NSI N.V.

Management Reports • Nov 9, 2012

Tussentijds bericht per 30 september 2012

NSI N.V.

Verslag van de directie

NSI: Een jaar na de fusie Stabiele operationele resultaten in een lastige markt

Resultaten

• Stijging van direct beleggingsresultaat met 24% in de eerste drie kwartalen van 2012 vergeleken met dezelfde periode in 2011 als gevolg van de fusie met VNOI
• Aanhoudend marktaandeel van 6% van totale opname in Nederlandse kantorenmarkt verg. met omvang portefeuille van 1,3%
• Naar verwachting verbetert de bezettingsgraad in m² in het vierde kwartaal fractioneel, verder verbetering in 2013
• Licht gedaalde 'like-for-like' bruto huuropbrengsten (-1,2%) in het derde kwartaal 2012 ten opzichte van het tweede kwartaal
• Kostensynergiën (€ 2,0 miljoen op jaarbasis) binnen een jaar na fusie volledig zichtbaar, in lijn met de verwachting
• Direct beleggingsresultaat over het derde kwartaal 2012 bedraagt € 15,9 miljoen, een daling van 3% ten opzichte van het tweede kwartaal 2012 (€ 16,4 miljoen), voornamelijk als gevolg van een lagere bijdrage uit de Zwitserse portefeuille door (70% van portefeuille verkocht in juni 2012 voor € 82.1 miljoen) en een stabiele bijdrage van de Nederlandse en de Belgische portefeuille
• De fusie met VNOI levert een belangrijke bijdrage aan het directe resultaat per aandeel
• Negatief indirect beleggingsresultaat van € 46 miljoen door afwaarderingen in de vastgoed portefeuille (- € 38 miljoen), met name in de Nederlandse kantorenportefeuille, en van derivaten (-€ 8 miljoen)
• Interim dividend over het derde kwartaal 2012: € 0,24 per aandeel, over de eerste drie kwartalen van 2012 € 0,75 per aandeel
• Beleningsgraad steeg naar 57,6% in het derde kwartaal 2012 ten opzichte van 56.4% in het tweede kwartaal als gevolg van afwaarderingen.

Johan Buijs, CEO van NSI:

"We zijn bijna een jaar geleden de gezamenlijke portefeuille van Vastned Offices en NSI gaan managen. We hebben de organisaties geïntegreerd, synergiën verzilverd, en het meest belangrijke, onze klantgerichte aanpak op de huurders en panden van VNOI gaan toepassen. We zijn verheugd dat de VNOI portefeuille binnen een jaar na de fusie belangrijk bijdraagt aan ons directe reultaat per aandeel. Onze prognose geeft aan dat onze actieve verhuuraanpak zal zorgen, na de verwachte daling in 2012, voor een kantelpunt in de bezettingsgraad in de Nederlandse kantorenmarkt. Naar verwachting zal de bezettingsgraad gemeten in m² fractioneel verbeteren in het vierde kwartaal en zal de verbetering naar verwachting doorzetten in 2013. Daarnaast hebben we recent ons eerste HNK pand geopend, waarmee we de vraag naar full service en flexibele concepten in de kantorenmarkt kunnen benutten. Onze aanpak toont aan goed te werken in deze markt die uitdagend blijft, zoals ons 6% markt aandeel in de totale opname in de kantorenmarkt laat zien, terwijl onze portefeuille slechts 1,3% van de markt vertegenwoordigd."

Integratie highlights

• Organisatie en portefeuille zijn geïntegreerd en worden sinds januari 2012 als één onderneming gemanaged
• Grotere portefeuille bevordert retentie huurders; eerste huurders (Grontmij en Eleos voor in totaal 5.000 m² ) zijn binnen portefeuille verhuisd
• Integrale verhuurstrategie NSI werpt vruchten af; bijvoorbeeld De Rode Olifant; NSI identificeerde de commerciële kans, bracht eisen aan het pand in lijn met het bedrijfsmodel van de huurder (Spaces) en begeleidt de herontwikkeling (naar verwachting half december 2012 afgerond).
• Kosten synergiën conform doelstelling en planning; €2,0 miljoen op jaarbasis
• Fundament voor operationele synergie ingebed; kennis van panden en huurders van VNOI om de portefeuille pro-actief te managen; eerste successen in het spreiden en verlagen van de toekomstige jaarlijkse expiratiekalender
• Insourcing van bouwtechnisch management van de VNOI portefeuille grotendeels afgerond, om kennis van huurders en panden verder uit te bouwen

Grontmij moved to property K.P. van der Mandele laan in Rotterdam Impression of the interior of De Rode Olifant

Operationele highlights

Winkels NL (28% van portefeuille)

• Solide bezettingsgraad van 94,5%, boven gemiddelde bezettingsgraad in de Nederlandse winkelmarkt (93,2%)
• Focus op verhuren leegstand werpt vruchten af; 11.020 m² nieuwe verhuur
• Uitbreidingen in strategisch belangrijke food segment door herontwikkelingen met bestaande huuurders, in o.a. Rotterdam en Alphen aan de Rijn

Kantoren NL (39% van portofeuille)

• Eerste getransformeerde pand naar HNK formule recent geopend in Rotterdam
• NSI heeft marktaandeel van 6% van opname Nederlandse markt behouden terwijl omvang portefeuille 1,3% vertegenwoordigt
• Significante uitbreidingen bij bestaande huurders (5.261 m2)
• Pro-actieve herverhuringen voor expiratiedatum; managen van de expiratie kalender en benutten onderhandelingsmomentum; als gevolg daalde de toekomstige expiratiekalender van 17% naar 16% in 2013 en van 16% naar 15% in 2014. Expiratieniveaus voor 2013 en 2014 zijn substantieel lager dan gemiddeld (20%).
• De bovengemiddelde expiratie van contracten in 2012 wordt niet volledig gecompenseerd door nieuwe verhuringen en verlengingen; bezettingsgraad gaat van 71,7 naar 70%
• Naar verwachting verbetert de bezettingsgraad in m² in het vierde kwartaal fractioneel, verdere verbetering in 2013

België (28% van de portefeuille)

• Intervest Offices & Warehouses heeft het contract met de grootste huurder PwC verlengd, die circa 10% van de huurinkomsten vertegenwoordigd, tot jaareinde 2021
• De herontwikkeling van de (voor-verhuurde) logistieke sites Oevel and Neerland 1is gestart

Overig (5% of portfolio)

• Het process van de verkoop van de resterende Zwitserse panden loopt en wordt naar verwachting voor jaareinde 2012 grotendeels afgerond.

Kerncijfers

119.964
101.497
56.030
6.675
62.705
84,1
57,2
60.282.917
46.978.800
1,19
0,14
1,33
1,19
12,96 14,02

Outlook 2012

De Nederlandse kantorenmarkt wordt momenteel gekenmerkt door huurders die beslissingen voor herhuisvesting uitstellen en er zijn minder bedrijven op zoek naar nieuwe huisvestingslocaties. Tegelijkertijd is het totale aanbod in de markt licht afgenomen en lijkt het aanbodvolume zich te stabiliseren. De afname is met name het gevolg van herbestemming van kantoren naar woningen voor studenten en naar hotels in de randstad en beperkte nieuwbouw. Aan de vraagzijde van de markt vindt een verschuiving naar duurzaam vastgoed plaats, wat kansen biedt voor herontwikkeling van bestaand vastgoed. De (financiële) kracht om de investeren in de kwaliteit van vastgoed en om te kunnen voldoen aan specifieke eisen van huurders is cruciaal.

Ook de detailhandel beleeft turbulente tijden door afnemende consumentenbestedingen en toenemende internet aankopen.

In deze marktomgeving is NSI goed geëquipeerd om haar unieke onderscheidende competenties verder uit te nutten. Het actieve verhuurmanagement, de aantrekkelijke verhuurconcepten en het vermogen te kunnen investeren in panden om tegemoet te komen aan klanteisen zijn van groot belang in deze markt. In de winkelmarkt werpt NSI's strategie van een gebalanceerde mix van ketens en locale ondernemers, ondersteund door een sterke vertegenwoordiging van supermarkten, vruchten af. De winkelportefeuille kent een leegstand van 5,5% (tegenover landelijk 6.8%).

In de rest van het jaar zal NSI zich richten op:

Operationeel

• Bezettingsgraad:
• o Winkels: voortzetten van de solide bezettingsgraad
• o Kantoren: voortzetting van actief verhuurmanagement en verder uitrollen van het HNK concept.
• o NSI verwacht, gebaseerd op de expiratiekalender en getekende contracten met een toekomstige
• ingangsdatum, dat de bezettingsgraad in m² fractioneel zal verbeteren in het vierde kwartaal van 2012.
• Synergiën:
• o Verzilveren van synergiën uit de fusie met VNOI. De overhead-gerelateerde kosten zullen op jaarbasis € 2,0 miljoen bedragen. Daarnaast ligt de focus op het verder transformeren van de organisatie om operationele synergiën te benutten.
• Ontwikkeling:
• o Actief nastreven van ontwikkelingsmogelijkheden in de winkelportefeuille.
• o De lancering en verdere ontwikkeling van de nieuwe full service en flexibele verhuurconcepten. NSI streeft er naar om in de komende jaren circa 15% van de Nederlandse kantorenportefeuille te transformeren naar HNK kantoren. Daarbij zal NSI zich richten op de grote steden, en selectief op daartoe geschikte bedrijventerreinen een vereenvoudigd HNK concept lanceren.
• o De Rode Olifant zal naar verwachting, conform planning, half december 2012 opgeleverd worden.

Financiering:

• Beleningsgraad: het verder terugbrengen van de beleningsgraad naar 55% op de middellange termijn door de verkoop van niet strategische panden.

Het marktsentiment is nog steeds negatief en volatiel ten aanzien van waarderingen. De eerste drie kwartalen van 2012 laten een toename van afwaarderingen zien. Afwaarderingen bepalen voornamelijk de ontwikkeling van de beleningsgraad. NSI zal de effectiviteit van de huidige maatregelen die gericht zijn op het managen van de beleningsgraad monitoren en haar maatregelen daarop afstemmen.

• Leningportefeuille: focus op herfinancieren van aflopende leningen.
• Dividend: NSI streeft ernaar om 30-50% van het dividend in 2012 uit te keren in aandelen. Sinds de introductie van stock dividend is gemiddeld voor 47% van de dividendrechten voor stockdividend gekozen.
• Desinvesteringen: de verkoop van de resterende Zwitserse panden loopt en zal naar verwachting grotendeels voor het eind van 2012 grotendeels worden afgerond.

Op basis van bovenstaande verwacht NSI dat het directe resultaat voor het volledige jaar 2012 zich zal ontwikkelen in de range van € 0,98- € 1,01 per gemiddeld uitstaand aandeel. Dit kan beïnvloed worden door de hoeveelheid nieuw uit te geven aandelen als gevolg van het stock dividendprogramma.

Samenvatting

Totaal beleggingsresultaat

Het totale beleggingsresultaat bedroeg in het derde kwartaal2012 - €30,1 miljoen en -€75,8 miljoen over de eerste drie kwartalen van 2012, met name als gevolg van een positief operationeel resultaat en afwaarderingen in voornamelijk de Nederlandse kantorenportefeuille.

Direct beleggingsresultaat

In het derde kwartaal van 2012 behaalde NSI een direct beleggingsresultaat van € 15,9 miljoen (€ 48,4 miljoen in de eerste drie kwartalen van 2012 , € 39,1 miljoen over dezelfde periode in 2011). Dit is een lichte daling ten opzichte van het tweede kwartaal van 2012 (€16,4 miljoen), voornamelijk door een lagere bijdrage van de Zwitserse portefeuille als gevolg van de verkoop van de Zwitserse panden Thalwil en Perolles Centre (met een jaarlijkse bruto huuropbrengst van respectievelijk €2,4 miljoen en €2,6 miljoen). Per saldo bleven de brutohuuropbrengsten van de Nederlandse en de Belgische portefeuille stabiel ondanks een lagere bezettingsgraad. Verder bleef NSI zich richten op kostenbeheersing, het verwezenlijken van kostensynergiën uit de fusie en lagere financieringskosten. Het beoogde niveau van kostensynergiën uit de fusie van €0,5 miljoen per kwartaal is gerealiseerd.

Verhuuractiviteiten

De bezettingsgraad van de gehele portefeuille daalde naar 80,5% per 30 september 2012, vergeleken met 81,8% op 30 juni 2012, met name door de Nederlandse kantorenportefeuille.

Kantoren NL

De financiële bezettingsgraad van de Nederlandse kantoren portefeuille daalde in het derde kwartaal naar 70% (tweede kwartaal 2012: 71,7%). Zoals eerder aangegeven expireert in 2012 een bovengemiddeld aantal contracten (23% op jaarbasis), wat niet volledig wordt gecompenseerd door het niveau van (her)verhuringen. Bovendien betrof een aantal van deze gexpireerde contracten grote panden die aan 1 huurder (single-tenant) waren verhuurd, die in het algemeen met een langere doorlooptijd te maken hebben voordat deze opnieuw verhuurd zijn. Daarnaast heeft NSI haar verhuurstrategie ten opzichte van een aantal panden veranderd in een 'multi-tenant' aanpak, wat een tijdelijke (strategische) leegstand veroorzaakt gedurende de herontwikkeling. Het meest duidelijke voorbeeld hiervan is het grote pand van 18.000 m2 aan het Vasteland in Rotterdam dat is getransformeerd op basis van het HNK concept ("Het Nieuwe Kantoor"). Het HNK concept speelt in op de groeiende behoefte aan full service en flexibele concepten in de kantorenmarkt. NSI zal het HNK concept verder in haar portefeuille gaan uitrollen. De herontwikkeling van De Rode Olifant (10.000 m² in Den Haag) verloopt volgens plan en zal naar verwachting half december 2012 worden opgeleverd.

De onderstaande tabel laat de ontwikkeling van de bezettingsgraad in vierkante meters zien. In de financiële rapportage rapporteert NSI de financiële bezettingsgraad, die wordt berekend als contactuele huur/ (contractuele huur + leegstand * markthuur).

Porte feuille 1 jan 2012	Verhuurd 1 jan 2012		Ver-huurd in periode	Leeg gekomen in periode	Porte feuille 30 sept 2012	Verhuurd 30 sept	2012	Verwachtingen in Q4 2012
2 m	2 m	%	2 m	2 m	2 m	2 m	%	Expiratie/ opgezegd	Nieuw verhuring en	Verlengin gen	2% m
644.590	488.540	75,8	36.561	97.015	642.956	426.452	66,3	7.899/ 6.755	17.650	4.761	67.8

Het effectieve huurniveau, rekening houdend met incentives, in de kantorenportefeuille bleef stabiel op € 120 p/m² over de eerste drie kwartalen van 2012. Het effectieve huurniveau van nieuwe contracten die in het derde kwartaal zijn afgesloten bedroeg circa € 100 per m² , wat echter geen trend aangeeft omdat het gemiddelde niveau in het kwartaal sterk bepaald wordt door type contract, type object en regio. De gemiddelde huurtermijn van de portefeuille ging van 3,0 jaar per 30 juni 2012 naar 2,9 jaar op 30 september 2012.

Het derde kwartaal werd gekenmerkt door het gebruikelijke seizoenspatroon. De opname in de Nederlandse markt daalde in het derde kwartaal 2012 sterk ten opzichte van het tweede kwartaal (bron: Dynamis), wat ook wordt gereflecteerd in de Nederlandse kantorenportefeuille van NSI. NSI tekende voor circa 37.274 m² nieuwe verhuringen (opname) in de Nederlandse kantorenportefeuille in de eerste drie kwartalen van 2012, wat circa 6% van de totale opname in de Nederlandse kantorenmarkt1 is, terwijl de portefeuille van NSI 1,3% vertegenwoordigd. In het derde kwartaal tekende NSI 4.160 m² aan contracten, wat 2,6% van de opname in het derde kwartaal van de Nederlandse kantorenmarkt is. Een recente transactie betreft een huurovereenkomst met Danfoss voor 1.931 m² op de Vareseweg 105 in Rotterdam. In Arnhem heeft NSI een overeenkomst getekend met het snelgroeiende Beslist.nl voor 773 m² . In Eindhoven heeft NSI de Open Universiteit verwelkomd als huurder (538 m² ). NSI heeft twee nieuwe huurders verwelkomd aan de Burgemeester Stramanweg in Amsterdam; Norbain Nederland (442 m² ) en ADV Market Research (444 m² ).

Naast het aantrekken van nieuwe huurders was NSI ook in staat om significante uitbreidingen te realiseren bij bestaande huurders, zoals SNT Nederland (1.481 m² uitbreiding en 2.439 m²verlenging in Zoetermeer), BetonSon (2.500 m² in Son) en Robert Bosch (606 m2 uitbreiding en 2.915 m² verlenging in Hoevelaken). Huurder Eleos is verhuisd binnen de portefeuille van Nieuwegein naar Amersfoort (Hoefse Wing), waar Eleos ook uitbreidt in ruimte van 1.271 m² naar 1,946 m² .

Verder is NSI zich blijven richten op de herverhuringen. NSI heeft 64.347 m² verlengd in de eerste drie kwartalen van 2012. Daarnaast heeft NSI door haar pro-actieve aanpak en continue dialoog met huurders contracten met een expiratiedatum in de toekomst herverhuurd. Dit laat zien hoe NSI actief omgaat met de expiratiekalender en een meer gebalanceerd onderhandelingsmomentum creëert. Als gevolg hiervan is het expiratie niveau voor 2013 gedaald van 17% naar 16% en voor 2014 van 16% naar 15%. De expiratieniveaus voor 2013 en 2014 zijn substantieel lager dan het gemiddelde niveau (20%).

Retentie:

Expiratie m2 2012	Herverhuurd m2	Retentie
150.299	64.347	43%

De lagere retentiegraad dan gebruikelijk wordt veroorzaakt door de bovengemiddeld expiratie van grote contracten van panden (single-tenant; die door één huurder werden gehuurd) in 2012.

HNK-R (Het Nieuwe Kantoor- Rotterdam)is op 18 oktober 2012 geopend. Het transformatieproces heeft 4 maanden geduurd en vergde een investering van € 3,0 miljoen; conform planning en budget. HNK-R biedt flexibiliteit in ruimte en looptijd, ICT voorzieningen, vergaderaccommodaties, flexplekken, een horecaomgeving en ondersteunende diensten. HNK-R is voor 10% voorverhuurd. De marketing inspanningen zijn geïntensiveerd sinds de opening, wat heeft geresulteerd in een toename van de pijplijn van potentiele huurders (voor meer informatie zie www.hnkr.nl).

¹ In de eesrte drie kwartalen van 2012 was de opname in de Nederlandse markt volgens Dynamis 663.857m2.

Winkels NL

De winkelportefeuille continueerde de solide bezettingsgraad (94,5%); de leegstand bleef op frictieniveau. Naast een hoge retentiegraad, heeft de focus op het verhuren uit leegstand vruchten afgeworpen.

De onderstaande tabel laat de ontwikkeling van de bezettingsgraad in vierkante meters zien. In de financiële rapportage rapporteert NSI de financiële bezettingsgraad, die wordt berekend als contactuele huur/ (contractuele huur + leegstand * markthuur).

Porte feuille 1 jan 2012	Verhuurd 1 jan 2012		Verhuurd in periode	Leeg gekomen in periode	Porte feuille 30 sept 2012		Verhuurd 30 sept 2012	Verwachtingen in Q4 2012
Area	Area	%	Area	Area	Area	Area	%	Expiratie/ opgezegd	Nieuw verhuringen	Verleng ingen	% m2
292.843	275.720	94.2	11.020	11.862	292.843	274.878	93.8	9.745/ 2.367	2.249	6.390	94.4

Naast behoud van huurders, heeft de focus op het verhuren uit leegstand vruchten afgeworpen. In het winkelcentrum Zuidplein in Rotterdam zijn bijvoorbeeld recent drie nieuwe huurders verwelkomd. Bruynzeel keukens opent binnenkort haar deuren op de Woonboulevard in Apeldoorn. Verder kon NSI een aantal supermarkten faciliteren in hun behoefte aan uitbreiding, ondersteunend aan de strategie van NSI om een goede vertegenwoordiging van supermarkten binnen de portefeuille te hebben. In Alphen aan de Rijn (winkelcentrum Euromarkt) heeft NSI samengewerkt met de gemeente en huurder Aldi voor het plan tot herontwikkeling van een pand (circa 1.000 m² )naar een supermarkt, waarvoor de vergunning recentelijk is verkregen.

Retentie:

Expiratie m2 2012	Herverhuurd m2	Retentie
48.857	43.825	90%

De gemiddelde huurtermijn van de portefeuille ging van 3,2 jaar per 30 juni 2012 naar 3,0 jaar 30 september 2012.

België

De bezettingsgraad van de Belgische portefeuille is licht afgenomen naar 84,4% (van 85,6% op 30 juni 2012). De bezettingsgraad van de logistieke portefeuille daalde van 88,3% naar 85,2%, voornamelijk als gevolg van het vertrek van een huurder uit Merchtem Cargo Center. Voor kantoren bleef de bezettingsgraad stabiel op 85%.

Intervest Offices & Warehouses heeft het contract verlengd met de grootste huurder PwC, die 10% van de brutohuuropbrengsten vertegenwoordigd. Het contract voor 21.272 m² in Woluwe Garden (in- Sint- Stevens- Woluwe) is verlengd tot 31 december 2021.

In de logistieke portefeuille is Intervest Offices & Warehouses bezig met de herontwikkeling van de logistieke site in Oevel. De site wordt met 5.036 m²uitgebreid en is al verhuurd aan UTi Belgium, ingaand in het derde kwartaal 2013 tot 31 december 2023.Verder zijn ook de bestaande contracten met UTi Belgium voor de site in Oevel verlengd tot 31 december 2023.

Indirect beleggingsresultaat

Het indirecte beleggingsresultaat bedroeg in het derde kwartaal € 46,0 miljoen negatief (in de eerste drie kwartalen 2012: - € 124,3 miloen en -€ 31,8 miljoen in dezelfde periode vorig jaar), voornamelijk door de afwaardering van de vastgoedportefeuille van €38 miljoen en het negatieve effect van de waardeontwikkeling van derivaten (€ 8,3miljoen). De afwaardering vond met name in de Nederlandse kantorenportefuille plaats (€ 32,6 miljoen). Deze ontwikkeling wordt gedeeltelijk veroorzaakt door de toegenomen leegstand in de portefeuille van NSI, maar reflecteert ook de hoge leegstand in de markt in het algemeen door overaanbod, hetgeen voor aanhoudende druk op vastgoedwaarden zorgt. Daarnaast zijn er weinig vastgoedtransacties die als referentie kunnen dienen voor het bepalen van markt yields en markthuur, en zijn gedwongen verkopen niet geschikt voor de bepaling van referentiewaardes. Als gevolg hiervan is de invloed van aannames op waarderingen toegenomen.

Intrinsieke waarde per aandeel

Het aantal uitstaande aandelen nam toe van 66 miljoen (per 30 juni 2012) naar 66,9 miljoen per 30 september 2012 als gevolg van uitkering van dividend in aandelen.

De intrinsieke waarde per aandeel (met inbegrip van belastinglatentie en de marktwaarde van de derivaten) daalde van € 11,26 op 30 juni 2012 naar € 10,50 op 30 september 2012. Exclusief belastinglatentie en de marktwaarde van derivaten (intrinsieke waarde op basis van EPRA) bedroeg de intrinsieke waarde per aandeel € 11,73 (€ 12,38 per 30 juni 2012). NSI hanteert rentederivaten alleen ter afdekking van aanwezige operationele renterisico's. Er is geen sprake van een "overdekkingssituatie" (de nominale waarde van derivaten zijn lager dan de nominale waarde van rentedragende schulden) en NSI hoeft geen additionele kasstortingen (margin calls) te doen bij een verandering in de waarde van deze instrumenten. De waarde van deze instrumenten loopt over de looptijd automatisch terug naar nul.

Financiering

NSI wenst de beleningsgraad te verlagen naar beneden de 55% op middellange termijn en beneden de 50% op lange termijn.

De beleningsgraad steeg van 56,4% per 30 juni 2012 naar 57,6%, voornamelijk als gevolg van het negatieve effect van € 38 miljoen aan afwaarderingen in het derde kwartaal. Het proces van verkoop van de resterende Zwitserse objecten (boekwaarde CHF 43,9 miljoen) loopt en zal na afronding de beleningsgraad verlagen.

Verder werkt NSI hard aan de herfinanciering en de verlenging van de looptijd van de uitstaande schuldpositie. In augustus heeft NSI het volledige financieringsarrangement met Deutsche Bank verlengd. De leningen van in totaal € 121 miljoen die in 2012 en 2013 zouden aflopen, zijn verlengd tot 2015 en 2016.

Als gevolg van een hoger attentie bij financieringspartners ten aanzien van vastgoed gerelateerde risico's, in combinatie met de algemene economische situatie en de veranderende regelgeving (Basel III / Solvency II), ziet NSI een algemeen verminderde beschikbaarheid van vastgoedfinanciering in de markt. Processen van herfinanciering duren aanmerkelijk langer. De marges en kosten laten een aanzienlijke stijging zien sinds het begin van de crisis als gevolg van de eerder genoemde trends. Leningsconvenanten worden meer restrictief en worden intensiever gemonitored ten aanzien van effecten van vastgoed waarderingen, -verkopen en leegstand.

NSI merkt dat de transparantie van beursgenoteerd vastgoed voordelen biedt ten opzichte van niet-beursgenoteerde vastgoed voor wat betreft de beschikbaarheid in financiering. NSI werkt nauw samen met een groep van langdurige relatiebanken. Met het oog op hiervoor beschreven onzekerheden ten aanzien van herfinanciering, is NSI proactief en tijdig begonnen met de onderhandelingen van leningen die in 2013 (€281,5 miljoen) en 2014 expireren. De resterende € 17,7 miljoen schuld die in 2012 vervalt zal naar verwachting binnenkort worden geherfinancierd.

De gemiddeld resterende looptijd van leningen bleef stabiel op 2,2 jaar (30 juni 2012: 2,2 jaar).

Hoewel de gemiddelde rentekosten stegen naar 4,7%, daalden de financieringskosten licht doordat hogere bankkosten werden gecompenseerd door lagere rentetarieven, lagere hedgingskosten en het lagere niveau van uitstaande leningen (waaronder terugbetaling van Zwitserse leningen met een relatief lage interest).

De rentedekkingsratio bleef onveranderd op 2,5 op 30 september 2012.

Interim-dividend Q3 2012

Het voorgestelde interim-dividend voor het derde kwartaal bedraagt € 0,24 per uitstaand aandeel, waarmee het totale dividend over de eerste drie kwartalen in 2012 uitkomt op € 0,75 per aandeel. NSI biedt de aandeelhouders, conform het dividendbeleid zoals vastgesteld in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, de keuze om dividend in contanten, in aandelen of in een combinatie van beide te ontvangen. Voor 2012 streeft NSI naar een uitkeringspercentage van 30-50% in aandelen. Sinds de introductie van stockdividend heeft gemiddeld 47% van de aandelenrechten voor dividend in aandelen gekozen. NSI zal op 23 november 2012 het interim-dividend vaststellen en nadere details bekendmaken.

Hoofddorp, 9 november 2012 De directie

Voor meer informatie: Johan Buijs, CEO Daniël van Dongen, CFO T + 31 20 76 30 300 info@nsi.nl

Financiële resultaten

Leeswijzer

Op 14 oktober 2011 is NSI samengegaan met VastNed Offices/Industrial N.V. (VNOI). In de cijfers in dit persbericht is dit als volgt verwerkt:

• Het resultaat over het eerste drie kwartalen 2012 en de balans per 30 september 2012 zijn inclusief de resultaten van VNOI.
• De eerste drie kwartalen van 2011 zijn niet aangepast voor vergelijkingsdoeleinden en bevatten alleen de NSI cijfers.
• Vanaf het vierde kwartaal van 2011 zijn de resultaten van NSI en VNOI volledig geconsolideerd.

Totaal beleggingsresultaat

Het totale beleggingsresultaat, bestaande uit het saldo van het direct en het indirect beleggingsresultaat bedroeg over de eerste drie kwartalen 2012 -€ 75,8 miljoen (eerste drie kwartalen 2011: € 7,4 miljoen).

Direct beleggingsresultaat

NSI hanteert het directe resultaat (huuropbrengsten minus exploitatiekosten, niet doorberekende servicekosten, algemene kosten en financieringskosten) als maatstaf voor de kernactiviteiten en voor het dividendbeleid.

Het directe beleggingsresultaat bedroeg in de eerste drie kwartalen van 2012 € 48,4 miljoen (eerste drie kwartalen 2011: € 39,1 miljoen). Het directe beleggingsresultaat in het derde kwartaal daalde naar € 15,9 miljoen vergeleken met € 16,4 miljoen in het tweede kwartaal van 2012.

De brutohuuropbrengsten stegen in de eerste drie kwartalen 2012 naar € 120,2 miljoen ten opzichte van de eerste drie kwartalen 2011 (€ 77,4 miljoen) als gevolg van de fusie met VNOI. In het derde kwartaal daalden de brutohuuropbrengsten ten opzichte van het tweede kwartaal 2012 met 2,4%, met name door de verkoop van Zwitserse panden. De Zwitserse panden die aan het einde van het tweede kwartaal (70% van de Zwitserse portefeuille) zijn verkocht leverden een jaarlijkse bruto huuropbrengst van circa € 5,0 miljoen, wat ook zichtbaar is in de winkel portefeuille (Perolles Centre: jaarhuur € 2,6 miljoen) en de kantorenportefeuille (Silvergate: € 2,4 miljoen). De bruto huuropbrengsten van de logistieke portefeuille namen in het derde kwartaal met 7% toe ten opzichte van het tweede kwartaal van 2012 als gevolg van een eenmalig effect (uitkering huurderving in verband met een brand in Rotterdam in april 2012), ondanks een lagere bezettingsgraad (van 88,5% in het tweede kwartaal naar 86% in het derde kwartaal in 2012).

De bezettingsgraad van de gehele portefeuille daalde naar 80,5% op 30 september 2012 vergeleken met 81,8% per 30 juni 2012. De toename van de leegstand wordt voornamelijk veroorzaakt door de Nederlandse kantorenportefeuille. De bezettingsgraad van de kantorenportefeuille daalde van 75,2% in het tweede kwartaal naar 73,8% in het derde kwartaal, terwijl winkels redelijk stabiel bleven op het solide niveau van 94,5%.

NSI bleef zich richten op kostenbeheersing en het realiseren van verdere kosten synergiën uit de fusie met VNOI. De gerealiseerde synergiën uit de fusie zijn gerelateerd aan overhead kostenbesparingen en hebben het beoogde niveau van € 0,5 miljoen per kwartaal bereikt. Niet doorberekende servicekosten lieten een daling zien, ondanks hogere leegstand, als gevolg van de verkochte panden in Zwitserland. De financieringskosten daalden licht ondanks hogere bankkosten, die werden gecompenseerd door lagere rentetarieven, lagere hedgingskosten en het lagere niveau van uitstaande leningen.

Huuropbrengsten in Nederland, België en Zwitserland x € 1.000

	t/m 3e kwartaal 2012	t/m 3e kwartaal 2011
Nederland
Brutohuuropbrengsten	84.959	71.900
Nettohuuropbrengsten	70.123	61.195
Zwitserland
Brutohuuropbrengsten	4.384	5.489
Nettohuuropbrengsten	3.179	4.098
België
Brutohuuropbrengsten	30.885	-
Nettohuuropbrengsten	29.740	-

Brutohuuropbrengsten t/m Q3 2011 – t/m Q3 2012

De brutohuuropbrengsten per segment in Nederland, België en Zwitserland bedroegen:

x €1,000	t/m Q3 2011	bedrijfs	aankopen	verkopen	autonome groei	t/m Q3 2012
		combinaties
Nederland
Kantoren	36.818	18.562	-	- 91	- 6.515	48.774
Winkels	31.451	-	132	- 63	- 1.022	30.498
Bedrijfsgebouwen	3.154	1.998	-	-	31	5.183
Woningen	477	-	-	-	27	504
Totaal	71.900	20.560	132	- 154	- 7.479	84.959
Zwitserland
Kantoren	2.327	-	-	- 716	22	1.633
Winkel	3.162	-	-	- 508	97	2.751
Totaal	5.489	-	-	- 1.224*	119	4.384
België
Kantoren	-	19.733	-	-	-	19.733
Bedrijfsgebouwen	-	11.152	-	-	-	11.152
Totaal	-	30.885	-	-	-	30.885
Totaal NSI	77.389	51.445	132	- 1.378	- 7.360	120.228

* Inclusief valutakoersverschillen van € 0,1 miljoen.

Vergeleken met de eerste drie kwartalen stegen de financieringslasten in lijn met de toegenomen portefeuille van € 24,9 miljoen naar € 41,5 miljoen. De financieringslasten daalden in het derde kwartaal met 0,7 % ten opzichte van Q2 2012 als gevolg van lagere rentetarieven, lagere hedgingkosten en een afname van de uitstaande leningen.

Indirect beleggingsresultaat

Het indirect beleggingsresultaat over de eerste drie kwartalen van 2012 bedroeg € 124,3 miljoen negatief. Het indirecte resultaat bestaat naast de gerealiseerde herwaardering (verkoopresultaten op verkochte beleggingen) ook uit ongerealiseerde herwaardering. Deze ongerealiseerde herwaardering heeft betrekking op de wijzigingen in de marktwaarde van de vastgoedportefeuille (-€ 98,3 miljoen) en de rentedekkingsinstrumenten (- € 19,2miljoen).

De gerealiseerde herwaarderingen bevatten het verkoopresultaat van verkochte panden. In het derde kwartaal is een industrieel pand in Antwerpen (Kaaien 218-220) licht boven boekwaarde verkocht.

De waarde van rentedekkingsinstrumenten daalde verder door een aanhoudende daling van de rentetarieven als gevolg van de economische situatie in de Eurozone.

NSI hanteert rentederivaten louter ter afdekking van aanwezige operationele renterisico's. Er is geen sprake van een "overdekkingssituatie" en NSI hoeft geen additionele kasstortingen (margin calls) te doen bij een verandering in de waarde van deze instrumenten. De waarde van deze instrumenten loopt gedurende de looptijd automatisch terug naar nul.

De herwaardering van de Nederlandse vastgoedportefeuille bedroeg in het derde kwartaal -€ 37,6 miljoen (tweede kwartaal 2012 -€ 30,8 miljoen), waarmee het totaal aan herwaarderingen in de eerste drie kwartalen 2012 uitkomt op € 92,3 miljoen negatief. De herwaardering werd voornamelijk veroorzaakt door de Nederlandse kantorenportefeuille die met € 32,6 miljoen in waarde daalde in het derde kwartaal (eerste drie kwartalen 2012: € 78,8 miljoen). Lagere bezettingsgraden, en het overaanbod op de Nederlandse kantorenmarkt in het algemeen, zorgen voor aanhoudende druk op waarderingsniveaus. De waarde van de Belgische vastgoedportefeuille bleef per saldo stabiel in het derde kwartaal (-€ 0,3 miljoen; eerste drie kwartalen van 2012: - € 0,5 miljoen). Tegenover de toegenomen waardering in de industriële portefeuille in het derde kwartaal van 2012 (€ 2,5 miljoen) stond een negatieve herwaardering van de kantorenportefeuille (€ 2,8 miljoen).

De waarde van de Zwitserse beleggingen zijn geherclassificeerd naar activa bestemd voor verkoop. Als gevolg van deze herclassificatie zijn de verwachte verkoopkosten op de waarde van de Zwitserse portefeuille in mindering gebracht.

Totaal	Q3	Q2	Q1	2011*	Q4		Q2	Q1	2010*	2009*	2008*
	2012	2012	2012		2011*		2011*	2011*
-214.4071	- 32.583	- 25.434	-20.809	- 31.400	- 10.278	-	- 8.795	- 6.660	- 21.435	- 37.875	- 44.871
- 11.623	- 2.893	- 3.951	- 2.828	- 622	- 3.525		925	1.661	- 1.179	- 7.920	7.770
- 17.265	- 2.145	- 1.285	- 197	- 1.351	- 1.071	-	135	- 150	- 2.416	- 5.504	- 4.367
											- 248
											- 41.716
	- 1.971 -245.266	- 25 - 37.646	- 125 -30.795	- 5 - 23.839	135 - 33.238	65 -14.809	-	Q3 2011* 5.667 317 265 10 20 - 5.625 - 7.715	60 - 5.089	- 1.747 - 26.777	44 - 51.255

Herwaarderingsresultaten van het vastgoed in Nederland (x € 1.000)

*) In overeenstemming met IFRS zijn de cijfers van voor de fusie (van 2008 tot en met eerste drie kwartalen 2011) niet aangepast en representeren alleen de cijfers van NSI. Vanaf het vierder kwartaal van 2011 zijn de cijfers van VNOI volledig geconsolideerd.

De herwaarderingen in de portefeuille van VNOI in deze periode voor de fusie, met betrekking tot de panden die per fusiedatum onderdeel van de portefeuille waren, bedragen € 116,9 miljoen, waarmee het totaal aan herwaarderingen uitkomt op € 362,2 miljoen.

Herwaarderingsresultaten van het vastgoed in België (x € 1.000)

	Q3 2012	Q2 2012	Q1 2012	2011	Q4 2011
Kantoren	- 2.847	- 3.587	426	2.555	2.555
Bedrijfsgebouwen	2.529	1.872	1.125	- 6.126	- 6.126
Totaal	- 318	- 1.715	1.551	- 3.571	- 3.571

Herwaarderingsresultaten van het vastgoed in Zwitserland (x € 1.000)

	Q3	Q2	Q1	2011	Q4		Q3		Q2		Q1	2010		2009		2008
	2012	2012	2012		2011		2011		2011		2011
Kantoren	3	- 265	- 2.559	208	263	-	47	-	7	-	1	980	-	278		802
Winkels	6	- 1.011	- 1.734	- 1.152	- 762	-	347	-	36	-	7	1.036	-	749	-	1.800
Totaal	9	- 1.276	- 4.293	- 944	- 499	-	394	-	43	-	8	2.016	-	1.027	-	998

Yields in % op 30 september 2012 en 31 december 2011

	bruto yield*	netto yield**	bruto yield*	netto yield**
	30-09-2012	30-09-2012	31-12-2011	31-12-2011
Kantoren	9.8	8.3	9,9	8,4
Winkels	7.6	6.5	7,5	6,3
Bedrijfsgebouwen	8.9	8.2	8,6	7,5
Woningen	7.2	6.7	7,0	6,0
Totaal	9.1	7.8	9,0	7,6

* bruto yield: de theoretische jaarhuur uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van het vastgoed.

** netto yield: de theoretische nettohuuropbrengsten uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van het vastgoed.

	bruto yield*	netto yield**	bruto yield*	netto yield**
	30-09-2012	30-09-2012	31-12-2011	31-12-2011
Nederland	9.3	8.1	9,4	8,0
Zwitserland	6.8	4.9	6,6	4,9
België	8.7	8.4	8,5	7,9
Totaal	9.1	7.8	9,0	7,6

Balansverhoudingen en financiering

De waarde van de vastgoedbeleggingen bedroeg op 30 september 2012 € 2.154,8 miljoen (30 september 2011: € 1.351 miljoen, 30 juni 2012: € 2.189 miljoen). Dit is het gevolg van het saldo van aankopen, verkopen, herwaarderingen, maar voornamelijk door de fusie met VNOI en de daaropvolgende verkoop van met name Zwitserse objecten.

De beleningsgraad steeg naar 57,6% per 30 september 2012, vergeleken met 56,4% per 30 juni 2012, voornamelijk als gevolg van negatieve herwaarderingen. NSI zal actief blijven werken aan het verder verlagen van de beleningsgraad door middel van het verkopen van objecten die strategisch niet in de portefeuille passen. Schulden aan kredietinstellingen bedroegen € 1.242,0 miljoen op 30 september 2012 (31 december 2011: € 1.329 miljoen).

Verder werkt NSI hard aan de benodigde herfinanciering en de verlenging van de looptijd van de uitstaande schuldpositie. In augustus heeft NSI het volledige financieringsarrangement met Deutsche Bank verlengd. De leningen van in totaal € 121 miljoen die in 2012 en 2013 zouden aflopen, zijn verlengd tot 2015 en 2016.

Eigen vermogen

Het eigen vermogen nam gedurende de eerste drie kwartalen 2012 af tot € 828,6miljoen (31 december 2011: € 909,6 miljoen). Dit was het gevolg van het saldo van het nettoverlies van € 69,2 miljoen, de aandelenemissie (€ 24,3 miljoen), de contante dividendbetalingen inclusief het volledige 2011 dividend van Intervest Warehouses & Offices (€ 35 ,7 miljoen), en de toename van de (wettelijke) reserve koersverschillen.

Het aantal uitstaande aandelen nam toe van 60,3 miljoen ultimo 2011 naar 66,9 miljoen per 30 september. De intrinsieke waarde per aandeel (met inbegrip van belastinglatentie en de marktwaarde van de derivaten) daalde naar € 10,50 op 30 september 2012 (31 december 2012: € 12,96). Exclusief belastinglatentie en de marktwaarde van derivaten (intrinsieke waarde op basis van EPRA) bedroeg de intrinsieke waarde per aandeel € 11,73 (31 december 2011: € 14,02).

Financiële ratio's

De financieringsruimte onder de gecommitteerde faciliteiten bedroeg per 30 september 2012 € 109,2 miljoen (31 december 2011: € 102,7 miljoen). De schulden aan kredietinstellingen daalden naar € 1.242,0 per 30 september 2012 (31 december 2011: € 1.329,2 miljoen). De gemiddelde resterende looptijd van de leningen verbeterde licht naar 2,2 jaar en het vastrentende deel van de hypothecaire leningen nam toe van 91,3% (ultimo 2011) naar 97,8% per 30 september 2012. Het gemiddelde rentepercentage van de leningen en rentedekkingsinstrumenten steeg van 4,2% naar 4,7% (inclusief marge) op 30 september 2012, voornamelijk als het gevolg van het herfinanciering van lage interest leningen tegen hogere marktconforme marges en de terugbetaling van Zwitserse leningen met een relatief lage rente. Door lagere uitstaande leningen daalde de totale financieringskosten. De rentedekkingsratio bedroeg op 30 september 2012 2,5 (31 december 2011: 2,4).

Interim-dividend derde kwartaal 2012

Uitgangspunt van het dividendbeleid is om nagenoeg het totale directe resultaat als dividend aan aandeelhouders ter beschikking te stellen. Voor de eerste drie kwartalen 2012 zal een interim-dividend van € 0,75 per aandeel worden vastgesteld, waarvan € 0,51 per aandeel reeds is uitgekeerd als interim dividend. Het interim dividend over het derde kwartaal zal derhalve € 0,24 per aandeel bedragen.

NSI biedt aandeelhouders een keuzedividend geboden, waarbij aandeelhouders de keuze kunnen maken dividend te ontvangen in contacten, aandelen, of een combinatie van beide. NSI zal op 23 november 2012 het interim-dividend vaststellen en nadere details bekendmaken.

Ontwikkelingen in de portefeuille

De waarde van de vastgoedportefeuille daalde gedurende de eerste drie kwartalen 2012 met € 167,0 miljoen, van € 2.321,8 miljoen per jaareinde 2011 naar € 2.154,8 miljoen. Deze daling is het resultaat van herwaarderingen (-€ 98,3 miljoen), verkopen (€ 91 miljoen), acquisities (€ 8,0 miljoen), investeringen (€ 13,4 miljoen) en koersverschillen (€ 0,9 miljoen).

In het derde kwartaal is een industrieel pand in Antwerpen (Kaaien 218-220) verkocht voor € 1,3 miljoen. NSI heeft de intentie de verkoop van de resterende Zwisterse panden, waarvan het proces loopt, voor het einde van het jaar af te ronden. De verkoop van het pand aan het Plein van de Verendigde Naties in Zoetermeer werd in oktober 2012 afgerond.

De belangrijkste investeringen vonden plaats in de herontwikkeling van 'De Rode Olifant' in Den Haag (€ 2,9 miljoen) en de transformatie van het pand aan het Vasteland in Rotterdam naar HNK-R (€ 3,0 miljoen)

NSI blijft doorgaan met het desinvesteren van panden die strategisch niet in de portefeuille passen. NSI merkt echter dat er weinig markt is. Er vinden weinig transacties plaats die bovendien langer duren voordat ze afgerond zijn.

De portefeuille bestond per 30 september 2012 uit 94 woningen en 271 bedrijfsmatige vastgoedobjecten, gespreid over:

	in %	x € 1.000
Sectorale spreiding
Kantoren	56	1.216.683
Winkels	28	608.993
Bedrijfsgebouwen	15	319.388
Woningen	1	9.690
Totaal vastgoedbeleggingen	100	2.154.754
Geografische spreiding
Nederland	70	1.517.000
Zwitserland	2	36.319
België	28	601.435
Totaal vastgoedbeleggingen	100	2.154.754

Bezettingsgraad portefeuille

De bezettingsgraad in de gehele portefeuille bedroeg per 30 september 2012 80,5% (30 september 2011: 89,0%; exclusief VNOI). Per sector bedroeg de bezettingsgraad: 73,8% in kantoren, 86,0% in bedrijfsgebouwen en 94,5% in winkels. Per land bedroegen de bezettingsgraden: 78,8% in Nederland, 95,3 % in Zwitserland en 84,4% in België.

Winkels

De winkelportefeuille zette de solide bezettingsgraad voort (94,5%), met leegstand op frictieniveau.

Kantoren

De bezettingsgraad in de kantorenportefeuille daalde van 75,2% per 30 juni naar 73,8% op 30 september 2012, voornamelijk door de ontwikkeling bij de Nederlandse kantorenportefeuille. De bezettingsgraad van de Nederlandse kantorenportefeuille daalde naar 70% (30 juni 2012: 71,7%).

Logistiek

De bezettingsgraad van de logistieke portefeuille daalde van 88,5% per 30 juni 2012 naar 86,0% per 30 september 2012.

De theoretische brutohuurinkomsten per segment in Nederland, België en Zwitserland bedroegen per 30 september 2012: (x € 1.000)

	Nederland	België	Zwitserland	Totaal
Kantoren	88.554	33.577	507	122.638
Winkels	44.534	-	1.959	46.493
Bedrijfsgebouwen	9.940	18.544	-	28.484
Woningen	700	-	-	700
Totaal	143.728	52.121	2.466	198.315

De contractuele huurinkomsten van de vastgoedportefeuille per 30 september 2012 bedroegen € 159,6miljoen.

Kerncijfers

	30-09-2012	30-09-2011	2011
Resultaten (x € 1.000)
Brutohuuropbrengsten	120.228	77.389	119.964
Nettohuuropbrengsten	103.042	65.293	101.497
Direct beleggingsresultaat	48.447	39.142	56.030
Indirect beleggingsresultaat	- 124.296	- 31.754	6.675
Resultaat na belastingen	- 75.849	7.388	62.705
Bezettingsgraad (in %)	80,5	89,0	84,1
Balansgegevens (x € 1.000)
Vastgoedbeleggingen	2.154.754	1.348.991	2.321.813
Eigen vermogen	828.575	550.210	909.620
Eigen vermogen aandeelhouders NSI	702.304	550.210	781.218
Netto schulden aan kredietinstellingen	1.241.966	760.228	1.329.166
(exclusief overige beleggingen)
Loan-to-value (schulden aan krediet	57,6	56,4	57,2
instellingen/vastgoedbeleggingen in %)
Geplaatst kapitaal (in stuks)
Gewone aandelen met een nominale waarde	66.897.112	43.286.677	60.282.917
van € 0,46 ultimo op 30 juni
Gemiddeld aantal uitstaande gewone	63.346.375	43.286.677	46.978.800
aandelen in de verslagperiode
Gegevens per gemiddeld uitstaand gewoon
aandeel (x € 1)
Direct beleggingsresultaat	0,76	0,90	1,19
Indirect beleggingsresultaat	- 1,96	- 0,73	0,14
Totaal beleggingsresultaat	- 1,20	0,17	1,33
Gegevens per aandeel (x € 1)
(Interim-) dividend	0,75	0,90	1,19
Intrinsieke waarde	10,50	12,71	12,96
Intrinsieke waarde conform EPRA	11,73	13,58	14,02
Gemiddelde beursomzet	94.672	67.660	77.675
(stuks per dag, zonder dubbeltelling)
Hoogste koers	9,70	15,34	15,34
Laagste koers	5,95	10,33	8,28
Ultimo koers	6,37	11,19	9,45

Geconsolideerd direct en indirect beleggingsresultaat (x € 1.000)

	t/m 3e	kwartaal 2012	t/m 3e	kwartaal 2011	e 3	kwartaal 2012	e 3	kwartaal 2011
Brutohuuropbrengsten		120.228		77.389		38.879		25.695
Niet doorberekende servicekosten	-	3.613	-	1.282	-	1.026	-	467
Exploitatiekosten	-	13.573	-	10.814	-	4.312	-	3.515
Nettohuuropbrengsten		103.042		65.293		33.541		21.713
Financieringsbaten		84		1.184		32		316
Financieringslasten	-	41.466	-	24.922	-	13.679	-	8.508
Administratieve kosten	-	4.539	-	2.361	-	1.386	-	713
Direct beleggingsresultaat voor belastingen		57.121		39.194		18.508		12.808
Belastingen over de winst	-	231	-	52	-	5		18
Direct beleggingsresultaat na belastingen		56.890		39.142		18.503		12.826
Direct beleggingsresultaat toekomend aan
minderheidsbelangen	-	8.443		-	-	2.626		-
Direct beleggingsresultaat		48.447		39.142		15.877		12.826
Herwaardering vastgoedbeleggingen	-	98.322	-	18.873	-	37.955	-	6.018
Eliminatie huurincentives		46		-		137		-
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen	-	7.754*		707		47		694
Herwaardering overige beleggingen		-	-	2.603		-	-	2.263
Waardemutaties financiële derivaten	-	19.176	-	7.681	-	8.283	-	15.390
Valutakoersverschillen	-	139	-	93	-	17		63
Toegerekende beheerkosten	-	1.741	-	1.019	-	580	-	340
Acquisitiekosten fusie		-	-	1.584		-	-	896
Indirect beleggingsresultaat voor belastingen	-	127.086	-	31.146	-	46.651	-	24.150
Belastingen over de winst		1.015**	-	608	-	46	-	299
Indirect beleggingsresultaat na belastingen	-	126.071	-	31.754	-	46.697	-	24.449
Indirect beleggingsresultaat toekomend aan		1.775		-		706		-
minderheidsbelangen
Indirect beleggingsresultaat	-	124.296	-	31.754	-	45.991	-	24.449
Totaal beleggingsresultaat	-	75.849		7.388	-	30.114	-	11.623
Gegevens per gemiddeld uitstaand aandeel (x € 1)
Direct beleggingsresultaat		0,76		0,90		0,24		0,30
Indirect beleggingsresultaat	-	1,96	-	0,73	-	0,70	-	0,56
Totaal beleggingsresultaat	-	1,20		0,17	-	0,46	-	0,27

* inclusief de kosten €1,9 miljoen gemoeid met vervroegde aflossing voor de vastrentende CHF leningen en de voorziening voor een huurgarantie (€ 1,2 miljoen).

** inclusief € 1,3 miljoen wegens vrijval van een voorziening voor latent belastingverplichting in verband met de verkoop van Zwitserse beleggingen.

Verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële informatie

Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten (x € 1.000)

	toelichting		t/m 3e		t/m 3e		e 3		e 2
			kwartaal		kwartaal		kwartaal		kwartaal
			2012		2011		2012		2011
Brutohuuropbrengsten			120.228		77.389		38.879		25.695
Servicekosten doorbelast aan huurders		17.051		9.511		6.373		3.112
Servicekosten		- 20.664		-10.793		- 7.399		- 3.579
Niet doorberekende servicekosten			- 3.613		- 1.282		- 1.026		- 467
Exploitatiekosten	4		-13.573		-10.814		- 4.312		- 3.515
Nettohuuropbrengsten	2		103.042		65.293		33.541		21.713
Herwaardering beleggingen			-98.276		-18.873		- 37.818		- 6.018
Nettoverkoopresultaat	5		- 7.754		707		47		694
Totaal netto-opbrengsten uit			- 2.988		47.127		- 4.230		16.389
Administratieve kosten	6		- 6.280		- 4.964		- 1.966		- 1.949
Financieringsbaten		84		28		32		15
Finanieringslasten		- 41.605		- 25.015		- 13.696		- 8.445
Resultaat overige beleggingen		-		- 1.447		-		- 1.962
Waardemutaties financiële derivaten		- 19.176		- 7.681		- 8.283		-15.390
Nettofinancieringslasten			-60.697		- 34.115		-21.947		-25.782
Resultaat voor belastingen			-69.965		8.048		- 28.143		- 11.342
Winstbelastingen	13		784		- 660		- 51		- 281
Resultaat na belastingen			- 69.181		7.388		-28.194		- 11.623
Omrekeningsverschillen op
buitenlandsedeelnemingen			70		159		39		- 60
Totaal niet gerealiseerde resultaten			70		159		39		- 60
Totaal gerealiseerde en niet			- 69.111		7.547		- 28.155		- 11.683
Resultaat na belastingen toe te
rekenen aan:
Aandeelhouders NSI			-75.849		7.388		- 30.114		- 11,623
Minderheidsbelangen			6.668		-		1.920		-
Winst na belastingen			- 69.181		7.388		-28.194		- 11.623
Totaal gerealiseerde en niet
gerealiseerde resultaten toe te rekenen
Aandeelhouders NSI			-75.779		7.547		-30.075		- 11.683
Minderheidsbelangen			6.668		-		1.920		-
Totaal gerealiseerde en niet-			- 69.111		7.547		- 28.155		- 11.683
Gegevens per gemiddeld uitstaand
aandeel (x € 1)
Zowel niet als wel verwaterd resultaat			- 1,20		0,17		- 0,46		- 0,12
na belastingen

Geconsolideerde balans

vόόr verwerking voorstel winstverdeling derde kwartaal 2012 (x € 1.000)

	toelichting	30-09-2012	31-12-2011	30-09-2011
Activa
Vastgoedbeleggingen	7	2.117.210	2.321.813	1.351.263
Immateriële activa		8.486	8.509	8.483
Materiële vaste activa		3.836	3.890	3.337
Afgeleide financiële instrumenten		-	-	-
Totaal vaste activa		2.129.532	2.334.212	1.363.083
Activa bestemd voor verkoop	8	37.544	-	-
Overige beleggingen		-	-	9.232
Debiteuren en overige vorderingen	9	21.554	13.957	3.174
Liquide middelen		7.601	4.399	3.872
Totaal vlottende activa		66.699	18.356	16.278
Totaal activa		2.196.231	2.352.568	1.379.361
Eigen vermogen
Geplaatst aandelenkapitaal		30.773	27.732	19.914
Agioreserve		658.527	637.054	451.076
Overige reserves		88.854	53.727	97.807
Ingehouden resultaat		- 75.849	62.705	- 18.587
Totaal eigen vermogen toe te rekenen aan
aandeelhouders		702.305	781.218	550.210
Minderheidsbelangen		126.270	128.402	-
Totaal eigen vermogen	10	828.575	909.620	550.210
Verplichtingen
Rentedragende verplichtingen	11	847.931	1.122.648	579.314
Afgeleide financiële instrumenten	12	81.133	62.297	35.532
Uitgestelde belastingverplichtingen	13	670	1.678	1.562
Totaal langlopende verplichtingen		929.734	1.186.623	616.408
Aflossingsverplichting langlopende
verplichtingen	11	306.644	137.189	155.821
Afgeleide financiële instrumenten	12	436	96	401
Schulden aan kredietinstellingen		94.992	73.727	38.197
Overige schulden en overlopende activa	14	35.850	45.313	18.324
Totaal kortlopende verplichtingen		437.922	256.325	212.743
Totaal verplichtingen		1.367.656	1.442.948	829.151
Totaal eigen vermogen en verplichtingen		2.196.231	2.352.568	1.379.361

Geconsolideerd kasstroomoverzicht

(x € 1.000)

	toelichting		30-09-2012	30-09-2011
Resultaat na belastingen			- 69.181	7.388
Aanpassing voor:
Herwaardering vastgoedbeleggingen	5	98.322		18.873
Herwaardering overige beleggingen		-		2.603
Nettoverkoopresultaat beleggingen		7.754		- 712
Nettofinancieringslasten		60.697		32.639
Latente belastingverplichtingen	13	- 1.015		608
Afschrijvingen		389		609
Kasstroom uit bedrijfsuitoefening			166.147	54.620
Mutatie in debiteuren en overige vorderingen	9		- 7.597	- 868
Mutatie overige schulden en overlopende passiva			- 6.309	- 1.305
Financieringsbaten			84	28
Financieringslasten			- 44.621	- 25.207
Kasstroom uit investeringsactiviteiten			38.523	34.656
Aankoop vastgoedbeleggingen en investeringen in	7		- 21.419	- 10.189
bestaande objecten
Opbrengst van verkoop vastgoedbeleggingen			83.287	4.355
Investeringen materiële vaste activa			- 344	- 209
Desinvesteringen materiële vaste activa			31	19
Kasstroom uit financieringsactiviteiten			61.555	- 6.024
Uitgekeerd dividend			- 35.712	- 38.963
Kosten keuzedividend			- 68	-
Aandelenemissie			24.348	-
Terugkoop eigen aandelen			- 502	-
Opname leningen	11		30.043	31.010
Aflossing leningen	11		- 136.382	- 12.783
Kasstroom uit financieringsactiviteiten			- 118.273	- 20.736
Netto kasstroom			- 18.195	7.896
Valutakoersverschillen			132	194
Liquide middelen en schulden aan
kredietinstellingen per 1 januari			- 69.328	- 42.415
Liquide middelen en schulden aan
kredietinstellingen per 30 september			- 87.391	- 34.325

Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen (x € 1.000)

Het verloop van de post eigen vermogen in het eerste drie kwartalen 2012 was als volgt:

	geplaatst aandelen kapitaal	agioreserve	overige reserves	Ingehouden resultaat	totaal eigen vermogen toe te rekenen aan aandeel houders	minderheids -belangen	totaal eigen vermogen
Stand op 1 januari 2012	27.732	637.054	53.727	62.705	781.218	128.402	909.620
Winst eerste drie kwartalen 2012 Omrekeningsverschillen op	-	-	-	- 75.849	- 75.849	6.668	- 69.181
buitenlandse deelnemingen	-	-	70	-	70	-	70
Totaal gerealiseerde en niet
gerealiseerde resultaten 2012	-	-	70	- 75.849	- 75.779	6.668	- 69.111
Uitgekeerd contant slotdividend 2011	-	-	- 7.539	-	- 7.539	- 8.800	- 16.339
Stockdividend	685	- 685	-	-	-	-	-
Kosten keuzedividend	-	- 25	- 10	-	- 35	-	- 35
Winstbestemming 2011	-	-	62.705	- 62.705	-	-	-
Uitgekeerd contant interim-dividend	-	-	- 19.373	-	- 19.373	-	- 19.373
2012
Stockdividend	995	- 995	-	-	-	-	-
Kosten keuzedividend	-	- 25	- 8	-	- 33	-	- 33
Aandelenemissie	1.389	23.677	- 718	-	24.348	-	24.348
Ingekochte eigen aandelen	- 28	- 474	-	-	- 502	-	- 502
Totaal bijdragen van en uitkeringen	3.041	21.473	35.057	- 62.705	- 3.134	- 8.800	- 11.934
aan aandeelhouders
Stand op 30 september 2012	30.773	658.527	88.854	- 75.849	702.305	126.270	828.575

Het verloop van de post eigen vermogen in de eerste drie kwartalen 2011 was als volgt:

	geplaatst	agioreserve	overige	Ingehouden	totaal eigen	minderheids	totaal
	aandelen		reserves	resultaat	vermogen toe	belangen	eigen
	kapitaal					te rekenen aan		vermogen
					aandeel
					houders
Stand op 1 januari 2011	19.914	451.076	85.552	25.084	581.626	-	581.626
Winst eerste drie kwartalen 2011	-	-	-	7.388	7.388		7.388
Omrekeningsverschillen op buitenlandse	-	-	159	-	159		159
deelnemingen
Totaal gerealiseerde en niet gerealiseerde
resultaten eerste halfjaar 2011	-	-	159	7.388	7.547		7.547
Uitgekeerd contant slotdividend 2010	-	-	- 12.988	-	- 12.988	-	- 12.988
Winstbestemming 2010			25.084	- 25.084	-	-	-
Uitgekeerd contant interim-dividend 2011	-	-	-	- 25.975	- 25.975	-	- 25.975
Totaal bijdragen van en uitkeringen aan
aandeelhouders	-	-	12.096	- 51.059	- 38.963 -		- - 38.963
Stand op 30 september 2011	19.914	451.076	97.807	- 18.587	550.210	-	550.210

Toelichting op de cijfers over de eerste drie kwartalen

1. Belangrijkste grondslagen van waardering en resultaatbepaling

De financiële overzichten van NSI N.V. over de eerste drie kwartalen van 2012 worden opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Dit bericht over de eerste drie kwartalen van 2012 is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 (tussentijdse financiële verslaggeving).

Voor de belangrijkste grondslagen voor consolidatie, van waardering en resultaatbepaling toegepast in dit bericht wordt verwezen naar de gepubliceerde jaarrekening 2011 (zie www.nsi.nl). De geconsolideerde cijfers zijn opgesteld op basis van historische kosten met uitzondering van vastgoedbeleggingen en financiële derivaten, die tegen reële waarde zijn verwerkt. Tenzij anders vermeld, worden de cijfers gepresenteerd in duizenden euro's afgerond op het naaste duizendtal.

Dit bericht over de eerste drie kwartalen van 2012 is goedgekeurd door de directie en raad van commissarissen op 9 november 2012.

Voor het opstellen van dit tussentijds bericht in overeenstemming met IFRS worden van de directie oordelingsvorming, ramingen en veronderstellingen verlangd die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de boekwaarde van activa, passiva, opbrengsten en kosten. De ramingen en hiermee samenhangende veronderstellingen zijn gebaseerd op ervaringskennis en verschillende andere factoren die in dit verband passend worden geacht. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze ramingen. De ramingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in het jaar waarin de schattingen worden herzien, wanneer de herzieningen alleen voor die periode gevolgen hebben, of in het jaar van herziening en toekomstige perioden, indien de herzieningen gevolgen hebben voor zowel de verslagperiode als toekomstige perioden.

2. Gesegmenteerde informatie

bestaande objecten

Onderstaand is een overzicht opgenomen van de resultaten van elk van de te rapporteren segmenten.

Per land		Nederland		Zwitserland		België		Totaal
	t/m 3e	t/m 3e	t/m 3e	t/m 3e	t/m 3e	t/m 3e	t/m 3e	t/m 3e
	kwartaal	kwartaal	kwartaal	kwartaal	kwartaal	kwartaal	kwartaal	kwartaal
	2012	2011	2012	2011	2012	2011	2012	2011
Brutohuuropbrengsten	84.959	71.900	4.384	5.489	30.885	-	120.228	77.389
Niet doorberekende
servicekosten	- 2.719	- 1.092	- 160	- 190	- 734	-	- 3.613	- 1.282
Exploitatiekosten	- 12.117	- 9.613	- 1.045	- 1.201	- 411	-	- 13.573	- 10.814
Nettohuuropbrengsten	70.123	61.195	3.179	4.098	29.740	-	103.042	65.293
Herwaarderingsresultaat	- 91.586	- 18.428	- 5.559	- 445	- 1.131	-	- 98.276	- 18.873
Nettoverkoopresultaat	- 123	729	- 7.771	- 22	140	-	- 7.754	707
Segment resultaat	- 21.586	43.496	- 10.151	3.631	28.749	-	- 2.988	47.127
Reconciliatie
Administratieve kosten	- 3.067	-	- 471	-	- 2.742	-	- 6.280	- 4.964
Nettofinancieringskosten	- 47.855	-	- 1.534	-	- 11.308	-	- 60.697	- 34.115
Resultaat voor belastingen	- 72.508	-	- 12.156	-	14.699	-	- 69.965	8.048
Winstbelastingen	-	-	862	-	- 78	-	784	- 660
Resultaat na belastingen	- 72.508	-	- 11.294	-	14.621	-	- 69.181	7.388
Minderheidsbelangen	-	-	-	-	- - 6.668	-	- 6.668	-
Beleggingsresultaat toekomend	- 72.508	-	- 11.294	-	7.953	-	- 75.849	-
aan aandeelhouders NSI
Aankopen en investeringen in	7.010	8.191	166	1.998	14.243	-	21.419	10.189

3. Wisselkoersen

Ter afdekking van valutarisico's worden beleggingen anders dan in euro's over het algemeen gefinancierd met leningen in de valuta (Zwitserse franken) van de beleggingen. Per 30 september 2012 was de wisselkoers voor de Zwitserse frank: CHF 1 is € 0,82651 (30 september 2011: € 0,82843).

4. Exploitatiekosten

De exploitatiekosten van het vastgoed kunnen als volgt worden gespecificeerd:

	t/m 3e kwartaal 2012	t/m 3e kwartaal 2011
Gemeentelijke belastingen	3.483	2.706
Verzekeringspremies	605	483
Onderhoudskosten	2.867	1.883
Bijdrage vereniging van eigenaren	370	453
Beheer van vastgoed (inclusief toegerekende	3.607	2.322
administratieve kosten)
Verhuurkosten	1.307	2.104
Overige kosten	1.334	863
Totaal	13.573	10.814

5. Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen

	t/m 3e kwartaal 2012	t/m 3e kwartaal 2011
Verkoopopbrengst vastgoedbeleggingen	88.517	4.407
Boekwaarde op moment van verkoop	92.266	3.648
Totaal	- 3.749	759
Verkoopkosten	- 4.005	- 52
Totaal	- 7.754	707

De verkoopkosten zijn inclusief de makelaarskosten, juridische kosten, kosten van afkoop van leningen en de verstrekte huurgarantie.

6. Administratieve kosten

De administratieve kosten kunnen als volgt worden gespecificeerd:

	t/m 3e kwartaal 2012	t/m 3e kwartaal 2011
Managementkosten	8.936	3.499
Accountantskosten	322	112
Advieskosten	537	241
Taxatiekosten	335	172
Bezoldiging commissarissen, leden beleggingsraad en	189
Stichting Prioriteit NSI		196
Acquisitiekosten fusie	-	1.584
Overige kosten	339	347
Totaal	10.658	7.565
Toegerekend aan exploitatiekosten	- 4.108	- 2.406
Toegerekend aan vastgoedportefeuille	- 270	- 195
Totaal	6.280	4.964

7. Vastgoedbeleggingen

Het verloop van de vastgoedbeleggingen in exploitatie en ontwikkeling was als volgt:

	30-09-2012	30-09-2011
Vastgoedbeleggingen in exploitatie	2.101.565	1.351.263
Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling	15.645	-
Totaal	2.117.210	1.351.263

De boekwaarde van het vastgoed is tot het moment van herwaardering gelijk aan de verkrijgingsprijs vermeerderd met de kosten van eventueel aangebrachte verbeteringen (inclusief alle aan de aankoop toe te rekenen kosten, zoals bijvoorbeeld juridische kosten, overdrachtsbelasting, makelaarskosten, de kosten van due diligence onderzoeken en andere transactiekosten) en daarna gelijk aan de marktwaarde.

Als gevolg van de financiële crisis, is het aantal vastgoedtransacties (zowel in termen van ondertekende huurovereenkomsten alsmede vastgoed verkopen) significant gedaald in de afgelopen jaren, en in 2012 nog sterker. Hierdoor is er minder referentie in de markt voor de bepaling van marktrendementen of markthuren. Als gevolg van het ontbreken van duidelijke vergelijkingspunten, is de invloed van aannames op de waardering toegenomen. Hierdoor neemt de volatiliteit in waarderingen in de markt toe. Gedwongen verkopen zijn niet geschikt om als referentiewaarde te dienen voor de waardering van vastgoed. Om dit te adresseren maakt NSI gebruik van een aantal gerenommeerde externe taxateurs, worden alle panden ieder kwartaal intern gewaardeerd en worden externe taxateurs gerouleerd in de tijd en over de panden.

Vastgoedbeleggingen in exploitatie

Het verloop van de vastgoedbeleggingen per land is als volgt:

				2012				2011
	Nederland	Zwitserland	België	Totaal	Nederland	Zwitserland	België	Totaal
Balans op 1 januari	1.605.790	123.084	587.889	2.316.763	1.243.167	117.522	-	1.360.689
Aankopen	-	-	7.966	7.966	7.331	-	-	7.331
Investeringen	7.010	-	6.277	13.287	860	1.998	-	2.858
Herclassificatie naar
vastgoedbeleggingen in
ontwikkeling	- 10.595	-	-	- 10.595	-	-	-	-
Herclassificatie naar
activa bestemd voor
verkoop	-	- 119.925	- 1.225	- 121.150	-	-	-	-
Verkopen	- 4.920	-	- 3.865	- 8.785	- 3.648	-	-	- 3.648
Herwaarderingen	- 92.280	- 4.293	- 482	- 97.055	-18.748	- 445	-	- 19.193
Valutakoersverschillen	-	1.134	-	1.134	-	3.226	-	3.226
Balans op 30 september	1.505.005	-	596.560	2.101.565	1.228.962	122.301	-	1.351.263

In de taxatiewaarde per 30 september 2012 zijn opgenomen:

	Nederland	Zwitserland	België	Totaal 2012	Nederland	Zwitserland	België	Totaal 2011
Overlopende
activa in verband
met
huurincentives	8.099	-	4.720	12.819	2.272	-	-	2.272

	winkels	kantoren	bedrijfsgebouwen	woningen		totaal 2012
Balans op 1 januari 2012	664.897	1.331.525	310.496	9.845		2.316.763
Aankopen	-	-	7.966	-		7.966
Investeringen	758	9.637	2.892	-		13.287
Herclassificatie naar	-	- 10.595	-	-	-	10.595
vastgoedbeleggingen in
ontwikkeling
Herclassificatie naar activa	- 74.066	- 45.859	- 1.225	-	-	121.150
bestemd voor verkoop
Verkopen	-	- 4.920	- 3.865	-	-	8.785
Herwaarderingen	- 11.406	- 87.393	1.899	- 155	-	97.055
Valuatkoersverschillen	692	442	-	-		1.134
Balans op 30 september 2012	580.875	1.192.837	318.163	9.690		2.101.565

Het verloop van de vastgoedbeleggingen per type vastgoed:

Per 30 september 2012 waren objecten met een boekwaarde van € 1.545,5 miljoen (30 september 2011: € 1.322,1 miljoen) hypothecair tot zekerheid verstrekt voor opgenomen leningen en kredietfaciliteiten in rekening-courant bij banken ten bedrage van € 967,4 miljoen (30 september 2011: € 805,8 miljoen).

Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling	30-09-2012	30-09-2011
Balans op 1 januari	5.050	-
Herclassificatie van vastgoedbeleggingen in	10.595	-
exploitatie
Balans op 30 september	15.645	-

8. Activa bestemd voor verkoop

Zwitserse vastgoedportefeuille	30-09-2012	30-09-2011
Balans op 1 januari	-	-
Herclassificatie van vastgoedbeleggingen in	121.150	-
exploitatie
Investeringen	166	-
Verkopen	- 82.256	-
Herwaarderingen	- 1.266	-
Valutakoersverschillen	- 250	-
Balans op 30 september	37.544	-

9. Debiteuren en overige vorderingen

De grootste posten betreffen vooruitbetaalde kosten 2012 voor € 6,2 miljoen, winstbelastingen (€ 3,3miljoen) en te ontvangen huur voor een bedrag van € 6,0 miljoen.

10. Eigen vermogen

Het aantal geplaatste aandelen is door een aandelenemissie op 12 april 2012 (3.020.000 aandelen), het slotdividend 2011 (waarvan in stockdividend 1.489.976 aandelen), het interim-dividend 1ste en 2^e kwartaal 2012 (waarvan in stockdividend 1.229.255 resp. 932.342 aandelen) en ingekochte aandelen (57.378 aandelen) met 6.614.195 toegenomen.

De Stichting Pioriteit NSI is op 30 juni 2012 ontbonden. De prioriteitsaandelen zijn omgezet in gewone aandelen die door NSI zijn gekocht.

11. Rentedragende verplichtingen

Het verloop van de leningen in de verslagperiode was als volgt:

	2012	2011
Balans op 1 januari	1.259.837	713.607
Opnamen	30.043	31.010
Aflossingen	- 136.382	- 12.783
Valutakoersverschillen	1.077	3.301
Balans op 30 september	1.154.575	735.135
Aflossingsverplichtingen langlopende verplichtingen tot 1 jaar	306.644	155.821
Balans op 30 september	847.931	579.314

De resterende looptijd van de leningen op 30 september 2012 was als volgt:

	vaste rente	variabele rente	2012 totaal
Tot 1 jaar	46.237	260.407	306.644
Vanaf 1 jaar tot 2 jaar	-	265.659	265.659
Vanaf 2 jaar tot 5 jaar	227.521	342.524	570.045
Vanaf 5 jaar tot 10 jaar	-	7.436	7.436
Meer dan 10 jaar	-	4.791	4.791
Totaal leningen	273.758	880.817	1.154.575

De rentedragende schulden betreffen leningen van banken met overeengekomen resterende looptijden van gemiddeld 2,2 jaar. De gewogen gemiddelde rente over de per 30 september 2012 uitstaande leningen en renteswaps bedraagt 4,7% per jaar inclusief marge. De rentedekkingsratio bedroeg 2,5 per 30 september 2012.

Als zekerheid voor de leningen en rekening-courantfaciliteiten bij de banken zijn hypotheken gevestigd op het vastgoed met een waarde van € 1.545,5 miljoen alsmede in een aantal gevallen pandrecht op de huuropbrengsten.

Verder werkt NSI hard aan de benodigde herfinanciering en de verlenging van de looptijd van de uitstaande schuldpositie. In augustus heeft NSI het volledige financieringsarrangement met Deutsche Bank verlengd. De leningen van in totaal € 121 miljoen die in 2012 en 2013 zouden aflopen, zijn verlengd tot 2015 en 2016.

Als gevolg van een hoger bewustzijn bij financieringspartners ten aanzien van vastgoed gerelateerde risico's, in combinatie met de algemene economische situatie en de veranderende regelgeving (Basel III / Solvency II), ziet NSI een algemeen verminderde beschikbaarheid van vastgoedfinanciering in de markt. Processen van herfinanciering duren aanmerkelijk langer. De marges en kosten laten een aanzienlijke stijging zien sinds het begin van de crisis als gevolg van de eerder genoemde trends. Leningsconvenanten worden meer restrictief en worden intensiever gemonitored ten aanzien van effecten van taxaties en verkopen van vastgoed en leegstand.

De transparantie van beursgenoteerd vastgoed biedt voordeel ten opzichte van niet-beursgenoteerde vastgoed in de interesse van financiers. NSI werkt nauw samen met een groep van langdurige relatiebanken. Met het oog op hiervoor beschreven onzekerheden ten aanzien van herfinanciering, is NSI proactief en tijdig begonnen met de onderhandelingen van leningen die in 2013 (€ 281,5 miljoen) en 2014 expireren. De resterende € 17,7 miljoen schuld die in 2012 vervalt zal naar verwachting binnenkort worden geherfinancierd.

Het raamwerk van convenanten, die per bank verschillen, die gerelateerd zijn aan de leningen worden door NSI nauwlettend gemonitord.

12. Afgeleide financiële instrumenten

NSI beperkt haar renterisico door de variabele rente die zij betaalt op het overgrote deel van haar leningen om te ruilen tegen een vaste rente. Hiertoe zijn contracten afgesloten met een vaste rente variërend van 1,995% tot 4,613% en afloopdata van 2013 tot en met 2022. De marktwaarde van de financiële derivaten op 30 september 2012 bedraagt € - 81,6 miljoen.

	aantal contracten	nominaal	negatieve reële waarde	positieve reële waarde
Binnen 1 jaar	2	22.500	436	-
Vanaf 1 jaar tot 5 jaar	37	679.939	57.253	-
Vanaf 5 jaar tot 10 jaar	8	154.300	23.880	-
Totaal swaps	47	856.739	81.569	-

De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de derivaten bedraagt 4,2 jaar. NSI is tegen een gewogen gemiddelde rente van 3,1% (exclusief marge) afgedekt. Voor 2,2% van de huidige rentedragende schuld, exclusief schulden aan kredietinstellingen, zijn niet afgedekt.

13. Latente belastingverplichtingen

Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor de nominale waarde van in toekomstige perioden te betalen winstbelastingen die ontstaan als gevolg van verschillen tussen marktwaarde en fiscale waarde van het vastgoed in Zwitserland.

14. Overige schulden en overlopende passiva

De grootste posten vermeld onder overige schulden en overlopende passiva betreffen vooruitontvangen huren (€ 7,9 miljoen), te betalen exploitatiekosten (€ 9,2 miljoen) en te betalen interest (€ 4,7 miljoen).

15. Niet uit de balans blijkende verplichtingen

NSI heeft de verkoop van een kantoorpand aan het Plein van de Verenigde Naties in Zoetermeer in oktober 2012 afgerond. De verkoopprijs bedroeg € 4,5 miljoen en de overdracht heeft plaatsgevonden in Oktober 2012.

Hoofddorp, 9 november 2012

Directie Raad van commissarissen ir. J. Buijs, CEO H. Habas, voorzitter drs. D.S.M. van Dongen RC, CFO drs. H.J. van den Bosch RA

drs. H.W. Breukink mr. G.L.B. de Greef MRE mr. W.M. Steenstra Toussaint

Overige gegevens

Verklaring uit hoofde van de Wet financieel toezicht

De Autoriteit Financiële Markten heeft NSI N.V. op 13 juli 2006 een vergunning verstrekt. Een afschrift daarvan is verkrijgbaar ten kantore van de vennootschap alsmede via haar website: www.nsi.nl.

De leden van de raad van commissarissen en de directie van NSI hebben geen persoonlijk belang in de door NSI gedane beleggingen. Noch hebben zij op enig moment in de verslagperiode een dergelijk belang gehad. De vennootschap is niet op de hoogte van vastgoedtransacties in de verslagperiode met personen of instellingen die geacht kunnen worden een directe relatie met de vennootschap te hebben.

Houders van aandelen met een kapitaalbelang van 5% of meer:

NSI N.V. had één grote belegger, Stichting Prioriteit NSI, houder van alle 5.000 prioriteitsaandelen. De Stichting Prioriteit NSI is op 30 juni 2012ontbonden. De prioriteitsaandelen zijn omgezet in gewone aandelen die door NSI zijn gekocht. Krachtens de Wet financieel toezicht heeft de Autoriteit Financiële Markten een melding ontvangen van een aandeelhouder met een belang van meer dan 5% in de vennootschap. Volgens de meest recente melding was dit belang als volgt: Habas Investments (1960) Ltd. en haar deelnemingen (20,5%). De datum van voornoemde melding was 18 september 2012.

Gebeurtenissen na balansdatum

Er hebben geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum plaatsgevonden die NSI verplicht zou zijn toe te lichten.

Financiële agenda 2012

Interim dividenduitkeringen Vaststelling interim-dividend 3^e kwartaal 2012 23 november 2012 Notering ex-dividend 27 november 2012 Betaalbaarstelling interim-dividend 3^e

kwartaal 2012 18 december 2012

Beoordelingsverklaring

Aan: de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van NSI N.V.

Opdracht

Wij hebben de in dit tussentijds bericht, op pagina 19 tot en met 29, opgenomen verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële informatie (hierna 'tussentijdse financiële informatie') van NSI N.V. te Hoofddorp (statutair Hoorn) bestaande uit de geconsolideerde balans per 30 september 2012, het geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten voor de 3-maands periode en de 9-maands periode eindigend op 30 september 2012, het geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht voor de 9- maands periode eindigend op 30 september 2012 beoordeeld. De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opstellen en het weergeven van de tussentijdse financiële informatie in overeenstemming met IAS 34 'Tussentijdse Financiële Verslaggeving' zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Het is onze verantwoordelijkheid een conclusie te formuleren bij de tussentijdse financiële informatie op basis van onze beoordeling.

Werkzaamheden

Wij hebben onze beoordeling van de tussentijdse financiële informatie verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse Standaard 2410 'Het beoordelen van tussentijdse financiële informatie door de accountant van de entiteit'. Een beoordeling van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het inwinnen van inlichtingen, met name bij personen die verantwoordelijk zijn voor financiën en verslaggeving, en het uitvoeren van cijferanalyses en andere beoordelingswerkzaamheden. De reikwijdte van een beoordeling is aanzienlijk geringer dan die van een controle die is uitgevoerd in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden en stelt ons niet in staat zekerheid te verkrijgen dat wij kennis hebben genomen van alle aangelegenheden van materieel belang die bij een controle onderkend zouden worden. Om die reden geven wij geen controleverklaring af.

Conclusie

Op grond van onze beoordeling is ons niets gebleken op basis waarvan wij zouden moeten concluderen dat de verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële informatie per 30 september 2012 niet, in alle van materieel belang zijnde opzichten, is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 'Tussentijdse Financiële Verslaggeving' zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Amstelveen, 9 november 2012

KPMG Accountants N.V.

H.D. Grönloh RA