Selvaag Bolig ASA

Quarterly Report • May 22, 2014

Rapport for første kvartal

Høydepunkter i første kvartal 2014

• Driftsinntekter på NOK 245 millioner (524) og EBITDA-resultat på NOK 9 millioner (102)
• Mange igangsettinger og høy byggeaktivitet, forbedret salg sammenlignet med forrige periode
• Solgt 139 boliger (243) og lagt ut 154 boliger for salg (227)
• Igangsatt bygging av 77 enheter (168)
• Ferdigstilt 77 enheter (178) og overlevert 80 (170) inkludert 9 tidligere ferdigstilte enheter
• Totalt 1 474 enheter, hvorav 76 prosent er solgt, under bygging ved utgangen av kvartalet (1 058), med samlet salgsverdi på NOK 5 547 millioner (3 747)
• Tomtekjøp i Oslo og Trondheim

(Tall i parentes er for tilsvarende periode i fjor)

Nøkkeltall

(beløp i 1 000 kroner)	Q1 2014	Q1 2013	2013
IFRS hovedtall
Driftsinntekter	244 581	523 777	2 196 964
EBITDA	9 005	102 195	289 060
Driftsresultat	3 787	96 657	266 971
Resultat før skatt	-2 522	82 098	236 988
Kontantstrøm fra drift	-413 703	319 499	103 950
Netto kontantstrøm	-441	17 928	29 053
Rentebærende gjeld	3 217 722	2 563 283	2 785 215
Totale eiendeler	6 448 970	5 472 479	5 969 849
EK-grad	35,0 %	39,3 %	37,8 %
Resultat per aksje	-0,03	0,60	1,75
Segmentrapportering:
Driftsinntekter	688 204	637 561	2 599 843
EBITDA*	123 762	144 345	422 657
EBITDA-margin	18,0 %	22,6 %	16,3 %
Nøkkeltall:
Antall solgte enheter	139	243	740
Antall påbegynte enheter	77	168	1 083
Antall overleverte enheter	80	170	687
Antall ferdigstilte enheter	77	178	678

* EBITDA er driftsresultat før avskrivninger, gevinst (tap) og resultatandeler fra tilknyttede selskaper

Finansiell gjennomgang

Sammendratt totalresultat

(beløp i 1 000 kroner)	Q1 2014	Q1 2013	2013
Sum driftsinntekter	244 581	523 777	2 196 964
Prosjektkostnader	-193 070	-377 855	-1 709 646
Andre driftskostnader, lønns- og personalkostnader og avskrivninger Andel av resultat og gevinst (tap) ved avgang fra tilknyttede selskaper	-46 517	-49 096	-230 861
og øvrige gevinster (tap)	-1 207	-169	10 514
Sum driftskostnader	-240 794	-427 120	-1 929 993
Driftsresultat	3 787	96 657	266 971
Netto finansposter	-6 309	-14 559	-29 983
Resultat før skatt	-2 522	82 098	236 988
Skattekostnad	651	-20 551	-51 408
Resultat etter skatt	-1 871	61 547	185 580

Resultat første kvartal 2014

(Tall i parentes er for tilsvarende periode i fjor. Tallene er ureviderte.)

Selvaag Bolig hadde driftsinntekter på NOK 244,6 millioner i første kvartal 2014 (523,8). Det ble overlevert 80 boliger i perioden (170), hvorav 79 av boligene var fra konsoliderte prosjektselskaper (169). Inntekter fra overleverte enheter utgjorde NOK 224,5 millioner av konsernets samlede driftsinntekter i perioden (507,1).

Samlede prosjektkostnader utgjorde NOK 193,1 millioner i kvartalet (377,9). Dette er i hovedsak byggekostnader for overleverte boliger, samt prosjektkostnader fra prosjekter som ikke kvalifiserer for aktivering som varelager. Nedgangen i prosjektkostnader skyldes færre overleverte enheter enn i tilsvarende periode i fjor.

Driftskostnader eksklusive prosjektkostnader og resultatandeler fra tilknyttede selskaper utgjorde NOK 46,5 millioner i perioden (49,1). Av dette utgjorde lønns- og personalkostnader NOK 16,5 millioner (21,1). Nedgangen i lønnskostnader skyldes hovedsakelig at megler- og utleievirksomheten ble solgt i 2013. I tillegg ble det i kvartalet balanseført lønnskostnader knyttet til boliger under oppføring på til sammen NOK 10,5 millioner (5,7). Disse lønnskostnadene vil resultatføres som prosjektkostnad ved overlevering. Videre utgjorde andre driftskostnader NOK 24,8 millioner kroner i perioden (22,4), hvorav NOK 8,1 millioner (7,3) er salgs- og markedskostnader.

Andel av resultat fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter utgjorde NOK -1,2 millioner i perioden (-0,2). Det negative resultatet skyldes hovedsakelig få overleverte enheter i deleide prosjekter.

EBITDA endte på NOK 9,0 millioner (102,2) i kvartalet, tilsvarende en margin på 3,7 prosent (19,5). Den lave marginen for konsernet som helhet skiller seg fra marginen i de enkelte prosjektene og må ses i sammenheng med det lave antallet overleveringer i kvartalet.

Konsernets samlede avskrivninger utgjorde NOK 5,2 millioner i perioden (5,5), slik at driftsresultatet endte på NOK 3,8 millioner (96,7).

Netto finansposter var negativ med NOK 6,3 millioner i perioden (-14,6). Avviket fra fjoråret skyldes at det i første kvartal i fjor ble bokført garantikostnader på NOK 12,2 millioner. Resultat før skatt i kvartalet endte på NOK -2,5 millioner (82,1).

Det er beregnet et netto positivt bidrag fra skatt på NOK 0,7 millioner i kvartalet, sammenlignet med en skattekostnad på NOK 20,6 millioner i tilsvarende periode i fjor, slik at konsernets resultat etter skatt endte på NOK - 1,9 millioner (61,5). Resultatet er fordelt med NOK -3,0 millioner til aksjonærer i Selvaag Bolig ASA og NOK 1,1 millioner til ikke-kontrollerende aksjonærer i et samarbeidsprosjekt.

Kontantstrøm

Konsernets netto kontantstrøm fra driften var negativ med NOK 413,7 millioner i kvartalet (319,5). Nedgangen fra fjoråret skyldes hovedsakelig færre overleverte boliger og høy byggeaktivitet.

Netto kontantstrøm fra investeringsaktivitetene var på NOK -2,6 millioner i perioden (20,3), hvor utdelinger fra deleide virksomheter utgjorde NOK 5,7 millioner (0,0). Kjøp av et deleid selskap i Trondheim ble gjennomført for et kontantvederlag på NOK 8,25 millioner.

Netto kontantstrøm fra finansieringsaktivitetene var på NOK 415,8 millioner i kvartalet (-321,9). Endringer fra tilsvarende periode i fjor skyldes opptrekk av byggelån i pågående prosjekter, samt at det i fjor ble utbetalt NOK 54,9 millioner til en ekstern garantist i prosjektet Løren 2B.

Beholdningen av kontanter og kontantekvivalenter ble redusert med NOK 0,4 millioner i kvartalet, slik at konsernets samlede beholdning av kontanter og kontantekvivalenter var på NOK 586,6 millioner ved utgangen av perioden (575,9).

Sammendratt kontantstrøm

(beløp i 1 000 kroner)	Q1 2014	Q1 2013	2013
Resultat før skatt	-2 522	82 098	236 988
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter	-413 703	319 499	103 950
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter	-2 575	20 301	48 787
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter	415 837	-321 872	-123 684
Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter	-441	17 928	29 053
Kontanter og kontantekvivalenter ved periodestart	587 042	557 989	557 989
Kontanter og kontantekvivalenter ved periodeslutt	586 601	575 917	587 042

Finansiell stilling

Ved utgangen av første kvartal var Selvaag Boligs totale varelager (tomter, boliger under oppføring og ferdigstilte boliger) bokført til NOK 4 661,3 millioner mot NOK 4 283,9 millioner ved utgangen av foregående kvartal og NOK 3 853,4 millioner på samme tid i fjor. Økningen fra fjerde kvartal i fjor skyldes høy byggeaktivitet. Det henvises til note 5 for ytterligere spesifikasjon av varelageret.

Egenkapitalen var på NOK 2 257,1 millioner ved utgangen av perioden (2 153,3), tilsvarende en egenkapitalandel på 35,0 prosent (39,3). Ikke-kontrollerende interesser utgjorde NOK 23,8 millioner (24,6) av egenkapitalen.

Per første kvartal hadde konsernet annen kortsiktig ikkerentebærende gjeld på NOK 641,6 millioner (407,0). Av dette utgjorde forskuddsbetaling fra kunder NOK 328,1 millioner (232,0).

Konsernets samlede rentebærende gjeld ved utgangen av kvartalet utgjorde NOK 3 217,7 millioner (2 563,3) hvorav NOK 2 330,7 millioner var langsiktig (1 452,0) og NOK 887,0 millioner kortsiktig (1 111,3).

Ved utgangen av perioden hadde konsernet tomtelån på tilsammen NOK 1 175,3 millioner (1 327,5). Lånene konverteres normalt til byggelån i takt med utviklingen av de respektive byggeprosjektene.

Per 31. mars 2014 hadde konsernet to ubenyttede kassakredittfasiliteter, hver på NOK 150,0 millioner, hvorav den ene er allokert til finansiering for oppstart av nye prosjekter.

Konsernet utstedte i andre kvartal 2013 et usikret obligasjonslån på NOK 500 millioner. Lånet har 5 års løpetid og kvartalsvis rentebetaling fra og med 27. september 2013. Lånerenten er tremåneders NIBOR pluss 475 basispunkter. Låneavtalen stiller betingelser om at konsernet må 1) ha minimum 22,5 prosent egenkapitalandel, og 2) ha en salgsgrad på minimum 70 prosent for boliger i produksjon. Per 31. mars 2014 var begge kravene overholdt. Obligasjonslånet ble notert på Oslo Børs i tredje kvartal 2013.

Netto rentebærende gjeld

(beløp i 1 000 kroner)	Q1 2014	Q1 2013	2013
Langsiktig rentebærende konserngjeld	2 330 703	1 451 994	2 116 176
Kortsiktig rentebærende konserngjeld	887 019	1 111 289	669 039
Kontanter og kontantekvivalenter	-586 601	-575 917	-587 042
Netto rentebærende gjeld	2 631 121	1 987 366	2 198 173

Konsernets rentebærende gjeld kan i hovedsak deles i tre kategorier, 1) topplån som er gjeld i morselskapet Selvaag Bolig ASA, 2) tomtelån og 3) byggelån. Per 31. mars 2014 hadde konsernet topplån på NOK 489 millioner, tomtelån på NOK 1 175 millioner og byggelån på NOK 1 554 millioner. Topplånet besto av en obligasjon bokført til netto amortisert kost på 489 millioner.

resultatet. Rentekostnader knyttet til gjeld til grunneiere i Stavanger er kun en regnskapsmessig kostnad fra nåverdiberegning. Den har ingen kontanteffekt.

Lån der rentekostnaden belastes over resultatet (NOKm)

Rentekostnader på tomtelån belastes normalt resultatet frem til tomten er ferdig regulert. Tomtelånsrenter blir aktivert på tomten fra den dagen et prosjekt blir regulert, og belaster resultatet som del av varekostnaden ved overlevering av boligene. Per 31. mars 2014 ble rentene knyttet til tomtelån på NOK 805 millioner aktivert, mens renter knyttet til lån på NOK 369 millioner ble belastet

Driftsrapportering

Driftsrapporteringen følger de definerte segmentene i Selvaag Bolig og har følgende inndeling; Boligutvikling fordelt etter geografi i Stor-Oslo, Resten av Norge og Utland. I tillegg rapporteres segmentet «Øvrig». Segmentet Øvrig inneholder modulleveranser, servicetjenester og administrasjon som ikke er allokert ut på andre segmenter på grunn av virksomhetenes størrelse. I note 4 til regnskapet vises segmentinformasjonen avstemt mot regnskapstallene (IFRS).

	Driftsinntekter		EBITDA		Driftsresultat
(beløp i 1 000 kroner)	Q1 14	Q1 13		Q1 13	Q1 14	Q1 13
Boligutvikling
- Stor-Oslo	536 000	449 597	119 722	126 870	111 828	118 543
- Resten av Norge	141 969	178 667	26 403	42 693	10 003	26 320
- Utland	668	646	117	224	1 573	2 834
Øvrig	9 567	8 651	-22 480	-25 442	-24 039	-27 118
IFRS justeringer	-443 623	-113 784	-114 757	-42 150	-95 578	-23 922
Sum konsern	244 581	523 777	9 005	102 195	3 787	96 657

Boligutvikling - Stor-Oslo

Segmentet Stor-Oslo omfatter prosjekter fra Jessheim i nord til Moss i sørøst og Tønsberg i sørvest.

Driftsinntektene for Stor-Oslo utgjorde NOK 536,0 millioner i første kvartal (449,6). Inntektene kommer fra totalt 21 prosjekter som alle har hatt byggestart og således er i produksjon.

Selv om konsernet har erfart en noe lavere salgstakt sammenlignet med samme periode i fjor, er det allikevel god lønnsomhet og god fremdrift på prosjektene som er under bygging.

Boligutvikling – Resten av Norge

Selvaag Bolig satser i tillegg til Stor-Oslo også i store byer i andre deler av landet. Forretningsområdet "Boligutvikling Resten av Norge" dekker disse.

Samlede driftsinntekter for segmentet var på NOK 142,0 millioner i kvartalet (178,7) og kommer hovedsakelig fra ti prosjekter i Stavanger, samt ett prosjekt i Bergen.

Boligutvikling – Utland

Per første kvartal 2014 er det kun ett pågående prosjekt i segmentet Boligutvikling – Utland. Prosjektet er i Stockholm og eies 50/50 med Veidekke Bostad AB. På grunn av felles kontroll konsolideres ikke prosjektet inn i konsernregnskapet.

Driftskostnadene, hovedsakelig bygge- og salgskostnader, følger prosjektene og endte i kvartalet på NOK 416,3 millioner (322,7). I segmentrapporteringen er byggekostnadene eksklusive direkte relaterte finanskostnader (renter på byggelån). Dette avviker fra IFRS-resultatet hvor finanskostnader er en del av prosjektkostnaden ved overlevering.

EBITDA (driftsresultat før avskrivninger, gevinster (tap) og resultatandeler fra tilknyttede selskaper) endte på NOK 119,7 millioner i perioden (126,9), tilsvarende en resultatmargin på 22,3 prosent (28,2).

Som for segmentet Stor-Oslo er driftskostnadene hovedsakelig relatert til bygge- og salgskostnader. Disse følger prosjektenes utvikling, og utgjorde i første kvartal NOK 115,6 millioner (136,0) eksklusive finanskostnader.

EBITDA for segmentet var NOK 26,4 millioner (42,7), tilsvarende en margin på 18,6 prosent (23,9).

Driftsinntektene for Boligutvikling Utland i første kvartal var på NOK 0,7 millioner (0,6). Dette er i sin helhet leieinntekter. Driftskostnadene utgjorde NOK 0,6 millioner og er hovedsakelig relatert til forvaltning av utleie (0,4).

Øvrig uallokert

Segmentet Øvrig er sammensatt av flere aktiviteter i konsernet som alene ikke anses som kjernevirksomhet. I tillegg består segmentet av administrasjon og ledelse, som ikke direkte kan henføres til prosjektene og således ikke er allokert på boligutviklingssegmentene.

Driftsinntektene i segmentet utgjorde NOK 9,6 millioner i første kvartal (8,6). NOK 5 millioner av inntektene er relatert til honorar fra en ekstern boligutvikler for bruk av Pluss konseptet.

Totale driftskostnader for segmentet utgjorde NOK 32,0 millioner i perioden (34,1). Dette kan i hovedsak henføres til ledelse og administrasjon, samt selskapsprofilering.

EBITDA for segmentet endte på NOK –22,5 millioner i kvartalet (-25,4).

Operasjonell gjennomgang

Drift

Salgstakten i kvartalet er tilfredsstillende, men lavere enn i tilsvarende periode i fjor. Det er stor aktivitet i konsernet, og det ble igangsatt bygging av like mange boliger som ble overlevert.

Prosjekter

Konsernet har prosjekter i Oslo, Lørenskog, Moss, Jessheim, Oppegård, Kristiansand, Stavanger, Sandnes, Sola, Tønsberg, Trondheim, Tromsø, Bergen og Stockholm. I

Kjøp og salg av eiendom

Selvaag Bolig har inngått avtale om kjøp av en eiendom på Ensjø i Oslo for NOK 206 millioner. Selvaag Bolig ASA vil eie 50 prosent av prosjektet mens Ferd Eiendom vil eie de resterende 50 prosentene. Det totale prosjektet vil omfatte 320 enheter og ha et salgbart bruttoareal (S-BRA) på 22 100m2 , hvilket impliserer en tomtekostnad på om lag NOK 9 330 per S-BRA. Kjøpet vil bli gjennomført i tredje kvartal 2016.

Videre har Selvaag Bolig inngått avtale om kjøp av to tomter i Trondheim. Selvaag Bolig ASA vil eie 50 prosent av prosjektene mens Heimdal Sag Invest AS vil eie de resterende 50 prosentene. Det totale prosjektet vil omfatte For å synliggjøre verdiskapningen i konsernet viser segmentrapporteringen inntekter og kostnader fra de ulike prosjektene gitt at konsernet skulle brukt løpende avregningsmetode som regnskapsprinsipp.

Trondheim og Tromsø er det imidlertid ingen prosjekter under bygging for øyeblikket.

220 enheter og ha et salgbart bruttoareal (S-BRA) på 14 430m . 2

Prisen for den første tomten var NOK 17,4 millioner tilsvarende NOK 4 650 per S-BRA. Kjøpet ble gjennomført i første kvartal 2014. Prisen for den andre tomten i Trondheim vil være markedspris på tidspunktet som tomten reguleres. Kjøpet forventes gjennomført i første kvartal 2016.

Kvartalsvis utvikling i prosjektportefølje

	Q1 13	Q2 13	Q3 13	Q4 13	Q1 14
Antall solgte enheter	243	200	236	61	139
Antall påbegynte enheter	168	284	335	296	77
Antall ferdigstilte enheter	178	211	188	101	77
Antall enheter i produksjon	1 058	1 131	1 279	1 474	1 474
Andel solgte enheter i produksjon	86 %	83 %	80 %	75 %	76 %
Antall ferdigstilte ikke solgte enheter	23	23	22	8	8
Salgsverdi av bolig i produksjon (NOK millioner)	3 747	4 163	4 657	5 421	5 547

Markedsutvikling

I første kvartal 2014 solgte Selvaag Bolig 139 boenheter (243). Salgsvolumet omfatter selskapets konsoliderte prosjektselskaper, samt konsernets relative andel av solgte boliger i deleide prosjekter. Nyboligsalget i første kvartal var betydelig bedre enn fjerde kvartal i fjor.

Antall solgte enheter

Det totale salget på 139 enheter fordelte seg på 76 enheter i Stor- Oslo, 63 enheter i resten av Norge og 1 enhet i segmentet Utland.

Salgsallokering

Den samlede verdien på de 139 enhetene som ble solgt i perioden var NOK 483 millioner. Dette er en halvering fra tilsvarende periode i fjor (897), men en dobling fra foregående kvartal (246).

Verdi av solgte enheter (NOKm)

I perioden hadde Selvaag Bolig salgsstart på fire prosjekter (Sjøsia i Tromsø bygges ut i to faser) som til sammen omfatter 154 boenheter (227). Markedssituasjonen i første kvartal var bedre enn i fjerde kvartal 2013. Dette ga positivt utslag i salget hos Selvaag Bolig.

Selskapet opplevede god etterspørsel etter prosjektene som lå ute for salg i første kvartal. Trenden har fortsatt inn i andre kvartal og vises eksempelvis i salgstakten på prosjektene ved Nyhavn i Bergen og Sjøsia i Tromsø. På Sjøsia har det fra salgsstart i begynnelsen av februar og frem til midten av mai blitt solgt 50 av 75 leiligheter fordelt på to salgstrinn i prosjektet. Videre har det i prosjektet Nyhavn blitt solgt 22 av 49 leiligheter fra salgsstart i begynnelsen av april og frem til midten av mai.

Salgsstarter i kvartalet

Prosjekt	# enheter Boligtype		Segment
Løren	56	Leiligheter Stor-Oslo
Kornmoenga	11	Rekkehus	Stor-Oslo
Sjøsia	43		Leiligheter Resten av Norge
Sjøsia	32		Leiligheter Resten av Norge
Aase	12	Rekkehus	Resten av Norge
Totalt	154

Videre ble det igangsatt bygging av 77 (168) enheter i løpet av kvartalet.

Det kan være store variasjoner i antall igangsettelser fra kvartal til kvartal. Igangsettelser skjer først når 60 prosent av verdien i et prosjekt er solgt.

Igangsatte boliger (# enheter)

Prosjekt	# enheter Boligtype		Segment
Bjørnåsen Nord	38	Rekkehus	Stor-Oslo
Kaldnes	14	Leilighet	Stor-Oslo
Kornmo	9	Rekkehus	Stor-Oslo
Aase	12	Rekkehus	Resten av Norge
Bo Emmaus	4	Rekkehus	Resten av Norge
Totalt	77

Ved utgangen av første kvartal 2014 hadde Selvaag Bolig 1 474 enheter i produksjon. Dette er uendret fra utgangen av foregående kvartal og en økning på i overkant av 400 enheter fra samme tid i for. De 1 474 enhetene i produksjon fordelte seg på 1 145 enheter i Stor Oslo, 290 i resten av Norge og 39 i utlandet.

Ordrereserven, det vil si salgsverdien på de 1 474 enhetene under bygging (1 058), var på NOK 5 547 millioner ved utgangen av første kvartal 2014 (3 747).

Det ble i løpet av perioden ferdigstilt 77 enheter (178) og overlevert 80 (170). De ferdigstilte enhetene fordelte seg på de tre prosjektene Bjørnåsen, Kornmo og Jaasund. Av de overleverte enhetene var 79 i konsoliderte prosjektselskaper og en fra deleide prosjektselskaper.

Ferdigstilte enheter fordelt på prosjekt

Prosjekt	# enheter Boligtype		Segment
Bjørnåsen Syd	62	Leilighet	Stor-Oslo
Kornmo	10	Rekkehus	Stor-Oslo
Jaasund	5	Enebolig	Resten av Norge
Totalt	77

Basert på estimert ferdigstillelse ventes antallet overleveringer å stige gjennom 2014.

Forventet antall overleveringer

Aksjeinformasjon

Ved utgangen av første kvartal 2013 var det totalt 93,76 millioner utestående aksjer i selskapet, fordelt på 934 aksjonærer.

De 20 største aksjonærene kontrollerte totalt 88,1 prosent av totalt antall utestående aksjer. Største aksjonær var Selvaag Gruppen, med en eierandel på 53,5 prosent.

20 største aksjonærer per 31.03.2014

Aksjonær	Antall aksjer Eierandel
SELVAAG GRUPPEN AS	50 180 087	53,5 %
SKANDINAVISKA ENSKILDA BANKEN AB	6 011 842	6,4 %
AS ATLANTIS VEST	4 065 598	4,3 %
IKM EIENDOM AS	3 575 624	3,8 %
MP PENSJON PK	3 077 294	3,3 %
HAVFONN AS	2 144 856	2,3 %
T S EIENDOM AS	1 782 568	1,9 %
PARETO AS	1 490 000	1,6 %
HOLBERG NORGE	1 305 334	1,4 %
STOREBRAND VERDI	1 291 243	1,4 %
HOLBERG NORDEN	1 100 000	1,2 %
HOLTA INVEST AS	1 050 000	1,1 %
UTHALDEN A/S	1 004 613	1,1 %
STOREBRAND NORGE I	986 915	1,1 %
J.P. MORGAN CHASE BANK N.A. LONDON	750 000	0,8 %
VERDIPAPIRFONDET OMEGA INVESTMENT	671 000	0,7 %
BANAN	550 000	0,6 %
STOREBRAND LIVSFORSIKRING AS	532 755	0,6 %
STOREBRAND AKSJE INNLAND	505 678	0,5 %
HUSTADLITT A/S	501 449	0,5 %
Sum 20 største aksjonærer	82 576 856	88,1 %
Øvrige aksjonærer	11 188 832	11,9 %
Totalt antall aksjer	93 765 688	100,0 %

Risiko og usikkerhetsfaktorer

Som boligutvikler er Selvaag Bolig eksponert for risiko som kan påvirke konsernets virksomhet og økonomi. Risikofaktorene er knyttet til tomteutvikling, salg og gjennomføring av boligprosjekter, og kan deles inn i kategoriene "markedsrisiko", "operasjonell risiko" og "finansiell risiko". Konsernet prioriterer arbeidet med risikostyring og -håndtering, og har etablert rutiner og kontrollsystemer for å begrense og kontrollere risikoeksponeringen.

Makroøkonomiske forhold, spesielt arbeidsledighet og rentenivå, samt demografiske endringer er faktorer som ansees å påvirke konsernet på lang sikt. For en utfyllende redegjørelse av selskapets risiko- og usikkerhetsfaktorer, henvises det til selskapets halvårsrapport og årsrapport, tilgjengelig på selskapets nettsider.

Transaksjoner med nærstående

Selvaag Bolig har ikke gjennomført vesentlige transaksjoner med nærstående i kvartalet. Se note 23 i konsernregnskapet for året 2013 for detaljert informasjon om transaksjoner med nærstående parter i tidligere år.

Boligmarkedet

I siste halvdel av 2013 var det nedgang i boligprisene for alle boligtyper i hele landet. Denne trenden har snudd i løpet av første kvartal 2014, og ifølge Statistisk sentralbyrå (SSB) var boligprisene ved utgangen av første kvartal 2014 i gjennomsnitt 2,1 prosent høyere enn tre måneder tidligere, og på samme nivå med prisene ved utgangen av første kvartal 2013.

Prisutviklingen i Selvaag Bolig kjerneområder har imidlertid vært noe blandet. I Oslo med Bærum økte prisene med 1,8 prosent i kvartalet og var 0,1 prosent høyere enn ved utgangen av første kvartal 2013. I Akershus utenom Bærum økte prisene med 2,0 prosent, og var 0,8 prosent høyere enn for ett år siden. I Stavanger derimot, falt prisene med 1,9 prosent i perioden, og var 5,5 prosent lavere enn på samme tid i 2013, mens prisene i Bergen økte med 4,8 prosent, og var 2,8 prosent høyere enn for ett år siden. I Trondheim økte prisene med 2,6 prosent, og var 1,1 prosent lavere enn for ett år siden.

Bruktboligomsetningen i kvartalet har vært høy og på nivå med første kvartal i 2013 og 2012. Ifølge Eiendomsverdi er varelageret av brukte boliger, etter kvartalsslutt, i ferd med å reduseres. Nyboligsalget er også betydelig forbedret i perioden og Selvaag Bolig solgte 139 boliger i kvartalet mot 61 i fjerde kvartal 2013, og den positive utviklingen har fortsatt inn i andre kvartal.

Selvaag Bolig bygger fortrinnsvis leiligheter og delte boliger, og har i kvartalet opplevd størst etterspørsel etter boliger i prisklassen to til fire millioner kroner i randsonene rundt de store byene.

Kvartalsregnskap IFRS

Oppstilling av totalresultat

(beløp i 1 000 kroner, unntatt resultat per aksje)	Q1 2014	Q1 2013	2013
Salgsinntekter	226 696	507 650	2 133 271
Øvrige inntekter	17 885	16 127	63 693
Sum driftsinntekter	244 581	523 777	2 196 964
Prosjektkostnader	-193 070	-377 855	-1 709 646
Lønns- og personalkostnader	-16 503	-21 149	-87 656
Avskrivninger	-5 218	-5 538	-22 089
Andre driftskostnader	-24 796	-22 409	-121 116
Øvrige gevinster (tap), netto	-	-	-419
Andel av resultat fra tilknyttede selskaper	-1 207	-169	10 933
Sum driftskostnader	-240 794	-427 120	-1 929 993
Driftsresultat	3 787	96 657	266 971
Finansinntekter	2 208	5 028	16 419
Finanskostnader	-8 517	-19 587	-46 402
Netto finanskostnader	-6 309	-14 559	-29 983
Resultat før skatt	-2 522	82 098	236 988
Skattekostnad	651	-20 551	-51 408
Resultat etter skatt	-1 871	61 547	185 580
Øvrige resultatelementer
Omregningsdifferanser	-3	-1	-115
Totalresultat for perioden	-1 874	61 546	185 465
Resultat etter skatt for perioden fordelt på:
Ikke-kontrollerende interesser	1 117	5 040	21 398
Aksjonærer i Selvaag Bolig ASA	-2 988	56 507	164 182
Totalresultat for perioden fordelt på:
Ikke-kontrollerende interesser	1 117	5 040	21 398
Aksjonærer i Selvaag Bolig ASA	-2 991	56 506	164 067
Resultat per aksje for resultat etter skatt fordelt på aksjonærer i
Selvaag Bolig ASA
Resultat per aksje (ordinært og utvannet) i kroner	-0,03	0,60	1,75

Den konsoliderte finansielle informasjonen er ikke revidert

Oppstilling av finansiell stilling

(beløp i 1 000 kroner)	Q1 2014	Q1 2013	2013
EIENDELER
Anleggsmidler
Goodwill	383 376	389 183	383 376
Andre immaterielle eiendeler	46 379	65 592	51 106
Varige driftsmidler	4 411	6 252	4 914
Investeringer i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter	152 073	150 738	150 705
Lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter	13 869	23 215	12 251
Andre anleggsmidler	156 810	120 560	154 336
Sum anleggsmidler	756 918	755 540	756 688
Omløpsmidler
Varelager (eiendom) Note 5	4 661 349	3 853 357	4 283 850
Kundefordringer	196 744	209 250	107 015
Andre kortsiktige fordringer	247 358	78 415	235 254
Kontanter og kontantekvivalenter	586 601	575 917	587 042
Sum omløpsmidler	5 692 052	4 716 939	5 213 161
SUM EIENDELER	6 448 970	5 472 479	5 969 849
EGENKAPITAL OG GJELD
Egenkapital fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA	2 233 276	2 128 705	2 236 268
Ikke-kontrollerende interesser	23 835	24 604	22 718
Sum egenkapital	2 257 111	2 153 309	2 258 986
GJELD
Langsiktig gjeld
Pensjonsforpliktelser	1 183	372	1 183
Forpliktelse ved utsatt skatt	153 446	126 171	154 097
Avsetninger	92 578	92 112	92 578
Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld	17 892	15 000	10 269
Langsiktig rentebærende gjeld	2 330 703	1 451 994	2 116 176
Sum langsiktig gjeld	2 595 802	1 685 649	2 374 303
Kortsiktig gjeld
Kortsiktig rentebærende gjeld	887 019	1 111 289	669 039
Leverandørgjeld	65 639	114 127	115 157
Betalbar skatt	1 793	1 106	2 255
Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld	641 606	406 999	550 109
Sum kortsiktig gjeld	1 596 057	1 633 521	1 336 560
Sum gjeld	4 191 859	3 319 170	3 710 863
SUM GJELD OG EGENKAPITAL	6 448 970	5 472 479	5 969 849

Den konsoliderte finansielle informasjonen er ikke revidert

Oppstilling av endringer i egenkapital

			Annen	Akkumulerte			Egenkapital fordelt	Ikke
	Aksje	Overkurs	innskutt	omregnings	Andre	Tilbakeholdt	på aksjonærer i	kontrollerende	Sum egen
(beløp i 1 000 kroner)	kapital	fond	kapital	differanser	reserver	resultat	Selvaag Bolig ASA	interesser	kapital
EGENKAPITAL PER 1. JANUAR 2014	187 511	1 394 857	700 629	1 079	3 528	-51 337	2 236 267		22 718 *) 2 258 985
Totalresultat for perioden:
Resultat etter skatt for perioden	-		- -		- -	-2 988	-2 988	1 117	-1 871
Øvrige resultatelementer for perioden	-		- -		- -3	-	-3	-	-3
EGENKAPITAL PER 31. MARS 2014	187 511	1 394 857	700 629	1 076	3 528	-54 325	2 233 276		23 835 *) 2 257 111
EGENKAPITAL PER 1. JANUAR 2013	187 511	1 394 857	700 629	1 194	3 528	-215 519	2 072 200		74 421 *) 2 146 621
Overskuddsdeling til ekstern garantist	-		- -		- -	-	-	-54 857	-
Totalresultat for perioden:									-
Resultat etter skatt for perioden	-		- -		- -	56 506	56 506	5 040	-
Øvrige resultatelementer for perioden	-		- -		- -1	-	-1	-	-
EGENKAPITAL PER 31. MARS 2013	187 511	1 394 857	700 629	1 193	3 528	-159 013	2 128 705		24 604 *) 2 153 309
Overskuddsdeling til ekstern garantist	-		- -		- -	-	-	-9 244	-
Utdeling til ikke-kontrollerende aksjonærer	-		- -		- -	-	-	-9 000	-
Totalresultat for resten av året::
Resultat etter skatt for perioden	-		- -		- -	107 676	107 676	16 358	124 034
Øvrige resultatelementer for perioden	-		- -	-114	-	-	-114	-	-114
EGENKAPITAL PER 31. DESEMBER 2013	187 511	1 394 857	700 629	1 079	3 528	-51 337	2 236 267		22 718 *) 2 258 985

Den konsoliderte finansielle informasjonen er ikke revidert

* ) Ikke-kontrollerende interesser inkluderer skatteforpliktelser knyttet til resultatandeler i deltagerlignede selskaper. Skattekostnaden i konsernet inkluderer ikke skatteforpliktelser for skattesubjekter som ikke inngår i Selvaag Bolig Konsern.

Oppstilling av kontantstrømmer

(beløp i 1 000 kroner)	Q1 2014	Q1 2013	2013
KONTANTSTRØM FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER
Resultat før skatt	-2 522	82 098	236 988
Betalt skatt	-462	-	-
Avskrivninger	5 218	5 538	22 089
Øvrige gevinster (tap), netto	-	-	419
Andel av resultat fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte
virksomheter	1 207	169	-10 933
Endring i varelager (eiendom)	-361 329	57 327	-361 075
Endring i kundefordringer	-89 729	-9 574	91 758
Endring i leverandørgjeld	-49 518	-67 252	-66 053
Endringer i øvrige arbeidskapitaleiendeler	-13 134	206 552	12 492
Endringer i øvrig arbeidskapitalgjeld	96 566	44 641	178 265
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter	-413 703	319 499	103 950
KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER
Innbetalinger ved avgang av varige driftsmidler og immaterielle
eiendeler	-	1 939	2 939
Utbetalinger ved tilgang av varige driftsmidler og immaterielle
eiendeler	-	-507	-2 500
Innbetalinger ved avgang av virksomheter og datterselskaper,
fratrukket kontanter avhendet	-	-	507
Utbetalinger ved tilgang av virksomheter og datterselskaper,
fratrukket kontanter overtatt	-	-	-
Utbetalinger ved tilgang av tilknyttede selskaper og felleskontrollerte
virksomheter	-8 250	-	-43 305
Innbetalinger ved avgang av andre investeringer og tilbakebetalinger
av lånefordringer	-	27 461	42 961
Utbetalinger ved tilgang av andre investeringer og lånefordringer	-	-8 592	-10 008
Utbytter og utdelinger fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte
virksomheter	5 675	-	58 193
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter	-2 575	20 301	48 787
KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER
Innbetalinger ved opptrekk av gjeld	433 945	170 799	1 642 843
Nedbetaling av gjeld	-18 108	-369 451	-1 480 042
Netto endring i kassekreditt	-	-68 363	-213 384
Utbetaling av overskuddsdeling og utbytte	-	-54 857	-73 101
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter	415 837	-321 872	-123 684
Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter	-441	17 928	29 053
Kontanter og kontantekvivalenter ved periodestart	587 042	557 989	557 989
Kontanter og kontantekvivalenter ved periodeslutt	586 601	575 917	587 042

Den konsoliderte finansielle informasjonen er ikke revidert

Utvalgte noter til kvartalsregnskapet

1. Generell informasjon og regnskapsprinsipper

Selvaag Bolig ASA ("Selskapet") og dets datterselskaper (samlet "Konsernet") er et eiendomsutviklingskonsern hvor hovedaktiviteten er utvikling og salg av boliger. Den konsoliderte finansielle informasjonen består av konsernet og konsernets eierinteresser i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter.

Konsernets konsoliderte finansielle informasjon er utarbeidet i samsvar med IAS 34 Delårsrapportering. Rapporten inneholder ikke all informasjon og noteopplysninger som kreves for årsregnskap og må leses i sammenheng med konsernregnskapet for Selvaag Bolig ASA for 2013.

Regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelse av den finansielle informasjonen for kvartalet samsvarer med prinsippene benyttet i konsernregnskapet for regnskapsåret 2013.

Konsernet har ennå ikke evaluert effekten av å innføre nye, reviderte eller endrede standarder med senere implementeringsdato.

2.Regnskapsmessige vurderinger, estimater og antakelser

Ledelsen må som del av utarbeidelsen av delårsregnskapet foreta vurderinger, estimater og antakelser som påvirker anvendelsen av regnskapsprinsipper og rapporterte beløp på eiendeler, gjeld, inntekter og kostnader. Faktiske resultater kan avvike fra disse estimatene.

I utarbeidelsen av den konsoliderte finansielle informasjonen for kvartalet er de vesentlige vurderingene foretatt av ledelsen i anvendelsen av konsernets regnskapsprinsipper og hovedkildene til estimatusikkerhet i hovedsak de samme som ble anvendt i konsernregnskapet for regnskapsåret 2013.

3. Transaksjoner med nærstående parter

Se note 23 i konsernregnskapet for året 2013 for detaljert informasjon om transaksjoner med nærstående parter i tidligere år.

4. Segmentinformasjon

Hovedsegmentet er definert som Boligutvikling fordelt etter regionene Stor-Oslo, Resten av Norge og Utland. I tillegg består segmentet Øvrig av servicetjenester, samt uallokerte inntekter og kostnader.

Konsernet anvender løpende avregning i den interne rapporteringen hvor fullføringsgraden beregnes ved å ta utgangspunkt i påløpte kostnader i forhold til totalt estimerte kostnader og salgsgrad. Driftsinntekter etter løpende avregning inkluderer også et beregnet fortjenesteelement. I det konsoliderte resultatregnskapet innregnes driftsinntekter i henhold til fullført kontrakt, hvor innregning av driftsinntekter skjer på tidspunkt for overføring av risiko og kontroll, som er på tidspunkt for overlevering av enheter. I segmentoppstillingene avstemmes denne effekten (fra løpende avregning til fullført kontrakt) under "Avstemming EBITDA til Driftsresultat".

Konsernet vurderer resultatene fra segmentene basert på EBITDA etter løpende avregning. Målemetoden er definert som driftsresultat før "Avskrivning", "Øvrige gevinster (tap), netto" og "Andel av resultat og gevinst (tap) ved avgang fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter". Finansinntekter og -kostnader allokeres ikke til de definerte segmentene ettersom denne typen aktiviteter styres av en sentral finansavdeling som håndterer konsernets likviditetssituasjon.

For kvartalet

Første kvartal 2014	Boligutvikling Resten av
(beløp i 1 000 kroner)	Stor-Oslo	Norge	Utland	Øvrig	Total
Driftsinntekter	536 000	141 969	668	9 567	688 204
Prosjektkostnad	-409 719	-112 672	-	-643	-523 03 4
Andre driftskostnader	-6 559	-2 894	-551	-31 404	-41 408
EBITDA (løpende avregning)	119 722	26 403	117	-22 480	123 762
Avstemming EBITDA til Driftsresultat:
EBITDA (løpende avregning)	119 722	26 403	117	-22 480	123 762
Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning)	-528 65 4	-139 513	-	-	-668 16 7
Salgsinntekter (fullført kontrakt)	169 116	55 428	-	-	224 544
Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning)	409 066	111 927	-	-	520 992
Prosjektkostnad (fullført kontrakt)	-141 986	-48 934	-	-	-190 920
Avskrivninger	-	-	-	-5 218	-5 218
Andel resultat og gevinster tilknyttede selskap	365	-1 363	-209	-	-1 207
Øvrige gevinster (tap), netto	-	-	-	-	-
Driftsresultat	27 629	3 948	-92	-27 698	3 787
Enheter i produksjon	1 145	290	39	I/A	1 47 4
Overleverte enheter	71	9	-	I/A	80

Første kvartal 2013	Boligutvikling Resten av
(beløp i 1 000 kroner)	Stor-Oslo	Norge	Utland	Øvrig	Total
Driftsinntekter	449 597	178 667	646	8 651	637 561
Prosjektkostnad	-315 628	-132 456	-	-1 575	-449 659
Andre driftskostnader	-7 099	-3 518	-422	-32 518	-43 557
EBITDA (løpende avregning)	126 870	42 693	224	-25 442	144 345
Avstemming EBITDA mot Driftsresultat:
EBITDA (løpende avregning)	126 870	42 693	224	-25 442	144 345
Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning)	-441 220	-179 678	-	-	-620 898
Salgsinntekter (fullført kontrakt)	360 691	146 423	-	-	507 114
Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning)	319 619	132 423	-	-	452 042
Prosjektkostnad (fullført kontrakt)	-271 301	-108 940	-	-	-380 241
Avskrivninger	-	-	-	-5 538	-5 538
Andel resultat og gevinster tilknyttede selskap	451	-414	-206	-	-169
Øvrige gevinster (tap), netto	-	-	-	1	1
Driftsresultat	95 110	32 507	18	-30 979	96 656
Enheter i produksjon	774	246	39	I/A	1 058
Overleverte enheter	131	39	-	I/A	170

5. Varelager - eiendom

Konsernet har tomter og bygg som utgjør eiendom og er ment for salg i ordinær virksomhet eller som er under bygging eller utvikling for slikt salg. Varelageret omfatter dermed tomter, eiendom for videresalg, og eiendom under utvikling og bygging. Varelager vurderes til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi.

(beløp i 1 000 kroner)	Q1 2014	Q1 2013	2013
Råtomt	1 720 721	1 916 999	1 753 368
Prosjekter under utvikling	2 841 241	1 829 984	2 398 847
Ferdigutviklede enheter	99 387	106 374	131 635
Regnskapsført verdi	4 661 349	3 853 357	4 283 850

For mer informasjon: Baard Schumann, administrerende direktør Selvaag Bolig ASA Telefon: +47 940 80 000, e-post: bs@selvaagbolig.no

Haavard Rønning, finansdirektør Selvaag Bolig ASA Telefon: +47 400 20 019, e-post: hroe@selvaagbolig.no

Om Selvaag Bolig

Selvaag Bolig ASA er et boligutviklingsselskap som styrer hele verdikjeden fra kjøp av tomt til salg av nøkkelferdige boliger. Selskapet har til enhver tid flere tusen boliger under utvikling, og fokuserer på vekstområdene i og rundt Stor-Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim. Selvaag Bolig viderefører Selvaags 60 år lange historie og erfaring, og har et bredt utvalg boligtyper som deles inn i merkenavnene Start, Hjem og Pluss. Selskapets hovedkontor er på Løren i Oslo.

www.selvaagbolig.no/investor