AI Terminal
Diös Fastigheter
Earnings Release • Feb 14, 2025
3034_10-k_2025-02-14_232595b2-9342-454b-88c9-2085cd002c1f.pdf
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
Diös Fastigheter Bokslutskommuniké Q42024
Kvartalet i korthet
- Intäkterna uppgick till 632 mkr (646).
- Nettouthyrningen uppgick till 10 mkr (1).
- Driftöverskottet minskade med 6 procent och uppgick till 414 mkr (439).
- Förvaltningsresultatet minskade med 16 procent och uppgick till 194 mkr (229).
- Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 19 mkr (-496) och på derivat till 197 mkr (-505).
- Resultat efter skatt uppgick till 326 mkr (-687).
- Resultat per aktie uppgick till 2,30 kr (-4,86).
Perioden jan-dec
- Intäkterna ökade med 1 procent och uppgick till 2 527 mkr (2 504)
- Nettouthyrningen uppgick till 32 mkr (19).
- Driftöverskottet ökade med 1 procent och uppgick till 1 728 mkr (1 711).
- Förvaltningsresultatet minskade med 1 procent och uppgick till 892 mkr (903).
- Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 59 mkr (-1 393) och på derivat till 68 mkr (-481).
- Resultat efter skatt uppgick till 691 mkr (-850).
- Resultat per aktie uppgick till 4,88 kr (-6,01).
- Styrelsen föreslår en utdelning om 2,20 kr per aktie (0) jämnt fördelat på fyra utbetalningstillfällen samt uppdaterar utdelningspolicyn.
Viktiga händelser under kvartalet
- Uthyrning till Plikt- och Prövningsverket i Umeå. Uthyrningen omfattar cirka 4 000 kvm med en årshyra om 13 mkr. Inflyttning sker i maj 2026.
- Frånträde av fem fastigheter i Luleå och Östersund för 289 mkr.
- Tillträde av sju fastigheter i Luleå, Gävle och Falun för 963 mkr.
Viktiga händelser under perioden jan-dec
- Styrelsen har utsett David Carlsson till ny vd och koncernchef. Knut Rost kvarstod i sin tjänst fram till att David tillträdde 1 januari 2025.
- Förvärv och tillträde av 9 fastigheter till ett värde av 1 101 mkr. Avyttring och frånträde av 45 fastigheter till ett värde av 1 892 mkr.
- Refinansiering av cirka 5 900 mkr bankskuld på löptider om 2–4 år. Emission av obligationer om 1 900 mkr med löptider på 2–4 år och återköpt korta obligationer om 1 000 mkr.
- Styrelsen har beslutat om en ny utdelningspolicy. Den nya formuleringen lyder "utdelningen till aktieägarna ska motsvara cirka en tredjedel av koncernens årliga förvaltningsresultat, såvida inte investeringar eller koncernens finansiella ställning i övrigt motiverar annat "
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| okt-dec | okt-dec | jan-dec | jan-dec | |
| Intäkter | 632 | 646 | 2 527 | 2 504 |
| Driftöverskott | 414 | 439 | 1 728 | 1 711 |
| Förvaltningsresultat | 194 | 229 | 892 | 903 |
| Resultat före skatt | 385 | -770 | 893 | -963 |
| Resultat efter skatt | 326 | -687 | 691 | -850 |
| Överskottsgrad, % | 67 | 70 | 69 | 70 |
| Uthyrningsgrad, % | 91 | 93 | 91 | 92 |
| Avkastning på eget kapital, % | 6,1 | -7,4 | ||
| Förvaltningsresultat per aktie, kr | 6,3 | 6,4 | ||
| Soliditet, % | 36,2 | 34,6 | ||
| Belåningsgrad fastigheter, % | 52,9 | 54,4 | ||
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,0 | 2,2 | 2,2 | 2,2 |
| Eget kapital per aktie, kr | 82,4 | 77,6 | ||
| EPRA NRV per aktie, kr | 100,6 | 95,6 |
Måluppföljning
Våra två huvudmål är att nå minst 12 procents avkastning på eget kapital i snitt över en femårsperiod, samt att minska våra koldioxidutsläpp med 50 procent till 2030, jämfört med basåret 2018
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL, % VÄXTHUSGASUTSLÄPP, TON CO2E
VD-ord Äntligen på plats
Att få leda och vara en del av ett så starkt och fint bolag som Diös är en ynnest. Målet är tydligt, att säkerställa förutsägbar lönsamhet över tid och med det skapa långsiktigt aktieägarvärde.
Vi lägger ett transaktionsintensivt år bakom oss där första halvåret fokuserade på att stärka balansräkningen genom att avyttra icke kärnfastigheter och för att sedan under
andra halvåret fokusera på tillväxt genom förvärv i strategiska lägen och städer.
Stabilt resultat justerat för transaktioner och engångsposter
Förvaltningsresultatet för kvartalet är bra, med hänsyn till årets transaktioner och engångseffekter. Finansnettot ökar något kopplat till omstruktureringar och förfall i derivatportföljen. Sett till driftnettot så är 6 mkr av minskningen relaterat till transaktioner och projekt. Resterande del beror på jämförelsestörande post avseende erhållet elstöd om 12 mkr samt onormalt låga underhållskostnader i jämförelseperioden.
Uthyrningen går fortsatt starkt, med en nettouthyrning i kvartalet uppgående till 10 mkr (1) och till 32 mkr (19) för året. Uthyrningsgraden minskar till 91 procent (93) främst kopplat till transaktioner och nyproduktion, vilket är förväntat. Vi har avyttrat fullt uthyrda bostadsfastigheter under året vilket påverkar uthyrningsgraden negativt och samtidigt så har vi och andra aktörer färdigställt projekt i Luleå, Umeå och Östersund vilket har medfört en viss tillfällig vakansökning på marknaden. Vi bedömer att dessa vakanser kommer minska genom underliggande tillväxt, samt att det i inte färdigställs några nya större kontorsprojekt kommande år. Trots lågkonjunkturen ser vi bara mindre effekter av hyresgäster som önskar minska sina ytor samtidigt som våra kundförluster ligger fortsatt stabilt på en låg nivå och likaså givna hyresrabatter. I jämförbart bestånd ökar hyresintäkterna med 1,6 procent.
Stigande hyresnivåer
Största uthyrningen under fjärde kvartalet var till Plikt- och Prövningsverket i Umeå om cirka 4 000 kvm och med en hyra över 3 300 kr/kvm med inflyttning maj 2026. Affären visar på den starka hyrestillväxt vi har i Umeå. För 5 år sedan var topphyrorna 2 400 kr/kvm vilket ger en ökning på nästan 40 procent.
För tillfället visar Umeå, Luleå och Gävle vägen med god efterfrågan och stigande hyresnivåer. Trots de tuffa ekonomiska förutsättningarna som varit med hög inflation och högre räntor består betalningsviljan och betalningsförmågan för rätt lokal i rätt läge med god standard. På samtliga marknader har vi omförhandlat avtal på hyresnivåer som följer de senaste årens indexutveckling.
Kontorsnärvaro främjar innovation och stärker företagskulturen
Hybridarbetet och dess påverkan på lokalanvändningen debatteras flitigt. Det råder en försiktighet bland våra hyresgäster att göra alltför stora förändringar baserat på trender i arbetssätt, då kostnaden för lokalförändringen tar många år att räkna hem. Trenden är nu att arbetsgivare vill att medarbetare återgår till kontoret i syfte att minska psykisk ohälsa, öka effektiviteten, stärka företagskulturen och ge goda förutsättningar för innovation.
Marginalkostnaden för skulden sjunker
Styrräntan har fortsatt sjunka och så även marginalerna på både bank- och kapitalmarknad. Snitträntan vid periodens utgång uppgick till 4,3 procent (4,5) och vi ser att marginalkostnaden för ny upplåning är lägre än snittet i portföljen. Vi har god tillgång till kapital från flertalet finansieringskällor vilket medför en trygghet samtidigt som vårt starka kassaflöde skapar investeringsutrymme. Nettoskulden genom EBITDA uppgår till stabila 10,1 (10,4) vilket är bland de starkaste i relation till andra noterade svenska fastighetsbolag.
Kontinuerlig energioptimering
Vi är väldigt stolta över att nå vårt energisparmål för året. En besparing om 3,2 procent i jämförbart bestånd mot målet om minst 3 procent. Kontinuerlig optimering och medvetenhet har tillsammans med investeringar i effektivare fastigheter gett utdelning och vi fortsätter enträget det på många sätt viktiga arbetet
som också ger bra ekonomisk avkastning. Vårt fastighetsbestånd är väl förberett för kommande regelverk som EPBD.
Fundamentala faktorerna för tillväxt finns kvar
Utfallet i det amerikanska valet skapar osäkerhet med hot om tullar och lägre skatter, vilket påverkar inflationsförväntningar och därmed långräntor. Det i sin tur påverkar sentimentet för investeringar i fastigheter och fastighetsaktier. Både pandemin, kriget i Ukraina och efterföljande inflationschock visar på att Diös är riggade för att hantera det oväntade, både operationellt och finansiellt. Vårt fokus på högavkastande, centrala och moderna fastigheter i flera städer som ger differentiering har visat sig vara rätt även i turbulenta tider.
I Sverige börjar räntesänkningarna få positiv effekt på ekonomin i sin helhet. Trots de bakslag som träffat företag inom den gröna omställningen så har vi goda grunder för fortsatt tillväxt i norra Sverige. De fundamentala faktorerna och konkurrensfördelarna som fossilfri energi, råvaror, tillgång till mark och en stabil och transparent styrningsstruktur har inte förändrats. Vår marknad kommer fortsatt växa på lång sikt och vi investerar i städernas tillväxtförutsättningar, inte utifrån enskilda bolags affärsplaner.
Handen i marknaden
Diös styrka är att vi är närvarande lokalt kombinerat med en storlek på bolaget som skapar stordriftsfördelar i form av kompetens, goda finansieringsförutsättningar och investeringskapacitet. Det ger konkurrensfördelar som få andra bolag i norra Sverige har.
Jag tror på utvecklingen och tillväxten i norra Sverige. Den gröna omställningen har bara börjat och de förväntade effekterna av NATO-medlemskapet har vi ännu inte sett. I grunden finns en underliggande tillväxt drivet av ett aktivt näringsliv, framåtlutade kommuner, utbildning, kultur, idrott, närhet till natur och samtidigt urbana kvaliteter. Fantastiska förutsättningar att leva ett aktivt och hållbart liv.
Jag ser fram emot att fortsatt driva utvecklingen av våra städer utifrån respek-
tive stads styrkor. Utveckling som skapar värde för våra hyresgäster, för våra städer och givetvis för våra ägare.
Det här är Diös
Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på norra Sverige. Med en unik position i våra tio tillväxtstäder skapar vi hållbar tillväxt genom kommersiell fastighetsutveckling för våra hyresgäster, för våra aktieägare och för oss som bolag. Vårt erbjudande är kommersiella lokaler – i rätt läge för rätt hyresgäst. En tredjedel av våra hyresintäkter kommer från skattefinansierad verksamhet och drygt hälften av de totala hyresintäkterna kommer från kontor.
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
FASTIGHETSVÄRDE, MKR FASTIGHETSVÄRDE PER AFFÄRSENHET
FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG
HYRESINTÄKTER, MKR KONTRAKTSVÄRDE PER KATEGORI
Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024 4
Hållbarhet
Genom tydliga hållbarhetsmål driver vi verksamheten framåt på ett ansvarsfullt sätt och skapar långsiktiga affärer.
Klimatmål
Vårt mål är att minska utsläpp i scope 1 och 2 med minst 50 procent till 2030 jämfört med basåret 2018, för att senast 2045 nå nettonoll. Utsläppen i scope 2 samt energirelaterade utsläpp i kategori 3.3 beror av faktisk energianvändning.
Gröna fastigheter
Inför 2024 justerade vi kravnivån för att klassificera våra fastigheter som gröna genom att linjera energikravet mot EU:s taxonomi. Från årsskiftet krävs att en fastighet når Fastighetsägarnas gränsvärden för de 15 procent bästa byggnaderna i det nationella beståndet för att kvalificeras som grön.
Det löpande arbetet med klimatrisk- och sårbarhetsanalyser samt miljöcertifieringar möjliggör för fler gröna fastigheter i vår portfölj.
Energi
Energi- och effektbehov i fastigheter påverkas till stor del av yttre faktorer som temperatur, vind och sol, men också av komfortkraven inne i fastigheterna. De yttre och inre faktorerna är ständigt föränderliga och kräver att vi aktivt jobbar med optimering för att hålla nere både kostnader och utsläpp. Under året uppnår vi vårt energibesparingsmål och minskar energianvändningen i jämförbart bestånd med 3,2 procent. Ett kvitto på att arbetet med hyresgästinvolvering genom tecknandet av gröna hyresavtal skapar incitament för båda parter att bidra till effektiva energilösningar och tar oss närmare vårt klimatmål.
Projekt och investeringar
Nyproduktion och renovering medför direkta och indirekta utsläpp samt stora resursnyttjanden. Vi arbetar med livscykelanalyser i tidiga skeden av större projekt för att förstå de åtgärder och val som behöver göras för att minska vår klimatpåverkan från projekt. I arbetet med livscykelanalyser strävar vi efter lägre klimatpåverkan och har börjat bygga jämförbarhet mellan projekt samtidigt som vi utifrån en högre kunskapsnivå har möjlighet att ställa högre krav på materialval.
Medarbetare
Vi arbetar aktivt med välbefinnande och kompetensutveckling för våra medarbetare. Kompetensutveckling är en viktig del för att skapa drivkraft och engagemang hos våra medarbetare. Våra medarbetares rekommendationsvilja i eNPSmätningarna är på stabila, höga nivåer med 501 poäng i senaste mätningen.
EU:s taxonomi
Vi väljer att frivilligt rapportera i enlighet med EU:s taxonomi för ökad transparens och jämförbarhet inom branschen. Kvartalsvis görs indikativ och förenklad rapportering. Hela vår verksamhet omfattas av taxonomin då den primärt utgörs av förvärvs och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. De ekonomiska aktiviteterna är exponerade mot miljömål 1 om att begränsa vår klimatpåverkan.
| KLIMAT² | Enhet | jan-dec | 2023 | 2018 Kommentar | |
|---|---|---|---|---|---|
| Utsläpp i scope 1 och 2, RTM | ton CO e | 5 123 | 5 395 | 7 022 Mål: -50 procent 2030. Granskat och godkänt av SBTi | |
| Utsläpp i scope 3 | ton CO e | 708 | 816 | 844 Bränslerelaterade utsläpp och tjänsteresor | |
| 2024 | 2023 | 2022 | |||
| ENERGI | jan-dec | jan-dec | jan-dec | ||
| Energianvändning i jämförbart bestånd | kWh/kvm Atemp | 119,9 | 114,8 | 117,2 El och normalårskorrigerad fjärrvärme | |
| Energianvändning från fjärrkyla i jämförbart bestånd | kWh/kvm Atemp | 12,3 | 12,7 | 12,2 Ingår ej i energibesparingsmålet | |
| Energibesparing | % | -3,2 | -2,1 | -3,3 Mål: -3 procent | |
| Faktisk energianvändning | kWh/kvm uthyrnings.yta | 143,3 | 152,2 | 147,8 Ej normalårskorrigerad fjärrvärme | |
| Andel fossilfri energi, helår | % | 99 | 99 | 98 Emissionsdata från Energiföretagen för 2023 | |
| Producerad solel | MWh | 1 715 | 1 379 | 1 466 | |
| 2024 | |||||
| PROJEKT OCH INVESTERINGAR | 31 dec | 2023 | 2022 | ||
| Gröna fastigheter³ | % av MV | 31 | 25 | 16 Mål: 55 procent gröna fastigheter 2026 | |
| Miljöcertifierade fastigheter | % av MV | 42 | 33 | 22 Till betygsnivå BREEAM In-Use, very good eller motsvarande | |
| Energieffektiva fastigheter³ | % av MV | 48 | 52 | 42 Taxonomilinjerade PE-tal, Fastighetsägarnas topp 15 procent | |
| Klimatriskanalyserade fastigheter | % av MV | 60 | 51 | 26 Lokala klimatrisk- och sårbarhetsanalys | |
| Gröna hyresavtal | % av kontraktsvärde | 29 | 18 | 11 | |
| 2024 | |||||
| MEDARBETARE | 31 dec | 2023 | 2022 | ||
| Rekommendationsvilja¹ | poäng | 50 | 47 | 48 Mål: eNPS > 45 poäng | |
| 2024 | |||||
| TAXONOMIRAPPORTERING, indikativ | 31 dec | 2023 | 2022 | ||
| Förenliga intäkter | % / mkr | 32 / 729 | 25 / 558 | 12 / 238 | |
| Förenliga kapitalutgifter | % / mkr | 17 / 785 | 10 / 158 | 3 / 34 | |
| Förenliga driftutgifter | % / mkr | 32 / 682 | 25 / 520 | 12 / 219 |
1 Under året implementerades nytt systemstöd för vår eNPS-rapportering och resultatet gäller för september-november. Ny jämförelsebransch är finans. 2 Basår är 2018. Historiska utsläpp för 2023 räknades om under kvartal 2 efter att Energiföretagen publicerat nya emissionsfaktorer. 3 Från och med 2024 linjerar energiprestandakraven med EU:s taxonomins nivåer. Tidigare kravnivå var ≤85 kWh/kvm Atemp.
Resultaträkning
KONCERNENS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| RESULTATRÄKNING | Not | okt-dec | okt-dec | jan-dec | jan-dec |
| Hyresintäkter | 582 | 582 | 2 339 | 2 296 | |
| Serviceintäkter | 50 | 64 | 188 | 208 | |
| Totala intäkter | 1 | 632 | 646 | 2 527 | 2 504 |
| Fastighetskostnader | 2 | -219 | -206 | -799 | -793 |
| Driftöverskott | 3 | 414 | 439 | 1 728 | 1 711 |
| Central administration | 4 | -26 | -26 | -85 | -89 |
| Finansnetto | 5 | -193 | -184 | -752 | -719 |
| Förvaltningsresultat | 6 | 194 | 229 | 892 | 903 |
| Värdeförändring fastigheter | 7 | 11 | -495 | -67 | -1 385 |
| Värdeförändring räntederivat | 8 | 180 | -505 | 68 | -481 |
| Resultat före skatt | 9 | 385 | -770 | 893 | -963 |
| Aktuell skatt | 10 | 8 | -0 | -75 | -28 |
| Uppskjuten skatt | 10 | -67 | 83 | -127 | 140 |
| Periodens resultat | 326 | -687 | 691 | -850 | |
| Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 326 | -687 | 691 | -850 | |
| Summa | 326 | -687 | 691 | -850 | |
| TOTALRESULTATRÄKNING | |||||
| Periodens resultat | 326 | -687 | 691 | -850 | |
| Periodens totalresultat | 326 | -687 | 691 | -850 | |
| Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 326 | -687 | 691 | -850 | |
| Summa | 326 | -687 | 691 | -850 | |
| Resultat per aktie, kr | 2,30 | -4,86 | 4,88 | -6,01 | |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång | 141 430 947 | 141 430 947 | 141 430 947 | 141 430 947 | |
| Genomsnittligt antal aktier | 141 430 947 | 141 430 947 | 141 430 947 | 141 430 947 | |
| Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång | 354 218 | 354 218 | 354 218 | 354 218 | |
| Genomsnittligt antal aktier i eget förvar | 354 218 | 354 218 | 354 218 | 354 218 | |
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE
DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD
Resultatanalys oktober-december 2024
Not 1 Intäkter
Intäkterna för kvartalet uppgick till 632 mkr (646) och den ekonomiska uthyrningsgraden till 91 procent (93). Den lägre uthyrningsgraden förklaras främst av fastighetsförsäljningar. I jämförbart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter med 1,61 procent i kvartalet jämfört med föregående år. Övriga förvaltningsintäkter uppgick till 11 mkr (22) och bestod bland annat av vidarefakturering till hyresgäster avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler. Förändringen mot föregående år förklaras främst av erhållet elstöd om 12 mkr. Av våra kommersiella hyresavtal har 97 procent indexuppräkning, där 94 procent löper med KPI-justering och 3 procent med fast uppräkning.
| 2024 | 2023 | Förändring | |
|---|---|---|---|
| UTVECKLING INTÄKTER, MKR | okt-dec | okt-dec | % |
| Jämförbart bestånd | 585 | 575 | 1,6 |
| Pågående projekt | 5 | 6 | |
| Färdigställda projekt | 14 | 2 | |
| Förvärvade fastigheter | 17 | - | |
| Sålda fastigheter | 0 | 41 | |
| Kontrakterade hyresintäkter | 621 | 624 | |
| Övriga förvaltningsintäkter | 11 | 22 | |
| Intäkter | 632 | 646 |
1Siffran för Q3 2024 har korrigerats till 3,6 procent.
Not 2 Fastighetskostnader
Kvartalets fastighetskostnader uppgick till 219 mkr (206). Förändringen förklaras främst av normala underhållskostnader jämfört med samma period föregående år, som var låga. Av fastighetskostnaderna utgjorde 9 mkr (7) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilket vidarefaktureras till hyresgäster.
Not 3 Driftöverskott
Driftöverskottet uppgick till 414 mkr (439) och överskottsgraden till 67 procent (70). I jämförbart bestånd minskade driftöverskottet med 5,5 procent jämfört med fjärde kvartalet föregående år.
Not 4 Centraladministration
Kostnaderna för centraladministration uppgick till 26 mkr (26). I centraladministration ingår koncerngemensamma kostnader för stabsfunktioner, it, årsredovisning, revisionsarvode, juridisk rådgivning med mera.
Not 5 Finansnetto
Kvartalets finansnetto uppgick till -193 mkr (-184). Den högre kostnaden jämfört med föregående år är främst relaterad till derivatförfall med låga fasta räntor, engångseffekter från omstrukturerade derivat samt lägre aktivering av ränta. Kvartalets räntekostnader, inklusive kostnader för räntederivat och lånelöften, motsvarar upplåning till en genomsnittlig årsränta om 4,7 procent (4,6).
Not 6 Förvaltningsresultat
Kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 194 mkr (229). Det är en minskning med 16 procent jämfört med föregående år. I jämförbart bestånd minskade förvaltningsresultatet med 6,0 procent jämfört med fjärde kvartalet föregående år.
Not 7 Värdeförändringar fastigheter
Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen uppgick vid utgången av kvartalet till 6,14 procent (6,11). Den orealiserade värdeförändringen för kvartalet uppgick till 19 mkr (-496). Den realiserade värdeförändringen för kvartalet uppgick till -8 mkr (1) påverkat främst av transaktionskostnader och avdrag för latent skatt.
Under fjärde kvartalet har 7 fastigheter (0) förvärvats medan 5 fastigheter (0) har avyttrats.
| OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR | 2023 | ||
|---|---|---|---|
| FASTIGHETER, MKR | 2024 okt-dec |
okt-dec | |
| Förvaltningsfastigheter | 33 | -477 | |
| Projektfastigheter | -10 | -19 | |
| Byggrätter | -4 | - | |
| Orealiserad värdeförändring | 19 | -496 |
Not 8 Värdeförändringar derivat
Portföljen av räntederivat har värderats till verkligt värde. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten. Värdeförändringen är orealiserad och påverkar inte kassaflödet.
Under kvartalet uppgick orealiserade värdeförändringar till 197 mkr (-505) och realiserade värdeförändringar till -17 mkr (0), vilket är hänförligt till förtidsinlösen av derivat, vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Orealiserade värdeförändringar är hänförlig till stigande långa marknadsräntor.
Not 9 Resultat före skatt
Resultat före skatt uppgick till 385 mkr (-770). Resultatförändringen förklaras främst av orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat.
Not 10 Skatt
Det finns skattemässiga underskott i koncernen om 18 mkr (0) och det finns obeskattade reserver om 503 mkr (482). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 16 294 mkr (15 865). Uppskjuten skatt har beräknats på 11 242 mkr (10 718). Skillnaden om 5 052 mkr (5 146) är hänförlig till uppskjuten skatt på tillgångsförvärv. Diös har inga pågående skattetvister.
| SKATTEBERÄKNING, MKR | okt-dec | okt-dec |
|---|---|---|
| Resultat före skatt | 385 | -770 |
| Nominell skattesats 20,6% | -79 | 159 |
| Ej avdragsgill ränta | -13 | -79 |
| Avyttring av fastigheter | 36 | - |
| Övriga skattemässiga justeringar | -3 | 3 |
| Redovisad skattekostnad | -59 | 83 |
| Varav aktuell skatt | 8 | -0 |
| Varav uppskjuten skatt | -67 | 83 |
Aktuell skatt uppgick till 8 mkr (-0) och uppskjuten skatt uppgick till -67 mkr (83). Förändringen i uppskjuten skatt är hänförlig till de orealiserade värdeförändringarna.
Våra hyresgäster
Hyresgäster
Vår hyresgästbas är väl diversifierad sett utifrån både geografi och bransch. Antalet lokalhyreskontrakt uppgick till 2 996 (3 177) och antalet bostadskontrakt uppgick till 1 720 (2 305). De tio största hyresgästerna representerade 20 procent (18) av totala kontrakterade hyresintäkter. 32 procent av kontrakterade hyresintäkter per 31 december kommer från hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller verksamhet som är finansierad med kommunal skolpeng. Andelen kommersiella gröna hyresavtal uppgår till 29 procent av det årliga kontraktsvärdet.
Nettouthyrning
Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 10 mkr (1) och summerar till 32 mkr (19) för året. Större uthyrningar under kvartalet var till Plikt- och Prövningsverket i Älvsbacka 9,10, Umeå och Försäkringskassan i Vale 17 Umeå. Större uppsägningar var Metria AB i Biet 9, Luleå och Östersunds kommun i Logen 6, Östersund.
Kontraktstid
Genomsnittlig kontraktstid för lokaler uppgick per den 31 december till 3,8 år (4,0).
Vakanser
Vakanserna uppgick per 31 december till 9 procent (7) för ekonomisk vakansgrad och till 14 procent (12) för vakant area. Justerat för projekt och ej uthyrbara vakanser1 uppgick vakansgraden till 13 procent för vakant area. Störst är de ekonomiska vakanserna inom kontor och butiker medan areavakanserna är störst inom kontor och industri.
1 Projekt- och ej uthyrningsbara vakanser består av tomställda ytor för nyproduktion och ombyggnad samt redan uthyrda men ej tillträdda ytor.
| VÅRA STÖRSTA HYRESGÄSTER PER 31 DECEMBER | 2024 |
|---|---|
| ------------------------------------------ | ------ |
| Årligt kontrakts | Genomsnittlig | ||
|---|---|---|---|
| Antal kontrakt | värde¹, tkr | kontraktstid¹, år | |
| Trafikverket² | 37 | 111 215 | 5,3 |
| Polismyndigheten² | 36 | 71 065 | 5,9 |
| Strawberry | 4 | 59 790 | 13,4 |
| Försäkringskassan² | 14 | 56 870 | 3,8 |
| Högskolan Dalarna² | 2 | 39 209 | 14,5 |
| Arbetsförmedlingen² | 26 | 37 611 | 2,3 |
| Falu kommun² | 13 | 36 250 | 5,6 |
| Telia Sverige AB | 37 | 33 769 | 4,9 |
| Östersunds kommun² | 44 | 30 077 | 2,9 |
| Sweco Sverige AB | 17 | 29 503 | 2,5 |
| Summa | 230 | 505 359 | 6,3 |
| HYRESKONTRAKT OCH LÖPTIDER | |
|---|---|
| ---------------------------- | -- |
| Antal kontrakt |
Kontraktsvärde, mkr |
Andel av värdet, % |
|
|---|---|---|---|
| Lokalhyresavtal, förfalloår | |||
| 2025 | 1 009 | 393 | 16 |
| 2026 | 794 | 467 | 19 |
| 2027 | 625 | 447 | 18 |
| 2028 | 355 | 341 | 14 |
| 2029+ | 213 | 640 | 25 |
| Summa | 2 996 | 2 288 | 91 |
| Bostäder | 1 720 | 164 | 7 |
| Övriga hyresavtal¹ | 1 932 | 60 | 2 |
| Totalt | 6 648 | 2 513 | 100 |
1 Inkluderar kontrakt med framtida tillträde.
2 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller finansierad med kommunal skolpeng.
NETTOUTHYRNING, MKR
1 Övriga hyresavtal består främst av garage- och parkeringsplatser.
Balansräkning och eget kapital
KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
| 2024 | 2023 | |
|---|---|---|
| TILLGÅNGAR Not |
31 dec | 31 dec |
| Materiella och immateriella anläggningstillgångar | ||
| Förvaltningsfastigheter 11 |
31 413 | 31 215 |
| Övriga anläggningstillgångar | 78 | 88 |
| Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar | 31 491 | 31 302 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 48 | 12 |
| Summa anläggningstillgångar | 31 539 | 31 314 |
| Omsättningstillgångar | ||
| Kortfristiga fordringar | 279 | 259 |
| Derivat | 3 | 43 |
| Likvida medel 14 |
405 | 98 |
| Summa omsättningstillgångar | 686 | 400 |
| Summa tillgångar | 32 225 | 31 714 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||
| Eget kapital 12 |
11 659 | 10 968 |
| Långfristiga skulder | ||
| Uppskjuten skatteskuld | 2 363 | 2 242 |
| Övriga avsättningar | 10 | 10 |
| Skulder till kreditinstitut 13 |
13 846 | 10 510 |
| Långfristig skuld leasing | 65 | 74 |
| Övrig långfristig skuld | 35 | 51 |
| Summa långfristiga skulder | 16 318 | 12 887 |
| Kortfristiga skulder | ||
| Kortfristig del av skulder till kreditinstitut 13 |
3 168 | 6 573 |
| Kortfristig del av skuld leasing | 8 | 9 |
| Checkräkningskredit 14 |
- | - |
| Derivat | 257 | 381 |
| Kortfristiga skulder | 815 | 897 |
| Summa kortfristiga skulder | 4 248 | 7 859 |
| Summa eget kapital och skulder | 32 225 | 31 714 |
FÖRÄNDRING EGET KAPITAL I SAMMANDRAG, MKR
| Eget kapital | |
|---|---|
| Eget kapital 2022-12-31 | 12 102 |
| Periodens resultat efter skatt | -850 |
| Periodens totalresultat | -850 |
| Utdelning | -283 |
| Eget kapital 2023-12-31 | 10 968 |
| Periodens resultat efter skatt | 691 |
| Periodens totalresultat | 691 |
| Utdelning | - |
| Eget kapital 2024-12-31 | 11 659 |
FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI
FASTIGHETSVÄRDE PER AFFÄRSENHET
Kommentarer till balansräkningen
Not 11 Förvaltningsfastigheter och fastighetsvärde
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrala lägen i tio prioriterade städer i norra Sverige. Beståndet är väl diversifierat och består främst av kontor, butiker, hotell, restauranger och bostäder.
| 2024-12-31 | 2023-12-31 | |
|---|---|---|
| FASTIGHETSBESTÅNDET | Mkr | Mkr |
| Förvaltningsbestånd | 29 281 | 27 674 |
| Projektfastigheter | 1 967 | 3 400 |
| Byggrätter | 166 | 141 |
| Förvaltningsfastigheter | 31 413 | 31 215 |
Fastighetsvärde
Samtliga fastigheter värderas vid varje kvartalsbokslut med syfte att fastställa fastigheternas individuella värde vid en försäljning. Eventuella portföljeffekter beaktas således inte. Per den 31 december externvärderades 91 procent av fastighetsvärdet av CBRE. Värderingarna baseras på en kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Direktavkastningskravet för bedömning av restvärde uppgick till 6,14 procent (6,11). Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har hänsyn tagits till en inflation om 1 procent för 2026 och en långsiktig inflation om 2 procent, bedömda marknadshyror vid kontraktsförfall, uthyrningsgrad samt fastighetskostnader. Marknadens avkastningskrav fastställs genom en analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde kr/kvm BTA för fastställda byggrätter. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen är cirka 1 300 kr/kvm BTA. Värderingarna har genomförts enligt IFRS 13 nivå 3.
FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSVÄRDET
| 2024-12-31 | 2023-12-31 | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | Antal | Mkr | Antal | |
| Fastighetsbeståndets värde 1 jan | 31 215 | 359 | 31 136 | 363 |
| Förvärv¹ | 1 101 | 9 | - | - |
| Investeringar i ny-, till-, ombyggnad | 930 | 1 631 | - | |
| Försäljningar | -1 892 | -45 | -160 | -4 |
| Orealiserad värdeförändring | 59 | -1 393 | - | |
| Fastighetsbeståndets värde vid periodens utgång | 31 413 | 323 | 31 215 | 359 |
1 Underliggande fastighetsvärde med avdrag för latent skatt samt tilläggsköpskilling på tidigare förvärvad fastighet.
DIREKTAVKASTNING FÖR BEDÖMNING AV RESTVÄRDE
VÄRDERINGSANTAGANDEN PER FASTIGHETSKATEGORI
| 2024-12-31 | 2023-12-31 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Industri/ | Industri/ | |||||||||
| Kontor | Butik | Bostäder | lager | Övriga | Kontor | Butik | Bostäder | lager | Övriga | |
| Hyresvärde, kr per kvm | 1 923 | 1 861 | 1 575 | 678 | 1 776 | 1 827 | 1 933 | 1 464 | 805 | 1 569 |
| Drift & underhåll, kr per kvm | 416 | 475 | 490 | 261 | 421 | 386 | 512 | 479 | 243 | 353 |
| Direktavkastning för bedömning av restvärde, % | 6,2 | 6,3 | 5,1 | 7,5 | 5,9 | 6,1 | 6,5 | 4,9 | 6,3 | 6,1 |
| Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % | 8,6 | 8,8 | 7,5 | 10,0 | 8,4 | 8,6 | 9,0 | 7,4 | 8,8 | 8,5 |
| Långsiktig vakans, % | 6,6 | 6,2 | 3,8 | 14,0 | 5,4 | 6,6 | 6,8 | 3,2 | 9,7 | 6,0 |
Värderingsmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Siffrorna är inte i jämförbart bestånd.
KÄNSLIGHETSANALYS PER FASTIGHETSKATEGORI, TKR
| Kontor | Butik | Bostäder | Industri | Övrigt | Total | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresvärde, +/- 50 kr per kvm | 775 363 | -775 363 | 215 166 | -215 166 | 96 243 | -96 243 | 44 395 | -44 395 | 102 731 | -102 731 1 233 898 -1 233 898 | ||
| Drift & underhåll, +/- 25 kr per kvm | -387 682 | 387 682 | -107 583 | 107 583 | -48 122 | 48 122 | -22 197 | 22 197 | -51 365 | 51 365 | -616 949 | 616 949 |
| Direktavkastning, +/- 0,25% | -467 223 | 507 432 | -109 465 | 118 613 | -55 398 | 61 225 | -5 697 | 6 114 | -57 372 | 62 532 | -695 154 | 755 917 |
| Kalkylränta, +/- 0,25% | -376 494 | 385 470 | -99 635 | 102 167 | -36 045 | 36 933 | -5 428 | 5 551 | -52 701 | 54 141 | -570 303 | 584 263 |
| Långsiktigt vakansgrad, +/- 1% | -269 031 | 269 120 | -66 685 | 63 946 | -15 822 | 15 761 | -5 887 | 5 887 | -27 468 | 27 468 | -384 893 | 382 183 |
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
forts. Kommentarer till balansräkningen
Investeringar
Under perioden har 930 mkr (1 631) investerats i våra fastigheter. Fastigheter för 1 892 mkr (160) har avyttrats och fastigheter för 1 101 mkr (0) har förvärvats.
Pågående projekt och investeringar fortgår enligt plan. Efterfrågan på hyresgästanpassningar är fortsatt god. Konjunkturläget medför att tiden till beslut blivit något längre för våra hyresgäster.
| INVESTERINGAR, MKR | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
|---|---|---|
| Investeringar i nyproduktion | 261 | 234 |
| Investeringar i förädlingsfastigheter | 301 | 468 |
| Investeringar i hyresgästanpassningar | 368 | 928 |
| Summa | 930 | 1 631 |
PERIODENS INVESTERINGAR, FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR PER AFFÄRSENHET
Projektportfölj
Vi har en pågående projektportfölj om totalt 2 436 mkr varav 1 681 mkr är upparbetat per 31 december. Vi gör löpande investeringar i beståndet för att förbättra, anpassa och effektivisera för våra hyresgäster. Våra investeringar, exklusive projektvinster, bidrog till en ökning av fastighetsbeståndets värde med 232 mkr för kvartalet. Avkastningen på avslutade investeringar under perioden, projektfastigheter exkluderade, uppgick till 9,0 procent på investerat belopp.
Projektfastigheter och större avslutade projekt
Antalet projektfastigheter uppgår till 7 med ett marknadsvärde om 1 967 mkr. Total bedömd investering uppgår till 1 625 mkr där upparbetad investering per 31 december uppgick till 1 424 mkr.
Byggrätter
Vi har en identifierad byggrättsvolym om cirka 200 000 kvm BTA. I volymen ingår både fastställda och potentiella byggrätter för både bostäder och kommersiella lokaler. Cirka 50 procent av byggrättsvolymen är hänförlig till kommersiella lokaler. Vår ambition är att löpande tillskapa nya byggrätter för antingen egen produktion eller försäljning.
FASTIGHETSTRANSAKTIONER JANUARI - DECEMBER 2024 AVYTTRADE OCH FRÅNTRÄDDA
| Fastighet | Kvartal | Stad | Area, kvm | Pris¹, mkr |
|---|---|---|---|---|
| Portfölj Skellefteå | 1 | Skellefteå | 42 671 | 788,0 |
| Norr 30:5 | 1 | Gävle | 2 879 | 40,0 |
| Tomter Arvesund | 1 & 2 | Åre | - | 0,6 |
| Portfölj Östersund | 2 | Östersund | 23 121 | 345,0 |
| Skönsberg 1:73 | 2 | Sundsvall | 5 873 | 102,0 |
| Stipendiet 2 | 2 | Umeå | 9 318 | 110,0 |
| Klappsta 8:1 | 2 | Gävle | - | 0,3 |
| Portfölj Umeå, Falun, Borlänge | 3 | Flera | 11 706 | 193,3 |
| Portfölj Falun | 3 | Falun | 5 839 | 80,0 |
| Portfölj Falun, Östersund | 4 | Flera | 3 020 | 41,5 |
| Simpan 1 | 4 | Luleå | 4 586 | 125,0 |
| Sprinten 4 | 4 | Östersund | 13 112 | 65,0 |
| Gårdvaren 1 | 4 | Östersund | 2 886 | 57,2 |
| Summa | 125 011 | 1 947,9 |
FÖRVÄRVADE OCH TILLTRÄDDA
| Fastighet | Kvartal | Stad | Area, kvm | Pris¹, mkr |
|---|---|---|---|---|
| Portfölj Borlänge | 3 | Borlänge | 7 000 | 133,0 |
| Portfölj Gävle, Luleå | 4 | Flera | 52 000 | 940,0 |
| Posten 11 | 4 | Falun | 1 104 | 23,0 |
| Summa | 60 104 | 1 096,0 | ||
1 Underliggande fastighetsvärde.
Not 12 Eget kapital
Eget kapital uppgick per den 31 december till 11 659 mkr (10 968). Soliditeten uppgick till 36,2 procent (34,6). Vid årsstämman 2024 beslutades att ingen utdelning lämnas till aktieägarna.
Not 13 Räntebärande skulder
Under kvartalet har vi emitterat nya icke-säkerställda obligationer om 100 mkr och återköpt obligationer med kort löptid om 70 mkr. Certifikatmarknaden har varit stabil med sänkta kreditmarginaler på emitterade certifikat. Vi har pågående dialoger med våra banker och bedömer att låneförfallen kommer refinansieras med samma volymer.
Koncernens nominella räntebärande skulder uppgick till 17 032 mkr (17 102). Förändringen beror främst på avyttringar i fastighetsbeståndet samt löpande amorteringar. Av de räntebärande skulderna består 11 785 mkr (13 911) av bankfinansiering, 1 156 mkr (556) av säkerställda obligationer, 1 419 mkr (660) av certifikat samt 2 673 mkr (1 975) av icke-säkerställda obligationer. Kommande refinansieringar slutförhandlas i normalfallet 3–9 månader före förfallodag. Belåningsgraden för koncernen uppgick till 52,9 procent (54,4) vid periodens utgång. Den säkerställda belåningsgraden uppgick till 39,9 procent (46,0). Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument och lånelöften uppgick vid periodens utgång till 4,3 procent (4,5) och räntetäckningsgraden för kvartalet uppgick till 2,0 (2,2).
forts. Kommentarer till balansräkningen
Ränte- och kapitalbindning
Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 2,7 år (2,7) och genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 2,2 år (2,3). Av koncernens utestående lån löper 4 322 mkr (1 720) med fast ränta varav 1 419 mkr (660) avser certifikat.
FÖRDELNING AV RÄNTEBÄRANDE FINANSIERING
Bankfinansiering, 57% Säkerställda obligationer, 6% Icke-säkerställda obligationer, 15% Certifikat, 8%
Outnyttjat kreditutrymme, 15%
RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER 31 DECEMBER 2024
| Ränte- och marginalförfall | Låneförfall | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Lånebelopp, | Årlig snitt | Kreditavtal, | Utnyttjat, | ||
| Förfalloår | mkr¹ | ränta², % | mkr | mkr | |
| 2025 | 4 517 | 4,2 | 3 268 | 3 168 | |
| 2026 | 6 499 | 4,4 | 6 818 | 4 557 | |
| 2027 | 4 890 | 4,3 | 4 770 | 4 770 | |
| 2028 | 1 127 | 4,6 | 3 248 | 3 248 | |
| 2028+ | - | - | 1 290 | 1 290 | |
| Utnyttjat kreditutrymme | 17 032 | 4,3 | 19 394 | 17 032 | |
| Outnyttjat kreditutrymme³ | 2 361 | 0,1 | |||
| Finansiella instrument | 9 250 | -0,1 | |||
| Totalt | 4,3 |
1 Nominella belopp.
2 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserat på räntevillkor och aktuell skuld per 2024-12-31. 3 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,05 procentenheter.
Bankfinansiering Säkerställda obligationer Icke-säkerställda obligationer
Derivat
Under kvartalet har derivat omstrukturerats och nya har tecknats. Detta har lett till att återstående löptid ökat till 4,0 år jämfört med 3,7 år vid årsskiftet och det har påverkat finansnettot negativt under kvartalet. Förändringarna har genomförts för att optimera räntesäkringarna över tid.
Av koncernens totala räntebärande skulder har 9 250 mkr (11 250) räntesäkrats via derivatinstrument. Marknadsvärdet för derivatportföljen uppgick per den 31 december till -254 mkr (-338). De finansiella instrumenten begränsar eventuella ränteförändringars inverkan på vår genomsnittliga upplåningskostnad. Samtliga finansiella instrument värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13, vilket innebär att värderingen är baserad på observerbara marknadsdata (se not 19 i Årsredovisning 2023). Värdeförändringar redovisas över resultaträkningen.
Not 14 Likvida medel och checkräkningskredit
Koncernens likvida medel uppgick vid kvartalets utgång till 405 mkr (98) och utnyttjad checkräkningskredit uppgick till 0 mkr (0). Beviljad kreditlimit på checkräkningskrediten uppgick till 600 mkr (600) och total likviditetsreserv med avdrag för utestående certifikat uppgår till 1 947 mkr (829).
DERIVATAVTAL PER 31 DECEMBER 2024
| Nominellt belopp, | Återstående löptid, | Marknadsvärde, | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Typ | mkr | år | Swapränta, % | mkr | |
| Ränteswap | 1 500 | 3,5 | 2,66 | -43,6 | |
| Ränteswap | 1 000 | 0,2 | 2,50 | -22,2 | |
| Ränteswap | 1 500 | 9,9 | 2,33 | -63,5 | |
| Ränteswap | 250 | 2,9 | 1,96 | 2,9 | |
| Ränteswap | 500 | 5,7 | 2,18 | -4,1 | |
| Ränteswap | 1 000 | 5,5 | 2,45 | -14,5 | |
| Ränteswap | 1 000 | 3,5 | 2,93 | -45,7 | |
| Ränteswap | 2 000 | 1,9 | 2,76 | -48,7 | |
| Ränteswap | 500 | 0,2 | 2,32 | -14,3 | |
| Totalt | 9 250 | 4,0 | 2,55 | -253,6 |
KÄNSLIGHETSANALYS PER 31 DECEMBER 20241
| Förändring årlig snitt ränta, % |
Förändring årlig snittränte kostnad, mkr |
Förändring marknads värde, mkr |
|
|---|---|---|---|
| Låneportfölj exkl. derivat | 0,7 | 127 | |
| Derivatportfölj | -0,4 | -74 | 440 |
| Låneportfölj inkl. derivat | 0,3 | 53 | 440 |
1 Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet.
Perioden januari-december 2024
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 892 mkr (903). Driftöverskottet uppgick till 1 728 mkr (1 711) vilket motsvarar en ökning om 1 procent med en överskottsgrad om 69 procent (70). Periodens finansnetto uppgick till -752 mkr (-719). Resultat före skatt uppgick till 893 mkr (-963) och det ökade resultatet beror främst på värdeförändringar på fastigheter. Värdeförändring på räntederivat uppgick till 68 mkr (-481) där effekten främst är hänförlig till stigande långa marknadsräntor under perioden.
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Investering 200 mkr
Investering 637
mkr
Stad: Borlänge Fastighet: Mimer 1 Typ av projekt: Utbildning Uthyrningsbar area: 13 332 kvm Färdigställt: Q3 2024 Hyresgäst: Högskolan Dalarna
Stad: Umeå Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale Typ av projekt: Kontor och butiker Uthyrningsbar area: 5 030 kvm Färdigställt: Q1 2025 Hyresgäst: Försäkringskassan
Investering 206 mkr
Stad: Umeå Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale Typ av projekt: 50 bostadsrätter Uthyrningsbar area: 2 800 kvm Färdigställt: Q1 2026
Investering 132 mkr
PROJEKTFASTIGHETER
| PÅGÅENDE PROJEKT | Stad | Fastighet | Fastighetstyp | Uthyrningsbar area, kvm | Uthyrningsgrad, % | Investering, mkr | Upparbetad investering, mkr | Hyresvärde, mkr | Färdigställt Miljöcertifiering |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nyproduktion | Luleå | Biet 7 | Kontor | 5 354 | 70 | 200 | 174 | 14,3 | Q3 2025 BREEAM-SE, pågående |
| Förädling | Umeå | Kraften 12 | Hotell | 2 563 | 100 | 72 | 12 | 8,0 | Q3 2025 BREEAM In-Use, pågående |
| Nyproduktion | Umeå | Vale 17 | Bostäder | 2 800 | - | 132 | 84 | - | Q1 2026 Svanen, pågående |
| Förädling¹ | Umeå | Vale 17 | Kontor | 5 030 | 100 | 206 | 170 | 14,6 | Q1 2025 BREEAM In-Use, planerad 2025 |
| FÄRDIGSTÄLLDA ELLER DELVIS INFLYTTADE PROJEKT | |||||||||
| Nyproduktion¹ | Luleå | Biet 4 | Kontor | 4 920 | 100 | 206 | 197 | 14,1 | Q2 2024 BREEAM-SE, pågående |
| Förädling¹ | Borlänge | Mimer 1 | Utbildning | 13 332 | 100 | 637 | 610 | 37,9 | Q3 2024 BREEAM In-Use, planerad 2024 |
| Nyproduktion | Gävle | Andersberg 14:58 Kontor | 10 613 | 100 | 172 | 162 | 15,0 | Q3 2024 BREEAM-SE, pågående | |
| Summa | 44 612 | 1 625 | 1 424 |
1 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting eller kommun.
Kassaflöde
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG, MKR
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | okt-dec | okt-dec | jan-dec | jan-dec |
| Driftöverskott | 413 | 440 | 1 728 | 1 711 |
| Central administration | -32 | -24 | -85 | -87 |
| Återläggning avskrivningar och nedskrivningar | 7 | - | 7 | 7 |
| Erhållen ränta | 36 | 4 | 75 | 9 |
| Erlagd ränta | -224 | -153 | -797 | -693 |
| Betald skatt | -45 | - | -128 | -28 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 155 | 267 | 800 | 919 |
| Förändringar i rörelsekapital | ||||
| Minskning (+)/ökning (-) av fordringar | 107 | 117 | 19 | 24 |
| Minskning (-)/ökning (+) av skulder | 103 | 127 | -70 | 41 |
| Summa förändring av rörelsekapital | 210 | 244 | -51 | 65 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 365 | 511 | 749 | 984 |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | ||||
| Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer | -232 | -486 | -929 | -1 631 |
| Förvärv av fastigheter | -950 | - | -1 097 | - |
| Avyttring av fastigheter | 274 | - | 1 761 | 178 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -909 | -486 | -266 | -1 453 |
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | okt-dec | okt-dec | jan-dec | jan-dec |
| Utbetald utdelning | - | -71 | -71 | -337 |
| Förändring av räntebärande skulder¹ | 1 177 | 333 | 3 432 | 965 |
| Amortering av räntebärande skulder¹ | -419 | -31 | -3 537 | -149 |
| Förändring av checkräkningskredit | - | -158 | - | - |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 758 | 73 | -176 | 479 |
| Periodens kassaflöde | 214 | 98 | 307 | 10 |
| Likvida medel vid periodens början | 191 | - | 98 | 88 |
| Likvida medel vid periodens slut | 405 | 98 | 405 | 98 |
1 I kassaflödet gjordes en omklassificering i kvartal 3 2024 som påverkar raderna "Förändring av räntebärande skulder" samt "Amortering av räntebärande skulder".
Rapportering per affärsenhet per den 31 december
Uppgifter i mkr om inget annat anges. Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
| Dalarna | Gävle Sundsvall |
Östersund/Åre | Umeå | Skellefteå | Luleå | Koncernen | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | |
| Indelat per affärsenhet | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec |
| Hyresintäkter | 430 | 401 | 244 | 231 | 355 | 346 | 391 | 393 | 334 | 332 | 190 | 230 | 395 | 362 | 2 339 | 2 296 |
| Serviceintäkter | 34 | 45 | 25 | 26 | 26 | 26 | 28 | 30 | 23 | 25 | 17 | 20 | 35 | 35 | 188 | 208 |
| Reparation och underhåll | -17 | -15 | -9 | -7 | -14 | -11 | -16 | -13 | -7 | -10 | -5 | -6 | -9 | -10 | -77 | -72 |
| Taxebundna kostnader | -51 | -51 | -23 | -22 | -41 | -34 | -54 | -52 | -31 | -29 | -27 | -32 | -38 | -33 | -266 | -253 |
| Fastighetsskatt | -17 | -19 | -14 | -13 | -20 | -20 | -20 | -20 | -20 | -21 | -10 | -13 | -26 | -25 | -126 | -132 |
| Övriga fastighetskostnader | -40 | -40 | -28 | -26 | -38 | -38 | -48 | -56 | -37 | -39 | -20 | -24 | -41 | -36 | -252 | -259 |
| Fastighetsadministration | -14 | -13 | -9 | -8 | -11 | -10 | -16 | -17 | -10 | -10 | -6 | -8 | -11 | -13 | -77 | -77 |
| Driftöverskott | 325 | 308 | 187 | 180 | 259 | 260 | 264 | 265 | 251 | 249 | 138 | 167 | 305 | 282 | 1 728 | 1 711 |
| Central administration/finansnetto | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | -836 | -809 |
| Förvaltningsresultat | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 892 | 903 |
| Fastighet, realiserad | -6 | 7 | -9 | - | -5 | 1 | -31 | - | -14 | - | -61 | - | - | - | -126 | 8 |
| Fastighet, orealiserad | -116 | -240 | 20 | -149 | 10 | -301 | -7 | -301 | 79 | -210 | 2 | -135 | 70 | -157 | 59 | -1 393 |
| Räntederivat | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 68 | -481 |
| Resultat före skatt | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 893 | -963 |
| Uthyrbar area, kvm | 308 259 | 298 098 | 205 914 | 173 805 | 212 063 | 217 688 | 280 241 | 320 194 | 202 142 | 219 173 | 137 985 | 181 248 | 233 132 | 210 845 | 1 579 735 1 621 051 | |
| Hyresvärde | 493 | 466 | 297 | 271 | 418 | 403 | 462 | 463 | 382 | 375 | 228 | 280 | 446 | 407 | 2 726 | 2 666 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 93 | 93 | 89 | 92 | 90 | 91 | 90 | 90 | 92 | 94 | 90 | 89 | 95 | 96 | 91 | 92 |
| Överskottsgrad, % | 71 | 71 | 71 | 72 | 69 | 71 | 64 | 63 | 71 | 71 | 67 | 67 | 72 | 72 | 69 | 70 |
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | |
| jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec | |
| Fastighetsbeståndet 1 januari | 5 458 | 5 316 | 3 175 | 3 148 | 4 801 | 4 873 | 4 835 | 4 976 | 4 785 | 4 747 | 3 215 | 3 271 | 4 947 | 4 804 | 31 215 | 31 136 |
| Förvärv | 149 | - | 551 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 401 | - | 1 101 | - |
| Investeringar i ny-, till-, ombyggnad | 189 | 540 | 55 | 176 | 62 | 130 | 98 | 159 | 177 | 248 | 35 | 78 | 313 | 299 | 929 | 1 631 |
| Försäljningar | -178 | -160 | -47 | - | -101 | - | -444 | -1 | -217 | - | -784 | - | -122 | - | -1 892 | -160 |
| Orealiserade värdeförändringar | -116 | -239 | 18 | -149 | 10 | -201 | -7 | -301 | 79 | -210 | 2 | -135 | 73 | -157 | 59 | -1 393 |
| Fastighetsbeståndet vid periodens utgång | 5 501 | 5 458 | 3 753 | 3 175 | 4 772 | 4 801 | 4 483 | 4 835 | 4 824 | 4 785 | 2 468 | 3 215 | 5 611 | 4 947 | 31 413 | 31 215 |
Finansiella nyckeltal
I delårsrapporten presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på sidan 23 samt beskrivning av de olika nyckeltalens syfte i årsredovisningen för 2023. Finansiella mål för 2024 fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 2 i denna rapport.
Uppgifter i mkr om inget annat anges.
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| AKTIEN | okt-dec | okt-dec | jan-dec | jan-dec |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen | 141 431 | 141 431 | 141 431 | 141 431 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusen | 141 431 | 141 431 | 141 431 | 141 431 |
| Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. | ||||
| FÖRVALTNINGSRESULTAT | ||||
| Resultat före skatt | 385 | -770 | 893 | -963 |
| Återläggning | ||||
| Värdeförändring fastighet | -11 | 495 | 67 | 1 385 |
| Värdeförändring derivat | -180 | 505 | -68 | 481 |
| Förvaltningsresultat | 194 | 229 | 892 | 903 |
| EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT) | ||||
| Förvaltningsresultat | 194 | 229 | 892 | 903 |
| Aktuell skatt hänförligt till förvaltningsresultat | 8 | -0 | -75 | -28 |
| EPRA Earnings | 202 | 229 | 817 | 875 |
| EPRA Earnings per aktie, kr | 1,43 | 1,62 | 5,77 | 6,19 |
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| BELÅNINGSGRAD | okt-dec | okt-dec | jan-dec | jan-dec |
| Räntebärande skulder | 796 | -12 | 17 013 | 17 083 |
| Återläggning | - | - | ||
| Likvida medel | -213 | -98 | -405 | -98 |
| Utnyttjad checkräkningskredit | - | 158 | - | - |
| Nettoskuld | 583 | 47 | 16 609 | 16 984 |
| Förvaltningsfastigheter | 933 | -9 | 31 413 | 31 215 |
| Belåningsgrad, % | 0,3 | 0,2 | 52,9 | 54,4 |
| SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD | ||||
| Nettoskuld | 583 | 47 | 16 609 | 16 984 |
| Ej säkerställd skuld | 179 | -217 | -4 078 | -2 627 |
| Säkerställd skuld | 762 | -170 | 12 531 | 14 357 |
| Förvaltningsfastigheter | 933 | -9 | 31 413 | 31 215 |
| Säkerställd belåningsgrad, % | 1,3 | -0,5 | 39,9 | 46,0 |
| RÄNTETÄCKNINGSGRAD | ||||
| Förvaltningsresultat | 194 | 229 | 892 | 903 |
| Återläggning | ||||
| Finansiella kostnader | 199 | 194 | 768 | 734 |
| Summa | 393 | 423 | 1 660 | 1 637 |
| Finansiella kostnader | 199 | 194 | 768 | 734 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,0 | 2,2 | 2,2 | 2,2 |
| Inledning | Om bolaget | Hållbarhet | Resultaträkning | Våra hyresgäster | Balansräkning | Kassaflöde | Nyckeltal | Aktien | Övrigt |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ----------- | ------------ | ------------ | ----------------- | ------------------ | --------------- | ------------ | ----------- | -------- | -------- |
forts. Finansiella nyckeltal
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| NETTOSKULD GENOM EBITDA | okt-dec | okt-dec | jan-dec | jan-dec |
| Räntebärande skulder | 796 | -12 | 17 013 | 17 083 |
| Likvida medel | -213 | -98 | -405 | -98 |
| Checkräkningskredit | - | 158 | - | - |
| Nettoskuld | 583 | 47 | 16 609 | 16 984 |
| Driftöverskott, rullande 12 mån | -26 | 74 | 1 728 | 1 711 |
| Central administration, rullande 12 mån | -0 | 1 | -85 | -89 |
| Återläggning | - | - | ||
| Avskrivningar, rullande 12 mån | -1 | 2 | 7 | 10 |
| EBITDA | -27 | 77 | 1 650 | 1 631 |
| Nettoskuld genom EBITDA | 0,51 | -0,48 | 10,1 | 10,4 |
| SOLIDITET | ||||
| Eget kapital | 326 | -687 | 11 659 | 10 968 |
| Totala tillgångar | 1 118 | -141 | 32 225 | 31 714 |
| Soliditet, % | -0 | -2 | 36,2 | 34,6 |
| EPRA NRV/NTA | ||||
| Eget kapital | 326 | -687 | 11 659 | 10 968 |
| Återläggning | - | - | ||
| Verkligt värde av finansiella instrument | -196 | 505 | 254 | 338 |
| Uppskjuten skatt på temporära skillnader | 37 | 19 | 2 316 | 2 208 |
| EPRA NRV | 166 | -163 | 14 229 | 13 514 |
| EPRA NRV per aktie | 101 | 96 | 100,6 | 95,6 |
| Avdrag | - | - | ||
| Verkligt värde av finansiella instrument | ######## ######## | -254 | -338 | |
| Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%¹ | ######## ######## | -432 | -411 | |
| EPRA NTA | ######## ######## | 13 544 | 12 765 | |
| EPRA NTA per aktie | 96 | 90 | 95,8 | 90,3 |
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| EPRA NDV | okt-dec | okt-dec | jan-dec | jan-dec |
| Eget kapital | ######## ######## | 11 659 | 10 968 | |
| EPRA NDV | ######## ######## | 11 659 | 10 968 | |
| Genomsnittligt antal aktier, tusen | ######## ######## | 141 431 | 141 431 | |
| EPRA NDV per aktie | 82 | 78 | 82,4 | 77,6 |
| ÖVRIGA NYCKELTAL | ||||
| Avkastning på eget kapital, rullande 12 mån, % | 9 | -5 | 6,1 | -7,4 |
| Eget kapital per aktie, kr | 2 | -5 | 82,4 | 77,6 |
| Resultat per aktie, kr | 2,30 | -4,86 | 4,88 | -6,01 |
| KASSAFLÖDE PER AKTIE | ||||
| Resultat före skatt | 385 | -770 | 893 | -963 |
| Återläggning | ||||
| Fastigheter, orealiserad värdeförändring | -19 | 496 | -59 | 1 393 |
| Derivat, orealiserad värdeförändring | -197 | 505 | -85 | 481 |
| Avskrivningar | 2 | 3 | 7 | 10 |
| Aktuell skatt | 8 | -0 | -75 | -28 |
| Summa | 179 | 234 | 680 | 894 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusen | 141 431 | 141 431 | 141 431 | 141 431 |
| Kassaflöde per aktie, kr | 1,26 | 1,65 | 4,81 | 6,32 |
| NETTOUTHYRNING | ||||
| Nytecknade kontrakt | 98 | 73 | 232 | 234 |
| Uppsagda kontrakt | -87 | -72 | -200 | -215 |
| Nettouthyrning, mkr | 10 | 1 | 32 | 19 |
1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent.
| Inledning | ||
|---|---|---|
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
forts. Finansiella nyckeltal
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD | okt-dec | okt-dec | jan-dec | jan-dec |
| Kontrakterade hyresintäkter | 621 | 624 | 2 492 | 2 459 |
| Hyresvärde perioden | 685 | 674 | 2 726 | 2 666 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 91 | 93 | 91 | 92 |
| ÖVERSKOTTSGRAD | ||||
| Driftöverskott | 414 | 439 | 1 728 | 1 711 |
| Kontrakterade hyresintäkter | 621 | 624 | 2 492 | 2 459 |
| Överskottsgrad, % | 67 | 70 | 69 | 70 |
| SKULDSÄTTNINGSGRAD | ||||
| Räntebärande skulder | 831 | -12 | 17 048 | 17 083 |
| Eget kapital | 326 | -687 | 11 659 | 10 968 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 0 | 0 | 1,5 | 1,6 |
| EPRA VAKANSGRAD | ||||
| Bedömd marknadshyra för vakanta ytor | 8 772 865 ######## | 236 | 184 | |
| Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen | ######## ######## | 2 731 | 2 632 | |
| EPRA Vakansgrad, % | 8,6 | 7,0 | ||
| RÄNTEBÄRANDE SKULDER² | ||||
| Bankfinansiering | 975 | 73 | 11 779 | 13 908 |
| Säkerställda obligationer | 35 | 5 | 1 191 | 548 |
| Certifikat | -52 | 126 | 1 411 | 656 |
| Icke säkerställda obligationer | -128 | 101 | 2 667 | 1 971 |
| Checkräkningskredit | - | -158 | - | - |
| Räntebärande skulder | 831 | -12 | 17 048 | 17 083 |
2 Räntebärande skulder i nyckeltalsberäkningar avser bokförda belopp, ej nominella belopp.
KVARTALSRESULTAT I KORTHET
| 2024 | 2024 | 2024 | 2024 | 2023 | 2023 | 2023 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| okt-dec | jul-sep | apr-jun | jan-mar | okt-dec | jul-sep | apr-jun | jan-mar | |
| Intäkter, mkr | 632 | 622 | 634 | 639 | 646 | 621 | 620 | 617 |
| Driftöverskott, mkr | 414 | 462 | 446 | 407 | 439 | 449 | 433 | 389 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 194 | 258 | 240 | 200 | 229 | 221 | 226 | 226 |
| Periodens resultat, mkr | 326 | -11 | 118 | 259 | -687 | 88 | 82 | -333 |
| Överskottsgrad, % | 67 | 75 | 71 | 65 | 70 | 73 | 71 | 64 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 91 | 91 | 91 | 92 | 92 | 92 | 92 | 92 |
| Soliditet, % | 36,2 | 36,4 | 36,6 | 35,8 | 34,6 | 36,6 | 36,4 | 37,4 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 52,9 | 52,6 | 53,4 | 53,9 | 54,4 | 54,2 | 53,3 | 53,7 |
| Genomsnittlig ränta vid periodens slut, %¹ | 4,3 | 4,4 | 4,4 | 4,5 | 4,5 | 4,8 | 4,6 | 4,1 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,0 | 2,4 | 2,4 | 2,1 | 2,1 | 2,2 | 2,4 | 2,6 |
| Förvaltningsresultat per aktie, kr | 1,37 | 1,82 | 1,70 | 1,42 | 1,62 | 1,56 | 1,60 | 1,60 |
| Resultat per aktie efter skatt, kr | 2,30 | -0,08 | 0,83 | 1,83 | -4,86 | 0,62 | 0,58 | -2,36 |
| Eget kapital per aktie, kr | 82,4 | 80,1 | 80,2 | 79,4 | 77,6 | 82,4 | 81,8 | 83,2 |
| Aktiekurs, kr | 79,2 | 87,6 | 86,6 | 86,2 | 86,6 | 62,4 | 68,9 | 68,9 |
1 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat.
Moderbolaget
Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. Intäkterna uppgick till 205 mkr (205) och resultatet efter skatt till 276 mkr (-16). Intäkterna bestod i huvudsak av sålda tjänster till koncernens dotterbolag. Orealiserade värdeförändringar på derivatinstrument uppgick till 125 mkr (-381) och realiserade värdeförändringar till -17 mkr (0), vilket är hänförligt till förtidsinlösen av derivat, vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Värdeförändringen är hänförlig till stigande långa marknadsräntor.
Likvida medel uppgick per den 31 december 2024 till 365 mkr (48) och utnyttjad checkkredit uppgick till 0 mkr (0). Räntebärande externa skulder, exklusive checkräkningskredit, uppgick till 6 844 mkr (6 653) varav utgivna företagscertifikat uppgick till 1 411 mkr (656). Den genomsnittliga årsräntan, exklusive räntesäkringar, baserad på förhållanden per den 31 december 2024 uppgick till 4,6 procent (5,8). Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
| 2024 | 2023 | |
|---|---|---|
| RESULTATRÄKNING | jan-dec | jan-dec |
| Intäkter | 205 | 205 |
| Bruttoresultat | 205 | 205 |
| Central administration | -243 | -248 |
| Rörelseresultat | -37 | -43 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | - | 100 |
| Värdeförändring räntederivat | 108 | -381 |
| Finansiella intäkter | 1 157 | 1 114 |
| Finansiella kostnader | -970 | -920 |
| Resultat efter finansiella poster | 257 | -130 |
| Bokslutsdispositioner | 41 | 39 |
| Resultat efter bokslutsdispositioner | 298 | -91 |
| Uppskjuten skatt | -22 | 74 |
| Resultat efter skatt | 276 | -16 |
| TOTALRESULTATRÄKNING | ||
| Resultat efter skatt | 276 | -16 |
| Årets totalresultat | 276 | -16 |
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
| 2024 | 2023 | |
|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | 31 dec | 31 dec |
| Anläggningstillgångar | ||
| Andelar koncernföretag | 2 932 | 2 552 |
| Fordringar koncernföretag | 16 673 | 16 133 |
| Uppskjuten skattefordran | 52 | 74 |
| Summa anläggningstillgångar | 19 658 | 18 760 |
| Omsättningstillgångar | ||
| Fordringar koncernföretag | 3 191 | 2 976 |
| Övriga tillgångar | 63 | 77 |
| Likvida medel | 365 | 48 |
| Summa omsättningstillgångar | 3 619 | 3 101 |
| Summa tillgångar | 23 277 | 21 861 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||
| Eget kapital | 3 205 | 2 929 |
| Obeskattade reserver | 1 | 1 |
| Långfristiga skulder | ||
| Räntebärande skulder | 6 844 | 6 653 |
| Skulder koncernföretag | 7 514 | 7 071 |
| Summa långfristiga skulder | 14 358 | 13 724 |
| Kortfristiga skulder | ||
| Checkräkningskredit | - | - |
| Skulder till koncernföretag | 5 631 | 5 062 |
| Övriga skulder | 82 | 145 |
| Summa kortfristiga skulder | 5 713 | 5 207 |
| Summa eget kapital och skulder | 23 277 | 21 861 |
Aktien
Aktieutveckling
Aktiekursen vid periodens utgång stod i 79,2 kr per aktie (86,6) vilket motsvarar ett börsvärde om 11 229 mkr (12 279) samt en avkastning om -8,5 procent (14,8) för de senaste 12 månaderna. Inkluderas utdelningen så uppgick aktiens totalavkastning till -8,0 procent (18,6) för året. Avkastningen har för OMX Stockholm 30 Index varit 3,6 procent (17,3) och OMX Stockholm Real Estate PI -3,5 procent (17,0).
Per den 31 december hade Diös Fastigheter AB 15 809 aktieägare (17 636). Andelen utlandsägda aktier uppgick till 28,3 procent (24,9) av totala antalet aktier, som under året var oförändrat och uppgick till 141 785 165 (141 785 165). Enskilt största ägare var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,6) av aktierna. De tio största ägarna stod för 53,0 procent (55,1) av innehav och röster.
Årsstämman 2024 beslutade att bolaget får återköpa 10 procent av samtliga utestående aktier i bolaget.
Diös Fastigheter AB är noterade på Nasdaq OMX Nordic Stockholm, lista Mid Cap. Aktiens id är DIOS och ISIN-koden är SE0001634262.
Under fjärde kvartalet 2024 har Pensionskassan SHB Försäkringsförening flaggat att aktieinnehavet understiger 5%.
Avkastning och substansvärde
Vår målsättning är att avkastningen på eget kapital i snitt över en femårsperiod ska överstiga 12 procent. Avkastningen för senaste året uppgick till 6,1 procent (-4,1). Det egna kapitalet uppgick vid utgången av året till 11 659 mkr (10 968) och det långsiktiga substansvärdet, EPRA NRV, uppgick till 14 229 mkr (13 514). Beräknat per aktie uppgick EPRA NRV till 100,6 kr (95,6) vilket medför att aktiekursen per den 31 december utgjorde 79 procent (71) av långsiktigt substansvärde. EPRA NTA uppgick för året till 95,8 kr (90,3) per aktie.
Intjäning
.
Resultat per aktie för perioden uppgick till 4,88 kr (-6,01) medan det långsiktiga resultatet per aktie, uttryckt som EPRA EPS, uppgick till 5,77 kr (6,19).
Diös som investering
3Unik position på en attraktiv marknad
Vi är den marknadsledande fastighetsägaren i en geografi där omfattande investeringar inom grön basnäring skapar mycket goda tillväxtförutsättningar.
4Långsiktigt hållbar affärsmodell
Vår affärsmodell bygger på att löpande framtidssäkra våra fastigheter genom att utveckla attraktiva lokaler som skapar hyresgästvärde.
5Starka stabila kassaflöden
Vi äger ett väldiversifierat bestånd, sett till både segment och geografi, med låg hyresgästkoncentration och med god direktavkastning.
STÖRSTA AKTIEÄGARE
Diös Fastigheter AB per den 31 december 2024
| ÄGARE | Antal aktier | Innehav och röster, % |
|---|---|---|
| Persson Invest | 22 074 488 | 15,6 |
| Backahill Inter AB | 14 857 452 | 10,5 |
| Länsförsäkringar Fonder | 11 400 166 | 8,0 |
| Pensionskassan SHB Försäkringsförening | 4 896 827 | 3,5 |
| Nordea Fonder | 4 133 926 | 2,9 |
| Vanguard | 3 848 145 | 2,7 |
| Columbia Threadneedle | 3 744 399 | 2,6 |
| BlackRock | 3 578 271 | 2,5 |
| Karl Hedin | 3 562 547 | 2,5 |
| Avanza Pension | 3 052 048 | 2,2 |
| Summa största ägare | 75 148 269 | 53,0 |
| Innehav av egna aktier | 354 218 | 0,2 |
| Övriga ägare | 66 282 678 | 46,7 |
| Totalt | 141 785 165 | 100,0 |
AKTIEKURS
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
Övrig information
Personal och organisation
Antalet anställda uppgick per den 31 december 2024 till 150 personer (149), varav 59 kvinnor (61). Medelantalet anställda för året var 156 (164). Merparten av de anställda, 91 personer (96), arbetar på våra affärsenheter, resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Verksamhetens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer inkluderar marknad och omvärld, affärsmodell, fastigheter, kassaflöde, finansiering och hållbarhetsrelaterade risker.
Global och svensk konjunktur, inflation och ränteläge påverkar efterfrågan och prisnivå för svensk fastighetsmarknad.
Våra fastigheter redovisas löpande till verkligt värde där värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Effekterna av värdeförändringar påverkar resultat- och balansräkning och således relaterade nyckeltal. Effekterna av större negativ påverkan hanteras genom ett diversifierat bestånd i centrala lägen i städer med tillväxt.
| Förändring fastighetvärde, % | |||
|---|---|---|---|
| KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE | -7,5 | 0,0 | +7,5 |
| Fastighetsvärde, mkr | 29 057 | 31 413 | 33 769 |
| Soliditet, % | 31,1 | 36,2 | 40,5 |
| Belåningsgrad, % | 57,2 | 52,9 | 49,2 |
Kassaflödet utgörs av intäkter och kostnader och är främst hänförliga till hyresnivåer, fastighetskostnader, uthyrningsgrad och räntenivå. En förändring av dessa poster påverkar kassaflödet och således resultatet. Effekten för större negativ påverkan hanteras med en diversifierad hyresgäststruktur, god kostnadskontroll och aktiv ränteriskhantering.
| KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE | Förändring | Resultateffekt, mkr¹ |
|---|---|---|
| Kontrakterade hyresintäkter | +/- 1% | +/-25 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/- 1%-enhet | +/-27 |
| Fastighetskostnader | -/+ 1% | +/- 8 |
| Räntenivå för räntebärande skulder | -/+ 1%-enhet | +/- 53 |
1 Uppräknat till årstakt.
Tillgång till kapital är den största finansiella risken och en förutsättning för att bedriva fastighetsverksamhet. Risken begränsas genom goda relationer med banker, god diversifiering, tillgång till kapitalmarknaden samt starka finanser och nyckeltal.
En hållbar affärsmodell och ett ansvarsfullt agerande är en förutsättning för långsiktigt värdeskapande. Genom god intern kontroll och rutiner tar vi ansvar för en långsiktigt hållbar verksamhet.
För mer information kring risker och riskhantering hänvisas till Diös årsredovisning för 2023, sidorna 30, 35–36, 53–70 och 77–81.
Transaktioner med närstående
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under året. De transaktioner med närstående som förekommit bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor.
Säsongsvariationer
Kostnader för drift och underhåll är föremål för säsongsvariationer. Kyla och snö påverkar kostnader för uppvärmning, snöröjning och takskottning. Normalt är kostnaderna högre under det första och fjärde kvartalet.
Redovisningsprinciper
Vi följer de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34, Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 p.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten. Moderbolagets redovisning upprättas enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisningslagen. Samtliga fastighetstransaktioner under kvartal fyra redovisas med utgångspunkt i preliminära köpeskillingsberäkningar. Den slutliga köpeskillingsberäkningen kommer erhållas under första kvartalet 2025. Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades vid upprättandet av koncern- och årsredovisningen för 2023. Övriga ändrade och nya IFRS standarder med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter.
Från och med oktober 2024 klassificerar moderbolaget ränteeffekten från derivat som räntekostnad. Det redovisades tidigare som ränteintäkt. Jämförelse året 2023 är omräknat med anledning av det. Ändringen genomförs för att tillämpa samma klassificering i moderbolaget som i koncernen.
Rapportens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.
Finansiella rapporter finns i sin helhet tillgängliga på Diös hemsida www.dios.se.
Östersund den 14 februari 2025
David Carlsson Verkställande direktör
KALENDARIUM
| Årsredovisning 2024 publiceras | Vecka 12 2025 |
|---|---|
| Årsstämma 2025 | 7 april 2025 |
| Q1 Delårsrapport januari – mars 2025 |
29 april 2025 |
| Q2 Delårsrapport januari – juni 2025 |
4 juli 2025 |
| Q3 Delårsrapport januari – september 2025 |
24 oktober 2025 |
| Q4 Bokslutskommuniké 2025 | 13 februari 2026 |
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN
Styrelsens ordförande, Bob Persson, avböjer omval vid årsstämman 2025. Valberedningen föreslår att ledamoten Per-Gunnar ("P-G") Persson väljs till ny ordförande, nyval av Björn Rentzhog som ledamot och vice ordförande, samt omval av Ragnhild Backman, Peter Strand och Erika Olsén som ledamöter.
UTDELNING
Styrelsen föreslår en utdelning om 2,20 kr per aktie inför årsstämman 2025 den 7 april med utbetalning enligt följande:
| 1: a utbetalningstillfälle, 14 | apr 2025 | 0,55 kr per aktie |
|---|---|---|
| 2: a utbetalningstillfälle, 14 | jul 2025 |
0,55 kr per aktie |
| 3: a utbetalningstillfälle, 14 | okt 2025 | 0,55 kr per aktie |
| 4: a utbetalningstillfälle, 14 | jan 2026 | 0,55 kr per aktie |
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION, KONTAKTA GÄRNA
David Carlsson, vd 0770-33 22 00, 070-646 31 19, [email protected]
Rolf Larsson, CFO
0770-33 22 00, 070-666 14 83, [email protected]
Denna information är sådan som Diös Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning (EU nr 596/2014). Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 14 februari 2025 kl. 07:00 CET.
Definitioner
Finansiella
Antal aktier vid periodens utgång Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två.
Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två.
Belåningsgrad fastigheter Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.
Säkerställd belåningsgrad Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certifikaten samt nominellt belopp för ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.
Nettoskuld Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad checkräkning.
Räntebärande skulder Bankfinansiering, säkerställda obligationer, certifikat, icke säkerställda obligationer och checkräkningskredit.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader under perioden.
Serviceintäkter Intäkter avseende taxebunda delar och intäkter för fastighetsskötsel.
Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång.
Soliditet Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.
Aktierelaterade
Eget kapital per aktie Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
EBITDA Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga avskriv- ningar. Beräkningen görs med 12 månaders rullande utfall, om inget annat anges.
EPRA Earnings
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskriv- ningar och ombyggnationer.
EPRA Net Reinstatement Value (NRV) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med återläggning av ränte- derivat, uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.
EPRA Net Tangible Asset (NTA) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för verkligt värde på räntederivat och verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.
EPRA Net Disposal Value (NDV) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.
Genomsnittligt antal utestående aktier Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitte- rats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden.
Kassaflöde per aktie Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Nettoskuld genom EBITDA Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus checkräkning. Nettoskulden delas sedan genom EBITDA.
Resultat per aktie Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med ge- nomsnittligt antal utestående aktier.
Utdelning per aktie Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Fastighetsrelaterade/övriga
Direktavkastning
Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.
Driftkostnader Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt löpande underhåll.
Driftöverskott Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.
Ekonomisk uthyrningsgrad Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens ut- gång.
Ekonomisk vakansgrad Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet.
EPRA vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen.
Fastighetskategori
Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av lo- kalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur fas- tigheten definieras.
Fastigheternas marknadsvärde Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering.
Förvaltningsresultat
Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration och finans- netto.
Kontrakterade hyresintäkter
Periodens debiterade hyror minus hyresförluster och hyresrabatter inklusive service- intäkter.
Hyresvärde
Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Jämförbart bestånd
Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen, exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader samt förvärvade och sålda fastigheter.
Nettouthyrning
Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden.
Projektfastighet
Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering uppgående till minst 20 procent av initiala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12 månader. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet tidigast 12 månader efter färdigställande.
Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.
Förädlingsfastighet - fastigheter med pågående eller planera om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighets driftsöverskott, standard och eller ändrar användningen av fastigheten.
Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av lokaler som är av mindre karaktär.
Yield-on-Cost (YoC) Driftöverskott i förhållande till investering
Ytmässig uthyrningsgrad Uthyrd area i relation till total uthyrningsbar area.
Överskottsgrad
Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter
Hållbarhetsrelaterade
Employee Net Promoter Score (eNPS)
Employee Net Promoter Score, eNPS, mäter medarbetarnas rekommendationsvilja för sin arbetsplats på en skala -100 till 100 poäng.
Grönt hyresavtal
Andel kommersiella hyresavtal med grön bilaga av årliga kontraktsvärdet. Den gröna bilagan är framtagen av Fastighetsägarna, läggs till ordinarie hyresavtalet och sätter ramarna för gemensamma insatser som bidrar till minskad miljöpåverkan och lägre energianvändning.
Koldioxidekvivalenter, CO2e Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av motsvarande mängd koldioxid (CO2).
Diös Fastigheter AB (publ)
Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund Postadress: Box 188, 831 22 Östersund Telefon: 0770-33 22 00 Organisationsnummer: 556501–1771 Bolagets säte: Östersund
www.dios.se
Presentation av bokslutskommunikén
Vi presenterar bokslutskommunikén 2024 för investerare, analytiker, media och andra intresserade den 14 feb 2025 kl. 09:30. Vd David Carlsson och CFO Rolf Larsson presenterar resultatet som följs av en frågestund.
Presentationen är på engelska och sker via en webbsänd telekonferens. Detaljer och telefonnummer till telekonferensen finns tillgängliga på vår webbsida.
Presentationen kan ses i efterhand.