Citycon Oyj

Annual Report • Feb 25, 2009

Vuosikertomus 2008

Sisältö

Citycon ja vuosi 2008 lyhyesti	2
Toimitusjohtajan katsaus	4
Toimintaympäristö	8
Strategia	12
Kiinteistöomaisuus	14
Liiketoimintayksiköt	22
Suomi	24
Ruotsi	28
Baltia	32
Henkilöstö	34
Talous ja rahoitus	37
Riskit ja riskienhallinta	39
Corporate Governance	42
Citycon sijoituskohteena ja
tietoja osakkeenomistajille	48
Tilinpäätös	51

Cityconin kauppakeskukset Suomessa

Cityconin kauppakeskukset Ruotsissa ja Baltian maissa on esitelty takasisäkannessa.

Kauppakeskusten ryhmittelystä kerrotaan lisää sivulla 25.

Pori Cityconin vuokrattava pinta-ala 14 800 m2 Rakennusvuosi 1972/2001. Uudistus- ja/tai

.

IsoKarhu

Sampokeskus

Rovaniemi

Cityconin vuokrattava pinta-ala 14 000 m2 . Rakennusvuosi 1989/1990.

Forum Jyväskylä Cityconin vuokrattava pinta-ala 17 500 m2 . Rakennusvuosi 1953/1972/1980. Uudistus- ja/tai laajennusvuosi 1991.

IsoKristiina

laajennusvuosi 2004.

Lappeenranta Cityconin vuokrattava pinta-ala 18 700 m2 . Rakennusvuosi 1987/1993.

Seinäjoki Cityconin vuokrattava

Torikeskus

pinta-ala 11 500 m2 . Rakennusvuosi 1992. Uudistus- ja/tai laajennusvuosi 2007.

Galleria Oulu Cityconin vuokrattava pinta-ala 3 500 m2 . Rakennusvuosi 1987.

Jyväskeskus Jyväskylä Cityconin vuokrattava pinta-ala 5 800 m2. Rakennusvuosi 1955. Uudistus- ja/tai laajennusvuosi 1993.

Koskikeskus

Tampere Cityconin vuokrattava pinta-ala 26 100 m2. Rakennusvuosi 1988. Uudistus- ja/tai laajennusvuosi 1995/2007.

Lahti Cityconin vuokrattava pinta-ala 45 700 m2 . Sis. Hansa Rakennusvuosi 1987. Uudistus- ja/tai laajennusvuosi 1992/2008.

Iso Omena

Trio

Espoo, Matinkylä Cityconin vuokrattava pinta-ala 60 600 m2. Rakennusvuosi 2001.

Kauppakeskus Iso Omenaa ei ole ryhmitelty.

Heikintori

Espoo, Tapiola Cityconin vuokrattava pinta-ala 5 800 m2. Rakennusvuosi 1968.

Columbus

Helsinki, Vuosaari Cityconin vuokrattava pinta-ala 21 100 m 2. Rakennusvuosi 1997. Uudistus- ja/tai laajennusvuosi 2007.

Myyrmanni

Vantaa, Myyrmäki Cityconin vuokrattava pinta-ala 40 300 m 2. Rakennusvuosi 1994. Uudistus- ja/tai laajennusvuosi 2007.

Espoontori

Espoo, Espoon keskus Cityconin vuokrattava pinta-ala 17 300 m . Rakennusvuosi 1987.

Duo Tampere, Hervanta Cityconin vuokrattava pinta-ala 13 000 m . Rakennusvuosi 1979. Uudistus- ja/tai laajennusvuosi 2007.

Tikkuri Vantaa, Tikkurila

Cityconin vuokrattava pinta-ala 10 700 m 2. Rakennusvuosi 1984/1991.

Isomyyri

Vantaa, Myyrmäki Cityconin vuokrattava pinta-ala 10 900 m . Rakennusvuosi 1987.

Koskikara Valkeakoski

Cityconin vuokrattava pinta-ala 5 800 m . Rakennusvuosi 1993.

Valtari Kouvola Cityconin vuokrattava pinta-ala 7 600 m . Rakennusvuosi 1994. Uudistus- ja/tai

laajennusvuosi 2002.

Linjuri Salo

Cityconin vuokrattava pinta-ala 9 300 m . Rakennusvuodet 1971–1975. Uudistus- ja/tai laajennusvuosi 2007.

Lippulaiva

Espoo, Espoonlahti

Cityconin vuokrattava pinta-ala 23 000 m . Sis. Ulappatori Rakennusvuosi 1993. Uudistus- ja/tai laajennusvuosi 2007.

Tampere

Cityconin vuokrattava pinta-ala 10 300 m . Rakennusvuosi 1930. Uudistus- ja/tai laajennusvuosi 1990.

Creating success for retailing

Citycon ja vuosi 2008 lyhyesti

Aktiivinen omistaja ja pitkäjänteinen kehittäjä

Citycon on kauppakeskusten aktiivinen omistaja ja pitkäjänteinen kehittäjä. Yhtiö luo puitteet menestyvälle kaupankäynnille. Cityconin kauppapaikat palvelevat sekä kuluttajia että vähittäiskauppaa. Yhtiö ottaa huomioon ympäristön edun ja kauppapaikkojensa lähialueiden hyvinvoinnin. Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa ja sillä on vahva asema Ruotsissa ja vakaa jalansija Baltiassa.

Citycon omisti vuoden 2008 lopussa yhteensä 33 kauppakeskusta ja 50 muuta kauppapaikkaa. Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkina-arvo oli 2 023,6 miljoonaa euroa.

Citycon Oyj:n osake on noteerattu Helsingin pörssissä. Kaupankäyntitunnus on CTY1S, toimialaluokka Financials ja alatoimiala Real Estate Operating Companies.

Vuoden 2008 tärkeimmät tapahtumat

• → Kauppakeskus Trion uudistus Lahdessa valmistui marraskuussa. Trio on Cityconin suurin Suomessa toteutettu kehityshanke.
• → Kauppakeskus Rocca al Maren kehityshanke Tallinnassa eteni alkuperäistä aikataulua nopeammin. Ensimmäiset uudet tilat avautuivat asiakkaille lokakuussa. Kokonaisuudessaan hanke valmistuu joulumyyntiin 2009.
• → Uuden kauppakeskuksen rakentaminen eteni suunnitellusti Liljeholmenissa, Tukholmassa. Kauppakeskus Liljeholmstorget avataan vuoden 2009 lopulla.
• → Citycon myi 40 prosentin osuuden kauppakeskus Iso Omenasta GIC Real Estaten tytäryhtiölle. Citycon vastaa kauppakeskuksen toiminnasta ja johtamisesta.

Avainluvut

	2008	2007
Liikevaihto, Me	178,3	151,4
Liiketappio/voitto, Me	-105,0	298,7
% liikevaihdosta	–	197,3
Tappio/voitto ennen veroja, Me	-162,3	253,5
Katsauskauden tappio/voitto, Me	-138,9	203,9
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me	2 023,6	2 215,7
Tulos/osake, euroa	-0,56	1,00
Tulos/osake laimennettu, euroa	-0,56	0,91
Operatiivinen tulos/osake, laimennettu, (Diluted EPRA EPS), euroa	0,20	0,19
Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman palautus yhteensä/osake, euroa	0,14 *)	0,14 *)
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa	0,21	0,20
Oma pääoma/osake, euroa	3,62	4,44
Nettovarallisuus (EPRA NAV)/osake, euroa	3,88	4,82
Oikaistu nettovarallisuus (EPRA NNNAV), euroa	3,80	4,42
P/E-luku (hinta/voitto -suhde)	-3	3
Oman pääoman tuotto (ROE), %	-15,0	23,3
Sijoitetun pääoman tuotto (ROI), %	-1,5	16,3
Omavaraisuusaste, %	38,5	43,9
Nettovelkaantumisaste, %	141,3	111,8
Korollinen nettovelka, Me	1 194,6	1 147,3
Kiinteistökannan nettovuokratuotto, %	5,8	5,8
Nettotuottovaatimus, ulkopuolisen arvioijan määrittelemä	6,4	5,6
Vuokrausaste, %	96,0	95,7
Henkilöstö tilikaudella keskimäärin	109	93
Henkilöstö kauden lopussa	113	102

*) Luku sisältää 0,04 euron osakekohtaisen osingon ja 0,10 euron osakekohtaisen pääoman palautuksen vapaan oman pääoman rahastosta. Vuoden 2008 luku on hallituksen ehdotus.

Operatiivinen tulos/osake, laimennettu (diluted EPRA EPS)

0,20 euroa

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo

2 023,6 Me

Nettovarallisuus (EPRA NAV)/osake

3,88 euroa

Kiinteistökannan tuottovaatimus

6,4 %

Omavaraisuusaste

38,5 %

Toimitusjohtajan katsaus 2008

Citycon saavutti historiansa parhaan operatiivisen tuloksen vuonna 2008.

Kauppa kävi, tulos parani

Citycon saavutti historiansa parhaan operatiivisen tuloksen vuonna 2008. Liikevaihto kasvoi, samoin yhtiön osakekohtainen kassavirta ja nettovuokratuotot. Kauppakeskustemme myynti kasvoi ja tilojen käyttöaste säilyi hyvällä tasolla.

Toimintaympäristöä leimasi rahamarkkinoiden turbulenssi. Rahoituksen saanti oli vaikeaa, ja luottomarginaalit moninkertaistuivat lyhyessä ajassa. Poikkeuksellisen haastavassa markkinatilanteessa kykenimme kuitenkin säilyttämään vakaan rahoitusasemamme. Korkojen nopea lasku ja vaihtovelkakirjojemme onnistunut takaisinosto vähensivät korkokulujamme viimeisen neljänneksen aikana. Käynnissä olevien rakennushankkeiden toteutus on varmistettu pitkäaikaisella rahoituksella, joten lähitulevaisuudessa Cityconilla ei ole merkittäviä uudelleenrahoitustarpeita. Kiinteistöjemme markkina-arvo laski, mutta omavaraisuusaste pysyi kuitenkin hyvällä tasolla. Toimintaympäristön muutokset ja yleinen epävarmuus hillitsivät liiketilojen kysyntää, eivätkä markkinavuokrat enää nousseet.

Yhtiömme kasvu jatkui, ja tulee lähitulevaisuudessa jatkumaan, kauppakeskuksia kehittämällä ja rakentamalla. Päähankkeemme olivat Trio Lahdessa, Rocca al Mare Tallinnassa ja Liljeholmstorget Tukholmassa. Trion uudistus valmistui aikataulussa marraskuussa, ja kauppakeskuksen menestys oli erinomainen joulumarkkinoilla. Trio on ottanut takaisin paikkansa Lahden johtavana kauppakeskuksena, siitä on kuoriutunut todellinen keskustan kohtaamispaikka. Liljeholmstorgetin uuden kauppakeskuksen rakentaminen jatkui Tukholmassa ja se valmistuu kuluvan vuoden lopulla. Rocca etenee suunniteltua nopeammin. Ensimmäinen uudisosa valmistui lokakuussa, seuraavaksi uutta kauppatilaa avataan toukokuussa, ja kaiken kaikkiaan kauppakeskus on valmis kuluvan vuoden joulumyyntiin.

Rakennushankkeissa näkyy yhtiömme vahva suunnittelu- ja rakentamisosaaminen, joka yhdistyy vankkaan kauppakeskusjohtamiseen. Tarjoamme vuokralaisillemme hyvin suunnitellun ja johdetun kauppakeskuksen, jossa kauppa käy. Citycon johtaa kauppakeskuksiaan yhtenäisin periaattein oman, paikan päällä toimivan henkilöstön voimin. Tämä luo tehokkuutta ja varmistaa paikallismarkkinoiden tuntemisen. Näin pystymme vastaamaan asiakkaiden tarpeisiin ja odotuksiin.

Markkinatilanteen nopea muutos näkyi kiinteistökauppojen määrässä. Citycon ei vuonna 2008 tehnyt suuria yksittäisiä kiinteistöhankintoja edellisvuosien tapaan. Sen sijaan yhtiö hankki lisää vähemmistöosakkeita useista osittain omistamistaan kohteista ja teki yhden merkittävän kiinteistömyynnin vuoden alussa. Ison Omenan 40 % osuuden myynti oli tärkeä sekä rahoituksen että riskien hallinnan näkökulmasta.

Monien kalliiden kestokulutushyödykkeiden kysyntä hiipui viime vuoden jälkimmäisellä puoliskolla. Päivittäistavarakauppa kuitenkin kasvoi kaikilla markkina-alueillamme. Monissa Cityconin kauppakeskuksissa ankkurivuokralaisina ovat päivittäistavarakaupat ja -palvelut, mikä pitää kävijämäärät vakaina. Tämä on todellinen vahvuus nykyisessä markkinatilanteessa.

Citycon omisti vuoden lopussa 33 kauppakeskusta ja 50 muuta kauppapaikkaa. Markkinaosuutemme Suomessa oli 24 % ja kauppakeskustemme kokonaismyynti noin 1,2 miljardia euroa. Markkina-asemamme vahvistuu edelleen sekä Tukholmassa että Tallinnassa, kun rakennushankkeemme valmistuvat.

Kestävä kehitys kauppakeskusten johtamisessa, ylläpidossa ja rakentamisessa on tärkeä osa Cityconin strategiaa. Vihreä rakentaminen jatkui kolmessa suurimmassa hankkeessamme, ja niille haetaan LEED-ympäristösertifikaattia heti kohteiden valmistuttua.

Kiitän osakkeenomistajiamme, asiakkaitamme ja yhteistyökumppaneitamme luottamuksesta toimintaamme kohtaan. Kaikkia cityconlaisia kiitän työstä yhtiön ja sen menestyksen hyväksi.

Helsingissä, 12. helmikuuta 2009

Petri Olkinuora Toimitusjohtaja

Täysin uudistunut Trio

Täysin uudistunut kauppakeskus Trio avautui aikataulussaan marraskuussa 2008. Trion kauppakeskuspäällikkö Terhi Heinilä on tyytyväinen lopputulokseen, sillä Trio otti uudistuksen myötä takaisin paikkansa Lahden johtavana kauppakeskuksena.

08:52

Toimintaympäristö

Vuonna 2008 rahoitusmarkkinoilla tapahtui merkittäviä muutoksia. Vielä vuosi sitten finanssikriisi näytti olevan vain Yhdysvaltojen asuntomarkkinoita vaivaava häiriö, mutta kuluneen vuoden aikana sen vaikutukset levisivät koko Eurooppaan.

Nopean laskun vuosi

Vuoden 2008 loppupuolella rahoituksen saatavuus vaikeutui entisestään, ja rahoituskriisi alkoi siirtyä reaalitalouteen. Kysynnän hiljentyminen ja investointien vähentyminen johtivat teollisuuden vaikeuksiin ja irtisanomisiin. Heikentyvä työllisyystilanne vaikuttaa myös yksityiseen kysyntään ja vähittäiskauppaan.

Loppuvuonna 2008 pankit laskivat reaalitalouden kasvuennusteitaan, ja työttömyyden odotetaan kasvavan vuonna 2009. Toisaalta yleinen korkotaso kääntyi syksyllä laskuun ja sen odotetaan laskevan vuoden 2009 aikana edelleen. Myös inflaation kasvu taittui ja kääntyi laskuun finanssikriisin rantauduttua Pohjolaan. Samoin rakennuskustannukset ja raaka-aineiden hinnat ovat laskeneet.

Cityconin rahoitustilanne säilyi kuitenkin koko vuoden hyvänä. Käytettävissä oleva likviditeetti riittää kattamaan päätetyt investoinnit ja lainanhoitokustannukset ainakin vuoden 2010 puolelle. Cityconin taloutta ja rahoitusta käsitellään tarkemmin vuosikertomuksen sivuilla 37–38.

Talouden näkymät synkkenivät vuoden 2008 aikana kaikissa Cityconin toimintamaissa. Suurimmat muutokset tapahtuivat Virossa ja Liettuassa, joiden osuus on noin 5 prosenttia yhtiön nettovuokratuotoista. Viron bruttokansantuotteen ennuste vuodelle 2009 on -4,5 prosenttia ja Liettuan -3 prosenttia1). Tuonnin varassa olevien Baltian maiden inflaatio on pysynyt huomattavasti Pohjoismaita korkeampana. Nordea ennustaa kulutuskysynnän laskevan Virossa 5,5 prosenttia ja Liettuassa 3,5 prosenttia vuonna 2009.

Ruotsissa talouden vaikeudet ovat näkyneet lisääntyneinä irtisanomisina, kulutuskysynnän hiipumisena ja reaalitalouden hidastumisena. BKT-ennusteet povaavat Ruotsille taantumaa vuoAlkuvuonna vähittäiskauppa kasvoi vielä voimakkaasti, mutta loppuvuonna talouden muutos näkyi myös vähittäiskaupassa.

Liiketilojen tuottovaatimukset pääkaupunkiseudulla

Lähde: Newsec

Lähde: Jones Lang LaSalle

Kauppakeskusten tuottovaatimukset Virossa

Lähde: Re&Solution

Cityconin osuus Suomen kauppakeskusmarkkinoista

24 %

delle 2009. Inflaation kasvu on taittunut ja inflaatio oli joulukuussa 0,9 prosenttia2). Samaan aikaan Ruotsin kruunu on heikentynyt suhteessa euroon.

Cityconin toimintamaista ehkä myönteisin tilanne on yhtiön kotimaassa Suomessa. Toisaalta myös Suomessa bruttokansantuotteen kasvu on selvästi hiipunut ja työttömyys on lisääntynyt. Inflaatio on myös Suomessa kääntynyt laskuun, samoin kuin raakaaineiden hinnat ja rakennuskustannukset.

Vähittäiskaupan näkymät

Reaalitalouden suhdannemuutokset heijastuvat todennäköisesti myös vähittäiskauppaan. Alkuvuonna vähittäiskauppa kasvoi vielä voimakkaasti, mutta loppuvuonna talouden muutos näkyi myös vähittäiskaupassa. Vuonna 2008 vähittäiskaupan kumulatiivinen kasvu Suomessa oli 5,6 prosenttia ja päivittäistavarakaupan 5,8 prosenttia3). Ruotsissa vastaavat luvut olivat 3,3 prosenttia ja 3,0 prosenttia2). Kaupaun hidastuminen oli merkittävintä Baltiassa. Kovien kasvuvuosien jälkeen Viron vähittäiskaupan supistui vuonna 2008 4,0 prosenttia4) ja Liettuan 4,1 prosenttia5).

Suomessa kaupan toimijoista erityisesti S-ryhmä kasvatti markkinaosuuttaan päivittäistavarapuolella sen ollessa yli 40 prosenttia koko maan päivittäistavarakaupasta. Keskon markkinaosuus oli noin 35 prosenttia ja konserni on markkinaosuudeltaan Suomen toiseksi suurin. Muista toimijoista Suomen Lähikauppa Oy:n (ent. Tradeka) markkinaosuus oli noin 10 prosenttia. Muu markkina on jakautunut useamman toimijan kesken6).

Ruotsin päivittäistavarakaupan markkinajohtaja on ICA lähes 40 prosentin markkinaosuudellaan. COOPin markkinaosuus oli noin 20 prosenttia. Baltian päivittäistavarakaupan suurimmat toimijat ovat ruotsalaisen ICA:n omistama Rimi ja paikallinen osuuskauppa ETK. Molemmilla on yli 20 prosentin markkinaosuus Viron päivittäistavarakaupasta. Muita merkittäviä toimijoita ovat muun muassa Selver ja Maxima. Rocca al Maren suurimman vuokralaisen Prisman markkinaosuus on Virossa noin 7–8 prosenttia. Liettuan päivittäistavarakaupan markkinajohtaja on paikallisen VP Marketin Maxima -konsepti noin 50 prosentin markkinaosuudella 7).

→

Kauppakeskusten vuokratasot Tukholman ja Göteborgin alueella

Kuluttajien luottamusindikaattorien tulokset

Lähde: Jones Lang LaSalle

Lähde: Eurostat

Talouden vaikeudet ovat vaikuttaneet vähiten päivittäistavarakauppaan, sen sijaan. erikoistavarakauppa ja erityisesti rautakauppa ovat kärsineet kaikissa Cityconin toimintamaissa. Citycon on strategiansa mukaisesti keskittynyt kauppakeskuksiin, joiden ankkurivuokralaisena on usein päivittäistavarakauppa. Yhtiön kauppakeskuksissa yli 20 prosenttia vuokralaisista on ruokakaupan toimijoita vuokratuotoilla mitattuna.

Kiinteistömarkkinoiden pysähdys

Alkuvuodesta Suomessa ja Ruotsissa käytiin vielä vilkkaasti kiinteistökauppaa. Loppuvuonna rahoitusmahdollisuuksien lähes kadottua myös kiinteistömarkkinat hiljenivät. Kauppojen vähyyden syyt ovat yleiseurooppalaisia. Ostajien ja myyjien väliset näkemyserot kohteiden arvosta ovat edelleen huomattavat. Rahoituksen saatavuuden vaikeutumisen lisäksi rahoituskulut sekä korkomarginaalit ovat kasvaneet huomattavasti. Suomessa vuoden loppupuolella toteutuneet muutamat kiinteistökaupat tehtiin pääosin kotimaisten institutionaalisten sijoittajien kesken. Myös Ruotsissa kaupat on tehty etupäässä paikallisin voimin. Baltiassa kiinteistömarkkina on pysähtynyt lähes täysin8).

Tuottovaatimusten ero ensiluokkaisten ja riskialttiimpien kohteiden välillä kasvoi edelleen vuonna 2008. Ensiluokkaisten kohteiden tuottovaatimukset ovat nousseet vain hieman, riskialttiiden kohteiden tuottovaatimukset kasvoivat puolestaan selvästi. Catellan ennusteen mukaan tämä kehitys tulee jatkumaan. Yleisesti tuottovaatimukset ovat nousussa kaikissa Cityconin toimintamaissa9).

Liiketilamarkkinoilla parhaiden tilojen vuokrat nousivat edelleen Suomessa vuonna 2008. Myös käyttöasteet ovat korkeita. Yleisesti ottaen liiketilakysyntä on voimakkaasti riippuvainen kuluttajien luottamuksesta sekä kulutushalun että -kyvyn kehityksestä10).

Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa. Yhtiöllä on 24 prosentin markkinaosuus Suomen kauppakeskusmarkkinoista11). Suomessa on 56 kauppakeskusta Suomen Kauppakeskusyhdistys ry:n määritelmän mukaan. Ruotsissa kauppakeskuksia on määritelmästä riippuen yli nelinkertainen määrä Suomeen verrattuna. Virossa ja Liettuassa kauppakeskuksia on yhteensä noin 50. Baltiassa useat kiinteistöt ovat olleet paikallisten ja pohjoismaisten rakennusja kiinteistökehitysyhtiöiden omistuksessa.

Kiinteistörahastolainsäädäntö Suomessa

Suomen hallitus kirjasi hallitusohjelmaansa vuonna 2007 aikomuksen tarkistaa kiinteistörahastolainsäädäntöä ja poistaa verotukselliset esteet suomalaisten osakeyhtiömuotoisten kiinteistörahastojen kilpailukyvyn säilyttämiseksi. Useissa Euroopan maissa on jo toteutettu vastaava uudistus, jossa REIT (Real Estate Investment Trust) -tyyppinen kiinteistöyhtiö ei tiettyjen edellytysten täyttyessä yhteisönä maksa lainkaan tuloveroa. Yhtiö sen sijaan velvoitetaan maksamaan suurin osan tuloksestaan voitonjakona osakkaille, ja näitä osinkoja ja osuuksien myyntivoittoja puolestaan verotetaan osakkaiden tulona.

Hallitus antoi eduskunnalle lokakuussa ehdotuksen kiinteistörahastolain ja eräiden siihen liittyvien lakien muuttamiseksi (HE175/2008). Ehdotuksen mukaan Suomen REIT-tyyppisten kiinteistöyhtiöiden piiriin tulisivat ainoastaan asuntoihin sijoittavat yhtiöt, jotka täyttävät tietyt kriteerit. Lainmuutoksen ehdotetaan tulevan voimaan syyskuussa 2009.

REIT-tyyppisen kiinteistörahastolainsäädännön uskotaan lisäävän sijoittajien kiinnostusta Suomen kiinteistömarkkinoita kohtaan. REIT-malli sisältää kuitenkin useita rajoituksia, ja ehdotuksen mukaan se keskittyy ainoastaan asuntoihin. Näin ollen Cityconilla ei ole mahdollisuutta eikä kiinnostusta ehdotetun REIT-mallin käyttöön.

Citycon ja kestävä kehitys

Citycon haluaa olla edelläkävijä ja edistää kestävää kehitystä kauppakeskusliiketoiminnassa. Yhtiön kauppakeskusten sijainti kaupunkien keskustoissa, paikalliskeskuksissa ja yleisesti liikennevirtojen äärellä sekä niiden monipuoliset julkiset liikenneyhteydet antavat hyvän lähtökohdan kestävän kehityksen edistämiselle.

Ympäristöasiat vaikuttavat kauppapaikan valintaan yhä enemmän, ja yleisen tietoisuuden lisääntyessä asiakkaiden vaatimukset kasvavat. Lisäksi päästöihin, jätteisiin ja energiatehokkuuteen liittyvä lainsäädäntö tiukentuu tulevaisuudessa.

Lähteet:

1) Nordea, helmikuu 2009 2) Statistiska Centralbyrån 3) Tilastokeskus, Päivittäistavarakauppa ry 4) Statistics Estonia 5) Statistics Lithuania 6) A.C. Nielsen 7) TP Group 8) Realia Management 9) Newsec, Nordic Report Autumn 2008 10) KTI 11) Entrecon

10:17

Kierrätystä Myyrmannissa

Kiinteistöpäällikkö Mika Lehtonen ohjeistaa vuokralaisia ympäristöystävällisempiin toimintatapoihin. Kauppakeskus Myyrmanni Vantaalla on edelläkävijä jätteiden kierrätyksessä kauppakeskuksissa. Kuvassa myös Eeva Pääkkönen Lindexiltä (vas.) ja ympäristöpäällikkö Kirsi Borg Cityconista (kesk.).

≥ Kiinteistöomaisuus

Strategia

Missio

Cityconin kauppakeskuksissa kauppa käy. Yhdistämällä kiinteistösijoittamisen ja kauppakeskusliiketoiminnan Citycon luo kestävää omistaja-arvoa.

Visio

Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan johtaja, aktiivinen omistaja ja pitkäjänteinen kehittäjä tavoitteenaan kasvattaa kohteidensa arvoa. Cityconin kiinteistöt ovat vähittäiskaupan tavoitelluimpia kauppapaikkoja, jotka vetävät kuluttajia puoleensa. Yhtiö on alansa houkuttelevin työpaikka.

Taloudelliset tavoitteet

Strategia

• → Keskittyä kauppakeskusliiketoimintaan Suomessa, Ruotsissa ja Baltian maissa.
• → Johtaa ja kehittää keskitetysti kauppakeskuksiaan oman aktiivisen, ammattitaitoisen ja paikan päällä toimivan henkilöstön voimin. Tämä luo tehokkuutta ja synergiaetuja sekä varmistaa paikallismarkkinan tuntemisen.
• → Luoda lisäarvoa asiakkaille ja parantaa kiinteistöjen kaupallista vetovoimaa. Lähtökohtina ovat kunkin kauppapaikan ja sen vaikutusalueen kaupalliset edellytykset: ostovoima, kuluttajien toiveet ja tarpeet sekä vähittäiskaupan markkinatilanne.
• → Edistää kestävää kehitystä kauppakeskusten johtamisessa ja kehittämisessä. Citycon sertifioi kansainvälisesti uudistusja laajennushankkeet.
• → Vähentää liiketoiminnan riskejä vahvan taseen ja kassavirran sekä konservatiivisen rahoitusrakenteen avulla.

→ Strategia

2005

2006

2007

Hankinnat, 2005–20071)

0 20 40 60 80 100 120 140

Nettovuokratuoton kehitys

Me

Citycon omistaa yhteensä 33 kauppakeskusta, joista 22 sijaitsee Suomessa, kahdeksan Ruotsissa, kaksi Virossa ja yksi Liettuassa. Kauppakeskusten lisäksi Citycon omistaa 50 muuta kauppapaikkaa. Yhtiön kiinteistöomaisuuden arvo oli vuoden 2008 lopussa noin kaksi miljardia euroa.

Hankinnat ja myynnit

Citycon hankki lisää vähemmistöosakkeita useista osittain omistamistaan kohteista vuonna 2008. Osakkeiden hankinta liittyy suunnitteilla oleviin kauppakeskus Lippulaivan ja kauppakeskus Espoontorin kehityshankkeisiin. Lisäksi yhtiö myi muutamia kohteitaan.

Vuokrasopimusten ensimmäinen mahdollinen päättymisvuosi

Citycon myi 40 prosentin vähemmistöosuuden kauppakeskus Isosta Omenasta GIC Real Estaten tytäryhtiölle. Velaton kauppahinta, 131,6 miljoonaa euroa, on 40 prosenttia Cityconin maksamasta 329 miljoonan euron ostohinnasta.

Tarkempia tietoja hankinnoista ja myynneistä löytyy tämän kertomuksen liitteenä olevasta tilinpäätöksestä sivulta 6.

Vuokrasopimusten rakenne

Vuodenvaihteessa Cityconin vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva kestoaika oli 3,2 vuotta. Vuokrasopimusten suhteellisen lyhyt keskipituus mahdollistaa kauppakeskusten palvelutarjonnan parantamisen ja kehitystoimet nopeallakin aikataululla. Cityconin tavoitteena on monipuolinen ja tehokkaasti hallittava vuokrasopimuskanta. Näin Citycon pystyy muuttamaan tarvittaessa kohteiden liike- ja sopimusrakennetta riskeeraamatta kuitenkaan kassavirtaa.

Vuokrasopimusten ensimmäinen mahdollinen päättymisvuosi sopimustyypin mukaan

Määräaikainen Aluksi määräaikainen

Toistaiseksi voimassaoleva

Tyypillisesti kauppapaikkojen ankkurivuokralaisilla on pitkät, 5–10 vuotta kestävät sopimukset. Pitkät sopimukset takaavat vakaan kassavirran ja toisaalta antavat vuokralaisille mahdollisuuden pitkäjänteiseen liiketoiminnan kehittämiseen yhdessä Cityconin kanssa. Keskipitkät sopimukset ovat tyypillisiä nk. toissijaisille ankkurivuokralaisille, kuten muodin alan ketjuille tai ravintoloille. Kestoltaan keskipitkät sopimukset ovat noin 3–5 vuotta ja luovat tasaista kassavirtaa ja pysyvyyttä kohteen liikerakenteeseen. Lyhyet eli 1–24 kuukauden vuokrasopimukset sekä toistaiseksi voimassa olevat sopimukset tuovat tarvittavaa joustavuutta ja muutosmahdollisuuksia sopimuskantaan. Toistaiseksi voimassa olevia sopimuksia solmitaan nykyään harvemmin, vaikka tämä on ollut etenkin Suomessa yleinen käytäntö.

Pääosa Cityconin vuokrasopimuksista on sellaisia sopimuksia, joissa vuokranmaksuperusteet on jaettu kahteen osaan: pääomavuokraan ja ylläpitokorvaukseen. Pääomavuokra on pää-

→

Oheisessa kaaviossa Cityconin vuokrasopimukset on jaettu määräaikaisiin sopimuksiin, toistaiseksi voimassa oleviin sopimuksiin ja aluksi määräaikaisiin sopimuksiin.

• → Määräaikaiset sopimukset päättyvät sopimuskauden lopussa, jonka jälkeen neuvotellaan mahdollinen uusi sopimus.
• → Toistaiseksi voimassa olevat sopimukset ovat voimassa toistaiseksi ja niiden tyypillinen irtisanomisaika on 3–12 kk.
• → Aluksi määräaikaisiin sopimuksiin on määritelty ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä, jonka jälkeen sopimus voi jatkua joko toistaiseksi voimassa olevana tai uusiutuvasti määräaikaisena. Uusiutuvasti määräaikainen sopimus tarkoittaa, että jos sopimusta ei irtisanota päättymään ensimmäisen sopimuskauden loppuun, se jatkuu sovitun jakson, tyypillisesti 12–36 kk, kerrallaan. Sopimuksen voi irtisanoa päättymään vain sovitun jakson loppuun yleensä 3–12 kk:n irtisanomisaikaa noudattaen.

Sujuvan arjen kumppani

Cityconin tavoitteena on kehittää Myllypuron nykyisen ostoskeskuksen tilalle uusi viihtyisä ja ajanmukainen palvelukokonaisuus, sujuvan arjen kumppani. Myllypuron ostoskeskuksen K-kauppias Milla Lamminluoto tarjoaa monipuolisen valikoiman tuttujen asiakkaiden arjen tarpeisiin.

11:28

sääntöisesti sidottu elinkustannusindeksiin. Vuokralaiselta erikseen perittävä ylläpitokorvaus kattaa omistajalle kiinteistön hoidosta aiheutuneet kulut ja mahdollistaa joustavat muutokset ylläpitopalveluissa.

Koska kauppapaikkojen menestys on Cityconin ja vuokralaisten yhteisen ponnistuksen tulos, Cityconin tavoitteena on lisätä sellaisten sopimusten määrää, jotka on sidottu vuokralaisen liikevaihtoon. Liikevaihtosidonnaisissa vuokrasopimuksissa vuokra koostuu minimipääomavuokrasta ja ylläpitokorvauksesta. Tämän lisäksi vuokranantajalla on mahdollisuus saada prosenttiosuus vuokralaisen liikevaihdosta, mikäli liikevaihdon perusteella laskettu vuokra ylittää minimipääomavuokran. Liikevaihtoon sidottu osuus määräytyy tilassa toimivan vuokralaisen toimialan ja arvioidun myynnin perusteella. Se ei siis vähennä pääomavuokraa, eli se on ikään kuin optio Cityconille. Liikevaihtoon sidottu sopimus tukee sekä vuokralaisen että Cityconin yhteistä tavoitetta eli myynnin parantamista. Tällä hetkellä noin 24,2 prosenttia Cityconin koko vuokrasopimuskannasta on liikevaihtosidonnaisia sopimuksia. Vuonna 2007 vastaava luku oli 16,1 prosenttia. Määrät on laskettu vuokrasopimusten euromääräisestä arvosta. Kaikki uudet sopimukset kauppakeskusten liiketiloista pyritään sitomaan vuokralaisen liikevaihtoon.

Lähes kaikissa vuokrasopimuksissa on sovittu vuokralaisen velvollisuudesta raportoida myyntilukunsa Cityconille kuukausittain. Näin yhtiö pystyy aktiivisesti seuraamaan kauppakeskustensa menestystä ja kehittämään myyntiä vuokralaisten kanssa kauppapaikkajohtamisen ja markkinoinnin keinoin. Citycon seuraa myös vuokralaisten vuokranmaksukykyä ja raportoi vertailukelpoisille kauppakeskuskohteille lukua, joka kertoo kuinka monta prosenttia vuokralaisten liikevaihdosta menee vuokran maksuun. Vuoden lopussa luku oli 8,5 prosenttia.

Kiinteistöjen arviointi ja markkina-arvon määritys

Cityconin kiinteistöomaisuuden markkina-arvon määrittelee ulkopuolinen arvioija kiinteistökohtaisesti kansainvälisten IAS- (International Accounting Standards) ja IVS- (International Valuation Standards) standardien mukaisesti vähintään kerran vuodessa. Viime vuosina ulkopuolinen arviointi on teetetty vuosineljänneksittäin markkinoiden aktiivisuuden ja nopeasti muuttuvan markkinatilanteen vuoksi.

Arviointimenetelmänä on käytetty pääsääntöisesti 10 vuoden kassavirtamenetelmää. Rakentamattomien tonttien sekä selkeiden kaavamuutoskohteiden osalta markkina-arvo on määritelty voimassa olevan asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden määrän perusteella. Kehityskohteet on arvioitu käyttämällä tätä tarkoitusta varten kehitettyä projektilaskentamallia.

Tuorein, vuoden 2008 lopun tilanteen mukainen arviolausunto löytyy tilinpäätöksestä sivulta 61. Arvion on tehnyt Realia Management Oy, joka toimii yhteistyössä kansainvälisen, johtavan kiinteistöpalveluiden tarjoajan, CB Richard Ellisin kanssa. Arviolausunnosta ilmenee arviointiprosessi, arvioon vaikuttavat tekijät sekä arvioinnin tulokset ja herkkyysanalyysi.

Citycon voi vaikuttaa sijoituskiinteistöjensä arvoon muun muassa kasvattamalla vuokrakassavirtaa kiinteistökehityksen, kaupallisen suunnittelun ja markkinoinnin keinoin. Viime aikoina liikekiinteistöjen käypiin arvoihin eniten vaikuttanut tekijä on kuitenkin ollut kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoiden yleisestä suhdannemuutoksesta sekä korkotason noususta aiheutunut tuottovaatimusten nousu, joka on laskenut kiinteistöjen arvoa.

Realia Management Oy määritteli 31.12.2008 Cityconin koko kiinteistökannan keskimääräiseksi tuottovaatimukseksi 6,4 prosenttia. Cityconin Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen keskimääräiseksi tuottovaatimukseksi määriteltiin 6,4 prosenttia, Ruotsissa sijaitsevien 6,4 prosenttia ja Baltian maissa sijaitsevien 7,4 prosenttia.

Markkina-arvon kirjaaminen

Citycon kirjaa kiinteistöomaisuutensa taseessa käypään arvoon IAS 40 -standardin mukaisesti. Kiinteistöjen tilinpäätöshetken mukainen, yhteenlaskettu markkina-arvo raportoidaan Cityconin taseessa ja arvon muutos tuloslaskelmassa sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksena. Markkina-arvon muutoksilla on siis myös tulosvaikutus, joka raportoidaan Cityconin tilinpäätöksissä erikseen osana liikevoittoa ja samalla tilikauden tulosta.

Cityconin taseeseen kirjattava sijoituskiinteistöjen käypä arvo muodostuu ulkopuolisen arvioijan määrittämän kiinteistöomaisuuden kokonaisarvon lisäksi sellaisista kehitysprojektiinvestoinneista, joita ulkopuolinen arvioija ei ota huomioon käyvän arvon määrityksessä, sekä uusien, viimeisen kolmen kuukauden aikana hankittujen kohteiden hankintahinnasta.

Arvon kehitys vuonna 2008

Vuonna 2008 Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo laski 216,1 miljoonaa euroa, vuonna 2007 kiinteistöomaisuuden arvo puolestaan nousi 211,4 miljoonaa euroa. Lasku johtui kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoiden yleisestä suhdannemuutoksesta ja nousseista tuottovaatimuksista. Vuoden aikana kirjattiin arvonnousua yhteensä 15,3 miljoonaa euroa viidessä kohteessa ja arvonalennuksia yhteensä 231,4 miljoonaa euroa 80 kohteessa. Muutosten nettovaikutus tulokseen oli -216,1 miljoonaa euroa.

Markkina-arvon jakautuminen 31.12.2008

Markkina-arvo, Me	Osuus koko kiinteistö- omaisuuden arvosta, %	Kohteiden lukumäärä
yli 100	42	5
80–100	5	1
60–80	7	2
40–60	14	6
20–40	14	10
10–20	11	16
5–10	5	13
0–5	4	32

Yhteenveto kiinteistöomaisuudesta 31.12.2008

		Cityconin		Vuokrasopimusten	Keskimääräinen			Vuokratuotto		Vuokrausaste, %
		omistama vuokrattava	Vuokra- sopimusten	keskimääräinen voimassa-	vuokra, euroa /m2 /		Markkina-arvo,	Bruttovuokra- Nettovuokra
Koko kiinteistöomaisuus	Paikkakunta	pinta-ala, m2	lukumäärä	oloaika, vuotta	vuodessa		Me	tuotto, Me	tuotto, Me	euroa	m2
						31.12.08	31.12.07	Vuosi 08	Vuosi 08	31.12.08	31.12.08
Suomi
Kauppakeskukset, pääkaupunkiseutu
Columbus	Helsinki	21 000	69			74,7	83,9			98,3	96,8
Espoontori	Espoo	17 300	53			31,6	29,6			96,7	94,7
Heikintori	Espoo	5 800	41			11,8	14,2			94,7	90,7
Isomyyri	Vantaa	10 900	20			20,6	22,4			96,6	92,7
Iso Omena	Espoo	60 600	205			305,6	329,3			99,6	98,7
Lippulaiva	Espoo	23 000	82			48,3	58,9			98,0	97,7
Myyrmanni	Vantaa	40 300	118			158,4	176,7			97,6	97,1
Tikkuri	Vantaa	10 700	51			27,5	30,2			96,4	93,6
Kauppakeskukset, pääkaupunkiseutu yhteensä		189 700	639	2,6	299	678,6	745,3	54,3	40,9	98,3	96,8
Kauppakeskukset, muu Suomi
Duo	Tampere	13 000	41			32,3	35,2			97,3	94,4
IsoKarhu	Pori	14 800	50			42,4	44,2			94,0	89,8
IsoKristiina	Lappeenranta	18 700	57			34,2	39,2			93,2	91,5
Jyväskeskus	Jyväskylä	5 800	75			15,1	16,1			98,6	97,3
Jyväskylän Forum	Jyväskylä	17 500	63			57,6	60,7			98,8	98,5
Koskikara	Valkeakoski	5 800	37			5,7	7,4			98,4	97,6
Koskikeskus	Tampere	26 100	154			114,8	114,7			98,4	96,7
Linjuri Oulun Galleria	Salo Oulu	9 300 3 500	10 30			15,8 8,9	17,7 10,2			90,7 92,4	91,1 89,4
Sampokeskus	Rovaniemi	14 000	90			25,0	26,7			88,2	81,9
Torikeskus	Seinäjoki	11 500	64			12,5	12,9			92,9	90,3
Trio	Lahti	45 700	179			150,7	124,5			95,8	90,4
Tullintori	Tampere	10 300	45			8,9	9,9			82,3	79,4
Valtari	Kouvola	7 600	19			5,0	6,0			75,6	69,6
Kauppakeskukset, muu Suomi yhteensä		203 600	914	3,3	238	529,0	525,5	40,1	28,7	94,8	90,7
Muut kauppapaikat yhteensä		207 450	242	3,3	143	272,5	316,2	28,1	21,3	92,2	88,6
Suomi yhteensä		600 750	1 795	3,1	224	1 480,2	1 587,0	122,5	90,9	95,7	91,9
Ruotsi Kauppakeskukset, Tukholman alue ja Uumaja
Fruängen Centrum	Tukholma	14 600	95			12,2	15,4			93,8	90,6
Jakobsbergs Centrum	Järfälla	67 400	501			93,3	121,8			96,1	92,9
Liljeholmstorget	Tukholma	20 200	36			66,6	77,9			100,0	100,0
Strömpilen	Uumaja	25 700	27			42,0	54,6			97,8	95,3
Tumba Centrum	Tukholma	31 400	295			47,4	63,8			94,8	98,1
Åkermyntan Centrum	Hässelby	8 400	42			10,0	12,8			84,3	89,6
Åkersberga Centrum	Österåker	33 100	238			42,6	57,6			97,3	97,3
Kauppakeskukset, Tukholman alue ja Uumaja yhteensä		200 800	1 234	2,5		314,1	403,8			96,0	95,1
Kauppakeskukset, Göteborgin alue
Stenungs Torg	Stenungsund	37 600	330			38,4	56,3			96,6	96,2
Kauppakeskukset, Ruotsi yhteensä		238 400	1 564	2,4	158	352,5	460,1	37,2	21,9	96,1	95,3
Muut kauppapaikat yhteensä		44 300	149	2,6	114	43,6	57,4	3,9	2,2	94,7	92,9
Ruotsi yhteensä		282 700	1 713	2,4	153	396,1	517,5	41,1	24,1	96,0	95,0
Baltia
Viro
Rocca al Mare	Tallinna	36 700	117			117,1	74,7			100,0	100,0
Magistral	Tallinna	9 500	59			15,2	18,5			98,7	98,9
Liettua
Mandarinas	Vilna	8 000	58			15,0	18,0			100,0	100,0
Baltia yhteensä		54 200	234	6,8	228	147,3	111,2	9,3	6,8	99,8	99,8
Koko kiinteistöomaisuus yhteensä		937 650	3 742	3,2	202	2 023,6	2 215,7	173,0	121,8	96,0	93,4

Vertailukelpoiset kohteet

	Cityconin		Vuokrasopimusten	Keskimääräinen		Markkina-arvo, Me		Vuokratuotto		Vuokrausaste, %
	omistama vuokrattava pinta-ala, m2	Vuokra- sopimusten lukumäärä	keskimääräinen voimassaolo- aika, vuotta	vuokra, euroa/m2/ vuodessa				Bruttovuokra- Nettovuokra tuotto, Me	euroa	m2
					31.12.08	31.12.07	Vuosi 08	Vuosi 08	31.12.08	31.12.08
Suomi
Pääkaupunkiseutu	182 990	470	2,3	238	422,5	475,4	37,3	28,1	97,1	95,0
Muu Suomi	21 560	709	2,6	189	435,0	464,7	40,0	29,8	94,3	90,6
Suomi yhteensä	204 550	1 179	2,5	211	857,5	940,2	77,3	57,9	95,7	92,6
Ruotsi
Tukholman alue	12 700	877	2,1	150	162,6	213,5	18,7	10,7	95,3	93,8
Göteborgin alue	71 100	473	2,9	122	65,1	91,9	8,3	4,4	95,5	94,3
Ruotsi yhteensä	198 100	1 350	2,2	140	227,7	305,4	27,0	15,1	95,4	94,0
Baltia
Vilna	8 000	58	5,1	239	15,0	18,0	1,8	1,2	100,0	100,0
Vertailukelpoiset kohteet yhteensä	320 680	2 587	2,4	188	1 100,2	1 263,6	106,1	74,2	95,7	93,3

Vertailukelpoiset kohteet = Kohteet Cityconin omistuksessa 24 kuukauden vertailujakson ajan. Luvuista on poistettu kehitys- ja laajennuskohteet sekä tontit.

Kiinteistökannan markkina-arvo 31.12.2008

				Markkina-arvon muutos vuoden 2008 aikana, Me
Koko kiinteistöomaisuus		Markkina-arvo, Me	Positiivinen muutos	Negatiivinen muutos	Muutos yhteensä		Keskimääräinen tuottovaatimus, %	Keskimääräinen markkinavuokra/ euroa/m2/kk	Keskimääräi- nen käyttö- ja ylläpitokulu/ euroa/m2/kk
	31.12.08	31.12.07				31.12.08	31.12.07	31.12.08	31.12.08
Suomi
Pääkaupunkiseutu	793,1	878,3	0,4	-90,2	-89,8	6,1	5,4	24,30	5,50
Muu Suomi	687,1	708,6	0,4	-64,8	-64,5	6,7	6,0	19,10	3,90
Suomi yhteensä	1 480,2	1 587,0	0,7	-155,0	-154,3	6,4	5,7	21,90	4,80
Ruotsi
Tukholman alue ja Uumaja	331,0	425,6	0,0	-54,3	-54,3	6,3	5,3	12,80	4,00
Göteborgin alue	65,1	91,9	0,0	-15,8	-15,8	7,1	5,9	9,80	3,40
Ruotsi yhteensä	396,1	517,5	0,0	-70,1	-70,1	6,4	5,4	12,30	3,90
Baltia
Viro	132,3	93,2	14,6	-3,3	11,3	7,3	6,3	20,30	4,40
Liettua	15,0	18,0	0,0	-3,0	-3,0	8,1	6,7	19,90	6,80
Baltia yhteensä	147,3	111,2	14,6	-6,3	8,3	7,4	6,4	20,20	4,60
Kaikki yhteensä	2 023,6	2 215,7	15,3	-231,4	-216,1	6,4	5,6	19,90	4,60
Vertailukelpoiset kohteet
Suomi
Pääkaupunkiseutu	422,5	475,4	0,0	-58,7	-58,7
Muu Suomi	435,0	464,7	0,4	-32,7	-32,4
Suomi yhteensä	857,5	940,2	0,4	-91,4	-91,0
Ruotsi
Tukholman alue	162,6	213,5	0,0	-24,3	-24,3
Göteborgin alue	65,1	91,9	0,0	-15,8	-15,8
Ruotsi yhteensä	227,7	305,4	0,0	-40,1	-40,1
Baltia
Liettua	15,0	18,0	0,0	-3,0	-3,0
Vertailukelpoiset kohteet yhteensä	1 100,2	1 263,6	0,4	-134,5	-134,1

Vuokraustoiminta

	Vuokrasopimusten lukumäärä	Cityconin omistama vuokrattava pinta-ala, m2	Vuokrattu pinta-ala , m2	Keskimääräinen vuokra, euroa/m2/kuukaudessa
Suomi
Tilanne 1.1.2008	1 758	594 180	532 390	17,6
Alkaneet vuokrasopimukset:
Uudet tai uusitut vuokrasopimukset	452	2 700	79 130	21,1
Uudet, hankitut kohteet	11	4 500	3 450	12,9
Päättyneet vuokrasopimukset:
Erääntyneet määräaikaiset vuokrasopimukset	137		22 280	19,2
Päättyneet, toistaiseksi voimassa olevat sopimukset	240		50 160	16,6
Kehitystoiminnasta johtuen päätetyt vuokrasopimukset	49		8 500	13,6
Myynnit		630
Tilanne 31.12.2008	1 795	600 750	534 030	18,6
Ruotsi
Tilanne 1.1.2008	1 713	283 700	270 090	12,5
Alkaneet vuokrasopimukset:
Uudet tai uusitut vuokrasopimukset	58		15 340	17,0
Uudet, hankitut kohteet
Päättyneet vuokrasopimukset:
Erääntyneet määräaikaiset vuokrasopimukset	31		8 310	16,5
Päättyneet, toistaiseksi voimassa olevat sopimukset	26		7 040	9,8
Kehitystoiminnasta johtuen päätetyt vuokrasopimukset	1		200	12,1
Tilanne 31.12.2008	1 713	282 700	269 880	12,8
Baltia
Tilanne 1.1.2008	229	46 100	44 450	15,8
Alkaneet vuokrasopimukset:
Uudet tai uusitut vuokrasopimukset	62	8 100	30 490	15,7
Uudet, hankitut kohteet
Päättyneet vuokrasopimukset:
Erääntyneet määräaikaiset vuokrasopimukset
Päättyneet, toistaiseksi voimassa olevat sopimukset	8		430	27,1
Kehitystoiminnasta johtuen päätetyt vuokrasopimukset	49		20 590	11,1
Tilanne 31.12.2008	234	54 200	53 920	19,0

	Valmistuneet kehityshankkeet 2007–2008					Kumulatiiviset toteutuneet
Kohde	Paikkakunta	Maa	Pinta-ala, m2 1)	Pinta-ala hankkeen toteutumisen jälkeen, m2	Arvioitu kokonais- investointi, Me 2)	brutto investoinnit tilikauden lopussa, Me	Lisätietoa
							Kauppakeskus uudistettiin täysin ja liiketilaa laajennettiin. Hanke toteutettiin
							kahdessa vaiheessa ja se valmistui kokonaisuudessaan ja aikataulussaan
Trio	Lahti	Suomi	32 300	35 000	60	58,3	syksyllä 2008. Cityconin LEED-pilottiprojekti.
							Uusi kauppakeskus, joka koostuu kahdesta osasta: uudisrakennusosasta ja
							uudistetusta vanhasta liikekeskuksesta. Uudisosa avattiin huhtikuussa 2007
Duo	Tampere	Suomi	5 000	13 000 3)	27,3	25,9	suunnitelmien mukaisesti ja uudistus valmistui lokakuussa 2007.
							Uusi liikekeskus, joka koostuu kahdesta rakennuksesta ja neljästä liiketilasta.
							Kaikki liiketilat on vuokrattu. Kohde siirtyi Cityconin omistukseen sen valmis
Lillinkulma	Kaarina	Suomi	-	7 500	8,2	10,9	tuttua suunnitelmien mukaisesti toukokuussa 2007.
Lentola	Kangasala	Suomi	-	12 000	16,6	16,6	Uusi liikerakennus. Kohde siirtyi Cityconille valmistuttuaan marraskuussa 2007.
							Liikerakennuksen uudistus (laajuus n. 4 000 m2) kauppakeskukseksi.
Linjuri	Salo	Suomi	9 000	9 300	1,8	1,8	Valmistui joulukuussa 2007.

1) Cityconin omistama vuokrattava pinta-ala ennen hankkeen aloitusta. 2) Hankkeeseen sitoutuva uusi pääoma. 3) Cityconin omistuksessa.

Käynnissä olevat kehityshankkeet 31.12.2008							Kumulatiiviset toteutuneet
Kohde	Paikkakunta	Maa	Markkina- arvo, Me 31.12 .2008	Pinta-ala, m2 1)	Pinta-ala hankkeen toteutumisen jälkeen, m2	Hankkeen kokonais- investointi- arvio, Me 2)	brutto investoinnit tilikauden lopussa, Me	Valmistumis vuosi, tavoite	Lisätietoa
Liljeholmstorget	Tukholma	Ruotsi	67	20 100	29 000 vähittäiskaupan tiloja + 11 800 toimistoja	130	70,7	2009	Uuden kauppakeskuksen rakennusprojekti Tukholman keskustan eteläpuolella liikenteen solmukohdassa. Koko aluetta uudistetaan asuinalueeksi. Nykyinen rakennus on täysin uudistettu ja parhaillaan rakennetaan kauppakeskusta metron yhteyteen. Maanalainen pysäköintilaitos. Hankkeen kokonaispinta- ala on noin 91 000 m2 (sis. pysäköinnin). Cityconin LEED-pilottiprojekti.
Rocca al Mare	Tallinna	Viro	117	28 600	53 500	64,3	36,6	2009	Kauppakeskusta uudistetaan ja laajennetaan huomattavasti. Ensimmäinen vaihe, joka sisälsi laajennetun Prisma-hypermarketin, avattiin täyteen vuokrattuna 1.10.2008. Cityconin LEED-pilottiprojekti. Toinen vaihe valmistuu toukokuussa 2009 ja koko hanke jouluksi 2009.
Torikeskus	Seinäjoki	Suomi	13	11 300	11 500	4	2,6	2009	Kauppakeskuksen sisätilojen uudistaminen käynnissä.

1) Cityconin omistama vuokrattava pinta-ala. 2) Hankkeeseen sitoutuva uusi pääoma.

Potentiaaliset kehityshankkeet

Citycon tutkii muun muassa näiden kohteiden kehittämis- ja/tai laajentamismahdollisuuksia. Kaavamuutosta ei ole haettu eikä muita virallisia päätöksiä tehty.

Kohde	Paikkakunta	Maa	Markkina-arvo, Me 31.12. 2008	Kohteen pinta-ala, m2	Lisätietoja
					Rakentamaton noin 42 000 m2 tontti, jossa tällä hetkellä on 20 000 m2 asuinrennusoikeutta.
Ultima	Vantaa	Suomi	4	0	Mahdollisuus käyttää tonttia vaihdon välineenä mahdollisissa transaktioissa.
Valtari	Kouvola	Suomi	5	7 600	Kohteen kehittämismahdollisuuksia selvitetään.
Columbus	Helsinki	Suomi	75	20 400	Nykyisen kauppakeskuksen laajentamista tutkitaan.
Sampokeskus	Rovaniemi	Suomi	25	13 600	Kohteen uuudistamismahdollisuuksia selvitetään.
Kaarinan liiketalo	Kaarina	Suomi	7	9 400	Nykyisen liiketalon jalostamista keskustan kehityssuunnitelman tarpeita vastaavaksi tutkitaan.
Tullintori	Tampere	Suomi	9	10 300	Kohteen uudistamista harkitaan.
Hakunila	Vantaa	Suomi	5	3 000	Kohteen kehittämismahdollisuuksia selvitetään.
Backa	Göteborg	Ruotsi	6	7 800	Kohteen kehittämismahdollisuuksia selvitetään.
Fruängen Centrum	Tukholma	Ruotsi	12	15 000	Kohteen uudistamista ja mahdollista laajentamista selvitetään.
Lindome	Göteborg	Ruotsi	6	7 800	Mahdollisuutta rakentaa asuntoja liikekeskuksen yhteyteen selvitetään.
Liljeholmstorget, phase II	Tukholma	Ruotsi	67	20 000	Mahdollisuutta laajentaa ja rakentaa asuntoja kauppakeskuksen yhteyteen selvitetään.

Suunnitteilla olevat kehityshankkeet

Kehityshanketta ei ole päätetty Cityconin hallituksessa, mutta hanketta suunnitellaan, kaavamuutos on vireillä tai Cityconilla (tai yhteistyökumppanilla) on tonttivaraus.

					Arvioitu
			Markkina- arvo, Me	Hankkeen investointi- Käynnistys- pinta-ala,	tarve,	vuosi,	Valmistumis vuosi,
Kohde	Paikkakunta	Maa	31.12.2008	m2 (1	Me 2)	tavoite	tavoite	Lisätietoja
Lippulaiva	Espoo	Suomi	48,3	35 000	60-70	2010	2012	Kauppakeskuksen uudistus- ja laajennushanke. Sisätilojen uudistus valmis. Laajennusosan suunnittelu jatkuu.
Åkersberga Centrum6) Österåker		Ruotsi	42,6	31 000	45	2009	2011	Olemassa olevaa kauppakeskusta uudistetaan ja laajennetaan.
Tumba Centrum	Tukholma	Ruotsi	47,4	38 500	35–37	2009	2012	Kauppakeskuksen uudistus- ja laajennus. Ensimmäisessä vaiheessa keskusta uudistetaan ja laajennetaan hiukan, uudistus on käynnissä ja kustannukset (n. 6 milj. euroa) mukana kokonaisluvussa. Toisessa vaiheessa kauppakeskusta laajennetaan ja uudistetaan merkittävästi. Vaihe kaksi on tarkoitus käynnistää vuonna 2011.
								Kauppakeskuksen laajentaminen kahdessa vaiheessa, ensimmäisen vaihe on suunnitteilla toteuttaa vuoden 2009
Iso Omena	Espoo	Suomi	305,6	5 000, 4)	15	2009	2010	aikana, toinen vaihe 2010. Kauppakeskusta voidaan mahdollisesti edelleen laajentaa tulevaisuudessa.
								Kauppakeskuksen sisätilojen uudistus suunnitteilla 2009 (6–7 milj. euroa). Kaavoitusprosessi meneillään,
Espoontori	Espoo	Suomi	31,6	24 000	60–70	2012	2014	suunnitteilla kauppakeskuksen laajentaminen ja vanhan osan uudistaminen. 3)
Myyrmanni	Vantaa	Suomi	158,4	11 000	11–13	2010	2010	Kauppakeskuksen toinen kerros uudistetaan muodin maailmaksi.
Myyrmanni				25 000–30 000	30–35	2011	2013	Kauppakeskuksen laajennushanke. Vantaan kaupunki on myöntänyt Cityconille suunnitteluvarauksen kauppakeskuksen vieressä olevalle nk. terveystalon tontille tammikuussa 2009. Laajennuksen yhteydessä rakennetaan myös asuntoja, joihin Citycon ei investoi. 3)
Myyrmanni				30 000–35 000	30–35	2011	2014	Kauppakeskuksen laajennushankkeen toinen osa, jossa Myyrmannin välittömään yhteyteen on suunnitteilla Prisma- hypermarket. Vantaan kaupunki on myöntänyt Cityconille suunnitteluvarauksen myös tälle kauppakeskuksen toisella puolella olevalle nk. Paalutorin tontille tammikuussa 2009. Pysäköinti on tarkoitus siirtää maan alle. Laajennuksen yhteydessä rakennetaan myös asuntoja, joihin Citycon ei investoi. Suunnitteilla aloittaa terveystalon tontille toteutettavan laajennuksen jälkeen. 3)
								Galleria-korttelin kehittäminen kauppakeskukseksi yhdessä korttelin ja viereisen korttelin muiden omistajien kanssa,
Galleria	Oulu	Suomi	8,9	17 000	50–55	2011	2013	toisena pääomistajana Osuuskauppa Arina. Koko hankkeen investointiarvio on noin 130–140 milj. euroa, kustannusten lopullinen jako on vielä sopimatta. Hanke sisältää naapurikiinteistön hankinnan, uudistamisen ja liittämisen kauppakeskukseen (n. 11 000 m2) sekä maanalaisen pysäköintihallin. Uusi kaupallinen konsepti valmis. 3)
Koskikeskus	Tampere	Suomi	114,8	2 0005)	8–12	2009	2010	Kauppakeskuksen sisätilojen muutos- ja laajennusprojekti jatkuu, projekti on aloitettu vuonna 2007.
Myllypuro	Helsinki	Suomi	0,5	7 400	20	2010	2012	Uuden ostoskeskuksen rakentaminen nykyisen tilalle.
								Nykyisen rakennuksen laajentaminen ja kehittäminen uudeksi kauppakeskukseksi. Hankkeen kaupallinen konsepti
Kuopion Anttila	Kuopio	Suomi	22,0	15 000	35–40	2011	2013	on valmis. Hanketta on siirretty vaikeutuneen markkinatilanteen vuoksi. 3)
								Sisätilojen uudistus suunnitteilla. Laajennus- ja uudistushanke ja sen kaavoitus ei ole edennyt aiemmin suunnitellulla
Heikintori 6)	Espoo	Suomi	11,8	23 000	2–4	2010	2010	tavalla sillä kauppakeskusyhtiön osakkailla ei ole yhteistä näkemystä asiasta.
								Uuden kauppakeskuksen rakentaminen nykyisen ostoskeskuksen tilalle. Neuvottelut rakennettavien asuntojen
Martinlaakso	Vantaa	Suomi	3,9	7 000–8 000	25–30	2009	2011	mahdollisten lopullisten omistajien kanssa käynnissä.
Laajasalo	Helsinki	Suomi	3,8	8 000	25–30	2012	2013	Uuden ostoskeskuksen rakentaminen nykyisen tilalle. 3)
								Suunnitteilla nykyisen kauppakeskuksen uudistaminen ja laajentaminen. Citycon osti viereisen tontin laajennusta varten
IsoKristiina	Lappeenranta	Suomi	34,2	25 000	60–70	2010	2013	helmikuussa 2009. Kaupallinen konsepti ja kaavoitus valmiina.
								Trion yhteydessä olevan Hansa-keskuksen uudistushanke, jolla kiinteistö saataisiin liitettyä paremmin ja kaupallisemmin kauppakeskus Trioon. Kaavamuutos vireillä liiketilojen rakentamista varten Trion ja Hansan väliselle yhdyssillalle
Hansa-keskus	Lahti	Suomi	21,3	8 000	8	2009	2009	Vapaudenkadun päälle.
Jyväskylän Forum	Jyväskylä	Suomi	57,6	10 000	15	2010	2011	Kauppakeskuksen sisätilojen uudistushanke.
								Liiketilojen kaksiosainen uudistushanke, ensimmäinen 1,5 milj. euron ja 2 500 m2:n vaihe on meneillään ja valmistuu
Porin Anttila	Pori	Suomi	4,6	7 600	3	2009	2010	maaliskuussa 2009. Koko uudistus valmis vuonna 2010.
								Citycon on sopinut kauppakeskuksen vähemmistöomistajan kanssa kauppakeskuksen laajentamisesta ja kehittä
Stenungs Torg 6)	Stenungsund	Ruotsi	38,4	30 000	25–30	2009	2011	misestä. Arvioitu investointitarve viittaa Cityconin osuuteen. Ensimmäinen vaihe aloitettu tammikuussa 2009.
Strömpilen 6)	Uumaja	Ruotsi	42,0	40 000	54	2009	2011	Kauppakeskuksen uudistus- ja laajennushanke.
Länken 6)	Uumaja	Ruotsi	12,4	5 000	4	2009	2009	Liikerakennuksen uudistus- ja laajennushanke.
Jakobsbergs Centrum Åkermyntan Centrum	Järfälla Hässelby	Ruotsi Ruotsi	93,3 10,0	8 000 8 500	3 2–10	2009 2010	2009 2011	Kauppakeskuksen uudistus- ja laajennushanke. Aloitettu tammikuussa 2009. Kauppakeskuksen uudistushanke. Asuntorakentamista kauppakeskuksen yhteyteen selvitetään.
Magistral	Tallinna	Viro	15,2	10 000	10	2010	2011	Kauppakeskuksen uudistus- ja laajennushanke.

1) Hankkeen pinta-alalla tarkoitetaan Cityconin omistamaa, nykyisten tilojen muutosaluetta ja laajennusosaa yhdessä. 2) Investointitarve muuttuu ja tarkentuu suunnittelun edetessä. Luku on tämänhetkinen paras arvio. 3) Hankkeen aikatauluun liittyy kaavoitusriski. 4) Pinta-alalla viitataan vain laajennusosaan. 5) Vuokrattavaa pinta-alaa saattaa muodostua enemmän. 6) Osaomisteinen kohde.

Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa ja sillä on vahva asema Ruotsissa ja vakaa jalansija Baltiassa. Yhtiön maantieteelliset liiketoimintayksiköt on jaettu liiketoiminta-alueisiin Kauppapaikat ja Kiinteistökehitys, lisäksi Suomen liiketoiminnoissa on Kaupallinen kehitys -yksikkö.

Aktiivinen omistaja ja pitkäjänteinen kehittäjä

Cityconissa yhdistyvät kiinteistösijoittaminen ja kauppakeskusliiketoiminta. Tämä erottaa yhtiön monista ostamiseen, myymiseen ja omistamiseen keskittyvistä kiinteistösijoitusyhtiöistä.

Kiinteistösijoittamisen perustoimintoja Cityconissa ovat paikalliseen markkinatuntemukseen perustuvat hankinnat ja myynnit, vastuullinen kiinteistökehitys ja rahoitus. Nämä toiminnot luovat perustan kauppakeskusliiketoiminnalle.

Kauppakeskusliiketoiminta on Cityconin tuotteen eli kauppakeskuksen johtamista ja kehittämistä. Käytännössä tämä tarkoit-

Kauppakeskusten vuokratuotot toimialoittain

Kahvilat ja ravintolat 8 % Kauneus ja terveys 8 % Muut erikoisliikkeet 2 % Palvelut ja toimistot 5 % Pukeutuminen 22 % Päivittäistavarat 24 % Tavaratalot 11 % Vapaa-aika, kodin tarvikkeet 20 % taa sitä, että kauppakeskukset pidetään houkuttelevina kuluttajille ja luodaan näin puitteet vuokralaisten menestymiselle. Keskeisiä toimintoja ovat liiketilojen vuokraus, markkinointi ja ylläpito oman, paikan päällä toimivan henkilöstön voimin. Cityconissa kauppakeskusten johtamista ja kehittämistä ohjataan keskitetysti, yhteisillä toimintamalleilla, mikä luo synergiaetuja. Paikallinen vähittäiskaupan, ostovoiman ja kuluttajakäyttäytymisen tuntemus mahdollistavat menestymisen kauppapaikkojen välisessä kilpailussa.

Cityconin ensisijainen tuote on kauppakeskus. Yhtiön tarjontaan sisältyy myös muita kauppapaikkoja, kuten ostoskeskuksia, marketteja ja muita kaupan suuryksiköitä.

Monipuolinen vuokralaiskanta

Cityconin tuotot tulevat pääasiasiassa omistamiensa kauppapaikkojen vuokrista. Yhtiön suurimpia vuokralaisryhmiä ovat erikois- ja päivittäistavarakaupan ketjut, mutta myös kahvilat, ravintolat sekä pankki- ja rahoitusalan yhtiöt.

Cityconin merkittävimpiä vuokralaisia Suomessa ovat Keskon eri ketjut, kuten K-citymarketit, K-marketit ja Anttilat. Keskon ketjujen osuus vuokratuotoista oli 26,6 prosenttia (2007: 28,2 %). Liiketilat on vuokrattu myymäläkohtaisilla sopimuksilla, ja Cityconin ja Keskon välillä on yhteensä 83 vuokrasopimusta 45 kohteessa. Muita merkittäviä vuokralaisia ovat päivittäistavarakaupan toimijat HOK-Elanto ja S-ryhmä, muodin ja vaatealan ketjut kuten Seppälä (Stockmann), H&M, KappAhl ja Lindex sekä pankeista Nordea.

Ruotsissa merkittävimpiä kaupallisia vuokralaisia ovat päivittäistavarakaupan ketjut ICA, COOP ja Axfood. Ruotsalaisten kauppa- ja liikekeskusten monimuotoisuuden vuoksi yksi suurimmista vuokralaisista on kuitenkin Stockholms Läns Landsting eli Tukholman lääninhallinto.

Baltiassa suurin yksittäinen vuokralainen on suomalaisomisteinen hypermarket Prisma. Ruotsalainen RIMI on ankkurivuokralaisena sekä Magistralissa että Mandarinaksessa.

Citycon ja kestävä kehitys

Citycon haluaa olla edelläkävijä ja edistää kestävää kehitystä kauppakeskusliiketoiminnassa. Yhtiön kauppakeskusten sijainti kaupunkien keskustoissa, paikalliskeskuksissa ja yleisesti liikennevirtojen äärellä sekä niiden monipuoliset julkiset liikenneyhteydet antavat hyvän lähtökohdan kestävän kehityksen edistämiselle.

Ympäristöasiat vaikuttavat kauppapaikan valintaan yhä enemmän, ja yleisen tietoisuuden lisääntyessä asiakkaiden vaatimukset kasvavat. Lisäksi päästöihin, jätteisiin ja energiatehokkuuteen liittyvä lainsäädäntö tiukentuu tulevaisuudessa.

Toimintansa kehittämiseksi Citycon tutki vuokralaistensa näkemyksiä kestävää kehitystä edistävistä toimenpiteistä ja kokosi konkreettisia kehitysehdotuksia. Kyselytutkimukseen vastasi 350 vuokralaista ja myymälävastaavaa Suomessa ja Ruotsissa, lisäksi haastateltiin merkittävissä vähittäiskaupan yhtiöissä 13 ympäristöasioista vastaavaa henkilöä.

Tutkimuksen mukaan vähittäiskaupan toimijat suhtautuvat positiivisesti ympäristöasioiden kehittämiseen kauppakeskuksissa ja näkevät sen kasvavana vaatimuksena toiminnassaan. Edelläkävijät vähittäiskaupassa asettavat vaatimuksia kumppaneilleen, kuten kauppakeskuksille, jo nyt.

Vuokrasopimuskanta liiketoimintayksiköittäin

	Suomi	Ruotsi	Baltia	Yhteensä
Vuoden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl	452	58	62	572
Alkaneiden vuokra
sopimusten pinta-ala, m2	79 130	15 340	30 490	124 960
Vuokrausaste
vuoden lopussa, %	95,7	96,0	99,8	96,0
Vuokrasopimusten keski
määräinen voimassaoloaika
vuoden lopussa, vuotta	3,1	2,4	6,8	3,2

Kiinteistöomaisuus alueittain 31.12.2008

	Yhteensä, Me
Suomi
Pääkaupunkiseutu	793,1
Muut alueet	687,1
Ruotsi
Tukholman alue ja Uumaja	331,0
Göteborgin alue	65,1
Baltia
Viro ja Liettua	147,3
Yhteensä	2 023,6

Erittelyn pohjana kiinteistökannan markkina-arvo 31.12.2008.

Kiinteistöomaisuuden tunnusluvut 2008

	Suomi	Ruotsi	Baltia	Yhteensä
Cityconin omistama
vuokrattava pinta-ala, m2	600 750	282 700	54 200	937 650
Bruttovuokratuotot, Me	122,5	41,1	9,3	173,0
Nettovuokratuotot, Me	90,9	24,1	6,8	121,8
Nettotuottoaste, %	6,0	5,0	6,2	5,8
Nettotuottoaste,
vertailukelpoiset kohteet, %	6,5	5,4	7,2	6,3

Cityconin viisi suurinta vuokralaista 2008

	Osuus vuokratuotoista, %
Kesko	26,6
S-ryhmä
Stockmann
ICA Sverige AB
Tokmanni
5 suurinta yhteensä	38,4

Yhtenäiset toimintamallit

Citycon on käynnistänyt Green Shopping Centre Management -ohjelman, joka on yhteinen kestävää kehitystä edistävä toimintamalli yhtiön kaikissa kauppakeskuksissa. Vuonna 2009 käyttöönotettavan ohjelman tavoitteena on energiatehokkuuden, jätteen käsittelyn ja kierrätyksen sekä muiden kestävää kehitystä tukevien toimintojen edistäminen. Green Shopping Centre Management -ohjelma tähtää konkreettisiin toimenpiteisiin, taloudellisiin kannustimiin ja selkeään viestintään ympäristöasioissa.

Cityconilla on kolme vastuullisen rakentamisen pilottihanketta, joihin haetaan kansainvälistä LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) -sertifiointia. Nämä ovat olennainen osa Cityconin kestävän kehityksen toimintaa. LEED-hankkeet ovat kauppakeskus Trion uudistaminen Lahdessa, kauppakeskus Rocca al Maren laajennus Tallinnassa ja kauppakeskus Liljeholmstorgetin rakentaminen Tukholmassa.

Vuonna 2009 Citycon osallistuu Ilmastotalkoot-kampanjaan, joka on Suomen suurin ilmastomuutoksen torjumiseen tähtäävä kampanja.

74,7 % Suomen osuus kaikista vuokratuotoista

Vahvuudet ja asema

Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa. Kauppakeskusten omistaminen ja kehittäminen on itsenäinen toimiala, ja Citycon on alan ainoa, yksinomaan kauppakeskuksiin keskittynyt pitkäjänteinen sijoittaja. Citycon pystyy tarjoamaan kansainvälisille ja kotimaisille kaupan ja palvelualan toimijoille kattavan kauppapaikkaverkoston Suomessa. Kauppakeskusten lisäksi Cityconilla on Suomessa 43 muuta liikekiinteistöä, jotka ovat tärkeä osa kauppapaikkatarjontaa. Näiden kohteiden, etenkin vanhojen ostoskeskusten uudistamisessa pääkaupunkiseudulla Citycon näkee paljon mahdollisuuksia.

Cityconin markkinaosuus Suomen kauppakeskusmarkkinoista oli noin 24 prosenttia vuonna 2008 (lähde: Entrecon). Yhtiön 22 kauppakeskuksessa vieraili yhteensä noin 82,6 miljoonaa asiakasta.

Vuosi 2008

Cityconin suurin Suomessa toteutettu kehityshanke kauppakeskus Trion uudistaminen eteni suunnitellusti. Citycon investoi Trioon yhteensä noin 60 miljoonaa euroa. Hankkeen toinen vaihe valmis-

Kauppakeskusten vuokratuotot toimialoittain

tui aikataulussa ja uudet tilat avattiin yleisölle marraskuussa. Trion tiloista 95,3 prosenttia oli vuoden lopussa vuokrattu. Keskustan kohtaamispaikkana Trion tarjonta painottuu muotiin, kauneuteen ja kahvila- ja ravintolapalveluihin. Myös viereisen ns. Hansa-kiinteistön kaupallinen kehittäminen ja liittäminen tiiviimmin osaksi Trioa on suunnitteilla. Kauppakeskus on ollut avoinna koko kehityshankkeen ajan. Lahden ydinkeskustassa sijaitseva Trio on hyvä esimerkki siitä, kuinka asiakkaiden tarpeita ja toiveita vastaava kauppakeskus elävöittää koko kaupungin keskustaa.

Citycon myi 40 prosentin vähemmistöosuuden kauppakeskus Isosta Omenasta GIC Real Estaten tytäryhtiölle helmikuussa. Velaton kauppahinta, 131,6 miljoonaa euroa, on 40 prosenttia Cityconin maksamasta 329 miljoonan euron ostohinnasta. Kauppa vapautti pääomaa muiden kauppapaikkojen kehittämiseen. Omistus yhdessä merkittävän kansainvälisen sijoittajan kanssa oli Cityconin tavoitteena jo alun perin syyskuussa 2007, kun yhtiö osti Ison Omenan. Citycon vastaa Ison Omenan toiminnasta ja johtamisesta. Yhtiö valmistelee Ison Omenan laajennuksen ensimmäistä vaihetta, joka on tarkoitus käynnistää vuoden 2009 ensimmäisen puolen vuoden aikana. Uuden laajennusosan lisäksi tavoitteena on kehittää kauppakeskuksen toimivuutta ja laajentaa toisen kerroksen erikoiskaupan palvelutarjontaa. Länsimetron rakentaminen, eli Helsingin metrolinjan jatkaminen Espooseen, tukee hyvin Iso Omenan laajennusta. Matinkylän metroasema nousee aivan kauppakeskuksen viereen.

Suomen liiketoiminnot toteutti vuoden aikana monia tutkimus- ja tuotekehityshankkeita, kuten kaupalliseen konseptiin liittyviä markkinatutkimuksia ja kestävää kehitystä edistäviä hankkeita. Lisäksi monissa kauppakeskuksissa kehitettiin vuokralaiskokoonpanoja, täydentäviä oheispalveluja kuten paikoitusta, kierrätysmahdollisuuksia ja kauppakeskusten markkinointia klustereittain. Kaikki kauppakeskukset osallistuivat Turvallinen ja siisti kauppakeskus -hankkeeseen. Toimenpiteet tähtäävät kauppakeskusten houkuttelevuuden ja toimivuuden lisäämiseen sekä vuokralaisyhteistyön syventämiseen, mikä puolestaan on asiakasvirtojen ja sen kautta kassavirran turvaamisen edellytys tulevaisuudessa.

Tavoitteet ja tulevaisuus

Suomen liiketoiminnot keskittyvät kauppapaikkojen kehittämiseen. Suuria laajennushankkeita valmistellaan, mutta myös kauppapaik-

Suomi, avainluvut

	2008	2007
Bruttovuokratuotot, Me	122,5	100,7
Liikevaihto, Me	126,8	104,3
Nettovuokratuotot, Me	90,9	75,7
Nettotappiot/voitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon, Me	-154,3	148,1
Liiketappio/voitto, Me	-62,9	218,4
Bruttoinvestoinnit, Me	69,2	429,1
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me	1 480,2	1 587,0
Nettotuotto-%	6,0	6,2
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet	6,5	6,6

→

Kauppakeskuksen rooli kuluttajan elämässä

Kauppakeskuksilla on erilaisia rooleja kuluttajien elämässä. Citycon on ryhmitellyt kauppakeskuksensa tämän perusteella ja hyödyntää ryhmissä muun muassa yhteisiä markkinoinnin ja johtamisen menetelmiä. Tämä luo tehokkuutta ja synergiaa. Toimintamallia laajennetaan Suomesta muihin liiketoimintayksiköihin lähitulevaisuudessa. Kauppakeskus Isolla Omenalla on useita paikalliskeskuksen piirteitä. Isolla Omenalla on kuitenkin laajempi vaikutusalue ja syvempi tarjooma muihin Cityconin paikalliskeskuksiin verrattuna.

	Keskustojen kohtaamispaikat	Paikalliskeskukset	Sujuvan arjen kumppanit
	Forum • Galleria • Heikintori IsoKarhu • IsoKristiina • Jyväskeskus Koskikeskus • Sampokeskus Torikeskus • Trio	Columbus • Duo • Koskikara Lippulaiva • Myyrmanni Tikkuri • Valtari	Espoontori • Isomyyri Linjuri • Tullintori
Rooli ihmisten elämässä	Kaupungin sykkivä sydän, joka tarjoaa shoppailun sietämätöntä keveyttä.	Ympäristölleen läheinen koko perheen tarpeiden tyydyttäjä.	Kiireisen ihmisen arjen huoltamo.
Ominaisuudet	Viihteellisyys. Enemmän syvyyttä kuin laajuutta tarjoomassa. Sopii hengailuun.	Laaja, vaan ei välttämättä syvä, tarjooma. Julkiset palvelut.	Mutkaton. Nopea. Rajoitettu tarjooma. Kompakti koko.
Maailma, jossa liikumme	Vapaa-aika. Sosiaalinen kanssakäyminen.	Perheen arki ja juhla.	Arjen rutiinit.
	SEILAA SUNNUNTAINA SHOPPAILEMAAN. ALKAA! PYSY SYYSMUODIN KYYDISSÄ KESÄALE		Kukita ja kakuta äiti 11.5.

AVOINNA ark. 7–21.30, la 7–19, su 10–21.30. Liikekohtaiset aukioloajat www.columbus.fi .

Avoinna: K-supermarket Kulinaari ma–pe 7-21, la 7–18, muiden liikkeiden aukioloajat liikekohtaisia. MATKAN VARRELTA KAIKKI SUJUVAN ARJEN TYKÖTARPEET JA PALVELUT.

www.columbus.fi

KOSKIKESKUKSEN MYYMÄLÄT PALVELEVAT ARKISIN 10-20, LAUANTAISIN 10-18 JA KESÄSUNNUNTAISIN 12-17. Osalla yrityksistämme on poikkeavat aukioloajat.

www.kauppakeskusforum.fi www.jyvaskeskus.fi

kojen toiminnallisuutta ja houkuttelevuutta lisäävien pienimuotoisten kehitystoimenpiteiden määrä on merkittävä. Kauppapaikkojen kustannustehokas ylläpito ja jatkuvat kaupalliset kehitystoimenpiteet vahvistavat niiden asemaa.

Suomen liiketoiminnot jatkaa myös ns. speciality leasingin, eli kauppakeskusten mainos- ja käytävämyyntipaikkojen, kehittämistä entistä tiiviimmäksi osaksi kauppakeskusten palvelukokonaisuutta. Uuden keskitetyn palvelun nimi on Citycon Media ja sen tavoitteena on tarjota asiakkaille keskitetysti mainos- ja käytävämyyntipaikkoja kaikkiin Cityconin kauppakeskuksiin. Citycon Median ydinajatuksena on, että kauppakeskukset itsessään ovat medioita – niihin kohdistuvat vuosittain miljoonien kuluttajien katseet eli mainostajille tärkeät kontaktit.

Sijainti on yksi Cityconin kauppakeskusten vahvuuksista. Taantuvassa markkinatilanteessa kaupalliset keskustat yleensä supistuvat, jolloin sijainnin merkitys kauppapaikoille kasvaa. Cityconin kauppakeskusten sijainti kaupunkien keskustoissa, paikalliskeskuksissa ja yleisesti liikennevirtojen äärellä antavat hyvän lähtökohdan sekä tiukentuvaan kilpailutilanteeseen että kestävän kehityksen edistämiselle.

Keskustojen kohtaamispaikat, myynnin jakauma pinta-alan mukaan

Muut erikoisliikkeet 6 % Palvelut ja toimistot 2 % Pukeutuminen 35 % Päivittäistavarat 6 % Tavaratalot 9 % Vapaa-aika, kodin tarvikkeet 19 %

Paikalliskeskukset, myynnin jakauma pinta-alan mukaan

Sujuvan arjen kumppanit,

Kahvilat ja ravintolat 6 % Kauneus ja terveys 5 % Muut erikoisliikkeet 3 % Palvelut ja toimistot 7 % Pukeutuminen 10 % Päivittäistavarat 31 % Tavaratalot 24 % Vapaa-aika, kodin tarvikkeet 14 %

Monissa kauppakeskuksissa ankkurina on päivittäistavarakauppa, mikä pitää kävijämäärät vakaina.

Suomi, viisi suurinta vuokralaista

	Osuus vuokratuotoista, %
Kesko
S-ryhmä
Stockmann/Seppälä/Lindex
Tokmanni
Rautakirja
5 suurinta yhteensä	48,1

myynnin jakauma pinta-alan mukaan Kahvilat ja ravintolat 8 % Kauneus ja terveys 6 % Muut erikoisliikkeet 1 % Palvelut ja toimistot 8 %

• Pukeutuminen 7 %
• Päivittäistavarat 32 %
• Tavaratalot 19 %
• Vapaa-aika, kodin tarvikkeet 19 %

Kävijöitä Cityconin kauppakeskuksissa Suomessa

Cityconin kauppakeskukset ja muut suurimmat kauppapaikat Suomessa 31.12.2008

		Koko kohde
Kohde	Paikkakunta	Vuokrattavissa oleva pinta-ala yhteensä, m2	Keskuksessa liiketilaa yhteensä, m2		Myynti, Me		Kävijämäärä, milj.		Cityconin omistama vuokrattava pinta-ala, m2
				2008	2007	2008	2007
Pääkaupunkiseutu
Columbus	Helsinki	21 100	19 200	99,7	92,8	7,5	7,5	33 000	21 100
Iso Omena	Espoo	60 600	47 900	222,9	212,2	8,4	8,4	193 400	60 600
Espoontori 1)	Espoo	23 800	12 000	30,9	31,1	3,3	3,2	52 400	17 300
Heikintori	Espoo	9 500	7 000	20,5	27,0 *	2,2	2,2	187 100	5 800
Lippulaiva 2)	Espoo	23 000	19 400	70,8	65,6	3,7	3,6	44 500	23 000
Isomyyri	Vantaa	14 800	8 800	34,2	32,9	2,6	2,5	47 500	10 900
Myyrmanni	Vantaa	42 000	32 000	159,3	157,2	7,0	6,9	67 400	40 300
Tikkuri	Vantaa	15 300	8 100	31,9	29,9	2,9	2,7	166 900	10 700
Muu Suomi
Jyväskeskus	Jyväskylä	12 000	7 600	22,5	21,8	4,0	4,0	134 200	5 800
Forum	Jyväskylä	23 000	18 800	66,1	64,5	6,9	6,5	134 200	17 500
Trio	Lahti	48 900	34 600	62,2	61,4	5,8	6,2	118 600	45 700
IsoKristiina	Lappeenranta	19 800	14 100	47,0	46,7	2,2	2,2	85 000	18 700
Galleria	Oulu	4 200	2 600	8,0	8,2	1	1,0	197 700	3 500
IsoKarhu	Pori	14 800	12 300	37,4	42,1	3,4	3,8	91 500	14 800
Koskikeskus	Tampere	28 800	23 900	117,8	119,5	5,7	5,7	274 800	26 100
Tullintori	Tampere	23 800	9 100	15,8	14,9	2,7	3,0	166 000	10 300
Duo	Tampere	13 500	11 900	48,2	29,6	3,7	2,5	21 200 *	13 000
Sampokeskus	Rovaniemi	14 000	7 800	20,0	21,7	2,8	3,3	87 500	14 000
Torikeskus	Seinäjoki	11 400	7 100	16,3	15,4	1,3	1,3	109 600	11 500
Koskikara	Valkeakoski	10 400	10 000	32,7	32,3	2,2	2,2	20 500	5 800
Valtari	Kouvola	7 600	6 400	4,0 *	3,8 *	0,5	0,5	32 000 *	7 600
Linjuri	Salo	10 600	8 100	34,5	-	2,8	-	25 900 *	9 300
Muut suurimmat kauppapaikat
Porin Asema-Aukio Koy	Pori	18 900	10 900
Sinikalliontie 1	Espoo	15 700	10 600
Lentola	Kangasala	11 900	11 700
Kauppakatu 41	Kuopio	11 200	7 300
Talvikkitie 7–9	Vantaa	9 800	9 700
Kaarinan Liiketalo Koy	Kaarina	9 200	5 200
Yhteensä		529 600	383 200	1 202,7	1 130,6	82,6	79,2		393 300

1) Pinta-ala sisältää Espoon Asemakujan sekä Asematorin. 2) Pinta-ala sisältää Ulappatorin. *) Arvio

11,3 % Ruotsin nettovuokratuotot kasvoivat

Vahvuudet ja asema

Cityconin Ruotsin liiketoiminnot keskittyvät maan tärkeisiin kasvukeskuksiin eli Tukholmaan ja Göteborgiin. Lisäksi Citycon toimii Uumajassa. Citycon on saavuttanut kolmen toimintavuotensa aikana merkittävän aseman Ruotsin kauppakeskusmarkkinoilla. Aseman ovat luoneet etenkin vuosina 2006 ja 2007 toteutetut kauppakeskushankinnat, kehityshakuinen liiketoiminta ja kestävää kehitystä tukevat toimintatavat. Citycon on Ruotsin yhdeksänneksi suurin vähittäiskaupan kiinteistöjen omistaja (lähde: Fastighets Värden).

Ruotsin liiketoiminnot ovat erikoistuneet alun perin kunnallisin voimin rakennettujen kauppakeskusten uudistamiseen ja kehittämiseen. Tällä erikoistumisalueella on vain vähän kehityshakuisia toimijoita. Keskukset tarjoavat erityisesti sijaintinsa puolesta paljon kehitysmahdollisuuksia, sillä ne sijaitsevat tyypillisesti keskellä tiheää asutusta hyvien liikenneyhteyksien äärellä.

Cityconin vahvuutena on kyky kehittää palveluita ja tarjontaa laajasti koko yhteisölle yhteistyössä vuokralaisten ja muiden toimijoiden kanssa. Toiminta on herättänyt myönteistä huomiota paikallisesti kuntien virkamies- ja luottamusmiesjohdossa. Citycon erottuu myönteisesti myös kestävää kehitystä tukevilla hankkeilla

Kauppakeskusten vuokratuotot toimialoittain

Kahvilat ja ravintolat 6 % Kauneus ja terveys 6 % Palvelut ja toimistot 10 % Pukeutuminen 22 % Päivittäistavarat 35 % Vapaa-aika, kodin tarvikkeet 21 % ja projekteilla, kuten Green Shopping Centre Management -ohjelmalla, Liljeholmstorgetin LEED-hankkeella ja aktiivisella toiminnallaan pohjoismaisen kauppakeskusyhdistyksen NCSC:n (Nordic Council of Shopping Centers) uudessa Green Groupissa.

Vuosi 2008

Ruotsin liiketoiminnot keskittyivät kauppakeskus Liljeholmstorgetin rakentamiseen. Liljeholmstorget on Cityconin kaikkien aikojen suurin kehityshanke, jonka kokonaisinvestointi on noin 180 miljoonaa euroa alkuperäinen kauppakeskusprojektin hankintahinta mukaan lukien. Liljeholmstorget sijaitsee Tukholman lounaispuolella, keskellä suosittua, uudistettua ja kasvavaa asuinaluetta. Liljeholmen on julkisen liikenteen solmukohta ja yksi vilkkaimmista metro- ja paikallisjuna-asemista Tukholmassa.

Hanke eteni vuoden aikana suunnitellussa aikataulussa ja budjetissa. Vuoden lopussa noin 60 prosenttia Liljeholmstorgetin vuokrasopimuksista oli sovittu. Ankkurivuokralaisten vahvistuttua keskitytään neuvottelemaan toissijaisten ankkureiden ja erikoisliikkeiden kanssa, jotka ovat yhtä tärkeä osa toimivaa kaupallista kokonaisuutta. Uusi kauppakeskus avataan vuoden 2009 lopulla, jolloin se tarjoaa noin 90 liikettä ja palveluntarjoajaa noin

28 000 neliömetrin laajuudella. Liljeholmstorget on Cityconin lippulaiva Ruotsissa ja sen merkitys on erittäin suuri yhtiön aseman vahvistamisessa Ruotsin markkinoilla.

Liljeholmstorget on myös Cityconin vastuullisen rakentamisen kärkihanke, ja yhtiö hakee kauppakeskukselle kansainvälistä LEED-sertifiointia. Hankkeella on mahdollisuudet hyvätasoiseen sertifiointiin, sillä kauppakeskus rakennetaan vastuullisesti uusinta teknologiaa käyttäen, mikä säästää energiaa ja tehostaa vedenkäyttöä.

Ruotsin organisaation rakentaminen jatkui vuonna 2008. Rekrytoinnit ja toiminnan kehittäminen painottuivat kauppakeskusten johtamiseen ja kehityshankkeiden valmisteluun, suunnitteluun ja toteuttamiseen.

Tavoitteet ja tulevaisuus

Ruotsin liiketoimintojen ensi vuoden päätavoite on kauppakeskus Liljeholmstorgetin kaikkien liiketilojen vuokraaminen, kauppakeskuksen avaaminen suunnitellussa aikataulussa ja budjetissa sekä keskuksen tehokas markkinointi.

Tavoitteena on myös kustannustehokkuuden lisääminen kauppapaikkojen ylläpidossa ja hallinnossa. Erityisenä painopiste-

→

Ruotsi, avainluvut

	2008	2007
Bruttovuokratuotot, Me	41,1	35,4
Liikevaihto, Me	41,9	39,0
Nettovuokratuotot, Me	24,1	21,6
Nettotappiot/voitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon, Me	-70,1	54,7
Liiketappio/voitto, Me	-49,1	73,4
Bruttoinvestoinnit, Me	65,6	142,4
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me	396,1	517,5
Nettotuotto-%	5,0	4,6
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet	5,4	4,9

13:42

Liljeholmstorget

Citycon järjesti ensimmäisen pääomamarkkinapäivänsä 3.9.2008 Tukholmassa. Päivän päätteeksi sijoittajat, analyytikot ja toimittajat tutustuivat kauppakeskus Liljeholmstorgetin rakennustyömaahan.

alueena ovat erääntyvien vuokrasopimusten uudelleen neuvottelut ja sopimuksiin liittyvien ylläpitokorvausten tarkistaminen.

Lähes kaikki Ruotsin kohteet tarjoavat uudistus- ja laajennusmahdollisuuksia pitkällä tähtäimellä. Suunnitteilla olevia kehityshankkeita ovat muun muassa kauppakeskus Åkersberga Centrumin ja Stenungs Torgin uudistaminen ja laajentaminen. Tavoitteena on käynnistää Åkersberga Centrumin hanke vuonna 2009 ja Stenungs Torgin vuonna 2011. Muista kehityshankkeista on tietoja vuosikertomuksen sivuilla 20–21. Hankkeiden käynnistyminen edellyttää Cityconin hallituksen investointipäätöstä.

Åkersberga Centrumin yhteydessä Citycon omistaa asuinhuoneistoja. Asunnot eivät sisälly Cityconin strategiaan, ja yhtiön tavoitteena on myydä kohteet ennen kehityshankkeen aloittamista.

Ruotsi, viisi suurinta vuokralaista

	Osuus vuokratuotoista, %
ICA Sverige AB
Stockholms Läns Landsting
Axfood Sverige AB
Coop Sverige AB
Västra Götalands Läns Landsting
5 suurinta yhteensä	22,4

	Koko kohde
Kohde	Paikkakunta	Vuokrattavissa oleva pinta-ala yhteensä, m2	Keskuksessa liiketilaa yhteensä, m2		Myynti, Me		Kävijämäärä, milj.	Vaikutusalueen asukaspohja	Cityconin omistama vuokrattava pinta-ala, m2
				2008	2007	2008	2007
Tukholman alue
Åkersberga Centrum	Österåker	33 100	19 700	55,8	58,4 *	4,3	3,8	37 000 *	33 100
Åkermyntan Centrum	Hässelby	8 400	6 300	19,5 *	19,5 *	0,9 *	0,9 *	32 000 *	8 400
Jakobsbergs Centrum	Järfälla	67 400	27 300	61,7	67,3	5,5	5,5	82 000	67 400
Fruängen Centrum	Tukholma	14 600	6 600	9,0 *	9,0 *	-	-	33 400 *	14 600
Liljeholmstorget	Tukholma	20 200	8 600	-	-	-	-	104 000	20 200
Tumba Centrum	Botkyrkan	31 400	14 800	35,1	35,4	3,4	3,3	55 000	31 400
Uumaja
Strömpilen	Uumaja	25 700	22 300	103,1	104,5	-	-	109 800	25 700
Göteborgin alue
Stenungs Torg	Stenungsund	37 600	17 100	52,9	54,6	3,2	3,3	74 000	37 600
Yhteensä		238 400	122 700	337,1	348,7	17,3	16,8	-	238 400

Cityconin kauppakeskukset Ruotsissa 31.12.2008

*) Arvio

14:01

Rocca al Mare, avajaiset

Rocca al Maren uudistus- ja laajennushankkeen ensimmäisen vaiheen avaus sai aikaan yleisöryntäyksen 1.10.2008. Kolmivaiheisen hankkeen valmistuttua Rocca al Mare on Viron suurin kauppakeskus. Koko keskuksen arvioidaan avautuvan täysin uudistettuna vuoden 2009 joulumyyntiin, noin kolme kuukautta suunniteltua aiemmin.

99,8 % Baltian vuokrausaste

Vahvuudet ja asema

Cityconin Baltian liiketoiminnot ovat Virossa ja Liettuassa, keskittyen Tallinnan kauppakeskusmarkkinoille. Kauppakeskus Rocca al Maren kehityshankkeen valmistuminen nostaa Cityconin markkinaosuuden Tallinnan kauppakeskusmarkkinoista noin neljännekseen. Tallinnassa Citycon on ainoa kauppakeskuksiin erikoistunut aktiivinen omistaja ja pitkäjänteinen sijoittaja.

Citycon seuraa tarkasti Baltian markkinoiden kehittymistä ja tutkii laajentumismahdollisuuksia. Yhtiö on kuitenkin edennyt maltillisesti markkinoiden suhteellisen pienen koon, kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoiden turbulenssin ja sopivien kiinteistöjen rajallisen saatavuuden vuoksi.

Cityconin keskusten ehdoton vahvuus etenkin talouskasvun hiipuessa on niiden tarjonnan painottuminen päivittäistavarakauppaan.

Vuosi 2008

Baltian liiketoiminnot keskittyivät kauppakeskus Rocca al Maren uudistamiseen. Hanke on edennyt alkuperäistä aikataulua nopeammin, ja ensimmäinen uudisosa avautui asiakkaille lokakuussa. Kaikki uudet tilat on vuokrattu. Keskuksen tarjonta lisääntyi muun

Kauppakeskusten vuokratuotot toimialoittain

muassa kodin sisustamiseen ja vapaa-aikaan liittyvillä liikkeillä, lapsille suunnatuilla palveluilla ja Viron suurimmalla Prisma-hypermarketilla.

Rocca al Mare on yksi Tallinnan suurimmista ja tarjonnaltaan monipuolisimmista kauppakeskuksista. Se on ympäristölleen läheinen, koko perheen kauppakeskus. Rocca al Mare sijaitsee Tallinnan keskustan tuntumassa, nopeasti kehittyvän ja Viron ostovoimaisimman asuinalueen keskellä. Lisäksi viereiset virkistysalueet ja -palvelut tekevät Rocca al Maresta houkuttelevan koko Tallinnan alueelle.

Rocca al Mare on avoinna koko uudistuksen ajan, mikä edellyttää tiivistä yhteistyötä Cityconin, vuokralaisten ja rakentajien välillä. Optimoimalla eri vaiheiden toteutusjärjestys ja vuokralaisten siirtymiset uusiin tiloihin pystytään minimoimaan haittoja asiakkaille ja vuokralaisille ja sitä kautta kassavirran heikkeneminen. Uudistuksen arvioidaan valmistuvan vuoden 2009 joulumyyntiin, noin kolme kuukautta suunniteltua aiemmin. Uusi Rocca al Mare on Viron ja myyntipinta-alaltaan Cityconin suurin kauppakeskus.

Yleinen ympäristötietoisuus on vasta heräämässä Baltian maissa. Citycon on edelläkävijä noudattaessaan vastuullisen rakentamisen periaatteita Rocca al Maren uudistuksessa. Hankkeessa kiinnitetään erityistä huomiota ympäristötekijöihin, kuten kierrätykseen ja energiankulutukseen. Citycon hakee Rocca al Marelle kansainvälistä LEED-sertifiointia.

Tavoitteet ja tulevaisuus

Rocca al Maren kehityshankkeen valmistuttua tavoitteena on käynnistää kauppakeskus Magistralin uudistaminen. Magistaralia on mahdollisuus laajentaa puolet nykyisestään ja kehittää siitä monipuolinen paikalliskeskus. Myös tämän keskuksen sijainti on erinomainen, se on keskellä suurta asutusaluetta yli 60 000 asukkaan tavoitettavissa. Suunnitelmien mukaan hanke käynnistyy vuonna 2010. Hankkeen käynnistyminen edellyttää Cityconin hallituksen investointipäätöstä.

Yksi keskeinen toimintojen kehittämiskohde on ns. speciality leasing, eli kauppakeskusten mainos- ja käytävämyyntipaikkojen lisääminen. Käytävämyyntipaikoista on hyviä kokemuksia Magistralissa ja etenkin Mandarinaksessa. Hyväksi koettuja toimintatapoja tullaan hyödyntämään ja edelleen kehittämään Rocca al Maressa.

Lähes kaikki Cityconin liiketilat Baltiassa olivat vuoden 2008 lopussa vuokrattu. Tämä on hyvä lähtökohta toiminnan ke -

Baltia, avainluvut

	2008	2007
Bruttovuokratuotot, Me	9,3	7,7
Liikevaihto, Me	9,6	8,0
Nettovuokratuotot, Me	6,8	6,0
Nettotappiot/voitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon, Me	8,3	8,7
Liiketappio/voitto, Me	14,4	13,8
Bruttoinvestoinnit, Me	22,7	31,7
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me	147,3	111,2
Nettotuotto-%	6,2	6,2
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet	7,2	7,3

hittämiselle poikkeuksellisen haastavassa markkinatilanteessa. Lähiaikojen näkymät ovat epävarmat, mutta Citycon luottaa toimintakykyynsä ja uskoo suhdanteen kääntymiseen pitkällä tähtäimellä.

Citycon tavoitteena on markkinaosuuden lisääminen Baltian maissa. Yhtiö etenee kuitenkin harkiten, koska nykyisessä markkinatilanteessa investointien rahoitus on vaikeaa, kuluttajien luottamus omaan talouteen on heikko ja kiinteistöjen hinnat ovat korkeita.

Baltia, viisi suurinta vuokralaista

	Osuus vuokratuotoista, %
Prisma Peremarket AS
RIMI
Stockmann Oyj Abp
Olympic Invest OÜ
Olympic Casino Group AS
5 suurinta yhteensä	37,4

Rocca al Maren ankkurivuokralainen Prisma on Viron suurin hypermarket.

		Koko kohde
Kohde	Paikkakunta	Vuokrattavissa Keskuksessa oleva pinta-ala liiketilaa yhteensä, m2 yhteensä, m2		Myynti, Me		Kävijämäärä, milj.		Vaikutusalueen asukaspohja	Cityconin omistama vuokrattava pinta-ala, m2
				2008	2007	2008	2007
Viro
Rocca al Mare	Tallinna	36 700	36 000	62,3	67,6	4,5	4,4	340 000	36 700
Magistral	Tallinna	9 500	9 400	18,3	17,7	3,5	3,5	64 000	9 500
Liettua
Mandarinas	Vilna	8 000	7 900	22,5	21,9 *	2,7	2,7	50 000	8 000
Yhteensä		54 200	53 300	103,1	107,2	10,7	10,6	454 000	54 200

Cityconin kauppakeskukset Baltiassa 31.12.2008

*) Arvio

Monialaiset osaajat yhteen

Edeltäviin vuosiin verrattuna vuonna 2008 Cityconin henkilöstön määrä kasvoi maltillisemmin ja oli vuoden päättyessä 113 työntekijää. Organisaatiota vahvistettiin rekrytoimalla osaajia niin liiketoimintojen palvelukseen kuin konsernihallintoon tukemaan näitä toimintoja. Kiinnostus Cityconin tarjoamiin työmahdollisuuksiin säilyi tänäkin vuonna hyvällä tasolla, mikä osaltaan mahdollisti onnistuneet rekrytoinnit ja Cityconin osaamispääoman kasvun.

Citycon on yrityksenä kasvanut mittaan, joka mahdollistaa jo hyvin sisäisen tehtäväkierron. Sisäisiä siirtymisiä tehtävästä toiseen tapahtuikin kuluneena vuonna lukuisia ja myös eräisiin täysin uusiin tehtäviin etsittiin ensin sisäistä hakijaa. Esimerkkinä kokonaan uudesta tehtävästä konsernitoiminnoissa oli loppuvuonna haettavaksi tullut ympäristöpäällikön tehtävä, joka perustettiin vahvistamaan strategiassa valittua ympäristölähtöistä, kestävään kehitykseen perustuvaa toimintatapaa.

Cityconissa tekee töitä hyvin monialainen osaajajoukko. Henkilöstön keskeisiä osaamisalueita ovat mm. kauppapaikkajohtaminen, rakennusalan tuntemus, kiinteistötransaktiot sekä kansainvälinen rahoitus. Henkilöstön osaamista ylläpidetään ja kehitetään räätälöimällä kunkin tarpeisiin sopivaa koulutusta. Onkin hyvin tavallista, että työntekijä työnsä ohessa osallistuu pidempikestoiseen koulutus- tai valmennusohjelmaan laajentaakseen tai syventääkseen ammattitaitoaan omalla alallaan. Koko henkilöstön kattavaa koulutusta vuonna 2008 annettiin mm. IT-uudistuksista. Myös kaikille halukkaille tarjottu englannin kielen pienryhmäkoulutus on ollut erittäin suosittua.

Yhteisten toimintatapojen rakentamista

Cityconin vuosittain toteuttamassa henkilöstötutkimuksessa kiitosta saavat mielenkiintoiset itsenäiset työtehtävät ja hyvä tekemisen henki omassa yksikössä. Yrityksen voimakkaan kasvun myötä tulee entistä tärkeämmäksi myös kehittää yhteisiä toimintatapoja ja huolehtia yksiköiden välisen yhteistyön tukemisesta niin liiketoiminta-alueiden sisällä kuin myös maaorganisaatioiden välillä. Tiedon- ja kokemustenvaihtoa erityisesti eri toimintamaiden kesken pidetään tärkeänä luotaessa parhaisiin käytäntöihin perustuvia toimintamalleja.

Vuoden 2008 alussa otettiin käyttöön Cityconin ensimmäinen intranet vahvistamaan konsernin sisäistä viestintää sekä yksiköiden välistä yhteistyötä. Intranetin kehittämistyö jatkuu edelleen, mutta jo ensimmäisenä vuotenaan intranet löysi hyvin tiensä työntekijöiden päivittäiseen käyttöön. Muista yhteisistä kehittämishankkeista maininnan ansaitsevat uudistettu ja hyvän vastaanoton saanut kehityskeskustelukäytäntö sekä koko konsernin kattava tasa-arvosuunnittelumalli. Konsernin suomalaisille esimiestyötä tekeville työntekijöille järjestettiin esimiesroolia tukeva valmennusohjelma, joka saa myös jatkoa hyvän palautteen innoittamana.

Cityconiin perustettiin vuonna 2008 yhteistoimintaryhmä käsittelemään koko henkilöstöä koskevia aiheita. Ryhmän toiminta osoittautui nopeasti erinomaiseksi tavaksi lisätä työntekijöiden ja työnantajan välistä tiedonkulkua ja keskustelua. Lain säätelemien aihealueiden lisäksi ryhmässä onkin hyvässä hengessä saatu käsiteltyä myös muita uusia käyttöönotettavia toimintatapoja ja ajankohtaisia aiheita. →

Rakennusalan tuntemus

Projektinjohto-osaaminen

Kauppapaikkajohtaminen

Vähittäiskaupan tuntemus

Maankäyttöasioiden tuntemus

Kiinteistöjuridiikka

Kiinteistötransaktiot

Kansainvälinen rahoitus

Markkinointi

Cityconin keskeiset osaamisalueet

Vuonna 2008 Citycon jatkoi jo perinteeksi muodostunutta käytäntöä henkilöstön Citycon-päivistä. Kevään Citycon-päivä järjestetään yhteisenä tilaisuutena kaikille yhtiön eri toimintamaissa työskenteleville cityconlaisille. Tämä kansainvälinen Citycon-päivä pitää sisällään yhteisiä koko organisaatiota käsitteleviä aiheita. Syksyn Citycon-päivä järjestetään paikallisesti maaorganisaatioittain. Keväällä 2008 Citycon-päivän yhteydessä vietettiin myös yhtiön 20-vuotisjuhlia.

Osaajia motivoidaan monin keinoin

Citycon motivoi ja kannustaa henkilöstöään hyviin suorituksiin kehittämällä toimintaansa henkilöstötutkimuksessa esille tulleiden kehittämistarpeiden perusteella, tukemalla esimiestyötä ja uudistamalla perehdytys- ja kehityskeskustelukäytäntöjä. Lisäksi Citycon pitää tärkeänä henkilöstönsä hyvinvointia tarjoten työntekijöilleen kattavan työterveyshuollon ja tukien rahallisesti henkilöstön liikuntaharrastuksia.

Motivoinnin tukena ovat myös yhtiön kannustinjärjestelmät. Cityconin vuotuinen suorituspalkkiojärjestelmä on suunnattu konsernin koko henkilöstölle. Palkitsemisen perusteena arvioidaan konsernin ja liiketoiminta-alueiden tulosta, rakennuttamishankkeiden menestyksellistä toteuttamista sekä työntekijän henkilökohtaista suoritusta. Suorituspalkkiojärjestelmän perusteella maksettava palkkio voi olla enintään 10–30 prosenttia työntekijän vuosipalkasta. Yhtiöllä on voimassa myös konsernin johdolle ja avainhenkilöille suunnattu pitkän aikavälin osakeperusteinen kannustinjärjestelmä, jolla kannustetaan avainhenkilöitä pitkäjänteiseen työntekoon omistaja-arvon kasvattamiseksi ja vahvistetaan heidän sitoutumistaan konsernin toiminnan kehittämiseen. Osakeperusteisen kannustinjärjestelmän palkkio määräytyy Cityconin vuosien 2007–2009 oikaistun osakekohtaisen liiketoiminnan nettorahavirran ja nettovuokratuottojen kasvun perusteella ja se luovutetaan avainhenkilöille vuosina 2008–2012. Lisätietoa palkitsemisjärjestelmistä löytyy yhtiön internetsivuilta osoitteesta www.citycon.fi/palkitseminen.

Henkilöstöstrategia viitoittaa tulevaa

Loppuvuonna 2008 aloitettiin Cityconin henkilöstöstrategian työstäminen. Työn tavoitteena on laatia yhtiön liiketoimintastrategiaa mahdollisimman hyvin tukeva ja arjessa näkyvä henkilöstöstrategia sekä suunnitella perusta ja laatia suuntaviivat mahdollisimman laadukkaalle henkilöstötyölle yhtiössä. Strategiatyön edetessä on vahvistunut näkemys Cityconin erityislaatuisuudesta merkittävänä osaajakeskittymänä sekä yhteisten toimintatapojen, yhteistyön ja asiantuntijoiden johtamisosaamisen merkityksestä Cityconin tulevankin menestyksen turvaajina.

Talous ja rahoitus

Cityconin tuotot tulevat pääasiassa omistamiensa kauppapaikkojen vuokrista. Vuonna 2008 bruttovuokratuottojen osuus liikevaihdosta oli 97,0 prosenttia. Cityconin liikevaihto kasvoi 17,7 prosenttia ja oli 178,3 miljoonaa euroa (2007: 151,4 milj. euroa).

Suomen liiketoimintojen osuus nettovuokratuotoista oli 74,7 prosenttia (73,2 %), Ruotsin 19,8 prosenttia (20,9 %) ja Baltian osuus 5,6 prosenttia (5,8 %). Nettovuokratuotot olivat yhteensä 121,8 miljoonaa euroa (103,4 milj. euroa). Koko kiinteistökannan nettotuottoaste oli 5,8 prosenttia (5,8 %). Suomen nettotuottoaste oli 6,0 prosenttia (6,2 %), Ruotsin 5,0 prosenttia (4,6 %) ja Baltian 6,2 prosenttia (6,2 %).

Tilikauden liiketappio/-voitto laski -105,0 miljoonaan euroon (298,7 milj. euroa). Liikevoiton lasku johtui lähinnä kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutoksesta, joka oli -216,1 miljoonaa euroa (211,4 milj. euroa). Toisaalta liikevoitto kasvoi valmistuneiden kehityshankkeiden myötä lisääntyneiden ja uudistettujen tilojen tuomien nettovuokratuottojen takia.

Operatiivinen tulos kasvoi 14,4 prosenttia 43,8 miljoonaan euroon. Operatiivisen tuloksen kasvu on seurausta lähinnä nettovuokratuottojen kasvusta. Ei-operatiiviseen tulokseen sisältyy 5,9 miljoonan euron korvaus Helsingin kaupungilta maanvuokrasopimuksen lyhentämisestä Myllypuron kehityshankkeen aikaistamiseksi. Operatiiviseen tulokseen kirjattiin myös verovaikutuksineen 1,6 miljoonan euron voitto vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista.

Operatiivisen tuloksen verot olivat tilikaudella yli vertailukauden tulokseen perustuvien verojen johtuen operatiivisen tuloksen kasvusta sekä vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista.

Tulos/osake oli -0,56 euroa (1,00 euroa). Operatiivinen tulos/osake, laimennettu, (laimennettu EPRA EPS) oli 0,20 euroa (0,19 euroa). Liiketoiminnan nettorahavirta/osake oli 0,21 euroa (0,20 euroa).

Sijoitetun pääoman tuotto (ROI) oli -1,5 prosenttia (16,3 %) ja oman pääoman tuotto (ROE) -15,0 prosenttia (23,3 %). Yhtiön osakekohtainen nettovarallisuus (NAV) oli 3,88 euroa (4,82 euroa) ja oikaistu osakekohtainen nettovarallisuus (NNNAV) 3,80 euroa (4,42 euroa).

Investoinnit ja divestoinnit

Cityconin tilikauden bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 157,9 miljoonaa euroa (603,9 milj. euroa). Investoinneista 17,4 miljoonaa euroa (531,3 milj. euroa) kohdistui uusien kiinteistöjen hankintaan, 139,7 miljoonaa euroa (71,8 milj. euroa) kiinteistökehitykseen ja 0,8 milj. euroa (0,8 milj. euroa) muihin investointeihin. Investoinnit rahoitettiin liiketoiminnan kassavirralla ja olemassa olevilla rahoitusjärjestelyillä.

Citycon myi 40 prosentin vähemmistöosuuden kauppakeskus Isosta Omenasta GIC Real Estaten tytäryhtiölle. Velaton kauppahinta oli 131,6 miljoonaa euroa, joka on 40 prosenttia Cityconin syyskuussa 2007 maksamasta 329 miljoonan euron ostohinnasta.

Tase ja rahoitus

Citycon omisti vuoden 2008 lopussa 33 kauppakeskusta ja 50 muuta liikekiinteistöä. Yhtiön kiinteistöomaisuuden käypäarvo vuoden lopussa oli 2 023,6 miljoonaa euroa. Vuoden aikana arvolaskua kirjattiin 216,1 miljoonaa euroa.

Tilikauden lopussa taseen loppusumma oli 2 178,5 miljoonaa euroa (2 308,6 milj. euroa). Kauden päättyessä taseen velat olivat yhteensä 1 341,2 miljoonaa euroa (1 297,7 milj. euroa), josta lyhytaikaista velkaa oli 109,5 miljoonaa euroa (157,8 milj. euroa). Konsernin rahoitustilanne säilyi tilikaudella hyvänä rahoitusmarkkinoiden merkittävästä heikentymisestä huolimatta.

Vuoden päättyessä Cityconin käytettävissä olevan likviditeetin määrä oli 203,7 miljoonaa euroa, joista 187,0 miljoonaa euroa oli nostamattomia, sitovia, luottolimiittejä ja 16,7 miljoonaa euroa rahavaroja ja pankkisaamisia. Cityconin käytettävissä oleva likviditeetti pois lukien yritystodistukset ja lyhytaikaiset luottolimiitit oli kauden päättyessä 158,7 miljoonaa euroa. Vaikeutuneen markkinatilanteen takia Citycon maksoi loppuvuonna takaisin kaikki yritystodistuksensa nostamalla varat sitovista pitkäaikaiYhtiön rahoitustilanne säilyi hyvänä rahoitusmarkkinoiden merkittävästä heikentymisestä huolimatta.

sista luottolimiiteistä. Tämän seurauksena Cityconin rahoitus on pääasiassa järjestetty pitkäaikaisesti ja lyhytaikaiset korolliset velat olivat tilikauden lopussa noin 4,2 prosenttia konsernin korollisesta velasta. Käytettävissä oleva likviditeetti riittää kattamaan päätetyt investoinnit ja lainanhoitokustannukset vähintään vuoden 2010 puolelle ilman uusien rahoituslähteiden tarvetta.

Korolliset velat kasvoivat vertailukaudesta 45,5 miljoonaa euroa ja olivat 1 199,5 miljoonaa euroa (1 154,0 milj. euroa). Konsernin korollisten velkojen käypä arvo oli 1 211,3 miljoonaa euroa (1 171,4 milj. euroa).

Vuoden alusta laskettu korollisten velkojen painotettu keskikorko nousi edellisvuoteen verrattuna ja oli 4,85 prosenttia (4,68 % vertailukaudella). Keskimääräinen lainapääomilla painotettu laina-aika oli 4,6 vuotta (4,7 vuotta). Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika oli 3,3 vuotta (3,1 vuotta).

Korollisten velkojen painotettu keskikorko 31.12.2008 koronvaihtosopimukset huomioon ottaen oli 4,75 prosenttia. Konsernin omavaraisuusaste oli 38,5 prosenttia (43,9 %). Nettovelkaantumisaste oli vuoden lopussa 141,3 prosenttia (111,8 %).

Tilikauden lopussa Cityconin korollisiin velkoihin sisältyi 75,8 prosenttia (81,6 %) vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 66,4 prosenttia (61,1 %) oli muutettu kiinteäkorkoisiksi koronvaihtosopimuksilla. Koronvaihtosopimukset huomioon ottaen yhtiön kauden lopun korollisesta velasta 74,5 prosenttia oli kiinteään korkoon sidottua (68,3 %). Lainasalkun suojausaste on konsernin rahoituspolitiikan mukainen ja yhtiö kasvatti suojausastetta vuoden aikana.

Konsernin kaikkien johdannaissopimusten nimellisarvo 31.12.2008 oli 614,8 miljoonaa euroa (674,8 milj. euroa) ja käypä arvo -9,8 miljoonaa euroa (9,1 milj. euroa). Markkinakorkojen lasku vuoden loppupuolella alensi Cityconin korkojohdannaissopimusten käypää arvoa. Valtaosalle korkojohdannaissopimuksia noudatetaan suojauslaskentaa, jolloin johdannaissopimusten käyvän arvon muutos kirjataan suoraan omaan pääomaan. Tällöin näiden sopimusten käyvän arvon alentuminen ei vaikuta tilikauden tulokseen, mutta muutos kirjataan konsernin omaan pääomaan ja se heikentää näin konsernin omavaraisuusastetta. Sopimuksista on 31.12.2008 kirjattu -17,7 miljoonaa euroa oman pääoman arvonkorotusrahastoon verovaikutus huomioituna (30.9.2008: 5,1 milj. euroa).

Nettorahoituskulut olivat 57,3 miljoonaa euroa (45,3 milj. euroa). Rahoituskulut nousivat alkuvuoden korkotason nousun ja kasvaneen velkamäärän vuoksi.

Vuonna 2008 tuloslaskelman nettorahoituskulut sisältävät 3,1 miljoonaa euroa johdannaisten arvostukseen liittyvää laskennallista kulua, kun taas vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista on rahoituskuluihin kirjattu 2,4 miljoonan euron kertaluonteinen voitto. Lisäksi tuloslaskelman nettorahoituskulut sisältävät 1,8 miljoonaa euroa (1,8 milj. euroa) vaihtovelkakirjalainan optio-osuuteen liittyvää laskennallista kulukirjausta.

Lainamarkkinatransaktiot

Citycon allekirjoitti tilikauden aikana kolme pitkäaikaista lainasopimusta. Kesällä 2007 toteutetun kauppakeskus Magistralin hankinnan paikallinen rahoittaminen viimeisteltiin allekirjoittamalla noin viiden vuoden pituinen, 280 miljoonan Viron kruunun laina. Lisäksi yhtiö lisäsi käytettävissään olevia, pitkäaikaisia, sitovia luottolimiittejä allekirjoittamalla 50 miljoonan euron ja viiden vuoden pituisen luottolimiittisopimuksen.

Kesäkuussa Citycon ja Pohjoismainen Investointipankki (NIB) sopivat 30 miljoonan euron lainasta, jolla rahoitetaan kauppakeskus Liljeholmstorgetin uudisrakentamista Tukholmassa. Liljeholmstorget on Cityconin vastuullisen rakentamisen kärkihanke, mikä oli merkittävä tekijä lainajärjestelyssä. Laina-aika on 10 vuotta. Kaikki kolme pitkäaikaista lainasopimusta pystyttiin toteuttamaan kilpailukykyisellä lainamarginaalilla.

Lisäksi Citycon allekirjoitti 15.4.2008 pohjoismaisen pankkiryhmän kanssa miljardin Ruotsin kruunun (noin 102,1 milj. euron) yritystodistusohjelman Ruotsissa. Citycon käyttää kyseistä yritystodistusohjelmaa osana konsernin Ruotsin toimintojen lyhytaikaisen likviditeetin hallintaa. Ohjelman alla yritystodistuksia voidaan emittoida joko Ruotsin kruunuissa tai euroissa.

Citycon Oyj osti takaisin yhteensä 14,8 miljoonan euron arvosta (mukaan lukien kertyneet korot) 2.8.2006 liikkeeseen laskemansa pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan velkakirjoja 28.10.2008 ja 10.12.2008 välisenä aikana. Velkakirjat ostettiin avoimilta markkinoilta vaihtovelkakirjalainan ehtojen mukaisesti. Vaihtovelkakirjalainan ehtojen mukaisesti yhtiö mitätöi ostamansa velkakirjat. Takaisinostot toteutettiin, koska markkinatilanne mahdollisti velkakirjojen takaisinostamisen selvästi nimellisarvoa alhaisempaan hintaan sekä koska yhtiö pystyi takaisinostojen avulla vahvistamaan tasettaan ja alentamaan nettorahoituskulujaan.

Citycon Oyj:n vuoden 2008 tilinpäätös ja osavuosikatsaukset on laadittu IAS/IFRS -standardien mukaisesti. Yhtiö noudattaa myös eurooppalaisia listattuja kiinteistösijoitusyhtiöitä edustavan EPRAn (The European Public Real Estate Association) listatuille kiinteistösijoitusyhtiöille laatimia ohjeita taloudellisen informaation esittämisestä. EPRA:n ohjeet täydentävät IAS/IFRS -standardeja, eivät korvaa niitä. Suositukset löytyvät kokonaisuudessaan EPRA:n kotisivuilta osoitteesta www.epra.com.

Operatiivinen ja ei-operatiivinen tulos

Ei-operatiivinen tulos

Velkatyypit

Riskit ja riskienhallinta

Cityconin riskienhallinta

Cityconissa on käytössä kokonaisvaltainen riskienhallintaohjelma ERM (Enterprise Risk Management). Riskienhallinnan tavoitteena on varmistaa Cityconin liiketoiminnallisten tavoitteiden saavuttaminen. Onnistunut riskienhallinta tunnistaa keskeiset riskit, arvioi luotettavasti niiden toteutumisen vaikutusta ennen riskien realisoitumista ja käynnistää ennaltaehkäiseviä toimenpiteitä, joiden tarkoituksena on alentaa tunnistetun riskin toteutumisen todennäköisyyttä sekä vaikutusta.

Cityconin ERM on prosessi, joka huomioi riskienhallinnan tavoitteet ja yhtiön riskinottohalukkuuden. Sen tehtävänä on tuottaa ajantasaista ja yhdenmukaista tietoa strategisia ja vuosisuunnitelman tavoitteita uhkaavista riskeistä ylimmän johdon ja hallituksen käyttöön.

Ohessa on kuvattu merkittävimmät riskit, jotka toteutuessaan voisivat vaarantaa Cityconin tavoitteiden saavuttamisen tilikaudella 2009. Cityconin riskienhallintaa on käsitelty myös oheisessa tilinpäätöksessä sivuilla 32–34.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kehittyminen

Liikekiinteistöjen arvoon vaikuttavat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, sijoituskysyntä ja korkotaso. Nykyisin sijoituskiinteistöjen arvon kehitykseen liittyy tavallista suurempaa epävarmuutta, johtuen maailmanlaajuisesta rahoituskriisistä ja voimakkaasti heikentyneistä talouden näkymistä yhtiön liiketoiminta-alueilla.

Luottokriisin seurauksena kiinteistöjen hinnat ovat laskeneet ja myös Citycon on kirjannut tilikauden 2008 aikana käyvän arvon tappioita sijoituskiinteistöjen arvon alentumisesta. Vuoden aikana myös kiinteistömarkkinoiden kaupankäyntiaktiivisuus on vähentynyt selvästi ja lisäksi heikentyvä taloustilanne luo epävarmuutta kiinteistöjen tulevaan käyvän arvon kehitykseen. Kiinteistöjen käyvän arvon muutokset vaikuttavat yhtiön tilikauden tulokseen, mutta niillä ei ole välitöntä kassavirtavaikutusta.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon keskeisimpiä muuttujia 10 vuoden kassavirta-analyysissä ovat tuottovaatimus, vuokra-

tuotot, vajaakäyttö ja hoitokulut. Liikekiinteistöjen käyvän arvon muutosherkkyyttä, eli riskiä, voidaan testata muuttamalla näitä keskeisiä muuttujia. Oheisen herkkyysanalyysin lähtöarvona on käytetty ulkopuolisen arvioijan määrittämää sijoituskiinteistöjen käypää arvoa 31.12.2008, joka oli 2 021,0 miljoonaa euroa. Herkkyysanalyysin mukaan sijoituskiinteistöjen käypä arvo muuttuisi seuraavalla tavalla eri muutosten seurauksena:

Tuottovaatimus +5 %	→	Käypä arvo -95 miljoonaa euroa
Vuokratuotot +5 %	→	Käypä arvo 143 miljoonaa euroa
Vajaakäyttö +5 %	→	Käypä arvo -16 miljoonaa euroa
Hoitokulut +5 %	→	Käypä arvo -36 miljoonaa euroa

Tuottovaatimukseen yhtiö ei pysty itse vaikuttamaan, mutta muihin käyvän arvon muuttujiin Citycon pyrkii vaikuttamaan aktiivisella kauppakeskusjohtamisella, joka on Cityconin liiketoiminnan kulmakiviä. Kauppakeskusten kannattavuutta pyritään optimoimaan toteuttamalla koko liiketoimintaprosessi omien työntekijöiden avulla.

Talouskasvun hidastuminen Cityconin liiketoiminta-alueilla

Vuokrattavien tilojen kysyntään ja vuokratasoon vaikuttavat olennaisesti talouden suhdannevaihtelut ja taloudellinen kehitys. Nämä ovat yksi yhtiön keskeisimmistä lähiajan riskeistä. Talouskasvu on hidastunut kaikilla yhtiön liiketoiminta-alueilla selvästi vuonna 2008. Vuodelle 2009 useat ekonomistit ennustavat talouskasvun jäävän negatiiviseksi niin Ruotsissa kuin Baltian maissakin ja Suomen talouskasvun ennustetaan putoavan lähelle nollakasvua tai jäävän negatiiviseksi. Tällainen taloudellinen ympäristö saattaa toteutuessaan vähentää liiketilojen kysyntää, heikentää vuokralaisten vuokranmaksukykyä ja lisätä yhtiön kiinteistöjen vajaakäyttöastetta, millä saattaa olla haitallinen vaikutus yhtiön liiketoimintaan ja tulokseen.

Rahoituksen saatavuuteen ja hinnoitteluun liittyvät riskit

Kauppapaikkojen uudistaminen ja kehittäminen ovat Cityconin kasvun ydin, jota valikoidut hankinnat suurimmissa kaupungeissa ja kasvukeskuksissa tukevat. Tämän strategian toteutus vaatii sekä oman että vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen hankkimista.

203,7 Me Likviditeetti

Cityconin hyvä rahoitustilanne varmistaa käynnissä olevien investointien toteuttamisen.

Rahoitusmarkkinat heikentyivät vuonna 2008 voimakkaasti. Pankkien oman varainhankinnan kulut ovat selvästi kohonneet Pohjoismaissa ja muualla Euroopassa, ja pankkien varainhankinta on muutenkin vaikeutunut pankkikriisin ja kasvaneiden pääomavaatimusten takia. Tämä yhdessä pankkisektorin jo kokemien alaskirjausten ja luottotappio-odotusten kasvun kanssa on vähentänyt pankkien halukkuutta lainata rahaa yrityksille.

Lisäksi pörssikurssien lasku on johtanut siihen, että monen kiinteistöyhtiön osakkeiden markkina-arvo on laskenut merkittävästi alle osakekohtaisen nettovarallisuuden. Osakesijoittajat ovat kokeneet tappioita sijoitustoiminnassaan ja monet sijoittajat ovat pienentäneet osakepainotustaan sijoitussalkussaan. Nämä seikat yhdessä ovat heikentäneet pörssiyhtiöiden mahdollisuuksia oman pääoman hankkimiseen uusien osakeantien avulla.

Cityconin rahoitustilanne on hyvä. Yhtiön käytettävissä oleva likviditeetti oli vuoden 2008 lopussa 203,7 miljoonaa euroa, joka koostuu lähinnä sitovista pitkäaikaisista luottolimiiteistä ja rahavaroista. Citycon pystyy rahoittamaan suunnitellusti käynnissä olevat hankkeet kokonaisuudessaan. Tulevien uusien investointien ja kasvun rahoittamisessa yhtiö tulee tarvitsemaan uutta rahoitusta, jonka ehtoihin rahoitusmarkkinakriisi luonnollisesti vaikuttaa. Viime kuukausien erittäin vaikeasta rahoitusmarkkinatilanteesta huolimatta yhtiön käsitys pankkien kanssa käytyjen keskustelujen perusteella on, että investointien rahoittaminen on edelleen järjestettävissä ehdoilla, jotka mahdollistavat investointien toteuttamisen kannattavasti. Lähtökohtaisesti kuitenkin saatavilla olevan velkarahoituksen määrä on viime kuukausina pienentynyt ja yritysten luottomarginaalit ovat olleet nousussa pitkin vuotta.

Rahoituksen saatavuuden lisäksi Cityconin keskeisin rahoitusriski on lainasalkun korkoriski. Cityconin korollisesta velasta 25,5 prosenttia on vaihtuvakorkoista, joten markkinakorkojen nousu kasvattaa näiden lainojen korkokulua. Vuoden 2008 aikana euroalueen kuuden kuukauden korko laski 1,74 prosenttiyksikköä ja vastaava korkotaso Ruotsissa laski 2,25 prosenttiyksikköä. Samana aikana Cityconin keskikorko nousi 0,17 prosenttiyksikköä, koska korkotason voimakas lasku ajoittui vuoden viimeiselle neljännekselle, jolloin korkojen laskun vaikutus koko vuoden keskikorkoon jäi rajalliseksi. Korkotason laskun seurauksena keskikorko todennäköisesti laskee vuoden 2009 aikana.

Rahoituksen saatavuutta ja hintaa Citycon pyrkii turvaamaan noudattamalla konservatiivista, mutta aktiivista rahoituspolitiikkaa. Rahoituspolitiikan pääpaino on pitkäaikaisessa rahoituksessa ja vahvassa taseessa, jossa omavaraisuusaste on vähintään 40 prosenttia. Korkoriskin hallinnan tavoitteena on alentaa tai poistaa vaihtuvien markkinakorkojen nousun negatiivinen vaikutus yhtiön tulokseen, taseeseen ja kassavirtaan. Yhtiön rahoituspolitiikan mukaisesti korkopositiosta vähintään 70 prosenttia ja enintään 90 prosenttia on oltava kiinteään korkoon sidottuna.

Rahoitusriskejä käsitellään laajemmin tilinpäätöksessä sivuilla 33–34.

Kiinteistökehitysprojekteihin liittyvät riskit

Cityconin strategian keskeinen osa on olemassa olevien kiinteistöjen kehittäminen vastaamaan paremmin vuokralaisten tarpeita. Kehitysprojektien lyhyen aikavälin riskit liittyvät uusien tilojen vuokraukseen ja rakennushankkeiden toteuttamiseen.

Yhtiön hallituksen hyväksymien kehitysinvestointien kokonaismäärä vuoden lopussa oli noin 252 miljoonaa euroa, mikä vastaa noin 12,5 prosenttia sijoituskiinteistöjen käyvästä arvosta vuoden 2008 lopussa. Cityconilla on käynnissä merkittäviä rakennushankkeita Ruotsissa ja Virossa, ja Cityconin keskuksiin valmistuu lähivuosina merkittävästi uutta vuokrattavaa liiketilaa. Näiden uusien liiketilojen vuokraaminen suunnitellusti tulee olemaan ensiarvoisen tärkeää Cityconin taloudellisen kehityksen kannalta. Toistaiseksi vuokraaminen on edennyt suunnitellusti sekä vuokratasojen että vuokrausasteen osalta. Keskeinen riski liittyy liiketilojen kysynnän merkittävään pienentymiseen talousnäkymien heikentymisestä tai muista syistä johtuen, minkä seurauksena uusien tilojen vuokrausta ei pystyttäisi toteuttamaan suunnitellulla vuokratasolla tai vuokrausaste jäisi suunniteltua alhaisemmaksi.

Yhtiön rakennushankkeet Ruotsissa ja Virossa on tarkoitus saattaa päätökseen vuoden 2009 loppupuolella. Molemmat hankkeet ovat edenneet aikataulussa. Valmistumiseen on vielä aikaa, joten hankkeisiin liittyy vielä epävarmuutta. Mikäli Citycon ei pystyisi toteuttamaan käynnissä olevia kehityshankkeita suunnitellussa aikataulussa ja budjetissa saattaa näiden keskusten kannattavuus jäädä odotettua alhaisemmaksi.

Projektivuokrauksen riskejä minimoidaan turvaamalla riittävät resurssit uusien kohteiden vuokraustoimintaan, panostamalla uuden keskuksen markkinointiin ja tekemällä ankkurivuokralaisten kanssa sopimukset ennen projektin aloittamista tai sen alkuvaiheessa. Projektin toteutusriskiä hallitaan riittävällä resursoinnilla. Hankkeista vastaa omaan henkilöstöön kuuluvat kokeneet hankekehityspäälliköt.

Iso Omena ja Suomen ensimmäinen Lush

Myymäläpäällikkö Milja Tammi oli mukana avaamassa kansainvälisen kosmetiikkaketjun Lushin ensimmäistä myymälää Suomeen. Myymälä avattiin Isoon Omenaan Espooseen maaliskuussa 2008. Marraskuussa 2008 Lush avasi toisen Suomen myymälänsä Triossa Lahdessa.

17:22

Corporate Governance

Cityconin hallinto- ja ohjausjärjestelmä

Cityconin hallinnoinnissa noudatetaan osakeyhtiölakia sekä Arvopaperimarkkinayhdistys ry:n 20.10.2008 julkaisemaa Suomen listayhtiöiden hallinnointikoodia (Corporate Governance). Koodi on saatavilla Arvopaperimarkkinayhdistyksen internet-sivuilla www.cgfinland.fi.

Koodia täydentää Cityconin oma ohjeistus yhtiön päätöksentekoelinten työnjaosta sekä sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan järjestämisestä. Cityconin päätöksentekoelimiä ovat yhtiökokous, hallitus ja toimitusjohtaja, joilla on ylin vastuu Citycon-konsernin hallinnosta ja toiminnasta. Yhtiön operatiivisen toiminnan johtamisessa toimitusjohtajaa avustaa johtoryhmä. Hallitustyöskentelyä tehostaa neljä valiokuntaa.

Yhtiökokous

Ylintä päätösvaltaa yhtiössä käyttävät osakkeenomistajat yhtiökokouksessa. Varsinainen yhtiökokous pidetään vuosittain tilinpäätöksen valmistuttua huhtikuun loppuun mennessä. Ylimääräisiä yhtiökokouksia pidetään päätöksenteon niin vaatiessa.

Citycon asettaa osakkeenomistajiensa saataville riittävästi tietoa yhtiökokouksessa käsiteltävistä asioista. Yhtiö julkaisee yhtiökokouskutsun ja yhtiökokoukselle esitettävät asiakirjat sekä hallituksen päätösehdotukset internet-sivuillaan vähintään 21 päivää ennen kokousta. Kokousmateriaali toimitetaan pyydettäessä osakkeenomistajalle myös postitse. Yhtiö pyrkii edistämään käytettävissään olevin kohtuullisin keinoin myös kansainvälisten osakkeenomistajiensa osallistumista yhtiökokoukseen ja järjestämään kokoukset siten, että osakkeenomistajat voivat mahdollisimman laajasti osallistua kokoukseen ja käyttää siellä puhe- ja äänioikeuttaan.

Viivytyksettä yhtiökokouksen jälkeen yhtiö julkistaa yhtiökokouksen tekemät päätökset pörssitiedotteena ja internetsivuillaan. Yhtiökokouksen pöytäkirja asetetaan saataville yhtiön internet-sivuille kahden viikon kuluessa yhtiökokouksesta. Lisätietoja yhtiökokouksesta ja osakkeenomistajien oikeuksista on saatavissa yhtiön internet-sivuilta www.citycon.fi/yhtiokokous.

Yhtiön toimitusjohtaja ja hallituksen puheenjohtaja osallistuvat yhtiökokoukseen. Hallituksen jäsenet osallistuvat kokoukseen riittävässä laajuudessa. Hallituksen jäseneksi ensimmäistä kertaa ehdolla oleva henkilö osallistuu valinnasta päättävään yhtiökokoukseen, ellei hänen poissaololleen ole painavaa syytä. Myös yhtiön päävastuullinen tilintarkastaja on läsnä yhtiökokouksessa.

Hallitus

Yhtiökokous päättää hallituksen jäsenten lukumäärän ja valitsee hallituksen jäsenet yhden vuoden toimikaudeksi. Yhtiöjärjestyksen mukaan hallitukseen kuuluu vähintään viisi ja enintään kahdeksan jäsentä. Yhtiöjärjestyksessä ei ole muita hallituksen jäsenten valintaa rajoittavia määräyksiä. Jäseneksi valittavalla on oltava tehtävän edellyttämä pätevyys ja riittävästi aikaa tehtävän hoitamiseen. Hallituksen jäsenten enemmistön on oltava riippumattomia yhtiöstä. Lisäksi vähintään kahden mainittuun enemmistöön kuuluvista jäsenistä on oltava riippumattomia yhtiön merkittävistä osakkeenomistajista. Hallitus arvioi vuosittain jäsentensä riippumattomuutta.

Cityconin yhtiökokous 13.3.2008 päätti valita hallituksen jäseniksi uudelleen Gideon Bolotowskyn, Raimo Korpisen, Tuomo Lähdesmäen, Claes Ottossonin, Dor J. Segalin ja Thomas W. Werninkin. Uusina jäseninä hallitukseen valittiin Amir Bernstein ja Per-Håkan Westin. Hallituksen jäsenten henkilö- ja osakeomistustiedot on esitelty ohessa ja heidän työhistoriansa sekä keskeiset luottamustehtävänsä yhtiön internet-sivuilla www.citycon.fi/hallitus.

Hallitus valitsee keskuudestaan puheenjohtajan ja varapuheenjohtajan. Vuonna 2008 hallituksen puheenjohtajana toimi Thomas W. Wernink ja varapuheenjohtajana Tuomo Lähdesmäki.

Hallituksen arvioinnin mukaan kaikki hallituksen jäsenet ovat riippumattomia yhtiöstä. Lisäksi hallituksen arvioinnin mukaan Gideon Bolotowsky, Raimo Korpinen, Tuomo Lähdesmäki, Thomas W. Wernink ja Per-Håkan Westin ovat riippumattomia merkittävistä osakkeenomistajista.

Vuonna 2008 Cityconin hallitus kokoontui 10 kertaa. Keskimääräinen osallistumisprosentti oli 93,8.

Hallitus

Hallituksen puheenjohtaja Thomas W. Wernink

Kauppatieteiden maisteri Alankomaiden kansalainen, s. 1945 Hallituksen puheenjohtaja vuodesta 2006, varapuheenjohtaja 2005–2006 Hallituksen jäsen vuodesta 2005 Riippumaton yhtiöstä ja merkittävistä osakkeenomistajista Päätoimi: Wernink Consultancy & Investment B.V., toimitusjohtaja vuodesta 2003

Hallituksen varapuheenjohtaja Tuomo Lähdesmäki

Diplomi-insinööri, MBA Suomen kansalainen, s. 1957 Varapuheenjohtaja vuodesta 2006 Hallituksen jäsen vuodesta 2004 Riippumaton yhtiöstä ja merkittävistä osakkeenomistajista Päätoimi: Boardman Oy, perustajajäsen ja Senior Partner vuodesta 2002

Hallituksen työskentely

Hallituksen tehtävät ja vastuut määräytyvät osakeyhtiölain, yhtiöjärjestyksen ja hallituksen kirjallisen työjärjestyksen pohjalta. Työjärjestyksen keskeinen sisältö on selostettu yhtiön internetsivuilla www.citycon.fi/hallinnointi. Hallitus vastaa muun muassa Citycon-konsernin strategisista linjauksista sekä liiketoiminnan ja konsernin hallinnon asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus on päätösvaltainen, kun enemmän kuin puolet sen jäsenistä on paikalla.

Laissa ja yhtiöjärjestyksessä erikseen mainittujen tehtävien lisäksi Cityconin hallitus

• → vahvistaa yhtiön pitkän aikavälin tavoitteet ja strategian,
• → hyväksyy yhtiön liiketoimintasuunnitelman, budjetin ja rahoitussuunnitelman ja valvoo niiden toteutumista,
• → vahvistaa yhtiön sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan periaatteet ja käy läpi yhtiön toimintaan liittyvät keskeiset riskit ja niiden hallinnan sekä valvoo yhtiön hallintoprosessien riittävyyttä, asianmukaisuutta ja tehokkuutta,
• → päättää yksittäisistä suurista ja strategisesti merkittävistä kiinteistöhankinnoista ja -myynneistä ja muista merkittävistä investoinneista,
• → vahvistaa yhtiön johdon velvollisuudet ja vastuualueet sekä raportointijärjestelmän,
• → vahvistaa henkilöstön palkitsemis- ja kannustinjärjestelmien periaatteet ja päättää palkitsemis- ja kannustinjärjestelmistä,
• → määrittelee yhtiön osinkopolitiikan.

Cityconin hallitus arvioi vuosittain toimintaansa ja työskentelytapojaan.

Hallituksen valiokunnat

Cityconin hallitustyöskentelyä tehostaa neljä valiokuntaa, jotka ovat tarkastus-, nimitys-, palkitsemis- ja investointivaliokunta. Valiokunnat valmistelevat hallituksessa käsiteltäviä asioita ja niihin kuuluvat hallituksen jäsenet voivat perehtyä valiokunnassa käsiteltäviin asioihin laajemmin kuin koko hallitus. Valiokuntien keskeiset tehtävät ja toimintaperiaatteet on määritelty yhtiön hallituksen hyväksymässä yhtiön päätöksentekoelinten työjärjestyksessä ja ne on esitelty yhtiön internet-sivuilla www.citycon.fi/ hallinnointi. Hallitus valitsee valiokuntien puheenjohtajat ja jäsenet keskuudestaan. Valiokunnassa on aina vähintään kolme jäsentä. Valiokuntien puheenjohtajat raportoivat hallitukselle valiokunnan käsittelemistä asioista.

Tiedot valiokuntien kokoonpanosta, kokousten lukumäärästä ja kokouksiin osallistumisesta vuonna 2008 käyvät ilmi oheisesta taulukosta.

Hallituksen jäsenten palkitseminen

Yhtiökokous vahvistaa hallituksen jäsenten palkkiot vuosittain etukäteen.

Vuoden 2008 varsinainen yhtiökokous päätti, että hallituksen puheenjohtajalle maksetaan vuosipalkkiona 160 000 euroa, hallituksen varapuheenjohtajalle 60 000 euroa sekä muille hallituksen jäsenille 40 000 euroa. Lisäksi yhtiökokous päätti, että hallituksen ja valiokuntien puheenjohtajille maksetaan 700 euron ja varapuheenjohtajalle ja muille hallituksen ja valiokuntien jäsenille 500 euron kokouskohtainen palkkio.

Vuonna 2008 Cityconin hallituksen jäsenille maksetut vuosi- ja kokouspalkkiot käyvät ilmi oheisesta taulukosta. Palkkiot maksettiin rahana. Kokouspalkkiot sisältävät sekä hallituksen että valiokuntien kokouksista maksetut palkkiot. Cityconin hallituksen jäsenet eivät kuulu yhtiön osakejohdannaisiin palkitsemisjärjestelmiin. Hallitus on antanut suosituksen, jonka mukaan jokaisen hallituksen jäsenen tulisi omistaa vähintään yhden vuoden palkkionsa arvosta yhtiön osakkeita toimikautensa aikana.

Hallituksen valiokunnat 2008

	Tarkastusvaliokunta	Nimitysvaliokunta	Palkitsemisvaliokunta	Investointivaliokunta
Jäsenet	Bolotowsky Gideon	Bernstein Amir	Bolotowsky Gideon	Bernstein Amir
	Korpinen Raimo (pj.)	Lähdesmäki Tuomo (pj.)	Lähdesmäki Tuomo (pj.)	Korpinen Raimo
	Wernink Thomas W.	Ottosson Claes	Wernink Thomas W.	Segal Dor J.
	Westin Per-Håkan	Wernink Thomas W.		Wernink Thomas W. (pj.)
				Westin Per-Håkan
Kokousten lukumäärä	Viisi	Kolme	Kaksi	Viisi
Osallistumisprosentti	100	92	100	96

Hallituksen jäsen Amir Bernstein

Master of Laws, ESQ Israelin kansalainen, s. 1969 Hallituksen jäsen vuodesta 2008 Riippumaton yhtiöstä Päätoimi: Gazit Europe (Netherlands) B.V., toimitusjohtaja vuodesta 2008

Hallituksen jäsen Gideon Bolotowsky

Diplomi-insinööri Suomen kansalainen, s. 1947 Hallituksen jäsen vuodesta 2006 Riippumaton yhtiöstä ja merkittävistä osakkeenomistajista Päätoimi: OsakeTieto FSMI Oy, toimitusjohtaja ja hallituksen puheenjohtaja vuodesta 2003

Hallituksen palkitseminen 2008

EUR	Vuosipalkkio	Kokouspalkkiot	Yhteensä
Bernstein Amir	40 000	7 000	47 000
Bolotowsky Gideon	40 000	8 100	48 100
Korpinen Raimo	40 000	10 200	50 200
Lähdesmäki Tuomo	60 000	8 300	68 300
Ottosson Claes	40 000	5 800	45 800
Segal Dor J.	40 000	7 200	47 200
Wernink Thomas W.	160 000	14 200	174 200
Westin Per-Håkan	40 000	7 500	47 500
Yhteensä	460 000	68 300	528 300

Toimitusjohtaja

Toimitusjohtaja vastaa yhtiön päivittäisten toimintojen johtamisesta ja valvonnasta osakeyhtiölain, yhtiön päätöksentekoelinten työjärjestyksen sekä hallitukselta saamiensa valtuuksien ja suuntaviivojen mukaisesti.

Toimitusjohtaja valvoo niiden ohjeiden, menettelytapojen ja strategisten suunnitelmien noudattamista, joista hallitus on päättänyt, sekä huolehtii siitä, että tällaiset ohjeet, menettelytavat ja suunnitelmat tarpeen vaatiessa esitellään hallitukselle päivitystä tai tarkistusta varten. Toimitusjohtaja osallistuu hallituksen kokouksiin ja vastaa siitä, että hallituksen kokouksissa käsiteltävät informaatio- ja päätösehdotusasiakirjat on asianmukaisesti valmisteltu. Lisäksi toimitusjohtaja huolehtii siitä, että hallituksen jäsenet saavat jatkuvasti tarpeellista tietoa yhtiön taloudellisen tilanteen, likviditeetin, rahoitusaseman ja kehityksen seuraamiseksi ja tiedottaa hallitukselle merkittävistä yhtiön toimintaan liittyvistä tapahtumista, päätöksistä ja tulevista hankkeista.

Cityconin hallitus nimittää toimitusjohtajan ja päättää tämän toimisuhteen ehdoista, jotka on määritelty kirjallisessa toimisopimuksessa. Citycon Oyj:n toimitusjohtajana on vuodesta 2002 lähtien toiminut Petri Olkinuora. Toimitusjohtajalla on oikeus siirtyä eläkkeelle 62 vuotta täytettyään, mikäli hän on tähän saakka yrityksen palveluksessa. Eläkejärjestelyn kattamiseksi yhtiöllä on eläkevakuutus. Toimitusjohtajan toimisopimuksen irtisanomisaika on molemmin puolin 6 kuukautta. Jos yritys irtisanoo sopimuksen muusta kuin toimitusjohtajasta johtuvasta syystä, toimitusjohtajalle maksetaan 18 kuukauden rahapalkkaa vastaava kertakorvaus irtisanomisajan palkan lisäksi.

Johtoryhmä

Cityconilla on johtoryhmä, johon kuuluu vähintään kolme jäsentä. Johtoryhmän jäsenten nimityksistä vastaa yhtiön hallitus toimitusjohtajan esityksestä. Johtoryhmän kokousten puheenjohtajana toimii toimitusjohtaja, joka kutsuu johtoryhmän koolle tarvittaessa. Vuonna 2008 johtoryhmä kokoontui 11 kertaa. Johtoryhmän kokouksista pidetään pöytäkirjaa.

Johtoryhmän keskeiset tehtävät ja toimintaperiaatteet on määritelty yhtiön hallituksen hyväksymässä yhtiön päätöksentekoelinten työjärjestyksessä. Johtoryhmän päätehtävä on asiantuntijaelimenä avustaa toimitusjohtajaa yhtiön operatiivisen liiketoiminnan johtamisessa. Johtoryhmä koordinoi ja kehittää yhtiön eri toimintoja asetettujen tavoitteiden mukaisesti, edistää tiedonkulkua ja yhteistyötä organisaation eri osien välillä, seuraa yhtiön liiketoiminnan kannattavuutta sekä edistää ja ylläpitää yhtiön parhaita käytäntöjä. Lisäksi johtoryhmä valmistelee hallituksen käsittelyä varten yhtiön strategiaan, toimintasuunnitelmaan, budjettiin ja organisaatioon liittyviä päätösehdotuksia hallituksen antamien suuntaviivojen mukaisesti.

Vuonna 2008 yhtiön johtoryhmään kuului kuusi jäsentä. Heidän henkilötietonsa sekä osake- ja optio-omistustietonsa on esitelty ohessa. Johtoryhmän jäsenten työhistoria sekä mahdolliset luottamustehtävät käyvät ilmi yhtiön internet-sivuilta www. citycon.fi/johtoryhma.

Toimitusjohtajan ja johtoryhmän palkitseminen

Hallitus vahvistaa toimitusjohtajan palkan ja muut edut ja päättää toimitusjohtajan esityksestä myös muun ylimmän johdon palkoista ja etuuksista.

Toimitusjohtajan ja muun johtoryhmän palkitseminen koostuu kiinteästä kuukausipalkasta ja luontoiseduista sekä vuosittaisesta suorituspalkkiosta. Lisäksi toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäsenet ovat mukana konsernin avainhenkilöille suunnatussa, yhtiön pitkän aikavälin osakepohjaisessa kannustinjärjestelmässä sekä henkilöstölle suunnatussa optio-ohjelmassa 2004. Johdon palkitsemista on käsitelty tarkemmin yhtiön internet-

Hallituksen jäsen Raimo Korpinen

Oik. kand., varatuomari Suomen kansalainen, s. 1950 Hallituksen jäsen vuodesta 2004 Riippumaton yhtiöstä ja merkittävistä osakkeenomistajista Päätoimi: Solidium Oy, toimitusjohtaja vuodesta 1998

Hallituksen jäsen Claes Ottosson

Sähköinsinööri Ruotsin kansalainen, s. 1961 Hallituksen jäsen vuodesta 2004 Riippumaton yhtiöstä Päätoimi: ICA Kvantum Hovås, toimitusjohtaja vuodesta 1989 sivuilla www.citycon.fi/hallinnointi.

Vuonna 2008 toimitusjohtajalle maksettiin palkkaa, luontoisetuja ja suorituspalkkiota yhteensä 342 549 euroa. Yhtiön pitkäaikaiseen osakepohjaiseen kannustinjärjestelmään liittyen toimitusjohtajalle annettiin 1 012 osaketta. Toimitusjohtajalla ei vuoden 2008 aikana ollut optiotuloja.

Sisäpiirihallinto

Yhtiö noudattaa Helsingin pörssin sisäpiiriohjetta, minkä lisäksi Cityconissa on käytössä yhtiön oma sisäpiiriläisten velvollisuuksia, ilmoitusvelvollisuutta ja sisäpiirirekistereitä koskeva sisäpiiriohje, jossa on myös määritelty yhtiön sisäpiirihallinnon menettelytavat.

Yhtiön lakimääräisiä sisäpiiriläisiä ovat yhtiön hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja tilintarkastaja. Lakimääräisiä sisäpiiriläisiä ovat myös yhtiön johtoryhmän jäsenet, jotka yhtiön hallitus on määritellyt arvopaperimarkkinalain tarkoittamiksi muiksi yhtiön ylimpään johtoon kuuluviksi henkilöiksi. Lakimääräisten sisäpiiriläisten ja heidän lähipiirinsä arvopaperiomistukset yhtiössä ovat julkisia. Vuoden 2008 aikana tapahtuneet muutokset omistuksissa käyvät ilmi oheisesta taulukosta. Ajantasaiset omistustiedot ovat nähtävissä yhtiön internet-sivuilla www.citycon.fi/sisapiiri.

Lakimääräisten sisäpiiriläisten lisäksi yhtiössä on myös ns. pysyviä sisäpiiriläisiä, jotka on asemansa tai tehtäviensä tai muun yhtiön kanssa tekemänsä sopimuksen perusteella merkitty yhtiön yrityskohtaiseen sisäpiirirekisteriin. Tällaisia henkilöitä ovat yhtiön hallituksen, toimitusjohtajan ja johtoryhmän jäsenten sihteerit ja assistentit sekä henkilöt, jotka vastaavat yhtiön taloudesta ja taloudellisesta raportoinnista, rahoituksesta, lakiasioista, sijoitus- ja kehitystoiminnasta, konserniviestinnästä, sijoittajasuhteista, ittoiminnoista sekä sisäisestä ja ulkoisesta tarkastuksesta. Yrityskohtainen sisäpiirirekisteri ei ole julkinen.

Muutokset lakimääräisten sisäpiiriläisten ja heidän lähipiirinsä arvopaperiomistuksissa 1.1.–31.12.2008

	2008	Osakkeet	Optiot 2004A	Optiot 2004B	Optiot 2004C
Hallitus
Bernstein Amir, hallituksen jäsen	1.1.	-	-	-	-
	31.12.	-	-	-	-
Bolotowsky Gideon, hallituksen jäsen	1.1.	4 626	-	-	-
	31.12.	4 626	-	-	-
Korpinen Raimo, hallituksen jäsen	1.1.	14 456	-	-	-
	31.12.	14 456	-	-	-
Lähdesmäki Tuomo, hallituksen varapuheenjohtaja	1.1.	37 289	-	-	-
	31.12.	37 289	-	-	-
Ottosson Claes, hallituksen jäsen	1.1.	10 336	-	-	-
	31.12.	10 336	-	-	-
Segal Dor J. , hallituksen jäsen	1.1.	7 174	-	-	-
	31.12.	7 174	-	-	-
Wernink Thomas W. , hallituksen puheenjohtaja	1.1.	28 571	-	-	-
	31.12.	45 000	-	-	-
Westin Per-Håkan, hallituksen jäsen	1.1.	-	-	-	-
	31.12.	10 000	-	-	-
Johtoryhmä
Olkinuora Petri, toimitusjohtaja	1.1.	137 143	75 000	140 000	140 000
	31.12.	138 155	75 000	140 000	140 000
Attebrant Ulf, maajohtaja, Ruotsin liiketoiminnot	1.1.	-	-	-	-
	31.12.	330	-	-	-
Holmström Harri, maajohtaja, Baltian liiketoiminnot	1.1.	-	-	70 000	70 000
	31.12.	826	-	70 000	70 000
Raekivi Outi, lakiasiainjohtaja, hallituksen sihteeri	1.1.	-	75 000	70 000	70 000
	31.12.	826	75 000	70 000	70 000
Sihvonen Eero, talousjohtaja	1.1.	-	-	70 000	70 000
	31.12.	2 026	-	70 000	70 000
Vuorio Kaisa, maajohtaja, Suomen liiketoiminnot	1.1.	1 372	75 000	70 000	70 000
	31.12.	3 698	75 000	70 000	70 000
Päävastuullinen tilintarkastaja
Korpelainen Tuija	1.1.	-	-	-	-
	31.12.	-	-	-	-

Yhtiön julkinen sisäpiirirekisteri on yhtiön kotisivujen lisäksi nähtävillä Euroclear Finland Oy:n asiakaspalvelupisteessä, osoitteessa Urho Kekkosen katu 5 C, Helsinki.

Hallituksen jäsen Dor J. Segal

High school Yhdysvaltojen kansalainen, s. 1962 Hallituksen jäsen vuodesta 2004 Riippumaton yhtiöstä Päätoimi: First Capital Realty Inc., toimitusjohtaja ja hallituksen jäsen vuodesta 2000

Hallituksen jäsen Per-Håkan Westin

Civil ingenjör Ruotsin kansalainen, s. 1946 Hallituksen jäsen vuodesta 2008 Riippumaton yhtiöstä ja merkittävistä osakkeenomistajista Päätoimi: PH WESTIN Real Management AB, hallituksen jäsen vuodesta 2007

Johtoryhmä

Toimitusjohtaja Petri Olkinuora

Diplomi-insinööri, MBA Suomen kansalainen, s. 1957 Johtoryhmän jäsen vuodesta 2002

Talousjohtaja Eero Sihvonen

Kauppatieteiden maisteri Suomen kansalainen, s. 1957 Johtoryhmän jäsen vuodesta 2005

Lakiasiainjohtaja Outi Raekivi

Oikeustieteen kandidaatti, KJs Suomen kansalainen, s. 1968 Johtoryhmän jäsen vuodesta 2002

Maajohtaja, Suomen liiketoiminnot Kaisa Vuorio

Diplomi-insinööri, AKA Suomen kansalainen, s. 1967 Johtoryhmän jäsen vuodesta 2003

Maajohtaja, Baltian liiketoiminnot Harri Holmström

Diplomi-insinööri, AKA Suomen kansalainen, s. 1956 Johtoryhmän jäsen vuodesta 2005

Maajohtaja, Ruotsin liiketoiminnot Ulf Attebrant

Ruotsin kansalainen, s. 1963 Johtoryhmän jäsen vuodesta 2007

Citycon ylläpitää julkista ja yrityskohtaista sisäpiirirekisteriään Euroclear Finland Oy:n SIRE Extranet -järjestelmässä. Yhtiö tarkistuttaa lakimääräisillä sisäpiiriläisillä kaksi kertaa vuodessa rekisteriin merkityt tiedot antamalla heille otteet sisäpiirirekisteristä, minkä lisäksi yhtiö valvoo säännöllisin väliajoin sisäpiiriläistensä kaupankäyntiä Euroclear Finland Oy:n rekisteröimien kaupankäyntitietojen perusteella. Yhtiö valvoo sisäpiiriläisten kauppoja tarvittaessa myös tapauskohtaisesti.

Yhtiön sisäpiiriohjeen mukaan yhtiön julkiseen ja pysyvään sisäpiiriin kuuluvat eivät saa käydä kauppaa Cityconin osakkeilla tai osakkeisiin oikeuttavilla arvopapereilla 21 päivän mittaisen ajanjakson aikana ennen yhtiön tilinpäätöksen tai osavuosikatsauksen julkistamista. Sisäpiiriläiset ovat lisäksi velvollisia pyytämään yhtiön sisäpiirivastaavalta arvion suunnittelemansa arvopaperikaupan lain- ja ohjeenmukaisuudesta. Yhtiön sisäpiirivastaava pitää kirjaa yhteydenotoista.

Sisäinen valvonta, riskienhallinta ja sisäinen tarkastus

Cityconin liiketoiminnan ohjaus ja valvonta tapahtuu pääasiassa edellä kuvatun hallinto- ja johtamisjärjestelmän avulla. Yhtiön sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan toimintaperiaatteet on määritelty hallituksen hyväksymässä ohjeessa sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan järjestämisestä. Sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan tehokkuutta arvioidaan sisäisellä tarkastuksella.

Sisäinen valvonta

Cityconin sisäinen valvonta käsittää taloudellisen ja muun valvonnan. Sisäistä valvontaa toteuttavat yhtiössä ylin ja toimiva johto sekä koko muu henkilökunta. Yhtiö pyrkii edistämään sellaisen yrityskulttuurin muodostumista, joka hyväksyy sisäisen valvonnan normaalina ja tarpeellisena osana päivittäistä yritystoimintaa.

Sisäisellä valvonnalla pyritään varmistamaan

• → asetettujen päämäärien ja tavoitteiden saavuttaminen,
• → voimavarojen taloudellinen ja tehokas käyttö,
• → toimintaan liittyvien riskien riittävä hallinta,
• → taloudellisen ja muun johtamisinformaation luotettavuus ja oikeellisuus,
• → ulkoisen sääntelyn ja sisäisten menettelytapojen sekä asiakassuhteissa asianmukaisten menettelytapojen noudattaminen,
• → toiminnan, tietojen sekä yhtiön omaisuuden turvaaminen,
• → riittävät ja asianmukaiset tietojärjestelmät ja työprosessit toiminnan tueksi.

Yhtiön hallitus vastaa riittävän ja toimivan sisäisen valvonnan järjestämisestä ja ylläpitämisestä. Toimitusjohtajan tehtävänä on huolehtia sisäisen valvonnan käytännön toimenpiteiden toteuttamisesta. Toimitusjohtajan tehtävänä on ylläpitää organisaatiorakennetta, jossa vastuut, valtuudet ja raportointisuhteet on määritelty kirjallisesti selkeästi ja kattavasti.

Toimitusjohtaja ja yhtiön johtoryhmän jäsenet vastaavat siitä, että konsernin jokapäiväisessä toiminnassa noudatetaan voimassaolevia lakeja ja niiden nojalla annettuja säädöksiä sekä yhtiön toimintaperiaatteita ja hallituksen päätöksiä.

Liiketoiminnan seurantaa ja varainhoidon valvontaa varten yhtiössä on käytössä asianmukaiset ja luotettavat laskenta- ja muut tietojärjestelmät. Asetettujen tavoitteiden toteutumista seurataan koko konsernin kattavalla suunnittelu- ja raportointijärjestelmällä, jonka avulla voidaan seurata rullaavasti sekä toteumaa että ennustetta. Järjestelmä mahdollistaa myös pitkän aikavälin ennustamisen ja suunnittelun sekä toimii budjetoinnin apuvälineenä.

Riskienhallinta

Riskienhallinta on osa yhtiön sisäistä valvontaa ja sen tarkoituksena on varmistaa yhtiön liiketoiminnallisten tavoitteiden saavuttaminen. Yhtiön hallitus on hyväksynyt yhtiölle riskienhallinnan ohjesäännön, joka määrittelee yhtiön riskienhallinnan periaatteet ja riskienhallintaprosessin. Riskienhallintaprosessi käsittää yhtiön liiketoiminnasta aiheutuvien ja siihen olennaisesti liittyvien riskien tunnistamisen, arvioinnin, mittaamisen, rajaamisen ja valvonnan. Ohjesäännössä määritellään myös kyseisen prosessin valvonta ja riskienhallinnan organisaatio.

Yhtiön riskienhallintaprosessia arvioidaan ja kehitetään jatkuvasti. Yhtiössä käydään vuosittain läpi riskienhallintaprosessi siten, että yhtiön riskikartta ja vuosittainen toimenpidesuunnitelma päivitetään vastaamaan vuosisuunnitelman tavoitteita ja esitellään hallitukselle erikseen sovittavassa syyskauden kokouksessa. Riskikartta päivitetään myös keväisin liiketoimintastrategiaprosessin yhteydessä.

Yhtiön rahoitusriskien hallinnan järjestäminen on kirjattu rahoituspolitiikkaan ja keskeisistä rahoitusriskeistä raportoidaan hallitukselle vuosineljänneksittäin. Lisäksi yhtiön hallitus seuraa säännöllisesti yhtiön liiketoimintaan sisältyviä riskejä ja epävarmuustekijöitä ja raportoi niistä lainsäädännön ja Finanssivalvonnan määräysten ja ohjeiden edellyttämällä tavalla.

Yhtiön riskienhallintaprosessia ja yhtiön liiketoimintaan liittyviä riskejä on käsitelty tarkemmin vuosikertomuksen sivuilla 39–40 sekä yhtiön internet-sivuilla www.citycon.fi/riskienhallinta.

Sisäinen tarkastus

Sisäinen tarkastus pyrkii itsenäisesti ja järjestelmällisesti arvioimaan ja parantamaan yhtiön sisäistä valvontaa ja riskienhallintaa. Tarkastusvaliokunta laatii vuosittain sisäistä tarkastusta koskevan tarkastussuunnitelman, jonka perusteella tarkastus suoritetaan. Sisäisen tarkastuksen toiminnasta on laadittu sisäisen tarkastuksen ohjesääntö. Tilintarkastajat, jotka ovat vastuussa sisäisestä tarkastuksesta, raportoivat sisäisen tarkastuksen tuloksista tarkastusvaliokunnalle, jonka tulee viivytyksettä ryhtyä havaintojen perusteella tarvittaviin toimiin. Sisäinen tarkastus oli vuonna 2008 ulkoistettu KPMG Oy Ab:lle. Yhtiön tilintarkastajan vuoden aikana suorittamaan tarkastukseen sisältyy myös hallinnon tarkastusta, josta hän raportoi tarkastusvaliokunnalle ja toimitusjohtajalle.

Tilintarkastaja

Yhtiökokous valitsee vuosittain Cityconin hallintoa ja tilejä tarkastamaan yhden tilintarkastajan, jonka tulee olla Keskuskauppakamarin hyväksymä tilintarkastusyhteisö. Tilintarkastaja antaa yhtiön vuositilinpäätöksen yhteydessä yhtiön osakkeenomistajille lain edellyttämän tilintarkastuskertomuksen. Lakisääteisen tilintarkastuksen pääasiallisena tehtävänä on todentaa, että konsernitilinpäätös, emoyhtiön tilinpäätös ja toimintakertomus antavat oikeat ja riittävät tiedot konsernin ja yhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta kultakin tilikaudelta. Vuositilinpäätöksen yhteydessä annettavan tilintarkastuskertomuksen lisäksi tilintarkastaja raportoi yhtiön toimitusjohtajalle ja tarkastusvaliokunnalle tarvittaessa.

Tilintarkastaja voi tarvittaessa osallistua tarkastusvaliokunnan kutsumana asiantuntijana valiokunnan kokouksiin.

Vuoden 2008 varsinainen yhtiökokous valitsi yhtiön tilintarkastajaksi KHT-yhteisö Ernst & Young Oy:n, jonka nimeämänä päävastuullisena tilintarkastajana on toiminut KHT Tuija Korpelainen.

Vuonna 2008 Citycon maksoi tilintarkastajalle varsinaiseen tilintarkastukseen liittyviä palkkioita 0,2 miljoonaa euroa. Lisäksi Citycon osti IFRS-standardeihin, kiinteistökauppoihin ja verotukseen liittyviä asiantuntijapalveluita yhteensä 0,2 miljoonalla eurolla.

Tiedottaminen

Cityconin konserniviestinnän tehtävänä on tiedottaa eri sidosryhmille yhtiötä koskevista asioista. Tavoitteena on tarjota oikeaa, riittävää ja ajankohtaista tietoa säännöllisesti, tasapuolisesti ja samanaikaisesti kaikille osapuolille. Yhtiön tärkein viestintäkanava ovat yhtiön internet-sivut, joilta löytyvät kaikki yhtiön julkaisemat taloudelliset raportit, tiedotteet ja muu listayhtiöiden hallinnointikoodin edellyttämä sijoittajainformaatio.

Citycon sijoituskohteena ja tietoja osakkeenomistajille

Sijoitus Cityconiin

Sijoittamalla Cityconiin investoit suomalaiseen kiinteistösijoitusyhtiöön, jossa yhdistyvät kiinteistösijoittaminen ja kauppakeskusliiketoiminta. Yhtiö on erikoistunut vähittäiskaupan kiinteistöihin eli kauppakeskuksiin, hypermarketteihin sekä ostos- ja liikekeskuksiin Suomessa, Ruotsissa ja Baltian maissa.

Citycon on kauppapaikkojensa aktiivinen omistaja ja pitkäjänteinen kehittäjä. Yhtiön toiminnan tarkoitus on luoda puitteet menestyvälle kaupankäynnille. Citycon ottaa huomioon ympäristön edun sekä kauppapaikkojensa lähialueiden hyvinvoinnin, mikä luo edellytykset Cityconin menestykselle ja kasvulle jatkossakin.

Osakkeen kurssikehitys ja omistus

Vuosi 2008 oli kaikin puolin hyvin poikkeuksellinen kansainvälisillä markkinoilla ja se näkyi myös Cityconin osakkeen kurssikehityksessä. Cityconin osakekannan markkina-arvo vuoden 2008 lopussa oli 371,3 miljoonaa euroa, kun se vuoden 2007 lopussa oli 806,6 milj. euroa. Kansainvälisten sijoittajien osuus yhtiön omistajista säilyi kuitenkin edelleen korkeana ja oli vuoden lopussa 95,3 prosenttia. Vuoden lopussa Cityconilla oli yhteensä 2 190 rekisteröityä osakkeenomistajaa.

Cityconin osake sisältyy kansainvälisiin kiinteistösijoitusyhtiöiden vertailuindekseihin. Mm. FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index toimii kansainvälisten sijoittajien vertailuindeksinä ja mittaa osakkeiden arvonnousua ja kokonaistuottoa. Citycon on mukana myös GPR 250 Property Securities Indeksissä, johon kuuluu maailman 250 likvideintä kiinteistösijoitusyhtiötä. Vuoden 2008 aikana Cityconin osakkeen vaihto NASDAQ OMX Helsingissä oli 443,1 miljoonaa euroa (738,1 milj. euroa) ja 150,9 miljoonaa (153,7 milj.) osaketta.

Yhtiön taloudelliset tavoitteet

Yhtiön hallitus on asettanut yhtiölle seuraavat taloudelliset tavoitteet:

• → Yhtiö jakaa osinkoina vähintään 50 prosenttia tilikauden tuloksesta verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutoksia.
• → Yhtiön pitkän aikavälin omavaraisuusastetavoite on 40 prosenttia.

Vuoden 2007 voitonjako oli yhteensä 0,14 euroa/osake, joka muodostui 0,04 euron osingosta ja 0,10 euron pääoman palautuksesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Omavaraisuusaste oli 38,5 prosenttia vuoden 2008 lopussa.

Hallituksen osingonjakoehdotus ja ehdotus varojen jakamiseksi sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta

Hallitus ehdottaa, että vuodelta 2008 maksetaan osinkoa 0,04 euroa osakkeelta ja pääoman palautusta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta 0,10 euroa osakkeelta. Osinko ja pääoman palautus maksetaan 3.4.2009 osakkeenomistajalle, joka on merkittynä yhtiön osakasluetteloon 23.3.2009.

Sijoittajaviestintä

Cityconin sijoittajaviestinnän ensisijainen tavoite on lisätä yhtiön osakkeen kiinnostavuutta sijoituskohteena. Yhtiö pyrkii lisäämään sijoitusinformaation avoimuutta sekä parantamaan toimintansa tunnettuutta ja siten tuottamaan lisäarvoa osakkeenomistajille. Sijoittajaviestinnän painopiste on pitkäaikaisen arvonkehityksen luonnissa lyhytnäköisen eduntavoittelun sijaan.

Sijoittajaviestinnän periaatteena on tuottaa markkinoille jatkuvasti oikeaa, johdonmukaista, avointa ja ajan tasalla olevaa tietoa yhtiöstä. Yhtiö noudattaa sijoittajaviestinnässä tasapuolisuuden ja samanaikaisuuden periaatetta julkaisten tiedotteet ja muun materiaalin internet-sivuillaan sekä suomeksi että englanniksi.

Cityconin osakekurssi verrattuna indekseihin

Citycon FTSE EPRA NAREIT indeksi OMX Helsinki CAP indeksi

Omistusjakauma

Kansainväliset sijoittajat 95,3 % Suomalaiset sijoittajat 4,7 %

Taloudellinen raportointi vuonna 2009

Citycon julkaisee taloudelliset katsauksensa vuonna 2009 seuraavasti:

• → 23.04.2009, osavuosikatsaus tammi–maaliskuu,
• → 17.07.2009, osavuosikatsaus tammi–kesäkuu,
• → 15.10.2009, osavuosikatsaus tammi–syyskuu.

Yhtiön painettu vuosikertomus ilmestyy viimeistään viikolla 10.

Cityconin sijoittajaviestinnän keskeinen viestintäkanava ovat yhtiön internet-sivut, joilla yhtiö julkaisee kaikki pörssi- ja lehdistötiedotteet, tilinpäätökset, osavuosikatsaukset, vuosikertomukset ja yhtiökokouskutsut. Sivuilta löytyvät myös tulosjulkistuksiin liittyvät johdon esitykset ja näistä tilaisuuksista tehdyt tallenteet sekä säännöllisten sijoittajatapaamisten esitysmateriaali. Internetin välityksellä voi myös osallistua yhtiön tulosjulkistustilaisuuksiin ja pääomamarkkinapäivään. Yhtiön julkaisemaa sijoittajaviestintämateriaalia voi tilata yhtiön verkkosivuilta www.citycon.fi/aineistotilaus, sähköpostitse osoitteesta info@citycon.fi tai puhelimitse numerosta 0207 664 400.

Lukuisia sijoittajatapaamisia

Cityconin edustajat tapaavat sijoittajia sekä kotimaassa että ulkomailla. Vuonna 2008 yhtiön johto esitteli yhtiötä sijoituskohteena yhteensä noin 40 tilaisuudessa. Yhtiön johto tapasi noin 260 institutionaalista sijoittajaa joko henkilökohtaisissa tapaamisissa tai pienryhmissä. Cityconin edustajat tapaavat sijoittajia myös eri järjestöjen ja pankkien järjestämissä seminaareissa ja yleisötapaamisissa sekä tutustumisvierailuilla yhtiön kauppakeskuksiin.

Yhtiö järjesti syyskuussa Tukholmassa pääomamarkkinapäivän ensimmäistä kertaa yhtiön 20-vuotisessa historiassa. Tilaisuuden avasi yhtiön hallituksen puheenjohtaja Thomas W. Wernink ja sen teemana oli yhtiön strategia ja markkinatilanne Cityconin toimintamaissa. Esitysten jälkeen sijoittajat, analyytikot ja toimittajat tutustuivat uuden kauppakeskus Liljeholmstorgetin rakennusprojektiin. Pääomamarkkinapäivä sai paljon positiivista palautetta ja sen vuoksi yhtiö pyrkii järjestämään vastaavan tilaisuuden vuosittain.

Yhtiön IR-yhteyshenkilöinä toimivat toimitusjohtaja, talousjohtaja ja sijoittajasuhdepäällikkö.

Varsinainen yhtiökokous 2009

Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidetään keskiviikkona 18.3.2009 kello 14.00 alkaen Finlandia-talon Helsinki-salissa, osoitteessa Mannerheimintie 13e, Helsinki.

Kokouskutsu julkistetaan pörssitiedotteena aikaisintaan kaksi kuukautta ja viimeistään 21 päivää ennen kokousta sekä julkaistaan yhtiön internet-sivuilla sekä vähintään yhdessä Helsingissä ilmestyvässä valtakunnallisessa sanomalehdessä.

Osakkeenomistajalla on oikeus saada yhtiökokouksen käsiteltäväksi asia, joka osakeyhtiölain nojalla kuuluu yhtiökokouksen käsiteltäväksi, jos hän vaatii sitä kirjallisesti hallitukselta niin hyvissä ajoin, että asia voidaan sisällyttää kokouskutsuun. Tällaiset vaatimukset voi lähettää osoitteeseen legal@citycon.fi.

Osakkeenomistajalla on oikeus osallistua yhtiökokoukseen, jos hän on yhtiökokouksen täsmäytyspäivänä 6.3.2009 merkittynä yhtiön osakasluetteloon ja jos hän on ilmoittanut osallistumisestaan yhtiölle viimeistään 13.3.2009 kello 16.00 mennessä. Yhtiökokoukseen voi ilmoittautua yhtiön kotisivuilla www.citycon. fi/ilmoittautuminen tai puhelimitse 0207 664 400.

Osakkeenomistaja, jonka osakkeet on merkitty hänen henkilökohtaiselle arvo-osuustililleen, on rekisteröity yhtiön osakasluetteloon. Hallintarekisteröityjen osakkeiden omistajaa pyydetään ottamaan yhteyttä tilinhoitajayhteisöönsä yhtiökokoukseen osallistumista varten.

Yhtiön osakasluettelon nähtävilläpitopaikka

Yhtiön osakasluettelo on nähtävillä Euroclear Finland Oy:n asiakaspalvelupisteessä, osoitteessa Urho Kekkosen katu 5 C, Helsinki.

Muutosten ilmoittaminen osakasrekisteriin

Osakkeenomistajia pyydetään ilmoittamaan osoitteen- tai nimenmuutoksensa siihen pankkiin tai muuhun rahoituslaitokseen, jossa heillä on arvo-osuustili. Tätä kautta tiedot päivittyvät myös automaattisesti yhtiön osakasluetteloon, jota ylläpitää Euroclear Finland Oy.

Yhteystiedot

Toimitusjohtaja
Petri Olkinuora
Puhelin 020 766 4401 tai
0400 333 256
petri.olkinuora@citycon.fi

Talousjohtaja Eero Sihvonen Puhelin 020 766 4459 tai 050 557 9137 eero.sihvonen@citycon.fi

Sijoittajasuhdepäällikkö Hanna Jaakkola Puhelin 020 766 4421 tai 040 566 6070 hanna.jaakkola@citycon.fi

Yhtiöanalyysit

Seuraavien pankkien, pankkiiri- ja muiden liikkeiden palveluksessa olevat analyytikot seuraavat Citycon Oyj:tä yhtiön saaman tiedon mukaan. Oheinen lista ei välttämättä sisällä kaikkia sijoitustutkimusta tarjoavia tahoja. Analyytikot seuraavat Cityconia omasta aloitteestaan ja voivat myös lopettaa milloin tahansa. Analyytikkojen antamiin suosituksiin voi tutustua tarkemmin Cityconin verkkosivulla "Konsensusennusteet"-palvelussa. Yhtiö ei vastaa analyytikoiden kannanotoista.

Puhelin +44 207 552 5986 Peterborough Court 133 Fleet Street London EC4A 2BB Iso-Britannia

Goldman Sachs Real Estate team

Aurel

Puhelin +33 1 53 89 53 75 15–17 rue Vivienne F-75002 Paris Ranska

Citi Investment Research

Puhelin +44 207 986 4000 Canada Square London E14 5LB Iso-Britannia

DnB NOR

Puhelin +47 22 94 8845 Stranden 21, Aker Brygge NO-0021 Oslo Norja

Evli Pankki Oyj Puhelin (09) 476 690 Aleksanterinkatu 19 A, 3. krs PL 1080 00101 Helsinki

Exane BNP Paribas

20 St. James Street London SW1A 1ES Iso-Britannia

Puhelin (09) 613 4600 Pohjoisesplanadi 33 A 00100 Helsinki

FIM Pankki Oy

Puhelin +44 20 7039 9496 Nordea Pankki Oyj Puhelin (09) 1651 Nordea Markets Aleksis Kiven katu 9, Helsinki 00020 Nordea

Kempen & Co N.V.

Puhelin +31 20 348 8000 Beethovenstraat 300 P.O. Box 75666 NL-1070 AR Amsterdam Alankomaat

Pareto Securities ASA Puhelin +47 22 87 87 00

P.O. Box 1411 Vika NO-0115 Oslo

Pohjola Pankki Oyj Puhelin 010 252 7390 Teollisuuskatu 1b, PL 362

00101 Helsinki

Rabo Securities

Amstelplein 1

Alankomaat

Puhelin +31 20 460 4747

NL-1096 HA Amsterdam

Norja

Royal Bank of Scotland

Puhelin +31 20 383 6786 Gustav Mahlerlaan 10 P.O.Box 283 NL-1000 EA Amsterdam Alankomaat

UBS Investment Bank

Puhelin +46 8 453 73 30 Regeringsgatan 38, 7th floor P.O. Box 1722 S-111 87 Stockholm Ruotsi

Pankkiiriliike E. Öhman J:or Suomi Oy

Puhelin (09) 8866 6000 Aleksanterinkatu 44, 6. krs 00100 Helsinki

Cityconin kauppakeskukset Ruotsissa ja Baltiassa

Tukholman alue Viro

Fruängen Centrum Tukholma Cityconin vuokrattava pinta-ala 14 600 m2 . Rakennusvuosi 1965.

Åkersberga Centrum Österåker

Cityconin vuokrattava pinta-ala 25 000 m2 . Rakennusvuosi 1985. Uudistus- ja/tai laajennusvuosi 1995/1996.

Magistral

Tallinna

Cityconin vuokrattava pinta-ala 9 500 m2 . Rakennusvuosi 2000.

Liljeholmstorget Tukholma

Cityconin vuokrattava pinta-ala 39 800 m2 vuonna 2009 valmistuvan kehityshankkeen jälkeen. Rakennusvuosi 1973.

Tumba Centrum Botkyrkan Cityconin vuokrattava pinta-ala 30 900 m2 . Rakennusvuosi 1952. Uudistus- ja/tai laajennusvuosi 2002.

Göteborgin alue

Stenungs Torg Stenungsund Cityconin vuokrattava pinta-ala 26 300 m2 . Rakennusvuosi 1967. Uudistus- ja/tai laajennusvuosi 1993.

Uumaja

Cityconin vuokrattava pinta-ala 20 300 m2 . Rakennusvuosi 1927. Uudistus- ja/tai laajennusvuosi 1997.

Rocca al Mare

Tallinna

Cityconin vuokrattava pinta-ala 53 500 m2 vuonna 2009 valmistuvan kehityshankkeen jälkeen. Rakennusvuosi 1998.

Liettua

Cityconin vuokrattava pinta-ala 8 000 m2 . Rakennusvuosi 2005.

Åkermyntan Centrum Hässelby Cityconin vuokrattava

pinta-ala 8 400 m2 . Rakennusvuosi 1977.

Uumaja

Strömpilen

Jakobsbergs Centrum Järfälla

Cityconin vuokrattava pinta-ala 67 400 m2 . Rakennusvuosi 1959. Uudistus- ja/tai laajennusvuosi 1993.

Mandarinas Vilna

Citycon Oyj Pohjoisesplanadi 35 AB, 00100 Helsinki, Puh. 0207 664 400, info@citycon.fi, www.citycon.fi

Citycon Oyj Tilinpäätös 2008

Sisältö

Hallituksen toimintakertomus 4 Konsernituloslaskelma, IFRS 14 Konsernitase, IFRS 15 Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS 16 Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS 17 Konsernitilinpäätöksen liitetiedot, IFRS 18 Tilinpäätöksen laatimisperiaatteet 18 1. Kokonaistuotot 24 2. Kokonaiskulut pl. rahoituskulut 24 3. Operatiivisen tuloksen ja ei-operatiivisen tuloksen välinen täsmäytyslaskelma 24 4. Segmentti-informaatio 24 5. Hoitokulut 25 6. Vuokraustoiminnan muut kulut 25 7. Hallinnon kulut 25 8. Henkilöstökulut 25

• 1. Poistot 26
• 1. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 26
• 1. Rahoituskulut (netto) 26
• 1. Vuosien 2007 ja 2008 tilinpäätös tietojen oikaisu uuden IAS 23 -standar din Vieraan pääoman menot mukaisesti 26

• Tuloverot 26 14. Osakekohtainen tulos ja netto varallisuus 26 15. Sijoituskiinteistöt 28 16. Rakenteilla olevat kiinteistöt 28 17. Aineelliset käyttöomaisuus hyödykkeet 28 18. Aineettomat hyödykkeet 29 19. Myyntisaamiset ja muut saamiset 29 20. Rahavarat ja pankkisaamiset 29 21. Oma pääoma 29 22. Korolliset velat 30 23. Rahoitusinstrumentit 31 24. Laskennalliset verosaamiset ja -velat 35 25. Ostovelat ja muut velat 36 26. Työsuhde-etuudet 36 27. Liiketoiminnan rahavirta 38 28. Vastuusitoumukset 38 29. Lähipiiritapahtumat 39 30. Konsernirakenteen muutokset vuonna 2008 41

• Tilinpäätöspäivän jälkeiset tapahtumat 41

Tunnusluvut 42 1. Konsernin viiden vuoden tunnusluvut, IFRS 42 2. Konsernin operatiivinen ja ei-operatiivinen viiden vuoden tulos 43 3. Konsernin operatiivinen ja ei-operatiivinen tulos vuosineljänneksittäin 44 4. Segmentti-informaatiota vuosineljänneksittäin 45 Emoyhtiön tuloslaskelma, FAS 46 Emoyhtiön tase, FAS 47 Emoyhtiön rahavirtalaskelma, FAS 48 Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS 49 1. Liikevaihto 49 2. Vuokraustoiminnan muut kulut 49 3. Henkilöstökulut 49 4. Poistot ja arvonalennukset 49 5. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 49 6. Rahoituskulut (netto) 49 7. Tuloverot 50 8. Aineettomat hyödykkeet 50 10. Tytäryhtiöosakkeet 50 11. Osakkuusyhtiöosakkeet 50 12. Muut sijoitukset 50 13. Tytäryhtiöt ja omistusyhteys yritykset 50 14. Lyhytaikaiset saamiset 50 15. Oma pääoma 51 16. Vieras pääoma 51 17. Vastuusitoumukset 51 Osakkeet ja osakkeenomistajat 52 Tunnuslukujen laskentaperiaatteet 54 Tilinpäätöksen allekirjoitukset 56 Tilintarkastuskertomus 56 Kiinteistölista 2008 57 Arviolausunto 61

1. Aineelliset hyödykkeet 50

Hallituksen toimintakertomus

Avainluvut Yhteenveto vuoden 2008 viimeisestä vuosineljänneksestä

• • Liikevaihto kasvoi 1,4 prosenttia 45,2 miljoonaan euroon (Q3/2008: 44,6 milj. euroa).
• • Nettovuokratuotot laskivat 4,1 prosenttia 30,2 miljoonaan euroon (31,5 milj. euroa) johtuen edellistä vuosineljännestä suuremmista hoito- ja ylläpitokuluista normaalin kausivaihtelun mukaisesti.
• • Liiketoiminnan nettorahavirta/osake nousi 0,07 euroon (0,02 euroa).
• • Tulos/osake oli -0,14 euroa (-0,21 euroa).
• • Operatiivinen tulos/osake (laimennettu) oli 0,05 euroa (0,05 euroa). Tulokseen sisältyy 1,6 miljoonaa euroa voittoa vuoden 2006 vaihtovelkakirjan takaisinostosta verovaikutuksineen.
• • Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli -59,3 miljoonaa euroa (-71,7 milj. euroa). Sijoituskiinteistöjen käypä arvo laski 2 023,6 miljoonaan euroon (2 094,4 milj. euroa).
• • Sijoituskiinteistöjen keskimääräinen nettotuottovaatimus nousi ja oli kauden lopussa ulkopuolisen arvioitsijan mukaan 6,4 prosenttia (6,2 %). Nettotuottovaatimuksen nousu aiheutui markkinatilanteesta.
• • Rahoituskulutlaskivat13,0miljoonaaneuroon (15,2 milj. euroa) alentuneiden korkojen ja vaihtovelkakirjalainan takaisinostojen myötä. Kauden rahoituskuluihin sisältyy 1,4 miljoonan euron (0,6 milj. euron) suuruinen laskennallinen kulu korkosuojausinstrumenttien arvostuksesta.
• • Kauden aikana avattiin Lahdessa uudistettu kauppakeskus Trio ja Tallinnassa kauppakeskus Rocca al Maren kehityshankkeen ensimmäinen vaihe.

	Q4/2008	Q4/2007 5)	Q3/2008 5)	2008	2007 5)	Muutos-% 1)
Liikevaihto, Me	45,2	43,3	44,6	178,3	151,4	17,7
Nettovuokratuotto, Me	30,2	27,1	31,5	121,8	103,4	17,8
Liiketappio/-voitto, Me	-27,9	23,7	-44,1	-105,0	298,7	−
% liikevaihdosta	−	54,7 %	−	−	197,3 %	−
Tappio/voitto ennen veroja, Me	-40,9	10,0	-59,3	-162,3	253,5	−
Katsauskauden tappio/voitto emoyhtiön omistajille, Me	-30,7	9,3	-46,0	-124,1	200,3	−
Operatiivinen tulos, Me 2)	11,8	14,6	11,3	43,8	38,3	14,4
Ei-operatiivinen tulos, Me	-42,5	-5,4	-57,3	-167,9	162,1	−
Tulos/osake, euroa	-0,14	0,04	-0,21	-0,56	1,00	−
Tulos/osake, laimennettu, euroa	-0,14	0,04	-0,21	-0,56	0,91	−
Operatiivinen tulos/osake, laimennettu, (laimennettu EPRA EPS), euroa 2) Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa	0,05 0,07	0,07 0,06	0,05 0,02	0,20 0,21	0,19 0,20	3,3 8,3
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me			2 094,4	2 023,6	2 215,7	-8,7
Oma pääoma/osake, euroa			3,87	3,62	4,44	-18,6
Nettovarallisuus (EPRA NAV)/osake, euroa 2)			4,16	3,88	4,82	-19,6
Oikaistu nettovarallisuus (EPRA NNNAV) / osake, euroa			4,05	3,80	4,42	-14,0
Omavaraisuusaste, %			40,3	38,5	43,9	−
Nettovelkaantumisaste, %			133,8	141,3	111,8	−
Korollinen nettovelka (käypä arvo), Me			1 221,1	1 194,6	1 147,3	4,1
Nettotuotto-% 3)			5,6	5,8	5,8	−
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet			6,0	6,3	6,2	−
Vuokrausaste, %			95,6	96,0	95,7	−
Henkilöstö tilikauden lopussa			112	113	102	10,8
Osinko/osake, euroa				0,04 4)	0,04	0,0
Sijoitetun vapaan oman pääoman palautus/osake, euroa				0,10 4)	0,10	0,0
Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman palautus yhteensä/osake, euroa				0,14 4)	0,14	0,0

1) Muutos-% on laskettu tarkoista luvuista ja viittaa vuosien 2008 ja 2007 väliseen muutokseen.

2) Muutoksena aiempaan käytäntöön, operatiivisesta tuloksesta on eliminoitu tulokseen kirjattujen rahoitusinstrumenttien käypien arvojen muutos ja nettovarallisuudesta sellaisten rahoitusinstrumenttien käypä arvo, joihin ei ole sovellettu suojauslaskentaa. Ks. liitetieto 3 "Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen välinen täsmäytyslaskelma" operatiivisen tuloksen laskennasta sekä liitetieto 14 "Osakekohtainen tulos ja nettovarallisuus" operatiivisen osakekohtaisen tuloksen ja nettovarallisuuden laskennasta. 3) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

4) Hallituksen ehdotus.

5) Oikaistu uuden IAS 23 -standardin "Vieraan pääoman menot" mukaisesti. Ks. liitetieto 12 "Vuosien 2007 ja 2008 tilinpäätöstietojen oikaisu uuden IAS 23-standardin Vieraan pääoman menot mukaisesti".

Viiden vuoden avainluvut löytyvät tilinpäätöksen liitetiedoista sivulta 42.

Yhteenveto vuodesta 2008

• • Yhtiön rahoitustilanne säilyi kauden aikana hyvänä. Yhtiön käytettävissä oleva likviditeetti kauden lopussa oli 203,7 miljoonaa euroa, josta 187,0 miljoonaa euroa oli käyttämättömiä, sitovia luottolimiittejä ja 16,7 miljoonaa euroa rahavaroja. Käytettävissä oleva likviditeetti riittää kattamaan päätetyt investoinnit ja lainanhoitokustannukset vähintään vuoden 2010 puolelle ilman uusien rahoituslähteiden tarvetta.
• • Liikevaihto kasvoi 17,7 prosenttia 178,3 miljoonaan euroon (2007: 151,4 milj. euroa). Kasvu johtui vuokrattavien tilojen määrän kasvusta ja kauppapaikkojen aktiivisesta kehittämisestä.
• • Voitto ennen veroja oli -162,3 miljoonaa euroa (253,5 milj. euroa). Luku sisältää -216,1 miljoonaa euroa (211,4 milj. euroa) sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta.
• • Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot kasvoivat 3,6 prosenttia.
• • Yhtiön operatiivinen tulos nousi 43,8 miljoonaan euroon (38,3 milj. euroa). Tuloksen kasvu johtui pääosin vuonna 2007 hankittujen kiinteistöjen vaikutuksesta koko vuoden tulokseen. Yhtiön omistamien kiinteistöjen käyvän arvon muutoksella ei ole vaikutusta yhtiön nettovuokratuottoihin eikä operatiiviseen tulokseen, mutta se vaikuttaa yhtiön katsauskauden voittoon.
• • Operatiivinen tulos/osake (laimennettu) oli 0,20 euroa (0,19 euroa).
• • Tulos/osake oli -0,56 euroa (1,00 euroa). Lasku johtui lähinnä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista.
• • Nettovuokratuotot kasvoivat 17,8 prosenttia ja olivat 121,8 miljoonaa euroa (103,4 milj. euroa).
• • Vuokrausaste nousi 96,0 prosenttiin (95,7 %) kehityshankkeiden etenemisen johdosta.

• • Liiketoiminnan nettorahavirta/osake nousi 0,21 euroon (0,20 euroa).

• • Omavaraisuusaste oli38,5prosenttia (43,9%). Lasku johtui lähinnä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista ja investoinneista aiheutuvasta velkamäärän kasvusta.

• • Citycon allekirjoitti kolme pitkäaikaista lainasopimusta kilpailukykyisin ehdoin.

Toimitusjohtaja Petri Olkinuora kommentoi vuotta 2008:

"Citycon saavutti kaikkien aikojen korkeimman operatiivisen tuloksensa vuonna 2008. Yhtiön osakekohtainen kassavirta kasvoi, kuten myös liikevaihto ja nettovuokratuotot. Kauppakeskusten myynti kasvoi ja vuokrausaste oli 96,0 prosenttia, parempi kuin vuoden 2007 lopun 95,7 prosenttia. Päivittäistavarakauppa kasvoi kaikilla markkina-alueillamme. Päivittäistavarakauppa on useimmissa kauppakeskuksissamme se ankkuri, joka pitää kävijämäärät vakaina.

Rakenteilla olevat kauppakeskukset Liljeholmstorget ja Rocca al Mare etenivät aikataulun mukaisesti. Molemmat hankkeet valmistuvat vuoden 2009 lopulla. Tilojen vuokraus edistyi hyvin ja kaikki ankkurivuokrasopimukset on allekirjoitettu. Hankkeiden rahoitus on varmistettu.

Marraskuussa avattiin lähes kaksi vuotta rakenteilla ollut kauppakeskus Trio Lahdessa. Avaus onnistui erinomaisesti ja keskus on ottanut takaisin paikkansa kaupungin johtavana kauppakeskuksena.

Panostimme vuoden aikana vastuulliseen rakentamiseen ja haemme kansainvälistä luokitusta tärkeimmille rakennushankkeillemme. Pyrimme noudattamaan kestävän kehityksen periaatteita toiminnassamme.

Korkojen lasku ja vaihtovelkakirjojen onnistunut takaisinosto pienensivät rahoituskulujamme viimeisellä vuosineljänneksellä.

Kiinteistöjen käypä arvo laski edelleen markkinoilla vallitsevien tuottovaatimusten noustua. Vuoden 2008 kiinteistöjen arvojen lasku vastasi vuoden 2007 arvojen nousua. Cityconin rahoitusasema on hyvä ja yhtiö panostaa vahvaan operatiiviseen kassavirtaan."

Toimintaympäristön kehitys

Vuonna 2008 taloudellisessa ympäristössä tapahtui merkittäviä muutoksia. Finanssikriisin laajentuminen Yhdysvaltojen asuntomarkkinoilta globaaliksi talouskriisiksi kiristi rahoitusmarkkinoita myös Suomessa nopeasti. Vuoden lopulla rahoituskriisi alkoi tuntua myös reaalitaloudessa, ja ennen pitkää suhdannemuutokset heijastuvat todennäköisesti myös vähittäiskauppaan.

Alkuvuonna vähittäiskauppa kasvoi vielä voimakkaasti, mutta loppuvuonna kasvu hidastui. Kaikkiaan vähittäiskaupan kumulatiivinen kasvu oli vuonna 2008 Suomessa 5,6 prosenttia ja Ruotsissa 3,3 prosenttia. Kaupan hidastuminen oli merkittävintä Baltiassa. Kovien kasvuvuosien jälkeen Viron vähittäiskauppa laski joulukuussa 9,0 prosenttia ja Liettuan 8,8 prosenttia (Lähteet: Tilastokeskus, Statistiska Centralbyrån, Statistics Estonia, Statistics Lithuania).

Kuluttajien luottamus oman taloutensa kehitykseen on selvästi heikentynyt Cityconin toimintamaissa. Myös inflaatio kääntyi laskuun, ja markkinakorot laskivat nopeasti vuoden lopulla alkuvuoden korkeilta tasoilta. Loppuvuodesta myös rakennuskustannukset ja raaka-aineiden hinnat laskivat. Kaikissa Cityconin toimintamaissa odotetaan taloudellisen kasvun hidastuvan tulevaisuudessa. (Lähde: Nordea)

Maailmanlaajuisten rahoitusmarkkinoiden epävakaus on tiukentanut rahoituksen saatavuutta ja nostanut uusien lainojen korkomarginaalia selvästi. Samalla pitkä yhteistyö pankkien kanssa on noussut tärkeäksi tekijäksi rahoituspäätöksiä tehtäessä.

Alkuvuodesta Suomessa ja Ruotsissa käytiin vielä vilkkaasti kiinteistökauppaa. Loppuvuonna rahoitusmahdollisuuksien lähes kadottua myös kiinteistömarkkinat hiljenivät. Suomessa vuoden loppupuolella toteutuneet muutamat kiinteistökaupat tehtiin pääosin kotimaisten institutionaalisten sijoittajien kesken. Myös Ruotsissa kaupat on tehty etupäässä kotimaisin voimin. Baltiassa kiinteistömarkkina on pysähtynyt lähes täysin. (Lähde: Catella)

Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuuden yhteenveto

Citycon on kauppakeskusten aktiivinen omistaja ja pitkäjänteinen kehittäjä. Yhtiö luo puitteet menestyvälle kaupankäynnille ja pyrkii lisäämään kauppakeskuksistaan saatavaa nettotuottoa pitkällä aikavälillä aktiivisen kauppapaikkajohtamisen ja kehitystoiminnan avulla. Cityconin kauppapaikat palvelevat sekä kuluttajia että vähittäiskauppaa.

Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa ja sillä on vahva asema Ruotsissa ja vakaa jalansija Baltiassa. Yhtiö kantaa kohteistaan hallinnointi- ja liiketoimintavastuun. Tämä erottaa yhtiön monista omistamiseen keskittyvistä kiinteistösijoitusyhtiöistä.

Citycon osallistuu omistamiensa kauppakeskusten päivittäiseen toimintaan pyrkien yhteistyössä vuokralaistensa kanssa jatkuvasti lisäämään kauppakeskustensa kiinnostavuutta, asiakasmääriä, myyntiä ja tuottoja. Citycon on uranuurtaja pohjoismaisilla kauppakeskusmarkkinoilla pyrkiessään vihreiden arvojen huomioon ottamiseen kauppakeskusjohtamisessa ja kehityshankkeissaan. Yhtiöllä oli meneillään kolme vastuullisen rakentamisen pilottihanketta, joista ensimmäisenä valmistui kauppakeskus Trion kehityshanke vuoden lopulla.

Cityconin markkina-alueet ovat Suomi, Ruotsi ja Baltian maat. Aktiivisen markkinaseurannan ja hyvän paikallistuntemuksen ansiosta Citycon on pystynyt hankkimaan kauppakeskuksia tärkeimmistä kasvukeskuksista toimintamaissaan. Cityconin investoinnit kohdistuvat alueille, joissa asukasmäärien ja kuluttajien ostovoiman odotetaan kasvavan.

Vuoden 2008 lopussa yhtiö omisti 33 (33) kauppakeskusta ja 52 (53) muuta kohdetta. Kauppakeskuksista sijaitsi Suomessa 22 (22), Ruotsissa kahdeksan (8) ja Baltiassa kolme (3).

Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkina-arvo vuoden lopussa oli 2 023,6 miljoonaa euroa (2 215,7 milj. euroa), josta suomalaisten kiinteistöjen osuus oli 73,1 prosenttia (71,6 %), ruotsalaisten kiinteistöjen osuus 19,6 prosenttia (23,4 %) ja Baltiassa sijaitsevien kiinteistöjen osuus 7,3 prosenttia (5,0 %). Vuokrattavien tilojen kokonaismäärä vuoden lopussa oli yhteensä 937 650 neliömetriä.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset

Citycon soveltaa sijoituskiinteistöjen arvostamiseen IAS 40 -standardin mukaista käyvän arvon mallia, jonka mukaan sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti. Cityconin kiinteistöomaisuuden markkina-arvon määrittelee ulkopuolinen arvioija kiinteistökohtaisesti kansainvälisten IAS- (International Accounting Standards) ja IVS- (International Valuation Standards) standardien mukaisesti vähintään kerran vuodessa. Vuonna 2008 ulkopuolinen arviointi teetettiin kuitenkin vuosineljänneksittäin lisääntyneen markkinavolatiliteetin vuoksi.

Cityconin kiinteistöt arvioi Realia Group -ryhmään kuuluva Realia Management Oy. Realia Management Oy toimii yhteistyössä kansainvälisen, johtavan kiinteistöpalveluiden tarjoajan, CB Richard Ellisin kanssa. Yhteenveto Realia Management Oy:n tekemästä arviolausunnosta vuoden 2008 lopun tilanteesta on saatavilla yhtiön internet-sivuilla osoitteessa www.citycon.fi/ arviolausunto. Arviolausunnosta ilmenee arviointiprosessi, arvioon vaikuttavat tekijät sekä arvioinnin tulokset ja herkkyysanalyysi.

Tilikaudella Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo laski. Lasku johtui kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoiden yleisestä suhdannemuutoksesta ja yleisen talouden taantuman aiheuttamista nousseista tuottovaatimuksista. Arvonnousua kirjattiin yhteensä 15,3 miljoonaa euroa ja arvonalennuksia yhteensä 231,4 miljoonaa euroa. Muutosten nettovaikutus tulokseen oli -216,1 miljoonaa euroa (211,4 milj. euroa).

Cityconin kiinteistöomaisuuden keskimääräinen, Realia Management Oy:n määrittämä nettotuottovaatimus 31.12.2008 oli 6,4 prosenttia (Q3/2008: 6,2 % ja 31.12.2007: 5,6 %).

Vuokrasopimuskanta ja vuokrausaste

Vuoden 2008 lopussa Cityconilla oli yhteensä 3 742 (3 700) vuokrasopimusta. Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva kestoaika oli 3,2 vuotta (3,0). Cityconin kiinteistöomaisuuden nettovuokratuottoaste oli 5,8 prosenttia (5,8 %) ja vuokrausaste 96,0 prosenttia (95,7 %).

Cityconin nettovuokratuotot nousivat tilikaudella 17,8 prosenttia 121,8 miljoonaan euroon. Vuokrattavien tilojen määrä kasvoi 1,5 prosenttia 937 650 neliömetriin. Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto kasvoi 3,6 prosenttia.

Vertailukelpoisten kauppakeskusten nettovuokratuotto kasvoi 4,5 prosenttia. Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet yhtiön omistuksessa koko vertailukauden (24 kk). Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu kehitys- ja laajennuskohteet eivätkä tontit. 77,9 prosenttia vertailukelpoisista kohteista sijaitsee Suomessa. Nettotuottoprosentin laskennassa ja vertailukelpoisten kohteiden valinnassa sovelletaan Kiinteistötalouden instituutin ja Investment Property Databankin ohjeiden mukaista laskentamenetelmää.

Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta vertailukelpoisissa kohteissa oli 8,5 prosenttia edellisten 12 kuukauden aikana. Vuokran osuus vuokralaisen liikevaihdosta on laskettu vuokralaisen Cityconille maksaman nettovuokran ja mahdollisten erilliskorvausten osuutena arvonlisäverottomasta myynnistä. Arvonlisäveron suuruus on arvio.

Hankinnat ja myynnit

Citycon keskittyy jatkossakin yhtiön omistamien kauppakeskusten kaupalliseen kehittämiseen ja seuraa kauppakeskusmarkkinoiden kehittymistä koko toiminta-alueellaan. Vuoden aikana ei toteutettu uusia kauppakeskushankintoja, mutta yhtiö hankki lisää osakkeita useasta osittain omistamastaan kohteesta. Hankintojen kokonaismäärä vuoden aikana oli 17,4 miljoonaa euroa.

Helmikuussa Citycon myi 40 prosenttia kauppakeskus Isosta Omenasta GIC Real Estaten tytäryhtiölle. GIC Real Estate on singaporelaisen sijoitusyhtiön Government of Singapore Investment Corporationin kiinteistösijoitusyksikkö. Myyntihinta oli 131,6 miljoonaa euroa, ja se vastaa 40 prosentin osuutta Cityconin syyskuussa 2007 Isosta Omenasta maksamasta kauppahinnasta. Kaupan osapuolet ovat sopineet, että Citycon jatkaa Ison Omenan kehittämistä sekä vastaa kauppakeskuksen johtamisesta oman toimintakonseptinsa mukaisesti sovittua vastiketta vastaan.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto

	Q4/2008	Q4/2007	Q3/2008	2008	2007	Muutos-%
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl	255	164	81	572	512	11,7
pinta-ala, m²	69 730	27 854	12 810	124 960	103 408	20,8
Vuokrausaste kauden lopussa, %			95,6	96,0	95,7	0,3
Vuokrasopimusten keskimääräinen
jäljellä oleva voimassaoloaika
kauden lopussa, vuotta			3,0	3,2	3,0	6,7

Kauppakeskus Lippulaivan laajennushankkeeseen liittyen Citycon osti vuoden alussa Kiinteistö Oy Majakan koko osakekannan ja myi samassa yhteydessä Kiinteistö Oy Ulappatorin kaikki osakkeet. Kiinteistö Oy Majakka omistaa rakentamattomia maa-alueita Espoossa Lippulaivan vieressä kauppakeskuksen laajennukseen suunnitellulla alueella. Cityconilla säilyi hallintaoikeus Kiinteistö Oy Ulappatorin vuokrattavissa oleviin tiloihin. Hallintaoikeus lakkaa, kun laajennushanke valmistuu tai viimeistään vuonna 2011. Kiinteistö Oy Majakka sulautui Kiinteistö Oy Lippulaivaan heinäkuun 2008 alussa.

Tämän lisäksi Citycon osti heinäkuun alussa noin 54 prosenttia Kiinteistö Oy Espoon Asematorin osakkeista. Osakkeiden hankinta liittyy suunnitteilla olevaan kauppakeskus Espoontorin kehitys- ja laajennushankkeeseen. Tammikuussa Citycon myi noin 44 prosentin osuutensa Helsingissä sijaitsevasta Pukinmäen liikekeskuksesta.

Konsernirakenteessa vuoden 2008 aikana tapahtuneita muutoksia on käsitelty tarkemmin tilinpäätöksen liitetiedossa 30.

Kehityshankkeet

Cityconin strategian ydin on pitää yhtiön omistamat kauppakeskukset kilpailukykyisinä niin asiakkaiden kuin vuokralaistenkin kannalta. Yhtiö tavoittelee pitkän aikavälin kasvua kauppapaikkojen asiakasmäärissä ja kassavirassa sekä tehokkuudessa ja tuotoissa. Kehityshankkeet saattavat kuitenkin tilapäisesti heikentää joidenkin kohteiden tuottoa, sillä uudistusten vuoksi osa liiketiloista on hetkellisesti tyhjennettävä, mikä puolestaan vaikuttaa kyseisten kehityskohteiden vuokratuottoihin. Citycon pyrkii toteuttamaan rakennushankkeet vaiheittain siten, että koko kauppakeskusta ei tarvitse sulkea töiden ajaksi. Näin pyritään varmistamaan kassavirran jatkuvuus.

Vastuullinen rakentaminen ja johtaminen

Citycon kiinnittää kehityshankkeissaan yhä enemmän huomiota ympäristöä säästäviin menetelmiin ja ratkaisuihin. Yhtiöllä on kolme vastuullisen rakentamisen ja johtamisen pilottihanketta, joissa selvitetään kauppakeskushankkeiden parhaita käytäntöjä vastuullisuuden näkökulmasta. Pilottihankkeet ovat uuden kauppakeskuksen rakentaminen Tukholman Liljeholmeniin, kauppakeskus Rocca al Maren uudistus ja laajennus Tallinnassa sekä kauppakeskus Trion uudistaminen ja laajentaminen Lahdessa.

Pilottihankkeissa käytettävä arviointi sisältää yhteensä yli 60 kohtaa, joissa tarkastellaan muun muassa kohteen energiataloudellisuutta, sisäilman laatua, materiaalivalintoja, julkisten kulkuyhteyksien hyödyntämistä ja rakennustyön aiheuttamien ympäristövaikutus-

Meneillään olevat kehityshankkeet

			Toteutuneet
			bruttoinvestoinnit
		Arvioitu kokonais-	31.12.2008	Arvioitu
		kustannus	mennessä	lopullinen
	Sijainti	(milj. euroa)	(milj. euroa)	valmistumisvuosi
Liljeholmstorget	Tukholma, Ruotsi	130	70,7	2009
Rocca al Mare	Tallinna, Viro	64,3	36,6	2009
Trio	Lahti, Suomi	60	58,3 1)	Valmistunut
Torikeskus	Seinäjoki, Suomi	4	2,6	2009

1) Tämän hetkiset kustannukset ennen hankkeen loppuselvitystä.

ten minimointia. Arvioinnin pohjalta suunnitellaan konkreettiset kehitystoimenpiteet, joiden tarkoituksena on luoda systemaattinen vastuullisen rakentamisen käytäntö.

Cityconin tavoitteena on saada hankkeilleen kansainvälinen LEED-ympäristöluokitus. Yhtiö on edelleen vakuuttunut, että pitkällä aikavälillä vastuullinen toiminta lisää Cityconin kiinnostavuutta sekä kauppakeskusmarkkinoiden vastuullisena toimijana että houkuttelevana kansainvälisenä sijoituskohteena.

Cityconin hallituksen päättämät, meneillään olevat merkittävimmät kehityshankkeet on lueteltu oheisessa taulukossa. Lisätietoja suunnitteilla olevista hankkeista löytyy Cityconin verkkosivuilta www.citycon.fi, johdon presentaatioista ja helmikuussa julkaistavasta vuosikertomuksesta 2008.

Vuoden aikana kehityshankkeisiin investointiin Suomessa 56,5 miljoonaa euroa, Ruotsissa 60,5 miljoonaa euroa ja Baltiassa 22,7 miljoonaa euroa.

Yhtiön merkittävin kehityshanke ja vastuullisen rakentamisen kärkihanke on uuden kauppakeskuksen rakentaminen Tukholman Liljeholmeniin. Hanke eteni vuoden aikana suunnitellussa budjetissa ja aikataulussa. Uusi kauppakeskus avataan arviolta lokakuussa 2009, ja sen tilojen vuokraus on edennyt odotetusti, vaikka sopimusten solmiminen kestää aiempaa kauemmin nykyisessä markkinatilanteessa.

Tallinnassa sijaitsevan kauppakeskus Rocca al Maren uudistus- ja laajennushankkeen ensimmäisen vaiheen uudet tilat otettiin käyttöön etuajassa 1.10.2008. Uudet tilat on kokonaan vuokrattu ja kauppakeskus on ollut avoinna koko hankkeen ajan. Kehityshankkeen seuraava vaihe on jo käynnistynyt, ja koko hankkeesta on jo valtaosa vuokrattu. Suunnitelmien mukaan täysin uudistettu kauppakeskus Rocca al Mare avataan syksyllä 2009.

Lahden ydinkeskustassa sijaitsevan kauppakeskus Trion kehityshankkeen toinen vaihe eteni vuoden aikana suunnitellusti ja täysin uudistettu Trio valmistui marraskuussa joulumyyntiin. Myös Trio oli avoinna koko vuonna 2007 käynnistyneen kehityshankkeen ajan.

Cityconin hallitus on päättänyt myös Seinäjoen Torikeskuksen uudistamisesta.

Helsingin Myllypuroon suunnitellun uuden ostoskeskuksen maa-alueiden ostosta tehtiin esisopimus Helsingin kaupungin kanssa vuoden aikana. Esisopimus koskee neljää liike- ja asuinrakennustonttia. Tavoitteena on kehittää Myllypuroon viihtyisä ja ajanmukainen kauppapaikka.

Muita edelleen suunnitteilla olevia kehityshankkeita, joista yhtiön hallitus ei ole vielä tehnyt päätöstä, ovat muun muassa kauppakeskus Lippulaivan laajennus sekä Åkersberga Centrumin ja Tumba Centrumin uudistushankkeet. Nämä tai muut mahdolliset kehityshankkeet käynnistetään kuitenkin vasta kun rahoitus ja vuokraus on asianmukaisesti varmistettu.

Liiketoimintayksiköt

Cityconin liiketoiminta on jaettu kolmeen liiketoimintayksikköön Suomi, Ruotsi ja Baltia, ja nämä edelleen liiketoiminta-alueisiin Kauppapaikat ja Kiinteistökehitys. Suomen liiketoimintayksikössä on lisäksi Kaupallinen kehitys -toiminto, joka vastaa Suomen kauppakeskusten

kaupallisesta kehittämisestä ja uusien kaupallisten konseptien kehittämisestä.

Suomi

Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa. Yhtiöllä on 24 prosentin markkinaosuus Suomen kauppakeskusmarkkinoista (lähde: Entrecon). Suomen liiketoimintojen nettovuokratuotot kasvoivat vuonna 2008 20,1 prosenttia 90,9 miljoonaan euroon huolimatta meneillään olevista kehityshankkeista. Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 74,7 prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.

Suomessa sijaitsevan kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään seuraavan sivun taulukoissa. Käynnissä olevia kehityshankkeita on käsitelty edellä.

Ruotsi

Citycon on saavuttanut merkittävän aseman kauppakeskusmarkkinoilla Ruotsissa, jossa sillä on kahdeksan kauppakeskusta ja seitsemän muuta kauppapaikkaa, jotka sijaitsevat Suur-Tukholman ja Suur-Göteborgin alueilla sekä Uumajassa. Ruotsin liiketoimintojen nettovuokratuotot kasvoivat 11,3 prosenttia 24,1 miljoonaan euroon. Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 19,8 prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.

Ruotsin kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään seuraavan sivun taulukoissa. Käynnissä olevia kehityshankkeita on käsitelty edellä.

Baltia

Vuoden 2008 lopussa Citycon omisti Baltian maissa kolme kauppakeskusta, Rocca al Maren ja Magistralin Tallinnassa Virossa sekä Mandarinaksen Vilnassa Liettuassa. Baltian markkinoiden rajallisen koon, kiinteistö- ja finanssimarkkinan turbulenssin ja sopivien kiinteistöjen rajal-

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Suomi

	Q4/2008	Q4/2007	Q3/2008	2008	2007	Muutos-%
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl	193	151	66	452	442	2,3
Alkaneiden vuokrasopimusten
pinta-ala, m²	31 930	18 640	11 090	79 130	74 400	6,4
Vuokrausaste kauden lopussa, %			95,7	95,7	95,6	0,1
Vuokrasopimusten keskimääräinen
jäljellä oleva voimassaoloaika kauden
lopussa, vuotta			3,1	3,1	3,1	0,0

Taloudellinen kehitys, Suomi

	Q4/2008	Q4/2007	Q3/2008	2008	2007	Muutos-%
Bruttovuokratuotot, Me	30,8	29,1	30,8	122,5	100,7	21,7
Liikevaihto, Me	32,0	30,2	31,9	126,8	104,3	21,6
Nettovuokratuotot, Me	22,6	21,0	23,4	90,9	75,7	20,1
Nettotappiot/-voitot sijoitus
kiinteistöjen arvostuksesta
käypään arvoon, Me	-48,6	-2,3	-45,0	-154,3	148,1	−
Liiketappio/-voitto, Me	-21,7	17,3	-22,9	-62,9	218,4	−
Bruttoinvestoinnit, Me	10,6	32,5	18,0	69,2	429,1	-83,9
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me			1 519,3	1 480,2	1 587,0	-6,7
Nettotuotto-% 1)			5,8	6,0	6,2	−
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet			6,3	6,5	6,6	−

1) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

Taloudellinen kehitys, Ruotsi

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Ruotsi

	Q4/2008	Q4/2007	Q3/2008	2008	2007	Muutos-%
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl	19	13	13	58	49	18,4
Alkaneiden vuokrasopimusten
pinta-ala, m²	9 060	9 179	1 670	15 340	25 800	-40,5
Vuokrausaste kauden lopussa, %			94,8	96,0	95,1	0,9
Vuokrasopimusten keskimääräinen
jäljellä oleva voimassaoloaika kauden
lopussa, vuotta			2,4	2,4	2,4	0,0

	Q4/2008	Q4/2007	Q3/2008	2008	2007	Muutos-%
Bruttovuokratuotot, Me	9,9	9,4	11,3	41,1	35,4	16,4
Liikevaihto, Me	10,1	11,1	10,5	41,9	39,0	7,2
Nettovuokratuotot, Me	5,3	4,7	6,5	24,1	21,6	11,3
Nettotappiot/-voitot sijoitus
kiinteistöjen arvostuksesta
käypään arvoon, Me	-21,4	2,3	-29,3	-70,1	54,7	−
Liiketappio/-voitto, Me	-16,9	6,9	-23,3	-49,1	73,4	−
Bruttoinvestoinnit, Me	23,0	5,5	18,5	65,6	142,4	-53,9
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me			464,1	396,1	517,5	-23,5
Nettotuotto-% 1)			4,7	5,0	4,6	−
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet			5,2	5,4	4,9	−

1) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Baltia

	Q4/2008	Q4/2007	Q3/2008	2008	2007	Muutos-%
Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl	43	-	2	62	21	195,2
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m²	28 740	-	50	30 490	3 208	850,4
Vuokrausaste kauden lopussa, %			99,8	99,8	100,0	-0,2
Vuokrasopimusten keskimääräinen
jäljellä oleva voimassaoloaika kauden
lopussa, vuotta			2,2	6,8	2,8	142,9

Taloudellinen kehitys, Baltia

	Q4/2008	Q4/2007	Q3/2008	2008	2007	Muutos-%
Bruttovuokratuotot, Me	3,0	2,1	2,1	9,3	7,7	20,7
Liikevaihto, Me	3,1	2,0	2,1	9,6	8,0	19,4
Nettovuokratuotot, Me	2,2	1,4	1,5	6,8	6,0	13,8
Nettovoitot/-tappiot sijoitus
kiinteistöjen arvostuksesta
käypään arvoon, Me	10,6	-0,1	2,6	8,3	8,7	-5,2
Liikevoitto/-tappio, Me	12,6	1,0	4,0	14,4	13,8	4,3
Bruttoinvestoinnit, Me	6,7	5,6	3,8	22,7	31,7	-28,3
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me			111,0	147,3	111,2	32,5
Nettotuotto-% 1)			5,8	6,2	6,2	−
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset
kohteet			7,1	7,2	7,3	−

1) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

lisen saatavuuden vuoksi Citycon on edennyt alueen investoinneissa maltillisesti. Baltian nettovuokratuotot kasvoivat 13,8 prosenttia 6,8 miljoonaan euroon. Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 5,6 prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.

Baltian kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään edellisen sivun taulukoissa. Käynnissä olevia kehityshankkeita on käsitelty edellä.

Liikevaihto ja tulos

Tilikauden liikevaihto oli 178,3 miljoonaa euroa (151,4 milj. euroa). Cityconin liikevaihto muodostuu pääosin vähittäiskaupan liiketilojen vuokratuotoista. Bruttovuokratuottojen osuus liikevaihdosta oli 97,0 prosenttia (94,9 %).

Liikevoitto oli -105,0 miljoonaa euroa (298,7 milj. euroa). Voitto ennen veroja oli -162,3 miljoonaa euroa (253,5 milj. euroa) ja emoyhtiön omistajille kuuluva voitto verojen jälkeen oli -124,1 miljoonaa euroa (200,3 milj. euroa). Liikevoiton lasku johtui lähinnä kiinteistöomaisuuden käyvän arvon laskusta. Toisaalta liikevoitto kasvoi valmistuneiden kehityshankkeiden myötä lisääntyneiden ja uudistettujen tilojen tuomien nettovuokratuottojen takia.

Kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutosten, myyntivoittojen ja muiden ei-operatiivisten erien vaikutus emoyhtiön omistajille kuuluvaan tulokseen verovaikutuksineen oli -167,9 miljoonaa euroa (162,1 milj. euroa). Kun tämä otetaan huomioon, on operatiivinen tulos verojen jälkeen 5,5 miljoonaa euroa yli vertailukauden tason (ks. liite Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen täsmäytyslaskelma). Operatiivisen tuloksen kasvu on seurausta lähinnä nettovuokratuottojen kasvusta. Ei-operatiiviseen tulokseen sisältyy 5,9 miljoonan euron korvaus Helsingin kaupungilta maanvuokrasopimuksen lyhentämisestä Myllypuron kehityshankkeen aikaistamiseksi. Operatiiviseen tulokseen kirjattiin myös verovaikutuksineen 1,6 miljoonan euron voitto vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista.

Operatiivisen tuloksen verot olivat tilikaudella yli vertailukauden tulokseen perustuvien verojen johtuen operatiivisen tuloksen kasvusta sekä vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista.

Tulos/osake oli -0,56 euroa (1,00 euroa). Operatiivinen tulos/osake, laimennettu, (laimennettu EPRA EPS) oli 0,20 euroa (0,19 euroa). Liiketoiminnan nettorahavirta/osake oli 0,21 euroa (0,20 euroa).

Citycon on tarkistanut laskentaperiaatteitaan uuden IAS 23 -standardin Vieraan pääoman menot perusteella ja muuttanut niitä korkokulujen aktivoimisen osalta. Uusien laskentaperiaatteiden käyttöönoton vuoksi Citycon on oikaissut vuosien 2007 ja 2008 tilinpäätöksiään. Uuden standardin on julkaissut kansainvälinen tilinpäätösstandardilautakunta (International Accounting Standards Board, IASB). Lisätietoja oikaisun vaikutuksesta on tilinpäätöksen liitetiedossa 12.

Henkilöstö ja hallinnon kulut

Citycon-konsernin palveluksessa oli vuoden lopussa yhteensä 113 (102) henkilöä, joista 76 oli Suomessa, 29 Ruotsissa ja kahdeksan Baltiassa. Hallinnon kulut kasvoivat 16,9 miljoonaan euroon (16,5 milj. euroa) sisältäen 0,3 miljoonaa euroa (0,7 milj. euroa) henkilöstöoptioihin ja yhtiön osakepalkkiojärjestelmään liittyviä laskennallisia kuluja. Kulujen nousu vertailukauteen verrattuna johtui organisaation kasvusta.

Citycon-konserni maksoi palkkoja ja palkkioita 7,6 miljoonaa euroa (6,6 milj. euroa), josta konsernin toimitusjohtajan palkkojen ja palkkioiden osuus oli 0,3 miljoonaa euroa (0,3 milj. euroa) ja hallituksen 0,6 miljoonaa euroa (0,5 milj. euroa). Emoyhtiö maksoi palkkoja ja palkkioita 5,8 miljoonaa euroa (5,2 milj. euroa), josta toimitusjohtajan palkka ja palkkiot olivat 0,3 miljoonaa euroa (0,3 milj. euroa) ja hallituksen 0,6 miljoonaa euroa (0,5 milj. euroa).

Yhtiön henkilöstöä kuvaavat tunnusluvut kolmelta vuodelta

	2008	2007	2006
Keskimääräinen
lukumäärä tilikaudella	109	93	62
Tilikauden palkat
ja palkkiot, Me	7,6	6,6	4,6

Investoinnit ja divestoinnit

Cityconin tilikauden bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 157,9 miljoonaa euroa (603,9 milj. euroa). Investoinneista 17,4 miljoonaa euroa (531,3 milj. euroa) kohdistui uusien kiinteistöjen hankintaan, 139,7 miljoonaa euroa (71,8 milj. euroa) kiinteistökehitykseen ja 0,8 milj. euroa (0,8 milj. euroa) muihin investointeihin. Investoinnit rahoitettiin liiketoiminnan kassavirralla ja olemassa olevilla rahoitusjärjestelyillä.

Tilikauden aikana toteutettiin kauppakeskus Ison Omenan osittainen divestointi, jossa siitä myytiin 40 prosenttia GIC Real Estate -konserniin kuuluvalle yhtiölle. Kauppahinta oli 131,6 miljoonaa euroa.

Tase ja rahoitus

Vuoden lopussa taseen loppusumma oli 2 178,5 miljoonaa euroa (2 308,6 milj. euroa). Taseen velat olivat yhteensä 1 341,2 miljoonaa euroa (1 297,7 milj. euroa), josta lyhytaikaista velkaa oli 109,5 miljoonaa euroa (157,8 milj. euroa). Konsernin rahoitustilanne säilyi hyvänä koko vuoden. Tilikauden päättyessä Cityconin käytettävissä olevan likviditeetin määrä oli 203,7 miljoonaa euroa, joista 187,0 miljoonaa euroa oli nostamattomia sitovia luottolimiittejä ja 16,7 miljoonaa euroa rahavaroja ja pankkisaamisia. Cityconin käytettävissä oleva likviditeetti pois lukien lyhytaikaiset luottolimiitit oli tilikauden päättyessä 158,7 miljoonaa euroa (Q3/2008: 202,6 milj. euroa).

Lyhytaikaisen maksuvalmiuden hallintaan yhtiö käyttää sadan miljoonan euron ei-sitovaa kotimaista yritystodistusohjelmaa ja miljardin Ruotsin kruunun ei-sitovaa ruotsalaista yritystodistusohjelmaa. Vaikeutuneen markkinatilanteen takia Citycon maksoi loppuvuonna takaisin kaikki yritystodistuksensa nostamalla varat sitovista pitkäaikaisista luottolimiiteistä. Tämän seurauksena Cityconin rahoitus on pääasiassa järjestetty pitkäaikaisesti ja tilikauden lopussa lyhytaikaiset korolliset velat olivat noin 4,2 prosenttia konsernin korollisesta velasta.

Korolliset velat kasvoivat vertailukaudesta 45,5 miljoonaa euroa ja olivat 1 199,5 miljoonaa euroa (1 154,0 milj. euroa). Konsernin korollisten velkojen käypä arvo oli 1 211,3 miljoonaa euroa (1 171,4 milj. euroa).

Konsernin likvidit kassavarat olivat 16,7 miljoonaa euroa (24,2 milj. euroa), joten konsernin korollisen nettovelan käypä arvo oli 1 194,6 miljoonaa euroa (1 147,3 milj. euroa).

Vuoden alusta laskettu korollisten velkojen painotettu keskikorko nousi edellisvuoteen verrattuna ja oli 4,85 prosenttia (4,68 % vertailukaudella). Keskimääräinen lainapääomilla painotettu lainaaika oli 4,6 vuotta (4,7 vuotta). Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika oli 3,3 vuotta (3,1 vuotta).

Korollisten velkojen painotettu keskikorko 31.12.2008 koronvaihtosopimukset huomioon ottaen oli 4,75 prosenttia.

Konsernin omavaraisuusaste oli 38,5 prosenttia (43,9 %). Nettovelkaantumisaste oli vuoden lopussa 141,3 prosenttia (111,8 %).

Tilikauden lopussa Cityconin korollisiin velkoihin sisältyi 75,8 prosenttia (81,6 %) vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 66,4 prosenttia (61,1 %) oli muutettu kiinteäkorkoisiksi koronvaihtosopimuksilla. Koronvaihtosopimukset huomioon ottaen yhtiön kauden lopun korollisesta velasta 74,5 prosenttia oli kiinteään korkoon sidottua (68,3 %). Lainasalkun suojausaste on konsernin rahoituspolitiikan mukainen ja yhtiö kasvatti suojausastetta vuoden aikana.

Citycon noudattaa suojauslaskentaa, jon_ ka perusteella suojauslaskennan alaisten koronvaihtosopimusten käyvän arvon muutokset kirjataan taseen omaan pääomaan. Koronvaihtosopimusten nimellisarvo oli vuoden lopussa 591,7 miljoonaa euroa (634,5 milj. euroa), josta suojauslaskentaa sovellettiin koronvaihtosopimuksille, joiden nimellisarvo oli 568,7 miljoonaa euroa (558,0 milj. euroa).

Konsernin kaikkien johdannaissopimusten nimellisarvo 31.12.2008 oli 614,8 miljoonaa euroa (674,8 milj. euroa) ja käypä arvo -9,8 miljoonaa euroa (9,1 milj. euroa). Markkinakorkojen lasku vuoden loppupuolella alensi Cityconin korkojohdannaissopimusten käypää arvoa. Valtaosalle korkojohdannaissopimuksia noudatetaan suojauslaskentaa, jolloin johdannaissopimusten käyvän arvon muutos kirjataan suoraan omaan pääomaan. Tällöin näiden sopimusten käyvän arvon alentuminen ei vaikuta tilikauden tulokseen, mutta muutos kirjataan konsernin omaan pääomaan ja se heikentää näin konsernin omavaraisuusastetta. Sopimuksista on 31.12.2008 kirjattu -17,7 miljoonaa euroa oman pääoman arvonkorotusrahastoon verovaikutus huomioituna (30.9.2008 : 5,1 milj. euroa).

Nettorahoituskulut olivat 57,3 miljoonaa euroa (45,3 milj. euroa). Rahoituskulut nousivat alkuvuoden korkotason nousun ja kasvaneen velkamäärän vuoksi.

Vuonna 2008 tuloslaskelman nettorahoituskulut sisältävät 3,1 miljoonaa euroa johdannaisten arvostukseen liittyvää laskennallista kulua, kun taas vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista on nettorahoituskuluihin kirjattu 2,4 miljoonan euron kertaluonteinen voitto. Lisäksi tuloslaskelman nettorahoituskulut sisältävät 1,8 miljoonaa euroa (1,8 milj. euroa) vaihtovelkakirjalainan optio-osuuteen liittyvää laskennallista kulukirjausta.

IFRS-standardia IAS 23 on tarkennettu

vuoden aikana kehityshankkeisiin liittyvien korkokustannusten kirjaamisperusteiden osalta. Tärkein vaikutus IAS 23 -standardin tarkennuksella on yhtiön tuloslaskelman rahoituskuluihin, koska uusi IAS 23 -standardi mahdollistaa olemassa olevien kiinteistöjen kehittämisestä ja kehityshankkeiden tonttien hankinnasta aiheutuvien korkokulujen aktivoimisen taseeseen. Vaikutusta käsitellään tarkemmin tilinpäätöksen liitetiedossa 12.

Lainamarkkinatransaktiot

Rahoitusmarkkinoilla vallinneesta epävarmuudesta huolimatta Citycon allekirjoitti tilikaudella kolme pitkäaikaista lainasopimusta. Kesällä 2007 toteutetun kauppakeskus Magistralin hankinnan paikallinen rahoittaminen viimeisteltiin allekirjoittamalla noin viiden vuoden pituinen, 280 miljoonan Viron kruunun laina. Lisäksi yhtiö lisäsi käytettävissään olevia pitkäaikaisia sitovia luottolimiittejä allekirjoittamalla 50 miljoonan euron ja viiden vuoden pituisen luottolimiittisopimuksen.

Kesäkuussa Citycon ja Pohjoismainen Investointipankki (NIB) sopivat 30 miljoonan euron lainasta, jolla rahoitetaan kauppakeskus Liljeholmstorgetin uudisrakentamista Tukholmassa. Liljeholmstorget on Cityconin vastuullisen rakentamisen kärkihanke, mikä oli merkittävä tekijä lainajärjestelyssä. Laina-aika on 10 vuotta. Kaikki kolme pitkäaikaista lainasopimusta pystyttiin toteuttamaan kilpailukykyisellä lainamarginaalilla.

Lisäksi Citycon allekirjoitti 15.4.2008 pohjoismaisen pankkiryhmän kanssa miljardin Ruotsin kruunun (noin 102,1 milj. euron) yritystodistusohjelman Ruotsissa. Citycon käyttää kyseistä yritystodistusohjelmaa osana konsernin Ruotsin toimintojen lyhytaikaisen likviditeetin hallintaa. Ohjelman alla yritystodistuksia voidaan emittoida joko Ruotsin kruunuissa tai euroissa.

Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 2006

Cityconin hallitus päätti heinäkuussa 2006 laskea liikkeeseen kansainvälisille institutionaalisille sijoittajille suunnatun, 110 miljoonan euron suuruisen pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan. Lainan liikkeeseen laskeminen osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen perustui Cityconin varsinaisen yhtiökokouksen 14.3.2006 antamaan valtuutukseen. Vaihtovelkakirjat on noteerattu NAS-DAQ OMX Helsingissä 22.8.2006 alkaen. Lainan laina-aika on 7 vuotta ja lainalle maksetaan 4,5 prosentin kiinteää vuotuista korkoa. Lainan vaihtoaika on 12.9.2006–27.7.2013 ja eräpäivä 2.8.2013. Lainan nykyinen vaihtohinta on 4,20 euroa.

Marras–joulukuussa 2008 Citycon osti takaisin vaihtovelkakirjalainaan liittyviä velkakirjoja 442 kappaletta useassa eri erässä. Takaisinostetut velkakirjat mitätöitiin 9.12.2008. Mitätöinnin jälkeen vaihtovelkakirjalainan perusteella liikkeeseen laskettujen velkakirjojen määrä on 1 758 kappaletta ja niillä merkittävien osakkeiden enimmäismäärä 20 928 571 kappaletta. Cityconin osakepääoman korotuksen enimmäismäärä vaihtovelkakirjalainan perusteella laski mitätöinnin seurauksena 35 357 142,60 eurosta 28 253 570,85 euroon. Muutokset Cityconin vaihtovelkakirjalainaan rekisteröitiin 19.12.2008 kaupparekisteriin.

Joulukuun 10. päivä Citycon osti takaisin saman vaihtovelkakirjalainan velkakirjoja vielä lisää yhteensä 100 kappaletta. Citycon ei ollut tilikauden päättyessä mitätöinyt näitä.

Kaikkiaan Citycon osti marras–joulukuussa vaihtovelkakirjalainaa takaisin yhteensä 27,1 miljoonan euron nimellisarvoisen määrän, mikä vastaa noin 25 prosenttia vaihtovelkakirjalainan kokonaismäärästä. Painotettu keskimääräinen takaisinostohinta oli 53,5 prosenttia velkakirjojen nimellisarvosta. Takaisinostot toteutettiin, koska markkinatilanne mahdollisti yhtiölle velkakirjojen takaisinostamisen selvästi nimellisarvoa alhaisempaan hintaan sekä koska takaisinostojen avulla yhtiö pystyi vahvistamaan tasettaan ja alentamaan nettorahoituskulujaan.

Vaihtovelkakirjalainan tarkemmat ehdot ja lainalle kertynyt korko löytyvät tilinpäätöksen liitetiedosta 22 Korolliset velat. Liitetiedosta 22 löytyvät myös Cityconin pääomaehtoisen lainan ehdot ja lainalle kertynyt korko.

Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät

Cityconissa on käytössä kokonaisvaltainen riskienhallintaohjelma ERM (Enterprise Risk Management). Riskienhallinnan tavoitteena on varmistaa Cityconin liiketoiminnallisten tavoitteiden saavuttaminen ja ERM:n tehtävänä on tuottaa ajantasaista ja yhdenmukaista tietoa strategisia ja vuosisuunnitelman tavoitteita uhkaavista riskeistä ylimmän johdon ja hallituksen käyttöön.

Yhtiön hallituksen arvion mukaan keskeisimmät lähiajan riskit ja epävarmuustekijät liittyvät yhtiön toiminta-alueiden taloudelliseen kehitykseen, rahoituksen saatavuuteen sekä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja korkotason muutoksiin. Omien kiinteistöjen kehittäminen ja rakennuttaminen lisää myös projektihallintaan ja uusien tilojen vuokraukseen liittyviä riskejä yhtiön liiketoiminnassa.

Liikekiinteistöjen arvoon vaikuttavat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, sijoituskysyntä ja korkotaso. Nykyisin sijoituskiinteistöjen arvon kehitykseen liittyy tavallista suurempaa epävarmuutta, johtuen maailmanlaajuisesta rahoituskriisistä ja voimakkaasti heikentyneistä talouden näkymistä yhtiön liiketoiminta-alueilla.

Luottokriisin seurauksena kiinteistöjen hinnat ovat laskeneet ja myös Citycon on kirjannut tilikauden 2008 aikana käyvän arvon tappioita sijoituskiinteistöjen arvon alentumisesta. Vuoden aikana myös kiinteistömarkkinoiden kaupankäyntiaktiivisuus on vähentynyt selvästi ja lisäksi heikentyvä taloustilanne luo epävarmuutta kiinteistöjen tulevaan käyvän arvon kehitykseen. Kiinteistöjen käyvän arvon muutokset vaikuttavat yhtiön tilikauden tulokseen, mutta niillä ei ole välitöntä kassavirtavaikutusta.

Vuokrattavien tilojen kysyntään ja vuokratasoon vaikuttavat olennaisesti talouden suhdannevaihtelut ja taloudellinen kehitys. Nämä ovat yksi yhtiön keskeisimmistä lähiajan riskeistä. Talouskasvu on hidastunut kaikilla yhtiön liiketoiminta-alueilla selvästi vuonna 2008. Vuodelle 2009 useat ekonomistit ennustavat talouskasvun jäävän negatiiviseksi kaikissa yhtiön toimintamaissa. Tällainen taloudellinen ympäristö saattaa toteutuessaan vähentää liiketilojen kysyntää, heikentää vuokralaisten vuokranmaksukykyä ja lisätä yhtiön kiinteistöjen vajaakäyttöastetta, millä saattaa olla haitallinen vaikutus yhtiön liiketoimintaan ja tulokseen.

Kauppapaikkojen uudistaminen ja kehittäminen ovat Cityconin kasvun ydin. Tämän strategian toteutus vaatii sekä oman että vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen hankkimista. Pankkisektorin vaikeudet ovat vähentäneet pankkien halukkuutta lainata rahaa yrityksille. Pörssikurssien lasku ja sijoittajien haluttomuus sijoittaa osakkeisiin ovat heikentäneet pörssiyhtiöiden mahdollisuuksia oman pääoman hankkimiseen uusien osakeantien avulla. Cityconin rahoitustilanne on kuitenkin vahva. Citycon pystyy rahoittamaan suunnitellusti käynnissä olevat hankkeet kokonaisuudessaan. Tulevien uusien investointien ja kasvun rahoittamisessa yhtiö tulee tarvitsemaan uutta rahoitusta, jonka ehtoihin rahoitusmarkkinakriisi luonnollisesti vaikuttaa.

Rahoituksen saatavuuden lisäksi Cityconin keskeisin rahoitusriski on lainasalkun korkoriski. Vuoden 2008 aikana euroalueen kuuden kuukauden korko laski 1,74 prosenttiyksikköä ja vastaava korkotaso Ruotsissa laski 2,25 prosenttiyksikköä. Samana aikana Cityconin keskikorko nousi 0,17 prosenttiyksikköä koska korkotason voimakas lasku ajoittui vuoden viimeiselle neljännekselle, jolloin korkojen laskun vaikutus koko vuoden keskikorkoon jäi rajalliseksi. Korkotason laskun seurauksena keskikorko tulee todennäköisesti laskemaan vuoden 2009 aikana.

Kehitysprojektien lyhyen aikavälin riskit liittyvät uusien tilojen vuokraukseen ja rakennushankkeiden toteuttamiseen. Projektivuokrauksen riskejä minimoidaan turvaamalla riittävät resurssit uusien kohteiden vuokraustoimintaan, panostamalla uuden keskuksen markkinointiin ja tekemällä ankkurivuokralaisten kanssa sopimukset ennen projektin aloittamista tai sen alkuvaiheessa. Projektin toteutusriskiä hallitaan riittävällä resursoinnilla. Hankkeista vastaavat yhtiön omaan henkilöstöön kuuluvat kokeneet hankekehityspäälliköt.

Yhtiön riskienhallintaa käsitellään laajemmin yhtiön internet-sivuilla www.citycon. fi/riskienhallinta sekä tilinpäätöksen sivuilla 32–34.

Ympäristövastuu

Citycon haluaa olla vastuullisen kauppakeskustoiminnan edelläkävijä ja edistää kestävää kehitystä kauppakeskusliiketoiminnassa. Yhtiön kauppakeskusten sijainti kaupunkien keskustoissa, paikalliskeskuksissa ja yleisesti liikennevirtojen äärellä sekä niiden monipuoliset julkiset liikenneyhteydet antavat hyvän lähtökohdan kestävän kehityksen edistämiselle.

Toimintansa kehittämiseksi Citycon tutki vuonna 2008 vuokralaistensa näkemyksiä kestävää kehitystä edistävistä toimenpiteistä ja kokosi konkreettisia kehitysehdotuksia. Kyselytutkimukseen vastasi 350 vuokralaista ja myymälävastaavaa Suomessa ja Ruotsissa, lisäksi haastateltiin merkittävissä vähittäiskaupan yhtiöissä 13 ympäristöasioista vastaavaa henkilöä.

Tutkimuksen mukaan ympäristötyö kauppakeskuksissa ei ole toistaiseksi ollut myymälätoiminnan kannalta tärkein prioriteetti, mutta vähittäiskauppa saattaa asettaa paineita kauppakeskustoimijoille tulevaisuudessa. Edelläkävijät vähittäiskaupassa asettavat vaatimuksia kumppaneilleen, kuten kauppakeskuksille, jo nyt.

Citycon on käynnistänyt Green Shopping Centre Management -ohjelman, joka on yhteinen kestävää kehitystä edistävä toimintamalli yhtiön kaikissa kauppakeskuksissa. Vuonna 2009 käyttöönotettavan ohjelman tavoitteena on energiatehokkuuden, kierrätyksen ja muiden kestävää kehitystä tukevien toimintojen edistäminen.

Cityconilla on kolme vastuullisen rakentamisen pilottihanketta, joihin haetaan kansainvälistä LEED (Leadership in Energy and Design) -sertifiointia. Nämä ovat olennainen osa Cityconin kestävän kehityksen toimintaa. LEEDhankkeet ovat kauppakeskus Trion uudistaminen Lahdessa, kauppakeskus Rocca al Maren laajentaminen ja uudistaminen Tallinnassa ja kauppakeskus Liljeholmstorgetin rakentaminen Tukholmassa.

Oikeudenkäynnit

Cityconin liiketoimintaan liittyen sille on esitetty vaateita, jotka mahdollisesti voivat johtaa oikeudenkäynteihin. Yhtiön näkemyksen mukaan ei ole todennäköistä, että edellä mainittuihin toimiin liittyvät mahdolliset vastuut yhteensä olisivat merkityksellisiä konsernin rahoitusaseman tai tuloksen kannalta.

Varsinainen yhtiökokous

Citycon Oyj:n vuoden 2008 varsinainen yhtiökokous pidettiin maaliskuussa Helsingissä. Yhtiökokous vahvisti konsernitilinpäätöksen ja emoyhtiön tilinpäätöksen tilikaudelta 2007 sekä myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle. Tilikauden 2007 osingoksi yhtiökokous päätti 0,04 euroa osakkeelta, minkä lisäksi yhtiökokous päätti 0,10 euron osakekohtaisesta pääoman palautuksesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Osinko ja pääoman palautus maksettiin 2.4.2008.

Hallitus

Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön hallitukseen kuuluu viidestä kahdeksaan jäsentä, jotka valitaan yhtiökokouksessa vuodeksi kerrallaan. Hallituksen jäsen voidaan erottaa vain yhtiökokouksen päätöksellä. Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta voidaan päättää vain yhtiökokouksessa 2/3 enemmistöllä annetuista äänistä.

Yhtiön hallituksen jäsenten lukumäärä säilyi kahdeksana ja hallitukseen valittiin uudelleen yhden vuoden toimikaudeksi Gideon Bolotowsky, Raimo Korpinen, Tuomo Lähdesmäki, Claes Ottosson, Dor J. Segal ja Thomas W. Wernink. Uusina jäseninä hallitukseen valittiin civil ingenjör Per-Håkan Westin ja LL.M. Amir Bernstein. Hallituksen puheenjohtajana jatkoi Thomas W. Wernink ja varapuheenjohtajana Tuomo Lähdesmäki.

Tilintarkastaja

Yhtiön tilintarkastajana jatkoi KHT-yhteisö Ernst & Young Oy, jonka ilmoittamana päävastuullisena tilintarkastajana toimi KHT Tuija Korpelainen.

Osakkeenomistajat, osakepääoma ja osakkeet

Cityconin osake on noteerattu Helsingin pörssissä marraskuusta 1988 lähtien. Yhtiö kuuluu pörssin keskisuuriin yhtiöihin, toimialaluokkaan Financials ja toimialaan Real Estate Operating Companies. Yhtiön osakkeen kaupankäyntitunnus on CTY1S ja kaupankäynti tapahtuu euroissa. Osakesarjan kansainvälisessä arvopaperiselvityksessä käytettävä ISIN-koodi on FI0009002471.

Vaihto ja kurssi

Vuoden 2008 aikana Cityconin osakkeen vaihto NASDAQ OMX Helsingissä oli 443,1 miljoonaa euroa (738,1 milj. euroa) ja 150,9 miljoonaa (153,7 milj.) osaketta. Vuoden ylin kurssinoteeraus oli 4,28 euroa (6,09 euroa) ja alin 1,26 euroa (3,24 euroa). Kauden vaihdolla painotettu osakekohtainen keskikurssi oli 2,94 euroa (4,76 euroa) ja päätöskurssi 1,68 euroa (3,65 euroa). Yhtiön osakekannan markkina-arvo tilikauden lopussa oli 371,3 miljoonaa euroa (806,6 milj. euroa).

Omistus

Cityconilla oli tilikauden lopussa 2 190 (2 090) rekisteröityä osakkeenomistajaa, joista kymmenen oli hallintarekisterin hoitajia. Hallintarekisteröidyt ja muut ulkomaiset osakkeenomistajat omistivat 210,7 miljoonaa (210,9 milj.) yhtiön osaketta eli niiden hallussa oli 95,3 prosenttia (95,5 %) yhtiön osake- ja äänimäärästä. Tiedot yhtiön suurimmista osakkeenomistajista ja osakkeiden omistuksen jakautumisesta löytyvät tilinpäätöksen sivulta 52.

Liputusilmoitukset

Citycon vastaanotti vuoden aikana kolme ilmoitusta omistusosuuden muuttumisesta:

FIL Limited (entinen Fidelity International Limited) ilmoitti maaliskuussa, että sen ja sen suorien ja epäsuorien tytäryhtiöiden osakeomistus Citycon Oyj:ssä oli laskenut alle viiden prosentin rajan. Ilmoituksensa mukaan FIL Limited ja sen suorat ja epäsuorat tytäryhtiöt omistivat 5.3.2008 yhteensä 10 904 704 Cityconin osaketta eli 4,93 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista ja osakepääomasta.

AXA Investment Managers ilmoitti maaliskuussa, että AXA S.A.:n ja sen tytäryhtiöiden osuus Citycon Oyj:n äänimäärästä ja osakepääomasta oli noussut yli viiden prosentin rajan. Ilmoituksen mukaan AXA-konserni omisti 21.3.2008 yhteensä 11 892 688 osaketta eli 5,38 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista ja osakepääomasta. Toukokuussa AXA Investment Managers ilmoitti, että AXA S.A.:n ja sen tytäryhtiöiden osuus Citycon Oyj:n äänimäärästä ja osakepääomasta oli laskenut alle viiden prosentin rajan 4,99 prosenttiin 13.5.2008 tehdyillä osakekaupoilla. Ilmoituksen mukaan AXA-konserni omisti tuolloin yhteensä 11 017 656 Cityconin osaketta.

Osakepääoma

Yhtiön rekisteröity osakepääoma tilikauden alussa oli 259 570 510,20 euroa ja osakkeita oli yhteensä 220 981 211. Katsauskauden aikana yhtiön osakkeiden lukumäärä nousi yhteensä 10 738 osakkeella optio-oikeuksilla tehtyjen osakemerkintöjen seurauksena sekä 7 040 osakkeella, jotka annettiin suunnatulla maksuttomalla osakeannilla yhtiön avainhenkilöille yhtiön osakepohjaiseen kannustinjärjestelmään liittyen. Kauden lopussa yhtiön rekisteröity osakepääoma oli 259 570 510,20 euroa ja osakkeiden lukumäärä 220 998 989. Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.

Hallituksen valtuutukset

Vuoden 2007 varsinainen yhtiökokous antoi hallitukselle valtuutuksen päättää uusien osakkeiden antamisesta ja yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden luovuttamisesta joko maksullisella tai maksuttomalla osakeannilla. Uudet osakkeet voidaan antaa ja yhtiön hallussa olevat omat osakkeet luovuttaa yhtiön osakkeenomistajille siinä suhteessa kuin he ennestään omistavat yhtiön osakkeita tai suunnatulla osakeannilla osakkeenomistajien etuoikeudesta poiketen, jos siihen on yhtiön kannalta painava taloudellinen syy. Hallitus voi päättää myös maksuttomasta osakeannista yhtiölle itselleen. Lisäksi hallitus valtuutettiin antamaan osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettuja erityisiä oikeuksia, jotka oikeuttavat saamaan maksua vastaan yhtiön uusia osakkeita tai yhtiön hallussa olevia omia osakkeita. Annettavien uusien osakkeiden ja luovutettavien yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden enimmäismäärä, mukaan lukien erityisten oikeuksien perusteella saatavat osakkeet, voi olla yhteensä enintään 100 miljoonaa.

Hallitus käytti tätä valtuutusta päättäessään syyskuussa 2007 osakkeenomistajien merkintäetuoikeuteen perustuvasta osakeannista ja suunnatusta maksuttomasta osakeannista yhtiön osakepohjaiseen kannustinjärjestelmään liittyen toukokuussa 2008. Valtuutuksen perusteella voidaan tämän jälkeen antaa tai luovuttaa enintään 72 398 178 osaketta. Valtuutus on voimassa 13.3.2012 asti.

Hallituksella ei tilikauden päättyessä ollut muita valtuutuksia.

Omat osakkeet

Citycon Oyj:n hallussa ei katsauskauden aikana ollut yhtiön omia osakkeita.

Optio-ohjelman 2004 perustiedot 31.12.2008

		2004 C
1 040 000	1 090 000	1 050 000
260 000	210 000	250 000
1:1,2127	1:1,2127	1:1,2127
2,2732	2,6608	4,3613
1.9.2006	1.9.2007	1.9.2008
31.3.2009	31.3.2010	31.3.2011
345 075	-	-
386 448	-	-
	2004 A	2004 B

1) Veniamo-Invest Oy, Cityconin täysin omistama tytäryhtiö, ei voi merkitä emoyhtiönsä osakkeita.

2) Vuoden 2008 osingonjaon ja pääoman palautuksen jälkeen. Osakkeen merkintähinnat alenevat puolella jaettavien osakekohtaisten osinkojen ja pääoman palautusten määrästä. Osakkeen merkintähinta on kuitenkin aina vähintään 1,35 euroa.

Optio-oikeudet 2004

Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätti enintään 3 900 000 optio-oikeuden antamisesta Citycon-konsernin henkilöstölle. Optio-oikeudet 2004 A/B/C on listattu NASDAQ OMX Helsingissä. Kaupankäynti optio-oikeuksilla 2004 C alkoi 1.9.2008.

Yhtiön optio-ohjelman 2004 ehtoja muutettiin tilikauden aikana yhtiökokouksen päätöksellä. Ehtoihin lisättiin määräys siitä, että optio-oikeuksien 2004 A/B/C merkintähinnat alenevat puolella mahdollisten osakekohtaisten pääoman palautusten määrästä. Vuoden 2004 optio-oikeuksien määrät, merkintäsuhteet ja merkintähinnat tilikauden lopussa on eritelty oheisessa taulukossa. Optioehdot kokonaisuudessaan ovat nähtävillä yhtiön internet-sivuilla www.citycon.fi/optiot.

Cityconin optio-ohjelmaan 2004 liittyvillä A-optioilla merkittiin kauden aikana 10 132 osaketta 2,2732 euron osakekohtaiseen merkintähintaan. Merkityt osakkeet oikeuttavat osinkoon tilikaudelta 2008.

Ulkona olevilla vuoden 2004 optio-oikeuksilla voidaan merkitä vielä enintään 3 437 913 uutta osaketta.

Hallituksen ja johdon omistamat osakkeet ja optio-oikeudet

Yhtiön hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäsenet sekä heidän lähipiirinsä omistivat 31.12.2008 yhteensä 274 742 yhtiön osaketta. Näiden osakkeiden osuus kaikista osakkeista ja osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä oli 0,12 prosenttia.

Vuoden 2008 lopussa Cityconin toimitusjohtajalla oli 75 000 optio-oikeutta 2004A, 140 000 optio-oikeutta 2004B ja 140 000 optio-oikeutta 2004C. Muilla johtoryhmän jäsenillä oli yhteensä 150 000 optio-oikeutta 2004A, 280 000 optio-oikeutta 2004B ja 280 000 optio-oikeutta 2004C. Yhtiön toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäsenet voivat näiden optio-oikeuksien perusteella merkitä enintään 1 291 525 yhtiön osaketta. Hallituksen jäsenet eivät ole mukana yhtiön osakepohjaisissa kannustinjärjestelmissä.

Ajantasaiset tiedot yhtiön hallituksen ja johtoryhmän jäsenten osake- ja optio-omistuksista käyvät ilmi yhtiön internet-sivuilta www. citycon.fi/sisapiiri.

Yhtiön toimitusjohtajan toimisopimuksen keskeiset ehdot käyvät ilmi tilinpäätöksen sivulta 41.

Tilikauden jälkeiset tapahtumat

Tammikuun lopulla Citycon myi tytäryhtiönsä Kiinteistö Oy Keijutie 15:n kaikki osakkeet. Tämän Lahdessa sijaitsevan, yhtiön ydinliiketoimintaan kuulumattoman kohteen velaton myyntihinta oli noin kolme miljoonaa euroa.

Hallituksen osingonjakoa ja varojen jakamista sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta koskeva ehdotus

Emoyhtiön kertyneet voittovarat ovat 17,8 miljoonaa euroa, josta tilikauden voitto on 14,1 miljoonaa euroa. Emoyhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman rahastossa olevat varat tilinpäätöksen julkistamispäivänä ovat 179,0 miljoonaa euroa.

Cityconin hallitus ehdottaa 18.3.2009 kokoontuvalle varsinaiselle yhtiökokoukselle, että 31.12.2008 päättyneeltä tilikaudelta maksetaan osinkoa 0,04 euroa osakkeelta eli yhteensä 8,8 miljoonaa euroa ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta pääoman palautusta 0,10 euroa osakkeelta eli yhteensä 22,1 miljoonaa euroa. Hallitus ehdottaa, että osingonmaksun ja pääoman palautuksen täsmäytyspäivä on 23.3.2009 ja että osinko ja pääoman palautus maksetaan 3.4.2009.

Hallitus ehdottaa lisäksi, että loput kertyneistä voittovaroista, 8,9 miljoonaa euroa, kirjataan kertyneiden voittovarojen tilille.

Ehdotettu voitonjako ja pääoman palautus eivät hallituksen näkemyksen mukaan vaaranna yhtiön maksukykyä.

Tulevaisuuden näkymät

Citycon keskittyy edelleen kassavirran ja liikevoiton (ilman käyvän arvon muutoksia) kasvattamiseen. Toteuttaakseen strategiaansa yhtiö keskittyy lisäarvoa tuottaviin toimenpiteisiin seuraten samalla markkinoita mahdollisten hankintojen varalta.

Markkinoiden muutoksen sekä vaikeutuneen rahoitustilanteen vuoksi minkä tahansa hankkeen käynnistäminen arvioidaan uudelleen. Yhtiö pyrkii jatkamaan ydinliiketoimintaansa kuulumattomien kohteiden myyntiä kiinteistökannan parantamiseksi ja taseen vahvistamiseksi. Yhtiö harkitsee myös muita kiinteistörahoituslähteitä.

Yhtiö arvioi nettovuokratuottojen nousevan vuonna 2009 edellisvuoden tasolta. Arvio perustuu vuoden 2008 lopulla valmistuneisiin ja käynnissä oleviin laajennus- ja uudistushankkeisiin, jotka kasvattavat vuokrattavien tilojen määrää, sekä kauppakeskusjohtamisen edelleen kehittämiseen.

Helsingissä 11.2.2009

Citycon Oyj Hallitus

Konsernituloslaskelma, IFRS

Me	Liite	1.1.–31.12.2008	1.1.–31.12.2007
Kokonaistuotot Kokonaiskulut pl. rahoituskulut	1 2	207,4 -312,5	371,1 -72,4
Bruttovuokratuotto Käyttökorvaukset ja palvelutuotot		173,0 5,3	143,7 7,7
Liikevaihto Hoitokulut	4 5, 8	178,3 56,3	151,4 47,8
Vuokraustoiminnan muut kulut Nettovuokratuotto Hallinnon kulut	6 7, 8, 9	0,2 121,8 16,9	0,3 103,4 16,5
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	10	6,1	0,5
Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon		15,3 -231,4 -216,1	219,0 -7,5 211,4
Sijoituskiinteistöjen myyntituotot Myytyjen sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvo Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä		7,7 -7,6 0,1	0,2 -0,3 -0,1
Liiketappio/-voitto		-105,0	298,7
Rahoitustuotot Rahoituskulut Rahoituskulut (netto)	11, 12	72,3 -129,6 -57,3	10,6 -55,9 -45,3
Tappio/voitto ennen veroja		-162,3	253,5
Tilikauden tulokseen perustuvat verot Laskennalliset verot Tuloverot	13 13, 24	-6,6 30,0 23,4	-3,4 -46,2 -49,6
Tilikauden tappio/voitto		-138,9	203,9
Jakautuminen Emoyhtiön omistajille Vähemmistölle		-124,1 -14,8	200,3 3,6
Emoyrityksen omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos: Laimentamaton osakekohtainen tulos (euro) Laimennusvaikutuksella oikaistu osakekohtainen tulos (euro)	14 14	-0,56 -0,56	1,00 0,91
Operatiivinen tulos Ei-operatiivinen tulos Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tappio/voitto	3 3	43,8 -167,9 -124,1	38,3 162,1 200,3

Citycon Oyj Tilinpäätös 2008

Konsernitase, IFRS

VARAT Pitkäaikaiset varat Sijoituskiinteistöt 15 2 023,6 2 215,7 Rakenteilla olevat kiinteistöt 16 88,1 33,2 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 17 0,7 0,9 Aineettomat hyödykkeet 18 0,9 0,5 Laskennalliset verosaamiset 24 6,8 - Johdannaissopimukset ja muut pitkävaikutteiset varat 23 6,0 10,1 Pitkäaikaiset varat yhteensä 2 126,1 2 260,5 Lyhytaikaiset varat Myyntisaamiset ja muut saamiset 19 21,7 22,7 Johdannaissopimukset 23 13,9 1,2 Rahavarat ja pankkisaamiset 20 16,7 24,2 Lyhytaikaiset varat yhteensä 52,4 48,1 Varat yhteensä 2 178,5 2 308,6 OMA PÄÄOMA JA VELAT Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 21 Osakepääoma 259,6 259,6 Ylikurssirahasto 131,1 131,1 Arvonmuutosrahasto -17,7 4,9 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 177,3 199,3 Muut rahastot 0,0 0,0 Muuntoerot -10,3 -0,3 Kertyneet voittovarat 259,1 387,2 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 799,1 982,0 Vähemmistön osuus 38,2 28,9 Oma pääoma yhteensä 837,3 1 010,9 Pitkäaikaiset velat Pitkäaikaiset korolliset velat 22 1 149,2 1 049,3 Johdannaissopimukset 23 24,7 2,3 Muut pitkäaikaiset korottomat velat 0,8 0,2 Laskennalliset verovelat 24 57,1 88,1 Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 231,7 1 139,9 Lyhytaikaiset velat Lyhytaikaiset korolliset velat 22 50,3 104,7 Johdannaissopimukset 23 4,9 - Ostovelat ja muut velat 25 54,3 53,1 Lyhytaikaiset velat yhteensä 109,5 157,8 Velat yhteensä 1 341,2 1 297,7 Oma pääoma ja velat yhteensä 2 178,5 2 308,6	Me	Liite	31.12.2008	31.12.2007

Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS

Me	Liite	1.1.–31.12.2008	1.1.–31.12.2007
Liiketoiminnan rahavirta Tappio/voitto ennen veroja		-162,3	253,5
Oikaisut:
Poistot ja arvonalennukset	9	0,5	0,5
Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon	15	216,1	-211,4
Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä	15	-0,1	0,1
Rahoitustuotot	11	-72,3	-10,6
Rahoituskulut	11	129,6	55,9
Muut oikaisut		-5,6	0,6
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta		105,8	88,5
Käyttöpääoman muutos		-2,1	0,2
Liiketoiminnan rahavirta		103,7	88,8
Maksetut korot ja muut rahoituskulut		-63,1	-42,7
Saadut korot, kurssivoitot ja muut rahoitustuotot		6,3	3,1
Saadut/maksetut välittömät verot		0,2	-10,0
Liiketoiminnan nettorahavirta		47,2	39,3
Investointien rahavirta
Tytäryritysten hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla	15	-24,0	-517,6
Sijoituskiinteistöjen hankinnat	15	-	-16,0
Investoinnit sijoituskiinteistöihin	15	-58,2	-39,3
Investoinnit rakenteilla oleviin kiinteistöihin sekä aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin	16, 17, 18	-68,8	-24,5
Sijoituskiinteistöjen myynti	15	7,0	0,3
Investointien nettorahavirta		-144,1	-597,1
Rahoituksen rahavirta
Osakeannista saadut maksut		-	232,4
Vähemmistön rahastosuoritukset		25,9	-
Lyhytaikaisten lainojen nostot		72,1	773,1
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut		-125,8	-727,9
Pitkäaikaisten lainojen nostot		623,3	535,8
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut		-473,6	-228,9
Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta		-30,9	-23,4
Rahoituksen nettorahavirta		90,9	561,1
Rahavarojen muutos		-6,1	3,3
Rahavarat tilikauden alussa	20	24,2	21,3
Valuuttakurssien muutosten vaikutus		-1,4	-0,4
Rahavarat tilikauden lopussa	20	16,7	24,2

			Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
				Arvon-	Sijoitetun			Kertyneet		Vähem-	Oma
	Osake-	Osake-	Ylikurssi-	muutos-	vapaan oman	Muut	Muunto-	voitto-		mistön	pääoma
Me	pääoma	anti	rahasto	rahasto	pääoman rahasto	rahastot	erot	varat	Yhteensä	osuus	yhteensä
Oma pääoma 31.12.2006	225,7	0,1	131,1	-1,3	-	0,0	0,0	209,7	565,3	15,0	580,3
Rahavirran suojaus				6,3					6,3		6,3
Suoraan omaan pääomaan kirjatut nettotuotot				6,3					6,3	0,0	6,3
Tilikauden tulos								200,3	200,3	3,6	203,9
Kaudella kirjatut tuotot ja kulut yhteensä				6,3				200,3	206,6	3,6	210,2
Osakeannit	33,8				197,6				231,3		231,3
Osakemerkinnät osakeoptioilla	0,1	-0,1	0,0		1,8				1,8		1,8
Osingonjako								-23,4	-23,4		-23,4
Muuntoerot							-0,3		-0,3	-0,7	-1,0
Osakeperusteiset maksut (Liite 26)								0,6	0,6		0,6
Muut muutokset									0,0	11,0	11,0
Oma pääoma 31.12.2007	259,6	-	131,1	4,9	199,3	0,0	-0,3	387,3	982,0	28,9	1 010,9
Rahavirran suojaus				-22,6					-22,6		-22,6
Suoraan omaan pääomaan kirjatut nettotuotot				-22,6					-22,6		-22,6
Tilikauden tulos								-124,1	-124,1	-14,8	-138,9
Kaudella kirjatut tuotot ja kulut yhteensä				-22,6				-124,1	-146,7	-14,8	-161,5
Osakemerkinnät osakeoptioilla					0,0				0,0		0,0
Vaihtovelkakirjalainan takaisinostosta syntyvä omaan pääomaan kirjattava voitto								4,6	4,6		4,6
Osingonjako ja pääomanpalautus					-22,1			-8,8	-30,9		-30,9
Muuntoerot							-10,0		-10,0	-3,0	-13,0
Osakeperusteiset maksut (Liite 26)								0,3	0,3		0,3
Muut muutokset									0,0	27,0	27,0
Oma pääoma 31.12.2008	259,6	-	131,1	-17,7	177,3	0,0	-10,3	259,1	799,1	38,2	837,3

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot, IFRS

Tilinpäätöksen laatimisperiaatteet

1. Yrityksen perustiedot

Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta on keskittynyt pääkaupunkiseudulle ja Suomen suurimpiin alueellisiin keskuksiin sekä Ruotsiin ja Baltian maihin. Yhtiö on suomalainen, Suomen lakien mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity osoite Pohjoisesplanadi 35 AB, 00100 Helsinki. Hallitus on hyväksynyt tilinpäätöksen 11.2.2009.

2. Tilinpäätöksen laatimisperusta

Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti ja sitä laatiessa on noudatettu 31.12.2008 voimassaolevaa IFRS-normistoa, jolla tarkoitetaan EU:n asetuksessa N:o 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös suomalaisen kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön mukaiset. Lisäksi Citycon noudattaa konsernitilinpäätöksen laadinnassa the European Public Real Estate Association (EPRA) suosituksia. The European Public Real Estate Association (EPRA) on eurooppalaisia listattuja kiinteistösijoitusyhtiöitä edustava järjestö, joka julkaisee suosituksia listatuille kiinteistösijoitusyhtiöille taloudellisen informaation esittämisestä.

Citycon siirtyi noudattamaan IFRS-normistoa tilinpäätöksen ensisijaisena perustana vuoden 2005 alusta. Myytävissä olevat rahoitusvarat, johdannaissopimukset ja sijoituskiinteistöt on arvostettu käypään arvoon alkuperäisen kirjaamisen jälkeen, muilta osin konsernitilinpäätös on laadittu alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen. Tilinpäätöstiedot esitetään miljoonina euroina.

IFRS:n mukaisen tilinpäätöksen laatiminen edellyttää yhtiön johdolta arvioita ja olettamuksia, jotka vaikuttavat laatimisperiaatteiden soveltamiseen ja raportoitavien varojen, velkojen, tuottojen ja kulujen määrään sekä esitettäviin liitetietoihin. Arviot ja niihin liittyvät olettamukset perustuvat aikaisempiin kokemuksiin ja muihin tekijöihin, joiden arvioidaan olevan tämänhetkinen paras näkemys sellaisten varojen tai velkojen arvostamisessa, joille ei muista lähteistä ole saatavissa arvoja. Toteutumat voivat poiketa tehdyistä arvioista.

Arvioita ja niihin liittyviä olettamuksia tarkastellaan jatkuvasti. Kirjanpidollisten arvioiden tarkistukset kirjataan sille kaudelle, jolla arviota tarkistetaan, jos arvion muutos koskee vain kyseistä kautta. Mikäli arvion muutos koskee sekä arvion muutoskautta että myöhempiä kausia, arvion muutos kirjataan vastaavasti sekä muutoskaudelle että tuleville periodeille. Arvioiden ja olettamusten käyttöön liittyviä tekijöitä on tarkemmin kuvattu näiden laatimisperiaatteiden kohdassa "Johdon harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet ja arvioihin liittyvät keskeiset epävarmuustekijät".

3. Muutokset IFRS-standardeissa ja laskentaperiaatteissa

1. Vuonna 2008 sovelletut uudet tulkinnat

Vuonna 2008 Citycon ei ottanut käyttöön uusia IFRS-tulkintoja. Yhtiö on kuitenkin ryhtynyt ennenaikaisesti soveltamaan uudistettua standardia IAS 23 Vieraan pääoman menot, jonka vaatimukset tulevat voimaan 1.1.2009. Uudistettu standardi edellyttää, että yhteisön on aktivoitava sellaiset vieraan pääoman menot, jotka välittömästi johtuvat tietyt ehdot täyttävän hyödykkeen hankinnasta, rakentamisesta tai valmistamisesta, osaksi kyseisen hyödykkeen hankintamenoa. Standardi kuitenkin sallii, muttei velvoita, aktivoimaan käypään arvoon arvostettujen hyödykkeiden rakentamisesta tai valmistamisesta syntyneitä vieraan pääoman menoja. Citycon soveltaa uudistettua IAS 23 standardia takautuvasti, 1.1.2007 alkaen. Aikaisemmin Citycon aktivoi korkokulut vain niiden kehityshankkeiden osalta, joihin liittyy huomattavia laajennuksia tai uusia, Cityconin rakennuttamia kiinteistöjä. Nämä arvostettiin hankintamenoon IAS 16:n mukaisesti. Vuoden 2008 tilinpäätöksen ja uudistetun standardin soveltamisen myötä Citycon laajentaa aktivointikäytäntöään siten, että korkokulut aktivoidaan myös sellaisista kehityshankkeista, joihin liittyy olemassa olevien, käypään arvoon arvostettavien sijoituskiinteistöjen uudistamista. Uudistetun IAS 23:n soveltaminen ei vaikuta tilikauden tulokseen eikä taseeseen vuosien 2008 ja 2007 tilinpäätöksissä, sillä sijoituskiinteistöjen rahoituskulujen muutos tasoittui muutoksella, joka tapahtui nettovoitoissa/-tappioissa sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon.

2. Vuonna 2008 voimaan tulevat tulkinnat, jotka eivät ole konsernin kannalta merkityksellisiä

Julkaistuihin standardeihin tehtyjen seuraavien tulkintojen soveltaminen on pakollista 1.1.2008 tai sen jälkeen alkavien tilikausien osalta, mutta kyseiset tulkinnat eivät ole merkityksellisiä konsernin toiminnan kannalta. Tällaisia tulkintoja ovat IFRIC 14, IAS 19 Etuuspohjaisesta järjestelystä johtuvan omaisuuserän yläraja, vähimmäisrahastointivaatimukset ja näiden välinen yhteys, IFRIC 11, IFRS 2 Konsernin ja omia osakkeita koskevat liiketoimet, IFRIC 12 Palvelutoimilupajärjestelyt sekä IFRIC 13 Kanta-asiakasohjelmat.

3. Standardit, muutokset ja nykyisiin standardeihin tehdyt tulkinnat, jotka eivät vielä ole voimassa ja joita konserni ei ole ottanut käyttöön ennen voimaantulopäivää

IFRS 8 Toimintasegmentit korvaa standardin IAS 14 Segmenttiraportointi. Uusi standardi edellyttää "johdon näkökulmaan perustuvaa lähestymistapaa", jonka mukaisesti segmenttitietojen esittämisessä on käytettävä samoja perusteita kuin sisäisessä raportoinnissa. Tämä ei ole muuttanut esitettävien ja raportoitavien segmenttien määrää.

IAS 1 (uudistettu) Tilinpäätöksen esittäminen (voimaan 1.1.2009). Uudistetussa standardissa kielletään tuottojen ja kulujen ("muut kuin omistajiin liittyvät oman pääoman muutokset") esittäminen oman pääoman muutokset -laskelmassa ja edellytetään, että omistajiin liittyvät ja muut kuin omistajiin liittyvät oman pääoman muutokset on esitettävä erillisinä. Konserni ryhtyy soveltamaan uudistettua IAS 1 standardia 1.1.2009 alkaen.

IAS 2 (muutos) Osakeperusteiset maksut (voimaan 1.1.2009). Standardin muutos koskee oikeuden syntymisehtoja ja peruutuksia. Muutoksella selvennetään, että oikeuden syntymisehtoja ovat ainoastaan palvelun suorittamista koskevat ehdot sekä tulokseen perustuvat ehdot ja että kaikkia peruutuksia on käsiteltävä kirjanpidossa samalla tavalla. Konserni ryhtyy soveltamaan muutettua IFRS 2 standardia 1.1.2009 alkaen. Muutoksen ei odoteta vaikuttavan olennaisesti konsernin tilinpäätökseen.

IAS 27 (uudistettu) Konsernitilinpäätös ja erillistilinpäätös (voimaan 1.7.2009). Uudistettu standardi edellyttää, että määräysvallattomien omistajien kanssa tehtyjen kaikkien liiketoimien vaikutukset kirjataan omaan pääomaan, mikäli määräysvallassa ei tapahdu muutosta ja mikäli näistä liiketoimista ei enää synny liikearvoa, voittoa tai tappiota. Lisäksi standardissa tarkennetaan määräysvallan menettämisen yhteydessä noudatettava kirjanpitomenettely. Yhteisölle mahdollisesti jäävä osuus arvostetaan uudelleen käypään arvoon, ja voitto tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti.

IFRS 3 (uudistettu) Liiketoimintojen yhdistäminen (voimaan 1.7.2009). Uudistetun standardin mukaisesti liiketoimintojen yhdistämiseen sovelletaan edelleen hankintamenomenetelmää, mutta siihen tehdään muutamia merkittäviä muutoksia. Esimerkiksi kaikki yritysostoon liittyvät maksut kirjataan käypään arvoon hankinta-ajankohtana, ja ehdolliset kauppahinnan maksut katsotaan velaksi sekä arvostetaan uudelleen tulosvaikutteisesti. Standardi antaa mahdollisuuden valita hankintakohtaisesti, arvostetaanko määräysvaltaa tuottamaton osuus käypään arvoon vai osuudeksi hankinnan kohteen nettovarallisuudesta. Kaikki hankintaan liittyvät kustannukset on kirjattava kuluksi.

IFRS 5 (muutos) Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät ja lopetetut toiminnot (voimaan 1.7.2009). Muutoksessa selvennetään, että kaikki tytäryhtiön varat ja velat luokitellaan myytävänä oleviksi, jos osittaista luovutusta koskeva myyntisuunnitelma johtaa määräysvallan menettämiseen. Jos lopetetun toiminnon määritelmä täyttyy, kyseisestä tytäryhtiöstä on tiedotettava olennaisilta osin.

IAS 36 (muutos) Omaisuuserien arvon alentuminen (voimaan 1.1.2009). Jos käypä arvo vähennettynä myynnistä aiheutuneilla menoilla lasketaan tulevien rahavirtojen nykyarvon perusteella, siitä on tiedotettava samalla tavalla kuin käyttöarvon laskennan yhteydessä.

IAS 40 (lisäys) Sijoituskiinteistöt ja tästä aiheutuneet muutokset IAS 16 standardiin (voimaan 1.1.2009). Kiinteistö, joka on rakenteilla tai jota kehitetään sijoituskiinteistöksi, kuuluu IAS 40 standardin piiriin. Tällaiset kiinteistöt arvostetaan käypään arvoon käytettäessä käyvän arvon mallia. Mikäli käypä arvo ei ole luotettavasti arvioitavissa, kiinteistö arvostetaan hankintahintaan kunnes kiinteistö valmistuu tai käypä arvo voidaan arvioida luotettavasti.

4. Yhteenveto konsernitilinpäätöksen laatimisperiaatteista

Konsernitilinpäätöksen laatimisperiaatteet

Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiön Citycon Oyj:n, sen tytäryhtiöt sekä osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä.

Tytäryhtiöt ovat yhtiöitä, joissa konsernilla on määräysvalta. Määräysvalta on olemassa silloin, kun konsernilla on oikeus määrätä yhteisön talouden ja liiketoiminnan periaatteista hyödyn saamiseksi sen toiminnasta. Konsernitilinpäätös on laadittu hankintamenomenetelmän mukaisesti, jolloin emoyhtiön käyttöomaisuudessa olevien tytäryhtiöosakkeiden hankintameno on eliminoitu tytäryhtiön hankintahetken omia pääomia vastaan. Hankitun yhtiön hankintahetken nettovarojen kirjanpitoarvojen ylittävä osuus on pääsääntöisesti kohdistettu maa-alueisiin ja rakennuksiin niiden käypiin arvoihin asti. Hankitut tytäryhtiöt yhdistellään konsernitilinpäätökseen siitä hetkestä alkaen, kun konserni on saanut määräysvallan ja luovutetut yhtiöt siihen saakka, jolloin määräysvalta lakkaa.

Konsernitilinpäätöstä laadittaessa on eliminoitu konsernin sisäiset liiketapahtumat sekä sisäinen voitonjako.

Keskinäiset kiinteistöyhtiöt ovat yhteisessä määräysvallassa olevia omaisuuseriä, jotka yhdistellään konsernitilinpäätökseen IAS 31 Yhteisyritykset -standardin edellyttämällä suhteellisella yhdistämistavalla. Tällöin konsernitilinpäätökseen yhdistellään konsernin osuus yhteisyrityksen varoista, veloista, tuotoista ja kuluista. Suhteellista yhdistämismenetelmää sovelletaan kaikkiin tällaisiin yhteisyrityksiin riippumatta konsernin omistusosuudesta.

Cityconilla ei ole IFRS:n tarkoittamia osakkuusyhtiöitä, koska kaikki keskinäiset kiinteistöyhtiöt käsitellään edellä kuvatulla tavalla yhteisessä määräysvallassa olevina omaisuuserinä.

Kiinteistöjen hankintaa käsitellään kiinteistön hankintana silloin, kun tosiasiallisesti hankitaan osuus kiinteistöstä. Tällaisesta hankinnasta ei synny liikearvoa, vaan koko kauppahinta kohdistuu maa-alueille, rakennuksille sekä muille varoille ja veloille.

Jos kiinteistö sisältyy hankittuun liiketoimintaan, järjestely käsitellään Liiketoimintojen yhdistäminen -standardin mukaisesti. Sen mukaan hankintahinta kohdistetaan hankituille varoille ja veloille niiden käypien arvojen mukaisesti. Mikäli hankittu nettovarallisuus ylittää hankintahinnan, syntyy liikearvoa.

Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat

Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat kirjataan tapahtumapäivän kurssiin. Arvostamisesta aiheutuneet kurssierot kirjataan tuloslaskelmaan rahoituskuluihin ja -tuottoihin.

Tilinpäätöshetken ulkomaan rahan määräiset monetaariset saamiset ja velat arvostetaan tilinpäätöspäivän kurssiin. Käypiin arvoihin arvostetut ulkomaan rahan määräiset ei-monetaariset erät muunnetaan euroiksi arvostuspäivän valuuttakursseja käyttäen, muut ei-monetaariset erät arvostetaan tapahtumapäivän kurssiin.

Ulkomaisten tytäryhtiöiden tuloslaskelmat on muunnettu euroiksi tilikauden keskikurssin mukaan ja taseet tilinpäätöspäivän kurssin mukaan. Tästä aiheutuva kurssiero kirjataan omana muuntoeroeränään omaan pääomaan. Myös ulkomaisten tytäryritysten hankintamenon eliminoinnista ja hankinnan jälkeen kertyneistä oman pääoman eristä syntyvät muuntoerot kirjataan omaan pääomaan.

Sijoituskiinteistöt

Sijoituskiinteistö on kiinteistö (maa-alue tai rakennus – tai osa rakennuksesta), jota pidetään vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin mukaista käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti.

Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot kuten asiantuntijapalkkiot ja varainsiirtoverot. Alkuperäiseen hankintamenoon arvostamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käyvän arvon mallia käyttäen. Ulkopuolisen arvioijan määrittelemä käypä arvo pyydetään hankinta-ajankohtaa seuraavan täyden vuosineljänneksen päättyessä

Käypä arvo on rahamäärä, johon omaisuuserä voitaisiin vaihtaa asiaa tuntevien liiketoimeen halukkaiden, toisistaan riippumattomien osapuolten välillä. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa tilinpäätöspäivän markkinaolosuhteita ja parhaiten se ilmenee tarkasteluhetkellä toimivilla markkinoilla maksettavina hintoina kiinteistöistä, jotka sijaintipaikaltaan ja kunnoltaan vastaavat tarkasteltavana olevaa kiinteistöä ja joita koskevat vastaavanlaiset vuokra- tai muut sopimukset.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittelee ulkopuolinen arvioija kansainvälisten IVSstandardien (International Valuation Standards) mukaisesti vähintään kerran vuodessa, mutta tarvittaessa useammin, jos tapahtuu olennaisia markkinamuutoksia. Silloin kun olennaisia markkinamuutoksia ei ole havaittu, arviolaskelmat päivitetään neljännesvuosijakson perustiedoilla ja markkinamuuttujien osalta käytetään viimeisimmän ulkopuolisen arvioijan markkinamuuttujia.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen pohjautuu nettotuottoon perustuvaan 10 vuoden kassavirta-analyysiin. Arviointiajankohtana voimassa olevista vuokrasopimuksista lasketaan vuotuinen peruskassavirta. Sopimuksen päättyessä sopimusvuokran tilalla käytetään ulkopuolisen arvioijan määrittämää markkinavuokraa. Vuokratuotoista vähennetään tämän jälkeen hoitokulut ja investoinnit ja näin saatu kassavirta diskontataan kiinteistökohtaisella tuottovaatimuksella. Kunkin kiinteistön tuottovaatimus määritellään erikseen huomioiden kiinteistökohtaiset riskit sekä markkinaehtoiset riskit. Kiinteistöomaisuuden kokonaisarvo saadaan laskemalla yksittäisten kiinteistöjen kassavirtamenetelmällä määritetyt arvot yhteen.

Cityconin kehittäessä olemassa olevia sijoituskiinteistöjään käsitellään tällainen kiinteistö edelleen sijoituskiinteistönä, johon sovelletaan IAS 40 mukaista käyvän arvon mallia. Poikkeuksena ovat suuret kehityshankkeet, joissa rakennetaan esim. uutta rakennusta tai laajennusosaa. Tällaiset hankkeet käsitellään IAS 16 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet -standardin mukaisesti valmistumiseensa asti. Kehityshankkeiden käyvät arvot määritetään IAS 40 mukaisesti ja niiden arvostamiseen sovelletaan erillistä kassavirta-analyysiin perustuvaa projektimallia, jossa huomioidaan kehityshankkeen investoinnit ja kohteen tulevat kassavirrat kehityshankkeen aikataulun mukaisina. Projektimallin käyttöä harkitaan tapauskohtaisesti. Malli otetaan käyttöön siinä vaiheessa, kun Citycon Oyj:n hallitus on tehnyt hanketta koskevan investointipäätöksen ja ulkopuolinen arvioija katsoo käytettävissä olevien tietojen riittävän luotettavan arvion tekemiseksi.

Potentiaaliset kehityshankkeet ovat hankkeita, joiden toteutuminen on epävarmaa ja ne jätetään ulkopuolisen arvioijan tekemän arvion ulkopuolelle. Kiinteistöt, joissa on potentiaalisia kehityshankkeita, on arvioitu arviointihetken tilanteen ja arviointihetkellä voimassa olevien vuokrasopimusten perustella. Rakenta-

Yhteenveto sijoituskiinteistöjen käsittelystä Cityconin tilinpäätöksessä

	Standardi	Arvostusperiaate	Taseessa	Tuloslaskelmassa	Muuta
Kiinteistö, jonka	IAS 40	Alun perin hankin	Sijoituskiinteistöt	Käyvän arvon muutos
tarkoitus tuottaa	Sijoituskiinteistöt	tamenoon ja tämän		joko arvostusvoitoksi
vuokratuottoa tai		jälkeen käypään		tai -tappioksi
arvonnousua		arvoon kassavirta
		analyysi -mallilla
Tavanomainen	IAS 40	Alun perin hankinta	Sijoituskiinteistöt	Käyvän arvon muutos
kehityshanke,	Sijoituskiinteistöt	menoon ja tämän jäl		joko arvostusvoitoksi
jolla parannetaan		keen käypään arvoon		tai -tappioksi
olemassa olevan		kassavirta-analyysiin
sijoituskiinteistön		perustuvalla projekti
tiloja		mallilla
Kiinteistö, jota par	IAS 16	Hankintamenoon	Rakenteilla olevat	Arvonalentumiset	Valmistuessaan
haillaan rakennetaan	Aineelliset käyttö	mukaan lukien hank	kiinteistöt		käsitellään IAS 40:n
ja jota tullaan valmis	omaisuus	keesta aiheutuvat			mukaisesti
tuttuaan käyttämään	hyödykkeet	rahoituskulut
sijoituskiinteistönä
Suuri kehityshanke,	IAS 16	Kehityshanke (uusi	Rakenteilla olevat	Arvonalentumiset	Valmistuessaan
jossa rakennetaan	Aineelliset käyttö	rakennus tai laajen	kiinteistöt		käsitellään IAS 40:n
uutta rakennusta	omaisuus-	nusosa) arvostetaan			mukaisesti
tai laajennusosaa	hyödykkeet	hankintamenoonsa
olemassa olevaan		mukaan lukien hank
sijoituskiinteistöön		keesta aiheutuvat
		rahoituskulut

mattomat tontit on arvioitu arviointihetken kaavoitus- ja markkinatilanteen perusteella.

Cityconin taseeseen kirjattava sijoituskiinteistöjen käypä arvo muodostuu ulkopuolisen arvioijan määrittämästä kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta, kehitysprojekti-investoinneista, joita ulkopuolinen arvioija ei ole ottanut mukaan käyvän arvon määrityksessä sekä kuluvan kvartaalin aikana hankittujen uusien kohteiden hankintamenosta.

Sijoituskiinteistöjen käypää arvoa koskevista oikaisuista johtuvat voitot ja tappiot esitetään omilla riveillään tuloslaskelmassa.

Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun sijoituskiinteistö poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen luovuttamisesta ole odotettavissa vastaista taloudellista hyötyä.

Rakenteilla oleviin kiinteistöihin, joita tullaan valmistumisen jälkeen käyttämään sijoituskiinteistöinä, sovelletaan IAS 16 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet -standardia valmistumiseen asti. Valmistuttuaan tällaiset kiinteistöt kirjataan sijoituskiinteistöihin hankintamenoonsa, joka muodostuu valmistumishetkeen mennessä kertyneistä kustannuksista. Tämän jälkeen ne arvostetaan käypään arvoon IAS 40 mukaisesti.

Aineelliset hyödykkeet

Aineelliset hyödykkeet arvostetaan hankintamenoon, josta vähennetään poistot ja mahdolliset arvonalentumiset. Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet sisältävät pääasiassa konttorikoneita ja kalustoa sekä muita aineellisia hyödykkeitä kuten taideteoksia. Myös rahoitusleasingsopimuksilla vuokralle otetut koneet ja laitteet esitetään aineellisina hyödykkeinä.

Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet poistetaan tasapoistoin vaikutusaikanaan.

Taloudellinen vaikutusaika ja arvioidut jäännösarvot tarkistetaan vuosittain ja mikäli havaitaan merkittäviä eroja verrattuna aikaisempiin arvioihin, poistosuunnitelmaa muutetaan uusien arvioiden mukaisiksi. Käytettävät poistoajat ovat seuraavat:

• • Koneet ja kalusto poistetaan tasapoistoin 10 vuodessa.
• • Muut aineelliset hyödykkeet poistetaan tasapoistoin 3 –10 vuodessa.
• • Rahoitusleasingsopimuksilla vuokralleotetut aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet poistetaan samoin periaattein. Hyödyke poistetaan kokonaisuudessaan taloudellisen vaikutusajan tai sitä lyhyemmän vuokra-ajan kuluessa.

Käyttöomaisuuden myynnistä aiheutuvat voitot ja tappiot kirjataan tuloslaskelmaan.

Aineettomat hyödykkeet

Aineeton hyödyke kirjataan taseeseen kun hyödykkeen hankintameno on määritettävissä luotettavasti ja on todennäköistä, että hyödykkeestä odotettavissa oleva taloudellinen hyöty koituu yrityksen hyväksi.

Aineettomat hyödykkeet arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon poistoilla ja mahdollisilla arvonalentumisilla vähennettynä.

Aineettomat hyödykkeet sisältävät atkohjelmistoja. Ne poistetaan tasapoistoin 5 vuodessa.

Arvonalentuminen

Jokaisena tilinpäätöspäivänä aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden osalta arvioidaan, onko arvonalentumisesta viitteitä. Mikäli arvon alentumisesta on viitteitä, omaisuuserästä kerrytettävissä oleva rahamäärä arvioidaan. Mikäli kirjanpitoarvo ylittää kerrytettävissä olevan rahamäärän, arvonalentumistappio kirjataan tuloslaskelmaan.

Rahoitusvarat ja -velat

1. Kirjaaminen ja arvostaminen

Rahoitusvarat on luokiteltu arvostusperiaatteiden määrittämistä varten standardin mukaisesti seuraaviin ryhmiin: Lainat ja muut saamiset, joita ei pidetä kaupankäyntitarkoituksessa, myytävissä olevat rahoitusvarat sekä käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat. Luokittelu tapahtuu alkuperäisen hankinnan yhteydessä rahavarojen hankinnan tarkoituksen perusteella.

Lainoihin ja muihin saamisiin, joita ei pidetä kaupankäyntitarkoituksessa, sisältyvät yrityksen rahoitusvarat, jotka on aikaansaatu luovuttamalla rahaa, tavaroita tai palveluja suoraan velalliselle. Ne arvostetaan jaksotettuun hankintamenoon, ja ne sisältyvät lyhytaikaisiin ja pitkäaikaisiin rahoitusvaroihin. Tasearvoa alennetaan mahdollisen luottotappion määrällä. Myytävissä olevat rahoitusvarat on tarkoitus pitää määrittelemätön ajanjakso ja ne voidaan myydä sopivalla hetkellä.

Myytävissä olevat rahoitusvarat arvostetaan taseessa käypään arvoon. Markkinahintojen muutoksista johtuvat käyvän arvon muutokset kirjataan omaan pääomaan arvonmuutosrahastoon. Arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti vasta kun ne realisoituvat lukuun ottamatta arvonalentumistappioita, jotka kirjataan välittömästi tulosvaikutteisesti.

Citycon solmii johdannaissopimuksia pelkästään suojaustarkoituksessa. Sellaiset johdannaissopimukset, joiden osalta suojauslaskennan soveltamisedellytykset eivät täyty tai jos Citycon on päättänyt olla soveltamatta suojauslaskentaa kyseiselle instrumentille, luetaan käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin tai -velkoihin kuuluviksi.

Rahoitusvelat luokitellaan joko käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvelkoihin tai muihin velkoihin. Johdannaisvelkoihin kuulumattomat velkasopimukset, jotka on solmittu muussa kuin kaupankäyntitarkoituksessa kuuluvat muihin velkoihin, luokitellaan muihin velkoihin.

Rahoitusvarat ja -velat merkitään taseeseen selvityspäivän perusteella. Rahoitusvarat ja -velat on merkitty alun perin kirjanpitoon hankintamenoonsa, ja ne arvostetaan taseessa jaksotettuun hankintamenoon.

Rahavarat koostuvat käteisestä rahasta, vaadittaessa nostettavissa olevista pankkitalletuksista ja muista lyhytaikaisista, erittäin likvideistä sijoituksista. Rahavaroihin luokitelluilla erillä on enintään kolmen kuukauden maturiteetti hankinta-ajankohdasta lukien.

2. Johdannaissopimukset ja suojauslaskennan soveltaminen

Johdannaiset kirjataan hankintahetkellä hankintahintaan (jos sellainen on) ja sen jälkeen ne arvostetaan jokaisena tilinpäätöspäivänä käypään arvoon taseessa.

Citycon käyttää rahavirran korkoriskin suojaamiseen koronvaihtosopimuksia. Koronvaihtosopimuksilla suojaudutaan vaihtuvienkorkojen aiheuttamilta muutoksilta vastaisten korkomaksujen kassavirtoihin (rahavirran suojaus) ja näin syntyvältä tuloksen heilahtelulta. Konserni soveltaa IAS 39:n mukaista suojauslaskentaa valtaosaan koronvaihtosopimuksistaan. Tällöin suojaustarkoituksessa käytettävien koronvaihtosopimusten tehokkaan osan käypien arvojen muutokset kirjataan suoraan omaan pääomaan. Tehottomasta osuudesta johtuva käyvän arvon muutos kirjataan tulosvaikutteisesti. Käyvän arvon rahastoon kirjattu erä kirjataan tulosvaikutteisesti, kun suojauskohteen rahavirrat realisoituvat ja vaikuttavat tulokseen. Mikäli suojauslaskennan edellytykset eivät täyty, arvonmuutokset kirjataan kokonaisuudessaan tulosvaikutteisesti.

Koronvaihtosopimusten perusteella syn-

tyvät korkomaksut kirjataan korkokuluihin. Tulosvaikutteisesti kirjattavat arvonmuutokset on kirjattu muihin rahoituskuluihin tai -tuottoihin. Taseessa koronvaihtosopimuksen käypä arvo on esitetty joko lyhyt- tai pitkäaikaisissa saamisissa tai lyhyt- ja pitkäaikaisissa veloissa. Koronvaihtosopimusten käyvät arvot perustuvat sopimuksista odotettavissa olevien vastaisten rahavirtojen nykyarvoihin.

Citycon käyttää valuuttajohdannaisia suojaamaan ulkomaan rahan määräisiin rahoitusvaroihin ja -velkoihin sisältyvää valuuttakurssiriskiä. Valuuttajohdannaisten käyvän arvon muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti, koska myös ulkomaan rahanmääräisten rahoitusvarojen ja -velkojen kurssierot kirjataan tulosvaikutteisesti.

3. Kytketyt johdannaiset

IAS 39:n mukaisesti sopimuksiin sisällytetyn johdannaisen tunnusmerkit täyttävä erityisehto, jonka ei voida katsoa liittyvän läheisesti pääsopimukseen, tulee tietyissä tilanteissa erottaa pääsopimuksesta ja kirjata käypään arvoonsa ja esittää käyvän arvon muutos tulosvaikutteisesti. Konsernilla ei ole ns. erillisinä johdannaisina käsiteltäviä kytkettyjä johdannaisia.

4. Rahoitusvarojen arvon alentuminen

Rahoitusvarojen arvon katsotaan olevan alentunut, jos niiden kirjanpitoarvo on suurempi kuin arvioitu kerrytettävissä oleva rahamäärä. Mikäli on olemassa objektiivista näyttöä siitä, että jaksotettuun hankintamenoon kirjattavan rahoitusvaroihin kuuluvan erän arvo saattaa olla alentunut, kirjataan arvonalentumistappio tulosvaikutteisesti. Mikäli arvonalentumistappion määrä pienenee jollakin myöhemmällä tilikaudella ja vähennyksen voidaan katsoa liittyvän arvonalentumisen kirjaamisen jälkeiseen tapahtumaan, rahoitusvaroihin kuuluvan erän arvonalentuminen peruutetaan.

Varaukset

Varaus kirjataan, kun Cityconilla on laillinen tai tosiasiallinen velvoite aikaisempien tapahtumien perusteella, kun maksuvelvoitteen toteutuminen on todennäköistä ja velvoitteen määrä voidaan arvioida luotettavasti.

Pitkäaikaiset varaukset esitetään tilinpäätöksessä diskontattuna nykyarvoonsa.

Vieraan pääoman menot

Vieraan pääoman menot kirjataan kuluksi sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet. Vieraan pääoman menot, kuten korkokulut ja järjestelypalkkiot, jotka välittömästi johtuvat tietyt ehdot täyttävän hyödykkeen hankinnasta, rakentamisesta tai valmistamisesta, aktivoidaan osaksi kyseisen hyödykkeen hankintamenoa. Ehdot täyttävä hyödyke on sellainen hyödyke, jonka saaminen valmiiksi sen aiottua käyttötarkoitusta tai myyntiä varten vaatii välttämättä huomattavan pitkän ajan. Aktivointi alkaa, kun kiinteistön remontoiminen, uuden rakennuksen tai laajennushankkeen rakentaminen alkaa, ja se päättyy, kun rakennus on valmis vuokrattavaksi. Aktivoitavia vieraan pääoman menoja ovat rakennushanketta varten nostetuista lainoista syntyvät menot tai rahoituskulukertoimella kerrotut rakennushankkeesta johtuvat menot. Rahoituskulukerroin on Cityconin tilikauden aikana olevista lainoista johtuvien vieraan pääoman menojen painotettu keskiarvo.

Lainojen hankinnasta välittömästi johtuvat transaktiomenot, jotka voidaan kohdistaa tiettyyn lainaan, sisällytetään lainan alkuperäiseen jaksotettuun hankintamenoon ja jaksotetaan korkokuluksi efektiivisen koron menetelmää käyttäen.

Verot

Tuloverot sisältävät konserniyhtiöiden tilikauden veronalaiseen tuloon perustuvat verot, edellisten kausien verojen oikaisut sekä laskennallis-

ten verojen muutokset. Kauden verotettavaan tuloon perustuva vero lasketaan kunkin maan voimassaolevan verosäännöstön perusteella.

Laskennalliset verosaamiset ja -velat lasketaan varojen ja velkojen verotusarvojen ja kirjanpitoarvojen välisistä väliaikaisista eroista. Suurin väliaikainen ero syntyy sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotuksellisen arvon erosta. Tällöin veron laskenta perustuu omistuksen käyvän arvon ja kyseessä olevan keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkeiden velattoman hankintahinnan tai suoraan omistetun kiinteistön verotuksessa poistamattoman jäännösarvon väliseen eroon.

Yhtiön periaatteena on realisoida kiinteistöyhtiöihin kohdistuva osakeomistuksensa myymällä omistamansa osakkeet. Ulkomailta omistettujen kohteiden osalta laskennallisia veroja ei kirjata, koska omistusrakenteesta johtuen kiinteistöomaisuuden luovutus ei aiheuta veroseuraamuksia.

Tytäryritysten jakamattomista voittovaroista ei kirjata laskennallista veroa siltä osin kun ero ei todennäköisesti purkaudu ennakoitavissa olevassa tulevaisuudessa.

Laskennalliset verosaamiset kirjataan siihen määrään asti kuin on todennäköistä, että tulevaisuudessa syntyy verotettavaa tuloa, jota vastaan väliaikainen ero voidaan hyödyntää.

Kun laskennallisen veron kirjaaminen aiheutuu omaan pääomaan kirjattavasta erästä, kuten suojausinstrumenttina käytetyn johdannaisen käyvän arvon muutoksesta, myös laskennallinen vero kirjataan omaan pääomaan.

Laskennallisten verojen määrittämisessä käytetään tilinpäätöspäivään mennessä säädettyä verokantaa.

Myynnin tuloutus

Cityconin tuotot muodostuvat pääosin sijoituskiinteistöjen vuokratuotoista. Vuokratuotot jaksotetaan tasaisesti vuokrakaudelle.

Vuokrasopimukset

Sijoituskiinteistöjen vuokraamisesta syntyvät vuokrasopimukset, joissa Citycon on vuokralle antajana, eivät ole rahoitusleasingsopimuksia.

Vuokrasopimukset, joissa Citycon on vuokralle ottajana, luokitellaan rahoitusleasingsopimuksiksi ja kirjataan varoiksi ja veloiksi, mikäli riskit ja edut ovat siirtyneet. Vuokrasopimukset luokitellaan syntymisajankohtanaan ja kirjataan käypään arvoon, tai sitä alempaan vähimmäisvuokrien nykyarvoon taseeseen aineelliseksi hyödykkeeksi ja rahoitusvelaksi. Aineellinen hyödyke poistetaan kyseessä olevan hyödykkeen taloudellisena pitoaikana tai vuokrasopimuksen kestoaikana. Maksettava vuokra jaetaan tuloslaskelmaan kirjattavaan korkoon ja rahoitusvelan lyhennykseen.

Vuokrasopimukset luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, mikäli omistamiselle ominaiset riskit ja edut eivät ole olennaisilta osin siirtyneet.

Vuokrakannustimet

Cityconissa käytetään pääasiassa vuokratilan muutostöitä vuokrakannustimina. Citycon suorittaa vuokralaisen puolesta vuokralaisen vuokraamaan tilaan kohdistuvia muutostöitä, jotka veloitetaan vuokrankorotuksena vuokralaiselta. Vuokratilan muutostöistä syntyvä vuokran korotus jaksotetaan vuokratuotoiksi vuokrasopimuksen aikana. Vuokran korotus ja vuokratilan muutostyöstä aiheutuva kulu otetaan huomioon sijoituskiinteistön käypää arvoa määrittäessä.

Cityconilla ei ole merkittäviä sopimuksia, jotka sisältäisivät vuokravapaita jaksoja tai vuokranalennuksia.

Eläke-etuudet

Eläkejärjestelyt on hoidettu eläkevakuutusyhtiön kautta. Eläkejärjestelyt luokitellaan maksuja etuuspohjaisiin järjestelyihin. Maksuperusteisiin järjestelyihin liittyvät maksut kirjataan tuloslaskelmaan niille kausille, joita ne koskevat. Etuuspohjaiset eläkejärjestelyt kirjataan aktuaarilaskelmien perusteella. Tällä hetkellä Cityconilla ei ole etuuspohjaisia eläkejärjestelyitä.

Osakeperusteiset maksut

IFRS 2 Osakeperusteiset maksut -standardia on sovellettu optiojärjestelyihin, jotka on myönnetty 7.11.2002 jälkeen ja joiden ansaintajakso ei ollut päättynyt ennen 1.1.2005 sekä 26.4.2007 päätettyyn pitkän aikavälin osakeperusteiseen kannustinjärjestelmään. Tällaiset optiot ja osakepalkintajärjestelmät arvostetaan käypään arvoon niiden myöntämispäivänä ja kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi optioiden ja osakepalkintajärjestelmien ansainta-aikana. Tätä aiemmista järjestelyistä ei ole kirjattu kulua tuloslaskelmaan.

Optioiden käypään arvoon arvostaminen tapahtuu Black&Scholes -hinnoittelumallia käyttäen.

5. Johdon harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet ja arvoihin liittyvät keskeiset epävarmuustekijät

Laadittaessa tilinpäätöstä IFRS:n mukaan vaaditaan arvioiden ja oletuksien käyttöä. Lisäksi joudutaan käyttämään harkintaa kun laskentaperiaatteita sovelletaan. Nämä voivat vaikuttaa omaisuus- ja velkaeriin taseessa, tilikauden tuottoihin ja kuluihin sekä muuhun informatioon kuten vastuiden esittämiseen. Toteumat voivat poiketa tehdyistä arvioista ja oletuksista siitä huolimatta, että nämä perustuvat johdon parhaaseen tietämykseen sekä ajantasaiseen tietoon.

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo

Keskeisin tilinpäätöksen osatekijä, joka sisältää johdon harkintaa tai arvioihin liittyviä epävarmuustekijöitä, on sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittely. Sijoituskiinteistön käyvän arvon keskeisimpiä muuttujia ovat markkina vuokrat, vuokrausaste, hoitokulut ja tuottovaa timus, joiden määrittämisessä Cityconin johto joutuu käyttämään harkintaa ja arvioita.

Cityconin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen pohjautuu nettotuottoon perustuvaan kassavirta-analyysiin. Kassavirtaanalyysin laatimista varten tulee määrittää kohdekohtaiset nettotuotot ja tuottovaatimukset. Nettotuotto on vuokratuottojen ja hoitokulujen erotus. Kun tuottovaatimuksella diskontataan vuosittaiset nettotuotot, joista on vähennetty investoinnit, ja lisätään diskontattu jäännösarvo sekä muu omaisuus, kuten käyttämätön raken nusoikeus ja tontit, saadaan sijoituskiinteistön käypä arvo. Seuraavassa on esitetty kassavirtaanalyysin keskeiset muuttujat:

• • Markkinavuokra on kysynnän ja tarjonnan mukaan määräytyvä vuokrataso. Ulkopuoli nen arvioija määrittää markkinavuokrat kiin teistöittäin. Markkinavuokrat vaikuttavat kassavirta-analyysin vuokratuottoihin.
• • Vuokraus- eli käyttöaste tarkoittaa vuokra tun pinta-alan osuutta vuokrattavasta pintaalasta. Vuokrausaste perustuu olemassa oleviin sopimuksiin ja vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen käytetään Cityconin johdon tekemää arviota vuokrausasteesta. Vuokraus aste vaikuttaa vuosittaisiin vuokratuottoihin.
• • Kiinteistöjen hoitokulut sisältävät kuluja kiinteistön hallinnasta, ylläpidosta, lämmi tyksestä, sähköstä, vedestä yms. Hoitoku lut perustuvat aiempien vuosien toteutunei siin hoitokuluihin sekä ulkopuolisen arvioijan keräämiin vertailutietoihin.
• • Tuottovaatimus koostuu riskittömästä korosta sekä kiinteistökohtaisesta ja markki naehtoisesta riskistä. Cityconin johto joutuu käyttämään harkintaa määrittäessään kiin teistökohtaista riskiä. Ulkopuolinen arvioija määrittää markkinariskin. Tuottovaatimusta

käytetään kassavirta-analyysissä diskontto korkona. Tuottovaatimuksen laskiessa sijoi tuskiinteistöjen käyvät arvot nousevat.

Muita harkintaa ja arvioita edellyttäviä muuttu jia sijoituskiinteistöjen arvon määrittämisessä ovat nykyisten sopimusten jatkumistodennäköi syydet, vuokratilojen tyhjänä oloajat, investoin nit, inflaatio ja vuokrien kasvuoletukset.

Kehityshankkeiden käyvät arvot määrite tään erillistä projektimallia käyttäen. Projekti malli on kassavirta-analyysi, jossa huomioidaan kehityshankkeen investoinnit ja kohteen tulevat kassavirrat kehityshankkeen aikataulun mukai sina. Projektimalli on periaatteeltaan samanlai nen kuin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon mää rityksessä käytetty kassavirta-analyysi, mutta se soveltuu paremmin kehityshankkeen aikana tapahtuvien, usein merkittävien tila- ja sopimus muutosten mallintamiseen. Projektimallissa arvioitava kohde voidaan jakaa osiin ja jokaiselle osalle määrittää nykyiset vuokrasopimukset, tulevat vuokrasopimukset, projektiaikataulut sekä investoinnit. Osia voivat olla rakennuksen eri kerrokset, eri alueet tai suuremmat tilat. Lisäksi kehityshankkeiden tuottovaatimusta varten voidaan määrittää kehityshankeprojektin riskit ja kohteen tuleva käyttö. Jokaiselle osalle tehdään tämän jälkeen oma kassavirta-analyysi ja osien yhteenlaskettu diskontattu kassavirta muodostaa kehityshankkeen arvon.

Projektimallin käyttö vaatii Cityconin joh don harkintaa ja arvioita liittyen kehityshank keen tulevista investoinneista, vuokrasopimuk sista ja projektin aikataulusta.

Laskennalliset verot

Laskennallinen verosaaminen ja -velka lasketaan taseen kirjanpitoarvon ja verotuksellisen arvon välisistä väliaikaisista eroista. Laskennalliset verot lasketaan tilinpäätöspäivänä voimassa olevia verokantoja käyttäen.

Merkittävimmät väliaikaiset erot liittyvät sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja niiden vero tuksellisen arvon väliseen eroon. Muita väliaikai sia eroja aiheutuu mm. vahvistetuista tappioista ja rahoitusinstrumenteista.

Kun laskennallinen verosaaminen kirja taan siihen määrään asti, kuin on todennäköistä, että se voidaan hyödyntää tulevaisuudessa syn tyvää verotettavaa tuloa vastaan, tarvitaan joh don arvioita.

Tytäryritysten jakamattomista voittova roista ei kirjata laskennallista veroa siltä osin kun ero ei todennäköisesti purkaudu ennakoitavissa olevassa tulevaisuudessa.

Liiketoimintahankinnat ja omaisuushankinnat

Citycon hankkii sijoituskiinteistöjä omistuk seensa omaisuushankintoina sekä liiketoimin tahankintoina. Omaisuushankintoihin Citycon soveltaa IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin mukaista käsittelyä ja liiketoimintahankintoi hin IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -stan dardin mukaista käsittelyä. Cityconin johto käyt tää harkintaa arvioidessaan onko sijoituskiin teistön tai sijoituskiinteistöportfolion hankinta omaisuus- vai liiketoimintahankinta. Cityconin tunnistamia liiketoimintahankinnan tuntomerk kejä ovat mm. hankittu pääsy uusille markkinaalueille, uusi liiketoimintaryhmä, tuotemerkki tai muu asiakassuhteisiin liittyvä aineeton hyödyke tms. Edellä esitetty lista ei ole kuitenkaan kat tava, vaan Cityconin johto arvioi jokaisen sijoi tuskiinteistön hankinnan tapauskohtaisesti.

1. Kokonaistuotot

Yhteensä	207,4	371,1
Sijoituskiinteistöjen myyntituotot	7,7	0,2
arvostuksesta	15,3	219,0
Voitot sijoituskiinteistöjen
Liiketoiminnan muut tuotot	6,1	0,5
Käyttökorvaukset ja palvelutuotot	5,3	7,7
Bruttovuokratuotto	173,0	143,7
Me	2008	2007

Kokonaistuotot-erittely on laadittu EPRA:n suositusten mukaisesti.

2. Kokonaiskulut pl. rahoituskulut

Me	2008	2007
Hoitokulut	56,3	47,8
Vuokraustoiminnan muut kulut	0,2	0,3
Hallinnon kulut	16,9	16,5
Tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta	231,4	7,5
Myytyjen sijoituskiinteistöjen
kirjanpitoarvo	7,6	0,3
Yhteensä	312,5	72,4

Kokonaiskulut-erittely on laadittu EPRA:n suositusten mukaisesti.

Kokonaistuotot vähennettynä kokonaiskuluilla vastaa konsernituloslaskelmassa esitettyä liiketappiota/-voittoa.

3. Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen välinen täsmäytyslaskelma

Cityconin liiketoiminnan luonteesta sekä IFRS -raportointivelvoitteesta johtuen konsernituloslaskelmaan sisältyy runsaasti operatiivisen toiminnan ulkopuolisia eriä. Parantaakseen toimintansa läpinäkyvyyttä sekä helpottaakseen tilikausien vertailtavuutta Citycon esittää IFRS:n mukaisen konsernituloslaskelman lisäksi tilikauden voiton jaettuna operatiiviseen tulokseen sekä ei-operatiiviseen tulokseen. Operatiivinen tulos kuvaa konsernin toiminnan kannattavuutta tilikaudella ilman käyvän arvon muutosten, myyntivoittojen ja -tappioiden sekä muiden kertaluonteisten

erien vaikutusta. Operatiivisesta tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos vastaa EPRA:n suositusten mukaista osakekohtaista tulosta. Konsernin tunnusluvut -osiossa operatiiviset ja ei-operatiiviset tunnusluvut on esitetty viideltä tilikaudelta sekä vuosineljänneksittäin vuosilta 2008 ja 2007.

Operatiivinen tulos

Me	2008	2007
Nettovuokratuotto	121,8	103,4
Operatiiviset hallinnon kulut	-16,5	-16,5
Operatiiviset liiketoiminnan muut
tuotot ja kulut	0,1	0,5
Operatiiviset rahoituskulut (netto)	-54,2	-44,7
Operatiiviset tilikauden tulokseen
perustuvat verot	-4,8	-3,4
Operatiiviset laskennalliset verot	0,2	-0,2
Operatiivinen vähemmistön osuus	-2,8	-0,9
Yhteensä	43,8	38,3

Operatiivinen tulos / osake, laimennettu (Diluted EPRA EPS) 1) 0,20 0,19

Ei-operatiivinen tulos

Me	2008	2007
Nettotappiot/-voitot sijoitus
kiinteistöjen arvostuksesta
käypään arvoon	-216,1	211,4
Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen
myynneistä	0,1	-0,1
Ei-operatiiviset hallinnon kulut	-0,4	-
Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut
tuotot ja kulut	6,0	-
Rahoituserien käyvän arvon
muutokset	-3,1	-0,6
Tilikauden tulokseen perustuvat
ei-operatiiviset verot	-1,8	-
Ei-operatiiviset laskennalliset verot	29,7	-46,0
Ei-operatiivinen vähemmistön osuus	17,6	-2,7
Yhteensä	-167,9	162,1
Ei-operatiivinen tulos / osake,
laimennettu 1)	-0,76	0,71

Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tappio/voitto -124,1 200,3

1) Osakemäärien laskenta on esitetty liitetiedossa 14. Osakekohtainen tulos ja nettovarallisuus.

4. Segmentti-informaatio

Segmentti-informaatio esitetään konsernin maantieteellisen ja liiketoiminnallisen segmenttijaon mukaisesti. Maantieteelliset segmentit perustuvat konsernin sisäiseen organisaatiorakenteeseen ja sisäiseen taloudelliseen raportointiin. Segmentin varat ja velat ovat sellaisia liiketoiminnan eriä, joita segmentti käyttää liiketoiminnassaan tai jotka ovat järkevällä perusteella kohdistettavissa segmenteille. Kohdistamattomat erät sisältävät vero- ja rahoituseriä sekä koko konsernille yhteisiä eriä. Bruttoinvestoinnit koostuvat sijoituskiinteistöjen, rakenteilla olevien kiinteistöjen sekä aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden lisäyksistä taseessa.

Maantieteelliset segmentit

Maantieteelliset segmentit ovat alueorganisaation mukaiset Suomi, Ruotsi ja Baltian maat. Muut-segmentti sisältää pääasiassa konsernin taloushallinnon ja muun hallinnon kuluja.

Suomi

Citycon on Suomen suurin kauppakeskusliiketoimintaa harjoittava yhtiö. Cityconilla on Suomessa 22 kauppakeskusta ja 45 muuta kauppapaikkaa, joista 32 sijaitsee pääkaupunkiseudulla ja 35 muualla Suomessa.

Ruotsi

Citycon on kolmen viimeisen vuoden aikana kasvanut erityisesti Ruotsissa, jossa sillä on kahdeksan kauppakeskusta ja seitsemän muuta kauppapaikkaa.

Cityconin Ruotsin kohteista seitsemän sijaitsee Suur-Tukholman, kuusi Suur-Göteborgin alueella ja kaksi Uumajassa.

Baltian maat

Citycon omistaa Baltian maissa kolme kauppakeskusta, kaksi Virossa ja yhden Liettuassa.

Liiketoimintasegmentit

Liiketoimintasegmentit muodostuvat kauppakeskuksista ja muista kauppapaikoista.

Kauppakeskukset

Kauppakeskukset-ryhmään kuuluu 33 kauppakeskusta, joista 22 sijaitsee Suomessa, kahdeksan Ruotsissa, kaksi Virossa ja yksi Liettuassa. Kauppakeskukset ovat Cityconin liiketoiminnan ydin. Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa.

Muut kauppapaikat

Muut kauppapaikat -ryhmään kuuluu 52 kohdetta. Liiketoimintaryhmä palvelee päivittäis- ja erikoistavarakauppaa vuokraamalla ja kehittämällä market- ja myymäläkiinteistöjä.

A) Maantieteelliset segmentit

1.1.–31.12.2008

Me	Suomi	Ruotsi	Baltian maat	Muut	Yhteensä
Bruttovuokratuotto	122,5	41,1	9,3	-	173,0
Käyttökorvaukset ja palvelutuotot	4,3	0,7	0,3	0,0	5,3
Liikevaihto	126,8	41,9	9,6	0,0	178,3
Hoitokulut	35,8	17,7	2,8	0,0	56,3
Vuokraustoiminnan muut kulut	0,1	0,1	0,0	0,0	0,2
Nettovuokratuotto	90,9	24,1	6,8	0,0	121,8
Hallinnon kulut	5,5	3,2	0,6	7,2	16,5
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	0,0	0,1	0,0	0,0	0,1
Operatiivinen liikevoitto	85,4	21,0	6,2	-7,2	105,3
Ei-operatiiviset hallinnon kulut	0,0	-	-	0,4	0,4
Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot
ja kulut	5,9	-	-	0,1	6,0
Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon	-154,3	-70,1	8,3	0,0	-216,1
Voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä	0,1	0,0	0,0	0,0	0,1
Liiketappio/-voitto	-62,9	-49,1	14,4	-7,4	-105,0
Rahoituskulut (netto)				-57,3	-57,3
Tuloverot				23,4	23,4
Tilikauden tappio					-138,9
Segmentin varat	1 504,2	466,9	156,3	51,1	2 178,5
Segmentin velat	10,4	7,9	1,1	1 321,8	1 341,2
Bruttoinvestoinnit	69,2	65,6	22,7	0,3	157,9

1.1.–31.12.2007

Bruttovuokratuotto 100,7 35,4 7,7 - Käyttökorvaukset ja palvelutuotot 3,6 3,7 0,4 - Liikevaihto 104,3 39,0 8,0 0,0 Hoitokulut 28,5 17,3 2,1 -0,1 Vuokraustoiminnan muut kulut 0,1 0,1 0,0 0,0 Nettovuokratuotto 75,7 21,6 6,0 0,1 Hallinnon kulut 5,5 3,2 0,9 6,9 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,2 0,2 0,1 0,0 Operatiivinen liikevoitto 70,4 18,7 5,1 -6,8 Nettovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon 148,1 54,7 8,7 0,0 Tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä -0,1 0,0 0,0 0,0 Liikevoitto 218,4 73,4 13,8 -6,8 Rahoituskulut (netto) -45,3 Tuloverot -49,6 Tilikauden voitto	143,7 7,7 151,4 47,8 0,3 103,4 16,5 0,5
	87,4
	211,4
	-0,1
	298,7
	-45,3
	-49,6
	203,9
Segmentin varat 1 594,2 542,2 125,3 46,9	2 308,6
Segmentin velat 14,7 11,8 3,2 1 268,1	1 297,7
Bruttoinvestoinnit 429,1 142,4 31,7 0,8	603,9

B) Liiketoimintasegmentit

1.1.–31.12.2008

Me	Kauppakeskukset	Muut kauppapaikat	Muut	Yhteensä
Liikevaihto	146,3	31,9	-	178,3
Segmentin varat	1 826,6	300,8	51,1	2 178,5
Investoinnit	152,3	4,8	0,8	157,9
1.1.–31.12.2007
Me	Kauppakeskukset	Muut kauppapaikat	Muut	Yhteensä
Liikevaihto	120,6	30,8	-	151,4
Segmentin varat	1 908,9	352,8	46,9	2 308,6
Investoinnit	571,4	31,7	0,8	603,9

5. Hoitokulut

Me	2008	2007
Lämmitys ja sähkö	19,4	15,1
Ylläpito	18,4	15,2
Kiinteistön henkilöstön kulut	0,6	0,7
Kiinteistön hallinnon kulut	2,9	2,8
Markkinointikulut	2,5	1,4
Kiinteistövakuutukset	0,7	0,5
Kiinteistöverot	4,9	4,3
Korjauskulut	6,7	7,2
Muut kiinteistön hoitokulut	0,2	0,5
Yhteensä	56,3	47,8

6. Vuokraustoiminnan muut kulut

Me	2008	2007
Vuokratilan muutostyöt ja
välityspalkkiot	0,1	0,1
Luottotappiot	0,1	0,2
Yhteensä	0,2	0,3

Merkittävät vuokratilan muutostyöt käsitellään investointeina.

7. Hallinnon kulut

Yhteensä	16,9	16,5
Poistot	0,5	0,5
Toimisto- ja muut hallinnon kulut	4,3	4,5
sekä ulkopuoliset palvelut	2,9	3,2
Konsultti- ja asiantuntijapalkkiot
Henkilöstökulut	9,3	8,3
Me	2008	2007

Hallinnon konsultti- ja asiantuntijapalkkioihin sisältyy seuraavat tilintarkastajien palkkiot ja palvelut:

Me	2008	2007
Tilintarkastuspalkkiot	0,2	0,2
Muut asiantuntijapalkkiot	0,2	0,4
Yhteensä	0,4	0,6

8. Henkilöstökulut

Me	2008	2007
Johdon palkat ja palkkiot
Toimitusjohtaja	0,3	0,3
Johtoryhmä	1,2	1,1
Hallitus	0,6	0,5
Muut palkat ja palkkiot	5,4	4,6
Eläkekulut ( maksupohjaiset järjestelyt)	1,1	0,8
Sosiaalikulut	1,0	1,0
Kulut osakeperusteisista maksuista	0,3	0,6
Yhteensä	9,9	9,0

Henkilöstökuluja sisältyi hoitokuluihin 0,6 miljoonaa euroa (0,7 milj. euroa) ja hallinnon kuluihin 9,3 miljoonaa euroa (8,3 milj. euroa) .

Osakeperusteisten maksujen optioohjelmat on kuvattu liitetiedossa 26. Työsuhdeetuudet.

Konsernin keskimääräinen henkilökunta

tilikaudella 2008 2007 Suomi 75 68 Ruotsi 27 19 Baltian maat 7 6 Yhteensä 109 93

Tiedot johdon työsuhde-etuuksista esitetään liitetiedossa 29. Lähipiiritapahtumat.

9. Poistot

Hallinnon kuluihin sisältyy poistoja koneista ja kalustoista sekä aineettomista hyödykkeistä 0,5 miljoonaa euroa (0,5 milj. euroa).

10. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut

Yhteensä	6,1	0,5
Liiketoiminnan muut kulut	-0,3	0,0
Liiketoiminnan muut tuotot	6,5	0,6
Me	2008	2007

Liiketoiminnan muut tuotot sisältävät 5,9 miljoonan euron korvauksen Helsingin kaupungilta liittyen Myllypuron ostoskeskuksen maanvuokrasopimuksen ennenaikaiseen päättymiseen.

11. Rahoituskulut (netto)

Me	2008	2007
Korkotuotot	0,8	1,4
Valuuttakurssivoitot	68,7	9,2
Käyvän arvon voitto johdannaisista	0,4	-
Muut rahoitustuotot	2,4	0,1
Rahoitustuotot yhteensä	72,3	10,6
Korkokulut	60,6	45,3
Valuuttakurssitappiot	68,9	9,3
Käyvän arvon tappio johdannaisista	3,5	0,6
Kehityshankkeiden aktivoidut
korkokulut	-7,1	-2,6
Muut rahoituskulut	3,8	3,3
Rahoituskulut yhteensä	129,6	55,9
Rahoituskulut (netto)	57,3	45,3
Jotka jakautuivat rahoitusinstru
menttien mukaisiin luokkiin:

Rahoituskulut (netto)	57,3	45,3
Muut saamiset ja velat	0,1	-0,1
Johdannaissopimukset	-20,8	-3,8
Rahoitusleasingvelat	0,0	0,0
Korolliset lainat ja saamiset	77,9	49,1

Vuonna 2008 valuuttajohdannaisista on kirjattu 21,0 miljoonaa euroa valuuttakurssivoittoa (4,4 milj. euroa voittoa) tuloslaskelmaan .

Kehityshankeinvestointien korkokulujen pääomittamiseen käytetty korkotaso 31.12.2008 oli 5,12 % (31.12.2007 4,91 %).

12. Vuosien 2007 ja 2008 tilinpäätöstietojen oikaisu uuden IAS 23 -standardin Vieraan pääoman menot mukaisesti

Citycon on tarkistanut laskentaperiaatteitaan uuden IAS 23 -standardin Vieraan pääoman menot perusteella ja muuttanut niitä korkokulujen aktivoimisen osalta. Uusien laskentaperiaatteiden käyttöönoton vuoksi Citycon on oikaissut vuosien 2007 ja 2008 tilinpäätöksiään. Uuden standardin on julkaissut kansainvälinen tilinpäätösstandardilautakunta (International Accounting Standards Board, IASB), ja EU on sen vahvistanut 10.12.2008. Ennen uuden standardin käyttöönottoa Citycon aktivoi korkokulut ainoastaan niiden kehityshankkeiden osalta, joihin liittyy huomattavia laajennuksia tai uusia, Cityconin rakennuttamia kiinteistöjä. Nämä kehityshankkeet arvostetaan hankintamenoon IAS 16:n mukaisesti.

Kun Citycon on ottanut uuden standardin käyttöön vuotta 2008 koskevassa tilinpäätöksessään, korkokulujen aktivointi on laajennettu koskemaan myös olemassa olevien sijoituskiinteistöjen kehityshankkeita, jotka arvostetaan käypään arvoon. Seuraavassa taulukossa on esitetty uuden IAS 23 -standardin käyttöönoton vaikutus vuosien 2007 ja 2008 tilinpäätöstietoihin. Standardin käyttöönotto ei vaikuttanut tilikauden tulokseen eikä taseeseen, sillä vaikutukset nettovoittoon/-tappioon sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon ja rahoituskuluihin kumoavat toisensa.

Uuden IAS 23 -standardin myötä Citycon aktivoi 3,5 miljoonaa euroa vuonna 2008 (2,0 milj. euroa vuonna 2007) enemmän rahoituskuluja kuin ennen uuden standardin käyttöönottoa.

	2008	2008	2007	2007
Me		ennen oikaisua		ennen oikaisua
Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon	-216,1	-212,6	211,4	213,4
Liiketappio/-voitto	-105,0	-101,5	298,7	300,7
Rahoituskulut (netto)	57,3	60,8	45,3	47,3
Tappio/voitto ennen veroja	-162,3	-162,3	253,5	253,5
Katsauskauden tappio/voitto	-138,9	-138,9	203,9	203,9
Operatiivinen tulos	43,8	40,3	38,3	36,3
Ei-operatiivinen tulos	-167,9	-164,4	162,1	164,0

13. Tuloverot

Tuloverot	-23,4	49,6
Laskennalliset verot	-30,0	46,2
Edellisten tilikausien verot	-0,1	0,0
verot	6,6	3,4
Tilikauden tulokseen perustuvat
Me	2008	2007

Tuloslaskelman verokulun ja konsernin kotimaan verokannalla (26 %) laskettujen verojen välinen täsmäytyslaskelma

Me Tappio/voitto ennen veroja	2008 -162,3	2007 253,5
Verot laskettuna kotimaan verokannalla	-42,2	65,9
Ulkomailta omistettujen tytär yhtiöiden käyvän arvon muutos	22,2	-16,7
Ulkomaisten tytäryhtiöiden poikkeava verokanta Tytäryhtiöiden jakamattomat	-1,0	-0,8
voittovarat Kirjaamattomat laskennalliset	0,0	-0,7
verosaatavat tappioista Käyvän arvon ja verotuspohjan	3,8	3,0
välinen muutos Aiemmin kirjaamattomien	-6,5	-1,9
verotuksellisten tappioiden käyttö Muut Tuloverot	0,1 0,3 -23,4	0,1 0,7 49,6
Efektiivinen verokanta	14,4 %	19,6 %

14. Osakekohtainen tulos ja nettovarallisuus

Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos tilikauden aikana ulkona olleiden osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän painotetulla keskiarvolla.

A) Tilikauden tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos

	2008	2007
Osakekohtainen tulos
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tappio/voitto (Me)	-124,1	200,3
Keskimääräinen osakeantioikaistu osakemäärä (1 000)	220 991,5	199 403,7
Osakekohtainen tulos (euroa)	-0,56	1,00
Osakekohtainen tulos, laimennettu
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tappio/voitto (Me)	-124,1	200,3
VVK:n kulut vähennettynä verovaikutuksella (Me)	-	5,7
Laimennetun osakekohtaisen tuloksen laskennassa käytetty tilikauden
tappio/voitto (Me)	-124,1	206,0
Keskimääräinen osakeantioikaistu osakemäärä (1 000)	220 991,5	199 403,7
VVK:n osakeantioikaistu laimennusvaikutus	-	26 190,5
Optioiden osakeantioikaistu laimennusvaikutus	-	1 527,8
Keskimääräinen osakeantioikaistu laimennettu osakemäärä (1 000)	220 991,5	227 122,0
Osakekohtainen tulos, laimennettu (euroa)	-0,56	0,91

Oletetuista vaihdoista johtuvia uusia osakkeita eikä laimentavien potentiaalisten osakkeiden kuluja ja tuottoja oteta huomioon vuoden 2008 laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta laskettaessa, koska emoyhtiön omistajille kuuluva tulos on negatiivinen.

B) Operatiivisesta tilikauden tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos

	2008	2007
Operatiivinen osakekohtainen tulos, laimennettu (Diluted EPRA EPS)
Operatiivinen tulos (Me) (Liite 3)	43,8	38,3
VVK:n kulut vähennettynä verovaikutuksella (Me)	5,6	5,7
Laimennetun oikaistun osakekohtaisen tuloksen laskennassa käytetty
tilikauden voitto (Me)	49,4	43,9
Keskimääräinen osakeantioikaistu laimennettu osakemäärä (1 000)	247 222,5	227 122,0
Operatiivinen osakekohtainen tulos, laimennettu (Diluted EPRA EPS)	0,20	0,19

Laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta laskettaessa osakkeiden lukumäärän painotetussa keskiarvossa otetaan huomioon kaikkien laimentavien potentiaalisten osakkeiden osakkeiksi muuttamisesta johtuva laimentava vaikutus. Konsernilla on tällä hetkellä kahdenlaisia laimentavia osakkeiden määrää lisääviä instrumentteja: osake-optioita ja vaihtovelkakirjalaina.

• Osakeoptioilla on laimentava vaikutus, kun osakeoptioiden merkintähinta on alempi kuin osakkeen käypä arvo. Optioiden laimennusvaikutusta laskettaessa otetaan osakkeiden ja optioiden täyden vaihdon lukumäärää vähentävänä tekijänä huomioon se määrä osakkeita, jotka yritys olisi saanut, jos se olisi käyttänyt optioiden vaihdon toteutuessa saamansa varat omien osakkeiden hankintaan käypään arvoon.

• Vaihtovelkakirjalainan haltijalla on oikeus 12.9.2006–27.7.2013 välisenä aikana vaihtaa lainan nimellispääoma yhtiön osakkeisiin. Mikäli koko lainan pääoma vaihdettaisiin osakkeiksi vaihtovelkakirjalainan laimennusvaikutus tilinpäätöshetken vaihtokurssilla laskettuna on noin 19,7 miljoonaa osaketta. Tilikauden tulosta on oikaistu laimennusvaikutusta laskettaessa vaihtovelkakirjalainan korkokuluilla (verovaikutuksella vähennettynä).

Osakekohtaisen tuloksen laskennassa käytetty keskimääräinen osakemäärä

	päiviä	osakemäärä
1.1.2008	48	220 981 211
19.2.2008	70	220 981 817
29.4.2008	21	220 985 546
20.5.2008	64	220 992 586
23.7.2008	163	220 998 989
	366
Keskimääräinen päivillä painotettu osakemäärä		220 991 482

C) Osakekohtainen nettovarallisuus

Citycon esittää osakekohtaisen nettovarallisuuden ja oikaistun osakekohtaisen nettovarallisuuden the European Public Real Estate Association (EPRA) suositusten mukaisesti.

		2008		2007
		Osakeantioikaistu			Osakeantioikaistu
		osakemäärä	Osake,		osakemäärä	Osake,
	Me	(1 000)	euroa	Me	(1 000)	euroa
Emoyhtiön omistajille
kuuluva oma pääoma	799,1	220 991,5	3,62	982,0	220 981,2	4,44
Laskennallinen vero
sijoituskiinteistöjen käyvän
arvon ja verotusarvon
erotuksesta	56,0	220 991,5	0,25	84,8	220 981,2	0,38
Rahoitusinstrumenttien
käypä arvo 1)	2,1	220 991,5	0,01	-1,4	220 981,2	-0,01
Nettovarallisuus	857,1	220 991,5	3,88	1 065,4	220 981,2	4,82
Laskennallinen vero
sijoituskiinteistöjen käyvän
arvon ja verotusarvon
erotuksesta	-56,0	220 991,5	-0,25	-84,8	220 981,2	-0,38
Velkojen markkina-arvon ja
tasearvon erotus	40,8	220 991,5	0,18	-5,8	220 981,2	-0,03
Rahoitusinstrumenttien
käypä arvo	-2,1	220 991,5	-0,01	1,4	220 981,2	0,01
Oikaistu nettovarallisuus	839,9	220 991,5	3,80	976,2	220 981,2	4,42

1) Muutoksena aiempaan käytäntöön, nettovarallisuudesta on eliminoitu sellaisten rahoitusinstrumenttien käypä arvo, joihin ei ole sovellettu suojauslaskentaa.

15. Sijoituskiinteistöt

Citycon jakaa sijoituskiinteistönsä kahteen kategoriaan: peruskorjattavat kiinteistöt ja operatiivisessa toiminnassa olevat kiinteistöt.

Peruskorjattaviin kiinteistöihin sisältyi vuonna 2008 mm. hankkeet seuraavissa kauppakeskuksissa: Lahden Trio, Liljeholmstorget, Linjurin kauppakeskus, Lippulaiva, Rocca al Mare, Åkersberga, Torikeskus ja Tumba.

2008		Operatiivisessa
	Peruskorjattavat	toiminnassa	Sijoituskiinteistöt
Me	kiinteistöt	olevat kiinteistöt	yhteensä
Tilikauden alussa	511,2	1 704,4	2 215,7
Hankinnat	-	10,6	10,6
Investoinnit	50,6	12,0	62,7
Myynnit	-	-7,6	-7,6
Aktivoidut korot	3,3	-	3,3
Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta	4,8	10,5	15,3
Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta	-44,5	-186,9	-231,4
Valuuttakurssierot	-26,2	-41,6	-67,8
Siirto rakenteilla oleviin/operatiivisessa toiminnassa
oleviin kiinteistöihin	-315,6	338,5	22,9
Tilikauden lopussa	183,7	1 839,9	2 023,6

2007		Operatiivisessa
	Peruskorjattavat	toiminnassa	Sijoituskiinteistöt
Me	kiinteistöt	olevat kiinteistöt	yhteensä
Tilikauden alussa	152,4	1 295,5	1 447,9
Hankinnat	59,4	471,9	531,3
Investoinnit	35,6	9,2	44,8
Myynnit	-	-0,3	-0,3
Aktivoidut korot	2,0	-	2,0
Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta	54,8	164,2	219,0
Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta	-2,1	-5,4	-7,5
Valuuttakurssierot	-5,1	-10,0	-15,1
Siirto rakenteilla oleviin/operatiivisessa toiminnassa
oleviin kiinteistöihin	214,3	-220,7	-6,4
Tilikauden lopussa	511,2	1 704,4	2 215,7

Citycon arvostaa sijoituskiinteistönsä IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin mukaista käyvän arvon mallia käyttäen. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määrittänyt ulkopuolinen arvioija nettotuottoon perustuvan kassavirta-analyysiin avulla, jonka keskeisimpiä muuttujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut ja tuottovaatimus. Keskeisimpien muuttujien vaikutusta sijoituskiinteistöjen käypään arvoon on testattu herkkyysanalyysillä, joka on esitetty liitetiedossa 23. Rahoitusinstrumentit.

Analyysin mukaan markkina-arvo on kaikkein herkin tuottovaateen ja vuokratuoton muutoksille. Kun tuottovaadetta lasketaan kymmenen prosenttia, niin kokonaisuuden markkinaarvo nousee noin 11 prosenttia. Vastaavasti kymmenen prosentin nousu vuokratuotoissa nostaa markkina-arvoa noin 14 prosenttia. Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä käyttämät tuottovaatimukset sekä markkinavuokrat olivat segmenteittäin seuraavanlaiset 31.12.2008 ja 31.12.2007:

		Markkinavuokrat (€/m2 /kk)
2008	2007	2008	2007
6,4	5,7	21,9	21,1
			13,2
7,4	6,4	20,2	16,4
6,4	5,6	19,9	19,0
	6,4	Tuottovaatimus (%) 5,4	12,3

Cityconin kiinteistöt on vuoden 2008 ja 2007 tilinpäätöstä sekä 2007 toisen ja kolmannen neljänneksen osavuosikatsausta varten arvioinut Realia Group -ryhmään kuuluva Realia Management Oy ja vuoden 2007 ensimmäistä neljännestä varten arvioinnin on suorittanut Aberdeen Property Investors Finland Oy. Citycon Oyj:n arvioinneista maksama kiinteä palkkio vuodelta 2008 oli yhteensä 0,1 miljoonaa euroa (0,1 milj. euroa vuonna 2007).

Cityconin taseeseen kirjattava sijoituskiinteistöjen käypä arvo muodostuu ulkopuolisen arvioijan määrittämästä kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta, kehitysprojekti-investoinneista, joita ulkopuolinen arvioija ei ole ottanut mukaan käyvän arvon määrityksessä sekä kuluvan kvartaalin aikana hankittujen uusien kohteiden hankintamenosta. Ulkopuolisen arvioijan määrittämän käyvän arvon ja Cityconin taseessa olevien sijoituskiinteistöjen käyvän arvon välinen täsmäytyslaskelma on esitetty seuraavana:

Me	2008	2007
Ulkopuolisen arvioijan määrit
tämä sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12.	2 021,0	2 194,8
Kehitysprojekti-investoinnit	2,6	4,7
Uusien kohteiden hankintameno	-	16,2
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo
taseessa 31.12.	2 023,6	2 215,7

16. Rakenteilla olevat kiinteistöt

Cityconin kehittäessä investointihankkeen avulla olemassa olevia sijoituskiinteistöjään käsitellään tällainen kiinteistö taseessa edelleen sijoituskiinteistönä, johon sovelletaan IAS 40:n mukaista käyvän arvon mallia. Poikkeuksia ovat suuret kehityshankkeet, joissa rakennetaan esim. uutta rakennusta tai merkittävää laajennusosaa. Tällaiset hankkeet käsitellään IAS 16 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet -standardin mukaisesti valmistumiseensa asti. Tällaiset kehityshankkeet esitetään taseessa erillään muista aineellisista hyödykkeistä rakenteilla olevat kiinteistöt -ryhmässä the European Public Real Estate Association (EPRA) suositusten mukaisesti. Rakenteilla olevat kiinteistöt muodostuivat 31.12.2008 Rocca al Mare, Åkersberga, Liljeholmen- ja Lippulaiva -kauppakeskusten laajennushankkeisiin kertyneistä investoinneista.

Me	2008	2007
Tilikauden alussa	33,2	-
Hankinnat	6,8	-
Investoinnit	70,3	26,4
Aktivoidut korot	3,5	0,6
Valuuttakurssierot	-2,6	-
Siirto sijoituskiinteistöistä/-hin	-23,1	6,2
Tilikauden lopussa	88,1	33,2

17. Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet

Me	2008	2007
Hankintameno 1.1.	1,8	1,4
Lisäykset	0,2	0,4
Hankintameno 31.12.	2,0	1,8
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.	1,0	0,7
Poistot	0,2	0,3
Kertyneet poistot ja
arvonalentumiset 31.12.	1,3	1,0
Kirjanpitoarvo 1.1.	0,9	0,6
Kirjanpitoarvo 31.12.	0,7	0,9

Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet koostuvat pääasiassa koneista ja kalustosta.

Koneiden ja kaluston kirjanpitoarvot, jotka oli hankittu rahoitusleasingsopimuksilla, olivat 0,3 miljoonaa euroa euroa (0,5 milj. euroa) vuonna 2008.

18. Aineettomat hyödykkeet

21. Oma pääoma

	2007
1,0	0,6
0,6	0,4
1,6	1,0
0,4	0,3
0,2	0,1
0,6	0,4
0,5	0,3
0,9	0,5
	2008

Aineettomat hyödykkeet koostuvat pääasiassa ATK-ohjelmista.

19. Myyntisaamiset ja muut saamiset

Yhteensä	21,7	22,7
Muut saamiset	7,2	0,7
Verosaamiset (sis. ALV-saamiset)	10,5	16,3
Siirtosaamiset	1,7	3,2
Myyntisaamiset	2,4	2,5
Me	2008	2007

Myyntisaamisten ikäjakauma

Me	2008	2007
Ei erääntyneet	0,4	0,6
alle 30 päivää	1,4	1,4
30–90 päivää	0,3	0,2
3–6 kuukautta	0,1	0,1
6–12 kuukautta	0,1	0,1
1–5 vuotta	0,1	0,0
Yhteensä	2,4	2,5

20. Rahavarat ja pankkisaamiset

Yhteensä	16,7	24,2
Lyhytaikaiset pankkitalletukset	-	-
Käteinen raha ja pankkitilit	16,7	24,2
Me	2008	2007

Rahavirtalaskelman mukaiset rahavarat koostuvat edellä esitetyistä rahavaroista.

A) Osakemäärän muutoksen vaikutus omaan pääomaan kuuluvissa rahastoissa

	Osakkeiden	Osake-	Osakeanti,	Ylikurssi-	Sijoitetun vapaan oman
1.1.2007	lukumäärä, kpl 167 183 180	pääoma, Me 225,7	Me 0,1	rahasto, Me 131,1	pääoman rahasto Me -	Yhteensä, Me 356,9
Suunnattu osakeanti	25 000 000	33,8	-	-	98,8	132,6
Merkintäetuoikeusanti	27 594 782	-	-	-	98,7	98,7
Osakemerkinnät osakeoptioilla	1 203 249	0,1	-0,1	-	1,8	1,8
31.12.2007	220 981 211	259,6	-	131,1	199,3	590,0
Suunnattu maksuton osakeanti	7 040	-	-	-	-	-
Osakemerkinnät osakeoptioilla	10 738	-	-		-	0,0
Pääomanpalautus sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta	-	-	-	-	-22,1	-22,1
31.12.2008	220 998 989	259,6	-	131,1	177,3	567,9

B) Kuvaus omaan pääomaan sisältyvistä rahastoista

Ylikurssirahasto

Uuden osakeyhtiölain myötä ylikussirahastoon ei enää merkitä uusia eriä. Ylikurssirahasto karttui ennen vuotta 2007 optio-ohjelmien ja osakeantien myötä.

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto

Vuonna 2007 voimaan tulleen uuden osakeyhtiölain mukaisesti Citycon esittää sijoitetun vapaan pääoman rahaston uutena oman pääoman eränä. Sijoitetun vapaan pääoman rahastoon merkitään mm. se osa osakkeiden merkintähinnasta, jota perustamissopimuksen tai osakeantipäätöksen mukaisesti ei merkitä osakepääomaan. Sijoitetun vapaan pääoman rahasto on vuosina 2008 ja 2007 karttunut optio-ohjelmien merkintöjen sekä suunnatun osakeannin ja merkintäetuoikeusannin kautta.

Muuntoerot

Muuntoerot-rahasto sisältää ulkomaisten yksikköjen tilinpäätösten muuntamisesta syntyneet muuntoerot.

Arvonmuutosrahasto

Arvonmuutosrahasto sisältää rahavirran suojauksena käytettävien johdannaisinstrumenttien käypien arvojen muutoksen.

22. Korolliset velat

A) Korollisten velkojen erittelyt

		Tasearvot	Tasearvot
Me	Efektiivinen korko (%)	2008	2007
Pitkäaikaiset korolliset velat
Lainat rahoituslaitoksilta
435 Me syndikoitu laina	EURIBOR + 0,850	353,5	392,4
165 Me luottolimiitti	EURIBOR + 0,650	142,7	162,4
200 Me syndikoitu laina	EURIBOR + 0,825	194,2	199,2
500 MSEK pankkilaina	STIBOR + 0,750	46,0	53,0
470 MEEK pankkilaina	5,599	28,8	28,8
52 MLTL pankkilaina	VILIBOR + 0,525	11,3	13,5
30 Me syndikoitu laina	EURIBOR + 0,750	30,0	-
50 Me luottolimiitti	EURIBOR + 0,600	45,0	-
Muut velat rahoituslaitoksilta	-	154,2	34,4
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006	7,58	73,3	95,0
Pääomalaina 1/2005	4,7	70,0	70,0
Rahoitusleasingvelat	-	0,1	0,5
Pitkäaikaiset korolliset velat yhteensä		1 149,2	1 049,3
Lyhytaikaiset korolliset velat
Lainat rahoituslaitoksilta
Yritystodistukset	EURIBOR + 0,1	-	54,5
Rahoituslaitoslainojen lyhennyserät	-	20,1	20,0
Muut velat rahoituslaitoksilta	-	30,0	30,2
Rahoitusleasingvelat	-	0,2	0,0
Lyhytaikaiset korolliset velat yhteensä		50,3	104,7

Syndikoidun lainan ja pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan tasearvot on kirjattu jaksotettuun hankintamenoon efektiivisen koron menetelmällä. Velkojen käyvät arvot on esitetty liitetiedossa 23. Rahoitusinstrumentit.

Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan liikkeeseenlaskuhetken optio-osuuden markkina-arvo 15,1 miljoonaa euroa on kirjattu oman pääoman ylikurssirahastoon.

Pitkäaikaisen korollisen velan erääntyminen

Lyhytaikaisen korollisen velan valuuttajakauma

Me 2008 2007 EUR 48,3 94,9 EEK 1,2 1,2 SEK 0,1 7,8 LTL 0,8 0,8 Yhteensä 50,3 104,7

Me	2008	2007
1-2 vuotta	90,7	20,4
2-3 vuotta	170,6	91,8
3-4 vuotta	44,6	193,6
4-5 vuotta	485,0	72,4
yli 5 vuotta	358,2	671,2
Yhteensä	1 149,2	1 049,3

Pitkäaikaisen korollisen velan valuuttajakauma

Yhteensä	1 149,2	1 049,3
LTL	10,6	13,5
SEK	341,6	336,2
EEK	45,5	28,8
EUR	751,5	670,8
Me	2008	2007

B) Pääomalainojen ehdot

Pääomalaina 1/2005

Citycon Oyj laski 17.6.2005 liikkeeseen 5-vuotisen pääomalainan 1/2005, jonka pääoma on 70 miljoonaa euroa. Lainan kiinteä vuotuinen nimelliskorko on 4,70 prosenttia. Lainan emissiohinta oli 99,956 prosenttia lainan nimellismäärästä. Pääomalaina erääntyy 17.6.2010.

Pääomalainan 1/2005 pääasialliset ehdot:

• 1) Pääomalainasta johtuvat velvoitteet ovat yhtiön purkautumisessa ja konkurssissa toissijaisia oikeudessaan maksuun suhteessa Citycon Oyj:n ensisijaisten velkojien vaatimuksiin mutta ovat tasa-arvoisia suhteessa muihin velvoitteisiin, jotka luetaan pääomalainaksi.
• 2) Lainan pääoma maksupäivään kertyneine korkoineen maksetaan takaisin yhtenä eränä 17.6.2010, mikäli yhtiön ja sen konsernin viimeksi päättyneeltä tilikaudelta vahvistetun taseen mukaiselle sidotulle omalle pääomalle ja muille jakokelvottomille varoille jää lainan takaisinmaksun jälkeen täysi kate. Lainan kertynyt korko 31.12.2008 oli 1,8 miljoonaa euroa.
• 3) Lainan pääomalle maksetaan kiinteää vuotuista korkoa 4,70 % 17.6.2010 saakka. Korko maksetaan vuosittain 17.6.2010 saakka. Mikäli lainaa ei kokonaisuudessaan makseta takaisin eräpäivänä 17.6.2010, on korko maksamatta olevalle lainan pääomalle sanotun päivän jälkeen 5 prosenttiyksikköä yli 12 kuukauden Euribor-koron. Korkoa voidaan maksaa ainoastaan, jos maksettava määrä voidaan käyttää voitonjakoon yhtiön ja sen konsernin viimeksi päättyneeltä tilikaudelta vahvistetun taseen mukaan.
• 4) Yhtiöllä on oikeus maksaa lainan pääoma osittain tai kokonaan takaisin kunakin koronmaksupäivänä kurssiin, joka saadaan diskonttaamalla jäljellä olevat kassavirrat takaisinmaksupäivään. Diskonttauksessa käytettävä korkokanta on jäljellä olevaa laina-aikaa vastaavan pituisen Suomen valtion viitelainan korko lisättynä 1,5 prosenttiyksiköllä.

Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006

Citycon Oyj laski 2.8.2006 liikkeeseen 7-vuotisen pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006, jonka pääoma on 110 miljoonaa euroa. Vuonna 2008 toteutettujen takaisinostojen jälkeen vaihtovelkakirjalainaa oli laskettuna liikkeeseen 82,9 miljoonaa euroa. Lainan kiinteä vuotuinen nimelliskorko on 4,50 prosenttia. Lainan vaihtohinta on 4,2000 euroa osakkeelta, jonka perusteella velkakirjojen vaihto johtaisi 19 738 095 osakkeen liikkeeseen laskuun. Lainan emissiohinta oli 100,00 prosenttia lainan nimellismäärästä. Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina erääntyy 2.8.2013.

Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006 pääasialliset ehdot:

• 1) Pääomaehtoisesta vaihtovelkakirjalainasta johtuvat velvoitteet ovat yhtiön purkautumisessa ja konkurssissa toissijaisia oikeudessaan maksuun suhteessa Citycon Oyj:n ensisijaisten velkojien vaatimuksiin mutta ovat tasa-arvoisia suhteessa muihin velvoitteisiin, jotka luetaan pääomalainaksi.
• 2) Lainan pääoma maksupäivään kertyneine korkoineen maksetaan takaisin yhtenä eränä 2.8.2013, mikäli yhtiön ja sen konsernin viimeksi päättyneeltä tilikaudelta vahvistetun taseen mukaiselle sidotulle omalle pääomalle ja muille jakokelvottomille varoille jää lainan takaisinmaksun jälkeen täysi kate. Lainan kertynyt korko 31.12.2008 oli 1,5 miljoonaa euroa.
• 3) Lainan pääomalle maksetaan vuosittain kiinteää vuotuista korkoa 4,50 % 2.8.2013 saakka. Mikäli lainaa ei kokonaisuudessaan makseta takaisin eräpäivänä 2.8.2013, on korko maksamatta olevalle lainan pääomalle sanotun päivän jälkeen 5 prosenttiyksikköä yli 3 kuukauden Euribor-koron. Korkoa voidaan maksaa ainoastaan, jos maksettava

määrä voidaan käyttää voitonjakoon yhtiön ja sen konsernin viimeksi päättyneeltä tilikaudelta vahvistetun taseen mukaan. Mikäli korkoa ei jonain koronmaksupäivänä makseta kokonaisuudessaan, on korko maksamatta olevalle korolle kyseisen koronmaksupäivän jälkeen 5 prosenttiyksikköä yli 3 kuukauden Euribor-koron.

• 4) Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan haltijalla on oikeus 12.9.2006–27.7.2013 välisenä aikana vaihtaa lainan nimellispääoma yhtiön osakkeisiin. Lainan vaihtohinta on 4,2000 euroa osakkeelta. Vaihtohintaa voidaan tarkistaa tietyissä lainaehdoissa määritellyissä tilanteissa. Vaihtohinnan mukaan laskettuna koko lainan nimellispääoman vaihto johtaisi enimmillään 19 738 095 osakkeen liikkeeseen laskuun.
• 5) Yhtiöllä on oikeus maksaa lainan pääoma kokonaan takaisin nimellisarvoonsa 23.8.2010 jälkeen edellyttäen, että yhtiön osakkeiden päätöskurssi on vähintään 20 kaupankäyntipäivänä 30 peräkkäisen kaupankäyntipäivän ajanjakson aikana yli 140 % vallitsevasta vaihtokurssista.

Vuoden 2008 aikana Citycon on ostanut takaisin avoimilta markkinoilta pääomaehtoista vaihtovelkakirjalainaan 27,1 miljoonan euron nimellisarvoisen määrän painotettuun 53,5 % keskikurssiin. Cityconin takaisinostama määrä on noin 25 % lainan alkuperäisestä määrästä. Takaisinostoista tuloslaskelmaan on kirjattu voittoa 1,6 miljoonaa euroa ja suoraan konsernin omaan pääomaan 4,6 miljoonaa euroa verovaikutuksineen.

C) Rahoitusleasingvelkojen erittelyt

Yhteensä	0,4	0,7
Yli viiden vuoden kuluttua	0,0	0,0
1–5 vuoden kuluessa	0,1	0,4
Yhden vuoden kuluessa	0,2	0,3
Rahoitusleasingvelat – vähimmäis vuokrien kokonaismäärä
Me	2008	2007

Rahoitusleasingvelat – vähimmäis-

vuokrien nykyarvo
Yhden vuoden kuluessa	0,2	0,2
1–5 vuoden kuluessa	0,1	0,3
Yli viiden vuoden kuluttua	0,0	0,0
Yhteensä	0,4	0,5
Tulevaisuudessa kertyvät rahoituskulut	0,0	0,0
Rahoitusleasingvelkojen kokonaismäärä	0,4	0,5

Cityconin rahoitusleasingsopimukset koskevat pääasiassa toimiston atk-laitteita ja koneita.

Johdannaissopimukset

Johdannaissopimukset kirjataan hankintahetkellä hankintahintaan ja sen jälkeen ne arvostetaan jokaisena tilinpäätöspäivänä käypään arvoon taseessa. Koronvaihtosopimusten käypiä arvoja määritettäessä on käytetty tulevien kassavirtojen nykyarvomenetelmää. Valuuttatermiinien käyvät arvot määräytyvät termiinin sopimuskurssin ja kunkin tilinpäätöspäivän keskikurssin erotuksen perusteella. Käyvät arvot vastaavat rahamäärää, jonka konserni joutuisi maksamaan tai se saisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen.

Korkojohdannaissopimusten käypä arvo perustuu sopimusten vastapuolipankkien määrittämään käypään arvoon, joka on laskettu käyttämällä tavanomaisia OTC markkinaosapuolten käyttämiä arvonmääritysmenetelmiä. Valuuttajohdannaissopimusten käypä arvo perustuu julkisesti noteerattuihin kursseihin.

Lainat rahoituslaitoksilta

Cityconin lainat rahoituslaitoksilta ovat vaihtuvakorkoisia, joiden käypä arvo on sama kuin lai-

23. Rahoitusinstrumentit

A) Rahoitusvarojen ja -velkojen tasearvot ja käyvät arvot

Me	Liite	Tasearvo 2008	Käypä arvo 2008	Tasearvo 2007	Käypä arvo 2007
Rahoitusvarat
Rahavarat ja pankkisaamiset	20	16,7	16,7	24,2	24,2
Sijoitukset		0,0	0,0	0,0	0,0
Myyntisaamiset ja muut saamiset	19	21,7	21,7	22,7	22,7
Johdannaissopimukset		19,8	19,8	11,4	11,4
Rahoitusvelat
Lainat rahoituslaitoksilta	22	1 055,9	1 058,1	988,5	990,9
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006	22	73,3	82,9	95,0	110,0
Pääomalaina 1/2005	22	70,0	70,0	70,0	70,0
Rahoitusleasingvelat	22	0,4	0,4	0,5	0,5
Ostovelat ja muut velat	25	54,3	54,3	53,1	53,1
Johdannaissopimukset		29,6	29,6	2,3	2,3

nojen nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on lainojen järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio.

Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006

Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 on kiinteäkorkoinen vaihtovelkakirjalaina, jonka käypä arvo on sama kuin lainan nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on lainan järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio sekä ylikurssirahastoon kirjattu optio-osuuden markkina-arvo liikkeeseenlaskuhetkellä. EPRA:n suosituksen mukaista oikaistua nettovarallisuutta laskettaessa Pääomalaina 1/2005 ja Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 on markkina-arvostettu jälkimarkkinoilla tilinpäätöshetkellä vallitsevaan hintaan. Pääomalainan 1/2005 hinta oli 91,45 % ja pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006 hinta oli 58,0 % per 31.12.2008.

Pääomalaina 1/2005

Pääomalaina 1/2005 on kiinteäkorkoinen joukkolaina, jonka käypä arvo on sama kuin lainan nimellisarvo. Lainan tasearvo on sama kuin käypä arvo.

Rahoitusleasingvelat

Rahoitusleasingvelkojen käyvät arvot perustuvat diskontattuihin tuleviin rahavirtoihin. Diskonttokorkona on käytetty samanlaisten leasingsopimusten vastaavaa korkoa.

Rahavarat ja pankkisaamiset, sijoitukset, myyntisaamiset ja muut saamiset, ostovelat ja muut velat

Lyhyestä maturiteetista johtuen rahavarat ja pankkisaamiset, sijoitukset, myyntisaamiset ja muut saamiset, ostovelat ja muut velat osalta käyvän arvon katsotaan vastaavan niiden alkuperäistä kirjanpitoarvoa.

B) Konsernin johdannaissopimukset

	Nimellisarvo	Käypä arvo	Nimellisarvo	Käypä arvo
Me	2008	2008	2007	2007
Korkojohdannaissopimukset
Koronvaihtosopimukset
Erääntyminen:
alle vuosi	86,0	1,4	40,0	0,2
1–2 vuotta	46,0	-1,5	112,5	-0,6
2–3 vuotta	70,0	3,5	83,0	-1,1
3–4 vuotta	41,8	-1,9	70,0	1,7
4–5 vuotta	228,8	-10,1	20,0	0,2
yli 5 vuotta	119,0	-8,9	309,0	8,5
Yhteensä	591,7	-17,5	634,5	8,8
Valuuttajohdannaissopimukset
Valuuttatermiinit
Erääntyminen:
alle vuosi	23,1	7,6	40,4	0,3
Kaikki yhteensä	614,8	-9,8	674,8	9,1

Vaihtuvakorkoisten velkojen koron tarkistus tapahtuu pääsääntöisesti kuuden kuukauden periodeissa ja koronvaihtosopimukset on tehty samoille päiville mahdollisimman kattavan korkovirran suojauksen aikaansaamiseksi.

Citycon käyttää rahavirran korkoriskin suojaamiseen koronvaihtosopimuksia. Konserni soveltaa IAS 39:n mukaista suojauslaskentaa valtaosaan koronvaihtosopimuksistaan. Tällöin suojaustarkoituksessa käytettävien koronvaihtosopimusten tehokkaan osan käypien arvojen muutokset kirjataan suoraan omaan pääomaan.

Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoa tilinpäätöspäivän markkinahintoihin. Johdannaissopimuksia on käytetty korollisen velan korkoriskin ja valuuttakurssiriskin suojaamistarkoituksessa.

Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuuttakurssivoitto 16,2 miljoonaa euroa (1,0 milj. euroa) on kirjattu tuloslaskelman valuuttakurssivoittoihin.

Koronvaihtosopimuksista suojauslaskentaa sovelletaan sopimuksille, joiden nimellisarvo on 568,7 miljoonaa euroa (558,0 milj. euroa). Sopimusten käypä arvo -17,7 miljoonaa euroa (4,9 milj. euroa) on kirjattu oman pääoman arvonmuutosrahastoon verovaikutus huomioituna.

Tilinpäätöshetkellä koronvaihtosopimusten keskimääräinen kiinteä korko on 4,20 % (4,38 %).

Rahavirran suojaaminen

Me	2008	2008	2007	2007
Korkojohdannaiset	Varat	Velat	Varat	Velat
Käypä arvo	0,0	-23,9	8,9	-2,3

Cityconin rahavirran suojaukset koostuvat korko- ja valuutanvaihtosopimuksista, joilla suojaudutaan tulevan korkorahavirran muutoksilta, joka on seurausta vaihtuvakorkoisen velan korkotason muutoksista. Suojattavat instrumentit ovat pitkäaikaista vaihtuvakorkoista velkaa tai lyhytaikaista velkaa, joka ollaan aikeissa jälleenrahoittaa eräpäivänä vastaavankaltaisilla ehdoilla.

Rahavirran suojaamiseksi solmittujen korkojohdannaisten keskeiset ehdot on neuvoteltu vastaamaan suojattavien vaihtuvakorkoisten lainojen vastaavia ehtoja.

Kaikkien suojattavien instrumenttien tulevat korkovirrat vaikuttavat rahavirran suojaamisen tehokkaan osan voiton tai tappion määrittämiseen johdannaisille, jotka on määritetty suojaamaan rahavirtaa. Voitto tai tappio kirjataan aluksi omaan pääomaan ja tuloutetaan tuloslaskelmaan sitä mukaa kun kassavirrat toteutuvat ja korkokulut kirjataan tuloslaskelmaan.

Rahavirran suojiksi määritetyt johdannaiset arvioitiin tehokkaiksi 31.12.2008 ja niiden käypä arvo -17,7 miljoonaa euroa on kirjattu oman pääoman arvonmuutosrahastoon verovaikutus huomioituna. Rahavirran suojiksi määritetyt johdannaiset arvioitiin tehokkaiksi 31.12.2007 ja niiden käypä arvo 4,9 miljoonaa euroa on kirjattu oman pääoman arvonmuutosrahastoon verovaikutus huomioituna.

C) Riskienhallinta

Tavoitteet

Cityconissa on käytössä kokonaisvaltainen riskienhallintaohjelma ERM (Enterprise Risk Management). Riskienhallinnan tavoitteena on varmistaa, että Citycon saavuttaa liiketoiminnan tavoitteensa ja tunnistaa tavoitteita uhkaavia riskejä ennen niiden toteutumista.

Cityconin riskienhallintaprosessi kattaa yhtiön liiketoimintoihin liittyvien riskien tunnistamisen, arvioinnin, mittaamisen, rajaamisen ja valvonnan. Yhtiön hallitus on hyväksynyt yhtiölle riskienhallinnan ohjesäännön, joka määrittelee yhtiön riskienhallinnan periaatteet ja jota päivitetään säännöllisesti kattamaan liiketoiminnan muutosten vaikutukset. Lisäksi osana ERM-prosessia kullekin liiketoimintayksikölle on laadittu oma riskienhallintapolitiikka, jossa määritetään yksikön riskienhallinnan tavoitteet, vastuut ja kehitystavoitteet.

Osana ERM-prosessia tunnistettuihin riskeihin kohdennetaan olemassa olevia riskienhallinnan toimenpiteitä ja pyritään määrittämään uusia toimenpiteitä mikäli nykyisiä toimenpiteitä ei koeta riittäviksi. Onnistunut riskienhallinta pienentää riskien toteutumisen todennäköisyyttä ja pienentää toteutuneen riskin vaikutusta.

Prosessi

Riskienhallinnan ERM-prosessi jakautuu Cityconissa kolmeen pääosaan, jotka ovat 1) liiketoiminnan pääprosesseihin viety riskienhallinta 2) riskiraportointi ja 3) jatkuva riskienhallinnan kehittäminen.

Osana ERM:n käyttöönottoa Citycon on analysoinut ja määrittänyt viisi liiketoiminnan pääprosessia, jotka ovat kiinteistöhankinnat, kiinteistöjen haltuunotto, kauppakeskusjohtaminen, kiinteistökehitystoiminta ja taloudellinen suunnittelu ja kontrolli. Kukin pääprosessi on analysoitu yksityiskohtaisesta riskienhallinnan näkökulmasta. Kustakin prosessista on tehty prosessikuvaus, jossa prosessi on kuvattu tavoitetilassa, jossa parannustoimet ja riskienhallinnan vaatimukset ovat huomioitu. Näiden yleisten "best practices" toimintatapojen noudattamisella on keskeinen rooli päivittäisessä organisaation kaikissa osissa tapahtuvassa riskienhallinnassa.

Riskiraportointi tuottaa riskianalyysia ja riskienhallintatoimenpiteitä hallituksen käyttöön. Riskiraportoinnissa kukin liiketoimintayksikkö ja laki- ja talousyksiköt määrittävät itsenäisesti omat lähiajan tavoitteensa, niitä uhkaavat riskit ja näihin riskeihin liittyvät riskienhallintatoimenpiteet. Riskien merkityksen määrittämiseksi ja niiden vertailtavuuden parantamiseksi eri yksiköiden välillä kullekin riskille määritetään arvioitu tappio, sen toteutumisen todennäköisyys ja riskienhallintatoimenpiteiden vaikutus tappioon ja/tai todennäköisyyteen. Osana riskiraportointia kukin yksikkö raportoi lisäksi edellisen tilikauden aikana mahdollisesti toteutuneet riskit sekä toteutetut riskienhallintatoimenpiteet. Riskiaineisto kerätään yhteen konsernin laajuiseen riskirekisteriin, jonka avulla riskeistä kootaan yksikkötason raportti kaksi kertaa vuodessa hallitukselle ja tarkastusvaliokunnalle. Lisäksi riskiaineistosta tehdään konsernitason riskianalyysi, jossa pyritään tunnistamaan keskeiset riskikeskittymät. Hallituksen ja tarkastusvaliokunnan riskiraportti laaditaan syksyllä vuosisuunnittelun yhteydessä ja keväällä strategiatarkastelun yhteydessä. Riskienhallintaa ja yksikkötason riskiraportit käydään lisäksi läpi neljä kertaa vuodessa konsernin johtoryhmässä.

Citycon pyrkii jatkuvasti arvioimaan ja kehittämään ERM-prosessia ja yleistä riskienhallintaa. Neljä kertaa vuodessa kokoontuu riskienhallinnan seurantaryhmä, jonka tehtävänä on hyväksyä riskiraportit, arvioida vuosittain riskienhallinnan toimenpiteiden riittävyyttä suhteessa tunnistettuihin riskeihin, seurata riskienhallintatoimenpiteiden kehittämistä ja arvioida vuosittain Cityconin riskienhallinnan riittävyyttä.

Organisaatio

Kussakin liiketoimintayksikössä sekä lakija talousyksikössä on ERM-prosessia varten nimetty vastuuhenkilö, jonka tehtävänä on raportoida riskit ja toimenpiteet ja seurata niiden toteuttamista. Hallitukselle ja tarkastusvaliokunnalle tehtävän riskiraportin laadinnasta vastaa talousyksikön rahoitusjohtaja. Riskienhallinnan seurantaryhmään kuuluvat toimitusjohtaja, talousjohtaja, lakiasiainjohtaja, rahoitusjohtaja sekä liiketoimintayksiköiden johtajat tai heidän nimeämänsä riskienhallinnan vastuuhenkilö kyseisestä yksiköstä.

Rahoitusriskien hallinta

Yhdeksi liiketoiminnan kannalta merkittäväksi riskiksi on määritelty rahoitusriskit. Rahoitusriskit ovat seurausta yhtiön käyttämistä rahoitusinstrumenteista, joita pääasiassa käytetään liiketoiminnan rahoittamiseen. Lisäksi yhtiöllä on korko- ja valuuttajohdannaissopimuksia, joita käytetään yhtiön liiketoiminnasta ja rahoituksesta aiheutuvan korko- ja valuuttakurssiriskin hallintaan. Rahoitusriskien hallintaan yhtiön hallitus on hyväksynyt rahoituspolitiikan, jossa määritetään korko-, valuuutta-, vastapuoli-, varainhankinta ja sähköriskien riskienhallintaa koskevat tavoitteet, vastuut ja mittarit. Riskienhallinnan toimenpiteitä toteuttaa rahoitusjohtaja konsernin talousjohtajan valvonnassa. Rahoitusjohtaja raportoi tavoitteiden toteutumisesta hallitukselle ja talousjohtajalle tilinpäätöksen ja osavuosikatsausten yhteydessä.

Cityconissa keskeisiksi rahoitusriskeiksi on tunnistettu kassavirran korkoriski, varainhankintariski, luottoriski ja valuuttakurssiriski. Alla on yhteenvetona käsitelty näitä keskeisiä riskejä.

Korkoriski

Cityconin keskeisin rahoitusriski on lainasalkkuun kohdistuva korkoriski, joka johtuu markkinakorkojen heilahtelujen vaikutuksesta vaihtuvakorkoisten lainojen tuleviin korkorahavirtoihin. Korkoriskin hallinnan tavoitteena on alentaa tai poistaa markkinakorkojen heilahtelujen negatiivinen vaikutus yhtiön tulokseen ja kassavirtaan. Yhtiön tavoitteena on ylläpitää sellainen lainasalkun rakenne, jossa on sopiva yhdistelmä vaihtuva- ja kiinteäkorkoista velkaa. Yhtiön korkoriskipolitiikan mukaisen lainasalkun tavoiterakenteessa vähintään 70 prosenttia ja enintään 90 prosenttia korollisista veloista ovat kiinteäkorkoisia.

Korkoriskin hallinnassa yhtiö käyttää koronvaihtosopimuksia, joilla vaihtuvakorkoinen laina voidaan muuttaa kiinteäkorkoiseksi. Osa suojauksesta voidaan toteuttaa myös inflaatiojohdannaisilla. Cityconin vuoden 2008 lopun lainasalkun korkoherkkyyttä kuvaa se, että rahamarkkinakorkojen välitön nousu yhdellä prosenttiyksiköllä nostaisi vuoden 2009 korkokustannuksia noin 2,8 miljoonaa euroa. Vastaavasti rahamarkkinakorkojen lasku yhdellä prosenttiyksiköllä alentaisi korkokustannuksia 2,8 miljoonaa euroa vuonna 2009.

Korkoriskiherkkyys

Oheinen taulukko esittää korkokulujen herkkyyttä 100 korkopisteen muutokselle olettamalla kaikki muut seikat vakioisiksi. Korkokulujen muutos on seurausta korkotason muutoksesta vaihtuvakorkoisissa veloissa.

Korkokulujen muutos 100 korkopisteen koronnousun seurauksena

Me	2008	2007
Euro	1,2	1,3
Ruotsin kruunu	1,3	1,5
Muut valuutat	0,3	0,1
Yhteensä	2,8	2,9

Varainhankintariski

Yhtiön strategiana on kasvaa Suomessa, Baltiassa ja Ruotsissa, mikä puolestaan vaatii omaa ja vierasta pääomaa. Oman pääoman minimimäärä määräytyy yhtiön lainakovenanttien perusteella. Konsernissa arvioidaan ja seurataan jatkuvasti liiketoiminnan vaatimaa rahoituksen määrää kassavirtaennusteen avulla ja rahoitus pyritään järjestämään pitkäaikaisilla lainasopimuksilla välttäen suuria keskittymisiä sopimusten eräpäivissä. Rahoituksen saatavuus ja joustavuus pyritään takaamaan nostamattomilla luottolimiiteillä sekä käyttämällä rahoituksen hankinnassa useita pankkeja ja rahoitusmuotoja.

Cityconin rahoituspolitiikan mukaisesti yhtiöllä tulee olla käytössä sitovia lainalimiittejä tai likvidejä varoja kattamaan hyväksytyt ja käynnissä olevat investoinnit. Lisäksi yhtiön likviditeetin tulee kattaa johdon arvioima varmuusvara yllättäviä maksuja varten ja yritystodistusohjelmien alla nostettujen varojen takaisinmaksu turvataan sitovilla luottolimiiteillä. Nostamattomien luottolimiittien määrä 31.12.2008 oli 187 miljoonaa euroa.

Alla oleva taulukko esittää konsernin rahoitusvelkojen erääntymisen sopimuksiin perustuvien kassavirtojen perusteella. Taulukko sisältää lainojen korkoihin, pääomiin ja johdannaisinstrumentteihin liittyvät maksut. Vaihtuvakorkoisten lainojen tulevat korkomaksut on arvioitu tilinpäätöshetkellä voimassa olevan korkotason perusteella ilman diskonttausta. Johdannaissopimusten tulevat korkomaksut on arvioutu interpoloimalla tulevat korkokiinnitykset tilinpäätöshetken markkinakorkotasoista ja nämä tulevat kassavirrat on diskontattu nykyarvoon.

Me	Alle kuukauden kuluessa	Yli kuukauden ja alle vuoden kuluessa	1–5 vuoden kuluessa	Yli 5 vuoden kuluttua	Yhteensä
2008
Lainat rahoituslaitoksilta	3,5	92,3	793,1	413,3	1 302,3
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006	-	3,7	97,8	-	101,6
Pääomalaina 1/2005	-	3,3	73,3	-	76,6
Rahoitusleasingvelat	-	0,2	0,1	0,0	0,4
Johdannaissopimukset	-4,9	-1,1	15,7	3,2	12,8
Ostovelat ja muut velat (pl. korkovelat)	38,8	5,8	-	-	44,6
	Alle	Yli kuukauden	1–5	Yli 5
	kuukauden	ja alle vuoden	vuoden	vuoden
Me	kuluessa	kuluessa	kuluessa	kuluttua	Yhteensä
2007
Lainat rahoituslaitoksilta	46,9	100,4	418,7	606,8	1 172,7
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006	-	5,0	19,8	115,0	139,7
Pääomalaina 1/2005	-	3,3	76,6	-	79,9
Rahoitusleasingvelat Johdannaissopimukset	-	0,3 1,5	0,1 6,6	- 6,9	0,4 15,1

Yhtiön käyttämät vuokrantarkistusmallit, pitkät vuokrasopimukset ja korkea liiketilojen käyttöaste johtavat pitkäaikaiseen ja vakaaseen kassavirtaan. Citycon odottaa pystyvänsä suoriutumaan yllä mainitun taulukon mukaisista velvotteista vakaan kassavirtansa ja sitovien nostamattomien luottolimiittien avulla. Pidemmällä aikavälillä myös lainojen uudelleenrahoittaminen ja sijoituskiinteistöjen myynnit voivat tulla kyseeseen. Alla olevassa taulukossa on esitetty konsernin sitovien nostamattomien luottolimiittien erääntyminen.

Me	Alle kuukauden kuluessa	Yli kuukauden ja alle vuoden kuluessa	1–5 vuoden kuluessa	Yli 5 vuoden kuluttua Yhteensä
2008 Nostamattomat sitovat lainalimiitit	-	15,0	172,0	- 187,0
	Alle kuukauden	Yli kuukauden ja alle vuoden	1–5 vuoden	Yli 5 vuoden
Me 2007	kuluessa	kuluessa	kuluessa	kuluttua Yhteensä

Yllä mainitut nostamattomat luottolimiitit ovat Cityconin vapaasti nostettavissa konsernin rahoitustarpeen mukaisesti.

Luottoriski

Konsernin merkittävin luottoriskikeskittymä liittyy saataviin Kesko-ryhmältä. Saatavia valvotaan annettujen luottolimiittien puitteissa, eikä niihin katsota tällä hetkellä liittyvän merkittävää luottoriskiä. Luottoriskin hallintaa palvelee vuokralaisriskin hallinta. Sen tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Cityconin vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä, joilla osaltaan hallitaan asiakasriskiä.

Myyntisaamisiin liittyvä suurin mahdollinen luottoriski vastaa liitetiedon 19. Myyntisaamiset ja muut saamiset, mukaista tasearvoa.

Rahavaroihin ja tiettyihin johdannaisiin liittyvä luottoriski liittyy vastapuolen konkurssiin ja suurin mahdollinen luottoriski on näiden instrumenttien tasearvo. Citycon sijoittaa rahavarat pääomaa turvaavasti ja Citycon ei esimerkiksi sijoita varojaan osakemarkkinoille. Cityconin likviidit varat sijoitetaan pääsääntöisesti lyhytaikaisiin rahamarkkinatalletuksiin, joissa vastapuolina toimivat konsernin pankkiryhmän muodostavat pankit, jotka ovat mukana konsernin lainasopimuksissa. Cityconin rahoituspolitiikassa on lisäksi määritelty hyväksytyt sijoituskohteet ja vastapuolet konsernin likviditeetin sijoittamista varten.

Valuuttakurssiriski

Toiminnan laajennuttua euroalueen ulkopuolisiin maihin, yhtiö altistuu valuuttakurssimuutoksista aiheutuvalle riskille. Valuuttakurssiriski syntyy toisaalta transaktioriskinä, kun ulkomaan rahan valuuttamääräiset tapahtumat käännetään paikalliseksi kirjanpitovaluutaksi, ja toisaalta ulkomaisiin tytäryhtiöihin tehdyistä sijoituksista aiheutuvana tase-erien muuntoriskinä. Taseeriin liittyvältä riskiltä suojaudutaan pyrkimällä rahoittamaan ulkomaiset investoinnit pääosin kohdemaan valuutassa. Transaktioriskiltä suojaudutaan valuuttajohdannaisilla edellyttäen, että tulevaan transaktioon ollaan sitouduttu. Valuuttajohdannaisia käytetään myös suojaamaan taseen samassa valuutassa olevien saamisten ja velkojen mahdollista erotusta. Tällä hetkellä yhtiön valuuttakurssiriski liittyy lähinnä euron ja Ruotsin kruunun väliseen kurssivaihteluun.

Valuuttakurssiherkkyys

Oheinen taulukko esittää tuloslaskelman herkkyyttä valuuttakurssien viiden prosentin muutokselle olettamalla kaikki muut seikat vakioisiksi. Muutokset ovat seurausta rahoitusinstrumentien käyvän arvon muutoksista oletetulla valuuttakurssin muutoksella.

Viiden prosentin valuuttakurssimuutoksen vaikutus rahoituskuluihin

Yhteensä	0,5	0,2
Muut valuutat	-	-
Ruotsin kruunu	0,5	0,2
Me	2008	2007

Muut valuutat koostuvat Viron ja Liettuan valuutoista. Kyseisten maiden valuuttakurssi on sidottu euroon kiinteällä valuuttakurssilla.

Liikekiinteistöjen arvonkehitykseen liittyvät riskit

Liikekiinteistöjen arvoon vaikuttavat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, sijoittajien luoma sijoituskysyntä, ja korkotaso. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset vaikuttavat yhtiön tilikauden tulokseen, mutta niillä ei ole välitöntä kassavirtavaikutusta.

Liikekiinteistöjen käyvän arvon keskeisimpiä muuttujia kymmenen vuoden kassavirtaanalyysissä ovat tuottovaatimus, vuokrat, vuokrausaste ja hoitokulut. Liikekiinteistöjen käyvän arvon muutosherkkyyttä eli riskiä voidaan testata muuttamalla näitä keskeisiä laskentaparametreja. Oheisen herkkyysanalyysin lähtöarvona on käytetty ulkopuolisen arvioijan määrittämää sijoituskiinteistöjen käypää arvoa 31.12.2008 eli 2 021,0 miljoonaa euroa. Ulkopuolisen arvioijan ja Cityconin käyttämän käyvän arvon välinen täsmäytyslaskelma on esitetty liitetiedossa 15. Sijoituskiinteistöt. Herkkyysanalyysin mukaan markkina-arvo on kaikkein herkin tuottovaateen ja vuokratuoton muutoksille. Kun tuottovaadetta lasketaan kymmenen prosenttia, niin sijoituskiinteistöjen markkina-arvo nousee noin 11 prosenttia. Vastaavasti kymmenen prosentin nousu vuokratuotoissa nostaa markkinaarvoa noin 14 prosenttia. Markkina-arvo ei ole erityisen herkkä kulujen eikä vajaakäyttöasteen muutoksille.

	Herkkyysanalyysi

	Markkina-arvo
Me
Muutos %	-10%	-5%	±0%	+5 %	+10 %
Tuottovaatimus	2 244,0	2 127,0	2 021,0	1 926,0	1 839,0
Vuokratuotot	1 736,0	1 878,0	2 021,0	2 164,0	2 306,0
Hoitokulut	2 094,0	2 058,0	2 021,0	1 985,0	1 949,0
Vajaakäyttö	2 053,0	2 037,0	2 021,0	2 005,0	1 989,0

D) Pääomarakenteen hallinta

Yhtiön pääomarakenteen hallinnan tavoitteena on tukea yhtiön kasvutavoitteita, maksimoida omistaja-arvoa, täyttää mahdolliset lainasopimusten asettamat ehdot ja turvata yhtiön osingonmaksukyky. Yhtiön pääomarakennetta säädellään aktiivisesti ja pääomarakenteen asettamat edellytykset otetaan huomioon eri rahoitusvaihtoehtoja arvioitaessa. Yhtiö voi säätää pääomarakennettaan tekemällä päätöksiä esimerkiksi uusien osakkeiden liikkeeseenlaskusta, lainarahoituksen nostamisesta tai osingonmaksua muuttamalla.

Yhtiön pitkän aikavälin tavoite omavaraisuusasteelle on 40 prosenttia ja nykyisten lainasopimusten edellyttämä omavaraisuusaste on vähintään 32,5 prosenttia. Lainasopimusten edellyttämä omavaraisuusaste lasketaan IFRS:n mukaisesta kaavasta poiketen lisäämällä omaan pääomaan muun muassa yhtiön emitoima pääomalaina ja pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina. Yhtiön omavaraisuusaste 31.12.2008 oli 38,5 prosenttia ja lainasopimuksen mukainen omavaraisuusaste 45,1 prosenttia.

24. Laskennalliset verosaamiset ja -velat

Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen muutokset vuoden 2008 aikana

Me	2008 1.1.	Kirjattu tulos- laskelmaan	Kirjattu omaan pääomaan	Kurssi- erot	Ostetut/ myydyt tytär- yritykset	2008 31.12.
Laskennalliset verosaamiset Verotuksessa vahvistetut tappiot	0,2	-0,1	-	-	-	0,1
Koronvaihtosopimusten arvostaminen	-1,7	0,5	8,0	-	-	6,8
Laskennalliset verosaamiset yhteensä	-1,5	0,4	8,0	-	-	6,8
Netotus laskennallisten verovelkojen kanssa	1,5	-	-	-	-	-
Laskennalliset verosaamiset yhteensä	0,0	0,4	8,0	-	-	6,8
Laskennalliset verovelat Sijoituskiinteistöjen arvostus käypään arvoon	84,8	-28,8	-	-	-	56,0
Tytäryhtiöiden jakamattomat voittovarat	-	-	-	-	-	-
Johdannaisten arvostaminen käypään arvoon	0,4	-0,4	-	-	-	-
Rahoituskulujen jaksotuserot	1,3	-0,2	-	-	-	1,1
Varausten muutokset	0,2	-0,1	-	0,0	-	-
Laskennalliset verovelat yhteensä	86,6	-29,5	-	0,0	-	57,1
Netotus laskennallisten verosaamisten kanssa	1,5	-	-	-	-	-
Laskennalliset verovelat yhteensä	88,1	-29,5	-	0,0	-	57,1

Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen muutokset vuoden 2007 aikana

Me	2007 1.1.	Kirjattu tulos- laskelmaan	Kirjattu omaan pääomaan	Kurssi- erot	Ostetut/ myydyt tytäryritykset	2007 31.12.
Laskennalliset verosaamiset
Verotuksessa vahvistetut tappiot	0,3	-0,1	-	-	-	0,2
Koronvaihtosopimusten arvostaminen	0,5	-	-2,2	-	-	-1,7
Laskennalliset verosaamiset yhteensä	0,8	-0,1	-2,2	-	-	-1,5
Netotus laskennallisten verovelkojen kanssa	-0,8	0,1	2,2	-	-	1,5
Laskennalliset verosaamiset yhteensä	0,0	0,0	0,0	-	-	0,0
Laskennalliset verovelat
Sijoituskiinteistöjen arvostus käypään arvoon	38,8	46,0	-	-	-	84,8
Tytäryhtiöiden jakamattomat voittovarat	0,7	-0,7	-	-	-	0,0
Johdannaisten arvostaminen käypään arvoon	0,5	-0,1	-	-	-	0,4
Rahoituskulujen jaksotuserot	1,1	0,8	-0,6	-	-	1,3
Varausten muutokset	0,1	0,1	-	0,0	0,0	0,2
Laskennalliset verovelat yhteensä	41,2	46,0	-0,6	0,0	0,0	86,6
Netotus laskennallisten verosaamisten kanssa	-0,8	0,1	2,2	-	-	1,5
Laskennalliset verovelat yhteensä	40,4	46,2	1,6	0,0	0,0	88,1

Cityconin laskennalliset verot syntyvät pääasiassa sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista. Vuonna 2008 Citycon kirjasi 28,8 miljoonaa euroa (-46,0 milj. euroa) laskennallista veroa tuloslaskelmaan sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon.

Sijoituskiinteistön käypä arvo heijastaa kiinteistöstä maksettavaa markkinahintaa tarkasteluhetkellä ja laskennallinen vero kuvaa kiinteistön myynnin tapahtuessa mahdollisesta myyntivoitosta maksettavaa veroa.

Cityconin periaatteena on realisoida kiinteistöjensä myynnit myymällä kiinteistöjen omistukseen oikeuttavat osakkeet. Pääsääntöisesti kiinteistöjen omistus on järjestetty siten, että kukin kiinteistöyhtiö omistaa yhden rakennuksen. Myytäessä ulkomailta omistettujen kiinteistöjen omistukseen oikeuttavia osakkeita ei myyntivoitosta tule veroseuraamuksia. Tästä syystä Citycon ei kirjaa laskennallista veroa ulkomailta omistettujen sijoituskiinteistöjen käyvistä arvoista. Jos ulkomailta omistettujen tytäryhtiöiden käyvän arvon muutoksista kirjattaisiin laskennallista veroa, olisi verovaikutus ollut 22,2 miljoonaa euroa vuonna 2008 (-16,7 milj. euroa) (kts. liitetieto 13. Tuloverot).

Suomessa myytäessä suoraomisteiset kiinteistöt omaisuuseränä tai kiinteistöyhtiöt osakkeina syntyy veroseuraamuksia. Tästä syystä Citycon kirjaa laskennallista veroa suomalaisten sijoituskiinteistöjensä käyvän arvon muutoksista. Laskennallinen vero lasketaan sijoituskiinteistön käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta. Verotusarvo muodostuu keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkeiden hankintahinnasta ja lainasaamisesta yhtiöltä tai suoraan omistetun kiinteistön verotuksessa poistamattomasta jäännösarvosta.

Laskennallisen veron muutos alkavan ja päättävän taseen välillä kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi/tuotoksi.

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritetään IFRS-standardien mukaisesti. Keskinäisten KOy:n osakkeiden arvoon ja lainasaamiseen vaikuttavat Suomen kirjanpito- ja verolainsäännökset. KOy:n osakkeiden arvo ja lainasaaminen muuttuvat mm. KOy:n tehtyjen investointien myötä, sekä velkaa olevien tytäryhtiöiden tehdessä poistoja.

Konserniyrityksillä oli 31.12.2008 sellaisia vahvistettuja tappioita, joista ei ole kirjattu 6 miljoonaa euroa (2 milj. euroa vuonna 2007) verosaamista, koska näille konserniyrityksille ei todennäköisesti kerry ennen kyseisten tappioiden vanhenemista verotettavaa tuloa, jota vastaan tappiot voitaisiin hyödyntää.

25. Ostovelat ja muut velat

Ostovelat ja muut velat

Yhteensä	54,3	53,1
velat	4,7	16,1
Muut korottomat lyhytaikaiset
Siirtovelat	20,9	19,5
Saadut ennakot	5,1	4,4
Ostovelat	23,5	13,1
Me	2008	2007

Ostovelkojen ja muiden velkojen erääntyminen

	2008	2007
Ei erääntyneet	15,2	30,0
alle 30 päivää	26,2	14,0
30-90 päivää	5,4	8,7
3-6 kuukautta	0,8	0,0
6-12 kuukautta	5,9	0,0
1-2 vuotta	0,2	0,0
2-5 vuotta	0,0	0,4
yli 5 vuotta	0,5	0,1
Yhteensä	54,3	53,1

Siirtovelkoihin sisältyvät olennaiset erät

Yhteensä	20,9	19,5
Muut velat	11,2	7,9
Korkovelat	9,7	11,6
Me	2008	2007

26. Työsuhde-etuudet

Osakeperusteiset maksut

A) Optiojärjestelyt

Konsernilla on ollut optiojärjestelyjä vuodesta 1999 lähtien. Optiot, jotka on myönnetty 7.11.2002 jälkeen ja joihin ei ole syntynyt oikeutta ennen 1.1.2005, on kirjattu tilinpäätökseen IFRS 2 Osakeperusteiset maksut -standardin mukaisesti.

Vuoden 1999 ylimääräinen yhtiökokous päätti enintään 5 500 000 optio-oikeuden myöntämisestä. Tämä optio-ohjelma päättyi 30.9.2007.

Vuoden 2004 varsinainen yhtiökokous päätti enintään 3 900 000 optio-oikeuden myöntämisestä. Näistä henkilöstön hallussa oli vuoden 2008 lopussa 2 834 925 optio-oikeutta. Osakemerkintään oli tilikauden loppuun mennessä käytetty 345 075 optio-oikeutta. Loput 720 000 optio-oikeutta 2004 A/B/C ovat Citycon Oyj:n täysin omistaman tytäryhtiön Veniamo-Invest Oy:n hallussa. Jos henkilö erosi konsernin palveluksesta ennen 1.9.2008, hän menetti sellaiset optio-oikeudet, joiden osalta osakemerkinnän aika ei työ- tai toimisuhteen päättymispäivänä ollut alkanut. Hallitus saattoi kuitenkin erikseen päättää, että optionhaltija sai pitää optionsa tai osan niistä. Myönnettyjen optio-oikeuksien määrissä tapahtui tämän vuoksi muutoksia vielä ennen edellä mainittua päivämäärää. Menetetyt

Erittely optio-oikeuksista 2004 (31.12.2008)

optiot palautuivat Veniamo-Invest Oy:lle, jolla ei kuitenkaan ole oikeutta merkitä emoyhtiönsä osakkeita. Myönnettyjen optioiden määrissä ei voi enää tapahtua muuutoksia, koska osakkeiden merkintäaika kaikilla optio-oikeuksilla on alkanut.

Optio antaa saajalleen oikeuden merkitä yhtiön osakkeita optioehdoissa määriteltyyn hintaan ja optioehdoissa määritellyn ajan kuluessa. Yhtiön optio-ohjelman 2004 ehtoja muutettiin tilikauden aikana yhtiökokouksen päätöksellä. Yhtiökokous päätti muuttaa optioohjelman 2004 ehtoja siten, että optio-oikeuksien 2004 A/B/C merkintähinnat alenevat myös puolella mahdollisten osakekohtaisten pääoman palautusten määrästä osakekohtaisten osinkojen lisäksi. Vuoden 2004 optio-oikeuksien määrät, merkintäsuhteet ja merkintähinnat tilikauden lopussa on eritelty oheisessa taulukossa. Optioehdot kokonaisuudessaan ovat saatavilla yhtiön internet-sivuilta www.citycon.fi/optiot.

Myönnetyt osakeoptio-oikeudet arvostetaan käypään arvoon Black&Scholes -optiohinnoittelumallilla etuuden myöntämishetkellä ja ne kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan henkilöstökuluihin jaksotettuna oikeuden ansaintakaudelle. Vuonna 2008 tuloslaskelmaan kirjattu kulu oli 0,2 miljoonaa euroa (0,6 milj. euroa vuonna 2007). Odotettavissa oleva volatiliteetti on määritetty laskemalla yhtiön osakekurssin historiallinen volatiliteetti.

	2004 A	2004 B	2004 C
Myönnetyt optio-oikeudet, kpl	1 040 000	1 090 000	1 050 000
Veniamo-Invest Oy:n hallussa, kpl	260 000	210 000	250 000
Merkintäsuhde, optio/osake	1:1,2127	1:1,2127	1:1,2127
Merkintähinta/osake, EUR	2,2732	2,6608	4,3613
Osakkeiden merkintäaika alkoi	1.9.2006	1.9.2007	1.9.2008
Osakkeiden merkintäaika päättyy	31.3.2009	31.3.2010	31.3.2011
Osakemerkintään käytetyt optiot, kpl	345 075	-	-
Optioilla merkityt osakkeet, kpl	386 448	-	-

Ulkona olevilla vuoden 2004 optio-oikeuksilla voidaan merkitä vielä enintään 3 437 913 osaketta.

Yhtiön osakepääoma ei merkintöjen seurauksena nouse, koska osakkeiden merkintähinta merkitään kokonaisuudessaan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.

Vuoden 2004 optioiden perusteella merkittävien osakkeiden alkuperäiset merkintähinnat määräytyivät Cityconin osakkeen vaihdolla painotetun keskikurssin pohjalta Helsingin pörssissä seuraavasti:

2004A	ajalla 1.4.–30.4.2004
2004B	ajalla 1.4.–30.4.2005
2004C	ajalla 1.4.–30.4.2006

lisättynä 20 %:lla. Osakkeen merkintähintoja alennetaan puolella ennen osakemerkintää jaettavista osakekohtaisista osingoista ja osakekohtaisten pääomapalausten määristä. Merkintähintoja on muutettu myös vuosina 2006 ja 2007 järjestettyjen merkintäetuoikeusantien seurauksena.

Lisätietoja vuoden 2004 optio-ohjelmasta on esitetty viereisessä taulukossa.

Lisätietoja vuoden 2004 optio-ohjelmasta

	Optiot 2004A Osakeperusteiset optiot, myönnetty koko henkilöstölle	Optiot 2004B Osakeperusteiset optiot, myönnetty koko henkilöstölle	Optiot 2004C Osakeperusteiset optiot, myönnetty koko henkilöstölle
Järjestelyn luonne	Myönnetyt osakeoptiot	Myönnetyt osakeoptiot	Myönnetyt osakeoptiot
Myöntämispäivä	26.5.2004	13.9.2005	27.4.2006
Myönnettyjen instrumenttien määrä (kpl)	1 135 000	1 195 000	1 250 000
Toteutushinta, EUR	2,51	2,91	4,62
Osakkeen merkintähinta myöntämishetkellä, EUR	2,09	2,48	3,86
Voimassaoloaika sopimuksen mukaan (päivien lkm)	1 770	1 660	1 799

Oikeuden syntymisehdot

	Cityconin palveluksessa olo ansaintaperiodilla.	Cityconin palveluksessa olo ansaintaperiodilla.	Cityconin palveluksessa olo ansaintaperiodilla.
	Optiot menetetään, mikäli	Optiot menetetään, mikäli	Optiot menetetään, mikäli
	työsuhde loppuu aiemmin	työsuhde loppuu aiemmin	työsuhde loppuu aiemmin
Toteutus	Osakkeina	Osakkeina	Osakkeina
Odotettu volatiliteetti, %	18,60	31,18	27,84
Odotettu option voimassaoloaika myöntämispäivänä (päivien lkm)	943	943	856
Riskitön korko, %	3,56	2,58	3,79
Odotettu osinko/osake, EUR	0,05*	0,05*	0,07*
Odotetut henkilöstövähennykset (myöntämispäivänä), %	0	0	0
Myöntämispäivänä määritetty instrumentin käypä arvo, EUR	0,09	0,96	0,75
Arvonmääritysmalli	Black&Scholes	Black&Scholes	Black&Scholes

* Osinko-oletus on 0,10 euroa optiojärjestelyissä 2004A ja 2004B, sekä 0,14 euroa optiojärjestelyssä 2004C. Arvonmääritysmallissa on käytetty 0,05 euroa (optiojärjestelyissä 2004A ja 2004B) sekä 0,07 euroa (optiojärjestelyssä 2004C) perustuen jaettavien osinkojen ja pääoman palautusten merkintähintaa alentavaan vaikutukseen.

Optioiden kauden aikaiset muutokset ja painotetut keskimääräiset lunastushinnat olivat seuraavat (lukuunottamatta Veniamo-Invest Oy:n hallussa olevia optio-oikeuksia, joilla ei voi merkitä osakkeita)

	2008 Toteutushinta painotettuna	2007 Toteutushinta painotettuna	2008	2007
Tilikauden alussa	keskiarvona, €/osake 3,28	keskiarvona, €/osake 2,92	2 883 280	Optioiden määrä Optioiden määrä 4 051 368
Myönnetyt uudet optiot	-	-	-	-
Menetetyt optiot	4,38	4,43	-40 000	-160 000
Toteutuneet optiot	2,27	1,58	-8 355	-1 008 088
Rauenneet optiot	-	-	-	-
Tilikauden lopussa	3,20	3,28	2 834 925	2 883 280
Toteutettavissa olevat optiot tilikauden lopussa			2 834 925	1 793 280

Tilikauden aikana toteutettujen optioiden keskimääräinen osakekohtainen toteutushinta oli 2,2732 euroa (1,5800 euroa vuonna 2007) ja ne toteutettiin huhti- ja heinäkuussa 2008. Yhtiö sai toteutetuista optioista vuonna 2008 yhteensä 0,0 miljoonaa euroa (1,8 milj. euroa vuonna 2007), jotka kirjattiin sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.

Ulkona olevien osakeoptioiden lunastushinnat ja raukeamisajat tilinpäätöshetkellä olivat seuraavat

		2008 (osakkeiden määrä,	2007 (osakkeiden määrä,
Raukeamisvuosi	Toteuttamishinta, €	1 000 kpl)	1 000 kpl)
2009	2,27	843	852
2010	2,66	1 322	1 322
2011	4,36	1 273	1 322

B) Pitkän aikavälin osakepohjainen kannustinjärjestelmä

Citycon Oyj:n hallitus päätti 26.4.2007 pitkän aikavälin osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä konsernin avainhenkilöille. Osakeperusteisella kannustinjärjestelmällä kannustetaan avainhenkilöitä pitkäjänteiseen työntekoon omistaja-arvon kasvattamiseksi ja vahvistetaan heidän sitoutumistaan konsernin toiminnan kehittämiseen. Mahdollinen palkkio määräytyy Cityconin oikaistun osakekohtaisen liiketoiminnan nettorahavirran ja nettovuokratuottojen kasvun perusteella. Kannustinjärjestelmä jakautuu kolmeen vuoden mittaiseen ansaintajaksoon, joita ovat vuodet 2007, 2008 ja 2009.

Kannustinjärjestelmän palkkiot maksetaan avainhenkilöille vuosina 2008–2012 siten, että vuoden 2007 ansaintajakson perusteella ansaitut palkkiot luovutetaan vuosina 2008, 2009 ja 2010. Hallitus tekee vuosittain päätökset kannustinjärjestelmän piiriin kuuluvista avainhenkilöistä sekä asetettavista tavoitteista. Palkkio maksetaan yhtiön osakkeina, rahasuorituksina tai niiden yhdistelmänä. Luovutettavien osakkeiden määrä vuoden 2007 ansaintajaksolta määräytyy ansaintajakson ensimmäisen kvartaalin osakkeen vaihdolla painotetulla keskikurssilla. Osakkeina annettavat palkkiot kirjataan hallinnon kuluiksi ja oman pääoman lisäykseksi, ja järjestelmän rahasuoritusosuudet kirjataan hallinnon kuluiksi ja velkoihin. Vuonna 2008 tuloslaskelmaan kirjattu kulu oli 0,1 miljoonaa euroa (0,0 milj. euroa vuonna 2007).

Seuraavassa taulukossa on esitetty lisätietoja osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä

	Ansaintajakso 2008	Ansaintajakso 2007
Myöntämispäivä	12.6.2008	26.4.2007
Avainhenkilöiden määrä	25	16
Maksimi osakemäärä *)	205 500	103 958
Vuonna 2008 annetut osakkeet	-	7 012

*) Oletettu, että palkkio maksetaan täysin yhtiön osakkeina.

27. Liiketoiminnan rahavirta

	2008	2007
Voitto ennen veroja	-162,3	253,5
Oikaisut:
- Poistot ja arvonalennukset	0,5	0,5
- Nettotappiot (+)/voitot (-) sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon	216,1	-211,4
- Sijoituskiinteistöjen myyntituotot	-7,7	-0,2
- Myytyjen sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvo	7,6	0,3
- Osakeperusteiset maksut	0,3	0,6
- Muut tuotot, joihin ei liity maksua	-5,9	0,0
- Valuuttakurssitappiot (+)/voitot (-) rahoituskuluissa	0,1	0,1
- Käyvän arvon muutokset johdannaisista	3,1	0,6
- Korko- ja muut rahoituskulut	54,1	44,6
Käyttöpääoman muutokset
- Myyntisaamiset ja muut saamiset	3,2	1,9
- Ostovelat ja muut velat	-5,3	-1,6
Liiketoiminnan rahavirta	103,7	88,8

Liiketoiminnan muut tuotot, joihin ei liity maksua, sisältää 5,9 miljoonan euron korvauksen Helsingin kaupungilta liittyen Myllypuron ostoskeskuksen maanvuokrasopimuksen ennenaikaiseen päättymiseen. Kyseinen korvaus tullaan nostamaan vuoden 2009 aikana.

28. Vastuusitoumukset

A) Muut vuokrasopimukset – konserni vuokralleottajana

Ei-purettavissa olevien muiden vuokrasopimusten perusteella maksettavat vähimmäisvuokrat:

Me	2008	2007
Yhden vuoden kuluessa	1,2	0,7
1–5 vuoden kuluessa	1,9	1,0
Yli viiden vuoden kuluttua	0,0	-
Yhteensä	3,1	1,7

Vuokrasopimukset sisältävät lähinnä toimitiloja ja autoja. Sopimusten pituudet ovat keskimäärin kolme vuotta.

B) Muut vuokrasopimukset – konserni vuokralleantajana

Ei-purettavissa olevien muiden vuokrasopimusten perusteella saatavat vähimmäisvuokrat:

Me	2008	2007
Yhden vuoden kuluessa	53,1	51,4
1–5 vuoden kuluessa	90,2	78,2
Yli viiden vuoden kuluttua	28,2	27,4
Yhteensä	171,5	157,0

Pääosa Cityconin vuokrasopimuksista on ns. jaetun vuokran sopimuksia, joissa vuokran maksuperusteet jaetaan kahteen osaan, elinkustannusindeksiin sidottuun pääomavuokraan ja ylläpitovuokraan. Vuokralaiselta erikseen perittävä ylläpitovuokra kattaa omistajalle kiinteistön hoidosta aiheutuneet kulut ja mahdollistaa asiakkaiden palvelun heidän tarpeidensa mukaisesti. Cityconilla on myös liikevaihtosidonnaisia sopimuksia. Niiden osuus on noin 24 prosenttia (16 prosenttia) Cityconin koko vuokrasopimuskannasta.

C) Vakuudet ja muut vastuusitoumukset

Me	2008	2007
Velat, joiden vakuudeksi annettu
kiinnityksiä ja pantattu osakkeita
Lainat rahoituslaitoksilta	31,3	36,0
Vastuusitoumukset veloista
Kiinnitykset maa-alueisiin ja
rakennuksiin	40,6	46,4
Pankkitakaukset	45,6	49,8
Pääomasitoumukset	13,0	31,0
Alv-palautusvastuut	21,3	15,6

Pääomasitoumukset liittyvät pääasiassa kehityshankkeisiin.

Cityconin sijoituskiinteistöihin liittyy aktivoitujen perusparannusten ja uusinvestointien osalta arvonlisäveropalautusvastuuta, joka realisoituu, mikäli omaisuus myydään tai se siirtyy arvonlisäverottomaan käyttöön viiden vuoden kuluessa.

Laki arvonlisäverolain muuttamisesta astui voimaan 1.1.2008 Suomessa. Tämä lakimuutos koskee uusia investointeja, jotka ovat valmistuneet 1.1.2008 tai sen jälkeen. Näiden investointien alv-vähennyksiä koskee 10 vuoden tarkistuskausi alkaen investoinnin valmistumisesta. Ennen vuotta 2008 valmistuneet investoinnit ovat siirtymäsäännöksen alaisia, jolloin tarkistuskausi on 5 vuotta valmistumisvuoden alusta.

Cityconin liiketoimintaan liittyen sille on esitetty vaateita, jotka mahdollisesti voivat johtaa oikeudenkäynteihin. Yhtiön näkemyksen mukaan ei ole todennäköistä, että edellä mainittuihin toimiin liittyvät mahdolliset vastuut yhteensä olisivat merkityksellisiä konsernin rahoitusaseman tai tuloksen kannalta.

D) Omavaraisuus- ja korkokatesitoumus

Cityconin syndikoitujen lainojen ehdoissa antaman sitoumuksen mukaan konsernin omavaraisuusasteen tulee ylittää 32,5 % ja korkokatteen tulee olla vähintään 1,8. Omavaraisuusastetta laskettaessa omaan pääomaan lisätään pääomalainat ja vähennetään konsernin johdannaissopimuksista aiheutuvat ei-kassavaikutteinen omaan pääoman kirjattu voitto/tappio sekä vähemmistöosuus. Korkokate lasketaan jakamalla käyttökate, josta on oikaistu kertaluonteiset voitot/tappiot, varaukset sekä ei-kassavaikutteiset erät, nettorahoituskuluilla.

Näin laskien 31.12.2008 konsernin omavaraisuusaste oli noin 45,1 % ja korkokate oli noin 2,0 (vuonna 2007 omavaraisuusaste oli noin 50,1 % ja korkokate noin 2,0).

29. Lähipiiritapahtumat

A) Lähipiiri

Citycon-konsernin lähipiiriin kuuluvat emoyhtiö, tytäryritykset, omistusyhteysyritykset, vähemmistöyhtiöt, hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja, johtoryhmän jäsenet ja Gazit-Globe Ltd., jonka omistusosuus Citycon Oyj:stä 31.12.2008 oli 43,42 % (31.12.2007: 39,35 %).

Konserniyhtiöt		Konsernin	Emon
	Kotimaa	omistusosuus, %	omistusosuus, %
Emoyhtiö Citycon Oyj	Suomi
Asolantien Liikekiinteistö Oy	Suomi	100,0	100,0
BHM Centrumfastigheter AB	Ruotsi	100,0	-
Citycon AB	Ruotsi	100,0	100,0
Citycon Centrum Sverige AB	Ruotsi	100,0	-
Citycon Estonia OÜ	Viro	100,0	-
Citycon Göteborg AB	Ruotsi	100,0	-
Citycon Sverige AB	Ruotsi	100,0	-
Espoon Asemakuja 2 Koy	Suomi	100,0	100,0
Forssan Hämeentie 3 Koy	Suomi	100,0	100,0
Jakobsbergs 565 Fastighets AB	Ruotsi	100,0	-
Jakobsbergs Centrum Fastighets AB	Ruotsi	100,0	-
Jakobsbergs Centrum Galleria AB	Ruotsi	100,0	-
Jyväskylän Forum Koy	Suomi	100,0	100,0
Jyväskylän Kauppakatu 31 Koy	Suomi	100,0	100,0
Järfalla 7055 Fastighets AB	Ruotsi	100,0	-
Kaarinan Liiketalo Koy	Suomi	100,0	100,0
Karjaan Ratakatu 59 Koy	Suomi	100,0	100,0
Karjalan Kauppakeskus Koy	Suomi	100,0	100,0
Kauppakeskus Columbus Koy	Suomi	100,0	100,0
Kauppakeskus Isokarhu Oy	Suomi	100,0	100,0
Keijutie 15 Koy	Suomi	100,0	100,0
Kivensilmänkuja 1 Koy	Suomi	100,0	100,0
Kotkan Keskuskatu 11 Koy	Suomi	100,0	100,0
Kouvolan Valtakadun Kauppakeskus Koy	Suomi	100,0	100,0
Kuopion Kauppakatu 41 Koy	Suomi	100,0	100,0
Kuusankosken Kauppakatu 7 Koy	Suomi	100,0	100,0
Kuvernöörintie 8 Koy	Suomi	100,0	100,0
Lahden Hansa Koy	Suomi	100,0	100,0
Lahden Kauppakatu 13 Koy	Suomi	100,0	100,0
Lappeenrannan Villimiehen Vitonen Oy	Suomi	100,0	100,0
Lentolan Perusyhtiö Oy	Suomi	100,0	100,0
Liljeholmsplan Bostadsfastigheter AB	Ruotsi	100,0	-
Liljeholmsplan Fastighets AB	Ruotsi	100,0	-
Liljeholmsplan Hotellfastigheter AB	Ruotsi	100,0	-
Liljeholmstorget Development Services AB	Ruotsi	100,0	-
Lillinkulma Koy	Suomi	100,0	100,0
Lintulankulma Koy	Suomi	100,0	100,0
Lippulaiva Koy	Suomi	100,0	100,0
Magistral Kaubanduskeskuse OÜ	Viro	100,0	-
Martinlaakson Kivivuorentie 4 Koy	Suomi	100,0	100,0
Minkkikuja 4 Koy	Suomi	100,0	100,0
Montalbas B.V.	Alankomaat	100,0	100,0
Myllypuron Ostoskeskus Oy	Suomi	100,0	100,0
Myyrmanni Koy	Suomi	100,0	100,0
Naantalin Tullikatu 16 Koy	Suomi	100,0	100,0
Oulun Galleria Koy	Suomi	100,0	100,0
Porin Asema-Aukio Koy	Suomi	100,0	100,0
Porin Isolinnankatu 18 Koy	Suomi	100,0	100,0
Riddarplatsen Fastigheter HB	Ruotsi	100,0	-
Rocca al Mare Kaubanduskeskuse AS	Viro	100,0	-
Runeberginkatu 33 Koy	Suomi	100,0	100,0

Konserniyhtiöt		Konsernin	Emon	Konserniyhtiöt		Konsernin	Emon
	Kotimaa	omistusosuus, %	omistusosuus, %		Kotimaa	omistusosuus, %	omistusosuus, %
Sinikalliontie 1 Koy	Suomi	100,0	100,0	Myyrmäen Kauppakeskus Koy	Suomi	74,0	74,0
Sverige 7059 Fastighets AB	Ruotsi	100,0	-	Stenungs Torg Fastighets AB	Ruotsi	70,0	-
Säkylän Liiketalo Oy	Suomi	100,0	100,0	Kirkkonummen Liikekeskus Oy	Suomi	66,7	66,7
Talvikkitie Koy 7-9	Suomi	100,0	100,0	Espoontori Koy	Suomi	66,6	66,6
Tampereen Hatanpää Koy	Suomi	100,0	100,0	Heikintori Oy	Suomi	65,3	65,3
Tampereen Hermanni Koy	Suomi	100,0	100,0	Tampereen Koskenranta Koy	Suomi	63,7	63,7
Tampereen Suvantokatu Koy	Suomi	100,0	100,0	Vantaan Säästötalo Koy	Suomi	61,2	61,2
Tenrot Fastighets AB	Ruotsi	100,0	-	Espoontorin Pysäköintitalo Oy	Suomi	60,1	-
Tumba Centrumfastigheter AB	Ruotsi	100,0	-	Big Apple Top Oy	Suomi	60,0	-
UAB Citycon	Liettua	100,0	-	Manhattan Acquisition Oy	Suomi	60,0	-
UAB Prekybos Centras Mandarinas	Liettua	100,0	-	Tullintori Koy	Suomi	57,4	57,4
Ultima Oy	Suomi	100,0	100,0	Espoon Asematori Koy	Suomi	54,1	54,1
Valkeakosken Torikatu 2 Koy	Suomi	100,0	100,0	Laajasalon Liikekeskus Oy	Suomi	50,4	50,4
Vantaan Kivivuorenlaki As Oy	Suomi	100,0	100,0	Retail Park Oy	Suomi	50,0	50,0
Vantaan Laajavuorenkuja 2 Koy	Suomi	100,0	100,0	Espoon Louhenkulma Koy	Suomi	48,9	48,9
Varkauden Relanderinkatu 30 Koy	Suomi	100,0	100,0	Pihlajamäen Liiketalo Oy	Suomi	42,7	42,7
Wavulinintie 1 Koy	Suomi	100,0	100,0	Länsi-Keskus Koy	Suomi	41,4	41,4
Veniamo-Invest Oy	Suomi	100,0	100,0	Hakunilan Keskus Oy	Suomi	41,1	41,1
Vaakalintu Koy	Suomi	95,8	95,8	Otaniemen Liikekeskus Oy	Suomi	39,2	39,2
Lahden Trio Koy	Suomi	89,7	89,7	Kontulan Asemakeskus Koy	Suomi	34,8	34,8
Linjurin Kauppakeskus Koy	Suomi	88,5	88,5	Puijonlaakson Palvelukeskus Koy	Suomi	31,3	31,3
Mäntyvuoksi Koy	Suomi	86,8	86,8	Salpausseläntie 11 Koy	Suomi	31,3	31,3
Lappeenrannan Brahenkatu 7 Koy	Suomi	84,5	84,5	Valtakatu 5-7 Koy	Suomi	31,3	31,3
Tikkurilan Kauppakeskus Koy	Suomi	83,8	83,8	Soukan Itäinentorni As Oy	Suomi	27,3	27,3
Koskikeskuksen Huolto Oy	Suomi	81,7	81,7	Valkeakosken Liikekeskus Koy	Suomi	25,4	25,4
Orimattilan Markkinatalo Oy	Suomi	77,3	77,3	Lauttasaaren Liikekeskus Oy	Suomi	23,7	23,7
Lappeen Liikekeskus Koy	Suomi	80,2	80,2	Hakucenter Koy	Suomi	18,7	18,7
Strömpilen AB	Ruotsi	75,0	-	Helsingin Autotalo Oy	Suomi	8,9	8,9
Åkersberga Centrum AB	Ruotsi	75,0	-
Fastighets AB Fartyget i Åkersberga	Ruotsi	75,0	-	Verotusyhtymä:
Hervannan Liikekeskus Oy	Suomi	74,6	74,6	Hakarinne 4	Suomi	55,6	55,6

B) Lähipiirin kanssa toteutuneet liiketapahtumat

Konserniyhtiöt

Konserniyhtiöt ovat maksaneet toisilleen mm. hoitovastikkeita, rahoitusvastikkeita, korkokuluja, lainan lyhennyksiä sekä muita hallintopalveluveloituksia.

Konsernitilinpäätöksessä nämä tuotot ja kulut on eliminoitu. Muita lähipiiritapahtumia ei ole ollut konserniyhtiöiden välillä.

Johdon työsuhde-etuudet

Johtoryhmän henkilöstökulut, Me	2008	2007
Palkat ja palkkiot	1,2	1,1
Eläkekulut
- maksupohjaiset järjestelyt	0,3	0,3
Sosiaalikulut	0,1	0,1
Yhteensä	1,5	1,5
Palkat ja palkkiot, euroa	2008	2007
Toimitusjohtaja	342 549	338 707
Hallituksen jäsenet
Bernstein Amir	47 000	-
Bolotowsky Gideon	48 100	45 400
Gal Amir (hallituksen jäsen
13.3.2008 asti)	-	44 200
Korpinen Raimo	50 200	45 200
Lähdesmäki Tuomo	68 300	73 200
Nordman Carl G. (hallituksen
jäsen 13.3.2008 asti)	1 200	43 800
Ottosson Claes	45 800	43 000
Segal Dor J.	47 200	44 200
Wernink Thomas W.	174 200	166 600
Westin Per-Håkan	47 500	-
Yhteensä	529 500	505 600

Toimitusjohtajalla on oikeus siirtyä eläkkeelle 62 vuotta täytettyään, mikäli hän on tähän saakka yrityksen palveluksessa. Eläkejärjestelyn kattamiseksi yhtiöllä on eläkevakuutus. Toimitusjohtajan toimisopimuksen irtisanomisaika on molemmin puolin 6 kuukautta. Jos yritys irtisanoo sopimuksen muusta kuin toimitusjohtajasta johtuvasta syystä, toimitusjohtajalle maksetaan 18 kuukauden rahapalkkaa vastaava kertakorvaus irtisanomisajan palkan lisäksi.

Toimisopimukseen perustuen toimitusjohtajalle luovutettiin vuonna 2002 1 500 000 kpl vuoden 1999 optio-ohjelman mukaisia optio-oikeuksia, vuonna 2004 150 000 kpl 2004A-optio-oikeuksia, vuonna 2005 140 000 kpl 2004B-optio-oikeuksia ja vuonna 2006 140 000 kpl 2004C-optio-oikeuksia liittyen vuoden 2004 optio-ohjelmaan.

Vuoden 2008 lopussa Cityconin toimitusjohtajalla oli 75 000 optio-oikeutta 2004A, 140 000 optio-oikeutta 2004B ja 140 000 optio-oikeutta 2004C.

Hallituksen jäsenet eivät ole mukana yhtiön osakepohjaisissa kannustinjärjestelmissä.

Raportointi Gazit-Globe Ltd.:lle

Yhtiön suurin osakkeenomistaja, Gazit-Globe Ltd., jonka omistusosuus yhtiöstä on n. 43 prosenttia, on ilmoittanut yhtiölle, että se soveltaa kansainvälisiä tilinpäätösstandardeja (IFRS) raportoinnissaan vuodesta 2007 alkaen. IFRSstandardien mukaan yhtiöllä voi olla toisessa yhtiössä määräysvalta, vaikka sen omistusosuus yhtiössä ei ylittäisi 50 prosenttia. Gazit-Globe Ltd. on katsonut, että sillä on IFRS-standardien tarkoittama määräysvalta Citycon Oyj:ssä, koska se on pystynyt osakeomistuksensa perusteella käyttämään määräysvaltaa Citycon Oyj:n yhtiökokouksissa. Citycon Oyj luovuttaa yhtiöiden välillä tehdyn sopimuksen perusteella Gazit-Globe Ltd.:lle yksityiskohtaisempia, kirjanpitoon liittyviä tietoja väli- ja vuositilinpäätöksissä julkistettujen tietojen lisäksi, jotta Gazit-Globe Ltd. pystyy yhdistelemään Citycon-konsernin luvut omaan IFRS:n mukaiseen tilinpäätökseensä.

30. Konsernirakenteen muutokset vuonna 2008

Ostetut yhtiöt

• Majakka Koy, omistusosuuden lisäys 100,00 % Espoontorin Pysäköintitalo Oy, omistusosuuden lisäys 28,99 %
• Espoon Asematori Koy, omistusosuuden lisäys 54,12 %
• Myllypuron Ostoskeskus Oy,
• omistusosuuden lisäys 26,54 %
• Lappeen Liikekeskus Koy,
• omistusosuuden lisäys 4,95 % Myyrmäen Kauppakeskus Koy, omistusosuuden lisäys 3,62 %

Perustetut yhtiöt

• Fastighets AB Fartyget i Åkersberga
• Lappeenrannan Villimiehen Vitonen Oy
• Vantaan Kivivuorenlaki As Oy
• Tenrot Fastighets AB

Myydyt yhtiöt

• Manhattan Acquisition Oy,
• myyty omistusosuus 40,00 %
• Ulappapaikoitus Oy, myyty omistusosuus 59,85 %
• Ulappatori Koy,
• myyty omistusosuus 100,00 %
• Pukinmäen Liikekeskus Oy,
• myyty omistusosuus 43,92 %

Sulautuneet yhtiöt

• Big Apple Mid Oy
• Big Apple Acquisition Oy
• Majakka Koy Real Estate Iso Omena S.à.r.l.

31. Tilinpäätöspäivän jälkeiset tapahtumat

Tammikuun lopulla Citycon myi tytäryhtiönsä Kiinteistö Oy Keijutie 15:n kaikki osakkeet. Tämän Lahdessa sijaitsevan, yhtiön ydinliiketoimintaan kuulumattoman kohteen velaton myyntihinta oli noin kolme miljoonaa euroa.

Tunnusluvut

1. Konsernin viiden vuoden tunnusluvut, IFRS

		IFRS	IFRS	IFRS	IFRS	IFRS
Me	Laskentakaava	2008	2007	2006	2005	2004
Tuloslaskelmatiedot
Liikevaihto		178,3	151,4	119,4	92,2	84,7
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut		6,1	0,5	0,6	0,6	0,7
Suunnitelman mukaiset poistot		0,5	0,5	0,2	0,2	0,3
Liiketappio/-voitto		-105,0	298,7	196,5	105,2	51,8
Tappio/voitto ennen veroja		-162,3	253,5	165,6	74,2	25,7
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tappio/voitto		-124,1	200,3	124,9	59,2	19,9
Tasetiedot
Pitkäaikaiset varat		2 126,1	2 260,5	1 453,3	957,6	745,6
Lyhytaikaiset varat		52,4	48,1	33,1	25,5	12,2
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma		799,1	982,0	565,3	356,6	237,7
Vähemmistöosuus		38,2	28,9	15,0	3,6	0,0
Velat		1 341,2	1 297,7	906,1	622,9	520,0
Oma pääoma ja velat yhteensä		2 178,5	2 308,6	1 486,4	983,1	757,7
Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut
Omavaraisuusaste, %	1	38,5	43,9	39,1	36,7	31,4
Omavaraisuusaste pankille, %		45,1	50,1	49,8	40,8	41,2
Nettovelkaantumisaste (Gearing), %	2	141,3	111,8	136,6	156,8	201,3
Oman pääoman tuotto-% (ROE)	3	-15,0	23,3	25,8	22,5	9,5
Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI)	4	-1,5	16,3	16,8	13,5	7,2
Quick ratio	5	0,5	0,3	0,2	0,3	0,5
Bruttoinvestoinnit pysyviin vastaaviin, Me		157,9	603,9	436,4	178,5	18,8
%-osuus liikevaihdosta		88,6	398,9	365,5	193,6	22,2
Osakekohtaiset tunnusluvut
Tulos/osake, euroa	6	-0,56	1,00	0,76	0,46	0,17
Tulos/osake, laimennettu, euroa	7	-0,56	0,91	0,73	0,45	0,17
Oma pääoma/osake, euroa	8	3,62	4,44	3,30	2,39	1,95
Nettovarallisuus (EPRA NAV) per osake, euroa	9	3,88	4,82	3,52	2,46	2,14
Oikaistu nettovarallisuus (EPRA NNNAV) per osake, euroa	10	3,80	4,42	3,14	2,40	2,03
P/E -luku (hinta/voitto -suhde)	11	-3	3	7	7	14
Sijoitetun vapaan pääoman palautus / osake, euroa		0,101)	0,10	-	-	-
Osakekohtainen osinko, euroa		0,041)	0,04	0,14	0,14	0,14
Osinko ja sijoitetun vapaan pääoman palautus yhteensä/osake, euroa		0,141)	0,14	0,14	0,14	0,14
Osinko ja pääomanpalautus tuloksesta, %	12	-24,91)	13,9	18,4	30,7	80,2
Efektiivinen osinko- ja pääomanpalautustuotto, %	13	0,11)	4,3	2,8	4,5	5,7

1) Hallituksen esitys.

Laskentakaavat sivuilla 54–55.

2. Konsernin operatiivinen ja ei-operatiivinen viiden vuoden tulos

Me	Laskentakaava	2008	2007	2006	2005	2004
Operatiivinen tulos	16
Nettovuokratuotto		121,8	103,4	82,8	67,0	62,3
Operatiiviset hallinnon kulut		-16,5	-16,5	-12,3	-8,3	-5,5
Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut		0,1	0,5	0,6	0,3	0,7
Operatiiviset rahoituskulut (netto)		-54,2	-44,7	-32,0	-25,6	-26,1
Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot		-4,8	-3,4	-5,5	-4,6	-6,8
Operatiiviset laskennalliset verot		0,2	-0,2	-3,0	-2,8	-0,6
Operatiivinen vähemmistön osuus		-2,8	-0,9	-0,3	-0,3	0,0
Yhteensä		43,8	38,3	30,4	25,7	24,0
Operatiivinen tulos/osake, laimennettu, (laimennettu EPRA EPS), euroa	18	0,20	0,19	0,19	0,19	0,22
Ei-operatiivinen tulos	17
Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon		-216,1	211,4	120,1	45,9	-5,7
Tappiot/voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä		0,1	-0,1	5,9	0,3	0,1
Ei-operatiiviset hallinnon kulut		-0,4	0,0	-0,6	0,0	0,0
Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut		6,0	0,0	-	-	0,0
Ei-operatiiviset kertaluonteiset rahoituskulut (netto)		-	-	-0,9	-5,5	-
Rahoituserien käyvän arvon muutokset		-3,1	-0,6	2,0	-	-
Tilikauden tulokseen perustuvat ei-operatiiviset verot		-1,8	0,0	-1,9	1,3	0,0
Ei-operatiiviset laskennalliset verot		29,7	-46,0	-28,8	-8,3	1,5
Ei-operatiivinen vähemmistön osuus		17,6	-2,7	-1,3	-0,4	0,0
Yhteensä		-167,9	162,1	94,5	33,5	-4,1
Ei-operatiivinen tulos/osake, laimennettu, euroa		-0,76	0,71	0,54	0,25	-0,05
Emoyhtiön omistajille kuuluva katsauskauden tappio/voitto		-124,1	200,3	124,9	59,2	19,9

Laskentakaavat sivuilla 54–55.

3. Konsernin operatiivinen ja ei-operatiivinen tulos vuosineljänneksittäin

Me	Laskentakaava	Q4/2008	Q3/2008	Q2/2008	Q1/2008	Q4/2007	Q3/2007	Q2/2007	Q1/2007
Operatiivinen tulos	16
Nettovuokratuotto		30,2	31,5	30,5	29,7	27,1	27,3	25,8	23,2
Operatiiviset hallinnon kulut		-4,6	-3,9	-4,2	-3,8	-3,9	-4,0	-4,3	-4,3
Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut		0,1	0,0	0,0	0,0	0,6	0,0	-0,1	0,1
Operatiiviset rahoituskulut (netto)		-11,7	-14,6	-14,1	-13,8	-13,9	-11,2	-9,7	-9,9
Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot		-1,4	-1,0	-1,2	-1,2	3,2	-2,4	-2,8	-1,4
Operatiiviset laskennalliset verot		0,0	0,2	0,0	-0,1	1,7	-0,5	-0,7	-0,6
Operatiivinen vähemmistön osuus		-0,7	-0,9	-0,7	-0,4	-0,2	-0,3	-0,2	-0,1
Yhteensä		11,8	11,3	10,2	10,4	14,6	8,9	8,0	6,7
Operatiivinen tulos/osake, laimennettu, (laimennettu EPRA EPS), euroa	18	0,05	0,05	0,05	0,05	0,07	0,05	0,04	0,04
Ei-operatiivinen tulos	17
Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon		-59,3	-71,7	-85,5	0,5	-0,1	20,4	159,8	31,4
Tappiot/ voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä		0,0	0,0	0,0	0,1	0,0	0,0	0,0	0,0
Ei-operatiiviset hallinnon kulut		-0,1	0,0	-0,2	-0,2	0,0	0,0	0,0	0,0
Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut		5,9	0,0	0,0	0,1	0,0	0,0	0,0	0,0
Rahoituserien käyvän arvon muutokset		-1,4	-0,6	0,2	-1,4	0,2	-1,4	0,1	0,6
Tilikauden tulokseen perustuvat ei-operatiiviset verot		-0,8	0,0	0,0	-1,1	0,0	0,0	0,0	0,0
Ei-operatiiviset laskennalliset verot		7,5	8,2	11,6	2,4	-5,0	-4,5	-32,3	-4,2
Ei-operatiivinen vähemmistön osuus		5,6	6,8	7,0	-1,8	-0,4	0,1	-0,9	-1,5
Yhteensä		-42,5	-57,3	-66,8	-1,3	-5,4	14,5	126,6	26,3
Ei-operatiivinen tulos / osake, laimennettu, euroa		-0,19	-0,26	-0,30	-0,01	-0,02	0,08	0,66	0,15
Emoyhtiön omistajille kuuluva katsauskauden tappio/voitto		-30,7	-46,0	-56,6	9,1	9,3	23,4	134,6	33,0

Laskentakaavat sivuilla 54–55.

4. Segmentti-informaatiota vuosineljänneksittäin

Me	Q4/2008	Q3/2008	Q2/2008	Q1/2008	Q4/2007	Q3/2007	Q2/2007	Q1/2007
Liikevaihto
Suomi	32,0	31,9	31,6	31,4	30,2	25,5	24,7	23,9
Ruotsi	10,1	10,5	10,6	10,7	11,1	10,1	9,3	8,6
Baltia	3,1	2,1	2,1	2,2	2,0	2,3	1,9	1,8
Yhteensä	45,2	44,6	44,2	44,3	43,3	38,0	35,9	34,2
Nettovuokratuotto Suomi	22,6	23,4	22,5	22,3	21,0	18,9	18,2	17,5
Ruotsi	5,3	6,5	6,4	5,8	4,7	6,5	6,0	4,4
Baltia	2,2	1,5	1,5	1,6	1,4	1,8	1,4	1,3
Muut	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,1	0,0
Yhteensä	30,2	31,5	30,5	29,7	27,1	27,3	25,8	23,2
Operatiivinen liikevoitto
Suomi	21,0	22,1	21,2	21,1	19,6	17,8	16,9	16,2
Ruotsi	4,5	6,0	5,4	5,0	4,6	5,3	5,1	3,7
Baltia	2,0	1,4	1,4	1,5	1,1	1,7	1,2	1,1
Muut	-1,9	-1,9	-1,7	-1,6	-1,5	-1,5	-1,7	-2,1
Yhteensä	25,6	27,6	26,2	25,9	23,8	23,2	21,5	18,9
Liiketappio/-voitto
Suomi	-21,7	-22,9	-37,4	19,0	17,3	33,8	137,1	30,2
Ruotsi	-16,9	-23,3	-15,7	6,7	6,9	7,2	40,5	18,8
Baltia	12,6	4,0	-4,5	2,3	1,0	4,0	5,4	3,4
Muut	-2,0	-1,9	-1,9	-1,6	-1,5	-1,5	-1,7	-2,1
Yhteensä	-27,9	-44,1	-59,5	26,4	23,7	43,6	181,2	50,3

Emoyhtiön tuloslaskelma, FAS

Me	Liite	1.1.–31.12.2008	1.1.–31.12.2007
Bruttovuokratuotto		100,8	89,5
Käyttökorvaukset ja palvelutuotot		3,4	2,9
Liikevaihto	1	104,2	92,4
Hoitokulut		50,6	48,5
Vuokraustoiminnan muut kulut	2	0,1	0,1
Nettovuokratuotto		53,5	43,8
Hallinnon kulut	3, 4	21,7	14,0
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	5	5,6	0,3
Liikevoitto		37,3	30,0
Rahoitustuotot		118,2	44,4
Rahoituskulut		-134,5	-63,9
Rahoituskulut (netto)	6	-16,4	-19,5
Voitto ennen veroja		21,0	10,6
Tuloverot	7	6,9	2,1
Tilikauden voitto		14,1	8,4

Emoyhtiön tase, FAS

Me	Liite	31.12.2008	31.12.2007
VASTAAVAA
Pysyvät vastaavat
Aineettomat hyödykkeet	8	11,4	6,0
Aineelliset hyödykkeet	9	32,1	31,6
Sijoitukset
Tytäryhtiöosakkeet	10	826,4	733,8
Osakkuusyhtiöosakkeet	11	34,8	34,7
Muut sijoitukset	12	746,6	915,4
Sijoitukset yhteensä		1 607,8	1 683,9
Pysyvät vastaavat yhteensä		1 651,3	1 721,5
Vaihtuvat vastaavat
Lyhytaikaiset saamiset	14	43,1	29,6
Rahat ja pankkisaamiset		0,7	3,7
Vaihtuvat vastaavat yhteensä		43,9	33,3
Vastaavaa yhteensä		1 695,1	1 754,8
VASTATTAVAA
Oma pääoma	15
Osakepääoma		259,6	259,6
Ylikurssirahasto		133,1	133,1
Sijoitetun vapaan pääoman rahasto ja muut rahastot Edellisten tilikausien voitto/tappio		179,0 3,7	201,1 4,1
Tilikauden voitto/tappio		14,1	8,4
Oma pääoma yhteensä		589,4	606,3
Vieras pääoma	16
Pääomalaina		70,0	70,0
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina		73,3	95,0
Pitkäaikainen vieras pääoma		860,6	832,4
Lyhytaikainen vieras pääoma Vieras pääoma yhteensä		101,8 1 105,7	151,1 1148,5
Vastattavaa yhteensä		1 695,1	1 754,8

Emoyhtiön rahavirtalaskelma, FAS

Me	1.1.–31.12.2008	1.1.–31.12.2007
Liiketoiminnan rahavirta
Voitto ennen veroja	21,0	10,6
Oikaisut:
Poistot ja arvonalentumiset	3,0	1,8
Hoitokulut, joihin ei liity maksua	21,7	23,5
Rahoitustuotot ja -kulut	16,4	19,5
Muut oikaisut	-4,1	-0,1
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta	57,9	55,3
Käyttöpääoman muutos	1,0	1,7
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja	58,8	57,0
Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista	-64,8	-40,6
Saadut korot, kurssivoitot ja muut rahoitustuotot	24,9	11,6
Saadut/maksetut välittömät verot	0,6	-7,2
Liiketoiminnan nettorahavirta	19,6	20,7
Investointien rahavirta
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin	-2,1	-7,0
Investoinnit muihin sijoituksiin	-	-0,1
Luovutustuotot aineellisista hyödykkeistä	0,7	0,2
Myönnetyt lainat	-399,5	-555,5
Lainasaamisten takaisinmaksut	510,7	83,2
Tytäryhtiöosakkeiden lisäykset	-101,9	-59,9
Myydyt tytäryhtiöosakkeet	4,3	-
Ostetut vähemmistöt ja osakkuusyhtiöosakkeet	-0,7	-0,6
Myydyt osakkuusyhtiöosakkeet	0,6	-
Investointien nettorahavirta	12,1	-539,7
Rahoituksen rahavirta
Maksullinen osakeanti	-	232,4
Lyhytaikaisten lainojen nostot	72,0	773,1
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut	-125,8	-727,9
Pitkäaikaisten lainojen nostot	516,8	479,2
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut	-469,3	-223,7
Maksetut osingot ja pääoman palautus sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta	-30,9	-23,4
Rahoituksen nettorahavirta	-37,2	509,7
Rahavarojen muutos	-5,5	-9,3
Rahavarat tilikauden alussa	-6,8	2,5
Valuuttakurssien muutosten vaikutus	1,4	-
Rahavarat tilikauden lopussa 1)	-10,9	-6,8

1) Emoyhtiön rahavarat ovat 31.12.2008 ja 31.12.2007 negatiivisia johtuen konsernitilistä, jossa emoyhtiön pankkitilin saldo voi olla negatiivinen. Konsernitilin saldo -11,6 miljoonaa euroa 31.12.2008 ja -10,5 miljoonaa euroa 31.12.2007 on emoyhtiön taseessa kirjattu lyhytaikaiseen vieraaseen pääomaan.

Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS

Emoyhtiön tilinpäätöksen laadintaperiaatteet

Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu suomalaisen lainsäädännön mukaan.

Tuloslaskelmamuoto

Tilinpäätöksen tuloslaskelma esitetään toimintokohtaisesti. Täten tuloslaskelmassa esitetään brutto- ja nettovuokratuotot.

Pysyvät vastaavat

Pysyvät vastaavat on merkitty taseisiin alkuperäiseen hankintamenoonsa vähennettynä arvonalennuksin sekä kirjanpidossa tehdyin poistoin.

Kiinteistöomaisuus

Rakennusten hankintameno poistetaan 2–4 prosentin vuotuisin tasapoistoin. Korjausmenot kirjataan niiden toteutuessa kuluksi.

Muu käyttöomaisuus

Muihin pitkävaikutteisiin menoihin sisältyy kiinteistöomaisuuden hankintaan liittyviä aktivoituja kustannuksia, jotka poistetaan kolmen vuoden kuluessa, sekä vuokratilan muutostöitä, jotka poistetaan vuokrasopimusten kestoaikana.

Koneet ja kalusto poistetaan 25 prosentin vuotuisin menojäännöspoistoin. Koneisiin ja Emoyhtiön liitetiedot

1. Liikevaihto

kalustoon sisältyy myös rakennusten tekniset laitteet, jotka poistetaan myös 25 % menojään-

Henkilökunnan eläketurva on hoidettu lakisää-

Pääomalaina ja pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina ovat esitetty omina erinään vieraassa

Verot on esitetty suoriteperiaatteen mukaisina.

Tilinpäätöksessä esitettävät yksittäiset luvut ja loppusummat on pyöristetty miljooniksi euroiksi tarkemmista luvuista ja siksi yksittäisten lukujen summa ei aina täsmää yhteissummiin.

Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat sekä valuuttatermiinit on arvostettu tilinpäätöspäivän kurssiin ja valuuttakurssierot on kirjattu

nöspoistoin.

Eläketurvajärjestelyt

teisin eläkevakuutuksin.

tulokseen kurssieroihin.

vaihtovelkakirjalaina

pääomassa.

Huomioitavaa

Verot

Pääomalaina ja pääomaehtoinen

Me	2008	2007
Toimialoittainen jakauma:
Kauppakeskukset
Pääkaupunkiseutu	34,0	28,0
Muu Suomi	40,4	36,1
Muut kauppapaikat	29,8	28,3
Yhteensä	104,2	92,4

Maantieteellisesti emoyhtiön liikevaihto syntyy Suomessa. Emoyhtiön liikevaihtoon sisältyy seuraavia konserniyhtiöltä veloitettuja isännöinti- ja hallintopalvelumaksuja 1,1 1,0

2. Vuokraustoiminnan muut kulut

Me	2008	2007
Vuokratilan muutostyöt ja
vuokrauksen välityspalkkiot	0,1	0,1
Luottotappiot	0,1	0,1
Yhteensä	0,1	0,1

3. Henkilöstökulut

Me	2008	2007
Henkilöstön määrä keskimäärin
tilikauden aikana Henkilöstökulut	75	67
Palkat ja palkkiot	5,8	5,2
Eläkekulut	0,9	0,7
Muut henkilöstökulut	0,5	0,5
Yhteensä	7,2	6,5

Henkilöstökuluihin sisältyy johdon
palkkoja ja palkkioita

Yhteensä	1,0	0,8
Hallituksen palkat ja palkkiot	0,6	0,5
Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot	0,3	0,3

4. Poistot ja arvonalennukset

Me	2008	2007
Hallinnon kuluihin sisältyy seuraavat
suunnitelman mukaiset poistot ja
arvonalennukset:
Poistot aineettomista
hyödykkeistä	2,1	0,9
Poistot rakennuksista ja
rakennelmista	0,5	0,5
Poistot koneista ja kalustosta	0,4	0,4
Tytäryhtiöosakkeiden
arvonalennukset	5,0	-
Yhteensä	8,0	1,8

5. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut

Me	2008	2007
Tytäryhtiöosakkeiden ja muiden sijoitusten myyntivoitot	4,1	0,1
Kiinteistöjen hallinnointipalkkiot saman konsernin yrityksiltä	1,3	-
Muut tuotot	0,2	0,3
Yhteensä	5,6	0,3

6. Rahoituskulut (netto)

Me	2008	2007
Osinkotuotot
Saman konsernin yrityksiltä	0,1	1,4
Muilta	0,0	0,0
Yhteensä	0,1	1,4
Korko- ja muut rahoitustuotot
Saman konsernin yrityksiltä	39,3	33,0
Vaihtovelkakirjalainan takaisin
ostosta syntynyt voitto	9,4	-
Valuuttakurssivoitot	68,7	9,2
Muut korko- ja rahoitustuotot	0,8	0,9
Yhteensä	118,2	43,1
Rahoitustuotot yhteensä	118,2	44,4
Korkokulut ja muut rahoituskulut
Saman konsernin yrityksille	13,1	7,1
Valuuttakurssitappiot	68,9	9,3
Muut korko- ja rahoituskulut	52,5	47,5
Rahoituskulut yhteensä	134,5	63,9
Rahoituskulut (netto)	-16,4	-19,5

7. Tuloverot

9. Aineelliset hyödykkeet

Me 2008 2007

Me	2008	2007
Tilikauden verot	-6,9	-2,1

8. Aineettomat hyödykkeet

Me	2008	2007
Aineettomat oikeudet Hankintameno 1.1. Lisäykset Hankintameno 31.12.	0,9 0,5 1,4	0,6 0,3 0,9
Kertyneet poistot 1.1.	0,5	0,3
Tilikauden poisto Kertyneet poistot 31.12.	0,2 0,6	0,1 0,5
Kirjanpitoarvo 31.12.	0,8	0,4
Liittymismaksut Hankintameno 1.1. Kirjanpitoarvo 31.12.	0,2 0,2	0,2 0,2
Muut pitkävaikutteiset menot
Hankintameno 1.1. Lisäykset	9,6 7,0	5,3 4,3
Vähennykset Siirto erien välillä Hankintameno 31.12.	- 0,0 16,6	0,0 0,0 9,6
Kertyneet poistot 1.1. Tilikauden poisto	4,3 1,9	3,4 0,8
Kertyneet poistot 31.12. Kirjanpitoarvo 31.12.	6,2 10,4	4,3 5,3
Aineettomat hyödykkeet
yhteensä 31.12.	11,4	6,0

Maa-alueet Hankintameno 1.1.	3,3	3,3
Hankintameno 31.12.	3,3	3,3
Rakennukset ja rakennelmat
Hankintameno 1.1.	68,3	66,5
Lisäykset	0,4	1,4
Siirto erien välillä	-	0,4
Hankintameno 31.12.	68,6	68,3
Kertyneet poistot 1.1.	43,1	42,6
Tilikauden poisto	0,5	0,5
Kertyneet poistot 31.12.	43,6	43,1
Kirjanpitoarvo 31.12.	25,0	25,1
Koneet ja kalusto
Hankintameno 1.1.	4,9	4,0
Lisäykset	0,4	0,6
Siirto erien välillä	-	0,2
Hankintameno 31.12.	5,3	4,9
Kertyneet poistot 1.1.	3,5	3,0
Tilikauden poisto	0,4	0,4
Kertyneet poistot 31.12.	3,9	3,5
Kirjanpitoarvo 31.12.	1,4	1,4
Koneet ja kalusto sisältää myös
rakennusten teknisiä laitteita.
Muut aineelliset hyödykkeet
Hankintameno 1.1.	0,2	0,2
Lisäykset Hankintameno 31.12.	- 0,2	0,0 0,2
Kertyneet poistot 1.1.	0,2	0,2
Kertyneet poistot 31.12.	0,2	0,2
Kirjanpitoarvo 31.12.	0,1	0,1
Keskeneräiset hankinnat
Hankintameno 1.1.	1,7	2,2
Lisäykset	1,4	0,3
Vähennykset	0,7	0,2
Siirto erien välillä	0,0	-0,7
Kirjanpitoarvo 31.12.	2,4	1,7
Aineelliset hyödykkeet

yhteensä 31.12.	32,1	31,6

10. Tytäryhtiöosakkeet

Hankintameno 1.1. 733,8 673,1 Lisäykset 101,9 59,9 Arvonalennukset 5,0 - Vähennykset 4,3 - Siirto erien välillä - 0,8 Hankintameno 31.12. 826,4 733,8
Kertyneet poistot 1.1. - 0,5
Siirto erien välillä - -0,5
Kertyneet poistot 31.12. - 0,0
Kirjanpitoarvo 31.12. 826,4 733,8

11. Osakkuusyhtiöosakkeet

Me	2008	2007
Hankintameno 1.1.	34,7	34,2
Lisäykset	0,7	0,6
Vähennykset	0,6	-
Hankintameno 31.12.	34,8	34,7

Kirjanpitoarvo 31.12. 34,8 34,7

12. Muut sijoitukset

Sijoitukset yhteensä 31.12.	1 607,8	1 683,9
Muut sijoitukset yhteensä 31.12.	746,6	915,4
Saman konsernin yrityksiltä	742,9	911,7
Lainasaamiset
Kirjanpitoarvo 31.12.	3,7	3,7
Hankintameno 31.12.	3,7	3,7
Siirto erien välillä	-	-1,3
Lisäykset	-	0,1
Vähemmistöyhtiöosakkeet Hankintameno 1.1.	3,7	4,9
Me	2008	2007

13. Tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset

Emoyhtiön tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 29. Lähipiiritapahtumat.

14. Lyhytaikaiset saamiset

Me	2008	2007
Saamiset konsernin ulkopuolelta
Myyntisaamiset	0,7	0,8
Muut saamiset	19,9	8,2
Siirtosaamiset	0,2	1,4
Yhteensä	20,7	10,4
Saamiset saman konsernin
yrityksiltä
Myyntisaamiset	0,9	1,5
Muut saamiset	11,0	2,8
Siirtosaamiset	10,5	14,9
Yhteensä	22,4	19,2
Lyhytaikaiset saamiset	43,1	29,6
Merkittävät muut saamiset
konsernin ulkopuolelta
Johdannaissopimukset	19,8	1,0
Muut	0,1	7,2
Yhteensä	19,9	8,2
Merkittävät muut saamiset
saman konsernin yrityksiltä
Lainasaamiset	5,9	0,1
Hoitovastikesaamiset	4,2	2,7
Muut	0,9	0,0
Yhteensä	11,0	2,8
Merkittävät siirtosaamiset
saman konsernin yrityksiltä
Korkosaamiset	10,4	14,8

15. Oma pääoma

Me	2008	2007
Osakepääoma 1.1.	259,6	225,7
Suunnattu osakeanti
15.2.2007	-	33,8
Osakeoptiot 9.2.2007	-	0,1
Osakepääoma 31.12.	259,6	259,6
Osakeanti 1.1.	-	0,1
Osakkeet merkitty kauppa
rekisteriin ja osakepääomaan	-	-0,1
Osakeanti 31.12.	-	0,0
Ylikurssirahasto 1.1.	133,1	133,0
Osakeoptiot	-	0,0
Ylikurssirahasto 31.12.	133,1	133,1
Sijoitetun vapaan oman pääoman
rahasto 1.1.	201,1	-
Suunnattu osakeanti	-	100,0
Merkintäetuoikeusanti	-	99,3
Osakeoptiot Pääoman palautus sijoitetun	0,0	1,8
vapaan pääoman rahastosta	-22,1	-
Sijoitetun vapaan oman pääoman
rahasto 31.12.	179,0	201,1
Voitto edellisiltä tilikausilta 1.1.	12,6	27,5
Osingonjako	-8,8	-23,4
Tilikauden voitto 31.12.	14,1	8,4
Voitto edellisiltä tilikausilta 31.12.	17,8	12,6
Oma pääoma yhteensä 31.12.	589,4	606,3

16. Vieras pääoma

A) Pitkäaikainen vieras pääoma

Me	2008	2007
Kiinteäkorkoiset lainat
Pääomalaina 1)	70,0	70,0
Pääomaehtoinen
vaihtovelkakirjalaina 1)	73,3	95,0
Vaihtuvakorkoiset lainat, joista
sovittu kiinteäkorkoisiksi
koronvaihtosopimuksilla	591,7	584,5
markkinaehtoisiin korkoihin
sidottuja lainoja	257,7	240,6
Yhteensä	849,4	825,1
Seuraavan vuoden lyhennys
osuudet	-18,0	-18,0
Yhteensä	831,4	807,1
Pitkäaikaiset velat
Lainat rahoituslaitoksilta	831,4	807,1
Lainat saman konsernin yrityksiltä	29,2	25,4
Pitkäaikainen vieras pääoma
yhteensä	860,6	832,4
Velat, jotka erääntyvät myöhemmin
kuin viiden vuoden kuluttua	270,7	653,8

B) Lyhytaikainen vieras pääoma

Me	2008	2007
Lyhytaikainen korollinen vieras
pääoma
Lainat rahoituslaitoksilta	48,0	102,5
Lainat saman konsernin yrityksille	18,9	10,5
Yhteensä	66,9	113,0
Lyhytaikainen koroton vieras
pääoma
Velat konsernin ulkopuolelle
Saadut ennakot	0,2	-0,2
Ostovelat	0,9	1,1
Muut velat	8,1	2,1
Siirtovelat	10,2	12,5
Yhteensä	19,4	15,4
Velat saman konsernin yrityksille
Muut velat	14,3	20,1
Siirtovelat	1,1	2,5
Yhteensä	15,4	22,6
Lyhytaikainen vieras pääoma

17. Vastuusitoumukset

Emoyhtiöllä ei ole kiinnityksiä eikä annettuja vakuuksia. Annettuja pankkitakauksia oli 45,6 miljoonaa euroa (49,8 milj. euroa vuonna 2007).

Leasingvastuut

Me	2008	2007
Leasingsopimuksista maksettavat
määrät
Seuraavalla tilikaudella makset
tavat	1,1	0,8
Myöhemmin maksettavat	1,1	0,8
Yhteensä	2,2	1,6

Cityconin rahoitusleasingsopimukset koskevat pääasiassa toimiston atk-laitteita ja koneita sekä autoja ja toimitiloja .

yhteensä	101,8	151,1	Alv-palautusvastuut
Merkittävät muut velat konsernin ulkopuolelle				2008	5 vuoden tarkistuskausi 2007	10 vuoden tarkistuskausi 2008	2007
Verovelka Alv-velka	3,1 1,2	- 0,9	Kiinteistöinvestointi meno (netto)	0,9	1,1	0,5	-
Johdannaissopimukset Muut	3,6 0,3	- 1,2	Kiinteistöinvestoinnin alv (100 % osuus)	0,3	0,3	0,1	-
Yhteensä Merkittävät siirtovelat konsernin	8,1	2,1	josta vähennetty alv valmistumishetkellä	0,3	0,3	0,1	-
ulkopuolelle Korkovelka	8,2	10,6	Vuotuinen tarkistuksen alainen määrä	0,1	0,1	0,0	-
Merkittävät muut velat saman			Tarkistusvastuu 31.12.2008	0,1	0,2	0,1	-
konsernin yrityksiltä Rahoitusvastikevelat	12,3	18,6

		5 vuoden		10 vuoden
		tarkistuskausi	tarkistuskausi
	2008	2007	2008	2007
Kiinteistöinvestointi
meno (netto)	0,9	1,1	0,5	-
Kiinteistöinvestoinnin
alv (100 % osuus)	0,3	0,3	0,1	-
josta vähennetty alv
valmistumishetkellä	0,3	0,3	0,1	-
Vuotuinen tarkistuksen
alainen määrä	0,1	0,1	0,0	-
Tarkistusvastuu

1) Pääomalainan ja pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan ehdot on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa 22. Korolliset velat.

Vieras pääoma yhteensä 1 105,7 1 148,5

Cityconin kaikki johdannaisopimukset laaditaan emoyhtiö Citycon Oyj:n nimiin. Johdannaissopimusten käyvät arvot on esitetty Konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa 23. Rahoitusinstrumentit.

Osakkeet ja osakkeenomistajat

Suurimmat osakkeenomistajat 31.12.2008

Osuus osakkeista Nimi Osakkeet, kpl ja äänistä, % Gazit-Globe Ltd *) 48 088 742 21,76 Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen 1 568 914 0,71 Odin Finland 1 402 085 0,63 von Fieandt Johan 480 000 0,22 Tudeer Lauri 406 810 0,18 Odin Eiendom 240 285 0,11 Sijoitusrahasto Nordea Suomi indeksirahasto 212 597 0,10 Sijoitusrahasto Aventum Eurooppa Reit 200 000 0,09 Tallberg Carl-Johan 180 000 0,08 Nordea Pankki Suomi Oyj 173 858 0,08 10 suurinta yhteensä 52 953 291 23,96

Omistajien Osuus lukumäärä omistajista, % Osakkeita, kpl Osakkeita, % Rahoitus- ja vakuutuslaitokset 13 0,59 161 319 266 73,00 Yritykset 139 6,35 1 566 840 0,71 Kotitaloudet 1 995 91,09 6 024 967 2,73 Julkisyhteisöt 2 0,09 1 651 914 0,75 Ulkomaat 24 1,10 50 143 097 22,69 Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt 17 0,78 292 905 0,13 Kaikki yhteensä 2 190 100,00 220 998 989 100,00 – joista hallintarekisteröityjä 10 160 979 215 72,84

Liikkeeseenlaskettu määrä 220 998 989

Osakeomistuksen jakauma 31.12.2008 osakkeiden määrän mukaan

Omistusjakauma ryhmittäin 31.12.2008

Hallintarekisteröidyt osakkeet
Nordea Pankki Suomi Oyj	95 077 935	43,02
Skandinaviska Enskilda Banken AB	51 373 169	23,25
Svenska Handelsbanken AB (publ.) Filialverksamheten i Finland	13 213 353	5,98
Muut hallintarekisteröidyt	1 314 758	0,59
Hallintarekisteröidyt yhteensä	160 979 215	72,84
Muut	7 066 483	2,67
Osakkeita yhteensä	220 998 989	100,00

*) Yhtiön saaman tiedon mukaan Gazit-Globe Ltd. omisti 31.12.2008 yhteensä 95 977 709 osaketta, mikä vastasi 43,42 % yhtiön osake- ja äänimäärästä vuoden 2008 lopussa. Gazit-Globe Ltd.:n osakeomistus on osittain hallintarekisteröity.

	Omistajien	Osuus	Osakemäärä,	osakkeista
Osakkeita, kappaletta	lukumäärä	omistajista, %	kpl	ja äänistä, %
1–1 000	1 204	54,98	446 214	0,20
1 001–5 000	708	32,33	1 622 013	0,73
5 001–10 000	131	5,98	912 045	0,41
10 001–50 000	115	5,25	2 549 847	1,15
50 001–100 000	9	0,41	638 398	0,29
100 001–500 000	16	0,73	3 355 899	1,52
500 001–1 000 000	1	0,05	750 375	0,34
1 000 001–	6	0,27	210 724 198	95,35
Kaikki yhteensä	2 190	100,00	220 998 989	99,99
– joista hallintarekisteröityjä	10		160 979 215	72,84
Liikkeeseenlaskettu määrä			220 998 989

Osuus

Liputusilmoitukset vuonna 2008

	Omistusosuuden	Uusi	%-osuus osak-
	muuttumis-	omistus	keista ja äänistä
Osakkeenomistaja	ajankohta	osakkeina	muutoshetkellä
AXA S.A. ja sen tytäryhtiöt	13.5.2008	11 017 656	4,99
AXA S.A. ja sen tytäryhtiöt	21.3.2008	11 892 688	5,38
FIL Limited ja sen suorat ja epäsuorat tytäryhtiöt	5.3.2008	10 904 704	4,93

Osakkeiden kurssikehitys ja vaihto

			IFRS	IFRS	IFRS	IFRS	IFRS
Osakkeen kurssikehitys, tehdyt kaupat, euroa	Laskentakaava	Viite	2008	2007	2006	2005	2004
Alin kurssi			1,26	3,24	3,02	2,36	1,52
Ylin kurssi			4,28	6,09	5,09	3,50	2,65
Keskikurssi	12		2,94	4,76	3,86	2,95	1,94
Osakekannan markkina-arvo, Me	13	1)	371,3	806,6	844,3	424,1	273,9
Osakkeiden vaihdon kehitys
Vaihdettuja osakkeita vuoden alusta, 1 000 kpl			150 852	153 696	51 193	40 695	115 056
Osuus, % osakkeista			68,3	69,6	30,6	29,8	102,5
Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä, 1 000 kpl		1)	220 991	199 404	163 339	129 903	113 767
Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä, laimennettu, 1 000 kpl		1)	247 223	227 122	175 345	132 427	114 881
Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä tilinpäätöshetkellä, 1 000 kpl		1)	220 999	220 981	171 233	149 029	121 998
Omien osakkeiden rahasto, Me			0,0	0,0	0,0	0,0	4,7
Omia osakkeita, 1 000 kpl			0	0	0	0	3 874

1) Tunnuslukujen laskennassa omat osakkeet on vähennetty omasta pääomasta ja osakkeiden lukumäärästä.

Tunnuslukujen laskentakaavat sivulla 54–55

Tunnuslukujen laskentaperiaatteet

1)	Omavaraisuusaste, %	Oma pääoma	X 100
		Taseen loppusumma - saadut ennakot
2)	Nettovelkaantumisaste, %	Korolliset velat - rahat ja pankkisaamiset	X 100
		Oma pääoma
3)	Oman pääoman tuotto-% (ROE)	Tilikauden voitto tai tappio	X 100
		Oma pääoma (painotettu keskiarvo)
4)	Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI)	Voitto tai tappio ennen veroja + korko ja muut rahoituskulut	X 100
		Taseen loppusumma (painotettu ka) - (korottomat velat tilinpäätöshetkellä + korottomien velkojen
		tilikauden alkusaldo) /2
5)	Quick ratio	Rahoitusomaisuus
		Lyhytaikainen vieras pääoma
6)	Tulos/osake, euroa	Emoyrityksen omistajille kuuluva tilikauden voitto tai tappio	X 100
		Tilikauden keskimääräinen osakeantioikaistu osakkeiden lukumäärä
7)	Tulos/osake, laimennettu, euroa	Emoyrityksen omistajille kuuluva tilikauden voitto tai tappio	X 100
		Tilikauden keskimääräinen osakeantioikaistu laimennettu osakkeiden lukumäärä
8)	Oma pääoma / osake, euroa	Emoyrityksen omistajille kuuluva oma pääoma
		Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä tilinpäätöspäivänä
9)	Nettovarallisuus (EPRA NAV) per osake, euroa	Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
		+/- laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta +/- rahoitusinstrumenttien käypä arvo
		Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä tilinpäätöspäivänä
10)	Oikaistu nettovarallisuus	Nettovarallisuus (EPRA NAV)
	(EPRA NNNAV) per osake, euroa	-/+ laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta +/- velkojen markkina-arvon ja tasearvon erotus
		-/+ rahoitusinstrumenttien käypä arvo
		Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä tilinpäätöspäivänä
11)	P/E luku (hinta/voitto -suhde)	Osakeantioikaistu tilikauden viimeinen kaupantekokurssi
		Tulos/osake
12)	Osinko ja pääomanpalautus tuloksesta, %	Osakekohtainen osinko	X 100
		Tulos/osake

13)	Efektiivinen osinko- ja pääomanpalautustuotto, %	Osakekohtainen osinko
		Osakeantioikaistu tilikauden viimeinen kaupantekokurssi
14)	Keskikurssi, euroa	Euromääräinen osakevaihto	X 100
		Vaihdettujen osakkeiden keskimääräinen lukumäärä
15)	Osakekannan markkina-arvo, euroa	Osakkeiden lukumäärä X tilikauden viimeinen kaupantekokurssi ilman omia osakkeita
16)	Operatiivinen tulos, Me	Nettovuokratuotto
		- Operatiiviset hallinnon kulut
		+/- Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
		- Operatiiviset rahoituskulut (netto)
		- Operatiiviset tilikauden tulokseeen perustuvat verot
		-/+ Operatiiviset laskennalliset verot
		- Operatiivinen vähemmistön osuus
17)	Ei-operatiivinen tulos, Me	Nettovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon
		+/- Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä
		- Ei-operatiiviset hallinnon kulut
		+/- Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
		- Ei-operatiiviset kertaluonteiset rahoituskulut (netto)
		- Rahoituserien käyvän arvon muutokset
		- Tilikauden tulokseen perustuvat ei-operatiiviset verot
		-/+ Ei-operatiiviset laskennalliset verot
		- Ei-operatiivinen vähemmistön osuus
18)	Operatiivinen tulos per osake, laimennettu, euroa	Operatiivinen tulos + VVK:n kulut vähennettynä verovaikutuksella
		Tilikauden keskimääräinen osakeantioikaistu laimennettu osakkeiden lukumäärä
19)	Liiketoiminnan nettorahavirta per osake, euroa	Liiketoiminnan nettorahavirta
		Tilikauden keskimääräinen osakeantioikaistu osakkeiden lukumäärä
20)	Korollinen nettovelka (käypä arvo), Me	Velat käypään arvoon - rahat ja pankkisaamiset
		Vuokrattu pinta-ala
21)	Vuokrausaste, %	Vuokrattava pinta-ala	X 100
22)	Taloudellinen vuokrausaste, %	Vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto	X 100
		Vapaiden tilojen markkinahintainen arviovuokra + vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto
23)	Nettotuotto, %	Nettovuokratuotot (viimeiset 12 kuukautta)	X 100
		Keskimääräinen sijoituskiinteistöjen käypä arvo

Tilinpäätöksen allekirjoitukset Tilintarkastuskertomus

Tilinpäätöksen 1.1.–31.12.2008 allekirjoitukset

Helsingissä helmikuun 11. päivänä 2009

Thomas W. Wernink Tuomo Lähdesmäki Raimo Korpinen Claes Ottosson

Amir Bernstein Gideon Bolotowsky Dor J. Segal Per-Håkan Westin

Petri Olkinuora toimitusjohtaja

Tilinpäätösmerkintä

Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus.

Helsingissä helmikuun 11. päivänä 2009

Ernst & Young Oy KHT-yhteisö

Tuija Korpelainen KHT

Citycon Oyj:n yhtiökokoukselle

Olemme tarkastaneet Citycon Oyj:n kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tilikaudelta 1.1.–31.12.2008. Tilinpäätös sisältää konsernin taseen, tuloslaskelman, rahavirtalaskelman, laskelman oman pääoman muutoksista ja liitetiedot sekä emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot.

Hallituksen ja toimitusjohtajan vastuu

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisesta ja siitä, että konsernitilinpäätös antaa oikeat ja riittävät tiedot EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti ja että tilinpäätös ja toimintakertomus antavat oikeat ja riittävät tiedot Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti. Hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä ja toimitusjohtaja siitä, että kirjanpito on lain mukainen ja että varainhoito on luotettavalla tavalla järjestetty.

Tilintarkastajan velvollisuudet

Tilintarkastajan tulee suorittaa tilintarkastus Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti ja sen perusteella antaa lausunto tilinpäätöksestä, konsernitilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta. Hyvä tilintarkastustapa edellyttää ammattieettisten periaatteiden noudattamista ja tilintarkastuksen suunnittelua ja suorittamista siten, että saadaan kohtuullinen varmuus siitä, että tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa ei ole olennaisia virheellisyyksiä ja että emoyhtiön hallituksen jäsenet ja toimitusjohtaja ovat toimineet osakeyhtiölain mukaisesti.

Tilintarkastustoimenpiteillä tulisi varmistua tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen lukujen ja muiden tietojen oikeellisuudesta. Toimenpiteiden valinta perustuu tilintarkastajan harkintaan ja arvioihin riskeistä, että tilinpäätöksessä on väärinkäytöksestä tai virheestä johtuva olennainen virheellisyys. Tarvittavia tarkastustoimenpiteitä suunniteltaessa arvioidaan myös tilinpäätöksen laadintaan ja esittämiseen liittyvää sisäistä valvontaa. Lisäksi arvioidaan tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen yleistä esittämistapaa, tilinpäätöksen laatimisperiaatteita sekä johdon tilinpäätöksen laadinnassa soveltamia arvioita.

Tilintarkastus on toteutettu Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Käsityksemme mukaan olemme suorittaneet tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvia tarkastustoimenpiteitä lausuntoamme varten.

Lausunto konsernitilinpäätöksestä

Lausuntonamme esitämme, että konsernitilinpäätös antaa EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot konsernin taloudellisesta asemasta sekä sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista.

Lausunto tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta

Lausuntonamme esitämme, että tilinpäätös ja toimintakertomus antavat Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot konsernin sekä emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat ristiriidattomia.

Helsingissä, 11. helmikuuta 2009

Ernst & Young Oy KHT-yhteisö

Tuija Korpelainen, KHT

Kiinteistölista 2008

				Valmistumis-		Cityconin
	Kohteen nimi	Osoite		/perus- korjausvuosi	Omistusosuus osakkeista, %	omistama vuokrattava pinta-ala, m2	Vuokrausaste, % 1)	Taloudellinen vuokrausaste, % 1)
	Suomi
	Pääkaupunkiseutu
1	Asolantien Liikekiinteistö Oy	Asolanväylä 50	01360 VANTAA	1986	100	1 900	55,1	58,8
2	Columbus					21 100	96,8	98,3
	Kauppakeskus Columbus Koy	Vuotie 45	00980 HELSINKI	1997/2007	100
3	Espoon Louhenkulma Koy	Louhentie 2	02130 ESPOO	1963	49	880	100,0	100,0
4	Espoontori					17 300	94,7	96,7
	Espoon Asemakuja 2 Koy	Asemakuja 2	02770 ESPOO	1991	100	6 300
	Espoon Asematori Koy	Kamreerintie 5	02770 ESPOO	1989	54	1 900
	Espoontori Koy	Kamreerintie 3	02770 ESPOO	1987	67	9 100
5	Hakarinne 4	Hakarinne 4	02120 ESPOO	1985	56	380	100,0	100,0
6	Hakunilan Keskus					3 780	84,1	82,2
	Hakucenter Koy	Laukkarinne 6	01200 VANTAA	1986	19	780
	Hakunilan Keskus Oy	Laukkarinne 4	01200 VANTAA	1982	41	3 000
7	Heikintori					5 800	90,7	94,7
	Heikintori Oy	Kauppamiehentie 1	02100 ESPOO	1968	65
8 9	Helsingin Autotalo Oy Iso Omena	Salomonkatu 17	00100 HELSINKI	1958	9	1 300 60 600	100,0 98,7	100,0 99,6
	Big Apple Top Oy	Piispansilta 9	02230 ESPOO	2001	60
10	Isomyyri					10 900	92,7	96,6
	Myyrmäen Kauppakeskus Koy	Liesitori 1	01600 VANTAA	1987	74
11	Kirkkonummen Liikekeskus Oy	Asematie 3	02400 KIRKKONUMMI	1991	67	5 000	100,0	100,0
12	Kontulan Asemakeskus Koy	Keinulaudankuja 4	00940 HELSINKI	1988/2007	35	4 500	100,0	100,0
13	Laajasalon Liikekeskus					2 660	100,0	100,0
	Laajasalon Liikekeskus Oy	Yliskyläntie 3	00840 HELSINKI	1972/1995	50	2 300
	Kuvernöörintie 8 Koy	Kuvernöörintie 8	00840 HELSINKI	1982	100	360
14	Lauttasaaren Liikekeskus Oy	Lauttasaarentie 28-30	00200 HELSINKI	1970	24	1 500	100,0	100,0
15	Lippulaiva					23 000	97,7	98,0
	Lippulaiva Koy	Espoonlahdenkatu 4	02320 ESPOO	1993/2007	100
16	Länsi-Keskus Koy	Pihatörmä 1	02210 ESPOO	1989	41	8 600	100,0	100,0
17	Martinlaakson Kivivuorentie 4 Koy	Kivivuorentie 4	01620 VANTAA	1976	100	3 800	63,9	72,6
18	Minkkikuja 4 Koy	Minkkikuja 4	01450 VANTAA	1989	100	2 300	100,0	100,0
19	Myllypuron Ostoskeskus					7 700	57,3	63,5
	Kivensilmänkuja 1 Koy Myllypuron Ostoskeskus Oy	Kivensilmänkuja 1 Kiviparintie 2	00920 HELSINKI 00920 HELSINKI	1988 1966	100 100	1 400 6 300
20	Myyrmanni					40 300	97,1	97,6
	Myyrmanni Koy	Iskoskuja 3	01600 VANTAA	1994/2007	100
21	Otaniemen Liikekeskus Oy	Otakaari 11	02150 ESPOO	1969	39	340	100,0	100,0
22	Pihlajamäen liiketalo Oy	Meripihkatie 1	00710 HELSINKI	1970	43	1 700	75,6	82,3
23	Salpausseläntie 11 Koy	Salpausseläntie 11	00710 HELSINKI	1973	31	600	100,0	100,0
24	Sampotori	Heikintori, Kauppamiehentie 102100ESPOO		tontti	100	50	100,0	100,0
25	Sinikalliontie 1 Koy	Sinikalliontie 1	02630 ESPOO	1964/1992	100	15 700	92,2	96,3
26	Soukan Itäinentorni As Oy	Soukantie 16	02360 ESPOO	1972	27	1 600	100,0	100,0
27	Talvikkitie 7-9 Koy	Talvikkitie 7-9	01300 VANTAA	1989	100	9 800	100,0	100,0
28	Tikkuri					10 700	93,6	96,4
	Tikkurilan Kauppakeskus Koy	Asematie 4-10	01300 VANTAA	1984/1991	84
29	Ultima Oy	Äyritie 1	01510 VANTAA	tontti	100

				Valmistumis- /perus-	Omistusosuus	Cityconin omistama vuokrattava		Taloudellinen
	Kohteen nimi	Osoite		korjausvuosi	osakkeista, %	pinta-ala, m2	Vuokrausaste, % 1)	vuokrausaste, % 1)
30	Vantaan Laajavuorenkuja 2 Koy	Laajavuorenkuja 2	01620 VANTAA	1976	100	2 000	100,0	100,0
31	Vantaan Säästötalo Koy	Kielotie 20	01300 VANTAA	1983	61	3 800	98,1	98,4
32	Wavulinintie 1 Koy	Wavulinintie 1	00210 HELSINKI	1950/1992	100	1 700	14,0	10,8
	Muu Suomi
33	Forssan Hämeentie 3 Koy	Hämeentie 3	31100 FORSSA	1978	100	4 500	1,9	2,2
34	Forum Jyväskylän Forum Koy	Asemakatu 5	40100 JYVÄSKYLÄ	1953/1972/1980/1991	100	17 500	98,5	98,8
35	Galleria					3 500	89,4	92,4
	Oulun Galleria Koy	Isokatu 23	90100 OULU	1987	100
36	Isokarhu Kauppakeskus IsoKarhu Oy	Yrjönkatu 14	28100 PORI	1972/2001/2004	100	14 800	89,8	94,0
37	IsoKristiina					18 700	91,5	93,2
	Karjalan Kauppakeskus Koy	Brahenkatu 3	53100 LAPPEENRANTA	1987	100	8 400
	Lappeen Liikekeskus Koy	Brahenkatu 5	53100 LAPPEENRANTA	1987	80	6 600
	Lappeenrannan Brahenkatu 7 Koy	Brahenkatu 7	53100 LAPPEENRANTA	1993	84	3 700
38	Isolinnankatu 18 Koy	Isolinnankatu 18	28100 PORI	1986	100	5 200	35,3	46,6
39	Jyväskeskus Jyväskylän Kauppakatu 31 Koy	Kauppakatu 31	40100 JYVÄSKYLÄ	1955/1993	100	5 800	97,3	98,6
40	Kaarinan Liiketalo Koy	Oskarinaukio 5	20780 KAARINA	1979/1982	100	9 200	98,4	99,0
41	Karjaan Ratakatu 59 Koy	Ratakatu 59	10320 KARJAA	1993	100	3 100	100,0	100,0
42	Duo					13 000	94,4	97,3
	Hervannan Liikekeskus Oy	Insinöörinkatu 23	33720 TAMPERE	1979	75	4 700
	Tampereen Hermanni Koy	Pietilänkatu 2	33720 TAMPERE	2007	100	8 300
43	Kiinteistö Oy Keijutie 15	Keijutie 15	15700 LAHTI	1975	100	7 200	100,0	100,0
44	Koskikara					5 800	97,6	98,4
	Valkeakosken Liikekeskus Koy	Valtakatu 9-11	37600 VALKEAKOSKI	1993	25	1 500
45	Valkeakosken Torikatu 2 Koy Koskikeskus	Valtakatu 9-11	37600 VALKEAKOSKI	1993	100	4 300 26 100	96,7	98,4
	Tampereen Koskenranta Koy	Hatanpäänvaltatie 1	33100 TAMPERE	1988/1995	64	10 700
	Tampereen Hatanpää Koy	Hatanpään Valtatie 1	33100 TAMPERE	1988	100	7 000
	Tampereen Suvantokatu Koy	Hatanpään Valtatie 1	33100 TAMPERE	1988	100	8 400
46	Kotkan Keskuskatu 11 Koy	Keskuskatu 11	48100 KOTKA	1976	100	4 300	100,0	100,0
47	Kuopion Kauppakatu 41 Koy	Kauppakatu 41	70100 KUOPIO	1977	100	11 200	96,7	98,5
48	Kuusankosken Kauppakatu 7 Koy	Kauppakatu 7	45700 KUUSANKOSKI	1980	100	2 100	100,0	100,0
49	Lahden Kauppakatu 13 Koy	Kauppakatu 13	15140 LAHTI	1971	100	8 600	100,0	100,0
50 51	Lentolan Perusyhtiö Oy Lillinkulma Koy	Mäkirinteentie 4 Jännekatu 2-4	36220 KANGASALA 20760 PIISPANRISTI	2007 2007	100 100	11 900 7 400	100,0 100,0	100,0 100,0
52	Linjuri					9 300	91,1	90,7
	Linjurin Kauppakeskus Koy	Vilhonkatu 14	24100 SALO	1993/2007	89
53	Mäntyvuoksi Koy	Vuoksenniskantie 50	55800 IMATRA	1974	87	1 300	100,0	100,0
54	Naantalin Tullikatu 16 Koy	Tullikatu 16	21100 NAANTALI	1985	100	3 100	12,9	15,3
55	Orimattilan Markkinatalo Oy	Erkontie 3	16300 ORIMATTILA	1983	77	3 500	100,0	100,0
56	Porin Asema-aukio Koy	Satakunnankatu 23	28130 PORI	1957/1993	100	18 900	81,8	89,2
57	Puijonlaakson Palvelukeskus Koy	Sammakkolammentie 6	70200 KUOPIO	1971	31	1 500	100,0	100,0
58 59	Runeberginkatu 33 Koy Sampokeskus	Runeberginkatu 33	06100 PORVOO	1988	100	6 300 14 000	100,0 81,9	100,0 88,2
	Rovaniemen Sampotalo	Maakuntakatu 29-31	96200 ROVANIEMI	1990	100	12 000
	Lintulankulma Koy	Rovakatu 28	96200 ROVANIEMI	1989/1990	100	2 000
60	Kiinteistö Oy Säkylän Liiketalo	Pyhäjärventie	27800 SÄKYLÄ	1969	100	1 200	100,0	100,0
61	Torikeskus	Kauppatori 1	60100 SEINÄJOKI	1992/2007	100	11 500	90,3	92,9
62	Trio					45 700	90,4	95,8
	Lahden Hansa Koy	Kauppakatu 10	15140 LAHTI	1992	100	10 700

				Valmistumis-		Cityconin
				/perus-	Omistusosuus	omistama vuokrattava		Taloudellinen
	Kohteen nimi	Osoite		korjausvuosi	osakkeista, %	pinta-ala, m2	Vuokrausaste, % 1)	vuokrausaste, % 1)
	Lahden Trio Koy	Aleksanterinkatu 20	15140 LAHTI	1977/1985-1987 /1992/2007	90	35 000
63	Tullintori					10 300	79,4	82,3
	Tullintori Koy	Hammareninkatu 2	33100 TAMPERE	1930/1990	57
64	Vaakalintu Koy	Keskuskatu 15	11100 RIIHIMÄKI	1980	96	6 700	100,0	100,0
65	Valtakatu 5-7 Koy	Valtakatu 5-7	37600 VALKEAKOSKI	1938/1992	31	460	100,0	100,0
66	Valtari					7 600	69,6	75,6
	Kouvolan Valtakadun Kauppakeskus Koy	Valtakatu 15	45100 KOUVOLA	1971-1975/1994-2002	100
67	Varkauden Relanderinkatu 30 Koy	Relanderinkatu 28-34	78200 VARKAUS	1990	100	8 200	100,0	100,0
67	Suomi yhteensä					600 750	91,9	95,7

Baltia

Viro

1	Rocca al Mare					36 700	100,0	100,0
	Rocca al Mare Kaubanduskeskuse AS	Paldiski mnt. 102	13522 TALLINN	1998/2000/2007	100
2	Magistral					9 500	98,9	98,7
	Magistral Kaubanduskeskuse Oü	Sõpruse pst 201/203	13419 TALLINN	2000	100

Liettua

3	Mandarinas					8 000	100,0	100,0
	UAB Prekybos Centras Mandarinas	Ateities g. 91	06324 VILNIUS	2005	100
3	Baltia yhteensä					54 200	99,8	99,8

Ruotsi

Tukholman ja Uumajan alue

1	Åkersberga Centrum					33 100	97,3	97,3
	Åkersberga Centrum AB	Storängsvägen	18430 ÅKERSBERGA	1985/1995/1996	75
	Fastighets AB Fartyget i Åkersberga	Storängsvägen	18430 ÅKERSBERGA	1985/1995/1996	75
2	Åkermyntan Centrum	Drivbänksvägen 1	16574 HÄSSELBY	1977	100	8 400	89,6	84,3
3	Kallhäll	Skarprättarvägen 36-38	17677 JÄRFALLA	1991	100	3 500	100,0	100,0
4	Jakobsbergs Centrum					67 400	92,9	96,1
	Jakobsbergs Centrum Fastighets AB	Tornérplatsen 30	17730 JÄRFALLA	1959/1993	100
	Jakobsbergs Centrum Galleria AB	Tornérplatsen 30	17730 JÄRFALLA	1959/1993
	Jakobsberg 565 Fastighets AB	Tornérplatsen 30	17730 JÄRFALLA	1959/1993
5	Fruängen Centrum	Fruängsgången	12952 HÄGERSTEN	1965	100	14 600	90,6	93,8
6	Liljeholmstorget					20 200	100,0	100,0
	Liljeholmsplan Fastighets AB	Liljeholmstorget 7	11763 STOCKHOLM	1973/1986	100
7	Strömpilen	Strömpilsplatsen	90743 UMEÅ	1927/1997	75	25 700	95,3	97,8
8	Länken	Gräddvägen 1	90620 UMEÅ	1978/2004/2006	75	7 300	100,0	100,0
9	Tumba Centrum					31 400	98,1	94,8
	Tumba Centrumfastigheter Aktiebolag	Tumba Torg 115	14730 BOTKYRKA	1954/ 2000	100

		Valmistumis-		Cityconin
		/perus-	Omistusosuus	omistama vuokrattava		Taloudellinen
Kohteen nimi	Osoite	korjausvuosi	osakkeista, %	pinta-ala, m2	Vuokrausaste, % 1)	vuokrausaste, % 1)

Göteborgin alue

10	Stenungs Torg					37 600	96,2	96,6
	Stenungs Torg Fastighets AB	Östra Köpmansgatan
		2-16, 18 A-C	44430 STENUNGSUND	1967/1993	70
11	Backa	Backavägen 3-5	41705 GÖTEBORG	1990	100	7 800	77,9	86,8
12	Floda	Rurik Holms väg	44830 FLODA	1960/1990	100	11 400	91,0	92,3
13	Hindås	Hindås Stationväg 41-47	43063 HINDÅS	1978/1999	100	1 700	93,4	94,8
14	Landvetter	Brattåsvägen	43832 LANDVETTER	1975/1988/1999	100	4 800	100,0	100,0
15	Lindome	Almåsgången	43730 LINDOME	1974	100	7 800	100,0	100,0
15	Ruotsi yhteensä					282 700	94,3	95,5
85	Kaikki yhteensä					937 650	93,3	96,0

1) Laskentakaavat ovat sivuilla 54–55.

Arviolausunto

1. Arviointikäytäntö

Realia Management on määrittänyt Citycon Oyj:n kiinteistösalkun markkina-arvon (käyvän arvon) arvopäivän 31.12.2008 mukaan. Arviointimenetelmänä on käytetty pääsääntöisesti 10 vuoden kassavirtamenetelmää. Rakentamattomien tonttien sekä selkeiden kaavamuutoskohteiden osalta markkina-arvo on määritelty voimassa olevan asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden määrän perusteella.

1.1 Kassavirtamenetelmä

Laskennassa on kunkin tilan vuokrakauden osalta huomioitu vuokrasopimusten mukaiset vuokrat. Vuokrakauden jälkeiseltä ajalta on vuokrana käytetty Realia Management Oy:n arvioimaa markkinavuokratasoa. Vuokrantuottokyky (brutto) on saatu laskemalla yhteen vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto ja tyhjien tilojen käyvillä vuokrilla laskettu tuottopotentiaali. Efektiivinen vuokratuottokyky (brutto) on saatu vähentämällä vuokrakauden jälkeisen vuokrausajan markkinavuokra sekä uudelleenvuokrauksen jälkeiseltä ajalta rakenteellinen markkinavuokraperusteinen vajaakäyttö. Nettotuotto 1 (NOI1, nettotuotto ennen peruskorjauksia) on saatu vähentämällä edelleen juoksevat hoitokulut ja vuokralaisparannukset. Vähentämällä edelleen peruskorjaustyyppisten korjausten ja investointien arvo on saatu nettotuotto 2 (NOI2, nettotuotto peruskorjausten jälkeen). Kassavirtojen nykyarvo on laskettu diskonttaamalla NOI2 nykyhetkeen.

Jäännösarvo kassavirtakauden lopussa on laskettu pääomittamalla 11. vuoden (normivuosi) nettotuotto päätearvon tuottovaateella (exit yield). Kiinteistön kokonaisarvo on saatu laskemalla yhteen kassavirtakauden vuosittaisten nettokassavirtojen nykyarvot sekä tarkasteluhetkeen diskontattu jäännösarvo ja muut mahdolliset lisäarvot kuten käyttämättömän, hyödynnettävissä olevan rakennusoikeuden arvo.

Kaikki käytetyt parametrit on arvioitu Realia Managementin toimesta perustuen yleiseen markkinatietouteen ja yksittäisiin markkinahavaintoihin, kuten kiinteistökaupat ja -vuokraukset sekä muut markkinahavainnot. Lähtötietojen määrittelyssä on tehty yhteistyötä Cityconin kanssa mahdollisimman kuranttien tietojen saavuttamiseksi, mutta laskelmissa lopulta käytettyjen parametrien valinta on ollut Realia Managementin vastuulla.

1.2 Yleinen taloustilanne

Maailmantalouden kasvu on hidastunut paljon odotettua jyrkemmin syksyn 2008 aikana. Kokonaistuotanto on supistunut sekä Yhdysvalloissa, Euroalueella, Ruotsissa että Japanissa ja näkymät vuodelle 2009 ovat maailmantaloudessa yleisesti varsin synkät. Suomessa kotimainen kysyntä, eli investoinnit ja kulutus, ovat pitäneet taloutta pystyssä, mutta myös täällä lähiaikojen näkymät ovat heikot. Talouskasvun odotetaan vähitellen pysähtyvän ja kääntyvän miinusmerkkiseksi vuoden 2009 aikana. Myös työllisyys tulee heikkenemään, mutta myönteistä on inflaation merkittävä hidastuminen ja ennustettu kotitalouksien ostovoiman kasvu veronkevennysten ja heikkenevän inflaation myötä.

Taloustilanteen heiketessä keskuspankit ovat alentaneet ohjauskorkojaan poikkeuksellisen voimakkaasti ja nopeasti. EKP pudotti omaa ohjauskorkoaan marraskuussa 2008 puolella prosenttiyksiköllä ja joulukuussa 2008 ennätysmäisellä 0,75 prosenttiyksiköllä. Vuodenvaihteen taso EKP:n ohjauskorossa on 2,50 prosenttia, mutta uusi pudotus on luultavasti luvassa jo tammikuussa 2009. Vastaavasti myös esim. Iso-Britannian ja Ruotsin keskuspankit ovat turvautuneet poikkeuksellisen voimakkaisiin korkoleikkauksiin. Ohjauskorkojen perässä myös markkinakorot ovat tulleet alas nopeasti loppusyksyn aikana.

Kuluttajien luottamus on pysynyt pitkän aikavälin keskiarvon ja myös yleiseurooppalaisen keskiarvon yläpuolella vuosina 2002–2007, mutta vuoden 2008 aikana se kääntyi selvään laskuun.

1.3 Kiinteistömarkkinatilanne

Sijoituskiinteistöjen transaktiovolyymi lähti laskuun jo kesällä 2007 Yhdysvalloissa paljastuneen rahoituskriisin myötä, mutta varsinainen romahdus koettiin vuoden 2008 kahden ensimmäisen vuosineljänneksen aikana.

Syyt kauppojen vähyyden takana ovat yleiseurooppalaisesti yhtenevät. Ostajien ja myyjien väliset näkemyserot kohteiden arvosta ovat edelleen huomattavat. Lisäksi rahoituksen saatavuus on suorastaan romahtanut vuoden 2008 aikana ja rahoituskulut sekä korkomarginaalit ovat kasvaneet huomattavasti. Pääomavaltaisten sijoittajien markkina-asema on parantunut rahoitusmarkkinan muutosten myötä. Nousukauden ja edullisen lainarahan vuosina instituutiot osallistuivat kiinteistömarkkinaan lähinnä epäsuorasti rahastojen kautta, mutta on oletettavaa, että vuoden 2009 aikana esimerkiksi eläke- ja vakuutusyhtiöt lisäävät suoria kiinteistösijoituksiaan huomattavasti verrattuna muutamaan edelliseen vuoteen. Tästä on jo saatu merkkejä vuodenvaihteeseen ajoittuneiden kiinteistökauppojen myötä, joissa käytännössä kaikissa ostajana on ollut kotimainen instituutio.

Markkinamuutoksista puhuttaessa on todettava, että toistaiseksi havaitut markkinahäiriöt ovat olleet lähes kokonaisuudessaan nimenomaan sijoitusmarkkinalähtöisiä. Käyttäjämarkkina on pitänyt pintansa varsin hyvin ja

toistaiseksi siinä ei ole ollut havaittavissa merkittäviä muutoksia esim. laskevien käyttöasteiden tai vuokratasojen muodossa. Kiinteistöjen markkina-arvojen lasku on siis ollut nimenomaan tuottovaatimus-, ei vuokratasoista johtuvaa. Tosin myös käyttäjämarkkinassa tapahtuvien häiriöiden riskit ovat kasvaneet huomattavasti. Liiketilojen vuokratasot yleisesti ovat nousseet viime vuosien talouskasvun myötä varsin korkeiksi. Täten kuluttajien luottamusindikaattorin enteilemät muutokset kulutuskäyttäytymisessä luovat toteutuessaan myös vuokratasoihin kovaa painetta. Myös liiketilojen vajaakäyttöasteet ovat säilyneet jo pitkään erittäin matalina ja uusia liikekohteita on rakennettu viime vuosina yhä kiihtyvään tahtiin. Uhkana on, että laskevassa taloussuhdanteessa myös liiketilojen käyttöasteet kääntyvät laskuun. Osittain helpotusta tähän tuo se, että monien viime kesän ja syksyn aikana myös julkisuuteen nousseiden uusien liikerakentamisen megahankkeita on toistaiseksi lykätty tai osin jopa peruttu. On myös muistettava, että laskevassa talous- ja markkinatilanteessa nimenomaan kauppakeskus, joka sijaitsee hyvällä ja perinteisellä kauppapaikalla ja joka sisältää useita eri vuokralaisia useilta eri toimialoilta, on usein hyvä ja varsin turvallinen kiinteistösijoituskohde. Vuokralaisista erityisesti pt-kaupan toimijat ovat laskusuhdanteessa luonteeltaan defensiivisiä.

1.4 Kehityshankkeet

Kehityskohteet on arvioitu käyttämällä tätä tarkoitusta varten kehitettyä projektilaskentamallia. Tätä laskentamallia on käytetty tilanteissa, joissa 1) on olemassa Cityconin hallituksen päätös kehityshankkeesta ja 2) käytettävissä on tarpeeksi tietoa hankkeesta, jotta luotettava arviointi on mahdollista toteuttaa. Vaadittava informaatio käsittää mm. projektisuunnitelman, useampia allekirjoitettuja projektinjälkeisiä vuokrasopimuksia ja tietoa kohteen kokonaisinvestoinneista. Lopullisen päätösvalta projektimallin käyttämisestä on arvioijalla.

Projektimalli on 10 vuoden kassavirtatarkastelu, joka huomioi myös hankkeen tulevat investoinnit sekä muuttuvat tilaratkaisut ja tulokassavirrat kehitysprojektin jälkeen. Siinä huomioidaan nykyiset kassavirrat kehitysvaiheeseen saakka, ja siirrytään kehityshankkeen jälkeiseen uuteen tilanteeseen rakentamisvaiheen jälkeen.

Projektimallia käytettiin kuluneen vuosineljänneksen osalta yhden kauppakeskuksen arvioinnissa. Tämä oli kauppakeskus Rocca Al Mare Tallinnassa. Muissa mahdollisissa kehityshankkeissa on lähtökohtaisesti käytetty normaalia kassavirtamallia. Näissä kohteissa arviointi perustui vallitsevaan tilanteeseen ja vallitsevaan vuokratuottoon. Tarpeen mukaan kohteiden kehityspotentiaali on huomioitu laskelmassa kasvavana vuokratuottopotentiaalina tai lisäarvona käyttämättömän rakennusoikeuden muodossa. Samalla tarvittavat kehityskulut on kirjattu investointeina kulupuolelle. Kaikki kohteet on arvioitu lähtökohtaisesti voimassa olleen kaavatilanteen perusteella.

Mikäli kohteissa on ollut vireillä virallinen kaavamuutosprosessi ja sen myötä myös kohteen käyttötarkoitus ja luonne tulevat selvästi muuttumaan, on kohteet voitu arvioida tulevan asemakaavan perusteella käyttämättömän rakennusoikeuden arvon kautta. Tällöin laskelmassa on huomioitu myös kohteen jäljellä oleva (nykymuotoinen) vuokratuotto sekä nykyisten rakennusten purkukustannukset.

2. Tulokset

Cityconin kiinteistöportfolio koostuu sekä arvoltaan että laadultaan heterogeenisistä kohteista. Portfolion kokonaisarvo on määritetty laskemalla yhteen yksittäisten kohteiden markkina-arvot. Erillistä portfoliopreemiota ei ole käytetty. Arvioinnin tulos ja sen jakautuminen eri

maiden ja osa-markkinoiden kesken esitetään tässä kappaleessa. Kiinteistösalkkua on kokonaisuuden lisäksi tarkasteltu maantieteellisen jakauman mukaan pienemmissä osissa.

Citycon omistaa pääsääntöisesti liikekiinteistöjä. Vain muutamassa yksittäisessä kohteessa pääkäyttötarkoitus on muu kuin liikekäyttö. Valtaosa portfolion arvosta (yli 80 prosenttia) muodostuu kauppakeskuksista. Erityisesti Suomessa Cityconilla on vahva osuus kauppakeskusmarkkinasta, yhtiön omistaessa viisi Suomen kahdestakymmenestä suurimmasta kauppakeskuksesta ja kaikkiaan 22 kauppakeskukseksi luokiteltua kiinteistöä.

Citycon on ilmoittanut strategiseksi painopisteekseen olemassaolevan kiinteistömassan kehittämisen. Erityisesti pääkaupunkiseudulla Citycon omistaa useita lähiökeskusten kauppakeskuksia ja kauppoja. Useisiin näistä liittyy merkittäviä kehityssuunnitelmia ja kaavamuutoksia. Tälläisia ovat esimerkiksi Myllypuron ostoskeskus, Martinlaakson Kivivuorentie ja Laajasalon ostoskeskus. Näissä kohteissa on odotettavissa merkittäviä kehitys- ja muutostöitä tulevina vuosina. Usein tämä tarkoittaa vanhan rakennuksen purkamista ja kokonaan uuden rakentamista. Näiden kohteiden osalta arviointia tarkastellaan aina tapauskohtaisesti. Mikäli kohteissa astuu voimaan uusi, päivitetty asemakaava ja sen myötä kehitystyön aikataulu selkeytyy, voidaan arvioinnissa siirtyä rakennusoikeuden kautta tapahtuvaan arvioon tai tarvittaessa ns. kehitys-mallikassavirran käyttöön.

Myös sekä Suomen että Ruotsin useisiin kauppakeskuksiin liittyy merkittävää kehityspotentiaalia ja -suunnitelmia. Näitä kohteita ovat mm. Tumba, Åkersberga, Koskikeskus, Iso Omena, Isokristiina ja Torikeskus. Kohteiden kehitys on aina tapauskohtaista ja etenee usein pienissä erissä. Arvioinnissa tämä kehitys otetaan huomioon, kun siitä on olemassa uskottava suunnitelma ja näyttöä uusien vuokrausten onnistumisesta. Kohteiden arvostuksessa kehityspotentiaali tarkoittaa lähtökohtaisesti kasvavaa vuokratuottopotentiaalia joko lisääntyvän vuokra-alan tai kasvavan keskivuokran kautta, joka kuitenkin realisoituakseen vaatii rahallisia investointeja ja riittävän rakennus- tai kehitysajan. Kokonaisuudessaan kiinteistöomaisuuden muodostamien kiinteistöjen markkina-arvo on arvioitu 2 021 miljardin euron tasolle.

3. Herkkyysanalyysi

Kiinteistöomaisuuden markkina-arvon herkkyysanalyysiä varten on muodostettu ns. portfoliokassavirta yksittäisten kassavirtalaskelmien pohjalta. Markkina-arvon muutoksia on sitten tarkasteltu vaihtamalla laskennan keskeisiä parametrejä yksi kerrallaan. Tarkastelussa mukana olevat parametrit ovat tuottovaade, vuokratuotto, hoitokulut sekä vajaakäyttöaste. Vertailu- ja lähtökohtana käytettiin kiinteistösalkun nykyistä markkina-arvoa. Herkkyystarkastelu on suoritettu muuttamalla yhden laskentaparametrin arvoa kerrallaan ja laskemalla koko kiinteistöomaisuudelle vastaava uusi markkinaarvo. Kyseessä on yksinkertaistettu malli, jonka tarkoitus on osoittaa karkeasti eri muuttujien vaikutus portfolion arvon muodostumisessa.

Herkkyystarkastelu osoittaa, että kiinteistöomaisuuden markkina-arvo on kaikkein herkin tuottovaateen ja vuokratuoton suhteellisille muutoksille. Mikäli tuottovaade laskee kymmenen prosenttia, kiinteistöomaisuuden markkinaarvo nousee noin 11 prosenttia. Vastaavasti kymmenen prosentin nousu vuokratuotoissa nostaa markkina-arvoa noin 14 prosenttia.

Markkina-arvo ei ole erityisen herkkä kulujen eikä vajaakäyttöasteen muutoksille. Kymmenen prosentin kasvu kulutasossa laskee kiinteistöomaisuuden kokonaisarvoa alle neljä prosenttia. On myös muistettava, että liikekohteissa kulut ovat myös sidoksissa tuloihin vuokralaisilta perittävän hoitovuokran kautta. Mikäli hoitokulut kasvavat, kasvaa myös vuokralaisilta perittävä hoitovuokra. Tämä suhde ei ole täysin yksi yhteen, mutta riippuvuus joka tapauksessa laskee hoitokuluriskiä arvonmuodostuksessa.

Vajaakäytön osalta tarkastelussa ei ole käytetty samaa suhteellista skaalaa kuin muissa parametreissa, vaan sitä on muutettu 0,5 tai 1,0 prosenttiyksikköä kerrallaan. Prosentuaalinen muutos on täten huomattavasti enemmän kuin 5 ja 10 prosenttia kerrallaan, kuten muissa kohteissa. Tästä huolimatta vajaakäytön muutoksen vaikutus jää vähäisemmäksi kuin muiden muuttujien osalta. Yhden prosenttiyksikön lisäys vajaakäytössä laskee portfolion markkina-arvoa alle kaksi prosenttia.