Le 10 novembre 2021 – avant ouverture des marchés Sous embargo jusqu'à 07h30 CET

AEDIFICA

Société anonyme Société immobilière réglementée publique de droit belge Siège : Rue Belliard 40 (bte 11), 1040 Bruxelles Numéro d'entreprise : 0877.248.501 (RPM Bruxelles) (la « Société »)

Déclaration intermédiaire du conseil d'administration 3 ème trimestre 2021

EPRA Earnings* de 110,5 millions € au 30 septembre 2021 (+31 % par rapport au 30 septembre 2020) ou 3,22 €/action : supérieur au budget
Augmentation de la guidance EPS pour l'exercice 2021 : au minimum 4,28 €/action
Prévision pour le dividende de l'exercice 2021 augmentée de 3,30 € à 3,40 €/action (brut)
Revenus locatifs atteignent 168,9 millions € au 30 septembre 2021 (+22 % par rapport au 30 septembre 2020)
Patrimoine immobilier* de plus de 4,6 milliards € au 30 septembre 2021, en hausse d'environ 810 millions € (+21 %) par rapport à la fin de l'exercice précédent (31 décembre 2020)
572 sites d'immobilier de santé avec plus de 42.500 utilisateurs, répartis sur 7 pays :
- 1.207 millions € en Belgique (83 sites)
- 975 millions € en Allemagne (97 sites)
- 777 millions € en Finlande (190 sites)
- 742 millions € au Royaume-Uni (102 sites)
- 565 millions € aux Pays-Bas (71 sites)
- 72 millions € en Suède (21 sites)
- 72 millions € en Irlande (8 sites)
Programme d'investissement de 788 millions € de projets de construction et de rénovation et de 50 millions € d'acquisitions sous conditions suspensives. Au 3 ème trimestre, 13 projets ont été achevés pour un budget d'investissement total d'environ 68,5 millions €, tandis que les conditions ont été remplies pour l'acquisition de 17 sites en Allemagne et en Suède pour un montant total de 85 millions €
Durée résiduelle moyenne pondérée des baux de 20 ans et taux d'occupation de 100 %
Taux d'endettement de 42,4 % au 30 septembre 2021
Première notation financière de S&P Global : BBB avec une perspective stable
Première émission obligataire durable de 500 millions € réalisée avec succès

^* Indicateur alternatif de performance (Alternative Performance Measure – APM) au sens des directives ESMA (European Securities and Market Authority) du 5 octobre 2015. Aedifica utilise depuis de nombreuses années dans sa communication financière des APM au sens des directives édictées par l'ESMA. Certains de ces APM sont recommandés par l'Association Européenne des Sociétés Immobilières Cotées (European Public Real Estate Association – EPRA), d'autres ont été définis par le secteur ou par Aedifica dans le but d'offrir au lecteur une meilleure compréhension de ses résultats et de ses performances. Les APM repris dans cette déclaration intermédiaire sont identifiés par un astérisque (*). Les indicateurs de performance qui sont définis par les règles IFRS ou par la loi ne sont pas considérés comme des APM. Ne le sont pas non plus les indicateurs qui ne sont pas basés sur des rubriques du compte de résultats ou du bilan. Les APM sont définis, commentés et rapprochés avec le poste, le total ou le sous-total des états financiers le plus pertinent à cet effet dans l'Annexe 4 ci-après.

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1. Résumé de l'activité depuis le 1er juillet 2021

Au cours du troisième trimestre 2021, Aedifica a une fois de plus démontré qu'elle réalise pleinement ses ambitions en tant qu'investisseur de référence en immobilier de santé européen. L'expansion internationale s'est poursuivie sans relâche grâce aux nombreuses acquisitions et réceptions de projets du programme d'investissement réalisées à travers les sept pays européens dans lesquels le Groupe est actif. La confiance du marché dans la stratégie de croissance d'Aedifica s'est traduite par l'émission inaugurale d'obligations durables couronnée de succès, qui a permis de lever 500 millions €, permettant au Groupe d'être armé pour poursuivre son rythme de croissance.

EXPANSION EUROPEENNE

Les ambitions d'Aedifica ont été réaffirmées au cours du trimestre écoulé car le Groupe a annoncé des investissements et des développements dans onze sites en Europe pour un montant de plus de 151 millions €. En outre, treize projets du pipeline de développement ont été achevés pour un montant d'environ 68,5 millions €, tandis que les conditions ont été remplies pour les acquisitions (annoncées précédemment) de 17 établissements de soins en Allemagne et en Suède pour un total de 85 millions €.

Tous les investissements réalisés ces derniers mois ont porté le portefeuille immobilier d'Aedifica à 572 sites pouvant accueillir environ 32.500 résidents et environ 10.000 enfants. La juste valeur des immeubles de placement a augmenté d'environ 810 millions € (+21 %) pour atteindre 4.624 millions € (contre 3.815 millions € au début de l'exercice). Par ailleurs, au 30 septembre 2021, le Groupe dispose d'un programme d'investissement dans des projets de développement pré-loués et des acquisitions en cours d'environ 838 millions € (voir Annexe 3). Compte tenu de ce programme d'investissement, le portefeuille total d'Aedifica devrait atteindre la barre des 5,4 milliards € d'ici la fin 2024.

RÉSULTATS SOLIDES

Mais Aedifica ne se contente pas seulement d'investir et de croître, elle continue également à gérer au mieux son patrimoine, ce qui se traduit par l'excellent niveau des revenus locatifs de 168,9 millions € au 30 septembre 2021 (138,8 millions € un an plus tôt, soit une augmentation d'environ 22 %). L'EPRA Earnings* s'élève à 110,5 millions €, à savoir 3,22 € par action, et est supérieur au budget prévisionnel. Le résultat net d'Aedifica s'élève à 171 millions €. À la suite des excellents résultats supérieurs au budget, Aedifica a augmenté ses prévisions pour l'exercice 2021. L'EPRA Earnings* par action pour l'ensemble de l'exercice est désormais estimé à un minimum de 4,28 €/action, nettement supérieur à l'EPRA Earnings* par action de 2020 pour la période retraitée de 12 mois (4,23 €/action), malgré l'augmentation importante du nombre moyen d'actions après les augmentations de capital de 2020 et 2021. Aedifica a démontré sa capacité à faire croître l'entreprise tout en maintenant un focus ferme sur la performance financière grâce à une augmentation du bénéfice par action et un ratio d'endettement sain. En outre, le conseil d'administration a augmenté les prévisions de dividende pour 2021, de 3,30 € à 3,40 € (brut) par action.

RECONNAISSANCE DU MARCHE

La stratégie de croissance d'Aedifica continue de bénéficier de la confiance du marché, comme le reflète la première notation financière d'Aedifica, attribuée par S&P Global. Le Groupe s'est vu attribuer une note d'investissement BBB avec une perspective stable, ce qui souligne la solidité du bilan et du modèle économique d'Aedifica.

L'appréciation du marché se traduit également par la prime avec laquelle l'action du Groupe est cotée au 9 novembre 2021 : 60 % par rapport à l'actif net par action hors variations de juste valeur des instruments de couverture*, ou une prime de 58 % par rapport à l'actif net par action.

CROISSANCE DURABLE

Aedifica accorde plus que jamais une attention particulière à la durabilité et concrétise ses objectifs en investissant dans le (re)développement et la rénovation d'établissements de soins (par exemple, les maisons

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de repos Orpea à Bruxelles, les bâtiments presque neutres en énergie en Irlande et aux Pays-Bas, etc.). En outre, le Groupe a réalisé avec succès sa première émission obligataire durable pour un montant total de 500 millions €. La forte demande des investisseurs pour Aedifica s'est traduite par un carnet d'ordres couvrant plus de 3,6 fois la taille de la transaction. Le produit de l'émission de l'obligation durable sera utilisé pour (re)financer des actifs de santé durables écologiquement tels que définis dans le Sustainable Finance Framework actualisé, fournissant ainsi au Groupe les moyens financiers pour poursuivre sa croissance et réaliser ses ambitions en matière de durabilité.

CROISSANCE FUTURE

Au cours du trimestre écoulé, Aedifica a une fois de plus démontré sa capacité à réaliser ses ambitions de croissance, même dans un environnement macroéconomique volatile, et le Groupe entend poursuivre sur cette voie au cours des prochains mois de 2021. Aedifica a déjà franchi quelques étapes importantes en termes de croissance internationale en 2021 grâce à ses premiers investissements en Irlande et à l'acquisition de deux portefeuilles importants de 19 maisons de repos en Allemagne et de 16 centres de soins résidentiels en Suède. Plusieurs nouvelles opportunités d'investissement sont également en cours d'analyse. Même sans tenir compte des nouveaux investissements, la croissance future du Groupe est assurée par son vaste programme d'investissement. Cette combinaison de nouveaux investissements et d'accords existants sur le développement, l'acquisition, la rénovation, l'extension et le redéveloppement de nombreux sites permettra à Aedifica de constituer un portefeuille d'immeubles de qualité offrant des rendements nets attractifs et de renforcer davantage sa position de référence sur le marché coté de l'immobilier de santé européen.

INVESTISSEMENTS RÉALISÉS DEPUIS LE DÉBUT DE L'ANNÉE 2021

Depuis le 1er janvier 2021, Aedifica a réalisé des investissements et annoncé de nouveaux projets dans chacun de ses sept pays pour un montant total d'environ 900 millions €. Ces investissements sont détaillés dans l'Annexe 5 à la page 33.

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2. Evénements importants

2.1. Investissements, réceptions et cessions durant le troisième trimestre

- Plus de 151 millions € de nouveaux investissements et développements

Au cours du troisième trimestre, Aedifica a réalisé des investissements ou annoncé de nouveaux projets dans 11 sites en Allemagne, aux Pays-Bas, en Finlande, en Suède et en Irlande pour un montant total d'environ 151,5 millions €.

Nom	Type	Localisation	Date	Investissement (millions €) 1	Pipeline (millions €) 2	Rendement brut (environ %)	Réception/ exécution	Contrat	Exploitant
Allemagne				-	18
Haus Wedau & Haus Marxloh	Acquisition sous conditions suspensives	Duisburg	30/09/2021	-	18	5,5%	-	25 ans - NN	Procuritas
Pays-Bas				1,5	10
De Volder Staete	Acquisition & développement	Almere	06/07/2021	1,5	10	5,5%	Q4 2022	25 ans - NNN	Amado Zorg Stichting Pinahuis
Finlande				3	32
Kuopio Opistotie	Développement	Kuopio	06/09/2021	2	11	6%	Q4 2022	15 ans - NN	Norlandia
Helsinki Ensikodintie	Redéveloppement	Helsinki	30/09/2021	-	12	6%	Q4 2022	30 ans - NN	Helsingin Ensikoti
Tampere service community	Développement	Tampere	30/09/2021	1	9	6%	Q1 2023	20 ans - NN	2 exploitants expérimentés
Suède 3				0,5	2
Enköping Litslenavägen	Développement	Enköping	19/08/2021	0,5	2	6%	Q3 2022	15 ans - NN	Serigmo Care KÅS
Irlande				23	61,5
Millbrook Manor	Acquisition & extension	Saggart	26/07/2021	13	4	5,5%	Q3 2022	25 ans - NNN	Coolmine Caring Services Group
St. Doolagh's	Acquisition & développement	Balgriffin	26/07/2021	5	14,5	5,5%	Q3 2022	25 ans - NNN	Coolmine Caring Services Group
Dublin Stepaside	Acquisition & développement	Dublin	23/08/2021	5	25	5,5%	Q3 2023	25 ans - NNN	Virtue
Altadore Nursing Home	Acquisition sous conditions suspensives	Dublin	30/09/2021	-	18	5%	-	25 ans - NNN	Virtue
Total				28	123,5

1 Les montants de cette colonne comprennent la valeur conventionnelle des terrains et des immeubles existants. Ces investissements génèrent des revenus locatifs (les sites en construction génèrent également des revenus locatifs limités (sauf en Finlande et en Suède), notamment sur les terrains déjà acquis).

2 Les montants de cette colonne comprennent les budgets des projets de développement qu'Aedifica financera, ainsi que les acquisitions dont les conditions suspensives seront levées au cours des prochains mois. Les projets de développement sont repris dans le programme d'investissement (voir Annexe 3).

3 Les montants en £ et SEK ont été convertis en € en utilisant le taux de change en vigueur à la date de la transaction.

St. Doolagh's à Balgriffin (IE) Projet de développement (illustration)

De Volder Staete à Almere (NL) Projet de développement (illustration)

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- 13 projets réceptionnés & conditions satisfaites pour l'acquisition de 17 établissements de soins

Au cours du troisième trimestre, un total de treize projets de développement du programme d'investissement d'Aedifica ont été achevés pour un montant total de 68,5 millions €. Par ailleurs, les conditions ont été remplies pour les acquisitions (annoncées précédemment) de 17 sites en Allemagne et en Suède pour un montant total de 85 millions €.

Nom	Type	Localisation	Date	Investissement (millions €) 1	Rendement brut (environ %)	Contrat	Exploitant
Belgique				7,5
Sorgvliet	Extension	Linter	09/07/2021	6	5%	Prolongation de la durée des baux de 20 ans - NNN	Senior Living Group
Plantijn	Extension	Kapellen	25/08/2021	1,5	5%	Prolongation de la durée des baux de 27 ans - NNN	Armonea
Allemagne				68
Seniorenquartier Wolfsburg 2	Développement	Wolfsburg	22/07/2021	15	>5%	30 ans - NNN	EMVIA Living
Seniorenquartier Weyhe	Développement	Weyhe	29/09/2021	15	>5%	30 ans - NNN	EMVIA Living
Portefeuille Azurit (3 des 19 sites)	Acquisition sous conditions suspensives	Allemagne	Q3 2021	38	5%	25 ans – NN	Azurit
Finlande				27,5
Kuopion Amerikanraitti	Extension	Kuopio	15/07/2021	1	8%	15 ans - NN	Priimi
Lohja Porapojankuja	Développement	Lohja	16/07/2021	2	5,5%	20 ans - NN	Aspa
Raahe care home	Développement	Raahe	15/08/2021	7,5	5,5%	15 ans - NN	Municipalité de Raahe
Kotka Särmääjänkatu	Développement	Kotka	31/08/2021	3	6,5%	15 ans - NN	Autismisäätiö
Kajaani Uitontie	Développement	Kajaani	31/08/2021	3	7%	20 ans - NN	Suomen Kristilliset Hoivakodit
Oulu Ukkoherrantie	Développement	Oulu	17/09/2021	2,5	6,5%	20 ans - NN	Rinnekoti
Kuusankosken Keva	Développement	Kouvola	30/09/2021	2,5	6,5%	15 ans - NN	Validia
Oulu Salonpään koulu	Développement	Oulu	30/09/2021	6	7%	25 ans - NN	Municipalité d'Oulu
Suède 3				50,5
Upplands Väsby Havregatan	Développement	Upplands Väsby	01/08/2021	3,5	6,5%	15 ans - NN	Norlandia Förskolor
14 centres de soins résidentiels spécialisés	Acquisition sous conditions suspensives	Suède	08/09/2021	47	>4,5%	WAULT 13 ans - NN	Plusieurs exploitants
Total				153,5

1 Les montants de cette colonne comprennent uniquement les travaux réalisés. Pour les acquisitions réalisées après la réalisation des conditions suspensives, ce montant comprend la valeur d'acquisition conventionnelle des terrains et des bâtiments existants.

² Réception partielle.

3 Les montants en SEK ont été convertis en € en utilisant le taux de change en vigueur à la date de la transaction.

Seniorenquartier Weyhe à Weyhe (DE) Projet de développement achevé le 29 septembre 2021

Sorgvliet à Linter (BE) Projet d'extension achevé le 9 juillet 2021

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- Cessions en Belgique, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni

Au cours du troisième trimestre 2021, trois sites en Belgique, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni ont été vendu afin d'optimiser le portefeuille immobilier.

Nom	Localisation	Pays	Date	Prix de vente (millions €) 1
Martha Flora Lochem	Lochem	Pays-Bas	02/08/2021	2
The Elms 1	Sutton	Royaume-Uni	26/08/2021	0,9
Bois de la Pierre (terrain)	Wavre	Belgique	24/09/2021	0,2
Total				3,1

¹ Les montants en £ ont été convertis en € en utilisant le taux de change en vigueur à la date de la transaction.

- Aedifica a acquis la société de gestion immobilière britannique Layland Walker

Aedifica a établi une équipe locale au Royaume-Uni en intégrant son partenaire britannique de longue date en gestion immobilière, Layland Walker. Le 26 octobre 2021, Aedifica a acquis 100 % des actions de Layland Walker Ltd. À la suite de cette transaction, le nom de la société est devenu « Aedifica UK Management ».

Layland Walker a été établi en 2003 et fournit depuis huit ans des services de gestion immobilière pour le portefeuille britannique qu'Aedifica a acquis en 2019. L'équipe de Layland Walker est composée de sept membres expérimentés et entretient des relations de travail durables avec les locataires du portefeuille et avec le marché des soins de santé britannique en général. L'ensemble du personnel actuel a rejoint l'équipe d'Aedifica, assurant ainsi la continuité des opérations au Royaume-Uni.

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2.2. Investissements et réceptions après le 30 septembre 2021

Nouveaux investissements et développements en Allemagne, au Royaume-Uni, en Finlande et en Irlande

Après le 30 septembre 2021, Aedifica a réalisé des investissements et annoncé de nouveaux projets dans six sites en Allemagne, au Royaume-Uni, en Finlande et en Irlande pour un montant total de 83,5 millions €.

Nom	Type	Localisation	Date	Investissement (millions €) 1	Pipeline (millions €) 2	Rendement brut (environ %)	Réception/ exécution	Contrat	Exploitant
Allemagne				-	15
Seniorenzentrum Borna	Acquisition sous conditions suspensives	Borna	01/10/2021	-	15	5%	-	25 ans - NN	Azurit
Royaume-Uni 3				14	-
The Uplands	Acquisition	Shrewsbury	25/10/2021	14	-	6,5%	-	30 ans - NNN	Bondcare
Finlande				-	11,5
Helsinki Kansantie	Développement	Helsinki	20/10/2021	-	11,5	6%	Q4 2022	20 ans - NN	Municipalité d'Helsinki
Irlande				5	38
Tramore Nursing Home, Kilbarry Nursing Home & Kilkenny Nursing Home	Acquisition & développement	Tramore, Waterford City & Kilkenny	19/10/2021	5	38	5,5%	Q3 2022 - Q1 2023	25 ans - NNN	Mowlam Healthcare
Total				19	64,5

3 Les montants en £ ont été convertis en € en utilisant le taux de change en vigueur à la date de la transaction.

- Forward purchase finalisé au Royaume-Uni

Après le 30 septembre 2021, Aedifica a finalisé un forward purchase (annoncé précédemment) au Royaume-Uni.

Nom	Type	Localisation	Date	Investissement (millions €) 1	Rendement brut (environ %)	Contrat	Exploitant
Royaume-Uni 2				18,5
Priesty Fields	Forward purchase	Congleton	20/10/2021	18,5	5,5%	30 ans - NNN	Handsale
Total				18,5

Les montants en £ ont été convertis en € en utilisant le taux de change en vigueur à la date de la transaction.

Priesty Fields à Congleton (UK) Forward purchase réalisée le 20 octobre 2021

Helsinki Kansantie à Helsinki (IE) Projet de développement (illustration)

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2.3. Programme d'investissement au 30 septembre 2021

Aedifica a un programme d'investissement total d'environ 838 millions € au 30 septembre 2021, qui se compose de projets de développement pré-loués à achever au cours des prochaines années pour un montant de 788 millions € et d'acquisitions de bâtiments existants prévues pour un montant de 50 millions € (voir Annexe 3).

Le budget d'investissement d'environ 838 millions € se répartit comme suit :

Espoon Matinkartanontie à Espoo (FI) Projet de développement en cours

Kilbarry Nursing Home à Waterford City (IE) Illustration d'un nouveau projet de développement

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2.4. Autres événements

- Aedifica remporte les EPRA BPR & sBPR Gold Awards et améliore son score GRESB

En septembre 2021, Aedifica a remporté l' « EPRA BPR Gold Award » pour son rapport financier annuel (exercice 2019/2020) pour la septième année consécutive. Aedifica reste ainsi en tête des sociétés européennes évaluées par l'EPRA, l'association européenne des sociétés immobilières cotées. Par ailleurs, le rapport de développement durable d'Aedifica témoignant des efforts du Groupe dans le domaine de la responsabilité sociétale d'entreprise en 2020 (publié en mai 2021) a reçu l' « EPRA sBPR Gold Award » pour la deuxième année consécutive.

En octobre 2021, les efforts de durabilité d'Aedifica ont également été récompensés par le GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark), un benchmark indépendant en matière d'immobilier qui évalue les politiques de durabilité des sociétés immobilières. Aedifica a obtenu un score de 66/100 lors de sa deuxième participation au GRESB, une amélioration significative de 9 points par rapport à l'année dernière. Le classement Green Star de l'entreprise est ainsi passé d'une à deux étoiles.

- Aedifica s'associe à Dunavast-Sonneborgh pour le développement d'immobilier de santé aux Pays-Bas

Le 1er octobre 2021, Aedifica a conclu un partenariat stratégique avec Dunavast-Sonneborgh pour développer conjointement l'immobilier de santé aux Pays-Bas, plus particulièrement dans le segment sans but lucratif. Dunavast et Sonneborgh sont des promoteurs et des investisseurs immobiliers expérimentés qui disposent d'un réseau étendu dans le marché des soins de santé néerlandais. Ce partenariat est une excellente opportunité pour Aedifica de constituer un nouveau pipeline de projets de (re)développement de qualité. Les parties ont l'ambition de développer un portefeuille d'environ 100 millions €. Un certain nombre d'opportunités d'investissement sont déjà à l'étude, et seront communiquées en temps voulu.

- Ingrid Daerden, CFO d'Aedifica, a été élue Trends CFO de l'année 2021

Le 20 octobre 2021, Ingrid Daerden, CFO d'Aedifica, a été élue « Trends CFO of the Year 2021 ». Ce prix est décerné chaque année par les magazines financiers belges Trends et Trends-Tendances au CFO qui a donné le ton en Belgique au cours de l'année écoulée. Le jury a retenu Ingrid comme lauréate pour sa contribution au développement stratégique et au financement de la croissance d'Aedifica. Le jury a également salué l'intégration de critères de durabilité et ESG dans la politique financière et reconnu son attitude professionnelle et transparente.

- Stefaan Gielens, CEO d'Aedifica, est nominé pour le Trends Manager de l'Année 2021

Le 4 novembre 2021, Stefaan Gielens, CEO d'Aedifica, a été nominé par le magazine financier belge Trends pour le prix « Trends Manager de l'Année 2021 », la distinction la plus prestigieuse pour un chef d'entreprise en Belgique. Ce prix est décerné chaque année à un CEO qui, en tant que chef d'entreprise inspirant, a réussi à obtenir des résultats durables et remarquables et qui a pris d'excellentes décisions de gestion qui ont stimulé l'innovation et la croissance. Il s'agit d'une reconnaissance de la croissance internationale d'Aedifica sur l'année écoulée et de sa stratégie à long terme en tant qu'investisseur dans l'immobilier de santé européen. Le « Trends Manager de l'Année » sera choisi parmi cinq nominés et sera annoncé le 12 janvier 2022.

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3. Gestion des ressources financières

3.1. Notation financière

Le 30 août 2021, Aedifica a reçu sa première notation financière de S&P Global. Le Groupe s'est vu attribuer une note d'investissement BBB avec une perspective stable. Aedifica s'est engagée dans ce processus de notation financière afin de bénéficier d'un meilleur accès aux marchés des capitaux avec des conditions de financement attractives (voir section 3.2 ci-dessous), tout en attirant une base d'investisseurs plus large. Selon S&P, cette notation reflète la solidité du bilan et du modèle économique d'Aedifica. La perspective stable se traduit par des revenus locatifs prévisibles soutenus par des actifs de soins de santé résilients et des baux globalement longs qui devraient continuer à générer une pérennité des profits au cours des prochaines années. La notation financière de S&P est disponible sur le site web d'Aedifica.

3.2. Emission obligataire durable de 500 millions €

Le 2 septembre 2021, Aedifica a réalisé avec succès sa première émission obligataire durable pour un montant total de 500 millions €. Les obligations sont émises pour une durée de 10 ans et payent un coupon fixe de 0,75% par an. La forte demande des investisseurs pour Aedifica s'est traduite par un carnet d'ordres de 1,8 milliard €, couvrant plus de 3,6 fois la taille de la transaction.

Le produit de l'émission obligataire sera utilisé pour (re)financer des actifs de santé répondant aux critères de durabilité et d'écologie tels que définis par le Sustainable Finance Framework d'Aedifica. La société V.E. a fourni une Second Party Opinion sur l'alignement de ce Sustainable Finance Framework avec les normes internationales pertinentes, y compris les principes des obligations vertes et sociales de l'ICMA (Green and Social Bond Principles).

L'obligation est cotée à la Bourse de Luxembourg (Euro MTF Market) depuis le 9 septembre 2021.

3.3. Dettes financières

Au cours des neuf premiers mois de l'exercice 2021, Aedifica a renforcé ses ressources financières. Le Groupe a conclu de nouveaux financements bancaires à long terme aux échéances situées entre 2024 et 2033 pour un montant total de 1.244 millions € :

une émission d'obligations (« USPP ») de 180 millions £, réalisée avec succès par un placement privé auprès d'investisseurs institutionnels des Etats-Unis, du Royaume-Uni et du Canada. Ces obligations ont des échéances de 7 et 12 ans et un coupon de respectivement 2,58 % et 2,79 % ;
un placement privé de 10 millions € d'une durée de 7 ans a été conclu à un taux d'intérêt fixe de 1,329 % ;
des crédits bancaires conclus par Aedifica SA pour un montant total de 370 millions € dont 305 millions € pour des nouveaux financements et 65 millions € pour des refinancements anticipés (dont 40 millions € en tant qu'emprunt « vert » dans le cadre de notre Sustainable Finance Framework) ;
des crédits bancaires de 55 millions € et 100 millions € conclus par Hoivatilat Oyj. Le crédit de 55 millions € a été utilisé afin de refinancer des crédits d'investissement ;
Aedifica a réalisé avec succès sa première émission obligataire durable pour un montant total de 500 millions € avec une durée de 10 ans et un coupon fixe de 0,75 % par an (voir la section 3.2 ci-dessus).

Le 10 novembre 2021 – avant ouverture des marchés Sous embargo jusqu'à 07h30 CET

Ces différentes transactions démontrent la volonté d'Aedifica de continuer à diversifier ses sources de financement et d'intégrer des critères de durabilité et ESG dans sa politique financière.

Compte tenu des éléments mentionnés ci-dessus, l'échéancier des dettes financières d'Aedifica se présente au 30 septembre 2021 comme suit :

Dette financière (en millions €) 1	Lignes	Utilisation	Dont des billets de trésorerie
31/12/2021	192	192	158
31/12/2022	178	108	60
31/12/2023	380	175	-
31/12/2024	442	187	-
31/12/2025	552	202	-
31/12/2026	285	99	-
>31/12/2026	1.005	1.005	87
Total au 30 septembre 2021	3.033	1.968	305
Durée résiduelle moyenne (en années) 2	4,9	6,0

¹ Les montants en £ ont été convertis en € sur base du taux de change du 30 septembre 2021 (1,16352 £/€).

² Sans tenir compte des billets de trésorerie à court terme.

En excluant les financements à court terme (les billets de trésorerie à court terme), la durée résiduelle moyenne de la dette financière tirée au 30 septembre 2021 est de 6 ans. Les liquidités disponibles, nettes des billets de trésorerie à court terme, s'élèvent à 848 millions € au 30 septembre 2021.

Au 30 septembre 2021, le taux d'endettement consolidé d'Aedifica s'élève à 42,4 %.

Aedifica a étendu et augmenté son ratio de couverture en concluant de nouveaux forward starting swaps et certains caps pour couvrir le risque de taux d'intérêt. De plus, l'émission de l'USPP et de l'obligation durable ont amélioré la ventilation entre les dettes à taux fixes et taux variables. Au 30 septembre 2021, la dette financière est couverte contre le risque de fluctuation des taux d'intérêt à hauteur de 95,6 % (avec une durée résiduelle moyenne pondérée de 6,8 ans) soit le ratio de la somme de la dette à taux fixe et du notionnel des produits dérivés divisée par la dette financière totale.

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4. Synthèse des résultats consolidés au 30 septembre 2021

4.1. Patrimoine au 30 septembre 2021

Au cours des neuf premiers mois de l'exercice en cours, la juste valeur des immeubles de placement¹ a augmenté d'environ 810 millions €, passant d'une juste valeur de 3.815 millions € à 4.624 millions €. Cette valeur de 4.624 millions € comprend les immeubles de placement en exploitation² (4.470 millions €) et les projets de développement (154 millions €). La croissance des immeubles de placement en exploitation de 22 % provient principalement des acquisitions nettes (voir section 2.1 ci-dessus), de la mise en exploitation des projets de développement achevés (voir section 2.1 ci-dessus) et de la variation de juste valeur des immeubles de placement en exploitation prise en résultat (+74,9 millions € ou +2,1 % sur les neuf premiers mois). Cette variation de la juste valeur des immeubles de placement en exploitation, estimée par les experts évaluateurs indépendants, se ventile de la manière suivante :

Belgique : +19,1 millions € (+0,5 %) ;
Allemagne : +17,6 millions € (+0,5 %) ;
Pays-Bas : +8,9 millions € (+0,2 %) ;
Royaume-Uni : +2,6 millions € (+0,1 %) ;
Finlande : +24,7 millions € (+0,7 %) ;
Suède : +2,2 millions € (+0,1 %) ;
Irlande : -0,2 million € (-0,0 %).

Au 30 septembre 2021, les immeubles de placement en exploitation (y compris les actifs détenus en vue de la vente*) comprennent 572 sites d'immobilier de santé, d'une capacité totale d'environ 32.500 résidents et environ 10.000 enfants, et d'une surface bâtie totale d'environ 1.997.000 m².

Le taux d'occupation global³ du portefeuille atteint 100 % au 30 septembre 2021.

La durée résiduelle moyenne pondérée des baux (WAULT) du portefeuille total s'élève à 20 ans.

³ Taux calculé selon la méthodologie EPRA.

¹ Y compris les actifs détenus en vue de la vente*.

² Y compris les actifs détenus en vue de la vente* et un droit d'utilisation sur terrains de 60 millions € détenu en « leasehold » conformément à l'IFRS 16.

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4.2. Rendement brut par pays

Le tableau ci-dessous présente le rendement brut du portefeuille par pays, par rapport à la juste valeur des immeubles de placement en exploitation.

De manière générale, le rendement brut sur base de la juste valeur s'élève à 5,5 %. En Finlande et en Suède, Hoivatilat développe ses propres projets de construction. Le rendement de ces projets rapporté au coût s'élève en moyenne à plus de 6 % et est supérieur au rendement basé sur la juste valeur des immeubles après achèvement (comme indiqué dans le tableau ci-dessous).

30/09/2021
(x1.000 €)	BE	DE	NL	UK°°	FI	SE°°	IE	Immeubles de placement en exploitation °°°	Projets de développement	Droits d'utilisation sur terrains	Immeubles de placement °°°
Juste valeur	1.206.836	975.479	564.845	741.727	776.839	72.320	71.785	4.409.831	154.181	60.184	4.624.196
Loyers contractuels annuels	63.584	51.313	31.778	47.202	42.524	3.614	3.957	243.971	-	-	-
Rendement brut (%) °	5,3%	5,3%	5,6%	6,4%	5,5%	5,0%	5,5%	5,5%	-	-	-

31/12/2020
(x1.000 €)	BE	DE	NL	UK°°	FI	SE°°	IE	Immeubles de placement en exploitation °°°	Projets de développement	Droits d'utilisation sur terrains	Immeubles de placement °°°
Juste valeur	1.151.419	634.220	515.768	633.302	667.270	19.543	-	3.621.522	141.320	51.825	3.814.667
Loyers contractuels annuels	61.562	35.909	29.932	42.859	37.418	1.135	-	208.814	-	-	-
Rendement brut (%) °	5,3%	5,7%	5,8%	6,8%	5,6%	5,8%	-	5,8%	-	-	-

° Sur base de la juste valeur (valeur expertisée, réévaluée tous les trois mois). Dans le secteur de l'immobilier de santé, le rendement brut est généralement identique au rendement net (contrats « triple net »). En Belgique, au Royaume-Uni, en Irlande et (souvent aussi) aux Pays-Bas, les charges d'exploitation, les frais d'entretien et de réparation, et le risque de chômage locatif sont totalement pris en charge par l'exploitant. En Allemagne, en Finlande et en Suède (et dans certains cas aux Pays-Bas), le rendement net est généralement inférieur au rendement brut, certains frais étant à charge du propriétaire (contrats « double net »).

°° Les montants en £ et en SEK ont été convertis en € sur la base du taux de change du 30 septembre 2021 (1,16352 £/€ et 10,13972 SEK/€).

°°° Y compris les actifs destinés à la vente*.

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4.3. Résultats consolidés⁴

Compte de résultats consolidé - schéma analytique (x 1.000 €)	30/09/2021 (9 mois)	30/09/2020 (9 mois – période retraitée)
Revenus locatifs	168.919	138.784
Charges relatives à la location	-1.019	-2.176
Résultat locatif net	167.900	136.608
Charges opérationnelles*	-26.446	-23.615
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille	141.454	112.993
Marge d'exploitation* (%)	84%	83%
Résultat financier hors variations de juste valeur*	-23.781	-21.032
Impôts	-7.347	-7.818
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises relatifs à L'EPRA Earnings	375	759
Intérêts minoritaires relatifs à L'EPRA Earnings	-236	-282
EPRA Earnings* (part du groupe)	110.465	84.620
Dénominateur (IAS 33)	34.277.753	26.135.347
EPRA Earnings* (part du groupe) par action (€/action)	3,22	3,24

EPRA Earnings*	110.465	84.620
Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers	8.185	-5.695
Variation de la juste valeur des immeubles de placement	73.714	-3.900
Résultat sur vente d'immeubles de placement	170	-109
Crédit ou charge d'impôt sur vente d'immeubles de placement	-559	0
Goodwill négatif / pertes de valeur sur goodwill	0	0
Impôts différés relatifs aux ajustements EPRA	-24.808	-9.790
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises relatifs aux ajustements ci-dessus	4.347	300
Intérêts minoritaires relatifs aux ajustements ci-dessus	-515	366
Ecart d'arrondi	0	0
Résultat net (part du groupe)	170.999	65.792
Dénominateur (IAS 33)	34.277.753	26.135.347
Résultat net par action (part du groupe - IAS 33 - €/action)	4,99	2,52

Le chiffre d'affaires consolidé (revenus locatifs consolidés) du troisième trimestre de l'exercice en cours (du 1er juillet 2021 au 30 septembre 2021) s'élève à 60,6 millions €, soit une augmentation d'environ 28 % par rapport au chiffre d'affaires de 47,3 millions € du 30 septembre 2020.

Pour les trois premiers trimestres de l'exercice en cours (du 1er janvier 2021 au 30 septembre 2021), le chiffre d'affaires consolidé s'est élevé à 168,9 millions €, soit une augmentation d'environ 22 % par rapport à la même période de l'exercice précédent.

⁴ Afin de permettre la comparaison avec la période précédente (suite à l'extension de l'exercice 2019/2020), les chiffres au 30 septembre 2020 ont été établis par dérivation sur une base de 9 mois (sauf pour les dénominateurs (IAS 33) qui ont été recalculés pour chaque période). Les acquisitions ont été enregistrées à la date effective du transfert de contrôle. Ces opérations ont donc un impact différent sur le compte de résultats selon qu'elles aient lieu en début, au cours ou à la fin de la période.

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Le tableau ci-dessous reprend les revenus locatifs consolidés par pays. Afin de permettre la comparaison avec la période précédente, la variation à périmètre constant* a été calculée sur une période de 9 mois.

Revenus locatifs consolidés (x 1.000 €)	2021.01- 2021.03	2021.04- 2021.06	2021.07- 2021.09	2021.01 – 2021.09	2020.01 – 2020.09	Var. (%) à périmètre constant*	Var. (%)
Belgique	15.428	15.425	15.797	46.650	43.155	+0,9%	+8,1%
Allemagne	9.302	10.007	12.393	31.702	26.435	+0,9%	+19,9%
Pays-Bas	7.302	7.523	7.895	22.720	18.018	+1,2%	+26,1%
Royaume-Uni	11.551	11.698	13.182	36.431	31.555	-0,3%	+15,5%
Finlande	9.387	9.695	9.947	29.029	19.497	+0,9%	+48,9%°
Suède	217	218	591	1.026	124	+1,1%	+727,4%
Irlande	164	354	843	1.361	0	+0,0%	-
Total	53.351	54.920	60.649	168.919	138.784	+1,2%	+21,7%

° Hoivatilat est entrée dans le périmètre de consolidation du Groupe Aedifica le 10 janvier 2020.

°° La variation à périmètre constant* est indiquée pour chaque pays dans la devise locale. La variation totale à périmètre constant* est indiquée dans la devise du Groupe.

La croissance des revenus locatifs consolidés démontre la pertinence de la stratégie d'investissement d'Aedifica et s'explique par le nombre important de sites qu'Aedifica a ajouté à son portefeuille grâce à la réalisation de nouvelles acquisitions et à la réception de projets de développement issus du programme d'investissement.

La variation à périmètre constant* au Royaume-Uni est influencée par le projet de redéveloppement de deux immeubles du portefeuille britannique (ce qui a un impact sur leur contribution aux revenus locatifs pendant la préparation et l'exécution du redéveloppement). En excluant ces effets, la variation à périmètre constant* pour le Royaume-Uni est de +1,6 %.

Après déduction des charges relatives à la location (1,02 million €), le résultat locatif net s'élève à 167,9 millions € (+23 % par rapport au 30 septembre 2020).

Le résultat immobilier atteint 166,9 millions € (30 septembre 2020 : 136,4 millions €). Ce résultat, diminué des autres frais directs, conduit à un résultat d'exploitation des immeubles de 161,4 millions € (30 septembre 2020 : 131,7 millions €), soit une marge opérationnelle* de 96,1 % (30 septembre 2020 : 96,4 %).

Après déduction des frais généraux de 21,3 millions € (30 septembre 2020 : 19,0 millions €), et prise en compte des autres revenus et charges d'exploitation, le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille augmente de 25 % à 141,5 millions € (30 septembre 2020 : 113,0 millions €). Cela représente une marge d'exploitation* de 84,2 % (30 septembre 2020 : 82,7 %).

Compte tenu des flux de trésorerie générés par les instruments de couverture, les charges d'intérêts nettes d'Aedifica s'élèvent à 20,5 millions € (30 septembre 2020 : 18,8 millions €). Le taux d'intérêt effectif moyen* y compris la commission sur les lignes de crédit non utilisées est de 1,6 %. En tenant compte des autres produits et charges financiers, à l'exclusion de l'impact net de la revalorisation des instruments de couverture à leur juste valeur (flux non cash comptabilisé conformément à la norme IAS 39 et ne faisant pas partie de l'EPRA Earnings* comme expliqué plus bas), le résultat financier hors variations de juste valeur* représente une charge nette de 23,8 millions € (30 septembre 2020 : 21,0 millions €).

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Les impôts se composent des impôts exigibles, des impôts différés et de l'exit tax. Conformément au régime fiscal belge particulier des SIR, les impôts inclus dans l'EPRA Earnings* (30 septembre 2021 : 7,3 millions € ; 30 septembre 2020 : 7,8 millions €) comprennent principalement l'impôt sur le résultat des filiales consolidées, l'impôt sur le résultat généré en dehors de la Belgique et l'impôt belge sur les dépenses non admises d'Aedifica. Pour la filiale néerlandaise (Aedifica Nederland BV), Aedifica a opté par prudence pour la prise en résultat d'une charge fiscale de droit commun, nonobstant le fait que la filiale revendique intégralement l'application du régime de transparence fiscale d'un « Fiscale Beleggingsinstelling ». Les impôts différés sont expliqués ci-dessous.

La quote-part dans le résultat des entreprises associées et de co-entreprises comprend le résultat de la participation dans Immobe SA, qui est consolidée par la méthode de mise en équivalence depuis le 31 mars 2019.

L'EPRA Earnings* (voir Annexe 4.4.1) atteint 110,5 millions € (30 septembre 2020 : 84,6 millions €), soit 3,22 € par action (30 septembre 2020 : 3,24 € par action), calculé sur base du nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation et compte tenu de l'augmentation du nombre d'actions résultant des augmentations de capital de 2020 et 2021. Ce résultat (absolu et par action) est supérieur aux prévisions budgétaires.

Le compte de résultats comprend, en outre, des éléments sans effet monétaire (c'est-à-dire non cash) qui varient en fonction de paramètres de marché. Il s'agit entre autres de la variation de la juste valeur des immeubles de placement (comptabilisés conformément à la norme IAS 40), de la variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers (comptabilisés conformément à la norme IAS 39), des autres résultats sur le portefeuille, de l'exit tax et des impôts différés (découlant de la norme IAS 40) :

Sur les neuf premiers mois de l'exercice en cours, la variation de la juste valeur des immeubles de placement en exploitation⁵ et des projets de développement représente une hausse de 73,7 millions € sur la période écoulée (30 septembre 2020 : -3,9 millions €).
Afin de limiter le risque de taux d'intérêt sur le financement de ses investissements, Aedifica a mis en place des couvertures convertissant sur le long terme la dette à taux variable en dette à taux fixe ou en plafonnant le taux. En outre, les instruments financiers reflètent également les options de vente accordées à certains actionnaires minoritaires et qui font l'objet d'une valorisation à la juste valeur. La variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers prise en résultat au 30 septembre 2021 représente un produit de 8,2 millions € (30 septembre 2020 : une charge de 5,7 millions €) à la suite de l'augmentation des taux d'intérêt à long terme.
Les impôts différés (charge de 24,6 millions € au 30 septembre 2021 contre une charge de 9,8 millions € au 30 septembre 2020) découlent quant à eux de la comptabilisation à leur juste valeur des immeubles situés à l'étranger conformément à la norme IAS 40. Ces impôts différés (sans effet monétaire, c'est-à-dire non cash) sont donc exclus de l'EPRA Earnings*. Ils comprennent également l'exit tax (charge de 0,3 million € au 30 septembre 2021 contre une charge de 0,2 million € au 30 septembre 2020), qui correspond à la variation entre l'exit tax estimée au moment de l'acquisition de sociétés et l'exit tax estimée à la date de fusion prévue.

Compte tenu des éléments non monétaires mentionnés ci-dessus, le résultat net (part du groupe) s'élève à 171,0 millions € (30 septembre 2020 : 65,8 millions €). Le résultat de base par action (« basic earnings per share », tel que défini par IAS 33), est de 4,99 € (30 septembre 2020 : 2,52 €).

⁵ Correspondant au solde des variations positives et négatives de juste valeur entre celle au 31 décembre 2020 ou au moment de l'entrée des nouveaux immeubles dans le patrimoine, et la juste valeur estimée par les experts évaluateurs au 30 septembre 2021.

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4.4. Actif net par action

Le tableau suivant présente l'évolution de l'actif net par action.

Sans les effets (non monétaires, c'est-à-dire non cash) des variations de juste valeur des instruments de couverture⁶ et après le paiement du dividende final 2019/2020 en mai 2021⁷ , l'actif net par action sur base de la juste valeur des immeubles de placement est de 74,14 € au 30 septembre 2021 (65,75 € par action au 31 décembre 2020).

Actif net par action (en €)	30/09/2021	31/12/2020
Actif net après déduction du dividende 2019/2020, hors variations de juste valeur des instruments de couverture*	74,14	65,75
Effet des variations de juste valeur des instruments de couverture	-1,02	-1,58
Actif net après déduction du dividende 2019/2020	73,12	64,17

Nombre d'actions en circulation (hors actions propres)	36.308.157	33.086.572

Nombre d'actions	30/09/2021 (9 mois)	30/09/2020 (9 mois – période retraitée)	31/12/2020 (18 mois)
Nombre d'actions en circulation°	36.308.157	27.496.869	33.086.572
Nombre total d'actions	36.308.157	27.496.869	33.086.572
Nombre total d'actions cotées en bourse°°°	36.308.157	27.496.869	33.086.572
Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation (dénominateur selon IAS 33)	34.277.753	26.135.347	26.512.206
Nombre de droits au dividende°°	34.366.355	-	26.628.340

° Après déduction des actions propres.

°°° 2.800.000 nouvelles actions ont été admises à la cotation le 15 juin 2021, 184.492 nouvelles actions le 29 juin 2021 et 237.093 nouvelles actions le 8 septembre 2021 (ces nouvelles actions ont droit à un dividende à partir du 15 juin 2021).

⁷ Pour rappel, les normes IFRS prévoient de présenter les comptes annuels avant affectation. L'actif net de 67,17 € par action au 31 décembre 2020 (tel que publié dans le rapport financier annuel 2019/2020) comprenait donc toujours le dividende final à distribuer en mai 2021, et doit être corrigé de 1,43 € par action pour pouvoir être comparé à la valeur du 30 juin 2021. Ce montant correspond au montant total des dividendes finaux versés (47,2 millions €) rapporté au nombre total d'actions en circulation au 31 décembre 2020 (33.086.572).⁸ Ces dates sont sous réserve de modification.

^°° Compte tenu du droit au dividende des actions émises au cours de l'exercice.

⁶ L'effet des variations de juste valeur des instruments de couverture de -1,02 € par action au 30 septembre 2021 est la contrepartie dans les capitaux propres de la juste valeur des instruments de couverture, négative à hauteur de 37,1 millions €, principalement enregistrée au passif du bilan.

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5. Guidance

Suite à un taux de change €/GBP favorable, aux investissements réalisés plus tôt que prévus, à une bonne maîtrise des coûts opérationnels, à des conditions de financement plus clémentes après avoir obtenu une notation financière et à l'émission de l'obligation durable, les résultats au 30 septembre 2021 sont approximativement 3% supérieurs au budget. Compte tenu de ces excellents résultats et des investissements déjà réalisés, le conseil d'administration d'Aedifica a mis à jour les perspectives pour l'exercice en cours. Sur base du périmètre prévu du portefeuille immobilier, et sauf événements imprévus, l'EPRA Earnings* par action pour l'exercice 2021 est estimé à un minimum de 4,28 €/action. En outre, les prévisions de dividende pour l'exercice 2021 ont été augmentés de 3,30 € à 3,40 € (brut) par action.

6. Calendrier financier⁸

Calendrier financier
Communiqué annuel 31/12/2021	23/02/2022
Rapport financier annuel 2021	Mars 2022
Assemblée générale ordinaire 2022	10/05/2022
Déclaration intermédiaire au 31/03/2022	11/05/2022
Paiement du dividende relatif à l'exercice 2021	A partir du 17/05/2022
Résultats semestriels 30/06/2022	05/08/2022
Déclaration intermédiaire au 30/09/2022	09/11/2022

⁸ Ces dates sont sous réserve de modification.

A propos d'Aedifica

Aedifica est une société immobilière réglementée publique de droit belge spécialisée en immobilier de santé européen et plus particulièrement dans le logement des seniors. Aedifica a développé un portefeuille de plus de 570 sites en Belgique, en Allemagne, aux Pays-Bas, au Royaume-Uni, en Finlande, en Suède et en Irlande, d'une valeur de plus de 4,6 milliards €.

Aedifica est cotée sur Euronext Brussels (2006) et Euronext Amsterdam (2019) et est identifiée par les codes suivants : AED ; AED:BB (Bloomberg) ; AOO.BR (Reuters).

Depuis mars 2020, Aedifica fait partie du BEL 20, le principal indice boursier d'Euronext Brussels. Sa capitalisation boursière était d'environ 4,2 milliards € au 9 novembre 2021.

Aedifica fait partie des indices EPRA, Stoxx Europe 600 et GPR.

Informations sur les déclarations prévisionnelles

Ce communiqué contient des informations prévisionnelles impliquant des risques et des incertitudes, en particulier des déclarations portant sur les plans, les objectifs, les attentes et les intentions d'Aedifica. Il est porté à l'attention du lecteur que ces déclarations peuvent comporter des risques connus ou inconnus et être sujettes à des incertitudes importantes sur les plans opérationnel, économique et concurrentiel, dont beaucoup sont en dehors du contrôle d'Aedifica. Au cas où certains de ces risques et incertitudes venaient à se matérialiser, ou au cas où les hypothèses retenues s'avéraient être incorrectes, les résultats réels pourraient dévier significativement de ceux anticipés, attendus, projetés ou estimés. Dans ce contexte, Aedifica décline toute responsabilité quant à l'exactitude des informations prévisionnelles fournies.

Pour toute information complémentaire

Ingrid Daerden Chief Financial Officer

T +32 494 573 115 [email protected]

Delphine Noirhomme Investor Relations Manager

T +32 2 210 44 98 [email protected]

Découvrez le rapport de développement durable d'Aedifica

www.aedifica.eu

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Annexes

1. Compte de résultats consolidé⁹

(x 1.000 €)		30/09/2021 (9 mois)	30/09/2020 (9 mois –
			période retraitée)
I.	Revenus locatifs	168.919	138.784
II.	Reprises de loyers cédés et escomptés	0	0
III.	Charges relatives à la location	-1.019	-2.176
	Résultat locatif net	167.900	136.608
IV.	Récupération de charges immobilières	0	0
V.	Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	3.574	3.110
VI.	Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail	0	0
VII.	Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	-3.894	-3.110
VIII.	Autres recettes et dépenses relatives à la location	-682	-226
	Résultat immobilier	166.898	136.382
IX.	Frais techniques	-990	-467
X.	Frais commerciaux	-51	-230
XI.	Charges et taxes sur immeubles non loués	-1	0
XII.	Frais de gestion immobilière	-3.975	-3.048
XIII.	Autres charges immobilières	-454	-982
	Charges immobilières	-5.471	-4.727
	Résultat d'exploitation des immeubles	161.427	131.655
XIV.	Frais généraux de la société	-21.308	-18.976
XV.	Autres revenus et charges d'exploitation	1.335	314
	Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille	141.454	112.993
XVI.	Résultat sur vente d'immeubles de placement	170	-109
XVII.	Résultat sur vente d'autres actifs non financiers	0	0
XVIII.	Variation de la juste valeur des immeubles de placement	73.714	-3.900
XIX.	Autre résultat sur portefeuille	0	0
	Résultat d'exploitation	215.338	108.984
XX.	Revenus financiers	670	347
XXI.	Charges d'intérêts nettes	-20.513	-18.844
XXII.	Autres charges financières	-3.938	-2.535
XXIII.	Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	8.185	-5.695
	Résultat financier	-15.596	-26.727
XXIV.	Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises	4.722	1.059
	Résultat avant impôt	204.464	83.316
XXV.	Impôts des sociétés	-32.459	-17.608
XXVI.	Exit tax	-255	0
Impôt		-32.714	-17.608
Résultat net		171.750	65.708
	Attribuable à :
	Intérêts minoritaires	751	-84
	Part du groupe	170.999	65.792

	Résultat de base par action (€)	4,99	2,52
	Résultat dilué par action (€)	4,98	2,51

⁹ Afin de permettre la comparaison avec la période précédente (suite à l'extension de l'exercice 2019/2020), les chiffres au 30 septembre 2020 ont été établis par dérivation sur une base de 9 mois (sauf pour les dénominateurs (IAS 33) qui ont été recalculés pour chaque période). Les acquisitions ont été enregistrées à la date effective du transfert de contrôle. Ces opérations ont donc un impact différent sur le compte de résultats selon qu'elles aient lieu en début, au cours ou à la fin de la période.

Le 10 novembre 2021 – avant ouverture des marchés Sous embargo jusqu'à 07h30 CET

2. Bilan consolidé

ACTIF		30/09/2021	31/12/2020
	(x 1.000 €)
I.	Actifs non courants
A.	Goodwill	161.726	161.726
B.	Immobilisations incorporelles	1.972	1.790
C.	Immeubles de placement	4.592.219	3.808.539
D.	Autres immobilisations corporelles	2.569	2.813
E.	Actifs financiers non courants	2.932	1.162
F.	Créances de location-financement	0	0
G.	Créances commerciales et autres actifs non courants	0	0
H.	Actifs d'impôts différés	3.822	2.902
I.	Participations dans des entreprises associées et co-entreprises	41.421	36.998
	Total actifs non courants	4.806.661	4.015.930

II.	Actifs courants
A.	Actifs détenus en vue de la vente	31.977	6.128
B.	Actifs financiers courants	0	0
C.	Créances de location-financement	0	0
D.	Créances commerciales	18.299	12.698
E.	Créances fiscales et autres actifs courants	10.849	5.177
F.	Trésorerie et équivalents de trésorerie	23.668	23.546
G.	Comptes de régularisation	5.617	3.696
Total actifs courants		90.410	51.245

	TOTAL DE L'ACTIF	4.897.071	4.067.175

Le 10 novembre 2021 – avant ouverture des marchés Sous embargo jusqu'à 07h30 CET

	CAPITAUX PROPRES ET PASSIF	30/09/2021	31/12/2020
	(x 1.000 €)
	CAPITAUX PROPRES
I.	Capital et réserves attribuables aux actionnaires de la société-mère
A.	Capital	917.110	836.401
B.	Primes d'émission	1.301.002	1.054.109
C.	Réserves	265.616	106.733
	a. Réserve légale	0	0
	b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers	353.120	288.647
	c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	-125.890	-85.908
	d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée	-15.351	-23.233
	e. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée	-26.872	-25.901
	f. Réserve du solde des écarts de conversion sur actifs et passifs monétaires	72	0
	g. Réserve pour différences de changes liées à la conversion d'activités à l'étranger	12.656	-14.757
	h. Réserve pour actions propres	0	0
	k. Réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l'étranger	-24.696	-9.463
	m. Autres réserves	0	-1.806
	n. Résultat reporté des exercices antérieurs	86.683	-25.241
	o. Réserve de la quote-part du résultat net et des autres éléments du résultat global de participations comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence	5.894	4.395
D.	Résultat net de l'exercice	170.999	173.068
	Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère	2.654.727	2.170.311
II.	Intérêts minoritaires	3.277	2.625
	TOTAL DES CAPITAUX PROPRES	2.658.004	2.172.936
I.	PASSIF Passifs non courants
A.	Provisions	0	0
B.	Dettes financières non courantes	1.661.092	1.062.297
	a. Etablissements de crédit	868.484	985.412
	c. Autres	792.608	76.885
C.	Autres passifs financiers non courants	103.459	108.060
	a. Instruments de couvertures autorisés	38.511	51.220
	b. Autres	64.948	56.840
D.	Dettes commerciales et autres dettes non courantes	0	0
E.	Autres passifs non courants	0	0
F.	Passifs d'impôts différés	100.183	74.609
	Total des passifs non courants	1.864.734	1.244.966
II.	Passifs courants
A.	Provisions	0	0
B.	Dettes financières courantes	300.861	604.402
	a. Etablissements de crédit	83.111	313.902
	c. Autres	217.750	290.500
C.	Autres passifs financiers courants	2.613	2.077
D.	Dettes commerciales et autres dettes courantes	45.371	32.067
	a. Exit tax	530	2.295
	b. Autres	44.841	29.772
E.	Autres passifs courants	0	0
F.	Comptes de régularisation	25.488	10.727
	Total des passifs courants	374.333	649.273

	TOTAL DU PASSIF	2.239.067	1.894.239

	TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF	4.897.071	4.067.175

Le 10 novembre 2021 – avant ouverture des marchés Sous embargo jusqu'à 07h30 CET

3. Aperçu du programme d'investissement au 30 septembre 2021

Projets et rénovations	Exploitant	Investis	Inv. au	Inv.
(en millions €) 1		sement	30/09/2021	futur
Projets en cours		505	138	366
Réception 2021		113	79	35
DE		43	27	16
Am Tierpark	Vitanas	1	0	0
Seniorenheim Haus Wellengrund 2	Argentum	8	6	1
Am Parnassturm	Vitanas	3	1	3
Seniorenquartier Cuxhaven 3	Specht Gruppe	16	8	9
Seniorenquartier Wolfsburg (phase II) 3	EMVIA Living	15	12	3
NL		13	8	4
Residentie Boldershof	Senior Living	1	0	1
Vinea Domini 2	Senior Living	3	3	1
HGH Lelystad 5	Senior Living	4	3	2
Martha Flora Hulsberg 2	Martha Flora	5	3	1
UK		11	5	6
Corby Priors Hall Park	Halcyon Care Homes	11	5	6
FI		44	36	8
Finlande – pipeline « crèches »	Locataires multiples	10	7	3
Finlande – pipeline « maison de repos » Finlande – pipeline « autre »	Locataires multiples Locataires multiples	7 26	5 23	2 3
SE		3	3	1
Suède – pipeline 2021	Locataires multiples	3	3	1
Réception 2022		292	56	236

BE Residentie 't Spelthof	Vulpia	6 6	2 2	3 3
DE		136	20	116
Am Stadtpark	Vitanas	5	1	4
Quartier am Rathausmarkt	Residenz Management	16	3	12
Rosengarten	Vitanas	8	3	5
Seniorenquartier Langwedel 3	EMVIA Living	16	2	14
Seniorenquartier Sehnde 3	EMVIA Living	12	1	12
Wohnstift am Weinberg	Cosiq	10	5	5
Seniorenquartier Gera 3	Specht Gruppe	16	1	15
Seniorenquartier Schwerin 3	EMVIA Living	11	1	10
Seniorenzentrum Berghof	Azurit	2	0	2
Twistringen 4	EMVIA Living	13	3	10
Hamburg-Rissen 4	EMVIA Living	14	0	13
Uetze 4	EMVIA Living	15	0	15
NL		43	10	33
Martha Flora Dordrecht 2	Martha Flora	5	4	1
LLT Almere Buiten 2	Saamborgh	7	3	3
Martha Flora Goes 2	Martha Flora	5	2	3
Het Gouden Hart Woudenberg 5	Senior Living	4	1	3
Martha Flora Oegstgeest 2	Martha Flora	5	0	4
Martha Flora Breda	Martha Flora	5	0	5
Stepping Stones Blaricum 5	Stepping Stones	4	1	3
De Volder Staete	Amado Zorg & Stichting Pinahuis	10	0	10
UK		38	5	33
Burlington – projets	Burlington	2	0	1
Blenheim MMCG	Maria Mallaband	7	0	7
Shipley Canal Works	Burlington	8	2	6
Wellingborough Glenvale Park	Halcyon Care Homes	12	2	10
Aylesbury Martin Dalby	Maria Mallaband	10	1	9
FI		45	14	31
Finlande – pipeline « crèches »	Locataires multiples	2	1	1
Finlande – pipeline « maison de repos »	Locataires multiples	30	8	22
Finlande – pipeline « autre »	Locataires multiples	13	6	8
SE Suède – pipeline 2022	Locataires multiples	2 2	0 0	2 2
IE		21	4	17
St. Doolagh's	Coolmine Caring Services Group	17	4	13
Millbrook Manor	Coolmine Caring Services Group	4	0	4
Réception 2023		87	2	85

DE Seniorenquartier Gummersbach 3	Specht Gruppe	50 20	1 0	49 20
Seniorenzentrum Talblick	Azurit	1	0	1
Stadtlohn 4	Specht Gruppe	15	0	15
Fredenbeck 4	Specht Gruppe	13	0	13
NL		12	1	11
Natatorium	Stepping Stones	3	0	3
Residentie Sibelius	Ontzorgd Wonen Groep	9	1	8
IE		25	0	25
Dublin Stepaside	Virtue	25	0	25

Le 10 novembre 2021 – avant ouverture des marchés Sous embargo jusqu'à 07h30 CET

Projets et rénovations	Exploitant	Investis	Inv. au	Inv.
(en millions €) 1		sement	30/09/2021	futur
Réception 2024		12	2	10
DE		12	2	10
Am Schäfersee	Vitanas	10	2	8
Bavaria Senioren- und Pflegeheim	Auriscare	1	0	1
Am Marktplatz Projets sous conditions suspensives	Vitanas	2 282	0 3	2 279
Réception 2021		22	0	22
UK		19	0	19
Priesty Fields 6	Handsale	19	0	19
SE		3	0	3
Singö 10:2	Stockholms Stadsmission	3	0	3
Réception 2022		64	3	61
NL Zwolle Koestraat 2	Valuas	8 5	0 0	8 5
Het Gouden Hart Soest 5	Senior Living	3	0	3
UK		15	0	15
Chard MMCG	Maria Mallaband	15	0	15
FI		38	3	35
Finlande – pipeline « crèches » Finlande – pipeline « maison de repos »	Locataires multiples Locataires multiples	4 8	0 0	4 8
Finlande – pipeline « autre »	Locataires multiples	25	3	23
SE		3	0	3
Bergshammar Ekeby 6:66	MoGård	3	0	3
Réception 2023		20	0	20
DE		4	0	4
Haus Marxloh UK	Procuritas	4 12	0 0	4 12
Guysfield	Caring Homes	12	0	12
FI		4	0	4
Finlande – pipeline « autre »	Locataires multiples	4	0	4
Réception 2024		147	0	147
BE		18	0	18
Projet de rénovation Orpea Bruxelles DE	Orpea	18 130	0 0	18 130
Specht Gruppe pipeline 2 (2024) 4	Specht Gruppe	130	0	130
Réception 2025		14	0	14
BE		14	0	14
Projet de rénovation Orpea Bruxelles	Orpea	14	0	14
Réception 2026		11	0	11
BE Projet de rénovation Orpea Bruxelles	Orpea	11 11	0 0	11 11
Réception 2027		4	0	4
BE		4	0	4
Projet de rénovation Orpea Bruxelles	Orpea	4	0	4
Acquisitions sous conditions suspensives		50	0	50
Réception 2021		42	0	42
DE		24	0	24
Portefeuille Procuritas Portefeuille Azurit (Seniorenzentrum Altes Kloster)	Procuritas Azurit	15 9	0 0	15 9
IE		18	0	18
Altadore Nursing Home	Virtue	18	0	18
Réception 2022		7	0	7
DE		7	0	7
Seniorenhaus Lessingstrasse	Seniorenhaus Lessingstrasse	7	0	7
Réserve foncière BE		2 2	2 2	0 0
Terrain Bois de la Pierre	-	2	2	0
TOTAL PROGRAMME D'INVESTISSEMENT		838	143	694
Variation de juste valeur			6
Arrondi			4
Montant au bilan			154

1 Les montants en £ et SEK ont été convertis en € sur la base du taux de change du 30 septembre 2021 (1,16352 £/€ et 10,13972 SEK/€).

² Bien qu'encore en cours de construction, ces sites génèrent déjà des revenus limités, notamment sur les terrains déjà acquis. Leurs valeurs ne figurent donc plus

dans le tableau ci-dessus. Ceci explique que les montants d'investissement estimés diffèrent de ceux mentionnés précédemment. ³ Faisant partie du premier accord-cadre avec Specht Gruppe.

⁴ Faisant partie du deuxième accord-cadre avec Specht Gruppe.

⁵ Ces projets sont développés dans le cadre de la joint-venture avec le groupe Korian. Aedifica et Korian financent chacun 50% du budget total. Dans ce tableau, seule la partie du budget à financer par Aedifica est prise en compte.

⁶ Ce projet a été réceptionné après le 30 septembre 2021 (voir section 2.2 ci-dessus).

Il convient d'ajouter au budget d'investissement total un montant de 64,5 millions € relatif à l'annonce de cinq projets de développement et une acquisition sous conditions suspensives en Allemagne, en Finlande et en Irlande après le 30 septembre 2021 (voir section 2.2 ci-dessus). Après le 30 septembre 2021, un montant de 18,5 millions € du budget d'investissement total a déjà été réalisé grâce à un forward purchase au Royaume-Uni (voir section 2.2 ci-dessus).

Le 10 novembre 2021 – avant ouverture des marchés Sous embargo jusqu'à 07h30 CET

4. Détail du calcul des indicateurs alternatifs de performance (Alternative Performance Measures, ou APM)

Aedifica utilise depuis de nombreuses années dans sa communication financière des APM au sens des orientations édictées le 5 octobre 2015 par l'ESMA (European Securities and Market Authority). Certaines de ces APM sont recommandées par l'Association Européenne des Sociétés Immobilières Cotées (European Public Real Estate Association – EPRA), d'autres ont été définies par le secteur ou par Aedifica dans le but d'offrir au lecteur une meilleure compréhension de ses résultats et de ses performances. Les APM repris dans cette déclaration intermédiaire sont identifiés par un astérisque (*). Les indicateurs de performance qui sont définis par les règles IFRS ou par la loi ne sont pas considérés comme des APM. Ne le sont pas non plus les indicateurs qui ne sont pas basés sur des rubriques du compte de résultats ou du bilan. Les définitions des APM peuvent être différentes de celle d'autres concepts portant la même appellation dans les états financiers d'autres sociétés

4.1. Immeubles de placement

(x 1.000 €)	30/09/2021	31/12/2020
Immeubles de placement en exploitation	4.377.854	3.615.394
+ Droits d'utilisation sur terrains	60.184	51.825
+ Projets de développement	154.181	141.320
Immeubles de placement	4.592.219	3.808.539
+ Actifs détenus en vue de la vente	31.977	6.128
Immeubles de placement y compris actifs détenus en vue de la vente, aussi appelés patrimoine immobilier	4.624.196	3.814.667
- Projets de développement	-154.181	-141.320
Immeubles de placement en exploitation y compris actifs détenus en vue de la vente*, aussi appelés portefeuille d'immeubles de placement	4.470.015	3.673.347

4.2. Revenus locatifs à périmètre constant*

Aedifica utilise les revenus locatifs à périmètre constant* pour refléter la performance des immeubles de placement en excluant les effets des changements de périmètre du portefeuille immobilier.

(x 1.000 €)	01/01/2021 - 30/09/2021	01/01/2020 - 30/09/2020
Revenus locatifs	168.919	138.784
- Effet des variations de périmètre	-34.836	-6.309
= Revenus locatifs à périmètre constant*	134.083	132.475

4.3. Capitaux propres

(x 1.000 €)		31/12/2020
Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère	2.654.727	2.170.311
- Effet de la distribution du solde du dividende 2019/2020	0	-47.181
Sous-total hors effet de la distribution du dividende 2019/2020		2.123.130
- Effet des variations de juste valeur des instruments de couverture	37.067	52.212
Capitaux propres hors variations de juste valeur des instruments de couverture*	2.691.794	2.175.342

Le 10 novembre 2021 – avant ouverture des marchés Sous embargo jusqu'à 07h30 CET

4.4. Indicateurs de performance clé selon le référentiel EPRA

Aedifica s'inscrit dans la tendance à la standardisation du reporting visant à améliorer la qualité et la comparabilité de l'information, et fournit aux investisseurs la plupart des indicateurs calculés en fonction des recommandations formulées par l'EPRA. Les indicateurs suivants sont considérés comme des APM :

4.4.1. EPRA Earnings*

EPRA Earnings*	30/09/2021 (9 mois)	30/09/2020 (9 mois – période retraitée)
x 1.000 €
Résultat net (part du groupe) selon les états financiers IFRS	170.999	65.792
Ajustements pour calculer l'EPRA Earnings* :
(i) Variations de la juste valeur des immeubles de placement et des actifs détenus en vue de la vente	-73.714	-2.527
(ii) Résultat sur vente d'immeubles de placement	-170	109
(iii) Résultat sur vente d'actifs destinés à la vente	0	0
(iv) Taxe sur résultat sur vente	559	0
(v) Goodwill négatif / pertes de valeur sur goodwill	0	0
(vi) Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (IFRS 9) et effets de débouclages	-8.185	5.695
(vii) Coût et intérêts relatifs aux acquisitions et co-entreprises (IFRS 3)	0	6.427
(viii) Impôts différés relatifs aux ajustements EPRA	24.808	9.790
(ix) Ajustements (i) à (viii) ci-dessus relatifs aux co-entreprises	-4.347	-300
(x) Intérêts minoritaires relatifs aux ajustements ci-dessus	515	-366
Arrondi	0	0
EPRA Earnings* (part du groupe)	110.465	84.620
Nombre d'actions (Dénominateur IAS 33)	34.277.753	26.135.347
EPRA Earnings par action (EPRA EPS - en €/action)	3,22	3,24
EPRA Earnings dilué par action (EPRA diluted EPS - en €/action)	3,22	3,23

Le 10 novembre 2021 – avant ouverture des marchés Sous embargo jusqu'à 07h30 CET

4.4.2. Indicateurs EPRA Net Asset Value

Situation au 30 septembre 2021	EPRA Net Reinstatement Value*	EPRA Net Tangible Assets*	EPRA Net Disposal Value*	EPRA Net Asset Value*	EPRA Triple Net Asset Value*
x 1.000 €
Valeur intrinsèque selon les états financiers (part du groupe)	2.654.727	2.654.727	2.654.727	2.654.727	2.654.727
Valeur intrinsèque selon les états financiers (en €/action) (part du groupe)	73,12	73,12	73,12	73,12	73,12
(i) Effet de l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres (sur base diluée)	1.799	1.799	1.799	1.799	1.799
Valeur intrinsèque diluée, après l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres	2.652.928	2.652.928	2.652.928	2.652.928	2.652.928
À inclure:
(ii.a) Réévaluation des immeubles de placement (si le « cost model » de IAS 40 est appliqué)	0	0	0	0	0
(ii.b) Réévaluation des projets de développement (si le « cost model » de IAS 40 est appliqué)	0	0	0	0	0
(ii.c) Réévaluation des autres actifs non courants	0	0	0	0	0
(iii) Réévaluation des créances de location financement	0	0	0	0	0
(iv) Réévaluation des actifs destinés à la vente	0	0	0	0	0
Valeur intrinsèque diluée à la juste valeur	2.652.928	2.652.928	2.652.928	2.652.928	2.652.928
À exclure:
(v) Impôts différés relatifs aux réévaluations des immeubles de placement à la juste valeur	97.418	97.418		97.418
(vi) Juste valeur des instruments financiers	37.067	37.067		37.067
(vii) Partie du goodwill résultant des impôts différés	45.161	45.161	45.161	45.161
(vii.a) Goodwill selon le bilan IFRS		-206.887	-206.887
(vii.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS		-1.972
À inclure:
(ix) Juste valeur de la dette à taux fixe			-1.244		-1.244
(x) Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur	0
(xi) Droits de mutation	221.861	0
À inclure/exclure:
Ajustements (i) à (v) relatifs aux co-entreprises	0	0	0	0	0
Valeur de l'actif net ajustée (part du groupe)	3.054.435	2.623.715	2.489.958	2.832.574	2.651.684
Nombre d'actions en circulation (hors actions propres)	36.338.049	36.338.049	36.338.049	36.338.049	36.338.049
Valeur de l'actif net ajustée (en €/action) (part du groupe)	84,06	72,20	68,52	77,95	72,97

(x 1.000 €)	Juste valeur	% du portefeuille total	% des impôts différés exclus
Part du portefeuille sujet aux impôts différés sans intention de vente à long terme	3.320.826	73%	100%

L'EPRA NRV*, EPRA NTA*, EPRA NDV*, EPRA NAV* et EPRA NNNAV* en euro et en euro par action au 31 décembre 2020 présentées dans le tableau ci-dessus ont été réduites de 47.181 k€ (ou 1,43 € par action) par rapport aux valeurs publiées dans le rapport financier annuel 2019/2020 pour pouvoir être comparées à leurs valeurs du 30 septembre 2021. Ce montant correspond au dividende final brut 2019/2020 qui a été distribué en mai 2021.

Le 10 novembre 2021 – avant ouverture des marchés Sous embargo jusqu'à 07h30 CET

Situation au 31 décembre 2020	EPRA Net Reinstatement Value*	EPRA Net Tangible Assets*	EPRA Net Disposal Value*	EPRA Net Asset Value*	EPRA Triple Net Asset Value*
x 1.000 €
Valeur intrinsèque selon les états financiers (part du groupe)	2.123.130	2.123.130	2.123.130	2.123.130	2.123.130
Valeur intrinsèque selon les états financiers (en €/action) (part du groupe)	64,17	64,17	64,17	64,17	64,17
(i) Effet de l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres (sur base diluée)	845	845	845	845	845
Valeur intrinsèque diluée, après l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres	2.122.285	2.122.285	2.122.285	2.122.285	2.122.285
À inclure:
(ii.a) Réévaluation des immeubles de placement (si le « cost model » de IAS 40 est appliqué)	0	0	0	0	0
(ii.b) Réévaluation des projets de développement (si le « cost model » de IAS 40 est appliqué)	0	0	0	0	0
(ii.c) Réévaluation des autres actifs non courants	0	0	0	0	0
(iii) Réévaluation des créances de location financement	0	0	0	0	0
(iv) Réévaluation des actifs destinés à la vente	0	0	0	0	0
Valeur intrinsèque diluée à la juste valeur	2.122.285	2.122.285	2.122.285	2.122.285	2.122.285
À exclure:
(v) Impôts différés relatifs aux réévaluations des immeubles de placement à la juste valeur	72.687	72.687		72.687
(vi) Juste valeur des instruments financiers	52.212	52.212		52.212
(vii) Partie du goodwill résultant des impôts différés	45.161	45.161	45.161	45.161
(vii.a) Goodwill selon le bilan IFRS		-206.887	-206.887
(vii.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS		-1.790
À inclure:
(ix) Juste valeur de la dette à taux fixe			-16.473		-16.473
(x) Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur	0
(xi) Droits de mutation	158.479	0
À inclure/exclure:
Ajustements (i) à (v) relatifs aux co-entreprises	0	0	0	0	0
Valeur de l'actif net ajustée (part du groupe)	2.450.824	2.083.669	1.944.086	2.292.345	2.105.812
Nombre d'actions en circulation (hors actions propres)	33.116.464	33.116.464	33.116.464	33.116.464	33.116.464
Valeur de l'actif net ajustée (en €/action) (part du groupe)	74,01	62,92	58,70	69,22	63,59

(x 1.000 €)	Juste valeur		% du portefeuille total	% des impôts différés exclus
Part du portefeuille sujet aux impôts différés sans intention de vente à long terme	2.594.842		69%	100%

Le 10 novembre 2021 – avant ouverture des marchés Sous embargo jusqu'à 07h30 CET

4.4.3. EPRA Net Initial Yield (NIY) et EPRA Topped-up NIY

EPRA Net Initial Yield (NIY) et EPRA Topped-up NIY	30/09/2021 (9 mois)
	Belgique	Allemagne	Pays Bas	Royaume Uni	Finlande	Suède	Irlande	Non alloué	Inter sectoriel	Total
x 1.000 €
Immeubles de placement - pleine propriété	1.209.627	1.023.465	559.925	742.885	843.872	76.788	75.475	-	-	4.532.037
Immeubles de placement - parts dans co-entreprises ou fonds	0	0	0	0	0	0	0	-	-	0
Actifs destinés à la vente (y compris parts dans co-entreprises)	166	0	22.850	8.961	0	0	0	-	-	31.977
Moins : Projets de développement	-2.956	-47.986	-17.930	-10.118	-67.033	-4.468	-3.690	-	-	-154.181
Immeubles de placement en exploitation	1.206.837	975.479	564.845	741.728	776.839	72.320	71.785	-	-	4.409.833
Abattement des frais de transaction estimés	30.436	68.503	45.987	49.249	19.421	1.101	7.164	-	-	221.861
Valeur d'investissement des immeubles de placement en exploitation	1.237.273	1.043.982	610.832	790.977	796.260	73.421	78.949	-	-	4.631.694
Revenus locatifs bruts annualisés	61.583	48.425	31.944	45.757	41.156	3.480	3.757	-	-	236.102
Charges immobilières°	-399	-743	-1.138	-2.313	-1.435	-74	0	-	-	-6.101
Revenus locatifs nets annualisés	61.184	47.682	30.806	43.443	39.722	3.406	3.757	-	-	230.000
Plus : Loyer à l'expiration des périodes de gratuité locative ou autre réduction de loyer	2.001	2.888	-166	1.445	1.367	133	200	-	-	7.869
Revenus locatifs nets annualisés ajustés	63.185	50.571	30.640	44.889	41.089	3.540	3.957	-	-	237.870

EPRA NIY (en %)	4,9%	4,6%	5,0%	5,5%	5,0%	4,6%	4,8%	-	-	5,0%
EPRA Topped-up NIY (en %)	5,1%	4,8%	5,0%	5,7%	5,2%	4,8%	5,0%	-	-	5,1%

° Le périmètre des charges immobilières à exclure pour le calcul de l'EPRA Net Initial Yield est défini dans l'EPRA Best Practices et ne correspond pas aux « charges immobilières » telles que présentées dans les comptes IFRS consolidés.

Le 10 novembre 2021 – avant ouverture des marchés Sous embargo jusqu'à 07h30 CET

EPRA Net Initial Yield (NIY) et EPRA Topped-up NIY	31/12/2020
	Belgique	Allemagne	Pays Bas	Royaume Uni	Finlande	Suède	Irlande	Non alloué	Inter sectoriel	Total
x 1.000 €
Immeubles de placement - pleine propriété	1.161.872	689.357	530.831	628.572	724.177	21.905	-	-	-	3.756.714
Immeubles de placement - parts dans co-entreprises ou fonds	0	0	0	0	0	0	-	-	-	0
Actifs destinés à la vente (y compris parts dans co-entreprises)	165	0	0	5.963	0	0	-	-	-	6.128
Moins : Projets de développement	-10.618	-55.137	-15.063	-1.233	-56.907	-2.362	-	-	-	-141.320
Immeubles de placement en exploitation	1.151.419	634.220	515.768	633.302	667.270	19.543	-	-	-	3.621.522
Abattement des frais de transaction estimés	29.035	45.594	24.933	41.938	16.682	298	-	-	-	158.479
Valeur d'investissement des immeubles de placement en exploitation	1.180.454	679.814	540.701	675.240	683.952	19.841	-	-	-	3.780.001
Revenus locatifs bruts annualisés	61.492	33.902	29.309	41.560	36.806	1.135	-	-	-	204.205
Charges immobilières°	-53	-2.367	-1.006	-4.311	-263	-100	-	-	-	-8.100
Revenus locatifs nets annualisés	61.440	31.535	28.303	37.249	36.542	1.035	-	-	-	196.105
Plus : Loyer à l'expiration des périodes de gratuité locative ou autre réduction de loyer	70	2.007	622	1.298	612	0	-	-	-	4.610
Revenus locatifs nets annualisés ajustés	61.509	33.542	28.925	38.548	37.155	1.035	-	-	-	200.715
EPRA NIY (en %)	5,2%	4,6%	5,2%	5,5%	5,3%	5,2%	-	-	-	5,2%
EPRA Topped-up NIY (en %)	5,2%	4,9%	5,3%	5,7%	5,4%	5,2%	-	-	-	5,3%

Le 10 novembre 2021 – avant ouverture des marchés Sous embargo jusqu'à 07h30 CET

4.4.4. EPRA Vacancy Rate

Immeubles de placement – Données de location	30/09/2021 (9 mois)
x 1.000 €	Revenus locatifs bruts¹	Revenus locatifs nets²	Surfaces locatives (en m²)	Loyers contractuels³	Valeur locative estimée (VLE) sur inoccupés	Valeur locative estimée (VLE)	EPRA Vacancy rate (en %)
Secteur
Belgique	46.650	46.265	502.627	63.584	0	62.999	0,0%
Allemagne	31.118	30.827	569.751	51.313	0	50.927	0,0%
Pays-Bas	21.528	20.363	340.935	31.778	661	30.434	2,2%
Royaume-Uni	35.529	33.194	286.655	47.202	0	39.871	0,0%
Finlande	29.155	27.710	214.291	42.524	309	42.333	0,7%
Suède	1.026	952	14.894	3.614	0	3.762	0,0%
Irlande	1.361	1.291	39.730	3.957	0	3.836	0,0%
Non alloué	0	0	0	0	0	0	0,0%
Intersectoriel	0	0	0	0	0	0	0,0%
Total des immeubles de placement en exploitation	166.367	160.602	1.968.883	243.971	970	234.162	0,4%

Réconciliation avec le compte de résultats consolidés IFRS
Immeubles vendus pendant l'exercice 2021	737	86

Immeubles vendus pendant l'exercice 2021	737	86
Immeubles détenus en vue de la vente	796	739
Autres ajustements	0	0
Total des immeubles de placement en	167.900	161.427
exploitation

Immeubles de placement – Données de location	30/09/2020 (9 mois - période retraitée)
x 1.000 €	Revenus locatifs bruts¹	Revenus locatifs nets²	Surfaces locatives (en m²)	Loyers contractuels³	Valeur locative estimée (VLE) sur inoccupés	Valeur locative estimée (VLE)	EPRA Vacancy rate (en %)
Secteur
Belgique	42.962	42.888	463.596	58.760	0	57.859	0,0%
Allemagne	26.372	25.275	301.666	25.716	0	27.360	0,0%
Pays-Bas	18.018	17.632	403.848	35.591	0	33.809	0,0%
Royaume-Uni	28.738	26.479	266.470	42.496	0	39.789	0,0%
Finlande	19.078	17.995	190.022	29.709	0	26.983	0,0%
Suède	123	49	4.731	580	0	257	0,0%
Irlande	0	0	0	0	0	0	0,0%
Non alloué	0	0	0	0	0	0	0,0%
Intersectoriel	0	0	0	0	0	0	0,0%
Total des immeubles de placement en exploitation	135.291	130.318	1.630.333	192.852	0	186.057	0,0%

Réconciliation avec le compte de résultats consolidés IFRS
Immeubles vendus pendant l'exercice 2019/2020	765	785
Immeubles détenus en vue de la vente	552	552
Autres ajustements	0	0
Total des immeubles de placement en exploitation	136.608	131.655

Le total des « revenus locatifs bruts de la période » défini dans l'EPRA Best Practices, réconcilié avec le compte de résultats consolidés IFRS, correspond au « résultat locatif net » des comptes IFRS consolidés.
Le total des « revenus locatifs nets de la période » défini dans l'EPRA Best Practices, réconcilié avec le compte de résultats consolidés IFRS, correspond au « résultat d'exploitation des immeubles » des comptes IFRS consolidés.
Le loyer en cours à la date de clôture augmenté du loyer futur sur contrats signés au 30 septembre 2020 ou 30 septembre 2021.

Le 10 novembre 2021 – avant ouverture des marchés Sous embargo jusqu'à 07h30 CET

4.4.5. EPRA Cost Ratios*

EPRA Cost ratios* (x 1.000 €)	30/09/2021 (9 mois)	30/09/2020 (9 mois – période retraitée)
Dépenses administratives/opérationnelles selon les résultats financiers IFRS	-27.145	-25.791
Charges relatives à la location	-1.019	-2.176
Récupération de charges immobilières	0	0
Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	-682	-226
Frais techniques	-990	-467
Frais commerciaux	-51	-230
Charges et taxes sur immeubles non loués	-1	0
Frais de gestion immobilière	-3.975	-3.048
Autres charges immobilières	-454	-982
Frais généraux de la société	-21.308	-18.976
Autres revenus et charges d'exploitation	1.335	314
EPRA Costs (including direct vacancy costs)* (A)	-27.145	-25.791
Charges et taxes sur immeubles non loués	1	0
EPRA Costs (excluding direct vacancy costs)* (B)	-27.144	-25.791
Revenu locatif brut (C)	168.919	138.784
EPRA Cost Ratio (including direct vacancy costs)* (A/C)	16%	19%
EPRA Cost Ratio (excluding direct vacancy costs)* (B/C)	16%	19%
Frais généraux et d'exploitation activés (part des co-entreprises incluse)	528	361

Aedifica active certains frais de project management.

Le 10 novembre 2021 – avant ouverture des marchés Sous embargo jusqu'à 07h30 CET

5. Investissements réalisés depuis le début de l'année 2021

Le tableau ci-dessous présente les investissements réalisés par le Groupe depuis le 1er janvier 2021¹⁰ .

(en millions €)		Date	Localisation	Investissements réalisés	Pipeline 1	Total
UK	Portefeuille Excelcare (3 maisons de repos) 2	13/01/2021	Essex	45	-	45
NL	Joint-venture avec Korian: Blaricum (50/50)	26/01/2021	Blaricum	1	3	4
FI	2 projets de développement	30/01/2021	Finlande	0	9	9
FI	Espoo Rajamännynahde	01/02/2021	Espoo	4	-	4
IE	Brídhaven	12/02/2021	Mallow	25	-	25
FI	Laukaa Peurungantie	19/02/2021	Laukaa	4	-	4
NL	Martha Flora Oegstgeest	25/02/2021	Oegstgeest	2	5	7
UK	Shipley Canal Works 2	05/03/2021	Shipley	2	8	10
IE	Portefeuille Virtue (4 maisons de repos)	09/03/2021	Irlande	26	-	26
UK	Corby Priors Hall Park 2	19/03/2021	Corby	3	11	14
UK	Wellingborough Glenvale Park 2	19/03/2021	Wellingborough	3	12	15
NL	Zuyder Haven Oss & Buyten Haven Dordrecht	30/03/2021	Oss & Dordrecht	8	-	8
FI	3 projets de développement	31/03/2021	Finlande	0	9	9
DE	Portefeuille Azurit (19 maisons de repos)	31/03/2021	Allemagne	236	9	245
UK	Aylesbury Martin Dalby Way 2	17/05/2021	Aylesbury	2	10	13
BE	Redéveloppement Orpea Bruxelles (8 maisons de repos)	28/05/2021	Bruxelles	-	47	47
NL	Martha Flora Breda	28/05/2021	Breda	2	5	7
FI	Portefeuille de 3 sites d'immobilier de santé	28/06/2021	Kokkola	13	-	13
FI	Kangasala Vällintie	28/06/2021	Kangasala	-	3	3
FI	Oulu Juhlamarssi	28/06/2021	Oulu	-	7	7
DE	Specht Gruppe: 2ème accord cadre (5 campus de soins)	29/06/2021	Allemagne	8	70	78
BE	Domaine de la Rose Blanche	29/06/2021	Durbuy	20	-	20
NL	De Volder Staete	06/07/2021	Almere	1	10	11
IE	Millbrook Manor	26/07/2021	Saggart	13	4	17
IE	St. Doolagh's	26/07/2021	Balgriffin	5	15	20
SE	Enköping Litslenavägen	19/08/2021	Enköping	0	2	2
IE	Dublin Stepaside	23/08/2021	Dublin	5	25	30
FI	Kuopio Opistotie	06/09/2021	Kuopio	2	11	13
SE	Portefeuille de 16 centres de soins résidentiels spécialisés 2	08/09/2021	Suède	46	7	53
DE	Portefeuille Procuritas (2 maisons de repos)	30/09/2021	Duisburg	-	18	18
IE	Altadore Nursing Home	30/09/2021	Dublin	-	18	18
FI	Helsinki Ensikodintie	30/09/2021	Helsinki	-	12	12
FI	Tampere service community	30/09/2021	Tampere	1	9	10
DE	Seniorenzentrum Borna	01/10/2021	Borna	-	15	15
IE	Portefeuille Mowlam Healthcare (3 maisons de repos)	19/10/2021	Irlande	5	38	43
FI	Helsinki Kansantie	20/10/2021	Helsinki	-	12	12
UK	The Uplands 2	25/10/2021	Shrewsburry	14	-	14
	Total au 9 novembre 2021			496	404	900

¹ Le pipeline comprend les projets de développement et les acquisitions sous conditions suspensives.

² Les montants en £ et en SEK ont été convertis en € sur base du taux de change à la date de la transaction.

¹⁰ Les informations dans ce tableau ont fait l'objet d'arrondis. En conséquence, la somme de certaines données peut ne pas être égale au total indiqué.

AI Terminal

Aedifica SA

3904_10-q_2021-11-10_8e1dfe08-4cef-4577-907e-c588795fc7da.pdf

AEDIFICA

Déclaration intermédiaire du conseil d'administration 3 ème trimestre 2021

1. Résumé de l'activité depuis le 1er juillet 2021

EXPANSION EUROPEENNE

RÉSULTATS SOLIDES

RECONNAISSANCE DU MARCHE

CROISSANCE DURABLE

Le 10 novembre 2021 – avant ouverture des marchés Sous embargo jusqu'à 07h30 CET

CROISSANCE FUTURE

INVESTISSEMENTS RÉALISÉS DEPUIS LE DÉBUT DE L'ANNÉE 2021

2. Evénements importants

2.1. Investissements, réceptions et cessions durant le troisième trimestre

- Plus de 151 millions € de nouveaux investissements et développements

Le 10 novembre 2021 – avant ouverture des marchés Sous embargo jusqu'à 07h30 CET

- 13 projets réceptionnés & conditions satisfaites pour l'acquisition de 17 établissements de soins

Le 10 novembre 2021 – avant ouverture des marchés Sous embargo jusqu'à 07h30 CET

- Cessions en Belgique, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni

- Aedifica a acquis la société de gestion immobilière britannique Layland Walker

2.2. Investissements et réceptions après le 30 septembre 2021

- Forward purchase finalisé au Royaume-Uni

2.3. Programme d'investissement au 30 septembre 2021

2.4. Autres événements

- Aedifica remporte les EPRA BPR & sBPR Gold Awards et améliore son score GRESB

- Aedifica s'associe à Dunavast-Sonneborgh pour le développement d'immobilier de santé aux Pays-Bas

- Ingrid Daerden, CFO d'Aedifica, a été élue Trends CFO de l'année 2021

- Stefaan Gielens, CEO d'Aedifica, est nominé pour le Trends Manager de l'Année 2021

3. Gestion des ressources financières

3.1. Notation financière

3.2. Emission obligataire durable de 500 millions €

3.3. Dettes financières

4. Synthèse des résultats consolidés au 30 septembre 2021

4.1. Patrimoine au 30 septembre 2021

4.2. Rendement brut par pays

4.3. Résultats consolidés4

Le 10 novembre 2021 – avant ouverture des marchés Sous embargo jusqu'à 07h30 CET

Le 10 novembre 2021 – avant ouverture des marchés Sous embargo jusqu'à 07h30 CET

4.4. Actif net par action

5. Guidance

6. Calendrier financier8

A propos d'Aedifica

Informations sur les déclarations prévisionnelles

Pour toute information complémentaire

Delphine Noirhomme Investor Relations Manager

Annexes

1. Compte de résultats consolidé9

2. Bilan consolidé

3. Aperçu du programme d'investissement au 30 septembre 2021

4. Détail du calcul des indicateurs alternatifs de performance (Alternative Performance Measures, ou APM)

4.1. Immeubles de placement

4.2. Revenus locatifs à périmètre constant*

4.3. Capitaux propres

4.4. Indicateurs de performance clé selon le référentiel EPRA

4.4.1. EPRA Earnings*

4.4.2. Indicateurs EPRA Net Asset Value

Le 10 novembre 2021 – avant ouverture des marchés Sous embargo jusqu'à 07h30 CET

4.4.3. EPRA Net Initial Yield (NIY) et EPRA Topped-up NIY

Le 10 novembre 2021 – avant ouverture des marchés Sous embargo jusqu'à 07h30 CET

4.4.4. EPRA Vacancy Rate

4.4.5. EPRA Cost Ratios*

5. Investissements réalisés depuis le début de l'année 2021

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4.3. Résultats consolidés⁴

6. Calendrier financier⁸

1. Compte de résultats consolidé⁹