Citycon lyhyesti 1
Citycon sijoituskohteena ja tietoja osakkeenomistajille 2
Missio, visio, tavoitteet ja strategia 4
Toimitusjohtajan katsaus 6
Toimintaympäristö 8
Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuus 10
Suomi 20
Ruotsi 24
Baltia 28
Henkilöstö 30
Talous ja rahoitus 32
Riskit ja riskienhallinta 36
Corporate Governance 38
Vuosikertomuksessa käytetyt termit

Citycon lyhyesti

KASVAVA LIIKEKIINTEISTÖJEN OSAAJA

Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö. Yhtiön liiketoiminta käsittää koko liikekiinteistöjen omistamisen ketjun eli yhtiö omistaa, johtaa, vuokraa ja kehittää kauppakeskuksia sekä muita vähittäiskaupan suuryksiköitä. Cityconin liiketoiminta on jaettu liiketoiminta-alueisiin Suomi, Ruotsi ja Baltia, ja liiketoiminta-alueet edelleen kauppapaikkoihin ja kiinteistökehitykseen.

Citycon on listattu Helsingin Pörssiin vuonna 1988 ja se kuuluu Pohjoismaisen Pörssin keskisuuriin yhtiöihin ja toimialaluokkaan rahoitus. Cityconin osakekannan markkina-arvo vuoden lopussa oli 844,3 miljoonaa euroa ja osakkeen päätöskurssi 5,05 euroa. Kansainvälisten sijoittajien osuus yhtiön omistajista oli vuoden 2006 lopussa 94,1 prosenttia.

Vuosi 2006 oli Cityconille ennen kaikkea kasvun vuosi. Yhtiö vahvisti asemiaan Ruotsissa ja Suomessa sekä laajensi toimintaansa Liettuaan. Citycon on Suomessa kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja. Citycon omisti vuodenvaihteessa yhteensä 26 kauppakeskusta, joista 19 sijaitsee Suomessa, viisi Ruotsissa, yksi Virossa ja yksi Liettuassa. Kauppakeskusten lisäksi Citycon omistaa 53 muuta kauppapaikkaa Suomessa ja Ruotsissa. Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkina-arvo vuoden 2006 lopussa oli 1 447,9 miljoonaa euroa.

AVAINLUVUT

	2006	2005
Liikevaihto, Me	119,4	92,2
Liikevoitto, Me	196,5	105,2
% liikevaihdosta	164,6	114,1
Voitto ennen veroja, Me	165,6	74,2
Katsauskauden voitto, Me	126,4	59,8
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me	1 447,9	956,6
Tulos/osake, euroa	0,78	0,47
Tulos/osake laimennettu, euroa
(EPRA tulos/osake)	0,74	0,46
Tulos/osake, ilman käyvän arvon muutoksen,
myyntivoiton ja muiden kertaluontoisten erien
vaikutusta, euroa	0,20	0,20
Osinko/osake, euroa	0,14 *	0,14
Liiketomiminnan nettorahavirta/osake, euroa	0,20	0,19
Oma pääoma/osake, euroa (EPRA NAV)	3,38	2,45
Oikaistu nettovarallisuus (EPRA NNNAV)	3,22	2,45
P/E-luku (hinta/voitto -suhde)	6	7
P/E-luku, ilman käyvän arvon muutoksen,
myyntivoiton ja muiden kertaluontoisten erien
vaikutusta, euroa	25	15
Oman pääoman tuotto (ROE) , %	25,8	22,5
Sijoitetun pääoman tuotto (ROI), %	16,8	13,5
Omavaraisuusaste, %	39,1	36,7
Nettovelkaantumisaste, %	136,6	156,8
Korollinen nettovelka, Me	811,2	564,9
Kiinteistökannan nettovuokratuotto, %	7,6	8,5
Vuokrausaste, %	97,1	97,2
Henkilöstö tilikaudella keskimäärin	62	43
Henkilöstö kauden lopussa	73	57
* Hallituksen ehdotus

Citycon sijoituskohteena ja tietoja osakkeenomistajille

Sijoitus Cityconiin

Sijoitus Cityconiin on ollut sijoitus kasvavaan suomalaiseen kiinteistösijoitusyhtiöön. Keskittyminen valikoituihin, kehityspotentiaalia omaaviin vähittäiskaupan liiketiloihin, erityisesti kauppakeskuksiin ja muihin kaupan suuryksiköihin Suomessa, Ruotsissa ja Baltian maissa, sekä kohteiden kehittäminen, ovat luoneet edellytykset Cityconin menestykselle.

Pääomajärjestelyt, osakkeen kurssikehitys ja omistus

Yhtiö toteutti vuoden aikana onnistuneesti kaksi pääomajärjestelyä, noin 75 miljoonan euron merkintäetuoikeusannin keväällä 2006 ja 110 miljoonan euron vaihtovelkakirjalainan, joka laskettiin liikkeeseen elokuussa. Järjestelyjen onnistumista osoittaa mm. se, että merkintäetuoikeusannissa merkittiin yli 99 prosenttia kaikista tarjotuista osakkeista ja että vaihtovelkakirjalainaan liittyvä 10 miljoonan euron yliallokointioptio käytettiin kokonaisuudessaan.

Kansainvälisten sijoittajien osuus yhtiön omistajista oli vuoden 2006 lopussa 94,1 prosenttia. Yhtiön omistuspohja on vuoden aikana laajentunut myös yli 300 uudella suomalaisella osakkeenomistajalla. Cityconin osakekannan markkina-arvo vuoden

VERTAILUINDEKSIEN KEHITYS

lopussa oli 844,3 miljoonaa euroa, mikä on yli 400 miljoonaa euroa enemmän kuin vuotta aiemmin. Yhtiön osakekannan markkina-arvo on yli viisinkertaistunut kolmessa vuodessa.

Cityconin osake sisältyy kansainvälisiin kiinteistösijoitusyhtiöiden vertailuindekseihin. Mm. FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index toimii kansainvälisten sijoittajien vertailuindeksinä ja mittaa osakkeiden arvonnousua ja kokonaistuottoa.

Yhtiön taloudelliset tavoitteet

Yhtiön hallitus on asettanut yhtiölle seuraavat taloudelliset tavoitteet:

Yhtiö jakaa vähintään 50 prosenttia jakokelpoisista varoista per osake vähennettynä veroilla osinkona. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos (IAS 40) ei sisälly jakokelpoisiin varoihin.
Yhtiön pitkän aikavälin omavaraisuusastetavoite on 40 prosenttia. Vuoden 2006 lopussa omavaraisuusaste oli 39,1 prosenttia.

Varsinainen yhtiökokous 2007

Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidetään tiistaina 13.3.2007 kello 14.00 alkaen Finlandia-talon B-salissa, osoitteessa Mannerheimintie 13e, Helsinki.

Osakkeenomistajalla, joka on viimeistään 2.3.2007 merkitty yhtiön osakasluetteloon, on oikeus osallistua yhtiökokoukseen, jos osakkeenomistaja on ilmoittanut osallistumisestaan yhtiölle viimeistään 8.3.2007 kello 16.00.

Osakkeenomistaja, jonka osakkeet on merkitty hänen henkilökohtaiselle arvo-osuustililleen, on rekisteröity yhtiön osakasluetteloon. Osakkeenomistajaa, jonka osakkeet on hallintarekisteröity, pyydetään ottamaan yhteyttä tilinhoitajayhteisöönsä yhtiökokoukseen osallistumista varten.

Yhtiökokoukseen voi ilmoittautua joko yhtiön kotisivuilla www.citycon.fi/yhtiokokous2007, puhelimitse Tiina Tahkolahdelle (09) 680 36 70, faksilla numeroon (09) 680 36 788, sähköpostitse osoitteeseen [email protected] tai kirjallisesti osoitteeseen Citycon Oyj, Tiina Tahkolahti, Pohjoisesplanadi 35 AB, 00100 Helsinki.

Mahdolliset valtakirjat pyydetään toimittamaan ilmoittautumisajan loppuun mennessä.

Yhtiön osakasluettelon nähtävilläpitopaikka

Yhtiön osakasluettelo on nähtävillä Suomen Arvopaperikeskus Oy:n asiakaspalvelupisteessä, osoitteessa Urho Kekkosen katu 5 C, Helsinki.

Osingonjakoehdotus

Hallituksen ehdotuksen mukaan 0,14 euron osakekohtainen osinko vuodelta 2006 maksetaan 23.3.2007 osakkeenomistajalle, joka on merkitty yhtiön osakasluetteloon viimeistään 16.3.2007.

Muutosten ilmoittaminen osakasrekisteriin

Osakkeenomistajia pyydetään ilmoittamaan osoitteen- tai nimenmuutoksensa siihen pankkiin tai muuhun rahoituslaitokseen, jossa heillä on arvo-osuustili. Tällä tavoin tiedot päivittyvät myös automaattisesti yhtiön osakasluetteloon, jota ylläpitää Suomen Arvopaperikeskus Oy.

Taloudellinen raportointi vuonna 2007

Citycon julkaisee taloudelliset katsauksensa vuonna 2007 suomeksi ja englanniksi seuraavasti:

26.4.2007 kello 12.00, osavuosikatsaus tammi–maaliskuu,
20.7.2007 kello 12.00, osavuosikatsaus tammi–kesäkuu,
18.10.2007 kello 12.00, osavuosikatsaus tammi–syyskuu.

Cityconin julkaisemat vuosikertomukset, osavuosikatsaukset ja muut tiedotteet löytyvät yhtiön verkkosivuilta osoitteesta www.citycon.fi. Sivuilla esitetään myös ajantasaiset tiedot osakkeen vaihdosta ja kurssikehityksestä.

Yhtiön painettu vuosikertomus ilmestyy viikolla 10. Painetun vuosikertomuksen voi tilata yhtiön verkkosivuilta, sähköpostitse osoitteesta [email protected] tai puhelimitse numerosta (09) 680 36 70.

IR-periaatteet

Citycon pyrkii tuottamaan markkinoille jatkuvasti oikeaa ja ajan tasalla olevaa tietoa yhtiöstä. Tavoitteena on parantaa Cityconin toiminnan tunnettuutta, lisätä sijoitusinformaation avoimuutta ja tuottaa siten lisäarvoa osakkeenomistajille. Yhtiön IR-yhteyshenkilöinä toimivat toimitusjohtaja, talousjohtaja ja sijoittajasuhdepäällikkö.

OSAKEKANNAN MARKKINA-ARVO

Ulkomaiset sijoittajat 94,1 % Suomalaiset sijoittajat 5,9 %

OMISTUSJAKAUMA

Citycon noudattaa sijoittajaviestinnässään tasapuolisuuden periaatetta ja julkaisee kaiken sijoittajatiedon ensisijaisesti Internet-sivuillaan suomeksi ja englanniksi. Citycon julkaisee painetun vuosikertomuksen suomeksi ja englanniksi. Cityconin pörssi- ja lehdistötiedotteita voi tilata sähköpostitse yhtiön verkkosivuilta tai sähköpostitse osoitteesta [email protected].

Yhteystiedot

Toimitusjohtaja Petri Olkinuora Puhelin (09) 680 36 738 [email protected]

Sijoittajasuhdepäällikkö

Hanna Jaakkola Puhelin 040 566 6070 [email protected]

Talousjohtaja

Eero Sihvonen Puhelin 050 557 9137 [email protected]

Cityconia analysoivat tahot

Seuraavien pankkien, pankkiiri- ja muiden liikkeiden palveluksessa olevat analyytikot seuraavat yhtiön saaman tiedon mukaan Citycon Oyj:tä. Analyytikot seuraavat Cityconia omasta aloitteestaan. Alla oleva lista ei välttämättä sisällä kaikkia analyysiä tarjoavia pankkeja, pankkiiri- ja muita liikkeitä, ja mikä tahansa alla luetelluista tahoista voi lopettaa analyysien tarjoamisen milloin tahansa. Citycon ei vastaa analyytikoiden kannanotoista.

eQ Pankki Oy

Puhelin (09) 6817 8800 Mannerheiminaukio 1 A 00100 Helsinki

Evli Pankki Oyj Puhelin (09) 476 690 Aleksanterinkatu 19 A, 3. krs PL 1080 00101 Helsinki

Exane BNP Paribas Puhelin +44 20 7039 9496 20 St. James's Street London SW1A 1ES Iso-Britannia

FIM Pankkiiriliike Oy

Puhelin (09) 613 4600 Pohjoisesplanadi 33 A 00100 Helsinki

Goldman Sachs International

Puhelin +44 207 552 5986 Peterborough Court 133 Fleet Street London EC4A 2BB Iso-Britannia

Handelsbanken Capital Markets

Puhelin +46 8 701 10 00 Blasieholmstorg 11 & 12 SE-106 70 Stockholm Ruotsi

Kempen & Co N.V.

Puhelin +31 20 348 8000 Beethovenstraat 300 P.O. Box 75666 NL-1070 AR Amsterdam Alankomaat

OKO Pankki Oyj

Puhelin (010) 252 011 Teollisuuskatu 1 b PL 308 00101 Helsinki

Standard & Poor's

Puhelin +46 8 440 5900 Mäster Samuelsgatan 6 P.O. Box 1753 SE-111 87 Stockholm Ruotsi

Missio, visio, tavoitteet ja strategia

MENESTYVÄN KAUPAN KUMPPANI

Missio

Citycon on vähittäiskaupan liiketilojen osaaja. Yhtiö omistaa, johtaa, vuokraa ja kehittää kauppakeskuksia, marketteja ja muita kaupan suuryksiköitä. Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa.

Citycon on kannattava, kasvava ja jatkuvasti kehittyvä kiinteistöliiketoiminnan asiantuntija. Omistajilleen yhtiö on sijoituskohde, jonka vahvuutena on hyvä osingonmaksukyky.

Cityconin liiketoiminta keskittyy kasvukeskuksiin.

Visio ja tavoitteet

Cityconin tavoitteena on kiinteistöomaisuutensa kasvattaminen ja sen arvon kohottaminen. Nykyisten liiketilojen kehittäminen, uusien kohteiden rakentaminen ja strategian mukaisten kiinteistöjen hankkiminen luovat hyvät edellytykset tavoitteen saavuttamiseksi.

Toiminnassaan Citycon pyrkii yhtiön arvon ja osaamisen kasvattamiseen sekä vahvaan kumppanuuteen perustuviin vuokralaissuhteisiin. Yhtiön tavoitteena on palvella vähittäiskaupan eri toimijoita tarjoamalla alan parasta osaamista ja vuokralaisen tarpeita vastaavia tiloja.

Yhtiön kyky kehittää vähittäiskaupan liiketila- ja palveluratkaisuja luo kasvumahdollisuuksia. Yhtiön tavoitteena on säilyttää kilpailukykyinen tuotto sijoittajalle myös tulevaisuudessa.

Strategia

Cityconin strategisena tavoitteena on kasvun turvaaminen laajentumalla Suomessa, Ruotsissa ja Baltiassa ja olemassa olevaa liiketoimintaa ja kiinteistökantaa kehittämällä. Citycon keskittyy vähittäiskaupan liiketiloihin ja yhtiön ydinliiketoimintaan kuuluvat kauppakeskukset, marketit ja muut kaupan suuryksiköt. Yhtiö on myynyt ja on valmis myymään strategiaan kuulumattomia kohteita kierrättääkseen pääomia nopeammin kasvaville alueille ja korkeampilaatuisiin kiinteistöihin. Cityconin liiketoiminta keskittyy kasvukeskuksiin Suomessa, Ruotsissa ja Baltian maissa.

Citycon kehittää kohteitaan jatkuvasti kaupallisesti paremmiksi ja tuottavammiksi ja etsii uusia kauppakeskuskonsepteja, joiden avulla kauppakeskusten vetovoimaa kauppapaikkoina voidaan lisätä. Yhtiö pyrkii muokkaamaan toimintaansa yhä asiakasja palvelukeskeisemmäksi.

Historia

Cityconin kehitys kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtajaksi Suomessa ja laajentuminen ulkomaille

2006

Yhtiön liiketoiminta Ruotsissa ja Baltian maissa laajenee edelleen. Yhtiö hankkii useita liikekiinteistöjä Ruotsista ja ensimmäisen kauppakeskuksen Liettuasta. Ydinliiketoimintaan kuulumattomien kiinteistöjen myynti terävöittää yhtiön strategiaa keskittyä kauppakeskuksiin ja muihin kaupan suuryksiköihin. Yhtiön asema ja profiili vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistuneena kiinteistösijoitusyhtiönä vahvistuu.

2005

Yhtiön liiketoiminta laajenee ulkomaille. Citycon toteuttaa ensimmäiset kiinteistöhankinnat Ruotsissa ja Virossa. Useissa kotimaisissa kauppakeskuksissa lisätään omistusosuutta tehokkaamman kehitystoiminnan mahdollistamiseksi. Vuoden aikana valmistellaan

myös useita muita kauppakeskusten kehityshankkeita.

2004

Cityconin kasvu ja omistusrakenteen kansainvälistyminen jatkuvat. Yhtiö aloittaa laajentumismahdollisuuksien tutkimisen Baltiassa ja Skandinaviassa.

2003

Citycon täsmentää liiketoimintansa rakennetta ja laajentaa toimintaansa liikekiinteistöjen omistamisen, vuokrauksen ja johtamisen lisäksi myös niiden kehittämiseen. Yhtiön kiinteistöomaisuus kasvaa merkittävästi. Omistusrakenne muuttuu aikaisempien pääomistajien luopuessa osakkeistaan. Kansainvälisten sijoittajien mielenkiinto Cityconia kohtaan herää.

2002

Citycon vahvistaa asemaansa Suomen johtavana vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistuneena kiinteistösijoitusyhtiönä ja muokkaa toimintaansa yhä asiakas- ja palvelukeskeisemmäksi. Yhtiön liiketoiminnan taloudellisen tuloksen kehitys jatkuu positiivisena ja kannattavuus paranee.

2001

Citycon keskittyy yhä vahvemmin vähittäiskaupan liiketilojen omistamiseen ja vuokraamiseen sekä kehittää ja kasvattaa kiinteistöomaisuuttaan pääkaupunkiseudulla sekä muissa Suomen yli 50 000 asukkaan kaupungeissa. Yhtiön liikevaihto kasvaa ja tuloskehitys jatkuu selvästi nousujohteisena.

Toimitusjohtajan katsaus

KASVUN VUOSI

Citycon jatkoi voimakasta kasvuaan vuoden 2006 aikana. Taseemme vahvistui ja liiketoiminnan osakekohtainen nettorahavirta parani. Osakekohtainen tulos ilman kertaluontoisia eriä pysyi samana nettovelkaantumisasteen laskiessa.

Konsernin liikevaihto kasvoi vuoden aikana 29,5 prosenttia 119,4 miljoonaan euroon. Voitto ennen veroja nousi 165,6 miljoonaan euroon (74,2 milj. euroa) sisältäen 120,1 miljoonaa euroa (45,9 milj. euroa) sijoituskiinteistöjen käyvän arvon nousua. Yhtiön taseen loppusumma oli 1 486,4 miljoonaa euroa, kun se vuotta aiemmin oli 983,1 miljoonaa euroa. Tasetta kasvattivat investoinnit uusiin kohteisiin sekä sijoituskiinteistöjen arvon nousu. Yhtiön osakekannan markkina-arvo kasvoi 99 prosenttia 844,3 miljoonaan euroon.

Cityconin liikevaihdon kasvu tuli lähes täysin uusien liiketilojen hankinnasta. Citycon investoi vuonna 2006 noin 400,9 miljoonaa euroa uusiin kohteisiin ja astui kokonaan uuteen kokoluokkaan. Käypien arvojen mukaan arvioituna Cityconin kiin-

Kasvu asetettiin Cityconin strategiseksi tavoitteeksi vuonna 2004.

teistökannan arvo oli vuoden päättyessä 1 447,9 miljoonaa euroa. Kiinteistökannan arvo kohosi 51,4 prosenttia, vaikka vuoden aikana myytiin 73,9 miljoonan euron arvosta ydinliiketoimintaan kuulumattomia kiinteistöjä.

Vuonna 2006 Cityconin liiketoiminta laajeni Liettuaan, josta ostimme toukokuussa kauppakeskus Mandarinaksen maan pääkaupungista Vilnasta. Yhtiö vahvisti asemiaan myös Suomessa ja Ruotsissa. Merkittävimmät hankinnat näissä maissa olivat heinäkuussa Helsingistä ostettu kauppakeskus Columbus sekä elo-syyskuun vaihteessa hankitut ruotsalaiset kauppakeskukset Stenungs Torg ja Jakobsbergs Centrum. Kehitystoiminnan kannalta huomattava investointi oli Tukholman Liljeholmenista ostettu toimisto- ja liikerakennus ja siihen liittyvä merkittävä kauppakeskusprojekti.

Kasvu asetettiin Cityconin strategiseksi tavoitteeksi vuonna 2004. Tähtäimessä oli silloin kohottaa Citycon sellaiseen kokoluokkaan, että se on kilpailukykyinen kauppapaikkojen omistaja ja kehittäjä Suomessa ja muualla Itämeren ympäristössä. Tänään olemme sitä Suomessa ja Ruotsissa, Baltian maista Virossa ja Liettuassa olemme saavuttaneet jalansijan. Kauppapaikkojemme nykyisille ja uusille vuokralaisille yhtiön laajentuminen ja kansainvälistyminen merkitsee entistä monipuolisempien palveluiden ja liikepaikkojen tarjontaa. Citycon voi tarjota muun muassa markkinoille tuleville tai toimintaansa laajentaville ketjuille useita liikepaikkoja kerralla.

Yhtiön strategian toteuttamisen kannalta merkittävää oli syyskuussa toteutunut ydinliiketoimintaan kuulumattomien kohteiden myynti, josta yhtiö kirjasi 5,9 miljoonan euron myyntivoiton. Kaupan jälkeinen kiinteistökanta vastaa paremmin yhtiön strategista tavoitetta keskittyä kauppakeskuksiin ja muihin kaupan suuryksiköihin.

Cityconin tavoitteena on hankkia erityisesti sellaisia liikekiinteistöjä, joiden arvoa voidaan nostaa laajennus- ja kehitystoimenpiteillä. Kehitystoiminnan lisäksi yhtiö pystyy parantamaan kiinteistökantansa arvoa ammattitaitoisella kauppapaikkojen johtamisella.

Kauppapaikkajohtamisen osaaminen onkin yksi keskeisimmistä menestystekijöistämme. Citycon on aktiivinen omistaja, joka osallistuu kauppakeskustensa johtamiseen, markkinointiin ja kehittämiseen. Yhteistyökumppaneitamme tässä työssä ovat vuokralaisinamme toimivat yritykset sekä kunnat ja kaupungit. Kauppapaikkajohtamisen merkitys korostuu tulevaisuudessa entisestään myös kehitystoiminnan lisääntymisen myötä. Yhtiön on myös tulevaisuudessa osattava kehittää ja tarjota toimivia ja kiinnostavia ostospaikkoja juuri kyseisen alueen asukkaiden tarpeisiin. Haasteita tuo myös yrityksen kansainvälisen toiminnan kasvu ja kiristynyt kilpailu uusista kohteista. Cityconin liiketoiminta organisoitiin vuoden lopulla uudelleen, jotta yhtiö pystyisi aiempaa paremmin ottamaan huomioon eri markkinoiden paikalliset ominaispiirteet. Uudistunut alueorganisaatio mahdollistaa kehityksen vahvana paikallisena toimijana kullakin liiketoiminta-alueella.

Vuonna 2006 käynnistimme myös historiamme suurimmat kehityshankkeet. Tukholman lähellä sijaitsevan kauppakeskus Åkersbergan ja Lahdessa sijaitsevan kauppakeskus Trion laajennus- ja uudistushankkeet vahvistavat merkittävästi niiden asemaa. Tampereen Hervannassa kauppakeskus Duoksi nimetty uusi kauppakeskus rakentuu suunnitelmien mukaisesti ja valmistuu vuoden 2007 aikana. Espoon Lippulaivan uudistus- ja laajennushankkeen ensimmäinen vaihe on saatu päätökseen ja työt jatkuvat, kun asemakaavan muutos saa lainvoiman. Vuoden aikana käynnistettiin lisäksi useita pienempiä kehityshankkeita eri puolilla Suomea. Vuonna 2006 päätettyjen kehitysinvestointien kokonaisarvo on noin 142 miljoonaa euroa. Kehityshankkeet sitovat luonnollisesti pääomia toteutusaikanaan, mutta valmistuttuaan niiden vaikutus näkyy sekä kohteen nettotuoton että kiinteistön käyvän arvon nousuna.

Petri Olkinuora on toiminut Cityconin toimitusjohtajana vuodesta 2002.

Citycon on pystynyt hankkimaan rahoitusta entistä paremmin ehdoin ja nostamaan oman pääoman ja oman pääoman ehtoisen lainan määrää kiinteistöhankintojen rahoittamiseksi. Vuonna 2006 toteutimme 75 miljoonan euron osakeannin yhtiön osakkeenomistajille ja laskimme liikkeeseen 110 miljoonan euron, kansainvälisille sijoittajille suunnatun, pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan. Oman pääoman ehtoisten välineiden käyttö mahdollistaa riittävän omavaraisuuden säilyttämisen kasvuvaiheessa. Vuoden aikana järjestimme myös yrityksen velkarahoituksen uudelleen allekirjoittamalla sopimuksen 600 miljoonan euron syndikoidusta luotosta. Järjestelyn myötä lainojemme korkokustannukset laskivat ja laina-ajat pitenivät jopa seitsemään vuoteen. Kiinteistösijoitustoiminta edellyttää vahvaa rahoitusosaamista. Cityconin rahoituksen kantavia periaatteita on saavuttaa liiketoiminnallista kilpailuetua käyttämällä monipuolisesti eri rahoituslähteitä.

Cityconin osakekurssi on viimeisen kolmen vuoden aikana kehittynyt suotuisasti – ja paremmin kuin kyseeseen tulevat vertailuindeksit. Yhtiön osakekurssi on kyseisenä aikana noussut yli 230 prosenttia ja vuoden 2006 aikana yli 65 prosenttia.

Kansainvälinen kiinnostus suomalaisia kauppapaikkoja kohtaan on selvästi kasvanut. Kiinnostuksen myötä kilpailu on kiristynyt ja hyvistä sijoituskohteista on tällä hetkellä erittäin kova kysyntä. Seurauksena on ollut kiinteistöjen hintojen kohoaminen ja kiinteistösijoittajien kohteille asettamien tuottovaatimusten lasku. Kehitys on ollut vastaavanlaista myös Ruotsissa, jossa kansainvälinen kilpailu on ollut kovaa jo pitempään. Citycon on menestynyt kovassa kilpailussa hyvin toteuttamalla omaa strategiaansa.

Haluan kiittää asiakkaitamme ja yhteistyökumppaneitamme menestyksekkäästä vuodesta. Erityisesti haluan kiittää ammattitaitoista ja motivoitunutta henkilöstöämme, jota ilman yhtiön viime vuosina jatkunut kasvu ei olisi ollut mahdollista. Citycon aikoo jatkaa laajentumistaan Suomessa, Ruotsissa ja Baltian maissa. Yhtiö hakee kasvua paitsi hankkimalla uusia kohteita ja kehittämällä jo olemassa olevaa kiinteistökantaansa myös kehittämällä ja yhtenäistämällä toimintatapojaan eri maissa ja hyödyntämällä muutoinkin laajentumisesta saatavia mittakaavaetuja. Nopea nousumme alan kärkiyritysten joukkoon on avannut meille erinomaiset kehitysmahdollisuudet.

Helsingissä 15. helmikuuta 2007

Petri Olkinuora toimitusjohtaja

Toimintaympäristö

KIRISTYVÄÄ KILPAILUA

Citycon on kauppakeskuksiin ja muihin vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö. Yhtiö on kauppakeskusliiketoiminnan suurin toimija Suomessa ja sen toiminta on kahden viime vuoden aikana laajentunut Ruotsiin ja Baltiaan. Eurooppalaisessa vertailussa Citycon on suhteellisen pieni toimija, mutta omalla markkinallaan Suomessa, Ruotsissa ja Baltian maissa se on yksi aktiivisimmista yrityksistä. Citycon tunnetaan kehityshakuisena yhteistyökumppanina.

Citycon on yksi kuudesta Helsingin Pörssissä listatusta kiinteistösijoitusyhtiöstä ja on markkina-arvolla mitattuna maan toiseksi suurin. Helsingin Pörssissä listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden osakekannan markkina-arvo 31.12.2006 oli noin 2,2 miljardia euroa, josta Cityconin osuus oli 37,7 prosenttia. Helsingin Pörssissä listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden osakekannan markkina-arvo nousi vuoden 2006 aikana 40,9 prosenttia, kun OMX Helsinki CAP -indeksin arvo kasvoi 25,2 prosenttia. Pohjoismaisessa Pörssissä Citycon kuuluu markkina-arvolla mitattuna keskisuuriin yhtiöihin ja toimialaluokkaan rahoitus.

Cityconin osake sisältyy kansainvälisiin kiinteistöindekseihin. Mm. FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index toimii kansainvälisten sijoittajien vertailuindeksinä ja mittaa osakkeiden arvonnousua ja kokonaistuottoa.

Vähittäiskaupan kasvu nopeaa

Cityconin ydinliiketoimintaan kuuluvat kauppakeskukset ja muut kaupan suuryksiköt. Tästä syystä Citycon seuraa aktiivisesti vähittäiskauppaa.

INFLAATIO 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 -2 0 2 4 6 8 Viro Liettua EU-25 Ruotsi Suomi Latvia, arvio Lähde: Eurostat

BKT:N PROSENTUAALINEN MUUTOS, KIINTEÄT HINNAT

Saatavilla olevien tilastotietojen valossa vähittäiskaupan kasvu vuonna 2006 oli nopeaa kaikissa Cityconin toimintamaissa. Nopeinta kasvu oli kehittyvillä markkinoilla Virossa ja Liettuassa. Viime vuosina myös Suomen ja Ruotsin vähittäiskaupan myynnin kasvu on ollut nopeaa, ja vuoden 2006 aikana kasvu vahvistui edelleen. Kaikissa neljässä maassa kuluttajien luottamus oman talouden kehitykseen oli historiallisesti katsoen erittäin korkealla tasolla.

Vuoden 2006 nopea kasvu Cityconin kohdemaissa perustui pääosin talouden positiiviseen kehitykseen sekä kotitalouksien ostovoiman ja kulutuksen lisääntymiseen. Yksityisen kulutuksen kasvun taustalla ovat mm. suhteellisen alhainen inflaatio ja edelleen suhteellisen alhainen korkotaso.

Suomessa vähittäiskaupan kokonaismyynnin arvo kasvoi vuonna 2006 Tilastokeskuksen kaupan ennakkotietojen mukaan

5,7 prosenttia (5,0 %). Ruotsissa vähittäiskaupan kasvu oli alustavien arvioiden mukaan 7,4 prosenttia (4,7 %) (lähde: Statistiska centralbyrån). Kiintein hinnoin mitattuna kasvu Virossa oli 19,0 prosenttia (12,0 %) (lähde: Statistics Estonia) ja Liettuassa 14,1 prosenttia (9,4 %) (lähde: Statistics Lithuania).

Kansainväliset sijoitukset kasvavat

Cityconin toimintaympäristössä merkittävin viimeaikainen muutos on ollut kansainvälisen kilpailun voimakas lisääntyminen. Suomen ja Ruotsin kiinteistösijoitusmarkkinat koetaan monestakin syystä erittäin kiinnostaviksi. Esimerkiksi maiden kansantalouksien viime vuosien kehitys on ollut hyvää ja kiinteistöjen tuotot ovat aiemmin olleet korkeampia kuin joillain muilla eurooppalaisilla markkinoilla. Lisäksi kiinteistömarkkinoiden toimintatavat ovat suhteellisen läpinäkyviä, markkinainformaatio on laadukasta ja lainsäädäntö vakiintunutta.

Kiristynyt kansainvälinen kilpailu on lisännyt kaupankäyntiä merkittävästi, mikä taas on nostanut markkinoiden likviditeettiä ja laskenut sijoituskohteiden tuottovaatimustasoja. Tämän kehityksen ja kiinteistösijoittajien keskinäisen kaupankäynnin myötä ns. portfoliokaupankäynti, jolla tarkoitetaan usean kohteen myymistä samalla kertaa, on lisääntynyt myös Suomessa. Ruotsissa kiinteistömarkkinat ovat olleet likvidimmät jo pitkään ja portfoliokaupankäynti on hyvin tavanomaista.

Baltian maissa kiinteistösijoitusalaa hallitsevat vielä enimmäkseen rakennusliikkeet, jotka ovat tyypillisiä ensimmäisen vaiheen omistajia kauppakeskuksissa. Etenkin Virossa on nähtävissä merkkejä varsinaisten kiinteistömarkkinoiden viriämisestä. Lähivuosina Baltiassa ennakoidaankin myyntiin tulevan nykyistä enemmän kauppapaikkoja, mikä tarjoaa kasvumahdollisuuksia Cityconin kaltaisille kiinteistösijoitusyhtiöille.

LIIKETILOJEN VUOKRATASOT SUOMESSA, UUDET SOPIMUKSET

KIINTEISTÖYHTIÖIDEN OSAKETUOTOT

	Vuoden 2006 arvonkehitys, %	Viiden vuoden arvonkehitys, %
Kiinteistösijoitus, maailma	27,3	119,5
Eurooppa	49,4	229,0
Pohjois-Amerikka	21,9	94,5
Aasia	22,1	107,3

Lähde: EPRA/FTSE/JP Morgan

Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuus

AKTIIVISTA KAUPPAPAIKKAJOHTAMISTA JA KEHITYSTOIMINTAA

Citycon toimii Suomessa, Ruotsissa ja Baltian maissa, ja se omistaa ja kehittää kauppakeskuksia ja muita vähittäiskaupan liiketiloja. Suomessa Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja, ja sillä on vakaa jalansija muillakin toimialueillaan.

Yhtiön liiketoiminta perustuu koko kauppapaikkojen omistamisen ketjun osaamiseen ja aktiivisuuteen. Citycon ei ainoastaan omista liikekiinteistöjä, vaan se myös vuokraa, markkinoi, johtaa ja kehittää niitä. Cityconin liiketoiminnassa tärkeintä on pitää omistamansa kiinteistöt houkuttelevina ja elinvoimaisina kaupan keskuksina niin asiakkaiden kuin vuokralaistenkin kannalta. Hankittavien ja rakennettavien kiinteistöjen osalta tavoitteena on löytää kohteet, jotka tarjoavat mahdollisuuksia arvon kasvattamiseen myös niiden kehittämisen avulla.

Cityconin liiketoiminta on jaettu kolmeen maantieteelliseen liiketoiminta-alueeseen, jotka ovat Suomi, Ruotsi ja Baltia.

Nettotuoton lisäksi Cityconin vertailukelpoisen kiinteistökannan tuottoa voi tarkastella kokonaisuutena siten, että kiinteistökannan arvonmuutos ja nettotuotto yhdistetään kokonaistuotoksi. Arvonmuutostuotolla tarkoitetaan markkina-arvon muutosta suhteutettuna kiinteistökannan markkina-arvoon kauden lopussa.

Kokonaistuotto mittaa siis kiinteistöjen nettotuottojen sekä markkina-arvoissa tapahtuneiden muutosten suhdetta kiinteistökannan markkina-arvoon tietyn ajanjakson aikana huomioiden myös tehdyt investoinnit.

Kehittyvää liiketoimintaa

Cityconin liiketoiminnan tavoitteena on kasvun aikaansaaminen jatkuvan kehittämisen kautta. Siihen tarvitaan sekä vankkaa kauppapaikkajohtamisen asiantuntemusta että kiinteistökehityksen osaamista. Kehitystoiminnan lähtökohtana on yhtiön omistamien kiinteistöjen kehittäminen kaupallisesti houkuttelevammiksi ja toiminnallisemmiksi.

Kiinteistökehitys edellyttää markkina-alueen asiakaskunnan ja kaupan liiketoimintakonseptien tuntemusta ja kaupan tarpeiden ymmärtämistä. Tämän perusteella Citycon valitsee sopivat liikepaikat rakennettaviksi ja kehitettäviksi. Yhtiö valitsee kuhunkin kauppapaikkaan sopivat vuokralaiset ja ohjaa kohteen kaupallista sisältösuunnittelua. Tavoitteena on kehittää kohteista kaupallisesti ja kaupunkikuvallisesti vetovoimaisia kauppapaikkoja. Citycon pyrkii varmistamaan kohteidensa kilpailukyvyn kehittämällä jatkuvasti uusia kauppapaikkakonsepteja osaavan henkilökuntansa avulla.

Vuonna 2006 Cityconin hallitus päätti käynnistää viisi uutta kehityshanketta ja yhtiö jatkoi kahden jo käynnissä olevan merkittävän kehityshankkeen toteuttamista.

Jatkuva kehitys ja profi lointi

Kaupan tilakysyntä jatkaa kasvuaan kehittyvillä markkina-alueilla. Samalla kaupan yritysten tehokkuusvaatimukset lisääntyvät ja kohteiden sijainnilla on entistä suurempi merkitys. Uusia liiketiloja tarvitaan myös uusien kauppaketjujen tilakysyntään. Kun kuluttajien vaatimustaso nousee ja kauppapaikkojen välinen kilpailu kiristyy, myös kauppapaikkojen uudistamistarpeet lisääntyvät. Ke-

hitys on johtanut liiketilojen kaupallisen elinkaaren lyhenemiseen, sillä kauppapaikka saattaa vanheta jo muutamassa vuodessa, ellei sitä jatkuvasti uudisteta. Ongelmana ovat myös pitkät hankekehitysajat, joihin Citycon pyrkii vastaamaan hankkeiden mahdollisimman tehokkaalla johtamisella ja ohjauksella.

Kehitystoiminnan haasteita ovat kauppapaikkojen välisen kilpailun kiristyminen. Uusia kilpailevia keskuksia rakennetaan lähelle toisiaan ja asiakasvirrat voivat kääntyvät nopeasti. Tämän vuoksi kauppapaikkoja on profiloitava entistä tehokkaammin, jotta ne vastaisivat paremmin asiakkaiden tarpeita sekä erottautuisivat selkeämmin kilpailevista kauppapaikoista. Toimivan konseptin luominen vaatii markkinanäkemystä ja asiakkaan tuntemista. Citycon teettää perusteellisia paikallisia ja valtakunnallisia markkinatutkimuksia sekä seuraa aktiivisesti kuluttajakäyttäytymistä ja trendejä profiloidakseen kauppapaikkansa entistä paremmin.

Uudet investoinnit

Kasvustrategiansa mukaisesti Citycon etsii ja tutkii jatkuvasti potentiaalisia hankittavia kohteita valituilla markkina-alueilla. Läheskään kaikki tutkittavat hankkeet eivät johda myönteisiin sijoituspäätöksiin, koska ne eivät osoittaudu Cityconin asettamien tiukkojen kriteerien mukaisiksi. Uusiin hankkeisiin lähdettäessä Citycon pyrkii varmistamaan kohteen tasaisen tuoton omistajanvaihdoksen jälkeen ja samalla kartoittamaan kohteen kehitysmahdollisuudet.

Kiinnostavimpia kohteita ovat sellaiset kauppapaikat, joissa on mahdollisuus tuottojen kasvattamiseen aktiivisen kauppapaikkajohtamisen ja kiinteistökehityksen avulla. Sijainti on erittäin tärkeä. Cityconin uudet investoinnit sijoittuvat poikkeuksetta markkina-alueille, joiden väestön ja ostovoiman ennustetaan kasvavan.

Kaikki yhtiön muualla kuin Suomessa sijaitsevat kauppapaikat on hankittu vuosina 2005 ja 2006. Uusissa investoinneissa on ollut vahvana tavoitteena kasvaa Suomen lähialueilla, minkä johdosta liiketoiminnan laajentuminen varsinkin Ruotsissa ja Baltiassa on ollut nopeaa. Investoinnit uusiin kauppakeskuksiin olivat vuonna 2006 noin 400,9 miljoonaa euroa. Tästä 260,7 miljoonaa euroa sijoitettiin Ruotsiin, 124,3 miljoonaa euroa Suomeen ja 15,9 miljoonaa euroa Liettuaan.

Kiinteistökannan yhteenveto

Vuoden 2006 lopussa Cityconin kiinteistöomaisuus koostui 26 kauppakeskuksesta ja 53 muusta kauppapaikasta. Kiinteistöomaisuuden markkina-arvo 31.12.2006 oli yhteensä 1 447,9 miljoonaa euroa. Suomessa sijaitsevan kiinteistöomaisuuden markkina-arvo vuoden 2006 lopussa oli yhteensä 1 009,7 miljoonaa euroa, Ruotsissa sijaitsevien kohteiden arvo 354,8 miljoonaa euroa ja Baltian kohteiden 83,3 miljoonaa euroa.

CITYCONIN VIISI SUURINTA VUOKRALAISTA 2006

	Osuus vuokratuotoista, %
Kesko	33,7
S-ryhmä
ICA Sverige AB
Lindex
Stockmann
5 suurinta yhteensä	42,1

Arviointi ja markkina-arvon määritys

Cityconin kiinteistöomaisuuden markkina-arvon määrittelee ulkopuolinen arvioija kiinteistökohtaisesti kansainvälisten IAS- (International Accounting Standards) ja IVS- (International Valuation Standards) standardien mukaisesti vähintään kerran vuodessa. Vuonna 2006 ulkopuolinen arviointi on teetetty kuitenkin vuosineljänneksittäin markkinoiden aktiivisuuden ja nopeasti muuttuvan markkinatilanteen vuoksi. Tuorein, vuoden 2006 lopun tilanteen mukainen arviolausunto löytyy tilinpäätösliitteestä sivulta 58. Arvion on tehnyt Aberdeen Property Investors Finland Oy.

Markkina-arvoon vaikuttavat tekijät

Citycon kirjaa kiinteistöomaisuutensa taseessa käypään arvoon IAS 40 –standardin mukaisesti. Kiinteistöjen tilinpäätöshetken mukainen, yhteenlaskettu markkina-arvo raportoidaan Cityconin taseessa ja arvon muutos tuloslaskelmassa sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksena. Markkina-arvon muutoksilla on siis myös tulosvaikutus, joka raportoidaan Cityconin tilinpäätöksissä erikseen osana liikevoittoa ja samalla tilikauden tulosta.

Cityconiin sovelletussa arviomallissa kauppapaikan käyvän markkina-arvon määrityksessä otetaan huomioon lukuisa joukko

KIINTEISTÖOMAISUUDEN TUNNUSLUVUT 31.12.2006

	Suomi	Ruotsi	Baltia	Yhteensä
Cityconin omistama vuokrattava
pinta-ala (GLA), m2	484 720	217 700	36 600	739 020
Bruttovuokratuotot, Me	93,1	15,9	6,1	115,1
Nettovuokratuotot, Me	68,8	9,3	4,8	82,8
Nettotuottoaste, %	7,6	5,2	8,4	7,6
Nettotuottoaste, vertailukelpoiset kohteet, %	7,9			7,9

KIINTEISTÖOMAISUUS ALUEITTAIN 31.12.2006, Me

	Total
Suomi
Pääkaupunkiseutu	471,6
Muut alueet	538,2
Ruotsi
Suur-Tukholman alue	262,0
Suur-Göteborgin alue	92,9
Baltia
Viro	68,2
Liettua	15,1
Yhteensä	1 432,8

Erittelyn pohjana kiinteistökannan markkina-arvo 31.12.2006

VUOKRASOPIMUSKANNAN KEHITYS LIIKETOIMINTA-ALUEITTAIN

	Suomi	Ruotsi	Baltia	Yhteensä
Vuoden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl	321	32	16	369
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m2	66 500	3 900	2 900	73 300
Vuokrausaste vuoden 2006 lopussa, %	97,2	96,3	100	97,1
Vuokrasopimusten keskimääräinen voimassa
oloaika vuoden 2006 lopussa, vuotta	3,1	2,2	3,3	2,9

IVS-standardin mukaisia muuttujia, jotka perustuvat mm. tuottoihin, markkinamuuttujiin ja kauppapaikan ominaisuuksiin. Oman ominaispiirteensä arviointiin luo kauppapaikkojen monipuolisuus. Yksittäisen tilan arvoon vaikuttavat esimerkiksi kiinteistön muut tilat, niiden käyttö ja ominaisuudet. Kun osa vuokrasopimuksista on sidottu vuokralaisten liikevaihtoon, on kauppapaikka sitä arvokkaampi mitä paremmin se kokonaisuutena toimii. Vuokrakassavirta on koko kiinteistön arvonmäärityksen perusta.

Käytännössä Citycon voi vaikuttaa kohteen arvoon monilla tavoin oman liiketoimintansa kautta lähtökohtanaan kauppakeskuskohtainen liiketoimintaidea. Panostukset kauppapaikan myynnin ja tuottojen kasvattamiseen esimerkiksi tehokkaalla markkinoinnilla lisäävät käypää arvoa asiakas- ja kassavirtojen kasvaessa. Niin ikään investoinnit liikekiinteistön tason kohottamiseen tai myymäläpinta-alan lisäämiseen kohottavat käypää arvoa.

Kaikkiin muuttujiin Cityconilla sen sijaan ei ole mahdollisuutta vaikuttaa. Esimerkiksi viime aikoina liikekiinteistöjen käypiin arvoihin eniten vaikuttanut tekijä on ollut kasvaneesta sijoituskysynnästä aiheutunut tuottovaatimusten lasku. Jos samaan aikaan kassavirta pysyy ennallaan, käypä arvo kasvaa ilman tuottojen lisäystä. Mekanismi toimii erityyppisessä markkinatilanteessa tietenkin myös toisinpäin.

Kassavirta-analyysi käyvän arvon määrittämisen perustana

Cityconin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen pohjautuu nettotuottoon perustuvaan 10 vuoden kassavirta-analyysiin, jossa Cityconin arviointikauden päättyessä voimassa olevat vuokrasopimukset määrittelevät peruskassavirran. Kiinteistöomaisuuden kokonaisarvo on yksittäisten kohteiden käyvän arvon summa. Cityconin taseeseen kirjattava sijoituskiinteistöjen käypä arvo muodostuu ulkopuolisen arvioijan määrittämästä kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta, sellaisista kehitysprojekti-investoinneista, joita ulkopuolinen arvioija ei ole ottanut mukaan käyvän arvon määrityksessä, sekä katsauskauden aikana hankittujen uusien kohteiden arvosta.

Kassavirta-analyysin laatimista varten määritetään kohdekohtaiset nettotuotot ja tuottovaatimukset. Nettotuotto on vuokratuottojen ja hoitokulujen sekä investointien erotus. Tämän jälkeen tulevan kymmenen vuoden nettotuotot diskontataan tuottovaatimuksella ja siihen lisätään diskontattu jäännösarvo sekä muu omaisuus, kuten käyttämätön rakennusoikeus ja tontit. Diskonttauksella tarkoitetaan sitä, että tulevaisuuden nettotuotot muutetaan tämän päivän rahaksi. Jäännösarvona käytetään jäännösarvon tuottovaatimuksella (ns. exit yield) pääomitettua 11. vuoden kassavirtaa.

Tuottovaatimus koostuu riskittömästä korosta sekä kiinteistökohtaisesta ja markkinaehtoisesta riskistä. Tuottovaatimusta käytetään kassavirta-analyysissä diskonttokorkona. Markkinoiden kysynnän ja tarjonnan mukaan määräytyvät markkinavuokrat, jotka vaikuttavat kassavirta-analyysin vuokratuottoon. Analyysissä vuokrausasteella tarkoitetaan taloudellista vuokrausastetta. Kiinteistön hoitokulut sisältävät puolestaan kuluja kiinteistön hallinnasta, ylläpidosta, lämmityksestä, sähköstä, vedestä yms.

Sijoituskiinteistön käyvän arvon keskeisimpiä muuttujia ovat siis tuottovaatimus, markkinavuokrat, vuokrausaste ja hoitokulut. Muita muuttujia sijoituskiinteistöjen arvon määrittämisessä ovat vuokrasopimusten erääntyminen, nykyisten sopimusten jatkumistodennäköisyydet, investoinnit ja inflaatio.

Cityconin koko kiinteistökannan keskimääräiseksi tuottovaatimukseksi 31.12.2006 Aberdeen Property Investors Finland Oy määritteli 6,6 prosenttia. Cityconin Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen keskimääräiseksi tuottovaatimukseksi määriteltiin 6,6 prosenttia, Ruotsissa sijaitsevien 6,4 prosenttia ja Baltian maissa sijaitsevien 7,1 prosenttia.

Katsauskaudella Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo kohosi omaisuuden kasvun, yleisen markkinatilanteen ja vuokraustoiminnan muutosten seurauksena yhteensä 491,3 miljoonalla eurolla, huolimatta siitä, että yhtiö myi vuoden aikana 75 ydinliiketoimintaan kuulumatonta kohdetta. Vuoden aikana kirjattiin arvonnousua yhteensä 131,3 miljoonaa euroa 130 kohteessa ja arvonalennuksia yhteensä 11,2 miljoonaa euroa 28 kohteessa. Merkittävin markkina-arvoihin vaikuttanut markkinamuutos vuoden aikana oli kansainvälisen kiinnostuksen lisääntyminen Cityconin toimialueilla.

Kehityshankkeiden käyvän arvon määrittäminen

Projektimallissa arvioitava kohde voidaan jakaa osiin ja jokaiselle osalle määrittää nykyiset vuokrasopimukset, tulevat vuokrasopimukset, projektiaikataulut sekä investoinnit. Osia voivat olla rakennuksen eri kerrokset, eri alueet tai suuremmat tilat. Lisäksi kehityshankkeiden tuottovaatimusta varten voidaan määrittää kehityshankeprojektin riskit ja kohteen tuleva käyttö. Jokaiselle osalle tehdään tämän jälkeen oma kassavirta-analyysi ja osien yhteenlaskettu kassavirta muodostaa kehityshankkeen arvon.

Projektimallin käytöllä pyritään siihen, että kohteen käypä arvo kehittyy tasaisesti hankkeen etenemisen myötä, jolloin hankkeen valmistumishetkellä ei synny suurta hetkellistä arvonmuutosta siirryttäessä sijoituskiinteistöjen arvostuksessa käytettävään malliin.

Mallin käyttö harkitaan tapauskohtaisesti. Lähtökohtaisesti malli otetaan käyttöön siinä vaiheessa, kun Cityconin hallitus on tehnyt hanketta koskevan myönteisen investointipäätöksen ja arviomies katsoo arvioinnissa tarvittavien tietojen olevan koossa luotettavan arvion tekemiseksi.

Hallituksen päätökseen asti kehityshankkeen taseen käypä arvo muodostuu siten, että ulkopuolinen arvioija määrittää kiinteistön käyvän arvon ilman kehityshanketta ja tähän arvoon lisätään kehityshankkeeseen tehdyt investoinnit. Vuonna 2006 projektimallia käytettiin määrittämään kauppakeskus Duon ja Seinäjoen Torikeskuksen käypä arvo.

Rakenteilla olevien kiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen

Rakenteilla olevia kiinteistöjä ei määritellä sijoituskiinteistöiksi ennen niiden valmistumista. Ennen valmistumistaan rakenteilla olevat kiinteistöt ovat osa tasetta ja ne merkitään aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin. Valmistuttuaan tällaiset kiinteistöt siirretään taseessa sijoituskiinteistöihin arvoon, joka muodostuu valmistumishetkeen mennessä kertyneistä investoinneista. Tämän jälkeen ne arvostetaan käypään arvoon kuten muutkin sijoituskiinteistöt.

Vuonna 2006 Cityconilla ei ollut tällaisia rakenteilla olevia kiinteistöjä.

Muutokset kiinteistökannassa vuoden aikana

Vuoden 2006 alussa yhtiö omisti Suomessa 16 kauppakeskusta ja 127 muuta kauppapaikkaa, Ruotsissa 3 kauppakeskusta ja yhden muun kauppapaikan sekä yhden kauppakeskuksen Baltiassa. Kiinteistöjen markkina-arvo oli yhteensä 956,6 miljoonaa euroa 31.12.2005. Vuoden aikana yhtiön liiketoiminta laajeni Liettuaan ja yhtiö jatkoi voimakasta kasvuaan Ruotsissa. Citycon myi 75 ydinliiketoimintaansa kuulumatonta kohdetta Suomessa keskittyäkseen entistä vahvemmin vähittäiskaupan suuryksiköihin. Merkittävimmät hankinnat vuoden aikana olivat toukokuussa hankittu kauppakeskus Mandarinas Liettuassa, heinäkuussa hankittu kauppakeskus Columbus Suomessa, sekä elo-syyskuun vaihteessa hankitut ruotsalaiset kauppakeskukset Stenungs Torg ja Jakobsberg, sekä kauppakeskusprojekti Tukholman Liljeholmenissa. Merkittävä oli myös joulukuussa julkistettu Tumba Centrum –kauppakeskuksen osto Tukholman eteläpuolelta. Kauppa toteutui vuoden 2007 alussa.

MARKKINA-ARVON JAKAUTUMINEN 31.12.2006

Markkina-arvo, Me	Osuus koko kiinteistö- omaisuuden arvosta, %	Kohteiden lukumäärä
yli 100	18	2
80-100	6	1
60-80	20	4
40-60	12	3
20-40	17	8
10-20	16	17
5-10	7	13
0-5	5	32

Suomi - hankinnat ja kehityskohteet

Vuoden aikana Citycon osti Suomesta 3 kauppakeskusta yhteensä 86,1 miljoonalla eurolla. Lisäksi yhtiö lisäsi omistusosuuttaan 5 kohteessa 38,2 miljoonalla eurolla. Citycon myi 75 ydinliiketoimintaansa kuulumatonta kohdetta, joiden velaton kauppahinta oli 73,9 miljoonaa euroa.

Merkittävin uusista hankinnoista oli Helsingin Vuosaaressa sijaitsevan kauppakeskus Columbuksen hankinta 75,3 miljoonalla eurolla heinäkuussa 2006. Tammikuussa Citycon osti loput kauppakeskus Myyrmannista sekä kauppakeskus Valtarin Kouvolasta yhteensä noin 37,6 miljoonalla eurolla. Tampereen ydinkeskustasta yhtiö osti helmikuussa kauppakeskus Tullintorin 8,8 miljoonalla eurolla.

Merkittävin Suomessa vuonna 2006 aloitettu uudistushanke on syksyllä käynnistetty Lahden kauppakeskus Trion uudistus- ja kehityshanke. Uudistushankkeen arvioidaan olevan valmis kokonaisuudessaan keväällä 2009 ja sen tämänhetkinen arvioitu kokonaisarvo on noin 50,5 miljoonaa euroa, josta vuonna 2006 hankkeeseen investoitiin 0,6 miljoonaa euroa.

Citycon aloitti vuonna 2005 uuden kauppakeskuksen rakentamisen Tampereen Hervantaan Hervannan liikekeskuksen yhteyteen. Kehityshanke käsittää laajennusosan rakentamisen ja nykyisen liikekeskuksen uudistamisen. Hankkeen arvo on noin 27,3 miljoonaa euroa. Laajennusosa valmistuu maalis-huhtikuussa 2007 ja uusi kauppakeskus, nimeltään Duo, on kokonaisuudessaan valmis joulumarkkinoille 2007.

Vuoden aikana Citycon ilmoitti rakennuttavansa kaksi uutta liikekeskusta. Toinen näistä rakennetaan Kaarinaan ja toinen Kangasalle. Investointien kokonaisarvo on noin 24,8 miljoonaa euroa. Liikekeskukset siirtyvät Cityconin omistukseen niiden valmistuttua vuoden 2007 aikana. Kesällä käynnistettiin myös Seinäjoen Torikeskuksen uudistushanke, jonka arvo on puolestaan noin 4 miljoonaa euroa.

Espoossa sijaitsevan kauppakeskus Lippulaivan vuonna 2005 aloitetun laajennus- ja uudistushankkeen ensimmäinen vaihe on saatu päätökseen. Työt jatkuvat, kun asemakaavan muutos saa lainvoiman.

Ruotsi - hankinnat ja kehityskohteet

Vuoden aikana Citycon osti Ruotsista 8 kauppa- ja liikekeskusta yhteensä 260,7 miljoonalla eurolla ja vahvisti merkittävästi markkina-asemaansa sekä Suur-Tukholman että Suur-Göteborgin alueella.

Syyskuussa Citycon osti Jakobsbergs Centrum –nimisen kauppakeskuksen noin 106,6 miljoonalla eurolla Suur-Tukholman luoteisosassa sijaitsevasta Järfällan kunnasta ja pääosan Stenungs Torg -nimisestä kauppakeskuksesta Stenungsundin kunnasta Göteborgin pohjoispuolelta noin 37,2 miljoonalla eurolla. Alkuvuodesta Citycon osti Suur-Göteborgin alueelta Lindomen, Backan, Hindåsin, Landvetterin ja Flodan liikekeskukset yhteensä noin 25,7 miljoonalla eurolla.

Joulukuussa Citycon ilmoitti allekirjoittaneensa sopimuksen Tumba Centrum –nimisen kauppakeskuksen ostamisesta noin 60,5 miljoonalla eurolla. Kauppakeskus sijaitsee Tukholman eteläpuolella Botkyrkan kunnassa. Kauppa toteutui tammikuun 2007 lopussa.

Citycon osti elokuussa 2006 merkittävän kauppakeskusprojektin Tukholman Liljeholmenista noin 60,6 miljoonalla eurolla. Projektiin kuuluu toimisto- ja liikerakennus sekä huomattava määrä rakennusoikeutta uuden kauppakeskuksen rakentamista varten. Suur-Tukholman alueella Citycon kehittää ja uudistaa myös vuonna 2005 hankittua Åkersbergan kauppakeskusta. Käynnistetty hanke on arvoltaan yhteensä noin 27 miljoonaa euroa ja siihen kuuluu kauppakeskuksen uudistaminen ja laajennus. Uudistuneen kauppakeskuksen arvioidaan valmistuvan keväällä 2009.

HANKINNAT 2006

Baltia - hankinnat ja kehityskohteet

Citycon omistaa Baltiassa kaksi kauppakeskusta, heinäkuussa 2005 hankitun Rocca al Maren Tallinnassa Virossa ja kauppakeskus Mandarinaksen Vilnassa Liettuassa. Kauppakeskus Mandarinaksen Citycon osti 14,9 miljoonalla eurolla toukokuussa 2006.

Citycon suunnittelee kauppakeskus Rocca al Maren laajennushanketta.

Yhteenveto

Kauden aikana toteutettujen investointien jälkeen Citycon omisti vuoden 2006 lopussa yhteensä 19 kauppakeskusta ja 46 muuta kauppapaikkaa Suomessa, 5 kauppakeskusta ja seitsemän muuta kauppapaikkaa Ruotsissa ja kaksi kauppakeskusta Baltiassa. Kaikki vuoden aikana päätetyt ja tehdyt investoinnit ovat Cityconin kasvustrategian mukaisia ja tukevat liiketoiminnan kehittämispyrkimyksiä niin Suomessa, Ruotsissa kuin Baltiassakin.

Vuokraustoiminta

Vuoden 2006 aikana Citycon uusi vanhan tai neuvotteli uuden sopimuksen yhteensä 73 300 neliömetriin liiketiloja. Uusittuja sopimuksia oli yhteensä 139 kappaletta ja kokonaan uusia 230 kappaletta. Cityconin kiinteistöhankintojen seurauksena yhtiölle siirtyi yhteensä 1 165 vuokrasopimusta. Cityconin tiloissa toimi vuoden 2006 lopussa yhteensä 2 107 eri vuokralaista.

Yhtiön suurimpia asiakasryhmiä ovat erikois- ja päivittäistavarakaupan ketjut, mutta myös pankki- ja rahoitusalan yritykset. Cityconin merkittävimpiä vuokralaisia Suomessa ovat Keskon eri ketjut, kuten K-citymarketit, K-marketit ja Anttilat. Keskon ketjujen osuus yhtiön koko vuokratuotoista oli 33,7 prosenttia. Liiketilat on vuokrattu kuitenkin myymäläkohtaisilla sopimuksilla ja Cityconin ja Keskon välillä onkin yhteensä 75 vuokrasopimusta 46 eri kohteessa. Muita merkittäviä vuokralaisia ovat HOK-Elannon S-ryhmä, muodin ja vaatealan ketjut Seppälä (Stockmann) ja Lindex sekä Nordea.

VUOKRAUSTOIMINTA

	Vuokrasopimusten lukumäärä	Cityconin omistama vuokrattava pinta-ala , m2	Vuokrattu pinta-ala , m2	Keskimääräinen vuokra, eur/m2/kuukaudessa
Suomi
Tilanne 1.1.2006	1 607	507 800	478 300	15,2
Alkaneet vuokrasopimukset:
Uudet tai uusitut vuokrasopimukset	321		66 500	15,6
Uudet, hankitut kohteet	144	50 800	47 300	20,0
Päättyneet vuokrasopimukset:
Erääntyneet määräaikaiset vuokrasopimukset	100		29 700	14,1
Päättyneet, toistaiseksi voimassa olevat sopimukset	253		40 300	17,9
Kehitystoiminnasta johtuen päätetyt vuokrasopimukset	10		6 200	34,0
Myynnit	167	77 400	65 000	10,3
Tilanne 31.12.2006	1 542	484 720	450 900	16,3
Ruotsi
Tilanne 1.1.2006	392	59 500	58 660	11,0
Alkaneet vuokrasopimukset:
Uudet tai uusitut vuokrasopimukset	32		3 200	10,5
Uudet, hankitut kohteet	965	157 690	145 740	12,7
Päättyneet vuokrasopimukset:
Erääntyneet määräaikaiset vuokrasopimukset	5		580	12,7
Päättyneet, toistaiseksi voimassa olevat sopimukset	9		1 430	10,6
Myynnit	-	-	-	-
Tilanne 31.12.2006	1 375	217 700	205 590	12,3
Baltia
Tilanne 1.1.2006	110	28 600	28 600	12,3
Alkaneet vuokrasopimukset:
Uudet tai uusitut vuokrasopimukset	16		2 900	15,0
Uudet, hankitut kohteet	56	8 000	8 000	12,4
Päättyneet vuokrasopimukset:
Erääntyneet määräaikaiset vuokrasopimukset	4		400	9,1
Päättyneet, toistaiseksi voimassa olevat sopimukset	12		2 500	9,1
Myynnit	-	-	-	-
Tilanne 31.12.2006	166	36 600	36 600	9,9

Ruotsissa merkittävimpiä kaupallisia vuokralaisia olivat päivittäistavarakaupan ketjut ICA, COOP ja Axfood. Ruotsalaisten kauppa- ja liikekeskusten monimuotoisen luonteen vuoksi yksi suurimmista vuokralaisista oli kuitenkin Stockholms Läns Lansting eli Tukholman läänihallinto.

Baltiassa suurin yksittäinen vuokralainen oli suomalaisomistuksessa oleva hypermarket Prisma.

Cityconin tavoitteena on monipuolinen ja tehokkaasti hallittavissa oleva vuokrasopimuskanta. Tällä tarkoitetaan sitä, että tarvittaessa kohteiden liike- ja sopimusrakennetta voidaan muuttaa riskeeraamatta kuitenkaan kohteen kassavirtaa. Lyhyet eli 1–12 kuukauden vuokrasopimukset tai toistaiseksi voimassa olevat sopimukset tuovat tarvittavaa joustavuutta ja muutosmahdollisuuksia sopimuskantaan. Keskipitkät sopimukset ovat kestoltaan 3–5 vuotta ja luovat tasaista kassavirtaa ja pysyvyyttä kohteen liikerakenteeseen. Pitkät, noin 10 vuotta kestävät sopimukset ovat tyypillisiä ns. ankkurivuokralaisille. Pitkät sopimukset vakauttavat Cityconin kassavirtaa ja toisaalta antavat vuokralaisille mahdollisuuden pitkäjänteiseen liiketoiminnan kehittämiseen yhdessä Cityconin kanssa.

Pääosa Cityconin vuokrasopimuksista on ns. jaetun vuokran sopimuksia, joissa vuokran maksuperusteet jaetaan kahteen osaan: pääomavuokraan, joka on usein sidottu elinkustannusindeksiin sekä ylläpitokorvaukseen. Vuokralaiselta erikseen perittävä ylläpitokorvaus kattaa omistajalle kiinteistön hoidosta aiheutuneet kulut ja mahdollistaa joustavat muutokset ylläpitopalveluissa.

Cityconin tavoitteena on solmia enenevissä määriin liikevaihtosidonnaisia sopimuksia. Niiden osuus on noin 11 prosenttia Cityconin koko vuokrasopimuskannasta ja on noussut vuoden takaisesta 6,1 prosenttiyksikköä. Uusissa liikevaihtosidonnaisissa sopimuksissa vuokra jaetaan liikevaihtoon sidottuun pääomavuokraan ja ylläpitokorvaukseen. Liikevaihtosidonnaisessa pääomavuokrassa on lisäksi sovittu minimivuokrasta, joka on sidottu elinkustannusindeksiin. Jos minimipääomavuokra on pienempi kuin toteutuneesta liikevaihdosta laskettu vuokran osuus, vuokralainen maksaa ylimenevän osan. Liikevaihtoon sidottu osuus määräytyy tilassa toimivan vuokralaisen toimialan ja arvioidun myynnin mukaan. Liikevaihtoon sidotuilla sopimuksilla tuetaan sekä vuokralaisen että Cityconin yhteistä tavoitetta eli myynnin parantamista. Suurimmassa osassa vuokrasopimuksia on sovittu vuokralaisen velvollisuudesta raportoida myyntilukunsa Cityconille kuukausittain. Tämä auttaa yhtiötä aktiivisesti seuraamaan kauppakeskustensa menestystä ja kehittämään myyntiä vuokralaisen kanssa kauppapaikkajohtamisen ja markkinoinnin keinoin.

Tulevaisuus

Citycon pyrkii jatkamaan kasvustrategiaansa laajentamalla vähittäiskaupan kiinteistökantaansa valituilla markkina-alueilla sekä kehittämällä kiinteistöistään entistä paremmin vähittäiskauppaa palvelevia kokonaisuuksia.

Haasteita luovat kasvava kilpailu tuottavista sijoituskohteista sekä jatkuva toiminnan kehittäminen. Markkina-aseman säilyttäminen ja vahvistaminen edellyttävät Cityconilta kykyä tuntea kaupan uudet virtaukset sekä vaikuttaa ja vastata niihin mm. lisäämällä yhtiön kiinteistökehitystoimintaa sekä hankkimalla aktiivisesti uusia vuokralaisia etenkin markkinoille tulevien uusien vähittäiskaupan toimijoiden keskuudesta.

KÄYNNISSÄ OLEVAT KEHITYSHANKKEET 31.12.2006

		Markkina-	arvo, Me	Pinta- ala m2 1)	Kohteen pinta-ala kehitystyön jälkeen, m2	Hankkeen kokonais- investointi	Toteutuneet brutto- investoinnit (arvio) 2006 loppuun	Valmis- tumis vuosi, tavoite	Lisätietoja
Kohde	Paikkakunta	Maa				Me 2)	mennessä, Me
Lippulaiva	Espoo	FIN	47	23 000	34 000	60-70 3)	6,6	2008 4)	Uudistustyöt valmistuvat keväällä 2007. Laajennusosan rakentaminen käynnistetään kaavoituksen vahvistuttua.
Trio	Lahti	FIN	72	32 000	35 000	50,5	0,6	2009 4)	Hanke toteutetaan kolmessa vaiheessa, ensimmäinen vaihe valmis syksyllä 2007.
Duo	Tampere	FIN	25	5 000	15 500	27,3	18,0	2007	Laajennusosa avataan keväällä 2007, vanhemman osan uudistaminen valmistuu jouluksi 2007.
Lentola	Kangasala	FIN		0	12 000	16,6	-	2007	Uuden liikekeskuksen rakennuttaminen.
Kaarina	Kaarina	FIN		0	5 500	8,2	-	2007	Uuden liikekeskuksen rakennuttaminen.
Torikeskus	Seinäjoki	FIN	12	11 300	12 000	4	0,6	2009	Kauppakeskuksen uudistamistyöt käynnissä.
Åkersberga	Österåker	SWE	55	26 000	26 000	27	3,4	2009	Olemassa olevaa kauppakeskusta uudistetaan ja laajennetaan.

1) Cityconin omistama vuokrattavissa oleva pinta-ala

2) Hankkeeseen sitoutuva uusi pääoma

3) Arviossa mukana molemmat suunnitellut vaiheet. Toinen vaihe vaatii vielä Cityconin hallituksen päätöksen.

4) Hankkeen aikatauluun liittyy kaavoitusriski.

SUUNNITTEILLA OLEVAT KEHITYSHANKKEET 31.12.2006

Kehityshanketta ei ole päätetty Cityconin hallituksessa, mutta hanketta suunnitellaan, kaavamuutos on vireillä tai Cityconilla (tai yhteistyökumppanilla) on tonttivaraus.
			Markkina- arvo, Me	Hankkeen pinta-ala,	Arvioitu investointitarve	Lisätietoja
Kohde	Paikkakunta	Maa		m2 1)	Me 2)
Espoontori	Espoo	FIN	19	24 000	50	Kaavoitusprosessi meneillään, suunnitteilla kauppakeskuksen
						laajentaminen. Hankkeen valmistumistavoite on 2009-2010.3)
Myyrmanni	Vantaa	FIN	156	10 000 4)	25-35	Hankkeen tavoitteena on Myyrmannin toiminnallinen kehittäminen ja
						laajennusosan rakentaminen kauppakeskuksen yhteyteen.
						Valmistumistavoite 2010. 3)
Galleria	Oulu	FIN	8	20 000-30 000 5)		Galleria-korttelin kehittäminen kauppakeskukseksi yhdessä korttelin
						muiden omistajien kanssa. Hankkeen käynnistämistavoite 2008.
Koskikeskus	Tampere	FIN	86	2 000 6)		Keskuksen palvelujen kehittäminen sisäisten muutos- ja laajennus-
						töiden avulla. Kaavamuutos viereillä noin 6 200 neliömetrin
						kaupallisen rakennusoikeuden lisäämiseksi. Valmistumistavoite 2008.
Myllypuro 7)	Helsinki	FIN	2	5 000	11-13	Uuden ostoskeskuksen rakentaminen nykyisen tilalle. Hankkeen
						käynnistämistavoite 2008.
Kuopion Anttila Kuopio		FIN	17	15 000	28-30	Nykyisen rakennuksen laajentaminen ja kehittäminen uudeksi kauppa-
						keskukseksi. Hankkeen käynnistämistavoite 2009. 3)
Heikintori 7)	Espoo	FIN	14	23 000	60	Nykyisen kauppakeskuksen uudistaminen ja laajentaminen.
						Hankkeen käynnistämistavoite 2009-2010. 3)
Martinlaakso	Vantaa	FIN	4	6 000-8 000	25-30	Uuden ostoskeskuksen rakentaminen nykyistä rakennusta laajenta-
						malla ja uudistamalla. Hankkeen valmistumistavoite 2009-2010. 3)
Laajasalo	Helsinki	FIN	4	8 000	25-30	Uuden ostoskeskuksen rakentaminen nykyisen tilalle. Hankkeen
						käynnistämistavoite 2009-2010. 3)
MAXX	Tampere	FIN		50 000-80 000		Suunnitteilla oleva Retail Park -hanke.
MAXX	Vantaa	FIN		80 000-100 000		Suunnitteilla oleva Retail Park -hanke.
Rocca al Mare	Tallinna	EST	68	53 000	60-65	Laajennushanke on tarkoitus toteuttaa kolmessa vaiheessa ja
						käynnistää vuoden 2007 aikana. Valmistuminen 2009-2010.
Liljeholmen	Tukholma	SWE	65	44 000	110-115	Uuden kauppa- ja palvelukeskuksen rakentaminen. Taulukon pinta-ala
						ei sisällä kalliopysäköintiä n. 32 000m2 . Kehityshanke käynnistetään
						arviolta 2007. Arvioitu valmistuminen 2009–2010.
Stenungs Torg 7) Stenungsund SWE			58	24 000-36 000	30-50	Citycon on sopinut kauppakeskuksen vähemmistöomistajan kanssa
						kauppakeskuksen kehittämisestä. Hanke on tarkoitus aloittaa 2007.
Åkermyntan	Hässelby	SWE	13	8 500	2-10	Liikekeskuksen kehittäminen.

1) Hankkeen pinta-alalla tarkoitetaan Cityconin omistamaa, nykyisten tilojen muutosaluetta sekä laajennusosaa yhdessä.

2) Investointitarve muuttuu ja tarkentuu suunnittelun edetessä. Luku on tämänhetkinen paras arvio.

3) Hankkeen aikatauluun liittyy kaavoitusriski.

4) Pinta-alalla viitataan vain laajennusosaan.

5) Suunnittelu on vasta alkuvaiheessa ja siksi Cityconin lopullista omistusosuutta kehityshankkeen pinta-alasta ei tiedetä.

6) Vuokrattavaa pinta-alaa saattaa muodostua enemmän.

7) Osaomisteinen kohde.

POTENTIAALISET KEHITYSHANKKEET 31.12.2006

Citycon tutkii muun muassa näiden kohteiden kehittämis- ja/tai laajentamismahdollisuuksia. Kaavamuutosta ei ole haettu eikä muita virallisia päätöksiä tehty. Markkina- Kohteen Lisätietoja

Kohde	Paikkakunta	Maa	arvo, Me	pinta-ala, m2

Ultima	Vantaa	FIN	2	-	Rakentamaton noin 42 000 m2 suuruinen tontti, jossa tällä hetkellä on 20 000 m2
					rakennusoikeutta.
IsoKristiina	Lappeenranta	FIN	36	18 200	Kauppakeskuksen laajentamismahdollisuuksia tutkitaan.
Hakunila	Vantaa	FIN	4	3 000	Kohteen kehittämismahdollisuuksia tutkitaan.
Jyväskylän Forum	Jyväskylä	FIN	49	17 400	Kauppakeskuksen laajentamista selvitetään.
Tumba Centrum	Botkyrka	SWE	61	2 200-20 000	Citycon suunnittelee kohteen laajennusta. Kohteen kauppa toteutui 31.1.2007.
Jakobsberg	Järfälla	SWE	110	6 000-17 000	Kaavoitussuunnitelmat sisältävät noin 6 000 m2 liiketilaa ja enintään 11 000 m2 asuntoja.
Fruängen	Tukholma	SWE	15	15 000	Kohteen uudistaminen ja mahdollinen laajennus.
Backa	Göteborg	SWE	9	7 800	Mahdollisuus uudistaa liiketiloja.

YHTEENVETO KIINTEISTÖOMAISUUDESTA 31.12.2006

				Vuokrasopi-	Keski-	Markkina-arvo,		Vuokratuotto		Vuokrausaste, %
		Cityconin omistama	Vuokra-	musten keski- määräinen	määräinen vuokra,			Brutto-	Netto-
		vuokrattava		sopimusten voimassaolo-	euro /m2 /			vuokra-	vuokra
Kohde	Paikkakunta	pinta-ala, m2	lukumäärä	aika, vuotta	vuodessa	Me		tuotto, Me	tuotto, Me	euro	m2
						31.12.06	31.12.05	Vuosi 06	Vuosi 06	31.12.06	31.12.06
Suomi
Pääkaupunkiseutu
Columbus Espoontori	Helsinki Espoo	20 400 9 000	67 39	5,7 0,6		78,2 18,9	16,0			99,8 97,0	99,6 94,5
Heikintori	Espoo	5 500	29	1,3		14,1	11,6			93,4	90,1
Isomyyri	Vantaa	9 900	14	3,5		18,7	15,5			96,3	91,1
Lippulaiva	Espoo	23 000	84	5,9		54,0	48,4			99,9	99,7
Myyrmanni	Vantaa	40 200	141	2,1		155,8	96,8			99,5	99,2
Tikkuri	Vantaa	10 700	48	0,9		23,1	20,5			90,6	90,4
Pääkaupunkiseutu yhteensä		118 700	422	3,3	245	362,6	208,7	27,4	20,3	98,3	97,1
Muu Suomi
IsoKarhu	Pori	14 900	60	3,3		39,2	34.,2			98,7	97,3
IsoKristiina	Lappeenranta	18 200	54	2,5		35,6	28,9			99,2	93,0
Jyväskeskus	Jyväskylä	5 800	76	6,2		12,2	10,4			99,8	98,6
Jyväskylän Forum	Jyväskylä	17 400	63	1,0		48,6	38,0			97,6	96,9
Koskikara	Valkeakoski	5 800	38	1,8		5,3	5,1			100,0	100,0
Koskikeskus	Tampere	25 700	159	3,2		85,9	76,3			99,8	99,3
Oulun Galleria	Oulu	3 500	33	1,8		7,7	6,0			98,7	97,3
Sampokeskus	Rovaniemi	13 600	116	1,6		23,6	18,2			93,5	85,6
Torikeskus	Seinäjoki	11 300	79	1,9		12,1	9,6			93,7	92,2
Trio	Lahti	32 200	121	0,8		72,4	64,6			96,7	95,8
Tullintori	Tampere	10 200	56	0,7		8,7				98,6	94,9
Valtari	Kouvola	7 600	19	0,8		5,9				90,6	87,2
Muu Suomi yhteensä Muut kauppapaikat yhteensä		166 200 199 820	874 246	2,1 3,9	190 140	357,1 290,1	291,4 320,0	32,1 33,6	23,5 24,9	97,7 95,4	95,0 92,4
Suomi yhteensä		484 720	1 542	3,1	185	1 009,7	820,1	93,1	68,7	94,5	97,2

Ruotsi
Suur-Tukholman alue
Åkersberga	Österåker	33 100	240	1,3		55,3	50,7			100,0	97,2
Åkermyntan	Hässelby	8 400	49	2,9		12,5	12,0			97,7	97,5
Kallhäll	Järfälla	3 500	1	1,8		4,8	4,4			100,0	100,0
Jakobsberg	Järfälla	67 000	498	1,8		110,0				97,8	95,5
Fruängen	Tukholma	14 600	98	1,6		14,6	11,9			97,7	97,8
Liljeholmen	Tukholma	20 100	36	2,8		64,7				85,2	81,7
Suur-Tukholman alue yhteensä
Suur-Göteborgin alue
Stenungs Torg	Stenungsund	37 600	306	2,6		58,4				89,6	86,1
Backa	Göteborg	7 800	13	2,4		9,2				93,9	92,0
Floda	Lerum	11 300	82	1,7		8,8				95,2	93,8
Hindås	Härryda	1 700	4	2,4		1,4				97,3	96,9
Landvetter	Härryda	4 800	22	4,0		6,9				100,0	100,0
Lindome Suur-Göteborgin alue yhteensä	Mölndal	7 800	26	5,7		8,2				98,3	97,0
Ruotsi yhteensä		217 700	1,375	2,2	145	354,8	79,0	15,9	9,3	96,3	94,7

Baltia
Viro
Rocca al Mare	Tallinna	28 600	110	2,5		68,2	60,5			100,0	100,0
Liettua
Mandarinas	Vilna	8 000	56	6,4		15,1				100,0	100,0
Baltia yhteensä		36 600	166	3,3	155	83,3	60,5	6,1	4,7	100,0	100,0
Koko kiinteistöomaisuus yhteensä		739 020	3 083	3,2		1 447,9	959,6	115,1	82,7	97,2	94,6

VERTAILUKELPOISET KOHTEET
	Cityconin	Vuokrasopi-	musten keski-	Keski-				Vuokratuotto		Vuokrausaste, %
	omistama	Vuokra-	määräinen	määräinen			Brutto-	Netto-
	vuokrattava		laisten voimassaolo-	vuokra,		Markkina-arvo,	vuokra-	vuokra-
Paikkakunta	pinta-ala, m2	lukumäärä	aika, vuotta	euro /m2 /v		Me	tuotto, Me	tuotto, Me	euro	m2
					31.12.06	31.12.05	Vuosi 06	Vuosi 06	31.12.06	31.12.06
Suomi
Pääkaupunkiseutu	102 960	250	3,5	170	177,3	160,2	17,2	12,3	96,6	94,1
Muu Suomi	189 260	451	3,1	167	342,5	301,7	32,1	24,9	97,1	94,2
Suomi yhteensä	292 220	701	3,2	169	519,8	461,9	49,2	37,2	96,6	94,1

Vertailukelpoiset kohteet = Kohteet Cityconin omistuksessa 24 kuukauden vertailujakson ajan. Luvuista on poistettu kehitys- ja laajennuskohteet sekä tontit.

KIINTEISTÖKANNAN MARKKINA-ARVO 31.12.2006 Keskimää- Keskimää räinen mark- räinen käyttö- Markkina-arvo, Positiivinen Negatiivinen Muutos Keskimääräinen kinavuokra ja ylläpitokulu Koko kiinteistöomaisuus Me muutos muutos yhteensä tuottovaatimus, % e/m2 /vuosi e/m2 /vuosi 31.12.06 31.12.05 31.12.06 31.12.05 31.12.06 31.12.06 Suomi Pääkaupunkiseutu 471,6 310,9 41,9 4,1 37,8 6,4 7,4 19,1 4,6 Muu Suomi 538,2 443,8 64,9 0,3 64,5 6,8 7,8 15,3 3,7 Suomi yhteensä 1 009,7 754,7 106,8 4,5 102,3 6,6 7,6 16,8 4,0 Ruotsi Suur-Tukholman alue 262,0 79,0 7,9 0,0 7,9 6,4 7,4 13,0 4,0 Suur-Göteborgin alue 92,9 - 6,5 5,8 0,7 6,5 - 11,6 3,4 Ruotsi yhteensä 354,8 79,0 14,5 5,8 8,7 6,4 7,4 13,0 3,8 Baltia Viro 68,2 60,5 6,4 0,0 6,4 7,0 8,2 14,9 2,5 Liettua 15,1 - 0,1 0,0 0,1 7,3 - 13,1 0,9 Baltia yhteensä 83,3 60,5 6,6 0,0 6,6 7,1 8,2 14,5 2,1 Kaikki yhteensä 1 447,9 894,2 127,8 10,3 117,5 * * Kauden aikana myytyjen kiinteistöjen arvonnousu oli 2,5 miljoonaa euroa. Vertailukelpoiset kohteet Suomi Pääkaupunkiseutu 177,3 160,2 15,5 0,8 14,7 Muu Suomi 342,5 301,7 39,9 0,2 39,7 Vertailukelpoiset kohteet yhteensä 519,8 461,9 55,3 0,9 54,4 Markkina-arvon muutos vuoden 2006 aikana, Me

Suomi

KAUPPAPAIKAT LÄHELLÄ ASIAKKAAN ARKEA

Kauppapaikkojen roolit kehittyvät oman yhteisönsä keskellä erilaisiksi, toisista tulee paikallisia keskuksia, toisista sujuvan arjen kumppaneita. Suurimmat ja uusimmat kauppakeskukset ovat kuin pienoiskaupunkeja, jonne mennään olemaan ja viihtymään olipa ostettavaa tai ei. Kauppakeskukset kasvavat kauppapaikoista kaupungeiksi asiakkaidensa ehdoilla.

Cityconin kauppakeskuksissa palvelutarjonta on rakennettu kunkin alueen asiakaskunnan ehdoilla. Erilaisissa ympäristöissä sijaitsevilla kauppakeskuksilla on näin ominaiset roolinsa ihmisten arjessa riippuen siitä, minkälaiset palvelut asiakaskuntaa parhaiten palvelevat.

Citycon on Suomen suurin kauppakeskusliiketoimintaa harjoittava yhtiö. Se omistaa Suomessa 19 kauppakeskusta sekä lisäksi 46 muuta kauppapaikkaa. Näistä 32 sijaitsee pääkaupunkiseudulla ja 33 muualla Suomessa. Suomen liikevaihto vuonna 2006 oli 95,8 miljoonaa euroa ja kiinteistökannan markkina-arvo vuoden lopussa 1 009,7 miljoonaa euroa.

Cityconin omistamien kauppakeskusten kautta kulkee arviolta neljännes koko maan kauppakeskusten vähittäiskaupan volyymistä. Cityconin kauppakeskuksissa toimivien liikkeiden myynti oli vuonna 2006 yhteensä lähes 875 miljoonaa euroa ja niihin tehtiin 71 miljoonaa asiakaskäyntiä. Ennakkoarvion mukaan Cityconin markkinaosuus Suomessa toimivien kauppakeskusten päivittäistavaramyynnistä oli 26 %. (Lähde: Entrecon)

Joulukuussa 2006 Entreconilla teetetyn markkinaosuusselvityksen mukaan Cityconin kokonaan tai osittain omistamien kauppakeskusten markkinaosuus Suomen kauppakeskusmarkkinoista oli noin 24 prosenttia. Markkinaosuus on laskettu kaup-

LIIKETILOJEN VAJAAKÄYTTÖASTEET PÄÄKAUPUNKISEUDULLA

pakeskusten kokonaismyynnistä. Uusien kauppakeskushankintojen ja toteutuneiden laajennushankkeiden ansiosta Cityconin markkinaosuus on pysynyt lähes ennallaan kiristyneestä kilpailusta huolimatta.

Markkinakehitys

Suomessa kauppakeskukset ovat liikepaikkoina varsin nuoria, ensimmäiset perustettiin 1960-luvun lopulla ja niiden määrä kasvoi olennaisesti vasta 1980-luvun lopulla. Sen jälkeen keskusten lukumäärä ja koko on moninkertaistunut.

Kiinteistösijoitusalan näkökulmasta katsottuna Suomen kauppakeskusmarkkinat ovat muuttuneet 2000-luvulla nopeasti. Leimallista kehitykselle on ollut ulkomaisten kiinteistösijoittajien tulo markkinoille. Kauppakeskusten omistuksesta käydään kovaa kilpailua ja erityisesti suurten kaupunkien keskustoissa sijaitsevat kauppakeskukset ovat haluttuja sijoituskohteita. Markkinakehityksen myötä kauppakeskuskiinteistöistä maksettavat hinnat ovat nousseet nopeassa tahdissa ja tuottovaatimukset ovat samalla laskeneet.

Citycon on menestynyt kovassa kilpailussa hyvin toteuttamalla omaa strategiaansa, jonka mukaisesti yhtiön tavoitteena on etsiä sellaisia kohteita, joita on mahdollista kehittää.

Suomessa kauppakeskusten suosio kasvaa nopeasti. Tämä näkyy esimerkiksi myynnin kasvuluvuissa: kauppakeskusten myynti Kauppakeskusyhdistys ry:n mukaan vuonna 2006 kasvoi 10 prosenttia (10 %) ja vähittäiskaupan keskimäärin 5,7 prosenttia (5 %). Suurin syy kauppakeskusten myynnin kasvuun on kauppakeskusten määrän lisääntyminen ja niiden laajentaminen. Kau-

pankäynti keskittyy Suomessa yhä suurempiin yksiköihin, mutta myös nopean asioinnin mahdollistavat keskukset ja myymälät lisäävät suosiotaan.

Suomalaisten kauppakeskusten ominaispiirre on se, että monessa kauppakeskuksessa on ankkurivuokralaisena hypermarket tai muu suurehko päivittäistavarakauppa, suuremmissa keskuksissa usein kaksi. Päivittäistavarakaupasta yhä suurempi osa tehdäänkin nykyään kauppakeskuksissa. Cityconin kauppakeskuksissa ankkurivuokralaisiin kuuluu myös muita kuin päivittäistavarakauppaa harjoittavia vähittäiskaupan yrityksiä.

Kehityshankkeet

Cityconin tavoitteena on luoda kauppakeskuksista entistä kilpailukykyisempiä kauppapaikkoja kehittämällä ja uudistamalla niitä. Merkittävin Suomessa vuonna 2006 aloitettu uudistushanke on syksyllä käynnistetty Lahden kauppakeskus Trion uudistaminen. Kauppakeskuksen tiloja modernisoidaan ja palvelurakennetta kehitetään vastaamaan entistä paremmin asiakkaiden vaatimuksia. Samalla Trion vuokrattava pinta-ala kasvaa noin 2 800 neliömetrillä. Kehityshanke toteutetaan kolmessa eri vaiheessa, joista kunkin vaiheen arvioidaan kestävän noin vuoden. Kokonaisuudessaan uudistuneen kauppakeskus Trion arvioidaan olevan valmis keväällä 2009. Investoinnin kokonaisarvo on noin 50,5 miljoonaa euroa.

Tärkeä, vuonna 2005 aloitettu kauppakeskushanke Tampereen Hervannassa on edennyt suunnitelmien mukaisesti. Hanke käsittää laajennusosan rakentamisen ja nykyisen Hervannan liikekeskuksen uudistamisen. Duoksi nimetyn kauppakeskuksen laajennusosa aukeaa yleisölle huhtikuussa 2007 ja kokonaisuudessaan uusi kaupKAUPPAKESKUKSET JA MUUT KAUPPAPAIKAT SUOMESSA

Tehdyt hankinnat vahvistavat entisestään Cityconin asemaa kauppakeskusliike toiminnan markkinajohtajana Suomessa.

pakeskus on valmis saman vuoden joulumarkkinoille. Hankkeen kokonaisarvo on noin 27,3 miljoonaa euroa. Uuden kauppakeskuksen vuokrattava kokonaispinta-ala on noin 15 500 neliömetriä.

Citycon ilmoitti vuoden aikana rakennuttavansa myös kaksi uutta liikekeskusta. Toinen näistä rakennetaan Kaarinan Piispanristiin, noin 5 kilometrin päähän Turun keskustasta ja toinen Kangasalan Lentolaan, noin 13 kilometrin päähän Tampereen keskustasta. Kaarinaan rakenteilla oleva liikekeskus koostuu kahdesta eri liikerakennuksesta, joiden vuokrattava pinta-ala on yhteensä noin 7 500 neliömetriä. Kangasalle rakenteilla olevan liikekeskuksen vuokrattava pinta-ala on noin 12 000 neliömetriä. Investointien kokonaisarvo on yhteensä noin 24,8 miljoonaa euroa. Lisäksi Citycon käynnisti kesällä Seinäjoen Torikeskuksen uudistushankkeen, jonka arvo on puolestaan noin 4 miljoonaa euroa.

Espoossa sijaitsevan kauppakeskus Lippulaivan vuonna 2005 aloitettu laajennus- ja uudistushanke eteni vuoden aikana ja hankkeen ensimmäiseen vaiheeseen kuuluneet uudistustyöt saatiin valmiiksi syksyn aikana. Hankkeen toiseen vaiheeseen kuuluvat

SUOMI-LIIKETOIMINTA-ALUEEN VIISI SUURINTA VUOKRALAISTA

	Osuus vuokratuotoista, %
Kesko
S-ryhmä
Seppälä
Lindex
Nordea Pankki Suomi
5 suurinta yhteensä	56,2

laajennustyöt käynnistyvät, kun asemankaavan muutos on saanut lainvoiman, arviolta kesällä 2007.

Citycon investoi vuonna 2006 kehityshankkeisiin Suomessa yhteensä 28,5 miljoonaa euroa. Lisätietoja yhtiön kehityshankkeista, kuten Espoon Tapiolassa sijaitsevan Heikintorin ja Kuopion Anttilan kehitysmahdollisuuksista, löytyy sivujen 16-17 taulukoista.

Hankinnat ja myynnit

Cityconin suurin hankinta Suomessa vuoden 2006 aikana oli kauppakeskus Columbuksen osto Helsingin Vuosaaresta 75,3 miljoonalla eurolla. Columbuksen laajennushanke valmistui lokakuun alussa, minkä jälkeen kauppakeskuksen vuokrattava kokonaispinta-ala on noin 20 000 neliömetriä. Columbus on ensimmäinen Cityconin omistama kauppakeskus Helsingissä ja se on ainoa kaupan keskittymä Vuosaaren alueella. Vuosaari kehittyy voimakkaasti uuden Helsingin Sataman ja uusien asuntoalueiden, mm. Aurinkolahden, myötä.

Tammikuussa 2006 Citycon osti Vantaalla sijaitsevan kauppakeskus Myyrmannin vähemmistöosuuden ja kauppakeskus Valtarin Kouvolasta noin 37,6 miljoonalla eurolla. Cityconin omistusosuus kummassakin kohteessa on kaupan jälkeen 100 prosenttia, mikä mahdollistaa kohteiden kokonaisvaltaisen kehittämisen.

Helmikuun alussa yhtiö osti Tampereen ydinkeskustassa sijaitsevan kauppakeskus Tullintorin 8,8 miljoonalla eurolla. Tullintori on ainoa kauppakeskus Tampereen keskustassa rautatieaseman itäpuolella. Alueelle on kaavoitettu runsaasti toimistotilaa ja hotelli, joten alueen kulutuskysynnän arvioidaan kasvavan.

Tehdyt hankinnat vahvistavat entisestään Cityconin asemaa kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtajana Suomessa. Bruttoinvestoinnit uushankintoihin olivat 124,3 miljoonaa euroa.

Vuoden aikana Citycon myi myös 75 ydinliiketoimintaansa kuulumatonta kohdetta Suomessa. Kaikki myydyt kohteet olivat pääasiassa marketteja ja myymälöitä, ja niiden velaton kauppahinta oli 73,9 miljoonaa euroa. Ydinliiketoimintaan kuulumattomien kiinteistöjen myynti terävöitti yhtiön strategiaa keskittyä kauppakeskuksiin ja muihin kaupan suuryksiköihin. Kaupan jälkeen yhtiö pystyy keskittämään enemmän voimavaroja kauppakeskustensa parantamiseen ja kaupalliseen kehittämiseen sekä kauppakeskusportfolionsa kasvattamiseen.

Kehitysnäkymät

Kauppakeskusten ja muiden kauppapaikkojen määrä on viime vuosina kasvanut nopeasti erityisesti Etelä-Suomessa ja kilpailu kauppakeskusten välillä on lisääntynyt. Vähittäiskaupan markkinoiden tasapainoon vaikuttavat myös viime vuosina syntyneet erikoiskaupan keskittymät. Toisaalta kokonaismarkkinat kasvavat koko ajan vähittäiskaupan myynnin kasvun myötä.

Cityconin tavoitteena on rakentaa kauppakeskuksilleen selkeät profiilit, jotka vastaavat asiakkaiden odotuksiin ja luovat pohjaa asiakasuskollisuudelle. Tavoitteena on lisätä kauppakeskusten kilpailukykyä.

Kauppakeskusten johtamiseen haetaan tehokkuutta luokittelemalla keskenään saman tyyppiset kauppakeskukset kokonaisuuksiksi. Luokittelu auttaa asemoimaan kauppakeskuksia markkinoilla sekä helpottaa johdonmukaisen liikeidean, tavoitevuokralaiskokoonpanon ja markkinointiviestinnän kehittämistä kullekin kauppakeskukselle. Suomessa toimivat kauppakeskukset luokiteltiin vuoden 2006 aikana.

Citycon jatkaa kauppakeskushankintojaan Suomessa. Lähivuosien kehitystoiminnan painopiste on yhtiön omistamien kauppakeskusten kehittäminen entistä houkuttelevammiksi ja kilpailukykyisemmiksi kauppapaikoiksi.

SUOMI-LIIKETOIMINTA-ALUEEN AVAINLUVUT
	2006	2005
Liikevaihto, Me	95,8	87,4
Liikevoitto, Me	176,1	106,6
Kiinteistökannan markkina-arvon muutos, Me	104,8	45,4
Kiinteistökannan markkina-arvo, Me	1 009,7	820,1
Bruttovuokratuotot, Me	93,1	84,8
Nettovuokratuotot, Me	68,8	63,6
Nettotuotto-%	7,6	8,7
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet	7,9	8,7
Bruttoinvestoinnit, Me	152,8	38,9

CITYCONIN KAUPPAKESKUKSET JA SUURIMMAT MUUT KAUPPAPAIKAT SUOMESSA 31.12.2006

Kohde	Paikkakunta	Vuokrattavissa oleva pinta-ala yhteensä, m2	Liiketilaa yhteensä, m2	Myynti, Me 2006 2005		Kävijämäärä, milj. 2006 2005		Vaikutusalueen asukaspohja *	Cityconin omistama vuokrattava pinta-ala, m2
Pääkaupunkiseutu
Columbus	Helsinki	20 400	19 200	76,5*	66	7,1*	6,6	33 000	20 400
Espoontori	Espoo	15 000	8 100	30,5	30,7	3,2	3,3	52 400	9 000
Heikintori	Espoo	9 500	7 000	27,0*	29,0*	2,2	2,4	187 100	5 500
Lippulaiva (1	Espoo	23 000	18 400	53,0	52,7	3,0	3,3	103 300	23 000
Isomyyri	Vantaa	14 800	8 800	33,8	29,2	2,5	2,2	88 900	9 900
Myyrmanni (2	Vantaa	42 000	32 000	153,8	158,1	6,8	7,1	93 100	40 200
Tikkuri	Vantaa	15 300	8 100	26,9	30,6	2,5	2,8	166 900	10 700

Muu Suomi
Jyväskeskus	Jyväskylä	12 000	6 700	20,8*	19,9	4,1	4,2	134 200	5 800
Forum	Jyväskylä	23 000	18 800	62,6*	45,0*	7,1	7,2	134 200	17 400
Trio	Lahti	46 800	28 000	77,3	82,5	8,9	9,2	118 600	32 200
IsoKristiina	Lappeenranta	19 800	14 100	45,5*	45,5	2,1	2,2	85 000	18 200
Galleria	Oulu	4 200	2 600	8,5	8,5	1,1	1,1	197 700	3 500
IsoKarhu	Pori	14 800	12 500	39,9	38,3	3,8	4,1	91 500	14 900
Koskikeskus	Tampere	28 800	23 900	122,2	117,8	6,0	5,9	274 800	25 700
Tullintori	Tampere	23 800	9 000	22,1*	–	3,4	3,0*	166 000	10 200
Sampokeskus	Rovaniemi	13 600	7 800	23,4	22,9	3,3	3,3	87 500	13 600
Torikeskus	Seinäjoki	11 300	8 000	15,4	17,6	1,2	1,3	109 600	11 300
Koskikara	Valkeakoski	10 400	10 000	31,7	32,2	2,2	2,3	20 500	5 800
Valtari	Kouvola	7 600	6 000	3,5*	3,4*	0,4*	0,5*	32 000	7 600

Pinta-alaltaan suurimmat
muut kauppapaikat
Porin Asema-Aukio Koy	Pori	18 900	10 900
Sinikalliontie 1	Espoo	15 700	10 600
Kauppakatu 41	Kuopio	11 200	7 300
Linjuri Koy	Salo	11 100	8 200
Talvikkitie 7-9	Vantaa	9 800	9 700
Kaarinan Liiketalo	Kaarina	9 400	5 200

Yhteensä		432 200	300 900	873,6	829,9	70,9	72,0	2 176 300	359,900

1) Pinta-ala sisältää Ulappatorin 2) Cityconin omistus 100% 16.1.2006 alkaen

*) Arvio

Ruotsi

VAHVAA KASVUA

Vuonna 2006 hankitut lukuisat kohteet ovat vahvistaneet yhtiön asemaa Ruotsin kauppakeskusmarkkinoilla.

Kauppa- ja liikekeskukset ovat osa kaupunkien elämää. Citycon pyrkii kiinteistöjensä kehittämisessä aktiiviseen rooliin sekä vuokralaiskumppaneidensa että kiinteistöjensä sijaintikunnan päättäjien kanssa. Cityconin mielestä kauppapaikat ovat keskeinen osa modernien yhteisöjen infrastruktuuria, ja niiden kehittämisessä on oltava vastuullinen ja kokonaisvaltainen ote. Siksi Citycon soveltuu hyvin toimimaan Ruotsin kaupunki- ja kuntapainotteisilla kauppakeskusmarkkinoilla.

Citycon on kahden viimeisen vuoden aikana kasvanut erityisesti Ruotsissa, jossa sillä on yhteensä 13 kauppa- ja liikekeskusta, jotka kaikki on hankittu vuosien 2005 ja 2006 aikana. Uusin hankinta siirtyi Cityconin omistukseen vuoden 2007 alkupuolella. Kohteista seitsemän sijaitsee Suur-Tukholman ja kuusi Suur-Göteborgin alueella. Cityconin liikevaihto Ruotsissa vuonna 2006 oli 17,3 miljoonaa euroa ja kiinteistökannan markkina-arvo vuoden lopussa 354,8 miljoonaa euroa.

Vuonna 2006 Cityconin bruttoinvestoinnit Ruotsiin olivat yhteensä 267,2 miljoonaa euroa, joista 260,7 miljoonaa euroa investoitiin uusiin hankintoihin ja 6,5 miljoonaa euroa kehityshankkeisiin.

Muuttuvat markkinat

Kauppakeskuksia alettiin rakentaa Ruotsissa jo 1960-luvun alussa. Rakennuttajina toimivat usein kunnat ja kaupungit, joiden tavoitteena oli rakentaa asukkaille monipuolisia palveluita taajamien keskustoihin. Koska rakennuttajina olivat julkishallinnon instituutiot, toiminnassa painotettiin kaupunkisuunnittelua kokonaisuutena. Tämän vuoksi Ruotsiin syntyi runsaasti pienehköjä kauppa- ja liikekeskuksia, joiden yhteydessä on myös tavallisesti huomattava määrä asuntoja. Suuret ja modernit kauppakeskukset ovat harvinaisempia 1 Stenungs Torg, Stenungsund. 2 Åkersberga, Österåker. 3 Jakobsberg, Järfälla. 4 Lindome, Mölndal. 5 Backa, Göteborg.

Ruotsin markkinoilla ja myös verrattuna Suomen tai Baltian kauppakeskuksiin ruotsalaiset kohteet ovat tyypillisesti pienempiä.

Nykytrendin mukaan ruotsalaiset kaupungit ja kunnat haluavat myydä kauppakeskuksensa sellaisille tahoille, jotka haluavat panostaa niiden kehittämiseen kaupalliset näkökohdat huomioon ottaen. Tässä markkinatilanteessa Cityconin toimintapa on kilpailukykyinen, koska Cityconin lähtökohtana kehityshankkeissaan on nimenomaan ympäröivän yhteisön tarpeet.

Ruotsalaisia kauppa- ja liikekeskuksia on vuosien kuluessa uudistettu, monia on katettu ja niitä on muokattu nykyaikaisemmiksi. Niissä on kuitenkin edelleen erittäin paljon kehitys- ja uudistusmahdollisuuksia, lisäksi niitä on moninkertainen määrä esimerkiksi Suomen kauppakeskusten lukumäärään verrattuna.

Ruotsin kiinteistösijoitusmarkkinoilla on jo pitkään ollut runsaasti kansainvälisiä toimijoita ja markkinat ovat erittäin likvidit

eli liikekiinteistöillä käydään aktiivisesti kauppaa. Valtaosa toimijoista on nimenomaan sijoitustoimintaa harjoittavia yrityksiä, mutta mukana on myös kiinteistökehittäjiä. Kysyntä kehitettävistä kohteista onkin vilkasta ja hankinnoissa onnistuminen edellyttää erittäin tiivistä yhteistyötä kunnallisten toimijoiden kanssa.

Kauppakeskusten liiketilojen omistus on Ruotsissa tavallisesti organisoitu yhteen osakeyhtiöön, joka hoitaa vuokraustoimintaa koko kauppakeskuksessa. Tämä antaa mahdollisuuden käynnistää kehityshankkeita helpommin ja nopeammin kuin esimerkiksi Suomessa, jossa omistus on usein jakautunut keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön yksittäisten liiketilojen omistajien kesken. Tällöin riittävän omistusosuuden hankinta tarpeellisten muutosten toteuttamiseksi saattaa viedä aikaa.

laajentumistaan.

Uudet investoinnit

Vahvan kasvun vuonna 2006 Citycon on hankkinut lukuisia uusia kohteita Ruotsista sekä Tukholman että Göteborgin alueelta ja vahvistanut sitä kautta asemaansa Ruotsin kauppakeskusmarkkinoilla.

Syyskuussa Citycon toteutti kaksi merkittävää kiinteistökauppaa ostaessaan Jakobsbergs Centrum –kauppakeskuksen 106,6 miljoonalla eurolla ja pääosan Stenungs Torg -kauppakeskuksesta 37,2 miljoonalla eurolla.

Jakobsbergs Centrum sijaitsee Suur-Tukholman luoteisosassa sijaitsevassa Järfällan kunnassa. Ruotsin kaupunkikeskuksissa sijaitseville kauppakeskuksille tyypilliseen tapaan Jakobsbergs Centrum koostuu liiketilojen lisäksi myös mm. asunnoista ja toimistotiloista. Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala on yhteen-

RUOTSI-LIIKETOIMINTA-ALUEEN AVAINLUVUT

	2006	2005
Liikevaihto, Me	17,3	2,7
Liikevoitto, Me	16,8	3,5
Kiinteistökannan markkina-arvon muutos, Me	8,7	1,7
Kiinteistökannan markkina-arvo, Me	354,8	76,1
Bruttovuokratuotot, Me	15,9	2,5
Nettovuokratuotot, Me	9,3	1,8
Nettotuotto-%	5,2	3,2
Bruttoinvestoinnit, Me	267,2	77,9

sä noin 67 000 neliömetriä, josta 33 500 neliömetriä on liike- ja toimistotiloja. Seutu on kasvava ja erittäin hyvien liikenneyhteyksien varrella.

Stenungs Torg puolestaan sijaitsee Stenungsundissa, joka on kasvava rannikkokunta 45 kilometriä Göteborgista pohjoiseen. Kauppakeskus Stenungs Torg on Stenungsundin alueen palvelutarjonnan ja kaupan keskus. Kauppakeskuksen vaikutusalueella asukkaita on noin 74 000. Citycon on lisäksi sopinut kauppakeskuksen vähemmistöomistajan kanssa kauppakeskuksen kehittämisestä. Stenungs Torgin osto vahvisti Citycon asemaa Suur-Göteborgin alueella, josta Citycon osti jo alkuvuodesta Lindomen, Backan, Hindåsin, Landvetterin ja Flodan liikekeskukset yhteensä noin 25,7 miljoonalla eurolla.

Joulukuussa Citycon ilmoitti allekirjoittaneensa sopimuksen Tumba Centrum –nimisen kauppakeskuksen hankinnasta noin 60,5 miljoonalla eurolla. Kauppakeskus sijaitsee Tukholman eteläpuolella Botkyrkan kunnassa. Sen vuokrattava pinta-ala on kokonaisuudessaan noin 31 000 neliömetriä, josta liiketiloja on n. 18 600 neliömetriä. Kokonaisuuteen kuuluu liiketilojen lisäksi myös asuntoja ja toimistotilaa ja sitä on jatkossa myös tarkoitus uudistaa ja laajentaa. Kauppa toteutui tammikuun 2007 lopussa.

Uusien kohteiden hankinnan lisäksi Citycon hakee kasvua myös kiinteistökehityksen kautta. Cityconin markkina-avaus Ruotsissa oli vuonna 2005 Suur-Tukholman alueelta ostettu Åkersberga Centrum –kauppakeskus. Vuonna 2006 päätettiin Åkersberga Centrumin noin 40 miljoonan euron kehityshankkeesta. Hankkeen tavoitteena on uudistaa kauppakeskusta ja laajentaa vuokrattavaa pinta-alaa noin 9 000 neliömetrillä yhteensä 26 000 neliömetriin. Citycon omistaa Åkersbergan kauppakeskuksesta kolme neljäsosaa ja sen osuus kehitysinvestoinnista on 27 miljoonaa euroa. Kehityshanketta on valmisteltu yhteistyössä Österåkerin kunnan ja sen kiinteistöyhtiön kanssa.

Citycon jatkoi merkittävää panostusta kehityskohteisiin ostaessaan elokuussa Tukholman Liljeholmenista noin 60,6 miljoonalla eurolla kauppakeskusprojektin. Projektiin kuuluu noin 20 000 neliömetrin toimisto- ja liikerakennus sekä huomattava määrä rakennusoikeutta uuden kauppakeskuksen rakentamista varten. Alueelle on tarkoitus rakentaa paikallinen kauppakeskus, jonka vuokrattava pinta-ala on noin 25 000 neliömetriä. Kohteeseen tulee liiketilojen lisäksi myös noin 6 000 neliömetriä asuntoja sekä maanalaista paikoitustilaa yhteensä noin 900 autolle. Kauppakeskus sijaitsee erinomaisella paikalla metroaseman vieressä, vilkkaassa ja kehittyvässä Liljeholmenin kaupunginosassa Tukholman keskustan eteläpuolella.

Kehitysnäkymät

Cityconin näkökulmasta Ruotsi tarjoaa paljon mahdollisuuksia nimenomaan kehityspainotteiselle kauppakeskusliiketoiminnalle. Yhtiön tavoitteena onkin jatkaa laajentumistaan Ruotsissa sekä kehittämällä nykyisiä kohteitaan että hankkimalla uusia ja käynnistämällä niissä kehityshankkeita.

RUOTSI-LIIKETOIMINTA-ALUEEN VIISI SUURINTA VUOKRALAISTA E

	Osuus vuokratuotoista, %
ICA Sverige AB
Stockholms Läns Landsting
Coop Sverige Fastigheter AB
Västra Götalands Läns Landsting
Axfood Sverige AB
5 suurinta yhteensä	22,4

miljoonaa euroa. Bruttoinvestoinnit Ruotsissa 267,2

CITYCONIN KAUPPAKESKUKSET JA MUUT KAUPPAPAIKAT RUOTSISSA 31.12.2006

		Koko kohde
Kohde	Paikkakunta	Vuokrattavissa oleva pinta-ala yhteensä, m2	Liiketilaa yhteensä, m2	Myynti, Me		Kävijämäärä, milj.		Vaikutusalueen asukaspohja*	Cityconin omistama vuokrattava pinta-ala, m2
				2006	2005	2006	2005
Suur-Tukholman alue
Åkersberga	Österåker	33 100	19 700	59.1*	53.7*	3,8	4,0	37 000	24 825
Åkermyntan	Hässelby	8 400	6 300	0	-	0	-	32 000	8 400
Kallhäll	Järfälla	3 500	3 500	0	-	0	-	12 200	3 500
Jakobsberg	Järfälla	67 000	27 300	59.0*	55.4*	5,6	5,9		67 000
Fruängen	Tukholma	14 600	6 600	0	-	0	-	33 400	14 600
Liljeholmen	Tukholma	20 100	8 600						20 100
Suur-Göteborgin alue
Stenungs Torg	Stenungsund	37 600	17 100	41,4 (1 *		3,4	3,2		26 320
Backa	Göteborg	7 800	4 600			0,5	0,4		7 800
Floda	Lerum	11 300	4 200						11 300
Hindås	Härryda	1 700	1 200						1 700
Landvetter	Härryda	4 800	1 800						4 800
Lindome	Mölndal	7 800	4 400						7 800
Yhteensä		217 700	105 300	-	-	-	-	-	198 145

*) Arvio

1) Ilman alv:tä

Baltia

BALTIASSA RAKENNETAAN UUTTA

Cityconin kauppapaikat ovat modernin elämän keskuksia, joista kukin tarjoaa asiakkailleen oman ympäristönsä vaatimusten mukaiset palvelut. Ympäristöt eroavat toisistaan, minkä vuoksi Citycon ottaa huomioon kunkin alueen erityispiirteet investoidessaan uusiin kohteisiin ja kehittäessään niitä. Baltia on Cityconin toimialueista toistaiseksi pienin, mutta yhtiön näkemyksen mukaan tehokkaammalla kauppapaikkajohtamisella siellä on mahdollista kasvattaa kauppakeskusten tuottoja.

Citycon omistaa Baltiassa kaksi kauppakeskusta, joiden liikevaihto vuonna 2006 oli 6,2 miljoonaa euroa ja markkina-arvo vuoden lopussa 83,3 miljoonaa euroa.

Cityconin ensimmäinen hankinta Baltian maissa oli heinäkuussa 2005 ostettu kauppakeskus Rocca al Mare, joka sijaitsee Viron pääkaupungissa Tallinnassa. Vuonna 2006 Cityconin toiminta laajeni Liettuaan, kun yhtiö osti toukokuussa kauppakeskus Mandarinaksen 14,9 miljoonalla eurolla. Kauppakeskus sijaitsee Liettuan pääkaupungin Vilnan vilkkaassa ja voimakkaasti kasvavassa Fabijoniskes-kaupunginosassa. Keskuksen ensisijaisella vaikutusalueella asukkaita on yhteensä lähes 50 000. Kauppakeskus valmistui syyskuussa 2005 ja vuokrattavaa liiketilaa siinä on yhteensä noin 7 900 neliömetriä.

Baltiassa on runsaasti kilpailua sekä kiinteistösijoittamisessa että kiinteistöjen kehittämisessä. Mukana kilpailussa on sekä paikallisia toimijoita että ulkomaalaisia yrityksiä. Merkittävä osa uusista liikekiinteistöhankkeista on rakennusliikkeiden käynnis-

tämiä, minkä vuoksi on odotettavissa, että uusia kauppakeskuksia tulee lähivuosina myyntiin useampia. Kova kilpailu ja pula rakennusalan ammattilaisista ovat etenkin Virossa nostaneet rakennuskustannuksia huomattavasti, mikä on vaikuttanut myös uusien rakennushankkeiden kannattavuuteen.

Kolme maata, kolmet markkinat

Baltian maiden kauppakeskukset ovat tyypillisesti melko uusia, vanhimmat on rakennettu vasta 1990-luvun alussa. Lukumääräisesti kaikissa Baltian maissa on yli 5 000 neliön kauppa- ja liikekeskuksia varsin vähän, yhteensä noin 65, mutta uuden suunnittelunsa ansiosta ne kestävät vertailun pohjoismaisiin kilpailijoihinsa erittäin hyvin.

Baltian maat eroavat selkeästi toisistaan. Pisimmällä markkinoiden kehityksessä on Viro, jossa Tallinnan alue on jo varsin kylläinen kauppapaikkamarkkinana. Kauppakeskusten omistusjärjestelyt ovat yleistymässä, mikä avaa uusia mahdollisuuksia Cityconille.

Liettuassa on rakennettu suuria, jopa 50-100 000 neliön kauppakeskuksia. Alueen markkinoiden ominaispiirteenä ovat lisäksi lukuisat vähittäiskaupan omat toimijat, jotka hallitsevat markkinoita. Kansainvälisten ketjujen vaikutus on maassa pienempi kuin muissa Baltian maissa.

Latviassa Riika on kiinnostava laajenemisalue, mutta markkinat ovat siellä kauppapaikkaliiketoiminnalle toistaiseksi rajalliset ja kehitystoiminnan kannalta haastavat. Citycon kuitenkin tutkii aktiivisesti mahdollisuuksia kauppapaikkahankintoihin myös Latvian markkinoilla.

Kehitysnäkymät

Baltian markkinat ovat Cityconin kauppapaikkaliiketoiminnan kannalta pitkällä tähtäimellä mielenkiintoiset useasta syystä. Asiakaskunnan ostovoima kasvaa jokaisessa Baltian maassa nopeammin kuin Länsi-Euroopassa. Tulevaisuudessa kolmen Baltian maan yhteenlaskettu markkinapotentiaali onkin Suomen markkinoita isompi suuremman asukasmäärän vuoksi. Euroopan Unioniin liittymisen jälkeen alueelliset ja poliittiset riskit ovat nykyään käytännössä vähäiset. Lisäksi läsnäolo Baltiassa antaa Cityconille mahdollisuuden tarjota uusille ja nykyisille vuokralaisilleen liiketiloja useammasta maasta.

Cityconin tavoitteena on rakentaa ja vahvistaa markkina-asemaansa Baltiassa harkitusti. Kiinnostavia kohteita on paitsi Baltian maiden pääkaupungeissa, myös muissa suuremmissa kaupungeissa. Baltian markkinoiden rajallisen koon, kilpailun ja kiinteistöjen hintojen nousun vuoksi Citycon on edennyt alueen investoinneissa maltillisesti. Yhtiö etsii kuitenkin jatkuvasti kiinnostavia ja kannattavia potentiaalisia sijoituskohteita ja suunnittelee mm. kauppakeskus Rocca al Maren laajentamista. Laajennushanke on tarkoitus käynnistää vuoden 2007 alkupuolella.

BALTIA-LIIKETOIMINTA-ALUEEN VIISI SUURINTA VUOKRALAISTA

	Osuus vuokratuotoista, %
Prisma Peremarket AS
UAB "Rimi Lietuva"
Stockmann Oyj Abp
Olympic Invest OÜ
Antista AS
5 suurinta yhteensä	31,9

AVAINLUVUT, BALTIA

	2006	2005
Liikevaihto, Me	6,2	2,1
Liikevoitto, Me	10,9	0,3
Kiinteistökannan markkina-arvon muutos, Me	6,6	-1,2
Kiinteistökannan markkina-arvo, Me	83,3	60,5
Bruttovuokratuotot, Me	6,1	1,8
Nettovuokratuotot, Me	4,8	1,6
Nettotuotto-%	8,4	9,1
Bruttoinvestoinnit, Me	16,2	61,6

CITYCONIN KAUPPAKESKUKSET BALTIASSA 31.12.2006

	Koko kohde
			Vuokrattavissa oleva	Liiketilaa					Vaikutusalueen
Maa	Kohde	Paikkakunta	pinta-ala yhteensä, m2	yhteensä, m2	Myynti, Me		Kävijämäärä, milj.		asukaspohja *
					2006	2005	2006	2005
Viro
	Rocca al Mare	Tallinna	28 600	28 600	60,9	50,0*	4,4	4,1	340 000
Liettua
	Mandarinas	Vilna	7 900	7 900	19,4*		2,6	2,6	50 000
Yhteensä			36 500	36 500	80,0	50,0	7,0	6,7	390 000

Henkilöstö

MOTIVOITUNUT ASIANTUNTIJA-ORGANISAATIO

Citycon on asiantuntijaorganisaatio, jonka menestys pohjautuu henkilöstön osaamiseen. Cityconissa haasteen organisaatiolle asettaa se, että yhtiön liiketoiminnan menestyksen takana on useita eri osaamisalueita, joiden ammattilaiset eivät ole perinteisesti toimineet samassa yrityksessä. Heidän yhteispelinsä onnistumisesta riippuu kuitenkin koko organisaation ja yrityksen menestys.

Keskeisiä Cityconin henkilöstön vahvuuksia ovat vankka kauppakeskusten johtamiseen, kiinteistöjen kehittämiseen sekä hallintoon ja rahoitukseen liittyvä osaaminen. Cityconin tavoitteena on luoda oman alansa kilpailukykyisin työskentely-ympäristö, joka vetää puoleensa eri alojen parhaita osaajia myös tulevaisuudessa.

Organisaatiota tukevat ulkopuolisten asiantuntijoiden tuottamat palvelut esimerkiksi kiinteistöjen ylläpidossa ja hallinnossa. Yhtiö kehittää aktiivisesti organisaatiotaan varmistaakseen kasvustrategiansa toteutumisen ja mahdollistaakseen kasvua tukevan kansainvälistymisen.

Organisaatiota uudistettiin

Voimakkaan kasvun, maantieteellisesti laajentuneen liiketoiminnan ja ydinliiketoimintaan kuulumattomien kohteiden myynnin myötä Citycon siirtyi vuoden 2006 aikana aluekohtaiseen organisaatioon ja yhtiön liiketoiminta jaettiin Suomen, Ruotsin ja Baltian liiketoimintoihin. Alueorganisaatiot vastaavat mm. kiinteistöjen johtamisesta, ylläpidosta ja kehittämisestä sekä uusien kohteiden hankinnasta.

Paikallisella läsnäololla ja osaamisella sekä paikallisen kulttuurin tuntemuksella pystytään paremmin kehittämään paikallista liiketoimintaa ja sitä kautta parantamaan organisaation toimin-

Citycon on henkilökunnan mielestä kiinnostava, eteenpäin menevä yritys.

taa. Organisaatiomuutoksen tavoitteena on vastata tulevaisuudessa mahdollisimman hyvin edelleen kasvavan liiketoiminnan vaatimuksiin. Synergiaetuja alueorganisaatioiden sisällä ja niiden välillä pyritään saavuttamaan mm. markkinoinnissa, kauppapaikkajohtamisessa ja kiinteistöjen kehittämisessä.

Alueorganisaation luominen loi myös pohjan kauppapaikkajohtamisen ja kiinteistökehityksen tiiviimmälle yhteistyölle. Näiden kahden tehtäväalueen yhteistoiminnan avulla pyritään synnyttämään uudenlaisia ja aiempaa kilpailukykyisempiä kauppapaikkoja, joiden suunnitteluun ja toteuttamiseen tarvitaan sekä vähittäiskaupan että kiinteistökehityksen osaajia.

Henkilöstömäärä kasvaa

Citycon-konsernin palveluksessa työskenteli vuoden 2006 lopussa 73 henkilöä, joista Suomessa 59, Ruotsissa kahdeksan ja Baltian maissa kuusi, joista Virossa viisi ja Liettuassa yksi. Henkilöstömäärä kasvoi 16 henkilöllä vuodesta 2005. Henkilöstömää-

Kiinteistöjuridiikk

rä kasvoi mm. kiinteistökehityksessä, millä pyritään valmistautumaan kehitystoiminnan kasvuun lähivuosina. Työntekijöistä 39 on naisia ja 34 miehiä.

Citycon huolehtii henkilöstönsä osaamisesta sisäisellä ja ulkoisella koulutuksella ja rekrytoimalla uusia osaajia toiminnan kasvun myötä. Lisäksi Cityconissa järjestetään kaksi kertaa vuodessa Citycon-päivä, joka sisältää katsauksia yhtiön ja alan ajankohtaisiin asioihin.

Henkilöstön työkykyä ja hyvinvointia ylläpidetään kattavalla työterveyshuollolla sekä työsuojelutoiminnalla. Työsuojelusta huolehtii erillinen työsuojelutoimikunta. Lisäksi yhtiö tukee henkilöstön liikuntaharrastuksia. Henkilöstön hyvinvointia seurataan säännöllisesti vuosittain toteutettavalla ilmapiiritutkimuksella.

Vuonna 2006 henkilöstön työmotivaatio ja -tyytyväisyys olivat edelleen hyvällä tasolla. Ilmapiiritutkimuksen tulosten mukaan Citycon on henkilökunnan mielestä kiinnostava, eteenpäin menevä yritys, jolla on selkeät tulevaisuuden tavoitteet ja joka tarjoaa motivoivia ja haasteellisia työtehtäviä. Henkilöstön työmotivaation ylläpitämistä tukee yhtiössä käytössä oleva lyhyen aikavälin kannustusjärjestelmä, jota sovelletaan konsernin kaikkiin työsuhteessa oleviin työntekijöihin. Palkitsemiskriteerit perustuvat konsernija yksikkötason tulokseen sekä henkilökohtaisiin, vuosittaisissa kehityskeskusteluissa sovittuihin tavoitteisiin. Kannustuspalkkio on enintään 10-30 prosenttia vuosipalkasta.

Lyhyen aikavälin kannustuspalkkiojärjestelmän lisäksi Cityconilla on kattavat optio-ohjelmat, joiden tavoitteena on kannustaa ja sitouttaa henkilöstöä pitkäjänteiseen toimintaan yhtiön arvon kasvattamiseksi.

HENKILÖSTÖN KOULUTUS HENKILÖSTÖN JAKAUMA

Korkeakoulu- tai yliopistotutkinto 43 % Opistotasoinen tai
ammattikorkeakoulututkinto 34 %
Ammatillinen tutkinto 19 %
Peruskoulu tai lukio 4 %

Talous ja rahoitus

INVESTOINNIT VAIKUTTIVAT TULOSKEHITYKSEEN POSITIIVISESTI

Citycon Oyj:n vuoden 2006 tilinpäätös ja osavuosikatsaukset on laadittu IAS/IFRS -standardien mukaisesti. Yhtiö noudattaa myös eurooppalaisia listattuja kiinteistösijoitusyhtiöitä edustavan EPRAn (The European Public Real Estate Association) listatuille kiinteistösijoitusyhtiöille laatimia ohjeita taloudellisen informaation esittämisestä. EPRA:n ohjeet täydentävät IAS/IFRS –standardeja, eivät korvaa niitä. Suositukset löytyvät kokonaisuudessaan EPRA:n kotisivuilta osoitteesta www.epra.com.

Tuloskehitys 2006

Cityconin liikevaihto muodostuu pääosin vähittäiskaupan liiketilojen vuokratuotoista. Bruttovuokratuottojen osuus liikevaihdosta oli 96,5 prosenttia. Yhtiö toteutti aktiivisesti kasvustrategiaansa vuonna 2006 hankkimalla yhteensä 17 sijoituskiinteistöä, joista kahdeksan Suomesta, kahdeksan Ruotsista ja yhden Baltiasta. Vuonna 2006 Cityconin liikevaihto kasvoi 29,5 prosenttia ja oli 119,4 miljoonaa euroa (2005: 92,2 milj. euroa).

Suomen liiketoimintojen osuus nettovuokratuotoista oli 83,1 prosenttia (94,9 %), Ruotsin 11,2 prosenttia (2,6 %) ja Baltian osuus 5,7 prosenttia (2,4 %). Nettovuokratuotot olivat yhteensä 82,8 miljoonaa euroa (67,0 milj. euroa). Koko kiinteistökannan nettotuottoaste oli 7,6 prosenttia (8,5 %). Suomen nettotuottoaste oli 7,6 prosenttia (8,7 %), Ruotsin 5,2 prosenttia (3,2 %) ja Baltian 8,4 prosenttia (9,1 %).

Cityconin liiketoiminnan nettotuotoista noin 35,2 prosenttia muodostui Suomen pääkaupunkiseudun kohteista ja 47,9 prosenttia muualla Suomessa sijaitsevista kohteista, 8,4 prosenttia Ruotsissa Suur-Tukholman alueella sijaitsevista, ja 2,8 prosenttia Suur-Göteborgin alueella sijaitsevista kohteista. Nettotuotoista noin 4,9 prosenttia muodostui Viron ja 0,8 prosenttia Liettuan kohteista.

Tilikauden liikevoitto kasvoi 86,7 prosenttia 196,5 miljoonaan euroon (105,2 milj. euroa). Liikevoiton kasvu johtui lähinnä kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutoksesta, joka oli 120,1 miljoonaa euroa (45,9 milj. euroa), hankittujen uusien kauppakeskusten nettovuokratuotoista sekä ydinliiketoimintaan kuulumattomien kiinteistöjen myynnistä aiheutuneesta myyntivoitosta.

Nettorahoituskulut laskivat 0,2 miljoonaa euroa 30,9 miljoonaan euroon (31,1 milj. euroa). Vuoden 2006 rahoituskuluihin sisältyy kertaluonteisia kuluja 0,9 miljoonaa euroa (5,7 milj. euroa).

LIIKEVAIHTO JA LIIKEVOITTO

Liikevaihto Liikevoitto

SIJOITETUN JA OMAN PÄÄOMAN TUOTTO

Vertailukelpoisten nettorahoituskulujen kasvu johtui pääasiassa lisääntyneestä korollisen velan määrästä. Vuoden 2006 nettorahoituskulut sisältävät 0,7 miljoonaa euroa (0,0 milj. euroa) vaihtovelkakirjalainaan liittyvää laskennallista kulukirjausta.

Tilikauden tulos kasvoi 111,5 prosenttia ja oli 126,4 miljoonaa euroa (59,8 milj. euroa). Tulos sisältää käyttöomaisuuden myyntivoittoja yhteensä 5,9 miljoonaa euroa.

Sijoitetun pääoman tuotto (ROI) oli 16,8 prosenttia (13,5 %) ja oman pääoman tuotto (ROE) 25,8 prosenttia (22,5 %). Osakekohtainen tulos oli 0,78 euroa/osake (0,47 euroa/osake). Yhtiön osakekohtainen nettovarallisuus (NAV) oli 3,38 euroa (2,45 euroa) ja oikaistu osakekohtainen nettovarallisuus (NNNAV) 3,22 euroa (2,45 euroa).

Tase ja investoinnit

Citycon omisti vuoden 2006 lopussa 80 kiinteistökohdetta: 26 kauppakeskusta, 53 muuta liikekiinteistöä ja yhden tontin. Yhtiön kiinteistöomaisuuden käypä arvo vuoden 2006 lopussa ulkopuolisen arvioijan tekemän arvion mukaan oli 1 447,9 miljoonaa euroa (956,6 milj. euroa). Vuoden aikana kirjattiin arvonnousua yhteensä 120,1 miljoonaa euroa.

Suomessa sijaitsevien kohteiden käypä arvo oli 1 009,7 miljoonaa euroa (820,1 milj. euroa), Ruotsissa sijaitsevien kohteiden 354,8 miljoonaa euroa ja Baltiassa sijaitsevien kohteiden 83,3 miljoonaa euroa. Aberdeen Property Investors Finland Oy:n tekemä arviointilausunto on tilinpäätösliitteessä sivulla 58.

Cityconin bruttoinvestoinnit olivat vuonna 2006 yhteensä 436,4 miljoonaa euroa (178,5 milj. euroa), josta uusien hankinTilikauden liikevoitto kasvoi 86,7 %

tojen osuus oli 400,9 miljoonaa euroa. Ruotsin hankintojen arvo vuonna 2006 oli 260,7 miljoonaa euroa, Suomen 124,3 miljoonaa euroa ja Baltian 15,9 miljoonaa euroa. Kehityshankkeisiin yhtiö investoi yhteensä 35,4 miljoonaa euroa, joista Ruotsin kohteisiin 6,5 miljoonaa euroa, Suomen kohteisiin 28,5 miljoonaa euroa ja Baltian kohteisiin 0,4 miljoonaa euroa.

Citycon myi katsauskaudella 75 ydinliiketoimintaansa kuulumatonta kiinteistöä. Myytyjen kiinteistöjen velaton kauppahinta oli 73,9 miljoonaa euroa ja ne sijaitsevat kaikki Suomessa. Kaupasta kirjattiin myyntivoittoa yhteensä 5,9 miljoonaa euroa.

Taseen loppusumma oli 1 486,4 miljoonaa euroa (983,1 milj. euroa), josta likvidit kassavarat olivat 21,3 miljoonaa euroa (15,6 milj. euroa).

Cityconin vuosien 1999 ja 2004 optio-oikeuksilla tehtyjen merkintöjen seurauksena yhtiön osakepääoma nousi 3,7 miljoonalla eurolla. Osakepääoma oli vuoden 2006 lopussa 225,7 miljoonaa euroa ja emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 565,3 miljoonaa euroa (356,6 milj. euroa).

Rahoitus

Konsernin rahoitustilanne säilyi tilikauden aikana edelleen hyvänä.

Vieraan pääoman määrä tilikauden lopussa oli yhteensä 906,1 miljoonaa euroa (622,9 milj. euroa), mistä lyhytaikaista oli 134,4 miljoonaa euroa (74,4 milj. euroa) ja pitkäaikaista 771,7 miljoonaa euroa (548,4 milj. euroa).

Vuonna 2006 korollisen vieraan pääoman keskikorko oli 4,35 prosenttia (4,83 %). Keskimääräinen lainapääomilla painotettu laina-aika oli 4,8 vuotta (2,7 vuotta) ja keskimääräinen korkosidonnaisuusaika 4,1 vuotta (2,5 vuotta). Konsernin omavaraisuusaste oli 39,1 prosenttia (36,7 %).

Velanhoitokykyä kuvaava velanhoitokate, eli edellisen 12 kuukauden tulos ennen korkokuluja, veroja ja poistoja suhteessa nettorahoituskuluihin, oli 2,3 (2,3). Nettovelkaantumisaste oli vuoden lopussa 136,6 prosenttia (156,8 %). Yhtiö kasvatti korkosuojausastettaan ja vuoden 2006 lopussa Cityconin korolliseen velkaan sisältyi 77,5 prosenttia (87,3 %) vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 76,2 prosenttia (69,8 %) oli muutettu kiinteäkorkoisiksi koronvaihtosopimuksilla. Koronvaihtosopimusten nimellisarvo oli vuoden lopussa 541,7 miljoonaa euroa (336,5 milj. euroa). Johdannaissopimusten markkina-arvo 31.12.2006 oli -2,0 miljoonaa euroa (-14,7 milj. euroa).

Pääomamarkkinajärjestelyt

Citycon toteutti vuoden 2006 aikana kaksi pääomamarkkinajärjestelyä, suunnatun pääomalainaehtoisen vaihtovelkakirjalainan ja merkintäetuoikeusannin. Kansainvälisille institutionaalisille sijoittajille suunnattu 110 miljoonan euron suuruinen vaihtovelkakirjalaina on noteerattu Helsingin Pörssissä 22.8.2006 alkaen. Vaihtovelkakirjalainan laina-aika on 7 vuotta ja lainalle maksetaan 4,5 prosentin kiinteää vuotuista korkoa. Lainan alkuperäinen vaihtohinta on 4,3432 euroa ja vaihtoaika 12.9.2006 - 27.7.2013. Lainan eräpäivä on 2.8.2013. Vaihtovelkakirjoja vaihdettaessa yhtiön osakepääomaa voidaan korottaa yhteensä enintään 34 191 378,45 eurolla ja yhtiön osakkeiden lukumäärä voi nousta enintään 25 326 947 uudella osakkeella. Lainan liikkeeseen laskeminen osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen perustui Cityconin varsinaisen yhtiökokouksen 14.3.2006 antamaan valtuutukseen.

Maalis-huhtikuussa järjestetyllä merkintäetuoikeusannilla yhtiö hankki varoja yhteensä noin 75 miljoonaa euroa. Osakkeenomistajille tarjottiin oikeutta merkitä jokaista omistamaansa viittä osaketta kohti yksi uusi osake. Osakeannissa merkittiin 27 274 949 osaketta 2,75 euron osakekohtaiseen merkintähintaan, mikä vastasi noin 99,4 prosenttia tarjotuista osakkeista.

Toteutetut järjestelyt vahvistivat yhtiön tasetta ja edesauttoivat yhtiön kasvustrategian toteuttamista.

Velkarahoitusjärjestelyt

Vuoden aikana yhtiö paransi velkarahoituksensa ehtoja pidentämällä keskimääräistä laina-aikaa ja lisäämällä käytettävissä olevan velkapääoman määrää. Yhtiön uudet velkajärjestelyt mahdollistavat strategian mukaisten investointien joustavan toteuttamisen.

Helmikuussa 2006 Citycon allekirjoitti uuden 100 miljoonan euron yritystodistusohjelman ja korvasi tällä aikaisemmat yhteensä 60 miljoonan euron erilliset yritystodistusohjelmat.

Elokuussa Citycon allekirjoitti 600 miljoonan euron suuruisen luottosopimuksen kansainvälisen pankkiryhmän kanssa. Laina käytettiin Cityconin vuonna 2004 nostaman ja vuonna 2009 erääntyvän, alkuperäiseltä määrältään 450 miljoonan euron suuruisen pankkilainan jälleenrahoitukseen sekä yhtiön kiinteistöhankintojen rahoittamiseen. Lainajärjestely alentaa yhtiön rahoituskustannuksia jälleenrahoitettuun lainaan verrattuna vuositasolla noin 0,7 miljoonaa euroa.

TULOS/OSAKE JA OSINKO/OSAKE

Osinko/osake, euroa Tulos/osake, euroa * Hallituksen ehdotus

Rahoituksesta kilpailuetua

Cityconin rahoituksen kantavia periaatteita on saavuttaa liiketoiminnallista kilpailuetua käyttämällä monipuolisesti eri rahoituslähteitä. Kiinteistöalalla vallitsevan kovan kilpailutilanteen ja alan pääomavaltaisuuden johdosta rahoitukseen liittyvä osaaminen on yksi Cityconin ydinosaamisalueista. Cityconin vakavaraisuuden ja kannattavuuden turvaamiseksi yhtiö pyrkii erilaisia rahoitusinstrumentteja käyttämällä joustaviin ja monipuolisiin rahoitusratkaisuihin, jotka ovat välttämättömiä myös toiminnan laajuuden vuoksi. Tällaiset ratkaisut edellyttävät rahoitusalan ammattitaitoa ja kokemusta yhtiön henkilökunnalta.

Cityconin tavoitteena on varmistaa rahoituksen saatavuus ja joustavuus, kilpailukykyiset rahoituskustannukset sekä erilaisten rahoitusvaihtoehtojen käyttömahdollisuus eri tilanteissa. Alan pääomavaltaisuuden takia pienelläkin korko- ja valuuttakurssien muutoksella voi olla suuri vaikutus rahoituskustannuksiin. Tämän johdosta yhtiön rahoitukseen liittyviä markkinariskejä hallitaan varsin konservatiivisten periaatteiden mukaisesti. Esimerkiksi ulkomaiset investoinnit rahoitetaan lähtökohtaisesti kohdemaan valuutassa valuuttariskin eliminoimiseksi. Vuonna 2006 lainasalkun suojausastetta nostettiin ja kiinteäkorkoisten lainojen osuutta lisättiin tarkoituksena suojautua entistä paremmin korkojen nousulta.

Cityconin vuoden 2006 rahoitusjärjestelyistä suurin oli kansainvälisen pankkiryhmän kanssa tehty 600 miljoonan euron syndikoitu luottosopimus, jolla samalla jälleenrahoitettiin vuonna 2004 nostettu aikaisempi luotto. Näin suuren rahoituksen järjestäminen edellyttää hyviä kansainvälisiä kontakteja sekä yhtiön omaa syvällistä rahoitusosaamista. Laina laskee yhtiön rahoituskustannuksia alhaisemman luottomarginaalin johdosta sekä samalla pidentää yhtiön lainasalkun keskimaturiteettia enintään seitsemän vuoden laina-ajan johdosta.

Vuonna 2006 toteutettiin lisäksi 75 miljoonan euron merkintäetuoikeusanti ja laskettiin liikkeeseen merkittävä 110 miljoonan euron pääomalainaehtoinen vaihtovelkakirjalaina.

Kansainvälisten rahoitusmarkkinoiden luottamusta Cityconiin kuvaa hyvin se, että vaihtovelkakirjalaina ylimerkittiin selvästi ja että yhtiö olisi halutessaan voinut nostaa syndikoitua luottoa nyt toteutettua määrää selvästi enemmän. Myös merkintäetuoikeusanti tuli niin ikään lähes täyteen merkityksi.

OMA JA VIERAS PÄÄOMA

Riskit ja riskienhallinta

RISKIENHALLINNAN TAVOITTEENA ON AUTTAA VARMISTAMAAN CITYCONIN LIIKETOIMINNALLIS-TEN TAVOITTEIDEN SAAVUTTAMINEN. RISKILLÄ TARKOITETAAN TAPAHTUMAA, JOKA UHKAA ASETETTUJEN TAVOITTEIDEN SAAVUTTAMISTA.

Cityconin riskienhallintaprosessi kattaa yhtiön liiketoimintoihin liittyvien riskien tunnistamisen, merkittävyyden arvioinnin, riskienhallintatoimenpiteiden suunnittelun ja toteuttamisen, säännöllisen riskiraportoinnin sekä valvonnan. Citycon kehittää jatkuvasti riskienhallintaprosessiaan ja tähtää parannetun ja kokonaisvaltaisen riskienhallintaohjelman (Enterprise Risk Management) käyttöönottoon Cityconissa vuoden 2007 aikana. Yhtiön hallituksen hyväksymää, yhtiön riskienhallinnan periaatteet määrittävää ohjesääntöä päivitetään säännöllisesti vastaamaan liiketoiminnassa mahdollisesti tapahtuvia muutoksia.

Cityconin liiketoiminnan kannalta huomattavia riskejä ovat vuokralaisten vuokranmaksukykyyn liittyvät riskit, kiinteistöomaisuuteen, liikekiinteistöjen arvon kehitykseen ja toiminnan laajentumiseen liittyvät riskit sekä rahoitusriskit.

Syksyllä 2006 toteutettiin laaja riskikartoitus, jossa riskit samoin kuin niiden hallintatoimenpiteet tunnistettiin ja tallennettiin riskirekisteriin.

Vähittäiskaupan rakenteeseen ja vuokralaisten vuokranmaksukykyyn liittyvät riskit

Kuluttajien käytettävissä olevat tulot yhdessä vallitsevan korkotason kanssa vaikuttavat kuluttajien kulutuskäyttäytymiseen ja sitä kautta yhtiön vuokralaisten vuokranmaksukykyyn. Suomessa jatkuva kiivas kauppakeskusrakentaminen aiheuttaa puolestaan osaltaan vuokratason laskupainetta.

Vuokralaisriskien hallinnan tavoitteena on minimoida yllättävien, vuokralaisten taloudellisessa tilanteessa tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus Cityconin liiketoimintaan ja tulokseen. Vuokralaisriskien hallinta perustuu vuokralaisten liiketoiminnan tuntemiseen, kaupan kehitystrendien ja markkinatietojen aktiiviseen seurantaan, kauppakeskusten ennakoivaan kehittämiseen sekä vuokrasopimusten pituuden sovittamiseen jokaiselle vuokralaiselle ja vuokralaisen toimialalle oikeaksi.

Cityconin vuokralaiset ovat tunnettuja kotimaisia ja kansainvälisiä erikois- ja päivittäistavarakaupan ketjuja, supermarketteja ja tavarataloja sekä pienyrittäjiä. Cityconin vuokratuotoista noin 42 prosenttia perustuu viiden suurimman vuokralaisen kanssa tehtyihin vuokrasopimuksiin. Merkittävimmät vuokralaiset ovat Keskon eri ketjut, jotka edustavat noin 33,7 prosenttia Cityconin vuokrasopimuksista. Suurin osa Cityconin vuokrasopimuksista Suomessa on Tilastokeskuksen elinkustannusindeksiin sidottuja.

Cityconin vuokrasopimuskannan keskimääräinen pituus on 2,9 vuotta. Osa vuokrasopimuksista on ns. toistaiseksi voimassa olevia sopimuksia, joiden irtisanomisaika vuokralaisen puolelta on 3, 6 tai 12 kuukautta. Toistaiseksi voimassa olevia vuokrasopimuksia ei mielletä Suomessa lyhyiksi vuokrasopimuksiksi, koska ne ovat yleensä voimassa useamman vuoden ajan.

Kiinteistöomaisuuteen ja sen kehittämiseen liittyvät riskit

Cityconin kiinteistöomaisuus muodostuu lähes kokonaan vähittäiskaupan liiketiloista. Kiinteistöistä 69,7 prosenttia sijaitsee Suomessa. Suomen ulkopuolella sijaitsevien kiinteistöjen osuus kiinteistöomaisuudesta on 30,3 prosenttia. Citycon kehittää jatkuvasti kauppapaikkojaan vastaamaan paremmin asiakkaiden tarpeita.

Koko kiinteistöomaisuuden vuokrausaste oli vuoden 2006 lopussa 97,1 prosenttia. Kauppakeskusten vuokrausaste oli 97,6 prosenttia ja muiden liiketilojen 95,4 prosenttia. Liiketilojen kysyntä on säilynyt hyvällä tasolla jo useamman vuoden, eikä Cityconin tilojen vuokrausasteessa ole tapahtunut merkittäviä muutoksia. Cityconin liiketilojen kysynnän, käyttöasteiden ja vuokratasojen odotetaan pysyvän lähitulevaisuudessa edelleen vakaina yhtiön toiminta-alueilla Suomessa, Ruotsissa ja Baltian maissa.

Kiinteistöomaisuus on vakuutettu mm. tulipalojen ja muiden vahinkojen varalta täydestä arvostaan ja sen arvoa ylläpidetään jatkuvalla huoltotoiminnalla sekä kehittämällä ja laajentamalla Cityconin nykyisiä kauppapaikkoja.

Liikekiinteistöjen arvonkehitykseen liittyvät riskit

Liikekiinteistöjen arvoon vaikuttavat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, sijoittajien luoma sijoituskysyntä, ja korkotaso. Kansainvälisten sijoittajien kiinnostus kiinteistömarkkinoihin on ollut vilkasta, mikä on heijastunut halutuimpien kohteiden tuottovaatimuksiin ja hintatasoon. Kiinteistöjen arvon muutokset vaikuttavat yhtiön liiketulokseen, mutta eivät osingonmaksukykyyn.

Liikekiinteistöjen käyvän arvon keskeisimpiä muuttujia 10 vuoden kassavirta-analyysissä ovat tuottovaatimus, markkinavuokrat, vuokrausaste ja hoitokulut. Liikekiinteistöjen käyvän arvon muutosherkkyyttä eli riskiä voidaan testata muuttamalla näitä keskeisiä laskentaparametreja. Oheisen herkkyysanalyysin lähtöarvona on käytetty ulkopuolisen arvioijan määrittämää sijoituskiinteistöjen käypää arvoa 31.12.2006 eli 1 438,5 miljoonaa euroa. Herkkyysanalyysin mukaan, jos koko kiinteistökannan tuottovaatimus olisi ollut esimerkiksi yhden prosenttiyksikön matalampi tai korkeampi, olisi kiinteistöjen käypä arvo ollut 17 prosenttia korkeampi tai 13 prosenttia matalampi.

HERKKYYSANALYYSI

Kasvuun ja uusiin markkina-alueisiin liittyvät riskit

Kansainväliseen liiketoimintaan liittyy paitsi valuuttakurssien muutoksiin liittyviä riskejä myös uudenlaisia haasteita: paikallisen lainsäädännön muutokset, kohteiden hallinnolliset vaatimukset sekä kohdemaan markkinoiden ja toimintatapojen tuntemus. Myös uusilla markkina-alueilla sijaitsevien kohteiden haltuunotto asettaa omat vaatimuksensa. Ruotsin kruunun ja euron välisten valuuttakurssien muutokset voivat vaikuttaa Cityconin taloudelliseen tilanteeseen ja toimintaan. Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat kirjataan tapahtumapäivän kurssiin. Muuntamisesta aiheutuneet kurssierot kirjataan tuloslaskelmaan rahoituskuluihin ja -tuottoihin. Cityconin raportointivaluutta on euro ja kaikki ulkomaisten kohteiden tase-erät ja ulkomaisista kohteista tulevat tuotot ja kulut muutetaan euroiksi. Ruotsin, Viron ja Liettuan investoinnit on rahoitettu pääasiassa paikallisessa valuutassa valuuttariskin minimoimiseksi. Viron ja Liettuan valuutat on perustuslailla kiinnitettyjä euroa vastaan ja kyseisten maiden odotetaan ottavan euron käyttöön seuraavien 2-4 vuoden kuluessa.

Rahoitukseen ja pääoman saatavuuteen liittyvät riskit

Yhtiön strategiana on kasvaa Suomessa, Ruotsissa ja Baltiassa, mikä vaatii sekä omaa että vierasta pääomaa. Mikäli pääoman saaminen vaikeutuisi, se hankaloittaisi kasvustrategian toteuttamista.

Cityconin keskeisin rahoitusriski on lainasalkkuun kohdistuva korkoriski. Korkoriskin hallinnan tavoitteena on alentaa tai poistaa markkinakorkojen heilahtelujen negatiivinen vaikutus yhtiön tulokseen, taseeseen ja kassavirtaan. Yhtiön rahoituspolitiikan mukaisesti korkopositiosta vähintään 70 prosenttia ja enintään 90 prosenttia on oltava suojattuna. Vuoden 2006 lopussa lainasalkun kokonaissuojausaste oli 81,6 prosenttia. Korkoriskin hallinnassa yhtiö käyttää pääasiassa koronvaihtosopimuksia.

Cityconin rahoitustilanne säilyi hyvänä. Konsernin omavaraisuusaste oli 39,1 prosenttia. Pitkän aikavälin omavaraisuusastetavoite on 40 prosenttia. Nettovelkaantumisaste oli vuoden 2006 lopussa 136,6 prosenttia. Vuoden 2006 lopussa Cityconin korolliseen vieraaseen pääomaan sisältyi 77,5 prosenttia vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 76,2 prosenttia oli muutettu kiinteäkorkoiseksi koronvaihtosopimuksilla.

Rahoitusriskejä on käsitelty laajemmin tilinpäätösliitteen sivuilla 32-33.

Henkilöriskit

Cityconin organisaatio on suhteellisen pieni ja monien avainhenkilöiden asiantuntemus ei välttämättä ole nopeasti täysin korvattavissa. Asiantuntemuksen laajentamiseen kiinnitetään yhtiössä erityistä huomiota.

Compliance-riskit

Varsinkin laajentuminen ulkomaille lisää huomattavasti erilaisten huomioonotettavien lakien ja asetusten määrää. Ruotsin ja Baltian liiketoimintojen eriyttäminen omiksi alueorganisaatioikseen helpottaa paikallisen lainsäädännön seurantaa.

Lainasalkun kokonaissuojausaste 81,6 %

Corporate Governance

CITYCONIN HALLINNOINTIPERIAATTEET

Cityconin hallinnoinnissa noudatetaan Suomen osakeyhtiölakia sekä Helsingin Pörssin, Keskuskauppakamarin sekä Teollisuuden ja Työnantajain Keskusliiton joulukuussa 2003 julkaisemaa Suositusta pörssiyhtiöiden hallinnointi- ja ohjausjärjestelmistä (Corporate Governance).

Suositusta täydentää Cityconin oma ohjeistus yhtiön päätöksentekoelinten työnjaosta sekä sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan periaatteista.

Hallituksen puheenjohtaja Thomas W. Wernink

HALLITUS Kauppatieteiden maisteri

Alankomaiden kansalainen, s. 1945 Cityconin hallituksen jäsen ja varapuheenjohtaja vuodesta 2005, puheenjohtaja vuodesta 2006

Merkittävä työura:

Wernink Consultancy & Investment B.V., toimitusjohtaja vuodesta 2004. Corio N.V., toimitusjohtaja ja johtoryhmän puheenjohtaja 2001-2003. VIB N.V., toimitusjohtaja ja johtoryhmän puheenjohtaja 1993-2001. Vaste Waarden Nederland (VWN) N.V., toimitusjohtaja ja osakkeenomistaja 1986-1993

Luottamustoimet:

Delta Deelnemingen Fonds N.V., hallituksen jäsen vuodesta 2003. Q-park N.V., hallituksen jäsen vuodesta 2003. Hillgate Properties N.V., hallituksen jäsen vuodesta 2004. Slough Estates plc, hallituksen jäsen vuodesta 2005. AZL Vastgoed Winkels N.V., hallituksen jäsen vuodesta 2005. Dim Vastgoed N.V., hallituksen jäsen vuodesta 2006. ING Real Estate Dutch Funds, hallituksen jäsen vuodesta 2006. Annexum Invest B.V., hallituksen jäsen 2004-2006. Veer Palthe Voute N.V., hallituksen jäsen 2001-2006. European Public Real Estate Association (EPRA), hallituksen puheenjohtaja 2002-2005.

Hallituksen jäsen Gideon Bolotowsky Diplomi-insinööri Suomen kansalainen, s. 1947 Cityconin hallituksen jäsen vuodesta 2006

Merkittävä työura:

OsakeTieto FSMI Oy, toimitusjohtaja ja hallituksen puheenjohtaja vuodesta 2003. EPO.Com AB, sivuliike Suomessa, toimitusjohtaja 1998-2002. Metsäliitto International Oy, toimitusjohtaja 1995-1998. Rauma-Repola Oy, kassahallintajärjestelmien kehitysjohtaja, 1987-1991. MM Maschinen und Metalle GmbH, toimitusjohtaja 1984-87.

Luottamustoimet:

Helsingin juutalainen seurakunta, puheenjohtaja vuodesta 1988. Suomen Juutalaisten Seurakuntien Keskusneuvosto ry, puheenjohtaja vuodesta 1989. European Jewish Congress, johtoryhmän jäsen vuodesta 2003.

Ylin vastuu Citycon-konsernin hallinnosta ja toiminnasta on Cityconin toimielimillä, joita ovat yhtiökokous, hallitus ja toimitusjohtaja. Yhtiön toiminnan johtamisessa toimitusjohtajaa avustaa johtoryhmä.

Yhtiökokous

Ylintä päätösvaltaa yhtiössä käyttävät osakkeenomistajat yhtiökokouksessa. Varsinainen yhtiökokous pidetään tilinpäätöksen valmistuttua huhtikuun loppuun mennessä. Ylimääräisiä yhtiökokouksia pidetään päätöksenteon niin vaatiessa.

Citycon asettaa osakkeenomistajiensa saataville riittävästi tietoa yhtiökokouksissa käsiteltävistä asioista muun muassa julkaisemalla materiaalin kotisivuillaan sekä toimittamalla pyydettäessä tiedot osakkeenomistajalle postitse. Yhtiökokoukset pyritään järjestämään siten, että osakkeenomistajat voivat tehokkaasti käyttää omistajaoikeuksiaan. Cityconin toimitusjohtaja ja hallituksen puheenjohtaja osallistuvat kokoukseen. Hallituksen jäsenet osallistuvat kokoukseen riittävässä laajuudessa. Hallituksen jäseneksi ensimmäistä kertaa ehdolla oleva henkilö osallistuu valinnasta päättävään yhtiökokoukseen, ellei hänen poissaololleen ole painavia syitä.

Varsinainen yhtiökokous vahvistaa tilinpäätöksen, päättää voittovarojen käytöstä sekä valitsee yhtiölle hallituksen ja tilintarkastajan. Lisäksi varsinainen yhtiökokous päättää hallituksen jäsenten ja tilintarkastajan palkkioista sekä myöntää vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle.

Hallitus

Yhtiökokous päättää hallituksen jäsenten lukumäärän ja valitsee hallituksen jäsenet vuodeksi kerrallaan. Yhtiöjärjestyksen mukaan hallitukseen kuuluu vähintään viisi ja enintään kahdeksan jäsentä. Jäseneksi valittavalla on oltava tehtävän edellyttämä pätevyys ja riittävästi aikaa tehtävän hoitamiseen. Cityconin hallituksen jäsenten enemmistön on oltava riippumattomia yhtiöstä. Lisäksi vähintään kahden mainittuun enemmistöön kuuluvista jäsenistä on oltava riippumattomia yhtiön merkittävistä osakkeenomistajista. Hallituksen jäsenten toimikausien lukumäärää ei ole rajoitettu eikä hallituksen jäsenille ole asetettu eläkeikää.

Cityconin yhtiökokous 14.3.2006 päätti valita hallituksen jäseniksi uudelleen Amir Galin, Raimo Korpisen, Tuomo Lähdesmäen, Carl G. Nordmanin, Claes Ottossonin, Dor J. Segalin ja Thomas W. Werninkin. Hallituksesta jäi pois Stig-Erik Bergström ja hänen tilalleen hallituksen uudeksi jäseneksi valittiin Gideon Bolotowsky.

Hallitus valitsee keskuudestaan puheenjohtajan ja varapuheenjohtajan, joista kumpikaan ei voi olla yhtiön toimitusjohtaja. Vuonna 2006 hallituksen puheenjohtajana toimi ensin Stig-Erik Bergström 14.3.2006 asti ja tämän jälkeen Thomas W. Wernink, joka sitä ennen toimi hallituksen varapuheenjohtajana. Hallituksen varapuheenjohtajana toimi Tuomo Lähdesmäki 14.3.2006 alkaen.

Hallituksen arvioinnin mukaan kaikki hallituksen jäsenet ovat riippumattomia yhtiöstä. Lisäksi hallituksen arvioinnin mukaan Gideon Bolotowsky, Raimo Korpinen, Tuomo Lähdesmäki, Carl G. Nordman ja Thomas W. Wernink ovat riippumattomia merkittävistä osakkeenomistajista.

Vuonna 2006 Cityconin hallitus kokoontui 19 kertaa. Osallistumisprosentti oli 92,1. Hallituksen apuna toimii 4 valiokuntaa, jotka ovat tarkastus-, investointi-, nimitys- ja palkitsemisvaliokunta.

Hallituksen työskentely

Hallituksen tehtävät ja vastuut määräytyvät osakeyhtiölain, yhtiöjärjestyksen ja hallituksen työjärjestyksen pohjalta. Hallitus vastaa muun muassa Citycon-konsernin strategisista linjauksista sekä liiketoiminnan ja konsernin hallinnon asianmukaisesta järjestämisestä. Yhtiön toimitusjohtaja osallistuu hallituksen kokouksiin sekä valmistelee ja esittelee kokouksissa käsiteltävät asiat. Hallitus on päätösvaltainen, kun enemmän kuin puolet sen jäsenistä on paikalla.

Laissa ja yhtiöjärjestyksessä erikseen mainittujen tehtävien lisäksi Cityconin hallitus

vahvistaa yhtiön pitkän aikavälin tavoitteet ja strategian,
hyväksyy yhtiön toimintasuunnitelman, budjetin ja rahoitussuunnitelman ja valvoo niiden toteutumista,
vahvistaa yhtiön sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan periaatteet,
päättää yksittäisistä suurista ja strategisesti merkittävistä investoinneista, kiinteistökohteiden ostoista ja myynneistä sekä muista liiketoiminnan vastuukysymyksistä,
vahvistaa yhtiön johdon velvollisuudet ja vastuualueet sekä raportointijärjestelmän,
päättää henkilöstön palkitsemis- ja kannustinjärjestelmien periaatteista,
laatii osinkopolitiikan.

Cityconin hallitus arvioi vuosittain toimintaansa ja työskentelytapojaan sisäisen itsearvioinnin kautta.

Hallituksen valiokunnat

Cityconin hallitustyöskentelyä tehostaa 4 valiokuntaa, jotka valmistelevat hallituksessa käsiteltäviä asioita. Valiokuntaan kuuluvat hallituksen jäsenet voivat perehtyä valiokunnassa käsiteltäviin asioihin laajemmin kuin koko hallitus. Valiokuntien keskeiset tehtävät ja toimintaperiaatteet on määritelty yhtiön hallituksen hyväksymässä yhtiön päätöksentekoelinten työjärjestyksessä.

Tarkastusvaliokunta

Tarkastusvaliokunnan tehtävänä on tukea hallitusta sen valvontatehtävissä sekä yhtiön taloudellisen raportoinnin lahjomattomuuden ja luotettavuuden ylläpitämisessä. Tarkastusvaliokunta arvioi säännöllisesti yhtiön sisäistä valvontajärjestelmää, taloudellisten

Hallituksen jäsen Amir Gal

Hallituksen jäsen Raimo Korpinen

Hallituksen varapuheenjohtaja Tuomo Lähdesmäki

Ph.D. candidate, LL.B., B.A. (Economics) Israelin kansalainen, s. 1971 Cityconin hallituksen jäsen vuodesta 2004

Merkittävä työura:

Gazit Europe, Inc., Iso-Britannia, toimitusjohtaja vuodesta 2006 Gazit Europe, Inc., Iso-Britannia, Executive Vice President 2004-2005 Dewey Ballantine, Iso-Britannia, lakimies 2002-2004

Leshem, Brandwein & Co., Israel, lakimies 1997-2001

Varatuomari, Suomen kansalainen, s. 1950 Cityconin hallituksen jäsen vuodesta 2004

Merkittävä työura:

Solidium Oy, toimitusjohtaja vuodesta 1998 Yrityspankki SKOP Oyj, Senior Vice President 1994-1998 USF Holdings, Inc., Yhdysvallat, Vice President

1991-1993

Luottamustoimet:

Kruunuasunnot Oy, hallituksen jäsen vuodesta 2004 ja puheenjohtaja vuodesta 2005. Edita Publishing Oy, hallituksen puheenjohtaja 2005- 2006. Edita Oyj, hallituksen jäsen 2002-2006. Hallitusammattilaiset ry, jäsen vuodesta 2004.

Diplomi-insinööri, MBA Suomen kansalainen, s. 1957 Cityconin hallituksen jäsen vuodesta 2004, varapuheenjohtaja vuodesta 2006

Merkittävä työura:

Boardman Oy, perustajajäsen ja Senior Partner vuodesta 2002 Elcoteq Network Oyj, toimitusjohtaja 1997-2001

Leiras Oy, toimitusjohtaja 1991-1997

Luottamustoimet:

Turun Yliopistosäätiö, hallituksen puheenjohtaja vuodesta 1995. Aspocomp Group Oyj, hallituksen puheenjohtaja vuodesta 2002. VTI Technologies Oy, hallituksen jäsen vuodesta 2002, puheenjohtaja 2002-2006. Satel Oy, hallituksen puheenjohtaja vuodesta 2002. Amer Sports Oyj, hallituksen jäsen vuodesta 2000. Metsä Tissue Oyj, hallituksen jäsen vuodesta 2004. Scanfi l Oyj, hallituksen jäsen vuodesta 2005. Helkama Forste Oy, hallituksen jäsen vuodesta 2005. Meconet Oy, hallituksen jäsen vuodesta 2006.

riskien hallintaa ja raportointia sekä tilintarkastusprosessia. Valiokunnan jäsenet voivat tarvittaessa kuulla yhtiön tilintarkastajaa kokoustensa yhteydessä. Tarkastusvaliokunnan tehtäviin kuuluu myös yhtiön tilintarkastajan valintapäätöksen valmistelu.

Tarkastusvaliokuntaan kuuluu vähintään kolme hallituksen jäsentä, jotka ovat riippumattomia yhtiöstä ja merkittävistä osakkeenomistajista. Vähintään yhdellä valiokunnan jäsenellä on oltava kattava tietämys ja kokemus laskentatoimesta ja yhtiöön

Hallituksen jäsen Carl G. Nordman

Teollisuusneuvos, Suomen kansalainen, s. 1939 Cityconin hallituksen jäsen vuodesta 1999

Merkittävä työura:

Oy Aga Ab, toimitusjohtaja ja hallituksen jäsen 1978-1999 AGA-konsernin maa-aluejohtaja 1991-1999

Luottamustoimet:

Machinery Oy, hallituksen jäsen vuodesta 1998 ADR-Haanpää Oy, hallituksen jäsen 2000-2005 PIC-Engineering Oy, hallituksen jäsen 1999-2005 Patria Industries Oyj, hallituksen jäsen 1996-2004 SKF Oy, hallituksen jäsen 1987-2004 Hallitusammattilaiset ry, jäsen vuodesta 2001

Sähköinsinööri, Ruotsin kansalainen, s. 1961 Cityconin hallituksen jäsen vuodesta 2004

Merkittävä työura:

ICA Supermarket Hovås, toimitusjohtaja vuodesta 1989 ICA Gourmet, tavaratalopäällikkö 1985-1989 Saga Sofi agatan, tavaratalopäällikkö 1980-1982

Luottamustoimet: ICA Förbundet AB, hallituksen jäsen vuodesta 2005

Hallituksen jäsen Claes Ottosson

Yhdysvaltain kansalainen, s. 1962 Cityconin hallituksen jäsen vuodesta 2004

Merkittävä työura:

Gazit-Globe Ltd., Israel, toimitusjohtaja vuodesta 1998 ja hallituksen jäsen vuodesta 1993 First Capital Realty Inc., Kanada, toimitusjohtaja ja hallituksen jäsen vuodesta 2000

Luottamustoimet: Equity One, Inc., USA, hallituksen jäsen vuodesta 2000

Hallituksen jäsen Dor J. Segal

HALLITUKSEN JÄSENTEN VUOSI- JA KOKOUSPALKKIOT 2006, EUROA

	Vuosipalkkio	Kokouspalkkio	Yhteensä
Gideon Bolotowsky	25 000	9 000	34 000
Amir Gal	25 000	10 000	35 000
Raimo Korpinen	25 000	10 400	35 400
Tuomo Lähdesmäki	60 000	14 200	74 200
Carl G. Nordman	25 000	10 000	35 000
Claes Ottosson	25 000	6 800	31 800
Dor J. Segal	25 000	9 200	34 200
Thomas W. Wernink	150 000	15 500	165 500
Yhteensä	360 000	85 100	445 100

sovellettavista tilinpäätöksen laadintaperiaatteista. Valiokunta kokoontuu vähintään kaksi kertaa vuodessa. Valiokunnan puheenjohtaja raportoi hallitukselle tarkastusvaliokunnan käsittelemistä asioista. Valiokunnan jäsenet ovat Gideon Bolotowsky, Raimo Korpinen (puheenjohtaja) ja Thomas W. Wernink. Vuonna 2006 valiokunta kokoontui 5 kertaa.

Investointivaliokunta

Investointivaliokunnan tehtävänä on valvoa investointien suunnittelu- ja hyväksyntäprosesseja. Valiokunta valmistelee kaikki hallituksen käsittelyyn tulevat investointiesitykset. Lisäksi valiokunta seuraa investointiprojektien etenemistä ja ostettujen kohteiden haltuunottoa. Investointivaliokuntaan kuuluu vähintään kolme yhtiöstä riippumatonta hallituksen jäsentä. Valiokunta kokoontuu tarvittaessa, kuitenkin vähintään kaksi kertaa vuodessa. Valiokunnan puheenjohtaja raportoi hallitukselle valiokunnan käsittelemistä asioista. Valiokunnan jäsenet ovat Amir Gal, Carl G. Nordman, Dor J. Segal ja Thomas W. Wernink (puheenjohtaja). Vuonna 2006 valiokunta kokoontui 7 kertaa.

Nimitysvaliokunta

Nimitysvaliokunnan tehtävänä on valmistella hallituksen jäsenten valintaa ja palkitsemisasioita koskeva ehdotus yhtiökokoukselle sekä etsiä hallituksen jäsenille seuraajaehdokkaita. Seuraajaehdokkaita etsiessään nimitysvaliokunnan on otettava huomioon hallituksen jäsenten lukumäärä, riippumattomuus, ikä, taidot ja kokemus sekä mahdollisuus käyttää riittävästi aikaa tehtävän hoitamiseen. Nimitysvaliokunnan on tällöin kuultava myös merkittäviä osakkeenomistajia. Valiokunta valmistelee lisäksi hallitukselle ehdotuksen hallituksen valiokuntien kokoonpanosta ja puheenjohtajista sekä järjestää hallituksen ja puheenjohtajan itsearvioinnin.

Nimitysvaliokuntaan kuuluu vähintään kolme yhtiöstä riippumatonta hallituksen jäsentä. Valiokunta kokoontuu tarvittaessa, kuitenkin vähintään kerran vuodessa. Valiokunnan puheenjohtaja raportoi hallitukselle valiokunnan käsittelemistä asioista. Valiokunnan jäsenet ovat Amir Gal, Tuomo Lähdesmäki (puheenjohtaja), Claes Ottosson ja Thomas W. Wernink. Vuonna 2006 valiokunta kokoontui 3 kertaa.

Palkitsemisvaliokunta

Palkitsemisvaliokunnan tehtävänä on hallituksen vahvistamien suuntaviivojen ja antamien ohjeiden mukaisesti yksityiskohtaisemmin valmistella hallituksen päätettäväksi erityisesti Cityconin organisaatioon, johdon nimityksiin sekä henkilöstön palkkaukseen ja palkitsemisjärjestelmiin liittyviä asioita. Valiokunta on vastuussa myös toimitusjohtajan toiminnan arvioinnista, toimitusjohtajan seuraajasuunnitelmasta ja yhtiön muuhun johtoon kuuluvien henkilöiden seuraajien kartoittamisesta.

Palkitsemisvaliokuntaan kuuluu vähintään kolme yhtiöstä riippumatonta hallituksen jäsentä. Palkitsemisvaliokunta kokoontuu tarvittaessa, vähintään kuitenkin kerran vuodessa. Valiokunnan puheenjohtaja raportoi hallitukselle valiokunnan käsittelemistä asioista. Valiokunnan jäsenet ovat Gideon Bolotowsky, Tuomo Lähdesmäki (puheenjohtaja) ja Thomas W. Wernink. Vuonna 2006 valiokunta kokoontui 6 kertaa.

Palkat ja palkkiot

Yhtiökokous vahvistaa hallituksen jäsenten palkkiot vuosittain etukäteen. Hallitus vahvistaa toimitusjohtajan palkan ja muut edut ja päättää myös toimitusjohtajan esityksestä muun ylimmän johdon palkoista ja etuuksista. Hallituksen suomalaiset jäsenet ovat sitoutuneet käyttämään hallitusjäsenyydestä heille maksettavan vuosipalkkion vähennettynä lain mukaisella ennakonpidätyksellä Cityconin osakkeiden hankintaan. Hallituksen jäsenet eivät voi luovuttaa tai pantata näin hankkimiaan osakkeita ennen seuraavaa varsinaista yhtiökokousta.

Vuoden 2006 varsinainen yhtiökokous päätti, että hallituksen puheenjohtajalle maksetaan vuosipalkkiona 150 000 euroa, hallituksen varapuheenjohtajalle 60 000 euroa sekä muille hallituksen jäsenille 25 000 euroa. Lisäksi yhtiökokous päätti, että puheenjohtajalle maksetaan 600 euron ja varapuheenjohtajalle ja muille hallituksen jäsenille 400 euron kokouskohtainen palkkio. Kokouspalkkio maksetaan myös hallituksen valiokuntien kokouksista.

Vuonna 2006 Cityconin hallituksen jäsenille maksetut palkkiot käyvät ilmi oheisesta taulukosta. Kokouspalkkiot sisältävät sekä hallituksen että valiokuntien kokouksista maksetut palkkiot. Cityconin hallituksen jäsenet eivät kuulu yhtiön osakejohdannaisiin palkitsemisjärjestelmiin.

Yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti hallituksen suomalaiset jäsenet ovat käyttäneet vuosipalkkionsa vähennettynä lain mukaisella ennakonpidätyksellä Cityconin osakkeiden hankintaan. Myös hallituksen muut jäsenet hankkivat vuosipalkkioillaan tai osalla siitä Cityconin osakkeita: Gideon Bolotowsky hankki 4 048 osaketta, Amir Gal 4 313 osaketta, Raimo Korpinen 3 841 osaketta, Tuomo Lähdesmäki 6 370 osaketta, Carl G. Nordman 3 284 osaketta, Claes Ottosson 4 313 osaketta, Dor J. Segal 4 306 osaketta ja Thomas W. Wernink 15 000 osaketta.

Toimitusjohtaja

Toimitusjohtaja vastaa yhtiön päivittäisten toimintojen johtamisesta ja valvonnasta osakeyhtiölain sekä hallitukselta saamiensa valtuuksien ja suuntaviivojen mukaisesti. Cityconin hallitus nimittää toimitusjohtajan ja päättää tämän toimisuhteen ehdoista. Toimitusjohtajan on huolehdittava siitä, että hallituksen kokouksissa käsiteltävä informaatio- ja päätösasiakirja-aineisto on asianmukaisesti valmisteltu ja että asetetut päämäärät, menettelytavat ja suunnitelmat tarpeen vaatiessa esitellään hallitukselle päivitystä tai tarkastusta varten. Lisäksi toimitusjohtaja huolehtii, että hallituksen jäsenet saavat jatkuvasti tarpeellista tietoa yhtiön taloudellisen tilanteen ja kehityksen seuraamiseksi.

Yhtiön toimintojen johtamisen lisäksi toimitusjohtaja - toimii yhtiön johtoryhmän puheenjohtajana,

nimittää johtoryhmän jäsenen esityksestä muut esimiesasemassa olevat henkilöt sekä päättää johtoryhmän jäsenen alaisten palkkauksesta yhtiössä noudatettavien periaatteiden mukaisesti,
päättää yhtiössä noudatettavien periaatteiden ja ohjeiden mukaisesti luontoisetujen myöntämisestä henkilöstölle ja kulujen hyväksymisestä,
tiedottaa yhtiön hallitukselle merkittävistä yhtiön toimintaan liittyvistä tapahtumista, päätöksistä ja tulevista hankkeista.

JOHTORYHMÄ

Toimitusjohtaja Petri Olkinuora

Talousjohtaja Eero Sihvonen

Lakiasiainjohtaja Outi Raekivi

Oikeustieteen kandidaatti, KJs, s. 1968

Muu merkittävä työura: Citycon Oyj, lakiasiain- ja hallintopäällikkö 2002-2003 Rasi-Kiinteistöt Oy (Nordea-konserni), hallintojohtaja 2000-2002 Aleksia Oyj, hallintojohtaja 1999-2000 Merita Kiinteistöt Oy, apulaisjohtaja 1997-1998, lakimies 1995-1997 Sabinvest Oy (Suomen Yhdyspankki-konserni), lakimies 1991-1995

Diplomi-insinööri, MBA, s. 1957

Muu merkittävä työura: Uponor Oyj, kiinteistöliiketoimintaryhmän johtaja 1996-2002 Tampereen Kiinteistö Invest Oy, toimitusjohtaja 1990-2002

Kauppatieteiden maisteri, s. 1957

Muu merkittävä työura: Dynea-konserni, rahoitusjohtaja 1999-2005 Neste-konserni, eri tehtävissä 1981-1999, viimeksi Chemicals-toimialan talousjohtaja

Maajohtaja, Suomen liiketoiminnot Kaisa Vuorio

Maajohtaja, Baltian liiketoiminnot Harri Holmström

Maajohtaja, Ruotsin liiketoiminnot (1.1.2007 alkaen) Ulf Attebrant

Diplomi-insinööri, AKA, s. 1967

Muu merkittävä työura: Citycon Oyj, Kauppakeskukset-liiketoimintaryhmän johtaja 2004-2006 Citycon Oyj, kauppakeskusjohtaja 2003-2004 Citycon Oyj, aluejohtaja, muu Suomi 2002-2003 Citycon Oyj, liiketoimintajohtaja, marketit ja

myymälät, 2000-2001 Catella Kiinteistökonsultointi Oy, eri tehtävissä 1993-2000, viimeksi asiakaspäällikkö ja kiinteistöanalyytikko

Diplomi-insinööri, AKA, s. 1956

Muu merkittävä työura:

Citycon Oyj, kiinteistösijoitusjohtaja 2004- 2006

SRV Viitoset Oy, johtaja, kansainvälinen markkinointi 2002-2004 Catella Property Consultants, Suomi, johtaja, kansainväliset palvelut 1999-2002 Catella Property Consultants, Iso-Britannia, johtaja, kansainväliset palvelut 1998-1999 Chesterton International Plc (London), konsultti 1997-1998

s. 1963

Muu merkittävä työura: Atrium Fastigheter AB, eri tehtävissä 1999- 2006, viimeksi kiinteistöliiketoiminnasta vastaava johtaja ja varatoimitusjohtaja Drott AB, päällikkö ja ryhmänjohtaja 1998- 1999

Näckebro AB, markkinointijohtaja 1997-1998 Fabege Cityfastigheter AB, markkinointi- ja kiinteistöpäällikkö 1992-1998

Toimitusjohtajan toimisuhteen ehdot on määritelty kirjallisessa hallituksen hyväksymässä toimisopimuksessa. Toimitusjohtajalle maksettiin palkkaa ja muita palkkaan liittyviä etuisuuksia 269 207 euroa vuonna 2006. Toimitusjohtajalla on oikeus siirtyä eläkkeelle 62 vuotta täytettyään, mikäli hän on tähän saakka yrityksen palveluksessa. Eläkejärjestelyn kattamiseksi yhtiöllä on eläkevakuutus. Toimitusjohtajan toimisopimuksen irtisanomisaika on molemmin puolin 6 kuukautta. Jos yritys irtisanoo sopimuksen muusta kuin toimitusjohtajasta johtuvasta syystä, toimitusjohtajalle maksetaan 18 kuukauden rahapalkkaa vastaava kertakorvaus irtisanomisajan palkan lisäksi.

Johtoryhmä

Cityconilla on johtoryhmä, johon kuuluu vähintään kolme jäsentä. Johtoryhmän puheenjohtajana toimii toimitusjohtaja. Johtoryhmän jäsenten nimityksistä vastaa Cityconin hallitus yhtiön toimitusjohtajan esityksestä. Vuonna 2006 johtoryhmän kokoonpano vaihteli viiden ja seitsemän välillä henkilövaihdosten ja marraskuun alussa voimaan tulleen organisaatiomuutoksen johdosta. Vuoden lopussa johtoryhmään kuului viisi jäsentä. Johtoryhmän päätehtävä on asiantuntijaelimenä avustaa toimitusjohtajaa yhtiön liiketoiminnan johtamisessa. Johtoryhmä koordinoi ja kehittää yhtiön eri toimintoja asetettujen tavoitteiden mukaisesti, edistää tiedonkulkua organisaation eri osien välillä ja valmistelee päätösehdotuksia hallituksen käsittelyä varten. Johtoryhmä kokoontuu puheenjohtajan kutsusta tarvittaessa.

Johtoryhmä avustaa toimitusjohtajaa erityisesti seuraavissa asioissa:

valmistelee hallitukselle esitettäväksi yhtiön strategiaan liittyvät muutokset ja tarkistukset hallituksen antamien suuntaviivojen mukaisesti,
laatii hallitukselle esitettäväksi yhtiön toimintasuunnitelman ja budjetin sekä seuraa niiden toteutumista,
suunnittelee ja valmistelee hallituksen ja toimitusjohtajan edellyttämät organisaatiomuutokset,
hyväksyy hallitukselle esitettäväksi vastineet sisäisiin ja ulkoisiin tilintarkastusraportteihin,
huolehtii vuosisuunnitteluun liittyvien toimenpiteiden toteuttamisesta ohjeiden mukaisesti.

Sisäpiiri

Cityconissa on käytössä sisäpiiriläisten velvollisuuksia ja ilmoitusvelvollisuutta koskeva sisäpiiriohje, joka on laadittu selventämään ja täydentämään arvopaperimarkkinalain säännöksiä, Rahoitustarkastuksen sisäpiiristandardia sekä Helsingin Pörssin sisäpiiriohjetta.

Yhtiön lakimääräisiä sisäpiiriläisiä ovat yhtiön hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja tilintarkastaja. Lakimääräisiä sisäpiiriläisiä ovat myös yhtiön johtoryhmän jäsenet, jotka yhtiön hallitus on määritellyt arvopaperimarkkinalain tarkoittamiksi muiksi yhtiön ylimpään johtoon kuuluviksi henkilöiksi. Lakimääräisten sisäpiiriläisten ja heidän lähipiirinsä arvopaperiomistukset yhtiössä ovat julkisia. Vuoden 2006 aikana tapahtuneet muutokset omistuksissa käyvät ilmi oheisesta taulukosta. Ajantasaiset omistusmuutostiedot ovat nähtävissä yhtiön kotisivuilla www.citycon.fi.

Lakimääräisten sisäpiiriläisten lisäksi yhtiössä on myös ns. pysyviä sisäpiiriläisiä, jotka on asemansa tai tehtäviensä tai muun yhtiön kanssa tekemänsä sopimuksen perusteella merkitty yhtiön yrityskohtaiseen sisäpiirirekisteriin. Tällaisia henkilöitä ovat yhtiön toimitusjohtajan ja johtoryhmän jäsenten sihteerit ja assistentit sekä henkilöt, jotka vastaavat yhtiön taloudesta ja taloudellisesta raportoinnista, rahoituksesta, lakiasioista, sijoitus- ja kehitystoiminnasta, konserniviestinnästä, sijoittajasuhteista, it-toiminnoista sekä sisäisestä ja ulkoisesta tarkastuksesta. Yrityskohtainen sisäpiirirekisteri ei ole julkinen.

Citycon ylläpitää julkista ja yrityskohtaista sisäpiirirekisteriään Suomen Arvopaperikeskus Oy:n SIRE Extranet -järjestelmässä. Yhtiö tarkistuttaa lakimääräisillä sisäpiiriläisillä kaksi kertaa vuodessa rekisteriin merkityt tiedot antamalla heille otteet sisäpiirirekisteristä, minkä lisäksi yhtiö valvoo säännöllisin väliajoin sisäpiiriläistensä kaupankäyntiä Suomen Arvopaperikeskus Oy:n rekisteröimien kaupankäyntitietojen perusteella. Yhtiö valvoo sisäpiiriläisten kauppoja tarvittaessa myös tapauskohtaisesti.

Yhtiön sisäpiiriohjeen mukaan yhtiön julkiseen ja pysyvään sisäpiiriin kuuluvat eivät saa käydä kauppaa Cityconin osakkeilla tai osakkeisiin oikeuttavilla arvopapereilla 21 päivän mittaisen ajanjakson aikana ennen yhtiön tilinpäätöksen, julkistettavan osavuosituloksen tai osavuosikatsauksen julkistamista. Sisäpiiriläiset ovat lisäksi velvollisia pyytämään yhtiön sisäpiirivastaavalta arvion suunnittelemansa arvopaperikaupan lain- ja ohjeenmukaisuudesta. Yhtiön sisäpiirivastaava pitää kirjaa yhteydenotoista.

MUUTOKSET LAKIMÄÄRÄISTEN SISÄPIIRILÄISTEN JA HEIDÄN LÄHIPIIRINSÄ ARVOPAPERIOMISTUKSISSA 1.1.-31.12.2006

Sisäpiiriläinen Pvm 2006 Osakkeet Optiot 1999 A/B/C Optiot 2004A Optiot 2004B	Optiot 2004C
Hallitus
Stig-Erik Bergström 1.1. 35 789 – – –	–
hallituksen puheenjohtaja (14.3.2006 saakka) 14.3. 35 789 – – –	–
Gideon Bolotowsky 14.3. – – – –	–
hallituksen jäsen (14.3.2006 alkaen) 31.12. 4 048 – – –	–
Amir Gal 1.1. 3 918 – – –	–
hallituksen jäsen 31.12. 8 231 – – –	–
Raimo Korpinen 1.1. 7 340 – – –	–
hallituksen jäsen 31.12. 12 649 – – –	–
Tuomo Lähdesmäki 1.1. 31 882 – – –	–
hallituksen varapuheenjohtaja 31.12. 42 628 – – –	–
Carl G. Nordman 1.1. 23 783 – – –	–
hallituksen jäsen 31.12. 4 823 – – –	–
Claes Ottosson 1.1. 3 918 – – –	–
hallituksen jäsen 31.12. 9 015 – – –	–
Dor J. Segal 1.1. 1 971 – – –	–
hallituksen jäsen 31.12. 6 277 – – –	–
Thomas W. Wernink 1.1. – – – –	–
hallituksen puheenjohtaja 31.12. 15 000 – – –	–

Johtoryhmä
Petri Olkinuora 1.1. 100 000 1 000 000 150 000 140 000	–
toimitusjohtaja 31.12. 120 000 73 214 150 000 140 000	140 000
Ulf Attebrant 1.1 – – – –	–
maajohtaja, Ruotsin liiketoiminnot (1.1.2007 alkaen) 31.12. – – – –	–
Harri Holmström 1.1. – – – 70 000	–
maajohtaja, Baltian liiketoiminnot (1.11.2006 alkaen, 31.12. – – – 70 000	70 000
kiinteistösijoitusjohtaja 31.10.2006 saakka)
Jyrki Karjalainen 1.1. – 20 670 75 000 70 000	–
liiketoimintaryhmän johtaja (31.10.2006 saakka) 31.10. – – 75 000 70 000	70 000
Outi Raekivi 1.1. – 80 000 75 000 70 000	–
lakiasiainjohtaja, hallituksen sihteeri 31.12. – – 75 000 70 000	70 000
Carl Slätis 1.1. 2 000 100 000 75 000 70 000	–
liiketoimintaryhmän johtaja (14.9.2006 saakka) 14.9. 2 400 100 000 75 000 –	–
Eero Sihvonen 1.1. – – – 35 000	–
talousjohtaja 31.12. – – – 70 000	70 000
Kaisa Vuorio 1.1. 1 000 150 000 75 000 70 000	–
maajohtaja, Suomen liiketoiminnot (1.11.2006 alkaen, 31.12. 1 200 32 000 75 000 70 000	70 000
liiketoimintaryhmän johtaja 31.10.2006 saakka)
Päävastuullinen tilintarkastaja
Tuija Korpelainen 1.1. – – – –	–
31.12. – – – –	–

Yhtiön julkinen sisäpiirirekisteri on yhtiön kotisivujen lisäksi nähtävillä Suomen Arvopaperikeskus Oy:n asiakaspalvelupisteessä, osoitteessa Urho Kekkosen katu 5 C, Helsinki.

Valvontajärjestelmät

Cityconin liiketoiminnan ohjaus ja valvonta tapahtuu edellä kuvatun hallinto- ja johtamisjärjestelmän avulla. Liiketoiminnan seurantaa ja varainhoidon valvontaa varten yhtiössä on käytössä asianmukaiset ja luotettavat laskenta- ja muut tietojärjestelmät. Laskentajärjestelmän avulla voidaan seurata toteumaa ja ennustetta liukuvasti 3 ja 12 kuukauden jaksoissa. Järjestelmä mahdollistaa myös pitkän aikavälin suunnittelun ja toimii budjetoinnin apuvälineenä.

Sisäinen valvonta

Cityconin sisäinen valvonta käsittää taloudellisen ja muun valvonnan. Sisäistä valvontaa toteuttavat yhtiössä ylin ja toimiva johto sekä koko muu henkilökunta. Yhtiö pyrkii edistämään sellaisen yrityskulttuurin muodostumista, joka hyväksyy sisäisen valvonnan normaalina ja tarpeellisena osana päivittäistä yritystoimintaa.

Sisäisellä valvonnalla pyritään varmistamaan
asetettujen päämäärien ja tavoitteiden saavuttaminen,
voimavarojen taloudellinen ja tehokas käyttö,
toimintaan liittyvien riskien hallinta,
taloudellisen ja muun johtamisinformaation luotettavuus ja oikeellisuus,
ulkoisen sääntelyn ja sisäisten menettelytapojen sekä asiakassuhteissa asianmukaisten menettelytapojen noudattaminen,
toiminnan, tietojen sekä yhtiön omaisuuden turvaaminen,
asianmukaiset tietojärjestelmät ja työprosessit toiminnan tueksi.

Yhtiön hallitus vastaa riittävän ja toimivan sisäisen valvonnan järjestämisestä ja ylläpitämisestä. Toimitusjohtajan tehtävänä on huolehtia sisäisen valvonnan käytännön toimenpiteiden toteuttamisesta.

Toimitusjohtaja vastaa siitä, että hallituksen asettamia päämääriä, menettelytapoja ja strategisia suunnitelmia noudatetaan. Toimitusjohtajan tehtävänä on ylläpitää organisaatiorakennetta, jossa vastuut, valtuudet ja raportointisuhteet on määritelty kirjallisesti selkeästi ja kattavasti.

Toimitusjohtaja ja yhtiön johtoryhmän jäsenet vastaavat siitä, että konsernin jokapäiväisessä toiminnassa noudatetaan voimassaolevia lakeja ja niiden nojalla annettuja säädöksiä sekä yhtiön toimintaperiaatteita ja hallituksen päätöksiä.

Yhtiön sisäisen valvonnan tehokkuutta arvioidaan sisäisellä tarkastuksella. Tarkastusvaliokunta laatii vuosittain sisäistä tarkastusta koskevan tarkastussuunnitelman, jonka perusteella tarkastus suoritetaan. Tilintarkastajat, jotka ovat vastuussa sisäisestä tarkastuksesta, raportoivat hallituksen puheenjohtajalle ja tarkastusvaliokunnalle. Sisäinen tarkastus oli vuonna 2006 ulkoistettu KPMG Oy Ab:lle. Yhtiön tilintarkastajan vuoden aikana suorittamaan tarkastukseen sisältyy myös hallinnon tarkastusta, josta hän raportoi hallitukselle ja toimitusjohtajalle.

Liiketoiminnassa tai muutoin havaitut sisäisen valvonnan puutteet ja kehittämiskohteet dokumentoidaan ja niistä raportoidaan toimitusjohtajalle, jonka tulee viivytyksettä ryhtyä havaintojen perusteella tarvittaviin toimiin.

Tilintarkastaja

Yhtiökokous valitsee vuosittain Cityconin hallintoa ja tilejä tarkastamaan yhden tilintarkastajan, jonka tulee olla Keskuskauppakamarin hyväksymä tilintarkastusyhteisö. Tilintarkastusyhteisön nimeämä Cityconin päävastuullinen tilintarkastaja antaa yhtiön osakkeenomistajille lain edellyttämän tilintarkastuskertomuksen yhtiön vuositilinpäätöksen yhteydessä. Lakisääteisen tilintarkastuksen pääasiallisena tehtävänä on todentaa, että tilinpäätös antaa oikeat ja riittävät tiedot yhtiön tuloksesta ja taloudellisesta asemasta kultakin tilikaudelta. Vuositilinpäätöksen yhteydessä annettavan tilintarkastuskertomuksen lisäksi tilintarkastaja raportoi yhtiön toimitusjohtajalle ja tarkastusvaliokunnalle tarvittaessa.

Tilintarkastaja voi tarvittaessa osallistua tarkastusvaliokunnan kutsumana asiantuntijana valiokunnan kokouksiin.

Vuoden 2006 varsinainen yhtiökokous valitsi yhtiön tilintarkastajaksi KHT-yhteisö Ernst & Young Oy:n, jonka nimeämänä päävastuullisena tilintarkastajana toimii KHT Tuija Korpelainen.

Vuonna 2006 Citycon maksoi tilintarkastajalle varsinaiseen tilintarkastukseen liittyviä palkkioita 0,2 miljoonaa euroa. Lisäksi Citycon osti IFRS-standardeihin (IFRS = International Financial Reporting Standards), kiinteistökauppoihin ja verotukseen liittyviä asiantuntijapalveluita yhteensä 0,1 miljoonalla eurolla.

Riskienhallinta

Cityconin hallitus ja johto seuraavat jatkuvasti liiketoimintaan liittyviä riskejä. Yhtiön hallitus on hyväksynyt yhtiölle riskienhallinnan ohjesäännön, joka määrittelee yhtiön riskienhallinnan periaatteet ja riskienhallintaprosessin. Prosessi kattaa yhtiön liiketoimintoihin liittyvien riskien tunnistamisen, arvioinnin, mittaamisen, rajaamisen ja valvonnan.

Cityconissa käydään vuosittain läpi riskienhallintaprosessi siten, että yhtiön riskikartta ja vuosittainen toimenpidesuunnitelma päivitetään ja esitellään hallitukselle erikseen sovittavassa syyskauden kokouksessa.

Yhtiön riskienhallintaa on käsitelty tarkemmin vuosikertomuksen sivuilla 36-37.

Tiedottaminen

Cityconin konserniviestinnän tehtävänä on tiedottaa eri sidosryhmille yhtiötä koskevista asioista. Tavoitteena on tarjota oikeaa, riittävää ja ajankohtaista tietoa säännöllisesti, tasapuolisesti ja samanaikaisesti kaikille osapuolille.

Vuosikertomuksessa käytetyt termit

Tunnuslukuja

Bruttotuotto - Kokonaisvuokratuotto sekä muut mahdolliset tuotot.

Netto(vuokra)tuotto - Bruttotuotto, josta on vähennetty kiinteistön hoitokulut (sisältäen korjaus- ja parannustyöt).

Nettotuottoaste - Netto(vuokra)tuotto suhteutettuna kohteen markkina-arvoon.

Arvonmuutostuotto – Kauden alun ja lopun markkina-arvojen välinen erotus, jossa on huomioitu myös pääomatulot ja -menot, suhteutettuna kohteen markkina-arvoon kauden lopussa.

Kokonaistuotto – Netto(vuokra)tuotto-% + arvonmuutostuotto-%

NAV - Yhtiön osakekohtainen nettovarallisuus, joka Cityconin tapauksessa on sama kuin IFRS-tilinpäätöksen mukainen osakekohtainen oma pääoma.

NNNAV - EPRA:n suosituksen mukaan laskettu oikaistu osakekohtainen nettovarallisuus. Oikaistu osakekohtainen nettovarallisuus lasketaan lisäämällä rahoitusintrumenttien tuloslaskelmaan kirjattu käyvän arvon muutos sekä yhtiön velkojen käyvän arvon oikaisu jälkimarkkina-arvoon yhtiön osakekohtaiseen nettovarallisuuteen.

Nettotuottovaatimus – Alin ensimmäisen vuoden nettovuokratuotto ilmaistuna prosentteina sijoitettavasta pääomasta, jolla sijoitukseen oltaisiin halukkaita. Markkina-arvon laskennassa kohteen nettotuottovaatimus koostuu riskittömästä korosta sekä kiinteistökohtaisesta ja markkinaehtoisesta riskistä.

Määritelmiä

Kiinteistön hoitokulut t. käytön ja ylläpidon kustannukset - Sisältävät kuluja kiinteistön hallinnasta ja ylläpidosta. Näihin kuluihin kuuluu esimerkiksi lämmitys, sähkö, vartiointi ja yleisten alueiden siivous.

Ankkurivuokralainen – Liike- tai kauppakeskuksen merkittävä vuokralainen, usein liikeketju, jolla on vahva taloudellinen asema ja jonka vuokraama liikepinta-ala on huomattava. Ankkurivuokralaisten kanssa tehdään yleensä pitkät vuokrasopimukset.

Taloudellinen vuokrausaste – Vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto jaettuna vapaiden tilojen markkinahintaisella arviovuokralla, johon on lisätty vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto. Vuosikertomuksessa vuokrausasteella viitataan taloudelliseen vuokrausasteeseen.

Vuokrausaste - Vuokratun pinta-alan osuus vuokrattavasta pinta-alasta.

Vuokrattavissa oleva ala - Pinta-ala, jonka voidaan perustellusti olettaa olevan vuokrattavissa ja josta vuokralainen on valmis maksamaan vuokraa.

Liikevaihtoperusteinen vuokra t. liikevaihtosidonnainen vuokra – Vuokra, joka on jaettu liikevaihtoon sidottuun pääomavuokraan ja ylläpitokorvaukseen. Liikevaihtosidonnaisessa pääomavuokrassa on lisäksi sovittu minimivuokrasta, joka on sidottu elinkustannusindeksiin.

Jos minimivuokra on pienempi kuin toteutuneesta liikevaihdosta laskettu vuokran osuus, vuokralainen maksaa ylimenevän osan. Liikevaihtoon sidottu osuus määräytyy tilassa toimivan vuokralaisen toimialan ja arvioidun myynnin mukaan.

Vertailukelpoinen kohde - Kohde, joka on ollut yhtiön omistuksessa koko vertailukauden (24 kk). Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu kehitys- ja laajennuskohteet eivätkä tontit.

Kauppakeskuksen vaikutusalue – Suomessa Taloustutkimuksen kauppakeskusten kävijä- ja ajoaikatutkimukseen sekä Cityconin omiin haastattelututkimuksiin perustuva arvio kauppakeskuksen alueellisesta markkina-alueesta. Ruotsin ja Liettuan kohteiden tiedot perustuvat arvioon. Virossa vaikutusalueen väestö on määritelty 10 minuutin ajoajan perusteella.

Investoinnit / Bruttoinvestoinnit – Bruttoinvestointien mukaisia panostuksia taseen varoihin. Bruttoinvestoinneilla tarkoitetaan sijoituskiinteistöjen sekä aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden hankintamenoa. Sijoituskiinteistön hankintameno taseessa muodostuu velattomasta kauppahinnasta ja transaktiokuluista, kuten asiantuntijapalkkioista ja varainsiirtoverosta. Bruttoinvestointeja ovat myös investoinnit kehityshankkeisiin sekä kiinteistöjen perusparannukset ja vuokratilan muutostyöt.

EPRA - Eurooppalaisten listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö ("The European Public Real Estate Association"), joka julkaisee toimialaa koskevia suosituksia mm. taloudellisen informaation esittämisestä.

Pohjoisesplanadi 35 AB, 00100 Helsinki Puh. (09) 680 36 70, Fax (09) 680 36 788 [email protected], www.citycon.fi

Sisällys

3 Hallituksen toimintakertomus
14 Konsernituloslaskelma, IFRS
15 Konsernitase, IFRS
16 Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS
17 Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS
18 Konsernitilinpäätöksen liitetiedot, IFRS
40 Konsernin kolmen vuoden tunnusluvut, IFRS
41 Emoyhtiön tuloslaskelma, FAS
42 Emoyhtiön tase, FAS
43 Emoyhtiön rahavirtalaskelma, FAS
44 Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS
50 Konsernin viiden vuoden tunnusluvut, IFRS ja FAS
51 Osakkeet ja osakkeenomistajat
53 Tunnuslukujen laskentaperiaatteet
54 Tilinpäätöksen allekirjoitukset
54 Tilintarkastuskertomus
55 Kiinteistöluettelo
58 Kiinteistöjen arviolausunto

Hallituksen toimintakertomus

YHTEENVETO VUODESTA 2006

Avainluvut

Liikevaihto kasvoi 29,5 prosenttia 119,4 miljoonaan euroon (vuonna 2005: 92,2 milj. euroa). Kasvu johtui pääosin uusista hankinnoista.
Voitto ennen veroja nousi 165,6 miljoonaan euroon (74,2 milj. euroa). Luku sisältää 120,1 miljoonaa euroa (45,9 milj. euroa) sijoituskiinteistöjen käyvän arvon nousua.
Tulos/osake oli 0,78 euroa (0,47 euroa).
Tulos/osake ilman käyvän arvon muutoksen, myyntivoiton ja muiden kertaluonteisten erien vaikutusta oli 0,20 euroa (0,20 euroa).
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake oli 0,20 euroa (0,19 euroa).
Osakekohtainen nettovarallisuus (EPRA NAV) kasvoi 3,38 euroon (2,45 euroa).
Sijoituskiinteistöjen keskimääräinen nettotuottovaatimus vuoden 2006 lopussa oli ulkopuolisen arvioitsijan mukaan 6,6 prosenttia.
Hallituksen osingonjakoehdotus on 0,14 euroa/osake (0,14 euroa/osake).
Omavaraisuusaste nousi 39,1 prosenttiin (36,7 %).

Vuonna 2006 Citycon jatkoi kasvustrategiansa toteuttamista ja hankki omistukseensa uusia kauppa- ja liikekeskuksia yhteensä 400,9 miljoonalla eurolla Suomesta, Ruotsista ja Liettuasta. Lisäksi olemassa oleviin kohteisiin investoitiin yhteensä 35,4 miljoonaa euroa. Yhtiön kiinteistökannan markkina-arvo vuoden lopussa oli 1 447,9 miljoonaa euroa, mistä ulkomaisten kiinteistöjen osuus oli 30,3 prosenttia. Osana kasvustrategiansa toteuttamista Citycon organisoi vuoden lopulla toimintansa uudelleen ja otti käyttöön liiketoiminnan alueorganisaatiot. Organisaatiomuutos vaikutti myös Citycon-konsernin taloudelliseen raportointiin. Tilinpäätös vuodelta 2006 on ensimmäistä kertaa laadittu uuden alueorganisaation mukaisesti.

Liiketoiminta

Vuoden lopussa yhtiö omisti 26 kauppakeskusta sekä 53 muuta kauppapaikkaa. Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkina-arvo vuoden 2006 lopussa oli 1 447,9 milj. euroa (956,6 milj. euroa), josta Suomessa sijaitsevan kiinteistökannan osuus oli 1 009,7 miljoonaa euroa, Ruotsissa sijaitsevan 354,8 miljoonaa euroa ja Baltiassa 83,3 miljoonaa euroa.
Cityconin nettovuokratuotot kasvoivat tilikaudella 23,5 prosenttia 82,8 miljoonaan euroon (67,0 milj. euroa). Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot kasvoivat 3,0 prosenttia.
Tilikauden lopussa Cityconilla oli kaikkiaan 3 083 (2 109) vuokrasopimusta 2 107 (1 120) vuokralaisen kanssa. Kiinteistöomaisuuden vuokrausaste oli vuoden 2006 lopussa 97,1

AVAINLUVUT
	2006	2005
Liikevaihto, Me	119,4	92,2
Liikevoitto, Me	196,5	105,2
% liikevaihdosta	164,6	114,1
Voitto ennen veroja, Me	165,6	74,2
Tilikauden voitto, Me	126,4	59,8
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me	1 447,9	956,6
Tulos/osake, euroa	0,78	0,47
Tulos/osake laimennettu, euroa
(EPRA tulos/osake)	0,74	0,46
Tulos/osake, ilman käyvän arvon
muutoksen, myyntivoiton ja muiden
kertaluontoisten erien vaikutusta, euroa	0,20	0,20
Osinko/osake, euroa	0,14*	0,14
Liiketoiminnan nettorahavirta
/osake, euroa	0,20	0,19
Oma pääoma/osake, euroa (EPRA NAV)	3,38	2,45
Oikaistu nettovarallisuus (EPRA NNNAV)
P/E -luku (hinta/voitto -suhde)	6	7
P/E -luku, ilman käyvän arvon muutoksen,
myyntivoiton ja muiden kertaluontoisten
erien vaikutusta, euroa	25	15
Oman pääoman tuotto (ROE), %	25,8	22,5
Sijoitetun pääoman tuotto (ROI), %	16,8	13,5
Omavaraisuusaste, %	39,1	36,7
Nettovelkaantumisaste, %	136,6	156,8
Korollinen nettovelka (käypä arvo), Me	811,2	564,9
Kiinteistökannan nettovuokratuotto, %	7,6	8,5
Vuokrausaste, %	97,1	97,2
Henkilöstö katsauskaudella keskimäärin	62	43
Henkilöstö katsauskauden lopussa	73	57

* Hallituksen ehdotus

Kolmen vuoden avainluvut löytyvät tilinpäätöksen liitetiedoista sivulta 40.

prosenttia (97,2 %) ja nettotuottoaste 7,6 prosenttia (8,5 %). Vuokrattavien tilojen määrä kasvoi 23,3 prosenttia 735 029 neliömetriin.

Investoinnit ja myynnit

Yhtiön toiminta laajeni keväällä Liettuaan sen ostettua Vilnassa sijaitsevan kauppakeskus Mandarinaksen.
Suomessa ja Ruotsissa toteutettiin kauden aikana useita hankintoja. Merkittävimmät kauppakeskusinvestoinnit Ruotsissa olivat Jakobsbergs Centrum, Stenungs Torg, Liljeholmen sekä joulukuussa tiedotettu Tumba Centrum (kauppa toteutui

lopullisesti 31.1.2007). Suomesta Citycon hankki mm. kauppakeskus Columbuksen sekä Myyrmannin vähemmistöosuuden saaden hallintaansa koko kauppakeskuksen.

Citycon myi 75 ydinliiketoimintaansa kuulumatonta kohdetta Suomessa. Myynnistä kirjattiin 5,9 miljoonaa euroa myyntivoittoa ennen veroja kauppahinnan tarkistuksen jälkeen.
Merkittävimmät käynnissä olevat kehityshankkeet olivat kauppakeskus Trion, Åkersbergan, Duon ja Lippulaivan uudistus- ja laajennushankkeet.
Bruttoinvestoinnit yhteensä olivat 436,4 miljoonaa euroa, josta 400,9 miljoonaa euroa kohdistui uusinvestointeihin, 35,4 miljoonaa euroa kehitys- ja uudistushankkeisiin sekä 0,2 milj. euroa muihin investointeihin.

Rahoitus

Konsernin omavaraisuusaste tilikauden lopussa oli 39,1 prosenttia (36,7 %).
Yhtiö toteutti vuoden aikana onnistuneesti kaksi pääomamarkkinajärjestelyä, 110 miljoonan euron suunnatun pääomalainaehtoisen vaihtovelkakirjalainan ja noin 75 miljoonan euron merkintäetuoikeusannin.
Yhtiö allekirjoitti uuden 100 miljoonan euron yritystodistusohjelman ja korvasi tällä aikaisemmat yhteensä 60 miljoonan euron erilliset yritystodistusohjelmat.
Yhtiö järjesteli uudelleen rahoitustaan sopimalla kansainvälisen pankkiryhmän kanssa 600 miljoonan euron syndikoidusta luotosta.
Uusien rahoitusjärjestelyjen ansiosta yhtiön lainojen keskilaina-aika piteni 4,8 vuoteen (2,7 vuotta).
Lainasalkun suojausastetta lisättiin ja korollisista veloista 81,6 prosenttia (70,0 %)oli kauden lopussa kiinteään korkoon sidottuja.

Kurssikehitys

Yhtiön osakekurssi kehittyi kauden aikana erittäin positiivisesti: Kauden vaihdolla painotettu osakekohtainen keskikurssi nousi 3,86 euroon (2,95 euroa). Osakekannan markkina-arvo nousi 99,1 prosentilla 844,3 miljoonaan euroon (424,1 milj. euroa).

EPRA:n suositukset (EPRA Best Practices Policy Recommendations)

Eurooppalaisia listattuja kiinteistösijoitusyhtiöitä edustava The European Public Real Estate Association (EPRA) julkaisi tammikuussa 2006 suosituksensa listatuille kiinteistösijoitusyhtiöille taloudellisen informaation esittämisestä, täydentäen suosituksia marraskuussa 2006. Citycon noudattaa näitä suosituksia raportoinnissaan. Suositukset antavat lisäohjeita IAS/IFRS –standardien noudattamiseen, eivät korvaa niitä. Suositukset löytyvät kokonaisuudessaan EPRA:n kotisivuilta osoitteesta www.epra.com.

EPRA:n suositusten noudattamisen myötä Citycon-konsernin tuloslaskelmamuoto on muutettu kululajikohtaisesta tuloslaskelmamuodosta toimintokohtaiseksi. Täten tuloslaskelma esittää myös brutto- ja nettovuokratuoton. Citycon uskoo, että suositusten noudattaminen auttaa sijoittajia arvioimaan paremmin konsernin tuloksentekokykyä ja lisää sijoitusinformaation avoimuutta.

Koska Citycon soveltaa sijoituskiinteistöjen arvostamisessa IAS 40–standardin mukaista käyvän arvon mallia, vastaa IFRS: n mukainen Cityconin tulos EPRA:n suositusten mukaista tulosta. IFRS:n mukainen laimennettu tulos/osake on sama kuin EPRA tulos/osake. EPRA NAV vastaa myös Cityconin julkaisemaa IFRS:n mukaista emoyhtiön omistajille kuuluvaa omaa pääomaa.

Cityconin NNNAV eli oikaistu nettovarallisuus nousi 50,8 prosenttia 538,5 miljoonaan euroon tilikauden aikana. NNNAV/osake oli 3,22 euroa.

TOIMINTAYMPÄRISTÖN KEHITYS

Liiketilojen kysyntä Cityconin toiminta-alueilla Suomessa, Ruotsissa ja Baltian maissa jatkui vuonna 2006 hyvänä ja niiden käyttöasteet pysyivät korkealla tasolla. Hyvän markkinakehityksen myötävaikuttajana oli vähittäiskaupan edelleen jatkunut kasvu.

Markkinoiden kasvu Cityconin toimintamaissa perustuu pääosin talouden positiiviseen kehitykseen sekä kotitalouksien ostovoiman ja kulutuksen lisääntymiseen.

Suotuisa markkinatilanne on lisännyt kansainvälisten sijoittajien kiinnostusta Cityconin toiminta-alueiden sijoituskohteita kohtaan. Tämän seurauksena kilpailu on kiristynyt ja hyvistä kauppapaikoista on erittäin kova kysyntä. Kilpailu on lisännyt markkinoiden likviditeettiä ja nostanut hintoja, minkä seurauksena sijoituskohteiden tuottovaatimustasot ovat laskeneet.

LIIKETOIMINTA JA KIINTEISTÖOMAISUUDEN YHTEENVETO

Citycon on kauppakeskuksiin ja muihin vähittäiskaupan suuryksiköihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö, joka toimii Suomessa, Ruotsissa ja Baltian maissa. Suomessa Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja, ja sillä on merkittävä jalansija muillakin toimialueillaan. Yhtiön liiketoiminta perustuu koko

	Me		/ osake laimennettu, euroa
1-12	1-12	1-12	1-12
			2005
565,3	356,6	3,38	2,45

−	−	−	−
(ii) Velkojen käyvän arvon oikaisu jälkimarkkina-arvoon -26,9	0,5	-0,16	0,00
-	-	-	-
538,5	357,1	3,22	2,45
	2006	2005	2006

Suurimmat hankinnat 2006
Kohde	Yhtiö	Sijainti	Velaton kauppahinta kuluineen (hankintahetken valuutta- kursseilla), Me	Omistusosuus kohteesta kaupan jälkeen,%
Suomi
Kauppakeskus Myyrmanni	KOy Myyrmanni (26 % osakkeista)	Vantaa	35,6	100,0
Kauppakeskus Valtari	Kiinteistökauppa	Kouvola	2,0	100,0
Kauppakeskus Tullintori	Tullintori KOy (57,4 % osakkeista)	Tampere	8,8	100,0
Kauppakeskus Columbus	Vuosaari Investor Ab	Helsinki	75,3 1)	100,0
Ruotsi
Lindomen liikekeskus	Kiinteistökauppa	Mölndal, Suur-Göteborg	8,0	100,0
Backan, Hindåsin,	Kiinteistökauppa	Suur-Göteborg	25,7	100,0
Landvetterin ja Flodan liikekeskukset
Kauppakeskus Stenungs Torg	Stenungs Torg	Stenungsund,	37,2	70,0
	Fastighets AB	Suur-Göteborg
Kauppakeskus	BHM Centrumfastigheter AB	Järfälla,	106,6	100,0
Jakobsbergs Centrum		Suur-Tukholma
Kauppakeskusprojekti Liljeholmen	Liljeholmsplan Fastighets AB	Tukholma	60,6	100,0
	Liljeholmsplan Bostadsfastigheter AB
	Liljeholmstorget Development Services AB
Kauppakeskus Tumba Centrum 2)	Tumba Centrumfastighets AB Botkyrka, Suur-Tukholma		60,5	100,0
Liettua
Kauppakeskus Mandarinas	UAB Prekybos Centras Mandarinas	Vilna	14,9	100,0
	(ent. UAB Rimvesta)

1) Kauppakeskus Columbuksen aiemmin tiedotettu kauppahinta 80,1 miljoonaa euroa sisältää hankinnan jälkeen tehdyn laajennushankkeen kustannukset.

2) Kauppa toteutui 31.1.2007

omistamisen ketjun osaamiseen ja aktiivisuuteen. Citycon ei ainoastaan omista liikekiinteistöjä, vaan se myös vuokraa, markkinoi, johtaa ja kehittää omistamiaan kohteita.

Vuoden lopussa yhtiö omisti 26 (20) kauppakeskusta ja 53 (128) muuta kauppapaikkaa.

Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkina-arvo vuoden 2006 lopussa oli 1 447,9 miljoonaa euroa, josta suomalaisten kiinteistöjen osuus oli 69,7 prosenttia (85,7 %), ruotsalaisten kiinteistöjen osuus 24,5 prosenttia (8,0 %) ja muiden osuus 5,8 prosenttia (6,3 %).

Citycon myi tilikaudella 75 ydinliiketoimintaansa kuulumatonta kohdetta. Myytyjen kohteiden velaton kauppahinta oli 73,9 miljoonaa euroa kauppahinnan tarkistuksen jälkeen. Myytyjen kohteiden käypä arvo Cityconin taseessa 31.12.2005 oli 65,3 miljoonaa euroa. Citycon kirjasi kaupasta myyntivoittoa ennen veroja 5,9 miljoonaa euroa. Kauppa nosti yhtiön vuoden 2006 osakekohtaista tulosta noin 0,01 eurolla ja tulosta noin 2,1 miljoonalla eurolla ottaen huomioon myyntivoiton, kaupan kulut, menetetyt nettovuokratuotot neljänneltä vuosineljännekseltä ja verot. Kaikki myydyt kohteet sijaitsevat Suomessa ja niiden vuokrattava kokonaispinta-ala on noin 77 000 neliömetriä. Luettelo myydyistä kohteista on saatavilla yhtiön kotisivuilta.

Vuoden aikana yhtiön liiketoiminta laajeni Liettuaan ja yhtiö jatkoi voimakasta kasvuaan Ruotsissa. Tarkemmat tiedot vuoden aikana tehdyistä kiinteistö- ja osakekaupoista ilmenevät oheisesta taulukosta.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset

Citycon soveltaa sijoituskiinteistöjen arvostamisessa IAS 40 -standardin mukaista käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti. Sijoituskiinteistöjen arvon määrittelee ulkopuolinen arvioija kansainvälisten IVS-standardien (International Valuation Standards) mukaisesti vähintään kerran vuodessa. Vuonna 2006 ulkopuolinen arviointi on tehty vuosineljänneksittäin aktiivisen markkinatilanteen vuoksi. Aberdeen Property Investors Finland Oy:n tekemä arviolausunto joulukuun lopun tilanteesta on saatavilla osoitteessa www.citycon.fi .

Tilikaudella Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo kohosi markkinatilanteen ja vuokraustoiminnan muutosten seurauksena 120,1 miljoonaa euroa. Tilikaudella kirjattiin arvonnousua yhteensä 131,3 miljoonaa euroa ja arvonalennuksia yhteensä 11,2 miljoonaa euroa.

Cityconin kiinteistöomaisuuden keskimääräinen, Aberdeen Property Investors Finland Oy:n määrittämä nettotuottovaatimus laski 6,6 prosenttiin. Tuottovaatimuksen lasku oli pääosin seurausta erittäin aktiivisista kiinteistömarkkinoista.

Cityconin liiketoiminnassa tärkeintä on pitää omistamansa kiinteistöt houkuttelevina ja elinvoimaisina kaupan keskuksina niin asiakkaiden kuin vuokralaistenkin kannalta. Cityconin vuonna 2006 käynnistämät ja jo ennen sitä käynnistyneet merkittävimmät uudistus- ja kehityshankkeet on lueteltu oheisessa taulukossa. Kehityshankkeita esitellään laajemmin vuoden 2006 vuosikertomuksessa sivuilla 16-17.

Kehityshankkeet
Kohde	Sijainti	Arvioitu kokonais- kustannus (milj. euroa)	Toteutuneet brutto- investoinnit 2006 loppuun mennessä	Arvioitu lopullinen valmistumis- aika
Lippulaiva	Espoo, Suomi	60-70 1)	6,6	2008
Trio	Lahti, Suomi	50,5	0,6	2009
Duo	Tampere, Suomi	27,3	18,0	2007
Lentola	Kangasala, Suomi	16,6	-	2007
Piispanristi	Kaarina, Suomi	8,2	-	2007
Torikeskus	Seinäjoki, Suomi	4,0	0,6	2008
Åkersberga	Österåker, Ruotsi	40,0 2)	3,4	2009

1) Arviossa mukana molemmat suunnitellut vaiheet. Vaihe II vaatii vielä Cityconin hallituksen päätöksen.

2) Citycon omistaa Åkersbergan kauppakeskuksesta 75 % ja sen osuus kehitysinvestoinnista on noin 27 miljoonaa euroa.

Merkittävin markkinamuutos oli kansainvälisen kiinnostuksen lisääntyminen Suomen kiinteistömarkkinaa ja etenkin liiketiloja kohtaan. Kysynnän kasvu laskee sijoittajien tuottovaatimuksia ja luo nousupainetta kiinteistöjen hintoihin erityisesti vilkkaimmissa kasvukeskuksissa.

Vuokrasopimuskanta ja vuokrausaste

Katsauskauden lopussa Cityconilla oli kaikkiaan 3 080 (2 109) vuokrasopimusta 2 107 (1 120) vuokralaisen kanssa. Vuokrasopimusten keskimääräinen kestoaika oli 2,9 (3,2) vuotta. Cityconin kiinteistöomaisuuden vuokrausaste oli katsauskauden lopussa 97,1 prosenttia (97,2 %) ja nettovuokratuotto 7,6 prosenttia (8,5 %).

Cityconin nettovuokratuotot kasvoivat tilikaudella 23,5 prosenttia 82,8 miljoonaan euroon. Vuokrattavien tilojen määrä kasvoi 23,3 prosenttia 735 029 neliömetriin. Vertailukelpoisten (like-for-like) kohteiden nettovuokratuotto kasvoi 3,0 prosenttia. Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet omistuksessa koko vertailukauden (24 kk). Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu kehitys- ja laajennuskohteet eivätkä tontit.

Nettotuottoprosentin laskennassa ja vertailukelpoisten kohteiden (like-for-like) valinnassa sovelletaan Kiinteistötalouden instituutin ja Investment Property Databankin ohjeiden mukaista laskentamenetelmää.

LIIKETOIMINTA-ALUEET

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, kaikki
	1-12 2006	1-12 2005
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl	369	314
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m2	73 300	34 240
Vuokrausaste kauden lopussa, %	97,1	97,2
Vuokrasopimusten keskimääräinen
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta	2,9	3,2

Yhtiön liiketoiminta organisoitiin vuoden lopulla alueellisesti uudelleen ja yhtiön aiemmat, kiinteistötyyppiin perustuneet liiketoimintaryhmät (Kauppakeskukset, Marketit ja myymälät sekä Kiinteistökehitys) poistuivat käytöstä. Uuden alueorganisaation mukaisesti Cityconin liiketoiminta on jaettu kolmeen liiketoiminta-alueeseen Suomi, Ruotsi ja Baltia, ja nämä edelleen Kauppapaikkoihin ja Kiinteistökehitykseen.

Suomi

Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa. Suomen liiketoimintojen nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella 8,2 prosenttia 68,8 miljoonaan euroon. Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot kasvoivat 3,0 prosenttia. Suomen liiketoimintojen nettovuokratuotot olivat 83,1 prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto
	1-12 2006	1-12 2005
Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl	321	298
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m2	66 500	31 480
Vuokrausaste kauden lopussa, %	97,2	96,8
Vuokrasopimusten keskimääräinen
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta	3,1	3,3
Taloudellinen kehitys
	1-12 2006	1-12 2005
Liikevaihto, Me	95,8	87,4
Kiinteistökannan markkina-arvon muutos, Me	104,8	45,4
Liikevoitto, Me	176,1	106,6
Bruttovuokratuotot, Me	93,1	84,8
Nettovuokratuotot, Me	68,8	63,6
Nettotuotto-%	7,6	8,7
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet	7,9	8,7
Kiinteistökannan markkina-arvo, Me	1 009,7	820,1
Bruttoinvestoinnit, Me	152,8	38,9

Suomessa Citycon hankki katsauskaudella omistukseensa Helsingin Vuosaaressa sijaitsevan kauppakeskus Columbuksen 75,3 miljoonalla eurolla. Columbuksen laajennushanke valmistui lokakuun alussa, minkä jälkeen kauppakeskuksen vuokrattava kokonaispinta-ala on noin 20 000 neliömetriä. Muista Suomessa toteutetuista investoinneista suurimmat olivat Vantaan Myyrmannin kauppakeskuksen hankinta kokonaan Cityconin omistukseen, Tampereella sijaitsevan kauppakeskus Tullintorin osto sekä kauppakeskus Valtarin osto Kouvolassa. Yhteensä näiden hankintojen arvo oli noin 46,4 miljoonaa euroa.

Heinäkuussa Citycon myi 75 ydinliiketoimintaansa kuulumatonta kohdetta Suomessa. Myynnistä kirjattiin kolmannella vuosineljänneksellä 5,9 miljoonaa euroa myyntivoittoa ennen veroja.

Suomessa suurimmat kauppakeskusten kehityshankkeet ovat Lahden Trion, Tampereen Hervannan Duon ja Espoon Lippulaivan uudistus- ja laajennushankkeet. Kauppakeskus Duon uudistus- ja laajennushanke etenee suunnitellussa aikataulussa. Kauppakeskus Lippulaivan kehityshankkeen ensimmäinen vaihe on saatu päätökseen ja toinen vaihe käynnistyy, kun kaavamuutos on saanut lainvoiman. Trion uudistushanke puolestaan käynnistyy arviolta helmikuussa 2007.

Lisäksi yhtiö rakennuttaa Kaarinaan uutta liikekeskusta noin viiden kilometrin päähän Turun keskustasta ja uudistaa Seinäjoen Torikeskusta. Joulukuussa 2006 päätettiin myös kokonaan uuden liikekeskuksen rakennuttamisesta Kangasalan Lentolaan Tampereen kupeeseen. Liikekeskuksen on määrä valmistua syksyllä 2007.

Vuoden aikana Suomessa toteutettujen uushankintojen kokonaismäärä oli 124,3 miljoonaa euroa ja kehitysinvestointien 28,5 miljoonaa euroa.

Vuoden lopussa yhtiö omisti 19 (16) kauppakeskusta ja 46 (127) muuta kauppapaikkaa Suomessa.

Edellä luetellut hankinnat ja kehityshankkeet vahvistavat entisestään Cityconin asemaa kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtajana Suomessa.

Ruotsi

Citycon vahvisti vuonna 2006 markkina-asemaansa uusilla hankinnoilla erityisesti Ruotsissa. Ruotsin nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella 422,4 prosenttia 9,3 miljoonaan euroon. Ruotsin nettovuokratuotot olivat 11,2 prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto
	1-12 2006	1-12 2005
Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl	32	2
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m2	3 900	130
Vuokrausaste kauden lopussa, %	96,3	99,6
Vuokrasopimusten keskimääräinen
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta	2,2	2,3

Taloudellinen kehitys
	1-12 2006	1-12 2005
Liikevaihto, Me	17,3	2,7
Kiinteistökannan markkina-arvon muutos, Me	8,7	1,7
Liikevoitto, Me	16,8	3,5
Bruttovuokratuotot, Me	15,9	2,5
Nettovuokratuotot, Me	9,3	1,8
Nettotuotto-%	5,2	3,2
Kiinteistökannan markkina-arvo, Me	354,8	76,1
Bruttoinvestoinnit, Me	267,2	77,9

Ruotsissa toteutettiin kauden alussa Suur-Göteborgin alueella sijaitsevien Lindomen, Backan, Hindåsin, Landvetterin ja Flodan liikekeskusten hankinta. Näiden investointien arvo oli yhteensä noin 25,7 miljoonaa euroa. Syyskuussa Citycon osti pääosan Stenungs Torg -nimisestä kauppakeskuksesta Göteborgin pohjoispuolelta 37,2 miljoonalla eurolla. Investointien arvoon sisältyvät myös hankinnan kulut.

Suur-Tukholman alueelta ostettiin syyskuussa Jakobsbergs Centrum -kauppakeskus 106,6 miljoonalla eurolla. Elokuussa Citycon osti Tukholman Liljeholmenista kauppakeskusprojektin 60,6 miljoonalla eurolla. Projekti koostuu 20 000 neliömetrin toimisto- ja liikerakennuksesta sekä huomattavasta määrästä rakennusoikeutta uuden kauppakeskuksen rakentamista varten. Yhtiö suunnittelee rakennuksen vuokrattavissa olevan pinta-alan nelin-viisinkertaistamista.

Niin ikään Suur-Tukholman alueella Citycon kehittää ja uudistaa Åkersbergan kauppakeskusta. Cityconin osuus käynnistetystä hankkeesta on noin 247 miljoonaa Ruotsin kruunua (noin 27 milj. euroa) ja siihen kuuluu kauppakeskuksen modernisointi sekä 9 000 neliömetrin laajennus. Uudistunut kauppakeskus on kokonaisuudessaan valmis kevään 2009 aikana. Citycon on sitoutunut hankkimaan kauppakeskuksen kokonaan omistukseensa kehityshankkeen valmistuttua.

Vuoden aikana Ruotsissa toteutettujen uushankintojen kokonaismäärä oli 260,7 miljoonaa euroa ja kehitysinvestointien 6,5 miljoonaa euroa.

Tilikauden lopulla Citycon ilmoitti ostavansa Tukholman eteläpuolella sijaitsevan Tumba Centrum –kauppakeskuksen noin 60,8 miljoonalla eurolla. Kauppa toteutui tammikuussa 2007.

Tumba Centrum –kaupan toteuduttua Citycon omistaa Ruotsissa 6 (3) kauppakeskusta ja 7 (1) muuta kauppapaikkaa, jotka kaikki sijaitsevat Suur-Tukholman ja Suur-Göteborgin alueella.

Baltia

Cityconilla on Baltian maissa kaksi kauppakeskusta, Rocca al Mare Tallinnassa Virossa ja Mandarinas Vilnassa Liettuassa. Kauppakeskus Mandarinaksen oston myötä Cityconin liiketoiminta laajeni Baltiassa vuoden 2006 aikana Liettuaan. Mandarinaksen velaton kauppahinta oli noin 14,9 miljoonaa euroa hankinnan kuluineen. Kauppakeskus valmistui syyskuussa 2005 ja vuokrattavaa liiketilaa siinä on yhteensä noin 7 900 neliömetriä.

Baltian liiketoimintojen nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella 191,1 prosenttia 4,8 miljoonaan euroon. Baltian nettovuokratuotot olivat 5,7 prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto
	1-12 2006	1-12 2005
Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl	16	14
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m2	2 900	2 630
Vuokrausaste kauden lopussa, %	100,0	100,0
Vuokrasopimusten keskimääräinen
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta	3,3	3,4

Taloudellinen kehitys
	1-12 2006	1-12 2005
Liikevaihto, Me	6,2	2,1
Kiinteistökannan markkina-arvon muutos, Me	6,6	-1,2
Liikevoitto, Me	10,9	0,3
Bruttovuokratuotot, Me	6,1	1,8
Nettovuokratuotot, Me	4,8	1,6
Nettotuotto-%	8,4	9,1
Kiinteistökannan markkina-arvo, Me	83,3	60,5
Bruttoinvestoinnit, Me	16,2	61,6

Vuoden aikana Baltiassa toteutettujen uushankintojen kokonaismäärä oli 15,9 miljoonaa euroa ja kehitysinvestointien 0,4 miljoonaa euroa.

Citycon suunnittelee kauppakeskus Rocca al Maren laajentamista 25 000 neliöllä. Hanke on tarkoitus käynnistää vuoden 2007 aikana.

Baltian markkinoiden rajallisen koon, kilpailun ja sopivien kiinteistöjen rajallisen saatavuuden vuoksi Citycon on edennyt alueen investoinneissa maltillisesti. Yhtiö etsii kuitenkin jatkuvasti potentiaalisia sijoituskohteita alueella.

HENKILÖSTÖ JA HALLINNON KULUT

Citycon-konsernin palveluksessa oli tilikauden lopussa yhteensä 73 (57) henkilöä, joista 59 oli Suomessa, kahdeksan Ruotsissa, viisi Virossa ja yksi Liettuassa. Hallinnon kulut kasvoivat 12,9 miljoonaan euroon (8,3 milj. euroa) sisältäen 0,9 miljoonaa euroa (0,2 milj. euroa) henkilöstöoptioihin liittyviä laskennallisia kuluja ja 0,6 miljoonaa euroa ydinliiketoimintaan kuulumattomien kohteiden myynnistä aiheutuneita kuluja. Kulujen kasvuun vaikutti myös yhtiön toiminnan laajentuminen.

Citycon-konserni maksoi palkkoja ja palkkioita 4,6 miljoonaa euroa (3,1 milj. euroa), josta konsernin toimitusjohtajan palkkojen ja palkkioiden osuus oli 0,3 miljoonaa euroa (0,2 milj. euroa) ja hallituksen 0,5 miljoonaa euroa (0,3 milj. euroa). Emoyhtiö maksoi palkkoja ja palkkioita 4,2 miljoonaa euroa (2,8 milj. euroa), josta toimitusjohtajan palkka ja palkkiot olivat 0,3 miljoonaa euroa (0,2 milj. euroa) ja hallituksen 0,5 miljoonaa euroa (0,3 milj. euroa).

Yhtiön henkilöstöä kuvaavat tunnusluvut kolmelta vuodelta
	2006	2005	2004
Keskimääräinen lukumäärä
tilikaudella	62	43	40
Tilikauden palkat ja palkkiot, Me	4,6	3,1	2,3

LIIKEVAIHTO JA TULOS

Tilikauden liikevaihto oli 119,4 miljoonaa euroa (92,2 milj. euroa). Cityconin liikevaihto muodostuu pääosin vähittäiskaupan liiketilojen vuokratuotoista. Bruttovuokratuottojen osuus liikevaihdosta oli 96,5 prosenttia (96,6 %).

Liikevoitto kasvoi 196,5 miljoonaan euroon (105,2 milj. euroa). Voitto ennen veroja oli 165,6 miljoonaa euroa (74,2 milj. euroa) ja voitto verojen jälkeen oli 126,4 miljoonaa euroa (59,8 milj. euroa). Liikevoiton kasvu johtui lähinnä kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutoksesta sekä hankittujen keskusten tuomasta liikevoitosta.

Kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutosten, myyntivoiton ja muiden kertaluontoisten erien vaikutus emoyhtiön omistajille kuuluvaan tulokseen verovaikutuksineen oli 92,5 miljoonaa euroa (33,5 milj. euroa). Kun tämä otetaan huomioon, on emoyhtiön omistajien tilikauden tulos verojen jälkeen 6,7 miljoonaa euroa yli vertailukauden tason. Tuloksen kasvu oli pääasiassa seurausta nettovuokratuottojen kasvusta.

Tulos/osake oli 0,78 euroa (0,47 euroa). Tulos/osake ilman käyvän arvon muutosta, myyntivoittoa, muita kertaluontoisia eriä ja niistä aiheutuvia verovaikutuksia oli 0,20 euroa (0,20 euroa).

Liiketoiminnan nettorahavirta/osake oli 0,20 euroa (0,19 euroa).

Investoinnit

Cityconin katsauskauden bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 436,4 miljoonaa euroa (178,5 milj. euroa). Investoinneista 400,9 miljoonaa euroa (171,0 milj. euroa) kohdistui uusien kiinteistöjen hankintaan, 35,4 miljoonaa euroa (7,4 milj. euroa) kiinteistökehitykseen ja 0,2 milj. euroa (0,1 milj. euroa) muihin investointeihin.

Investoinnit rahoitettiin pääasiassa katsauskauden aikana toteutetulla 75 miljoonan euron merkintäoikeusannilla, 110 miljoonan euron vaihtovelkakirjalainan liikkeeseen laskulla, ydinliiketoimintaan kuulumattomien kiinteistöjen myynnistä saaduilla noin 74 miljoonan euron varoilla sekä nostamalla uutta korollista lainaa noin 143 miljoonaa euroa.

TASE JA RAHOITUS

Katsauskauden lopussa taseen loppusumma oli 1 486,4 miljoonaa euroa (983,1 milj. euroa). Kauden päättyessä taseen velat olivat yhteensä 906,1 miljoonaa euroa (622,9 milj. euroa), joista lyhytaikaista velkaa oli 134,4 miljoonaa euroa (74,4 milj. euroa). Konsernin rahoitustilanne säilyi edelleen hyvänä.

Korolliset velat kasvoivat vertailukaudella 233,4 miljoonaa euroa ja olivat 814,0 miljoonaa euroa (580,5 milj. euroa). Konsernin korollisten velkojen käypä arvo oli 832,5 miljoonaa euroa (580,5 milj. euroa) ja likvidit kassavarat olivat 21,3 miljoonaa

euroa (15,6 milj. euroa), joten konsernin korollisen nettovelan käypä arvo oli 811,2 miljoonaa euroa (564,9 milj. euroa).

Korollisten velkojen keskikorko oli 4,35 prosenttia (4,83 %). Keskimääräinen lainapääomilla painotettu laina-aika kasvoi 4,8 vuoteen (2,7 vuotta) ja keskimääräinen korkosidonnaisuusaika 4,1 vuoteen (2,5 vuotta).

Konsernin omavaraisuusaste oli 39,1 prosenttia (36,7 %). Velanhoitokykyä kuvaava velanhoitokate pankeille annettujen lainakovenanttien mukaan, eli edellisen 12 kuukauden tulos ennen korkokuluja, veroja, poistoja, käyvän arvon muutoksia ja kertaluontoisia eriä suhteessa nettorahoituskuluihin, oli 2,3.

Nettovelkaantumisaste oli kauden lopussa 136,6 prosenttia (156,8 %). Nettovelkaantumisasteen laskuun vaikuttivat vahva katsauskauden tulos sekä katsauskaudella toteutetut oman pääoman ehtoiset rahoitusjärjestelyt.

Citycon lisäsi vuonna 2006 lainasalkun korkosuojausastetta, ja kauden lopussa Cityconin korollisiin velkoihin sisältyi 77,5 prosenttia (87,3 %) vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 76,2 prosenttia (69,8 %) oli muutettu kiinteäkorkoiseksi koronvaihtosopimuksilla. Koronvaihtosopimukset huomioituna yhtiön kauden lopun korollisesta velasta 81,6 prosenttia oli kiinteään korkoon sidottua. Koronvaihtosopimusten nimellisarvo oli kauden lopussa 541,7 miljoonaa euroa (336,5 milj. euroa). Johdannaissopimusten käypä arvo 31.12.2006 oli -2,0 miljoonaa euroa (-14,7 milj. euroa). Citycon noudattaa suojauslaskentaa, jonka perusteella koronvaihtosopimusten käyvän arvon muutokset kirjataan taseen omaan pääomaan. Cityconin suojauksista on kerrottu tarkemmin tilinpäätöksen liitetiedossa 19 Rahoitusinstrumentit.

Nettorahoituskulut laskivat 0,2 miljoonaa euroa 30,9 miljoonaan euroon (31,1 milj. euroa). Vuoden 2006 rahoituskuluihin sisältyy kertaluonteisia kuluja 0,9 miljoonaa euroa liittyen pankkilainan jälleenrahoitukseen (5,7 milj. euroa). Vertailukelpoisten nettorahoituskulujen kasvu johtui pääasiassa lisääntyneestä korollisen velan määrästä. Vuoden 2006 tuloslaskelman nettorahoituskulut sisältävät 0,7 miljoonaa euroa (0,0 milj. euroa) vaihtovelkakirjalainan optio-osuuteen liittyvää laskennallista kulukirjausta.

Pääomamarkkinajärjestelyt

Citycon toteutti katsauskauden aikana onnistuneesti kaksi pääomamarkkinajärjestelyä, suunnatun pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan ja merkintäetuoikeusannin. Toteutetut järjestelyt vahvistivat yhtiön tasetta ja tukevat yhtiön kasvustrategian toteuttamista.

Cityconin hallitus päätti heinäkuussa laskea liikkeeseen kansainvälisille institutionaalisille sijoittajille suunnatun, 110 miljoonan euron suuruisen, pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan. Vaihtovelkakirjat on noteerattu Helsingin Pörssissä 22.8.2006 alkaen. Lainan laina-aika on 7 vuotta ja lainalle maksetaan 4,5 prosentin kiinteää vuotuista korkoa. Lainan alkuperäinen vaihtohinta on 4,3432 euroa ja vaihtoaika 12.9.2006 - 27.7.2013. Lainan eräpäivä on 2.8.2013.

Lainan liikkeeseen laskeminen osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen perustui Cityconin varsinaisen yhtiökokouksen 14.3.2006 antamaan valtuutukseen. Vaihtovelkakirjoja vaihdettaessa yhtiön osakepääomaa voidaan korottaa yhteensä enintään 34 191 378,45 eurolla ja yhtiön osakkeiden lukumäärä voi nousta enintään 25 326 947 uudella osakkeella. Vaihtovelkakirjalainan yksityiskohtaiset ehdot ja lainalle kertynyt korko löytyvät tilinpäätöksen liitetiedosta 18 Korolliset velat. Liitetiedosta 18 löytyy myös Cityconin pääomaehtoisen lainan ehdot ja kertynyt korko.

Citycon järjesti maalis-huhtikuussa merkintäoikeusannin, jolla yhtiö hankki varoja yhteensä noin 75 miljoonaa euroa. Osakkeenomistajille tarjottiin oikeutta merkitä jokaista omistamaansa viittä osaketta kohti yksi uusi osake. Osakeannissa merkittiin 27 274 949 osaketta 2,75 euron osakekohtaiseen merkintähintaan, mikä vastasi noin 99,4 prosenttia tarjotuista osakkeista.

Vaihtovelkakirjalainan ja merkintäetuoikeusannin yksityiskohdat käyvät ilmi Cityconin tilikauden aikana julkaisemista pörssitiedotteista, jotka ovat saatavissa mm. yhtiön kotisivuilta osoitteesta www.citycon.fi .

Velkarahoitusjärjestelyt

Yhtiö paransi katsauskauden aikana velkarahoituksensa ehtoja pidentämällä keskimääräistä laina-aikaa ja lisäämällä käytettävissä olevan velkapääoman määrää. Yhtiön uudet velkajärjestelyt mahdollistavat strategian mukaisten investointien joustavan toteuttamisen.

Helmikuussa 2006 Citycon allekirjoitti uuden 100 miljoonan euron yritystodistusohjelman ja korvasi tällä aikaisemmat yhteensä 60 miljoonan euron erilliset yritystodistusohjelmat.

RISKIENHALLINTA JA YMPÄRISTÖVASTUU

Cityconin riskienhallinnan tavoitteena on auttaa varmistamaan yhtiön liiketoiminnallisten tavoitteiden saavuttaminen.

Cityconin riskienhallintaprosessi kattaa yhtiön liiketoimintoihin liittyvien riskien tunnistamisen, merkittävyyden arvioinnin, riskienhallintatoimenpiteiden suunnittelun ja toteuttamisen, säännöllisen riskiraportoinnin sekä valvonnan. Syksyllä 2006 toteutettiin laaja riskikartoitus, jossa riskit samoin kuin niiden hallintatoimenpiteet tunnistettiin ja tallennettiin riskirekisteriin.

Citycon kehittää jatkuvasti riskienhallintaprosessiaan ja tähtää parannetun ja kokonaisvaltaisen riskienhallintaohjelman (Enterprise Risk Management) käyttöönottoon Cityconissa vuoden 2007 aikana. Yhtiön hallituksen hyväksymää, yhtiön

riskienhallinnan periaatteet määrittävää ohjesääntöä päivitetään säännöllisesti vastaamaan liiketoiminnassa mahdollisesti tapahtuvia muutoksia.

Cityconin liiketoiminnan kannalta huomattavia riskejä ovat vuokralaisten vuokranmaksukykyyn liittyvät riskit, kiinteistöomaisuuteen, liikekiinteistöjen arvon kehitykseen ja toiminnan laajentumiseen liittyvät riskit sekä rahoitusriskit. Cityconissa keskeisiksi rahoitusriskeiksi on tunnistettu kassavirran korkoriski, varainhankintariski, luottoriski ja valuuttakurssiriski. Yhtiön riskienhallintaa on käsitelty tarkemmin vuosikertomuksen sivuilla 36-37 ja tilinpäätöksen sivuilla 32-33.

Kiinteistöalan yrityksille energiankäytön hallinta on keskeinen osa käyttökustannusten hallintaa ja yrityksen ympäristövastuuta. Citycon on mukana kiinteistö- ja rakennusalan energiansäästösopimuksessa, jonka tavoitteena on kiinteistöjen energiankulutuksen vähentäminen. Muut merkittävimmät ympäristövaikutukset liittyvät maankäyttöön, kiinteistöjen ylläpitoon sekä jätehuoltoon.

Cityconin toimintaa ohjaa elinkaariajattelu, jossa otetaan huomioon kiinteistöjen perus- ja muiden korjausten ajoitus. Kehityshankkeita toteutettaessa Citycon pyrkii esim. kierrättämään purku- ja rakennusjätteet mahdollisimman tehokkaasti.

OIKEUDENKÄYNNIT

Citycon Oyj osallistui alkuvuodesta yhdessä Skanska Talonrakennus Oy:n kanssa Tampereen Ratinan alueen yleissuunnitelman mukaisen uuden kauppakeskuksen ja siihen liittyvien alueiden toteuttamista koskevaan hankintakilpailuun. Tampereen kaupunki teki asiaa koskevan hankintapäätöksen 3.4.2006 ja valitsi hankkeen toteuttajaksi Kapiteeli Oyj:n ja Sponda Oyj:n muodostaman yhteenliittymän. Citycon Oyj:n ja Skanska Talonrakennus Oy:n tarjous hankkeesta oli yli 31 miljoonaa euroa ja valitun toteuttajayhteenliittymän tarjous oli 20,0 miljoonaa euroa.

Citycon teki päätöksestä 27.4.2006 oikaisuvaatimuksen Tampereen kaupunginhallitukselle vaatien tehdyn päätöksen kumoamista sekä Citycon Oyj:n ja Skanska Talonrakennus Oy:n valitsemista hankkeen toteuttajiksi. Yhtiö teki päätöksestä myös hakemuksen markkinaoikeudelle vaatien ensisijaisesti päätöksen kumoamista ja toissijaisesti Tampereen kaupungin velvoittamista uuteen tarjousvertailuun. Lisäksi hakemuksessa on vaadittu kieltoa hankesopimuksen allekirjoittamiselle ja hankinnan keskeyttämistä.

Markkinaoikeus määräsi kesäkuussa Tampereen kaupungille väliaikaisen toimenpidekiellon ja uhkasakon. Tampereen kaupunki valitti asiasta korkeimpaan hallinto-oikeuteen, joka marraskuussa antamallaan päätöksellä pysytti markkinaoikeuden päätöksen.

Asian käsittely markkinaoikeudessa jatkuu.

VARSINAINEN YHTIÖKOKOUS

Yhtiön vuoden 2006 varsinainen yhtiökokous pidettiin 14. maaliskuuta Helsingissä. Yhtiökokous vahvisti Citycon Oyj:n ja Citycon-konsernin vuoden 2005 tilinpäätöksen ja myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle. Vuoden 2005 osingoksi päätettiin 0,14 euroa osakkeelta. Osinko maksettiin 24.3.2006.

Hallitus

Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön hallitukseen kuuluu viidestä kahdeksaan jäsentä, jotka valitaan näissä rajoissa yhtiökokouksessa vuodeksi kerrallaan. Hallituksen jäsen voidaan erottaa vain yhtiökokouksen päätöksellä. Yhtiön yhtiöjärjestyksen muuttamisesta voidaan päättää vain yhtiökokouksessa 2/3 enemmistöllä annetuista äänistä.

Vuonna 2006 yhtiön hallituksen jäsenten lukumäärä säilyi kahdeksana ja hallitukseen valittiin uudelleen yhden vuoden toimikaudeksi Amir Gal, Raimo Korpinen, Tuomo Lähdesmäki, Carl G. Nordman, Claes Ottosson, Dor J. Segal ja Thomas W. Wernink sekä uutena jäsenenä diplomi-insinööri Gideon Bolotowsky, 58, Suomen kansalainen. Hallituksen jäsenenä vuodesta 2000 ja puheenjohtajana vuodesta 2002 toiminut tohtori Stig-Erik Bergström ei ollut käytettävissä uudelleenvalintaan. Hallitus valitsi järjestäytymiskokouksessaan puheenjohtajakseen Thomas W. Werninkin ja varapuheenjohtajaksi Tuomo Lähdesmäen.

Tilintarkastaja

Yhtiökokous päätti muuttaa yhtiöjärjestyksen tilintarkastajia koskevaa 9 §:ää siten, että yhtiöllä on yksi tilintarkastaja, jonka tulee olla Keskuskauppakamarin hyväksymä tilintarkastusyhteisö. Muutetun yhtiöjärjestyksen mukaisesti yhtiön tilintarkastajaksi tilikaudelle 2006 valittiin KHT-yhteisö Ernst & Young Oy, jonka ilmoittamana yhtiön päävastuullisena tilintarkastajana on toiminut KHT Tuija Korpelainen.

Hallituksen valtuutukset

Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään osakepääoman korottamisesta yhdellä tai useammalla uusmerkinnällä antamalla yhtiön osakkeenomistajien merkittäväksi yhteensä enintään 50 miljoonaa uutta nimellisarvoltaan 1,35 euron osaketta. Hallitus käytti tätä valtuutusta päättäessään maaliskuussa osakkeenomistajien merkintäetuoikeuteen perustuvasta osakeannista, jossa merkittiin 27,3 miljoonaa osaketta.

Yhtiökokous valtuutti hallituksen lisäksi päättämään yhden tai useamman vaihtovelkakirjalainan ottamisesta, optio-oikeuksien antamisesta ja osakepääoman korottamisesta yhdellä tai useammalla uusmerkinnällä osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen laskemalla liikkeeseen yhteensä enintään 27,4 miljoonaa uutta osaketta. Hallitus käytti tätä valtuutusta päättäessään heinäkuussa laskea liikkeeseen institutionaalisille sijoittajille suunnatun pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan, joka erääntyy elokuussa 2013. Lainan perusteella yhtiön osakkeiden lukumäärä voi nousta enintään 25,3 miljoonalla osakkeella ja osakepääoma enintään 34,2 miljoonalla eurolla.

Tilikauden lopussa hallituksella ei ollut muita valtuutuksia.

OSAKKEENOMISTAJAT, OSAKEPÄÄOMA JA OSAKKEET

Citycon kuuluu Pohjoismaisen Pörssin keskisuuriin yhtiöihin ja toimialaluokkaan rahoitus. Yhtiön osake on noteerattu Helsingissä marraskuusta 1988 lähtien. Yhtiön osakkeen kaupankäyntitunnus on CTY1S ja kaupankäynti tapahtuu euroissa. Osakesarjan kansainvälisessä arvopaperiselvityksessä käytettävä ISIN-koodi on FI0009002471.

Omistus

Cityconilla oli katsauskauden lopussa 1 721 (1 402) rekisteröityä osakkeenomistajaa, joista yhdeksän oli hallintarekisterin hoitajia. Hallintarekisteröidyt, pääosin ulkomaiset, osakkeenomistajat omistivat 155,6 (125,5) miljoonaa osaketta eli niiden hallussa oli 93,1 (92,0) prosenttia yhtiön osake- ja äänimäärästä. Yhtiölle ei ole vuoden 2006 aikana tehty omistuksenmuutoksia koskevia liputusilmoituksia.

Vaihto ja kurssi

Vuoden 2006 aikana Cityconin osakkeen vaihto Helsingin Pörssissä oli 197,6 miljoonaa euroa (119,2 milj. euroa) ja 51,2 miljoonaa (40,7 milj.) osaketta. Vuoden ylin kurssinoteeraus oli 5,09 (3,50) euroa ja alin 3,02 (2,36) euroa. Kauden painotettu osakekohtainen keskikurssi oli 3,86 (2,95) euroa ja päätöskurssi 5,05 (3,11) euroa. Yhtiön osakekannan markkina-arvo tilikauden lopussa oli 844,3 miljoonaa euroa (424,1 milj. euroa).

Osakepääoma

Citycon Oyj:n yhtiöjärjestyksen mukainen vähimmäispääoma on 100 miljoonaa euroa ja enimmäispääoma 500 miljoonaa euroa, joissa rajoissa osakepääomaa voidaan alentaa tai korottaa yhtiöjärjestystä muuttamatta. Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa.

Yhtiön osakepääoma vuoden 2006 alussa oli 184,1 miljoonaa euroa ja osakkeita oli yhteensä 136,4 miljoonaa. Katsauskauden aikana yhtiön osakepääomaa on korotettu merkintäetuoikeusannin ja optio-oikeuksilla tehtyjen osakemerkintöjen seurauksena yhteensä 41,6 miljoonalla eurolla ja 30,8 miljoonalla osakkeella. Osakepääoman muutokset käyvät tarkemmin ilmi oheisesta taulukosta. Kauden lopussa yhtiön rekisteröity osakepääoma oli 225,7 miljoonaa euroa ja osakkeiden lukumäärä 167,2 miljoonaa. Osakkeen nimellisarvo on 1,35 euroa.

Arvo-osuuksiksi vaihtamattomat osakkeet

Citycon Oyj myi elokuun lopussa arvo-osuuksiksi vaihtamatta jääneet yhtiön osakkeet niiden omistajien lukuun. Myynnistä saadut varat, joista on vähennetty yhtiölle ilmoittamisesta ja myynnistä aiheutuneet kulut, on talletettu Etelä-Suomen lääninhallitukseen 1.9.2006. Myytyjen osakkeiden omistaja tai muu oikeudenhaltija on oikeutettu osakkeitaan vastaavaan osuuteen osakkeiden myyntitulosta, joka on 3,52 euroa osakkeelta. Saadakseen osuutensa osakkeenomistajan tai muun oikeudenhaltijan on esitettävä vaatimus

Osakepääoman muutokset 1.1.-31.12.2006
Pvm 2006	Peruste	Muutos, euroa	Muutos, osakkeet, kpl	Osake- pääoma, euroa	Osakkeet, kpl
1.1.				184 115 724,30	136 382 018
16.2.	Korotus (optio-oikeudet)	1 012 945,50	750 330	185 128 669,80	137 132 348
28.3.	Korotus (optio-oikeudet)	20 250,00	15 000	185 148 919,80	137 147 348
18.4.	Korotus (optio-oikeudet)	737 572,50	546 350	185 886 492,30	137 693 698
28.4.	Korotus (merkintäetuoikeusanti)	36 821 181,15	27 274 949	222 707 673,45	164 968 647
4.5.	Korotus (optio-oikeudet)	51 629,40	38 244	222 759 302,85	165 006 891
20.6.	Korotus (optio-oikeudet)	22 126,50	16 390	222 781 429,35	165 023 281
27.7.	Korotus (optio-oikeudet)	363 734,55	269 433	223 145 163,90	165 292 714
21.9.	Korotus (optio-oikeudet)	1 619 391,15	1 199 549	224 764 555,05	166 492 263
25.10.	Korotus (optio-oikeudet)	100 934,10	74 766	224 865 489,15	166 567 029
14.12	Korotus (optio-oikeudet)	831 803,85	616 151	225 697 293,00	167 183 180
31.12.				225 697 293,00	167 183 180

varoista ja luovutettava osakekirjat ja mahdolliset saantoselvitykset Nordea Pankki Suomi Oyj:n konttoriin viimeistään 31.8.2016.

Omat osakkeet

Citycon Oyj:n hallussa ei katsauskauden aikana ollut yhtiön omia osakkeita.

OPTIO-OIKEUDET

Yhtiöllä on kaksi optio-ohjelmaa, 1999 A/B/C ja 2004 A/B/C. Optio-ohjelmat ovat osa konsernin henkilöstön kannustus- ja sitouttamisjärjestelmää.

Yhtiön vuoden 2004 optio-oikeudet siirrettiin vuonna 2006 arvo-osuusjärjestelmään ja 2004 A-optiot listattiin Helsingin Pörssiin, kun osakkeiden merkintäaika niillä alkoi 1.9.2006. Myös vuoden 1999 optio-oikeudet on listattu Helsingin Pörssissä.

Lisäksi yhtiön hallitus päätti tilikauden aikana yhtiön vuoden 2004 optio-ohjelmaan liittyvien C-optioiden jakamisesta konsernin henkilöstölle. Optioita myönnettiin 60 henkilölle yhteensä 1 250 000 kappaletta.

Yhtiön optio-ohjelmien ehtoja muutettiin kauden aikana toteutetun merkintäetuoikeusannin johdosta. Muutokset koskivat osakkeiden merkintäsuhdetta ja merkintähintaa ja sitä kautta myös optio-oikeuksilla merkittävien osakkeiden ja osakepääoman korotusten enimmäismääriä. Yhtiön optio-ohjelmia on käsitelty tarkemmin tilinpäätöksen sivuilla 35-37. Siellä olevista taulukoista käyvät ilmi myös optio-oikeuksien uudet merkintäsuhteet ja merkintähinnat.

Optio-oikeudet 1999

Cityconin ylimääräinen yhtiökokous 4.11.1999 päätti enintään 5 500 000 optio-oikeuden antamisesta. Näistä henkilöstölle myönnettiin 5 327 500 optio-oikeutta, loput 172 500 optio-oikeutta annettiin Cityconin tytäryhtiölle Veniamo-Invest Oy:lle.

Vuoden 1999 optio-oikeuksilla voidaan muutettujen ehtojen mukaisesti merkitä enintään 5 820 418 osaketta ja yhtiön osakepääoma voi nousta enintään 7 857 564,30 eurolla. Vuoden 2006 loppuun mennessä optioilla oli merkitty yhteensä 4 805 930 osaketta.

1999 optio-oikeuksien vaihto Helsingin Pörssissä vuonna 2006 oli 6,2 miljoonaa euroa (4,4 milj. euroa) ja 2,4 miljoonaa (2,8 milj.) optio-oikeutta. Vuoden ylin kurssinoteeraus oli 4,00 (2,09) euroa ja alin 1,81 (0,88) euroa. Tilikauden aikana vuoden 1999 optio-oikeuksilla merkittiin yhteensä 2 777 440 uutta osaketta 1,35 euron osakekohtaiseen merkintähintaan. Tässä luvussa ovat mukana joulukuussa merkityt 63 525 osaketta. Merkityt osakkeet oikeuttavat osinkoon tilikaudelta 2006.

Optio-oikeudet 2004

Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätti enintään 3 900 000 optio-oikeuden antamisesta. Näistä henkilöstön hallussa oli tilikauden lopussa 3 380 000 A/B/C-optio-oikeutta ja Veniamo-Invest Oy:llä 520 000 optio-oikeutta.

Vuoden 2004 optio-oikeuksilla voidaan muutettujen ehtojen mukaisesti merkitä enintään 4 138 290 osaketta ja yhtiön osakepääoma voi nousta enintään 5 586 691,50 eurolla. Tilikauden aikana 2004 A-optio-oikeuksilla merkittiin yhteensä 89 715 Cityconin osaketta 2,2336 euron osakekohtaiseen merkintähintaan. Tässä luvussa ovat mukana joulukuussa merkityt 27 747 osaketta. Merkityt osakkeet oikeuttavat osinkoon tilikaudelta 2006.

Syyskuun alussa listattujen 2004 A-optio-oikeuksien vaihto Helsingin Pörssissä oli syys-joulukuun aikana 0,4 miljoonaa euroa ja 0,2 miljoonaa optio-oikeutta. Vuoden ylin kurssinoteeraus oli 2,93 euroa ja alin 1,66 euroa.

Hallituksen ja johdon omistamat osakkeet ja optio-oikeudet

Yhtiön hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäsenet sekä heidän lähipiirinsä omistivat 31.12.2006 yhteensä 223 871 yhtiön osaketta. Näiden osakkeiden osuus kaikista osakkeista ja osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä oli 0,13 prosenttia.

Vuoden 2006 lopussa Cityconin toimitusjohtajalla oli 73 214 optio-oikeutta 1999 A/B/C, 150 000 optio-oikeutta 2004A, 140 000 optio-oikeutta 2004B ja 140 000 optio-oikeutta 2004C. Muilla johtoryhmän jäsenillä oli yhteensä 32 000 optio-oikeutta 1999 A/B/C, 150 000 optio-oikeutta 2004A, 280 000 optio-oikeutta 2004B ja 280 000 optio-oikeutta 2004C. Hallituksen jäsenet eivät ole mukana yhtiön optio-ohjelmissa.

Ajantasaiset tiedot yhtiön hallituksen ja johtoryhmän jäsenten osake- ja optio-omistuksista käyvät ilmi yhtiön Internet-sivuilta www.citycon.fi /Sijoittajat/Osake/Sisäpiiri.

Yhtiön toimitusjohtajan toimisopimuksen keskeiset ehdot käyvät ilmi tilinpäätöksen sivulta 39.

TILIKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT

Kauppakeskushankinta

Yhtiö ilmoitti joulukuussa 2006 allekirjoittaneensa sopimuksen kauppakeskus Tumba Centrumin hankkimisesta. Kauppakeskus sijaitsee Botkyrkan kunnassa Suur-Tukholman alueella. Kauppa toteutui lopullisesti 31.1.2007. Kohteen velaton kauppahinta oli 547,7 miljoonaa kruunua (n. 60,5 milj. euroa).

Kehityshankkeet

Citycon ilmoitti helmikuun alussa, että se aloittaa alun perin kesällä 2005 ostetun kauppakeskus Rocca al Maren laajennuksen. Hanke käsittää kauppakeskuksen laajennuksen sekä olemassa olevan osan uudistamisen. Hankkeen ensimmäisen vaiheen arvo on yhteensä noin 25 miljoonaa euroa ja sen myötä keskuksen vuokrattava pinta-ala laajenee noin 16 000 neliömetrillä. Useassa vaiheessa toteutettavan hankkeen kustannuksiksi arvioidaan yhteensä noin 68 miljoonaa euroa.

Helmikuun alussa Citycon ilmoitti myös, että se rakentaa kauppakeskuksen Tukholman Liljeholmeniin. Hankkeen arvo on noin 110 miljoonaa euroa kiinteistöstä maksetun 60,6 miljoonan euron lisäksi ja se on tällä hetkellä Cityconin suurin yksittäinen kehityshanke. Citycon osti Liljeholmenin kiinteistön elokuussa 2006. Kiinteistöllä on tällä hetkellä noin 20 000 neliömetrin toimisto- ja liikerakennus sekä rakennusoikeutta liiketilakäyttöön. Olemassa olevaa rakennusta laajennetaan ja uudistetaan huomattavasti. Uuden kauppakeskuksen kokonaispinta-ala on noin 91 000 neliömetriä kallioon louhittavat parkkitilat mukaan lukien. Uusi kauppakeskus avataan arviolta loka-marraskuussa 2009.

Osakepääoman korotus optio-oikeuksien perusteella

Cityconin optio-ohjelmiin 1999 ja 2004 liittyvillä optio-oikeuksilla merkittiin joulukuussa 91 272 uutta Citycon Oyj:n nimellisarvoltaan 1,35 euron osaketta. Osakemerkintöjä vastaava osakepääoman korotus, 123 217,20 euroa, merkittiin kaupparekisteriin 9.2.2007. Uudet osakkeet oikeuttavat osinkoon tilikaudelta 2006.

Ylimääräinen yhtiökokous ja suunnattu osakeanti

Cityconin ylimääräinen yhtiökokous pidettiin 26.1.2007 Helsingissä. Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään enintään 25 miljoonan uuden osakkeen liikkeeseen laskemisesta suunnatulla osakeannilla.

Tähän valtuutukseen perustuen Citycon Oyj:n hallitus päätti 13.2.2007 laskea liikkeeseen 25 000 000 uutta osaketta osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen suomalaisille ja kansainvälisille institutionaalisille sijoittajille. Osakkeiden merkintähinnaksi päätettiin 5,35 euroa osakkeelta. Osakeanti toteutettiin nopeutetussa tarjousmenettelyssä 12.2.2007 ja 13.2.2007 välisenä aikana. Suunnatussa osakeannissa merkittyjä 25 000 000 osaketta vastaava osakepääoman korotus 33 750 000,00 euroa merkittiin kaupparekisteriin 15.2.2007. Uudet osakkeet eivät oikeuta osinkoon tilikaudelta 2006. Yhtiön rekisteröity ja täysin maksettu osakepääoma on korotuksen jälkeen 259 570 510,20 euroa ja osakkeiden lukumäärä 192 274 452.

Yhtiön hallituksella ei suunnatun annin toteuttamisen jälkeen ole voimassa olevia valtuutuksia laskea liikkeeseen uusia osakkeita. Yhtiön hallitus on kuitenkin esittänyt 13.3.2007 kokoontuvalle varsinaiselle yhtiökokoukselle, että se valtuutettaisiin laskemaan liikkeeseen enintään 100 miljoonaa uutta osaketta. Valtuutuksen ehdotetaan olevan voimassa viisi vuotta.

HALLITUKSEN VOITONJAKOEHDOTUS

Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat ovat 27,5 miljoonaa euroa, josta tilikauden voitto on 26,9 miljoonaa euroa.

Cityconin hallitus ehdottaa 13.3.2007 kokoontuvalle varsinaiselle yhtiökokoukselle, että 31.12.2006 päättyneeltä tilikaudelta maksetaan osinkoa 0,14 euroa osakkeelta eli yhteensä 23 418 423,28 euroa. Hallitus ehdottaa, että osingonmaksun täsmäytyspäivä on 16.3.2007 ja että osinko maksetaan 23.3.2007.

Hallitus ehdottaa lisäksi, että loput voitonjakokelpoiset varat, 4,1 miljoonaa euroa, kirjataan kertyneiden voittovarojen tilille.

Ehdotettu voitonjako ei hallituksen näkemyksen mukaan vaaranna yhtiön maksukykyä.

TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT

Citycon jatkaa hankinta- ja kehitysmahdollisuuksien etsimistä ja laajentumisstrategiansa toteuttamista huolimatta kiristyvästä kilpailusta kiinteistömarkkinoilla. Vuoden 2006 aikana toteutettujen hankintojen ja suunniteltujen ja käynnissä olevien kehityshankkeiden ansiosta Citycon arvioi liikevoiton ilman käyvän arvon muutoksia ja myyntivoittoja kasvavan vuonna 2007.

Helsingissä 22.2.2007

Citycon Oyj

Hallitus

Konsernituloslaskelma, IFRS

Me	LIITE	1.1.-31.12.2006	1.1.-31.12.2005

Kokonaistuotot	1	325,1	156,5
Kokonaiskulut pl. rahoituskulut	2	-128,6	-51,2

Bruttovuokratuotto Käyttökorvaukset ja palvelutuotot		115,1 4,2	89,1 3,1
Liikevaihto	3,4	119,4	92,2
Hoitokulut	6	36,0	24,7
Vuokraustoiminnan muut kulut	5	0,6	0,5
Nettovuokratuotto		82,8	67,0
Hallinnon kulut	6,7	12,9	8,3
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	8	0,6	0,3
Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta		131,3	60,3
Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta		-11,2	-14,3
Nettovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon		120,1	45,9
Sijoituskiinteistöjen myyntituotot		73,9	3,7
Myytyjen sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvo	-67,9	-3,4
Voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä		5,9	0,3
Liikevoitto		196,5	105,2
Rahoitustuotot	9	12,2	0,8
Rahoituskulut	9	-43,0	-31,9
Rahoituskulut (netto)		-30,9	-31,1
Voitto ennen veroja		165,6	74,2
Tilikauden tulokseen perustuvat verot	10	-7,4	-3,5
Laskennalliset verot	10	-31,8	-10,8
Tuloverot		-39,2	-14,3
Tilikauden voitto		126,4	59,8
Jakautuminen
Emoyhtiön omistajille		124,9	59,2
Vähemmistölle		1,5	0,6
Emoyrityksen omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos:
Laimentamaton osakekohtainen tulos (euro)	11	0,78	0,47
Laimennusvaikutuksella oikaistu osakekohtainen tulos (euro)	11	0,74	0,46

Konsernitase, IFRS

Me	LIITE	31.12.2006	31.12.2005
VARAT
Pitkäaikaiset varat
Sijoituskiinteistöt	12	1 447,9	956,6
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet	13	0,6	0,7
Aineettomat hyödykkeet	14	0,3	0,2
Sijoitukset		0,0	0,1
Johdannaissopimukset	19	4,5	-
Pitkäaikaiset varat yhteensä		1 453,3	957,6
Lyhytaikaiset varat
Myyntisaamiset ja muut saamiset	15	11,3	9,9
Johdannaissopimukset	19	0,4	-
Rahavarat ja pankkisaamiset	16	21,3	15,6
Lyhytaikaiset varat yhteensä		33,1	25,5
Varat yhteensä		1 486,4	983,1
OMA PÄÄOMA JA VELAT
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma	17
Osakepääoma		225,7	184,1
Osakeanti		0,1	1,1
Ylikurssirahasto		131,1	78,8
Arvonmuutosrahasto	-1,3	-10,5
Muut rahastot	0,0	6,6
Muuntoerot		0,0	0,0
Kertyneet voittovarat	209,7	96,5
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä	565,3	356,6
Vähemmistön osuus		15,0	3,6
Oma pääoma yhteensä		580,3	360,2
VELAT
Pitkäaikaiset velat
Pitkäaikaiset korolliset velat	18	726,3	528,5
Johdannaissopimukset	19	4,8	14,2
Muut pitkäaikaiset korottomat velat		0,1	-
Laskennalliset verovelat	20	40,4	5,8
Pitkäaikaiset velat yhteensä		771,7	548,4
Lyhytaikaiset velat
Lyhytaikaiset korolliset velat	18	87,6	52,1
Ostovelat ja muut velat	21	46,8	22,3
Lyhytaikaiset velat yhteensä		134,4	74,4
Velat yhteensä		906,1	622,9
Oma pääoma ja velat yhteensä		1 486,4	983,1

Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS

Me	1.1.-31.12.2006	1.1.-31.12.2005

Liiketoiminnan rahavirta
Voitto ennen veroja	165,6	74,2
Oikaisut:
Poistot ja arvonalennukset	0,2	0,2
Nettovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon	-120,1	-45,9
Voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä	-5,9	-0,3
Rahoitustuotot	-12,2	-0,8
Rahoituskulut	43,0	31,9
Muut oikaisut	0,9	0,9
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta	71,6	60,1
Käyttöpääoman muutos	-0,5	1,9
Liiketoiminnan rahavirta	71,1	62,0
Maksetut korot ja muut rahoituskulut	-34,1	-32,3
Saadut korot ja muut rahoitustuotot	0,9	0,4
Maksetut välittömät verot	-5,9	-5,2
Liiketoiminnan nettorahavirta	32,0	24,8
Investointien rahavirta
Tytäryritysten hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla	-331,8	-92,6
Sijoituskiinteistöjen hankinnat	-33,6	-
Investoinnit sijoituskiinteistöihin sekä aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin	-35,6	-7,2
Sijoituskiinteistöjen myynti	73,9	2,8
Luovutustuotot muista sijoituksista	-	1,0
Investointien nettorahavirta	-327,1	-96,1
Rahoituksen rahavirta
Osakeannista saadut maksut	77,4	74,4
Lyhytaikaisten lainojen nostot	421,2	134,6
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut	-392,2	-108,6
Pitkäaikaisten lainojen nostot	675,3	199,7
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut	-461,8	-205,6
Maksetut osingot	-19,2	-15,7
Rahoituksen nettorahavirta	300,8	78,9
Rahavarojen muutos	5,7	7,7
Rahavarat tilikauden alussa	15,6	7,9
Valuuttakurssien muutosten vaikutus	0,0	0,0
Rahavarat tilikauden lopussa	21,3	15,6

Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS

LASKELMA KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSISTA, Me

			Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
	Osake- pääoma	anti	Osake- Ylikurssi- muutos-	Arvon-	Muut	rahasto rahasto rahastot osakkeet	Omat Muunto- erot	Kertyneet voitto-	varat Yhteensä	Vähem- mistön	Oma pääoma osuus yhteensä
Oma pääoma 31.12.2004	156,8	0,0	35,0	-13,3	6,6	-4,7	-	57,4	237,7	0,0	237,7
Rahavirran suojaus				2,8					2,8		2,8
Suoraan omaan pääomaan kirjatut
nettotuotot	0,0	0,0	0,0	2,8	0,0	0,0	0,0	0,0	2,8	0,0	2,8
Tilikauden tulos								59,2	59,2	0,6	59,8
Kaudella kirjatut tuotot ja kulut
yhteensä	0,0	0,0	0,0	2,8	0,0	0,0	0,0	59,2	61,9	0,6	62,6
Osakepääoman muutos	-5,2		5,2			4,7		-4,7	0,0		0,0
Osakeanti	31,3		38,6						69,9		69,9
Osakemerkinnät osakeoptioilla	1,2	1,1						0,2	2,5		2,5
Osingonjako								-15,7	-15,7		-15,7
Muuntoerot									0,0		0,0
Muut muutokset								0,2	0,2	3,0	3,2
Oma pääoma 31.12.2005	184,1	1,1	78,8	-10,5	6,6	-	0,0	96,5	356,6	3,6	360,2
Rahavirran suojaus				9,3					9,3		9,3
Suoraan omaan pääomaan kirjatut
nettotuotot	0,0	0,0	0,0	9,3	0,0	0,0	0,0	0,0	9,3	0,0	9,3
Tilikauden tulos								124,9	124,9	1,5	126,4
Kaudella kirjatut tuotot ja kulut
yhteensä	0,0	0,0	0,0	9,3	0,0	0,0	0,0	124,9	134,1	1,5	135,7
Osakeanti	36,8		37,1						73,9		73,9
Osakemerkinnät osakeoptioilla	4,8	-0,9	0,1						3,9		3,9
Osingonjako					-6,6			-12,6	-19,2		-19,2
Vaihtovelkakirjalainan oman pääoman
ehtoisen komponentin osuus			15,1						15,1		15,1
Muuntoerot							0,0		0,0		0,0
Muut muutokset								0,9	0,9	9,9	10,7
Oma pääoma 31.12.2006	225,7	0,1	131,1	-1,3	0,0	-	0,0	209,7	565,3	15,0	580,3

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot, IFRS

Tilinpäätöksen laatimisperiaatteet

Yrityksen perustiedot

Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta on keskittynyt pääkaupunkiseudulle ja Suomen suurimpiin alueellisiin keskuksiin sekä Ruotsiin ja Baltian maihin. Yhtiö on suomalainen, Suomen lakien mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity osoite Pohjoisesplanadi 35 AB, 00100 Helsinki. Hallitus on hyväksynyt tilinpäätöksen 22.2.2007.

Tilinpäätöksen laatimisperusta

Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti ja sitä laatiessa on noudatettu 31.12.2006 voimassaolevaa IFRS-normistoa, jolla tarkoitetaan EU:n asetuksessa N:o 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös suomalaisen kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön mukaiset. Lisäksi Citycon noudattaa konsernitilinpäätöksen laadinnassa the European Public Real Estate Association (EPRA) suosituksia.

Citycon siirtyi noudattamaan IFRS-normistoa tilinpäätöksen ensisijaisena perustana vuoden 2005 alusta. Myytävissä olevat rahoitusvarat, johdannaissopimukset ja sijoituskiinteistöt on arvostettu käypään arvoon alkuperäisen kirjaamisen jälkeen, muilta osin konsernitilinpäätös on laadittu alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen. Tilinpäätöstiedot esitetään miljoonina euroina.

IFRS:n mukaisen tilinpäätöksen laatiminen edellyttää yhtiön johdolta arvioita ja olettamuksia, jotka vaikuttavat laatimisperiaatteiden soveltamiseen ja raportoitavien varojen, velkojen, tuottojen ja kulujen määrään sekä esitettäviin liitetietoihin. Arviot ja niihin liittyvät olettamukset perustuvat aikaisempiin kokemuksiin ja muihin tekijöihin, joiden arvioidaan olevan tämänhetkinen paras näkemys sellaisten varojen tai velkojen arvostamisessa, joille ei muista lähteistä ole saatavissa arvoja. Toteutumat voivat poiketa tehdyistä arvioista.

Arvioita ja niihin liittyviä olettamuksia tarkastellaan jatkuvasti. Kirjanpidollisten arvioiden tarkistukset kirjataan sille kaudelle, jolla arviota tarkistetaan, jos arvion muutos koskee vain kyseistä kautta. Mikäli arvion muutos koskee sekä arvion muutoskautta että myöhempiä kausia, arvion muutos kirjataan vastaavasti sekä muutoskaudelle että tuleville periodeille. Arvioiden ja olettamusten käyttöön liittyviä tekijöitä on tarkemmin kuvattu näiden laatimisperiaatteiden kohdassa "Johdon harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet ja arvioihin liittyvät keskeiset epävarmuustekijät".

Konsernitilinpäätöksen laatimisperiaatteet

Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiön Citycon Oyj:n, sen tytäryhtiöt sekä osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä.

Tytäryhtiöt ovat yhtiöitä, joissa konsernilla on määräysvalta. Määräysvalta on olemassa silloin kun konsernilla on oikeus määrätä yhteisön talouden ja liiketoiminnan periaatteista hyödyn saamiseksi sen toiminnasta. Konsernitilinpäätös on laadittu hankintamenomenetelmän mukaisesti, jolloin emoyhtiön käyttöomaisuudessa olevien tytäryhtiöosakkeiden hankintameno on eliminoitu tytäryhtiön hankintahetken omia pääomia vastaan. Hankitun yhtiön hankintahetken nettovarojen kirjanpitoarvojen ylittävä osuus on pääsääntöisesti kohdistettu maa-alueisiin ja rakennuksiin niiden käypiin arvoihin asti. Hankitut tytäryhtiöt yhdistellään konsernitilinpäätökseen siitä hetkestä alkaen, kun konserni on saanut määräysvallan ja luovutetut yhtiöt siihen saakka, jolloin määräysvalta lakkaa.

Konsernitilinpäätöstä laadittaessa on eliminoitu konsernin sisäiset liiketapahtumat sekä sisäinen voitonjako.

Keskinäiset kiinteistöyhtiöt ovat yhteisessä määräysvallassa olevia omaisuuseriä, jotka yhdistellään konsernitilinpäätökseen IAS 31 Yhteisyritykset -standardin edellyttämällä suhteellisella yhdistämistavalla. Tällöin konsernitilinpäätökseen yhdistellään konsernin osuus yhteisyrityksen varoista, veloista, tuotoista ja kuluista. Suhteellista yhdistämismenetelmää sovelletaan kaikkiin tällaisiin yhteisyrityksiin riippumatta konsernin omistusosuudesta.

Cityconilla ei ole IFRS:n tarkoittamia osakkuusyhtiöitä, koska kaikki keskinäiset kiinteistöyhtiöt käsitellään edellä kuvatulla tavalla yhteisessä määräysvallassa olevina omaisuuserinä.

Kiinteistöjen hankintaa käsitellään kiinteistön hankintana silloin kun tosiasiallisesti hankitaan osuus kiinteistöstä. Tällaisesta hankinnasta ei synny liikearvoa, vaan koko kauppahinta kohdistuu maa-alueille, rakennuksille sekä muille varoille ja veloille.

Jos kiinteistö sisältyy hankittuun liiketoimintaan, järjestely käsitellään Liiketoimintojen yhdistäminen-standardin mukaisesti. Sen mukaan hankintahinta kohdistetaan hankituille varoille ja veloille niiden käypien arvojen mukaisesti. Mikäli hankittu nettovarallisuus ylittää hankintahinnan, syntyy liikearvoa.

Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat

Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat kirjataan tapahtumapäivän kurssiin. Arvostamisesta aiheutuneet kurssierot kirjataan tuloslaskelmaan rahoituskuluihin ja – tuottoihin.

Tilinpäätöshetken ulkomaan rahan määräiset monetaariset saamiset ja velat arvostetaan tilinpäätöspäivän kurssiin. Käypiin arvoihin arvostetut ulkomaan rahan määräiset ei-monetaariset erät muunnetaan euroiksi arvostuspäivän valuuttakursseja käyttäen, muut ei-monetaariset erät arvostetaan tapahtumapäivän kurssiin.

Ulkomaisten tytäryhtiöiden tuloslaskelmat on muunnettu euroiksi tilikauden keskikurssin mukaan ja taseet tilinpäätöspäivän kurssin mukaan. Tästä aiheutuva kurssiero kirjataan omana muuntoeroeränään omaan pääomaan. Myös ulkomaisten tytäryritysten hankintamenon eliminoinnista ja hankinnan jälkeen kertyneistä oman pääoman eristä syntyvät muuntoerot kirjataan omaan pääomaan.

Sijoituskiinteistöt

Sijoituskiinteistö on kiinteistö (maa-alue tai rakennus – tai osa rakennuksesta), jota pidetään vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt – standardin mukaista käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti.

Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot kuten asiantuntijapalkkiot ja varainsiirtoverot. Alkuperäiseen hankintamenoon arvostamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käyvän arvon mallia käyttäen. Ulkopuolisen arvioijan määrittelemä käypä arvo pyydetään hankinta-ajankohtaa seuraavan täyden vuosineljänneksen päättyessä

Käypä arvo on rahamäärä, johon omaisuuserä voitaisiin vaihtaa asiaa tuntevien liiketoimeen halukkaiden, toisistaan riippumattomien osapuolten välillä. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa tilinpäätöspäivän markkinaolosuhteita ja parhaiten se ilmenee tarkasteluhetkellä toimivilla markkinoilla maksettavina hintoina kiinteistöistä, jotka sijaintipaikaltaan ja kunnoltaan vastaavat tarkasteltavana olevaa kiinteistöä ja joita koskevat vastaavanlaiset vuokra- tai muut sopimukset.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittelee ulkopuolinen arvioija kansainvälisten IVS-standardien (International Valuation Standards) mukaisesti vähintään kerran vuodessa, mutta tarvittaessa useammin, jos tapahtuu olennaisia markkinamuutoksia. Silloin kun olennaisia markkinamuutoksia ei ole havaittu, arviolaskelmat päivitetään neljännesvuosijakson perustiedoilla ja markkinamuuttujien osalta käytetään viimeisimmän ulkopuolisen arvioijan markkinamuuttujia.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen pohjautuu nettotuottoon perustuvaan 10 vuoden kassavirta-analyysiin. Arviointiajankohtana voimassa olevista vuokrasopimuksista lasketaan vuotuinen peruskassavirta. Sopimuksen päättyessä sopimusvuokran tilalla käytetään ulkopuolisen arvioijan määrittämää markkinavuokraa. Vuokratuotoista vähennetään tämän jälkeen hoitokulut ja investoinnit ja näin saatu nettotuotto diskontataan kiinteistökohtaisella tuottovaatimuksella. Kunkin kiinteistön tuottovaatimus määritellään erikseen huomioiden kiinteistökohtaiset riskit sekä markkinaehtoiset riskit. Kiinteistöomaisuuden

kokonaisarvo saadaan laskemalla yksittäisten kiinteistöjen kassavirtamenetelmällä määritetyt arvot yhteen.

Cityconin kehittäessä olemassa olevia sijoituskiinteistöjään käsitellään tällainen kiinteistö edelleen sijoituskiinteistönä, johon sovelletaan IAS 40 mukaista käyvän arvon mallia. Poikkeuksena ovat suuret kehityshankkeet, joissa rakennetaan esim. uutta rakennusta tai laajennusosaa. Tällaiset hankkeet käsitellään IAS 16 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet –standardin mukaisesti valmistumiseensa asti.

Kehityshankkeiden käyvät arvot määritetään IAS 40 mukaisesti ja niiden arvostamiseen sovelletaan erillistä kassavirta-analyysiiin perustuvaa projektimallia, jossa huomioidaan kehityshankkeen investoinnit ja kohteen tulevat kassavirrat kehityshankkeen aikataulun mukaisina. Projektimallin käyttöä harkitaan tapauskohtaisesti. Malli otetaan käyttöön siinä vaiheessa, kun Citycon Oyj:n hallitus on tehnyt hanketta koskevan investointipäätöksen ja ulkopuolinen arvioija katsoo käytettävissä olevien tietojen riittävän luotettavan arvion tekemiseksi.

Potentiaaliset kehityshankkeet ovat hankkeita, joiden toteutuminen on epävarmaa ja ne jätetään ulkopuolisen arvioijan tekemän arvion ulkopuolelle. Kiinteistöt, joissa on potentiaalisia kehityshankkeita, on arvioitu arviointihetken tilanteen ja arviointihetkellä voimassa olevien vuokrasopimusten perustella. Rakentamattomat tontit on arvioitu arviointihetken kaavoitus- ja markkinatilanteen perusteella.

Cityconin taseeseen kirjattava sijoituskiinteistöjen käypä arvo muodostuu ulkopuolisen arvioijan määrittämästä kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta, kehitysprojekti-investoinneista, joita ulkopuolinen arvioija ei ole ottanut mukaan käyvän arvon määrityksessä sekä kuluvan kvartaalin aikana hankittujen uusien kohteiden hankintamenosta.

Sijoituskiinteistöjen käypää arvoa koskevista oikaisuista johtuvat voitot ja tappiot esitetään omilla riveillään tuloslaskelmassa.

Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun sijoituskiinteistö poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen luovuttamisesta ole odotettavissa vastaista taloudellista hyötyä.

Rakenteilla oleviin kiinteistöihin, joita tullaan valmistumisen jälkeen käyttämään sijoituskiinteistöinä, sovelletaan IAS 16 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet –standardia valmistumiseen asti. Valmistuttuaan tällaiset kiinteistöt kirjataan sijoituskiinteistöihin hankintamenoonsa, joka muodostuu valmistumishetkeen mennessä kertyneistä kustannuksista. Tämän jälkeen ne arvostetaan käypään arvoon IAS 40 mukaisesti.

Aineelliset hyödykkeet

Aineelliset hyödykkeet arvostetaan hankintamenoon, josta vähennetään poistot ja mahdolliset arvonalentumiset. Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet sisältävät koneita ja kalustoa sekä muita

aineellisia hyödykkeitä. Myös rahoitusleasingsopimuksilla vuokralle otetut koneet ja laitteet esitetään aineellisina hyödykkeinä.

Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet poistetaan tasapoistoin vaikutusaikanaan. Taloudellinen vaikutusaika ja arvioidut jäännösarvot tarkistetaan vuosittain ja mikäli havaitaan merkittäviä eroja verrattuna aikaisempiin arvioihin, poistosuunnitelmaa muutetaan uusien arvioiden mukaisiksi.

Käytettävät poistoajat ovat seuraavat:

Koneet ja kalusto poistetaan tasapoistoin 10 vuodessa.
Muut aineelliset hyödykkeet poistetaan tasapoistoin 3 10 vuodessa.
Rahoitusleasingsopimuksilla vuokralle otetut aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet poistetaan samoin periaattein. Hyödyke poistetaan kokonaisuudessaan taloudellisen vaikutusajan tai sitä lyhyemmän vuokra-ajan kuluessa.

Käyttöomaisuuden myynnistä aiheutuvat voitot ja tappiot kirjataan tuloslaskelmaan.

Aineettomat hyödykkeet

Aineeton hyödyke kirjataan taseeseen kun hyödykkeen hankintameno on määritettävissä luotettavasti ja on todennäköistä, että hyödykkeestä odotettavissa oleva taloudellinen hyöty koituu yrityksen hyväksi.

Aineettomat hyödykkeet arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon poistoilla ja mahdollisilla arvonalentumisilla vähennettynä.

Aineettomat hyödykkeet sisältävät atk-ohjelmistoja. Ne poistetaan tasapoistoin 5 vuodessa.

Arvonalentuminen

Jokaisena tilinpäätöspäivänä aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden osalta arvioidaan, onko arvonalentumisesta viitteitä. Mikäli arvon alentumisesta on viitteitä, omaisuuserästä kerrytettävissä oleva rahamäärä arvioidaan. Mikäli kirjanpitoarvo ylittää kerrytettävissä olevan rahamäärän, arvonalentumistappio kirjataan tuloslaskelmaan.

Rahoitusvarat ja -velat

Kirjaaminen ja arvostaminen

IAS 39 Rahoitusinstrumentit: kirjaaminen ja arvostaminen – standardia on sovellettu 1. tammikuuta 2004 lähtien. Rahoitusvarat on luokiteltu arvostusperiaatteiden määrittämistä varten standardin mukaisesti seuraaviin ryhmiin: Lainat ja muut saamiset, joita ei pidetä kaupankäyntitarkoituksessa, myytävissä olevat rahoitusvarat sekä käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat. Luokittelu tapahtuu alkuperäisen hankinnan yhteydessä rahavarojen hankinnan tarkoituksen perusteella.

Lainoihin ja muihin saamisiin, joita ei pidetä kaupankäyntitar-

koituksessa, sisältyvät yrityksen rahoitusvarat, jotka on aikaansaatu luovuttamalla rahaa, tavaroita tai palveluja suoraan velalliselle. Ne arvostetaan jaksotettuun hankintamenoon, ja ne sisältyvät lyhytaikaisiin ja pitkäaikaisiin rahoitusvaroihin. Tasearvoa alennetaan mahdollisen luottotappion määrällä.

Myytävissä olevat rahoitusvarat on tarkoitus pitää määrittelemätön ajanjakso ja ne voidaan myydä sopivalla hetkellä. Myytävissä olevat rahoitusvarat arvostetaan taseessa käypään arvoon. Markkinahintojen muutoksista johtuvat käyvän arvon muutokset kirjataan omaan pääomaan arvonmuutosrahastoon. Arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti vasta kun ne realisoituvat lukuun ottamatta arvonalentumistappioita, jotka kirjataan välittömästi tulosvaikutteisesti.

Citycon solmii johdannaissopimuksia pelkästään suojaustarkoituksessa. Sellaiset johdannaissopimukset, joiden osalta suojauslaskennan soveltamisedellytykset eivät täyty tai jos Citycon on päättänyt olla soveltamatta suojauslaskentaa kyseiselle instrumentille, luetaan käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin tai -velkoihin kuuluviksi.

Rahoitusvelat luokitellaan joko käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvelkoihin tai muihin velkoihin. Johdannaisvelkoihin kuulumattomat velkasopimukset, jotka on solmittu muussa kuin kaupankäyntitarkoituksessa kuuluvat muihin velkoihin, luokitellaan muihin velkoihin.

Rahoitusvarat ja – velat merkitään taseeseen selvityspäivän perusteella. Rahoitusvarat ja – velat on merkitty alun perin kirjanpitoon hankintamenoonsa, ja ne arvostetaan taseessa jaksotettuun hankintamenoon.

Rahavarat koostuvat käteisestä rahasta, vaadittaessa nostettavissa olevista pankkitalletuksista ja muista lyhytaikaisista, erittäin likvideistä sijoituksista. Rahavaroihin luokitelluilla erillä on enintään kolmen kuukauden maturiteetti hankinta-ajankohdasta lukien.

Johdannaissopimukset ja suojauslaskennan soveltaminen

Johdannaiset kirjataan hankintahetkellä hankintahintaan (jos sellainen on) ja sen jälkeen ne arvostetaan jokaisena tilinpäätöspäivänä käypään arvoon taseessa.

Citycon käyttää rahavirran korkoriskin suojaamiseen koronvaihtosopimuksia. Koronvaihtosopimuksilla suojaudutaan vaihtuvien korkojen aiheuttamilta muutoksilta vastaisten korkomaksujen kassavirtoihin (rahavirran suojaus) ja näin syntyvältä tuloksen heilahtelulta. Konserni soveltaa IAS 39:n mukaista suojauslaskentaa valtaosaan koronvaihtosopimuksistaan. Tällöin suojaustarkoituksessa käytettävien koronvaihtosopimusten tehokkaan osan käypien arvojen muutokset kirjataan suoraan omaan pääomaan. Tehottomasta osuudesta johtuva käyvän arvon muutos kirjataan tulosvaikutteisesti. Käyvän arvon rahastoon kirjattu erä kirjataan tulosvaikutteisesti,

kun suojauskohteen rahavirrat realisoituvat ja vaikuttavat tulokseen. Mikäli suojauslaskennan edellytykset eivät täyty, arvonmuutokset kirjataan kokonaisuudessaan tulosvaikutteisesti.

Koronvaihtosopimusten perusteella syntyvät korkomaksut kirjataan korkokuluihin. Tulosvaikutteisesti kirjattavat arvonmuutokset on kirjattu muihin rahoituskuluihin tai – tuottoihin. Taseessa koronvaihtosopimuksen käypä arvo on esitetty joko lyhyt- tai pitkäaikaisissa saamisissa tai lyhyt- ja pitkäaikaisissa veloissa. Koronvaihtosopimusten käyvät arvot perustuvat sopimuksista odotettavissa olevien vastaisten rahavirtojen nykyarvoihin.

Citycon käyttää valuuttajohdannaisia suojaamaan ulkomaan rahan määräisiin rahoitusvaroihin ja – velkoihin sisältyvää valuuttakurssiriskiä. Valuuttajohdannaisten käyvän arvon muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti, koska myös ulkomaan rahan määräisten rahoitusvarojen ja – velkojen kurssierot kirjataan tulosvaikutteisesti.

Kytketyt johdannaiset

IAS 39:n mukaisesti sopimuksiin sisällytetyn johdannaisen tunnusmerkit täyttävä erityisehto, jonka ei voida katsoa liittyvän läheisesti pääsopimukseen, tulee tietyissä tilanteissa erottaa pääsopimuksesta ja kirjata käypään arvoonsa ja esittää käyvän arvon muutos tulosvaikutteisesti. Konsernilla ei ole ns. erillisinä johdannaisina käsiteltäviä kytkettyjä johdannaisia.

Rahoitusvarojen arvon alentuminen

Rahoitusvarojen arvon katsotaan olevan alentunut, jos niiden kirjanpitoarvo on suurempi kuin arvioitu kerrytettävissä oleva rahamäärä. Mikäli on olemassa objektiivista näyttöä siitä, että jaksotettuun hankintamenoon kirjattavan rahoitusvaroihin kuuluvan erän arvo saattaa olla alentunut, kirjataan arvonalentumistappio tulosvaikutteisesti. Mikäli arvonalentumistappion määrä pienenee jollakin myöhemmällä tilikaudella ja vähennyksen voidaan katsoa liittyvän arvonalentumisen kirjaamisen jälkeiseen tapahtumaan, rahoitusvaroihin kuuluvan erän arvonalentuminen peruutetaan.

Varaukset

Varaus kirjataan, kun Cityconilla on laillinen tai tosiasiallinen velvoite aikaisempien tapahtumien perusteella, kun maksuvelvoitteen toteutuminen on todennäköistä ja velvoitteen määrä voidaan arvioida luotettavasti.

Pitkäaikaiset varaukset esitetään tilinpäätöksessä diskontattuna nykyarvoonsa.

Vieraan pääoman menot

Vieraan pääoman menot kirjataan kuluksi sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet.

Lainojen hankinnasta välittömästi johtuvat transaktiomenot,

jotka voidaan kohdistaa tiettyyn lainaan, sisällytetään lainan alkuperäiseen jaksotettuun hankintamenoon ja jaksotetaan korkokuluksi efektiivisen koron menetelmää käyttäen.

Verot

Tuloverot sisältävät tilikauden veronalaiseen voittoon perustuvat verot, edellisten kausien verojen oikaisut sekä laskennallisten verojen muutokset. Kauden verotettavaan tuloon perustuva vero lasketaan kunkin maan voimassaolevan verosäännöstön perusteella.

Laskennalliset verosaamiset ja -velat lasketaan varojen ja velkojen verotusarvojen ja kirjanpitoarvojen välisistä väliaikaisista eroista. Suurin väliaikainen ero syntyy sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotuksellisen arvon erosta. Tällöin veron laskenta perustuu omistuksen käyvän arvon ja kyseessä olevan keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkeiden velattoman hankintahinnan tai suoraan omistetun kiinteistön verotuksessa poistamattoman jäännösarvon väliseen eroon.

Yhtiön periaatteena on realisoida kiinteistöyhtiöihin kohdistuva osakeomistuksensa myymällä omistamansa osakkeet. Ulkomaisten kohteiden osalta laskennallisia veroja ei kirjata, koska omistusrakenteesta johtuen kiinteistöomaisuuden luovutus ei aiheuta veroseuraamuksia.

Tytäryritysten jakamattomista voittovaroista ei kirjata laskennallista veroa siltä osin kun ero ei todennäköisesti purkaudu ennakoitavissa olevassa tulevaisuudessa.

Laskennalliset verosaamiset kirjataan siihen määrään asti kuin on todennäköistä, että tulevaisuudessa syntyy verotettavaa tuloa, jota vastaan väliaikainen ero voidaan hyödyntää.

Kun laskennallisen veron kirjaaminen aiheutuu omaan pääomaan kirjattavasta erästä, kuten suojausinstrumenttina käytetyn johdannaisen käyvän arvon muutoksesta, myös laskennallinen vero kirjataan omaan pääomaan.

Laskennallisten verojen määrittämisessä käytetään tilinpäätöspäivään mennessä säädettyä verokantaa.

Myynnin tuloutus

Cityconin tuotot muodostuvat pääosin sijoituskiinteistöjen vuokratuotoista. Vuokratuotot jaksotetaan tasaisesti vuokrakaudelle.

Vuokrasopimukset

Vuokrasopimukset, joissa Citycon on vuokralle ottajana, luokitellaan rahoitusleasingsopimuksiksi ja kirjataan varoiksi ja veloiksi, mikäli riskit ja edut ovat siirtyneet. Vuokrasopimukset luokitellaan syntymisajankohtanaan ja kirjataan käypään arvoon, tai sitä alempaan vähimmäisvuokrien nykyarvoon taseeseen aineelliseksi hyödykkeeksi ja rahoitusvelaksi. Aineellinen hyödyke poistetaan kyseessä olevan hyödykkeen taloudellisena pitoaikana tai vuokrasopimuksen kestoaikana. Maksettavat vuokra jaetaan tuloslaskelmaan kirjattavaan korkoon ja rahoitusvelan lyhennykseen.

Vuokrasopimukset luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, mikäli omistamiselle ominaiset riskit ja edut eivät ole olennaisilta osin siirtyneet.

Eläke-etuudet

Eläkejärjestelyt on hoidettu eläkevakuutusyhtiön kautta. Eläkejärjestelyt luokitellaan maksu- ja etuuspohjaisiin järjestelyihin. Maksuperusteisiin järjestelyihin liittyvät maksut kirjataan tuloslaskelmaan niille kausille, joita ne koskevat. Etuuspohjaiset eläkejärjestelyt kirjataan aktuaarilaskelmien perusteella. Tällä hetkellä Cityconilla ei ole etuuspohjaisia eläkejärjestelyitä.

Osakeperusteiset maksut

IFRS 2 Osakeperusteiset maksut – standardia on sovellettu optiojärjestelyihin, jotka on myönnetty 7.11.2002 jälkeen ja joiden ansaintajakso ei ollut päättynyt ennen 1.1.2005. Tällaiset optiot arvostetaan käypään arvoon niiden myöntämispäivänä ja kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi optioiden ansainta-aikana. Tätä aiemmista järjestelyistä ei ole kirjattu kulua tuloslaskelmaan.

Optioiden käypään arvoon arvostaminen tapahtuu Black & Scholes -hinnoittelumallia käyttäen.

Uusien standardien soveltaminen ja laskentaperiaatteiden muuttaminen

IFRS 7 ja IAS 1 –standardeja sovelletaan 1.1.2007 alkaen. IFRS 7-standardi vaikuttaa rahoitusinstrumenteista esitettäviin liitetietoihin ja IAS 1 pääomasta esitettäviin liitetietoihin.

Citycon muuttaa laskentaperiaatteitaan IAS 23 Vieraan pääoman menot –standardiin liittyen 1.1.2007 alkaen. Citycon siirtyy noudattamaan IAS 23 –standardin sallittua vaihtoehtoista menettelytapaa, jolloin vieraan pääoman menot, jotka välittömästi johtuvat ehdot täyttävän hyödykkeen hankkimisesta, rakentamisesta tai valmistamisesta, aktivoidaan osana kyseisen hyödykkeen hankintamenoa. Laskentaperiaatteen muutoksella ei ole olennaista vaikutusta vuosien 2006 ja 2005 tilinpäätökseen.

JOHDON HARKINTAA EDELLYTTÄVÄT LAATIMISPERIAAT-TEET JA ARVIOIHIN LIITTYVÄT KESKEISET EPÄVARMUUSTEKIJÄT.

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo

Keskeisin tilinpäätöksen osatekijä, joka sisältää johdon harkintaa tai arvioihin liittyviä epävarmuustekijöitä, on sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittely. Sijoituskiinteistön käyvän arvon keskeisimpiä muuttujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut ja tuottovaatimus, joiden määrittämisessä Cityconin johto joutuu käyttämään harkintaa ja arvioita.

Cityconin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen pohjautuu nettotuottoon perustuvaan kassavirta-analyysiin. Kassavirta-analyysin laatimista varten tulee määrittää kohdekohtaiset nettotuotot ja tuottovaatimukset. Nettotuotto on vuokratuottojen ja hoitokulujen sekä investointien erotus. Kun tuottovaatimuksella diskontataan vuosittaiset nettotuotot ja lisätään diskontattu jäännösarvo sekä muu omaisuus, kuten käyttämätön rakennusoikeus ja tontit, saadaan sijoituskiinteistön käypä arvo. Seuraavassa on esitetty kassavirta-analyysin keskeiset muuttujat:

Markkinavuokra on kysynnän ja tarjonnan mukaan määräytyvä vuokrataso. Ulkopuolinen arvioija määrittää markkinavuokrat kiinteistöittäin. Markkinavuokrat vaikuttavat kassavirta-analyysin vuokratuottoihin
Vuokraus- eli käyttöaste tarkoittaa vuokratun pinta-alan osuutta vuokrattavasta pinta-alasta. Vuokrausaste perustuu olemassa oleviin sopimuksiin ja vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen käytetään Cityconin johdon tekemää arviota vuokrausasteesta. Vuokrausaste vaikuttaa vuosittaisiin vuokratuottoihin.
Kiinteistöjen hoitokulut sisältävät kuluja kiinteistön hallinnasta, ylläpidosta, lämmityksestä, sähköstä, vedestä yms. Hoitokulut perustuvat aiempien vuosien toteutuneisiin hoitokuluihin sekä ulkopuolisen arvioijan keräämiin vertailutietoihin.
Tuottovaatimus koostuu riskittömästä korosta sekä kiinteistökohtaisesta ja markkinaehtoisesta riskistä. Cityconin johto joutuu käyttämään harkintaa määrittäessään kiinteistökohtaista riskiä. Ulkopuolinen arvioija määrittää markkinariskin. Tuottovaatimusta käytetään kassavirta-analyysissä diskonttokorkona. Tuottovaatimuksen laskiessa sijoituskiinteistöjen käyvät arvot nousevat.

Muita harkintaa ja arvioita edellyttäviä muuttujia sijoituskiinteistöjen arvon määrittämisessä ovat nykyisten sopimusten jatkumistodennäköisyydet, vuokratilojen tyhjänä oloajat, investoinnit, infl aatio ja vuokrien kasvuoletukset.

Kehityshankkeiden käyvät arvot määritetään erillistä projektimallia käyttäen. Projektimalli on kassavirta-analyysi, jossa huomioidaan kehityshankkeen investoinnit ja kohteen tulevat kassavirrat kehityshankkeen aikataulun mukaisina. Projektimalli on periaatteeltaan samanlainen kuin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksessä käytetty kassavirta-analyysi mutta se soveltuu paremmin kehityshankkeen aikana tapahtuvien, usein merkittävien, tila- ja sopimusmuutosten mallintamiseen. Projektimallissa arvioitava kohde voidaan jakaa osiin ja jokaiselle osalle määrittää nykyiset vuokrasopimukset, tulevat vuokrasopimukset, projektiaikataulut sekä investoinnit. Osia voivat olla rakennuksen eri kerrokset, eri alueet tai suuremmat tilat. Lisäksi kehityshankkeiden tuottovaatimusta varten voidaan määrittää kehityshankeprojektin riskit ja kohteen tuleva käyttö. Jokaiselle osalle tehdään tämän jälkeen oma kassavirta-analyysi ja osien yhteenlaskettu diskontattu kassavirta muodostaa kehityshankkeen arvon.

Projektimallin käyttö vaatii Cityconin johdon harkintaa ja arvioita liittyen kehityshankkeen tulevista investoinneista, vuokrasopimuksista ja projektin aikataulusta.

Laskennalliset verosaamiset

Harkintaa tai arvioita sisältyy myös laskennallisten verosaamisten kirjaamiseen liittyen arvioihin todennäköisesti käytettävissä olevaan verotettavaan tuloon.

LIITETIEDOT

1. KOKONAISTUOTOT

Me	2006	2005
Bruttovuokratuotto	115,1	89,1
Käyttökorvaukset ja palvelutuotot	4,2	3,1
Liiketoiminnan muut tuotot	0,6	0,3
Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta	131,3	60,3
Sijoituskiinteistöjen myyntituotot	73,9	3,7
Yhteensä	325,1	156,5

Kokonaistuotot erittely on tehty EPRA:n suositusten mukaisesti.

2. KOKONAISKULUT PL. RAHOITUSKULUT

Me	2006	2005
Hoitokulut	36,0	24,7
Vuokraustoiminnan muut kulut	0,6	0,5
Hallinnon kulut	12,9	8,3
Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta	11,2	14,3
Myytyjen sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvo	67,9	3,4
Yhteensä	128,6	51,2

Kokonaiskulut erittely on tehty EPRA:n suositusten mukaisesti. Kokonaistuotot vähennettynä kokonaiskuluilla on liikevoitto.

3. SEGMENTTI-INFORMAATIO

Segmentti-informaatio esitetään konsernin maantieteellisen ja liiketoiminnallisen segmenttijaon mukaisesti. Osana kasvustrategiansa toteuttamista Citycon organisoi vuoden lopulla toimintansa uudelleen ja otti käyttöön liiketoiminnan alueorganisaatiot. Organisaatiomuutos vaikutti myös Citycon-konsernin taloudelliseen raportointiin. Tilinpäätös vuodelta 2006 laaditaan ensimmäistä kertaa uuden alueorganisaation mukaisesti ja tästä syystä ensisijainen segmenttiraportointimuoto on maantieteellisten segmenttien mukainen. Vuoden 2005 luvut on muutettu uuden segmenttijaon mukaiseksi.

Maantieteelliset segmentit perustuvat konsernin sisäiseen organisaatiorakenteeseen ja sisäiseen taloudelliseen raportointiin. Segmentin varat ja velat ovat sellaisia liiketoiminnan eriä, joita segmentti käyttää liiketoiminnassaan tai jotka ovat järkevällä perusteella kohdistettavissa segmenteille. Kohdistamattomat erät sisältävät vero- ja rahoituseriä sekä koko konsernille yhteisiä eriä.

MAANTIETEELLISET SEGMENTIT

Maantieteelliset segmentit ovat alueorganisaation mukaiset Suomi, Ruotsi ja Baltian maat. Muut-segmentti sisältää pääasiassa konsernin taloushallinnon ja muun hallinnon kuluja.

Suomi

Citycon on Suomen suurin kauppakeskusliiketoimintaa harjoittava yhtiö. Cityconilla on Suomessa 19 kauppakeskusta ja 46 muuta kauppapaikkaa, joista 32 sijaitsee pääkaupunkiseudulla ja 33 muualla Suomessa.

Ruotsi

Citycon on kahden viimeisen vuoden aikana kasvanut erityisesti Ruotsissa, jossa sillä on viisi kauppakeskusta ja seitsemän muuta kauppapaikkaa, jotka kaikki on hankittu vuosien 2005 ja 2006 aikana. Kohteista kuusi sijaitsee Suur-Tukholman ja kuusi Suur-Göteborgin alueella.

Baltian maat

Citycon omistaa Baltian maissa kaksi kauppakeskusta. Ensimmäinen hankinta Baltian maissa oli heinäkuussa 2005 ostettu kauppakeskus Rocca al Mare, joka sijaitsee Viron pääkaupungissa Tallinnassa. Vuonna 2006 Cityconin toiminta laajeni Liettuaan, kun yhtiö osti toukokuussa kauppakeskus Mandarinaksen.

LIIKETOIMINTASEGMENTIT

Liiketoimintasegmentit muodostuvat kauppakeskuksista ja muista kauppapaikoista.

Kauppakeskukset

Kauppakeskukset-ryhmään kuuluu 26 kauppakeskusta, joista 19 sijaitsee Suomessa, yksi Virossa, yksi Liettuassa ja viisi Ruotsissa. Kauppakeskukset ovat Cityconin liiketoiminnan ydin. Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa.

Muut kauppapaikat

Muut kauppapaikat -ryhmään kuuluu 53 kohdetta. Liiketoimintaryhmä palvelee päivittäis- ja erikoistavarakauppaa vuokraamalla ja kehittämällä market- ja myymäläkiinteistöjä.

BRUTTOINVESTOINNIT

Bruttoinvestoinnit koostuvat sijoituskiinteistöjen sekä aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden lisäyksistä.

Maantieteelliset segmentit

Me	1.1.-31.12.2006 Suomi	Ruotsi	Baltian maat	Muut	Yhteensä
Bruttovuokratuotto	93,1	15,9	6,1	-	115,1
Käyttökorvaukset ja palvelutuotot	2,7	1,4	0,1	-	4,2
Liikevaihto	95,8	17,3	6,2	0,0	119,4
Hoitokulut	26,4	8,1	1,5	0,0	36,0
Vuokraustoiminnan muut kulut	0,6	0,0	-	-	0,6
Nettovuokratuotto	68,8	9,3	4,8	0,0	82,8
Hallinnon kulut	4,1	1,2	0,5	7,2	12,9
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	0,6	-	-	-	0,6
Nettovoitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon	104,8	8,7	6,6	-	120,1
Voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä	5,9	-	-	-	5,9
Liikevoitto	176,1	16,8	10,9	-7,2	196,5
Rahoituskulut (netto)	-	-	-	-30,9	-30,9
Tuloverot	-	-	-	-39,2	-39,2
Tilikauden voitto	-	-	-	-	126,4
Segmentin varat	1 016,6	358,0	83,6	28,2	1 486,4
Segmentin velat	9,8	21,8	0,4	874,1	906,1
Bruttoinvestoinnit	152,8	267,2	16,2	0,2	436,4

Me	1.1.-31.12.2005 Suomi	Ruotsi	Baltian maat	Muut	Yhteensä
Bruttovuokratuotto	84,8	2,5	1,8	-	89,1
Käyttökorvaukset ja palvelutuotot	2,6	0,2	0,3	-	3,1
Liikevaihto	87,4	2,7	2,1	0,0	92,2
Hoitokulut	23,4	0,9	0,5	-	24,7
Vuokraustoiminnan muut kulut	0,5	0,0	0,0	-	0,5
Nettovuokratuotto	63,6	1,8	1,6	0,0	67,0
Hallinnon kulut	3,0	0,0	0,1	5,2	8,3
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	0,3	0,0	0,0	-	0,3
Nettovoitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon	45,4	1,7	-1,2	-	45,9
Voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä	0,3	-	-	-	0,3
Liikevoitto	106,6	3,5	0,3	-5,2	105,2
Rahoituskulut (netto)	-	-	-	-31,1	-31,1
Tuloverot	-	-	-	-14,3	-14,3
Tilikauden voitto	-	-	-	-	59,8
Segmentin varat	821,9	78,8	60,6	21,8	983,1
Segmentin velat	7,9	1,0	0,1	614,0	622,9
Bruttoinvestoinnit	38,9	77,9	61,6	0,1	178,5
Liiketoimintasegmentit
Me	1.1.-31.12.2006 Kauppakeskukset		Muut kauppapaikat	Muut	Yhteensä
Liikevaihto	80,8		38,6	-	119,4
Segmentin varat	1 058,5		399,8	28,1	1 486,4
Investoinnit	321,4		114,8	0,2	436,4
Me	1.1.-31.12.2005

	Kauppakeskukset	Muut kauppapaikat	Muut	Yhteensä
Liikevaihto	57,0	35,2	-	92,2
Segmentin varat	636,4	324,9	21,8	983,1
Investoinnit	170,7	7,8	0,0	178,5

4. HANKITUT LIIKETOIMINNOT

Citycon hankkii sijoituskiinteistöjä omistukseensa omaisuushankintoina sekä liiketoimintahankintoina. Omaisuushankintoihin Citycon soveltaa IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin mukaista käsittelyä ja liiketoimintahankintoihin IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -standardin mukaista käsittelyä. Liiketoimintahankinta on tehty silloin, kun on hankittu muutakin kuin sijoituskiinteistö tai osa sijoituskiinteistöstä, kuten pääsy uusille markkina-alueille, uusi liiketoimintaryhmä, tuotemerkki tms.

Vuonna 2005 Citycon käsitteli kauppakeskus Rocca al Maren, kauppakeskus Åkersbergan sekä Åkermyntanin, Kallhällin ja Fruängenin liikekeskusten hankinnat IFRS 3:n mukaisesti liiketoimintojen hankintoina. Citycon hankki näiden sijoituskiinteistöjen kautta pääsyn Ruotsin ja Baltian markkinoille. Vuonna 2006 Cityconilla ei ollut IFRS 3:n mukaisia liiketoimintojen hankintoja.

7. POISTOT

Hallinnon kuluihin sisältyy poistoja koneista ja kalustoista sekä aineettomista hyödykkeistä 0,2 milj. euroa (0,2 milj. euroa).

8. LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT JA KULUT

Me	2006	2005
Liiketoiminnan muut tuotot	0,6	0,3
Liiketoiminnan muut kulut	-	-
Yhteensä	0,6	0,3

Liiketoiminnan muut tuotot muodostuvat pääosin arvonlisä- ja kiinteistöveron palautuksista.

5. VUOKRAUSTOIMINNAN MUUT KULUT

Me	2006	2005
Vuokratilan muutostyöt
ja välityspalkkiot	0,4	0,5
Luottotappiot	0,2	0,0
Yhteensä	0,6	0,5

Merkittävät vuokratilan muutostyöt käsitellään investointeina.

6. HENKILÖSTÖKULUT
Me	2006	2005
Palkat	4,6	3,1
Eläkekulut - maksupohjaiset järjestelyt	0,7	0,5
Sosiaalikulut	0,3	0,4
Kulut osakeperusteisista maksuista	0,9	0,2
Yhteensä	6,5	4,2

Osakeperusteisten maksujen optio-ohjelmat on kuvattu liitetiedossa 22. Työsuhde-etuudet.

Konsernin keskimääräinen henkilökunta tilikaudella
Suomi	53	40
Ruotsi	3	0
Baltian maat	6	3
Yhteensä	62	43

Tiedot johdon työsuhde-etuuksista ja lainoista esitetään liitetiedossa 24. Lähipiiritapahtumat.

9. RAHOITUSTUOTOT JA -KULUT

Me	2006	2005
Korkotuotot	0,9	0,4
Valuuttakurssivoitot	9,3	0,5
Muut rahoitustuotot	2,0	-
Rahoitustuotot yhteensä	12,2	0,8
Korkokulut	31,6	31,4
Valuuttakurssitappiot	9,2	0,1
Muut rahoituskulut	2,2	0,4
Rahoituskulut yhteensä	43,0	31,9
Rahoituskulut (netto)	30,9	31,1

Vuonna 2006 suojauslaskennan ulkopuolisista koronvaihtosopimuksista on kirjattu 2,0 milj. euroa tuottoa "Muihin rahoitustuottoihin".

10. TULOVEROT
Me	2006	2005
Tilikauden tulokseen perustuvat verot	7,3	3,5
Edellisten tilikausien verot	0,1	0,0
Laskennalliset verot	31,8	10,8
Tuloverot	39,2	14,3

Tuloslaskelman verokulun ja konsernin kotimaan verokannalla (26 %) laskettujen verojen välinen täsmäytyslaskelma:

Me	2006	2005
Tulos ennen veroja	165,6	74,2
Verot laskettuna kotimaan verokannalla	43,1	19,3
Ulkomaisten tytäryhtiöiden
käyvän arvon muutos	-4,0	0,0
Ulkomaisten tytäryhtiöiden
poikkeava verokanta	-0,9	-0,4
Tytäryhtiöiden jakamattomat	-
voittovarat	0,7	0,0
Kirjaamattomat laskennalliset
verosaatavat tappioista	0,9	0,0
Verotuksessa vähennetyt poistot	-1,0	-1,0
Aiemmin kirjaamattomien verotuksellisten
tappioiden käyttö	0,1	0,1
Kiinteistöosakeyhtiön fuusiosta johtuva ero	0,0	-3,5
Muut	0,3	0,0
Tuloverot	39,2	14,3
Efektiivinen verokanta	23,7 %	19,4 %

Cityconin Virossa omistamien yhtiöiden jakaessa osinkoa jakokelpoisten varojen verran, realisoituisi paikallisen verolainsäädännön mukaan maksettavaa veroa 9,8 milj. euroa. Tästä on kirjattu verovelkaa 0,7 milj. euroa vuonna 2006.

11. OSAKEKOHTAINEN TULOS

Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyrityksen osakkeenomistajille kuuluva kauden voitto kauden aikana ulkona olevien osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän painotetulla keskiarvolla.

	2006	2005
Emoyrityksen omistajille kuuluva
tilikauden voitto (Me)	124,9	59,2
Osakeantioikaistu osakkeiden
lukumäärän painotettu keskiarvo
tilikauden aikana (1 000)	159 476,7	126 830,6
Laimentamaton osakekohtainen
tulos (euroa)	0,78	0,47

Laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta laskettaessa osakkeiden lukumäärän painotetussa keskiarvossa otetaan huomioon kaikkien laimentavien potentiaalisten osakkeiden osakkeiksi muuttamisesta johtuva laimentava vaikutus. Konsernilla on tällä hetkellä kahdenlaisia laimentavia osakkeiden määrää lisääviä instrumentteja: vaihtovelkakirjalaina ja osake-optioita.

Osakeoptioilla on laimentava vaikutus, kun osakeoptioiden merkintähina on alempi kuin osakkeen käypä arvo. Optioiden laimennusvaikutusta laskettaessa otetaan osakkeiden ja optioiden täyden vaihdon lukumäärää vähentävänä tekijänä huomioon se määrä osakkeita, jotka yritys olisi saanut, jos se olisi käyttänyt optioiden vaihdon toteutuessa saamansa varat omien osakkeiden hankintaan käypään arvoon.

Vaihtovelkakirjalainan haltijalla on oikeus 12.9.2006 - 27.7.2013 välisenä aikana vaihtaa lainan nimellispääoma yhtiön osakkeisiin. Tilinpäätöshetken vaihtokurssilla laskettuna tämä vaihtovelkakirjalainan laimennusvaikutus mikäli koko lainan pääoma vaihdettaisiin osakkeiksi on noin 25,3 milj. osaketta. Osakkeiden laimennusvaikutus on vuonna 2006 huomioitu liikkeeseenlaskupäivästä 2.8.2006 alkaen. Tilikauden tulokseen on lisätty laimennusvaikutusta laskettaessa vaihtovelkakirjalainan korkokulut verovaikutuksella vähennettynä.

	2006	2005
Emoyrityksen omistajille
kuuluva tilikauden voitto (Me)	124,9	59,2
Tilikauden tulos laimennusvaikutuksella
oikaistun osakekohtaisen
tuloksen laskemiseksi (Me)	127,2	59,2
Osakeantioikaistu osakkeiden lukumäärän
painotettu keskiarvo tilikauden
aikana (1 000)	159 476,7	126 830,6
Osakeoptioiden vaikutus (1 000)	1 243,8	2 465,4
Vaihtovelkakirjalainan vaikutus (1 000)	10 477,7	-
Osakeantioikaistu osakkeiden
lukumäärän painotettu keskiarvo
laimennusvaikutuksella oikaistun
osakekohtaisen tuloksen
laskemiseksi (1 000)	171 198,2	129 296,1
Laimennusvaikutuksella oikaistu
osakekohtainen tulos (euroa)	0,74	0,46

12. SIJOITUSKIINTEISTÖT

Me	2006	2005
Tilikauden alussa	956,6	738,7
Hankinnat	400,9	167,4
Investoinnit	35,4	8,0
Myynnit	-67,9	-3,4
Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta	131,3	60,3
Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta	-11,2	-14,3
Valuuttakurssierot	2,9	-
Tilikauden lopussa	1 447,9	956,6

Citycon arvostaa sijoituskiinteistönsä IAS 40 Sijoituskiinteistöt – standardin mukaista käyvän arvon mallia käyttäen. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määrittänyt ulkopuolinen arvioija nettotuottoon perustuvan kassavirta-analyysiin avulla, jonka keskeisimpiä muuttujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut ja tuottovaatimus. Keskeisimpien muuttujien vaikutusta sijoituskiinteistöjen käypään arvoon on testattu herkkyysanalyysillä. Analyysi osoitti, että sijoituskiinteistöjen käypä arvo on kaikkien herkin tuottovaatimuksen muutokselle. Jos tuottovaatimus olisi ollut yhden prosenttiyksikön matalampi/korkeampi olisi sijoituskiinteistöjen käypä arvo ollut noin 17% / 13% korkeampi/matalampi. Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä käyttämät tuottovaatimukset olivat segmenteittäin seuraavanlaiset 31.12.2006:

Tuottovaatimus(%)

Suomi	6,6
Ruotsi	6,4
Baltian maat	7,1
Yhteensä	6,6

AINEELLISET KÄYTTÖOMAISUUSHYÖDYKKEET Me 2006 2005 Hankintameno 1.1. 1,2 1,2 Lisäykset 0,2 0,0 Hankintameno 31.12. 1,4 1,2 Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1. 0,5 0,5 Poistot 0,2 0,0 Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12. 0,7 0,5 Kirjanpitoarvo 1.1. 0,7 0,7 Kirjanpitoarvo 31.12. 0,6 0,7

Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet koostuivat pääasiassa koneista ja kalustosta. Koneiden ja kaluston kirjanpitoarvot, jotka oli hankittu rahoitusleasingsopimuksilla, olivat 0,4 milj euroa (0,5 milj. euroa) vuonna 2006.

14. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET

Me	2006	2005
Hankintameno 1.1.	0,4	0,4
Lisäykset	0,2	0,0
Hankintameno 31.12.	0,6	0,4
Kertyneet poistot ja
arvonalentumiset 1.1.	0,3	0,2
Poistot	0,0	0,1
Kertyneet poistot ja
arvonalentumiset 31.12.	0,3	0,3
Kirjanpitoarvo 1.1.	0,2	0,2
Kirjanpitoarvo 31.12.	0,3	0,2

Aineettomat hyödykkeet koostuvat pääasiassa aineettomista oikeuksista.

15. MYYNTISAAMISET JA MUUT SAAMISET

Me	2006	2005
Myyntisaamiset	1,0	1,1
Siirtosaamiset	5,5	1,8
Muut saamiset	4,8	6,9
Yhteensä	11,3	9,9

16. RAHAVARAT

2006	2005
19,4	7,4
-	1,0
1,9	7,2
21,3	15,6

Rahavirtalaskelman mukaiset rahavarat koostuvat edellä esitetyistä rahavaroista.

17. OMA PÄÄOMA

	Osakkeiden	Osake-	Osakeanti,	Ylikurssi-	Omat
	lukumäärä, kpl	pääoma, Me	Me	rahasto, Me	osakkeet, Me	Yhteensä, Me
1.1.2005	116 133 358	156,8	0,0	35,0	-4,7	187,1
Osakeanti	23 200 000	31,3	-	38,6	-	69,9
Omien osakkeiden mitätöinti	-3 874 000	-5,2	-	5,2	4,7	4,7
Osakeoptioiden käyttö	922 660	1,2	1,1	0,0	-	2,3
31.12.2005	136 382 018	184,1	1,1	78,8	-	264,0
Uusmerkintä	27 274 949	36,8	-	37,1	-	73,9
Vaihtovelkakirjalainan oman pääoman
ehtoisen komponentin osuus	-	-	-	15,1	-	15,1
Osakeoptioiden käyttö	3 526 213	4,8	-0.9	0,1	-	3,9
31.12.2006	167 183 180	225,7	0,1	131,1	-	356,9

Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä 31.12.2006 oli 167 183 180 kpl ja vuoden 2005 lopussa 145 504 588 kpl.

Osakkeiden enimmäismäärä on 370,4 miljoonaa kappaletta (370,4 miljoonaa kappaletta vuonna 2005). Osakkeen nimellisarvo on 1,35 euroa ja yhtiön enimmäisosakepääoma on 500 milj. euroa (500 milj. euroa vuonna 2005). Kaikki liikkeeseen lasketut osakkeet on maksettu täysimääräisesti. .

OMAAN PÄÄOMAAN SISÄLTYVÄT RAHASTOT

Muuntoerot

Muuntoerot-rahasto sisältää ulkomaisten yksikköjen tilinpäätösten muuntamisesta syntyneet muuntoerot.

Arvonmuutosrahasto

Arvonmuutosrahasto sisältää suojausrahaston rahavirran suojauksena käytettävien johdannaisinstrumenttien käypien arvojen muutoksen.

Muut rahastot

Muuna rahastona esitetään vuonna 1998 osakkeen nimellisarvon alentamisen seurauksena syntynyt vapaan oman pääoman rahas to.

MUUT OMAN PÄÄOMAN MÄÄRÄÄN VAIKUTTAVAT ERÄT Omat osakkeet

Omiin osakkeisiin sisältyy konsernin hallussa olevien omien osakkeiden hankintameno. Se esitetään oman pääoman vähennykse nä.

Osingot

Tilinpäätöspäivän jälkeen hallitus on ehdottanut jaettavaksi osinkoa 0,14 euroa/osake.

18. KOROLLISET VELAT

Pitkäaikaiset korolliset velat

Me	Efektiivinen korko (%)	2006	2005
Lainat rahoituslaitoksilta
435 Me syndikoitu laina	4,08	418,7	-
165 Me luottolimitti	EURIBOR + 0,5	85,0	-
280 MSEK pankkilaina	STIBOR + 0,575	31,0	29,8
470 MEEK pankkilaina	TALIBOR + 0,5	-	30,0
52 MLTL pankkilaina	VILIBOR + 0,525	15,0	-
Jälleenrahoitettu syndikoitu laina	EURIBOR + 0,8	-	392,0
Muut velat rahoituslaitoksilta	-	13,3	6,1
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006	7,58	92,9	-
Pääomalaina 1/2005	4,7	70,0	70,0
Rahoitusleasingvelat	-	0,4	0,5
Pitkäaikaiset korolliset velat yhteensä		726,3	528,5

Lyhytaikaiset korolliset velat

Me	Efektiivinen korko (%)	2006	2005
Lainat rahoituslaitoksilta
470 MEEK pankkilaina	TALIBOR + 0,5	30,0	0,0
Yritystodistukset	EURIBOR + 0,15-0,25	39,4	25,9
Rahoituslaitoslainojen lyhennyserät	-	18,0	24,8
Muut velat rahoituslaitoksilta	-	0,2	1,3
Rahoitusleasingvelat	-	0,0	0,0
Lyhytaikaiset korolliset velat yhteensä		87,6	52,1

Syndikoidun lainan ja pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan tasearvot on kirjattu jaksotettuun hankintamenoon efektiivisen koron menetelmällä. Velkojen käyvät arvot on esitetty liitetiedossa 19 Rahoitusinstrumentit.

Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan liikkeeseenlaskuhetken optio-osuuden markkina-arvo 15,1 milj. euroa on kirjattu oman pääoman ylikurssirahastoon.

Pitkäaikaisen korollisen velan erääntyminen

Me	2006	2005
1-2 vuotta	28,0	50,7
2-3 vuotta	50,4	82,0
3-4 vuotta	176,0	325,8
4-5 vuotta	30,3	70,0
yli 5 vuotta	441,7	-
Yhteensä	726,3	528,5

Pitkäaikaisen korollisen velan valuuttajakauma

Me	2006	2005
EUR	485,4	462,8
EEK	-	30,0
SEK	225,9	35,6
LTL	15,0	-
Yhteensä	726,3	528,5

Rahoitusleasingvelat
Me	2006	2005
Rahoitusleasingvelkojen erääntymisajat:
Rahoitusleasingvelat - vähimmäisvuokrien kokonaismäärä
Yhden vuoden kuluessa	0,3	0,2
1-5 vuoden kuluessa	0,1	0,3
Yli viiden vuoden kuluttua	0,0	0,0
Yhteensä	0,4	0,5
Rahoitusleasingvelat – vähimmäisvuokrien nykyarvo
Yhden vuoden kuluessa	0,3	0,2
1-5 vuoden kuluessa	0,1	0,3
Yli viiden vuoden kuluttua	0,0	0,0
Yhteensä	0,4	0,5
Tulevaisuudessa kertyvät rahoituskulut	0,0	0,0
Rahoitusleasingvelkojen kokonaismäärä	0,4	0,5

Lyhytaikaisen korollisen velan valuuttajakauma

Me	2006	2005
EUR	49,5	52,1
EEK	30,0	-
SEK	8,1	-
LTL	0,0	-
Yhteensä	87,6	52,1

Cityconin rahoitusleasingsopimukset koskevat pääasiassa atk-laitteita ja koneita.

Pääomalainat

PÄÄOMALAINA 1/2005

Citycon Oyj laski 17.6.2005 liikkeeseen 5-vuotisen pääomalainan 1/2005, jonka pääoma on 70 miljoonaa euroa. Lainan kiinteä vuotuinen nimelliskorko on 4,70 prosenttia. Lainan emissiohinta oli 99,956 prosenttia lainan nimellismäärästä. Pääomalaina erääntyy 17.6.2010.

Pääomalainan 1/2005 pääasialliset ehdot:

1) Pääomalainasta johtuvat velvoitteet ovat yhtiön purkautumisessa ja konkurssissa toissijaisia oikeudessaan maksuun suhteessa Citycon Oyj:n ensisijaisten velkojien vaatimuksiin mutta ovat tasa-arvoisia suhteessa muihin velvoitteisiin, jotka luetaan pääomalainaksi.

2) Lainan pääoma maksupäivään kertyneine korkoineen maksetaan takaisin yhtenä eränä 17.6.2010, mikäli yhtiön ja sen konsernin viimeksi päättyneeltä tilikaudelta vahvistetun taseen mukaiselle sidotulle omalle pääomalle ja muille jakokelvottomille varoille jää lainan takaisinmaksun jälkeen täysi kate. Lainan kertynyt korko 31.12.2006 oli 1,8 miljoonaa euroa.

3) Lainan pääomalle maksetaan kiinteää vuotuista korkoa 4,70 % 17.6.2010 saakka. Korko maksetaan vuosittain 17.6.2010 saakka. Mikäli lainaa ei kokonaisuudessaan makseta takaisin eräpäivänä 17.6.2010, on korko maksamatta olevalle lainan pääomalle sanotun päivän jälkeen 5 prosenttiyksikköä yli 12 kuukauden Euribor-koron. Korkoa voidaan maksaa ainoastaan, jos maksettava määrä voidaan käyttää voitonjakoon yhtiön ja sen konsernin viimeksi päättyneeltä tilikaudelta vahvistetun taseen mukaan.

4) Yhtiöllä on oikeus maksaa lainan pääoma osittain tai kokonaan takaisin kunakin koronmaksupäivänä kurssiin, joka saadaan diskonttaamalla jäljellä olevat kassavirrat takaisinmaksupäivään. Diskonttauksessa käytettävä korkokanta on jäljellä olevaa laina-aikaa vastaavan pituisen Suomen valtion viitelainan korko lisättynä 1,5 prosenttiyksiköllä.

PÄÄOMAEHTOINEN VAIHTOVELKAKIRJALAINA 1/2006

Citycon Oyj laski 2.8.2006 liikkeeseen 7-vuotisen pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006, jonka pääoma on 110 miljoonaa euroa. Lainan kiinteä vuotuinen nimelliskorko on 4,50 prosenttia. Lainan alkuperäinen vaihtohinta on 4,3432 euroa osakkeelta, jonka perusteella velkakirjojen vaihto johtaisi 25.326.948 osakkeen liikkeeseen laskuun. Lainan emissiohinta oli 100,00 prosenttia lainan nimellismäärästä. Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina erääntyy 2.8.2013.

Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006 pääasialliset ehdot:

1) Pääomaehtoisesta vaihtovelkakirjalainasta johtuvat velvoitteet ovat yhtiön purkautumisessa ja konkurssissa toissijaisia oikeudessaan maksuun suhteessa Citycon Oyj:n ensisijaisten velkojien vaatimuksiin mutta ovat tasa-arvoisia suhteessa muihin velvoitteisiin, jotka luetaan pääomalainaksi.

2) Lainan pääoma maksupäivään kertyneine korkoineen maksetaan takaisin yhtenä eränä 2.8.2013, mikäli yhtiön ja sen konsernin viimeksi päättyneeltä tilikaudelta vahvistetun taseen mukaiselle sidotulle omalle pääomalle ja muille jakokelvottomille varoille jää lainan takaisinmaksun jälkeen täysi kate. Lainan kertynyt korko 31.12.2006 oli 2,0 miljoonaa euroa.

3) Lainan pääomalle maksetaan vuosittain kiinteää vuotuista korkoa 4,50 % 2.8.2013 saakka. Mikäli lainaa ei kokonaisuudessaan makseta takaisin eräpäivänä 2.8.2013, on korko maksamatta olevalle lainan pääomalle sanotun päivän jälkeen 5 prosenttiyksikköä yli 3 kuukauden Euribor-koron. Korkoa voidaan maksaa ainoastaan, jos maksettava määrä voidaan käyttää voitonjakoon yhtiön ja sen konsernin viimeksi päättyneeltä tilikaudelta vahvistetun taseen mukaan. Mikäli korkoa ei jonain koronmaksupäivänä makseta kokonaisuudessaan, on korko maksamatta olevalle korolle kyseisen koronmaksupäivän jälkeen 5 prosenttiyksikköä yli 3 kuukauden Euribor-koron

4) Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan haltijalla on oikeus 12.9.2006 - 27.7.2013 välisenä aikana vaihtaa lainan nimellispääoma yhtiön osakkeisiin. Lainan alkuperäinen vaihtohinta on 4,3234 euroa osakkeelta. Vaihtohintaa voidaan tarkistaa tietyissä lainaehdoissa määritellyissä tilanteissa. Alkuperäisen vaihtohinnan mukaan laskettuna koko lainan nimellispääoman vaihto johtaisi enimmillään 25.326.948 osakkeen liikkeeseen laskuun.

5) Yhtiöllä on oikeus maksaa lainan pääoma kokonaan takaisin nimellisarvoonsa 23.8.2010 jälkeen edellyttäen, että yhtiön osakkeiden päätöskurssi on vähintään 20 kaupankäyntipäivänä 30 peräkkäisen kaupankäyntipäivän ajanjakson aikana yli 140 % suurempi kuin vallitseva vaihtokurssi.

19. RAHOITUSINSTRUMENTIT

		Tasearvo	Käypä arvo	Tasearvo	Käypä arvo
Me	Liite	2006	2006	2005	2005
Rahoitusvarat
Rahavarat ja pankkisaamiset	16.	21,3	21,3	15,6	15,6
Sijoitukset		0,0	0,0	0,1	0,1
Myyntisaamiset ja muut saamiset	15.	11,3	11,3	9,9	9,9
Johdannaissopimukset	19.	4,9	4,9	-	-
Rahoitusvelat
Lainat rahoituslaitoksilta	18.	650,6	652,1	510,0	510,0
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 18.		92,9	110,0	-	-
Pääomalaina 1/2005	18.	70,0	70,0	70,0	70,0
Rahoitusleasingvelat	18.	0,4	0,4	0,5	0,5
Ostovelat ja muut velat	21.	46,8	46,8	23,7	23,7
Johdannaissopimukset	19.	4,8	4,8	14,2	14,2

Johdannaissopimukset

Johdannaissopimukset kirjataan hankintahetkellä hankintahintaan ja sen jälkeen ne arvostetaan jokaisena tilinpäätöspäivänä käypään arvoon taseessa. Koronvaihtosopimusten käypiä arvoja määritettäessä on käytetty tulevien kassavirtojen nykyarvomenetelmää. Valuuttatermiinien käyvät arvot määräytyvät termiinin sopimuskurssin ja kunkin tilinpäätöspäivän keskikurssin erotuksen perusteella. Käyvät arvot vastaavat rahamäärää, jonka konserni joutuisi maksamaan tai se saisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen.

Lainat rahoituslaitoksilta

Cityconin lainat rahoituslaitoksilta ovat vaihtuvakorkoisia, joiden käypä arvo on sama kuin lainojen nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on lainojen järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio.

Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006

Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 on kiinteäkorkoinen vaihtovelkakirjalaina, jonka käypä arvo on sama kuin lainan nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on lainan järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio sekä ylikurssirahastoon kirjattu optio-osuuden markkina-arvo liikkeeseenlaskuhetkellä. EPRA:n suosituksen mukaista oikaistua nettovarallisuutta laskettaessa Pääomalaina 1/2005 ja Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 on markkina-arvostettu jälkimarkkinoilla tilinpäätöshetkellä vallitsevaan hintaan. Pääomalaina 1/2005 hinta oli 96,17% ja pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/ 2006 hinta oli 126,85% per 31.12.2006.

Pääomalaina 1/2005

Pääomalaina 1/2005 on kiinteäkorkoinen joukkolaina, jonka käypä arvo on sama kuin lainan nimellisarvo. Lainan tasearvo on sama kuin käypä arvo.

Rahoitusleasingvelat

Rahoitusleasingvelkojen käyvät arvot perustuvat diskontattuihin tuleviin rahavirtoihin. Diskonttokorkona on käytetty samanlaisten leasingsopimusten vastaavaa korkoa.

Rahavarat ja pankkisaamiset, sijoitukset, myyntisaamiset ja muut saamiset, ostovelat ja muut velat

Lyhyestä maturiteetista johtuen rahavarat ja pankkisaamiset, sijoitukset, myyntisaamiset ja muut saamiset, ostovelat ja muut velat osalta käyvän arvon katsotaan vastaavan niiden alkuperäistä kirjanpitoarvoa.

Konsernin johdannaissopimukset

	Nimellisarvo	Käypä arvo	Nimellisarvo	Käypä arvo
Me	2006	2006	2005	2005
Korkojohdannaissopimukset
Koronvaihtosopimukset
Erääntyminen:
alle vuosi	50,0	0,5	78,2	-0,1
1-2 vuotta	40,0	0,0	50,0	-1,5
2-3 vuotta	86,0	-2,6	125,3	-6,3
3-4 vuotta	83,0	-2,7	83,0	-6,8
4-5 vuotta	40,0	-0,8	-	-
yli 5 vuotta	242,7	3,8	-	-
Yhteensä	541,7	-2,0	336,5	-14,7
Valuuttajohdannaissopimukset
Valuuttatermiinit
Erääntyminen:
alle vuosi	14,8	-	-	-
Yhteensä	14,8	0,0	0,0	0,0

Vaihtuvakorkoisten velkojen koron tarkistus tapahtuu pääsääntöisesti kuuden kuukauden periodeissa ja koronvaihtosopimukset on tehty samoille päiville mahdollisimman kattavan korkovirran suojauksen aikaansaamiseksi.

Citycon käyttää rahavirran korkoriskin suojaamiseen koronvaihtosopimuksia. Konserni soveltaa IAS 39:n mukaista suojauslaskentaa valtaosaan koronvaihtosopimuksistaan. Tällöin suojaustarkoituksessa käytettävien koronvaihtosopimusten tehokkaan osan käypien arvojen muutokset kirjataan suoraan omaan pääomaan.

Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoa tilinpäätöspäivän markkinahintoihin. Johdannaissopimuksia on käytetty korollisen velan korkoriskin ja valuuttakurssiriskin suojaamistarkoituksessa.

Sopimusten käypiin arvoihin sisältyy kertyneitä korkokuluja 0,2 milj. euroa (0,5 milj. euroa), jotka on kirjattu tuloslaskelman korkokuluihin ja taseen siirtovelkoihin. Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuuttakurssitappio -1,9 milj. euroa (0,0 milj. euroa) on kirjattu tuloslaskelman valuuttakurssitappioihin ja taseen siirtovelkoihin.

Koronvaihtosopimuksista suojauslaskentaa sovelletaan sopimuksille, joiden nimellisarvo on 491,7 milj. euroa (336,5 milj. euroa). Sopimuksista on kirjattu käyvän arvon muutosta -1,3 milj. euroa (-10,5 milj. euroa) oman pääoman arvonmuutosrahastoon verovaikutus huomioituna. Tilinpäätöshetkellä koronvaihtosopimusten keskimääräinen kiinteä korko on 4,16 %.

RAHOITUSRISKIEN HALLINTA

Cityconin riskienhallintaprosessi kattaa yhtiön liiketoimintoihin liittyvien riskien tunnistamisen, arvioinnin, mittaamisen, rajaamisen ja valvonnan. Yhtiön hallitus on hyväksynyt yhtiölle riskienhallinnan ohjesäännön, joka määrittelee yhtiön riskienhallinnan periaatteet. Yhdeksi liiketoiminnan kannalta huomioitavaksi riskiksi on määritelty rahoitusriskit.

Rahoitusriskit ovat seurausta yhtiön käyttämistä rahoitusinstrumenteista, joita pääasiassa käytetään liiketoiminnan rahoittamiseen. Lisäksi yhtiöllä on korko- ja valuuttajohdannaissopimuksia, joita käytetään yhtiön liiketoiminnasta ja rahoituksesta aiheutuvan korko- ja valuuttakurssiriskin hallintaan.

Cityconissa keskeisiksi rahoitusriskeiksi on tunnistettu kassavirran korkoriski, varainhankintariski, luottoriski ja valuuttakurssiriski. Alla on yhteenvetona käsitelty näitä keskeisiä riskejä.

Korkoriski

Cityconin keskeisin rahoitusriski on lainasalkkuun kohdistuva korkoriski, joka johtuu markkinakorkojen heilahtelujen vaikutuksesta vaihtuvakorkoisten lainojen tuleviin korkorahavirtoihin. Korkoriskin hallinnan tavoitteena on alentaa tai poistaa markkinakorkojen heilahtelujen negatiivinen vaikutus yhtiön tulokseen ja kassavirtaan. Yhtiön tavoitteena on ylläpitää sellainen lainasalkun rakenne, jossa on sopiva yhdistelmä vaihtuva- ja kiinteäkorkoista velkaa. Yhtiön korkoriskipolitiikan mukainen lainasalkun tavoiterakenteessa vähintään 70 prosenttia ja enintään 90 prosenttia korollisesta veloista ovat kiinteäkorkoisia. Korkoriskin hallinnassa yhtiö käyttää koronvaihtosopimuksia, joilla vaihtuvakorkoinen laina voidaan muuttaa kiinteäkorkoiseksi. Osa suojauksesta voidaan toteuttaa myös infl aatiojohdannaisilla. Cityconin vuoden 2006 lopun lainasalkun korkoherkkyyttä kuvaa se, että rahamarkkinakorkojen välitön nousu yhdellä prosenttiyksiköllä nostaisi vuoden 2007 korkokustannuksia noin 1,3 miljoonaa euroa. Vastaavasti rahamarkkinakorkojen lasku yhdellä prosenttiyksiköllä alentaisi korkokustannuksia 1,3 miljoonaa euroa vuonna 2007.

Varainhankintariski

Yhtiön strategiana on kasvaa Suomessa, Baltiassa ja Skandinaviassa, mikä puolestaan vaatii omaa ja vierasta pääomaa. Oman pääoman minimimäärä määräytyy yhtiön lainakovenanttien perusteella. Konsernissa arvioidaan ja seurataan jatkuvasti liiketoiminnan vaatimaa rahoituksen määrää kassavirtaennusteen avulla ja rahoitus pyritään järjestämään pitkäaikaisilla lainasopimuksilla välttäen suuria keskittymisiä sopimusten eräpäivissä. Rahoituksen saatavuus ja joustavuus pyritään takaamaan nostamattomilla luottolimiiteillä sekä käyttämällä rahoituksen hankinnassa useita pankkeja ja rahoitusmuotoja. Nostamattomien luottolimiittien määrä 31.12.2006 oli 150 miljoonaa euroa ja lisäksi yhtiöllä oli yritystodistusohjelmasta käyttämättä 60 miljoonaa euroa.

Luottoriski

Konsernin merkittävin luottoriskikeskittymä liittyy saataviin Kesko–ryhmältä. Saatavia valvotaan annettujen luottolimiittien puitteissa, eikä niihin katsota tällä hetkellä liittyvän merkittävää luottoriskiä. Luottoriskin hallintaa palvelee vuokralaisriskin hallinta. Sen tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Cityconin vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä, joilla osaltaan hallitaan asiakasriskiä.

Valuuttakurssiriski

Toiminnan laajennuttua euroalueen ulkopuolisiin maihin, yhtiö altistuu valuuttakurssimuutoksista aiheutuvalle riskille. Valuuttakurssiriski syntyy toisaalta transaktioriskinä, kun ulkomaan rahan valuuttamääräiset tapahtumat käännetään paikalliseksi kirjanpitovaluutaksi, ja toisaalta ulkomaisiin tytäryhtiöihin tehdyistä sijoituksista aiheutuvana tase-erien muuntoriskinä. Tase-eriin liittyvältä riskiltä suojaudutaan pyrkimällä rahoittamaan ulkomaiset investoinnit pääosin kohdemaan valuutassa. Transaktioriskiltä suojaudutaan valuuttajohdannaisilla edellyttäen, että tulevaan transaktioon ollaan sitouduttu. Valuuttajohdannaisia käytetään

myös suojaamaan taseen samassa valuutassa olevien saamisten ja velkojen mahdollista erotusta. Tällä hetkellä yhtiön valuuttakurssiriski liittyy lähinnä euron ja Ruotsin kruunun väliseen kurssivaihteluun.

PÄÄOMARAKENTEEN HALLINTA

Yhtiön pääomarakenteen hallinnan tavoitteena on tukea yhtiön kasvutavoitteita, maksimoida omistaja-arvoa, täyttää mahdolliset lainasopimusten asettamat ehdot ja turvata yhtiön osingonmaksukyky. Yhtiön pääomarakennetta säädellään aktiivisesti ja pääomarakenteen asettamat edellytykset otetaan huomioon eri rahoitusvaihtoehtoja arvioitaessa. Yhtiö voi säätää pääomarakennettaan tekemällä päätöksiä esimerkiksi uusien osakkeiden liikkeeseenlaskusta, lainarahoituksen nostamisesta tai osingonmaksua muuttamalla.

Yhtiön pitkän aikavälin tavoite omavaraisuusasteelle on 40 prosenttia ja nykyisen lainasopimuksen edellyttämä omavaraisuusaste on 32,5 prosenttia. Lainasopimuksen edellyttämä omavaraisuusaste lasketaan IFRS:n mukaisesta kaavasta poiketen lisäämällä omaan pääomaan muun muassa yhtiön emitoima pääomalaina ja pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina. Yhtiön omavaraisuusaste 31.12.2006 oli 39,1 prosenttia ja lainasopimuksen mukainen omavaraisuusaste 49,8 prosenttia.

20. LASKENNALLISET VEROVELAT

Laskennallisten verovelkojen ja -saamisten muutokset vuoden 2006 aikana:

					Ostetut/
		Kirjattu	Kirjattu		myydyt
Me	1.1.	tulos- laskelmaan	omaan pääomaan	Kurssi- erot	tytär yritykset	31.12.
Laskennalliset verosaamiset
Verotuksessa vahvistetut tappiot	0,6	-0,3				0,3
Johdannaisten arvostaminen käypään arvoon	3,7		-3,2			0,5
Laskennalliset verosaamiset yhteensä	4,3	-0,3	-3,2	0,0	0,0	0,8
Netotus laskennallisten verovelkojen kanssa	-4,3					-0,8
Laskennalliset verosaamiset taseessa	0,0					0,0
Laskennalliset verovelat
Sijoituskiinteistöjen arvostus käypään arvoon	10,1	28,7				38,8
Tytäryhtiöiden jakamattomat voittovarat	-	0,7				0,7
Johdannaisten arvostaminen käypään arvoon	-	0,5				0,5
Rahoituskulujen jaksotuserot	-	1,5	-0,4			1,1
Varausten muutokset	-	0,1				0,1
Laskennalliset verovelat yhteensä	10,1	31,5	-0,4	0,0	0,0	41,2
Netotus laskennallisten verosaamisten kanssa	-4,3					-0,8
Laskennalliset verovelat taseessa	5,8					40,4

Laskennallisten verovelkojen ja -saamisten muutokset vuoden 2005 aikana:

1.1.	Kirjattu tulos- laskelmaan	Kirjattu omaan pääomaan	Kurssi- erot	Ostetut/ myydyt tytär yritykset	31.12.

1,1	-0,5				0,6
4,7		-1,0			3,7
5,8	-0,5	-1,0	0,0	0,0	4,3
0,3					-4,3
6,1					0,0

-0,3	10,4				10,1
-0,3	10,4	0,0	0,0	0,0	10,1
0,3					-4,3
0,0					5,8

Konserniyrityksillä oli 31.12.2006 sellaisia vahvistettuja tappioita, joista ei ole kirjattu verosaamista, 3,2 milj. euroa (4,1 milj. euroa vuonna 2005), koska näille konserniyrityksille ei todennäköisesti kerry ennen kyseisten tappioiden vanhenemista verotettavaa tuloa, jota vastaan tappiot voitaisiin hyödyntää. Kyseiset tappiot vanhenevat vuosina 2007-2009.

21. OSTOVELAT JA MUUT VELAT

Ostovelat ja muut velat
Me	2006	2005
Ostovelat	4,5	1,4
Saadut ennakot	0,6	1,2
Siirtovelat	17,3	6,0
Muut korottomat lyhytaikaiset velat	24,4	13,8
Yhteensä	46,8	22,3

Siirtovelkoihin sisältyvät olennaiset erät:

Me	2006	2005
Korkovelat	6,6	3,9
Muut velat	10,7	2,1
Yhteensä	17,3	6,0

22. TYÖSUHDE-ETUUDET

OSAKEPERUSTEISET MAKSUT

Konsernilla on ollut optiojärjestelyjä vuodesta 1999 lähtien. Optiot, jotka on myönnetty 7.11.2002 jälkeen ja joihin ei ole syntynyt oikeutta ennen 1.1.2005, on kirjattu tilinpäätökseen IFRS 2 Osakeperusteiset maksut -standardin mukaisesti. Ennen 7.11.2002 myönnettyjä optioita ei ole kirjattu kuluksi tilinpäätökseen. Vuonna 1999 päätettiin enintään 5 500 000 optio-oikeuden myöntämisestä. Näistä henkilöstölle on myönnetty yhteensä 5 327 500 optio-oikeutta, loput 172 500 optio-oikeutta on annettu Cityconin tytäryhtiölle Veniamo-Invest Oy:lle. Vuonna 2004 päätettiin enintään 3 900 000 optio-oikeuden myöntämisestä. Näistä henkilöstön hallussa oli vuoden 2006 lopussa 3 380 000 optio-oikeutta A/B/C, joista 1 250 000 C-optio-oikeutta myönnettiin henkilöstölle vuonna 2006. Loput 520 000 optio-oikeutta 2004 A/B/C on annettu Veniamo-Invest Oy:lle, joka voi Cityconin hallituksen päätöksellä jakaa niitä myöhemmin konsernin palveluksessa oleville tai palvelukseen tuleville henkilöille. Jos henkilö eroaa konsernin palveluksesta ennen 1.9.2008, hän menettää sellaiset optio-oikeudet, joiden osalta osakemerkinnän aika ei työ- tai toimisuhteen päättymispäivänä ole alkanut. Hallitus voi kuitenkin

erikseen päättää, että optionhaltija saa pitää optionsa tai osan niistä. Myönnettyjen optio-oikeuksien määrissä voi tämän vuoksi tapahtua muutoksia ennen edellä mainittua päivämäärää. Menetetyt optiot palautuvat Veniamo-Invest Oy:lle, jolla ei kuitenkaan ole oikeutta merkitä emoyhtiönsä osakkeita. Optio antaa saajalleen oikeuden merkitä yhtiön osakkeita optioehdoissa määriteltyyn hintaan ja optioehdoissa määritellyn ajan kuluessa. Yhtiön optio-ohjelmien ehtoja muutettiin tilikauden aikana toteutetun merkintäetuoikeusannin johdosta. Muutokset koskivat osakkeiden merkintäsuhteita ja merkintähintoja. Uudet merkintäsuhteet ja merkintähinnat on merkitty oheiseen taulukkoon. Myönnetyt osakeoptio-oikeudet arvostetaan käypään arvoon Black&Scholes -option hinnoittelumallilla etuisuuksien myöntämishetkellä ja ne kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan henkilöstökuluihin jaksotettuna oikeuden ansaintakaudelle. Vuonna 2006 tuloslaskelmaan kirjattu kulu oli 0,9 milj. euroa (0,2 milj. euroa vuonna 2005). Odotettavissa oleva volatiliteetti on määritetty laskemalla yhtiön osakekurssin historiallinen volatiliteetti.

Erittely optio-oikeuksista 31.12.2006:

1999 optiot

Optioita yhteensä	kpl	Merkintäsuhde optio/osake	Merkintähinta per osake, euroa	Osakkeiden merkintäaika alkaa	Osakkeiden merkintäaika päättyy
A-optiot	1 800 000	1:1,0927	1,35	1.9.2000	30.9.2007
B-optiot	1 800 000	1:1,0927	1,35	1.9.2002	30.9.2007
C-optiot	1 727 500	1:1,0927	1,35	1.9.2004	30.9.2007
Veniamo-Invest Oy	172 500	1:1,0927	1,35	1.9.2004	30.9.2007
Yhteensä	5 500 000

2004 optiot

Optioita yhteensä	kpl	Merkintäsuhde optio/osake	Merkintähinta per osake, euroa	Osakkeiden merkintäaika alkaa	Osakkeiden merkintäaika päättyy
A-optiot	1 040 000	1:1,0611	2,2336	1.9.2006	31.3.2009
B-optiot	1 090 000	1:1,0611	2,6766	1.9.2007	31.3.2010
C-optiot	1 250 000	1:1,0611	4,62	1.9.2008	31.3.2011
A-optiot, Veniamo-Invest Oy	260 000	1:1,0611	2,2336	1.9.2006	31.3.2009
B-optiot, Veniamo-Invest Oy	210 000	1:1,0611	2,6766	1.9.2007	31.3.2010
C-optiot, Veniamo-Invest Oy	50 000	1:1,0611	4,62	1.9.2008	31.3.2011
Yhteensä	3 900 000

Vuoden 2004 optio-oikeuksilla voidaan muutettujen ehtojen mukaisesti merkitä enintään 4 138 290 osaketta ja yhtiön osakepääoma voi nousta enintään 5 586 691,50 eurolla. Vuoden 2006 loppuun mennessä 2004 A-optioilla oli merkitty yhteensä 89 715 osaketta.

Optioiden perusteella merkittävien osakkeiden merkintähinta on osakkeen vaihdolla painotettu keskikurssi Helsingin Pörssissä:

2004A	ajalla 1.4.-30.4.2004
2004B	ajalla 1.4.-30.4.2005
2004C	ajalla 1.4.-30.4.2006

lisättynä 20%:lla. Osakkeen merkintähintaa alennetaan merkintahinnan määräytymisjakson alkamisen jälkeen ja ennen osakemerkintää puolella päätettävistä osakekohtaisista osingoista.

Vuoden 2004 optiojärjestelyn keskeiset ehdot on esitetty seuraavassa taulukossa:

	Optiojärjestely 2004A Osakeperusteiset optiot, myönnetty koko henkilöstölle		Optiojärjestely 2004B Osakeperusteiset optiot, myönnetty koko henkilöstölle	Optiojärjestely 2004C Osakeperusteiset optiot, myönnetty koko henkilöstölle
Järjestelyn luonne	Myönnetyt osakeoptiot		Myönnetyt osakeoptiot	Myönnetyt osakeoptiot
Myöntämispäivä	26.5.2004		13.9.2005	27.4.2006
Myönnettyjen instrumenttien määrä (kpl)	1 135 000		1 195 000	1 250 000
Toteutushinta, EUR		2,51	2,91	4,62
Osakkeen merkintähinta myöntämishetkellä, EUR		2,09	2,48	3,86
Voimassaoloaika sopimuksen mukaan (päivien lkm)	1 770		1 660	1 799
Oikeuden syntymisehdot	Cityconin palveluksessa olo		Cityconin palveluksessa olo	Cityconin palveluksessa olo
	ansaintaperiodilla.		ansaintaperiodilla.	ansaintaperiodilla.
	Optiot menetetään mikäli		Optiot menetetään mikäli	Optiot menetetään mikäli
	työsuhde loppuu aiemmin.		työsuhde loppuu aiemmin.	työsuhde loppuu aiemmin.
Toteutus	Osakkeina		Osakkeina	Osakkeina
Odotettu volatiliteetti, %	18,60		31,18	27,84
Odotettu option voimassaoloaika myöntämispäivänä (päivien lkm)		943	943	856
Riskitön korko, %		3,56	2,58	3,79
Odotettu osinko/osake, EUR	0,05 *		0,05 *	0,07 *
Odotetut henkilöstövähennykset (myöntämispäivänä)		0	0	0
Myöntämispäivänä määritetty instrumentin käypä arvo		0,09	0,96	0,75
Arvonmääritysmalli	Black&Scholes		Black&Scholes	Black&Scholes

* Osinko-oletus on 0,10 euroa optiojärjestelyissä 2004A ja 2004B, sekä 0,14 euroa optiojärjestelyssä 2004C. Arvonmääritysmallissa on käytetty 0,05 euroa (optiojärjestelyissä 2004A ja 2004B) sekä 0,07 euroa (optiojärjestelyssä 2004C) perustuen jaettavien osinkojen merkintähintaa alentavaan vaikutukseen.

Optioiden kauden aikaiset muutokset ja painotetut keskimääräiset lunastushinnat olivat seuraavat:
	2006 Toteutushinta painotettuna keskiarvona, e/osake	2005 Toteutushinta painotettuna keskiarvona, e/osake	2006 Optioiden määrä	2005 Optioiden määrä
Tilikauden alussa	1,92	1,71	5 534 010	6 012 000
Myönnetyt uudet optiot	4,57	2,91	1 390 000	1 195 000
Menetetyt optiot	3,51	-	-245 000	-
Toteutuneet optiot	1,38	1,40	-2 627 642	-1 672 990
Rauenneet optiot	-	-	-	-
Tilikauden lopussa	2,92	1,92	4 051 368	5 534 010
Toteutettavissa olevat optiot tilikauden lopussa			1 711 368	3 299 010

Tilikauden aikana toteutettujen optioiden keskimääräinen osakekohtainen toteutushinta oli 1,38 euroa (1,40 euroa vuonna 2005) ja ne toteutettiin tasaisesti vuoden aikana. Yhtiö sai toteutetuista optioista vuonna 2006 yhteensä 4,0 milj. euroa (2,3 milj. euroa vuonna 2005). Tästä summasta 3,7 milj. euroa kirjattiin osakepääomaan, 0,1 milj. euroa ylikurssirahastoon ja 0,1 milj. euroa osakeantitilille.

Ulkona olevien osakeoptioiden lunastushinnat ja raukeamisajat tilinpäätöshetkellä olivat seuraavat:

Raukeamisvuosi	Toteuttamishinta, e	2006 (osakkeiden määrä, 1 000 kpl)	2005 (osakkeiden määrä, 1 000 kpl)
2007	1,35	826	3 299
2008	-	-	-
2009	1,35 - 2,23	1 104	1 040
2010	1,35 - 2,68	1 157	1 195
2011	1,35 - 4,62	1 326	-

23. VASTUUSITOUMUKSET

Muut vuokrasopimukset - konserni vuokralleottajana

Ei-purettavissa olevien muiden vuokrasopimusten perusteella maksettavat vähimmäisvuokrat:

Me	2006	2005
Yhden vuoden kuluessa	0,4	0,4
1-5 vuoden kuluessa	0,6	0,8
Yli viiden vuoden kuluttua	-	0,0
Yhteensä	1,0	1,2

Vuokrasopimukset sisältävät lähinnä toimitiloja ja autoja. Sopimusten pituudet ovat keskimäärin kolme vuotta.

Muut vuokrasopimukset - konserni vuokralleantajana

Ei-purettavissa olevien muiden vuokrasopimusten perusteella saatavat vähimmäisvuokrat:

Me	2006	2005
Yhden vuoden kuluessa	41,4	33,1
1-5 vuoden kuluessa	64,2	46,1
Yli viiden vuoden kuluttua	19,8	21,7
Yhteensä	125,4	100,9

Pääosa Citycon vuokrasopimuksista on ns. jaetun vuokran sopimuksia, joissa vuokran maksuperusteet jaetaan kahteen osaan, elinkustannusindeksiin sidottuun pääomavuokraan ja ylläpitovuokraan. Vuokralaiselta erikseen perittävä ylläpitovuokra kattaa omistajalle kiinteistön hoidosta aiheutuneet kulut ja mahdollistaa asiakkaiden palvelun heidän tarpeidensa mukaisesti. Cityconilla on myös liikevaihtosidonnaisia sopimuksia. Niiden osuus on noin 11 prosenttia (4,9 prosenttia) Cityconin koko vuokrasopimuskannasta.

Vakuudet ja muut vastuusitoumukset

Me	2006	2005
Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä ja pantattu osakkeita
Lainat rahoituslaitoksilta	13,2	6,1
Vastuusitoumukset veloista
Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin	21,1	7,8
Pankkitakaukset	37,1	-
Alv-palautusvastuut	9,9	4,4

Cityconin sijoituskiinteistöihin liittyy aktivoitujen perusparannusten ja uusinvestointien osalta arvonlisäveropalautusvastuuta, joka realisoituu, mikäli omaisuus myydään tai se siirtyy arvonlisäverottomaan käyttöön viiden vuoden kuluessa.

Omavaraisuussitoumus

Cityconin syndikoidun lainan ehdoissa antaman sitoumuksen mukaan konsernin omavaraisuusasteen tulee ylittää 32,5 % ja korkokatteen tulee olla vähintään 1,8. Omavaraisuusastetta laskettaessa omaan pääomaan lisätään pääomalainat ja vähennetään konsernin johdannaissopimuksista aiheutuvat ei-kassavaikutteinen omaan pääoman kirjattu voitto/tappio sekä vähemmistöosuudella. Korkokate lasketaan jakamalla käyttökate, josta on oikaistu kertaluonteiset voitot/tappiot, varaukset sekä ei-kassavaikutteiset erät, nettorahoituskuluilla.

Näin laskien 31.12.2006 konsernin omavaraisuusaste oli 49,8 % ja korkokate oli 2,3 (vuonna 2005 omavaraisuusaste oli 40,8 % ja korkokate 2,3).

24. LÄHIPIIRITAPAHTUMAT

LÄHIPIIRI

Cityconissa lähipiiriin kuuluvat emoyhtiö, tytäryritykset, yhteisyritykset, hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja, johtoryhmän jäsenet ja ja Gazit-Globe Ltd., jonka omistusosuus Citycon Oyj:stä 31.12.2006 oli 38,8 %. Yhteisyritykset ovat alle 100-prosenttisesti omistettuja suomalaisia keskinäisiä kiinteistöyhtiöitä. 100-prosenttisesti omistetut suomalaiset keskinäiset kiinteistöyhtiöt ja yli 50-prosenttisesti omistetut yhtiöt ulkomailla ovat tytäryhtiöitä.

Konsernin emo- ja tytäryhtiösuhteet ovat seuraavat:

Emoyhtiö Citycon Oyj

Tytäryhtiö (Citycon-konsernin omistusosuus 100 %) Kotimaa

Asolantien Liikekiinteistö Oy	Suomi
BHM Centrumfastigheter AB	Ruotsi
Citycon AB	Ruotsi
Citycon Centrum Sverige AB	Ruotsi
Citycon Estonia OÜ	Viro
Citycon Göteborg AB	Ruotsi
Citycon Sverige AB	Ruotsi
Forssan Hämeentie 3 Koy	Suomi
Jakobsbergs Centrum Fastighets AB	Ruotsi
Jakobsbergs Centrum Galleria AB	Ruotsi
Jakobsbergs 565 Fastighets AB	Ruotsi
Jyväskylän Forum Koy	Suomi
Jyväskylän Kauppakatu 31 Koy	Suomi
Järfälla 7055 Fastighets AB	Ruotsi
Kaarinan Liiketalo Koy	Suomi
Karjaan Ratakatu 59 Koy	Suomi
Karjalan Kauppakeskus Koy	Suomi
Kauppakeskus Columbus Oy	Suomi
Kauppakeskus Columbus Tontti Oy	Suomi
Kauppakeskus IsoKarhu Oy	Suomi
Kauppakeskus Tampereen Hermanni Koy	Suomi
Keijutie 15 Koy	Suomi
Kotkan Keskuskatu 11 Koy	Suomi
Kouvolan Valtakadun Kauppakeskus Koy	Suomi
Kuopion Kauppakatu 41 Koy	Suomi
Kuusankosken Kauppakatu 7 Koy	Suomi
Kuvernöörintie 8 Koy	Suomi
Lahden Kauppakatu 13 Koy	Suomi
Liljeholmsplan Fastighets AB	Ruotsi
Liljeholmstorget Development Services AB	Ruotsi
Liljeholmsplan Hotellfastigheter AB	Ruotsi
Liljeholmsplan Bostadsfastigheter AB	Ruotsi
Lintulankulma Koy	Suomi
Lippulaiva Koy	Suomi
Martinlaakson Kivivuorentie 4 Koy	Suomi
Minkkikuja 4 Koy	Suomi

Montalbas B.V.	Alankomaat
Myyrmanni Koy	Suomi
Naantalin Tullikatu 16 Koy	Suomi
Oulun Galleria Koy	Suomi
Porin Asema-aukio Koy	Suomi
Porin Isolinnankatu 18 Koy	Suomi
Rocca al Mare Kaubanduskeskuse AS	Viro
Runeberginkatu 33 Koy	Suomi
Sinikalliontie 1 Koy	Suomi
Sverige 7059 Fastighets AB	Ruotsi
Säkylän Liiketalo Koy	Suomi
Talvikkitie 7-9 Koy	Suomi
Tampereen Hatanpää Koy	Suomi
Tampereen Suvantokatu Koy	Suomi
UAB Citycon	Liettua
UAB Prekybos Centras Mandarinas	Liettua
Ulappatori Koy	Suomi
Ultima Oy	Suomi
Valkeakosken Torikatu 2 Koy	Suomi
Vantaan Laajavuorenkuja 2 Koy	Suomi
Varkauden Relanderinkatu 30 Koy	Suomi
Wavulinintie 1 Koy	Suomi
Veniamo-Invest Oy	Suomi
Vuosaari Investor Ab	Suomi

Tytäryhtiö (Citycon-konsernin omistusosuus alle 100 %)

	Kotimaa
Åkersberga Centrum AB	Ruotsi
Stenungs Torg Fastighets AB	Ruotsi

LÄHIPIIRIN KANSSA TOTEUTUNEET LIIKETAPAHTUMAT:

Yhteisyritykset:

Emoyhtiö on maksanut yhteisyrityksille hoitovastikkeita, jotka yhteisyritykset esittävät tuottoina tuloslaskelmissaan. Konsernitilinpäätöksessä nämä tuotot ja kulut on eliminoitu.

Muut lähipiiritapahtumat:

Yhtiön on hallituksen jäsenen Thomas W. Werninkin määräysvaltayhteisön, Wernink Consultancy & Investments B.V.:n kanssa tehdyn sopimuksen perusteella maksanut kyseiselle yhtiölle 23 800 euroa vuonna 2006. Sopimus päättyi 14.3.2006.

Johtoryhmän henkilöstökulut,
Me	2006	2005
Palkat	0,7	0,6
Eläkekulut - maksupohjaiset järjestelyt	0,1	0,1
Sosiaalikulut	0,0	0,0
Yhteensä	0,7	0,7

euroa	2006	2005
Toimitusjohtaja	269 207	205 220

Hallituksen jäsenet
Bergström Stig-Erik, hallituksen aiempi jäsen	4 500	60 020
Bolotowsky Gideon	34 000	-
Gal Amir	35 000	30 800
Kankuri Timo, hallituksen aiempi jäsen	-	2 800
Korpinen Raimo	35 400	31 890
Lähdesmäki Tuomo	74 200	30 400
Nordman Carl G.	35 000	28 450
Ottosson Claes	31 800	27 700
Segal Dor J.	34 200	31 800
Wernink Thomas W.	165 500	42 500
Yhteensä	449 600	286 360

Toimitusjohtajalla on oikeus siirtyä eläkkeelle 62 vuotta täytettyään, mikäli hän on tähän saakka yrityksen palveluksessa. Eläkejärjestelyn kattamiseksi yhtiöllä on eläkevakuutus. Toimitusjohtajan toimisopimuksen irtisanomisaika on molemmin puolin 6 kuukautta. Jos yritys irtisanoo sopimuksen muusta kuin toimitusjohtajasta johtuvasta syystä, toimitusjohtajalle maksetaan 18 kuukauden rahapalkkaa vastaava kertakorvaus irtisanomisajan palkan lisäksi.

Toimisopimukseen perustuen toimitusjohtajalle on vuonna 2002 luovutettu 1 500 000 kpl vuoden 1999 optio-ohjelman mukaisia optio-oikeuksia, vuonna 2004 150 000 kpl 2004A- optiooikeuksia, vuonna 2005 140 000 kpl 2004B-optio-oikeuksia ja vuonna 2006 140 000 kpl 2004C-optio-oikeuksia liittyen vuoden 2004 optio-ohjelmaan.

25. TILINPÄÄTÖSPÄIVÄN JÄLKEISET TAPAHTUMAT

Kauppakeskushankinta

Kehityshankkeet

Osakepääoman korotus optio-oikeuksien perusteella

Ylimääräinen yhtiökokous ja suunnattu osakeanti

Konsernin kolmen vuoden tunnusluvut, IFRS

TUNNUSLUVUT
			IFRS	IFRS	IFRS
Me	laskentakaava	viite	2006	2005	2004

Tuloslaskelmatiedot
Liikevaihto			119,4	92,2	84,7
Muut tuotot			0,6	0,5	0,7
Suunnitelman mukaiset poistot			0,2	0,2	0,3
Liikevoitto			196,5	105,2	51,8
Tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja			165,6	74,2	25,7
Tulos ennen veroja			165,6	74,2	25,7
Tilikauden tulos			126,4	59,8	19,9
Tasetiedot
Pysyvät vastaavat			1 453,3	957,6	745,6
Vaihtuvat vastaavat			33,1	25,5	12,2
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma			565,3	356,6	237,7
Vähemmistöosuus			15,0	3,6	0,0
Vieras pääoma			906,1	622,9	520,0
Taseen loppusumma			1 486,4	983,1	757,7
Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut
Oman pääoman tuotto-% (ROE)	1		25,8	22,5	9,5
Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI)	2		16,8	13,5	7,2
Omavaraisuusaste, %	3		39,1	36,7	31,4
Omavaraisuusaste pankille, %			49,8	40,8	41,2
Quick ratio	4		0,2	0,3	0,5
Nettovelkaantumisaste (Gearing), %	5		136,6	156,8	201,3
Bruttoinvestoinnit pysyviin vastaaviin, Me			436,4	178,5	18,8
%-osuus liikevaihdosta			365,5	193,6	22,2
Osakekohtaiset tunnusluvut
Tulos/osake, euroa	6	1)	0,78	0,47	0,18
Tulos/osake, laimennettu, euroa	7	1)	0,74	0,46	0,18
Oma pääoma/osake, euroa	8	1)	3,38	2,45	2,00
P/E -luku (hinta/voitto -suhde)	9		6	7	14
Osakekohtainen osinko, euroa		2)	0,14	0,14	0,14
Osinko tuloksesta, %	10	2)	17,9	28,3	73,8
Efektiivinen osinkotuotto, %	11	2)	2,8	4,5	5,7

1) Tunnusluvun laskennassa käytetty osakeantioikaistua osakkeiden lukumäärää

2) Hallituksen esitys

Laskentakaavat sivulla 53.

Emoyhtiön tuloslaskelma, FAS

Me	LIITE	1.1.–31.12.2006	1.1.–31.12.2005
Bruttovuokratuotto		89,5	84,2
Käyttökorvaukset ja palvelutuotot		2,1	1,6
Liikevaihto	1	91,6	85,8
Hoitokulut		31,4	31,3
Vuokraustoiminnan muut kulut	3	0,6	0,5
Nettovuokratuotto		59,5	54,0
Hallinnon kulut	4, 5	11,7	9,4
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	2	8,7	0,8
Liikevoitto		56,6	45,4
Rahoitustuotot		25,9	5,0
Rahoituskulut		-49,0	-36,6
Rahoituskulut (netto)	6	-23,1	-31,5
Voitto ennen veroja		33,5	13,8
Tuloverot	7	6,6	3,1
Tilikauden voitto		26,9	10,7

Emoyhtiön tase, FAS

ME Me	LIITE	31.12.2006	31.12.2005
VASTAAVAA

Pysyvät vastaavat
Aineettomat hyödykkeet	8	2,3	3,2
Aineelliset hyödykkeet	9	30,4	30,5
Sijoitukset
Osuudet saman konsernin yrityksissä	10,13	672,6	595,7
Osuudet osakkuusyrityksissä	11,14	34,2	53,0
Muut sijoitukset	12	468,1	204,8
Sijoitukset yhteensä		1 174,9	853,5
Pysyvät vastaavat yhteensä		1 207,5	887,2
Vaihtuvat vastaavat
Lyhytaikaiset saamiset	15	13,9	8,3
Rahat ja pankkisaamiset		2,5	8,9
Vaihtuvat vastaavat yhteensä		16,5	17,2
Vastaavaa yhteensä		1 224,0	904,5
VASTATTAVAA
Oma pääoma	16
Osakepääoma		225,7	184,1
Osakeanti		0,1	1,1
Ylikurssirahasto		133,0	79,7
Muut rahastot		0,0	6,6
Edellisten tilikausien voitto/tappio		0,6	2,5
Tilikauden voitto/tappio		26,9	10,7
Oma pääoma yhteensä		386,4	284,7
Vieras pääoma	17
Pääomalaina		70,0	70,0
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina		92,9	-
Pitkäaikainen vieras pääoma		559,8	477,4
Lyhytaikainen vieras pääoma		114,9	72,4
Vieras pääoma yhteensä		837,6	619,8
Vastattavaa yhteensä		1 224,0	904,5

Emoyhtiön rahavirtalaskelma, FAS

Me	1.1.–31.12.2006	1.1.–31.12.2005

Liiketoiminnan rahavirta
Voitto ennen veroja	33,5	13,8
Oikaisut:
Poistot ja arvonalentumiset	1,5	1,2
Muut tuotot ja kulut, joihin ei liity maksua	-0,1	-0,3
Rahoitustuotot ja -kulut	23,1	28,0
Muut oikaisut	-2,0	-0,8
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta	56,0	41,9
Käyttöpääoman muutos	2,5	21,5
Liiketoiminnan rahavirta	58,5	63,4
Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista	-36,0	-34,7
Saadut osingot ja korot liiketoiminnasta	1,5	0,7
Maksetut välittömät verot	-4,9	-5,1
Liiketoiminnan nettorahavirta	19,0	24,3
Investointien rahavirta
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin	-4,5	-1,7
Investoinnit muihin sijoituksiin	-0,6	-0,2
Luovutustuotot tytäryhtiöosakkeita muista sijoituksista	6,9	3,7
Myönnetyt lainat	-298,9	-103,2
Lainasaamisten takaisinmaksut	28,5	1,5
Ostetut tytäryhtiöosakkeet	-98,7	-60,1
Myydyt tytäryhtiöosakkeet	56,1	0,0
Saadut korot investoinneista	-	0,0
Saadut osingot investoinneista	-	0,1
Investointien nettorahavirta	-311,2	-159,8
Rahoituksen rahavirta
Maksullinen osakeanti	77,4	73,0
Lyhytaikaisten lainojen nostot	406,2	111,1
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut	-392,2	-85,3
Pitkäaikaisten lainojen nostot	675,3	199,7
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut	-461,8	-142,7
Maksetut osingot ja muu voitonjako	-19,2	-15,7
Rahoituksen nettorahavirta	285,8	140,1
Rahavarojen muutos	-6,4	4,7
Rahavarat tilikauden alussa	8,9	4,3
Rahavarat tilikauden lopussa	2,5	8,9

Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET

Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu suomalaisen lainsäädännön mukaan. Tilinpäätöksen tuloslaskelmamuoto on muutettu kululajikohtaisesta tuloslaskelmamuodosta toimintokohtaiseksi. Täten tuloslaskelmassa esitetään myös brutto- ja nettovuokratuotot.

Kiinteistöomaisuus

Rakennusten hankintameno poistetaan 2-4 prosentin vuotuisin tasapoistoin. Korjausmenot kirjataan niiden toteutuessa kuluksi.

Muu käyttöomaisuus

Muihin pitkävaikutteisiin menoihin sisältyy kiinteistöomaisuuden hankintaan liittyviä aktivoituja kustannuksia, jotka poistetaan kolmen vuoden kuluessa, sekä vuokratilan muutostöitä, jotka poistetaan vuokrasopimusten kestoaikana.

Koneet ja kalusto poistetaan 25 prosentin vuotuisin menojäännöspoistoin. Koneisiin ja kalustoon sisältyy myös rakennusten tekniset laitteet, jotka poistetaan myös 25 % menojäännöspoistoin.

Eläketurvajärjestelyt

Henkilökunnan eläketurva on hoidettu lakisääteisin eläkevakuutuksin.

Rahoitusvälineiden arvostaminen

Rahoitusvälineet on arvostettu käypään arvoon. Valuuttatermiinien käyvät arvot perustuvat tilinpäätöspäivän termiinihintoihin.

Pääomalaina

Pääomalaina on esitetty omana eränään vieraassa pääomassa.

Verot

Verot on esitetty suoriteperiaatteen mukaisina.

Huomioitavaa

Tilinpäätöksessä esitettävät yksittäiset luvut ja loppusummat on pyöristetty miljooniksi tarkemmista luvuista ja siksi yksittäisten lukujen summa ei aina täsmää yhteissummiin.

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

1. LIIKEVAIHTO
Me	2006	2005
Toimialoittainen jakauma:
Kauppakeskukset
Pääkaupunkiseutu	23,7	22,4
Muu Suomi	33,0	27,7
Muut kauppapaikat	34,9	35,7
Yhteensä	91,6	85,8

Maantieteellisesti emoyhtiön liikevaihto syntyy Suomessa. Emoyhtiön liikevaihtoon sisältyy konsernilta veloitettuja isännöinti- ja hallintopalvelumaksuja 0,9 milj. euroa vuonna 2006 ja vuonna 2005 0,7 milj. euroa.

2. LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT JA KULUT

Me	2006	2005
Tytäryhtiöosakkeiden myyntivoitot	8,5	0,8
Liiketoiminnan muut tuotot
Muut tuotot	0,2	0,0
Yhteensä	8,7	0,8

3. VUOKRAUSTOIMINNAN MUUT KULUT

Me	2006	2005
Vuokratilan muutostyöt ja
vuokrauksen välityspalkkiot	0,4	0,5
Luottotappiot	0,2	0,0
Yhteensä	0,6	0,5

4. HENKILÖSTÖKULUT

Me	2006	2005
Henkilöstön määrä keskimäärin tilikauden aikana	54	40
Henkilöstökulut
Palkat ja palkkiot	4,2	2,7
Eläkekulut	0,7	0,4
Muut henkilöstökulut	0,4	0,4
Henkilöstökulut yhteensä	5,3	3,5
Henkilöstökuluihin sisältyy seuraavia palkkoja ja palkkioita:
Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot	0,3	0,2
Hallituksen palkat ja palkkiot	0,5	0,3
Yhteensä	0,8	0,5

5. POISTOT

Me	2006	2005
Hallinnon kuluihin sisältyy seuraavat suunnitelman mukaiset poistot:
Aineettomista hyödykkeistä	0,7	0,7
Rakennuksista ja rakennelmista	0,5	0,5
Koneista ja kalustosta	0,3	0,1
Yhteensä	1,5	1,2

6. RAHOITUSTUOTOT JA -KULUT

Me	2006	2005
Osinkotuotot
Saman konsernin yrityksiltä	2,5	0,1
Muilta	0,0	0,0
Osinkotuotot yhteensä	2,5	0,1
Korkotuotot pitkäaikaisista sijoituksista
Saman konsernin yrityksiltä	13,4	4,2
Muilta	0,0	-
Korkotuotot pitkäaikaisista
sijoituksista yhteensä	13,4	4,2
Muut korko- ja rahoitustuotot
Valuuttakurssivoitot	9,3	0,5
Muut korko- ja rahoitustuotot	0,7	0,3
Muut korko- ja rahoitustuotot yhteensä	10,0	0,8
Korkotuotot pitkäaikaisista sijoituksista ja
muut korko- ja rahoitustuotot yhteensä	25,9	5,0
Korkokulut ja muut rahoituskulut
Saman konsernin yrityksille	4,3	0,8
Valuuttakurssitappiot	9,2	0,1
Muut korko- ja rahoituskulut, muille	35,5	35,6
Korkokulut ja muut rahoituskulut yhteensä	49,0	36,5
Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä	-23,1	-31,5

7. VÄLITTÖMÄT VEROT
Me	2006	2005
Tilikauden verot	-6,6	-3,1

Käyttöomaisuus on merkitty taseisiin alkuperäiseen hankintamenoonsa vähennettynä arvonalennuksin sekä kirjanpidossa tehdyin poistoin.

8. PYSYVÄT VASTAAVAT

Me	2006	2005
Aineettomat oikeudet
Hankintameno 1.1.	0,4	0,4
Lisäykset	0,2	0,0
Hankintameno 31.12.	0,6	0,4
Kertyneet poistot 1.1.	0,3	0,2
Tilikauden poisto	0,1	0,1
Kertyneet poistot 31.12.	0,3	0,3
Kirjanpitoarvo 31.12.	0,3	0,2
Liittymismaksut
Hankintameno 1.1.	0,2	0,1
Lisäykset, fuusio	-	0,1
Kirjanpitoarvo 31.12.	0,2	0,2
Muut pitkävaikutteiset menot
Hankintameno 1.1.	5,9	5,4
Lisäykset	0,3	0,5
Vähennykset	0,9	0,0
Hankintameno 31.12.	5,3	5,9
Kertyneet poistot 1.1.	3,1	2,6
Tilikauden poisto	0,3	0,6
Kertyneet poistot 31.12.	3,4	3,1
Kirjanpitoarvo 31.12.	1,8	2,8
Aineettomat hyödykkeet yhteensä 31.12.	2,3	3,2

9. AINEELLISET HYÖDYKKEET

Me	2006	2005
Maa-alueet
Hankintameno 1.1.	3,3	1,9
Lisäykset, fuusio	-	5,1
Arvonalennus, fuusio	-	3,7
Hankintameno 31.12.	3,3	3,3

Rakennukset ja rakennelmat
Hankintameno 1.1.	66,5	46,7
Lisäykset, fuusio	2,0	21,9
Vähennykset, fuusiovoitto	-	2,2
Siirto erien välillä	-2,0	0,0
Hankintameno 31.12.	66,5	66,5

2006	2005
42,1	24,9
-	0,4
0,5	0,5
-	16,4
42,6	42,1
23,9	24,3

4,0	2,8
0,0	1,3
-	0,0
4,0	4,0
2,8	2,4
-	0,3
0,2	0,1
3,0	2,8
1,0	1,3

10. TYTÄRYHTIÖOSAKKEET

Me	2006	2005
Hankintameno 1.1.	596,2	541,0
Lisäykset	134,5	71,2
Vähennykset	61,5	19,3
Siirto erien välillä	3,9
Hankintameno 31.12.	673,1	596,2

Kertyneet poistot 1.1. ja 31.12.	0,5	0,5

Kirjanpitoarvo 31.12.	672,6	595,7

11. OSAKKUUSYHTIÖOSAKKEET

Me	2006	200
Hankintameno 1.1.	53,0	58,0
Lisäykset	0,6	0,5
Vähennykset	15,8	2,0
Siirto erien välillä	3,6	3,6
Hankintameno 31.12.	34,2	53,0

Kirjanpitoarvo 31.12.	34,2	53,0

Muut aineelliset hyödykkeet Hankintameno 1.1. 0,2 0,2 Lisäykset 0,0 0,0 Hankintameno 31.12. 0,2 0,2 Kertyneet poistot 1.1. 0,2 0,0 Tilikauden poisto - 0,0 Kertyneet poistot 31.12. 0,2 0,2 Kirjanpitoarvo 31.12. 0,0 0,0 Keskeneräiset hankinnat Hankintameno 1.1. 1,6 0,8 Lisäykset 4,0 1,3 Vähennykset 3,4 0,1 Siirto erien välillä - 0,3 Kirjanpitoarvo 31.12. 2,2 1,6 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 31.12. 30,4 30,5

Koneet ja kalusto sisältää myös rakennusten teknisiä laitteita

12. MUUT SIJOITUKSET
Me	2006	200
Vähemmistöyhtiöosakkeet
Hankintameno 1.1.	17,9	18,8
Lisäykset	0,1	0,1
Vähennykset	13,1	1,0
Hankintameno 31.12.	4,9	17,9

Kirjanpitoarvo 31.12.	4,9	17,9

Lainasaamiset
Tytäryhtiöiltä	463,2	186,9
Osakkuusyhtiöiltä	-	0,0

Muut sijoitukset yhteensä 31.12.	468,1	204,8

Sijoitukset yhteensä 31.12.	1174,9	853,5

13. TYTÄRYHTIÖT

		Emoyhtiön
	Kotipaikka	omistus, %
Asolantien Liikekiinteistö Oy	Vantaa	100,0%
Citycon AB	Tukholma	100,0%
Forssan Hämeentie 3 Koy	Forssa	100,0%
Jyväskylän Forum Koy	Jyväskylä	100,0%
Jyväskylän Kauppakatu 31 Koy	Jyväskylä	100,0%
Kaarinan Liiketalo Koy	Kaarina	100,0%
Karjaan Ratakatu 59 Koy	Karjaa	100,0%
Karjalan Kauppakeskus Koy	Lappeenranta	100,0%
Kauppakeskus Columbus Oy	Helsinki	100,0%
Kauppakeskus Columbus Tontti Oy	Helsinki	100,0%
Kauppakeskus IsoKarhu Oy	Pori	100,0%
Kauppakeskus Tampereen Hermanni Koy	Tampere	100,0%
Keijutie 15 Koy	Lahti	100,0%
Kotkan Keskuskatu 11 Koy	Kotka	100,0%
Kouvolan Valtakadun Kauppakeskus Koy	Kouvola	100,0%
Kuopion Kauppakatu 41 Koy	Kuopio	100,0%

Kuusankosken Kauppakatu 7 Koy	Kuusankoski	100,0%
Kuvernöörintie 8 Koy	Helsinki	100,0%
Lahden Kauppakatu 13 Koy	Lahti	100,0%
Lintulankulma Koy	Rovaniemi	100,0%
Lippulaiva Koy	Espoo	100,0%
Martinlaakson Kivivuorentie 4 Koy	Vantaa	100,0%
Minkkikuja 4 Koy	Vantaa	100,0%
Montalbas B.V.	Amsterdam	100,0%
Myyrmanni Koy	Vantaa	100,0%
Naantalin Tullikatu 16 Koy	Naantali	100,0%
Oulun Galleria Koy	Oulu	100,0%
Porin Asema-Aukio Koy	Pori	100,0%
Porin Isolinnankatu 18 Koy	Pori	100,0%
Runeberginkatu 33 Koy	Porvoo	100,0%
Sinikalliontie 1 Koy	Espoo	100,0%
Säkylän Liiketalo Koy	Säkylä	100,0%
Talvikkitie 7-9 Koy	Vantaa	100,0%
Tampereen Hatanpää Koy	Tampere	100,0%
Tampereen Suvantokatu Koy	Tampere	100,0%
Ulappatori Koy	Espoo	100,0%
Ultima Oy	Vantaa	100,0%
Valkeakosken Torikatu 2 Koy	Valkeakoski	100,0%
Vantaan Laajavuorenkuja 2 Koy	Vantaa	100,0%
Varkauden Relanderinkatu 30 Koy	Varkaus	100,0%
Wavulinintie 1 Koy	Helsinki	100,0%
Vuosaari Investor Ab	Helsinki	100,0%
Veniamo-Invest Oy	Helsinki	100,0%
Vaakalintu Koy	Riihimäki	95,8%
Lahden Trio Koy	Lahti	93,8%
Linjurin Kauppakeskus Koy	Salo	88,5%
Mäntyvuoksi Koy	Imatra	86,8%
Lappeenrannan Brahenkatu 7 Koy	Lappeenranta	84,5%
Tikkurilan Kauppakeskus Koy	Vantaa	83,8%

Tampere	81,7%
Orimattila	77,3%
Lappeenranta	75,3%
Tampere	74,6%
Vantaa	68,1%
Kirkkonummi	66,7%
Espoo	66,6%
Tampere	63,7%
Espoo	61,5%
Vantaa	61,2%
Helsinki	60,0%
Espoo	60,0%
Tampere	57,4%
Helsinki	50,4%

14. OMISTUSYHTEYSYRITYKSET

		Emoyhtiön
	Kotipaikka	omistus, %
Espoon Louhenkulma Koy	Espoo	48,9%
Pukinmäen Liikekeskus Oy	Helsinki	43,9%
Pihlajamäen Liiketalo Oy	Helsinki	42,7%
Länsi-Keskus Koy	Espoo	41,4%
Otaniemen Liikekeskus Oy	Espoo	39,2%
Kontulan Asemakeskus Koy	Helsinki	34,0%
Puijonlaakson Palvelukeskus Koy	Kuopio	31,3%
Salpausseläntie 11 Koy	Helsinki	31,3%
Valtakatu 5-7 Koy	Valkeakoski	31,3%
Hakunilan Keskus Oy	Vantaa	29,5%
Soukan Itäinentorni As Oy	Espoo	27,3%
Valkeakosken Liikekeskus Koy	Valkeakoski	25,4%
Lauttasaaren Liikekeskus Oy	Helsinki	23,7%
Omistusyhteysyrityksiä yhteensä 13 kpl

15. LYHYTAIKAISET SAAMISET

Me	2006	2005
Myyntisaamiset	0,4	0,8
Saamiset saman konsernin yrityksiltä
Muut saamiset	12,2	4,0
Siirtosaamiset	0,0	0,1
Yhteensä	12,2	4,1
Muut saamiset	1,1	2,1
Siirtosaamiset	0,3	1,3

Lyhytaikaiset saamiset	13,9	8,3

16. OMA PÄÄOMA

Me		2006	2005
Osakepääoma	1.1.	184,1	156,8
Suunnattu osakeanti
	2.8.2005		16,2
	26.10.2005		15,1
	28.4.2006	36,8
Optio-oikeuksien perusteella
	29.4.2005		0,1
	21.7.2005		0,6
	20.9.2005		0,1
	19.10.2005		0,3
	20.12.2005		0,3
	16.2.2006	1,0
	28.3.2006	0,0
	18.4.2006	0,7
	4.5.2006	0,1
	20.6.2006	0,0
	27.7.2006	0,4
	21.9.2006	1,6
	25.10.2006	0,1
	14.12.2006	0,8
	14.12.2006	0,1
Omien osakkeiden mitätöinti
	6.4.2005	-	-5,2
Osakepääoma	31.12.	225,7	184,1
Osakeanti	1.1.	1,1	1,1
Osakkeet merkitty kaupparekisteriin
ja osakepääomaan		-1,1	-
Optio-oikeuksien perusteella		0,1	-
Osakeanti	31.12.	0,1	1,1
Ylikurssirahasto	1.1.	79,7	35,1
Omien osakkeiden mitätöinti		-	5,2
Lisäys		53,4	39,3
Ylikurssirahasto	31.12.	133,0	79,7

Omien osakkeiden rahasto	1.1.	-	4,7
Vähennys		-	-4,7
Omien osakkeiden rahasto	31.12.	-	0,0
Muut rahastot	1.1.	6,6	6,6
Siirto ed. tilikausien voittoon		-6,6	-
Muut rahastot	31.12.	0,0	6,6

Voitto edellisiltä tilikausilta	1.1.	13,3	18,2
Siirto muut rahastosta		6,6
Osingonjako		-19,2	-15,7
Voitto edellisiltä tilikausilta	31.12.	0,6	2,5

Tilikauden voitto	31.12.	26,9	10,7
Oma pääoma yhteensä	31.12.	386,4	284,7

Me 2006 2005 Pitkäaikainen vieras pääoma Pääomalaina 1) 70,0 70,0 Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1) 92,9 - Kiinteäkorkoiset lainat 1,8 - Vaihtuvakorkoiset lainat, joista sovittu kiinteäkorkoisiksi koronvaihtosopimuksilla 491,6 336,5 markkinaehtoisiin korkoihin sidottuja lainoja 91,0 140,1 Yhteensä 584,4 476,6 Seuraavan vuoden lyhennysosuudet -48,0 -24,8 Yhteensä 536,4 451,8 Pitkäaikaiset velat Lainat rahoituslaitoksilta 536,4 451,8 Lainat saman konsernin yrityksiltä 23,4 25,6 Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä 559,8 477,4 Velat, jotka erääntyvät myöhemmin kuin viiden vuoden kuluttua 254,6 0,0 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 87,4 50,7 Saadut ennakot 0,3 0,5 Ostovelat 1,1 0,2 Yhteensä 88,8 51,4 Velat saman konsernin yrityksille Muut velat 8,1 4,6 Siirtovelat 1,0 0,8 Yhteensä 9,1 5,4 Muut velat 13,6 10,0 Siirtovelat 3,4 5,5 Yhteensä 17,0 15,6 Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä 114,9 72,4 Vieras pääoma yhteensä 837,6 619,8 Merkittävät muut velat Korkovelka 6,6 3,9 Verovelka 1,1 0,3 Alv-velka 2,4 2,2 Muut 3,5 3,6

VIERAS PÄÄOMA

1) Pääomalainan ja pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan ehdot on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa 18. Korolliset velat.

Yhteensä 13,6 10,0

18. VASTUUSITOUMUKSET

Emoyhtiöllä ei ole kiinnityksiä eikä annettuja vakuuksia. Annettuja pankkitakauksia oli 37,1 miljoonaa euroa (0,0 milj. euroa vuonna 2005).

			Emoyhtiö 2005

0,7	0,4	0,6	0,3
0,7	0,3	0,7	0,2
			0,6


	Konserni 2006 1,4	Konserni 2005 0,7	Emoyhtiö 2006 1,3 Cityconin rahoitusleasingsopimukset koskevat pääasiassa toimiston atk-laitteita ja koneita sekä autoja ja toimitiloja .

Alv-palautusvastuut 9,9 4,4 0,0 0,3

Konsernin viiden vuoden tunnusluvut, IFRS ja FAS

TUNNUSLUVUT
			IFRS	IFRS	IFRS	FAS	FAS
Me	laskentakaava	viite	2006	2005	2004	2003	2002
Tuloslaskelmatiedot
Liikevaihto			119,4	92,2	84,7	78,1	79,0
Muut tuotot			0,6	0,6	0,7	-0,5	0,7
Suunnitelman mukaiset poistot			0,2	0,2	0,3	6,5	6,8
Arvonalennuspoistot			-	-	-	0,0	0,8
Liikevoitto			196,5	105,2	51,8	43,3	43,9
Tulos ennen satunnaisia eriä ja veroja			165,6	74,2	25,7	19,1	19,2
Tulos ennen veroja			165,6	74,2	25,7	19,1	19,2
Tilikauden tulos			126,4	59,8	19,9	14,3	13,8
Tasetiedot
Pysyvät vastaavat			1 453,3	957,6	745,6	816,9	731,5
josta omat osakkeet			-	-	-	4,7	4,3
Vaihtuvat vastaavat			33,1	25,5	12,2	18,5	14,8
Oma pääoma ja omat osakkeet			565,3	356,6	237,7	209,6	204,0
Pääomalaina		3)	-	-	-	68,5	68,5
Vähemmistöosuus			15,0	3,6	0,0	99,8	90,5
Vieras pääoma			906,1	622,9	520,0	457,5	383,3
Taseen loppusumma			1 486,4	983,1	757,7	835,3	746,3
Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut
Oman pääoman tuotto-% (ROE)	1	1)	25,8	22,5	9,5	7,1	7,1
Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI)	2		16,8	13,5	7,2	5,8	6,0
Omavaraisuusaste, %	3		39,1	36,7	31,4	36,7	39,1
Omavaraisuusaste pankille, %			49,8	40,8	41,2	40,4	44,2
Quick ratio	4		0,2	0,3	0,5	0,6	1,3
Nettovelkaantumisaste (Gearing), %	5		136,6	156,8	201,3	163,2	147,7
Bruttoinvestoinnit pysyviin vastaaviin, Me			436,4	178,5	18,8	84,2	5,9
%-osuus liikevaihdosta			365,5	193,6	22,2	107,9	7,4
Osakekohtaiset tunnusluvut
Tulos/osake, euroa	6	1),4)	0,78	0,47	0,18	0,13	0,13
Tulos/osake, laimennettu, euroa	7	1),4)	0,74	0,46	0,18	0,13	0,13
Oma pääoma/osake, euroa	8	1),4)	3,38	2,45	2,00	1,89	1,85
P/E -luku (hinta/voitto -suhde)	9	1)	6	7	14	12	9
Osakekohtainen osinko, euroa		2)	0,14	0,14	0,14	0,14	0,09
Osinko tuloksesta, %	10	2)	17,9	28,3	73,8	100,0	66,5
Efektiivinen osinkotuotto, %	11	2)	2,8	4,5	5,7	9,2	8,2

1)Tunnusluvun laskennassa omat osakkeet on vähennetty omasta pääomasta ja osakkeiden lukumäärästä.

2) Hallituksen esitys

3) IFRS-luvuissa pääomalaina on esitetty osana vierasta pääomaa.

4) Tunnusluvun laskennassa käytetty osakeantioikaistua osakemäärää

Laskentakaavat sivulla 53.

Osakkeet ja osakkeenomistajat

SUURIMMAT OSAKKEENOMISTAJAT 31.12.2006

		Osuus osakkeista
Nimi	Osakkeet, kpl	ja äänistä, %
Odin Forvaltnings AS	1 441 200	0,86
Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen	1 372 800	0,82
Etera Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö	600 000	0,36
Fieandt von Johan	420 000	0,25
OP-Suomi Arvo -sijoitusrahasto	413 200	0,25
Tudeer Lauri	350 000	0,21
Odin Eiendom	254 000	0,15
Sijoitusrahasto Celeres Reit Kiinteistö	220 426	0,13
Tallberg Carl	180 000	0,11
BNP Arbitrage	164 097	0,10
10 suurinta yhteensä	5 415 723	3,24
Hallintarekisteröidyt osakkeet
Nordea Pankki Suomi Oyj	110 509 461	66,10
Skandinaviska Enskilda Banken AB	37 742 800	22,58
Svenska Handelsbanken AB (publ.) Filialverksamheten i Finland	6 985 189	4,18
Muut hallintarekisteröidyt ja ulkomaat	2 057 897	1,23
Hallintarekisteröidyt ja ulkomaat yhteensä	157 295 347	94,09
Muut	4 472 110	2,67
Osakkeita yhteensä	167 183 180	100,00

Yhtiölle ei vuoden 2006 aikana ole tehty omistusmuutoksia koskevia liputusilmoituksia. Yhtiön saaman tiedon mukaan Gazit-Globe Ltd. omisti 31.12.2006 yhteensä 64 860 920 osaketta, mikä vastasi 38,79 % yhtiön osake- ja äänimäärästä 31.12.2006.

Gazit-Globe Ltd.:n osakeomistus on hallintarekisteröity.

Omistusjakauma ryhmittäin 31.12.2006

	Omistajien	Osakkeita,	Osakkeita,
	lukumäärä	kpl	%
1. Rahoitus- ja vakuutuslaitokset	11	940 481	0,56
2. Yritykset	102	1 312 507	0,79
3. Kotitaloudet	1 563	5 274 744	3,15
4. Julkisyhteisöt	2	1 972 800	1,18
5. Ulkomaat	17	1 685 320	1,01
6. Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt	26	387 301	0,23
Kaikki yhteensä	1 721	11 573 153	6,92
– joista hallintarekisteröityjä	9	155 610 027	93,08
Liikkeeseenlaskettu määrä		167 183 180	100,00

Osakeomistuksen jakauma 31.12.2006 osakkeiden määrän mukaan

Osakkeita, kpl	Omistajien lukumäärä	Osuus omistajista, %	Osakemäärä, kpl	Osuus osakkeista ja äänistä, %
1-1 000	814	47,30	334 570	0,20
1 001 - 5 000	664	38,58	1 495 272	0,89
5 001 - 10 000	106	6,16	776 962	0,47
10 001 - 50 000	109	6,33	2 188 263	1,31
50 001 - 100 000	6	0,35	392 000	0,23
100 001 -	22	1,28	161 996 113	96,90
Kaikki yhteensä	1 721	100,00	167 183 180	100,00
– joista hallintarekisteröityjä	9		155 610 027	93,08
Liikkeeseenlaskettu määrä			167 183 180

Osakkeiden kurssikehitys ja vaihto

			IFRS	IFRS	IFRS	FAS	FAS
	laskentakaava	viite	2006	2005	2004	2003	2002
Osakkeen kurssikehitys, tehdyt kaupat, euroa
Alin kurssi			3,02	2,36	1,52	1,00	0,98
Ylin kurssi			5,09	3,50	2,65	1,59	1,12
Keskikurssi	12		3,86	2,95	1,94	1,47	1,06
Osakekannan markkina-arvo, Me	13	1)	844,3	424,1	273,9	154,9	112,1
Osakkeiden vaihdon kehitys
Vaihdettuja osakkeita vuoden alusta, 1 000 kpl			51 193	40 695	115 056	104 487	8 581
Osuus, % osakkeista			30,6	29,8	102,5	102,5	8,4
Osakeantioikaistu keskimääräinen
osakemäärä, 1 000 kpl		1)	159 477	126 831	111 077	108 125	108 125
Osakeantioikaistu keskimääräinen
osakemäärä, laimennettu, 1 000 kpl		1)	171 198	129 296	112 164	108 125	108 125
Osakkeiden osakeantioikaistu
lukumäärä tilinpäätöshetkellä, 1 000 kpl		1)	167 183	145 505	119 113	108 125	108 125
Omien osakkeiden rahasto, Me			0,0	0,0	4,7	4,7	4,3
Omia osakkeita, 1 000 kpl			0	0	3 874	3 874	3 874

1) Tunnuslukujen laskennassa omat osakkeet on vähennetty omasta pääomasta ja osakkeiden lukumäärästä.

Laskentakaavat sivulla 53.

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

Tunnuslukujen laskentaperiaatteet

1) Oman pääoman tuotto-% (ROE)	Tilikauden voitto- tai tappio
	Oma pääoma (painotettu keskiarvo) + vähemmistöosuus	X 100
2) Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI)	Voitto tai tappio ennen veroja
	Taseen loppusumma (painotettu ka)- korottomat velat (keskiarvo 2 vuodelta)	X 100
3) Omavaraisuusaste, %	Oma pääoma + vähemm.osuus - omat osakkeet	X 100
	Taseen loppusumma - saadut ennakot - omat osakkeet
4) Quick ratio	Rahoitusomaisuus
	Lyhytaikainen vieras pääoma
5) Nettovelkaantumisaste (Gearing), %	Korolliset velat - rahat ja pankkisaamiset	X 100
	Oma pääoma + vähemmistöosuus
6) Tulos/osake, euroa	Emoyrityksen omistajille kuuluva tilikauden voitto
	Tilikauden keskimääräinen osakeantioikaistu osakkeiden lukumäärä
7) Tulos/osake, laimennettu, euroa	Emoyrityksen omistajille kuuluva tilikauden voitto
	Tilikauden keskimääräinen osakeantioikaistu laimennettu osakkeiden lukumäärä
8) Oma pääoma/osake, euroa	Oma pääoma - omat osakkeet
	Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä tilinpäätöspäivänä
9) P/E luku (hinta/voitto -suhde)	Osakeantioikaistu tilikauden viimeinen kaupantekokurssi
	Tulos/osake
10) Osinko tuloksesta, %	Osakekohtainen osinko
	Tulos/osake	X 100
11) Efektiivinen osinkotuotto, %	Osakekohtainen osinko
	Osakeantioikaistu tilikauden viimeinen kaupantekokurssi	X 100
12) Keskikurssi	Euromääräinen osakevaihto
	Vaihdettujen osakkeiden keskimääräinen lukumäärä
13) Osakekannan markkina-arvo	Osakkeiden lukumäärä X tilikauden viimeinen kaupantekokurssi
	ilman omia osakkeita
14) Vuokrausaste, %	Vuokrattu pinta-ala
	Vuokrattava pinta-ala	X 100
15) Taloudellinen vuokrausaste, %	Vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto
	Vapaiden tilojen markkinahintainen arviovuokra + vuokrasopimusten mukainen	X 100
	vuokratuotto
16) Nettotuotto,%	Nettovuokratuotot	X 100
	Sijoituskiinteistöjen käypä arvo

Tilinpäätöksen allekirjoitukset

Tilinpäätöksen 31.12.2006 allekirjoitukset

Helsingissä helmikuun 22. päivänä 2007

Gideon Bolotowsky Amir Gal Raimo Korpinen Carl G. Nordman

Thomas W. Wernink Tuomo Lähdesmäki Claes Ottosson Dor J. Segal

Petri Olkinuora toimitusjohtaja

Edellä oleva tilinpäätös on laadittu hyvän kirjanpitotavan mukaisesti. Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu tilintarkastuskertomus.

Helsingissä helmikuun 22. päivänä 2007

Ernst & Young Oy KHT-yhteisö Tuija Korpelainen KHT

Tilintarkastuskertomus

Citycon Oyj:n osakkeenomistajille

Olemme tarkastaneet Citycon Oyj:n kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tilikaudelta 1.1. - 31.12.2006. Hallitus ja toimitusjohtaja ovat laatineet EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaan laaditun konsernitilinpäätöksen sekä Suomessa voimassa olevien säännösten ja määräysten mukaisesti laaditun toimintakertomuksen ja emoyhtiön tilinpäätöksen, joka sisältää emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot. Suorittamamme tarkastuksen perusteella annamme lausunnon konsernitilinpäätöksestä sekä emoyhtiön tilinpäätöksestä, toimintakertomuksesta ja hallinnosta.

Tilintarkastus on suoritettu hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Kirjanpitoa sekä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisperiaatteita, sisältöä ja esittämistapaa on tarkastettu riittävässä laajuudessa sen toteamiseksi, etteivät tilinpäätös ja toimintakertomus sisällä olennaisia virheitä tai puutteita. Hallinnon tarkastuksessa on selvitetty emoyhtiön hallituksen jäsenten sekä toimitusjohtajan toiminnan lainmukaisuutta osakeyhtiölain säännösten perusteella.

Konsernitilinpäätös

EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaan laadittu konsernitilinpäätös antaa näiden standardien ja kirjanpitolain tarkoittamalla tavalla oikeat ja

riittävät tiedot konsernin toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta.

Emoyhtiön tilinpäätös, toimintakertomus ja hallinto

Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu kirjanpitolain ja tilinpäätöksen laatimista koskevien muiden säännösten ja määräysten mukaisesti ja antaa kirjanpitolaissa tarkoitetulla tavalla oikeat ja riittävät tiedot emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta.

Toimintakertomus on laadittu kirjanpitolain ja toimintakertomuksen laatimista koskevien muiden säännösten ja määräysten mukaisesti. Toimintakertomus on yhdenmukainen tilinpäätöksen kanssa ja antaa kirjanpitolaissa tarkoitetulla tavalla oikeat ja riittävät tiedot konsernin sekä emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta.

Konsernitilinpäätös ja emoyhtiön tilinpäätös voidaan vahvistaa sekä vastuuvapaus myöntää emoyhtiön hallituksen jäsenille sekä toimitusjohtajalle tarkastamaltamme tilikaudelta. Hallituksen esitys voitonjakokelpoisten varojen käsittelystä on osakeyhtiölain mukainen.

Helsingissä 22. päivänä helmikuuta 2007

ERNST & YOUNG OY KHT-yhteisö

Tuija Korpelainen KHT

Kiinteistöluettelo

Kohteen nimi	Osoite	Kunta	Valmistumis- vuosi/perus- korjaus vuosi	Omistus-	Cityconin omistama osuus vuokrattava osakkeista pinta-ala m2	Vuokraus- aste, % 1)	Taloudellinen- vuokraus aste, % 1)

SUOMI
PÄÄKAUPUNKISEUTU
Asolantien Liikekiinteistö Oy	Asolanväylä 50	01360 Vantaa	1986	100	1 900	100,0	100,0
Espoon Louhenkulma Koy	Louhentie 2	02130 Espoo	1963	49	880	100,0	100,0
Espoontori					9 000	94,5	97,0
Espoontori Koy	Kamreerintie 3	02770 Espoo	1988	67
Hakarinne 4	Hakarinne 4	02120 Espoo	1985	56	380	100,0	100,0
Hakunilan Keskus					2 980	100,0	100,0
Hakunilan Keskus Oy	Laukkarinne 4	01200 Vantaa	1982	30	2 200
Hakucenter Koy	Laukkarinne 6	01200 Vantaa	1986	19	780
Heikintori					5 500	90,1	93,4
Heikintori Oy	Kauppamiehentie 1	02100 Espoo	1968	62
Helsingin Autotalo Oy	Salomonkatu 17	00100 Helsinki	1958	9	1 300	100,0	100,0
Isomyyri					9 900	91,1	96,3
Myyrmäen Kauppakeskus Koy	Liesitori 1	01600 Vantaa	1987	68
Columbus					20 400	99,6	99,8
Kauppakeskus Columbus	Vuotie 45	00980 Helsinki	97 / 2007	100
Kirkkonummen Liikekeskus Oy		Asematie 3 0 2400 Kirkkonummi	1991	67	5 000	100,0	100,0
Kolsarintie 2 Koy	Kolsarintie 2	00390 Helsinki	1984	20	250	100,0	100,0
Kontulan Asemakeskus Koy	Keinulaudankuja 4	00940 Helsinki	1988	34	4 400	100,0	100,0
Laajasalon Liikekeskus					3 760	100,0	100,0
Laajasalon Liikekeskus Oy	Yliskyläntie 3	00840 Helsinki	72 / 1995	50	3 400
Kuvernöörintie 8 Koy	Kuvernöörintie 8	00840 Helsinki	1982	100	360
Lauttasaaren Liikekeskus Oy	Lauttasaarentie 28-30	00200 Helsinki	70 / 1995	24	1 500	100	100,0
Lippulaiva					23 000	99,7	99,9
Lippulaiva Koy	Espoonlahdenkatu 4	02320 Espoo	1993	100	18 200
Ulappatori Koy	Ulappakatu 1	02320 Espoo	1991	100	4 800
Länsi-Keskus Koy	Pihatörmä 1	02210 Espoo	1989	41	8 600	100,0	100,0
Martinlaakson Kivivuorentie 4 Koy	Kivivuorentie 4	01620 Vantaa	1976	100	3 800	67,0	73,3
Minkkikuja 4 Koy	Minkkikuja 4	01450 Vantaa	1989	100	2 300	100,0	100,0
Myllypuron Ostoskeskus					1 790	100,0	100,0
Myllypuron Ostoskeskus Oy	Kiviparintie 2	00920 Helsinki	1966	20	1 200
Kivensilmänkuja 1 Koy	Kivensilmänkuja 1	00920 Helsinki	1988	60	590
Myyrmanni					40 200	99,2	99,5
Myyrmanni Koy	Iskoskuja 3	01600 Vantaa	1994	100
Otaniemen Liikekeskus Oy	Otakaari 11	02150 Espoo	1969	39	340	100,0	100,0
Pihlajamäen liiketalo Oy	Meripihkatie 1	00710 Helsinki	1970	43	1 200	100,0	100,0
Pukinmäen Liikekeskus Oy	Eskolantie 2	00720 Helsinki	1968	44	630	100,0	100,0
Salpausseläntie 11 Koy	Salpausseläntie 11	00710 Helsinki	1973	31	600	100,0	100,0
Sampotori	Kauppamiehentie 1	02100 Espoo	1985	tontti	50	100,0	100,0
Sinikalliontie 1 Koy	Sinikalliontie 1	02630 Espoo	64 / 1992	100	15 700	95,4	97,4
Soukan Itäinentorni As Oy	Soukantie 16	02360 Espoo	1972	27	1 600	100,0	100,0
Talvikkitie 7-9 Koy / Tikkurilan Anttila	Talvikkitie 7-9	01300 Vantaa	1989	100	9 800	100,0	100,0
Tikkuri					10 700	90,4	90,6
Tikkurilan Kauppakeskus Koy	Asematie 4-10	01300 Vantaa	84 / 1991	84

Kohteen nimi	Osoite	Kunta	Valmistumis- vuosi/perus korjaus vuosi	Omistus- osuus osakkeista	Cityconin omistama vuokrattava pinta-ala m2	Vuokraus- aste, % 1)	Taloudellinen- vuokraus aste, % 1)

Ultima Oy Vantaan Laajavuorenkuja 2 Koy	Äyritie 1 Laajavuorenkuja 2	01510 Vantaa 01620 Vantaa	tontti 1976	100 100	2 000	100,0	100,0

Vantaan Säästötalo Koy	Kielotie 20	01300 Vantaa	1983	61	3 800	94,1	94,7
Wavulinintie 1 Kiint Oy	Wavulinintie 1	00210 Helsinki	50 / 1992	100	1 700	35,6	36,9
MUU SUOMI
Forssan Hämeentie 3 Koy	Hämeentie 3	31100 Forssa	1978	100	4 500	0,0	0,0
Forum					17 300	96,9	97,6
Jyväskylän Forum Koy	Asemakatu 5	40100 Jyväskylä	53/72/80/1991	100
Galleria					3 500	97,3	98,7
Oulun Galleria Koy	Isokatu 23	90100 Oulu	1987	100
IsoKarhu					14 900	97,3	98,7
Kauppakeskus Isokarhu Oy	Yrjönkatu 16	28100 Pori	72/01/2004	100
IsoKristiina					18 200	93,0	99,2
Lappeen Liikekeskus Koy		Brahenkatu 5 53100 Lappeenranta	1987	75	6 100
Lappeenrannan Brahenkatu 7 Koy		Brahenkatu 7 53100 Lappeenranta	1993	84	3 700
Karjalan Kauppakeskus Koy		Brahenkatu 3 53100 Lappeenranta	1987	100	8 400
Isolinnankatu 18 Koy /
Porin Anttila	Isolinnankatu 18	28100 Pori	1986	100	5 400	100,0	100,0
Jyväskeskus					5 800	98,6	99,8
Jyväskylän Kauppakatu 31 Koy	Kauppakatu 31	40100 Jyväskylä	55 / 1993	100
Kaarinan Liiketalo	Oskarinaukio 5	20780 Kaarina	79 / 1982	100	9 400	96,1	97,1
Karjaan Ratakatu 59 Koy	Ratakatu 59	10320 Karjaa	1993	100	3 100	100,0	100,0
*Duo					15 500	61,9	79,0
Hervannan Liikekeskus Oy	Insinöörinkatu 23	33720 Tampere	1979	75	5 200	61,9	79,0
Kauppakeskus Tampereen
Hermanni Koy	Peitilänkatu 2	33720 Tampere	Huhtikuu/2007	100	10 300	0,0	0,0

Keijutie 15 KOy	Keijutie 15	15700 Lahti	1975	100	7 200	100,0	100,0
Koskikara					5 800	100,0	100,0
Valkeakosken Liikekeskus Koy	Valtakatu 9-11	37600 Valkeakoski	1993	25	1 500
Valkeakosken Torikatu 2 Koy	Valtakatu 9-11	37600 Valkeakoski	1993	100	4 300
Koskikeskus					25 800	99,3	99,8
Tampereen Hatanpää Koy	Hatanpäänvaltatie 1	33100 Tampere	1988	100	6 950
Otavalan tunneli	Hatanpäänvaltatie 1	33100 Tampere	1988	100	800
Tampereen Koskenranta Koy	Hatanpäänvaltatie 1	33100 Tampere	88 / 1995	64	9 700
Tampereen Suvantokatu Koy	Hatanpäänvaltatie 1	33100 Tampere	1988	100	8 350
Kotkan Kotkan Keskuskatu 11 Koy	Keskuskatu 11	48100 Kotka	1976	100	4 300	100,0	100,0
Kuopion Kauppakatu 41 Koy /
Kuopion Anttila	Kauppakatu 41	70100 Kuopio	1977	100	11 200	97,5	98,9
Kuusankosken Kauppakatu 7 Koy	Kauppakatu 7	45700 Kuusankoski	1980	100	2 100	100,0	100,0
Lahden Kauppakatu 13 Koy	Kauppakatu 13	15140 Lahti	1971	100	8 600	100,0	100,0
Linjurin Kauppakeskus Koy /
Salon Anttila	Vilhonkatu 14	24100 Salo	1993	89	10 000	100,0	100,0
Mäntyvuoksi Kiinteistö Oy	Vuoksenniskantie 50	55800 Imatra	1974	87	1 300	100,0	100,0
Naantalin Tullikatu 16 Koy	Tullikatu 16	21100 Naantali	1985	100	4 400	74,6	82,9
Orimattilan Markkinatalo	Erkontie 3	16300 Orimattila	1983	77	3 500	100,0	100,0
Porin Asema-Aukio Koy	Satakunnankatu 23	28130 Pori	57 / 1993	100	18 900	81,3	88,5
Puijonlaakson Palvelukeskus Koy Sammakkolammentie 6		70200 Kuopio	1971	31	1 500	100,0	100,0
Runeberginkatu 33 Koy	Runeberginkatu 33	06100 Porvoo	1988	100	6 300	100,0	100,0

Kohteen nimi	Osoite	Kunta	Valmistumis- vuosi/perus korjaus vuosi	Omistus- osuus osakkeista	Cityconin omistama vuokrattava pinta-ala m2	Vuokraus- aste, % 1)	Taloudellinen- vuokraus aste, % 1)

Sampokeskus					13 700	85,69	3,5
Rovaniemen Sampotalo	Maakuntakatu 29-31 A	96200 Rovaniemi	1990	100	11 700
Lintulankulma	Maakuntakatu 29-31 A	96200 Rovaniemi	89 / 1990	100	2 000
Säkylän Liiketalo Oy	Pyhäjärventie	27800 Säkylä	69 / 1999	100	1 200	100,0	100,0
Torikeskus	Kauppatori 1	60100 Seinäjoki	1992	100	11 300	92,2	93,7
Trio					32 200	95,8	96,7
Lahden Trio Koy	Aleksanterinkatu 20	15140 Lahti	77 / 1987	94
Tullintori Tullintori Koy	Hammareninkatu 2	33100 Tampere	30 / 1990	57	10 200	94,9	98,6
Vaakalintu Koy / Riihimäen Foorumi	Keskuskatu 15	11100 Riihimäki	1980	96	6 700	100,0	100,0
Valtakatu 5-7 Koy	Valtakatu 5-7	37600 Valkeakoski	38 / 1992	31	460	100,0	100,0
Valtari					7 600	87,2	90,6
	Kouvolan Valtakadun Kauppakeskus Koy Valtakatu 15		45100 Kouvola 71-75 / 94-2002	100
	Varkauden Relanderinkatu 30 Koy Relanderinkatu 28-34	78200 Varkaus	1990	100	8 200	100,0	100,0
SUOMI YHTEENSÄ					484 720	94,5	97,2
RUOTSI
TUKHOLMAN ALUE
Åkersberga	Storängsvägen	18430 Åkersberga 85 / 95 / 1996		75	33 100	97,2	100,0
Åkermyntan	Drivbänksvägen 1	16574 Hässelby	1977	100	8 400	97,5	97,7
Kallhäll	Skarprättarvägen 36-38	17677 Järfälla	1991	100	3 500	100,0	100,0
Jakobsberg	Tornérplatsen 30	17730 Järfalla	59 / 1993	100	67 000	95,5	97,8
Fruängen	Fruängsgången	12952 Hägersten	1965	100	14 600	97,8	97,7
Liljeholm	Liljeholmstorget 7	11763 Stockholm	73 / 1986	100	20 100	81,7	85,2
GÖTEBORGIN ALUE
Stenungs Torg	Östra Köpmansgatan 2-16, 18A-C 44430 Stenungsund		67 / 1993	70	37 600	97,0	98,3
Backa	Backavägen 3-5	41705 Göteborg	1990	100	7 800	86,1	89,6
Floda	Rurik Holms väg	44830 Floda	60 / 1990	100	11 300	92,0	93,9
Hindås	Hindås Stationväg 41-47	43063 Hindås	78 / 1999	100	1 700	93,8	95,2
Landvetter	Brattåsvägen	43832 Landvetter 75 / 88 / 1999		100	4 800	96,9	97,3
Lindome	Almåsgången	43730 Lindome	1974	100	7 800	100,0	100,0
RUOTSI YHTEENSÄ					217 700	94,7	96,3
BALTIA
VIRO
Rocca al Mare					28 600	100,0	100,0
	Rocca al Mare Kaubanduskeskuse AS Paldiski mnt. 102	13522 Tallinna	98 / 2000	100
LIETTUA
Mandarinas					8 000	100,0	100,0
UAB Prekybos Centras Mandarinas	Ateities g. 91	06324 Vilnius	2005	100
BALTIA YHTEENSÄ					36 600	100,0	100,0
KAIKKI YHTEENSÄ					739 020	94,8	97,1

*) Kauppakeskus Duo valmistuu kokonaisuudessaan huhtikuussa 2007.

1) laskentakaavat ovat sivulla 53.

Kiinteistöjen arviolausunto

1 ARVIOINTIMENETELMÄ

Aberdeen Property Investors (API) on arvioinut Cityconin kiinteistöomaisuuden käyvän arvon tilanteessa 31.12.2006. Arviointi tehtiin nettotuottoon perustuvana 10 vuoden kassavirta-analyysinä.

1.1 Kassavirtamenetelmä

Cityconin voimassa olevista vuokrasopimuksista on laskettu vuotuinen kassavirta. Sopimuksen päättyessä sopimusvuokran tilalla on käytetty API:n arvioimaa markkinavuokraa. Potentiaaliseen bruttovuokratuottoon (PGI) sisältyvät vuokrattujen tilojen sopimusvuokrat sekä vapaiden tilojen markkinavuokrat. Kun tästä vähennetään sopimuksen päättymisen ja uuden sopimuksen oletetun voimaantulon välisen ajanjakson markkinavuokra sekä oletettu yleinen vajaakäyttöaste, saadaan efektiivinen bruttovuokratuotto. Operatiivinen nettotuotto (NOI) saadaan vähentämällä efektiivisestä bruttovuokratuotosta käyttö- ja ylläpitokulut (ml. ajanmukaistamiskulut ja vuokralaismuutostyöt). Kun operatiivisesta nettotuotosta vähennetään sijoitusluonteiset ajanmukaistamiskulut (CAPEX), saadaan lopullinen kassavirta, joka on diskontattu tulovirran nykyarvon määrittelemiseksi.

Arviointijakson jäännösarvo on laskettu siten, että 11. vuoden kassavirta (perusvuosi) on pääomitettu jäännösarvon tuottovaatimuksella.

Kiinteistöomaisuuden kokonaisarvoon lasketaan yhteensä diskontatut vuosituotot, diskontattu jäännösarvo laskentakauden lopusta sekä muu omaisuus kuten käyttämätön rakennusoikeus ja tontit.

1.2 Vertailukaupat ja markkinatietoon perustuva arvio

Kaikki muuttujat on arvioitu API:n tekemän markkina-analyysin perusteella, jossa on tarkasteltu vertailukauppoja, vuokratasoa ja muita vastaavia markkinamuuttujia. Arviot tehtiin yhteistyössä Cityconin kanssa API:n käyttäessä objektiivista veto-oikeutta esitettyihin tietoihin nähden.

1.3 Tuottovaatimuksen määrittely

Viime kuukausina kiinteistömarkkinat ovat olleet erittäin vilkkaat. Kilpailu tietyn tyyppisistä kohteista tietyillä alueilla on ollut erittäin voimakasta, ja tämä on lisännyt painetta tuottovaatimuksille monissa Suomen kaupungeissa. Voimakkaan ja laajalle levittyneen kysynnän takia kohteiden tuottovaatimusten likviditeettiriski on alentunut ja tämä on painanut kiinteistöjen tuottovaatimuksia yhä alemmas usealla eri alueella. Likviditeettilisä on alentunut viime aikoina. Kauppojen kasvavat määrät, kiinteistörahastojen alkaneet poistumiset markkinoilta ja nykyisten sijoittajien portfolioiden uudelleenjärjestelyt ovat lisänneet markkinoiden likviditeettiä. Useat sijoittajat ovat valmiita laittamaan premiumin kauppahintaan, sillä he ottavat huomioon vuokratuottojen mahdollisen nousun arvioissaan. Ulkomaiset sijoittajat hankkivat yleensä suuria portfolioita, mikä työntää tuottovaatimuksia alaspäin. Korot ovat nousseet yhä

edelleen neljännellä kvartaalilla, mutta korkojen nousu ei ole vielä vaikuttanut kiinteistöjen hintoihin.

Markkinatilanteen muutoksesta johtuen API on muuttanut tuottovaatimusten markkinamuuttujia vastaamaan paremmin nykyistä markkinatilannetta. Tuottovaatimustasot kuvaavat nyt API:n mukaan normaalia, voimassa olevaa markkinatilannetta.

Määritelmä käytetylle tuottovaatimukselle: Sijoitukselta vaadittu tuotto (riskitön korko+ markkinariski + kiinteistöriski). Tuottovaatimuksen kohteittain on määrittänyt Aberdeen Property Investors.

1.4 Kehitysprojektit

Muutamat kehityshankkeet on arvioitu erillistä projektimallia käyttäen. Erillistä projektimallia käytetään ainoastaan silloin kun 1) Cityconin hallitus on hyväksynyt hankkeen ja 2) kun hankkeesta on tarpeeksi luotettavaa tietoa saatavilla. Tarvittava tieto on kasassa, kun hankkeesta on valmiina kattava projektisuunnitelma, hankkeella on useita uusia vuokrasopimuksia ja tulevaisuuden investoinnit ovat selvillä. Arvioija tekee viimeisen päätöksen projektimallin käyttöajankohdasta.

Projektimalli on tavallinen 10 vuoden kassavirtamalli, joka ottaa huomioon myös kehityshankkeen tulevat investoinnit ja muuttuvat kassavirrat. Se sisältää nykyiset kassavirrat kehityshankkeen valmistumiseen asti ja tämän jälkeen se sisältää tulevat uudet kassavirrat.

Projektimallia käytettiin kahden kiinteistön arvioinnissa: Seinäjoen Torikeskuksen ja Hervannan Liikekeskuksen.

Potentiaaliset kehitysprojektit on jätetty arvion ulkopuolelle. Kaikki kiinteistöt on arvioitu tämän hetkisen tilanteen ja tämän hetkisen arvioidun vuokra-arvon perusteella. Rakentamattomat tontit on arvioitu tämän hetkisen kaavoitus- ja markkinatilanteen perusteella. Käyvän arvon määritys perustuu markkinahavaintoihin.

2. ARVIOINNIN TULOS

Koko kiinteistöomaisuus koostuu erityyppisistä, eriarvoisista ja erilaatuisista kohteista. Kiinteistöomaisuuden kokonaisarvo on saatu laskemalla yksittäisten kiinteistöjen kassavirtamenetelmällä lasketut arvot yhteen. Citycon on vuoden 2006 viimeisen puoliskon aikana tehnyt 4 uutta kauppakeskus hankintaa. Columbus kauppakeskus Vuosaaressa oli ainoa kotimainen hankinta. Citycon laajeni Ruotsissa ja hankki Stenungs Torg, Jakobsberg ja Liljeholm –kauppakeskukset Ruotsista. Kiinteistöomaisuuden markkina-arvo kasvoi huomattavasti hankintojen myötä. Neljännen kvarttaalin aikana ei tehty kiinteistöjen myyntejä. Kiinteistöomaisuuden markkina-arvo oli 31.12.2006 oli 1 438.5 miljoonaa euroa (sisältäen 100% Åkersberga ja Stenungs Torg -kauppakeskuksista). Markkina-arvon tarkkuustaso on +/- 10 prosenttia.

Pohjoisesplanadi 35 AB, 00100 Helsinki Puh. (09) 680 36 70, fax (09) 680 36 788 [email protected] , www.citycon.fi

AI Terminal

Citycon Oyj

3215_10-k_2007-03-02_9bb3825f-ef35-4948-bf49-78326210d00c.pdf

Citycon lyhyesti

KASVAVA LIIKEKIINTEISTÖJEN OSAAJA

AVAINLUVUT

Citycon sijoituskohteena ja tietoja osakkeenomistajille

Sijoitus Cityconiin

Pääomajärjestelyt, osakkeen kurssikehitys ja omistus

Yhtiön taloudelliset tavoitteet

Varsinainen yhtiökokous 2007

Yhtiön osakasluettelon nähtävilläpitopaikka

Osingonjakoehdotus

Muutosten ilmoittaminen osakasrekisteriin

Taloudellinen raportointi vuonna 2007

IR-periaatteet

OSAKEKANNAN MARKKINA-ARVO

Yhteystiedot

Sijoittajasuhdepäällikkö

Talousjohtaja

Cityconia analysoivat tahot

eQ Pankki Oy

FIM Pankkiiriliike Oy

Goldman Sachs International

Handelsbanken Capital Markets

Kempen & Co N.V.

OKO Pankki Oyj

Standard & Poor's

Missio, visio, tavoitteet ja strategia

MENESTYVÄN KAUPAN KUMPPANI

Missio

Cityconin liiketoiminta keskittyy kasvukeskuksiin.

Visio ja tavoitteet

Strategia

Historia

2006

2005

2004

2003

2002

2001

Toimitusjohtajan katsaus

KASVUN VUOSI

Kasvu asetettiin Cityconin strategiseksi tavoitteeksi vuonna 2004.

Toimintaympäristö

KIRISTYVÄÄ KILPAILUA

Vähittäiskaupan kasvu nopeaa

Kansainväliset sijoitukset kasvavat

KIINTEISTÖYHTIÖIDEN OSAKETUOTOT

Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuus

AKTIIVISTA KAUPPAPAIKKAJOHTAMISTA JA KEHITYSTOIMINTAA

Kehittyvää liiketoimintaa

Jatkuva kehitys ja profi lointi

Uudet investoinnit

Kiinteistökannan yhteenveto

CITYCONIN VIISI SUURINTA VUOKRALAISTA 2006

Arviointi ja markkina-arvon määritys

Markkina-arvoon vaikuttavat tekijät

KIINTEISTÖOMAISUUDEN TUNNUSLUVUT 31.12.2006

KIINTEISTÖOMAISUUS ALUEITTAIN 31.12.2006, Me

VUOKRASOPIMUSKANNAN KEHITYS LIIKETOIMINTA-ALUEITTAIN

Kassavirta-analyysi käyvän arvon määrittämisen perustana

Kehityshankkeiden käyvän arvon määrittäminen

Rakenteilla olevien kiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen

Muutokset kiinteistökannassa vuoden aikana

MARKKINA-ARVON JAKAUTUMINEN 31.12.2006

Suomi - hankinnat ja kehityskohteet

Ruotsi - hankinnat ja kehityskohteet

HANKINNAT 2006

Baltia - hankinnat ja kehityskohteet

Yhteenveto

Vuokraustoiminta

VUOKRAUSTOIMINTA

Tulevaisuus

KÄYNNISSÄ OLEVAT KEHITYSHANKKEET 31.12.2006

SUUNNITTEILLA OLEVAT KEHITYSHANKKEET 31.12.2006

POTENTIAALISET KEHITYSHANKKEET 31.12.2006

YHTEENVETO KIINTEISTÖOMAISUUDESTA 31.12.2006

Suomi

KAUPPAPAIKAT LÄHELLÄ ASIAKKAAN ARKEA