Earnings Release • May 16, 2018
Earnings Release
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Le 16 mai 2018 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Société anonyme Société immobilière réglementée publique de droit belge Siège social : Avenue Louise 331-333, 1050 Bruxelles Numéro d'entreprise : 0877.248.501 (RPM Bruxelles) (la « Société »)
* Indicateur alternatif de performance (Alternative Performance Measure – APM) au sens des orientations ESMA (European Securities and Market Authority) du 5 octobre 2015. Aedifica utilise depuis de nombreuses années dans sa communication financière des APM au sens des orientations édictées par l'ESMA. Certains de ces APM sont recommandés par l'Association Européenne des Sociétés Immobilières Cotées (European Public Real Estate Association – EPRA), d'autres ont été définis par le secteur ou par Aedifica dans le but d'offrir au lecteur une meilleure compréhension de ses résultats et de ses performances. Les APM repris dans cette déclaration intermédiaire sont identifiés par un astérisque (*). Les indicateurs de performance qui sont définis par les règles IFRS ou par la loi ne sont pas considérés comme des APM. Ne le sont pas non plus les indicateurs qui ne sont pas basés sur des rubriques du compte de résultats ou du bilan. Les APM sont définis, commentés et rapprochés avec le poste, le total ou le sous-total des états financiers le plus pertinent à cet effet dans l'annexe 3 ci-après.
Le 16 mai 2018 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le trimestre sous revue a été marqué par une série d'annonces de nouveaux investissements, exclusivement dans le secteur de l'immobilier de santé, tant en Allemagne (acquisition d'un site dans le Land de Saxe), qu'aux Pays-Bas (accords pour la construction de cinq résidences de soins dans les Provinces du Brabant-Septentrional, d'Overijssel et d'Utrecht). Le trimestre sous revue a également vu l'achèvement de l'extension de deux maisons de repos en Belgique (dans la Province de Liège).
Depuis le début de l'exercice 2017/2018, la juste valeur des immeubles de placement en exploitation y compris les actifs détenus en vue de la vente* a crû de 132 millions € (soit +9 %) pour s'établir à 1.660 millions € (contre 1.528 millions € au début de la période), tandis que les acquisitions réalisées ou annoncées par le Groupe depuis l'augmentation de capital de 219 millions € du 28 mars 2017 ont dépassé le cap de 500 millions € (elles sont présentées sous forme de tableau à l'annexe 1).
Après le 31 mars 2018, Aedifica a encore annoncé l'achèvement de deux résidences de soins aux Pays-Bas (dans les Provinces de Hollande-Septentrionale et d'Utrecht) et a signé deux accords pour l'acquisition de deux sites d'immobilier de santé en Allemagne (dans le Land de Hesse et de Schleswig-Holstein ; soumis à des conditions suspensives).
Mais Aedifica ne se contente pas d'investir. Elle continue à gérer au mieux son patrimoine, ce qui se traduit par l'excellent niveau des revenus locatifs, en hausse de 17 % (soutenus par un taux d'occupation de 98,8 %, à l'exception des immeubles à appartements meublés qui présentent un taux d'occupation de 81,3 %), et qui atteignent 67,7 millions au terme du 3ème trimestre (57,8 millions € un an plus tôt).
Au terme du troisième trimestre, la société est légèrement en avance sur les prévisions trimestrielles (tant en termes de revenus locatifs que d'EPRA Earnings*) dérivées des prévisions annuelles pour l'exercice 2017/2018 présentées dans le rapport financier annuel 2016/2017 (section 11.2 du rapport de gestion consolidé).
Le taux d'endettement consolidé s'inscrit en hausse et s'élève désormais à 44,6 % au 31 mars 2018 (contre 44,7 % au 31 décembre 2017 et 40,8 % au 30 juin 2017), sous le niveau escompté dans les prévisions trimestrielles susmentionnées.
Sans même tenir compte de nouvelles opportunités en Belgique, en Allemagne et aux Pays-Bas, la croissance future de la Société est aussi assurée par les engagements d'acquisition, de rénovation, d'extension et de redéveloppement relatifs à de nombreux sites. Ces projets s'inscrivent parfaitement dans la stratégie de la Société qui porte, dans le segment du logement des seniors, tant sur le renforcement et l'amélioration des sites existants que sur le développement de nouveaux projets en partenariat avec des locataires/exploitants. Le pipeline de projets de ce type arrêté au 31 mars 2018 représente un budget cumulé de l'ordre de 375 millions € d'engagements, à investir sur un horizon de trois ans (voir annexe 2). Cette stratégie permet à Aedifica de disposer d'un portefeuille d'immeubles de qualité générant des rendements nets attractifs.
Enfin, en guise de conclusion, il est intéressant de noter que de nouvelles opportunités d'investissement, s'inscrivant pleinement dans la stratégie d'Aedifica plébiscitée par le marché, sont actuellement à l'étude.
Le 16 mai 2018 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le 15 février 2018, Aedifica a annoncé la conclusion d'un accord pour l'acquisition d'un site de logement des seniors en Allemagne. Cet accord était soumis à des conditions suspensives qui ont été levées le 17 avril 2018. Le prix d'acquisition a été payé et Aedifica SA a acquis la propriété du site. Le site advita Haus Zur Alten Berufsschule bénéficie d'une excellente localisation dans un quartier résidentiel de Zschopau (10.000 habitants, Land de Saxe), situé à environ 15 km de Chemnitz. Il s'agit d'une ancienne école (un monument protégé) qui a été complètement rénovée et transformée en un établissement moderne d'habitation et de soins en 2016. Le site comprend 67 unités de logement destinées à des seniors autonomes souhaitant des services de soins sur demande (des appartements pour seniors), 24 unités de logement destinées aux seniors nécessitant une assistance permanente (« Pflege-Wohngemeinschaften »), 36 unités centre de jour et une agence de soins à domicile. La valeur conventionnelle s'élève à environ 9 millions €. L'opération a été financée par les lignes de crédit d'Aedifica. Le site est loué par Zusammen Zuhause GmbH, et est exploité en collaboration avec advita Pflegedienst GmbH, un acteur privé allemand dans le monde des soins aux seniors. advita est avant tout une organisation de soins à domicile, qui propose également un logement aux seniors nécessitant des services de soins. Les sites appartenant à advita se composent principalement de logements pour seniors autonomes en combinaison avec d'autres services et types de logements (des unités de logement destinés aux seniors nécessitant une assistance permanente, des centres de jour et des agences de soins à domicile). Le site est donné en location sur base d'un contrat à long terme non résiliable de 30 ans et bénéficie d'une garantie triple net à durée limitée. Le rendement locatif brut initial s'élève à environ 5 %.
Le 3 mai 2018, Aedifica a annoncé la conclusion d'un accord pour l'acquisition d'un établissement d'habitation et de soins destinés aux personnes atteintes de maladies neurologiques graves en Allemagne. Pflegeteam Odenwald est situé dans un cadre verdoyant à proximité du centre de Wald-Michelbach (11.000 habitants, Land de Hesse), à environ 70 km de Frankfurt am Main. Il s'agit d'un ancien hôtel qui a été transformé en un établissement d'habitation et de soins en 1995, et qui a fait l'objet d'une rénovation complète en 2012. L'immeuble a une capacité de 32 unités destinées aux personnes atteintes de maladies neurologiques graves. L'acquisition de ce site par Aedifica SA est soumise à des conditions suspensives (principalement de nature administrative) qui devraient en principe être levées au cours des prochaines semaines. Le prix d'acquisition sera payé à ce moment-là, et la propriété et la jouissance de l'immeuble seront automatiquement acquises. La valeur conventionnelle s'élève à environ 3 millions €. L'opération sera financée par les lignes de crédit d'Aedifica. Le site est exploité par Cosiq GmbH, un acteur privé allemand dans le monde des soins. Le contrat de location conclu pour ce site prend la forme d'un contrat à long terme double net non résiliable de 25 ans. Le rendement locatif brut initial s'élève à environ 7 %.
Le 16 mai 2018 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le 3 mai 2018, Aedifica a annoncé la conclusion d'un accord pour l'acquisition d'un complexe d'appartements pour seniors en Allemagne. Entouré d'un parc privé, le complexe d'appartements pour seniors Park Residenz bénéficie d'une excellente localisation dans un quartier résidentiel du centre de Neumünster (78.000 habitants, Land de Schleswig-Holstein). Il s'agit d'une ancienne caserne (un monument protégé) complètement rénovée et transformée en un établissement moderne d'habitation et de soins en 2001. Le site, constitué de quatre immeubles, comprend 79 unités de logement (appartements) destinées à des seniors autonomes souhaitant des services de soins sur demande, un centre de jour et une agence de soins à domicile. L'acquisition de ce site par Aedifica SA est soumise à des conditions suspensives (principalement de nature administrative) qui devraient en principe être levées au cours des prochaines semaines. Le prix d'acquisition sera payé à ce moment-là, et la propriété et la jouissance de l'immeuble seront automatiquement acquises. La valeur conventionnelle s'élève à environ 11 millions €. L'opération sera financée par les lignes de crédit d'Aedifica. Le site est exploité par une entité du groupe Convivo, un acteur privé allemand qui dispose de plus de 20 ans d'expérience dans le monde des soins aux seniors. Le site sera donné en location sur base d'un contrat à long terme double net non résiliable de 25 ans. Le rendement locatif brut initial s'élève à environ 5,5 %.
Le 9 janvier 2018, Aedifica a annoncé la conclusion d'un accord pour la construction d'une résidence de soins aux Pays-Bas. La résidence de soins à construire Huize Roosdael est située au centre de Roosendaal (77.000 habitants, Province du Brabant-Septentrional) sur le site d'une ancienne école qui fera l'objet d'une réaffectation et d'une transformation complète. Une partie du site sera transformée en un établissement moderne d'habitation et de soins destiné aux seniors nécessitant une assistance permanente. La résidence de soins sera en principe achevée au cours du premier trimestre 2019 et aura une capacité de 26 unités. Aedifica Nederland BV, une filiale à 100 % de droit néerlandais d'Aedifica SA, a acquis la pleine propriété du terrain (et des bâtiments qui y sont érigés). La valeur conventionnelle s'élève à environ 1 million €. Le site génère déjà des revenus locatifs limités. La construction sera réalisée et livrée clé en main par IDBB Vastgoed BV. Un budget d'environ 5 millions € est prévu par Aedifica pour les travaux. L'investissement total d'Aedifica, y compris les travaux, s'élèvera à terme à environ 6 millions €. L'opération sera financée par les lignes de crédit d'Aedifica. Le site sera exploité par une entité du groupe Compartijn. Le contrat de location conclu pour ce site prend la forme d'un contrat à long terme triple net non résiliable de 20 ans. Après l'achèvement des travaux, le rendement locatif brut s'élèvera à environ 6,5 %.
Le 24 janvier 2018, Aedifica a annoncé la conclusion d'un accord pour la construction d'une résidence de soins aux Pays-Bas. La résidence de soins à construire est située dans un quartier résidentiel du centre de Leusden (30.000 habitants, Province d'Utrecht), à environ 25 km de la ville d'Utrecht. Il s'agira d'un
établissement moderne d'habitation et de soins destiné aux seniors nécessitant une assistance permanente. La résidence de soins sera en principe achevée au cours du troisième trimestre 2019 et aura une capacité de 21 unités. L'immeuble fait partie d'un projet résidentiel plus large. Outre la résidence de soins, le développeur réalisera également des appartements et des maisons sur le site, qui ne seront pas acquis par Aedifica. La pleine propriété du terrain a été acquise par Aedifica Nederland BV, une filiale à 100 % de droit néerlandais d'Aedifica SA. La valeur conventionnelle s'élève à environ 1 million €. Le site génère déjà des revenus locatifs limités. La construction sera réalisée et livrée clé en main par Heilijgers Projectontwikkeling BV. Aedifica prévoit un budget d'environ 3 millions € pour les travaux de construction. L'investissement total d'Aedifica (y compris les travaux) s'élèvera à terme à environ 4 millions €. L'opération sera financée par les lignes de crédit d'Aedifica. Le site sera exploité par une entité du groupe Stepping Stones Home & Care. Le contrat de location conclu pour ce site prend la forme d'un contrat à long terme triple net non résiliable de 25 ans. Après l'achèvement des travaux, le rendement locatif brut s'élèvera à environ 6,5 %.
Le 1 er février 2018, Aedifica a réalisé l'acquisition d'une résidence de soins aux Pays-Bas. La résidence de soins Martha Flora Hoorn (communément surnommée « Villa Wilgaerden ») est située dans un quartier résidentiel de Hoorn (73.000 habitants, Province de Hollande-Septentrionale), à environ 35 km d'Amsterdam. Le site comprend une villa chargée d'histoire (datant de la première moitié du XVIIème siècle), qui a été transformée en un établissement moderne d'habitation et de soins en 2012, et une toute nouvelle construction achevée la même année. La résidence de soins a une capacité de 12 unités destinées aux seniors nécessitant une assistance permanente. Aedifica Nederland BV, une filiale à 100 % de droit néerlandais d'Aedifica SA, a acquis la pleine propriété du site. La valeur conventionnelle s'élève à environ 1 million €. L'opération a été financée par les lignes de crédit d'Aedifica. Le site est exploité par le groupe Martha Flora. Le contrat de location conclu pour ce site prend la forme d'un contrat à long terme triple net non résiliable de 25 ans. Le rendement locatif brut initial s'élève à environ 7 %.
Le 16 février 2018, Aedifica a annoncé la conclusion d'un accord pour la construction d'une résidence de soins aux Pays-Bas. La résidence de soins à construire September Nijverdal est située dans un quartier résidentiel verdoyant à proximité du centre de Nijverdal (28.500 habitants, Province d'Overijssel). Il s'agira d'un établissement moderne destiné aux seniors nécessitant une assistance permanente. L'immeuble sera en principe achevé fin 2018/début 2019 et aura une capacité de 20 unités. Aedifica Nederland BV, une filiale à 100 % de droit néerlandais d'Aedifica SA, a acquis la pleine propriété du terrain. La valeur conventionnelle s'élève à environ 1 million €. La construction sera réalisée et livrée clé en main par Thuismakers Nijverdal BV pour le compte d'Aedifica, qui prévoit un budget d'environ 3 millions € pour les travaux. L'investissement total d'Aedifica (y compris les travaux) s'élèvera à terme à environ 4 millions €. L'opération sera financée par les lignes de crédit d'Aedifica. Le site sera exploité par une entité du groupe Wonen bij September, un acteur privé néerlandais présent dans le monde des soins aux seniors. Orientés vers le segment moyen de gamme, les établissements de Wonen bij September offrent des services de soins privés dans des logements à échelle humaine. Le contrat de location conclu pour ce site prend la forme d'un contrat à long terme triple net non résiliable de 20 ans. Après l'achèvement des travaux, le rendement locatif brut s'élèvera à environ 6,5 %.
Le 16 mai 2018 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le 27 février 2018, Aedifica a annoncé la conclusion d'un accord pour la construction d'une résidence de soins aux Pays-Bas. La résidence de soins à construire Huize Groot Waardijn est située dans un quartier résidentiel à proximité du centre de Tilburg (214.000 habitants, Province du Brabant-Septentrional). Il s'agira d'un établissement moderne destiné aux seniors nécessitant une assistance permanente. L'immeuble sera en principe achevé au cours du premier trimestre 2019 et aura une capacité de 26 unités. Aedifica Nederland BV, une filiale à 100 % de droit néerlandais d'Aedifica SA, a acquis la pleine propriété du terrain. La valeur conventionnelle s'élève à environ 1 million €. La construction sera réalisée et livrée clé en main par IDBB Vastgoed BV pour le compte d'Aedifica, qui prévoit un budget d'environ 5 millions € pour les travaux. L'investissement total d'Aedifica (y compris les travaux) s'élèvera à terme à environ 6 millions €. L'opération sera financée par les lignes de crédit d'Aedifica. Le site sera exploité par une entité du groupe Compartijn. Le contrat de location conclu pour ce site prend la forme d'un contrat à long terme triple net non résiliable de 20 ans. Après l'achèvement des travaux, le rendement locatif brut s'élèvera à environ 6,5 %.
Le 16 mars 2018, Aedifica a annoncé la conclusion d'un accord pour la construction d'une résidence de soins aux Pays-Bas. Entourée d'un parc privé, la résidence de soins à construire Huize Eresloo sera située à proximité du centre d'Eersel (19.000 habitants, Province du Brabant-Septentrional), à environ 20 km de la ville d'Eindhoven. Il s'agira d'un établissement moderne destiné aux seniors nécessitant une assistance permanente. L'immeuble sera en principe achevé au cours du deuxième trimestre 2019 et aura une capacité de 26 unités. Aedifica Nederland BV, une filiale à 100 % de droit néerlandais d'Aedifica SA, a acquis la pleine propriété du terrain. La valeur conventionnelle s'élève à environ 1 million €. La construction sera réalisée et livrée clé en main par IDBB Vastgoed BV pour le compte d'Aedifica, qui prévoit un budget d'environ 5 millions € pour les travaux. L'investissement total d'Aedifica (y compris les travaux) s'élèvera à terme à environ 6 millions €. L'opération sera financée par les lignes de crédit d'Aedifica. Le site sera exploité par une entité du groupe Compartijn. Le contrat de location conclu pour ce site prend la forme d'un contrat à long terme triple net non résiliable de 20 ans. Après l'achèvement des travaux, le rendement locatif brut s'élèvera à environ 6,5 %.
Les travaux de rénovation des sites de logement des seniors Genderstate et Petruspark à Eindhoven et Parc Imstenrade à Heerlen ont été achevés au cours du troisième trimestre 2017/2018. Les sites sont exploités par une entité du groupe Vitalis.
Le 30 mars 2018, Aedifica a annoncé l'achèvement des travaux d'extension de la maison de repos Résidence l'Air du Temps à Chênée, une entité de Liège (198.000 habitants, Province de Liège,
Belgique). Les travaux d'extension ont consisté en la construction d'une nouvelle aile qui a porté la capacité totale du site à 137 unités (88 unités avant les travaux). Résidence l'Air du Temps, acquise en 2008, est située dans un cadre verdoyant à Chênée. Le site est donné en location à une entité de Senior Living Group sur base d'un contrat à long terme qui a été renouvelé pour une période de 27 ans, générant un rendement locatif triple net d'environ 6 %. La valeur conventionnelle du site après les travaux d'extension s'élève à environ 14 millions € (soit une valeur conventionnelle d'environ 7 millions € pour l'immeuble initial et le terrain, et d'environ 7 millions € pour les travaux).
Le 30 mars 2018, Aedifica a annoncé l'achèvement des travaux d'extension de la maison de repos Résidence Les Cheveux d'Argent à Sart-lez-Spa (9.000 habitants, Province de Liège, Belgique). Les travaux d'extension ont consisté en la construction d'une nouvelle aile qui a porté la capacité totale du site à 99 unités (80 unités avant les travaux). Résidence Les Cheveux d'Argent, acquise en 2012, est située dans un cadre verdoyant sur les hauteurs de Spa. Le site est donné en location à une entité de Senior Living Group sur base d'un contrat à long terme qui a été renouvelé pour une période de 27 ans, générant un rendement locatif triple net d'environ 5,5 %. La valeur conventionnelle du site après les travaux d'extension s'élève à environ 7 millions € (soit une valeur conventionnelle d'environ 4 millions € pour l'immeuble initial et le terrain, et d'environ 3 millions € pour les travaux).
Le 16 avril 2018, la résidence de soins Het Gouden Hart van Leersum à Leersum (8.000 habitants, Province d'Utrecht) a été réceptionnée. La résidence de soins est une ancienne mairie qui a fait l'objet d'une transformation complète en un établissement moderne d'habitation et de soins d'une capacité de 26 unités destinées aux seniors nécessitant une assistance permanente. La construction (annoncée en mai 2017) a été réalisée par Legemaat van Elst BV, d'après un projet d'Arcom Partners. Le site est exploité par une entité du groupe Het Gouden Hart. Financé par les lignes de crédit d'Aedifica, l'investissement total d'Aedifica s'est élevé à environ 6 millions € (soit environ 2 millions € pour l'ancien immeuble et le terrain et environ 4 millions € pour les travaux). Le contrat de location conclu pour ce site prend la forme d'un contrat à long terme triple net non résiliable de 20 ans.
Le 23 avril 2018, la résidence de soins Martha Flora Hilversum à Hilversum (88.000 habitants, Province de Hollande-Septentrionale) a été réceptionnée. La résidence de soins est un ancien immeuble de bureaux qui a fait l'objet d'une transformation complète en un établissement moderne d'habitation et de soins d'une capacité de 31 résidents nécessitant une assistance permanente. La construction (annoncée en mars 2017) a été réalisée par Aalberts Bouw BV. Le site est exploité par le groupe Martha Flora. Financé par les lignes de crédit d'Aedifica, l'investissement total d'Aedifica s'est élevé à environ 8 millions € (soit environ 2 millions € pour l'ancien immeuble et le terrain et environ 6 millions € pour les travaux). Le contrat de location conclu pour ce site prend la forme d'un contrat à long terme triple net non résiliable de 25 ans.
Le 16 mai 2018 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le solde des appartements de résidence-services à céder sur le site Residentie Poortvelden (situé à Aarschot) s'élève à environ 4 millions €. A ceci s'ajoute l'immeuble Ring (situé à Anvers) du secteur « hôtels et autres » (pour 12 millions €), pour lequel un processus de vente a été récemment initié. Dès lors, les actifs détenus en vue de la vente s'élèvent à environ 16 millions € au 31 mars 2018.
Au 31 mars 2018, les chantiers progressent pour les projets suivants :
Les projets suivants ont entretemps été achevés :
En matière de financement, les événements suivants ont eu lieu depuis le début du trimestre sous revue :
Compte tenu de ces éléments, l'échéancier des lignes de crédit d'Aedifica se présente comme suit (en millions €) :
| Lignes | Utilisation | |
|---|---|---|
| - 2017/2018 : |
5 | 5 |
| - 2018/2019 : |
38 | 18 |
| - 2019/2020 : |
80 | 80 |
| 2020/2021 : - |
90 | 90 |
| - 2021/2022 : |
166 | 117 |
| - 2022/2023 : |
190 | 102 |
| - 2023/2024 : |
155 | 105 |
| - > 2024/2025 : |
337 | 230 |
| Total au 15 mai 2018 | 1.062 | 747 |
| Durée résiduelle moyenne (années) | 4,9 | 4,6 |
La conclusion de ces lignes de crédit illustre une fois de plus la relation forte et durable qu'Aedifica entretient avec ses fournisseurs de crédit.
Le 2 mars 2018, le Groupe a annoncé l'acquisition par Aedifica SA de 100 % des parts de Schloss Bensberg Management GmbH (« SBM »). Pour rappel, Aedifica SA a acquis en 2015 le complexe d'appartements « Service-Residenz Schloss Bensberg » situé en Rhénanie-du-Nord-Westphalie (Allemagne). La plupart des appartements de ce complexe font depuis lors l'objet d'un bail entre Aedifica SA et SBM, qui les exploite en tant que résidences-services destinées aux personnes âgées (« independent living »). Aedifica a fait l'acquisition de la totalité des parts représentant le capital de SBM, pour un montant de l'ordre de 0,2 million €. Cette reprise n'aura pas d'impact net récurrent important sur les comptes consolidés d'Aedifica, étant donné que les frais opérationnels de SBM (notamment les frais de personnel) sont couverts par les revenus locatifs perçus des résidents.
Aedifica dispose depuis le 2 mars 2018 d'une nouvelle filiale allemande : Aedifica Project Management GmbH1 . Elle conseillera et soutiendra Aedifica dans la croissance et la gestion de son portefeuille immobilier en Allemagne, notamment en assurant le project management des chantiers allemands, comme la construction des 17 sites ayant fait l'objet de l'accord de coopération avec Specht Gruppe2 .
Pour rappel3 , Aedifica prépare la création d'une filiale dans laquelle le secteur d'activité « immeubles à appartements » pourra être transféré. Cette filiale adoptera en principe le statut de société immobilière réglementée institutionnelle (« SIRI »), après approbation par l'autorité de contrôle compétente. La création de cette filiale ainsi que le transfert prendront plusieurs mois. Aedifica étudie la faisabilité d'ouvrir le capital de cette nouvelle filiale à un partenaire stratégique.
Tant la création de la filiale que la sélection du partenaire stratégique vont bon train, conformément au planning initial d'Aedifica.
1 Etablie Mainzer Landstrasse 46 à D-60325 Frankfurt am Main, Allemagne.
2 Voir communiqué de presse du 17 août 2017.
3 Voir rapport financier semestriel 2017/2018, publié le 21 février 2018.
Le 16 mai 2018 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Pour le troisième trimestre de l'exercice en cours (1er janvier 2018 – 31 mars 2018), le chiffre d'affaires consolidé (revenus locatifs consolidés) du Groupe s'élève à 23,2 millions €, en hausse de 13 % par rapport aux 20,5 millions € enregistrés au 31 mars 2017.
Pour les trois premiers trimestres de l'exercice en cours (1er juillet 2017 – 31 mars 2018), le chiffre d'affaires consolidé s'inscrit en hausse de 17 % par rapport à la même période de l'exercice précédent ; il s'élève à 67,7 millions € et est supérieur au budget (c.-à-d. aux prévisions trimestrielles dérivées des prévisions annuelles pour l'exercice 2017/2018 présentées dans le rapport financier annuel 2016/2017), grâce au timing des acquisitions de logements des seniors par rapport à ce qui avait été budgété, et à la bonne performance des immeubles à appartements à périmètre constant*.
| Revenus locatifs consolidés (x1.000€) |
T1 | T2 | T3 | 31 mars 2018 |
T1 | T2 | T3 | 31 mars 2017 |
Var. (%) à périmètre constant* |
Var. (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logement des seniors | 18.177 | 18.845 | 19.370 | 56.392 | 13.579 | 16.147 | 16.769 | 46.495 | +1,6% | +21,3% |
| Immeubles à appartements | 2.485 | 2.600 | 2.687 | 7.772 | 2.746 | 2.729 | 2.740 | 8.215 | +6,1% | -5,4% |
| Hôtels et autres | 1.235 | 1.235 | 1.231 | 3.701 | 1.075 | 1.076 | 1.049 | 3.200 | -0,1% | +15,7% |
| Intersectoriel | -49 | -50 | -49 | -148 | -49 | -50 | -49 | -148 | ||
| Total | 21.848 | 22.630 | 23.239 | 67.717 | 17.351 | 19.902 | 20.509 | 57.762 | +2,1% | +17,2% |
Le tableau ci-dessous reprend les revenus locatifs consolidés par secteur d'activité :
L'évolution des revenus locatifs du secteur du logement des seniors (+9,9 millions € ; +21,3 % à périmètre variable et +1,6 % à périmètre constant*) démontre la pertinence de la stratégie d'investissement d'Aedifica dans ce secteur, qui génère plus de 83 % du chiffre d'affaires.
L'évolution des revenus locatifs des immeubles à appartements est négative, à la suite de la cession d'un immeuble (Tervueren 13 en juin 2017, ayant un effet de -0,3 million €) et du transfert (au 1er juillet 2017) de l'immeuble Ring vers le secteur « hôtels et autres » (ayant un effet de -0,6 million €). A périmètre constant*, les revenus locatifs des immeubles à appartements sont en croissance et supérieurs au budget.
Les revenus locatifs des hôtels et autres types d'immeubles s'analysent comme suit :
Le 16 mai 2018 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Au terme des trois premiers trimestres de l'exercice en cours, la juste valeur des immeubles de placement en exploitation y compris les actifs détenus en vue de la vente* a augmenté de 132 millions €, passant d'une juste valeur de 1.528 millions € à 1.660 millions € (soit 1.693 millions € pour les immeubles de placement y compris les actifs détenus en vue de la vente*). Cette croissance (de 9 %) provient principalement des acquisitions nettes réalisées au cours des trois premiers trimestres (voir sections 2.1 et 2.2 ci-dessus), de la mise en exploitation de projets de développement achevés (voir section 2.3) et de la variation de juste valeur des immeubles de placement en exploitation prise en résultat (+18,3 millions € ou +1,1 % sur les trois premiers trimestres). Cette appréciation, estimée par les experts évaluateurs indépendants, se ventile de la manière suivante :
Au 31 mars 2018, les immeubles de placement en exploitation y compris les actifs détenus en vue de la vente* sont composés de 210 biens, d'une surface bâtie totale d'environ 860.000 m², constitués principalement de :
Leur répartition par secteur d'activité est la suivante (sur base de la juste valeur) :
Leur répartition géographique se présente comme suit (sur base de la juste valeur) :
Le taux d'occupation4 pour la partie non meublée du portefeuille (représentant 96 % de la juste valeur des immeubles de placement en exploitation y compris actifs détenus en vue de la vente*) atteint 98,8 % au 31 mars 2018, un niveau encore supérieur au record atteint au 30 juin 2017 (98,7 %).
4 Le taux d'occupation se calcule comme suit :
- Pour le portefeuille total (sauf les appartements meublés): (Loyers contractuels + garanties de revenus locatifs) / (Loyers contractuels + valeur locative estimée (VLE) sur les surfaces non occupées du patrimoine immobilier). Il est donc à noter que ce taux d'occupation inclut les unités en rénovation et temporairement non louables.
- Pour les appartements meublés : % des jours loués depuis le début de l'exercice comptable. Ce taux d'occupation ne peut donc pas être comparé au taux d'occupation calculé sur le reste du portefeuille, vu que la méthodologie est spécifique à ce secteur.
Le taux d'occupation pour la partie meublée du portefeuille (ne représentant plus que 4 % de la juste valeur des immeubles de placement en exploitation) a quant à lui atteint 81,3 % sur les trois premiers trimestres de l'exercice, en hausse par rapport au taux d'occupation réalisé sur les trois premiers trimestres de l'exercice précédent (72,0 %) et par rapport au taux d'occupation réalisé sur la totalité de l'exercice 2016/2017 (73,5 %). Remarquons que le taux d'occupation des trois derniers mois a atteint 90 %, un niveau qui n'avait plus été constaté depuis 2011.
Le taux d'occupation global5 du portefeuille a atteint 99 % au 31 mars 2018.
La durée résiduelle moyenne des baux pour l'ensemble du portefeuille est de 20 ans, identique à celle du 30 juin 2017. Cette performance s'explique par la grande proportion de contrats de location de longue durée (comme les emphytéoses) du portefeuille d'Aedifica.
5 Taux calculé selon la méthodologie EPRA.
Le 16 mai 2018 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le tableau ci-dessous présente le rendement brut du portefeuille par secteur d'activité, par rapport à la juste valeur des immeubles de placement en exploitation (augmentée, en ce qui concerne les appartements meublés, du goodwill et de la valeur comptable des meubles).
De manière générale, le rendement brut s'élève à 5,6 %, identique au niveau du 31 décembre 2017.
| 31 mars 2018 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (x1.000€) | Logement des seniors |
Immeubles à appartements |
Hôtels et autres |
Immeubles de placement en exploitation y compris les actifs détenus en vue de la vente* |
Projets de développement |
Immeubles de placement y compris les actifs détenus en vue de la vente* |
|
| Juste valeur | 1.374.270 | 206.258 | 79.434 | 1.659.962 | 32.823 | 1.692.785 | |
| Loyers contractuels annuels |
78.190 | 10.452 | ° | 4.908 | 93.550 | - | - |
| Rendement brut (%) °° | 5,7% | 5,0% | 6,2% | 5,6% | - | - | |
| 31 décembre 2017 | |||||||
| (x1.000€) | Logement des seniors |
Immeubles à appartements |
Hôtels et autres |
Immeubles de placement en exploitation y compris les actifs détenus en vue de la vente* |
Projets de développement |
Immeubles de placement y compris les actifs détenus en vue de la vente* |
|
| Juste valeur | 1.348.558 | 203.045 | 79.597 | 1.631.200 | 29.850 | 1.661.050 | |
| Loyers contractuels annuels |
76.802 | 10.325 | ° | 5.157 | 92.284 | - | - |
| Rendement brut (%) °° | 5,7% | 5,0% | 6,5% | 5,6% | - | - | |
| 30 juin 2017 | |||||||
| (x1.000€) | Logement des seniors |
Immeubles à appartements |
Hôtels et autres |
Immeubles de placement en exploitation y compris les actifs détenus en vue de la vente* |
Projets de développement |
Immeubles de placement y compris les actifs détenus en vue de la vente* |
|
| Juste valeur | 1.244.461 | 215.205 | 68.009 | 1.527.675 | 17.174 | 1.544.849 | |
| Loyers contractuels annuels |
71.372 | 10.702 | ° | 4.451 | 86.525 | - | - |
| Rendement brut (%) °° | 5,7% | 4,9% | 6,5% | 5,7% | - | - | |
| 31 mars 2017 | |||||||
| (x1.000€) | Logement des seniors |
Immeubles à appartements |
Hôtels et autres |
Immeubles de placement en exploitation y compris les actifs détenus en vue de la vente* |
Projets de développement |
Immeubles de placement y compris les actifs détenus en vue de la vente* |
|
| Juste valeur | 1.176.003 | 221.582 | 66.676 | 1.464.261 | 16.453 | 1.480.714 | |
| Loyers contractuels annuels |
67.674 | 10.973 | ° | 4.358 | 83.005 | - | - |
| Rendement brut (%) °° | 5,8% | 4,9% | 6,5% | 5,7% | - | - |
° Les montants relatifs aux appartements meublés correspondent aux revenus locatifs annualisés et HTVA.
°° Sur base de la juste valeur (valeur expertisée, réévaluée tous les 3 mois, augmentée du goodwill et du mobilier pour les appartements meublés). Dans le secteur du logement des seniors, le rendement brut est généralement identique au rendement net (contrats « triple net »), les charges d'exploitation, les frais d'entretien et de réparation, et le risque de chômage locatif étant, en Belgique et aux Pays-Bas, entièrement pris en charge par l'exploitant. Il en va de même pour les hôtels. En Allemagne, le rendement net est généralement inférieur au rendement brut, certains frais étant à charge du propriétaire, notamment l'entretien et la réparation de la structure et de l'enveloppe de l'immeuble (contrats « double net »).
Le 16 mai 2018 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le tableau suivant présente l'évolution de l'actif net par action.
Sans les effets (non monétaires, c'est-à-dire non cash) des variations de juste valeur des instruments de couverture6 et après prise en compte de la distribution du dividende 2016/2017 en novembre 2017 7 , l'actif net par action sur base de la juste valeur des immeubles de placement est de 50,59 € au 31 mars 2018 contre 47,78 € par action au 30 juin 2017.
| Actif net par action (en €) | 31 mars 2018 | 30 juin 2017 |
|---|---|---|
| Actif net hors variations de juste valeur des instruments de couverture* | 52,40 | 49,38 |
| Effet des variations de juste valeur des instruments de couverture | -1,81 | -1,89 |
| Actif net | 50,59 | 47,48 |
| Nombre d'actions en circulation (hors actions propres) | 17.975.820 | 17.975.820 |
|---|---|---|
| -------------------------------------------------------- | ------------ | ------------ |
| Nombre d'actions | 31 mars 2018 | 30 juin 2017 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions en circulation° | 17.975.820 | 17.975.820 |
| Nombre total d'actions | 17.975.820 | 17.975.820 |
| Nombre total d'actions cotées en bourse | 17.975.820 | 17.975.820 |
| Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation (dénominateur selon IAS 33) | 17.975.810 | 15.235.696 |
| Nombre de droits au dividende°° | 17.975.820 | 15.323.388 |
° Après déduction des actions propres.
°° Compte tenu du droit au dividende des actions émises au cours de l'exercice.
6 L'effet des variations de juste valeur des instruments de couverture de -1,81 € par action au 31 mars 2018 est la contrepartie dans les capitaux propres de la juste valeur des instruments de couverture, négative à hauteur de 32 millions €, principalement enregistrée au passif du bilan.
7 Pour rappel, les normes IFRS prévoient de présenter les comptes annuels avant affectation. L'actif net de 51,30 € par action du 30 juin 2017 comprenait donc toujours le dividende à distribuer en novembre 2017, et doit donc être corrigé de 1,92 € par action pour pouvoir être comparé à la valeur du 31 mars 2018. Ce montant correspond au montant total du dividende (34 millions €) rapporté au nombre d'actions en circulation au 30 juin 2017 (17.975.820).
Le 16 mai 2018 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le conseil d'administration continue à suivre avec grande attention l'évolution du contexte économique et financier et ses effets sur les activités du Groupe.
Dans le climat économique actuel, les atouts principaux d'Aedifica sont les suivants :
Les prévisions de dividende pour l'exercice en cours, telles que publiées dans le rapport financier annuel 2016/2017, restent inchangées à 2,50 € brut par action, en augmentation de 11 % par rapport au dividende distribué pour l'exercice 2016/2017.
Selon la « Weekly table value » (publiée le 11 mai 2018 par la Banque Degroof Petercam), Aedifica est actuellement la 3 ème SIR en termes de capitalisation boursière.
Par ailleurs, Aedifica était le premier investisseur en immobilier de santé aux Pays-Bas en 2017 (selon le rapport « Trends Nederlands zorgvastgoed », publié le 31 janvier 2018 par CBRE).
Le 16 mai 2018 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Le conseil d'administration considère que les principaux facteurs de risque synthétisés en pages 2 à 11 du rapport financier annuel 2016/2017 restent pertinents pour les mois restants de l'exercice 2017/2018.
Conformément à la loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilière réglementées, la Société a désigné Madame Patricia Lanoije en qualité de représentante de l'expert évaluateur Deloitte Consulting & Advisory SCRL, pour la valorisation d'une partie de son portefeuille d'immobilier de santé en Belgique et de son portefeuille d'hôtels, en remplacement de Monsieur Wim Ottevaere et de Care 4 Value Real Estate Experts. Deloitte Consulting & Advisory SCRL a débuté sa mission pour la valorisation trimestrielle du 31 mars 2018.
Lors de sa réunion du 29 mars 2018, le conseil d'administration d'Aedifica SA a pris connaissance de la démission de Monsieur Jean Kotarakos, CFO et administrateur, de ses fonctions au sein du groupe Aedifica. Monsieur Kotarakos a rejoint Aedifica en mai 2007 comme Chief Financial Officer. Il a décidé de quitter Aedifica pour poursuivre une autre opportunité professionnelle. La date du départ de Monsieur Kotarakos sera le 31 mai 2018. Le conseil d'administration remercie Monsieur Kotarakos pour sa contribution aux succès engrangés par Aedifica.
Le conseil d'administration pourvoira à son remplacement dans les meilleurs délais.
| Calendrier financier | |
|---|---|
| Communiqué annuel 30.06.2018 | 5/09/2018 |
| Rapport financier annuel 2017/2018 | Septembre 2018 |
| Assemblée générale ordinaire 2018 | 23/10/2018 |
| Dividende - coupon relatif à l'exercice 2017/2018 ("ex-date") | 1/11/2018 |
| Déclaration intermédiaire au 30.09.2018 | 14/11/2018 |
| Résultats semestriels 31.12.2018 | Février 2019 |
| Déclaration intermédiaire au 31.03.2019 | Mai 2019 |
8 Ces dates sont sous réserve de modification.
Le 16 mai 2018 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Aedifica est une société immobilière réglementée publique de droit belge spécialisée en immobilier de santé, en particulier dans le logement des seniors. Elle a développé un portefeuille d'environ 1,7 milliard € en Belgique, en Allemagne et aux Pays-Bas.
Elle est cotée sur le marché continu d'Euronext Brussels depuis 2006 et est identifiée par les codes suivants : AED ; AED:BB (Bloomberg) ; AOO.BR (Reuters).
Sa capitalisation boursière était de 1,4 milliard € au 30 avril 2018.
Aedifica fait partie des indices EPRA.
Ce communiqué contient des informations prévisionnelles impliquant des risques et des incertitudes, en particulier des déclarations portant sur les plans, les objectifs, les attentes et les intentions d'Aedifica. Il est porté à l'attention du lecteur que ces déclarations peuvent comporter des risques connus ou inconnus et être sujettes à des incertitudes importantes sur les plans opérationnel, économique et concurrentiel, dont beaucoup sont en dehors du contrôle d'Aedifica. Au cas où certains de ces risques et incertitudes venaient à se matérialiser, ou au cas où les hypothèses retenues s'avéraient être incorrectes, les résultats réels pourraient dévier significativement de ceux anticipés, attendus, projetés ou estimés. Dans ce contexte, Aedifica décline toute responsabilité quant à l'exactitude des informations prévisionnelles fournies.
Le 16 mai 2018 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| (en millions €) | Immeubles de placement en exploitation |
Projets de développement |
Total | ||
|---|---|---|---|---|---|
| réalisés | sous conditions suspensives |
||||
| Martha Flora Hilversum | Pays-Bas | 8 | - | - | 8 |
| Villa Walgaerde1 | Pays-Bas | 4 | - | - | 4 |
| La Ferme Blanche1 | Belgique | 6 | - | - | 6 |
| Het Gouden Hart | Pays-Bas | 7 | - | - | 7 |
| Huize Dennehof | Pays-Bas | 1 | - | - | 1 |
| Prinsenhof1 | Belgique | 4 | - | - | 4 |
| Op Haanven1 | Belgique | 2 | - | - | 2 |
| LTS | Pays-Bas | 2 | - | 10 | 12 |
| Het Gouden Hart van Leersum | Pays-Bas | 6 | - | - | 6 |
| Résidence Blaret | Belgique | 21 | - | - | 21 |
| Oeverlanden | Pays-Bas | 12 | - | - | 12 |
| Sr. Laurentiusplatz | Allemagne | 5 | - | 3 | 8 |
| Seniorenheim am Dom | Allemagne | 9 | - | - | 9 |
| Huize De Compagnie | Pays-Bas | 2 | - | 6 | 9 |
| Rendant (portefeuille) | Pays-Bas | - | - | 40 | 40 |
| Specht Gruppe (portefeuille) | Allemagne | - | - | 200 | 200 |
| Huize Hoog Kerckebosch | Pays-Bas | 8 | - | - | 8 |
| Villa Temporis (phase II)1 | Belgique | 2 | - | - | 2 |
| Molenenk1 | Pays-Bas | 11 | - | - | 11 |
| De Duinpieper1 | Belgique | 10 | - | 2 | 12 |
| Sr. an den Kienfichten | Allemagne | 6 | - | - | 6 |
| Martha Flora Den Haag | Pays-Bas | 9 | - | - | 9 |
| Huize Ter Beegden | Pays-Bas | 0 | - | 4 | 5 |
| Martha Flora Rotterdam1 | Pays-Bas | 2 | - | 6 | 8 |
| Martha Flora Bosch en Duin | Pays-Bas | 2 | - | 5 | 7 |
| Ambulanter Pflegedienst Weser (portefeuille) |
Allemagne | 28 | - | - | 28 |
| De Merenhoef | Pays-Bas | 2 | - | 7 | 9 |
| Huize Roosdael | Pays-Bas | 1 | - | 5 | 6 |
| Leusden | Pays-Bas | 1 | - | 3 | 4 |
| Martha Flora Hoorn | Pays-Bas | 1 | - | - | 1 |
| advita Haus Zur Alten Berufsschule | Allemagne | 9 | - | - | 9 |
| September Nijverdal | Pays-Bas | 1 | - | 3 | 4 |
| Huize Groot Waardijn | Pays-Bas | 1 | - | 5 | 6 |
| Huize Eresloo | Pays-Bas | 1 | - | 5 | 6 |
| Sous-total au 31 mars 2018 | 187 | 0 | 304 | 491 | |
| Park Residenz | Allemagne | - | 11 | - | 11 |
| Pflegeteam Odenwald | Allemagne | - | 3 | - | 3 |
| Total au 16 mai 2018 | 187 | 14 | 304 | 505 |
1 Concrétisations d'accords conclus précédemment.
9 Les informations dans ce tableau ont fait l'objet d'arrondis. En conséquence, la somme de certaines données peut ne pas être égale au total indiqué.
Le 16 mai 2018 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
| Projets et rénovations (en millions €) |
Inv. estimé |
Inv. au 31/03/2018 |
Inv. futur |
Date de mise en exploitation |
Commentaires | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| I. Projets en cours | ||||||
| Het Gouden Hart van Leersum2 | Leersum (NL) | 4 | 4 | 0 | 2017/2018 | Construction d'une résidence de soins |
| Martha Flora Hilversum3 | Hilversum (NL) | 7 | 6 | 1 | 2017/2018 | Construction d'une résidence de soins |
| Martha Flora Bosch en Duin1 | Bosch en Duin (NL) | 5 | 1 | 4 | 2018/2019 | Construction d'une résidence de soins |
| Heydeveld | Opwijk (BE) | 4 | 2 | 2 | 2018/2019 | Extension d'une maison de repos |
| Huize Lieve Moenssens | Dilsen-Stokkem (BE) | 4 | 2 | 2 | 2018/2019 | Extension et rénovation d'une maison de repos |
| Huize Roosdael1 | Roosendaal (NL) | 5 | 1 | 4 | 2018/2019 | Construction d'une résidence de soins |
| Huize Ter Beegden1 | Beegden (NL) | 4 | 1 | 4 | 2018/2019 | Construction d'une résidence de soins |
| Huize de Compagnie1 | Ede (NL) | 7 | 3 | 4 | 2018/2019 | Construction d'une résidence de soins |
| September Nijverdal1 | Nijverdal (NL) | 3 | 0 | 2 | 2018/2019 | Construction d'une résidence de soins |
| LTS Winschoten1 | Winschoten (NL) | 11 | 5 | 6 | 2018/2019 | Construction d'une résidence de soins |
| Seniorenresidenz Laurentiusplatz | Wuppertal (DE) | 3 | 0 | 3 | 2018/2019 | Rénovation d'une maison de repos |
| De Stichel I & II | Vilvorde (BE) | 4 | 2 | 2 | 2018/2019 | Extension d'une maison de repos |
| Plantijn II | Kapellen (BE) | 4 | 1 | 4 | 2018/2019 | Extension et rénovation d'une maison de repos |
| Vinkenbosch II | Hasselt (BE) | 2 | 0 | 2 | 2018/2019 | Rénovation d'une maison de repos |
| Martha Flora Rotterdam1 | Rotterdam (NL) | 6 | 1 | 5 | 2018/2019 | Construction d'une résidence de soins |
| 't Hoge III | Courtrai (BE) | 2 | 0 | 2 | 2018/2019 | Extension d'une maison de repos |
| Huize Groot Waardijn1 | Tilburg (NL) | 5 | 1 | 5 | 2018/2019 | Construction d'une résidence de soins |
| De Merenhoef | Maarssen (NL) | 7 | 0 | 7 | 2018/2019 | Construction d'une résidence de soins |
| Huize Eresloo1 | Eersel (NL) | 5 | 1 | 5 | 2018/2019 | Construction d'une résidence de soins |
| Bonn | Bonn (DE) | 1 | 0 | 1 | 2019/2020 | Rénovation d'une maison de repos |
| Plantijn III | Kapellen (BE) | 1 | 0 | 1 | 2019/2020 | Extension et rénovation d'une maison de repos |
| De Duinpieper | Ostende (BE) | 2 | 0 | 2 | 2019/2020 | Extension et rénovation d'une maison de repos |
| Leusden1 | Leusden (NL) | 3 | 0 | 3 | 2019/2020 | Construction d'une résidence de soins |
| Frohnau | Berlin (DE) | 1 | 0 | 1 | 2019/2020 | Rénovation d'une maison de repos |
| Residenz Zehlendorf | Berlin (DE) | 5 | 1 | 4 | 2019/2020 | Rénovation d'une maison de repos |
| Résidence Aux Deux Parcs | Jette (BE) | 3 | 0 | 2 | 2019/2020 | Extension d'une maison de repos |
| II. Projets soumis à des conditions suspensives | ||||||
| - | - | - | - | - | - | - |
| III. Réserves foncières | ||||||
| Terrain Bois de la Pierre | Wavre (BE) | 2 | 2 | 0 | - | Réserve foncière |
| IV. Acquisitions sous conditions suspensives | ||||||
| advita Haus Zur Alten Berufsschule |
Zschopau (DE) | 9 | 0 | 9 | 2017/2018 | Acquisition d'une maison de repos |
| Malines | Malines (BE) | 15 | 0 | 15 | 2019/2020 | Acquisition d'une nouvelle maison de repos |
| Rendant (portefeuille) | Leeuwarden (NL)/ Heerenveen (NL) |
40 | 0 | 40 | 2019/2020 | Construction de deux sites de logement des seniors |
| Specht Gruppe (portefeuille) | Allemagne | 200 | 0 | 200 | 2019/2020 | Construction de dix-sept maisons de repos |
| Total | 375 | 34 | 340 | |||
| Variation de la juste valeur | - | -3 | - | |||
| Arrondi | - | 2 | - | |||
| Montant au bilan | 33 |
1 Bien qu'encore en cours de construction, ces sites génèrent déjà des revenus limités, notamment sur les terrains déjà acquis. Leurs valeurs ne figurent donc plus dans le tableau ci-dessus. Ceci explique que les montants d'investissement estimé diffèrent de ceux mentionnés précédemment, notamment en section 2.2.
2 Het Gouden Hart van Leersum a été réceptionnée le 16 avril 2018 (voir section 2.3.4).
3 Martha Flora Hilversum a été réceptionnée le 23 avril 2018 (voir section 2.3.5).
Parmi tous ces projets, 100 % sont pré-loués. Le budget d'investissement total existant au 31 mars 2018 (375 millions €) est supposé payé en espèces. A ceci il convient d'ajouter 14 millions € relatifs aux acquisitions annoncées le 3 mai 2018 (voir sections 2.1.2 et 2.1.3 ci-dessus).
Le 16 mai 2018 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Aedifica utilise depuis de nombreuses années dans sa communication financière des APM au sens des orientations édictées le 5 octobre 2015 par l'ESMA (European Securities and Market Authority). Certains de ces APM sont recommandés par l'Association Européenne des Sociétés Immobilières Cotées (European Public Real Estate Association – EPRA), d'autres ont été définis par le secteur ou par Aedifica dans le but d'offrir au lecteur une meilleure compréhension de ses résultats et de ses performances. Les APM repris dans cette déclaration intermédiaire sont identifiés par un astérisque (*). Les indicateurs de performance qui sont définis par les règles IFRS ou par la loi ne sont pas considérés comme des APM. Ne le sont pas non plus les indicateurs qui ne sont pas basés sur des rubriques du compte de résultats ou du bilan. Les APM sont définis, commentés et rapprochés avec le poste, le total ou le sous-total des états financiers le plus pertinent à cet effet dans la présente annexe.
Les indicateurs suivants sont des indicateurs de performance non définis par les normes IFRS. Aedifica utilise ces concepts pour quantifier la valeur de ses biens immobiliers. Ils représentent les biens immobiliers regroupés de différentes façons de manière à donner l'information la plus pertinente au lecteur. Leurs définitions peuvent être différentes de celles d'autres concepts portant la même appellation dans les états financiers d'autres groupes. Ils se calculent de la manière suivante :
| (x1.000€) | 31/03/2018 | 30/06/2017 |
|---|---|---|
| Immeubles de placement en exploitation | 1.643.671 | 1.523.235 |
| + Projets de développement | 32.823 | 17.174 |
| Immeubles de placement | 1.676.494 | 1.540.409 |
| + Actifs détenus en vue de la vente | 16.291 | 4.440 |
| Immeubles de placement y compris actifs détenus en vue de la vente, aussi appelés patrimoine immobilier |
1.692.785 | 1.544.849 |
| - Projets de développement | -32.823 | -17.174 |
| Immeubles de placement en exploitation y compris actifs détenus en vue de la vente*, aussi appelés portefeuille d'immeubles de placement |
1.659.962 | 1.527.675 |
Le 16 mai 2018 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
Les revenus locatifs à périmètre constant* sont un indicateur de performance non défini par les normes IFRS. Aedifica utilise ce concept pour illustrer la performance des immeubles de placement hors effet des variations de périmètre. Il représente les revenus locatifs hors effet des variations de périmètre. Sa définition peut être différente de celle d'autres concepts portant la même appellation dans les états financiers d'autres groupes. Il se calcule de la manière suivante :
| (x1.000€) | 31/03/2018 | 31/03/2017 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 67.717 | 57.762 |
| - Effet des variations de périmètre | -18.779 | -9.849 |
| = Revenus locatifs à périmètre constant | 48.938 | 47.913 |
Les capitaux propres hors variations de juste valeur des instruments de couverture* sont un indicateur de performance non défini par les normes IFRS. Aedifica utilise ce concept pour refléter les capitaux propres avant les effets non cash de revalorisation des instruments de couverture. Il représente le poste « total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère » moins les effets cumulés non cash de revalorisation des instruments de couverture. Sa définition peut être différente de celle d'autres concepts portant la même appellation dans les états financiers d'autres groupes. Il se calcule de la manière suivante :
| (x 1.000 €) | 31/03/2018 | 30/06/2017 |
|---|---|---|
| Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère | 909.417 | 888.039 |
| - Effet de la distribution du dividende 2016/2017 | 0 | -34.478 |
| Sous-total hors effet de la distribution du dividende 2016/2017 | 909.417 | 853.561 |
| - Effet des variations de juste valeur des instruments de couverture | 32.458 | 34.055 |
| Capitaux propres hors variations de juste valeur des instruments de couverture* | 941.875 | 887.616 |
L'actif net par action hors variations de juste valeur des instruments de couverture* est un indicateur de performance non défini par les normes IFRS. Aedifica utilise ce concept pour refléter les capitaux propres par action avant les effets non cash de revalorisation des instruments de couverture. Il représente le poste « total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère » moins les effets cumulés non cash de revalorisation des instruments de couverture divisés par le nombre d'actions en circulation (hors actions propres) à la date de clôture. Sa définition peut être différente de celle d'autres concepts portant la même appellation dans les états financiers d'autres groupes. Il se calcule en divisant les capitaux propres hors variations de juste valeur des instruments de couverture* par le nombre d'actions en circulation (hors actions propres).
Aedifica s'inscrit dans la tendance à la standardisation du reporting visant à améliorer la qualité et la comparabilité de l'information, et fournit aux investisseurs la plupart des indicateurs calculés en fonction des recommandations formulées par l'EPRA. Les indicateurs suivants sont considérés comme des APM :
L'EPRA NAV* est un indicateur de performance non défini par les normes IFRS. Aedifica utilise ce concept pour se conformer aux recommandations formulées par l'EPRA. Il représente le poste « total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère » après les corrections préconisées par l'EPRA. Il se calcule de la manière suivante :
| EPRA Net Asset Value* (NAV) | 31 mars 2018 | 30 juin 2017 |
|---|---|---|
| x 1.000 € | ||
| Valeur intrinsèque selon les états financiers (part du groupe) | 909.417 | 853.561 |
| Valeur intrinsèque selon les états financiers (en €/action) (part du groupe) | 50,59 | 47,48 |
| Effet de l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres | 0 | 0 |
| instruments de capitaux propres (sur base diluée) | ||
| Valeur intrinsèque diluée, après l'exercice d'options, des dettes convertibles | 909.417 | 853.561 |
| ou d'autres instruments de capitaux propres | ||
| À inclure: | ||
| (i.a) Réévaluation des immeubles de placement (si le "cost model" de IAS 40 est appliqué) |
0 | 0 |
| (i.b) Réévaluation des projets de développement (si le "cost model" de IAS 40 est appliqué) |
0 | 0 |
| (i.c) Réévaluation des autres actifs non courants | 0 | 0 |
| (ii) Réévaluation des créances de location-financement | 0 | 0 |
| (iii) Réévaluation des actifs destinés à la vente | 0 | 0 |
| À exclure: | ||
| (iv) Juste valeur des instruments financiers | 32.458 | 34.055 |
| (v.a) Impôts différés | 4.557 | 3.098 |
| (v.b) Partie du goodwill résultant des impôts différés | 0 | 0 |
| À inclure/exclure: | ||
| Ajustements (i) à (v) relatifs aux co-entreprises | 0 | 0 |
| EPRA NAV* (part du groupe) | 946.432 | 890.714 |
| Nombre d'actions (Dénominateur IAS 33) | 17.975.820 | 17.975.820 |
| EPRA NAV* (en €/action) (part du groupe) | 52,65 | 49,55 |
L'EPRA NAV* en euro et en euro par action au 30 juin 2017 présentées ci-dessus ont été réduites de 34.478 k€ (ou 1,92 € par action) par rapport aux valeurs publiées dans le rapport financier annuel 2016/2017 pour pouvoir être comparées à leur valeur du 31 mars 2018 (voir la note de bas de page n°7, section 6 ci-avant). Ce montant représente le dividende brut 2016/2017 distribué en novembre 2017 (voir annexe 3.3).
Le 16 mai 2018 – après clôture des marchés Sous embargo jusqu'à 17h40
L'EPRA NNNAV* est un indicateur de performance non défini par les normes IFRS. Aedifica utilise ce concept pour se conformer aux recommandations formulées par l'EPRA. Il représente le poste « total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère » après les corrections préconisées par l'EPRA. Il se calcule de la manière suivante :
| EPRA Triple Net Asset Value* (NNNAV) | 31 mars 2018 | 30 juin 2017 | |
|---|---|---|---|
| x 1.000 € | |||
| EPRA NAV* (part du groupe) | 946.432 | 890.714 | |
| À inclure: | |||
| (i) Juste valeur des instruments financiers | -32.458 | -34.055 | |
| (ii) Juste valeur de la dette | -8.484 | -8.523 | |
| (iii) Impôts différés | -4.557 | -3.098 | |
| EPRA NNNAV* (part du groupe) | 900.933 | 845.038 | |
| Nombre d'actions (Dénominateur IAS 33) | 17.975.820 | 17.975.820 | |
| EPRA NNNAV* (en €/action) (part du groupe) | 50,12 | 47,01 |
L'EPRA NNNAV* en euro et en euro par action au 30 juin 2017 présentées ci-dessus ont été réduites de 34.478 k€ (ou 1,92 € par action) par rapport aux valeurs publiées dans le rapport financier annuel 2016/2017 pour pouvoir être comparées à leur valeur du 31 mars 2018 (voir la note de bas de page n°7, section 6 ci-avant). Ce montant représente le dividende brut 2016/2017 distribué en novembre 2017 (voir annexe 3.3).
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