Annual Report • Apr 22, 2015
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Storm Real Estate konsern Storm Real Estate ASA
(alle tall er i USD)
Totalresultat var-34,2 millioner i 2014 mot +3,1 millioner i 2013.
Dette er etter et bokført verdifall på 32,8 millioner på eiendom i Russland, etter et meget turbulent år for Russland og russisk økonomi. Driftsresultat fra eiendommene i Russland økte fra 10,1 millioner til 10,3 millioner. De to eiendommene i Russland er verdsatt til 70,3 millioner.
| Tall i millioner USD | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Leieinntekter | 9,8 | 10,8 | 11,8 | 12,6 | 12,9 | 12,7 |
| Netto driftsinntekt fra eiendommene | 7,5 | 8,0 | 8,7 | 9,6 | 10,1 | 10,3 |
| Netto driftsinntekt % | 77 % | 77 % | 74% | 76% | 78% | 82% |
| Verdien av investeringseiendom | 82,2 | 85,9 | 99,3 | 102,7 | 103,1 | 70,3 |
| Tall i NOK | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 |
|---|---|---|---|---|
| Kurs 01.01 | 12.70 | 13.05 | 15.1 | 17.4 |
| Utbytte | 1.50 | 1.50 | 1.00 | 1.60 |
| Kurs 31.12 | 13.05 | 15.10 | 17.4 | 12.5 |
| Utbyttejustert avkastning | 14.6% | 27.2% | 21.9% | -19.0% |
| Tall i millioner USD | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 |
|---|---|---|---|---|
| Totalresultat | 9.6 | 7.0 | 3.1 | -34.2 |
| IB egenkapital | 79.3 | 78.7 | 80.7 | 78.4 |
| Avkastning på IB egenkapital | 12.1% | 8.9% | 3.9% | -43.6% |
Investering i TK Development ga en urealisert verdiøkning på 3,2 millioner. Det tilsvarer 7,6% avkastning på verdien per 31. desember 2013.
Forvaltning av likvide midler via portefølje av fond og obligasjoner utviklet seg negativt med 0,6 millioner i 2014. I all hovedsak er det investeringen i Storm Bond Fund som medførte en verdireduksjon på 0,5 millioner for 2014.
Selskapet har fortsatt den uttrykte tilbakekjøps- og utbyttepolitikk i 2014, og betalte i 2014 et utbytte på 5,0 millioner.
Storm Real Estate ASAs er et investeringsselskap med fokus på eiendom. Strategien omfatter direkte eierskap og forvaltning av næringseiendom i Russland og EØS, samt indirekte eiendomskjøp gjennom å ta posisjoner i andre selskaper ved kjøp av aksjer eller gjeldspapirer.
Storm Real Estate ASA ble etablert i 2007.
Eiendomsporteføljen består av to kontorbygninger, Gasfield i Moskva og Grifon House i St. Petersburg, med et totalt areal på ca. 20.000 m2. Begge bygningene blir leid ut til solide selskaper innen olje, gass og farmasøytisk industri.
Selskapet har også 11,1% eierskap i det danske børsnoterte eiendomsselskapet TK Development A/S.
Storm Capital Management Ltd. har siden november 2008 forvaltet selskapet gjennom en kapitalforvaltningsavtale.
Et team etablert lokalt i Moskva og St. Petersburg står for driften av eiendomsporteføljen. Deres arbeid inkluderer søking etter nye leietagere, kredittkontroll, eiendomsforvaltning, regnskap og andre selskapsfunksjoner i Russland. Teamet sørger for at bygningene drives effektivt, og at nivået på kundeservicen overfor leietagerne forblir høyt.
Styret har p.t. fem medlemmer, hvorav fire er uavhengige.
Pr. 31. desember 2014 består Storm Real Estate ASAs eiendomsportefølje av to bygg: Gasfield i Moskva og Grifon House i St. Petersburg.
Gasfield er en klasse B-bygning i området mellom den tredje transportringen og Moskvas ringvei MKAD, nær Gazproms hovedkvarter. Bygningen består av kontorer, en restaurant, et treningssenter og parkeringsplasser. Bygningen har et bruttoareal på 15.000 m2 og et utleibart nettoareal på 11.500 m2. Det er 20 ulike leietagere, hvorav en leietaker (LLC Gazprom Tsentrremont) står for ca 77% av totalt utleid areal.
St. Petersburg – Grifon House Grifon House ligger i det historiske sentrum av St. Petersburg. Grifon House består av fem deler. Fire av delene ble bygget på 1800-tallet, men ble sanert og renovert i 2007-2008, og en ny del ble bygget i 2007. Eiendommen har et utleibart areal på 6.000 m2 og er leid ut i sin helhet til LLC PSI, et farmasøytisk selskap.
Sum verdi investeringseiendom
I løpet av 2014 er våre verdier skrevet ned med USD 32,8 millioner dollar. Dette er i all hovedsak et resultat av dårligere utsikter for den russisk økonomien.
Konflikten i Ukraina har eskalert i løpet av året, noe som har ført til strenge sanksjoner mellom Russland og den vestlige verden. Videre har et dramatisk fall i oljeprisen i annet halvår 2014 bidratt til at rubelen har så godt som halvert seg mot USD i perioden.
Økt politisk og økonomisk usikkerhet har resultert i kapitalflukt og høy inflasjon. Den russiske sentralbanken sluttet å støttekjøpe rubler og renten ble satt opp fra 5.5% til 17% i løpet av året.
Det internasjonale pengefondet (IMF) har redusert sine vekstprognoser for Russland fra +2% ved årets inngang til -3% ved årets utgang og landets kredittrating er svekket.
Disse faktorene har gjort at vår eiendomsmasse i Russland er skrevet ned med 32% fra 103,1 millioner USD til 70,3 millioner. Dog har våre bygg vært fult utleid og har generert driftsinntekter på 12,7 millioner USD med netto driftsinntekter på 10,3 millioner i perioden.
Geopolitisk og makroøkonomisk utvikling kan vi ikke kontrollere, men vi er veldig fokusert på det vi kan påvirke. Våre hovedleietakere er fornøyde og er fortsatt med oss. Vi har forhandlet nye kontrakter, riktignok til en noe lavere leie målt i US dollar. Operativt i Russland har 2014 vært et år med god drift og god kontantstrøm.
Storm Real Estate er største aksjonær i det danske selskapet TK Development A/S med et eierskap på 11,07%. TK Development har utviklet seg godt i perioden og vi har fortsatt arbeidet som aktiv eier.
TK Development tjener nå penger og deres forretningsmodell fungerer. Selskapet er primært en eiendomsutvikler, og selskapet har tilpasset sin balanse til å kunne sette i gang nye prosjekter og videreselge disse i prosjektfasen. Samtidig har de fortsatt å selge ut eksisterende eiendomsportefølje til rundt bokførte verdier.
TK Development handles til en rabatt på bokført verdi, som gjør at vi synes selskapet fortsetter å være en spennende investering.
Likviditetsforvaltningen med blant annet eksponering til energi falt noe i året som gikk, mye på grunn av fallet i oljeprisen. Selv med ett negativt resultat på 0,6 millioner USD i 2014 har samlet resultat fra likviditetsforvaltningen vært 4,5 millioner USD de siste tre år.
Takk for tilliten dere gir oss i en utfordrende tid!
Storm Real Estate investerer i eiendom og eiendomsrelaterte verdipapirer i Russland og EØSområdet. Under er en oppdatering for året 2014 på de markeder som er relevant for konsernets virksomhet.
Eiendomsmarkedet i Russland i 2014 var sterkt påvirket av geopolitiske og makroøkonomiske hendelser.
Oljeprisen er en viktig driver for russisk økonomi. Oljeprisen ble halvert i andre halvår av 2014. Drevet av oljeprisfallet svekket den russiske rubelen seg betydelig mot USD. I andre halvår ble verdien av rubler omlag halvert mot USD. Sammen med de innførte sanksjonene mot Russland som en konsekvens av Ukraina-krisen har det medført en betydelig effekt på russisk økonomi.
Eiendomsmarkedet er hardt rammet av dette. Leier denominert i US dollar er blitt betydelig dyrere for lokale leietakere. Samtidig har sanksjonene slått hardt på Russlands finansielle sektor, noe som har medført utfordringer for bl.a. finansiering av eiendom.
Russlands sentralbank satte opp styringsrenten fra 9,5% til 17% i desember måned for å støtte landets valuta. Inflasjonen er på vei opp, og i januar 2015 var inflasjonen på 15%. Markedskommentatorer forventer en inflasjon opp mot 20%, muligens høyere.
Investeringsvolumet i Russland falt naturlig nok betraktelig i sammenheng med de politiske og økonomiske utfordringene i landet. Mens det i både 2012 og 2013 ble investert over USD 8 milliarder i næringseiendom i Russland, ble det i 2014 kun investert USD 4,1 milliarder – en halvering av investeringsvolumet. Det er en særlig reduksjon av investeringer fra utlandet. Utenlandske investeringer i næringseiendom falt med 67% fra 2013. Kontorsegmentet fortsetter å være det mest attraktive segmentet for investorer, som stod for 54% av investeringene sammenlignet med 37% i 2013. De aller fleste transaksjoner, spesielt innenfor kontorsegmentet, var i Moskva.
Etterspørselen falt kraftig, og ved utgangen av 2014 var markedet et leietakers marked. Samtidig ble det ferdigstilt mye nye arealer. Det kom 1,4 millioner kvadratmeter på markedet, og ikke siden 2009 har det vært ferdigstilt like mye. Det bidro til at ledigheten i kontormarkedet i Moskva økte til gjennomsnittlig 17,2%, opp fra 11,9% i 2013. Det er særlig stor ledighet i klasse A-segmentet med 31%, opp fra 19% året før; mens ledigheten i klasse B-bygg er 13%, opp fra 10% forrige år.
Leienivåene falt i 2014, særlig mot slutten av året parallelt med effektene av oljeprisfallet. Gjennomsnittlig leienivåer er nå rapportert til USD 463 per kvadratmeter, triple net, som er 30% lavere enn ved utgangen av 2013. Både leietakere og utleiere utviser forsiktighet da det knytter seg usikkerhet til hvor langsiktig likevekt i markedet vil være. Den sterke devalueringen av russiske rubler har også fått leietakere til å etterspørre leier denominert i russiske rubler.
Investeringsvolumet for sentral- og øst-Europa (CEE), hvor Storm Real Estate har eksponering var på sitt høyeste siden 2007. Transaksjonsvolumet var på EUR 108 milliarder i 2014, en økning på 16% fra 2013.
Rammebetingelsene er på plass for videre vekst i Europeisk eiendom. Den europeiske sentralbanken (ECB) har offentliggjort program for kvantitative lettelser på over 1.000 milliarder Euro. Lav avkastning på statsobligasjoner vil typisk gjøre eiendom mer attraktivt for investorer.
Markedene er mest relevante for Storm Real Estates investering i TK Development er beskrevet nedenfor.
Arbeidsledigheten er fallende og ledigheten av næringseiendom er fallende. Lav ledighet i sentrale forretningsområder presser leiepriser opp. Etterspørselen er høy etter lokaler med høy kvalitet. Yielden er derfor komprimert noe og i kontoreiendom er prime yield rapportert til 4,45%. Investeringer i f.eks kontoreiendom var dobbel så stor i 2014 sammenlignet med 2013.
Dansk økonomi vokser drevet bl.a. av lave renter, men veksten er noe avtakende drevet av lavere vekst i land som Danmark eksporterer til. Boligmarkedet har vokst videre i 2014. Etterspørselen er svært sterk i København og andre store byer, men det er store regionale forskjeller. Arbeidsledigheten er fallende. Investeringsvolumet i næringseiendom var om lag uendret fra 2013 til 2014, og store transaksjoner er dominert av utenlandske investorer.
Polen registrerte vekst i bruttonasjonalprodukt på ca. 3% i 2014, på tross av urolighetene i nabolandet Ukraina. Transaksjonsvolumet i næringseiendom var EUR 3,2 millarder, kun så vidt overgått av 2013 som var et rekordår. Detaljhandel fortsetter å være en av de mest attraktive sektorene. Ledigheten i detaljhandel er lav og utleieprisene er stabile. Prime yields er rapporter til 6,0% for kontor og 5,5% for detaljhandel.
Transaksjonsvolumet vokste kraftig i Tsjekkia i 2014. Transaksjoner for ca 2 EUR milliarder representerer en økning på 77% fra 2013. Detaljhandel fortsetter å være en sterk komponent i det tsjekkiske markedet. Det er sterk interesse fra utenlandske investorer i Tsjekkias eiendomsmarked, disse representerer 80% av transaksjonene i 2014. Størstedelen av all investeringsaktivitet er fortsatt sentrert til Praha. Prime yields er noe komprimert i kontor og detalhandel, ned fra 6,3% i 2013 til 6,0% i 2014.
Storm Real Estate ASA søker å være åpen og inkluderende i sin informasjon til aksjonærene. Rettidig informasjon om alle forhold som kan påvirke selskapets aksjeverdi, bør bidra til at aksjeprisen bedre reflekterer selskapets underliggende verdi.
Storm Real Estate ASA ble notert på Oslo Børs den 6. juli 2010. Ticker: STORM. Aksjen er registrert hos Verdipapirsentralen, registreringsnummer (ISIN) NO0010360175. Kontoføreren for aksjen er Nordea.
Storm Real Estate ASA hadde 18.345.623 utstedte aksjer den 31. desember 2014.
Hver aksje har en pålydende verdi av NOK 0,40. Selskapet hadde 721.799 egne aksjer ved inngangen av året, men ingen egne aksjer den 31. desember 2014.
Storm Real Estate ASA hadde 448 aksjonærer den 31. desember 2014. De 20 største aksjonærene hadde 63,7 % av aksjene den 31. desember 2014. Selskapets styremedlemmer kontrollerte 41,8% av aksjene i selskapet ved utgangen av 2014. Storm Capital Managements to partnere er indirekte største aksjonær i Storm Real Estate gjennom sitt eierskap i og kontroll over relaterte selskaper og investeringsfond.
| 31.12.2014 | 31.12.2013 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Aksjer | % | % | |||
| Aksjer | |||||
| Norske | 9.975.736 | 54,4% | 12.458.153 | 64,8 % | |
| Utenlandske | 8.369.887 | 45,6% | 6.766.769 | 35,2 % | |
| Totalt | 18.345.623 | 100,0% | 19.224.922 | 100,0 % |
Tabell: innenlandske og utenlandske aksjonærer
Det er bare én aksjeklasse, og hver aksje gir én stemme. Storm Real Estate ASA er opptatt av prinsippet om likebehandling av alle aksjonærer. Alle aksjonærer har anledning til å søke om erstatning for brudd på deres rettigheter. Selskapets vedtekter inneholder ingen bestemmelser om differensiering i stemmerettigheter, ingen begrensninger i antall stemmer som kan avgis, og ingen andre begrensninger i aksjonærenes rettigheter.
Det har ikke vært noen materielle transaksjoner mellom Storm Real Estate ASA og aksjonærer, styremedlemmer, medlemmer av ledelsen eller nærstående av noen slik part ut over det som er angitt i årsregnskapet. Det er ingen begrensninger i aksjenes omsettelighet.
Generalforsamlingen er selskapets øverste myndighet. Generalforsamlingen blir vanligvis holdt i mai. Styret bestemmer dagsordenen for generalforsamlingen og arbeider for å sørge for at det blir et forum for aksjonærene. Innkallingen til generalforsamlingen blir vanligvis sendt ut senest 21 dager på forhånd og vil også være tilgjengelig på selskapets nettsted og gjennom Oslo Børs' meldingstjeneste. Aksjonærer som ønsker å motta slik informasjon på e-post, kan registrere seg hos selskapets investorkontakt. Aksjonærer som ikke kan møte, kan stemme gjennom fullmektig. Selskapet har utarbeidet fullmaktsskjemaer som gir aksjonærene anledning til å stemme i enkeltsaker.
Ledelsen arbeider kontinuerlig for å sikre en åpen og aktiv dialog med investorene og andre deltagere i finansmarkedet. Det gis kvartalsvise presentasjoner i Oslo for aksjonærer, meglere og analytikere. Oppdatert informasjon kan fås på selskapets nettsted: www.stormrealestate.no. Investorkontakt hos Storm Real Estate ASA er Einar Pedersen ([email protected]).
Generalforsamlingen ga den 13. mai 2014 styret fullmakt til å kjøpe aksjer i selskapet for opptil 10 % av aksjekapitalen. Fullmakten opphører 13. mai 2016. Fullmakten er ikke benyttet.
God eierstyring og selskapsledelse er viktig når man skal samordne aksjonærenes, ledelsens, de ansattes og andres interesser. Storm Real Estate er opptatt av å oppnå eierstyring og ledelse av høy standard og langsiktig verdiskapning for aksjonærene.
Den norske anbefalingen for eierstyring og selskapsledelse skal hjelpe børsnoterte selskaper med å klargjøre rolledelingen mellom aksjonærer, styre og ledelse mer utfyllende enn det som kreves av de aktuelle lovene. Storm Real Estate driver i samsvar med den norske anbefalingen for eierstyring og selskapsledelse. Anbefalingen er en samling "følg-eller-forklarretningslinjer", og Storm Real Estates ledelsesstruktur er i samsvar med retningslinjene. De følgende seksjonene gjør i detalj rede for nøkkelaspekter ved Storm Real Estates politikk innen eierstyring og selskapsledelse.
Virksomheten omfatter handel med og investering i fast eiendom og verdipapirer vedrørende fast eiendom, herunder deltagelse i selskaper som er involvert i tilsvarende virksomheter, gjennom egenkapital, lån eller avgivelse av garantier, som definert i selskapets vedtekter. Storm Real Estate ASA er notert på Oslo Børs. Ticker: STORM.
Selskapet tar sikte på å ha en forsvarlig økonomisk struktur tilpasset dets virksomhet. Egenkapitalen pr. 31. desember 2014 var USD 38,8 millioner, og egenkapitalandelen er 39,9 %. Dette er etter en veldig negativ utvikling særlig i Russland i 2014, men egenkapitalgraden anses tilstrekkelig i lys av risikoen ved og omfanget av virksomheten. Vurderinger vedrørende selskapets kapitalstruktur baseres på konsernets mål, markedssyn, strategier og risikoprofil.
Storm Real Estate har et langsiktig mål om å betale ut årlig utbytte. Når styret vurderer utbetaling av utbytte, legger det vekt på selskapets utbyttekapasitet, kravene om et forsvarlig egenkapitalnivå og tilstrekkelige ressurser til framtidig vekst. Styret vurderer tilbakekjøp av aksjer som et supplement til utbytte for tilbakeføring av verdier til aksjonærene.
Storm Real Estates mål er at alle aksjonærer skal bli behandlet likt. Selskapet har én aksjeklasse, og alle aksjene gir like stemmerettigheter og rettigheter til å motta utbytte. Alle Storm Real Estates aksjonærer har like rettigheter ved kapitalforhøyelser.
Styret og ledelsen skal likebehandle alle aksjonærer når det gjelder prisrelevant informasjon. Storm Real Estate er notert på Oslo Børs og dermed forpliktet til å etterleve informasjonsplikten i verdipapirlovgivningen. Selskapet skal gi markedet all prisrelevant informasjon gjennom Oslo Børs' nettsted www.newsweb.no og på Storm Real Estates nettsted www. stormrealestate.no.
Transaksjoner med nærstående skal gjennomføres etter armlengdeprinsippet og alltid i samsvar med den norske allmennaksjeloven
Storm Real Estates aksjer er fritt omsettelige.
Generalforsamlingen er åpen for alle aksjonærer, og alle aksjer gir samme stemmerettigheter. Det er ingen eierbegrensninger. Innkallingen til generalforsamlingen skal sendes aksjonærene senest 21 dager før generalforsamlingen skal avholdes. Innkallingen til ekstraordinær generalforsamling skal sendes aksjonærene senest to uker før den ekstraordinære generalforsamlingen skal avholdes. Når dokumentene vedrørende de sakene som skal behandles på generalforsamlingen, blir gjort tilgjengelige på selskapets nettsted, gjelder ikke den bestemmelsen som sier at slike dokumenter skal sendes i posten. En aksjonær kan fortsatt kreve å få tilsendt dokumenter vedrørende saker som skal behandles på generalforsamlingen, i posten. Alle aksjonærer kan delta personlig eller med fullmektig.
Valgkomiteen gir generalforsamlingen sin anbefaling om styrets sammensetning og godtgjørelsen av styremedlemmer. Styremedlemmene blir direkte valgt av generalforsamlingen. Valgkomiteen velges for en periode på to år og består av Per Lorange, Christopher W. Ihlen og Erik M. Mathiesen. Neste tidspunkt for valg er ved generalforsamlingen i 2016.
Storm Real Estates styre består av fem medlemmer. Selskapet søker en balansert styresammensetning og tar hensyn til ekspertise, erfaring og relevant bakgrunn for selskapets virksomhet. Et flertall av styremedlemmene anses for å være uavhengige medlemmer. Morten E. Astrup er største aksjonær.
En presentasjon av styremedlemmene følger under:
Aukner har styreverv i flere norske selskaper, bl.a. CentraGruppen, Agra Holding og Bama Gruppen. Han har tidligere hatt toppstillinger i en rekke norske selskaper. Aukner har en MBA fra Handelshøjskolen i København, og Master of Finance fra Norges Handelshøyskole, autorisert finansanalytiker – den norske versjonen av AFA. Aukner er norsk statsborger og bor i Oslo. Aukner er et uavhengig styremedlem.
nestleder (født 1975) Astrup er partner og CIO i Storm Capital Management Ltd. og har over 20 års erfaring med kapitalforvaltning. Han har spesialisert seg på alternative investeringer, private equity og eiendom. Han har hatt styreverv i flere internasjonale selskaper og vært rådgiver for både private og institusjonelle investorer i Europa. Astrup er Siviløkonom fra BI Sandvika og City University London. Astrup er norsk statsborger og bor i London.
Kim Mikkelsen er investor og styremedlem i flere finans- og internettselskaper. Gjennom hans selskaper Strategic Capital, Strategic Investments og Strategic Venture Capital investerer han i små og mellomstore bedrifter. Gjennom Strategic Capital var han en majoritetsaksjonær og CIO i Nordic Asset Management, et dansk forvaltningsselskap som han startet i 2003, og som vokste til GBP 400 millioner under forvaltning før det i 2009 ble oppkjøpt av PFA Pension, Danmarks nest største pensjonsfond i 2009. Han har hatt flere lederposisjoner i investeringsbanker i London og København. Mikkelsen er en dansk statsborger, og er er et uavhengig styremedlem.
der hun studerte mellom 1992 og 1998. Hun er norsk statsborger og bor på Snarøya. Nergaard er et uavhengig styremedlem.
styremedlem (født 1968) Ihlen er daglig leder i Kevlar AS og sitter
for tiden i styret i 22 norske selskaper, bl.a. Forenede Industrier Eiendom AS og Vika Eiendomsforvaltning AS. Investering i og forvaltning av næringseiendommer er hovedaktiviteten i de fleste av de selskapene han er involvert i. Han har jobbet med kjøp og salg samt forvaltning av eiendom siden 1997. Han har jobbet i Neas og vært partner i NAI First Partners. Ihlen er jurist fra Universitetet i Oslo, der han studerte mellom 1991 og 1997. Ihlen er norsk statsborger og bor i Oslo. Ihlen er uavhengig styremedlem.
Som en følge av at et av selskapets styremedlemmer avgikk ved døden høsten 2014 oppfyller ikke selskapet allmennaksjelovens krav om kjønnsfordeling. Valgkomiteen har siden jobbet med alternative kandidater og vil presentere en innstilling til ordinær generalforsamling i mai 2015.
Storm Real Estate legger vekt på uavhengighet og nøytralitet i alle forhold mellom styret, ledelse og eiere generelt. Prinsippet om uavhengighet, nøytralitet og vanlige forretningsprinsipper gjelder også i omgang med andre interessentgrupper som kunder, leverandører, banker og andre forretningsforbindelser.
Forholdet mellom styret, selskapet og den operative ledelsen blir regulert av den gjeldende forvaltningsavtalen mellom Storm Real Estate og Storm Capital Management Ltd. Denne avtalen ble første gang inngått i 2008 med en løpetid på 5 år pluss ett års oppsigelsestid. I november 2011 ga generalforsamlingen fullmakt til styret til å gjøre tilpasninger til forvaltningsavtalen, herunder avtalens løpetid. I 2013 ble avtalen forlenget slik at det nå er en rullerende opppsigelsestid på 12 måneder med et avviklingstillegg tilsvarende 12 måneders honorar.
Styret har etablert to komiteer, revisjonsutvalget og utvalget for godtgjørelse og selskapsstyring. Begge komiteene forbereder saker for styret.
Revisjonsutvalget er et forberedende organ innen styrets kontrollfunksjon, med hensyn til økonomistyring og ekstern revisjon, og støtter styret i administrasjonen og utøvelsen av styrets ansvar for tilsyn i henhold til
Revisjonsutvalget består av Kim Mikkelsen og Stein Aukner. Også CFO er til stede på møtene i utvalget. Komiteen ble etablert i forbindelse med børsnoteringen i juli 2010 og hadde fem møter i 2014.
Utvalget for godtgjørelse og selskapsstyring gir styret forslag om kompensasjon til ledelsen og går igjennom retningslinjene og prosedyrene for selskapsstyring, herunder for retningslinjer for håndtering av innsideinformasjon. Komiteen har to medlemmer, Nini Høegh Nergaard (leder) og Christopher W. Ihlen. Komiteen hadde ett møte i 2014.
Styret hadde 6 møter i 2014.
Styret påser at selskapet har gode rutiner for internkontroll og hensiktsmessige systemer for risikostyring tilpasset selskapets virksomhet. Selskapet har utarbeidet en fullmaktsmatrise som inngår i de styrende dokumenter. CFO er ansvarlig for finansiell rapportering, herunder ansvar for fagområdene regnskap, skatt, avgift og finansiell rapportering. Det er etablert kontrolltiltak i forbindelse med avleggelsen av kvartals- og årsregnskap. Revisjonsutvalget foretar en forberedende gjennomgang av kvartals- og årsregnskapene.
Godtgjørelsen til styremedlemmene fastsettes årlig av den ordinære generalforsamlingen. På selskapets ordinære generalforsamling i 2014 ble godtgjørelsen for det foregående året satt til NOK 250 000 for styrets leder og NOK 125 000 for styremedlemmene. Morten E. Astrup, partner i Storm Capital Management Ltd, mottar ikke honorar for sitt arbeid som styremedlem. I tillegg ble det fastsatt NOK 40 000 i honorar for medlemmene i revisjonsutvalget.
Storm Capital Management Ltd. mottar et forvaltningshonorar på to prosent av selskapets verdijusterte egenkapital pr. år som godtgjørelse for forvaltningen av Storm Real Estate. Beløpet inkluderer lønn til ledelsen, reiseutgifter og kontorer utenfor Russland. Transaksjoner med Storm Capital Management blir beskrevet mer utfyllende i noter til årsregnskapet. Det er ikke noe suksessbasert honorar.
Styret er opptatt av å rapportere økonomiske resultater og annen relevant informasjon på en åpen måte og i samsvar med kravet om likebehandling av alle aksjonærer og deltagere i verdipapirmarkedet. Det er selskapets mål å sørge for at markedet til enhver tid er i besittelse av riktig, klar og rettidig informasjon om selskapets virksomhet. Dette er avgjørende for effektiv prising av aksjen og for markedets tillit til selskapet. Selskapet tar også sikte på å sørge for at dets virksomhet blir fulgt med på av verdipapiranalytikere. Selskapet praktiserer en åpen investor relations-politikk. All informasjon som offentliggjøres, vil foreligge på både norsk og engelsk, slik at informasjonen blir tilgjengelig for både norske og utenlandske investorer.
Det er ingen hindre mot overtagelser i Storm Real Estates vedtekter.
Konsernets revisor er Ernst & Young AS. Revisor deltar på det styremøtet der årsregnskapet blir godkjent. Revisor deltar også på relevante møter i revisjonsutvalget minst én gang i året. Revisor har alenemøte med styret uten ledelsen tilstede én gang i året. Revisjonshonoraret rapporteres årlig til den ordinære generalforsamlingen.
Storm Real Estate er et investeringselskap med fokus på eiendomssektoren såvel gjennom direkte eierskap av bygg, som gjennom eierskap i andre børsnoterte eiendomsselskaper.
2014 ble et resultatmessig meget svakt år for Storm Real Estate. Styret konstaterer at politisk uro og makroøkonomisk utvikling i Russland, med sterkt fallende oljepriser og sterke valutasvingninger har gitt betydelig negative effekter på selskapets verdier. I tillegg har det vært svak avkastning på selskapets likviditetsforvaltning. De samme effekter vil kunne påvirke verdier også i fremtiden.
Begge konsernets eiendommer i Russland var tilnærmet fullt utleide per 31. desember 2014. Virksomheten har gitt god kontantstrøm på tross av store negative verdijusteringer på byggene. Det er usikkerhet knyttet til hvor lenge hovedleietaker i Moskva, Gazprom Tsentrremont vil leie i bygget. Selskapet har etter balansedagen inngått avtale med hovedleietaker om redusert leie, i tråd med markedsutviklingen i Russland. Avtalen inkluderer også økt eksponering mot russiske rubler. Selskapet har en rammeavtale om en årlig rullering med leietaker, og nåværende leieavtale varer til februar 2016. Konsernet signerte i september 2014 en av leieforholdet med hovedleietaker i St Petersburg, LLC PSI.
Storm Real Estate har i 2014 kjøpt ytterligere aksjer i det danske børsnoterte selskapet TK Development A/S og har 31. desember 2014 en beholdning tilsvarende 11,07% av aksjene. Styret anser posten som en langsiktig strategisk investering. Storm Real Estate er representert i styret i TK Development.
Selskapet har opprettholdt forvaltningsstrategien for fri likviditet. I all hovedsak er likvide midler plassert i investeringsfondet Storm Bond Fund eller i andre høyrenteobligasjoner. Disse investeringene har en risiko som er i tråd med selskapets avkastningskrav. I 2014 utviklet disse investeringene seg negativt, og selskapet hadde et verditap på likviditetsforvaltningen.
I 2014 delte selskapet ut midler til aksjonærene via et utbytte på 1,60 kr per aksje. Egenkapital per aksje målt i NOK per 31. desember 2014 var 15,71 kr.
Styret er ikke tilfreds med selskapets resultat for 2014.
Kjernevirksomheten har riktignok god kontantstrøm og driftsresultat fra de russiske eiendommer er god. Det er imidlertid økt usikkerhet knyttet til framtidige leieinntekter.
Selskapet hadde et totalresultat på -34,2 millioner sammenlignet med +3,1 millioner for 2014. En stor andel av det negative resultatet knytter seg til negativ verdijustering på investeringseiendom i Russland. Netto driftsinntekter fra forvaltning av eiendommene i Russland var positiv og forbedret fra året før.
Investeringen i TK Development ga et positivt resultat, mens likviditetsforvaltningen av investeringer i obligasjoner og fond, i all hovedsak Storm Bond Fund, ga et negativt resultat.
Konsernregnskapet er utarbeidet i overensstemmelse med internasjonale regnskapsstandarder (IFRS) som vedtatt av EU. De samme regnskapsprinsippene er fulgt av alle enheter i konsernet for alle perioder. Alle tall i denne beretningen er i USD med mindre annet er spesifisert.
Konsernet hadde et totalresultat på -34,2 millioner i 2014 (2013: +3,1 millioner). En stor andel av resultatet er forårsaket av verdijustering av eiendommene i Russland på 32,8 millioner. Netto driftsinntekter fra investeringseiendommene i Russland var på 10,3 millioner, en økning fra 10,1 millioner i 2013.
Det er bokført et positivt resultat fra investeringen i TK Development på 3,2 millioner (2013: -1,0 millioner). Selskapet har i samme periode hatt valutatap på danske kroner på ca 2,1 millioner (2013: valutagevinst 0,5 millioner).
Investering i fond og andre plasseringer ga et verditap på 0,6 millioner. Til sammenligning var avkastningen fra likviditetsforvaltningen på 2,4 millioner i 2013 og 2,6 millioner i 2012.
Driftsresultat (NOI) fra eiendommene er på 10,3 millioner (2013: 10,1 millioner). Det er en økning på 0,2 millioner fra 2013.
Lånekostnader, inkludert renter knyttet til rentebytteavtaler, var 3,0 millioner i 2014 (2013: 3,0 millioner). I tillegg er det innregnet et verdifall på rentesikringsderivater på 0,9 millioner for 2014 knyttet til fallende rentekurve (2013: verdiøkning 3,4 millioner).
På tross av stor verdireduksjon på investeringseiendom i Russland er det innregnet en skattekostnad. Skattekostnaden målt i lokal valuta øker i perioder når dollar appresierer, knyttet til at konsernets eiendeler blir mer verdt i lokale valutaer. Russiske rubler falt kraftig mot US dollar i perioden, og valutaen falt prosentvis mer enn eiendommene. Dermed innregnes en verdiøkning målt i rubler i lokale regnskaper. Med dette følger en beregnet utsatt skatt. US dollar steg også mot norske kroner og da blir morselskapets fordringer på konsernselskaper mer verdt målt i kroner. Med dette følger også en økt beregnet skattekostnad. Beregnede skatter i perioden er derfor høye med 4,7 millioner (2013: 7,5 millioner).
Verdi av eiendommer utgjør 70,3 millioner (2013: 103,1 millioner). Verdien av investering i TK Development A/S utgjør 14,1 millioner (2013: 12,2 millioner). Verdien av investeringen i fond og likvide plasseringer utgjør 8,3 millioner (2013: 16,2 millioner). Bankinnskudd er 3,9 millioner (2013: 6,4 millioner).
Konsernet har finansiert de to byggene i Russland via banklån på til sammen 42,4 millioner (2013: 45,0 millioner), som utgjør 60% av byggenes verdi på balansedagen (2013: 44%).
Konsernet har en bokført forpliktelse knyttet til sikringsderivater (rentesikring og valutasikring) på 1,9 millioner (2013: 1,0 millioner).
Konsernets egenkapitalandel er 40% Dette er etter et utbytte på 1,60 kr per aksje som utgjorde USD 5,0 millioner.
Konsernet hadde en kontantstrøm før endringer i arbeidskapital på 9,3 millioner (2013: 8,3 millioner). Investeringsaktiviteter medførte en netto innkommende kontantstrøm på 4,4 millioner (2013: netto utbetaling 2,7 millioner), primært knyttet innløsning av andeler i investeringsfond.
Finansieringsaktiviteter medførte utgående kontantstrøm på netto 11,0 millioner (2013: 11,0 millioner), hvorav 5,6 millioner er tilknyttet lånefinansiering i form av renter og avdrag (2013: 5,7 millioner) og 5,0 millioner er tilknyttet utbytte til aksjonærer (2013: 3,2 millioner).
Netto hadde konsernet en reduksjon i kontanter og likvider på 4,5 millioner (2013: -8,7 millioner).
Årets resultat i morselskapet er -29,7 millioner sammenlignet med +4,7 millioner i 2013.
Inntektene til morselskapet kommer i all hovedsak fra renteinntekter på utlån til øvrige selskaper i konsernet. Disse inntektene utgjorde 7,3 millioner i 2013 (2013: 10,2 millioner). Selskapet har langsiktige lån til datterselskaper på 80,2 millioner (2013: 92,2 millioner), samt øvrige fordringer på datterselskap på 28,4 millioner (2013: 25,9 millioner). I 2014 er det gjort en avsetning for tap på disse fordringene på 29,1 millioner som en konsekvens av store negative verdijusteringer i datterselskaper og disse evne til å gjøre opp sine forpliktelser overfor morselskapet på balansedagen.
Begge byggene i Moskva og St Petersburg er tilnærmet fullt utleide. Eksisterende leieforhold anses som gode. Det er økt usikkerhet og risiko knyttet til framtidige leieinntekter fra eiendommene i Russland.
Styret vil arbeide for å skape en bedre balanse mellom eksponering i Russland og investeringer i andre markeder.
Konsernets virksomhet anses å ha en høyere risiko enn tradisjonelle eiendomsselskaper. I lys av dette er styrets målsetting til egenkapitalavkastning på 10% årlig over tid. Avkastningsmålet ikke er nådd de siste årene. Styret peker for ordens skyld på at målsettingen er langsiktig over tid. Styret har løpende fokus på tiltak for å bidra til at avkastningsmålet oppnås.
Selskapet hadde ved inngangen av året 721.799 egne aksjer, som utgjorde 3,8% av utstedte aksjer. Egne aksjer ble vedtatt slettet på ordinær generalforsamling. Kjøp av egne aksjer på priser betydelig lavere enn bokført EK per aksje vil virke positivt for de gjenværende aksjonærene og styret vil fortsatt vurdere å benytte tilbakekjøp av aksjer som et verdiskapende tiltak.
Visse risikofaktorer kan ha en negativ innvirkning på Storm Real Estate, herunder finansiell risiko, risiko i forbindelse med selskapets drift samt markedsrisiko. Dersom en eller flere av disse risiko- eller usikkerhetsfaktorene skulle oppstå, vil selskapets virksomhet, driftsresultat og soliditet kunne påvirkes på en vesentlig og negativ måte. I tillegg er selskapet utsatt for renterisiko, kreditt-, likviditets- og valutarisiko. Konsernets risiki er beskrevet i nærmere detalj i konsernregnskapets note 4 Finansiell risikostyring.
Selskapet søker å begrense virkningen av renterisiko ved å opprette/inngå fastrenteavtaler eller å benytte rentesikring der dette anses som fordelaktig eller påkrevet som et vilkår for å sikre finansiering. Valutarisiko begrenses ved å kontinuerlig vurdere eksponeringen til andre valutaer enn USD. Valutasikring gjennomføres normalt samtidig som etablering av eksponering mot andre valutaer.
Morselskapet har ingen ansatte, og datterselskapene har seks ansatte i Russland, hvorav fire er kvinner. Det ble ikke rapportert arbeidsrelaterte ulykker i 2014. Selskapet virksomhet er ikke av slik karakter at den forurenser det ytre miljøet i vesentlig grad. Konsernet hadde 14 dager sykefravær i 2014.
I henhold til rapporteringskrav i regnskapsloven § 3-3 rapporterer konsernet om sitt arbeid knyttet til samfunnsansvar.
Storm Real Estate har virksomhet i Russland, hvor korrupsjon er en større utfordring enn i Norge. Selskapet er oppmerksom på dette og har innført prosedyrer og rutiner i daglig drift for å redusere risikoen for korrupsjon. Selskapet er bevisst sin samfunnsrolle knyttet til å bekjempe korrupsjon og opererer med en høy grad av transparens og åpenhet, og datterselskaper har klare instrukser for transparens særlig overfor konsernledelse og revisor. Styret er ikke kjent med at det har forekommet noen tilfeller av korrupsjon knyttet til konsernets virksomhet, og vil ha fortsatt sterkt fokus på dette i fremtiden.
Selskapet har også fokus på arbeidstakerrettigheter og sosiale forhold, og styret er ikke kjent med noen utfordringer knyttet til arbeidstakeres rettigheter eller sosiale forhold på arbeidsplassen. Selskapet har ingen særskilte retningslinjer knyttet til menneskerettigheter.
I henhold til regnskapslovens § 3-3a bekrefter styret at årsregnskapet for 2014 er avlagt under forutsetning om fortsatt drift og at forutsetningen er tilstede.
Styret foreslår følgende disponering av morselskapets årsresultat:
Oslo, 16. april 2015 Styret og daglig leder i Storm Real Estate ASA
Stein Aukner Styreleder
Morten E. Astrup Styremedlem
Nini E.H. Nergaard Styremedlem
Christopher W. Ihlen Styremedlem
Kim Mikkelsen Styremedlem
Erik M. Mathiesen
Daglig leder
Storm Real Estate konsern
| Alle tall i 000 USD | Note | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| Leieinntekter fra eiendommer | 6 | 12.675 | 12.901 |
| Sum driftsinntekter | 12.675 | 12.901 | |
| Driftskostnader eiendommer | 6 | 2.335 | 2.832 |
| Personalkostnader | 16 | 656 | 749 |
| Andre driftskostnader | 15 | 2.291 | 2.365 |
| Sum driftskostnader | 5.281 | 5.946 | |
| Driftsresultat før verdiendring investeringseiendommer | 7.394 | 6.955 | |
| Verdiendring investeringseiendommer | 6 | 17.208 | 8.220 |
| Sum driftsresultat | 24.602 | 15.175 | |
| Finansinntekter Finanskostnader |
14 14 |
2.917 -4.245 |
7.314 -4.166 |
| Netto valutainntekt / kostnad | 14 | -2.358 | 342 |
| Netto resultat av finansposter | -3.687 | 3.490 | |
| Resultat før skatt | 20.915 | 18.665 | |
| Skattekostnad | 18 | 4.681 | 7.475 |
| Periodens resultat | 16.234 | 11.190 | |
| Andre inntekter og kostnader: | |||
| Poster som omklassifiseres fra EK til resultat i senere perioder: | |||
| Valutaeffekt av nettoinvestering i utenlandsk datterselskap | -7.357 | -1.566 | |
| Skatteeffekt av valutainnekt/tap på nettoinvestering | 0 | 157 | |
| Omregningsdifferanser Sum andre inntekter og kostnader etter skatt |
-43.121 -50.478 |
-6.638 -8.048 |
|
| Periodens totalresultat | -34.244 | 3.142 | |
| Gjennomsnittlig antall aksjer (eks egne aksjer) | 18.355.116 | 18.685.315 | |
| Ordinært resultat per aksje (USD) | 20 | 0,88 | 0,60 |
| Totalresultat per aksje (USD) | 20 | -1,87 | 0,17 |
per 31. desember Storm Real Estate konsern
| Alle tall i 000 USD | Note | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|---|
| EIENDELER | |||
| Anleggsmider | |||
| Investeringseiendom | 6 | 70.343 | 103.100 |
| Finansielle investeringer | 10 | 14.192 | 12.176 |
| Anlegg og utstyr | 8 | 33 | 5 |
| Immaterielle eiendeler | 0 | 1 | |
| Finansielle derivater | 10 | 0 | 53 |
| Sum anleggsmidler | 84.568 | 115.335 | |
| Omløpsmidler | |||
| Finansielle investeringer | 10 | 8.299 | 16.223 |
| Andre fordringer | 13 | 510 | 639 |
| Kontanter og kontantekvivalenter | 10 | 3.922 | 6.362 |
| Sum omløpsmidler | 12.731 | 23.225 | |
| SUM EIENDELER | 97.299 | 138.561 | |
| Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital |
|||
| Aksjekapital | 1.236 | 1.296 | |
| Overkurs | 21.036 | 21.036 | |
| Pålydende egne aksjer | 0 | -50 | |
| Annen innskutt egenkapital | 56.763 | 61.734 | |
| Sum innskutt egenkapital | 79.035 | 84.016 | |
| Annen egenkapital | |||
| Annen egenkapital | -40.250 | -5.578 | |
| Sum annen egenkapital | -40.250 | -5.578 | |
| SUM EGENKAPITAL | 38.786 | 78.437 | |
| Gjeld | |||
| Langsiktig gjeld | |||
| Lån fra kredittinstitusjoner | 12 | 39.833 | 42.364 |
| Utsatt skatt | 19 | 10.824 | 9.522 |
| Finansielle derivater | 10 | 1.986 | 1.011 |
| Annen langsiktig gjeld | 499 | 100 | |
| Sum langsiktig gjeld | 53.140 | 52.997 | |
| Kortsiktig gjeld | |||
| Leverandørgjeld | 11 | 106 | 96 |
| Betalbar skatt | 1.025 | 2.015 | |
| Lån fra kredittinstitusjoner | 12 | 2.606 | 2.606 |
| Annen kortsiktig gjeld | 17 | 1.637 | 2.411 |
| Sum kortsiktig gjeld | 5.373 | 7.128 | |
| Sum gjeld | 58.513 | 60.125 | |
| SUM GJELD OG EGENKAPITAL | 97.299 | 138.561 |
Stein Aukner Styreleder
Morten E. Astrup Styremedlem
Oslo, 16. april 2015 Styret og daglig leder i Storm Real Estate ASA
Nini E.H. Nergaard Styremedlem
Christopher W. Ihlen Styremedlem
Kim Mikkelsen Styremedlem
Erik M. Mathiesen Daglig leder
Storm Real Estate konsern
| Alle tall i 000 USD | Note | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter | |||
| Resultat før skattekostnad | 20.915 | 18.665 | |
| Justering for: | |||
| avskrivninger | 8 | 7 | 18 |
| endring virkelig verdi investeringseiendom | 6 | -17.208 | -8.220 |
| finansinntekter | 14 | -2.917 | -1.683 |
| finanskostnader | 14 | 4.245 | -615 |
| netto valutakursendringer | 14 | 4.239 | 133 |
| Kontantstrøm før endringer i arbeidskapital | 9.281 | 8.298 | |
| Endring i arbeidskapital: | |||
| kundefordringer og andre fordringer | 128 | -67 | |
| leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld | -672 | -182 | |
| betalte skatter | -3.647 | -984 | |
| Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter | 5.090 | 7.066 | |
| Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter | |||
| Utbetaling ved finansielle investeringer | -3.783 | -11.967 | |
| Innbetaling ved finansielle investeringer | 8.002 | 9.145 | |
| Mottatte renter | 140 | 139 | |
| Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter | 4.359 | -2.683 | |
| Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter | |||
| Nedbetaling av lån | 12 | -2.544 | -2.604 |
| Netto kjøp av egne aksjer | -434 | -2.239 | |
| Utbetalt utbytte | -4.948 | -3.153 | |
| Betalte renter | -3.083 | -3.045 | |
| Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter | -11.009 | -11.041 | |
| Netto endring i kontanter og likvider | -1.560 | -6.658 | |
| Åpningsbalanse kontanter og likvider | 6.362 | 15.099 | |
| Valutaendring på IB kontanter og likvider | -879 | -63 | |
| Kontanter og likvide midler ved periodens slutt | 3.922 | 8.377 | |
| Herav bundne kontanter og likvide midler | 372 | 372 |
For perioden 1. januar - 31. desember
Storm Real Estate konsern
| Innskutt egenkapital | Annen egenkapital | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Aksjekapital | Overkurs | Annen innskutt egenkapital |
Egne aksjer | Opptjent egenkapital |
Omregning knyttet til utenlandske datterselskaper |
Sum egen kapital |
|
| 1. januar 2013 | 1.296 | 21.036 | 61.734 | -1 | 4.776 | -8.122 | 80.719 |
| Periodens resultat | 11.190 | 11.190 | |||||
| Kjøp av egne aksjer | -48.82 | -2.190 | -2.239 | ||||
| Utbytte | -3.184 | -3.184 | |||||
| Andre inntekter og kostnader | -8.048 | -8.048 | |||||
| Sum | 0 | 0 | 0 | -49 | 5,816 | -8,048 | -2,281 |
| 31. desember 2013 | 1.296 | 21.036 | 61.734 | -50 | 10.592 | -16.171 | 78.437 |
| 1. januar 2014 | 1.296 | 21.036 | 61.734 | -50 | 10.592 | -16.171 | 78.437 |
| Periodens resultat | 16.232 | 16.232 | |||||
| Kjøp av egne aksjer | -10 | -424 | -434 | ||||
| Sletting av egne aksjer | -60 | 60 | 0 | 0 | |||
| Utbytte | -4.971 | -4.971 | |||||
| Andre inntekter og kostnader | -50.478 | -50.478 | |||||
| Sum | -60 | 0 | -4.971 | 50 | 15.807 | -50.478 | -39.652 |
| 31. desember 2014 | 1.236 | 21.036 | 56.763 | 0 | 26.399 | -66.649 | 38.786 |
Storm Real Estate ASA (heretter "Storm Real Estate", "Selskapet" eller "Konsernet") er et eiendomsinvesteringsselskap som investerer i utleieeiendommer samt verdipapirer med eiendomseksponering i Russland og EØS-området.
Selskapet ble stiftet 2. januar 2007 og er et allmennaksjeselskap. Selskapet er stiftet og hjemmehørende i Oslo med forretningskontor i Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo. Porteføljen av kontorbygninger består av en bygning i Moskva og en bygning i St. Petersburg.
Selskapet er børsnotert på Oslo Børs, ticker STORM.
Konsernregnskapet har blitt godkjent for utstedelse av selskapets styre den 16. april 2015. Årsregnskapet skal behandles av ordinær generalforsamling den 13. mai 2015 for endelig godkjennelse.
.
Konsernregnskapet for Storm Real Estate ASA er utarbeidet i samsvar med International Financial Reporting Standards (IFRS) som utstedt av International Accounting Standards Board (IASB) og vedtatt av EU i samsvar med den norske Regnskapsloven. Morselskapets årsregnskap er presentert i samsvar med en forenklet IFRS i samsvar med den norske Regnskapsloven. Årsregnskapene til datterselskapene er utarbeidet for den samme rapporteringsperioden som morselskapet, og anvendelsen av regnskapsprinsipper er konsistent.
Konsernregnskapet er utarbeidet med utgangspunkt i historisk kost prinsippet, med unntak av investeringseiendom, finansielle kontrakter og finansielle eiendeler og forpliktelser som alle er vurdert til virkelig verdi. Utarbeidelsen av årsregnskapet i overensstemmelse med IFRS krever bruk av regnskapsestimater. Det krever også at ledelsen utøver skjønn i prosessen med å anvende konsernets regnskapsprinsipper. Områdene som involverer en høyere grad av skjønnsmessig vurdering eller kompleksitet, eller områder hvor antagelser og estimater har vesentlig betydning for konsernregnskapet er oppført særskilt. Konsernregnskapet er presentert i USD og alle verdier er avrundet til nærmeste tusen (\$000), om ikke annet er oppgitt.
(a) Nye og endrede standarder tatt i bruk av konsernet Regnskapsprinsipper i årsregnskapet er konsistent med forrige års regnskapNye og endrede IFRS-standarder med virkning fra 1.1.2014 har ikke hatt effekt for konsernet. Endringer som ikke er nevnt har ikke hatt påvirkning på konsernets årsrapport. Fremtidige endringer i standarder og fortolkninger er beskrevet nedenfor.
Konsernet har ikke valgt tidlig anvendelse av noen nye eller endrede IFRSer eller IFRIC-fortolkninger. Standardene og fortolkningene som er vedtatt frem til tidspunkt for avleggelse av konsernregnskapet, men hvor ikrafttredelsestidspunkt er frem i tid er oppgitt under. Konsernets intensjon er å implementere de relevante endringene på ikrafttredelsestidspunktet, under forutsetning av at EU godkjenner endringene før avleggelse av konsernregnskapet.
IFRS 15 Revenue from Contracts with Customers / IFRS 15 Inntekter fra kundekontrakter (uoffisiell norsk oversettelse) IASB og FASB har gitt ut en ny, felles standard for inntektsføring, IFRS 15. Standarden erstatter alle eksisterende standarder og fortolkninger for inntektsføring. Kjerneprinsippet i IFRS 15 er at inntekter innregnes for å reflektere overføringen av avtalte varer eller tjenester til kunder, og da til et beløp som gjenspeiler vederlaget selskapet forventer å ha rett til i bytte for disse varene eller tjenestene. Standarden gjelder for alle inntektskontrakter og inneholder en modell for innregning og måling av salg av enkelte ikke-finansielle eiendeler (eks. salg av eiendom, anlegg og utstyr). Standarden er foreløpig ikke godkjent av EU. Konsernets intensjon er å implementere de relevante endringene på ikrafttredelsestidspunktet, under forutsetning av at EU godkjenner endringene før avleggelse av konsernregnskapet. Konsernet har gjort en foreløpig vurdering av effektene av implementering av standarden, og har ikke identifisert vesentlige effekter for dets finansielle posisjon eller resultat.
Endringene i IAS 1, utgitt som ledd i IASBs «Disclosure Inititative», er ment å fremme bruk av profesjonelt skjønn i større grad når det gjelder hvilken informasjon som skal inkluderes i noter og hvordan en kan strukturere regnskapet. Standarden er foreløpig ikke godkjent av EU. Konsernets intensjon er å implementere de relevante endringene på ikrafttredelsestidspunktet, under forutsetning av at EU godkjenner endringene før avleggelse av konsernregnskapet. Konsernet har gjort en foreløpig vurdering av effektene av implementering av standarden, og har ikke identifisert vesentlige effekter for dets finansielle posisjon eller resultat, men kan påvirke informasjon som gis i noter.
IFRS 9 Financial instruments / Finansielle instrumenter (uoffisiell norsk oversettelse)
I juli 2014 publiserte IASB det siste delprosjektet i IFRS 9 og standarden er nå ferdigstilt. IFRS 9 innebærer endringer knyttet til klassifisering og måling, sikringsbokføring og nedskriving. IFRS 9 vil erstatte IAS 39 Finansielle instrumenter - innregning og måling. De delene av IAS 39 som ikke er endret som ledd i dette prosjektet er overført og tatt inn i IFRS 9. Standarden er foreløpig ikke godkjent av EU. Konsernets intensjon er å implementere de relevante endringene på ikrafttredelsestidspunktet, under forutsetning av at EU godkjenner endringene før avleggelse av konsernregnskapet. Konsernet har gjort en foreløpig vurdering av effektene av implementering av standarden, og har ikke identifisert vesentlige effekter for dets finansielle posisjon eller resultat.
IAS 24 Opplysninger om nærstående parter Endringene klargjør at et foretak som leverer ledelsestjenester («a management entity») og som leverer nøkkelpersonell til ledelsen er en nærstående part omfattet av opplysningskravene om nærstående parter. I tillegg skal et selskap som benytter seg av slike tjenester opplyse om kostnadene som er påløpt for ledelsestjenester. Innenfor EU/EØS området gjelder endringene som følger av IASBs årlige forbedringsprosjekt 2010 – 2012 med virkning for regnskapsår som starter 1. januar 2016 eller senere, med unntak av endringene i IFRS 13 som trår i kraft umiddelbart. Konsernet gir allerede opplysninger om slike tjenester fra nærstående og forventer ikke at endringene vil ha virkning på foretakets finansregnskap på implementeringstidspunktet.
og virksomhetssammenslutninger Datterselskaper er alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse over finansielle og driftsmessige prinsipper. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når konsernet eier, enten direkte eller indirekte, mer enn 50 % av de stemmeberettigede aksjer i selskapet. Effekten av eventuelle eksisterende stemmerettigheter som følge av opsjoner som kan utøves inngår i vurderingen av kontroll. Konsernet vurderer også om det foreligger kontroll der man ikke har mer enn 50% av stemmerettene, men likevel i praksis er i stand til å styre finansielle og operasjonelle retningslinjer.
Selskapene inngår i konsernregnskapene fra det tidspunkt konsernet erverver kontroll over selskapet. På tilsvarende måte fraregnes selskapet fra konsernregnskapet når kontrollen over selskapet er opphørt.
Virksomhetssammenslutninger regnskapsføres etter overtakelsesmetoden. Vederlag som er ytt måles til virkelig verdi av overførte eiendeler, pådratte forpliktelser og utstedte egenkapitalinstrumenter. Inkludert i vederlag er også virkelig verdi av alle eiendeler eller forpliktelser som følge av avtale om betinget vederlag. Utgifter knyttet til virksomhetssammenslutninger kostnadsføres når de påløper. Identifiserbare eiendeler, og gjeld regnskapsføres til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Ikke-kontrollerende eierinteresser i det oppkjøpte foretaket måles fra gang
til gang enten til virkelig verdi, eller til sin andel av det overtatte foretakets nettoeiendeler.
Når virksomhet erverves i flere trinn skal eierandel fra tidligere kjøp verdsettes på nytt til virkelig verdi på kontrolltidspunktet med resultatføring av verdiendringen. Betinget vederlag måles til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Etterfølgende endringer i virkelig verdi av det betingede vederlaget skal i henhold til IAS 39 resultatføres eller føres som en endring i andre inntekter og kostnader dersom det betingede vederlaget klassifiseres som en eiendel eller gjeld. Det foretas ikke ny verdimåling av betingede vederlag klassifisert som egenkapital, og etterfølgende oppgjør føres mot egenkapitalen.
Konserninterne transaksjoner, mellomværender og urealisert fortjeneste og tap mellom konsernselskaper elimineres. Regnskapene til datterselskapene omarbeides når dette er nødvendig for å oppnå samsvar med konsernets regnskapsprinsipper.
Det konsoliderte konsernregnskapet presenteres i USD som også er morselskapets funksjonelle valuta. Hvert selskap i konsernet definerer sin egen funksjonelle valuta og poster inkludert i resultatregnskapet i hvert selskap er målt i selskapets funksjonelle valuta. Funksjonell valuta er valutaen innenfor det primære økonomiske miljøet der foretaket driver sin virksomhet.
Transaksjoner i utenlandsk valuta er bokført i funksjonell valuta til valutakurs på transaksjonsdato. Pengeposter i utenlandsk valuta er omregnet til funksjonell valuta på balansedagen. Alle valutaomregninger er tatt over resultatregnskapet. I konsernregnskapet er omregningsdifferanser som knytter seg til nettoinvesteringer inkludert i andre inntekter og kostnader inntil avhendelse av nettoinvesteringen hvorpå de blir innregnet i resultatregnskapet. Skattekostnad knyttet til omregningsdifferanser på slike poster blir innregnet i andre inntekter og kostnader.
Ikke-pengeposter som er målt i historisk kost i en utenlandsk valuta er omregnet ved bruk av valutakurs på dato for den initielle transaksjonen. Ikke-pengeposter til virkelig verdi i utenlandsk valuta er omregnet ved bruk av valutakurs på balansedagen.
Eiendeler og gjeld for utenlandske virksomheter omregnes til presentasjonsvalutaen med bruk av den gjeldende valutakursen på balansedagen, og resultatposter knyttet til disse er omregnet med gjennomsnittskurs per kvartal. Omregningsdifferanser som oppstår i forbindelse med omregningen innregnes som andre inntekter og kostnader. Ved avhending av en utenlandsk virksomhet, resultatføres det akkumulerte beløp som er ført over egenkapital som er knyttet til den spesifikke virksomheten.
Selskapet opererer innenfor forskjellige driftssegmenter etter definisjonene i IFRS 8. Forretningsområder med unike økonomiske karakteristika fordeler seg på direkte investeringer i investeringseiendom og investering i aksjer i eiendomsselskaper. Forretningsområdene er separate segmenter som følges opp samlet av beslutningstakere. Se note 25 for detaljert segmentinformasjon for regnskapsåret.
Investeringseiendommer består av fullførte eiendommer som eies for å generere leieinntekter, verdistigning eller begge deler. Eiendom med leieavtaler klassifiseres som investeringseiendom når definisjonen på en investeringseiendom er dekket. Investeringseiendommer blir initielt innregnet til kostpris inkludert transaksjonskostnader. Transaksjonskostnader omfatter dokumentavgift, honorar for juridiske tjenester og provisjoner for å få eiendommen i den tilstanden som er nødvendig for at den skal kunne driftes. Balanseført verdi inkluderer også kostnaden ved å erstatte deler av en eksisterende investeringseiendom på det tidspunkt hvor kostnaden er påløpt og om vilkårene for balanseføring er oppfylt.
Etter førstegangsinnregning bokføres investeringseiendommen til virkelig verdi. Gevinst eller tap fra endringer i virkelig verdi er inkludert i resultatregnskapet det året de oppstår.
Investeringseiendommer fraregnes når de er avhendet eller er permanent ute av drift og det ikke forventes noen økonomisk fordel ved en avhending. All gevinst eller tap ved avgang eller avhending innregnes i resultatregnskapet i avhendingsåret. Gevinst eller tap ved avhending av investeringseiendommen er fastsatt som differansen mellom netto salgssum og balanseført verdi av eiendelen i det foregående årsregnskapet.
Varige driftsmidler som ikke direkte inngår i investeringseiendommene er klassifisert som anleggsmidler, og måles til anskaffelseskost med fradrag for av- og nedskrivninger. Anskaffelseskost inkluderer kostnader som kan henføres direkte til anskaffelsen av de varige driftsmidlene. Anskaffelseskost kan også omfatte overføringer av gevinst/tap fra egenkapital som gjelder sikring av kontantstrømmer ved kjøp av anleggsmidler i utenlandsk valuta.
Utgifter påløpt etter at driftsmidlet er tatt i bruk legges til driftsmidlenes balanseførte verdi eller balanseføres som en separat eiendel, avhengig av hensiktsmessighet, bare når det er sannsynlig at fremtidige økonomiske fordeler som kan knyttes til anskaffelsen vil tilfalle konsernet, og kostnaden ved anskaffelsen kan måles pålitelig. Balanseført verdi av den erstattede delen nedskrives til null. All annen reparasjon og vedlikehold resultatføres i perioden kostnaden oppstår.
(a) Når et selskap i konsernet er leietaker Leieavtaler der den vesentlige delen av risiko og avkastning knyttet til eierskap fortsatt ligger hos en annen part, utleier, klassifiseres som operasjonelle leieavtaler. Betalinger, herunder forskuddsbetalinger, ved operasjonelle leieavtaler klassifiseres som driftskostnad og resultatføres lineært over leieavtalens varighet.
Eiendommer utleid ved operasjonell leasing presenteres som investeringseiendom i selskapets balanse. Leieinntekter bokføres lineært over leieperioden.
Ved starten av en leieavtale foretar leietakere en innbetaling av et sikkerhetsdepositum. Dette behandles som forskuddsbetaling fra leietakere. Leietakerne fortsetter deretter å forskuddsbetale for leieperiodene sine, slik at nivået på sikkerhetsdepositumet opprettholdes.
Konsernet har klassifisert sine finansielle instrumenter i følgende kategorier:
(a) virkelig verdi med verdiendring over resultatet og (b) utlån og fordringer som måles til amortisert kost . Klassifiseringen avhenger av formålet med anskaffelsen av det finansielle instrumentet. Selskapets ledelse avgjør klassifiseringen av finansielle instrumenter ved innregning i balansen.
Finansielle instrumenter vurdert til virkelig verdi med verdiendring over resultatet er finansielle instrumenter holdt for handelsformål. Et finansielt instrument blir klassifisert i denne kategorien dersom det prinsipielt er anskaffet med formål om å selge på kort sikt. Instrumenter blir også kategorisert som holdt for handel dersom de ikke er utpekt som sikringsinstrumenter.
(b) Utlån og fordringer som måles til amortisert kost Utlån og fordringer er ikke-derivative finansielle instrumenter med faste eller bestembare kontantstrømmer som ikke er notert i et aktivt marked. Disse klassifiseres som omløpsmidler om ikke innløsningsdato er etter 12 måneder fra balansedagen. I så fall klassifiseres de som anleggsmidler. Konsernets utlån og fordringer består av 'handel og andre fordringer' og kontanter og kontantekvivalenter i balansen.
Vanlige kjøp og salg av investeringer regnskapsføres på avtaletidspunktet, som er den dagen konsernet forplikter seg til å kjøpe eller selge eiendelen. Alle finansielle eiendeler som ikke regnskapsføres til virkelig verdi over resultatet, balanseføres første gang til virkelig verdi med tillegg av transaksjonsutgifter. Finansielle eiendeler som føres til virkelig verdi over resultatet regnskapsføres ved anskaffelsen til virkelig verdi. Senere måling føres til virkelig verdi over resultatregnskapet.
Utlån og fordringer måles ved førstegangs innregning til virkelig verdi tillagt direkte henførbare transaksjonskostnader. I senere perioder måles lån og fordringer til amortisert kost ved bruk av effektiv rentemetode, slik at effektiv rente blir lik over hele instrumentenes løpetid.
Et finansielt instrument blir fraregnet når:
i) rettighetene til å motta kontantstrømmer fra instrumentet har utløpt; eller
ii) konsernet har overført sin rettighet til å motta kontantstrømmer fra instrumentet og enten (i) konsernet har overført tilnærmet all risiko og avkastning relatert til instrumentet, eller (ii) konsernet har ikke overført verken risiko eller avkastning relatert til instrumentet, men har overført kontrollen over instrumentet.
Konsernets finansielle forpliktelser omfatter leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld, samt langsiktig gjeld og derivater.
Finansielle forpliktelser innenfor virkeområdet til IAS 39 er klassifisert som finansielle forpliktelser til virkelig verdi over resultat. Finansielle forpliktelser er klassifisert som holdt for handelsformål dersom den anskaffet med formål om salg på kort sikt. Denne kategorien inkluderer derivater som ikke er utpekt som sikringsinstrumenter i sikringsforhold etter IAS 39. Separerte innebygde derivater er også klassifisert som holdt for handelsformål med mindre de er utpekt som effektive sikringsinstrumenter. Finansielle forpliktelser som ikke faller inn i kategorien holdt for handelsformål og som ikke er utpekt som til virkelig verdi med verdiendringer mot resultat er klassifisert som 'andre forpliktelser'.
Finansielle forpliktelser til virkelig verdi med verdiendring over resultatet inkludert finansielle forpliktelser holdt for handelsformål og finansielle forpliktelser dedikert ved førstegangsinnregning til virkelig verdi over resultat. Senere måling er også til virkelig verdi over resultat.
Andre forpliktelser regnskapsføres til virkelig verdi. Senere måling er også til virkelig verdi.
En finansiell forpliktelse blir fraregnet når forpliktelsen i henhold til avtalen er oppfylt, kansellert eller utløper. Når eksisterende finansielle forpliktelser blir erstattet av en annen fra samme långiver på vesentlig forskjellige vilkår, eller at vilkårene på den eksisterende gjelden blir vesentlig endret, blir det behandlet som en fraregning av den opprinnelige gjelden og innregning av den nye gjelden. Differansen i balanseført verdi blir innregnet i resultatregnskapet.
Kundefordringer innregnes i balansen til virkelig verdi og blir deretter målt til amortisert kost ved bruk av effektiv rente metoden, fratrukket avsetning for tap. Avsetning for tap på kundefordringer foretas når det foreligger objektive bevis for at konsernet ikke vil være i stand til å inndrive alle utestående beløp i henhold til de opprinnelige vilkårene for fordringene. Størrelsen på avsetningen er forskjellen mellom eiendelenes bokførte verdi og de estimerte fremtidige kontantstrømmene fra eiendelene.
Kontanter og kontantekvivalenter inkluderer kontanter og bankinnskudd.
Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital. Kostnader som er direkte knyttet til utstedelse av nye aksjer eller opsjoner vises som fradrag i egenkapitalen, netto etter skatt. Egne egenkapitalinstrumenter som blir tilbakekjøpt (egne aksjer) blir innregnet til kostpris og blir presentert som reduksjon av egenkapital. Gevinst eller tap blir ikke resultatført som følge av kjøp, salg, utstedelse eller sletting av konsernets egne egenkapitalinstrumenter. Enhver differanse mellom balanseført verdi og vederlaget, dersom utstedt på nytt, blir innregnet i annen egenkapital / annen innskutt egenkapital. Stemmerettigheter knyttet til egne aksjer blir annullert og det blir ikke utdelt utbytte til egne aksjer.
En person regnes som en nærstående part dersom den, direkte eller indirekte, har muligheten til å utøve kontroll eller innflytelse på en annen part i forbindelse med finansielle og operasjonelle beslutninger. Partene er også ansett som nærstående dersom de er under kontroll eller betydelig innflytelse. Transaksjoner med nærstående parter er basert på armlengdes avstand prinsippet. Lån til enkelte datterselskaper regnes som en del av konsernets nettoinvestering. Kursendringer relatert til pengeposter
(fordringer og gjeld) som er en del av selskapets nettoinvestering i utenlandske enheter, er behandlet som omregningsdifferanser, og regnskapsføres således mot egenkapitalen.
Skattekostnaden for perioden består av betalbar skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt blir likevel ikke bokført dersom den oppstår ved opprinnelig innregning av en eiendel eller gjeldspost i en transaksjon, bortsett fra en virksomhetssammenslutning, som på transaksjonstidspunktet verken påvirker regnskapsmessig eller skattemessig overskudd eller underskudd.
Utsatt skattefordel bokføres kun i den grad det er sannsynlig at fremtidig skattbar inntekt vil foreligge, og at de midlertidige forskjellene kan utnyttes. Utsatt skatt beregnes på midlertidige forskjeller som knytter seg til investeringer i datterselskaper og tilknyttede selskaper, unntatt hvor tidspunktet for reversering av de midlertidige forskjellene er kontrollert av konsernet og det er sannsynlig at de midlertidige forskjellene ikke vil reverseres i overskuelig fremtid. Utsatt skatt fastsettes ved bruk av skattesatser (og lover) som har trådt i kraft eller i det vesentligste har blitt vedtatt på tidspunktet for regnskapsavleggelse og forventes å være gjeldende når den tilhørende skattefordelen blir realisert eller den utsatte skatteforpliktelsen gjøres opp. Avsetningen for utsatt skatt er basert på forventninger om realisasjon av eller oppgjør for balanseførte verdier av eiendeler og gjeld.
Skattemessig virkning på andre inntekter og kostnader er skilt ut og presentert over andre inntekter og kostnader. Disse inkluderer valutadifferanser på nettoinvesteringer i utenlandske foretak.
Konsernets inntekter inkluderer leieinntekter fra eiendommene. Disse inntektsføres lineært over leieperioden. Inntekter som oppstår ved viderefakturering av kostnader til leietakere inntektsføres i den perioden de kontraktsmessig innvinnes. Morselskapet har inntekter fra tjenester solgt til konsernselskap og renteinntekter fra konsernselskap. Disse inntektene inntektsføres i takt med innvinning.
Renteinntekter inntektsføres basert på effektiv rente metoden etter hvert som de opptjenes. Når en fordring nedskrives reduserer konsernet balanseført verdi til gjenvinnbart beløp, som er den estimerte fremtidige kontantstrømmen neddiskontert med den opprinnelige effektive renten på instrumentet. Renteinntekter på nedskrevne lån bokføres ved bruk av effektiv rente metoden.
Omløpsmidler og gjeld med forfall innen 12 måneder klassifiseres som omløpsmidler eller kortsiktig gjeld. Strategiske investeringer klassifiseres som anleggsmidler. Neste 12 måneders andel av langsiktig gjeld presenteres som kortsiktig.
Resultat per aksje beregnes ved å dividere netto resultat på vektet gjennomsnitt av utestående aksjer i selskapet i løpet av rapporteringsperioden. Egne aksjer er ikke inkludert i beregningen.
Konsernets aktiviteter medfører ulike typer finansiell risiko: markedsrisiko, kredittrisiko og likviditetsrisiko. Konsernets overordnede risikostyring fokuserer på uforutsigbarheten i finansmarkedene og forsøker å minimalisere de potensielle negative effektene på konsernets finansielle resultater. Konsernet har søkt å ivareta en policy om å ha solide leietakere som kan innfri sine forpliktelser også i vanskelige økonomiske tider.
Ledelsen identifiserer og vurderer finansiell risiko, og har retningslinjer som dekker spesifikke områder, for eksempel kredittrisiko, valutarisiko, bruk av finansielle derivater og investering av overskuddslikviditet.
Ledelsen identifiserer og vurderer finansiell risiko, og har retningslinjer som dekker spesifikke områder, for eksempel kredittrisiko, valutarisiko, bruk av finansielle derivater og investering av overskuddslikviditet.
Investeringer i Russland anses å ha høy markedsrisiko. Klimaet i det finansielle markedet og spesielt prisen på eiendom og etterspørsel etter lokaler, samt det generelle leienivået i Russland representerer risiko, ettersom det vil påvirke selskapets leieinntekter. Selskapet har som mål å redusere denne type svingninger, ved å fortsette å kreve depositum fra leietakere, typisk tre måneder. Selskapets aksjeinvestering i andre eiendomsselskaper har også tilknyttet markedsrisiko.
Storm Real Estate er et norsk konsern med hovedfokus på utleieeiendom i Russland og aksjeinvesteringer i EØSområdet. Dette eksponerer konsernet for valutarisiko fra forskjellige valutaeksponeringer, primært i forhold til NOK, USD, RUB og DKK. Valutarisiko oppstår når fremtidig handelstransaksjoner eller balanseførte eiendeler og forpliktelser er oppgitt i en valuta som ikke er enhetens funksjonelle valuta.
Ledelsen har etablert retningslinjer for å redusere valutarisiko mot morselskapets funksjonelle valuta (USD). Leiekontrakter i Russland er eksponert for risiko ved endringer i forholdet mellom RUB/USD. En sensitivitetsanalyse av de oppgitte faktorenes effekt på konsernets presentasjonsvaluta og morselskapets funksjonelle valuta (USD) analyseres nedenfor. Dersom verdien av USD endres i forhold til andre valutaer, får man følgende direkte effekt på konsernregnskapet:
| 000 USD | Effekt henførbar til resultat for 2014 |
Effekt henførbar til egenkapitalen |
|---|---|---|
| Økning av USD med 1% | +407 | -425 |
| Svekkelse av USD med 1% | -407 | +425 |
Effekten er antatt å være lineær, slik at 5% endring er fem ganger endring på 1%. Et rimelig utfalllsrom for valutaendring i en normalsituasjon kan tenkes å være 0-20%. Valutaendringene knyttet til russiske rubler har i også vært høyere, for eksempel i 2014.
I 2014 svekket russiske rubler seg betraktelig mot USD. Indirekte effekter som følge av dette er at det blir utfordrende for leietakere i markedet å betale sine leier i USD. Dette har effekt på leiepriser og følgelig på verdsettelse av investeringseiendom. Slike effekter er indirekte og umulig å kvantifisere. Sensitivitetsanalysen overfor inneholder ikke slike indirekte effekter av svekket valutakurs.
Konsernet er eksponert for risiko vedrørende eiendomspris og utleie av eiendom, og konsernet har geografisk konsentrert sin virksomhet i Russland. Konsernet er videre indirekte eksponert gjennom utviklingen i finansmarkedene, ettersom dette påvirker leietakernes betalingsevne.
Sensitivitetsanalyse for prisrisiko:
| 000 USD | Effekt henførbar til resultat for 2014 |
|---|---|
| Økning av leiepriser med 1% | +127 |
| Svekkelse av leiepriser med 1% | -127 |
Effekten er antatt å være lineær, slik at 5% endring er fem ganger endring på 1%. Prisendring kan også påvirke verdsettelse av byggene.
Selskapet har finansiert eiendommene med banklån på totalt USD 42,4 millioner. For å redusere renterisiko har selskapet inngått på balansedagen rentebytteavtaler på totalt USD 34 millioner til vektet gjennomsnitt 2,91% i 6,3 år fra 31. desember 2014. Tabellen nedenfor viser nettoeffekten av en renteendring på ett prosentpoeng.
| 000 USD | Effekt på betalt | Effekt på rente | Nettoeffekt |
|---|---|---|---|
| rente (lån) | mottatt (swap) | per år | |
| Økning av rentesatsen med 1% |
-416 | +340 | -76 |
Markedsverdien av rentebytteavtalen er målt til nåverdien av fremtidige kontantstrømmer i balansen, og endring i markedsverdi føres over resultatregnskapet. Nedenfor er en tabell som viser effekten en endring på ett prosentpoeng ville ha hatt på konsernets resultatregnskap.
| 000 USD | Effekt på | Endring nåverdi | Effekt på |
|---|---|---|---|
| rentekostnader | rentebytteavtaler | egenkapitalen | |
| Økning av rentesatsen med 1% |
-128 | +2.094 | +1.966 |
Kredittrisiko oppstår fra kontanter og kontantekvivalenter og innskudd i banker og finansielle institusjoner, samt utestående fordringer og forpliktelser. For banker og finansinstitusjoner forsøker konsernet å bruke parter med en god kredittrating.
Ingen avtaler ble brutt i 2014, og selskapet forventer ikke betydelige tap mot motparter i 2015. Alle nye kontrakter med leietakere krever depositum, og leien blir delvis forskuddsfakturert. Selskapet begynner umiddelbart å lete etter en ny leietaker dersom leie ikke blir betalt i tide.
Maksimal eksponering mot kredittrisiko på rapporteringstidspunktet er balanseført verdi av hver klasse av finansielle aktiva.
Konsernet har som mål å holde likviditeten på et nivå hvor man kan oppfylle sine forpliktelser, og samtidig ha en rimelig kapasitet til å møte uforutsette forpliktelser. Finansieringsstrategien tar sikte på å opprettholde fleksibilitet slik at man kan gripe muligheter i markedet og samtidig tåle svingninger i inntekter og kostnader. Ved årsskiftet hadde konsernet tilfredsstillende likviditetsreserver og finansieringsfleksibilitet. Ledelsen overvåker kontinuerlig prognoser over konsernets likviditetsreserver.
Konsernet kjøpte Gasfield-bygningen i 2007 og lånefinansierte oppkjøpet med ca 65% lånefinansiering. Selskapet tok også opp et nytt lån i 2011 på 12 mill USD for refinansiering av Grifon House. Samlet har konsernet et lånefinansieringsgrad på ca 60% av markedsverdi av investeringseiendommene.
Tabellen nedenfor viser konsernets finansielle forpliktelser fordelt på relevant forfallstidspunkt (alle tall i 000 USD).
| Per 31. desember 2013 | 0-1 år | 1-5 år | >5 år | Totalt |
|---|---|---|---|---|
| Avdrag rentebærende gjeld | ||||
| (nominell verdi) | 2.606 | 42.603 | 0 | 45.208 |
| Forskudd fra leietakere | 1.550 | 94 | 0 | 1.644 |
| Renteswap-avtaler | ||||
| (udiskontert) | 915 | 1.213 | -567 | 1.561 |
| Leverandørgjeld og annen | ||||
| kortsiktig gjeld | 4.522 | 0 | 0 | 4.522 |
| Lånerenter | 1.812 | 4.577 | 0 | 6.389 |
| Sum | 11.404 | 48.487 | -597 | 59.324 |
| Per 31. desember 2014 | 0-1 år | 1-5 år | >5 år | Totalt |
|---|---|---|---|---|
| Avdrag rentebærende gjeld | ||||
| (nominell verdi) | 2.606 | 39.997 | 0 | 42.603 |
| Forskudd fra leietakere | 912 | 4 | 0 | 916 |
| Renteswap-avtaler | ||||
| (udiskontert) | 837 | 1.268 | 13 | 2.118 |
| Forward valutakontrakter | 35 | 0 | 0 | 35 |
| Leverandørgjeld og annen | ||||
| kortsiktig gjeld | 614 | 0 | 0 | 614 |
| Lånerenter | 2.184 | 6.451 | 0 | 8.635 |
| Sum | 7.118 | 47.721 | 13 | 54.921 |
Konsernets mål med styring av kapital er å ivareta konsernets evne til fortsatt drift for å gi avkastning til aksjonærene og fordeler for andre interessenter, samt opprettholde en optimal kapitalstruktur for å redusere kapitalkostnadene. For å opprettholde eller justere kapitalstrukturen kan konsernet justere størrelsen på utbetalt utbytte til aksjonærer, tilbakebetale kapital til aksjonærene, utstede nye aksjer eller selge eiendeler for å redusere gjeld. Konsernets kapital utgjør investert kapital gjennom investeringer i investeringseiendom og verdipapirer, samt kontanter og kontantekvivalenter.
Mål for langsiktig kapitalavkastning er minimum 10%. I 2014 var egenkapitalavkastningen målt i utbyttejustert egenkapital per aksje -34,3% målt i norske kroner.
Konsernet har en akseptabel egenkapitalandel. Egenkapitalandelen per 31. desember 2014 var 40%. Egenkapitalandelen per 31. desember 2013 var 57 %. Konsernet har egenkapitalkrav i henhold til låneavtaler, og har ikke vært i brudd med disse på rapporteringsdagen.
Estimater og skjønnsmessige vurderinger evalueres løpende og er basert på historisk erfaring og andre faktorer, inkludert forventninger om fremtidige hendelser som anses å være sannsynlige under nåværende omstendigheter. Konsernet utarbeider estimater og gjør forutsetninger knyttet til fremtiden. Estimatene vil, per definisjon, sjelden tilsvare det endelige utfallet. Estimater og forutsetninger som representerer en betydelig risiko for vesentlige endringer i balanseført verdi av eiendeler og gjeld i løpet av neste regnskapsår, behandles nedenfor.
Virkelig verdi investeringseiendommer Investeringseiendommer er vurdert til virkelig verdi. En separat verdsettelse utføres av uavhengige eksperter hvor eiendommene er taksert ved bruk av oppdaterte makroforutsetninger (markedsbaserte leiesatser, diskonteringssatser, forventninger til inflasjon, økonomisk vekst etc). Selskapet baserer virkelig verdi på investeringseiendommene på eksterne vurderinger fra uavhengig verdivurderer. Det finnes flere metoder for å vurdere virkelig verdi av investeringseiendommer. Konsernet har hittil brukt den diskonterte kontantstrømmetoden, som er nåverdien av forventede fremtidige kontantstrømmer, ved hjelp av kjente kontraktsmessige parametere, samt forventninger til markedsutviklingen. Denne metoden er den mest anerkjente metoden for verdsettelse av fast eiendom. Se note 6 for mer informasjon om investeringseiendommene.
Virkelig verdi av finansielle instrumenter som handles i aktive markeder er basert på omsetningskurs på overdragelsestidspunktet. Omsetningskursen som benyttes for finansielle eiendeler eid av konsernet er gjeldende kjøpskurs. Konsernet har instrumenter der det må benyttes verdsettelseteknikk for fastsettelse av virkelig verdi. Virkelig verdi av innebydge derivater er estimert basert på valutaprognoser og deretter kalkulert med Black & Scholesmodell. Virkelig verdi på renteswaps er og forwardkontrakter er beregnet av utstedende finansinstitusjon som nåverdien av framtidige estimerte kontantstrømmer. Bokført verdi av kundefordringer (pålydende fratrukket avsetning for tap) og leverandørgjeld er vurdert til å ikke avvike vesentlig fra virkelig verdi.
| KONSERN | ||
|---|---|---|
| Virkelig verdi på investeringseiendommer | 2014 | 2013 |
| Per 1. januar | 103.100 | 102.700 |
| Verdiendring i eiendommenes funksjonelle valuta RUB | 17.208 | 8.220 |
| Omregningsdifferanser | -50.408 | -7.820 |
| Balanseføring av tomteleieavtaler | 443 | 0 |
| Per 31. desember | 70.343 | 103.100 |
| KONSERN | ||
|---|---|---|
| Netto driftsresultat (NOI) fra eiendommer | 2014 | 2013 |
| Leieinntekter | 12.675 | 12.901 |
| Direkte eiendomsrelaterte kostnader | 2.335 | -2.832 |
| Netto driftsresultat (NOI) fra eiendommer | 10.340 | 10.069 |
| NOI-yield basert på eiendomsverdier 31. desember | 14,7% | 9,8 % |
Eiendommene var fullt utleide per 31. desember 2013 og 31. desember 2014.
Verdivurdering av eiendommene per 31. desember 2013 og 2014 er gjort av en uavhengig verdivurderer, Cushman & Wakefield. For begge årene har en diskontert kontantstrøm-modell blitt benyttet. Variablene benyttet til verdivurdering er både selskapsspesifikke og markedsrelaterte. Selskapsspesifikke variabler inkluderer kontraktsleie og driftskostnader. Markedsrelaterte variabler inkluderer blant annet markedsmessig leienivå, diskonteringsrenter og avkastningskrav. Se også note 5 for vesentlige regnskapsestimater og forutsetninger.
| Moskva | St. Petersburg | |||
|---|---|---|---|---|
| Variabler fra uavhengig verdivurderer | 31.12.2014 | 31.12.2013 | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
| Diskonteringsrente | 12,5 % | 11,0 % | 14,0 % | 12,0 % |
| Direkteavkastning (yield) * | 11,5 % | 10,0 % | 12,0 % | 10,0 % |
| Markedsmessig leienivå, \$/kvm. | 530 | 700 | 200 | 400 |
| Estimert leieøkning år 1 | 0,0 % | 3,0 % | 0,0 % | 2,0 % |
| Estimert leieøkning år 2 | 0,0 % | 3,0 % | 0,0 % | 2,0 % |
| Estimert leieøkning år 3 | 2,5 % | 3,0 % | 2,0 % | 2,0 % |
| Estimert leieøkning år 4 | 2,5 % | 3,0 % | 2,0 % | 2,0 % |
| Estimert leieøkning år 5 | 2,5 % | 3,0 % | 2,0 % | 2,0 % |
* Direkteavkastning (yield) uttrykker forholdet mellom nettoinntekter og byggets verdi.
| Sensitivitetsanalyse per 31. desember 2014, mill USD | KONSERN |
|---|---|
| Effekt av en økning i diskonteringsrente på 1% | -1.4 |
| Effekt av en økning i direkteavkastning (yield) på 1% | -3.0 |
I Gasfield-bygget i Moskva er LLC Gazprom Tsentrremont hovedleietaker med omlag 77% av utleibart areale.
Storm Real Estate har en rammeavtale med LLC Gazprom Tsentrremont med årlig rullering.
I april 2014 ble det avtalt en forlengelse av eksisterende kontrakt med nye 11 måneder til mars 2015.
I mars 2015 er det avtalt en forlengelse av eksisterende kontrakt med nye 11 måneder til februar 2016 med endrede betingelser.
Grifon House i St. Petersburg er utleid til LLC PSI på to separate avtaler med om lag like stort areal. I 2014 ble det avtalt en forlengelse med 10 år slik at de to avtalenes varighet nå er til henholdsvis 31. desember 2024 og 30. april 2025. Avtalene inneholder mulighet for førtidig oppsigelse.
| Spesifikasjon av leietakere som står for mer enn 10% av konsernets inntekter | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| LLC Gazprom Tsentrremont | 8.337 | 8.459 |
| LLC PSI | 2.708 | 2.987 |
000 USD
| Konsernselskap | Sted | Stiftet/ anskaffet | Andel |
|---|---|---|---|
| OOO Martex | Russland | 2007 | 100% |
| CJSC Grifon | Russland | 2009 | 100% |
| Tiberton Yard Ltd | Kypros | 2007 | 100% |
| Tiberton Yard Holding 2 Ltd | Kypros | 2008 | 100% |
| Tiberton Yard Finance Ltd | Kypros | 2008 | 100% |
| Gasor Consulting Ltd | Kypros | 2008 | 100% |
| Pete Ltd | Kypros | 2008 | 100% |
| Storm Real Estate Ltd | Kypros | 2009 | 100% |
| Netto bokført verdi 31. desember | 33 | 33 | 5 | 5 |
|---|---|---|---|---|
| Per 31. desember | -129 | -129 | -179 | -179 |
| Nedskrivninger i perioden | 57 | 57 | 11 | 11 |
| Avskrivninger i perioden | -7 | -7 | -18 | -18 |
| Per 1. januar | -179 | -179 | -172 | -172 |
| Av- og nedskrivninger | ||||
| Per 31. desember | 162 | 162 | 184 | 184 |
| Avgang | -57 | -57 | -11 | -11 |
| Tilgang | 35 | 35 | 2 | 2 |
| Per 1. januar | 184 | 184 | 193 | 193 |
| Historisk kost | 2014 | 2014 | 2013 | 2013 |
| Datautstyr og telefoni |
Sum | Datautstyr og telefoni |
Sum | |
| 000 USD |
Det er ingen driftsmidler i morselskapet. Omregningsdifferanser er inkludert i avgang og avskrivninger. Driftsmidler er medtatt til historisk kost. Dataustyr og telefoni er datamaskiner og telefonutstyr som avskrives lineært over driftsmiddelets levetid (3 år for datautstyr og 7 år for telefoniustyr).
| KONSERN | ||
|---|---|---|
| Framtidige minimumsinntekter fra uoppsigelige kontrakter er som følger: | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
| Innen 1 år | 5.407 | 6.706 |
| Mellom 1 år og 5 år | 1.110 | 1.957 |
| Over 5 år | 0 | 0 |
| Sum | 6.541 | 8.663 |
| Finansielle investeringer | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|
| Investeringer holdt for handelsformål: noterte aksjer | 14.192 | 12.176 |
| Investeringer holdt for handelsformål: noterte obligasjoner | 1.312 | 0 |
| Investeringer holdt for handelsformål: investering i fond | 6.987 | 16.223 |
| Sum finansielle investeringer | 22.490 | 28.400 |
| Derivater ikke benyttet som sikring | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
| Innebygde derivater | 0 | 14 |
| Forward valutakontrakter | 0 | 39 |
| Sum derivater ikke benyttet som sikring | 0 | 53 |
| Sum andre finansielle eiendeler | 22.490 | 28.453 |
| Derivater ikke benyttet som sikring | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|
| Forward valutakontrakter | -35 | 0 |
| Renteswap | -1.951 | -1.011 |
| Tomteleieavtaler | -443 | 0 |
| Sum derivater ikke benyttet som sikring | -2.429 | -1.011 |
| Sum andre finansielle forpliktelser | -2.429 | -1.011 |
| Rentebærende lån | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|
| Rentebærende lån | 42.438 | 44.970 |
| Sum rentebærende lån | 42.438 | 44.970 |
Innebydge finansielle derivater oppstår som et resultat av valutasvingninger mellom RUB og USD. De fleste leieavtaler har en klausul om minimum valutakurs for betaling (se note 4). Virkelig verdi av dette derivatet er estimert basert på valutaprognoser og deretter kalkulert med Black & Scholes-modellen.
Morselskapet har inngått avtale om sikring av renten på deler av lånene.
Virkelig verdi på renteswapavtalen beregnes på bakgrunn av forventede framtidige kontantstrømmer med dagens rentenivå og avkastningskurve over gjenværende sikringsperiode.
000 USD
Tabellen under viser en analyse av virkelige verdier av eiendeler og forpliktelser i konsernets balanse. gruppert etter nivå i virkelig verdi-hierarkiet. som enten måles til virkelig verdi. eller hvis virkelig verdi er opplyst.
| Finansielle eiendeler målt til virkelig verdi | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | Sum |
|---|---|---|---|---|
| Investeringseiendom (*) | 0 | 0 | 70.343 | 70.343 |
| Investeringer holdt for handelsformål: noterte aksjer | 14.192 | 0 | 0 | 14.192 |
| Investeringer holdt for handelsformål: noterte obligasjoner | 1.312 | 0 | 0 | 1.312 |
| Investeringer holdt for handelsformål: investering i fond | 6.987 | 0 | 0 | 6.987 |
| Innebygde derivater | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Sum finansielle eiendeler målt til virkelig verdi | 22.490 | 0 | 70.343 | 92.833 |
| Finansielle forpliktelser målt til virkelig verdi | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | Sum |
| Rentebærende lån | 0 | 42.603 | 0 | 42.603 |
| Forward valutakontrakter | 0 | 35 | 0 | 35 |
| Renteswap | 0 | 1.951 | 0 | 1.951 |
| Sum finansielle forpliktelser målt til virkelig verdi | 0 | 44.589 | 0 | 44.589 |
*) Se note 6 for informasjon knyttet til virkelig verdi av investeringseiendom.
| Under er en sammenligning av balanseførte verdier og virkelige verdier på konsernets finansielle instrumenter. | ||||
|---|---|---|---|---|
| gruppert etter klasse. Balanseført verdi |
Virkelig verdi | |||
| 31.12.2014 | 31.12.2013 | 31.12.2014 | 31.12.2013 | |
| Finansielle eiendeler | ||||
| Kundefordringer | 7 | 13 | 7 | 13 |
| Andre fordringer | 504 | 625 | 504 | 625 |
| Derivater til virkelig verdi over resultat | 0 | 53 | 0 | 53 |
| Finansielle investeringer holdt for handelsformål | 22.490 | 28.400 | 22.490 | 28.400 |
| Kontanter og kontantekvivalenter | 3.922 | 6.362 | 3.922 | 6.362 |
| Sum | 26.924 | 35.453 | 26.924 | 35.453 |
| Finansielle forpliktelser | ||||
| Rentebærende lån | 42.438 | 44.970 | 42.603 | 45.208 |
| Leverandørgjeld | 106 | 95 | 106 | 95 |
| Andre kortsiktige forpliktelser | 2.662 | 4.426 | 2.662 | 4.426 |
| Tomteleieavtaler | 443 | 0 | 443 | 0 |
| Derivater til virkelig verdi over resultat | 1.986 | 1.011 | 1.986 | 1.011 |
| Sum | 47.635 | 50.502 | 47.800 | 50.740 |
| KONSERN | ||||
|---|---|---|---|---|
| Rentebærende lån til amortisert kost | Rente | Forfall | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
| Sikret banklån I | LIBOR + margin | 2018 | 31.353 | 33.705 |
| Sikret banklån II | LIBOR + margin | 2016 | 11.086 | 11.264 |
| Sum rentebærende lån til amortisert kost | 42.438 | 44.970 | ||
| KONSERN | ||||
| Rentebærende lån til amortisert kost | 31.12.2014 | 31.12.2013 | ||
| Sikret banklån. langsiktig andel | 39.833 | 42.364 | ||
| Sikret banklån. kortsiktig andel | 2.606 | 2.606 | ||
| Sum rentebærende lån | 42.438 | 44.970 |
Nominell verdi av banklån I var 31.443 per 31. desember 2014 og 33.808 per 31. desember 2013. Nominell verdi av banklån II var 11.160 per 31. desember 2014 og 11.400 per 31. desember 2013.
Investeringseiendommene er stilt som sikkerhet for konsernets banklån, bokført verdi TUSD 70.343. Banklån I er finansiering av Gasfield-eiendommen og Banklån II er finansiering av Grifon-eiendommen.
Renter er kalkulert basert på 3 mnd USD LIBOR pluss følgende marginer:
| Banklån I: | Banklån II: | |
|---|---|---|
| Lån inntil 50% av bygningens verdi | 4,50% | - |
| Lån inntil 55% av bygningens verdi | 4,75% | - |
| Lån inntil 60% av bygningens verdi | 5,00% | 4,25% |
| Lån inntil 65% av bygningens verdi | 5,50% | 4,75% |
| Lån inntil 70% av bygningens verdi | 6,00% | 5,50% |
| Lån over 70% av bygningens verdi | 8,00% | 7,50% |
Selskapet har i 2014 reforhandlet betalingelser for Banklån I i henhold til opprinnelig avtale fra 2008. Betingelsene over er endrede betingelser fra 01.04.2014.
Avdrag på banklån betales ihht følgende plan:
Banklån I: Banklån II: Avdrag år 1-2 fra start-dato: 1,5% av saldo per år. Avdrag år 1-5 fra start-dato: USD 240.000 per år. Avdrag år 3-4 fra start-dato: 3,0% av saldo per år. Restlån innfris ved låneperiodens utløp. Avdrag år 5-10 fra start-dato: 5,7% av saldo per år. Restlån innfris ved låneperiodens utløp.
Selskapet er ikke i brudd med lånebetingelser på balansedagen.
| Andre fordringer | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|
| Fordring på skatter og avgifter | 221 | 420 |
| Forhåndsbetalinger | 190 | 110 |
| Andre fordringer | 92 | 96 |
| Kundefordringer | 7 | 13 |
| Sum andre fordringer | 510 | 639 |
Ingen kundefordringer var forfalt per 31. desember 2014 eller 31. desember 2013.
De russiske datterselskapene har skatt og merverdiavgift tilgode fra tidligere regnskapsår.
000 USD
000 USD
| KONSERN | ||
|---|---|---|
| Finansinntekter | 2014 | 2013 |
| Renteinntekter | 172 | 253 |
| Verdiendring, finansielle investeringer holdt for handelsformål | 2.667 | 2.432 |
| Verdiendring, finansielle derivater over resultat | 0 | 3.573 |
| Andre finansinntekter | 78 | 1.057 |
| Sum finansinntekter | 2.917 | 7.314 |
| Finanskostnader | 2014 | 2013 |
| Rentekostnader fra lån målt til amortisert kost | -3.069 | -2.887 |
| Verdiendring, finansielle derivater over resultat | -958 | -75 |
| Verdiendring, finansielle investeringer holdt for handelsformål | 0 | -1.059 |
| Andre finanskostnader | -218 | -145 |
| Sum finanskostnader | -4.245 | -4.166 |
| Valutainntekter og -kostnader | 2014 | 2013 |
| Valutainntekter | 2.259 | 2.365 |
| Valutakostnader | -4.618 | -2.023 |
| Sum valutainntekter og -kostnader | -2.359 | 342 |
| Netto finansinntekter (kostnader) | -3.689 | 3.490 |
| Andre driftskostnader | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Managementhonorar | 1.512 | 1.555 |
| Advokat-, agent- og konsulenthororarer | 27 | 116 |
| Revisor | 315 | 253 |
| Andre driftskostnader | 430 | 414 |
| Tap på fordringer | 0 | 9 |
| Avskrivninger | 7 | 18 |
| Sum andre driftskostnader | 2.291 | 2.365 |
| Honorar til revisor | (honorarer til revisor er eks mva) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| Revisjonshonorar | 166 | 166 | |
| Andre tjenester | 149 | 87 | |
| Sum honorar til revisor | 315 | 253 |
| Personalkostnader | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Lønninger og bonuser | 456 | 502 |
| Styrehonorarer | 109 | 161 |
| Arbeidsgiveravgift | 90 | 86 |
| Sum personalkostnader | 656 | 749 |
| Antall ansatte | 6 | 6 |
| Gjennomsnittlig antall ansatte | 6 | 6 |
Det er ingen pensjonsordninger i konsernet. Det er ingen ansatte i det norske morselskapet, og derfor ingen forpliktelse til å ha obligatorisk tjenestepensjon (OTP).
Selskapet har ikke ansatt egen ledelse, men forvaltes av Storm Capital Management Ltd basert på forvaltningskontrakt. For dette har selskapet betalt et forvaltningshonorar i 2014 på 1.512 (2013: 1.555).
Se også note 8 til morselskapets regnskap for en oversikt over honorar til styret.
000 USD
000 USD
000 USD
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Betalbare offentlige avgifter | 463 | 590 |
| Forhåndsinnbetalt leie | 912 | 1.550 |
| Annen kortsiktig gjeld | 261 | 271 |
| Sum annen kortsiktig gjeld | 1.637 | 2.411 |
| Konsolidert resultatregnskap | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Betalbare skatter fra årets resultat | 2.767 | 3.464 |
| Endring i utsatt skatt fra årets resultat | 1.914 | 3.928 |
| Endring i utsatt skatt som følge av endring skattesats | 0 | 83 |
| Sum skattekostnad | 4.681 | 7.475 |
| Avstemming av skatt beregnet mot konsernets veide gjennomsnittlige skattesats: | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Resultat før skatt | 20.912 | 18.665 |
| Skatt beregnet med skattesatser i konsernselskapenes respektive land | 5.484 | 5.002 |
| Skatteeffekt av: | ||
| Valutadifferanser mellom valutaer benyttet for regnskapsformål og skatteformål | -419 | 1.797 |
| Ikke skattepliktige inntekter | -1.651 | -533 |
| Ikke fradragsberettigede kostnader | 0 | 604 |
| Kildeskatt fra utenlandske enheter til annen skattesats | 361 | 200 |
| Ikke balanseført utsatt skattefordel for perioden | 905 | 463 |
| Innregning av tidligere års ikke-innregnede utsatt skatt | 0 | -58 |
| Sum skattekostnad | 4.681 | 7.475 |
| Reversering av utsatt skatt | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Utsatt skatt som reverseres tidligere enn 12 måneder | 0 | 0 |
| Utsatt skatt som reverseres senere enn 12 måneder | 10.824 | 9.522 |
| Netto utsatt skatt | 10.824 | 9.522 |
| Endring i utsatt skatt | 2014 | 2013 |
| Per 1. januar | 9.522 | 5.702 |
| Ført over resultatregnskapet i perioden | 1.914 | 3.928 |
| Ført mot andre inntekter og kostnader i perioden | -612 | -108 |
| Utsatt skatt per 31. desember | 10.824 | 9.522 |
| Utsatt skattefordel | Fr.førbart underskudd | Fordringer | Drifts-midler | Annet | Sum |
|---|---|---|---|---|---|
| 31. desember 2012 | 0 | 0 | 0 | 1.766 | 1.766 |
| Periodens endring | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 31. desember 2013 | 0 | 0 | 0 | 1.766 | 1.766 |
| Periodens endring | 0 | 0 | 0 | -1.190 | -1.190 |
| 31. desember 2014 | 0 | 0 | 0 | 577 | 577 |
| Utsatt skatt | |||||
| 31. desember 2012 | 0 | -1.504 | -5.805 | -161 | -7.471 |
| Periodens endring | 0 | -1.065 | -1.571 | -1.183 | -3.820 |
| 31. desember 2013 | 0 | -2.569 | -7.376 | -1.344 | -11.290 |
| Periodens endring | 0 | 0 | 864 | -976 | -112 |
| 31. desember 2014 | 0 | -2.569 | -6.512 | -2.320 | -11.402 |
| Netto utsatt skatt 2013 | 0 | -2.569 | -7.376 | 423 | -9.522 |
| Netto utsatt skatt 2014 | 0 | -2.569 | -6.512 | -1.743 | -10.823 |
Driftsmidler består primært av investeringseiendom.
Konsernet har estimerte totale skattemessig framførbare underskudd på 603 (2013:600) som kan utnyttes i all fremtid i de selskapene hvor underskuddene har oppstått. Utsatt skattefordel er ikke bokført i tilknytning til disse underskuddene da de kun kan benyttes ved skattemessig overskudd i de ulike selskapene. og det er usikkerhet knyttet til framtidig overskudd.
000 USD
000 USD
| Ordinært resultat per aksje | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Årsresultat tilordnet morselskapets aksjonærer (000 USD) | 16.234 | 11.190 |
| Vektet antall aksjer | 18.355.116 | 18.685.315 |
| Årsresultat per aksje tilordnet morselskapets aksjonærer (1 USD) | 0,88 | 0,60 |
| Totalresultat per aksje | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Totalresultat (000 USD) | -34.244 | 3.142 |
| Vektet antall aksjer | 18.355.116 | 18.685.315 |
| Totalresultat per aksje (1 USD) | -1,87 | 0,17 |
Konsernet har en avtale med Storm Capital Management Ltd og Storm Capital Partners Ltd om kapitalforvaltning og administrative tjenester. Styremedlem Morten E. Astrup er medeier i Storm Capital Partners Ltd.
Ifølge avtalen fordeles honoraret med 25% til Storm Capital Partners Ltd og 75% til Storm Capital Management. Honoraret beregnes ut fra 2% av verdijustert egenkapital, fastsatt årlig den 31. desember og justert for kapitalendringer.
| 000 USD | ||
|---|---|---|
| Transaksjoner med nærstående parter | 2014 | 2013 |
| Storm Capital Management Ltd. | 1.215 | 1.252 |
| Storm Capital Partners Ltd. | 378 | 389 |
| Sum transaksjoner med nærstående parter | 1.593 | 1.641 |
| Investering i fond forvaltet av Storm Capital Management Ltd | 2014 | 2013 |
| Storm Bond Fund | 6.987 | 16.223 |
| Sum | 6.987 | 16.223 |
Saldo mot nærstående parter utenom konsernselskaper var null per 31. desember 2014 og 31. desember 2013.
Opplysninger om dette er inntatt i note til morselskapets regnskap. Se note 12 i selskapsregnskapet til Storm Real Estate ASA.
Se note 2.5 for en beskrivelse av selskapets forretningssegmenter.
Segmentet investeringseiendom i Russland inneholder elementer fra flere konsernselskap. for eksempel lånekostnader og sikringsderivater som er inngått i morselskapet.
000 USD
| Segmentresultat | Eiendomsaksjer | Eiendom Russland | Annet | Sum |
|---|---|---|---|---|
| Driftsinntekter | 0 | 12.675 | 0 | 12.675 |
| Direkte eiendomsrelaterte kostnader | 0 | -2.342 | 0 | -2.342 |
| Indirekte administrasjonskostnader | 0 | -691 | -2.248 | -2.940 |
| Verdiøkning investeringseiendom målt i lokal valuta RUB | 0 | 17.208 | 0 | 17.208 |
| Driftsresultat | 0 | 26.850 | -2.248 | 24.602 |
| Finansinntekter | 3.220 | 79 | -382 | 2.917 |
| Finanskostnader | 0 | -4.053 | -192 | -4.245 |
| Netto valutainntekt / kostnad | -2.116 | 45 | -288 | -2.358 |
| Resultat før skatt | 1.104 | 22.921 | -3.110 | 20.915 |
| Skattekostnad | 0 | -6.454 | 1.773 | -4.681 |
| Årsresultat | 1.104 | 16.467 | -1.336 | 16.234 |
| Andre inntekter og kostnader | 0 | -50.478 | 0 | -50.478 |
| Totalresultat | 1.104 | -34.011 | -1.336 | -34.244 |
| Eiendeler og gjeld | Eiendomsaksjer | Eiendom Russland | Annet | Sum |
| Eiendeler | 14.192 | 71.984 | 11.123 | 97.298 |
| Gjeld | 0 | 54.720 | 3.794 | 58.514 |
| Nettoverdier | 14.192 | 17.264 | 7.329 | 38.784 |
for perioden 1. januar - 31. desember
| Alle tall i 000 USD | Note | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| Andre driftsinntekter | 384 | 354 | |
| Sum driftsinntekter | 384 | 354 | |
| Personalkostnader | 8 | 124 | 178 |
| Andre driftskostnader | 7 | 2.016 | 2.027 |
| Sum driftskostnader | 2.140 | 2.205 | |
| Sum driftsresultat | -1.757 | -1.852 | |
| Finansinntekter | 6 | 10.501 | 13.910 |
| Finanskostnader | 6 | -33.116 | -4.142 |
| Netto valutainntekt / kostnad | 6 | -2.175 | 1.016 |
| Netto resultat av finansposter | -24.791 | 10.783 | |
| Resultat før skatt | -26.547 | 8.932 | |
| Skattekostnad | 10 | 3.118 | 4.207 |
| Periodens resultat | -29.665 | 4.725 | |
| Andre inntekter og kostnader: | |||
| Valutaeffekt av nettoinvestering i utenlandsk datterselskap | 0 | 0 | |
| Skatteeffekt av valutainnekt/tap på nettoinvestering | 0 | 0 | |
| Omregningsdifferanser | 0 | 0 | |
| Sum andre inntekter og kostnader etter skatt | 0 | 0 | |
| Periodens totalresultat | -29.665 | 4.725 |
| per 31. desember | |||
|---|---|---|---|
| Alle tall i 000 USD | Note | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
| EIENDELER | |||
| Anleggsmider | |||
| Investering i datterselskaper | 2 | 5 | 14 |
| Finansielle investeringer | 3 | 14.192 | 12.176 |
| Lån til konsernselskaper | 13 | 79.556 | 92.268 |
| Sum anleggsmidler | 93.752 | 104.458 | |
| Omløpsmidler | |||
| Fordringer på datterselskap | 13 | 0 | 25.886 |
| Finansielle investeringer | 3 | 1.312 | 0 |
| Andre fordringer | 5 | 58 | 56 |
| Kontanter og kontantekvivalenter | 1.098 | 1.358 | |
| Sum omløpsmidler | 2.468 | 27.300 | |
| SUM EIENDELER | 96.220 | 131.758 | |
| Egenkapital og gjeld | |||
| Innskutt egenkapital | |||
| Aksjekapital | 12 | 1.236 | 1.296 |
| Overkurs | 21.036 | 21.036 | |
| Pålydende egne aksjer | 12 | 0 | -50 |
| Annen innskutt egenkapital | 56.763 | 61.734 | |
| Sum innskutt egenkapital | 79.035 | 84.016 | |
| Annen egenkapital | |||
| Annen egenkapital | -32.790 | -2.700 | |
| Sum annen egenkapital | -32.790 | -2.700 | |
| SUM EGENKAPITAL | 46.245 | 81.316 | |
| Gjeld | |||
| Langsiktig gjeld | |||
| Lån fra kredittinstitusjoner | 4 | 39.833 | 42.364 |
| Utsatt skatt | 10 | 4.345 | 2.192 |
| Finansielle derivater | 3 | 1.986 | 1.011 |
| Sum langsiktig gjeld | 46.164 | 45.567 | |
| Kortsiktig gjeld | |||
| Leverandørgjeld | 52 | 47 | |
| Betalbar skatt | 10 | 964 | 2.015 |
| Lån fra kredittinstitusjoner | 4 | 2.606 | 2.606 |
| Annen kortsiktig gjeld | 9 | 190 | 208 |
| Sum kortsiktig gjeld | 3.811 | 4.876 | |
| Sum gjeld | 49.975 | 50.443 | |
| SUM GJELD OG EGENKAPITAL | 96.220 | 131.758 |
BALANSE
Stein Aukner Styreleder
Morten E. Astrup Styremedlem
Oslo, 16. april 2015 Styret og daglig leder i Storm Real Estate ASA
Nini E.H. Nergaard Styremedlem
Christopher W. Ihlen Styremedlem
Kim Mikkelsen Styremedlem
Erik M. Mathiesen Daglig leder
For perioden 1. januar - 31. desember
Storm Real Estate ASA
| Alle tall i 000 USD | Note | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter | |||
| Resultat før skattekostnad | -26.547 | 8.932 | |
| Justering for: | |||
| finansinntekter | 6 | -10.501 | -13.910 |
| finanskostnader | 6 | 33.116 | 4.142 |
| netto valutakursendringer | 4.056 | -540 | |
| Kontantstrøm før endringer i arbeidskapital | 124 | -1.376 | |
| Endring i arbeidskapital: | |||
| kundefordringer og andre fordringer | 9.541 | 7.222 | |
| leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld | -53 | -508 | |
| betalte skatter | -1.815 | -164 | |
| Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter | 7.797 | 5.173 | |
| Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter | |||
| Utbetaling ved finansielle investeringer | 1.246 | -11.967 | |
| Innbetaling ved finansielle investeringer | -3.784 | 5.528 | |
| Mottatte renter | 5.532 | 9.675 | |
| Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter | 2.995 | 3.236 | |
| Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter | |||
| Nedbetaling av lån | 4 | -2.544 | -2.567 |
| Netto kjøp av egne aksjer | 12 | -434 | -2.239 |
| Utbetalt utbytte | -4.948 | -3.153 | |
| Betalte renter | -3.083 | -3.046 | |
| Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter | 11.009 | -11.004 | |
| Netto endring i kontanter og likvider | -218 | -2.595 | |
| Åpningsbalanse kontakter og likvider | 1.358 | 4.001 | |
| Valutaendring på IB kontanter og likvider | -42 | -47 | |
| Kontanter og likvide midler ved periodens slutt | 1.098 | 1.358 | |
| Herav bundne kontanter og likvide midler | 372 | 372 |
For perioden 1. januar - 31. desember
Storm Real Estate ASA
| Innskutt egenkapital | Annen egenkapital | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Aksjekapital | Overkurs | Annen innskutt egenkapital |
Egne aksjer | Opptjent egenkapital |
Sum egen kapital |
||
| 1. januar 2013 | 1.296 | 21.036 | 61.732 | -1 | -2.051 | 82.014 | |
| Netto kjøp av egne aksjer | -49 | -2.190 | -2.239 | ||||
| Periodens resultat | 4.725 | 4.725 | |||||
| Utbytte | -3.184 | -3.184 | |||||
| Sum | 0 | 0 | 0 | -49 | -650 | -698 | |
| 31. desember 2013 | 1.296 | 21.036 | 61.732 | -50 | -2.700 | 81.316 | |
| 1. januar 2014 | 1.296 | 21.036 | 61.732 | -50 | -2.700 | 81.316 | |
| Netto kjøp av egne aksjer | -10 | -424 | -434 | ||||
| Sletting av egne aksjer | -60 | 60 | 0 | 0 | |||
| Periodens resultat | -29.665 | -29.665 | |||||
| Utbytte | -4.971 | -4.971 | |||||
| Sum | -60 | 0 | -4.971 | 50 | -30.089 | -35.070 | |
| 31. desember 2014 | 1.236 | 21.036 | 56.761 | 0 | -32.789 | 46.245 |
Storm Real Estate ASA er et allmennaksjeselskap registrert i Norge. Selskapets hovedkontor er lokalisert i Dronning Mauds gate 3, Oslo. Storm Real Estate ASA avlegger regnskapet ved bruk av forenklet IFRS. Det er ingen vesentlige forskjeller i forhold til ordinære IFRS-prinsipper benyttet i konsernet. Se note 3 i konsolidert regnskap for ytterligere informasjon om regnskapsprinsipper.
Datterselskap og investeringer i tilknyttede selskap er regnskapsført ved bruk av kostmetoden. Dette innebærer at disse verdsettes til kostpris, men skrives ned til virkelig verdi dersom disse er beheftet med verdifall som ikke anses å være forbigående. Nedskrivninger blir reversert hvis behovet for nedskrivning ikke lenger er tilstede.
| SRE ASA investering i datterselskaper | Sted | Stiftet/ anskaffet |
Andel | Egenkapital 31.12.2014 |
Bokført verdi SRE ASA 2014 |
Bokført verdi SRE ASA 2013 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Storm Real Estate Ltd | Kypros | 2009 | 100% | -55 | 1 | 1 |
| Tiberton Yard Finance Ltd | Kypros | 2008 | 100% | -8.360 | 3 | 3 |
| Sum | -8.415 | 5 | 5 |
| Finansielle investeringer | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|
| Investeringer holdt for handelsformål: noterte aksjer | 14.192 | 12.176 |
| Investeringer holdt for handelsformål: noterte obligasjoner | 1.312 | 0 |
| Sum finansielle investeringer | 15.503 | 12.176 |
| Derivater ikke benyttet som sikring | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
| Forward valutakontrakter | 0 | 39 |
| Sum derivater ikke benyttet som sikring | 0 | 39 |
| Sum andre finansielle eiendeler | 15.503 | 12.215 |
| Derivater ikke benyttet som sikring | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
| Renteswap | -1.951 | -1.011 |
| Sum derivater ikke benyttet som sikring | -1.951 | -1.011 |
| -1.951 | -1.011 |
| Rentebærende lån | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|
| Rentebærende lån | 42.438 | 44.970 |
| Sum rentebærende lån | 42.438 | 44.970 |
Morselskapet har inngått avtale om sikring av renten på deler av lånet.
Virkelig verdi på renteswapavtalen beregnes på bakgrunn av forventete framtidige kontantstrømmer med dagens rentenivå og avkastningskurve over gjenværende sikringsperiode.
000 USD
Tabellen under viser en analyse av virkelige verdier av finansielle instrumenter i morselskapets balanse, gruppert etter nivå i virkelig verdi-hierarkiet.
| Finansielle eiendeler målt til virkelig verdi | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | Sum |
|---|---|---|---|---|
| Investeringer holdt for handelsformål: noterte aksjer | 14.192 | 0 | 0 | 14.192 |
| Investeringer holdt for handelsformål: noterte obligasjoner | 1.312 | 0 | 0 | 1.312 |
| Sum finansielle eiendeler målt til virkelig verdi | 15.503 | 0 | 0 | 15.503 |
| Finansielle forpliktelser målt til virkelig verdi | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | Sum |
| Rentebærende lån | 0 | 42.603 | 0 | 42.603 |
| Renteswap | 0 | 1.951 | 0 | 1.951 |
| Sum finansielle forpliktelser målt til virkelig verdi | 0 | 44.554 | 0 | 44.554 |
| Rentebærende lån til amortisert kost | Rente | Forfall | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|---|---|
| Sikret banklån I | LIBOR + margin | 2018 | 31.353 | 33.705 |
| Sikret banklån II | LIBOR + margin | 2016 | 11.086 | 11.264 |
| Sum rentebærende lån til amortisert kost | 42.438 | 44.970 |
| Rentebærende lån til amortisert kost | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|
| Sikret banklån, langsiktig andel | 39.833 | 42.364 |
| Sikret banklån, kortsiktig andel | 2.606 | 2.606 |
| Sum rentebærende lån | 42.438 | 44.970 |
Nominell verdi av banklån I var 31.443 per 31. desember 2014 og 33.808 per 31. desember 2013. Nominell verdi av banklån II var 11.160 per 31. desember 2014 og 11.400 per 31. desember 2013.
Investeringseiendommene er stilt som sikkerhet for konsernets banklån, bokført verdi TUSD 70.343. Banklån I er finansiering av Gasfield-eiendommen og Banklån II er finansiering av Grifon-eiendommen.
Renter er kalkulert basert på 3 mnd USD LIBOR pluss følgende marginer:
| Banklån I: | Banklån II: | |
|---|---|---|
| Lån inntil 50% av bygningens verdi | 4,50% | - |
| Lån inntil 55% av bygningens verdi | 4,75% | - |
| Lån inntil 60% av bygningens verdi | 5,00% | 4,25% |
| Lån inntil 65% av bygningens verdi | 5,50% | 4,75% |
| Lån inntil 70% av bygningens verdi | 6,00% | 5,50% |
| Lån over 70% av bygningens verdi | 8,00% | 7,50% |
Selskapet har i 2014 reforhandlet betalingelser for Banklån I i henhold til opprinnelig avtale fra 2008. Betingelsene over er endrede betingelser fra 01.04.2014.
Avdrag på banklån betales ihht følgende plan:
Avdrag år 1-2 fra start-dato: 1,5% av saldo per år. Avdrag år 1-5 fra start-dato: USD 240.000 per år. Avdrag år 3-4 fra start-dato: 3,0% av saldo per år. Restlån innfris ved låneperiodens utløp. Avdrag år 5-10 fra start-dato: 5,7% av saldo per år. Restlån innfris ved låneperiodens utløp.
Selskapet har ikke vært i brudd på lånebetingelser på balansedagen.
Andre fordringer 31.12.2014 31.12.2013 Fordring på skatter og avgifter 16 10 Andre fordringer 42 47 Sum andre fordringer 58 56
Finansinntekter 2014 2013 Renteinntekter 49 92 Verdiendring, finansielle investeringer holdt for handelsformål 3.179 0 Verdiendring, finansielle derivater over resultat 0 3.582 Renteinntekter fra konsernselskap 7.272 10.227 Andre finansinntekter 1 8 Sum finansinntekter 10.501 13.910 Finanskostnader 2014 2013 Rentekostnader fra lån målt til amortisert kost -3.058 -2.876 Verdiendring, finansielle derivater over resultat -940 -73 Verdiendring, finansielle investeringer holdt for handelsformål 0 -1.059 Avsetning for tap på fordringer mot konsernsekskap* -29.055 0 Andre finanskostnader -63 -134 Sum finanskostnader -33.116 -4.142
| Valutainntekter og -kostnader | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Valutainntekter | 1.913 | 2.018 |
| Valutakostnader | -4.089 | -1.003 |
| Sum valutainntekter og -kostnader | -2.175 | 1.016 |
| Netto finansinntekter (kostnader) | -24.791 | 10.783 |
*) Morselskapet har gjort en avsetning for tap knyttet til utlån til konsernselskaper. Som en følge av verdifall på investeringseiendom i Russland er en konsekvens av dette at datterselskaper per 31. desember 2014 ikke anses i stand til å gjøre opp sine forpliktelser overfor morselskapet.
| Andre driftskostnader | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Management-honorar | 1.512 | 1.555 |
| Advokat-, agent- og konsulenthororarer | 27 | 116 |
| Revisor | 218 | 127 |
| Andre driftskostnader | 259 | 230 |
| Sum andre driftskostnader | 2.016 | 2.027 |
| Honorar til revisor | (honorarer til revisor er eks mva) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| Revisjonshonorar | 70 | 54 | |
| Andre tjenester | 148 | 73 | |
| Sum honorar til revisor | 218 | 127 |
| Personalkostnader | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Styrehonorarer | 109 | 161 |
| Arbeidsgiveravgift | 16 | 17 |
| Sum personalkostnader | 124 | 178 |
Morselskapet hadde ingen ansatte i 2012 eller 2013 og derfor ingen pensjonsordning.
| 000 NOK |
|---|
| Styrehonorarer (inkl honorar for styreutvalg) utbetalt i regnskapsåret | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Stein Aukner, styreleder | 290 | 290 |
| Morten E. Astrup | 0 | 0 |
| Christopher W Ihlen | 125 | 125 |
| Fredrikke Aaeng | 165 | 165 |
| Nini H. Nergaard | 125 | 125 |
| Kim Mikkelsen | 165 | 165 |
| Sum styrehonorarer | 870 | 870 |
Styrehonorarer for 2013-2014 var som følger Styrets leder 250.000 kroner Styremedlemmer 125.000 kroner Revisjonutvalg 40.000 kroner
Styrehonorarer for 2014-2015 behandles av ordinær generalforsamling i mai 2015.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Gjeld til konsernselskap | 0 | 0 |
| Annen kortsiktig gjeld | 190 | 208 |
| Sum annen kortsiktig gjeld | 190 | 208 |
| Resultatregnskapet | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Betalbare skatter fra årets resultat | 964 | 2.015 |
| Endring i utsatt skatt | 2.154 | 2.109 |
| Endring i utsatt skatt som følge av endring i skattesats | 0 | 83 |
| Sum skattekostnad | 3.118 | 4.207 |
| Grunnlag for betalbar skatt. morselskap | 2014 | 2013 |
| Resultat før skatt i funksjonell valuta USD | -26.547 | 8.932 |
| Valutadifferanser mellom valutaer benyttet for regnskapsformål og skatteformål | 12.521 | 6.416 |
| Permanente forskjeller | 25.573 | -122 |
| Endring midlertidige forskjeller | -7.976 | -8.326 |
| Endring i skattesats for midlertidige forskjeller | 0 | 307 |
| Bruk av framførbart underskudd | 0 | 0 |
| Årets skattegrunnlag | 3.571 | 7.207 |
| Betalbar skatt | 964 | 2.015 |
| Midlertidige forskjeller. morselskap | 31.12.2014 | 31.12.2013 | Endring |
|---|---|---|---|
| Finansielle forpliktelser | 2.069 | 1.011 | 1.058 |
| Fordringer | -18.163 | -9.129 | -9.034 |
| Sum midlertidige forskjeller | -16.094 | -8.117 | -7.976 |
| Skattesats | 27% | 27% | 27% |
| Utsatt skattefordel, ikke balanseført | -4.345 | -2.192 | -2.154 |
| 47 ÅRSRAPPORT 2014 |
|---|
| ----------------------- |
Aksjekapital og pålydende 31.12.2014 31.12.2013 Antall utstedte aksjer 18.345.623 19.224.922 Pålydende per aksje 0.40 0.40 Aksjekapital 7.338.249 7.689.969
Alle aksjer er fullt innbetalt. Det er kun en aksjeklasse. Alle aksjer har like rettigheter.
| Egne aksjer | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Per 1. januar | 721.799 | 21.799 |
| Kjøpt i perioden | 0 | 700.000 |
| Slettet i perioden | -721.799 | 0 |
| Per 31. desember | 0 | 721.799 |
| Gjennomsnittlig beholdning av egne aksjer i perioden | 296.455 | 539.607 |
Aksjene i 2013 ble kjøpt for totalt 2239 TUSD (inkludert kommisjon). Formålet med kjøp av enge aksjer er å ha fleksibilitiet i tilknytning til eventuelle oppkjøp og andre transaksjoner.
| 20 største aksjonærer pr 31. desember 2013 | Type | Land | Aksjer | % |
|---|---|---|---|---|
| SKANDINAVISKA ENSKILDA BANKEN AB | NOM | SVERIGE | 2.767.604 | 15,1 % |
| ACONCAGUA MANAGEMENT LTD | LUXEMBOURG | 2.689.207 | 14,7 % | |
| SKANDINAVISKA ENSKILDA BANKEN AB | NOM | STORBRITANNIA | 1.100.000 | 6,0 % |
| DEUTSCHE BANK AG | NOM | STORBRITANNIA | 709.759 | 3,9 % |
| J.P. MORGAN CHASE BANK N.A. LONDON | NOM | STORBRITANNIA | 639.866 | 3,5 % |
| AS BJØRGVIN | 579.675 | 3,2 % | ||
| AS BANAN | 476.338 | 2,6 % | ||
| FINANSFORBUNDET | 416.650 | 2,3 % | ||
| ØRN NORDEN AS | 348.060 | 1,9 % | ||
| AUBERT VEKST AS | 340.000 | 1,9 % | ||
| STORM CAPITAL PARTNERS LTD. | LUXEMBOURG | 258.855 | 1,4 % | |
| TDL AS | 182.250 | 1,0 % | ||
| ALLUM GERD NINNI | 181.250 | 1,0 % | ||
| MOTOR-TRADE EIENDOM OG FINANS AS | 180.000 | 1,0 % | ||
| LANGBERG INGRID MARGARETH | 173.750 | 0,9 % | ||
| ALBION HOLDING AS | 155.250 | 0,8 % | ||
| SVENSKA HANDELSBANKEN AB FOR PB | NOM | 150.000 | 0,8 % | |
| SKARET INVEST AS | 125.000 | 0,7 % | ||
| CACEIS BANK LUXEMBOURG | NOM | LUXEMBOURG | 110.035 | 0,6 % |
| S. UGELSTAD INVEST AS | NOM | LUXEMBOURG | 106.095 | 0,6 % |
| ØVRIGE AKSJONÆRER | 6.655.979 | 36,3 % | ||
| Sum | 18.345.623 | 100,0 % |
* NOM = Nominee. Institusjon som eier aksjer på vegne av klienter.
Aksjonærlisten viser aksjonærregisteret i VPS per 31.12.2014. Eventuelle handler via megler før balansedato som er oppgjort/ innmeldt etter balansedato vil ikke reflekteres i denne oversikten.
| Aksjer kontrollert av styremedlemmer | Aksjer | % | |
|---|---|---|---|
| Morten E. Astrup | via Aconcagua. Storm Nordic Fund. Ørn Norden AS og Storm Partners Ltd | 4.396.122 | 24.0 % |
| Kim Mikkelsen | via Strategic Investments A/S | 2.767.604 | 15.1 % |
| Stein Aukner | via Banan AS og Aukner Holding AS | 501.338 | 2.7 % |
| Christopher W. Ihlen | via Kevlar AS | 12.500 | 0.1 % |
| Sum | 7.677.564 | 41.8 % |
Ledelsen har indirekte eierskap i selskapet via investeringer i Storm Nordic Fund og Storm Capital Partners Ltd. Dette gjelder Erik M Mathiesen (daglig leder) og Einar Pedersen (CFO).
NOK
Konsernet har en avtale med Storm Capital Management Ltd og Storm Capital Partners Ltd om kapitalforvaltning og administrative tjenester. Styremedlem Morten E. Astrup og daglig leder Erik M Mathiesen er medeiere av Storm Capital Partners Ltd.
Ifølge Asset Management-avtalen fordeles honoraret med 25% til Storm Capital Partners og 75% til Storm Capital Management. Honoraret beregnes ut fra 2% av verdijustert egenkapital, beregnet årlig den 31. desember.
USD
| Transaksjoner med | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Storm Capital Management Ltd. | 1.215 | 1.252 |
| Storm Capital Partners Ltd | 378 | 389 |
| Tiberton Yard Ltd | 384 | 354 |
| Sum transaksjoner med nærstående parter | 1.977 | 1.994 |
Saldo mot nærstående parter utenom konsernselskaper var null per 31. desember 2013 og 31. desember 2012. Morselskapet hadde i tillegg følgende saldi mot konsernselskaper:
| Kortsiktige fordringer | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|
| Tiberton Yard Finance Ltd | 25.905 | 23.210 |
| Tiberton Yard Ltd | 84 | 460 |
| Tiberton Yard Holding 2 Ltd | 42 | 40 |
| Storm Real Estate Ltd | 60 | 57 |
| Pete Ltd | 2.285 | 2.118 |
| Sum kortsiktige fordringer på nærstående parter | 28.377 | 25.886 |
| Avsetning på tap på fordringer på konsernselskap | -28.377 | 0 |
| Bokførte kortsiktige fordringer på konsernselskap | 0 | 25.886 |
| Langsiktige fordringer | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|
| Tiberton Yard Finance Ltd | 67.500 | 67.500 |
| Tiberton Yard Ltd | 4.573 | 16.606 |
| Pete Ltd | 8.162 | 8.162 |
| Sum langsiktige fordringer på nærstående parter | 80.235 | 92.268 |
| Avsetning på tap på fordringer på konsernselskap | -678 | 0 |
| Bokførte langsiktige fordringer på konsernselskap | 79.556 | 92.268 |
Styret og daglig leder har i dag behandlet og godkjent årsberetning og årsregnskap for Storm Real Estate ASA og konsern for kalenderåret 2014 og per 31. desember 2014.
Konsernregnskapet er avlagt i samsvar med de EU-godkjente IFRSer og tilhørende fortolkningsuttalelser, samt de ytterligere opplysningskrav som følger av regnskapsloven og god norsk regnskapsskikk per 31.12.2014. Årsberetningen for konsern og morselskapet er i samsvar med regnskapslovens krav og Norsk Regnskapsstandard 16 per 31.12.2014.
Etter vår beste overbevisning:
Oslo, 16. april 2015 Styret og daglig leder i Storm Real Estate ASA
Stein Aukner Styreleder
Morten E. Astrup Styremedlem
Nini E.H. Nergaard Styremedlem
Christopher W. Ihlen Styremedlem
Kim Mikkelsen Styremedlem
Erik M. Mathiesen Daglig leder
Storm Real Estate ASA 100 New Bond Street London W1S 1SP United Kingdom Ph: +44 (0)20 7409 3378 Fax: +44 (0)20 7491 3464 www.stormrealestate.no
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.