wielant -Futuro Comm. V. | 1 | 1% | 1% | |||
| Home Residence du Plateau BVBA | 1 | 1% | 1% | |||
| Seniorie de Maretak NV | 1 | 1% | 1% | |||
| Senior Living Group NV | 7 | 4% | 4% | |||
| Résidence Au Bon Vieux Temps NV | 1 | 1% | 1% | |||
| Résidence Les Cheveux d'Argent NV | 1 | 0% | 0% | |||
| Helianthus VZW | 1 | 1% | 1% | |||
| Rustoord 't Hoge VZW | 1 | 1% | 1% | |||
| Vinkenbosch VZW | 1 | 1% | 1% | |||
| Residentie Sporenpark BVBA | 1 | 1% | 1% | |||
| FDL Group Comm. VA. | 1 | 1% | 1% | |||
| Foyer De Lork VZW | 6 | 4% | 4% | |||
| Prodinvest BVBA | 1 | 0% | 0% | |||
| Les Jardins de la Mémoire VZW | 1 | 1% | 1% | |||
| Orpea | 9 | 7% | 8% | |||
| Château Chenois Gestion BVBA | 3 | 2% | 2% | |||
| New Philip NV | 3 | 2% | 2% | |||
| Parc Palace NV | 1 | 1% | 1% | |||
| Progestimmob NV | 1 | 1% | 1% | |||
| Résidence du Golf NV | 1 | 1% | 1% | |||
| Vulpia | 10 | 10% | 10% | |||
| Vulpia Vlaanderen VZW | 9 | 9% | 9% | |||
| Vulpia Wallonie VZW | 1 | 1% | 1% | |||
| Time for Quality | 1 | 1% | 1% | |||
| Service Flat Residenties VZW | 1 | 1% | 1% | |||
| Andere | 7 | 4% | 3% | |||
| Le Château de Tintagel BVBA | 1 | 0% | 0% | |||
| Résidence Bois de la Pierre NV | 1 | 0% | 1% | |||
| Buitenhof VZW | 1 | 1% | 1% | |||
| Résidence de la Houssière NV | 1 | 1% | 1% | |||
| Heydeveld Woon- en Zorgcentrum VZW | 1 | 1% | 1% | |||
| WZC Prinsenhof VZW | 1 | 1% | 1% | |||
| Fipromat BVBA | 1 | 1% | 0% | |||
| Duitsland 27 17% 16% Armonea 1 1% 0% Deutsche Pflege und Wohnstift GmbH 1 1% 0% Orpea 5 3% 4% Senioren Wohnpark Weser GmbH 3 2% 2% Bonifatius Seniorendienstr GmbH °°° 1 1% 1% Seniorenresidenz Kierspe GmbH °°° 1 1% 1% Alloheim ° 4 3% 3% AGO Herkenrath Betriebsgesellschaft für 1 1% 1% Sozialeinrichtungen mbH AGO Dresden Betriebsgesellschaft für 1 1% 1% Sozialeinrichtungen mbH AGO Weisseritz Betriebsgesellschaft für 1 0% 0% Sozialeinrichtungen mbH Senator Senioren- und Pflegeeinrichtungen 1 1% 1% GmbH Residenz Management 6 3% 2% Residenz Management GmbH 1 1% 1% & Seniorenresidenz Kalletal GmbH °°°° Katholische Hospitalgesellschaft 2 1% 1% Südwestfalen gGmbH Olpe °°°° Ambulanter Pflegedienst Weser GmbH 3 1% 0% Volkssolidarität 1 0% 0% Volkssolidarität Südthüringen e. V 1 0% 0% DRK Kreisverband Nordfriesland e. V. 1 1% 1% DRK Pflegedienste Nordfriesland gGmbH 1 1% 1% Vitanas 5 4% 4% Vitanas GmbH & Co. KGaA 5 4% 4% Aaetas Management GmbH 1 1% 1% Residenz Zehlendorf Kranken- und 1 1% 1% Pflegeheim GmbH Cosiq 1 0% 0% Cosiq GmbH 1 0% 0% Andere 2 1% 1% Schloss Bensberg Management GmbH + 1 1% 1% AachenMünchener Lebensversicherung AG Seniorenresidenz Laurentiusplatz GmbH 1 0% 0% |
Segment | Land | Exploitatiegroep die juridische entiteiten controleert waarmee Aedifica een contractuele relatie heeft |
Huurders | Aantal sites |
31/12/2017 | 30/06/2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Land | Exploitatiegroep die juridische entiteiten controleert waarmee Aedifica een contractuele relatie heeft |
Huurders | Aantal sites |
31/12/2017 | 30/06/2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nederland | 24 | 11% | 10% | |||
| Compartijn | 3 | 1% | 0% | |||
| Compartijn Exploitatie BV | 3 | 1% | 0% | |||
| Domus Magnus | 4 | 2% | 2% | |||
| Panta Rhei V BV | 1 | 1% | 1% | |||
| DM Benvenuta BV | 1 | 0% | 0% | |||
| DM Walgaerde B.V. | 1 | 0% | 0% | |||
| DM Molenenk B.V. | 1 | 1% | 0% | |||
| Het Gouden Hart | 3 | 1% | 1% | |||
| Het Gouden Hart Driebergen B.V. | 1 | 0% | 0% | |||
| Het Gouden Hart Kampen B.V. | 1 | 1% | 1% | |||
| Het Gouden Hart Leersum B.V. | 1 | 0% | 0% | |||
| Stepping Stones Home & Care | 2 | 1% | 1% | |||
| Poort van Sachsen Weimar BV | 1 | 1% | 1% | |||
| Villa Spes Nostra BV | 1 | 0% | 1% | |||
| Martha Flora | 5 | 1% | 0% | |||
| Martha Flora Lochem BV | 1 | 0% | 0% | |||
| Martha Flora Hilversum BV | 1 | 0% | 0% | |||
| Bronovo Martha Flora BV | 1 | 1% | 0% | |||
| Martha Flora Rotterdam BV | 1 | 0% | 0% | |||
| Martha Flora Bosch en Duin BV | 1 | 0% | 0% | |||
| Vitalis | 3 | 4% | 4% | |||
| Stichting Vitalis Residentiële Woonvormen | 3 | 4% | 4% | |||
| Andere | 4 | 2% | 1% | |||
| Stichting Oosterlengte + Multi-tenant | 2 | 1% | 1% | |||
| Stichting Zorggroep Noorderboog | 1 | 1% | 1% | |||
| Stichting Leger des Heils Welzijns- en Gezondheidszorg |
1 | 0% | 0% | |||
| HOTELS EN ANDERE | 9 | 6% | 5% | |||
| België | 9 | 6% | 5% | |||
| Martin's Hotels | 2 | 3% | 4% | |||
| Martin's Brugge NV | 1 | 2% | 2% | |||
| Martin's Hotel NV | 1 | 1% | 2% | |||
| Different Hotel Group | 4 | 1% | 1% | |||
| Different Hotels NV | 4 | 1% | 1% | |||
| Senior Living Group °° | 1 | 0% | 0% | |||
| Senior Living Group NV | 1 | 0% | 0% | |||
| Andere | 2 | 1% | 0% | |||
| ANDERE HUURDERS | 71 | 11% | 12% | |||
| België | 71 | 11% | 12% | |||
| TOTAAL | 204 | 100% | 100% |
° Met AGO.
°° Group Korian.
°°° Onderhuurder van Senioren Wohnpark Weser GmbH.
°°°° Onderhuurder van Residenz Management GmbH.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| Brutorendement per sector (in functie van de reële waarde) |
31 december 2017 | 30 juni 2017 |
|---|---|---|
| Huisvesting voor senioren | 5,7% | 5,7% |
| Appartementsgebouwen | 5,0% | 4,9% |
| Hotels en andere | 6,5% | 6,5% |
| Gemiddeld | 5,6% | 5,7% |
| Bezettingsgraad (Gemeubelde appartementsgebouwen) |
|
|---|---|
| December 2017 | 77,0% |
| December 2016 | 71,1% |
| Bezettingsgraad (Totale portefeuille behalve gemeubelde appartementen) |
|
|---|---|
| December 2017 | 98,7% |
| Juni 2017 | 98,7% |
| December 2016 | 98,2% |
17 Het brutorendement wordt als volgt berekend:
- Voor de gehele portefeuille (met uitzondering van de gemeubelde appartementen) : (contractuele huurgelden met begrip van huurgaranties) / (Reële waarde van de desbetreffende gebouwen)
- Voor de gemeubelde appartementen: (Omzetcijfer op 31 december 2017 op jaarbasis en zonder BTW) / (Reële waarde van de desbetreffende gebouwen + goodwill + meubelen).
18 De bezettingsgraad wordt als volgt berekend:
- Voor de gehele portefeuille (met uitzondering van de gemeubelde appartementen): (contractuele huurgelden + de gewaarborgde huren) / (contractuele huurgelden + geraamde huurwaarde (GHW) voor de niet-verhuurde oppervlakten van de vastgoedportefeuille). Merk dus op dat deze bezettingsgraad ook de eenheden omvat die worden gerenoveerd en die tijdelijk niet verhuurd kunnen worden.
- Voor de gemeubelde appartementen: % verhuurde dagen tijdens het semester. Deze bezettingsgraad kan dus niet worden vergeleken met de bezettingsgraad berekend voor de rest van de portefeuille, aangezien de methodologie verschillend is.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De omzet op de residentiële secundaire markt kende eind 2014 een opstoot vooral in Vlaanderen omwille van de aangekondigde wijziging van de woonbonus. De strengere kredietpolitiek van de financiële instellingen ten gevolge van de Bazel III-richtlijnen weegt echter steeds meer door op de activiteit en dat blijft zich ook in de eerste helft van 2017 voortzetten.
Anderzijds nam de basisrente voor hypothecaire leningen in de loop van 2014 reeds af, van 3,7% tijdens het eerste semester tot 2,7% op het einde van het jaar en vanaf april 2015 tot 2,5%. Begin 2016 kennen we een nieuwe verlaging tot 1,9% vanaf de zomer. Vanaf april 2017 trekt de rente terug aan tot 2,15% in oktober. Terzelfder tijd sloot de inflatie in 2014 af op 0% en klimt geleidelijk op om vanaf maart tot juli 2016 op te lopen tot ca. 2,5%. Vanaf het tweede semester 2016 verzwakt de inflatie terug tot 1,8% op jaarbasis. Dat betekent dat de reële rente, het verschil tussen beide, begin 2017 even negatief wordt en de rest van het jaar beperkt blijft tot 0,5%. Het risico op een negatieve reële rente leidt tot excessieve prijzen. Conform het adagio "vastgoed biedt weerstand aan inflatie" wordt de investeerder verleid door een verwachtingspatroon waarbij de vooropgestelde meerwaarde op zijn eigendom sterker toeneemt dan de kostprijs van zijn geld.
Er leven voor kopers voor eigen gebruik dus twee tegengestelde onderstromen: de striktere kredietpolitiek vereist vanwege de koper meer eigen middelen en remt de investering in een woning af, terwijl de lage en zelfs negatieve reële rente net aanzet tot verwerven. Voor kopers – verhuurders is de lokroep naar vastgoedinvesteringen in deze omstandigheden zeer groot. Zij maken bovendien de directe vergelijking met rendementen op alternatieve beleggingen.
In de praktijk zien we zowel de groep van kopers van een eerste woning als de beleggers in residentieel vastgoed convergeren naar een totaal budget tussen 200.000 € en 250.000 €. Dit betekent in Vlaanderen voor bestaande woningen een netto aankoop, inclusief desgevallend renovatie, van 180.000 € tot 225.000 € en bij nieuwbouw tussen 165.000 € en 206.000 €. Indien de financiering 80% beloopt van de aanschafprijs betekent dit dat de vereiste eigen middelen zich situeren tussen 56.000 € en 85.000 €. In Brussel en Wallonië wordt ongeveer hetzelfde resultaat bekomen als we rekening houden met het hogere abattement te Brussel en het vaker voorkomend laag beschrijf in Wallonië (zie tabel hieronder).
| Totale | Aankoop | Netto | Financiering | Eigen | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| investering | kosten | aankoop | 80% | middelen | ||
| vereist | ||||||
| Bestaand | Ondergrens | 200.000 € | 20.000 € | 180.000 € | 144.000 € | 56.000 € |
| Bovengrens | 250.000 € | 25.000 € | 225.000 € | 180.000 € | 70.000 € | |
| Nieuwbouw | Ondergrens | 200.000 € | 35.000 € | 165.000 € | 132.000 € | 68.000 € |
| Bovengrens | 250.000 € | 44.000 € | 206.000 € | 165.000 € | 85.000 € |
19 Op 20 december 2017 in het Nederlands opgesteld door, en in dit halfjaarlijks financieel verslag opgenomen met akkoord van, Stadim CVBA.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Voor de jongere gezinnen is dit meestal een maximum dat voor hen haalbaar is vanuit eigen spaargeld en de steun van het thuisfront.
Wat het aantal vergunde woongelegenheden betreft, dient 2017 zich aan als een zwakker jaar: 17.000 bouwvergunningen voor eengezinswoningen (-15% ten opzichte van 2016) en 28.700 voor appartementen (-9% ten opzichte van 2016).
De vraag naar huurwoningen kent een forse toename en steeds meer gezinnen, ook met een hoger inkomen, begeven zich voor langere termijn op de huurmarkt.
De prijzen voor woningen blijven nog positief evolueren: in het eerste semester van 2017 noteerden we nog een stijging met 1,8% voor de eengezinswoningen en met 1,9% voor de appartementen. De prijsstijgingen lijken zich echter vooral te concentreren in de categorie tot 250.000 €, terwijl prijsvorming boven 500.000 € moeizaam verloopt.
Tussen 1983 en de eerste helft 2017 zijn de prijzen voor woonhuizen vermenigvuldigd met x 6,99, wat gemiddeld een cumulatieve jaarlijkse stijging oplevert met 5,9% tegenover een gemiddelde inflatie met 2,10%. Als we de belangrijkste multiplicatoren bekijken zien we tijdens de periode 1983-2017 enerzijds de stijging van de consumptieprijs index (+102,44%) en van de koopkracht (excl. inflatie) van de gezinnen (+62,06%). Anderzijds de stijging van de ontleningscapaciteit door de daling van de intrestvoeten (+120,73%) en de evolutie van de looptijd van de lening (+6,83%). Als we deze vier factoren met elkaar vermenigvuldigen (2,0244 x 1,6206 x 2,2073 x 1,0683) levert dit als resultaat dat de index 100 in 1983 is geëvolueerd tot 774 in 2017. Dat betekent dat de prijzen voor woonhuizen een groeipotentieel hadden van 10% in 2017. Over 103,5 jaar beschouwd (1913-2017) zijn de prijzen voor eengezinswoningen vermenigvuldigd met een factor van x 856 wat een vergelijkbare cumulatieve jaarlijkse stijging brengt van 6,74% tegenover een gemiddelde inflatie van 5,44%.
De markt van gemeubelde appartementen in België wordt gekenmerkt door een versnippering op het vlak van de uitbaters en een zeer gevarieerd aanbod (van een eenvoudige verhuring van gemeubelde appartementen tot een verhuring waarbij verschillende diensten worden aangeboden, of nog een verhuring op zeer korte termijn (een dag) tot een klassiekere verhuring op maandbasis, enz.). Bovendien wordt deze markt gekenmerkt door een gebrek aan transparantie. Deze deelmarkt is, voor zover Aedifica bekend, nog niet het voorwerp geweest van onafhankelijke marktstudies.
De activiteit van de verhuring van gemeubelde appartementen onderscheidt zich in het geval van Aedifica duidelijk van de hotelactiviteit. Hoofdzaak van deze activiteit is de verhuring van een appartement. De appartementen zijn gemeubeld en uitgerust met de gebruikelijke uitrusting die de onmiddellijke bewoning ervan mogelijk maakt (zonder dat de huurder zelf een inboedel moet aanschaffen). De diensten die naast de eigenlijke verhuring worden aangeboden zijn zeer beperkt: doorgaans betreft het enkel de maandelijkse reiniging van het appartement.
Gelet op de eerder korte termijn van de verhuringen en het beoogde cliënteel (expats) is deze verhuringsactiviteit veel gevoeliger voor de economische cycli. In de huidige context en de huidige marktomstandigheden is er minstens sprake van een fenomeen van verhoogde volatiliteit van zowel de bezettingsgraden als de tarieven.
In het Vlaamse Gewest wordt deze verhuring van gemeubelde appartementen beheerst door het Decreet van 5 februari 2016 houdende het toeristische logies, zoals gewijzigd door het Decreet van 10 maart 2017 (gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 11 april 2017). In het Brussels Gewest werd ook een ordonnantie aangenomen waarin de gemeubelde verhuring van appartementen met dienstverlening in bepaalde gevallen in een regelgevend kader voor toeristische logies wordt opgenomen (Ordonnantie van 8 mei 2014 betreffende het toeristische logies, die op 24 april 2016 in werking is getreden).
In België is het totaal aantal ROB- en RVT-bedden tussen 10 oktober 2016 en 28 november 2017 toegenomen met 2.752 eenheden tot 144.059. Volgens de meeste studies blijft deze groei echter aan de ondergrens van wat als jaarlijks bijkomende behoefte wordt vooropgesteld. Bij vele studies wordt echter enkel uitgegaan van de groeivooruitzichten van bv. het aantal 65-plussers dat tussen 2013 en 2030 zal groeien van 17% naar 22% van de bevolking. Het aandeel van de zelf-redzamen binnen deze categorie neemt echter ook sterk toe, zodat het aantal zorgbehoevenden minder sterk toeneemt. Uit een Nederlandse studie (CBS) kan je afleiden dat tussen 1980 en 2010 de levensverwachting voor mannen is toegenomen van 72,5 tot 79 jaar en voor vrouwen van 79 tot 83 jaar. Het aantal "ongezonde jaren" blijft sinds 1990 voor mannen stabiel omtrent 15 jaar en voor vrouwen sinds 1998 omtrent 20 jaar. Ook domotica en thuiszorg spelen een steeds belangrijkere rol. Het gemiddeld aantal dagen verblijf in de instelling blijft trouwens vrij stabiel. Over vijf jaar beschouwd is het aantal bedden met 11.809 eenheden gestegen. De privé vzw's nemen hierin het leeuwenaandeel met ruim de helft. Een ander opvallend gegeven is dat het aantal ROB-bedden stelselmatig daalde van 93.056 in 1997 tot 62.545 in 2012 om sindsdien licht te stijgen tot 74.383 eenheden.
Zorgvastgoed als langetermijninvestering wekt steeds meer interesse. De investeerdersmarkt verbreedt in snel tempo naar verzekeringen en pensioenfondsen voor wie (zeer) lange termijn en bovendien geïndexeerde overeenkomsten een doorslaggevend element vormen. Dit stemt ook overeen met het verlangen van de zorgexploitant om een beleid te voeren dat eveneens op de lange termijn is gericht. Voor hem gelden echter andere financiële ratio's, zoals de verhouding schuld t.o.v. omzet, dan voor de vastgoedinvesteerder: voor deze laatste is een schuld gelijk aan acht keer de omzet (huurinkomen) vlot haalbaar, terwijl voor exploitatie de schuldgraad meestal 25% van de omzet bedraagt. De "verbonden" splitsing tussen exploitatie en het vastgoed, zoals ook in het hotelwezen voorkomt, is dan ook een logisch gevolg. Beide blijven echter verbonden in een voor de twee partijen evenwichtige rentabiliteit: ze zijn dus van elkaar afhankelijk. Het gebouw en bij uitbreiding het onroerende eigendom is voor de exploitant als het ware de onroerende machine die op geen enkel ogenblik mag haperen. Zoals in het hotelwezen worden logischerwijze ook in de zorgsector triple net contracten afgesloten. Voor de exploitant is het cruciaal dat de kwaliteit van het onroerend goed op peil blijft en dat hij ook snel kan tussenkomen indien zich ingrepen opdringen. Dit is een misleidende aantrekkelijkheid voor de investeerder. Hij wordt grotendeels ontlast van bekommernissen omtrent het beheer van het gebouw en het akkoord met de exploitant is voor zeer lange termijn. De financiële haalbaarheid van de exploitatie en de technische vereisten van het gebouw met onder meer de conformiteit met de evoluerende
20 Op 20 december 2017 in het Nederlands opgesteld door en in dit halfjaarlijks financieel verslag opgenomen met akkoord van Stadim CVBA.
regionale voorschriften, vormen de achillespees. Wat rest er als waarde van een gebouw dat over afzienbare tijd niet meer aan de normen beantwoordt? Als het in een zone voor gemeenschapsvoorzieningen gelegen is, de bekende blauwe zone: welke mogelijkheden tot herbestemming resten er? Als de exploitatie niet meer voldoende rendabel blijkt door een vermindering van de overheidstussenkomsten, door gewijzigde reglementering of door een overmatige huurovereenkomst, dan dringt zich een neerwaartse herziening van het contract op of wordt exploitatie zelfs onmogelijk. Het inschatten en opvolgen van alle mogelijke technische, reglementaire en exploitatie-gerelateerde wijzigingen en tendensen zijn voor de investeerder cruciaal.
Het valt toe te juichen dat vanuit diverse overheden impulsen komen om in te perken dat nog individuele kamers als investeringsobject aangeboden worden. Mede-eigendom zoals bij appartementen komt voor zorgvastgoed hiermee gelukkig op een dood spoor. Behalve terechte sociale motieven is het bovendien op termijn onmogelijk het legioen van mede-eigenaars op eenzelfde moment tot soms zware investeringen te verplichten. Hopelijk wordt deze wetgeving niet alleen overgenomen door de verschillende gewesten, maar vindt ze ook uitbreiding naar andere types van eigendom met exploitatie als bestemming. Hoe bestendig je bij mede-eigendom de kwaliteitsvereisten voor een hotel, een studentenhome of zelfs woningen omgevormd tot meergezinswoningen?
Binnen deze globale evolutie van verdere professionalisering van de exploitatiesector en verbreding van de gegadigde investeerders, met tezelfdertijd een aanhoudende neerwaartse druk op de rentevoeten worden de bruto-huurrendementen steeds lager. Thans worden reeds transacties, met triple net huurcontracten van langere duur, afgesloten aan huurrendementen van minder dan 5%. De noodzakelijkheid aan kwaliteit en polyvalentie of in algemene termen de duurzaamheid van de investering, wordt daardoor enkel groter: bij dergelijke lage rendementen is een correctie van foutieve verwachtingen niet meer mogelijk. Onderzoek om andere zorgbehoevende doelgroepen zoals jongere gehandicapten te koppelen aan de opgedane ervaring en de uitbouw van de ouderenzorg, waarbij ook een aantal diensten gemeenschappelijk kunnen worden aangeboden zoals voeding, ontvangst, enz., kan zorgen voor een gewenste aanvulling en flexibiliteit. Voor een aantal doelgroepen is het aantal patiënten te klein om de werking betaalbaar te houden en brengt de complementariteit nieuwe mogelijkheden aan, ook voor lokale projecten.
De Duitse zorgmarkt is een groeimarkt: demografische veranderingen die duiden op een drastische verschuiving in de leeftijdsstructuur en meer bepaald op een toenemende levensverwachting, stellen de markt veilig. Volgens de meest recente gegevens van eind 2015 telt Duitsland ongeveer 82,2 miljoen inwoners, van wie ongeveer 17,3 miljoen inwoners ouder zijn dan 65 jaar (21,1%) en ongeveer 9 miljoen ouder dan 75 jaar (11%). De vergrijzing van de bevolking zal nog toenemen door de vergrijzing van de babyboomgeneratie in het komende decennium. Hierdoor zal ook de specifieke huisvestingsbehoefte voor senioren in de komende decennia toenemen.
Een analyse van de bevolking per leeftijdsgroep leert dat ongeveer 0,8% van de bevolking onder de 65 jaar langdurige zorg nodig heeft. Dit percentage stijgt tot 9,9% voor degenen ouder dan 65 jaar en bereikt 17,2% voor mensen ouder dan 75 jaar. De totale rustoordcapaciteit in Duitsland zou dus moeten
21 Op 18 december 2017 in het Engels opgesteld door en in dit halfjaarlijks financieel verslag opgenomen met akkoord van CBRE GmbH. Vertaling door Aedifica.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
toenemen, gelet op het aantal mensen dat er zorg zal nodig hebben. In de periode tot 2030 wordt er een toename verwacht van een miljoen ouderen met zorgnoden.
Vandaag zijn er ca. 900.000 rustoordbedden beschikbaar in Duitsland, verspreid over meer dan 11.250 rustoorden. Deze worden uitgebaat door operatoren zonder winstoogmerk (ca. 55,7%), private operatoren (ca. 38,8%) of publieke operatoren (ca. 5,6%) in een sterk gefragmenteerde markt. Het marktaandeel van de vijf grootste operatoren bedraagt ca. 11%.
Er wordt in sommige marktanalyses gewag gemaakt van een toename van de rustoordcapaciteit met ca. 340.000 eenheden tegen 2030. De vergrijzing van de bevolking biedt aldus aanzienlijke groei- en consolidatieperspectieven in het segment van de collectieve zorghuisvesting in Duitsland.
Tijdens de eerste drie kwartalen van 2017 werd er ca. 685 miljoen € geïnvesteerd in de Duitse sector van huisvesting voor senioren. Dat is een aanzienlijke daling in vergelijking met dezelfde periode een jaar eerder, al moet men rekening houden met het feit dat het resultaat van 2016 bepaald werd door verschillende grootschalige portefeuilletransacties, die uiteindelijk geleid hebben tot het beste jaarresultaat ooit.
De omvangrijkste transactie van de eerste negen maanden van 2017 was de acquisitie van zeventien projectontwikkelingen van Specht Gruppe door Aedifica voor een bedrag van ca. 200 miljoen €. Enkelvoudige transacties vertegenwoordigden ca. 52% van het algemene transactievolume. Dat relatief hoge aandeel van enkelvoudige transacties houdt voornamelijk verband met het beperkte aantal portefeuilles dat werd verhandeld tijdens de eerste drie kwartalen.
Vergeleken met de voorafgaande kwartalen bleef het rendement op rustoorden stabiel op 5,25%. Dat hoge rendement geeft de sector een voordeel ten opzichte van traditioneel vastgoed. Het initiële nettorendement voor de meest recente rustoorden in investeringscentra ligt ca. 204 basispunten boven dat van kantoorgebouwen met een gelijkaardige ligging en 201 basispunten boven het initiële nettorendement van commercieel vastgoed. In vergelijking met het rendement van hotelvastgoed, is er eveneens een positief verschil van 125 basispunten.
Investeerders tonen steeds meer interesse in alternatieve investeringsopportuniteiten bij de verdeling van hun vastgoedinvesteringen, waarbij de focus verschuift naar eigendommen in beheer. Bovendien richten institutionele investeerders, zoals verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen, hun aandacht steeds meer op sociaal vastgoed en zorgvastgoed, in vergelijking met conventioneel commercieel vastgoed, zoals kantoren of handelspanden. Zo slagen ze erin om hogere opbrengsten met een gepast risicoprofiel te genereren. Daarnaast heeft de zorgmarkt betere beoordelingen gekregen dan in het verleden, wat toe te schrijven valt aan het volwassen worden van de zorgmarkt door het continu consolidatieproces van de zorgoperatoren.
In vergelijking met het recordjaar 2016, bleven de investeringen in de Duitse markt van huisvesting voor senioren tijdens de drie eerste kwartalen van 2017 vrij bescheiden. Dat houdt voornamelijk verband met de vaststelling dat er momenteel weinig eigenaars bereid zijn tot verkoop, en met het feit dat er geen grootschalige portefeuilletransacties plaatsvonden zoals in 2016. Desondanks blijft de markt verder consolideren en zullen Duitse rustoorden door hun hoog rendementspotentieel de aandacht blijven trekken van zowel binnen- als buitenlandse investeerders die op zoek zijn naar alternatieve
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
investeringsopportuniteiten. Rekening houdend met de aanhoudende hoge vraag en het feit dat er momenteel een aantal portefeuilles op de markt wordt aangeboden, zou het voor 2017 voorspelde transactievolume van ca. 1 miljard € nog steeds realistisch zijn.
Nederland heeft in 2017 een bevolking van bijna 17,1 miljoen inwoners. De bevolking zal volgens het Centraal Bureau van de Statistiek licht groeien tot 17,8 miljoen in 2040. Of de bevolking daarna nog blijft groeien is onzeker.
Zeker is dat het aantal ouderen in deze periode fors toeneemt. Van 3 miljoen 65-plussers tot 4,7 miljoen in 2040 (26% van de bevolking). En van 0,7 miljoen 80-plussers tot 2 miljoen in 2040 (11%). Zo'n 20% van deze groep heeft zorg nodig, ruim 5% heeft zware zorg nodig zoals die in een verpleeghuis wordt aangeboden. Dit zijn vooral mensen met een psychogeriatrische indicatie (dementie). Dit aantal zal volgens Alzheimer Nederland tot 2040 meer dan verdubbelen. Hiermee is de ouderenzorg in Nederland een 'groeimarkt' bij uitstek.
Een steeds groter deel van deze mensen kiest niet voor een reguliere zorginstelling maar voor zorg aan huis of voor een particuliere woonzorglocatie (zoals de woonzorglocaties van Domus Magnus, Martha Flora, Compartijn en Stepping Stones). Dat heeft te maken met de volgende factoren:
De Nederlandse particuliere zorgaanbieders spelen in op deze trends. Inmiddels zijn er ruim 220 locaties en de verwachting is dat er in 2025 meer dan 300 particuliere woonzorglocaties actief zullen zijn in Nederland.
Uit deze groei blijkt dat een steeds groter wordende groep ouderen kwaliteit wil en ook kan betalen.
Gemiddeld beschikt een particuliere woonzorglocatie over ca. 18 wooneenheden. Dat is de kracht en het onderscheidingsvermogen ten opzichte van de verpleeghuizen en serviceflats met aantallen van 60 tot 200 bewoners.
Meer dan de helft van de particuliere woonzorglocaties betreft nog een zelfstandige exploitatie. De verwachting is dat er steeds meer exploitanten komen die meerdere locaties beheren.
22 Op 28 november 2017 in het Nederlands opgesteld door en in dit halfjaarlijks financieel verslag opgenomen met akkoord van Cushman & Wakefield.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De Belgische hotelsector herstelt zich verder na de aanslagen in maart 2016 in Brussel en Zaventem. De gecumuleerde cijfers over de eerste 9 maanden van 2017 liggen duidelijk boven dezelfde periode in 2016. Vooral de bezettingsgraad (+7,2%) en de RevPar (Revenu per Available Room, +13%) gingen er in het algemeen fors op vooruit. De stijging is hierbij het meest uitgesproken in het midden en hogere segment. De gemiddelde prijzen liggen terug in lijn met die van 2015.
Ook de cijfers van toerisme Vlaanderen die in 2016 nog een daling van het aantal overnachtingen vertoonden met 5,6% of 1.735.000 eenheden geven over de eerste 7 maanden van 2017 een duidelijk herstel weer (+4,7%). Vooral de buitenlandse toeristen keren terug (+9,4%). Er zijn op heden nog geen verdere cijfergegevens beschikbaar met betrekking tot de prestaties van de Vlaamse kunststeden in 2017. Er kan echter aangenomen worden dat deze na de terugval van het aantal overnachtingen met 13,5% in 2016 ook mee profiteren van het herstel.
De moeilijke voorbije marktomstandigheden lijken intussen geen hinder te vormen voor de verdere uitbouw van het hotelpark. In Brugge is de bouw van het nieuwe Radisson Blu hotel met 106 kamers intussen gestart. In december (2017) opent in het nabije Jabbeke een Ibis-budget hotel met 80 kamers langsheen de E-40. Nieuw aangekondigde projecten zijn ondermeer terug te vinden in Luik waar een nieuw hotel met 100 kamers aan het station zou komen. In Brussel wordt de vroegere zetel van CBC aan de Grote Markt omgevormd tot een hotel door de Franse groep Okko.
De hotelinvesteringen blijven het intussen goed doen al is het aantal transacties op de Belgische markt eerder beperkt. De uitkoop van het 50% belang van de familie Wielemans in het Brusselse Métropole Hotel door de familie Bervoets kan hierbij gemeld worden. De honger naar vastgoed en hogere rendementen maakt dat intussen ook heel wat private beleggers investeren in individuele hotelkamers en vakantiehuizen. Niet alleen in België, maar ook in Europa is er een stevige vraag naar hotelvastgoed mede dankzij de verdere toename van het wereldwijde toerisme. Het investeringsvolume in de EMEA regio ligt op schema om dat van 2016 (±17,8 miljard €) te overtreffen.
23 Op 29 november 2017 in het Nederlands opgesteld door, en in dit halfjaarlijks financieel verslag opgenomen met akkoord van, de Crombrugghe & Partners NV.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Geachte,
Wij hebben het genoegen u onze raming van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van de Aedificagroep op datum van 31 december 2017 voor te leggen.
Aedifica heeft aan elk van de vier waarderingsdeskundigen gevraagd de reële waarde (waarvan de investeringswaarde wordt afgeleid25) van een deel van haar portefeuille van vastgoedbeleggingen te bepalen. De schattingen werden gemaakt rekening houdend met zowel de opmerkingen en de definities vermeld in de verslagen als met de richtlijnen van de International Valuation Standards, uitgegeven door IVSC.
We hebben individueel als waarderingsdeskundigen gehandeld en we hebben een relevante en erkende kwalificatie, evenals up-to-date ervaring met gebouwen van een gelijkaardig type en met een gelijkaardige ligging als de geëvalueerde gebouwen. De opinie van de waarderingsdeskundigen is gebaseerd op recente marktconforme transacties van vergelijkbare goederen.
Bij de schatting van de goederen wordt er rekening gehouden met zowel de lopende huurovereenkomsten als met alle rechten en verplichtingen die voortvloeien uit deze overeenkomsten. Elk gebouw werd afzonderlijk geschat. De schattingen houden geen rekening met een potentiële meerwaarde die verwezenlijkt zou kunnen worden door de portefeuille in zijn geheel op de markt aan te bieden. Onze schattingen houden geen rekening met marketingkosten eigen aan een transactie, zoals makelaarslonen of publiciteitskosten. Onze schattingen zijn gebaseerd op een inspectie van de onroerende goederen en op de inlichtingen geleverd door Aedifica, waaronder de huursituatie en de oppervlaktes, de schetsen of plannen, de huurlasten en de belastingen in verband met het betrokken goed, de conformiteit en de milieuvervuiling. De verstrekte gegevens werden juist en volledig geacht. Onze schattingen gaan ervan uit dat niet-meegedeelde elementen niet van dien aard zijn om de waarde van het goed te beïnvloeden.
Op basis van de vier schattingen, bedraagt de geconsolideerde reële waarde van de vastgoedportefeuille 1.661.049.577 € 26 op 31 december 2017, waarvan 1.631.199.676 € voor de vastgoedbeleggingen in exploitatie27. De contractuele huurgelden bedragen 92.284.242 €, wat overeenkomt met een initieel huurrendement van 5,66%28 ten opzichte van de reële waarde van de gebouwen in exploitatie. In de veronderstelling dat alle gebouwen in exploitatie, met uitzondering van de gemeubelde appartementen, voor 100% verhuurd zouden zijn, waarbij de niet-verhuurde eenheden verhuurd zouden zijn aan marktconforme prijzen, zouden de contractuele huurgelden 93.398.709 € bedragen, wat overeenstemt met een initieel huurrendement van 5,73%29 ten opzichte van de reële waarde van de gebouwen in exploitatie.
24 Het expertiseverslag is opgenomen met de goedkeuring van de Crombrugghe & Partners NV, Stadim CVBA, CBRE GmbH en DTZ Zadelhoff VOF. De som van de delen van de portefeuille die individueel geëvalueerd werden door de vier bovenvermelde waarderingsdeskundigen, omvat de gehele geconsolideerde portefeuille van Aedifica.
25 De "investeringswaarde" wordt door Aedifica gedefinieerd als de door een waarderingsdeskundige vastgestelde waarde, zonder aftrek van mutatierechten, vroeger "waarde vrij op naam" genoemd.
26 De hierboven vermelde portefeuille is opgesplitst in twee lijnen in de balans (lijnen "I.C. Vastgoedbeleggingen" en "II.A. Activa bestemd voor verkoop").
27 De "vastgoedbeleggingen in exploitatie" worden door Aedifica gedefinieerd als de vastgoedbeleggingen met inbegrip van de gebouwen bestemd voor verkoop, doch zonder de projectontwikkelingen. Het betreft dus voltooide gebouwen die verhuurd zijn of die verhuurd kunnen worden.
28 5,65% ten opzichte van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen vermeerderd met de goodwill op de gemeubelde appartementen en het meubilair.
29 5,72% ten opzichte van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen vermeerderd met de goodwill op de gemeubelde appartementen en het meubilair.
In het kader van een rapportering die beantwoordt aan de International Financial Reporting Standards, geven onze schattingen de reële waarde weer. De reële waarde (of "fair value") wordt door de IAS 40- en IFRS 13 normen gedefinieerd als "de prijs die in geval van verkoop van activa zou worden ontvangen of in geval van overdracht van passiva zou worden betaald, naar aanleiding van een gewone transactie tussen marktdeelnemers op datum van de waardering". IVSC acht dat de definitie van de reële waarde onder IAS 40 en IFRS 13 over het algemeen strookt met de marktwaarde.
De reële waarde op 31 december 2017 van het door de Crombrugghe & Partners NV gewaardeerde deel van de portefeuille van Aedifica wordt geschat op 490.110.000 € en de investeringswaarde ervan (vóór aftrek van mutatierechten30) op 502.783.750 €.
Michaël Zapatero en Karen Cox 19 februari 2018
De reële waarde op 31 december 2017 van het door Stadim CVBA gewaardeerde deel van de portefeuille van Aedifica wordt geschat op 715.709.577 € en de investeringswaarde ervan (vóór aftrek van mutatierechten31) op 733.991.860 €.
Dave Verbist en Katrien Van Grieken 19 februari 2018
De reële waarde op 31 december 2017 van het door CBRE GmbH gewaardeerde deel van de portefeuille van Aedifica wordt geschat op 259.500.000 € en de investeringswaarde ervan (vóór aftrek van mutatierechten32) op 277.946.141 €.
Sandro Höselbarth en Tim Schulte 19 februari 2018
De reële waarde op 31 december 2017 van het door DTZ Zadelhoff VOF gewaardeerde deel van de portefeuille van Aedifica wordt geschat op 195.730.000 € en de investeringswaarde ervan (vóór aftrek van mutatierechten33) op 203.370.000 €.
Paul Smolenaers en Fabian Pouwelse 19 februari 2018
30 De mutatierechten moeten in deze context aangepast worden aan de marktomstandigheden. Na analyse van een groot aantal transacties in België, kwamen de Belgische vastgoeddeskundigen die handelen op vraag van beursgenoteerde vastgoedmaatschappijen in een werkgroep tot de volgende vaststelling: gezien de waaier van methodes van eigendomsoverdracht die in België worden gebruikt, is het gewogen gemiddelde van de mutatierechten gewaardeerd op 2,5% voor transacties van vastgoedbeleggingen met een globale waarde hoger dan 2,5 miljoen €. De investeringswaarde beantwoordt dus aan de fair value plus 2,5% mutatierechten. De fair value wordt ook berekend door de investeringswaarde door 1,025 te delen. Voor gebouwen in België met een globale waarde lager dan 2,5 miljoen € moet rekening worden gehouden met mutatierechten van 10,0% tot 12,5% naargelang de gewesten waar deze gebouwen zich bevinden. Hun reële waarde stemt dus overeen met de "waarde kosten koper". In dit bijzondere geval wordt bij de bepaling van de reële waarde van residentiële gebouwen rekening gehouden met de potentiële meerwaarde in geval van verkoop per appartement.
31 Zie voetnoot 30 hierboven.
32 Voetnoten 30 en 31 zijn niet van toepassing op de gebouwen in Duitsland. Bij de schatting van de investeringswaarde werden de in Duitsland toepasselijke aktekosten in beschouwing genomen.
33 Voetnoten 30 en 31 zijn niet van toepassing op de gebouwen in Nederland. Bij de schatting van de investeringswaarde werden de in Nederland toepasselijke aktekosten in beschouwing genomen.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| (x 1.000 €) | Toelichtingen | 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|---|---|
| I. | Huurinkomsten | 44.478 | 37.253 | |
| II. | Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren | 0 | 0 | |
| III. | Met verhuur verbonden kosten | -27 | -27 | |
| Nettohuurresultaat | 44.451 | 37.226 | ||
| IV. | Recuperatie van vastgoedkosten | 41 | 21 | |
| V. | Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
849 | 807 | |
| VI. | Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur |
0 | 0 | |
| VII. | Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
-849 | -807 | |
| VIII. | Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | -486 | -457 | |
| Vastgoedresultaat | 44.006 | 36.790 | ||
| IX. | Technische kosten | -709 | -594 | |
| X. | Commerciële kosten | -289 | -224 | |
| XI. | Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen | -91 | -97 | |
| XII. | Beheerkosten vastgoed | -557 | -542 | |
| XIII. | Andere vastgoedkosten | -126 | 91 | |
| Vastgoedkosten | -1.772 | -1.366 | ||
| Operationeel vastgoedresultaat | 42.234 | 35.424 | ||
| XIV. | Algemene kosten van de vennootschap | -5.023 | -3.818 | |
| XV. | Andere operationele opbrengsten en kosten | -27 | 282 | |
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille | 37.184 | 31.888 | ||
| XVI. | Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 172 | 69 | |
| XVII. | Resultaat verkoop andere niet-financiële activa | 0 | 0 | |
| XVIII. | Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 8.989 | 597 | |
| XIX. | Ander portefeuilleresultaat | 0 | 0 | |
| Operationeel resultaat | 46.345 | 32.554 | ||
| XX. | Financiële opbrengsten | 17 | 129 | |
| XXI. | Netto-interestkosten | -7.124 | -7.568 | |
| XXII. | Andere financiële kosten | -724 | -665 | |
| XXIII. | Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 9 | -523 | 3.443 |
| Financieel resultaat | -8.354 | -4.661 | ||
| XXIV. | Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures |
0 | 0 | |
| Resultaat voor belastingen | 37.991 | 27.893 | ||
| XXV. | Vennootschapsbelasting | -1.568 | -1.056 | |
| XXVI. | Exit taks | 0 | 0 | |
| Belastingen | -1.568 | -1.056 | ||
| Nettoresultaat | 36.423 | 26.837 | ||
| Toerekenbaar aan: | ||||
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 | ||
| Aandeelhouders van de groep | 36.423 | 26.837 | ||
| Gewoon resultaat per aandeel (€) | 10 | 2,03 | 1,89 | |
| Verwaterd resultaat per aandeel (€) | 10 | 2,03 | 1,89 |
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| (x 1.000 €) | 31/12/2017 | 31/12/2016 | ||
|---|---|---|---|---|
| I. | Nettoresultaat | 36.423 | 26.837 | |
| II. | Gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten herbruikbaar in de resultatenrekening | |||
| A. | Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
0 | 0 | |
| B. | Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomdekking zoals gedefinieerd in IFRS |
519 | 2.323 | |
| H. | Andere elementen van het globaal resultaat, na belasting | 277 | 0 | |
| Gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten | 37.219 | 29.160 | ||
| Toerekenbaar aan: | ||||
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 | ||
| Aandeelhouders van de groep | 37.219 | 29.160 |
| ACTIVA | Toelichtingen | 31/12/2017 | 30/06/2017 | |
|---|---|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||||
| I. | Vaste activa | |||
| A. | Goodwill | 1.856 | 1.856 | |
| B. | Immateriële vaste activa | 224 | 221 | |
| C. | Vastgoedbeleggingen | 6 | 1.656.980 | 1.540.409 |
| D. | Andere materiële vaste activa | 1.428 | 1.611 | |
| E. | Financiële vaste activa | 2.365 | 2.959 | |
| F. | Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 | |
| G. | Handelsvorderingen en andere vaste activa | 0 | 0 | |
| H. | Uitgestelde belastingen - activa | 1.792 | 1.208 | |
| I. | Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures | 0 | 0 | |
| Totaal vaste activa | 1.664.645 | 1.548.264 | ||
| II. | Vlottende activa | |||
| A. | Activa bestemd voor verkoop | 6 | 4.070 | 4.440 |
| B. | Financiële vlottende activa | 0 | 0 | |
| C. | Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 | |
| D. Handelsvorderingen | 6.778 | 6.718 | ||
| E. | Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 2.589 | 1.679 | |
| F. | Kas en kasequivalenten | 8 | 6.912 | 8.135 |
| G. | Overlopende rekeningen | 629 | 886 | |
| Totaal vlottende activa | 20.978 | 21.858 | ||
| TOTAAL ACTIVA | 1.685.623 | 1.570.122 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | Toelichtingen | 31/12/2017 | 30/06/2017 | |
|---|---|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||||
| EIGEN VERMOGEN | ||||
| I. | Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de | |||
| A. | moedervennootschap Kapitaal |
7 | 459.231 | 459.231 |
| B. | Uitgiftepremies | 287.194 | 287.194 | |
| C. | Reserves | 107.932 | 78.256 | |
| a. Wettelijke reserve | 0 | 0 | ||
| b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed | 152.095 | 131.253 | ||
| c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en - | -38.423 | -29.397 | ||
| kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen | ||||
| d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
-15.600 | -16.418 | ||
| zoals gedefinieerd in IFRS | ||||
| e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een |
-17.659 | -23.712 | ||
| afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS h. Reserve voor eigen aandelen |
0 | 0 | ||
| k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het | -1.311 | 230 | ||
| buitenland | ||||
| m. Andere reserves | 0 | 0 | ||
| n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren | 28.830 | 16.300 | ||
| D. | Nettoresultaat van het boekjaar | 36.423 | 63.358 | |
| Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de | 890.780 | 888.039 | ||
| II. | moedervennootschap Minderheidsbelangen |
0 | 0 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 890.780 | 888.039 | ||
| VERPLICHTINGEN | ||||
| I. | Langlopende verplichtingen | |||
| A. | Voorzieningen | 0 | 0 | |
| B. | Langlopende financiële schulden | |||
| a. Kredietinstellingen | 8 | 678.739 | 579.438 | |
| C. | Andere langlopende financiële verplichtingen | 36.650 | 37.933 | |
| a. Toegelaten afdekkingsinstrumenten | 9 | 32.512 | 33.787 | |
| b. Andere | 16 | 4.138 | 4.146 | |
| D. | Handelsschulden en andere langlopende schulden | 0 | 0 | |
| E. | Andere langlopende verplichtingen | 0 | 0 | |
| F. | Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 6.911 | 4.306 | |
| Totaal langlopende verplichtingen | 722.300 | 621.677 | ||
| II. | Kortlopende verplichtingen | |||
| A. | Voorzieningen | 0 | 0 | |
| B. | Kortlopende financiële schulden | |||
| a. Kredietinstellingen | 8 | 39.535 | 34.524 | |
| C. | Andere kortlopende financiële verplichtingen | 9 | 0 | 0 |
| D. | Handelsschulden en andere kortlopende schulden | |||
| a. Exit taks | 1.316 | 717 | ||
| b. Andere | 27.988 | 20.252 | ||
| E. | Andere kortlopende verplichtingen | 0 | 0 | |
| F. | Overlopende rekeningen | 3.704 | 4.913 | |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 72.543 | 60.406 | ||
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 794.843 | 682.083 | ||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 1.685.623 | 1.570.122 |
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| (x 1.000 €) Toelichtingen |
31/12/2017 | 31/12/2016 |
|---|---|---|
| KASSTROOM UIT DE BEDRIJFSACTIVITEITEN | ||
| Nettoresultaat | 36.423 | 26.837 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| Belastingen | 1.568 | 1.056 |
| Afschrijvingen | 396 | 320 |
| Waardeverminderingen | 15 | 20 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en van projectontwikkelingen (+/-) |
-8.989 | -597 |
| Gerealiseerde nettomeerwaarden | -172 | -69 |
| Financieel resultaat | 8.353 | 4.661 |
| Variaties in handelsvorderingen (+/-) | -74 | -3.648 |
| Variaties in belastingvorderingen en andere vlottende activa (+/-) | 602 | 224 |
| Variaties in overlopende rekeningen (activa) (+/-) | 256 | 606 |
| Variaties in handelsschulden en andere kortlopende schulden (behalve exit taks) (+/-) | 4.873 | 3.411 |
| Variaties in overlopende rekeningen (passiva) (+/-) | -1.210 | -980 |
| Kasstroom uit de bedrijfsactiviteiten | 42.041 | 31.841 |
| Betaalde belastingen | -1.275 | -581 |
| Nettokasstroom uit de bedrijfsactiviteiten | 40.766 | 31.260 |
| KASSTROOM UIT DE INVESTERINGSACTIVITEITEN | ||
| Aanschaffingen van immateriële vaste activa | -64 | -53 |
| Aanschaffingen van vastgoedvennootschappen en vastgoedbeleggingen in exploitatie | -60.198 | -177.205 |
| Aanschaffingen van materiële vaste activa | -151 | -228 |
| Aanschaffingen van projectontwikkelingen | -23.786 | -22.336 |
| Verkoop van vastgoedbeleggingen | 2.679 | 273 |
| Nettovariatie van niet-vlottende vorderingen | 0 | 0 |
| Netto-investeringen in overige vaste activa | 0 | 0 |
| Nettokasstroom uit de investeringsactiviteiten | -81.520 | -199.549 |
| KASSTROOM UIT DE FINANCIERINGSACTIVITEITEN | ||
| Kapitaalverhoging, na aftrek van de kosten° | 0 | 0 |
| Verkoop van eigen aandelen | 0 | 0 |
| Dividend van het voorbije boekjaar | -34.478 | -21.911 |
| Nettovariatie van bankkredietlijnen | 104.311 | 249.525 |
| Nettovariatie van de andere langlopende financiële verplichtingen | -936 | 0 |
| Netto betaalde financiële lasten | -7.779 | -9.443 |
| Terugbetaling van financiële schulden van verworven vennootschappen | -18.350 | 0 |
| Terugbetaling van behoefte aan bedrijfskapitaal van verworven vennootschappen | -3.237 | -46.912 |
| Nettokasstroom uit de financieringsactiviteiten | 39.531 | 171.259 |
| TOTALE KASSTROOM VAN DE PERIODE | ||
| Totale kasstroom van de periode | -1.223 | 2.970 |
| RECONCILIATIE MET DE BALANS | ||
| Kas- en kasequivalenten aan het begin van het boekjaar | 8.135 | 4.947 |
| Totale kasstroom van de periode | -1.223 | 2.970 |
| Kas- en kasequivalenten op het einde van het boekjaar | 6.912 | 7.917 |
° Sommige soorten kapitaalverhogingen (inbrengen in natura, partiële splitsingen) leiden niet tot kasstromen.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
| (x 1.000 €) | 1/07/2016 | Kapitaal verhoging in speciën |
Kapitaal verhoging in natura |
Verwerving / verkoop eigen aandelen |
Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten |
Verwerking van het resultaat |
Af rondings verschil |
31/12/2016 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kapitaal | 364.467 | 0 | 4.764 | 0 | 0 | 0 | 0 | 369.231 |
| Uitgiftepremies | 155.509 | 0 | 7.248 | 0 | 0 | 0 | 0 | 162.757 |
| Reserves | 60.507 | 0 | 0 | 0 | 2.323 | 10.473 | -1 | 73.302 |
| a. Wettelijke reserve | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed |
115.366 | 0 | 0 | 0 | 0 | 15.888 | -1 | 131.253 |
| c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-25.015 | 0 | 0 | 0 | 0 | -4.382 | 0 | -29.397 |
| d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-23.560 | 0 | 0 | 0 | 2.323 | -135 | 0 | -21.372 |
| e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-18.256 | 0 | 0 | 0 | 0 | -5.456 | 0 | -23.712 |
| h. Reserve voor eigen aandelen |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland |
110 | 0 | 0 | 0 | 0 | 120 | 0 | 230 |
| m. Andere reserves | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
11.862 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4.438 | 0 | 16.300 |
| Resultaat van het boekjaar | 40.266 | 0 | 0 | 0 | 26.837 | -40.266 | 0 | 26.837 |
| Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap |
620.749 | 0 | 12.012 | 0 | 29.160 | -29.793 | -1 | 632.127 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 620.749 | 0 | 12.012 | 0 | 29.160 | -29.793 | -1 | 632.127 |
| (x 1.000 €) | 1/07/2017 | Kapitaal verhoging in speciën |
Kapitaal verhoging in natura |
Verwerving / verkoop eigen aandelen |
Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten |
Verwerking van het resultaat |
Af rondings verschil |
31/12/2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kapitaal | 459.231 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 459.231 |
| Uitgiftepremies | 287.194 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 287.194 |
| Reserves | 78.256 | 0 | 0 | 0 | 796 | 28.880 | 0 | 107.932 |
| a. Wettelijke reserve | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed |
131.253 | 0 | 0 | 0 | 0 | 20.842 | 0 | 152.095 |
| c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-29.397 | 0 | 0 | 0 | 0 | -9.026 | 0 | -38.423 |
| d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-16.418 | 0 | 0 | 0 | 796 | 22 | 0 | -15.600 |
| e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-23.712 | 0 | 0 | 0 | 0 | 6.053 | 0 | -17.659 |
| h. Reserve voor eigen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| aandelen k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland |
230 | 0 | 0 | 0 | 0 | -1.541 | 0 | -1.311 |
| m. Andere reserves | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
16.300 | 0 | 0 | 0 | 0 | 12.530 | 0 | 28.830 |
| Resultaat van het boekjaar | 63.358 | 0 | 0 | 0 | 36.423 | -63.358 | 0 | 36.423 |
| Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap |
888.039 | 0 | 0 | 0 | 37.219 | -34.478 | 0 | 890.780 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 888.039 | 0 | 0 | 0 | 37.219 | -34.478 | 0 | 890.780 |
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Aedifica NV (in het halfjaarverslag de "Vennootschap" of de "moedermaatschappij" genoemd) is een naamloze vennootschap die voor het statuut van openbare GVV naar Belgisch recht gekozen heeft (gereglementeerde vastgoedvennootschap). Informatie over de voornaamste aandeelhouders wordt in toelichting 7 vermeld. De maatschappelijke zetel van de vennootschap is op volgend adres gevestigd: Louizalaan 331-333, B-1050 Brussel (telefoon: +32 (0)2 626 07 70).
De Aedifica-groep (in de geconsollideerde verkorte financiële staten "de Groep" genoemd) bestaat uit de moedermaatschappij en haar dochterondernemingen.
Aedifica is een Belgische beursgenoteerde vennootschap die zich als referentiespeler inzake investeringen in Europees zorgvastgoed en in het bijzonder de huisvesting voor senioren wil profileren. Ze wil een evenwichtige portefeuille opbouwen waarbij terugkerende inkomsten samengaan met een meerwaardepotentieel. Aedifica's strategie berust op de demografische grondstroom van de vergrijzing van de bevolking in Europa en de specifieke zorg- en huisvestingbehoeften die daaruit voortvloeien.
De activiteiten van de groep worden hoofdzakelijk uitgeoefend in de sector van de huisvesting voor senioren; de groep exploiteert ook appartementsgebouwen, en bezit hotels en andere types gebouwen.
De aandelen van de vennootschap zijn sinds oktober 2006 genoteerd op Euronext Brussels (continumarkt).
De geconsolideerde verkorte staten op 31 december 2017 werden door de Raad van bestuur op 20 februari 2018 goedgekeurd voor publicatie op 21 februari 2018 (overeenkomstig de financiële kalender die Aedifica in haar jaarlijks financieel verslag 2016/2017 gepubliceerd heeft).
De geconsolideerde verkorte staten dekken de periode van 1 juli tot 31 december 2017. Ze zijn opgesteld volgens de "International Financial Reporting Standards" ("IFRS") en de bijhorende "International Financial Reporting Interpretations Committee" ("IFRIC") interpretaties, gepubliceerd en van kracht op 30 juni 2017, die werden goedgekeurd door de Europese Unie ("EU"), en in het bijzonder de norm IAS 34 "Tussentijdse financiële verslaggeving". Ze komen overeen met de normen en interpretaties gepubliceerd door de "International Accounting Standards Board" ("IASB") die van kracht zijn op 31 december 2017, omdat de door de EU verworpen elementen uit de IAS 39-norm niet relevant zijn voor de groep. De geconsolideerde verkorte staten zijn ook opgesteld in overeenstemming met het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
De geconsolideerde verkorte staten zijn opgesteld in euro en zijn in duizenden euro's voorgesteld en in verkorte versie, zoals toegestaan door de norm IAS 34. Deze moeten samen met de jaarrekening afgesloten op 30 juni 2017 en gepubliceerd in het jaarlijks financieel verslag 2016/2017 gelezen worden.
De geconsolideerde verkorte staten zijn opgesteld in overeenstemming met het principe van de historische kost, met uitzondering van de volgende categorieën van activa en passiva die tegen reële waarde gewaardeerd zijn: vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen bestemd voor verkoop, financiële activa bestemd voor verkoop en indekkingsinstrumenten (in het bijzonder derivaten), en verkoopopties toegestaan aan aandeelhouders zonder zeggenschap.
De geconsolideerde verkorte halfjaarrekening is opgesteld op basis van het toerekeningsbeginsel en op basis van de continuïteit van de bedrijfsactiviteiten in een voorzienbare tijdshorizon.
De volgende nieuwe normen, nieuwe wijzigingen en nieuwe interpretaties zijn verplicht van toepassing voor de groep sinds 1 juli 2017, maar hadden geen impact op de huidige geconsolideerde verkorte financiële staten:
De normen, wijzigingen en interpretaties die gepubliceerd zijn, maar nog niet bindend zijn, zijn niet anticipatief ingevoerd en worden momenteel door de groep geanalyseerd.
Een samenvatting van de specifieke grondslagen voor de financiële verslaggeving wordt gegeven in toelichting 2.2 van de geconsolideerde jaarrekening 2016/2017 (zie bladzijde 159 tot 163 van het jaarlijks financieel verslag 2016/2017).
Die grondslagen werden op constante wijze op alle voorgestelde boekjaren toegepast.
De volgende operationele segmenten werden geïdentificeerd in toepassing van de IFRS-norm 8:
Deze segmentatie is consistent met de organisatorische en interne rapporteringsstructuur.
Op 1 juli 2017 werd het gebouw Ring van het segment "appartementsgebouwen" overgeheveld naar het segment "hotels en andere".
| (x 1.000 €) | Huisvesting | Appartements | Hotels en | Niet | Transacties | TOTAAL |
|---|---|---|---|---|---|---|
| voor senioren | gebouwen | andere | toewijsbaar | tussen segmenten° |
||
| SECTORAAL RESULTAAT | ||||||
| Huurinkomsten (a) | 37.022 | 5.085 | 2.470 | 0 | -99 | 44.478 |
| Nettohuurresultaat (b) | 37.023 | 5.060 | 2.467 | 0 | -99 | 44.451 |
| Vastgoedresultaat (c) | 37.028 | 4.607 | 2.470 | 0 | -99 | 44.006 |
| Operationeel vastgoedresultaat (d) | 36.442 | 3.437 | 2.461 | -7 | -99 | 42.234 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE (e) |
36.310 | 3.422 | 2.429 | -4.977 | 0 | 37.184 |
| Operationele marge* (d)/(b) | 95% | |||||
| Exploitatiemarge* (e)/(b) | 84% | |||||
| Operationele kosten* (e)-(b) | 7.267 | |||||
| ACTIVA VAN DE SEGMENTEN | ||||||
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 1.344.488 | 203.045 | 79.597 | - | - | 1.627.130 |
| Projectontwikkelingen | - | - | - | 29.850 | - | 29.850 |
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 1.656.980 | |||||
| Activa bestemd voor verkoop | 4.070 | 0 | 0 | - | - | 4.070 |
| Andere activa | - | - | - | 24.573 | - | 24.573 |
| TOTAAL ACTIVA | 1.685.623 |
| (x 1.000 €) | Huisvesting voor senioren |
Appartements gebouwen |
Hotels en andere |
Niet toewijsbaar |
Transacties tussen segmenten° |
TOTAAL |
|---|---|---|---|---|---|---|
| SECTORAAL RESULTAAT | ||||||
| Huurinkomsten (a) | 29.726 | 5.475 | 2.151 | 0 | -99 | 37.253 |
| Nettohuurresultaat (b) | 29.723 | 5.450 | 2.152 | 0 | -99 | 37.226 |
| Vastgoedresultaat (c) | 29.658 | 5.074 | 2.157 | 0 | -99 | 36.790 |
| Operationeel vastgoedresultaat (d) | 29.319 | 4.071 | 2.148 | -15 | -99 | 35.424 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE (e) |
29.493 | 4.078 | 2.148 | -3.831 | 0 | 31.888 |
| Operationele marge* (d)/(b) | 95% | |||||
| Exploitatiemarge* (e)/(b) | 86% | |||||
| Operationele kosten* (e)-(b) | 5.338 | |||||
| ACTIVA VAN DE SEGMENTEN | ||||||
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 1.135.824 | 220.767 | 66.526 | - | - | 1.423.117 |
| Projectontwikkelingen | - | - | - | 26.685 | - | 26.685 |
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 1.449.802 | |||||
| Activa bestemd voor verkoop | 4.440 | 0 | 2.050 | - | - | 6.490 |
| Andere activa | - | - | - | 26.233 | - | 26.233 |
| TOTAAL ACTIVA | 1.482.525 |
° Voornamelijk eliminatie van de interne huur voor de kantoren van de vennootschap.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Binnen de drie segmenten van Aedifica is enkel het segment van de appartementsgebouwen seizoengebonden. Dit seizoenseffect beïnvloedt de omzet (traditioneel hoger in de lente en de herfst dan in de zomer en de winter) en het operationeel resultaat van de appartementen die gemeubeld worden verhuurd. Deze schommelingen worden doorgaans over de duur van een semester (in geval van een gunstige economische conjunctuur) afgevlakt. In geval van een slechte conjunctuur kan men sterkere seizoenschommelingen gedurende de zwakkere maanden waarnemen.
De gevoeligheid van de bedrijfsactiviteiten van Aedifica voor economische conjunctuurschommelingen wordt besproken op pagina 2 van het jaarlijks financieel verslag 2016/2017 (onderdeel "marktrisico's").
Bovendien wordt erop gewezen dat de nieuwe IFRIC-interpretatie 21 "Heffingen" ervoor zorgt dat de opname van de belastingen die geboekt zijn onder de operationele kosten*, wordt overgedragen naar het tweede semester van het boekjaar. Indien die belastingen in tijd gespreid hadden kunnen worden, dan zou in de periode van het semester onder nazicht de exploitatiemarge* ca. 82% geweest zijn in plaats van 84%, zoals in toelichting 3 gemeld werd.
Geen enkel ongebruikelijk operationeel element moet worden gemeld voor het betrokken semester.
Volledigheidshalve wordt eraan herinnerd dat de financiële opbrengsten van het eerste semester van vorig boekjaar de volgende elementen bevatten:
| (x 1.000 €) | Vastgoedbeleggingen in exploitatie |
Projectontwikkelingen | TOTAAL |
|---|---|---|---|
| BOEKWAARDE OP 1/07/2016 | 1.126.289 | 25.924 | 1.152.213 |
| Verwervingen | 333.028 | 0 | 333.028 |
| Verkoop | -9.585 | 0 | -9.585 |
| Geactiveerde interestlasten | 0 | 322 | 322 |
| Geactiveerde personeelskosten | 0 | 78 | 78 |
| Andere geactiveerde kosten | 6.364 | 47.451 | 53.815 |
| In exploitatie opgenomen | 50.839 | -50.839 | 0 |
| Variatie van de reële waarde | 16.119 | -5.762 | 10.357 |
| Andere elementen in resultaat genomen | 0 | 0 | 0 |
| Overdracht naar eigen vermogen | 0 | 0 | 0 |
| Activa bestemd voor verkoop | 181 | 0 | 181 |
| BOEKWAARDE OP 30/06/2017 | 1.523.235 | 17.174 | 1.540.409 |
| BOEKWAARDE OP 1/07/2017 | 1.523.235 | 17.174 | 1.540.409 |
| Verwervingen | 79.957 | 0 | 79.957 |
| Verkoop | -2.507 | 0 | -2.507 |
| Geactiveerde interestlasten | 0 | 193 | 193 |
| Geactiveerde personeelskosten | 0 | 0 | 0 |
| Andere geactiveerde kosten | 1.571 | 27.998 | 29.569 |
| In exploitatie opgenomen | 13.151 | -13.151 | 0 |
| Variatie van de reële waarde | 11.353 | -2.364 | 8.989 |
| Andere elementen in resultaat genomen | 0 | 0 | 0 |
| Overdracht naar eigen vermogen | 0 | 0 | 0 |
| Activa bestemd voor verkoop | 370 | 0 | 370 |
| BOEKWAARDE OP 31/12/2017 | 1.627.130 | 29.850 | 1.656.980 |
Naast de vastgoedbeleggingen in exploitatie en de projectontwikkelingen die in de balans zijn opgenomen op lijn "I.C. Vastgoedbeleggingen" onder de vaste activa, bevat de balans eveneens vastgoed op lijn "II.A. Activa bestemd voor verkoop" onder de vlottende activa, ten bedrage van 4.070 k€. Het betreft vastgoed dat in België te koop is aangeboden (assistentiewoningen in Aarschot).
De voornaamste acquisities van vastgoedbeleggingen gedurende dit halfjaar zijn de volgende:
| VERWERVINGEN | Bedrijfssegment | Waarde van de gebouwen° |
Rechtspersonen register |
Verwervings datum°° |
Wijze van integratie |
|---|---|---|---|---|---|
| (in miljoen €) | |||||
| Seniorenheim am Dom |
Huisvesting voor senioren |
10 | - | 28/07/2017 | Verwerving van gebouw |
| Huize de Compagnie |
Huisvesting voor senioren |
3 | - | 10/07/2017 | Verwerving van gebouw via Aedifica Nederland BV |
| Huize Hoog Kerckebosch |
Huisvesting voor senioren |
8 | - | 24/08/2017 | Verwerving van gebouw via Aedifica Nederland BV |
| Dujofin BVBA | Huisvesting voor senioren |
10 | 0446.022.925 | 8/09/2017 | Verwerving van aandelen |
| Martha Flora Den Haag |
Huisvesting voor senioren |
9 | - | 12/09/2017 | Verwerving van gebouw via Aedifica Nederland BV |
| Huize Ter Beegden | Huisvesting voor senioren |
0 | - | 12/09/2017 | Verwerving van gebouw via Aedifica Nederland BV |
| Martha Flora Rotterdam |
Huisvesting voor senioren |
2 | - | 26/09/2017 | Verwerving van gebouw via Aedifica Nederland BV |
| Martha Flora Bosch en Duin |
Huisvesting voor senioren |
2 | - | 8/11/2017 | Verwerving van gebouw via Aedifica Nederland BV |
| Seniorenresidenz an den Kienfichten |
Huisvesting voor senioren |
6 | - | 30/11/2017 | Verwerving van gebouw |
| Bremerhaven I | Huisvesting voor senioren |
20 | - | 8/12/2017 | Verwerving van gebouw via Aedifica Residenzen Nord GmbH |
| Bremerhaven II | Huisvesting voor senioren |
6 | - | 8/12/2017 | Verwerving van gebouw via Aedifica Residenzen Nord GmbH |
| Cuxhaven | Huisvesting voor senioren |
2 | - | 8/12/2017 | Verwerving van gebouw via Aedifica Residenzen Nord GmbH |
| De Merenhoef | Huisvesting voor senioren |
2 | - | 19/12/2017 | Verwerving van gebouw via Aedifica Nederland BV |
| TOTAAL | 78 |
° om volgende items te bepalen: het aantal uit te geven aandelen, de ruilverhouding en/of de waarde van de verworven aandelen. °° en datum van opname in het resultaat.
De voornaamste verkopen van vastgoedbeleggingen tijdens het eerste semester van het huidige boekjaar zijn de volgende:
| VERKOPEN | Bedrijfssegment | Verkoopsprijs | Datum van |
|---|---|---|---|
| (in miljoen €) | verkoop | ||
| Gebouw gelegen de Broquevillelaan 8 te 1150 Brussel (België) | Appartementsgebouwen | 1 | 19/09/2017 + 14/11/2017 |
| Terrein gelegen tussen de Louizalaan, de Vilain XIIII-straat en de Meerstraat te 1050 Brussel (België) |
Hotels en andere | 1 | 4/12/2017 |
| Assistentiewoningen gelegen Jan Hammeneckerlaan 4-4A te 3200 Aarschot (België) |
Huisvesting voor senioren | 0 | 22/12/2017 |
| TOTAAL | 3 |
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Het kapitaal is niet geëvolueerd sinds het begin van het boekjaar, zoals blijkt uit de tabel hieronder:
| Aantal aandelen | Bedrag (x 1.000 €) | |
|---|---|---|
| Situatie bij het begin van het vorige boekjaar | 14.192.032 | 374.496 |
| Kapitaalverhogingen | 3.783.788 | 99.846 |
| Situatie op het einde van het vorige boekjaar | 17.975.820 | 474.342 |
| Kapitaalverhoging | 0 | 0 |
| Situatie op 31 december 2017 | 17.975.820 | 474.342 |
Het hierboven vermelde kapitaal wordt voorgesteld vóór aftrek van de kapitaalverhogingskosten (het in de balans vermelde kapitaal wordt, in overeenstemming met de IFRS-normen, voorgesteld na aftrek van die kosten).
De onderstaande tabel vermeldt de aandeelhouders van Aedifica die meer dan 5% van het kapitaal bezitten (toestand op 5 januari 2018) 34 . Volgens de definitie van Euronext bedraagt de free float 100%.
| AANDEELHOUDERS | Deel van het kapitaal (in %) |
|---|---|
| BlackRock, Inc. | 5,09 |
| Andere < 5% | 94,91 |
| Totaal | 100,00 |
De kapitaalverhogingen tot 30 juni 2017 worden toegelicht in de "permanente documenten" van het jaarlijks financieel verslag 2016/2017. Alle uitgegeven aandelen zijn volledig volgestort. De aandelen hebben geen nominale waarde. De aandelen zijn op naam of gedematerialiseerd. Elk aandeel geeft recht op een stem. Alle aandelen Aedifica zijn genoteerd op de continumarkt van Euronext Brussels.
Aedifica NV bezit geen eigen aandelen.
Het is de raad van bestuur toegestaan om het maatschappelijk kapitaal in één of meerdere malen te verhogen ten belope van een maximaal bedrag van
met dien verstande dat het maatschappelijk kapitaal in het kader van het toegestaan kapitaal nooit verhoogd zal kunnen worden boven het maximumbedrag van 374 miljoen € op de data en volgens de modaliteiten te bepalen door de raad van bestuur, in overeenstemming met artikel 603 van het Wetboek van Vennootschappen. Die toestemming werd aan de raad van bestuur verleend voor een hernieuwbare periode van vijf jaar te rekenen vanaf de publicatie in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad van het proces-verbaal van de buitengewone Algemene Vergadering van 28 oktober 2016. Bij elke kapitaalverhoging zal de raad van bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de uitgiftevoorwaarden van de nieuwe effecten bepalen, tenzij de Algemene Vergadering daar zelf over beslist. De kapitaalverhogingen die aldus door de raad van bestuur worden beslist, kunnen onderschreven worden in geld of in natura of bij wijze van een gemengde inbreng of door incorporatie van reserves of door uitgiftepremies, met of zonder de creatie van nieuwe effecten. Deze kapitaalverhogingen kunnen eveneens verwezenlijkt worden door de uitgifte van converteerbare obligaties of inschrijvingsrechten. Op 31 december 2017 bedraagt het saldo van het toegelaten kapitaal
34 De kennisgevingen alsook de controlelijnen zijn op de website van Aedifica terug te vinden. De vennootschap heeft geen kennisgeving in het kader van de transparantiewetgeving ontvangen na 5 januari 2018.
1) 277 miljoen € indien de te realiseren kapitaalverhoging voorziet in de mogelijkheid tot uitoefening van het voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de Vennootschap, 2) 73 miljoen € voor elke ander vorm van kapitaalverhoging.
| (x 1.000 €) | 31/12/2017 | 30/06/2017 |
|---|---|---|
| Langlopende financiële schulden | ||
| Bankinstellingen | 678.739 | 579.438 |
| Kortlopende financiële schulden | ||
| Bankinstellingen | 39.535 | 34.524 |
| TOTAAL | 718.274 | 613.962 |
Aedifica beschikt op 31 december 2017 over bevestigde kredietlijnen (voorgesteld op de lijnen "kortlopende financiële schulden" en "langlopende financiële schulden", en die behoren tot de categorie "financiële verplichtingen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs" volgens IAS 39) verleend door veertien kredietverstrekkers, waaronder twaalf banken (Bank für Sozialwirtschaft, Bank Degroof Petercam, Banque Européenne du Crédit Mutuel, Belfius Bank, BNP Paribas Deutschland, BNP Paribas Fortis, Caisse d'Epargne et de Prévoyance Hauts de France, Deutsche Postbank, Förde Sparkasse, ING, KBC Bank en Triodos Bank), een verzekeringsmaatschappij (Argenta Assuranties) en een spaarbank (Argenta Spaarbank) ten bedrage van 969 miljoen € :
Op 31 december 2017 heeft de groep geen enkel Belgishc of Nederlands gebouw in hypotheek of in pand gegeven aan zijn schuldeisers. In Duitsland is het wel gebruikelijk dat vastgoed in het kader van een bankfinanciering in hypotheek wordt gegeven. In dit verband zijn 12 van de 27 Duitse gebouwen van de groep in hypotheek gegeven. Zij voldoen aan de eisen van artikel 43 van de wet van 12 mei 2014 betreffende de GVV's.
De vervaldata van de kredietlijnen van Aedifica zien er als volgt uit (in miljoen €):
| Lijnen | Opname | |
|---|---|---|
| - 2017/2018 : |
5 | 5 |
| - 2018/2019 : |
63 | 43 |
| - 2019/2020 : |
80 | 80 |
| - 2020/2021 : |
90 | 90 |
| - 2021/2022 : |
167 | 138 |
| - 2022/2023 : |
190 | 112 |
| - 2023/2024 : |
156 | 106 |
| - 2024/2025 en volgende : |
218 | 146 |
| Totaal op 31 december 2017 | 969 | 719 |
| Gemiddelde resterende duur (in jaren) | 5,0 | 4,6 |
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Om het renterisico te beperken heeft Aedifica indekkingen genomen waarbij de schuld tegen een variabele rentevoet wordt omgezet in een schuld tegen een vaste rentevoet of met een bovengrens ("cash flow hedges"). Alle indekkingen (interest rate swaps of "IRS", caps en collars) hebben betrekking op bestaande of zeer waarschijnlijke risico's. De indekkingsinstrumenten zijn hetzij derivaten die aan de strikte criteria van IAS 39 voor de toepassing van hedge accounting voldoen, hetzij derivaten die niet voldoen aan die strikte criteria maar economische indekkingen leveren voor risico's met betrekking tot rentevoeten. Alle indekkingen zijn afgesloten in het kader van het in toelichting 44 van het jaarlijks financieel verslag 2016/2017 beschreven financiële risicobeheer. De reële waarde van de instrumenten wordt door de banken berekend op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige thesauriestromen. Deze reële waarde wordt toegepast conform IFRS 13 om het eigen kredietrisico ("debit valuation adjustment" of "DVA") en de kredietwaardering van de tegenpartij ("credit valuation adjustment" of "CVA") weer te geven. Het overzicht van de indekkingen wordt hierbij verstrekt.
| INSTRUMENT | Referentie | Begin | Frequentie | Duur | Eerste mogelijke | Rentevoet in het | Reële |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Overzicht op 30 juni 2017 |
bedragen (x 1.000 €) |
(maanden) | (jaren) | datum om de call uit te oefenen |
slechtste geval (in %) |
waarde (x 1.000 €) |
|
| IRS° | 9.986 | 1/04/2011 | 3 | 32 | - | 4,89 | -5.294 |
| IRS° | 25.813 | 31/07/2014 | 3 | 29 | - | 4,39 | -10.200 |
| IRS | 15.000 | 1/07/2018 | 3 | 7 | - | 3,28 | -2.746 |
| IRS | 12.000 | 1/07/2018 | 3 | 7 | - | 3,25 | -2.171 |
| IRS | 8.000 | 1/07/2018 | 3 | 7 | - | 3,35 | -1.501 |
| Cap | 25.000 | 1/11/2015 | 3 | 2 | - | 2,50 | 0 |
| IRS | 25.000 | 3/04/2017 | 3 | 8 | - | 1,99 | -2.811 |
| Cap | 25.000 | 1/11/2014 | 3 | 3 | - | 2,50 | 0 |
| IRS | 25.000 | 2/11/2016 | 3 | 6 | - | 1,30 | -1.444 |
| IRS | 25.000 | 2/11/2016 | 3 | 6 | - | 1,68 | -1.932 |
| IRS | 25.000 | 1/01/2015 | 3 | 3 | - | 0,70 | -67 |
| Cap | 50.000 | 1/10/2015 | 3 | 3 | - | 0,50 | 7 |
| Cap | 50.000 | 1/10/2015 | 3 | 4 | - | 0,35 | 64 |
| IRS | 25.000 | 2/11/2016 | 3 | 6 | - | 1,87 | -2.187 |
| IRS | 25.000 | 1/01/2015 | 3 | 3 | - | 0,89 | -80 |
| IRS | 25.000 | 3/10/2016 | 3 | 5 | - | 2,88 | -3.306 |
| Cap | 50.000 | 1/07/2016 | 3 | 4 | - | 0,50 | 51 |
| Cap | 100.000 | 1/11/2017 | 3 | 2 | - | 0,50 | 76 |
| Cap | 50.000 | 1/07/2017 | 3 | 4 | - | 0,50 | 191 |
| Cap | 50.000 | 1/11/2016 | 3 | 5 | - | 0,50 | 460 |
| Cap | 50.000 | 1/01/2019 | 3 | 2 | - | 0,35 | 218 |
| Cap | 50.000 | 1/11/2019 | 3 | 2 | - | 0,50 | 422 |
| Cap | 50.000 | 1/11/2017 | 3 | 4 | - | 0,25 | 591 |
| IRS | 75.000 | 2/01/2020 | 3 | 2 | - | 0,33 | 120 |
| IRS | 50.000 | 1/01/2021 | 3 | 3 | - | 0,80 | 21 |
| IRS | 50.000 | 1/01/2021 | 3 | 2 | - | 0,64 | 38 |
| IRS | 50.000 | 1/11/2019 | 3 | 3 | - | 0,39 | 155 |
| IRS | 50.000 | 1/11/2019 | 3 | 5 | - | 0,78 | -49 |
| IRS | 50.000 | 3/01/2022 | 3 | 1 | - | 0,65 | 80 |
| IRS | 50.000 | 3/01/2022 | 3 | 2 | - | 0,73 | 214 |
| TOTAAL | 1.170.799 | -31.080 |
° Afschrijfbaar referentiebedrag over de duur van de swap. Aedifica en de bank kunnen deze contracten om de 10 jaar vroegtijdig vereffenen.
| INSTRUMENT | Referentie | Begin | Frequentie | Duur | Eerste mogelijke | Rentevoet in het | Reële |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Overzicht op | bedragen (x 1.000 €) |
(maanden) | (jaren) | datum om de call uit te oefenen |
slechtste geval (in %) |
waarde (x 1.000 €) |
|
| 31 december 2017 | |||||||
| IRS° | 9.889 | 1/04/2011 | 3 | 32 | - | 4,89 | -5.182 |
| IRS° | 25.321 | 31/07/2014 | 3 | 29 | - | 4,39 | -9.898 |
| IRS | 15.000 | 1/07/2018 | 3 | 7 | - | 3,28 | -2.832 |
| IRS | 12.000 | 1/07/2018 | 3 | 7 | - | 3,25 | -2.240 |
| IRS | 8.000 | 1/07/2018 | 3 | 7 | - | 3,35 | -1.547 |
| IRS | 25.000 | 3/04/2017 | 3 | 8 | - | 1,99 | -2.632 |
| IRS | 25.000 | 2/11/2016 | 3 | 6 | - | 1,30 | -1.300 |
| IRS | 25.000 | 2/11/2016 | 3 | 6 | - | 1,68 | -1.740 |
| Cap | 50.000 | 1/10/2015 | 3 | 3 | - | 0,50 | 0 |
| Cap | 50.000 | 1/10/2015 | 3 | 4 | - | 0,35 | 18 |
| IRS | 25.000 | 2/11/2016 | 3 | 6 | - | 1,87 | -1.968 |
| IRS | 25.000 | 3/10/2016 | 3 | 5 | - | 2,88 | -2.960 |
| Cap | 50.000 | 1/07/2016 | 3 | 4 | - | 0,50 | 13 |
| Cap | 100.000 | 1/11/2017 | 3 | 2 | - | 0,50 | 16 |
| Cap | 50.000 | 1/07/2017 | 3 | 4 | - | 0,50 | 108 |
| Cap | 50.000 | 1/11/2016 | 3 | 5 | - | 0,50 | 342 |
| Cap | 50.000 | 1/01/2019 | 3 | 2 | - | 0,35 | 134 |
| Cap | 50.000 | 1/11/2019 | 3 | 2 | - | 0,50 | 334 |
| Cap | 50.000 | 1/11/2017 | 3 | 4 | - | 0,25 | 456 |
| IRS | 75.000 | 2/01/2020 | 3 | 2 | - | 0,33 | 109 |
| IRS | 50.000 | 1/01/2021 | 3 | 3 | - | 0,80 | -36 |
| IRS | 50.000 | 1/01/2021 | 3 | 2 | - | 0,64 | 24 |
| IRS | 50.000 | 1/11/2019 | 3 | 3 | - | 0,39 | 145 |
| IRS | 50.000 | 1/11/2019 | 3 | 5 | - | 0,78 | -179 |
| IRS | 50.000 | 3/01/2022 | 3 | 1 | - | 0,65 | 74 |
| IRS | 50.000 | 3/01/2022 | 3 | 2 | 0,73 | 154 | |
| CAP | 50.000 | 1/11/2017 | 3 | 2 | 0,00 | 93 | |
| CAP | 50.000 | 1/11/2017 | 3 | 2 | 0,00 | 93 | |
| TOTAAL | 1.170.210 | -30.399 |
° Afschrijfbaar referentiebedrag over de duur van de swap. Aedifica en de bank kunnen deze contracten om de 10 jaar vroegtijdig vereffenen.
Het totale referentiebedrag van 1.170 miljoen € dat in de tabel hierboven vermeld is, wordt als volgt verdeeld:
De som van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten van de tabel hierboven (-30.399 k€) wordt als volgt opgesplitst: 2.113 k€ wordt op lijn I.E. van de actiefzijde van de geconsolideerde balans vermeld en 32.512 k€ wordt op lijn I.C. van de passiefzijde van de geconsolideerde balans vermeld. Rekening houdend met de boekwaarde van de betaalde premies op de caps (2.925 k€) bedraagt het effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten op het eigen vermogen van de vennootschap -33.324 k€.
De in eigen vermogen geboekte bedragen zullen in het financiële resultaat opgenomen worden naargelang de betaling van de interesten van de gedekte schuld tussen 1 januari 2018 en 31 juli 2043.
Op balansdatum bevat het eigen vermogen het effectieve deel (volgens IAS 39) van de variatie van de reële waarde (+519 k€) van de financiële instrumenten die overeenstemmen met de derivaten waarvoor hedge accounting mag worden toegepast en het niet-effectieve deel van het boekjaar 2016/2017 (opbrengst van 22 k€) dat in 2016/2017 ingevolge een beslissing van de gewone algemene vergadering van oktober 2017 bestemd werd. Deze derivaten zijn derivaten van "niveau 2", volgens IFRS 13p81. Het niet-effectieve deel, volgens IAS 39, is +2 k€ op 31 december 2017.
| (x 1.000 €) | 31/12/2017 | 30/06/2017 |
|---|---|---|
| Variatie van de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten | ||
| Bij het begin van het boekjaar | -16.418 | -23.560 |
| Variatie van het effectieve deel van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten (niet-vervallen interesten) |
-1.167 | 410 |
| Transfers naar resultatenrekening van vervallen interesten uit indekkingsinstrumenten | 1.708 | 6.732 |
| Transfers naar reserverekening m.b.t. beëindigde indekkingen | 5.976 | 0 |
| OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR | -9.901 | -16.418 |
Het financieel resultaat bevat een opbrengst van 210 k€ (30 juni 2017: opbrengst van 6.053 k€) die de variatie voorstelt van de reële waarde van de derivaten waarvoor hedge accounting (volgens IAS 39, zoals vermeld in de algemene tabel hierboven) niet van toepassing is. Deze derivaten zijn derivaten van "niveau 2", volgens IFRS 13p81. Het financieel resultaat bevat ook de afschrijving van de premies die betaald werden bij de intekening op de caps ten bedrage van 338 k€ (30 juni 2017: 404 k€), evenals de niet-lineaire afschrijving van de reële waarde van de beëindigde derivaten te rekenen vanaf hun datum van beëindiging ten bedrage van 277 k€. Laatstgenoemde werd overgedragen naar de rubriek "II. H. Andere elementen van het globaal resultaat, na belasting" van het geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten.
De reële waarde van de indekkingsinstrumenten is onderhevig aan de evolutie van de rentevoeten op de financiële markten. Deze evolutie verklaart grotendeels de variatie van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten tussen 1 juli 2017 en 31 december 2017. Dit leidde tot een opbrengst van 212 k€, geboekt in de resultatenrekening, en een van 519 k€, rechtstreeks geboekt in het eigen vermogen.
Een verandering van de rentecurve zou een invloed hebben op de reële waarde van de instrumenten waarop overeenkomstig IAS 39 hedge accounting wordt toegepast, en dus op het eigen vermogen (lijn "C. d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS"). Indien alle overige factoren gelijk blijven, zou een stijging van 10 basispunten van de rentevoeten op balansdatum een positieve impact hebben van 1.648 k€ (30 juni 2017: 2.022 k€) op het eigen vermogen. Een vermindering van 10 basispunten zou een negatieve impact hebben voor hetzelfde bedrag. De invloed van een verandering van de rentevoeten op de reële waarde van de multicallable interest rate swaps, caps en collars (waarop hedge accounting niet toegepast wordt) kan niet zo nauwkeurig bepaald worden want deze derivaten bevatten een optie, waarvan de reële waarde evolueert op een asymmetrische en niet-lineaire wijze die ook afhankelijk is van andere parameters (volatiliteit van de rentevoeten). De gevoeligheid van de "mark-to-market" van deze instrumenten aan een stijging van de rentevoeten met 10 basispunten werd geschat op een positief effect van 631 k€ (30 juni 2017: 306 k€) op de resultatenrekening. Een vermindering van 10 basispunten van de rentevoeten zou in dezelfde mate een negatieve impact op de resultatenrekening hebben.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Het resultaat per aandeel ("EPS" zoals vastgesteld door IAS 33) wordt als volgt berekend:
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) (x 1.000 €) | 36.423 | 26.837 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen in omloop voor de periode | 17.975.805 | 14.220.596 |
| Gewone EPS (in €) | 2,03 | 1,89 |
| Verwaterde EPS (in €) | 2,03 | 1,89 |
De EPRA Earnings* is een prestatiemaatstaf die niet gedefinieerd is door de IFRS-normen (zie toelichting 17). Aedifica maakt gebruik van dit begrip om aan de EPRA-aanbevelingen te voldoen en om de operationele en financiële prestaties te volgen. De EPRA Earnings* staat in het geval van Aedifica gelijk aan het nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) na uitsluiting van de variaties van alleen de variaties van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (en de betreffende bewegingen van uitgestelde belastingen) en van de indekkingsinstrumenten.
Het wordt als volgt berekend:
| (x 1.000 €) | 31/12/2017 | 31/12/2016 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) | 36.423 | 26.837 |
| - Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -8.989 | -597 |
| - Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | -172 | -69 |
| - Uitgestelde belastingen | 549 | 640 |
| Variaties in reële waarde van financiële activa en passiva | 523 | -3.443 |
| Afrondingsverschil | 1 | 0 |
| EPRA Earnings* | 28.335 | 23.368 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen in omloop voor de periode | 17.975.805 | 14.220.596 |
| EPRA Earnings* per aandeel (in €) | 1,58 | 1,64 |
De daling van de EPRA Earnings* per aandeel komt voort uit het directe (maar tijdelijke) verwaterende effect van de kapitaalverhoging van 28 maart 2017.
De berekening volgens het model dat door EPRA wordt aanbevolen, bevindt zich in toelichting 17.7.1 van de geconsolideerde financiële staten.
| Nettoactiefwaarde per aandeel (in €) | 31 december 2017 | 30 juni 2017 |
|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* | 51,41 | 49,38 |
| Effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten | -1,85 | -1,89 |
| Nettoactief | 49,55 | 47,48 |
Aantal aandelen in omloop (zonder eigen aandelen) 17.975.820 17.975.820
De IFRS-normen bepalen dat de jaarrekening moet worden voorgelegd vóór de bestemming van het resultaat. Het nettoactief van 49,40 € per aandeel op 30 juni 2017 gepubliceerd in het jaarlijks financieel verslag 2016/2017 omvatte derhalve nog het dividend dat in november 2017 werd uitgekeerd en moet nu bijgevolg verminderd worden met 1,92 € per aandeel om de nettoactiefwaarde per aandeel op 30 juni 2017 te kunnen vergelijken met de nettoactiefwaarde per aandeel op 31 december 2017. Dit bedrag stemt overeen met het totaalbedrag aan uitgekeerde dividenden (ten bedrage van 34 miljoen €) gedeeld door het aantal aandelen in omloop op 30 juni 2017 (17.975.820).
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Een overzicht van de voorwaardelijke elementen en verplichtingen per 30 juni 2017 wordt gegeven in toelichting 45 van de geconsolideerde jaarrekening in het jaarlijks financieel verslag 2016/2017 (pagina 189-192). Behalve onderstaande elementen valt er op het einde van het eerste semester van het huidig boekjaar geen enkele belangrijke wijziging te vermelden.
Het maximumbedrag waartoe Aedifica zich verbonden had om de uitbreiding van het bestaande woonzorgcentrum te financieren, werd verhoogd tot 3 miljoen €.
Aedifica heeft zich ertoe verbonden om de uitbreiding van het bestaande woonzorgcentrum te financieren voor een maximumbedrag van 4 miljoen €. De werken zijn in uitvoering.
Aedifica heeft een samenwerkingsovereenkomst (onder opschortende voorwaarden) gesloten met Specht Gruppe voor de bouw en acquisitie van zeventien rustoorden in verschillende deelstaten in het noorden van Duitsland. Het door Aedifica te financieren bedrag bedraagt ca. 200 miljoen € (terreinen inbegrepen).
Aedifica Nederland BV heeft zich ertoe verbonden om de bouw van een nieuwe zorgresidentie in Ede (Nederland) te financieren voor een bedrag van ca. 7 miljoen €. Het gebouw zal worden uitgebaat door de Compartijn-groep. De werken zijn in uitvoering.
Aedifica Nederland BV heeft een samenwerkingsovereenkomst (onder opschortende voorwaarden) gesloten voor de bouw en acquisitie van twee gebouwen met seniorenappartementen in Leeuwarden en Heerenveen (Nederland). Het door Aedifica te financieren bedrag bedraagt ca. 40 miljoen € (terreinen inbegrepen). De gebouwen zullen worden uitgebaat door Stichting Rendant. De werken zijn in voorbereding.
Aedifica Nederland BV heeft zich ertoe verbonden om de bouw van een nieuwe zorgresidentie in Beegden (Nederland) te financieren voor een bedrag van ca. 4 miljoen €. Het gebouw zal worden uitgebaat door de Compartijn-groep. De werken zijn in uitvoering.
Aedifica Nederland BV heeft zich ertoe verbonden om de bouw van een nieuwe zorgresidentie in Bosch en Duin (Nederland) te financieren voor een bedrag van ca. 5 miljoen €. Het gebouw zal worden uitgebaat door de groep Martha Flora. De werken zijn in uitvoering.
Aedifica Nederland BV heeft zich ertoe verbonden om de renovatie van een bestaand verpleeghuis in Maarssen (Nederland) te financieren voor een bedrag van ca. 7 miljoen €. Het gebouw wordt uitgebaat door Stichting Leger des Heils Welzijns- en Gezonheidszorg. De werken zijn in voorbereiding.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De hierna volgende verbintenissen opgenomen in toelichting 45 van de geconsolideerde jaarrekening in het jaarlijks financieel verslag 2016/2017 werden verwezenlijkt tijdens het eerste semester van het huidige boekjaar:
De algemene vergadering van 27 oktober 2017 heeft de voorgestelde resultaatsbestemming met betrekking tot het boekjaar 2016/2017 goedgekeurd. Een brutodividend van 2,25 €, uitbetaald vanaf 6 november 2017, werd toegekend aan de aandelen die recht hadden op een volledig dividend (coupon nr.17: 1,66 €; coupon nr.18: 0,59 €). Een aangepast dividend werd, indien nodig, toegekend aan de aandelen die tijdelijk geen recht gaven op een volledig dividend (coupon nr.18: 0,59 €). Na aftrek van de roerende voorheffing van 15%, zal het nettodividend 1,4110 € bedragen voor coupon nr.17 en 0,5015 € voor coupon nr.18. Het totale uitbetaalde bedrag bedroeg 34 miljoen € (wat overeenstemt met een gemiddelde coupon van 1,92 €).
Geen enkele materiële gebeurtenis na de sluitingsdatum van 31 december 2017 dient vermeld te worden in deze geconsolideerde verkorte staten, met uitzondering van de volgende elementen:
De talrijke investeringen die in het segment van huisvesting voor senioren gerealiseerd werden sinds de kapitaalverhoging van 219 miljoen € 35, die met succes werd afgerond op 28 maart 2017, staan opgelijst in onderstaande tabel36:
| (in miljoen €) | Vastgoedbeleggingen in exploitatie |
Ontwikkelings projecten |
Totaal | ||
|---|---|---|---|---|---|
| uitgevoerd | onderworpen aan opschortende voorwaarden |
||||
| Martha Flora Hilversum | Nederland | 2 | - | 6 | 8 |
| Villa Walgaerde1 | Nederland | 4 | - | - | 4 |
| La Ferme Blanche1 | België | 6 | - | - | 6 |
| Het Gouden Hart | Nederland | 7 | - | - | 7 |
| Huize Dennehof | Nederland | 1 | - | - | 1 |
| Prinsenhof1 | België | 4 | - | - | 4 |
| Op Haanven1 | België | 2 | - | - | 2 |
| LTS | Nederland | 2 | - | 10 | 12 |
| Het Gouden Hart van Leersum | Nederland | 2 | - | 4 | 6 |
| Residentie Blaret | België | 21 | - | - | 21 |
| Oeverlanden | Nederland | 12 | - | - | 12 |
| Sr. Laurentiusplatz | Duitsland | 5 | - | 3 | 8 |
| Seniorenheim am Dom | Duitsland | 9 | - | - | 9 |
| Huize De Compagnie | Nederland | 2 | - | 6 | 9 |
| Rendant (portefeuille) | Nederland | - | - | 40 | 40 |
| Specht Gruppe (portefeuille) | Duitsland | - | - | 200 | 200 |
| Huize Hoog Kerckebosch | Nederland | 8 | - | - | 8 |
| Villa Temporis (fase II)1 | België | 2 | - | - | 2 |
| Molenenk1 | Nederland | 11 | - | - | 11 |
| De Duinpieper1 | België | 10 | - | 2 | 12 |
| Sr. an den Kienfichten | Duitsland | 6 | - | - | 6 |
| Martha Flora Den Haag | Nederland | 9 | - | - | 9 |
| Huize Ter Beegden | Nederland | 0 | - | 4 | 5 |
| Martha Flora Rotterdam1 | Nederland | 2 | - | 6 | 8 |
| Martha Flora Bosch en Duin | Nederland | 2 | - | 5 | 7 |
| Ambulanter Pflegedienst Weser (portefeuille) | Duitsland | 28 | - | - | 28 |
| De Merenhoef | Nederland | 2 | - | 7 | 9 |
| Totaal op 31 december 2017 | 160 | 0 | 294 | 454 | |
| Huize Roosdael | Nederland | 1 | - | 5 | 6 |
| Leusden | Nederland | 1 | - | 3 | 4 |
| Martha Flora Hoorn | Nederland | 1 | - | - | 1 |
| advita Haus Zur alten Berufsschule | Duitsland | - | 9 | - | 9 |
| September Nijverdal | Nederland | 1 | - | 3 | 4 |
| Totaal op 21 februari 2018 | 165 | 9 | 304 | 478 |
1 Realisaties van eerder afgesloten akkoorden.
35 Zie persbericht van 28 maart 2017.
36 De gegevens in deze tabel zijn afgerond. Bijgevolg is het mogelijk dat de som van bepaalde gegevens niet gelijk is aan het vermelde totaal.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De relaties met verbonden partijen betreffen enkel de vergoeding van de voornaamste bedrijfsleiders, zijnde de leden van de raad van bestuur en het directiecomité (1,4 miljoen € voor het eerste semester van het boekjaar 2017/2018; 1,2 miljoen € voor het eerste semester van het boekjaar 2016/2017).
| (x 1.000 €) | 31/12/2017 | 31/12/2016 |
|---|---|---|
| Voordelen op korte termijn | 1.298 | 1.108 |
| Vergoedingen na uitdiensttreding | 91 | 73 |
| Andere voordelen op lange termijn | 0 | 0 |
| Ontslagvergoedingen | 0 | 0 |
| Op aandelen gebaseerde betalingen | 40 | 23 |
| Totaal | 1.429 | 1.204 |
De Vennootschap heeft zich ertoe verbonden de belangen zonder zeggenschap in Aedifica Luxemburg I SCS, Aedifica Luxemburg II SCS en Aedifica Luxemburg III SCS, Aedifica Luxemburg IV SCS, Aedifica Luxemburg V SCS, Aedifica Luxemburg VI SARL en Aedifica Residenzen Nord GmbH in handen van derden (6% van het kapitaal) over te nemen indien deze laatste hun verkoopopties zouden uitoefenen. De uitoefenprijs van zulke opties toegestaan aan aandeelhouders zonder zeggenschap wordt opgenomen op de lijn "I.C.b. Andere langlopende financiële verplichtingen – Andere".
Al jarenlang hanteert Aedifica in haar financiële communicatie alternatieve prestatiemaatstaven in de zin van de ESMA-richtlijnen (European Securities and Market Authority) van 5 oktober 2015. Een aantal van die APM's wordt aanbevolen door de Europese Vereniging van Beursgenoteerde Vastgoedvennootschappen (European Public Real Estate Association – EPRA), andere werden vastgelegd door de sector of door Aedifica om de lezer een beter inzicht te geven in de resultaten en prestaties. De APM's in dit halfjaarlijks financieel verslag zijn aangeduid met een asterisk (*). Noch de prestatiemaatstaven die bij IFRS-regels of bij wet zijn bepaald, noch de indicatoren die niet gebaseerd zijn op de rubrieken van de resultatenrekening of de balans, worden beschouwd als APM's. De APM's worden in deze toelichting gedefinieerd, besproken en verbonden met de post, het totaal of het subtotaal van de financiële staten die daarvoor het relevantst zijn.
De volgende maatstaven zijn prestatiemaatstaven die niet gedefinieerd zijn door de IFRS-normen. Aedifica maakt gebruik van deze begrippen om de waarde van haar vastgoed te bepalen. Ze stellen het vastgoed voor dat op verschillende manieren wordt samengebracht om de lezer de meest relevante informatie aan te bieden. De definitie van deze begrippen kunnen verschillen van andere concepten met dezelfde benaming die door andere vennootschappen gebruikt worden. Ze worden als volgt berekend:
| (x 1.000 €) | 31/12/2017 | 30/06/2017 |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 1.627.130 | 1.523.235 |
| + Projectontwikkelingen | 29.850 | 17.174 |
| Vastgoedbeleggingen | 1.656.980 | 1.540.409 |
| + Activa bestemd voor verkoop | 4.070 | 4.440 |
| Vastgoedbeleggingen inclusief de activa bestemd voor verkoop, of vastgoedportefeuille | 1.661.050 | 1.544.849 |
| - Projectontwikkelingen | -29.850 | -17.174 |
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie inclusief de activa bestemd voor verkoop* | 1.631.200 | 1.527.675 |
De nettohuurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille* zijn een prestatiemaatstaf die niet gedefinieerd is door de IFRS-normen. Aedifica maakt gebruik van dit begrip om de prestaties van de vastgoedbeleggingen zonder het effect van de wijzigingen in het geheel van de opgenomen gebouwen te illustreren. Het staat voor de huurinkomsten zonder wijzigingen in het geheel van de opgenomen gebouwen. De definitie van dit begrip kan verschillen van andere concepten met dezelfde benaming die door andere vennootschappen gebruikt worden. Het wordt als volgt berekend:
| (x 1.000 €) | 31/12/2017 | 31/12/2016 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 44.478 | 37.253 |
| - Wijzigingen in het geheel van de opgenomen gebouwen | -12.058 | -5.373 |
| = Huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille* | 32.420 | 31.880 |
De operationele kosten* zijn een prestatiemaatstaf die niet gedefinieerd is door de IFRS-normen. Aedifica maakt gebruik van dit begrip om de operationele kosten* te globaliseren. Het staat voor de rubrieken IV. tot XV. van de resultatenrekening. De definitie van dit begrip kan verschillen van andere concepten met dezelfde benaming die door andere vennootschappen gebruikt worden. Het wordt berekend zoals in de tabel hieronder staat aangegeven.
De operationele marge* en de exploitatiemarge* zijn twee prestatiemaatstaven die niet gedefinieerd zijn door de IFRS-normen. Aedifica maakt gebruik van deze begrippen om de rendabiliteit van haar verhuuractiviteiten te illustreren. Respectievelijk staan ze voor het operationeel vastgoedresultaat gedeeld door het nettohuurresultaat en het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille gedeeld door het nettohuurresultaat. De definitie van deze begrippen kan verschillen van andere concepten met dezelfde benaming die door andere vennootschappen gebruikt worden. Ze worden berekend zoals in de tabel hieronder staat aangegeven.
| (x 1.000 €) | Huisvesting voor senioren |
Appartements gebouwen |
Hotels en andere |
Niet toewijsbaar |
Transacties tussen segmenten° |
TOTAAL |
|---|---|---|---|---|---|---|
| SECTORAAL RESULTAAT | ||||||
| Huurinkomsten (a) | 37.022 | 5.085 | 2.470 | 0 | -99 | 44.478 |
| Nettohuurresultaat (b) | 37.023 | 5.060 | 2.467 | 0 | -99 | 44.451 |
| Vastgoedresultaat (c) | 37.028 | 4.607 | 2.470 | 0 | -99 | 44.006 |
| Operationeel vastgoedresultaat (d) | 36.442 | 3.437 | 2.461 | -7 | -99 | 42.234 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE (e) |
36.310 | 3.422 | 2.429 | -4.977 | 0 | 37.184 |
| Operationele marge* (d)/(b) | 95% | |||||
| Exploitatiemarge* (e)/(b) | 84% | |||||
| Operationele kosten* (e)-(b) | 7.267 |
| (x 1.000 €) | Huisvesting voor senioren |
Appartements gebouwen |
Hotels en andere |
Niet toewijsbaar |
Transacties tussen segmenten° |
TOTAAL |
|---|---|---|---|---|---|---|
| SECTORAAL RESULTAAT | ||||||
| Huurinkomsten (a) | 29.726 | 5.475 | 2.151 | 0 | -99 | 37.253 |
| Nettohuurresultaat (b) | 29.723 | 5.450 | 2.152 | 0 | -99 | 37.226 |
| Vastgoedresultaat (c) | 29.658 | 5.074 | 2.157 | 0 | -99 | 36.790 |
| Operationeel vastgoedresultaat (d) | 29.319 | 4.071 | 2.148 | -15 | -99 | 35.424 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE (e) |
29.493 | 4.078 | 2.148 | -3.831 | 0 | 31.888 |
| Operationele marge* (d)/(b) | 95% | |||||
| Exploitatiemarge* (e)/(b) | 86% | |||||
| Operationele kosten* (e)-(b) | 5.338 |
° Voornamelijk eliminatie van de interne huur voor de kantoren van de vennootschap.
Toelichting 17.4: Financieel resultaat vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* Het financieel resultaat vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* is een prestatiemaatstaf die niet gedefinieerd is door de IFRS-normen. Aedifica maakt gebruik van dit begrip om het financieel resultaat vóór de non-cash effecten van de indekkingsinstrumenten voor te stellen. Het staat voor de som van de rubrieken XX., XXI. en XXII. van de resultatenrekening. De definitie van dit begrip kan verschillen van andere concepten met dezelfde benaming die door andere vennootschappen gebruikt worden. Het wordt als volgt berekend:
| (x 1.000 €) | 31/12/2017 | 31/12/2016 |
|---|---|---|
| XX. Financiële opbrengsten | 17 | 129 |
| XXI. Netto-interestkosten | -7.124 | -7.568 |
| XXII. Andere financiële kosten | -724 | -665 |
| Financieel resultaat vóór variaties in reële waarde van de financiële instrumenten* | -7.831 | -8.104 |
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De gemiddelde effectieve rentevoet* en de gemiddelde effectieve rentevoet vóór activering van tussentijdse interesten* zijn twee prestatiemaatstaven die niet gedefinieerd zijn door de IFRS-normen. Aedifica maakt gebruik van deze begrippen om de kost van haar financiële schuld te bepalen. Respectievelijk staan ze voor de geannualiseerde netto-interestlasten (na of vóór activering van tussentijdse interesten) gedeeld door de gewogen gemiddelde financiële schuld. De definitie van deze begrippen kan verschillen van andere concepten met dezelfde benaming die door andere vennootschappen gebruikt worden. Het wordt als volgt berekend:
| (x 1.000 €) | 31/12/2017 | 31/12/2016 |
|---|---|---|
| XXI. Netto-interestkosten | -7.124 | -7.568 |
| Tussentijdse interesten | 193 | 190 |
| Geannualiseerde netto-interestkosten (a) | -13.938 | -14.807 |
| Netto-interestkosten vóór activering van de geannualiseerde tussentijdse interesten (b) | -14.316 | -15.179 |
| Gewogen gemiddelde financiële schuld (c) | 659.026 | 644.074 |
| Gemiddelde effectieve rentevoet* (a)/(c) | 2,1% | 2,3% |
| Gemiddelde effectieve rentevoet vóór activering van tussentijdse interesten* (b)/(c) | 2,2% | 2,4% |
Het eigen vermogen vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* is een prestatiemaatstaf die niet gedefinieerd is door de IFRS-normen. Aedifica maakt gebruik van dit begrip om het eigen vermogen vóór de non-cash effecten van de herwaardering van de indekkingsinstrumenten weer te geven. Het staat voor de post "totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap" zonder de gecumuleerde non-cash effecten van de herwaardering van de indekkingsinstrumenten. De definitie van dit begrip kan verschillen van andere concepten met dezelfde benaming die door andere vennootschappen gebruikt worden. Het wordt als volgt berekend:
| (x 1.000 €) | 31/12/2017 | 30/06/2017 |
|---|---|---|
| Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap | 890.780 | 888.039 |
| - Effect van de uitkering van het dividend 2016/2017 | 0 | -34.478 |
| Subtotaal excl. effect van de uitkering van het dividend 2016/2017 | 890.780 | 853.561 |
| - Effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten | 33.324 | 34.055 |
| Eigen vermogen vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* | 924.104 | 887.616 |
De nettoactiefwaarde vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* is een prestatiemaatstaf die niet gedefinieerd is door de IFRS-normen. Aedifica maakt gebruik van dit begrip om het eigen vermogen per aandeel vóór de non-cash effecten van de herwaardering van de indekkingsinstrumenten weer te geven. Het staat voor de post "totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap" zonder de gecumuleerde non-cash effecten van de herwaardering van de indekkingsinstrumenten gedeeld door het aantal aandelen in omloop (na aftrek van eigen aandelen) op de balansdatum. De definitie van dit begrip kan verschillen van andere concepten met dezelfde benaming die door andere vennootschappen gebruikt worden. Het wordt berekend door het eigen vermogen vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* te delen door het aantal aandelen in omloop (na aftrek van eigen aandelen).
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Aedifica sluit zich aan bij de tendens om de rapportering te standaardiseren met het oog op een betere kwaliteit en vergelijkbaarheid van de informatie en stelt het merendeel van de door EPRA aanbevolen indicatoren ter beschikking van de investeerders. De volgende indicatoren worden beschouwd als APM's:
De EPRA Earnings* is een prestatiemaatstaf die niet gedefinieerd is door de IFRS-normen. Aedifica maakt gebruik van dit begrip om aan de EPRA-aanbevelingen te voldoen en om de operationele en financiële prestaties te volgen. Het staat voor het nettoresultaat (aandeel van de groep) na de correcties die door de EPRA worden aanbevolen. In het geval van Aedifica stemt de EPRA Earnings* perfect overeen met het resultaat vóór variaties in reële waarde, die de Vennootschap vroeger in haar financiële communicatie gebruikte. Het wordt als volgt berekend:
| EPRA Earnings* | 31 december 2017 | 31 december 2016 |
|---|---|---|
| x 1.000 € | ||
| IFRS nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) zoals vermeld in de jaarrekening |
36.423 | 26.837 |
| Correcties om de EPRA Earnings* te berekenen: | ||
| (i) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop |
-8.989 | -597 |
| (ii) Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen | -172 | -69 |
| (iii) Resultaat op de verkoop van activa bestemd voor verkoop | 0 | 0 |
| (iv) Taks op resultaat op verkoop | 0 | 0 |
| (v) Negative goodwill / depreciatie van goodwill | 0 | 0 |
| (vi) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (IAS 39) en close out-kosten |
523 | -3.443 |
| (vii) Kosten en interesten met betrekking tot acquisities en joint-ventures (IFRS 3) |
0 | 0 |
| (viii) Uitgestelde belastingen m.b.t. EPRA correcties | 549 | 640 |
| (ix) EPRA correcties (i) tot (viii) volgens joint-ventures | 0 | 0 |
| (x) Minderheidsbelangen m.b.t. EPRA correcties | 0 | 0 |
| Afrondingsverschil | 1 | 0 |
| EPRA Earnings* (aandeelhouders van de groep) | 28.335 | 23.368 |
| Aantal aandelen (Noemer IAS 33) | 17.975.805 | 14.220.596 |
| EPRA Earnings per aandeel (EPRA EPS - in €/aandeel) | 1,58 | 1,64 |
De daling van de EPRA Earnings* per aandeel komt voort uit het directe (maar tijdelijke) verwaterende effect van de kapitaalverhoging van 28 maart 2017.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De EPRA NAV* is een prestatiemaatstaf die niet gedefinieerd is door de IFRS-normen. Aedifica maakt gebruik van dit begrip om aan de EPRA-aanbevelingen te voldoen. Het staat voor de post "totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap" na de correcties die door de EPRA worden aanbevolen. Het wordt als volgt berekend:
| EPRA Net Asset Value* (NAV) | 31 december 2017 | 30 juni 2017 |
|---|---|---|
| x 1.000 € | ||
| NAW volgens de jaarrekeningen (aandeelhouders van de groep) | 890.780 | 853.561 |
| NAW volgens de jaarrekeningen (in €/aandeel) (aandeelhouders van de groep) | 49,55 | 47,48 |
| Invloed van de uitoefening van opties, converteerbare schulden en andere eigenvermogeninstrumenten (verwaterd) |
0 | 0 |
| Verwaterde NAW, na uitoefening van opties, converteerbare schulden en | 890.780 | 853.561 |
| andere eigen vermogeninstrumenten | ||
| Toe te voegen: | ||
| (i.a) Herwaardering van de vastgoedbeleggingen (als het IAS 40 "cost model" van toepassing is) |
0 | 0 |
| (i.b) Herwaardering van de projectontwikkelingen in aanbouw (als het IAS 40 "cost model" van toepassing is) |
0 | 0 |
| (i.c) Herwaardering van andere vaste activa | 0 | 0 |
| (ii) Herwaardering van de vorderingen financiële leasing | 0 | 0 |
| (iii) Herwaardering van de activa bestemd voor verkoop | 0 | 0 |
| Uit te sluiten: | ||
| (iv) Reële waarde van de financiële instrumenten | 33.324 | 34.055 |
| (v.a) Uitgestelde belastingen | 5.119 | 3.098 |
| (v.b) Deel van de goodwill als gevolg van de uitgestelde belastingen | 0 | 0 |
| Toe te voegen/uit te sluiten: | ||
| Aanpassingen (i) tot (v) voor joint ventures | 0 | 0 |
| EPRA NAV* (aandeelhouders van de groep) | 929.223 | 890.714 |
| Aantal aandelen (Noemer IAS 33) | 17.975.820 | 17.975.820 |
| EPRA NAV* (in €/aandeel) (aandeelhouders van de groep) | 51,69 | 49,55 |
De hierboven vermelde EPRA NAV* in euro en euro per aandeel op 30 juni 2017 werden verminderd met 34.478 k€ (€1.92 per aandeel) ten opzichte van de waarden die gepubliceerd werden in het jaarlijks financieel verslag 2016/2017, om vergeleken te kunnen worden met hun waarde op 31 december 2017 (zie voetnoot 9 in sectie I.6.3 hierboven).
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
De EPRA NNNAV* is een prestatiemaatstaf die niet gedefinieerd is door de IFRS-normen. Aedifica maakt gebruik van dit begrip om aan de EPRA-aanbevelingen te voldoen. Het staat voor de post "totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap" na de correcties die door de EPRA worden aanbevolen. Het wordt als volgt berekend:
| EPRA Triple Net Asset Value* (NNNAV) | 31 december 2017 | 30 juni 2017 |
|---|---|---|
| x 1.000 € | ||
| EPRA NAV* (aandeelhouders van de groep) | 929.223 | 890.714 |
| Toe te voegen: | ||
| (i) Reële waarde van de financiële instrumenten | -33.324 | -34.055 |
| (ii) Reële waarde van de schuld | -8.484 | -8.523 |
| (iii) Uitgestelde belastingen | -5.119 | -3.098 |
| EPRA NNNAV* (aandeelhouders van de groep) | 882.296 | 845.038 |
| Aantal aandelen (Noemer IAS 33) | 17.975.820 | 17.975.820 |
| EPRA NNNAV* (in €/aandeel) (aandeelhouders van de groep) | 49,08 | 47,01 |
De hierboven vermelde EPRA NNNAV* in euro en euro per aandeel op 30 juni 2017 werden verminderd met 34.478 k€ (€1.92 per aandeel) ten opzichte van de waarden die gepubliceerd werden in het jaarlijks financieel verslag 2016/2017, om vergeleken te kunnen worden met hun waarde op 31 december 2017 (zie voetnoot 9 in sectie I.6.3 hierboven).
De EPRA Cost Ratio (including direct vacancy costs)* en de EPRA Cost Ratio (excluding direct vacancy costs)* zijn twee prestatiemaatstaven die niet gedefinieerd zijn door de IFRS-normen. Aedifica maakt gebruik van deze begrippen om aan de EPRA-aanbevelingen te voldoen. Het zijn globalisaties van de operationele kosten zoals door de EPRA wordt aanbevolen. Ze worden als volgt berekend:
| EPRA Cost ratios* | 31 december 2017 | 31 december 2016 |
|---|---|---|
| x 1.000 € | ||
| Administratieve/operationele uitgaven volgens de financiële IFRS-resultaten | -7.294 | -5.365 |
| Met verhuur verbonden kosten | -27 | -27 |
| Recuperatie van vastgoedkosten | 41 | 21 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
-486 | -457 |
| Technische kosten | -709 | -594 |
| Commerciële kosten | -289 | -224 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen | -91 | -97 |
| Beheerkosten vastgoed | -557 | -542 |
| Andere vastgoedkosten | -202 | 91 |
| Algemene kosten van de vennootschap | -5.023 | -3.818 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | -39 | 282 |
| EPRA Costs (including direct vacancy costs)* (A) | -7.294 | -5.365 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen | 91 | 97 |
| EPRA Costs (excluding direct vacancy costs)* (B) | -7.203 | -5.268 |
| Brutohuurinkomsten (C) | 44.478 | 37.253 |
| EPRA Cost Ratio (inclusief rechtstreekse leegstandskosten)* (A/C) | 16% | 14% |
| EPRA Cost Ratio (exclusief rechtstreekse leegstandskosten)* (B/C) | 16% | 14% |
| Algemene en gekapitaliseerde exploitatiekosten (inclusief aandeel van de joint ventures) |
0 | 43 |
Aedifica activeert bepaalde projectmanagementkosten.
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Verslag van de commissaris aan de aandeelhouders van Aedifica NV over de beoordeling van de tussentijdse verkorte geconsolideerde financiële staten voor de periode van 6 maanden afgesloten per 31 december 2017.
Wij hebben de beoordeling uitgevoerd van de bijhorende tussentijdse verkorte financiële positie van het geconsolideerd geheel ("de balans") van Aedifica NV (de "Vennootschap") en haar dochterondernemingen per 31 december 2017 nagekeken, alsmede van de bijhorende tussentijdse verkorte geconsolideerde resultatenrekening, het geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en nietgerealiseerde resultaten, het geconsolideerde mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht voor de periode van 6 maanden die op die datum is beëindigd, en de toelichtingen, gezamenlijk, de "Tussentijdse Verkorte Geconsolideerde Financiële Staten". Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de presentatie van deze Tussentijdse Verkorte Geconsolideerde Financiële Staten in overeenstemming met de International Financial Reporting Standard IAS 34 Tussentijdse Financiële Verslaggeving zoals goedgekeurd voor toepassing in de Europese Unie. Onze verantwoordelijkheid bestaat erin een conclusie te formuleren over deze Tussentijdse Verkorte Geconsolideerde Financiële Staten op basis van de door ons uitgevoerde beoordeling.
Wij hebben onze beoordeling uitgevoerd overeenkomstig ISRE 2410, "Beoordeling van tussentijdse financiële informatie, uitgevoerd door de onafhankelijke auditor van de entiteit." Een beoordeling van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het verzoeken om inlichtingen, in hoofdzaak van personen verantwoordelijk voor financiële en boekhoudkundige aangelegenheden, alsmede uit het uitvoeren van cijferanalyses en andere beoordelingswerkzaamheden. De reikwijdte van een beoordeling is aanzienlijk geringer dan die van een overeenkomstig de Internationale Controlestandaarden uitgevoerde controle. Om die reden stelt de beoordeling ons niet in staat om zekerheid te verkrijgen van alle aangelegenheden van materieel belang die naar aanleiding van een controle aan het licht zouden komen. Bijgevolg brengen wij geen controle-oordeel tot uitdrukking.
Op basis van onze beoordeling is niets onder onze aandacht gekomen dat ons er toe aanzet van mening te zijn dat de bijgevoegde Tussentijdse Verkorte Geconsolideerde Financiële Staten niet in alle van materieel zijnde opzichten zijn opgesteld in overeenstemming met IAS 34 Tussentijdse Financiële Verslaggeving zoals goedgekeurd voor toepassing in de Europese Unie.
Brussel, 20 februari 2018
Ernst & Young Bedrijfsrevisoren BCVBA Commissaris Vertegenwoordigd door
Joeri Klaykens Vennoot° ° Handelend in naam van een BVBA
21 februari 2018 – na sluiting van de markten Onder embargo tot 17u40
Dit halfjaarlijks financieel verslag bevat vooruitzichten die risico's en onzekerheden inhouden, onder meer verklaringen over plannen, doelstellingen, verwachtingen en voornemens van Aedifica. Lezers worden erop gewezen dat dergelijke vooruitzichten gekende en ongekende risico's inhouden en onderworpen zijn aan belangrijke bedrijfs-, economische en concurrentiële onzekerheden, die Aedifica grotendeels niet onder controle heeft. Indien één of meer van deze risico's of onzekerheden zich zouden voordoen of indien gehanteerde basishypothesen onjuist blijken, kunnen de uiteindelijke resultaten ernstig afwijken van de vooropgestelde, verwachte, geraamde of geëxtrapoleerde resultaten. Dientengevolge neemt Aedifica geen enkele verantwoordelijkheid op zich voor de exactheid van deze vooruitzichten.
De heer Serge Wibaut, voorzitter van de raad van bestuur van Aedifica en de heer Stefaan Gielens, CEO van Aedifica, verklaren, voor zover hen bekend, dat:
| I. | Tussentijds beheersverslag 2 | |
|---|---|---|
| 1. | Samenvatting van de activiteit van het 1ste semester 2017/20182 | |
| 2. | Inleiding 3 | |
| 3. | Belangrijke gebeurtenissen 3 | |
| 4. | Geconsolideerd patrimonium op 31 december 2017 14 | |
| 5. | Brutorendement per activiteitensector 16 | |
| 6. | Analyse van de geconsolideerde semestriële rekeningen 17 | |
| 7. | Vooruitzichten 23 | |
| 8. | Ranking Aedifica 23 | |
| 9. | Voornaamste risico's en onzekerheden 24 | |
| 10. | Transacties met verbonden partijen 24 | |
| 11. | Corporate governance 24 | |
| 12. | Waarderingsdeskundigen 26 | |
| II. | EPRA 27 | |
| III. | Aedifica op de beurs 28 | |
| 1. | Beurskoers en volume 28 | |
| 2. | Grafische illustraties van de beurskoers van Aedifica 30 | |
| 3. | Aandeelhouderschap 31 | |
| 4. | Financiële kalender 31 | |
| IV. | Vastgoedverslag 32 | |
| 1. | Geconsolideerde vastgoedportefeuille 32 | |
| 2. | Analyse van de portefeuille vastgoedbeleggingen in exploitatie 38 | |
| 3. | De vastgoedmarkt 43 | |
| 4. | Verslag van de waarderingsdeskundigen 50 | |
| V. | Geconsolideerde verkorte financiële staten 52 | |
| 1. | Geconsolideerde resultatenrekening 52 | |
| 2. | Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten 53 | |
| 3. | Geconsolideerde balans 53 | |
| 4. | Geconsolideerd kasstroomoverzicht 55 | |
| 5. | Geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen 56 | |
| 6. | Toelichtingen 58 | |
| 7. | Verslag van de commissaris (beperkt nazicht) 81 | |
| VI. | Voorzichtigheid inzake vooruitzichten 82 | |
| VII. | Verklaring van de verantwoordelijke personen 82 |
Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht Louizalaan 331 bus 8 - 1050 Brussel Tel: +32.2.626.07.70 Fax: +32.2.626.07.71 BTW - BE 0877 248 501 - R.P.M Brussel www.aedifica.be
| Commissaris | Ernst & Young Bedrijfsrevisoren bcvba, vertegenwoordigd door Joeri Klaykens, Vennoot |
|---|---|
| Waarderingsdeskundigen | Stadim CVBA, de Crombrugghe & Partners NV, CBRE GmbH en DTZ Zadelhoff VOF |
| Maatschappelijk boekjaar | 1 juli - 30 juni |
Stefaan Gielens, CEO – [email protected] Jean Kotarakos, CFO – [email protected] Martina Carlsson, Control & Communication Manager – [email protected]
Dit halfjaarlijks financieel verslag is eveneens beschikbaar in het Frans en in het Engels37 .
37 De Franse versie van het document heeft bewijskracht. De andere versies zijn vertalingen en werden opgesteld onder de verantwoordelijkheid van Aedifica.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.