AI Terminal
Diös Fastigheter
Quarterly Report • Oct 25, 2024
3034_10-q_2024-10-25_9c0c4b66-d844-49c3-8514-6c7655817bac.pdf
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Diös Fastigheter Delårsrapport Q32024
Vi ser framför oss en starkare ekonomisk utveckling vilket visar sig genom att vi gör både större förvärv och flertalet nya uthyrningar. Knut Rost, vd
Måluppföljning
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL, %
Snittavkastning
Q3 2024
Kvartalet i korthet
- Intäkterna uppgick till 622 mkr (621).
- Nettouthyrningen uppgick till 8 mkr (-1).
- Driftöverskottet ökade med 3 procent och uppgick till 462 mkr (449).
- Förvaltningsresultatet ökade med 17 procent och uppgick till 258 mkr (221).
- Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 24 mkr (-203) och på derivat till -237 mkr (97).
- Resultat efter skatt uppgick till -11 mkr (88).
- Resultat per aktie uppgick till -0,08 kr (0,62).
Perioden jan-sep
- Intäkterna ökade med 2 procent och uppgick till 1 895 mkr (1 858)
- Nettouthyrningen uppgick till 20 mkr (18).
- Driftöverskottet ökade med 3 procent och uppgick till 1 315 mkr (1 271).
- Förvaltningsresultatet ökade med 4 procent och uppgick till 698 mkr (673).
- Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 40 mkr (-897) och på derivat till -112 mkr (24).
- Resultat efter skatt uppgick till 365 mkr (-163).
- Resultat per aktie uppgick till 2,58 kr (-1,15).
Viktiga händelser under kvartalet
- Projektet för Högskolan Dalarna i Borlänge, med en årshyra om cirka 38 mkr har färdigställts.
- Frånträde av åtta fastigheter i Umeå, Falun, Borlänge och Öster-
- Tillträde av två fastigheter i Borlänge för 133 mkr.
- och återköpt obligationer om 469 mkr med förfall inom kom-
Viktiga händelser under perioden jan-sep
- VD Knut Rost kommer att avgå. Styrelsen har utsett David Carlsson till ny VD och koncernchef. Knut kvarstår i sin tjänst fram till att David tillträder 1 januari 2025.
- Förvärv och tillträde av 2 fastigheter till ett värde av 133 mkr. Avyttring och frånträde av 40 fastigheter till ett värde av 1 659 mkr.
- Refinansiering av 5 200 mkr bankskuld på löptider om 2–4 år. Emission av obligationer om 1 800 mkr med löptider på 2–4 år och återköpt korta obligationer om 950 mkr.
Utfallet rullande 12m per Q3 2024 förklaras främst av negativa orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat.
2020 2021 2022 2023 R12
Våra två huvudmål är att nå minst 12 procents avkastning på eget kapital i snitt över en femårsperiod, samt att minska våra koldioxidutsläpp med 50 procent till 2030, jämfört med basåret 2018.
Scope 1 Scope 2
De ökade koldioxidutsläppen för 2023 förklaras av ett ökat värmebehov till följd av lägre årstemperatur.
RESULTATSAMMANSTÄLLNING, MKR
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | R12 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| jul-sep | jul-sep | jan-sep | jan-sep | okt-sep | jan-dec | |
| Intäkter | 622 | 621 | 1 895 | 1 858 | 2 541 | 2 504 |
| Driftöverskott | 462 | 449 | 1 315 | 1 271 | 1 754 | 1 711 |
| Förvaltningsresultat | 258 | 221 | 698 | 673 | 928 | 903 |
| Resultat före skatt | 30 | 114 | 508 | -193 | -262 | -963 |
| Resultat efter skatt | -11 | 88 | 365 | -163 | -322 | -850 |
| Överskottsgrad, % | 75 | 73 | 70 | 69 | 71 | 70 |
| Uthyrningsgrad, % | 91 | 92 | 92 | 92 | 92 | 92 |
| Avkastning på eget kapital, % | -2,9 | -2,4 | -7,9 | -7,4 | ||
| Förvaltningsresultat per aktie, kr | 4,9 | 4,8 | 6,6 | 6,4 | ||
| Soliditet, % | 36,4 | 36,6 | 34,6 | |||
| Belåningsgrad fastigheter, % | 52,6 | 54,2 | 54,4 | |||
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,4 | 2,1 | 2,2 | 2,2 | 2,2 | 2,2 |
| Eget kapital per aktie, kr | 80,1 | 82,4 | 77,6 | |||
| EPRA NRV per aktie, kr | 99,4 | 96,7 | 95,6 |
- sund för 273 mkr.
-- Emission av nya obligationer om 1 050 mkr på löptider 2–4 år mande 9 mån.
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-september 2024 2
VD-ord Affärerna tar fart
Marknaden ställer om från ett läge med finansiell osäkerhet till att ge förutsättningar för tillväxt och ökad lönsamhet. Vi ser framför oss en starkare ekonomisk utveckling vilket visar sig genom att vi gjort både större förvärv och flertalet nya uthyrningar. Lågkonjunkturen har bottnat och vi upplever att intresset för Diös lokaler ökar från
befintliga och nya hyresgäster. Förvaltningsresultatet per aktie ökar med 17 procent och nettouthyrningen fortsätter vara stark och uppgår till 8 mkr för kvartalet och summerar till 20 mkr för perioden. Lägre räntor och en stark underliggande tillväxt i vår marknad bådar gott för framtiden
Förvaltningsresultatet stärks av flera faktorer. Intäkterna fortsätter öka med 6,5 procent i jämförbart bestånd, vi färdigställer projekt och genomför omförhandlingar, samtidigt som kostnaderna är stabila. Räntekostnaderna är lägre och skulden har minskat. Orealiserad värdeförändring är positiv om 24 mkr och vi märker tydligt att vi har ljusare tider.
Hög aktivitet inom uthyrning och transaktioner
Aktiviteten på marknaden har ökat, vilket ger förutsättningar för fler affärer inom både uthyrningar och transaktioner. Våra team jobbar aktivt och tack vare lokal närvaro kan vi agera snabbt då en affär kan skönjas. Det görs betydligt mer uthyrningar för närvarande än tidigare i år och som exempel har vi hyrt ut till Pliktverket Umeå med en årlig hyresintäkt om ca: 13 mkr vilket kommer att redovisas i Q4, Akademiska hus hyr kontorslokaler i vår nyproduktion på Porsön i Luleå och H&M etablerar uppdaterade butiksupplevelser i centrala Östersund och Skellefteå med bland annat H&M Home.
Förvärvet om 940 mkr i Luleå och Gävle, som vi signerat i början på fjärde kvartalet, är en tydlig markering att vi vill fortsätta växa. Vi köper centrala fastigheter med potential i nyuthyrning, omförhandling och energieffektiviseringsåtgärder. Våra lokala team tar över förvaltningen och vi har redan flera affärer på gång i de nya fastigheterna. Vi har även tillträtt två fastigheter samt frånträtt 8 fastigheter under kvartalet. Fastigheter som avyttras har en relativt låg avkastning och oftast en begränsad potential. Vi kommer fortsätta att både förvärva och avyttra fastigheter för att skapa bästa förutsättningar för fortsatt värdeskapande.
Färdigställda projekt lyfter intäkterna
Under kvartalet färdigställdes projektet för Högskolan Dalarna i Borlänge. En investering om 625 mkr som ritar om centrala Borlänge gällande flöden och attraktionskraft. Årshyran om cirka 38 mkr bidrar från augusti till resultatet och vi ser redan många positiva kringeffekter från denna etablering. Vi har nu påbörjat försäljningsprocessen av 74 bostadsrätter i centrala Luleå, på Västra Stranden. Förväntad investering uppgår till cirka 200 mkr och byggstart är planerad till sommaren 2025 med inflyttning 2027.
Vår marknads långsiktiga tillväxtutsikter är robusta
Nyhetsflödet har senaste tiden varit enkelriktat åt det negativa hållet gällande den gröna omställningen som sker i norra Sverige. Vi är övertygade att den långsiktiga positiva trenden är intakt och att de investeringar och den tillväxt som pågår kommer att fortsätta. Helt klart är att vår marknad präglas av de stora gröna investeringarna och en orubbligt positiv framtidstro. Grundförutsättningarna för den gröna omställningen är oförändrade och till allt detta kommer effekterna av NATO-medlemskapet med förväntade investeringar i infrastruktur.
Aktiv skuldhantering och minskad refinansieringsrisk
Kapitalmarknaden har fortsatt att förbättrats under kvartalet med lägre finansieringskostnader som resultat. Vi har nyttjat tillfället genom att ge ut nya obligationer och köpa tillbaka obligationer med förfall kommande 9 mån och således minskat refinansieringsrisken. Vi har haft några fördelaktiga räntederivat som förfallit under kvartalet och samtidigt gjort omstruktureringar vilket påverkat
räntekostnaden negativt. Snitträntan uppgår till 4,7 procent och belåningsgraden sjunker till 52,6 procent.
Min sista kvartalsrapport, nr 43!
Detta är mitt sista vd-ord och visst är det med lite vemod jag skriver dessa rader. Det har varit en fantastisk rolig och spännande resa från att jag tillträdde i början på 2014 till idag. Bolaget har vuxit från 12 mdr i fastighetsvärde till dryga 30 mdr och hyresintäkterna har ökat från 1 300 mkr till 2 500 mkr på årsbasis. Vi har placerat Diös på kartan som det marknadsledande fastighetsbolaget i våra 10 städer. Duktiga och engagerade medarbetare, styrelsemedlemmar och samarbetspartners har varit delaktiga på denna resa och jag tackar innerligen för att ni stöttat och jobbat nära mig i nästan 11 år. Jag lämnar vid årsskiftet över till David Carlsson som jag är övertygad kommer leda bolaget på ett enkelt, nära och aktivt sätt i framtiden. Höga värden avseende kundnöjdhet och nöjda medarbetare ger goda förutsättningar och möjligheter att fortsätta växa bolaget och skapa långsiktigt aktieägarvärde.
Jag ser fram emot att följa bolagets fortsatta tillväxtresa, på den mest spännande marknaden från läktarplats.
Tack än en gång för gott samarbete, och lycka till David! Over and out!
Knut Rost
Det här är Diös
Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på norra Sverige. Med en unik position i våra 10 tillväxtstäder skapar vi hållbar tillväxt genom kommersiell fastighetsutveckling för våra hyresgäster, för våra aktieägare och för oss som bolag. Vårt erbjudande är kommersiella lokaler – i rätt läge för rätt hyresgäst. En tredjedel av våra hyresintäkter kommer från skattefinansierad verksamhet och drygt hälften av de totala hyresintäkterna kommer från kontor.
FASTIGHETSVÄRDE, MKR FASTIGHETSVÄRDE PER AFFÄRSENHET, MKR
Luleå, 5213, mkr Skellefteå, 2462, mkr Umeå, 4688, mkr Östersund/Åre, 4591, mkr Sundsvall, 4770, mkr Gävle, 3185, mkr Dalarna, 5571, mkr
FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG, %
Hotell/Restaurang, 9% Vård/utbildning, 7% Industri/Lager, 3%
HYRESINTÄKTER, MKR KONTRAKTSVÄRDE PER KATEGORI, %
1000 1200
.
Hållbarhet
Genom tydliga hållbarhetsmål driver vi verksamheten på ett ansvarsfullt sätt och skapar långsiktiga affärer.
Klimatmål
Vårt mål är att minska utsläpp inom scope 1 och 2 med minst 50 procent till 2030 jämfört med basåret 2018, för att senast 2045 nå nettonoll. Utsläppen i scope 2 samt energirelaterade utsläpp i kategori 3.3 beror av faktisk energianvändning.
Gröna fastigheter
Inför 2024 justerade vi kravnivån för att klassificera våra fastigheter som gröna genom att linjera energikravet mot EU:s taxonomi. Från årsskiftet krävs att en fastighet når Fastighetsägarnas gränsvärden för de 15 procent bästa byggnaderna i det nationella beståndet för att kvalificeras som grön.
Det löpande arbetet med klimatrisk- och sårbarhetsanalyser samt miljöcertifieringar möjliggör för fler gröna fastigheter i vår portfölj.
Energi
Energi- och effektbehov i fastigheter påverkas till stor del av yttre faktorer som temperatur, vind och sol, men också av komfortkraven inne i fastigheterna. De yttre och inre faktorerna är ständigt föränderliga och kräver att vi aktivt jobbar med optimering för att hålla nere både kostnader och utsläpp. Under perioden minskar energianvändningen i jämförbart bestånd med 1,5 procent. Att teckna gröna hyresavtal tillsammans med våra hyresgäster involverar och skapar incitament för båda parter att bidra till effektiva energilösningar.
Projekt och investeringar
Nyproduktion och renovering medför direkta och indirekta utsläpp samt stora resursnyttjanden. Vi arbetar med livscykelanalyser i tidiga skeden av större projekt för att förstå de åtgärder och val som behöver göras för att minska vår klimatpåverkan från projekt. I arbetet med livscykelanalyser strävar vi efter lägre klimatpåverkan och har börjat bygga jämförbarhet mellan projekt samtidigt som vi utifrån en högre kunskapsnivå har möjlighet att ställa högre krav på materialval.
Medarbetare
Vi arbetar aktivt med välbefinnande och kompetensutveckling för våra medarbetare. Kompetensutveckling är en viktig del för att skapa drivkraft och engagemang hos våra medarbetare. Våra medarbetares rekommendationsvilja i eNPSmätningarna är på stabila, höga nivåer med 541 poäng i senaste mätningen i förhållande till jämförelsesnittet på 14 poäng.
EU:s taxonomi
Vi väljer att frivilligt rapportera i enlighet med EU:s taxonomi för ökad transparens och jämförbarhet inom branschen. Kvartalsvis görs indikativ och förenklad rapportering. Hela vår verksamhet omfattas av taxonomin då den primärt utgörs av förvärv och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. De ekonomiska aktiviteterna är exponerade mot miljömål 1 om att begränsa vår klimatpåverkan.
| R12 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| KLIMAT² | Enhet | okt-sep | 2023 | 2018 Kommentar | |
| Utsläpp i scope 1 och 2, RTM | ton CO₂e | 5 609 | 5 395 | 7 022 Mål: -50 procent 2030. Granskat och godkänt av SBTi | |
| Utsläpp i scope 3 | ton CO₂e | 816 | 816 | 844 Bränslerelaterade utsläpp och tjänsteresor | |
| 2024 | 2023 | 2022 | |||
| ENERGI | jan-sep | jan-sep | jan-sep | ||
| Energianvändning i jämförbart bestånd | kWh/kvm Atemp | 80,6 | 83,0 | 85,5 El och normalårskorrigerad fjärrvärme | |
| Energianvändning från fjärrkyla i jämförbart bestånd | kWh/kvm Atemp | 11,0 | 9,8 | 11,8 Ingår ej i energibesparingsmålet | |
| Energibesparing | % | -1,5 | -2,9 | -3,3 Mål: -3 procent | |
| Faktisk energianvändning | kWh/kvm uthyrnings.yta | 100,2 | 97,6 | 98,3 Ej normalårskorrigerad fjärrvärme | |
| Andel fossilfri energi, helår | % | 99 | 99 | 98 Emissionsdata från Energiföretagen för 2023 | |
| Producerad solel | MWh | 1 462 | 1 313 | 1 466 Kvartalsspecifik data för jämförelseperioden 2022 saknas | |
| 2024 | |||||
| PROJEKT OCH INVESTERINGAR | 30 sep | 2023 | 2022 | ||
| Gröna fastigheter³ | % av MV | 27 | 25 | 16 Mål: 55 procent gröna fastigheter 2026 | |
| Miljöcertifierade fastigheter | % av MV | 36 | 33 | 22 Till betygsnivå BREEAM In-Use, very good eller motsvarande | |
| Energieffektiva fastigheter³ | % av MV | 50 | 52 | 42 PE-tal linjerade med Fastighetsägarnas topp 15 procent | |
| Klimatriskanalyserade fastigheter | % av MV | 58 | 51 | 26 Lokala klimatrisk- och sårbarhetsanalys | |
| Gröna hyresavtal | % | 26 | 18 | 11 | |
| 2024 | |||||
| MEDARBETARE | 30 sep | 2023 | 2022 | ||
| Rekommendationsvilja¹ | poäng | 54 | 47 | 48 Mål: eNPS > 45 poäng | |
| 2024 | |||||
| TAXONOMIRAPPORTERING, indikativ | 30 sep | 2023 | 2022 | ||
| Förenliga intäkter | % / mkr | 29 / 506 | 25 / 558 | 12 / 238 | |
| Förenliga kapitalutgifter | % / mkr | 5 / 377 | 10 / 158 | 3 / 34 | |
| Förenliga driftutgifter | % / mkr | 30 / 477 | 25 / 520 | 12 / 219 |
1 Under sommaren implementerades ett nytt systemstöd för HR. Rapporterat eNPS-värde gäller för september, ny jämförelsebransch är finansbranschen. För perioden januari-september låg fastighetsbranschens jämförelsetal på 21 poäng. 2 Data för scope 1 och 3 redovisas på helår, föregående års underlag används som prognos. Basår är 2018. Historiska utsläpp för 2023 räknades om under kvartal 2 efter att Energiföretagen publicerat nya emissionsfaktorer. 3 Kravnivåerna för att uppnå status som grön fastighet har justerats inför 2024 för att linjera med energiprestandakraven i EU:s taxonomi. Tidigare kravnivå var ≤85 kWh/kvm Atemp.
.
Resultaträkning
KONCERNENS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | R12 | 2023 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| RESULTATRÄKNING | Not | jul-sep | jul-sep | jan-sep | jan-sep | okt-sep | jan-dec |
| Hyresintäkter | 578 | 573 | 1 757 | 1 714 | 2 339 | 2 296 | |
| Serviceintäkter | 44 | 48 | 138 | 144 | 202 | 208 | |
| Totala intäkter | 1 | 622 | 621 | 1 895 | 1 858 | 2 541 | 2 504 |
| Fastighetskostnader | 2 | -161 | -172 | -580 | -587 | -786 | -793 |
| Driftöverskott | 3 | 462 | 449 | 1 315 | 1 271 | 1 754 | 1 711 |
| Central administration | 4 | -18 | -23 | -58 | -63 | -84 | -89 |
| Finansnetto | 5 | -186 | -206 | -558 | -535 | -742 | -719 |
| Förvaltningsresultat | 6 | 258 | 221 | 698 | 673 | 928 | 903 |
| Värdeförändring fastigheter | 7 | 9 | -204 | -78 | -890 | -573 | -1 385 |
| Värdeförändring räntederivat | 8 | -237 | 97 | -112 | 24 | -616 | -481 |
| Resultat före skatt | 9 | 30 | 114 | 508 | -193 | -262 | -963 |
| Aktuell skatt | 10 | -36 | -9 | -83 | -28 | -83 | -28 |
| Uppskjuten skatt | 10 | -5 | -17 | -59 | 57 | 24 | 140 |
| Periodens resultat | -11 | 88 | 365 | -163 | -322 | -850 | |
| Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | -11 | 88 | 365 | -163 | -322 | -850 | |
| Summa | -11 | 88 | 365 | -163 | -322 | -850 | |
| TOTALRESULTATRÄKNING | |||||||
| Periodens resultat | -11 | 88 | 365 | -163 | -322 | -850 | |
| Periodens totalresultat | -11 | 88 | 365 | -163 | -322 | -850 | |
| Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | -11 | 88 | 365 | -163 | -322 | -850 | |
| Summa | -11 | 88 | 365 | -163 | -322 | -850 | |
| Resultat per aktie, kr | -0,08 | 0,62 | 2,58 | -1,15 | -2,28 | -6,01 | |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång | 141 430 947 | 141 430 947 | 141 430 947 | 141 430 947 | 141 430 947 | 141 430 947 | |
| Genomsnittligt antal aktier | 141 430 947 | 141 430 947 | 141 430 947 | 141 430 947 | 141 430 947 | 141 430 947 | |
| Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång | 354 218 | 354 218 | 354 218 | 354 218 | 354 218 | 354 218 | |
| Genomsnittligt antal aktier i eget förvar | 354 218 | 354 218 | 354 218 | 354 218 | 354 218 | 354 218 |
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE¹
DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
Resultatanalys juli-september 2024
Not 1 Intäkter
Intäkterna för kvartalet uppgick till 622 mkr (621) och den ekonomiska uthyrningsgraden till 91 procent (92). Den lägre uthyrningsgraden förklaras av fastighetsförsäljningar. I jämförbart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter med 6,5 procent i kvartalet jämfört med föregående år. Övriga förvaltningsintäkter uppgick till 6 mkr (7) och bestod bland annat av vidarefakturering till hyresgäster avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler. Av våra kommersiella hyresavtal har 97 procent indexuppräkning, där 94 procent löper med KPI-justering och 3 procent med fast uppräkning.
| 2024 | 2023 | Förändring | |
|---|---|---|---|
| UTVECKLING INTÄKTER | jul-sep | jul-sep | % |
| Jämförbart bestånd | 612 | 574 | 6,5 |
| Pågående projekt | 1 | 8 | |
| Färdigställda projekt | 2 | -9 | |
| Förvärvade fastigheter | 1 | - | |
| Sålda fastigheter | 0 | 41 | |
| Kontrakterade hyresintäkter | 616 | 614 | |
| Övriga förvaltningsintäkter | 6 | 7 | |
| Intäkter | 622 | 621 |
Not 2 Fastighetskostnader
Kvartalets fastighetskostnader uppgick till 161 mkr (172). Av fastighetskostnaderna utgjorde 6 mkr (5) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilket vidarefaktureras till hyresgäster.
Not 3 Driftöverskott
Driftöverskottet uppgick till 462 mkr (449) och överskottsgraden till 75 procent (73). I jämförbart bestånd ökade driftöverskottet med 8,2 procent jämfört med tredje kvartalet föregående år.
Not 4 Centraladministration
Kostnaderna för centraladministration uppgick till 18 mkr (23). I centraladministration ingår koncerngemensamma kostnader för stabsfunktioner, it, årsredovisning, revisionsarvode, juridisk rådgivning med mera.
Not 5 Finansnetto
Kvartalets finansnetto uppgick till -186 mkr (-206). Den lägre kostnaden jämfört med föregående år är främst relaterad till en lägre nettoskuld. Kvartalets finansnetto påverkas positivt av derivat samt erhållna räntor från likvidplaceringar och finansieringsöverenskommelser. Kvartalets räntekostnader, inklusive kostnader för räntederivat och lånelöften, motsvarar upplåning till en genomsnittlig årsränta om 4,7 procent (4,9).
Not 6 Förvaltningsresultat
Kvartalets förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 258 mkr (221). Det är en ökning med 17 procent jämfört med föregående år. I jämförbart bestånd ökade förvaltningsresultatet med 12,0 procent jämfört med tredje kvartalet föregående år.
Not 7 Värdeförändringar fastigheter
Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen uppgick vid utgången av kvartalet till 6,15 procent (6,01). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 24 mkr (-204). Den realiserade värdeförändringen för kvartalet uppgick till -15 mkr (0) påverkat främst av transaktionskostnader och avdrag för latent skatt.
Under tredje kvartalet har 2 fastigheter (0) förvärvats medan 8 fastigheter (0) har avyttrats.
| 2024 | 2023 |
|---|---|
| jul-sep | jul-sep |
| 4 | -184 |
| 11 | -20 |
| 9 | - |
| 24 | -204 |
Not 8 Värdeförändringar derivat
Portföljen av räntederivat har värderats till verkligt värde. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten. Värdeförändringen är orealiserad och påverkar inte kassaflödet.
Under kvartalet uppgick orealiserade värdeförändringar för derivat instrumenten till -237 mkr (97), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Värdeförändringen är hänförlig till sänkta marknadsräntor.
Not 9 Resultat före skatt
Resultat före skatt uppgick till 30 mkr (114). Resultatförändringen förklaras främst av orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat.
Not 10 Skatt
Det finns inga skattemässiga underskott i koncernen och det finns obeskattade reserver om 479 mkr (492). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 15 619 mkr (15 772). Uppskjuten skatt har beräknats på 11 064 mkr (10 626). Skillnaden om 4 555 mkr (5 146) är hänförlig till uppskjuten skatt på tillgångsförvärv. Diös har inga pågående skattetvister.
| 2024 | 2023 | |
|---|---|---|
| SKATTEBERÄKNING, MKR | jul-sep | jul-sep |
| Resultat före skatt | 30 | 114 |
| Nominell skattesats 20,6% | -6 | -23 |
| Ej avdragsgill ränta | -24 | - |
| Avyttring av fastigheter | -8 | - |
| Övriga skattemässiga justeringar | -3 | -3 |
| Redovisad skattekostnad | -41 | -26 |
| Varav aktuell skatt | -36 | -9 |
| Varav uppskjuten skatt | -5 | -17 |
Aktuell skatt uppgick till -36 mkr (-9) och uppskjuten skatt uppgick till -5 mkr (-17). Förändringen i aktuell skatt förklaras främst av uttagsbeskattning som uppstår vid försäljning av fastigheter i handels- eller kommanditbolag samt ej avdragsgill ränta. Förändringen i uppskjuten skatt är hänförlig till de orealiserade värdeförändringarna.
Våra hyresgäster
Hyresgäster
Vår hyresgästbas är väl diversifierad sett utifrån både geografi och bransch. Antalet lokalhyreskontrakt uppgick till 2 962 (3 149) och antalet bostadskontrakt uppgick till 1 762 (2 277). De tio största hyresgästerna representerade 19 procent (18) av totala kontrakterade hyresintäkter. 32 procent av kontrakterade hyresintäkter per 30 september kommer från hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller verksamhet som är finansierad med kommunal skolpeng. Andelen kommersiella gröna hyresavtal uppgår till 26 procent av det årliga kontraktsvärdet.
Nettouthyrning
Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 8 mkr (-1) och summerar till 20 mkr (18) för året. Större uthyrningar under kvartalet var till Oxio AB i Arken 1, Umeå och Advokatbyrån Kaiding AB i Kopparslagaren 3, Östersund, medan större uppsägningar var Webhelp Sweden AB i Kommunalmannen 4, Östersund och ThorenGruppen AB i Penningen 9, Sundsvall.
Kontraktstid
Genomsnittlig kontraktstid för lokaler uppgick per den 30 september till 3,9 år (4,0).
Vakanser
Vakanserna uppgick per 30 september till 9 procent (7) för ekonomisk vakansgrad och till 13 procent (12) för vakant area. Justerat för projekt och ej uthyrbara vakanser1 uppgick vakansgraden till 13 procent för vakant area. Störst är de ekonomiska vakanserna inom kontor och butiker medan areavakanserna är störst inom kontor och industri.
1 Projekt- och ej uthyrningsbara vakanser består av tomställda ytor för nyproduktion och ombyggnad samt redan uthyrda men ej tillträdda ytor.
| VÅRA STÖRSTA HYRESGÄSTER PER 30 SEPTEMBER | 2024 | ||
|---|---|---|---|
| Årligt kontrakts | Genomsnittlig | |
|---|---|---|
| Antal kontrakt | värde¹, tkr | kontraktstid¹, år |
| 32 | 107 614 | 5,6 |
| 32 | 69 297 | 6,4 |
| 4 | 59 576 | 13,6 |
| 2 | 39 209 | 14,7 |
| 14 | 37 350 | 5,7 |
| 12 | 34 580 | 3,2 |
| 23 | 30 156 | 2,4 |
| 53 | 29 725 | 1,9 |
| 9 | 27 063 | 2,8 |
| 30 | 25 833 | 5,7 |
| 211 | 460 403 | 6,8 |
| HYRESKONTRAKT OCH LÖPTIDER | |
|---|---|
| ---------------------------- | -- |
| Antal kontrakt |
Kontraktsvärde, mkr |
Andel av värdet, % |
|
|---|---|---|---|
| Lokalhyresavtal, förfalloår | |||
| 2024 | 279 | 69 | 3 |
| 2025 | 936 | 416 | 17 |
| 2026 | 714 | 444 | 18 |
| 2027 | 586 | 403 | 17 |
| 2028+ | 447 | 896 | 37 |
| Summa | 2 962 | 2 227 | 92 |
| Bostäder | 1 762 | 167 | 7 |
| Övriga hyresavtal¹ | 1 807 | 30 | 1 |
| Totalt | 6 531 | 2 425 | 100 |
1 Inkluderar kontrakt med framtida tillträde.
2 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller finansierad med kommunal skolpeng.
NETTOUTHYRNING, MKR
1 Övriga hyresavtal består främst av garage- och parkeringsplatser.
Balansräkning och eget kapital
KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
| 2024 | 2023 | 2023 | ||
|---|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | Not | 30 sep | 30 sep | 31 dec |
| Materiella och immateriella anläggningstillgångar | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 11 | 30 480 | 31 223 | 31 215 |
| Övriga anläggningstillgångar | 84 | 82 | 88 | |
| Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar | 30 564 | 31 305 | 31 302 | |
| Finansiella anläggningstillgångar | 42 | 11 | 12 | |
| Summa anläggningstillgångar | 30 606 | 31 317 | 31 314 | |
| Omsättningstillgångar | ||||
| Kortfristiga fordringar | 302 | 372 | 259 | |
| Derivat | 8 | 167 | 43 | |
| Likvida medel | 14 | 191 | - | 98 |
| Summa omsättningstillgångar | 502 | 539 | 400 | |
| Summa tillgångar | 31 108 | 31 856 | 31 714 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||||
| Eget kapital | 12 | 11 334 | 11 655 | 10 968 |
| Långfristiga skulder | ||||
| Uppskjuten skatteskuld | 2 296 | 2 325 | 2 242 | |
| Övriga avsättningar | 10 | 10 | 10 | |
| Skulder till kreditinstitut | 13 | 13 965 | 11 210 | 10 510 |
| Långfristig skuld leasing | 70 | 68 | 74 | |
| Övrig långfristig skuld | 35 | 51 | 51 | |
| Summa långfristiga skulder | 16 377 | 13 664 | 12 887 | |
| Kortfristiga skulder | ||||
| Kortfristig del av skulder till kreditinstitut | 13 | 2 252 | 5 569 | 6 573 |
| Kortfristig del av skuld leasing | 9 | 9 | 9 | |
| Checkräkningskredit | 14 | - | 158 | - |
| Derivat | 458 | - | 381 | |
| Kortfristiga skulder | 678 | 800 | 897 | |
| Summa kortfristiga skulder | 3 397 | 6 537 | 7 859 | |
| Summa eget kapital och skulder | 31 108 | 31 856 | 31 714 |
FÖRÄNDRING EGET KAPITAL I SAMMANDRAG, MKR
| Eget kapital | |
|---|---|
| Eget kapital 2022-12-31 | 12 102 |
| Periodens resultat efter skatt | -850 |
| Periodens totalresultat | -850 |
| Utdelning | -283 |
| Eget kapital 2023-12-31 | 10 968 |
| Periodens resultat efter skatt | 365 |
| Periodens totalresultat | 365 |
| Utdelning | - |
| Eget kapital 2024-09-30 | 11 334 |
FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI
FASTIGHETSVÄRDE PER STAD
Kommentarer till balansräkningen
Not 11 Förvaltningsfastigheter och fastighetsvärde
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrala lägen i tio prioriterade städer i norra Sverige. Beståndet är väl diversifierat och består främst av kontorsfastigheter, lokaler för urban service och bostäder.
| 2024-09-30 | 2023-09-30 | 2023-12-31 | |
|---|---|---|---|
| FASTIGHETSBESTÅNDET | Mkr | Mkr | Mkr |
| Förvaltningsbestånd | 28 473 | 28 015 | 27 674 |
| Projektfastigheter | 1 852 | 3 067 | 3 400 |
| Byggrätter | 155 | 141 | 141 |
| Förvaltningsfastigheter | 30 480 | 31 223 | 31 215 |
FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSVÄRDET
| 2024-09-30 | 2023-09-30 | 2023-12-31 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Antal | Mkr | Antal | Mkr | Antal | ||
| Fastighetsbeståndets värde 1 jan | 31 215 | 359 | 31 136 | 363 | 31 136 | 363 | |
| Förvärv¹ | 138 | 2 | - | - | - | - | |
| Investeringar i ny-, till-, ombyggnad | 697 | 1 145 | - | 1 631 | - | ||
| Försäljningar | -1 610 | -40 | -160 | -4 | -160 | -4 | |
| Orealiserade värdeförändringar | 40 | -897 | - | -1 393 | |||
| Fastighetsbeståndets värde vid periodens utgång |
30 480 | 321 | 31 223 | 359 | 31 215 | 359 |
1 Underliggande fastighetsvärde med avdrag för latent skatt samt tilläggsköpskilling på tidigare förvärvad fastighet.
DIREKTAVKASTNING FÖR BEDÖMNING AV RESTVÄRDE
Fastighetsvärde
Samtliga fastigheter värderas vid varje kvartalsbokslut med syfte att fastställa fastigheternas individuella värde vid en försäljning. Eventuella portföljeffekter beaktas således inte. Per den 30 september externvärderades 89 procent av fastighetsvärdet av CBRE. Värderingarna baseras på en kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har hänsyn tagits till en långsiktig inflation om 2 procent, bedömda marknadshyror vid kontraktsförfall, uthyrningsgrad samt fastighetskostnader. Marknadens avkastningskrav fastställs genom en analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde kr/kvm BTA för fastställda byggrätter. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen är cirka 1 300 kr/kvm BTA. Värderingarna har genomförts enligt IFRS 13 nivå 3.
VÄRDERINGSANTAGANDEN PER FASTIGHETSKATEGORI
| 2024-09-30 | 2023-12-31 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kontor | Butik | Bostäder | Industri/ lager |
Övriga | Kontor | Butik | Bostäder | Industri/ lager |
Övriga | |
| Hyresvärde, kr per kvm | 1 883 | 1 955 | 1 540 | 827 | 1 564 | 1 827 | 1 933 | 1 464 | 805 | 1 569 |
| Drift & underhåll, kr per kvm | 402 | 515 | 486 | 255 | 363 | 386 | 512 | 479 | 243 | 353 |
| Direktavkastning för bedömning av restvärde, % | 6,1 | 6,5 | 5,2 | 6,1 | 6,1 | 6,1 | 6,5 | 4,9 | 6,3 | 6,1 |
| Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % | 8,6 | 9,0 | 7,6 | 8,6 | 8,6 | 8,6 | 9,0 | 7,4 | 8,8 | 8,5 |
| Långsiktig vakans, % | 6,4 | 7,1 | 3,8 | 11,0 | 6,2 | 6,6 | 6,8 | 3,2 | 9,7 | 6,0 |
Värderingsmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Siffrorna är inte i jämförbart bestånd.
KÄNSLIGHETSANALYS PER FASTIGHETSKATEGORI, TKR
| Kontor | Butik | Bostäder | Industri | Övrigt | Total | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresvärde, +/- 50 kr per kvm | 668 017 | -668 017 | 276 608 | -276 608 | 96 011 | -96 011 | 51 540 | -51 540 | 147 344 | -147 344 1 239 519 -1 239 519 | ||
| Drift & underhåll, +/- 25 kr per kvm | -334 008 | 334 008 | -138 304 | 138 304 | -48 005 | 48 005 | -25 770 | 25 770 | -73 672 | 73 672 | -619 759 | 619 759 |
| Direktavkastning, +/- 0,5% | -773 933 | 914 911 | -273 040 | 318 736 | -102 601 | 125 130 | -28 553 | 34 622 | -127 268 | 150 229 -1 305 395 1 543 629 | ||
| Kalkylränta, +/- 0,5% | -599 644 | 627 942 | -221 681 | 231 569 | -65 552 | 68 659 | -25 550 | 26 953 | -119 825 | 126 384 -1 032 252 1 081 508 | ||
| Långsiktigt vakansgrad, +/- 1% | -215 349 | 215 366 | -92 369 | 92 369 | -16 158 | 16 067 | -7 703 | 7 703 | -34 534 | 31 848 | -366 112 | 363 353 |
forts. Kommentarer till balansräkningen
Investeringar
Under perioden har 697 mkr (1 145) investerats i våra fastigheter. Fastigheter för 1 610 mkr (160) har avyttrats och fastigheter för 138 mkr (0) har förvärvats.
Pågående projekt och investeringar fortgår enligt plan. Efterfrågan på hyresgästanpassningar är fortsatt god. Konjunkturläget medför att tiden till beslut blivit något längre för våra hyresgäster.
| INVESTERINGAR | 2024-09-30 | 2023-09-30 | 2023-12-31 |
|---|---|---|---|
| Investeringar i nyproduktion | 184 | 136 | 234 |
| Investeringar i förädlingsfastigheter | 249 | 285 | 468 |
| Investeringar i hyresgästanpassningar | 264 | 724 | 928 |
| Summa | 697 | 1 145 | 1 631 |
PERIODENS INVESTERINGAR, FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR PER AFFÄRSENHET
Projektportfölj
Vi har en pågående projektportfölj om totalt 2 630 mkr varav 2 014 mkr är upparbetat per 30 september. Vi gör löpande investeringar i beståndet för att förbättra, anpassa och effektivisera för våra hyresgäster. Våra investeringar, exklusive projektvinster, bidrog till en ökning av fastighetsbeståndets värde med 209 mkr för kvartalet. Avkastningen på avslutade investeringar under perioden uppgick till 8,4 procent på investerat belopp.
Projektfastigheter och större avslutade projekt
Antalet projektfastigheter uppgår till 7 med ett marknadsvärde om 1 852 mkr. Total bedömd investering uppgår till 1 613 mkr där upparbetad investering per 30 september uppgick till 1 296 mkr. Under kvartalet har en ny projektfastighet tillskapats, Kraften 12.
Förädlingsprojektet för Högskolan Dalarna i Mimer 1, Borlänge har färdigställts under tredje kvartalet 2024.
Byggrätter
Vi har en identifierad byggrättsvolym om cirka 200 000 kvm BTA. I volymen ingår både fastställda och potentiella byggrätter för både bostäder och kommersiella lokaler. Cirka 50 procent av byggrättsvolymen är hänförlig till kommersiella lokaler. Vår ambition är att löpande tillskapa nya byggrätter för antingen egen produktion eller försäljning.
FASTIGHETSTRANSAKTIONER JANUARI - SEPTEMBER 2024 AVYTTRADE OCH FRÅNTRÄDDA
| Fastighet | Kvartal | Stad | Area, kvm | Pris¹, mkr |
|---|---|---|---|---|
| Portfölj Skellefteå | 1 | Skellefteå | 42 671 | 788,0 |
| Norr 30:5 | 1 | Gävle | 2 879 | 40,0 |
| Tomter Arvesund | 1 & 2 | Åre | - | 0,6 |
| Portfölj Östersund | 2 | Östersund | 23 121 | 345,0 |
| Skönsberg 1:73 | 2 | Sundsvall | 5 873 | 102,0 |
| Stipendiet 2 | 2 | Umeå | 9 318 | 110,0 |
| Klappsta 8:1 | 2 | Gävle | - | 0,3 |
| Portfölj Umeå, Falun, Borlänge | 3 | Flera | 11 706 | 193,3 |
| Portfölj Falun | 3 | Falun | 5 839 | 80,0 |
| Summa | 101 407 | 1 659,2 | ||
| FÖRVÄRVADE OCH TILLTRÄDDA | ||||
| Fastighet | Kvartal | Stad | Area, kvm | Pris¹, mkr |
| Portfölj Borlänge | 3 | Borlänge | 7 000 | 133,0 |
| Summa | 7 000 | 133,0 | ||
| 1 Underliggande fastighetsvärde. |
Not 12 Eget kapital
Eget kapital uppgick per den 30 september till 11 334 mkr (10 968). Soliditeten uppgick till 36,4 procent (34,6). Vid årsstämman 2024 beslutades att ingen utdelning lämnas till aktieägarna.
Not 13 Räntebärande skulder
Under kvartalet har vi emitterat nya icke-säkerställda obligationer om 1 050 mkr och återköpt obligationer med kort löptid om 469 mkr. Certifikatmarknaden har varit stabil med ökade volymer. Kortfristiga låneförfall består av bankkrediter samt obligationer, bankkrediter om 600 mkr är avtalade och kommer signeras under Q4. Vi har pågående dialoger med våra banker och bedömer med stor sannolikhet att låneförfallen kommer refinansieras med samma volymer.
Koncernens nominella räntebärande skulder uppgick till 16 243 mkr (17 102). Förändringen beror främst på avyttringar i fastighetsbeståndet. Av de räntebärande skulderna består 10 811 mkr (13 911) av bankfinansiering, 1 156 mkr (556) av säkerställda obligationer, 1 475 mkr (660) av certifikat samt 2 801 mkr (1 975) av icke-säkerställda obligationer. Kommande refinansieringar slutförhandlas i normalfallet 3–9 månader före förfallodag. Belåningsgraden för koncernen uppgick till 52,6 procent (54,4) vid periodens utgång. Den säkerställda belåningsgraden uppgick till 38,6 procent (46,0). Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument och lånelöften uppgick vid periodens utgång till 4,4 procent (4,5) och räntetäckningsgraden för kvartalet uppgick till 2,4 (2,2).
forts. Kommentarer till balansräkningen
Ränte- och kapitalbindning
Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 2,4 år (2,7) och genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 2,4 år (2,3). Av koncernens utestående lån löper 4 457 mkr (1 720) med fast ränta varav 1 475 mkr (660) avser certifikat.
FÖRDELNING AV RÄNTEBÄRANDE FINANSIERING
Bankfinansiering, 57% Säkerställda obligationer, 6% Icke-säkerställda obligationer, 15% Certifikat, 8%
Outnyttjat kreditutrymme, 15%
RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER 30 SEPTEMBER 2024
| Ränte- och marginalförfall | Låneförfall | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Lånebelopp, mkr¹ |
Årlig snitt ränta², % |
Kreditavtal, mkr |
Utnyttjat, mkr |
|
| 2024 | 1 820 | 4,5 | 715 | 715 | |
| 2025 | 2 592 | 5,3 | 2 837 | 2 237 | |
| 2026 | 6 797 | 5,0 | 7 363 | 5 187 | |
| 2027 | 3 904 | 4,8 | 3 556 | 3 556 | |
| 2028+ | 1 130 | 4,9 | 4 548 | 4 548 | |
| Utnyttjat kreditutrymme | 16 243 | 5,0 | 19 019 | 16 243 | |
| Outnyttjat kreditutrymme³ | 2 776 | 0,1 | |||
| Finansiella instrument | 10 750 | -0,7 | |||
| Totalt | 4,4 |
1 Nominella belopp.
2 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserat på räntevillkor och aktuell skuld per 2024-09-30. 3 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,07 procentenheter.
FÖRFALLOPROFIL RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Derivat
Under kvartalet har nya derivat omstrukturerats och tecknats. Detta har lett till att återstående löptid minskat till 2,8 år jämfört med 3,7 år vid årsskiftet samt har det har påverkat finansnettot negativt under kvartalet. Förändringarna har genomförts för att optimera räntesäkringarna.
Av koncernens totala räntebärande skulder har 10 750 mkr (11 250) räntesäkrats via derivatinstrument. Marknadsvärdet för derivatportföljen uppgick per den 30 september till -450 mkr (-338). De finansiella instrumenten begränsar eventuella ränteförändringars inverkan på vår genomsnittliga upplåningskostnad. Samtliga finansiella instrument värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13, vilket innebär att värderingen är baserad på observerbara marknadsdata (se not 19 i Årsredovisning 2023). Värdeförändringar redovisas över resultaträkningen.
Not 14 Likvida medel och checkräkningskredit
Koncernens likvida medel uppgick vid kvartalets utgång till 191 mkr (0) och utnyttjad checkräkningskredit uppgick till 0 mkr (158). Beviljad kreditlimit på checkräkningskrediten uppgick till 600 mkr (600) och total likviditetsreserv med avdrag för utestående certifikat uppgår till 2 092 mkr (1 218).
DERIVATAVTAL PER 30 SEPTEMBER 2024
| Marknadsvärde, | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Typ | Nominellt belopp, mkr |
Återstående löptid, år |
Swapränta, % | mkr | |
| Ränteswap | 1 500 | 3,4 | 2,66 | -83,4 | |
| Ränteswap | 1 000 | 0,2 | 2,50 | -40,3 | |
| Ränteswap | 1 000 | 3,7 | 1,94 | -3,3 | |
| Ränteswap | 1 250 | 1,8 | 2,93 | -84,5 | |
| Ränteswap | 500 | 0,3 | 0,05 | 8,1 | |
| Ränteswap | 500 | 3,5 | 2,18 | -12,4 | |
| Ränteswap | 1 000 | 5,7 | 2,45 | -36,1 | |
| Ränteswap | 500 | 5,8 | 2,44 | -16,3 | |
| Ränteswap | 1 000 | 3,8 | 2,93 | -73,6 | |
| Ränteswap | 2 000 | 2,1 | 2,76 | -83,0 | |
| Ränteswap | 500 | 0,2 | 2,32 | -25,2 | |
| Totalt | 10 750 | 2,8 | 2,46 | -450,0 |
KÄNSLIGHETSANALYS PER 30 SEPTEMBER 20241
| Förändring årlig snitt ränta, % |
Förändring årlig snittränte kostnad, mkr |
Förändring marknads värde, mkr |
|
|---|---|---|---|
| Låneportfölj exkl. derivat | 0,6 | 104 | |
| Derivatportfölj | -0,3 | -62 | 570 |
| Låneportfölj inkl. derivat | 0,3 | 42 | 570 |
1 Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet.
Perioden januari-september 2024
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 698 mkr (673). Driftöverskottet uppgick till 1 315 mkr (1 271) vilket motsvarar en ökning om 3 procent med en överskottsgrad om 70 procent (69). Periodens finansnetto uppgick till -558 mkr (-535). Resultat före skatt uppgick till 508 mkr (-193) och det ökade resultatet beror främst på värdeförändringar på fastigheter. Värdeförändring på räntederivat uppgick till -112 mkr (24) där effekten främst är hänförlig till lägre marknadsräntor under tredje kvartalet.
Investering 625
mkr
Investering 206
mkr
Investering 132
mkr
Investering 200 mkr
Stad: Borlänge Fastighet: Mimer 1 Typ av projekt: Utbildning Uthyrningsbar area: 13 332 kvm Färdigställt: Q3 2024 Hyresgäst: Högskolan Dalarna
Stad: Umeå Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale Typ av projekt: Kontor, lokaler och butiker Uthyrningsbar area: 5 030 kvm Färdigställt: Q1 2025 Hyresgäst: Försäkringskassan
Stad: Umeå Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale Typ av projekt: Bostäder Uthyrningsbar area: 2 800 kvm Färdigställt: Q1 2026
PROJEKTFASTIGHETER
Färdigställt: Q3 2025 Hyresgäst: Flertalet
| PÅGÅENDE PROJEKT | Stad | Fastighet | Fastighetstyp | Uthyrningsbar area, kvm | Uthyrningsgrad, % | Investering, mkr | Upparbetad investering, mkr | Hyresvärde, mkr | Färdigställt Miljöcertifiering |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nyproduktion | Luleå | Biet 7 | Kontor | 5 354 | 70 | 200 | 108 | 14,3 | Q3 2025 BREEAM-SE, pågående |
| Förädling | Umeå | Kraften 12 | Hotell | 2 563 | 100 | 72 | - | 8,0 | Q3 2025 BREEAM In-Use, pågående |
| Nyproduktion | Umeå | Vale 17 | Bostäder | 2 800 | - | 132 | 84 | - | Q1 2026 Svanen, pågående |
| Förädling¹ | Umeå | Vale 17 | Kontor | 5 030 | 100 | 206 | 157 | 14,6 | Q1 2025 BREEAM In-Use, planerad 2025 |
| FÄRDIGSTÄLLDA ELLER DELVIS INFLYTTADE PROJEKT | |||||||||
| Nyproduktion¹ | Luleå | Biet 4 | Kontor | 4 920 | 100 | 206 | 190 | 14,1 | Q2 2024 BREEAM-SE, pågående |
| Förädling¹ | Borlänge | Mimer 1 | Kontor | 13 332 | 100 | 625 | 609 | 37,9 | Q3 2024 BREEAM In-Use, planerad 2024 |
| Nyproduktion | Gävle | Andersberg 14:58 Kontor | 10 613 | 100 | 172 | 158 | 15,0 | Q3 2024 BREEAM-SE, pågående | |
| Summa | 44 612 | 1 613 | 1 306 |
1 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting eller kommun.
Kassaflöde
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG, MKR
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|
| DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | jul-sep | jul-sep | jan-sep | jan-sep | jan-dec |
| Driftöverskott | 462 | 449 | 1 315 | 1 271 | 1 711 |
| Central administration | -13 | -20 | -53 | -56 | -87 |
| Återläggning avskrivningar och nedskrivningar | - | - | - | - | 7 |
| Erhållen ränta | 35 | 2 | 39 | 5 | 9 |
| Erlagd ränta | -189 | -208 | -573 | -540 | -693 |
| Betald skatt | -35 | -9 | -83 | -28 | -28 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 260 | 214 | 645 | 652 | 919 |
| Förändringar i rörelsekapital | |||||
| Minskning (+)/ökning (-) av fordringar | 87 | -80 | -87 | -93 | 24 |
| Minskning (-)/ökning (+) av skulder | -72 | -95 | -173 | -86 | 41 |
| Summa förändring av rörelsekapital | 15 | -175 | -261 | -179 | 65 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 275 | 39 | 384 | 473 | 984 |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||||
| Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer | -208 | -314 | -697 | -1 145 | -1 631 |
| Förvärv av fastigheter | -147 | - | -147 | - | - |
| Avyttring av fastigheter | 255 | - | 1 487 | 178 | 178 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -100 | -314 | 643 | -967 | -1 453 |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | 2024 jul-sep |
2023 jul-sep |
2024 jan-sep |
2023 jan-sep |
2023 jan-dec |
|---|---|---|---|---|---|
| Utbetald utdelning | - | -71 | -71 | -266 | -337 |
| Förändring av räntebärande skulder¹ | 876 | 27 | 2 256 | 579 | 965 |
| Amortering av räntebärande skulder¹ | -944 | -32 | -3 118 | -65 | -149 |
| Förändring av checkräkningskredit | - | 158 | - | 158 | - |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | -68 | 82 | -933 | 406 | 479 |
| Periodens kassaflöde | 107 | -193 | 93 | -88 | 10 |
| Likvida medel vid periodens början | 84 | 193 | 98 | 88 | 88 |
| Likvida medel vid periodens slut | 191 | - | 191 | - | 98 |
1 I kassaflödet har en omklassificering och bruttoredovisning skett mellan raderna "Förändring av räntebärande skulder" samt "Amortering av räntebärande skulder" i perioden jan-sep 2024 vilket innebär en förändring på det isolerade tredje kvartalet jämfört med den tidigare redovisningen av perioden jan-jun 2024.
Rapportering per affärsenhet per den 30 september
Uppgifter i mkr om inget annat anges.
| Dalarna | Gävle | Sundsvall | Östersund/Åre | Umeå | Skellefteå | Luleå | Koncernen | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | |
| Indelat per affärsenhet | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep |
| Hyresintäkter | 320 | 300 | 179 | 172 | 270 | 259 | 298 | 295 | 254 | 249 | 143 | 171 | 294 | 269 | 1 757 | 1 714 |
| Serviceintäkter | 24 | 26 | 18 | 16 | 19 | 19 | 21 | 23 | 17 | 19 | 13 | 15 | 26 | 26 | 138 | 144 |
| Reparation och underhåll | -7 | -12 | -7 | -5 | -11 | -7 | -10 | -9 | -6 | -6 | -5 | -5 | -5 | -9 | -50 | -52 |
| Taxebundna kostnader | -36 | -37 | -16 | -16 | -29 | -24 | -38 | -36 | -22 | -20 | -20 | -23 | -27 | -24 | -189 | -180 |
| Fastighetsskatt | -12 | -13 | -10 | -10 | -15 | -15 | -15 | -15 | -15 | -15 | -7 | -9 | -19 | -18 | -93 | -96 |
| Övriga fastighetskostnader | -29 | -30 | -22 | -19 | -29 | -28 | -35 | -40 | -29 | -31 | -15 | -18 | -30 | -29 | -189 | -194 |
| Fastighetsadministration | -11 | -11 | -6 | -7 | -8 | -9 | -12 | -13 | -7 | -8 | -5 | -6 | -8 | -10 | -57 | -64 |
| Driftöverskott | 249 | 224 | 135 | 131 | 197 | 196 | 209 | 203 | 191 | 186 | 103 | 125 | 231 | 206 | 1 315 | 1 271 |
| Central administration/finansnetto | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | -617 | -598 |
| Förvaltningsresultat | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 698 | 673 |
| Fastighet, realiserad | -5 | 7 | -9 | - | -5 | - | -24 | - | -14 | - | -62 | - | - | - | -118 | 7 |
| Fastighet, orealiserad | -35 | -153 | -10 | -116 | -13 | -173 | -13 | -173 | 18 | -126 | 9 | -59 | 49 | -131 | 40 | -897 |
| Räntederivat | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | -112 | 24 |
| Resultat före skatt | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 508 | -193 |
| Uthyrbar area, kvm | 310 095 | 298 062 | 172 313 | 173 773 | 212 166 | 217 923 | 297 364 | 320 145 | 202 175 | 219 054 | 138 037 | 181 370 | 217 317 | 210 877 | 1 549 466 | 1 621 204 |
| Hyresvärde | 367 | 348 | 216 | 202 | 316 | 302 | 351 | 348 | 290 | 281 | 171 | 209 | 330 | 303 | 2 041 | 1 992 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 93 | 93 | 90 | 92 | 90 | 91 | 90 | 90 | 93 | 94 | 90 | 89 | 96 | 96 | 92 | 92 |
| Överskottsgrad, % | 73 | 69 | 70 | 70 | 69 | 72 | 66 | 65 | 71 | 70 | 67 | 68 | 73 | 71 | 70 | 69 |
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | |
| jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | jan-sep | |
| Fastighetsbeståndet 1 januari | 5 458 | 5 316 | 3 175 | 3 148 | 4 801 | 4 873 | 4 835 | 4 976 | 4 785 | 4 747 | 3 215 | 3 271 | 4 947 | 4 804 | 31 215 | 31 136 |
| Förvärv | 130 | - | 8 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 138 | - |
| Investeringar i ny-, till-, ombyggnad | 172 | 313 | 59 | 157 | 48 | 110 | 77 | 132 | 102 | 174 | 22 | 67 | 217 | 192 | 697 | 1 144 |
| Försäljningar | -154 | -160 | -47 | - | -101 | - | -308 | -1 | -217 | - | -784 | - | - | - | -1 611 | -160 |
| Orealiserade värdeförändringar | -35 | -153 | -10 | -116 | 22 | -139 | -13 | -173 | 18 | -126 | 9 | -59 | 49 | -131 | 40 | -897 |
| Fastighetsbeståndet vid periodens utgång | 5 571 | 5 317 | 3 185 | 3 190 | 4 770 | 4 843 | 4 591 | 4 934 | 4 688 | 4 795 | 2 462 | 3 280 | 5 213 | 4 865 | 30 480 | 31 224 |
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
Finansiella nyckeltal
I delårsrapporten presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på sidan 23 samt beskrivning av de olika nyckeltalens syfte i årsredovisningen för 2023. Finansiella mål för 2023 fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 2 i denna rapport.
Uppgifter i mkr om inget annat anges.
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|
| AKTIEN | jul-sep | jul-sep | jan-sep | jan-sep | jan-dec |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen | 141 431 | 141 431 | 141 431 | 141 431 | 141 431 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusen | 141 431 | 141 431 | 141 431 | 141 431 | 141 431 |
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.
| FÖRVALTNINGSRESULTAT | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 30 | 114 | 508 | -193 | -963 |
| Återläggning | |||||
| Värdeförändring fastighet | -9 | 204 | 78 | 890 | 1 385 |
| Värdeförändring derivat | 237 | -97 | 112 | -24 | 481 |
| Förvaltningsresultat | 258 | 221 | 698 | 673 | 903 |
| EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT) | |||||
| Förvaltningsresultat | 258 | 221 | 698 | 673 | 903 |
| Aktuell skatt hänförligt till förvaltningsresultat | -36 | -9 | -83 | -28 | -28 |
| EPRA Earnings | 222 | 212 | 615 | 646 | 875 |
| EPRA Earnings per aktie, kr | 1,57 | 1,50 | 4,35 | 4,57 | 6,19 |
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|
| BELÅNINGSGRAD | jul-sep | jul-sep | jan-sep | jan-sep | jan-dec |
| Räntebärande skulder | -88 | 312 | 16 217 | 17 095 | 17 083 |
| Återläggning | - | - | |||
| Likvida medel | -108 | 193 | -191 | - | -98 |
| Utnyttjad checkräkningskredit | - | -158 | - | -158 | - |
| Nettoskuld | -196 | 347 | 16 026 | 16 937 | 16 984 |
| Förvaltningsfastigheter | 101 | 109 | 30 480 | 31 223 | 31 215 |
| Belåningsgrad, % | -0,8 | 0,9 | 52,6 | 54,2 | 54,4 |
| SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD | |||||
| Nettoskuld | -196 | 347 | 16 026 | 16 937 | 16 984 |
| Ej säkerställd skuld | -866 | 232 | -4 258 | -2 410 | -2 627 |
| Säkerställd skuld | -1 062 | 579 | 11 769 | 14 527 | 14 357 |
| Förvaltningsfastigheter | 101 | 109 | 30 480 | 31 223 | 31 215 |
| Säkerställd belåningsgrad, % | -3,6 | 1,7 | 38,6 | 46,5 | 46,0 |
| RÄNTETÄCKNINGSGRAD | |||||
| Förvaltningsresultat | 258 | 221 | 698 | 673 | 903 |
| Återläggning | |||||
| Finansiella kostnader | 189 | 208 | 569 | 540 | 734 |
| Summa | 447 | 429 | 1 267 | 1 214 | 1 637 |
| Finansiella kostnader | 189 | 208 | 569 | 540 | 734 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,4 | 2,1 | 2,2 | 2,2 | 2,2 |
| Inledning |
|---|
forts. Finansiella nyckeltal
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|
| NETTOSKULD GENOM EBITDA | jul-sep | jul-sep | jan-sep | jan-sep | jan-dec |
| Räntebärande skulder | -88 | 312 | 16 217 | 17 095 | 17 083 |
| Likvida medel | -108 | 193 | -191 | - | -98 |
| Checkräkningskredit | - | -158 | - | -158 | - |
| Nettoskuld | -196 | 347 | 16 026 | 16 937 | 16 984 |
| Driftöverskott, rullande 12 mån | 13 | 61 | 1 754 | 1 636 | 1 711 |
| Central administration, rullande 12 mån | 5 | -5 | -84 | -90 | -89 |
| Återläggning | - | - | |||
| Avskrivningar, rullande 12 mån | -2 | 2 | 8 | 8 | 10 |
| EBITDA | 16 | 58 | 1 677 | 1 555 | 1 631 |
| Nettoskuld genom EBITDA | -0,21 | -0,19 | 9,6 | 10,9 | 10,4 |
| SOLIDITET | |||||
| Eget kapital | -10 | 88 | 11 334 | 11 655 | 10 968 |
| Totala tillgångar | 92 | 93 | 31 108 | 31 856 | 31 714 |
| Soliditet, % | -0 | 0 | 36,4 | 36,6 | 34,6 |
| EPRA NRV/NTA | |||||
| Eget kapital | -10 | 88 | 11 334 | 11 655 | 10 968 |
| Återläggning | - | - | |||
| Verkligt värde av finansiella instrument | 237 | -97 | 450 | -167 | 338 |
| Uppskjuten skatt på temporära skillnader | 49 | -3 | 2 279 | 2 189 | 2 208 |
| EPRA NRV | 275 | -13 | 14 063 | 13 678 | 13 514 |
| EPRA NRV per aktie | 99 | 97 | 99,4 | 96,7 | 95,6 |
| Avdrag | - | - | |||
| Verkligt värde av finansiella instrument | ######## ######## | -450 | 167 | -338 | |
| Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%¹ | ######## | 644 874 | -425 | -408 | -411 |
| EPRA NTA | ######## ######## | 13 188 | 13 436 | 12 765 | |
| EPRA NTA per aktie | 93 | 95 | 93,2 | 95,0 | 90,3 |
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|
| EPRA NDV | jul-sep | jul-sep | jan-sep | jan-sep | jan-dec |
| Eget kapital | ######## ######## | 11 334 | 11 655 | 10 968 | |
| EPRA NDV | ######## ######## | 11 334 | 11 655 | 10 968 | |
| Genomsnittligt antal aktier, tusen | ######## ######## | 141 431 | 141 431 | 141 431 | |
| EPRA NDV per aktie | 80 | 82 | 80,1 | 82,4 | 77,6 |
| ÖVRIGA NYCKELTAL | |||||
| Avkastning på eget kapital, rullande 12 mån, % | -1 | 2 | -2,9 | -2,4 | -7,4 |
| Eget kapital per aktie, kr | -0 | 1 | 80,1 | 82,4 | 77,6 |
| Resultat per aktie, kr | -0,08 | 0,62 | 2,58 | -1,15 | -6,01 |
| KASSAFLÖDE PER AKTIE | |||||
| Resultat före skatt | 30 | 114 | 508 | -193 | -963 |
| Återläggning | |||||
| Fastigheter, orealiserad värdeförändring | -24 | 203 | -40 | 897 | 1 393 |
| Derivat, orealiserad värdeförändring | 237 | -97 | 112 | -24 | 481 |
| Avskrivningar | 2 | 3 | 5 | 7 | 10 |
| Aktuell skatt | -36 | -9 | -83 | -28 | -28 |
| Summa | 208 | 215 | 501 | 660 | 894 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusen | 141 431 | 141 431 | 141 431 | 141 431 | 141 431 |
| Kassaflöde per aktie, kr | 1,47 | 1,52 | 3,54 | 4,67 | 6,32 |
| NETTOUTHYRNING | |||||
| Nytecknade kontrakt | 44 | 37 | 135 | 161 | 234 |
| Uppsagda kontrakt | -36 | -38 | -114 | -143 | -215 |
| Nettouthyrning, mkr | 8 | -1 | 20 | 18 | 19 |
1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent.
forts. Finansiella nyckeltal
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|
| EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD | jul-sep | jul-sep | jan-sep | jan-sep | jan-dec |
| Kontrakterade hyresintäkter | 616 | 614 | 1 871 | 1 835 | 2 459 |
| Hyresvärde perioden | 676 | 664 | 2 041 | 1 992 | 2 666 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 91 | 92 | 92 | 92 | 92 |
| ÖVERSKOTTSGRAD | |||||
| Driftöverskott | 462 | 449 | 1 315 | 1 271 | 1 711 |
| Kontrakterade hyresintäkter | 616 | 614 | 1 871 | 1 835 | 2 459 |
| Överskottsgrad, % | 75 | 73 | 70 | 69 | 70 |
| SKULDSÄTTNINGSGRAD | |||||
| Räntebärande skulder | -88 | 312 | 16 217 | 17 095 | 17 083 |
| Eget kapital | -10 | 88 | 11 334 | 11 655 | 10 968 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | -0 | 0 | 1,4 | 1,5 | 1,6 |
| EPRA VAKANSGRAD | |||||
| Bedömd marknadshyra för vakanta ytor | ######## 3 142 901 | 227 | 190 | 184 | |
| Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen | ######## 8 359 148 | 2 662 | 2 615 | 2 632 | |
| EPRA Vakansgrad, % | 8,5 | 7,3 | 7,0 | ||
| RÄNTEBÄRANDE SKULDER² | |||||
| Bankfinansiering | -958 | 241 | 10 804 | 13 835 | 13 908 |
| Säkerställda obligationer | 3 | -13 | 1 156 | 543 | 548 |
| Certifikat | 287 | -27 | 1 463 | 531 | 656 |
| Icke säkerställda obligationer | 580 | -206 | 2 795 | 1 870 | 1 971 |
| Checkräkningskredit | - | 158 | - | 158 | - |
| Räntebärande skulder | -88 | 312 | 16 217 | 17 095 | 17 083 |
2 Räntebärande skulder i nyckeltalsberäkningar avser bokförda belopp, ej nominella belopp.
Kvartalsresultat i korthet
| 2024 | 2024 | 2024 | 2023 | 2023 | 2023 | 2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| jul-sep | apr-jun | jan-mar | okt-dec | jul-sep | apr-jun | jan-mar | okt-dec | |
| Intäkter, mkr | 622 | 634 | 639 | 646 | 621 | 620 | 617 | 568 |
| Driftöverskott, mkr | 462 | 446 | 407 | 439 | 449 | 433 | 389 | 365 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 258 | 240 | 200 | 229 | 221 | 227 | 226 | 224 |
| Periodens resultat, mkr | -11 | 118 | 259 | -687 | 88 | 82 | -333 | -113 |
| Överskottsgrad, % | 75 | 71 | 65 | 70 | 73 | 71 | 64 | 66 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 91 | 91 | 92 | 92 | 92 | 92 | 92 | 91 |
| Soliditet, % | 36,4 | 36,6 | 35,8 | 34,6 | 36,6 | 36,4 | 37,4 | 38,1 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 52,6 | 53,4 | 53,9 | 54,4 | 54,2 | 53,3 | 53,7 | 51,9 |
| Genomsnittlig ränta vid periodens slut, %¹ | 4,4 | 4,4 | 4,5 | 4,5 | 4,8 | 4,6 | 4,1 | 3,2 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,4 | 2,4 | 2,1 | 2,1 | 2,2 | 2,4 | 2,6 | 3,1 |
| Förvaltningsresultat per aktie, kr | 1,82 | 1,70 | 1,42 | 1,62 | 1,56 | 1,60 | 1,59 | 1,58 |
| Resultat per aktie efter skatt, kr | -0,08 | 0,83 | 1,83 | -4,86 | 0,62 | 0,58 | -2,36 | -0,80 |
| Eget kapital per aktie, kr | 80,1 | 80,2 | 79,4 | 77,6 | 82,4 | 81,8 | 83,2 | 85,6 |
| Aktiekurs, kr | 87,6 | 86,6 | 86,2 | 86,6 | 62,4 | 68,9 | 68,9 | 75,5 |
1 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat.
Moderbolaget
Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. Intäkterna uppgick till 156 mkr (150) och resultatet efter skatt till 90 mkr (174). Intäkterna bestod i huvudsak av sålda tjänster till koncernens dotterbolag.
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
| 2024 | 2023 | R12 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| RESULTATRÄKNING | jan-sep | jan-sep | okt-sep | jan-dec |
| Intäkter | 156 | 150 | 211 | 205 |
| Bruttoresultat | 156 | 150 | 211 | 205 |
| Central administration | -173 | -184 | -238 | -248 |
| Rörelseresultat | -17 | -34 | -26 | -43 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | - | 100 | - | 100 |
| Finansiella intäkter | 1 018 | 845 | 1 399 | 1 227 |
| Finansiella kostnader | -927 | -737 | -1 603 | -1 414 |
| Resultat efter finansiella poster | 74 | 174 | -230 | -130 |
| Bokslutsdispositioner | - | - | 39 | 39 |
| Resultat efter bokslutsdispositioner | 74 | 174 | -191 | -91 |
| Uppskjuten skatt | 16 | - | 90 | 74 |
| Resultat efter skatt | 90 | 174 | -101 | -16 |
| TOTALRESULTATRÄKNING | ||||
| Resultat efter skatt | 90 | 174 | -101 | -16 |
| Årets totalresultat | 90 | 174 | -101 | -16 |
Likvida medel uppgick per den 30 september 2024 till 143 mkr (0) och utnyttjad checkkredit uppgick till 0 mkr (153). Räntebärande externa skulder, exklusive checkräkningskredit, uppgick till 6 363 mkr (5 948) varav utgivna företagscertifikat uppgick till 1 463 mkr (531). Den genomsnittliga årsräntan, exklusive räntesäkringar, baserad på förhållanden per den 30 september 2024 uppgick till 5,2 procent (5,8). Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
| 2024 | 2023 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | 30 sep | 30 sep | 31 dec |
| Anläggningstillgångar | |||
| Andelar koncernföretag | 2 572 | 2 362 | 2 552 |
| Fordringar koncernföretag | 16 079 | 16 559 | 16 133 |
| Uppskjuten skattefordran | 90 | - | 74 |
| Summa anläggningstillgångar | 18 741 | 18 921 | 18 760 |
| Omsättningstillgångar | |||
| Fordringar koncernföretag | 3 336 | 2 914 | 2 976 |
| Övriga tillgångar | 54 | 60 | 77 |
| Likvida medel | 143 | - | 48 |
| Summa omsättningstillgångar | 3 533 | 2 974 | 3 101 |
| Summa tillgångar | 22 274 | 21 895 | 21 861 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 3 019 | 3 119 | 2 929 |
| Obeskattade reserver | 1 | 1 | 1 |
| Långfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 6 363 | 5 948 | 6 653 |
| Skulder koncernföretag | 7 622 | 7 336 | 7 071 |
| Summa långfristiga skulder | 13 985 | 13 284 | 13 724 |
| Kortfristiga skulder | |||
| Checkräkningskredit | - | 153 | - |
| Skulder till koncernföretag | 5 231 | 5 122 | 5 062 |
| Övriga skulder | 38 | 216 | 145 |
| Summa kortfristiga skulder | 5 270 | 5 491 | 5 207 |
| Summa eget kapital och skulder | 22 274 | 21 895 | 21 861 |
Aktien
Aktieutveckling
Aktiekursen vid periodens utgång stod i 87,6 kr per aktie (62,4) vilket motsvarar ett börsvärde om 12 413 mkr (9 762) samt en avkastning om 42,2 procent (-11,5) för de senaste 12 månaderna. Inkluderas utdelningen så uppgick aktiens totalavkastning till 44,3 procent (-8,1) för året. Avkastningen har för OMX Stockholm 30 Index varit 21,8 procent (12,9) och OMX Stockholm Real Estate PI 52,2 procent (0,7).
Per den 30 september hade Diös Fastigheter AB 15 991 aktieägare (18 067). Andelen utlandsägda aktier uppgick till 26,5 procent (25,4) av totala antalet aktier, som under året var oförändrat och uppgick till 141 785 165 (141 785 165). Enskilt största ägare var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,6) av aktierna. De tio största ägarna stod för 54,2 procent (54,5) av innehav och röster.
Årsstämman 2024 beslutade att bolaget får återköpa 10 procent av samtliga utestående aktier i bolaget.
Diös Fastigheter AB är noterade på Nasdaq OMX Nordic Stockholm, lista Large Cap. Aktiens id är DIOS och ISIN-koden är SE0001634262.
Under tredje kvartalet 2024 har inga flaggningsmeddelanden delgivits.
Avkastning och substansvärde
Vår målsättning är att avkastningen på eget kapital i snitt över en femårsperiod ska överstiga 12 procent. Avkastningen för senaste 12 månaderna uppgick till -2,0 procent (-4,1). Det egna kapitalet uppgick vid utgången av året till 11 334 mkr (10 968) och det långsiktiga substansvärdet, EPRA NRV, uppgick till 14 063 mkr (13 678). Beräknat per aktie uppgick EPRA NRV till 99,4 kr (96,7) vilket medför att aktiekursen per den 30 september utgjorde 89 procent (71) av långsiktigt substansvärde. EPRA NTA uppgick för året till 93,2 kr (95,0) per aktie.
Intjäning
Resultat per aktie för perioden uppgick till 2,58 kr (-1,15) medan det långsiktiga resultatet per aktie, uttryckt som EPRA EPS, uppgick till 4,35 kr (4,57).
Diös som investering
Unik position på en attraktiv marknad
Vi är den marknadsledande fastighetsägaren i en geografi där enorma investeringar inom grön basnäring skapar mycket goda tillväxtförutsättningar.
Långsiktigt hållbar affärsmodell
Vår affärsmodell bygger på att löpande framtidssäkra våra fastigheter genom att utveckla attraktiva lokaler som skapar hyresgästvärde.
Starka stabila kassaflöden
Vi äger ett väldiversifierat bestånd, sett till både segment och geografi, med låg hyresgästkoncentration och med god direktavkastning.
STÖRSTA AKTIEÄGARE
Diös Fastigheter AB per den 30 september 2024
| ÄGARE | Antal aktier | Innehav och röster, % |
|---|---|---|
| AB Persson Invest | 22 074 488 | 15,6 |
| Backahill Inter AB | 14 857 452 | 10,5 |
| Länsförsäkringar Fonder | 11 060 605 | 7,8 |
| Pensionskassan SHB Försäkringsförening | 7 561 827 | 5,3 |
| Nordea Fonder | 4 328 618 | 3,1 |
| Vanguard | 3 856 592 | 2,7 |
| Karl Hedin | 3 562 547 | 2,5 |
| BlackRock | 3 422 534 | 2,4 |
| Columbia Threadneedle | 3 181 224 | 2,2 |
| Carnegie Fonder | 2 893 245 | 2,0 |
| Summa största ägare | 76 799 132 | 54,2 |
| Innehav av egna aktier | 354 218 | 0,2 |
| Övriga ägare | 64 631 815 | 45,6 |
| Totalt | 141 785 165 | 100,0 |
AKTIEKURS
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
Övrig information
Personal och organisation
Antalet anställda uppgick per den 30 september 2024 till 148 personer (155), varav 59 kvinnor (63). Merparten av de anställda, 90 personer (101), arbetar på våra affärsenheter, resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Verksamhetens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer inkluderar marknad och omvärld, affärsmodell, fastigheter, kassaflöde, finansiering och hållbarhetsrelaterade risker.
Global och svensk konjunktur, inflation och ränteläge påverkar efterfrågan och prisnivå för svensk fastighetsmarknad.
Våra fastigheter redovisas löpande till verkligt värde där värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Effekterna av värdeförändringar påverkar resultat- och balansräkning och således relaterade nyckeltal. Effekterna av större negativ påverkan hanteras genom ett diversifierat bestånd i centrala lägen i städer med tillväxt.
| Förändring fastighetvärde, % | ||||
|---|---|---|---|---|
| KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE | -7,5 | 0,0 | +7,5 | |
| Fastighetsvärde, mkr | 28 194 | 30 480 | 32 766 | |
| Soliditet, % | 31,4 | 36,4 | 40,8 | |
| Belåningsgrad, % | 56,8 | 52,6 | 48,9 |
Kassaflödet utgörs av intäkter och kostnader och är främst hänförliga till hyresnivåer, fastighetskostnader, uthyrningsgrad och räntenivå. En förändring av dessa poster påverkar kassaflödet och således resultatet. Effekten för större negativ påverkan hanteras med en diversifierad hyresgäststruktur, god kostnadskontroll och aktiv ränteriskhantering.
| +/- 1% | |
|---|---|
| +/-24 | |
| +/- 1%-enhet | +/-27 |
| -/+ 1% | +/- 8 |
| -/+ 1%-enhet | +/- 42 |
1 Uppräknat till årstakt.
Tillgång till kapital är den största finansiella risken och en förutsättning för att bedriva fastighetsverksamhet. Risken begränsas genom goda relationer med banker, god diversifiering, tillgång till kapitalmarknaden samt starka finanser och nyckeltal.
En hållbar affärsmodell och ett ansvarsfullt agerande är en förutsättning för långsiktigt värdeskapande. Genom god intern kontroll och rutiner tar vi ansvar för en långsiktigt hållbar verksamhet.
För mer information kring risker och riskhantering hänvisas till Diös årsredovisning för 2023, sidorna 30, 35–36, 53–70 och 77–81.
Transaktioner med närstående
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under året. De transaktioner med närstående som förekommit bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor.
Säsongsvariationer
Kostnader för drift och underhåll är föremål för säsongsvariationer. Kyla och snö påverkar kostnader för uppvärmning, snöröjning och takskottning. Normalt är kostnaderna högre under det första och fjärde kvartalet.
Redovisningsprinciper
Vi följer de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34, Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 p.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten. Moderbolagets redovisning upprättas enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisningslagen. Samtliga fastighetstransaktioner under kvartal tre redovisas med utgångspunkt i preliminära köpeskillingsberäkningar. Den slutliga köpeskillingsberäkningen kommer erhållas under fjärde kvartalet 2024. Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades vid upprättandet av koncern- och årsredovisningen för 2023. Övriga ändrade och nya IFRS standarder med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter.
Rapportens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Denna rapport har granskats av bolagets revisor.
Finansiella rapporter finns i sin helhet tillgängliga på Diös hemsida www.dios.se.
Östersund den 25 oktober 2024
Bob Persson Ordförande
Peter Strand Ledamot
Erika Olsén Ledamot Ragnhild Backman Ledamot
P-G Persson Ledamot
Mathias Tallbom Ledamot Personalrepresentant
Knut Rost Verkställande direktör
Revisors granskningsrapport
Till styrelsen i Diös Fastigheter AB (publ) org.nr 556501–1771
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i delårsrapport för Diös Fastigheter AB (publ) per 30 september 2024 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten, inte i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 25 oktober 2024 Deloitte AB Kent Åkerlund, Auktoriserad revisor
KALENDARIUM
| Q4, Bokslutskommuniké 2024 | 14 februari 2025 |
|---|---|
| Årsredovisning 2024 publiceras |
Vecka 12 2025 |
| Årsstämma 2025 | 7 april 2025 |
| Q1 Delårsrapport januari – mars 2025 |
29 april 2025 |
| Q2 Delårsrapport januari – juni 2025 |
4 juli 2025 |
| Q3 Delårsrapport januari – september 2025 |
24 oktober 2025 |
| Q4 Bokslutskommuniké 2025 | 13 februari 2026 |
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN
Diös förvärvar fastigheter för 940 mkr i Luleå och Gävle. Tillträde sker i november 2024.
UTDELNING
Årsstämman 2024 beslutade att ingen utdelning lämnas för verksamhetsåret 2023.
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION, KONTAKTA GÄRNA
Knut Rost, vd 0770-33 22 00, 070-555 89 33, [email protected]
Rolf Larsson, CFO 0770-33 22 00, 070-666 14 83, [email protected]
Definitioner
Finansiella
Antal aktier vid periodens utgång Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två.
Avkastning på totalt kapital
Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två.
Belåningsgrad fastigheter
Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.
Säkerställd belåningsgrad
Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certifikaten samt nominellt belopp för ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.
Nettoskuld Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad checkräkning.
Räntebärande skulder Bankfinansiering, säkerställda obligationer, certifikat, icke säkerställda obligationer och checkräkningskredit.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader under perioden.
Serviceintäkter Intäkter avseende taxebunda delar och intäkter för fastighetsskötsel.
Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång.
Soliditet Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.
Aktierelaterade
Eget kapital per aktie Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
EBITDA
Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga avskrivningar. Beräkningen görs med 12 månaders rullande utfall, om inget annat anges.
EPRA Earnings
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.
EPRA Net Reinstatement Value (NRV)
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat, uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.
EPRA Net Tangible Asset (NTA) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för verkligt värde på räntederivat och verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.
EPRA Net Disposal Value (NDV) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.
Genomsnittligt antal utestående aktier
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitterats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden.
Kassaflöde per aktie
Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Nettoskuld genom EBITDA
Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus checkräkning. Nettoskulden delas sedan genom EBITDA.
Resultat per aktie
Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Utdelning per aktie Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Fastighetsrelaterade/övriga
Direktavkastning
Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.
Driftkostnader
Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt löpande underhåll.
Driftöverskott
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens utgång.
Ekonomisk vakansgrad
Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet.
Employee Net Promoter Score (eNPS)
Employee Net Promoter Score, eNPS, mäter medarbetarnas rekommendationsvilja för sin arbetsplats på en skala -100 till 100 poäng.
EPRA vakansgrad
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen.
Fastighetskategori
Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av lokalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur fastigheten definieras.
Fastigheternas marknadsvärde
Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering.
Förvaltningsresultat
Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration och finansnetto.
Grönt hyresavtal
Andel kommersiella hyresavtal med grön bilaga av årliga kontraktsvärdet. Den gröna bilagan är framtagen av Fastighetsägarna, läggs till ordinarie hyresavtalet och sätter ramarna för gemensamma insatser som bidrar till minskad miljöpåverkan och lägre energianvändning.
Koldioxidekvivalenter, CO2e Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av motsvarande mängd koldioxid (CO2).
Kontrakterade hyresintäkter
Periodens debiterade hyror minus hyresförluster och hyresrabatter inklusive serviceintäkter.
Hyresvärde
Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Jämförbart bestånd
Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen, exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader samt förvärvade och sålda fastigheter.
Nettouthyrning
Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden.
Projektfastighet
Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering uppgående till minst 20 procent av initiala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12 månader. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet tidigast 12 månader efter färdigställande.
Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. Förädlingsfastighet - fastigheter med pågående eller planera om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighets driftsöverskott, standard och eller ändrar användningen av fastigheten. Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av lokaler som är av mindre karaktär.
Yield-on-Cost (YoC) Driftöverskott i förhållande till investering
Ytmässig uthyrningsgrad Uthyrd area i relation till total uthyrningsbar area.
Överskottsgrad Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter
Diös Fastigheter AB (publ)
Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund Postadress: Box 188, 831 22 Östersund Telefon: 0770-33 22 00 Organisationsnummer: 556501–1771 Bolagets säte: Östersund
www.dios.se
Presentation av delårsrapport
Vi presenterar delårsrapporten jan-sep 2024 för investerare, analytiker, media och andra intresserade den 25 okt 2024 kl. 08:30. Vd Knut Rost och CFO Rolf Larsson presenterar resultatet som följs av en frågestund.
Presentationen är på engelska och sker via en webbsänd telekonferens. Detaljer och telefonnummer till telekonferensen finns tillgängliga på vår webbsida.