Management Reports • Apr 29, 2020
Management Reports
Open in ViewerOpens in native device viewer
anul2019
Activ net IFRS
584 mLEI
Activ net EPRA
839 mLEI
157 mLEI
Pre-vanzari si rezervari de apartamente la 31 Dec 2019
146 mLEI
Sectorul 1, incadrat pe doua laturi de 900 ha de padure: Padurea Baneasa si Padurea Tunari
Existente: transport public, scoala privata, parcuri si spatii de joaca, restaurant, cabinet medical si supermarket
Viitoare: scoala de stat, gradinita, RATB, centru comercial si de recreere Greenfield Plaza incluzand SPA, piscina, terenuri de sport, restaurant, supermarket, banca
Drumul National DN1 si Soseaua de Centura sunt la doar cateva minute distanta
Statiile de metrou Washington si Paris din Magistrala 6, care va lega reteaua curenta la Aeroportul Otopeni, vor fi situate in apropierea GREENFIELD
3 Faze finalizate: Greenfield I, Greenfield II (Ansamblul Salcamilor), Greenfield III (Ansamblul Platanilor)
2 Faze de dezvoltare viitoare: Greenfield IV, Greenfield V
| Greenfield I |
|---|
| -------------- |
| Dezvoltare | 2007 - 2010 |
|---|---|
| Nr. apartam. & case | 680 |
| Nr. parcari | 680 |
| Suprafata construita (mp) |
59.602 |
| % Vandut | 99,3% |
| Greenfield II (Ansamblul | Salcamilor) |
|---|---|
| Dezvoltare | 2014 - 2016 |
| Nr. apartamente | 924 |
| Nr. parcari | 1.044 |
| Suprafata construita (mp) |
85.076 |
| % Vandut | 99,9% |
| Greenfield III (Ansamblul | Platanilor) |
|---|---|
| Dezvoltare | 2016 - 2019 |
| Nr. apartamente* | 944 |
| Nr. parcari | 1.162 |
| Suprafata construita (mp) |
89.950 |
| % Vandut** | 77,5% |
* Ultimele 192 de apartamente au fost finalizate in august 2019 ** Inclusiv 42 de precontracte de vanzare-cumparare si rezervari existente la 31 Dec 2019
| Greenfield IV & Greenfield V | |
|---|---|
| Dezvoltare | 2020 - 2026 |
| Nr. apartamente | 4.399 |
| Nr. parcari | 5.272 |
| Suprafata construita (mp) |
401.146 |
| Valoare proiect (mEUR) |
460,5 |
2.548 locuinte construite
Inclusiv ultimele 192 de apartamente aferente Ansamblului Platanilor, finalizate in august 2019
GREENFIELD primele 3 Faze finalizate
2.330 locuinte vandute
Inclusiv cele 42 de precontracte de vanzarecumparare si rezervari de la 31 Dec 2019
Sectorul 1, zona de Nord a Bucurestiului
Amplasament macro - intre bd. Kiseleff si bd. Ion Mihalache
Amplasament direct - intre bd. Expozitiei si str. Aviator Popisteanu
Proiectul Luxuria Domenii Residence a fost demarat in anul 2018, se va dezvolta pe o suprafata de aproximativ 2,25 ha si va aduce pe piata 630 de apartamente, estimat a se livra dupa cum urmeaza: 232 de apartamente in prima jumatate a anului 2020, 268 de apartamente in a doua jumatate a anului 2020 si 130 de apartamente in prima jumatate a anului 2021.
Viitorul pol al cladirilor de birouri
In functiune – Unicredit, OCPI, Ubisoft, Tiriac Holding, World Trade Center, City Gate, CNC In dezvoltare – Portland, GTC Offices, sediul nou ING Bank, SAB Romania, Skanska Romania
Acces facil
La 5 minute de statia de metrou 1 Mai
La 2 minute de multiple mijloace de transport in comun
Acces direct catre DN1 Ploiesti DN3/ Piata Victoriei/ Pod Grand - DN2/ Centura – Mogosoaia
Incepand cu anul 2018, Grupul Impact este preocupat din ce in ce mai mult de solutii tehnologice de ultima generatie, care sa aduca valoare adaugata locuintelor pe care le construieste. Astfel au inceput demersurile pentru implementarea unor solutii de tip Smart Home si Smart City in Luxuria Domenii Residence.
| Luxuria Domenii Residence (3 faze) |
|||
|---|---|---|---|
| Dezvoltare | 2018 – 2021 |
||
| Nr. apartamente | 630 | ||
| Nr. parcari | 720 | ||
| Suprafata construita (mp) |
66.499 | ||
| Apartamente pre-vandute din prima faza (232 ap.) la 31 Dec 2019 |
138 | ||
| Apartamente pre-vandute din a doua faza (268 ap.) la 31 Dec 2019 |
83 |
Locatia este extrem de atractiva pentru o dezvoltare rezidentiala care vizeaza segmentul de mijloc
Accesul este facil, cu mijloace de transport in comun, la 15 minute de centru, de autostrada A4 sau de plaja
Unitati comerciale - centre comerciale mari precum Tom si Vivo, hipermarketuri si supermarketuri precum Carrefour, Mega Image, Kaufland, Penny Market si Auchan
Magazine de proximitate, de unitati educationale si medicale
Dezvoltarea Boreal Plus este planificata in 3 faze Proiectul este in ultima faza de autorizare si pregatire pentru startul lucrarilor
Se va dezvolta pe o suprafata de peste 4 ha si va aduce pe piata 676 de apartamente, estimat a se livra dupa cum urmeaza: 210 apartamente in anul 2021, 133 apartamente in anul 2022 si 333 apartamente in anul 2023
Boreal Plus isi propune sa devina noul standard in materie locuire in Constanta, folosind materiale atent selectate si solutii tehnice eficiente si sustenabile
O oaza de liniste si relaxare, intr-un cadru natural armonios, cu o arhitectura contemporana
| Dezvoltare | 2020 – 2023 |
|---|---|
| Nr. apartamente | 676 |
| Nr. parcari | 810 |
| Suprafata construita (mp) |
62.674 |
| Valoare proiect (mEUR) |
59 |
Greenfield Plaza este un centru comercial si de recreere, proiect complementar al ansamblului rezidential Greenfield Baneasa, care se adreseaza atat rezidentilor cat si publicului larg
Greenfield Plaza va beneficia de o cale de acces separata pentru a nu ingreuna traficul
Avand aproape de casa toate facilitatile necesare, rezidentii vor reduce timpul petrecut in trafic catre diferite destinatii, masura ce sprijina solutiile de reducere a poluarii si directia Greenfield de responsabilizare fata de mediu
Vizitatorii din exterior vor fi atrasi de Greenfield Plaza datorita pozitionariistrategice
Greenfield Plaza va gazdui un spatiu extins pentru wellness si sport, cu o suprafata de 2.700 mp. Piscinele si spa-urile vor deveni noua destinatie de relaxare si ingrijire. Sala de sport este complementara sporturilor practicate in Padurea Baneasa, oferind posibilitatea activitatii fizice indiferent de intemperiile sezoniere
| Dezvoltare | 2020 – 2021 |
|---|---|
| Suprafata inchiriabila (mp), din care |
5.560 |
| Spatii Welness (mp) |
2.700 |
| Nr. parcari | 200 |
| Suprafata teren (ha) |
2,5 |
O experienta completa la mall, cu servicii variate
pentru a raspunde cat mai multor nevoi
In anul 2019, vanzarile au atins un numar de 352 locuinte (apartamente si case), plus parcarile aferente (323 locuri de parcare) si curti pentru apartamentele situate la parter (56 curti in Greenfield Baneasa).
Aditional, in anul 2019, au fost vandute 53 de locuri de parcare, din care 27 in ansamblul rezidential Greenfield Baneasa si restul in alte proiecte dezvoltate inainte de anul 2010.
Locuintele vandute in 2019 au totalizat o suprafata de 30.185 mp, cu 37% mai mare decat cea a locuintelor vandute in anul 2018 (232 locuinte, 21.988 mp).
Din totalul locuintelor vandute in Greenfield Baneasa, in 2019, 6 apartamente (714 mp) s-au vandut in Ansamblul Salcamilor si 344 apartamente (28.956 mp) in Ansamblul Platanilor. In 2018, din totalul locuintelor vandute, 46 apartamente (4.843 mp) s-au vandut in Ansamblul Salcamilor si 181 apartamente (16.259 mp) s-au vandut in Ansamblul Platanilor.
Evolutia vanzarilor in anul 2019 comparativ cu 2018 a fost influentata si de mixul de stocuri de apartamente disponibile pentru vanzare (finalizate), respectiv cresterea vanzarilor pentru apartamentele de 1 si 2 camere o data cu finalizarea ultimei faze din Ansamblul Platanilor in august 2019. Acest lucru este reflectat si in structura vanzarilor, apartamentele cu 1 si 2 camere reprezentand 35% din totalul unitatilor vandute in 2019 (16% in 2018).
Valoarea medie a unei tranzactii a ramas relativ constanta fiind de 93.255 EUR in 2019 si de 93.609 EUR in 2018, in timp ce volumul vanzarilor a crescut cu aproximativ 52%, de la 232 unitati in 2018 la 352 unitati in 2019.
Drumul de acces Vadul Moldovei a fost redeschis in noiembrie 2018. Pentru a sustine redeschiderea drumului, in anul 2018, Impact Developer & Contractor a donat un teren de 6.000 mp catre Municipiului Bucuresti in vederea acordarii in compensare catre Romsilva S.A.
Veniturile inregistrate in 2019 includ vanzarea a 70 de apartamente din Greenfield catre Primaria Municipiului Bucuresti, in urma participarii Impact Developer & Contractor la licitatia publica initiata de PMB in 2018 in vederea achizitionarii unor locuinte pentru personalul medical din institutiile aflate in subordinea Administratiei Spitalelorsi Serviciilor Medicale Bucuresti.
Pe langa cele 352 contracte de vanzare-cumparare, a caror valoare este reflectata in venituri, la 31 Dec 2019 erau semnate precontracte de vanzarecumparare si rezervari pentru 263 de apartamente din Greenfield si Luxuria cu o valoare de 146 mLEI, care se vor transforma in venituri in anul 2020.
Grupul Impact va completa modelul construire pentru vanzare cu un model construire pentru inchiriere incepand cu anul 2020, atat pentru Greenfield Baneasa cat si pentru Luxuria.
In Constanta si Oradea, Grupul Impact ofera la vanzare loturi de teren persoanelor fizice si persoanelor juridice, pentru dezvoltarea de case sau spatii comerciale.
In decembrie 2019, Impact Developer & Contractor a incheiat un contract de vanzare pentru un lot de teren de 1,68 ha situat in Constanta (aproximativ 15,3 mLEI) cu anumite conditii pe care Impact Developer & Contractor trebuie sa le indeplineasca pana in trimestrul IV al anului 2020. Astfel, tranzactia nu este reflectata in veniturile anului 2019.
| Locatie | Oras | Suprafata (ha) |
IFRS val. contabila (mRON) |
IFRS val. contabila (mEUR) |
Valoare EPRA (mRON) |
Valoare EPRA (mEUR) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Greenfield Baneasa | Bucuresti | 33,3 | 259,5 | 54,3 | 301,1 | 63,0 |
| Luxuria Domenii | Bucuresti (Blv. Expozitiei) | 0,6 | 12,4 | 2,6 | 36,3 | 7,6 |
| Bd. Timisoarei - Bd. Ghencea | Bucuresti | 25,9 | 94,2 | 19,7 | 94,2 | 19,7 |
| Barbu Vacarescu | Bucuresti | 2,6 | 116,1 | 24,3 | 116,1 | 24,3 |
| Zenit, Neptun, Boreal | Constanta | 10,2 | 17,2 | 3,6 | 41,1 | 8,6 |
| Altele | Bucuresti, Oradea | 3,8 | 2,4 | 0,5 | 2,4 | 0,5 |
| Total | 76,4 | 501,8 | 105,0 | 591,2 | 123,7 |
Valoarea EPRA considerata pentru terenuri reprezinta valoarea de piata la 31 Dec 2019 conform reevaluarilor realizate de Colliers Valuation and Advisory, cu exceptia terenurilor din Greenfield Baneasa si Luxuria Domenii unde a fost folosita valoarea de investitie.
Valoarea de investitie pentru Greenfield Baneasa de 190 EUR/mp (valoarea de piata - 176 EUR/mp) a fost determinata de Colliers la 31 Dec 2019 prin utilizarea metodei veniturilor (valoarea reziduala) pentru 6 faze noi ale cartierului Greenfield a caror dezvoltare va incepe in 2020.
Activitatea Grupului Impact in 2019 a fost dominata de dezvoltarea a doua proiecte rezidentiale in Bucuresti, si anume Greenfield Residence Baneasa si Luxuria Domenii Residence.
Greenfield Baneasa: In cursul anului 2019 au fost finalizate lucrarile la 6 blocuri reprezentand ultima faza din Ansamblul Platanilor (192 de apartamente cu 1, 2 si 3 camere, aproximativ 14.500 mp construiti).
Luxuria Domenii: In cursul anului 2019 a fost continuata constructia pentru primele doua faze ale proiectului, estimandu-se livrarea apartamentelor dupa cum urmeza: 232 de apartamente in prima jumatate a anului 2020, 268 de apartamente in a doua jumatate a anului 2020. De asemenea, a fost demarata si cea de-a treia faza a proiectului, 130 de apartamente care se vor livra in prima jumatate a anului 2021.
Obtinerea PUZ-ului pentru dezvoltarile viitoare din Greenfield Baneasa (Greenfield IV si Greenfield V), inclusiv pentru centrul comercial si de recreere Greenfield Plaza. Greenfield IV si Greenfield V vor aduce pe piata 4.399 de apartamente si vor fi dezvoltate in perioada 2020 – 2026. Pentru primele 6 faze (inclusiv Greenfield Plaza) constructia va incepe in anul 2020.
Obtinerea PUZ pentru proiectele rezidentiale care vor fi dezvoltate in Constanta, proiectul Boreal Plus, care va aduce pe piata 676 de apartamente. Proiectul Boreal Plus va fi dezvoltat in trei faze in perioada 2020 – 2023.
In anul 2019 Grupul Impact, in calitate de partener, sponsor sau organizator, s-a implicat activ si sustinut in evenimente sportive si actiuni de CSR. Astfel am participat, sustinut, initiatsau organizat:
Incepand cu anul 2018, Grupul Impact este preocupat din ce in ce mai mult de solutii tehnologice de ultima generatie, care aduc valoare adaugata locuintelor pe care le construieste. Astfel a inceput demersurile pentru implementarea unor solutii de tip Smart Home si Smart City in Luxuria Domenii Residence.
Grupul Impact este implicat in cateva procese, cele semnificative fiind prezentate mai jos.
Impact Developer & Contractor si Clearline Development & Management (una dintre subsidiarele sale) sunt in litigii, in calitate de reclamanti, cu Consiliul Local Cluj.
Impact Developer & Contractor si Consiliul Local Cluj trebuiau sa dezvolte un cartier rezidential in Cluj (prin societatea de proiect Clearline Development & Managemet), Impact Developer & Contractor urmand sa suporte costurile de dezvoltare si Consiliului Local Cluj sa contribuie in natura cu terenul pe care urma sa fie construit cartierul rezidential.
In timp ce Impact Developer & Contractor si-a indeplinit obligatiile contractuale, Consiliului Local Cluj nu si-a indeplinit obligatia legata de proiect, si anume de a contribui in natura cu terenul pe care urma sa fie construit cartierul rezidential. Ca urmare, Impact Developer & Contractor si Clearline au solicitat instantelor rezilierea contractului cu Consiliul Local Cluj, precum si daune materiale pentru investitiile efectuate in scopul realizarii proiectului.
Astfel, la 31 Dec 2019, erau in curs doua procese cu Consiliul Local Cluj, dupa cum urmeaza:
Impact Developer & Contractor a intentat un proces impotriva Cefin Real Estate Dezvoltare BV ("Cefin") pentru iesirea din indiviziune pentru terenul pe care il detine Impact Developer & Contractor in Bd. Barbu Vacarescu. Impact Developer & Contractor si Cefin detin in coproprietate un teren de aproximativ 10,5 ha, din care 2,6 ha detinute de Impact Developer & Contractor si restul detinute de Cefin. In dosar a fost incuvintata proba cu expertiza topografica si geotehnica la solicitarea Cefin. Urmatorul termen este in data de 16 aprilie 2020.
Impact Developer & Contractor estimeaza ca procesul pentru identificarea in cartea funciara a terenului pe care il detine se va prelungi si se asteapta ca o solutie definitiva si irevocabila sa fie data in viitorul indepartat. Astfel, atunci cand se va cunoaste localizarea exacta a terenului si luand in considerare conditiile pietei din acel moment, Impact Developer & Contractor va analiza si va decide proiectul pe care il va dezvolta pe terenul din Bd. Barbu Vacarescu (ex. birouri, comercial, hotel, rezidential, mixt).
Dosarul 5737/3/2018 are ca obiect actiune in constatare, in contradictoriu cu Statul Roman si Primaria Municipiului Bucuresti, in vederea constatarii existentei dreptului de proprietate avand ca obiect terenul in suprafata de aproximativ 25,9 ha situat in Municipiul Bucuresti, Prelungirea Ghencea nr. 402-412, sectorul 6. Tribunalul Bucuresti s-a pronuntat la data de 22.11.2019 si a constatat ca Impact Developer & Contractor are drept de proprietate asupra terenului. In data de 10.02.2020, Tribunalul Bucuresti a comunicat partilor implicate decizia care motiveaza sentinta. Decizia Tribunalului Bucuresti poate fi atacata cu recurs in termen de 30 de zile de la comunicare, care este inaintata Tribunalului București - Secția a IV-a civila. In 28.02.2020, statul roman prin Ministerul Finantelor Publice si Primaria Bucuresti a atacat sentinta.
Avand in vedere actiunile din instanta care vizeaza terenul din Bd. Timisoara – Prelungirea Ghencea, Impact Developer & Contractor nu poate estima daca acestea se vor solutiona in viitorul apropiat sau cel indepartat. Astfel, la momentul solutionarii definitive si irevocabile Impact Developer & Contractor va analiza conditiile pietei si va decide tipul de proiect ce va fi dezvoltat pe teren.
2019 cel mai bun an din istoria pietei, cu un record de livrari post – Revolutie
La nivel national, in 2019 dezvoltatorii au livrat in premiera mai multe locuinte noi decat in 2008, anul care detinea recordul.
Potrivit INS, 2019 a fost in Bucuresti al noualea an consecutiv de crestere a livrarilor de locuinte noi, in timp ce la nivel national a fost al saselea an la rand cand dezvoltatorii au construit tot mai multe case si apartamente. Cresterea numarului dezvoltatorilor, apetitul tot mai mare pentru locuinte noi si avansul salarial au dus piata imobiliara locala in premiera peste pragul de 67.255 de unitati.
Conform raportului "Piata imobiliara rezidentiala – Trimestrul IV 2019" realizat de analizeimobiliare.ro preturile cerute au crescut cu 7,4% in 2019 comparativ cu 5,3% in 2018. Dupa o evolutie moderata la inceputul anului, ritmul de crestere anual al preturilor solicitate pentru proprietatile rezidentiale a accelerat in a doua parte a anului, ajungand in ultimul trimestru la 7,4%. Avansul anual in 2019 a fost mai mare decat cel inregistrat in 2018, cand proprietatile rezidentiale s-au apreciat cu 5,3%.
In ceea ce priveste preturile de tranzactionare a locuintelor la nivel national, cele mai recente date publicate de Institutul National de Statistica (INS) releva, pentru al treilea trimestru din 2019, o crestere anuala de 3,9%, in timp ce media europeana a fost de 4,1%.
Cererea mare de locuinte, raportata la oferta deficitara si cresterea costurilor de constructie (materiale, forta de munca, etc.) au fost principalii factori de crestere a preturilor in 2019.
Astfel, conform datelor furnizate de analizeimobiliare.ro, pe piata locuintelor vechi, oferta in ultimul trimestru din 2019 a scazut cu 18% fata de anul anterior, si cu 58% din 2014. In ultimul trimestru al anului trecut s-au inregistrat 157.000 de cumparatori activi in cele sase orase mari, o crestere anuala de 25%, o dublare in ultimii 5 ani.
Conform datelor furnizate de analizeimobiliare.ro, desi cererea de locuinte este in continuare mare, in 2019 perioada de vanzare a crescut in marile orase pentru apartamente la 93 de zile, de la 67 in 2018, iar pentru case, perioada a crescut la 193 de la 147 de zile.
Chiar daca 2019 a fost cel mai bun an din punct de vedere al livrarilor de locuinte de la inceputul crizei, totusi oferta de locuinte noi ramane insuficienta si nu reuseste sa acopere scaderea inregistrata pe piata veche. Tranzactiile depind de fluxul propritetatilor rezidentiale scoase la vanzare, motiv pentru care anul trecut s-au vandut la nivel national 540.000 de imobile, cu 4,1% mai putine decat in 2018.
In continuare majoritatea tranzactiilor se concentreaza in cateva judete, astfel ca si in 2019 peste 50% dintre tranzactiile inregistrate la nivel national s-au facut in doar 6 judete: Bucuresti, Ilfov, Cluj, Timis, Brasov, Constanta. Si din punct de vedere al evolutiilor preturilor, acestea difera de la un judet la altul. Astfel sau inregistrat cresteri importante in Bucuresti + 21%, Ilfov + 17% si scaderi semnificative in Constanta – 28% si Iasi – 29%.
Ritmul anual de crestere atins in T4 2019 de 7,4%, a fost cel mai mare din ultimii doi ani. Cu toate acestea avansul de la finele lui 2019 se situeaza considerabil sub cel valabil, spre exemplu, in ultimul trimestru din 2017, anume 9,1%. Din a doua jumatate a lui 2014, cand piata rezidentiala autohtona a revenit pe un trend ascendent, cea mai mare diferenta anuala a preturilor a fost atinsa in T3 2016 (respectiv 13,4%).
Trendul puternic pozitiv inregistrat in ultimul trimestru al anului 2019 a generat un optimism notabil pentru evolutia pietei de rezidential in anul 2020, in absenta unor distorsiuni macroeconomice majore, nespecifice sectorului de real estate. La finalul anului 2019 majoritatea previziunilor indicau o tendinta de crestere sustinuta a preturilor si a numarului de tranzactii in anul 2020, in special in marile orase ale tarii.
Atragerea de fonduri de la institutiile bancare si/sau prin emisiuni de obligatiuni pentru finantarea dezvoltarilor viitoare
Implicarea in activitati si evenimente care promoveaza sportul in aer liber, in actiuni de responsabilitate sociala corporatista, de protejare a naturii si a mediului inconjurator
| Obiective strategice |
Progres 2019 |
Plan 2020 | |
|---|---|---|---|
| • Greenfield Residence |
192 apartamente livrate |
• | Obtinerea autorizatiilor de constructie |
| • Baneasa |
Obtinere PUZ pentru faza IV si a V-a de |
• | Demararea constructiilor pentru faza IV |
| dezvoltare, inclusiv Greenfield Plaza |
• | Demararea constructiilor pentru Greenfield Plaza |
|
| • Luxuria Domenii |
Continuarea constructiilor pentru |
• | Finalizare constructii pentru primele doua faze |
| Residence | primele doua faze (din trei) ale proiectului |
• | Continuarea constructiilor pentru a treia faza a proiectului |
| • | Demararea celei de-a treia faze |
||
| • Atragere finantari |
Obtinerea finantarii pentru a doua faza |
• | Obtinerea finantarii pentru a treia faza din |
| pentru dezvoltare |
a proiectului Luxuria |
proiectul Luxuria |
|
| • | Analizarea optiunilor pentru finantarea |
• | Obtinerea finantarii pentru etapele ce vor fi |
| Greenfield (faza IV) si Luxuria (faza III) |
demarate in Greenfield (faza IV) |
||
| • Alte proiecte si locatii noi |
Obtinere PUZ pentru proiectul Boreal |
• | Demararea lucrarilor pentru prima faza a |
| pentru dezvoltare |
Plus din Constanta | proiectului Boreal Plus din Constanta |
|
| • | Prospectare piata pentru terenuri in |
• | Achizitia unor terenuri pentru dezvoltari in |
| Bucuresti si in tara | Bucuresti si in alte orase din tara |
| mii LEI | 2019 | 2018 | Var. % |
|---|---|---|---|
| Venituri din vanzare de proprietati imobiliare | 156.681 | 101.534 | 54% |
| Valoare contabila a proprietatilor imobiliare vandute | (83.904) | (61.484) | 36% |
| Profitul brut | 72.777 | 40.050 | 82% |
| Cheltuieli/venituri operationale, net | (27.302) | (22.316) | 22% |
| Cheltuieli cu deprecierea si amortizarea | (927) | (895) | 4% |
| Castiguri/pierderi nerealizate din investiții imobiliare | 144.559 | 23.394 | 518% |
| Profit operational ajustat inainte de cheltuieli exceptionale | 189.107 | 40.233 | 370% |
| si deprecierea activelor pe termen lung | |||
| Deprecierea altor active pe termen lung | 192 | (2.207) | (109%) |
| Alte cheltuieli/venituri exceptionale | - | (3.676) | (100%) |
| Profit din activitatea operationala | 189.299 | 34.350 | 451% |
| Costurile finantarii, net | (5.922) | (5.943) | (0%) |
| Profitul inainte de impozitare | 183.377 | 28.407 | 546% |
| Cheltuiala cu impozitul pe profit | (28.893) | (7.579) | 281% |
| Profitul net al perioadei | 154.484 | 20.828 | 642% |
Sursa: Situatiile financiare IFRS auditate la 31 decembrie 2019
Veniturile din vanzari au crescut cu 54% in 2019 comparativ cu 2018, ca urmare a cresterii volumului de locuinte vandute si a pretului de vanzare.
In vanzarile inregistrate in 2019 s-a schimbat mixul de apartamente, conform cu stocurile disponibile, crescand ponderea apartamentelor cu 1 si 2 camere ca si unitati vandute comparativ cu 2018. Stocul de apartamente de 1-2 camera a fost completat in trimestrul III din 2019, cand au fost livrate apartamentele aferente ultimei etape din Ansamblul Platanilor (Greenfield).
La 31 Dec 2019, in plus fata de contractele de vanzare-cumparare inregistrate, mai erau incheiate precontracte de vanzare-cumparare si rezervari in valoare de 146 mLEI pentru apartamente si aproximativ 15,3 mLEI pentru un lot de teren din Constanta, care se vor reflecta in veniturile anului 2020.
Rezultatul net al anului 2018 este influentat de costuri ne-recurente, ex. solutionarea pe cale amiabila a litigiului dintre Impact Developer & Contractor si Brooklyn Property Management (pierdere neta de 3,4 mLEI).
Costurile finantarii includ in principal cheltuielile cu dobanzile aferente fondurilor atrase din emisiunile de obligatiuni pentru dezvoltarea de proiecte rezidentiale si pierderile din reevaluarea acestora cauzate de deprecierea LEU-lui fata de EURO (31 Dec 2018: 4,6639 RON/EUR, 31 Dec 2019: 4,7793 RON/EUR).
Cheltuiala cu impozitul pe profit include impozitul pe profit amanat (net) de 21.952 mii LEI (2018: 3.799 mii LEI).
| 2019 | 2018 | Var. % |
|---|---|---|
| 30.740 | 47.474 | (35%) |
| 1.826 | (879) | n.a. |
| (15.437) | (1.082) | 1327% |
| 28.333 | n.a. | |
| 45.462 | 30.740 | 48% |
| (14.773) |
Sursa: Situatiile financiare IFRS auditate la 31 decembrie 2019
In cursul anului 2019, Grupul Impact a avut un flux financiar intens: s-au inregistrat intrari semnificative din vanzarea de imobile din Greenfield, plata dobanzilor scadente pentru emisiunea de obligatiuni, rambursari si trageri de imprumuturi, plati aferente investitiilor pentru finalizarea Ansamblului Platanilor din Greenfield Baneasa precum si continuarea dezvoltarii proiectului Luxuria.
| mii LEI | 31-Dec-19 31-Dec-18 | Var. % | |
|---|---|---|---|
| Active imobilizate, din care | 392.901 | 225.241 | 74% |
| Investitii imobiliare | 384.223 | 217.113 | 77% |
| Imobilizari corporale | 8.535 | 6.855 | 25% |
| Active circulante, din care | 509.071 | 422.310 | 21% |
| Stocuri | 430.725 | 365.753 | 18% |
| Numerar si echivalente de numerar | 45.462 | 30.740 | 48% |
| Total active | 901.972 | 647.551 | 39% |
| Datorii, din care | 318.031 | 200.743 | 58% |
| Imprumuturi bancare si obligatiuni | 197.635 | 148.994 | 33% |
| Capitaluri proprii | 583.941 | 446.808 | 31% |
| Total datorii si capitaluri proprii | 901.972 | 647.551 | 39% |
Sursa: Situatiile financiare IFRS auditate la 31 decembrie 2019
In 2019 nu au fost modificari importante in portofoliul de terenuri al Grupului Impact fata de 31 Dec 2018, cu exceptia achizitiei unori loturi de teren in Greenfield Baneasa (aproximativ 3,53 ha in total) si reclasificarea unor terenuri ca stocuri / investitii imobiliare. De asemenea, Grupul Impact a inregistrat aprecierea valorii de piata a terenurilor din investitii imobiliare (inclusiv terenurile enumerate mai jos la 31 Dec 2019) pe baza reevaluarilor facute de Colliers Valuation and Advisory SRL.
Reclasificarile de terenuri sunt urmatoarele:
Castigul din reevaluare aferent terenurilor transferate din stocuri in investii imobiliare, masurate anterior la cost, reprezinta 56% din castigurile totale din reevaluarea investitiile imobiliare inregistrate in 2019.
Variatia stocurilor la 31 Dec 2019 fata de 31 Dec 2018 reflecta si reducerea stocurilor ca urmare a vanzarii apartamentelor din Greenfield si cresterea aferenta capitalizarilor pentru proiectul Luxuria.
Variatia datoriilor de 58% la 31 Dec 2019 fata de 31 Dec 2018 este influentata in principal de cresterea imprumuturilor bancare prin utilizarea finantarii de la UniCredit Bank, cresterea datoriilor curente si cresterea datoriei cu impozitul amanat.
La 31 Dec 2019, imprumuturi din obligatiuni erau de aproximativ 116 mLEI (31 Dec 2018: 114 mLEI) si sunt scadente in 2021 si 2022 (Credit Value Investment si BVB).
In 2019, Grupul Impact a contractat o linie de finantare a activitatii curente de 19,7 mLEI de la Libra Internet Bank (cu scadenta finala 17 iulie 2020, rambursata la 31 Dec 2019) si un credit de investitii de la UniCredit Bank pentru finantarea a 65% din a doua faza a proiectului Luxuria (20,7 mEUR). De asemenea, a utilizat creditul de investitii contractat de la UniCredit Bank pentru finantarea primei faze a proiectului Luxuria, pe masura ce au fost facute platile pentru lucrarile de constructie.
In decembrie 2019, Impact Developer & Contractor a incheiat un contract de vanzare pentru un lot de teren de 1,68 ha situat in Constanta (aproximativ 15,3 mLEI) cu anumite conditii pe care Impact Developer & Contractor trebuie sa le indeplineasca pana in trimestrul IV al anului 2020. Astfel, tranzactia nu este reflectata in veniturile anului 2019 ci este inregistrata ca venit amanat la 31 Dec 2019. In decembrie 2019, Impact Developer & Contractor a incasat 9,15 mLEI.
Consiliul de Administratie
Consiliul de Administratie reprezinta organul decizional cu privire la toate aspectele semnificative pentru societatea Impact Developer & Contractor in ansamblul ei, din cauza implicatiilor la nivel strategic, financiar sau de reputatie ale acestora. Consiliul de Administratie deleaga competentele de conducere a societatii Impact Developer & Contractor, in conditiile si limitele prevazute de lege si de Actul constitutiv.
Consiliul de Administratie indeplineste toate actele necesare si utile pentru realizarea obiectului de activitate al societatii Impact Developer & Contractor, cu exceptia celor care sunt prevazute de lege in competenta Adunarii Generale a Actionarilor si a celor delegate directorului general.
Consiliul de Administratie este structurat astfel incat permite indeplinirea indatoririlor cu diligenta. Consiliul de Administratie se intruneste cu regularitate pentru a asigura indeplinirea sarcinilor sale in mod eficient. Exista o impartire clara a responsabilitatilor intre Consiliul de Administratie si conducerea executiva.
In Adunarea Generala Ordinara a Actionarilor din data de 24 aprilie 2019 s-a aprobat alegerea unui membru al Consiliului de Administratie al Impact Developer & Contractor, si anume societatea INTREPID GEM SRL, prin persoana fizica reprezentant permanent al persoanei juridice, domnul Vaduva Petru Ion cu un mandat incepand din data de 24 aprilie 2019 pana la 27 aprilie 2021.
Acesta l-a inlocuit pe domnul Gabriel Vasile care a demisionat pe 4 ianuarie 2019, revocarea lui aprobandu-se in Adunarea Generala Ordinara a Actionarilor din data de 24 aprilie 2019.
In data de 19 ianuarie 2018, Consiliul de Administratie al Impact Developer & Contractor a hotarat sa il desemneze pe dl Bogdan Oslobeanu in calitate de Director General al Impact Developer & Contractor pe o perioada de patru ani, incepand cu 1 martie 2018 pana la 28 februarie 2022. Acesta l-a inlocuit pe dl Bartosz Puzdrowski care a solicitat Impact Developer & Contractor sa rezilieze mandatul din motive personale cu data de 1 martie 2018.
In data de 29 ianuarie 2020 Consiliul de Administratie al Impact Developer & Contractora decis numirea Dlui. Apostol Sorin in functia de Director General al Impact Developer & Contractor, pe o perioada de 6 (sase) luni, incepand cu data de 01 februarie 2020, cu posibilitatea de numire permanenta. Acesta il va inlocui pe dl. Bogdan Ionut Oslobeanu, care a cerut Impact Developer & Contractor incetarea mandatului pentru a urma alte oportunitati de cariera, incepand cu data de 31 ianuarie 2020.
Domnul Sorin Apostol va continua strategia de dezvoltare a Grupului Impact atat la nivelul proiectelor existente, cat si initierea de noi proiecte care sa consolideze pozitia de top pe care Grupul Impact o detine in acest moment pe piata rezidentiala.
In vara anului 2018, Grupul Impact l-a recrutat pe Dl. Giani-Iulian Kacic pe pozitia de Director Financiar. Avand o experienta de peste 21 ani in aria financiarcontabila, experienta acumulata in companii multinationale, dl. Kacic conduce departamentul financiar al Grupului Impact si isi exercite atributiile impreuna cu Directorul General.
Consiliul de Administratie a decis schimbarea persoanei imputernicite sa reprezinte Impact Developer & Contractor conform art. 1432 alin. 5 din Legea nr. 31/1990 privind societatile. Dl. Gabriel Vasile, persoana imputernicita care a actionat impreuna cu Directorul General, a fost inlocuit la data de 14.11.2018, Consiliul de Administratie numindu-l pe dl. Giani-Iulian Kacic, Director Financiar, ca persoana imputernicita, conform art. 1432 alin. 5 din Legea nr. 31/1990 privind societatile, acesta urmand sa-si exercite atributiile impreuna cu Directorul General.
| Risc | Management |
|---|---|
| Riscul de piata |
Instabilitatea economica globala si locala poate avea un efect advers asupra lichiditatilor Grupului Impact. Acest aspect este monitorizat atent si sunt luate masurile necesare pentru a asigura stabilitatea Grupului Impact. |
| Incetinirea cresterii economice si a consumului in Romania poate avea un efect advers asupra activitatii Grupului Impact. Grupul Impact ia masurile necesare pentru a se asigura ca produsele sale raman atractive si sunt adaptate la cerintele pietei. |
|
| Modificari legislative |
Modificarile legislative, a regimului de obtinere a autorizatiilor, pot avea efecte adverse asupra activitatii Grupului Impact. Aceste schimbari si efectele asupra activitatii Grupului Impact sunt monitorizate constant de catre Grupul Impact. |
| Riscul de finantare |
Ca si dezvoltator imobiliar, pentru dezvoltarea proiectelor Grupul Impact se bazeaza pe propriile contributii, si pe finantari obtinute de la terti. Limitarea accesului la finantare poate avea un efect negativ asupra abilitatii Grupului Impact de a dezvolta proiecte noi. Conducerea Grupului Impact monitorizeaza constant acest aspect si se straduieste sa diversifice sursele de finantare ale Grupului Impact. |
| O proportie semnificativa a clientilor Grupului Impact apeleaza la credite bancare pentru achizitionarea locuintelor. Orice inasprire a conditiilor de creditare poate avea un efect advers asupra vanzarilor de apartamente. Acesta a fost si cazul de la sfarsitul anului 2018, cand gradul maxim de indatorare a fost redus de BNR la 40% din venitul net la creditele in lei, respectiv 20% la cele in valuta. Grupul Impact ia toate masurile necesare pentru a limita efectul advers al acestei schimbari legislative asupra activitatiisale. |
|
| Riscul valutar |
O crestere semnificativa a cursului de schimb pentru Euro poate rezulta in plati mai mari pentru imprumuturi, obligatiuni si achizitiile facute pentru lucrarile de constructii denominate in Euro. Principalele datorii denominate in Euro sunt obligatiunile CVI si BVB, imprumuturile obtinut pentru finantarea primelor doua faze ale proiectului Luxuria si contractele pentru constructii cu antreprenorul general. |
| Riscul geografic |
Activitatea Grupului Impact este concentrata in Bucuresti. Riscul geographic va fi atenuat prin extinderea dezvoltarilorsi in alte orase importante din tara. |
| Pandemia SARS-COV-2 |
Aparitia virusului COVID-19 si impactul sau social si economic in Romania și la nivel global pot duce la presupuneri și estimari care necesita revizii care pot duce la ajustari semnificative ale valorii contabile a activelor si pasivelor in urmatorul exercitiu financiar. Impactul pandemiei pe termen lung poate afecta volumele de tranzactionare, fluxurile de numerar si rentabilitatea. |
| In aceasta etapa, Grupul Impact nu poate sa estimeze in mod fiabil impactul, deoarece evenimentele sunt in desfasurare. Grupul Impact monitorizeaza indeaproape efectele pandemiei COVID-19 si efectele acesteia asupra pietei imobiliare si asupra mediului economic din tara si va lua toate masurile necesare pentru a minimiza impactul si pentru a-si respecta angajamentele fața de clienti, finantatorisi actionari. |
Guvernanta corporativa respecta legislatia romana in vigoare, urmarind sa asigure atat acuratetea si transparenta in ceea ce priveste rezultatele Grupului Impact, cat si accesul egal al tuturor actionarilor la informatiile relevante despre Grupul Impact.
Impact Developer & Contractor este administrata intr-un sistem unitar, conducerea sa fiind asigurata de catre Directorul General, Sorin Apostol, impreuna cu Directorul Financiar, respectiv domnul Giani-Iulian Kacic, sub supravegherea Consiliului de Administratie. Domnul Sorin Apostol a preluat functia de Director General de la domnul Bogdan Oslobeanu la inceputul anului 2020.
Elementele de guvernanta corporativa sunt implementate in cadrul Impact Developer & Contractor, conform Codului de Guvernanta Corporativa adoptat de Consiliul Bursei de Valori Ianuarie 2016.
Impact Developer & Contractor a depus si va depune eforturile profesionale, legale si administrative necesare pentru a asigura alinierea la prevederile Codului de Guvernanta Corporativa si prezentarea transparenta a acestor rezultate.
Impact Developer & Contractor publica intr-o sectiune dedicata a website-ului propriu detalii privind desfasurarea Adunarii Generale a Actionarilor, respectiv convocatorul, materialele/documentele aferente ordinii de zi, formularele de procura speciala, formularele de vot prin corespondenta, proiectele de hotarari.
De asemenea, Impact Developer & Constractor asigura informarea tuturor actionarilor imediat dupa desfasurarea Adunarii Generale a Actionarilor, prin intermediul sectiunii dedicate a website-ului propriu, in legatura cu deciziile luate in cadrul Adunarii Generale a Actionarilor si rezultatul detaliat al votului. Impact Developer & Contractor pune, de asemenea, la dispozitie actionarilor/investitorilor rapoarte curente, comunicate, calendarul financiar, rapoarte anuale, semestriale, trimestriale. Relatia directa cu investitorii este asigurata de o persoana desemnata, dedicata informarii actionarilor in functie de intrebarile adresate in scris sau telefonic.
Informatiile privind guvernanta corporativa sunt raportate in mod periodic, prin intermediul declaratiei de guvernanta corporativa din cadrul raportului anual si actualizate in permanenta prin intermediul rapoartelor curente si paginii proprii de internet.
De-a lungul anilor, Impact Developer & Constractor s-a conformat cu prevederile Codului de Guvernanta Corporativa si in prezent face demersuri pentru a se conforma si cu prevederile noului Cod de Guvernanta Corporativa.
Consiliul de Administratie s-a intrunit de 45 de ori in cursul anului 2019.
Membrii independenti ai Consiliului de Administratie
Coduri si politici - incepand cu anul 2014 , Impact Developer & Contractor a adoptat urmatoarele documente care fundamenteaza guvernanta corporativa :
realizat :
Deloitte Audit S . R . L . a fost desemnat , prin hotararea Adunarii Generale a Actionarilor din data de 24 aprilie 2019 , sa auditeze situatiile financiare pentru anul 2019 , intocmite sub responsabilitatea managementului Impact Developer & Constractor , in conformitate cu standardele internationale – IFRS (inclusiv situatiile financiare consolidate) . Raspunderea auditorului fata de Impact Developer & Constractor si Adunarea Generala a Actionarilor este stabilita si limitata conform legii si prin contractul incheiat cu acesta .
Presedintele Consiliului de Administratie Iuliana Mihaela Urda
Impact Developer & Contractor este listata la Bursa de Valori Bucuresti din anul 1996. Incepand cu anul 2006, actiunile sale, in prezent in numar de 274.443.532, sunt cotate la categoria I a BVB, iar din ianuarie 2015 actiunile Impact Developer & Contractor se tranzactioneaza la categoria Premium, in conformitate cu noua segmentare a BVB. Nu exista restrictii la transferul de valori mobiliare, nu exista restrictii la drepturile de vot, nu exista detinatori de valori mobiliare cu drepturi speciale de control.
Program rascumparare de maxim 7.000.000 actiuni, conform hotararii AGA nr. 3 / 15 iunie 2017 si Program rascumparare de maxim 10.000.000 actiuni, conform hotararii AGA nr. 1/ 24 aprilie 2019
Conform situatiei raportate de catre Depozitarul Central, la data de 31 Dec 2019, 84,35% din actiuni erau detinute de persoane fizice si 15,65% din actiuni erau detinute de persoane juridice.
| INDICATORI | 31-Dec-17 | 31-Dec-18 | 31-Dec-19 |
|---|---|---|---|
| Pret pe actiune (LEI) | 1,05 | 0,99 | 1,49 |
| Nr. de actiuni (Impact Developer & Contractor) | 277.866.574 | 277.866.574 | 274.443.532 |
| Capitalizare bursiera (LEI) | 291.759.903 | 275.087.908 | 408.920.863 |
| IFRS (consolidat) | |||
| Profit net (LEI) | 51.098.000 | 20.828.000 | 154.484.000 |
| Activ net contabil ("NAV") | 427.450.000 | 446.807.255 | 583.941.000 |
| Castigul pe actiune (LEI) | 0,18 | 0,07 | 0,56 |
| NAV/Actiune (LEI) | 1,54 | 1,61 | 2,13 |
| EPRA* (consolidat) | |||
| Activ net contabil ("NAV") | 599.972.909 | 720.021.200 | 839.419.797 |
| NAV/Actiune (LEI) | 2,16 | 2,59 | 3,06 |
*European Public Real Estate Association
Reconcilierea dintre Activul Net Contabil conform situatiilor financiare consolidate IFRS si standardul EPRA este urmatoarea:
| LEI | 31-Dec-17 | 31-Dec-18 | 31-Dec-19 | |
|---|---|---|---|---|
| Activ Net Contabil conform situatiilor financiare IFRS | 427.450.000 | 446.807.255 | 583.941.000 | |
| Include: | ||||
| i) | Reevaluarea prop. imobiliare dezvoltate pentru vanzare | 77.743.519 | 32.208.675 | 39.796.419 |
| ii) | Reevaluarea terenurilor si lucrarilor in curs incluse in stocuri | 68.574.389 | 203.296.632 | 148.565.856 |
| iii) | Reevaluarea terenurilor incluse in mijloace fixe / investitii imobiliare | - | 7.760.639 | 21.146.521 |
| Exclude: | ||||
| iv) | Impozit amanat | 26.205.000 | 29.948.000 | 45.970.000 |
| Activ Net Contabil conform EPRA | 599.972.909 | 720.021.200 | 839.419.797 |
i) Reevaluarea proprietatilor imobiliare dezvoltate pentru vanzare.
Stocurile de produse finite (apartamente) au fost reevaluate la valoarea de piata la 31 Dec 2019 de Colliers Valuation and Advisory. Cresterea / diferenta dintre valoarea de piata rezultata in urma reevaluarii si valoarea contabila (cea mai mica valoare dintre cost si valoarea realizabila neta) a fost inclusa in valoarea Activului Net Contabil conform EPRA.
ii) & iii) Reevaluarea terenurilor si lucrarilor in curs incluse in stocuri si a terenurilor incluse in mijloace fixe / investitii imobiliare
Terenurile (atat cele incluse in investitii imobiliare cat si cele incluse in stocuri si mijloace fixe) si lucrarile in curs pentru Luxuria au fost reevaluate la 31 Dec 2019 de Colliers Valuation and Advisory. Ajustarea a fost facuta pentru a reflecta valoarea de piata a terenurile incluse in stocuri si mijloace fixe, cu exceptia terenurilor aferente proiectului Greenfield Baneasa si a terenurilor & lucrarilor in curs aferente proiectului Luxuria la 31 Dec 2019 care sunt reflectate la valoarea de investitie.
Valoarea de investitie pentru Greenfield Baneasa de 190 EUR/mp (valoarea de piata - 176 EUR/mp) a fost determinata de Colliers la 31 Dec 2019 prin utilizarea metodei veniturilor pentru 6 faze noi ale cartierului Greenfield a caror dezvoltare va incepe in 2020.
Terenurile incluse in stocuri sunt evaluate in situatiile financiare IFRS la cea mai mica valoare dintre cost si valoarea realizabila neta. Terenurile incluse in mijloace fixe sunt evaluate in situatiile financiare IFRS la cost. Terenurile incluse in investitii imobiliare sunt evaluate in situatiile financiare IFRS la valoarea de piata.
iv) Impozitul amanat inregistrat in situatiile financiare IFRS a rezultat in principal din diferenta dintre valoarea contabila si valoarea fiscala a investitiilor imobiliare (terenuri).
| Stadiul implementarii Codului de Guvernanta Corporativa |
|
|---|---|
| --------------------------------------------------------------------- | -- |
| Stadiul implementarii prevederilor Codului de Guvernanta Corporativa al Bursei de Valori Bucuresti in data de 31 Dec 2019 |
Implementare DA/NU/ In curs de implementare/ Partial |
Motivul neconformitatii si masuri preconizate pentru conformare |
|---|---|---|
| Sectiunea A – Responsabilitati | ||
| A.1. Toate societatile trebuie sa aiba un regulament intern al Consiliului care include termenii de referinta/responsabilitatile Consiliului si functiile cheie de conducere ale societatii, si care aplica, printre altele, Principiile Generale din Sectiunea A. |
DA | |
| A.2. Prevederi pentru gestionarea conflictelor de interese trebuie incluse in regulamentul Consiliului. In orice caz, membrii Consiliului trebuie sa notifice Consiliul cu privire la orice conflicte de interese care au survenit sau pot surveni si sa se abtina de la participarea la discutii (inclusiv prin neprezentare, cu exceptia cazului in care neprezentarea ar impiedica formarea cvorumului) si de la votul pentru adoptarea unei hotarari privind chestiunea care da nastere conflictului de interese respectiv. |
DA | |
| A.3. Consiliul de Administratie sau Consiliul de Supraveghere trebuie sa fie format din cel putin cinci membri. |
DA | |
| A.4. Majoritatea membrilor Consiliului de Administratie trebuie sa nu aiba functie executiva. Cel putin un membru al Consiliului de Administratie sau al Consiliului de Supraveghere trebuie sa fie independent in cazul societatilor din Categoria Standard. In cazul societatilor din Categoria Premium, nu mai putin de doi membri neexecutivi ai Consiliului de Administratie sau ai Consiliului de Supraveghere trebuie sa fie independenti. Fiecare membru independent al Consiliului de Administratie sau al Consiliului de Supraveghere, dupa caz, trebuie sa depuna o declaratie la momentul nominalizarii sale in vederea alegerii sau realegerii, precum si atunci cand survine orice schimbare a statutului sau, indicand elementele in baza carora se considera ca este independent din punct de vedere al caracterului si judecatii sale si dupa urmatoarele criterii: |
DA | |
| A.4.1. nu este Director General/director executiv al societatii sau al unei societati controlate de aceasta si nu a detinut o astfel de functie in ultimii cinci (5) ani; |
DA | |
| A.4.2. nu este angajat al societatii sau al unei societati controlate de aceasta si nu a detinut o astfel de functie in ultimii cinci (5) ani; |
DA | |
| A.4.3. nu primeste si nu a primit remuneratie suplimentara sau alte avantaje din partea societatii sau a unei societati controlate de aceasta, in afara de cele corespunzatoare calitatii de administrator neexecutiv; |
DA |
Stadiul implementarii Codului de Guvernanta Corporativa
| Stadiul implementarii prevederilor Codului de Guvernanta Corporativa al Bursei de Valori Bucuresti in data de 31 Dec 2019 |
Implementare DA/NU/ In curs de implementare/ Partial |
Motivul neconformitatii si masuri preconizate pentru conformare |
|---|---|---|
| Sectiunea A – Responsabilitati | ||
| A.4.4. nu este sau nu a fost angajatul sau nu are sau nu a avut in cursul anului precedent o relatie contractuala cu un actionar semnificativ al societatii, actionar care controleaza peste 10% din drepturile de vot, sau cu o companie controlata de acesta; |
DA | |
| A.4.5. nu are si nu a avut in anul anterior un raport de afaceri sau professional cu societatea sau cu o societate controlata de aceasta, fie in mod direct fie in calitate de client, partener, actionar, membru al Consiliului/Administrator, director general/director executiv sau angajat al unei societati daca, prin caracterul sau substantial, acest raport ii poate afecta obiectivitatea; |
DA | |
| A.4.6. nu este si nu a fost in ultimii trei ani auditorul extern sau intern ori partener sau asociat salariat al auditorului financiar extern actual sau al auditorului intern al societatii sau al unei societati controlate de aceasta; |
DA | |
| A.4.7. nu este director general/ director executiv al altei societati unde un alt director general/director executiv al societatii este administrator neexecutiv; |
DA | |
| A.4.8. nu a fost administrator neexecutiv al societatii pe o perioada mai mare de doisprezece ani; |
DA | |
| A.4.9. nu are legaturi de familie cu o persoana in situatiile mentionate la punctele A.4.1. si A.4.4. |
DA | |
| A.5. Alte angajamente si obligatii profesionale relativ permanente ale unui membru al Consiliului, inclusiv pozitii executive si neexecutive in Consiliul unor societati si institutii non-profit, trebuie dezvaluite actionarilor si investitorilor potentiali inainte de nominalizare si in cursul mandatului sau. |
DA | |
| A.6. Orice membru al Consiliului trebuie sa prezinte Consiliului informatii privind orice raport cu un actionar care detine direct sau indirect actiuni reprezentand peste 5% din toate drepturile de vot. Aceasta obligatie se refera la orice fel de raport care poate afecta pozitia membrului cu privire la chestiuni decise de Consiliu. |
DA |
| Stadiul implementarii prevederilor Codului de Guvernanta Corporativa al Bursei de Valori Bucuresti in data de 31 Dec 2019 |
Implementare DA/NU/ In curs de implementare/ Partial |
Motivul neconformitatii si masuri preconizate pentru conformare |
|---|---|---|
| A.7. Societatea trebuie sa desemneze un secretar al Consiliului responsabil de sprijinirea activitatii Consiliului. |
NU | Consiliul de Administratie gestioneaza documentele / activitatile cu sprijinul departamentului de secretariat si al departamentului juridic, care asigura suportul logistic pentru organizarea si desfasurarea sedintelor Consiliului de Administratie. |
| A.8. Declaratia privind guvernanta corporativa va informa daca a avut loc o evaluare a Consiliului sub conducerea Presedintelui sau a comitetului de nominalizare si, in caz afirmativ, va rezuma masurile cheie si schimbarile rezultate in urma acesteia. Societatea trebuie sa aiba o politica/ghid privind evaluarea Consiliului cuprinzand scopul, criteriile si frecventa procesului de evaluare. |
Respectat partial |
Membrii Consiliului de Administratie sunt evaluati anual in conformitate cu indicatorii de performanta definiti in politicile interne si in contractele de mandat ale acestora. Consiliul de Administratie va reexamina cerintele A8 in 2020, in principal in ceea ce priveste politica privind evaluarea Consiliului de Administratie. |
| A.9. Declaratia privind guvernanta corporativa trebuie sa contina informatii privind numarul de intalniri ale Consiliului si comitetelor in cursul ultimului an, participarea administratorilor (in persoana si in absenta) si un raport al Consiliului si comitetelor cu privire activitatile acestora. |
DA la |
|
| A.10. Declaratia privind guvernanta corporativa trebuie sa cuprinda informatii referitoare la numarul exact de membri independenti din Consiliul de Administratie sau din Consiliul de Supraveghere. |
DA | |
| A.11. Consiliul societatilor din Categoria Premium trebuie sa infiinteze un comitet de nominalizare format din membri neexecutivi, care va conduce procedura nominalizarilor de noi membri in Consiliu si va face recomandari Consiliului. Majoritatea membrilor comitetului de nominalizare trebuie sa fie independenta. |
DA | |
| Sectiunea B – Sistemul de gestiune a riscului si controlul |
intern | |
| B.1. Consiliul trebuie sa infiinteze un comitet de audit in care cel puin un membru trebuie sa fie administrator neexecutiv independent. Majoritatea membrilor, incluzand presedintele, trebuie sa fi dovedit ca au calificare adecvata relevanta pentru functiile responsabilitatile comitetului. Cel putin un membru al comitetului de audit trebuie sa aiba experienta de audit sau contabilitate dovedita si corespunzatoare. In cazul societatilor din Categoria Premium, comitetul de audit trebuie sa fie format din cel putin trei membri si majoritatea membrilor comitetului de audit trebuie sa fie independenti. |
si DA |
|
| B.2. Presedintele comitetului de audit trebuie sa fie un membru neexecutiv independent. |
DA |
| Stadiul implementarii prevederilor Codului de Guvernanta Corporativa al Bursei de Valori Bucuresti in data de 31 Dec 2019 |
Implementare DA/NU/ In curs de implementare/ Partial |
Motivul neconformitatii si masuri preconizate pentru conformare |
|---|---|---|
| B.3. In cadrul responsabilitatilor sale, comitetul de audit trebuie sa efectueze o evaluare anuala a sistemului de control intern. |
Respectat partial |
Evaluarea sistemului de control intern pentru anul 2019 este in desfasurare. Comitetul de evaluare va prezenta concluziile, recomandarile aferente si planul de actiune (daca va fi cazul) pana la sfarsitul primei jumatati a anului 2020. |
| B.4. Evaluarea trebuie sa aiba in vedere eficacitatea si cuprinderea functiei de audit intern, gradul de adecvare al rapoartelor de gestiune a riscului si de control intern prezentate catre comitetul de audit al Consiliului, promptitudinea si eficacitatea cu care conducerea executiva solutioneaza deficientele sau slabiciunile identificate in urma controlului intern si prezentarea de rapoarte relevante in atentia Consiliului. |
DA | |
| B.5. Comitetul de audit trebuie sa evalueze conflictele de interese in legatura cu tranzactiile societatii si ale filialelor acesteia cu partile afiliate. |
DA | |
| B.6. Comitetul de audit trebuie sa evalueze eficienta sistemului de control intern si a sistemului de gestiune a riscului. |
DA | |
| B.7. Comitetul de audit trebuie sa monitorizeze aplicarea standardelor legale si a standardelor de audit intern general acceptate. Comitetul de audit trebuie sa primeasca si sa evalueze rapoartele echipei de audit intern. |
DA | |
| B.8. Ori de cate ori Codul mentioneaza rapoarte sau analize initiate de Comitetul de Audit, acestea trebuie urmate de raportari periodice (cel putin anual) sau adhoc care trebuie inaintate ulterior Consiliului. |
DA | |
| B.9. Niciunui actionar nu i se poate acorda tratament preferential fata de alti actionari in legatura cu tranzactii si acorduri incheiate de societate cu actionari si afiliatii acestora. |
DA | |
| B.10. Consiliul trebuie sa adopte o politica prin care sa se asigure ca orice tranzactie a societatii cu oricare dintre societatile cu care are relatii stranse a carei valoare este egala cu sau mai mare de 5% din activele nete ale societatii (conform ultimului raport financiar) este aprobata de Consiliu in urma unei opinii obligatorii a comitetului de audit al Consiliului si dezvaluita in mod corect actionarilor si potentialilor investitori, in masura in care aceste tranzactii se incadreaza in categoria evenimentelor care fac obiectul cerintelor de raportare. |
DA | |
| B.11. Auditurile interne trebuie efectuate de catre o divizie separata structural (departamentul de audit intern) din cadrul societatii sau prin angajarea unei entitati terte independente. |
DA |
| Stadiul implementarii prevederilor Codului de Guvernanta Corporativa al Bursei de Valori Bucuresti in data de 31 Dec 2019 |
Implementare DA/NU/ In curs de implementare/ Partial |
Motivul neconformitatii si masuri preconizate pentru conformare |
|---|---|---|
| B.12. In scopul asigurarii indeplinirii functiilor principale ale departamentului de audit intern, acesta trebuie sa raporteze din punct de vedere functional catre Consiliu prin intermediul comitetului de audit. In scopuri administrative si in cadrul obligatiilor conducerii de a monitoriza si reduce riscurile, acesta trebuie sa raporteze direct directorului general. |
DA | |
| Sectiunea C – Justa recompensa si motivare |
||
| C.1. Societatea trebuie sa publice pe pagina sa de internet politica de remunerare si sa includa in raportul anual o declaratie privind implementarea politicii de remunerare in cursul perioadei anuale care face obiectul analizei. Politica de remunerare trebuie formulata astfel incat sa permita actionarilor intelegerea principiilor si a argumentelor care stau la baza remuneratiei membrilor Consiliului si a Directorului General, precum si a membrilor Directoratului in sistemul dualist. Aceasta trebuie sa descrie modul de conducere a procesului si de luare a deciziilor privind remunerarea, sa detalieze componentele remuneratiei conducerii executive (precum salarii, prime anuale, stimulente pe termen lung legate de valoarea actiunilor, beneficii in natura, pensii si altele) si sa descrie scopul, principiile si prezumtiile ce stau la baza fiecarei componente (inclusiv criteriile generale de performanta aferente oricarei forme de remunerare variabila). In plus, politica de remunerare trebuie sa specifice durata contractului directorului executiv si a perioadei de preaviz prevazuta in contract, precum si eventuala compensare pentru revocare fara justa cauza. |
DA | |
| Raportul privind remunerarea trebuie sa prezinte implementarea politicii de remunerare pentru persoanele identificate in politica de remunerare in cursul perioadei anuale care face obiectul analizei. |
||
| Orice schimbare esentiala intervenita in politica de remunerare trebuie publicata in timp util pe pagina de internet a societatii. |
||
| Sectiunea D – Adaugand valoare prin relatiile cu investitorii |
||
| D.1. Societatea trebuie sa organizeze un serviciu de Relatii cu Investitorii – indicandu-se publicului larg persoana/persoanele responsabile sau unitatea organizatorica. In afara de informatiile impuse de prevederile legale, societatea trebuie sa includa pe pagina sa de internet o sectiune dedicata Relatiilor cu Investitorii, in limbile romana si engleza, cu toate informatiile relevante de interes pentru investitori, inclusiv: |
DA | |
| D.1.1. Principalele reglementari corporative: actul constitutiv, procedurile privind adunarile generale ale actionarilor; |
DA |
| Stadiul implementarii prevederilor Codului de Guvernanta Corporativa al Bursei de Valori Bucuresti in data de 31 Dec 2019 |
Implementare DA/NU/ In curs de implementare/ Partial |
Motivul neconformitatii si masuri preconizate pentru conformare |
|---|---|---|
| D.1.2. CV-urile profesionale ale membrilor organelor de conducere ale societatii, alte angajamente profesionale ale membrilor Consiliului, inclusiv pozitii executive si neexecutive in consilii de administratie din societati sau din institutii non profit; |
DA | |
| D.1.3. Rapoartele curente si rapoartele periodice (trimestriale, semestriale si anuale) – cel putin cele prevazute la punctul D.8 – inclusiv rapoartele curente cu informatii detaliate referitoare la neconformitatea cu prezentul Cod; |
DA | |
| D.1.4. Informatii referitoare la adunarile generale ale actionarilor: ordinea de zi si materialele informative; procedura de alegere a membrilor Consiliului; argumentele care sustin propunerile de candidati pentru alegerea in Consiliu, impreuna cu CV-urile profesionale ale acestora; intrebarile actionarilor cu privire la punctele de pe ordinea de zi si raspunsurile societatii, inclusiv hotararile adoptate; |
DA | |
| D.1.5. Informatii privind evenimentele corporative, cum ar fi plata dividendelor si a altor distribuiri catre actionari, sau alte evenimente care conduc la dobandirea sau limitarea drepturilor unui actionar, inclusive termenele limita si principiile applicate acestor operatiuni. Informatiile respective vor fi publicate intr-un termen care sa le permita investitorilor sa adopte decizii de investitii; |
DA | |
| D.1.6. Numele si datele de contact ale unei persoane care va putea sa furnizeze, la cerere, informatii relevante; |
DA | |
| D.1.7. Prezentarile societatii (de ex., prezentarile pentru investitori, prezentarile privind rezultatele trimestriale etc.), situatiile financiare (trimestriale, semestriale, anuale), rapoartele de audit si rapoartele anuale. |
DA | |
| D.2. Societatea va avea o politica privind distributia anuala de dividende sau altebeneficii catre actionari, propusa de Directorul General sau de Directorat si adoptata de Consiliu, sub forma unui set de linii directoare pe care societatea intentioneaza sa le urmeze cu privire la distribuirea profitului net. Principiile politicii anuale de distributie catre actionari vor fi publicate pe pagina de internet a societatii. |
DA |
| Stadiul implementarii prevederilor Codului de Guvernanta Corporativa al Bursei de Valori Bucuresti in data de 31 Dec 2019 |
Implementare DA/NU/ In curs de implementare/ Partial |
Motivul neconformitatii si masuri preconizate pentru conformare |
|---|---|---|
| D.3. Societatea va adopta o politica in legatura cu previziunile, fie ca acestea sunt facute publice sau nu. Previziunile se refera la concluzii cuantificate ale unor studii ce vizeaza stabilirea impactului global al unui numar de factori privind o perioada viitoare (asa numitele ipoteze): prin natura sa, aceasta proiectie are un nivel ridicat de incertitudine, rezultatele efective putand diferi in mod semnificativ de previziunile prezentate initial. Politica privind previziunile va stabili frecventa, perioada avuta in vedere si continutul previziunilor. Daca sunt publicate, previziunile pot fi incluse numai in rapoartele anuale, semestriale sau trimestriale. Politica privind previziunile va fi publicata pe pagina de internet a societatii. |
DA | |
| D.4. Regulile adunarilor generale ale actionarilor nu trebuie sa limiteze participarea actionarilor la adunarile generale si exercitarea drepturilor acestora. Modificarile regulilor vor intra in vigoare, cel mai devreme, incepand cu urmatoarea adunare a actionarilor. |
DA | |
| D.5. Auditorii externi vor fi prezenti la adunarea generala a actionarilor atunci cand rapoartele lor sunt prezentate in cadrul acestor adunari. |
DA | |
| D.6. Consiliul va prezenta adunarii generale anuale a actionarilor o scurta apreciere asupra sistemelor de control intern si de gestiune a riscurilor semnificative, precum si opinii asupra unor chestiuni supuse deciziei adunarii generale. |
DA | |
| D.7. Orice specialist, consultant, expert sau analist financiar poate participa la adunarea actionarilor in baza unei invitatii prealabile din partea Consiliului. Jurnalistii acreditati pot, de asemenea, sa participe la adunarea generala a actionarilor, cu exceptia cazului in care Presedintele Consiliului hotaraste in alt sens. |
DA | |
| D.8. Rapoartele financiare trimestriale si semestriale vor include informatii atat in limba romana, cat si in limba engleza referitoare la factorii cheie care influenteaza modificari in nivelul vanzarilor, al profitului operational, profitului net si al altor indicatori financiari relevanti, atat de la un trimestru la altul, cat si de la un an la altul. |
DA | |
| D.9. O societate va organiza cel putin doua sedinte/teleconferinte cu analistii si investitorii in fiecare an. Informatiile prezentate cu aceste ocazii vor fi publicate in sectiunea relatii cu investitorii a paginii de internet a societatii la data sedintelor/teleconferintelor. |
DA | |
| D.10. In cazul in care o societate sustine diferite forme de expresie artistica si culturala, activitati sportive, activitati educative sau stiintifice si considera ca impactul acestora asupra caracterului inovator si competitivitatii societatii fac parte din misiunea si strategia sa de dezvoltare, va publica politica cu privire la activitatea sa in acest domeniu. |
Respectat partial |
Grupul Impact sustine si organizeaza diverse activitati sportive si de protejare a mediului inconjurator, atat fizic cat si educative. Aceste activitati sunt prezentate pe site-ul Impact Developer & Contractor si se lucreaza la o politica pentru acestea. |
Impact Developer & Contractor avea la sfarsitul anului 2019 un numar de 55 de salariati, din care 1 in concediu de maternitate. Pe langa acestia, Impact Developer & Contractor are un Consiliu de Administratie format din 5 membri. Totodata, Actual Invest House si Impact Finance aveau la sfarsitul anului 2019 un numar de 9, respectiv 3 angajati. Celelalte companii din cadrul grupului nu aveau angajati.
In Grupul Impact nu este constituit sindicat. Raporturile dintre management si angajati sunt reglementate de Contractele individuale de munca si de fisele de post.
| mii LEI | 31-Dec-15 | 31-Dec-16 | 31-Dec-17 | 31-Dec-18 | 31-Dec-19 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Profit net | A | (4.732) | 29.612 | 164.694 | 20.828 | 154.484 |
| Stocuri | B | 190.759 | 295.688 | 447.526 | 365.753 | 430.725 |
| Active curente | C | 233.741 | 328.374 | 418.340 | 422.310 | 509.071 |
| Datorii curente | D | 78.044 | 49.829 | 156.458 | 141.074 | 132.918 |
| Total active | E | 465.866 | 482.610 | 626.977 | 647.551 | 901.972 |
| Total datorii | F | 107.931 | 95.027 | 199.527 | 200.745 | 318.031 |
| Capitaluri proprii | G | 357.935 | 387.583 | 427.450 | 446.808 | 583.941 |
| Total imprumuturi (incl. obligatiuni) | H | 45.789 | 49.626 | 163.553 | 148.994 | 197.635 |
| Imprumuturi, partea pe termen scurt | I | 32.561 | 21.107 | 30.152 | 34.894 | 58.822 |
| Imprumuturi, partea pe termen lung (incl. obligatiuni) | J | 13.228 | 28.519 | 133.401 | 114.100 | 138.813 |
| Numerar si echivalente de numerar | K | 17.267 | 17.632 | 47.476 | 30.740 | 45.462 |
| Datoria neta | L (H-K) | 28.522 | 31.994 | 116.077 | 118.254 | 152.173 |
| EBITDA | M | (7.721) | 37.010 | 52.151 | 17.734 | 45.475 |
| Dobanzi platite | N | 1.348 | 1.386 | 2.195 | 5.494 | 2.510 |
| Indicatori | ||||||
| Total imprumuturi / EBITDA | H/M | n.a. | 1,34 | 3,14 | 8,40 | 4,35 |
| Datoria neta / EBITDA | L/M | n.a. | 0,86 | 2,23 | 6,67 | 3,35 |
| EBITDA / Dobanzi platite | M/N | n.a. | 26,70 | 23,76 | 3,23 | 18,12 |
| Rentabilitatea Activelor (ROA) | A/E | (1,02%) | 6,14% | 26,27% | 3,22% | 17,13% |
| Rentabilitatea Capitalurilor (ROE) | A/G | (1,32%) | 7,64% | 38,53% | 4,66% | 26,46% |
| Levier Financiar (Imprumuturi vs. Capital propriu) | H/G | 12,79% | 12,80% | 38,26% | 33,35% | 33,85% |
| Lichiditatea curenta | C/D | 3,00 | 6,59 | 2,67 | 2,99 | 3,83 |
| Lichiditatea imediata | (C-B)/D | 0,55 | 0,66 | (0,19) | 0,40 | 0,59 |
| Indicatori | 31-Dec-15 | 31-Dec-16 | 31-Dec-17 | 31-Dec-18 | 31-Dec-19 |
|---|---|---|---|---|---|
| Pret pe actiune | 0,94 | 0,70 | 1,05 | 0,99 | 1,49 |
| Nr. de actiuni | 277.866.574 | 277.866.574 | 277.866.574 | 277.866.574 | 274.443.532 |
| Capitalizare bursiera (LEI) | 261.194.580 | 194.506.602 | 291.759.903 | 275.087.908 | 408.920.863 |
| Curs de schimb (LEI/EUR) | 4,5245 | 4,5411 | 4,6597 | 4,6639 | 4,7793 |
| Capitalizarea bursiera (EUR) | 57.728.938 | 42.832.486 | 62.613.452 | 58.982.377 | 85.560.827 |
| Activ net contabil (LEI) | 357.934.861 | 387.583.000 | 427.450.000 | 446.808.000 | 583.941.000 |
| Activ net contabil (EUR) | 79.110.368 | 85.350.025 | 91.733.373 | 95.801.368 | 122.181.282 |
| Profit net (LEI) | (4.732.000) | 29.611.815 | 164.694.000 | 20.828.000 | 154.484.000 |
| Profit net (EUR) | (1.045.861) | 6.520.846 | 35.344.335 | 4.465.790 | 32.323.562 |
| Castigul pe actiune (LEI) | (0,017) | 0,107 | 0,593 | 0,075 | 0,563 |
| Castigul pe actiune (EUR) | (0,004) | 0,023 | 0,127 | 0,016 | 0,118 |
| NAV/Share (LEI) | 1,288 | 1,395 | 1,538 | 1,608 | 2,128 |
| NAV/Share (EUR) | 0,285 | 0,307 | 0,330 | 0,345 | 0,445 |
Impact Developer & Contractor SA - una dintre primele societati active in domeniul dezvoltarii imobiliare in Romania, fiind constituita in anul 1991 prin subscriptie publica.
In ultimii 29 de ani, a finalizat 17 proiecte mici si mijlocii, care au cuprins peste 4.000 de locuinte si peste 13.000 metri patrati de spatii de birouri si comerciale.
La 31 Dec 2019, Impact Developer & Contractor are in desfasurare dezvoltari rezidentiale in doua orase din tara, principalul proiect fiind Greenfield Residence Baneasa din Bucuresti.
Societatiile au ca obiect de activitate dezvoltarea imobiliara si dezvolta proiectul Luxuria Domenii Residence, incepand cu anul 2017.
Greenfield Rent SRL a fost infiintata in decembrie 2019.
Actual Invest House SRL - ofera servicii de administrare pentru dezvoltarile rezidentiale ale Grupului Impact.
Impact Finance & Developments SRL are un rol important in diversificarea gamei de servicii conexe vanzarii de locuinte. Impact Finance&Developments colaboreaza cu cele mai importante institutii financiare din Romania in scopul oferirii unor solutii de creditare avantajoase pentru clientii care achizitioneaza locuinte.
Clearline Development and Management SRL (fosta Lomb SA) este societatea de proiect prin care Grupul Impact urma sa dezvolte un proiect rezidential in municipiul Cluj-Napoca, in parteneriat cu autoritatea locala.
IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR S.A.
ÎMPREUNĂ CU RAPORTUL AUDITORULUI INDEPENDENT
| RAPORTUL AUDITORULUI INDEPENDENT | 1 – 5 |
|---|---|
| SITUATIA CONSOLIDATA A POZITIEI FINANCIARE | 6 – 7 |
| SITUATIA CONSOLIDATA A PROFITULUI SAU PIERDERII SI ALTOR ELEMENTE ALE REZULTATULUI GLOBAL |
8 |
| SITUATIA CONSOLIDATA A MODIFICĂRILOR CAPITALURILOR PROPRII | 9 – 10 |
| SITUATIA CONSOLIDATA A FLUXURILOR DE TREZORERIE | 11 – 12 |
| NOTE LA SITUATIILE FINANCIARE CONSOLIDATE | 13 – 47 |
Deloitte Audit S.R.L. Clădirea The Mark Tower, Calea Griviței nr. 82-98, Sector 1, 010735 București, România
Tel: +40 21 222 16 61 Fax: +40 21 222 16 60 www.deloitte.ro
Către Acționarii, IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR S.A.
| • Activ net / Total capitaluri proprii | 583.941 mii RON | |
|---|---|---|
| -- | ---------------------------------------- | ----------------- |
• Profit net al exercițiului financiar 154.484 mii RON
Numele Deloitte se referă la organizația Deloitte Touche Tohmatsu Limited, o companie cu răspundere limitată din Marea Britanie, la firmele membre ale acesteia, în cadrul căreia fiecare firmă membră este o persoană juridică independentă. Pentru o descriere amănunțită a structurii legale a Deloitte Touche Tohmatsu Limited și a firmelor membre, vă rugăm să accesați www.deloitte.com/ro/despre.
aspect cheie al auditului.
| Aspectul cheie de audit | Cum a abordat auditul nostru aspectul |
|---|---|
| Evaluarea investițiilor imobiliare Conform notei 9 la situațiile financiare, Grupul deține investiții imobiliare înregistrate la o valoare de 384.223 mii lei la 31 decembrie 2019. Investițiile imobiliare sunt reprezentate în principal de terenuri. Grupul aplică modelul valorii juste ulterior evaluării inițiale. Valoarea justă a investițiilor imobiliare este determinată pe baza evaluării efectuate de un evaluator independent cu experiență în domeniu. Orice modificări în valoarea justă sunt recunoscute în contul de profit și pierdere. Metoda de evaluare folosită de evaluatorul independent include date obținute din diverse surse, în funcție de tipul de activ, și implică judecăți și numeroase estimări. Datorită semnificației estimărilor și judecăților pe care le implică o evaluare în acest domeniu și având în vedere valoarea ridicată a investițiilor imobiliare, considerăm că evaluarea investițiilor imobiliare constituie un aspect cheie al auditului. |
Procedurile noastre de audit cu privire la evaluarea de către conducere a investițiilor imobiliare au inclus: - evaluarea competențelor, a capabilităților și obiectivității evaluatorilor externi; - evaluarea metodologiilor aplicate și adecvarea ipotezelor cheie pe baza cunoștințelor noastre în domeniul imobiliar și apelând la experții interni în evaluare; - efectuarea unei analize de senzitivitate cu privire la prețurile din piață ale unor active similare din același domeniu; și - verificarea corectitudinii recunoașterii în situațiile financiare a ajustărilor de valoare justă și a adecvării prezentării în situațiile financiare în conformitate cu standardele IFRS aplicabile. |
| Transferuri în și din categoria Investițiilor Imobiliare Conform notei 9 la situațiile financiare consolidate, în cursul anului, Grupul a transferat active în valoare de 95.379 mii lei din categoria stocurilor în categoria investițiilor imobiliare și active în valoare de 85.129 mii lei din categoria investițiilor imobiliare în categoria stocurilor. Conform IAS 40: Investiții imobiliare, transferurile în și din categoria investițiilor imobiliare trebuie făcute dacă și numai dacă există o modificare a utilizării. O modificare a utilizării apare atunci când proprietatea imobiliară îndeplinește, sau încetează să îndeplinească, definiția investiției imobiliare și există dovezi de modificare a utilizării. Este nevoie de judecată pentru a stabili dacă o proprietate imobiliară se califică drept investiție imobiliară, pe bază de criterii aplicate consecvent. Datorită semnificației pe care o au transferurile în și din categoria investițiilor imobiliare, și a judecăților pe care le implică stabilirea criteriilor de transfer, considerăm că aceste transferuri reprezintă un |
Procedurile noastre de audit efectuate pentru a stabili caracterul adecvat al transferurilor au inclus: - evaluarea judecăților aplicate cu privire la modificarea utilizării și a stadiului activelor. În acest sens, este esențială ipoteza că situația juridică a anumitor active constituie un "factor declanșator" care produce incertitudine pe termen lung cu privire la planurile de dezvoltare viitoare. - evaluarea caracterului adecvat al clasificării investițiilor imobiliare prin înțelegerea modelelor de afaceri și judecățile conducerii, corelată cu înțelegerea situației juridice a fiecărui activ supus transferului. - verificarea dacă prezentările de informații reflectă cerințele standardelor de contabilitate aplicabile. |
| Aspectul cheie de audit | Cum a abordat auditul nostru aspectul |
|---|---|
| Litigii Facem referire la nota 28 "Contingențe" din situațiile financiare consolidate. Conform acestei note, Grupul este implicat în diverse litigii atât în calitate de reclamant, cât și de pârât. Conducerea Grupului analizează periodic stadiul litigiilor în curs și, în urma consultărilor cu reprezentanții săi legali, decide dacă este necesară constituirea de provizioane sau dacă acestea trebuie prezentate în situațiile financiare. Datorită semnificației judecăților necesare și semnificației litigiilor în desfășurare, considerăm că acesta este un aspect cheie al auditului. |
Procedurile noastre de audit cu privire la evaluarea de către conducere a litigiilor au inclus: - transmiterea de scrisori de confirmare către toți avocații externi care oferă servicii de reprezentare în instanță pentru Grup pentru a confirma stadiul fiecărui litigiu și șansele de succes; - pentru fiecare litigiu semnificativ, discuții cu consilierul juridic intern și avocații externi care instrumentează litigiile și evaluarea impactului asupra situațiilor financiare și coroborarea acestora cu evaluarea clientului în acest sens; - discuții cu membrii conducerii cu privire la implicarea în evaluarea periodică a litigiilor în curs și dacă au existat consultări periodice cu consultanții juridici. |
Opinia noastră cu privire la situațiile financiare consolidate nu acoperă și aceste alte informații și cu excepția cazului în care se menționează explicit în raportul nostru, nu exprimăm niciun fel de concluzie de asigurare cu privire la acestea.
În legătură cu auditul situațiilor financiare consolidate pentru exercițiul financiar încheiat la 31 decembrie 2019, responsabilitatea noastră este să citim acele alte informații și, în acest demers, să apreciem dacă acele alte informații sunt semnificativ inconsecvente cu situațiile financiare, sau cu cunoștințele pe care noi le-am obținut în timpul auditului, sau dacă ele par a fi denaturate semnificativ.
În ceea ce privește Raportul administratorilor, am citit și raportăm dacă acesta a fost întocmit, în toate aspectele semnificative, în conformitate cu Ordinul Ministrului Finanțelor publice nr. 2844/2016, cu modificările ulterioare, pentru aprobarea Reglementarilor contabile conforme cu Standardele Internaționale de Raportare Financiară adoptate de Uniunea Europeană.
În baza exclusiv a activităților care trebuie desfășurate în cursul auditului situațiilor financiare consolidate, în opinia noastră:
În plus, în baza cunoștințelor și înțelegerii noastre cu privire la Grup și la mediul acestuia, dobândite în cursul auditului situațiilor financiare pentru exercițiul financiar încheiat la data de 31 decembrie 2019, ni se cere să raportăm dacă am identificat denaturări semnificative în Raportul administratorilor. Nu avem nimic de raportat cu privire la acest aspect.
Obținem probe de audit suficiente și adecvate cu privire la informațiile financiare ale entităților sau activităților de afaceri din cadrul Grupului, pentru a exprima o opinie cu privire la situațiile financiare. Suntem responsabili pentru coordonarea, supravegherea și executarea auditului Grupului. Suntem singurii responsabili pentru opinia noastră de audit.
Confirmăm că:
Partenerul de misiune al auditului pentru care s-a întocmit acest raport al auditorului independent este Alina Mirea.
Alina Mirea, Partener de audit
Înregistrată în Registrul public electronic al auditorilor financiari și firmelor de audit cu nr. AF 1504
În numele:
Înregistrată în Registrul public electronic al auditorilor financiari și firmelor de audit cu nr. FA 25
Clădirea The Mark, Calea Griviței nr. 84-98 și 100-102, etajul 8 și etajul 9, Sector 1 București, România 27 martie 2020
| Nota | 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|---|
| ACTIVE | |||
| Active imobilizate | |||
| Imobilizări corporale | 7 | 8.535 | 6.855 |
| Imobilizări necorporale | 8 | 143 | 95 |
| Investiții imobiliare | 9 | 384.223 | 217.113 |
| Creanțe comerciale si alte creanțe | 11 | - | 1.178 |
| Total active imobilizate | 392.901 | 225.241 | |
| Active circulante | |||
| Stocuri | 10 | 430.725 | 365.753 |
| Creanțe comerciale si alte creanțe | 11 | 32.884 | 25.817 |
| Numerar si echivalente de numerar | 12 | 45.462 | 30.740 |
| Total active circulante | 509.071 | 422.310 | |
| Total active | 901.972 | 647.551 | |
| CAPITALURI PROPRII SI DATORII | |||
| Capitaluri proprii | |||
| Capital social | 13 | 281.907 | 285.330 |
| Prime de capital | 68.760 | 68.760 | |
| Rezerva din reevaluare | 3.001 | 3.072 | |
| Alte rezerve | 9.179 | 3.462 | |
| Acțiuni proprii | 14 | (7.771) | (3.038) |
| Rezultatul reportat | 228.865 | 89.222 | |
| Total capitaluri proprii | 583.941 | 446.808 | |
| Datorii pe termen lung | |||
| Împrumuturi | 15 | 138.813 | 114.100 |
| Datorii comerciale si alte datorii | 16 | 330 | 1.151 |
| Impozit amânat | 24 | 45.970 | 25.823 |
| Total datorii pe termen lung | 185.113 | 141.074 |
| Nota | 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|---|
| Datorii curente | |||
| Împrumuturi | 15 | 58.822 | 34.894 |
| Datorii comerciale si alte datorii | 16 | 73.189 | 24.176 |
| Provizioane pentru riscuri si cheltuieli | 17 | 907 | 601 |
| Total datorii curente | 132.918 | 59.671 | |
| Total datorii | 318.031 | 200.745 | |
| Total capitaluri proprii si datorii | 901.972 | 647.553 |
Situatiile financiare consolidate prezentate au fost aprobate de catre conducere la data de 27 martie 2020 si semnate in numele acesteia de catre:
Director General Director Financiar Presedinte CA
Sorin Apostol. Giani Kacic. Iuliana Mihaela Urda
| Nota | 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|---|
| Venituri din proprietățile imobiliare aflate în stoc Costuri cu proprietățile imobiliare aflate în |
18 | 156.681 | 101.534 |
| stoc | (83.904) | (61.484) | |
| Profit brut | 72.777 | 40.050 | |
| Venituri nete din chirii Cheltuieli generale și administrative |
19 | 3 (20.859) |
3.083 (18.416) |
| Cheltuieli de comercializare Alte venituri/cheltuieli operationale |
20 | (4.647) (1.799) |
(1.776) (5.207) |
| Amortizare | 7. 8 | (927) | (895) |
| Total alte venituri / cheltuieli | 44.548 | (23.211) | |
| Câștiguri din transferul din stocuri in investiții | |||
| imobiliare Alte câștiguri din investiții imobiliare |
9 | 80.922 63.637 |
- 23.394 |
| Total câștiguri din investiții imobiliare | 144.559 | 23.394 | |
| Profit din exploatare ajustat înaintea | |||
| elementelor extraordinare și deprecierea altor active imobilizate |
189.107 | 40.233 | |
| Deprecierea valorii altor active imobilizate Alte câștiguri și pierderi *(extraordinare) |
22 23 |
192 - |
(2.207) (3.676) |
| Profit anual din operațiuni | 189.299 | 34.350 | |
| Costuri financiare. net | 21 | (5.922) | (5.943) |
| Profit înainte de impozitare | 183.377 | 28.406 | |
| Cheltuieli cu impozitul pe profit | 24 | (28.893) | (7.579) |
| Rezultatul perioadei | 154.484 | 20.827 | |
| Total rezultat global atribuibil: Actionarilor societatii |
154.484 | 20.827 | |
| Total rezultat global aferent perioadei | 154.484 | 20.827 | |
| Rezultat pe actiune Rezultat de baza pe actiune (lei/ actiune) |
30 | 0.56 | 0.09 |
Situatiile financiare consolidate prezentate au fost aprobate de catre conducere la data de 27 martie 2020 si semnate in numele acesteia de catre:
Director General Director Financiar Presedinte CA
Sorin Apostol. Giani Kacic. Iuliana Mihaela Urda
| Nota | Capital social |
Prime de capital |
Rezerva din reevaluare |
Alte rezerve |
Actiuni proprii |
Rezultatul reportat |
Total capitaluri proprii |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sold la 1 ianuarie 2019 | 285.330 | 68.760 | 3.072 | 3.462 | (3.038) | 89.222 | 446.808 | |
| Elemente ale rezultatului global | 154.484 | 154.484 | ||||||
| Profit aferent anului | - | - | - | - | - | |||
| Alte elemente ale rezultatului global | - | - | - | - | - | - | ||
| Total alte elemente ale rezultatului global |
- | - | - | - | - | 154.484 | 154.484 | |
| Tranzacții cu proprietarii Societății | ||||||||
| Acțiuni proprii achiziționate în timpul | ||||||||
| anului | 13 | (3.423) | - | - | - | 3.423 | - | - |
| Achiziție acțiuni proprii | 14 | - | - | - | - | (8.156) | - | (8.156) |
| Contribuții și distribuții | - | - | - | - | - | - | - | |
| Dividende acordate proprietarilor Societății | 13 | - | - | - | - | - | (9.195) | (9.195) |
| Alte schimbări în capitalurile proprii | ||||||||
| Constituire rezerve legale | 13 | - | - | - | 8.058 | - | (8.058) | - |
| Rezerve din reevaluare | - | - | (71) | - | - | 71 | - | |
| Transfer alte rezerve la rezultat reportat | 13 | - | - | - | (2.341) | - | 2.341 | - |
| Sold la 31 decembrie 2019 | 281.907 | 68.760 | 3.001 | 9.179 | (7.771) | 228.865 | 583.941 |
Situatiile financiare consolidate prezentate au fost aprobate de catre conducere la data de 27 martie 2020 si semnate in numele acesteia de catre:
Director General Director Financiar Presedinte CA
Sorin Apostol. Giani Kacic Iuliana Mihaela Urda
| Nota | Capital social |
Prime de capital |
Rezerva din reevaluare |
Alte rezerve |
Actiuni proprii |
Rezultatul reportat |
Total capitaluri proprii |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sold la 1 ianuarie 2018 Elemente ale rezultatului global |
285.330 | 68.760 | 3.032 | 10.632 | - | 59.655 | 427.449 | |
| Profit aferent anului Alte elemente ale rezultatului global |
- - |
- - |
- - |
- - |
20.827 - |
20.827 - |
||
| Total alte elemente ale rezultatului global |
- | - | - | - | - | 20.827 | 20.827 | |
| Tranzacții cu proprietarii Societății Acțiuni proprii achiziționate în timpul anului |
14 | - | - | - | - | (3.353) | - | (3.353) |
| Achiziție acțiuni proprii Contribuții și distribuții |
13 | - | - | - | - | 315 | - | 315 - |
| Dividende acordate proprietarilor Societății | 13 | - | - | - | - | - | ||
| Alte schimbări în capitalurile proprii | ||||||||
| Constituire rezerve legale Rezerve din reevaluare |
13 | - - |
- - |
- 63 |
1.015 - |
- - |
(1.015) (63) |
- - |
| Transfer alte rezerve la rezultat reportat Alte modificări ale capitalurilor proprii |
13 | - - |
- - |
(24) - |
(8.184) - |
- - |
9.817 - |
1.570 - |
| Sold la 31 decembrie 2018 | 285.330 | 68.760 | 3.072 | 3.462 | (3.038) | 89.222 | 446.808 |
Situatiile financiare consolidate prezentate au fost aprobate de catre conducere la data de 27 martie 2020 si semnate in numele acesteia de catre:
Director General Director Financiar Presedinte CA
Sorin Apostol. Giani Kacic Iuliana Mihaela Urda
| Nota | 2019 | 2018 | |
|---|---|---|---|
| Fluxuri de trezorerie din activități de exploatare: | |||
| Profit aferent perioadei | 154.484 | 20.827 | |
| Ajustări pentru: | |||
| Amortizarea activelor imobilizate | 7 | 838 | 780 |
| Amortizarea imobilizărilor necorporale | 8 | 89 | 115 |
| Deprecierea imobilizărilor corporale. net | 7 | (85) | 1.226 |
| Rezultat din cedarea activelor. net | 22 | 43 | 1.023 |
| Deprecierea stocurilor. net | 22 | - | 1.028 |
| Deprecierea creanțelor comerciale și a altor creanțe. net |
22 | 107 | (47) |
| Scoateri din gestiune. net | 22 | (3.921) | 3.676 |
| Modificări în valoarea justă a investițiilor imobiliare | 9 | (144.559) | (23.394) |
| Impozit pe profit | 24 | 28.893 | 7.579 |
| Schimbări nete în provizioanele pentru riscuri și | |||
| cheltuieli | 17 | 305 | 6 |
| Cheltuieli cu dobânda | 2.749 | 6.140 | |
| Venituri din dobânzi | (196) | (152) | |
| Diferențe de curs valutar. net | 3.055 | (44) | |
| 41.802 | 18.764 | ||
| Modificări in: | |||
| Stocuri | (64.972) | (3.158) | |
| Creanțe comerciale si alte creanțe | (6.097) | (19.173) | |
| Datorii comerciale si alte datorii | 39.493 | 11.466 | |
| Numerar generat din activități de exploatare | 10.226 | 7.899 | |
| Impozit pe profit plătit | (5.891) | (3.284) | |
| Dobânzi plătite | (2.510) | (5.494) | |
| Numerar net din activități de exploatare | 1.826 | (879) | |
| Fluxuri de trezorerie din activități de investiții: | |||
| Achiziții de imobilizări corporale | (15.882) | (1.465) | |
| Achiziții de imobilizări necorporale | (48) | (17) | |
| Încasări din vânzarea imobilizărilor corporale | 493 | 400 | |
| Numerar net utilizat in activități de investiții | (15.437) | (1.082) |
| Nota | 2019 | 2018 | |
|---|---|---|---|
| Fluxuri de trezorerie din activități de finanțare: | |||
| Dividende plătite | (9.094) | (20) | |
| Rambursări ale împrumuturilor | (36.393) | (25.939) | |
| Încasări de împrumuturi | 81.979 | 14.244 | |
| Achiziții de noi acțiuni Acțiuni utilizate |
(8.156) - |
(3.353) 315 |
|
| Numerar net din (utilizat in) activități de finanțare |
28.333 | (14.773) | |
| Creșterea/ (descreșterea) neta a numerarului si a echivalentelor de numerar |
14.722 | (16.736) | |
| Numerar si echivalente de numerar la 1 ianuarie | 12 | 30.740 | 47.476 |
| Numerar si echivalente de numerar la | |||
| 31 decembrie | 12 | 45.462 | 30.740 |
Situatiile financiare consolidate prezentate au fost aprobate de catre conducere la data de 27 martie 2020 si semnate in numele acesteia de catre:
Director General Director Financiar Presedinte CA
Sorin Apostol. Giani Kacic. Iuliana Mihaela Urda
Prezentele situatii financiare sunt situatiile financiare consolidate ale Impact Developer & Contractor SA ("Societatea") si ale filialelor sale (denumite impreuna "Grupul") la si pentru anul incheiat la 31 decembrie 2019.
Sediul social al Societatii este Willbrook Platinum Business & Convention Center Sos. Bucuresti-Ploiesti nr. 172 -176. Cladirea A. et. 1. sector 1. Bucuresti.
Structura actionariatului la 31 decembrie 2019 si 31 decembrie 2018 este prezentata in Nota 13.
Situatiile financiare consolidate ale Societatii pentru anul financiar incheiat la 31 decembrie 2019 cuprind Societatea si filialele sale (denumite impreuna cu Societatea "Grupul") dupa cum urmeaza:
| Tara de inregistrare |
Natura activitatii |
% actionariat la 31 decembrie 2018 |
% actionariat la 31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|---|---|
| Clearline | ||||
| Development and | Dezvoltare | |||
| Management SRL | Romania | imobiliara | 100% | 100% |
| Administrare | ||||
| Actual Invest SRL | Romania | imobile | 100% | 100% |
| Dezvoltare | ||||
| Bergamot Phase SRL | Romania | imobiliara | 100% | 100% |
| Bergamot | Dezvoltare | |||
| Development SRL | Romania | imobiliara | 100% | 100% |
| Impact Finance SRL | Romania | Administratie | 100% | 100% |
| Dezvoltare | ||||
| Greenfield Rent SRL | Romania | imobiliara | 100% | - |
Societatea este una dintre primele societati active in domeniul dezvoltarii imobiliare in Romania, fiind constituita in anul 1991 prin subscriptie publica. Initial. principalele sale actiuni erau inchirierea si intretinerea vilelor de lux din zona Bucuresti. In anul 1995. Societatea a introdus conceptul de ansamblu rezidential pe piata romaneasca si prin urmare s-a transformat treptat intr-un dezvoltator imobiliar pur. Incepand din anul 1996. Societatea este cotata la Bursa de Valori Bucuresti (BVB).
In 2018 si 2019, activitatea Impact a constat in principal in dezvoltatea proiectului rezidential Greenfield din Bucuresti.
In 2018 si 2019, activitatea Bergamot Development a constat in principal in dezvoltatea proiectului rezidential Luxuria Domenii Residence.
Aceste situatii financiare consolidate au fost intocmite in conformitate cu Standardele Internationale de Raportare Financiara adoptate de catre Uniunea Europeana ("IFRS UE").
Situațiile financiare au fost întocmite pe baza principiului continuitatii activitatii, la cost istoric, cu excepția reevaluării anumitor proprietăți și instrumente financiare care sunt evaluate la valoarea reevaluată sau valoarea justă la sfârșitul fiecărei perioade de raportare, așa cum se explică în politicile contabile de mai jos. Costul istoric se bazează, în general, pe valoarea justă a contraprestației acordate în schimbul bunurilor și serviciilor.
Grupul a întocmit previziuni, inclusiv anumite teste de sensitivitate, ținând seama de principalele riscuri de afaceri. Având în vedere aceste previziuni, administratorii rămân de părere că acordurile de finanțare și structura de capital ale Grupului oferă atât facilitățile necesare, cât și indicatorii necesari pentru a permite Grupului să-și desfășoare activitatea cel puțin în următoarele 12 luni. Situatiile financiare consolidate au fost întocmite in baza principiului continuității activității, vezi nota 31 pentru informatii suplimentare.
Situatiile financiare consolidate sunt prezentate in lei Romanesti ("RON"), aceasta fiind si moneda functionala a Grupului. Toate informatiile financiare sunt prezentate in mii RON.
Politicile contabile prezentate mai jos au fost aplicate de catre toate entitatile Grupului, in mod consecvent, pentru toate perioadele prezentate in aceste situatii financiare consolidate.
Mai jos sunt prezentate politicile contabile semnificative.
Situațiile financiare consolidate includ situațiile financiare ale societății și ale entităților controlate de Societate (filialele acesteia) până la data de 31 decembrie a fiecărui an. Controlul se realizează atunci când Societatea:
Societatea reevaluează dacă controlează sau nu o entitate în care s-a investit în cazul în care faptele și circumstanțele indică faptul că există modificări ale unuia sau mai multora dintre cele trei elemente de control enumerate mai sus.
Consolidarea unei filiale începe atunci când Societatea obține controlul asupra filialei și încetează atunci când Societatea pierde controlul asupra filialei. În mod specific, rezultatele filialelor achiziționate sau cedate în cursul anului sunt incluse în contul de profit sau pierdere de la data la care Societatea dobândește controlul până la data la care Societatea încetează să controleze filiala. Profitul sau pierderea și fiecare componentă a altor rezultate globale sunt atribuite proprietarilor Societății și acționarilor minoritari. Rezultatul global total al filialelor este atribuit proprietarilor Societății și acționarilor minoritari, chiar dacă prin aceasta acționarii minoritari înregistrează deficit de sold.
Atunci când este necesar, se fac ajustări în situațiile financiare ale filialelor pentru a aduce politicile contabile aplicate în acord cu politicile contabile ale Grupului. Toate activele și pasivele, capitalurile proprii, veniturile, cheltuielile și fluxurile de numerar aferente tranzacțiilor între membrii Grupului sunt eliminate la consolidare.
Tranzactiile in moneda straina sunt convertite in monedele functionale ale entitatilor Grupului la cursurile de schimb valutar de la data tranzactiei. Activele si datoriile monetare care la data raportarii sunt exprimate in valuta sunt convertite in moneda functionala la cursul de schimb valutar din data respectiva. Castigurile sau pierderile din schimb valutar aferente elementelor monetare sunt calculate ca diferenta intre costul amortizat in moneda functionala la inceputul anului, ajustat cu valoarea dobanzii efective, platile si incasarile realizate in cursul anului si costul amortizat in moneda straina convertit la cursul de schimb valutar de la sfarsitul anului.
Activele si datoriile nemonetare exprimate intr-o moneda straina si care sunt evaluate la valoarea justa sunt convertite in moneda functionala la cursul de schimb valutar de la data la care a fost determinata valoarea justa. Elementele nemonetare denominate intr-o moneda straina si care sunt evaluate la cost istoric sunt convertite utilizand cursul de schimb valutar de la data tranzactiei.
Diferentele de schimb valutar rezultate din conversie sunt recunoscute in situatia consolidata a profitului sau pierderii si altor elemente ale rezultatului global.
Terenurile și construcțiile deținute pentru utilizare în producție sau în scopuri administrative sunt prezentate în situația poziției financiare la valoarea reevaluată, care este valoarea justă la data reevaluării, minus amortizarea cumulată și pierderile acumulate din depreciere.
Orice creștere a reevaluării care rezultă din reevaluarea terenurilor și construcțiilor este creditată în rezerva de reevaluare a imobilizării, cu excepția cazului în care reia o scădere din reevaluare pentru același activ recunoscut anterior drept cheltuială, caz în care majorarea este înregistrată în contul de profit sau pierdere în măsura în care scăderea a fost înregistrată anterior pe cheltuieli. O reducere a valorii contabile din reevaluarea unor astfel de terenuri și construcții este înregistrată drept cheltuială în măsura în care depășește soldul, dacă este cazul, deținut în rezerva de reevaluare a imobilizărilor legate de o reevaluare anterioară a acelui activ.
Deprecierea construcțiilor reevaluate este recunoscută în contul de profit sau pierdere. La vânzarea sau cedarea ulterioară a unei proprietăți reevaluate, excedentul de reevaluare atribuit rămas în rezerva de reevaluare a imobilizării este transferat direct în rezultatul reportat.
Terenul nu se amortizează.
Instalațiile și echipamentele sunt prezentate la cost minus amortizarea cumulată și pierderea acumulată din depreciere.
Amortizarea este recunoscută astfel încât să elimine costul sau evaluarea activelor (altele decât terenurile și proprietățile aflate în construcție) minus valorile reziduale pe parcursul duratei lor de viață utilă, folosind metoda liniară, după cum urmează:
Durata de viață utilă estimată a imobilizărilor corporale este după cum urmează
| • | construcții | 40 de ani |
|---|---|---|
| • | instalații, echipamente și mijloace de transport | 3–5 ani |
| • | instalații și utilaje | 3–12 ani |
Duratele estimate de viață utilă, valorile reziduale și metoda de amortizare sunt revizuire la fiecare dată de raportare.
Imobilizările necorporale cu o durată de viață utilă determinată, achiziționate separat, sunt înregistrate la cost minus amortizarea acumulată și pierderile acumulate din depreciere. Amortizarea este recunoscută pe bază liniară pe durata de viață utilă estimată. Durata de viață utilă estimată și metoda de amortizare sunt revizuite la sfârșitul fiecărei perioade de raportare, oricăre modificări ale estimării fiind contabilizate prospectiv. Imobilizările necorporale cu durată de viață utilă nedeterminată dobândite separat sunt înregistrate la cost minus pierderile acumulate din depreciere.
Investițiile imobiliare, care reprezintă proprietăți deținute pentru a obține chirii și / sau pentru aprecierea capitalului (inclusiv proprietățile aflate în construcție pentru astfel de scopuri), sunt evaluate inițial la cost, inclusiv costurile de tranzacționare. În urma recunoașterii inițiale, investițiile imobiliare sunt evaluate la valoarea justă.
Toate investițiile imobiliare ale Grupului deținute pentru a obține chirii sau pentru aprecierea capitalului sunt înregistrate ca investiții imobiliare și sunt evaluate utilizând modelul valorii juste. Câștigurile sau pierderile care rezultă din modificările valorii juste ale investițiilor imobiliare sunt incluse în contul de profit sau pierdere în perioada în care apar.
Atunci când destinația unei proprietăți se schimbă, astfel încât este reclasificată în imobilizări corporale sau stocuri, valoarea sa justă de la data reclasificării devine costul imobilizării pentru înregistrare ulterioară.
O investiție imobiliară este derecunoscută la cedare sau atunci când investiția imobiliară este permanent scoasă din uz și nu sunt așteptate beneficii economice viitoare din cedare. Orice câștig sau pierdere care rezultă din derecunoașterea proprietății (calculată ca diferență între încasările nete din cedare și valoarea contabilă a activului) este inclus(ă) în contul de profit sau pierdere în perioada în care este proprietatea este derecunoscută.
Stocurile sunt prezentate la valoarea cea mai mică dintre cost și valoarea realizabilă netă. Costul cuprinde materiale directe și, unde este cazul, cheltuielile directe cu forța de muncă și costurile indirecte de producție suportate pentru aducerea stocurilor în locația și starea lor actuală. Valoarea realizabilă netă reprezintă prețul de vânzare estimat minus toate costurile estimate de finalizare și costurile de comercializare, vânzare și distribuție.
Creanțele comerciale obișnuite, cu excepția instrumentelor financiare derivate, nu poartă dobândă și sunt evaluate la valoarea nominală redusă cu provizioane corespunzătoare pentru sumele nerecuperabile estimate. Valoarea contabilă a tranzacțiilor comerciale și a altor creanțe exprimate în valută străină este determinată în acea monedă străină și convertită la cursul spot la sfârșitul fiecărei perioade de raportare.
Grupul derecunoaste un activ financiar numai atunci cand expira drepturile contractuale asupra fluxurilor de numerar generate de activ sau cand transferă activul financiar și aproape toate riscurile și beneficiile dreptului de proprietate către o altă entitate. Dacă Grupul nu transferă și nici nu păstrează în mod substanțial toate riscurile și beneficiile dreptului de proprietate și continuă să controleze activul transferat, Grupul recunoaște deținerea rămasă în activ și obligația aferentă pentru sumele pe care ar putea să le plătească. Dacă Grupul păstrează în mod substanțial toate riscurile și beneficiile deținerii unui activ financiar transferat, Grupul continuă să recunoască activul financiar și recunoaște, de asemenea, un împrumut garantat pentru încasările primite.
Numerarul si echivalentele de numerar cuprind numerarul deținut de Grup, precum și depozitele bancare pe termen scurt cu scadență inițială de mai puțin de trei luni și sunt supuse unui risc scăzut de modificare a valorii.
Actiunile ordinare sunt clasificate ca parte a capitalurilor proprii. Costurile suplimentare direct atribuibile emisiunii actiunilor ordinare sunt recunoscute ca o reducere a capitalurilor proprii la valoarea neta de efectele fiscale.
Atunci cand capitalul social recunoscut ca parte a capitalurilor proprii este rascumparat, valoarea contraprestatiei platite, care include si alte costuri direct atribuibile, neta de efectele fiscale, este recunoscuta ca o reducere a capitalurilor proprii. Actiunile rascumparate sunt clasificate ca actiuni de trezorerie si sunt prezentate ca o rezerva privind actiunile proprii. Atunci cand actiunile de trezorerie sunt vandute sau reemise ulterior, suma incasata este recunoscuta ca o crestere a capitalurilor proprii iar surplusul sau deficitul inregistrat in urma tranzactiei este prezentat ca prima de emisiune.
Dividendele sunt recunoscute ca datorie in perioada in care este aprobata repartizarea lor.
Acțiunile proprii constau din acțiuni de trezorerie și acțiuni deținute în cadrul unui plan de beneficii al angajaților. Grupul are un plan de beneficii al angajaților pentru a satisface exercitarea opțiunilor de achiziție de acțiuni care au fost acordate în cadrul schemelor de opțiuni de achiziție de acțiuni ale grupului.
Acțiunile proprii sunt recunoscute la cost ca o deducere din capitalurile proprii ale acționarilor. O contraprestație ulterioară primită pentru vânzarea unor astfel de acțiuni este, de asemenea, recunoscută în capitalurile proprii, diferența dintre veniturile din vânzare față de costul inițial fiind recuperată în rezultatul reportat. Niciun câștig sau pierdere nu este recunoscut(ă) în declarațiile de performanță privind tranzacțiile cu acțiuni proprii.
Împrumuturile bancare purtătoare de dobândă și descoperitul de cont sunt înregistrate pe măsura încasărilor, net de orice costurile de acordarea directe.
Costurile îndatorării care pot fi atribuite direct achiziției, construcției sau producției de active cu ciclu lung de producție, care sunt active care necesită în mod necesar o perioadă substanțială de timp pentru a fi gata pentru utilizarea dorită sau pentru vânzare, sunt adăugate la costul acestor active, până când activele sunt în mod substanțial pregătite pentru utilizarea dorită sau vânzare.
Veniturile din investiții obținute din investiția temporară a anumitor împrumuturi care vor fi folosite pe activele cu ciclu lung de producție se deduc din costurile îndatorării eligibile pentru capitalizare.
Toate celelalte costuri ale indatorării sunt recunoscute în contul de profit sau pierdere în perioada în care sunt suportate.
Datoriile comerciale obișnuite nu sunt purtătoare de dobândă și sunt prezentate la valoarea nominală. Datoriile comerciale pe termen lung, în special cele legate de terenuri, sunt înregistrate la valoarea justă la data achiziționării activului la care se referă. Reducerea la valoarea nominală este amortizată pe parcursul perioadei de creditare și înregistrată la costuri de finanțare. Valoarea contabilă a datoriilor comerciale și a altor datorii care sunt denominate în monedă străină este determinată în acea monedă străină și convertită la cursul spot la sfârșitul fiecărei perioade de raportare.
Grupul derecunoaște datoriile financiare numai atunci când obligațiile Grupului sunt achitate, anulate sau au expirat. Diferența dintre valoarea contabilă a datoriei financiare derecunoscute și contraprestația plătită și de plătit este recunoscută în contul de profit sau pierdere.
Provizioanele sunt recunoscute atunci când Grupul are o obligație curentă (legală sau implicită) ca rezultat al unui eveniment trecut, când este probabil ca Grupul să fie obligat să-și deconteze această obligație, și poate fi făcută o estimare credibilă privind valoarea obligației.
Suma recunoscută ca provizion este cea mai bună estimare a contraprestației necesare pentru decontarea obligației prezente la data raportării, luând în considerare riscurile și incertitudinile legate de obligaţie.
În cazul în care un provizion este evaluat utilizând fluxurile de numerar estimate pentru a deconta obligația prezentă, valoarea contabilă reprezintă valoarea actualizată a acestor fluxuri de trezorerie (atunci când efectul valorii în timp a banilor este semnificativ).
Atunci când se așteaptă ca unele dintre sau toate beneficiile economice necesare pentru decontarea unui provizion să fie recuperate de la o terță parte, o creanță este recunoscută ca un activ dacă este aproape sigur că va fi rambursată, iar valoarea creanței poate fi evaluată în mod credibil.
Grupul a aplicat pentru prima dată IFRS 15 începând cu 1 ianuarie 2018.
Veniturile sunt recunoscute atunci când clientul dobândește controlul asupra bunurilor sau serviciilor prestate, la suma care reflectă prețul pe care Grupul se așteaptă să îl primească în schimbul acestor bunuri sau servicii. Veniturile sunt recunoscute la valoarea justă a serviciilor prestate sau a bunurilor livrate, net de TVA, accize sau alte impozite aferente vânzării.
Veniturile includ valoarea justă a contraprestației primite sau de primit, net de taxa pe valoarea adăugată, după eliminarea vânzărilor în cadrul Grupului. Veniturile și profitul sunt recunoscute după cum urmează:
Veniturile din vanzarea stocurilor de proprietati rezidentiale in cursul normal al activitățiii sunt evaluate la valoarea justa a contraprestatiei incasate sau de incasat la finalizare. Veniturile sunt recunoscute atunci când riscurile și avantajele semnificative aferente dreptului de proprietate au fost transferate clientului, acest lucru fiind considerat atunci când titlul de proprietate revine clientului la finalizarea legală, iar costurile aferente și eventuala returnare a bunurilor pot fi estimate în mod credibil. Acesta este momentul în care sunt respectate toate obligațiile de îndeplinire și nu există o implicare permanentă în gestionarea bunurilor, iar valoarea veniturilor poate fi evaluată în mod credibil. Dacă este probabil ca anumite rabaturi să fie acordate și valoarea lor poate fi evaluată în mod credibil, atunci acestea sunt recunoscute ca o reducere a veniturilor atunci când veniturile din vânzări sunt recunoscute. Nu este considerată o componentă semnificativă a finanțării în contractele cu clienții, deoarece perioada dintre recunoașterea veniturilor și plată este aproape întotdeauna mai mică de un an, compania are și plăți în rate pe o perioadă mai mare de un an, dar acestea nu sunt semnificative.
Veniturile din refacturarile de utilitati sunt recunoscute la momentul realizarii lor, impreuna cu cheltuielile cu utilitati facturate de catre furnizori. Grupul refactureaza utilitatile adaugand o marja de profit, sub forma unor costuri de administrare. Aceste venituri se refera la proprietatile inchiriate, la proprietatile vandute fara transferul dreptului de proprietate (vanzari cu plata in rate) si la vanzarile de proprietati cu plata integrala, pana in momentul in care cumparatorul incheie contracte cu furnizorii de utilitati in nume propriu.
Taxa de impozitare reprezintă suma impozitului plătit în prezent și impozitul amânat.
Impozitul plătit în prezent se bazează pe profitul impozabil pentru anul respectiv. Venitul impozabil diferă de profitul înaintea impozitării așa cum este raportat în contul de profit și pierdere, deoarece exclude elementele de venit sau de cheltuieli care sunt impozabile sau deductibile în alți ani și exclude în plus elementele care nu sunt niciodată impozabile sau deductibile.
Responsabilitatea grupului pentru impozitul curent se calculează utilizând cotele de impozitare care au fost adoptate sau substanțial adoptate la data bilanțului.
Impozitul amânat este impozitul care se așteaptă să fie plătibil sau recuperabil pe baza diferențelor dintre valorile contabile ale activelor și pasivelor din situațiile financiare și bazele fiscale corespunzătoare utilizate în calculul profitului impozabil și este contabilizat utilizând metoda pasivului bilanțier. Datoriile cu impozitul amânat sunt, în general, recunoscute pentru toate diferențele temporare impozabile, iar activele privind impozitul amânat sunt recunoscute în măsura în care este probabil ca profiturile impozabile să fie disponibile, la care se pot aplica diferențe temporare deductibile.
Aceste active și datorii nu sunt recunoscute dacă diferența temporară provine din fondul comercial sau din recunoașterea inițială (cu excepția combinărilor de întreprinderi) a altor active și pasive dintr-o tranzacție care nu afectează nici profitul fiscal, nici profitul contabil.
Datoriile cu impozitul amânat sunt, de asemenea, recunoscute pentru diferențele temporare impozabile generate de investițiile în filiale și interesele în asociațiile în participațiune, cu excepția cazurilor în care Grupul este capabil să controleze reluarea diferentei temporare si este probabil ca diferenta temporara sa nu fie reluată in viitorul previzibil.
Impozitul amânat este evaluat pe bază neactualizată utilizând ratele de impozitare și legile care au fost ulterior adoptate sau adoptate în mod substanțial la data bilanțului.
Valoarea contabilă a creanțelor privind impozitul amânat este revizuită la fiecare dată a bilanțului și redusă în măsura în care nu mai este probabil să existe suficient profit impozabil care să permită recuperarea totală sau parțială a activului. Impozitul amânat este debitat sau creditat în contul de profit și pierdere, cu excepția cazului în care se referă la elemente debitate sau creditate direct în alte elemente ale rezultatului global sau în capitalurile proprii, caz în care impozitul amânat este, de asemenea, tratat în alte elemente ale rezultatului global sau în capitalurile proprii.
Grupul a aplicat cerințele IFRS 2 "Plata pe bază de acțiuni". Grupul face plăți pe bază de acțiuni cu decontare pe bază de capital anumitor angajați. Plățile pe bază de acțiuni decontate pe bază de capital sunt evaluate la valoarea justă la data acordării. Valoarea justă este înregistrată pe cheltuieli pe bază liniară pe perioada intrării în drepturi, pe baza estimării de către Grup a acțiunilor care vor deveni legitime în cele din urmă după ajustarea efectului condițiilor de intrare în drepturi care nu depind de prețul pieței.
Funcția de administrare a riscurilor în cadrul Grupului se referă la riscurile financiare. Riscurile financiare sunt riscuri generate de instrumentele financiare la care este expus Grupul în timpul sau la sfârșitul perioadei de raportare. Riscul financiar cuprinde riscul de piață (inclusiv riscul de rată a dobânzii și alte riscuri de preț), riscul de credit și riscul de lichiditate. Obiectivele principale ale funcției de administrare a riscului financiar sunt stabilirea limitelor de risc și - apoi asigurarea că expunerea la riscuri rămâne în aceste limite.
O datorie contingentă este:
Datoriile contingente nu sunt recunoscute în situațiile financiare ale Grupului, ci sunt prezentate, cu excepția cazului în care posibilitatea unei ieșiri de resurse care încorporează beneficii economice este scăzută.
Un activ contingent este un potențial activ care provine din evenimente anterioare și a cărui existență va fi confirmată numai de apariția sau de absența unuia sau mai multor evenimente viitoare nesigure care nu sunt în totalitate sub controlul Grupului.
Un activ contingent nu este recunoscut în situațiile financiare ale Grupului, dar este prezentat atunci când este probabilă o intrare de beneficii economice.
Evenimentele care au avut loc după data de raportare la 31 decembrie 2019, care furnizează informații suplimentare despre condițiile predominante la data raportării (evenimente de ajustare), sunt reflectate în situațiile financiare consolidate. Evenimentele care au loc după data de raportare care furnizează informații privind evenimentele care au avut loc după data raportării (evenimente care nu necesită ajustări), dacă sunt semnificative, sunt prezentate în notele la situațiile financiare consolidate. Atunci când ipoteza continuității activității nu mai este adecvată la sau după perioada de raportare, situațiile financiare nu sunt întocmite pe baza continuității activității.
Grupul operează numai în România. Principalul segment de operare se referă la dezvoltarea imobiliară.
În aplicarea politicilor contabile ale Grupului, descrise în nota 4, directorii sunt obligați să facă judecăți (altele decât cele care implică estimări) care au un impact semnificativ asupra sumelor recunoscute și să facă estimări și ipoteze cu privire la valorile contabile ale activele și pasivele care nu sunt ușor evidente din alte surse. Estimările și ipotezele asociate se bazează pe experiența istorică și pe alți factori care sunt considerați relevanți.
Rezultatele efective pot fi diferite de aceste estimări. Estimările și ipotezele pe care acestea se bazează sunt revizuite în permanență. Revizuirile estimărilor contabile sunt recunoscute în perioada în care estimarea este revizuită dacă revizuirea afectează numai acea perioadă sau în perioada revizuirii și în perioadele viitoare dacă revizuirea afectează atât perioadele curente, cât și cele viitoare.
Evaluarea și valorile recuperabile ale imobilelor dezvoltate pentru vânzare si investițiilor imobiliare.
Grupul a obtinut un raport emis de o societate internatională de evaluare, Colliers Valuation and Advisory S.R.L. care stabileste valorile de piata estimate pentru investitiile imobiliare ale Grupului si proprietatile dezvoltate pentru vanzare in starea lor actuala la 31 decembrie 2019. Colliers este o societate independentă specializată în domeniul evaluării, calificată profesional, care deține calificarea profesională relevantă recunoscută și experiență recentă în ceea ce privește amplasările și categoriile proprietăților evaluate. Evaluarea s-a bazat pe ipoteza privind cea mai bună utilizare a fiecărei proprietăți de către un terț dezvoltator.
Valoarea recuperabilă a proiectelor de dezvoltare s-a stabilit pe baza celor mai bune estimări ale fluxurilor de trezorerie viitoare și a dovezilor externe, cum ar fi prețurile actuale de pe piață pentru proprietăți similare în același loc și în aceeași stare, utilizând ratele de actualizare care reflectă evaluările curente ale pieței privind incertitudinea valorii și a plasării în timp a fluxurilor de numerar. Dacă s-ar fi făcut o evaluare diferită a ipotezelor care stau la baza raportului de evaluare, valorile juste estimate ale activelor ar fi fost mai mari sau mai mici la data menționată mai sus.
Conducerea consideră că evaluarea proprietăților deținute spre vânzare și a investițiilor imobiliare este în prezent supusă unui nivel ridicat al raționamentului profesional și posibilității crescute ca veniturile reale dintr-o vânzare să difere de valoarea contabilă.
Activele imobilizate sunt evaluate în principal utilizând abordarea comparației vânzărilor. Ipotezele principale care stau la baza valorii de piață a grupurilor de active imobilizate sunt:
Datele de intrare cheie sunt rezumate în nota 9. Evaluarea este foarte sensibilă la aceste variabile, iar ajustările acestor intrări ar avea un impact direct asupra evaluării rezultate.
IAS 40 (investiții imobiliare) pretinde ca transferurile de la și către investiții imobiliare să fie evidențiate printr-o schimbare a utilizării. Condițiile care indică o modificare a utilizării sunt judecate, iar tratamentul poate avea un impact semnificativ asupra situațiilor financiare, deoarece investițiile imobiliare sunt înregistrate la valoarea justă și stocurile sunt înregistrate la cost.
Dacă s-ar fi aplicat judecati diferite în determinarea schimbări de utilizare a bunurilor, situațiile financiare ar fi putut fi semnificativ diferite ca urmare a abordării de metode diferite de evaluare a stocurilor și a investițiilor imobiliare.
Conducerea Grupului analizează periodic situația tuturor litigiilor aflate în derulare și, după consultarea Consiliului de administrație, decide asupra necesității recunoașterii provizioanelor referitoare la sumele implicate sau la prezentarea lor în situațiile financiare consolidate. Aspectele juridice cheie sunt prezentate la Nota 28.
La 31 decembrie 2019, Grupul este implicat intr-un litigiu cu Consiliul Judetean Cluj. Grupul solicită rambursarea costurilor în valoare de 17 milioane RON plus cheltuieli. Pe baza recomandărilor avocatului Grupului, conducerea consideră că rezultatul litigiului nu va avea un impact negativ în aceste situații financiare. Cu toate acestea, acest aspect implică un nivel ridicat de judecată și, în cazul în care sumele recuperate sunt mai mici decât valoarea contabilă a activului, va rezulta o pierdere financiară. .
Pentru a determina profitul pe care Grupul trebuie să îl recunoască din creșterile înregistrate într-o anumită perioadă. Grupul trebuie să aloce costuri de dezvoltare la nivel de amplasament între unitățile vândute în anul în curs și cele care vor fi vândute în anii următori. Practica în acest domeniu variază în ceea ce privește metodele folosite. existând un grad inerent de incertitudine în efectuarea acestor evaluări. În cazul în care apar modificări în planurile de dezvoltare viitoare față de cele anticipate în prezent, atunci ar rezulta fluctuații în recunoașterea costurilor și a profitului în diverse etape ale proiectului.
În anul curent. Grupul a aplicat o serie de amendamente la IFRS emise de Consiliul International pentru Standarde de Contabilitate (IASB). care sunt obligatorii pentru perioada contabilă care începe la sau după 1 ianuarie 2019.
Impactul adoptării acestor noi standarde asupra situațiilor financiare ale Grupului este explicat mai jos. Niciunul dintre aceste standarde nu a avut un impact semnificativ asupra situațiilor financiare ale Societății.
IFRS 16 stabileste principiile pentru recunoasterea, evaluarea, prezentarea si furnizarea informatiilor despre contractele de leasing ale celor doua parti la un contract, si anume, clientul ("locatar") si furnizorul ("locator").
Noul standard prevede ca locatarii sa recunoasca majoritatea contractelor de leasing in cadrul situatiilor financiare. Locatarii dispun de un singur model contabil pentru toate contractele, cu anumite exceptii. Contabilitatea locatorului ramane in mod semnificativ neschimbata.
Adoptarea IFRS 16 nu a avut un impact semnificativ asupra situațiilor financiare ale Grupului
Modificarea permite ca activele financiare cu caracteristici de plati in avans, care permit sau necesita ca o parte la un contract fie sa plateasca, fie sa primeasca o compensatie rezonabila pentru rezilierea timpurie a contractului (astfel incat, din perspectiva detinatorului activului, este posibil sa existe o "compensare negativa") să fie evaluate la cost amortizat sau la valoarea justa prin alte elemente ale rezultatului global.
Adoptarea modificarii IFRS 9 nu a avut un impact semnificativ asupra situațiilor financiare ale Grupului.
Modificarile se refera la faptul daca evaluarea si, in special, cerintele privind deprecierea intereselor pe termen lung in asociati si asocieri in participatie care, in fond, fac parte din "investitia neta" in respectivul asociat sau asociere in participatie, ar trebui guvernate de IFRS 9, de IAS 28 sau de o combinatie a acestor doua standarde. Modificarile clarifica faptul ca o entitate aplica IFRS 9 Instrumente financiare inainte sa aplice IAS 28, acelor interese pe termen lung carora nu li se aplica metoda punerii in echivalenta. In aplicarea IFRS 9, entitatea nu tine cont de ajustarile valorii contabile a intereselor pe termen lung care sunt generate de aplicarea IAS 28.
Adoptarea modificarii IAS 28 nu a avut un impact semnificativ asupra situațiilor financiare ale Grupului.
Interpretarea abordeaza contabilitatea impozitelor pe profit in situatia in care tratamentele fiscale implica un grad de incertitudine care afecteaza aplicarea standardului IAS 12. Interpretarea furnizeaza indrumare cu privire la analizarea anumitor tratamente fiscale la nivel individual sau impreuna, verificarile autoritatilor fiscale, metoda adecvata care sa reflecte incertitudinea si contabilitatea modificarii evenimentelor si imprejurarilor.
Adoptarea interpretarii IFRIC 23 nu a avut un impact semnificativ asupra situațiilor financiare ale Grupului.
• IAS 19: Plan de modificare. Reducere sau Decontare (Modificari)
Modificarile prevad ca entitatile sa aplice ipoteze actuariale actualizate pentru determinarea costului serviciilor curente si dobanda neta pentru perioada de raportare anuala ramasa dupa ce un plan de modificare, reducere si decontare a avut loc. De asemenea, Modificarile clarifica modul in care contabilizarea unui plan de modificare, reducere si decontare afecteaza aplicarea cerintelor privind plafonul activului.
Grupul estimeaza ca aceste modificari nu au un impact semnificativ asupra situațiilor financiare.
| Terenuri si clădiri |
Mașini. echipamente si mijloace de transport |
Mobilier si instalatii |
Active aflate in constructie |
Total | |
|---|---|---|---|---|---|
| Cost / evaluare | |||||
| Sold la 1 ianuarie 2019 | 13.884 | 2.934 | 1.416 | 1.034 | 19.268 |
| Achizitii Transferuri Cedări |
4.501 (1.000) (555) |
228 - (23) |
- - (14) |
108 (863) |
4.837 (1.000) (1.455) |
| Sold la 31 decembrie 2019 | 16.830 | 3.139 | 1.402 | 279 | 21.650 |
| Amortizare cumulata si pierderi din depreciere cumulate | |||||
| Sold la 1 ianuarie 2019 | 9.188 | 2.190 | 1.038 | - | 12.416 |
| Amortizarea in cursul anului (Reluare)/Pierderi din depreciere Amortizarea acumulată a cedărilor |
390 (85) (33) |
340 - (21) |
108 - - |
- - - |
838 (85) (54) |
| Sold la 31 decembrie 2019 | 9.460 | 2.509 | 1.146 | - | 13.115 |
| Valori contabile | |||||
| La 1 ianuarie 2019 | 4.698 | 745 | 378 | 1.034 | 6.855 |
| La 31 decembrie 2019 | 7.370 | 631 | 256 | 279 | 8.535 |
| Terenuri si clădiri |
Mașini. echipamente si mijloace de transport |
Mobilier si instalatii |
Active aflate in constructie |
Total | |
|---|---|---|---|---|---|
| Cost / evaluare | |||||
| Sold la 1 ianuarie 2018 | 14.818 | 2.657 | 1.341 | 641 | 19.456 |
| Achizitii Transferuri |
601 - |
281 - |
76 - |
- 393 - |
1.350 - |
| Cedări | 1.535 | 3 | - | - | 1.538 |
| Sold la 31 decembrie 2018 | 13.884 | 2.934 | 1.416 | 1.034 | 19.268 |
| Amortizare cumulata si pierderi din depreciere cumulate | |||||
| Sold la 1 ianuarie 2018 | 7.791 | 1.802 | 947 | - | 10.540 |
| Amortizarea in cursul anului (Reluare)/Pierderi din depreciere Amortizarea acumulată a cedărilor |
301 1.226 130 |
388 - - |
91 - - |
- - - |
780 1.226 130 |
| Sold la 31 decembrie 2018 | 9.188 | 2.190 | 1.038 | - | 12.416 |
| Valori contabile | |||||
| La 1 ianuarie 2018 | 7.027 | 855 | 394 | 641 | 8.917 |
| La 31 decembrie 2018 | 4.698 | 745 | 378 | 1.034 | 6.855 |
| Nota | Programe informatice |
Alte imobilizări necorporale |
Total | |
|---|---|---|---|---|
| Cost Sold la 1 ianuarie 2019 |
1.895 | 128 | 2.023 | |
| Intrări | 104 | 33 | 137 | |
| Sold la 31 decembrie 2019 | 1.999 | 161 | 2.160 | |
| Amortizare cumulata si pierderi din depreciere cumulate |
||||
| Sold la 1 ianuarie 2019 | 1.879 | 49 | 1.929 | |
| Amortizarea in cursul anului | 81 | 8 | 89 | |
| Sold la 31 decembrie 2019 | 1.960 | 57 | 2.017 | |
| Valori contabile | ||||
| La 1 ianuarie 2019 | 16 | 79 | 95 | |
| La 31 decembrie 2019 | 39 | 104 | 143 | |
| Nota | Programe informatice |
Alte imobilizari necorporale |
Total | |
|---|---|---|---|---|
| Cost Sold la 1 ianuarie 2018 |
1.878 | 128 | 2.006 | |
| Intrări | 17 | - | 17 | |
| Sold la 31 decembrie 2018 | 1.895 | 128 | 2.023 |
| Sold la 1 ianuarie 2018 | 1.772 | 40 | 1.813 |
|---|---|---|---|
| Amortizarea in cursul anului | 107 | 9 | 116 |
| Sold la 31 decembrie 2018 | 1.879 | 49 | 1.929 |
| Valori contabile | 105 | 88 | 193 |
| La 1 ianuarie 2018 | 16 | 79 | 95 |
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Sold la 1 ianuarie | 217.113 | 193.343 |
| Intrări prin cheltuieli ulterioare Transfer din stocuri Transfer în stocuri Cedări Modificări ale valorii juste în timpul exercițiului financiar |
12.300 95.379 (85.129) - 144.559 |
661 - - (285) 23.394 |
| Sold la 31 decembrie | 384.223 | 217.113 |
Investițiile imobiliare cuprind în principal terenuri deținute pentru aprecierea capitalului sau închiriere către terți.
In anul 2019, Societatea a decis sa reclasifice terenurile din Barbu Vacarescu (2,63 ha) si Blvd. Prelungirea Ghencea – Timisoara (15,55 ha) din stocuri in investitii imobiliare. Decizia a fost luata in urma analizei litigiilor care vizeaza aceste terenuri (detalii mai jos) care a aratat ca o decizie legala definitiva si irevocabila ar fi de asteptat in viitorul indepartat. Ca atare, Compania ar trebui sa analizeze conditiile pietei din acel moment pentru a decide cea mai buna utilizare a terenului, si anume daca va fi folosit pentru a construi pentru a vinde sau pentru a construi pentru a inchiria.
Avand in vedere cele de mai sus, Societatea considera ca la sfarsitul anului 2019 exista dovezi suficiente ca utilizarea viitoare a terenului este incerta si, astfel, terenul trebuie clasificat ca si investitii si nu ca stocuri, in conformitate cu prevederile IAS 40 privind "terenurile detinute pentru o utilizare viitoare in prezent nedeterminata".
In 2014, Societatea a achizitionat 1/3 din titlul de proprietate pe 5 loturi de teren cu o suprafata totala de 78.970 mp, situata in Barbu Vacarescu, Bucuresti. Celelalte 2/3 din titlul de proprietate asupra loturilor au fost achizitionate de alte parti. In acel moment, Societatea urma o strategie de constructie si vanzare, in conformitate cu nevoile pietei predominante in acea perioada. Astfel, terenul a fost achizitionat si contabilizat in acest scop si a fost inregistrat ca stocuri in situatiile financiare IFRS in 2014.
In 2017, Compania a initiat o actiune in justitie pentru a obtine un titlu de proprietate separat pentru 1/3 parte din teren, rezultat dintr-un dezacord cu celelalte parti implicate. Pozitia terenului reprezenatand cota Societatii in cei 78.970 mp va fi un factor determinant in ceea ce priveste utilizarea viitoare a terenului, deoarece locatia si accesul la strazile invecinate vor fi factori cheie pentru evaluarea dezvoltarii viitoare de pe teren.
In septembrie 2019, intrucat litigiul a fost prelungit din cauza diverselor avize si evaluari solicitate de Instanta, starea terenului a devenit incerta si Societatea a inceput sa analizeze clasificarea terenului ca stocuri. Aceste rapoarte de expertiza cerute de catre Instanta (geotehnice, topografice si cadastrale) conduc dezvoltarea proiectului intr-un interval de timp prelungit.
In 2006, Societatea a achiziționat un teren cu o suprafata totala de 25,89 ha, situat in Bulevardul Prelungirea Ghencea - Timisoara, Bucuresti. In 2015, Societatea a urmat o strategie de constructie si vanzare, in conformitate cu nevoile pietei prevalente in acea perioada, pentru o parte din terenul care a fost inregistrat ca stocuri in situatiile financiare IFRS din 2015.
In 2017, Societatea a decis sa initieze un proces, in calitate de reclamant, pentru a obtine o hotarare judecatoreasca de confirmare si consolidare a titlului sau de proprietate asupra terenului. Un astfel de proces face obiectul Dosarului nr. 5737/3/2018 inregistrat la Tribunalul Bucuresti. Actiunea in justitie a fost initiata impotriva Statului Roman si a Primariei Municipiului Bucuresti.
In noiembrie 2019, Tribunalul Bucuresti a emis decizia in Dosarul nr. 5737/3/2018. Instanta a admis cererea de chemare in judecata depusa de catre Societate si a confirmat titlul de proprietate. Decizia este supusa apelului.
Avand in vedere cele de mai sus, starea terenurilor este incerta, iar Societatea a inceput sa analizeze clasificarea terenului ca stocuri. Decizia tipului de proiect care urmeaza sa fie dezvoltat pe acest teren poate fi luata dupa finalizarea tuturor aspectelor legale menționate mai sus, care pun dezvoltarea proiectului intr-un interval de timp prelungit.
Investițiile imobiliare ale Grupului au fost evaluate la 31 decembrie 2019 de către profesioniștii independenți de la Colliers Valuation and Advisory S.R.L., evaluatori externi, independenți, autorizați de ANEVAR, având experiența recentă privind amplasarea și natura proprietăților evaluate.
Pentru toate investițiile imobiliare utilizarea curentă este echivalentă celei mai bune utilizări. Mai jos descriem tehnica de evaluare utilizată pentru determinarea valorii juste a investiției imobiliare.
Terenurile detinute in vederea aprecierii valorii in suma de 384.223 la 31 decembrie 2019 (2018: 214.438) au o suprafata totala de 544.354 mp (2018: 429.185 mp). Aceste terenuri se află in București - 482.332 mp (2018: 367.163 mp) si in tara - 62.022 mp (Constanta. Oradea).
In baza datelor de intrare utilizate in tehnica de evaluare valoarea justa a investitiilor imobiliare a fost clasificata la nivelul 3 al ierarhiei valorii juste la 31 decembrie 2019. Evaluarea este considerată corespunzătoare date fiind ajustările aplicate datelor observate pentru terenuri comparabile și evaluări de construcții. Aceste ajustări se bazează pe amplasament și stare, nefiind direct observabile. Nu au existat transferuri de la nivelul 2 la nivelul 3 în timpul exercițiului financiar.
Urmatorul tabel prezinta tehnicile de evaluare folosite pentru determinarea valorii juste a cladirilor si terenurilor clasificate pe nivelul 3 din ierarhia valorii juste.
| Date de intrare cheie Abordarea evaluarii |
|
|---|---|
| Valorile juste sunt determinate prin aplicarea metodei comparatiei de piata. Modelul de evaluare se bazeaza pe un pret pe metru patrat atat pentru cladiri, cat si pentru terenuri, derivate din datele observabile pe piata, derivate dintr-o piata activa si transparenta. Evaluarea determinata de expertul independent a fost diminuata de catre management pentru a tine cont de statutul legal al anumitor active. |
• Oferta de pret pe metru patrat pentru teren in Bucuresti (98 EUR/mp pana la 200 EUR / mp) (2018: 93 EUR/mp pana la 149 EUR / mp) • Ajustări ale prețurilor de ofertă observabile pentru a reflecta prețurile tranzacției, locația și condiția (-25% reducere +30% premium) (2018: - 22% reducere la - 5% reducere). • O reducere generala de 1% pina la 13% a fost aplicata activelor din Ghencea si Barbu Vacarescu ca estimare a impactului aspectelor legale asupra valorii activelor. |
Valoarea contabilă terenurilor gajate la 31 decembrie 2019 este 165.209 (31 decembrie 2018 este 128.453).
| 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|
| Produse finite și produse destinate revânzării | 64.011 | 103.612 |
| Proiecte rezidențiale: - Terenuri - Costuri de dezvoltare și construcție |
173.004 193.710 |
180.588 81.553 |
| 430.725 | 365.753 | |
| Stocurile sunt reprezentate de: |
| 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|
| Proiect rezidențial Greenfield | 174.615 | 140.421 |
| Proiect rezidențial Luxuria | 215.253 | 76.567 |
| Teren Ghencea | 43.018 | |
| Teren Barbu Văcărescu | - | 48.338 |
| Teren Constanța | 21.877 | 21.469 |
| Alte stocuri | 18.980 | 35.940 |
| 430.725 | 365.753 |
La 31 decembrie 2019, constructii in curs de finalizare considerate stocuri, sunt in suma de 12.897 (31 decembrie 2018: 12.897) si sunt aferente proiectului Dealul Lomb. La data acestor situatii financiare ele fac obiectul unui litigiu. Mai multe detalii pot fii gasite in Nota 28 a).
Valoarea contabilă la 31 decembrie 2019 a stocurilor gajate este de 14.425 mii RON (31 decembrie 2018: 44.222 mii RON).
| Pe termen scurt | Pe termen lung | |||
|---|---|---|---|---|
| 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
| Creante comerciale Creanțe împotriva entităților |
9.369 | 5.170 | - | 1.169 |
| afiliate | - | - | - | - |
| Debitori diverși | 2.388 | 1.406 | - | 10 |
| Creanțe împotriva Statului Avansuri acordate furnizorilor |
12.568 | 6.191 | - | - |
| de servicii | 8.558 | 12.351 | - | - |
| 32.884 | 25.817 | - | 1.178 |
Grupul a înregistrat un provizion pentru sumele nerecuperabile estimate provenite din creanțele comerciale în valoare de 2.924 (2018: 3.876).
Creanțele comerciale includ suma de 9.369 (2018: 4.155) cu privire la contractele cu clienții pentru vânzarea de locuințe.
| 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|
| Conturi curente | 45.457 | 30.726 |
| Numerar | 4 | 11 |
| Avansuri de numerar | 1 | 4 |
| 45.462 | 30.740 |
Grupul deține conturi curente la bănci comerciale românești. Din soldul total al numerarului. 331 (31 decembrie 2018: 8.610) reprezintă numerar restricționat. reprezentând avansuri de la clienți și sume deținute în scopuri de TVA și pentru rambursări de împrumuturi.
| 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|
| Capital social | 281.907 | 285.330 |
| 281.907 | 285.330 |
Structura actionarilor la sfarsitul perioadelor de raportare a fost dupa cum urmeaza:
| 31 decembrie 2019 | 31 decembrie 2018 | |||
|---|---|---|---|---|
| Numar de actiuni |
% | Numar de actiuni |
% | |
| Gheorghe Iaciu Andrici Adrian Swiss Capital Alti actionari |
155.943.046 42.350.335 33.537.000 42.621.081 |
56.82% 15.43% 12.22% 15.53% |
155.744.450 42.346.930 34.122.070 45.653.550 |
56.05% 15.24% 12.28% 16.43% |
| 274.443.532 | 100% | 277.866.574 | 100% |
Toate actiunile sunt ordinare si au rang egal in privinta activelor reziduale ale Societatii. Valoarea nominala a unei actiuni este 1 RON. Detinatorii de actiuni ordinare au dreptul de a primi dividende, asa cum sunt declarate la anumite perioade de timp, si dreptul la un vot la fiecare 10 actiuni in cadrul intalnirilor Societatii.
În conformitate cu actul constitutiv al societății, la AGA din data de 24.04.2019 s-a decis reducerea capitalului social de la 277.866.574 RON, cu 3.423.042 RON, prin reducerea numărului de acțiuni, de la 277.866.574 acțiuni la 274.443.532 acțiuni, ca urmare a anulării unui număr de 3.423.042 acțiuni proprii, achiziționate de companie.
In cursul anului financiar încheiat la 31 decembrie 2019, Grupul a declarat si a plătit dividende acționarilor săi in valoare de 9.195.
In cursul anului financiar încheiat la 31 decembrie 2018, Grupul a declarat si a plătit dividende acționarilor săi in valoare de 20.
În conformitate cu actul constitutiv al societății, la AGA din data de 15.06.2017 s-a solicitat autorizarea achiziției unui procent de până la 2.56% din acțiunile societății emise la data deciziei. Autorizarea, care a fost exercitată, a fost aprobată și rămâne aplicabilă timp de 24 de luni de la data aprobării.
În AGA din data de 24.04.2019 a fost aprobata răscumpărarea unui număr maxim de 10.000.000 (zece milioane) de acțiuni, pentru o perioadă de maximum 18 luni de la data publicării rezoluției în Monitorul Oficial al României reprezentând maximum 3,60% din capitalul social subscris și plătit.
Rezerva de acțiuni proprii reprezintă costul acțiunilor IMPACT achiziționate pe piață, pentru a satisface opțiunile și cotele condiționate acordate în cadrul planurilor de opțiuni de acțiuni ale Grupului
La 31 decembrie 2019, Grupul are în sold 6.457 mii de acțiuni proprii (31 decembrie 2018: 3.041) la un preț mediu de 0.9941 RON / acțiune cu o valoare contabila de 7.771 (2018: 3.038). În 2019. Grupul nu a acordat acțiuni angajaților (2018: 350 de mii actiuni).
Aceasta nota furnizeaza informatii cu privire la termenii contractuali ai imprumuturilor purtatoare de dobanda ale Grupului. evaluate la cost amortizat. Pentru mai multe informatii cu privire la expunerea Grupului la riscul de rata a dobanzii. riscul valutar si riscul de lichiditate, a se vedea Nota 25.
| 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|
| Datorii pe termen lung | ||
| Împrumuturi bancare garantate | 23.091 | - |
| Obligațiuni emise | 115.722 | 114.100 |
| 138.813 | 142.332 | |
| Datorii pe termen scurt | ||
| Porțiunea curentă din împrumuturile bancare garantate | - | 32.895 |
| Împrumuturi pe termen scurt | 58.822 | 1.998 |
| 58.822 | 34.893 |
Termenii si condițiile împrumuturilor sunt următoarele:
| Monedă | Scadență | Valoarea creditului. in moneda originala |
Sold la 31 decembrie 2019 |
Sold la 31 decembrie 2018 |
|---|---|---|---|---|
| EUR | 11.07.2021 | 12.000 | 58.586 | 56.972 |
| EUR | 12.12.2022 | 12.525 | 58.902 | 57.128 |
| - | ||||
| - | ||||
| - | ||||
| 16.103 | ||||
| RON | 28.02.2020 | 24.183 | - | 12.683 |
| EUR | 30.04.2021 | 17.841 | 57.057 | 6.107 |
| EUR RON RON RON |
31.08.2021 31.08.2021 17.07.2020 28.07.2020 |
20.696 17.605 19.700 32.730 |
21.579 1.512 - - |
Rata dobânzii la care se împrumută societatea este intre 5.63% și 7.05% pentru creditele in RON.
La data de 17 iulie 2019, Impact Developer & Contractor SA a încheiat un acord de împrumut tip revolving cu Libra Bank pentru o linie de credit in valoare de 19.700.
La data de 14 octombrie 2019, Bergamot Development a încheiat un acord de împrumut cu Unicredit Bank pentru 2 facilități cu următoarea destinație:
La 16 august 2018, Bergamot Development a încheiat un acord de împrumut cu Unicredit Bank pentru 2 facilități cu următoarea destinație:
În data de 10 iulie 2017, Societatea a oferit în vederea subscrierii, 120 de obligațiuni la purtător de seria A, fiecare având o valoare nominală de 100 de mii euro si o valoare nominală totală de 12.000 mii EUR, emise în formă materială, către doua fonduri de investitii administrate de Credit Value Investments Sp. z o. o. (CVI), care au acceptat Oferta la aceeași dată. Obligațiunile au fost oferite inițial la un preț al emisiunii de 98.400 euro pe obligațiune (respectiv 11.808 mii EUR per numărul total de Obligațiuni). Obligațiunile au fost emise la data de 11 iulie 2017 si sunt scadente la data la care se împlinesc 54 de luni de la data emisiunii, cu condiția ca la 42 de luni de la data emisiunii, Societatea să răscumpere în mod obligatoriu 50% din valoarea nominală a obligațiunilor. Obligațiunile sunt purtătoare de dobândă la o rată fixă de 6,00% pe an, plătibilă de două ori pe an.
Veniturile din emisiunea de obligațiuni au fost utilizate pentru a finanța achiziția de terenuri prin intermediul Bergamot Developments in vederea dezvoltării și construirii de proiecte rezidențiale. Obligațiunile sunt garantate în principal cu o ipoteca imobiliară de prim rang ce acoperă obligațiile rezultând din obligațiuni, până la valoarea maximă garantată de 18.000 mii EUR (optsprezece milioane de euro), constituită asupra a nouă loturi de teren cu o suprafață totală de 196.407 mp situate în București, Sector 1, România, aflate în proprietatea exclusivă a Societății, precum și asupra accesoriilor acestora. Societatea are o opțiune de răscumpărare anticipată a Obligațiunilor, care poate fi exercitată începând cu cea de-a doua dată de plată a dobânzii, cu condiția ca valoarea minimă răscumpărată să fie de cel puțin 1.000 mii EUR.
Bursa de Valori București S.A. a aprobat cererea de admitere la tranzacționare pe piața reglementata administrata de Bursa de Valori București S.A. a obligațiunilor emise de Societate, negarantate cu o rata a dobânzii anuale fixa de 5,75% denominate in EUR, cu o maturitate de 5 ani și cu o valoare nominala totala de 12.525 mii EUR.
| 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|
| Datorii pe termen lung Garanții |
330 | 1.151 |
| 330 | 1.151 | |
| Datorii pe termen scurt Datorii comerciale Avansuri primite de la clienți Dividende de plătit Datorii in relație cu părți afiliate Alte datorii |
33.789 19.837 199 - 19.364 |
10.190 10.612 98 - 3.276 |
| 73.189 | 24.176 | |
| 73.519 | 25.328 |
Informații cu privire la expunerea Grupului la riscul valutar si la riscul de lichiditate aferent datoriilor comerciale si altor datorii, sunt prezentate in Nota 25.
Veniturile recunoscute în exercițiul financiar curent, care au fost incluse în soldul avansurilor primite de la clienți reportate la începutul perioadei au fost în valoare de 10.612 mii Ron (2018: 1.347 mii Ron). În perioada de raportare curentă nu au existat venituri recunoscute aferente obligațiilor de îndeplinire respectate într-un exercițiu anterior.
| Provizioane pentru litigii |
Alte provizioane |
Total | |
|---|---|---|---|
| Sold la 1 ianuarie 2019 | 271 | 330 | 601 |
| Provizioane constituite in cursul perioadei | 48 | 583 | 631 |
| Provizioane reluate in cursul perioadei | - | 325 | 325 |
| Sold la 31 decembrie 2019 | 319 | 588 | 907 |
Veniturile Grupului sunt defalcate după cum urmează:
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Vânzări de proprietăți rezidențiale Altele |
156.568 113 |
101.232 302 |
| 156.681 | 101.534 |
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Consumabile | 705 | 1.080 |
| Servicii prestate de terți | 7.256 | 4.920 |
| Costuri cu personalul | 12.898 | 12.416 |
| 20.859 | 18.416 |
Onorariile facturate de Deloitte Romania pentru servicii prestate in 2019 constau in 41 mii Eur pentru auditul situatiilor financiare individuale si consolidate, 6,5 mii Eur pentru alte servicii de asigurare si 19,8 mii Eur pentru alte servicii.
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Alte venituri din exploatare | (4.534) | (1.764) |
| Cheltuieli cu chiriile | 677 | 2.473 |
| (Profit) / Pierdere din cedarea imobilizărilor corporale | 43 | 1.023 |
| (Venituri din)/Cheltuieli cu amenzile și penalitățile | 186 | 378 |
| Alte cheltuieli din exploatare | 5.427 | 2.771 |
| Rezultat din evaluare | - | 326 |
| 1.799 | 5.207 |
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Cheltuieli cu dobânzile | 2.749 | 5.898 |
| Venituri din dobânzi | (196) | (152) |
| Rezultat din schimbul valutar | 3.055 | (44) |
| Alte rezerve financiare | 314 | 241 |
| 5.922 | 5.943 |
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Deprecierea creanțelor comerciale. net | (107) | (47) |
| Deprecierea imobilizărilor corporale. net | (85) | 1.226 |
| Alte mijloace derecunsocute | - | - |
| Alte provizioane | - | 1.028 |
| (192) | 2.207 |
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Decontări cheltuieli juridice - Brooklyn | - | 3.676 |
| - | 3.676 |
În cursul anului 2018, Societatea a semnat un Acord cu Brooklyn Property Management S.R.L. pentru a stinge, definitiv și irevocabil toate litigiile. Cazul viza executarea și plata lucrărilor de construcție pentru unul dintre proiectele dezvoltate de Impact în 2007 (Topaz). Brooklyn Property Management a fost constructorul general al proiectului, iar Impact a fost beneficiarul. Prin concesii convenite de comun acord, Compania a plătit Brooklyn echivalentul în lei a 880 mii EUR.
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Venit / (Cheltuiala) din/cu impozitul pe profit amânat | 20.961 | 3.780 |
| Impozit pe profit curent | 7.932 | 3.799 |
| Total cheltuieli cu impozitele | 28.893 | 7.579 |
| 2019 | 2018 | ||
|---|---|---|---|
| 183.377 | 28.406 | ||
| (4.545) | |||
| 1% | 2.139 | 13% | 3.688 |
| 1% | (1.692) | 30% | (6.827) |
| - 16% |
- (28.893) |
- 9% |
- (7.579) |
| -16% | (29.340) | -16% |
| 31 decembrie 2019 | 31 decembrie 2018 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Diferente temporare cumulative |
Datorii/ (creante) privind impozitul amanat |
Diferente temporare cumulative |
Datorii/ (creante) privind impozitul amanat |
|||
| Imobilizari corporale Investitii imobiliare Stocuri |
(1.394) 312.901 (10.110) |
(223) 50.064 (1.618) |
(1.479) 187.174 (15.196) |
(237) 29.948 (2.431) |
||
| Creante comerciale si alte creante Active financiare |
(4.898) (5.086) |
(784) (814) |
(5.005) | (801) | ||
| Pierderi fiscal care au generat impozit amanat |
291.413 (4.101) |
46.626 (656) |
165.494 (4.101) |
26.479 (656) |
||
| 287.312 | 45.970 | (161.394) | 25.823 |
| Sold la 31 decembrie | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sold net la 1 ianuarie |
Recunoscut in rezultatul curent |
Recunoscut in alte elemente ale rezultatului global |
Net | Active | Datorii | ||
| 2019 | |||||||
| Imobilizari corporale | (237) | 14 | - | (223) | (223) | - | |
| Investitii imobiliare | 29.948 | 20.930 | - | 50.064 | - | 50.064 | |
| Active financiare | (814) | - | - | (814) | (814) | - | |
| Creante comerciale si alte creante | (801) | 17 | - | (784) | (784) | - | |
| Stocuri | (1.618) | - | - | (1.618) | (1.618) | - | |
| Efectul pierderilor fiscale care au generat | |||||||
| impozit amânat | (656) | - | - | (656) | (656) | - | |
| (Creante)/ datorii fiscale nete | 25.823 | 20.961 | - | 45.970 | (4.094) | 50.064 |
| Sold la 31 decembrie | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sold net la 1 ianuarie |
Recunoscut in rezultatul curent |
Recunoscut in alte elemente ale rezultatului global |
Net | Active | Datorii | ||
| 2018 | |||||||
| Imobilizari corporale | (191) | (46) | - | (237) | (237) | - | |
| Investitii imobiliare | 26.205 | 3.734 | - | 29.948 | - | 29.948 | |
| Active financiare | (814) | - | - | (814) | (814) | - | |
| Creante comerciale si alte creante | (1.067) | 266 | - | (801) | (801) | - | |
| Stocuri | (1.453) | (164) | - | (1.618) | (1.618) | - | |
| Efectul pierderilor fiscale care au generat | |||||||
| impozit amânat | (656) | - | - | (656) | (656) | - | |
| (Creante)/ datorii fiscale nete | 22.024 | (3.780) | - - |
25.823 | (4.125) | 29.948 |
Gestionarea riscului financiar
Grupul este expus la urmatoarele riscuri din utilizarea instrumentelor financiare:
Politicile Grupului de gestionare a riscului sunt definite astfel incat sa asigure identificarea si analiza riscurilor cu care se confrunta Grupul, stabilirea limitelor si controalelor adecvate, precum si monitorizarea riscurilor si a respectarii limitelor stabilite. Politicile si sistemele de gestionare a riscului sunt revizuite in mod regulat pentru a reflecta modificarile survenite in conditiile de piata si in activitatile Grupului. Grupul, prin standardele si procedurile sale de instruire si conducere, urmareste sa dezvolte un mediu de control ordonat si constructiv, in cadrul caruia toti angajatii isi inteleg rolurile si obligatiile.
Riscul de credit este riscul ca Grupul sa suporte o pierdere financiara ca urmare a neindeplinirii obligatiilor contractuale de catre un client sau o contrapartida la un instrument financiar, iar acest risc rezulta in principal din creantele comerciale si investitiile financiare ale Grupului.
Valoarea contabila a activelor financiare reprezinta expunerea maxima la riscul de credit. Expunerea maxima la riscul la data raportarii a fost:
| Nota | 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|---|
| Creante comerciale si alte creante Numerar si echivalente de numerar |
11 12 |
32.884 45.462 |
26.995 30.740 |
| 78.346 | 57.735 |
Expunerea Societatii la riscul de credit este influentata in principal de caracteristicile individuale ale fiecarui client. Cu toate acestea, conducerea are in vedere si caracteristicile demografice ale bazei de clienti a Societatii, incluzand riscul de neplata caracteristic domeniului de activitate si cel al tarii in care clientul isi desfasoara activitatea, avand in vedere ca toti acesti factori influenteaza riscul de credit.
In scopul monitorizarii riscului de credit aferent clientilor, Societatea monitorizeaza lunar intarzierile la plata si ia masurile considerate necesare, de la caz la caz.
Societatea stabileste o ajustare pentru depreciere care reprezinta estimarile sale cu privire la pierderile din creante comerciale, alte creante (vezi Nota 11)).
Expunerea maxima la riscul de credit aferenta creantelor comerciale si altor creante la data raportarii in functie de regiunea geografica a fost:
| 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|
| Romania | 32.884 | 25.302 |
| 32.884 | 25.302 |
Pierderi din depreciere
Situatia vechimii creantelor la data raportarii a fost:
| 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Valoarea bruta | Ajustare pentru depreciere |
Valoarea neta |
Valoarea bruta |
Ajustare pentru depreciere |
Valoarea neta |
|
| Neajunse la scadenta | 31.744 | 31.744 | 14.072 | - | 14.072 | |
| Restante intre 1–30 de zile | 710 | 710 | 2.378 | - | 2.378 | |
| Restante intre 31–90 de zile | 278 | 278 | 89 | - | 89 | |
| Restante intre 91–120 de zile | 127 | 127 | 31 | - | 31 | |
| Restante intre 121–365 de zile | 25 | 25 | 606 | (393) | 213 | |
| Restante mai mari de un an | 3.018 | (3.018) | - | 5.633 | (3.876) | 2.061 |
| 35.902 | (3.018) | 32.884 | 22.809 | (3.572) | 18.844 |
Pierderile din depreciere la 31 decembrie 2019 sunt aferente unui numar de clienti care au indicat ca nu se anticipeaza ca vor avea capacitatea sa achite sumele datorate in principal din cauza conditiilor economice.
Grupul considera ca sumele pentru care nu s-au constituit provizioane si care sunt restante cu mai mult de 30 de zile vor fi incasate, in baza comportamentului istoric de plata si a unei analize amanuntite a ratingului de credit al clientilor in cauza.
La 31 decembrie 2019, Grupul a detinut numerar si echivalente de numerar in suma de 45.462 (31 decembrie 2018: 30.740), reprezentand expunerea maxima la riscul de credit aferent acestor active. Numerarul si echivalentele de numerar sunt mentinute cu banci si institutii financiare din Romania.
Riscul de lichiditate este riscul ca Grupul sa intampine dificultati in indeplinirea obligatiilor asociate datoriilor financiare care sunt decontate in numerar sau prin transferul altui activ financiar. Abordarea Grupului cu privire la riscul de lichiditate este de a se asigura, in masura in care este posibil, ca detine in orice moment lichiditati suficiente pentru a onora datoriile atunci cand acestea devin scadente, atat in conditii normale cat si in conditii de stres, fara a suporta pierderi inacceptabile sau a pune in pericol reputatia Grupului.
Urmatorul tabel prezinta scadentele contractuale reziduale ale datoriilor financiare la sfarsitul perioadei de raportare, inclusiv platile estimate de dobanda si excluzand impactul acordurilor de compensare:
| Valoare contabila |
Total | Mai putin de 1 an |
intre 1 si 2 ani | intre 2 si 5 ani | Peste 5 ani | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 decembrie 2019 |
||||||
| Imprumuturi | 197.635 | 197.635 | 58.822 | 138.813 | - | - |
| Datorii comerciale si alte datorii | 73.519 | 73.519 | 73.189 | 330 | - | - |
| 271.154 | 271.154 | 132.011 | 139.143 | - | - |
| Valoare | Mai putin de | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| contabila | Total | 1 an | intre 1 si 2 ani | intre 2 si 5 ani | Peste 5 ani | |
| 31 decembrie 2018 |
||||||
| Imprumuturi | 148.994 | 148.994 | 34.894 | 114.100 | - | - |
| Datorii comerciale si alte datorii | 25.236 | 25.236 | 25.326 | - | - | - |
| 174.319 | 174.319 | 60.220 | 114.100 | - | - |
Activitățile Grupului îl expun riscului financiar al modificării ratei de schimb valutar și a ratei dobânzii. Grupul își propune să gestioneze expunerea la aceste riscuri utilizând împrumuturi cu rată fixă sau variabilă, împrumuturi în valută și instrumente financiare derivate.
Grupul este expus riscului valutar datorita vanzarilor, achizitiilor si altor imprumuturi care sunt exprimate intr-o alta valuta decat cea functionala a entitatilor Grupului (leul romanesc), in primul rand euro.
Rezumatul datelor cantitative prind expunerea Grupului la riscul valutar raportat conducerii Grupului in baza politicii de gestionare a riscului este urmatorul:
| Active monetare | |
|---|---|
| Creante comerciale si alte creante | - |
| Numerar si echivalente de numerar | 1.503 |
| 1.503 | |
| Datorii monetare | |
| Imprumuturi | 189.745 |
| Datorii comerciale si alte datorii | - |
| 189.745 | |
| Expunere neta | (188.242) |
| In mii RON 31 decembrie 2018 |
|
| Active monetare | |
| Creante comerciale si alte creante | - |
| Numerar si echivalente de numerar | 15.118 |
| 15.118 | |
| 31 decembrie 2018 | |
| Datorii monetare | |
| Imprumuturi | 114.100 |
| Datorii comerciale si alte datorii | - |
| Expunere neta | (98.983) |
Grupul nu a incheiat contracte de hedging in ceea ce priveste obligatiile in moneda straina sau expunerea fata de riscul de rata a dobanzii.
Principalele cursuri de schimb valutar utilizate in cursul anului au fost:
| 31 decembrie | Mediu pentru | 31 decembrie | Mediu pentru | |
|---|---|---|---|---|
| 2019 | 2019 | 2018 | 2018 | |
| EUR 1 | 4,7793 | 4,7454 | 4,6639 | 4,6530 |
O apreciere / depreciere cu 10% a leului fata de urmatoarele monede straine la 31 decembrie 2019 si 31 decembrie 2018 ar fi crescut profitul cu sumele indicate mai jos. Aceasta analiza este bazata pe variatiile cursurilor de schimb valutar pe care Societatea le considera posibile in mod rezonabil la sfarsitul perioadei de raportate. Aceasta analiza presupune ca toate celelalte variabile, in special ratele de dobanda, sa ramana constante si ignora orice impact al vanzarilor si achizitiilor preconizate.
| 31 decembrie 2019 | 31 decembrie 2018 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Valoare contabila |
Efectul deprecierii |
Efectul aprecierii |
Valoare contabila |
Efectul deprecierii |
Efectul aprecierii |
|
| Active si datorii monetare |
||||||
| EUR | (188.242) | (18.824) | 18.824 | (98.983) | (9.893) | 9.893 |
| Impact | (188.242) | (18.824) | 18.824 | (98.983) | (9.893) | 9.893 |
Analiza de sensitivitate (continuare)
Riscul de rata a dobanzii
| 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Valoare contabila |
Rata variabila |
Rata fixa | Nepurtatoare de dobanda |
Valoare contabila |
Rata variabila |
Rata fixa |
Nepurtatoare de dobanda |
|
| Active monetare Creante comerciale si alte |
||||||||
| creante | 32.884 | - | - | 32.884 | 25.302 | - | - | 25.302 |
| Numerar si echivalente de numerar |
45.462 | - | 27.700 | 17.762 | 30.740 | - | - | 30.740 |
| 78.346 | - | 27.700 | 50.646 | 56.042 | - | - | 56.042 | |
| Datorii monetare | ||||||||
| Imprumuturi | 197.635 | 80.148 | 117.487 | - | 142.332 | 28.231 | 114.100 | - |
| Datorii comerciale si alte datorii |
73.519 | - | - | 73.519 | 25.326 | - | - | 25.326 |
| 271.154 | 80.148 | 117.487 | 73.519 | 167.657 | 28.231 | 114.100 | 25.326 |
La data raportarii. profilul expunerii la riscul de rata a dobanzii aferent instrumentelor financiare purtatoare de dobanda. raportat catre conducerea Grupului a fost urmatorul:
| Valoare contabila | ||||
|---|---|---|---|---|
| 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|||
| Instrumente cu rata fixa | ||||
| Active financiare | 27.700 | 15.002 | ||
| Datorii financiare | (117.487) | (114.100) | ||
| (89.787) | (99.098) | |||
| Instrumente cu rata variabila | ||||
| Datorii | (80.148) | (28.231) | ||
| (80.148) | (28.231) |
Analiza de senzitivitate a valorii juste pentru instrumentele cu rata de dobanda fixa
Grupul nu înregistrează active financiare sau datorii financiare cu rată fixă la valoarea justă prin contul de profit și pierdere, și nu desemnează instrumente derivate (swap pe rata dobânzii) ca instrumente de acoperire împotriva riscurilor în cadrul unui model de contabilitate de acoperire a riscului la valoarea justă. Prin urmare, o modificare a ratelor dobânzilor la data de raportare nu ar afecta rezultatul.
O modificare a ratelor de dobanda cu 100 puncte de baza la data raportarii ar fi determinat cresterea sau descresterea capitalurilor proprii si a profitului sau pierderii cu 801 (2018: 1.636). Aceasta analiza presupune ca toate celelalte variabile, in special cursurile de schimb valutar, raman constante.
| Profit / ([Pierdere) | ||||
|---|---|---|---|---|
| 31 decembrie 2019 | Creștere de 100 puncte procentuale |
Scădere de 100 puncte procentuale |
||
| Instrumente cu rată variabilă | (801) | 801 | ||
| Profit / (Pierdere) | ||||
| 31 decembrie 2018 | Creștere de 100 puncte procentuale |
Scădere de 100 puncte procentuale |
||
| Instrumente cu rată variabilă | (282) | 282 |
În 2019, Grupul nu a acordat acțiuni angajaților. În iunie 2018, Grupul a acordat salariaților 350 de mii de acțiuni la un preț mediu ponderat de 0.9 RON. Durata contractului este de 1 an, iar prețul acțiunii a variat de la 0.8 RON la 0.92 RON / actiune.
La 31 decembrie 2019, Grupul nu avea angajamente de capital contractate.
La data acestor situații financiare consolidate, Grupul era implicat in litigii in curs, atât în calitate de reclamant, cât și de parat.
Conducerea Grupului analizează în mod regulat statusul tuturor litigiilor aflate în curs de desfășurare și, în urma unei consultări cu Consiliul de Administrație, decide asupra necesității recunoașterii provizioanelor referitoare la sumele angajate sau dezvăluirii acestora în Situațiile Financiare consolidate.
Având in vedere informațiile existente, conducerea Grupului considera ca nu exista litigii in curs semnificative, cu excepția litigiilor descrise mai jos.
Societatea si una dintre filialele sale (Clearline Development and Management SRL) sunt parti in doua dosare în contradictoriu cu CLC. În 2007, Societatea a încheiat un contract de investiții cu CLC prin care CLC și Societatea urmau să dezvolte un proiect rezidențial, iar CLC urma să contribuie cu terenul ("Proiectul Lomb"), Societatea si filiala sa solicita rambursarea sumelor provenite din investițiile realizate de Societate si subsidiara sa pentru proiectul Lomb la care CLC nu a contribuit cu teren, astfel Societatea aflandu-se in situația in care proiectul, si venituri ce pot fi dobândite de pe urma acestuia, nu mai pot fi realizate.
Pe rolul Tribunalului Comercial Cluj a fost înregistrat dosarul 79/1285/2012 in baza căruia Societatea solicita rezilierea contractului cadru nr. 55423/04.07.2007 incheiat intre CLC si Societate. In plus, Societatea solicita despagubiri evaluate provizoriu la suma de 4.008 mii lei si respectiv dobanzi aferente acestora, calculate de la data producerii prejudiciului pana la achitarea efectiva a sumelor.
Pe rolul Tribunalului Comercial Arges a fost inregistrat dosarul 1032/1259/2012 in baza caruia subsidiara Societatii, Clearline Development and Management SRL, solicita CLC la plata de despagubiri estimate provizoriu la suma de 17.053 mii lei si dobanzi aferente acestora, calculate de la data producerii prejudiciului pana la data formularii cererii de chemare in judecata, in suma estimata de 500.
Societatea si subsidiara sa au inregistrat aceste lucrari efectuate in categoria Stocuri. Pana la data aprobarii acestor situatii financiare consolidate, instantele au dispus pregatirea unor expertize tehnice de urbanism prin care s-a determinat valoarea investitiilor efectuate de catre Societate si subsidiara sa. Pe baza primelor expertize efectuate, atat subsidiara Societatii, cat si Societatea, au inregistrat pierderi din depreciere a stocurilor pana la valorile stabilite prin expertizele deja efectuate, fara a inregistra active contingente.
Pe parcusul anului 2019, in ambele dosare, au fost efectuate acte de procedura cu privire la administrarea probelor cu expertiza tehnica, succedate de obiectiuni si/sau cereri de refacere a acestor lucrari de specialitate, care au amanat finalizarea administrarii probatoriului pana la data prezentei raportari. In prezent, in cele doua dosare se administreaza proba cu expertiza contabila.
Conducerea Societatii nu se asteapta la modificari esentiale in rezultatele expertizelor care ar putea avea un impact semnificativ asupra acestor situatii financiare.
In 2014, Societatea a achizitionat 1/3 din titlul de proprietate pe 5 loturi de teren cu o suprafata totala de 78.970 mp, situata in Barbu Vacarescu, Bucuresti. Celelalte 2/3 din titlul de proprietate asupra loturilor au fost achizitionate de Cefin Real Estate Development BV ("Cefin").
Impact a intentat un proces împotriva Cefin Real Estate Development BV ("Cefin") pentru divizarea și notarea în Cartea funciară a terenului deținut de Impact în Barbu Vacarescu (2,6 ha). Impact și Cefin dețin un teren de circa 10,5 ha, din care 2,6 ha sunt deținute de Impact și restul este deținut de Cefin. În dosar, s-a efectuat expertiza topografică si geotehnica la solicitarea Cefin.
In anul 2017 Impact a decis formulare unei actiuni privind iesirea din indiviziune cu privire la acest teren, in vederea individualizarii unui drept de proprietate exclusiv asupra unei suprafete de teren de aproximativ 2,6 ha. Actiunea face obiectul dosarului nr.5642 / 300/2017 inregistrat pe rolul Judecătoriei Sector 2 București. Judecata este in faza de fond, iar probatoriul de administrat este complex.
Pana la aceasta data s-au efectuat: expertiza topografica si expertiza geotehnica. Prin expertiza topografica, s-a urmarit in principal efectuarea unor propuneri de lotizare in natura, cotele de coproprietate si servitutile urbanistice si vecinatatile existente. Intrucat au fost identificate suprapuneri cadastrale intre loturile ce au facut obiectul expertizei topografice, s-a procedat la actualizarea cartilor funciare.
Durata procesului va putea fi considerabil prelungita in situatia in care instanta va incuviinta proba cu expertiza evaluatorie. La momentul pronuntarii hotararii judectoresti, instanta va trebui sa procedeze la partajarea loturilor tinand cont de cotele de proprietate detinute de fiecare parte, dar si aspecte legate de localizarea, identificarea si evaluarea loturilor.
Următorul termen este 16 aprilie 2020. Nu se așteaptă modificări semnificative în valoarea contabilă a activelor ca urmare a acestui dosar. Consultați Nota 9 pentru detalii despre investiție.
În 2018, Societatea a dat în judecată Statul Român și Primăria București la Tribunalul București pentru revalidarea dreptului de proprietate asupra terenului situat în municipiul București, Prelungirea Ghencea nr. 402-412, sector 6.
Dosarul 5737/3/2018 are ca obiect acțiune în constatare, în contradictoriu cu Statul Român şi Primăria Municipiului București, în vederea constatării existenţei dreptului de proprietate având ca obiect terenul în suprafață de 258.925,36 mp situat în Municipiul Bucureşti, Prelungirea Ghencea nr. 402-412, sectorul 6.
Tribunalul Bucuresti s-a pronuntat la data de 22.11.2019 si a admis acţiunea formulată de reclamanta IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR SA în contradictoriu cu Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice şi Municipiul Bucureşti. Tribunalul Bucuresti a constatat că reclamanta are drept de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 258.925,36 mp (din acte), respectiv 258.895 mp (din măsurători), situat în Bucureşti, Prelungirea Ghencea nr. 402-412, sector 6 .Hotărârea Tribunalului București poate fi atacată cu apel în 30 de zile de la comunicare, ce se depune la Tribunalul Bucureşti – Secţia a IV a Civilă.
In data de 10.02.2020 Tribunalul Bucuresti a remis catre cele 2 parti implicate hotararea motivarii sentintei. Hotărârea Tribunalului București poate fi atacată cu apel în 30 de zile de la comunicare, ce se depune la Tribunalul Bucureşti – Secţia a IV a Civilă. Pana la inchiderea situatiilor financiare Societatea nu are cunostinta daca Statul Roman prin Ministerul Finantelor Publice si Primaria Municipiului Bucuresti au facut apel la sentinta comunicata. Nu se așteaptă modificări semnificative în valoarea contabilă a activelor ca urmare a acestui dosar.Consultați Nota 9 pentru detalii despre investiție.
La 31 decembrie 2019. Grupul a emis o scrisoare de garantie catre furnizori in suma de 259 (31 decembrie 2018: 1.276).
Grupul nu a înregistrat alte tranzacții și solduri cu entitățile afiliate în anii încheiați la 31 decembrie 2019 și 31 decembrie 2018.
Remunerațiile personalului cheie de conducere cuprinde salarii și beneficiile aferente (contribuții sociale și medicale. șomaj și alte contribuții similare). Conducerea Societății este angajată pe bază de contract. Remunerațiile pentru anul încheiat la 31 decembrie 2019 ale administratorilor și ale consiliului de administrație, care constituie personalul cheie de conducere al Grupului, sunt în valoare de 2.145 (31 decembrie 2018: 2.276).
Incepind cu decembrie 2019, Grupul a implementat o schema de remunerare pe baza de actiuni a managementului si a altor angajati, care include un numar total de 1,2 milioane de actiuni ce urmeaza a fi acordate pe o perioada de 1 an.
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Profit aferent perioadei | 154.484 | 20.827 |
| Numărul de actiuni ordinare la sfârșitul perioadei | 274.444 | 277.867 |
| Ajustări pentru alte elemente | - | 4.414 |
| Rezultat de baza pe actiune (lei/ actiune) | 0,56 | 0,09 |
Compania monitorizează îndeaproape efectele pandemiei Coronavirus și efectele acesteia asupra pieței imobiliare și asupra mediului economic din țară și va lua toate măsurile necesare pentru a minimiza impactul și a respecta angajamentele sale față de clienți, finanțatori și acționari.
Dezvoltarea rapidă a virusului Covid-19 și impactul său social și economic în România și la nivel global pot duce la presupuneri și estimări care necesită revizii care pot duce la ajustări semnificative ale valorii contabile a activelor și pasivelor în următorul exercițiu financiar. În special, managementul se așteaptă ca ipotezele și estimările utilizate pentru a determina să fie afectate. În această etapă, managementul nu este capabil să estimeze în mod fiabil impactul deoarece evenimentele se desfășoară zi de zi.
Compania a făcut o evaluare inițială a riscurilor și incertitudinilor. Prin urmare, conducerea a avut în vedere diferite scenarii, luând în considerare următoarele:
La data emiterii acestor situații financiare, Compania a înregistrat vânzări pentru 47 de apartamente în Greenfield Băneasa (adică pentru perioada aferentă lui 2020) și avea un stoc de 342 de apartamente prevândute, dintre care 78 pentru apartamente finalizate în Greenfield Băneasa și 265 pentru Luxuria Domenii Residence ("Luxuria"), proiectul dezvoltat în prezent de companie prin intermediul a două SPVuri în trei faze cu termeni de finalizare diferiți.
Majoritatea pre-vânzărilor menționate anterior sunt preconizate să fie convertite în vânzări în 2020, asigurând o încasare constantă a companiei pentru a sprijini activitatea acesteia și a continua proiectele începute în cadrul Grupului Impact (Greenfield Plaza, Greenfield 3, Constanța Boreal Plus și Luxuria) faza B) împreună cu numerarul nerestricționat la nivelul Grupului Impact de 9,1 milioane EUR la 27 martie 2020. În plus, Compania are o linie de finanțare revolving de 19,7 milioane RON a cărei valabilitate va fi prelungită până în mai 2021 și se așteaptă ca un accord sa fie semnat cu banca în acest sens până la sfârșitul lunii martie.
În ceea ce privește pre-vânzările, compania se așteaptă la o reducere semnificativă a volumului care poate trece până în lunile de vară. De asemenea, sunt preconizate pre-vânzări pentru noile dezvoltări pentru care construcția poate începe în a doua jumătate a anului 2020, respectiv Greenfield 3 și Constanta Boreal Plus. Compania este în proces de obținere a autorizațiilor de construire pentru Greenfield 3 (inclusiv Greenfield Plaza) și Constanța Boreal Plus, și în diferite etape de negociere cu constructorii și băncile de finanțare pentru aceste proiecte.
În ceea ce privește prețurile de vânzare, Compania consideră că o ajustare descendentă a prețurilor poate fi compensată într-o anumită măsură printr-o scădere a costului construcției, chiar dacă nu în același ritm.
În ceea ce privește finanțarea proiectului Luxuria, primele două faze au asigurat finanțarea bancară de la UniCredit Bank, iar capitalul aferent a fost deja contribuit de Impact Group. Retragerile din împrumuturile acordate de UniCredit Bank sunt acoperite cu 113% și 99% din pre-vânzări aferente pentru prima fază și, respectiv, pentru a doua fază a Luxuriei. De asemenea, Impact Group se află într-o etapă avansată pentru asigurarea finanțării bancare pentru a treia fază a Luxuriei.
Impactul pe termen lung poate afecta, de asemenea, volumele de tranzacționare, fluxurile de numerar și rentabilitatea. Cu toate acestea, la data acestor situații financiare, Impact Developer & Contractor continuă să-și îndeplinească obligațiile pe care le are și, prin urmare, continuă să aplice principiul contabil bazat pe continuitate.
Situatiile financiare consolidate prezentate au fost aprobate de catre conducere la data de 27 martie 2020 si semnate in numele acesteia de catre:
Director General Director Financiar Presedinte CA
Sorin Apostol. Giani Kacic. Iuliana Mihaela Urda
| SITUATIA POZITIEI FINANCIARE | 6 – 7 |
|---|---|
| SITUATIA PROFITULUI SAU PIERDERII SI ALTOR ELEMENTE ALE REZULTATULUI GLOBAL |
8 |
| SITUATIA MODIFICĂRILOR CAPITALURILOR PROPRII | 9 – 10 |
| SITUATIA FLUXURILOR DE TREZORERIE | 11 – 12 |
| NOTE LA SITUATIILE FINANCIARE | 13 – 49 |
Deloitte Audit S.R.L. Clădirea The Mark Tower, Calea Griviței nr. 82-98, Sector 1, 010735 București, România
Tel: +40 21 222 16 61 Fax: +40 21 222 16 60 www.deloitte.ro
Către Acționarii, IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR S.A.
| • Activ net / Total capitaluri proprii | 585.681 mii RON |
|---|---|
| • Profit net al exercițiului financiar | 154.139 mii RON |
| Aspectul cheie de audit | Cum a abordat auditul nostru aspectul | ||
|---|---|---|---|
| Evaluarea investițiilor imobiliare Conform notei 9 la situațiile financiare, Societatea deține investiții imobiliare înregistrate la o valoare de 383.285 mii lei la 31 decembrie 2019. Investițiile imobiliare sunt reprezentate în principal de terenuri. Societatea aplică modelul valorii juste ulterior evaluării inițiale. Valoarea justă a investițiilor imobiliare este determinată pe baza evaluării efectuate de un evaluator independent cu experiență în domeniu. Orice modificări în valoarea justă sunt recunoscute în contul de profit și pierdere. Metoda de evaluare folosită de evaluatorul independent include date obținute din diverse surse, în funcție de tipul de activ, și implică judecăți și numeroase estimări. Datorită semnificației estimărilor și judecăților pe care le implică o evaluare în acest domeniu și având în vedere valoarea ridicată a investițiilor imobiliare, considerăm că evaluarea investițiilor imobiliare constituie un aspect cheie al auditului. |
Procedurile noastre de audit cu privire la evaluarea de către conducere a investițiilor imobiliare au inclus: - evaluarea competențelor, a capabilităților și obiectivității evaluatorilor externi; - evaluarea metodologiilor aplicate și adecvarea ipotezelor cheie pe baza cunoștințelor noastre în domeniul imobiliar și apelând la experții interni în evaluare; - efectuarea unei analize de senzitivitate cu privire la prețurile din piață ale unor active similare din același domeniu; și - verificarea corectitudinii recunoașterii în situațiile financiare a ajustărilor de valoare justă și a adecvării prezentării în situațiile financiare în conformitate cu standardele IFRS aplicabile. |
||
| Transferuri în și din categoria Investițiilor Imobiliare Conform notei 9 la situațiile financiare individuale, în cursul anului, Societatea a transferat active în valoare de 95.381 mii lei din categoria stocurilor în categoria investițiilor imobiliare și active în valoare de 85.130 mii lei din categoria investițiilor imobiliare în categoria stocurilor. Conform IAS 40: Investiții imobiliare, transferurile în și din categoria investițiilor imobiliare trebuie făcute dacă și numai dacă există o modificare a utilizării. O modificare a utilizării apare atunci când proprietatea imobiliară îndeplinește, sau încetează să îndeplinească, definiția investiției imobiliare și există dovezi de modificare a utilizării. Este nevoie de judecată pentru a stabili dacă o proprietate imobiliară se califică drept investiție imobiliară, pe bază de criterii aplicate consecvent. Datorită semnificației pe care o au transferurile în și din categoria investițiilor imobiliare, și a judecăților pe care le implică stabilirea criteriilor de transfer, considerăm că aceste transferuri reprezintă un aspect cheie al auditului. |
Procedurile noastre de audit efectuate pentru a stabili caracterul adecvat al transferurilor au inclus: - evaluarea judecăților aplicate cu privire la modificarea utilizării și a stadiului activelor. În acest sens, este esențială ipoteza că situația juridică a anumitor active constituie un "factor declanșator" care produce incertitudine pe termen lung cu privire la planurile de dezvoltare viitoare. - evaluarea caracterului adecvat al clasificării investițiilor imobiliare prin înțelegerea modelelor de afaceri și judecățile conducerii, corelată cu înțelegerea situației juridice a fiecărui activ supus transferului. - verificarea dacă prezentările de informații reflectă cerințele standardelor de contabilitate aplicabile. |
| Aspectul cheie de audit | Cum a abordat auditul nostru aspectul |
|---|---|
| Litigii Facem referire la nota 26 "Contingențe" din situațiile financiare individuale. Conform acestei note, Societatea este implicată în diverse litigii atât în calitate de reclamant, cât și de pârât. Conducerea Societății analizează periodic stadiul litigiilor în curs și, în urma consultărilor cu reprezentanții săi legali, decide dacă este necesară constituirea de provizioane sau dacă acestea trebuie prezentate în situațiile financiare. Datorită semnificației judecăților necesare și semnificației litigiilor în desfășurare, considerăm că acesta este un aspect cheie al auditului. |
Procedurile noastre de audit cu privire la evaluarea de către conducere a litigiilor au inclus: - transmiterea de scrisori de confirmare către toți avocații externi care oferă servicii de reprezentare în instanță pentru Societate pentru a confirma stadiul fiecărui litigiu și șansele de succes; - pentru fiecare litigiu semnificativ, discuții cu consilierul juridic intern și avocații externi care instrumentează litigiile și evaluarea impactului asupra situațiilor financiare și coroborarea acestora cu evaluarea clientului în acest sens; - discuții cu membrii conducerii cu privire la implicarea în evaluarea periodică a litigiilor în curs și dacă au existat consultări periodice cu consultanții juridici. |
Opinia noastră cu privire la situațiile financiare individuale nu acoperă și aceste alte informații și cu excepția cazului în care se menționează explicit în raportul nostru, nu exprimăm niciun fel de concluzie de asigurare cu privire la acestea.
În legătură cu auditul situațiilor financiare pentru exercițiul financiar încheiat la 31 decembrie 2019, responsabilitatea noastră este să citim acele alte informații și, în acest demers, să apreciem dacă acele alte informații sunt semnificativ inconsecvente cu situațiile financiare, sau cu cunoștințele pe care noi leam obținut în timpul auditului, sau dacă ele par a fi denaturate semnificativ.
În ceea ce privește Raportul administratorilor, am citit și raportăm dacă acesta a fost întocmit, în toate aspectele semnificative, în conformitate cu Ordinul Ministrului Finanțelor publice nr. 2844/2016, cu modificările ulterioare, pentru aprobarea Reglementarilor contabile conforme cu Standardele Internaționale de Raportare Financiară adoptate de Uniunea Europeană.
În baza exclusiv a activităților care trebuie desfășurate în cursul auditului situațiilor financiare individuale, în opinia noastră:
În plus, în baza cunoștințelor și înțelegerii noastre cu privire la Societate și la mediul acesteia, dobândite în cursul auditului situațiilor financiare pentru exercițiul financiar încheiat la data de 31 decembrie 2019, ni se cere să raportăm dacă am identificat denaturări semnificative în Raportul administratorilor. Nu avem nimic de raportat cu privire la acest aspect.
Obținem probe de audit suficiente și adecvate cu privire la informațiile financiare ale entităților sau activităților de afaceri din cadrul Societății, pentru a exprima o opinie cu privire la situațiile financiare. Suntem responsabili pentru coordonarea, supravegherea și executarea auditului Societății. Suntem singurii responsabili pentru opinia noastră de audit.
Confirmăm că:
Partenerul de misiune al auditului pentru care s-a întocmit acest raport al auditorului independent este Alina Mirea.
Alina Mirea, Partener de audit
Înregistrată în Registrul public electronic al auditorilor financiari și firmelor de audit cu nr. AF 1504
Înregistrată în Registrul public electronic al auditorilor financiari și firmelor de audit cu nr. FA 25
Clădirea The Mark, Calea Griviței nr. 84-98 și 100-102, etajul 8 și etajul 9, Sector 1 București, România 27 martie 2020
| Nota | 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|---|
| ACTIVE | |||
| Active imobilizate | |||
| Imobilizări corporale Imobilizări necorporale Investiții imobiliare Active financiare Creanțe comerciale si alte creanțe |
8 9 10 11 |
6.309 128 383.285 56.191 - |
5.629 67 217.113 56.190 19.043 |
| Total active imobilizate | 445.914 | 298.042 | |
| Active circulante Stocuri Creanțe comerciale si alte creanțe Numerar si echivalente de numerar |
12 11 13 |
201.787 91.938 35.357 |
264.627 41.244 26.676 |
| Total active circulante | 329.081 | 332.547 | |
| Total active | 774.995 | 630.590 | |
| CAPITALURI PROPRII SI DATORII | |||
| Capitaluri proprii Capital social Prime de capital Rezerva din reevaluare Alte rezerve Acțiuni proprii Rezultatul reportat |
14 15 |
281.907 68.760 3.001 8.787 (7.771) 230.996 |
285.330 68.760 3.064 730 (3.038) 94.021 |
| Total capitaluri proprii | 585.681 | 444.866 | |
| Datorii pe termen lung Împrumuturi Datorii comerciale si alte datorii Impozit amânat |
16 17 23 |
115.723 330 46.051 |
114.100 1.151 25.009 |
| Total datorii pe termen lung | 162.105 | 140.261 |
| Nota | 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|---|
| Datorii curente Împrumuturi Datorii comerciale si alte datorii |
16 17 |
1.765 24.537 |
28.786 12.075 |
| Provizioane pentru riscuri si cheltuieli | 18 | 907 | 601 |
| Total datorii curente | 27.209 | 41.462 | |
| Total datorii | 189.314 | 181.723 | |
| Total capitaluri proprii si datorii | 774.995 | 630.590 |
Director General Director Financiar Presedinte CA
Sorin Apostol, Giani Kacic, Iuliana Mihaela Urda,
| Nota | 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|---|
| Venituri din proprietățile imobiliare aflate în stoc Costuri cu proprietățile imobiliare aflate în stoc |
19 | 156.695 (83.266) |
101.469 (60.207) |
| Profit brut | 73.429 | 41.261 | |
| Venituri nete din chirii Cheltuieli generale și administrative Cheltuieli de comercializare Amortizare Alte venituri/cheltuieli din exploatare |
19 20 21 |
72 (19.929) (3.871) (745) (3.509) |
1.978 (20.300) (1.819) (796) (3.302) |
| Total alte venituri / cheltuieli | (27.983) | (24.240) | |
| Castiguri in valoarea justa din transferul din stocuri | 80.922 | - | |
| la investitii imobiliare, net Alte castiguri din investitii imobiliare |
63.637 | 23.394 | |
| Total castig in valoarea justa a investitiilor imobiliare, net |
9 | 144.559 | 23.394 |
| Profit din exploatare ajustat înaintea elementelor extraordinare și deprecierea altor active imobilizate |
190.006 | 40.415 | |
| Deprecierea activelor Alte câștiguri și pierderi (extraordinare) |
253 - |
(2.208) (3.676) |
|
| Profit anual din operațiuni | 190.259 | 34.532 | |
| Costuri financiare, net | 22 | (7.150) | (7.258) |
| Profit înainte de impozitare | 183.109 | 27.274 | |
| Cheltuieli cu impozitul pe profit | 23 | (28.970) | (7.287) |
| Rezultatul perioadei | 154.139 | 19.987 | |
| Total rezultat global atribuibil: Actionarilor societatii |
154.139 | 19.987 | |
| Total rezultat global aferent perioadei | 154.139 | 19.987 |
Director General Director Financiar Presedinte CA
Sorin Apostol, Giani Kacic, Iuliana Mihaela Urda,
| Nota | Capital social |
Prime de capital |
Rezerva din reevaluare |
Alte rezerve |
Actiuni proprii |
Rezultatul reportat |
Total capitaluri proprii |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sold la 1 ianuarie 2019 | 285.330 | 68.760 | 3.064 | 730 | (3.038) | 94.020 | 448.866 | |
| Elemente ale rezultatului global Profit aferent anului Alte elemente ale rezultatului global |
- - |
- - |
- - |
- - |
- - |
154.139 26 |
154.139 26 |
|
| Total alte elemente ale rezultatului global | - | - | - | - | - | 154.165 | 154.165 | |
| Tranzacții cu proprietarii Societății Acțiuni proprii achiziționate în timpul anului Dividende acordate Micsorare capital social prin anulare actiuni |
15 14 |
- - (3.423) |
- - - |
- - - |
- - - |
(8.156) - 3.423 |
- (9.195) - |
(8.156) (9.195) - |
| Alte schimbări în capitalurile proprii Constituire rezerve legale |
- | - | - | 8.058 | - | (8.058) | - | |
| Transfer rezerve Rezerve din reevaluare |
- - |
- - |
(63) - |
- - |
- - |
63 - |
- - |
|
| Sold la 31 decembrie 2019 | 281.907 | 68.760 | 3.001 | 8.788 | (7.771) | 230.996 | 585.681 |
Director General Director Finaciar Presedinte CA
Sorin Apostol, Giani Kacic, Iuliana Mihaela Urda,
| Nota | Capital social |
Prime de capital |
Rezerva din reevaluare |
Alte rezerve |
Actiuni proprii |
Rezultatul reportat |
Total capitaluri proprii |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sold la 1 ianuarie 2018 | 285.330 | 68.760 | 3.025 | 8.430 | - | 66.309 | 431.854 | |
| Elemente ale rezultatului global Profit aferent anului Alte elemente ale rezultatului global |
- - |
- - |
- - |
- - |
- - |
19.987 - |
19.987 - |
|
| Total alte elemente ale rezultatului global | - | - | - | - | - | 19.987 | 19.987 | |
| Tranzacții cu proprietarii Societății Acțiuni proprii achiziționate în timpul anului Achiziție acțiuni proprii |
15 | - - |
- - |
- - |
- - |
(3.353) 315 |
- - |
(3.353) 315 |
| Alte schimbări în capitalurile proprii Constituire rezerve legale |
- | - | - | 1.015 | - | (1.015) | - | |
| Transfer rezerve Rezerve din reevaluare |
- - |
- - |
(24) 63 |
(8.715) - |
- - |
8.739 - |
- 63 |
|
| Sold la 31 decembrie 2018 | 285.330 | 68.760 | 3.064 | 730 | (3.038) | 94.020 | 448.866 |
Director General Director Financiar Presedinte CA
Sorin Apostol, Giani Kacic, Iuliana Mihaela Urda,
| Nota | 2019 | 2018 | |
|---|---|---|---|
| Fluxuri de trezorerie din activități de exploatare: | |||
| Profit aferent perioadei | 154.139 | 19.987 | |
| Ajustări pentru: Amortizarea activelor imobilizate Amortizarea imobilizărilor necorporale Deprecierea imobilizărilor corporale, net Rezultat din cedarea activelor, net Deprecierea stocurilor, net Deprecierea creanțelor comerciale și a altor creanțe, net Decontări legale Modificări în valoarea justă a investițiilor imobiliare Impozit pe profit Schimbări nete în provizioanele pentru riscuri și cheltuieli Cheltuieli cu dobânda Venituri din dobânzi Diferențe de curs valutar, net Altele Castig / pierdere din vanzarea de investitii imobiliare |
21 9 23 18 22 22 22 |
629 73 (86) (122) 4.596 (167) 612 (144.559) 28.970 306 9.095 (4.450) 2.505 (63) (638) |
702 94 1.226 1.017 1.028 (47) 3.676 (23.394) 7.287 7 8.654 (1.822) 185 157 - |
| (103.300) | 18.757 | ||
| Modificări in: Stocuri Creanțe comerciale si alte creanțe Datorii comerciale si alte datorii |
62.840 11.014 (11.557) |
31.384 533 (5.455) |
|
| Numerar generat din activități de exploatare | 113.136 | 50.016 | |
| Impozit pe profit plătit Dobânzi plătite |
(6.384) (8.483) |
(2.795) (8.893) |
|
| Numerar net din activități de exploatare | 98.269 | 38.328 | |
| Fluxuri de trezorerie din activități de investiții: Achiziții de imobilizări corporale și investiții imobiliare Achiziții de imobilizări necorporale Încasări din vânzarea imobilizărilor corporale |
(15.882) (134) - |
(1.016) (17) 400 |
|
| Numerar net utilizat in activități de investiții | (16.016) | (632) |
| Nota | 2019 | 2018 | |
|---|---|---|---|
| Fluxuri de trezorerie din activități de finanțare: Dividende plătite Rambursări de împrumuturi Încasări din împrumuturi Împrumuturi acordate entităților afiliate Rambursare imprumuturi acordate entitatilor afiliate |
14 | (9.094) (69.816) 41.030 (41.654) 14.117 |
(20) (25.939) 8.314 (34.537) |
| Achiziții de noi acțiuni | (8.156) | (3.353) | |
| Numerar net din (utilizat in) activități de finanțare |
(73.573) | (55.535) | |
| Creșterea/ (descreșterea) neta a numerarului si a echivalentelor de numerar |
8.681 | (17.840) | |
| Numerar si echivalente de numerar la 1 ianuarie |
26.676 | 44.516 | |
| Numerar si echivalente de numerar la 31 decembrie |
13 | 35.357 | 26.676 |
Director General Director Financiar Presedinte CA
Sorin Apostol, Giani Kacic, Iuliana Mihaela Urda,
Impact Developer & Contractor SA ("Societatea") este o societate înregistrată în România al cărei obiect de activitate este dezvoltarea imobiliară.
Sediul social al Societatii este Willbrook Platinum Business & Convention Center Sos. Bucuresti-Ploiesti nr. 172 -176, Cladirea A, et. 1, sector 1, Bucuresti.
Structura actionariatului la 31 decembrie 2019 si 31 decembrie 2018 este prezentata in Nota 14.
Societatea controlează mai multe entități și întocmește situații financiare consolidate. Conform Legii nr. 24/2017, aceste entități trebuie să întocmească și situații financiare individuale.
Societatea este una dintre primele societati active in domeniul dezvoltarii imobiliare in Romania, fiind constituita in anul 1991 prin subscriptie publica. Initial, principalele sale actiuni erau inchirierea si intretinerea vilelor de lux din zona Bucuresti. In anul 1995, Societateaa introdus conceptul de ansamblu rezidential pe piata romaneasca si prin urmare s-a transformat treptat intr-un dezvoltator imobiliar pur. Incepand din anul 1996, Societatea este cotata la Bursa de Valori Bucuresti (BVB).
In 2019, activitatea Impact Constructor&Developer a constat in principal in dezvoltatea proiectului rezidential Greenfield din Bucuresti si Boreal Plus din Constanta.
In 2019 activitatea Bergamot Development S.R.L.a constat in principal in dezvoltatea proiectului rezidential Luxuria.
Consiliul de Administrație reprezintă organul decizional cu privire la toate aspectele semnificative ale societății în ansamblu, datorită implicațiilor sale strategice, financiare sau reputaționale. Consiliul de administrație deleagă competențele de conducere ale Companiei, în condițiile și limitele prevăzute de lege și de Actul Constitutiv.
Consiliul de administrație este alcătuit din 5 membri:
In Adunarea Generala Ordinara a Actionarilor din data de 24 aprilie 2019 s-a aprobat alegerea unui membru al Consiliului de Administratie al Impact, si anume societatea INTREPID GEM SRL, prin persoana fizica reprezentant permanent al persoanei juridice, domnul Vaduva Petru Ion cu un mandat incepand din data de 24 aprilie 2019 pana la 27 aprilie 2021. Acesta l-a inlocuit pe domnul Gabriel Vasile care a demisionat pe 4 ianuarie 2019, revocarea lui aprobandu-se in Adunarea Generala Ordinara a Actionarilor din data de 24 aprilie 2019.
La data de 19.01.2018, Consiliul de Administrație al Impact a hotărât să îl desemneze pe dl Bogdan Oslobeanu în calitate de Director General al Societății pe o perioadă de patru ani, începând cu 01.03.2018 până la 28.02.2022. Acesta l-a înlocuit pe dl Bartosz Puzdrowski. care solicită Societății să rezilieze mandatul din motive personale cu data de 1 martie 2018.
La data de 29.01.2020 Consiliul de Administrație al Impact a decis numirea dlui. Apostol Sorin în funcția de Director General al Societății, pe o perioada de 6 (sase) luni, incepand cu data de 01.02.2020, cu posibilitatea de numire permanenta. Acesta îl va înlocui pe dl. Bogdan Ionut Oslobeanu, care a cerut Societatii incetarea mandatului pentru a urma alte oportunitati de cariera, incepand cu data de 31.01.2020.
Dl. Apostol Sorin va continua strategia de dezvoltare a Societății la nivelul proiectelor existente, și va inițializa noi proiecte pentru consolidarea poziției de top pe care Impact o deține în prezent pe piața rezidențială.
Aceste situatii financiare au fost intocmite in conformitate cu Standardele Internationale de Raportare Financiara adoptate de catre Uniunea Europeana ("IFRS UE"). Situațiile financiare consolidate sunt disponibile pe website-ul companie și cel al Bursei de Valori București odată ce sunt aprobate de Consiliul de Administrație și Adunarea Generală a Acționarilor.
Situațiile financiare au fost întocmite pe baza principiului continuitatii activitatii, la cost istoric, cu excepția reevaluării anumitor proprietăți și instrumente financiare care sunt evaluate la valoarea reevaluată sau valoarea justă. Costul istoric se bazează, în general, pe valoarea justă a contraprestației acordate în schimbul bunurilor și serviciilor.
Compania a pregătit prognoze, inclusiv anumite aspecte sensitive, ținând cont de principalele riscuri de afaceri, la nivelul companiei și al grupului Impact. Luând în considerare aceste prognoze, administratorii rămân de părere că acordurile de finanțare ale companiei și structura capitalului oferă atât facilitățile necesare, cât și contracte ferme pentru a permite Companiei să își desfășoare activitatea cel puțin în următoarele 12 luni. În consecință, situațiile financiare au fost întocmite în mod continuu.
Vă rugăm să consultați nota 29 pentru informații suplimentare.
Situatiile financiare individuale sunt prezentate in lei Romanesti ("RON"), aceasta fiind si moneda functionala a Societății. Toate informatiile financiare sunt prezentate in mii RON.
Politicile contabile prezentate mai jos au fost aplicate de catre Societate, in mod consecvent, pentru toate perioadele prezentate in aceste situatii financiare.
Mai jos sunt prezentate politicile contabile semnificative.
Tranzactiile in moneda straina sunt convertite in monedele functionale ale entitatilor Societății la cursurile de schimb valutar de la data tranzactiei. Activele si datoriile monetare care la data raportarii sunt exprimate in valuta sunt convertite in moneda functionala la cursul de schimb valutar din data respectiva.
Activele si datoriile nemonetare exprimate intr-o moneda straina si care sunt evaluate la valoarea justa sunt convertite in moneda functionala la cursul de schimb valutar de la data la care a fost determinata valoarea justa. Elementele nemonetare denominate intr-o moneda straina si care sunt evaluate la cost istoric sunt convertite utilizand cursul de schimb valutar de la data tranzactiei.
Diferentele de schimb valutar rezultate din conversie sunt recunoscute in situatia profitului sau pierderii si altor elemente ale rezultatului global.
Terenurile și construcțiile deținute pentru utilizare în producție sau în scopuri administrative sunt prezentate în situația poziției financiare la valoarea reevaluată, care este valoarea justă la data reevaluării, minus amortizarea cumulată și pierderile acumulate din depreciere.
Orice creștere a reevaluării care rezultă din reevaluarea terenurilor și construcțiilor este creditată în rezerva de reevaluare a imobilizării, cu excepția cazului în care reia o scădere din reevaluare pentru același activ recunoscut anterior drept cheltuială, caz în care majorarea este înregistrată în contul de profit sau pierdere în măsura în care scăderea a fost înregistrată anterior pe cheltuieli. O reducere a valorii contabile din reevaluarea unor astfel de terenuri și construcții este înregistrată drept cheltuială în măsura în care depășește soldul, dacă este cazul, deținut în rezerva de reevaluare a imobilizărilor legate de o reevaluare anterioară a acelui activ.
Deprecierea construcțiilor reevaluate este recunoscută în contul de profit sau pierdere. La vânzarea sau cedarea ulterioară a unei proprietăți reevaluate, excedentul de reevaluare atribuit rămas în rezerva de reevaluare a imobilizării este transferat direct în rezultatul reportat.
Terenul nu se amortizează.
Instalațiile și echipamentele sunt prezentate la cost minus amortizarea cumulată și pierderea acumulată din depreciere.
Amortizarea este recunoscută astfel încât să elimine costul sau evaluarea activelor (altele decât terenurile și proprietățile aflate în construcție) minus valorile reziduale pe parcursul duratei lor de viață utilă, folosind metoda liniară, după cum urmează:
Durata de viață utilă estimată a imobilizărilor corporale este după cum urmează
| • | construcții | 40 de ani |
|---|---|---|
| • | instalații, echipamente și mijloace de transport | 3–5 ani |
| • | instalații și utilaje | 3–12 ani |
Duratele estimate de viață utilă, valorile reziduale și metoda de amortizare sunt revizuire la fiecare dată de raportare.
Imobilizările necorporale cu o durată de viață utilă determinată, achiziționate separat, sunt înregistrate la cost minus amortizarea acumulată și pierderile acumulate din depreciere. Amortizarea este recunoscută pe bază liniară pe durata de viață utilă estimată. Durata de viață utilă estimată și metoda de amortizare sunt revizuite la sfârșitul fiecărei perioade de raportare, orice modificări ale estimării fiind contabilizate prospectiv. Imobilizările necorporale cu durată de viață utilă nedeterminată dobândite separat sunt înregistrate la cost minus pierderile acumulate din depreciere.
Investițiile imobiliare, care reprezintă proprietăți deținute pentru a obține chirii și / sau pentru aprecierea capitalului (inclusiv proprietățile aflate în construcție pentru astfel de scopuri), sunt evaluate inițial la cost, inclusiv costurile de tranzacționare. În urma recunoașterii inițiale, investițiile imobiliare sunt evaluate la valoarea justă.
Toate investițiile imobiliare ale Societății deținute pentru a obține chirii sau pentru aprecierea capitalului sunt înregistrate ca investiții imobiliare și sunt evaluate utilizând modelul valorii juste. Câștigurile sau pierderile care rezultă din modificările valorii juste ale investițiilor imobiliare sunt incluse în contul de profit sau pierdere în perioada în care apar.
Atunci când destinația unei proprietăți se schimbă, astfel încât este reclasificată în imobilizări corporale sau stocuri, valoarea sa justă de la data reclasificării devine costul imobilizării pentru înregistrare ulterioară.
O investiție imobiliară este derecunoscută la cedare sau atunci când investiția imobiliară este permanent scoasă din uz și nu sunt așteptate beneficii economice viitoare din cedare. Orice câștig sau pierdere care rezultă din derecunoașterea proprietății (calculată ca diferență între încasările nete din cedare și valoarea contabilă a activului) este inclus(ă) în contul de profit sau pierdere în perioada în care este derecunoscută.
Stocurile sunt prezentate la valoarea cea mai mică dintre cost și valoarea realizabilă netă. Costul cuprinde materiale directe și, unde este cazul, cheltuielile directe cu forța de muncă și costurile indirecte de producție suportate pentru aducerea stocurilor în locația și starea lor actuală. Valoarea realizabilă netă reprezintă prețul de vânzare estimat minus toate costurile estimate de finalizare și costurile de comercializare, vânzare și distribuție.
Creanțele comerciale obișnuite, cu excepția instrumentelor financiare derivate, nu poartă dobândă și sunt evaluate la valoarea nominală redusă cu provizioane corespunzătoare pentru sumele nerecuperabile estimate. Valoarea contabilă a tranzacțiilor comerciale și a altor creanțe exprimate în valută străină este determinată în acea monedă străină și convertită la cursul spot la sfârșitul fiecărei perioade de raportare.
Societatea derecunoaste un activ financiar numai atunci cand expira drepturile contractuale asupra fluxurilor de numerar generate de activ sau cand transferă activul financiar și aproape toate riscurile și beneficiile dreptului de proprietate către o altă entitate. Dacă Societatea nu transferă și nici nu păstrează în mod substanțial toate riscurile și beneficiile dreptului de proprietate și continuă să controleze activul transferat, Societatea recunoaște deținerea rămasă în activ și obligația aferentă pentru sumele pe care ar putea să le plătească. Dacă Societatea păstrează în mod substanțial toate riscurile și beneficiile deținerii unui activ financiar transferat, Societatea continuă să recunoască activul financiar și recunoaște, de asemenea, un împrumut garantat pentru încasările primite.
Numerarul si echivalentele de numerar cuprind numerarul deținut de IMPACT, precum și depozitele bancare pe termen scurt cu scadență inițială de mai puțin de trei luni și sunt supuse unui risc scăzut de modificare a valorii.
Actiunile ordinare sunt clasificate ca parte a capitalurilor proprii. Costurile suplimentare direct atribuibile emisiunii actiunilor ordinare sunt recunoscute ca o reducere a capitalurilor proprii la valoarea neta de efectele fiscale.
Atunci cand capitalul social recunoscut ca parte a capitalurilor proprii este rascumparat, valoarea contraprestatiei platite, care include si alte costuri direct atribuibile, neta de efectele fiscale, este recunoscuta ca o reducere a capitalurilor proprii. Actiunile rascumparate sunt clasificate ca actiuni de trezorerie si sunt prezentate ca o rezerva privind actiunile proprii. Atunci cand actiunile de trezorerie sunt vandute sau reemise ulterior, suma incasata este recunoscuta ca o crestere a capitalurilor proprii iar surplusul sau deficitul inregistrat in urma tranzactiei este prezentat ca prima de emisiune.
Dividendele sunt recunoscute ca datorie in perioada in care este aprobata repartizarea lor.
Acțiunile proprii constau din acțiuni de trezorerie și acțiuni deținute în cadrul unui plan de beneficii al angajaților. Societatea are un plan de beneficii al angajaților pentru a satisface exercitarea opțiunilor de achiziție de acțiuni care au fost acordate în cadrul schemelor de opțiuni de achiziție de acțiuni ale Societății.
Acțiunile proprii sunt recunoscute la cost ca o deducere din capitalurile proprii ale acționarilor. O contraprestație ulterioară primită pentru vânzarea unor astfel de acțiuni este, de asemenea, recunoscută în capitalurile proprii, diferența dintre veniturile din vânzare față de costul inițial fiind recuperată în rezultatul reportat. Niciun câștig sau pierdere nu este recunoscut(ă) în declarațiile de performanță privind tranzacțiile cu acțiuni proprii.
Împrumuturile bancare purtătoare de dobândă și descoperitul de cont sunt înregistrate pe măsura încasărilor, net de orice costurile de acordarea directe.
Costurile îndatorării care pot fi atribuite direct achiziției, construcției sau producției de active cu ciclu lung de producție, care sunt active care necesită în mod necesar o perioadă substanțială de timp pentru a fi gata pentru utilizarea dorită sau pentru vânzare, sunt adăugate la costul acestor active, până când activele sunt în mod substanțial pregătite pentru utilizarea dorită sau vânzare.
În măsura în care împrumuturile cu rată variabilă sunt utilizate pentru a finanța un activ cu ciclu lung de producție și sunt acoperite printr-un instrument de acoperire a fluxului de numerar prin riscul de rată a dobânzii, partea efectivă a instrumentului derivat este recunoscută în alte elemente ale rezultatului global și reclasificat în contul de profit sau pierdere atunci când activul cu ciclu lung de producție influențează profitul sau pierderea.
În măsura în care împrumuturile cu dobândă fixă sunt utilizate pentru a finanța un activ cu ciclu lung de producție și sunt acoperite printr-un instrument de acoperire a fluxului de numerar prin riscul de rată a dobânzii, costurile capitalizate ale îndatorării reflectă rata dobânzii acoperită.
Veniturile din investiții obținute din investiția temporară a anumitor împrumuturi care vor fi folosite pe activele cu ciclu lung de producție se deduc din costurile îndatorării eligibile pentru capitalizare.
Toate celelalte costuri ale Îndatorării sunt recunoscute în contul de profit sau pierdere în perioada în care sunt suportate.
Datoriile comerciale obișnuite nu sunt purtătoare de dobândă și sunt prezentate la valoarea nominală. Datoriile comerciale pe termen lung, în special cele legate de terenuri, sunt înregistrate la valoarea justă la data achiziționării activului la care se referă. Reducerea la valoarea nominală este amortizată pe parcursul perioadei de creditare și înregistrată la costuri de finanțare. Valoarea contabilă a datoriilor comerciale și a altor datorii care sunt denominate în monedă străină este determinată în acea monedă străină și convertită la cursul spot la sfârșitul fiecărei perioade de raportare.
Societatea derecunoaște datoriile financiare numai atunci când obligațiile Societății sunt achitate, anulate sau au expirat. Diferența dintre valoarea contabilă a datoriei financiare derecunoscute și contraprestația plătită și de plătit este recunoscută în contul de profit sau pierdere.
Provizioanele sunt recunoscute atunci când Societatea are o obligație curentă (legală sau implicită) ca rezultat al unui eveniment trecut, când este probabil ca Societatea să fie obligată să-și deconteze această obligație, și poate fi făcută o estimare credibilă privind valoarea obligației.
Suma recunoscută ca provizion este cea mai bună estimare a contraprestației necesare pentru decontarea obligației prezente la data raportării, luând în considerare riscurile și incertitudinile legate de obligaţie.
În cazul în care un provizion este evaluat utilizând fluxurile de numerar estimate pentru a deconta obligația prezentă, valoarea contabilă reprezintă valoarea actualizată a acestor fluxuri de trezorerie (atunci când efectul valorii în timp a banilor este semnificativ).
Atunci când se așteaptă ca unele dintre sau toate beneficiile economice necesare pentru decontarea unui provizion să fie recuperate de la o terță parte, o creanță este recunoscută ca un activ dacă este aproape sigur că va fi rambursată, iar valoarea creanței poate fi evaluată în mod credibil.
Societatea a aplicat pentru prima dată IFRS 15 începând cu 1 ianuarie 2018. Informațiile despre politicile contabile ale Societății referitoare la contractele încheiate cu clienții și, de asemenea, efectul aplicării inițiale a IFRS 15 sunt descrise în Nota 7.
Veniturile sunt recunoscute atunci când clientul dobândește controlul asupra bunurilor sau serviciilor prestate. la suma care reflectă prețul pe care Societatea se așteaptă să îl primească în schimbul acestor bunuri sau servicii. Veniturile sunt recunoscute la valoarea justă a serviciilor prestate sau a bunurilor livrate. net de TVA, accize sau alte impozite aferente vânzării.
Veniturile includ valoarea justă a contraprestației primite sau de primit. net de taxa pe valoarea adăugată. după eliminarea vânzărilor în cadrul Grupului. Veniturile și profitul sunt recunoscute după cum urmează:
Veniturile din vanzarea de proprietati rezidentiale in cursul normal al activitățiii sunt evaluate la valoarea justa a contraprestatiei incasate sau de incasat la finalizare. Veniturile sunt recunoscute atunci când riscurile și avantajele semnificative aferente dreptului de proprietate au fost transferate clientului, acest lucru fiind considerat atunci când titlul de proprietate revine clientului la finalizarea legală, iar costurile aferente și eventuala returnare a bunurilor pot fi estimate în mod credibil. Acesta este momentul în care sunt respectate toate obligațiile de îndeplinire și nu există o implicare permanentă în gestionarea bunurilor, iar valoarea veniturilor poate fi evaluată în mod credibil. Dacă este probabil ca anumite rabaturi să fie acordate și valoarea lor poate fi evaluată în mod credibil, atunci acestea sunt recunoscute ca o reducere a veniturilor atunci când veniturile din vânzări sunt recunoscute. Nu este considerată o componentă semnificativă a finanțării în contractele cu clienții, deoarece perioada dintre recunoașterea veniturilor și plată este aproape întotdeauna mai mică de un an, compania are și plăți în rate pe o perioadă mai mare de un an, dar acestea nu sunt semnificative.
Veniturile din refacturarile de utilitati sunt recunoscute la momentul realizarii lor, impreuna cu cheltuielile cu utilitati facturate de catre furnizori. Societatea refactureaza utilitatile adaugand o marja de profit, sub forma unor costuri de administrare. Aceste venituri se refera la proprietatile inchiriate, la proprietatile vandute fara transferul dreptului de proprietate (vanzari cu plata in rate) si la vanzarile de proprietati cu plata integrala, pana in momentul in care cumparatorul incheie contracte cu furnizorii de utilitati in nume propriu.
Taxa de impozitare reprezintă suma impozitului plătit în prezent și impozitul amânat.
Impozitul plătit în prezent se bazează pe profitul impozabil pentru anul respectiv. Venitul impozabil diferă de profitul înaintea impozitării așa cum este raportat în contul de profit și pierdere, deoarece exclude elementele de venit sau de cheltuieli care sunt impozabile sau deductibile în alți ani și exclude în plus elementele care nu sunt niciodată impozabile sau deductibile.
Responsabilitatea Societății pentru impozitul curent se calculează utilizând cotele de impozitare care au fost adoptate sau substanțial adoptate la data bilanțului.
Impozitul amânat este impozitul care se așteaptă să fie plătibil sau recuperabil pe baza diferențelor dintre valorile contabile ale activelor și pasivelor din situațiile financiare și bazele fiscale corespunzătoare utilizate în calculul profitului impozabil și este contabilizat utilizând metoda pasivului bilanțier. Datoriile cu impozitul amânat sunt, în general, recunoscute pentru toate diferențele temporare impozabile, iar activele privind impozitul amânat sunt recunoscute în măsura în care este probabil ca profiturile impozabile să fie disponibile, la care se pot aplica diferențe temporare deductibile.
Aceste active și datorii nu sunt recunoscute dacă diferența temporară provine din fondul comercial sau din recunoașterea inițială (cu excepția combinărilor de întreprinderi) a altor active și pasive dintr-o tranzacție care nu afectează nici profitul fiscal, nici profitul contabil.
Datoriile cu impozitul amânat sunt, de asemenea, recunoscute pentru diferențele temporare impozabile generate de investițiile în filiale și interesele în asociațiile în participațiune, cu excepția cazurilor în care Societatea este capabilă să controleze reluarea diferentei temporare si este probabil ca diferenta temporara sa nu fie reluată in viitorul previzibil.
Impozitul amânat este evaluat pe bază neactualizată utilizând ratele de impozitare și legile care au fost ulterior adoptate sau adoptate în mod substanțial la data bilanțului.
Valoarea contabilă a creanțelor privind impozitul amânat este revizuită la fiecare dată a bilanțului și redusă în măsura în care nu mai este probabil să existe suficient profit impozabil care să permită recuperarea totală sau parțială a activului. Impozitul amânat este debitat sau creditat în contul de profit și pierdere, cu excepția cazului în care se referă la elemente debitate sau creditate direct în alte elemente ale rezultatului global sau în capitalurile proprii, caz în care impozitul amânat este, de asemenea, tratat în alte elemente ale rezultatului global sau în capitalurile proprii.
Societatea a aplicat cerințele IFRS 2 "Plata pe bază de acțiuni". Societatea face plăți pe bază de acțiuni cu decontare pe bază de capital anumitor angajați. Plățile pe bază de acțiuni decontate pe bază de capital sunt evaluate la valoarea justă la data acordării. Valoarea justă este înregistrată pe cheltuieli pe bază liniară pe perioada intrării în drepturi, pe baza estimării de către Grup a acțiunilor care vor deveni legitime în cele din urmă după ajustarea efectului condițiilor de intrare în drepturi care nu depind de prețul pieței.
Funcția de administrare a riscurilor în cadrul Societății se referă la riscurile financiare. Riscurile financiare sunt riscuri generate de instrumentele financiare la care este expus Societatea în timpul sau la sfârșitul perioadei de raportare. Riscul financiar cuprinde riscul de piață (inclusiv riscul de rată a dobânzii și alte riscuri de preț), riscul de credit și riscul de lichiditate. Obiectivele principale ale funcției de administrare a riscului financiar sunt stabilirea limitelor de risc și - apoi asigurarea că expunerea la riscuri rămâne în aceste limite.
Chiriile plătibile în cadrul contractelor de leasing operațional sunt înregistrate în contul de profit și pierdere pe bază liniară pe durata contractului de leasing relevant. Beneficiile primite și recuperabile (și costurile plătite și plătibile) ca stimulent pentru încheierea unui contract de leasing operațional sunt, de asemenea, înregistrate pe bază liniară pe perioada contractului de leasing.
O datorie contingentă este:
Datoriile contingente nu sunt recunoscute în situațiile financiare ale Societății, ci sunt prezentate, cu excepția cazului în care posibilitatea unei ieșiri de resurse care încorporează beneficii economice este scăzută.
Un activ contingent este un potențial activ care provine din evenimente anterioare și a cărui existență va fi confirmată numai de apariția sau de absența unuia sau mai multor evenimente viitoare nesigure care nu sunt în totalitate sub controlul Societății.
Un activ contingent nu este recunoscut în situațiile financiare ale Societății, dar este prezentat atunci când este probabilă o intrare de beneficii economice.
Evenimentele care au avut loc după data de raportare la 31 decembrie 2019, care furnizează informații suplimentare despre condițiile predominante la data raportării (evenimente de ajustare), sunt reflectate în situațiile financiare.
Evenimentele care au loc după data de raportare care furnizează informații privind evenimentele care au avut loc după data raportării (evenimente care nu necesită ajustări), dacă sunt semnificative, sunt prezentate în notele la situațiile financiare. Atunci când ipoteza continuității activității nu mai este adecvată la sau după perioada de raportare, situațiile financiare nu sunt întocmite pe baza continuității activității.
Grupul operează numai în România. Principalul segment de operare se referă la dezvoltarea imobiliară.
În aplicarea politicilor contabile ale Societății, descrise în nota 5, directorii sunt obligați să facă judecăți (altele decât cele care implică estimări) care au un impact semnificativ asupra sumelor recunoscute și să facă estimări și ipoteze cu privire la valorile contabile ale activele și pasivele care nu sunt ușor evidente din alte surse. Estimările și ipotezele asociate se bazează pe experiența istorică și pe alți factori care sunt considerați relevanți.
Rezultatele efective pot fi diferite de aceste estimări. Estimările și ipotezele pe care acestea se bazează sunt revizuite în permanență. Revizuirile estimărilor contabile sunt recunoscute în perioada în care estimarea este revizuită dacă revizuirea afectează numai acea perioadă sau în perioada revizuirii și în perioadele viitoare dacă revizuirea afectează atât perioadele curente, cât și cele viitoare.
Evaluarea și valorile recuperabile ale imobilelor dezvoltate pentru vânzare, investițiilor imobiliare și imobilizărilor corporale.
Societatea a obtinut un raport emis de o societate internatională de evaluare, Colliers Valuation and Advisory S.R.L., care stabileste valorile de piata estimate pentru investitiile imobiliare ale Societății, proprietatile dezvoltate pentru vanzare si imobilizarile corporale in starea lor actuala. Ultima evaluare a investitiilor imobiliare a fost la 31 decembrie 2019. Colliers este o societate independentă specializată în domeniul evaluării, calificată profesional, care deține calificarea profesională relevantă recunoscută și experiență recentă în ceea ce privește amplasările și categoriile proprietăților evaluate. Evaluarea s-a bazat pe ipoteza privind cea mai bună utilizare a fiecărei proprietăți de către un terț dezvoltator.
În ceea ce privește stocurile, valoarea recuperabilă aferentă proiectelor de dezvoltare a fost stabilită pe baza celor mai bune estimări ale fluxurilor de numerar viitoare, în conformitate cu termenii și condițiile contractelor în vigoare, precum și pe baza dovezilor externe precum prețurile actuale din piață pentru proprietăți imobiliare similare aflate în aceeași zonă și în aceeași stare, aplicând ratele de actualizare care reflectă evaluările actuale din piață privind incertitudinea valorii și planificării în timp a fluxurilor de numerar.
Activele imobilizate sunt evaluate în principal utilizând abordarea comparației vânzărilor. Ipotezele principale care stau la baza valorii de piață a grupurilor de active imobilizate sunt:
Datele de intrare cheie sunt rezumate în nota 8. Evaluarea este foarte sensibilă la aceste variabile, iar ajustările acestor intrări ar avea un impact direct asupra evaluării rezultate.
Conducerea consideră că evaluarea proprietăților deținute spre vânzare și a investițiilor imobiliare este în prezent supusă unui nivel ridicat al raționamentului profesional și posibilității crescute ca veniturile reale dintr-o vânzare să difere de valoarea contabilă.
IAS 40 (investiții imobiliare) pretinde ca transferurile de la și către investiții imobiliare să fie evidențiate printr-o schimbare a utilizării. Condițiile care indică o modificare a utilizării sunt judecate, iar tratamentul poate avea un impact semnificativ asupra situațiilor financiare, deoarece investițiile imobiliare sunt înregistrate la valoarea justă și stocurile sunt înregistrate la cost.
Dacă s-ar fi aplicat judecati diferite în determinarea schimbări de utilizare a bunurilor, situațiile financiare ar fi putut fi semnificativ diferite ca urmare a abordării de metode diferite de evaluare a stocurilor și a investițiilor imobiliare.
Conducerea Societății analizează periodic situația tuturor litigiilor aflate în derulare și, după consultarea Consiliului de administrație, decide asupra necesității recunoașterii provizioanelor referitoare la sumele implicate sau la prezentarea lor în situațiile financiare individuale. Aspectele juridice cheie sunt prezentate la Nota 26.
La 31 decembrie 2019, o subsidiara a companiei este implicata intr-un litigiu cu Consiliul Judetean Cluj. Societatea solicită rambursarea costurilor în valoare de 17 milioane RON plus cheltuieli. Pe baza recomandărilor avocatului Societății, conducerea consideră că rezultatul litigiului nu va avea un impact negativ în aceste situații financiare. Cu toate acestea, acest aspect implică un nivel ridicat de judecată și, în cazul în care sumele recuperate sunt mai mici decât valoarea contabilă a activului, va rezulta o pierdere financiară.
Pentru a determina profitul pe care Societatea trebuie să îl recunoască din creșterile înregistrate într-o anumită perioadă, Societatea trebuie să aloce costuri de dezvoltare la nivel de amplasament între unitățile vândute în anul în curs și cele care vor fi vândute în anii următori. Practica în acest domeniu variază în ceea ce privește metodele folosite, existând un grad inerent de incertitudine în efectuarea acestor evaluări. În cazul în care apar modificări în planurile de dezvoltare viitoare față de cele anticipate în prezent, atunci rezultatul, atunci ar rezulta fluctuații în recunoașterea costurilor și a profitului în diverse etape ale proiectului.
În anul curent, Societatea a aplicat o serie de amendamente la IFRS emise de Consiliul International pentru Standarde de Contabilitate (IASB) care sunt obligatorii pentru perioada contabilă care începe la sau după 1 ianuarie 2019.
Impactul adoptării acestor noi standarde asupra situațiilor financiare ale Societății este explicat mai jos. Niciunul dintre aceste standarde nu a avut un impact semnificativ asupra situațiilor financiare ale Societății.
IFRS 16 stabileste principiile pentru recunoasterea. evaluarea. prezentarea si furnizarea informatiilor despre contractele de leasing ale celor doua parti la un contract. si anume. clientul ("locatar") si furnizorul ("locator").
Noul standard prevede ca locatarii sa recunoasca majoritatea contractelor de leasing in cadrul situatiilor financiare. Locatarii dispun de un singur model contabil pentru toate contractele. cu anumite exceptii. Contabilitatea locatorului ramane in mod semnificativ neschimbata.
Adoptarea IFRS 16 nu a avut un impact semnificativ asupra situațiilor financiare ale Societății.
Modificarea permite ca activele financiare cu caracteristici de plati in avans. care permit sau necesita ca o parte la un contract fie sa plateasca. fie sa primeasca o compensatie rezonabila pentru rezilierea timpurie a contractului (astfel incat. din perspectiva detinatorului activului. este posibil sa existe o "compensare negativa") să fie evaluate la cost amortizat sau la valoarea justa prin alte elemente ale rezultatului global.
Adoptarea modificarii IFRS 9 nu a avut un impact semnificativ asupra situațiilor financiare ale Societății.
Modificarile se refera la faptul daca evaluarea si. in special. cerintele privind deprecierea intereselor pe termen lung in asociati si asocieri in participatie care. in fond. fac parte din "investitia neta" in respectivul asociat sau asociere in participatie. ar trebui guvernate de IFRS 9. de IAS 28 sau de o combinatie a acestor doua standarde. Modificarile clarifica faptul ca o entitate aplica IFRS 9 Instrumente financiare inainte sa aplice IAS 28. acelor interese pe termen lung carora nu li se aplica metoda punerii in echivalenta. In aplicarea IFRS 9. entitatea nu tine cont de ajustarile valorii contabile a intereselor pe termen lung care sunt generate de aplicarea IAS 28.
Adoptarea modificarii IAS 28 nu a avut un impact semnificativ asupra situațiilor financiare ale Societății.
Interpretarea abordeaza contabilitatea impozitelor pe profit in situatia in care tratamentele fiscale implica un grad de incertitudine care afecteaza aplicarea standardului IAS 12. Interpretarea furnizeaza indrumare cu privire la analizarea anumitor tratamente fiscale la nivel individual sau impreuna. verificarile autoritatilor fiscale. metoda adecvata care sa reflecte incertitudinea si contabilitatea modificarii evenimentelor si imprejurarilor.
Adoptarea interpretarii IFRIC 23 nu a avut un impact semnificativ asupra situațiilor financiare ale Societății.
Modificarile prevad ca entitatile sa aplice ipoteze actuariale actualizate pentru determinarea costului serviciilor curente si dobanda neta pentru perioada de raportare anuala ramasa dupa ce un plan de modificare. reducere si decontare a avut loc. De asemenea. Modificarile clarifica modul in care contabilizarea unui plan de modificare. reducere si decontare afecteaza aplicarea cerintelor privind plafonul activului.
Societatea estimeaza ca aceste modificari nu au un impact semnificativ asupra situațiilor financiare.
| Terenuri si clădiri |
Mașini, echipamente si mijloace de transport |
Mobilier si instalatii |
Active aflate in constructie |
Total | |
|---|---|---|---|---|---|
| Cost / evaluare | |||||
| Sold la 1 ianuarie 2019 | 13.013 | 2.937 | 1.118 | 1.034 | 18.101 |
| Achizitii | 4.490 | 76 | 36 | 108 | 4.710 |
| Transferuri Cedări Modificări în valoarea justă ca urmare a reevaluării |
- 1.374 - |
- 23 - |
- - - |
- 863 - |
- 2.260 - |
| Sold la 31 decembrie 2019 | 16.129 | 2.989 | 1.154 | 278 | 20.550 |
| Amortizare cumulata si pierderi din depreciere cumulate | |||||
| Sold la 1 ianuarie 2019 | 10.633 | 2.120 | 945 | - | 12.902 |
| Amortizarea in cursul anului (Reluarea)/Pierderi din depreciere Amortizarea acumulată a cedărilor |
304 (86) 27 |
304 - 18 |
65 - - |
- - - |
674 (86) 45 |
| Sold la 31 decembrie 2019 | 10.825 | 2.406 | 1.010 | - | 14.241 |
| Valori contabile | |||||
| La 1 ianuarie 2019 | 4.001 | 806 | 173 | 1.034 | 5.629 |
| La 31 decembrie 2019 | 5.305 | 582 | 144 | 278 | 6.309 |
| Terenuri si clădiri |
Mașini, echipamente si mijloace de transport |
Mobilier si instalatii |
Active aflate in constructie |
Total | |
|---|---|---|---|---|---|
| Cost / evaluare | |||||
| Sold la 1 ianuarie 2018 | 14.780 | 2.659 | 1.045 | 641 | 19.125 |
| Achizitii | 197 | 281 | 72 | 393 | 943 |
| Transferuri Cedări Modificări în valoarea justă ca urmare a reevaluării |
- 1.471 63 |
- 3 - |
- - - |
- - - |
- 1.475 63 |
| Sold la 31 decembrie 2018 | 13.433 | 2.937 | 1.118 | 1.034 | 18.531 |
| Amortizare cumulata si pierderi din depreciere cumulate | |||||
| Sold la 1 ianuarie 2018 | 7.786 | 1.772 | 884 | - | 10.441 |
| Amortizarea in cursul anului (Reluarea)/Pierderi din depreciere Amortizarea acumulată a cedărilor |
289 1.226 131 |
352 - - |
61 - - |
- - - |
702 1.226 131 |
| Sold la 31 decembrie 2018 | 9.432 | 2.124 | 945 | - | 12.902 |
| Valori contabile | |||||
| La 1 ianuarie 2018 | 6.994 | 888 | 161 | 641 | 8.684 |
| La 31 decembrie 2018 | 4.001 | 813 | 173 | 1.034 | 5.629 |
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Sold la 1 ianuarie | 217.113 | 193.343 |
| Intrări prin cheltuieli ulterioare | 12.300 | 661 |
| Intrări prin transfer | 95.381 | - |
| Iesiri prin transfer | (85.130) | - |
| Cedări | (939) | (285) |
| Modificări ale valorii juste în timpul exercițiului financiar | 144.559 | 23.394 |
| Sold la 31 decembrie | 383.285 | 217.113 |
Investițiile imobiliare cuprind în principal terenuri deținute pentru aprecierea capitalului sau închiriere către terți.
In anul 2019, Societatea a decis sa reclasifice terenurile din Barbu Vacarescu (2,63 ha) si Blvd. Prelungirea Ghencea – Timisoara (15,55 ha) din stocuri in investitii imobiliare. Decizia a fost luata in urma analizei litigiilor care vizeaza aceste terenuri (detalii mai jos) care a aratat ca o decizie legala definitiva si irevocabila ar fi de asteptat in viitorul indepartat. Ca atare, Compania ar trebui sa analizeze conditiile pietei din acel moment pentru a decide cea mai buna utilizare a terenului, si anume daca va fi folosit pentru a construi pentru a vinde sau pentru a construi pentru a inchiria.
Avand in vedere cele de mai sus, Societatea considera ca la sfarsitul anului 2019 exista dovezi suficiente ca utilizarea viitoare a terenului este incerta si, astfel, terenul trebuie clasificat ca si investitii si nu ca stocuri, in conformitate cu prevederile IAS 40 privind "terenurile detinute pentru o utilizare viitoare in prezent nedeterminata".
In 2014, Societatea a achizitionat 1/3 din titlul de proprietate pe 5 loturi de teren cu o suprafata totala de 78.970 mp, situata in Barbu Vacarescu, Bucuresti. Celelalte 2/3 din titlul de proprietate asupra loturilor au fost achizitionate de alte parti. In acel moment, Societatea urma o strategie de constructie si vanzare, in conformitate cu nevoile pietei predominante in acea perioada. Astfel, terenul a fost achizitionat si contabilizat in acest scop si a fost inregistrat ca stocuri in situatiile financiare IFRS in 2014.
In 2017, Compania a initiat o actiune in justitie pentru a obtine un titlu de proprietate separat pentru 1/3 parte din teren, rezultat dintr-un dezacord puternic cu celelalte parti implicate. Pozitia terenului reprezenatand cota Societatii in cei 78.970 mp va fi un factor determinant in ceea ce priveste utilizarea viitoare a terenului, deoarece locatia si accesul la strazile invecinate vor fi factori cheie pentru evaluarea dezvoltarii viitoare de pe teren.
In septembrie 2019, intrucat litigiul a fost prelungit din cauza diverselor avize si evaluari solicitate de Instanta, starea terenului a devenit incerta si Societatea a inceput sa analizeze clasificarea terenului ca stocuri. Acest lucru se observa in special in cazul deciziei Instantei din 26.09.2019, care necesita un raport de expertiza geotehnica, precum si rapoarte topografice si cadastrale de expertiza, punand astfel dezvoltarea proiectului intr-un interval de timp prelungit. Mai mult, deciziile judecatoresti din 7.11.2019 și 5.12.2019 de a amana o decizie cu privire la acest caz, din cauza lipsei rapoartelor de expertiza, au sporit si mai mult incertitudinea cu privire la rezolvarea rapida a cazului.
In 2006, Societatea a achiziționat un teren cu o suprafata totala de 25,89 ha, situat in Bulevardul Prelungirea Ghencea - Timisoara, Bucuresti. In 2015, Societatea a urmat o strategie de constructie si vanzare, in conformitate cu nevoile pietei prevalente in acea perioada, pentru o parte din terenul care a fost inregistrat ca stocuri in situatiile financiare IFRS din 2015.
In 2017, Societatea a decis sa initieze un proces, in calitate de reclamant, pentru a obtine o hotarare judecatoreasca de confirmare si consolidare a titlului sau de proprietate asupra terenului. Un astfel de proces face obiectul Dosarului nr. 5737/3/2018 inregistrat la Tribunalul Bucuresti. Actiunea in justitie a fost initiata impotriva statului roman si a municipiului Bucuresti.
In noiembrie 2019, Tribunalul Bucuresti a emis decizia in Dosarul nr. 5737/3/2018. Decizia a admis cererea de chemare in judecata depusa de catre Societate si a confirmat titlul de proprietate. Decizia este supusa contestatiei, ceea ce inseamna 30 de zile de la comunicarea scrisa.
In 2019, Societatea a observat existenta Dosarului nr. 6809/303/2019 inregistrat la Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti, dosar initiat de Agentia Domeniilor Statului (ADS) impotriva Primariei Chiajna, care ar putea avea un efect indirect asupra terenului si titlului de proprietate al Societatii asupra terenului. In aceste conditii, Societatea analizeaza decizia de a interveni in acest proces.
Avand in vedere cele de mai sus, starea terenurilor este incerta, iar Societatea a inceput sa analizeze clasificarea terenului ca stocuri. Decizia tipului de proiect care urmeaza sa fie dezvoltat pe acest teren poate fi luata dupa finalizarea tuturor aspectelor legale menționate mai sus, care pun dezvoltarea proiectului intr-un interval de timp prelungit.
Investițiile imobiliare ale Societății au fost evaluate la 31 decembrie 2019 de către profesioniștii independenți de la Colliers Valuation and Advisory S.R.L., evaluatori externi, independenți, autorizați de ANEVAR, având experiența recentă privind amplasarea și natura proprietăților evaluate.
Pentru toate investițiile imobiliare, utilizarea curentă este echivalentă celei mai bune utilizări. Mai jos descriem tehnica de evaluare utilizată pentru determinarea valorii juste a investiției imobiliare.
Terenurile detinute in vederea aprecierii valorii, in suma de 384.343 mii RON la 31 decembrie 2019 (2018: 214.438 mii RON), au o suprafata totala de 544.354 mp (2018: 429.185 mp). La 31 decembrie 2019, 482.332 mp din acest teren sunt localizați in București, iar 62.022 mp în alte regiuni (Constanta, Oradea).
In baza datelor de intrare utilizate in tehnica de evaluare, valoarea justa a investitiilor imobiliare a fost clasificata la nivelul 3 al ierarhiei valorii juste la 31 decembrie 2019. Evaluarea este considerată corespunzătoare date fiind ajustările aplicate datelor observate pentru terenuri comparabile și evaluări de construcții. Aceste ajustări se bazează pe amplasament și stare, nefiind direct observabile. Nu au existat transferuri de la nivelul 2 la nivelul 3 în timpul exercițiului financiar.
Urmatorul tabel prezinta tehnicile de evaluare folosite pentru determinarea valorii juste a cladirilor si terenurilor clasificate pe nivelul 3 din ierarhia valorii juste.
| Abordarea evaluarii | Date de intrare cheie | |||
|---|---|---|---|---|
| Valorile juste sunt determinate prin aplicarea metodei comparatiei de piata. Modelul de evaluare se bazeaza pe un pret pe metru patrat atat pentru cladiri, cat si pentru terenuri, derivate din datele observabile pe piata, derivate dintr-o piata activa si transparenta. Evaluarea efectuată de expertul extern a fost ajustată de conducere în sensul scăderii pentru a lua în calcul situația juridică a anumitor active. |
• Oferta de pret pe metru patrat pentru teren in Bucuresti (98 EUR/mp pana la 200 EUR / mp) (2018: 93 EUR/mp până la 149 EUR/mp) • Ajustări ale prețurilor de ofertă observabile pentru a reflecta prețurile tranzacției, locația și condiția (-25% reducere + 30% premium) (2018 - 22% reducere la - 5% reducere). • Pentru terenurile situate în Barbu Vacarescu, o rată de discount suplimentară de 4% a fost aplicata pe o perioadă de 3 ani pentru a ține cont de aspectele actuale ale litigiilor. |
Valoarea contabilă la 31 decembrie 2019 a terenurilor gajate este în valoare de 165.209 mii RON.
| 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|
| Produse finite și produse destinate revânzării | 64.685 | 106.251 |
| Proiecte rezidențiale: - Terenuri - Costuri de dezvoltare și construcție |
121.925 15.177 |
118.790 39.586 |
| 201.787 | 264.627 |
Stocurile sunt reprezentate de:
| 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|
| Proiect rezidențial Greenfield | 174.615 | 140.521 |
| Teren Ghencea | - | 43.018 |
| Teren Barbu Văcărescu | - | 48.338 |
| Teren si costuri de dezvoltare Constanta | 21.877 | 21.469 |
| Alte stocuri | 5.295 | 11.281 |
| 201.787 | 264.627 |
Terenurile cu o valoare contabilă de 121.925 mii RON la 31 decembrie 2019 (2018: 118.790 mii RON) constau din terenuri deținute de Societate pentru dezvoltarea de noi proprietăți rezidențiale si infrastructura, în principal în București, precum și terenuri pe care Societatea intenționează să le valorifice prin vânzare directă.
Proprietățile imobiliare finalizate cu o valoare contabilă de 64.685 mii RON la 31 decembrie 2019 (2018: 104.243 mii RON) se referă în totalitate la apartamente deținute spre vânzare de către Societate. Valoarea contabilă la 31 decembrie 2019 a stocurilor de produse finite gajate este de 14.425 mii RON.
| 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|
| Interese în entități afiliate | 64.324 | 64.323 |
| Provizioane pentru deprecierea intereselor în entitățile afiliate | (8.133) 56.191 |
(8.133) 56.190 |
Societatea deține interese în următoarele entități afiliate:
| 31 decembrie 2019 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Procent deținere |
Valoarea brută |
Depreciere | Valoare contabilă |
|
| Actual Invest House | 6.23% | 110 | (110) | - |
| Clearline Development and | ||||
| Management | 100% | 22.420 | (8.023) | 14.397 |
| Bergamot Developments | 99% | 41.791 | - | 41.791 |
| Bergamot Developments | ||||
| Phase II | 99% | 1 | - | 1 |
| Impact Finance | 99% | 1 | - | 1 |
| Greenfield Rent | 99% | 1 | - | 1 |
| 64.324 | (8.133) | 56.191 |
| 31 decembrie 2018 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Procent deținere |
Valoarea brută |
Depreciere | Valoare contabilă |
|
| Actual Invest House Clearline Development and |
6.23% | 110 | (110) | - |
| Management | 100% | 22.420 | (8.023) | 14.397 |
| Bergamot Developments | 99% | 41.791 | - | 41.791 |
| Bergamot Developments | ||||
| Phase II | 99% | 1 | - | 1 |
| Impact Finance | 99% | 1 | - | 1 |
| 64.323 | (8.133) | 56.190 |
Clearline Development și Management SRL dețin restul de 93.77% în Actual Invest House S.R.L.
| Pe termen scurt | Pe termen lung | |||
|---|---|---|---|---|
| 31-Dec-19 | 31-Dec-18 | 31-Dec-19 | 31-Dec-18 | |
| Creante comerciale | 9.256 | 5.572 | - | 1.729 |
| Creanțe împotriva entităților afiliate | 83.093 | 32.162 | - | 17.263 |
| Debitori diverși | (737) | 968 | - | 51 |
| Creanțe împotriva Statului | (82) | 247 | - | - |
| Avansuri acordate furnizorilor de servicii | 408 | 2.295 | - | - |
| 91.938 | 41.244 | - | 19.043 |
Societatea a înregistrat un provizion pentru sumele nerecuperabile estimate provenite din creanțele comerciale în valoare de 3.692 mii RON (2018: 3.850 mii RON).
La 31 decembrie 2019, societatea nu a avut creanțe comerciale și alte creanțe gajate.
Creanțele comerciale includ suma de 3,719 mii RON (2018: 4.155 mii RON) cu privire la contractele cu clienții pentru vânzarea de locuințe.
| 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|
| Conturi curente | 35.346 | 26.662 |
| Numerar | 4 | 10 |
| Avansuri de numerar | 7 | 4 |
| 35.357 | 26.676 |
Societatea deține conturi curente la bănci comerciale românești. Din soldul total al numerarului, 331 mii RON reprezintă numerar restricționat. În plus, valoarea contabilă a numerarului și echivalentelor de numerar gajate la bănci la 31 decembrie 2019 este de 125 mii RON si 28 mii EUR.
| 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|
| Capital subscris varsat Ajustari ale capitalului social (hiperinflatie) |
274.444 7.463 |
277.867 7.463 |
| 281.907 | 285.330 |
Structura actionarilor la sfarsitul perioadelor de raportare a fost dupa cum urmeaza:
| 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|
| % | % | |
| Gheorghe Iaciu | 56.82% | 56.05% |
| Andrici Adrian | 15.43% | 15.24% |
| SWISS CAPITAL | 12.22% | 12.28% |
| Alti actionari | 15.53% | 16.43% |
| 100% | 100% |
Toate actiunile sunt ordinare si au rang egal in privinta activelor reziduale ale Societatii. Valoarea nominala a unei actiuni este de 1 RON. Detinatorii de actiuni ordinare au dreptul de a primi dividende, asa cum sunt declarate la anumite perioade de timp, si dreptul la un vot la fiecare 1 actiune in cadrul intalnirilor Societatii.
În conformitate cu actul constitutiv al societății, la AGA din data de 24.04.2019 s-a decis reducerea capitalului social de la 277.866.574 RON, cu 3.423.042 RON, prin reducerea numărului de acțiuni, de la 277.866.574 acțiuni la 274.443.532 acțiuni, ca urmare a anulării unui număr de 3.423.042 acțiuni proprii, achiziționate de companie.
In cursul anului financiar incheiat la 31 decembrie 2019, Societatea a declarat dividende in valoare de 9.195 mii RON aferente exercitiului financiar 2018 si a plătit dividende acționarilor săi in valoare de 9.094 mii RON.
În conformitate cu actul constitutiv al societății, la AGA din data de 15.06.2017 s-a solicitat autorizarea achiziției unui procent de până la 2,56% din acțiunile societății emise la data deciziei (maxim 7.000.000 actiuni). Autorizarea, care a fost exercitată, a fost aprobată și rămâne aplicabilă timp de 24 de luni de la data aprobării.
În AGA din data de 24.04.2019 a fost aprobata răscumpărarea unui număr maxim de 10.000.000 (zece milioane) de acțiuni, pentru o perioadă de maximum 18 luni de la data publicării rezoluției în Monitorul Oficial al României, reprezentând maximum 3,60% din capitalul social subscris și plătit la data soluționări.
Rezerva de acțiuni proprii reprezintă costul acțiunilor IMPACT achiziționate pe piață, pentru a satisface opțiunile și cotele condiționate acordate în cadrul planurilor de opțiuni de acțiuni ale Societății
La 31 decembrie 2019, Societatea are în sold 6.457 mii de acțiuni proprii la un preț mediu de 0.9941 RON / acțiune cu o valoare contabila de 7.771 mii RON (2018: 3.038 mii RON). În 2019, Societatea a nu acordat acțiuni angajaților.
Aceasta nota furnizeaza informatii cu privire la termenii contractuali ai imprumuturilor purtatoare de dobanda ale Societății, evaluate la cost amortizat. Pentru mai multe informatii cu privire la expunerea Societății la riscul de rata a dobanzii, riscul valutar si riscul de lichiditate, a se vedea Nota 24.
| 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|
| Datorii pe termen lung | ||
| Împrumuturi bancare garantate Obligațiuni emise |
- 115.723 |
- 114.100 |
| 115.723 | 114.100 | |
| Datorii pe termen scurt Porțiunea curentă din împrumuturile bancare garantate Împrumuturi pe termen scurt |
- 1.765 |
26.788 1.998 |
| 1.765 | 28.786 |
Termenii si condițiile împrumuturilor sunt următoarele:
| Creditor | Monedă | Scadență | Valoarea creditului, in moneda originala |
Sold la 31 decembrie 2019 |
Sold la 31 decembrie 2018 |
|---|---|---|---|---|---|
| Împrumuturi bancare garantate Credit Value |
|||||
| Investments Bucharest Stock |
EUR | 11.07.2021 | 12.000 | 58.586 | 56.972 |
| Exchange S.A | EUR | 12.12.2022 | 12.525 | 58.902 | 57.128 |
| Piraeus Bank | RON | 28.07.2020 | 32.730 | - | 16.103 |
| Banca Transilvania | RON | 28.02.2020 | 24.183 | - | 12.683 |
| Libra Internet Bank | RON | 17.06.2020 | 19.700 | - | - |
Rata dobânzii la care se împrumută societatea este intre 5,3% și 7,05% pentru creditele in RON.
În data de 10 iulie 2017, Societatea a oferit în vederea subscrierii, 120 de obligațiuni la purtător de seria A, fiecare având o valoare nominală de 100 de mii euro si o valoare nominală totală de 12.000 mii EUR, emise în formă materială, către doua fonduri de investitii administrate de Credit Value Investments Sp. z o. o. (CVI). Obligațiunile au fost emise la data de 11 iulie 2017 si sunt scadente la data la care se împlinesc 54 de luni de la data emisiunii, cu condiția ca la 42 de luni de la data emisiunii, Societatea să răscumpere în mod obligatoriu 50% din valoarea nominală a Obligațiunilor. Obligațiunile sunt purtătoare de dobândă la o rată fixă de 6,00% pe an, plătibilă de două ori pe an.
Obligațiunile sunt garantate în principal cu o ipoteca imobiliară de prim rang ce acoperă obligațiile rezultând din Obligațiuni, până la valoarea maximă garantată de 18.000 mii EUR (optsprezece milioane de euro), constituită asupra a nouă loturi de teren cu o suprafață totală de 196.407 mp situate în București, Sector 1, România, aflate în proprietatea exclusivă a Societății, precum și asupra accesoriilor acestora. Societatea are o opțiune de răscumpărare anticipată a Obligațiunilor, care poate fi exercitată începând cu cea de-a doua dată de plată a dobânzii, cu condiția ca valoarea minimă răscumpărată să fie de cel puțin 1.000 mii EUR.
Bursa de Valori București S.A. a aprobat cererea de admitere la tranzacționare pe piața reglementata administrata de Bursa de Valori București S.A. a obligațiunilor emise de Societate, negarantate cu o rata a dobânzii anuale fixa de 5,75% denominate in EUR, cu o maturitate de 5 ani și cu o valoare nominala totala de 12.525 mii EUR.
Obligațiunile au fost emise în urma derulării ofertei adresate Investitorilor Eligibili, așa cum au fost definiți în prospectul din data de 28 noiembrie 2017 aprobat de ASF prin decizia de aprobare nr. 1710 din data de 28 noiembrie 2017, amendat prin amendamentul din 8 decembrie 2017 aprobat de ASF prin decizia de aprobare nr. 1766 din data de 8 decembrie 2017 și prin amendamentul din 13 decembrie aprobat de ASF prin decizia de aprobare nr. 1816 din 13 decembrie 2017.
| 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|
| Datorii pe termen lung Garanții |
330 | 1.151 |
| 330 | 1.151 | |
| Datorii pe termen scurt Datorii comerciale Avansuri primite de la clienti Dividende de plata Datorii in relatie cu parti afiliate Alte datorii |
3.225 1.721 199 275 19.117 |
5.161 2.289 98 1.838 2.689 |
| 24.537 | 12.075 | |
| 24.867 | 13.226 |
Informații cu privire la expunerea Societății la riscul valutar si la riscul de lichiditate aferent datoriilor comerciale si altor datorii, sunt prezentate in nota 23.
Veniturile recunoscute în exercițiul financiar curent, care au fost incluse în soldul avansurilor primite de la clienți reportate la începutul perioadei au fost în valoare de 6.136 mii RON (2018: 1.245 mii RON). În perioada de raportare curentă nu au existat venituri recunoscute aferente obligațiilor de îndeplinire respectate într-un exercițiu anterior.
| Provizioane pentru litigii |
Alte provizioane |
Total | |
|---|---|---|---|
| Sold la 1 ianuarie 2019 | 271 | 330 | 601 |
| Provizioane constituite in cursul perioadei Provizioane reluate in cursul perioadei |
48 - |
259 1 |
307 1 |
| Sold la 31 decembrie 2019 | 319 | 588 | 907 |
Veniturile Societății se prezintă după cum urmează:
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Venituri din vânzarea proprietăților rezidențiale Alte venituri |
156.568 127 |
101.232 237 |
| 156.695 | 101.469 | |
| Venituri nete din chirii | 2019 | 2018 |
| Venituri din chirii venituri din refacturarea utilităților |
396 3.984 |
1.542 3.795 |
| Cheltuieli din exploatare legate direct de proprietățile închiriate |
(4.308) | (3.359) |
| 72 | 1.978 |
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Consumabile | 452 | 978 |
| Servicii prestate de terti | 7.437 | 7.385 |
| Costuri cu personalul | 12.040 | 11.937 |
| 19.929 | 20.300 |
Taxele percepute de Deloitte România pentru serviciile furnizate în 2019 cuprind 41 mii EUR pentru auditul situațiilor financiare individuale și consolidate, 6,5 mii EUR pentru alte servicii de asigurare și 19,8 mii EUR pentru alte servicii.
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Alte venituri din exploatare | (3.727) | (3.089) |
| Cheltuieli cu chiriile | 541 | 2.448 |
| (Profit) / Pierdere din cedarea imobilizărilor corporale | (122) | 1.017 |
| (Venituri din)/Cheltuieli cu amenzile și penalitățile | 187 | 381 |
| Alte cheltuieli din exploatare | 6.630 | 2.545 |
| 3.509 | 3.302 |
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Cheltuieli cu dobânzile | 9.095 | 8.654 |
| Venituri din dobânzi | (4.450) | (1.581) |
| Rezultat din schimbul valutar | 2.505 | 185 |
| 7.150 | 7.258 |
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Venit / (Cheltuiala) din/cu impozitul pe profit amânat, net Impozit pe profit |
21.042 7.928 |
3.488 3.799 |
| Total cheltuieli cu impozitele | 28.970 | 7.287 |
| 2019 | 2018 | |||
|---|---|---|---|---|
| Profit înainte de impozitare | 183.109 | 27.274 | ||
| Impozitul pe profit calculat utilizând cota de impozitare locala a entității Cheltuieli si ajustări nedeductibile Venituri neimpozabile Recunoașterea unor pierderi fiscale nerecunoscute anterior |
-16% 15% 15% |
(29.297) 2.019 (1.692) |
-16% 13% 30% |
(4.364) 3.904 (6.827) - |
| 16% | (28.970) | 9% | (7.287) |
| 31 decembrie 2019 | 31 decembrie 2018 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Diferente temporare cumulative |
Datorii/ (creante) privind impozitul amanat |
Diferente temporare cumulative |
Datorii/ (creante) privind impozitul amanat |
||
| Imobilizari corporale | (1.393) | (223) | (1.481) | (237) | |
| Investitii imobiliare | 312.855 | 50.048 | 177.067 | 28.331 | |
| Stocuri Creante comerciale si |
(14.706) | (2.343) | (10.175) | (1.628) | |
| alte creante | (4.838) | (774) | (5.505) | (801) | |
| 291.918 | 46.707 | 160.281 | 25.665 | ||
| Pierderi fiscale care au generat impozit |
|||||
| amanat | (4.101) | (656) | (4.101) | (656) | |
| 287.817 | 46.051 | 156.180 | 25.009 |
| Sold la 31 decembrie | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sold net la 1 ianuarie |
Recunoscut in rezultatul curent |
Recunoscut in alte elemente ale rezultatului global |
Net | Active | Datorii | |
| 2019 | ||||||
| Imobilizari corporale | (237) | 14 | - | (223) | (223) | - |
| Investitii imobiliare | 28.311 | 21.737 | - | 50.048 | - | 50.048 |
| Creante comerciale si alte creante | (801) | 27 | - | (774) | (774) | - |
| Stocuri | (1.608) | (735) | - | (2.343) | (2.343) | - |
| Efectul pierderilor fiscale care au generat impozit amânat |
(656) | - | - | (656) | (656) | - |
| (Creante)/ datorii fiscale nete | 25.009 | 21.042 | - | 46.051 | (3.997) | 50.048 |
| Sold la 31 decembrie | ||||||
| Sold net la 1 ianuarie |
Recunoscut in rezultatul curent |
Recunoscut in alte elemente ale rezultatului global |
Net | Active | Datorii | |
| 2018 | ||||||
| Imobilizari corporale | (191) | (46) | - | (237) | (237) | |
| Investitii imobiliare | 24.577 | 3.734 | - | 28.311 | - | 28.311 |
| Creante comerciale si alte creante | (1.067) | 266 | - | (801) | (801) | |
| Stocuri | (1.453) | (164) | - | (1.608) | (1.608) | |
| Efectul pierderilor fiscale care au generat impozit amânat |
(656) | - | - | (656) | (656) | |
| (Creante)/ datorii fiscale nete | 21.210 | 3.799 | - | 25.009 | (3.302) | 28.311 |
Gestionarea riscului financiar
Societatea este expusă la urmatoarele riscuri din utilizarea instrumentelor financiare:
Societatea nu are angajamente formale pentru a combate riscurile financiare. In ciuda inexistentei angajamentelor formale, riscurile financiare sunt monitorizate de managementul de top, punandu-se accent pe nevoile Societății pentru a compensa eficient oportunitatile si amenintarile.
Politicile Societății de gestionare a riscului sunt definite astfel incat sa asigure identificarea si analiza riscurilor cu care se confrunta Societatea, stabilirea limitelor si controalelor adecvate, precum si monitorizarea riscurilor si a respectarii limitelor stabilite. Politicile si sistemele de gestionare a riscului sunt revizuite in mod regulat pentru a reflecta modificarile survenite in conditiile de piata si in activitatile Societății. Societatea, prin standardele si procedurile sale de instruire si conducere, urmareste sa dezvolte un mediu de control ordonat si constructiv, in cadrul caruia toti angajatii isi inteleg rolurile si obligatiile.
Riscul de credit este riscul ca Societatea sa suporte o pierdere financiara ca urmare a neindeplinirii obligatiilor contractuale de catre un client sau o contrapartida la un instrument financiar, iar acest risc rezulta in principal din creantele comerciale si investitiile financiare ale Societății.
Valoarea contabila a activelor financiare reprezinta expunerea maxima la riscul de credit. Expunerea maxima la riscul la data raportarii a fost:
| Nota | 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|---|
| Creante comerciale si alte creante Numerar si echivalente de numerar |
11 13 |
91.938 35.357 |
60.287 26.676 |
| 127.295 | 86.963 |
Expunerea Societatii la riscul de credit este influentata in principal de caracteristicile individuale ale fiecarui client. Cu toate acestea, conducerea are in vedere si caracteristicile demografice ale bazei de clienti a Societatii, incluzand riscul de neplata caracteristic domeniului de activitate si cel al tarii in care clientul isi desfasoara activitatea, avand in vedere ca toti acesti factori influenteaza riscul de credit.
In scopul monitorizarii riscului de credit aferent clientilor, Societatea monitorizeaza lunar intarzierile la plata si ia masurile considerate necesare, de la caz la caz
Expunerea maxima la riscul de credit aferenta creantelor comerciale si altor creante la data raportarii in functie de regiunea geografica a fost:
| 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
|---|---|---|
| Romania | 91.938 | 60.287 |
| 91.938 | 60.287 |
Situatia vechimii creantelor la data raportarii a fost:
| 31 decembrie 2019 | 31 decembrie 2018 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Valoarea bruta |
Ajustare pentru depreciere |
Valoarea neta |
Valoarea bruta |
Ajustare pentru depreciere |
Valoarea neta |
||
| Neajunse la scadenta | 91.998 | - | 91.998 | 53.641 | - | 53.641 | |
| Restante intre 1–30 de zile | 710 | - | 710 | 2.378 | - | 2.378 | |
| Restante intre 31–90 de zile | 278 | - | 278 | 1.611 | - | 1.611 | |
| Restante intre 91–120 de zile | (127) | - | (127) | 38 | - | 38 | |
| Restante intre 121–365 de zile | 25 | - | 25 | 563 | (382) | 180 | |
| Restante mai mari de un an | 2.744 | (3.692) | (948) | 4.356 | (3.467) | 88 | |
| 95.629 | (3.692) | 91.938 | 62.586 | (3.850) | 58.737 |
Pierderile din depreciere la 31 decembrie 2019 sunt aferente unui numar de clienti care au indicat ca nu se anticipeaza ca vor avea capacitatea sa achite sumele datorate in principal din cauza conditiilor economice.
Societatea considera ca sumele pentru care nu s-au constituit provizioane si care sunt restante cu mai mult de 30 de zile vor fi incasate, in baza comportamentului istoric de plata si a unei analize amanuntite a ratingului de credit al clientilor in cauza.
La 31 decembrie 2019, Societatea a detinut numerar si echivalente de numerar in suma de 35.357 mii RON (31 decembrie 2018: 26.676 mii RON), reprezentand expunerea maxima la riscul de credit aferent acestor active. Numerarul si echivalentele de numerar sunt mentinute cu banci si institutii financiare din Romania.
Riscul de lichiditate este riscul ca Societatea sa intampine dificultati in indeplinirea obligatiilor asociate datoriilor financiare care sunt decontate in numerar sau prin transferul altui activ financiar. Abordarea Societății cu privire la riscul de lichiditate este de a se asigura, in masura in care este posibil, ca detine in orice moment lichiditati suficiente pentru a onora datoriile atunci cand acestea devin scadente, atat in conditii normale cat si in conditii de stres, fara a suporta pierderi inacceptabile sau a pune in pericol reputatia Societății.
Urmatorul tabel prezinta scadentele contractuale reziduale ale datoriilor financiare la sfarsitul perioadei de raportare, inclusiv platile estimate de dobanda si excluzand impactul acordurilor de compensare:
| Valoare contabila |
Total | Mai putin de 1 an |
intre 1 si 2 ani | intre 2 si 5 ani | Peste 5 ani | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 decembrie 2019 | ||||||
| Imprumuturi | 117.488 | 117.488 | 1.765 | 115.723 | - | - |
| Datorii comerciale si alte datorii | 24.867 | 24.867 | 24.536 | 331 | - | - |
| 142.355 | 142.355 | 26.301 | 116.054 | - | - |
| Valoare | Mai putin de | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| contabila | Total | 1 an | intre 1 si 2 ani | intre 2 si 5 ani | Peste 5 ani | |
| 31 decembrie 2018 | ||||||
| Imprumuturi | 142.886 | 142.886 | 28.786 | 114.100 | - | - |
| Datorii comerciale si alte datorii | 13.226 | 13.226 | 12.075 | 1.151 | - | - |
| 156.112 | 156.112 | 40.861 | 115.251 | - | - |
Activitățile Societății îl expun riscului financiar al modificării ratei de schimb valutar și a ratei dobânzii. Societatea își propune să gestioneze expunerea la aceste riscuri utilizând împrumuturi cu rată fixă sau variabilă, împrumuturi în valută și instrumente financiare derivate
Societatea este expusă riscului valutar datorita vanzarilor, achizitiilor si altor imprumuturi care sunt exprimate intr-o alta valuta decat cea functionala a entitatilor Societății (leul romanesc), in primul rand euro.
Rezumatul datelor cantitative prind expunerea Societății la riscul valutar raportat conducerii Societății in baza politicii de gestionare a riscului este urmatorul:
| Active monetare | |
|---|---|
| Numerar si echivalente de numerar | 1.436 |
| 1.436 | |
| Datorii monetare | |
| Imprumuturi | 117.488 |
| 117.488 | |
| Expunere neta | (116.052) |
| Active monetare | |
|---|---|
| Numerar si echivalente de numerar | 14.707 |
| 14.707 | |
| Datorii monetare | |
| Imprumuturi | 114.100 |
| 114.100 | |
| Expunere neta | (99.393) |
Societatea nu a incheiat contracte de hedging in ceea ce priveste obligatiile in moneda straina sau expunerea fata de riscul de rata a dobanzii.
Principalele cursuri de schimb valutar utilizate in cursul anului au fost:
| 31 decembrie | Mediu pentru | 31 decembrie | Mediu pentru | |
|---|---|---|---|---|
| 2019 | 2019 | 2018 | 2018 | |
| EUR 1 | 4,7793 | 4,7452 | 4,6639 | 4,6530 |
O apreciere / depreciere cu 10% a leului fata de urmatoarele monede straine la 31 decembrie 2019 si 31 decembrie 2018 ar fi crescut profitul cu sumele indicate mai jos. Aceasta analiza este bazata pe variatiile cursurilor de schimb valutar pe care Societatea le considera posibile in mod rezonabil la sfarsitul perioadei de raportate. Aceasta analiza presupune ca toate celelalte variabile, in special ratele de dobanda, sa ramana constante si ignora orice impact al vanzarilor si achizitiilor preconizate.
| 31 decembrie 2019 | 31 decembrie 2018 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Valoare contabila |
Efectul Efectul deprecierii aprecierii |
Valoare contabila |
Efectul Efectul deprecierii aprecierii |
|||
| Active si datorii monetare EUR |
(116.052) | 11.605 | (11.605) | (99.393) | 9.939 | (9.939) |
| Impact | (11.605) | (11.605) | 11.605 | (9.893) | (9.893) | 9.893 |
Analiza de sensitivitate (continuare)
Riscul de rata a dobanzii
| 31 decembrie 2019 | 31 decembrie 2018 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Valoare contabila |
Rata variabila |
Rata fixa | Nepurtatoare de dobanda |
Valoare contabila |
Rata variabila |
Rata fixa | Nepurtatoare de dobanda |
|
| Active monetare Creante comerciale si alte |
||||||||
| creante | 91.938 | - | - | 91.938 | 60.287 | - | - | 60.287 |
| Numerar si echivalente de numerar |
35.357 | - | 29.903 | 5.454 | 26.676 | - | 15.002 | 11.674 |
| 127.295 | - | 29.903 | 97.392 | 86.963 | - | 15.002 | 71.961 | |
| Datorii monetare | ||||||||
| Imprumuturi Datorii comerciale si alte |
117.488 | - | 117.488 | - | 142.886 | 28.786 | 114.100 | - |
| datorii | 24.867 | - | - | 24.867 | 13.226 | - | - | 13.226 |
| 148.913 | - | 117.488 | 24.867 | 156.112 | 28.786 | 114.100 | 13.226 |
La data raportarii, profilul expunerii la riscul de rata a dobanzii aferent instrumentelor financiare purtatoare de dobanda, raportat catre conducerea Societății a fost urmatorul:
| Valoare contabila | ||
|---|---|---|
| 31 decembrie 2019 |
31 decembrie 2018 |
|
| Instrumente cu rata fixa | ||
| Active financiare | 29.903 | 15.002 |
| Datorii financiare | (117.488) | (114.100) |
| (87.585) | (99.098) | |
| Instrumente cu rata variabila | ||
| Datorii | - | (28.786) |
| - | (28.786) |
Societatea nu înregistrează active financiare sau datorii financiare cu rată fixă la valoarea justă prin contul de profit și pierdere, și nu desemnează instrumente derivate (swap pe rata dobânzii) ca instrumente de acoperire împotriva riscurilor în cadrul unui model de contabilitate de acoperire a riscului la valoarea justă. Prin urmare, o modificare a ratelor dobânzilor la data de raportare nu ar afecta rezultatul.
La 31 decembrie 2019, Societatea nu avea angajamente de capital contractate.
La data acestor situații financiare individuale, Societatea era implicat in litigii in curs, atât în calitate de reclamant, cât și de parat.
Conducerea Societății analizează în mod regulat statusul tuturor litigiilor aflate în curs de desfășurare și, în urma unei consultări cu Consiliul de Administrație, decide asupra necesității recunoașterii provizioanelor referitoare la sumele angajate sau dezvăluirii acestora în Situațiile Financiare individuale.
Având in vedere informațiile existente, conducerea Societății considera ca nu exista litigii in curs semnificative, cu excepția litigiilor descrise mai jos.
Societatea si una dintre filialele sale (Clearline Development and Management SRL) sunt parti in doua dosare în contradictoriu cu CLC. În 2007, Societatea a încheiat un contract de investiții cu CLC prin care CLC și Societatea urmau să dezvolte un proiect rezidențial, iar CLC urma să contribuie cu terenul ("Proiectul Lomb"). Societatea si filiala sa solicita rambursarea sumelor provenite din investițiile realizate de Societate si subsidiara sa pentru proiectul Lomb la care CLC nu a contribuit cu teren, astfel Societatea aflandu-se in situația in care proiectul, si venituri ce pot fi dobândite de pe urma acestuia, nu mai pot fi realizate.
Pe rolul Tribunalului Comercial Cluj a fost inregistrat dosarul 79/1285/2012 in baza caruia Societatea solicita rezilierea contractului-cadru nr. 55423/04.07.2007 incheiat intre CLC si Societate. In plus, Societatea solicita despagubiri evaluate provizoriu la suma de 4.008 mii lei si respectiv dobanzi aferente acestora, calculate de la data producerii prejudiciului pana la achitarea efectiva a sumelor.
Pe rolul Tribunalului Comercial Arges a fost inregistrat dosarul 1032/1259/2012 in baza caruia subsidiara Societatii, Clearline Development and Management SRL, solicita CLC la plata de despagubiri estimate provizoriu la suma de 17.053 mii lei si dobanzi aferente acestora, calculate de la data producerii prejudiciului pana la data formularii cererii de chemare in judecata, in suma estimata de 500 mii lei.
Filiala sa a inregistrat aceste lucrari efectuate in categoria Stocuri. Pana la data aprobarii acestor situatii financiare individuale, instantele au dispus pregatirea unor expertize tehnice de urbanism prin care s-a determinat valoarea investitiilor efectuate de catre Societate si subsidiara sa. Pe baza primelor expertize efectuate, atat subsidiara Societatii, cat si Societatea, au inregistrat pierderi din depreciere a stocurilor pana la valorile stabilite prin expertizele deja efectuate, fara a inregistra active contingente.
Pe parcusul anului 2019, in ambele dosare, au fost efectuate acte de procedura cu privire la administrarea probelor cu expertiza tehnica, succedate de obiectiuni si/sau cereri de refacere a acestor lucrari de specialitate, care au amanat finalizarea administrarii probatoriului pana la data prezentei raportari.In prezent, in cele doua dosare se administreaza proba cu expertiza contabila.
In anul 2019, Societatea a decis sa reclasifice terenurile din Barbu Vacarescu (2,63 ha) si Blvd. Prelungirea Ghencea – Timisoara (15,55 ha) din stocuri in investitii imobiliare. Decizia a fost luata in urma analizei litigiilor care vizeaza aceste terenuri (detalii nota 24) care a aratat ca o decizie legala definitiva si irevocabila ar fi de asteptat in viitorul indepartat. Ca atare, Compania ar trebui sa analizeze conditiile pietei din acel moment pentru a decide cea mai buna utilizare a terenului, si anume daca va fi folosit pentru a construi pentru a vinde sau pentru a construi pentru a inchiria.
Avand in vedere cele de mai sus, Societatea considera ca la sfarsitul anului 2019 exista dovezi suficiente ca utilizarea viitoare a terenului este incerta si, astfel, terenul trebuie clasificat ca si investitii si nu ca stocuri, in conformitate cu prevederile IAS 40 privind "terenurile detinute pentru o utilizare viitoare in prezent nedeterminata.
In 2014, Societatea a achizitionat 1/3 din titlul de proprietate pe 5 loturi de teren cu o suprafata totala de 78.970 mp, situata in Barbu Vacarescu, Bucuresti. Celelalte 2/3 din titlul de proprietate asupra loturilor au fost achizitionate de Cefin Real Estate Development BV ("Cefin").
Impact a intentat o acțiune în instanță împotriva Cefin Real Estate Development BV ("Cefin") pentru dezmembrarea și identificarea în Cartea Funciară a terenului deținut de Impact în Barbu Văcărescu (2,6 ha). Impact și Cefin dețin un teren de aproximativ 10,5 ha, din care 2,6 ha sunt deținute de Impact, iar restul este deținut de Cefin. În dosar, mostra a fost certificată prin expertiză topografică, solicitată de Cefin.
Impact a intentat un proces împotriva Cefin Real Estate Development BV ("Cefin") pentru divizarea și notarea în Cartea funciară a terenului deținut de Impact în Barbu Vacarescu (2,6 ha). Impact și Cefin dețin un teren de circa 10,5 ha, din care 2,6 ha sunt deținute de Impact și restul este deținut de Cefin. În dosar, s-a efectuat expertiza topografică si geotehnica la solicitarea Cefin.
In anul 2107 Impact a decis formulare unei actiuni privind iesirea din indiviziune cu privire la acest teren, in vederea individualizarii unui drept de proprietate exclusiv asupra unei suprafete de teren de aproximativ 2,6 ha. Actiunea face obiectul dosarului nr.5642 / 300/2017 inregistrat pe rolul Judecătoriei Sector 2 București. Judecata este in faza de fond, iar probatoriul de administrat este complex. Pana la aceasta data s-au efectuat: expertiza topografica si expertiza geotehnica.
Prin expertiza topografica, s-a urmarit in principal efectuarea unor propuneri de lotizare in natura, cotele de coproprietate si servitutile urbanistice si vecinatatile existente. Intrucat au fost identificate suprapuneri cadastrale intre loturile ce au facut obiectul expertizei topografice, s-a procedat la actualizarea cartilor funciare.
Durata procesului va putea fi considerabil prelungita in situatia in care instanta va incuviinta proba cu expertiza evaluatorie. La momentul pronuntarii hotararii judectoresti, instanta va trebui sa procedeze la partajarea loturilor tinand cont de cotele de proprietate detinute de fiecare parte, dar si aspecte legate de localizarea, identificarea si evaluarea loturilor. Următorul termen este 16 aprilie 2020.
Nu se așteaptă modificări semnificative în valoarea contabilă a activelor ca urmare a acestui dosar. Consultați Nota 9 pentru detalii despre investiție.
În 2018, Societatea a dat în judecată Statul Român și Primăria București la Tribunalul București pentru revalidarea dreptului de proprietate asupra terenului situat în municipiul București, Prelungirea Ghencea nr. 402-412, sector 6.
Dosarul 5737/3/2018 are ca obiect acțiune în constatare, în contradictoriu cu Statul Român şi Primăria Municipiului București, în vederea constatării existenţei dreptului de proprietate având ca obiect terenul în suprafață de 258.925,36 mp situat în Municipiul Bucureşti, Prelungirea Ghencea nr. 402-412, sectorul 6.
Tribunalul Bucuresti s-a pronuntat la data de 22.11.2019 si a admis acţiunea formulată de reclamanta IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR SA în contradictoriu cu Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice şi Municipiul Bucureşti. Tribunalul Bucuresti a constatat că reclamanta are drept de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 258.925,36 mp (din acte), respectiv 258.895 mp (din măsurători), situat în Bucureşti, Prelungirea Ghencea nr. 402-412, sector 6 .Hotărârea Tribunalului București poate fi atacată cu apel în 30 de zile de la comunicare, ce se depune la Tribunalul Bucureşti – Secţia a IV a Civilă.
In data de 10.02.2020 Tribunalul Bucuresti a remis catre cele 2 parti implicate hotararea motivarii sentintei. Hotărârea Tribunalului București poate fi atacată cu apel în 30 de zile de la comunicare, ce se depune la Tribunalul Bucureşti – Secţia a IV a Civilă.
On 28.02.2020,Statul Roman prin Ministerul Finantelor Publice si Primaria Municipiului Bucuresti au facut apel la sentinta comunicata.
Nu se așteaptă modificări semnificative în valoarea contabilă a activelor ca urmare a acestui dosar. Consultați Nota 9 pentru detalii despre investiție.
Filialele Societății și natura activității lor sunt prezentate în cele ce urmează:
| Țara de origine |
Obiectul de activitate | |
|---|---|---|
| Clearline Development and Management S.R.L. |
România | Dezvoltare imobiliară |
| Actual Invest House S.R.L. | România | Administrare proprietăți |
| Bergamot Developments | România | Dezvoltare imobiliară |
| Bergamot Developments Phase II | România | Dezvoltare imobiliară |
| Impact Finance | România | Activități secundare intermedierilor financiare |
Tranzacțiile și soldurile cu entitățile afiliate la și pentru anii încheiați la 31 decembrie 2019 și 31 decembrie 2018.
| Tranzacții pentru anul încheiat la 31 decembrie |
Sold la 31 decembrie |
|||
|---|---|---|---|---|
| Vânzarea de bunuri și servicii | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 |
| Filială | ||||
| Actual Invest House | 1,602 | 25 | 7 | 20 |
| Clearline Development and Management |
12 | 7 | 61 | 53 |
| Bergamot Developments | 1,429 | 1.315 | 708 | 1.878 |
| Bergamot Developments Phase II | 6 | 6 | 0 | - |
| Impact Finance | 52 | 43 | 8 | - |
| GreenField Rent | - | - | 1 | |
| 3.102 | 1.396 | 786 | 1.951 |
| Valoarea tranzacțiilor pentru anul încheiat la 31 decembrie |
Sold la 31 decembrie |
|||
|---|---|---|---|---|
| Achiziții de bunuri și servicii | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 |
| Filială | ||||
| Actual Invest House | 1.283 | 1.622 | 327 | 1.837 |
| Impact Finance | 18 | 2 | 3 | - |
| 1.301 | 1.624 | 330 | 1.837 |
| Sold la 31 decembrie | |||
|---|---|---|---|
| Împrumuturi acordate | 2019 | 2018 | |
| Filială | |||
| Clearline Development and Management | 65 | 15 | |
| Bergamot Developments | 56.758 | 30.550 | |
| Bergamot Developments Phase II | 17.392 | 16.163 | |
| Impact Finance | 85 | 35 | |
| 74.300 | 46.763 |
| Sold la 31 decembrie | |||
|---|---|---|---|
| Dobândă | 2019 | 2018 | |
| Filială | |||
| Clearline Development and Management | 3 | ||
| Bergamot Developments | 5.212 | 2.014 | |
| Bergamot Developments Phase II | 1.690 | 615 | |
| 6.905 | 2.629 |
Remunerațiile personalului cheie de conducere cuprinde salarii și beneficiile aferente (contribuții sociale și medicale, șomaj și alte contribuții similare). Conducerea Societății este angajată pe bază de contract. Remunerațiile pentru anul încheiat la 31 decembrie 2019 ale administratorilor și ale consiliului de administrație, care constituie personalul cheie de conducere al Societății, sunt în valoare de 2.145 mii RON.
Incepând cu decembrie 2019, compania a implementat o schemă de stimulare bazată pe acțiuni pentru management și alți angajați, incluzând un număr total de 1,2 milioane de acțiuni care vor fi acordate pe o perioadă de 1 an.
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Profit aferent perioadei | 154.139 | 19.987 |
| Numărul de actiuni ordinare la începutul si sfârșitul perioadei | 274.444 | 277.867 |
| Rezultat de baza pe actiune (lei/ actiune) | 0.56 | 0.07 |
Conducerea Societății nu considera ca exista evenimente ulterioare 31 decembrie 2019 pana la data aprobarii acestor situatii financiare individuale care ar necesita ajustarea lor.
Compania monitorizează îndeaproape efectele pandemiei Coronavirus și efectele acesteia asupra pieței imobiliare și asupra mediului economic din țară și va lua toate măsurile necesare pentru a minimiza impactul și a respecta angajamentele sale față de clienți, finanțatori și acționari.
Dezvoltarea rapidă a virusului Covid-19 și impactul său social și economic în România și la nivel global pot duce la presupuneri și estimări care necesită revizii care pot duce la ajustări semnificative ale valorii contabile a activelor și pasivelor în următorul exercițiu financiar. În special, managementul se așteaptă ca ipotezele și estimările utilizate pentru a determina să fie afectate. În această etapă, managementul nu este capabil să estimeze în mod fiabil impactul deoarece evenimentele se desfășoară zi de zi.
Compania a făcut o evaluare inițială a riscurilor și incertitudinilor. Prin urmare, conducerea a avut în vedere diferite scenarii, luând în considerare următoarele:
La data emiterii acestor situații financiare, Compania a înregistrat vânzări pentru 47 de apartamente în Greenfield Băneasa (adică pentru perioada aferentă lui 2020) și avea un stoc de 342 de apartamente prevândute, dintre care 78 pentru apartamente finalizate în Greenfield Băneasa și 265 pentru Luxuria Domenii Residence ("Luxuria"), proiectul dezvoltat în prezent de companie prin intermediul a două SPV-uri în trei faze cu termeni de finalizare diferiți.
Majoritatea pre-vânzărilor menționate anterior sunt preconizate să fie convertite în vânzări în 2020, asigurând o încasare constantă a companiei pentru a sprijini activitatea acesteia și a continua proiectele începute în cadrul Grupului Impact (Greenfield Plaza, Greenfield 3, Constanța Boreal Plus și Luxuria) faza B) împreună cu numerarul nerestricționat la nivelul Grupului Impact de 9,1 milioane EUR la 27 martie 2020. În plus, Compania are o linie de finanțare revolving de 19,7 milioane RON a cărei valabilitate va fi prelungită până în mai 2021 și se așteaptă ca un accord sa fie semnat cu banca în acest sens până la sfârșitul lunii martie.
În ceea ce privește pre-vânzările, compania se așteaptă la o reducere semnificativă a volumului care poate trece până în lunile de vară. De asemenea, sunt preconizate pre-vânzări pentru noile dezvoltări pentru care construcția poate începe în a doua jumătate a anului 2020, respectiv Greenfield 3 și Constanta Boreal Plus. Compania este în proces de obținere a autorizațiilor de construire pentru Greenfield 3 (inclusiv Greenfield Plaza) și Constanța Boreal Plus, și în diferite etape de negociere cu constructorii și băncile de finanțare pentru aceste proiecte.
În ceea ce privește prețurile de vânzare, Compania consideră că o ajustare descendentă a prețurilor poate fi compensată într-o anumită măsură printr-o scădere a costului construcției, chiar dacă nu în același ritm.
În ceea ce privește finanțarea proiectului Luxuria, primele două faze au asigurat finanțarea bancară de la UniCredit Bank, iar capitalul aferent a fost deja contribuit de Impact Group. Retragerile din împrumuturile acordate de UniCredit Bank sunt acoperite cu 113% și 99% din pre-vânzări aferente pentru prima fază și, respectiv, pentru a doua fază a Luxuriei. De asemenea, Impact Group se află într-o etapă avansată pentru asigurarea finanțării bancare pentru a treia fază a Luxuriei.
Impactul pe termen lung poate afecta, de asemenea, volumele de tranzacționare, fluxurile de numerar și rentabilitatea. Cu toate acestea, la data acestor situații financiare, Impact Developer & Contractor continuă să-și îndeplinească obligațiile pe care le are și, prin urmare, continuă să aplice principiul contabil bazat pe de continuitate.
Situatiile financiare individuale prezentate au fost aprobate de catre conducere la data de 27 martie 2020 si semnate in numele acesteia de catre:
Director General Director Financiar Presedinte CA
Sorin Apostol, Giani Kacic, Iuliana Mihaela Urda,
Sediu: Willbrook Platinum Business & Convention Center, Șoseaua București – Ploiești, Nr. 172-176, Clădirea A, Etaj 1, București, Sector 1, cod poştal 015016, Telefon: 021– 230.75.70/71/72, Fax: 021– 230.75.81/82/83 Capital social subscris şi integral vărsat: 274.443.532 RON Înmatriculat la O.R.C. de pe lângă T.M.B. sub nr. J40/7228/2018, C.I.F. RO 1553483
Subsemnatii Mihaela Iuliana Urda, in calitate de Presedinte al Consiliului de Administratie, Sorin Apostol, in calitate de Director General si Giani Iulian Kacic, în calitate de Director Financiar al Impact Developer & Contractor S.A. (in continuare "Societatea"), avand în vedere art. 63 din Legea nr. 24/2017 privind emitentii de instrumente financiare si operatiuni de piata si art. 223 din Regulamentul ASF nr.5/2018 privind emitentii si operatiunile cu valori mobiliare,
Prin prezenta declaram ca, dupa cunostintele noastre, situatiile finaciar-contabile anuale (individuale si consolidate) la 31 decembrie 2019 intocmite in conformitate cu standardele contabile aplicabile ofera o imagine corecta si conforma cu realitatea activelor, obligatiilor, pozitiei financiare, contului de profit si pierdere ale Societatii si respectiv ale subsidiarelor sale incluse in procesul de consolidare a situatiilor financiare, si Rapoartele Consiliului de Administratie (asupra situatiilor financiare consolidate intocmite în conformitate cu Standardele Internationale de Raportare Financiara, astfel cum este prevazut in Ordinul Ministerului Finantelor Publice nr. 2844/2016 cu modificarile si clarificarile ulterioare) cuprind o analiza corecta a dezvoltarii si performantelorSocietatii si respectiv ale subsidiarelor sale incluse in procesul de consolidare a situatiilor financiare, precum si o descriere a principalelor riscuri si incertitudini specifice activitatii desfasurate.
Mihaela Iulia Urda
Director General Sorin Apostol
Giani Iulian Kacic
in conformitate cu prevederile art.31 din Legea contabilitatii nr.82/1991
S-au intocmit situatiile financiare anuale consolidate la 31/12/2019 pentru :
Entitate: IMPACT DEVELOPER CONTRACTOR SA Judetul: 40--BUCURESTI Adresa: localitatea BUCURESTI, Sos. Bucuresti–Ploiesti, Nr. 172-176, Cladirea A, Et. 1, tel. 0212307570 Numar din registrul comertului: J40/7228/2018 Forma de proprietate: 34--Societati comerciale pe actiuni Activitatea preponderenta (cod si denumire clasa CAEN): 4110--Dezv.(promovare) imobiliara Cod unic de inregistrare: 1553483
Subsemnata Mihaela Iuliana Urda,
conform art.10 alin.(1)din Legea contabilitatii nr.82/1991, avand calitatea de Presedinte al Consiliului de Administratie al Impact Developer& Contractor imi asum raspunderea pentru intocmirea situatiilor financiare anuale consolidate la 31/12/2019 si confirm urmatoarele:
a) Politicile contabile utilizate la intocmirea situatiilor financiare anuale consolidate sunt in conformitate cu reglementarile contabile aplicabile.
b) Situatiile financiare anuale consolidate ofera o imagine fidela a pozitiei financiare, performantei financiare si a celorlalte informatii referitoare la activitatea desfasurata.
c) Persoana juridica isi desfasoara activitatea in conditii de continuitate.
Semnatura
in conformitate cu prevederile art.30 din Legea contabilitatii nr.82/1991
S-au intocmit situatiile financiare anuale la 31/12/2019 pentru:
Entitate: IMPACT DEVELOPER CONTRACTOR SA Judetul: 40--BUCURESTI Adresa: localitatea BUCURESTI, Sos. Bucuresti–Ploiesti, Nr. 172-176, Cladirea A, Et. 1, tel. 0212307570 Numar din registrul comertului: J40/7228/2018 Forma de proprietate: 34--Societati comerciale pe actiuni Activitatea preponderenta (cod si denumire clasa CAEN): 4110--Dezv.(promovare) imobiliara Cod unic de inregistrare: 1553483
conform art.10 alin.(1)din Legea contabilitatii nr.82/1991, avand calitatea de Presedinte al Consiliului de Administratie al SC Impact Developer& Contractor imi asum raspunderea pentru intocmirea situatiilor financiare anuale individuale la 31/12/2019 si confirm urmatoarele:
a) Politicile contabile utilizate la intocmirea situatiilor financiare anuale sunt in conformitate cu reglementarile contabile aplicabile.
b) Situatiile financiare anuale ofera o imagine fidela a pozitiei financiare, performantei financiare si a celorlalte informatii referitoare la activitatea desfasurata.
c) Persoana juridica isi desfasoara activitatea in conditii de continuitate.
Semnatura
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.