Earnings Release • May 8, 2015
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
"In het eerste kwartaal van 2015 verbeterde de Nederlandse economie en steeg het producenten- en consumentenvertrouwen. Dankzij onze specifieke kennis en kunde wist NSI hier met de juiste producten en proposities sterk van te profiteren. De bezettingsgraad verbeterde over de hele portefeuille en NSI wist bijna twee keer zo veel uit leegstand te verhuren in haar kantorenportefeuille vergeleken met een jaar geleden. In combinatie met de kwaliteitsverbetering die we door asset rotatie hebben gerealiseerd resulteerde dit in een opname/aanbod ratio van 21% in de Nederlandse kantorenportefeuille, significant beter dan het gemiddelde in de markt (17%).
Ook het directe beleggingsresultaat liet een verbetering zien, zowel ten opzichte van het eerste als het laatste kwartaal van vorig jaar. Hoewel deze positief is beïnvloed door een grote eenmalige post, is het 1e kwartaal al met al een sterk kwartaal, die de effecten van onze strategische koers laat zien."
| Resultaten (x € 1.000) | 1e kwartaal 2015 | 4e kwartaal 2014 | 1e kwartaal 2014 |
|---|---|---|---|
| Brutohuuropbrengsten | 34.085 | 33.289 | 33.869 |
| Nettohuuropbrengsten | 29.898 | 27.237 | 27.823 |
| Direct beleggingsresultaat | 13.496 | 11.908 | 12.826 |
| Bezettingsgraad (in %) | 80,6 | 79,9 | 78,5 |
| Kantoren NL* | HNK | Winkels | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Q1 2015 | Q4 2014 | Q1 2015 | Q4 2014 | Q1 2015 | Q4 2014 | |
| Bezettingsgraad | 71,4% | 71,5% | 57,5% | 56,6% | 88,2% | 88,4% |
| Opname in m² | 9.090 | 3.216 | 4.250 | 1.778 | 831 | 2.489 |
| Opname/aanbod ratio | 21% | 13% | 36% | 26% | 13% | 41% |
| Effectieve huur niveau per m² nieuwe verhuringen | € 130 | € 151 | € 175 | € 196 | € 178 | € 193 |
| Effectieve huur niveau per m² totale portefeuille | € 146 | € 149 | € 167 | € 163 | € 180 | € 182 |
| *) Inclusief HNK |
NSI beoogt met haar asset rotatie strategie de kwaliteit van de portefeuille te verbeteren. Door de verkoop van de non-core portefeuille in 2014 heeft NSI circa 10% van de onderkant van de portefeuille verkocht waardoor de gemiddelde kwaliteit toegenomen is. Met de totaal gerealiseerde verkopen sinds de start van het asset rotatie programma in 2014 is NSI halverwege in het realiseren van de doelstellingen voor 2016 in de kantorenportefeuille.
NSI heeft in de Nederlandse kantorenportefeuille voor 9.090 m2 aan nieuwe verhuringen (opname) getekend in het 1e kwartaal van 2015. Dit is significant hoger dan de opname in het 1e kwartaal van 2014 (5.131 m2 ) en in het 4e kwartaal van 2014 (3.216 m2 ) en vertegenwoordigt circa 2,9% van de totale opname in de markt (de portefeuille van NSI vertegenwoordigt 1,1% van de markt). De opname/ aanbod1 ratio was met 21% duidelijk hoger dan het marktgemiddelde van 17%. Deze sterke verbetering van de opname/aanbod ratio komt voort uit de sterke verhuurprestaties en de reductie van het aanbod in de portefeuille van NSI door de verkoop van de non-core portefeuille.
Het effectieve huurniveau van nieuwe verhuringen bedroeg € 130 per m2 in het 1e kwartaal van 2015 (€ 125 per m2 over de laatste 12 maanden). Het effectieve huurniveau over de gehele Nederlandse kantorenportefeuille bedroeg €146 per m 2 per 31 maart 2015 (31 december 2014 € 134 per m2 ).
De gemiddelde huurtermijn van de portefeuille bleef stabiel op 3,8 jaar per 31 maart 2015.
HNK vertegenwoordigde in het 1e kwartaal bijna 50% van de totale kantorenopname. Er vond een aantal grote verhuringen plaats in de 'Kantoor op Maat' propositie (3.500 m2 ), waaronder met Panasonic in HNK Den Bosch (1.100 m 2 ) en de Rutgers Stichting (1.100 m2 ) in HNK Utrecht Centraal Station. Bij dit product kunnen huurders exact de benodigde ruimte bepalen en daarnaast profiteren van de toegevoegde waarde van het HNK concept, waaronder de vergaderfaciliteiten en de mogelijkheid om tegen relatief beperkte kosten op meerdere locaties over kantoorruimte te beschikken. Daarnaast blijkt ook voor grotere metrages het sociale hart een belangrijke onderscheidende factor te zijn waardoor HNK verkozen wordt boven conventionele kantoorruimte. Er wordt in toenemende mate door HNK huurders op meerdere locaties in verschillende productvormen gehuurd. Bijvoorbeeld door 'Kantoor op Maat' te combineren met volledige ingerichte kantoren (' Managed Office') of memberships op andere HNK locaties. De opname/aanbod ratio in HNK bedroeg 36%, ten opzichte van een marktgemiddelde van 17%, en 21% in de totale Nederlandse kantorenportefeuille van NSI.
De uitrol naar 20 vestigingen in 2016 met landelijke dekking ligt op schema. Op 22 april werd HNK Den Bosch geopend waarmee een strategische locatie in Zuid Nederland aan het netwerk is toegevoegd. Naar verwachting wordt HNK Ede op 1 juli 2015 geopend en HNK Utrecht Centraal Station op 1 september 2015.
De gemiddelde bezettingsgraad in HNK bedroeg per 31 maart 2015 57,5% (31 december 2014 56,6%). De gemiddelde effectieve huur over de HNK portefeuille bedraagt € 167 per m². De retentiegraad van 85% in HNK laat zien dat de flexibiliteit waar huurders voor kiezen zich in de praktijk vertaalt naar een langjarige verhuring.
Het aandeel HNK in de brutohuuropbrengsten van de Nederlandse kantorenportefeuille stijgt van 9,9% in 2014 naar 12,6% in het 1 e kwartaal van 2015. HNK liet een like-for-like groei (1e kwartaal 2015 t.o.v. 1e kwartaal 2014) zien van 29,7%. De autonome groei in het 1e kwartaal 2015 ten opzichte van het 4e kwartaal 2014 bedroeg 1,4%.
1 Herberekend op basis van geannualiseerde data. Volgens Dynamis bedroeg de opname 304.205 m2 in het 1e kwartaal in de Nederlandse kantorenmarkt
NSI heeft in het 1e kwartaal van 2015 € 1,7 miljoen geïnvesteerd in HNK, waarmee de totale cumulatieve investering in de uitrol van HNK € 13,4 miljoen bedraagt, als onderdeel van het totale driejarige investeringsplan (tot en met 2016) van € 31,0 miljoen.
Het Retail landschap blijft uitdagend ondanks het verbeterende consumentenvertrouwen. Ook 2015 heeft weer een aantal faillissementen laten zien van een aantal landelijke ketens. Met de focus op 'gemak' en wijkwinkelcentra in de winkelportefeuille heeft NSI de bezettingsgraad in de winkelportefeuille stabiel gehouden op 88,2% per 31 maart 2015.
Het effectieve huurniveau van de winkelportefeuille bedroeg € 180 per m2 per 31 maart 2015 (31 december 2014: € 182 per m2 ), terwijl nieuwe verhuringen in het 1e kwartaal plaatsvonden op € 178 per m2 . De gemiddelde huurtermijn van de winkelportefeuille nam licht toe naar 4,6 jaar per 31 maart 2015 (31 december 2014: 4,5 jaar).
De bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille van de Belgische portefeuille is in het 1e kwartaal licht toegenomen van 86,0% per 31 december 2014 naar 86,7% per 31 maart 2015, dankzij een lichte verbetering in beide portefeuilles. Voor de logistieke portefeuille is de bezettingsgraad toegenomen van 91,2% naar 91,7%. In de kantorenportefeuille verbeterde de bezettingsgraad van 82,7% naar 83,1%.
In 1e kwartaal van 2015 vonden in beide segmenten vooral verlengingen van bestaande huurovereenkomsten plaats. In de logistieke site Neerland 1 in Wilrijk werd de verhuring van 3.653 m² aan het Facilitair Agentschap verlengd. Verder is na afsluiting van het 1e kwartaal 2015 met CooperVision Belgium een uitbreiding en verlenging gerealiseerd voor de recent aangekochte logistieke site in Herstal. Vanwege de sterke groei van CooperVision en de centralisatie van de continentaal Europese distributieactiviteiten moest de capaciteit van CooperVision in Herstal aanzienlijk worden uitgebreid. De nieuwe overeenkomst gaat in op 1 april 2015 en loopt tot en met 2024 en levert een jaarlijkse huurstroom op van € 0,8 miljoen per jaar.
| Resultaten (x € 1.000) | 1e kwartaal 2015 | 4e kwartaal 2014 | 1e kwartaal 2014 |
|---|---|---|---|
| Brutohuuropbrengsten | 34.085 | 33.289 | 33.869 |
| Nettohuuropbrengsten | 29.898 | 27.237 | 27.823 |
| Direct beleggingsresultaat | 13.496 | 11.908 | 12.826 |
| Bezettingsgraad (in %) | 80,6 | 79,9 | 78,5 |
De brutohuuropbrengsten per segment in Nederland en België bedroegen:
| x € 1.000 | Q1 2014 | aankopen | Verkopen | Autonoom | Q1 2015 |
|---|---|---|---|---|---|
| Nederland | |||||
| Kantoren | 13.725 | - | -142 | -1.200 | 12.383 |
| Winkels | 6.849 | - | - | 210 | 7.059 |
| Volumineuze detailhandel | 1.522 | - | - | 124 | 1.646 |
| Bedrijfsgebouwen | 1.716 | - | -10 | -209 | 1.497 |
| Woningen | 69 | - | -69 | - | - |
| Totaal | 23.881 | - | -221 | -1.075 | 22.585 |
| België | |||||
| Kantoren | 6.135 | - | - | 270 | 6.405 |
| Bedrijfsgebouwen | 3.854 | 1.116 | -16 | 141 | 5.095 |
| Totaal | 9.989 | 1.116 | -16 | 411 | 11.500 |
| Totaal NSI | 33.870 | 1.116 | -237 | -664 | 34.085 |
De negatieve like-for-like groei in de kantorenportefeuille wordt grotendeels verklaard door de al eerder aangekondigde expiratie van een aantal grote contracten per 31 december 2014. De impact van de expiratie van het contract met onder andere de Rijksgebouwendienst (5.000 m2 ), ROC Amsterdam (5.000 m2 ) en Prorail (9.000 m2 ) bedroeg € 0,9 miljoen.
In de volumineuze detailhandel werd het 1e kwartaal van 2015 beïnvloed door de positief uitvallende verrekening van omzethuur over 2014 (€ 0,4 miljoen).
De acquisities in van de logistieke site in Opglabbeek eind 2014 en de logistieke site in Herstal in februari 2015 droegen conform verwachting bij aan de brutohuuropbrengsten.
| x €1.000 | Q4 2014 | Aankopen | Verkopen | Autonoom | Q1 2015 |
|---|---|---|---|---|---|
| Nederland | |||||
| Kantoren | 13.410 | - | 87 | -1.114 | 12.382 |
| Winkels | 6.578 | - | - | 481 | 7.059 |
| Volumineuze detailhandel | 1.297 | - | - | 349 | 1.646 |
| Bedrijfsgebouwen | 1.810 | - | -273 | -40 | 1.497 |
| Totaal | 23.095 | - | -186 | -324 | 22.585 |
| België | |||||
| Kantoren | 6.206 | - | - | 199 | 6.450 |
| Bedrijfsgebouwen | 3.989 | 1.049 | - | 57 | 5.095 |
| Totaal | 10.195 | 1.049 | - | 257 | 11.500 |
| Totaal NSI | 33.289 | 1.049 | -186 | -67 | 34.085 |
De nettohuuropbrengsten bedroegen € 29,9 miljoen in het 1e kwartaal van 2015 (4e kwartaal 2014: € 27,2 miljoen, 1e kwartaal 2014: €27,8 miljoen). Deze toename wordt grotendeels verklaard door ontvangen wederinstaatstellingsvergoedingen in België van € 2,5 miljoen.
Het direct beleggingsresultaat nam toe tot € 13,5 miljoen (4e kwartaal 2014: €11,9 miljoen, 1e kwartaal 2014: €12,8 miljoen). Behalve de hogere nettohuuropbrengsten droegen ook de licht lagere financieringskosten en administratieve kosten bij aan de verbetering van het directe beleggingsresultaat.
NSI heeft de documentatie van de op 13 februari 2015 aangekondigde herfinanciering volledig afgerond en getekend. Met deze faciliteit van € 550 miljoen heeft NSI invulling gegeven aan de belangrijkste doelstellingen van haar financieringsstrategie; de diversificatie in financieringsbronnen, het verlengen van de gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille en het verlagen van de financieringskosten. Bovendien heeft NSI de structuur sterk vereenvoudigd.
De kenmerken van de faciliteit zijn:
De effectuering van deze faciliteit vindt plaats in de tweede helft van mei 2015, waarna de gemiddelde financieringslasten dalen naar circa 4,4% per 30 juni 2015 t.o.v. 4,6% (jaareinde 2014) en naar circa 4,0% in 2016.
De beleningsgraad bedroeg per 31 maart 2015 47,7% (31 december 2014: 48,9%). Hierbij moet echter in ogenschouw worden genomen dat er geen dividenduitkeringen plaatsvinden in het 1e kwartaal en dat er de Nederlandse portefeuille in het 1e kwartaal niet wordt geherwaardeerd.
De rentedekkingsratio bedroeg 3,0 per 31 maart 2015 (31 december 2014: 2,6). De rentedekkingsratio werd positief beïnvloed door de eenmalige bate uit wederinstaatstellingsvergoedingen in België.
In het 1e kwartaal van 2015 heeft NSI een kantoorpand (6.300 m 2 ) aan de Karel du Jardinstraat in Amsterdam 70% boven de boekwaarde verkocht voor €11,3 miljoen. Door het identificeren van alternatieve gebruiksmogelijkheden, en het verkoopproces hier op in te richten, was NSI in staat deze maximale waarde onder haar management te realiseren. Verder is in het 1e kwartaal een aantal eerder aangekondigde verkooptransacties afgerond, waaronder de verkoop van 14 non-core kantoorpanden waarmee circa 43.000 m² aan negatief renderend vastgoed is verkocht. Daarnaast werd de verkoop van het kantoorpand aan de Bovendonk (3.361 m²) in Roosendaal en van een niet-strategisch pand aan de Montaubanstraat (2.143 m²) in Zeist afgerond. De jaarlijkse bruto huuropbrengsten van deze verkochte panden bedraagt € 1,3 miljoen. De totale verkoopopbrengst van de in 2015 afgeronde transacties bedroeg € 24,5 miljoen. De verkopen vonden gemiddeld 24% boven boekwaarde plaats.
Met deze verkopen geeft NSI verder invulling aan de asset rotatie strategie. Deze strategie houdt in dat NSI panden verkoopt die geoptimaliseerd zijn of wanneer benodigde investeringen niet tot het vereiste rendement zullen leiden. Zodoende wordt de kwaliteit van de portefeuille verbeterd en kan NSI middelen herinvesteren in panden waar zij op basis van haar actieve management waarde kan creëren.
IOW heeft in februari 2015 de acquisitie van een logistieke site van circa 52.000 m² in Herstal (Luik) voor € 28,6 miljoen afgerond. De site is op 31 maart 2015 volledig verhuurd.
Met deze transactie breidt Intervest Offices & Warehouses haar positie op de logistieke as Antwerpen-Limburg-Luik uit. Deze transactie is opnieuw een belangrijke stap op weg naar de strategische doelstelling om het aandeel van logistiek in de portefeuille te doen groeien tot minimaal 60% van de totale vastgoedportefeuille.
NSI creëert met en voor haar klanten inspirerende omgevingen om succesvol te ontmoeten, te werken en te ondernemen. NSI belegt in kantoren en winkels op kwalitatief hoogwaardige en bedrijvige locaties in Nederland en België. NSI is een beursgenoteerde vastgoedmaatschappij en beheert een belegd vermogen van circa € 1,7 miljard.
| Financiële kalender | Datum |
|---|---|
| Tussentijdsbericht per 30 juni 2015 | 31 juli 2015 |
| Publicatie trading update Q3 2015 | 30 oktober 2015 |
| Dividenduitkeringen 2015 | Datum |
| Vaststelling interim-dividend 2015 | 31 juli 2015 |
| Notering ex-dividend | 4 augustus 2015 |
| Registratiedatum | 5 augustus 2015 |
| Betaalbaarstelling interim-dividend 2015 | 11 augustus 2015 |
Noot voor de redactie:
Voor meer informatie kunt u contact opnemen: NSI N.V. – Eva Lindner T (020) 763 0300 E [email protected] / I www.nsi.nl
___________________________________________________
31 maart 2015
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.