Related Party Transaction • Dec 15, 2020
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FIERA MILANO S.p.A. Sede legale in Milano, Piazzale Carlo Magno 1 Sede operativa ed amministrativa in Rho (MI), S.S. del Sempione 28 Capitale Sociale Euro 42.445.141,00 i.v. Registro delle Imprese di Milano, Codice fiscale e P. IVA 13194800150
INERENTE ALLA STIPULA DA PARTE DI FIERA MILANO S.P.A. CON FONDAZIONE ENTE AUTONOMO FIERA INTERNAZIONALE DI MILANO DI ACCORDI MODIFICATIVI E INTEGRATIVI DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE IMMOBILIARE AVENTI AD OGGETTO I QUARTIERI FIERISTICI DI RHO E MILANO
redatto ai sensi dell'articolo 10.2 della procedura in materia di operazioni con parti correlate di Fiera Milano S.p.A. e dell'articolo 5 del regolamento adottato con delibera Consob n. 17221 del 12 marzo 2010, come successivamente modificato e integrato.
Aggiornamento del Documento Informativo pubblicato in data 21 marzo 2014 e
del Documento Informativo pubblicato in data 14 maggio 2019
Il presente documento informativo è stato depositato e messo a disposizione del pubblico in data 15 dicembre 2020 presso la sede legale e presso la sede operativa e amministrativa di Fiera Milano S.p.A., sul sito internet della società (www.fieramilano.it) - sezione Investori) e sul meccanismo di stoccaggio autorizzato
Il presente documento informativo (il "Documento Informativo") è stato redatto dal Consiglio di Amministrazione di Fiera Milano S.p.A. ("Fiera Milano" o la "Società") in ottemperanza alle previsioni di cui all'articolo 10.2 della procedura in materia di operazioni con parti correlate adottata da Fiera Milano (la "Procedura Fiera Milano") e all'articolo 5, primo comma, del Regolamento adottato dalla Consob con delibera n. 17221 del 12 marzo 2010, come successivamente integrato e modificato (il "Regolamento Operazioni Parti Correlate").
Il Documento Informativo costituisce un aggiornamento
L'attuale aggiornamento, di cui al presente Documento Informativo, concerne i seguenti contratti di locazione immobiliare:
e ha ad oggetto due accordi modificativi di ciascuno dei suddetti Contratti (l'"Accordo Modificativo del Polo Interno" e l'"Accordo Modificativo di Rho", congiuntamente gli "Accordi Modificativi") che le parti coinvolte si accingono a sottoscrivere, mediante scambio di corrispondenza, al fine di ridurre i canoni di locazione per l'anno 2020 alla luce dell'eccessiva onerosità sopravvenuta in relazione sia al Contratto di Locazione del Polo Interno sia al Contratto di Locazione di Rho per causa di forza maggiore determinata dall'attuale situazione emergenziale legata alla pandemia, che di fatto ha paralizzato il settore fieristico e congressuale (l'"Operazione").
Per completezza di informazione si segnala che tra la controllata Fiera Milano Congressi S.p.A. e Ente Fiera sono in essere due contratti di locazione aventi ad oggetto immobili destinati allo svolgimento di attività fieristica e congressuale: (i) i padiglioni 5 e 6, le aree pertinenti e i parcheggi sottostanti alla piazza di ingresso e (ii) il padiglione 17 ("Contratti di Fiera Milano Congressi"). In occasione della revisione dei canoni di locazione dei Contratti sono altresì stati ridotti per l'anno 2020, e per le medesime ragioni sopra riportate, anche i canoni dei due Contratti di Fiera Milano Congressi che, per l'esercizio 2020 prevedevano canoni per un valore complessivo di Euro 3.618.621,00.
Constando l'Operazione in una modifica sostanziale di un'operazione con parte correlata di maggiore rilevanza (quali i Contratti), la stessa è stata approvata - ai sensi dell'articolo 9.1 della Procedura Fiera Milano - dal Consiglio di Amministrazione della Società in data 15 dicembre 2020, previo ottenimento
del parere motivato favorevole del Comitato Controllo e Rischi in data 15 dicembre 2020 (il "Comitato Controllo e Rischi"). Il Comitato Controllo e Rischi, a sua volta, si è avvalso della consulenza dell'advisor indipendente Yard S.p.A. ("Yard"), al quale è stato richiesto, alla luce delle conseguenze derivanti in Italia e nel mondo a causa del Covid-19, di evidenziare le possibili alternative percorribili per la temporanea rinegoziazione dei canoni di locazione di cui ai Contratti, necessaria in conseguenza dell'eccessiva onerosità sopravvenuta in relazione ai Contratti per causa di forza maggiore determinata dall'attuale situazione emergenziale che di fatto ha paralizzato il settore fieristico e congressuale in cui opera la Società.
Con particolare riguardo alla suddetta procedura di istruzione e approvazione dell'Operazione, si ricorda che Fiera Milano è una società quotata di minori dimensioni e, in quanto tale, beneficia della deroga concessa ai sensi dell'art. 10, comma 1, del Regolamento Operazioni Parti Correlate; pertanto, fermi restando gli obblighi di informativa al pubblico, sono applicati alle operazioni di maggiore rilevanza gli stessi presidi previsti nella Procedura per le operazioni di minore rilevanza.
Nell'approvare l'Operazione, il Consiglio di Amministrazione di Fiera Milano ha conferito al Presidente e al Direttore Operativo, Dottor Marco Pacini, disgiuntamente tra loro e con facoltà di subdelega, il potere di sottoscrivere e dare esecuzione agli Accordi Modificativi, compiendo tutti gli atti e gli adempimenti a tal fine utili o necessari (anche mediante sottoscrizione di atti e documenti accessori e connessi), nonché i poteri di negoziare e apportare al relativo testo tutte le modifiche non sostanziali che si rendano necessarie o anche solo opportune.
Il Consiglio di Amministrazione di Fiera Milano ritiene che l'Operazione sia ragionevolmente congrua, conveniente per Fiera Milano e rispondente all'interesse della Società e dei suoi stakeholder. Dal punto di vista procedurale, il Consiglio di Amministrazione ha altresì accertato che sono stati compiutamente attivati tutti i presidi necessari ad affrontare la situazione generata dalla correlazione tra le parti contraenti.
La stipula degli Accordi Modificativi oggetto del presente Documento Informativo costituisce un'operazione con parti correlate, in quanto, come detto, Ente Fiera è azionista di maggioranza di Fiera Milano.
L'Operazione comporta, quindi, un potenziale rischio di conflitto di interessi con riguardo alla convenienza per la Società alla conclusione dell'Operazione e alla congruità e correttezza sostanziale delle relative condizioni.
Il Consiglio di Amministrazione della Società ritiene che non sussistano situazioni di conflitto di interesse, effettive o potenziali, in relazione all'Operazione, non ricoprendo gli amministratori di Fiera Milano cariche in Ente Fiera, né essendovi rapporti di natura familiare o economica tra i componenti degli organi sociali di Fiera Milano ed Ente Fiera o i componenti dei suoi organi sociali, né essendo gli amministratori di Fiera Milano portatori di un interesse proprio o di terzi in relazione all'Operazione.
Gli Accordi Modificativi hanno ad oggetto la modifica del canone di locazione di ciascuno dei Contratti, entrambi oggetto di informativa al pubblico mediante, tra l'altro, pubblicazione del documento informativo datato 21 marzo 2014 e del successivo documento informativo datato 14 maggio 2019 inerente il solo Polo Interno, cui si fa espresso rinvio per tutto quanto non di seguito menzionato con riferimento al contenuto dei Contratti.
In particolare, per ciascuno dei Contratti si ricorda:
Mediante la sottoscrizione dei singoli Accordi Modificativi, Fiera Milano ed Ente Fiera intendono, per l'anno in corso 2020 ridurre il Canone di Locazione del Polo Interno e il Canone di Locazione di Rho (congiuntamente i "Canoni di Locazione") come segue:
Tutte le eventuali spese derivanti da ciascuno degli Accordi Modificativi, sostenute o da sostenersi, volontariamente o ai sensi di legge, da ciascuna parte, saranno ripartite in eguale misura tra Fiera Milano ed Ente Fiera.
1 Si segnala che in data 31 marzo 2020 Fiera Milano ed Ente Fiera hanno concordato una modifica delle modalità di pagamento dei canoni trimestrali, passati da un pagamento anticipato a un pagamento posticipato rispettivamente entro i 10 (dieci) giorni successivi a ciascuna scadenza, ossia entro il 10 luglio 2020, il 10 ottobre 2020 e il 10 gennaio 2021.
Ciascuno degli Accordi Modificativi esclude qualsivoglia effetto novativo dei singoli relativi Contratti con riferimento a tutte le previsioni ivi statuite diverse da quelle espressamente modificate.
Per completezza di informazione si segnala che anche la controllata Fiera Milano Congressi S.p.A. ha convenuto – in pari data – con Ente Fiera la modifica dei canoni di cui ai Contratti di Fiera Milano Congressi concordando una riduzione complessiva per l'anno 2020 di Euro 1.128.765,00.
Le informazioni restano invariate rispetto a quanto già esposto nel documento informativo pubblicato dalla Società in data 21 marzo 2014 e nel successivo documento informativo datato 14 maggio 2019 inerente il solo Polo Interno, e l'Operazione descritta si qualifica come operazione con parti correlate in quanto Ente Fiera detiene una partecipazione di controllo nella Società, pari al 63,8212% del capitale sociale di Fiera Milano.
La Società ha ritenuto conveniente la conclusione dell'Operazione principalmente sulla base della seguente ragione di ordine economico.
Per effetto della conclusione degli Accordi Modificativi, la Società corrisponderà – per l'anno in corso 2020 – a Ente Fiera
Come sopra anticipato, il Nuovo Canone di Locazione del Polo Interno e il Nuovo Canone di Locazione di Rho (i "Nuovi Canoni di Locazione") sono stati rispettivamente pattuiti per l'anno in corso 2020 nella misura di Euro 976.128,00 e di Euro 27.415.540,00.
Ai fini della determinazione dei Nuovi Canoni di Locazione, nel corso della trattativa avviata con Ente Fiera, l'allora Amministratore Delegato della Società, Dottor Fabrizio Curci, su mandato del Consiglio di Amministrazione, ha conferito all'advisor indipendente Yard – primario operatore nel campo delle valutazioni e della consulenza nel settore immobiliare – un iniziale incarico per verificare la fondatezza dei presupposti per richiedere una rimodulazione e/o riduzione di ciascuno dei Canoni di Locazione e – sulla base di condizioni praticabili dalla market practice in relazione all'emergenza in corso – e forniva i criteri di massima per l'eventuale quantificazione degli stessi. Successivamente stante il perdurare dell'emergenza epidemiologica e la peculiare situazione del settore fieristico e congressuale in cui opera Fiera Milano che risulta paralizzato dall'emergenza in corso, in data 19 ottobre 2020, il Dottor Marco Pacini ha stipulato un nuovo mandato con il medesimo advisor. Yard ha quindi rilasciato la già citata opinion del 10 dicembre 2020 che sostituisce integralmente, ponendosi in continuità, l'opinion inizialmente rilasciata in data 13 luglio 2020 a fronte del primo mandato ricevuto.
Nel parere rilasciato in data 10 dicembre 2020, Yard ha chiarito di aver tratto le proprie conclusioni, sulla base della verifica dei seguenti aspetti:
di pagamento. Questo nell'intento di assicurare il versamento delle somme arretrate e aiutare le attività commerciali di contatto con il pubblico, che sono i settori più colpiti dal coronavirus.
Alla luce di quanto sopra, Yard ha concluso ritenendo fondata e legittima, e giustificata dal contesto straordinario che si è venuto a creare a seguito della pandemia da Covid-19, una richiesta di rimodulazione del Canone di Locazione del Polo Interno e del Canone di Locazione di Rho per l'anno in corso 2020, seppur di natura temporanea.
In particolare, alla luce di quanto sta avvenendo sul mercato immobiliare in casi simili, Yard ha ritenuto ragionevole una rimodulazione dei canoni di locazione di tutti i contratti di affitto con Ente Fiera, composta da due componenti:
Contando, quindi, i mesi di gennaio e febbraio 2020 come mesi a canone pieno e applicando le percentuali di cui sopra, si ottiene uno sconto totale per l'anno 2020 che potrà andare da un minimo di Euro 13.700.000,00 ad un massimo di Euro 15.400.000,00.
Alla luce delle conclusioni dell'esperto indipendente Yard, Fiera Milano e Ente Fiera sono addivenute alla determinazione di una riduzione complessiva di Euro 14.000.000,00 che viene proporzionalmente allocata come segue sui singoli contratti di locazione in essere tra Ente Fiera, Fiera Milano e la controllata Fiera Milano Congressi S.p.A.:
Considerato quanto precede e, in particolare, la circostanza che l'ammontare sia del Nuovo Canone di Locazione del Polo Interno sia l'ammontare sia del Nuovo Canone di Locazione di Rho rientrano nella forchetta di sostenibilità e congruità indicata da Yard (come sopra riportata), il Consiglio di Amministrazione della Società – in data 15 dicembre 2020 – ha ritenuto i Nuovi Canoni di Locazione congrui e ragionevoli e, per l'effetto, ha ritenuto l'Operazione nel suo complesso congrua, conveniente e nell'interesse di Fiera Milano, approvando la sottoscrizione dell'Accordo Modificativo.
La decisione consiliare è stata assunta anche alla luce del parere motivato favorevole reso dal Comitato Controllo e Rischi in data 15 dicembre 2020. In tale parere, il Comitato ha tratto le proprie conclusioni circa le valutazioni effettuate e i giudizi espressi da Yard, la convenienza dei Nuovi Canoni di Locazione,
nonché in ultima analisi circa la congruità e la convenienza dell'Operazione nel suo complesso, facendo affidamento sulle medesime considerazioni di cui si è fatto cenno sopra e che sono più ampiamente riportate nel predetto documento accluso quale Allegato (A) al presente Documento Informativo.
Per quanto attiene a Yard, quest'ultima ha reso il proprio parere in data 10 dicembre 2020 – cfr. Allegato B al presente Documento Informativo. A tal riguardo, si dichiara che le informazioni di cui al predetto parere riportate nel presente Documento Informativo sono state riprodotte coerentemente con il contenuto del medesimo parere e, per quanto a conoscenza della Società, non vi sono omissioni che potrebbero rendere le informazioni riprodotte inesatte o ingannevoli.
Da ultimo, in ossequio a quanto richiesto all'Allegato B della Procedura Fiera Milano si precisa che:
Dal punto di vista economico e finanziario si prevede che l'Operazione possa generare un beneficio economico e finanziario derivante dalla riduzione dei Canoni di Locazione e dall'applicazione dei Nuovi Canoni di Locazione per il solo esercizio in corso 2020.
L'Operazione descritta nel presente Documento Informativo non comporta alcuna modifica nei compensi dei componenti del Consiglio di Amministrazione di Fiera Milano e/o delle sue controllate.
Nell'Operazione non sono coinvolte quali parti correlate né componenti del Consiglio di Amministrazione o del Collegio Sindacale, né direttori generali, né dirigenti della Società.
Si precisa che la trattativa relativa all'Operazione è stata condotta inizialmente dall'Amministratore Delegato in carica della Società, Dottor Fabrizio Curci, e, successivamente alle dimissioni di questo in data 18 giugno 2020, dal Presidente su mandato del Consiglio di Amministrazione del 18 giugno 2020.
Tutte le parti direttamente coinvolte nei negoziati hanno costantemente tenuto aggiornato il Consiglio di Amministrazione ed il Comitato Controllo e Rischi.
L'Operazione è stata approvata dal Comitato Controllo e Rischi che ha espresso il proprio parare motivato favorevole in data 15 dicembre 2020.
L'Operazione è stata infine approvata dal Consiglio di Amministrazione della Società in data 15 dicembre 2020. La delibera è stata assunta con il voto favorevole unanime degli Amministratori.
2.9 Cumulo di più operazioni compiute nel corso dell'esercizio con una stessa parte correlata, o con soggetti correlati sia a quest'ultima sia alla Società, ai fini della rilevanza dell'Operazione.
La fattispecie di cui al presente paragrafo non è applicabile all'Operazione.
Si allegano i seguenti documenti:
Rho (Milano), 15 dicembre 2020
Per il Consiglio di Amministrazione
f.to Carlo Bonomi
10.12.2020
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Obiettivo del seguente parere professionale è di indirizzare Fiera Milano sulle possibili azioni a tutela della sostenibilità del canone di locazione rispetto all'andamento del business e, in particolare, analizzare nel dettaglio le seguenti tematiche:
L'emergenza sanitaria, scaturita dell'epidemia di COVID19 ha fortemente colpito molti settori economici, compromettendo l'intera economia mondiale. Ad oggi il quadro macroeconomico, a causa della gravità e dell'eccezionalità del fenomeno in corso, è ancora molto complesso e dagli effetti difficilmente prevedibili anche perché, nonostante tutti i paesi del mondo stiano affrontando un'esperienza comune, la portata e la tempistica nei diversi paesi sta variando notevolmente sulla base dei seguenti elementi:
La crisi che si sta sviluppando in questi mesi risulta potenzialmente più invalidante di quella vissuta nel 2008/2009. La diversa entità delle due si lega alla loro natura profondamente dissimile: mentre la prima è stata una crisi finanziaria, trasferitasi all'economia reale, quella attuale deriva dalla paralisi o dalla riduzione di vastissime aree economiche a causa delle misure di contenimento, imposte per prevenire il rischio di contagio. Questo ha generato, e sta generando tutt'ora, un forte rallentamento dell'attività economica su molteplici fronti produttivi nella quasi totalità dei paesi del mondo.
Il Fondo Monetario Internazionale (FMI), secondo quanto contenuto nel nuovo World Economic Outlook di ottobre 2020, ha confermato lo scenario molto serio già anticipato con i dati contenuti nel report di giugno 2020, prospettando una contrazione del PIL globale del 4,4% per il 2020. La crescita nel 2021 è stata rivista leggermente al ribasso rispetto a quanto stimato nel report precedente (dallo -0,2% al 5,2%). Tali proiezioni assumono che il distanziamento sociale continuerà nel 2021 ma svanirà nel tempo con il miglioramento delle terapie e la diffusione dei vaccini.
Sempre secondo le stime contenute nel World Economic Outlook del FMI di ottobre, il PIL europeo è stimato in riduzione dell'8,3%, in leggero rialzo rispetto a quanto stimato a giugno 2020, con una crescita per il 2021 pari al 5,2%.
Il prolungamento della fase acuta della pandemia nonché il mancato rinnovo delle misure di emergenza a sostegno di famiglie e imprese e la lenta erogazione dei sostegni economici potrebbero portare a ripercussioni di medio-lungo termine sulle prospettive di crescita.
Previsioni variazione
economico n.4, ottobre 2020
Lo scenario macroeconomico per l'Italia conferma i trend negativi in atto a livello globale, dovuti alla pandemia in corso e alle conseguenti misure di contenimento, che hanno portato forti contrazioni nelle attività produttive e nei consumi. All'andamento dell'anno in corso contribuiscono, in primis, i seguenti fattori:
Le stime indicano tutte una fase di marcata recessione. Per l'Italia, la Commissione Ue stima una riduzione del PIL dell'11,2% nel 2020, con una parziale ripresa nel 2021 (+6,1%). Si tratta della recessione più severa di tutta l'area euro e dell'UE nel suo complesso. L'OCSE, nell'Interim Economic Assessment di settembre 2020, stima per l'Italia una riduzione del PIL nel 2020 del 10,5%, con una ripresa parziale nel 2021 (5,4%).
Secondo Banca d'Italia, sulla base degli indicatori disponibili, nel terzo trimestre del 2020, il ritorno alla crescita è stato verosimilmente più sostenuto di quanto prefigurato in luglio. Anche grazie alle misure di stimolo, nei mesi estivi è proseguito il recupero dell'attività economica in atto da maggio, in misura più accentuata di quanto valutabile nell'ambito dell'esercizio previsivo dello scorso luglio. I modelli della Banca d'Italia indicano, infatti, che nel complesso del terzo trimestre la crescita del PIL sarebbe stata intorno al 12% sul periodo precedente, recuperando solo in parte la contrazione segnata nella prima parte dell'anno.
Secondo i dati Istat (su base di stime provvisorie), trasmessi a fine ottobre, il Pil italiano nel terzo trimestre del 2020 ha registrato un deciso rimbalzo del 16,1% rispetto al trimestre precedente chiusosi a -13% e superiore a quanto indicato da Banca d'Italia.
In prospettiva, anche a fronte delle recenti limitazioni imposte, resta però rilevante il rischio che l'evoluzione globale della pandemia possa continuare a ripercuotersi sulla fiducia di famiglie e imprese e sulle prospettive di ripresa della domanda globale.
Proiezioni macroeconomiche per l'economia italiana – scenario di base (variazioni percentuali sull'anno precedente, salvo diversa indicazione) – Fonte Banca d'Italia
| 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2020 | 2021 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PIL $(1)$ | 0,3 | $-9,2$ | 4,8 | 2,5 | 0,5 | 0,9 | 1,1 |
| Consumi delle famiglie | 0,4 | $-8,9$ | 4,7 | 1,5 | 0,8 | 0,8 | 0,9 |
| Consumi collettivi | $-0,4$ | 1,4 | 0, 5 | 2,4 | 0,3 | 0,3 | $_{0,2}$ |
| Investimenti fissi lordi | 1,4 | $-15,0$ | 4,7 | 4,9 | 0,4 | 1,7 | 2,1 |
| Investimenti in beni strumentali di cui: |
0,4 | $-16,4$ | 7,4 | 4,2 | 0,4 | 1,6 | 2,3 |
| Investimenti in costruzioni | 2,6 | $-13,3$ | 1,6 | 5,8 | 0,3 | 1,9 | 1,9 |
| Esportazioni totali | 1,4 | $-15,9$ | 7,9 | 5,4 | 1,7 | 2,5 | 2,7 |
| Importazioni totali | $-0,2$ | $-17,4$ | 9,5 | 4,8 | 2,3 | 2,4 | 2,6 |
| Prezzi al consumo (IPCA) | 0,6 | $-0,1$ | 0,0 | 0,8 | 0,7 | 1,1 | 1,3 |
| IPCA al netto dei beni energetici e alimentari | 0,5 | 0,5 | 0,2 | 0,3 | 0.7 | 1,1 | 1,4 |
| Occupazione (ore lavorate) | 0,4 | $-9,9$ | 5,1 | 2,8 | 0,4 | 0,6 | 0,7 |
| Occupazione (numero di occupati) | 0,6 | $-3,9$ | 2,4 | 1,1 | 0,4 | 0,5 | 0,6 |
| Tasso di disoccupazione (2) | 9,9 | 10,6 | 11,0 | 10,9 | 9,7 | 9,6 | 9,4 |
Il quadro economico generale ha avuto un forte impatto anche sul mercato real estate, non lasciando immuni i diversi comparti e facendo registrare nei mercati europei un calo generale superiore al 10%. Mentre la logistica, a seguito del boom dell'e-commerce, sta avendo un altro anno di grande sviluppo, tutti i settori collegati al turismo (dagli alberghi alle locazioni brevi) sono in sofferenza e una ripresa si vedrà nella seconda parte del 2021.
Nonostante le difficoltà sopra descritte, alla fine del H1 2020, gli investimenti in real estate in Europa hanno fatto segnare un incremento del 2% rispetto allo stesso periodo del 2019, con circa 129 Mld € transati. Questo incremento è stato soprattutto merito delle transazioni avvenute in Germania, in Uk e nei Paesi nordici nei primi mesi dell'anno. Nell'Europa Continentale (escludendo i dati del Regno Unito) i volumi investiti sono risultati ancora maggiori, segnando un + 6% rispetto al primo semestre 2019. E' importante, però, segnalare che molte operazioni, concluse entro il periodo considerato, erano state definite prima del periodo di lockdown vissuto nei mesi primaverili.
Sempre a livello Europeo il settore residenziale ha registrato un incremento del 37%, con 33 Mld € solo nel primo semestre e oltre 60 Mld € in previsione per fine 2020. La logistica è risultata in crescita del 5% rispetto all'anno scorso (circa 15 Mld €) mentre il settore uffici ha registrato un calo del 16% rispetto al primo semestre 2019 (41 Mld €). Il retail, invece, ha registrato un incremento del 18% per cento nel semestre grazie alle importanti transazioni effettuate nei primi tre mesi del 2020, quando la pandemia non aveva ancora del tutto bloccato le attività.
I mercati europei, nel complesso, si stanno avviando verso una fase di "quiete" nel 2021, ovviamente ipotizzando uno scenario in cui la pandemia è stata contenuta e in cui la situazione economica (anche grazie ai grandi interventi pubblici) è in ripresa. Ma è indubbio che quanto accaduto cambierà profondamente il settore nonchè le aspettative di investitori e utilizzatori. Il "niente sarà come prima" nel settore immobiliare è una realtà che si concretizzerà nei prossimi anni.
| ( ) F i b i l i l d i b i b i i t t t t a a o o e e o p e o a o e e e c a a u r m m r u r v r n s m : |
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|---|---|---|---|---|
| d l €, l l i i i i– i i i t a n a m e n e p r e v s o n m n v a o r n o m n a |
||||
| S F i I b i l i i t o n e: c e n a m m o a r r |
||||
| * S i t m a |
||||
| P i i r e v s o n e ◦ |
||||
Il 2019 è stato un anno particolarmente positivo per il mercato real estate italiano: i circa 12,2 Mld € registrati hanno rappresentato una crescita del 40% circa rispetto al 2018 e del 25% in più rispetto alla media degli ultimi 5 anni. Le 260 transazioni sono state principalmente concentrate nelle città di Milano e Roma, consolidando la forte competizione fra le due città.
Le previsioni di crescita previste per il 2020 sono state bloccate dall'emergenza Covid19, che ha fortemente rallentato il mercato sia degli investimenti che delle locazioni. Nel Q3 sono state registrate transazioni per ca. 5,7 Mld €, circa il 23% in meno rispetto allo stesso periodo del 2019. I comparti più penalizzati si confermano essere quelli del retail e degli alberghi.
Gli investitori si confermano essere in prevalenza di origine straniera anche se, rispetto allo stesso periodo del 2019, sono in aumento gli investitori italiani. Per il 2021 è atteso un ritorno sui livelli medi dello scorso decennio, sempre con Milano protagonista e in forte ripresa.
Fonte: CBRE Research
Nella situazione attuale, quindi, il mercato del real estate italiano è caratterizzato dai seguenti elementi:
A partire da febbraio 2020 sono stati emanati i seguenti DPCM che hanno avuto ripercussioni sul settore fieristico:
Questo viene integrato dal DL 23/2020 «Misure urgenti in materia di accesso al credito e di adempimenti fiscali per le imprese, di poteri speciali nei settori strategici, nonche' interventi in materia di salute e lavoro, di proroga di termini amministrativi e processuali» che prevede la trasformazione del il credito d'imposta per la partecipazione di PMI a fiere internazionali in un credito di imposta per la mancata partecipazione a fiere e manifestazioni commerciali internazionali(rif. art. 12 bis)
"Temporary framework for State aid measures to support the economy in the current COVID-19 outbreak" (2020/C 91 I/01) del 19/3/2020 (successivamente integrata ed ampliata): è una norma a validità temporanea, con scadenza 31/12/2020 che prevede la possibilità per gli Stati membri di adottare misure di sostegno al tessuto economico in deroga all'ordinario regime di de minimis e di divieto di concessione di aiuti di Stato.
Nell'ambito di questo "quadro temporaneo" è quindi data la possibilità agli stati membri di concedere degli aiuti in deroga all'articolo 107, paragrafo 3, lettera B) del Trattato sul funzionamento dell'Unione Europea (TFUE) purché siano soddisfatte alcune determinate condizioni tra le quali:
| C S 2 0 2 0 F |
Y Y o |
2 0 9 1 |
Y Y o |
2 0 8 1 |
Y Y o |
2 0 1 7 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| C L i / F t t t a n o n e o c a z o n e a u r a o |
6 3, 9 % |
1 6, 5 % |
1 8, 8 % |
1 6, 8 % |
|||
| C L i / E B I T D A R a n o n e o c a z o n e |
-5 8 8 % |
4 3, 4 % |
5 7, 5 % |
7 1, 2 % |
Il Gruppo ha intrapreso significative azioni di riduzione costi, come di seguito riportato in dettaglIo:
| N A T U R A D E I C O S T I |
A Z I O N I D I C O N T E N I M E N T O D E I C O S T I |
|---|---|
| C d l l t o s o e a v o r o |
( à F I S C I G l i d l G F M l i i d d i 1 3 i 2 8 t t t t e p e r e s o c e e r u p p o p e r u n u e r o r e p e r o o s e m a n e ) b 2 7 d i b 2 0 2 0 t t s e e m r e c e m r e ; – ( ) 2 0 % 2 % R i d i d l l i D i i i, 5 A D l i i d i b t t o e e a a o g e a p a g e e o e o e, a e u z n s r r n r- m u r r r u z n s u s l i d l 1 0 % d l l i d i D i i i i i b b t t t t v o o n a r a, e e s a a r o e r g e n n e m e s o o r e e n o v e m r e ; F i i l d l l f i d l 5 0 % d i R O L i i l 2 0 2 0 t t t r o n e o a e e e e r e e e e n m a r a o n e s u z u z u 0 0 C l l i P i d i i l 2 2 t t a n c e a z o n e r e m o r s u a o P i i d l l i i i d i d i i d i t t t t t t t o s c p o e e n u o v e a s s u n z o n e r u z o n e e c o n r a a e m p o e e r m n a o R i l i d l i i t s o o n e e g s a g e n c o r s o u z A l i i i d l 2 6 b 2 0 2 0, d l l S W k i i i d i d i t t t t t t t t p p c a z o n e, a p a r r e a o o r e e o m a r o r n g a u p e n e n p e r ( ) i d i / l i i i i d U M t t r u z o n e e m n a z o n e c o s s e e e n z e, e n s a |
| i i i C d f t t o s u n z o n a m e n o |
R i i i d i i i l i i i i i d i l i l i d i t t t t t t t t t n e g o z a z o n e e p r n c p a c o n r a p a s s v e c o n e n m e n o u e e p o o g e i t s p e s e o p e r a e v |
| i i i C d t t o s e m e r g e n p e r n u o v e n o r m e ( ) i i C i 9 d- 1 s c r e a e p r e e n o n e o u z z v z v |
C i i i l l f l i i i i t t t t t o s p e r g e s o n e a c c e s s e c o n r o o u s s v s a o r V i i l g a n z a - M i i T t s u r a z o n e e m p e r a u r a - S l i t e g n a e c a - C f à f i d d i i l i i i i i i i d i l i i i i i t t t t t o s a z o n a p e r n e n s c a z o n e a v p u z a e s a n c a z o n e C i i D P I d i d i G F M t t t o s p e r a c q u s o p e n e n r u p p o |
20
Situazione iniziale al 20 febbraio 2020 con riposizionamenti - Agg. 30.10.2020
Come si evince dalla tabella sotto riportata, ad oggi, l'impatto della pandemia COVID-19 ha causato l'annullamento di importanti eventi (Il Salone del Mobile, Mido, Expocomfort) in un momento dell'anno che storicamente rappresenta il periodo, sia per tipologia di eventi che per numero di partecipanti, maggiormente redditizio per Fiera Millano. Il 74% degli eventi in forma fisica è stato annullato o trasformato in evento digitale.
L'impatto delle penali previste contrattualmente a carico degli organizzatori che intendono annullare l'evento sarà del tutto residuale rispetto al fatturato perso inoltre l'incasso è altamente improbabile e incerto considerando che la crisi causata dal COVID -19 non ha colpito solo il settore immobiliare e fieristico ma molti altri.
| i i i M f t a n e s a z o n |
S d i i I i i l t e e e s p o s v a n z a e ( i ) R h / F t o m c y |
D S l t a a v o |
i i i i l t g m e n o n z a e |
R i p r o g r a m m ( d t n u o v a a a o |
i F i l a z o n e n a e ) l l t a n n u a m e n o |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| M Y P L A N T & G A R D E N |
P E - F ier M i lan R H O a o |
2 6 / 0 2 / 2 0 2 0 |
2 8 / 0 2 / 2 0 2 0 |
A N N U L L A T A |
|||
| F E B B R A I O |
° ( ) F I L O 1 S E M E S T R E |
( ) P U - F ier M i lan C i M i Co ty a o |
2 7 / 0 2 / 2 0 2 0 |
2 8 / 0 2 / 2 0 2 0 |
A N N U L L A T A |
||
| M I D O |
P E - F ier M i lan R H O a o |
2 9 / 0 2 / 2 0 2 0 |
0 2 / 0 3 2 0 2 0 |
A N N U L L A T A |
|||
| F A ' L A C O S A G I U S T A |
P U - F ier M i lan C i ty a o |
0 6 / 0 3 / 2 0 2 0 |
0 8 / 0 3 / 2 0 2 0 |
A N N U L L A T A |
|||
| C A R T O O M I C S |
P E - F ier M i lan R H O a o |
1 3 / 0 3 / 2 0 2 0 |
1 5 / 0 3 / 2 0 2 0 |
2 7 / 1 1 / 2 0 2 0 |
2 9 / 1 1 / 2 0 2 0 |
D ig i l e d i ion ta t |
|
| M A R Z O |
M. C O N V. E X P O C O M F O R T / B I E - B I O M A S S I N N O V A T I O N E X P O |
P E - F ier M i lan R H O a o |
1 7 / 0 3 / 2 0 2 0 |
2 0 / 0 3 / 2 0 2 0 |
A N N U L L A T A |
||
| N I C O L E F A S H I O N S H O W ( ) Ev l l. S P O S A I T A L I A . c o |
P U - F ier M i lan C i ty a o |
2 2 / 0 3 / 2 0 2 0 |
2 4 / 0 3 / 2 0 2 0 |
A N N U L L A T A |
|||
| M I A R T |
P U - F ier M i lan C i ty a o |
1 7 / 0 4 / 2 0 2 0 |
1 9 / 0 4 / 2 0 2 0 |
1 1 / 0 9 / 2 0 2 0 1 3 / 0 9 / 2 0 2 0 |
D ig i l e d i ion ta t |
||
| A P R I L E |
S O S P A I T A L I A |
C P U - F ier M i lan i ty a o |
0 2 0 2 0 1 7 / 4 / |
2 0 0 2 0 2 0 / 4 / |
A N N U L L A T A |
||
| ( ) I S A L O N I Sa l. Mo b i le, Sa l. Ba Eu ina g no roc uc , |
P E - F ier M i lan R H O a o |
2 1 / 0 4 / 2 0 2 0 |
2 6 / 0 4 / 2 0 2 0 |
A N N U |
L L A T A |
| i i i M f t a n e a o n s z |
i i i i S d I l t e e e p o a n a e s s v z |
i D S l t a a o g m v |
i i i l t e n o n a e z |
i R p o g a m m r r |
i i F l a o n e n a e z |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| C H I B I M A R T |
P U - F ier M i lan C i ty a o |
1 5 / 0 5 / 2 0 2 0 |
1 8 / 0 5 / 2 0 2 0 |
A N N |
U L L A T A |
||
| V E N D I T A L I A |
P E - F ier M i lan R H O a o |
2 0 / 0 5 / 2 0 2 0 |
2 3 / 0 5 / 2 0 2 0 |
Ma | 2 0 2 1 rzo |
||
| V A P I T A L Y |
O P E - F ier M i lan R H a o |
2 0 2 0 2 0 3 / 5 / |
2 0 2 0 2 0 5 / 5 / |
A N N |
U L L A T A |
||
| M A G G I O |
È P A C K A G I N G P R E M I R E |
P U - F ier M i lan C i ty a o |
0 0 0 2 6 / 5 / 2 2 |
8 0 0 0 2 / 5 / 2 2 |
A N N |
U L L A T A |
|
| X Y L E X P O |
P E - F ier M i lan R H O a o |
2 6 / 0 5 / 2 0 2 0 |
2 9 / 0 5 / 2 0 2 0 |
A N N U L L A T A |
|||
| V E R S I L I A Y A C H T I N G R E N D E Z- V O U S |
V iar io eg g |
2 8 / 0 5 / 2 0 2 0 |
3 1 / 0 5 / 2 0 2 0 |
A N N |
U L L A T A |
||
| G I U G N O |
I T 'S E L E T T R I C A |
P U - F ier M i lan C i M i Co Su d ty a o + |
1 7 / 0 6 / 2 0 2 0 |
2 0 / 0 6 / 2 0 2 0 |
A N N |
U L L A T A |
|
| G O L U L I |
O C M I L A N U N I A |
O P E - F ier M i lan R H a o |
0 0 2 0 2 0 7 / 7 / |
0 9 0 2 0 2 0 / 7 / |
0 8 0 9 2 0 2 0 / / |
0 9 0 9 2 0 2 0 / / |
2 g R i do ior i t ta a n |
| H O M I Ou do Ho & De ho t or me rs |
P E - F ier M i lan R H O a o |
1 9 / 0 9 / 2 0 2 0 |
2 2 / 0 9 / 2 0 2 0 |
A N N |
U L L A T A |
||
| ( ) H O M I Fa h ion & Je ls 2 S E M. s we |
P E - F ier M i lan R H O a o |
1 9 / 0 9 / 2 0 2 0 |
2 2 / 0 9 / 2 0 2 0 |
1 9 / 0 9 / 2 0 2 0 |
2 2 / 0 9 / 2 0 2 0 |
||
| M I C A M s |
P E - F ier M i lan R H O a o |
2 0 / 0 9 / 2 0 2 0 |
2 3 / 0 9 / 2 0 2 0 |
2 0 / 0 9 / 2 0 2 0 |
2 3 / 0 9 / 2 0 2 0 |
||
| S E T T E M B R E |
M I P E L s |
P E - F ier M i lan R H O a o |
2 0 / 0 9 / 2 0 2 0 |
2 3 / 0 9 / 2 0 2 0 |
2 0 / 0 9 / 2 0 2 0 |
2 3 / 0 9 / 2 0 2 0 |
|
| ( ) O O T H E N E M I L A N M I F U R- M I P A P s |
O P E - F ier M i lan R H a o |
2 0 0 9 2 0 2 0 / / |
2 0 9 2 0 2 0 3 / / |
2 0 0 9 2 0 2 0 / / |
2 0 9 2 0 2 0 3 / / |
||
| 2 s L I N E A P E L L E - em |
O P E - F ier M i lan R H a o |
2 0 9 2 0 2 0 3 / / |
2 0 9 2 0 2 0 5 / / |
2 2 0 9 2 0 2 0 / / |
2 0 9 2 0 2 0 3 / / |
2 g ior i n |
|
| P L U G- M I |
P U - F ier M i lan C i ty a o |
2 6 / 0 9 / 2 0 2 0 |
2 7 / 0 9 / 2 0 2 0 |
A N N U L L A T A |
|||
| M I L A N G A M E S W E E K |
P E - F ier M i lan R H O a o |
0 2 / 1 0 / 2 0 2 0 |
0 4 / 1 0 / 2 0 2 0 |
2 7 / 1 1 / 2 0 2 0 |
2 9 / 1 1 / 2 0 2 0 |
D ig i l e d i ion ta t |
|
| M I L A N O F O R P E T S |
P U - F ier M i lan C i ty a o |
0 2 / 1 0 / 2 0 2 0 |
0 4 / 1 0 / 2 0 2 0 |
A N N |
U L L A T A |
||
| ° ( ) F I L O 2 S E M E S T R E |
( ) P U - F ier M i lan C i M i Co ty a o |
0 7 / 1 0 / 2 0 2 0 |
0 8 / 1 0 / 2 0 2 0 |
0 7 / 1 0 / 2 0 2 0 |
0 8 / 1 0 / 2 0 2 0 |
||
| C P h I |
P E - F ier M i lan R H O a o |
1 3 / 1 0 / 2 0 2 0 |
1 5 / 1 0 / 2 0 2 0 |
A N N |
U L L A T A |
||
| O T T O B R E |
B I M U |
P E - F ier M i lan R H O a o |
1 4 / 1 0 / 2 0 2 0 |
1 7 / 1 0 / 2 0 2 0 |
1 4 / 1 0 / 2 0 2 0 |
1 7 / 1 0 / 2 0 2 0 |
|
| S M A U |
P U - F ier M i lan C i ty a o |
2 0 / 1 0 / 2 0 2 0 |
2 2 / 1 0 / 2 0 2 0 |
2 0 / 1 0 / 2 0 2 0 |
2 1 / 1 0 / 2 0 2 0 |
2 g ior i n |
|
| S A L O N E F R A N C H I S I N G M I L A N O |
P U - F ier M i lan C i ty a o |
2 2 / 1 0 / 2 0 2 0 |
2 4 / 1 0 / 2 0 2 0 |
2 2 / 1 0 / 2 0 2 0 |
2 4 / 1 0 / 2 0 2 0 |
D ig i l e d i ion ta t |
|
| S C O P R V I M - I N I N T |
P R O E - F ier M i lan H a o |
2 2 0 2 0 2 0 / 1 / |
2 0 2 0 2 0 4 / 1 / |
2 0 2 0 1 7 / 1 1 / |
8 2 0 2 0 1 / 1 1 / |
D ig i l e d i ion ta t |
|
| C O O E I M A M T |
O P E - F ier M i lan R H a o |
A N N U L |
L A T A |
A N N U L L A T A |
|||
| O N V E M B R E |
O O C S S C M I L A N A U T L A I A |
O P E - F ier M i lan R H a o |
2 0 2 0 2 0 / 1 1 / |
2 2 2 0 2 0 / 1 1 / |
2 0 9 2 0 2 0 5 / / |
2 0 9 2 0 2 0 7 / / |
An ic ip t ta a |
| G ! C O M E G I O C A R E |
P U - F ier M i lan C i ty a o |
0 0 0 2 / 1 1 / 2 2 |
0 0 2 2 / 1 1 / 2 2 |
0 0 0 2 / 1 1 / 2 2 |
0 0 2 2 / 1 1 / 2 2 |
D ig i l e d i ion ta t |
|
| D I C E M B R E |
L 'A R T I G I A N O I N F I E R A |
P E - F ier M i lan R H O a o |
0 5 / 1 2 / 2 0 2 0 |
1 3 / 1 2 / 2 0 2 0 |
2 8 / 1 1 / 2 0 2 0 |
2 0 / 1 2 / 2 0 2 0 |
D ig i l e d i ion ta t |
A seguito di analisi dei contratti di locazione attualmente in essere tra Fiera Milano e Fondazione Fiera Milano non sono state riscontrata clausole che prevedono la legittimità della parte conduttrice a richiedere uno sconto seppur di natura temporanea e per cause ad essa non imputabili mentre sarebbe possibile la rescissione anticipata per gravi motivi.
| C O N D U T T O R |
E | C O E ( A N N ) € /a nn o |
C O E I A N N N D I C I Z Z A T O ( ) 2 0 2 0 € /a nn o |
I N D I C I Z Z A Z I O N E |
D A ( U R A T ) i an n |
S C A D E N Z A |
O A C S S R E E N T I C I P A T O |
O G C S S R E E I M R A V O T I V I |
N. O M A R D I N A R I A |
N. S M A T R N A A O R D I R I A |
D I S D E T T A |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| C F M |
P d. 1 7 a |
p. - 1 / t e r r a |
1 5 0. 0 0 0 |
2 2 8 0 4 4. |
0 0 % S 1 I T A T |
9 9 + |
0 0 6 2 0 2 3 / / 3 |
O N |
S I |
d t t c o n u o r e |
d t t c o n u o r e |
1 2 i d i m e s i p r e a v v s o |
|
| 1 2 p. e |
2 0 0. 0 0 0 |
||||||||||||
| F M C |
P d. a 5 / 6 |
3. 0 0 0. 0 0 0 |
3. 1 9 4. 3 4 4 |
1 0 0 % I S T A T |
9 + |
9 | 3 0 / 0 4 / 2 0 2 9 |
N O |
d c o n u |
t t o r e |
i à t p r o p r e |
1 2 i d i m e s i p r e a v v s o |
|
| P k a r |
0 % 5 f t t t a a o u r |
||||||||||||
| F M C |
U f f i i c + p |
i t t o s a u o |
1 5 0. 0 0 0 |
1 5 9. 4 8 4 |
1 0 0 % I S T A T |
6 6 + |
3 0 / 0 6 / 2 0 2 9 |
d t t c o n u o r e |
i à t p r o p r e |
2 1 i d i m e s i p r e a v v s o |
|||
| F I E R A M I |
P l o o e |
t s e r n o |
3 8. 8 0 0. 0 0 0 |
3 9. 8 4 4. 2 5 1 |
1 0 0 % I S T A T |
9 9 + |
3 0 / 0 6 / 2 0 2 3 |
N O |
S I |
d t t c o n u o r e |
à i t p r o p r e |
1 8 i d i m e s i p r e a v v s o |
|
| F I E R A M I |
P l i o o |
t n e r n o |
0 0 0 1. 4 1 3. |
8. 6 2 1. 4 1 5 |
0 0 % S 1 I T A T |
9 9 + |
0 0 6 2 0 2 3 / / 3 |
O N |
S I |
d t t c o n u o r e |
à i t p r o p r e |
1 8 i d i m e s i p r e a v v s o |
Sebbene, ad oggi, non si abbia evidenza di basi giuridiche che consentano ai conduttori di sospendere o ridurre il pagamento dei canoni di locazione durante il periodo di lockdown o per cause imputabili al Covid-19, un orientamento dottrinale autorevolmente sostenuto – ancorché non univoco – che ha ricevuto negli anni recenti qualche avallo da parte della giurisprudenza, sia pure in verità non molto significativo, prevede un obbligo dei locatori di rinegoziare l'ammontare dei canoni, basato sul principio di buona fede ai sensi dell'art. 1375 c.c.
Si è, infatti, sostenuta la tesi secondo cui la sopravvenienza causata dall'epidemia Covid-19 e dalle relative misure di contenimento, avendo modificato in misura significativa l'equilibrio originario delle obbligazioni delle parti, faccia sorgere – come accade in generale per i contratti di durata - un dovere di cooperazione per rinegoziare il contratto, in modo da renderne il contenuto più congruo rispetto agli interessi dei contraenti; e ciò indipendentemente dalla presenza di una clausola di negoziazione nel contratto (peraltro rara nella prassi).
Mai come in questi ultimi mesi la gran parte degli operatori del settore immobiliare ha cercato chiarimenti e interpretazioni circa l'istituto della forza maggiore e sulla possibilità di applicazione dello stesso alle obbligazioni delle parti nei contratti di locazione commerciale e di affitto d'azienda, in conseguenza dei provvedimenti emanati dal Governo per l'attuazione e il coordinamento delle misure occorrenti per il contenimento e contrasto dell'emergenza epidemiologica da COVID-19.
Dopo l'ampio dibattito di questi mesi intorno all'istituto della forza maggiore e al principio di buona fede nell'esecuzione dei contratti, sono giunti i primi provvedimenti giurisprudenziali di urgenza sull'argomento. Questi sono favorevoli alle richieste dei conduttori di non pagare o avere comunque delle riduzioni sulle mensilità di chiusura dell'attività a causa lockdown da Covid 19, in quanto penalizzati dall'impossibilità di poter godere dei beni locati, e in alcuni casi anche di rinegoziare i canoni a fronte della sopravvenuta eccessiva onerosità. In un caso il giudice si è spinto fino alla definizione di uno sconto da concedere al conduttore sia per i mesi del lockdown che per i successivi 9 mesi (Tribunale di Roma 27/8/2020).
Di seguito le sentenze individuate:
| 2 0 2 0 1 4 i l a p r e |
G. 0 2 0 2 0 R. 3 7 1 / n. |
S T i b l d i V i i I r u n a e e n e z a, e z o n e |
S S. f i M d i P h i d i i A. i d j i d i d t t a o n e e a s c e n a p. e u s s o r e, v e n e o r n a o n o n , l i l i à d i i i h i d l l t t t t p a g a r e e m e n s m a n c a o p r e a v v s o, c o m e r c e s o a o c a o r e d i i l i i f i d l l d i h t t t e c o m u n q u e n o n r v a e r s n e c o n r o n e a c o n u r c e, c e a v e v a i i i i i i l 'a à l l d l l h t t t t t t t t t c e s s a o e r s o o c o n r a o a s e g o e a c s r a v u u u i i i i i i i d l l 'e i d i i d l t t t t e s e r c z o m p o s a a r e c e n p r o v v e m e n g o v e r n a v p e r i i i C i 9 d l l 'e d d d- 1 t t t t c o n e n m e n o e c o n r a s o e p e m a a o v |
|---|---|---|---|
| 1 2 i 2 0 2 0 m a g g o |
R. G. 5 5 0 3 / 2 0 2 0 n. |
T i b l d i B l n a e o o g n a r u |
l l l i d i i i i l i d i d i t t t t a a o c a c e n e e c o c o m m e c a e e n e o n a o n o n m e e r e r u s r z r v r 'i i i i i i l l l b d l l d "a t t t a n c a s s o g a s s e g n a n c a r c o n s e g n a a a c o n u r c e i i i i i i i i " d l d i l l l d l t t t g a r a n z a e p a g a m e n o e c a n o n o c a z r e a v a p e r o o a p r e i 'i i i i i l l 2 0 2 0. L d i l b l à d t t t t t u g o a c o n u r c e a v e v a r a p p r e s e n a o m p o s s d l i d l l i i i i t t t t t p r o c e e r e a p a g a m e n o n q u a n o, a c a u s a e e m s u r e r e s r v e n i i i l l l d i d C i d 1 9, d l t t t t t o r n a a a v g o r e p e r c o n r a s o a a p a n e m a a o v e r a s a a i i i i i i h d l l 'a à d l N l l 'o d i i l i d i d i t t t t c u s u r a e v m p r e n o r a e. e r n a n a, g c e z u B l h h l i / d i h l l t t t t t o o g n a a o s s e r v a o c e a r c o r r e n e c o n u r c e a v e v a a n c e a e g a o l d d i i l i i d d l l t t t t t t t a p e n e n z a c o n c r e e r a a v e c o n a r a s m s s o n e a p a r e e a i i i d i d i i i l l d t t t t t t t t t t c o n u r c e u n a p r o p o s a r a n s a v a c o n s s e n e n e a p a u z o n e i i i i i i d d l l l d d l t t n a e m p o r a n e a r o n e e c a n o n e o c a o n e p e r o o a a p r e u u z z 2 0 2 0 b 2 0 2 0. E ' i h i l i d i l t t t t t a s e e m r e e e a e o a e c e g c e, e n r s s n n r u n d i l 'o d i l l 'a l l i i l i i l t t t t s p o r r e r n a n z a e n e s s e g n a r e a a p a r e r e s s e n e e r m n e p e r d i d l l i d i i i h h i h i h l t t t t t e p o s o e a m e m o r a c o s u z o n e, a a n c e r c e s o c e a s e s s a d i i i d i l l i i t t t t t p r e n e s s e p o s z o n e n o r n e a e p r o s p e v e r a n s a v e. |
| 8 2 0 2 0 l l i u g o |
6 8 R l i 5 / e a z o n e n. l l i 2 0 2 0 u g o |
f f U i i d l M i i d l c o e a s s m a r o e e R l d l l C S d i t u o o e a o r e u p r e m a C i a s s a z o n e : |
l d d h i h "i l d d i i i d l l t t t t a o v e a p r e c s a o c e o v e r e c o r r e e z z a v e n e c o n s e r a o a a ( d i l i i i d i i i i i i d i i i t t t t t t t t s r e g u a m e n e r n o o g n s u a z o n e g u r c a s o g g e v a a v a o ) i l i b i d l l l i t t t t t t t t p a s s v a c o n r a u a m e n e a r u a, c o n c o r r e n o a a r e a v a f i f i i l i i i i i l l i i t t t t t t c o n o r m a z o n e n s e n s o a m p a v o o r e s r v o r s p e o a a s o n o m a ̀ d h l 'o i l l l l i f l i d i t t t a p p a r e n e, p e r m o o c e s s e q o a a e g a a o r m a e n o n s r a c a n u u f i i i d l l i i i i l i l i, i d i, d i t t t t t s a c r c o e a g u s z a s o s a n z a e e n o n r s u q u n s a e s o ( ) ( ), ̀ 2 C l d i d b i l d i l i d i i i l i t t t t t. t. q u e o v e r e n e r o g a e s o a r e a c o s u z o n a z z a o a r o s h l i i i, d i i i i l t t t t t t t t t t c e, a p p c a o a c o n r a n e e e r m n a n e g r a v a m e n e c o n e n u o o ( ) l i f f i 1 3 7 4 d d i l 'i i t t t. t t t t g e e a r c. c. e e v e, a u n e m p o, o r e n a r n e n e r p r e a z o n e ( ) ( ), 1 3 6 6 l 'e i 1 3 7 5 l i d l i i i d t. t. t t a c. c. e e c o e a e p e o e p c p o e c o o r s u z n r n r s r n s n è i i d i i l d l 'i d l l 'a l t t t t t t c c a s c n o e c o n r a e n e n o a s a a g a r a r e n e r e s s e e r o, u u u v u ̀ f i i i b i l i i d l l 'i i L t t s e c o n o n c o m p o r u n a p p r e z z a e s a c r c o e n e r e s s e p r o p r o. a i i i i d l l b f d l l f t t t t t t t p o r a a s s e m a c a e a u o n a e e o g g e v a n e a a s e e s e c u v a d l 1 3 7 5 l t t t t. t e c o n a o e a c. c. a m e a o a r x r s s u s s u i i i i i i l ̀, l d l t t t t t c e n r a a r n e g o a o n e c o m e c a m m n o n e c e s s a o p o s u a n o a z z i i i d d d l l l d t t t t t t t a a a m e n o e c o n r a o a e c r c o s a n z e e e s g e n z e è L i b i l d i l l t t t t t t t s o p r a v v e n u e. a c o r r e e z z a s u s c e e a s s o v e r e, n e c o n e s o d i l i d l l d i l f i d i l d i l t t a n a o a a p a n e m a, a u n z o n e s a v a g u a r a r e r a p p o r o i l l i d l l i i f i i t t t t t t t t t e c o n o m c o s o o s a n e a c o n r a o n e r s p e o e a p a n c a z o n e i l ". A l l l d l d i i i d b t t c o n v e n z o n a e a u c e e p r o v v e m e n o q u e s a m n a o, u n q u e, e n ò i h i i d i l i d d i t t t t s p s o s e n e r e c e n e c o n r a o c a o n e a s o e r s o u z u v ( ) d l l 'a b i i / i i d i b i b l l t t t t t t t t a a v o e o n e c o n r a r e n o u y n c o m e s u o c a o r e i l 'o b b l i d i i l d i l d i d l l 'i b i l I d t t t t g o g a r a n r e a c o n u o r e g o m e n o e m m o e. n c a s o l i i i d l d i d f i i l i, i d i b i l i t t t t t m a z o n e e g o m e n o, o v u a a a e c c e z o n a m p r e v e e i i i i i i b l l l l d h d l l t t t t t t t n o n m p u a a o c a o r e, c o n u o r e a r o a a c o n s e g u e n e i i d d l i d i h b à d d i t t t r o n e e c a n o n e u z r u z o n e c e e n p o r a n a r e o g g e o ; i i l i, d i i l i b l i d i i i i d i t t t t n e g o a o n e r a e p a r o n e r e q r a r e, n e r s p e o e p r n c p z z u |
|---|---|---|---|
| 2 6 |
f b d l i d l t t t t t t c o r r e e z z a e u o n a e e, e s o r e c o n r a o. |
| 2 2 0 2 0 7 t a g o s o |
T i b l d i R i V I r u n a e o m a - s e z o n e C i i l v e |
à L 'o d i i i d i d i d l l i t t t t r n a n z a r a e o r g n e a u n r c o r s o, e p o s a o a a s o c e d i d i i b i l b d i b i i l i i l t t t t t c o n u r c e u n m m o e u r a n o a o a u s o c o m m e r c a e, r a m e l è h i l T i b l d i i i i d l t t t t t q u a e s a o c e s o a r u n a e n e r v e n r e, n s e e c a u e a r e, p e r d i l l i à l i d i l f i d i i t t t t t o r n a r e a a s o c e o c a r c e n o n e s c u e r e a e u s s o n e p r e s a a a i d l d i i d i i d i l d t t g a a n a e p a g a m e n o e c a n o n e e c a n o n e c o n c o a o, a r z r u r r r 0 0 0 0 % i d l d i i l 2 2 f i l 2 2 1, d l 5 I l i d i t p a r r e a m e s e a p r e e n o a m a r o e g c e z u i i i h l l l d d d l t t t t m o n o c r a c o a a c c o o p a r z a m e n e a o m a n a c a u e a i l l i, d i d l i d l l i f i d i i t r v o a g s p o n e n o a s o s p e n s o n e e a g a r a n z a e u s s o r a i i i i i i i f l d d l d d l 4 0 % d l t n o e a o n e e c a n o n e o o e p e m e a p e, r u z v u r s r i i i 2 0 2 0, d l 2 0 % d l l 2 0 2 0 2 0 2 1. m a g g o e g g n o e e a g o a m a r o u u z A l i i i i l t t t t q e s a s o o n e g n g e a r a e r s o n p e r c o r s o m o a o n a e u u z u v u v z l i d i i i i i i i. N l l 'o d i t t t t c o m p e s s o e n o n p r v o s p u n n e r e s s a n e n n o v a v e r n a n z a i i f i t t s o s s e r v a, n a : ) i h l b f d l h f i i i d l l t t t t t t c e a u o n a e e c o n r a u a e a u n z o n e n e g r a v a e r e g o a m e n o l ì h i d l l i, t t t t t t c o n r a u a e, s c e, p u r s e n o n e s p r e s s a m e n e p r e v s o a e p a r i b b l i d i i i i l i t t t t s u s s s e u n o g o r n e g o z a r n e c o n e n u o s e s o p r a v v e n g o n o e v e n f i d i b i l i h l i i i i i i t t t t m p r e v e c e n e a e r a n o s g n c a v a m e n e p r e s u p p o s ; ) i i h l i i d l l i i 'o b b l i i d t t t t c e, n e c a s o n c u u n a e e p a r s s o r a g g a a q u e s g o, s e v e i i f l l l l l d b f d l l i d l t t a r e r c o r s o a a c a u s o a g e n e r a e u o n a e e, e a n e p r s m a e i i i d i l i d i à i i l t t t p r n c p o s o a r e c o s u z o n a e ; ) i i i i i i i i i i i h è d i i b i l 'a d d t t c e q e a e u n z o n e r u z o n e n v a e q u a v a u n u m m s s |
|---|---|---|
| i i i i i i i i i i d d l d l d d t t t e c a n o n o c a z o n e n r a g o n e e m a n c a o r s p e o e c a n o n f b d i i i i l i t t t u o n a e e e c o r r e e z z a, p r o p o s a n v a p r n c p a e s e n z a p r e v a d d d i i l i i i à. t t o m a n a r s o u z o n e p e r s o p r a v v e n u a e c c e s s v a o n e r o s |
| 0 2 0 2 0 3 b t t s e e m r e |
S T i b l d i V i i I r u n a e e n e z a, e z o n e |
C f ì l 'o d i h l i d l i i i d l t t t t t t t t o n r n a n z a n o n a c o n v a a o o s r a o n m a o, r g e a n o a r e s l 'i d i i l i 6 6 5 h i f i i h t t. t t t t t s a n z a r a s c o e x a r c. p. c. a n a r e n u o c e, q u a n o m e n o ; i i i i i i d i 2 0 2 0, d l l t t p e r m e s a m a r z o a m a g g o a c a u s a e e r e s r z o n m p o s e i i i i i i i i i d l l d C O V I D 1 9 l ̀ t t t t t t a a n o r m a a s a n a r a n m a e r a a s o c e a n m a a v i i i i h l l h l t t t t t t n o n a p o u o u z z a r e o p e r o m e n o a p o u o u z z a r e – i i i i i i i l d l l d l T l t t t t t s o a m e n e n m a n e r a r o a o c a o g g e o o c a z o n e. a e - è d i d i d i l T i b l d t t t t t t m a n c a o g o m e n o s a o e e r m n a o, s e c o n o r u n a e, a u n a i i b i l i à i l d l l i i d l t t t m p o s s p a r z a e s o p r a v v e n u a e a p r e s a z o n e a c a r c o e l i l l d i l d i l i l i b i l i t t t t t o c a o r e, q u a e e v e g a r a n r e a c o n u o r e p e n o e e r o u z z o ( d l i i b i l i l i i i i i t t t t t t t e g o o c a o, q e o c a o, c o c e o a e c o a o m m n u s s n s s n u s r m n r ). d i b C i i l i f f i d l l 'a 1 4 6 4 t t t t t t t. r e n o o n s e g e n e m e n e, a s e n s e p e r g e e e r u y u è d. i i l d l l i i d i t t t t t c o c v., c o n u o r e, o v v e r o a p a r e a c u p r e s a z o n e n o n v e n u a i i i i i i i i i b i l h d d d d l d d l l t t m p o s s e, a p e n o r o o m a n a r e a r u z o n e e a p r o p r a ( ) i i i d d l / l d l A t t t t t t t p r e s a z o n e e s : e c a n o n e e o r e c e s s o a c o n r a o. e s o h l d i i d i i i d l d t t t t c e, n e c a s o s p e c e, n o n e r a c e r o n e n z o n e e c o n u o r e d d l d i b i l T i b l h i i h t t t t t t e c e e e a c o n a o e n o n a e a c o n o c o c e r r r r u y, r u r s u |
|---|---|---|
| "o b i l i l i d i d l i l i d d i i t t c c o r r e s a r e a r u z o n e e c a n o n e p e r p e r o o n e r e s s e e |
||
| i d i i l i d d d d i l k d I l T i b l i f i h t t q u n p e r p e r o o s u e o o c o w n. r u n a e, n n e, n o n a d i i i l d d l l h i f i d l 'a t t t t t t t t t m a n c a o s g m a z z a r e a c o n o a e o c a o r e c e, n o c a n o o d i i i i d i f "i i C O V I D ", h t t t t t n m a z o n e s r a o n p e n a e m e r g e n z a n o n a e n u o u n i i i i l i d i i i 2 C t t t t t. t. c o m p o a m e n o p a o a c a n o n o a c e a o r s r s r s x r s |
Di seguito vengono descritte le principali tipologie di strategie da poter attuare per le rinegoziazione dei canoni di locazione, cosi come previste dal mercato PRIMA del periodo di emergenza sanitaria da COVID-19.
RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE in via TEMPORANEA - PER UN PERIODO LIMITATO BREVE (DA 3 A 12 MESI)
TIPOLOGIA 2BRIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE in via TEMPORANEA PER UN PERIODO LIMITATO MEDIO-LUNGO (DA 12 A 36 MESI) - "STEP RENT"
TIPOLOGIA 3.ARIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE in via DEFINITIVA - causa esterna
RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE in via DEFINITIVA - causa sopravvenuta eccessiva onerosità
3
1
2
CALCOLO DEL CANONE IN % DEL FATTURATO IN VIA TEMPORANEA (per Immobili RETAIL)
Di seguito vengono descritte le principali tipologie di strategie da poter attuare per le rinegoziazione dei canoni di locazione, cosi come previste dal mercato PRIMA del periodo di emergenza sanitaria da COVID-19.
| T I P O L O G I A |
Q U A N D O A V V I E N E |
Q U A N T I F I C A Z I O N E |
T E M P I S T I C A |
|
|---|---|---|---|---|
| 1 | O C O R I D U Z I N E D E L A N N E O C O i i D I L A Z I N E n v a O T E M P R A N E A P E R U N - P R O O O E I D L I M I T A T ( B R E V E D A 3 A 1 2 ) M E S I |
'è i i i i i Q d 'o i d f f l à f t t t a n o c n g g e a c o n a n z a r a u u v h i d d l l 'a d d l t t e m p o r a n e a, c e p r e s c n e a n a m e n o e d d i d i i t t t t m e r c a o, o v u a a e v e n s r a o r n a r n o n ( i b i l i l d i d i i t t t m p u a a c o n u o r e q u n s c o n n e s s ) d l l 'a i i à d l d h h t t t t t a v e c o n u o r e c e a n n o r e s o n o n ( ) i l i b i l l 'o d l l l i l 'i b i l t t t a e g g e o e a o c a o n e m m o e u z z z |
È i l l l k i t t t p r a m e n e n e g o a e n e a m a r e p r a c c e u n o u z ; 2 0 % 0 % l d h d l l 5 t t s c o n o s u c a n o n e o v u o c e v a a a N l f f i h è l t t o r m a m e n e a n c o s c o n o v e n g a c o n c e s s o i i h i d l l P i à i i l t t v e n e r c e s o a a r o p r e c o m e g a r a n z a l d l l 1 2 i l i à i t t r e g o a r e p a g a m e n o e e m e n s s u c c e s s v e |
i i S i l d t p a a e m p r i i i i 6 i f n e r o r a m e s h l d i l c e n o n p r e c u a n o l l i t n o r m a e s v o g m e n o d l l i t t e r a p p o r o o c a v o, l i i i d i t t a r m e n r c a a m o 2 l l 'o i n e p z o n e |
| 2. A |
R I D U Z I O N E D E L C A N O N E i D I L O C A Z I O N E i a n v T E M P O R A N E A P E R U N P E R I O D O L I M I T A T O ( M E D I O- L U N G O D A 1 2 A ) 3 6 M E S I R I D U Z I O N E - 0 0 1 % |
'è à Q d 'o i d i f f i l f i i i t t t a n o c n g g e a c o n a n a a, u u v z r C O O S O O H E P T R E B B E P R T R A R I L T R E 1 A N N m a h b b t t p u r s e m p r e e m p o r a n e a, c e p o r e e d i d h d l l 'a d d l t t p e n e r e a n c e a n a m e n o e m e r c a o, d d i d i i i b i l i l t t t t o v u a a e v e n s r a o r n a r n o n m p u a a ( d d i i i f i i i t t c o n u o r e a e s e m p o u n a c r s n a n z a r a, u n ) à d i l i l t t t s a s r o o u n a c a a m n a u r a e |
È i l l l k i t t t p r a m e n e n e g o a e n e a m a r e p r a c c e u n o u z ; % 2 0 % l d h d l 5 l t t s c o n o s u c a n o n e o v u o c e v a a a C h i i d i d l i i t t t t a n o n e c e v e n e r o o p e r u n p e r o o m a o p e r ( i i l d i i l i t p o o r n a r e a r e g m e e s p e s e c o n o m n a s o n o ) l 1 0 0 % t p a g a e a |
S i l l t p a r a n o r m a m e n e d i i d h u n p e r o o c e v a d i 1 2 i 3 6 i a a m e s p e r l i d i a r u z o n e |
| 2. B |
O C O R I D U Z I N E D E L A N N E O C O i D I L A Z I N E i n v a O T E M P R A N E A P E R U N O O O P E R I D L I M I T A T ( O- G O 2 M E D I L U N D A 1 A ) 3 6 M E S I "S T E P R E N T " - |
Q d 'è 'o i d i f f i l à f i i i t t t a n o c n g g e a c o n a n a a, u u v z r C H E P O T R E B B E P R O T R A R S I O L T R E 1 A N N O m a h b b t t p u r s e m p r e e m p o r a n e a, c e p o r e e d i d h d l l 'a d d l t t p e n e r e a n c e a n a m e n o e m e r c a o, d d i d i i i b i l i l t t t t o v u a a e v e n s r a o r n a r n o n m p u a a ( d d i i i f i i i t t c o n u o r e a e s e m p o u n a c r s n a n z a r a, u n ) à d i l i l t t t s a s r o o n a c a a m n a r a e u u |
È i l d i d d l l l h d l l t p a m e n e n e g o a e p e n e a a n g e a e o u r z u z z ; l l k i i d i t t t t t t s e p r e n n e a m a r e p r a c c e s e n e a r o r n a r e a ; ° i l i l 4 l d i 9 i 1 8 t t r e g m e n o n o r e a n n o e o s c o n o v a a a i l i d d i i d i "S " l d i t t t t m e s n e p e r o o r u z o n e. e p r e n o s c a e a i l è d d i f h è t t p a g a m e n o c a n o n e a o a u n a c r a c e : l i i f i d i d t c r e s c e n e n e g a n n n o a a r r v a r e a u n c a n o n e a i r e g m e |
S i l l t p a r a n o r m a m e n e d i i d h u n p e r o o c e v a d i 1 2 i 3 6 i a a m e s p e r l i d i a r u z o n e |
| T I P O L O G I A |
Q U A N D O A V V I E N E |
Q U A N T I F I C A Z I O N E |
T E M P I S T I C A |
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| 3 A |
O C O R I D U Z I N E D E L A N N E i i O C O D I L A Z I N E n v a D E F I N I T I V A c a u s a - t e s e r n a |
Q 'è i i i i i d 'o i d f f l à f t t t a n o c n g g e a c o n a n z a r a u u v f i i i d d t t t g e n e r a a e n v a m e n e a n u o v e i i i d d l d d i t t t c o n z o n e m e r c a o, o v u a a e v e n ( d i i i b i l i l d i d i t t t t s r a o r n a r n o n m p u a a c o n u o r e q u n i d l l d l i à d i i d l t t s c o n n e s s a a m o a g e s o n e e ). d A d i i i f i i i t t c o n o r e e s e m p o n a c r s n a n a r a u u z à l b l d i l i l t t t g o a e, u n s a s r o o u n a c a a m n a u r a e |
È i l l l k i i l t t t p u r a m e n e n e g o z a e n e a m a r e p r a c c e n u o v o c a n o n e ; f i f i i l i i d l d i i i i l t t t t a r e r m e n o a v a o r c o r r e n e m e r c a o m n u a i d i 1 0 % C d i i è l i l d i t m a s s m o u n - o n z o n e a s p u a u n n u o v o d i l i d i l d i b i l t t t t t c o n r a o o c a z o n e u n g a u r a a p o s s m e n e s e n z a f l à d i i i d l d i h i d i t t t t t t a c o e c e o a n c p a o e c o n o e e c o n c e a r s s u r r s l i i i l d i i f i t t t e r o r g a r a n e s p a g a m e n o e c a n o n r u z u u u |
|
| 3 B |
R I D U Z I O N E D E L C A N O N E i i D I L O C A Z I O N E n a v D E F I N I T I V A c a s a u - i t s o p r a e n a e c c e s s a v v u v i à t o n e r o s |
ò P d h i i i i d i i t t u a c c a e r e a n c e n s u a z o n m e r c a o n i i l i l i d i t t t c u c a n o n e s p u a o n u n m o m e n o i l i d i i ù i b i l d l t t t t m e r c a o r a z s a v e n a n o n p s o s e n e a d i l i b i t t t t t t c o n u o r e n u n m e r c a o a u a e r a s s s a. |
È i l l l k i i l t t t p r a m e n e n e g o a e n e a m a r e p r a c c e n o o c a n o n e u z u v ; f f % i i i l i l i d l i d 5 t t t t t a r e r m e n o a v a o r a u a e c a n o n e s c o n a a u n d 2 0 % C d i i è l i l d i d i t t t t a u n o n z o n e a s p u a u n n u o v o c o n r a o l i d i l d i b i l f l à d i t t t o c a z o n e u n g a u r a a p o s s m e n e s e n z a a c o i i d l d i h i d i l i i t t t t t t r e c e s s o a n c p a o e c o n u o r e e c o n r c e s a u e r o r i l d i i f i. t t g a a n e p a g a m e n o e c a n o n r z s u u u r |
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| 4 | C C O O C O A L L D E L A N N E % O I N D E L F A T T U R A T P O R I N V I A T E M A N E A ( ) i i I b l R E T A I L p e r m m o |
U i i l d i i d i t t t t t s a o n p a r c o a r m o o n e c o n r a i i i i i i i l d b l l Q d o c a o n e m m o c o m m e r c a z u a n o 'è à 'o i d i f f i l f i i i t t t c n g g e a c o n a n a r a, u v z f d i i i l l d i i i d l t t e m p o r a n e a o e n v a n e e c o n z o n e d d i d i i t t t t m e r c a o, o v u a a e v e n s r a o r n a r n o n ( i b i l i l d i d i i t t t m p u a a c o n u o r e q u n s c o n n e s s ). d l l 'a i i à d l d A d i t t t t t a v e c o n u o r e e s e m p o u n a è i i f i i i l b l l h l i ù t t t c r s n a n a r a g o a e. a a e c e m o o p z u b a s s o. |
È l h é l l P i à d i h i t t m o o r a r a p e r c e g a a r o p r e a u n r s c o i d i i l l l l 'a i i à d l d l i d l t t t t t t t p e o a e e g a o a e c o o e a c a o a m r n r v n u r s n à ò i i i i d i i i P t t t p r o p r e n u n a s u a z o n e m a s s m a n c e r e z z a. u a v e r e d l i i i l l l d d l l i i, t t t t u n a u r a a m a a, p r o p o r z o n a e a a u r a a e a c r s ( ). d f i i i l i ù N l l k i l t t t t o p p u r e e n v a m o o p r a r a e a m a r e p r a c c e a i à i h i d d i l % h l i l l t p r o p r e s p e s s o r c e e a z a r e c e e g a c a n o n e a f i d d i i l l 'a i i à t t t t t t a a o n m o o a c e e e n p e m o q a o a u r r v r u r u r v d d b t o r n a s s e a a n a r e e n e. |
N l t o r m a m e n e i l d i s p a r a u n i d h p e r o o c e v a d i 1 2 i 3 6 a a i m e s |
Di seguito vengono descritte le principali tipologie di strategie da poter attuare per le rinegoziazione dei canoni di locazione, cosi come previste dal mercato DURANTE E DOPO il periodo di emergenza sanitaria da COVID-19.
Tipologia di strategia 1: RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE in via TEMPORANEA - PER UN PERIODO LIMITATO BREVE (in caso di obbligo di sospensione delle attività «lockdown»)
DURANTE IL PERIODO DI «LOCKDOWN», periodo in cui vi sono stati dei provvedimenti governativi (quali la sospensione degli eventi che prevedono assembramenti di persone, è stata limitata la mobilità nazionale e internazionale ed è stato reso obbligatorio il distanziamento interpersonale di almeno 1 mt) che hanno imposto la chiusura delle attività commerciali in alcuni immobili con accesso al pubblico, procurando l'oggettiva impossibilità di godere dell'immobile stesso. Tutto questo è dovuto ad un evento straordinario non imputabile al conduttore
E' negoziale; nella market practice che si sta sviluppando lo sconto va dal 20% al 50% del canone dovuto riferito al periodo di lockdown
Lo sconto concesso può essere in deduzione del canone dovuto oppure «spalmato» nei mesi seguenti (normalmente nei 6-12 mesi successivi) Nel caso di uno sconto in deduzione dei canoni dovuti, affinché lo sconto venga concesso, viene richiesto a garanzia dalla Proprietà il regolare pagamento delle mensilità successive per un periodo non inferiore ai 12 mesi
| i i i i i i i D i i d i l l l d d l i i i d i i d i l i i t t t t t t t t t e g o e n g o n o e c e e p r n c p a p o o g e s r a e g e a p o e a a e p e e n e g o a o n e e c a n o n o c a o n e, c o c o m e s u v s r r u r r r z z z s i i i i i i d l D U R A N T E E D O P O l d d d C O V I D- 1 9. t t t p r e s e a m e r c a o p e r o o e m e r g e n z a s a n a r a a v |
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| O O O S O C O P E R I D P T L K D W N |
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| i i i i T l d 1 A t t p o o g a s r a e g a : R I D U Z I O N E D E L C A N O N E D I L O C A Z I O N E I N V I A T E M P O R A N E A P E R ( ) U N P E R I O D O L I M I T A T O B R E V E- M E D I O D A 6 A 1 2 M E S I |
i i i i T l d 1 B t t p o o g a s r a e g a : C A L C O L O D E L C A N O N E I N % D E L F A T T U R A T O S E N Z A M I N I M O G A R A N T I T O I N V I A T E M P O R A N E A P E R U N P E R I O D O L I M I T A T O ( ) B R E V E- M E D I O D A 6 A 1 2 M E S I |
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| Q U A N D O A V V I E N E |
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| i i N l d d P O S T L O C K D O W N, d i l i i i d i i l i d l l 'i b i l t t e p e r o o q u a n o m u z z o e m m o e ( i l l i d i i d l i d i i t t t t t c o n s e g u e n a e m s u r e c o n e n m e n o e v r u s s a n z a m e n o, ) h i l i i i l l ''a b i i i d i t t t t t t t a c e a, a e a e o, e c. p a a o a e a e a m s r n m s s m r m n m n n m n r r à è l l 'a i i d l d i l l b i l i l d t t t t t n e v e c o n u o r e q u a e n o n n e r e s p o n s a e n a c u n m o o |
i i N l d d P O S T L O C K D O W N, d i l i i i d i i l i d l l 'i b i l t t e p e r o o q u a n o m u z z o e m m o e ( i l l i d i i d l i d i i t t t t t c o n s e g u e n a e m s u r e c o n e n m e n o e v r u s s a n z a m e n o, ) h i l i i i l l ''a b i i i d i t t t t t t t a c e a, a e a e o, e c. p a a o a e a e a m s r n m s s m r m n m n n m n r r à è l l 'a i i d l d i l l b i l i l d t t t t t n e v e c o n u o r e q u a e n o n n e r e s p o n s a e n a c u n m o o |
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| Q U A N T I F I C A Z I O N E |
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| È i l l l k i h i i l d l d l t t t t n e g o z a e n e a m a r e p r a c c e c e s s a s v u p p a n o o s c o n o v a a ; 5 % l 2 0 % d l d i f i l i d l k d N l l t t t a e c a n o n e o o e o a p e o o p o o c o n. e a v u r r r s w 0 0. k i l i l i d i l i i l l 2 2 t t t t t t m a r e p r a c c e a a e p e r o o e n e m a o a s o o a n n o u v |
I l i i i l i d i l i % i b i l l t t t c a n o n e v e n e c o r r s p o s o, p e r p e r o o n o g g e o, s o o n v a r a e s u f i i i Q l i l d t t t t t t t t a a o, e n a n e n m n m o g a a n o. a o a c o n a o n o n p e e a u r s z s s u r u r r r v % % i l i b i l i l f l i l l l t t t t t t c a n o n e a r a e n s a r a o, a e e n e n o r m a m e n e c a c o a a v u u v ( ) ( ). l % d i d l i l i i 3 5 i / f N l l k t t t t t c o n a m e a e g u m o a n n c a n o n e a u r a o e a m a r e i l i l i d i l i i l l 2 0 2 0 t t t t t p r a c c e a u a e p e r o o v e n e m a o a s o o a n n o |
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| À O M D A L I T |
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| C h i i d i d l i i i i t t t t t a n o n e c e e n e r o o p e r n p e r o o m a o p e r p o o r n a r e a r e g m e v u ( ) 0 0 % l d i i l i i l 'i i d l 1 t t e s p e s e c o n o m n a s o n o n v e c e p a g a e p e r n e r o p e r o o a N l f f i h é l i i h i d l l t t t o r m a m e n e a n c o s c o n o v e n g a c o n c e s s o v e n e r c e s o a a P i à i i l l d l l i l i à i t t t r o p r e c o m e g a r a n z a r e g o a r e p a g a m e n o e e m e n s s u c c e s s v e i d i f i i 1 2 i p e r u n p e r o o n o n n e r o r e a m e s |
S i l i i i l i d i l d l i i i t t t e m n a, p e r p e r o o c o n c e s s o, p a g a m e n o e m n m o g a r a n o % f l i d l l l i l L t t t t a s c a n o s o o u n c a n o n e c a c o a o n s u a u r a o. e s p e s e d i i l i i l 'i i d l 1 0 0 % t t c o n o m n a s o n o n v e c e p a g a e p e r n e r o p e r o o a |
Visto e considerato quanto analizzato nelle pagine precedenti, tenendo conto dei seguenti fattori:
La pandemia COVID-19 ha colpito l'economia a livello mondiale causando una recessione gravissima di dimensioni globali (contrazione del 4,9% a livello mondiale e del 10,2% a livello europeo). Sulla base di quanto indicato dalle diverse fonti, il PIL italiano per il 2020 si assesterebbe in range compreso tra il -8,2% individuato da Istat e l'11,2% delle Commissione UE.
Il sistema fieristico appare uno dei settori maggiormente colpiti dalla pandemia. Secondo Event Industry è prevista una riduzione media dei fatturati del 68% fino a toccare punte del 83%, con una percentuale di eventi cancellati definitivamente pari al 55% e rinviati pari al 23%. Secondo Maurizio Danesi, presidente di AEFI, l'ulteriore stretta prevista dall'ultimo DPCM, porta all'80% la perdita di fatturato, con l'annullamento o il trasferimento online di circa 60 eventi nelle prossime quattro settimane;
Il Rapporto Canone di locazione su fatturato (indice che misura la sostenibilità del canone), che nella media del triennio precedente è stato pari al 17,4%, è previsto in base ai dati Forecast 2020 pari al 63,9%. Tale percentuale rende attualmente il canone di locazione finanziariamente non sostenibile per FM.
Il business di Fiera Milano è basato su grandi eventi difficilmente riprogrammabili e di difficile attuazione visti i protocolli necessari nel caso di ripartenza previsti per il contenimento della pandemia COVID-19; questa situazione sta impattando negativamente anche nell'organizzazione di alcuni eventi dell'anno 2021;
YARD Advisory ritiene che una richiesta di rimodulazione del canone di locazione per l'anno 2020, seppur di natura temporanea, a causa delle conseguenze della pandemia da Covid-19, sia fondata e legittima, giustificata dal contesto straordinario che si è venuto a creare.
Alla luce di quanto sta avvenendo sul mercato immobiliare in casi simili, si ritiene ragionevole che tale rimodulazione possa essere composta da due componenti:
Contando, quindi, i mesi di GENNAIO e FEBBRAIO 2020 come mesi a canone pieno e applicando le percentuali di cui sopra si ottiene UNO SCONTO totale per l'ANNO 2020 che potrà andare da un minimo di € 13.700.000 ad un massimo di € 15.400.000.
Milano, 01/12/2020 Prot. 1590/2020
Spettabile Fiera Milano S.p.A. Piazzale Carlo Magno, 1 20149 Milano
Il sottoscritto ANDREA GARIBALDI, nato a Milano il 18/01/1984, CF GRBNDR84A18F205G, residente a Milano in via Sebastiano del Piombo 6, in qualità di responsabile settore valutazioni corporate e Procuratore Speciale della società Yard Spa, con sede in Milano, Corso Vittorio Emanuele II, n. 22, a conoscenza di quanto prescritto dalla normativa applicabile in merito ad eventuali responsabilità relativamente alle dichiarazioni qui rese, per la Società, per sé e per i referenti dei servizi che si interfacceranno con le Società del Gruppo Fiera Milano
DICHIARA, per quanto di sua conoscenza,
che non sussiste alcuna situazione di conflitto di interesse(*), anche potenziale, tra la sottoscritta Società — né tra le sue società controllate e controllanti — e Fiera Milano S.p.A. e/o Società appartenenti al Gruppo Fiera Milano
(*) Per conflitto di interesse si intende, a titolo esemplificativo e non esaustivo, il caso in cui:
Distinti saluti,
YARD S.p.A. Head of Corporate Valuation Andrea Garibaldi
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