Akelius Residential Prop. D

Quarterly Report • Feb 7, 2025

Akelius Residential Property AB (publ)

bokslutskommuniké januari till december 2024

	2024	2023	2024	2023
	jan–dec	jan–dec	okt–dec	okt–dec
Verkligt värde fastigheter, meur	5 992	5 686	5 992	5 686
Antal lägenheter	20 072	19 652	20 072	19 652
Uthyrningsbar area bostäder, tusentals kvm	1 228	1 196	1 228	1 196
Reell vakansgrad bostäder, procent	1,9	1,3	1,9	1,3
Vakansgrad bostäder, procent	4,7	5,9	4,7	5,9
Hyrespotential, procent	20	21	20	21
Belåningsgrad, procent	36	42	36	42
Kapitalkällor i relation till kapitalanvändning,
procent	253	170	253	170
Räntetäckningsgrad, 12 månader	4,7	21,7	4,7	21,7
Räntetäckningsgrad exklusive realiserad
värdetillväxt, 12 månader	5,3	22,0	5,3	22,0
Kreditbetyg, Standard & Poor's	BBB-	BBB-	BBB-	BBB
Substansvärde, meur	3 397	2 863	3 397	2 863
Hyresintäkter, meur	357	333	92	86
Tillväxt hyresintäkter för jämförbara fastigheter,
procent	6,8	10,8	5,6	8,8
Driftöverskott, meur	200	173	52	46
Överskottsgrad, procent	55,9	51,9	56,4	53,7
Tillväxt driftöverskott för jämförbara fastigheter,
procent	14,3	18,0	10,5	18,1
Rörelseresultat exklusive värdeförändringar,
EBITDA, meur	186	156	49	42
Resultat, meur	-79	-260	-54	-95

Alternativa nyckeltal på sidorna 30–32 och definitioner på sidorna 35–37.

Cleveland House, Washington D.C. Förvärvad 2024.

tillväxt om 14,3 procent för driftöverskott i jämförbart bestånd

De främsta drivkrafterna är högre uthyrningsgrad, ökade hyresnivåer och färdigställande av investeringsprojekt.

Därtill har kontrakterad hyra i jämförbart bestånd ökat med 5,3 procent under de senaste tolv månaderna.

tillväxt 6,8 procent för hyresintäkter i jämförbart bestånd

Den positiva trenden för hyresintäkter fortsätter.

Stark efterfrågan på Akelius lägenheter i kombination med högre uthyrningsgrad och färdigställande av investeringsprojekt är de främsta drivkrafterna.

vakansgrad på 4,7 procent

Slutförda investeringsprojekt och fokus på fastighetsförvaltning har minskat vakansgraden i jämförbart bestånd från 5,2 till 4,8 procent under de senaste tolv månaderna.

Vakansgraden exklusive renoveringar och planerade försäljningar var 1,9 procent.

fortsatt höga direktavkastningskrav

Direktavkastningskraven verkar stabiliseras på höga nivåer till följd av bestående höga räntor.

Direktavkastningskravet gick från 4,74 till 4,89 procent under 2024.

Den negativa värdetillväxten var ‑102 meur, eller ‑1,8 procent.

belåningsgrad på 36 procent

Belåningsgraden minskade från 42 till 36 procent under året.

Tröskelvärde är 35 procent enligt Akelius finanspolicy.

Styrelsen har godkänt avvikelsen från finanspolicyn då den bedöms som marginell.

Akelius Residential Property AB (publ) förväntas att sälja de kvarvarande 51 800 760 aktierna i Castellum AB för 130 sek per aktie till sitt moderbolag.

Statliga myndigheters godkännande förväntas under första kvartalet 2025. Vinsten kommer att användas för att återbetala förfallande lån.

Utöver det har Akelius fortfarande en finansiell garanti på 1 900 meur från huvudägaren.

genomsnittlig ränta på 1,15 procent

Genomsnittlig ränta minskade från 1,38 till 1,15 procent under året. Räntebindningen är 3,7 år.

214 hyresreglerade lägenheter i Washington D.C.

Akelius köpte en fastighet med 214 lägenheter i Washington D.C. i December. Priset var 68 meur. Fastigheten är hyresreglerad, har inget renoveringsbehov och genererar ett stabilt kassaflöde från dag ett.

förbättring av beståndet fortsätter

Akelius slutförde åtta försäljningar av fastigheter i Paris för 20 meur under året. I januari 2025 sålde Akelius en fastighet i Washington D.C. och en i Paris. Totalt försäljningspris är 6 meur. De sålda fastigheterna krävde stora investeringar.

Att slutföra stora investeringsprojekt, minska vakans, välja rätt fastigheter och genomföra effektiva energiåtgärder kommer fortsatt att löna sig.

Ralf Spann, Vd och styrelseledamot

fastighetsbeståndet 31 december 2024

verkligt värde fastigheter 5 992 meur

USA Kanada Europa

		Uthyr
		ningsbar		Verkligt värde			Direkt
		area,				Vakansgrad	avkastn
	Antal	tusentals		Euro/	Andel,	bostäder,	ingskrav,
Stad	lägenheter	kvm	meur	kvm	procent	procent	procent
London	2 462	102	1 006	9 821	17	2,1	4,58
Paris	1 409	48	419	8 840	7	9,2	3,91
Europa	3 871	150	1 425	9 511	24	4,6	4,37
Washington D.C.	3 278	265	983	3 707	16	9,2	5,59
New York	1 746	123	685	5 595	11	2,8	5,29
Boston	1 258	81	636	7 833	11	4,5	5,07
Austin	861	66	157	2 387	3	8,2	5,25
USA	7 143	535	2 461	4 603	41	6,7	5,35
Toronto	4 289	243	1 036	4 263	17	2,9	4,58
Montreal	4 433	308	1 028	3 338	17	3,6	4,80
Ottawa	120	11	21	1 850	0	0,8	4,75
Quebec City	216	15	21	1 411	1	0,0	5,00
Kanada	9 058	577	2 106	3 647	35	3,1	4,70
Summa/
Genomsnitt	20 072	1 262	5 992	4 748	100	4,7	4,89

totalavkastning fastigheter 1,7 procent

	Tillväxt/avkastning,
	meur	procent
Verkligt värde 1 jan 2024	5 686
Värdeförändringar	-102	-1,8
Investeringar	157	2,8
Köp	135	2,4
Försäljningar	-29	-0,5
Valutakursförändringar	145	2,6
Verkligt värde 31 dec 2024	5 992	5,4
Värdeförändringar	-102	-1,8
Driftöverskott	200	3,5
Försäljningskostnader	-	0,0
Fastigheternas totalavkastning	98	Per år: 1,7

direktavkastningskrav 4,89 procent värdeförändring ‑102 meur

	Direkt	Diskont
	avkastnings	erings
Procent	krav	ränta
1 jan 2024	4,74	6,73
Köp	0,00	0,01
Försäljningar	-0,05	0,01
Jämförbara
fastigheter	0,19	0,12
Valutakurs
förändringar	0,01	0,01
31 dec 2024	4,89	6,88

-4	-0,07
2	0,03
-156	-2,74
56	0,98
meur	Avkastning, procent

tillväxt jämförbara fastigheter

hyresintäkter 6,8 procent driftöverskott 14,3 procent

vakansgrad bostäder 4,7 procent

jämförbara fastigheter

reell vakansgrad bostäder 1,9 procent

nettouthyrning och uppgraderade lägenheter

nettouthyrning 8,5 meur januari till december 2024

uppgraderade lägenheter 69,7 procent

utveckling kontrakterad hyra, bostäder

meur

jämförbara fastigheter

finansiell nettoskuld meur

nettobalans

meur

kapitalanvändning och kapitalkällor

meur, 12 månader framåt

likviditet

meur

förfall kapitalbindning

meur per år

förfall räntebindning

meur per år

räntebindning 3,7 år kapitalbindning 2,7 år

räntebindning kapitalbindning

aktuell ränte- och skuldsättningsförmåga

		Intjänings
	jan 2024–	kapacitet per
meur	dec 2024	31 dec 2024
Hyresintäkter	357	394
Driftskostnader	-132	-132
Underhåll	-25	-29
Driftöverskott	200	233
Centrala administrationskostnader	-14	-13
Rörelseresultat exklusive värdeförändringar, EBITDA	186	220
Övriga finansiella intäkter och kostnader	-1	-1
Justerat rörelseresultat exklusive värdeförändringar	185	219
Nettoräntekostnader	-35	-33
Räntetäckningsgrad exklusive realiserad värdetillväxt	5,3	6,6
Realiserad värdetillväxt	-22
Räntetäckningsgrad	4,7
Finansiell nettoskuld per 31 dec 2024	2 204	2 204
Netto räntebärande skulder/
rörelseresultat exklusive värdeförändring, EBITDA	11,8	10,0

intjäningskapacitet

EBITDA 186 meur

Intjäningskapacitet baseras på fastighetsbestånd och nettoskuld per 31 december 2024.

Hyresintäkter inkluderar 376 meur i hyresvärde för bostäder per 1 januari 2025, 17 meur hyresintäkter för kommersiella lokaler och parkeringar, ‑7 meur i reell vakans för lägenheter samt 8 meur i övriga intäkter.

Hyresvärde för bostäder om 376 meur minus vakans plus debitering av driftskostnader till hyresgäster motsvarar 362 meur i kontrakterad hyra för bostäder.

Endast räntekostnader är inkluderat i intjäningskapacitet på grund av försäljning av finansiella investeringar i slutet av 2023.

* inkluderar avvecklade och kvarvarande verksamheter

räntetäckningsgrad 4,7

meur

pantsättning, fastigheter

lån och hybridobligationer rapporterade till upplupet anskaffningsvärde

Summa	3 182	2 971	3 688	3 293
Hybridobligationer	334	322	334	281
Lån	2 848	2 649	3 354	3 012
meur	värde	värde	värde	värde
	Redovisat	Verkligt	Redovisat	Verkligt
	2024	2024	2023	2023
	31 dec	31 dec	31 dec	31 dec

finansiella instrument redovisade till verkligt värde

	31 dec	31 dec
meur	2024	2023
Tillgångar	585	907
Skulder	17	56

Lån och hybridobligationer redovisas till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden.

Redovisat värde och verkligt värde för räntebärande skulder är exklusive leasing.

Förändring av verkligt värde för lån och derivat baseras på nivå 2 i verkligt värde hierarkin.

Akelius hybridobligationer baseras på nivå 1 data.

Derivat värderas löpande till verkligt värde via resultaträkningen.

Investeringen i Castellum AB är värderad till verkligt värde via resultaträkningen och baseras på nivå 1.

Se ytterligare information på sida 21.

Inga förflyttningar har ägt rum mellan de olika hierarkiska nivåerna under året.

ej pantsatt kvot

London Paris

jämförbara fastigheter sålda fastigheter och avtalade försäljningar

	London	Paris
Fastighetsportfölj
Verkligt värde, meur	1 006	419
Direktavkastningskrav, procent	4,58	3,91
Andel uppgraderade lägenheter, procent	83	76
Uthyrningsbar area bostäder, tusentals kvm	97	43
Uthyrningsbar area lokaler, tusentals kvm	5	5
Genomsnittlig storlek lägenheter, kvm	39	30
Walk score	86	97
Medelhyra bostäder	Euro/kvm/mån	Euro/kvm/mån
Total portfölj 1 jan 2024	39,70	29,82
Valutakursförändringar	1,91	-
Justerad total portfölj 1 jan 2024	41,61	29,82
Försäljning och avslutade projekt	-	0,24
Jämförbar portfölj 1 jan 2024	41,61	30,06
Förändring i jämförbar portfölj	3,31	1,16
- Förändring i procent	8,0	3,9
Jämförbar portfölj 1 jan 2025	44,92	31,22
Köp och nybyggnation	-0,04	0,18
Total portfölj 1 jan 2025	44,88	31,40
Nyuthyrningshyra	49,51	37,24
Vakansgrad bostäder	Procent	Procent
Reell vakansgrad	0,9	2,1
Lägenheter under uppgradering	1,2	7,1
Vakansgrad	2,1	9,2

Austin New York

jämförbara fastigheter

	Austin	New York
Fastighetsportfölj
Verkligt värde, meur	157	685
Direktavkastningskrav, procent	5,25	5,29
Andel uppgraderade lägenheter, procent	100	60
Uthyrningsbar area bostäder, tusentals kvm	66	119
Uthyrningsbar area lokaler, tusentals kvm	-	4
Genomsnittlig storlek lägenheter, kvm	76	68
Walk score	7	96
Medelhyra bostäder	Euro/kvm/mån	Euro/kvm/mån
Total portfölj 1 jan 2024	17,68	34,94
Valutakursförändringar	1,12	2,23
Justerad total portfölj 1 jan 2024	18,80	37,17
Försäljning och avslutade projekt	-	-
Jämförbar portfölj 1 jan 2024	18,80	37,17
Förändring i jämförbar portfölj	-1,20	0,68
- Förändring i procent	-6,4	1,9
Jämförbar portfölj 1 jan 2025	17,60	37,85
Köp och nybyggnation	-	-
Total portfölj 1 jan 2025	17,60	37,85
Nyuthyrningshyra	16,97	58,51
Vakansgrad bostäder	Procent	Procent
Reell vakansgrad	8,2	0,7
Lägenheter under uppgradering	0,0	2,1
Vakansgrad	8,2	2,8

Boston Washington D.C.

Boston Washington D.C.

Fastighetsportfölj
Verkligt värde, meur	636	983
Direktavkastningskrav, procent	5,07	5,59
Andel uppgraderade lägenheter, procent	94	73
Uthyrningsbar area bostäder, tusentals kvm	79	260
Uthyrningsbar area lokaler, tusentals kvm	2	5
Genomsnittlig storlek lägenheter, kvm	63	79
Walk score	91	84
Medelhyra bostäder	Euro/kvm/mån	Euro/kvm/mån
Total portfölj 1 jan 2024	40,58	23,71
Valutakursförändringar	2,58	1,50
Justerad total portfölj 1 jan 2024	43,16	25,21
Försäljning och avslutade projekt	-	-
Jämförbar portfölj 1 jan 2024	43,16	25,21
Förändring i jämförbar portfölj	1,29	0,76
- Förändring i procent	3,0	3,0
Jämförbar portfölj 1 jan 2025	44,45	25,97
Köp och nybyggnation	-	0,21
Total portfölj 1 jan 2025	44,45	26,18
Nyuthyrningshyra	46,00	26,91
Vakansgrad bostäder	Procent	Procent
Reell vakansgrad	2,9	2,0
Lägenheter under uppgradering	1,6	7,2
Vakansgrad	4,5	9,2

Toronto Montreal

Toronto Montreal Fastighetsportfölj Verkligt värde, meur 1 036 1 028 Direktavkastningskrav, procent 4,58 4,81 Andel uppgraderade lägenheter, procent 65 56 Uthyrningsbar area bostäder, tusentals kvm 238 300 Uthyrningsbar area lokaler, tusentals kvm 5 8 Genomsnittlig storlek lägenheter, kvm 56 68 Walk score 74 77 Medelhyra bostäder Euro/kvm/mån Euro/kvm/mån Total portfölj 1 jan 2024 19,16 15,30 Valutakursförändringar -0,39 -0,31 Justerad total portfölj 1 jan 2024 18,77 14,99 Försäljning och avslutade projekt - - Jämförbar portfölj 1 jan 2024 18,77 14,99 Förändring i jämförbar portfölj 0,79 0,95 - Förändring i procent 4,2 6,3 Jämförbar portfölj 1 jan 2025 19,56 15,94 Köp och nybyggnation - 0,09 Total portfölj 1 jan 2025 19,56 16,03 Nyuthyrningshyra 28,27 19,68 Vakansgrad bostäder Procent Procent Reell vakansgrad 1,4 1,8 Lägenheter under uppgradering 1,5 1,8 Vakansgrad 2,9 3,6

Ottawa Quebec City

jämförbara fastigheter

	Ottawa	Quebec City
Fastighetsportfölj
Verkligt värde, meur	21	21
Direktavkastningskrav, procent	4,75	5,00
Andel uppgraderade lägenheter, procent	100	4
Uthyrningsbar area bostäder, tusentals kvm	11	15
Uthyrningsbar area lokaler, tusentals kvm	-	-
Genomsnittlig storlek lägenheter, kvm	95	71
Walk score	3	68
Medelhyra bostäder	Euro/kvm/mån	Euro/kvm/mån
Total portfölj 1 jan 2024	8,78	8,52
Valutakursförändringar	-0,18	-0,17
Justerad total portfölj 1 jan 2024	8,60	8,35
Försäljning och avslutade projekt	-	-
Jämförbar portfölj 1 jan 2024	8,60	8,35
Förändring i jämförbar portfölj	0,52	0,56
- Förändring i procent	6,0	6,8
Jämförbar portfölj 1 jan 2025	9,12	8,91
Köp och nybyggnation	-	-
Total portfölj 1 jan 2025	9,12	8,91
Nyuthyrningshyra	10,76	11,38
Vakansgrad bostäder	Procent	Procent
Reell vakansgrad	0,0	0,0
Lägenheter under uppgradering	0,8	0,0
Vakansgrad	0,8	0,0

energieffektivitet i hela portföljen

Akelius har implementerat portföljövergripande energiåtgärder under kvartalet,

vilket har bidragit med miljömässiga fördelar och kostnadsbesparingar.

gröna certifieringar

Två fastigheter i Montreal fick BOMA BEST-certifieringen i oktober. Ytterligare 14 certifieringar är pågående.

Intelligent M2G-teknik för styrning av värmepannans belastning

Akelius implementerade M2G-teknologin i fyra fastigheter med hög gasförbrukning i London.

Genom att använda digitala sensorer för att optimera värmepannornas drift och minimera tomgångscykler,

förväntas initiativet spara 93 MWh per år. Det motsvarar energiförbrukningen för 24 hem under ett år.

isolering av varmvattenrör

Isolering av varmvattenrör i fastigheten 511 Place d'Armes i Montreal minskade naturgasförbrukningen med 8 procent.

uppgraderingar av värmepannor

Uppgraderingar av värmepannor i fastigheten 110 Wellesley Street East i Toronto minskade energianvändningen med 45 procent och minskade utsläppen med 85 ton.

Det motsvarar kol som binds av 1 400 trädplantor som odlats under 10 år.

Projektet vann CREST-priset i kategorin utsläppsminskning för flerbostadshus.

solpaneler

Vid slutet av året har 40 procent av Akelius fastigheter i USA installerat solpaneler.

Målet är att ha solpaneler installerade på 60 procent av alla fastigheter i slutet av 2026.

Akelius anställda

	Akelius	31 dec
	mål	2024	2023	2022	2021	2020
Antal anställda	e.t.	628	655	755	865	1 300
Årlig sjukfrånvaro, procent	≤2,0	2,7	2,3	1,9	1,5	1,9
Antal dödsfall	0	-	-	-	-	-

balkongutsikt från Challoner House, London

koncernens resultaträkning och rapport över totalresultatet

		2024	2023	2024	2023
		jan–dec	jan–dec	okt–dec	okt–dec
meur	Not	12 mån	12 mån	3 mån	3 mån
Hyresintäkter	1	357	333	92	86
Driftskostnader	2	-132	-136	-33	-34
Underhåll	2	-25	-24	-7	-6
Driftöverskott	2	200	173	52	46
Centrala administrationskostnader		-14	-17	-3	-4
Rörelseresultat exklusive
värdeförändringar, EBITDA	3	186	156	49	42
Avskrivningar		-3	-3	-1	-
Realiserad värdeförändring
förvaltningsfastigheter		2	-	-	-
Orealiserad värdeförändring
förvaltningsfastigheter		-104	-582	19	-293
Rörelseresultat		81	-429	67	-251
Ränteintäkter1	4	30	72	7	16
Räntekostnader2	4	-65	-79	-15	-21
Räntekostnader hybridobligationer	4	-8	-14	-2	-2
Värdeförändring finansiella tillgångar	4	-97	264	-125	208
Värdeförändring derivat	4	28	-67	2	-32
Övriga finansiella intäkter och kostnader	4	-27	45	4	-16
Resultat före skatt	5	-58	-208	-62	-98
Aktuell skatt	6	-4	-2	-1	1
Uppskjuten skatt	6	-17	-50	9	2
Resultat3		-79	-260	-54	-95
Poster som kan komma att omföras till
resultatet
Omräkningsdifferenser	7	145	-93	204	-157
Skatt till poster som kan omföras	7	2	15	-2	15
Övrigt totalresultat	7	147	-78	202	-142
Totalresultat3		68	-338	148	-237
Resultat per aktie före och efter utspädning,
euro		-0,01	-0,04	-0,01	-0,01

1) inkluderar ränteintäkter om 22 meur (22) avseende räntederivat

2) inkluderar räntekostnader om 13 meur (18) avseende räntederivat

3) resultat och totalresultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare

not 1 hyresintäkter

Hyresintäkterna uppgick till 357 meur (333) en ökning med 7,4 procent jämfört med samma period 2023.

Tillväxt i hyresintäkter för jämförbara fastigheter var 23 meur (29), 6,8 procent (10,8). Den minskade tillväxttakten är huvudsakligen påverkad av stabiliserade hyresintäkter i Toronto, Montreal, Washington D.C. och New York under året.

12 752 hyresavtal (12 330) med en årshyra på 205 meur (190) förlängdes eller omförhandlades under året. Den nya årshyran är 214 meur (198), en ökning med 4,5 procent (4,3).

Vakansgraden för bostäder minskade med 1,2 procentenheter till 4,7 procent (5,9) jämfört med slutet av 2023. Detta beror huvudsakligen på fler färdigställda renoveringar och försäljningar av vakanta fastigheter. Vakansen var till 60 procent (79) en följd av uppgraderingar. Reell vakansgrad ökade med 0,6 procentenheter till 1,9 procent (1,3) under året.

not 2 driftöverskott

Fastighetskostnaderna var 157 meur (160). 25 meur (24) avsåg underhåll, motsvarande 20 euro per kvadratmeter (19) på årsbasis.

Driftöverskottet uppgick till 200 meur (173). Tillväxt i driftöverskottet för jämförbara fastigheter var 14,3 procent (18,0). Tillväxttakten är huvudsakligen påverkad av stabiliserade hyresintäkter i Toronto, Montreal, Washington D.C. och New York, samt lägre totala kostnader under året.

Överskottsgraden uppgick till 55,9 procent (51,9).

not 3 EBITDA

Rörelseresultatet exklusive värdeförändringar, EBITDA, uppgick till 186 meur (156), en ökning med 19,6 procent jämfört med samma period 2023. Ökningen beror främst på högre hyresintäkter.

not 4

finansnetto

Ränteintäkterna uppgick till 30 meur (72), där 22 meur (22) avser ränteintäkter för räntederivat.

Räntekostnaderna uppgick till 65 meur (79), där 13 meur (18) avser räntekostnader för räntederivat.

Räntekostnader för hybridobligationer uppgick till 8 meur (14).

Värdeförändring av finansiella tillgångar påverkade årets resultat med ‑97 meur (264).

Värdeförändring av derivat påverkade årets resultat med 28 meur (‑67).

Övriga finansiella intäkter och kostnader uppgick till ‑27 meur (45), främst till följd av valutaeffekter hänförliga till derivat, finansiella investeringar och externa lån.

not 5 resultat före skatt

Resultat före skatt uppgick till ‑58 meur (‑208). Resultat före skatt påverkades av en negativ värdeförändring på finansiella tillgångar om -97 meur (-125) samt negativa orealiserade värdeförändringar av förvaltningsfastigheter som uppgick till ‑104 meur (‑582).

not 6

skatt

Redovisad skatt i resultaträkningen uppgick till ‑21 meur (-52). Redovisad skatt avser främst nyttjande av underskottsavdrag i moderbolaget.

not 7

övrigt totalresultat

Övrigt totalresultat uppgick till 147 meur (‑78). Detta är framför allt relaterat till nettotillgångar i utländsk verksamhet som omräknas till euro.

koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag

	31 dec	31 dec
meur Not	2024	2023
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 8	5 972	5 679
Rörelsefastigheter 8	10	7
Nyttjanderättstillgångar	4	6
Materiella anläggningstillgångar	4	4
Derivat	40	44
Uppskjutna skattefordringar	3	22
Finansiella tillgångar 9, 10, 12	-	855
Fordringar och övriga tillgångar	7	6
Summa anläggningstillgångar	6 040	6 623
Finansiella tillgångar 9, 10, 12	544	-
Fordringar och övriga tillgångar	33	27
Derivat	1	8
Likvida medel 10, 12	100	74
Tillgångar som innehas för försäljning 8	11	-
Summa omsättningstillgångar	689	109
Summa tillgångar	6 729	6 732
Eget kapital och skulder
Eget kapital 11	3 381	2 833
Summa eget kapital	3 381	2 833
Ej säkerställda lån 12	1 669	2 644
Säkerställda lån 12	96	105
Hybridobligationer	334	334
Leasingskulder	4	5
Derivat	1	11
Uppskjutna skatteskulder	44	48
Avsättningar	1	1
Övriga skulder	21	20
Summa långfristiga skulder	2 170	3 168
Ej säkerställda lån 12	1 076	577
Säkerställda lån 12	7	28
Leasingskulder	2	1
Derivat	16	45
Avsättningar	1	2
Övriga skulder	76	78
Summa kortfristiga skulder	1 178	731
Summa eget kapital och skulder	6 729	6 732

not 8

verkligt värde fastigheter 5 992 meur

Verkligt värde uppgick till 5 992 meur (5 686), vilket motsvarar 4 748 euro per kvadratmeter (4 613).

Det genomsnittliga direktavkastningskravet var 4,89 procent (4,74). Se tabell på sida 5.

värdeförändring fastigheter ‑102 meur

Fastigheterna hade en värdeförändring om ‑102 meur (‑582), motsvarande ‑1,8 procent (‑9,4). Se tabell på sida 5.

fastighetsinvesteringar 157 meur

Investeringar i fastigheter uppgick till 157 meur (194). På årsbasis motsvarar det 126 euro per kvadratmeter (157). 12 procent (14) av totala investeringar avsåg lägenhetsuppgraderingar.

köp av fastigheter 135 meur

Akelius har köpt fastigheter för 135 meur (-) under året, inklusive en fastighet i Montreal och en fastighet i Washington D.C.

fastighetsförsäljningar 29 meur

Akelius sålde fastigheter för 29 meur (5) under året.

Åtta fastigheter och sex lägenheter har sålts i Paris.

Tre lägenheter har sålts i London.

tillgångar som innehas för försäljning 11 meur

10 meur avser fastigheter och 1 meur avser uppskjuten skatt. Akelius sålde en fastighet i Washington D.C. och en fastighet i Paris i januari. Ytterligare en fastighet i Paris planeras att säljas under 2025.

not 9

finansiella tillgångar

Likvida finansiella tillgångar minskade från 855 meur till 544 meur under året. Värdet på innehavet i Castellum AB minskade med ‑311 meur. -188 meur avser avyttrande av aktier till Akelius Apartments Ltd,

-97 meur avser negativ förändring i verkligt värde och -26 meur avser negativ valutaeffekt.

Vid årets slut ägde Akelius Residential Property AB (publ) 10,5 procent (13,5) av de utestående aktierna i Castellum AB, med ett verkligt värde om 544 meur (855).

not 10

likviditet

Tillgängliga medel i form av likvida medel, finansiella tillgångar och outnyttjade kreditavtal uppgick till 691 meur (976).

Under andra kvartalet ökade den finansiella garantin som lämnats av huvudägaren Akelius Apartment Ltd från 1 117 meur till 1 900 meur.

Den ska användas för att återbetala skuld och stärka likviditeten i Akelius Residential Property AB (publ).

För mer information,

se avsnitt transaktioner med närstående.

Outnyttjade kreditavtal uppgick till 47 meur (47) med en genomsnittlig löptid om 0,9 år (1,2).

Avtal som är avsedda att ha kvar förlängs innan förfallodag.

De outnyttjade bilaterala kreditavtalen tillhandahålls av 4 banker (4).

De ej pantsatta fastigheternas verkliga värde motsvarar 5 638 meur (5 232).

not 11

soliditet

Eget kapital ökade med 548 meur till 3 381 meur (2 833) under året. Förändringen beror främst på nyemissionen som utfördes under det andra kvartalet.

Soliditet inklusive hybridobligation uppgick till 55 procent (47).

D-aktier

Antal stamaktier av serie D uppgick till 220 000 000,

vilket motsvarar 116 meur i eget kapital.

Akelius Apartments Ltd, majoritetsägare till Akelius Residential Property AB (publ), har köpt D-aktier för totalt 13 meur (25) under året.

D-aktier uppgår till 3,44 procent (3,63) av totalt antal aktier i Akelius Residential Property AB (publ).

Stängningskursen per D-aktie uppgick till 1,650 euro (1,530) i slutet av året.

not 12

nettoskuld 2 204 meur

Under året minskade lån exklusive hybridobligationer med 506 meur till 2 848 meur (3 354).

Belåningsgraden uppgick till 36 procent (42), en minskning med 6 procentenheter jämfört med slutet av 2023. Styrelsen har godkänt avvikelsen mot

Akelius finanspolicy eftersom den bedöms vara marginell.

Lån utan säkerhet består av 5 obligationer (8) och lån från närstående.

Finansiella investeringar inklusive likvida medel uppgick till 644 meur (929). Nettoskulden uppgick till 2 204 meur (2 425).

löptid 2,7 år

Lån exklusive hybridobligationer hade en genomsnittlig kapitalbindning om 2,7 år, jämfört med 3,1 år vid slutet av 2023. 1 083 meur (605) förfaller inom ett år.

räntebindning 3,7 år

861 meur (1 421) av skuldportföljen exklusive hybridobligationer hade en räntebindning längre än fem år.

Räntebindningen var i snitt 3,7 år för skuldportföljen exklusive hybridobligationer, jämfört med 4,1 år vid slutet av 2023.

genomsnittlig ränta 1,15 procent

Under året har den genomsnittliga räntan för skuldportföljen exklusive hybridobligationer minskat från 1,38 till 1,15 procent.

kreditbetyg

Standard and Poor's har bedömt Akelius kreditrisk till BBB-. Kreditutsikterna är stabila. Kreditbetyget för hybridobligationer utgivna av Akelius Residential Property AB (publ) är BB.

ej pantsatt kvot 2,37

Den ej pantsatta kvoten var 2,37, jämfört med 1,97 vid slutet av 2023.

koncernens rapport över förändring i eget kapital

		Övrigt	Valuta		Summa
	Aktie	tillskjutet	omräknings	Balanserad	eget
meur	kapital	kapital	reserv	vinst	kapital
Eget kapital,
1 jan 2023	348	3 662	132	364	4 506
Årets totalresultat	-	-	-78	-260	-338
Nyemission	6	162	-	-	168
Utdelning	-	-1 503	-	-	-1 503
Eget kapital,
31 dec 2023	354	2 321	54	104	2 833
Eget kapital,
1 jan 2024	354	2 321	54	104	2 833
Årets resultat	-	-	-	-79	-79
Övrigt totalresultat	-	-	147	-	147
Årets totalresultat	-	-	147	-79	68
Nyemission	19	483	-	-	502
Utdelning*	-	-22	-	-	-22
Eget kapital,
31 dec 2024	373	2 782	201	25	3 381

* 22 meur för stamaktier av serie D

Eget kapital är hänförligt till moderbolagets aktieägare.

koncernens rapport över kassaflöden

	2024	2023	2024	2023
	jan–dec	jan–dec	okt–dec	okt–dec
meur	12 mån	12 mån	3 mån	3 mån
Driftöverskott	200	173	52	46
Centrala administrationskostnader	-14	-17	-3	-3
Erlagda räntor	-74	-93	-6	-12
Erhållna räntor	29	73	6	25
Betald skatt	-1	-3	-	-1
Kassaflöde före förändring av
rörelsekapital	140	133	49	55
Förändring rörelsefordringar	-1	8	8	8
Förändring rörelseskulder	-3	6	-6	-4
Kassaflöde från löpande verksamheten	136	147	51	59
Investeringar i fastigheter	-157	-194	-41	-52
Köp av fastigheter*	-136	2	-66	-
Köp av finansiella tillgångar	-	-140	-	-
Köp av övriga tillgångar	-1	-2	-	-
Försäljning av fastigheter	28	5	15	4
Försäljning av finansiella tillgångar	188	1 939	-	1 593
Kassaflöde från
investeringsverksamheten	-78	1 610	-92	1 545
Nyemission	502	168	-	-
Upptagna lån	176	296	50	56
Amortering av lån	-702	-923	-75	-333
Likvida medel från derivat	14	61	17	-39
Amortering leasing	-1	-2	-	-1
Utdelning A-aktier	-	-1 481	-	-1 314
Utdelning D-aktier	-22	-22	-5	-5
Kassaflöde från
finansieringsverksamheten	-33	-1 903	-13	-1 636
Periodens kassaflöde	25	-146	-54	-32
Likvida medel vid periodens början	74	217	154	107
Valutakursdifferens i likvida medel	1	3	-	-1
Likvida medel vid årets slut	100	74	100	74

* -135 meur för köp av två fastigheter samt -1 meur i förskottsbetalning för tre fastigheter

segmentinformation

driftöverskott jan–dec 2024

	Hyres	Drifts		Drift
meur	intäkter	kostnader	Underhåll	överskott
London	48	-11	-3	34
Paris	17	-9	-1	7
Europa	65	-20	-4	41
Washington D.C.	72	-28	-5	39
New York	52	-23	-5	24
Boston	39	-13	-2	24
Austin	14	-6	-1	7
USA	177	-70	-13	94
Toronto	57	-21	-4	32
Montreal	55	-20	-4	31
Ottawa*	1	-	-	1
Quebec City*	2	-1	-	1
Kanada	115	-42	-8	65
Summa	357	-132	-25	200

* Akelius äger en fastighet i respektive stad

driftöverskott jan–dec 2023

	Hyres	Drifts		Drift
meur	intäkter	kostnader	Underhåll	överskott
London	40	-10	-3	27
Paris	16	-10	-1	5
Europa	56	-20	-4	32
Washington D.C.	68	-29	-5	34
New York	50	-23	-4	23
Boston	36	-13	-2	21
Austin	16	-7	-2	7
USA	170	-72	-13	85
Toronto	55	-22	-3	30
Montreal	49	-20	-4	25
Ottawa*	1	-1	-	-
Quebec City*	2	-1	-	1
Kanada	107	-44	-7	56
Summa	333	-136	-24	173

* Akelius äger en fastighet i respektive stad

segmentinformation

totalavkastning fastigheter jan–dec 2024

		Orealiserad		Total
		och		avkast	Över
		realiserad	Total	ning	skotts	Verkligt
	Drift	värde	avkast	per år,	grad,	värde
meur	överskott	förändring	ning	procent	procent	fastigheter
London	34	-5	29	3,0	70,4	1 006
Paris	7	3	10	2,4	42,4	419
Europa	41	-2	39	2,8	63,1	1 425
Washington D.C.	39	-3	36	4,4	54,2	983
New York	24	-10	14	2,3	47,2	685
Boston	24	-5	19	3,3	61,3	636
Austin	7	-20	-13	-8,2	46,3	157
USA	94	-38	56	2,5	53,1	2 461
Toronto	32	-69	-37	-3,4	55,4	1 036
Montreal	31	5	36	3,9	57,3	1 028
Ottawa	1	1	2	11,2	57,5	21
Quebec City	1	1	2	9,1	46,7	21
Kanada	65	-62	3	0,1	56,2	2 106
Summa	200	-102	98	1,7	55,9	5 992

totalavkastning fastigheter jan–dec 2023

		Orealiserad		Total
		och		avkast	Över
		realiserad	Total	ning	skotts	Verkligt
	Drift	värde	avkast	per år,	grad,	värde
meur	överskott	förändring	ning	procent	procent	fastigheter
London	27	-48	-21	-2,2	67,0	949
Paris	5	-49	-44	-9,5	30,2	429
Europa	32	-97	-65	-4,6	56,5	1 378
Washington D.C.	34	-165	-131	-13,5	49,9	824
New York	23	-53	-30	-4,3	45,5	637
Boston	21	-77	-56	-8,4	58,9	588
Austin	7	-31	-24	-11,8	44,3	167
USA	85	-326	-241	-9,5	50,0	2 216
Toronto	30	-52	-22	-1,9	53,8	1 112
Montreal	25	-106	-81	-7,9	51,4	940
Ottawa	-	-	-	0,6	50,6	20
Quebec City	1	-1	-	1,1	42,9	20
Kanada	56	-159	-103	-4,6	52,5	2 092
Summa	173	-582	-409	-6,6	51,9	5 686

nyckeltal

	31 dec	31 dec	31 dec	31 dec	31 dec
	2024	2023	2022	2021	2020
Riskkapital
Eget kapital, meur	3 381	2 833	4 506	7 049	5 374
Soliditet, procent	50	42	50	57	43
Soliditet inklusive hybridkapital, procent	55	47	57	64	51
Avkastning på eget kapital, procent	2	-8	-8	52	0
Substansvärde, meur	3 397	2 863	4 433	7 087	6 324
Driftresultat*
Hyresintäkter, meur	357	333	303	212	190
Tillväxt hyresintäkter, procent	7,4	10,0	42,9	12,1	0,4
Tillväxt hyresintäkter för jämförbara
fastigheter, procent	6,8	10,8	11,9	1,5	3,5
Driftöverskott, meur	200	173	148	99	91
Tillväxt driftöverskott, procent	15,7	16,7	49,6	8,6	5,4
Tillväxt driftöverskott för jämförbara
fastigheter, procent	14,3	18,0	18,9	-2,1	9,7
Överskottsgrad, procent	55,9	51,9	48,9	46,8	48,2
Finansiering
Belåningsgrad, procent	36	42	16	0	39
Ej pantsatt kvot	2,37	1,97	2,50	3,76	1,89
Räntetäckningsgrad, 12 månader	4,7	21,7	8,8	63,2	3,3
Räntetäckningsgrad exklusive realiserad
värdetillväxt, 12 månader	5,3	22,0	9,6	2,8	2,5
Genomsnittlig ränta, procent	1,15	1,38	1,20	1,51	1,95
Räntebindning, år	3,7	4,1	5,1	5,4	5,0
Kapitalbindning, år	2,7	3,1	4,0	4,5	5,7
Fastigheter
Antal lägenheter	20 072	19 652	19 545	17 770	44 443
Uthyrningsbar area, tusental kvm	1 262	1 233	1 234	1 115	2 986
Hyrespotential, procent	20	21	22	25	24
Reell vakansgrad bostäder, procent	1,9	1,3	2,0	2,6	1,7
Vakansgrad bostäder, procent	4,7	5,9	8,1	12,5	7,5
Omsättning hyresgäster, procent	23	23	25	27	16
Verkligt värde, euro/kvm	4 748	4 613	5 001	5 399	4 066
Kontrakterad hyra, alla avtal, meur	377	337	317	258	473
Direktavkastningskrav, procent	4,89	4,74	4,20	3,99	3,28
Förändring direktavkastningskrav för
jämförbara fastigheter, procentenheter	0,19	0,55	0,21	-0,16	-0,38
Ingående verkligt värde, meur	5 686	6 173	6 020	12 139	11 964
Värdeförändring, meur	-102	-582	-592	1 719	34
Investering, meur	157	194	205	360	381
Köp, meur	135	-	457	588	172
Försäljning, meur	-29	-5	-11	-9 138	-185
Valutakursdifferenser, meur	145	-94	94	352	-227
Utgående verkligt värde, meur	5 992	5 686	6 173	6 020	12 139

* 2020 har omräknats på grund av avvecklad verksamhet 2021

moderbolagets resultaträkning i sammandrag

	2024	2023	2024	2023
	jan–dec	jan–dec	okt–dec	okt–dec
meur	12 mån	12 mån	3 mån	3 mån
Centrala administrationskostnader	-3	-4	-1	-1
Rörelseresultat	-3	-4	-1	-1
Resultat från aktier i dotterbolag	17	-357	-	-336
Finansiella intäkter	153	301	15	2
Finansiella kostnader	-109	-128	-1	-48
Värdeförändring finansiella tillgångar	-97	264	-125	208
Värdeförändring derivat	28	-67	2	-32
Resultat före bokslutsdispositioner	-11	9	-110	-207
Bokslutsdispositioner	-2	7	-2	7
Resultat före skatt	-13	16	-112	-200
Skatt	-21	-29	-5	18
Periodens resultat	-34	-13	-117	-182

Moderbolaget har inga poster i övrigt totalresultat.

moderbolagets balansräkning i sammandrag

	31 dec	31 dec
meur	2024	2023
Tillgångar
Andelar i koncernbolag	5 100	3 116
Fordringar på koncernbolag	494	2 321
Finansiella tillgångar	-	855
Derivat	40	44
Uppskjutna skattefordringar	-	18
Övriga tillgångar	1	-
Summa anläggningstillgångar	5 635	6 354
Fordringar på koncernbolag	-	10
Finansiella tillgångar	544	-
Derivat	1	8
Övriga fordringar	3	2
Likvida medel	87	56
Summa omsättningstillgångar	635	76
Summa tillgångar	6 270	6 430
Eget kapital och skulder
Bundet eget kapital	376	357
Fritt eget kapital	2 735	2 308
Summa eget kapital	3 111	2 665
Obeskattade reserver	4	-
Räntebärande skulder	334	1 386
Räntebärande skulder koncernbolag	1 675	1 695
Derivat	1	11
Avsättningar	1	1
Summa långfristiga skulder	2 011	3 093
Räntebärande skulder	1 076	577
Räntebärande skulder koncernbolag	4	2
Derivat	16	45
Övriga skulder	32	32
Övriga skulder koncernbolag	16	16
Summa kortfristiga skulder	1 144	672
Summa eget kapital och skulder	6 270	6 430

alternativa nyckeltal

Beräkning av alternativa nyckeltal med tillämpning av riktlinjer publicerade av Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten.

substansvärde och belåningsgrad

Substansvärde	3 397	2 863
Derivat	-24	4
Uppskjuten skatt*	40	26
Eget kapital	3 381	2 833
meur	2024	2023
	31 dec	31 dec

Summa räntebärande skulder	3 182	3 688
Hybridobligationer	-334	-334
Likvida medel	-100	-74
Finansiella tillgångar	-544	-855
Netto räntebärande skulder	2 204	2 425
Summa tillgångar	6 729	6 732
Likvida medel	-100	-74
Finansiella tillgångar	-544	-855
Nettotillgångar	6 085	5 803
Belåningsgrad, procent	36	42

* inkluderar uppskjutna skattefordringar rapporterade som tillgångar som innehas för försäljning

genomsnittlig ränta

Genomsnittlig ränta	1,15	1,38
Räntekostnader baserat på räntan vid årets slut	33	46
Räntebärande skulder exklusive hybridobligationer	2 848	3 354
meur	2024	2023
	31 dec	31 dec

likviditet

Likviditet	691	976
Finansiella tillgångar	544	855
Outnyttjade kreditavtal	47	47
Likvida medel	100	74
meur	2024	2023
	31 dec	31 dec

alternativa nyckeltal

ej pantsatt kvot

	31 dec	31 dec
meur	2024	2023
Ej pantsatta fastigheter	5 638	5 232
Nyttjanderättstillgångar	4	6
Materiella anläggningstillgångar	4	4
Uppskjutna skattefordringar*	4	22
Finansiella tillgångar	544	855
Kundfordringar och andra fordringar	40	33
Derivat	41	52
Ej pantsatta tillgångar	6 275	6 204
Ej säkerställda lån	2 745	3 221
Likvida medel	-100	-74
Netto ej säkerställd senior skuld	2 645	3 147
Ej pantsatt kvot	2,37	1,97

* inkluderar uppskjutna skattefordringar rapporterade som tillgångar som innehas för försäljning

eget kapital

	31 dec	31 dec
meur	2024	2023
Årets totalresultat	68	-338
Ingående eget kapital	2 833	4 506
Avkastning på eget kapital, procent	2	-8
Eget kapital	3 381	2 833
Hybridkapital	334	334
Eget kapital och hybridkapital	3 715	3 167
Summa tillgångar	6 729	6 732
Soliditet, procent	50	42
Soliditet inklusive hybridkapital, procent	55	47

utveckling av rörelseresultat exklusive värdeförändring, EBITDA

	dec 2023-
meur	dec 2024
Rörelseresultat exklusive värdeförändring, EBITDA, 31 dec 2023	156
Hyresintäkter för jämförbara fastigheter	22
Fastighetskostnader för jämförbara fastigheter	3
Driftöverskott för jämförbara fastigheter	25
Köp och försäljning hyresintäkter	3
Köp och försäljning driftöverskott	3
Valutakursdifferenser	-1
Centrala administrationskostnader	3
Rörelseresultat exklusive värdeförändring, EBITDA, 31 dec 2024	186

alternativa nyckeltal

hyresintäkter och driftöverskott för jämförbara fastigheter

	2024	2023	Tillväxt,
meur	jan–dec	jan–dec	procent
Hyresintäkter	357	333	7,4
Förvärv och avyttringar	-3	-
Serviceintäkter	-5	-5
Valutakursdifferenser	-	-1
Hyresintäkter för jämförbara fastigheter	349	327	6,8
Driftöverskott	200	173	15,7
Förvärv och avyttringar	-1	1
Driftöverskott för jämförbara fastigheter	199	174	14,3

realiserad värdetillväxt

Realiserad värdetillväxt	-22	-2
Förvärvspris och ackumulerade investeringar	-51	-7
Intäkter från försäljning av fastigheter	29	5
meur	jan–dec	jan–dec
	2024	2023

övriga upplysningar

grunder för redovisningen

Denna bokslutskommuniké för Akelius Residential Property-koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen.

Redovisningen för moderbolaget, Akelius Residential Property AB (publ), org. nr 556156-0383, är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer.

Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i bokslutskommunikén.

Siffrorna i denna bokslutskommuniké har avrundats,

medan beräkningarna utförts utan avrundning.

Detta kan medföra att vissa tabeller och nyckeltal inte summerar korrekt.

risker och osäkerhetsfaktorer

Koncernen står inför flera olika typer av risker.

Den operationella risken begränsas genom att fastighetsportföljen är koncentrerad till bostäder i storstäder.

Starka hyresmarknader för bostäder i Akelius städer reducerar risken för långsiktiga vakanser på aggregerad nivå.

För att ytterligare minska risken, eller variationer i kassaflödet, binds räntorna långsiktigt. Tillgång till kapital från ett stort antal banker, via kapitalmarknaden, och den finansiella garantin från Akelius Apartments Ltd minskar refinansieringsrisken.

Koncernen påverkas även av externa risker, exempelvis nya hyresregleringar, klimatrisker, pandemier eller krig. Dessa riskområden kan påverka verksamheten negativt både på lång och kort sikt.

redovisningsprinciper

Redovisningsprinciper finns i Akelius årsredovisning 2023.

nya och ändrade IFRS-standarder, vilka godkänts av EU från och med 1 januari 2024

Nya och ändrade IFRS-standarder som trätt i kraft från och med 1 januari 2024 har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter.

moderbolaget

Under andra kvartalet utfördes en nyemission på stamaktier av serie A. Moderbolaget emitterade 330 000 000 stamaktier till ett värde av 1,52 euro per aktie, totalt 502 meur.

Stämman beslutade att lämna vinstutdelning med ett belopp om högst 0,10 euro per stamaktie av serie D, totalt 22 meur.

Utdelning fördelades på fyra utbetalningar om 0,025 euro per stamaktie av serie D vid respektive utdelningstillfälle.

Som avstämningsdagar för utdelning beslutades: 2024-05-03, 2024-08-05, 2024-11-05 och 2025-02-05.

Utbetalning sker fem bankdagar efter respektive avstämningsdag.

Finansiella intäkter inkluderar främst ränteintäkter. Finansiella kostnader inkluderar främst

räntekostnader och valutakursdifferenser.

Resultat före skatt uppgick till ‑13 meur (16).

kassaflödet

Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändring av rörelsekapitalet uppgick till 140 meur (133).

Kassaflödet från investeringsverksamheten var -78 meur (1 610).

I genomsnitt kan uppgraderingar stoppas inom en tremånadersperiod.

Kassaflödet från finansieringsverksamheten var ‑33 meur (‑1 903).

övriga upplysningar

fjärde kvartalet

Hyresintäkterna uppgick till 92 meur (86). Fastighetskostnaderna uppgick till 40 meur (40).

Driftöverskottet uppgick till 52 meur (46). Värdeförändring avseende fastigheter påverkade resultatet med 19 meur (‑293). Finansnettot var ‑129 meur (153). Kvartalets resultat före skatt uppgick till ‑62 meur (‑98).

Kassaflödet uppgick till ‑54 meur (‑32). Den löpande verksamheten genererade ett kassaflöde om 51 meur (59). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till ‑92 meur (1 545). Finansieringsverksamheten påverkade kassaflödet med ‑13 meur (‑1 636).

transaktioner med närstående

Under fjärde kvartalet sålde Giannis Beta Ltd hela sitt innehav om totalt 308 500 000 stamaktier, serie A,

i Akelius Residential Property AB (publ) till Akelius Apartments Ltd.

Efter transaktionen uppgår Akelius Apartments Ltd's ägarandel av A-aktier till 86,9 procent.

Akelius Residential Property AB (publ) sålde 14 800 000 av sitt innehav av aktier i Castellum AB till Akelius Apartment Ltd under det tredje kvartalet.

Försäljningspriset var 145 sek per aktie. Transaktionen har utförts på armslängds avstånd.

Intäkten kommer att användas för att återbetala skulder som förfaller.

I december 2023 ställde Akelius Apartments Ltd ut ett finansiellt garantiåtagande om 1 117 meur till Akelius Residential Property AB (publ).

Eget kapital om 502 meur erhölls från ägarna genom en nyemission där 426 meur var kopplat till den finansiella garantin.

Akelius Apartments Ltd har utökat det garanterade beloppet under det andra kvartalet.

I slutet av året var det tillgängliga beloppet under den finansiella garantin 1 900 meur.

Administrationskostnader avseende närstående uppgick till 2 meur (4) netto. Dessa redovisas under centrala administrationskostnader i resultaträkningen.

Nettoskuld mot närstående var 75 meur (-). Räntekostnader avseende lån uppgick till 2 meur (-).

Samtliga transaktioner sker med marknadsmässiga villkor.

Kretsen av närstående har inte förändrats nämnvärt sedan årsredovisningen 2023.

årsstämma 2025

Akelius Residential Property AB (publ):s årsstämma kommer att hållas den 29 april 2025.

Styrelsen avser att föreslå årsstämman att vinstutdelning ska lämnas med ett belopp om högst 0,10 euro per stamaktie av serie D. Total ska vinstutdelning på stamaktierna av serie D betalas med ett belopp som sammanlagt motsvarar högst 22 000 000 euro.

väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång

En fastighet i Washington D.C. och en fastighet i Paris har sålts 10 januari 2025. Totalt försäljningspris uppgick till 6 meur.

Akelius Residential Property AB (publ) förväntas sälja alla sina utestående aktier i Castellum AB till Akelius Apartments Ltd. 51 800 760 aktier avses.

Överenskommet försäljningspris uppgår till 130 sek per aktie.

Akelius Residential Property AB (publ) kommer fortsatt att äga aktierna fram tills godkännande erhålls från relevanta myndigheter.

Godkännande förväntas under det första kvartalet 2025.

Pengarna kommer att användas för att återbetala skulder som förfaller.

Ralf Spann

Vd och styrelseledamot Stockholm, 7 februari 2025 Akelius Residential Property AB (publ)

Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

definitioner

aktuell skuldtäckningsförmåga

Netto räntebärande skulder i förhållande till rörelseresultat exklusive värdeförändring, EBITDA.

Netto räntebärande skulder i förhållande till rörelseresultat inklusive realiserad värdeförändring.

Visar hur många år det tar för bolaget att betala av sina skulder med nuvarande intjänande.

avkastning på eget kapital

Totalresultat delat med ingående eget kapital.

Visar vilken avkastning som ges på ägarnas investerade kapital.

avvecklad verksamhet

Avvecklad verksamhet är en del av en tillgång som antingen har avyttrats eller klassificerats som innehav för försäljning och representerar ett geografiskt område.

belåningsgrad

Netto räntebärande skulder delat med nettotillgångar. Anges för att belysa bolagets finansiella risk.

direktavkastning

Driftöverskott på årsbasis i förhållande till fastigheternas verkliga värde vid periodens början.

Anges för att mäta direktavkastningen på fastighetsbeståndet.

direktavkastningskrav

Kapitaliseringsräntan som används vid restvärdesberäkning vid skattning av fastigheters verkliga värde.

diskonteringsränta

Används vid nuvärdesberäkning av framtida kassaflöden och restvärde vid skattningen av fastigheternas verkliga värde.

driftöverskott

Hyresintäkter reducerade med fastighetskostnader. Anges för att belysa det löpande intjänandet i förvaltningsverksamheten.

ej pantsatt kvot

Ej pantsatta tillgångar delat med ej säkerställda lån minus efterställd skuld och likvida medel.

Används för att bedöma ej pantsatta tillgångar i förhållande till ej säkerställd senior räntebärande skuld.

fastighetsbestånd

Förvaltningsfastigheter, rörelsefastigheter, samt förvaltningsfastigheter klassificerade som tillgångar som innehas för försäljning.

fastighetskostnader

I posten ingår direkta fastighetskostnader såsom driftskostnader, förbrukningskostnader, underhållskostnader och fastighetsskatt.

finansiella tillgångar

Innehav i noterade finansiella tillgångar med bedömd hög kreditvärdighet. Inkluderas i beräkning av likviditet.

förlorade arbetsdagar

Olycksfall i arbetet och yrkessjukdomar i förhållande till den sammanlagda tiden av 100 000 arbetade timmar.

försäljning och avslutade objekt

Försäljning eller uppdelning av en lägenhet, där ett lägenhetsobjekt avslutas och två nya skapas.

genomsnittlig ränta

Genomsnittlig ränta på summan av räntebärande skulder, exklusive hybridobligationer, vid periodens utgång. Måttet används för att belysa koncernens finansiella risk.

hyresintäkter

Hyresvärde med avdrag för vakans och hyresrabatter.

hyrespotential

Nyuthyrningshyra per area de senaste tolv månaderna delat med hyran per area per periodens sista dag för alla uthyrda lägenheter.

hyresvärde

Tolv månaders hyra för lägenheter inklusive marknadshyra för vakanta lägenheter.

definitioner

intjäningskapacitet

Intjäningskapaciteten baseras på fastighetsbestånd per balansdagen och fastighetsbeståndets bruttohyra, reella vakans, bedömda rörelsekostnader, underhållskostnader och centrala administrationskostnader under ett normalår.

Räntenettot baseras på lånens respektive investeringarnas räntenivå per balansdagen. Balansdagens valutakurs för senaste perioden används.

Ingen skatt beräknas eftersom den till största delen avser uppskjuten skatt som inte påverkar kassaflödet.

justerat rörelseresultat exklusive värdeförändringar

Rörelseresultat exklusive värdeförändringar, EBITDA, plus övriga finansiella intäkter och kostnader.

Används för att visa resultat exklusive räntekostnader och värdeförändringar på tillgångar och skulder.

jämförbara fastigheter

Avser jämförelse av fastigheter som ägts under hela perioderna.

Fastigheter som förvärvats eller avyttrats under någon av perioderna som jämförs exkluderas.

Underlättar analysen och jämförelsen mellan olika perioder, då fastigheter som inte återfinns i alla perioder exkluderas.

kapitalanvändning

Kapitalanvändning består av investeringar, avtalade fastighetsköp och kortfristiga lån.

kapitalbindning, år

Volymviktad återstående löptid på räntebärande lån och derivat på balansdagen. Anges för att belysa bolagets refinansieringsrisk.

kapitalkällor

Kapitalkällor består av likviditet, resultat före skatt, värdeförändringar, avtalade fastighetsförsäljningar samt finansiella garantier från närstående.

kontrakterad hyra

Avtalad hyra exklusive hyresrabatter och tillfälliga debiteringar.

likviditet

Likviditetsreserven består av likvida medel, outnyttjade kreditavtal och likvida finansiella tillgångar som kan omsättas till likvida medel inom tre arbetsdagar.

netto räntebärande skulder

Räntebärande skulder exklusive leasing minus efterställd skuld, likvida medel, spärrade medel och finansiella tillgångar. Används för analys av bolagets reella skuldsättning.

nettoräntekostnader

Summa räntekostnader, inklusive räntenetto för räntederivat, minskad med ränta på efterställd skuld, engångskostnader vid finansiering samt finansiella intäkter för likvida medel och likvida finansiella tillgångar.

Används för analys av bolagets resultat från räntor.

nettotillgångar

Summa tillgångar minus likvida medel, spärrade medel och finansiella tillgångar. Används för att visa bolagets nettotillgångar.

nettouthyrning

Summan av perioden avtalade kontrakterade årshyror för nyuthyrningar med avdrag för årshyror för avflytt. Påvisar effekten av vakansutvecklingen uttryckt i årshyra.

olycksfallsgrad

Avser frekvensen av skador i förhållande till den sammanlagda tiden av 100 000 arbetade timmar.

omförhandlade och förnyade hyresavtal

Alla ändringar i hyresnivå för kvarboende hyresgäster. Belyser avtalsförändring med befintliga kunder.

realiserad värdetillväxt

Intäkter från försäljning av förvaltningsfastigheter minus förvärvspriset, ackumulerade investeringar och kostnader för försäljning. Påvisar det faktiska resultatet av försäljningar.

definitioner

reell vakansgrad

Totalt antal vakanta lägenheter med avdrag för antal lägenheter vakanta till följd av uppgradering eller planerad försäljning, i relation till totalt antal lägenheter. Reella vakansgraden mäts per den första dagen efter periodens slut. Anges för att underlätta analysen av långsiktig vakans för bolaget.

räntebindning

Volymviktad återstående löptid avseende räntebindningen på räntebärande lån och derivat på balansdagen.

Anges för att belysa bolagets känslighet för ränteförändringar.

räntetäckningsgrad

Justerat rörelseresultat exklusive värdeförändring plus realiserad värdetillväxt för senaste rullande tolvmånadersperiod i förhållande till nettoräntekostnader för senaste rullande tolvmånadersperiod. Anges för att belysa bolagets känslighet för ränteförändringar.

rörelseresultat exklusive värdeförändringar, EBITDA

Driftöverskott plus centrala administrationskostnader, plus övriga intäkter och kostnader. Underlättar analysen av det löpande rörelseresultatet.

soliditet

Eget kapital i relation till balansomslutning. Anges för att belysa bolagets finansiella stabilitet.

substansvärde

Eget kapital med återläggning av derivat, och uppskjuten skatt.

Används för att belysa bolagets långsiktiga kapital som inte är räntebärande.

totalavkastning

Driftöverskott plus realiserad och orealiserad värdeförändring på fastigheter på årsbasis i förhållande till fastigheternas verkliga värde vid årets början.

Anges för att belysa totalavkastningen på fastighetsbeståndet.

vakansgrad

Antal vakanta lägenheter i relation till totalt antal lägenheter. Vakansgraden mäts per den första dagen

efter periodens slut.

värdetillväxt

Värdeförändring av förvaltningsfastigheter exklusive investering och valutaförändring. Anges för att påvisa fastigheternas värdeförändring rensat för valutaeffekter och nedlagt kapital.

walk score

Gradering från 0 till 100 för hur lätt det är att genomföra dagliga ärenden utan bil, där 100 är bäst.

Walk score tillhandahålls av walkscore.com, och anges för att gradera fastigheternas läge.

överskottsgrad

Driftöverskott i relation till hyresintäkter. Anges för att belysa den löpande intjänandet i förvaltningsverksamheten.

övriga finansiella intäkter och kostnader

Denna post inkluderar förändring av verkligt värde på derivat, förändring av verkligt värde på hybridobligationer, utdelning från externa aktier, valutaeffekter på externa lån och administrativa finansieringskostnader.

övriga intäkter och kostnader

Består av poster från sekundära aktiviteter som exempelvis realisationsresultat vid avyttringar av andra anläggningstillgångar än förvaltningsfastigheter, intäkter och kostnader från temporära tjänster utförda efter försäljning av fastigheter. Summerar intäkter och kostnader från sidoverksamhet.

huvudkontor, Sverige

besöksadress, Engelbrektsgatan 9–11 114 32 Stockholm postadress, Box 5836 102 48 Stockholm +46 8 566 130 00 akelius.com/sv

Kanada

533 College Street Toronto M6G 1A8 +1 844 253 5487 akelius.ca

Storbritannien

19–21 Clerkenwell Close London EC1R 0AA +44 800 014 8579 akelius.co.uk

Frankrike

37‒41 Rue du Rocher 75008 Paris +33 805 081 163 akelius.fr

USA

300 A Street Boston, MA 02210 +1 857 930 39 00 akelius.us

Akelius i korthet

bostäder i storstäder

Akelius lägenheter finns i storstäder, såsom Paris, London, Toronto, Montreal, Ottawa, Quebec City, New York, Boston, Washington D.C. och Austin.

better living

Akelius återställer och uppgraderar befintliga fastigheter med ett långsiktigt perspektiv. Akelius förbättrar kontinuerligt kvaliteten på fastigheterna för att ge familjer och individer ett bättre boende, better living.

köper rätt fastigheter

Akelius gör hellre många mindre förvärv av exakt rätt fastigheter än ett fåtal stora förvärv med delvis rätt fastigheter.

stark kapitalstruktur, låg refinansieringsrisk

Akelius diversifierade kapitalmarknadsverksamhet omfattar noterade seniora ej säkerställda obligationer i olika valutor, hybridobligationer och listade stamaktier av serie D.

D-aktierna är noterade på Nasdaq First North Growth Market Stockholm med ägandet fördelat på nio tusen aktieägare.

hållbarhet beaktas i alla beslut

Ett av Akelius främsta hållbarhetsmål är att anpassa sig till klimatneutralitet för att minska koldioxidutsläppen inom scope 1, 2 och 3 till slutet av 2050.

Akelius huvudprioriteringar inkluderar främjandet av gröna fastigheter och en säker miljö för anställda och hyresgäster, samt användning av etiska affärsmetoder.

kalender

årsredovisning 2024	25 mars 2025
årsstämma 2025	29 april 2025
delårsrapport jan–mar 2025	30 april 2025