Interim / Quarterly Report • Aug 9, 2013
Interim / Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
NSI N.V.
"De resultaten over het 1e halfjaar laten onze operationele kracht zien in een markt die aanhoudend uitdagend blijft. Zo hebben wij de bezettingsgraad voor het 3e opeenvolgende kwartaal verbeterd.
Verder zijn wij doorgegaan met het verkopen van panden die niet strategisch zijn of die de optimale waarde onder ons management hebben bereikt. Ondanks dat ook de transactiemarkt nog steeds weinig actief is, zijn we daar succesvol in geweest met een totaal verkoopvolume van € 86 miljoen in het 1e halfjaar van 2013, boven op de in 2012 gerealiseerde € 101 miljoen. De keerzijde is dat we daardoor ook huuropbrengsten verliezen en als gevolg daarvan de verwachting voor 2013 hebben bijgesteld.
Ook hebben wij in juni de grootste kredietfaciliteit van € 260 miljoen succesvol geherfinancierd. Over de afgelopen 6 kwartalen hebben wij ruim 90% (€ 790 miljoen) van onze Nederlandse uitstaande schuld geherfinancierd. Dat is een sterk signaal van vertrouwen van onze financieringspartners.
In de kantorenmarkt blijven we beter presteren dan de markt wat betreft nieuwe verhuur en slagen wij er in de druk op de markthuur te mitigeren met nieuwe verhuurconcepten. Zo hebben wij in juli onze 2e HNK vestiging geopend in Hoofddorp. In de winkelportefeuille hebben we de bezettingsgraad op peil gehouden, mede dankzij de sterke vertegenwoordiging van supermarkten in onze portefeuille, maar zien we de druk op met name de grootschalige detailhandel toenemen.
Een andere ontwikkeling die doorzette, was het aanhoudend hoge niveau van afwaarderingen in de 1e twee kwartalen van 2013, voor een totaal van € 80 miljoen. De onzekerheid met betrekking tot de toekomstige ontwikkeling van waarderingen legt nog meer nadruk op onze commitment en inspanningen om onze balans te verbeteren, zoals wij ook hebben laten zien met een hoog gerealiseerd verkoopvolume in het 1 e halfjaar van 2103.
In de vastgoedmarkt van vandaag maakt de kracht van het operationele verhuurplatform het verschil; een sterk fundament waar wij al jaren op voortbouwen op basis van onze visie van actief asset management, waarbij wij alle operationele disciplines in huis hebben. Met de komst van onze nieuwe COO Mark Siezen kunnen wij nog sterker op ons streven naar 'operational excellence' in zetten. "
| HY 2013 | HY 2012 | 2012 | |
|---|---|---|---|
| Resultaten (x € 1.000) | |||
| Brutohuuropbrengsten | 73.612 | 81.349 | 160.545 |
| Nettohuuropbrengsten | 62.466 | 69.501 | 137.334 |
| Direct beleggingsresultaat | 25.471 | 32.570 | 63.405 |
| Indirect beleggingsresultaat | - 68.721 |
- 78.305 |
- 166.522 |
| Resultaat na belastingen | - 43.250 |
- 45.735 |
- 103.117 |
| Bezettingsgraad (in %) | 81,5 | 81,8 | 81,1 |
| Loan-to-value (schulden aan krediet | 58,9 | 56,4 | 58,2 |
| instellingen/vastgoedbeleggingen in %) | |||
| Geplaatst kapitaal (in stuks) | |||
| Gewone aandelen met een nominale waarde | 68.201.841 | 65.964.770 | 68.201.841 |
| van € 0,46 ultimo verslagperiode | |||
| Gemiddeld aantal uitstaande gewone | 68.201.841 | 61.956.195 | 64.288.818 |
| aandelen in de verslagperiode | |||
| Gegevens per gemiddeld uitstaand gewoon | |||
| aandeel (x € 1) | |||
| Direct beleggingsresultaat | 0,37 | 0,53 | 0,99 |
| Indirect beleggingsresultaat | - 1,00 |
- 1,27 |
- 2,59 |
| Totaal beleggingsresultaat | - 0,63 |
- 0,74 |
- 1,60 |
| Gegevens per gemiddeld uitstaand aandeel | |||
| (x € 1) | |||
| (Interim-) dividend | 0,19 | 0,51 | 0,86 |
| Intrinsieke waarde | 8,93 | 11,26 | 9,78 |
| Intrinsieke waarde conform EPRA | 9,85 | 12,38 | 10,95 |
De macro-economische indicatoren wijzen op aanhoudende negatieve groei in Nederland in 2013, waarbij een bescheiden herstel verwacht wordt in de 2e helft van 2013 (juni raming CPB). De onderscheidende en proactieve strategie van NSI blijft daarom cruciaal om de bezettingsgraad in deze uitdagende markt verder te verbeteren.
In de rest van het jaar zal NSI zich specifiek richten op:
• Verdere professionalisering van de organisatie onder andere door de aanstelling van COO (Chief Operating Officer) Mark Siezen. Mark Siezen is per 1 juli bij NSI in dienst getreden.
• NSI zal haar verkoopstrategie ten aanzien van niet strategische panden en panden waarvan het waardepotentieel onder NSI's management is geoptimaliseerd, voortzetten. De verkoop van het laatste resterende Zwitserse object loopt. Verkoopopbrengsten zullen worden aangewend om de balans te versterken. Het gerealiseerde verkoop volume in 2013 per 30 juni bedraagt € 86 miljoen).
• Het belang dat NSI houdt in het Belgische Intervest Offices & Warehouses is verwaterd van 54,8% naar 54,0% doordat NSI het keuzedividend in contanten heeft ontvangen, terwijl 20,6% van het dividend door Intervest Offices & Warehouses in aandelen is uitgekeerd.
NSI streeft ernaar de bezettingsgraad in de 2e helft van het jaar verder te verbeteren. Verder heeft NSI de verkoop van panden in 2013 verder voortgezet. Het effect op de brutohuuropbrengsten bedraagt € 6,7 miljoen op jaarbasis van de in 2013 (per 30 juni 2013)geëffectueerde verkopen en € 6,7 miljoen van de in 2012 gerealiseerde verkopen. Daarnaast heeft NSI te maken met (voorziene) hogere financieringslasten en heeft NSI daarnaast een krediet van circa € 100 miljoen dat in 2014 zou expireren in 2013 reeds geherfinancierd.
Met name de effecten van verkopen van panden en herfinanciering leiden er toe dat het directe resultaat in 2013 naar verwachting zal uitkomen in de bandbreedte van € 46 miljoen tot € 48 miljoen.
Het totaal beleggingsresultaat, bestaande uit het saldo van het direct en het indirect beleggingsresultaat bedroeg over het 1e halfjaar 2013 -€ 43,3miljoen (HY 2012: -€ 45,7 miljoen).
NSI hanteert het directe beleggingsresultaat (huuropbrengsten minus exploitatiekosten, niet doorberekende servicekosten, algemene kosten en financieringskosten) als maatstaf voor de kernactiviteiten en voor het dividendbeleid.
Het directe beleggingsresultaat bedroeg in het 1 e halfjaar van 2013 € 25,5 miljoen (HY 2012: € 32,6 miljoen). Het directe beleggingsresultaat in het 2 e kwartaal 2013 nam af tot € 12,1 miljoen ten opzichte van € 13,4 miljoen in het 1 e kwartaal van 2013 met name als gevolg van verkopen, toegenomen financieringslasten (€ 0,4 miljoen) en verwatering van het aandeel van NSI in Intervest Offices & Warehouses (€ 0,2 miljoen).
De brutohuuropbrengsten bedroegen € 73,6 miljoen (HY 2012: € 81,3 miljoen). In het 2 e kwartaal bedroegen de brutohuuropbrengsten € 36,5 miljoen ten opzichte van € 37,1 miljoen in het 1 e kwartaal van 2013, met name als gevolg van verkopen (€ 4,8 miljoen op jaarbasis). In het 2 e kwartaal zijn de verkopen van twee kantoorpanden (Herengracht en Leidsegracht in Amsterdam), 1 industrieel pand (Cessnalaan op Schiphol), het Zwitserse winkelcentrum Hertizentrum en een industrieel pand in België (Kortenberg) geëffectueerd .
De bezettingsgraad van de gehele portefeuille verbeterde naar 81,5% per 30 juni 2103 ten opzichte van 81,3% per 31 maart 2013 (ultimo 2012: 81,1%). De bezettingsgraad van de Nederlandse kantorenportefeuille verbeterde voor het 3 e kwartaal op rij van 72,1% per 31 maart 2013 naar 72,8% per 30 juni 2013. De bezettingsgraad van de winkelportefeuille bleef stabiel op 92,0%.
De onderstaande tabel laat de ontwikkeling van de bezettingsgraad in vierkante meters zien. Naast de bezettingsgraad in m² rapporteert NSI de financiële bezettingsgraad, die verbeterde van 72,1% per 31 maart 2013 naar 72,8% per 30 juni 2013.
| Verhuurd per | Verhuurd in periode | Leeggekomen in periode | Portefeuille | Verhuurd per 30 juni 2013 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 januari 2013 | 30 juni 2013 | |||||
| 2 m |
% | 2 m |
2 m |
2 m |
2 m |
% |
| 434.277 | 68,2 | 14.055 | 18.243 | 604.020 | 425.786 | 70.5% |
'Verhuurd in periode' (zie tabel) zijn verhuringen die in het 1 e halfjaar van 2013 zijn ingegaan.
Opname (nieuwe verhuringen) zijn contracten die in de verslagperiode zijn getekend. NSI tekende voor 3.314 m² nieuwe verhuringen (opname) in de Nederlandse kantorenportefeuille in het 2e kwartaal van 2013 en 13.236 m² in het 1 e halfjaar, wat circa 2.7% van de totale opname in de Nederlandse kantorenmarkt in het 1e halfjaar van 2013 is. De portefeuille van NSI vertegenwoordigt 1,2% van de totale Nederlandse kantorenmarkt, wat aangeeft dat NSI wat betreft opname beter presteert dan het marktgemiddelde.
NSI heeft per 1 augustus 2013 haar voormalige eigen kantoor aan de Kruisweg in Hoofddorp aan BuyItDirect.com verhuurd. Deze transactie toont aan dat NSI met de juiste kennis en expertise aantrekkelijke panden weet te creëren voor haar klanten. Het hoofdkantoor van NSI is per half juli verhuisd naar het nieuwe HNK pand in Hoofddorp. Het HNK pand aan de Antareslaan 69-75 in Hoofddorp is de 2e HNK vestiging in de portefeuille van NSI. Hoofddorp is een uitstekende hub locatie, dichtbij Schiphol en Amsterdam, waar HNK prima aansluit bij de wens van ondernemingen die efficiënt willen huren en werken. HNK Hoofddorp biedt in totaal circa 3.500 m2 kantoorruimte, waarvan NSI circa 1.900 m2 in gebruik heeft genomen.
In het najaar van 2013 zal de 3e HNK vestiging (ca. 3.000 m2 ) worden geopend in Utrecht. NSI won met HNK de Springwrq award voor het meest innovatieve verhuurconcept. NSI heeft 22% in deze nieuwe locatie reeds voorverhuurd.
Verder blijft NSI zich richten op (proactief) herverhuren. Door de proactieve aanpak en continue dialoog met huurders creëert NSI een meer gebalanceerd onderhandelingsmomentum en wordt een betere spreiding in de expiratiekalender bewerkstelligd.
In de resterende maanden van 2013 kan 6% van de contracten expireren.
NSI heeft in het 1e halfjaar van 2013 41.867m2 aan herverhuringen gerealiseerd.
| Expiratie m2 Q2 2013 | Herverhuurd m2 | Retentie | |
|---|---|---|---|
| 58.977 | 41.867 | 71% |
De retentiegraad bedroeg 71% in het 2e kwartaal van 2103, wat het vermogen van NSI weergeeft om aan de wensen van huurders te blijven voldoen.
Ondanks de lichte verbetering in bezettingsgraad, was de like-for-like huurontwikkeling licht negatief. Het effectieve huurniveau van nieuwe verhuringen in de kantorenportefeuille, rekening houdend met incentives, bedroeg €135 per m2 over de afgelopen 12 maanden (€ 142 in het 2e kwartaal). De effectieve huur over de gehele portefeuille bedroeg € 145 per m² per 30 juni 2013 (31 maart 2013: € 146 per m2) De gemiddelde huurtermijn van de portefeuille bedroeg 3,8 jaar op 30 juni 2013.
De financiële bezettingsgraad van de winkelportefeuille bleef stabiel op 92,0% ten opzichte van het 1e kwartaal 2013.
In het 1e halfjaar is door lage consumptieve bestedingen in het algemeen de druk op de retail sector verder toegenomen. NSI profiteert van de gebalanceerde mix in huurders en branches. De winkelportefeuille wordt gekenmerkt door een goede mix, met een aandeel van circa 24% supermarkten. Supermarkten zijn traditioneel minder gevoelig voor economische omstandigheden, zoals ook het 1e halfjaar van 2013 liet zien.
Verder streeft NSI in haar winkelcentra naar een goede verhouding tussen nationale ketens en lokale ondernemers. Waar ketens belangrijk zijn als publiekstrekkers, zorgen lokale ondernemers voor onderscheidend vermogen. Veel winkelketens herzien hun vestigingsbeleid. De dynamiek die hieruit ontstaat biedt kansen voor de winkelcentra van NSI.
Ook in de grootschalige detailhandel (16% van de winkelportefeuille) is de druk door lage consumptieve bestedingen toegenomen. Met name de woningbranche, waar het effect van de lage bestedingen versterkt wordt door het gebrek aan beweging op de woningmarkt. De verwachting voor dit segment is dan ook dat de leegstand zal toenemen.
De onderstaande tabel laat de ontwikkeling van de bezettingsgraad in vierkante meters zien.
| Verhuurd per | Verhuurd in periode | Leeggekomen in periode | Portefeuille | Verhuurd per 30 juni 2013 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 januari 2013 | 30 juni 2013 | |||||
| 2 m |
% | 2 m |
2 m |
2 m |
2 m |
% |
| 271.953 | 93,0% | 5.490 | 13.422 | 284.761 | 256.692 | 90,1% |
| Expiratie m2 Q2 2013 | Herverhuurd m2 | Retentie |
|---|---|---|
| 26.598 | 19.190 | 72% |
Nieuwe verhuringen betroffen verschillende kleinere transacties. In het 1e halfjaar is 4.029 m² uit leegstand verhuurd (Q2 2013: 2.404 m2 ). Verder is in winkelcentrum 't Loon met Bricksworld Megastore een overeenkomst afgesloten om de grootste Lego winkel van Europa te gaan vestigen (690 m2 ).
Deze unit zal op de 1e verdieping worden gesitueerd, naast C&A en BCC, waarmee een sterk aanbod voor een goede bezoekerstroom wordt gecreëerd. De bouwwerkzaamheden in 't Loon zijn recent gestart, nadat de benodigde vergunningen zijn verkregen.
Herverhuringen vonden onder meer plaats met een aantal supermarkten en verschillende nationale ketens, waaronder Plus supermarkt in winkelcentrum de Esch in Rotterdam en Lidl in winkelcentrum Zevenkampse ring in Rotterdam.
De like-for-like huurontwikkeling was stabiel. De effectieve huur over de gehele winkelportefeuille bedroeg € 155 per m² in het 2e kwartaal van 2103 (Q1 2013: € 152 per m2 ). De gemiddelde huurtermijn van de winkelportefeuille bedroeg 3,7 jaar op 30 juni 2013.
De bezettingsgraad van de Belgische portefeuille is per saldo stabiel gebleven op 85,3%. Met name de logistieke portefeuille blijft sterk presteren. In de kantorenportefeuille is sprake van een actieve pijplijn, maar staat de bezettingsgraad onder druk door de moeilijke Belgische kantorenmarkt.
De gemiddelde huurtermijn van de Belgische portefeuille bedroeg op 30 juni 2013 4,2 jaar voor de kantorenportefeuille en 3,8 jaar voor de logistieke portefeuille.
| x € 1.000 | ||
|---|---|---|
| Q2 2013 | Q2 2012 | |
| Nederland | ||
| Brutohuuropbrengsten | 52.560 | 57.046 |
| Nettohuuropbrengsten | 42.011 | 46.663 |
| Zwitserland | ||
| Brutohuuropbrengsten | 1.018 | 3.787 |
| Nettohuuropbrengsten | 859 | 2.697 |
| België | ||
| Brutohuuropbrengsten | 20.034 | 20.516 |
| Nettohuuropbrengsten | 19.596 | 20.141 |
De brutohuuropbrengsten per segment in Nederland, Zwitserland en België bedroegen:
| x € 1.000 | Q2 2012 | aankopen | verkopen | autonome groei | Q2 2013 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nederland | |||||||
| Kantoren | 32.395 | - | - | 773 | - | 2.516 | 29.106 |
| Winkels | 20.238 | - | - | 724 | 412 | 19.926 | |
| Bedrijfsgebouwen | 4.075 | - | - | 98 | - | 596 | 3.381 |
| Woningen | 338 | - | - | 161 | - | 30 | 147 |
| Totaal | 57.046 | - | - | 1.756 | - | 2.730 | 52.560 |
| Zwitserland | |||||||
| Kantoren | 1.529 | - | - | 1.269 | - | 58 | 202 |
| Winkels | 2.258 | - | - | 1.417 | - | 25 | 816 |
| Totaal | 3.787 | - | - | 2.686 | - | 83 | 1.018 |
| België | |||||||
| Kantoren | 13.190 | - | - | - | 686 | 12.504 | |
| Bedrijfsgebouwen | 7.326 | - | - | 271 | 475 | 7.530 | |
| Totaal | 20.516 | - | - | 271 | - | 211 | 20.034 |
| Totaal NSI | 81.349 | - | - | 4.713 | - | 3.024 | 73.612 |
De brutohuuropbrengsten per segment in Nederland, Zwitserland en België bedroegen:
| x € 1.000 | Q1 2013 | aankopen | verkopen | autonome groei | Q2 2013 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nederland | |||||||
| Kantoren | 14.598 | - | - | 36 | - | 54 | 14.508 |
| Winkels | 10.017 | - | - | 125 | 17 | 9.909 | |
| Bedrijfsgebouwen | 1.719 | - | - | 16 | - | 41 | 1.662 |
| Woningen | 88 | - | - | 15 | - | 14 | 59 |
| Totaal | 26.422 | - | - | 192 | - | 92 | 26.138 |
| Zwitserland | |||||||
| Kantoren | 102 | - | - | - | 2 | 100 | |
| Winkels | 498 | - | - | 176 | - | 4 | 318 |
| Totaal | 600 | - | - | 176 | - | 6 | 418 |
| België | |||||||
| Kantoren | 6.266 | - | - | - | 28 | 6.238 | |
| Bedrijfsgebouwen | 3.787 | - | - | 328 | 284 | 3.743 | |
| Totaal | 10.053 | - | - | 328 | 256 | 9.981 | |
| Totaal NSI | 37.075 | - | - | 696 | 158 | 36.537 |
NSI blijft zich richten op kostenbeheersing. De exploitatiekosten bedroegen € 8,8 miljoen in het 1e halfjaar van 2013 (HY 2012: € 9,3 miljoen). De exploitatiekosten namen het 2e kwartaal (€ 4,5 miljoen) licht toe ten opzichte van het 1e kwartaal (€4,2 miljoen) doordat de verhuurkosten in het 1e kwartaal door eenmalige opleververgoedingen lager waren (€ 0,4 miljoen). Verder zag NSI de voorziening dubieuze debiteuren (€ 0,4 miljoen) oplopen.
De administratieve kosten daalden licht naar € € 3,1 miljoen in het 1e halfjaar van 2013 (HY 2012 € 3,2 miljoen).
De financieringslasten namen in het 1e halfjaar toe tot € 28,3 miljoen ten opzichte € 27,8 miljoen in het 1e halfjaar 2012 door hogere marges en financieringskosten, die deels werden gecompenseerd door lagere Euribor tarieven en hedgingkosten, en een afname van de uitstaande leningen. Op kwartaalbasis namen de financieringslasten toe van € 14,0 miljoen in het 1 e kwartaal naar € 14,3 in het 2e kwartaal door de effectuering van een nieuwe financieringsovereenkomst.
Het indirecte beleggingsresultaat over het 1e halfjaar 2013 bedroeg € 68,7 miljoen negatief. Het indirecte resultaat bestaat naast de gerealiseerde herwaardering (verkoopresultaten op verkochte beleggingen) ook uit ongerealiseerde herwaardering. Deze ongerealiseerde herwaardering heeft betrekking op de wijzigingen in de marktwaarde van de vastgoedportefeuille (- € 80,0 miljoen) en de rentedekkingsinstrumenten (€ 17,9 miljoen).
De gerealiseerde herwaarderingen bevatten het verkoopresultaat (- € 0,8 miljoen) van 10 verkochte objecten. In het 2e kwartaal zijn in Nederland twee kantoorpanden verkocht (Herengracht en Leidsegracht in Amsterdam) en 1 industrieel pand (Cessnalaan op Schiphol). Daarnaast is in België een stuk grond verkocht en is het logistiek gebouw "Guldendelle" in Kortenberg eind mei geleverd. In Zwitserland werd het winkelcentrum HertiZentrum verkocht. In Nederland werden in het 1e kwartaal werdentwee winkelcentra (Mereveldplein in De Meern en Rozemarijndonk in Spijkenisse),twee kantoren (Oudezijds Voorburgwal in Amsterdam en Parklaan in Eindhoven) en 1 bedrijfspand (Archimedesbaan in Nieuwegein) in Nederland verkocht.
Gemiddeld genomen zijn de objecten 1% onder de boekwaarde verkocht.
De negatieve waarde van rentedekkingsinstrumenten nam per saldo af als gevolg van aanhoudende lage swaprentetarieven in combinatie met teruglopende looptijd van de derivaten.
NSI hanteert rentederivaten louter ter afdekking van aanwezige operationele renterisico's. Er is geen sprake van een "overdekkingssituatie" en NSI hoeft geen additionele kasstortingen (margin calls) te doen bij een verandering in de waarde van deze instrumenten. De waarde van deze instrumenten loopt gedurende de looptijd automatisch terug naar nul.
De herwaardering van de Nederlandse vastgoedportefeuille bedroeg in het 1e halfjaar - € 83,6 miljoen (HY 2012: - € 54,6 miljoen). In het 2e kwartaal bedroeg de herwaardering van de Nederlandse vastgoedportefeuille - € 43,0 miljoen (1e kwartaal 2013: - € 40,7 miljoen).
De waarde van de Nederlandse kantorenportefeuille daalde met € 29,4 miljoen in het 2e kwartaal (1e kwartaal: € 33,3 miljoen). Hoewel de bezettingsgraad licht verbeterde, nam de druk op markthuur toe en bleven ook de yields onder druk staan, met name als van gebrek aan marktreferentie door een aanhoudend laag transactievolume.
De herwaardering in de winkelportefeuille was in het 2e kwartaal € 11,7 miljoen negatief (1e kwartaal: - € 5,3 miljoen). Ook in de winkelportefeuille geldt dat de yields en markthuur onder druk staan.
In de Belgische portefeuille werd een negatieve herwaardering in de kantorenportefeuille (€ 14,7 miljoen) gecompenseerd door een positieve herwaardering in de logistieke portefeuille (€ 20,2 miljoen) door de toegenomen vraag naar logistiek vastgoed.
| Q2 | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | 2011* | 2010* | 2009* | 2008* | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2013 | 2013 | 2012 | 2012 | 2012 | 2012 | |||||||
| Kantoren | - | 29.394 | - | 33.313 | - 23.264 | - 32.583 | - 25.434 | -20.809 | - 31.400 | - 21.435 | - 37.875 | - 44.871 |
| Winkels | - | 11.716 | - | 5.296 | - 6.752 | - 2.893 |
- 3.951 |
- 2.828 | - 622 |
- 1.179 |
- 7.920 | 7.770 |
| Bedrijfsgebouwen | - | 1.865 | - | 1.980 | - 2.467 | - 2.145 |
- 1.285 |
- 197 |
- 1.351 |
- 2.416 |
- 5.504 | - 4.367 |
| Woningen | - | - | 85 | - | - 25 |
- 125 |
- 5 |
135 | - 1.747 |
44 | - 248 |
|
| Totaal | - | 42.975 | - | 40.674 | - 32.483 | - 37.646 | -30.795 | - 23.839 | - 33.238 | - 26.777 | - 51.255 | - 41.716 |
*) In overeenstemming met IFRS zijn de cijfers van voor de fusie met VNOI (van 2008 tot en met 1e drie kwartalen 2011) niet aangepast en representeren alleen de cijfers van NSI. Vanaf het 4e kwartaal van 2011 zijn de cijfers van VNOI volledig geconsolideerd.
| Q2 2013 | Q1 2013 | Q4 2012 | Q3 2012 | Q2 2012 | Q1 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kantoren | - 14.730 |
- 1.913 |
- 15.891 |
- 2.847 | - 3.587 |
426 | 2.555 |
| Bedrijfsgebouwen | 20.240 | 198 | 2.420 | 2.529 | 1.872 | 1.125 | - 6.126 |
| Totaal | 5.510 | - 1.715 |
- 13.471 |
- 318 |
- 1.715 |
1.551 | - 3.571 |
| Q2 2013 | Q1 2013 | Q4 2012 | Q3 2012 | Q2 2012 | Q1 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kantoren | - 15 |
- 22 |
- 161 |
3 | - 265 |
- 2.559 | 208 |
| Winkels | - 105 |
- | - 1.782 | 6 | - 1.011 |
- 1.734 | - 1.152 |
| Totaal | - 120 |
- 22 |
- 1.943 | 9 | - 1.276 | - 4.293 | - 944 |
| bruto yield | netto yield | bruto yield | netto yield | |
|---|---|---|---|---|
| 30-06-2013 | 30-06-2013 | 31-12-2012 | 31-12-2012 | |
| Kantoren | 10,6 | 8,8 | 10,3 | 8,6 |
| Winkels | 8,1 | 6,9 | 7,8 | 6,7 |
| Bedrijfsgebouwen | 8,6 | 7,7 | 9,1 | 8,3 |
| Woningen | 8,0 | 7,8 | 7,2 | 6,8 |
| Totaal | 9,6 | 8,1 | 9,4 | 8,0 |
| bruto yield* 30-06-2013 |
netto yield** 30-06-2013 |
bruto yield* 31-12-2012 |
netto yield** 31-12-2012 |
|
|---|---|---|---|---|
| Nederland | 9,9 | 8,4 | 9,6 | 8,3 |
| Zwitserland | 5,9 | 5,0 | 7,3 | 5,3 |
| België | 8,8 | 8,6 | 9,0 | 8,7 |
| Totaal | 9,6 | 8,1 | 9,4 | 8,0 |
* bruto yield: de theoretische jaarhuur uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van het vastgoed.
** netto yield: de theoretische nettohuuropbrengsten uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van het vastgoed.
De waarde van de vastgoedbeleggingen bedroeg op 30 juni 2013 € 1.948,6 miljoen (31 maart 2013: € € 2.039,7 miljoen, ultimo 2012: € 2.106,1 miljoen). Dit is het gevolg van het saldo van investeringen, verkopen en herwaarderingen.
De beleningsgraad nam per 30 juni 2013 toe tot 58,9%(31 maart 2013: 58,0%, ultimo 2012: 58,2%). NSI is sterk gecommitteerd aan het verlagen van de beleningsgraad naar beneden de 55% en zal actief blijven werken aan het verder verlagen van de beleningsgraad door middel van het verkopen van objecten die strategisch niet in de portefeuille passen.
In het 1e halfjaar van 2013 heeft NSI € 77,0 miljoen aan schuld afgelost, in lijn met het streven de schuldpositie te verlagen. Schulden aan kredietinstellingen bedroegen € 1.148,6 miljoen op 30 juni 2013 (31 maart 2013 € 1.183,2 miljoen, ultimo 2012: € 1.226,4 miljoen). In juni heeft NSI de grootste kredietfaciliteit van € 260 miljoen volledig geherfinancierd. De syndicaatslening zou oorspronkelijk in 2013 en 2014 expireren en vertegenwoordigde het grootste gedeelte van de schuld die in deze jaren zou vervallen. De nieuwe lening loopt tot juli 2017, waarmee de gemiddelde looptijd significant is verlengd (2,6 jaar per 30 juni 2013). NSI heeft de herfinanciering van initieel in 2013 expirerende schuld zo goed als volledig gedekt en voor 2014 grotendeels. NSI is gestart met de gesprekken aangaande herfinanciering van de resterende in 2014 expirerende schuld (ca. €100 miljoen).
Het eigen vermogen nam gedurende het 1e halfjaar 2013 af tot € 735,4miljoen (31 maart 2013 € 771,8 miljoen, ultimo 2012: € 789,8 miljoen), voornamelijk als gevolg van het negatieve totale beleggingsresultaat van € 43,3 miljoen.
Het aantal uitstaande aandelen is in het 1 e halfjaar 2013 niet gewijzigd. De intrinsieke waarde per aandeel (met inbegrip van belastinglatentie en de marktwaarde van de derivaten) daalde naar € 8,93 per 30 juni 2013 (31 maart 2013: € 9,47, ultimo 2012: € 9,78). Exclusief belastinglatentie en de marktwaarde van derivaten (intrinsieke waarde op basis van EPRA) bedroeg de intrinsieke waarde per aandeel € 9,85 (31 maart 2013: € 10,52, ultimo 2012: € 10,95).
De financieringsruimte onder de gecommitteerde faciliteiten bedroeg per 30 juni 2013 € 52,4 miljoen (31 maart 2013: € 84,0 miljoen, ultimo 2012: € 71,3 miljoen).
De gemiddelde resterende looptijd van de leningen nam toe van 2,3 jaar per 31 maart 2013 (ultimo 2012: 2,3 jaar) naar 2,6 jaar en het variabel rentende deel van de hypothecaire leningen nam toe van 3,1% (31 maart 2013) naar 9,9% per 30 juni 2013.
Financieringspartners zijn zich meer bewust van vastgoed gerelateerde risico's en, in combinatie met de algemene economische situatie en de veranderende regelgeving (Basel III / Solvency II), ziet NSI een algemeen verminderde beschikbaarheid van vastgoedfinanciering in de markt. Processen van herfinanciering duren aanmerkelijk langer. De marges en bankkosten laten een aanzienlijke stijging zien sinds het begin van de crisis als gevolg van de eerder genoemde trends. Leningsconvenanten worden meer restrictief en worden intensiever gemonitord ten aanzien van effecten van taxaties, verkopen van vastgoed en de leegstandsontwikkeling).
Het gewogen gemiddelde rentepercentage van de leningen en rentedekkingsinstrumenten steeg van 5,0% per 31 maart 2013 (ultimo 2012: 4,8%) naar (inclusief marge) 5,2% op 30 juni 2013, voornamelijk als het gevolg van de herfinanciering van lage interest leningen tegen hogere marktconforme marges. Dit is gebaseerd op de vigerende - gestegen- rentemarges per kwartaaleinde, hetgeen niet de gemiddelde rentemarge over de periode weergeeft. De rentedekkingsratio bedroeg op 30 juni 2013 2,2.
De aandeelhoudersvergadering van 26 april 2013 heeft het nieuwe dividendbeleid aangenomen. Het dividendbeleid is afgestemd op het kunnen financieren van de reguliere investeringen uit de operationele kasstroom. Het uitgangspunt is dat 85%-100% van het directe resultaat per kwartaal uitgekeerd wordt als dividend. Verder, om te waarborgen dat NSI in staat blijft om te investeren, is het dividendbeleid gekoppeld aan de ontwikkeling van de beleningsgraad. Dit betekent dat:
Als alle andere variabelen constant verondersteld worden, dan heeft een wijziging in de waardering van de vastgoedportefeuille van €30 miljoen een effect van ongeveer 1% op de beleningsgraad.
Voor het 1e halfjaar van 2013 bedraagt het dividend € 0,19 per aandeel in contanten, hetgeen een uitkering van 50% van het directe resultaat per aandeel vertegenwoordigt, in overeenstemming met de bepaalde uitkering bij de huidige beleningsgraad (58,8%). Hiervan is € 0,10 per aandeel reeds uitgekeerd als interim dividend over het 1e kwartaal. De uitkering van € 0,09 per aandeel als interim dividend over het 2e kwartaal zal op 3 september 2013 betaalbaar worden gesteld.
De waarde van de vastgoedportefeuille daalde het 1e halfjaar 2013 met € 157,5 miljoen naar € 1.948,6 miljoen per 30 juni 2013(ultimo 2012: € 2.106,1 miljoen, 31 maart 2013: € 2.039,7 miljoen). Deze daling is het resultaat van herwaarderingen (-€ 80,0 miljoen), verkopen (€ 84,2 miljoen), investeringen (€ 6,9 miljoen) en koersverschillen (-€ 0,2 miljoen).
Verkochte objecten in het 1e halfjaar 2013 in Nederland zijn:
In het tweede kwartaal zijn in Nederlandtwee kantoorpanden verkocht (Herengracht en Leidsegracht in Amserdam) en 1 industrieel pand (Cessnalaan op Schiphol). Daarnaast is in België een stuk grond verkocht en is het logistiek gebouw "Guldendelle" in Kortenberg eind mei geleverd. In Zwitserland werd het winkelcentrum HertiZentrum verkocht. In het 1e kwartaal werdentwee winkelcentra (Mereveldplein in De Meern en Rozemarijndonk in Spijkenisse), 2 kantoren (Oudezijds Voorburgwal Amsterdam en Parklaan in Eindhoven) en 1 bedrijfspand (Archimedesbaan in Nieuwegein) in Nederland verkocht.
Gemiddeld genomen zijn de objecten 1% onder boekwaarde verkocht.
In juli 2013 is het winkelcentrum De Esch in Rotterdam (1.888 m2 ) verkocht.
NSI blijft doorgaan met het desinvesteren van panden die strategisch niet (meer)in de portefeuille passen.
| De portefeuille bestond per 30 juni 2013 uit 48 woningen en 257 bedrijfsmatige vastgoedobjecten, gespreid over: | |
|---|---|
| ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | -- |
| in % | x € 1.000 | |
|---|---|---|
| Sectorale spreiding | ||
| Kantoren | 56 | 1.091.727 |
| Winkels | 28 | 535.507 |
| Bedrijfsgebouwen | 16 | 317.152 |
| Woningen | - | 4.240 |
| Totaal vastgoedbeleggingen | 100 | 1.948.626 |
| Geografische spreiding | ||
| Nederland | 70 | 1.358.754 |
| Zwitserland | - | 7.886 |
| België | 30 | 581.986 |
| Totaal vastgoedbeleggingen | 100 | 1.948.626 |
De bezettingsgraad in de gehele portefeuille steeg per 30 juni 2013 naar 81,5% (per 31 maart 2013: 81,3%, ultimo 2012: 81,1%). Per sector bedroeg de bezettingsgraad per 30 juni 2013: 75,3% in kantoren, 91,0% in bedrijfsgebouwen en 92,0% in winkels. Per land bedroegen de bezettingsgraden: 80,0% in Nederland, 86,2% in Zwitserland en 85,3% in België.
De bezettingsgraad van de winkelportefeuille bleef stabiel op 92,0% per 30 juni 2013.
De bezettingsgraad in de kantorenportefeuille verbeterde licht van 75,1% per 31 maart 2013 naar 75,3%, doordat de bezettingsgraad van de Nederlandse kantorenportefeuille voor het 3e kwartaal op rij verbeterde van 72,1% per 31 maart 2013 naar 72,8% per 30 juni 2013. De bezettingsgraad van de Belgische kantorenportefeuille daalde van 83,2% per 31 maart 2013 naar 81,3% per 30 juni 2013.
De bezettingsgraad van de logistieke portefeuille steeg naar 91,0% per 30 juni 2013 (31 maart 2013: 89,7%) dankzij een verbetering van de bezettingsgraad in de Belgische logistieke portefeuille.
(x € 1.000)
| Nederland | België | Zwitserland | Totaal | |
|---|---|---|---|---|
| Kantoren | 82.208 | 33.086 | 464 | 115.758 |
| Winkels | 43.116 | - | - | 43.116 |
| Bedrijfsgebouwen | 9.091 | 18.130 | - | 27.221 |
| Woningen | 338 | - | - | 338 |
| Totaal | 134.753 | 51.216 | 464 | 186.433 |
De contractuele huurinkomsten van de vastgoedportefeuille per 30 juni 2013 bedroegen € 151,9 miljoen (31 maart 2013: € 157,0 miljoen, 30 juni 2012: € 161,7 miljoen).
| 30-06-2013 | 31-3-2013 | 30-06-2012 | 2012 | |
|---|---|---|---|---|
| Resultaten (x € 1.000) | ||||
| Brutohuuropbrengsten | 73.612 | 37.075 | 81.349 | 160.545 |
| Nettohuuropbrengsten | 62.466 | 31.692 | 69.501 | 137.334 |
| Direct beleggingsresultaat | 25.471 | 13.415 | 32.570 | 63.405 |
| Indirect beleggingsresultaat | - 68.721 |
- 34.573 |
- 78.305 |
- 166.522 |
| Resultaat na belastingen | - 43.250 |
- 21.158 |
- 45.735 |
- 103.117 |
| Bezettingsgraad (in %) | 81,5 | 81,3 | 81,8 | 81,1 |
| Balansgegevens (x € 1.000) | ||||
| Vastgoedbeleggingen | 1.948.626 | 2.039.746 | 2.188.816 | 2.106.091 |
| Eigen vermogen | 735.400 | 771.779 | 867.120 | 789.788 |
| Eigen vermogen aandeelhouders NSI | 609.269 | 645.679 | 742.770 | 666.850 |
| Netto schulden aan kredietinstellingen | 1.148.577 | 1.183.219 | 1.233.736 | 1.226.432 |
| (exclusief overige beleggingen) | ||||
| Loan-to-value (schulden aan krediet | 58,9 | 58,0 | 56,4 | 58,2 |
| instellingen/vastgoedbeleggingen in %) | ||||
| Geplaatst kapitaal (in stuks) | ||||
| Gewone aandelen met een nominale waarde | 68.201.841 | 68.201.841 | 65.964.770 | 68.201.841 |
| van € 0,46 ultimo verslagperiode | ||||
| Gemiddeld aantal uitstaande gewone | 68.201.841 | 68.201.841 | 61.956.195 | 64.288.818 |
| aandelen in de verslagperiode | ||||
| Gegevens per gemiddeld uitstaand gewoon | ||||
| aandeel (x € 1) | ||||
| Direct beleggingsresultaat | 0,37 | 0,20 | 0,53 | 0,99 |
| Indirect beleggingsresultaat | - 1,00 |
- 0,51 |
- 1,27 |
- 2,59 |
| Totaal beleggingsresultaat | - 0,63 |
- 0,31 |
- 0,74 |
- 1,60 |
| Gegevens per aandeel (x € 1) | ||||
| (Interim-) dividend Intrinsieke waarde |
0,19 8,93 |
0,10 9,47 |
0,51 11,26 |
0,86 9,78 |
| Intrinsieke waarde conform EPRA | 9,85 | 10,52 | 12,38 | 10,95 |
| Gemiddelde beursomzet (stuks per dag, | ||||
| zonder dubbeltelling) | 187.169 | 198.971 | 105.463 | 92.580 |
| Hoogste koers | 7,00 | 7,00 | 9,70 | 9,70 |
| Laagste koers | 4,86 | 5,00 | 5,95 | 5,95 |
| Ultimo koers | 4,92 | 7,00 | 6,72 | 6,08 |
| e 1 |
halfjaar 2013 | e 1 |
halfjaar 2012 | e 2 |
kwartaal 2013 | e 2 |
kwartaal 2012 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Brutohuuropbrengsten | 73.612 | 81.349 | 36.537 | 39.850 | ||||
| Niet doorberekende servicekosten | - | 2.364 | - | 2.587 | - | 1.228 | - | 1.105 |
| Exploitatiekosten | - | 8.782 | - | 9.261 | - | 4.535 | - | 4.323 |
| Nettohuuropbrengsten | 62.466 | 69.501 | 30.774 | 34.422 | ||||
| Financieringsbaten | 156 | 52 | 48 | 24 | ||||
| Financieringslasten | - | 28.340 | - | 27.787 | - | 14.373 | - | 13.780 |
| Administratieve kosten | - | 3.087 | - | 3.153 | - | 1.562 | - | 1.337 |
| Direct beleggingsresultaat voor belastingen | 31.195 | 38.613 | 14.887 | 19.329 | ||||
| Belastingen over de winst | - | 66 | - | 226 | - | 49 | - | 146 |
| Direct beleggingsresultaat na belastingen | 31.129 | 38.387 | 14.838 | 19.183 | ||||
| Direct beleggingsresultaat toekomend aan | - | 5.658 | - | 5.817 | - | 2.782 | - | 2.794 |
| minderheidsbelangen | ||||||||
| Direct beleggingsresultaat | 25.471 | 32.570 | 12.056 | 16.389 | ||||
| Herwaardering vastgoedbeleggingen | - | 79.996 | - | 60.367 | - | 37.585 | - | 33.786 |
| Eliminatie huurincentives | 863 | - | 91 | 816 | 202 | |||
| Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen | - | 813 | - | *7.801 | - | 1.174 | - | 7.801 |
| Waardemutaties financiële derivaten | 17.589 | - | 10.893 | 9.245 | - | 6.094 | ||
| Valutakoersverschillen | - | 73 | - | 122 | - | 81 | 401 | |
| Toegerekende beheerkosten | - | 1.273 | - | 1.161 | - | 637 | - | 580 |
| Indirect beleggingsresultaat voor belastingen | - | 63.703 | - | 80.435 | - | 29.416 | - | 47.658 |
| Belastingen over de winst | - | 61 | **1.061 | - | 61 | **1.254 | ||
| Indirect beleggingsresultaat na belastingen | - | 63.764 | - | 79.374 | - | 29.477 | - | 46.404 |
| Indirect beleggingsresultaat toekomend aan | - | 4.957 | 1.069 | - | 4.671 | 1.401 | ||
| minderheidsbelangen | ||||||||
| Indirect beleggingsresultaat | - | 68.721 | - | 78.305 | - | 34.148 | - | 45.003 |
| Totaal beleggingsresultaat | - | 43.250 | - | 45.735 | - | 22.092 | - | 28.614 |
| Gegevens per gemiddeld uitstaand aandeel (x € 1) | ||||||||
| Direct beleggingsresultaat | 0,37 | 0,53 | 0,18 | 0,26 | ||||
| Indirect beleggingsresultaat | - | 1,00 | - | 1,27 | - | 0,50 | - | 0,71 |
| Totaal beleggingsresultaat | - | 0,63 | - | 0,74 | - | 0,32 | - | 0,45 |
*) inclusief de kosten € 1,9 miljoen gemoeid met vervroegde aflossing voor de vastrentende CHF leningen en de voorziening voor een huurgarantie (€ 1,2 miljoen).
**) inclusief € 1,3 miljoen wegens vrijval van een voorziening voor latente belastingverplichtingen in verband met de verkoop van Zwitserse beleggingen.
30 juni 2013
| ste | ste | e | e | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| toelichting | 1 | 1 | 2 | 2 | |||||
| halfjaar | halfjaar | kwartaal | kwartaal | ||||||
| 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | ||||||
| Brutohuuropbrengsten | 73.612 | 81.349 | 36.537 | 39.850 | |||||
| Servicekosten doorbelast aan | 9.959 | 10.678 | 4.226 | 4.994 | |||||
| huurders | |||||||||
| Servicekosten | - 12.323 |
- 13.265 |
- 5.454 |
- 6.099 |
|||||
| Niet doorberekende servicekosten | - 2.364 |
- 2.587 |
- 1.228 |
- 1.105 |
|||||
| Exploitatiekosten | 6 | - 8.782 |
- 9.261 |
- 4.535 |
- 4.323 |
||||
| Nettohuuropbrengsten | 4 | 62.466 | 69.501 | 30.774 | 34.422 | ||||
| Herwaardering beleggingen | - 79.133 |
- 60.458 | - 36.769 |
- 33.584 |
|||||
| Nettoverkoopresultaat | 7 | - 813 |
- 7.801 |
- 1.174 |
- 7.801 |
||||
| Totaal netto-opbrengsten uit | |||||||||
| beleggingen | - 17.480 |
1.242 | - 7.169 |
- 6.963 |
|||||
| Administratieve kosten | 8 | - 4.360 |
- 4.314 |
- 2.199 |
- 1.917 |
||||
| Financieringsbaten | 156 | 52 | 48 | 24 | |||||
| Finanieringslasten | - 28.413 |
- 27.909 |
- 14.454 |
- 13.379 |
|||||
| Waardemutaties financiële | 17.589 | - 10.893 |
9.245 | - 6.094 |
|||||
| Nettofinancieringslasten | - 10.668 |
- 38.750 |
- 5.161 |
- 19.449 |
|||||
| Resultaat voor belastingen | - 32.508 |
- 41.822 |
- 14.529 |
- 28.329 |
|||||
| Winstbelastingen | 15 | - 127 |
835 | - 110 |
1.108 | ||||
| Resultaat na belastingen | - 32.635 |
- 40.987 | - 14.639 |
- 27.221 |
|||||
| Omrekeningsverschillen op | - 1 |
31 | 4 | - 21 |
|||||
| buitenlandsedeelnemingen | |||||||||
| Totaal niet gerealiseerde resultaten | - 1 |
31 | 4 | - 21 |
|||||
| Totaal gerealiseerde en niet | - 32.636 | - 40.956 | - 14.635 |
- 27.242 |
|||||
| gerealiseerde resultaten | |||||||||
| Resultaat na belastingen toe te | |||||||||
| rekenen aan: | |||||||||
| Aandeelhouders NSI | - 43.250 |
- 45.735 |
- 22.092 |
- 28.614 |
|||||
| Minderheidsbelangen | 10.615 | 4.748 | 7.453 | 1.393 | |||||
| Winst na belastingen | - 32.635 |
- 40.987 | - 14.639 |
- 27.221 |
|||||
| Totaal gerealiseerde en niet | |||||||||
| gerealiseerde resultaten toe te | |||||||||
| rekenen aan: | |||||||||
| Aandeelhouders NSI | - 43.251 |
- 45.704 |
- 22.088 |
- 28.635 |
|||||
| Minderheidsbelangen | 10.615 | 4.748 | 7.453 | 1.393 | |||||
| Totaal gerealiseerde en niet | |||||||||
| gerealiseerde resultaten | - 32.636 | - 40.956 | - 14.635 |
- 27.242 |
|||||
| Gegevens per gemiddeld uitstaand | |||||||||
| aandeel (x € 1) Zowel niet als wel verwaterd |
- 0,63 |
- 0,74 |
- 0,32 |
- 0,45 |
|||||
| resultaat na belastingen |
Vóór verwerking voorstel winstverdeling tweede kwartaal 2013 (x € 1.000)
| Toelichting | 30-06-2013 | 31-12-2012 | 30-06-2012 | |
|---|---|---|---|---|
| Activa | ||||
| Vastgoedbeleggingen | 9 | 1.940.428 | 2.036.114 | 2.152.289 |
| Immateriële activa | 8.464 | 8.486 | 8.495 | |
| Materiële vaste activa | 3.821 | 3.750 | 3.928 | |
| Afgeleide financiële instrumenten | 14 | 448 | 666 | - |
| Totaal vaste activa | 1.953.161 | 2.049.016 | 2.164.712 | |
| Activa bestemd voor verkoop | 10 | 8.198 | 69.977 | 36.527 |
| Debiteuren en overige vorderingen | 11 | 27.481 | 21.915 | 22.885 |
| Liquide middelen | 14.400 | 7.007 | 27.131 | |
| Totaal vlottende activa | 50.079 | 98.899 | 86.543 | |
| Totaal activa | 2.003.240 | 2.147.915 | 2.251.255 | |
| Eigen vermogen | ||||
| Geplaatst aandelenkapitaal | 31.372 | 31.372 | 30.344 | |
| Agioreserve | 657.912 | 657.912 | 658.966 | |
| Overige reserves | - 29.945 |
80.683 | 108.196 | |
| Ingehouden resultaat | - 50.070 |
- 103.117 | - 54.736 |
|
| Totaal eigen vermogen toe te rekenen aan | ||||
| aandeelhouders | 609.269 | 666.850 | 742.770 | |
| Minderheidsbelangen | 126.131 | 122.938 | 124.350 | |
| Totaal eigen vermogen | 12 | 735.400 | 789.788 | 867.120 |
| Verplichtingen | ||||
| Rentedragende verplichtingen | 13 | 923.945 | 961.046 | 730.832 |
| Afgeleide financiële instrumenten | 14 | 62.509 | 80.787 | 72.854 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 15 | 156 | 164 | 635 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 986.610 | 1.041.997 | 804.321 | |
| Aflossingsverplichting langlopende | ||||
| verplichtingen | 13 | 157.961 | 186.273 | 445.743 |
| Afgeleide financiële instrumenten | 14 | 394 | - | 432 |
| Schulden aan kredietinstellingen | 81.071 | 86.119 | 84.292 | |
| Overige schulden en overlopende activa | 16 | 41.804 | 43.738 | 49.347 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 281.230 | 316.130 | 579.814 | |
| Totaal verplichtingen | 1.267.840 | 1.358.127 | 1.384.135 | |
| Totaal eigen vermogen en verplichtingen | 2.003.240 | 2.147.915 | 2.251.255 |
| toelichting | 30-06-2013 | 30-06-2012 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Resultaat na belastingen | - 32.635 |
- 40.987 |
|||
| Aanpassing voor: | |||||
| Herwaardering vastgoedbeleggingen | 7 | 79.996 | 60.367 | ||
| Nettoverkoopresultaat beleggingen | - 813 |
7.801 | |||
| Nettofinancieringslasten | 10.668 | 38.750 | |||
| Latente belastingverplichtingen | 15 | - 8 |
- 1.061 |
||
| Afschrijvingen | 349 | 231 | |||
| Kasstroom uit bedrijfsuitoefening | 90.192 | 106.088 | |||
| Mutatie in debiteuren en overige vorderingen | 11 | - 5.566 |
- 8.928 |
||
| Mutatie overige schulden en overlopende passiva | 1.341 | 6.031 | |||
| Financieringsbaten | 156 | 52 | |||
| Financieringslasten | - 31.690 |
- 29.784 |
|||
| Kasstroom uit operationele activiteiten | 21.798 | 32.472 | |||
| Aankoop vastgoedbeleggingen en investeringen in | - 6.899 |
- 17.394 |
|||
| bestaande objecten | 9 | ||||
| Opbrengst van verkoop vastgoedbeleggingen | 85.027 | 83.238 | |||
| Investeringen materiële vaste activa | - 401 |
- 287 |
|||
| Desinvesteringen materiële vaste activa | 3 | 31 | |||
| Kasstroom uit investeringsactiviteiten | 77.730 | 65.588 | |||
| Uitgekeerd dividend | - 21.744 |
- 25.340 |
|||
| Kosten keuzedividend | - 8 |
- 50 |
|||
| Aandelenemissie | - | 24.348 | |||
| Terugkoop eigen aandelen | - | - 502 |
|||
| Opname leningen | 13 | 12.571 | 30.775 | ||
| Aflossing leningen | 13 | - 77.007 |
- 115.311 |
||
| Kasstroom uit financieringsactiviteiten | - 86.188 |
- 86.080 | |||
| Netto kasstroom | 13.340 | 11.980 | |||
| Valutakoersverschillen | - 899 |
187 | |||
| Liquide middelen en schulden aan | |||||
| kredietinstellingen per 1 januari | - 79.112 |
- 69.328 |
|||
| Liquide middelen en schulden aan | |||||
| kredietinstellingen per 30 juni | - 66.671 |
- 57.161 |
Het verloop van de post eigen vermogen over het halfjaar eindigend op 30 juni 2013 was als volgt:
| Geplaatst aandelen kapitaal |
Agioreserve | Overige reserves |
Ingehouden resultaat |
Totaal eigen vermogen toe te rekenen aan aandeel houders |
Minderheids belangen |
Totaal eigen vermogen |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand op 1 januari 2013 | 31.372 | 657.912 | 80.683 | - 103.117 | 666.850 | 122.938 | 789.788 |
| e Resultaat 1 halfjaar 2013 |
- | - | - | - 43.250 | - 43.250 | 10.615 | - 32.635 |
| Omrekeningsverschillen op buitenlandse | - | - | - 1 |
- | - 1 |
- | - 1 |
| deelnemingen | |||||||
| Totaal gerealiseerde en niet gerealiseerde | |||||||
| resultaten 1e halfjaar 2013 |
- | - | - 1 |
- 43.250 | - 43.251 |
10.615 | - 32.636 |
| Uitgekeerd contant slotdividend 2012 | - | - | - 7.502 |
- | - 7.502 |
- 7.422 |
- 14.924 |
| Winstbestemming 2012 | - | - | - 103.117 |
103.117 | - | - | - |
| Uitgekeerd contant interim dividend 2013 | - | - | - | - 6.820 |
- 6.820 |
- | - 6.820 |
| Kosten keuzedividend | - | - | - 8 |
- | - 8 |
- | - 8 |
| Totaal bijdragen van en uitkeringen aan | |||||||
| aandeelhouders | - | - | - 110.627 |
96.297 | - 14.330 | - 7.422 |
- 21.752 |
| Stand op 30 juni 2013 | 31.372 | 657.912 | - 29.945 |
- 50.070 | 609.269 | 126.131 | 735.400 |
Het verloop van de post eigen vermogen over het halfjaar eindigend op 30 juni 2012 was als volgt:
| Geplaatst aandelen kapitaal |
Agioreserve | Overige reserves |
Ingehouden resultaat |
Totaal eigen vermogen toe te rekenen aan aandeel houders |
Minderheids belangen |
Totaal eigen vermogen |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand op 1 januari 2012 | 27.732 | 637.054 | 53.727 | 62.705 | 781.218 | 128.402 | 909.620 |
| e Resultaat 1 halfjaar 2012 |
- | - | - | - 45.735 | - 45.735 | 4.748 | - 40.987 |
| Omrekeningsverschillen op buitenlandse | |||||||
| deelnemingen | - | - | 31 | - | 31 | - | 31 |
| Totaal gerealiseerde en niet gerealiseerde | - | - | 31 | - 45.735 | - 45.704 | 4.748 | - 40.956 |
| resultaten 1e halfjaar 2012 |
|||||||
| Uitgekeerd contant slotdividend 2011 | - | - | - 7.539 | - | - 7.539 |
- 8.800 |
- 16.339 |
| Stockdividend | 685 | - 685 |
- | - | - | - | - |
| Kosten keuzedividend | - | - 25 |
- 10 |
- | - 35 |
- | - 35 |
| Winstbestemming 2011 | - | - | 62.705 | - 62.705 |
- | - | - |
| Uitgekeerd contant interim-dividend 2012 | - | - | - | - 9.001 |
- 9.001 |
- | - 9.001 |
| Stockdividend | 566 | - 566 |
- | - | - | - | - |
| Kosten keuzedividend | - | - 15 |
- | - | - 15 |
- | - 15 |
| Aandelenemissie | 1.389 | 23.677 | - 718 |
- | 24.348 | - | 24.348 |
| Ingekochte eigen aandelen | - 28 |
- 474 |
- | - | - 502 |
- | - 502 |
| Totaal bijdragen van en uitkeringen aan | 2.612 | 21.912 | 54.438 | - 71.706 |
7.256 | - 8.800 |
- 1.544 |
| aandeelhouders | |||||||
| Stand op 30 juni 2012 | 30.344 | 658.966 | 108.196 | - 54.736 |
742.770 | 124.350 | 867.120 |
NSI N.V. is gevestigd in Hoofddorp (statutair Hoorn). Het verkorte geconsolideerde tussentijdse bericht van de Vennootschap over het halfjaar eindigend op 30 juni 2013 omvat de Vennootschap en haar dochterondernemingen (hierna gezamenlijk te noemen: "de Groep") en belangen van de Groep in geassocieerde deelnemingen en entiteiten waarover gezamenlijke zeggenschap wordt uitgeoefend.
Dit verkorte geconsolideerde tussentijdse bericht is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 Tussentijdse financiële verslaggeving. Het bevat niet alle informatie die vereist is bij een volledige IFRS-jaarrekening. Er wordt echter wel toelichting gegeven op specifieke gebeurtenissen en transacties die van significant belang zijn voor het verkrijgen van inzicht in de veranderingen in de financiële positie en prestaties sinds de vorige jaarrekening over het boekjaar eindigend op 31 december 2012.
De directie en raad van commissarissen hebben op 7 augustus 2013 goedkeuring gegeven aan de publicatie van dit tussentijds bericht.
De opstelling van het tussentijdse bericht vereist dat de directie zich oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen voor financiële verslaggeving en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen.
De significante oordelen die de directie zich heeft gevormd bij de toepassing van de grondslagen voor financiële verslaggeving van de Groep, alsmede de belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden, zijn dezelfde als toegepast in de geconsolideerde jaarrekening over het boekjaar 2012.
Tenzij hierna anders wordt vermeld, zijn de in dit verkorte geconsolideerde tussentijdse bericht toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving dezelfde als toegepast in de geconsolideerde jaarrekening van de Groep over het boekjaar 2012. Tenzij anders vermeld, worden de cijfers gepresenteerd in duizenden euro's afgerond op het naaste duizendtal.
De Groep heeft de volgende nieuwe richtlijnen en wijzigingen van richtlijnen, inclusief mogelijk hieruit resulterende wijzigingen van andere richtlijnen, met als datum van eerste toepassing 1 januari 2013.
Naar aanleiding van IFRS 10 (2011) heeft de Groep de grondslag gewijzigd voor het bepalen of entiteiten waarin is geïnvesteerd moeten worden geconsolideerd omdat de Groep er zeggenschap over uitoefent. IFRS 10 (2010) introduceert een nieuw zeggenschapsmodel dat van toepassing is op alle entiteiten waarin de Groep investeert en is gebaseerd op de vraag of de Groep macht heeft over de entiteit, is blootgesteld aan, of rechten heeft op, variabele rendementen vanwege haar betrokkenheid bij de entiteit, en invloed kan uitoefenen op deze rendementen. IFRS 10 (2011) vereist specifiek dat de Groep entiteiten consolideert waarover zij op basis van feitelijke omstandigheden zeggenschap uitoefent.
Overeenkomstig de overgangsbepalingen van IFRS 10 (2011) heeft de Groep de conclusie over haar zeggenschap over de entiteiten waarin zij investeert per 1 januari 2013 herbeoordeeld. Deze stelselwijziging heeft geen invloed gehad op de consolidatie van entiteiten en de verwerking ervan.
Vanwege de toepassing van IFRS 11 heeft de Groep de grondslag gewijzigd voor de verantwoording van haar belangen in gezamenlijke overeenkomsten. Overeenkomstig IFRS 11 classificeert de Groep haar belangen in gezamenlijke overeenkomsten nu als gezamenlijke bedrijfsactiviteit of joint venture, afhankelijk van of de Groep vanwege de overeenkomst rechten heeft op activa of verplichtingen met betrekking tot passiva. Bij de beoordeling hiervan neemt de Groep de structuur van de overeenkomst, de rechtsvorm van eventuele afzonderlijke vehikels, de contractuele voorwaarden en andere feiten en omstandigheden in aanmerking. Voorheen was de classificatie uitsluitend gebaseerd op de structuur van de overeenkomst.
De Groep is bij geen gezamenlijke overeenkomst betrokken.
IFRS 13 introduceert een uniform raamwerk voor waardering tegen reële waarde en informatieverschaffing over waardering tegen reële waarde waar deze waarderingsgrondslag op grond van andere IFRS-standaarden verplicht of is toegestaan. Daarbij wordt de reële waarde specifiek gedefinieerd als de prijs die zou worden ontvangen bij de verkoop van een actief of die betaald zou moeten worden bij het overdragen van een verplichting in een ordelijke transactie tussen marktpartijen op de waarderingsdatum. De vereiste informatieverschaffing in IFRS 13 inzake waarderingen tegen reële waarde dient ook ter vervanging van of als uitbreiding op de vereisten in andere IFRS-standaarden, waaronder IFRS 7 Financiële instrumenten: informatieverschaffing. Enkele van de punten waarover informatie moet worden verschaft hebben specifiek betrekking op financiële instrumenten in tussentijdse berichten; derhalve verschaft de Groep hierover nadere informatie in dit tussentijdse bericht.
Naar aanleiding van de wijzigingen in IAS1 is de presentatie gewijzigd van posten met betrekking tot niet gerealiseerde resultaten in het verkorte geconsolideerde overzicht van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten .
De inwerkingtreding van de wijzigingen in IAS 1 heeft geen effect op opgenomen activa en verplichtingen en gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten van de Groep.
Naar aanleiding van IAS 19 (2011) is de grondslag gewijzigd voor de bepaling van de baten en lasten uit hoofde van de toegezegd-pensioenregeling.
Deze stelselwijziging heeft geen effect op de opgenomen activa en verplichtingen en gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten, daar de Groep de pensioenregelingen extern heeft verzekerd.
Onderstaand is een overzicht opgenomen van de resultaten van elk van de te rapporteren segmenten.
| Per land | Nederland | Zwitserland | België | Totaal | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| HY 2013 | HY 2012 | HY 2013 | HY 2012 | HY 2013 | HY 2012 | HY 2013 | HY 2012 | |||||||||
| Brutohuuropbrengsten | 52.560 | 57.046 | 1.018 | 3.787 | 20.034 | 20.516 | 73.612 | 81.349 | ||||||||
| Niet doorberekende | ||||||||||||||||
| servicekosten | - | 1.949 | - | 1.891 | - | - | 170 | - | 415 | - | 526 | - | 2.364 | - | 2.587 | |
| Exploitatiekosten | - | 8.600 | - | 8.492 | - | 159 | - | 920 | - | 23 | 151 | - | 8.782 | - | 9.261 | |
| Nettohuuropbrengsten | 42.011 | 46.663 | 859 | 2.697 | 19.596 | 20.141 | 62.466 | 69.501 | ||||||||
| Herwaarderingsresultaat | - | 83.043 | - | 54.410 | - | 142 | - | 5.569 | 4.052 | - | 479 | - | 79.133 | - | 60.458 | |
| Nettoverkoopresultaat | - | 1.847 | - | 123 | - | 1.081 | - | 7.678 | 2.115 | - | - | 813 | - | 7.801 | ||
| Segment resultaat | - | 42.879 | - | 7.870 | - | 364 | - | 10.550 | 25.763 | 19.662 | - | 17.480 | 1.242 | |||
| Reconciliatie | ||||||||||||||||
| Administratieve kosten | - | 2.412 | - | 2.141 | - | 129 | - | 358 | - | 1.819 | - | 1.815 | - | 4.360 | - | 4.314 |
| Nettofinancieringskosten | - | 7.243 | - | 29.939 | - | 170 | - | 1.353 | - | 3.255 | - | 7.458 | - | 10.668 | - | 38.750 |
| Resultaat voor belastingen | - | 52.534 | - | 39.950 | - | 663 | - | 12.261 | 20.689 | 10.389 | - | 32.508 | - | 41.822 | ||
| Winstbelastingen | - | 68 | - | 5 | - | 10 | 886 | - | 49 | - | 46 | - | 127 | 835 | ||
| Resultaat na belastingen | - | 52.602 | - | 39.955 | - | 673 | - | 11.375 | 20.640 | 10.343 | - | 32.635 | - | 40.987 | ||
| Minderheidsbelangen | - | - | - | - | - | 10.615 | - | 4.748 | - | 10.615 | - | 4.748 | ||||
| Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders NSI |
- | 52.602 | -39.955 | - | 673 | - | 11.375 | 10.025 | 5.595 | - | 43.250 | - | 45.735 |
| Per land | Nederland | Zwitserland | België | Totaal | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30-6-2013 | 31-12-2012 | 30-6-2013 | 31-12-2012 | 30-6-2013 | 31-12-2012 | 30-6-2013 | 31-12-2012 | |
| Vastgoedbeleggingen | 1.358.754 | 1.482.789 | 7.886 | 34.567 | 581.987 | 588.735 | 1.948.627 | 2.106.091 |
| Overige activa | 41.035 | 26.300 | 1.531 | 2.170 | 11.590 | 12.824 | 54.156 | 41.294 |
| Niet toegerekende activa | - | - | - | - | - | - | 457 | 530 |
| Totale activa | 2.003.240 | 2.147.915 | ||||||
| Langlopende verplichtingen | 747.109 | 782.016 | 165 | 164 | 239.346 | 259.817 | 986.610 | 1.041.997 |
| Kortlopende verplichtingen | 199.885 | 216.944 | 5.823 | 26.659 | 74.422 | 62.447 | 280.130 | 306.050 |
| Niet toegerekende passiva | - | - | - | - | - | - | 100 | 80 |
| Totaal verplichtingen | 1.266.840 | 1.356.944 | ||||||
| Aankopen en investeringen in | ||||||||
| bestaande objecten | 3.985 | 15.187 | 143 | 274 | 2.771 | 15.013 | 6.899 | 30.474 |
Ter afdekking van valutarisico's worden beleggingen anders dan in euro's over het algemeen gefinancierd met leningen in de valuta (Zwitserse franken) van de beleggingen. Per 30 juni 2013 was de wisselkoers voor de Zwitserse frank: CHF 1 is € 0,81050 (30 juni 2012: € 0,83126).
De exploitatiekosten van het vastgoed kunnen als volgt worden gespecificeerd:
| HY 2013 | HY 2012 | |
|---|---|---|
| Gemeentelijke belastingen | 1.844 | 2.482 |
| Verzekeringspremies | 380 | 379 |
| Onderhoudskosten | 1.865 | 1.974 |
| Bijdrage vereniging van eigenaren | 204 | 286 |
| Beheer van vastgoed (inclusief toegerekende administratieve kosten) | 2.576 | 2.440 |
| Verhuurkosten | 1.131 | 741 |
| Overige kosten | 782 | 959 |
| Totaal | 8.782 | 9.261 |
| HY 2013 | HY 2012 | |
|---|---|---|
| Verkoopopbrengst vastgoedbeleggingen | 85.533 | 87.135 |
| Boekwaarde op moment van verkoop | 84.214 | 91.039 |
| Totaal | 1.319 | - 3.904 |
| Verkoopkosten | - 2.132 |
- 3.897 |
| Totaal | - 813 |
- 7.801 |
De verkoopkosten zijn inclusief de makelaarskosten, juridische kosten, kosten van afkoop van leningen en de verstrekte huurgarantie.
De administratieve kosten kunnen als volgt worden gespecificeerd:
| HY 2013 | HY 2012 | |
|---|---|---|
| Managementkosten | 6.221 | 6.115 |
| Accountantskosten | 176 | 285 |
| Advieskosten | 302 | 300 |
| Taxatiekosten | 202 | 231 |
| Bezoldiging commissarissen, leden beleggingsraad en Stichting Prioriteit NSI | 131 | 135 |
| Overige kosten | 271 | 222 |
| Totaal | 7.303 | 7.288 |
| Toegerekend aan exploitatiekosten | - 2.713 |
- 2.794 |
| Toegerekend aan vastgoedportefeuille | - 230 |
- 180 |
| Totaal | 4.360 | 4.314 |
Het verloop van de vastgoedbeleggingen in exploitatie en ontwikkeling was als volgt:
| HY 2013 | HY 2012 | |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 1.918.978 | 2.135.784 |
| Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling | 21.450 | 16.505 |
| Totaal | 1.940.428 | 2.152.289 |
Vastgoedbeleggingen in exploitatie en vastgoedbeleggingen in ontwikkeling worden opgenomen tegen reële waarde. De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende niveaus van de hiërarchie reële waarde:
Niveau 1: waardering op basis van genoteerde marktprijzen in actieve markten.
Niveau 2: waardes gebaseerd op (extern) observeerbare informatie.
Niveau 3: waardering geheel of gedeeltelijk op niet (extern) observeerbare informatie.
De vastgoedbeleggingen zijn van niveau 3. Alle vastgoedbeleggingen in België worden ieder kwartaal geherwaardeerd door onafhankelijke taxateurs. De reële waarde van de Nederlandse vastgoedbeleggingen wordt ieder kwartaal op basis van interne taxaties bepaald en wordt ten minste jaarlijks of vaker indien dit gewenst of voorschreven is, in lijn met de taxatieprocedure, getoetst aan de door onafhankelijke, bevoegde deskundigen vastgestelde taxatiewaarden. Eventuele afwijkingen tussen interne en externe waarderingen zijn beperkt en dienen op kwartaalbasis verklaard en onderbouwd te zijn.
Per 30 juni 2013 is 54,2% van de vastgoedbeleggingen getaxeerd door onafhankelijke beëdigde taxateurs en de overige externe waarderingen zijn binnen het jaar verricht. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde (kosten koper, dus gecorrigeerd voor aankoopkosten, zoals overdrachtsbelasting), dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op waarderingsdatum kan worden verhandeld tussen een tot een transactie bereid zijnde koper en een verkoper in een zakelijke, objectieve transactie voorafgegaan door gedegen onderhandeling waarbij de partijen goed geïnformeerd en tot een transactie bereid waren.
Wanneer geen actuele marktprijzen in een actieve markt beschikbaar zijn, komen de waarderingen tot stand op basis van een nettoaanvangsrendementsberekening, waarbij de nettomarkthuren worden gekapitaliseerd. De gehanteerde rendementen zijn specifiek voor het land, type vastgoed, locatie, staat van onderhoud en de verhuurbaarheid van ieder object. De basis voor de bepaling van de rendementen wordt gevormd door vergelijkbare transacties, aangevuld met markt- en objectspecifieke kennis.
De rendementen beschreven in het directieverslag geven de marktpraktijk weer en worden berekend door de (theoretische) nettohuur van het vastgoed te delen door de reële waarde van de vastgoedbeleggingen uitgedrukt in een percentage. Het totale nettorendement per 30 juni 2013 bedroeg 8,1% (31 december 2012: 8,0%). De netto yield bedroeg 8,4% voor Nederland (2012: 8,3%), 5,0% voor Zwitserland (2012: 5,3)en 8,6% voor België (2012: 8,7%). De gehanteerde rendementen zijn specifiek voor het land, type vastgoed, locatie, staat van onderhoud en de verhuurbaarheid van ieder object. De basis voor de bepaling van de rendementen wordt gevormd door vergelijkbare transacties, aangevuld met markt- en object specifieke kennis. Deze varieerden van 5,8% tot 17,4% voor Nederland (2012: 5,4% tot 14,0) en van 6,0% tot 9,5% voor België (2012 van 7,0% tot 8,5%). Bij de waardebepaling is ook rekening gehouden met vergelijkbare transacties in de markt.
| Nederland | Zwitserland | België | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| HY 2013 | 2012 | HY 2013 | 2012 | HY 2013 | 2012 | |
| Gemiddelde markthuur per m² (in €) | ||||||
| Kantoren | 124 | 131 | 216 | 218 | 142 | 145 |
| Winkels | 146 | 144 | - | 245 | - | - |
| Bedrijfsgebouwen | 61 | 63 | - | - | 44 | 47 |
| Woningen (per woning) per maand | 549 | 670 | - | - | - | - |
| Gemiddelde bruto yield (in %) | 9,9 | 9,6 | 5,9 | 7,3 | 8,8 | 9,0 |
| Gemiddelde netto yield (in %) | 8,4 | 8,3 | 5,0 | 5,3 | 8,6 | 8,7 |
| Leegstandspercentage | 20,0 | 21,0 | 13,8 | 4,1 | 14,7 | 14,4 |
De meest belangrijke aannames met betrekking tot de waardering zijn:
Er worden per object, per huurder en per leegstaande ruimte veronderstellingen gemaakt van de kans op (her)verhuur, aantal maanden leegstand, incentives en verhuurkosten.
De waarde van de vastgoedbeleggingen impliceert een gemiddeld nettoaanvangsrendement van 8,1% (2012: 8,0%). Indien op 30 juni 2013 de rendementen die gebruikt zijn bij het tot stand komen van de waarderingen van de vastgoedbeleggingen 100 basispunten lager zouden zijn uitgevallen dan thans gehanteerd, zou de waarde van de vastgoedbeleggingen toenemen met 14,0% (2012: 14,2%). Het eigen vermogen van NSI zou in die situatie € 273,7 miljoen (2012: € 299,7 miljoen) hoger uitkomen. De loan-to-value daalt in dat geval van 58,9% (2012: 58,2%) naar 51,7% (2012: 51,0%). Indien het netto aanvangsrendement 100 basispunten hoger zouden zijn uitgevallen, dan is het omgekeerde van toepassing.
Het verloop van de vastgoedbeleggingen in exploitatie per land is als volgt:
| Nederland | Zwitserland | België | Totaal | Nederland | Zwitserland | België | Totaal | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2013 | 2012 | |||||||
| Balans op 1 januari | 1.437.009 | - | 583.860 | 2.020.869 | 1.605.790 | 123.084 | 587.889 | 2.316.763 |
| Aankopen | - | - | - | - | - | - | 7.966 | 7.966 |
| Investeringen | 3.947 | - | 2.771 | 6.718 | 3.599 | - | 5.718 | 9.317 |
| Herclassificatie naar | ||||||||
| vastgoedbeleggingen in | ||||||||
| ontwikkeling | - 8.040 |
- | - | - 8.040 |
- 11.455 |
- | - | - 11.455 |
| Herclassificatie naar | - | - | - | - | - | - 119.925 |
- | - 119.925 |
| activa bestemd voor | ||||||||
| verkoop | ||||||||
| Verkopen | - 10.190 | - | - 12.402 |
- 22.592 | - 4.920 |
- | - 4.005 |
- 8.925 |
| Herwaarderingen | - 83.222 | - | 5.245 | - 77.977 | - 54.634 | - 4.293 |
- 164 |
- 59.091 |
| Valutakoersverschillen | - | - | - | - | - | 1.134 | - | 1.134 |
| Balans op 30 juni | 1.339.504 | - | 579.474 | 1.918.978 | 1.538.380 | - | 597.404 | 2.135.784 |
| Nederland | Zwitserland | België | Totaal 2013 |
Nederland | Zwitserland | België | Totaal 2012 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Overlopende activa in verband met |
||||||||
| huurincentives | 7.318 | - | 4.439 | 11.757 | 8.570 | - | 4.434 | 13.004 |
Het verloop van de vastgoedbeleggingen in exploitatie per type vastgoed:
| winkels | kantoren | bedrijfsgebouwen | woningen | totaal 2013 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Balans op 1 januari 2013 | 551.377 | 1.146.269 | 318.898 | 4.325 | 2.020.869 |
| Investeringen | 1.142 | 2.773 | 2.803 | - | 6.718 |
| Herclassificatie naar | - | - 8.040 |
- | - | - 8.040 |
| vastgoedbeleggingen in | |||||
| ontwikkeling | |||||
| Verkopen | - | - 1.450 |
- 21.142 |
- | - 22.592 |
| Herwaarderingen | - 17.012 |
- 77.473 |
16.593 | - 85 |
- 77.977 |
| Balans op 30 juni 2013 | 535.507 | 1.062.079 | 317.152 | 4.240 | 1.918.978 |
Op 30 juni 2013 waren objecten met een boekwaarde van € 1.356,3 miljoen (ultimo 2012: € 1.507,2miljoen) hypothecair tot zekerheid verstrekt voor opgenomen leningen en kredietfaciliteiten in rekening-courant bij banken ten bedrage van € 878,3 miljoen (ultimo 2012: € 951,0 miljoen). De mate van zekerheidsstelling kan worden gevarieerd binnen bancaire afspraken, waardoor additioneel kan worden geleend onder de bestaande faciliteiten, of een deel van de zekerheidsstelling aan een andere financiering kan worden gealloceerd.
| Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Balans op 1 januari | 15.245 | 5.050 |
| Investeringen | 38 | - |
| Herclassificatie van vastgoedbeleggingen in exploitatie | 8.040 | 11.455 |
| Herwaarderingen | - 1.873 |
- |
| Balans op 30 juni | 21.450 | 16.505 |
Onder de vastgoedbeleggingen in ontwikkeling zijn per 30 juni 2013 4 kantoorgebouwen entwee grondposities opgenomen.
De boekwaarde van vastgoed bestemd voor verkoop is de verwachte opbrengst bij verkoop, die de reële waarde vertegenwoordigt.
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Balans op 1 januari | 69.977 | - |
| Herclassificatie van vastgoedbeleggingen in exploitatie | - | 119.925 |
| Investeringen | 143 | 111 |
| Verkopen | - 61.622 |
- 82.114 |
| Herwaarderingen | - 148 |
- 1.276 |
| Valutakoersverschillen | - 152 |
- 119 |
| Balans op 30 juni | 8.198 | 36.527 |
De grootste posten betreffen de te verwachten schade-uitkeringen in verband met winkelcentrum 't Loon, een lening aan koper winkelcentrum in Zug (€ 4,4 miljoen), vooruitbetaalde kosten 2013 voor € 4,2 miljoen, winstbelastingen (€ 3,3 miljoen) en te ontvangen huur voor een bedrag van € 5,2 miljoen.
Het aantal geplaatste aandelen is gedurende de verslagperiode niet gewijzigd. De vennootschap heeft de volgende dividenden vastgesteld en uitgekeerd:
Het verloop van de leningen in de verslagperiode was als volgt:
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Balans op 1 januari | 1.147.319 | 1.259.837 |
| Opnamen | 12.571 | 30.775 |
| Aflossingen | - 77.007 |
- 115.311 |
| Valutakoersverschillen | - 977 |
1.274 |
| Balans op 30 juni | 1.081.906 | 1.176.575 |
| Aflossingsverplichtingen langlopende verplichtingen tot 1 jaar | 157.961 | 445.743 |
| Balans op 30 juni | 923.945 | 730.832 |
De resterende looptijd van de leningen op 30 juni 2013 was als volgt:
| vaste rente | variabele rente | totaal | |
|---|---|---|---|
| Tot 1 jaar | 28.404 | 129.557 | 157.961 |
| Vanaf 1 jaar tot 2 jaar | - | 96.960 | 96.960 |
| Vanaf 2 jaar tot 5 jaar | 225.080 | 593.023 | 818.103 |
| Vanaf 5 jaar tot 10 jaar | - | 8.882 | 8.882 |
| Meer dan 10 jaar | - | - | - |
| Totaal leningen | 253.484 | 828.422 | 1.081.906 |
De rentedragende schulden betreffen voornamelijk leningen van banken, een obligatielening van € 75 miljoen in België met overeengekomen resterende looptijden van gemiddeld 2,6 jaar. De gewogen gemiddelde rente over de per 30 juni 2013 uitstaande leningen en renteswaps bedraagt 5,2% per jaar inclusief marge. De rentedekkingsratio bedroeg 2,2 per 30 juni 2013.
Als zekerheid voor de leningen en rekening-courantfaciliteiten bij de banken zijn hypotheken gevestigd op het vastgoed met een waarde van € 1.356,3 miljoen alsmede in een aantal gevallen pandrecht op de huuropbrengsten.
Tegen reële waarde gewaardeerde financiële instrumenten
In de onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van tegen reële waarde gewaardeerde financiële activa en financiële verplichtingen. Deze waarderingen tegen reële waarde worden gerubriceerd naar verschillende niveaus van de hiërarchie reële waarde, afhankelijk van de inputs op basis waarvan waarderingstechnieken zijn toegepast. De verschillende niveaus zijn als volgt gedefinieerd.
1 Niveau 1: waardering op basis van genoteerde marktprijzen in actieve markten.
2 Niveau 2: waardes gebaseerd op (extern) observeerbare informatie.
3 Niveau 3: waardering geheel of gedeeltelijk op niet (extern) observeerbare informatie.
Alle afgeleide financiële instrumenten zijn van niveau 2: de tegenpartij gebruikt een model waarbij de reële waarde wordt vastgesteld op basis van direct of indirect waarneembare marktgegevens.
In niveautwee wordt de reële waarde van 'over-the-counter' derivaten gebaseerd op opgaven van banken ('broker quotes'). Deze opgaven worden periodiek op redelijkheid gecontroleerd door discontering van kasstromen op basis van de marktente op de waarderingsdatum voor een vergelijkbaar instrument. Reële waarden bevatten een afspiegeling van het kredietrisico van het instrument en omvatten waar nodig aanpassingen die rekening houden met het kredietrisico van de Groepsentiteit en de tegenpartij.
De afgeleide financiële instrumenten hebben op balansdatum de volgende looptijden:
| aantal contracten |
nominaal | reële waarde activa |
reële waarde verplichtingen |
|
|---|---|---|---|---|
| Binnen 1 jaar | 2 | 20.000 | - | 394 |
| Vanaf 1 jaar tot 5 jaar | 38 | 694.497 | - | 49.512 |
| Vanaf 5 jaar tot 10 jaar | 4 | 99.300 | - | 12.997 |
| Totaal swaps | 44 | 813.797 | - | 62.903 |
| Totaal derivaten index | ||||
| leningen | 2 | 54.000 | 448 | - |
| Totaal derivaten | 46 | 867.797 | 448 | 62.903 |
NSI beperkt haar renterisico door de variabele rente die zij betaalt op het overgrote deel van haar leningen om te ruilen tegen een vaste rente. Hiertoe zijn contracten afgesloten met een vaste rente variërend van 2,14% tot 4,61% en afloopdata van 2014 tot en met 2022. De marktwaarde van financiële derivaten bedroeg € 62,5 miljoen per 30 juni 2013.
De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de derivaten bedraagt 3,5 jaar. NSI is tegen een gewogen gemiddelde rente van 3,1% (exclusief marge) afgedekt. Voor 9,1% van de huidige leningen en kredietfaciliteiten geldt een variabele rente en deze zijn derhalve niet afgedekt.
Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor de nominale waarde van in toekomstige perioden te betalen winstbelastingen die ontstaan als gevolg van verschillen tussen marktwaarde en fiscale waarde van het vastgoed in Zwitserland.
De grootste posten vermeld onder overige schulden en overlopende passiva betreffen vooruitontvangen huren (€ 13,8 miljoen), te betalen exploitatiekosten (€ 10,7 miljoen) en te betalen interest (€ 5,0 miljoen).
Er hebben zich in het 1e halfjaar van 2013 geen wijzigingen voorgedaan in de voorwaardelijke verplichtingen van de bevak zoals beschreven in toelichting 25 van het financieel verslag in het jaarverslag 2012. In de zaak van de betwiste belastingaanslagen met betrekking tot de heffing van exit taks op effectiseringspremies heeft de fiscale overheid één van de bezwaarschriften afgewezen en bereidt de bevak een verzoekschrift voor de Rechtbank van de 1e Aanleg voor. Verwacht wordt dat dit dossier in de loop van 2014 zal kunnen gepleit worden. Voor de overige bezwaarschriften wacht Intervest Offices & Warehouses op de verdere behandeling door de fiscale overheid.
NSI heeft eind juni 2013 overeenstemming bereikt over de verkoop van winkelcentrum 'De Esch' in Rotterdam. De verkoopprijs bedraagt € 3,3 miljoen en naar verwachting vindt de levering eind juli 2013 plaats.
De directie verklaart dat voor zover hen bekend:
NSI beschouwt het kredietrisico, liquiditeitsrisico, renterisico en valutarisico's als financiële risico's. Naast deze risico's wordt het marktrisico tevens onderkend.
Financieringspartners zijn zich meer bewust van vastgoed gerelateerde risico's en, in combinatie met de algemene economische situatie en de veranderende regelgeving (Basel III / Solvency II), ziet NSI een algemeen verminderde beschikbaarheid van vastgoedfinanciering in de markt. Processen van herfinanciering duren aanmerkelijk langer. De marges en bankkosten laten een aanzienlijke stijging zien sinds het begin van de crisis als gevolg van de eerder genoemde trends. Echter, NSI heeft meer dan 90% (€ 790 miljoen) van de Nederlandse uitstaande schuld in de afgelopen zes kwartalen geherfinancierd, waarvan het meest recent de grootste faciliteit (€ 260 miljoen). Het proces met betrekking tot herfinanciering van schuld die in 2014 zal expireren (ca. € 100 miljoen euro) is gestart.
Leningsconvenanten worden meer restrictief en worden intensiever gemonitord ten aanzien van effecten van taxaties, verkopen van vastgoed en de leegstandsontwikkeling).
Marktrisico's omvatten veranderingen in de economische omstandigheden en de beschikbaarheid van financiering op de kredietmarkten, dat gedeeltelijk gerelateerd is aan de euro crisis, die zowel de verhuur vooruitzichten, alsook de marktwaarde van het onroerend goed kunnen beïnvloeden. Marktomstandigheden hebben geleid tot hoge negatieve herwaarderingen van het vastgoed in de voorgaande perioden en het is onzeker wanneer dit zal veranderen.
NSI zal haar verkoopstrategie ten aanzien van niet strategische panden en panden waarvan het waardepotentieel onder NSI's management is geoptimaliseerd, voortzetten om de beleningsgraad te verlagen (gerealiseerd verkoopvolume in het 1e halfjaar 2013 bedroeg € 86 miljoen en over geheel 2012 € 101 miljoen).
Hoofddorp, 9 augustus 2013
Directie ir. J. Buijs, CEO drs. D.S.M. van Dongen RC, CFO
De Autoriteit Financiële Markten heeft NSI N.V. op 13 juli 2006 een vergunning verstrekt. Een afschrift daarvan is verkrijgbaar ten kantore van de vennootschap alsmede via haar website: www.nsi.nl.
De leden van de raad van commissarissen en de directie van NSI hebben geen persoonlijk belang in de door NSI gedane beleggingen. Noch hebben zij op enig moment in de verslagperiode een dergelijk belang gehad. De vennootschap is niet op de hoogte van vastgoedtransacties in de verslagperiode met personen of instellingen die geacht kunnen worden een directe relatie met de vennootschap te hebben.
Krachtens de Wet financieel toezicht heeft de Autoriteit Financiële Markten een melding ontvangen van een aandeelhouder met een belang van meer dan 5% in de vennootschap. Volgens de meest recente melding was dit belang als volgt: Habas Investments (1960) Ltd. en haar deelnemingen (20,5%). De datum van voornoemde melding was 18 december 2012.
| Financiële agenda 2013 | |
|---|---|
| e | |
| Publicatie van de cijfers over de 1 drie kwartalen 2013 |
8 november 2013 |
| Interim dividenduitkeringen | |
| e Vaststelling interim dividend 1 halfjaar 2013 |
23 augustus 2013 |
| Notering ex-dividend | 27 augustus 2013 |
| e Betaalbaarstelling interim dividend 1 halfjaar 2013 |
3 september 2013 |
| e Vaststelling interim dividend 1 drie kwartalen 2013 |
22 november 2013 |
| Notering ex-dividend | 26 november 2013 |
| e Betaalbaarstelling interim dividend 1 drie kwartalen 2013 |
3 december 2013 |
Wij hebben de in dit tussentijds bericht, op pagina 18 tot en met 31 opgenomen verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële informatie (hierna 'tussentijdse financiële informatie') van NSI N.V. te Hoofddorp (statutair Hoorn) bestaande uit de geconsolideerde balans per 30 juni 2013, het geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten voor de 3-maands periode en de 6-maands periode eindigend op 30 juni 2013, het geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht voor de 6-maands periode eindigend op 30 juni 2013 beoordeeld. De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opstellen en het weergeven van de tussentijdse financiële informatie in overeenstemming met IAS 34 'Tussentijdse Financiële Verslaggeving' zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Het is onze verantwoordelijkheid een conclusie te formuleren bij de tussentijdse financiële informatie op basis van onze beoordeling.
Wij hebben onze beoordeling van de tussentijdse financiële informatie verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse Standaard 2410 'Het beoordelen van tussentijdse financiële informatie door de accountant van de entiteit'. Een beoordeling van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het inwinnen van inlichtingen, met name bij personen die verantwoordelijk zijn voor financiën en verslaggeving, en het uitvoeren van cijferanalyses en andere beoordelingswerkzaamheden. De reikwijdte van een beoordeling is aanzienlijk geringer dan die van een controle die is uitgevoerd in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden en stelt ons niet in staat zekerheid te verkrijgen dat wij kennis hebben genomen van alle aangelegenheden van materieel belang die bij een controle onderkend zouden worden. Om die reden geven wij geen controleverklaring af.
Op grond van onze beoordeling is ons niets gebleken op basis waarvan wij zouden moeten concluderen dat de tussentijdse financiële informatie per 30 juni 2013 niet, in alle van materieel belang zijnde opzichten, is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 'Tussentijdse Financiële Verslaggeving' zoals aanvaard binnen de Europese Unie.
Amstelveen, 9 Augustus 2013 KPMG Accountants N.V.
H.D. Grönloh RA
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.