Fabege

Annual Report • Feb 6, 2025

	2024	2023	2024	2023
	okt-dec	okt-dec	jan-dec	jan-dec
Nettoomsättning	864	894	3 671	3 930
Bruttoresultat	625	605	2 532	2 528
Förvaltningsresultat	333	345	1 345	1 458
Resultat före skatt	609	-2 961	-89	-7 380
Resultat efter skatt	455	-1 991	-213	-5 518
Nettouthyrning	-23	168	-108	165
Överskottsgrad, %	73	76	74	75
Belåningsgrad fastigheter, %			43	42
EPRA NRV, kr per aktie			148	150

- •••••

-

-

• ••••••
• ••••

Vd-ord

VERKSAMHETSMÅL

• · Nettouthyrning minst 80 Mkr per år.
• Overskottsgrad 75 procent.
• Investeringsvolym cirka 2 500 Mkr per år.

NETTOUTHYRNING

Mål: 80 Mkr per år

ÖVERSKOTTSGRAD

Mål: 75%

Ljusare 2025

Hyresintäkterna ökade något i jämförelse med föregående år. Minskade intäkter från avyttrade fastigheter kompenserades av inflyttningar i färdigställda projekt och index. l identiskt bestånd ökade intäkterna med 4,5 procent. 2024 var ett tufft år på uthyrningssidan men det nya året har börjat positivt. Vi befinner oss fortfarande i en konjunktur som går på sparlåga sedan flera år tillbaka. Det bidrar till en ökad försiktighet och därmed längre ledtider för beslut, något som också påverkar oss. Samtidigt ser vi en sjunkande inflation och fallande räntor. Det är positiva tecken som förhoppningsvis bidrar till en bättre konjunktur vilket är bra för oss, även om vi ännu inte kan säga att vi är över den berömda bäcken.

Fastighetskostnaderna ökade i fjärde kvartalet med en reservering avseende Convendum. Trots det landade överskottsgraden på 74 procent. Orealiserade värdeförändringar vände till svagt positiva under andra halvåret. De tre sista kvartalen redovisade vi ett positivt resultat före och efter skatt.

Besvikelsen under året var nettouthyrningen. För helåret blev den -108 Mkr och även det fjärde kvartalet blev till slut negativt med -23 Mkr efter ett par sena uppsägningar runt nyår.

Vår bedömning är att marknaden kommer bli ljusare under 2025. Men vi måste nu arbeta ännu hårdare för att vara en attraktiv hyresvärd som kan behålla och attrahera hyresgäster. Vår roll som bollplank för dem, både nya och blivande, som funderar över hur deras kontor ska se ut och fungera blir allt viktigare. Vi är en bra hyresvärd, det vet vi, och vi måste visa detta ännu tydligare framöver.

Målet är 95 procent

Vakanserna ökade på Stockholmskontorsmarknad under året liksom i vårt bestånd. Bakom ökade vakanser finns naturligtvis kontorssysselsättningen, som utvecklats svagt under pandemin och lågkonjunkturen. Vi har under året inte fullt ut lyckats bevisa attraktiviteten i våra lägen och våra lokaler.

Jag är dock övertygad att det kommer visa sig de närmaste åren.

Vårt mål om att nå 95 procent uthyrningsgrad bygger på att vi har en betydande nettouthyrning i förvaltningsportföljen. Vårt främsta fokus under 2025 kommer vara uthyrning av våra vakanser och att säkerställa att vi kan möta förändrade behov hos våra befintliga kunder. Därutöver fortsätter vi arbeta med att realisera den stora potentialen vi har i vår byggrättsportfölj, samt att utveckla nya möjligheter i våra områden. Nettouthyrningsmålet för 2025 är minst 80 Mkr.

Potential

Finns då potentialen? Svaret är ja. Vi i tror på Stockholm och på kontor. Ur mitt och Fabeges mikroperspektiv ser jag hur Stockholms betydelse som nav för kunskapsföretag och entreprenörskap växer. Ibland måste utvecklingen bildligt talat stanna upp och samla kraft, och det är det vi möter just nu. Men sett till Stockholms alla förutsättningar och grundläggande styrkor är det inte ett problem på lång sikt. Vi har fastigheter med hög kvalitet ur alla aspekter och i bra lägen. Vi har flera nya projekt som vi tittar på, även om vi, vår vana trogen, inte kommer att starta dem på spekulation. Jag hoppas kunna komma tillbaka till dem längre fram i år.

Samtliga pågående projekt går också in i förvaltningen under 2025 och börjar generera intäkter. Vi har en intressant byggrättsportfölj och den förstärktes ytterligare under 2024 då planerna för Yrket och Paradiset vann laga kraft.

Ett glädjeämne är att transaktionsmarknaden fortsatte att utvecklas väl under kvartalet och under andra halvåret ägde ett antal transaktioner rum i, bland annat, Stockholm City, Solna och på Södermalm. Det råder ingalunda någon "bonanza", men en sund utveckling. Fastigheter med hög kvalitet får som nästan alltid bra priser. För vår del kunde vi avsluta försäljningen av fasigheten Ynglingen 10 strax efter årsskiftet, en affär som förstärker vårt fokus.

INVESTERINGSERINGSVOLYM

Mål: 2.5 Mdkr per år över en koniunkturcvkel

FINANSIELLA MÅL

Styrelsen i Fabege har beslutat om följande finansiella mål:

• Belåningsgrad max 50 procent.
• Räntetäckningsgrad lägst 2,2 gånger.
• Skuldkvoten max 13,0 gånger.
• · Soliditet lägst 35 procent

Utfall 2024-12-31

• · Belåningsgrad 43 procent
• · Räntetäckningsgrad 2,5 ggr
• · Skuldkvot 14,1 ggr
• · Soliditet 46 procent

Finansiering

Vi har fortsatt mycket god tillgång till olika finansieringslösningar, både från bankerna och kapitalmarknaden och marginalerna fortsatte ner under hela året. Räntekostnaderna låg i linje med föregående år trots högre marknadsräntor i inledningen av året. Vid årsskiftet låg vår genomsnittränta på 2,98 procent jämfört med 3,13. I december bekräftade Moody ´s vår rating Baa2, och ändrade negativa utsikter till stabila vilket var positivt.

Bostadsprojekt Haga Norra

Bostadsprojektet i Haga Norra fortsatte under kvartalet. Försäljningen inleddes i september och av de 23 lägenheterna i första etappen med inflyttning i april har 17 sålts. Därutöver har 45 lägenheter av 80 i de kommande etapperna tecknats med bokningsavtal.

Vårt hållbarhetsarbete

För vi ska nå framgång krävs en noggrann kostnadskontroll. Jag brukar säga att vi ska ha goda kostnader, sådana som innebär att vi på sikt förbättrar vårt resultat. Våra investeringar i energibesparingar är en sådan kostnad, men som bidrog till att vi under året sänkte vår energiförbrukning från 71 kWh per kvadratmeter till 70,2. Det gjorde att vi sparade 6 Mkr bara under årets sista kvartal. Minskad energiförbrukning är inte bara ett sätt att spara pengar, utan också en bärande del i vårt hållbarhetsarbete.

Parallellt med detta fortsätter vi arbeta med den sociala aspekten av hållbarhet där vi, tillsammans med föreningar, organisationer och kommuner, verkar i de områden där vi är stora fastighetsägare, för att skapa trygga och levande miljöer. Vi vill bidra aktivt till en meningsfull fritid och jobbskapande aktiviteter. Det är ett ansvar och en uppgift vi tar oss an med glädje.

Man brukar säga att ingen kedja är starkare än den svagaste länken. Därför är det viktigt att vi inte bara har bra fastigheter och lokaler, utan också kloka och engagerade medarbetare som tar hand om både dem och våra hyresgäster - och som lever upp till vår värdegrund SPEAK. Hela 94 procent av våra medarbetare tycket att allt sammantaget är Fabege en mycket bra arbetsplats, vilket är glädjande. Det är ett gott bra betyg som vi ska fortsätta vårda.

Ett stort tack till medarbetare, kunder, samarbetspartners och aktieägare. Jag ser fram emot 2025!

Stefan Dahlbo, vd

Resultat jan-dec 2024'

Årets resultat efter skatt uppgick till -213 Mkr (-5 518) motsvarande -0:68 kr per aktie (-17:54). Årets resultat före skatt uppgick till -89 Mkr (-7 380). Driftöverskottet ökade något medan räntekostnaderna var i linje med föregående år. Orealiserade värdeförändringar i fastighetsportföljen vände till svagt positiva under andra halvåret. Resultatet före och efter skatt ökade därmed i jämförelse med föregående år.

FJÄRDE KVARTALET I KORTHET

• · Nyuthyrningen uppgick till 68 Mkr (222).
• · Nettouthyrningen uppgick till -23 Mkr (168).
• . Hyresintäkterna uppgick till 861 Mkr (827).
• Överskottsgraden uppgick till 73 procent (76).
• · Omsättning bostadsutveckling uppgick till 3 Mkr (67) och bruttoresultat uppgick till -3 Mkr (-19).
• Räntenettot uppgick till -235 Mkr (-237).
• Resultat i intresseföretag uppgick till -34 Mkr (3).
• · Förvaltningsresultatet uppgick till 333 Mkr (345).
• · Nedskrivning av exploateringsfastigheter uppgick till -40 Mkr (-).
• · Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till 18 Mkr (-2 415).
• Orealiserade värdeförändringar i derivatportföljen uppgick till 301 Mkr (-888).
• · Resultat efter skatt uppgick till 455 Mkr (-1 991).

HYRESINTÄKTER OCH DRIFTÖVERSKOTT

Hyresintäkterna ökade till 3 438 Mkr (3 366) och driftsöverskottet uppgick till 2 553 Mkr (2 524). Inflyttningar i färdigställda projekt möttes av minskade intäkter avseende avyttrade fastigheter, netto -78 Mkr. I identiskt bestånd ökade intäkterna 139 Mkr motsvarande cirka 4,5 procent (11) vilket främst var hänförligt till indexhöjningen som trädde i kraft vid årsskiftet. Intäkterna inkluderade poster av engångskaraktär om 12 Mkr. Fastighetskostnaderna uppgick till -885 Mkr (-853). Fastighetskostnaderna inkluderade en reservering för hyresförlust avseende Convendum om 29 Mkr. Driftsöverskottet i identiskt bestånd ökade med cirka 4,9 procent (14). Overskottsgraden uppgick till 74 procent (75).

RESULTAT BOSTADSUTVECKLING

Omsättning bostadsutveckling uppgick till 233 Mkr (553). Kostnader för bostadsutveckling uppgick till -254 Mkr (-549), varav administrativa kostnader -29 Mkr (-26). Bruttoresultatet uppgick därmed till -21 Mkr (4). Resultatavräkning sker i samband med färdigställande. Under året har 2 projekt färdigställts och slutavräknats. 1 projekt har sålts. Vidare har värdet på exploaterings-fastigheter skrivits ned med -73 Mkr vilket främst hänfördes till ett par enskilda projektmöjligheter.

CENTRAL ADMINISTRATION

Kostnader för central administration uppgick till -93 Mkr (-97).

FINANSNETTO

Räntenettot uppgick till -962 Mkr (-962). Snitträntan per 31 december 2024 uppgick till 2,98 procent (3,13). Tomträttsavgälder uppgick till -41 Mkr (-45).

RESULTATANDELAR I INTRESSEBOLAG

Resultatandelar i intressebolag uppgick till -91 Mkr (34) varav -102 Mkr (-80) avsåg Arenabolaget, 11 Mkr (103) avsåg resultat från JV-projektet i Haga Norra, 2 Mkr (1) avsåg resultatandel från Urban Services och -2 Mkr (9) avsåg resultat från delägda projekt i Birger Bostad.

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER

Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etablerad process. Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år. Till följd av marknadsläget har en större andel värderats externt varje kvartal de senaste två åren. Inför fjärde kvartalet 2024 externvärderades drygt 55 procent av portföljen och resterande fastigheter värderades internt med utgångspunkt i senast externa värdering. Det samlade marknadsvärdet uppgick vid periodens slut till 78,9 Mdkr (78,1). Orealiserade värdeförändringar uppgick till -1 218 Mkr (-7 831). Det genomsnittliga avkastningskravet uppgick i likhet med föregående kvartal till 4,54 procent (4,43). Realiserade värdeförändringar om 3 Mkr avsåg tillkommande resultat från affären med Nrep 2023.

SKATT

Årets skatteintäkt/kostnad uppgick till -124 Mkr (1 862) och avsåg uppskjuten skatt. Beloppet inkluderade 67 Mkr hänförligt till uppvärdering av tidigare ej värderade underskott. Skatt beräknades med 20,6 procent på löpande beskattningsbart resultat. Ränteavdragsbegränsningarna bedöms inte få någon väsentlig effekt på betald skatt under de närmaste åren.

SFGMFNTSRAPPORTFRING

Segmentet Förvaltning genererade ett driftöverskott om 2 423 Mkr (2 281) motsvarande 77 procents överskottsgrad (79). Uthyrningsgraden uppgick till 88 procent (91). Förvaltningsresultatet uppgick till 1 438 Mkr (1 372). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -1 217 Mkr (-6 228).

Segmentet Förädling genererade ett driftsöverskott om 140 Mkr (208) motsvarande en överskottsgrad på 57 procent (53). Förvaltningsresultatet uppgick till 46 Mkr (111). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -155 Mkr (-731).

Segmentet Projekt redovisade orealiserade värdeförändringar om 169 Mkr (-852). Projektvinster möttes delvis

FÖRÄNDRING FASTIGHETSVÄRDE, JAN-DEC 2024

Förändring av fastighetsvärde (Mkr)
Ingående verkligt värde 2024-01-01	78 093
Fastighetsförvärv
Försäljning, utrangering och övrigt
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad	2 376
Orealiserade värdeförändringar	-1 218
Omklassificeringar	-347
Utgående verkligt värde 2024-12-31	78 904

GENOMSNITTLIGT AVKASTNINGSKRAV, 2024-12-31

Område	2024	2023
Stockholms innerstad	4.12%	4.05%
Solna	4,73%	4.61%
Hammarby Sjöstad	4.77%	4.62%
Flemingsberg	5,37%	5,13%
Ovriga marknader	5.42%	5,12%
Genomsnittlig avkastning	4,54%	4,43%

av nedskrivning till följd av ökade avkastningskrav vid bedömning av slutvärdet i projektfastigheterna.

Segmentet Bostad genererade ett bruttoresultat om -21 Mkr (4). Förvaltningsresultatet uppgick till -23 Mkr (33). Nedskrivning exploateringsfastigheter uppgick till -73 Mkr (-). Orealiserade värdeförändringar uppgick till -15 Mkr (-20). Mer information om segmentsfördelningen framgår av segmentsrapporten på sidan 11.

GOODWII I

Redovisad goodwill om 205 Mkr (205) är helt hänförlig till förvärvet av Birger Bostad AB.

FASTIGHETER

Redovisat fastighetsvärde avser ² Fabeges förvaltningsportfölj inklusive projekt- och markfastigheter. Per 31 december 2024 uppgick det totala fastighetsvärdet till 78,9 Mdkr (78,1).

EXPLOATERINGSFASTIGHETER

Redovisat värde avser pågående projekt i egen regi samt exploateringsfastigheter för framtida produktion inom Birger Bostad. Värdet uppgick vid årsskiftet till 754 Mkr (519) varav pågående

produktion 550 Mkr (201) och exploateringsfastigheter för kommande utveckling 204 Mkr (318). Bostad. Värdet uppgick vid årsskiftet till 754 Mkr (519) varav pågående produktion 550 Mkr (201) och exploateringsfastigheter för kommande utveckling 204 Mkr (318).

FINANSIELL STÄLLNING OCH SUBSTANSVÄRDE

Eget kapital vid periodens slut uppgick till 38 445 Mkr (39 244) och soliditeten till 46 procent (47). Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 122 kr (125). EPRA NRV uppgick till 148 kr per aktie (150).

KASSAFLÖDE

Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital uppgick till 1 352 Mkr (1 316). Förändring av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 283 Mkr (254). Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med -2 461 Mkr (-332), och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 805 Mkr (-1 240). l investeringsverksamheten drivs kassaflödet av eventuella fastighetstransaktioner samt av projekt. Sammantaget minskade likvida medel med -21 Mkr (2) under året

ACKORDET 1 VANN ÅRETS FASAD

Vårt kontorsprojekt i Haga Norra vann i november priset för Årets Fasad. Fastigheten bär på 5 500 kvm tegel och är den största kontorsfastigheten med återbrukat tegel i Sverige just nu. 355 790 tegelstenar har återbrukats!

Teglet bär på en unik historia. Enligt de märkningar vi noterat vid murandet tillverkades mycket av teglet ursprungligen vid Vedstaarups tegelbruk i Danmark år 1973 och har tidigare dekorerat flera byggnader i Danmark.

Finansiering

Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor. Bolagets kreditgivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska bankerna och investerare på kapitalmarknaden. Kapitalmarknaden förbättrades successivt under 2024 både avseende tillgänglighet och villkor.

FÖRDELNING FINANSIERINGSKÄLLOR

99% Grön finansiering 31 december 2024

Moody's Rating

Baa 2

stabila utsikter Bekräftad i december 2024

FINANSIERING

Fabege strävar efter en jämnvikt mellan olika finansieringsformer på såväl kapital- som bankmarknaden och långsiktiga relationer med de stora finansiärerna har hög prioritet. Fabeges bankfaciliteter kompletteras med ett MTN-program om 18 Mdkr, ett certifikatprogram om 5 Mdkr samt möjligheten att via SFF:s säkerställda MTNprogram låna max 6 Mdkr.

Riksbanken fortsatte enligt förväntan att sänka räntan under årets sista kvartal vilket bidrog till fortsatt nedgång av korträntan. De längre räntorna har dock varit mer volatila och avslutade året med kraftiga uppgångar. Volatiliteten har dock inneburit möjligheter för Fabege att ingå nya fast ränteswappar. Räntemarknadens utveckling tillsammans med en aktiv skuldförvaltning har lett till att Fabeges snittränta fortsatt ned till 2,98 procent per årsskiftet (3,13).

Tillgången på kapital, både via bank och kapitalmarknad, har varit mycket god med förbättrade kreditmarginaler. Under året ökade Fabege skulden med 1,4 Mdkr samtidigt som skulder växlades över från bank till kapitalmarknad. Per årsskiftet uppgick total lånevolym till 34,4 Mdkr varav 15,6 Mdkr via kapitalmarknaden och 18,8 Mdkr via bankmarknaden.

Lånelöften och outnyttjade kreditfaciliteter, inklusive backupfaciliteten för certifikatsprogrammet, uppgick vid årsskiftet till 6,0 Mdkr

Per 2024-12-31 uppgick kapitalbindningstiden till 3,5 år (4,1) och räntebindningstiden till 1,8 år (2,1). Inklusive derivatportföljens stängningsbara swappars beräknade löptid uppgår den justerade räntebindningstiden till 2,6 år (3,1). Under året har äldre traditionella swappar förfallit, som till viss del ersatts av nya, och vid periodens slut uppgick dessa till totalt 15,6 Mdkr. De stängningsbara swapparna uppgick till totalt 7,0 Mdkr. De traditionella swapparna ligger med förfall till och med 2032 och har en fast årlig ränta mellan 0,11 och 2,18 procent.

l finansnettot ingick övriga finansiella kostnader om 36 Mkr (37), vilka huvudsakligen avsåg periodiserade uppläggningskostnader för kreditavtal samt kostnader för obligations- och certifikatsprogram. Under perioden har räntor om totalt 93 Mkr (63) avseende projektfastigheter aktiverats.

Fabege har en stark tilltro till finansmarknadens möjlighet att bidra till ett mer hållbart samhälle och vill vara en aktiv part i dess omvandling mot ett större ansvarstagande. 99 procent av låneportföljen klassas som grön.

FINANSIERING, 2024-12-31

	2024-12-31	2023-12-31
Räntebärande skulder, Mkr	34 400	32 982
varav utestående MTN, Mkr	11 610	9 570
varav utestående SFF, Mkr	738	764
varav utestående certifikat, Mkr	3 215	1 655
Outnyttjande kreditlöften, Mkr 1	5 960	6 960
Kapitalbindning, år	3,5	4,1
Räntebindning, år 2	1,8	2,1
Räntebindning, andel av portföljen, %	52	60
Derivat marknadsvärde, Mkr	543	686
Genomsnittlig räntekostnad inkl löften, %	2,98	3,13
Genomsnittlig räntekostnad exkl löften, %	2.89	3,04
Ej pantsatta tillgångar, %	41	41
Belåningsgrad, %	43	42

1 Inkluderat kreditlöfte avsett för företagscertifikat

2 Räntebindningen justerad med beräknad löptid för stängningsbara swappar uppgick till 2,6 år (3,1)

Eget kapital, 46% Räntebärande skulder, 41% Övriga skulder, 13%

• Eget kapital, 46%
• Räntebärande skulder, 41%
• Övriga skulder, 13%

• Pantsatta tillgångar 59%
• Ej pantsatta tillgångar 41%

	Belopp, Mkr	Snittränta,%	Andel,%
< 1 år	18 975	4,32	55
1-2 år	3 100	0,93	9
2-3 år	3 250	1,04	9
3-4 år	3 276	1,57	10
4-5 år	2 600	1,09	8
5-6 år	1 400	1,15	4
6-7 år	1 300	1,15	4
7-8 år	500	0,81	1
8-9 år	-	-	-
Totalt	34 400	2,89	100

Mkr	Kreditavtal	Utestående bank	Utestående kapitalmarknad
Certifikatprogram	3 215	-	3 215
< 1 år	4 184	-	2 674
1-2 år	13 565	4 991	4 624
2-3 år	6 850	2 500	3 850
3-4 år	4 725	3 725	1 000
4-5 år	1 280	1 080	200
5-10 år	6 541	6 541	-
Totalt	40 360	18 837	15 563

		Utestående lån och
	Kreditramar	obligationer
Gröna MTN-obligationer, Mkr	11 610	11 610
Gröna obligationer via SFF, Mkr	738	738
Gröna företagscertifikat, Mkr	3 215	3 215
Gröna lån, övriga, Mkr	24 382	18 422
Total grön finansiering, Mkr	39 945	33 985
Andel grön finansiering, %	99	99
Totalt grönt låneutrymme i enlighet med det Gröna ramverket, Mkr	47 379
varav fritt grönt låneutrymme, Mkr	14 940

Verksamheten jan-dec 2024'

Stockholms hyresmarknad visar generelt sett fortsatt stabila hyresnivåer, men med långa ledtider och stigande vakanser. Nettouthyrningen uppgick till -108 Mkr (165) medan uthyrningsgraden minskade till 88 procent (91). Projekten fortlöpte enligt plan och kommer successivt att färdigställas under 2025.

FÖRDELNING AV MARKNADSVÄRDE 2024-12-31, MDKR

▪ Solna ■ Innerstaden

■ Hammarby Sjöstad

= Övriga marknader

FASTIGHETSBESTÅND OCH FÖRVALTNING

Fabeges verksamhet med förvaltning och stads- och fastighetsutveckling är koncentrerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och kring Stockholm; Stockholms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad och Flemingsberg. Den 31 december 2024 ägde Fabege 100 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 4,2 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,3 miljoner kvm och ett bokfört värde om 78,9 Mdkr varav förädlings- och projektfastigheter 14,1 Mdkr.

UTHYRNINGSGRAD

Den ekonomiska uthyrningsgraden i förvaltningsportföljen uppgick vid periodens slut till 88 procent (91). Större vakanser avser främst tre fastigheter i Solna Business Park samt tillkommande vakans under året i Arenastaden efter att ICA och Telia frånträtt del av ytor. Den ekonomiska uthyrningsgraden i förädlingsfastigheterna mäts inte då merparten av dessa fastigheter tomställts eller delvis hyrs ut på korttidskontrakt i väntan på rivning eller ombyggnation. Dessa motsvarar en yta om 168 tkvm varav 119 tkvm är uthyrda till en löpande årshyra om 219 Mkr. De stora pågående projekten omfattar en uthyrningsbar yta om cirka 134 tkvm med ett hyresvärde om 366 Mkr.

Uthyrningsgraden i projektportföljen uppgick till 87 procent (84).

NETTOUTHYRNING

Under perioden tecknades 134 (155) nya avtal till ett samlat hyresvärde om 184 Mkr (382) varav 98 procent (96) av ytan avsåg gröna hyresavtal. Uppsägningar uppgick till -292 Mkr (-217). Nettouthyrningen uppgick till -108 Mkr (165). Hyreskontrakt om 329 Mkr (340) förlängdes till oförändrade villkor. Därtill omförhandlades hyreskontrakt om 86 Mkr (151) med en genomsnittlig minskning av hyresvärdet med -5 procent (-3). Återköpsgraden under perioden uppgick till 57 procent (69).

FÖRÄNDRINGAR I FASTIGHETSBESTÅNDET

Under andra kvartalet avyttrades del av fastigheten Kvinten 1, Haga Norra, till ett värde om 348 Mkr internt till Birger Bostad som driver ett bostads-utvecklingsprojekt på fastigheten. I och med överlåtelsen bytte fastigheten karaktär från förvaltningsfastighet till exploateringsfastighet.

PROJEKT OCH INVESTERINGAR

Fabeges projektinvesteringar i förvaltningsportföljen ska leda till minskad vakans och högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och därmed ökade kassaflöden och värden. Under året uppgick investeringarna till 2 376 Mkr (3 119) i befintliga fastigheter och projekt, varav 1 606 Mkr (2 094) avsåg investeringar i projekt- och förädlingsfastigheter. Investerat kapital i förvaltningsportföljen uppgick till 770 Mkr (1 007) varav en större andel avsåg hyresgästanpassningar. Fullt uthyrda ger projekten ett tillkommande årligt hyresvärde om 307 Mkr.

AVSLUTADE PROJEKT

Under andra kvartalet färdigställdes projektet för Operan och Dramaten på fastigheten Regulatorn 4, Flemingsberg. Hyresgästen tillträdde enligt plan den 1 juni 2024. Byggnationen av garagefastigheten i Haga Norra har slutbesiktats och garaget öppnades i augusti upp för parkering bland annat för Bilia. Under fjärde kvartalet färdigställdes ombyggnationen av del av Regulatorn 3, Flemingsberg där hyresgästerna successivt har tillträtt sina lokaler.

STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT

Nybyggnation av kontorshuset på fastigheten Ackordet 1, Haga Norra, löper på med arbeten avseende återstående hyresgästanpassningar. Investeringen beräknas uppgå till drygt 1,4 Mdkr. Uthyrningsgraden uppgår till 66 procent. Första hyresgästerna har tillträtt sina lokaler och kommande tillträden sker under första kvartalet. Fastigheten certifieras enligt BREEAM-SE, outstanding. I Flemingsberg fortgår projektet i Separatorn 1 med färdigställande av kontor och laboratorier för Alfa Laval och en restaurang. Projektet

TOTALA INVESTERINGAR, JAN-DEC 2024

Totala investeringar, Mkr
Investeringar i förvaltningsfastigheter	770
Investeringar i förädlingsfastigheter	144
Investeringar i projektfastigheter	1 462
Totala investeringar	2 376

FASTIGHETSFÖRVÄRV 2024 Inga förvärv under året

FASTIGHETSFÖRSÄLJNING 2024 Inga försäljningar under året

omfattar cirka 23 400 kvm uthyrningsbar yta exklusive garage. Uthyrningsgraden uppgår till 95 procent. Alfa Laval tillträder lokalerna den 30 april 2025. Investeringen beräknas uppgå till

1 062 Mkr exklusive markförvärv. Fastigheten certifieras enligt BREEAM-SE, excellent.

Ombyggnation av Nöten 4, Solna strand, löper på med hyresgästanpassning för Saab som tecknat avtal för att hyra hela fastigheten. Saab tillträder den 1 november 2025. Den beräknade investeringen uppgår till knappt 1,2 Mdkr inklusive anpassningen för Saab. Fastigheten certifieras enligt BREEAM-In-Use, med målsättningen outstanding.

Om- och tillbyggnationen av fastigheten Påsen 1, Hammarby Sjöstad, löper på med inre arbeten och hyresgästanpassningar. Den beräknade investeringen uppgår till totalt 486 Mkr inklusive investeringar för hyresgästanpassningar. Uthyrningsgraden uppgår till 62 procent. De första hyresgästerna hart tillträtt sina lokaler. Fastigheten certifieras enligt BREEAM Bespoke, excellent.

BYGGRÄTTER

l november 2023 vann detaljplanen avseende fastigheterna Farao 15, 16, 17 och Kairo 1, Arenastaden laga kraft. Vi har nu fattat beslut om att riva de befintliga byggnaderna vilka ersätts av en kommersiell byggrätt om 77 tkvm samt en bostadsbyggrätt om 15 tkvm. Fastigheterna har därmed omklassificerats till projektfastigheter. I fjärde kvartalet 2024 vann detaljplanen avseende fastigheterna Paradiset 23 och 27, Västra Kungsholmen laga kraft. Planen medger tillbyggnad om totalt 14 tkvm kontor på Paradiset 27 samt utveckling av bostäder om totalt ca 8 tkvm på del av Paradiset 23. Vidare vann detaljplanen avseende Yrket 3 och vår markanvisning avseende Parkhuset, båda i Solna Business Park, laga kraft. I och med laga kraftvunna planer har byggrätterna marknadsvärderats.

BIRGER BOSTAD

Birger Bostads projektportfölj omfattar 16 projekt varav 5 (samtliga etapper i Haga Norra) drivs i pågående produktion. Bedömd investeringsvolym i pågående projekt uppgår till cirka 1,0 Mdkr inklusive markförvärv. Projektet i Haga Norra omfattar totalt 288 lägenheter varav 78 hyresrätter. Byggnationen löper på enligt tidplan. Den första etappen, Brf Alma, färdigställs för inflyttning i april 2025. Etapperna avseende hyresrätter och ägarlägenheter färdigställs från andra halvåret 2025. Brf Mathilda och Brf Ingetora färdigställs under 2026. Av Brf Almas 23 lägenheter är 17 sålda med förhandsavtal motsvarande en försäljningsgrad om 74 procent. Därutöver har 45 bostäder i Haga Norras kommande etapper bokats via bokningsavtal.

Under första kvartalet färdigställdes och slutavräknades ett projekt i Staffanstorp och under tredje kvartalet slutavräknades ett projekt i Upplands Väsby. Under fjärde kvartalet såldes ett projekt i Sigtuna.

Under året såldes 8 bostäder i färdigställda projekt. Därefter kvarstår 6 osålda bostäder i färdigställda projekt.

BOSTADSUTVECKLING I JOINT VENTURES

Bostadsprojektet i samarbete med Brabo i Haga Norra är avslutat. Samtliga 418 lägenheter har sålts varav den sista lägenheten tillträddes i juli 2024.

					Ekonomisk
Fastighetsinnehav	Antal fastigheter	Uthyrbar yta tkvm	Marknadsvärde Mkr	Hyresvärde² Mkr	uthyrningsgrad, %
Förvaltningsfastigheter ¹	64	985	64 774	3 627	88
Förädlingsfastigheter ¹	13	168	5 310	346
Mark och projektfastigheter ¹	23	118	8 820	199
Summa	100	1 271	78 904	4 172
Varav Innerstaden	26	313	29 380	1 591	91
Varav Solna	51	699	37 300	1 913	86
Varav Hammarby Sjöstad	10	139	7 932	483	82
Varav Flemingsberg	9	80	3 295	111	100
Varav Övriga	4	40	997	74	88
Summa	100	1 271	78 904	4 172	88

¹ Se vidare under definitioner.

² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 112 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 dec 2024) ej avräknad. Ekonomisk uthyrningsgrad avser förvaltningsfastigheter.

								Beräknad
Fastighets				Uthyrningsbar	Uthyrningsgrad %		Bokfört	invest	Varav upp
beteckning	Kategori	Område	Färdigställt	yta kvm	yta ¹	Hyresvärde²	värde Mkr	ering Mkr	arbetat Mkr
Ackordet 1	Kontor	Haga Norra	Kv1-2025	27 000	66%	101	1 604	1 441	1 126
Påsen 1	Kontor	Hammarby Sjöstad	Kv1-2025	11 500	62%	42	791	486	406
Separatorn 1	Kontor	Flemingsberg	Kv2-2025	23 400	95%	59	979	1 060	976
Nöten 4	Kontor	Solna Strand	Kv3-2025	66 000	100%	157	2 265	1 196	632
Summa				127 900	87%	359	5 639	4 183	3 140
Övriga Mark- och projektfastigheter							2 030
Övriga Förädlingsfastigheter							7 174
	Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter						14 843

¹ Operativ uhyrningsgrad per 2024-12-31.

² Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 357 Mkr (fullt uthyrd) från 50 Mkr i löpande årshyra per 31 december 2024.

Projekt	Område	BTA, kvm	BOA, kvm	Antal bostäder	Försäljnings grad, %	Färdigställt	Bokfört värde, Mkr	Beräknad investering, Mkr	Varav upparbetat, Mkr
Haga Norra hyresrätt	Solna	3 227	2 338	78	-	Kv4-2025
Haga Norra ägarlägenhet	Solna	3 124	2 246	50	60	Kv4-2026
Haga Norra BRF	Solna	14 516	11 263	160	11	Kv2-2025 - Kv3-2026
Summa Haga Norra		20 867	15 847	288			460	867	341
Summa		20 867	15 847	288			460	867	341

Kommersiella byggrätter				Bostadsbyggrätter
Område	BTA, kvm	Laga kraft, %	Bokfört värde, kr/kvm	Område	BTA, kvm	Laga kraft, %	Bokfört värde, kr/kvm
Innerstaden	32 400	57	14 200	Innerstaden	7 800	100	28 900
Solna	336 000	52	8 800	Solna	188 400	55	10 700
Hammarby Sjöstad	49 000	75	5 400	Hammarby Sjöstad	24 600	17	14 800
Flemingsberg	268 900	6	4 700	Flemingsberg	264 500	0	5 100
Birger Bostad	-	-	-	Birger Bostad	88 000	88	6 200
Övriga	20 000	100	1 500	Övriga	-	-	-
Summa	706 300	38	7 000	Summa	573 300	34	7 800

	2024	2024	2024	2024	2024	2023	2023	2023	2023	2023
	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec	jan-dec
Belopp i Mkr	Förvaltning	Förädling	Projekt	Birger Bostad	Totalt	Förvaltning	Förädling	Projekt	Birger Bostad	Totalt
Hyresintäkter	3 153	247	26	12	3 438	3 081	227	35	23	3 366
Omsättning bostadsuteckling	-	-	-	233	233	-	-	-	553	553
Övriga intäkter	-	-	-	-	-	8	2	1	0	11
Summa nettoomsättning	3 153	247	26	245	3 671	3 089	229	36	576	3 930
Fastighetskostnader	-730	-107	-42	-6	-885	-726	-103	-21	-3	-853
Kostnader bostadsutveckling	-	-	-	-254	-254				-549	-549
Bruttoresultat	2 423	140	-16	-15	2 532	2 363	126	15	24	2 528
Varav driftöverskott fastighetsförvaltning	2 423	140	-16	6	2 553	2 363	126	15	20	2 524
Överskottsgrad, %	77%	57%	-62%	50%	74%	77%	56%	43%	87%	75%
varav bruttoresultat bostadsutveckling	-	-	-	-21	-21	-	-	-	4	4
Central administration	-76	-8	-9	-	-93	-82	-8	-7	0	-97
Räntenetto	-780	-82	-93	-7	-962	-806	-89	-66	-1	-962
Tomträttsavgäld	-41	-	-	-	-41	-45	-	-	0	-45
Resultatandelar i intressebolag	-88	-4	2	-1	-91	24	-	-	10	34
Förvaltningsresultat	1 438	46	-116	-23	1 345	1 454	29	-58	33	1 458
Nedskrivning exploateringsfastigheter	-	-	-	-73	-73	-	-	-	-
Realiserade värdeförändr. fastigheter	3	-	-	-	3	-	-	-	-	0
Orealiserade värdeförändr. fastigheter	-1 217	-155	169	-15	-1 218	-6 228	-731	-852	-20	-7 831
Resultat före skatt per segment	224	-109	53	-111	57	-4 774	-702	-910	13	-6 373
Värdeförändr. räntederivat & aktier					-146					-1 007
Resultat före skatt					-89					-7 380
Marknadsvärde fastigheter	64 546	5 310	8 820	228	78 904	63 580	7 431	6 839	243	78 093
Exploateringsfastigheter	-	-	-	754	754	-	-	-	519	519
Uthyrningsgrad, %	88	-	-	-	-	91	-	-	-	-

¹ För mer information se not 4 Segmentrapportering på sid 25.

	2024	2024	2024	2024	2024	2023	2023	2023	2023	2023
	okt-dec	okt-dec	okt-dec	okt-dec	okt-dec	okt-dec	okt-dec	okt-dec	okt-dec	okt-dec
Belopp i Mkr	Förvaltning	Förädling	Projekt	Birger Bostad	Totalt	Förvaltning	Förädling	Projekt	Birger Bostad	Totalt
Hyresintäkter	788	56	14	3	861	740	62	12	13	827
Omsättning bostadsuteckling	-	-	-	3	3	-	-	-	67	67
Övriga intäkter	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Summa nettoomsättning	788	56	14	6	864	740	62	12	80	894
Fastighetskostnader	-195	-22	-13	-3	-233	-175	-26	0	-2	-203
Kostnader bostadsutveckling	-	-	-	-6	-6	-	-	-	-86	-86
Bruttoresultat	593	34	1	-3	625	565	36	12	-8	605
Varav driftöverskott fastighetsförvaltning	593	34	1	0	628	565	36	12	11	624
Överskottsgrad, %	75%	61%	7%	0%	73%	76%	58%	100%	85%	75%
varav bruttoresultat bostadsutveckling	-	-	-	-3	-3	-	-	-	-19	-19
Central administration	-12	0	-1	-	-13	-14	-1	-1	-	-16
Räntenetto	-192	-16	-26	-1	-235	-197	-23	-21	4	-237
Tomträttsavgäld	-10	-	-	-	-10	-10	-	-	-	-10
Resultatandelar i intressebolag	-29	-4	0	-1	-34	3	-	-	-	3
Förvaltningsresultat	350	14	-26	-5	333	347	12	-10	-4	345
Nedskrivning exploateringsfastigheter	-	-	-	-40	-40	-	-	-	-	0
Realiserade värdeförändr. fastigheter	-	-	-	-	0	-	-	-	-	0
Orealiserade värdeförändr. fastigheter	-256	229	45	-	18	-1 971	-277	-168	-	-2 416
Resultat före skatt per segment	94	243	19	-45	311	-1 624	-265	-178	-4	-2 071
Värdeförändr. räntederivat & aktier					298					-890
Resultat före skatt					609					-2 961
Marknadsvärde fastigheter	64 546	5 310	8 820	228	78 904	63 580	7 431	6 839	243	78 093
Exploateringsfastigheter	-	-	-	754	754	-	-	-		0
Uthyrningsgrad, %	88	-	-	-	-	91	-	-	-	-

¹ För mer information se not 4 Segmentrapportering på sid 25.

Fabeges hållbarhetsarbete

Vår ambition stannar inte vid att utveckla hållbara stadsdelar, fastigheter och lokaler. Vi ska bidra till ett hållbart Stockholm. Vår hållbarhetsstrategi är integrerad i vår affärsmodell och företagskultur.

Mal 2030

• Klimatneutral förvaltning.
• · Halverad klimatpåverkan i projektutveckling per BTA.

70 kWh/kvm

genomsnittlig energianvändning 2024

FABEGES HÖGSTA RESULTAT

NAGONSIN I GRESB 2024 Med betyget 95 inom den bedömning som avser förvaltning och 98 inom projektutveckling får Fabege högsta betyg, 5 stjärnor, och placeras som nummer 1 inom kontor, noterade bolag i Norra Europa och som nummer 2 inom kategorierna kontor i Europa och noterade bolag i Europa.

SCIENCE BASED TARGETS Vårt högt satta klimatmål är godkänt av SBTi sedan 2020.

Mäl & strategi

STADSUTVECKLING

Vi arbetar utifrån ett helhetsperspektiv för att stärka våra stadsdelar som upplevelsebaserade mötesplatser där trivsel, bekvämlighet, hälsa och trygghet får stort utrymme. Med inflytande över allt från energisystem till hållbart resande kan vi samtidigt bidra till minskade klimatavtryck.

Exempel på arbetsområden:

• · Balans mellan arbetande och boende
• Platsidentitet och attraktivitet
• · Utemiljöer mötesplatser, grönområden
• Funktionsblandning
• Överbrygga fysiska och sociala barriärer
• · Klimatanpassning
• · Energisystemlösning
• Kollektivtrafik, tillgänglighet och orienterbarhet
• Trygghetsskapande åtgärder
• Delaktighet och dialog

MINSKAD KLIMATPÅVERKAN I PROJEKT OCH FÖRVALTNING

Ryggraden i Fabeges klimatarbete är de mål och den färdplan vi fastställt till stöd för Parisavtalet genom Sciences Based Targets initiative. Nyproduktion och större ombyggnationer som färdigställs efter 2030 ska ha 50 procent lägre CO2-avtryck i jämförelse med Fabeges baseline 2019. Under kvartalet har vi arbetat i enlighet med första delmålet på resan mot 2030:

• Bygglov innan 2025, 20 % lägre CO2avtryck
• · Cirkularitetsindex 20 %

Fabege arbetar långsiktigt, målstyrt och integrerat med att skapa mer hållbara fastigheter. Vårt övergripande långsiktiga mål är att Fabeges förvaltning ska vara klimatneutral 2030 vilket mäts i kg CO2e/kvm. Med det menar vi att vi ska ha kontroll över alla de utsläpp som är kopplade till vår verksamhet och att vi ska minimera utsläppen i största möjliga utsträckning med de medel som finns tillgängliga. De

utsläpp som vi inte kan påverka ska vi uppväga i form av klimatkompensation såsom att investera i additiv teknik som minskar koldioxidhalten i atmosfären.

INNOVATION OCH CIRKULARITET

l december 2024 fattades beslut om att demontera och tillvarata byggmaterialet (istället för att riva) från de befintliga byggnaderna Farao 16, 17, 18 samt Kairo 1 i Arenastaden. Visionen är att 100 % av materialen i de befintliga byggnaderna ska cirkulera för återbruk eller som återvunnen råvara i nya material.

ENERGIEFFEKTIVISERINGSMÅL

Vi klarade vårt ambitiösa mål om en genomsnittlig energianvändning på 70 kWh/kvm Atemp.

Den ackumulerade energianvändningen i förvaltningsbeståndet vid fjärde kvartalets slut minskade med 0,6 % jämfört med motsvarande period föregående år, vilket berodde på en kraftansträngning med energibesparingar inom organisationen under fjärde kvartalet för att motverka de negativa väderfaktorer som tidigare under året dragit upp energianvändningen.

MILJÖCERTIFIERING AV FASTIGHETER

Sedan 2019 är samtliga projekt- och förvaltningsfastigheter certifierade enligt BREEAM-SE / BREEAM-In-Use. Nyproduktion certifieras enligt BREEAM-SE, ambitionsnivå Excellent och förvaltningsfastigheterna enligt BREEAM In-Use, ambitionsnivå Very Good. All nyproduktion av bostäder certifieras enligt Svanen.

Under kvartalet har arbetet fortsatt med att, inom ramen för certifieringarna, driva hållbara förbättringar i såväl byggnad som i förvaltning och drift, vilket har resulterat i att vi har lyckats bibehålla betyget på fem fastigheter i förvaltningsbeståndet som omcertifierats enligt BREEAM In-Use.

• ••••••••••••

System	Antal	Kvm, LOA	Andel av certifierad yta, %
BREEAM-In-Use	46	705 936	66%
BREEAM-SE**	15	351 448	33%
Miljöbyggnad	1	5 593	1%
Totalt miljöcertifierade fastigheter	62	1 062 977	100%

	2024	2023	2022	Mål
Energiprestanda, kWh/kvm Atemp*	70	71	73	Max 70 kWh/kvm*
Andel förnybar energi, %	90	90	94	100
Miljöcertifiering, antal fastigheter**	62	63	63	-
Miljöcertifiering, andel av total yta, %	82	82	84	100
Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta, %	98	96	100	100
Gröna hyresavtal, andel av total yta, %	92	91	89	100
Grön finansiering, %	99	100	100	100
Nöjda medarbetare, förtroendeindex, %	n/a	88	87	2024 >88
GRESB, poäng	95	93	94	>91

-

• •••••

	Resultat effekt		Belånings
Värdeförändring %	efter skatt, Mkr	Soliditet %	grad, %
+1	615	46,2%	43,4%
0	0	45,9%	43,6%
-1	-615	45,6%	43,8%

			Förfall, år	Antal hyresavtal
	Förändring	Effekt, Mkr
Hyresintäkter, totalt	1%	34,4
Hyresnivå, kommersiella intäkter	1%	33,0
Ekonomisk uthyrningsgrad	1%-enhet	36,3
Fastighetskostnader	1%	-8,6
Räntekostnader, rullande 12 månader ¹	±1%-enhet	-88,7 / + 146,8
Räntekostnader längre perspektiv	±1%-enhet	344,0
1 000

Andel, % 14% 19%
16%
7%
10%
29%
96%
1%
3%
100%

¹Varav drygt 134 mkr redan är omförhandlade då gällande avtalen löper ut.

	Andel¹, %	Löper till år
Skandinaviska Enskilda Banken AB	6,8%	Kv4-2037
Convendum Stockholm City AB	3,7%	Kv2-2034
Ica Fastigheter AB	3,3%	Kv4-2030
Telia Sverige AB	3,0%	Kv4-2031
Carnegie Investment Bank AB	2,1%	Kv3-2027
Svea Bank AB	1,8%	Kv4-2029
Tietoevry AB	1,3%	Kv1-2029
The North Alliance Sverige AB	1,2%	Kv1-2027
Telenor Sverige AB	1,2%	Kv1-2025
Bilia AB	1,2%	Kv1-2041
Summa	25,7%

¹Andel av kontrakterad hyra.

MÖJLIGHETER OCH RISKER

Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Risker och möjligheter i moderbolaget är kopplade till ägande av dotterbolag. Förändringarnas effekt på koncernens resultat inklusive en känslighetsanalys samt en mer utförlig beskrivning av risker och möjligheter framgår av avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2023 (sidorna 50-60).

Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeförändringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad framgår också av avsnittet Risker och möjligheter och känslighetsanalysen i årsredovisningen för 2023. Även den finansiella risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna beskrivs i avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2023 (sidorna 50-60).

Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 gånger. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt 50 procent. Skuldkvoten ska långsiktigt uppgå till max 13 gånger.

Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker utöver ovanstående har skett efter publiceringen av årsredovisningen 2023.

SÄSONGSVARIATIONER

Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärsavslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att nettouthyrningen under dessa kvartal ofta är högre.

MARKNADSUTSIKTER

Kontorshyresmarknaden i Stockholm har försvagats under året. Oro i omvärlden och en sämre konjunktur leder till ökad osäkerhet på hyresmarknaden. Uthyrningsprocesserna tar tid då företagen överväger sina alternativ. Vi upplever att aktiviteten på hyresmarknaden i Stockholm är mer avvaktande men med generellt sett stabila hyresnivåer. Uthyrningar görs fortsatt på bra nivåer men de senaste två årens indexuppräkningar har begränsat den framtida potentialen vid omförhandlingar. Vakanserna har generellt sett ökat något under året.

Tillgången till kapitalmarknadsfinansiering har förbättrats väsentligt med god tillgång till kapital och lägre marginaler. Marknadsräntorna har sjunkit i takt med Riksbankens sänkningar av styrräntan och förväntas fortsätta att sjunka under 2025. Cirka 52 procent av Fabeges låneportfölj är bunden vilket ger en bra förutsägbarhet för de närmaste åren. De senaste årens stigande räntor har påverkat avkastningskraven i fastighetsvärderingarna. Riksbankens sänkningar av styrräntan under året medförde en vändning under andra halvåret 2024. Avkastningskraven som ökat sedan andra halvåret 2022 har stabiliserats och till och med minskat något i de mest centrala delarna av Stockholm. Genomförda transaktioner på Fabeges delmarknader bekräftar att värdenedgången planat ut och att de långsiktiga investerarna är villiga att betala bra för kvalité i Stockholm.

Fabege har fortsatt en stark finansiell ställning. Vi har skapat goda möjligheter att investera i våra områden genom de förvärv som gjorts under de senaste åren. Genom förvärvet av Birger Bostad hösten 2021 tog vi steget mot en mer komplett stadsutveckling som också inkluderar bostäder. Fabege präglas av stabilitet – vi har en portfölj av moderna fastigheter i attraktiva lägen, stabila kunder och engagerade medarbetare. Vi är väl rustade att ta oss an de utmaningar och möjligheter som marknaden erbjuder under det kommande året.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen.

Upplysningar enligt IAS 34.16A Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten.

Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.

Nya eller reviderade IFRS Redovisningsstandarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2024 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.

Stockholm den 6 februari 2025

Stefan Dahlbo, vd

Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Fabegeaktien

Fabeges aktie är noterad på NASDAQ Stockholm och ingår i Large Cap-segmentet med ticker FABG.

ägare

Den 31 december 2024 hade Fabege totalt 43 827 kända aktieägare varav 59,4 svenskt ägande. De 12 största ägarna kontrollerar 51,2 procent av kapitalet 53,9 procent av rösterna.

UTDELNING 2024

Styrelsen föreslår en utdelning om 2:00 kr/aktie (1:80) att utbetalas kvartalsvis om vardera 0:50 kr/aktie.

UTDELNINGSPOLICY

Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt.

FÖRVÄRV OCH ÖVERLÅTELSE AV EGNA AKTIER*

Arsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per 31 december 2024 till 16 206 048. Återköpen har gjorts till en snittkurs om 120,23 kr per aktie. Innehavet motsvarar 4,9 procent av antalet registrerade aktier. Under perioden genomfördes inga återköp.

GREEN EQUITY DESIGNATION

Fabeges aktie är grön enligt Nasdaq Green Equity Designation. Kriterierna är att minst 50 procent av omsättningen och 50 procent av investeringarna ska anses vara grön och mindre än 5 procent av omsättningen vara knutna till fossilt bränsle.

STÖRSTA ÄGARE, 2024-12-31

	Antal aktier*	Andel av kapital, %	Andel av roster. %
Backahill AB	52 608 718	15,90	16,72
Geveran Trading Co	43 890 594	13,27	13,95
Vanguard	10 817 527	3.27	3,44
BlackRock	10 389 135	3.14	3,30
Länsförsäkringar	8 322 044	2,52	2,65
Nordea Fonder	7 414 848	2,24	2,36
Folksam	7 322 708	2,21	2,33
E.N.A City Aktiebolag	7 200 000	2,18	2,29
Norges Bank	5 836 669	1.76	1,86
APG Asset Management	5 381 723	1.63	1,71
Handelsbanken Fonder	5 376 817	1.63	1,71
AFA Försäkring	4 868 553	1.47	1,55
Totalt 12 största aktieägare	169 429 336	51,22	53,87
Totalt antal utestående aktier	314 577 096	95,10	100
Innehav av egna aktier	16 206 048	4.90
Totalt antal registerade aktier	330 783 144	100	100

OMSÄTTNING & HANDEL JAN-DEC 2024

Högsta kurs, kr	108,6
Lägsta kurs, kr	79.7
VWAP. kr	90.0
Daglig snittomsättning, kr	59 783 582
Antal omsatta aktier, st	166 706 598
Snitt antal avslut, st	1 557
Antal avslut, st	390 756
Snittvärde per avslut,kr	38 402
Dagomsättning rel. börsvärde, %	0,20

AKTIEFÖRDELNING

	2024-12-31	2023-12-31
Antal ägare	43 827	44 075
Utländska ägare, %	40.61	38.8
Fondägande, %	25,5	30,2
Insynsägande, %	16.1	16.1

LANDSFÖRDELNING 2024-12-31

	2024	2023	2024	2023
Belopp i Mkr	okt-dec	okt-dec	jan-dec	jan-dec
Hyresintäkter ¹	861	827	3 438	3 366
Omsättning bostadsutveckling	3	67	233	553
Övriga intäkter ²	-	-		11
Nettoomsättning	864	894	3 671	3 930
Fastighetskostnader	-233	-203	-885	-853
Kostnader bostadsutveckling	-6	-86	-254	-549
Bruttoresultat	625	605	2 532	2 528
varav bruttoresultat fastighetsförvaltning -Driftöverskott	628	624	2 553	2 524
Överskottsgrad, %	73%	76%	74%	75%
varav bruttoresultat bostadsutveckling	-3	-19	-21	4
Central administration	-13	-16	-93	-97
Räntenetto	-235	-237	-962	-962
Tomträttsavgäld	-10	-10	-41	-45
Resultatandelar i intressebolag	-34	3	-91	34
Förvaltningsresultat	333	345	1 345	1 458
Nedskrivning exploateringsfastigheter	-40	-	-73	-
Realiserade värdeförändringar fastigheter	0	0	3	0
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	18	-2 415	-1 218	-7 831
Orealiserade värdeförändringar räntederivat	301	-888	-143	-1 003
Värdeförändringar aktier	-3	-3	-3	-4
Resultat före skatt	609	-2 961	-89	-7 380
Aktuell skatt	-	-1	-	-1
Uppskjuten skatt	-154	971	-124	1 863
Periodens/Årets resultat	455	-1 991	-213	-5 518
Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet		-		-
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner	-19	3	-19	3
Periodens/Årets totalresultat	436	-1 988	-232	-5 515
Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande	-	0	-	0
Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare	436	-1 988	-232	-5 515
Resultat per aktie, kr ³	1:45	-6:33	-0:68	-17:54
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental	314 577	314 577	314 577	314 577
Genomsnittligt antal aktier, tusental	314 577	314 577	314 577	314 577

¹ Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 100 Mkr (89) för perioden jan-dec 2024. ² Avser elstöd. ³ Resultat per aktie är samma före och efter utspädningseffekt.

	2024	2023
Belopp i Mkr	31 dec	31 dec
Tillgångar
Goodwill	205	205
Fastigheter	78 904	78 093
Nyttjanderättstillgång	1 371	949
Övriga materiella anläggningstillgångar	34	30
Derivatinstrument	702	925
Finansiella anläggningstillgångar	728	1 319
Exploateringsfastigheter	754	519
Övriga omsättningstillgångar	1 247	997
Kortfristiga placeringar	100	98
Likvida medel	64	85
Summa tillgångar	84 109	83 220
Eget kapital och skulder
Eget kapital	38 445	39 244
Uppskjuten skatt	8 424	8 305
Övriga avsättningar	175	158
Räntebärande skulder¹	34 400	32 982
Leasingskuld	1 371	949
Derivatinstrument	159	240
Ej räntebärande skulder	1 135	1 342
Summa eget kapital och skulder	84 109	83 220

¹ Varav kortfristiga 2 674 Mkr (7 169).

	2024	2023
Belopp i Mkr	jan-dec	jan-dec
Totalt eget kapital vid periodens början	39 244	45 514
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp vid periodens början	39 244	45 514
Återköp av aktier	-	-
Beslutad ännu ej utbetald utdelning	-142	-189
Kontantutdelning	-425	-566
Periodens resultat	-213	-5 518
Övrigt totalresultat	-19	3
Totalt eget kapital vid periodens slut¹	38 445	39 244

¹ Inget innehav utan bestämmande inflytande finns

	2024	2023
Belopp i Mkr	jan-dec	jan-dec
Löpande verksamhet
Bruttoresultat	2 532	2 528
Central administration	-93	-97
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar	13	11
Erhållen ränta	21	24
Erlagd ränta¹	-1 121	-1 150
Betald inkomstskatt	0	0
Summa	1 352	1 316
Förändring av rörelsekapital
Förändring exploateringsfastigheter	74	373
Förändring av kortfristiga fordringar	473	44
Förändring av kortfristiga skulder	-264	-163
Summa förändring av rörelsekapital	283	254
Kassaflöde från den löpande verksamheten	1 635	1 570
Investeringsverksamheten	-2 282	-2 978
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer Förvärv av fastigheter		-78
Avyttring av fastigheter	- -	2 977
Övriga finansiella anläggningstillgångar	-179	-253
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-2 461	-332
Finansieringsverksamheten
Utdelning till aktieägarna	-613	-881
Återköp egna aktier	-	-
Upptagna lån	24 759	22 275
Amortering av skuld	-23 341	-22 634
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	805	-1 240
Periodens kassaflöde	-21	-2
Likvida medel vid periodens början	85	87
Likvida medel vid periodens slut	64	85

¹ Varav övr finansiella kostnader 37 Mkr (99).

	2024	2023
Finansiella ¹	jan-dec	jan-dec
Avkastning på eget kapital, %	-0,5	-13,0
Räntetäckningsgrad, ggr	2,5	2,5
Soliditet, %	46	47
Belåningsgrad fastigheter, %	43	42
Skuldkvot, ggr	14,1	13,5
Skuldsättningsgrad, ggr	0,9	0,8
Aktierelaterade ¹
Resultat per aktie, kr ²	-0,68	-17:54
Eget kapital per aktie, kr	122	125
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr	5:20	4:99
Genomsnittligt antal aktier, tusental	314 577	314 577
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental	314 577	314 577
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter	100	100
Fastigheternas bokförda värde, Mkr	78 904	78 093
Uthyrbar yta, kvm	1 271 174	1 246 000
Exploateringsfastigheter, Mkr	754	519
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	88	91
Totalavkastning fastigheter, %	1,7	-6,2
Överskottsgrad, %	74	75

¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS, se vidare under definitioner.

² Definitionen enligt IFRS.

	2024	2023
	jan-dec	jan-dec
EPRA Earnings (förv.res. efter betald skatt), Mkr	1 227	1 314
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie	3:90	4:18
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr	46 468	47 052
EPRA NRV, kr/aktie	148	150
EPRA NTA (substansvärde), Mkr	43 514	44 177
EPRA NTA, kr/aktie	138	140
EPRA NDV (substansvärde), Mkr	38 382	39 228
EPRA NDV, kr/aktie	122	125
EPRA Vakansgrad, %	12	9
EPRA Hyrestillväxt identiskt bestånd, %	5	11
EPRA Investeringar	2 376	3 179

	2024	2023
Uppskjuten skatt hänförbar till:	31 dec	31 dec
- underskottsavdrag, Mkr	-309	-410
- skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter, Mkr	8 632	8 596
- derivatinstrument, Mkr	112	141
- övrigt, Mkr	-11	-22
Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr	8 424	8 305

	2024				2023
Belopp i Mkr	Kvartal 4	Kvartal 3	Kvartal 2	Kvartal 1	Kvartal 4	Kvartal 3	Kvartal 2	Kvartal 1
Hyresintäkter	861	847	864	867	827	854	855	829
Omsättning bostadsutveckling	3	88	0	141	67	177	122	187
Övriga intäkter	-	-	-	-	-	11	-	-
Nettoomsättning	864	935	864	1 008	894	1 042	977	1 016
Fastighetskostnader	-233	-191	-214	-248	-203	-206	-213	-231
Kostnader bostadsutveckling	-6	-100	-6	-140	-86	-182	-116	-165
Bruttoresultat	625	644	644	620	605	654	648	620
varav bruttoresultat fastighetsförvaltning - driftöverskott	628	656	650	619	624	659	642	598
Överskottsgrad	73%	77%	75%	71%	76%	76%	75%	72%
varav bruttoresultat bostadsutveckling	-3	-12	-6	1	-19	-5	6	22
Central administration	-13	-20	-31	-29	-16	-26	-29	-26
Räntenetto	-235	-242	-245	-240	-237	-265	-239	-221
Tomträttsavgäld	-10	-10	-10	-11	-10	-12	-12	-12
Resultatandelar i intressebolag	-34	-19	-27	-11	3	59	-17	-10
Förvaltningsresultat	333	353	331	329	345	410	351	351
Nedskrivning exploateringsfastigheter	-40	-34	-	-	-	-	-	-
Realiserade värdeförändringar fastigheter	0	0	0	3	0	0	0	0
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	18	224	-80	-1 381	-2 415	-1 591	-1 715	-2 110
Orealiserade värdeförändringar räntederivat	301	-472	-184	213	-888	-15	117	-217
Värdeförändringar aktier	-3	0	0	0	-3	-1	1	-1
Resultat före skatt	609	71	67	-836	-2 961	-1 197	-1 246	-1 977
Aktuell skatt	0	0	0	0	-1	0	0	0
Uppskjuten skatt	-154	-57	-50	137	971	205	294	393
Periodens resultat	455	14	17	-699	-1 991	-992	-952	-1 584

		2024				2023
Belopp i Mkr	Kvartal 4	Kvartal 3	Kvartal 2	Kvartal 1	Kvartal 4	Kvartal 3	Kvartal 2	Kvartal 1
Tillgångar
Goodwill	205	205	205	205	205	205	205	205
Fastigheter	78 904	78 241	77 584	77 358	78 093	82 700	83 520	84 994
Nyttjanderättstillgång tomträtt	1 371	949	949	949	949	1 243	1 243	1 243
Övriga materiella anläggningstillgångar	34	32	31	30	30	28	25	25
Derivatinstrument	702	551	881	1 029	925	1 574	1 589	1 472
Finansiella anläggningstillgångar	728	1 378	1 356	1 343	1 319	531	514	490
Exploateringsfastigheter	754	722	795	395	519	563	716	795
Övriga omsättningstillgångar	1 247	753	857	1 247	997	1 107	1 122	1 333
Kortfristiga placeringar	100	99	98	98	98	97	96	96
Likvida medel	64	31	10	31	85	58	76	82
Summa tillgångar	84 109	82 961	82 766	82 685	83 220	88 106	89 106	90 735
Eget kapital och skulder
Eget kapital	38 445	38 010	37 996	38 545	39 244	41 232	42 224	43 175
Uppskjuten skatt	8 424	8 275	8 218	8 168	8 305	9 303	9 508	9 802
Övriga avsättningar	175	155	153	154	158	155	156	157
Räntebärande skulder	34 400	33 696	33 715	33 579	32 982	34 563	33 846	33 976
Leasingskuld	1 371	949	949	949	949	1 243	1 243	1 243
Derivatinstrument	159	309	166	130	240	0	0	-
Ej räntebärande skulder	1 135	1 567	1 569	1 160	1 342	1 610	2 129	2 382
Summa eget kapital och skulder	84 109	82 961	82 766	82 685	83 220	88 106	89 106	90 735

		2024				2023
	Kvartal 4	Kvartal 3	Kvartal 2	Kvartal 1	Kvartal 4	Kvartal 3	Kvartal 2	Kvartal 1
Finansiella¹
Avkastning på eget kapital, %	4,8	0,1	0,2	-7,2	-19,8	-9,5	-8,9	-14,3
Räntetäckningsgrad, ggr²	2,6	2,5	2,5	2,4	2,4	2,3	2,5	2,6
Soliditet, %	46	46	46	47	47	47	47	48
Belåningsgrad fastigheter, %	43	43	43	43	42	42	40	40
Skuldkvot, ggr	14,1	13,9	13,9	13,8	13,5	14,5	14,6	15,4
Skuldsättningsgrad, ggr	0,9	0,9	0,9	0,9	0,8	0,8	0,8	0,8
Aktierelaterade¹
Periodens resultat per aktie, kr²	1:45	0:04	0:05	-2:22	-6:33	-3:15	-3:03	-5:04
Eget kapital per aktie, kr	122	121	121	123	125	131	134	137
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr	0:53	2:0	2:07	0:60	1:15	0:60	1:80	1:44
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental	314 577	314 577	314 577	314 577	314 577	314 577	314 577	314 577
Genomsnittligt antal aktier, tusental	314 577	314 577	314 577	314 577	314 577	314 577	314 577	314 577
Fastighetsrelaterade
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	88	88	90	90	91	91	91	90
Totalavkastning fastigheter, %	0,8	1,1	0,7	-1,0	-2,2	-1,1	-1,3	-1,7
Överskottsgrad, %	73	77	75	71	76	76	75	72

¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS. Se vidare under definitioner.

² Definition enligt IFRS.

Koncernen Härledning av nyckeltal

Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege redovisar.

			2024	2023
Soliditet			31 dec	31 dec
Eget kapital, Mkr			38 445	39 244
Balansomslutning, Mkr			84 109	83 220
Soliditet, %			46	47
			2024	2023
Belåningsgrad fastigheter			31 dec	31 dec
Räntebärande skulder, Mkr			34 400	32 982
Redovisat värde förvaltningsfastigheter, Mkr			78 904	78 093
Redovisat värde exploateringsfastigheter, MKr			754	519
Belaningsgrad fastigheter, %			43	42
			2024	2023
Skuldkvot			31 dec	31 dec
Bruttoresultat, Mkr			2 532	2 528
Aterläggning nedskrivning exploateringsfastigheter, Mkr				6
Central administration, Mkr			-93	-97
Summa, Mkr			2 439	2 437
Räntebärande skulder, Mkr			34 400	32 982
Skuldkvot, ggr			14,1	13,5
			2024	2023
Räntetäckningsgrad			31 dec	31 dec
Bruttoresultat, Mkr			2 532	2 528
Aterläggning nedskrivning exploateringsfastigheter, Mkr				6
Tomträttsavgäld, Mkr			-41	-45
Central administration, Mkr			-93	-97
Summa, Mkr			2 398	2 392
Räntenetto, Mkr			-962	-962
Räntetäckningsgrad, ggr			2,5	2,5
	2024	2023	2024	2023
Avkastning på eget kapital	okt-dec	okt-dec	jan-dec	jan-dec
Periodens resultat, Mkr	1 820	-1 991	-213	-5 517
Genomsnittligt kapital, Mkr	38 228	40 238	38 845	42 379
Avkastning på eget kapital, %	4,8	-19,8%	-0,5	-13,0%
	2024	2023	2024	2023
Totalavkastning fastigheter	okt-dec 630	okt-dec 624	jan-dec 2 553	jan-dec 2 524
Driftöverskott, Mkr Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr	19	-2 415	-1 218	-7 831
Marknadsvärde IB plus periodens investeringar, Mkr	78 885	80 208	80 118	85 924
Totalavkastning fastigheter, %	0,8%	-2,2%	1,7%	-6,2%
	2024	2023	2024	2023
Skuldsättningsgrad	okt-dec	okt-dec	jan-dec	jan-dec
Räntebärande skulder, Mkr	34 400	32 982	34 400	32 982
Eget kapital, Mkr	38 445	39 244	38 445	39 244
Skuldsättningsgrad	0,9	0,8	0,9	0,8
	2024	2023	2024	2023
Eget kapital per aktie	okt-dec	okt-dec	jan-dec	jan-dec
Eget kapital, Mkr	38 445	39 244	38 445	39 244
Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljontal	315	315	315	345
Eget kapital, kr per aktie	122	125	122	125
	2024	2023	2024	2023
Kassaflöde per aktie	okt-dec	okt-dec	jan-dec	jan-dec
Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr	168	366	1 635	1 570
Genomsnittligt antal aktier, miljontal	315	315	315	315
Kaccaflöda, kr nor aktio	05	12	52	പ്

Koncernen Härledning av EPRA nyckeltal

Nedan redovisas härledning av de EPRA nyckeltal som Fabege redovisar.

		2024 jan-dec			2023 jan-dec
EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV	NRV	NTA	NDV	NRV	NTA	NDV
Eget kapital, Mkr	38 445	38 445	38 445	39 244	39 244	39 244
Aterläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr	142	142	142	189	189	189
Aterläggning av derivat enligt balansräkningen, Mkr	-543	-543	-543	-686	-686	-686
Aterläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr	8 424	8 424	8 424	8 305	8 305	8 305
Aterläggning av goodwill enligt balansräkningen, Mkr	-	-205	-205	-	-205	-205
Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr		-2 749	-2 749	-	-2 670	-2 670
Avdrag av derivat enligt balansräkningen, Mkr			543	-		୧୫୧
Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering av bedömd verklig uppskjuten skatt, Mkr			-5 675	-	-	-5 634
NAV, Mkr	46 468	43 514	38 382	47 052	44 177	39 229
Utestående antal aktier, miljoner	314,6	314,6	314,6	314,6	314,6	314,6
NAV, kr per aktie	148	138	122	150	140	125
			2024			2023
EPRA EPS			jan-dec			jan-dec
Förvaltningsresultat, Mkr			1 345			1 458
Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr			-770			-758
Summa, Mkr			575			700
Nominell skatt (20,6%), Mkr			118			144
EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt), Mkr			1 227			1 314
Genomsnittligt antal aktier, miljoner			314,6			314,6
EPRA EPS, kr per aktie			3:90			4:18
			2024			2023
EPRA Vakansgrad			jan-dec			jan-dec
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror, Mkr			445			318
Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen, Mkr			3 587			3 406
EPRA Vakansgrad, %			12			9
			2024			2023
EPRA Hyrestillväxt idendiskt bestånd			jan-dec			jan-dec
Förändring, %			4,5			11.0
Förändring, Mkr			139			321
Hyresintäkter identiskt bestånd innevarande period, Mkr			3 196			3 202
Hyresintäkter identiskt bestånd föregående period, Mkr			3 057			2 881
			2024			2023
EPRA investeringar			jan-dec			jan-dec
Förvärv, Mkr			0			78
Investering i Förädling-och projektfastigheter, Mkr			1 606			2 094
Investering i Förvaltningsfastigheter, Mkr			770			1 007
Varav kapitaliserad ränta			93			63
Totalt EPRA investeringar			2 376			3 179

Moderbolaget

Resultaträkning i sammandrag

	2024	2023
Belopp i Mkr	jan-dec	jan-dec
Intäkter	428	443
Kostnader	-462	-449
Finansnetto	1 569	512
Resultatandel intressebolag	0	O
Värdeförändringar räntederivat	-143	-1 003
Värdeförändringar aktier	-3	-8
Bokslutsdisposition	-6	196
Resultat före skatt	1 383	-309
Aktuell skatt	-
Uppskjuten skatt	29	169
Periodens resultat	1 412	-140

Balansräkning i sammandrag

	2024	2023
Belopp i Mkr	31 dec	31 dec
Andelar i koncernföretag	13 400	13 400
Ovriga anläggningstillgångar	47 425	47 244
varav fordringar hos koncernföretag	46 706	46 299
Omsättningstillgångar	152	472
Likvida medel	43
Summa tillgångar	61 020	61 117
Eget kapital	12 355	11 509
Avsättningar	194	220
Långfristiga skulder	45 644	42 591
varav skulder till koncernföretag	14 333	16 702
Kortfristiga skulder	2 827	6 797
Summa eget kapital och skulder	61 020	61 117

NOT 1 VERKLIGT VÄRDE FINANSIELLA INSTRUMENT

Derivatinstrument värderas löpande till verkligt nivå 2 i balansräkningen. Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeförändringen. Värdeförändringar är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidens marknadsvärde alltid noll. Värderingsantagandena har inte förändrats i väsentlig mån jämfört med senaste årsredovisna finansiella tillgångar och skulder anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet

NOT 2 EVENTUAL FÖRPLIKTEI SER

Eventualförpliktelser bestod per balansdagen av borgensförbindelser och åtaganden till förmån för intresseföretag uppgående till 327 Mkr (345) och dotterbolag uppgående till 6 Mkr (145) samt övrigt 0 (0).

NOT 3 EU-TAXONOMIN

Andel som omfattas av taxonomin (eligibility)

KPI	Totalt. Mkr		Ömfattas av taxonomi, %	Andel förenligt med taxonomin,%
Omsättning	3 672	100		65
Driftutgifter	158	100		55
Kapitalutgifter	2 393	ರಿಕ		38

Fabege äger och förvaltar fastigheter med inriktning främst på kommersiella fastigheter i Stockholmsområdet. Den absoluta merparten av fastighetsbeståndet faller inom ramen för taxonomiska aktiviteterna som tillämpas är

CCM 7.1 Uppförande av nya byggnader CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnader

Hur stor andel av Fabeges verksamhet som är miljömässigt hållbar enligt EU:s taxonomiförordning rapporteras via tre finansiella nyckeltal; omsättning, driftsutgifter och kapitalutgifter.

Redovisning av omsättning:

Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som ingår i de ekonomiska aktiviteterna ovan redovisas. Det avser hyresintäkter inklusive sedvanliga tillägg samt den om är hänförlig till Birger Bostads avyttring av färdigställda bostäder. Inga väsentliga intäkter som bör exkluderas har identifierats.

Redovisning av driftsutgifter:

Driftsutgifter inkluderar kostnader för fastighetsskälser, underhåll samt kostnadsförd hyresgästanpassning. Birger Bostads produktionskostneckling bokförs som diftkostnader men finns inte upptagna här då de inte faller inom definitionen för driftsutgifter enligt taxonomin.

Redovisning av kapitalutgifter:

Avser kapitalutgifter för förvärv samt aktiverade som kopplas till fastigheter som ingår i de ekonomiska aktiviteterna.

Andel som är förenlig med taxonomin (alignment)

Fabege bidrar väsentligt till mål 1, dvs klimatförändringar" inklusive Do No Significant Harn-kriterierna. De befintliga fastigheter som enligt bedömningen är förenliga med mål 1 har en energideklaration på nivå EPC-A eller utgör topp 15 procent avseende primärenergianvändning i Sverige (i enlighetsägarna Sveriges defintion för befintiga byggnader). Fastigheterna har analyserats med avseende på klimatresiliens.

Fabeges bedömning är att 65 procent av driftskostnaderna och 38 procent av kapitalutgifterna är förenlig med taxonomin baserat på 1 (CCM) inklusive DNSH-kriterierna. Utfallet avseende primärenerital är hämtat från gällande energideklaration. Andelen kapitalutgifter som är grön rapporteras som låg är att Fabege valt att göra en konservativ bedömning av pågående nyproduktionsprojekt och tolka att de omfattas av samtliga DNSH krav i 7.1 Samma tolkning har gjorts rörande den omsättning till Birger Bostads avyttring av färdigställda bostäder. Dessa redovisas som icke förenliga med takningar av DNSH kraven samt dokumentation av detta för att styrka efterlevnad ännu inte fullt ut finns på plats. Fabeges bedömning är att på sikt kommer åtminstone delar av kapitalutgifterna och omsättning hänförlig till bostadsutveckling att kunna klassas som förenliga med taxonomin.

Fabege uppfyller även taxonomins krav kring "Minimum safeguards" kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption, transparens kring skattebelastning samt fri konkurrens.

De fullständiga tabellerna redovis och återfinns i Fabeges Års- och hållbarhetsredovisning 2023 på sidorna 83-86.

NOT 4 SEGMENTSRAPPORTERING

Segmenten presenteras med företagsledningens synsätt uppdelat på segment. Fabeges verksamhet klassificeras enligt följande:

• · Förvaltning fastigheter i löpande långsiktig förvaltning.
• Förädling fastigheter som står inför ombyggnation där den löpande förvaltningen och driftsöverskottet påverkas väsentligt.
• Projekt Mark och exploateringsfastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.
• Bostad Birger Bostad driver bostadsutveckling. Verksamheten utgör ett separat segment.

Hyresintäkter och fastighetskostnade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fast ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen. Samtliga intäkter och kostnader hänförliga till Birger Bostads verksamhet redovisas inom segmentet Bostad.

Under andra kvartalet avyttrades del av fastigheten Kvinten 1, Haga Norra, internt till Birger Bostad som driver ett bostadsutvecklingsprojekt på fastigheten bytte fastigheten karaktär från förvaltningsfastighet till exploateringsfastighet. Under andra kvartalet för Operan och Dramaten på fastigheten Regulatorn 4 och fastigheten omklassificerades från projektfastighet. Vidare omklassficerades fastigheten Stigbygeln 3 från förädlingsfastighet till förvaltningsfastighet.

l fjärde kvartalet 2023 vann detaljplanen avseende fastigheterna Farao 16, 17, 18 samt Kairo 1, Arenastaden laga kraft. I december 2024 fattades beslut om att riva de befintliga byggnaderna som kommer att ersättas med byggrätter om totalt ca 77 tkvm kommersiellt och 15 tkvm bostäder. Fastigheterna har därmed omklassificerats från förädlingsfastigheter. Vidare färdigställdes projektet avseende del av Regulatorn 3, Flemingsberg. Fastighetens förfängshorisont innebär att fastigheten omklassificerats från förädlingsfastighet till förvaltningsfastighet.

NOT 5 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE

Backahill AB har ett bestämmande inflytande över Hansan AB. Under 2024 har konsulttjänster om 1 Mkr (1) köpts in. Under 2024 har även konsulttjänster om 1,4 Mkr (4,2) från Born Advokater köpts in där styrelseordföranden Jan Litborn är delägare. Tillskott och lån om 160 Mkr (140) har lämnats till Arenabolaget i Solna KB. Nya Svensk Fastighets Finansiering AB (SFF) är ett finansbolag med ett säkerställt MTN-program. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter Holding AB och Willborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastigheter och aktiepanter. MTN-ramen uppgår till 12 000 Mkr (12 000). Per den 31 december 2024 hade Fabege utestående obligationer om totalt 738 Mkr (764). Samtilga transaktioner sker på marknadsmässiga grunder.

Detta är Fabege

Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag. Vi utvecklar attraktiva och hållbara stadsdelar med fokus främst på kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen.

Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm och har en tydlig strategi för fastighetsportföljen med ett bestånd samlat i kluster. Inom koncernen ingår Birger Bostad, ett fastighetsutvecklingsbolag med fokus på bostäder och samhällsfastigheter. Med ett stort antal bostadsbyggrätter har vi tillsammans stora möjligheter att skapa en blandad bebyggelse i våra stadsdelar. Genom våra samlade fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en mycket god marknadskännedom ger det goda förutsättningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad. Vid årsskiftet ägde Fabege 100 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 4,2 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,3 miljoner kvm och ett bokfört värde om 78,9 Mdkr varav förädlings- och projektfastigheter 14,1 Mdkr. Värdet av exploateringsfastigheter inom Birger Bostad uppgick till 754 Mkr.

Affärsidé

Fabege utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på främst kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen.

Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling, projektutveckling och transaktioner. Vi vill vara en närvarande partner som med människan i centrum får företag, platser och vår stad att utvecklas.

AFFÄRSMODELL

Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden: Förvaltning, Förädling samt Transaktion.

STRATEGI FÖR TILLVÄXT

Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta, förädla och utveckla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner förvärva och avyttra fastigheter i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest likvida marknad. Moderna fastigheter i attraktiva lägen samt en kundnära drift och förvaltning med egen personal borgar för låg vakans och hög kostnadseffektivitet i förvaltningsbeståndet. Med samlade bestånd och en stor byggrättsportfölj ges möjlighet till värdeskapande projektutveckling på egen mark.

VÄRDEDRIVANDE FAKTORER

Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre faktorer, såsom prissättning och efterfrågan på lokaler, transaktionsmarknadens avkastningskrav och förändringar i marknadsräntor vilka ger förutsättningar för bolagets framgång.

STOCKHOLMSMARKNADEN

Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden i Västeuropa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer Stockholms län ha fortsatt befolkningstillväxt under de kommande 20 åren. Dock har tillväxten i antal sysselsatta i kontorsverksamhet minskat något sedan andra halvåret 2023.

Förändrad efterfrågan

Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på flexibla och yteffektiva lokaler i bra lägen. Kringservice och goda kommunikationer i form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre grad, liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal.

Ekonomisk utveckling

Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi påverkar fastighetsmarknaden. Efterfrågan på lokaler är nära kopplad till BNP-tillväxt och företagens behov av lokaler. Förändringar i marknadsräntor påverkar avkastningskraven.

Hållbar stadsutveckling

Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när det gäller enskilda fastigheter och hela områden. Det finns ett ökat intresse för miljöhänsyn avseende såväl materialval som energisparande åtgärder. Efterfrågan ökar på lokaler i områden med en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda kommunikationer och miljöengagemang.

Affärsmodell

FÖRVALTNING

Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete, baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtroende och ömsesidig lojalitet.

FÖRÄDLING

Kvalificerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörnstenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifika behov.

TRANSAKTION

Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärsmodell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt, genom förvärv och avyttringar.

Definitioner'

AVKASTNING PÅ FGET KAPITAI

Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.

AVKASTNING PÅ INVESTERAT KAPITAL I PROJEKTPORTFÖLJEN*

Värdeförändring på projekt- och förädlingsfastigheter dividerat med investerat kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och förädlingsfastigheter under perioden.

BELÅNINGSGRAD, FASTIGHETER

Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.

DIREKTAVKASTNING, AKTIEN

Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut.

EGET KAPITAL PER AKTIE

Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal utestående aktier vid periodens slut.

EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD2

Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut.

EPRA EPS

Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl. a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.

EPRA NDV - NET DISPOSAL VALUE

Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av goodwill enligt balansräkningen. Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning.

FPRA NDV PFR AKTIF

EPRA NDV dividerat med antal aktier vid periodens slut.

EPRA NRV - NET REINVESTMENT VALUE

Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Aterläggning av beslutat, ej utbetald utdelning.

EPRA NRV PER AKTIE

EPRA NRV dividerat med antal aktier vid periodens slut

EPRA NTA - NET TANGIBLE ASSETS

Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat, goodwill och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Justerat för verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt. Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning.

EPRA NTA PER AKTIE

EPRA NTA dividerat med antal aktier vid periodens slut.

EPRA VAKANSGRAD

Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen.

EXPLOATERINGSFASTIGHETER2

Fastigheter som innehas i syfte att utveckla och avyttra bostäder, såväl hyresrätter som bostadsrätter och samhällsfastigheter.

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 2

Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning.

FÖRÄDLINGSFASTIGHETER*

Fastigheter med pågående eller planerad omeller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling.

HYRESVARDE2

Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats.

IDENTISKT BESTÅND2

De fastigheter som inte varit klassificerade som projektfastigheter och som Fabege ägt under hela räkenskapsperioden samt under motsvarande räkenskapsperiod föregående år.

KASSAFLÖDE FRÅN LÖPANDE VERKSAMHET PER AKTIE

Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter förändring av rörelsekapital) dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.

KONTRAKTSVÄRDE2

Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt plus indexuppräkning och hyrestillägg.

MARK OCH PROJEKTFASTIGHETER2

Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.

NETTOUTHYRNING2

Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt.

RESULTAT PER AKTIE

Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier i perioden. Definition enligt IFRS.

RÄNTETÄCKNINGSGRAD

Bruttoresultat inklusive tomträttsavgäld minus central administration i förhållande till räntenettot (räntekostnader minus ränteintäkter).

SKULDKVOT

Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv månaders bruttoresultat minus centra administration.

SKULDSÄTTNINGSGRAD

Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.

SOLIDITET

Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande dividerat med balansomslutning.

TOTALAVKASTNING FASTIGHETER

Periodens driftsöverskott plus orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid periodens ingång plus periodens investeringar.

VERKLIG UPPSKIUTEN SKATT

Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Vidare har antagits att underskottsavdragen realiseras under fyra år med en nominell skatt om 20,6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 19,7 procent. Beräkningen baseras även på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 4 procent.

ÅTERKÖPSGRAD2

Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt.

ÖVERSKOTTSGRAD2

Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter.

Fabege presenterar vissa finansiella mått i definieras enligt IFRS V anser at dessa ner branschanpassade nått ger värdel information illi investerare och bolagets ledning då den marking av bolagets presentation. Eftersom inte ala företag beräknar finarsiella nått på samma sätt, är dessa inte altid jämförbara med mått som används mått ska därför hte ses som en ersätting för mått som definieræ enligt FFRS. Nycketal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.

åNyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer.

Fabege

PRESSMEDDELANDEN UNDER FJÄRDE KVARTALET 2024

2024-10-01	Inbjudan till presentation av delärsrapporten jan-sep 2024
2024-10-11	Fabege i topp i GRESB
2024-10-22	Fabege delårsrapport jan-sep 2024
	2024-10-23 Fabeges valberedning inför årstämman 2025
	2024-12-05 S&P Global Ratings bekräftar att Fabege uppfyller kraven för NASDAQ Green
	Equity Designation
	2024-12-19 Moody´s bekräftar Fabeges raiting Baa2, outlook ändrad till stabila utsikter

FÖLJ OSS PÅ NÄTET, WWW.FABEGE.SE

På koncernens webbplats finns även en webbsänd presentation där Stefan Dahlbo och Åsa Bergström presenterar rapporten den 6 februari 2025.

Fabege AB (publ) Box 730, SE-169 27 Solna Besök: Gårdsvägen 6, 7tr 169 70 Solna

Telefon: +46 (0) 8 555 148 00 E-post: info@fabege.se

Organisationsnummer: 556049-1523 www.fabege.se

STEFAN DAHLBO VD och Koncernchef

+46 (0) 8 555 148 10 stefan.dahlbo@fabege.se

ÅSA BERGSTRÖM Vvd, Ekonomi- och finanschef

+46 (0) 8 555 148 29 asa.bergstrom@fabege.se