Annual Report • Mar 23, 2018
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Noter
Leder
Resultatregnskap
Erklæring fra styret og daglig leder Revisors beretning
4
34
Selvaag Bolig ASA er et boligutviklingsselskap som styrer hele verdikjeden fra kjøp av tomt til salg av nøkkelferdige boliger. Selskapet har til enhver tid flere tusen boliger under utvikling, og fokuserer på vekstområdene i og rundt Stor-Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim. Selvaag Bolig viderefører Selvaags 70 år lange historie og erfaring, og har et bredt utvalg boligtyper. Selskapets hovedkontor er på
Fornebu, Bærum
Tidenes beste lønnsomhet, kombinert med rekordhøy medarbeider- og kundetilfredshet gjør 2017 til det beste året i Selvaag Boligs historie. Det, sammen med en effektiv driftsmodell, solid tomtebank og en sannsynlig bedring i markedet for 2018, legger grunnlaget for at selskapet skal nå sine mål om vekst fremover og fortsatt levere bransjeledende lønnsomhet.
Hovedelementene i vår strategi er konsistente og langsiktige. Vi utvikler utelukkende store prosjekter på sentrale tomter i og rundt Stor-Oslo, Stavanger, Trondheim, Bergen og Stockholm. Dette er byer der det alltid er marked for nye boliger. I tillegg har vi en kapitaleffektiv driftsmodell. Blant annet konkurranseutsetter vi all bygging, slik at vi får ønsket kvalitet til fastpris og kan låse de vesentligste kostnadene før salgsstart. Dette har vært et fundament for vår suksess. For å lykkes er vi derfor avhengig av en organisasjon som har markedets ledende kompetanse. Det sikrer at vi bygger gode boliger og leverer resultater som er best i vår bransje.
Kravene til byutvikling og -utbygging er i endring og både myndigheter og markedet stiller nye krav til hvordan boliger og byer skal bygges. Bærekraftig utbygging er blitt mer sentralt. Knutepunktutbygging er høyere på den politiske dagsorden og nærhet mellom bo- og arbeidssted er blitt viktigere. Det største skiftet vi har gjort de siste årene er at vi har posisjonert oss ytterligere for å møte urbaniseringsbølgen, som vi ser forsterkes både i Norge og utlandet. Folk flytter til byene og byene vokser og vi jobber derfor kontinuerlig for å sikre at vi har ledende kompetanse innen bærekraftig byutvikling.
For å gi eierne god avkastning over tid, med denne utviklingen som premiss, er vi avhengig av at vi sikrer den beste kompetansen og at vi leverer riktig kvalitet til kundene våre. Året viste at vi leverer på begge områdene. I 2017 fikk Selvaag Bolig som selskap andreplass i bransjens største kundetilfredshetsmåling. Det er en utmerkelse vi er stolte av. Det viser at våre systemer og rutiner fungerer svært godt og at vi har riktig fokus. Fornøyde kunder er den beste markedsføringen av selskapet og våre prosjekter. Et godt arbeidsmiljø, som sikrer utvikling av fremtidsrettede
produkter, høy servicegrad og fagkompetanse gjør det mulig å levere på dette nivået til kundene. Derfor er jeg glad for at årets medarbeiderundersøkelse var en av de beste for selskapet noensinne.
Selv om Selvaag Boligs forretningsmodell er tydelig, strategien klar og kompetansen høy er selskapet ungt og dynamisk. Vi tilpasser oss kontinuerlig samfunnsutviklingen. Derfor er vi et effektivt selskap, som evner å tilby boliger til konkurransedyktige priser i vekstområder. En nøkkelfaktor for å lykkes i urbane områder og vesentlig for verdiskapingen er kjøp og utvikling av tomter. En aktiv forvaltning av tomtebanken vår sikrer at vi har fleksibilitet til å starte opp og gjennomføre prosjekter når markedet er klart. For boligmarkedet er syklisk. At det stopper opp i perioder er derfor normalt, og udramatisk for Selvaag Bolig. I løpet av utviklingstiden til et stort prosjekt regner vi med at markedet stopper opp en eller flere ganger. Det har det gjort før og det kommer det til å gjøre igjen. Selvaag Bolig har kunnskap, erfaring, finansiell soliditet og evne til å være langsiktig, for å møte disse svingningene i markedet.
For det største risikomomentet for boligutviklere er naturlig nok markedet. I perioder med fall i boligprisene er nyboligsalget spesielt utsatt. Etter rekordsalg og meget stor prisvekst i 2016 og starten av 2017, opplevde vi et markant skifte i boligmarkedet i slutten av andre kvartal.
Boligprisene begynte å falle. I dette markedet ble det solgt tilnærmet like mange brukte boliger som før. Utviklingen rammet primært salget av nye boliger. For i tider med fallende priser ser vi at boligkjøpere holder seg i bruktmarkedet, der de kan kjøpe og selge i samme marked. Årsaken er enkel: Prisen du kan betale for den nye boligen avgjøres i stor grad
av hva du får for din eksisterende bolig. Derfor er mange mer forsiktig med å kjøpe en bolig som ikke er ferdigstilt og først skal betales to til tre år etter at kjøpsavtalen ble inngått.
Markedsskiftet påvirket nyboligsalget i alle selskapets markeder og førte til at salget ble lavere enn i tilsvarende periode året før. Salget var likevel godt for året samlet , noe som viser styrken i vår forretningsmodell. Vi har klart å selge jevnt og godt i alle prosjektene våre, slik at salgsgraden for boligene vi har under bygging er høy. Derfor var vi klare både overfor media og andre interessenter at vi ikke senker prisene. Ved utgangen av året hadde selskapet 1 463 boliger under bygging, til en samlet verdi av sju milliarder kroner. 73 prosent av disse var allerede solgt ved årsskiftet. For boliger som ferdigstilles i 2018 var andelen enda høyere, 87 prosent. Det bekrefter at verdiskapingen i selskapet fortsatt er høy og at resultatene fremover vil bli gode.
De makroøkonomiske forholdene og husholdningenes kjøpekraft er fortsatt god. Befolkningen vokser og byene tiltrekker seg stadig flere. Dette har skapt et stort behov for nye boliger regionalt. Et behov vi mener vil vedvare i årene fremover, på grunn fortsatt underdekning av boliger, lav lånerente og lav arbeidsledighet. Det er denne fundamentale utviklingen i samfunnet og etterspørselen etter nye boliger over tid vi jobber med. Boligene vi utvikler tilpasses derfor
markedsutviklingen, regionale forhold og boligbehovet til folk flest. Selvaag Bolig forventer en gradvis forbedring av markedssituasjonen utover i 2018. Vi er derfor trygge på at vi både skal selge og overlevere et betydelig antall nye boliger av god kvalitet de kommende årene. Gjennom det skal vi fortsette å skape verdi for kundene, samfunnet rundt oss - og ikke minst ansatte og eiere.
Baard Schumann Administrerende direktør
| Solgte boliger: | 701 |
|---|---|
| Igangsatte boliger: | 799 |
| Overleverte boliger: | 737 |
| Driftsinntekter: | NOK 3 229 millioner |
| Driftsresultat: | NOK 544 millioner |
| Utbytte: | NOK 3,0 per aksje |
Sverre Molvik Finansdirektør
Kristoffer Gregersen Konserndirektør kommunikasjon og marked
Petter Cedell Konserndirektør eiendomsinvesteringer
Halvard Kverne Konserndirektør regioner
Øystein Klungland Konserndirektør Stor-Oslo
Baard Schumann Administrerende direktør
Selvaag Bolig er et boligutviklingsselskap som tilbyr boliger tilpasset spesifiserte kjøpergrupper i vekstområdene i og rundt Stor-Oslo, Bergen, Stavanger, Trondheim og Stockholm. Ved å tilby gode boliger til konkurransedyktige priser skal selskapet gi flest mulig mennesker, i alle faser av livet, mulighet til å eie egen bolig. Selskapet har ikke egen entreprenør og utvikler fortrinnsvis store boligprosjekter med mer enn 150 boliger og flest boliger i prisklassen tre til fem millioner kroner. Ved å konkurranseutsette all bygging oppnår selskapet redusert risiko og bedre priser.
Selvaag Bolig har boligtyper og -konsepter tilpasset ulike målgrupper med ulike behov og preferanser. Størrelsen på selskapets prosjekter gjør at de ulike konseptene kombineres i de respektive prosjektene. Dette gir økt bokvalitet gjennom at man skaper nabolag med boliger tilpasset alle
livssituasjoner og aldersgrupper. I tillegg gir det et markedstilpasset tilbud, og bidrar til å optimalisere salgs- og inntektsprofilen i det enkelte prosjekt.
Selvaag Bolig er et rent boligutviklingsselskap uten egen entreprenør, og styrer hele verdikjeden fra kjøp av tomt til salg av nøkkelferdige boliger. Selskapet har en effektiv tilnærming til boligutvikling som bidrar til å posisjonere selskapet som en kostnadseffektiv aktør, godt rustet til å møte eventuelle svingninger i boligmarkedet. Konkurranseutsetting av all byggevirksomhet gir flere fordeler:
Færre ansatte: Om lag 80 ansatte i kjernevirksomhet. Liten organisasjon gir bedre kostnadseffektivitet.
Forutsigbare byggekostnader: Tilbud fra flere entreprenører gir alltid riktig markedspris og bygging til fast pris.
Mindre kapitalbinding og gjennomføringsrisiko: Ved bruk av totalentrepriser reduseres kapitalbindingen og
gjennomføringsrisikoen i byggefasen.
Lavere markedsrisiko: Ingen store bemanningsjusteringer ved markedssvingninger.
Riktig kompetanse: Samarbeid med entreprenørselskaper som kan løse respektive utfordringer på best mulig måte. Entreprenørselskaper har ulik spisskompetanse.
Bedre kapasitet: Nødvendig kapasitet til enhver tid. Ingen kapasitetsproblemer når flere prosjekter skal bygges samtidig.
I tillegg til konkurranseutsetting av bygging, er Selvaag Boligs strategi for kjøp og utvikling av nye tomter sentralt for selskapets verdiskaping. Den eksisterende tomtebanken er av en størrelse som sikrer høyt aktivitetsnivå fremover. Dette tillater målrettet valg av nye tomter som passer inn i eksisterende portefølje og møter de til enhver tid gjeldende markedsbehov hva angår beliggenhet, størrelse, pris og utbyggingspotensial. Selskapet kjøper kon-
sjonsstrategi som prioriterer store tomter i selskapets definerte kjerneområder.
Sentralt for den gode utviklingen står selskapets salgsstrategi. Segmentering av boligprosjekter og optimalisering av sammensatte prosjekter ved kombinasjon av ulike boligkonsepter har gitt godt salg og gunstig salgstakt. Selvaag Bolig starter bygging først når 60 prosent av verdien av et byggetrinn er solgt. Dette målet skal fortrinnsvis nås i løpet av seks måneder. Resten av byggetrinnet selges i perioden frem mot ferdigstillelse. En slik salgstakt indikerer at enhetene i prosjektet er priset riktig, og sikrer inntektsoptimalisering.
Videre bidrar fokus på detaljplanlegging, standardisering, tomteutnyttelse og strategisk tomteutvikling til å sikre selskapet lave byggekostnader, gode prosjektmarginer og konkurransedyktige boligpriser. Selvaag Bolig setter høye krav til kvalitet i alle ledd internt og har omfattende kvalitetskrav til produkter og drift hos underleverandørene. Dette bidrar til å redusere risiko for feil i prosjektene, og at alle boligene er teknisk gode og energieffektive.
Selvaag Bolig skal være en av Norges ledende boligbyggere, og har et langsiktig mål om å overlevere 1 500
boliger i året. Den langsiktige veksten skal ikke redusere lønnsomhet eller skape økt finansiell risiko. Selskapets strategi bidrar til å sikre den ledende markedsposisjonen og å styrke konkurransekraften. Selskapet har et uttalt mål om å oppnå prosjektmarginer på minst 12 prosent.
Selvaag Boligs ambisjon er å utbetale høye og stabile utbytter til sine eiere. Målet er at utbyttet skal være på minimum 40 prosent av årsresultatet etter skatt og utbetales to ganger i året. Utbyttets størrelse skal imidlertid veies opp mot selskapets likviditetsprognoser og soliditet. Egenkapitalgraden i selskapet skal ikke være under 30 prosent.
Selvaag Bolig arbeider aktivt med å minimere risikoen for kostnadsoverskridelser og forsinkelser. Risikoen minimeres ved at selskapet inngår totalentrepriseavtaler med solide entreprenører som har god økonomi, høy kompetanse og dokumentert leveransekraft. Totalentreprenøren har ansvar for å levere prosjektet til avtalt tid. I tillegg er det vesentligste av prosjektkostnadene sikret ettersom bygging igangsettes først når 60
prosent forhåndssalg er oppnådd. Videre gir høy grad av standardisering, kombinert med høy detaljeringsgrad i spesifikasjoner til entreprenør, redusert risiko for forsinkelser i byggeprosessen. Kontinuerlig læring hos entreprenørene bidrar til stadig mer effektiv prosjektgjennomføring og reduserer risikoen for feil og forsinkelser ytterligere.
Norge har lav rente, lav arbeidsledighet, høy kjøpekraft i husholdningene og høy befolkningsvekst i urbane områder. Dette bidrar til stort behov for nye boliger. Erfaringer fra tidligere år viser imidlertid at det, på tross av solide underliggende markedsforhold, kan oppstå negative skift i etterspørselen. Årsaken er ofte at forbrukernes oppfatning av markedet i perioder kan være i utakt med faktiske forhold.
I 2017 solgte Selvaag Bolig 701 boliger netto. Det ble igangsatt bygging av 799 boliger og 737 boliger ble overlevert kunde. Ved utgangen av året hadde selskapet 1 463 boliger under bygging til en samlet verdi av 7 milliarder kroner. 73 prosent av disse var solgt ved årsskiftet.
Verdi-
Verdiskaping i Selvaag Bolig Verdidrivere i Selvaag Bolig
Satser utelukkende i urbane vekstområder med stor boligetterspørsel og markedsdybde Konkurransedyktige priser som gir stor målgruppe
Definerte boligtyper og -konsepter som når flere markedssegmenter og gir inntektsmaksimering i prosjektene
av tomter
Ikke egen entreprenør gir fleksibilitet, redusert risiko og kostnadsoptimalisering
Fleksibilitet til å utvikle flere tusen boliger i urbane vekstområder Aktiv kapitalforvaltning Prosjektbasert forretningsmodell gir økt fleksibilitet og reduserer risiko Store prosjekter med mer enn 150 boliger gir stordriftsfordeler
Effektiv og slank organisasjon gir lavere overhead
60 prosent forhåndssalg før byggestart gir redusert behov for prosjektfinansiering og redusert risiko for varelagerbygging
Sunn gjeldsstruktur og finansiell fleksibilitet
Selvaag Bolig ønsker å opprettholde en høy standard for eierstyring og selskapsledelse. Dette skal styrke tilliten til selskapet og bidra til langsiktig verdiskaping gjennom å regulere rollefordelingen mellom aksjonærer, styret og daglig ledelse utover det som ellers er regulert gjennom vedtatte lover og regler.
Selvaag Boligs eierstyring og selskapsledelse er basert på følgende hovedprinsipper:
Selvaag Bolig ser på eierstyring og selskapsledelse som et viktig emne som tar for seg forholdet mellom samfunnet, eiere, styret og ledelsen i selskapet.
Selvaag Bolig ASA er et norsk allmennaksjeselskap notert på Oslo Børs. Selskapet er underlagt regnskapsloven § 3-3b om årlig redegjørelse for prinsipper og praksis for foretaksstyring. Regelen fastsetter hvilke opplysninger redegjørelsen som et minimum må inneholde.
Norsk Utvalg for Eierstyring og Selskapsledelse (NUES) har fastsatt Norsk anbefaling for eierstyring og selskapsledelse («anbefalingen»). Oslo Børs krever at børsnoterte selskaper
årlig gir en samlet redegjørelse av selskapets prinsipper for eierstyring og selskapsledelse i samsvar med gjeldende anbefaling. De løpende forpliktelsene for noterte selskaper er tilgjengelig på www. oslobors.no, og anbefalingen fra NUES er tilgjengelig på www.nues.no.
Selvaag Bolig følger den gjeldende anbefalingen, utgitt 30. oktober 2014, i henhold til «følg-eller-forklarprinsippet». Det vil si at anbefalingens enkelte punkter følges, mens eventuelle avvik blir redegjort for. Selskapet gir en årlig, samlet redegjørelse for sine prinsipper for eierstyring og selskapsledelse i sin årsrapport og informasjonen er tilgjengelig på www. selvaagboligasa.no.
verdigrunnlag. Selskapets kjerneverdier «omtanke og skaperkraft» er godt forankret i hele virksomheten.
De etiske retningslinjene inneholder generelle prinsipper for forretningspraksis og personlig atferd, og er ment å være et utgangspunkt for de holdninger og det grunnleggende syn som skal prege kulturen i Selvaag Bolig.
Selvaag Bolig er også opptatt av sitt samfunnsansvar, og ønsker å bygge boliger på en god måte som skaper bedre byer, gode bomiljøer og som gir boligkjøpere høyest mulig boverdi til konkurransedyktige priser.
Selvaag Bolig jobber kontinuerlig for å minimere utslipp og forurensing av miljøet. Samtidig er selskapet en aktiv pådriver i samfunnsdebatten for å sikre
rammevilkårene som gjør det mulig å bygge bedre boliger og bedre byer. Det er ikke utarbeidet egne retningslinjer for samfunnsansvar, da dette emnet er behandlet under etiske retningslinjer og policydokumenter knyttet til selskapets verdigrunnlag. Det er også redegjort for samfunnsansvar i selskapets årsrapport.
Mer informasjon knyttet til selskapets visjon, strategi, verdier og samfunnsansvar finnes på selskapets nettside www.selvaagboligasa.no.
Konsernet har som generell policy at det ikke skal forekomme forskjellsbehandling eller annen form for diskriminering knyttet til kjønn eller etnisk bakgrunn.
Selvaag Bolig har spesielt fokus på miljømessige hensyn i videste forstand i utøvelsen av konsernets boligutviklingsaktivitet, og har innarbeidet hensynet til det ytre miljø i sine planleggings- og styringssystemer.
Selvaag Bolig ASA har som formål «å erverve og utvikle boligprosjekter med sikte på salg, kjøp og salg av eiendom, samt annen tilknyttet virksomhet, herunder næringseiendom. Selskapet kan delta i andre selskaper i inn- og utland i tilknytning til boligutvikling». Dette fremgår av selskapets vedtekter § 3. Selskapets vedtekter er tilgjengelig på selskapets hjemmeside,
www.selvaagboligasa.no. Selvaag Boligs mål og hovedstrategier omtales i selskapets årsrapport og på selskapets nettside, www.selvaagboligasa.no. I årlige strategiprosesser vurderer styret om de mål og retningslinjer som følger av strategiene er entydige, dekkende,
godt operasjonalisert og kommunisert til ansatte, kunder og øvrige interessenter.
Selvaag Bolig konsern hadde per 31. desember 2017 en bokført egenkapital på NOK 2 858,1 millioner inkludert ikkekontrollerende interesser. Styret mener at egenkapitalen er forsvarlig med tanke på selskapets formål, strategi og risikoprofil.
Selvaag Boligs ambisjon er å utbetale høye og stabile utbytter til sine eiere. Målet er at utbyttet skal være på minimum 40 prosent av årsresultatet etter skatt og utbetales to ganger i året. Utbyttets størrelse skal imidlertid veies opp mot selskapets likviditetsprognoser og soliditet. Egenkapitalgraden i selskapet skal ikke være under 30 prosent.
NOK 1,20 per aksje ble utbetalt som utbytte for første halvår i september 2017 og utgjorde NOK 112,5 millioner. Styret foreslår et utbytte på NOK 1,80 per aksje for andre halvår 2017, tilsvarende NOK 168,8 millioner. Det totale utbyttet for 2017 vil da bli NOK 3,00 per aksje. Det tilsvarer 70 prosent av resultatet etter skatt og utgjør NOK 281,3 millioner.
På generalforsamlingen 21. april 2017, ble det gitt fullmakt til styret i Selvaag Bolig for kjøp av aksjer til en samlet pålydende verdi inntil NOK 18 753 137. Dette tilsvarer 10 prosent av aksjekapitalen. Fullmakten kan benyttes i forbindelse med eventuell senere nedsettelse av aksjekapitalen med generalforsamlingens samtykke, godtgjørelse til styrets medlemmer, for insentivprogram eller som oppgjør i eventuelle oppkjøp av virksomheter, samt for erverv av aksjer der dette er finansielt gunstig. Fullmakten kan benyttes flere ganger, og gjelder frem til ordinær generalforsamling i 2018, likevel senest til 30. juni 2018. Styret vil foreslå overfor generalforsamlingen at fullmakten forlenges med ett år frem til ordinær generalforsamling 2019.
Selskapet har et aksjespareprogram for selskapets ansatte som jobber i mer enn 50 prosent stilling. Bakgrunnen er at ansattes medeierskap antas å fremme verdiskaping gjennom økt engasjement og lojalitet. Et aksjespareprogram stimulerer til bredt og langsiktig eierskap og gir medarbeiderne mulighet til å ta direkte del i selskapets verdiskaping. Ansatte kan kjøpe aksjer for inntil NOK 200 000 per år. Pris per aksje settes til børskurs (volumvektet gjennomsnittskurs de fem siste børsdager før programmet åpnes) redusert med en rabatt på 20 prosent. Dette betinger en omsetningsbegrensning på to år. Programmet for 2017 ble gjennomført i perioden 16 – 30 november og 36 ansatte benyttet seg av tilbudet og aksjene ble kjøpt til NOK 23,95 per aksje, Med samme incentiv og bakgrunn har selskapet også et aksjekjøpsprogram for selskapets ledelse. Rammen for den årlige investeringen i aksjekjøpsprogrammet er inntil den enkeltes årlige bruttobonus. Pris per aksje settes til det laveste av børskurs og gjennomsnittlig kostpris på beholdningen av selskapets egne aksjer, redusert med en rabatt på 30 prosent, hvor den ansattes skatteulempe kompenseres. 15 februar 2017 kjøpte ledelsen 578 419 aksjer i programmet til kurs NOK 34,76 pr aksje fratrukket 30% rabatt. Dette betinger en omsetningsbegrensning på tre år. Ved utgangen av 2017 eide Selvaag Bolig 2 002 402 egne aksjer. Etter gjennomføring av aksjesalg i forbindelse med incentivprogrammene i februar 2018 eide Selvaag Bolig 1 307 577 egne aksjer. Ettersom aksjeprogrammene videreføres i 2018 vil styret foreslå overfor generalforsamlingen at fullmakten forlenges med ett år frem til
ordinær generalforsamling 2019.
På samme generalforsamling fikk styret fullmakt til å forhøye selskapets aksjekapital med inntil NOK 18 753 137. Fullmakten kan benyttes flere ganger og
gjelder frem til ordinær generalforsamling i 2018, likevel senest til 30. juni 2018. Fullmakten erstatter tidligere fullmakter for tilsvarende formål og omfatter kapitalforhøyelse mot innskudd i andre eiendeler enn penger eller rett til å pådra selskapet særlige plikter. Fullmakten er ikke benyttet og styret vil foreslå, overfor årets generalforsamling, at den forlenges med ett år frem til ordinær generalforsamling 2019.
Likebehandling av aksjeeiere Selvaag Bolig ASA har én aksjeklasse og alle aksjer har lik stemmerett. Gjennom styrets og ledelsens arbeid legges det vekt på at alle aksjonærer skal likebehandles og ha samme muligheter for innflytelse. Selskapets vedtekter inneholder ingen stemmerettsbegrensninger.
Selskapets transaksjoner i egne aksjer foretas over børs eller på annen måte til børskurs. Ved kapitalforhøyelser skal eksisterende aksjonærer gis fortrinnsrett, med mindre særskilte forhold tilsier at dette kan fravikes. Slik fravikelse vil i så fall bli begrunnet og offentliggjort i børsmelding i forbindelse med kapitalforhøyelsen.
Selvaag Bolig er opptatt av åpenhet og varsomhet i forbindelse med investeringer hvor det foreligger forhold som kan bli oppfattet som et uheldig nært engasjement, eller nær relasjon, mellom selskapet og et styremedlem, ledende ansatte eller nærstående av disse. Dette er beskrevet i selskapets etiske retningslinjer og i styreinstruksen. Det påhviler det enkelte styremedlem fortløpende å vurdere om det foreligger forhold som objektivt sett er egnet til å svekke den allmenne tillit til styremedlemmets habilitet, eller som kan åpne for interessekonflikter. Selskapet følger
også opp styremedlemmenes ulike verv og lignende slik at dette kan være informasjonsgrunnlag for selskapets administrasjon for å unngå utilsiktede interessekonflikter.
Der det gjennomføres transaksjoner med nærstående parter skal dette gjøres på armlengdes avstand og til markedsmessige betingelser. Styret har retningslinjer som sikrer at ledende ansatte melder fra til styret hvis de direkte eller indirekte har en vesentlig interesse i en avtale som inngås av selskapet. For ikke uvesentlige transaksjoner mellom selskapet og nærstående, vil styret innhente en uavhengig vurdering og gjøre denne kjent for aksjeeierne.
Transaksjoner med nærstående beskrives i note 23 i selskapets årsrapport, samt i halvårsrapporten.
Selvaag Gruppen AS er hovedaksjonær i Selvaag Bolig ASA og Selvaag Bolig ASA er et datterselskap i konsernet Selvaag Gruppen.
Det er ikke vedtektsfestet noen omsetningsbegrensninger for Selvaag Bolig ASAs aksjer.
Gjennom generalforsamlingen utøver aksjeeierne den høyeste myndighet i Selvaag Bolig ASA. Styret legger til rette for at generalforsamlingen skal være en effektiv møteplass for aksjeeiere og styret.
Ordinær generalforsamling er 2. mai 2018 kl. 09.00 i selskapets lokaler i Silurveien 2, Oslo.
Innkalling sendes til aksjeeiere per post og gjøres tilgjengelig på selskapets nettsider senest 21 dager før avholdelse. Utførlige saksdokumenter, inkludert
valgkomiteens innstilling, gjøres tilgjengelig på selskapets nettsider senest 21 dager før generalforsamlingen, jfr. vedtektene § 9. En aksjeeier kan likevel kreve å få tilsendt saksdokumentasjon til generalforsamlingen per post, som fastsatt i selskapets vedtekter. Saksdokumentasjonen skal inneholde all nødvendig dokumentasjon slik at aksjeeierne kan ta stilling til alle saker som skal behandles.
Alle aksjeeiere som er registrert i verdipapirsystemet (VPS) vil motta innkallingen og har rett til å fremme forslag og avgi stemme direkte eller via fullmakt. En finanskalender, som inkluderer dato for generalforsamling, er tilgjengelig på selskapets nettsider.
Påmeldingen skjer skriftlig, enten per post, VPS-konto eller e-post. Styret ønsker å legge til rette for at flest mulig av aksjonærene får mulighet til å delta. Aksjonærer som selv ikke kan delta oppfordres til å være representert ved fullmektig eller ta bruk av fullmakt. Det legges til rette for at fullmakten kan benyttes til hver enkelt sak som behandles. All informasjon om bruk av fullmektig og fullmakt, samt skjemaer finnes på selskapets nettsider.
Generalforsamlingen innledes av styrets leder som også tilrettelegger for at det velges en møteleder. Den ordinære generalforsamlingen skal blant annet godkjenne årsregnskapet og årsberetningen og behandle styrets erklæring om fastsettelse av lønn og annen godtgjørelse til ledende ansatte.
Generalforsamlingen velger valgkomiteens medlemmer og valgkomiteens leder. Utover dette behandler generalforsamlingen de saker som for øvrig følger av lov eller vedtekter. Generalforsamlingsprotokollen offentliggjøres via en børsmelding og gjøres tilgjengelig på selskapets nettside
www.selvaagboligasa.no etter avholdt generalforsamling.
I 2017 ble generalforsamling avholdt 21. april, og 64,81 prosent av totalt utestående aksjer og stemmer var representert.
Anbefalingen: Etter anbefalingen bør styret, valgkomiteen og revisor være til stede. Avvik: Leder av styret, valgkomiteen og administrerende direktør er alltid til stede for å besvare eventuelle spørsmål. Hele styret vil være til stede dersom det er saker hvor man anser dette nødvendig.
Selskapet har vedtektsfestet at det skal ha valgkomite, jfr vedtektene § 7. Det er utarbeidet egne retningslinjer for valgkomiteens oppgaver, sammensetning og kriterier for valgbarhet. Retningslinjene ble fastsatt av generalforsamlingen avholdt 30. august 2011.
I henhold til vedtektene skal valgkomiteen bestå av tre medlemmer, som velges for en periode på ett år av gangen. Flertallet av valgkomiteens medlemmer skal være uavhengig av selskapets styre og ledende ansatte, og den skal ivareta aksjonærfellesskapets interesser. Valgkomiteens leder velges av generalforsamlingen og valgkomiteens honorar fastsettes av generalforsamlingen. Valgkomiteen innstiller selv medlemmer til valgkomiteen.
Nåværende komité ble valgt på ordinær generalforsamling 10. april 2013, med unntak av Leiv Askvig som ble innvalgt på ekstraordinær generalforsamling den 9. desember 2014. Askvig erstattet Peter Groth, som samtidig ble valgt som styremedlem i selskapet. Alle valgkomiteens medlemmer er på valg i 2018. Komiteen består nå av:
Valgkomiteens leder er ansatt i Selvaag
Gruppen. Valgkomiteens oppgaver er å foreslå kandidater ved valg av styremedlemmer og å gi anbefaling om honorarer for medlemmer av styret og dets underutvalg, samt valgkomiteen. Rapport fra styrets årlige egenevaluering behandles av valgkomiteen. Valgkomiteen skal redegjøre for sitt arbeid og legge frem sin begrunnede innstilling til generalforsamlingen. Innstillingen skal omfatte relevant informasjon om kandidatene og vurdering av deres uavhengighet i forhold til selskapets ledelse og styre. Valgkomiteen bør ha kontakt med aksjeeiere, styremedlemmene og daglig leder i arbeidet med å foreslå kandidater til styret og forankre sin innstilling hos selskapets største aksjonærer. Valgkomiteens begrunnede innstilling til generalforsamlingen gjøres tilgjengelig senest 21 dager før generalforsamlingen avholdes. Valgkomiteens innstillinger skal oppfylle de krav til sammensetning av styre som til enhver tid måtte følge av gjeldende lovgivning og aktuelt regelverk.
Styret i Selvaag Bolig skal i henhold til selskapets vedtekter § 5 bestå av mellom tre og ni medlemmer. Styrets leder og de aksjonærvalgte styremedlemmene velges av generalforsamlingen, basert på innstillingen fra valgkomiteen.
Styret består for tiden av syv medlemmer, hvorav tre er kvinner.
Selvaag Boligs styre er sammensatt slik at det ivaretar selskapets behov for kompetanse, kapasitet og mangfold. Det er vektlagt at et samlet styre innehar bred bakgrunn fra næringsliv og ledelse, med inngående forståelse for boligbransjen og eiendomsutvikling. En oversikt over de enkelte styremedlemmers kompetanse, bakgrunn og aksjebeholdning i selskapet er tilgjengelig på selskapets nettsider www.selvaagboligasa.no. Virksomhetens ansatte skal representeres i styret med et gitt antall ansatte i henhold til gjeldende avtale.
For tiden er det to styremedlemmer valgt av ansatte. Ingen av de aksjonærvalgte styremedlemmene er ansatte eller har utført arbeid for Selvaag Bolig.
Aksjonærvalgte styremedlemmer velges for en periode på ett år. Styremedlemmer valgt av ansatte velges for en periode på to år. Alle aksjonærvalgte styremedlemmer er på valg i 2018. Godtgjørelse til styret fastsettes av generalforsamlingen etter innstilling fra valgkomiteen.
Styret er satt sammen slik at det kan handle uavhengig av særinteresser, og skal fungere effektivt som et kollegialt organ til aksjonærfellesskapets beste. Ingen aksjonærvalgte styremedlemmer er involvert i den daglige ledelse. Styrets leder Olav H. Selvaag er styremedlem i Selvaag Gruppen og styremedlem Karsten Bomann Jonsen er tidligere konsernsjef i Selvaag Gruppen. Selvaag Gruppen er selskapets hovedaksjonær og gjennom datterselskaper og andre investeringer kan Selvaag Gruppen ha forretningsforbindelser til Selvaag Bolig
som leverandører.
De øvrige aksjonærvalgte styremedlemmer er uavhengige av Selvaag Boligs daglige ledelse og vesentlige forretningsforbindelser.
For informasjon om styremedlemmenes aksjebeholdning i Selvaag Bolig per 31. desember 2017, henvises det til note 22 i årsregnskapet. Som styremedlem omfattes den enkelte av reglementet for primærinnsidere,
med klare regler blant annet knyttet til undersøkelsesplikt og meldeplikt ved eventuelle handler i selskapets aksjer.
Styret har det overordnede ansvaret for forvaltningen av konsernet, samt for å føre tilsyn med daglig leder og konsernets virksomhet.
Dette innebærer at styret er ansvarlig for å sikre en forsvarlig organisering av virksomheten, fastsettelse av strategier, planer og budsjetter. Styret deltar i viktige strategiske diskusjoner gjennom året og forestår en årlig revisjon av selskapets strategi. Videre har styret ansvar for å etablere kontrollsystemer og sørge for at konsernet drives i samsvar med fastsatt verdigrunnlag, etiske retningslinjer og eiernes forventninger til samfunnsansvarlig drift. Styret plikter å påse at regnskap og formuesforvaltningen er gjenstand for betryggende kontroll. Saker av vesentlig strategisk eller finansiell betydning behandles av styret. Styret har ansvar for å ansette daglig leder og etablere instruks, fullmakter og betingelser for daglig leder, samt fastsette daglig leders lønn. Styret skal i tillegg ivareta aksjonærenes interesser samtidig som det har ansvar for selskapets øvrige interesser.
I 2017 ble det avholdt til sammen ti styremøter hvorav syv med fysisk oppmøte.
| Oppmøte i prosent | |
|---|---|
| 100 % | |
| 100 % | |
| 100 % | |
| 90 % | |
| 90 % | |
| 100 % | |
| 100 % | |
| 100 % | |
| 5 av 5 | 100 % |
| Antall møter 10 av 10 10 av 10 10 av 10 9 av 10 9 av 10 5 av 5 5 av 5 5 av 5 |
1) Gikk ut av styret april 2017. 2) Gikk inn i styret april 2017.
Styret har vedtatt en styreinstruks som gir regler og retningslinjer for styrets arbeid og saksbehandling. Denne blir gjennomgått årlig eller ved behov. Styrets instruks fast setter de oppgaver og plikter som ligger i styrets arbeid og forholdet til daglig leder. Styrets leder er ansvarlig for at styrearbeidet gjen nomføres på en effektiv og korrekt måte. Styret arbeider etter en årlig plan med fastlagte temaer og saker for styremøtene. Styret evaluerer årlig sitt arbeid og sin kompetanse. Dette gjøres gjennom egenevaluering som oppsummeres til valgkomiteen. Minst en gang i året foretar styret en gjennomgang av selskapets viktigste risikoområder og den interne kon trollen i selskapet.
Daglig leder i Selvaag Bolig ASA er ansvarlig for den operative ledelse i Selvaag Bolig konsernet. Daglig leder skal videre påse at regnskaper er i overensstemmelse med lovgivning og andre relevante bestemmelser og at konsernets verdier er forvaltet på en forsvarlig måte. Daglig leder ansettes av styret og har rapporteringsplikt overfor styret. Daglig leder plikter å holde styret løpende informert om konsernets økonomiske stilling, dets virksomhet og formuesforvaltning. Styret har også vedtatt en fullmaks struktur i selskapet som klargjør full maktene til daglig leder og adminis trasjonen i forhold til hvilke saker som skal styrebehandles.
Styret mottar periodiske rapporter med kommentarer til selskapets økono miske og finansielle status. For kvar talsrapporteringen følger selskapet fristene til Oslo Børs.
Styret har vurdert det som hensikts
-
messig å etablere styreutvalg som forberedende og rådgivende organer for styret.
Revisjonsutvalget velges av og blant styrets medlemmer, og skal bestå av minst to styremedlemmer. Minst ett av medlemmene bør ha erfaring fra utøvelse av regnskapeller økonomiledelse, eller revisjon. Medlemmene av revisjonsutvalget oppnevnes av styret og endringer i sammensetningen gjøres når styret måtte ønske det, eller inntil de fratrer sin stilling som medlem av styret. Revisjonsutvalget består for tiden av følgende personer:
I tillegg møter selskapets revisor fast i alle møtene.
Revisjonsutvalget er et forberedende og rådgivende utvalg for styret. Revisjonsutvalget skal: a) forberede styrets oppfølgning av regnskapsrapporteringsprosessen, b) overvåke systemene for internkontroll og risikostyring, c) ha løpende kontakt med foretakets valgte revisor om revisjonen av årsregnskapet, d) vurdere og overvåke revisors uavhengighet og objektivitet i forhold til foretaket, herunder særlig i hvilken grad andre tjenester enn revisjon som er levert av revisor, utgjør en trussel mot revisors uavhengighet og objektivitet i forhold til foretaket. Det ble avholdt seks møter i revisjonsutvalget i 2017.
Styrets godtgjørelsesutvalg Selskapet har etablert et godtgjørelses utvalg som består av to medlemmer av styret, og disse er uavhengig av selskapets ledelse. Medlemmene av godtgjørelsesutvalget oppnevnes av styret for en periode på to år, eller
inntil de fratrer sin stilling som medlem av styret. For tiden består godtgjørelsesutvalget av:
Godtgjørelsesutvalget er et forberedende og rådgivende utvalg for styret og skal forberede styrets saker for vurdering og vedtak om godtgjørelse, samt andre tilknyttede forhold, til selskapets ledende ansatte. I tillegg til ledelsen, forbereder utvalget også overordnede prinsipper for godtgjørelse til øvrige ansatte i den grad dette skal styrebehandles. Godtgjørelsesutvalget skal bistå styret i å utforme prinsipper og strategier for godtgjørelse til selskapets ledelse. Selskapets godtgjørelsesutvalg rapporterer og gir anbefalinger til styret, men styret har ansvaret for gjennomføringen av slike anbefalinger. Selskapet har vedtatt egne instrukser for godtgjørelsesutvalget som fastsetter ytterligere detaljer om utvalgets plikter, sammensetning og prosedyrer. Utvalget har avholdt seks møter i 2017.
Selvaag Boligs risikostyring og intern kontroll skal bidra til at selskapet har en helhetlig tenkning knyttet til selskapets operasjonelle virksomhet, regnskapsrapportering og overholdelse av gjeldende lover og regler. Styret skal foreta en årlig gjennomgang av Selvaag Boligs risikostyring og intern kontroll. Internkontrollen omfatter også selskapets verdigrunnlag, samfunnsansvar og retningslinjer for etikk som er gjeldende for alle ansatte i selskapet.
Selvaag Bolig har en årlig strategi samling, som skal legge grunnlag for styrets behandlinger og beslutninger
gjennom året. Her gjennomgås de mest sentrale risikoeksponeringsområder og internkontrollsystemet.
Det gjennomføres regelmessig kartlegging av selskapets risikofaktorer og risikostyring. Denne kartleggingen er sentral for styrets årlige strategisamling, og er førende for arbeidet med selskapets risikostyring. Det er etablert en overordnet styringsmodell for løpende oppfølging, basert på konsernets strategi, verdigrunnlag og etiske retningslinjer. I tillegg er det utarbeidet prinsipper for rapportering innenfor de mest sentrale områdene, samt veiledninger og retningslinjer for sentrale prosesser og aktiviteter. Det er også etablert en fullmaktsmatrise for delegering av ansvar til definerte roller i organisasjonen. Alle ansatte har klare retningslinjer for hvor langt deres egen myndighet rekker, og hva som er neste instans for beslutning eller godkjenninger.
Selvaag Bolig har etablert et sett av interne prosedyrer og systemer som skal sikre en enhetlig og pålitelig finansiell rapportering og operativ drift. I tillegg er det etablert et kvalitetssikringssystem for å sikre kvaliteten i gjennomføringen av virksomhetens prosjekter. Kvalitetssikringssystemet innebærer blant annet minimum en kvartalsvis gjennomgang av risiko i prosjektene og i øvrige deler av virksomheten med tanke på å kunne få opp pålitelig finansiell rapportering og eventuelt fastsette nødvendige risikotiltak. Planlegging, styring, gjennomføring og økonomisk oppfølging av byggeprosesser, produksjonsprosesser og prosjekter er integrert i Selvaag Bolig konsernets forretningsdrift. Det rapporteres systematisk fra byggeprosjektene til konsernledelsen.
Selvaag Boligs konsernregnskap blir avlagt etter gjeldende IFRSregelverk. Styret mottar periodiske rapporter om selskapets finansielle resultater samt en beskrivelse av status for konsernets viktigste
enkeltprosjekter. I tillegg utarbeides kvartalsvise økonomirapporter, som blir vedtatt av styret i forkant av kvartalsrapporteringen. Revisor deltar på møter med revisjonsutvalget og styremøtet knyttet til fremleggelse av foreløpig årsregnskap. Selskapets mest sentrale risikofaktorer står beskrevet i styrets årsberetning.
Generalforsamlingen fastsetter årlig honorar til styrets medlemmer etter innstilling fra valgkomiteen.
Selskapets styre mottok i 2017 en samlet godtgjørelse på NOK 1 874 000. Godtgjørelse til de enkelte styremedlemmene i 2017 er oppgitt i note 22 i selskapets årsrapport. Styrets godtgjørelse er ikke resultatavhengig. Det utstedes ikke opsjoner til styremedlemmene, og de aksjonærvalgte styremedlemmene har ikke avtale om pensjonsordning eller etterlønn fra selskapet. Ingen av de aksjonærvalgte styremedlemmene har oppgaver for selskapet utover styrevervet.
Styrets medlemmer følger alminnelige innsideregler for aksjehandel i selskapet. Det henvises til note 22 i konsernregnskapet for oversikt over aksjer eid av styremedlemmer.
Som nevnt i punkt 9 er det etablert et godtgjørelsesutvalg, bestående av to av styrets medlemmer, for å bistå styret i forbindelse med daglig leders ansettelsesvilkår og i forbindelse med strategi og hovedprinsipper for kompensasjon til selskapets sentrale ledelse. Konsernets retningslinjer for godtgjørelse til ledende ansatte er beskrevet i note 22 til årsregnskapet for konsernet. De enkelte elementer i en lønnspakke må vurderes samlet, med fast lønn, eventuell variabel lønn og andre goder som pensjoner og
sluttvederlag som en helhet. Variabel lønn i form av bonusutbetaling skal i hovedsak være basert på objektive, definerbare og målbare kriterier. For ledergruppen kan variabel lønn (bonus) ikke overstige 100 prosent av fastlønn (150 prosent for administrerende direktør). Det er ikke utstedt opsjoner til ansatte eller tillitsvalgte i selskapet. Retningslinjene legges årlig frem for generalforsamlingen i forbindelse med behandlingen av årsregnskapet.
Selvaag Bolig tilstreber at all rapportering av finansiell og annen informasjon skal være rettidig og korrekt, og samtidig baseres på åpenhet og likebehandling av aktørene i verdipapirmarkedet. Selskapet følger Oslo Børs' anbefaling om rapportering av investorinformasjon, som trådte i kraft 1. januar 2012. Informasjonen fra Selvaag Bolig publiseres i form av årsrapport, kvartalsrapporter, presseog børsmeldinger og investorpresentasjoner. All informasjon som anses som vesentlig for verdsettelse av selskapet blir distribuert og offentliggjort via Nasdaq meldingssystem og Oslo Børs' meldingssystem Newsweb, samt på selskapets hjemmeside
Selskapet legger frem foreløpig årsresultat innen utgangen av februar. Et fullstendig regnskap, sammen med årsberetning og årsrapport, gjøres tilgjengelig for aksjonærer senest tre uker før generalforsamling, og senest innen utløpet av april hvert år. Kvartalstall rapporteres innen 60 dager etter kvartalsslutt, i tråd med Oslo Børs regler.
Selskapets finanskalender publiseres for ett år av gangen, og offentliggjøres før 31. desember i tråd med Oslo Børs sine regler. Finanskalenderen er tilgjengelig på selskapets hjemmesider, samt på Oslo Børs sin hjemmeside.
Informasjonen skal ha som hovedformål å klargjøre selskapets langsiktige mål og potensial, herunder strategi, verdidrivere og viktige risikofaktorer. Selskapets retningslinjer for Investor Relations fastsetter mer detaljert hvordan informasjon håndteres i konsernet. Det er definert hvem som skal være selskapets talspersoner i ulike saker. I hovedsak vil det være daglig leder i Selvaag Bolig som uttaler seg på vegne av selskapet overfor finansmarkedet.
I selskapets vedtekter er det ingen begrensninger når det gjelder kjøp av aksjer i selskapet. Styret skal i eventuelle oppkjøpssituasjoner bidra til at aksjeeierne i selskapet likebehandles og til at konsernets virksomhet ikke blir unødig forstyrret i den daglige drift. Styret skal søke å bidra til at aksjeeierne har tilstrekkelig informasjon og tilstrekkelig tid til å kunne ta stilling til et oppkjøpstilbud. Det er nedfelt i styreinstruksen til
Selvaag Bolig ASA hvordan selskapet skal forholde seg dersom det fremmes et bud på selskapets aksjer. Styret skal i et slikt tilfelle avgi en uttalelse som inneholder en vurdering av budet og en anbefaling til aksjeeierne om de bør akseptere budet eller ikke. Styret bør i denne vurderingen blant annet ta hensyn til hvordan et eventuelt oppkjøp vil innvirke på den langsiktige verdiskapingen i selskapet. Uttalelsen skal begrunnes.
Konsernets revisor velges av generalforsamlingen. Styrets revisjonsutvalg skal fremlegge sin innstilling ved valg av revisor for generalforsamlingen. Selvaag Boligs revisor er PricewaterhouseCoopers.
sin vurdering av selskapets økonomiske rapportering og interne kontroll overfor
styret i forbindelse med årsregnskapet. Styret orienteres på dette møtet om hvilke tjenester i tillegg til revisjon som er utført gjennom året. Revisor har minst én gang i året møte med styret uten at selskapets ledelse er til stede. Revisor har rett til å delta på Selvaag Boligs generalforsamling. Revisor skal årlig bekrefte skriftlig til styret om at fastsatte uavhengighetskrav for revisor er oppfylt.
Revisor deltar i revisjonsutvalgets møter. Revisor skal årlig fremlegge for revisjonsutvalget hovedtrekkene i planen for gjennomføring av revisjonsarbeidet. Revisor skal gjennomgå eventuelle vesentlige endringer i Selvaag Boligs regnskapsprinsipper, vurderinger av vesentlige regnskapsestimater og alle vesentlige forhold hvor det har vært uenighet mellom revisor og selskapets ledelse. Revisor skal minst én gang i året gjennomgå med revisjonsutvalget Selvaag Boligs interne kontrollsystemer, herunder identifiserbare svakheter og forslag til forbedringer. Styret orienterer generalforsamlingen om revisors godtgjørelse fordelt på revisjon og andre tjenester utover revisjon.
Selvaag Bolig skal oppfylle krav til:
Selvaag Bolig er blant de ledende boligutviklingsselskapene i Norge. Virksomhetens aktivitet har stor betydning for norske underleverandører, offentlig velferd og verdiskaping. I 2017 omsatte virksomheten for 3,2 mrd. kroner ved hjelp av 97 årsverk.
Selvaag Bolig skal skape verdier for samfunnet gjennom å bygge gode og bærekraftige boliger og bomiljøer som flest mulig mennesker har råd til å kjøpe, utvikle gode boligområder, og bidra aktivt i utviklingen av bærekraftige byer. Dette innebærer blant annet at selskapet prioriterer urbane pressområder og store byutviklingsprosjekter, utvikler arealeffektive boliger med størst volum i lavere prisklasser, etterstreber kostnadseffektivitet, og jobber for sikre gode offentlige rammevilkår gjennom en tydelig stemme i samfunnsdebatten.
Etiske, sosiale og miljømessige hensyn er integrert i den daglige driften. Selskapet har som mål å være en god og trygg arbeidsplass og krever at selskapet og selskapets leverandører driver sin virksomhet i henhold til gjeldende lover og regelverk. Selvaag Bolig skal videre være en ansvarlig samfunnsaktør og minimere utslipp til og ødeleggelser av det ytre miljø. Selskapet har etiske retningslinjer som er beskrevet på www.selvaagboligasa.no.
Selskapet redegjør også for
eierstyring og selskapsledelse. Redegjørelsen er tatt inn i denne årsrapporten samt på selskapets nettsider www.selvaagboligasa.no. Det jobbes kontinuerlig med å sikre at ansatte har kjennskap til og følger alle selskapets retningslinjer. For å sikre etterlevelse skal alle ansatte gjennomføre et obligatorisk e-læringskurs i etikk og samfunnsansvar. Ved utgangen av året hadde samtlige ansatte fullført og bestått kurset.
Selvaag Bolig har ikke egen entreprenør og kjøper således inn entreprenørtjenester for betydelige summer hvert år. Dette gir store muligheter til å påvirke bransjen i kampen mot sosial dumping. Selvaag Bolig stiller krav om, og jobber kontinuerlig for å bidra til at leverandører og underleverandører har lønns- og arbeidsvilkår som er lovpålagte. Selvaag Bolig har hovedsakelig virksomhet i Norge og kjøper inn tjenester primært fra velrenommerte, store norske entreprenørselskaper. I tillegg kjøper selskapet entreprenørtjenester fra to store aktører i Estland og Polen. Selskapet aksepterer ingen form for trakassering eller diskriminering som følge av rase, religion, nasjonalitet, seksuell legning, kjønn eller annet, og tolererer ingen atferd som kan oppfattes som truende eller nedverdigende.
Selvaag Bolig stiller krav om at sosial dumping ikke skal forekomme hos selskapets leverandører, samt at alle lovpålagte krav følges. Dette er blant annet tatt inn i kontrakter med leverandører av entreprenørtjenester. På denne måten
bidrar selskapet til å sikre at samarbeidspartnere og leverandører arbeider i henhold til gjeldende lover og regler og at det ikke forekommer sosial dumping i verdikjeden. Arbeid som utføres i Norge av ansatte fra leverandører og/eller samarbeidspartnere følger norsk tariff og norske lover. Leverandører som utfører arbeid på norske byggeplasser skal blant annet til enhver tid kunne dokumentere at arbeidskraften som benyttes på byggeplassene er lovlig. Dette følges opp med jevnlige kontroller.
Det har, selskapet bekjent, ikke forekommet sosial dumping eller brudd på menneskerettigheter i Selvaag Bolig eller hos selskapets leverandører i 2017. Selskapets rutiner for å sikre menneskerettigheter og motvirke sosial dumping anses å fungere godt, og arbeidet med å forbedre disse fortsetter i 2017. Det vises for øvrig til selskapets etiske retningslinjer punkt 3.8 "Arbeidsmiljø" inntatt på selskapets hjemmesider www.selvaagboligasa.no.
Selvaag Bolig skal være en inkluderende arbeidsplass der arbeidstakerrettighetene til alle medarbeidere sikres i henhold til gjeldende lover.
Alle medarbeidere gis mulighet til faglig utvikling og kompetanseheving, blant annet gjennom kurs, seminarer og faglige samlinger internt og eksternt. Alle ledere med personalansvar skal gjennomføre årlige medarbeidersamtaler. Kompetanseheving er et sentralt punkt i disse samtalene. Den største kompetanseutviklingen skjer ved ekstern hjelp samt i det daglige arbeidet internt i
Sandsli, Bergen
selskapet. Være seg blant annet at ansatte får oppgaver innenfor nye fagområder og i nye prosjekter, samt at kompetanse deles og heves i de respektive avdelingene og på tvers av disse.
Arbeidsmiljøet i Selvaag Bolig anses som svært godt. Selskapet måler
medarbeidertilfredshet årlig, og i 2017 var resultatene blant de beste for selskapet noensinne. Målet er at selskapet skal være en av landets mest attraktive arbeidsplasser. I 2017 ble det, på bakgrunn av medarbeiderundersøkelsen, gjort en rekke tiltak blant annet for å styrke mellomlederfunksjonen ytterligere, etablere arenaer for kompetansedeling,
og fortsette arbeidet med å styrke informasjonsflyten internt i selskapet. Det ble også gjort særskilte tiltak i de respektive avdelingene. Nye målinger viser at tiltakene har fungert godt. Selvaag Bolig er sertifisert som "great place to work" og er på listen over Norges 20 beste arbeidsplasser. Sertifiseringen og listen er utviklet av Great Place to
Work Institute, og er basert på en global standard for hva som kjennetegner en god arbeidsplass. Det er utført en kartlegging og vurdering av Selvaag Boligs organisasjons- og lederpraksiser, samt grundig vurdering for å avdekke styrker, svakheter og forbedringsområder.
Styret legger vekt på at selskapene gir høy prioritet til arbeidet med å redusere sykefravær og forebygge skader. Konsernet har et mål om at sykefraværet skal være lavere enn 3,0 prosent. Sykefraværet i konsernet var 2,4 prosent i 2017 mot 1,5 prosent i 2016 og 3,5 prosent i 2015. For morselskapet var sykefraværet 1,7 prosent i 2017 mot 1,8 prosent i 2016 og 2,7 prosent i 2015. Det har ikke vært registrert skader med fravær blant selskapets ansatte i løpet av 2017. Selskapet jobber kontinuerlig med tiltak som reduserer sykefravær.
Selvaag Bolig har vedtatt retningslinjer basert på ISO-standarder for helse, miljø og sikkerhet. Gjennom byggherreforskriften og internkontrollforskriften oppfyller Selvaag Bolig kravene som stilles til byggherrer om oppfølging av sikkerhet, helse og arbeidsmiljø (SHA) på byggeplasser. I alle prosjekter blir det inngått avtaler i tråd med forskriftenes krav, og det rapporteres regelmessig på SHA til daglig leder i tråd med forskriftenes retningslinjer. Styret har dette som fast tema til behandling. Selvaag Bolig stiller særskilte krav til SHA ved alle totalentrepriser. Egne bestemmelser er tatt med i alle kontrakter selskapet inngår med entreprenører om totalentreprise. Som byggherre utarbeider Selvaag Bolig SHA-plan for byggeprosjektene, og sikrer at totalentreprenøren følger opp alle kravene som er definert i kontrakten. Det gjennomføres jevnlige kontroller på byggeplass. Tiltak iverksettes umiddelbart dersom avvik
avdekkes. Rutinene fungerer godt og videreføres.
Konsernet har som generell policy at det ikke skal forekomme forskjellsbehandling eller annen form for diskriminering knyttet til kjønn eller etnisk bakgrunn. Konsernet vektlegger kompetanse, ikke kjønn, alder eller etnisk bakgrunn ved ansettelser. Av konsernets ansatte utgjør kvinner 52 prosent. Andelen kvinnelige ledere utgjør 20 prosent.
Selvaag Bolig har fokus på miljømessige hensyn i utøvelsen av konsernets boligutviklingsaktivitet, og har innarbeidet hensynet til det ytre miljø i sine planleggings- og styringssystemer. Selskapet skal i minst mulig grad påvirke miljø og klima negativt. Påvirkning av det ytre miljø er primært knyttet til energibruk, materialer, avfall, inngrep i og bruk av naturressurser samt hvordan boligprosjektene bidrar til god steds- og byutvikling. Selvaag Bolig bygger boliger etter gjeldende lover og forskrifter. Disse stiller blant annet strenge krav til at byggene skal være klimavennlige og energieffektive. Selskapet jobber videre med å utvikle miljøvennlige boliger rimeligere, blant annet slik at selskapet lettere vil kunne tilpasse sine boliger til eventuelle fremtidige og skjerpede myndighetskrav. Det interne arbeidet evalueres jevnlig. Byggene og byggeprosessen følges opp løpende gjennom interne og eksterne kontroller. Selskapets rutiner og styringssystemer anses som gode, og videreføres uten endringer.
Selvaag Bolig aksepterer ikke noen form for korrupsjon. Ansatte skal utvise forsiktighet når det gjelder
å motta eller yte gave, tjeneste eller annen ytelse fra eller til forretningsforbindelser.
Selvaag Bolig aksepterer ingen form for prissamarbeid med andre aktører. Ansatte skal ikke medvirke til noen form for prissamarbeid med forretningsforbindelser eller andre, som kan virke konkurransevridende eller i strid med gjeldende regler mot prissamarbeid og/eller kartellvirksomhet. Regler og praktisering er kjent blant ansatte, blant annet gjennom opplæringsprogrammer for nyansatte og gjennomgang ved fellessamlinger, og er tilgjengelig på selskapets hjemmesider. Det ble ikke avdekket tilfeller av prissamarbeid eller korrupsjon i 2017, og det jobbes kontinuerlig med å styrke ansattes kjennskap til selskapets rutiner, blant annet gjennom et obligatorisk kurs i etikk og samfunnsansvar som også omhandler temaet.
Det vises for øvrig til selskapets etiske retningslinjer punkt 3.9 "Samhandling med kunder, leverandører, konkurrenter og offentlige myndigheter" inntatt på selskapets hjemmesider www.selvaagboligasa.no
Selskapets etiske retningslinjer pkt. 3.15 inneholder bestemmelser om rutiner ved eventuell mistanke om brudd på formelle lover og regler og selskapets etiske retningslinjer. Rutinen anviser den ansatte til å ta spørsmålet opp linjevei, eventuelt med juridisk direktør. Selskapet har også en kanal for anonym varsling (whistleblowing) på selskapets intranettsider som går til selskapets juridiske direktør. Dette skal senke terskelen for å varsle om brudd. De etiske retningslinjene er tilgjengeliggjort på selskapets hjemmesider og intranett.
Selvaag Bolig har hatt et høyt aktivitetsnivå i 2017, med godt salg og sterk økonomisk utvikling. Totalt 701 boliger til en samlet salgsverdi på NOK 2,954 milliarder ble solgt i løpet av året. 690 boliger ble ferdigstilt og 737 boliger ble overlevert til kunde. Ved utgangen av 2017 hadde Selvaag Bolig høy produksjon og verdiskaping. I løpet av året ble det igangsatt bygging av 799 boliger, og ved utgangen av året var 73 prosent av de 1 463 boligene som var under bygging solgt.
Etter rekordsalg og meget høy prisvekst i 2016 og starten av 2017, kom det et markant skifte i boligmarkedet i slutten av andre kvartal 2017 som påvirket nyboligsalget i alle selskapets markeder og førte til at salget ble lavere enn i tilsvarende periode året før. Salget for året samlet var likevel godt og sikret fortsatt høy salgsgrad for boligene selskapet har under bygging.
De makroøkonomiske forholdene og husholdningenes kjøpekraft er fortsatt god. Befolkningen vokser og byene tiltrekker seg stadig flere. Dette vil kunne skape et stort behov for nye boliger i markeder der Selvaag Bolig har en god posisjon.
Selskapet er til stede, med lokalt ansatte, i Norges fire største byområder der behovet for nye boliger er størst og er godt posisjonert for videre vekst. Selvaag Bolig utvikler også noe næringseiendom, hovedsakelig i tilknytning til større boligprosjekter, der reguleringen krever
dette. Dagens tomteportefølje inkluderer et samlet areal for næringsutvikling på ca. 50 000 kvadratmeter.
Selvaag Bolig er en av Norges ledende boligutviklere. Virksomheten kjøper og utvikler nye boligtomter og styrer hele verdikjeden fra kjøp av tomt til ferdigstillelse og salg av boligene. Selskapet fokuserer på områdene i og rundt Stor-Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim. I tillegg har selskapet samarbeidsprosjekter i Stockholm. Datterselskapet Selvaag Pluss Service AS tilbyr tjenester knyttet til Selvaag Boligs Pluss-boliger. Selskapets boligutviklingsvirksomhet består av både heleide og deleide boligutviklingsprosjekter, hvorav en andel er i samarbeid med eksterne investorer. Selvaag Bolig har prosjektledelse i alle prosjektene, med unntak av i Stockholm.
Selvaag Bolig har ikke egen entreprenørvirksomhet, men inngår entrepriser på prosjektbasis. Dette gir selskapet mulighet til å kunne velge den beste og mest konkurransedyktige entreprenøren for hvert enkelt prosjekt. Konkurranseutsetting av entreprisekontrakter gir økt fleksibilitet og redusert markedsrisiko. Bruk av eksterne leverandører bidrar også til å redusere kapitalbindingen og gjennomføringsrisikoen gjennom byggefasen.
Konsernet har unik kompetanse innen prosjektutvikling. Med en moderne og industriell tilnærming til boligbygging bidrar dette til å sikre lavere byggekostnader, konkurransedyktige priser til
kjøperne og økt lønnsomhet for selskapet og selskapets eiere.
Selvaag Bolig viderefører Selvaags historiske samfunnsengasjement og der verdiskaping kombineres med samfunnsnyttige tiltak. Selskapet har som mål å utvikle og bygge gode boliger med mest mulig «boverdi» for sine kunder, og jobber for at flest mulig skal ha råd til å kjøpe egen bolig. Videre søker Selvaag Bolig å være en pådriver i samfunnsdebatten for å fremme en god og bærekraftig bolig- og byutviklingspolitikk og være sine kunders talsmann, ved å kommunisere sine meninger og tørre å stå for disse.
Resultatregnskapet (Tall for 2016 oppgis i parentes)
Konsernets samlede driftsinntekter for 2017 var NOK 3 228,8 millioner (3000,3). Økningen fra 2016 til 2017 skyldes hovedsakelig salg av to tomter som utgjorde totalt NOK 405 millioner. Det ble i løpet av året overlevert 737 (869) boliger, hvorav 694 av boligene var fra konsoliderte prosjektselskaper (840). Disse overleverte enhetene utgjorde NOK 2760,0 millioner (2 869,0) av totale inntekter.
Totale driftskostnader for 2017 ble NOK 2 685,2 millioner (2 606,4), hvorav prosjektkostnader utgjorde NOK 2 432,8 millioner (2 379,7). Prosjektkostnadene er hovedsakelig knyttet til byggekostnader for overleverte boliger. Av driftskostnadene utgjorde lønns- og personalkostnader NOK 120,4 millioner (109,4).
Andre driftskostnader utgjorde NOK 114,3 millioner (121,9), hvorav NOK 38,6 millioner (49,3) var knyttet til salgs- og markedskostnader.
Posten andel resultat fra tilknyttede selskaper utgjorde NOK -13,6 millioner
2017 ble et godt år for Selvaag Bolig med overleverte boliger til en samlet verdi av NOK 3 milliarder. Aktivitetsnivået i selskapet var høyt og ordrereserven er god. Ved utgangen av året hadde selskapet 1 463 boliger i produksjon til en samlet salgsverdi på om lag NOK 7 milliarder. Dette vil bidra til å sikre fremtidig verdiskaping for selskapet. Selvaag Bolig har tomter til om lag 12 700 boliger i og rundt de fire største norske byene, flere spennende og lønnsomme utviklingsprosjekter, og er godt posisjonert for videre vekst. Styret foreslår et samlet utbytte for 2017 på NOK 3,00 per aksje.
Kristensen har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA fra april 2017. Hun er utdannet revisor ved Økonomisk College og har jobbet innen revisjon og økonomi siden 1995. Kristensen har hatt stillingen som regnskapssjef i Selvaag Bolig ASA fra juli 2011.
Olav H. Selvaag har vært styreleder i Selvaag Bolig ASA siden 2008. Han begynte sin karriere i KLP Eiendom, og har siden jobbet innenfor entreprenør, næringseiendom og boligutvikling. Han jobber i dag som eier og styremedlem i Selvaag Gruppen. Olav er styreleder i Snøhetta AS, Selvaag Bolig ASA, Selvaag Prosjekt og Kulturstiftelsene på Tjuvholmen. I tillegg sitter han som styremedlem i blant annet Nationaltheatret og Selvaag Eiendom. Han har en Master of Science fra Stanford University, USA. Olav H. Selvaag er leder for selskapets godtgjørelsesutvalg.
Jonsen har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA siden 2008. Han begynte sin karriere som økonomikonsulent i Apothekernes Laboratorium AS og har senere jobbet som Finance Controller og direktør i Løvenskiold-Vækerø AS sin handelsdivisjon. Jonsen har hatt diverse lederstillinger i Selvaag Gruppen siden 1985, sist som konsernsjef frem til 2017. Jonsen har en Master of Science i business og økonomi fra BI. Karsten B. Jonsen er medlem av selskapets revisjonsutvalg.
Marchand har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA siden 2012. Hun er adm.dir. i advokatfirma Haavind. Hun har tidligere hatt lederposisjoner i ulike bedrifter, bl.a. som konserndirektør i DNB med ansvar for retailmarkedet i Norge, adm.dir. i Statens Pensjonskasse og adm.dir. i Eksportfinans ASA. Hun har bred styreerfaring fra bl.a. Oslo Børs, Norske Skog og Fornebu Utvikling. Hun er i dag i styret i Gjensidige Forsikring ASA, Norgesgruppen ASA, Eiendomsspar AS, Boligbygg KF og Scatec Solar ASA. Gisele Marchand er leder for selskapets revisjonsutvalg.
Bjørkholt har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA siden 2013. Hun er utdannet jurist fra Universitetet i Oslo. Hun har bred erfaring med eiendomsjuss gjennom 25 år som forretningsadvokat, herunder som partner fra 2002. Hun har også erfaring fra Skatteetaten. Fra 2009 har Bjørkholt vært partner i advokatfirmaet BAHR. Bjørkholt arbeider særlig med transaksjoner og strukturering av eiendomsutvikling for boligog næringseiendom. Hun er hyppig benyttet som foredragsholder innenfor områdene eiendom, eiendomsutvikling og skatt/avgift.
Groth har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA siden 2015. Han er utdannet ved NTH (NTNU) og har bred erfaring fra bygg- og eiendomsbransjen gjennom mer enn 40 år. Han har vært ansatt i Selmer, Norwegian Contractors, Andenæsgruppen, Nydalens Compagnie og Aspelin Ramm Gruppen. Han har for tiden styreverv i blant annet Mustad Eiendom, Høegh Eiendom, Aase Byggadministrasjon, Møller Eiendom og Høyres hus. Groth er medlem av Rådet for Byarkitektur. Peter Groth er medlem av selskapets godtgjørelsesutvalg.
Brunvoll har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA fra april 2017. Han begynte sin karriere som revisor i PricewaterhouseCoopers AS og har også jobbet som Group Financial Controller i Bjørgvin AS og som Group Chief Accountant i Reservoir Exploration Technology ASA. Han startet i Selvaag Bolig ASA som Group Financial Controller i august 2010, og er siden august 2014 ansatt som økonomisjef i selskapet. Brunvoll har en Master of Science i regnskap og revisjon fra NHH Norges
(-7,1). Nedgangen skyldes hovedsakelig en nedskrivning på NOK 10 millioner i et deleid selskap på Vestlandet.
Konsernets driftsresultat endte på NOK 543,7 millioner (393,9). Ordinær EBITDA endte på NOK 547,7 millioner (414,0) for året, tilsvarende en margin på 17,0 prosent (13,8). EBITDA justert for finanskostnader som inngår i prosjektkostnadene ble NOK 625,7 millioner (514,4).
Netto finansposter ble NOK -39,9 millioner for året mot NOK -29,3 millioner i 2016. Økningen skyldes hovedsakelig engangskostnader knyttet til nedbetaling av obligasjonslån.
Resultat før skatt ble NOK 503,8 millioner mot NOK 364,6 millioner året før. Årets skattekostnad var NOK 102,7 millioner (63,7). Skattekostnaden i konsernet inkluderer ikke skatteforpliktelse for skattesubjekter som ikke inngår i Selvaag Bolig konsern. Skatt på ikke-kontrollerende aksjonærers andel av perioderesultatet inngår i ikke-kontrollerende andel av resultat og egenkapital.
Konsernets nettoresultat ble NOK 401,1 millioner (300,9), hvorav NOK 401,0 millioner er fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA (301,2) og NOK 0,1 millioner er fordelt på ikkekontrollerende aksjonærer (-0,3).
Konsernets netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter var NOK 303,2 millioner i 2017 (440,3). Differansen mellom resultat før skatt og operasjonell kontantstrøm skyldes hovedsakelig økning i varelager fra tomtekjøp og periodiseringer fra pågående byggeprosjekter. Nedgangen i kontantstrøm sammenlignet med fjoråret skyldes hovedsakelig økning i varelager.
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var NOK -114,1 millioner (-14,8). Investering i deleide selskaper ble gjennomført med samlet kontantvederlag på NOK 40,0 millioner (12,8). Videre ble det gitt lån til deleide virksomheter og gjort finansielle investeringer på til sammen NOK 131,3 millioner (33,0).
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter var NOK –589,8 millioner (–211,5). Nedgangen i kontantstrøm sammenlignet med fjoråret skyldes hovedsakelig nedbetaling av obligasjonslån på NOK 500 millioner, delvis motvirket av økt opptrekk av tomteog byggelån. I tillegg kommer økt tilbakekjøp av egne aksjer i forbindelse med aksjeprogram til ansatte og salg av aksjer til ansatte som utgjorde netto utbetalinger på NOK 59,1 millioner (15,3). Utbetaling av utbytte økte også fra NOK 136,0 millioner i fjor til NOK 197,8 millioner i 2017.
Beholdningen av kontanter og kontant ekvivalenter gikk ned med NOK 400,6 millioner til NOK 485,6 millioner (886,2).
Totalkapitalen til Selvaag Bolig var NOK 6 352,0 millioner ved utgangen av 2017, sammenlignet med NOK 6 408,7 millioner året før. Konsernets varelager (tomter, boliger under oppføring og ferdigstilte boliger) var bokført til NOK 4 643,9 millioner mot NOK 4 284,millioner ved utgangen av 2017. Økningen skyldes hovedsakelig kjøp av nye tomter.
Egenkapitalen var NOK 2 858,1 millioner ved utgangen av året (2 699,2), tilsvarende en egenkapitalandel på 45,0 prosent (42,1 prosent). Styret foreslår et utbytte til aksjonærene i Selvaag Bolig ASA på totalt NOK 3,00 per aksje for 2017, NOK 1,20 per aksje ble utbetalt som utbytte for første halvår i september 2017. Styret foreslår et utbytte på NOK 1,80 per aksje for andre halvår 2017. Det totale utbyttet for 2017 på NOK 3,00 per aksje tilsvarer 70 prosent av det konsoliderte resultatet etter skatt og
utgjør NOK 281,3 millioner.
Konsernet hadde kontanter og kontantekvivalenter på NOK 485,6 millioner per 31. desember 2017 (886,2). Morselskapet Selvaag Bolig ASA hadde kontanter og kontantekvivalenter på NOK 29,9 millioner per 31. desember 2017 (264,0).
Ved utgangen av året hadde konsernet en samlet rentebærende gjeld på NOK 2 217,4 millioner (2 573,3 ) hvorav NOK 1 836, millioner (2 038,7) var langsiktig og NOK 380,6 millioner i kortsiktig rentebærende gjeld (534,7). Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld var på NOK 853,3 millioner (666,2), hvorav forskuddsbetalinger fra kunder utgjorde NOK 385,3 millioner (467,7).
Konsernets rentebærende gjeld kan i hovedsak deles i tre kategorier, 1) topplån som er gjeld i morselskapet Selvaag Bolig ASA, 2) tomtelån og 3) byggelån. Per 31. desember 2017 hadde konsernet ingen topplån, tomtelån på NOK 1 248,7 millioner og byggelån på NOK 968,8 millioner.
Konsernet hadde tidligere et obligasjonslån på NOK 500 millioner. Dette ble nedbetalt i 2017. I forbindelse med nedbetaling av obligasjonslånet i juni inngikk Selvaag Bolig ASA avtale med DNB om en ny kredittfasilitet med ramme på NOK 400 millioner. Tidligere hadde selskapet to kredittfasiliteter på NOK 150 millioner hver. Etter refinansieringen ble en av disse avviklet, mens den andre ble videreført. Per 31. desember var det ikke trukket opp gjeld på noen av disse kredittfasilitetene. I Selvaag Bolig er hvert prosjekt plassert i et prosjektselskap. I tillegg til finansiering i morselskapet innebærer dette at hvert enkelt selskap søker om egen fremmedkapitalfinansiering i forbindelse med utvikling av et prosjekt. Tomtelånene blir konvertert til byggelån etter hvert som prosjektene blir igangsatt. Byggekostnadene er 100 prosent lånefinansiert og økt aktivitet i selskapene
vil derfor medføre at byggelånene øker i takt med utbyggingen.
I samsvar med regnskapsloven § 3-3a bekrefter styret at forutsetningen om fortsatt drift er til stede og årsregnskapet for 2017 er satt opp under denne forutsetning. Bakgrunnen for dette er konsernets gode soliditet og finansielle stilling.
Konsernet solgte i mars 2018 et parkeringsanlegg på Lørenskog for NOK 21 millioner.
Driftsinntekter i morselskapet Selvaag Bolig ASA var på NOK 57,6 millioner (179,3), og årets driftsresultat var NOK -171,1 millioner (2,8). Ordinært resultat for året var NOK 407,0 millioner (331,0). Resultatet for 2017 inneholder inntekter på NOK 784,7 millioner på mottatte konsernbidrag fra datterselskap (461,5). Resultatet inneholder netto tap på NOK 86,2 millioner fra avvikling av datterselskap. Disse interne postene er eliminert i konsernregnskapet.
Morselskapet Selvaag Bolig ASA hadde et årsresultat NOK 407,0 millioner i 2017 (331,0). Morselskapets egenkapital per 31. desember 2017 utgjorde NOK 2 748,1 millioner (2 667,6).
Styret foreslår at det utbetales utbytte på NOK 3,00 per aksje samlet for 2017, tilsvarende NOK 281,3 millioner. NOK 1,20 per aksje, tilsvarende NOK 112,5 millioner av dette, ble utbetalt i september 2017 basert på første halvårs resultat.
Styret deltar i viktige strategiske diskusjoner gjennom året og forestår en årlig revisjon av selskapets operasjonelle og finansielle treårsstrategi sammen med selskapets administrasjon.
I 2017 har selskapet jobbet aktivt med å styre virksomheten i tråd med vedtatt strategi, og sikre at selskapet kapitaliserer på konkurransefordelene denne gir. Selvaag Bolig har blant annet spisset og styrket tomtebanken utelukkende i geografiske satsningsområder, og har nå en sterk tomteportefølje og gjennomføringsevne i alle kjernemarkeder. Store prosjekter og byutviklingsprosjekter vektlegges og i 2017 ble det blant annet investert i Bjerke Travbane i Oslo som kan gi om lag 1 500 boliger, samt utviklingen av Fornebu sør som kan få over 2 000 boliger og en rekke urbane kvaliteter. Den årlige revisjonen av selskapets strategi omfatter også inngående analyser av endringer og trender innen blant annet byutvikling, bærekraft, bomiljø, demografi, delingsøkonomi og digitalisering. Dette for å sikre at Selvaag Bolig vil være en drivkraft innen fremtidsretted bolig- og byutvikling. Dette danner et godt grunnlag for utvikling av boligprosjekter både på kort- og lang sikt. Selvaag Bolig har også kapitalisert på mulighetene selskapet har gjennom fritt entreprenørvalg. All bygging settes ut på anbud og nødvendig kapasitet kjøpes inn til markedets beste priser. Dette gir økte investeringsmuligheter, økt gjennomføringsevne, samt lavere risikoprofil og tilpasningsdyktighet til markedssvingninger lokalt og nasjonalt. Selvaag Bolig er godt posisjonert for å nå både kortsiktige og langsiktige mål.
Som boligutvikler er Selvaag Bolig eksponert for risiko knyttet til tomteutvikling, salg og gjennomføring av bolig- og byutviklingsprosjekter. Disse kan påvirke selskapets virksomhet og økonomiske stilling. Styret i Selvaag Bolig prioriterer derfor arbeidet med risikohåndtering og risikostyring høyt, og har etablert rutiner og kontrollsystemer for å begrense den totale risikoeksponeringen til et akseptabelt nivå. Det gjennomføres jevnlig kartlegging av risiko som bidrar til bevisstgjøring og håndtering av de mest vesentlige risikoforhold som kan påvirke virksomhetsmålene definert i selskapets strategi.
De primære risikofaktorene kan kategoriseres i markedsrisiko, operasjonell risiko og finansiell risiko.
Boligetterspørselen påvirkes av en lang rekke faktorer, både på mikro- og makronivå. Betydelige svingninger i det generelle rentenivået, og/eller vesentlige endringer i andre økonomiske variabler som potensielle boligkjøpere måtte være eksponert for, kan påvirke boligetterspørselen. Endringer i boligetterspørselen vil videre kunne påvirke Selvaag Boligs muligheter til å selge boliger til budsjetterte priser innenfor planlagte tidsrammer. Dersom salgstakten blir lavere enn forventet grunnet endringer i markedsforhold, vil planlagt utbygging kunne bli utsatt. Selskapet har derfor interne krav knyttet til forhåndssalg, hvor regelen er at byggestart igangsettes først når det er solgt boliger tilsvarende 60 prosent av verdien i hvert byggetrinn i de respektive prosjektene.
Risiko knyttet til entreprenør I forbindelse med utvikling og bygging av nye prosjekter benytter Selvaag Bolig seg av tjenester fra eksterne entreprenørselskaper og tjenesteleverandører. Som en konsekvens av dette utsettes Selvaag Bolig for risiko for tap og for ekstra prosjektkostnader dersom en leverandør kommer i økonomiske vanskeligheter. For å redusere denne risikoen inngår selskapet hovedsakelig entrepriser med større veletablerte aktører som har solid økonomi og erfaring, samt dokumentert kvalitet i arbeidet. I tillegg benyttes standardiserte og detaljerte prosjektbeskrivelser utarbeidet av Selvaag Bolig. Dette reduserer risikoen for feil, misforståelser og forsinkelser fra entreprenørens side.
Videre er Selvaag Bolig eksponert for økning i prisnivået på entrepriser og kostnadsoverskridelser. For plassbygde prosjekter inngår selskapet hovedsakelig totalentrepriser. Da blir kostnadene sikret før salg og bygging iverksettes. Dette gjør det enklere å ha god oversikt over kostnadsnivået. Ved høye entreprisekostnader har selskapet også mulighet til å benytte modulbygg. Dette er en rimeligere produksjonsform enn plassbygde prosjekter, men kan innebære økt risiko knyttet til valutasvingninger og gjennomføring.
Endringer i reguleringsplaner fra aktuelle myndigheter kan påvirke både fremdriften og gjennomførbarheten av Selvaag Boligs ulike prosjekter, og kan således begrense muligheten til å utvikle eiendommene videre. Dette kan føre til utsettelser og økte kostnader.
Konsernets kredittrisiko er i hovedsak knyttet til oppgjør av konsernets kundefordringer, primært knyttet til privatkunder som er boligkjøpere. Selskapet stiller krav til kjøpere om 10 prosent forskuddsbetaling ved inngåelse av kjøpekontrakt og at kjøper må dokumentere tilfredsstillende finansiering for boligen.
Det aller meste av konsernets aktiviteter er basert i Norge. Konsernet kjøper imidlertid moduler fra utlandet i Euro. Når enkelte kjøpekontrakter er signert med modulleverandør i utlandet låses kursen ved å bestille valuta til fast kurs på fremtidig oppgjør, basert på betalingsplanen fra leverandøren. Konsernet er således noe eksponert for valutarisiko.
(egen finansiering, innskudd) Endringer i rentenivået har betydning for konsernets lånekostnader, og vil kunne påvirke verdivurderingen av selskapets eiendeler. Selskapet har valgt å ikke inngå noen former for sikringsavtaler.
Rentenivået har videre en betydning for selskapets avkastning på fri likviditet.
Selvaag Bolig er avhengig av tilgang på kapital for å kunne kjøpe tomter og realisere prosjekter. På fremmedkapitalsiden har selskapet gode og nære relasjoner til sine hovedbankforbindelser, som er nordiske banker med god soliditet. Konkurransen mellom bankene oppfattes som tilfredsstillende, og selskapet har derfor fått tilgang på nødvendig finansiering til sine prosjekter. Dette kan imidlertid endre seg i fremtiden. Videre har selskapet også benyttet seg av finansiering i obligasjonsmarkedet. Selvaag Bolig benytter også andre løsninger ved nye tomtekjøp, blant annet avtaler med grunneiere om fremtidig kjøp som er betinget av regulering.
Konservativ likviditetsstyring innebærer å ha tilstrekkelig likvide eiendeler og tilgjengelig finansiering gjennom kredittlinjer til å møte konsernets forpliktelser. I 2013 utstedte konsernet et obligasjonslån på NOK 500 millioner, og refinansierte store deler av lånene sine. Obligasjonslånet ble nedbetalt i 2017. Selskapet har en aktiv likviditetsforvaltning, og har fokus på å ha tilstrekkelig likviditet til enhver tid. Selskapet overvåker kontinuerlig prognoser og faktiske kontantstrømmer.
Styret mener at konsernet har en velbalansert eksponering mot finansiell- og likviditetsrisiko ved utgangen av året. Beholdningen av kontanter og kontantekvivalenter i Selvaag Bolig konsern utgjorde NOK 485,6 millioner ved utgangen av 2017 (886,2) og NOK 29,9 millioner i morselskapet Selvaag Bolig ASA (264,0). De likvide midlene besto i hovedsak av kontanter og bankinnskudd. Per 31. desember 2017 hadde konsernet to ubenyttede kassakredittfasiliteter, en på NOK 400 millioner og en på NOK 150 millioner. Disse fornyes årlig. Det henvises for øvrig til tidligere punkt vedrørende finansiering og til note 16 i
konsernregnskapet for en oversikt over lån, forfall og lånebetingelser.
Selvaag Bolig ASA ble etablert i 2008. Selskapet er morselskap for de underliggende konsernselskapene, hvor den operasjonelle driften skjer. Ved utgangen av 2017 hadde konsernet Selvaag Bolig totalt 95 ansatte, hvorav 68 var ansatt i morselskapet, og 27 i datterselskapene.
Selvaag Bolig skal skape verdier for samfunnet gjennom å bygge gode boliger med mest mulig boverdi og som flest mulig mennesker har råd til å kjøpe. Dette innebærer blant annet at selskapet prioriterer urbane pressområder, utvikler arealeffektive boliger med størst volum i lavere prisklasser, etterstreber kostnadseffektivitet, og jobber for sikre gode offentlige rammevilkår gjennom en tydelig tilstedeværelse i samfunnsdebatten. Etiske, sosiale og miljømessige hensyn er integrert i den daglige driften. Selskapet har som mål å være en god og trygg arbeidsplass og krever at selskapet og selskapets leverandører driver sin virksomhet i henhold til gjeldende lover og regelverk. Selvaag Bolig skal videre være en ansvarlig samfunnsaktør og minimere utslipp til, og ødeleggelser av, det ytre miljø. Selskapet har etiske retningslinjer som er beskrevet på www. selvaagboligasa.no. Det jobbes kontinuerlig med å sikre at ansatte har kjennskap til, og følger alle selskapets retningslinjer som omhandler samfunnsansvar. Se eget avsnitt om samfunnsansvar i årsrapporten.
Selvaag Bolig ASA ble notert på Oslo Børs 14. juni 2012. Per 31. desember 2017 hadde selskapet 1 957 aksjonærer (2 072), hvorav 148 var utenlandske (95). For detaljert aksjonærinformasjon, se note 13 i konsernregnskapet til Selvaag Bolig ASA.
Selvaag Bolig har i 2017 kjøpt og overtatt en tomt på Lørenskog for NOK 225 millioner fra Vinterparken Holding AS som er et joint venture delvis eid av Selvaag Gruppen AS. Det henvises til note 23 i konsernregnskapet for ytterligere informasjon om transaksjoner med nærstående parter.
Selvaag Bolig ASA skal ha høy standard på eierstyring og selskapsledelse. En sunn bedriftskultur er sentral for å sikre tilliten til selskapet, gi tilgang på kapital og sørge for god verdiskaping over tid. Alle aksjonærer skal behandles likt, og det skal være en klar arbeidsdeling mellom styret og selskapets ledelse. Selvaag Bolig følger den norske anbefalingen for eierstyring og selskapets ledelse av 30. oktober 2014.
En utfyllende redegjørelse for hvordan Selvaag Bolig forholder seg til de 15 punktene i anbefalingen finnes på selskapets hjemmeside www.selvaagboligasa.no og i årsrapporten for 2017.
Lønn og annen godtgjørelse til ledende ansatte i konsernet er omtalt i note 22. Her redegjøres det også for hvilke
prinsipper kompensasjonen baseres på. Selvaag Bolig innførte i 2015 aksje spareprogram for alle ansatte og aksjekjøpsprogram for selskapets ledelse. Dette er omtalt i denne rapporten i kapittelet om eierstyring og selskaps-
ledelse.
Dato for ordinær generalforsamling er
satt til 2. mai 2018.
Med godt boligsalg, sterke resultater og en rekke strategiske tomtekjøp i 2017 som sikrer Selvaag Bolig sin posisjon som en av landets ledende og lønnsomme boligutviklere. I løpet av året solgte Selvaag Bolig 701 boliger til en verdi på 2,954 milliarder kroner, og ved utgangen av året hadde selskapet 1 463 boliger med en salgsverdi på 6 994 millioner kroner under bygging. 73 prosent av disse var allerede solgt ved årsskiftet. 31. desember var 87 prosent av boligene som ferdigstilles i 2018 solgt. Selskapet har med andre ord sikre inntekter i årene som kommer. Med en egenkapitalandel på 45 prosent og god likviditet har selskapet en solid
finansiell posisjon.
Selvaag Bolig har en sterk posisjon og ambisjoner om videre vekst i og rundt Stor-Oslo, Stavanger, Trondheim og Bergen. Dette er markeder med gode fremtidsutsikter på grunn av urbanisering, befolkningsvekst og
stort boligbehov. Selskapet har gode tomter sentralt i alle disse områdene, og kjøper kontinuerlig nye attraktive utviklingstomter som vil styrke selskapets posisjon over tid.
I andre halvår 2017 var imidlertid boligprisutviklingen negativ og nyboligmarkedet var markant roligere enn i tidligere perioder. De makroøkonomiske forholdene og husholdningenes kjøpekraft er imidlertid god. Selvaag Bolig forventer derfor en gradvis forbedring av markedssituasjonen i 2018.
Som en ren boligutvikler konkurranseutsetter Selvaag Bolig all bygging, og har således en fornuftig bemanning som enkelt tilpasses aktivitetsnivået i markedet. Styret mener at dette har gitt og vil fortsette å gi Selvaag Bolig konkurransefortrinn. Selskapet er godt rustet finansielt, operasjonelt og organisatorisk til å ivareta og styrke sin posisjon.
Fra 1. januar 2017 innførte regjeringen ny boliglånsforskrift. Denne stiller blant annet krav til at boliglånetakers samlede gjeld ikke skal overstige mer enn fem ganger brutto årsinntekt, og at kjøp av sekundærbolig i Oslo må finansieres med minst 40 prosent egenkapital. Bankene har fortsatt mulighet til å gjøre unntak, men i mindre grad enn før. Innstrammingen i boliglånsforskriften kan ha påvirket boligetterspørselen. Forskriften gjelder til 30. juni 2018, men kan bli videreført delvis eller i sin helhet.
Oslo, 22. mars 2018
Olav Hindahl Selvaag Styrets leder
Peter Groth Styremedlem
Karsten Bomann Jonsen Styremedlem
Anne Sofie Bjørkholt Styremedlem
Gisele Marchand Styremedlem
Sissel Kristensen Styremedlem (valgt av de ansatte)
Christopher Brunvoll Styremedlem (valgt av de ansatte)
Baard Schumann Administrerende direktør
| (Beløp i 1 000 kroner, unntatt resultat per aksje) | Note | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| Salgsinntekter | 2 | 3 165 042 | 2 923 966 |
| Øvrige inntekter | 25 | 63 790 | 76 381 |
| Sum driftsinntekter | 3 228 832 | 3 000 347 | |
| 5 | |||
| Prosjektkostnader Lønns- og personalkostnader, administrative funksjoner |
6 | (2 432 818) (120 354) |
(2 379 746) (109 361) |
| Avskrivning og amortisering | 9, 10 | (4 084) | (20 061) |
| Andre driftskostnader | 7 | (114 313) | (121 851) |
| Øvrige gevinster (tap), netto | 26 | - | 31 679 |
| Andel av resultat fra tilknyttede selskaper | 24 | (13 610) | (7 104) |
| Sum driftskostnader | (2 685 179) | (2 606 444) | |
| Driftsresultat | 543 653 | 393 903 | |
| Finansinntekter | 8 | 12 749 | 8 264 |
| Finanskostnader | 8 | (52 600) | (37 585) |
| Netto finansposter | (39 851) | (29 321) | |
| Resultat før skatt | 503 802 | 364 582 | |
| Skattekostnad | 19 | (102 653) | (63 694) |
| Årets resultat | 401 149 | 300 888 | |
| Poster i utvidet resultat som kan bli omklassifisert til resultatet | |||
| Omregningsdifferanser | 4 633 | (3 095) | |
| Årets totalresultat | 405 782 | 297 793 | |
| Årets resultat tilordnet: | |||
| Ikke-kontrollerende interesser | 104 | (267) | |
| Aksjonærer i Selvaag Bolig ASA | 401 045 | 301 155 | |
| Årets totalresultat tilordnet: | |||
| Ikke-kontrollerende interesser | 104 | (267) | |
| Aksjonærer i Selvaag Bolig ASA | 405 678 | 298 060 | |
| Resultat per aksje for årets resultat fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA: | |||
| Resultat per aksje (ordinært og utvannet), i kroner | 14 | 4,35 | 3,21 |
for perioden 1. januar - 31. desember
per 31. desember
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| EIENDELER | |||
| Anleggsmidler | |||
| Goodwill | 9 | 383 376 | 383 376 |
| Andre immaterielle eiendeler | 9 | - | - |
| Varige driftsmidler | 10 | 11 428 | 10 867 |
| Investeringer i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter | 24 | 316 241 | 289 818 |
| Lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter | 23, 24 | 122 982 | 63 757 |
| Andre langsiktige fordringer | 11 | 214 039 | 197 318 |
| Sum anleggsmidler | 1 048 066 | 945 136 | |
| Omløpsmidler | |||
| Varelager (eiendom) | 5 | 4 643 938 | 4 284 011 |
| Kundefordringer | 11 | 133 832 | 103 420 |
| Andre kortsiktige fordringer | 11 | 40 621 | 189 902 |
| Kontanter og kontantekvivalenter | 12 | 485 561 | 886 193 |
| Sum omløpsmidler | 5 303 952 | 5 463 526 | |
| SUM EIENDELER | 6 352 018 | 6 408 662 | |
| EGENKAPITAL OG GJELD | |||
| Egenkapital | |||
| Egenkapital fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA | 13 | 2 848 723 | 2 689 857 |
| Ikke-kontrollerende interesser | 9 419 | 9 315 | |
| Sum egenkapital | 2 858 142 | 2 699 172 | |
| Gjeld | |||
| Langsiktig gjeld | |||
| Pensjonsforpliktelser | 643 | 594 | |
| Forpliktelse ved utsatt skatt | 19 | 83 537 | 84 486 |
| Avsetninger | 20 | 60 373 | 75 073 |
| Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld | 8 349 | 6 938 | |
| Langsiktig rentebærende gjeld | 16 | 1 836 823 | 2 038 660 |
| Sum langsiktig gjeld | 1 989 725 | 2 205 751 | |
| Kortsiktig gjeld | |||
| Kortsiktig rentebærende gjeld | 16 | 380 608 | 534 681 |
| Leverandørgjeld | 17 | 166 479 | 219 562 |
| Betalbar skatt | 19 | 103 782 | 83 343 |
| Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld | 17 | 853 282 | 666 153 |
| Sum kortsiktig gjeld | 1 504 151 | 1 503 739 | |
| Sum gjeld | 3 493 876 | 3 709 490 | |
| SUM EGENKAPITAL OG GJELD | 6 352 018 | 6 408 662 |
Oslo, 22. mars 2018
Olav Hindahl Selvaag
Styrets leder
Peter Groth Styremedlem
Karsten Bomann Jonsen Styremedlem
Anne Sofie Bjørkholt Styremedlem
Gisele Marchand Styremedlem
Sissel Kristensen Styremedlem (valgt av de ansatte)
Christopher Brunvoll Styremedlem (valgt av de ansatte)
Baard Schumann Administrerende direktør
| Egenkapital fordelt på |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Annen | Akkumulerte | Tilbake | aksjonærer | Ikke-kon | Sum | ||||
| Aksje | Overkurs | innskutt | omregnings | Andre | holdt | i Selvaag | trollerende | egen | |
| (Beløp i 1 000 kroner) | kapital | fond | kapital | differanser | reserver | resultat | Bolig ASA | interesser | kapital |
| EGENKAPITAL PER 1. JANUAR 2017 | 186 298 1 394 857 700 629 | 842 | 3 528 403 702 2 689 857 | 9 315 *) 2 699 172 | |||||
| Transaksjoner med eierne: | |||||||||
| Utbytte | - | - | - | - | - (197 820) (197 820) | - (197 820) | |||
| Tilbakekjøp av aksjer | (4 240) | (72 652) | (76 892) | - | (76 892) | ||||
| Salg av aksjer til ansatte | 1 465 | - | - | - | - | 26 435 | 27 900 | - | 27 900 |
| Totalresultat for perioden: | |||||||||
| Resultat etter skatt for perioden | - | - | - | - | - 401 045 | 401 045 | 104 | 401 149 | |
| Øvrige resultatelementer for perioden | - | - | - | 4 633 | - | - | 4 633 | - | 4 633 |
| EGENKAPITAL PER 31. DESEMBER 2017 | 183 523 1 394 857 700 629 | 5 475 | 3 528 560 710 2 848 724 | 9 420 2 858 142 | |||||
| EGENKAPITAL PER 1. JANUAR 2016 | 186 799 1 394 857 700 629 | 3 937 | 3 528 249 859 2 539 609 | 9 582 2 549 192 | |||||
| Transaksjoner med eierne: | |||||||||
| Utbytte | - | - | - | - | - (135 961) (135 961) | - (135 961) | |||
| Tilbakekjøp av aksjer | (1 419) | (22 415) | (23 834) | - | (23 834) | ||||
| Salg av aksjer til ansatte | 918 | - | - | - | - | 11 064 | 11 982 | - | 11 982 |
| Totalresultat for perioden: | |||||||||
| Resultat etter skatt for perioden | - | - | - | - | - 301 155 | 301 155 | (267) | 300 888 | |
| Øvrige resultatelementer for perioden | - | - | - | (3 095) | - | - | (3 095) | - | (3 095) |
| EGENKAPITAL PER 31. DESEMBER 2016 | 186 298 1 394 857 700 629 | 842 | 3 528 403 702 2 689 857 | 9 315 2 699 172 |
*) Ikke-kontrollerende interesser inkluderer skatteforpliktelser knyttet til resultatandeler i deltagerlignede selskaper. Skattekostnaden i konsernet inkluderer ikke skatteforpliktelser for skattesubjekter som ikke inngår i Selvaag Bolig Konsern.
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| KONTANTSTRØM FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER | |||
| Resultat før skatt | 503 802 | 364 582 | |
| Betalt skatt | (82 886) | (138 722) | |
| Avskrivninger | 9, 10 | 4 084 | 20 061 |
| Øvrige gevinster (tap), netto | 26 | - | (31 679) |
| Andel av resultat og gevinst (tap) ved avgang tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter | 24 | 13 610 | 7 104 |
| Endring i varelager (eiendom) | 5 | (389 230) | 142 352 |
| Endring i kundefordringer | 11 | (30 343) | (2 373) |
| Endring i leverandørgjeld | 17 | (53 083) | 121 626 |
| Endring i øvrige arbeidskapitaleiendeler | 154 629 | (67 062) | |
| Endring i øvrig arbeidskapitalgjeld | 182 659 | 24 377 | |
| Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter | 303 242 | 440 267 | |
| KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER | |||
| Innbetalinger ved avgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler | - | 3 580 | |
| Utbetalinger ved tilgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler | (4 614) | (408) | |
| Innbetalinger ved avgang av virksomheter og datterselskaper, fratrukket kontanter avhendet | 12 | - | 8 344 |
| Utbetalinger ved tilgang av virksomheter og datterselskaper, fratrukket kontanter overtatt | 12 | (1 800) | - |
| Innbetalinger ved avgang av tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter | - | - | |
| Utbetalinger ved tilgang av tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter | 24 | (40 033) | (12 835) |
| Innbetalinger ved avgang av andre investeringer og tilbakebetalinger av lånefordringer | 12 | 63 661 | 13 205 |
| Utbetalinger ved tilgang av andre investeringer og lånefordringer | 12 | (131 335) | (32 954) |
| Utbytte og utdelinger fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter | 24 | - | 6 250 |
| Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter | (114 121) | (14 818) | |
| KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER | |||
| Innbetalinger ved opptrekk av gjeld | 16 | 1 526 383 1 013 589 | |
| Nedbetaling av gjeld | 16 | (1 859 207) (1 073 895) | |
| Netto endring i kassekreditt | 16 | - | - |
| Utbytte betalt til aksjonærer i Selvaag Bolig ASA | (197 820) | (135 961) | |
| Utbetaling av overskuddsdeling og utbytte til ikke-kontrollerende interesser i datterselskaper | 13 | - | - |
| Tilbakekjøp av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA | 13 | (76 892) | (23 834) |
| Salg av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA | 13 | 17 783 | 8 561 |
| Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter | (589 753) (211 540) | ||
| Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter | (400 632) | 213 909 | |
| Kontanter og kontantekvivalenter per 1. januar | 12 | 886 193 | 672 284 |
| Kontanter og kontantekvivalenter per 31. desember | 12 | 485 561 | 886 193 |
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| KONTANTSTRØM FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER | |||
| Resultat før skatt | 503 802 | 364 582 | |
| Betalt skatt | (82 886) | (138 722) | |
| Avskrivninger | 9, 10 | 4 084 | 20 061 |
| Øvrige gevinster (tap), netto | 26 | - | (31 679) |
| Andel av resultat og gevinst (tap) ved avgang tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter | 24 | 13 610 | 7 104 |
| Endring i varelager (eiendom) | 5 | (389 230) | 142 352 |
| Endring i kundefordringer | 11 | (30 343) | (2 373) |
| Endring i leverandørgjeld | 17 | (53 083) | 121 626 |
| Endring i øvrige arbeidskapitaleiendeler | 154 629 | (67 062) | |
| Endring i øvrig arbeidskapitalgjeld | 182 659 | 24 377 | |
| Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter | 303 242 | 440 267 | |
| KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER | |||
| Innbetalinger ved avgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler | - | 3 580 | |
| Utbetalinger ved tilgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler | (4 614) | (408) | |
| Innbetalinger ved avgang av virksomheter og datterselskaper, fratrukket kontanter avhendet | 12 | - | 8 344 |
| Utbetalinger ved tilgang av virksomheter og datterselskaper, fratrukket kontanter overtatt | 12 | (1 800) | - |
| Innbetalinger ved avgang av tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter | - | - | |
| Utbetalinger ved tilgang av tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter | 24 | (40 033) | (12 835) |
| Innbetalinger ved avgang av andre investeringer og tilbakebetalinger av lånefordringer | 12 | 63 661 | 13 205 |
| Utbetalinger ved tilgang av andre investeringer og lånefordringer | 12 | (131 335) | (32 954) |
| Utbytte og utdelinger fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter | 24 | - | 6 250 |
| Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter | (114 121) | (14 818) | |
| KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER | |||
| Innbetalinger ved opptrekk av gjeld | 16 | 1 526 383 1 013 589 | |
| Nedbetaling av gjeld | 16 | (1 859 207) (1 073 895) | |
| Netto endring i kassekreditt | 16 | - | - |
| Utbytte betalt til aksjonærer i Selvaag Bolig ASA | (197 820) | (135 961) | |
| Utbetaling av overskuddsdeling og utbytte til ikke-kontrollerende interesser i datterselskaper | 13 | - | - |
| Tilbakekjøp av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA | 13 | (76 892) | (23 834) |
| Salg av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA | 13 | 17 783 | 8 561 |
| Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter | (589 753) (211 540) | ||
| Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter | (400 632) | 213 909 | |
| Kontanter og kontantekvivalenter per 1. januar | 12 | 886 193 | 672 284 |
| Kontanter og kontantekvivalenter per 31. desember | 12 | 485 561 | 886 193 |
For ytterligere spesifikasjoner henvises det til note 12.
for perioden 1. januar - 31. desember
De viktigste regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelse av konsernregnskapet presenteres nedenfor. Anvendte regnskapsprinsipp er konsistent for alle regnskapsperioder som presenteres i dette årsregnskapet.
Konsernregnskapet er utarbeidet i samsvar med Internasjonale Regnskapsstandarder (IFRS) og tolkninger som er utgitt av International Accounting Standards Board (IASB) og godkjent av EU per 31. desember 2017.
Styret vedtok avleggelse av konsernregnskapet den 22. mars 2018.
Historisk kost-prinsippet er lagt til grunn i konsernregnskapet bortsett fra ved måling av derivater, som innregnes til virkelig verdi. Konsernregnskapet er utarbeidet under forutsetning om fortsatt drift.
Funksjonell valuta for foretak som inngår i konsernet er den valutaenhet som benyttes i det primære økonomiske miljøet hvor foretaket driver virksomhet. Konsernregnskapet er presentert i NOK, som også er morselskapets funksjonelle valuta.
Ved utarbeidelse av de enkelte selskapenes regnskap blir transaksjoner i en annen valuta enn selskapets funksjonelle valuta omregnet til funksjonell valuta ved å benytte valutakurs på transaksjonsdagen. Ved slutten av hver rapporteringsperiode omregnes pengeposter
til funksjonell valuta ved å benytte gjeldende kurs på balansedagen. Poster som ikke er pengeposter og som måles basert på historisk kost i utenlandsk valuta omregnes ikke i påfølgende perioder.
Konsernregnskapet viser det samlede økonomiske resultatet og den samlede finansielle stillingen for morselskapet og foretak som kontrolleres av selskapet (datterselskap). Kontroll foreligger når selskapet er eksponert for, eller har rettigheter til, variabel avkastning fra sitt engasjement i et foretak og har mulighet til å påvirke denne avkastningen gjennom sin makt over foretaket. Dette er generelt antatt å foreligge når morselskapet eier mer enn 50 % av stemmerettene. Effekten av potensielle stemmeretter som eksisterer og kan utøves eller konverteres hensyntas i vurderingen av om selskapet kontrollerer et annet foretak.
Datterselskaper konsolideres i konsernregnskapet fra oppkjøpstidspunktet, det vil si fra det tidspunktet selskapet oppnår kontroll, og frem til kontroll opphører. Et negativt totalresultat i datterselskapet henføres til eierne av morselskapet og til ikke-kontrollerende interesser selv om dette medfører at ikke-kontrollerende interesser viser en negativ balanse.
Det er ved behov gjort omarbeidelse av regnskapet til datterselskaper slik at regnskapsprinsippene samsvarer med de som benyttes av andre foretak i konsernet.
Alle konserninterne transaksjoner, balanseposter, inntekter og kostnader elimineres i sin helhet ved konsolidering. Endringer i konsernets eierinteresser i
datterselskaper, som ikke resulterer i at konsernet mister kontroll, blir regnskapsført som egenkapitaltransaksjoner. Balanseført verdi av konsernets interesser og de
ikke-kontrollerende interessene justeres for å reflektere endringer i deres relative eierandeler i datterselskapene. Forskjellen mellom beløpet som investeringen i ikkekontrollerende interesser justeres med og virkelig verdi av betalt eller mottatt vederlag innregnes direkte i egenkapitalen og henføres til eierne i selskapet.
Dersom konsernet mister kontroll i et datterselskap som følge av redusert eierandel, vil gevinst eller tap ved avhendelse beregnes som differansen mellom (i) summen av virkelig verdi av mottatt vederlag og virkelig verdi av eventuelle gjenværende andeler, og (ii) tidligere balanseført verdi av eiendeler (inkludert goodwill) og gjeld i datterselskapet og evt. ikke-kontrollerende interesser. Når eiendeler i datterselskapet regnskapsføres til virkelig verdi og tilhørende akkumulert gevinst eller tap er innregnet i utvidet resultat og akkumulert i egenkapitalen, vil beløp som tidligere er innregnet i utvidet resultat og akkumulert i egenkapitalen regnskapsføres som om selskapet hadde avhendet de aktuelle eiendelene direkte (dvs. omklassifisert til gevinst eller tap eller overført direkte til opptjent egenkapital som spesifisert i relevante IFRS'er). Virkelig verdi av en gjenværende eierandel i det tidligere datterselskapet på tidspunktet for opphør av kontroll regnes som virkelig verdi ved førstegangsinnregning der etterfølgende måling vil være i henhold til IAS 39 Finansielle instrumenter: innregning og måling, eller, når det er aktuelt, kostpris ved førstegangsinnregning av en investering i tilknyttet selskap eller felleskontrollert virksomhet etter egenkapitalmetoden.
Driftssegmenter rapporteres i samsvar med den interne rapporteringen til administrerende direktør og ledergruppen. Denne gruppen
Selvaag Bolig ASA ("Selskapet") og dets datterselskaper (samlet "Konsernet") er et eiendomsutviklingskonsern, der hovedaktiviteten er utvikling og salg av boliger.
Selvaag Bolig ASA er notert på Oslo Børs. Selskapet kontrolleres av Selvaag Gruppen AS.
Selskapets registrerte forretningsadresse er Silurveien 2, 0380 Oslo.
er ansvarlig for å allokere ressurser og vurdere inntjeningen til driftssegmentene. Den interne rapporteringen anvender løpende avregningsmetode for inntekter og varekostnader, hvor fullføringsgraden beregnes ved å ta utgangspunkt i påløpte kostnader i forhold til totalt estimerte kostnader og salgsgrad. Driftsinntekter etter løpende avregning inkluderer også et beregnet fortjenesteelement.
Et tilknyttet selskap er et foretak hvor konsernet har betydelig innflytelse og som verken er et datterselskap eller en andel i en felleskontrollert virksomhet. Betydelig innflytelse er makt til å delta i foretakets finansielle og operasjonelle beslutninger, men tilsier verken kontroll eller felles kontroll over disse beslutningene. Betydelig innflytelse antas generelt å foreligge når selskapet eier
mellom 20 % og 50 % av stemmerettene. Tilknyttede selskaper er regnskapsført etter egenkapitalmetoden. Etter egenkapitalmetoden er investeringer i tilknyttede selskaper innregnet til kostpris i balansen og deretter justert for å innregne konsernets andel av resultat og andre resultatkomponenter i det tilknyttede selskapet. Dersom konsernets andel av tap i et tilknyttet selskap overstiger konsernets balanseførte beløp på sin eierandel i selskapet, vil konsernet ikke fortsette å innregne sin andel av ytterligere tap. Tap utover investeringen innregnes kun i den grad konsernet har pådratt seg juridiske eller underforståtte forpliktelser eller foretatt betalinger på vegne av det tilknyttede selskapet.
Goodwill innregnes dersom anskaffelseskost overstiger konsernets andel av virkelig verdi av netto identifiserbare eiendeler, gjeld og betingede forpliktelser i et tilknyttet selskap på oppkjøpstidspunktet, og inkluderes da i balanseført verdi av investeringen. Dersom konsernets andel av virkelig verdi av netto identifiserbare eiendeler, gjeld og betingede forpliktelser overstiger anskaffelseskost skal, etter revurdering, dette innregnes umiddelbart i resultatregnskapet.
Kravene i IAS 39 anvendes for å avgjøre om det er nødvendig å innregne eventuelt verdifall med hensyn til konsernets investering i et tilknyttet selskap. Når det er nødvendig, testes hele den balanseførte verdien av investeringen (inkludert goodwill) for verdifall, som én enkelt eiendel, i samsvar med IAS 36 Verdifall på eiendeler ved å sammenligne gjenvinnbart beløp (høyeste av bruksverdi og virkelig verdi fratrukket salgsutgifter) med balanseført verdi. Eventuell nedskrivning utgjør en del av investeringens balanseførte verdi. Eventuell reversering av nedskrivningen innregnes i den grad gjenvinnbart beløp av investeringen
senere øker.
Gevinster og tap som følge av transaksjoner mellom konsernets foretak og tilknyttede selskap innregnes i konsernregnskapet kun for den andelen som ikke knytter seg til eierandelen i det tilknyttede selskapet. Regnskapene for tilknyttede selskaper omarbeides om nødvendig for å sikre konsistens med prinsipper som benyttes i
konsernet.
Resultatandeler og gevinster (tap) fra tilknyttede selskaper presenteres som en del av driftsresultatet da investeringene anses som en integrert del av konsernets virksomhet.
En felleskontrollert ordning er basert på en kontraktsfestet avtale hvor konsernet og andre parter foretar en økonomisk aktivitet som er underlagt felleskontroll (dvs. når strategiske finansielle og operasjonelle beslutninger knyttet til aktivitetene i en felleskontrollert virksomhet krever enstemmig vedtak av partene som deler kontrollen). Felleskontrollerte ordninger klassifiseres som felleskontrollerte driftsordninger eller felleskontrollerte virksomheter, avhengig av rettigheter til eiendelene og plikter relatert til forpliktelsene som er knyttet til ordningene. Hvis partene har rettigheter til nettoeiendelene i ordningen er ordningen en felleskontrollert virksomhet. Hvis partene har rettigheter til eiendelene og plikter relatert til forpliktelsene i ordningen er ordningen en felleskontrollert driftsordning.
Konsernet har ingen interesser i felleskontrollerte ordninger klassifisert som felleskontrollerte driftsordninger.
Konsernet rapporterer sine interesser i felleskontrollerte virksomheter etter egenkapitalmetoden, som beskrevet i note 2.6 Investeringer i tilknyttede selskap over. Unntaket er når investeringen klassifiseres som holdt for salg, i hvilket tilfelle det blir regnskapsført i samsvar med IFRS 5 Anleggsmidler holdt for salg og avviklet virksomhet.
Resultatandeler og gevinster (tap) fra felleskontrollerte virksomheter presenteres som en del av driftsresultatet da det anses som en integrert del av konsernets virksomhet.
Ved erverv av eiendeler gjennom oppkjøp av foretak, vurderer ledelsen substansen i anskaffede eiendeler og aktiviteter. Ved erverv av en gruppe eiendeler eller netto eiendeler som ikke utgjør en virksomhet, fordeles kostprisen mellom de individuelle identifiserbare eiendelene og forpliktelsene basert på deres relative virkelige verdier på oppkjøpstidspunktet.
Virksomhetssammenslutninger regnskapsføres etter oppkjøpsmetoden. Oppkjøpet innregnes som summen av det overførte vederlaget, målt til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet, og eventuelle ikke-kontrollerende interesser i det overtatte selskapet. For hver virksomhetssammenslutning, måler oppkjøper de ikke-kontrollerende interessene i det oppkjøpte selskapet til virkelig verdi eller en forholdsmessig andel av det oppkjøpte selskapets netto identifiserbare eiendeler. Påløpte oppkjøpsutgifter kostnadsføres.
Goodwill oppstår dersom summen av overført vederlag, eventuelle ikkekontrollerende interesser i det overtatte selskapet, og virkelig verdi av oppkjøperens eventuelle tidligere egenkapitalandeler overstiger netto identifiserbare eiendeler og forpliktelser på oppkjøpstidspunktet. Deler av goodwill skyldes at forpliktelsen ved utsatt skatt ved oppkjøp er innregnet til nominell verdi. Nominell verdi er høyere enn virkelig verdi, og differansen er ført som goodwill.
Når en virksomhetssammenslutning skjer trinnvis, vil konsernets tidligere eierandel i det overtatte selskapet måles på nytt til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet (dvs. den dato da konsernet oppnår kontroll) og eventuell resulterende gevinst eller tap innregnes i resultatet.
Eventuelle betingede vederlag som skal overføres av oppkjøper vil bli innregnet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Etterfølgende endringer i virkelig verdi av eventuelle betingede vederlag vil klassifiseres som gjeld, og føres i resultatregnskapet.
Goodwill som oppstår ved oppkjøp av en virksomhet balanseføres på oppkjøpstidspunktet (se note 2.8 ovenfor). Goodwill avskrives ikke, men testes årlig for verdifall. Med det formål å teste for verdifall, tilordnes goodwill til de kontantgenererende enheter (eller grupper av kontantgenererende enheter) i konsernet som forventes å oppnå fordeler av synergieffektene av sammenslutningen.
Goodwill testes for verdifall årlig, eller oftere ved indikasjon på at eiendelen kan ha falt i verdi. Dersom gjenvinnbart beløp for den kontantgenererende enheten er lavere enn balanseført verdi, blir tapet innregnet ved først å redusere balanseført verdi av goodwill og deretter ved å redusere verdien av andre eiendeler forholdsmessig basert på balanseført verdi av hver eiendel. Eventuell nedskrivning av goodwill innregnes i resultatet. Nedskrivning av goodwill reverseres ikke i etterfølgende perioder.
Ved avhendelse av den aktuelle kontantgenererende enheten, inkluderes verdien av goodwill som er henført til den
kontantgenererende enheten, ved fastsettelse av gevinst eller tap ved avgang.
Andre immaterielle eiendeler førstegangsinnregnes ved virksomhetssammenslutninger til virkelig verdi, og ellers til anskaffelseskost. Eiendelens restverdi og forventede brukstid vurderes årlig og justeres ved behov. En eiendels balanseførte verdi nedskrives til gjenvinnbart beløp dersom balanseført verdi overstiger estimert gjenvinnbart beløp. Eventuell gevinst eller tap som oppstår ved avhendelse eller fjerning av en eiendel, fastsettes som differansen mellom salgssum og balanseført verdi av eiendelen og innregnes i resultatet på linjen Øvrige gevinster (tap), netto.
Inntekter måles til virkelig verdi av mottatt vederlag vedrørende salg av eiendom og relaterte transaksjoner innenfor konsernets ordinære virksomhet i samsvar med IAS 18 Driftsinntekter.
Inntekter fra salg av bolig (herunder eventuelle salg av prosjekter under utvikling og uutviklede tomter) innregnes på transaksjonstidspunktet. For boliger anses risiko og kontroll overført ved overlevering til kjøper.
Eiendom kan selges med en grad av fortsatt involvering fra selger, som kan være forpliktelser i forhold til å fullføre byggingen av eiendommen, eller en selgergaranti overfor borettslag i et bestemt tidsrom. Konsernet innregner driftsinntekter når den vesentlige risikoen og kontrollen knyttet til eierskap av den solgte eiendommen er overført til kjøper. På tidspunktet for inntektsføring innebærer det også at konsernet verken beholder fortsatt ledelsesmessig involvering i den grad som vanligvis forbindes med eierskap eller effektiv kontroll over eiendommen som selges, inntektene kan måles pålitelig og det er sannsynlig at de økonomiske fordelene knyttet til transaksjonen vil tilflyte konsernet. Omfanget av inntekter anses ikke å være pålitelig målbart før alle vesentlige betingelser knyttet til salget er innfridd.
Leieinntekter fra utleie av eiendom (operasjonelle leieavtaler der konsernet er utleier) inntektsføres lineært over varigheten til den aktuelle leieavtalen og inngår i Øvrige inntekter.
Inntekter fra salg av tjenester inntektsføres når tjenesten er utført. Meglertjenester som er direkte knyttet til salg av eiendom inngår i salgsinntekter. Andre tjenester inngår i Øvrige inntekter.
IAS 2 Beholdninger definerer varelager som eiendeler holdt for salg i ordinær virksomhet, i produksjonsprosessen for et slikt salg, eller som materialer eller utstyr som benyttes i produksjonsprosessen eller i tjenesteytelse.
Konsernet har tomter og bygg som er ment for salg i ordinær virksomhet eller som er under bygging eller utvikling for slikt salg. Varelageret omfatter dermed tomter, eiendom for videresalg, eiendom under utvikling og ferdigstilte usolgte enheter. Varelager vurderes til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi.
Anskaffelseskost omfatter alle utgifter ved kjøp, ombygging og andre påløpte utgifter ved å få lagerbeholdningene til deres nåværende tilstand. Ombyggingsutgifter inkluderer direkte utgifter til ombyggingen av eiendommen (som utbetalinger til underleverandører for bygging), og en andel av indirekte faste og variable kostnader som påløper under utvikling og bygging. Lånekostnader inkluderes i anskaffelseskost, inntil eiendelene er klare for sitt tiltenkte bruk eller salg. Aktivering av lånekostnader påbegynnes først når eiendommen er regulert. Aktivering av andre direkte henførbare utgifter starter først når det er sannsynlighetsovervekt for at et prosjekt vil bli realisert. Andre kostnader er kun inkludert i anskaffelseskost i den grad de kan knyttes direkte til å bringe eiendommene til deres nåværende tilstand, for eksempel kostnader relatert til planlegging og utforming.
Netto realisasjonsverdi er estimert salgspris ved ordinær virksomhet, basert på markedspris på rapporteringstidspunktet og diskontert for tidsverdien av penger (dersom vesentlig), fratrukket estimerte utgifter til ferdigstillelse og estimerte salgskostnader.
Når eiendommer selges blir balanseført verdi innregnet som en prosjektkostnad i resultatregnskapet i samme periode som tilhørende inntekt.
Konsernet har inngått avtaler om fremtidige kjøp av tomter (forwardkontrakter og kjøpsopsjoner) til bruk i den ordinære virksomheten. Tomtene balanseføres først når utgiften er pådratt eller kontrollen er overført. Dersom det forventes at en avtale om fremtidig kjøp av tomt er en tapskontrakt, gjøres det en avsetning for det estimerte tapet.
Varige driftsmidler innregnes til anskaffelseskost fratrukket akkumulerte av- og nedskrivninger. Anskaffelseskost inkluderer utgifter som er direkte knyttet til anskaffelse av driftsmidler. Påfølgende utgifter inkluderes kun i driftsmidlenes balanseførte verdi eller som en separat
eiendel, når det er sannsynlig at fremtidige økonomiske fordeler knyttet til eiendelen vil tilflyte konsernet og kostnaden kan måles pålitelig. Balanseført verdi av erstattede deler fraregnes. Alle andre reparasjoner og vedlikehold føres som en kostnad i perioden når den påløper. Avskrivning beregnes lineært, vanligvis over 3-10 år.
Eiendelens restverdi og forventet brukstid vurderes årlig og justeres ved behov. En eiendels balanseførte verdi nedskrives til gjenvinnbart beløp dersom eiendelens balanseførte verdi overstiger estimert gjenvinnbart beløp.
Eventuell gevinst eller tap som oppstår ved avhendelse eller utrangering av en eiendel, fastsettes som differansen mellom salgssum og balanseført verdi av eiendelen og innregnes i resultatet på linjen Øvrige gevinster / (tap), netto.
Finansielle eiendeler førstegangsinnregnes til virkelig verdi. Den etterfølgende målingen avhenger av eiendelenes klassifisering. Konsernet klassifiserer finansielle eiendeler i to kategorier: investeringer til virkelig verdi over resultatet og lån og fordringer. Klassifiseringen avhenger av art og hensikten med de finansielle eiendelene og fastsettes av ledelsen ved førstegangs innregning. Konsernet har ingen vesentlige finansielle eiendeler som er klassifisert til virkelig verdi over resultatet.
Utlån og fordringer er finansielle eiendeler som ikke er derivater, med faste eller fastsatte betalinger og som ikke omsettes i et aktivt marked. Utlån og fordringer (herunder kundefordringer, andre fordringer og bankinnskudd) måles til amortisert kost ved anvendelse av effektiv rente-metoden, fratrukket eventuelle nedskrivninger.
Finansielle eiendeler, annet enn de til virkelig verdi over resultatet, vurderes for indikatorer på verdifall ved slutten av hver rapporteringsperiode. Finansielle eiendeler nedskrives når det er objektive indikasjoner på at beregnet fremtidig kontantstrøm av investeringen er påvirket, som følge av en eller flere hendelser som har funnet sted etter førstegangsinnregning av eiendelen.
Konsernet klassifiserer sine finansielle forpliktelser som enten finansielle forpliktelser til "virkelig verdi over resultatet" eller "andre finansielle forpliktelser". Klassifiseringen avhenger av arten og hensikten med de finansielle forpliktelsene og bestemmes av ledelsen ved førstegangsinnregning. Konsernet har ingen
vesentlige finansielle forpliktelser som er klassifisert til virkelig verdi over resultatet.
Lån innregnes første gang til virkelig verdi fratrukket transaksjonsutgifter. Lån måles deretter til amortisert kost; forskjellen mellom det utbetalte lånebeløpet (fratrukket transaksjonsutgifter) og nominelt beløp innregnes i resultatregnskapet over låneperioden ved bruk av effektiv rentemetoden.
Lån klassifiseres som kortsiktig gjeld med mindre konsernet, på balansedagen, har en ubetinget rett til å utsette nedbetaling av gjelden i minst 12 måneder.
Leverandørgjeld og andre forpliktelser innregnes første gang til virkelig verdi og deretter til amortisert kost etter effektiv rentemetoden. Hvis renteelementet er ubetydelig blir leverandørgjeld ført til opprinnelig fakturabeløp.
Kontanter og kontantekvivalenter som presenteres i kontantstrømoppstillingen omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige likvide investeringer med opprinnelig løpetid på tre måneder eller mindre.
Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metoden. Renteinnbetalinger og -utbetalinger er klassifisert under kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter.
Et egenkapitalinstrument er enhver kontrakt som gjelder interesse i et foretaks eiendeler etter at alle forpliktelser er fratrukket. Egenkapitalinstrumenter utstedt av konsernet innregnes til mottatt beløp, fratrukket direkte utstedelsesutgifter (netto etter skatt).
Tilbakekjøp av selskapets egne egenkapitalinstrumenter er innregnet og fratrukket direkte i egenkapitalen. Ingen gevinst eller tap er innregnet i resultatet ved kjøp, salg, utstedelse eller sletting av selskapets egne egenkapitalinstrumenter. Ved senere salg av egne aksjer, vil mottatt vederlag (fratrukket direkte henførbare inkrementelle transaksjonsutgifter og tilhørende skatteeffekter) inkluderes i egenkapitalen som tilskrives eierne av selskapet.
Skattekostnaden i resultatregnskapet består av betalbar skatt og endring i utsatt skatt.
Betalbar skatt beregnes basert på
skattepliktig inntekt i regnskapsperioden. Skattepliktig inntekt avviker fra resultatet som rapporteres i konsernregnskapet på grunn av inntekter og/eller kostnader som enten er skattepliktig eller fradragsberettiget i andre år, eller som aldri kommer til beskatning eller fradrag. Konsernets forpliktelse for betalbar skatt er beregnet med skattesatser som er vedtatt eller i hovedsak vedtatt innen utgangen av rapporteringsperioden.
Utsatt skatt er innregnet etter gjeldsmetoden. Etter denne metoden beregnes utsatt skatt på midlertidige forskjeller mellom balanseført verdi av eiendeler og gjeld i konsernregnskapet og de tilhørende skattemessige verdier brukt i beregningen av skattepliktig overskudd. Utsatt skatteforpliktelse blir normalt balanseført for alle midlertidige forskjeller. Utsatt skattefordel er innregnet i hovedsak for alle fradragsberettigede midlertidige forskjeller i den grad det er sannsynlig at selskapet vil ha fremtidig skattepliktig inntekt, slik at de midlertidige forskjellene kan utnyttes. Utsatte skattefordeler og forpliktelser innregnes ikke dersom den midlertidige forskjellen oppstår ved goodwill eller ved førstegangsinnregning (annet enn i en virksomhetssammenslutning) av andre eiendeler og forpliktelser i en transaksjon som verken påvirker skattemessig
eller regnskapsmessig resultat. Utsatt skatt innregnes for skattemessige Den balanseførte verdien av utsatt Utsatt skattefordel og -forpliktelse måles Utsatt skattefordel og -forpliktelse
midlertidige forskjeller knyttet til investeringer i datterselskaper og tilknyttede selskaper, og andeler i felleskontrollerte virksomheter, bortsett fra når konsernet er i stand til å kontrollere reverseringen av den midlertidige forskjellen og det er sannsynlig at den midlertidige forskjellen ikke vil reverseres i overskuelig fremtid. Konsernet innregner utsatt skatt for deltagerlignede tilknyttede og felleskontrollerte selskaper. Det er ikke innregnet utsatt skatt knyttet til aksjeselskaper. skattefordel vurderes ved slutten av hver rapporteringsperiode og reduseres i den grad det ikke lenger er sannsynlig at det vil være tilstrekkelig skattemessig overskudd til å gjenvinne hele eller deler av eiendelen. til de skattesatser som forventes å gjelde i den perioden som forpliktelsen gjøres opp eller eiendelen realiseres, basert på skattesatser (og skattelovgivning) som er vedtatt eller i hovedsak vedtatt innen utgangen av rapporteringsperioden. Målingen av utsatt skattefordel og -forpliktelse reflekterer skattemessige konsekvenser som vil følge av hvordan konsernet forventer å gjenvinne eller gjøre opp balanseført verdi av eiendeler og gjeld, på slutten av rapporteringsperioden. motregnes når det foreligger en juridisk rett
til å motregne skattefordeler mot betalbar
skattegjeld og når utsatt skattefordel og -forpliktelse gjelder inntektsskatt pålagt av samme skattemyndighet på enten samme skattepliktige enhet eller forskjellige skattepliktige enheter hvor det er en hensikt å gjøre opp balansene på nettobasis.
Betalbar og utsatt skatt innregnes i resultatregnskapet, med unntak av skatteeffekten knyttet til poster som er innregnet i andre resultatkomponenter eller ført direkte mot egenkapitalen. For slike poster innregnes også skattekostnaden i henholdsvis andre resultatkomponenter eller direkte i egenkapitalen. Når betalbar skatt eller utsatt skatt oppstår som følge av en virksomhetssammenslutning, inkluderes skatteeffekten i regnskapsføringen av virksomhetssammenslutningen.
Avsetninger, f.eks. for garantier eller pålagte infrastrukturinvesteringer, innregnes dersom en tidligere hendelse innebærer at konsernet har en juridisk eller underforstått forpliktelse som med sannsynlighet vil medføre en netto strøm av ressurser ut fra foretaket i fremtiden, forutsatt at beløpets størrelse kan estimeres pålitelig. Det avsettes ikke for fremtidige driftstap.
Avsetninger innregnes til beste estimat av vederlaget som kreves for å gjøre opp forpliktelsen på slutten av rapporteringsperioden, når risiko og usikkerhet rundt forpliktelsen hensynstas. Hvis tidsverdien er vesentlig, beregnes avsetningen som nåverdien av de forventede fremtidige kontantstrømmene.
Leieavtaler som i all vesentlighet overfører all risiko og fordeler ved eierskapet til leietaker klassifiseres som finansielle leieavtaler. Alle andre leieavtaler klassifiseres som operasjonelle leieavtaler. Konsernet er for øyeblikket ikke delaktig i noen finansielle leieordninger.
Leieinntekter fra operasjonelle leieavtaler (hvor konsernet er utleier) innregnes lineært over leieperioden for den aktuelle leieavtalen og er inkludert i Øvrige inntekter.
Operasjonelle leieavtaler (hvor konsernet er leietager) innregnes lineært som en kostnad over leieperioden, unntatt der et annet systematisk grunnlag gir et mer representativt bilde av de økonomiske fordelene knyttet til leieavtalene. Betinget utleie som oppstår under operasjonelle leieavtaler innregnes som en kostnad i den perioden de påløper.
Utbetalinger til innskuddsbaserte pensjonsordninger innregnes som en kostnad når de ansatte har utført tjenester som gir
Forpliktelser knyttet til førtidspensjoner (AFP) er en del av en ytelsesordning fra flere arbeidsgivere. Selskapets andel av forpliktelsen er imidlertid ikke målbar og planen er dermed regnskapsført som om det var en innskuddsbasert pensjonsordning.
Nedenfor gis en oppsummering av (a) nye standarder og endringer med virkning første gang for perioder som begynner 1. januar 2017 eller senere (dvs. regnskapsåret 2017) og (b) nye standarder og fortolkninger som trer i kraft etter 2017 og som Konsernet ennå ikke har tatt i bruk.
Konsernet har ikke tatt i bruk nye standarder, endringer av standardene eller fortolkninger, som i vesentlig grad påvirker årets konsernregnskap. Det nye opplysningskravet om avstemming av finansiell gjeld er inntatt i note 12.
En rekke nye standarder, endringer til standardene og fortolkninger, er pliktige for fremtidige årsregnskaper. Enkelte endringer kan også anvendes før de er pliktige. Nedenfor gis informasjon om vesentligste vedtatte fremtidige endringer som ikke er pliktig å anvende i regnskapet for 2017.
IFRS 9 Finansielle instrumenter og tilhørende endringer i ulike andre standardene
Standarden kommer til anvendelse for rapporteringsperioder som begynner 1. januar 2018.
IFRS 9 erstatter klassifikasjons- og målemodellene i IAS 39 med én modell som i utgangspunktet bare har to kategorier: Amortisert kost og virkelig verdi.
Klassifisering av utlån vil avhenge av konsernets forretningsmodell for styring av de finansielle eiendelene og karakteristikken av kontantstrømmene til de finansielle eiendelene. Et gjeldsinstrument måles til amortisert kost hvis: a) forretningsmodellen er å eie den finansielle eiendelen for å motta de kontraktsfestede kontantstrømmene, og b) instrumentets kontraktsmessige kontantstrømmer utelukkende representerer betaling av hovedstol og renter.
Alle andre gjelds- og egenkapitalinstrumenter, herunder investeringer i komplekse instrumenter, må regnskapsføres til virkelig verdi over resultatet. Det er et unntak for investeringer i egenkapitalinstrumenter som ikke er holdt for handel. For slike investeringer kan verdiendringene tas over utvidet resultat, uten påfølgende resirkulering til resultatet.
For finansielle forpliktelser som enheten har valgt å måle til virkelig verdi, må delen av verdiendringen som skyldes endring i egen kredittrisiko innregnes i utvidet resultat, og ikke i resultatet.
De nye reglene for sikringsbokføring innebærer at regnskapsføring av sikring bedre reflekterer alminnelig praksis for risikostyring i foretakene. Som en generell regel, vil det være lettere å anvende sikringsbokføring fremover. Den nye standarden introduserer også utvidede informasjonskrav og endringer i regler for presentasjon av sikring.
Øvrige endringer i klassifikasjon og måling av betydning er:
• en tredje målekategori (virkelig verdi over utvidet resultat) for visse finansielle eiendeler som er gjeldsinstrumenter
• en ny nedskrivningsmodell for tap på utlån og fordringer som bygger på forventede kredittap. Modellen tar utgangspunkt i tre stadier avhengig av endring i kredittkvalitet. Hvordan nedskrivningstapet skal måles, fastsettes for hvert enkelt stadium og modellen benytter effektiv rente-metoden. En forenklet tilnærming er tillatt for finansielle eiendeler som ikke har en betydelig finansieringskomponent (f.eks kundefordringer). Ved første gangs regnskapsføring inkluderes forventet tap for første 12 måneder (eller kredittap over hele levetiden for kundefordringer), med mindre eiendelene må skrives ned.
Det forventes ikke at standarden vil ha vesentlig innvirkning på konsernregnskapet.
Standarden kommer til anvendelse for rapporteringsperioder som begynner 1. januar 2018. IASB har utstedt en ny standard for inntektsføring. Denne vil erstatte IAS 18 som blant annet gjelder salg av varer og tjenester og IAS 11 som gjelder anleggskontrakter, samt IFRIC 15 som har vært styrende tolkning for inntektsføringen av boligsalg. Den nye standarden er basert på prinsippet om at inntektsføring skjer når kontroll over en vare eller en tjeneste overføres til en kunde - så prinsippet om kontroll erstatter det eksisterende prinsippet om overføring av risiko og avkastning.
En ny fem-trinns prosess må anvendes før inntekter kan innregnes:
bestemme kontraktens transaksjonspris
allokere transaksjonsprisen til hver av de separate leveringsforpliktelsene, og
Konsernet kan velge mellom full retrospektiv anvendelse, eller prospektiv anvendelse med tilleggsopplysninger, og har valgt å anvende prospektiv metode. Dette innebærer at den akkumulerte innvirkningen av overgangen vil føres mot annen egenkapital 1. januar 2018, og at sammenligningstallene ikke blir omarbeidet.
Etter dagens prinsipp inntektsføres salg av bolig ved overlevering til kjøper. Det er foreløpig ikke endelig avklart om inntektsføring etter ny standard skal skje løpende i tråd med salgs- og fullføringsgrad eller ved overlevering som i dag. Problemstillingen har, av Selvaag Bolig i samarbeid med flere aktører i den norske bransjen, blitt løftet til behandling i den internasjonale tolkningskomitéen (IFRS IC), som har publisert en tentativ uttalelse som impliserer at inntektsføring av boligsalg fortsatt skal skje ved overlevering. Den tentative beslutningen hadde høringsfrist 28. januar 2018. Det har kommet inn flere høringssvar, inkludert fra de nevnte aktørene i den norske boligbransjen, men på tidspunkt for avleggelse av konsernregnskapet for 2017 har tolkningskomitéen ikke publisert sin endelige uttalelse. Det legges derfor til grunn at den tentative tolkningen er den beste tilgjengelige, og at salg av bolig fortsatt skal inntektsføres ved overlevering til kjøper etter den nye inntektsføringsstandarden.
Det forventes følgelig ikke at den nye standarden vil ha vesentlig innvirkning på konsernregnskapet.
Dersom den endelige uttalelsen fra IFRIC endres fra den tentative, og konklusjonen blir
løpende inntektsføring, så vil dette fremskynde periodiseringen av inntekt fra boligsalg betydelig, og i vesentlighet samsvare med inntektsføringen etter løpende avregning slik det er presentert i note 4 Segmentinformasjon.
Standarden kommer til anvendelse for rapporteringsperioder som begynner 1. januar 2019.
IFRS 16 vil primært påvirke leietakers regnskapsføring og vil føre til at nesten alle leieavtaler skal balanseføres. Standarden fjerner dagens skille mellom operasjonell og finansiell leie og krever innregning av en bruksrettseiendel (rett til å bruke den som utgjør nåverdien av leiebetalingene for bruksrettseiendelen. Unntak fra denne
leide eiendelen) og en finansiell forpliktelse
løsningen finnes for kortsiktige leieavtaler og
leieavtaler med lav verdi.
Resultatregnskapet vil påvirkes også fordi den totale kostnaden vanligvis er høyere i de første årene av en leiekontrakt og lavere i senere år. I tillegg vil driftskostnader bli erstattet med renter og avskrivninger, så viktige forholdstall som EBITDA vil endre seg. Kontantstrøm fra driften vil øke fordi betalingen av hovedstolen av leieforpliktelsen klassifiseres som en finansieringsaktivitet. Bare den delen av betalingene som er renter, kan presenteres som kontantstrøm fra driften. Utleiers regnskapsføring vil ikke endres vesentlig. Noen forskjeller kan oppstå som følge av ny veiledning om definisjonen av en leieavtale. Under IFRS 16 er, eller inneholder en kontrakt, en leieavtale dersom kontrakten
overfører retten til å kontrollere bruken av en identifisert eiendel for en periode i bytte mot vederlag.
Konsernet har noen leieavtaler knyttet til kontorlokaler og biler som blir påvirket av standarden. Foreløpige beregninger viser at konsernet ville hatt en bruksrettseiendel på omlag MNOK 50 med en tilsvarende finansiell forpliktelse hadde standarden blitt implementert per 31. desember 2017.
Utarbeidelse av regnskap i samsvar med IFRS krever bruk av enkelte viktige regnskapsestimater. Det krever også at ledelsen må utøve skjønn ved anvendelse av konsernets regnskapsprinsipper.
Utarbeidelse av regnskap krever at ledelsen benytter estimater og bygger på forutsetninger om balanseført verdi av eiendeler og forpliktelser som ikke er lett tilgjengelig fra andre kilder. Estimatene og de tilhørende forutsetningene er basert på historisk erfaring og andre faktorer som er antatt å være relevante. Estimatene vil per definisjon kunne avvike fra det endelige utfallet.
Estimatene og de underliggende forutsetningene vurderes løpende. Endringer i regnskapsmessige estimater innregnes i den perioden estimatet endres hvis endringen kun påvirker denne perioden, eller i perioden hvor endringen skjer og fremtidige perioder dersom endringen påvirker både nåværende og fremtidige perioder.
Nedenfor beskrives de viktigste forutsetningene om framtiden og andre viktige kilder til usikkerhet i estimatene på balansedagen, som i vesentlig grad kan påvirke den balanseførte verdien av eiendeler og gjeld i løpet av neste regnskapsår.
Eiendomsutviklingsprosjekter er klassifisert som varelager i samsvar med IAS 2. Varelageret består av råtomt, prosjekter under utvikling og ferdigutviklede enheter, og måles til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi. Netto realisasjonsverdi er estimert salgspris i ordinær virksomhet fratrukket estimerte utgifter til ferdigstillelse og estimerte salgskostnader. Ved fastsettelse av netto realisasjonsverdi, vurderer ledelsen viktige faktorer som er relevante for verdsettelsen, herunder makroøkonomiske faktorer som forventede boligpriser og leienivåer, så vel som forventet avkastning, godkjennelser fra myndigheter, byggekostnader og prosjektets progresjon. Når det anses hensiktsmessig, bruker ledelsen rapporter fra eksterne verdivurderingseksperter for å anslå
eiendomsverdier eller for å underbygge selskapets egne anslag. Endringer i forholdene og i ledelsens vurderinger og forutsetninger vil resultere i endringer i estimert netto realisasjonsverdi. Se også note 5.
Konsernet tester årlig om goodwill har hatt verdifall i samsvar med regnskapsprinsippene som fremgår av note 2.9. De gjenvinnbare beløpene av kontantgenererende enheter fastsettes basert på virkelig verdi eller bruksverdi. Disse beregningene krever bruk av estimater. Ingen nedskrivninger er gjort for regnskapsperiodene fra 2016 til 2017 og ledelsen har vurdert det slik at enhver rimelig endring i sentrale forutsetninger, som diskonteringsrente og estimerte kontantstrømmer, ikke vil føre til et behov for å skrive ned balanseført verdi av goodwill. Se også note 9.
Ledelsen har fastsatt segmentene basert på rapporter gjennomgått av administrerende direktør og ledergruppen og som brukes til å ta strategiske beslutninger. Den numeriske informasjonen nedenfor ble rapportert til administrerende direktør og ledergruppen ved periodens slutt. Hovedsegmentet er definert som Boligutvikling. I tillegg består segmentet Øvrig av servicetjenester, samt uallokerte inntekter og kostnader.
Konsernet anvender løpende avregning i den interne rapporteringen hvor fullføringsgraden beregnes ved å ta utgangspunkt i påløpte kostnader i forhold til totalt estimerte kostnader og salgsgrad. Driftsinntekter etter løpende avregning inkluderer også et beregnet fortjenesteelement for enheter der det er inngått salgsavtaler. I det konsoliderte resultatregnskapet innregnes driftsinntekter i henhold til fullført kontrakt, hvor innregning av driftsinntekter skjer på tidspunkt for overføring av risiko og kontroll, som er på tidspunkt for overlevering av enheter. I segmentoppstillingene avstemmes denne effekten (fra løpende avregning til fullført kontrakt) under "Avstemming EBITDA til Driftsresultat".
Konsernledelsen vurderer resultatene fra segmentene basert på EBITDA etter løpende avregning. Målemetoden er definert som driftsresultat før "Avskrivning og amortisering", "Øvrige gevinster (tap), netto" og "Andel av resultat fra tilknyttede selskaper". Finansinntekter og -kostnader allokeres ikke til de definerte segmentene ettersom denne typen aktiviteter styres av en sentral finansavdeling som håndterer konsernets likviditetssituasjon.
| (Beløp i 1 000 kroner) | Boligutvikling | Øvrig | Total |
|---|---|---|---|
| Driftsinntekter (løpende avregning) | 2 930 526 | 40 058 | 2 970 584 |
| Prosjektkostnad | (2 053 106) | (2 593) | (2 055 699) |
| Andre driftskostnader | (50 517) | (184 150) | (234 667) |
| EBITDA (løpende avregning) | 826 903 | (146 685) | 680 218 |
| Avstemming EBITDA til Driftsresultat: | |||
| EBITDA (løpende avregning) | 826 903 | (146 685) | 680 218 |
| Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning) | (2 433 467) | - | (2 433 467) |
| Salgsinntekter (fullført kontrakt) | 2 691 715 | - | 2 691 715 |
| Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning) | 1 794 639 | - | 1 794 639 |
| Prosjektkostnad (fullført kontrakt) | (2 171 758) | - | (2 171 758) |
| Avskrivning og amortisering | - | (4 084) | (4 084) |
| Andel resultat fra tilknyttede selskaper | (13 610) | - | (13 610) |
| Øvrige gevinster (tap), netto | - | - | - |
| Driftsresultat (IFRS) | 694 422 | (150 769) | 543 653 |
| Enheter i produksjon Overleverte enheter |
1 463 737 |
I/A I/A |
I/A I/A |
| (Beløp i 1 000 kroner) | Boligutvikling | Øvrig | Total |
|---|---|---|---|
| Driftsinntekter (løpende avregning) | 3 478 871 | 32 352 | 3 511 223 |
| Prosjektkostnad | (2 592 702) | (3 817) | (2 596 519) |
| Andre driftskostnader | (61 254) | (169 958) | (231 212) |
| EBITDA (løpende avregning) | 824 915 | (141 423) | 683 492 |
| Avstemming EBITDA til Driftsresultat: | |||
| EBITDA (løpende avregning) | 824 915 | (141 423) | 683 492 |
| Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning) | (3 360 929) | - | (3 360 929) |
| Salgsinntekter (fullført kontrakt) | 2 850 214 | - | 2 850 214 |
| Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning) | 2 562 998 | - | 2 562 998 |
| Prosjektkostnad (fullført kontrakt) | (2 346 386) | - | (2 346 386) |
| Avskrivning og amortisering | - | (20 061) | (20 061) |
| Andel resultat fra tilknyttede selskaper | (7 104) | - | (7 104) |
| Øvrige gevinster (tap), netto | 31 679 | - | 31 679 |
| Driftsresultat (IFRS) | 555 387 | (161 484) | 393 903 |
| Enheter i produksjon | 1 356 | I/A | I/A |
| Overleverte enheter | 869 | I/A | I/A |
| Lånekostnader | Aktiverte pro | ||
|---|---|---|---|
| (Beløp i 1 000 kroner) | Tomter tomt |
sjektkostnader | Total |
| Per 1. januar 2016 1 859 356 |
109 440 | 2 746 603 | 4 715 399 |
| Tilganger | 329 881 16 892 |
1 956 725 | 2 303 498 |
| Salg av datterselskaper (241 070) |
(19 393) | (94 677) | (355 140) |
| Reklassifisering fra tomter til aktiverte prosjektkostnader (587 220) |
(17 995) | 605 215 | - |
| Varekostnad på overleverte enheter (11 374) |
(1 258) | (2 364 327) | (2 376 959) |
| Årets nedskrivning | - - |
(2 787) | (2 787) |
| Regnskapsført verdi 31. desember 2016 1 349 572 |
87 686 | 2 846 752 | 4 284 011 |
| Tilganger | 742 824 22 289 |
2 027 631 | 2 792 745 |
| Reklassifisering fra tomter til aktiverte prosjektkostnader (129 521) |
(1 594) | 131 115 | - |
| Varekostnad på overleverte enheter (prosjektkostnader) (128 953) |
(4 207) | (2 284 658) | (2 417 818) |
| Årets nedskrivning (prosjektkostnader) | - - |
(15 000) | (15 000) |
| Regnskapsført verdi 31. desember 2017 1 833 923 |
104 175 | 2 705 840 | 4 643 938 |
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2017 | 2016 | |
| Råtomt | 1 938 098 | 1 437 259 | |
| Prosjekter under utvikling | 2 501 652 | 2 579 660 | |
| Ferdigutviklede enheter | 204 188 | 267 092 | |
| Sum varelager | 4 643 938 | 4 284 011 |
Salg av datterselskap i 2016 var Kaldnes Brygge AS (tidligere Selvaag Bolig Vestfold AS) og Dockside Næring AS.
Kapitaliseringssatser benyttet ved beregning låneutgifter kvalifisert for balanseføring var fra 3,4 % til 3,8 % i 2017. Tilsvarende satser i 2016 var fra 3,2 % til 3,7 %.
Tomtelånene konverteres normalt til byggelån i takt med utviklingen av de respektive byggeprosjektene. Tomtelånsrenter blir aktivert på tomten fra den dagen et prosjekt blir regulert, og belaster resultatet som del av varekostnaden ved overlevering av boligene. Byggelånsrenter aktiveres i byggeperioden og belaster varekostnaden på samme måte. Byggelånsrenter er inkludert i tilgang aktiverte byggekost i tabellen.
Tomter inngår i varelageret og vurderes til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi. En intern verdivurdering av eiendommene som inngår i varelageret gjøres ved hvert årsskifte for å bestemme netto salgsverdi for den enkelte tomt/eiendom. På forespørsel fra konsernet har det blitt utført en ekstern verdivurdering av konsernets eiendommer per 31. desember 2017. Selskapets ledelse har vurdert de viktigste forutsetningene som er relevante for verdivurderingen, herunder størrelsen på den enkelte eiendom, geografisk plassering, nåværende regulering, utviklingspotensialet og tidspunkt for salg. Den eksterne verdivurderingen indikerer en merverdi på NOK 1 773 millioner (1 268) utover bokført verdi for eiendommene som inngår i råtomt (tomtebank).
Konsernet har i 2017 foretatt en nedskrivning på NOK 10 millioner knyttet til næringseiendom på Lørenskog og NOK 5 millioner knyttet til eiendommer i Spania. Det ble foretatt en nedskrivning på NOK 2,8 millioner knyttet til eiendom i Spania i 2016. Se note 16 for varelager (eiendom) pantsatt som sikkerhet for lån fra finansinstitusjoner.
Konsernet har de seneste årene inngått en rekke avtaler om fremtidige kjøp av tomter gjennom kjøpsforpliktelser og opsjoner. Disse er ikke reflektert i regnskapet da bokføring først skjer ved overtagelse. Avtalene gjelder for perioden 2018 til 2035 og forpliktelsene forventes å gi mellom 7 000 og 8 700 enheter (brutto), hvorav over 80 % har beliggenhet i Stor-Oslo området.
| Forfallsprofil for konsernets tomtekjøpsforpliktelser | 1-5 år | 5-10 år | Mer enn 10 år |
|---|---|---|---|
| Intervall | Intervall | Intervall | |
| Estimert antall enheter (brutto) | 3 030 3 550 | 3 070 3 850 | 900 1 300 |
Tidspunkt for forfall er høyst usikkert da dette i stor grad er avhengig av reguleringsprosesser som konsernet ikke kontrollerer, følgelig kan forfall skje både tidligere eller senere enn estimert. Konsernet har vurdert om det er behov for å avsette for tap på noen av kontraktene ved årsslutt 2017. Det er ikke identifisert noen tapskontrakter i 2017.
I tillegg til inngåtte kjøpsforpliktelser har konsernet opsjoner på mellom 500 og 800 enheter (brutto).
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Lønnskostnader | (104 406) | (100 768) |
| Arbeidsgiveravgift | (21 457) | (17 648) |
| Pensjonskostnader | (5 969) | (6 111) |
| Andre personalkostnader | (10 647) | (11 696) |
| Lønnskostnader aktivert på varelager | 22 125 | 26 862 |
| Sum lønns- og personalkostnader | (120 354) | (109 361) |
| Gjennomsnittlig antall ansatte | 96 | 97 |
| Spesifikasjon av pensjonskostnader | ||
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2017 | 2016 |
| Pensjonskostnader - innskuddsbasert- og uførepensjonsordning | (4 378) | (5 054) |
| Pensjonskostnader - ytelsesbasert | (648) | (121) |
| Andre pensjonskostnader (inkludert AFP) | (943) | (936) |
| Netto pensjonskostnader | (5 969) | (6 111) |
Per 31. desember 2017 var 92 ansatte inkludert i den innskuddsbaserte pensjonsordningen. I tillegg var 3 ansatte medlemmer av en lukket ytelsesordning med en bokført forpliktelse på NOK 0,5 millioner. 72 nåværende ansatte er inkludert i førtidspensjonsordning (AFP). Se også note 8 i årsregnskap til Selvaag Bolig ASA.
Konsernet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon (OTP), og har en pensjonsordning som tilfredsstiller kravene etter denne loven. Grunnlaget for opptjening i innskuddsordningen er 4,5% av lønn mellom 1 og 7,1 ganger Folketrygdens grunnbeløp (G) og 10% mellom 7,1 og 12 G.
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| Drift og vedlikehold | (26 720) | (24 478) | |
| Rådgivningskostnader | (28 532) | (20 500) | |
| Provisjoner og andre salgsrelaterte kostnader | (38 647) | (49 250) | |
| Tap på fordringer | 11 | (33) | 91 |
| Øvrige driftskostnader | (20 381) | (27 714) | |
| Sum andre driftskostnader | (114 313) | (121 851) |
Andre driftskostnader inkluderer utgifter til leieavtaler og drift av hovedkvarteret til konsernet, samt tjenester kjøpt av Selvaag Gruppen på totalt NOK 9,6 millioner (12,4) i 2017. Det henvises til note 23 transaksjoner med nærstående parter for ytterligere spesifikasjoner.
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| Renteinntekt på finansielle eiendeler målt til amortisert kost | 11 511 | 8 245 | |
| Agio | 11 | (18) | |
| Andre finansinntekter | 1 227 | 37 | |
| Sum finansinntekter | 12 749 | 8 264 | |
| Rentekostnader på finansielle forpliktelser målt til amortisert kost | (56 965) | (47 142) | |
| Aktiverte renter tomtelån | 5 | 22 289 | 16 892 |
| Sum rentekostnader | (34 676) | (30 250) | |
| Disagio | (6) | 49 | |
| Andre finanskostnader | (17 918) | (7 384) | |
| Sum finanskostnader | (52 600) | (37 585) | |
| Netto finansposter | (39 851) | (29 321) |
| Andre immaterielle eiendeler | ||||
|---|---|---|---|---|
| (Beløp i 1 000 kroner) | Goodwill | Varemerker Leiekontrakter | Sum | |
| Anskaffelseskost 31.12.2015 | 383 376 | 50 000 | 44 545 | 477 921 |
| Tilganger | - | - | - | - |
| Avganger | - | - | - | - |
| Anskaffelseskost 31.12.2016 | 383 376 | 50 000 | 44 545 | 477 921 |
| Tilganger | - | - | - | - |
| Avganger | - | - | - | - |
| Anskaffelseskost 31.12.2017 | 383 376 | 50 000 | 44 545 | 477 921 |
| Akkumulert amortisering 31.12.2015 | (42 500) | (38 246) | (80 746) | |
| Nedskrivninger | - | - | - | - |
| Amortisering | - | (7 500) | (6 299) | (13 799) |
| Akkumulert amortisering 31.12.2016 | (50 000) | (44 545) | (94 545) | |
| Nedskrivninger | - | - | - | - |
| Amortisering | - | - | - | - |
| Akkumulert amortisering 31.12.2017 | (50 000) | (44 545) | (94 545) | |
| Balanseført verdi 31. desember 2016 | 383 376 | 383 376 | ||
| Balanseført verdi 31. desember 2017 | 383 376 | 383 376 | ||
| Forventet levetid | - | 5 år *) | 5 år *) | |
| Amortiseringsmetode | - | Lineært | Lineært |
*) Ferdig avskrevet september 2016.
Immaterielle eiendeler testes årlig for verdifall, eller oftere dersom det er indikasjoner på verdifall. Er det indikasjoner på verdifall beregnes gjenvinnbart beløp, og dersom dette er lavere enn bokført verdi gjøres nedskrivning til gjenvinnbart beløp.
Konsernet tester goodwill med ubegrenset levetid for nedskrivning årlig, eller oftere dersom det foreligger eksterne eller interne indikasjoner på at eiendelen har falt i verdi. Andre immaterielle eiendeler som inkluderer varemerket "Selvaag Pluss" og langsiktige leieavtaler amortiseres over forventet levetid og testes for verdifall dersom det har inntrådt forhold i løpet av perioden som indikerer verdifall.
Goodwill som har oppstått som følge av virksomhetssammenslutninger i 2011 er tilordnet individuelle kontantgenererende enheter som følger:
| 2017 | Goodwill |
|---|---|
| Boligutvikling | 382 176 |
| Øvrig | 1 200 |
| Sum | 383 376 |
| 2016 | Goodwill |
| Boligutvikling | 382 176 |
| Øvrig | 1 200 |
| Sum | 383 376 |
Kontantgenererende enheter er inndelt i Boligutvikling og Øvrig. Dette følger av segmentrapporteringen, se note 4. Goodwill under Øvrig segmentet er knyttet til Selvaag Eiendomsoppgjør AS som tidligere var en del av Meglerhuset Selvaag.
Basert på en ekstern verdivurdering av eiendommene som inngår i råtomt (tomtebank) indikeres det merverdier på NOK 1 773 millioner utover bokført verdi, ref. note 5. Merverdiene er knyttet til kontantgenerende enhet Boligutvikling. Konsernet forventer at merverdiene i dagens tomtebank vil bli realisert gjennom utvikling av prosjekter i løpet av de neste 5-10 år.
Konsernet har foretatt en nedskrivningsvurdering av goodwill basert på en modell hvor man estimerer fremtidige kontantstrømmer fra boligutviklingsprosjekter. Det er lagt til grunn en vekst på 2 prosent årlig. De estimerte kontantstrømmene neddiskonteres til dagens kroneverdi ved hjelp av en risikoveiet diskonteringsrente. Fremtidige kontantstrømmer er estimert basert på forventede kontantstrømmer fra pågående prosjekter, fremtidige prosjekter som baserer seg på tomter i selskapets tomtebank og fremtidige prosjekter hvor det kreves investeringer i nye tomter. Forventede utbetalinger knyttet til investeringer i tomter og administrasjonskostnader er hensyntatt i beregningen. De mest kritiske forutsetningene i beregning av bruksverdien er vurdert som salgsvolum og diskonteringsrente, samt lønnsomhet i prosjektene. Nedskrivningsvurderingen viser tilstrekkelige merverdier utover bokførte verdier, slik at rimelige fall i de kritiske forutsetningene ikke vil utløse et nedskrivningsbehov for regnskapsført goodwill. Sensitivitetsanalysen nedenfor viser effekten på nåverdien av fremtidige kontanstrømmer ved endringer i de viktigste forutsetningene. Ingen av utfallene i sensitivitetstabellen ville medført nedskrivning.
Varemerket "Selvaag Pluss" var en del av oppkjøpet av Selvaag Pluss Eiendom KS i 2011. Gjenvinnbart beløp av eiendelen ble årlig kalkulert basert på hvilken verdi varemerket vil gi for konsernet i fremtiden. Likviditetsprognosene som lå til grunn var basert på ledelsens vurdering av forventet merverdi i Pluss-konseptet for en femårsperiode. Eiendelen ble ferdig avskrevet i 2016.
Andre immaterielle eiendeler besto ved inngangen av året av en langsiktig leiekontrakt i tidligere oppkjøpt virksomhet. Gjenvinnbart beløp av eiendelen ble kalkulert basert på hvilken verdi leiekontrakten vil gi for virksomheten. Likviditetsprognosene som lå til grunn var basert på ledelsens vurdering av forventet kontantstrøm fra leiekontraktene for en femårsperiode. Eiendelen ble ferdig avskrevet i 2016.
| Inventar og annet | ||||
|---|---|---|---|---|
| (Beløp i 1 000 kroner) | Serviceeiendom | Maskiner og anlegg | utstyr | Total |
| Anskaffelseskost 31.12.2015 | - | 9 965 | 23 085 | 33 050 |
| Tilganger 2016 | - | - | 408 | 408 |
| Avganger 2016 | - | (5 335) | (454) | (5 789) |
| Omregningsdifferanser | - | - | (47) | (47) |
| Anskaffelseskost 31.12.2016 | 4 630 | 22 992 | 27 622 | |
| Tilganger 2017 | 4 003 | - | 613 | 4 616 |
| Avganger 2017 | - | - | - | - |
| Omregningsdifferanser | - | - | - | - |
| Anskaffelseskost 31.12.2017 | 4 003 | 4 630 | 23 605 | 32 238 |
| - | ||||
| Akkumulerte avskrivninger 31.12.2015 | (1 729) | (11 007) | (12 736) | |
| Avskrivninger 2016 | - | (2 262) | (3 999) | (6 261) |
| Avganger 2016 | - | 2 049 | 193 | 2 242 |
| Omregningsdifferanser | - | - | - | - |
| Akkumulerte avskrivninger 31.12.2016 | (1 942) | (14 813) | (16 755) | |
| Avskrivninger 2017 | - | (926) | (3 158) | (4 084) |
| Avganger 2017 | - | - | - | - |
| Omregningsdifferanser | - | - | 29 | 29 |
| Akkumulerte avskrivninger 31.12.2017 | (2 868) | (17 942) | (20 810) | |
| Netto regnskapsført verdi 31.12.2016 | 2 688 | 8 179 | 10 867 | |
| Netto regnskapsført verdi 31.12.2017 | 4 003 | 1 762 | 5 663 | 11 428 |
| Forventet levetid | - | 3-5 år | 3-5 år | |
| Avskrivningsmetode | - | Lineært | Lineært |
| -10 % | +-0 | +10 % | ||
|---|---|---|---|---|
| prosent av | -0,5 pp | -16 % | -6 % | 5 % |
| Margin i inntekt |
+- 0 pp | -11 % | - | 11 % |
| + 0,5 pp | -6 % | 6 % | 18 % |
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Fordringer fra salg av tomter | 40 104 | 38 722 |
| Selgerkreditter *) | 118 309 | 117 605 |
| Andre lån og fordringer | 55 626 | 40 991 |
| Sum andre langsiktige fordringer | 214 039 | 197 318 |
*) NOK 100 millioner er relatert til nedsalg i prosjektet Kaldnes Brygge, Tønsberg.
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Kundefordringer | 133 832 | 103 420 |
| Kortsiktig ikke-rentebærende fordringer mot Selvaag Gruppen | - | 55 000 |
| Andre fordringer | 27 907 | 131 535 |
| Andre kortsiktige finansielle fordringer | 27 907 | 186 535 |
| Forskuddsbetalte kostnader | 12 714 | 3 367 |
| Sum andre kortsiktige fordringer | 40 621 | 189 902 |
Konsernets kundefordringer og andre fordringer er i NOK.
| Analyse av kundefordringer ved periodeslutt | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Ikke forfalt | 131 763 | 102 518 |
| Forfalt dag 1-100 | 1 563 | 776 |
| Forfalt > 100 dager | 1 976 | 1 655 |
| Brutto kundefordringer | 135 302 | 104 949 |
| Tapsavsetninger | 1 470 | 1 529 |
| Netto kundefordringer | 133 832 | 103 420 |
| Tap på fordringer | 2017 | 2016 |
| Endring i tapsavsetning | (59) | (827) |
| Fordringer avskrevet som tap i løpet av året | 92 | 736 |
| Tap på fordringer i resultatregnskapet | 33 | (91) |
Tabellen nedenfor viser effekten fra oppkjøp av virksomheter og datterselskaper på den konsoliderte oppstillingen av finansiell stilling:
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Omløpsmidler | - | - |
| Gjeld | - | - |
| Virkelig verdi av eksisterende eierinteresser i tilknyttede selskaper på oppkjøpstidspunktet | - | - |
| Totalt vederlag | ||
| Utbetalinger ved tilgang av virksomheter og datterselskaper | (1 800) | - |
| Kontanter i overtatte virksomheter | - | - |
| Utbetalinger ved tilgang av virksomheter og datterselskaper, fratrukket kontanter overtatt | (1 800) | |
Tilgang i 2017 er forskudd for aksjer i to prosjektselskaper på Travbaneveien i Trondheim.
Tabellen nedenfor viser effekten fra avgang av virksomheter og datterselskaper på den konsoliderte oppstillingen av finansiell stilling:
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Omløpsmidler | - | 349 663 |
| Gjeld | - | (197 630) |
| Gevinster fra avgang av virksomheter og datterselskaper | - | (32 033) |
| Totalt vederlag | 120 000 | |
| Innbetalinger ved avgang av virksomheter og datterselskaper | - | 20 000 |
| Kontanter i solgte virksomheter | - | (11 656) |
| Innbetalinger ved avgang av virksomheter og datterselskaper, fratrukket kontanter avhendet | 8 344 | |
Avgang i 2016 var selskapet Kaldnes Brygge AS (tidligere Selvaag Bolig Vestfold AS).
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Bundet bankkonto | 708 | 708 |
| Ikke bundne bankinnskudd og kontanter | 484 853 | 885 485 |
| Total | 485 561 | 886 193 |
Inn- og utbetaling av renter er klassifisert som operasjonelle aktiviteter. Utbetalinger har vært NOK 116 millioner i 2017 og NOK 105 millioner i 2016. Innbetaling av renter har vært NOK 4 millioner i 2017 og NOK 4 millioner i 2016.
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Langsiktig rentebærende gjeld | 1 836 824 | 2 038 661 |
| Kortsiktig rentebærende gjeld | 380 608 | 534 681 |
| Kontanter og kontantekvivalenter | (485 561) | (886 193) |
| Netto rentebærende gjeld | 1 731 870 | 1 687 148 |
| Brutto gjeld - flytende rente | 2 217 431 | 2 573 341 |
| Brutto gjeld - fast rente | - | - |
| Kontanter og kontantekvivalenter | (485 561) | (886 193) |
| Netto rentebærende gjeld | 1 731 870 | 1 687 148 |
| Øvrige eiendeler Gjeld fra finansieringsaktiviteter |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (Beløp i 1 000 kroner) | Kontanter og kontant ekvivalenter |
Likvide invester inger |
Kortsiktig finansiell lease |
Langsiktig finansiell lease |
Kortsiktig rente bærende gjeld |
Langsiktig rente bærende gjeld |
Total | |
| Netto rentebærende gjeld per 1. januar 2016 | (672 284) | - | - | - | 771 302 | 1 846 715 | 1 945 733 | |
| Kontantstrømmer | (213 909) | - | - | - | (771 302) | 710 996 | (274 215) | |
| Tilganger | - | - | - | - | - | |||
| Andre endringer uten effekt på kontantstrøm | - | - | - | - | 534 681 | (519 051) | 15 630 | |
| Netto rentebærende gjeld per 31. desember 2016 | (886 193) | 534 681 | 2 038 660 | 1 687 148 | ||||
| Kontantstrømmer | 400 632 | (534 681) | 201 857 | 67 808 | ||||
| Tilganger | - | |||||||
| Andre endringer uten effekt på kontantstrøm | 380 608 | (403 694) | (23 086) | |||||
| Netto rentebærende gjeld per 31. desember 2017 | (485 561) | 380 608 | 1 836 824 | 1 731 870 |
Konsernet har utbetalt NOK 129,8 millioner i lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter i 2017, mot NOK 31,0 millioner i 2016. Innbetalinger fra lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter utgjorde NOK 63,7 millioner (0,0).
| (Beløp i 1 000 kroner, unntatt antall aksjer) | Antall aksjer | Aksjekapital Overkursfond | Annen inn skutt kapital |
Sum innskutt kapital |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Egenkapital per 31. desember 2016 | 93 148 369 | 186 297 | 1 394 857 | 700 629 | 2 281 783 |
| Kjøp av egne aksjer i forbindelse med aksjeprogram til ansatte | (2 119 691) | (4 239) | - | - | (4 239) |
| Salg av aksjer til ansatte | 732 938 | 1 466 | - | - | 1 466 |
| Egenkapital per 31. desember 2017 | 91 761 616 | 183 524 | 1 394 857 | 700 629 | 2 279 010 |
Selskapets aksjekapital per 31. desember 2017 var NOK 183,5 millioner (fratrukket egne aksjer), og består av 91 761 616 fullt innbetalte ordinære aksjer pålydende NOK 2,00. Per 31. desember 2016 var aksjekapitalen NOK 186,3 millioner, og besto av 93 148 369 fullt innbetalte ordinære aksjer pålydende NOK 2,00. Alle utstedte aksjer har like rettigheter. Endringen i 2017 skyldes tilbakekjøp av egne aksjer i forbindelse med aksjeprogram til ansatte og salg av aksjer til ansatte.
Selskapet eier 2 004 072 egne aksjer per 31. desember 2017 (637 958 egne aksjer per 31. desember 2016).
Styret i Selvaag Bolig ASA har fullmakt fra generalforsamlingen til å erverve egne aksjer med pålydende verdi inntil NOK 18 753 137. Det beløp som betales per aksje skal være minimum NOK 10 og maksimum NOK 80. Styret kan benytte fullmakten i forbindelse med eventuell senere nedskrivning av aksjekapitalen med generalforsamlingens samtykke, godtgjørelse til styrets medlemmer, for insentivprogram eller som oppgjør i eventuelle oppkjøp av virksomheter, samt for å erverve aksjer der dette er finansielt gunstig. Styret står fritt til hvilke måter erverv og avhendelse av aksjer kan skje. Fullmakten gjelder til ordinær generalforsamling i 2018 og foreslås forlenget med ett år frem til generalforsamling i 2019.
Videre har styret i Selvaag Bolig ASA fullmakt fra generalforsamlingen til å forhøye aksjekapitalen, i en eller flere omganger, med inntil NOK 18 753 137. Fullmakten kan benyttes ved utstedelse av vederlagsaksjer under insentivordninger, vederlagsaksjer ved erverv av virksomhet innen Selskapets formål og nødvendig styrking av Selskapets egenkapital. Fullmakten gjelder til ordinær generalforsamling i 2018. Aksjeeieres fortrinnsrett til tegning av aksjer kan settes til side. Fullmakten omfatter kapitalforhøyelse mot innskudd i andre eierandeler enn penger eller rett til å pådra Selskapet særlige plikter. Fullmakten omfatter ikke beslutning om fusjon. Fullmakten gjelder til ordinær generalforsamling i 2018 og foreslås forlenget med ett år frem til generalforsamling i 2019.
Andre reserver i oppstillingen av endringer i egenkapital består av konsernets andel av transaksjoner med eiere i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter.
| Eierandel i % | Andel av resultat etter skatt Regnskapsført verdi per |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (Beløp i 1 000 kroner) | 31.12.2017 | 31.12.2016 | 2017 | 2016 | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
| Nesttun Pluss AS/KS | 25,0 % | 25,0 % | 105 | (249) | 9 461 | 9 357 |
| Selvaag Bolig Vaagen AS | 20,0 % | 20,0 % | - | (19) | (42) | (42) |
| 105 | (268) | 9 419 | 9 315 |
Det ble ikke utbetalt utbytte til ikke-kontrollerende interesser i 2017 og 2016.
Per 31. desember 2017 hadde konsernet 1 957 aksjonærer, hvorav 148 aksjonærer utenfor Norge. Per 31. desember 2016 hadde konsernet 2 072 aksjonærer, hvorav 95 aksjonærer utenfor Norge.
| Aksjonær | Ordinære aksjer | Eier-/stemmeandel % |
|---|---|---|
| Selvaag Gruppen AS | 50 180 087 | 53,5 % |
| Landsforsakringar Fastighetsfond | 5 278 334 | 5,6 % |
| Morgan Stanley & Co. Int. PLC. *) | 2 747 423 | 2,9 % |
| Pareto AS | 2 065 624 | 2,2 % |
| Selvaag Bolig ASA **) | 2 004 071 | 2,1 % |
| SEB Prime Solutions Sissener Canop | 2 000 000 | 2,1 % |
| Holberg Norden | 1 812 539 | 1,9 % |
| Holberg Norge | 1 693 763 | 1,8 % |
| Verdipapirfondet Pareto Investment | 1 686 000 | 1,8 % |
| FLPS - GL S-M SUB | 1 202 000 | 1,3 % |
| Holta Invest AS | 1 200 000 | 1,3 % |
| JPMorgan Chase Bank, N.A., London *) | 1 010 166 | 1,1 % |
| Regents of the University Of Michi | 959 183 | 1,0 % |
| JPMorgan Chase Bank, N.A., London *) | 856 021 | 0,9 % |
| State Street Bank and Trust Comp *) | 766 754 | 0,8 % |
| State Street Bank and Trust Comp *) | 630 473 | 0,7 % |
| Storebrand Norge I Verdipapirfond | 590 932 | 0,6 % |
| Banan II AS | 555 190 | 0,6 % |
| Fidelity int Real Estate Fund | 531 300 | 0,6 % |
| Torstein Tvenge | 500 000 | 0,5 % |
| Sum 20 største aksjonærer | 78 269 860 | 83,5 % |
| Øvrige aksjonærer | 15 495 828 | 16,5 % |
| Totalt antall aksjer | 93 765 688 | 100,0 % |
*) For ytterligere informasjon vedr. nominee-konti henvises det til: http://sboasa.no
**) Gjelder kjøp av egne aksjer til bruk i aksjeprogram for ansatte.
| Aksjonær | Ordinære aksjer | Eier-/stemmeandel % |
|---|---|---|
| Selvaag Gruppen AS | 50 180 087 | 53,5 % |
| Skandinaviska Enskilda Banken AB *) | 5 268 003 | 5,6 % |
| Morgan Stanley & Co. International *) | 2 782 677 | 3,0 % |
| FLPS - All Sector SUB | 2 581 800 | 2,8 % |
| Pareto AS | 2 065 624 | 2,2 % |
| Verdipapirfondet Pareto Investment | 1 596 000 | 1,7 % |
| Holta Invest AS | 1 200 000 | 1,3 % |
| Verdipapirfondet Alfred Berg Gamba | 1 061 201 | 1,1 % |
| Regents of the University of Michi | 1 045 000 | 1,1 % |
| Storebrand Norge I Verdipapirfond | 1 002 959 | 1,1 % |
| MP Pensjon PK | 962 872 | 1,0 % |
| Evermore Global Value Fund | 892 805 | 1,0 % |
| JPMorgan Chase Bank, N.A., London *) | 862 364 | 0,9 % |
| J.P. Morgan Securities LLC *) | 785 000 | 0,8 % |
| Holberg Norge | 724 667 | 0,8 % |
| State Street Bank and Trust Comp *) | 658 639 | 0,7 % |
| Verdipapirfondet DNB SMB | 641 173 | 0,7 % |
| Selvaag Bolig ASA **) | 637 958 | 0,7 % |
| JPMorgan Chase Bank, N.A., London *) | 564 073 | 0,6 % |
| Banan II AS | 555 190 | 0,6 % |
| Sum 20 største aksjonærer | 76 068 092 | 81,1 % |
| Øvrige aksjonærer | 17 697 596 | 18,9 % |
| Totalt antall aksjer | 93 765 688 | 100,0 % |
Resultat per aksje er beregnet som årets resultat dividert med et vektet gjennomsnitt av antall utstedte aksjer. Det er ingen utvanningseffekter relatert til aksjekapitalen i 2017 og 2016.
| 2017 | 2016 |
|---|---|
| Årets resultat som kan henføres selskapets aksjonærer, i 1.000 kroner | 401 045 | 301 155 |
|---|---|---|
| Vektet gjennomsnitt av antall utstedte aksjer | 92 149 762 | 93 749 180 |
| Resultat per aksje i kroner | 4,35 | 3,21 |
| Utvannet resultat per aksje i kroner | 4,35 | 3,21 |
Selskapet har fra 2015 etablert en policy om halvårlig utbytte. Styret har foreslått et utbytte på NOK 1,80 per aksje for andre halvår 2017, totalt NOK 168,8 millioner. Videre ble det utbetalt NOK 1,20 per aksje for første halvår, til sammen NOK 112,5 millioner. Samlet utbytte for 2017 på NOK 281,3 millioner tilsvarer 70 % av resultat etter skatt. For 2016 ble det utbetalt NOK 150 millioner, tilsvarende NOK 1,60 per aksje. Dette utgjorde 50 % av resultat etter skatt. Utbyttet for andre halvår 2017 skal godkjennes av generalforsamlingen 2.mai 2018 og er ikke bokført i konsernregnskapet.
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Langsiktig gjeld | ||
| Banklån | 1 836 824 | 1 542 472 |
| Obligasjonslån | - | 496 189 |
| Sum langsiktig rentebærende gjeld til amortisert kost | 1 836 824 | 2 038 661 |
| Kortsiktig gjeld | ||
| Banklån | 380 608 | 534 681 |
| Annen kortsiktig gjeld | - | - |
| Sum kortsiktig rentebærende gjeld til amortisert kost | 380 608 | 534 681 |
| Sum rentebærende gjeld til amortisert kost | 2 217 431 | 2 573 341 |
Konsernet hadde tidligere et obligasjonslån på NOK 500 millioner. Dette ble nedbetalt i 2017. I forbindelse med nedbetaling av obligasjonslånet i juni inngikk Selvaag Bolig ASA avtale med DNB om en ny kredittfasilitet med ramme på NOK 400 millioner. Tidligere hadde selskapet to kredittfasiliteter på NOK 150 millioner hver. Etter refinansieringen ble en av disse avviklet, mens den andre ble videreført. Per 31. desember var det ikke trukket opp gjeld på noen av disse kredittfasilitetene.
Konsernets rentebærende gjeld kan i hovedsak deles i tre kategorier, 1) topplån som er gjeld i morselskapet Selvaag Bolig ASA, 2) tomtelån og 3) byggelån. Per 31. desember 2017 hadde ikke trukket på noen av toppfinansieringsfasilitetene, tomtelån var på NOK 1 248 millioner og byggelån var på NOK 969 millioner.
For avstemming av konsernets netto rentebærende gjeld henvises det til note 12.
| Selskap (Beløp i 1 000 kroner) | Låneinstrument | Långivere | 2017 | Valuta | Forfall |
|---|---|---|---|---|---|
| Selvaag Bolig ASA | Kassekreditt | DNB | - | NOK | Ikke spesifisert |
| Selvaag Bolig ASA | Revolver | DNB | - | NOK | 04.04.2021 |
| Selvaag Bolig Lørenskog AS | Tomtelån | DNB / Handelsbanken | 81 300 | NOK | 30.09.2018 |
| Selvaag Bolig Hamang AS | Tomtelån | DNB | 230 344 | NOK | 30.09.2020 |
| Selvaag Bolig Langhus AS | Tomtelån | DNB | 85 000 | NOK | 30.12.2019 |
| Selvaag Bolig ASA - Lørenporten | Tomtelån | DNB | 266 554 | NOK | 03.08.2019 |
| Skårer Bolig AS | Tomtelån | DNB | 195 000 | NOK | 30.11.2018 |
| Selvaag Løren 7 AS | Tomtelån | DNB | 110 500 | NOK | 30.12.2019 |
| Jaasund AS | Tomtelån | SR Bank | 52 996 | NOK | 31.12.2018 |
| Lervik Brygge | Tomtelån | SR Bank | 119 973 | NOK | 01.12.2022 |
| Aase Gaard AS | Tomtelån | SR Bank | 50 000 | NOK | 01.12.2022 |
| Selvaag Bolig Ballerud AS | Tomtelån | Sparebanken Øst | 48 000 | NOK | 30.09.2019 |
| Selvaag Bolig Formtoppen AS | Byggelån | DNB / Handelsbanken | 203 784 | NOK | 31.05.2019 |
| Selvaag Bolig Hovinenga AS | Byggelån | DNB / Handelsbanken | 383 363 | NOK | 30.06.2020 |
| Selvaag Bolig Bjørnåsen Syd II AS | Byggelån | DNB | 24 284 | NOK | 31.12.2018 |
| Selvaag Bolig Nybyen Økern AS | Byggelån | DNB | 194 753 | NOK | 31.12.2019 |
| Selvaag Bolig Lørenporten AS | Byggelån | DNB | 135 553 | NOK | 31.03.2021 |
| Selvaag Bolig Løren 5 AS | Byggelån | DNB / Handelsbanken | 27 027 | NOK | 30.09.2018 |
| Øvrige selskaper | Andre lån | Handelsbanken | 9 000 | NOK | 31.12.2020 |
| Sum rentebærende gjeld | 2 217 431 |
Rentesatsene fastsettes basert på 3 måneder NIBOR med et tillegg. Per 31. desember 2017 var gjennomsnittlig rentesats tomtelån 3,23 % og byggelån 3,16 %. Forskjellene mellom de oppgitte nominelle rentesatsene og effektiv rente anses å være uvesentlige. Varighet på byggelån følger ferdigstillelse og overlevering av boliger slik at endelig nedbetaling skjer når prosjektet er fullført.
| Selskap | Låneinstrument | Långivere | 2016 | Valuta | Forfall |
|---|---|---|---|---|---|
| Selvaag Bolig ASA | Obligasjonslån | Obligasjonseiere | 496 189 | NOK | 27.06.2018 |
| Selvaag Bolig ASA | Kassekreditt | DNB | - | NOK | Ikke spesifisert |
| Selvaag Bolig ASA | Revolver | DNB | - | NOK | 22.12.2017 |
| Selvaag Bolig Lørenskog AS | Tomtelån | DNB / Handelsbanken | 93 300 | NOK | 30.09.2018 |
| Selvaag Bolig Lørenskog AS | Tomtelån | DNB / Handelsbanken | 15 000 | NOK | 28.06.2017 |
| Selvaag Bolig ASA - Lørenporten | Tomtelån | DNB | 267 000 | NOK | 03.08.2019 |
| Skårer Bolig AS | Tomtelån | DNB | 195 000 | NOK | 30.11.2018 |
| Selvaag Løren 7 AS | Tomtelån | DNB | 110 500 | NOK | 30.12.2019 |
| Maria Dehlis vei 40 AS | Tomtelån | DNB | 66 000 | NOK | 30.06.2018 |
| Jaasund AS | Tomtelån | SR Bank | 50 450 | NOK | 31.12.2018 |
| Lervik Brygge | Tomtelån | SR Bank | 82 774 | NOK | 31.12.2018 |
| Aase Gaard AS | Tomtelån | SR Bank | 6 050 | NOK | 31.12.2017 |
| Selvaag Bolig Ballerud AS | Tomtelån | Sparebanken Øst | 48 000 | NOK | 01.01.2017 |
| Selvaag Bolig Stasjonsby I AS | Byggelån | DNB / Handelsbanken | 80 476 | NOK | 31.05.2018 |
| Selvaag Bolig Hovinenga AS | Byggelån | DNB / Handelsbanken | 133 238 | NOK | 30.06.2020 |
| Selvaag Boligutvikling I - Kilenkollen | Byggelån | DNB | 99 773 | NOK | 31.08.2018 |
| Selvaag Bolig Ormerud AS | Byggelån | DNB | 26 744 | NOK | 30.11.2017 |
| Selvaag Bolig Glassverket AS | Byggelån | DNB | 20 555 | NOK | 31.01.2018 |
| Selvaag Bolig Nybyen Økern AS | Byggelån | DNB | 246 183 | NOK | 31.12.2019 |
| Selvaag Bolig Løren 5 AS | Byggelån | DNB / Handelsbanken | 190 500 | NOK | 31.10.2017 |
| Selvaag Bolig Løren 5 AS | Byggelån | DNB / Handelsbanken | 85 223 | NOK | 30.09.2018 |
| Nyhavn Pluss | Byggelån | DNB | 165 517 | NOK | 30.11.2017 |
| Selvaag Bolig ASA - Øya Lervig Brygge | Byggelån | SR Bank | 82 869 | NOK | 14.03.2017 |
| Øvrige selskaper | Andre lån | Handelsbanken | 12 000 | NOK | 31.12.2020 |
| Sum rentebærende gjeld | 2 573 341 |
Rentesatsene fastsettes basert på 3 måneder NIBOR med et tillegg. Per 31. desember 2016 var gjennomsnittlig rentesats for topplån 5,92 %, tomtelån 3,58 % og byggelån 3,30 %. Forskjellene mellom de oppgitte nominelle rentesatsene og effektiv rente anses å være uvesentlige. Varighet på byggelån følger ferdigstillelse og overlevering av boliger slik at endelig nedbetaling skjer når prosjektet er fullført.
| År | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Tilbakebetales i løpet av 2018 | - | 1 269 740 |
| Tilbakebetales i løpet av 2019 | 929 891 | 623 683 |
| Tilbakebetales i løpet av 2020 | 622 708 | 145 238 |
| Tilbakebetales i løpet av 2021 eller senere | 284 225 | - |
| Sum | 1 836 824 | 2 038 661 |
| Kortsiktig rentebærende gjeld Tabellen nedenfor inkluderer gjeld som forfaller innen 12 måneder etter rapporteringsperioden avsluttes Forfallsplan for kortsiktige lån |
||
| År | 2017 | 2016 |
| Tilbakebetales 0-6 måneder etter periodeslutt | - | 145 869 |
| Tilbakebetales 6-12 måneder etter periodeslutt | 380 608 | 388 811 |
| Sum | 380 608 | 534 681 |
| Pantstillelser og garantier mv. | ||
| Sikrede lån | 2017 | 2016 |
| Banklån - finansinstitusjoner | 2 217 431 | 2 077 153 |
| Regnskapsført verdi av eiendom stilt som sikkerhet for banklån | 2017 | 2016 |
| Varelager | 4 016 037 | 4 239 381 |
| Note 17: Leverandørgjeld og annen gjeld | ||
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2017 | 2016 |
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Leverandørgjeld | 166 479 | 219 562 |
| Påløpte kostnader | 255 310 | 153 895 |
| Andre kortsiktige finansielle forpliktelser | - | - |
| Sum annen kortsiktig ikke-rentebærende finansiell gjeld | 255 310 | 153 895 |
| Annen kortsiktig gjeld *) | 597 972 | 512 258 |
| Sum annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld | 853 282 | 666 153 |
*) Forskuddsbetalinger fra kunder utgjorde NOK 385,3 millioner i 2017. Disse utgjorde NOK 467,7 millioner i 2016.
Konsernets leverandørgjeld har følgende aldersfordeling per 31. desember:
| 2017 | 2016 |
|---|---|
| 166 479 | 219 562 |
| - | - |
| 166 479 | 219 562 |
Konsernets aktiviteter medfører finansiell risiko av ulike typer: Markedsrisiko (inkludert valutarisiko, renterisiko og prisrisiko), kredittrisiko og likviditetsrisiko. Konsernets overordnede aktiviteter for risikostyring søker å minimalisere de potensielle negative effektene på konsernets finansielle resultater.
Konsernsjefen og ledergruppen identifiserer og vurderer finansiell risiko på løpende basis.
Selskapet er en norsk eiendomsutvikler, med fokus på norske utviklingsprosjekter og eiendommer. Konsernet har enkelte investeringer i utenlandske virksomheter der netto eiendeler er utsatt for valutarisiko ved omregning, men i begrenset grad. Prosjekter utenfor Norge finansieres i lokal valuta gjennom datterselskapet. Konsernet kjøper imidlertid inn moduler fra utlandet i euro. Når enkelte kjøpekontrakter er signert med modulleverandør i utlandet låses kursen ved å bestille valuta til fast kurs på fremtidig oppgjør, basert på betalingsplanen fra leverandøren. Konsernet er således noe eksponert for valutarisiko.
Konsernet er generelt utsatt for prisrisiko knyttet til eiendom, og geografisk er konsernet hovedsakelig eksponert i Norge. I tillegg har konsernet et fremtidig prosjekt i Sverige, samt investert i et prosjekt i Spania. Konsernet er også eksponert for risiko knyttet til byggekostnader og råvarepriser. Resultatmarginen for hvert prosjekt vil variere avhengig av utviklingen i salgsinntekter per kvadratmeter for boligeiendommer. Konsernets prisrisiko er redusert ettersom boliger tilsvarende 60 % av total salgsverdi i et prosjekt er solgt før byggestart. Konsernet er ikke eksponert for prisrisiko i finansielle instrumenter.
Graden av risiko relatert til prisene på varer og tjenester varierer avhengig av kontrakttype. Prosjekter spenner ofte over flere år og råvarepriser og lønnskostnader kan øke i løpet av byggeperioden. De fleste kontrakter er basert på faste priser for byggeperioden, men enkelte kontrakter inneholder indeksklausuler som tillater prisøkninger.
Konsernets renterisiko oppstår hovedsakelig fra langsiktige lån. Lån utstedt til flytende rente eksponerer konsernet for rentesvingninger som påvirker kontantstrømmene. Konsernet kapitaliserer rentekostnader som en del av utviklingsprosjekter (varelager eiendom) i takt med prosjektenes fremdrift i samsvar med IAS 23 Lånekostnader. Se note 16 Rentebærende gjeld for detaljer om konsernets lån.
Kredittrisiko styres på konsernnivå. Konsernet er eksponert for motpartsrisiko når konsernets selskaper inngår avtaler om salg av bolig. Kredittrisiko oppstår også fra utestående fordringer, som for eksempel lån til tilknyttede selskaper.
Kredittrisiko knyttet til salg av eiendom anses å være begrenset ettersom oppgjør finner sted gjennom profesjonelle oppgjørsmeglere. Normalt kreves 10 % i forskudd og dokumentasjon på finansiering fra boligkjøper når kontrakten inngås. Balansen gjøres opp ved overføring av eiendomsrett.
Basert på ovennevnte er konsernets kredittrisiko knyttet til finansielle eiendeler vurdert til å være lav.
Konsernets maksimale eksponering for kredittrisiko omfatter klassene "Kundefordringer og andre kortsiktige og langsiktige finansielle eiendeler" og "Kontanter og kontantekvivalenter». Se note 18.3 for balanseførte verdier av disse klassene 31. desember 2017 og 2016.
Konservativ likviditetsstyring innebærer å ha tilstrekkelig likvide eiendeler og tilgjengelig finansiering gjennom kredittlinjer til å møte konsernets forpliktelser. I 2017 inngikk konsernet en avtale om en revolverende trekkfasilitet fra DNB på NOK 400 millioner. Samtidig ble obligasjonslånet på NOK 500 millioner innfridd og en revolverende trekkfasilitet på NOK 150 millioner avsluttet. Selskapet har en aktiv likviditetsforvaltning, og har fokus på å ha tilstrekkelig likviditet til enhver tid. Selskapet overvåker kontinuerlig prognoser og faktiske kontantstrømmer.
Se også note 16 "Rentebærende gjeld" og note 17 "Leverandørgjeld og annen gjeld"for forfallsanalyse av finansielle forpliktelser. Størstedelen av kortsiktig ikke-rentebærende gjeld skal tilbakebetales innen 6 måneder.
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note Total per 31.12.2017 | < 1 år | 1-3 år | 3-6 år | 6-10 år | > 10 år | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Banklån *) | 16 | 2 370 566 | 419 405 | 1 642 750 | 308 411 | - | - |
| Annen rentebærende gjeld | 16 | - | - | - | - | - | - |
| Sum rentebærende forpliktelser | 2 370 566 | 419 405 | 1 642 750 | 308 411 | |||
| Ikke-rentebærende forpliktelser | |||||||
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note Total per 31.12.2017 | < 1 år | 1-3 år | 3-6 år | 6-10 år | > 10 år | |
| Leverandørgjeld | 17 | 166 479 | 166 479 | - | - | - | - |
| Kortsiktig ikke-rentebærende gjeld til Selvaag Gruppen | 17 | - | - | - | - | - | - |
| Påløpte kostnader | 17 | 255 310 | 255 310 | - | - | - | - |
| Andre kortsiktige finansielle forpliktelser | 17 | - | - | - | - | - | - |
| Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld | 17 | 597 972 | 597 972 | - | - | - | - |
| Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld | 18.3 | 8 349 | - | 8 349 | - | - | - |
| Sum ikke- rentebærende forpliktelser | 1 028 110 | 1 019 761 | 8 349 | ||||
| Forfallsprofil for konsernets forpliktelser (nominelle verdier) Rentebærende forpliktelser |
|||||||
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note Total per 31.12.2016 | < 1 år | 1-3 år | 3-6 år | 6-10 år | > 10 år | |
| Banklån *) | 16 | 2 211 356 | 577 213 | 1 470 889 | 163 253 | - | - |
| Annen rentebærende gjeld | 16 | 544 035 | 29 600 | 514 435 | - | - | - |
| Sum rentebærende forpliktelser | 2 755 391 | 606 813 | 1 985 324 | 163 253 | |||
| Ikke-rentebærende forpliktelser | 3-6 år | ||||||
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note Total per 31.12.2016 | < 1 år | 1-3 år | ||||
| Leverandørgjeld | 17 | 219 562 | 6-10 år | > 10 år | |||
| Kortsiktig ikke-rentebærende gjeld til Selvaag Gruppen | 17 | 219 562 | - | - | - | - | |
| Påløpte kostnader | - | - | - | - | - | - | |
| Andre kortsiktige finansielle forpliktelser | 17 | 153 895 | 153 895 | - | - | - | - |
| 17 | - | - | - | - | - | - | |
| Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld | 17 | 512 258 | 512 258 | - | - | - | - |
| Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld Sum ikke- rentebærende forpliktelser |
18.3 | 6 938 892 653 |
- 885 715 |
6 938 6 938 |
- | - | - |
| > 10 år | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 16 | 2 370 566 | 419 405 | 1 642 750 | 308 411 | - | - |
| 16 | - | - | - | - | - | - |
| 2 370 566 | 419 405 | 1 642 750 | 308 411 | |||
| < 1 år | 1-3 år | 3-6 år | 6-10 år | > 10 år | ||
| 17 | 166 479 | 166 479 | - | - | - | - |
| 17 | - | - | - | - | - | - |
| 17 | 255 310 | 255 310 | - | - | - | - |
| 17 | - | - | - | - | - | - |
| 17 | 597 972 | 597 972 | - | - | - | - |
| 18.3 | 8 349 | - | 8 349 | - | - | - |
| 1 028 110 | 1 019 761 | 8 349 | ||||
| < 1 år | 1-3 år | 3-6 år | 6-10 år | > 10 år | ||
| 16 | 2 211 356 | 577 213 | 1 470 889 | 163 253 | - | - |
| 16 | 544 035 | 29 600 | 514 435 | - | - | - |
| 2 755 391 | 606 813 | 1 985 324 | 163 253 | |||
| 6-10 år | ||||||
| 17 | 219 562 | 219 562 | - | - | - | |
| 17 | - | > 10 år - |
||||
| 17 | - | - | - | - | - | |
| 153 895 | 153 895 | - | - | - | - | |
| 17 | - | - | - | - | - | - |
| 17 | 512 258 | 512 258 | - | - | - | - |
| 18.3 | 6 938 | - | 6 938 | - | - | - |
| Note Total per 31.12.2017 Note Total per 31.12.2017 Forfallsprofil for konsernets forpliktelser (nominelle verdier) Note Total per 31.12.2016 Note Total per 31.12.2016 |
< 1 år < 1 år |
1-3 år 1-3 år |
3-6 år 3-6 år |
6-10 år |
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note Total per 31.12.2017 | < 1 år | 1-3 år | 3-6 år | 6-10 år | > 10 år | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Banklån *) | 16 | 2 370 566 | 419 405 | 1 642 750 | 308 411 | - | - |
| Annen rentebærende gjeld | 16 | - | - | - | - | - | - |
| Sum rentebærende forpliktelser | 2 370 566 | 419 405 | 1 642 750 | 308 411 | |||
| Ikke-rentebærende forpliktelser | |||||||
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note Total per 31.12.2017 | < 1 år | 1-3 år | 3-6 år | 6-10 år | > 10 år | |
| Leverandørgjeld | 17 | 166 479 | 166 479 | - | - | - | - |
| Kortsiktig ikke-rentebærende gjeld til Selvaag Gruppen | 17 | - | - | - | - | - | - |
| Påløpte kostnader | 17 | 255 310 | 255 310 | - | - | - | - |
| Andre kortsiktige finansielle forpliktelser | 17 | - | - | - | - | - | - |
| Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld | 17 | 597 972 | 597 972 | - | - | - | - |
| Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld | 18.3 | 8 349 | - | 8 349 | - | - | - |
| Sum ikke- rentebærende forpliktelser | 1 028 110 | 1 019 761 | 8 349 | ||||
| Rentebærende forpliktelser | |||||||
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note Total per 31.12.2016 | < 1 år | 1-3 år | 3-6 år | 6-10 år | > 10 år | |
| Banklån *) | 16 | 2 211 356 | 577 213 | 1 470 889 | 163 253 | - | - |
| Annen rentebærende gjeld | 16 | 544 035 | 29 600 | 514 435 | - | - | - |
| Sum rentebærende forpliktelser | 2 755 391 | 606 813 | 1 985 324 | 163 253 | |||
| Ikke-rentebærende forpliktelser | |||||||
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note Total per 31.12.2016 | < 1 år | 1-3 år | 3-6 år | 6-10 år | > 10 år | |
| Leverandørgjeld | 17 | 219 562 | 219 562 | - | - | - | - |
| Kortsiktig ikke-rentebærende gjeld til Selvaag Gruppen | 17 | - | - | - | - | - | - |
| Påløpte kostnader | 17 | 153 895 | 153 895 | - | - | - | - |
| Andre kortsiktige finansielle forpliktelser | 17 | - | - | - | - | - | - |
| Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld | 17 | 512 258 | 512 258 | - | - | - | - |
| Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld | 18.3 | 6 938 | - | 6 938 | - | - | - |
| Sum ikke- rentebærende forpliktelser | 892 653 | 885 715 | 6 938 |
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note Total per 31.12.2017 | < 1 år | 1-3 år | 3-6 år | 6-10 år | > 10 år | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Banklån *) | 16 | 2 370 566 | 419 405 | 1 642 750 | 308 411 | - | - |
| Annen rentebærende gjeld | 16 | - | - | - | - | - | - |
| Sum rentebærende forpliktelser | 2 370 566 | 419 405 | 1 642 750 | 308 411 | |||
| Ikke-rentebærende forpliktelser | |||||||
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note Total per 31.12.2017 | < 1 år | 1-3 år | 3-6 år | 6-10 år | > 10 år | |
| Leverandørgjeld | 17 | 166 479 | 166 479 | - | - | - | - |
| Kortsiktig ikke-rentebærende gjeld til Selvaag Gruppen | 17 | - | - | - | - | - | - |
| Påløpte kostnader | 17 | 255 310 | 255 310 | - | - | - | - |
| Andre kortsiktige finansielle forpliktelser | 17 | - | - | - | - | - | - |
| Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld | 17 | 597 972 | 597 972 | - | - | - | - |
| Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld | 18.3 | 8 349 | - | 8 349 | - | - | - |
| Sum ikke- rentebærende forpliktelser | 1 028 110 | 1 019 761 | 8 349 | ||||
| Forfallsprofil for konsernets forpliktelser (nominelle verdier) Rentebærende forpliktelser |
|||||||
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note Total per 31.12.2016 | < 1 år | 1-3 år | 3-6 år | 6-10 år | > 10 år | |
| Banklån *) | 16 | 2 211 356 | 577 213 | 1 470 889 | 163 253 | - | - |
| Annen rentebærende gjeld | 16 | 544 035 | 29 600 | 514 435 | - | - | - |
| Sum rentebærende forpliktelser | 2 755 391 | 606 813 | 1 985 324 | 163 253 | |||
| Ikke-rentebærende forpliktelser | |||||||
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note Total per 31.12.2016 | < 1 år | 1-3 år | 3-6 år | 6-10 år | > 10 år | |
| Leverandørgjeld | 17 | 219 562 | 219 562 | - | - | - | - |
| Kortsiktig ikke-rentebærende gjeld til Selvaag Gruppen | 17 | - | - | - | - | - | - |
| Påløpte kostnader | 17 | 153 895 | 153 895 | - | - | - | - |
| Andre kortsiktige finansielle forpliktelser | 17 | - | - | - | - | - | - |
| Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld | 17 | 512 258 | 512 258 | - | - | - | - |
| Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld | 18.3 | 6 938 | - | 6 938 | - | - | - |
| Sum ikke- rentebærende forpliktelser | 892 653 | 885 715 | 6 938 |
*) Inkluderer estimerte rentebetalinger.
Konsernets mål for kapitalforvaltningen er å sikre konsernselskapenes muligheter for fortsatt drift, og samtidig sikre avkastning for aksjonærene og godtgjørelse til andre interessenter, og opprettholde en optimal kapitalstruktur.
For å oppnå denne målsetningen fokuserer konsernet på lønnsomheten til de ulike prosjektene. Som hovedregel kreves det dekningsbidrag på minimum 12 % i prosjektene. For å optimalisere kapitalstrukturen vurderer ledelsen alle tilgjengelige finansieringskilder på en løpende basis. Kapitalbehov er i hovedsak finansiert gjennom en konsernkontoordning der utvalgte selskaper i Selvaag Bolig konsern inngår. I tillegg har selskapet to trekkfasiliteter på hhv NOK 400 og NOK 150 millioner som kan benyttes til generell finansiering av konsernet.
| Klassifisering av finansielle eiendeler og forpliktelser | 2017 | 2016 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note | Virkelig verdi over resultatet |
Lån og fordringer |
Virkelig verdi over resultatet |
Lån og fordringer |
|
| Finansielle eiendeler | ||||||
| Lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter | - | 122 982 | - | 63 757 | ||
| Andre langsiktige fordringer | 11 | - | 214 039 | - | 197 318 | |
| Langsiktige finansielle eiendeler | 337 021 | 261 075 | ||||
| Kundefordringer | - | 133 832 | 103 420 | |||
| Andre kortsiktige finansielle fordringer | 11 | - | 27 907 | - | 186 535 | |
| Kontanter og kontantekvivalenter | - | 485 561 | - | 886 193 | ||
| Kortsiktige finansielle eiendeler | 647 300 | 1 176 148 | ||||
| Finansielle eiendeler | 984 321 | 1 437 223 |
| Virkelig verdi over resultatet |
Finansiell gjeld til amortisert kost |
Virkelig verdi over resultatet |
Finansiell gjeld til amortisert kost |
||
|---|---|---|---|---|---|
| Finansielle forpliktelser | |||||
| Langsiktig rentebærende gjeld | 16 | - | 1 836 824 | - | 2 038 661 |
| Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld | - | 8 349 | - | 6 938 | |
| Langsiktige finansielle forpliktelser | 1 845 173 | 2 045 599 | |||
| Kortsiktig rentebærende gjeld | 16 | - | 380 608 | 534 681 | |
| Leverandørgjeld | - | 166 479 | - | 219 562 | |
| Andre kortsiktig ikke-rentebærende finansielle forpliktelser | 17 | - | 255 310 | 153 895 | |
| Kortsiktige finansielle forpliktelser | 802 396 | 908 138 | |||
| Finansielle forpliktelser | 2 647 569 | 2 953 737 |
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| Kundefordringer og andre kortsiktige og langsiktige finansielle eiendeler | |||
| Lån til tilknyttede selskaper og felles kontrollerte virksomheter | 122 982 | 63 757 | |
| Andre anleggsmidler | 11 | 214 039 | 197 318 |
| Kundefordringer | 133 832 | 103 420 | |
| Andre kortsiktige finansielle fordringer | 11 | 27 907 | 186 535 |
| Sum kundefordringer og andre kortsiktige og langsiktige finansielle eiendeler | 498 760 | 551 030 |
| Kontanter og kontantekvivalenter | 485 561 | 886 193 | |
|---|---|---|---|
| Leverandørgjeld og andre ikke-rentebærende finansielle forpliktelser | |||
| Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld | 8 349 | 6 938 | |
| Leverandørgjeld | 166 479 | 219 562 | |
| Andre kortsiktige ikke-rentebærende finansielle forpliktelser | 17 | 255 310 | 153 895 |
| Sum leverandørgjeld og andre ikke-rentebærende finansielle forpliktelser | 430 138 | 380 395 | |
| Rentebærende forpliktelser | |||
| Langsiktige rentebærende gjeld | 16 | 1 836 824 | 2 038 661 |
| Kortsiktige rentebærende gjeld | 16 | 380 608 | 534 681 |
| Sum rentebærende forpliktelser | 2 217 431 | 2 573 341 |
| Renterisiko | |||
|---|---|---|---|
| 2017 | |||
| Justering i rentenivået i basispunkter | 50 | 100 | 150 |
| Effekt - Banklån | (10 736) | (21 473) | (32 209) |
| Effekt - Andre lån | - | - | - |
| Effekt på kontantstrøm (i 1 000 kroner) | (10 736) | (21 473) | (32 209) |
| 2016 | |||
| Justering i rentenivået i basispunkter | 50 | 100 | 150 |
| Effekt - Banklån | (10 502) | (21 004) | (31 507) |
| Effekt - Andre lån | (2 476) | (4 952) | (7 429) |
| Effekt på kontantstrøm (i 1 000 kroner) | (12 978) | (25 957) | (38 935) |
Tabellene ovenfor viser hvor sensitiv konsernet er for en reduksjon eller økning i rentenivået med henholdsvis 50, 100 og 150 basispunkter. Beregningene er basert på gjennomsnittlig rente for året. Effektene er beregnet på et før skatt grunnlag og basert på gjennomsnittlig utestående beløp i perioden. Effekter på resultat og egenkapital forventes å være tilnærmet lik effekt på kontantstrøm etter skatt.
Konsernet er i begrenset grad eksponert for valutarisiko. Per 31. desember 2016 og 2017 vil svingninger i størrelsesorden + / - 5% gi en uvesentlig endring i konsernets resultatregnskap, og vil påvirke den konsoliderte oppstillingen av endringer i egenkapitalen med ubetydelige beløp.
Basert på egenskapene til de finansielle instrumenter som innregnes i konsernregnskapet, er de finansielle instrumentene gruppert i klasser som beskrevet nedenfor. Estimert virkelig verdi av konsernets finansielle instrumenter er basert på tilgjengelige markedspriser og verdivurderingsmetodene per klasse er beskrevet nedenfor.
Konsernet måler virkelig verdi ved hjelp av følgende hierarki som reflekterer de ulike faktorenes betydning ved beregning av virkelig verdi av finansielle instrumenter:
Nivå 1: Noterte priser (ikke justert) i et aktivt marked for identiske finansielle instrumenter Nivå 2: Faktorer utover noterte priser (inkludert i nivå 1) som er observerbare for eiendeler eller forpliktelser, enten direkte (dvs. som priser) eller indirekte (dvs. utledet fra priser).
Nivå 3: Faktorer for eiendeler eller forpliktelser som ikke er basert på observerbare markedsdata (ikke-observerbare faktorer)
For kundefordringer og andre kortsiktige og langsiktige finansielle eiendeler er det nominelle beløpet justert for tapsavsetninger på fordringer vurdert til å være en rimelig tilnærming til virkelig verdi. Effekten av å ikke diskontere anses å være uvesentlig for denne klassen av finansielle instrumenter.
Virkelig verdi for denne klassen av finansielle instrumenter er vurdert å være lik det nominelle beløpet.
For leverandørgjeld og andre ikke-rentebærende finansielle forpliktelser, er det nominelle beløpet vurdert til å være en rimelig tilnærming til virkelig verdi. Effekten av å ikke diskontere anses å være uvesentlig for denne klassen av finansielle instrumenter.
Virkelig verdi av finansielle forpliktelser for informasjonsformål estimeres ved å diskontere fremtidige kontraktsfestede kontantstrømmer ved å benytte dagens markedsrente tilgjengelig for konsernets tilsvarende finansielle instrumenter. Virkelig verdi for denne klassen av finansielle forpliktelser er vurdert å være lik det nominelle beløpet.
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Betalbar skatt | (103 782) | (83 343) |
| For lite avsatt skatt tidligere år | - | (592) |
| Endring i utsatt skatt | 1 129 | 20 241 |
| Skattekostnad i resultatregnskapet | (102 653) | (63 694) |
Konsernets virksomhet er i hovedsak knyttet til Norge med kun ubetydelige beløp som registrert i andre land. En fordeling av skattekostnaden mellom land anses dermed ikke nødvendig.
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Resultat før skattekostnad | 503 532 | 364 582 |
| Beregnet skatt etter nominell sats (24 %) | (120 848) | (91 146) |
| Skattepliktig inntekt under fritaksmetoden, i samsvar med skatteloven § 2-38 | 13 160 | 11 153 |
| Andre ikke-fradragsberettigede kostnader | (4 287) | (4 200) |
| Andre ikke skattepliktige inntekter | 2 542 | 16 293 |
| Andre poster | - | (1 090) |
| Ikke resultatført eiendel ved utsatt skatt | - | - |
| Endring i skattesats (fra 24 % til 23 %) | 3 514 | 3 520 |
| Resultatandel fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter | 3 266 | 1 776 |
| Skattekostnad | (102 653) | (63 694) |
| Effektiv skattesats *) | 20,4 % | 17,5 % |
*) Forskjellen mellom effektiv og nominell skattesats i 2017 og 2016 skyldes hovedsakelig endring i skattesats og skattefrie gevinster ved salg av datterselskaper innenfor fritaksmetoden. Resultat før skatt inneholder både Selvaag Bolig ASAs og ikke-kontrollerende interessers andel av resultatet i deltagerlignede selskaper. Skattekostnaden i konsernet inkluderer derimot ikke skatteforpliktelse for skattesubjekter som ikke inngår i Selvaag Bolig konsern. Ikke-kontrollerende interessers andel av resultat i deltagerlignede selskaper behandles derfor som en permanent forskjell i konsernets skatteberegning. Skatt på ikke-kontrollerende interessers andel av perioderesultatet inngår i minoritetens andel av resultat og egenkapital. Fra inntektsåret 2018 er skattesatsen på alminnelig inntekt i Norge redusert til 23 % og utsatt skatt forpliktelse per 31. desember 2017 er beregnet med en skattesats på 23 %. Effekten på årets skattekostnad utgjør en reduksjon på NOK 3,5 millioner.
Resultatandel fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter som ikke er kommandittselskaper er innregnet på etter skatt basis og påvirker derfor ikke konsernets skatt, se note 24.
| 2017 | ||||
|---|---|---|---|---|
| (Beløp i 1 000 kroner) | Eiendel | Forpliktelse | Eiendel | Forpliktelse |
| Anleggsmidler | 6 999 | - | 6 100 | - |
| Varelager (eiendom) | - | 119 258 | - | 121 744 |
| Fordringer | 2 544 | - | 54 | - |
| Kortsiktig gjeld | 11 967 | - | 12 398 | - |
| Langsiktig gjeld | 13 897 | - | 13 159 | - |
| Skattemessig underskudd til fremføring | 2 971 | - | 5 547 | - |
| Sum midlertidige forskjeller | 38 378 | 119 258 | 37 258 | 121 744 |
| Ikke regnskapsført utsatt skatt | 2 657 | - | - | - |
| Netto eiendel (forpliktelse) ved utsatt skatt i balansen | (83 537) | (84 486) |
Eiendel ved utsatt skatt innregnes i balansen i den grad det er sannsynlig at tilstrekkelige skattepliktige overskudd vil bli generert, slik at eiendelene ved utsatt skatt kan benyttes. Det er ingen utløpsdato på fremførbare underskudd.
Selvaag Bolig ASA har i tidligere år kjøpt selskaper med utviklingstomter. Disse selskapene hadde ingen virksomhet utover å eie en tomt, og kjøpene er derfor innregnet som kjøp av enkelteiendeler. Ved kjøp av enkelteiendeler innregnes ikke utsatt skatt, hvilket innebærer at tomteverdien innregnes netto etter utsatt skatt, ref IAS 12.22 c. Tomtene i porteføljen som dette gjelder har en bokført verdi på NOK 518 millioner (618) per 31.12.2017 og målt med nominell skattesats på 23 % knytter det seg en latent skatt til disse på NOK 97,6 millioner som ikke er innregnet i balansen (73,5).
Netto bevegelse i utsatt skatt er som følger:
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Netto eiendel (forpliktelse) ved utsatt skatt per 1. januar | (84 486) | (158 837) |
| Oppkjøp av datterselskaper | - | 10 464 |
| Avgang av datterselskaper | (180) | 43 646 |
| Innregnet i oppstillingen av totalresultat | 1 129 | 20 241 |
| Innregnet direkte i oppstillingen av endringer i egenkapital | - | - |
| Netto eiendel (forpliktelse) ved utsatt skatt per 31. desember | (83 537) | (84 486) |
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Avsetninger for avtalefestet infrastruktur | 60 373 | 75 073 |
| Andre langsiktige avsetninger | - | - |
| Sum langsiktige avsetninger for andre forpliktelser | 60 373 | 75 073 |
Avsetninger til avtalefestet infrastruktur er knyttet til infrastruktur og bygging av garasjeplasser på Lørenskog. Infrastruktur utgjør NOK 6,4 millioner og forventes å forfalle løpende fra 2019 og fremover. Forpliktelser til bygging av garasjeplasser er knyttet til tidligere oppførte bygg der det skal stilles et avtalt antall garasjeplasser til disposisjon. På nåværende tidspunkt er forpliktelsene oppfylt gjennom midlertidig parkering. Videre utbygging av områdene avgjør når de midlertidige parkeringsplassene fjernes og utløser bygging av permanente garasjeplasser. Forpliktelsene forfaller således når prosjektene realiseres. Tidspunkt for realisering av garasjeforpliktelsene antas å ligge flere år frem i tid.
| (Beløp i 1 000 kroner) |
|---|
| Per 1. januar |
| Forpliktelser oppstått i løpet av året og effekter av estimatendringer |
| Benyttede beløp |
| Reklassifisering etter virksomhetssammenslutning |
| Reklassifisering av pensjonsforpliktelser |
| Forpliktelser i oppkjøpt virksomhet |
| Per 31. desember |
| (Beløp i 1 000 kroner) 2017 |
2016 |
|---|---|
| Per 1. januar 75 073 |
92 578 |
| Forpliktelser oppstått i løpet av året og effekter av estimatendringer | - 311 |
| Benyttede beløp (14 700) |
(17 816) |
| Reklassifisering etter virksomhetssammenslutning | - - |
| Reklassifisering av pensjonsforpliktelser | - - |
| Forpliktelser i oppkjøpt virksomhet | - - |
| Per 31. desember 60 373 |
75 073 |
Konsernet er underlagt følgende betingede forpliktelser på grunn av eierinteresser i datterselskaper og tilknyttede selskaper:
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Betalingsgaranti ovenfor leverandør | 25 163 | 3 972 |
| Ikke innkrevd kapital - kommandittselskaper | 7 784 | 17 838 |
| Sum betingede forpliktelser | 32 947 | 21 810 |
Konsernet har gitt selvskyldnergarantier på NOK 427,4 millioner i 2017 og NOK 397,4 millioner i 2016. Selvskyldnergarantiene er hovedsakelig knyttet til garantier gitt av Selvaag Bolig ASA i forbindelse med interne overføringer av tomter og tilhørende tomte- og byggelån fra Selvaag Bolig ASA til datterselskaper. Konsernet har også stilt selvskyldnergaranti for oppfyllelse av krav i henhold til Bustadoppføringslova § 12 og § 47 gjennom kjøpte garantier. I tillegg stilles det byggherregarantier overfor totalentreprenører. Forpliktelsene knyttet til garantiene er ikke balanseført.
Denne oppstillingen av godtgjørelse gjelder for arbeid utført av ledende ansatte i Konsernet.
I henhold til Allmennaksjeloven § 6-16a skal Styret utarbeide en erklæring om fastsettelse av lønn og annen godtgjørelse til administrerende direktør og andre ledende ansatte. Konsernet har følgende prinsipper for fastsettelse av godtgjørelse til administrerende direktør og ledergruppen: Uttalelsen fra styret sier at lønn og annen godtgjørelse til administrerende direktør og ledelsen skal være konkurransedyktig, og total godtgjørelse skal reflektere omfanget av deres ansvar. Ledende ansatte kan motta godtgjørelse som en bonus i tillegg til grunnlønn, dersom visse ytelsekriterier er oppfylt, i tillegg til ordinær tilleggsgodtgjørelse for denne type stilling. Alle ledere er medlemmer av den ordinære pensjonsordningen i konsernet. Konsernet har ingen konkret godtgjørelsesordning for administrerende direktør eller andre ledere som kobles til aksjene eller utviklingen av aksjekursen, inkludert opsjoner. Administrerende direktør har avtale om 12 måneders etterlønn ved oppsigelse.
| Aksjekjøps | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | Stilling | Lønn | Bonus | program | Pensjon | Annet | Total |
| Baard Schumann | CEO/Administrerende direktør | 4 569 | 6 525 | 5 290 | 85 | 698 | 17 166 |
| Sverre Molvik | CFO/Finansdirektør | 2 128 | 2 050 | 1 663 | 85 | 87 | 6 013 |
| Halvard Kverne | Konserndirektør regioner | 2 128 | 2 050 | 1 728 | 85 | 85 | 6 076 |
| Øystein Klungland | Konserndirektør Stor-Oslo | 2 128 | 2 050 | 1 660 | 85 | 87 | 6 010 |
| Kristoffer Gregersen | Konserndirektør kommunikasjon og marked | 1 295 | 1 200 | 906 | 85 | 50 | 3 537 |
| Petter Cedell | Konserndirektør eiendomsinvesteringer | 1 880 | 1 500 | 158 | 85 | 29 | 3 652 |
| Total - Konsernledelse | 14 129 | 15 375 | 11 405 | 510 | 1 036 | 42 454 |
| Aksjekjøps | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | Stilling | Lønn | Bonus | program | Pensjon | Annet | Total |
| Baard Schumann | CEO/Administrerende direktør | 4 092 | 2 546 | 681 | 84 | 471 | 7 874 |
| Sverre Molvik | CFO/Finansdirektør | 2 043 | 1 200 | 321 | 84 | 38 | 3 686 |
| Halvard Kverne | Konserndirektør regioner | 2 043 | 1 200 | 309 | 84 | 35 | 3 671 |
| Øystein Klungland | Konserndirektør Stor-Oslo | 2 035 | 1 200 | 306 | 84 | 33 | 3 658 |
| Kristoffer Gregersen | Konserndirektør kommunikasjon og marked | 1 167 | 672 | 77 | 84 | 20 | 2 020 |
| Petter Cedell | Konserndirektør eiendomsinvesteringer | 1 810 | 1 080 | 23 | 84 | 19 | 3 016 |
| Total - Konsernledelse | 13 189 | 7 898 | 1 717 | 504 | 616 | 23 924 |
Administrerende direktør har per 31.12.2017 et lån fra Selvaag Bolig ASA på NOK 2,1 millioner. Renten tilsvarer normrenten fastsatt av Finansdepartementet.
| Posisjon | 2017 | 2016 | |
|---|---|---|---|
| Olav Hindahl Selvaag 1) | Styrets leder | 525 | 515 |
| Karsten Bomann Jonsen 2) | Styremedlem | 340 | 335 |
| Gisele Marchand 3) | Styremedlem | 365 | 360 |
| Peter Groth 4) | Styremedlem | 315 | 310 |
| Anne Sofie Bjørkholt | Styremedlem | 265 | 260 |
| Christopher Brunvoll 6) | Styremedlem (valgt av de ansatte) | 11 | 31 |
| Marianne Ørnsrud 5) | Styremedlem (valgt av de ansatte) | 32 | 31 |
| Rune Thomassen 6) | Styremedlem (valgt av de ansatte) | 21 | - |
| Total - Styret | 1 874 | 1 842 |
1) Av honoraret utgjør NOK 65 tusen honorar for leder av kompensasjonsutvalget.
2) Av honoraret utgjør NOK 75 tusen honorar for arbeid i revisjonsutvalget.
3) Av honoraret utgjør NOK 100 tusen honorar som leder av revisjonsutvalget.
4) Av honoraret utgjør NOK 50 tusen honorar for arbeid i kompensasjonsutvalget.
5) Marianne Ørnsrud ble erstattet av Sissel Kristensen som ansattes representant i april 2017.
6) Christopher Brunvoll erstattet Rune Thomassen som ansattes representant i april 2017.
| (Beløp i NOK 1 000) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Lovpålagt revisjon til morselskapet | 1 212 | 1 076 |
| Lovpålagt revisjon til datterselskap | 1 477 | 1 522 |
| Andre attestasjonstjenester | 266 | 289 |
| Skatterådgivning | - | - |
| Andre tjenester utenfor revisjon | 53 | 19 |
| Sum godtgjørelse til revisor (eks mva) | 3 008 | 2 906 |
| Stilling/posisjon | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|
| Olav Hindahl Selvaag 1) | Styrets leder | 50 231 661 | 50 231 661 |
| Karsten Bomann Jonsen | Styremedlem | 5 000 | 5 000 |
| Peter Groth 2) | Styremedlem | 120 000 | 120 000 |
| Gisele Marchand | Styremedlem | 5 000 | 5 000 |
| Marianne Ørnsrud | Vara styremedlem (valgt av de ansatte) | 7 919 | 6 250 |
| Christopher Brunvoll | Styremedlem (valgt av de ansatte) | 16 349 | 4 000 |
| Rune Thomassen | Vara styremedlem (valgt av de ansatte) | 12 349 | 4 000 |
| Baard Schumann 2) | CEO/Administrerende direktør | 487 512 | 217 805 |
| Halvard Kverne | Porteføljedirektør | 156 195 | 70 390 |
| Øystein Klungland | Porteføljedirektør | 152 085 | 67 839 |
| Sverre Molvik | CFO/Finansdirektør | 156 195 | 87 390 |
| Kristoffer Gregersen | Kommunikasjonsdirektør | 70 385 | 19 511 |
| Petter Cedell | Direktør Eiendomsinvesteringer | 16 087 | 6 309 |
1) Inkluderer aksjer eid av Selvaag Gruppen AS og andre nærstående parter. 2) Inkluderer aksjer eid av nærstående parter.
Følgende redegjørelse for lønn og annen godtgjørelse til medlemmer av konsernledelsen ble vedtatt på ekstraordinær generalforsamling september 2016, og vil også bli lagt frem for avstemning på ordinær generalforsamling mai 2018.
Ledende ansatte omfatter administrerende direktør og andre ledende ansatte. Med kompensasjonsordning menes i disse retningslinjene samlet lønn bestående av et eller flere av følgende elementer: Fastlønn, variabel lønn (herunder bonus) og andre goder (pensjonsytelser, etterlønnsordninger, frynsegoder og tilsvarende). Sluttvederlag omfatter kompensasjoner i tilknytning til fratredelse og kan inneholde etterlønn, andre finansielle ytelser og naturalytelser.
Lederlønningene i Selvaag Bolig ASA skal være konkurransedyktige. Kompensasjonsordningene må utformes slik at det ikke oppstår urimelig godtgjørelse på grunn av eksterne forhold som ledelsen ikke kan påvirke. De enkelte elementer i en lønnspakke må vurderes samlet, med fast lønn, eventuell variabel lønn og andre goder som pensjoner og sluttvederlag som en helhet. Styret skal ha en oversikt over den samlede verdi av den enkelte leders avtalte kompensasjon og påse at lederlønnsordningene ikke gir uheldige virkninger for bedriften eller svekker selskapets omdømme. Personer i ledelsen skal ikke ha særskilt godtgjørelse for styreverv i 100 % eide datterselskaper i samme konsern.
Eventuell variabel lønn skal bygge på følgende prinsipper: Det må være klare sammenhenger mellom de mål som ligger til grunn for den variable lønnen og virksomhetens mål. Variabel lønn må være basert på hovedsakelig objektive, definerbare og målbare kriterier. For ledergruppen kan variabel lønn (bonus) ikke overstige 100 % av fastlønn (150% for administrerende direktør). Selskapet har et aksjekjøpsprogram for selskapets ledelse hvor den enkelte kan velge å investere inntil 100 % av sin årlige bruttobonus i aksjer i selskapet, til børskurs fratrukket en verdireduksjon grunnet bindingstid/omsetningsbegrensning på tre år. Kriteriene skal være basert på forhold lederen kan påvirke og ordningen skal være tidsbegrenset. En ordning med variabel lønn må være transparent og klart forståelig.
Pensjonsvilkår på linje med andre ansattes vilkår i selskapet.
I forhåndsavtale hvor toppleder fraskriver seg bestemmelsene om oppsigelsesvern i arbeidsmiljøloven, kan det avtales sluttvederlag. Sluttvederlag bør ikke benyttes ved frivillig avgang med mindre det foreligger særlige grunner for det. Sluttvederlag bør ikke overstige 12 måneders fastlønn i tillegg til eventuell lønn i oppsigelsestiden. Sluttvederlaget skal holdes tilbake hvis vilkårene for avskjed foreligger, eller hvis det i perioden hvor det ytes sluttvederlag, oppdages uregelmessigheter eller forsømmelser som kan lede til erstatningsansvar eller at vedkommende blir tiltalt for lovbrudd.
For regnskapsåret 2017 har det ikke vært avvik fra retningslinjene i avlønningen til ledende ansatte.
Mellomværende og transaksjoner mellom Selvaag Bolig ASA og dets datterselskaper, som er nærstående parter til selskapet, er eliminert ved konsolidering og fremgår ikke av denne noten. Selvaag Gruppen AS eier 53,5 % av aksjene i Selvaag Bolig. Kjøp og salg av tjenester med Selvaag Gruppen og deres nærstående parter gjøres etter forretningsmessige avtalevilkår. Dette er hovedsakelig husleie, lønnstjenester og bruk av merkevare. Detaljer om transaksjoner mellom konsernet og nærstående parter er oppgitt nedenfor.
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Salg av varer og tjenester | ||
| Selvaag Gruppen AS (morselskap) | - | - |
| Tilknyttede selskaper | 21 448 | 11 265 |
| Felleskontrollerte virksomheter | ||
| Andre nærstående parter (inkludert datterselskap av morselskap) | - | 55 000 |
| Kjøp av varer og tjenester | ||
| Selvaag Gruppen AS (morselskap) | (686) | (4 049) |
| Andre nærstående parter (inkludert datterselskap av morselskap) | (8 897) | (8 324) |
| Finansinntekt | ||
| Andre nærstående parter (inkludert datterselskap av morselskap) | 1 381 | 997 |
| Finanskostnad | ||
| Selvaag Gruppen AS (morselskap) | - | - |
| Utestående konsernmellomværende per 31. desember var følgende: | ||
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2017 | 2016 |
| Fordringer | ||
| Selvaag Gruppen AS (morselskap) | 40 104 | 38 722 |
| Tilknyttede selskaper | 63 757 | |
| Andre nærstående parter (inkludert datterselskap av morselskap) | 12 | 55 000 |
| Gjeld | ||
| Selvaag Gruppen AS (morselskap) | (41) | (509) |
Andre nærstående parter (inkludert datterselskap av morselskap) (152 569) (250)
I 2016 solgte Selvaag Bolig en tomt på Lørenskog til datterselskap av Selvaag Gruppen for NOK 55 millioner.
Selvaag Bolig har i 2017 kjøpt og overtatt en tomt på Lørenskog for NOK 225 millioner fra Vinterparken Holding AS som er et joint venture delvis eid av Selvaag Gruppen AS.
Konsernet har stilt diverse garantier, hovedsakelig gjennom kjøpte garantier, til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter på totalt NOK 238,8 millioner.
| Eier-/stemmeandel | ||||
|---|---|---|---|---|
| Selskap | År for oppkjøp | Forretningskontor | 2017 | 2016 |
| Sandvika Boligutvikling KS | 2008 | Norge | 33,3 % | 33,3 % |
| Sandvika Boligutvikling AS | 2008 | Norge | 37,0 % | 37,0 % |
| Stord Industribygg AS og Holding AS *) | 2011 | Norge | 66,0 % | 66,0 % |
| Tangen pluss AS | 2011 | Norge | 50,0 % | 50,0 % |
| S Trumpet Holding AB (Tidl. Projektbolaget Sädesärlan AB) | 2011 | Sverige | 50,0 % | 50,0 % |
| Kaldnes Brygge AS | 2016 | Norge | 50,0 % | 50,0 % |
| Kaldnes Boligutvikling AS **) | 2012 | Norge | 25,0 % | 25,0 % |
| Sandnes Eiendom Invest AS | 2013 | Norge | 20,0 % | 20,0 % |
| Kirkeveien Utbyggingsselskap AS | 2013 | Norge | 50,0 % | 50,0 % |
| Tiedemannsfabrikken AS | 2014 | Norge | 50,0 % | 50,0 % |
| Smedplassen Prosjekt AS | 2014 | Norge | 50,0 % | 50,0 % |
| Sinsenveien Holding AS inkl. datterselskaper | 2015 | Norge | 50,0 % | 50,0 % |
| Ehousing AS | 2016 | Norge | 50,0 % | 50,0 % |
| Sandsliåsen Utbygging AS | 2016 | Norge | 50,0 % | 50,0 % |
| Haakon VIIs gate 4 AS og Holding AS | 2017 | Norge | 50,0 % | - |
| Fornebu Sentrum Utvikling AS | 2017 | Norge | 50,0 % | - |
| Pottemakerveien Utvikling AS | 2017 | Norge | 50,0 % | - |
| Heimdal Stasjonsby AS | 2017 | Norge | 50,0 % | - |
*) Behandles som felleskontrollert selskap da aksjonæravtalen ikke gir majoriteten kontroll i selskapet. **) Selskapet er heleid datterselskap av Kaldnes Brygge AS.
| Selskap / (Beløp i 1 000 kroner) | Eierandel | Regnskapsført | verdi 01.01.17 Tilgang/ Avgang | Andel av resultat |
Egenkapitaljuster inger og utbytte |
Regnskapsført verdi 31.12.17 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sandvika Boligutvikling KS | 33,3 % | 686 | - | - | - | 686 |
| Sandvika Boligutvikling AS | 37,0 % | 3 422 | - | (259) | - | 3 163 |
| Kaldnes Brygge AS | 50,0 % | 118 907 | - | 9 541 | - | 128 448 |
| Stord Industribygg AS og Holding AS 1) | 66,0 % | 35 307 | - | (9 114) | - | 26 193 |
| Sandnes Eiendom Invest AS | 20,0 % | 42 202 | - | 1 557 | - | 43 759 |
| Tangen pluss AS | 50,0 % | 486 | - | (72) | - | 414 |
| S Trumpet Holding AB (Tidl. Projektbolaget Sädesärlan AB) |
50,0 % | 45 988 | - | 334 | - | 46 322 |
| Kirkeveien Utbyggingsselskap AS | 50,0 % | 10 037 | 5 000 | 38 | - | 15 075 |
| Tiedemannsfabrikken AS | 50,0 % | 4 342 | - | (2 257) | - | 2 085 |
| Smedplassen Prosjekt AS | 50,0 % | 9 351 | - | (2 000) | - | 7 351 |
| Sinsenveien Holding AS inkl. datterselskaper | 50,0 % | 12 624 | - | (8 190) | - | 4 434 |
| Sandsliåsen Utbygging AS | 50,0 % | 6 228 | - | (115) | - | 6 113 |
| Haakon VIIs gate 4 AS og Holding AS | 50,0 % | - | 20 | (1 702) | - | (1 682) |
| Fornebu Sentrum Utvikling AS | 50,0 % | - | 5 016 | - | - | 5 016 |
| Pottemakerveien Utvikling AS | 50,0 % | - | 53 | (314) | - | (261) |
| Heimdal Stasjonsby AS | 50,0 % | - | 29 944 | (905) | - | 29 039 |
| Ehousing AS | 50,0 % | 237 | - | (152) | - | 85 |
| Sum | 289 818 | 40 033 | (13 610) | 316 241 |
1) Andel av resultat inneholder en nedskrivning på NOK 10 millioner.
| Selskap / (Beløp i 1 000 kroner) | Eierandel | Regnskapsført | verdi 01.01.16 Tilgang/ Avgang | Andel av resultat |
Egenkapitaljuster inger og utbytte |
Regnskapsført verdi 31.12.16 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sandvika Boligutvikling KS | 33,3 % | 686 | - | - | - | 686 |
| Sandvika Boligutvikling AS | 37,0 % | 3 422 | - | - | - | 3 422 |
| Kaldnes Brygge AS | 50,0 % | - | 120 000 | (1 093) | - | 118 907 |
| Kaldnes Boligutvikling AS | 25,0 % | 22 888 | (23 855) | 7 217 | (6 250) | - |
| Stord Industribygg AS og Holding AS | 66,0 % | 37 523 | - | (2 216) | - | 35 307 |
| Sandnes Eiendom Invest AS | 20,0 % | 40 242 | - | 1 960 | - | 42 202 |
| Tangen pluss AS | 50,0 % | 597 | - | (111) | - | 486 |
| S Trumpet Holding AB (Tidl. Projektbolaget Sädesärlan AB) |
50,0 % | 34 155 | 11 833 | - | - | 45 988 |
| Kirkeveien Utbyggingsselskap AS | 50,0 % | 10 000 | 37 | - | 10 037 | |
| Tiedemannsfabrikken AS | 50,0 % | 2 354 | 4 500 | (2 512) | - | 4 342 |
| Smedplassen Prosjekt AS | 50,0 % | 10 500 | - | (1 149) | - | 9 351 |
| Sinsenveien Holding AS inkl. datterselskaper | 50,0 % | 21 076 | - | (8 452) | - | 12 624 |
| Sandsliåsen Utbygging AS | 50,0 % | - | 6 250 | (22) | - | 6 228 |
| Ehousing AS | 50,0 % | - | 1 000 | (763) | - | 237 |
| Sum | 183 443 | 119 729 | (7 104) | (6 250) | 289 818 |
Konsernets datterselskaper har per 31. desember ytet NOK 123 millioner i lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter (63,8). Økningen skyldes at konsernet har flere deleide prosjekter enn tidligere og at økt aktivitet har medført behov for finansiering fra morselskapene.
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2 017 | 2 016 |
|---|---|---|
| Totale eiendeler | 2 480 179 | 1 554 906 |
| Total gjeld | 1 986 638 | 1 221 822 |
| Netto eiendeler | 493 541 | 333 085 |
| Totale driftsinntekter | 322 086 | 93 928 |
| Totalt resultat for året | 3 609 | (14 730) |
| (Beløp i 1 000 kroner) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Leieinntekter *) | 23 387 | 35 908 |
| Serviceinntekter | 39 602 | 33 000 |
| Andre driftsinntekter | 801 | 7 473 |
| Sum øvrige inntekter | 63 790 | 76 381 |
*) Per 31. desember 2017 og 2016 var alle leieavtaler hvor konsernet er utleier kansellerbare.
Konsernet solgte seg ned til 50 % eierandel i prosjektet Kaldnes brygge i Tønsberg i 2016. Bokført gevinst på NOK 32 millioner inngår i linjen øvrige gevinster (tap).
Konsernet solgte i mars 2018 et parkeringsanlegg på Lørenskog for NOK 21 millioner.
Hovinenga, Oslo
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER | |||
| Salgsinntekter | 17 | 57 462 | 175 462 |
| Leieinntekter | 16 | 103 | 3 888 |
| Sum driftsinntekter | 57 565 | 179 349 | |
| Varekostnader | 7 721 | 3 507 | |
| Lønnskostnader m.m. | 8, 10 | 156 294 | 118 956 |
| Avskrivning på driftsmidler og immaterielle eiendeler | 1, 2 | 3 540 | 3 471 |
| Annen driftskostnad | 10 | 61 104 | 50 571 |
| Sum driftskostnader | 228 659 | 176 505 | |
| Driftsresultat | -171 094 | 2 844 | |
| Finansinntekter og finanskostnader | |||
| Renteinntekt fra foretak i samme konsern | 18 899 | 23 276 | |
| Annen renteinntekt | 5 099 | 726 | |
| Annen finansinntekt | 785 357 | 461 522 | |
| Rentekostnad til foretak i samme konsern | 18 890 | 15 393 | |
| Annen rentekostnad | 32 794 | 40 907 | |
| Annen finanskostnad | 15 | 24 508 | 13 666 |
| Øvrige gevinster (-tap), netto | 18 | -28 567 | 0 |
| Resultat av finansposter | 704 596 | 415 558 | |
| Resultat før skattekostnad | 533 502 | 418 402 | |
| Skattekostnad på ordinært resultat | 9 | 126 468 | 87 367 |
| Ordinært resultat | 407 034 | 331 035 | |
| Årsoverskudd (Årsunderskudd) | 407 034 | 331 035 | |
| Overføringer | |||
| Foreslått utbytte | 168 778 | 89 077 | |
| Avsatt til/ overført fra annen egenkapital | 238 256 | 241 958 | |
| Sum overføringer | 407 034 | 331 035 |
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| EIENDELER | |||
| Anleggsmidler | |||
| Immaterielle eiendeler | |||
| Utsatt skattefordel | 9 | 2 876 | 1 095 |
| Sum immaterielle eiendeler | 2 876 | 1 095 | |
| Varige driftsmidler | |||
| Tomter, bygninger o.a. fast eiendom | 2, 4 | 20 187 | 20 187 |
| Driftsløsøre, inventar o.a. utstyr | 2 | 7 058 | 9 829 |
| Sum varige driftsmidler | 27 245 | 30 017 | |
| Finansielle anleggsmidler | |||
| Investeringer i datterselskap | 3 | 2 542 697 | 2 980 644 |
| Investeringer i tilknyttet selskap | 3 | 198 673 | 61 099 |
| Investering i andre aksjer | 4 949 | 1 949 | |
| Andre fordringer | 5, 13 | 910 873 | 560 741 |
| Sum finansielle anleggsmidler | 3 657 192 | 3 604 433 | |
| Sum anleggsmidler | 3 687 313 | 3 635 545 | |
| OMLØPSMIDLER | |||
| Fordringer | |||
| Kundefordringer | 4, 13 | 28 330 | 35 098 |
| Andre fordringer på selskap i samme konsern | 13 | 822 666 | 485 605 |
| Andre fordringer | 5 | 55 867 | 60 632 |
| Sum fordringer | 906 863 | 581 335 | |
| Bankinnskudd, kontanter o.l. | 11 | 29 861 | 263 975 |
| Sum omløpsmidler | 936 724 | 845 310 | |
| (Beløp i 1 000 kroner) | Note | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| EIENDELER | |||
| Anleggsmidler | |||
| Immaterielle eiendeler | |||
| Utsatt skattefordel | 9 | 2 876 | 1 095 |
| Sum immaterielle eiendeler | 2 876 | 1 095 | |
| Varige driftsmidler | |||
| Tomter, bygninger o.a. fast eiendom | 2, 4 | 20 187 | 20 187 |
| Driftsløsøre, inventar o.a. utstyr | 2 | 7 058 | 9 829 |
| Sum varige driftsmidler | 27 245 | 30 017 | |
| Finansielle anleggsmidler | |||
| Investeringer i datterselskap | 3 | 2 542 697 | 2 980 644 |
| Investeringer i tilknyttet selskap | 3 | 198 673 | 61 099 |
| Investering i andre aksjer | 4 949 | 1 949 | |
| Andre fordringer | 5, 13 | 910 873 | 560 741 |
| Sum finansielle anleggsmidler | 3 657 192 | 3 604 433 | |
| Sum anleggsmidler | 3 687 313 | 3 635 545 | |
| OMLØPSMIDLER | |||
| Fordringer | |||
| Kundefordringer | 4, 13 | 28 330 | 35 098 |
| Andre fordringer på selskap i samme konsern | 13 | 822 666 | 485 605 |
| Andre fordringer | 5 | 55 867 | 60 632 |
| Sum fordringer | 906 863 | 581 335 | |
| Bankinnskudd, kontanter o.l. | 11 | 29 861 | 263 975 |
| Sum omløpsmidler | 936 724 | 845 310 | |
| Sum eiendeler | 4 624 037 | 4 480 855 | |
| KONTANTSTRØMMER FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER Ordinært resultat før skattekostnad 533 502 418 402 Periodens betalte skatt -53 121 -123 780 Avskrivning på immaterielle eiendeler og varige driftsmidler 3 540 3 471 2, 3 Resultatandel (fra DS/TS) fratrukket utdelinger fra selskapet - - Endring i kundefordringer 6 768 -19 329 Endring i leverandørgjeld 2 486 -4 209 Endring i andre tidsavgrensingsposter*) 29 550 -54 645 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 551 292 167 329 KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler -767 - Innbetalinger ved salg av datterselskap og tilknyttede selskap 69 343 - Utbetalinger ved kjøp av datterselskap og tilknyttede selskap -40 033 -311 151 Innbetalinger på lånefordringer konsern (kort-/langsiktig) 34 085 - Utbetalinger på lånefordringer konsern (kort-/langsiktig) -101 759 -32 954 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -39 131 -344 105 KONTANTSTRØMMER FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER Netto inn-/utbetaling kassekreditt - - Innbetalinger ved opptak av annen gjeld (kort-/langsiktig) - 420 000 Nedbetaling av gjeld til kredittinstitusjoner -517 296 -280 325 Innbetalinger av konsernbidrag fra datterselskaper 194 959 216 921 Utbetalinger av konsernbidrag til datterselskaper -167 009 - Utbetalinger av utbytte -197 820 -135 961 Tilbakekjøp av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA -76 892 -23 834 Salg av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA 17 783 8 561 Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter -746 275 205 362 Netto kontantstrøm for perioden -234 114 28 586 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse 263 975 235 389 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt 29 861 263 975 |
(Beløp i 1 000 kroner) | Note | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|---|
*) Netto effekt fra konsernbidrag utgjør NOK 619,3 millioner for 2017, mot NOK 294,4 millioner i 2016.
| EGENKAPITAL OG GJELD Innskutt egenkapital Aksjekapital 187 531 187 531 6, 7 Egne aksjer -4 058 -1 256 Overkursfond 1 395 478 1 395 478 6 Annen innskutt egenkapital 1 169 134 1 085 810 6 Sum innskutt egenkapital 2 748 085 2 667 563 Sum egenkapital 2 748 085 2 667 563 Gjeld Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser 93 103 8 Sum avsetning for forpliktelser 93 103 Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner 266 555 846 060 4 Øvrig langsiktig gjeld 1 073 050 606 720 4, 13 Sum annen langsiktig gjeld 1 339 605 1 452 780 Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 8 696 6 210 13 Betalbar skatt 91 840 53 121 9 Skyldig offentlige avgifter 11 705 9 499 Utbytte 168 778 89 077 Gjeld til selskap i samme konsern 203 386 173 153 13 Annen kortsiktig gjeld 51 849 29 348 Sum kortsiktig gjeld 536 254 360 409 Sum gjeld 1 875 952 1 813 292 Sum egenkapital og gjeld 4 624 037 4 480 855 |
(Beløp i 1 000 kroner) | Note | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|---|
Oslo, 22. mars 2018
Styrets leder
Peter Groth
Styremedlem
Karsten Bomann Jonsen
Styremedlem
Anne Sofie Bjørkholt Styremedlem
Gisele Marchand Styremedlem
Sissel Kristensen Styremedlem (valgt av de ansatte)
Christopher Brunvoll Styremedlem (valgt av de ansatte)
Baard Schumann Administrerende direktør
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk i Norge.
Utarbeidelse av regnskap i samsvar med regnskapsloven krever bruk av estimater. Videre krever anvendelse av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, høy grad av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for årsregnskapet, er beskrevet i notene.
Inntekter ved salg av varer og tjenester vurderes til virkelig verdi av vederlaget, netto etter fradrag for merverdiavgift. Salg av varer resultatføres når selskapet har levert sine produkter til kunden og det ikke er uoppfylte forpliktelser som kan påvirke kundens aksept av leveringen. Avsetning til forventede garantiarbeider føres som kostnad og avsetning for forpliktelser.
Tjenester inntektsføres i takt med utførelsen.
Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk klassifiseres som anleggsmidler. Eiendeler som er tilknyttet varekretsløpet klassifiseres som omløpsmidler. Fordringer for øvrig klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales innen ett år. For gjeld legges analoge kriterier til grunn. Første års avdrag på langsiktige fordringer og langsiktig gjeld klassifiseres likevel ikke som omløpsmiddel og kortsiktig gjeld.
Anskaffelseskost for eiendeler omfatter kjøpesummen, med fradrag for bonuser, rabatter og lignende, og med tillegg for kjøpsutgifter (frakt, toll, offentlige avgifter som ikke refunderes og andre direkte kjøpsutgifter). Ved kjøp i utenlandsk valuta balanseføres eiendelen til kursen på transaksjonstidspunktet.
For varige driftsmidler og immaterielle eiendeler omfatter anskaffelseskost også direkte utgifter for å klargjøre eiendelen for bruk, for eksempel utgifter til testing av eiendelen.
Renter knyttet til tilvirkning av anleggsmidler kostnadsføres.
Utgifter til egne utviklingsaktiviteter kostnadsføres løpende.
Utgifter til andre immaterielle eiendeler balanseføres i den grad det kan identifiseres en fremtidig økonomisk fordel knyttet til utvikling av en identifiserbar immateriell eiendel og utgiftene kan måles pålitelig. I motsatt fall kostnadsføres slike utgifter løpende.
Tomter og leiligheter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært til restverdi over driftsmidlenes forventede utnyttbare levetid. Ved endring i avskrivningsplan fordeles virkningen over gjenværende avskrivningstid ("knekkpunktmetoden"). Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende som driftskostnader. Påkostninger og forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøpet.
Leide (leasede) driftsmidler balanseføres som driftsmidler hvis leiekontrakten anses som finansiell.
Med unntak for kortsiktige investeringer i børsnoterte aksjer, brukes kostmetoden som prinsipp for investeringer i andre selskaper. Kostprisen økes når midler tilføres ved kapitalutvidelse, eller når det gis konsernbidrag til datterselskap. Mottatte utdelinger resultatføres i utgangspunktet som inntekt. Utdelinger som overstiger andel av opptjent egenkapital etter kjøpet føres som reduksjon av anskaffelseskost. Utbytte/konsernbidrag fra datterselskap regnskapsføres det samme året som datterselskapet avsetter beløpet. Utbytte fra andre selskaper regnskapsføres som finansinntekt når det er vedtatt.
Ved indikasjon på at balanseført verdi av et anleggsmiddel er høyere enn virkelig verdi, foretas det test for verdifall. Testen foretas for det laveste nivå av anleggsmidler som har selvstendige kontantstrømmer. Hvis balanseført verdi er høyere enn både salgsverdi og gjenvinnbart beløp (nåverdi ved fortsatt bruk/ eie), foretas det nedskrivning til det høyeste av salgsverdi og gjenvinnbart beløp.
Tidligere nedskrivninger, med unntak for
nedskrivning av goodwill, reverseres hvis forutsetningene for nedskrivningen ikke lenger er til stede.
Varer vurderes til det laveste av anskaffelseskost (etter FIFO-prinsippet) og virkelig verdi. Kostprisen for tilvirkede varer inkluderer direkte materialer og lønnskostnader med tillegg av en forholdsmessig andel av indirekte kostnader.
Ved utbygging av boliger i egenregi benytter selskapet løpende avregningsmetode, der inntektsføringen av prosjektfortjeneste begrenses til den relative andelen av prosjektet som er solgt.
Den praktiske konsekvensen av det benyttede regnskapsprinsippet er at i prosjektperioden blir totalt medgåtte prosjektkostnader utgiftsført som varekostnad, og prosjektverdi (kostnader pluss andel fortjeneste) blir inntektsført og aktivert i balansen. Prosjektverdi redusert med innbetalinger fra kunder blir normalt oppført som varer i arbeid. Hvis betalinger fra kunde overstiger opptjent kontraktsinntekt blir det overskytende oppført som forskudd fra kunde.
Når prosjektet er ferdig, overføres kostpris på usolgte boliger til varelager, og dermed reduseres driftsinntekter og varekostnader med usolgte boligers kostpris. Dette kan i enkelte situasjoner ved prosjektets avslutning gi lav eller negativ driftsinntekt/varekostnad i selskapets årsregnskap.
Arbeid under utførelse knyttet til fastpriskontrakter med lang tilvirkningstid vurderes etter løpende avregnings metode. Fullførelsesgraden beregnes som påløpte kostnader i prosent av forventet totalkostnad. Totalkostnaden revurderes løpende. For prosjekter som antas å gi tap, kostnadsføres hele det beregnede tapet umiddelbart.
Kundefordringer føres i balansen etter fradrag for avsetning til forventede tap. Avsetning til tap er gjort på grunnlag av individuell vurdering av fordringene og en tilleggsavsetning som skal dekke øvrige påregnelige tap. Vesentlige økonomiske problemer hos kunden, sannsynligheten for at kunden vil gå konkurs eller gjennomgå økonomisk restrukturering og utsettelser og mangler ved betalinger anses som indikatorer på at kundefordringer må nedskrives.
Andre fordringer, både omløpsfordringer og anleggsfordringer, føres opp til det laveste av pålydende og virkelig verdi. Virkelig verdi er nåverdien av forventede framtidige innbetalinger. Det foretas likevel ikke neddiskontering når effekten av neddiskontering er uvesentlig for regnskapet. Avsetning til tap vurderes på samme måte som for kundefordringer.
Fordringer og gjeld i utenlandsk valuta vurderes etter kursen ved regnskapsårets slutt. Kursgevinster og kurstap knyttet til varesalg og varekjøp i utenlandsk valuta føres som salgsinntekter og varekostnad.
Selskapet og konsernet bruker terminkontrakter på utenlandsk valuta for å sikre en framtidig vekslingskurs på eksisterende (balanseførte) fordringer/ gjeld (verdisikring), eller på rimelig sikre framtidige inn-/utbetalinger i fremmed valuta (kontantstrømsikring).
Terminkontrakter som sikrer framtidige inn-/utbetalinger, regnskapsføres ikke.
Lån innregnes første gang til virkelig verdi fratrukket transaksjonskostnader. Lån måles deretter til amortisert kost; forskjeller mellom det utbetalte lånebeløpet (fratrukket transaksjonskostnader) og innløsningsverdi innregnes i resultatregnskapet over låneperioden ved bruk av effektiv rentemetoden. Lån klassifiseres som kortsiktig gjeld med mindre konsernet har en ubetinget rett til å utsette nedbetaling av gjeld i minst 12 måneder etter utløpet av rapporteringsperioden.
Garantiarbeider/reklamasjoner knyttet til avsluttede salg vurderes til antatt kostnad for slikt arbeid. Estimatet beregnes med utgangspunkt i historiske tall for garantiarbeider, men korrigert for forventet avvik på grunn av for eksempel endring i kvalitetssikringsrutiner og endring i produktspekter. Avsetningen føres opp under "Annen kortsiktig gjeld", og endringen i avsetningen kostnadsføres.
Regnskapsføring av pensjoner skjer i samsvar
med Norsk RegnskapsStandard "Pensjonskostnader". Innskuddsplaner periodiseres etter sammenstillingsprinsippet. Årets innskudd til pensjonsordningen kostnadsføres. AFPforpliktelser innenfor LO/NHO-ordningen
er en ytelsebasert flerforetaksordning, men regnskapsføres som en innskuddsbasert ordning da den ikke er målbar.
Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt beregnes med aktuell skattesats på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, begrunnes med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres oppføres netto i balansen.
Skattereduksjon ved avgitt konsernbidrag, og skatt på mottatt konsernbidrag som føres til reduksjon av kostpris eller direkte mot egenkapitalen, føres direkte mot skatt i balansen (mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har virkning på betalbar skatt og mot utsatt skatt hvis konsernbidraget har virkning på utsatt skatt).
Utsatt skatt regnskapsføres til nominelt beløp.
Kontantstrømoppstillingen utarbeides etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer som umiddelbart og med uvesentlig kursrisiko kan konverteres til kjente kontantbeløp og med gjenværende løpetid mindre enn tre måneder fra anskaffelsesdato.
| Immaterielle eiendeler | Goodwill |
|---|---|
| Anskaffelseskost 01.01. | 22 500 |
| Tilgang | - |
| Avgang | - |
| Anskaffelseskost 31.12. | 22 500 |
| Akkumulerte avskrivninger 31.12. | 22 500 |
| Balanseført verdi 31.12. | |
| Årets avskrivninger | - |
| Forventet økonomisk levetid | 5 år |
| Avskrivningsplan | Lineær |
Selvaag Bolig ASA kjøpte ansatte fra Selvaagbygg i desember 2009. Goodwill knyttet til denne transaksjonen er balanseført i selskapsregnskapet og avskrives over forventet økonomisk levetid. I konsernregnskapet er goodwill knyttet til transaksjonen kostnadsført direkte.
| Varige driftsmidler | Tomter | Driftsløsøre, inventar etc. | Sum |
|---|---|---|---|
| Anskaffelseskost 01.01. | 20 187 | 17 867 | 38 054 |
| Tilgang | - | 768 | 768 |
| Avgang | - | - | - |
| Anskaffelseskost 31.12. | 20 187 | 18 635 | 38 822 |
| Akkumulerte avskrivninger 31.12. | - | 11 578 | 11 578 |
| Akkumulerte nedskrivninger 31.12. | - | - | - |
| Balanseført verdi 31.12. | 20 187 | 7 058 | 27 245 |
| Årets avskrivninger | - | 3 540 | 3 540 |
Tomter avskrives ikke. Driftsløsøre, inventar etc. avskrives lineært over 3-5 år.
Investeringene i datterselskap, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet regnskapsføres etter kostmetoden.
| Datterselskap | Forretningskontor Eier-/ stemme-andel | Egenkap. siste år (100 %) |
Resultat siste år (100 %) |
Balanseført verdi | |
|---|---|---|---|---|---|
| Selvaag Pluss AS | Oslo | 100 % | 165 394 | 266 | 207 368 |
| Selvaag Utsikten AS | Oslo | 100 % | 5 800 | 57 | 5 502 |
| Selvaag Boligutvikling I AS | Oslo | 100 % | 116 433 | 80 517 | 135 982 |
| Selvaag Boligmegling AS | Oslo | 100 % | 3 527 | -40 | 3 115 |
| Selvaag Eiendomsoppgjør AS | Oslo | 100 % | 1 460 | -1 412 | 1 460 |
| Selvaag Bolig Glassverket AS | Oslo | 100 % | 20 343 | 8 605 | 21 151 |
| Selvaag Bolig Lørenskog AS | Oslo | 100 % | 176 645 | 31 268 | 294 151 |
| Selvaag Bolig Ormerud AS | Oslo | 100 % | 2 200 | 10 335 | 2 200 |
| Selvaag Bekkebakken AS | Oslo | 100 % | 3 000 | -640 | 3 000 |
| Selvaag Bolig Langhus AS | Oslo | 100 % | 7 161 | -129 | 7 290 |
| Selvaag Bolig Solberg AS | Oslo | 100 % | 15 252 | -120 | 15 480 |
| Selvaag Løren 7 AS | Oslo | 100 % | 122 377 | 137 100 | 131 727 |
| Selvaag Bolig Hamang AS | Oslo | 100 % | 32 973 | -4 807 | 38 246 |
| Selvaag Bolig Øst AS 1) | Oslo | 30 % | 218 785 | -851 | 110 438 |
| Selvaag Bolig Rogaland AS | Stavanger | 100,0 % | 220 501 | -4 662 | 380 418 |
| Selvaag Pluss Eiendom KS 2) | Oslo | 66,7 % | 433 746 | -18 755 | 408 704 |
| H-Pro 5 AS | Oslo | 100 % | 165 001 | -721 | 160 923 |
| Selvaag Bolig Ballerud AS | Oslo | 100 % | 1 902 | -1 128 | 8 793 |
| Selvaag Bolig Avløs AS | Oslo | 100 % | 1 050 | -49 | 1 738 |
| Selvaag Bolig Tomt II AS | Oslo | 100,0 % | 473 | - | 473 |
| Selvaag Bolig Landås AS | Oslo | 100,0 % | 1 955 | -583 | 9 226 |
| Øya Lervig Brygge AS | Stavanger | 100,0 % | 51 603 | 14 290 | 63 047 |
| Selvaag Bolig Hovinenga | Oslo | 100,0 % | 12 857 | -2 510 | 45 735 |
| Selvaag Bolig Torvmyra AS | Trondheim | 100,0 % | 1 290 | -3 | 21 852 |
| Selvaag Bolig Lørenporten AS | Oslo | 100,0 % | 236 782 | -4 992 | 378 486 |
| Vestparken AS | Oslo | 100,0 % | 4 423 | 1 846 | 4 442 |
| Skårer Bolig AS | Oslo | 100,0 % | 48 411 | 722 | 12 498 |
| Lørenskog Sentrum Vest AS | Oslo | 100,0 % | -10 272 | 300 | 68 590 |
| Kaldnes Brygge Syd AS | Oslo | 100,0 % | 3 045 | -172 | 663 |
| Balanseført verdi 31.12. | 2 542 697 |
1) Selskapet er eiet 30 % av morselskapet og 70 % av datterselskap
2) Selskapet er eiet 66,7 % av morselskapet og 33,3 % av datterselskap
| Egenkap. siste år | Resultat siste år | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Tilknyttet selskap | Forretnings-kontor Eier-/ stemme-andel | (100 %) | (100 %) | Balanseført verdi | |
| Sandvika Boligutvikling KS | Oslo | 33,3 % | 6 574 | -681 | 2 377 |
| Sandvika Boligutvikling AS | Oslo | 37,0 % | 481 | 14 | 332 |
| Kirkeveien Utbyggingsselskap AS | Oslo | 50,0 % | 4 200 | 99 | 15 000 |
| Smedplassen Prosjekt AS | Trondheim | 50,0 % | 9 395 | -4 088 | 10 500 |
| Tiedemannsfabrikken AS | Oslo | 50,0 % | 3 959 | -4 645 | 7 020 |
| Sinsenveien Holding AS *) | Oslo | 50,0 % | 7 498 | -21 553 | 23 620 |
| Sandsliåsen Utbygging AS | Bergen | 50,0 % | 6 222 | -233 | 6 250 |
| Heimdal Stasjonsby AS | Trondheim | 50,0 % | 54 839 | -1 109 | 29 944 |
| Fornebu Sentrum Utvikling AS | Oslo | 50,0 % | 9 574 | -456 | 5 016 |
| Pottemakerveien Utvikling AS | Oslo | 50,0 % | -521 | -627 | 53 |
| Haakon VII gt 4 Holding AS | Trondheim | 50,0 % | -3 645 | -3 670 | 20 |
| Haakon VII gt 4 AS | Trondheim | 50,0 % | 47 702 | -6 991 | - |
| Kaldnes Brygge AS | Tønsberg | 50,0 % | 8 630 | 28 628 | 97 541 |
| Stord Industribygg Holding AS | Stord | 66,0 % | -22 006 | -2 963 | - |
| Ehousing AS | Oslo | 50,0 % | -435 | -401 | 1 000 |
| Balanseført verdi 31.12. | 198 673 |
Selvaag Bolig ASA har en uinnkalt kapitalforpliktelse på TNOK 1.184 for sin eierandel Sandvika Boligutvikling KS. Selvaag Bolig ASA har en uinnkalt kapitalforpliktelse på TNOK 6.600 for sin eierandel Nesttun Pluss KS. *) På grunn av ikke-kontrollerende eier i underliggende selskaper er den økonomiske eksponeringen 47,5 %.
| Datterselskap eiet gjennom andre datterselskaper | Forretningskontor Eier-/ stemmeandel | |
|---|---|---|
| Aase Gaard AS | Stavanger | 100 % |
| Aase Gaard Bolig I AS | Stavanger | 100 % |
| Aase Gaard Bolig II AS | Stavanger | 100 % |
| Administrasjonsbygget AS | Stavanger | 100 % |
| Alfaz Del Sol Services SL | Spania | 100 % |
| Norcic Sol Commercial SL | Spania | 100 % |
| Nordic Residential SL | Spania | 100 % |
| Bo Emmaus AS | Stavanger | 100 % |
| Jaasund AS | Stavanger | 100 % |
| Jaasund Bolig I AS | Stavanger | 100 % |
| Jaasund Bolig II AS | Stavanger | 100 % |
| Jaasund Bolig III AS | Stavanger | 100 % |
| Jaasund Næring AS | Stavanger | 100 % |
| Lade Alle 67-69 Holding AS | Oslo | 100 % |
| Lervig Brygge AS | Stavanger | 100 % |
| Lervig Brygge Vest AS | Stavanger | 100 % |
| Løren 5 Næring AS | Oslo | 100 % |
| Nesttun Pluss Komplementar AS | Oslo | 75 % |
| Nesttun Pluss KS | Oslo | 75 % |
| Nyhavn Pluss AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Bolig Bjørnåsen Syd II AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Bolig Kornmoenga AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Bolig Lillohøyden AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Bolig Løren 2B AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Bolig Løren 5 AS | Oslo | 100 % |
| Lørenvangen 22 Hjemmel AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Bolig Nybyen Økern AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Bolig Stasjonsby I AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Bolig Formtoppen AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Bolig Vinterportalen AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Bolig Vaagen AS | Stavanger | 80 % |
| Selvaag Pluss International Holding AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Pluss Service AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Pluss Service AB | Sverige | 100 % |
| SPEKS Property SL | Spania | 100 % |
| Selvaag Bolig Bispelua Komplementar AS | Oslo | 100 % |
| Selvaag Bolig Bispelua AS | Oslo | 100 % |
| Strandkanten Pluss II AS | Oslo | 100 % |
| Vestparken Parkering AS | Oslo | 100 % |
| Eierandel |
|---|
| 53,5% |
| 5.6% |
| 2.9% |
| 2,2% |
| 2,1% |
| 2.1% |
| 1.9% |
| 1,8% |
| 1,8% |
| 1,3% |
| 1,3% |
| 1.1% |
| 1,0% |
| 0,9 % |
| 0,8% |
| 0.7% |
| $0.6\%$ |
| $0.6\%$ |
| $0.6\%$ |
| 0,5% |
| 83,5% |
| 16,5% |
| 100,0 % |
| Kundefordringer | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Kundefordringer til pålydende | 28 330 | 35 098 |
| Avsetning til tap på kundefordringer | - | - |
| Kundefordringer i balansen | 28 330 | 35 098 |
| Langsiktig gjeld med forfall innen 5 år | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Gjeld til kredittinstitusjoner (spesifikasjon under) | 266 555 | 846 060 |
| Sum | 266 555 | 846 060 |
| Gjeld til kredittinstitusjoner | Långiver Valuta | Forfall | Rentesats | Saldo | |
|---|---|---|---|---|---|
| Tomtelån | DNB Bank ASA | NOK | 03.08.2019 | NIBOR 3m + 2.60pp | 266 555 |
| Sum | 266 555 |
| Langsiktig gjeld med forfall over 5 år | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Annen langsiktig gjeld til konsernselskap | 1 073 050 | 606 720 |
| Sum | 1 073 050 | 606 720 |
| 2016 |
|---|
| 82 869 |
| 496 191 |
| 267 000 |
| - |
| 606 720 |
| 1 452 780 |
| Gjeld sikret ved pant | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Gjeld | 266 555 | 846 060 |
| Balanseført verdi av pantsatte eiendeler | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Tomter | - | - |
| Aksjer i datterselskap | 447 076 | 447 076 |
| Kortsiktig | Langsiktig | |||
|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Tiedemannsfabrikken AS | 2 673 | - | - | 18 598 |
| Kaldnes Brygge AS | 1 558 | - | 12 200 | 26 881 |
| Dockside Næring AS | 30 | - | - | - |
| Kaldnes Boligutvikling AS | 130 | - | - | - |
| Sinsenveien Holding AS | - | - | 9 295 | 3 076 |
| Smedplassen Prosjekt AS | 2 280 | - | 4 220 | 4 089 |
| Sandsliåsen Utbygging AS | 625 | - | 6 072 | - |
| Stord Industribygg AS | - | - | 1 000 | 1 000 |
| Stord Industribygg Holding AS | - | - | 48 863 | - |
| Heimdal Stasjonsby AS | 1 004 | - | 1 500 | - |
| Haakon VIIs gate 4 AS | 1 690 | - | 44 900 | - |
| Fornebu Sentrum Utvikling AS | 11 657 | - | - | - |
| Pottemakerveien Utvikling AS | - | - | 30 389 | - |
| Sandvika Boligutvikling KS | 90 | - | - | - |
| Ehousing AS | - | - | 1 583 | 100 |
| Sum | 21 737 | - | 160 022 | 53 745 |
| Annen innskutt | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Årets endring i egenkapital | Aksjekapital | Egne aksjer | Overkursfond | egenkapital | Sum |
| Egenkapital 01.01. | 187 531 | -1 256 | 1 395 478 | 1 085 810 | 2 667 563 |
| Kjøp og salg egne aksjer | - | -2 802 | - | -46 189 | -48 991 |
| Årets resultat | - | - | - | 407 034 | 407 034 |
| Utbetalt utbytte | - | - | - | -108 743 | -108 743 |
| Avsatt utbytte | - | - | - | -168 778 | -168 778 |
| Egenkapital 31.12. | 187 531 | -4 058 | 1 395 478 | 1 169 134 | 2 748 085 |
| 20 største aksjonærer pr 31.12.2017 | Antall aksjer | Eierandel |
|---|---|---|
| Selvaag Gruppen AS | 50 180 087 | 53,5 % |
| Landsforsakringar Fastighetsfond | 5 278 334 | 5,6 % |
| Morgan Stanley & Co. Int. PLC. *) | 2 747 423 | 2,9 % |
| Pareto AS | 2 065 624 | 2,2 % |
| Selvaag Bolig ASA **) | 2 004 071 | 2,1 % |
| SEB Prime Solutions Sissener Canop | 2 000 000 | 2,1 % |
| Holberg Norden | 1 812 539 | 1,9 % |
| Holberg Norge | 1 693 763 | 1,8 % |
| Verdipapirfondet Pareto Investment | 1 686 000 | 1,8 % |
| FLPS - GL S-M SUB | 1 202 000 | 1,3 % |
| Holta Invest AS | 1 200 000 | 1,3 % |
| JPMorgan Chase Bank, N.A., London *) | 1 010 166 | 1,1 % |
| Regents of the University Of Michi | 959 183 | 1,0 % |
| JPMorgan Chase Bank, N.A., London *) | 856 021 | 0,9 % |
| State Street Bank and Trust Comp *) | 766 754 | 0,8 % |
| State Street Bank and Trust Comp *) | 630 473 | 0,7 % |
| Storebrand Norge I Verdipapirfond | 590 932 | 0,6 % |
| Banan II AS | 555 190 | 0,6 % |
| Fidelity int Real Estate Fund | 531 300 | 0,6 % |
| Torstein Tvenge | 500 000 | 0,5 % |
| Sum 20 største aksjonærer | 78 269 860 | 83,5 % |
| Øvrige aksjonærer | 15 495 828 | 16,5 % |
| Totalt antall aksjer | 93 765 688 | 100,0 % |
*) For ytterligere informasjon vedr. nominee-konti henvises det til: http://sboasa.no/ **) Gjelder kjøp av egne aksjer til bruk i aksjeprogram for ansatte.
Foretaket er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har pensjonsordning som oppfyller kravene etter denne loven.
Selvaag Bolig ASA har en innskuddsordning for alle ansatte.
Selskapet har også en avtalefestet førtidspensjonsordning (AFP) som totalt omfatter 72 ansatte. Den nye AFP-ordningen, som gjelder fra og med 1. januar 2011 er å anse som en ytelsesbasert flerforetaksordning, men regnskapsføres som en innskuddsordning frem til det foreligger pålitelig og tilstrekkelig informasjon slik at selskapet kan regnskapsføre sin proporsjonale andel av pensjonskostnad, pensjonsforpliktelse og pensjonsmidler i ordningen. Selskapets forpliktelser er dermed ikke balanseført som gjeld.
AFP-forpliktelsen etter den gamle ordningen var balanseført som gjeld, og ble inntektsført i 2010, med unntak for den forpliktelsen som knytter seg til forventet utbetaling på underdekningen i den gamle AFP-ordningen.
Selskapet har også andre usikrede ordninger der forpliktelsen årlig blir beregnet og bokført.
| Pensjonskostnader | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Pensjonskostnad - IBP/UFP | 3 840 | 3 985 |
| Øvrige pensjonskostnader (inkl. AFP) | 943 | 817 |
| Netto pensjonskostnader | 4 783 | 4 802 |
| Pensjonsforpliktelser | 2017 | 2016 |
| Avtalefestet pensjon (AFP) | - | - |
| Andre pensjonsavtaler | 93 | 103 |
| Sum netto pensjonsforpliktelser | 93 | 103 |
| Økonomiske forutsetninger | ||
| Antall aktive personer - AFP | 72 | 54 |
| Antall aktive personer - Andre udekkede ordninger | 2 | 2 |
| Diskonteringsrente Forventet lønnsregulering/pensjonsøkning |
2,30 % 2,50 % |
2,10 % 2,25 % |
| G-regulering | 2,25 % | 2,00 % |
| Forventet uttaksprosent AFP-ordningen | 50,00 % | 50,00 % |
| 2017 | 2016 |
|---|---|
| -2 869 | -1 913 |
| -93 | -103 |
| -9 531 | -2 531 |
| -13 | -16 |
| - | - |
| -12 506 | -4 563 |
| - | - |
| -12 506 | -4 563 |
| -2 876 | -1 095 |
| - | - |
| -2 876 | -1 095 |
Utsatt skattefordel er i sin helhet oppført i balansen fordi det etter selskapets vurdering er sannsynlig at posisjonen kan utnyttes mot fremtidige overskudd.
| Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Resultat før skattekostnad | 533 502 | 418 402 |
| Permanente forskjeller | -743 326 | -431 138 |
| Grunnlag for årets skattekostnad | -209 824 | -12 736 |
| Endring i midlertidige resultatforskjeller | 7 943 | -266 |
| Grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet | -201 882 | -13 002 |
| Posteringer direkte mot egenkapital med skatteeffekt | - | - |
| Mottatt konsernbidrag | 782 660 | 392 495 |
| Avgitt konsernbidrag | -203 386 | -167 009 |
| Anvendelse av fremførbart underskudd | - | - |
| Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen) | 377 393 | 212 484 |
| Fordeling av skattekostnaden | 2017 | 2016 |
| Betalbar skatt på årets resultat | 90 574 | 53 121 |
| Betalbar skatt konsernbidrag ført mot investering | -9 104 | -5 948 |
| Effekt avgitt konserbidrag | 46 779 | 40 082 |
| Skattekostnad før endring utsatt skatt | 128 249 | 87 255 |
| Endring i utsatt skatt | -1 781 | 112 |
| Skattekostnad | 126 468 | 87 367 |
| Betalbar skatt i balansen | 2017 | 2016 |
| Betalbar skatt (24 % av gr.lag for betalbar skatt i resultatregnskapet) | -48 452 | -3 251 |
| Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag | -48 813 | -41 752 |
| Betalbar skatt på mottatt konsernbidrag | 187 839 | 98 124 |
| Betalbar skatt forhåndsligning avviklede selskap | 1 266 | - |
| Betalbar skatt i balansen | 91 840 | 53 121 |
| Avstemming skattekostnad | 2017 | 2016 |
| 24 % av resultatet før skatt | 128 040 | 104 600 |
| Permanente forskjeller (24 %) | -178 398 | -107 785 |
| Endring i skattesats | -1 909 | -1 624 |
| Skatteeffekt av konsernbidrag ført som inntekt datter (finans) | 178 735 | 92 175 |
| Sum | 126 468 | 87 367 |
| Avstemming utsatt skattefordel i balansen | 2017 | 2016 |
| Utsatt skatt/ -skattefordel 01.01 | -1 095 | -1 207 |
| Endring utsatt skatt | -1 781 | 112 |
| Utsatt skatt/ -skattefordel 31.12 | -2 876 | -1 095 |
| Lønnskostnad | 2017 | 2016 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Lønn | 111 144 | 93 392 | |||
| Arbeidsgiveravgift | 17 124 | 13 820 | |||
| Pensjon | 4 783 | 4 802 | |||
| Andre personalkostnader | 23 243 | 6 943 | |||
| Sum | 156 294 | 118 956 | |||
| Gj.snittlig antall ansatte | 68 | 69 | |||
| Lønn | Bonus | Pensjon | Annet | Sum | |
| Godtgjørelse til daglig leder | 4 569 | 9 472 | 85 | 3 041 | 17 166 |
Daglig leder har per 31.12.2017 et lån fra Selvaag Bolig ASA på NOK 2,1 millioner. Renten tilsvarer normrenten fastsatt av Finansdepartementet. For godtgjørelser til andre ledende ansatte og aksjer eiet av ledelsen og styremedlemmer vises det til note 22 i konsernregnskapet for Selvaag Bolig ASA.
Bonus gis på diskresjonær basis til de ledende ansatte ut i fra kriterier knyttet til resultater, utøvelse av ledelse i samsvar med selskapets verdigrunnlag og andre kvalitative og kvantitative kriterier som den enkelte leder kan påvirke.
Daglig leder har en avtale om 12 måneders etterlønn ved oppsigelse.
De ansatte har ingen aksjeverdibasert godtgjørelse.
Det er utbetalt TNOK 1 874 i styrehonorar i 2017. Se note 22 i konsernregnskapet for detaljer.
| Kostnadsført godtgjørelse til revisor | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Lovpålagt revisjon (inkl. teknisk bistand med årsregnskap) | 1 212 | 1 076 |
| Andre attestasjonstjenester | 266 | 27 |
| Skatterådgivning (inkl. teknisk bistand med ligningspapirer) | - | - |
| Annen bistand | 53 | 19 |
| Sum godtgjørelse til revisor | 1 531 | 1 122 |
Det er ingen bundne midler i selskapet per 31.12.2017.
Detaljer om transaksjoner mellom Selvaag Bolig ASA og andre nærstående parter er oppgitt nedenfor. Mellomværende og transaksjoner mellom Selvaag Bolig ASA og dets datterselskaper, som er nærstående parter til selskapet, fremgår ikke av denne noten.
| Salg av varer og tjenester | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Selvaag Gruppen AS (morselskap) | - | - |
| Tilknyttede parter (inkludert datterselskap av morselskap) * | 21 448 | 66 265 |
* I 2016 knytter 55 millioner seg til salg av tomteområde ved Lørenskog Stasjon
| Kjøp av varer og tjenester | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Selvaag Gruppen AS (morselskap) | 686 | 4 049 |
| Tilknyttede parter (inkludert datterselskap av morselskap) | 8 897 | 8 324 |
| Finansinntekt | 2017 | 2016 |
| Selvaag Gruppen AS (morselskap) | 1 381 | 364 |
| Tilknyttede parter (inkludert datterselskap av morselskap) | - | 633 |
| Finanskostnad | 2017 | 2016 |
Selvaag Gruppen AS (morselskap) - -
Utestående mellomværende pr 31.12:
| Fordringer | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Selvaag Gruppen AS (morselskap) | 40 104 | 38 722 |
| Tilknyttede parter (inkludert datterselskap av morselskap) | 12 | 55 081 |
| Gjeld | 2017 | 2016 |
| Selvaag Gruppen AS (morselskap) | 41 | 509 |
| Tilknyttede parter (inkludert datterselskap av morselskap) | 2 303 | 251 |
Varer og tjenester til nærstående parter er solgt til samme priser og vilkår som benyttes ovenfor ekstern tredjepart. Administrative tjenester kjøpes fra morselskapet til markedspris.
| Kundefordringer | Andre fordringer | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Kortsiktige fordringer | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Selskap i samme konsern | 4 968 | 30 842 | 822 666 | 485 572 | |
| Sum | 4 968 | 30 842 | 822 666 | 485 572 | |
| Andre fordringer | |||
|---|---|---|---|
| Fordringer med forfall senere enn 1 år | 2017 | 2016 | |
| Selskap i samme konsern | 617 341 | 466 203 | |
| Sum | 617 341 | 466 203 |
| Annen kortsiktig gjeld Leverandørgjeld |
Annen kortsiktig gjeld | |||
|---|---|---|---|---|
| Kortsiktig gjeld | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 |
| Selskap i samme konsern | 444 | - | 203 386 | 172 969 |
| Sum | 444 | - | 203 386 | 172 969 |
| Øvrig langsiktig gjeld | ||
|---|---|---|
| Langsiktig gjeld med forfall over 1 år | 2017 | 2016 |
| Selskap i samme konsern | 1 073 050 | 606 720 |
| Sum | 1 073 050 | 606 720 |
| lkke innkalt KS/IS - kapital | |
|---|---|
| Sum betingede forpliktelser |
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Ikke innkalt KS/IS - kapital | 7 784 | 17 838 |
| Sum betingede forpliktelser | 7 784 | 17 838 |
Ikke innkalt KS/IS - kapital relateres til selskapets investeringer i indre selskap og kommandittselskaper (note 3).
| Selvaag Bolig ASA har stilt følgende garantier: | Beløp |
|---|---|
| Skattetrekksgaranti | 5 900 |
| Selvskyldnergaranti | 427 375 |
| Byggherregaranti | 313 310 |
| Forskuddsgaranti iht. Bustadsoppføringsloven § 47 | 226 763 |
| Entreprenørgaranti iht. Bustadsoppføringsloven § 12 | 641 563 |
| Betalingsgaranti ovenfor Skatt Øst | 49 239 |
| Sum | 1 664 150 |
| Annen finanskostnad består av: | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Valuta | 10 | 5 |
| Nedskrivning på aksjer i datter | 7 127 | 9 192 |
| Annen finanskostnad (garantier og amortisert kost m.m) | 17 371 | 4 468 |
| Sum | 24 508 | 13 666 |
På noen av tomtene i Selvaag Bolig ASA står det næringsbygg som leies ut. Selvaag Bolig ASA mottar leieinntekter på disse og egne tomter frem til en beslutning om riving av bygningsmassen og klargjøring for boligformål. I 2017 beløp leieinntektene seg til TNOK 103. sammenlignet med TNOK 3 888 i 2016. Nedgangen skyldes at eiendommer som har leieinntekter er solgt eller skilt ut i egne datterselskap.
Salgsinntektene relaterer seg til omsetning i Norge.
| Salgsinntekter består av: | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Prosjektledelse og forretningsførsel | 43 994 | 30 062 |
| Andre salgsinntekter | 13 467 | 145 400 |
| SUM | 57 462 | 175 462 |
I mars solgte selskapet aksjene i det heleide datterselskapet Maria Dehlis vei 40 AS med en regnskapsmessig gevinst på NOK 57,5 millioner.
Selskapet har samtidig ryddet og forenklet i selskapsstrukturen i løpet av 2017 hvor fire datterselskap er avviklet. Disse avviklingene har gitt et netto regnskapsmessig tap på NOK 86 millioner for selskapet, som ikke påvirker konserntallene.
Vi bekrefter at konsernets og morselskapets årsregnskap for 2017 etter vår beste overbevisning er utarbeidet i samsvar med gjeldende regnskapsstandarder og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av konsernets og morselskapets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat som helhet.
Styrets årsberetning gir en rettvisende oversikt over utviklingen, resultatet og stillingen til konsernet og morselskapet, sammen med en beskrivelse av de mest sentrale risiko- og usikkerhetsfaktorer konsernet står overfor.
Styret i Selvaag Bolig ASA
Oslo, 22. mars 2018
Olav Hindahl Selvaag Styrets leder
Peter Groth
Styremedlem
Karsten Bomann Jonsen Styremedlem
Anne Sofie Bjørkholt Styremedlem
Gisele Marchand Styremedlem
Sissel Kristensen Styremedlem (valgt av de ansatte)
Christopher Brunvoll Styremedlem (valgt av de ansatte)
Baard Schumann Administrerende direktør
PricewaterhouseCoopers AS, Postboks 748 Sentrum, NO-0106 Oslo
T: 02316, org. no.: 987 009 713 MVA, www.pwc.no
Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap
Til generalforsamlingen i Selvaag Bolig ASA
Vi har revidert Selvaag Bolig ASAs årsregnskap, som består av:
Etter vår mening:
Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder de internasjonale revisjonsstandardene International Standards on Auditing (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet i Revisors oppgaver og plikter ved revisjon av årsregnskapet. Vi er uavhengige av selskapet og konsernet slik det kreves i lov og forskrift, og har overholdt våre øvrige etiske forpliktelser i samsvar med disse kravene. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon.
Sentrale forhold ved revisjonen er de forhold vi mener var av størst betydning ved revisjonen av årsregnskapet for 2017. Disse forholdene ble håndtert ved revisjonens utførelse og da vi dannet oss vår mening om årsregnskapet som helhet. Vi konkluderer ikke særskilt på disse forholdene.
Det har ikke vært vesentlige endringer i selskapets virksomhet eller risikobilde. I lys av dette, har vi fokusert på det samme sentrale forholdet i år som i fjor.
Uavhengig revisors beretning Selvaag Bolig ASA
(2)
Verdi av varelager Note 3 og note 5 til årsregnskapet
Varelageret utgjør en betydelig del av selskapets eiendeler, og måles til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi, som krever at ledelsen utøver skjønn. Dersom et vesentlig verdifall inntreffer kan det medføre nedskrivning av selskapets varelager. Det er regnskapsført to mindre nedskrivninger på til sammen 15 mnok i
årsregnskapet for 2017.
Et prosjekt igangsettes først når minstekrav for forhåndssalg er oppnådd. Resterende selges normalt jevnt frem mot prosjektenes ferdigstillelse. Risikoen for verdifall av prosjekter under utvikling er derfor lavere enn for råtomter og usolgte ferdigutviklede enheter. Vi har derfor i hovedsak fokusert på verdsettelsen av råtomter og usolgte ferdigutviklede enheter.
Verdien av bokført verdi råtomter måles hvert år mot netto realisasjonsverdi.
Dersom netto realisasjonsverdi er lavere gjennomføres nedskrivinger. Ledelsen utleder netto realisasjonsverdi av råtomter ved hjelp av neddiskonterte kontantstrømmer i en sluttprognose, som kan inneholde faktorer som forventede boligpriser og avkastning, godkjennelser fra myndigheter og estimerte byggekostnader. Fastsettelse av forutsetningene krever at ledelsen anvender skjønn. Anvendelse av skjønn påvirker verdien av råtomtene og resultatregnskapet direkte.
Råtomter
Anskaffelseskost av råtomter består av historisk kostpris, tillagt akkumulerte tomtelånsrenter fra det tidspunktet tomten ble ferdig regulert. Bokført kostpris for alle vesentlige kjøp av tomter er kontrollert mot kjøpskontrakter. For råtomter hvor det var aktivert tomtelånsrenter for første gang, kontrollerte vi om det finnes dokumenter for regulering til boligformål, og aktiverte beløp mot revisjonsoppgaver mottatt direkte fra selskapets bankforbindelser. Videre kontrollerte vi at uttak av råtomter var underbygget av
salgsdokumentasjon eller dokumentasjon for godkjent start av bygging. Disse handlingene avdekket ingen
vesentlige avvik.
For å ta stilling til netto realisasjonsverdi av råtomtene innhentet vi ledelsens- og ekstern verdsetters verdivurdering. Fordi ledelsen og den eksterne verdsetteren har gjort verdsettelser uavhengig av hverandre er det en rimelig antagelse at verdien er fornuftig vurdert dersom de ligger nær hverandre.
Vi tok stilling til ekstern verdsetters kompetanse og objektivitet ved å vurdere at de har anvendt anerkjente og hensiktsmessige metoder og forutsetninger i verdsettelsene. Vi gjennomgikk også ledelsens korrespondanse for å undersøke at verdsetter fikk et uhildet mandat fra ledelsen. Disse handlingene ga oss ingen indikasjoner på feil eller manglende objektivitet i
For tomter hvor verdiene fra de to kildene avvek, og minst en av verdsettelsene viser behov for nedskrivning, utfordret vi ledelsen ytterligere.
Vår vurdering omfattet sammenligninger mot tilsvarende forutsetninger i de eksterne verdsettelsene, reguleringsmessig status, observerte markedspriser og vår kjennskap til og erfaringer fra selskapets andre prosjekter. Våre kontroller viste at de forutsetninger ledelsen har benyttet var rimelige. Komponentene i avkastningskravet testet vi mot markedsdata og våre egne forventninger. Vi fant at ledelsens forutsetninger
var rimelige.
Uavhengig revisors beretning Selvaag Bolig ASA
Ledelsen vurderer hvert år bokført verdi av usolgte ferdigstilte enheter mot forventet netto realisasjonsverdi. Dersom netto realisasjonsverdi er lavere gjennomføres nedskrivninger. Netto realisasjonsverdi er basert på skjønn. Anvendelsen av skjønn påvirker bokført verdi av usolgte enheter og resultatregnskapet direkte.
For å ta stilling til verdien av usolgte ferdigutviklede enheter innhentet vi oversikt over disse enhetene og deres bokførte anskaffelseskost og sammenlignet disse med forventet netto realisasjonsverdi.
Vi kontrollerte bokført verdi av enhetene ved å teste ledelsens interne kontroller rettet mot å henføre kostnader på riktig prosjekt og enhet.
Vi kontrollerte netto realisasjonsverdi ved å sammenligne ledelsens estimerte salgspriser mot observerte markedsverdier for nylige sammenlignbare salg i området. Vi var spesielt oppmerksomme i vurderingen av enheter lokalisert i områder hvor utviklingen i boligmarkedet har vært svak. Videre vurderte vi salgsprisene, fratrukket estimerte salgs- og markedsomkostninger, opp mot de bokførte anskaffelseskostnadene. Våre handlinger viste at netto realiserbar verdi forsvarte bokført anskaffelseskost for de usolgte enhetene.
Vi vurderte og fant at informasjonen i note 3 og note 5 var i overensstemmelse med kravene i IFRS og at informasjonen reflekterer nedskrivningsprosessen og ledelsens bruk av skjønn på en hensiktsmessig måte.
Ledelsen er ansvarlig for øvrig informasjon. Øvrig informasjon består av årsberetningen, redegjørelsene om eierstyring og selskapsledelse og samfunnsansvar, men inkluderer ikke årsregnskapet og revisjonsberetningen.
Vår uttalelse om revisjonen av årsregnskapet dekker ikke øvrig informasjon, og vi attesterer ikke den øvrige informasjonen.
I forbindelse med revisjonen av årsregnskapet er det vår oppgave å lese øvrig informasjon med det formål å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom øvrig informasjon og årsregnskapet, kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen, eller hvorvidt den tilsynelatende inneholder vesentlig feilinformasjon.
Dersom vi konkluderer med at den øvrige informasjonen inneholder vesentlig feilinformasjon er vi pålagt å rapportere det. Vi har ingenting å rapportere i så henseende.
Styret og daglig leder (ledelsen) er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet i samsvar med lov og forskrifter, herunder for at det gir et rettvisende bilde, for selskapsregnskapet i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for konsernregnskapet i samsvar med International Financial Reporting Standards som fastsatt av EU. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil.
Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til selskapets og konsernets evne til fortsatt drift og på tilbørlig måte opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om
(4)
fortsatt drift skal legges til grunn for selskapsregnskapet så lenge det ikke er sannsynlig at virksomheten vil bli avviklet. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn for konsernregnskapet med mindre ledelsen enten har til hensikt å avvikle konsernet eller legge ned virksomheten, eller ikke har noe realistisk alternativ til dette.
Vårt mål med revisjonen er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon som eksisterer. Feilinformasjon kan oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Feilinformasjon blir vurdert som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke økonomiske beslutninger som brukerne foretar basert på årsregnskapet.
Som del av en revisjon i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, utøver vi profesjonelt skjønn og utviser profesjonell skepsis gjennom hele revisjonen. I tillegg:
Vi kommuniserer med styret blant annet om det planlagte omfanget av revisjonen og til hvilken tid revisjonsarbeidet skal utføres. Vi utveksler også informasjon om forhold av betydning som vi har
avdekket i løpet av revisjonen, herunder om eventuelle svakheter av betydning i den interne kontrollen.
Vi gir styret en uttalelse om at vi har etterlevd relevante etiske krav til uavhengighet, og om at vi har kommunisert og vil kommunisere med dem alle relasjoner og andre forhold som med rimelighet kan tenkes å kunne påvirke vår uavhengighet, og, der det er relevant, om tilhørende forholdsregler.
Av de sakene vi har kommunisert med styret, tar vi standpunkt til hvilke som var av størst betydning for revisjonen av årsregnskapet for den aktuelle perioden, og som derfor er sentrale forhold ved revisjonen. Vi beskriver disse sakene i revisjonsberetningen med mindre lov eller forskrift hindrer offentliggjøring av saken, eller dersom vi, i ekstremt sjeldne tilfeller, beslutter at en sak ikke skal omtales i beretningen siden de negative konsekvensene av en slik offentliggjøring med rimelighet må forventes å oppveie allmennhetens interesse av at saken blir omtalt.
Uttalelse om øvrige lovmessige krav
Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen og i redegjørelsene om Eierstyring og selskapsledelse og samfunnsansvar om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og i samsvar med lov og forskrifter.
Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag (ISAE) 3000 «Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon», mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av selskapets og konsernets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge.
Oslo, 22. mars 2018 PricewaterhouseCoopers AS Thomas Fraurud Statsautorisert revisor
Kaldnes brygge, Tønsberg
Postadresse: Postboks 13, Øvre Ullern 0311 Oslo
Besøksadresse: Silurveien 2 0380 Oslo
Telefon: 02224 E-post: [email protected] www.selvaagbolig.no
facebook.com/selvaagbolig twitter.com/SelvaagAksjen
Foto:
Selvaag Bolig s. 6, 7, 24, 25 Michal Tomaszewicz s. 85
Illustrasjoner:
Tegmark s. 1, 3 Oxivisuals s.10 Blinkskudd s. 16 EVE Images s. 21 Forbes Messie s. 86
APELAND
facebook.com/selvaagbolig
@SelvaagAksjen
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.