Annual Report • Mar 1, 2010
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Jyväskylä Cityconin vuokratt ava pinta-ala 17 500 m2 Rakennusvuosi 1953/1972/1980. Laajennus- ja/tai uudistusvuosi 1991.
Lappeenranta Cityconin vuokratt ava pinta-ala 18 700 m2 Rakennusvuosi 1987/1993.
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 11 500 m2 Rakennusvuosi 1992. Laajennus- ja/tai uudistusvuosi 2007.
Galleria Oulu
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 3 500 m2 Rakennusvuosi 1987.
Tampere Cityconin vuokratt ava pinta-ala 26 300 m2 Rakennusvuosi 1988. Laajennus- ja/tai uudistusvuosi 1995/2007.
Cityconin vuokratt ava Rakennusvuosi 1989/1990.
Kauppakeskusten ryhmitt elystä kerrotaan lisää sivulla 30.
Lahti Cityconin vuokratt ava pintaala 45 700 m2 (sis. Hansa) Rakennusvuosi 1987. Laajennus- ja/tai uudistusvuosi 1992/2008.
Espoo, Matinkylä Cityconin vuokratt ava pinta-ala 60 400 m2 Rakennusvuosi 2001.
Kauppakeskus Isoa Omenaa ei ole ryhmitelty.
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 14 800 m2 Rakennusvuosi 1972/2001. Laajennus- ja/tai uudistusvuosi 2004.
Sampokeskus Rovaniemi pinta-ala 14 000 m2
Cityconin vuokratt ava Rakennusvuosi 1955. Laajennus- ja/tai uudistusvuosi 1993.
Helsinki, Vuosaari Cityconin vuokratt ava pinta-ala 21 000 m2 Rakennusvuosi 1997. Laajennus- ja/tai uudistusvuosi 2007.
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 40 300 m2 Rakennusvuosi 1994. Laajennus- ja/tai uudistusvuosi 2007.
Vantaa, Tikkurila Cityconin vuokratt ava pinta-ala 10 700 m2 Rakennusvuosi 1984/1991.
Valtari Kouvola Cityconin vuokratt ava pinta-ala 7 600 m2 Rakennusvuosi 1971-1975. Laajennus- ja/tai uudistus-
Espoo, Espoon keskus
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 17 300 m2 Rakennusvuosi 1987. Laajennus- ja/tai uudistusvuosi 2010.
Vantaa, Myyrmäki Cityconin vuokratt ava pinta-ala 10 900 m2 Rakennusvuosi 1987.
Salo Cityconin vuokratt ava pinta-ala 9 300 m2 Rakennusvuosi 1993. Laajennus- ja/tai uudistusvuosi 2007.
Tampere Cityconin vuokratt ava pinta-ala 10 300 m2 Rakennusvuosi 1930. Laajennus- ja/tai uudistusvuosi 1990.
Duo Tampere, Hervanta Cityconin vuokratt ava pinta-ala 13 000 m2 Rakennusvuosi 1979. Laajennus- ja/tai uudistusvuosi 2007.
Koskikara Valkeakoski Cityconin vuokratt ava pinta-ala 5 800 m2 Rakennusvuosi 1993.
Lippulaiva Espoo, Espoonlahti Cityconin vuokratt ava pintaala 23 400 m2. Rakennusvuosi 1993. Laajennus- ja/tai uudistusvuosi 2007.
| Citycon lyhyesti. |
|---|
| Toimitusjohtajan katsaus |
| Strategia |
| Toimintaympäristö |
| Cityconin sidosryhmät |
| Kiinteistöomaisuus ART LOST UP |
| Liiketoimintayksiköt: Citycon on monipuolinen kauppakeskusosaaja |
| Suomi: Kehityshankkeita valmisteltiin, myynti piti pintansa taantumassa. |
| Ruotsi: Suurinvestointi Liljeholmstorget Galleria avattiin Tukholmassa |
| Baltia: Rocca al Mare - Cityconin lippulaiva Tallinnassa |
| Ympäristövastuu |
| Sosiaalinen vastuu ja henkilöstö. |
| Riskit ja riskienhallinta |
| Ilmastonmuutoksen ja kestävän kehityksen riskit |
| Talous ja rahoitus. |
| Corporate Governance. Raportin vertailu GRI:n mukaiseen sisältöön. Vuosikertomuksessa käytetyt termit Citycon sijoituskohteena |
| ja tietoja osakkeenomistajille. |
Citycon on kauppakeskusten aktiivinen omistaja ja pitkäjänteinen kehitt äjä, joka luo edellytykset menestyvälle kaupankäynnille. Cityconin kauppapaikat palvelevat sekä kulutt ajia ett ä vähitt äiskauppaa. Yhtiö ott aa huomioon ympäristön edun ja kauppapaikkojensa lähialueiden hyvinvoinnin. Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa ja sillä on vahva asema Ruotsissa sekä vakaa jalansija Baltiassa.
Citycon omisti vuoden 2009 lopussa yhteensä 33 kauppakeskusta ja 51 muuta kohdett a. Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkina-arvo oli 2 147,4 miljoonaa euroa.
Citycon Oyj:n osake on noteeratt u NASDAQ OMX Helsingissä. Kaupankäyntitunnus on CTY, toimialaluokka Financials ja toimiala Real Estate Operating Companies.
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Liikevaihto, Me | 186,3 | 178,3 |
| Liikevoitt o/-tappio, Me | 10,3 | -105,0 |
| % liikevaihdosta | 5,5 | - |
| Tappio ennen veroja, Me | -37,5 | -162,3 |
| Katsauskauden tappio, Me | -36,9 | -138,9 |
| Operatiivinen liikevoitt o, Me | 107,7 | 105,3 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me | 2 147,4 | 2 111,6 |
| Tulos/osake, euroa | -0,16 | -0,56 |
| Tulos/osake laimennett u, euroa | -0,16 | -0,56 |
| Operatiivinen tulos/osake, laimennett u, | ||
| (laimennett u EPRA EPS), euroa | 0,23 | 0,20 |
| Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman | ||
| palautus yhteensä/osake, euroa | 0,14*) | 0,14*) |
| Liiketoiminnan nett orahavirta/osake, euroa | 0,30 | 0,21 |
| Oma pääoma/osake, euroa | 3,31 | 3,62 |
| Nett ovarallisuus (EPRA NAV)/osake, euroa | 3,54 | 3,88 |
| Oikaistu nett ovarallisuus (EPRA NNNAV), euroa | 3,35 | 3,80 |
| P/E-luku (hinta/voitt o -suhde) | -19 | -3 |
| Oman pääoman tuott o (ROE) , % | -4,7 | -15,0 |
| Sijoitetun pääoman tuott o (ROI), % | -0,5 | -1,5 |
| Omavaraisuusaste, % | 34,2 | 38,5 |
| Nett ovelkaantumisaste, % | 169,5 | 141,3 |
| Korollinen nett ovelka (käypä arvo), Me | 1 312,2 | 1 194,6 |
| Kiinteistökannan nett ovuokratuott o, % | 6,1 | 5,8 |
| Nett otuott ovaatimus, ulkopuolisen arvioijan määritt elemä | 6,6 | 6,4 |
| Vuokrausaste, % | 95,0 | 96,0 |
| Henkilöstö tilikaudella keskimäärin | 117 | 109 |
| Henkilöstö kauden lopussa | 119 | 113 |
| Hiilijalanjälki, tnCO2e | 31 801 | - |
| Hiilijalanjälki, tnCO2e/vuokratt ava pinta-ala | 0,03 | - |
| Keskimääräinen vedenkulutus, l/kävijä/vuosi | 3,9 | - |
| Keskimääräinen jätt eiden kierrätysaste, % | 48,5 | - |
*) Luku sisältää 0,04 euron osakekohtaisen osingon ja 0,10 euron osakekohtaisen
pääoman palautuksen vapaan oman pääoman rahastosta. Vuoden 2009 luku on hallituksen ehdotus.
Tämä on Cityconin ensimmäinen yhdistett y vuosikertomus ja yhteiskuntavastuuraportt i. Raportin tavoitt eena on kuvata taloudellisen, sosiaalisen ja ympäristövastuun osa-alueet katt avasti sekä lisätä raportoinnin läpinäkyvyytt ä eri sidosryhmien suuntaan.
Raportointi katt aa koko Cityconin toiminnan kaikilla
toiminta-alueilla ja kaikissa toimintamaissa. Raportt i on laaditt u soveltaen kansainvälisen Global Reporting Initiativen (GRI) antamaa suositusta yritysten yhteiskuntavastuuraportoinnin sisällöstä ja raportointiperiaatt eista. Raportoinnin katt avuus suhteessa GRI:n G3-raportointiohjeistukseen on esitett y sivuilla 55-56. Cityconin oman arvioinnin mukaan raportt i vastaa GRI:n mukaista raportointitasoa C. Raportointitason on tarkastanut myös ulkopuolinen osapuoli.
Raportt i julkaistaan vuositt ain ja siinä esitetyt tiedot vastaavat tilinpäätösajanjaksoa eli 1.1.- 31.12. Seuraava raportt i julkaistaan ensimmäisen vuosineljänneksen aikana 2011.
Esitetyt talouden tunnusluvut perustuvat tilintarkastett uun kirjanpitoon ja hyväksytt yyn tilinpäätökseen. Sosiaalisen ja ympäristövastuun tunnuslukujen laskennassa käytetyt periaatt eet ja laskentatavat on ilmoitett u kyseisissä osioissa.
Kauppa kävi, tulos parani
C itycon saavutt i historiansa parhaan osakekohtaisen operatiivisen tuloksen taantumasta huolimatt a. Liikevaihto kasvoi 4,5 prosentt ia, ja myös yhtiön osakekohtainen kassavirta sekä nett ovuokratuotot lisääntyivät. Kauppakeskustemme myynti pysyi ennallaan ja tilojen käytt öaste säilyi hyvällä tasolla. Citycon kykeni tänäkin vuonna luomaan menestystä vähitt äiskaupalle.
Toimintaympäristöä leimasi rahoitusmarkkinoiden turbulenssi. Rahoituksen saanti helpott ui alkuvuoteen verratt una, mutt a sen kustannukset kasvoivat merkitt ävästi. Poikkeuksellisen haastavassa markkinatilanteessa kykenimme kuitenkin säilytt ämään vakaan rahoitusasemamme. Korkotason nopea lasku ja vaihtovelkakirjojemme takaisinosto vähensivät korkokulujamme selvästi. Käynnissä olevien rakennushankkeiden rahoitus on varmistett u, joten lähitulevaisuudessa Cityconilla ei ole merkitt äviä uudelleenrahoitustarpeita. Kirjasimme käyvän arvon tappiota kiinteistöistämme, mutt a omavaraisuusaste pysyi kuitenkin hyvällä tasolla. Toimintaympäristön muutokset ja yleinen epävarmuus hillitsivät liiketilojen kysyntää, eivätkä markkinavuokrat enää nousseet.
Yhtiömme kasvu jatkui kauppakeskusten rakentamisella. Päärakennushankkeemme olivat Rocca al Mare Tallinnassa ja Liljeholmstorget Galleria Tukholmassa. Molemmat keskukset avatt iin vuoden viimeisellä neljänneksellä menestyksellisesti. Suur-Tukholman alueella Åkersbergassa käynnistett iin kauppakeskuksen laajennusrakentaminen. Käynnissä tai suunnitteilla on useita merkitt äviä rakennushankkeita, mm. Helsingin Myllypurossa, Espoontorilla Espoossa, Forumissa Jyväskylässä ja tulevalla Matinkylän metroasemalla Espoon Ison Omenan vieressä.
Rakennushankkeissa näkyy yhtiömme vahva suunnitt elu- ja rakentamisosaaminen, joka yhdistyy vankkaan kauppakeskusjohtamiseen. Tarjoamme vuokralaisillemme hyvin suunniteltuja ja johdett uja kauppakeskuksia, joissa kauppa käy. Citycon johtaa kauppakeskuksiaan yhtenäisin periaatt ein oman, paikan päällä toimivan henkilöstön voimin. Tämä luo tehokkuutt a ja varmistaa paikallismarkkinoiden tuntemisen. Näin pystymme vastaamaan asiakkaiden tarpeisiin ja odotuksiin.
Markkinatilanteen nopea muutos näkyi kiinteistökauppojen määrässä. Citycon sopi myyvansä Tukholman alueella sekä Åkersbergan ett ä Liljeholmstorgetin asunnot ja osti Myllypuron kauppakeskuksen tontit. Muita merkitt äviä kauppoja ei vuoden aikana tehty.
Taantuma vaikutt i myös vähitt äiskauppaan kulutt ajien ostovoiman ja halun vähentyessä. Monien kalliiden kestokulutushyödykkeiden kysyntä hiipui viime vuoden jälkimmäisellä puoliskolla. Päivitt äistavarakauppa kuitenkin kasvoi Suomessa ja Ruotsissa viime vuonna selvästi. Monissa Cityconin kauppakeskuksissa ankkurivuokralaisina ovat päivitt äistavarakaupat ja -palvelut, mikä on todellinen vahvuus nykyisessä markkinatilanteessa.
Citycon omisti vuoden lopussa 33 kauppakeskusta ja 50 muuta kauppapaikkaa. Markkinaosuutemme Suomessa oli 22 prosentt ia ja kauppakeskustemme kokonaismyynti noin 1,6 miljardia euroa. Markkina-asemamme vahvistui edelleen sekä Tukholmassa ett ä Tallinnassa, kun isot rakennushankkeemme valmistuivat.
Vastuullinen liiketoiminta Cityconissa merkitsee taloudellista tehokkuutt a ja tuloksellisuutt a, reilua toimintaa, sekä ympäristön huomioivia ratkaisuja kaikissa yhtiön toiminnoissa. Vastuullisuuden lähtökohtia ovat avoimuus ja läpinäkyvyys. Tämän mukaisesti Citycon julkaisee ensimmäisen kerran yhdistetyn vuosikertomuksen ja yhteiskuntavastuuraportin.
Vuoden 2009 aikana käynnistett iin mitt ava ympäristöohjelma, jonka tavoitt eena on vähentää liiketoiminnan aiheutt amia ympäristövaikutuksia ja parantaa yhtiön sisäisiä prosesseja siten, ett ä ympäristöasiat ovat osa päivitt äisiä toimintoja. Raportoinnin kehitt ämisen tuloksena julkaisemme ensimmäistä kertaa kiinteistöjemme energian- ja vedenkulutustietoja sekä jätt eiden kierrätysasteen ja Cityconin liiketoiminnan aiheutt aman hiilijalanjälkiarvon.
Lopuksi haluan kiitt ää osakkeenomistajiamme, asiakkaitamme ja yhteistyökumppaneitamme luott amuksesta toimintaamme kohtaan. Kaikkia cityconlaisia kiitän työstä yhtiön ja sen menestyksen hyväksi.
Helsingissä 15. helmikuuta 2010
Petri Olkinuora toimitusjohtaja
NETTOVUOKRATUOTON KEHITYS 2005-2009
Cityconin kauppakeskukset ovat vetovoimaisia kauppapaikkoja, jotka tarjoavat vähitt äiskaupalle menestyksellisiä liikepaikkoja. Cityconissa yhdistyy vahva kauppakeskuksien ja kiinteistösijoitt amisen osaaminen. Monipuolisuutensa ansiosta Citycon on houkutt eleva vuokranantaja ja sijoitt ajia kiinnostava sijoituskohde, jonka omistaja-arvo on kestävää.
Citycon on vahva kauppakeskusliiketoiminnan osaaja, kiinteistöjensä aktiivinen omistaja ja kehitt äjä. Cityconin kauppapaikkoja kehitetään systemaatt isesti ja pitkäjänteisesti, jolloin niiden arvo nousee. Vähitt äiskaupan näkökulmasta Cityconin kiinteistöt ovat halutt uja vuokrauskohteita. Citycon on arvostett u työnantaja, jonka palvelukseen monen eri alan ammatt ilaiset haluavat tulla.
| Me | Suomi | Ruotsi | Baltia | Muut | Yhteensä |
|---|---|---|---|---|---|
| Toteutunut 2007 | 75,7 | 21,6 | 6,0 | 0,1 | 103,4 |
| Hankinnat | 13,5 | 1,4 | 0,7 | - | 15,7 |
| Kehityshankkeet | 1,2 | 0,4 | 0,4 | - | 1,9 |
| Divestoinnit | -0,3 | 0,0 | 0,0 | - | -0,3 |
| Vertailukelpoiset kohteet | 1,8 | 0,7 | 0,0 | - | 2,5 |
| Muu | -1,0 | -0,2 | -0,3 | -0,1 | -1,5 |
| Toteutunut 2008 | 90,9 | 24,1 | 6,8 | 0,0 | 121,8 |
| Hankinnat | 0,0 | 0,0 | 0,0 | - | 0,0 |
| Kehityshankkeet | 1,0 | 1,0 | 3,3 | - | 5,4 |
| Divestoinnit | -0,2 | 0,0 | 0,0 | - | -0,2 |
| Vertailukelpoiset kohteet | 0,7 | 0,5 | -0,4 | - | 0,8 |
| Muu (sis. valuutt akurssieron) | 0,0 | -2,4 | 0,1 | 0,0 | -2,3 |
| Toteutunut 2009 | 92,4 | 23,2 | 9,8 | 0,0 | 125,4 |
2005-2009
• Muut investoinnit
– Kasvihuonekaasupäästöjen vähentäminen 20 prosentilla vuoteen 2020 mennessä vuoden 2009 tasosta.
| 1. Strateginen tavoite: Kasvu valikoitu jen kehityskohteiden ja hankintojen avulla, kiinteistötasolla voidaan käytt ää myös kumppanuuksia ja joint venture –tyyppisiä rahoitusjärjeste lyitä |
2. Strateginen tavoite: Kiinteistökan nan optimointi |
3. Strateginen tavoite: Vajaakäytön hallinta, tehokkuuden nosto ja arvonnousu hyvällä kauppakeskus johtamisella |
|---|---|---|
| • KPI : Kehityshankkeissa määritellään tarkkaan tuott ovaatimus, kustan nukset ja esivuokrausaste, joita inves tointipäätös edellytt ää. • Tavoitt eet 2010–2012: Jokaiselle hankkeelle määritellään tarkat taloudelliset tavoitt eet. Kehityshank keeseen investoidun pääoman tuoton (ROI) tulee olla selvästi rahoituksen keskimääräisiä kustannuksia (WACC) korkeampia. |
• KPI: Jatketaan ydinliiketoimintaan kuulumatt omien kohteiden divestoin teja. Ruotsissa on edelleen noin 40 miljoonan euron asuntosalkku. • Tavoitt eet 2010- 2012: Kiinteis tökannan optimointi toteutt amalla suunnitt eilla olevat useiden satojen miljoonien eurojen kehityshankkeet (ks. sivut 22-23), asuntojen ja muiden ydinliiketoimintaan kuulumatt omien kohteiden myynti. |
• KPI: Suomen liiketoimintojen organisaatiomuutoksella tehostett iin vuokrausta ja markkinointia. • Tavoite 2010-2012: Vajaakäytön hallinta ja vähentäminen. |
| 4. Strateginen tavoite: Kiinteistöjen ylläpidon tehostaminen ja sen laadun parantaminen |
5. Strateginen tavoite: Kestävä kehitys liiketoiminnassa |
6. Strateginen tavoite: Aktiivinen ja konservatiivinen rahoituspolitiikka |
CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 7
Vuosi 2009 alkoi haastavana kaikissa Cityconin toimintamaissa. Maailmanlaajuinen taantuma muutt ui lamaksi selvimmin Baltiassa, mutt a myös Suomen ja Ruotsin taloudet painuivat miinukselle. Reaalitalouden vaikeuksista huolimatt a osakemarkkinoiden alamäki kääntyi loppukesällä. Samalla kulutt ajien luott amus talouden kehitykseen vahvistui etenkin Suomessa ja Ruotsissa.
Ruotsissa vähitt äiskaupan myynti kääntyi kesällä nousuun, ja myös Suomessa vähitt äiskauppa piristyi kevään lukemista. Baltian maissa taloudellinen tilanne sen sijaan on edelleen vaikea ja vähitt äiskaupan myynti on laskenut. 1) 2) 3) Päivitt äistavarakaupan myynti on kasvanut Suomessa ja Ruotsissa, Virossa päivitt äistavarakaupan myynti on laskenut vähitt äiskaupan myyntiä vähemmän 4) 2) 3). Edullinen vaatekauppa on myös kasvanut Suomessa ja Ruotsissa, eniten on kärsinyt huonekalu- ja autokauppa 5).
Infl aatio on painunut defl aation puolelle vuoden aikana. Myös korkotaso oli koko vuoden ennätyksellisen alhainen kaikissa Cityconin toimintamaissa1)2)3). Maailmanlaajuinen rahoitusmarkkinoiden epävakaus vaikutt i koko vuoden rahoituksen hintaan ja saatavuuteen. Rahoituksen saatavuus tosin parantui alkuvuoteen verratt una, mutt a velkarahoituksen lainamarginaalit pysyivät melko korkeina. Cityconin rahoitustilanne säilyi koko vuoden hyvänä. Käytett ävissä oleva likviditeett i riitt ää katt amaan päätetyt investoinnit ja lainanhoitokustannukset ainakin vuoden 2010 loppuun saakka. Cityconin taloutt a ja rahoitusta käsitellään tarkemmin vuosikertomuksen sivuilla 47-48.
Reaalitalouden suhdannemuutokset ovat heijastuneet vuoden aikana myös vähitt äiskauppaan. Käyvin hinnoin mitatt una vähitt äiskauppa laski vuonna 2009 Suomessa 1,6 prosentt ia ja päivitt äistavarakauppa kasvoi 2,1 prosentt ia. Ruotsissa vähitt äiskauppa kasvoi 3,6 prosenttia ja päivitt äistavarakauppa 4,8 prosentt ia. Eniten kauppa on hidastunut Baltiassa. Kiintein hinnoin mitatt una Viron vähitt äiskaupan lasku oli 15 prosentt ia ja päivitt äistavarakaupan 8 prosentt ia. Vastaavat luvut Liett uassa olivat -21,6 prosentt ia ja -18,7 prosentt ia 1) 2) 6) 3) 7).
Ruuan arvonlisäveroa alennett iin Suomessa lokakuun alussa 17 prosentista 12 prosentt iin. Päivitt äistavaroiden lokakuun myynnin -2,5 prosentin lasku osoitt aa, ett ä elintarvikkeiden arvonlisäveron alennus on viety sellaisenaan hintoihin.
Suomessa vähitt äiskaupan toimijoista erityisesti S-ryhmä kasvatt i edelleen markkinaosuutt aan päivitt äistavarapuolella, sen osuus oli yli 40 prosentt ia koko maan päivitt äistavarakaupasta. Keskon markkinaosuus oli noin 35 prosentt ia ja se on markkinaosuudeltaan Suomen toiseksi suurin. Muista toimijoista Suomen Lähikauppa Oy:n (ent. Tradekan) markkinaosuus oli noin 10 prosentt ia. Loput markkinoista ovat jakautuneet useamman toimijan kesken. 8)
Ruotsin päivitt äistavarakaupan markkinajohtaja on ICA 50 prosentin osuudellaan. COOPin markkinaosuus oli noin 20 prosentt ia. 9) Viron päivitt äistavarakaupan suurimmat toimijat ovat ruotsalaisen ICA:n omistama Rimi, paikallinen osuuskunta ETK ja Tallinna Kaubamajan tytäryhtiön Selver, liett ualainen Maxima sekä Sryhmän Prisma. Liett uassa paikallisen Maximan markkinaosuus on lähes 50 prosentt ia, muut suurimmat toimijat ovat Rimi ja paikallinen IKI.
Talouden vaikeudet ovat vaikutt aneet vähiten päivitt äistavarakauppaan, sen sijaan erikoistavarakauppa ja erityisesti rauta- ja autokauppa ovat kärsineet kaikissa Cityconin toimintamaissa. Citycon on strategiansa mukaisesti keskitt ynyt kauppakeskuksiin, joiden ankkurivuokralaisena on päivitt äistavarakauppa tai arjen erikoistavarakaupan toimijoita.
Yhtiön kauppakeskusten vuokratuotoista noin 21 prosentt ia tulee päivitt äistavarakaupasta.
Taloustaantuma tuntuu Suomessa ja Ruotsissa kiinteistömarkkinoilla selvimmin toimistokiinteistöissä, joiden vajaakäytt öasteet nousivat vuoden 2009 aikana selvästi. Kauppakeskusten käytt öaste sen sijaan on edelleen korkea sekä Suomessa ett ä Ruotsissa.
Voimakkaimmin käytt öasteet ovat heikentyneet tilaa vievissä kaupan suuryksiköissä, jotka eivät kuulu Cityconin ydinliiketoimintaan10).
Baltiassa kiinteistömarkkinoiden tilanne on vaikeampi, ja siellä myös osa kauppakeskuksista kärsii vajaakäytöstä. Liett uassa on viime vuosina rakennett u useita uusia, isoja kauppakeskuksia. Osa vuonna 2009 valmistuneista keskuksista joudutt iin avaamaan siten, ett ä iso osa tiloista oli tyhjänä. Cityconin tilanne Baltiassa on kuitenkin hyvä, sillä vajaakäytt öongelmaa ei ole. Viron suurimman kauppakeskuksen,
0
KAUPPAKESKUSTEN TUOTTOVAATIMUKSET
T aantuma näkyy suomalaisten kulutushaluissa. Nousukauden tavarakeskeisyys on kulutt ajien oman arvion mukaan vaihtunut pehmeämpiin arvoihin: vapaa-ajan merkitys on kasvanut eikä rahaa kaivata lisää. Toisaalta kulutt ajat haluavat kuitenkin elämyksiä, ostamisesta etsitään mielihyvää ja pakoa arjesta. Hemmott eluhoidot, pelit, makeiset ja elokuvat ovat suositt uja. (Lähde: Redera)
Myös Suomen ympäristöministeriön teett ämän tutkimuksen mukaan ostoskäytt äytymisessä korostuu mielihyvä. Ostaminen ei ole pelkkää ajanvietett ä, vaan asiakkaat vaativat tasokkaita ja elämyksellisiä kaupan tiloja. Tähän suuntaan vie myös kotitalouksien rakenne: pienten asuntokuntien määrä kasvaa, ja ne kulutt avat enemmän rahaa palveluihin ja erikoistavaroihin.
Kulutt ajien ympäristötietoisuus on kasvanut selvästi, moni suomalainen ilmoitt aa ilmastonmuutoksen vaikuttavan ostospäätöksiin. Kulutt ajat esimerkiksi arvostavat energiatehokasta asumista ja haluavat vältt ää turhaa auton käytt öä tai ruuan haaskaamista (lähde: Kuulas Milward Brown, Ilmastotalkoot helmikuu 2009). Noin 60 prosentt ia suomalaista pitää ilmastonmuutosta taloustaantumaa suurempana uhkana seuraavan kymmenen vuoden aikajaksolla.
Sama trendi näkyy myös elintarvikealan yritysjohtajien käsityksissä. Yritysjohdon mielestä alan tärkein asia oli jo vuonna 2008 yrityksen yhteiskuntavastuu, toiseksi tärkein asia oli ruuan puhtaus ja turvallisuus. Molempien sijoitus kasvoi selvästi vuodesta 2007. (Lähde: CIES, Top of minds)
Rocca al Maren laajennus- ja uudistushankkeen kaksi viimeistä vaihett a avatt iin vuonna 2009 täyteen vuokratt uina.
Rakennuskustannukset ovat laskeneet selvästi kaikilla Cityconin toiminta-alueilla, mikä tukee Cityconin kiinteistökehitystoimintaa. Baltiassa rakennuskustannusten lasku on ollut voimakkainta, mutt a myös Suomessa ja Ruotsissa urakkatarjousten hintataso halventui koko vuoden 2009 ajan.
Kiinteistötransaktiomarkkinat ovat olleet hiljaiset sekä Suomessa, Ruotsissa ett ä Baltiassa. Matala korkotaso on mahdollistanut toistaiseksi sen, ett ä edes korkealla velkavivulla tehtyjen kiinteistökauppojen pakkorealisointeja ei ole juuri nähty. Kauppoja on hidastanut myös se, ett ä kysyntä ja tarjonta eivät ole kohdanneet markkinoilla. Kysyntä on kohdistunut lähinnä keskeisillä paikoilla sijaitseviin, turvallisiin kohteisiin. Myytävänä on ollut pääasiassa kakkostason riskipitoisia kohteita. 10)
1) Tilastokeskus 2) Statistiska Centralbyrån 3) Statistics Estonia 4) Päivitt äistavarakauppa ry 5) Newsec Property Report, Autumn 2009 6) Handelns Utredningsinstitut 7) Statistics Lithuania 8) A.C. Nielsen 9) Fri köpenskap 10) Jones Lang Lasalle, Nordic City Report, Autumn 2009
Merkityksen taso sidosryhmille
Citycon pyrkii toimimaan aktiivisesti ja vuoro- OLENNAISUUSMATRIISI vaikutt eisesti sidosryhmiensä kanssa. Yhtiö haluaa olla selvillä sidosryhmiensä arvoista ja intresseistä sekä odotuksista itseään kohtaan. Cityconin sidosryhmät ovat:
Sidosryhmämääritt elyn yhteydessä arvioitiin sekä kokemusperäisesti ett ä saadun palautteen pohjalta sidosryhmien odotuksia yhtiötä kohtaan. Sidosryhmien odotuksia ja vuorovaikutusvälineitä sekä keskeisiä tuloksia vuodelta 2009 on kuvatt u sivuilla 12-13.
Sidosryhmien vuorovaikutuskanavina toimivat vuosi- ja osavuosikatsaukset, pörssi- sekä lehdistötiedott eet, yhtiökokoukset, www-sivut, asiakastyytyväisyystutkimukset, tapahtumat kauppakeskuksissa, markkinaselvitykset, kulutt ajatutkimukset, tiedotustilaisuudet, henkilöstön kehityskeskustelut, henkilöstötyytyväisyystutkimukset ja myös yrityksen edustajien esiintymiset eri tilaisuuksissa.
Tähän yhdistett yyn vuosikertomukseen ja yhteiskuntavastuuraportt iin on pyritt y valitsemaan ne olennaiset aiheet taloudellisen,
| +++ Paikallisyhteisön kehitt äminen |
Turvallisuus ja terveys kauppakeskuksissa Maankäytt ö ja kaavoitus Kestävän kehityksen mukainen rakentaminen Luotett avuus ja läpinäkyvyys |
Menestyvät kauppapaikat Kustannustehokas resurssien käytt ö päivitt äisessä johtamisessa Kannatt avuus ja kasvu Jatkuva kiinteistöjen kehitt äminen |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Liikenne | Sidosryhmäsuhteiden hallinta Eett inen ohjeistus Alihankintaketjun kehitt äminen Henkilöstön osaamisen kehitt äminen |
Kauppakeskus tuott eena täytt ää kulutt ajien tarpeet Kauppapaikkojen sijainti ja saavutett avuus Corporate governance Hiilijalanjälki |
|||||
| Kultt uuri perinne | Ympäristötietoisuuden lisääminen | Henkilöstön työtyytyväisyys | |||||
| Bio diversiteett i | Ilmastonmuutoksen riskit | ||||||
| + + +++ Merkitt ävyys Cityconin toiminnassa |
• Aiheista raportoidaan katt avasti • Aiheista raportoidaan, painopiste niiden kehitt ämisessä • Aiheista raportoidaan
sosiaalisen ja ympäristövastuun alueilta, jotka ovat merkitt äviä Cityconin liiketoiminnan ja sen sidosryhmien kannalta. Tässä raportissa esiintyvien aiheiden käsitt ely ja valinta tehtiin
Aiheiden merkitt ävyys vaihtelee sidosryhmien välillä. Kaikki yllä olevassa taulukossa esitetyt aiheet sisältyvät tähän raportt iin.
Sidosryhmien kiinnostuksen tasoa eri aiheisiin
– matala (+) – sidosryhmät eivät osoita aiheeseen kiinnostusta eikä siitä juurikaan kes-
kustella vuorovaikutustilanteissa
laajennetussa johtoryhmässä.
arvioitiin seuraavasti:
Aiheen vaikutt avuutt a liiketoimintaan arvioitiin seuraavasti:
– korkea (+++) – aiheutt aa huomatt avan riskin ja vaikutt aa talouteen merkitt ävästi sekä luo merkitt äviä mahdollisuuksia
| Sidosryhmä | Odotukset Cityconia kohtaan | Vuorovaikutusvälineet | Keskeiset tulokset 2009 |
|---|---|---|---|
| Kulutt ajat | Kauppakeskus tuott eena ja kulutt ajasuhteet • oikea vuokralaiskokoonpano ja palvelutarjonta • siisti ja turvallinen kauppakeskus Saavutett avuus • julkiset liikenneyhteydet • pysäköintimahdollisuudet Kyky palvella paikallisyhteisöä • palvelujen kehitt äminen Green-aiheet • kiinteistöjen ympäristövaikutukset • ekologisten tuott eiden saatavuus |
Kulutt ajatutkimukset Markkinaselvitykset Tapahtumat Kampanjat Viestintä Yhteiskuntavastuuraportt i |
Suomessa 14 kauppakeskuksen spontaani tunnett uus oli yli 40 % ja yli 60 % kauppakeskuksessa asioivista kokee tarjooman tärkeäksi asiointikriteeriksi. Suomen kauppakeskusklusteristrategian kehitt äminen jatkui. Rocca al Maressa panostett iin voimakkaasti markkinointiin ja sen tunnett uus kohentui enemmän kuin muilla tallinnalai silla kauppakeskuksilla (lähde: TNS Emor). Kulutt ajaindeksin mukaan Ruotsissa kohteiden vahvuuksia olivat saavutett avuus, pysäköintimahdollisuudet ja turvalli suus (lähde: Centrumbarometern 2009, CFI Group). Rocca al Maren ja Tallinnan sataman välillä aloitett iin ilmainen bussikuljetus. Cityconin kauppakeskukset sijaitsevat yhtä lukuun ott amatt a rakennetussa ympäristössä hyvien liikenneyhteyksien ulott uvilla. Uusitt ujen kauppakeskusten avajaiset: Rocca al Maren toinen vaihe toukokuussa ja Liljeholmstorgetin ja Rocca al Maren kolmas vaihe marraskuussa. Pohjoismaiden ensimmäinen LEED-sertifi kaatt i myönnett iin lahtelaiselle kauppakeskus Triolle. Kauppakeskuksissa tehtiin näkyvää kampanjointia ympäristön hyväksi ja sosiaalisen vastuun osa-alueella, esim. Lelu keräys, Earth Hour, No Plastic Bags -kampanjat. |
| Vuokra laiset |
Menestyvä kauppapaikka/sijainti • myyntitavoitt eiden toteutuminen Vuokrataso • vuokrataso oikealla tasolla suhteessa myyntiin Asiakassuhteet • läpinäkyvät ja joustavat toimintatavat Tehokas kauppapaikkajohtaminen • kustannustehokas resurssien käytt ö • tarkoituksenmukainen laatutaso • green-aiheet |
Markkinatutkimukset OCR-% (Occupancy Cost Ratio) vuokran osuus vuokralaisen myynnistä Yhteistoiminnan käytännöt Yhteiskuntavastuuraportt i |
Kauppakeskusten asiakasvirrat ja myynnit pysyivät keskimäärin vakaina, ks. liiketoimintayksikkökohtaiset luvut s. 27, 31 ja 33. Kauppapaikkojen kehitt ämiseen investoitiin 134 milj. euroa. Merkitt ävimmät muutokset asiakasvirroissa ja myynneissä johtuivat joko merkitt ävästä muutoksesta vuokralaisko koonpanossa tai alueen markkina- tai kilpailutilanteessa. Kauppakeskuksissa seuratt iin OCR-%:n kehitt ymistä sekä toimialoitt ain ett ä keskuksitt ain. OCR-% oli linjassa toimi alojen kannatt avuusrakenteiden kanssa. Säännöllinen yhteydenpito ja keskusteluyhteys vuokralaisten kanssa. Ympäristöraportoinnin kehitt äminen: hiilijalanjälki, energiatehokkuus, vedenkulutus ja jätt eiden kierrätys raportoidaan ensimmäistä kertaa. Green Shopping Centre Management -ohjelma käynnistett iin ja kaikki kauppakeskukset arvioitiin yhtenäisillä kriteereillä. Vihreät sähkösopimukset Rocca al Maressa, Liljeholmstorgetissa ja Åkersbergassa. |
| Henkilöstö | Työtyytyväisyys • haastavat monipuoliset tehtävät • työkyvyn ylläpito Palkitseminen • kilpailukykyinen palkka, palkkiot Osaamisen kehitt yminen |
Henkilöstötutkimus Tasa-arvokartoitus Kehityskeskustelut Yhteistoimintaryhmän ja työsuojelu toimikunnan toiminta Koulutusohjelmat Sisäinen työnkierto Rekrytoinnit Intranet |
Vuonna 2009 ei toteutett u henkilöstötutkimusta, koska tutkimusrytmi muutt uu vuosisuunnitt eluun paremmin sopi vaksi. Tasa-arvokartoitus toteutett iin koko henkilöstölle: vastausprosentt i oli 84 % ja tuloksen perusteella tasa-arvoisuus toteutuu hyvin. HR-strategialle haett iin painopisteitä henkilöstöhaastatt elujen ja työpajojen avulla. Vapaa-ajan kultt uurikerho aloitt i toimintansa. Uusia rekrytointeja 16 kpl, sisäisiä tehtävänsiirtoja 8 kpl. Koulutukseen käytett y aika oli 6,9 päivää/työntekijä. |
| Sidosryhmä | Odotukset Cityconia kohtaan | Vuorovaikutusvälineet | Keskeiset tulokset 2009 |
|---|---|---|---|
| Sijoitt ajat Rahoitt ajat Analyytikot |
Tulos • omaisuuden arvon lisääminen/säilytt äminen • kannatt ava kasvu • osaketuott o • osingonmaksukyky Kasvu • vuokratuott ojen kasvu • kiinteistöomaisuuden ja markkina-arvon kasvu Läpinäkyvyys ja luotett avuus • raportointitavat ja -aikataulu Omistusrakenne ja johto • omistamisen aikajänne • omistajien kyky osallistua osakeanteihin • sijoitt ajien luonne ja sijainti Sijoitt ajasuhteet • omistajien odotusten tiedostaminen • avoin keskusteluyhteys sijoitt ajien ja yhtiön välillä Vastuullisuus • taloudellinen, sosiaalinen ja ympäristövastuu |
Luotett avat ja vertailukelpoiset raportit Tiedott eet Esitykset Sijoitt ajatapaamiset Kiinteistökierrokset ja -katselmukset Tulosjulkistamistilaisuudet Vuosikertomus/yhteiskuntavastuuraportt i Tilinpäätös ja osavuosikatsaukset |
Nett ovuokratuott o ja liikevaihto kasvoivat, rahoituskustannukset laskivat, osinko ja pääomanpalautus on säilynyt samalla tasolla jo kuusi vuott a. Kehityshankkeita on käynnistett y suunnitellusti vuokratuott ojen ja kiinteistöomaisuuden arvon kasvatt amiseksi. Odotuksia parempien saavutusten vuoksi osakekurssi noussut. Neljä uutt a analyytikkoa aloitt i yhtiön seurannan, osasyynä yhtiön avoimuus. Kotimaisten omistajien osuus (=rekisteröityjen) lähes kaksinkertaistui. Kotimaisille yksityissijoitt ajille suunnatt u joukkovelkakirjalaina laskett iin menestyksekkäästi liikkeelle. Sijoitt ajatapaamiset joka vuosineljänneksen jälkeen sekä kotimaassa ett ä ulkomailla. Toinen pääomamarkkinapäivä järjestett iin 16.9.2009. Raportointi toteutett iin aikataulun mukaisesti. Ensimmäisen yhdistetyn vuosikertomuksen ja yhteiskuntavastuuraportin julkaiseminen. Sijoitt ajien kiinnostus vastuullisuuteen lisääntyi merkitt ävästi. |
| Yhteistyö kumppanit |
Sopimuskäytännöt Pitkäaikaiset toimitt ajasuhteet Maine ja luotett avuus Ammatt imainen prosessijohtaminen |
Sopimukset Kumppanuusmallit Yhteistyön tapaamisohjelmat |
Päätett iin kehitt ää menetelmiä ja työkaluja alihankintaketjun yhteistyön ja vastuullisuuden mitt aamiseen. |
| Viranomai set ja paikallisyh teisöt |
Maankäytt ö ja kaavoitus • viihtyisä ympäristö • vuorovaikutt einen suunnitt elu Paikallisyhteisön kehitt äminen Viestintä ja avoin keskustelu Lainmukainen vastuullinen toiminta Corporate Governance Sunnuntaiaukioloajat (Suomi) |
Kaavoitusprosessi Paneelit Tiedotustilaisuudet Viestintä |
Kaikki käynnissä olevat hankkeet ovat olemassa olevien kauppakeskusten laajennus- ja/tai uudistushankkeita rakenne tussa ympäristöissä. Suomen "Paikalliskeskus"-klusterin kauppakeskuksissa kehitett iin yhteistyötä paikallisten seurojen ja yhteisöjen kanssa ja osallistutt iin alueellisiin kehitt ämishankkeisiin (esim. Vantaan Myyrmäessä, Espoossa Espoonlahdessa, Vuo saaressa Helsingissä). Myllypuron kiinteistökehityshankkeen valmistelu Helsingissä toteutett iin tiiviissä yhteistyössä paikallisen asukasyhdistyksen kanssa. Suomen sunnuntai-aukioloja koskien yhteinen Citycon-tason linjaus, mutt a paikallinen toteutus paikallinen markkinati lanne huomioon ott aen. |
| Media | Avoin ja luotett ava viestintä | Pörssi- ja lehdistötiedott eet Vuosi- ja osavuosikatsaukset www-sivut |
Cityconin mediaseurantatulos (494 kpl) oli 20 % korkeampi edelliseen vuoteen verratt una. |
| Toimiala- ja kansalais järjestöt |
Toimialan kehitt äminen Jäsenyydet ja luott amustehtävät Osallistuminen ja vaikutt aminen alan kehit tämiseen |
Edustukset ja jäsenyydet Raklissa, Kauppakeskusyhdistyksessä, EPRA:ssa, ICSC:ssa, NCSC:ssa ja muissa alan järjes töissä. Osallistuminen Global Reporting Initiativen kiinteistö- ja rakennusalan raportoinnin kehitt ämiseen. Tunnistett iin tarve kartoitt aa Cityconin toiminnan kannalta olennaiset kansalaisjärjestöt. |
Kiinteistöomaisuuden markkina-arvo oli 2,1miljardia euroa.
| Markkina-arvo, Me | Osuus koko kiinteistö- omaisuuden arvosta, % |
Kohteiden lukumäärä |
|---|---|---|
| yli 100 | 49 % | 6 |
| 80-100 | 5 % | 1 |
| 60-80 | 6 % | 2 |
| 40-60 | 13 % | 6 |
| 20-40 | 9 % | 7 |
| 10-20 | 11 % | 17 |
| 5-10 | 5 % | 15 |
| 0-5 | 3 % | 30 |
Citycon omistaa yhteensä 33 kauppakeskusta. Näistä 22 sijaitsee Suomessa, kahdeksan Ruotsissa, kaksi Virossa ja yksi Liett uassa. Kauppakeskusten lisäksi Citycon omistaa 51 muuta kohdett a, joista 44 sijaitsee Suomessa ja seitsemän Ruotsissa.
Vuonna 2009 Citycon keskitt yi kauppakeskustensa kehitt ämiseen ja laajentamiseen. Uusia kauppakeskuksia ei ostett u tai myyty.
Sen sijaan Suomessa myytiin tammikuussa noin kolmella miljoonalla eurolla yksi yhtiön ydinliiketoimintaan kuulumaton vähitt äiskaupan kiinteistö Lahdesta.
Ruotsin divestoinnit koskivat asuntoja, jotka eivät myöskään kuulu yhtiön ydinliiketoimintaan. Kauppakeskus Åkersberga Centrumin yhteydessä olevat asunnot sovitt iin myytäväksi Tegeltornet AB:lle 181 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 16,7 milj. eurolla). Tukholman keskustaan Liljeholmeniin keväällä 2010 valmistuvat 72 asuntoa sovitt iin myytäväksi niiden valmistutt ua 176 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 16,3 milj. eurolla) Heba Fastighets AB:lle.
Cityconin kiinteistöomaisuuden markkina-arvon määritt elee ulkopuolinen arvioija kiinteistökohtaisesti kansainvälisten IAS- (International Accounting Standards) ja IVS- (International Valuation Standards) standardien mukaisesti vähintään kerran vuodessa. Viime vuosina ulkopuolinen arviointi on teetett y vuosineljänneksitt äin markkinoiden aktiivisuuden ja nopeasti muutt uvan markkinatilanteen vuoksi. Tuorein, vuoden 2009 lopun tilanteen mukainen arviointilausunto alkaa oheisen tilinpäätöksen sivulta 61. Arvioinnin on tehnyt Realia Group -ryhmään kuuluva Realia Management Oy, joka on kansainvälisen CB Richard Ellisin suositt elema arviointipalvelujen tarjoaja Suomessa. Arviointilausunnosta ilmenee arviointiprosessi, arvioon vaikutt avat tekijät, arvioinnin tulokset sekä herkkyysanalyysi.
Arviointimenetelmänä on käytett y pääsääntöisesti kymmenen vuoden kassavirtamenetelmää. Rakentamatt omien tontt ien ja selkeiden kaavamuutoskohteiden osalta markkina-arvo on määritelty voimassa olevan asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden määrän perusteella. Kehityskohteet on arvioitu käytt ämällä tätä tarkoitusta varten kehitett yä projektilaskentamallia. Myös arviointimenetelmistä kerrotaan tarkemmin edellä mainitussa arviointilausunnossa.
Realia Management Oy:n määrittämä Cityconin koko kiinteistökannan keskimääräinen nett otuott ovaatimus 31.12.2009 oli 6,6 prosentt ia. Cityconin Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen keskimääräiseksi nett otuott ovaatimukseksi määriteltiin 6,6 prosentt ia, Ruotsissa sijaitsevien 6,4 prosentt ia ja Baltian maissa sijaitsevien 8,1 prosentt ia.
Citycon kirjaa kiinteistöomaisuutensa taseessa käypään arvoon IAS 40 -standardin mukaisesti. Kiinteistöjen tilinpäätöshetken mukainen, yhteenlaskett u markkina-arvo raportoidaan Cityconin taseessa ja arvon muutos tuloslaskelmassa sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksena. Markkina-arvon muutoksilla on siis myös tulosvaikutus, joka raportoidaan Cityconin tilinpäätöksissä erikseen osana liikevoitt oa ja samalla tilikauden tulosta.
Cityconin taseeseen kirjatt ava sijoituskiinteistöjen käypä arvo muodostuu ulkopuolisen arvioijan määritt ämän kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta ja sellaisista kehitysprojektiinvestoinneista, joita ulkopuolinen arvioija ei ota huomioon käyvän arvon määrityksessä, sekä uusien, viimeisen kolmen kuukauden aikana hankitt ujen kohteiden hankintahinnasta.
Vuonna 2009 Cityconin kiinteistöomaisuuden käyvän arvon tappio oli 97,4 miljoonaa euroa. Lasku johtui kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoiden yleisestä suhdannemuutoksesta ja yleisen talouden taantuman aiheutt amasta tuott ovaatimusten noususta. Vuoden aikana kirjatt iin arvonnousua yhteensä 5,5 miljoonaa euroa yhdeksässä kohteessa ja arvonalennuksia yhteensä 102,9 miljoonaa euroa 70 kohteessa.
| Markkina-arvon muutos vuoden 2009 aikana, Me |
Keskimääräinen | Keski määräinen | Keski määräinen käytt ö- ja |
Alku tuoton | Tuott o markkina - |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koko kiinteistöomaisuus | 31.12.2009 | Markkina-arvo, Me 31.12.2008 |
Positiivinen muutos |
Negatiivinen muutos |
Muutos yhteensä |
31.12.2009 | tuott ovaatimus, % 31.12.2008 |
markkinavuokra, eur/m²/kk 31.12.2009 |
ylläpitokulu, eur/m²/kk 31.12.2009 |
painotett u ka (%) 31.12.2009 |
vuokrille, painotett u ka (%) 31.12.2009 |
| Suomi | |||||||||||
| Pääkaupunkiseutu | 786,0 | 806,9 | 1,2 | -32,1 | -30,8 | 6,3 | 6,1 | 24,7 | 5,6 | 6,6 | 6,7 |
| Muu Suomi | 656,0 | 687,1 | 1,7 | -36,1 | -34,3 | 6,8 | 6,7 | 19,8 | 4,3 | 6,9 | 7,6 |
| Suomi yhteensä | 1 442,0 | 1 494,0 | 3,0 | -68,1 | -65,1 | 6,6 | 6,4 | 22,5 | 5,0 | 6,8 | 7,1 |
| Ruotsi | |||||||||||
| Tukholman alue ja Uumaja | 479,1 | 397,3 | 2,6 | -19,5 | -16,9 | 6,3 | 6,3 | 22,7 | 6,0 | 6,5 | 7,8 |
| Göteborgin alue | 69,7 | 65,1 | 0,0 | -2,6 | -2,6 | 7,2 | 7,1 | 11,2 | 3,9 | 7,8 | 8,8 |
| Ruotsi yhteensä | 548,8 | 462,4 | 2,6 | -22,1 | -19,6 | 6,4 | 6,4 | 21,3 | 5,7 | 6,7 | 7,9 |
| Baltia | |||||||||||
| Viro | 145,9 | 140,3 | 0,0 | -8,4 | -8,4 | 8,0 | 7,3 | 21,6 | 4,2 | 8,0 | 8,8 |
| Liett ua | 10,7 | 15,0 | 0,0 | -4,3 | -4,3 | 9,3 | 8,1 | 18,4 | 6,8 | 8,2 | 10,3 |
| Baltia yhteensä | 156,6 | 155,3 | 0,0 | -12,7 | -12,7 | 8,1 | 7,4 | 21,4 | 4,3 | 8,0 | 8,9 |
| Kaikki yhteensä | 2 147,4 | 2 111,6 | 5,5 | -102,9 | -97,4 | 6,6 | 6,4 | 22,1 | 5,1 | 6,8 | 7,4 |
| Markkina-arvon muutos vuoden 2009 aikana, Me |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Vertailukelpoiset kohteet | Markkina-arvo, Me 31.12.2009 |
31.12.2008 | Positiivinen muutos |
Negatiivinen muutos |
Muutos yhteensä |
| Suomi | |||||
| Pääkaupunkiseutu | 689,6 | 715,5 | 0,1 | -28,6 | -28,5 |
| Muu Suomi | 501,5 | 520,4 | 1,7 | -27,0 | -25,3 |
| Suomi yhteensä | 1 191,1 | 1 235,9 | 1,8 | -55,7 | -53,8 |
| Ruotsi | |||||
| Tukholman alue | 233,6 | 221,8 | 2,6 | -6,3 | -3,8 |
| Göteborgin alue | 69,7 | 65,1 | 0,0 | -2,6 | -2,6 |
| Ruotsi yhteensä | 303,3 | 286,9 | 2,6 | -9,0 | -6,4 |
| Baltia | |||||
| Tallinna ja Vilna | 22,9 | 30,2 | 0,0 | -7,4 | -7,4 |
| Vertailukelpoiset kohteet yhteensä | 1 517,4 | 1 553,0 | 4,4 | -72,1 | -67,7 |
MYYNTISAAMISTEN IKÄJAKAUMA
C ityconin tavoitt eena on monipuolinen ja tehokkaasti hallitt ava vuokrasopimuskanta. Peruslähtökohta on määräaikainen vuokrasopimus, ja pääsääntöisesti kaikki uudet liiketilojen vuokrasopimukset tehdään määräaikaisina kaikissa maissa. Poikkeuksen tähän muodostavat ainoastaan asunnot ja varastotilat ja yksitt äiset pysäköintipaikat. Cityconin kiinteistökannasta toistaiseksi voimassa olevia sopimuksia on noin 17 prosentt ia. Toistaiseksi voimassa olevista sopimuksista 81 prosentt ia on Suomessa, 19 prosentt ia Ruotsissa ja yksi prosentt i Baltiassa.
Ruotsissa kaikki liiketilojen vuokrasopimukset ovat määräaikaisia. Baltiassa sen sijaan on joitain yksitt äisiä vanhoja sopimuksia, jotka jatkuvat ensimmäisen, muutaman vuoden määräaikaisen jakson jälkeen toistaiseksi voimassa olevina. Suomen vuokrasopimuskannassa on enemmän vaihtelua ja toistaiseksi voimassa olevia sopimuksia on noin 21 prosentt ia vuokrasopimuskannasta. Toistaiseksi voimassa olevista sopimuksista yli 30 prosentt ia on solmitt u ennen vuott a 1999. Vanhimmat näistä on solmitt u yli 30 vuott a sitt en. Toistaiseksi voimassa olevat sopimukset ovat aiemmin olleet suomalaisten vuokramarkkinoiden erityispiirre, ne eivät indikoi normaalia suurempaa riskiä eivätkä ne liity erityisesti johonkin vuokralaisryhmään.
Joissain tapauksissa toistaiseksi voimassa oleva tai lyhyt määräaikainen sopimus on Cityconin etu. Tällainen tilanne saatt aa olla esimerkiksi kohteissa, joihin on suunnitt eilla kehityshanke. Cityconin ei ole tällöin vältt ämätt ä tarkoituksenmukaista sitoa itseään kaikkiin vuokralaisiin pitkäaikaisesti, mutt a kohteen kassavirta halutaan turvata myös kehityshankkeen alla. Suomessa vuonna 2009 solmituista vuokrasopimuksista noin kymmenen prosentt ia on toistaiseksi voimassa olevia.
Ruotsissa vuokrasopimukset ovat yleensä pituudeltaan 3-5 vuoden pituisia, jonka jälkeen vuokralaisen voi halutessaan irtisanoa tai esittää uusia sopimusehtoja. Markkinavuokraa korkeampaa vuokratasoa ei voi vaatia, sillä vuokralainen voi halutessaan valitt aa asiasta vuokralautakuntaan (Hyresnämden), joka ratkoo kiistatilanteita. Vuokranantajan on kyett ävä osoitt amaan esimerkiksi alueen vastaavien tilojen viimeaikaisten sopimusten perusteella, ett ä markkinavuokrataso on noussut.
Baltiassa isoimpien ankkurivuokralaisten sopimukset tehdään kymmeneksi vuodeksi, pienemmillä toimijoilla on noin kolmen vuoden pituisia sopimuksia. Paljon on myös viiden vuoden mitt aisia sopimuksia.
• Määräaikainen sopimus • Toistaiseksi voimassaoleva sopimus • Aluksi määräaikainen sopimus
Laskennassa on käytett y euromääräistä (ei kappalemääräistä) vuokrasopimuskantaa.
Oheisessa kaaviossa Cityconin vuokrasopimukset on jaett u määräaikaisiin sopimuksiin, toistaiseksi voimassa oleviin sopimuksiin ja aluksi määräaikaisiin sopimuksiin.
Vuokralaisiin kohdistuvia riskejä hallitaan Cityconin kauppakeskuksissa paikan päällä toimivan johdon avulla. Vuokralaisilla on velvollisuus raportoida kauppakeskuksen johdolle myyntilukunsa kuukausitt ain. Kauppakeskusjohto seuraa tarkasti jokaisen liikkeen menestymistä ja pyrkii vaikutt amaan tähän. Jos vuokralaisen vuotuinen vuokra suhteessa liikkeen myyntiin (Occupancy cost ratio, OCR) poikkeaa kauppakeskuksen vastaavien yritysten keskiarvosta tai neliökohtainen myynti on liian alhainen, johto reagoi asiaan välitt ömästi riippumatt a vuokrasopimuksen pituudesta. Asiakasta voidaan autt aa markkinoinnissa, tiloja saatetaan supistaa tai suositella siirtymistä neliövuokraltaan edullisempaan tilaan.
Taantumasta huolimatt a vuokrasaamiset ovat toistaiseksi pieni ongelma, ja kyse on yksitt äistapauksista. Isoilla vuokralaisasiakkailla on myös taloudellisia puskureita, joten pieni myynnin pudotus ei vielä aiheuta vuokranmaksuongelmia. Citycon pyrkii tehostamaan erityisesti kiinteistöhuoltoa, koska sen kustannukset aiheutt avat painett a vuokralaisten maksamiin ylläpitokorvauksiin. Cityconin pääomavuokrat ovat lähellä markkinavuokratasoa. Vuokrasopimuksissa on usein – erityisesti Ruotsissa ja Baltiassa - liikevaihtosidonnainen osa, mutt a pääomavuokran tasosta johtuen se ei ole kovin merkitt ävä lisävuokratulon lähde. Vuoden vaihteessa noin 36 prosentt ia Cityconin vuokrasopimuskannasta oli liikevaihtosidonnaisia sopimuksia ja liikevaihtosidonnainen osa muodosti noin prosentin vuokratuotoista.
| VUOKRAUSTOIMINTA | ||||
|---|---|---|---|---|
| Vuokrasopimusten lukumäärä |
Cityconin omistama vuokratt ava pinta-ala |
Vuokratt u pinta-ala, m² |
Keskimääräinen vuokra, eur/m²/kk |
|
| Suomi | ||||
| Tilanne 1.1.2009 | 1 795 | 600 750 | 534 030 | 18,6 |
| Alkaneet vuokrasopimukset: | ||||
| Uudet tai uusitut vuokrasopimukset | 295 | 400 | 57 220 | 22,5 |
| Päättyneet vuokrasopimukset: | ||||
| Erääntyneet määräaikaiset vuokrasopimukset | 176 | 29 020 | 26,2 | |
| Päättyneet, toistaiseksi voimassa olevat sopimukset | 207 | 40 660 | 19,1 | |
| Kehitystoiminnasta johtuen päätetyt vuokrasopimukset | 24 | 6 300 | 4 600 | 9,7 |
| Myynnit | 1 | 7 200 | 7 200 | 3,3 |
| Tilanne 31.12.2009 | 1 682 | 587 650 | 509 770 | 19,7 |
| Ruotsi | ||||
| Tilanne 1.1.2009 *) | 2 114 | 282 700 | 259 280 | 11,8 |
| Alkaneet vuokrasopimukset: | ||||
| Uudet tai uusitut vuokrasopimukset | 339 | 32 810 | 24,7 | |
| Kehitystoiminnasta johtuen alkaneet vuokrasopimukset | 110 | 28 510 | 26 540 | 22,1 |
| Päättyneet vuokrasopimukset: | ||||
| Päättyneet vuokrasopimukset | 317 | 36 740 | 13,0 | |
| Kehitystoiminnasta johtuen päätetyt vuokrasopimukset | 1 | 8 710 | 680 | 3,1 |
| Tilanne 31.12.2009 | 2 245 | 302 500 | 281 210 | 13,3 |
| Baltia | ||||
| Tilanne 1.1.2009 | 234 | 54 200 | 53 920 | 19,0 |
| Alkaneet vuokrasopimukset: | ||||
| Uudet tai uusitut vuokrasopimukset | 11 | 620 | 12,0 | |
| Kehitystoiminnasta johtuen alkaneet vuokrasopimukset | 118 | 16 800 | 24 440 | 26,4 |
| Päättyneet vuokrasopimukset: | ||||
| Päättyneet vuokrasopimukset | 11 | 980 | 16,9 | |
| Kehitystoiminnasta johtuen päätetyt vuokrasopimukset | 44 | 7 850 | 17,1 |
Tilanne 31.12.2009 308 71 000 70 150 18,6
*) Ruotsin vuokrasopimuskannan laskentatapaa on yhdenmukaistett u vastaamaan Suomea ja Baltiaa.
| Cityconin omistama | Vuokra | Markkina-arvo, Me | Vuokrausaste, % | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koko kiinteistöomaisuus | Paikkakunta | vuokrattava pinta-ala, m² |
sopimusten lukumäärä |
31.12.2009 | 31.12.2008 | eur 31.12.2009 |
m² 31.12.2009 |
| Suomi | |||||||
| Kauppakeskukset, pääkaupunkiseutu | |||||||
| Columbus | Helsinki | 21 000 | 74 | 74,1 | 74,7 | 99,6 | 98,6 |
| Espoontori | Espoo | 17 300 | 43 | 29,8 | 31,6 | 95,7 | 95,4 |
| Heikintori | Espoo | 5 800 | 39 | 10,5 | 11,8 | 95,2 | 89,9 |
| Isomyyri | Vantaa | 10 900 | 17 | 17,6 | 20,6 | 61,3 | 56,7 |
| Iso Omena | Espoo | 60 400 | 198 | 299,7 | 305,6 | 98,6 | 98,0 |
| Lippulaiva | Espoo | 23 400 | 83 | 63,5 | 62,1 | 99,8 | 99,7 |
| Myyrmanni | Vantaa | 40 300 | 109 | 152,3 | 158,4 | 97,0 | 96,3 |
| Tikkuri | Vantaa | 10 700 | 48 | 26,0 | 27,5 | 94,5 | 90,1 |
| Kauppakeskukset, pääkaupunkiseutu yhteensä | 189 800 | 611 | 673,6 | 692,4 | 96,8 | 94,6 | |
| Kauppakeskukset, muu Suomi | |||||||
| Duo | Tampere | 13 000 | 42 | 29,8 | 32,3 | 94,2 | 92,9 |
| IsoKarhu | Pori | 14 800 | 44 | 43,1 | 42,4 | 94,2 | 89,3 |
| IsoKristiina | Lappeenranta | 18 700 | 55 | 34,8 | 34,2 | 93,7 | 90,0 |
| Jyväskeskus | Jyväskylä | 5 800 | 71 | 14,5 | 15,1 | 97,8 | 96,3 |
| Jyväskylän Forum | Jyväskylä | 17 500 | 58 | 55,2 | 57,6 | 97,5 | 97,1 |
| Koskikara | Valkeakoski | 5 800 | 35 | 5,3 | 5,7 | 94,4 | 92,5 |
| Koskikeskus | Tampere | 26 300 | 155 | 113,4 | 114,8 | 96,4 | 94,9 |
| Linjuri | Salo | 9 300 | 9 | 15,1 | 15,8 | 88,5 | 88,5 |
| Oulun Galleria | Oulu | 3 500 | 33 | 8,2 | 8,9 | 94,3 | 91,1 |
| Sampokeskus | Rovaniemi | 14 000 | 80 | 23,2 | 25,0 | 80,8 | 76,5 |
| Torikeskus | Seinäjoki | 11 500 | 61 | 11,9 | 12,5 | 89,6 | 86,2 |
| Trio | Lahti | 45 700 | 164 | 143,2 | 150,7 | 94,6 | 90,2 |
| Tullintori | Tampere | 10 300 | 38 | 8,4 | 8,9 | 75,0 | 74,4 |
| Valtari | Kouvola | 7 600 | 20 | 4,8 | 5,0 | 90,6 | 85,6 |
| Kauppakeskukset, muu Suomi yhteensä | 203 800 | 865 | 510,8 | 529,0 | 93,3 | 89,5 | |
| Muut kauppapaikat yhteensä | 194 050 | 206 | 257,7 | 272,5 | 92,6 | 89,7 | |
| Suomi yhteensä | 587 650 | 1 682 | 1 442,0 | 1 494,0 | 94,6 | 91,2 | |
| Ruotsi | |||||||
| Kauppakeskukset, Tukholman alue ja Uumaja | |||||||
| Fruängen Centrum | Tukholma | 14 600 | 90 | 13,9 | 12,2 | 92,1 | 89,8 |
| Jakobsbergs Centrum | Järfälla | 69 300 | 646 | 99,8 | 93,3 | 94,1 | 92,5 |
| Liljeholmstorget | Tukholma | 40 700 | 131 | 205,3 | 126,9 | 91,3 | 92,4 |
| Strömpilen | Uumaja | 27 000 | 33 | 40,4 | 42,0 | 95,9 | 87,4 |
| Tumba Centrum | Botkyrka | 31 300 | 467 | 51,4 | 47,4 | 98,5 | 98,8 |
| Åkermyntan Centrum | Hässelby | 8 400 | 41 | 10,8 | 10,0 | 92,3 | 91,0 |
| Åkersberga Centrum | Österåker | 30 500 | 354 | 40,2 | 48,6 | 97,2 | 97,4 |
| Kauppakeskukset, Tukholman alue ja Uumaja yhteensä | 221 800 | 1 762 | 461,7 | 380,4 | 94,4 | 93,2 | |
| Kauppakeskukset Göteborgin alue | |||||||
| Stenungs Torg | Stenungsund | 36 400 | 319 | 43,8 | 38,4 | 96,0 | 95,9 |
| Kauppakeskukset, Ruotsi yhteensä | 258 200 | 2 081 | 505,6 | 418,8 | 94,6 | 93,6 | |
| Muut kauppapaikat yhteensä | 44 300 | 164 | 43,2 | 43,6 | 95,9 | 94,5 | |
| Ruotsi yhteensä | 302 500 | 2 245 | 548,8 | 462,4 | 94,7 | 93,7 | |
| Baltia | |||||||
| Viro | |||||||
| Rocca al Mare | Tallinna | 53 500 | 192 | 133,7 | 125,1 | 99,3 | 98,8 |
| Magistral | Tallinna | 9 500 | 58 | 12,2 | 15,2 | 100,0 | 100,0 |
| Liett ua | |||||||
| Mandarinas | Vilna | 8 000 | 58 | 10,7 | 15,0 | 100,0 | 100,0 |
| Baltia yhteensä | 71 000 | 308 | 156,6 | 155,3 | 99,4 | 99,1 | |
| Koko kiinteistöomaisuus yhteensä | 961 150 | 4 235 | 2 147,4 | 2 111,6 | 95,0 | 92,6 |
| Cityconin omistama | Vuokra | Markkina-arvo, Me | Vuokrausaste, % | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Vertailukelpoiset kohteet | vuokrattava pinta-ala, m² |
sopimusten lukumäärä |
31.12.2009 | 31.12.2008 | eur 31.12.2009 |
m² 31.12.2009 |
||
| Suomi | ||||||||
| Pääkaupunkiseutu | 214 190 | 577 | 689,6 | 715,5 | 96,1 | 93,4 | ||
| Muu Suomi | 268 460 | 792 | 501,5 | 520,4 | 92,8 | 89,4 | ||
| Suomi yhteensä | 482 650 | 1 369 | 1 191,1 | 1 235,9 | 94,6 | 91,2 | ||
| Ruotsi | ||||||||
| Tukholman alue | 161 400 | 1 280 | 233,6 | 221,8 | 95,5 | 93,0 | ||
| Göteborgin alue | 69 900 | 480 | 69,7 | 65,1 | 95,2 | 94,4 | ||
| Ruotsi yhteensä | 231 300 | 1 760 | 303,3 | 286,9 | 95,4 | 93,5 | ||
| Baltia | ||||||||
| Tallinna ja Vilna | 17 500 | 116 | 22,9 | 30,2 | 100,0 | 100,0 | ||
| Vertailukelpoiset kohteet yhteensä | 731 450 | 3 245 | 1 517,4 | 1 553,0 | 94,9 | 92,1 |
| Koko kiinteistöomaisuus | Vuokrasopimusten keskimääräinen voimassaolo aika, vuott a 31.12.2009 |
Keskimääräinen vuokra, eur/m²/ vuodessa 31.12.2009 |
Brutt o vuokra tuott o, Me Vuosi 2009 |
Nett o vuokra tuott o, Me Vuosi 2009 |
|---|---|---|---|---|
| Suomi | ||||
| Kauppakeskukset, pääkaupunkiseutu | 2,6 | 299 | 53,8 | 39,5 |
| Kauppakeskukset, muu Suomi | 3,0 | 247 | 45,6 | 33,0 |
| Muut kauppapaikat | 3,1 | 159 | 27,2 | 19,9 |
| Suomi yhteensä | 2,8 | 237 | 126,5 | 92,4 |
| Ruotsi | ||||
| Kauppakeskukset | 2,9 | 165 | 34,6 | 20,5 |
| Muut kauppapaikat | 3,2 | 123 | 4,7 | 2,8 |
| Ruotsi yhteensä | 3,0 | 159 | 39,3 | 23,2 |
| Baltia yhteensä | 5,2 | 224 | 12,0 | 9,8 |
| Koko kiinteistöomaisuus yhteensä | 3,1 | 211 | 177,8 | 125,4 |
| Vertailukelpoiset kohteet | Vuokrasopimusten keskimääräinen voimassaolo aika, vuott a 31.12.2009 |
Keskimääräinen vuokra, eur/m²/ vuodessa 31.12.2009 |
Brutt o vuokra tuott o, Me Vuosi 2009 |
Nett o vuokra tuott o, Me Vuosi 2009 |
|---|---|---|---|---|
| Suomi | ||||
| Pääkaupunkiseutu | 2,2 | 278 | 57,8 | 43,4 |
| Muu Suomi | 3,1 | 198 | 49,4 | 35,4 |
| Suomi yhteensä | 2,6 | 234 | 107,2 | 78,8 |
| Ruotsi | ||||
| Tukholman alue | 2,3 | 154 | 22,7 | 13,9 |
| Göteborgin alue | 2,6 | 128 | 7,9 | 4,5 |
| Ruotsi yhteensä | 2,4 | 146 | 30,6 | 18,4 |
| Baltia | 2,9 | 175 | 2,7 | 2,1 |
| Vertailukelpoiset kohteet yhteensä | 2,6 | 204 | 140,5 | 99,2 |
| Markkina arvo, Me |
Pinta-ala hankkeen |
Arvioitu kokonais | Kumulatiiviset toteutuneet brutt o |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kohde | Paikka kunta |
Maa | 31.12. 2009 |
Pinta-ala, m2 1) |
toteutumisen jälkeen, m2 |
investointi (milj. euroa) 2) |
investoinnit tilikauden lopussa (milj. euroa) |
Lisätietoa |
| Rocca al Mare |
Tallinna | Viro | 133,7 | 28 600 | 53 500 | 58,3 | 49,9 3) | Vuonna 1998 rakennett u kauppakeskus on täysin uudistett u ja laajennett u merkitt ävästi. Kauppakeskuksessa on yli 170 vuokralaista ja ankkurivuokralaisena on Viron suurin Prisma-hypermarket. Valmistui kokonaisuudessaan suunnitellusti marraskuussa 2009. Projekti on yksi Cityconin pilott iprojekti kiinteistöjen kestävässä kehityk sessä. |
| Liljeholms torget |
Tukholma | Ruotsi | 205,3 | 20 100 | 27 100 vähitt äiskaupan tiloja + 13 600 toimistoja |
138 | 132,1 | Uuden kauppakeskuksen rakennusprojekti Tukholman keskustan lounaispuolella. Liljeholmen on liikenteen solmukohta ja koko aluett a uudistetaan. Olemassa oleva rakennus on kokonaisuudessaan uudistett u ja sen yhtey teen on rakennett u uusi kauppakeskus. Maanalainen pysäköintilaitos. Valmistui suunnitellusti lokakuussa 2009. Projekti on yksi Cityconin pilott iprojekteista kiinteistöjen kestävässä kehityksessä. |
| Trio (ilman Hansaa) |
Lahti | Suomi | 118,8 | 32 300 | 35 000 | 60 | 58,3 | Olemassa oleva kauppakeskus uudistett iin kokonaisuudessaan ja liiketilaa laajennett iin. Hanke toteutett iin kahdessa vaiheessa, ja se valmistui kokonaisuudessaan suunnitellusti syksyllä 2008. Hankkeelle myönnett iin Pohjoismaiden ensimmäinen LEED-ympäristösertifi kaatt i kesällä 2009. |
1) Cityconin omistama vuokratt ava pinta-ala ennen hankkeen aloitusta. 2) Hankkeeseen sitoutuva uusi pääoma. 3) Jäljellä olevat investoinnit maksetaan 2010.
| Kohde | Paikka kunta |
Maa | Markkina arvo, Me 31.12. 2009 |
Hankkeen pinta-ala, m2 |
Pinta-ala hankkeen toteutumisen jälkeen, m² |
Hankkeen kokonais investointi arvio, Me 1) |
Kumulatiiviset toteutuneet brutt oinvestoinnit tilikauden lopussa, Me |
Valmistumis vuosi, tavoite |
Lisätietoa |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Åkersberga Centrum |
Österåker | Ruotsi | 40,2 | 20 000 | 33 000 | 20,5 | 12,0 | 2011 | Olemassa olevan kauppakeskuksen uudistus- ja laajennushanke Suur-Tukholman alueella, Tukholman koil lispuolella. Eritt äin hyvät julkisen liikenteen palvelut. Kauppakeskus on rakennett u1985 ja kunnostett u/laajen nett u 1995/1996. Hanke oli jo alussa 75%:sti vuokratt u, ankkurivuokralaiseksi tulee iso päivitt äistavarakauppa. Vähemmistöosakkaana kauppakeskuksessa on kunnan omistama kiinteistösijoitusyhtiö. |
| Torikeskus | Seinäjoki | Suomi | 11,9 | 11 300 | 11 500 | 4 | 2,7 | 2010 | Kauppakeskuksen sisätilojen uudistushanke. |
| Myllypuro | 5,3 | 7 700 | 7 300 | 20 | 2012 | Uuden ostoskeskuksen rakentaminen nykyisen tilalle Myllypuron metroaseman viereen. Kauppakeskuksen yhteyteen rakennetaan maanalainen pysäköintihalli. Kauppakeskuksen yhteyteen rakennetaan myös vuokra- ja asumisoikeusasuntoja, jotka Citycon on myynyt. Hankkeen kokonaisarvo on yli 60 miljoonaa euroa. |
|||
| Espoontori | Espoo | Suomi | 29,8 | 10 400 | 10 400 | 18 | 2010 | Kauppakeskuksen sisätiloista ja pysäköintilaitoksesta 10 400 m2 peruskorjataan. Kauppakeskuksen tilojen uu distus valmistuu vaiheitt ain: ensimmäinen vaihe avataan toukokuun 2010 lopussa. Koko kauppakeskus avataan uudistett una joulukuun 2010 alussa. Espoontoria suunnitellaan myös laajennett avaksi myöhemmin, kun siihen on kaupalliset edellytykset. |
|
| Forum | Jyväskylä | Suomi | 55.2 | 12 000 | 12 000 | 16 | 2010 | Kauppakeskuksen sisätilojen uudistushanke. Kauppakeskus sijaitsee Jyväskylän ydinkeskustassa ja erityisesti sen muoti- ja ravintolatarjontaa vahvistetaan. |
|
| Hansa (Trio) | Lahti | Suomi | 24,4 | 8 000 | 8 000 | 8 | 0,5 | 2010 | Uudistetun kauppakeskus Trion yhteydessä olevan Hansa-kiinteistön uudistushanke, jolla kiinteistö liitetään pa remmin ja kaupallisemmin Trioon. Kaavamuutos vireillä liiketilojen rakentamista varten Trion ja Hansan väliselle yhdyssillalle Vapaudenkadun päälle. |
| Myyrmanni | Vantaa | Suomi | 152,3 | 8 400 | 8 400 | 4,8 | 0,6 | 2010 | Antt ilan muutt aessa pienempiin tiloihin siltä vapautuvat tilat uudistetaan toisessa kerroksessa. Samanaikaisesti ensimmäisessä kerroksessa tehdään vuokralaismuutostöitä. |
| Isolinnan katu |
Pori | Suomi | 4,4 | 7 600 | 7 600 | 3 | 2010 | Liiketilojen kaksiosainen uudistushanke, ensimmäinen 1,5 milj. euron ja 2 500 m2:n vaihe on valmis ja toisen vaiheen vuokraus meneillään. |
|
1) Cityconin osuus hankkeeseen sitoutuvasta uudesta pääomasta.
Kehityshanketta ei ole päätetty Cityconin hallituksessa, mutta hanketta suunnitellaan, kaavamuutos on vireillä tai Cityconilla (tai yhteistyökumppanilla) on tonttivaraus.
| Kohde | Paikka kunta |
Maa | Markkina-arvo 31.12.2009, Me |
Hankkeen pinta-ala, m² (1 |
Arvioitu investointi tarve, Me 2) |
Hankkeen käynnistys tavoite |
Hankkeen valmistumis vuosi, tavoite |
Lisätietoja |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Lippulaiva | Espoo | Suomi | 63,5 | 35 000 | 60-70 | 2011 | 2013 | Kauppakeskuksen uudistus- ja laajennushanke. Sisätilojen uudistus valmis. Laajennusosan suunnitt elu jatkuu. |
| Iso Omena | Espoo | Suomi | 299,7 | 20 000- 25 000 3), 4) |
100-130 | 2011 | 2013 | Suunnitt eluvaraus yhdessä rakennusyhtiö NCC:n kanssa kauppakeskuksen yhteyteen rakennett avaan Länsimetron Matinkylän metrokeskukseen. Tavoitt eena on kehitt ää metrokeskus, jossa yhdistyvät erinomaiset kaupalliset palvelut ja sujuvat yhteydet metron sekä liityntäterminaalin kesken. Helsingin ja Espoon yhdistävän Länsimetron on määrä valmistua vuonna 2014. |
| 5 000 4) | 15 | 2012 | 2013 | Kauppakeskuksen laajentaminen kahdessa vaiheessa riippuen yllä mainitun metrokeskushankkeen päätöksestä. |
||||
| Myyrmanni | Vantaa | Suomi | 152,3 | 20 000 3), 4) | 50-60 | 2012 | 2014 | Vantaan kaupunki on myöntänyt Cityconille suunnitt eluvarauksen kauppakeskuksen vieressä oleville nk. terveystalon ja Paalutorin tonteille, joille kauppakeskusta on tarkoitus laajentaa. Myyrmannin yhteyteen on suunnitt eilla Prisma-hypermarket. |
| Galleria | Oulu | Suomi | 8,2 | 17 000 | 50-55 | 2012 | 2014 | Galleria-kortt elin kehitt äminen kauppakeskukseksi yhdessä kortt elin ja viereisen kortt elin muiden omistajien kanssa, toisena pääomistajana Osuuskauppa Arina. Koko hankkeen investointiarvio on noin 130-140 milj. euroa. Kaupungin maanalaista pysäköintiä koskevan päätöksen johdosta hankkeen toteutt amisperusteet selvitetään uudelleen.3) |
| Koskikeskus | Tampere | Suomi | 113,4 | 2 000 5) | 8-12 | 2010 | 2011 | Kauppakeskuksen sisätilojen muutos- ja laajennusprojekti jatkuu, projekti on aloitett u vuonna 2007. |
| Kuopion Antt ila | Kuopio | Suomi | 21,4 | 12 000 | 20-25 | 2011 | 2013 | Nykyisen rakennuksen sisätilojen kehitt äminen. Hankkeen kaupallinen konsepti selvitetään vuoden 2010 alkupuolella. Hankett a on siirrett y vaikeutuneen markkinatilanteen vuoksi ja se aloitetaan aikaisintaan kesällä 2011. 3) |
| Heikintori 6) | Espoo | Suomi | 10,5 | 23 000 | 6-7 | 2011 | 2011 | Sisätilojen peruskorjaus suunnitt eilla. Laajennus- ja uudistushanke sekä sen kaavoitus eivät ole eden neet aiemmin suunnitellulla tavalla, sillä kauppakeskusyhtiön osakkailla ei ole yhteistä kantaa asiaan. |
| Martinlaakso | Vantaa | Suomi | 4,5 | 7 400 | 20-25 | 2010 | 2011 | Uuden kauppakeskuksen rakentaminen nykyisen ostoskeskuksen tilalle. Neuvott elut rakennett avien asuntojen mahdollisten lopullisten omistajien kanssa meneillään. |
| Laajasalo | Helsinki | Suomi | 3,8 | 8 000 | 25-30 | 2012 | 2013 | Uuden ostoskeskuksen rakentaminen nykyisen tilalle. Suunnitt eluvaraus yhdessä Keskon ja HOK Elannon kanssa. 3) |
| IsoKristiina | Lappeen ranta |
Suomi | 34,8 | 25 000 | 60-70 | 2011 | 2013 | Suunnitt eilla nykyisen kauppakeskuksen uudistaminen ja laajentaminen. Citycon osti viereisen tontin laajennusta varten helmikuussa 2009. Kaupallinen konsepti ja kaavoitus valmiit. |
| Kirkkonummen Liikekeskus |
Kirkko nummi |
Suomi | 5,5 | 5 000 | 4 | 2010 | 2010 | Market-kiinteistö uudistetaan Keskon sopimuksen päätytt yä Sujuvan arjen kumppaniksi. |
| Isomyyri | Vantaa | Suomi | 17,6 | 5 000 | 5-7 | 2010 | 2011 | Cityconin omistamien tilojen uudistaminen. Kaupallisen konseptin suunnitt elu meneillään. |
| Lautt asaaren Liikekeskus |
Helsinki | Suomi | 2,4 | 2 600 3) | 10-15 | 2011 | 2013 | Ostoskeskuksen uudistaminen tai mahdollinen purkaminen ja uudisrakentaminen. Tulevan länsi metron sisäänkäynti tontilla. Kaavoituksen edellytt ämä suunnitt elu meneillään, suunnitt eilla 10 000 m2 asuntoja. Citycon kiinteistön vähemmistöomistaja. |
| Tikkurilan Antt ila |
Vantaa | Suomi | 15,0 | 9 700 | 10-15 | 2011 | 2012 | Tavaratalokiinteistön sisätilojen uudistaminen. |
| Kohde | Paikka kunta |
Maa | Markkina-arvo 31.12.2009, Me |
Hankkeen pinta-ala, m² (1 |
Arvioitu investointi tarve, Me 2) |
Hankkeen käynnistys tavoite |
Hankkeen valmistumis vuosi, tavoite |
Lisätietoja |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Porin Asema | Pori | Suomi | 17,3 | 10 000 | 10-15 | 2010 | 2011 | Sisätilat uudistetaan ja vuokralaiskonseptia uudistetaan. Kesko jatkaa pienemmällä päivitt äistavara |
| aukio | konseptilla. Asuntorakentamisen toteutt amista tontille selvitetään. | |||||||
| Tumba | Botkyrka | Ruotsi | 51,4 | 20 000 | 35 | 2011 | 2012 | Kauppakeskuksen uudistus ja laajennus. Ensimmäisessä vaiheessa keskusta uudistetaan ja laajen |
| Centrum | netaan hiukan, uudistus on käynnissä ja kustannukset (n. 6 milj. euroa) mukana kokonaisluvussa. | |||||||
| Toisessa vaiheessa kauppakeskusta laajennetaan ja uudistetaan merkitt ävästi. Vaihe kaksi on | ||||||||
| tarkoitus käynnistää 2011. | ||||||||
| StenungsTorg 6) | Stenung | Ruotsi | 43,8 | 15 000 | 30 | 2010 | 2012 | Citycon on sopinut kauppakeskuksen vähemmistöomistajan kanssa kauppakeskuksen laajentamisesta |
| sund | ja kehitt ämisestä. Arvioitu investointitarve viitt aa Cityconin osuuteen. Ensimmäinen vaihe aloitett u | |||||||
| tammikuussa 2009. | ||||||||
| Strömpilen 6) | Uumaja | Ruotsi | 40,4 | 40 000 | 50 | 2010 | 2013 | Kauppakeskuksen uudistus- ja laajennushanke. |
| Länken 6) | Uumaja | Ruotsi | 12,2 | 5 000 | 9 | 2010 | 2011 | Liikerakennuksen uudistus- ja laajennushanke. |
| Jakobsbergs | Järfälla | Ruotsi | 99,8 | 12 000 | 30 | 2010 | 2012 | Kauppakeskuksen uudistus- ja laajennushanke. Aloitett u tammikuussa 2009. |
| Centrum | ||||||||
| Åkermyntan | Hässelby | Ruotsi | 10,8 | 10 000 | 15 | 2010 | 2012 | Kauppakeskuksen uudistushanke. Asuntorakentamista kauppakeskuksen yhteyteen selvitetään. |
| Centrum | ||||||||
| Magistral | Tallinna | Viro | 12,2 | 10 000 | 10 | 2010 | 2011 | Kauppakeskuksen uudistus- ja laajennushanke. |
1) Hankkeen pinta-alalla tarkoitetaan Cityconin omistamaa vuokratt avaa pinta-alaa; nykyisten tilojen muutosaluett a sekä laajennusosaa yhdessä. 2) Investointitarve muutt uu ja tarkentuu suunnitt elun edetessä. Luku on tämänhetkinen paras arvio. 3) Hankkeen aikatauluun ja/tai projektin pinta-alan kokoon liitt yy kaavoitusriski. 4) Pinta-alalla viitataan vain laajennusosaan. 5) Vuokratt avaa pinta-alaa saatt aa muodostua enemmän. 6) Osaomisteinen kohde.
Citycon tutkii muun muassa näiden kohteiden kehitt ämis- ja/tai laajentamismahdollisuuksia. Kaavamuutosta ei ole haett u eikä muita virallisia päätöksiä tehty.
| Kohde | Paikkakunta | Maa | Markkina-arvo 31.12.2009, Me | Kohteen pinta-ala, m² | Lisätietoja |
|---|---|---|---|---|---|
| Ultima | Vantaa | Suomi | 4,2 | - | Rakentamaton noin 42 000 m2 suuruinen tontt i, jossa tällä hetkellä on 20 000 m2 rakennusoikeutt a |
| toimisto- ja /tai teollisuuskäytt öön. | |||||
| Valtari | Kouvola | Suomi | 4,8 | 7 600 | Kohteen kehitt ämismahdollisuuksia selvitetään. |
| Columbus | Helsinki | Suomi | 74,1 | 21 000 | Nykyisen kauppakeskuksen laajentamista tutkitaan. |
| Sampokeskus | Rovaniemi | Suomi | 23,2 | 14 000 | Kohteen uudistamismahdollisuuksia selvitetään. |
| Kaarinan liiketalo | Kaarina | Suomi | 6,1 | 9 200 | Nykyisen liiketalon jalostamista keskustan kehityssuunnitelman tarpeita vastaavaksi tutkitaan. |
| Tullintori | Tampere | Suomi | 8,4 | 10 300 | Kohteen uudistamista harkitaan. |
| Hakunila | Vantaa | Suomi | 4,2 | 3 000 | Kohteen kehitt ämismahdollisuuksia selvitetään. |
| Tikkuri | Vantaa | Suomi | 26,0 | 10 700 | Uudistamista ja laajentamista 20 000 neliöllä tutkitaan. Maanalainen pysäköinti suunnitt eilla. |
| Backa | Göteborg | Ruotsi | 6,4 | 7 800 | Kohteen kehitt ämismahdollisuuksia selvitetään. |
| Fruängen Centrum | Tukholma | Ruotsi | 13,9 | 14 600 | Kohteen uudistamista ja mahdollista laajentamista selvitetään. |
| Lindome | Göteborg | Ruotsi | 6,3 | 7 800 | Mahdollisuutt a rakentaa asuntoja liikekeskuksen yhteyteen selvitetään. |
| Liljeholmstorget | Tukholma | Ruotsi | 205,3 | 40 700 | Kauppakeskuksen laajentamismahdollisuuksia selvitetään. |
Citycon omistaa, kehitt ää ja johtaa itse kaikkia kauppa keskuksiaan aktiivisesti sekä pitkäjänteisesti.
C itycon on Suomessa kaupp a k e s k u s l i i k e t o i m i n n a n markkinajohtaja ja ainoa vähitt äiskaupan tiloihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö. Ruotsissa Cityconilla on vakaa asema, joka vahvistui selvästi lokakuussa, kun uusi Liljeholmstorget Galleria -kauppakeskus avatt iin Tukholman keskustassa. Baltian markkinoilla Cityconilla on hyvä jalansija. Tallinnassa Citycon kasvoi vuonna 2009 jo merkitt äväksi toimijaksi, sillä Tallinnan suurimman kauppakeskuksen, Rocca al Maren, uu-
distus- ja laajennushankkeen toinen vaihe avattiin toukokuussa ja kolmas vaihe marraskuussa. Citycon on monipuolinen kauppakeskusosaa-
ja, joka omistaa, kehitt ää ja johtaa itse kaikkia omistamiaan kauppakeskuksia pitkäjänteisesti. Tämä erott aa Cityconin useimmista muista kiinteistösijoitt ajista ja kiinteistökehitt ämistä harjoitt avista rakennusliikkeistä, jotka ovat erityisesti Suomessa isoja kilpailijoita kiinteistökehitt ämisen markkinoilla.
Cityconin vahvuus on monipuolinen vähitt äiskaupan tuntemus ja kauppakeskusosaaminen, joka on korostunut erityisesti vuoden 2009 taloudellisen taantuman aikana. Yhtiössä on vahva kokonaisnäkemys kauppakeskusten johtamisesta ja siitä millainen vuokralaiskokonaisuus toimii parhaiten kussakin kauppakeskuksessa. Tämä osaaminen on näkynyt erityisesti Baltian äärimmäisen haastavassa markkinatilanteessa. Rocca al Maren kehityshankkeen sekä toinen ett ä kolmas vaihe avatt iin tänä vuonna täyteen vuokratt uina. Samaan aikaan moni kilpailija joutui kamppailemaan isojen vajaakäytt öongelmien kanssa.
Cityconin päätuote ovat kauppakeskukset ja ydinliiketoimintaa on kauppakeskusten kehitt äminen sekä johtaminen. Cityconin brändilupauksen mukaisesti liiketoiminnan keskeinen tavoite on luoda vähitt äiskaupalle menestyvä liikepaikka. Cityconin menestyksen edellytys on, ett ä vuokralainen voi hyvin ja menestyy omassa liiketoiminnassaan. Käytännössä tämä tarkoitt aa sitä, ett ä kauppakeskukset pidetään houkutt elevina kulutt ajille ja niitä kehitetään jatkuvasti vastaamaan kulutt ajien kysyntää. Cityconin liiketoimintoihin kuuluvat liiketilojen tehokas vuokraus, markkinointi ja ylläpito. Nämä ovat kaikki Cityconin ydinliiketoimintoja, joista vastaavat yhtiön omat työntekijät.
Erityisesti kauppakeskusten markkinointia ja ketjuvuokrausta hoidetaan keskitetysti. Cityconissa on vastuuhenkilöt, jotka hoitavat keskitetysti yhden toimialan tärkeimpien asiakkaiden vuokrausta. Erillinen vastuuhenkilö on esimerkiksi muoti- ja vaatetusalan brändeillä sekä ravintolaketjuilla. Tällöin vastuuhenkilö tuntee syvällisesti koko kyseisen toimialan kilpailukentän ja vuokralaisten liiketoiminnan.
Jokaisella kauppakeskuksella on kuitenkin paikallinen johto, joka tuntee tarkasti paikallisen kulutt ajakysynnän rakenteen ja alueen kauppa-
| Suomi | Ruotsi | Baltia Yhteensä | ||
|---|---|---|---|---|
| Kauden aikana alkaneet | ||||
| vuokrasopimukset, kpl | 295 | 449 | 129 | 873 |
| Alkaneiden vuokrasopimusten | ||||
| pinta-ala, m² | 57 220 | 59 351 | 25 057 141 628 | |
| Vuokrausaste kauden lopussa, % | 94,6 | 94,7 | 99,4 | 95,0 |
| Vuokrasopimusten keskimääräinen | ||||
| voimassaoloaika kauden lopussa, vuott a | 2,8 | 3,0 | 5,2 | 3,1 |
| Me | Yhteensä | |
|---|---|---|
| Suomi Pääkaupunkiseutu | 786,0 | |
| Muut alueet | 656,0 | |
| Ruotsi Tukholman alue ja Uumaja | 479,1 | |
| Göteborgin alue | 69,7 | |
| Baltia Viro ja Liett ua | 156,6 | |
| Yhteensä | 2 147,4 |
Eritt elyn pohjana kiinteistökannan markkina-arvo 31.12.2009
paikkojen kilpailutilanteen sekä muut paikalliset erityispiirteet. Näiden osa-alueiden yhdistelmän avulla pyritään löytämään jokaiselle asiakkaalle mahdollisimman sopiva liikepaikka.
Kauppakeskusten lisäksi Citycon omistaa muita kauppapaikkoja: paikallisia ostoskeskuksia, market- ja myymäläkiinteistöjä sekä kaupan suuryksiköitä. Nämä täydentävät tilatarjonnan kokonaisuutt a ja ovat tärkeä osa Cityconin liiketoimintaa.
Cityconin kassavirrasta ylivoimaisesti suurin osa tulee kauppapaikkojen vuokratuotoista. Päivitt äistavara- ja erikoiskaupan ketjuilla on iso painoarvo vuokralaisten joukossa. Muita merkitt äviä ryhmiä ovat kahvilat, ravintolat, pankki- ja rahoitusala sekä julkishallinto.
Suomessa suurimpia vuokralaisia ovat Keskon eri ketjut, kuten K-Citymarketit ja Kmarketit sekä K-ryhmän erikoiskaupan brändit kuten K-Kenkä, Mustapörssi ja Intersport. Näiden osuus on 23,2 prosentt ia (vuonna 2008 26,6 %). Vuokrasopimukset ovat myymäläkohtaisia, Keskon ja Cityconin välillä oli 75 sopimusta yhteensä 40 kohteessa. Muita isoja vuokralaisia ovat muoti- ja vaatetusalalla Lindex, KappAhl, Seppälä ja H&M. Keskon ohella S-ryhmä on merkitt ävä vuokralainen.
Ruotsissa vuokralaisrakenne on hyvin samankaltainen. Päivitt äistavarakaupan ketjuista isoimmat vuokralaiset ovat Ruotsin markkinoiden isot toimijat: ICA, COOP ja Axfood. ICA avasi syksyllä Liljeholmstorgetissa ison ICA Kvantum –myymälän. Erikoiskaupan puolella vuokralaisina on samoja vahvoja muoti- ja vaatetusalan ketjuja kuin Suomessa. Eron Suomen vuokralaisrakenteeseen tekee se, ett ä Ruotsissa kauppakeskuksen yhteyteen sijoitt uu useammin julkishallinnon toimintoja. Siksi yksi merkitt ävä vuokralainen on Stockholms Läns Landsting eli Tukholman lääninhallinto.
Baltiassa Rocca al Maressa on vahva erikois-
kaupan painotus, ja vuokralaisina on useita muotikaupan vahvoja brändejä. Suurin yksitt äinen vuokralainen on silti suomalainen, S-ryhmään kuuluva hypermarket Prisma. Baltian pienemmissä kauppakeskuksissa Tallinnan Magistralissa ja Vilnan Mandarinaksessa on isoimpana vuokralaisena ruotsalainen ICA-ketjuun kuuluva päivitt äistavaraketju RIMI.
• Kahvilat ja ravintolat 8 % • Kauneus ja terveys 7 % • Muut erikoisliikkeet 2 % • Palvelut ja toimistot 9 % • Pukeutuminen 23 % • Päivitt äistavarat 21 % • Vapaa-aika, kodintarvikkeet 18 %
| Suomi | Ruotsi | Baltia Yhteensä | ||
|---|---|---|---|---|
| Cityconin omistama vuokratt ava | ||||
| pinta-ala, m² | 587 650 302 500 | 71 000 961 150 | ||
| Brutt ovuokratuotot, Me | 126,5 | 39,3 | 12,0 | 177,8 |
| Nett ovuokratuotot, Me | 92,4 | 23,2 | 9,8 | 125,4 |
| Nett otuott oaste, % | 6,5 | 4,7 | 6,4 | 6,1 |
| Nett otuott oaste, | ||||
| vertailukelpoiset kohteet, % | 6,7 | 6,5 | 8,2 | 6,7 |
| Kesko | 23,2 % |
|---|---|
| S-ryhmä | 4,8 % |
| ICA | 3,2 % |
| Stockmann | 2,9 % |
| H & M Hennes & Mauritz | 1,5 % |
| 5 suurinta yhteensä | 35,6 % |
Citycon on selkeä markkinajohtaja Suomen kauppakeskusmarkkinoilla. Suomessa yhtiöllä on 22 kauppakeskusta, jotka sijaitsevat suurimmissa kaupungeissa. Yhtiön markkinaosuus Suomen kauppakeskusmarkkinoista on noin 22 prosentt ia. Viime vuonna Cityconin kauppakeskuksissa vieraili 81,4 miljoonaa asiakasta, vuoteen 2008 verratt una kävijämäärä laski 1,5 prosentt ia.
Cityconin liiketoiminta poikkeaa muista kauppakeskustoimialan kilpailijoista siksi, ett ä se on ainoa suomalainen kiinteistösijoitusyhtiö, joka on keskitt ynyt vain vähitt äiskaupan kiinteistöihin. Citycon paitsi omistaa, myös kehitt ää ja johtaa itse omistamiaan keskuksia. Cityconin ydinliiketoimintaa ei ole siksi pelkkä kiinteistösijoitt aminen, vaan monipuolinen kauppakeskusosaaminen, joka muodostuu kaikista näistä osa-alueista.
Kauppakeskusten lisäksi Suomen kiinteistösalkkuun kuuluu 43 muuta vähitt äiskaupan kiinteistöä ja yksi rakentamaton tontt i lähellä Helsinki-Vantaan lentokentt ää. Tammikuussa myytiin noin kolmella miljoonalla eurolla Lahdessa Keijutie 15:ssa sijaitseva kiinteistö. Ydinliiketoimintaan kuulumatt omien kohteiden divestointeja jatketaan mahdollisesti myös vuonna 2010.
Cityconin Suomen kauppakeskukset pärjäsivät myynnillisesti hyvin taantumasta huolimatt a. Vuoteen 2008 verratt una Cityconin kauppakeskusten myynti laski vain noin prosentin. Cityconin kauppakeskuksista iso osa on päivittäistavaraan ja koko perheen perustarjontaan painott uneita palvelukokonaisuuksia. Kauppakeskusten liikevaihdosta vain pieni osa tulee taantumalle herkemmiltä toimialoilta. Esimerkiksi urheilukauppa ja tunnett ujen brändien muotia myyvät ketjumyymälät ovat edelleen pärjänneet hyvin.
Edellä sanotusta johtuen vuokranalennukset ovat olleet Suomessa yksitt äistapauksia, ja niitä on lukumääräisesti vähän. Taantuma näkyy sen sijaan siinä, ett ä vuokraustoiminta on selvästi aiempaa hitaampaa. Vuokralaiset pohtivat sijoitt umispäätöksiään perusteellisesti, ja tilojen vuokrauspäätökset vievät aikaa. Kansainvälisten toimijoiden osalta vuokrauspäätökset tehdään yhä useammin ulkomailla.
Citycon on reagoinut myös tähän lisäämällä resursseja vuokraustoimintaan. Suomen liiketoimintayksikössä käytiin läpi johtamisprosessien uudistamishanke, jonka seurauksena purett iin aluejohtajaorganisaatio ja siirrett iin johtamisen painopistett ä liiketoimintaprosessien mukaiseksi. Käytännössä tämä tarkoitt aa sitä, ett ä vuokralaisrajapintaan ja kauppapaikkajohtamiseen panostetaan aiempaa enemmän. Uudistett u Suomi-organisaatio aloitt i toimintansa 1.12.2009.
Vuonna 2009 panostett iin myös speciality leasing –toimintoihin. Tätä varten lanseeratt iin uusi tuotepakett i: Citycon Media (www.cityconmedia.fi ). Ideana on, ett ä kauppakeskus on itsessään media, joka on ainutlaatuinen siksi, ett ä se on lähellä asiakasta. Ostopäätökseen voidaan vaikutt aa erityisen hyvin silloin, kun asiakas on jo tullut sisälle kauppakeskukseen. Perinteiset markkinointikanavat tuovat asiakkaan keskukseen, mutt a Citycon Media tavoitt aa keskuksessa olevan asiakkaan.
Citycon Media tarjoaa katt avan valikoiman markkinoinnin välineitä. Asiakas voi käytt ää kauppakeskuksen promootiopaikkoja, alle kolmen kuukauden kestoisia myyntipaikkoja, videonäytt öjä, äänimainontaa ja erikoismainospaikkoja. Cityconilla on vahvoja kumppaneita: ulkomainonnassa Clear Channel ja äänimainonnassa JPC Studiot. Cityconin vahvuus on valtakunnallisuus. Asiakas voi toteutt aa kampanjan haluamissaan keskuksissa Cityconin 22 kauppakeskuksesta ja käytt ää siihen kaikkia tai mitä tahansa valitsemiaan välineitä. Tätä valikoimaa ja laajuutt a ei ole millään muulla kauppakeskustoimijalla Suomessa. Varaukset tehdään sähköisen järjestelmän kautt a Citycon Median internet-sivustolla.
Vuonna 2009 aloitett iin Espoossa Matinkylän uuden metroasema-alueen ja sen yhteyteen rakennett avan kauppakeskuksen suunnitt elu (mistä enemmän seuraavalla sivulla 28), Helsingissä purett iin vanha Myllypuron ostoskeskus ja käynnistett iin uuden, laajemman valikoiman tarjoavan kauppakeskuksen rakentaminen. Myös Espoossa sijaitsevan Espoontorin uudistaminen on käynnistynyt.
Vantaan Myyrmannissa Antt ilan tavaratalo n tilankäytt öä tehostetaan, jolloin Myyrmanniin saadaan lisätilaa muotipainott eiselle erikoiskaupalle. Samansuuntainen uudistus tehdään Jyväskylän keskustassa Forumissa;
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Brutt ovuokratuotot, Me | 126,5 | 122,5 |
| Liikevaihto, Me | 131,3 | 126,8 |
| Nett ovuokratuotot, Me | 92,4 | 90,9 |
| Nett otappiot sijoituskiinteistöjen | ||
| arvostuksesta käypään arvoon, Me | -65,1 | -154,3 |
| Liikevoitt o/-tappio, Me | 21,2 | -62,9 |
| Brutt oinvestoinnit, Me | 24,5 | 69,2 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me | 1 442,0 | 1 494,0 |
| Nett otuott o-% | 6,5 | 6,0 |
| Nett otuott o-%, vertailukelpoiset kohteet | 6,7 | 6,1 |
| Osuus vuokratuotoista 31.12.2009 voimassa olevan vuokrasopimuskannan mukaan, % |
|
|---|---|
| KESKO | 34,7 % |
| 5 suurinta yhteensä | 47,7 % |
|---|---|
| Nordea | 1,6 % |
| Tokmanni | 2,2 % |
| Stockmann/Seppälä/Lindex | 3,3 % |
| S-ryhmä | 5,9 % |
C itycon ja NCC Property Development saivat syyskuussa tulevaa Espoon Matinkylän metroasemaa koskevan suunnitt eluvarauksen. Matinkylä on yksi tulevan, Helsingistä Espooseen kulkevan länsimetron seitsemästä uudesta asemasta, ja samalla metrolaajennuksen ensimmäisen vaiheen pääteasema. Metro avataan liikenteelle syksyllä 2014.
Matinkylän metroasema sijaitsee aivan kauppakeskus Ison Omenan vieressä. Kokonaisuuteen kuuluu maanalaisen metroaseman lisäksi linja-autoliikenteen liityntäterminaali, liiketilaa ja asuntoja. Lisäksi alueelle ollaan sijoitt amassa uimahallia. Uudet liiketilat toteutetaan kauppakeskus Ison Omenan laajennuksena siten, ett ä alueelle muodostuu yhtenäinen kaupallinen kokonaisuus.
Metro vauhditt aa merkitt ävästi Matinkylän alueen kasvua ja kehitt ämistä. Lähialueelle tulee sen myötä lisää asukkaita ja työpaikkoja. Linja-autoliikenteen liityntäterminaali keskitt ää metroasemalle kautt akulkuliikennett ä. Kauppakeskuksessa jo nyt oleva kirjasto ja uusi, rakennett ava uimahalli ovat tärkeitä julkisia palveluita. Yhdessä kauppakeskuksen kanssa ne muodostavat helposti saavutett avan ja maankäytöllisesti tehokkaan kokonaisuuden, joka palvelee aidosti alueen asukkaita.
sieltä Antt ilan tavaratalo poistuu vuoden 2010 helmikuussa kokonaan ja tekee tilaa erikoiskaupalle. Samalla koko Forumin kaupallinen ilme uudistetaan.
Useita muita uudistamishankkeita valmisteltiin ja kehitett iin eteenpäin: IsoKristiinaa Lappeenrannassa, Kuopion Antt ilan saneerausta, Heikintoria Espoon Tapiolassa ja Vantaalla Martinlaakson ostoskeskuksen purkamista sekä uuden kauppakeskuksen rakentamista sen tilalle. Pääkaupunkiseudulla sijaitsevan Kirkkonummen keskustassa, rautatieaseman kupeessa sijaitsevassa marketkiinteistössä päätt yy Keskon vuokrasopimus, minkä jälkeen se uudistetaan sujuvan arjen kumppaniksi.
Taantuma on laskenut rakentamiskustannuksia Suomessa. Tämä näkyi selkeästi vuonna 2009 saaduissa urakkatarjouksissa. Alentunut kustannustaso kannustaa käynnistämään kehityshankkeita, kun niiden kaupalliset edellytykset vain ovat kunnossa.
Citycon lanseerasi vuonna 2008 Isoa Omenaa lukuun ott amatt a kaikissa Suomen kauppakeskuksissaan markkinoinnin klusteristrategian, jonka perusteella eri kauppakeskuksia asemoidaan ja markkinoidaan.
Keskustojen kohtaamispaikat ovat erikoiskauppapainott eisia, kaupunkien keskustojen kauppakeskuksia. Päivitt äistavarakauppa on näissä pienemmässä roolissa. Isommat päivitt äistavaraostokset haetaan muulta, keskustassa tehdään lähinnä täydentäviä päivitt äistavarahankintoja.
Paikalliskeskukset ovat valikoimaltaan laveita, mutt a niissä on mukana vahva päivitt äistavaraankkuri. Erikoiskaupan tarjonta voi olla laajaa, mutt a yksitt äisen toimialan tarjonta ei ole niin syvää ja monipuolista kuin keskustan kohtaamispaikoissa.
Sujuvan arjen kumppanit ovat vahvasti päivittäistavarapainott eisia arjen huoltamoita, jotka sijaitsevat kotimatkan varrella ja kävelyetäisyydellä kotoa. Päivitt äisiä tarpeita tyydytt ävät päivitt äistavarakaupan lisäksi arkea helpott avat palvelut, kuten apteekki, Alko tai kahvilalounas-ravintolat.
Cityconin kauppakeskusten ja useimpien market-kohteiden kiinteistönhuollon tehostamisprojekti aloitett iin. Perusajatus on ollut keskitt ää kauppakeskusten siivous-, huolto- ja vartiointipalvelut yhdelle palveluntuott ajalle tai useampien muodostamalle työyhteenliitt ymälle. Citycon määritt elee laadun tason, mutt a antaa palveluntuott ajalle aiempaa vapaammat kädet ratkaista, miten vaaditt uun laatutasoon päästään tehokkaasti.
Market- ja myymäläkiinteistöjen tekninen isännöinti kilpailutett iin, minkä tuloksena se keskitett iin Corbelille. Ylläpitoon liitt yvät keskitt ämistoimenpiteet jatkuvat vielä vuoden 2010 aikana.
28 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009
*) Arvio 1) Pinta-ala sisältää Espoon Asemakujan sekä Asematorin
Kauppakeskuksilla on erilaisia rooleja kulutt ajien elämässä. Citycon on ryhmitellyt kauppakeskuksensa tämän perusteella ja hyödyntää ryhmissä muun muassa yhteisiä markkinoinnin ja johtamisen menetelmiä. Tämä luo tehokkuutt a ja synergiaa. Toimintamallia laajennetaan Suomesta muihin liiketoimintayksiköihin lähitulevaisuudessa. Kauppakeskus Isolla Omenalla on useita paikalliskeskuksen piirteitä. Isolla Omenalla on kuitenkin laajempi vaikutusalue ja syvempi tarjooma muihin Cityconin paikalliskeskuksiin verratt una.
Citycon on keskitt ynyt Ruotsissa maan isoimpien kaupunkien Tukholman ja Göteborgin alueille, missä Citycon omistaa yhteensä seitsemän kauppakeskusta ja kuusi muuta liikekiinteistöä. Näiden lisäksi Cityconilla on yksi kauppakeskus ja yksi muu liikekiinteistö Uumajassa. Citycon on Ruotsin yhdeksänneksi suurin vähitt äiskaupan tilojen omistaja (lähde: Fastighets Världen). Tukholman alueella Cityconin profi ili nousi selvästi syksyllä, kun uusi Liljeholmstorget Galleria avatt iin.
Ruotsissa ei ole ollut suurta painett a vuokranalennuksiin. Vasta avatussa Liljeholmstorget Galleriassa joitain vuokralaisia on autett u alkuun vuokrakannustimilla tai esimerkiksi osallistumalla liikkeiden sisätilojen rakentamiseen. Näiden lisäksi kauppakeskuksen markkinointiin on panostett u merkitt ävästi.
Tilojen vuokraus onnistuu selvästi paremmin kuin vielä alkuvuodesta 2009. Franchiseperiaatt eella toimivien ketjujen tilavuokraus on edelleen normaalia hitaampaa. Finanssikriisin vaikutukset näkyvät edelleen siinä, ett ä yritt äjien on normaalia vaikeampi löytää rahoitusta yritystoiminnan aloitt amiseen.
Viime vuoden tärkein yksitt äinen tapahtuma oli Tukholman keskustassa sijaitsevan Liljeholmstorget Gallerian avaaminen lokakuussa. Liljeholmstorget on Cityconin historian suurin yksitt äinen kehityshanke; olemassa oleviin kiinteistöihin, rakennusoikeuteen sekä uuden kauppakeskuksen rakentamiseen on investoitu yhteensä noin 200 miljoonaa euroa.
Liljeholmstorget sijaitsee erinomaisella paikalla, vain muutaman metropysäkin päässä Tukholman ydinkeskustasta. Aivan kauppakeskuksen vieressä on metroasema, jonka laiturialueelta on suora yhteys kauppakeskukseen. Esimerkiksi päivitt äistavarakauppa ICA Kvantumin kassalinjoilta on vain muutaman kymmenen metrin matka metrolaiturille. Kauppakeskuksen vieressä on myös raitiotielinja ja linja-autoliikenteen liityntäterminaali. Liljeholmenin alue on yksi voimakkaimmin kasvavia asuin- ja työpaikka-alueita Tukholmassa.
Liljeholmstorget avatt iin yli 90 prosentin vuokrausasteella. Kauppakeskuksen aloitus oli erinomainen, sillä kahden ensimmäisen aukiolokuukauden kävijämäärät ja kauppakeskuksen myyntiluvut ylitt ivät odotukset.
Vuonna 2009 Citycon käynnisti myös Suur-Tukholman alueella sijaitsevan Åkersberga Centrumin uudistus- ja laajennushankkeen. Citycon omistaa kauppakeskuksesta 75 prosentt ia ja Österåkerin kunnan omistama kiinteistöyhtiö Armada Fastigheter AB loput. Kehityshankkeen 467 miljoonan Ruotsin kruunun (noin 46 milj. euron) investointikulut jaetaan omistuksen mukaisessa suhteessa.
Åkersberga Centrum on käytännössä Österåkerin kunnan keskusta, ja sen välitt ömässä läheisyydessä ovat keskeiset kunnalliset palvelut. Tällä hetkellä iso osa ostovoimasta valuu kunnan ulkopuolelle siksi, ett ä kaupallista tarjontaa ei ole riitt ävästi. Laajennus ja Åkersberga Centrumin kaupallinen kehitt äminen luovat siksi mahdollisuuden kasvatt aa kauppakeskuksen liikevaihtoa merkitt ävästi. Uudisosa avataan vuoden 2010 syksyllä ja koko uudistett u kauppakeskus kesällä 2011. Kauppakeskus on avoinna koko hankkeen ajan.
Citycon on sopinut Åkersberga Centrumin yhteydessä olevien asuntojen myynnistä ruotsalaiselle sijoitusyhtiö Tegeltornet AB:lle 181 miljoonalla Ruotsin kruunulla (16,7 milj. eurolla). Tukholman keskustaan, Liljeholmeniin keväällä 2010 valmistuvat 72 asuntoa myydään niiden valmistutt ua Heba Fastighets AB:lle. Kaupan arvo on 176 miljoonaa Ruotsin kruunua (noin 16,3 milj. euroa). Lisäksi Citycon sopi helmikuussa 2010 myyvänsä Jakobsberg Centrumista 89 asuntoa 120 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 12 milj. eurolla). Näiden kauppojen odotetaan toteutuvan maalis-huhtikuussa 2010.
Viime vuonna myös Tumba Centrumia ja Jakobsbergs Centrumia remontoitiin sekä kehitett iin kaupallisesti. Kehitystyö toi molempiin kauppakeskuksiin uusia vuokralaisia ja nosti
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Brutt ovuokratuotot, Me | 39,3 | 41,1 |
| Liikevaihto, Me | 41,0 | 41,9 |
| Nett ovuokratuotot, Me | 23,2 | 24,1 |
| Nett otappiot sijoituskiinteistöjen | ||
| arvostuksesta käypään arvoon, Me | -19,6 | -70,1 |
| Liikevoitt o/- tappio, Me | 0,3 | -49,1 |
| Brutt oinvestoinnit, Me | 95,9 | 65,6 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me | 548,8 | 462,4 |
| Nett otuott o-% | 4,7 | 5,0 |
| Nett otuott o-%, vertailukelpoiset kohteet | 6,5 | 5,6 |
| Koko kohde | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kohde | Paikkakunta | Vuokratt avissa oleva pinta-ala yhteensä, m² |
Keskuksessa liiketilaa yh teensä, m2 |
Myynti, Me 2009 2008 |
Kävijämäärä, milj. Vaikutusalueen 2009 2008 |
asukaspohja (* | Cityconin omis tama vuokratt ava pinta-ala, m² |
||
| Tukholman alue | |||||||||
| Åkersberga Centrum | Österåker | 30 500 | 16 100 | 50,5 | 55,8* | 4,1 | 4,3 | 37 000* | 30 500 |
| Åkermyntan Centrum | Hässelby | 8 400 | 6 600 | 23,4* | 19,5* | 1,0* | 0,9* | 32 000* | 8 400 |
| Jakobsbergs Centrum | Järfälla | 69 300 | 27 300 | 54,2 | 61,7 | 5,3 | 5,5 | 82 800 | 69 300 |
| Fruängen Centrum | Tukholma | 14 600 | 6 700 | 17,1* | 17,8* | - | - | 33 400* | 14 600 |
| Liljeholmstorget | Tukholma | 40 700 | 27 100 | 19,9 | - | 1,7 | - | 104 000 | 40 700 |
| Tumba Centrum | Botkyrka | 31 300 | 13 700 | 35,5 | 35,1 | 3,4 | 3,4 | 58 600 | 31 300 |
| Uumaja | |||||||||
| Strömpilen | Uumaja | 27 000 | 23 600 | 93,2 | 103,1 | 3,4 | - | 109 800 | 27 000 |
| Göteborgin alue | |||||||||
| Stenungs Torg | Stenungsund | 36 400 | 17 400 | 45,6 | 39,6 | 3,2 | 3,2 | 74 000 | 36 400 |
| Yhteensä | 258 200 | 138 500 | 339,5 | 332,6 | 22,1 | 17,3 | - | 258 200 |
| Osuus vuokratuotoista 31.12.2009 voimassa olevan vuokrasopimuskannan mukaan, % |
|
|---|---|
| ICA | 10,9 % |
| Axfood | 3,9 % |
| Coop | 3,4 % |
| Stockholms Läns Landsting | 3,3 % |
| Systembolaget | 2,4 % |
| 5 suurinta yhteensä | 23,9 % |
merkitt ävästi sekä niiden kokonaismyyntiä ett ä kävijämääriä. Myös Stenungs Torgissa uudistett iin päivitt äistavarakauppa Coopin tilat.
Ruotsissa kunnilla oli erityisesti 1950–70 -luvuil la iso rooli kauppapaikkojen rakennuttajana. Tuolloin rakennett uihin lähiöihin tehtiin yleensä ostoskeskus, joka jäi kunnan omistukseen. Kaupan rakentaminen oli kiinteä osa lähiöiden kaupunkisuunnitt elua, kauppakeskusten yhteyteen rakennett iin tiiviisti asuntoja ja kunnallisia palveluita sekä hyvät joukkoliikenneyhteydet.
Useilla Cityconin Ruotsin kauppa- ja liikekeskuksilla on tämänkaltainen historia. Moni niistä vaatii saneeraamista ja kaupallista kehitt ämistä, mutt a ne sijaitsevat erinomaisilla paikoilla olemassa olevassa yhdyskuntarakenteessa. Osassa kohteissa kehitystyö on jo aloitett u, mutt a Ruotsin kiinteistösalkussa on edelleen kehitysmahdollisuuksia.
Ruotsissa on Cityconin muihin toimintaalueisiin verratt una likvideimmät markkinat. Suomessa Citycon on jo nyt markkinajohtaja, joten Ruotsissa on tästäkin syystä enemmän mahdollisuuksia kasvaa. Cityconin strategiana onkin kasvaa Ruotsissa kehitt ämällä olemassa olevia kiinteistöjä ja mahdollisuuksien mukaan myös hankkimalla uusia.
Uumajassa sijaitseva kauppakeskus Strömpilen aloitt i jo lokakuussa 2008 ensimmäisenä ruotsalaisena kauppapaikkana kuusi kuukautt a kestävän kokeilun, jossa kaikki erikoistavaraliikkeet lopettivat ilmaisten muovipussien jakamisen asiakkaille. Tavoitt eena oli, ett ä asiakkaat tuovat omat ostoskassinsa mukanaan jo kauppakeskukseen tullessaan.
Hankkeen onnistuminen ylitt i kaikki odotukset. Jo kahden kuukauden kulutt ua hankkeen aloitt amisesta ostoskassien kulutus oli pudonnut 200 000 kpl:lla. Lisäksi asiakkaille myydyt ostoskassit olivat ympäristösertifi oituja paperikasseja. Näin saavutett iin 33,7 tonnin vähennys hiilidioksidipäästöissä.
Puolen vuoden kulutt ua ostoskassien kulutus oli pudonnut 543 000 kappaleella edelliseen vuoteen verratt una. Prosentuaalinen pudotus oli ainakin 78 prosentt ia, ehkä enemmänkin, koska Strömpilenin asiakasmäärä oli kasvanut edellisestä vuodesta. Hiilidioksidipäästöt vähenivät ensimmäisen puolen vuoden aikana 85 prosenttia.
Strömpilen sai No plactic bags –kampanjastaan Stora Handelspriset – Årets Medvetna butik –palkinnon, joka annetaan ympäristötietoisuutt a edistävästä toiminnasta. Strömpilen sai samasta hankkeesta myös Norlannin alueen oman Guldfyren 2009 –markkinointipalkinnon. Muita kauppakeskus Strömpilenin vuonna 2009 saamia palkintoja olivat Leva Bätt re Priset 2009, joka myönnetään sekä ihmiset ett ä ympäristön huomioivasta toiminnasta. Lisäksi Strömpilen vastaanott i Vuoden markkinoija 2009 –palkinnon. Perusteluissa mainitt iin yhteiskuntavastuu, joka osaltaan toteutui Strömpilenin markkinointikampanjassa. Kampanjan katsott iin tuoneen myös Uumajan asukkaille positiivista mainett a vastuullisina kulutt ajina.
Citycon omistaa Ruotsissa edelleen yli 600 myymätöntä asuntoa, joiden arvo on noin 40 miljoonaa euroa. Asunnot eivät kuulu Cityconin ydinliiketoimintaan, joten ne on tarkoitus divestoida ja siirtää tämä pääoma ydinliiketoiminnan kasvuun.
Citycon omistaa Baltiassa kolme kauppakeskusta: kaksi Viron Tallinnassa ja yhden Liett uassa Vilnassa. Tallinnassa Cityconilla on vahva, lähes 25 prosentin markkina-asema. Kauppakeskus Rocca al Mare on nyt Tallinnan suurin kauppakeskus, kun sen kolmessa vaiheessa toteutett u uudistus- ja laajennushanke valmistui.
Talouden taantuma koett elee erityisesti Baltiaa ja vähitt äiskaupan myyntiluvut ovat laskeneet koko Baltiassa noin 24 prosentt ia (lähde: Economic Survey of the Baltic States 2009; Estonian Institute of Economic Research). Citycon on Tallinnassa ainoa vähitt äiskauppaan erikoistunut kiinteistösijoitt aja. Tässä markkinatilanteessa kauppakeskusosaaminen ja -johtaminen korostuvat. Tämä autt aa Cityconia ja sen vuokralaisia pärjäämään suhteellisesti paremmin taantuman yli. Hyviä, kaupallisen kokonaisuuden kannalta tärkeitä vuokralaisia on myös tuett u tilapäisillä vuokranalennuksilla.
Vuoden merkitt ävimmät tapahtumat Baltiassa olivat kauppakeskus Rocca al Maren uudistus- ja laajennushankkeen toisen ja kolmannen vaiheen avajaiset. Toinen vaihe, muodin maailma avatt iin 7.5. ja kolmas, kenkäkauppoja, hyvinvointipalveluja sekä ravintoloita sisältävä osio 12.11. Molemmat laajennukset avatt iin täyteen vuokratt uina ja vuoden lopussa Rocca al Maren vuokrausaste oli Baltian vaikeasta taloustilanteesta huolimatt a yli 99 prosentt ia. Moni kilpaileva uudishanke joudutt iin viime vuonna avaamaan Baltiassa useiden kymmenien prosentt ien vajaakäytt öasteella.
Rocca al Maressa on noin 170 liikett ä, joissa iso
paino on muodilla. Roccassa on muun muassa Marks & Spencerin ainoa Viron liike ja useiden ketjujen, kuten Reserverin, New Yorkerin ja virolaisen kosmetiikkaketju I.L.U:n lippulaivamyymälät. Uutt a Tallinnassa on Rocca al Maressa toteutett u teemoitt elu, jossa saman toimialan liikkeet on kerätt y yhteiseksi kaupalliseksi kokonaisuudeksi. Kenkäkaupan pinta-alaa on yli 2 000 neliömetriä, ja se koostuu yli kymmenestä, toisiaan lähellä sijaitsevasta liikkeestä. Marraskuussa avatt u monipuolinen ravintolamaailma on myös Tallinnan ensimmäinen kauppakeskuksessa oleva ravintolakeskitt ymä.
Rocca al Maressa on panostett u tämän vuoden aikana voimakkaasti markkinointiin. Kauppakeskuksen tunnett uus on kohentunut enemmän kuin muiden tallinnalaisten kauppakeskusten (lähde: TNS EMOR Trackofshoppingcentres in Tallinn August–September 2009). Rocca al Maressa myös kävijämäärät ovat nousseet, vaikka kilpailijoilla ne ovat laskeneet. Tärkeänä lisäruiskeena kävijämäärissä ovat suomalaiset matkailijat, jotka saapuvat Tallinnaan pääosin laivoilla. Näitä asiakkaita varten Rocca al Mareen kulkee ilmainen bussilinja Tallinnan satamasta.
Toisella Tallinnan kauppakeskuksella, Magistralilla, ja Liett uassa sijaitsevalla Mandarinaksella on molemmilla vakaa asema lähipalveluiden tuott ajana. Niissä molemmissa on päivitt äistavara-ankkuri Rimin lisäksi vuokralaisina pankki ja posti, jotka lisäävät merkitt ävästi asiakasvirtaa, sillä esimerkiksi eläkkeet tulevat näissä maissa edelleen usein postiin. Liett uan Mandarinaksessa toimii myös ravintolaketju Chili-Pica. Se on eritt äin vahva paikallinen brändi, jolla on uskollinen asiakaskunta.
Taloustilanne Baltiassa on edelleen vaikea ja näkymät sumuiset. Rocca al Mare on vakiinnutt anut hyvin asemansa Tallinnan kauppakeskusmarkkinoilla ja vahvoja panostuksia markkinointiin jatketaan. Rocca al Mare on ympäristöasioissa edelläkävijä Baltiassa, ja sille myönnett iin tammikuussa 2010 kansainvälinen, hopeatason LEED-ympäristösertifi kaatt i ensimmäisenä rakennuksena koko Baltiassa.
Baltiassa tutkitaan laajentumismahdollisuuk-
sia erityisesti Tallinnassa ja Riiassa. Tämänhetkisessä taloustilanteessa on lyhyen aikavälin riskejä, mutt a pitkäaikaisena omistajana Cityconilla on toisaalta mahdollisuus hyödyntää lyhytaikaisten omistajien lisääntyneitä myyntihaluja ja tehdä strategisia ostoja.
Orgaaniseen kasvuun on mahdollisuus tällä hetkellä Tallinnassa: Rocca al Marea voidaan laajentaa vielä noin 4 000 neliömetrillä ja paikalliskeskus Magistralia noin 3 000 neliömetrillä. Nämä hankkeet voidaan tarvitt aessa käynnistää nopeasti, sillä kaavallisia muutoksia ei laajennusten aloitt amiseen tarvita. Laajennushankkeissa pystytt äisiin lisäksi tällä hetkellä hyödyntämään Baltian voimakkaasti laskeneita rakentamiskustannuksia.
Cityconin tavoite on kasvaa ja vahvistua Baltian pääkaupungeissa, mutt a tämänhetkisessä markkinatilanteessa edetään varovaisesti. Cityconin etuna on kauppakeskusosaaminen ja hyvä markkinoiden sekä kauppakeskuskiinteistöjen tuntemus. Siksi Cityconissa tunnistetaan hyvät keskukset ja myös tunnetaan kiinteistöjen arvojen realistinen taso.
| 2009 | 2008 |
|---|---|
| 9,3 | |
| 9,6 | |
| 9,8 | 6,8 |
| -12,7 | 8,3 |
| -3,8 | 14,4 |
| 13,9 | 22,7 |
| 156,6 | 155,3 |
| 6,4 | 6,2 |
| 8,2 | 7,4 |
| 12,0 14,0 |
| Kohde | Koko kohde | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Paikkakunta | Vuokratt avissa oleva pinta-ala yhteensä, m² |
Keskuksessa liiketilaa yh teensä, m2 |
2009 | Myynti, Me 2008 |
2009 | 2008 | Kävijämäärä, milj. Vaikutusalueen asukaspohja (* |
Cityconin omis tama vuokratt ava pinta-ala, m² |
||
| Viro | ||||||||||
| Rocca al Mare | Tallinna | 53 500 | 52 200 | 77,0 | 62,3 | 5,4 | 4,5 | 340 000 | 53 500 | |
| Magistral | Tallinna | 9 500 | 9 400 | 14,9 | 18,3 | 3,3 | 3,5 | 64 000 | 9 500 | |
| Liett ua | ||||||||||
| Mandarinas | Vilna | 8 000 | 7 900 | 16,5* | 22,5* | 2,4 | 2,7 | 50 000 | 8 000 | |
| Yhteensä | 71 000 | 69 500 | 108,4 | 103,1 | 11,1 | 10,7 | - | 71 000 |
| Osuus vuokratuotoista 31.12.2009 voimassaolevan vuokrasopimuskannan mukaan, % |
|
|---|---|
| S-ryhmä (Prisma) | 14,6 % |
| ICA (Rimi) | 7,0 % |
| Stockmann | 2,5 % |
| KoduExtra | 5,8 % |
| Rademar | 2,2 % |
| 5 suurinta yhteensä | 29,0 % |
* Arvio
Kiinteistöistä syntyy maailmanlaajuisesti noin 30–40 prosentt ia kasvihuonekaasupäästöistä, siksi kiinteistötoimialalla on merkitt ävä vaikutus päästöjen syntymiseen mutt a toisaalta myös niiden ehkäisemiseen ja vähentämiseen. Parhaimmat keinot kasvihuonekaasupäästöihin vaikutt amiseen ovat energiatehokkuuden parantaminen ja uusiutuvien energiamuotojen osuuden lisääminen energiantuotannossa ja -hankinnassa.
YK:n ympäristöohjelman (UNEP) Sustainable Buildings and Climate Change Initiativen mukaan rakennett u ympäristö käytt ää 30 prosentt ia kaikista materiaaleista ja 20 prosentt ia vedestä. Rakennett u ympäristö vaikutt aa myös ekosysteemeihin. Suuret jätemäärät rakennusja käytt övaiheessa synnytt ävät 30 prosentt ia kiinteän jätt een kokonaismäärästä.
Kauppakeskusten sijainti valmiiksi rakennetussa ympäristössä pienentää ympäristövaikutuksia vähäisemmän asiakasliikenteen myötä. Citycon kehitt ää omistamiaan kauppakeskuksia tai tontt eja ja maa-alueita, jotka sijaitsevat hyvien liikenneyhteyksien ulott uvilla.
Kestävän kehityksen mukainen toiminta on strateginen valinta Cityconille. Ilmastonmuutoksen ja sen seurausten myötä etenkin energiaan ja päästöihin liitt yvä lainsäädäntö ja verotus muutt uvat, myös materiaalikustannukset kasvavat. Kulutt ajien tietoisuus ekologisuudesta kasvaa ja sekä vuokralaiset ett ä sijoitt ajat odott avat toimia näiden asioiden suhteen.
Myös eri sidosryhmien kiinnostus ja vaatimukset toiminnan läpinäkyvyyteen ovat ohjanneet strategista valintaa. Ympäristö-, terveys- ja turvallisuusasiat ovat nousseet työntekijöiden arvostuksessa korkealle. Kustannustehokkuus ja kilpailuedun saavutt aminen motivoivat kestävän kehityksen toimintaan.
Olemassa olevien kiinteistöjen tekniset ratkaisut vaikutt avat energiankulutukseen ja päästöihin merkitt ävästi. Tämän vuoksi on tärkeää, ett ä kauppakeskuksissa seurataan energian- ja vedenkulutusta sekä jätt eiden käsitt elyn tehokkuutt a.
Cityconin kehitystyön tuloksena syntyi Green Shopping Centre Management -ohjelma, jonka avulla kauppakeskusten johtamista arvioidaan useilla osa-alueilla:
Ohjelma on työkalu, jonka avulla johtamista ja käytännön toimintoja voidaan suunnitella ja parantaa. Auditoinnissa arvioidaan edellä mainitt uihin aihealueisiin liitt yvää toiminnan tasoa 73 kysymyksen avulla. Auditoinnin tulokset ja palautt eet mahdollistavat jatkuvan parantamisen periaatt een kohde- ja maatasolla. Vuonna 2009 kaikki kauppakeskukset arvioitiin keskitetysti yhtenäisillä kriteereillä. Auditoinnin tulosten perusteella tunnistett iin koko Cityconia koskevia kehitystarpeita, muun muassa menetelmien ja mitt areiden kehitt äminen alihankintaketjun yhteistyön ja vastuullisuuden toteamiseksi.
Citycon panostaa ekologisuuteen ja energiatehokkuuteen muokkaamalla toimintatapoja myös toimistoympäristöissä. Painopistealueet ovat toimitilojen ja IT-laitt eiden energiatehokkuus, jätt eiden käsitt ely, paperin kulutus, matkustuskäytännöt ja autopolitiikka. Citycon hyödyntää 3 Step IT Oy:n IT-laitt eiden elinkaaren hallintamallia, jossa yli 95 prosentt ia palautuvista IT-laitt eista löytää uuden kodin vuokraajan päätytt yä.
Ilmastotalkoot on Suomen suurin ilmastokampanja. Kampanjan avulla pyritään kertomaan suomalaisille, mitä yksilöt voivat tehdä ilmastonmuutoksen hillitsemiseksi. Kahdeksan Cityconin omistamaa kauppakeskusta osallistui Vähähiilinen arki –ilmastokampanjaan tammi-helmikuussa 2010.
Kaikki Cityconin Suomessa, Ruotsissa ja Baltiassa omistamat kauppakeskukset (33 kpl) osallistuivat maaliskuussa 2009 Earth Hour -kampanjaan, jonka avulla ilmaistiin huoli ilmastonmuutoksesta. Huolta symboloitiin sammutt amalla kampanjatunnin ajaksi valot kauppakeskuksista. Energiansäästöä kertyi tunnin aikana 5-7 prosentt ia normaaliin vastaavan ajankohdan kulutukseen verratt una.
Cityconin keinot ilmastonmuutoksen ehkäisyyn ovat:
Energiatehokkuuden parantaminen on haasteellista vanhoissa rakennuksissa, joissa rakennustavat ja viranomaismääräykset ovat puutteellisia nykyiseen tasoon ja olosuhdevaatimuksiin nähden. Uudisrakentamis- ja peruskorjaushankkeissa pyritään jatkossa asett amaan energiankulutukselle ja seurantajärjestelmille tavoitt eet, joita valvotaan suunnitt elu- ja rakentamisvaiheessa sekä käytön aikana.
Kaikista Suomen ja Ruotsin kohteista laaditaan vuosittain energiatodistukset. Energiatodistus kertoo kiinteistön kokonaisenergiankulutuksen, joka muodostuu lämmitysenergian, kiinteistösähkön ja jäähdytysenergian kulutuksesta. Kokonaiskulutuksen suhteutt aminen brutt oalaan kertoo rakennuksen energiatehokkuusluvun. Kohdekohtaiset energiansäästötoimenpiteet määritellään kulutustietojen, energiakatselmusten ja laitt eiden elinkaarianalyysien perusteella.
Cityconin toiminnan kannalta oleellinen energiankulutus sisältää kiinteistöjen sähkön- ja lämmönkulutuksen. Cityconin kiinteistöjen energiankulutus on kokonaan epäsuoraa energiankulutusta eli kiinteistöissä ei ole lämpölaitoksia, joiden polttoaineita raportoidaan suorana energiankulutuksena. Vuonna 2009 Citycon käytt i sähköä yhteensä 117 GWh ja lämpöä 142 GWh. Käytetystä energiasta 67,3 prosentt ia oli peräisin fossiilisista poltt oaineista ja turpeesta, 9,5 prosentt ia ydinvoimasta ja 23,2 prosentt ia uusiutuvista energialähteistä.
Energiankulutus katt aa kaikki Cityconin omistamat kauppakeskukset ja muut kohteet, joissa Cityconin omistusosuus on vähintään 50 prosentt ia. Raportoitu sähkönkulutus on rajatt u kiinteistösähköön, johon Citycon voi suoraan vaikuttaa. Kiinteistösähkö pitää sisällään mm. yleisen valaistuksen, ilmanvaihdon, hissien ja liukuportaiden sekä kiinteistöteknisten järjestelmien sähkönkulutuksen. Vuokralaisten tiloissa on pääsääntöisesti omat sähkömitt arit, ainoastaan viidessä Cityconin kauppakeskuksessa ei ole erillistä alamitt austa vuokralaisille.
Primäärienergiaa Citycon käytt i vuoden 2009 aikana yhteensä 1 713 TJ. Primäärienergian määrä on arvioitu laskemalla sähkön alkuperäjakauma niiden sähköntoimitt ajien kohdalta, jotka sen ovat ilmoitt aneet 1). Muille pohjoismaisille sähköyhtiöille alkuperäjakauma on arvioitu Nord Pool -pörssisähkön mukaisesti. Baltian osalta primäärienergian alkuperäjakauma perustuu maakohtaisiin energiantuotannon tilastoihin ja IEA:n tilastoihin. Lämmön alkuperäjakauma on arvioitu
1) Sähkön alkuperä tunnetaan lähes 90 prosentin osalta Cityconin ostamasta sähköstä. Ruotsissa ja Baltiassa ei ole lakisääteistä velvollisuutt a alkuperän ja hiilidioksidipäästöjen ilmoitt amiseen. Sähkön tuott ajilta ei laskentaa suoritett aessa tammikuussa 2010 ollut saatavissa vuoden 2009 ympäristöprofi ilia. Tästä syystä laskennassa on käytett y kunkin tuott ajan ilmoitt amaa vuoden 2008 ympäristöprofi ilia.
ENERGIATEHOKKUUSLUOKITUS, SUOMEN KIINTEISTÖKANTA ENERGIAN ALKUPERÄ
Suomen osalta Energiateollisuus ry:n tilastojen perusteella ja muiden maiden maakohtaisten energiantuotannon tilastojen sekä IEA:n tilastojen perusteella. Primäärienergiakertoimina on käytett y EU:n CHP-direktiivin ja EN 15603 –standardin kertoimia. Kertoimet on valitt u varovaisuuden periaatett a noudatt aen2).
Cityconin ensimmäinen hiilijalanjälki on laskettu vuodelta 2009. Laskennassa on noudatett u Maailman luonnonvarojen tutkimussäätiön
(World Resources Institute) ja kestävän kehityksen yritysneuvoston (World Business Council for Sustainable Develop-
2) Varovaisuuden periaatt een mukaisesti esimerkiksi uusiutuvalle energialle on käytett y biomassan primäärienergiakerrointa, joka on tuuli- tai vesivoiman kerrointa suurempi. Niiltä osin, kun sähkösopimuksessa on määritelty energianlähteeksi tuuli tai vesi, on käytett y näiden kertoimia.
ment) kehitt ämää Greenhouse Gas Protocol -ohjeistusta, joka edustaa parasta olemassa olevaa laskentatapaa.
Cityconin merkitt ävimmät päästöt syntyvät kiinteistöjen sähkön- ja lämmönkulutuksesta ja jätt eistä. Laskennassa on myös huomioitu vedenkulutus, Cityconin omien toimistojen päästöt em. päästölähteiden osalta, paperinkulutus, liikematkustus sekä matkustaminen kodin ja työpaikan välillä. Cityconin hiilijalanjälki vuonna 2009 oli yhteensä 31 801 tonnia hiilidioksidiekvivalentt ia jakautuen kuten sivun 38 kuvassa on esitett y. Laskennan tarkkuustaso on GHG-protokollan mukaan +/-6,4 prosentt ia eli hyvä.
Hiilidioksidipäästöjen lisäksi olennaisia ilmastopäästöjä aiheutuu energiantuotannossa vapautuvista typen ja rikin
Vantaalla sijaitsevan kauppakeskus Myyrmannin kolme maisemahissiä on uudistett u ekotehokkaiksi vuonna 2009. Hissiuudistuksen toteutt i suomalainen KONE Hissit Oy, joka kehitt ää energiatehokkaita hissiratkaisuja. Myyrmannin maisemahisseissä käytt öön otett u KONE EcoDisc® -nostokoneisto kulutt aa 50 prosentt ia vähemmän energiaa kuin aiemmin.
Uudet hissit maksoivat noin kymmenen prosenttia enemmän kuin perinteisellä tekniikalla varustetut hissit. Investoinnin odotetaan kuitenkin maksavan itsensä takaisin hissien lasketun käytt öiän aikana tai energian hinnanmuutoksista riippuen jo aiemminkin. Hissien valaistuksessa on käytett y ekotehokkaita LED-valaisimia, jotka säästävät energiaa 80 prosenttia ja kestävät kymmenen kertaa perinteisiä valaisimia pidempään. Lisäksi hissit huolletaan säännöllisesti ennakoivan kunnossapitomenetelmän mukaisesti. Näin yllätt ävien korjausten määrä minimoidaan, jolloin myös hissien ekologinen jalanjälki pienenee.
Kauppakeskus Myyrmannissa on yhä käytössä kuusi vanhalla tekniikalla varustett ua asiakashissiä, jotka uudistetaan energiatehokkaammiksi sitä mukaa, kun niiden käytt öikä päätt yy.
C itycon selvitt i Suomen kauppakeskustensa asiakkaiden liikkumistapoja kyselytutkimuksella vuoden 2009 aikana. Kauppakeskuskäynnin aiheutt amaa hiilijalanjäljen laskentaa varten kyselystä valitt iin Vantaan Tikkuri, jossa julkisen liikenteen käytt äjien osuus oli suurin, sekä Espoon Iso Omena ja Rovaniemen Sampokeskus, joissa yksityisautoilun osuus oli suurin. Näiden kohteiden asiakaskäynnin synnytt ämää hiilijalanjälkeä verratt iin kuvitt eellisen kauppakeskuksen synnytt ämään hiilijalanjälkeen. Kuvitt eellinen kauppakeskus sijaitsee asutuskeskitt ymien ulkopuolella (keskimääräinen asiointimatka 10 km suuntaansa) ja pääasiallinen liikkumistapa (75 prosentt ia) on yksityisautoilu.
Kauppakeskuksen sijainnilla ja asiakkaiden liikkumistavoilla on merkitystä kauppakeskuskäynnin synnytt ämään hiilijalanjälkeen. Hyvien julkisen ja kevyen liikenteen yhteyksien ansiosta Cityconin kauppakeskuksissa asiakaskäynnin hiilijalanjälki on keskimääräistä pienempi.
oksideista, jotka mm. happamoitt avat vesistöjä, hidastavat kasvien kasvua sekä syövytt ävät rakennuksia. Cityconin käyttämän energian osalta happamoitt avien päästöjen on arvioitu olevan yhteensä 223 tuhatt a kiloa rikkidioksidiekvivalentt ia. Sähkönmyyjiltä ei lakisääteisesti vaadita tuotannossa syntyvien typen oksidien ja rikkidioksidipäästöjen ilmoitt amista, joten päästöt on arvioitu maakohtaisten tuotantoprofi ilien perusteella. Cityconin toiminnan aiheutt aman liikenteen osalta happamoitt avia päästöjä ei laskett u.
Cityconin ostaman ydinsähkön tuotannosta syntyi yhteensä 112 kg radioaktiivista jätett ä.
Vesi
Cityconin omistamien kauppapaikkojen veden kokonaiskulutus vuonna 2009 oli 541 883 kuutiometriä. Vedenkulutukseen sisältyy kiin-
teistöyhtiön ja vuokralaisten vedenkulutus. Vuokralaisten vedenkulutus on korkeimmillaan päivitt äistavaraliikkeissä, ravintoloissa ja kahviloissa, parturi-kampaamoissa, pesuloissa sekä autonpesupaikoissa. Tavoitt eena on lisätä vesimitt areita siten, ett ä käytt äjäkohtaista kulutusta voidaan mitata ja seurata. Kiinteistön vedenkulutukseen sisältyy yleisten tilojen kuten esimerkiksi asiakas-WC-tilojen vedenkulutus, siivoukseen, kiinteistöhuoltoon ja viherkasvien kasteluun käytett ävä vesi.
| Suomi | 2,9 |
|---|---|
| Ruotsi *) | 8,9 |
| Baltia | 2,8 |
| Yhteensä | 3,9 |
*) sisältää myös asuntojen käytt ämän veden
Jätt eiden ympäristöhaitt ojen ehkäisemiseksi asetetaan yhä tiukempia tavoitt eita. Lajitt elemalla pienetkin jäte-erät oikein säästetään
jätt eiden käsitt elystä muodostuvia kustannuksia ja samalla ympäristöä. Kustannussäästöistä hyötyvät koko kiinteistö ja kauppakeskuksessa toimivat vuokralaiset.
Cityconin ylläpitämissä kohteissa syntyi vuonna 2009 jätett ä 11 813 tonnia, josta 11 275 tonnia kerätt iin kauppakeskuksista ja 538 tonnia muista kiinteistöistä. Jätt eiden materiaalikierrätysaste oli Cityconin kauppakeskusten osalta keskimäärin 48,5 prosentt ia. Kaatopaikalle menevän jätt een osuus oli keskimäärin 39,1 prosentt ia. Vuonna 2009 Cityconin kauppakeskuksista 16 kpl ylitt i tavoitt een 50 prosentin kierrätysasteesta ja 12 kauppakeskusta onnistui saavutt amaan tavoitt een kaatopaikalle vietävän jätt een maksimiosuudesta. Kierrätysaste lasketaan kierrätett ävien tai uusiokäytt öön menevien käsiteltyjen jätelajien osuudesta kokonaisjätemäärästä. Kaatopaikka- ja energiajätett ä ei sisällytetä kierrätett äviin eriin.
Cityconin kiinteistöjen jätehuolto ja lajitt elu on järjestett y maakohtaisten jätelakien ja paikallisten määräysten edellyttämällä tavalla. Cityconin vastuulla ovat vuokralaisten toiminnasta syntyneet yhdyskuntajätt eet ja kiinteistön ylläpidosta sekä korjauksista aiheutuneet ongelmajätt eet. Vuokralaiset vastaavat omasta toiminnastaan aiheutuvien ongelmajätt eiden toimitt amisesta asianmukaiseen käsitt elyyn. Joissakin market-tyyppisissä kohteissa jätt een käsitt ely on vuokralaisen vastuulla eikä määriä ole ilmoitett u Cityconin raportissa.
LEED-hankkeissa on laskett u rakennusaikaisen jätt een kierrätysaste. Laskennassa huomioidaan jäte, joka erotellaan kaatopaikalle päätyvästä jätevirrasta.
Kiinteistökehityshankkeiden suunnitt elussa ja toteutuksessa voidaan vähentää päästöjä oleellisesti. Hankkeiden toteutt aminen ympä-
ristösertifi ointijärjestelmien mukaisesti varmistaa kestävän kehityksen periaatt eiden toteutumisen. Tunnetuimpia kansainvälisiä ympäristösertifi ointijärjestelmiä ovat Yhdysvalloista peräisin oleva LEED® (Leadership in Energy and Environmental Design) ja Euroopassa laajasti käytett y BREEAM (The Building Research Establishment Environmental Assessment Method).
Cityconilla on kolme LEED-pilott ihankett a, joista kauppakeskus Trion peruskorjaushanke Lahdessa saavutt i Pohjoismaiden ensimmäisen LEED-sertifi kaatin kesäkuussa 2009. Muut pilott ihankkeet ovat kauppakeskus Rocca al Maren laajennus- ja peruskorjaushanke Tallinnassa sekä Tukholmassa sijaitseva kauppakeskus Liljeholmstorgetin uudishanke. Rocca al Maren sertifi kaatt i varmistui tammikuussa 2010 ja on tasoltaan hopea. Liljeholmtorgetissa tavoitellaan korkeinta, platina-tasoa ja sertifi ointi varmistunee keväällä 2010. Citycon toteutt aa kaikki kehityshankkeet ympäristöluokitusten periaatt eiden mukaisesti.
J uomapakkausten eli lasi- ja muovipullojen sekä tölkkien tehokas kierrätys vähentää ympäristön kuormitusta merkitt ävästi. Suomalaiset ovat maailman huippua pantillisten juomapakkausten palautt ajina, sillä juomapakkauksista palautuu kierrätykseen tai uudelleen täytettäväksi yli 90 prosentt ia (lähde: www.palpa.fi ). Tämä johtuu pääasiassa siitä, ett ä juomapakkauksista saa palautett aessa pantin, mutt a myös kulutt ajien ympäristötietoisuuden lisääntymisellä on merkitystä.
Niissä Cityconin kauppakeskuksissa, joissa toimii päivitt äistavarakauppa, on pullojen ja tölkkien palautusautomaatit. Myös pullonpalautuksen yhteydessä usein syntyvän muovipussijätt een keräyksestä on huolehditt u järjestämällä käytett yjä muovipusseja varten erillisiä keräysastioita.
Joissakin Cityconin kohteissa on myös lajitt elupisteitä, joissa kerätään mm. kartonkia, paperia, lasia ja metallia sekä kotien ongelmajätteitä kuten paristoja. Näin kauppakeskukset tarjoavat kulutt ajille mahdollisuuden jätt eiden lajitt eluun vaivatt omasti kauppakeskuskäyntien yhteydessä.
| Jätelajit | tonnia | % |
|---|---|---|
| Kaatopaikkajäte | 3 928,1 | 34,8 % |
| Energiajäte | 1 563,0 | 13,9 % |
| Biojäte | 1 356,7 | 12,0 % |
| Paperi | 445,3 | 3,9 % |
| Pahvi | 3 303,5 | 29,3 % |
| Muovi | 65,1 | 0,6 % |
| Lasi | 283,4 | 2,5 % |
| Metalli | 123,1 | 1,1 % |
| Ongelmajäte | 28,5 | 0,3 % |
| Muut uusiokäytt öön päätyvät jätt eet | 124,6 | 1,1 % |
| Muut sekalaiset jätt eet | 54,0 | 0,5 % |
| Yhteensä | 11 275,1 | 100,0 % |
C ityconissa pidetään tärkeänä tasa-arvoisuuden edistämistä ja ylläpitämistä työyhteisössä. Jokaista yksilöä tulee arvostaa sukupuolesta, elämänkatsomuksesta, iästä tai vastaavasta syystä riippumatt a ja lähtökohtana on yksilön oikeudenmukainen kohtelu. Cityconissa tasa-arvotyö on tärkeä osa jatkuvaa työskentelytapojen ja työolosuhteiden kehitystyötä. Tasa-arvosuunnitelmaa ylläpidetään vuositt ain yhdessä henkilöstön edustajien kanssa. Sitoutuminen tasa-arvosuunnitelman toteutt amiseen varmistetaan esimiestyön ja henkilöstön kehitt ämisen kautt a. Vuoden 2009 lopussa toteutett iin koko henkilöstön katt ava tasa-arvokartoitus, jonka avulla kerätt iin tietoja ja mielipiteitä tasa-arvotyön onnistumisesta ja kehitt ämistarpeista työyhteisössämme. Vastausprosentt i kartoitukseen oli 84 prosentt ia ja vastausten perusteella tasaarvoisuus toteutuu Cityconissa hyvin.
Cityconissa pyritään ulott amaan tasa-arvoinen ja kaikkia ihmisiä kunnioitt ava kohtelu myös liiketoimintaan. Asiakkaiden ja henkilökunnan turvallisuudesta kauppakeskuksissa vastaavat koulutetut vartijat. Vartijat kohtaavat todennäköisimmin mahdollisia konfl iktitilanteita ja joutuvat ratkomaan niitä. Cityconin Suomen kauppakeskuksissa vähintään kaikki kohde-esimiehet ovat suoritt aneet vartijan ammatt itutkinnon.
Korruptioon ja lahjontaan Cityconissa suhtaudutaan yksiselitt eisen kielteisesti. Käytännön työkaluna tämän toteutt amiseen on koko henkilökuntaa koskeva matkustus- ja edustamisohjesääntö, joka määritt elee sopivan edustamisen pelisäännöt. Ohjesääntö myös määritt elee, ett ä kukaan ei hyväksy itse omia matka- ja edustuskulujaan. Matkustaminen on rajatt u työasioihin, ja päätöksen matkoista tekee kunkin työntekijän kohdalla hänen esimiehensä. Lähtökohta on, ett ä kestitsemisestä tai lahjan vastaanott amisesta ei saa syntyä esteellisyytt ä tai velvoitt avuutt a Cityconin edustajan ja jonkun muun tahon välille.
Citycon ei ole tukenut poliitt isten puolueiden toimintaa vuonna 2009. Cityconin kauppakeskuksissa voidaan järjestää poliitt isten puolueiden vaalikampanjatilaisuuksia, mutt a niistä peritään vuokraa normaalisti, eikä Citycon ole tai ole ollut mukana niiden järjestämisessä.
Cityconin henkilöstöjohtaminen perustuu henkilöstöstrategiaan. Siinä on haett u painopisteet niille toimenpiteille, joilla henkilöstöä johdetaan ja joilla sen työssä onnistumista pyritään tukemaan. Cityconissa työskentelee monenlaisia kauppapaikkojen ammatt ilaisia, ja yhtiön henkilöstömäärä sekä osaaminen on lyhyessä ajassa kasvanut ja monipuolistunut. Cityconin henkilöstöstrategian voisi tiivistää sanoihin "yhteen pelaavat osaajat".
Henkilöstöjohtamisen kulmakiveksi on määritelty yhteistyön kehitt äminen; tämä sisältää yhteistyön niin asiantuntijoiden, tiimien, yksiköiden, toimintamaiden kuin johdon ja henkilöstönkin välillä. Siihen kuuluu lisäksi henkilöstöjohtamisen kehitt äminen, missä otetaan huomioon asiantuntijoiden johtamisen erityispiirteet. Osalle kehitt ämisalueista on käynnistett y, ja myös jatkossa käynnistetään erillisiä kehitystoimenpiteitä. Osa kehitt ämisalueista on asioita, jotka on sisäistett ävä kaikessa tekemisessä. Vuonna 2009 kiinnitett iin erityistä huomiota henkilöstöhallinnon toiminnan kehittämiseen tarkentamalla henkilöstöhallinnon tavoitt eita ja rooleja sekä selkiytt ämällä henkilöstöjohtamisen vastuunjakoa.
Cityconin toiminta laajeni vuonna 2009 ja henkilöstö kasvoi maltillisesti. Vuoden 2009 lopussa yhtiön palveluksessa oli 119 henkilöä. Heistä 78 työskenteli Suomessa, 33 Ruotsissa, 7 Virossa ja 1 Liett uassa. Vakituisessa työsuhteessa työskenteli 115 työntekijää ja määräaikaisessa työsuhteessa 4 työntekijää. Cityconin vakituisista työsuhteista kaikki ovat kokoaikaisia työsuhteita.
Kuluneena vuonna Cityconissa aloitt i 16 uutta työntekijää. Kiinnostus Cityconin tarjoamiin työmahdollisuuksiin on aiempinakin vuosina ollut hyvällä tasolla, mutt a menneen vuoden huonontunut työllisyystilanne yhtiön toimintamaissa kasvatt i Cityconille suunnatt uja työhakemusmääriä huomatt avasti. Cityconin rekrytoinnin linjauksiin kuuluu tarjota avautuvia työmahdollisuuksia ensin sisäisesti. Siirtymisiä tehtävästä toiseen olikin menneenä vuonna lukuisia. Cityconin palveluksesta poistui vuoden aikana kahdeksan henkilöä, joista määräaikaisen sijaisuuden päätt yessä yksi henkilö ja eläkkeelle jäi yksi.
Sairauspoissaolopäiviä kertyi yhteensä 422 päivää eli yhteensä 3,6 päivää työntekijää kohden. Poissaoloprosentt i oli siten vuonna 2009 1,4( *.
Vuoden aikana satt ui vain yksi lievä työtapaturma Suomessa ja sekin työmatkalla, eikä siitä aiheutunut poissaoloa työstä.
Citycon työpaikkana yhdistää osaajia eri aloilta. Keskeisiä osaamisalueita ovat mm. kauppapaikkajohtaminen, kiinteistö- ja rakennusalan tuntemus, rahoitus ja kiinteistötransaktiot. Cityconilla aloitt ava uusi työntekijä on useimmiten oman alueensa asiantuntija, joka hakee uuden tehtävän myötä lisää osaamista ja ammatt itaitonsa rikastamista.
*) Poissaoloprosentt i = sairauspoissaolopäivät/keskimääräinen henkilöstömäärä/teoreett inen säännöllinen työaika
Jokaisen työntekijän osaamisen kasvatt amista ja kehitt ymistä työssä käsitellään kahdesti vuodessa käytävissä kehityskeskusteluissa. Niiden perusteella räätälöidään jokaisen työntekijän kehitt ymistarpeiden mukaan kehityssuunnitelma tulevalle kaudelle ja myös pidemmälle tähtäimelle. Cityconissa arvostetaan erityisesti pitkäaikaista itsensä kehitt ämistä esim. jatko-opintojen tai pidempikestoisen valmennusohjelman muodossa. Tämän ohella myös osaamisen päivitt ämiseen tähtääviin kurssimuotoisiin koulutuksiin suhtaudutaan myönteisesti. Kehitt ämisohjelmia suunnitellaan henkilöryhmitt äin, esimerkiksi esimiehille tai kauppakeskuspäälliköille suunnatt una. Lisäksi tarjotaan koko henkilökunnan katt avaa koulutusta mm. kielitaidon parantamiseen tai sovellusosaamisen kasvatt amiseen liitt yen. Vuonna 2009 koulutuspäiviä kertyi yhteensä 810 päivää eli 6,9 päivää jokaista työntekijää kohden.
Cityconin henkilöstö kokoontuu yhteen kaksi kertaa vuodessa järjestett äviin Citycon-päiviin. Citycon-päivä pidetään keväällä yhteisenä tilaisuutena kaikille työntekijöille toimintamaasta riippumatt a ja syksyllä paikallisesti maitt ain. Päivien aikana jaetaan tietoa ja kokemuksia talon sisäisesti sekä kuullaan eri aloilta ulkopuolisia puhujia. Näistä hyvää palautett a keränneistä yhteisistä päivistä ei viime vuonnakaan halutt u tinkiä.
Citycon kannustaa henkilöstöään hyviin suorituksiin kehitt ämällä kannustamisen ja sitouttamisen keinoja. Rahallisista keinoista on käytössä peruspalkan lisäksi koko henkilöstölle vuositt ain vahvistett ava suorituspalkkiojärjestelmä ja konsernin johdolle sekä avainhenkilöille suunnatt u pitkän aikavälin osakeperusteinen kannustinjärjestelmä. Kannustinjärjestelmissä painopiste on yhteisen onnistumisen palkitsemisessa, painoa on vähemmän suoralla henkilökohtaisella tekemisellä. Työsuhteeseen liitt yvissä eduissa painott uvat erityisesti työntekoa tukevat edut, kuten hyvät perustyövälineet, katt ava työterveyshuolto, ergonomia-asiat ja liikunnan tukeminen.
Citycon pyrkii myös kehitt ämään toimintaansa jatkuvasti henkilöstötutkimuksessa esille tulleiden kehitt ämistarpeiden perusteella. Henkilöstötutkimus on aiemmin toteutett u syksyisin, mutt a jatkossa se muutetaan vuosirytmiin paremmin sopivaan ajankohtaan keväälle. Samalla kehitetään tulosten jatkokäsitt elykäytäntöä. Seuraavan koko henkilöstön katt avan henkilöstötutkimuksen tulokset valmistuvat huhtikuussa 2010.
Suomessa olevat vaaleilla valitut yhteistoimintaryhmä ja työsuojelutoimikunta jatkoivat toimintaansa. Ryhmät käsitt elivät sekä konsernin koko henkilöstöä koskevia aiheita kuten tasa-arvosuunnitelmaa ja matkustus- ja edustamisohjesääntöä ett ä erityisesti Suomen henkilöstöä koskevia asioita kuten työterveyshuoltoa.
Cityconin kauppakeskukset sijaitsevat siellä missä ihmisetkin ovat, kiinteästi olemassa olevassa yhdyskuntarakenteessa. Osa kauppakeskuksista sijaitsee kaupunkien ydinkeskustassa. Paikalliskeskuksissa sijaitsevat kauppakeskukset ovat julkisten liikenneyhteyksien tavoitett avissa, kahta kauppakeskusta lukuun ott amatt a ne sijaitsevat joko olemassa olevan tai tulevan raideyhteyden äärellä.
Cityconissa nähdään kauppakeskukset laajasti lähiympäristöä palvelevina paikkoina. Siksi palvelutarjontaan sisältyy myös muita kuin kaupallisia palveluita. Julkishallinnon palvelupisteet, kirjasto, kappeli tai terveysasema voivat sopia mainiosti osaksi kauppakeskuskokonaisuutt a.
Citycon toteutt i ystävänpäivänä 14.2. yhteistyössä lastensuojelujärjestö Mannerheimin Lastensuojeluliiton (MLL) kanssa lelukeräystapahtuman. Cityconin 14 kauppakeskuksessa kerätt iin käytett yjä, ehjiä leluja kierrätett äväksi. MLL:n avustuksella kerätyt lelut jaett iin kunkin kauppakeskuksen alueella toimiviin päiväkoteihin, perhekerhoihin ja lastenkoteihin. Tempauksella kerätt iin yhteensä noin 30 000 käytt ökelpoista lelua.
Citycon hoiti tapahtuman tiedotuksen ja markkinoinnin sekä tarjosi kauppakeskuksensa tapahtuman käytt öön. Keräyksen tarkoitus oli lisätä lelujen kierrätystä ja tuoda hyvää mieltä lähialueiden lapsille sekä helpott aa pienillä hankintamäärärahoilla toimivien päiväkotien, lastenkotien ja perhekerhojen pulaa leluista. Vuonna 2010 Lelukeräys-kampanja toteutetaan uudelleen Suomessa 17 kauppakeskuksessa ja ensimmäistä kertaa myös Rocca al Maressa Tallinnassa.
Cityconin kauppakeskukset sijaitsevat olemassa olevassa yhdyskuntarakenteessa. Osalla niistä on kultt uurihistoriallisia ja rakennusperinteeseen liitt yviä arvoja.
Tampereen Hervannassa kauppakeskus Duon ensimmäinen, alkuperäinen osuus on osa arkkitehti Reima ja Raili Pietilän luomaa Hervannan aluekeskuksen punatiilimiljöötä. Duon uudisosa on tehty alkuperäisen osan arkkitehtuuri huomioon ott aen. Espoon Heikintori on Museoviraston suojelukohde ja osa Tapiolan arvokasta kultt uurimaisemaa, joten sen uudistusta suunnitellaan Tapiolan puutarhakaupungin henkeä kunnioitt aen.
Helsingin Myllypurossa ja Vantaan Martinlaaksossa olevat vanhat ostoskeskukset ovat kaupallisesti ja rakennuksina pahasti vanhentuneita. Myllypuron vanha ostoskeskus on purett u ja myös Martinlaakso puretaan, kun hanke aikanaan käynnistyy. Tilalle rakennetaan uudet kauppakeskukset. Martinlaaksossa Cityconilla on velvoite dokumentoida valokuvin vanhan ostoskeskuksen alueen kaupunkimiljöö ja itse keskuksen interiööri. Dokumentointiprojekti toteutetaan yhteistyössä Vantaan kaupunginmuseon kanssa.
Tallinnassa Rocca al Maren vieressä on luonnonsuojelualue, joka otett iin huomioon laajentamishankkeessa. Alueen puusto suojeltiin ennen rakennushankkeen aloitusta.
42 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009
C ityconissa on käytössä kokonaisvaltainen riskienhallintaohjelma ERM (Enterprise Risk Management). Riskienhallinnan tavoitt eena on varmistaa Cityconin liiketoiminnallisten tavoitt eiden saavutt aminen. Onnistunut riskienhallinta tunnistaa keskeiset riskit, arvioi luotett avasti niiden toteutumisen vaikutusta ennen riskien realisoitumista ja käynnistää ennaltaehkäiseviä toimenpiteitä, joiden tarkoituksena on alentaa tunnistetun riskin toteutumisen todennäköisyytt ä sekä vaikutusta.
Cityconin ERM on prosessi, joka huomioi riskienhallinnan tavoitt eet ja yhtiön riskinott ohalukkuuden. Sen tehtävänä on tuott aa ylimmän johdon ja hallituksen käytt öön ajantasaista ja yhdenmukaista tietoa strategisia sekä vuosisuunnitelman tavoitt eita uhkaavista riskeistä.
Seuraavassa on kuvatt u merkitt ävimmät riskit, jotka toteutuessaan voisivat vaarantaa Cityconin tavoitt eiden saavutt amisen. Riskienhallintaa on käsitelty myös oheisen tilinpäätöksen sivuilla 32-34.
Liikekiinteistöjen arvoon vaikutt avat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, sijoituskysyntä ja korkotaso. Sijoituskiinteistöjen arvon kehitykseen liitt yy tavallista suurempaa epävarmuutt a, joka johtuu haasteellisesta taloustilanteesta ja kasvaneesta tyött ömyydestä yhtiön kaikilla liiketoiminta-alueilla.
Liikekiinteistöjen arvot ovat laskeneet viime vuosina ja Citycon on kirjannut tilikausien 2008 sekä 2009 aikana käyvän arvon tappioita sijoituskiinteistöjen arvon alentumisesta. Vuoden 2009 aikana kiinteistömarkkinoiden kaupankäyntiaktiivisuus pysyi historiallisen alhaisella tasolla. Kiinteistöjen käyvän arvon muutokset vaikutt avat yhtiön tilikauden tulokseen, mutt a niillä ei ole välitöntä kassavirtavaikutusta.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon keskeisimpiä muutt ujia 10 vuoden kassavirta-analyysissä ovat kiinteistösijoitt ajien tuott ovaatimus, vuokratuotot, vajaakäytt ö ja hoitokulut. Liikekiinteistöjen käyvän arvon muutosherkkyytt ä, eli riskiä, voidaan testata muutt amalla näitä keskeisiä muutt ujia. Oheisen herkkyysanalyysin lähtöarvona on käytett y ulkopuolisen arvioijan määritt ämää sijoituskiinteistöjen käypää arvoa 31.12.2009, joka oli 2 162,4 miljoonaa euroa. Herkkyysanalyysin mukaan sijoituskiinteistöjen käypä arvo muutt uisi seuraavalla tavalla eri muutosten seurauksena:
| • Tuott ovaatimus +5 % Æ Käypä arvo -97,9 miljoonaa euroa | |
|---|---|
| • Vuokratuotot +5 % Æ Käypä arvo 156,0 miljoonaa euroa | |
| • Vajaakäytt ö +5 % | Æ Käypä arvo -15,1 miljoonaa euroa |
| • Hoitokulut +5 % | Æ Käypä arvo -41,4 miljoonaa euroa |
Tuott ovaatimukseen yhtiö ei pysty itse vaikutt amaan, mutt a muihin käyvän arvon muuttujiin Citycon pyrkii vaikutt amaan aktiivisella kauppakeskusjohtamisella, joka on Cityconin liiketoiminnan kulmakiviä. Kauppakeskusten kannatt avuutt a pyritään optimoimaan toteuttamalla koko liiketoimintaprosessi omien työntekijöiden avulla.
Vuokratt avien tilojen kysyntään ja vuokratasoon vaikutt avat olennaisesti talouden suhdannevaihtelut ja taloudellinen kehitys. Nämä ovat yksi yhtiön keskeisimmistä lähiajan riskeistä. Talouskasvu on hidastunut kaikilla yhtiön liiketoiminta-alueilla selvästi vuodesta 2008 alkaen ja useat ekonomistit ennustavat talouskasvun vuonna 2010 jäävän vaatimattomaksi niin Suomessa, Ruotsissa kuin Baltian maissakin. Tämän lisäksi tyött ömyyden odotetaan pysyvän tavanomaista korkeammalla tasolla ja infl aation jäävän alhaiseksi. Tällainen taloudellinen kehitys saatt aa vähentää liiketilojen kysyntää, heikentää vuokralaisten vuokranmaksukykyä ja rajoitt aa vuokrankorotusmahdollisuuksia.
Heikon talouskasvun ympäristössä liiketilojen markkinavuokrat tyypillisesti myös laskevat ja vajaakäytt ö lisääntyy, koska vähitt äiskaupan kasvun hiipuminen yleensä vaikutt aa myös liiketilojen kysyntään. Vuonna 2009 Cityconin omistamien liiketilojen vajaakäytt ö onkin lisääntynyt ja vertailukelpoisten kohteiden vuokrien kehitys on ollut vain aavistuksen positiivista. Mikäli talouskasvu liiketoiminta-alueille ei voimistu, vajaakäytön pienentäminen tai nykyisen vajaakäytt ötason ylläpitäminen ja vuokratuott ojen kasvatt aminen voi olemassa olevissa kohteissa olla haasteellista.
Paineita yhtiön liiketoiminnan kannatt avuudelle asett aa lisäksi myös se, ett ä vaikka
tuott opuolen kasvunäkymät ovatkin vaikeat, kustannukset, kuten palkat ja kiinteistöjen ylläpitokulut saatt avat kuitenkin kasvaa.
Kauppapaikkojen uudistaminen ja kehitt äminen ovat olennainen osa Cityconin kasvustrategiaa. Tämän strategian toteutus vaatii sekä oman ett ä vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen hankkimista.
Rahoitusmarkkinat heikentyivät vuonna 2008 voimakkaasti ja tilanne pysyi haastavana myös vuoden 2009 ajan. Pankkien halukkuus lainata rahaa yrityksille ei ole palautunut kriisiä edeltävälle tasolle ja lisäksi varsinkin pitkäaikaisen vakuudett oman pankkirahoituksen marginaalit ovat pysyneet korkeina vuoden 2009 jälkimmäisen puoliskon parantuneesta rahoitusmarkkinoiden tilasta huolimatt a. Tulevaisuudessa mahdollisesti tiukentuva pankkisääntely saattaa toteutuessaan ylläpitää näitä tavanomaista korkeampia pankkirahoituksen kustannuksia.
Huolimatt a pörssikurssien ripeästä noususta vuoden 2009 maaliskuusta lähtien Cityconin osakkeiden markkina-arvo on pysynyt alle osakekohtaisen nett ovarallisuuden, mikä vähentää halukkuutt a merkitt ävään oman pääoman hankkimiseen osakeannilla. Toisaalta osakeantimarkkinat olivat vuonna 2009 eritt äin vilkkaat sijoitt ajien hakeutuessa takaisin osakemarkkinoille. Tämä on mahdollistanut oman pääoman ehtoisen rahoituksen laajamitt aisen hankkimisen useilla eri toimialoilla ja kansainvälisesti myös kiinteistösektorin yhtiöt ovat tätä tilaisuutt a hyödyntäneet.
Cityconin rahoitustilanne on hyvä. Yhtiön käytett ävissä oleva likviditeett i oli vuoden lopussa 205,6 miljoonaa euroa, joka koostuu lähinnä sitovista pitkäaikaisista luott olimiiteistä ja rahavaroista. Citycon pystyy rahoitt amaan suunnitellusti käynnissä olevat hankkeet kokonaisuudessaan. Tulevien uusien investointien ja kasvun rahoitt amiseen yhtiö tarvitsee uutt a rahoitusta, jonka ehtoihin rahoitusmarkkinakriisi luonnollisesti vaikutt aa. Yritysten luott omarginaalit ovat edelleen selvästi korkeammat kuin ennen rahoituskriisiä.
Rahoituksen saatavuutt a ja hintaa Citycon pyrkii turvaamaan noudatt amalla konservatiivista, mutt a aktiivista rahoituspolitiikkaa. Sen pääpaino on pitkäaikaisessa rahoituksessa ja vahvassa taseessa, jossa omavaraisuusaste on vähintään 40 prosentt ia. Korkoriskin hallinnan tavoitt eena on alentaa tai poistaa vaihtuvien markkinakorkojen nousun negatiivinen vaikutus yhtiön tulokseen, taseeseen ja kassavirtaan. Yhtiön rahoituspolitiikan mukaisesti korkopositiosta vähintään 70 prosentt ia ja enintään 90 prosentt ia on oltava kiinteään korkoon sidott una. Cityconin velkasalkun suojausaste 31.12.2009 oli 80,2 prosentt ia.
Rahoitusriskejä käsitellään laajemmin oheisen tilinpäätöksen sivuilla 33-34.
Cityconin strategian keskeinen osa on olemassa olevien kiinteistöjen kehitt äminen vastaamaan paremmin vuokralaisten tarpeita. Kehitysprojektien lyhyen aikavälin keskeisin riski liitt yy valmistuvien uusien tilojen vuokraamiseen vaikeassa taloudellisessa ympäristössä.
Citycon valmistelee merkitt äviä kehityshankkeita kaikissa toimintamaissaan, ja mikäli kaikki nämä hankkeet toteutetaan, Cityconin kauppakeskuksiin valmistuisi lähivuosina merkitt ävästi uutt a vuokratt avaa liiketilaa. Näiden uusien kehityshankkeiden menestyksekäs toteutt aminen on ensiarvoisen tärkeää Cityconin taloudellisen kehityksen ja kasvun kannalta. Keskeinen riski liitt yy liiketilojen kysyntään ja markkinavuokratasoihin hitaan talouskasvun ympäristössä. Juuri tällä hetkellä verraten alhaiset rakennuskustannukset puoltavat uusien hankkeiden aloitt amista, mutt a toisaalta haasteena on saavutt aa riittävä esivuokrausaste riitt ävillä vuokratasoilla, jott a hanke voidaan käynnistää.
Yhtiön merkitt ävät rakennushankkeet Ruotsissa ja Virossa valmistuivat suunnitellusti vuoden 2009 loppupuolella. Näiden uusien tilojen vuokraamisen loppuun saatt aminen ja keskusten tuott opotentiaalin mahdollisimman ripeä täysimitt ainen hyödyntäminen vaikutt aa myös keskeisesti vuoden 2010 liiketoiminnan kannatt avuuteen.
Projektivuokrauksen riskejä minimoidaan turvaamalla riitt ävät resurssit uusien kohteiden vuokraustoimintaan, panostamalla uuden keskuksen markkinointiin ja tekemällä ankkurivuokralaisten kanssa sopimukset ennen projektin aloitt amista tai sen alkuvaiheessa. Projektin toteutusriskiä hallitaan riitt ävällä resurssoinnilla. Hankkeista vastaavat omaan henkilöstöön kuuluvat kokeneet hankekehityspäälliköt.
lmastonmuutoksen riskit vaikutt avat Cityconin toimintaympäristöön pitkällä aikavälillä.
I Ilmaston on arvioitu lämpenevän Cityconin toiminta-alueilla eri lähteiden mukaan kahdesta kuuteen celsiusastett a. Lämpenemisellä on ositt ain suotuisa vaikutus, sillä lämmityskausi lyhenee ja lämmitystarve vähenee, mutt a toisaalta jäähdytystarve lisääntyy.
Ilmaston lämpeneminen lisää sääolosuhteiden ääri-ilmiöitä, esimerkiksi voimakkaat myrskyt, tulvat ja lumisateet lisääntyvät. Ääri-ilmiöt ovat riskitekijöitä, joita vastaan tulee varautua kiinteistökohtaisesti. Kiinteistövahingoilta suojautuminen saatt aa lisätä ylläpidon kustannuksia.
Cityconin toiminta-alueella ei ole nähtävissä vedenkäytön tai -saannin rajoituksia. EU-alueen niukentuvien vesiresurssien mahdollisesti aiheutt ama veden hinnan nousu saatt aa muodostua riskitekijäksi. Vedenkulutuksen mitt austa tulee kehitt ää kohdetasolla siten, ett ä kulutus ja siitä aiheutuvat kustannukset voidaan jakaa aiheuttamisperiaatt een mukaisesti. Veden niukkuus aiheutt aa kehityspaineita harmaan veden uusiokäytön ratkaisujen kehitt ämiseen.
Maankäytt öön ja rakentamiseen liitt yy uhka biodiversiteetin häiritsemisestä. Kaavoituksen ja suurten hankkeiden yhteydessä tehdään yleensä ympäristövaikutusten arviointi, mikä sisältää luonnon monimuotoisuuden säilymisen arvioinnin. Suomessa maankäytt ö- ja rakennuslaki edellytt ää ympäristövaikutusten arviointimenett elyä (YVA) sovellett avaksi hankkeisiin, joista saatt aa aiheutua merkitt äviä haitallisia ympäristövaikutuksia. YVA-menett elyä voidaan lisäksi soveltaa alueellisen ympäristökeskuksen päätöksellä yksitt äistapauksissa hankkeisiin, joilla on todennäköisesti merkitt äviä haitallisia ympäristövaikutuksia.
Kauppakeskusten sijainti valmiiksi rakennetussa ympäristössä ja hyvät joukkoliikenneyhteydet vähentävät ympäristövaikutuksia. Citycon kehitt ää omistamiaan kauppakeskuksia tai tontt eja ja maa-alueita, jotka sijaitsevat hyvien liikenneyhteyksien ulott uvilla. Usealla kohteella tai tontilla on aiemmin ollut muu käyttötarkoitus. Näihin ns. brownfi eld-kehityshankkeisiin saatt aa liitt yä maaperän puhdistamistoimenpiteitä, joista voi aiheutua kustannusriskejä sekä vaikutuksia terveydelle ja turvallisuudelle. Maaperän puhdistaminen on kuitenkin tiukan lainsäädännön ja viranomaisten valvonnan alaista.
Uusiutuvien energiamuotojen hyödyntäminen ei ole lähtenyt kunnolla käyntiin Cityconin toiminta-alueilla. Teknologian hyödyntämätt ömyyden syitä ovat kalliit investoinnit, pitkät takaisinmaksuajat ja melko tuoreet teknologiaratkaisut, joista ei ole ehtinyt kertyä kokemusperäistä palautetietoa. Sähkön hinta Cityconin toimintaalueilla on ollut suhteellisen edullinen verratt una esimerkiksi moniin Euroopan maihin, eikä se näin ollen ole kannustava tekijä uusien ratkaisujen etsimiseen.
Ilmastonmuutoksen myötä monilta väestötiheiltä alueilta siirtyy ns. ilmastopakolaisia muihin maihin ja maanosiin. Osa näistä pakolaisista päätyy vastaanott avissa maissa tehtäviin, joissa koulutus- ja palkkataso ovat vaatimattomia. Cityconin alihankintaketjuun sisältyy tällaisia tehtäviä, kuten esimerkiksi siivous, rakennusaputyö ja kiinteistönhoito. Henkilöiden palkkaamisessa näihin tehtäviin saatt aa esiintyä työolosuhteisiin ja ihmisoikeuksiin liitt yviä riskitekijöitä. Citycon voi varautua näiden riskitekijöiden poistamiseen kehitt ämällä alihankintaketjuihin eett isiä ohjeita ja edellytt ämällä alihankkijoiltaan vastuullista toimintaa.
C ityconin tuotot tulevat pääasiassa yhtiön omistamien kauppapaikkojen vuokrista. Vuonna 2009 brutt ovuokratuottojen osuus liikevaihdosta oli 95,6 prosentt ia. Cityconin liikevaihto kasvoi 4,5 prosentt ia ja oli 186,3 miljoonaa euroa (2008: 178,3 milj. euroa).
Suomen liiketoimintojen osuus nett ovuokratuotoista oli 73,7 prosentt ia (74,7 %), Ruotsin 18,5 prosentt ia (19,8 %) ja Baltian osuus 7,8 prosentt ia (5,6 %). Nett ovuokratuotot olivat yhteensä 125,4 miljoonaa euroa (121,8 milj. euroa). Koko kiinteistökannan nett otuott oaste oli 6,1 prosentt ia (5,8 %). Suomen nett otuott oaste oli 6,5 prosentt ia (6,0 %), Ruotsin 4,7 prosentt ia (5,0 %) ja Baltian 6,4 prosentt ia (6,2 %).
Tilikauden liikevoitt o oli 10,3 miljoonaa euroa (-105,0 milj. euroa). Liikevoiton kasvu johtui lähinnä kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutoksesta, joka oli -97,4 miljoonaa euroa (-216,1 milj. euroa). Liikevoitt o kasvoi myös valmistuneiden kehityshankkeiden myötä lisääntyneiden ja uudistett ujen tilojen tuomien nett ovuokratuott ojen takia. Luott otappiot (sis. luott otappiovarauksen 0,3 milj. euroa) olivat edelleen vähäiset jääden 0,6 miljoonaan euroon. Määräaikaisia vuokranalennuksia myönnett iin vuoden aikana yhteensä 1,6 milj. euroa.
Operatiivinen tulos kasvoi 16,3 prosentt ia 50,9 miljoonaan euroon. Operatiivisen tuloksen kasvu oli seurausta nett ovuokratuott ojen kasvusta ja alhaisemmista rahoituskuluista. Operatiivisen tuloksen verot olivat tilikaudella yli vertailukauden tulokseen perustuvien verojen johtuen operatiivisen tuloksen kasvusta sekä vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista.
Tulos/osake oli -0,16 euroa (-0,56 euroa). Operatiivinen tulos/osake, laimennett u, (laimennett u EPRA EPS) oli 0,23 euroa (0,20 euroa). Liiketoiminnan nett orahavirta/osake oli 0,30 euroa (0,21 euroa).
Yhtiön osakekohtainen nett ovarallisuus (NAV) oli 3,54 euroa (3,88 euroa) ja oikaistu osakekohtainen nett ovarallisuus (NNNAV) 3,35 euroa (3,80 euroa).
Citycon omisti vuoden 2009 lopussa 84 kiinteistökohdett a: 33 kauppakeskusta, 50 muuta liikekiinteistöä ja yhden tontin. Yhtiön kiinteistöomaisuuden käypä arvo vuoden lopussa oli 2 147,4 miljoonaa euroa. Vuoden aikana arvonlaskua kirjatt iin 97,4 miljoonaa euroa.
Tilikauden lopussa taseen loppusumma oli 2 253,2 miljoonaa euroa (2 178,5 milj. euroa). Kauden päätt yessä taseen velat olivat yhteensä 1 485,3 miljoonaa euroa (1 341,2 milj. euroa), josta lyhytaikaista velkaa oli 227,4 miljoonaa euroa (109,5 milj. euroa). Konsernin rahoitustilanne säilyi hyvänä.
Vuoden päätt yessä Cityconin käytett ävissä olevan likviditeetin määrä oli 205,6 miljoonaa euroa, joista 185,8 miljoonaa euroa oli nostamatt omia, sitovia, pitkäaikaisia luott olimiitt ejä ja 19,8 miljoonaa euroa rahavaroja ja pankkisaamisia. Cityconin käytett ävissä oleva likviditeetti pois lukien yritystodistukset ja lyhytaikaiset luott olimiitit oli 172,9 miljoonaa euroa. Käytett ävissä oleva likviditeett i riitt ää katt amaan päätetyt investoinnit ja lainanhoitokustannukset ainakin vuoden 2010 loppuun saakka ilman uusien rahoituslähteiden tarvett a.
Korolliset velat kasvoivat edellisvuodesta 122,1 miljoonaa euroa ja olivat 1 321,7 miljoonaa euroa (1 199,5 milj. euroa). Konsernin korollisten velkojen käypä arvo oli 1 332,0 miljoonaa euroa (1 211,3 milj. euroa).
Vuoden alusta laskett u korollisten velkojen painotett u keskikorko oli 4,16 prosentt ia (4,85 % vertailukaudella). Keskimääräinen lainapääomilla painotett u laina-aika oli 3,6 vuott a (4,6 vuott a). Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika oli 3,2 vuott a (3,3 vuott a).
Korollisten velkojen painotett u keskikorko 31.12.2009 koronvaihtosopimukset huomioon ott aen oli 3,87 prosentt ia. Konsernin omavaraisuusaste oli 34,2 prosentt ia (38,5 %). Nettovelkaantumisaste oli kauden lopussa 169,5 prosentt ia (141,3 %).
Nett orahoituskulut olivat 47,7 miljoonaa euroa (57,3 milj. euroa). Rahoituskulut ovat laskeneet vuonna 2009 lähinnä korkotason alentumisen ja vaihtovelkakirjalainan takaisinostojen ansiosta.
Citycon allekirjoitt i maaliskuussa 75 miljoonan euron vakuudett oman luott olimiitt isopimuksen kolmesta pohjoismaisesta pankista koostuvan pankkiryhmän kanssa. Sopimuksen kesto on kolme vuott a. Kyseessä on syndikoitu luott o, joka vahvistaa Cityconin maksuvalmiutt a ja mahdollistaa yhtiön kasvun sitovan rahoituksen turvin. Lainan korkomarginaalit määräytyvät Cityconin korkokatekovenantin mukaan yhtiön aikaisempien lainasopimusten tapaan.
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 2006 Cityconin hallitus päätt i heinäkuussa 2006 laskea liikkeeseen kansainvälisille institutionaaliCitycon laatii tilinpäätöksensä IFRS:n mukaisesti sekä noudatt aa EPRAn suosituksia.
sille sijoitt ajille suunnatun seitsemän vuoden, 110 miljoonan euron suuruisen pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan. Citycon aloitt i syksyllä 2008 vaihtovelkakirjalainaan liitt yvien velkakirjojen takaisinostot, koska markkinatilanne mahdollisti yhtiölle velkakirjojen takaisinostamisen selvästi nimellisarvoa alhaisempaan hintaan ja koska takaisinostojen avulla yhtiö pystyi vahvistamaan tasett aan sekä alentamaan nettorahoituskulujaan. Citycon jatkoi velkakirjojen takaisinostoja tilikaudella ostamalla takaisin yhteensä 128 velkakirjaa 3,6 miljoonalla eurolla (mukaan lukien kertyneet korot).
Tilikauden loppuun mennessä Citycon oli ostanut vuoden 2006 vaihtovelkakirjalainaan liitt yviä velkakirjoja takaisin yhteensä 33,5 miljoonan euron nimellisarvoisen määrän, mikä vastaa noin 30,5 prosentt ia vaihtovelkakirjalainan kokonaismäärästä. Painotett u keskimääräi-
nen takaisinostohinta on ollut 53,5 prosentt ia velkakirjojen nimellisarvosta.
Citycon Oyj:n hallitus päätt i 30.11.2009 laskea liikkeeseen ja tarjota merkitt äväksi vakuudettoman kotimaisen joukkovelkakirjalainan. Laina tarjott iin merkitt äväksi kotimaisille yksityissijoitt ajille. Lainan kokonaisnimellisarvo on 40 miljoonaa euroa ja laina-aika viisi vuott a. Lainalle maksetaan vuotuista 5,10 prosentin korkoa vuositt ain 17.12. sen erääntymiseen asti. Laina noteerataan NASDAQ OMX Helsinki Oy:n pörssilistalla.
Cityconin syndikoitujen lainojen ehdoissa antaman sitoumuksen mukaan konsernin omavaraisuusasteen tulee ylitt ää 32,5 prosentt ia ja korkokatt een tulee olla vähintään 1,8. Lainasitoumusten määritt elemä omavaraisuusaste poikkeaa yleisesti esitett ävästä omavaraisuusasteesta.
Citycon on sekä omavaraisuusasteeltaan ett ä korkokatt eeltaan ollut aina, myös vuonna 2009, selvästi kovenantt ien vaatimien tasojen yläpuolella. Yhtiö julkaisee lainasitoumuslaskelmat vuosineljänneksitt äin sijoitt ajaesityksissään.
Taloudellinen vastuu
Cityconin toiminta vaikutt aa taloudellisesti useisiin eri sidosryhmiin kuten vuokralaisiin, henkilöstöön, tavarantoimitt ajiin ja aliurakoitsijoihin. Taloudellista vaikutusta kuhunkin sidosryhmään on arvioitu seuraavassa Cityconin ja sidosryhmien välisten rahavirtojen avulla.
Cityconin liikevaihto muodostuu vuokratuotoista, palvelutuotoista ja käytt ökorvauksista. Liikevaihto vuonna 2009 oli 186,3 miljoonaa euroa (2008: 178,3 milj. euroa). Cityconin vuokrat ovat kohtuullista markkinatasoa. Keskimääräinen vuokrataso vuoden lopussa oli 17,5 euroa/m2.
Citycon maksoi palkkoja ja palkkioita työntekijöilleen yhteensä 7,6 miljoonaa euroa (7,0 milj. euroa), eläkekuluja 1,2 miljoonaa euroa (1,1 milj. euroa) ja muita henkilösivukuluja 1,2 miljoonaa euroa (1,0 milj. euroa). Palkoista ja palkkioista noin 74 prosentt ia maksett iin Suomessa, 22 prosentt ia Ruotsissa ja 4 prosentt ia Virossa ja Liett uassa. Henkilöstön koulutukseen Citycon käytt i 0,2 miljoonaa euroa (0,2 milj. euroa).
Cityconin kiinteistöjen hoitamiseen liitt yvät ostot olivat yhteensä 54,2 miljoonaa euroa (50,0 milj. euroa). Cityconin liiketoimintayksiköt tekevät hoitokuluihin liitt yvät ostonsa paikallisesti. Suomen osuus Cityconin kiinteistön hoitamiseen liitt yvistä ostoista oli 65 prosentt ia, Ruotsin 28 prosentt ia ja Baltian 7 prosentt ia. Ostoista 20,2 miljoonaa euroa (19,4 milj. euroa) maksett iin sähkön ja lämmityksen toimitt ajille ja 20,1 miljoonaa euroa (18,4 milj. euroa) ylläpidon palveluntarjoajille. Kiinteistöjen korjaamiseen käytett iin 6,9 miljoonaa euroa (6,7 milj. euroa). Lisäksi, markkinointipalveluja ja kiinteistön hallinnoimispalveluja hankitt iin 6,9 miljoonalla eurolla (5,3 milj. euroa).
Cityconin liiketoimintayksiköt kilpailutt avat kunkin kiinteistökehityshankkeensa paikallisesti projektille asetett ujen tavoitt eiden perusteella. Cityconin kokonaisinvestoinnit olivat yhteensä 134,6 miljoonaa euroa (157,8 milj. euroa). Investoinneista 134,0 miljoonaa euroa (139,6 milj. euroa) kohdistui kiinteistökehitykseen, 0,0 miljoonaa euroa (17,4 milj. euroa) uusien kiinteistöjen hankintaan ja 0,6 milj. euroa (0,8 milj. euroa) muihin investointeihin. Suomen osuus Cityconin investoinneista oli 18 prosentt ia, Ruotsin 71 prosentt ia ja Baltian 10 prosentt ia. Investoinnit rahoitett iin liiketoiminnan kassavirralla ja olemassa olevilla rahoitusjärjestelyillä.
Citycon-konsernin hallinnon perustana ovat Suomen osakeyhtiölaki sekä konsernin emoyhtiön Citycon Oyj:n yhtiöjärjestys, joka on saatavilla yhtiön internet-sivuilla www.citycon.fi / yhtiojarjestys.
Yhtiö noudatt aa NASDAQ OMX Helsingissä listatt ujen yhtiöiden noudatett avaksi annettua Suomen listayhtiöiden hallinnointikoodia (Corporate Governance). Hallinnointikoodi on julkisesti saatavilla Arvopaperimarkkinayhdistyksen internet-sivuilla www.cgfi nland.fi . Koodia täydentää Cityconin oma ohjeistus yhtiön päätöksentekoelinten työnjaosta sekä sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan järjestämisestä (työjärjestys).
Konsernin liiketoiminnasta ja hallinnosta vastaavat osakeyhtiölain mukaiset toimielimet: yhtiökokous, joka valitsee emoyhtiön hallituksen jäsenet, hallitus, sekä hallituksen valitsema toimitusjohtaja. Yhtiön operatiivisen toiminnan johtamisessa toimitusjohtajaa avustaa johtoryhmä. Hallitustyöskentelyä tehostaa neljä valiokuntaa.
Ylintä päätösvaltaa yhtiössä käytt ävät osakkeenomistajat yhtiökokouksessa. Varsinainen yhtiökokous pidetään vuositt ain tilinpäätöksen valmistutt ua huhtikuun loppuun mennessä. Ylimääräisiä yhtiökokouksia pidetään päätöksenteon niin vaatiessa.
Citycon asett aa osakkeenomistajiensa saataville riitt ävästi tietoa yhtiökokouksessa käsiteltävistä asioista. Yhtiö julkaisee yhtiökokouskutsun ja yhtiökokoukselle esitett ävät asiakirjat sekä hallituksen päätösehdotukset internet-sivuillaan vähintään 21 päivää ennen kokousta. Kokousmateriaali toimitetaan pyydett äessä osakkeenomistajalle myös postitse. Yhtiö pyrkii edistämään käytett ävissään olevin kohtuullisin keinoin myös kansainvälisten osakkeenomistajiensa osallistumista yhtiökokoukseen ja järjestämään kokoukset siten, ett ä osakkeenomistajat voivat mahdollisimman laajasti osallistua kokoukseen ja käytt ää siellä puhe- ja äänioikeutt aan.
Viivytyksett ä yhtiökokouksen jälkeen yhtiö julkistaa yhtiökokouksen tekemät päätökset pörssitiedott eena ja internet-sivuillaan. Yhtiökokouksen pöytäkirja asetetaan saataville yhtiön internet-sivuille kahden viikon kuluessa yhtiökokouksesta. Lisätietoja yhtiökokouksesta ja osakkeenomistajien oikeuksista on saatavissa yhtiön internet-sivuilta www.citycon.fi / yhtiokokous.
Yhtiön toimitusjohtaja ja hallituksen puheenjohtaja osallistuvat yhtiökokoukseen. Hallituksen jäsenet osallistuvat kokoukseen riitt ävässä laajuudessa. Hallituksen jäseneksi ensimmäistä kertaa ehdolla oleva henkilö osallistuu valinnasta päätt ävään yhtiökokoukseen, ellei hänen poissaololleen ole painavaa syytä. Myös yhtiön päävastuullinen tilintarkastaja on läsnä yhtiökokouksessa.
Yhtiökokous päätt ää hallituksen jäsenten lukumäärän ja valitsee hallituksen jäsenet yh-
den vuoden toimikaudeksi. Yhtiöjärjestyksen mukaan hallitukseen kuuluu vähintään viisi ja enintään kymmenen jäsentä. Yhtiöjärjestyksessä ei ole muita hallituksen jäsenten valintaa rajoitt avia määräyksiä. Jäseneksi valitt avalla on oltava tehtävän edellytt ämä pätevyys ja riitt ävästi aikaa tehtävän hoitamiseen. Hallituksen jäsenten enemmistön on oltava riippumatt omia yhtiöstä. Lisäksi vähintään kahden mainitt uun enemmistöön kuuluvista jäsenistä on oltava riippumatt omia yhtiön merkitt ävistä osakkeenomistajista. Hallitus arvioi vuositt ain jäsentensä riippumatt omuutt a. Hallituksen jäsenet ovat velvollisia antamaan hallitukselle riitt ävät tiedot pätevyytensä ja riippumatt omuutensa arviointia varten sekä ilmoitt amaan tiedoissa
tapahtuneet muutokset.
Cityconin yhtiökokous 18.3.2009 päätt i valita hallituksen jäseniksi uudelleen Amir Bernsteinin, Gideon Bolotowskyn, Raimo Korpisen, Tuomo Lähdesmäen, Claes Ott ossonin, Dor J. Segalin, Thomas W. Werninkin ja Per-Håkan Westinin. Uutena jäsenenä hallitukseen valittiin Ariella Zochovitzky. Amir Bernstein erosi hallituksesta kesken kauden päätoimessaan tapahtuneen muutoksen seurauksena ja hänen tilalleen hallitukseen valitt iin 1.12.2009 pidetyssä ylimääräisessä yhtiökokouksessa Ronen Ashkenazi. Hallituksen jäsenten henkilö- ja osakeomistustiedot on esitelty ohessa ja heidän työhistoriansa sekä keskeiset luott amustehtävänsä yhtiön internet-sivuilla www.citycon.fi / hallitus. Hallituksen puheenjohtaja ja hallituksen jäsenet eivät ole työ- tai toimisuhteessa yhtiöön.
Kauppatieteiden maisteri Alankomaiden kansalainen, s. 1945 Hallituksen jäsen vuodesta 2005 Riippumaton yhtiöstä ja merkitt ävistä osakkeenomistajista Päätoimi: Wernink Consultancy & Investment B.V., toimitusjohtaja vuodesta 2003
Hallituksen varapuheenjohtaja Tuomo Lähdesmäki (varapuheenjohtaja vuodesta 2006)
Diplomi-insinööri, MBA Suomen kansalainen, s. 1957 Hallituksen jäsen vuodesta 2004 Riippumaton yhtiöstä ja merkitt ävistä osakkeenomistajista Päätoimi: Boardman Oy, perustajajäsen ja Senior Partner vuodesta 2002
Ronen Ashkenazi
Master of Laws, ESQ Israelin kansalainen, s. 1969 Hallituksen jäsen vuodesta 2008 Riippumaton yhtiöstä Päätoimi: Gazit Europe (Netherlands) B.V., toimitusjohtaja marraskuuhun 2009 asti
Hallitus valitsee keskuudestaan puheenjohtajan ja varapuheenjohtajan. Vuonna 2009 hallituksen puheenjohtajana toimi Thomas W. Wernink ja varapuheenjohtajana Tuomo Lähdesmäki.
Hallituksen arvioinnin mukaan kaikki hallituksen jäsenet ovat riippumatt omia yhtiöstä. Lisäksi hallituksen arvioinnin mukaan Gideon Bolotowsky, Raimo Korpinen, Tuomo Lähdesmäki, Thomas W. Wernink ja Per-Håkan Westin ovat riippumatt omia merkitt ävistä osakkeenomistajista.
Vuonna 2009 Cityconin hallitus kokoontui 14 kertaa. Keskimääräinen osallistumisprosentt i oli 96,0.
Hallituksen tehtävät ja vastuut määräytyvät osakeyhtiölain, yhtiöjärjestyksen ja hallituksen kirjallisen työjärjestyksen pohjalta. Työjärjestyksen keskeinen sisältö on selostett u yhtiön internet-sivuilla www.citycon.fi /hallinnointi. Hallitus vastaa muun muassa Citycon-konsernin strategisista linjauksista sekä liiketoiminnan ja konsernin hallinnon asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus on päätösvaltainen, kun enemmän kuin puolet sen jäsenistä on paikalla.
Laissa ja yhtiöjärjestyksessä erikseen mainitt ujen tehtävien lisäksi Cityconin hallitus
vahvistaa yhtiön johdon velvollisuudet ja vastuualueet sekä raportointijärjestelmän,
vahvistaa henkilöstön palkitsemis- ja kannustinjärjestelmien periaatt eet ja päätt ää palkitsemis- ja kannustinjärjestelmistä,
Hallituksen kokouksia varten laaditaan esityslista, jonka mukaisesti asiat kokouksessa käsitellään. Hallituksen kokouksesta laaditaan pöytäkirja, joka tarkistetaan ja hyväksytään seuraavassa kokouksessa.
Cityconin hallitus arvioi vuositt ain toimintaansa ja työskentelytapojaan.
Cityconin hallitustyöskentelyä tehostaa neljä valiokuntaa, jotka ovat tarkastus-, nimitys- ja palkitsemisvaliokunta sekä strategia- ja investointivaliokunta (16.12.2009 saakka investointivaliokunta). Valiokunnat valmistelevat hallituksessa käsiteltäviä asioita ja niihin kuuluvat hallituksen jäsenet voivat perehtyä valiokunnassa käsiteltäviin asioihin laajemmin kuin koko hallitus. Valiokuntien keskeiset tehtävät ja toimintaperiaatt eet on määritelty yhtiön hallituksen hyväksymässä yhtiön päätöksentekoelinten työjärjestyksessä ja ne on esitelty yhtiön internet-sivuilla www.citycon.fi /hallinnointi.
Hallitus valitsee valiokuntien puheenjohtajat ja jäsenet keskuudestaan. Valiokunnassa on aina vähintään kolme jäsentä. Valiokuntien puheenjohtajat raportoivat hallitukselle valiokunnan käsitt elemistä asioista, minkä lisäksi valiokuntien kokouksista laaditaan pöytäkirja, joka jaetaan kaikille hallituksen jäsenille.
Tiedot valiokuntien kokoonpanosta, kokousten lukumäärästä ja kokouksiin osallistumisesta vuonna 2009 käyvät ilmi oheisesta taulukosta.
Yhtiökokous vahvistaa hallituksen jäsenten palkkiot vuositt ain etukäteen.
Vuoden 2009 varsinainen yhtiökokous päätt i, ett ä hallituksen puheenjohtajalle maksetaan vuosipalkkiona 160 000 euroa, hallituksen varapuheenjohtajalle 60 000 euroa sekä muille hallituksen jäsenille 40 000 euroa. Lisäksi yhtiökokous päätt i, ett ä hallituksen ja valiokuntien puheenjoh-
| Tarkastusvaliokunta | Nimitysvaliokunta | Palkitsemisvaliokunta | Strategia- ja investointivaliokunta (* | |
|---|---|---|---|---|
| Jäsenet | Bolotowsky Gideon | Bernstein Amir (18.3.2009 asti) | Bolotowsky Gideon | Ashkenazi Ronen (jäsen ja pj. 16.12.2009 alkaen) |
| Korpinen Raimo (pj.) | Lähdesmäki Tuomo (pj.) | Lähdesmäki Tuomo (pj.) | Bernstein Amir (30.11.2009 asti) | |
| Wernink Thomas W. | Ott osson Claes | Wernink Thomas W. | Korpinen Raimo | |
| Westin Per-Håkan | Wernink Thomas W. | Zochovitzky Ariella (23.4.2009 alkaen) | Segal Dor J. | |
| Zochovitzky Ariella (18.3.2009 alkaen) | Westin Per-Håkan (16.12.2009 alkaen) | Wernink Thomas W. (pj. 16.12.2009 asti) | ||
| Westin Per-Håkan | ||||
| Kokousten lukumäärä | Viisi | Kolme | Kuusi | Viisi |
| Osallistumisprosentt i | 100 | 100 | 100 | 100 |
*) Entinen investointivaliokunta
tajille maksetaan 700 euron ja varapuheenjohtajalle ja muille hallituksen ja valiokuntien jäsenille 500 euron kokouskohtainen palkkio. Palkkiot pysyivät samana kuin edellisenä vuonna.
Vuonna 2009 Cityconin hallituksen jäsenille maksetut vuosi- ja kokouspalkkiot käyvät ilmi oheisesta taulukosta. Palkkiot maksett iin rahana. Kokouspalkkiot sisältävät sekä hallituksen ett ä valiokuntien kokouksista maksetut palkkiot. Cityconin hallituksen jäsenet eivät kuulu yhtiön osakepohjaisiin palkitsemisjärjestelmiin. Hallitus on antanut suosituksen, jonka mukaan jokaisen hallituksen jäsenen tulisi omistaa vähintään yhden vuoden palkkionsa arvosta yhtiön osakkeita toimikautensa aikana.
Toimitusjohtaja vastaa yhtiön päivitt äisten toimintojen johtamisesta ja valvonnasta osakeyhtiölain, yhtiön päätöksentekoelinten työjärjestyksen sekä hallitukselta saamiensa valtuuksien ja suuntaviivojen mukaisesti.
Toimitusjohtaja valvoo niiden ohjeiden, menett elytapojen ja strategisten suunnitelmien noudatt amista, joista hallitus on päätt änyt, sekä huolehtii siitä, ett ä tällaiset ohjeet, menett elytavat ja suunnitelmat tarpeen vaatiessa esitellään hallitukselle päivitystä tai tarkistusta varten. Toimitusjohtaja osallistuu hallituksen kokouksiin ja vastaa siitä, ett ä hallituksen kokouk sissa käsiteltävät informaatio- ja päätösehdotusasiakirjat on asianmukaisesti valmisteltu. Lisäksi toimitusjohtaja huolehtii siitä, ett ä hallituksen jäsenet saavat jatkuvasti tarpeellista tietoa yhtiön taloudellisen tilanteen, likviditeetin, rahoitusaseman ja kehityksen seuraamiseksi ja tiedott aa hallitukselle merkitt ävistä yhtiön toimintaan liitt yvistä tapahtumista, päätöksistä ja tulevista hankkeista.
Cityconin hallitus nimitt ää toimitusjohtajan ja päätt ää tämän toimisuhteen ehdoista, jotka on määritelty kirjallisessa toimisopimuksessa. Citycon Oyj:n toimitusjohtajana on vuodesta 2002 lähtien toiminut Petri Olkinuora. Toimitusjohtajalla on oikeus siirtyä eläkkeelle 62 vuott a täytett yään, mikäli hän on tähän saakka yrityksen palveluksessa. Toimitusjohtajan toimisopimuksen irtisanomisaika on molemmin puolin 6 kuukautt a. Jos yritys irtisanoo sopimuksen muusta kuin toimitusjohtajasta johtuvasta syystä, toimitusjohtajalle maksetaan 18 kuukauden rahapalkkaa vastaava kertakorvaus irtisanomisajan palkan lisäksi.
Cityconilla on johtoryhmä, johon kuuluu vähintään kolme jäsentä. Johtoryhmän jäsenten nimityksistä vastaa yhtiön hallitus toimitusjohtajan esityksestä. Johtoryhmän kokousten puheenjohtajana toimii toimitusjohtaja, joka kutsuu johtoryhmän koolle tarvitt aessa. Vuonna 2009 johtoryhmä kokoontui 10 kertaa. Johtoryhmän kokouksista pidetään pöytäkirjaa.
Johtoryhmän keskeiset tehtävät ja toimintaperiaatt eet on määritelty yhtiön hallituksen hyväksymässä yhtiön päätöksentekoelinten työjärjestyksessä. Johtoryhmän päätehtävä on asiantuntijaelimenä avustaa toimitusjohtajaa yhtiön operatiivisen liiketoiminnan johtamisessa. Johtoryhmä koordinoi ja kehitt ää yhtiön eri toimintoja asetett ujen tavoitt eiden mukaisesti, edistää tiedonkulkua ja yhteistyötä organisaation eri osien välillä, seuraa yhtiön liiketoiminnan kannatt avuutt a sekä edistää ja ylläpitää yhtiön parhaita käytäntöjä. Lisäksi johtoryhmä valmistelee hallituksen käsitt elyä varten yhtiön strategiaan, toimintasuunnitelmaan, budjett iin ja organisaation liitt yviä päätösehdotuksia hallituksen antamien suuntaviivojen mukaisesti.
Vuonna 2009 yhtiön johtoryhmään kuului kuusi jäsentä. Heidän henkilötietonsa sekä osake- ja optio-omistustietonsa on esitelty ohessa. Johtoryhmän jäsenten työhistoria sekä mahdolliset luott amustehtävät käyvät ilmi yhtiön internet-sivuilta www.citycon.fi /johtoryhma.
Hallitus vahvistaa toimitusjohtajan palkan ja muut edut ja päätt ää toimitusjohtajan esityksestä myös muun ylimmän johdon palkoista ja etuuksista.
| Vuosipalkkio | Kokouspalkkiot | Yhteensä |
|---|---|---|
| 12 000 | 1 000 | 13 000 |
| 28 000 | 8 500 | 36 500 |
| 40 000 | 12 000 | 52 000 |
| 40 000 | 13 000 | 53 000 |
| 60 000 | 14 300 | 74 300 |
| 40 000 | 7 000 | 47 000 |
| 40 000 | 9 000 | 49 000 |
| 160 000 | 19 300 | 179 300 |
| 40 000 | 12 000 | 52 000 |
| 40 000 | 10 500 | 50 500 |
| 500 000 | 106 600 | 606 600 |
Diplomi-insinööri Suomen kansalainen, s. 1947 Hallituksen jäsen vuodesta 2006 Riippumaton yhtiöstä ja merkitt ävistä osakkeenomistajista Päätoimi: OsakeTieto FSMI Oy, toimitusjohtaja ja hallituksen puheenjohtaja vuodesta 2003
Raimo Korpinen
Oik. kand., varatuomari Suomen kansalainen, s. 1950 Hallituksen jäsen vuodesta 2004 Riippumaton yhtiöstä ja merkitt ävistä osakkeenomistajista Päätoimi: Governia Oy (ent. Solidium Oy), toimitusjohtaja vuodesta 1998
Sähköinsinööri Ruotsin kansalainen, s. 1961 Hallituksen jäsen vuodesta 2004 Riippumaton yhtiöstä Päätoimi: ICA Kvantum Hovås, toimitusjohtaja vuodesta 1989
Dor J. Segal
High school Yhdysvaltojen kansalainen, s. 1962 Hallituksen jäsen vuodesta 2004 Riippumaton yhtiöstä Päätoimi: Gazit-Globe Ltd., Executive Vice Chairman vuodesta 2008; First Capital Realty Inc., toimitusjohtaja ja hallituksen jäsen vuodesta 2000
Civil ingenjör Ruotsin kansalainen, s. 1946 Hallituksen jäsen vuodesta 2008 Riippumaton yhtiöstä ja merkitt ävistä osakkeenomistajista Päätoimi: PH WESTIN Real Management AB, hallituksen jäsen vuodesta 2007
B.A. (Economics and Accounting), CPA (Israel), MBA Israelin kansalainen, s. 1957 Hallituksen jäsen 18.3.2009 alkaen Riippumaton yhtiöstä Päätoimi: C.I.G. Consultants / Capital Investments Group Ltd., johtaja ja osakas vuodesta 2001; U. Dori Group Ltd., jaett u hallituksen puheenjohta- juus vuodesta 2008
Toimitusjohtajan ja muun johtoryhmän palkitseminen koostuu kiinteästä kuukausipalkasta ja luontoiseduista sekä vuositt aisesta suorituspalkkiosta. Lisäksi toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäsenet ovat mukana konsernin avainhenkilöille suunnatussa, yhtiön pitkän aikavälin osakepohjaisessa kannustinjärjestelmässä sekä henkilöstölle suunnatussa optio-ohjelmassa 2004. Johdon palkitsemista on käsitelty tarkemmin yhtiön internet-sivuilla olevassa palkka- ja palkkioselvityksessä (www. citycon.fi /hallinnointi).
Vuonna 2009 toimitusjohtajalle maksett iin palkkaa, luontoisetuja ja suorituspalkkiota yhteensä 409 977 euroa, minkä lisäksi hänellä oli 18 000 euroa optiotuloja. Yhtiön pitkäaikaiseen osakepohjaiseen kannustinjärjestelmään liitt yen toimitusjohtajalle annett iin 11 730 osakett a.
Yhtiö noudatt aa Helsingin pörssin sisäpiiriohjett a, minkä lisäksi Cityconissa on käytössä yhtiön oma sisäpiiriläisten velvollisuuksia, ilmoitusvelvollisuutt a ja sisäpiirirekistereitä koskeva sisäpiiriohje, jossa on myös määritelty yhtiön sisäpiirihallinnon menett elytavat.
Yhtiön lakimääräisiä sisäpiiriläisiä ovat yhtiön hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja tilintarkastaja. Lakimääräisiä sisäpiiriläisiä ovat myös yhtiön johtoryhmän jäsenet, jotka yhtiön hallitus on määritellyt arvopaperimarkkinalain tarkoitt amiksi muiksi yhtiön ylimpään johtoon kuuluviksi henkilöiksi. Lakimääräisten sisäpiiriläisten ja heidän lähipiirinsä arvopaperio-
| 2009 | Osakkeet | Optiot 2004A 1) |
Optiot 2004B |
Optiot 2004C |
Velka- kirjat 2) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hallitus | ||||||
| Ashkenazi Ronen | 1.12. | - | - | - | - | - |
| (hallituksen jäsen 1.12. alkaen) | 31.12. | - | - | - | - | - |
| Bernstein Amir | 1.1. | - | - | - | - | - |
| (hallituksen jäsen 30.11. asti) | 30.11. | 7 150 | - | - | - | - |
| Bolotowsky Gideon | 1.1. | 4 626 | - | - | - | - |
| 31.12. | 4 626 | - | - | - | - | |
| Korpinen Raimo | 1.1. | 14 456 | - | - | - | - |
| 31.12. | 14 456 | - | - | - | - | |
| Lähdesmäki Tuomo (varapj.) | 1.1. | 37 289 | - | - | - | - |
| 31.12. | 52 289 | - | - | - | - | |
| Ott osson Claes | 1.1. | 10 336 | - | - | - | - |
| 31.12. | 23 336 | - | - | - | - | |
| Segal Dor J. | 1.1. | 7 174 | - | - | - | - |
| 31.12. | 7 174 | - | - | - | - | |
| Wernink Thomas W. (pj.) | 1.1. | 45 000 | - | - | - | - |
| 31.12. | 50 000 | - | - | - | - | |
| Westin Per-Håkan | 1.1. | 10 000 | - | - | - | - |
| 31.12. | 10 000 | - | - | - | - | |
| Zochovitzky Ariella | 18.3. | - | - | - | - | - |
| (hallituksen jäsen 18.3. alkaen) | 31.12. | - | - | - | - | 1 |
| Johtoryhmä | ||||||
| Olkinuora Petri | 1.1. | 138 155 | 75 000 | 140 000 | 140 000 | - |
| toimitusjohtaja | 31.12. | 149 885 | - | 100 000 | 140 000 | - |
| Att ebrant Ulf | 1.1. | 330 | - | - | - | - |
| maajohtaja, Ruotsin liiketoiminnot | 31.12. | 1 854 | - | - | - | - |
| Holmström Harri | 1.1. | 826 | - | 70 000 | 70 000 | - |
| maajohtaja, Baltian liiketoiminnot | 31.12. | 2 350 | - | - | 70 000 | - |
| Raekivi Outi | 1.1. | 826 | 75 000 | 70 000 | 70 000 | - |
| lakiasiainjohtaja, hallituksen sihteeri | 31.12. | 2 350 | - | - | 70 000 | - |
| Sihvonen Eero | 1.1. | 2 026 | - | 70 000 | 70 000 | - |
| talousjohtaja, varatj. | 31.12. | 8 335 | - | - | 70 000 | - |
| Vuorio Kaisa | 1.1. | 3 698 | 75 000 | 70 000 | 70 000 | - |
| maajohtaja, Suomen liiketoiminnot | 31.12. | 5 222 | - | - | 70 000 | - |
| Päävastuullinen tilintarkastaja | ||||||
| Korpelainen Tuija | 1.1. | - | - | - | - | - |
| 31.12. | - | - | - | - | - |
Yhtiön julkinen sisäpiirirekisteri on yhtiön kotisivujen lisäksi nähtävillä Euroclear Finland Oy:n asiakaspalvelupisteessä, osoitt eessa Urho Kekkosen katu 5 C, Helsinki.
1) Optio-oikeudet 2004 A raukesivat arvott omina 31.3.2009.
2) Velkakirjat viitt aavat yhtiön 2.8.2006 liikkeeseenlaskemaan pääomaehtoiseen vaihtovelkakirjalainaan, jossa kunkin velkakirjan nimellisarvo on 50 000 euroa.
mistukset yhtiössä ovat julkisia. Vuoden 2009 aikana tapahtuneet muutokset omistuksissa käyvät ilmi oheisesta taulukosta. Ajantasaiset omistustiedot ovat nähtävissä yhtiön kotisivuilla www.citycon.fi /sisapiiri.
Lakimääräisten sisäpiiriläisten lisäksi yhtiössä on myös ns. pysyviä sisäpiiriläisiä, jotka on asemansa tai tehtäviensä tai muun yhtiön kanssa tekemänsä sopimuksen perusteella merkitt y yhtiön yrityskohtaiseen sisäpiirirekisteriin. Tällaisia henkilöitä ovat yhtiön hallituksen jäsenten, toimitusjohtajan ja johtoryhmän jäsenten sihteerit ja assistentit sekä henkilöt, jotka vastaavat yhtiön taloudesta ja taloudellisesta raportoinnista, rahoituksesta, lakiasioista, sijoitus- ja kehitystoiminnasta, konserniviestinnästä, sijoitt ajasuhteista, it-toiminnoista sekä sisäisestä ja ulkoisesta tarkastuksesta. Yrityskohtainen sisäpiirirekisteri ei ole julkinen.
Citycon ylläpitää julkista ja yrityskohtaista sisäpiirirekisteriään Euroclear Finland Oy:n SIRE Extranet –järjestelmässä. Yhtiö tarkistuttaa lakimääräisillä sisäpiiriläisillä kaksi kertaa vuodessa rekisteriin merkityt tiedot antamalla heille ott eet sisäpiirirekisteristä, minkä lisäksi yhtiö valvoo säännöllisin väliajoin sisäpiiriläistensä kaupankäyntiä Euroclear Finland Oy:n rekisteröimien kaupankäyntitietojen perusteella. Yhtiö valvoo sisäpiiriläisten kauppoja tarvitt aessa myös tapauskohtaisesti.
Yhtiön sisäpiiriohjeen mukaan yhtiön julkiseen ja pysyvään sisäpiiriin kuuluvat eivät saa käydä kauppaa Cityconin osakkeilla tai osakkeisiin oikeutt avilla arvopapereilla 21 päivän mitt aisen ajanjakson aikana ennen yhtiön tilinpäätöksen tai osavuosikatsauksen julkistamista. Sisäpiiriläiset ovat lisäksi velvollisia pyytämään yhtiön sisäpiirivastaavalta arvion suunnitt elemansa arvopaperikaupan lain- ja ohjeenmukaisuudesta. Yhtiön sisäpiirivastaava pitää kirjaa yhteydenotoista.
Cityconin liiketoiminnan ohjaus ja valvonta tapahtuu pääasiassa edellä kuvatun hallinto- ja johtamisjärjestelmän avulla. Yhtiön sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan toimintaperiaatteet on määritelty hallituksen hyväksymässä ohjeessa sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan järjestämisestä. Sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan tehokkuutt a arvioidaan sisäisellä tarkastuksella.
Cityconin sisäinen valvonta käsitt ää taloudellisen ja muun valvonnan. Sisäistä valvontaa toteutt avat yhtiössä ylin ja toimiva johto sekä koko muu henkilökunta. Yhtiö pyrkii edistämään sellaisen yrityskultt uurin muodostumista, joka hyväksyy sisäisen valvonnan normaalina ja tarpeellisena osana päivitt äistä yritystoimintaa.
Sisäisellä valvonnalla pyritään varmistamaan
taloudellisen ja muun johtamisinformaation luotett avuus ja oikeellisuus,
ulkoisen sääntelyn ja sisäisten menett elytapojen sekä asiakassuhteissa asianmukaisten menett elytapojen noudatt aminen,
Yhtiön hallitus vastaa riitt ävän ja toimivan sisäisen valvonnan järjestämisestä ja ylläpitämisestä. Toimitusjohtajan tehtävänä on huolehtia sisäisen valvonnan käytännön toimenpiteiden toteutt amisesta. Toimitusjohtajan tehtävänä on ylläpitää organisaatiorakennett a, jossa vastuut, valtuudet ja raportointisuhteet on määritelty kirjallisesti selkeästi ja katt avasti.
Toimitusjohtaja ja yhtiön johtoryhmän jäsenet vastaavat siitä, ett ä konsernin jokapäiväisessä toiminnassa noudatetaan voimassaolevia lakeja ja niiden nojalla annett uja säädöksiä sekä yhtiön toimintaperiaatt eita ja hallituksen päätöksiä.
Liiketoiminnan seurantaa ja varainhoidon valvontaa varten yhtiössä on käytössä asianmukaiset ja luotett avat laskenta- ja muut tietojärjestelmät. Asetett ujen tavoitt eiden toteutumista seurataan koko konsernin katt avalla suunnitt elu- ja raportointijärjestelmällä, jonka avulla voidaan seurata rullaavasti sekä toteumaa ett ä ennustett a. Järjestelmä mahdollistaa myös pitkän aikavälin ennustamisen ja suunnittelun sekä toimii budjetoinnin apuvälineenä.
Riskienhallinta on osa yhtiön sisäistä valvontaa ja sen tarkoituksena on varmistaa yhtiön liike-
Talousjohtaja, varatoimitusjohtaja Eero Sihvonen
Kauppatieteiden maisteri Suomen kansalainen, s. 1957 Johtoryhmän jäsen vuodesta 2005
Lakiasiainjohtaja Outi Raekivi
Oikeustieteen kandidaatt i, KJs Suomen kansalainen, s. 1968 Johtoryhmän jäsen vuodesta 2002
Harri Holmström Maajohtaja, Baltian liiketoiminnot
Diplomi-insinööri, AKA Suomen kansalainen, s. 1956 Johtoryhmän jäsen vuodesta 2005
Maajohtaja, Suomen liiketoiminnot Kaisa Vuorio
Diplomi-insinööri, AKA Suomen kansalainen, s. 1967 Johtoryhmän jäsen vuodesta 2003
Maajohtaja, Ruotsin liiketoiminnot Ulf Att ebrant
Ruotsin kansalainen, s. 1963 Johtoryhmän jäsen vuodesta 2007 toiminnallisten tavoitt eiden saavutt aminen. Yhtiön hallitus on hyväksynyt yhtiölle riskienhallinnan ohjesäännön, joka määritt elee yhtiön riskienhallinnan periaatt eet ja riskienhallintaprosessin. Riskienhallintaprosessi käsitt ää yhtiön liiketoiminnasta aiheutuvien ja siihen olennaisesti liitt yvien riskien tunnistamisen, arvioinnin, mitt aamisen, rajaamisen ja valvonnan. Ohjesäännössä määritellään myös kyseisen prosessin valvonta ja riskienhallinnan organisaatio.
Yhtiön riskienhallintaprosessia arvioidaan ja kehitetään jatkuvasti. Yhtiössä käydään vuositt ain läpi riskienhallintaprosessi siten, ett ä yhtiön riskikartt a ja vuositt ainen toimenpidesuunnitelma päivitetään vastaamaan vuosisuunnitelman tavoitt eita ja esitellään hallitukselle erikseen sovitt avassa syyskauden kokouksessa. Riskikartt a päivitetään myös keväisin liiketoimintastrategiaprosessin yhteydessä.
Yhtiön rahoitusriskien hallinnan järjestäminen on kirjatt u rahoituspolitiikkaan ja keskeisistä rahoitusriskeistä raportoidaan hallitukselle vuosineljänneksitt äin. Lisäksi yhtiön hallitus seuraa säännöllisesti yhtiön liiketoimintaan sisältyviä riskejä ja epävarmuustekijöitä ja raportoi niistä lainsäädännön ja Finanssivalvonnan määräysten ja ohjeiden edellytt ämällä tavalla.
Yhtiön riskienhallintaprosessia ja yhtiön liiketoimintaan liitt yviä riskejä on käsitelty tarkemmin vuosikertomuksen sivuilla 43-45, oheisen tilinpäätöksen sivuilla 32-34 sekä yhtiön internet-sivuilla www.citycon.fi /riskienhallinta.
Sisäinen tarkastus pyrkii itsenäisesti ja järjestelmällisesti arvioimaan ja parantamaan yhtiön sisäistä valvontaa ja riskienhallintaa. Tarkastusvaliokunta hyväksyy vuositt ain sisäistä tarkastusta koskevan tarkastussuunnitelman, jonka perusteella tarkastus suoritetaan. Sisäisen tarkastuksen toiminnasta on laaditt u sisäisen tarkastuksen ohjesääntö. Tilintarkastajat, jotka ovat vastuussa sisäisestä tarkastuksesta, raportoivat sisäisen tarkastuksen tuloksista tarkastusvaliokunnalle, jonka tulee viivytyksettä ryhtyä havaintojen perusteella tarvitt aviin toimiin. Sisäinen tarkastus oli vuonna 2009 ulkoistett u KPMG Oy Ab:lle. Yhtiön tilintarkastajan vuoden aikana suoritt amaan tarkastukseen sisältyy myös hallinnon tarkastusta, josta hän raportoi tarkastusvaliokunnalle ja toimitusjohtajalle.
Yhtiökokous valitsee vuositt ain Cityconin hallintoa ja tilejä tarkastamaan yhden tilintarkastajan, jonka tulee olla Keskuskauppakamarin hyväksymä tilintarkastusyhteisö. Tilintarkastaja antaa yhtiön vuositilinpäätöksen yhteydessä yhtiön osakkeenomistajille lain edellytt ämän tilintarkastuskertomuksen. Lakisääteisen tilintarkastuksen pääasiallisena tehtävänä on todentaa, ett ä konsernitilinpäätös, emoyhtiön tilinpäätös ja toimintakertomus antavat oikeat ja riitt ävät tiedot konsernin ja yhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta kultakin tilikaudelta. Vuositilinpäätöksen yhteydessä annett avan tilintarkastuskertomuksen lisäksi tilintarkastaja raportoi yhtiön toimitusjohtajalle ja tarkastusvaliokunnalle tarvitt aessa.
Tilintarkastaja voi tarvitt aessa osallistua tarkastusvaliokunnan kutsumana asiantuntijana valiokunnan kokouksiin.
Vuoden 2009 varsinainen yhtiökokous valitsi yhtiön tilintarkastajaksi uudelleen KHTyhteisö Ernst & Young Oy:n, jonka nimeämänä päävastuullisena tilintarkastajana on toiminut KHT Tuija Korpelainen.
Vuonna 2009 Citycon maksoi tilintarkastajalle varsinaiseen tilintarkastukseen liitt yviä palkkioita 0,2 miljoonaa euroa. Lisäksi Citycon osti tilintarkastajalta IFRS-standardeihin, kiinteistökauppoihin ja verotukseen liitt yviä asiantuntijapalveluita yhteensä 0,1 miljoonalla eurolla.
Cityconin konserniviestinnän tehtävänä on tiedott aa eri sidosryhmille yhtiötä koskevista asioista. Tavoitt eena on tarjota oikeaa, riitt ävää ja ajankohtaista tietoa säännöllisesti, tasapuolisesti ja samanaikaisesti kaikille osapuolille. Yhtiön tärkein viestintäkanava ovat yhtiön internet-sivut, joilta löytyvät kaikki yhtiön julkaisemat taloudelliset raportit, tiedott eet ja muu listayhtiöiden hallinnointikoodin edellytt ämä sijoitt ajainformaatio.
Raportoitu Ositt ain raportoitu Ei raportoitu
| Koodi | Sisältö | Sivu | Kommentit |
|---|---|---|---|
| Strategia ja analyysi | |||
| 1.1-1.2 | Toimitusjohtajan katsaus, keskeiset vaikutukset, riskit ja mahdollisuudet |
4, 6-7, 35, 43-45 |
|
| Organisaation profi ili | |||
| 2.1-2.9 | Organisaation taustakuvaus | 1-4, 9-10, 24-25, 27- 33, 40-41, 49-54, 62 |
|
| 2.10 | Saadut palkinnot | 32 | Kauppakeskus Strömpilenin palkinnot No Plastic Bags -kampanjasta. |
| Raportointiperiaatt eet | |||
| Raportin muutt ujat | |||
| 3.1-3.11 Raportin kuvaus, laajuus ja rajaukset | 3-4,11, 35-41,60 |
||
| 3.12 | GRI sisältöindeksin esitt äminen | 55-56 | |
| 3.13 | Ulkopuolisen varmennuksen käytännöt | ||
| Hallintotapa | Hallintotapa. Sitoumukset ja yhteistyö | ||
| 4.1-4.4, 4.6-4.7, 4.10 |
Hallintotapa | 49-50 | |
| 4.5 | Yhteiskuntavastuun tulosten vaikutus hallituksen jäsenten ja muun johdon palkitsemiseen |
50-51 | Lisätietoa saatavilla tilinpäätöksestä. |
| 4.8 | Organisaation missio, visio tai arvot, toimintasäännöt ja -periaatt eet ja toimeenpanokäytännöt yhteiskun tavastuun alueilla |
6-7 | Yhteiskuntavastuun strategia on integroitu yhtiön strategiaan. |
| 4.9 | Hallituksen tavat seurata yhteiskuntavastuun johtamista |
Hallitus seuraa yhteiskuntavastuun osa alueita osana yhtiön strategiaa. |
|
| Ulkopuoliset sitoumukset | |||
| 4.11 | Varovaisuusperiaatt eiden noudatt aminen (= organisaation operatiivinen riskienhallinta) |
43-44 | |
| 4.12 | Sitoutuminen ulkoisiin aloitt eisiin ja periaatt eisiin | ||
| 4.13 | Merkitt ävät jäsenyydet järjestöissä | 13 | |
| Sidosryhmätoiminta | |||
| 4.14- 4.17 |
Luett elo sidosryhmistä, sidosryhmien määritt ely ja valintaperusteet, sidosryhmätoiminnan periaatt eet, sidosryhmien esille nostamat aiheet |
10-13 | |
| Taloudellisen toiminnan indikaatt orit | |||
| Taloudellinen toiminta | |||
| EC1 | Organisaation tuott ama ja jakama taloudellinen lisäarvo |
2, 47-48 | |
| EC2 | Ilmastonmuutokset aiheutt amat taloudelliset vaikutukset sekä siitä aiheutuvat muut riskit ja mahdollisuudet |
35, 45 |
| Koodi | Sisältö | Sivu | Kommentit |
|---|---|---|---|
| EC3 | Eläketurvan katt aminen | Citycon toimii lainsäädännön mukaan, ei raportoitu erikseen. |
|
| EC4 | Valtiolta saatu taloudellinen avustus | 48 | Citycon ei ole saanut taloudellista avustusta valtiolta. |
| Markkina-asema | |||
| EC6 | Alueelliset alihankinnat ja niihin liitt yvät käytännöt | 43-45,48 | |
| EC7 | Paikallisen johdon rekrytointi | 24-25, 27- 28, 40-41, 51-54 |
|
| Epäsuorat taloudelliset vaikutukset | |||
| EC8- EC9 Yleishyödylliset palvelut ja investoinnit sekä muut epäsuorat taloudelliset vaikutukset |
|||
| Ympäristövastuun indikaatt orit | |||
| Materiaalit | |||
| EN1-EN2 Käytett y materiaali painon tai määrän mukaan sekä kierrätetyn materiaalin käytt ö |
|||
| Energia | |||
| EN3-EN4 Välitön ja välillinen energiankulutus | 36 | Cityconin kiinteistöjen energiankulutus on välillistä. |
|
| EN5 | Energiansäästötoimenpiteiden avulla aikaansaatu energiansäästö |
||
| EN6-EN7 Aloitt eellisuus liitt yen energiatehokkuuteen tai uusiutuviin energiamuotoihin ja epäsuoran sähkönku lutuksen vähennyksiin |
36, 45 | LEED-sertifi kaatt i, Green Shop ping Centre Management -ohjelma. Syntyneitä säästöjä ei ole mahdollista raportoida aiempien seurantatietojen puutt uessa. |
|
| Vesi | |||
| EN8 | Veden kokonaiskulutus | 38 | |
| EN9-EN 10 |
Vesilähteet, joihin vedenkulutus merkitt ävästi vaikut taa sekä kierrätett y vesi |
Ei olennainen Cityconin toiminnassa, vesi tulee kunnallisista vedenott amoista. |
|
| Luonnon monimuotoisuus | |||
| EN11 | Luonnon monimuotoisuuden kannalta tärkeät omistukset |
42 | Kauppakeskus Rocca al Mare sijaitsee luonnonsuojelualueen vieressä. |
| EN12 | Toiminnan vaikutus luonnon monimuotoisuuteen | 45 | Ympäristövaikutusten arviointi, johon sisältyy myös luonnon moni muotoisuuden arviointi, suoritetaan kaavoituksen yhteydessä. |
| Päästöt ja jätt eet | |||
| EN16- EN17 |
Suorat ja epäsuorat kasvihuonekaasujen päästöt | 36-38 | |
| EN18 | Toimenpiteet kasvihuonekaasupäästöjen vähentämiseksi ja saavutetut vähennykset |
36 | Ks. EN6. |
| EN19 | Otsonikatoa aiheutt avien aineiden käytt ö ja päästöt | ||
| EN20 | Typpi- ja rikkioksidipäästöt sekä muut merkitt ävät päästöt |
37-38 |
luoikeuden rikkomistapaukset, lapsi- ja pakko-
työvoiman käytt ö
| Koodi | Sisältö | Sivu | Kommentit | Koodi | Sisältö | Sivu | Kommentit | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EN21 | Kokonaispäästöt veteen | 38 | Jäte- ja sadevesi on johdett u kunnal liseen viemärijärjestelmään. |
HR8 | Ihmisoikeuskoulutuksen saanut turvallisuushen kilöstön määrä |
40 | Laadullinen kuvaus. | ||||
| EN22 | Jätt eiden kokonaismäärä ja hävitystapa | 38-39 | HR9 | Alkuperäiskansojen oikeuksien loukkaukset | Ei rikkomuksia, Cityconin toiminta | ||||||
| EN23 | Kemikaali-, öljy- ja muut vuodot ympäristöön | Ainoa raportoitu vuoto tapahtui kauppakeskus Columbuksessa, jossa |
alueet eivät ulotu alkuperäiskansojen läheisyyteen. |
||||||||
| huoltoyhtiön traktorista valui öljyä park | Yhteiskunta | ||||||||||
| kikannelle sekä ajorampille. Toimen piteisiin ryhdytt iin välitt ömästi vuodon havaitsemisen jälkeen. Va-hinkoalue ja |
SO1 | Arviointi- ja hallinto-ohjelmat sekä käytännöt paikal lisyhteisöihin liitt yen |
11-13, 42 | ||||||||
| vaikutus oli vähäinen. | SO2 | Korruptioriskin hallinta | Citycon vastustaa johdonmukaisesti korruptiota ja lahjontaa. |
||||||||
| Tuott eet ja palvelut | |||||||||||
| EN26 | Toimenpiteet tuott eiden ja palvelujen ympäristövai kutusten vähentämiseksi sekä toimenpiteiden vaikutusten laajuus |
35-39 | LEED-sertifi kaatt i, Green Shop ping Centre Management -ohjelma. Syntyneitä säästöjä ei ole mahdollista |
SO3 | Henkilöstön koulutus korruptioon liitt yvistä käytän nöistä |
40 | Henkilöstö on perehdytett y matkustus ja edustussääntöön, jossa korruption vastaiset linjaukset on esitett y. |
||||
| raportoida aiempien seurantatietojen puutt uessa. |
SO4- SO6 |
Lahjontatapauksiin liitt yvät toimenpiteet, organisaa tion osallistuminen poliitt iseen vaikutt amiseen ja |
40 | ||||||||
| EN27 | Kierrätett yjen tuott eiden ja pakkausmateriaalinen suhteellinen osuus myydyistä tuott eista tuoteryh |
Ei olennainen Cityconin toiminnassa. | lobbaukseen, poliitikoille ja poliitt isille puolueille annetut tuet |
||||||||
| mitt äin Määräystenmukaisuus |
SO7 -SO8 |
Kilpailunvastaisesta toiminnasta saadut huomautuk set sekä lakien ja säädösten rikkomuksista saadut |
Tapauksia ei tullut esiin vuonna 2009. | ||||||||
| EN28 | Ympäristömääräysten rikkomisesta aiheutuneiden | Ei rikkomuksia vuoden 2009 aikana. | Tuotevastuu | sakot ja muut seuraamukset | |||||||
| sakkojen ja sanktioiden määrä | PR1-PR3 Tuott eiden ja palveluiden terveys- ja turvallisuusvai | ||||||||||
| Liikenne | kutukset | ||||||||||
| EN29 | Kuljetusten ja työmatkojen aiheutt amat ympäristövaikutukset |
38 | Citycon raportoi toiminnassaan aiheutuneen liikematkustamisen ja työmatkojen hiilidioksidipäästöt. |
Asiakastyytyväisyyteen liitt yvät käytännöt PR5 |
10,12, 28, 30 |
||||||
| Sosiaalisen vastuun indikaatt orit | PR6 | Markkinointiviestinnän lainmukaisuus sekä vapaaeh toisten periaatt eiden täytt yminen |
|||||||||
| Työolot | PR9 Tuott eiden ja palveluiden käytt öön liitt yvän lain |
Tapauksia ei tullut esiin vuonna 2009. | |||||||||
| LA1-LA2 Henkilöstön kuvaus | 40-41 | säädännön ja -säädösten rikkomisesta aiheutuneiden | |||||||||
| LA4 | Järjestäytyneiden työntekijöiden prosentt iosuus | sakkojen määrä | |||||||||
| LA5 | Vähimmäisirtisanomisaika/operatiivisten muutosten ilmoitt aminen henkilöstölle |
Citycon noudatt aa lainsäädäntöä. | Cityconin oman arvion mukaan raportt i vastaa GRI:n mukaista raportointitasoa C. Raportointitason on | ||||||||
| LA6 | Henkilöstön edustus työterveys- ja turvallisuuseli missä |
41 | tarkastanut myös ulkopuolinen osapuoli PricewaterhouseCoopers. | ||||||||
| LA7 | Työperäisten onnett omuuksien ja sairauksien määrä, sairauspäivät ja poissaolot |
40 | |||||||||
| LA8 | Koulutus ja neuvonta vakavien sairauksien es tämiseksi |
Ei olennainen Cityconin toiminnassa. | RAPORTOINNIN TASOTAULUKKO | ||||||||
| LA10 | Koulutukseen käytett y aika työntekijää kohti | 12, 41 | C | C+ | B | B+ | A | A+ | |||
| LA12 | Kehityskeskustelujen piiriin kuuluva henkilöstö | 40 | Jokainen työntekijä osallistuu kehi tyskeskusteluihin vuositt ain. |
||||||||
| LA13 | Johdon ja henkilöstön sukupuolijakauma, ikäjakauma ja vähemmistöryhmien jäsenyys |
40-41, 49-52 |
Pakollinen | Itse arviointi |
|||||||
| LA14 | Naisten ja miesten peruspalkkojen suhde hen kilöstöryhmitt äin |
||||||||||
| Ihmisoikeudet | Ulkopuoli | ||||||||||
| HR1-HR3 Ihmisoikeusasioiden huomioiminen investoin neissa ja hankinnoissa sekä henkilöstölle suunnatt u ihmisoikeuskoulutus |
Citycon noudatt aa lainsäädäntöä. | Vapaaehtoinen | sen tahon tarkastama |
Raportointi ulkoisesti varmennett u | Raportointi ulkoisesti varmennett u | Raportointi ulkoisesti varmennett u | |||||
| HR4 | Syrjintätapausten lukumäärä ja toteutetut toimen piteet |
Tapauksia ei tullut esiin vuonna 2009. | GRI:n tarkas |
||||||||
| HR5-HR7 Yhdistymisvapauden ja kollektiivisen neuvott e | Citycon noudatt aa lainsäädäntöä. | tama |
Alkutuott o: Kiinteistön annualisoitu nett ovuokratuott o arvopäivänä jaett una kohteen markkina-arvolla.
Brutt ovuokratuott o: Kokonaisvuokratuott o, pääomavuokratuott o, ylläpitokorvaus sekä muut mahdolliset vuokratuotot.
Nett ovuokratuott o: Brutt ovuokratuott o, johon on lisätt y käytt ökorvaukset ja palvelutuotot sekä josta on vähennett y kiinteistön hoitokulut ja vuokraustoiminnan muut kulut.
Nett otuott o%: Nett o(vuokra)tuott o suhteutettuna kohteen markkina-arvoon: nett otuott oprosentt i lasketaan 12 edeltävän kuukauden nett otuotoista ja laskennallisesta markkina-arvosta siten, ett ä kuukausituotoista ja kuukausitt aisista markkina-arvoista muodostetaan indeksi ja indeksistä lasketaan vuosituott o.
NAV: EPRA:n suosituksen mukaan laskett u yhtiön osakekohtainen nett ovarallisuus. Laskentakaava on tilinpäätöksen sivulla 53.
NNNAV: EPRA:n suosituksen mukaan laskett u oikaistu osakekohtainen nett ovarallisuus. Laskentakaava on tilinpäätöksen sivulla 53.
Nett otuott ovaatimus: Markkina-arvon laskennassa kohteen nett otuott ovaatimus koostuu riskitt ömästä korosta sekä kiinteistökohtaisesta ja markkinaehtoisesta riskistä. Nett otuott ovaatimus on alin koko sijoitusperiodin nimellinen sisäinen korko, jolla sijoitukseen oltaisiin halukkaita.
Tuott o markkinavuokrille: Kiinteistön arvioitu markkinavuokratuott o, josta vähennetään kiinteistön hoitokulut, ilmaistuna prosentt ina kohteen markkina-arvosta.
Ankkurivuokralainen: Liike- tai kauppakeskuksen merkitt ävä vuokralainen, usein liikeketju, jolla on vahva taloudellinen asema ja jonka vuokraama liikepinta-ala on huomatt ava. Ankkurivuokralaisten kanssa tehdään yleensä pitkät vuokrasopimukset.
Kauppakeskuksen vaikutusalue: Suomessa Taloustutkimuksen kauppakeskusten kävijäja ajoaikatutkimukseen sekä Cityconin omiin haastatt elututkimuksiin perustuva arvio kauppakeskuksen alueellisesta markkina-alueesta. Ruotsin ja Liett uan kohteiden tiedot perustuvat arvioon. Virossa vaikutusalueen väestö on määritelty 10 minuutin ajoajan perusteella.
Investoinnit / Brutt oinvestoinnit: Brutt oinvestointien mukaisia panostuksia taseen varoihin. Brutt oinvestoinneilla tarkoitetaan sijoituskiinteistöjen sekä aineellisten ja aineett omien hyödykkeiden hankintamenoa. Sijoituskiinteistön hankintameno taseessa muodostuu velatt omasta kauppahinnasta ja transaktiokuluista, kuten asiantuntijapalkkioista ja varainsiirtoverosta. Brutt oinvestointeja ovat myös investoinnit kehityshankkeisiin sekä kiinteistöjen perusparannukset ja vuokratilan muutostyöt.
Taloudellinen vuokrausaste: Vuokrasopimusten mukainen vuokratuott o jaett una vapaiden tilojen markkinahintaisella arviovuokralla, johon on lisätt y vuokrasopimusten mukainen vuokratuott o. Vuosikertomuksessa vuokrausasteella viitataan taloudelliseen vuokrausasteeseen.
Vuokrausaste (m2): Vuokratun pinta-alan osuus vuokratt avasta pinta-alasta.
Vuokran osuus vuokralaisen liikevaihdosta (Occupancy cost ratio, OCR): Vuokralaisen Cityconille maksaman vuotuisen nett ovuokran ja mahdollisten erilliskorvausten (brutt ovuokra) osuus arvonlisäverott omasta myynnistä. Arvonlisäveron osuus on arvio. Luku kuvaa vuokralaisen vuokranmaksukykyä.
Kiinteistön hoitokulut tai käytön ja ylläpidon kustannukset: Kiinteistön hallinnasta ja ylläpidosta aiheutuneet kulut, esimerkiksi lämmityksestä, sähköstä, vartioinnnista ja yleisten alueiden siivouksesta.
Vuokratt avissa oleva pinta-ala: Pinta-ala, jonka voidaan perustellusti olett aa olevan vuokratt avissa ja josta vuokralainen on valmis maksamaan vuokraa.
Vertailukelpoinen kohde: Kohde, joka on ollut yhtiön omistuksessa koko vertailukauden (24 kk). Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu kehitys- ja laajennuskohteet eivätkä tontit.
Liikevaihtoperusteinen vuokra tai liikevaihtosidonnainen vuokra: Vuokra, joka on jaett u liikevaihtoon sidott uun pääomavuokraan ja ylläpitokorvaukseen. Liikevaihtosidonnaisessa pääomavuokrassa on lisäksi sovitt u minimivuokrasta, joka on sidott u elinkustannusindeksiin.
Jos minimivuokra on pienempi kuin toteutuneesta liikevaihdosta laskett u vuokran osuus, vuokralainen maksaa ylimenevän osan. Liikevaihtoon sidott u osuus määräytyy tilassa toimivan vuokralaisen toimialan ja arvioidun myynnin mukaan.
Brownfi eld-alue: Hylätt y tai vajaakäytöllä oleva entinen teollisuus- tms. alue, ei kuitenkaan vältt ämätt ä pilaantunut maa-alue, vastakohta "greenfi eld".
CHP-direktiivi: Direktiivi lämmön ja sähkön yhteistuotannon edistämisestä (combined heat and power), (2004/8/EY).
CO2e: Hiilidioksidiekvivalentt i. Kasvihuonekaasupäästöjen yhteismitt a, jonka avulla voidaan laskea yhteen eri kasvihuonekaasujen päästöjen vaikutus kasvihuoneilmiön voimistumiseen. Tässä laskennassa kaikkien kasvihuonekaasujen vaikutus muutetaan vastamaan hiilidioksidin ilmastovaikutusta.
Ekosysteemi: Toiminnallinen kokonaisuus, johon sisältyy niin luonnon elolliset kuin elott omatkin kohteet tietyllä rajatulla alueella.
EN 15603 –standardi: Energiatehokkuusdirektiiviin (2002/91/EY) liitt yvä standardi, jossa esitetään yleisiä periaatt eita rakennusten kokonaisenergiantarpeesta ja energialuokituksien määritt elystä.
GHG: Greenhouse gas, kasvihuonekaasu (ks. tarkemmin Kasvihuonekaasut).
GHG-protokolla: Kasvihuonekaasuprotokolla; laskentamenetelmä, jonka avulla lasketaan hiilijalanjäljen kokoa.
G3-ohjeisto: GRI-raportointiin liitt yvä raportointiohjeiston päivitys, joka on julkaistu vuonna 2006.
Greenfi eld-alue: Rakentamaton alue. Vastakohta brownfi eld-alueelle.
Hiilidioksidi, CO2: Kasvihuonekaasu, jota syntyy orgaanisen aineen palaessa (esim. fossiilisia poltt oaineita käytt ävissä voimaloissa, auton moott orissa jne.). Hiilidioksidi lämmitt ää merkitt ävästi ilmastoa, koska sitä on ilmakehässä yli sata kertaa enemmän kuin muita kasvihuonekaasuja yhteensä.
Hiilijalanjälki: Hiilijalanjäljellä tarkoitetaan yksitt äisen ihmisen, organisaation, tapahtuman tai tuott een vaikutusta ilmaston lämpenemiseen. Lähes kaikella ihmisen toiminnalla on hiilijalanjälki, joka kertoo kuinka paljon kasvihuonekaasupäästöjä kustakin toiminnosta syntyy. Ilmoitetaan massana (g, kg, tn).
Ilmastonmuutos: Maapallon keskilämpötilan kohoaminen, merenpinnan nouseminen sekä jää- ja lumipeitt eiden kaventuminen. Myös sadannassa tapahtuu muutoksia. Lämpeneminen johtuu hyvin todennäköisesti pääosin maapallon kasvihuoneilmiön voimistumisesta. Kasvihuoneilmiö on voimistunut, koska ihmisen toiminta on lisännyt hiilidioksidin ja muiden kasvihuonekaasujen määrää ilmakehässä.
Kasvihuonekaasut: Ilmakehässä esiintyviä kaasuja, jotka lämmitt ävät maapalloa samaan tapaan kuin lasiseinät kasvihuonett a. Kasvihuonekaasut päästävät lävitseen lyhytaaltoista auringonvaloa, mutt a pidätt ävät maapallon pinnasta säteilevää pitkäaaltoista lämpösäteilyä. Tärkeimpiä kasvihuoneilmiötä ylläpitäviä ja sitä voimistavia ilmakehän kaasuja ovat hiilidioksidi, metaani, otsoni, typpioksiduuli (ilokaasu) ja freonit.
Kestävä kehitys: Kestävä kehitys on jatkuvaa, ohjatt ua yhteiskunnallista muutosta, jonka päämääränä turvata nykyisille ja tuleville sukupolville hyvät elämisen mahdollisuudet. Kestävä kehitys voidaan jakaa kolmeen ulott uvuuteen: taloudelliseen, ekologiseen, sosiaaliseen.
Ongelmajäte: Ongelmajätt eitä ovat jätelain mukaan sellaiset jätt eet, jotka kemiallisen tai muun ominaisuutensa vuoksi voivat aiheutt aa vaaraa tai haitt aa terveydelle tai ympäristölle. Esimerkiksi erilaiset liuott imet, maalit, raskasmetalliparistot, loisteputket, kylmälaitt eet, TV- ja ATK-näytöt sekä jäteöljy luokitellaan ongelmajätt eiksi.
Primäärienergia: Primäärienergia on luonnossa esiintyvää jalostamatonta energiaa, joka jaetaan uusiutuvaan (esim. vesivoima) ja uusiutumatt omaan (esim. öljy) energiaan.
Sekundäärienergia: Primäärienergiasta tuotett ua energiaa, esim. sähkö tai kaukolämpö. Muuntoprosessissa katoaa osa alkuperäisestä (primääri)energiasta.
Ympäristövaikutus: Mikä tahansa muutos ympäristössä, joka on kokonaan tai ositt ain organisaation toimintojen, tuott eiden tai palvelujen seurausta. Muutos voi olla haitallinen tai hyödyllinen.
EPRA: Eurooppalaisten listatt ujen kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö ("The European Public Real Estate Association"), joka julkaisee toimialaa koskevia suosituksia mm. taloudellisen informaation esitt ämisestä.
RAKLI ry: Asunto-, toimitila- ja rakennutt ajaliitt o.
ICSC: Kansainvälinen kauppakeskusyhdistys.
NCSC: Pohjoismainen kauppakeskusyhdistys.
GRI, Global Reporting Initiative: Kansainvälinen aloite luoda tilinpäätösraportointia vastaava toimintamalli yritysten ja organisaatioiden yhteiskuntavastuun raportointiin.
IEA: Kansainvälinen energiajärjestö.
UNEP: United Nations Environment Programme, YK:n ympäristöohjelma, joka seuraa maailman ympäristön tilaa sekä käynnistää toimia ympäristöuhkien torjumiseksi ja haitt ojen lieventämiseksi tai poistamiseksi.
UNEP SBCI Sustainable Buildings and Climate Initiative: YK:n ympäristöohjelman kestävää rakentamista koskeva aloite.
WBCSD: World Business Council for Sustainable Development, Kestävän kehityksen yritysneuvosto.
WRI: World Resources Institute, Maailman luonnonvarojen tutkimussäätiö.
kWh = kilowatt itunti MWh = megawatt itunti MJ = megajoule TJ = terajoule tn = tonni m3 = kuutiometri
OMISTUSJAKAUMA
Sijoitus Cityconiin on epäsuora sijoitus aktiivisesti ja ammatt itaitoisesti johdett uihin kauppapaikkoihin Suomessa, Ruotsissa ja Baltissa. Yhtiö on erikoistunut vähitt äiskaupan kiinteistöihin eli kauppakeskuksiin, hypermarkett eihin sekä ostos- ja liikekeskuksiin.
Citycon on paitsi kiinteistösijoitt aja, myös kauppapaikkojensa aktiivinen omistaja ja pitkäjänteinen kehitt äjä. Yhtiön toiminnan tarkoitus on luoda puitt eet menestyvälle kaupankäynnille. Citycon ott aa huomioon ympäristön edun sekä kauppapaikkojensa lähialueiden hyvinvoinnin, mikä luo edellytykset Cityconin menestykselle ja kasvulle jatkossakin.
Cityconin osakekannan markkina-arvo vuoden 2009 lopussa oli 649,9 miljoonaa euroa, kun se vuoden 2008 lopussa oli 371,3 miljoonaa
euroa. Kansainvälisten sijoitt ajien osuus yhtiön omistajista säilyi edelleen korkeana ja oli vuoden lopussa 89,9 prosentt ia. Kotimaisten osakkeenomistajien määrä kasvoi kuitenkin huomatt avasti, sillä vuoden lopussa Cityconilla oli yhteensä 3 733 rekisteröityä osakkeenomistajaa, kun niitä vuott a aiemmin oli 2 190.
Cityconin osake sisältyy kansainvälisiin kiinteistösijoitusyhtiöiden vertailuindekseihin. Mm. FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index toimii kansainvälisten sijoitt ajien vertailuindeksinä ja mitt aa osakkeiden arvonnousua ja kokonaistuott oa. Citycon on mukana myös GPR 250 Property Securities Indeksissä, johon kuuluu maailman 250 likvideintä kiinteistösijoitusyhtiötä. Vuoden 2009 aikana Cityconin osakkeen vaihto NASDAQ OMX Helsingissä oli 296,1 miljoonaa euroa (443,1 milj. euroa) ja 149,3 miljoonaa (150,9 milj.) osakett a.
Yhtiön hallitus on asett anut yhtiölle seuraavat taloudelliset tavoitt eet:
Vuoden 2008 voitonjako oli yhteensä 0,14 euroa/osake, joka muodostui 0,04 euron osingosta ja 0,10 euron pääoman palautuksesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta.
Omavaraisuusaste oli vuoden 2009 lopussa 34,2 prosentt ia.
Hallitus ehdott aa, ett ä vuodelta 2009 maksetaan osinkoa 0,04 euroa osakkeelta ja pääoman palautusta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta 0,10 euroa osakkeelta. Osinko ja pääoman palautus maksetaan 7.4.2010 osakkeenomistajalle, joka on merkitt ynä yhtiön osakasluett eloon 16.3.2010.
Cityconin sijoitt ajaviestinnän ensisijainen tavoite on lisätä yhtiön osakkeen kiinnostavuutt a sijoituskohteena. Yhtiö pyrkii lisäämään sijoitusinformaation avoimuutt a sekä parantamaan toimintansa tunnett uutt a ja siten tuott amaan lisäarvoa osakkeenomistajille. Sijoitt ajaviestinnän painopiste on pitkäaikaisen arvonkehityksen luonnissa lyhytnäköisen eduntavoitt elun sijaan.
Sijoitt ajaviestinnän periaatt eena on tuott aa markkinoille jatkuvasti oikeaa, johdonmukaista, avointa ja ajan tasalla olevaa tietoa yhtiöstä. Yhtiö noudatt aa sijoitt ajaviestinnässä tasapuolisuuden ja samanaikaisuuden periaatett a julkaisten tiedott eet ja muun materiaalin internet-sivuillaan sekä suomeksi ett ä englanniksi.
Citycon julkaisee taloudelliset katsauksensa vuonna 2010 seuraavasti:
14.7.2010, osavuosikatsaus tammi–kesäkuu,
13.10.2010, osavuosikatsaus tammi–syyskuu.
Yhtiön painett u vuosikertomus ilmestyy viimeistään viikolla 10.
Cityconin sijoitt ajaviestinnän keskeinen viestintäkanava ovat yhtiön internet-sivut, joilla yhtiö julkaisee kaikki pörssi- ja lehdistötiedott eet, tilinpäätökset, osavuosikatsaukset, vuosikertomukset ja yhtiökokouskutsut. Sivuilta löytyvät myös tulosjulkistuksiin liitt yvät johdon esitykset ja näistä tilaisuuksista tehdyt tallenteet sekä säännöllisten sijoitt ajatapaamisten esitysmateriaali. Internetin välityksellä voi myös osallistua yhtiön tulosjulkistustilaisuuksiin ja pääomamarkkinapäivään. Yhtiön julkaisemaa sijoitt ajaviestintämateriaalia voi tilata yhtiön verkkosivuilta www.citycon.fi /aineistotilaus, sähköpostitse osoitt eesta [email protected] tai puhelimitse numerosta 020 7664 400.
Citycon tapaa aktiivisesti sijoitt ajia sekä kotimaassa ett ä ulkomailla. Vuonna 2009 yhtiön johto esitt eli yhtiötä sijoituskohteena yhteensä noin 40 tilaisuudessa, ja niissä yhtiön johto tapasi noin 270 institutionaalista sijoitt ajaa joko henkilökohtaisesti tai pienryhmissä. Cityconin edustajat tapaavat sijoitt ajia myös eri järjestöjen ja pankkien järjestämissä seminaareissa ja yleisötapaamisissa sekä tutustumisvierailuilla yhtiön kauppakeskuksiin.
Yhtiö järjesti syyskuussa Espoossa kauppakeskus Isossa Omenassa pääomamarkkinapäivän toista kertaa yhtiön historiassa. Tilaisuuden avasi yhtiön hallituksen puheenjohtaja Thomas W. Wernink ja sen teemana oli yhtiön strategia, markkinatilanne Cityconin toimintamaissa sekä erityisesti vuokraustoiminta. Esitysten jälkeen sijoitt ajat, analyytikot ja toimitt ajat tutustuivat kauppakeskus Isoon Omenaan ja LEED-serti fi oituun kauppakeskus Trioon Lahdessa. Pääomamarkkinapäivä sai paljon positiivista palautett a ja sen vuoksi yhtiö pyrkii järjestämään vastaavan tilaisuuden vuositt ain.
Yhtiön IR-yhteyshenkilöinä toimivat toimitusjohtaja, talous- ja varatoimitusjohtaja sekä sijoitt ajasuhdepäällikkö.
Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidetään torstaina 11.3.2010 kello 14.00 alkaen Finlandia-talon Helsinki-salissa, osoitt eessa Mannerheimintie 13e, Helsinki.
Kokouskutsu on julkaistu 16.2.2010 ja se on saatavilla yhtiön internet-sivuilla osoitt eessa www.citycon.fi /yhtiokokous2010.
Osakkeenomistajalla on oikeus saada yhtiökokouksen käsiteltäväksi asia, joka osakeyhtiölain nojalla kuuluu yhtiökokouksen käsiteltäväksi, jos hän vaatii sitä kirjallisesti hallitukselta niin hyvissä ajoin, ett ä asia voidaan sisällytt ää kokouskutsuun. Tällaiset vaatimukset voi lähettää osoitt eeseen [email protected] .
Osakkeenomistajalla on oikeus osallistua yhtiökokoukseen, jos hän on yhtiökokouksen täsmäytyspäivänä 1.3.2010 merkitt ynä yhtiön osakasluett eloon ja jos hän on ilmoitt anut osallistumisestaan yhtiölle viimeistään 8.3.2010 kello 16.00 mennessä. Yhtiökokoukseen voi ilmoitt autua yhtiön kotisivuilla www.
citycon.fi /ilmoitt autuminen tai puhelimitse 020 7664 400.
Osakkeenomistaja, jonka osakkeet on merkitt y hänen henkilökohtaiselle arvo-osuustililleen, on rekisteröity yhtiön osakasluett eloon. Hallintarekisteröityjen osakkeiden omistajaa pyydetään ott amaan yhteytt ä tilinhoitajayhteisöönsä yhtiökokoukseen osallistumista varten.
Yhtiön osakasluett elo on nähtävillä Euroclear Finland Oy:n asiakaspalvelupisteessä, osoitteessa Urho Kekkosen katu 5 C, Helsinki.
Osakkeenomistajaa pyydetään ilmoitt amaan osoitt een- tai nimenmuutoksensa siihen pankkiin tai muuhun rahoituslaitokseen, jossa hänellä on arvo-osuustili. Tätä kautt a tiedot päivitt yvät myös automaatt isesti yhtiön osakasluett eloon, jota ylläpitää Euroclear Finland Oy.
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora Puhelin 020 766 4401 tai 0400 333 256 [email protected]
Talous- ja varatoimitusjohtaja Eero Sihvonen Puhelin 020 766 4459 tai 050 557 9137 [email protected]
Sijoitt ajasuhdepäällikkö Hanna Jaakkola Puhelin 020 766 4421 tai 040 566 6070 [email protected]
Kirsi Borg Puhelin 0207 664 408 tai 040 557 6526 [email protected]
Seuraavien pankkien, pankkiiri- ja muiden liikkeiden palveluksessa olevat analyytikot seuraavat Citycon Oyj:tä yhtiön saaman tiedon mukaan. Oheinen lista ei vältt ämätt ä sisällä kaikkia sijoitustutkimusta tarjoavia tahoja. Analyytikot seuraavat Cityconia omasta aloitt eestaan ja voivat myös lopett aa milloin tahansa. Analyytikkojen antamiin suosituksiin voi tutustua tarkemmin Cityconin verkkosivulla "Konsensusennusteet"-palvelussa. Yhtiö ei vastaa analyytikoiden kannanotoista.
Puhelin +33 1 53 89 53 75 15-17 rue Vivienne F-75002 Paris Ranska
Puhelin +46 8 566 294 78 Box 7269 SE-103 89 Stockholm Ruotsi
00180 Helsinki
Stockholm Branch Puhelin +46 8 463 55 15 Stureplan 4A, 4th fl oor P.O. Box 5781 SE-114 87 Stockholm Ruotsi
Puhelin +47 22 94 88 45 Stranden Aker Brygge NO-0021 Oslo Norja
Evli Pankki Oyj Puhelin (09) 476 690 Aleksanterinkatu 19 A, 3. krs 00101 Helsinki
Puhelin +44 20 7039 9496 20 St. James Street London SW1A 1ES Iso-Britannia
Puhelin (09) 613 4600 Pohjoisesplanadi 33 A 00100 Helsinki
Puhelin +44 207 552 5986 Peterborough Court 133 Fleet Street London EC4A 2BB Iso-Britannia
Puhelin +46 8 701 80 16 Blasieholmstorg 11 SE-106 70 Stockholm Ruotsi
Nordea Pankki Oyj Puhelin (09) 1651 Aleksis Kiven katu 9, Helsinki 00020 Nordea
Puhelin +31 20 348 8000 Beethovenstraat 300 NL-1070 AR Amsterdam Alankomaat
Puhelin +47 22 87 87 00 P.O. Box 1411 Vika NO-0115 Oslo Norja
Puhelin 010 252 7390 Teollisuuskatu 1b, PL 362 00101 Helsinki
Puhelin +31 20 460 4747 Amstelplein 1 NL-1096 HA Amsterdam Alankomaat
Puhelin +31 20 383 6786 Gustav Mahlerlaan 10 NL-1000 EA Amsterdam Alankomaat
Puhelin 010 241 5192 Pohjoisesplanadi 37 A 00100 Helsinki
Puhelin +46 8 453 73 30 Regeringsgatan 38, 7th fl oor SE-111 87 Stockholm Ruotsi
| Hallituksen toimintakertomus 3 | |
|---|---|
| Laaja konsernituloslaskelma, IFRS 14 | |
| Konsernitase, IFRS 15 | |
| Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS 16 | |
| Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS 17 | |
| Konsernitilinpäätöksen liitetiedot, IFRS 18 1. Yrityksen perustiedot 18 2. Tilinpäätöksen laatimisperusta 18 |
|
| 3. Muutokset IFRS-standardeissa ja laskentaperiaatt eissa 18 4. Yhteenveto konsernitilinpäätöksen |
|
| laatimisperiaatt eista 19 5. Johdon harkintaa edellytt ävät laatimisperiaatt eet ja arvoihin liitt yvät |
|
| keskeiset epävarmuustekijät 22 6. Kokonaistuotot 24 |
|
| 7. Kokonaiskulut pl rahoituskulut 24 8. Segmentt i-informaatio 24 |
|
| 9. Hoitokulut 25 10. Vuokraustoiminnan muut kulut 25 11. Hallinnon kulut 25 |
|
| 12. Henkilöstökulut 25 13. Poistot 26 14. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 26 15. Rahoituskulut (nett o) 26 |
|
| 16. Tuloverot 26 17. Operatiivisen tuloksen ja ei-operatiivisen tuloksen |
|
| välinen täsmäytyslaskelma 26 18. Osakekohtainen tulos ja nett ovarallisuus 27 19. Sijoituskiinteistöt 28 |
| 20. Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt 29 | ||
|---|---|---|
| 21. Aineelliset käytt öomaisuushyödykkeet 29 | ||
| 22. Aineett omat hyödykkeet 29 | ||
| 23. Myyntisaamiset ja muut saamiset 29 | ||
| 24. Rahavarat 29 | ||
| 25. Oma pääoma 29 | ||
| 26. Korolliset velat 30 | ||
| 27. Rahoitusinstrumentit 31 | ||
| 28. Laskennalliset verosaamiset ja -velat 35 | ||
| 29. Ostovelat ja muut velat 35 | ||
| 30. Työsuhde-etuudet 35 | ||
| 31. Liiketoiminnan rahavirta 37 | ||
| 32. Vastuusitoumukset 38 | ||
| 33. Lähipiiritapahtumat 38 | ||
| 34. Konsernirakenteen | ||
| muutokset vuonna 2009 40 | ||
| 35. Tilinpäätöspäivän jälkeiset tapahtumat 40 | ||
| Tunnusluvut 41 | ||
| 1. Konsernin viiden vuoden | ||
| tunnusluvut, IFRS 41 | ||
| 2. Konsernin operatiivinen | ||
| ja ei-operatiivinen viiden vuoden tulos 42 | ||
| 3. Konsernin operatiivinen ja ei-operatiivinen | ||
| tulos vuosineljänneksitt äin 43 | ||
| 4. Segmentt i-informaatiota vuosineljänneksitt äin 44 |
||
| Emoyhtiön tuloslaskelma, FAS 45 | ||
| Emoyhtiön tase, FAS 46 | ||
| Emoyhtiön rahavirtalaskelma, FAS 47 |
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS .........48
| 2. Liikevaihto 48 | |||
|---|---|---|---|
| 3. Vuokraustoiminnan muut kulut 48 | |||
| 4. Henkilöstökulut 48 | |||
| 5. Poistot ja arvonalennukset 48 | |||
| 6. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 48 | |||
| 7. Rahoituskulut (nett o) 48 | |||
| 8. Tuloverot 48 | |||
| 9. Aineett omat hyödykkeet 48 | |||
| 10. Aineelliset hyödykkeet 49 | |||
| 11. Tytäryhtiöosakkeet 49 | |||
| 12. Osakkuusyhtiöosakkeet 49 | |||
| 13. Muut sijoitukset 49 | |||
| 14. Tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset 49 | |||
| 15. Lyhytaikaiset saamiset 49 | |||
| 16. Oma pääoma 49 | |||
| 17. Vieras pääoma 49 | |||
| 18. Vastuusitoumukset 50 | |||
| Osakkeet ja osakkeenomistajat 51 | |||
| Tunnuslukujen laskentaperiaatt eet 53 | |||
| Tilinpäätöksen allekirjoitukset 55 | |||
| Tilintarkastuskertomus 56 | |||
| Kiinteistölista 2009 57 | |||
| Arviointilausunto 61 |
| AVAINLUVUT | Q4/2009 | Q4/2008 | Q3/2009 | 2009 | 2008 | Muutos-% 1) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Liikevaihto, Me | 48,9 | 45,2 | 45,9 | 186,3 | 178,3 | 4,5 % |
| Nett ovuokratuott o, Me | 31,6 | 30,2 | 32,5 | 125,4 | 121,8 | 3,0 % |
| Liiketappio/-voitt o, Me | -12,4 | -27,9 | 27,4 | 10,3 | -105,0 | − |
| % liikevaihdosta | − | − | 59,6 % | 5,5 % | − | − |
| Tappio/voitt o ennen veroja, Me | -24,4 | -40,9 | 15,6 | -37,5 | -162,3 | -76,9 % |
| Katsauskauden tappio/voitt o | ||||||
| emoyhtiön omistajille, Me | -23,8 | -30,7 | 13,3 | -34,3 | -124,1 | -72,4 % |
| Operatiivinen liikevoitt o, Me | 26,3 | 25,6 | 28,6 | 107,7 | 105,3 | 2,3 % |
| % liikevaihdosta | 53,9 % | 56,7 % | 62,2 % | 57,8 % | 59,1 % | − |
| Operatiivinen tulos, Me | 12,5 | 11,8 | 14,2 | 50,9 | 43,8 | 16,3 % |
| Ei-operatiivinen tulos, Me | -36,3 | -42,5 | -0,9 | -85,2 | -167,9 | -49,3 % |
| Tulos/osake, euroa | -0,11 | -0,14 | 0,06 | -0,16 | -0,56 | -72,4 % |
| Tulos/osake, laimennett u, euroa | -0,11 | -0,14 | 0,06 | -0,16 | -0,56 | -72,4 % |
| Operatiivinen tulos/osake, laimennett u, | ||||||
| (laimennett u EPRA EPS), euroa | 0,06 | 0,05 | 0,06 | 0,23 | 0,20 | 15,2 % |
| Liiketoiminnan nett orahavirta/osake, euroa | 0,06 | 0,07 | 0,05 | 0,30 | 0,21 | 42,4 % |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me 2) | 2 162,7 | 2 147,4 | 2 111,6 | 1,7 % | ||
| Oma pääoma/osake, euroa | 3,41 | 3,31 | 3,62 | -8,5 % | ||
| Nett ovarallisuus (EPRA NAV)/osake, euroa | 3,64 | 3,54 | 3,88 | -8,8 % | ||
| Oikaistu nett ovarallisuus (EPRA NNNAV)/osake, euroa | 3,46 | 3,35 | 3,80 | -11,8 % | ||
| Omavaraisuusaste, % | 35,9 | 34,2 | 38,5 | − | ||
| Nett ovelkaantumisaste, % | 159,5 | 169,5 | 141,3 | − | ||
| Korollinen nett ovelka (käypä arvo), Me | 1 272,3 | 1 312,2 | 1 194,6 | 9,8 % | ||
| Nett otuott o-% | 6,1 | 6,1 | 5,8 | − | ||
| Nett otuott o-%, vertailukelpoiset kohteet | 6,6 | 6,7 | 6,0 | − | ||
| Vuokrausaste, % | 94,7 | 95,0 | 96,0 | − | ||
| Henkilöstö katsauskauden lopussa | 117 | 119 | 113 | 5,3 % | ||
| Osinko/osake, euroa | 0,04 3) | 0,04 | - | |||
| Sijoitetun vapaan oman pääoman palautus/osake, euroa | 0,10 3) | 0,10 | - | |||
| Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman palautus yhteensä/osake, euroa | 0,14 3) | 0,14 | - |
1) Muutos-% on laskett u tarkoista luvuista ja viitt aa vuosien 2009 ja 2008 väliseen muutokseen.
2) IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin muutoksen myötä sijoituskiinteistöjen käypä arvo sisältää myös rakenteilla olevat kiinteistöt. 3) Hallituksen ehdotus.
Viiden vuoden avainluvut löytyvät tilinpäätöksen sivulta 41.
Selvitys Citycon-konsernin hallinto- ja ohjausjärjestelmästä tilikaudelta 2009 (Corporate Governance Statement) on julkaistu samanaikaisesti yhtiön tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen kanssa ja selvitys on saatavilla yhtiön internet-sivuilla www.citycon.fi .
uudistus- ja laajennushanke Tallinnassa.
– Hallituksen osingonjakoehdotus on 0,04 euroa/osake (0,04 euroa/osake), minkä lisäksi hallitus ehdott aa 0,10 euron osakekohtaista pääoman palautusta vapaan oman pääoman rahastosta (0,10 euroa/osake).
valuuttakurssivoitoista, alentuneista korkokuluista, positiivisesta käyttöpääoman muutoksesta sekä liikevoiton kasvusta.
"Yhtiön osakekohtainen liiketoiminnan nett orahavirta ja osakekohtainen operatiivinen tulos olivat yhtiön historian parhaita. Operatiivinen tulos parani edellisvuodesta 50,9 miljoonaan euroon vuokratuott ojen kasvun ja pienentyneiden korkokustannusten ansiosta. Yhtiön rahoitusasema on vakaa ja meillä on riitt ävästi käytt ämätt ömiä, sitovia luott olimiitt ejä rakenteilla olevien kohteiden rahoitt amiseksi.
Vuokrausaste laski vain lievästi vuoden aikana ja oli 95 prosenttia. Kaikkien Cityconin kauppakeskusten kokonaismyynti oli lähes viime vuoden tasolla vähitt äiskaupan myynnin yleisestä heikkenemisestä huolimatt a.
Cityconin historian suurimmat rakennushankkeet valmistuivat vuoden lopulla Tukholmassa ja Tallinnassa. Liljeholmstorget ja Rocca al Mare avatt iin asiakkaille eritt äin menestyksellisesti. Nämä valmistuneet hankkeet vahvistavat yhtiön markkina-asemaa merkittävästi naapurimaiden pääkaupunkien kauppakeskusmarkkinoilla.
Cityconilla on jatkuvasti suunnitt eilla useita rakennushankkeita kaikissa toimintamaissaan. Keskitymme investoimaan ensisijaisesti olemassa olevaan kiinteistökantaamme parantaaksemme kiinteistöjemme pitkäaikaista kilpailukykyä. Käynnistyneitä hankkeita ovat Åkersberga Centrumin kauppakeskuksen uudistus ja laajennus, Myllypuron uusi kauppakeskus ja Espoontorin perusteellinen uudistaminen. Suunnitteilla on useita merkittäviä rakennushankkeita, mm. Ison Omenan laajennus tulevan metroaseman päälle, Martinlaakson uusi kauppakeskus ja Jyväskylän Forumin uudistaminen. Näiden hankkeiden on tarkoitus täyttää kansainväliset LEED-laatukriteerit."
Vuosi 2009 alkoi haastavana kaikissa Cityconin toimintamaissa. Maailmanlaajuinen taantuma muutt ui lamaksi selvimmin Baltiassa, myös Suomen ja Ruotsin taloudet painuivat miinukselle. Reaalitalouden suhdannemuutokset heijastuivat vuoden aikana myös vähitt äiskauppaan.
Vuonna 2009 vähitt äiskaupan myynti laski Suomessa 1,6 prosentt ia, mutt a päivitt äistavarakauppa kasvoi tammi-marraskuussa 1,9 prosentt ia. Ruotsissa vähitt äiskauppa kasvoi 2,8 prosenttia ja päivittäistavarakauppa 1,9 prosentt ia. Eniten kauppa on hidastunut Baltiassa. Viron vähitt äiskaupan lasku oli 15,0 prosentt ia ja päivitt äistavarakaupan 8,0 prosentt ia. Vastaavat luvut Liett uassa olivat 18,3 prosentt ia ja 10,3 prosentt ia. (Lähteet: Tilastokeskus, Statistiska Centralbyrån, Statistics Estonia, Statistics Lithuania) Edullinen vaatekauppa kasvoi Suomessa ja Ruotsissa, eniten kärsi huonekaluja autokauppa (Newsec Property Report, Autumn 2009). Suomessa myös vähitt äiskaupan kannattavuus heikkeni vuonna 2009 toista vuott a peräjälkeen (lähde: Tilastokeskus).
Ruotsissa vähittäiskaupan myynti kääntyi kesällä nousuun, mutta Suomessa ja Baltiassa vähitt äiskauppa laski koko vuoden. Baltian maissa taloudellinen tilanne on edelleen vaikea. (Lähteet: Tilastokeskus, Statistiska Centralbyrån, Statistics Estonia)
Kuluttajien luottamus talouden kehitykseen heikkeni keväällä, mutt a alkoi uudelleen vahvistua etenkin Suomessa ja Ruotsissa. Inflaatio kääntyi kulutt ajahintojen laskuksi ja korkotaso oli koko vuoden ennätyksellisen alhainen kaikissa Cityconin toimintamaissa. (Lähteet: Tilastokeskus, Statistiska Centralbyrån, Statistics Estonia)
Maailmanlaajuinen rahoitusmarkkinoiden epävakaus on vaikutt anut koko vuoden rahoituksen hintaan ja saatavuuteen. Loppuvuodesta rahoituksen saatavuus tosin parani, mutta velkarahoituksen lainamarginaalit pysyivät melko korkeina.
Citycon on kauppakeskusten aktiivinen omistaja, operoija ja pitkäjänteinen kehitt äjä. Yhtiö luo puitt eet menestyvälle kaupankäynnille ja pyrkii
lisäämään nett otuott oa pitkällä aikavälillä aktiivisen kauppapaikkajohtamisen ja kehitystoiminnan avulla. Cityconin kauppapaikat palvelevat sekä kulutt ajia ett ä vähitt äiskauppaa.
Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa, ja sillä on vahva asema Ruotsissa ja vakaa jalansija Baltiassa. Yhtiö kantaa kohteistaan hallinnointi- ja liiketoimintavastuun.
Yhtiö osallistuu omistamiensa kauppakeskusten päivittäiseen toimintaan pyrkien yhteistyössä vuokralaistensa kanssa jatkuvasti lisäämään kauppakeskustensa kiinnostavuutt a, asiakasmääriä, myyntiä ja tuott oja.
Citycon on uranuurtaja pohjoismaisilla kauppakeskusmarkkinoilla pyrkiessään vihreiden arvojen huomioon ott amiseen kauppakeskusjohtamisessa ja kehityshankkeissaan. Kauppakeskus Trio Lahdessa sai Pohjoismaiden ensimmäisen LEED-sertifi oinnin vuonna 2009. Trion uudistus- ja kehityshanke oli yksi kolmesta Cityconin vastuullisen rakentamisen pilott ihankkeesta.
Cityconin markkina-alueet ovat Suomi, Ruotsi ja Baltian maat. Cityconin investoinnit kohdistuvat alueille, joissa asukasmäärien ja kulutt ajien ostovoiman odotetaan kasvavan.
Vuoden 2009 lopussa yhtiö omisti 33 (33) kauppakeskusta ja 51 (52) muuta kohdetta. Kauppakeskuksista sijaitsi Suomessa 22 (22), Ruotsissa kahdeksan (8) ja Baltiassa kolme (3). Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkinaarvo oli 2 147,4 miljoonaa euroa (2 111,6 milj. euroa), josta suomalaisten kiinteistöjen osuus oli 67,2 prosenttia (70,7 %), ruotsalaisten kiinteistöjen osuus 25,6 prosenttia (21,9 %) ja Baltiassa sijaitsevien kiinteistöjen osuus 7,3 prosenttia (7,4 %). Vuokrattavien tilojen kokonaismäärä tilikauden lopussa oli yhteensä 961 150 neliömetriä.
Citycon soveltaa sijoituskiinteistöjen arvostamiseen IAS 40 -standardin mukaista käyvän arvon mallia, jonka mukaan sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutt eisesti. IAS 40 -standardin 1.1.2009 voimaan tulleen muutoksen johdosta Citycon arvostaa myös rakenteilla olevat kiinteistönsä käypään arvoon hankintamenon sijaan eikä enää esitä taseessaan rakenteilla olevia kiinteistöjä erillään sijoituskiinteistöistä.
Cityconin kiinteistöomaisuuden markkinaarvon määritt elee ulkopuolinen arvioija kiinteistökohtaisesti kansainvälisten IAS- (International Accounting Standards) ja IVS- (International Valuation Standards) standardien mukaisesti vähintään kerran vuodessa. Vuonna 2009 ulkopuolinen arviointi teetett iin kuitenkin vuosineljänneksitt äin markkinavolatiliteetin vuoksi.
Cityconin kiinteistöt arvioi Realia Group -ryhmään kuuluva Realia Management Oy. Realia Management Oy on kansainvälisen CB Richard Ellisin suositt elema arviointipalvelujen tarjoaja Suomessa. Yhteenveto Realia Management Oy:n tekemästä arviolausunnosta vuoden 2009 lopun tilanteesta on saatavilla yhtiön internet-sivuilla osoitteessa www.citycon.fi/ arviolausunto. Arviolausunnosta ilmenee arviointiprosessi, arvioon vaikutt avat tekijät sekä arvioinnin tulokset ja herkkyysanalyysi.
Vuonna 2009 Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo laski. Lasku johtui kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoiden yleisestä suhdannemuutoksesta ja yleisen talouden taantuman aiheutt amista nousseista tuott ovaatimuksista. Arvonnousua kirjatt iin yhteensä 5,5 miljoonaa euroa ja arvonalennusta yhteensä 102,9 miljoonaa euroa. Muutosten nett ovaikutus tulokseen oli -97,4 miljoonaa euroa (-216,1 milj. euroa).
Cityconin kiinteistöomaisuuden keskimääräinen, Realia Management Oy:n määritt ämä nettotuott ovaatimus 31.12.2009 oli 6,6 prosentt ia (31.12.2008: 6,4 % ja 30.9.2009: 6,6 %).
Tilikauden lopussa Cityconilla oli yhteensä 4 235 (4 143) vuokrasopimusta. Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva kestoaika oli 3,1 vuott a (3,1 vuott a).
Cityconin kiinteistöomaisuuden nett ovuokratuott oaste oli 6,1 prosentt ia (5,8 %) ja taloudellinen vuokrausaste 95,0 prosentt ia (96,0 %). Vuokrausasteen lasku johtui koko kiinteistökannan vajaakäytön lievästä kasvusta yhtiön kaikissa toimintamaissa vaikeutuneen markkinatilanteen vuoksi.
Cityconin nettovuokratuotot nousivat katsauskaudella 3,0 prosentt ia 125,4 miljoonaan euroon. Vuokratt avien tilojen määrä kasvoi 2,5 prosentt ia 961 150 neliömetriin. Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto kasvoi 0,8 prosentt ia ilman Ruotsin kruunun heikentymisen vaikutusta.
Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet yhtiön omistuksessa koko vertailukauden (24 kk). Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu kehitys- ja laajennuskohteet eivätkä tontit. Vertailukelpoisista kohteista 78,5 prosentt ia sijaitsee Suomessa. Nett otuott oprosentin laskennassa ja vertailukelpoisten kohteiden valinnassa sovelletaan Kiinteistötalouden instituutin ja Investment Property Databankin ohjeiden mukaista laskentamenetelmää.
Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta vertailukelpoisissa kohteissa oli 8,6 prosentt ia edellisten 12 kuukauden aikana. Vuokran osuus vuokralaisen liikevaihdosta on laskettu vuokralaisen Cityconille maksaman nett ovuokran ja mahdollisten erilliskorvausten osuutena arvonlisäverottomasta myynnistä. Arvonlisäveron suuruus on arvio.
Citycon keskittyy jatkossakin yhtiön omistamien kauppakeskusten kaupalliseen kehittämiseen ja seuraa kauppakeskusmarkkinoiden kehitt ymistä koko toiminta-alueellaan. Vuoden 2009 aikana ei toteutett u uusia kauppakeskushankintoja.
Vuoden alussa Citycon myi tytäryhtiönsä Kiinteistö Oy Keijutie 15:n kaikki osakkeet. Tämän Lahdessa sijaitsevan, yhtiön ydinliiketoimintaan kuulumattoman kohteen velaton myyntihinta oli noin kolme miljoonaa euroa. Yhtiö kirjasi myynnistä 0,1 miljoonan euron myyntivoiton. Osana strategiaansa yhtiö aikoo jatkaa ydinliiketoimintaan kuulumatt omien kohteiden myyntiä.
| Q4/2009 | Q4/2008 | Q3/2009 | 2009 | 2008 | Muutos-% |
|---|---|---|---|---|---|
| Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl 386 | 255 | 140 | 873 | 572 | 52,6 |
| Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 69 262 | 69 730 | 23 789 | 141 628 | 124 960 | 13,3 |
| Vuokrausaste kauden lopussa, % | 94,7 | 95,0 | 96,0 | -1,0 | |
| Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä | |||||
| oleva voimassaoloaika kauden lopussa, vuott a | 3,0 | 3,1 | 3,1 1) | 0,0 |
1) Vuokrasopimuksen jäljellä olevan voimassaoloajan tulkintaa on muutett u.
Kesäkuussa Citycon sopi Tukholmassa sijaitsevan kauppakeskus Liljeholmstorgetin yhteyteen rakennett avien 72 asunnon myymisestä noin 176 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 16,3 milj. eurolla). Kaupan myyntivoiton arvioidaan olevan noin 30 miljoonaa Ruotsin kruunua (noin 2,8 milj. euroa) riippuen lopullisista rakennuskustannuksista. Myyntivoitt o kirjataan käyvän arvon muutoksen kautt a tulokseen asuntojen rakentamisen edistymisen mukaisesti.
Heinäkuussa Citycon sopi Åkersberga Centrumin yhteydessä sijaitsevien 181 asunnon myymisestä noin 181 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 16,7 milj. eurolla). Kauppa oli tarkoitus toteutt aa vuoden viimeisellä neljänneksellä, mutta kiinteistönmuodostukseen liittyvän viranomaisprosessin viivästytt yä kaupan arvioidaan nyt toteutuvan vuoden 2010 ensimmäisen vuosipuoliskon aikana. Kaupalla ei arvioida olevan tulosvaikutusta.
Konsernirakenteessa vuoden 2009 aikana tapahtuneita muutoksia on käsitelty tarkemmin tilinpäätöksen liitetiedossa 34.
Citycon tavoitt elee pitkän aikavälin kasvua asiakasmäärissä, kassavirrassa ja tehokkuudessa sekä kauppapaikkojen tuotoissa. Kehitystoiminnan tarkoituksena on pitää yhtiön kauppakeskukset kilpailukykyisinä niin asiakkaiden kuin vuokralaistenkin kannalta.
Kehityshankkeet saattavat tilapäisesti heikentää joidenkin kohteiden tuottoa, sillä uudistusten vuoksi osa liiketiloista on hetkellisesti tyhjennett ävä, mikä puolestaan vaikutt aa kyseisten kehityskohteiden vuokratuott oihin. Citycon pyrkii toteutt amaan rakennushankkeet vaiheitt ain siten, ett ä koko kauppakeskusta ei tarvitse sulkea töiden ajaksi. Näin pyritään varmistamaan kassavirran jatkuvuus.
Valmistuneet kehityshankkeet
Vuoden 2009 lopulla Citycon sai valmiiksi kaksi merkitt ävää kehityshankett a: kauppakeskus Liljeholmstorgetin Tukholmassa ja kauppakeskus Rocca al Maren Tallinnassa. Molemmat hankkeet valmistuivat suunnitellussa aikataulussa ja ne toteutett iin ympäristöystävällisellä tavalla.
Citycon avasi lokakuussa kauppakeskus Liljeholmstorget Gallerian. Liljeholmstorget on Cityconin historian suurin yksittäinen kehityshanke. Kokonaisinvestointi alkuperäinen hankintahinta mukaan lukien on lähes 200 miljoonaa euroa. Vuokratt avaa liiketilaa uudessa Tukholman keskustan lounaispuolella sijaitsevassa kauppakeskuksessa on 28 000 m2, ja se on käytännössä täyteen vuokratt u. Kauppakeskuksen kolmessa kerroksessa on yhteensä noin 90 vuokralaisyritystä ja sen vuokralaisia ovat mm. päivittäistavarakaupat ICA Kvantum ja Willys Hemma, Systembolaget, tunnetut muodintoimijat kuten KappAhl, H&M, Gina Tricot ja Vero Moda sekä lukuisat ravintolat, urheilu- ja sisustusliikkeet. Liljeholmenstorget Galleriaan on rakennett u myös 900 autopaikan maanalainen pysäköintihalli.
Liljeholmstorget Galleria sijaitsee erinomaisella paikalla liikenneyhteyksien solmukohdassa keskellä kehitt yvää toimisto- ja asuinaluett a. Kauppakeskuksen rakennuslupa edellytt i myös asuntojen rakentamista, ja siksi kauppakeskuksen yläpuolelle valmistuu 72 uutt a vuokra-asuntoa. Asunnot eivät kuulu Cityconin ydinliiketoimintaan, ja niiden myynnistä onkin jo sovitt u.
Kolme vuott a kestänyt Rocca al Maren kolmivaiheinen uudistus- ja laajennusprojekti valmistui marraskuussa. Citycon osti 1990-luvun lopulla rakennetun kauppakeskuksen vuonna 2005 ja päätt i uudistaa sen täysin sekä laajentaa sitä merkitt ävästi. Kauppakeskus sijaitsee vauraalla alueella kahdeksan kilometrin päässä Tallinnan ydinkeskustasta länteen. Nyt hankkeen valmistuttua Rocca Al Mare on Viron suurin kauppakeskus, jossa on vuokratt avaa pinta-alaa yhteensä 53 500 neliömetriä, ja sen kaikki tilat on vuokratt u. Rocca Al Maressa toimii noin 160 liikett ä, kuten muun muassa Ivo Nikkolon ja New Yorkerin myymälät. Siellä toimii myös Marks & Spencerin ainoa Viron liike ja Baltian suurin Prisma-tavaratalo.
Citycon on investoinut Rocca Al Mare -projektiin yhteensä noin 120 miljoonaa euroa kauppakeskuksen hankintaan alun perin investoitu summa mukaan lukien. Kaikki päätetyt investoinnit on nyt toteutett u, kauppakeskusta voidaan kuitenkin vielä laajentaa noin 4 000 lisäneliömetrillä.
Tilikauden aikana käynnistett iin kauppakeskus Åkersberga Centrumin uudistus- ja laajennushanke Suur-Tukholman alueella Österåkerissa. Rakennushankkeen kustannusarvio on kokonaisuudessaan noin 467 miljoonaa Ruotsin kruunua eli noin 46 miljoonaa euroa, josta Cityconin osuus on 75 prosentt ia.
Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala kasvaa noin 13 000 neliömetrillä, lisäksi vanhan kauppakeskuksen tiloja uudistetaan ja pysäköintipaikkoja rakennetaan lisää 350. Rakennustyöt käynnistyivät kesällä 2009 ja uudistett u kauppakeskus on kokonaisuudessaan valmis vuonna 2011. Kauppakeskus on avoinna koko rakennushankkeen ajan.
Cityconin hallituksen päätt ämät, meneillään olevat sekä vuoden 2009 aikana valmistuneet merkittävimmät kehityshankkeet on lueteltu oheisessa taulukossa. Vuoden 2009 aikana kehityshankkeisiin on Suomessa investoitu 24,2 miljoonaa euroa, Ruotsissa 95,9 miljoonaa euroa ja Baltiassa 13,9 miljoonaa euroa.
Suunnitt eilla olevat kehityshankkeet Citycon sai yhdessä rakennusyhtiö NCC:n kanssa suunnitteluvarauksen Ison Omenan kauppakeskuksen yhteyteen rakennettavaan Länsimetron Matinkylän metrokeskukseen.
| Sijainti | kokonais- investointi (milj. euroa) |
Toteutuneet Arvioitu brutt oinvestoinnit 31.12.2009 mennessä, (milj. euroa) |
Arvioitu lopullinen valmistumis- vuosi |
|
|---|---|---|---|---|
| Liljeholmstorget | Tukholma, Ruotsi | 138 2) | 132,1 | valmis |
| Rocca al Mare | Tallinna, Viro | 58,3 | 49,9 3 ) | valmis |
| Åkersberga Centrum | Österåker, Ruotsi | 45,6 | 16,0 | 2011 |
| Torikeskus | Seinäjoki, Suomi | 4 | 2,7 | 2010 |
| Hansa (Trio) | Lahti, Suomi | 8 | 0,5 | 2010 |
| Myyrmanni | Vantaa, Suomi | 4,8 | 0,6 | 2010 |
1) Laskett u katsauskauden lopun valuutt akursseilla. 2) Luku ei sisällä myytäviä asuntoja.
3) Jäljellä olevat investoinnit maksetaan 2010.
Cityconin ja NCC:n tavoitt eena on kehitt ää metrokeskus, jossa yhdistyvät erinomaiset kaupalliset palvelut sekä sujuvat yhteydet metron ja liityntäterminaalin kesken. Helsingin ja Espoon yhdistävän Länsimetron on määrä valmistua vuonna 2014. Lisäksi Suomessa suunnitellaan mm. Martinlaakson ostoskeskuksen sekä Jyväskylässä sijaitsevan kauppakeskus Forumin uudistamista.
Lisätietoja suunnitt eilla olevista hankkeista löytyy Cityconin vuoden 2009 vuosikertomuksesta, joka julkaistaan viikolla 9 vuonna 2010.
Cityconin liiketoiminta on jaett u kolmeen liiketoimintayksikköön Suomi, Ruotsi ja Baltia, ja Ruotsin ja Baltian yksiköt edelleen liiketoiminta-alueisiin Kauppapaikat ja Kiinteistökehitys. Suomen liiketoimintayksikkö organisoitiin vuoden 2009 lopulla uudelleen. Yksikkö on jaett u liiketoiminta-alueisiin Kauppapaikkajohtaminen (kauppakeskusten operatiivinen johtaminen), Omaisuudenhoito (kiinteistöomaisuuden hallinta sekä investoinnit ja divestoinnit), Vuokraus ja markkinointi sekä Kiinteistökehitys.
Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa. Vuonna 2009 yhtiöllä oli noin 22 prosentin markkinaosuus Suomen kauppakeskusmarkkinoista (lähde: Entrecon). Suomen liiketoimintojen nett ovuokratuotot olivat katsauskaudella 92,4 miljoonaa euroa (90,9 milj. euroa). Liiketoimintayksikön nett ovuokratuotot olivat 73,7 prosentt ia Cityconin kaikista nett ovuokratuotoista.
Suomessa sijaitsevan kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään seuraavan sivun taulukoissa. Kehityshankkeita on käsitelty edellä.
Ruotsi
Citycon on vahvistanut asemaansa Ruotsin kauppakeskusmarkkinoilla, missä sillä on kahdeksan kauppakeskusta ja seitsemän muuta kauppapaikkaa, jotka sijaitsevat Suur-Tukholman ja Suur-Göteborgin alueilla sekä Uumajassa. Ruotsin liiketoimintojen nett ovuokratuotot laskivat 3,5 prosentt ia ja olivat 23,2 miljoonaa euroa (24,1 milj. euroa). Ilman Ruotsin kruunun heikkenemistä Ruotsin liiketoimintojen nett ovuokratuotot olisivat nousseet 6,5 prosentt ia viime vuodesta. Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 18,5 prosentt ia Cityconin kaikista nett ovuokratuotoista.
Ruotsin kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään seuraavan sivun taulukoissa. Kehityshankkeita on käsitelty edellä.
Vuoden 2009 lopussa Citycon omisti Baltian maissa kolme kauppakeskusta, Rocca al Maren ja Magistralin Tallinnassa Virossa sekä Mandarinaksen Vilnassa Liettuassa. Baltian maiden vaikea taloustilanne on vaikutt anut Cityconin kauppakeskusten myynteihin ja lisännyt vuokralaisten vuokranalennuspyyntöjä. Samalla myös luott otappioriski on kasvanut. Vajaakäytt öaste ei kuitenkaan lisääntynyt Baltiassa merkittävästi katsauskaudella. Baltian nett ovuokratuotot olivat 9,8 miljoonaa euroa (6,8 milj. euroa). Liiketoimintayksikön nett ovuokratuotot olivat 7,8 prosentt ia Cityconin kaikista nett ovuokratuotoista.
Baltian kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään seuraavan sivun taulukoissa. Kehityshankkeita on käsitelty edellä.
Tilikauden liikevaihto oli 186,3 miljoonaa euroa (178,3 milj. euroa). Cityconin liikevaihto muodostuu pääosin vähitt äiskaupan liiketilojen vuokratuotoista. Brutt ovuokratuott ojen osuus liikevaihdosta oli 95,5 prosentt ia (97,0 %).
Liikevoitt o oli 10,3 miljoonaa euroa (-105,0 milj. euroa). Voitt o ennen veroja oli -37,5 miljoonaa euroa (-162,3 milj. euroa) ja emoyhtiön omistajille kuuluva voitto verojen jälkeen oli -34,3 miljoonaa euroa (-124,1 milj. euroa). Liikevoiton kasvu johtui lähinnä kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutoksesta. Liikevoitt o kasvoi myös valmistuneiden kehityshankkeiden myötä lisääntyneiden ja uudistettujen tilojen tuomien nettovuokratuottojen takia. Luottotappiot olivat edelleen vähäiset jääden 0,6 miljoonaan euroon. Määräaikaisia vuokranalennuksia myönnett iin vuoden aikana yhteensä 1,6 miljoonaa euroa.
Kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutosten, myyntivoitt ojen ja muiden ei-operatiivisten erien vaikutus emoyhtiön omistajille kuuluvaan tulokseen verovaikutuksineen oli -85,2 miljoonaa euroa (-167,9 milj. euroa). Kun tämä otetaan huomioon, on operatiivinen tulos verojen jälkeen 7,1 miljoonaa euroa yli vertailukauden tason (ks. konsernitilinpäätöksen liitetieto 17. Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen täsmäytyslaskelma). Operatiivisen tuloksen kasvu on seurausta lähinnä nett ovuokratuott ojen kasvusta sekä alemmista rahoituskuluista, jotka johtuivat korkojen laskusta ja valuuttakurssimuutoksista. Operatiiviseen tulokseen kirjatt iin verovaikutuksineen 0,4 miljoonan euron voitt o vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista.
Operatiivisen tuloksen verot olivat tilikaudella yli vertailukauden tulokseen perustuvien verojen johtuen operatiivisen tuloksen kasvusta sekä vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista.
Tulos/osake oli -0,16 euroa (-0,56 euroa). Operatiivinen tulos/osake, laimennettu, (laimennett u EPRA EPS) oli 0,23 euroa (0,20 euroa). Liiketoiminnan nettorahavirta/osake oli 0,30 euroa (0,21 euroa).
Citycon-konsernin palveluksessa oli tilikauden lopussa yhteensä 119 (113) henkilöä, joista 78 oli Suomessa, 33 Ruotsissa ja kahdeksan Baltiassa. Hallinnon kulut kasvoivat 17,8 miljoonaan euroon (16,9 milj. euroa) sisältäen 0,4 miljoonaa euroa (0,3 milj. euroa) henkilöstöoptioihin ja yhtiön osakepalkkiojärjestelmään liitt yviä kuluja.
Citycon-konserni maksoi palkkoja ja palkkioita 8,2 miljoonaa euroa (7,6 milj. euroa), josta konsernin toimitusjohtajien palkkojen ja palkkioiden osuus oli 0,4 miljoonaa euroa (0,3 milj. euroa) ja hallituksen 0,6 miljoonaa euroa (0,6 milj. euroa). Emoyhtiö maksoi palkkoja ja palkkioita 6,3 miljoonaa euroa (5,8 milj. euroa), josta toimitusjohtajan palkka ja palkkiot olivat 0,4 miljoonaa euroa (0,3 milj. euroa) ja hallituksen 0,6 miljoonaa euroa (0,6 milj. euroa).
| 2009 | 2008 2007 | ||
|---|---|---|---|
| Keskimääräinen | |||
| lukumäärä tilikaudella | 117 | 109 | 93 |
| Tilikauden palkat | |||
| ja palkkiot, Me | 8,2 | 7,6 | 6,6 |
Cityconin tilikauden bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 134,6 miljoonaa euroa (157,8 milj. euroa). Investoinneista 0,0 miljoonaa euroa (17,4 milj. euroa) kohdistui uusien kiinteistöjen hankintaan, 134,0 miljoonaa euroa (139,6 milj. euroa) kiinteistökehitykseen ja 0,6 miljoonaa euroa (0,8 milj. euroa) muihin investointeihin. Investoinnit rahoitett iin liiketoiminnan kassavirralla ja olemassa olevilla rahoitusjärjestelyillä.
| Q4/2009 | Q4/2008 | Q3/2009 | 2009 | 2008 | Muutos-% |
|---|---|---|---|---|---|
| Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl 84 |
193 | 65 | 295 | 452 | -34,7 |
| Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 18 420 | 31 930 | 20 530 | 57 220 | 79 130 | -27,7 |
| Vuokrausaste kauden lopussa, % | 94,1 | 94,6 | 95,7 | -1,1 | |
| Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä | |||||
| oleva voimassaoloaika kauden lopussa, vuott a | 2,9 | 2,8 | 3,1 | -9,7 |
| Q4/2009 | Q4/2008 | Q3/2009 | 2009 | 2008 | Muutos-% | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Brutt ovuokratuotot, Me | 31,5 | 30,8 | 31,3 | 126,5 | 122,5 | 3,3 |
| Liikevaihto, Me | 32,7 | 32,0 | 32,4 | 131,3 | 126,8 | 3,5 |
| Nett ovuokratuotot, Me | 23,0 | 22,6 | 23,4 | 92,4 | 90,9 | 1,7 |
| Nett otappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen | ||||||
| arvostuksesta käypään arvoon, Me | -14,6 | -48,6 | -4,6 | -65,1 | -154,3 | -57,8 |
| Liikevoitt o/-tappio, Me | 6,8 | -21,7 | 17,4 | 21,2 | -62,9 | - |
| Brutt oinvestoinnit, Me | 15,3 | 10,0 | 2,8 | 24,5 | 69,2 | -64,6 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me (1 | 1 449,7 | 1 442,0 | 1 494,0 | -3,5 | ||
| Nett otuott o-% (2 | 6,4 | 6,5 | 6,0 | - | ||
| Nett otuott o-%, vertailukelpoiset kohteet | 6,6 | 6,7 | 6,1 | - | ||
| Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Ruotsi | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Q4/2009 | Q4/2008 | Q3/2009 | 2009 | 2008 | Muutos-% |
| Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl 245 | 19 | 71 | 449 | 58 | 674,1 |
| Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 42 163 | 9 060 | 2 995 | 59 351 | 15 340 | 286,9 |
| Vuokrausaste kauden lopussa, % | 95,0 | 94,7 | 96,0 | -1,3 | |
| Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä | |||||
| oleva voimassaoloaika kauden lopussa, vuott a | 2,2 | 3,0 | 2,4 | 25,0 | |
| Q4/2009 | Q4/2008 | Q3/2009 | 2009 | 2008 | Muutos-% | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Brutt ovuokratuotot, Me | 11,4 | 9,9 | 9,6 | 39,3 | 41,1 | -4,5 |
| Liikevaihto, Me | 12,4 | 10,1 | 9,9 | 41,0 | 41,9 | -2,0 |
| Nett ovuokratuotot, Me | 6,1 | 5,3 | 6,4 | 23,2 | 24,1 | -3,5 |
| Nett otappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen | ||||||
| arvostuksesta käypään arvoon, Me | -17,0 | -21,4 | -1,3 | -19,6 | -70,1 | -72,1 |
| Liiketappio/-voitt o, Me | -12,0 | -16,9 | 4,4 | 0,3 | -49,1 | - |
| Brutt oinvestoinnit, Me | 33,4 | 21,7 | 29,1 | 95,9 | 65,6 | 46,0 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me (1 | 551,0 | 548,8 | 462,4 | 18,7 | ||
| Nett otuott o-% (2 | 4,8 | 4,7 | 5,0 | - | ||
| Nett otuott o-%, vertailukelpoiset kohteet | 6,4 | 6,5 | 5,6 | - | ||
| Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Baltia | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Q4/2009 | Q4/2008 | Q3/2009 | 2009 | 2008 | Muutos-% |
| Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl 57 |
43 | 4 | 129 | 62 | 108,1 |
| Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 8 679 |
28 740 | 264 | 25 057 | 30 490 | -17,8 |
| Vuokrausaste kauden lopussa, % | 99,7 | 99,4 | 99,8 | -0,4 | |
| Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva | |||||
| voimassaoloaika kauden lopussa, vuott a | 5,4 | 5,2 | 5,4 1) | -3,7 |
| Taloudellinen kehitys, Baltia | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Q4/2009 | Q4/2008 | Q3/2009 | 2009 | 2008 | Muutos-% | |
| Brutt ovuokratuotot, Me | 2,3 | 3,0 | 3,4 | 12,0 | 9,3 | 29,1 |
| Liikevaihto, Me | 3,8 | 3,1 | 3,6 | 14,0 | 9,6 | 45,5 |
| Nett ovuokratuotot, Me | 2,5 | 2,2 | 2,7 | 9,8 | 6,8 | 44,6 |
| Nett otappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen | ||||||
| arvostuksesta käypään arvoon, Me | -7,1 | 10,6 | 4,7 | -12,7 | 8,3 | - |
| Liiketappio/-voitt o, Me | -4,9 | 12,6 | 7,2 | -3,8 | 14,4 | - |
| Brutt oinvestoinnit, Me | 1,7 | 6,1 | 1,2 | 13,9 | 22,7 | -38,8 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me (1 | 162,0 | 156,6 | 155,3 | 0,8 | ||
| Nett otuott o-% (2 | 6,7 | 6,4 | 6,2 | - | ||
| Nett otuott o-%, vertailukelpoiset kohteet | 8,1 | 8,2 | 7,4 | - |
1) IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin muutoksen myötä sijoituskiinteistöjen käypä arvo sisältää myös rakenteilla olevat kiinteistöt.
1) Vuokrasopimuksen jäljellä olevan voimassaoloajan tulkintaa on muutett 2) Sisältää laajennushankkeiden tontit. u.
Citycon sopi heinäkuussa Åkersberga Centrumin yhteydessä olevien 181 asunnon myynnistä noin 181 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 16,7 milj. eurolla). Kesäkuussa Citycon sopi Tukholmassa sijaitsevan kauppakeskus Liljeholmstorgetin yhteyteen rakennettavien asuntojen myymisestä noin 176 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 16,3 milj. eurolla). Tammikuun lopulla Citycon myi tytäryhtiönsä Kiinteistö Oy Keijutie15:n kaikki osakkeet. Tämän Lahdessa sijaitsevan, yhtiön ydinliiketoimintaan kuulumatt oman kohteen velaton myyntihinta oli noin kolme miljoonaa euroa.
Tilikauden lopussa taseen loppusumma oli 2 253,2 miljoonaa euroa (2 178,5 milj. euroa). Taseen velat olivat yhteensä 1 485,3 miljoonaa euroa (1 341,2 milj. euroa), josta lyhytaikaista velkaa oli 227,4 miljoonaa euroa (109,5 milj. euroa). Konsernin rahoitustilanne säilyi hyvänä. Kauden päätt yessä Cityconin käytett ävissä olevan likviditeetin määrä oli 205,6 miljoonaa euroa, joista 185,8 miljoonaa euroa oli nostamattomia sitovia luott olimiitt ejä ja 19,8 miljoonaa euroa rahavaroja ja pankkisaamisia. Cityconin käytett ävissä oleva likviditeett i pois lukien lyhytaikaiset luott olimiitit ja yritystodistukset oli tilikauden päättyessä 172,9 miljoonaa euroa (31.12.2008: 158,7 milj. euroa).
Lyhytaikaisen maksuvalmiuden hallintaan yhtiö käytt ää sadan miljoonan euron ei-sitovaa kotimaista yritystodistusohjelmaa ja miljardin Ruotsin kruunun ei-sitovaa ruotsalaista yritystodistusohjelmaa. Vuoden loppupuoliskolla kotimaisten yritystodistusten markkina on piristynyt ja katsauskauden lopussa Citycon oli laskenut liikkeeseen yritystodistuksia 32,6 miljoonalla eurolla. Cityconin rahoitus on pääasiassa järjestett y pitkäaikaisesti ja lyhytaikaiset korolliset velat tilikauden lopussa olivat noin 11 prosentt ia konsernin korollisesta velasta.
Korolliset velat kasvoivat edellisvuodesta 122,1 miljoonaa euroa ja olivat 1 321,7 miljoonaa euroa (1 199,5 milj. euroa). Konsernin korollisten velkojen käypä arvo oli 1 332,0 miljoonaa euroa (1 211,3 milj. euroa).
Konsernin likvidit kassavarat olivat 19,8 miljoonaa euroa (16,7 milj. euroa), joten konsernin korollisen nettovelan käypä arvo oli 1 312,2 miljoonaa euroa (1 194,6 milj. euroa).
Vuoden alusta laskettu korollisten velkojen painotett u keskikorko laski edellisvuoteen verratt una ja oli 4,16 prosentt ia (4,85 % vertailukaudella). Keskimääräinen lainapääomilla painotett u laina-aika oli 3,6 vuott a (4,6 vuott a). Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika oli 3,2 vuott a (3,3 vuott a).
Cityconin korkokate parantui alentuneiden korkokulujen ja vahvistuneen operatiivisen tuloksen ansiosta ja oli 2,3 (Q3/2009: 2,2). Yhtiön lainasopimusten kovenanttien mukainen omavaraisuusaste laski vieraalla pääomalla toteutett ujen investointien ja sijoituskiinteistöjen käyvän arvon tappion takia ja oli 40,6 prosentt ia (Q3/2009: 42,4 %).
Korollisten velkojen painotettu keskikorko 31.12.2009 koronvaihtosopimukset huomioon ott aen oli 3,87 prosentt ia.
Konsernin omavaraisuusaste tilikauden lopussa oli 34,2 prosentt ia (38,5 %). Nett ovelkaantumisaste oli 169,5 prosentt ia (141,3 %).
Vuoden lopussa Cityconin korollisiin velkoihin sisältyi 75,1 prosentt ia (75,8 %) vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 73,7 prosentt ia (66,4 %) oli muutett u kiinteäkorkoisiksi koronvaihtosopimuksilla. Koronvaihtosopimukset huomioon ott aen yhtiön vuoden lopun korollisesta velasta 80,2 prosentt ia oli kiinteään korkoon sidott ua (74,5 %). Velkasalkun suojausaste on konsernin rahoituspolitiikan mukainen. Citycon käytt i vuoden aikana hyväkseen vallitsevaa alhaista korkotasoa ja solmi uusia koronvaihtosopimuksia ja jatkoi erääntyviä sopimuksia, mikä nosti suojausastett a.
Citycon noudatt aa suojauslaskentaa, jonka perusteella suojauslaskennan alaisten koronvaihtosopimusten käyvän arvon muutokset kirjataan muihin laajan tuloksen eriin. Koronvaihtosopimusten nimellisarvo oli vuoden lopussa 737,6 miljoonaa euroa (591,7 milj. euroa), josta suojauslaskentaa sovellett iin koronvaihtosopimuksille, joiden nimellisarvo oli 713,2 miljoonaa euroa (568,7 milj. euroa).
Konsernin kaikkien johdannaissopimusten nimellisarvo 31.12.2009 oli 759,7 miljoonaa euroa (614,8 milj. euroa) ja käypä arvo -29,2 miljoonaa euroa (-9,8 milj. euroa). Markkinakorkojen lasku vuoden 2009 aikana on alentanut Cityconin korkojohdannaissopimusten käypää arvoa. Valtaosalle korkojohdannaissopimuksia noudatetaan suojauslaskentaa, jolloin johdannaissopimusten käyvän arvon muutos kirjataan muihin laajan tuloksen eriin. Tällöin näiden sopimusten käyvän arvon alentuminen ei vaikuta tilikauden tulokseen eikä osakekohtaiseen tulokseen, vaan tilikauden laajaan tulokseen. Sopimuksista on tilikauden aikana kirjatt u -5,0 miljoonaa euroa muihin laajan tuloksen eriin verovaikutus huomioituna (-22,6 milj. euroa).
Nettorahoituskulut olivat 47,7 miljoonaa euroa (57,3 milj. euroa). Rahoituskulut laskivat vuonna 2009 lähinnä korkotason alentumisen ja vaihtovelkakirjalainan takaisinostojen ansiosta.
Laajan tuloslaskelman nett orahoituskulut sisältävät vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista kirjatun 0,6 miljoonan euron kertaluontoisen voiton. Lisäksi laajan tuloslaskelman nett orahoituskulut sisältävät 1,4 miljoonaa euroa (1,8 milj. euroa) vaihtovelkakirjalainan optio-osuuteen liitt yvää laskennallista kulukirjausta.
Citycon allekirjoitt i maaliskuussa 75 miljoonan euron vakuudett oman luott olimiitt isopimuksen kolmesta pohjoismaisesta pankista koostuvan pankkiryhmän kanssa. Sopimuksen kesto on kolme vuott a.
Kyseessä on syndikoitu luott o, joka vahvistaa Cityconin maksuvalmiutta ja mahdollistaa yhtiön kasvun sitovan rahoituksen turvin. Luott olimiitt iä käytetään Cityconin strategian mukaisten investointien, kuten kauppakeskusten kehityshankkeiden, rahoitt amiseen. Lainan korkomarginaalit määräytyvät Cityconin korkokatekovenantin mukaan yhtiön aikaisempien lainasopimusten tapaan.
Cityconin hallitus päätti heinäkuussa 2006 laskea liikkeeseen kansainvälisille institutionaalisille sijoitt ajille suunnatun, 110 miljoonan euron suuruisen pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan, joka koostui 2 200 nimellisarvoltaan 50 000 euron velkakirjasta. Lainan liikkeeseen laskeminen osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen perustui Cityconin varsinaisen yhtiökokouksen 14.3.2006 antamaan valtuutukseen. Vaihtovelkakirjat on noteeratt u NASDAQ OMX Helsingissä 22.8.2006 alkaen. Lainan laina-aika on 7 vuott a ja lainalle maksetaan 4,5 prosentin kiinteää vuotuista korkoa. Lainan vaihtoaika on 12.9.2006 - 27.7.2013 ja eräpäivä 2.8.2013. Lainan nykyinen vaihtohinta on 4,20 euroa.
Citycon aloitti syksyllä 2008 vaihtovelkakirjalainaan liitt yvien velkakirjojen takaisinostot, koska markkinatilanne mahdollisti yhtiölle velkakirjojen takaisinostamisen selvästi nimellisarvoa alhaisempaan hintaan sekä koska ta-
kaisinostojen avulla yhtiö pystyi vahvistamaan tasett aan ja alentamaan nett orahoituskulujaan.
Citycon jatkoi velkakirjojen takaisinostoja tilikaudella ostamalla takaisin yhteensä 128 velkakirjaa 3,6 miljoonalla eurolla (mukaan lukien kertyneet korot). Takaisinostetut velkakirjat on mitätöity. Mitätöintien jälkeen velkakirjoja on jäljellä 1 530 kappaletta ja niillä voidaan merkitä enintään 18 214 285 osakett a ja Cityconin osakepääoma voi nousta enintään 24 589 284,75 eurolla.
Tilikauden loppuun mennessä Citycon oli ostanut vuoden 2006 vaihtovelkakirjalainaan liittyviä velkakirjoja takaisin yhteensä 33,5 miljoonan euron nimellisarvoisen määrän, mikä vastaa noin 30,5 prosentt ia vaihtovelkakirjalainan kokonaismäärästä. Painotett u keskimääräinen takaisinostohinta on ollut 53,5 prosentt ia velkakirjojen nimellisarvosta.
Vaihtovelkakirjalainan tarkemmat ehdot ja lainalle kertynyt korko löytyvät tilinpäätöksen liitetiedosta 26 Korolliset velat. Liitetiedosta 26 löytyvät myös Cityconin pääomaehtoisen lainan ehdot ja lainalle kertynyt korko.
Citycon Oyj:n hallitus päätt i 30.11.2009 laskea liikkeeseen ja tarjota merkitt äväksi vakuudettoman kotimaisen joukkovelkakirjalainan. Laina tarjott iin merkitt äväksi pääasiassa kotimaisille yksityissijoitt ajille. Liikkeeseen lasketun lainan kokonaisnimellisarvo on 40 miljoonaa euroa. Laina-aika on 17.12.2009 - 17.12.2014, ellei lainaa sitä ennen lunasteta tai osteta takaisin jälkimarkkinoilta. Lainalle maksetaan vuotuista 5,10 prosentin korkoa vuositt ain 17.12. sen erääntymiseen asti. Laina noteerataan NAS-DAQ OMX Helsinki Oy:n pörssilistalla.
Cityconin lainan liikkeeseenlaskusta saamat varat käytetään yhtiön laajennus- ja uudistushankkeiden rahoitt amiseen sekä mahdollisiin hankintoihin yhtiön investointistrategian mukaisesti.
Cityconissa on käytössä kokonaisvaltainen riskienhallintaohjelma ERM (Enterprise Risk Management). Riskienhallinnan tavoitt eena on varmistaa Cityconin liiketoiminnallisten tavoitteiden saavuttaminen. ERM:n tehtävänä on tuottaa ajantasaista ja yhdenmukaista tietoa strategisia ja vuosisuunnitelman tavoitt eita uhkaavista riskeistä ylimmän johdon ja hallituksen käytt öön
Yhtiön hallituksen arvion mukaan keskeisimmät lähiajan riskit ja epävarmuustekijät liittyvät yhtiön toiminta-alueiden taloudelliseen kehitykseen, velkarahoituksen kustannuksiin, sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kehitt ymiseen ja kiinteistökehitysprojektien toteutt amiseen.
Vuokratt avien tilojen kysyntään ja vuokratasoon vaikutt avat olennaisesti talouden suhdannevaihtelut ja taloudellinen kehitys. Nämä ovat yksi yhtiön keskeisimmistä lähiajan riskeistä. Talouskasvu on hidastunut kaikilla yhtiön liiketoiminta-alueilla selvästi vuodesta 2008 alkaen ja useat ekonomistit ennustavat talouskasvun vuonna 2010 jäävän vaatimatt omaksi niin Suomessa, Ruotsissa kuin Baltian maissakin. Tämän lisäksi tyött ömyyden odotetaan pysyvän tavanomaista korkeammalla tasolla ja infl aation jäävän alhaiseksi. Tällainen taloudellinen kehitys saatt aa vähentää liiketilojen kysyntää, heikentää vuokralaisten vuokranmaksukykyä, lisätä vajaakäytt öä ja rajoitt aa vuokrankorotusmahdollisuuksia.
Kauppapaikkojen uudistaminen ja kehitt äminen ovat olennainen osa Cityconin kasvustrategiaa. Tämän strategian toteutus vaatii sekä oman ett ä vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen hankkimista. Rahoitusmarkkinat heikentyivät vuonna 2008 voimakkaasti ja tilanne pysyi haastavana myös vuoden 2009 ajan. Pankkien halukkuus lainata rahaa yrityksille ei ole palautunut kriisiä edeltävälle tasolle ja lisäksi varsinkin pitkäaikaisen vakuudett oman pankkirahoituksen marginaalit ovat pysyneet korkeina vuoden 2009 jälkimmäisen puoliskon parantuneesta rahoitusmarkkinoiden tilasta huolimatta. Tulevaisuudessa mahdollisesti tiukentuva pankkisääntely saatt aa toteutuessaan ylläpitää näitä tavanomaista korkeampia pankkirahoituksen kustannuksia. Cityconin rahoitustilanne on hyvä. Yhtiön käytett ävissä oleva likviditeett i oli vuoden 2009 lopussa 205,6 miljoonaa euroa, joka koostuu lähinnä sitovista pitkäaikaisista luott olimiiteistä ja rahavaroista. Citycon pystyy rahoittamaan suunnitellusti käynnissä olevat hankkeet kokonaisuudessaan.
Liikekiinteistöjen arvoon vaikutt avat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, sijoituskysyntä ja korkotaso. Sijoituskiinteistöjen arvon kehitykseen liittyy tavallista suurempaa epävarmuutt a, joka johtuu haasteellisesta taloustilanteesta ja kasvaneesta tyött ömyydestä yhtiön kaikilla liiketoiminta-alueilla.
Liikekiinteistöjen arvot ovat laskeneet viime vuosina ja Citycon on kirjannut tilikausien 2008 sekä 2009 aikana käyvän arvon tappioita sijoituskiinteistöjen arvon alentumisesta. Vuoden 2009 aikana kiinteistömarkkinoiden kaupankäyntiaktiivisuus pysyi historiallisesti alhaisella tasolla. Kiinteistöjen käyvän arvon muutokset vaikutt avat yhtiön tilikauden tulokseen, mutt a niillä ei ole välitöntä kassavirtavaikutusta.
Cityconin strategian keskeinen osa on olemassa olevien kiinteistöjen kehitt äminen vastaamaan paremmin vuokralaisten tarpeita. Kehitysprojektien lyhyen aikavälin keskeisin riski liittyy valmistuvien uusien tilojen vuokraamiseen vaikeassa taloudellisessa ympäristössä. Citycon valmistelee merkitt äviä kehityshankkeita kaikissa toimintamaissaan, ja mikäli kaikki nämä hankkeet toteutetaan, Cityconin kauppakeskuksiin valmistuisi lähivuosina merkitt ävästi uutt a vuokratt avaa liiketilaa. Näiden uusien kehityshankkeiden menestyksekäs toteutt aminen on ensiarvoisen tärkeää Cityconin taloudellisen kehityksen ja kasvun kannalta. Keskeinen riski liittyy liiketilojen kysyntään ja markkinavuokratasoihin hitaan talouskasvun ympäristössä. Juuri tällä hetkellä verraten alhaiset rakennuskustannukset puoltavat uusien hankkeiden aloitt amista, mutt a toisaalta haasteena on saavutt aa riitt ävä esivuokrausaste riitt ävillä vuokratasoilla, jott a hanke voidaan käynnistää. Yhtiön riskienhallintaa käsitellään laajemmin yhtiön internet-sivuilla www.citycon.fi /riskienhallinta sekä vuoden 2009 tilinpäätöksen sivuilla 32-34.
Citycon haluaa olla vastuullisen kauppakeskustoiminnan edelläkävijä ja edistää kestävää kehitystä kauppakeskusliiketoiminnassa. Yhtiön kauppakeskusten sijainti kaupunkien keskustoissa, paikalliskeskuksissa ja yleisesti liikennevirtojen äärellä sekä niiden monipuoliset julkiset liikenneyhteydet antavat hyvän lähtökohdan kestävän kehityksen edistämiselle.
Citycon on käynnistänyt Green Shopping Centre Management -ohjelman, joka on yhteinen kestävää kehitystä edistävä toimintamalli yhtiön kaikissa kauppakeskuksissa. Vuonna 2009 käyttöönotetun ohjelman tavoitt eena on energiatehokkuuden, kierrätyksen ja muiden kestävää kehitystä tukevien toimintojen edistäminen.
Kauppakeskus Triolle myönnett iin kesäkuun lopussa LEED® (Leadership in Energy and Environmental Design) -ympäristösertifikaatti ensimmäisenä Pohjoismaissa. Trio oli yksi Cityconin kolmesta vastuullisen rakentamisen pilottihankkeesta. Muut LEED-hankkeet ovat kauppakeskus Rocca al Maren laajentaminen ja uudistaminen Tallinnassa ja kauppakeskus Liljeholmstorgetin rakentaminen Tukholmassa. Myös näille hankkeille on haett u LEED-sertifi ointia. Ympäristösertifioinnit ovat olennainen osa Cityconin kestävän kehityksen toimintaa.
Ympäristövastuun pitkän tähtäimen tavoitteet määriteltiin strategiatyöskentelyn yhteydessä kesällä 2009. Citycon käsitt elee ympäristövastuuta ensimmäistä kertaa laajasti vuoden 2009 vuosikertomuksessa raportoiden myös ympäristövastuuta kuvaavia tunnuslukuja, joita ovat esimerkiksi energian- ja vedenkulutus, jätt eiden kierrätysaste ja yhtiön liiketoiminnan hiilijalanjälki. Tunnuslukujen avulla määritetään myös kohdekohtaisia toimenpidesuunnitelmia, jott a asetetut tavoitt eet toteutuvat.
Cityconin liiketoimintaan liitt yen sille on esitetty vaateita, jotka mahdollisesti voivat johtaa oikeudenkäynteihin. Yhtiön näkemyksen mukaan ei ole todennäköistä, että edellä mainittuihin vaateisiin liitt yvät mahdolliset vastuut yhteensä olisivat merkityksellisiä konsernin rahoitusaseman tai tuloksen kannalta.
Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidett iin maaliskuussa Helsingissä. Yhtiökokous vahvisti yhtiön tilinpäätöksen tilikaudelta 2008 sekä myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle. Tilikauden 2008 osingoksi yhtiökokous päätt i 0,04 euroa osakkeelta, minkä lisäksi yhtiökokous päätt i 0,10 euron osakekohtaisesta pääoman palautuksesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Osinko ja pääoman palautus maksett iin 3.4.2009.
Hallitus
Varsinaisen yhtiökokouksen päätöksellä muutetun yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön hallitukseen kuuluu viidestä kymmeneen jäsentä, jotka valitaan yhtiökokouksessa vuodeksi kerrallaan. Hallituksen jäsen voidaan erott aa vain yhtiökokouksen päätöksellä. Yhtiöjärjestyksen muutt amisesta voidaan päätt ää vain yhtiökokouksessa 2/3 enemmistöllä annetuista äänistä.
Yhtiön hallituksen jäsenten lukumäärä nousi kahdeksasta yhdeksään ja hallitukseen valitt iin uudelleen yhden vuoden toimikaudeksi Amir Bernstein, Gideon Bolotowsky, Raimo Korpinen, Tuomo Lähdesmäki, Claes Ott osson, Dor J. Segal, Thomas W. Wernink ja Per-Håkan Westin. Uutena jäsenenä hallitukseen valitt iin B.A., MBA ja CPA Ariella Zochovitzky (s. 1957), joka on Israelin kansalainen.
Ylimääräinen yhtiökokous 1.12.2009 valitsi hallituksesta 30.11.2009 eronneen Amir Bernsteinin tilalle rakennusinsinööri (B.Sc., Civil Engineering) Ronen Ashkenazin (s. 1962) jäljellä olevaksi toimikaudeksi, joka päätt yy yhtiökokoukseen 11.3.2010.
Hallituksen puheenjohtajana tilikaudella 2009 toimi edelleen Thomas W. Wernink ja varapuheenjohtajana Tuomo Lähdesmäki.
Yhtiön tilintarkastajaksi tilikaudelle 2009 yhtiökokous valitsi uudelleen KHT-yhteisö Ernst & Young Oy:n, jonka ilmoitt amana yhtiön päävastuullisena tilintarkastajana toimi KHT Tuija Korpelainen.
Cityconin osake on noteeratt u Helsingin pörssissä marraskuusta 1988 lähtien. Yhtiö kuuluu pörssin keskisuuriin yhtiöihin, toimialaluokkaan Financials ja toimialaan Real Estate Operating Companies. Yhtiön osakkeen kaupankäyntitunnus on CTY1S ja kaupankäynti tapahtuu euroissa. Osakesarjan kansainvälisessä arvopaperiselvityksessä käytett ävä ISIN-koodi on FI0009002471.
Vuoden 2009 aikana Cityconin osakkeen vaihto NASDAQ OMX Helsingissä oli 296,1 miljoonaa euroa (443,1 milj. euroa) ja 149,3 miljoonaa (150,9 milj.) osaketta. Vuoden ylin kurssinoteeraus oli 3,16 euroa (4,28 euroa) ja alin 1,30 euroa (1,26 euroa). Kauden vaihdolla painotett u osakekohtainen keskikurssi oli 1,99 euroa (2,94 euroa) ja päätöskurssi 2,94 euroa (1,68 euroa). Yhtiön osakekannan markkina-arvo tilikauden lopussa oli 649,9 miljoonaa euroa (371,3 milj. euroa).
Yhtiön suomalaisten osakkeenomistajien määrä kasvoi tilikauden aikana huomatt avasti. Tilikauden lopussa yhtiöllä oli 3 733 (2 190) rekisteröityä osakkeenomistajaa, joista kymmenen oli hallintarekisterin hoitajia. Hallintarekisteröidyt ja muut ulkomaiset osakkeenomistajat omistivat 198,7 miljoonaa (210,7 milj.) yhtiön osakett a eli niiden hallussa oli 89,9 prosentt ia (95,3 %) yhtiön osake- ja äänimäärästä. Tiedot yhtiön suurimmista osakkeenomistajista ja osakkeiden omistuksen jakautumisesta sekä yhtiön vuoden aikana vastaanottamista liputusilmoituksista löytyvät tilinpäätöksen sivulta 51.
Yhtiön rekisteröity osakepääoma tilikauden alussa oli 259 570 510,20 euroa ja osakkeita oli yhteensä 220 998 989. Yhtiön osakepää-
omassa ei kauden aikana tapahtunut muutoksia, mutt a osakkeiden lukumäärä nousi 60 746 osakkeella, jotka yhtiö laski liikkeeseen suunnatuilla maksutt omilla osakeanneilla toukokuussa osana yhtiön pitkäaikaista osakepohjaista kannustinjärjestelmää. Kauden lopussa yhtiön rekisteröity osakepääoma oli 259 570 510,20 euroa ja osakkeiden lukumäärä 221 059 735. Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.
Vuoden 2007 varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään uusien osakkeiden antamisesta ja yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden luovutt amisesta joko maksullisella tai maksutt omalla osakeannilla. Uudet osakkeet voidaan antaa ja yhtiön hallussa olevat omat osakkeet luovutt aa yhtiön osakkeenomistajille siinä suhteessa kuin he ennestään omistavat yhtiön osakkeita tai suunnatulla osakeannilla osakkeenomistajien etuoikeudesta poiketen, jos siihen on yhtiön kannalta painava taloudellinen syy. Hallitus voi päätt ää myös maksutt omasta osakeannista yhtiölle itselleen. Lisäksi hallitus valtuutett iin antamaan osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitett uja erityisiä oikeuksia, jotka oikeutt avat saamaan maksua vastaan yhtiön uusia osakkeita tai yhtiön hallussa olevia omia osakkeita. Annettavien uusien osakkeiden ja luovutettavien yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden enimmäismäärä, mukaan lukien erityisten oikeuksien perusteella saatavat osakkeet, voi olla yhteensä enintään 100 miljoonaa. Tilikauden lopussa valtuutuksen perusteella voitiin antaa tai luovutt aa vielä enintään 72 317 432 osakett a. Valtuutus on voimassa 13.3.2012 asti.
Varsinainen yhtiökokous 2009 valtuutt i hallituksen päätt ämään 20 miljoonan yhtiön oman osakkeen hankkimisesta. Valtuutus on voimassa seuraavaan varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka. Tilikauden päätt yessä yhtiön hallussa ei ollut yhtiön omia osakkeita.
Hallituksella ei tilikauden päättyessä ollut muita valtuutuksia.
Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätti enintään 3 900 000 optio-oikeuden antamisesta Citycon-konsernin henkilöstölle. Optio-oikeudet ovat kaupankäynnin kohteena NASDAQ OMX Helsingissä.
Osakkeiden merkintäaika Cityconin optioohjelmaan 2004 liitt yvillä A-optio-oikeuksilla päätt yi maaliskuun lopussa. Optioilla merkitt iin yhteensä 386 448 osakett a. 2004 A-optioista jäi käytt ämätt ä osakemerkintään 694 925 optio-oikeutt a. Nämä optio-oikeudet on poistett u haltijoidensa arvo-osuustileiltä arvott omina.
Tarkemmat tiedot vuoden 2004 optiooikeuksista käyvät ilmi oheisesta taulukosta. Optioehdot kokonaisuudessaan ovat nähtävillä yhtiön internet-sivuilla www.citycon.fi /optiot. Vuoden 2004 optio-oikeuksilla ei kauden aikana merkitt y osakkeita.
Hallituksen ja johdon omistamat osakkeet ja optio-oikeudet
Yhtiön hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäsenet sekä heidän lähipiirinsä omistivat 31.12.2009 yhteensä 331 877 yhtiön osakett a. Näiden osakkeiden osuus kaikista osakkeista ja osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä oli 0,15 prosentt ia.
Vuoden 2009 lopussa Cityconin toimitusjohtajalla oli 100 000 optio-oikeutt a 2004B ja 140 000 optio-oikeutt a 2004C. Muilla johtoryh-
| 2004 B | 2004 C | |
|---|---|---|
| Myönnetyt optio-oikeudet, kpl | 1 090 000 | 1 050 000 |
| Veniamo-Invest Oy:n hallussa, kpl ¹) | 210 000 | 250 000 |
| Merkintäsuhde, optio/osake | 1:1,2127 | 1:1,2127 |
| Merkintähinta/osake, euroa ²) | 2,5908 | 4,2913 |
| Osakkeiden merkintäaika alkoi | 1.9.2007 | 1.9.2008 |
| Osakkeiden merkintäaika päätt yy | 31.3.2010 | 31.3.2011 |
| Osakemerkintään käytetyt optiot | - | - |
| Optioilla merkityt osakkeet | - | - |
| Käytett ävissä olevat optio-oikeudet | 1 090 000 | 1 050 000 |
| Merkitt ävissä olevat osakkeet | 1 321 843 | 1 273 335 |
1) Veniamo-Invest Oy, Cityconin täysin omistama tytäryhtiö, ei voi merkitä emoyhtiönsä osakkeita. 2) Vuoden 2009 osingonjaon ja pääoman palautuksen jälkeen. Osakkeen merkintähinnat alenevat puolella jaett avien osakekohtaisten osinkojen ja pääoman palautusten määrästä. Osakkeen merkintähinta on kuitenkin aina vähintään 1,35 euroa.
män jäsenillä oli yhteensä 280 000 optio-oikeutta 2004C. Yhtiön toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäsenet voivat näiden optio-oikeuksien perusteella merkitä enintään 630 604 yhtiön osakett a. Hallituksen jäsenet eivät ole mukana yhtiön osakepohjaisissa kannustinjärjestelmissä.
Ajantasaiset tiedot yhtiön hallituksen ja johtoryhmän jäsenten osake- ja optio-omistuksista käyvät ilmi yhtiön internet-sivuilta www.citycon.fi /sisapiiri.
Yhtiön toimitusjohtajan toimisopimuksen keskeiset ehdot käyvät ilmi tilinpäätöksen sivulta 40.
Käynnistetyt kehityshankkeet
Tammikuun alussa yhtiö ilmoitt i kahden suunnitteilla olleen kehityshankkeen käynnistämisestä.
Helsingin Myllypuroon rakennetaan vuosina 2010-2012 uusi kauppakeskus entisen ostoskeskuksen tilalle ja sen yhteyteen 255 vapaarahoitteista vuokra- ja asumisoikeusasuntoa sekä 270 autopaikan suuruinen maanalainen pysäköintihalli. Hankkeen kokonaisarvo on yli 60 miljoonaa euroa, josta Cityconin omistukseen tulevan kauppakeskuksen ja pysäköintihallin osuus on noin 20 miljoonaa euroa. Citycon myi vuoden alussa kaikki kauppakeskuksen yhteyteen rakennett avat asunnot ja niiden omistamista varten perustamansa kolme yhtiötä. Asuntosijoitt ajat vastaavat kukin omien asuntojensa rakennutt amisesta ja vuokraamisesta. Uuden kauppakeskuksen vuokratt ava pinta-ala on noin 7 300 neliömetriä. Liiketiloista on vuokratt u tällä hetkellä yli 60 prosentt ia.
Cityconin Espoossa sijaitseva kauppakeskus Espoontori uudistetaan vuoden 2010 aikana perusteellisesti. Kauppakeskuksen 10 400 m2 tilat ja pysäköintilaitos peruskorjataan sekä ajanmukaistetaan vastaamaan tämän päivän asiakkaiden tarpeita. Citycon investoi hankkeeseen 18 miljoonaa euroa.
Helmikuussa yhtiö ilmoitt i aloitt avansa Jyväskylässä sijaitsevan kauppakeskus Forumin perusteellisen uudistamisen. Yhtiö investoi hankkeeseen 16 miljoonaa euroa.
Yhteensä Citycon investoi näihin kolmeen hankkeeseen noin 54 miljoonaa euroa.
Cityconin optio-ohjelmaan 2004 liittyvillä B-optio-oikeuksilla merkittiin vuoden alussa 356 558 yhtiön osaketta 2,5908 euron osakekohtaiseen merkintähintaan. Osakkeiden merkintähinta 923 770,47 euroa kirjattiin sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Uudet osakkeet merkitään kaupparekisteriin arviolta 15.2.2010, jolloin Cityconin osakkeiden rekisteröity lukumäärä nousee 221 416 293 osakkeeseen. 2004 B-optiooikeuksilla voidaan merkitä vielä enintään 965 285 uutt a yhtiön osakett a.
Emoyhtiön kertyneet voitt ovarat ovat 27,5 miljoonaa euroa, josta tilikauden voitt o on 18,5 miljoonaa euroa. Emoyhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman rahastossa olevat varat tilikauden päätt ymispäivänä olivat 157,0 miljoonaa euroa.
Cityconin hallitus ehdottaa 11.3.2010 kokoontuvalle varsinaiselle yhtiökokoukselle, että 31.12.2009 päättyneeltä tilikaudelta maksetaan osinkoa 0,04 euroa osakkeelta ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta pääoman palautusta 0,10 euroa osakkeelta. Hallitus ehdott aa, ett ä osingonmaksun ja pääoman palautuksen täsmäytyspäivä on 16.3.2010 ja että osinko ja pääoman palautus maksetaan 7.4.2010.
Hallitus ehdott aa lisäksi, ett ä loput tilikauden voitosta kirjataan kertyneiden voitt ovarojen tilille.
Ehdotett u voitonjako ja pääoman palautus eivät hallituksen näkemyksen mukaan vaaranna yhtiön maksukykyä.
Citycon keskitt yy edelleen liiketoiminnan nettorahavirran ja operatiivisen liikevoiton kasvattamiseen. Toteutt aakseen strategiaansa yhtiö keskittyy lisäarvoa tuottaviin toimenpiteisiin seuraten samalla markkinoita mahdollisten hankintojen varalta.
Markkinoiden muutoksen sekä vaikeutuneen rahoitustilanteen vuoksi suunniteltujen hankkeiden käynnistämistä arvioidaan tarkasti aiempaa tiukemmilla esivuokrauskriteereillä. Yhtiö pyrkii jatkamaan ydinliiketoimintaansa kuulumatt omien kohteiden myyntiä kiinteistökannan parantamiseksi ja taseen vahvistamiseksi. Yhtiö harkitsee myös muita kiinteistörahoituslähteitä.
Päivitt äistavarakauppa, jonka osuus yhtiön vuokrasopimuskannasta on merkittävä, vaimentaa vuokramarkkinoiden suhdanteiden vaikutusta yhtiön liiketoimintaan. Yhtiö odott aa vain maltillisia muutoksia vuoden 2010 nett ovuokratuotoissa, operatiivisessa liikevoitossa sekä operatiivisessa tuloksessa, koska uudet kehityshankkeet valmistuvat vasta vuoden 2010 loppupuolella.
Amsterdamissa 9.2.2010
Citycon Oyj
Hallitus
| M€ | Liite | 1.1.–31.12.2009 | 1.1.–31.12.2008 |
|---|---|---|---|
| Kokonaistuotot | 6 | 194,6 | 207,4 |
| Kokonaiskulut pl. rahoituskulut | 7 | -184,3 | -312,5 |
| Brutt ovuokratuott o | 177,8 | 173,0 | |
| Käytt ökorvaukset ja palvelutuotot | 8,5 | 5,3 | |
| Liikevaihto | 8 | 186,3 | 178,3 |
| Hoitokulut | 9, 12 | 60,2 | 56,3 |
| Vuokraustoiminnan muut kulut | 10 | 0,7 | 0,2 |
| Nett ovuokratuott o | 125,4 | 121,8 | |
| Hallinnon kulut | 11, 12, 13, | 17,8 | 16,9 |
| Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 14 | 0,0 | 6,1 |
| Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta | 5,5 | 15,3 | |
| Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta | -102,9 | -231,4 | |
| Nett otappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen | |||
| arvostuksesta käypään arvoon | -97,4 | -216,1 | |
| Sijoituskiinteistöjen myyntituotot | 2,8 | 7,7 | |
| Myytyjen sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvo | -2,7 | -7,6 | |
| Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä | 0,1 | 0,1 | |
| Liikevoitt o/-tappio | 10,3 | -105,0 | |
| Rahoitustuotot | 50,8 | 72,3 | |
| Rahoituskulut | -98,5 | -129,6 | |
| Rahoituskulut (nett o) | 15 | -47,7 | -57,3 |
| Tappio/voitt o ennen veroja | -37,5 | -162,3 | |
| Tilikauden tulokseen perustuvat verot | 16 | -6,5 | -6,6 |
| Laskennalliset verot | 16, 28 | 7,0 | 30,0 |
| Tuloverot | 0,6 | 23,4 | |
| Tilikauden tappio/voitt o | -36,9 | -138,9 | |
| Tilikauden tappion/voiton jakautuminen | |||
| Emoyhtiön omistajille | -34,3 | -124,1 | |
| Vähemmistölle | -2,6 | -14,8 | |
| Emoyrityksen omistajille kuuluvasta voitosta laskett u osakekohtainen tulos: | |||
| Laimentamaton osakekohtainen tulos (euro) | 18 | -0,16 | -0,56 |
| Laimennusvaikutuksella oikaistu osakekohtainen tulos (euro) | 18 | -0,16 | -0,56 |
| Operatiivinen tulos/osake, laimennett u, (laimennett u EPRA EPS), euroa | 17, 18 | 0,23 | 0,20 |
| Operatiivinen tulos | 17 | 50,9 | 43,8 |
| Ei-operatiivinen tulos | 17 | -85,2 | -167,9 |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tappio/voitt o | -34,3 | -124,1 |
| M€ | Liite | 1.1.–31.12.2009 | 1.1.–31.12.2008 |
|---|---|---|---|
| Muut laajan tuloksen erät | |||
| Nett otappiot/-voitot rahavirran suojauksista | 15, 27 | -6,7 | -30,5 |
| Tuloverot liitt yen rahavirran suojauksiin | 28 | 1,8 | 7,9 |
| Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta | |||
| johtuvat valuutt akurssivoitot/-tappiot | 2,0 | -13,0 | |
| Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen | -3,0 | -35,6 | |
| Katsauskauden laaja tappio/voitt o | -39,9 | -174,5 | |
| Tilikauden laajan tappion/voiton jakautuminen | |||
| Emoyhtiön omistajille | -38,4 | -156,8 | |
| Vähemmistölle | -1,4 | -17,8 |
14 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009
| M€ | Liite | 31.12.2009 | 31.12.2008 |
|---|---|---|---|
| VARAT | |||
| Pitkäaikaiset varat | |||
| Sijoituskiinteistöt | 19 | 2 147,4 | 2 111,6 |
| Aineelliset käytt öomaisuushyödykkeet | 21 | 0,7 | 0,7 |
| Aineett omat hyödykkeet | 22 | 0,9 | 0,9 |
| Laskennalliset verosaamiset | 28 | 8,6 | 6,8 |
| Johdannaissopimukset ja muut pitkävaikutt eiset varat | 27 | 3,8 | 6,0 |
| Pitkäaikaiset varat yhteensä | 2 161,4 | 2 126,1 | |
| Lyhytaikaiset varat | |||
| Myytävinä olevat sijoituskiinteistöt | 20 | 26,0 | - |
| Myyntisaamiset ja muut saamiset | 23 | 46,1 | 21,7 |
| Johdannaissopimukset | 27 | - | 13,9 |
| Rahavarat ja pankkisaamiset | 24 | 19,8 | 16,7 |
| Lyhytaikaiset varat yhteensä | 91,8 | 52,4 | |
| Varat yhteensä | 2 253,2 | 2 178,5 |
| M€ | Liite | 31/12/09 | 31/12/08 |
|---|---|---|---|
| OMA PÄÄOMA JA VELAT | |||
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | 25 | ||
| Osakepääoma | 259,6 | 259,6 | |
| Ylikurssirahasto | 131,1 | 131,1 | |
| Arvonmuutosrahasto | -22,7 | -17,7 | |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto | 155,2 | 177,3 | |
| Muuntoerot | -9,5 | -10,3 | |
| Kertyneet voitt ovarat | 217,3 | 259,1 | |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä | 731,1 | 799,1 | |
| Vähemmistön osuus | 36,8 | 38,2 | |
| Oma pääoma yhteensä | 767,9 | 837,3 | |
| VELAT | |||
| Pitkäaikaiset velat | |||
| Pitkäaikaiset korolliset velat | 26 | 1 175,4 | 1 149,2 |
| Johdannaissopimukset | 27 | 31,5 | 24,7 |
| Muut pitkäaikaiset korott omat velat | 1,0 | 0,8 | |
| Laskennalliset verovelat | 28 | 50,0 | 57,1 |
| Pitkäaikaiset velat yhteensä | 1 257,9 | 1 231,7 | |
| Lyhytaikaiset velat | |||
| Lyhytaikaiset korolliset velat | 26 | 146,3 | 50,3 |
| Johdannaissopimukset | 27 | 1,5 | 4,9 |
| Ostovelat ja muut velat | 29 | 79,7 | 54,3 |
| Lyhytaikaiset velat yhteensä | 227,4 | 109,5 | |
| Velat yhteensä | 1 485,3 | 1 341,2 | |
| Oma pääoma ja velat yhteensä | 2 253,2 | 2 178,5 | |
| Osakekohtainen nett ovarallisuus, euroa | |||
| Oma pääoma/osake, euroa | 18 | 3,31 | 3,62 |
| Nett ovarallisuus (EPRA NAV) per osake, euroa | 18 | 3,54 | 3,88 |
| Oikaistu nett ovarallisuus (EPRA NNNAV) per osake, euroa | 18 | 3,35 | 3,80 |
| M€ | Liite | 1.1.–31.12.2009 | 1.1.–31.12.2008 |
|---|---|---|---|
| Liiketoiminnan rahavirta | |||
| Tappio/Voitt o ennen veroja | -37,5 | -162,3 | |
| Oikaisut: | |||
| Poistot ja arvonalennukset | 13 | 0,7 | 0,5 |
| Nett otappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen | |||
| arvostuksesta käypään arvoon | 19 | 97,4 | 216,1 |
| Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä | 19 | -0,1 | -0,1 |
| Rahoitustuotot | 15 | -50,8 | -72,3 |
| Rahoituskulut | 15 | 98,5 | 129,6 |
| Muut oikaisut | 0,0 | -5,6 | |
| Rahavirta ennen käytt öpääoman muutosta | 108,3 | 105,8 | |
| Käytt öpääoman muutos | 10,7 | -2,1 | |
| Liiketoiminnan rahavirta | 119,0 | 103,7 | |
| Maksetut korot ja muut rahoituskulut | -54,4 | -63,1 | |
| Saadut korot ja muut rahoitustuotot | 0,3 | 1,2 | |
| Toteutuneet kurssivoitot ja -tappiot | 11,8 | 5,1 | |
| Maksetut/saadut välitt ömät verot | -10,4 | 0,2 | |
| Liiketoiminnan nett orahavirta | 66,2 | 47,2 | |
| Investointien rahavirta | |||
| Tytäryritysten hankinnat vähennett ynä | |||
| hankintahetken rahavaroilla | 19 | - | -24,0 |
| Investoinnit sijoituskiinteistöihin | 19 | -130,5 | -58,2 |
| Investoinnit aineellisiin ja aineett omiin hyödykkeisiin | 21, 22 | -0,4 | -68,8 |
| Sijoituskiinteistöjen myynti | 19 | 3,1 | 7,0 |
| Investointien nett orahavirta | -127,9 | -144,1 | |
| Rahoituksen rahavirta | |||
| Vähemmistön rahastosuoritukset | - | 25,9 | |
| Lyhytaikaisten lainojen nostot | 149,7 | 72,1 | |
| Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut | -77,1 | -125,8 | |
| Pitkäaikaisten lainojen nostot | 295,1 | 623,3 | |
| Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut | -273,0 | -473,6 | |
| Maksetut osingot ja pääoman palautukset | |||
| sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta | -30,9 | -30,9 | |
| Rahoituksen nett orahavirta | 63,8 | 90,9 | |
| Rahavarojen muutos | 2,1 | -6,1 | |
| Rahavarat tilikauden alussa | 24 | 16,7 | 24,2 |
| Valuutt akurssien muutosten vaikutus | 1,0 | -1,4 | |
| Rahavarat tilikauden lopussa | 24 | 19,8 | 16,7 |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| M€ | Osake- pääoma |
Ylikurssi- rahasto |
Arvon- muutos- rahasto |
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto |
Muunto- erot |
Kertyneet voitt o- varat |
Yhteensä | Vähem- mistön osuus |
Oma pääoma yhteensä |
| Oma pääoma 31.12.2007 | 259,6 | 131,1 | 4,9 | 199,3 | -0,3 | 387,3 | 982,0 | 28,9 | 1010,9 |
| Katsauskauden laaja voitt o/tappio | -22,6 | -10,0 | -124,1 | -156,8 | -17,8 | -174,5 | |||
| Osakemerkinnät osakeoptioilla | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||||||
| Vaihtovelkakirjalainan takaisinostosta | |||||||||
| syntyvä omaan pääomaan kirjatt ava voitt o | 4,6 | 4,6 | 4,6 | ||||||
| Osingonjako ja pääomanpalautus | -22,1 | -8,8 | -30,9 | -30,9 | |||||
| Osakeperusteiset maksut (Liite 30) | 0,3 | 0,3 | 0,3 | ||||||
| Vähemmistöosuuksien hankinnat | - | 27,0 | 27,0 | ||||||
| Oma pääoma 31.12.2008 | 259,6 | 131,1 | -17,7 | 177,3 | -10,3 | 259,1 | 799,1 | 38,2 | 837,3 |
| Katsauskauden laaja voitt o/tappio | -5,0 | 0,8 | -34,3 | -38,4 | -1,4 | -39,9 | |||
| Vaihtovelkakirjalainan takaisinostosta | |||||||||
| syntyvä omaan pääomaan kirjatt ava voitt o | 1,1 | 1,1 | 1,1 | ||||||
| Omien osakkeiden myynti | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||||||
| Osingonjako ja pääomanpalautus | -22,1 | -8,8 | -30,9 | -30,9 | |||||
| Osakeperusteiset maksut (Liite 30) | 0,2 | 0,2 | 0,2 | ||||||
| Vähemmistöosuuksien hankinnat | - | 0,0 | 0,0 | ||||||
| Oma pääoma 31.12.2009 | 259,6 | 131,1 | -22,7 | 155,2 | -9,5 | 217,3 | 731,1 | 36,8 | 767,9 |
Citycon on vähitt äiskaupan liiketiloihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta on keskittynyt pääkaupunkiseudulle ja Suomen suurimpiin alueellisiin keskuksiin sekä Ruotsiin ja Baltian maihin. Yhtiö on suomalainen, Suomen lakien mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity osoite Pohjoisesplanadi 35 AB, 00100 Helsinki. Hallitus on hyväksynyt tilinpäätöksen 9.2.2010.
Konsernitilinpäätös on laaditt u kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti ja sitä laatiessa on noudatett u 31.12.2009 voimassaolevaa IFRS-normistoa, jolla tarkoitetaan EU:n asetuksessa N:o 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellett avaksi hyväksytt yjä standardeja ja niistä annett uja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös suomalaisen kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön mukaiset. Lisäksi Citycon noudatt aa konsernitilinpäätöksen laadinnassa the European Public Real Estate Association (EPRA) suosituksia. The European Public Real Estate Association (EPRA) on eurooppalaisia listatt uja kiinteistösijoitusyhtiöitä edustava järjestö, joka julkaisee suosituksia listatuille kiinteistösijoitusyhtiöille taloudellisen informaation esitt ämisestä.
Citycon siirtyi noudatt amaan IFRS-normistoa tilinpäätöksen ensisijaisena perustana vuoden 2005 alusta. Myytävissä olevat rahoitusvarat, johdannaissopimukset ja sijoituskiinteistöt on arvostett u käypään arvoon alkuperäisen kirjaamisen jälkeen, muilta osin konsernitilinpäätös on laaditt u alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen. Tilinpäätöstiedot esitetään miljoonina euroina.
IFRS:n mukaisen tilinpäätöksen laatiminen edellytt ää yhtiön johdolta arvioita ja olett amuksia, jotka vaikutt avat laatimisperiaatt eiden soveltamiseen ja raportoitavien varojen, velkojen, tuott ojen ja kulujen määrään sekä esitett äviin liitetietoihin. Arviot ja niihin liittyvät olettamukset perustuvat aikaisempiin kokemuksiin ja muihin tekijöihin, joiden arvioidaan olevan tämänhetkinen paras näkemys sellaisten varojen tai velkojen arvostamisessa, joille ei muista lähteistä ole saatavissa arvoja. Toteutumat voivat poiketa tehdyistä arvioista.
Arvioita ja niihin liitt yviä olett amuksia tarkastellaan jatkuvasti. Kirjanpidollisten arvioiden tarkistukset kirjataan sille kaudelle, jolla arviota tarkistetaan, jos arvion muutos koskee vain kyseistä kautt a. Mikäli arvion muutos koskee sekä arvion muutoskautt a ett ä myöhempiä kausia, arvion muutos kirjataan vastaavasti sekä muutoskaudelle ett ä tuleville periodeille. Arvioiden ja olettamusten käyttöön liittyviä tekijöitä on tarkemmin kuvatt u näiden laatimisperiaatt eiden kohdassa "Johdon harkintaa edellytt ävät laatimisperiaatt eet ja arvioihin liitt yvät keskeiset epävarmuustekijät".
3.1 Vuonna 2009 sovelletut uudet tulkinnat Seuraavat uudet standardit, tulkinnat ja muutokset olemassa oleviin standardeihin on otett u käytt öön 2009:
IAS 1 (uudistett u) Tilinpäätöksen esitt äminen (voimaan 1.1.2009). Uudistetussa standardissa edellytetään että "muut kuin omistajiin liitt yvät oman pääoman muutokset" esitetään laajassa tuloslaskelmassa muissa laajan tuloksen erissä. Konserni ryhtyy soveltamaan uudistett ua IAS 1 standardia 1.1.2009 alkaen.
IFRS 8 Toimintasegmentit korvaa standardin IAS 14 Segmentt iraportointi. Uusi standardi edellytt ää "johdon näkökulmaan perustuvaa
18 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009
lähestymistapaa", jonka mukaisesti segmenttitietojen esitt ämisessä on käytett ävä samoja perusteita kuin sisäisessä raportoinnissa. Tämä ei ole muutt anut esitett ävien ja raportoitavien segmentt ien määrää.
IFRIC 15 Kiinteistöjen rakentamissopimukset (voimaan 1.1.2009). IFRIC 15 selventää, kumpaa standardia (IAS 18 Tuotot vai IAS 11 Pitkäaikaishankkeet) tiett yihin liiketoimiin sovelletaan.
IAS 40 (lisäys) Sijoituskiinteistöt ja tästä aiheutuneet muutokset IAS 16 standardiin (voimaan 1.1.2009). Kiinteistö, joka on rakenteilla tai jota kehitetään sijoituskiinteistöksi, kuuluu IAS 40 standardin piiriin. Tällaiset kiinteistöt arvostetaan käypään arvoon käytett äessä käyvän arvon mallia. Mikäli käypä arvo ei ole luotett avasti arvioitavissa, kiinteistö arvostetaan hankintahintaan kunnes kiinteistö valmistuu tai käypä arvo voidaan arvioida luotett avasti.
IFRS 8 Toimintasegmentit ja IAS 1 Tilinpäätöksen esittäminen –standardien käyttöönotot muutt ivat tilinpäätöksen esitt ämistä ja IAS 40 Sijoituskiinteistöt –standardin käyttöönott o muutt i rakenteilla olevien kiinteistöjen arvostamista. IFRS 8 Toimintasegmentit –standardin käytt öönott o ei vaikutt anut Cityconin esitt ämien segmentt ien lukumäärään tai sisältöön. Cityconin johto seuraa segmentt ien operatiivista liikevoitt oa, joten operatiivisen liikevoiton esittäminen segmenteittäin lisättiin IFRS 8:n käytt öönoton myötä. IAS 1 Tilinpäätöksen esitt äminen –standardin käytt öönott o muutt i Cityconin tuloslaskelman ja oman pääoman laskelman esitt ämistä. IAS 40 Sijoituskiinteistöt –standardin muutoksen myötä Citycon arvostaa katsauskaudella rakenteilla olevat kiinteistönsä käypään arvoon hankintamenon sijaan. Koska rakenteilla olevat kiinteistöt arvostetaan käypään arvoon samoin kuin operatiivisessa toiminnassa olevat sijoituskiinteistöt, Citycon ei enää esitä taseessaan rakenteilla olevia kiinteistöjä erillään sijoituskiinteistöistä
3.2 Vuonna 2009 voimaan tulevat tulkinnat, jotka eivät ole konsernin kannalta merkityksellisiä
Julkaistuihin standardeihin tehtyjen seuraavien tulkintojen soveltaminen on pakollista 1.7.2008 tai sen jälkeen alkavien tilikausien osalta, mutt a kyseiset tulkinnat eivät ole merkityksellisiä konsernin toiminnan kannalta.
3.3 Standardit, muutokset ja nykyisiin standardeihin tehdyt tulkinnat, jotka eivät vielä ole voimassa ja joita konserni ei ole ott anut käytt öön ennen voimaantulopäivää Seuraavassa luetellaan julkaistut standardit ja nykyisiin standardeihin tehdyt muutokset, joita konsernin on noudatett ava 1.1.2010 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla ja joita ei ole otett u käytt öön ennenaikaisesti.
IAS 27 (uudistett u) Konsernitilinpäätös ja erillistilinpäätös (voimaan 1.7.2009). Uudistettu standardi edellytt ää, ett ä määräysvallatt omien omistajien kanssa tehtyjen kaikkien liiketoimien vaikutukset kirjataan omaan pääomaan, mikäli määräysvallassa ei tapahdu muutosta ja mikäli näistä liiketoimista ei enää synny liikearvoa, voitt oa tai tappiota. Lisäksi standardissa tarkennetaan määräysvallan menettämisen yhteydessä noudatett ava kirjanpitomenett ely. Yhteisölle mahdollisesti jäävä osuus arvos-
tetaan uudelleen käypään arvoon, ja voitt o tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti. Konsernissa sovelletaan uudistett ua IAS 27 -standardia määräysvaltaa tuottamattomia osuuksia sisältävien liiketoimien osalta ei-takautuvasti 1.1.2010 alkaen.
IFRS 3 (uudistettu) Liiketoimintojen yhdistäminen (voimaan 1.7.2009). Uudistetun standardin mukaisesti liiketoimintojen yhdistämiseen sovelletaan edelleen hankintamenomenetelmää, mutta siihen tehdään muutamia merkitt äviä muutoksia. Esimerkiksi kaikki yritysostoon liittyvät maksut kirjataan käypään arvoon hankinta-ajankohtana, ja ehdolliset kauppahinnan maksut katsotaan velaksi sekä arvostetaan uudelleen tulosvaikutt eisesti. Standardi antaa mahdollisuuden valita hankintakohtaisesti, arvostetaanko määräysvaltaa tuottamaton osuus käypään arvoon vai osuudeksi hankinnan kohteen nett ovarallisuudesta. Kaikki hankintaan liitt yvät kustannukset on kirjatt ava kuluksi. Konsernissa aiotaan soveltaa uudistettua IFRS 3 -standardia kaikkiin liiketoimintojen yhdistämisiin ei-takautuvasti 1.1.2010 alkaen.
Muut standardit, tulkinnat ja muutokset, jotka eivät ole konsernin kannalta merkityksellisiä:
Muutos: IFRS 1 Additional exemptions for fi rst-time adopters (lisähelpotukset ensilaatijoille)
Muutos: IFRS 2 Group cash-sett led sharebased payment transactions (käteisvaroina maksettavat konsernin osakeperusteiset liiketoimet)
IFRIC 18 Omaisuuserien siirrot asiakkailta
4.1 Konsernitilinpäätöksen
laatimisperiaatt eet
Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiön Citycon Oyj:n, sen tytäryhtiöt sekä osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä.
Tytäryhtiöt ovat yhtiöitä, joissa konsernilla on määräysvalta. Määräysvalta on olemassa silloin, kun konsernilla on oikeus määrätä yhteisön talouden ja liiketoiminnan periaatt eista hyödyn saamiseksi sen toiminnasta. Konsernitilinpäätös on laaditt u hankintamenomenetelmän mukaisesti, jolloin emoyhtiön käytt öomaisuudessa olevien tytäryhtiöosakkeiden hankintameno on eliminoitu tytäryhtiön hankintahetken omia pääomia vastaan. Hankitun yhtiön hankintahetken nettovarojen kirjanpitoarvojen ylittävä osuus on pääsääntöisesti kohdistettu maa-alueisiin ja rakennuksiin niiden käypiin arvoihin asti. Hankitut tytäryhtiöt yhdistellään konsernitilinpäätökseen siitä hetkestä alkaen, kun konserni on saanut määräysvallan ja luovutetut yhtiöt siihen saakka, jolloin määräysvalta lakkaa.
Konsernitilinpäätöstä laaditt aessa on eliminoitu konsernin sisäiset liiketapahtumat sekä sisäinen voitonjako.
Keskinäiset kiinteistöyhtiöt ovat yhteisessä määräysvallassa olevia omaisuuseriä, jotka yhdistellään konsernitilinpäätökseen IAS 31 Yhteisyritykset -standardin edellyttämällä suhteellisella yhdistämistavalla. Tällöin konsernitilinpäätökseen yhdistellään konsernin osuus yhteisyrityksen varoista, veloista, tuotoista ja kuluista. Suhteellista yhdistämismenetelmää sovelletaan kaikkiin tällaisiin yhteisyrityksiin riippumatt a konsernin omistusosuudesta.
Cityconilla ei ole IFRS:n tarkoitt amia osakkuusyhtiöitä, koska kaikki keskinäiset kiinteistöyhtiöt käsitellään edellä kuvatulla tavalla yhteisessä määräysvallassa olevina omaisuuserinä.
Kiinteistöjen hankintaa käsitellään kiinteistön hankintana silloin, kun tosiasiallisesti hankitaan osuus kiinteistöstä. Tällaisesta hankinnasta ei synny liikearvoa, vaan koko kauppahinta kohdistuu maa-alueille, rakennuksille sekä muille varoille ja veloille.
Jos kiinteistö sisältyy hankittuun liiketoimintaan, järjestely käsitellään Liiketoimintojen yhdistäminen-standardin mukaisesti. Sen mukaan hankintahinta kohdistetaan hankituille varoille ja veloille niiden käypien arvojen mukaisesti. Mikäli hankitt u nett ovarallisuus ylitt ää hankintahinnan, syntyy liikearvoa.
määräiset liiketapahtumat
Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat kirjataan tapahtumapäivän kurssiin. Arvostamisesta aiheutuneet kurssierot kirjataan tuloslaskelmaan rahoituskuluihin ja – tuott oihin.
Tilinpäätöshetken ulkomaan rahan määräiset monetaariset saamiset ja velat arvostetaan tilinpäätöspäivän kurssiin. Käypiin arvoihin arvostetut ulkomaan rahan määräiset ei-monetaariset erät muunnetaan euroiksi arvostuspäivän valuutt akursseja käytt äen, muut ei-monetaariset erät arvostetaan tapahtumapäivän kurssiin.
Ulkomaisten tytäryhtiöiden tuloslaskelmat on muunnett u euroiksi tilikauden keskikurssin mukaan ja taseet tilinpäätöspäivän kurssin mukaan. Tästä aiheutuva kurssiero kirjataan omana muuntoeroeränään omaan pääomaan. Myös ulkomaisten tytäryritysten hankintamenon eliminoinnista ja hankinnan jälkeen kertyneistä oman pääoman eristä syntyvät muuntoerot kirjataan omaan pääomaan.
Sijoituskiinteistö on kiinteistö (maa-alue tai rakennus – tai osa rakennuksesta), jota pidetään vuokratuott ojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt – standardin mukaista käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutt eisesti.
Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot kuten asiantuntijapalkkiot ja varainsiirtoverot. Alkuperäiseen hankintamenoon arvostamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käyvän arvon mallia käytt äen. Ulkopuolisen arvioijan määrittelemä käypä arvo pyydetään hankinta-ajankohtaa seuraavan täyden vuosineljänneksen päätt yessä.
Käypä arvo on rahamäärä, johon omaisuuserä voitaisiin vaihtaa asiaa tuntevien liiketoimeen halukkaiden, toisistaan riippumatt omien osapuolten välillä. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa tilinpäätöspäivän markkinaolosuhteita ja parhaiten se ilmenee tarkasteluhetkellä toimivilla markkinoilla maksettavina hintoina kiinteistöistä, jotka sijaintipaikaltaan ja kunnoltaan vastaavat tarkasteltavana olevaa kiinteistöä ja joita koskevat vastaavanlaiset vuokra- tai muut sopimukset.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittelee ulkopuolinen arvioija kansainvälisten IVSstandardien (International Valuation Standards)
mukaisesti vähintään kerran vuodessa, mutt a tarvitt aessa useammin, jos tapahtuu olennaisia markkinamuutoksia. Vuonna 2009 ja 2008, ulkopuolinen arviointi teetett iin vuosineljänneksitt äin.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määritt äminen pohjautuu nett otuott oon perustuvaan 10 vuoden kassavirta-analyysiin. Arviointiajankohtana voimassa olevista vuokrasopimuksista lasketaan vuotuinen peruskassavirta. Sopimuksen päättyessä sopimusvuokran tilalla käytetään ulkopuolisen arvioijan määritt ämää markkinavuokraa. Vuokratuotoista vähennetään tämän jälkeen hoitokulut ja investoinnit ja näin saatu kassavirta diskontataan kiinteistökohtaisella tuottovaatimuksella. Kunkin kiinteistön tuottovaatimus määritellään erikseen huomioiden kiinteistökohtaiset riskit sekä markkinaehtoiset riskit. Kiinteistöomaisuuden kokonaisarvo saadaan laskemalla yksitt äisten kiinteistöjen kassavirtamenetelmällä määritetyt arvot yhteen.
Cityconin kehitt äessä olemassa olevia sijoituskiinteistöjään käsitellään tällainen kiinteistö edelleen sijoituskiinteistönä, johon sovelletaan IAS 40 mukaista käyvän arvon mallia. IAS 40 Sijoituskiinteistöt –standardin 1.1.2009 voimaan tulleen muutoksen myötä kiinteistöt, jotka ovat rakenteilla tai joita laajennetaan, kuuluvat myös IAS 40 standardin piiriin ja ne arvostetaan käypään arvoon hankintamenon sijaan. Citycon muutt i laskentaperiaatett aan 1.1.2009 alkaen ja arvosti rakenteilla olevat kiinteistönsä käypään arvoon kirjaten käyvän arvon muutoksen tulokseen. Vertailukaudella 2008 Citycon arvosti rakenteilla olevat kiinteistönsä hankintamenoon valmistumiseensa asti, jonka jälkeen ne siirrett iin sijoituskiinteistöiksi ja arvostett iin ensimmäistä kertaa käypään arvoon.
Kehityshankkeiden käyvät arvot määritetään IAS 40 mukaisesti ja niiden arvostamiseen sovelletaan erillistä kassavirta-analyysiin perustuvaa projektimallia, jossa huomioidaan kehityshankkeen investoinnit ja kohteen tulevat kassavirrat kehityshankkeen aikataulun mukaisina. Projektimallin käyttöä harkitaan tapauskohtaisesti. Malli otetaan käytt öön siinä vaiheessa, kun Citycon Oyj:n hallitus on tehnyt hanketta koskevan investointipäätöksen ja ulkopuolinen arvioija katsoo käytett ävissä olevien tietojen riitt ävän luotett avan arvion tekemiseksi.
Potentiaaliset kehityshankkeet ovat hankkeita, joiden toteutuminen on epävarmaa ja ne jätetään ulkopuolisen arvioijan tekemän arvion ulkopuolelle. Kiinteistöt, joissa on potentiaalisia kehityshankkeita, on arvioitu arviointihetken tilanteen ja arviointihetkellä voimassa olevien vuokrasopimusten perustella. Rakentamatt omat tontit on arvioitu arviointihetken kaavoitus- ja markkinatilanteen perusteella.
Cityconin taseeseen kirjatt ava sijoituskiinteistöjen käypä arvo muodostuu ulkopuolisen arvioijan määritt ämästä kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta, kehitysprojekti-investoinneista, joita ulkopuolinen arvioija ei ole ott anut mukaan käyvän arvon määrityksessä sekä kuluvan kvartaalin aikana hankitt ujen uusien kohteiden hankintamenosta.
Sijoituskiinteistöjen käypää arvoa koskevista oikaisuista johtuvat voitot ja tappiot esitetään omilla riveillään tuloslaskelmassa.
Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun sijoituskiinteistö poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen luovuttamisesta ole odotettavissa vastaista taloudellista hyötyä. Sellaisissa tapauksissa, joissa kiinteistö on rakenteilla ja sen valmistumisen jälkeisestä myynnistä on sovitt u, Citycon määritt elee, koskiko sopimus kiinteistön rakentamista tai valmistuneen kiinteistön myyntiä. Jos sopimus koski valmiin kiinteistön myyntiä, kiinteistö katsotaan myydyksi, kun omistajuuteen liitt yvät merkitt ävät riskit ja hyödyt ovat siirtyneet ostajalle. Jos sopimus koski kiinteistön rakentamista, luovutusvoitot kirjataan valmistumisasteen mukaan rakentamisen edistyessä, jos keskeneräisen työn riskit ja hyödyt siirretään ostajalle rakentamisen edetessä.
Aineelliset hyödykkeet arvostetaan hankintamenoon, josta vähennetään poistot ja mahdolliset arvonalentumiset. Aineelliset käytt öomaisuushyödykkeet sisältävät pääasiassa kontt orikoneita ja kalustoa sekä muita aineellisia hyödykkeitä kuten taideteoksia. Myös rahoitusleasingsopimuksilla vuokralle otetut koneet ja laitteet esitetään aineellisina hyödykkeinä.
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet poistetaan tasapoistoin vaikutusaikanaan. Taloudellinen vaikutusaika ja arvioidut jäännösarvot tarkistetaan vuositt ain ja mikäli havaitaan merkittäviä eroja verrattuna aikaisempiin arvioihin, poistosuunnitelmaa muutetaan uusien arvioiden mukaisiksi. Käytettävät poistoajat ovat seuraavat:
Käytt öomaisuuden myynnistä aiheutuvat voitot ja tappiot kirjataan tuloslaskelmaan.
Aineeton hyödyke kirjataan taseeseen kun hyödykkeen hankintameno on määritett ävissä luotett avasti ja on todennäköistä, ett ä hyödykkeestä odotett avissa oleva taloudellinen hyöty koituu yrityksen hyväksi.
Aineett omat hyödykkeet arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon poistoilla ja mahdollisilla arvonalentumisilla vähennett ynä.
Aineettomat hyödykkeet sisältävät atkohjelmistoja. Ne poistetaan tasapoistoin 5 vuodessa.
Jokaisena tilinpäätöspäivänä aineellisten ja aineett omien hyödykkeiden osalta arvioidaan, onko arvonalentumisesta viitt eitä. Mikäli arvon alentumisesta on viitt eitä, omaisuuserästä kerrytett ävissä oleva rahamäärä arvioidaan. Mikäli kirjanpitoarvo ylittää kerrytettävissä olevan rahamäärän, arvonalentumistappio kirjataan tuloslaskelmaan.
4.7 Rahoitusvarat ja –velat
Rahoitusvarat on luokiteltu arvostusperiaatt eiden määritt ämistä varten standardin mukaisesti seuraaviin ryhmiin: Lainat ja muut saamiset, joita ei pidetä kaupankäyntitarkoituksessa, myytävissä olevat rahoitusvarat sekä käypään arvoon tulosvaikutt eisesti kirjatt avat rahoitusvarat. Luokitt elu tapahtuu alkuperäisen hankinnan yhteydessä rahavarojen hankinnan tarkoituksen perusteella.
Lainoihin ja muihin saamisiin, joita ei pidetä kaupankäyntitarkoituksessa, sisältyvät yrityksen rahoitusvarat, jotka on aikaansaatu luovutt amalla rahaa, tavaroita tai palveluja suoraan velalliselle. Ne arvostetaan jaksotett uun hankintamenoon, ja ne sisältyvät lyhytaikaisiin ja pitkäaikaisiin rahoitusvaroihin. Tasearvoa alennetaan mahdollisen luott otappion määrällä. Myytävissä olevat rahoitusvarat on tarkoitus pitää määritt elemätön ajanjakso ja ne voidaan myydä sopivalla hetkellä.
Myytävissä olevat rahoitusvarat arvostetaan taseessa käypään arvoon. Markkinahintojen muutoksista johtuvat käyvän arvon muutokset kirjataan omaan pääomaan arvonmuutosrahastoon. Arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutt eisesti vasta kun ne realisoituvat lukuun ott amatt a arvonalentumistappioita, jotka kirjataan välitt ömästi tulosvaikutt eisesti.
Citycon solmii johdannaissopimuksia pelkästään suojaustarkoituksessa. Sellaiset johdannaissopimukset, joiden osalta suojauslaskennan soveltamisedellytykset eivät täyty tai jos Citycon on päätt änyt olla soveltamatt a suojauslaskentaa kyseiselle instrumentille, luetaan käypään arvoon tulosvaikutt eisesti kirjatt aviin rahoitusvaroihin tai -velkoihin kuuluviksi.
Rahoitusvelat luokitellaan joko käypään arvoon tulosvaikutt eisesti kirjatt aviin rahoitusvelkoihin tai muihin velkoihin. Johdannaisvelkoihin kuulumatt omat velkasopimukset, jotka on solmittu muussa kuin kaupankäyntitarkoituksessa kuuluvat muihin velkoihin, luokitellaan muihin velkoihin.
Rahoitusvarat ja – velat merkitään taseeseen selvityspäivän perusteella. Rahoitusvarat ja – velat on merkitty alun perin kirjanpitoon hankintamenoonsa, ja ne arvostetaan taseessa jaksotett uun hankintamenoon.
Rahavarat koostuvat käteisestä rahasta, vaadittaessa nostettavissa olevista pankkitalletuksista ja muista lyhytaikaisista, eritt äin likvideistä sijoituksista. Rahavaroihin luokitelluilla erillä on enintään kolmen kuukauden maturiteett i hankinta-ajankohdasta lukien.
Johdannaiset kirjataan hankintahetkellä hankintahintaan (jos sellainen on) ja sen jälkeen ne arvostetaan jokaisena tilinpäätöspäivänä käypään arvoon taseessa.
Citycon käyttää rahavirran korkoriskin suojaamiseen koronvaihtosopimuksia. Koronvaihtosopimuksilla suojaudutaan vaihtuvienkorkojen aiheutt amilta muutoksilta vastaisten korkomaksujen kassavirtoihin (rahavirran suojaus) ja näin syntyvältä tuloksen heilahtelulta. Konserni soveltaa IAS 39:n mukaista suojauslaskentaa valtaosaan koronvaihtosopimuksistaan. Tällöin suojaustarkoituksessa käytettävien koronvaihtosopimusten tehokkaan osan käypien arvojen muutokset kirjataan laajan tuloslaskelman muihin laajan tuloksen eriin. Tehott omasta osuudesta johtuva käyvän arvon muutos kirjataan tulosvaikutteisesti. Käyvän arvon rahastoon kirjattu erä kirjataan tulosvaikutteisesti, kun suojauskohteen rahavirrat realisoituvat ja vaikuttavat tulokseen. Mikäli suojauslaskennan edellytykset eivät täyty, arvonmuutokset kirjataan kokonaisuudessaan tulosvaikutt eisesti.
Koronvaihtosopimusten perusteella syntyvät korkomaksut kirjataan korkokuluihin. Tulosvaikutt eisesti kirjatt avat arvonmuutokset on kirjatt u muihin rahoituskuluihin tai – tuott oihin, koska suojauslaskentaa ei ole sovellettu. Taseessa koronvaihtosopimuksen käypä arvo on esitett y joko lyhyt- tai pitkäaikaisissa saamisissa tai lyhyt- ja pitkäaikaisissa veloissa. Koronvaihtosopimusten käyvät arvot perustuvat sopimuksista odotett avissa olevien vastaisten rahavirtojen nykyarvoihin.
Citycon käytt ää valuutt ajohdannaisia suojaamaan ulkomaan rahan määräisiin rahoitusvaroihin ja – velkoihin sisältyvää valuutt akurssiriskiä. Valuuttajohdannaisten käyvän arvon muutokset kirjataan tulosvaikutt eisesti, koska myös ulkomaan rahanmääräisten rahoitusvarojen ja – velkojen kurssierot kirjataan tulosvaikutt eisesti.
IAS 39:n mukaisesti sopimuksiin sisällytetyn johdannaisen tunnusmerkit täytt ävä erityisehto, jonka ei voida katsoa liitt yvän läheisesti pääsopimukseen, tulee tietyissä tilanteissa erott aa pääsopimuksesta ja kirjata käypään arvoonsa ja esitt ää käyvän arvon muutos tulosvaikutt eisesti. Konsernilla ei ole ns. erillisinä johdannaisina käsiteltäviä kytkett yjä johdannaisia.
Rahoitusvarojen arvon katsotaan olevan alentunut, jos niiden kirjanpitoarvo on suurempi kuin arvioitu kerrytett ävissä oleva rahamäärä. Mikäli on olemassa objektiivista näytt öä siitä, ett ä jaksotett uun hankintamenoon kirjatt avan rahoitusvaroihin kuuluvan erän arvo saattaa olla alentunut, kirjataan arvonalentumistappio tulosvaikutt eisesti. Mikäli arvonalentumistappion määrä pienenee jollakin myöhemmällä tilikaudella ja vähennyksen voidaan katsoa liittyvän arvonalentumisen kirjaamisen jälkeiseen tapahtumaan, rahoitusvaroihin kuuluvan erän arvonalentuminen peruutetaan.
Varaus kirjataan, kun Cityconilla on laillinen tai tosiasiallinen velvoite aikaisempien tapahtumien perusteella, kun maksuvelvoitt een toteutuminen on todennäköistä ja velvoitt een määrä voidaan arvioida luotett avasti.
Pitkäaikaiset varaukset esitetään tilinpäätöksessä diskontatt una nykyarvoonsa.
Vieraan pääoman menot kirjataan yleensä kuluksi sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet. Poikkeuksia ovat vieraan pääoman menot, kuten korkokulut ja järjestelypalkkiot, jotka välitt ömästi johtuvat tietyt ehdot täytt ävän hyödykkeen hankinnasta, rakentamisesta tai valmistamisesta. Tällaiset vieraan pääoman menot aktivoidaan osaksi kyseisen hyödykkeen hankintamenoa. Ehdot täytt ävä hyödyke on sellainen hyödyke, jonka saaminen valmiiksi sen aiott ua käytt ötarkoitusta tai myyntiä varten vaatii vältt ämätt ä huomatt avan pitkän ajan. Aktivointi alkaa, kun kiinteistön remontoiminen, uuden rakennuksen tai laajennushankkeen rakentaminen alkaa, ja se päätt yy, kun rakennus on valmis vuokratt avaksi. Aktivoitavia vieraan pääoman menoja ovat rakennushankett a varten nostetuista lainoista syntyvät menot tai rahoituskulukertoimella kerrotut rakennushankkeesta johtuvat menot. Rahoituskulukerroin on Cityconin tilikauden aikana olevista lainoista johtuvien vieraan pääoman menojen painotett u keskiarvo. Maa-alueen hankintakustannuksista johtuvat vieraan pääoman menot aktivoidaan kyseisen kehityshankkeen tasearvoon, mutta vain silloin kun ostetulla maa-alueella toteutetaan omaisuuserää koskevan kehityshankkeen valmistelutoimenpiteitä.
Lainojen hankinnasta välittömästi johtuvat transaktiomenot, jotka voidaan kohdistaa tiett yyn lainaan, sisällytetään lainan alkuperäiseen jaksotett uun hankintamenoon ja jaksotetaan korkokuluksi efektiivisen koron menetelmää käytt äen.
Tuloverot sisältävät konserniyhtiöiden tilikauden veronalaiseen tuloon perustuvat verot, edellisten kausien verojen oikaisut sekä laskennallisten verojen muutokset. Kauden verotett avaan
tuloon perustuva vero lasketaan kunkin maan voimassaolevan verosäännöstön perusteella.
Laskennalliset verosaamiset ja -velat lasketaan varojen ja velkojen verotusarvojen ja kirjanpitoarvojen välisistä väliaikaisista eroista. Suurin väliaikainen ero syntyy sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotuksellisen arvon erosta. Tällöin veron laskenta perustuu omistuksen käyvän arvon ja kyseessä olevan keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkeiden velattoman hankintahinnan tai suoraan omistetun kiinteistön verotuksessa poistamattoman jäännösarvon väliseen eroon.
Yhtiön periaatt eena on realisoida kiinteistöyhtiöihin kohdistuva osakeomistuksensa myymällä omistamansa osakkeet. Ulkomailta omistettujen kohteiden osalta laskennallisia veroja ei kirjata, koska omistusrakenteesta johtuen kiinteistöomaisuuden luovutus ei aiheuta veroseuraamuksia.
Tytäryritysten jakamattomista voittovaroista ei kirjata laskennallista veroa siltä osin kun ero ei todennäköisesti purkaudu ennakoitavissa olevassa tulevaisuudessa.
Laskennalliset verosaamiset kirjataan siihen määrään asti kuin on todennäköistä, ett ä tulevaisuudessa syntyy verotett avaa tuloa, jota vastaan väliaikainen ero voidaan hyödyntää.
Kun laskennallisen veron kirjaaminen aiheutuu omaan pääomaan kirjatt avasta erästä, kuten suojausinstrumentt ina käytetyn johdannaisen käyvän arvon muutoksesta, myös laskennallinen vero kirjataan omaan pääomaan.
Laskennallisten verojen määrittämisessä käytetään tilinpäätöspäivään mennessä säädett yä verokantaa.
Cityconin tuotot muodostuvat pääosin sijoituskiinteistöjen vuokratuotoista. Vuokratuotot jaksotetaan tasaisesti vuokrakaudelle. Käytt ökorvaukset kohdistetaan sille kaudelle, jolloin niihin liittyvä meno kirjataan kuluksi. Käyttökorvaukset sekä niihin liitt yvät menot kirjataan liikevaihtoon bruttomääräisinä, sillä Citycon katsoo tältä osin toimivansa päämiehenä.
Cityconissa käytetään vuokratilan muutostöitä vuokrakannustimina. Citycon suorittaa vuokralaisen puolesta vuokralaisen vuokraamaan tilaan kohdistuvia muutostöitä, jotka veloitetaan vuokrankorotuksena vuokralaiselta. Vuokratilan muutostöistä syntyvä vuokran korotus jaksotetaan vuokratuotoiksi vuokrasopimuksen aikana. Vuokran korotus ja vuokratilan muutostyöstä aiheutuva kulu otetaan huomioon sijoituskiinteistön käypää arvoa määritt äessä.
Cityconilla on myös sopimuksia, jotka sisältäisivät vuokravapaita jaksoja tai vuokranalennuksia. Tällaiset kannustimet jaksotetaan tasaisesti koko vuokrakaudelle, vaikka vuokramaksuja ei suoritetakaan saman perusteen mukaisesti.
Sijoituskiinteistöjen vuokraamisesta syntyvät vuokrasopimukset, joissa Citycon on vuokralle antajana, eivät ole rahoitusleasingsopimuksia.
Vuokrasopimukset, joissa Citycon on vuokralle ott ajana, luokitellaan rahoitusleasingsopimuksiksi ja kirjataan varoiksi ja veloiksi, mikäli riskit ja edut ovat siirtyneet. Vuokrasopimukset luokitellaan syntymisajankohtanaan ja kirjataan käypään arvoon, tai sitä alempaan vähimmäisvuokrien nykyarvoon taseeseen aineelliseksi hyödykkeeksi ja rahoitusvelaksi. Aineellinen hyödyke poistetaan kyseessä olevan hyödykkeen taloudellisena pitoaikana tai vuokrasopimuksen kestoaikana. Maksett avat vuokra jaetaan tuloslaskelmaan kirjattavaan korkoon ja rahoitusvelan lyhennykseen.
Vuokrasopimukset luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, mikäli omistamiselle ominaiset riskit ja edut eivät ole olennaisilta osin siirtyneet.
Eläkejärjestelyt on hoidett u eläkevakuutusyhtiön kautt a. Eläkejärjestelyt luokitellaan maksuja etuuspohjaisiin järjestelyihin. Maksuperusteisiin järjestelyihin liitt yvät maksut kirjataan tuloslaskelmaan niille kausille, joita ne koskevat. Etuuspohjaiset eläkejärjestelyt kirjataan aktuaarilaskelmien perusteella.
Etuuspohjaisiin eläkejärjestelyihin kuuluvat varat arvostetaan käypään arvoon ja järjestelyihin kuuluvat velvoitt eet diskontatt uun nykyarvoon. Järjestelyjen yli- tai alijäämien nett omäärät kirjataan taseeseen. Työsuoritukseen perustuvat menot jaksotetaan järjestelmällisesti koko työssäoloajalle. Asiantuntevat vakuutusmatemaatikot tekevät tähän liitt yvät laskelmat käytt äen ennakoituun etuusoikeusyksikköön perustuvaa menetelmää.
IFRS 2 Osakeperusteiset maksut – standardia on sovellettu optiojärjestelyihin, jotka on myönnett y 7.11.2002 jälkeen ja joiden ansaintajakso ei ollut päätt ynyt ennen 1.1.2005 sekä 26.4.2007 päätett yyn pitkän aikavälin osakeperusteiseen kannustinjärjestelmään. Tällaiset optiot ja osakepalkintajärjestelmät arvostetaan käypään arvoon niiden myöntämispäivänä ja kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi optioiden ja osakepalkintajärjestelmien ansainta-aikana. Tätä aiemmista järjestelyistä ei ole kirjatt u kulua tuloslaskelmaan.
Optioiden käypään arvoon arvostaminen tapahtuu Black &Scholes -hinnoittelumallia käytt äen.
Laaditt aessa tilinpäätöstä IFRS:n mukaan vaaditaan arvioiden ja oletuksien käytt öä. Lisäksi joudutaan käytt ämään harkintaa kun laskentaperiaatteita sovelletaan. Nämä voivat vaikuttaa omaisuus- ja velkaeriin taseessa, tilikauden tuott oihin ja kuluihin sekä muuhun informaatioon kuten vastuiden esitt ämiseen. Toteumat voivat poiketa tehdyistä arvioista ja oletuksista siitä huolimatt a, ett ä nämä perustuvat johdon parhaaseen tietämykseen sekä ajantasaiseen tietoon.
5.1 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo Keskeisin tilinpäätöksen osatekijä, joka sisältää johdon harkintaa tai arvioihin liitt yviä epävarmuustekijöitä, on sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määritt ely. Sijoituskiinteistön käyvän arvon keskeisimpiä muutt ujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut ja tuott ovaatimus, joiden määritt ämisessä Cityconin johto joutuu käytt ämään harkintaa ja arvioita.
Cityconin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen pohjautuu nettotuottoon perustuvaan kassavirta-analyysiin. Kassavirtaanalyysin laatimista varten tulee määritt ää kohdekohtaiset nett otuotot ja tuott ovaatimukset. Nett otuott o on vuokratuott ojen ja hoitokulujen erotus. Kun tuott ovaatimuksella diskontataan vuositt aiset nett otuotot, joista on vähennett y investoinnit, ja lisätään diskontatt u jäännösarvo sekä muu omaisuus, kuten käytt ämätön rakennusoikeus ja tontit, saadaan sijoituskiinteistön käypä arvo. Seuraavassa on esitett y kassavirtaanalyysin keskeiset muutt ujat:
sijoituskiinteistöjen käyvät arvot nousevat. Muita harkintaa ja arvioita edellytt äviä muutt ujia sijoituskiinteistöjen arvon määritt ämisessä ovat nykyisten sopimusten jatkumistodennäköisyydet, vuokratilojen tyhjänäoloajat, investoinnit, infl aatio ja vuokrien kasvuoletukset.
Kehityshankkeiden käyvät arvot määritetään erillistä projektimallia käytt äen. Projektimalli on kassavirta-analyysi, jossa huomioidaan kehityshankkeen investoinnit ja kohteen tulevat kassavirrat kehityshankkeen aikataulun mukaisina. Projektimalli on periaatt eeltaan samanlainen kuin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksessä käytett y kassavirta-analyysi, mutt a se soveltuu paremmin kehityshankkeen aikana tapahtuvien, usein merkitt ävien, tila- ja sopimusmuutosten mallintamiseen. Projektimallissa arvioitava kohde voidaan jakaa osiin ja jokaiselle osalle määrittää nykyiset vuokrasopimukset, tulevat vuokrasopimukset, projektiaikataulut sekä investoinnit. Osia voivat olla rakennuksen eri kerrokset, eri alueet tai suuremmat tilat. Lisäksi kehityshankkeiden tuott ovaatimusta varten voidaan määrittää kehityshankeprojektin riskit ja kohteen tuleva käytt ö. Jokaiselle osalle tehdään tämän jälkeen oma kassavirta-analyysi ja osien yhteenlaskett u diskontatt u kassavirta muodostaa kehityshankkeen arvon.
Projektimallin käytt ö vaatii Cityconin johdon harkintaa ja arvioita liitt yen kehityshankkeen tulevista investoinneista, vuokrasopimuksista ja projektin aikataulusta.
Laskennallinen verosaaminen ja –velka lasketaan taseen kirjanpitoarvon ja verotuksellisen arvon välisistä väliaikaisista eroista. Laskennalliset verot lasketaan tilinpäätöspäivänä voimassa olevia verokantoja käytt äen.
Merkitt ävimmät väliaikaiset erot liitt yvät sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja niiden verotuksellisen arvon väliseen eroon. Muita väliaikaisia eroja aihetuu mm. vahvistetuista tappioista ja rahoitusinstrumenteista.
Kun laskennallinen verosaaminen kirjataan siihen määrään asti, kuin on todennäköistä, ett ä se voidaan hyödyntää tulevaisuudessa syntyvää verotett avaa tuloa vastaan, tarvitaan johdon arvioita.
Tytäryritysten jakamattomista voittovaroista ei kirjata laskennallista veroa siltä osin kun ero ei todennäköisesti purkaudu ennakoitavissa olevassa tulevaisuudessa.
5.3 Liiketoimintahankinnat ja omaisuushankinnat
Citycon hankkii sijoituskiinteistöjä omistukseensa omaisuushankintoina sekä liiketoimintahankintoina. Omaisuushankintoihin Citycon soveltaa IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin mukaista käsitt elyä ja liiketoimintahankintoihin IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -standardin mukaista käsittelyä. Cityconin johto käyttää harkintaa arvioidessaan onko sijoituskiinteistön tai sijoituskiinteistöportfolion hankinta omaisuus- vai liiketoimintahankinta. Cityconin tunnistamia liiketoimintahankinnan tuntomerkkejä ovat mm. hankitt u pääsy uusille markkina-alueille, uusi liiketoimintaryhmä, uutt a henkilöstöä ja/tai johtoa, tuotemerkki tai muu asiakassuhteisiin liitt yä aineeton hyödyke tms. Edellä esitett y lista ei ole kuitenkaan kattava, vaan Cityconin johto arvioi jokaisen sijoituskiinteistön hankinnan tapauskohtaisesti.
Kun sijoituskiinteistöjä myydään, Cityconin johto käytt ää harkintaansa arvioidessaan, luokitellaanko myynti kiinteistön vai liiketoiminnan myynniksi. Kiinteistön myynnin yhteydessä sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardia tai IAS 2 Vaihto-omaisuus -standardin mukaista kirjanpitokäsittelyä. Liiketoiminnan myynnin osalta kirjanpidossa noudatetaan standardia IFRS 5 Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät ja lopetetut toiminnot. Pitkäaikaiset omaisuuserät (tai luovutett avien erien ryhmät) luokitellaan myytävinä oleviksi omaisuuseriksi, jos niiden kirjanpitoarvoa vastaava määrä tulee kertymään pääosin niiden myynnistä ja jos myynti on eritt äin todennäköinen. Myynti katsotaan eritt äin todennäköiseksi, kun
– johto on sitoutunut aktiiviseen kiinteistön myyntisuunnitelmaan
Kun asetetut kriteerit täytt yvät, myös yksitt äiset sijoituskiinteistöt raportoidaan edellä mainitulla tavalla.
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Brutt ovuokratuott o (pl. jaksotetut | ||
| vuokrakannustimet) | 176,8 | 173,0 |
| Jaksotetut vuokrakannustimet | 1,0 | - |
| Brutt ovuokratuott o | 177,8 | 173,0 |
| Käytt ökorvaukset ja palvelutuotot | 8,5 | 5,3 |
| Liiketoiminnan muut tuotot | 0,0 | 6,1 |
| Voitot sijoituskiinteistöjen | ||
| arvostuksesta | 5,5 | 15,3 |
| Sijoituskiinteistöjen myyntituotot | 2,8 | 7,7 |
| Yhteensä | 194,6 | 207,4 |
Kokonaistuotot eritt ely on laaditt u EPRA:n suositusten mukaisesti.
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Hoitokulut | 60,2 | 56,3 |
| Vuokraustoiminnan muut kulut | 0,7 | 0,2 |
| Hallinnon kulut | 17,8 | 16,9 |
| Tappiot sijoituskiinteistöjen | ||
| arvostuksesta | 102,9 | 231,4 |
| Myytyjen sijoituskiinteistöjen | ||
| kirjanpitoarvo | 2,7 | 7,6 |
| Yhteensä | 184,3 | 312,5 |
Kokonaiskulut eritt ely on laaditt u EPRA:n suositusten mukaisesti.
Kokonaistuotot vähennett ynä kokonaiskuluilla vastaa konsernituloslaskelmassa esitettyä liikevoitt oa/-tappiota.
Segmentti-informaatio esitetään konsernin maantieteellisten liiketoimintyksiköiden mukaisesti. Maantieteelliset liiketoimintayksiköt perustuvat konsernin sisäiseen organisaatiorakenteeseen ja sisäiseen taloudelliseen raportointiin. Cityconin hallitukselle raportoidaan konsernin tulos maantieteellisin liiketoimintyksiköin. Cityconin johto ja hallitus arvioi liiketoimintayksiköiden suoritusta nett ovuokratuoton ja operatiivisen liikevoiton perusteella. Cityconin johdolle ja hallitukselle raportoidaan myös käyvän arvon muutokset liiketoimintayksiköittäin. Maantieteellisten liiketoimintayksiköiden lisäksi Cityconin johto ja hallitus seuraa kiinteistökohtaisia nett ovuokratuott oja.
Segmentin varat ja velat ovat sellaisia liiketoiminnan eriä, joita segmentt i käytt ää liiketoiminnassaan tai jotka ovat järkevällä perusteella kohdistett avissa segmenteille. Kohdistamatt omat erät sisältävät vero- ja rahoituseriä sekä koko konsernille yhteisiä eriä. Segmentt ien välillä ei ole sisäistä myyntiä.
Bruttoinvestoinnit koostuvat sijoituskiinteistöjen, aineett omien ja aineellisten hyödykkeiden lisäyksistä taseessa.
Cityconin liikevaihto koostuu pääasiassa vuokratuotoista. Vuokratuott oja saadaan liiketiloista kauppakeskuksissa sekä marketeissa ja myymälöissä. Citycon esitt ää brutt ovuokratuott onsa jaett una näihin kahteen eri kiinteistötyyppiin.
Pääasiallisina asiakkaina esitetään viisi suurinta vuokralaista, joista yhden osuus kokonaisbruttovuokratuotoista on enemmän kuin 10 prosentt ia. Näistä vuokralaisista esitetään niiden osuus kokonaisbruttovuokratuotoista sekä segmentt i, johon ne kuuluvat. Osuus bruttovuokratuotoista perustuu vuokrasopimuskantaan 31.12.2009.
Maantieteelliset segmentit ovat Cityconin sisäisen organisaatiorakenteen mukaiset Suomi, Ruotsi ja Baltian maat. Muut-segmentt i sisältää pääasiassa konsernin pääkontt oritoiminnoista syntyviä hallinnon kuluja.
Citycon on Suomen suurin kauppakeskusliiketoimintaa harjoitt ava yhtiö. Cityconilla on Suomessa 22 kauppakeskusta ja 45 muuta kauppapaikkaa. Suomen kiinteistöistä 32 sijaitsee pääkaupunkiseudulla ja 35 muualla Suomessa.
Cityconilla on Ruotsissa kahdeksan kauppakeskusta ja seitsemän muuta kauppapaikkaa. Cityconin Ruotsin kohteista seitsemän sijaitsee Suur-Tukholman, kuusi Suur-Göteborgin alueella ja kaksi Uumajassa.
Citycon omistaa Baltian maissa kolme kauppakeskusta: kaksi Virossa ja yhden Liett uassa.
| Me 1.1.–31.12.2009 | Suomi | Ruotsi | Baltian maat |
Muut Yhteensä | |
|---|---|---|---|---|---|
| Brutt ovuokratuott o | 126,5 | 39,3 | 12,0 | - | 177,8 |
| Käytt ökorvaukset ja palvelutuotot | 4,7 | 1,8 | 2,0 | - | 8,5 |
| Liikevaihto | 131,3 | 41,0 | 14,0 | - | 186,3 |
| Hoitokulut | 38,6 | 17,5 | 4,1 | 0,0 | 60,2 |
| Vuokraustoiminnan muut kulut | 0,3 | 0,3 | 0,1 | 0,0 | 0,7 |
| Nett ovuokratuott o | 92,4 | 23,2 | 9,8 | 0,0 | 125,4 |
| Hallinnon kulut | 6,1 | 3,2 | 1,0 | 7,4 | 17,7 |
| Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 0,0 | - | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Operatiivinen liikevoitt o | 86,3 | 20,0 | 8,8 | -7,4 | 107,7 |
| Ei-operatiiviset hallinnon kulut | - | 0,1 | - | - | 0,1 |
| Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | - | - | - | - | - |
| Nett otappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen | |||||
| arvostuksesta käypään arvoon | -65,1 | -19,6 | -12,7 | 0,0 | -97,4 |
| Voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä | 0,1 | - | - | - | 0,1 |
| Liikevoitt o/-tappio | 21,2 | 0,3 | -3,8 | -7,4 | 10,3 |
| Rahoituskulut (nett o) | -47,7 | -47,7 | |||
| Tuloverot | 0,6 | 0,6 | |||
| Tilikauden tappio | -36,9 | ||||
| Kohdistetut varat | |||||
| Sijoituskiinteistöt | 1 442,0 | 548,8 | 156,6 | - | 2 147,4 |
| Myytävinä olevat sijoituskiinteistöt | 8,3 | 17,7 | - | - | 26,0 |
| Muut kohdistetut varat | 5,2 | 39,3 | 1,0 | 22,0 | 67,5 |
| Kohdistamatt omat varat | |||||
| Laskennalliset verosaamiset | 8,6 | 8,6 | |||
| Johdannaissopimukset | 3,7 | 3,7 | |||
| Segmentin varat | 1 455,5 | 605,7 | 157,6 | 34,3 | 2 253,2 |
| Kohdistetut velat | |||||
| Ostovelat ja muut velat | 13,3 | 11,9 | 1,8 | 52,6 | 79,7 |
| Kohdistamatt omat velat | |||||
| Korolliset velat | 1 321,7 | 1 321,7 | |||
| Laskennalliset verovelat | 50,0 | 50,0 | |||
| Johdannaissopimukset | 33,0 | 33,0 | |||
| Muut kohdistamatt omat velat | 1,0 | 1,0 | |||
| Segmentin velat | 13,3 | 11,9 | 1,8 | 1 458,3 | 1 485,3 |
| Brutt oinvestoinnit | 24,5 | 95,9 | 13,9 | 0,3 | 134,6 |
| KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS | |||
|---|---|---|---|
| ------------------------------------------ | -- | -- | -- |
| Me 1.1.–31.12.2008 | Suomi | Ruotsi | Baltian maat |
Muut Yhteensä | |
|---|---|---|---|---|---|
| Brutt ovuokratuott o | 122,5 | 41,1 | 9,3 | - | 173,0 |
| Käytt ökorvaukset ja palvelutuotot | 4,3 | 0,7 | 0,3 | 0,0 | 5,3 |
| Liikevaihto | 126,8 | 41,9 | 9,6 | 0,0 | 178,3 |
| Hoitokulut | 35,8 | 17,7 | 2,8 | - | 56,3 |
| Vuokraustoiminnan muut kulut | 0,1 | 0,1 | 0,0 | 0,0 | 0,2 |
| Nett ovuokratuott o | 90,9 | 24,1 | 6,8 | 0,0 | 121,8 |
| Hallinnon kulut | 5,5 | 3,2 | 0,6 | 7,2 | 16,5 |
| Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 0,0 | 0,1 | 0,0 | 0,0 | 0,1 |
| Operatiivinen liikevoitt o | 85,4 | 21,0 | 6,2 | -7,2 | 105,3 |
| Ei-operatiiviset hallinnon kulut | 0,0 | - | - | 0,4 | 0,4 |
| Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 5,9 | - | - | 0,1 | 6,0 |
| Nett otappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen | |||||
| arvostuksesta käypään arvoon" | -154,3 | -70,1 | 8,3 | - | -216,1 |
| Voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä | 0,1 | 0,0 | - | - | 0,1 |
| Liiketappio/-voitt o | -62,9 | -49,1 | 14,4 | -7,4 | -105,0 |
| Rahoituskulut (nett o) | -57,3 | -57,3 | |||
| Tuloverot | 23,4 | 23,4 | |||
| Tilikauden tappio | -138,9 | ||||
| Kohdistetut varat | |||||
| Sijoituskiinteistöt | 1 494,0 | 462,4 | 155,3 | - | 2 111,6 |
| Muut kohdistetut varat | 10,3 | 4,5 | 0,9 | 24,4 | 40,1 |
| Kohdistamatt omat varat | |||||
| Laskennalliset verosaamiset | 6,8 | 6,8 | |||
| Johdannaissopimukset | 19,8 | 19,8 | |||
| Varat yhteensä | 1 504,2 | 466,9 | 156,3 | 51,1 | 2 178,5 |
| Kohdistetut velat | |||||
| Ostovelat ja muut velat | 10,4 | 7,9 | 1,1 | 34,8 | 54,3 |
| Kohdistamatt omat velat | |||||
| Korolliset velat | 1 199,5 | 1 199,5 | |||
| Laskennalliset verovelat | 57,1 | 57,1 | |||
| Johdannaissopimukset | 29,6 | 29,6 | |||
| Muut kohdistamatt omat velat | 0,8 | 0,8 | |||
| Velat yhteensä | 10,4 | 7,9 | 1,1 | 1 321,8 | 1 341,2 |
| Brutt oinvestoinnit | 69,2 | 65,6 | 22,7 | 0,3 | 157,9 |
B) Liikevaihto kiinteistötyypeitt äin
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Liiketilat -kauppakeskukset | 155,4 | 146,3 |
| Liiketilat -marketit ja myymälät | 30,9 | 31,9 |
| Yhteensä | 186,3 | 178,3 |
| C) Pääasialliset vuokralaiset | ||||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | Osuus brutt o vuokra- tuotoista, % |
Segmentt i | ||
| Kesko | 23,2 | Suomi | ||
| S-ryhmä | - Suomi ja Baltian maat | |||
| ICA AB | - Ruotsi ja Baltian maat | |||
| Stockmann | - | Suomi, Ruotsi ja | ||
| Baltian maat | ||||
| Hennes & Mauritz | - | Suomi ja Ruotsi | ||
| Yhteensä | 35,6 | |||
| Osuus bruttovuokratuotoista perustuu vuokra |
sopimuskantaan 31.12.2009.
| 9. HOITOKULUT | ||
|---|---|---|
| Me | 2009 | 2008 |
| Lämmitys ja sähkö | 20,2 | 19,4 |
| Ylläpito | 20,1 | 18,4 |
| Kiinteistön henkilöstön kulut | 0,5 | 0,6 |
| Kiinteistön hallinnon kulut | 2,5 | 2,9 |
| Markkinointikulut | 4,4 | 2,5 |
| Kiinteistövakuutukset | 0,7 | 0,7 |
| Kiinteistöverot | 4,7 | 4,9 |
| Korjauskulut | 6,9 | 6,7 |
| Muut kiinteistön hoitokulut | 0,1 | 0,2 |
| Yhteensä | 60,2 | 56,3 |
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Vuokratilan muutostyöt | ||
| ja välityspalkkiot | 0,1 | 0,1 |
| Luott otappiot | 0,6 | 0,1 |
| Yhteensä | 0,7 | 0,2 |
Merkitt ävät vuokratilan muutostyöt käsitellään investointeina.
Luottotappiot sisältävät 0,3 miljoonaa euroa (0,0 milj. euroa) luott otappiovarauksia. Luott otappiovaraukset on esitetty liitetiedossa 23. Myyntisaamiset ja muut saamiset.
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Henkilöstökulut | 10,5 | 9,3 |
| Konsultt i- ja asiantuntijapalkkiot | ||
| sekä ulkopuoliset palvelut | 2,1 | 2,9 |
| Toimisto- ja muut hallinnon kulut | 4,5 | 4,3 |
| Poistot | 0,7 | 0,5 |
| Yhteensä | 17,8 | 16,9 |
Hallinnon konsultt i- ja asiantuntijapalkkioihin sisältyy seuraavat tilintarkastajien palkkiot ja palvelut Ernst&Young -tilintarkastusyhteisöltä:
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Tilintarkastuspalkkiot | 0.2 | 0.2 |
| Muut asiantuntijapalkkiot | 0.1 | 0.2 |
| Yhteensä | 0.3 | 0.4 |
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Johdon palkat ja palkkiot | ||
| Toimitusjohtaja | 0,4 | 0,3 |
| Johtoryhmä | 0,9 | 0,8 |
| Hallitus | 0,6 | 0,6 |
| Muut palkat ja palkkiot | 6,3 | 5,8 |
| Eläkekulut - maksupohjaiset järjestelyt 1,1 | 1,1 | |
| Eläkekulut - etuuspohjaiset järjestelyt 0,1 | - | |
| Sosiaalikulut | 1,2 | 1,0 |
| Kulut osakeperusteisista maksuista | 0,4 | 0,3 |
| Yhteensä | 11,1 | 9,9 |
Henkilöstökuluja sisältyi hoitokuluihin 0,5 miljoonaa euroa (0,6 milj. euroa) ja hallinnon kuluihin 10,5 miljoonaa euroa (9,3 milj. euroa).
Etuuspohjainen eläkejärjestelmä on kuvatt u liitetiedossa 30. Työsuhde-etuudet kohdassa C) Eläkevelvoitteet. Osakeperusteisten maksujen optioohjelmat ja osakepalkintajärjestelmät on kuvattu liitetiedossa 30. Työsuhde-etuudet.
Konsernin keskimääräinen henkilökunta tilikaudella
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Suomi | 77 | 75 |
| Ruotsi | 32 | 27 |
| Baltian maat | 8 | 7 |
| Yhteensä | 117 | 109 |
Tiedot johdon työsuhde-etuuksista esitetään liitetiedossa 33. Lähipiiritapahtumat.
Hallinnon kuluihin sisältyy poistoja koneista ja kalustoista sekä aineett omista hyödykkeistä 0,7 miljoonaa euroa (0,5 milj. euroa).
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Liiketoiminnan muut tuotot | 0,0 | 6,5 |
| Liiketoiminnan muut kulut | 0,0 | -0,3 |
| Yhteensä | 0,0 | 6,1 |
Vuonna 2008, liiketoiminnan muut tuotot sisälsivät 5,9 miljoonan euron korvauksen Helsingin kaupungilta liitt yen Myllypuron ostoskeskuksen maanvuokrasopimuksen ennenaikaiseen päätt ymiseen.
| A) Tuloslaskelmaan kirjatut | |
|---|---|
| ----------------------------- | -- |
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Korkotuotot | 0,3 | 0,8 |
| Valuutt akurssivoitot | 50,0 | 68,7 |
| Käyvän arvon voitt o johdannaisista | - | 0,4 |
| Muut rahoitustuotot | 0,6 | 2,4 |
| Rahoitustuotot yhteensä | 50,8 | 72,3 |
| Korkokulut | 52,8 | 60,6 |
| Valuutt akurssitappiot | 49,9 | 68,9 |
| Käyvän arvon tappio johdannaisista | 0,1 | 3,5 |
| Kehityshankkeiden | ||
| aktivoidut korkokulut | -7,7 | -7,1 |
| Muut rahoituskulut | 3,4 | 3,8 |
| Rahoituskulut yhteensä | 98,5 | 129,6 |
| Rahoituskulut (nett o) | 47,7 | 57,3 |
| Jotka jakautuivat rahoitus | ||
| instrumentt ien mukaisiin luokkiin: | ||
| Korolliset lainat ja saamiset | 33,6 | 77,9 |
| Rahoitusleasingvelat | 0,0 | 0,0 |
| Johdannaissopimukset | 13,8 | -20,8 |
| Muut saamiset ja velat | 0,3 | 0,1 |
| Rahoituskulut (nett o) | 47,7 | 57,3 |
Vuonna 2009 valuutt ajohdannaisista on kirjatt u -0,7 miljoonaa euroa valuutt akurssitappiota (21,0 milj. euroa voitt oa) tuloslaskelmaan.
Kehityshankeinvestointien korkokulujen pääomittamiseen käytett y korkotaso 31.12.2009 oli 4,47 prosentt ia (31.12.2008 5,12 %).
Cityconin laajan tuloslaskelman korkokulut sisältävät korollisten lainojen korkokulut ja niiden lisäksi kaikki suojaustarkoituksessa käytett ävien johdannaissopimusten aiheutt amat korkokulut. Lisätietoja Cityconin käytt ämistä johdannaissopimuksista, niiden käyvistä arvoista ja suojauslaskentakäytännöstä löytyy liitetiedosta 27. Rahoitusinstrumentit.
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Kauden aikana kirjatut tappiot | ||
| /voitot rahavirran suojauksista | -20,6 | -27,1 |
| Vähennett ynä: tuloslaskelmaan | ||
| kirjatuilla rahavirran | ||
| suojausten korkokuluilla | 13,8 | -3,4 |
| Nett otappiot/-voitot | ||
| rahavirran suojauksista | -6,7 | -30,5 |
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Tilikauden tulokseen perustuvat verot 6,3 | 6,6 | |
| Edellisten tilikausien verot | 0,1 | -0,1 |
| Laskennalliset verot | -7,0 | -30,0 |
| Tuloverot | -0,6 | -23,4 |
Tuloslaskelman verokulun ja konsernin kotimaan verokannalla (26 %) laskett ujen verojen välinen täsmäytyslaskelma:
| 2009 | 2008 |
|---|---|
| -37,5 | -162,3 |
| -42,2 | |
| 8,4 | 22,2 |
| -1,1 | -1,0 |
| 2,2 | 3,8 |
| 0,1 | 0,1 |
| -0,5 | -6,2 |
| -0,6 | -23,4 |
| 1,5 % | 14,4 % |
| Verot laskett una kotimaan verokannalla -9,7 |
Cityconin liiketoiminnan luonteesta sekä IFRS-raportointivelvoitt eesta johtuen laajaan konsernituloslaskelmaan sisältyy runsaasti operatiivisen toiminnan ulkopuolisia eriä. Parantaakseen toimintansa läpinäkyvyytt ä sekä helpott aakseen katsauskausien vertailtavuutt a Citycon esitt ää IFRS:n mukaisen laajaan konsernituloslaskelman lisäksi katsauskauden emoyhtiön omistajille kuuluvan voiton/tappion jaett una operatiiviseen tulokseen sekä ei-operatiiviseen tulokseen. Operatiivinen tulos kuvaa konsernin toiminnan kannatt avuutt a katsauskaudella ilman käyvän arvon muutosten, myyntivoitt ojen ja -tappioiden, muiden kertaluonteisten erien sekä muiden laajan tuloksen erien vaikutusta. Operatiivisesta tuloksesta laskett u osakekohtainen tulos vastaa EPRA:n suositusten mukaista osakekohtaista tulosta.
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| OPERATIIVINEN TULOS | ||
| Nett ovuokratuott o | 125,4 | 121,8 |
| Operatiiviset hallinnon kulut | -17,7 | -16,5 |
| Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 0,0 | 0,1 |
| Operatiivinen liikevoitt o | 107,7 | 105,3 |
| Operatiiviset rahoituskulut (nett o) | -47,7 | -54,2 |
| Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot | -6,2 | -4,8 |
| Operatiiviset laskennalliset verot | -0,2 | 0,2 |
| Operatiivinen vähemmistön osuus | -2,8 | -2,8 |
| Yhteensä | 50,9 | 43,8 |
| Operatiivinen tulos / osake, laimennett u (Diluted EPRA EPS) ¹) | 0,23 | 0,20 |
| Me | 2009 | 2008 |
| EI-OPERATIIVINEN TULOS | ||
| Nett otappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon | -97,4 | -216,1 |
| Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä | 0,1 | 0,1 |
| Ei-operatiiviset hallinnon kulut | -0,1 | -0,4 |
| Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 0,0 | 6,0 |
| Rahoituserien käyvän arvon muutokset | -0,1 | -3,1 |
| Tilikauden tulokseen perustuvat ei-operatiiviset verot | -0,3 | -1,8 |
| Ei-operatiiviset laskennalliset verot | 7,3 | 29,7 |
| Ei-operatiivinen vähemmistön osuus | 5,3 | 17,6 |
| Yhteensä | -85,2 | -167,9 |
| Ei-operatiivinen tulos / osake, laimennett u ¹) | -0,39 | -0,76 |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tappio/voitt o | -34,3 | -124,1 |
¹) Osakemäärien laskenta on esitett y liitetiedossa 18. Osakekohtainen tulos ja nett ovarallisuus.
Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos tilikauden aikana ulkona olleiden osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän painotetulla keskiarvolla.
| Osakekohtainen tulos | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tappio/voitt o (Me) | -34,3 | -124,1 |
| Keskimääräinen osakeantioikaistu osakemäärä (1 000) | 221 035,1 | 220 991,5 |
| Osakekohtainen tulos (euroa) | -0,16 | -0,56 |
| Osakekohtainen tulos, laimennett u | ||
| Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tappio/voitt o (Me) | -34,3 | -124,1 |
| VVK:n kulut vähennett ynä verovaikutuksella (Me) | - | - |
| Laimennetun osakekohtaisen tuloksen laskennassa | ||
| käytett y tilikauden tappio/voitt o (Me) | -34,3 | -124,1 |
| Keskimääräinen osakeantioikaistu osakemäärä (1 000) | 221 035,1 | 220 991,5 |
| VVK:n keskimääräinen laimennusvaikutus (1 000) | - | - |
| Optioiden keskimääräinen laimennusvaikutus (1 000) | - | - |
| Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän keskimääräinen laimennusvaikutus (1 000) | - | - |
| Keskimääräinen osakeantioikaistu laimennett u osakemäärä (1 000) | 221 035,1 | 220 991,5 |
| Osakekohtainen tulos, laimennett u (euroa) | -0,16 | -0,56 |
Oletetuista vaihdoista johtuvia uusia osakkeita eikä laimentavien potentiaalisten osakkeiden kuluja ja tuott oja oteta huomioon vuoden 2009 ja 2008 laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta laskett aessa, koska emoyhtiön omistajille kuuluva tulos on negatiivinen.
| Operatiivinen osakekohtainen tulos, laimennett u (Diluted EPRA EPS) | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Operatiivinen tulos (Me) (Liite 3) | 50,9 | 43,8 |
| VVK:n kulut vähennett ynä verovaikutuksella (Me) | 4,2 | 5,6 |
| Laimennetun oikaistun osakekohtaisen tuloksen | ||
| laskennassa käytett y tilikauden voitt o (Me) | 55,1 | 49,4 |
| Keskimääräinen osakeantioikaistu osakemäärä (1 000) | 221 035,1 | 220 991,5 |
| VVK:n keskimääräinen laimennusvaikutus (1 000) | 18 466,5 | 25 396,0 |
| Optioiden keskimääräinen laimennusvaikutus (1 000) | - | 835,0 |
| Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän keskimääräinen laimennusvaikutus (1 000) | 0,5 | - |
| Keskimääräinen osakeantioikaistu laimennett u osakemäärä (1 000) | 239 502,1 | 247 222,5 |
| Operatiivinen osakekohtainen tulos, laimennett u (Diluted EPRA EPS) | 0,23 | 0,20 |
Laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta laskett aessa osakkeiden lukumäärän painotetussa keskiarvossa otetaan huomioon kaikkien laimentavien potentiaalisten osakkeiden osakkeiksi muutt amisesta johtuva laimentava vaikutus. Konsernilla on tällä hetkellä kolmenlaisia laimentavia osakkeiden määrää lisääviä instrumentt eja: vaihtovelkakirjalaina, osakeoptioita ja osakepohjainen kannustinjärjestelmä.
Vaihtovelkakirjalainan haltijalla on oikeus 12.9.2006-27.7.2013 välisenä aikana vaihtaa lainan nimellispääoma yhtiön osakkeisiin. Mikäli koko lainan pääoma vaihdett aisiin osakkeiksi vaihtovelkakirja lainan laimennusvaikutus tilinpäätöshetken vaihtokurssilla laskett una on noin 18,2 miljoonaa osakett a. Tilikauden tulosta on oikaistu laimennusvaikutusta laskett aessa vaihtovelkakirjalainan korkokuluilla (verovaikutuksella vähennett ynä).
Osakeoptioilla on laimentava vaikutus, kun osakeoptioiden merkintähinta on alempi kuin osakkeen käypä arvo. Optioiden laimennusvaikutusta laskett aessa otetaan osakkeiden ja optioiden täyden vaihdon lukumäärää vähentävänä tekijänä huomioon se määrä osakkeita, jotka yritys olisi saanut, jos se olisi käytt änyt optioiden vaihdon toteutuessa saamansa varat omien osakkeiden hankintaan käypään arvoon.
käypään arvoon. Kun jäljellä olevan työmäärän arvo on alempi kuin osakkeen käypä arvo, on osakepohjaisella kannustinjärjestelmällä laimentava vaikutus. Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän laimennusvaikutusta laskett aessa otetaan osakkeiden täyden jaetun määrän lukumäärää vähentävänä tekijänä huomioon se määrä osakkeita, jotka yritys olisi saanut, jos se olisi käytt änyt jäljellä olevan työmäärän arvolla saamansa varat omien osakkeiden hankintaan käypään arvoon.
Osakekohtaisen tuloksen laskennassa käytett y keskimääräinen osakemäärä
| päiviä | osakemäärä | |
|---|---|---|
| 1.1.2009 | 148 | 220 998 989 |
| 29.5.2009 | 217 | 221 059 735 |
| 365 | ||
| Keskimääräinen päivillä | ||
| painotett u osakemäärä | 221 035 104 | |
| 2009 | 2008 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Me | Osakeanti- oikaistu osakemäärä (1 000) |
/ osake, euroa |
Me | Osakeanti- oikaistu osakemäärä (1 000) |
/ osake, euroa |
|
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | 731,1 221 035,1 | 3,31 | 799,1 220 991,5 | 3,62 | ||
| Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen | ||||||
| käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta | 48,7 221 035,1 | 0,22 | 56,0 220 991,5 | 0,25 | ||
| Rahoitusinstrumentt ien käypä arvo | 2,2 221 035,1 | 0,01 | 2,1 220 991,5 | 0,01 | ||
| Nett ovarallisuus (EPRA NAV) | 782,0 221 035,1 | 3,54 | 857,1 220 991,5 | 3,88 | ||
| Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen | ||||||
| käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta | -48,7 221 035,1 | -0,22 | -56,0 220 991,5 | -0,25 | ||
| Joukkolainojen ja pääomalainojen | ||||||
| jälkimarkkinahinnan ja käyvän rvon erotus | 9,5 221 035,1 | 0,04 | 40,8 220 991,5 | 0,18 | ||
| Rahoitusinstrumentt ien käypä arvo | -2,2 221 035,1 | -0,01 | -2,1 220 991,5 | -0,01 | ||
| Oikaistu nett ovarallisuus (EPRA NNNAV) | 740,6 221 035,1 | 3,35 | 839,9 220 991,5 | 3,80 |
Citycon jakaa sijoituskiinteistönsä kahteen kategoriaan: peruskorjatt avat kiinteistöt ja operatiivisessa toiminnassa olevat kiinteistöt. IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin muutoksen myötä Citycon esitt ää rakenteilla olevat kiinteistönsä osana sijoituskiinteistöjään, jonka takia aiemmin esitett y peruskorjatt avat kiinteistöt -kategoria sisältää myös rakenteilla olevat kiinteistöt ja kategorian nimi on rakenteilla olevat/peruskorjatt avat kiinteistöt.
Tilikauden lopussa rakenteilla oleviin/peruskorjatt aviin kiinteistöihin sisältyivät rakennushankkeet seuraavissa kauppakeskuksissa: Liljeholmstorget , Åkersberga Centrum ja Lahden Hansa. 31.12.2008 tähän ryhmään sisältyivät Liljeholmstorget ja Rocca al Mare sekä laajennushankkeet Lippulaivassa sekä Åkersberga Centrum - kauppakeskuksissa.
| Me 2009 | Rakenteilla olevat/ peruskorjatt avat kiinteistöt |
Operatiivisessa toiminnassa olevat kiinteistöt |
Sijoitus kiinteistöt yhteensä |
|---|---|---|---|
| Tilikauden alussa | 271,8 | 1 839,9 | 2 111,6 |
| Hankinnat | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Investoinnit | 84,4 | 33,4 | 117,8 |
| Myynnit | - | -2,7 | -2,7 |
| Aktivoidut korot | 6,3 | 1,6 | 7,9 |
| Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta | - | 5,5 | 5,5 |
| Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta | -14,9 | -88,0 | -102,9 |
| Valuutt akurssierot | 10,6 | 17,3 | 27,9 |
| Siirto rakenteilla olevien ja operatiivisessa toiminnassa olevien | |||
| kiinteistöjen välillä sekä siirto myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin -88,3 | 70,7 | -17,7 | |
| Tilikauden lopussa | 269,8 | 1 877,6 | 2147,4 |
| Me 2008 | Rakenteilla olevat/ peruskorjatt avat kiinteistöt |
Operatiivisessa toiminnassa olevat kiinteistöt |
Sijoitus kiinteistöt yhteensä |
|---|---|---|---|
| Tilikauden alussa | 544,5 | 1 704,4 | 2 248,9 |
| Hankinnat | 6,8 | 10,6 | 17,4 |
| Investoinnit | 120,9 | 12,0 | 132,9 |
| Myynnit | 0,0 | -7,6 | -7,6 |
| Aktivoidut korot | 6,8 | 0,0 | 6,8 |
| Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta | 4,8 | 10,5 | 15,3 |
| Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta | -44,5 | -186,9 | -231,4 |
| Valuutt akurssierot | -28,8 | -41,6 | -70,4 |
| Siirto rakenteilla olevien ja operatiivisessa | |||
| toiminnassa olevien kiinteistöjen välillä | -338,7 | 338,5 | -0,2 |
| Tilikauden lopussa | 271,8 | 1 839,9 | 2 111,6 |
Citycon arvostaa sijoituskiinteistönsä IAS 40 Sijoituskiinteistöt – standardin mukaista käyvän arvon mallia käytt äen. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määritt änyt ulkopuolinen arvioija nett otuott oon perustuvan kassavirta-analyysiin avulla, jonka keskeisimpiä muutt ujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut ja tuott ovaatimus.
Cityconin kiinteistöt on vuoden 2009 ja 2008 tilinpäätöstä varten arvioinut Realia Group -ryhmään kuuluva Realia Management Oy. Citycon Oyj:n arvioinneista maksama kiinteä palkkio vuodelta 2009 oli yhteensä 0,1 miljoonaa euroa (0,1 milj. euroa vuonna 2008).
Cityconin taseeseen kirjatt ava sijoituskiinteistöjen käypä arvo muodostuu ulkopuolisen arvioijan määrittämästä kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta, kehitysprojekti-investoinneista, joita ulkopuolinen arvioija ei ole ott anut mukaan käyvän arvon määrityksessä sekä kuluvan kvartaalin aikana hankitt ujen uusien kohteiden hankintamenosta. Ulkopuolisen arvioijan määritt ämän käyvän arvon ja Cityconin taseessa olevien sijoituskiinteistöjen käyvän arvon välinen täsmäytyslaskelma on esitett y seuraavana:
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Ulkopuolisen arvioijan määritt ämä sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12. | 2 162,4 | 2 021,0 |
| Kehitysprojekti-investoinnit | 11,0 | 2,6 |
| Siirto myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin | -26,0 | - |
| Rakenteilla olevat kiinteistöt (ennen IAS 40-standardin muutosta) | - | 88,0 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa 31.12. | 2 147,4 | 2 111,6 |
Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä käyttämät oletukset olivat segmenteittäin seuraavanlaiset 31.12.2009 ja 31.12.2008:
| Me | Suomi | Ruotsi | Baltian maat |
Keski määrin |
|---|---|---|---|---|
| 1.1.–31.12.2009 | ||||
| Tuott ovaatimus (%) | 6,6 | 6,4 | 8,1 | 6,6 |
| Alkutuott o (%) | 6,8 | 6,7 | 8,0 | 6,8 |
| Tuott o markkinavuokrille (%) | 7,1 | 7,9 | 8,9 | 7,4 |
| Markkinavuokrat (€/m²) | 22,5 | 21,3 1) | 21,4 | 22,1 |
| Kassavirtakauden vajaakäytt ö (%) | 5,0 | 5,1 | 4,2 | 5,0 |
| Infl aatio-oletus (%) | 2,00 | 2,00 | 3,00 | - |
| Hoitokulujen kasvuoletus (%) | 2,25 | 2,25 | 3,25 | - |
| 1.1.–31.12.2008 | ||||
| Tuott ovaatimus (%) | 6,4 | 6,4 | 7,4 | 6,4 |
| Alkutuott o (%) | 6,6 | 6,4 | 6,7 | 6,5 |
| Tuott o markkinavuokrille (%) | 6,8 | 6,8 | 8,4 | 6,9 |
| Markkinavuokrat (€/m²) | 21,9 | 12,3 | 20,2 | 19,9 |
| Kassavirtakauden vajaakäytt ö (%) | 4,2 | 5,0 | 3,1 | 4,3 |
| Infl aatio-oletus (%) | 2,00 | 2,00 | 3,00 | - |
| Hoitokulujen kasvuoletus (%) | 2,25 | 2,25 | 3,25 | - |
1) Sisältää Liljeholmstorget ja Åkersberga -kauppakeskusten kehityshankkeet.
Liikekiinteistöjen arvoon vaikutt avat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, sijoitt ajien luoma sijoituskysyntä, ja korkotaso. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset vaikutt avat yhtiön tilikauden tulokseen, mutt a niillä ei ole välitöntä kassavirtavaikutusta. Liikekiinteistöjen käyvän arvon keskeisimpiä muutt ujia kymmenen vuoden kassavirta-analyysissä ovat tuott ovaatimus, vuokrat, vuokrausaste ja hoitokulut. Liikekiinteistöjen käyvän arvon muutosherkkyytt ä eli riskiä voidaan testata muutt amalla näitä keskeisiä laskentaparametreja. Oheisen herkkyysanalyysin lähtöarvona on käytett y ulkopuolisen arvioijan määritt ämää sijoituskiinteistöjen käypää arvoa 31.12.2009 eli 2 162,4 miljoonaa euroa. Herkkyysanalyysin mukaan markkina-arvo on kaikkein herkin tuott ovaateen ja vuokratuoton muutoksille. Kun tuott ovaadett a lasketaan kymmenen prosenttia, niin sijoituskiinteistöjen markkina-arvo nousee noin 11 prosentt ia. Vastaavasti kymmenen prosentin nousu vuokratuotoissa nostaa markkina-arvoa noin 15 prosentt ia. Markkina-arvo ei ole erityisen herkkä kulujen eikä vajaakäytt öasteen muutoksille.
| Markkina-arvo (Me) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Muutos % | -10% | -5% | ±0% | +5% | +10% | |
| Tuott ovaatimus | 2 390,9 | 2 270,6 | 2 162,4 | 2 064,5 | 1 975,6 | |
| Vuokratuotot | 1 833,1 | 2 005,7 | 2 162,4 | 2 318,4 | 2 475,8 | |
| Hoitokulut | 2 245,2 | 2 203,8 | 2 162,4 | 2 121,0 | 2 078,7 | |
| Vajaakäytt ö | 2 192,8 | 2 177,5 | 2 162,4 | 2 147,3 | 2 132,3 | |
Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt koostuvat Myllypuron kehityshanketta varten ostetuista rakennusoikeuksista, jotka myytiin 12.1.2010 tehdyillä osakekaupoilla kolmelle eri asuntosijoittajalle. Lisäksi myytävissä olevat sijoituskiinteistöt sisältävät Åkersberga Centrumin yhteydessä sijaitsevat 181 asuntoa, joiden myynnistä sovittiin heinäkuussa 2009 Tegeltornet AB:n kanssa.
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Hankintameno 1.1. | - | - |
| Investoinnit | 8,3 | - |
| Siirto sijoituskiinteistöistä | 17,7 | - |
| Hankintameno 31.12. | 26,0 | - |
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Hankintameno 1.1. | 2,0 | 1,8 |
| Lisäykset | 0,3 | 0,2 |
| Hankintameno 31.12. | 2,3 | 2,0 |
| Kertyneet poistot ja | ||
| arvonalentumiset 1.1. | 1,3 | 1,0 |
| Poistot | 0,4 | 0,2 |
| Kertyneet poistot ja | ||
| arvonalentumiset 31.12. | 1,6 | 1,3 |
| Kirjanpitoarvo 1.1. | 0,8 | 0,9 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 0,7 | 0,7 |
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet koostuvat pääasiassa koneista ja kalustosta. Koneiden ja kaluston kirjanpitoarvot, jotka oli hankitt u rahoitusleasingsopimuksilla, olivat 0,3 miljoonaa euroa (0,3 milj. euroa) vuonna 2009.
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Hankintameno 1.1. | 1,6 | 1,0 |
| Lisäykset | 0,3 | 0,6 |
| Hankintameno 31.12. | 1,9 | 1,6 |
| Kertyneet poistot ja | ||
| arvonalentumiset 1.1. | 0,6 | 0,4 |
| Poistot | 0,3 | 0,2 |
| Kertyneet poistot ja | ||
| arvonalentumiset 31.12. | 1,0 | 0,6 |
| Kirjanpitoarvo 1.1. | 0,9 | 0,5 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 0,9 | 0,9 |
Aineett omat hyödykkeet koostuvat pääasiassa ATKohjelmista.
| Yhteensä | 46,1 | 21,7 |
|---|---|---|
| Muut saamiset | 1,6 | 7,2 |
| Verosaamiset (sis. ALV-saamiset) | 37,9 | 10,5 |
| Siirtosaamiset | 2,2 | 1,7 |
| Myyntisaamiset (nett o) | 4,4 | 2,4 |
| Luott otappiovaraukset | -0,3 | - |
| Myyntisaamiset | 4,7 | 2,4 |
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Ei erääntyneet | 0,7 | 0,4 |
| alle kuukausi | 1,6 | 1,4 |
| 1-3 kuukautt a | 1,9 | 0,3 |
| 3-6 kuukautt a | 0,2 | 0,1 |
| 6-12 kuukautt a | 0,2 | 0,1 |
| 1-5 vuott a | 0,1 | 0,1 |
| Yli 5 vuott a | 0,0 | 0,0 |
| Yhteensä | 4,7 | 2,4 |
Luott otappiovarausten muutokset tilikauden aikana
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Alkusaldo | - | - |
| Lisäys | -0,3 | - |
| Käytett y | 0,0 | - |
| Perutt u tarpeett omana | 0,0 | - |
| Luott otappiovaraukset | ||
| tilikauden lopussa | -0,3 | - |
Myyntisaamiset ovat korott omia saamisia ja niiden maksuehto on 2-20 päivää. Vuokravakuudet vastaavat 2-6 kuukauden vuokria ja muita maksuja.
A) Osakemäärän muutoksen vaikutus omaan pääomaan kuuluvissa rahastoissa
| Osakkeiden lukumäärä, kpl |
Osake- pääoma, Me |
Ylikurssi- rahasto, Me |
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto Me |
Yhteensä, Me |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 1.1.2008 | 220 981 211 | 259,6 | 131,1- | 199,3 | 590,0 |
| Suunnatt u maksuton osakeanti | 7 040 | - | - | - | - |
| Osakemerkinnät osakeoptioilla | 10 738 | - | - | 0,0 | 0,0 |
| Pääomanpalautus sijoitetun | |||||
| vapaan oman pääoman rahastosta | - | - | - | -22,1 | -22,1 |
| 31.12.2008 | 220 998 989 | 259,6 | 131,1 | 177,3 | 567,9 |
| Suunnatt u maksuton osakeanti | 60 746 | - | - | - | - |
| Omien osakkeiden myynti | - | - | - | 0,0 | 0,0 |
| Pääomanpalautus sijoitetun | |||||
| vapaan oman pääoman rahastosta | - | - | - | -22,1 | -22,1 |
| 31.12.2009 | 221 059 735 | 259,6 | 131,1 | 155,2 | 545,8 |
B) Kuvaus omaan pääomaan sisältyvistä rahastoista
Uuden osakeyhtiölain myötä ylikussirahastoon ei enää merkitä uusia eriä. Ylikurssirahasto kartt ui ennen vuott a 2007 optio-ohjelmien ja osakeantien myötä.
Vuonna 2007 voimaan tulleen uuden osakeyhtiölain mukaisesti Citycon esitt ää sijoitetun vapaan pääoman rahaston erillisenä oman pääoman eränä. Sijoitetun vapaan pääoman rahastoon merkitään mm. se osa osakkeiden merkintähinnasta, jota perustamissopimuksen tai osakeantipäätöksen mukaisesti ei merkitä osakepääomaan. Sijoitetun vapaan pääoman rahasto on vuosina 2009 ja 2008 kartt unut optio-ohjelmien merkintöjen sekä suunnatun maksutt oman osakeannin kautt a.
| 2009 | 2008 |
|---|---|
| 16,7 | |
| - | |
| 19,8 | 16,7 |
| 13,5 6,4 |
Rahavirtalaskelman mukaiset rahavarat koostuvat edellä esitetyistä rahavaroista.
Muuntoerot-rahasto sisältää ulkomaisten yksikköjen tilinpäätösten muuntamisesta syntyneet muuntoerot.
Arvonmuutosrahasto sisältää rahavirran suojauksena käytett ävien johdannaisinstrumentt ien käypien arvojen muutoksen.
A) Korollisten velkojen eritt elyt Tasearvot Tasearvot
| Me | Efektiivinen korko (%) | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|
| Pitkäaikaiset korolliset velat | |||
| Lainat rahoituslaitoksilta | |||
| 435 Me syndikoitu laina | EURIBOR + 0,625 | 359,7 | 353,5 |
| 165 Me luott olimiitt i | EURIBOR + 0,450 | 160,3 | 142,7 |
| 200 Me syndikoitu laina | EURIBOR + 0,625 | 199,8 | 194,2 |
| 150 Me luott olimiitt i | EURIBOR + 0,500 | 43,9 | - |
| 500 MSEK pankkilaina | STIBOR + 0,550 | 48,8 | 46,0 |
| 470 MEEK pankkilaina | 5,599 | 26,4 | 28,8 |
| 52 MLTL pankkilaina | VILIBOR + 0,525 | 9,8 | 11,3 |
| 30 Me pankkilaina | EURIBOR + 0,750 | 30,0 | 30,0 |
| 50 Me luott olimiitt i | EURIBOR + 0,600 | 49,9 | 45,0 |
| Muut velat rahoituslaitoksilta | - | 138,0 | 154,2 |
| Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 | 7,580 | 69,3 | 73,3 |
| Pääomalaina 1/2005 | 4,700 | - | 70,0 |
| Joukkolaina 1/2009 | 5,461 | 39,4 | - |
| Rahoitusleasingvelat | - | 0,2 | 0,1 |
| Pitkäaikaiset korolliset velat yhteensä | 1 175,4 | 1 149,2 | |
| Lyhytaikaiset korolliset velat | |||
| Lainat rahoituslaitoksilta | |||
| Yritystodistukset | - | 32,6 | - |
| Rahoituslaitoslainojen lyhennyserät | - | 18,0 | 20,1 |
| Muut velat rahoituslaitoksilta | - | 25,5 | 30,0 |
Pääomalaina 1/2005 4,700 70,0 -
Syndikoidun lainan ja pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan tasearvot on kirjatt u jaksotett uun hankintamenoon efektiivisen koron menetelmällä. Velkojen käyvät arvot on esitett y liitetiedossa 27. Rahoitusinstrumentit.
Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan liikkeeseenlaskuhetken optio-osuuden markkina-arvo 15,1 miljoonaa euroa on kirjattu emoyhtiön omistajille kuuluvaan oman pääoman ylikurssirahastoon.
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| 1-2 vuott a | 190,9 | 90,7 |
| 2-3 vuott a | 91,0 | 170,6 |
| 3-4 vuott a | 466,3 | 44,6 |
| 4-5 vuott a | 300,0 | 485,0 |
| yli 5 vuott a | 127,3 | 358,2 |
| Yhteensä | 1 175,4 | 1 149,2 |
Korkoa voidaan maksaa ainoastaan, jos maksettava määrä voidaan käytt ää voitonjakoon yhtiön ja sen konsernin viimeksi päätt yneeltä tilikaudelta vahvistetun taseen mukaan.
4) Yhtiöllä on oikeus maksaa lainan pääoma osittain tai kokonaan takaisin kunakin koronmaksupäivänä kurssiin, joka saadaan diskontt aamalla jäljellä olevat kassavirrat takaisinmaksupäivään. Diskonttauksessa käytettävä korkokanta on jäljellä olevaa laina-aikaa vastaavan pituisen Suomen valtion viitelainan korko lisätt ynä 1,5 prosentt iyksiköllä.
Citycon Oyj laski 2.8.2006 liikkeeseen 7-vuotisen pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006, jonka pääoma on 110 miljoonaa euroa. Vuonna 2008 ja 2009 toteutett ujen takaisinostojen jälkeen vaihtovelkakirjalainaa oli laskett una liikkeeseen 76,5 miljoonaa euroa. Lainan kiinteä vuotuinen nimelliskorko on 4,50 prosentt ia. Lainan vaihtohinta on 4,2000 euroa osakkeelta, jonka perusteella velkakirjojen vaihto johtaisi 18.214.285 osakkeen liikkeeseen laskuun. Lainan emissiohinta oli 100,00 prosentt ia lainan nimellismäärästä. Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina erääntyy 2.8.2013.
| Me | 2009 | ||
|---|---|---|---|
| EUR | 682,0 | 751,5 | |
| EEK | 44,3 | 45,5 | |
| SEK | 439,2 | 341,6 | |
| LTL | 9,8 | 10,6 | |
| Yhteensä | 1 175,4 | 1 149,2 |
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| EUR | 112,8 | 48,3 |
| EEK | 1,2 | 1,2 |
| SEK | 31,6 | 0,1 |
| LTL | 0,8 | 0,8 |
| Yhteensä | 146,3 | 50,3 |
Citycon Oyj laski 17.6.2005 liikkeeseen 5-vuotisen pääomalainan 1/2005, jonka pääoma on 70 miljoonaa euroa. Lainan kiinteä vuotuinen nimelliskorko on 4,70 prosentt ia. Lainan emissiohinta oli 99,956 prosenttia lainan nimellismäärästä. Pääomalaina
Pääomalainan 1/2005 pääasialliset ehdot: 1) Pääomalainasta johtuvat velvoitt eet ovat yhtiön purkautumisessa ja konkurssissa toissijaisia oikeudessaan maksuun suhteessa Citycon Oyj:n ensisijaisten velkojien vaatimuksiin mutt a ovat tasa-arvoisia suhteessa muihin velvoitteisiin,
jotka luetaan pääomalainaksi.
2) Lainan pääoma maksupäivään kertyneine korkoineen maksetaan takaisin yhtenä eränä 17.6.2010, mikäli yhtiön ja sen konsernin viimeksi päättyneeltä tilikaudelta vahvistetun taseen mukaiselle sidotulle omalle pääomalle ja muille jakokelvott omille varoille jää lainan takaisinmaksun jälkeen täysi kate. Lainan kertynyt korko 31.12.2009 oli 1,8 miljoonaa euroa. 3) Lainan pääomalle maksetaan kiinteää vuotuista korkoa 4,70 % 17.6.2010 saakka. Korko maksetaan vuositt ain 17.6.2010 saakka. Mikäli lainaa ei kokonaisuudessaan makseta takaisin eräpäivänä 17.6.2010, on korko maksamatt a olevalle lainan pääomalle sanotun päivän jälkeen 5 prosentt iyksikköä yli 12 kuukauden Euribor-koron.
B) Pääomalainojen ehdot Pääomalaina 1/2005
erääntyy 17.6.2010.
takaisin eräpäivänä 2.8.2013, on korko maksamatt a olevalle lainan pääomalle sanotun päivän jälkeen 5 prosenttiyksikköä yli 3 kuukauden Euribor-koron. Korkoa voidaan maksaa ainoastaan, jos maksett ava määrä voidaan käytt ää voitonjakoon yhtiön ja sen konsernin viimeksi päättyneeltä tilikaudelta vahvistetun taseen mukaan. Mikäli korkoa ei jonain koronmaksupäivänä makseta kokonaisuudessaan, on korko maksamatta olevalle korolle kyseisen koronmaksupäivän jälkeen 5 prosentt iyksikköä yli 3 kuukauden Euribor-koron
Vuoden 2008 ja 2009 aikana Citycon on ostanut takaisin avoimilta markkinoilta pääomaehtoista vaihtovelkakirjalainaa 33,5 miljoonan euron nimellisarvoisen määrän painotett uun 53,5% keskikurssiin. Cityconin takaisinostama määrä on noin 30,5% lainan alkuperäisestä määrästä. Laajan tuloslaskelman nett orahoituskulut sisältävät vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista kirjatun 0,6 miljoonan euron kertaluonteisen voiton.
C) Rahoitusleasingvelkojen eritt elyt
| 2009 | 2008 |
|---|---|
| 0,2 | 0,2 |
| 0,2 | 0,1 |
| 0,0 | 0,0 |
| 0,3 | 0,4 |
| Rahoitusleasingvelkojen erääntymisajat: Rahoitusleasingvelat - vähimmäis |
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Rahoitusleasingvelat – vähimmäisvuokrien nykyarvo | ||
| Yhden vuoden kuluessa | 0,2 | 0,2 |
| 1-5 vuoden kuluessa | 0,2 | 0,1 |
| Yli viiden vuoden kulutt ua | 0,0 | 0,0 |
| Yhteensä | 0,3 | 0,4 |
| Tulevaisuudessa kertyvät rahoituskulut | 0,0 | 0,0 |
| Rahoitusleasingvelkojen kokonaismäärä | 0,3 | 0,4 |
Cityconin rahoitusleasingsopimukset koskevat pääasiassa toimiston atk-laitt eita ja koneita.
A) Rahoitusvarojen ja -velkojen tasearvot ja käyvät arvot
| Jälkimarkkina- | Jälkimarkkina | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Me | Liite | Tasearvo 2009 |
Käypä arvo 2009 |
hinta 2009 |
Tasearvo 2008 |
Käypä arvo 2008 |
hinta 2008 |
| Rahoitusvarat | |||||||
| Rahavarat ja pankkisaamiset | 24 | 19,8 | 19,8 | - | 16,7 | 16,7 | - |
| Sijoitukset | 0,0 | 0,0 | - | 0,0 | 0,0 | - | |
| Myyntisaamiset ja muut saamiset | 23 | 46,1 | 46,1 | - | 21,7 | 21,7 | - |
| Johdannaissopimukset | 3,7 | 3,7 | - | 19,8 | 19,8 | - | |
| Rahoitusvelat | |||||||
| Lainat rahoituslaitoksilta | 26 | 1 142,6 | 1 145,2 | - | 1 055,9 | 1 058,1 | - |
| Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 | 26 | 69,3 | 76,5 | 66,9 | 73,3 | 82,9 | 48,1 |
| Pääomalaina 1/2005 | 26 | 70,0 | 70,0 | 70,1 | 70,0 | 70,0 | 64,0 |
| Joukkolaina 1/2009 | 26 | 39,4 | 40,0 | 40,0 | - | - | - |
| Rahoitusleasingvelat | 26 | 0,3 | 0,3 | - | 0,4 | 0,4 | - |
| Ostovelat ja muut velat | 29 | 79,7 | 79,7 | - | 54,3 | 54,3 | - |
| Johdannaissopimukset | 33,0 | 33,0 | - | 29,6 | 29,6 | - | |
Käyvät arvot
Citycon noudattaa IFRS:n mukaisia arvostusperiaatt eita rahoitusinstrumentt ien käyvän arvon määritt ämisessä. Seuraavassa on esitett y käyvän arvon määritt ämisen periaatt eet kaikille rahoitusvaroille ja -veloille.
Johdannaissopimukset kirjataan hankintahetkellä hankintahintaan ja sen jälkeen ne arvostetaan jokaisena tilinpäätöspäivänä käypään arvoon taseessa. Koronvaihtosopimusten käypiä arvoja määritett äessä on käytett y tulevien kassavirtojen nykyarvomenetelmää. Valuutt atermiinien käyvät arvot määräytyvät termiinin sopimuskurssin ja kunkin tilinpäätöspäivän keskikurssin erotuksen perusteella. Käyvät arvot vastaavat rahamäärää, jonka konserni joutuisi maksamaan tai se saisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen.
Korkojohdannaissopimusten käypä arvo perustuu sopimusten vastapuolipankkien määrittämään käypään arvon, joka on laskett u käytt ämällä tavanomaisia OTC markkinaosapuolten käytt ämiä arvonmääritysmenetelmiä. Korkojohdannaisten IFRS7p27a mukainen käyvän arvon määritysluokka on 2. Valuuutt ajohdannaissopimusten käypä arvo perustuu julkisesti noteeratt uihin kursseihin.
Cityconin lainat rahoituslaitoksilta ovat vaihtuvakorkoisia, joiden käypä arvo on sama kuin lainojen nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on lainojen järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio.
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 on kiinteäkorkoinen vaihtovelkakirjalaina, jonka käypä arvo on sama kuin lainan nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on lainan järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio sekä yli-
kurssirahastoon kirjattu optio-osuuden markkinaarvo liikkeeseenlaskuhetkellä.
Pääomalaina 1/2005 on kiinteäkorkoinen joukkolaina, jonka käypä arvo on sama kuin lainan nimellisarvo. Lainan tasearvo on sama kuin käypä arvo.
Joukkolaina 1/2009 on kiinteäkorkoinen joukkovelkakirjalaina, jonka käypä arvo on sama kuin lainan nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on lainan järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio .
Rahoitusleasingvelkojen käyvät arvot perustuvat diskontatt uihin tuleviin rahavirtoihin. Diskontt okorkona on käytett y samanlaisten leasingsopimusten vastaavaa korkoa.
Lyhyestä maturiteetista johtuen rahavarat ja pankkisaamiset, sijoitukset, myyntisaamiset ja muut saamiset, ostovelat ja muut velat osalta käyvän arvon katsotaan vastaavan niiden alkuperäistä kirjanpitoarvoa.
EPRA:n suosituksen mukaista oikaistua nettovarallisuutt a laskett aessa omaa pääomaa oikaistaan EPRA:n ohjeen mukaisesti siten, ett ä joukkolainojen ja pääomalainojen arvo perustuu jälkimarkkinoiden hintatasoon. Cityconin laskentapolitiikan mukainen joukkolainojen ja pääomalainojen tasearvo ja käypä arvo poikkeavat tästä jälkimarkkinahinnasta. Tämän takia Pääomalaina 1/2005, Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 ja Joukkolaina 1/2009 on arvostettu tämän tunnusluvun laskennassa jälkimarkkinoilla tilinpäätöshetkellä vallitsevaan hintaan, jotka käyvät ilmi ylläolevasta taulukosta. Pääomalaina 1/2005 jälkimarkkinahinta oli 100,08%, pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/ 2006 jälkimarkkinahinta oli 87,50% ja Joukkolaina 1/2009 jälkimarkkinahinta oli 100,00% per 31.12.2009.
B) Konsernin johdannaissopimukset
| Nimellisarvo 2009 |
Käypä arvo 2009 |
Nimellisarvo 2008 |
Käypä arvo 2008 |
|---|---|---|---|
| 1,4 | |||
| -1,5 | |||
| 3,5 | |||
| -1,9 | |||
| -10,1 | |||
| -8,9 | |||
| -17,5 | |||
| 48,8 70,0 60,0 262,9 198,0 97,9 737,6 |
-1,2 1,0 -3,0 -14,5 -7,3 -4,0 -29,0 |
86,0 46,0 70,0 41,8 228,8 119,0 591,7 |
| Valuutt atermiinit | ||||
|---|---|---|---|---|
| Erääntyminen: | ||||
| alle vuosi | 22,0 | -0,2 | 23,1 | 7,6 |
| Kaikki yhteensä | 759,7 | -29,2 | 614,8 | -9,8 |
Vaihtuvakorkoisten velkojen koron tarkistus tapahtuu pääsääntöisesti kuuden kuukauden periodeissa ja koronvaihtosopimukset on tehty samoille päiville mahdollisimman kattavan korkovirran suojauksen aikaansaamiseksi.
Citycon käytt ää rahavirran korkoriskin suojaamiseen koronvaihtosopimuksia. Konserni soveltaa IAS 39:n mukaista suojauslaskentaa valtaosaan koronvaihtosopimuksistaan. Tällöin suojaustarkoituksessa käytettävien koronvaihtosopimusten tehokkaan osan käypien arvojen muutokset kirjataan muihin laajan tuloksen eriin.
Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoa tilinpäätöspäivän markkinahintoihin. Johdannaissopimuksia on käytetty korollisen velan korkoriskin ja valuutt akurssiriskin suojaamistarkoituksessa.
Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuutt akurssivoitt o 3,5 miljoonaa euroa (16,2 milj. euroa) on kirjatt u laajan tuloslaskelman valuutt akurssivoitt oihin.
Koronvaihtosopimuksista suojauslaskentaa sovelletaan sopimuksille, joiden nimellisarvo on 713,2 miljoonaa euroa (568,7 milj. euroa).
Tilinpäätöshetkellä koronvaihtosopimusten keskimääräinen kiinteä korko on 3,79 % (4,20 %).
Rahavirran suojaaminen
| M€ | 2009 | 2009 2008 2008 | ||
|---|---|---|---|---|
| Korkojohdannaiset | Varat Velat Varat Velat | |||
| Käypä arvo | - -30,6 | 0,0 -23,9 | ||
Cityconin rahavirran suojaukset koostuvat korko- ja valuutanvaihtosopimuksista, joilla suojaudutaan tulevan korkorahavirran muutoksilta, joka on seurausta vaihtuvakorkoisen velan korkotason muutoksista. Suojattavat instrumentit ovat pitkäaikaista vaihtuvakorkoista velkaa tai lyhytaikaista velkaa, joka ollaan aikeissa jälleenrahoitt aa eräpäivänä vastaavankaltaisilla ehdoilla.
Rahavirran suojaamiseksi solmittujen korkojohdannaisten keskeiset ehdot on neuvoteltu vastaamaan suojattavien vaihtuvakorkoisten lainojen vastaavia ehtoja.
Kaikkien suojattavien instrumenttien tulevat korkovirrat vaikutt avat rahavirran suojaamisen tehokkaan osan voiton tai tappion määrittämiseen johdannaisille, jotka on määritett y suojaamaan rahavirtaa. Voitt o tai tappio kirjataan aluksi muihin laajan tuloksen eriin ja tuloutetaan laajaan tuloslaskelmaan sitä mukaa kun kassavirrat toteutuvat ja korkokulut kirjataan laajaan tuloslaskelmaan.
Rahavirran suojiksi määritetyt johdannaiset arvioitiin tehokkaiksi 31.12.2009 sekä 31.12.2008. Kyseisten johdannaisten käypä arvo verovaikutuksineen oli -22,7 miljoonaa euroa (-17,7 milj. euroa) tilikauden päätt yessä ja niiden käyvän arvon muutos verovaikutuksineen -5,0 miljoonaa euroa (-22,6 milj. euroa) on kirjatt u muihin laajan tuloksen eriin verovaikutus huomioituna.
Cityconissa on käytössä kokonaisvaltainen riskienhallintaohjelma ERM (Enterprise Risk Management ). Riskienhallinnan tavoitteena on varmistaa, että Citycon saavuttaa liiketoiminnan tavoitteensa ja tunnistaa tavoitt eita uhkaavia riskejä ennen niiden toteutumista.
Cityconin riskienhallintaprosessi katt aa yhtiön liiketoimintoihin liitt yvien riskien tunnistamisen, arvioinnin, mitt aamisen, rajaamisen ja valvonnan. Yhtiön hallitus on hyväksynyt yhtiölle riskienhallinnan ohjesäännön, joka määritt elee yhtiön riskienhallinnan periaatt eet ja jota päivitetään säännöllisesti katt amaan liiketoiminnan muutosten vaikutukset. Lisäksi osana ERM prosessia kullekin liiketoimintayksikölle on laaditt u oma riskienhallintapolitiikka, jossa määritetään yksikön riskienhallinnan tavoitt eet, vastuut ja kehitystavoitt eet.
Osana ERM prosessia tunnistett uihin riskeihin kohdennetaan olemassa olevia riskienhallinnan toimenpiteitä ja pyritään määritt ämään uusia toimenpiteitä mikäli nykyisiä toimenpiteitä ei koeta riitt äviksi. Onnistunut riskienhallinta pienentää riskien toteutumisen todennäköisyyttä ja pienentää toteutuneen riskin vaikutusta.
Riskienhallinnan ERM prosessi jakautuu Cityconissa kolmeen pääosaan, jotka ovat 1) liiketoiminnan pääprosesseihin viety riskienhallinta 2) riskiraportointi ja 3) jatkuva riskienhallinnan kehitt äminen.
Osana ERM:n käyttöönottoa Citycon on analysoinut ja määritt änyt viisi liiketoiminnan pääprosessia, jotka ovat kiinteistöhankinnat, kiinteistöjen haltuunott o, kauppakeskusjohtaminen, kiinteistöke-
hitystoiminta ja taloudellinen suunnitt elu ja kontrolli. Kukin pääprosessi on analysoitu yksityiskohtaisesta riskienhallinnan näkökulmasta. Kustakin prosessista on tehty prosessikuvaus, jossa prosessi on kuvatt u tavoitetilassa, jossa parannustoimet ja riskienhallinnan vaatimukset ovat huomioitu. Näiden yleisten "best practices" toimintatapojen noudatt amisella on keskeinen rooli päivitt äisessä organisaation kaikissa osissa tapahtuvassa riskienhallinnassa.
Riskiraportointi tuottaa riskianalyysia ja riskienhallintatoimenpiteitä hallituksen käytt öön. Riskiraportoinnissa kukin liiketoimintayksikkö ja laki- ja talousyksiköt määritt ävät itsenäisesti omat lähiajan tavoitt eensa, niitä uhkaavat riskit ja näihin riskeihin liittyvät riskienhallintatoimenpiteet. Riskien merkityksen määritt ämiseksi ja niiden vertailtavuuden parantamiseksi eri yksiköiden välillä, kullekin riskille määritetään arvioitu tappio, sen toteutumisen todennäköisyys ja riskienhallintatoimenpiteiden vaikutus tappioon ja/tai todennäköisyyteen. Osana riskiraportointia kukin yksikkö raportoi lisäksi edellisen tilikauden aikana mahdollisesti toteutuneet riskit sekä toteutetut riskienhallintatoimenpiteet. Riskiaineisto kerätään yhteen konsernin laajuiseen riskirekisteriin, jonka avulla riskeistä kootaan yksikkötason raportt i kaksi kertaa vuodessa hallitukselle ja tarkastusvaliokunnalle. Lisäksi riskiaineistosta tehdään konsernitason riskianalyysi, jossa pyritään tunnistamaan keskeiset riskikeskitt ymät. Hallituksen ja tarkastusvaliokunnan riskiraportt i laaditaan syksyllä vuosisuunnittelun yhteydessä ja keväällä strategiatarkastelun yhteydessä. Riskienhallintaa ja yksikkötason riskiraportit käydään lisäksi läpi neljä kertaa vuodessa konsernin johtoryhmässä.
Citycon pyrkii jatkuvasti arvioimaan ja kehitt ämään ERM prosessia ja yleistä riskienhallintaa. Neljä kertaa vuodessa kokoontuu riskienhallinnan seurantaryhmä, jonka tehtävinä on hyväksyä riskiraportit, arvioida vuositt ain riskienhallinnan toimenpiteiden riittävyytt ä suhteessa tunnistett uihin riskeihin, seurata riskienhallintatoimenpiteiden kehitt ämistä ja arvioida vuositt ain Cityconin riskienhallinnan riitt ävyytt ä.
Kussakin liiketoimintayksikössä sekä laki- ja talousyksikössä on ERM prosessia varten nimetty vastuuhenkilö, jonka tehtävänä on raportoida riskit ja toimenpiteet ja seurata niiden toteuttamista. Hallitukselle ja tarkastusvaliokunnalle tehtävän riskiraportin laadinnasta vastaa talousyksikön rahoitusjohtaja. Riskienhallinnan seurantaryhmään kuuluvat toimitusjohtaja, talousjohtaja, lakiasiainjohtaja, rahoitusjohtaja sekä liiketoimintayksiköiden johtajat tai heidän nimeämänsä riskienhallinnan vastuuhenkilö kyseisestä yksiköstä.
Yhdeksi liiketoiminnan kannalta merkitt äväksi riskiksi on määritelty rahoitusriskit. Rahoitusriskit ovat seurausta yhtiön käytt ämistä rahoitusinstrumenteista, joita pääasiassa käytetään liiketoiminnan rahoitt amiseen. Lisäksi yhtiöllä on korko- ja valuutt ajohdannaissopimuksia, joita käytetään yhtiön liiketoiminnasta ja rahoituksesta aiheutuvan korko- ja valuutt akurssiriskin hallintaan. Rahoitusriskien hallintaan yhtiön hallitus on hyväksynyt rahoituspolitiikan, jossa määritetään korko-, valuuutt a-, vastapuoli-, varainhankinta ja sähköriskien riskienhallintaa koskevat tavoitt eet, vastuut ja mittarit. Riskienhallinnan toimenpiteitä toteuttaa rahoitusjohtaja konsernin talousjohtajan valvonnassa. Rahoitusjohtaja raportoi tavoitt eiden toteutumisesta hallitukselle ja talousjohtajalle tilinpäätöksen ja osavuosikatsausten yhteydessä.
Cityconissa keskeisiksi rahoitusriskeiksi on tunnistett u kassavirran korkoriski, varainhankintariski, luott oriski ja valuutt akurssiriski. Alla on yhteenvetona käsitelty näitä keskeisiä riskejä
Cityconin keskeisin rahoitusriski on lainasalkkuun kohdistuva korkoriski, joka johtuu markkinakorkojen heilahtelujen vaikutuksesta vaihtuvakorkoisten lainojen tuleviin korkorahavirtoihin. Korkoriskin hallinnan tavoitt eena on alentaa tai poistaa markkinakorkojen heilahtelujen negatiivinen vaikutus yhtiön tulokseen ja kassavirtaan. Yhtiön tavoitt eena on ylläpitää sellainen lainasalkun rakenne, jossa on sopiva yhdistelmä vaihtuva- ja kiinteäkorkoista velkaa. Yhtiön korkoriskipolitiikan mukainen lainasalkun tavoiterakenteessa vähintään 70 prosentt ia ja enintään 90 prosentt ia korollisesta veloista ovat kiinteäkorkoisia.
Korkoriskin hallinnassa yhtiö käyttää koronvaihtosopimuksia, joilla vaihtuvakorkoinen laina voidaan muutt aa kiinteäkorkoiseksi. Osa suojauksesta voidaan toteutt aa myös infl aatiojohdannaisilla. Cityconin vuoden 2009 lopun lainasalkun korkoherkkyytt ä kuvaa se, ett ä rahamarkkinakorkojen välitön nousu yhdellä prosenttiyksiköllä nostaisi vuoden 2010 korkokustannuksia noin 2,7 miljoonaa euroa. Vastaavasti rahamarkkinakorkojen lasku yhdellä prosentt iyksiköllä alentaisi korkokustannuksia 2,7 miljoonaa euroa vuonna 2010.
Oheinen taulukko esittää korkokulujen herkkyyttä 100 korkopisteen muutokselle olettamalla kaikki muut seikat vakioisiksi. Korkokulujen muutos on seurausta korkotason muutoksesta vaihtuvakorkoisissa veloissa.
| M€ | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Euro | 0,7 | 1,2 |
| Ruotsin kruunu | 1,7 | 1,3 |
| Muut valuutat | 0,3 | 0,3 |
| Yhteensä | 2,7 | 2,8 |
Oheinen taulukko esitt ää konsernin oman pääoman herkkyyttä 100 korkopisteen muutokselle olettamalla kaikki muut seikat vakioisiksi. Oman pääoman muutos on seurausta suojauslaskennan alaisten korkojohdannaisten käyvän arvon muutoksesta, joka johtuu korkotason muutoksesta.
Oman pääoman muutos 100 korkopisteen koronnousun seurauksena
| M€ | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Euro | 9,6 | 8,4 |
| Ruotsin kruunu | 7,0 | 5,2 |
| Yhteensä | 16,5 | 13,6 |
Yhtiön strategiana on kasvaa Suomessa, Baltiassa ja Ruotsissa, mikä puolestaan vaatii omaa ja vierasta pääomaa. Oman pääoman minimimäärä määräytyy yhtiön lainakovenanttien perusteella. Konsernissa arvioidaan ja seurataan jatkuvasti liiketoiminnan vaatimaa rahoituksen määrää kassavirtaennusteen avulla ja rahoitus pyritään järjestämään pitkäaikaisilla lainasopimuksilla vältt äen suuria keskitt ymisiä sopimusten eräpäivissä. Rahoituksen saatavuus ja joustavuus pyritään takaamaan nostamattomilla luott olimiiteillä sekä käytt ämällä rahoituksen hankinnassa useita pankkeja ja rahoitusmuotoja.
Cityconin rahoituspolitiikan mukaisesti yhtiöllä tulee olla käytössä sitovia lainalimiitt ejä tai likvidejä varoja katt amaan hyväksytyt ja käynnissä olevat investoinnit. Lisäksi yhtiön likviditeetin tulee katt aa johdon arvioima varmuusvara yllätt äviä maksuja varten ja yritystodistusohjelmien alla nostett ujen varojen takaisinmaksu turvataan sitovilla luott olimiiteillä. Nostamatt omien luott olimiitt ien määrä 31.12.2009 oli 185,8 miljoonaa euroa.
Alla oleva taulukko esitt ää konsernin rahoitusvelkojen erääntymisen sopimuksiin perustuvien kassavirtojen perusteella.Taulukko sisältää lainojen korkoihin, pääomiin ja johdannaisinstrumentteihin liitt yvät maksut. Vaihtuvakorkoisten lainojen tulevat korkomaksut on arvioitu tilinpäätöshetkellä voimassa olevan korkotason perusteella ilman diskontt austa. Johdannaissopimusten tulevat korkomaksut on arvioutu interpoloimalla tulevat korkokiinnitykset tilinpäätöshetken markkinakorkotasoista ja nämä tulevat kassavirrat on diskontatt u nykyarvoon.
| M€ | Alle kuukauden kuluessa |
Yli kuu- kauden ja alle vuoden kuluessa |
1-5 vuoden kuluessa |
Yli viiden vuoden kulutt ua |
Yhteensä |
|---|---|---|---|---|---|
| 2009 | |||||
| Lainat rahoituslaitoksilta | 13,6 | 84,0 | 1 005,7 | 145,9 | 1 249,2 |
| Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 | - | 3,4 | 86,8 | - | 90,3 |
| Pääomalaina 1/2005 | - | 73,3 | - | - | 73,3 |
| Joukkolaina 1/2009 | - | 2,0 | 48,2 | - | 50.2 |
| Rahoitusleasingvelat | - | 0,2 | 0,2 | - | 0,3 |
| Johdannaissopimukset | 0,1 | 19,9 | 16,5 | -0,3 | 36,3 |
| Ostovelat ja muut velat (pl. korkovelat) | 13,4 | 56,9 | - | - | 70,3 |
| 2008 | |||||
| Lainat rahoituslaitoksilta | 3,5 | 92,3 | 793,1 | 413,3 | 1 302,3 |
| Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 | - | 3,7 | 97,8 | - | 101,6 |
| Pääomalaina 1/2005 | - | 3,3 | 73,3 | - | 76,6 |
| Rahoitusleasingvelat | - | 0,2 | 0,1 | 0,0 | 0,4 |
| Johdannaissopimukset | -4,9 | -1,1 | 15,7 | 3,2 | 12,8 |
| Ostovelat ja muut velat (pl. korkovelat) | 38,8 | 5,8 | - | - | 44,6 |
Yhtiön käytt ämät vuokrantarkistusmallit, pitkät vuokrasopimuset ja korkea liiketilojen käytt öaste johtavat pitkäaikaiseen ja vakaaseen kassavirtaan. Citycon odott aa pystyvänsä suoriutumaan yllä mainitun taulukon mukaisista velvott eista vakaan kassavirtansa ja sitovien nostamatt omien luott olimiitt ien avulla. Pidemmällä aikavälillä myös lainojen uudelleenrahoitt aminen ja sijoituskiinteistöjen myynnit voivat tulla kyseeseen. Alla olevassa taulukossa on esitett y konsernin sitovien nostamatt omien luott olimiitt ien erääntyminen.
| M€ | Alle kuukauden kuluessa |
Yli kuu- kauden ja alle vuoden kuluessa |
1-5 vuoden kuluessa |
Yli viiden vuoden kulutt ua |
Yhteensä |
|---|---|---|---|---|---|
| 2009 | |||||
| Nostamatt omat sitovat lainalimiitit | - | - | 185,8 | - | 185,8 |
| 2008 | |||||
| Nostamatt omat sitovat lainalimiitit | - | 15,0 | 172,0 | - | 187,0 |
Yllä mainitut nostamatt omat luott olimiitit ovat Cityconin vapaasti nostett avissa konsernin rahoitustarpeen mukaisesti.
Konsernin merkittävin luottoriskikeskittymä liittyy saataviin Kesko–ryhmältä. Saatavia valvotaan annettujen luottolimiittien puitteissa, eikä niihin katsota tällä hetkellä liitt yvän merkitt ävää luott oriskiä. Luott oriskin hallintaa palvelee vuokralaisriskin hallinta. Sen tavoitt eena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Cityconin vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä, joilla osaltaan hallitaan asiakasriskiä.
Myyntisaamisiin liittyvä suurin mahdollinen luott oriski vastaa Liitetiedon 23. Myyntisaamiset ja muut saamiset mukaista tasearvoa.
Rahavaroihin ja tiettyihin johdannaisiin liittyvä luottoriski liittyy vastapuolen konkurssiin ja suurin mahdollinen luott oriski on näiden instrumentt ien tasearvo. Citycon sijoitt aa rahavarat pääomaa turvaavasti ja Citycon ei esimerkiksi sijoita varojaan osakemarkkinoille. Cityconin likviidit varat sijoitetaan pääsääntöisesti lyhytaikaisiin rahamarkkinatalletuksiin, joissa vastapuolina toimivat konsernin pankkiryhmän muodostavat pankit, jotka ovat mukana konsernin lainasopimuksissa. Cityconin rahoituspolitiikassa on lisäksi määritelty hyväksytyt sijoituskohteet ja vastapuolet konsernin likviditeetin sijoitt amista varten.
Toiminnan laajennutt ua euroalueen ulkopuolisiin maihin, yhtiö altistuu valuutt akurssimuutoksista aiheutuvalle riskille. Valuutt akurssiriski syntyy toisaalta transaktioriskinä, kun ulkomaan rahan valuutt amääräiset tapahtumat käännetään paikalliseksi kirjanpitovaluutaksi, ja toisaalta ulkomaisiin tytäryhtiöihin tehdyistä sijoituksista aiheutuvana tase-erien muuntoriskinä. Tase-eriin liitt yvältä riskiltä suojaudutaan pyrkimällä rahoittamaan ulkomaiset investoinnit pääosin kohdemaan valuutassa. Transaktioriskiltä suojaudutaan valuuttajohdannaisilla edellyttäen, ett ä tulevaan transaktioon ollaan sitoudutt u. Valuuttajohdannaisia käytetään myös suojaamaan taseen samassa valuutassa olevien saamisten ja velkojen mahdollista erotusta. Tällä hetkellä yhtiön valuutt akurssiriski liitt yy lähinnä euron ja Ruotsin kruunun väliseen kurssivaihteluun.
Oheinen taulukko esitt ää laajan tuloslaskelman herkkyytt ä valuutt akurssien viiden prosentin muutokselle olett amalla kaikki muut seikat vakioisiksi. Muutokset ovat seurausta rahoitusinstrumentien käyvän arvon muutoksista oletetulla valuutt akurssin muutoksella
| M€ | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Ruotsin kruunu | -0,2 | 0,5 |
| Muut valuutat | - | - |
| Yhteensä | -0,2 | 0,5 |
Muut valuutat koostuvat Viron ja Liettuan valuutoista. Kyseisten maiden valuutt akurssi on sidott u euroon kiinteällä valuutt akurssilla.
Yhtiön pääomarakenteen hallinnan tavoitteena on tukea yhtiön kasvutavoitteita, maksimoida omistaja-arvoa, täytt ää mahdolliset lainasopimusten asettamat ehdot ja turvata yhtiön osingonmaksukyky. Yhtiön pääomarakennetta säädellään aktiivisesti ja pääomarakenteen asett amat edellytykset otetaan huomioon eri rahoitusvaihtoehtoja arvioitaessa. Yhtiö voi säätää pääomarakennett aan tekemällä päätöksiä esimerkiksi uusien osakkeiden liikkeeseenlaskusta, lainarahoituksen nostamisesta tai osingonmaksua muutt amalla.
Yhtiön pitkän aikavälin tavoite omavaraisuusasteelle on 40 prosentt ia ja nykyisten lainasopimusten edellyttämä omavaraisuusaste on vähintään 32,5 prosenttia. Lainasopimusten edellyttämä omavaraisuusaste lasketaan IFRS:n mukaisesta kaavasta poiketen lisäämällä omaan pääomaan muun muassa yhtiön emitoima pääomalaina ja pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina. Yhtiön omavaraisuusaste 31.12.2009 oli 34,2 prosentt ia ja lainasopimuksen mukainen omavaraisuusaste noin 40,6 prosentt ia.
Laskennallisten verosaamisen ja -velkojen muutokset vuoden 2009 aikana:
| Me | 2009 1.1. |
Kirjatt u | Kirjatt u tulos- muihin laajan laskelmaan tuloksen eriin |
Kirjatt u omaan pääomaan |
2009 31.12. |
|---|---|---|---|---|---|
| Laskennalliset verosaamiset | |||||
| Verotuksessa vahvistetut tappiot | 0,1 | 0,0 | - | - | 0,0 |
| IAS 19 Etuuspohjainen eläkevastuu | - | 0,0 | - | - | 0,0 |
| Koronvaihtosopimusten arvostaminen | 6,8 | 0,0 | 1,8 | - | 8,6 |
| Laskennalliset verosaamiset yhteensä | 6,8 | 0,0 | 1,8 | - | 8,6 |
| Laskennalliset verovelat | |||||
| Sijoituskiinteistöjen arvostus käypään arvoon | 56,0 | -7,2 | - | - | 48,7 |
| Johdannaisten arvostaminen käypään arvoon | - | - | - | - | - |
| Rahoituskulujen jaksotuserot | 1,1 | 0,2 | - | - | 1,3 |
| Varausten muutokset | - | - | - | - | - |
| Laskennalliset verovelat yhteensä | 57,1 | -7,0 | - | - | 50,0 |
Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen muutokset vuoden 2008 aikana:
| Me | 2008 1.1. |
Kirjatt u | Kirjatt u tulos- muihin laajan laskelmaan tuloksen eriin |
Kirjatt u omaan pääomaan |
2008 31.12. |
|---|---|---|---|---|---|
| Laskennalliset verosaamiset | |||||
| Verotuksessa vahvistetut tappiot | 0,2 | -0,1 | - | - | 0,1 |
| Koronvaihtosopimusten arvostaminen | -1,7 | 0,5 | 7,9 | - | 6,8 |
| Laskennalliset verosaamiset yhteensä | -1,5 | 0,4 | 7,9 | - | 6,8 |
| Netotus laskennallisten verovelkojen kanssa | 1,5 | - | - | - | - |
| Laskennalliset verosaamiset yhteensä | 0,0 | 0,4 | 7,9 | - | 6,8 |
| Laskennalliset verovelat | |||||
| Sijoituskiinteistöjen arvostus käypään arvoon | 84,8 | -28,8 | - | - | 56,0 |
| Johdannaisten arvostaminen käypään arvoon | 0,4 | -0,4 | - | - | - |
| Rahoituskulujen jaksotuserot | 1,3 | -0,2 | - | - | 1,1 |
| Varausten muutokset | 0,2 | -0,1 | - | 0,0 | - |
| Laskennalliset verovelat yhteensä | 86,6 | -29,5 | - | 0,0 | 57,1 |
| Netotus laskennallisten verosaamisten kanssa | 1,5 | - | - | - | - |
| Laskennalliset verovelat yhteensä | 88,1 | -29,5 | - | 0,0 | 57,1 |
Cityconin laskennalliset verot syntyvät pääasiassa sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista. Vuonna 2009 Citycon kirjasi 7,2 miljoonaa euroa (28,8 milj. euroa) laskennallista veroa tuloslaskelmaan sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon.
Sijoituskiinteistön käypä arvo heijastaa kiinteistöstä maksett avaa markkinahintaa tarkasteluhetkellä ja laskennallinen vero kuvaa kiinteistön myynnin tapahtuessa mahdollisesta myyntivoitosta maksettavaa veroa.
Cityconin periaatt eena on realisoida kiinteistöjensä myynnit myymällä kiinteistöjen omistukseen oikeutt avat osakkeet. Pääsääntöisesti kiinteistöjen omistus on järjestett y siten, ett ä kukin kiinteistöyhtiö
omistaa yhden rakennuksen. Myytäessä ulkomailta omistett ujen kiinteistöjen omistukseen oikeutt avia osakkeita ei myyntivoitosta tule veroseuraamuksia. Tästä syystä Citycon ei kirjaa laskennallista veroa ulkomailta omistett ujen sijoituskiinteistöjen käyvän arvoista. Jos ulkomailta omistett ujen tytäryhtiöiden käyvän arvon muutoksista kirjatt aisiin laskennallista veroa, olisi verovaikutus ollut 8,4 miljoonaa euroa vuonna 2009 (22,2 milj. euroa) (kts. liitetieto 16. Tuloverot).
Suomessa myytäessä suoraomisteiset kiinteistöt omaisuuseränä tai kiinteistöyhtiöt osakkeina syntyy veroseuraamuksia. Tästä syystä Citycon kirjaa laskennallista veroa suomalaisten sijoituskiinteistöjensä käyvän arvon muutoksista. Laskennallinen vero lasketaan sijoituskiinteistön käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta. Verotusarvo muodostuu keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkeiden hankintahinnasta ja lainasaamisesta yhtiöltä tai suoraan omistetun kiinteistön verotuksessa poistamattomasta jäännösarvosta.
Laskennallisen veron muutos alkavan ja päätt ävän taseen välillä kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi/ tuotoksi.
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritetään IFRS-standardien mukaisesti. Keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeiden arvoon ja lainasaamisiin vaikuttavat Suomen kirjanpito- ja verolainsäännökset. Kiinteistöyhtiöiden osakkeiden arvo ja lainasaamiset muuttuvat mm. kiinteistöyhtiöön tehtyjen investointien myötä, sekä velkaa olevien tytäryhtiöiden tehdessä poistoja.
Konserniyrityksillä oli 31.12.2009 13 miljoonaa euroa (6 milj. euroa vuonna 2008) sellaisia vahvistettuja tappioita, joista ei ole kirjatt u verosaamista, koska näille konserniyrityksille ei todennäköisesti kerry ennen kyseisten tappioiden vanhenemista verotett avaa tuloa, jota vastaan tappiot voitaisiin hyödyntää.
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Ostovelat | 17,2 | 23,5 |
| Saadut ennakot | 8,3 | 5,1 |
| Siirtovelat | 17,8 | 20,9 |
| Muut korott omat lyhytaikaiset velat | 36,4 | 4,7 |
| Yhteensä | 79,7 | 54,3 |
velkojen tulevien maksujen ikäjakauma
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| alle 30 päivää | 15,6 | 41,4 |
| 30-90 päivää | 62,5 | 5,4 |
| 3-6 kuukautt a | 1,5 | 0,8 |
| 6-12 kuukautt a | -0,1 | 5,9 |
| 1-2 vuott a | 0,2 | 0,2 |
| 2-5 vuott a | 0,0 | 0,0 |
| yli 5 vuott a | 0,1 | 0,5 |
| Yhteensä | 79,7 | 54,3 |
| Yhteensä | 17,8 | 20,9 |
|---|---|---|
| Muut velat | 8,4 | 11,2 |
| Korkovelat | 9,3 | 9,7 |
| olennaiset erät: |
Osakeperusteiset maksut
Konsernilla on ollut optiojärjestelyjä vuodesta 1999 lähtien. Optiot, jotka on myönnetty 7.11.2002 jälkeen ja joihin ei ole syntynyt oikeutta ennen 1.1.2005, on kirjatt u tilinpäätökseen IFRS 2 Osakeperusteiset maksut -standardin mukaisesti. Ennen 7.11.2002 myönnett yjä optioita ei ole kirjatt u kuluksi tilinpäätökseen.
Vuoden 2004 varsinainen yhtiökokous päätti enintään 3 900 000 optio-oikeuden myöntämisestä. Osakemerkintään näistä optio-oikeuksista oli tilikauden 2009 loppuun mennessä käytetty 345 075 optio-oikeutt a. Jos henkilö erosi konsernin palveluksesta ennen 1.9.2008, hän menett i sellaiset optio-oikeudet, joiden osalta osakemerkinnän aika ei työ- tai toimisuhteen päätt ymispäivänä ollut alkanut.
Hallitus saatt oi kuitenkin erikseen päätt ää, ett ä optionhaltija sai pitää optionsa tai osan niistä. Myönnett yjen optio-oikeuksien määrissä tapahtui tämän vuoksi muutoksia vielä ennen edellä mainitt ua päivämäärää. Menetetyt optiot palautuivat Veniamo-Invest Oy:lle, Citycon Oj:n täysin omistamalle tytäryhtiölle, jolla ei kuitenkaan ole oikeutt a merkitä emoyhtiönsä osakkeita. Myönnett yjen optioiden määrissä ei voi enää tapahtua muuutoksia, koska osakkeiden merkintäaika kaikilla optio-oikeuksilla on alkanut.
Optio antaa saajalleen oikeuden merkitä yhtiön osakkeita optioehdoissa määriteltyyn hintaan ja optioehdoissa määritellyn ajan kuluessa. Osakkeiden merkintäaika optio-oikeuksilla 2004 A päätt yi 31.3.2009. Vuoden 2004 optio-oikeuksien määrät, merkintäsuhteet ja merkintähinnat tilikauden lopussa on eritelty oheisessa taulukossa. Optioehdot kokonaisuudessaan ovat saatavilla yhtiön internet-sivuilta www.citycon.fi /optiot. Optio-oikeuksilla ei kauden aikana merkitt y osakkeita.
Myönnetyt osakeoptio-oikeudet arvostetaan käypään arvoon Black&Scholes –optio-hinnoitt elumallilla etuuden myöntämishetkellä ja ne kirjataan kuluksi laajaan tuloslaskelmaan henkilöstökuluihin jaksotett una oikeuden ansaintakaudelle. Vuonna 2009 laajaan tuloslaskelmaan kirjatt u kulu oli 0,0 miljoonaa euroa (0,2 milj. euroa vuonna 2008). Odotett avissa oleva volatiliteett i on määritett y laskemalla yhtiön osakekurssin historiallinen volatiliteett i.
| 2004 optiot | 2004 A | 2004 B | 2004 C |
|---|---|---|---|
| Myönnetyt optio-oikeudet, kpl | 1 040 000 | 1 090 000 | 1 050 000 |
| Veniamo-Invest Oy:n hallussa, kpl | - | 210 000 | 250 000 |
| Merkintäsuhde, optio/osake | 1:1,2127 | 1:1,2127 | 1:1,2127 |
| Merkintähinta/osake, EUR | 2,2032 | 2,5908 | 4,2913 |
| Osakkeiden merkintäaika alkoi | 1.9.2006 | 1.9.2007 | 1.9.2008 |
| Osakkeiden merkintäaika päätt yi/päätt yy | 31.3.2009 | 31.3.2010 | 31.3.2011 |
| Osakemerkintään käytetyt optiot, kpl | 345 075 | - | - |
| Optioilla merkityt osakkeet, kpl | 386 448 | - | - |
| Käytett ävissä olevat optio-oikeudet | - | 1 090 000 | 1 050 000 |
| Merkitt ävissä olevat osakkeet | - | 1 321 843 | 1 273 335 |
Ulkona olevilla vuoden 2004 optio-oikeuksilla voidaan merkitä vielä enintään 2 595 178 osakett a. Yhtiön osakepääoma ei merkintöjen seurauksena nouse, koska osakkeiden merkintähinta merkitään kokonaisuudessaan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.
Vuoden 2004 optioiden perusteella merkittävien osakkeiden alkuperäiset merkintähinnat määräytyivät Cityconin osakkeen vaihdolla painotetun keskikurssin pohjalta Helsingin pörssissä seuraavasti:
| 2004A | ajalla 1.4.-30.4.2004 |
|---|---|
| 2004B | ajalla 1.4.-30.4.2005 |
| 2004C | ajalla 1.4.-30.4.2006 |
lisätt ynä 20 %:lla. Osakkeen merkintähintoja alennetaan puolella ennen osakemerkintää jaett avista osakekohtaisista osingoista ja osakekohtaisten pääomapalausten määristä. Merkintähintoja on muutett u myös vuosina 2006 ja 2007 järjestett yjen merkintäetuoikeusantien seurauksena.
Lisätietoja vuoden 2004 optio-ohjelmasta on esitett y seuraavassa taulukossa:
| Optiot 2004B | Optiot 2004C | |
|---|---|---|
| Osakeperusteiset optiot, myönnett y koko henkilöstölle |
Osakeperusteiset optiot, myönnett y koko henkilöstölle |
|
| Järjestelyn luonne | Myönnetyt osakeoptiot | Myönnetyt osakeoptiot |
| Myöntämispäivä | 13.9.2005 | 27.4.2006 |
| Myönnett yjen instrumentt ien alkuperäinen määrä (kpl) |
1 195 000 | 1 250 000 |
| Toteutushinta myöntämispäivänä, EUR |
2,91 | 4,62 |
| Osakkeen merkintähinta myöntämishetkellä, EUR |
2,48 | 3,86 |
| Voimassaoloaika sopimuksen mukaan (päivien lkm) |
1 660 | 1 799 |
| Oikeuden syntymisehdot | Cityconin palveluksessa olo ansaintaperiodilla. Optioiden menetys, mikäli työsuhde loppui aiemmin. |
Cityconin palveluksessa olo ansaintaperiodilla. Optioiden menetys, mikäli työsuhde loppui aiemmin. |
| Toteutus | Osakkeina | Osakkeina |
| Odotett u volatiliteett i, % | 31,18 | 27,84 |
| Odotett u option voimassaoloaika myöntämispäivänä (päivien lkm) |
943 | 856 |
| Riskitön korko, % | 2,58 | 3,79 |
| Odotett u osinko/osake, EUR | 0,05* | 0,07* |
| Odotetut henkilöstövähennykset (myöntämispäivänä), % |
0 | 0 |
| Myöntämispäivänä määritett y instrumentin käypä arvo, EUR |
0,96 | 0,75 |
| Arvonmääritysmalli | Black&Scholes | Black&Scholes |
* Osinko-oletus on 0,10 euroa optiojärjestelyssä 2004B, sekä 0,14 euroa optiojärjestelyssä 2004C. Arvonmääritysmallissa on käytett y 0,05 euroa (optiojärjestelyssä 2004B) sekä 0,07 euroa (optiojärjestelyssä 2004C) perustuen jaett avien osinkojen ja pääoman palautusten merkintähintaa alentavaan vaikutukseen.
Optioiden kauden aikaiset muutokset ja painotetut keskimääräiset lunastushinnat olivat seuraavat (lukuunott amatt a Veniamo-Invest Oy:n hallussa olevia optio-oikeuksia, joilla ei voi merkitä osakkeita):
| 2009 Toteutushinta painotett una keskiarvona, EUR /osake |
2008 Toteutushinta painotett una keskiarvona, EUR /osake |
2009 Optioiden määrä |
2008 Optioiden määrä |
|
|---|---|---|---|---|
| Tilikauden alussa | 3,20 | 3,28 | 2 834 925 | 2 883 280 |
| Myönnetyt uudet optiot | - | - | - | - |
| Menetetyt optiot | - | 4,38 | - | -40 000 |
| Toteutuneet optiot | - | 2,27 | - | -8 355 |
| Rauenneet optiot | 2,20 | - | -694 925 | - |
| Tilikauden lopussa | 3,43 | 3,20 | 2 140 000 | 2 834 925 |
| Toteutett avissa olevat optiot tilikauden lopussa | 2 140 000 | 2 834 925 | ||
Tilikauden aikana ei toteutett u optioita. (Vuonna 2008 toteutett ujen optioiden keskimääräinen osakekohtainen toteutushinta oli 2,2732 euroa ja ne toteutett iin huhti- ja heinäkuussa 2008. Vuonna 2008 toteutetuista optioista yhtiö sai 0,0 milj. euroa, jotka kirjatt iin sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.)
Ulkona olevien osakeoptioiden lunastushinnat ja raukeamisajat tilinpäätöshetkellä olivat seuraavat:
| Raukeamisvuosi | Toteutt amis hinta, € |
2009 (osakkeiden määrä, 1 000 kpl) |
2008 (osakkeiden määrä, 1 000 kpl) |
|---|---|---|---|
| 2010 | 2,59 | 1 322 | 1 322 |
| 2011 | 4,29 | 1 273 | 1 273 |
Citycon Oyj:n hallitus päätt i 26.4.2007 pitkän aikavälin osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä konsernin avainhenkilöille. Osakeperusteisella kannustinjärjestelmällä kannustetaan avainhenkilöitä pitkäjänteiseen työntekoon omistaja-arvon kasvatt amiseksi ja vahvistetaan heidän sitoutumistaan konsernin toiminnan kehitt ämiseen. Mahdollinen palkkio määräytyy Citycon-konsernin oikaistun osakekohtaisen liiketoiminnan nettorahavirran ja nett ovuokratuott ojen perusteella. Kannustinjärjestelmä jakautuu kolmeen vuoden mitt aiseen ansaintajaksoon, joita olivat vuodet 2007, 2008 ja 2009.
Kannustinjärjestelmän palkkiot maksetaan avainhenkilöille vuosina 2008-2012 siten, ett ä kunkin ansaintajakson perusteella ansaitut palkkiot luovutetaan tasaisesti seuraavan kolmen vuoden aikana. Hallitus tekee vuositt ain päätökset kannustinjärjestelmän piiriin kuuluvista avainhenkilöistä sekä asetett avista tavoitt eista. Palkkio maksetaan yhtiön osakkeina, rahasuorituksina tai niiden yhdistelmänä. Luovutett avien osakkeiden määrä kultakin ansaintajaksolta määräytyi ansaintajakson ensimmäisen kvartaalin osakkeen vaihdolla painotetulla keskikurssilla. Osakkeina annett avat palkkiot kirjataan hallinnon kuluiksi ja oman pääoman lisäykseksi, ja järjestelmän rahasuoritusosuudet kirjataan hallinnon kuluiksi ja velkoihin. Vuonna 2009 laajaan tuloslaskelmaan kirjatt u kulu oli 0,4 miljoonaa euroa (0,1 milj. euroa vuonna 2008).
Seuraavassa taulukossa on esitett y lisätietoja osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä:
| Ansaintajakso 2009 | Ansaintajakso 2008 Ansaintajakso 2007 | ||
|---|---|---|---|
| Myöntämispäivä | 22.4.2009 | 15.5.2008 | 26.4.2007 |
| Avainhenkilöiden määrä tilikauden lopussa | 27 | 23 | 15 |
| Jaett avien osakkeiden maksimimäärä myöntämispäivänä | 221 600 | 82 200 | 38 700 |
| Vuonna 2008 annetut osakkeet | - | - | 4 293 |
| Vuonna 2009 annetut osakkeet | - | 20 109 | 4 288 |
Kannustinjärjestelmän ehtojen mukaan osallistuja voi valita tuloveroja varten maksett avan rahaosuuden myös osakkeina. Edellä esitett yjen annett ujen osakkeiden lisäksi vuonna 2009 annett iin 16 349 osakett a (2 747 osakett a vuonna 2008) rahasuorituksen osuudesta.
C) Eläkevelvoitt eet
Eläkejärjestelystä aiheutuvan velvoitt een nykyarvon muutokset ja järjestelyyn kuuluvien varojen käyvän-arvon muutokset.
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Velvoitt een nykyarvo 1.1. | 0,2 | - |
| Korkomeno | 0,0 | - |
| Työsuorituksesta johtuvat menot | 0,0 | - |
| Velvoitt een nykyarvo 31.12. | 0,3 | - |
| Järjestelyyn kuuluvien | ||
| varojen käypä arvo 1.1. | 0,2 | - |
| Varojen odotett u tuott o | 0,0 | - |
| Maksusuoritukset | 0,0 | - |
| Järjestelyyn kuuluvien | ||
| varojen käypä arvo 31.12. | 0,2 | - |
| Velvoitt een nykyarvo | 0,3 | - |
| Järjestelyyn kuuluvien | ||
| varojen käypä arvo | -0,2 | - |
| Taseeseen kirjatt u velka | 0,1 | - |
| Työsuorituksesta johtuvat menot | 0,0 | - |
| Korkomeno | 0,0 | - |
| Varojen odotett u tuott o | 0,0 | - |
| Tuloslaskelmaan kirjatt u kulu | 0,0 | - |
| Varojen tuott o | 0,0 | - |
|---|---|---|
| Vakuutusmatemaatt inen voitt o ( tappio ) 0,0 | - | |
| Varojen odotett u tuott o | 0,0 | - |
| Varojen tuott o |
| Me | 2009 | 2008 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Käytetyt vakuutusmatemaatt iset oletukset | ||||||
| Diskontt auskorko 5 % |
||||||
| Järjestelyyn kuuluvien varojen | - | |||||
| odotett u tuott o | 4,5 % | - | ||||
| Työsuorituksesta johtuvat menot | 0,0 | - | ||||
| Maksetut etuudet | 0,0 | - | ||||
| Maksusuoritukset | 0,0 | - | ||||
| Velvoitt een nykyarvo 31.12. | 0,3 | - | ||||
| Järjestelyyn kuuluvien | ||||||
| varojen käypä arvo 31.12. | 0,2 | - | ||||
| Odotett u jäljellä oleva työssäoloaika (ka) 9 | - |
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Voitt o ennen veroja | -37,5 | -162,3 |
| Oikaisut: | ||
| Poistot ja arvonalennukset | 0,7 | 0,5 |
| Nett otappiot (+) / voitot (-) | ||
| sijoituskiinteistöjen arvostuksesta | ||
| käypään arvoon | 97,4 | 216,1 |
| Sijoituskiinteistöjen myyntituotot -2,8 | -7,7 | |
| Myytyjen sijoituskiinteistöjen | ||
| kirjanpitoarvo | 2,7 | 7,6 |
| Osakeperusteiset maksut | 0,4 | 0,3 |
| Muut tuotot, joihin ei liity maksua | -0,4 | -5,9 |
| Valuutt akurssitappiot (+)/ voitot (-) | ||
| rahoituskuluissa | 0,0 | 0,1 |
| Käyvän arvon muutokset | ||
| johdannaisista | 0,1 | 3,1 |
| Korko- ja muut rahoitustuotot | -0,8 | -3,2 |
| Korko ja muut rahoituskulut | 48,5 | 57,2 |
| Käytt öpääoman muutokset | ||
| Myyntisaamiset ja muut saamiset -22,5 | 3,2 | |
| Ostovelat ja muut velat | 33,2 | -5,3 |
| Liiketoiminnan rahavirta | 119,0 | 103,7 |
Vuonna 2008 liiketoiminnan muut tuotot, joihin ei liity maksua, sisälsivät 5,9 miljoonan euron korvauksen Helsingin kaupungilta liitt yen Myllypuron ostoskeskuksen maanvuokrasopimuksen ennenaikaiseen päätt ymiseen. Kyseinen korvaus on nostett u vuoden 2009 aikana.
A) Muut vuokrasopimukset - konserni vuokralleott ajana
Ei-purett avissa olevien muiden vuokrasopimusten perusteella maksett avat vähimmäisvuokrat:
| Me | 2009 | 2008 | |
|---|---|---|---|
| Yhden vuoden kuluessa | 1,1 | 1,2 | |
| 1-5 vuoden kuluessa | 1,7 | 1,9 | |
| Yli viiden vuoden kulutt ua | 0,1 | 0,0 | |
| Yhteensä | 2,9 | 3,1 |
Vuokrasopimukset sisältävät lähinnä toimitiloja ja autoja. Sopimusten pituudet ovat keskimäärin kolme vuott a.
B) Muut vuokrasopimukset - konserni vuokralleantajana
Ei-purett avissa olevien muiden vuokrasopimusten perusteella saatavat vähimmäisvuokrat:
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Yhden vuoden kuluessa | 54,4 | 53,1 |
| 1-5 vuoden kuluessa | 104,5 | 90,2 |
| Yli viiden vuoden kulutt ua | 24,6 | 28,2 |
| Yhteensä | 183,4 | 171,5 |
Pääosa Citycon vuokrasopimuksista on ns. jaetun vuokran sopimuksia, joissa vuokran maksuperusteet jaetaan kahteen osaan, elinkustannusindeksiin sidottuun pääomavuokraan ja ylläpitovuokraan. Vuokralaiselta erikseen perittävä ylläpitovuokra katt aa omistajalle kiinteistön hoidosta aiheutuneet kulut ja mahdollistaa asiakkaiden palvelun heidän tarpeidensa mukaisesti. Cityconilla on myös liikevaihtosidonnaisia sopimuksia. Niiden osuus on noin 36 prosentt ia (24 prosentt ia) Cityconin koko vuokrasopimuskannasta.
C) Vakuudet ja muut vastuusitoumukset
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Velat, joiden vakuudeksi annett u kiinnityksiä ja pantatt u osakkeita |
||
| Lainat rahoituslaitoksilta | 33,0 | 31,3 |
| Vastuusitoumukset veloista | ||
| Kiinnitykset maa-alueisiin | ||
| ja rakennuksiin | 42,9 | 40,6 |
| Pankkitakaukset | 45,4 | 45,6 |
| Pääomasitoumukset | 44,0 | 13,0 |
| Alv-palautusvastuut | 46,2 | 21,3 |
Pääomasitoumukset liittyvät pääasiassa kehityshankkeisiin.
Cityconin sijoituskiinteistöihin liittyy aktivoitujen perusparannusten ja uusinvestointien osalta arvonlisäveropalautusvastuuta, joka realisoituu, mikäli omaisuus myydään tai se siirtyy arvonlisäverottomaan käytt öön viiden vuoden kuluessa.
Laki arvonlisäverolain muuttamisesta astui voimaan 1.1.2008 Suomessa. Tämä lakimuutos koskee uusia investointeja, jotka ovat valmistuneet 1.1.2008 tai sen jälkeen. Näiden investointien alvvähennyksiä koskee 10 vuoden tarkistuskausi alkaen investoinnin valmistumisesta. Ennen vuott a 2008 valmistuneet investoinnit ovat siirtymäsäännöksen alaisia, jolloin tarkistuskausi on 5 vuott a valmistumisvuoden alusta.
Cityconin syndikoitujen lainojen ehdoissa antaman sitoumuksen mukaan konsernin omavaraisuusasteen tulee ylitt ää 32,5 % ja korkokatt een tulee olla vähintään 1,8. Omavaraisuusastetta laskettaessa omaan pääomaan lisätään pääomalainat ja vähennetään konsernin johdannaissopimuksista aiheutuvat ei-kassavaikutt einen omaan pääoman kirjatt u voitt o/ tappio sekä vähemmistöosuus. Korkokate lasketaan jakamalla käytt ökate, josta on oikaistu kertaluonteiset voitot/tappiot, varaukset sekä ei-kassavaikutt eiset erät, nett orahoituskuluilla.
Näin laskien 31.12.2009 konsernin omavaraisuusaste oli noin 40,6 % ja korkokate oli noin 2,3 (vuonna 2008 omavaraisuusaste oli noin 45,1 % ja korkokate noin 2,0).
Citycon-konsernin lähipiiriin kuuluvat emoyhtiö, tytäryritykset, omistusyhteysyritykset, vähemmistöyhtiöt, hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja, johtoryhmän jäsenet ja Gazit-Globe Ltd., jonka omistusosuus Citycon Oyj:stä 31.12.2009 oli 47,0 % (31.12.2008: 43,42 %).
| Konserniyhtiöt | Kotimaa | Konsernin omistusosuus, % |
Emon omistusosuus, % |
|---|---|---|---|
| Emoyhtiö Citycon Oyj | Suomi | ||
| Asolantien Liikekiinteistö Oy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Asunto Oy Helsingin Kivensilmänkuja 3 | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Asunto Oy Helsingin Myllypiha | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| BHM Centrumfastigheter AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| Citycon AB | Ruotsi | 100,0 | 100,0 |
| Citycon Centrum Sverige AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| Citycon Estonia OÜ | Viro | 100,0 | - |
| Citycon Göteborg AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| Citycon Sverige AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| Coport 202 AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| Espoon Asemakuja 2 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Forssan Hämeentie 3 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Jakobsbergs 565 Fastighets AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| Jakobsbergs Centrum Fastighets AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| Jakobsbergs Centrum Galleria AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| Jyväskylän Forum Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Jyväskylän Kauppakatu 31 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Järfalla 7055 Fastighets AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| Helsingin Kiviparintien asumisoikeusasunnot Oy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Kaarinan Liiketalo Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Karjaan Ratakatu 59 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Karjalan Kauppakeskus Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Kauppakeskus Columbus Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Kauppakeskus Isokarhu Oy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Kivensilmänkuja 1 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Kotkan Keskuskatu 11 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Kouvolan Valtakadun Kauppakeskus Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Kuopion Kauppakatu 41 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Kuusankosken Kauppakatu 7 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Kuvernöörintie 8 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Lahden Hansa Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Lahden Kauppakatu 13 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Lappeenrannan Villimiehen Vitonen Oy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Lentolan Perusyhtiö Oy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Liljeholmsplan Bostadsfastigheter AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| Liljeholmsplan Fastighets AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| Liljeholmsplan Hotellfastigheter AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| Liljeholmstorget Development Services AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| Konserniyhtiöt | Konsernin Kotimaa |
Emon omistusosuus, % |
omistusosuus, % |
|---|---|---|---|
| Lillinkulma Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Lintulankulma Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Lippulaiva Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Magistral Kaubanduskeskuse OÜ | Viro | 100,0 | - |
| Martinlaakson Kivivuorentie 4 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Minkkikuja 4 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Montalbas B.V. | Alankomaat | 100,0 | 100,0 |
| Myllypuron Ostoskeskus Oy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Myyrmanni Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Naantalin Tullikatu 16 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Oulun Galleria Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Porin Asema-Aukio Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Porin Isolinnankatu 18 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Riddarplatsen Fastigheter HB | Ruotsi | 100,0 | - |
| Rocca al Mare Kaubanduskeskuse AS | Viro | 100,0 | - |
| Runeberginkatu 33 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Sinikalliontie 1 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Sverige 7059 Fastighets AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| Säkylän Liiketalo Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Talvikkitie Koy 7-9 | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Tampereen Hatanpää Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Tampereen Hermanni Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Tampereen Suvantokatu Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Tenrot Fastighets AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| Tumba Centrumfastigheter AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| UAB Citycon | Liett ua | 100,0 | - |
| UAB Prekybos Centras Mandarinas | Liett ua | 100,0 | - |
| Ultima Oy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Valkeakosken Torikatu 2 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Vantaan Kivivuorenlaki As Oy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Vantaan Laajavuorenkuja 2 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Varkauden Relanderinkatu 30 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Wavulinintie 1 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Veniamo-Invest Oy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Vaakalintu Koy | Suomi | 95,8 | 95,8 |
| Lahden Trio Koy | Suomi | 89,7 | 89,7 |
| Linjurin Kauppakeskus Koy | Suomi | 88,5 | 88,5 |
| Mäntyvuoksi Koy | Suomi | 86,8 | 86,8 |
| Lappeenrannan Brahenkatu 7 Koy | Suomi | 84,5 | 84,5 |
| Tikkurilan Kauppakeskus Koy | Suomi | 83,8 | 83,8 |
| Koskikeskuksen Huolto Oy | Suomi | 81,7 | 81,7 |
| Lappeen Liikekeskus Koy | Suomi | 80,2 | 80,2 |
| Orimatt ilan Markkinatalo Oy | Suomi | 77,3 | 77,3 |
| Strömpilen AB | Ruotsi | 75,0 | - |
| Åkersberga Centrum AB | Ruotsi | 75,0 | - |
| Konserniyhtiöt | Konsernin Kotimaa |
Emon omistusosuus, % |
omistusosuus, % |
|---|---|---|---|
| Fastighets AB Fartyget i Åkersberga | Ruotsi | 75,0 | - |
| Hervannan Liikekeskus Oy | Suomi | 74,6 | 74,6 |
| Myyrmäen Kauppakeskus Koy | Suomi | 74,0 | 74,0 |
| Stenungs Torg Fastighets AB | Ruotsi | 70,0 | - |
| Kirkkonummen Liikekeskus Oy | Suomi | 66,7 | 66,7 |
| Espoontori Koy | Suomi | 66,6 | 66,6 |
| Heikintori Oy | Suomi | 65,3 | 65,3 |
| Tampereen Koskenranta Koy | Suomi | 63,7 | 63,7 |
| Myyrmäen Autopaikoitus Oy | Suomi | 62,7 | - |
| Vantaan Säästötalo Koy | Suomi | 61,2 | 61,2 |
| Espoontorin Pysäköintitalo Oy | Suomi | 60,1 | - |
| Big Apple Top Oy | Suomi | 60,0 | - |
| Manhatt an Acquisition Oy | Suomi | 60,0 | - |
| Tullintori Koy | Suomi | 57,4 | 57,4 |
| Espoon Asematori Koy | Suomi | 54,1 | 54,1 |
| Laajasalon Liikekeskus Oy | Suomi | 50,4 | 50,4 |
| Retail Park Oy | Suomi | 50,0 | 50,0 |
| Espoon Louhenkulma Koy | Suomi | 48,9 | 48,9 |
| Pihlajamäen Liiketalo Oy | Suomi | 42,7 | 42,7 |
| Länsi-Keskus Koy | Suomi | 41,4 | 41,4 |
| Hakunilan Keskus Oy | Suomi | 41,1 | 41,1 |
| Otaniemen Liikekeskus Oy | Suomi | 39,2 | 39,2 |
| Kontulan Asemakeskus Koy | Suomi | 34,8 | 34,8 |
| Puijonlaakson Palvelukeskus Koy | Suomi | 31,3 | 31,3 |
| Salpausseläntie 11 Koy | Suomi | 31,3 | 31,3 |
| Valtakatu 5-7 Koy | Suomi | 31,3 | 31,3 |
| Jyväskylän Ydin Oy | Suomi | 29,0 | 21,5 |
| Soukan Itäinentorni As Oy | Suomi | 27,3 | 27,3 |
| Valkeakosken Liikekeskus Koy | Suomi | 25,4 | 25,4 |
| Lautt asaaren Liikekeskus Oy | Suomi | 23,7 | 23,7 |
| Hakucenter Koy | Suomi | 18,7 | 18,7 |
| Helsingin Autotalo Oy | Suomi | 8,9 | 8,9 |
| Tapiolan Alueen Kehitys Oy | Suomi | 7,7 | 7,7 |
| Verotusyhtymät: | |||
| Hakarinne 4 | Suomi | 55,6 | 55,6 |
| Parkeringshuset Väpnaren | Ruotsi | 64,0 | - |
Konserniyhtiöt ovat maksaneet toisilleen mm. hoitovastikkeita, rahoitusvastikkeita, korkokuluja, lainan lyhennyksiä sekä muita hallintopalveluveloituksia.
Konsernitilinpäätöksessä nämä tuotot ja kulut on eliminoitu. Muita lähipiiritapahtumia ei ole ollut konserniyhtiöiden välillä.
Johdon työsuhde-etuudet
| Johtoryhmän henkilöstökulut, Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Palkat ja palkkiot | 1,3 | 1,2 |
| Eläkekulut - maksupohjaiset järjestelyt | 0,3 | 0,3 |
| Sosiaalikulut | 0,1 | 0,1 |
| Yhteensä | 1,7 | 1,5 |
| Palkat ja palkkiot, euroa | 2009 | 2008 |
| Toimitusjohtaja | 409 977 | 342 549 |
| Hallituksen jäsenet | ||
| Ashkenazi Ronen (hallituksen jäsen 1.12.2009 alkaen) | 13 000 | - |
| Bernstein Amir (hallituksen jäsen 30.11.2009 asti) | 36 500 | 47 000 |
| Bolotowsky Gideon | 52 000 | 48 100 |
| Gal Amir (hallituksen jäsen 13.3.2008 asti) | - | - |
| Korpinen Raimo | 53 000 | 50 200 |
| Lähdesmäki Tuomo | 74 300 | 68 300 |
| Nordman Carl G. (hallituksen jäsen 13.3.2008 asti) | - | 1 200 |
| Ott osson Claes | 47 000 | 45 800 |
| Segal Dor J. | 49 000 | 47 200 |
| Wernink Thomas W. | 179 300 | 174 200 |
| Westin Per-Håkan | 52 000 | 47 500 |
| Zochovitzky Ariella (hallituksen jäsen 18.3.2009 alkaen) | 50 500 | - |
| Yhteensä | 606 600 | 529 500 |
Toimitusjohtajalla on oikeus siirtyä eläkkeelle 62 vuott a täytett yään, mikäli hän on tähän saakka yrityksen palveluksessa. Toimitusjohtajan toimisopimuksen irtisanomisaika on molemmin puolin 6 kuukautt a. Jos yritys irtisanoo sopimuksen muusta kuin toimitusjohtajasta johtuvasta syystä, toimitusjohtajalle maksetaan 18 kuukauden rahapalkkaa vastaava kertakorvaus irtisanomisajan palkan lisäksi.
Toimisopimukseen perustuen toimitusjohtajalle luovutett iin vuonna 2002 1 500 000 kpl vuoden 1999 optio-ohjelman mukaisia optio-oikeuksia, vuonna 2004 150 000 kpl 2004A-optio-oikeuksia, vuonna 2005 140 000 kpl 2004B-optio-oikeuksia ja vuonna 2006 140 000 kpl 2004C-optio-oikeuksia liitt yen vuoden 2004 optio-ohjelmaan.
Vuoden 2009 lopussa Cityconin toimitusjohtajalla oli 100 000 optio-oikeutt a 2004B ja 140 000 optiooikeutt a 2004C. Yhtiön osakepohjaiseen kannustinjärjestelmään liitt yen toimtusjohtajalle annett iin 11 730 osakett a vuonna 2009 (1 012 osakett a vuonna 2008). Hallituksen jäsenet eivät ole mukana yhtiön osakepohjaisissa kannustinjärjestelmissä.
Yhtiön suurin osakkeenomistaja, Gazit-Globe Ltd., jonka omistusosuus yhtiöstä on n. 47 prosentt ia, on ilmoitt anut yhtiölle, ett ä se soveltaa kansainvälisiä tilinpäätösstandardeja (IFRS) raportoinnissaan vuodesta 2007 alkaen. IFRS-standardien mukaan yhtiöllä voi olla toisessa yhtiössä määräysvalta, vaikka sen omistusosuus yhtiössä ei ylitt äisi 50 prosentt ia. Gazit-Globe Ltd. on katsonut, ett ä sillä on IFRS-standardien tarkoitt ama määräysvalta Citycon Oyj:ssä, koska se on pystynyt osakeomistuksensa perusteella käyttämään määräysvaltaa Citycon Oyj:n yhtiökokouksissa. Citycon Oyj luovutt aa yhtiöiden välillä tehdyn sopimuksen perusteella Gazit-Globe Ltd.:lle yksityiskohtaisempia, kirjanpitoon liittyviä tietoja väli- ja vuositilinpäätöksissä julkistett ujen tietojen lisäksi, jott a Gazit-Globe Ltd. pystyy yhdistelemään Citycon-konsernin luvut omaan IFRS:n mukaiseen tilinpäätökseensä.
omistusosuuden lisäys 100 %
Asunto Oy Helsingin Kivensilmänkuja 3 Asunto Oy Helsingin Myllypiha
Helsingin Kiviparintien asumisoikeusasunnot Oy
| Myydyt yhtiöt | |
|---|---|
| --------------- | -- |
| Keijutie 15 Koy |
|---|
| myyty omistusosuus 100% |
Käynnistetyt kehityshankkeet Tammikuun alussa yhtiö ilmoitt i kahden suunnitt eilla olleen kehityshankkeen käynnistämisestä.
Helsingin Myllypuroon rakennetaan vuosina 2010-2012 uusi kauppakeskus entisen ostoskeskuksen tilalle ja sen yhteyteen 255 vapaarahoitteista vuokra- ja asumisoikeusasuntoa sekä 270 autopaikan suuruinen maanalainen pysäköintihalli. Hankkeen kokonaisarvo on yli 60 miljoonaa euroa, josta Cityconin omistukseen tulevan kauppakeskuksen ja pysäköintihallin osuus on noin 20 miljoonaa euroa. Citycon myi vuoden alussa kaikki kauppakeskuksen yhteyteen rakennett avat asunnot ja niiden omistamista varten perustamansa kolme yhtiötä. Asuntosijoitt ajat vastaavat kukin omien asuntojensa rakennutt amisesta ja vuokraamisesta. Uuden kauppakeskuksen vuokratt ava pinta-ala on noin 7 300 neliömetriä. Liiketiloista on vuokratt u tällä hetkellä yli 60 prosentt ia.
Cityconin Espoossa sijaitseva kauppakeskus Espoontori uudistetaan vuoden 2010 aikana perusteellisesti. Kauppakeskuksen 10 400 m2 tilat ja pysäköintilaitos peruskorjataan sekä ajanmukaistetaan vastaamaan tämän päivän asiakkaiden tarpeita. Citycon investoi hankkeeseen 18 miljoonaa euroa.
Helmikuussa yhtiö ilmoitt i aloitt avansa Jyväskylässä sijaitsevan kauppakeskus Forumin perusteellisen uudistamisen. Yhtiö investoi hankkeeseen 16 miljoonaa euroa.
Yhteensä Citycon investoi näihin kolmeen hankkeeseen noin 54 miljoonaa euroa.
Osakemerkinnät optio-oikeuksilla Cityconin optio-ohjelmaan 2004 liittyvillä B-optio-oikeuksilla merkittiin vuoden alussa 356 558 yhtiön osaketta 2,5908 euron osakekohtaiseen merkintähintaan. Osakkeiden merkintähinta 923 770,47 euroa kirjatt iin sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Uudet osakkeet merkitään kaupparekisteriin arviolta 15.2.2010, jolloin Cityconin osakkeiden rekisteröity lukumäärä nousee 221 416 293 osakkeeseen. 2004 B-optio-oikeuksilla voidaan merkitä vielä enintään 965 285 uutt a yhtiön osakett a.
1) Konsernin viiden vuoden tunnusluvut
| Me | Laskentakaava | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | 2005 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Laajan tuloslaskelman tiedot | ||||||
| Liikevaihto | 186,3 | 178,3 | 151,4 | 119,4 | 92,2 | |
| Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 0,0 | 6,1 | 0,5 | 0,6 | 0,3 | |
| Liikevoitt o/-tappio | 10,3 | -105,0 | 298,7 | 196,5 | 105,2 | |
| Tappio/voitt o ennen veroja | -37,5 | -162,3 | 253,5 | 165,6 | 74,2 | |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tappio/voitt o | -34,3 | -124,1 | 200,3 | 124,9 | 59,2 | |
| Tasetiedot | ||||||
| Sijoituskiinteistöt | 2 147,4 | 2 111,6 | 2 248,9 | 1 447,9 | 956,6 | |
| Lyhytaikaiset varat | 91,8 | 52,4 | 48,1 | 33,1 | 25,5 | |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | 731,1 | 799,1 | 982,0 | 565,3 | 356,6 | |
| Vähemmistöosuus | 36,8 | 38,2 | 28,9 | 15,0 | 3,6 | |
| Korolliset velat | 1 321,7 | 1 199,5 | 1 154,0 | 814,0 | 580,5 | |
| Velat yhteensä | 1 485,3 | 1 341,2 | 1 297,7 | 906,1 | 622,9 | |
| Oma pääoma ja velat yhteensä | 2 253,2 | 2 178,5 | 2 308,6 | 1 486,4 | 983,1 | |
| Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut | ||||||
| Omavaraisuusaste, % | 1 | 34,2 | 38,5 | 43,9 | 39,1 | 36,7 |
| Omavaraisuusaste pankille, % | 40,6 | 45,1 | 50,1 | 49,8 | 40,8 | |
| Nett ovelkaantumisaste (Gearing), % | 2 | 169,5 | 141,3 | 111,8 | 136,6 | 156,8 |
| Oman pääoman tuott o-% (ROE) | 3 | -4,7 | -15,0 | 23,3 | 25,8 | 22,5 |
| Sijoitetun pääoman tuott o-% (ROI) | 4 | -0,5 | -1,5 | 16,3 | 16,8 | 13,5 |
| Quick ratio | 5 | 0,4 | 0,5 | 0,3 | 0,2 | 0,3 |
| Brutt oinvestoinnit pysyviin vastaaviin, Me | 134,6 | 157,9 | 603,9 | 436,4 | 178,5 | |
| %-osuus liikevaihdosta | 72,2 | 88,6 | 398,9 | 365,5 | 193,6 | |
| Osakekohtaiset tunnusluvut | ||||||
| Tulos/osake, euroa | 6 | -0,16 | -0,56 | 1,00 | 0,76 | 0,46 |
| Tulos/osake, laimennett u, euroa | 7 | -0,16 | -0,56 | 0,91 | 0,73 | 0,45 |
| Liiketoiminnan nett orahavirta/osake, euroa | 8 | 0,30 | 0,21 | 0,20 | 0,20 | 0,19 |
| Oma pääoma/osake, euroa | 9 | 3,31 | 3,62 | 4,44 | 3,30 | 2,39 |
| Nett ovarallisuus (EPRA NAV) per osake, euroa | 10 | 3,54 | 3,88 | 4,82 | 3,52 | 2,46 |
| Oikaistu nett ovarallisuus (EPRA NNNAV) per osake, euroa | 11 | 3,35 | 3,80 | 4,42 | 3,14 | 2,40 |
| P/E -luku (hinta/voitt o -suhde) | 12 | -19 | -3 | 3 | 7 | 7 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman palautus / osake, euroa | 0,10 1) | 0,10 | 0,10 | - | - | |
| Osakekohtainen osinko, euroa | 0,04 1) | 0,04 | 0,04 | 0,14 | 0,14 | |
| Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman palautus yhteensä/osake, euroa | 0,14 1) | 0,14 | 0,14 | 0,14 | 0,14 | |
| Osinko ja pääomanpalautus tuloksesta, % | 13 | -90,2 | -24,9 | 13,9 | 18,4 | 30,7 |
| Efektiivinen osinko- ja pääomanpalautustuott o, % | 14 | 0,0 | 0,1 | 4,3 | 2,8 | 4,5 |
| Operatiiviset tunnusluvut | ||||||
| Nett otuott o-% | 15 | 6,1 | 5,8 | 5,8 | 7,1 | 8,4 |
| Taloudellinen vuokrausaste, % | 17 | 95,0 | 96,0 | 95,7 | 97,1 | 97,2 |
| Cityconin omistama vuokratt ava pinta-ala, m² | 961 150 | 937 650 | 923 980 | 739 020 | 595 973 | |
| Henkilöstö tilikauden lopussa | 119 | 113 | 102 | 73 | 57 |
1) Hallituksen esitys
Laskentakaavat sivuilla 53-54.
2) Konsernin operatiivinen ja ei-operatiivinen viiden vuoden tulos
| Me | laskentakaava | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | 2005 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Operatiivinen tulos | 18 | |||||
| Nett ovuokratuott o | 125,4 | 121,8 | 103,4 | 82,8 | 67,0 | |
| Operatiiviset hallinnon kulut | -17,7 | -16,5 | -16,5 | -12,3 | -8,3 | |
| Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 0,0 | 0,1 | 0,5 | 0,6 | 0,3 | |
| Operatiivinen liikevoitt o | 107,7 | 105,3 | 87,4 | 71,1 | 59,0 | |
| Operatiiviset rahoituskulut (nett o) | -47,7 | -54,2 | -44,7 | -32,0 | -25,6 | |
| Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot | -6,2 | -4,8 | -3,4 | -5,5 | -4,6 | |
| Operatiiviset laskennalliset verot | -0,2 | 0,2 | -0,2 | -3,0 | -2,8 | |
| Operatiivinen vähemmistön osuus | -2,8 | -2,8 | -0,9 | -0,3 | -0,3 | |
| Yhteensä | 50,9 | 43,8 | 38,3 | 30,4 | 25,7 | |
| Operatiivinen tulos/osake, laimennett u, (laimennett u EPRA EPS), euroa | 20 | 0,23 | 0,20 | 0,19 | 0,19 | 0,19 |
| Ei-operatiivinen tulos | 19 | |||||
| Nett otappiot/voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon | -97,4 | -216,1 | 211,4 | 120,1 | 45,9 | |
| Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä | 0,1 | 0,1 | -0,1 | 5,9 | 0,3 | |
| Ei-operatiiviset hallinnon kulut | -0,1 | -0,4 | 0,0 | -0,6 | 0,0 | |
| Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 0,0 | 6,0 | 0,0 | - | - | |
| Ei-operatiiviset kertaluonteiset rahoituskulut (nett o) | - | - | - | -0,9 | -5,5 | |
| Rahoituserien käyvän arvon muutokset | -0,1 | -3,1 | -0,6 | 2,0 | - | |
| Tilikauden tulokseen perustuvat ei-operatiiviset verot | -0,3 | -1,8 | 0,0 | -1,9 | 1,3 | |
| Ei-operatiiviset laskennalliset verot | 7,3 | 29,7 | -46,0 | -28,8 | -8,3 | |
| Ei-operatiivinen vähemmistön osuus | 5,3 | 17,6 | -2,7 | -1,3 | -0,4 | |
| Yhteensä | -85,2 | -167,9 | 162,1 | 94,5 | 33,5 | |
| Ei-operatiivinen tulos / osake, laimennett u, euroa | -0,39 | -0,76 | 0,71 | 0,54 | 0,25 | |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva katsauskauden tappio/voitt o | -34,3 | -124,1 | 200,3 | 124,9 | 59,2 |
Laskentakaavat sivuilla 53-54.
3) Konsernin operatiivinen ja ei-operatiivinen tulos vuosineljänneksitt äin
| Me | laskentakaava | Q4/2009 | Q3/2009 | Q2/2009 | Q1/2009 | Q4/2008 | Q3/2008 | Q2/2008 | Q1/2008 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Operatiivinen tulos | 18 | ||||||||
| Nett ovuokratuott o | 31,6 | 32,5 | 31,0 | 30,3 | 30,2 | 31,5 | 30,5 | 29,7 | |
| Operatiiviset hallinnon kulut | -5,3 | -3,9 | -3,9 | -4,6 | -4,6 | -3,9 | -4,2 | -3,8 | |
| Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,1 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Operatiivinen liikevoitt o | 26,3 | 28,6 | 27,1 | 25,7 | 25,6 | 27,6 | 26,2 | 25,9 | |
| Operatiiviset rahoituskulut (nett o) | -11,9 | -11,7 | -12,1 | -12,0 | -11,7 | -14,6 | -14,1 | -13,8 | |
| Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot | -1,2 | -2,0 | -1,5 | -1,4 | -1,4 | -1,0 | -1,2 | -1,2 | |
| Operatiiviset laskennalliset verot | -0,1 | 0,1 | -0,2 | 0,0 | 0,0 | 0,2 | 0,0 | -0,1 | |
| Operatiivinen vähemmistön osuus | -0,6 | -0,7 | -0,7 | -0,7 | -0,7 | -0,9 | -0,7 | -0,4 | |
| Yhteensä | 12,5 | 14,2 | 12,6 | 11,6 | 11,8 | 11,3 | 10,2 | 10,4 | |
| Operatiivinen tulos/osake, laimennett u, | |||||||||
| (laimennett u EPRA EPS), euroa | 20 | 0,06 | 0,06 | 0,06 | 0,05 | 0,05 | 0,05 | 0,05 | 0,05 |
| Ei-operatiivinen tulos | 19 | ||||||||
| Nett otappiot/voitot sijoituskiinteistöjen | |||||||||
| arvostuksesta käypään arvoon | -38,6 | -1,2 | -26,0 | -31,6 | -59,3 | -71,7 | -85,5 | 0,5 | |
| Tappiot/voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä | - | - | - | 0,1 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,1 | |
| Ei-operatiiviset hallinnon kulut | -0,1 | - | - | - | -0,1 | 0,0 | -0,2 | -0,2 | |
| Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 0,0 | - | - | - | 5,9 | - | - | 0,1 | |
| Rahoituserien käyvän arvon muutokset | -0,1 | 0,0 | 0,3 | -0,3 | -1,4 | -0,6 | 0,2 | -1,4 | |
| Tilikauden tulokseen perustuvat ei-operatiiviset verot | - | - | - | -0,3 | -0,8 | - | - | -1,1 | |
| Ei-operatiiviset laskennalliset verot | 1,4 | -0,4 | 4,7 | 1,5 | 7,5 | 8,2 | 11,6 | 2,4 | |
| Ei-operatiivinen vähemmistön osuus | 1,1 | 0,7 | 1,4 | 2,2 | 5,6 | 6,8 | 7,0 | -1,8 | |
| Yhteensä | -36,3 | -0,9 | -19,5 | -28,4 | -42,5 | -57,3 | -66,8 | -1,3 | |
| Ei-operatiivinen tulos / osake, laimennett u, euroa | -0,16 | 0,00 | -0,09 | -0,13 | -0,19 | -0,26 | -0,30 | -0,01 | |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva katsauskauden tappio/voitt o | -23,8 | 13,3 | -7,0 | -16,8 | -30,7 | -46,0 | -56,6 | 9,1 |
4) Segmentt i-informaatiota vuosineljänneksitt äin
| Me | Q4/2009 | Q3/2009 | Q2/2009 | Q1/2009 | Q4/2008 | Q3/2008 | Q2/2008 | Q1/2008 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Liikevaihto | ||||||||
| Suomi | 32,7 | 32,4 | 32,6 | 33,5 | 32,0 | 31,9 | 31,6 | 31,4 |
| Ruotsi | 12,4 | 9,9 | 9,5 | 9,3 | 10,1 | 10,5 | 10,6 | 10,7 |
| Baltia | 3,8 | 3,6 | 3,5 | 3,1 | 3,1 | 2,1 | 2,1 | 2,2 |
| Yhteensä | 48,9 | 45,9 | 45,6 | 45,9 | 45,2 | 44,6 | 44,2 | 44,3 |
| Nett ovuokratuott o | ||||||||
| Suomi | 23,0 | 23,4 | 22,9 | 23,1 | 22,6 | 23,4 | 22,5 | 22,3 |
| Ruotsi | 6,1 | 6,4 | 5,6 | 5,2 | 5,3 | 6,5 | 6,4 | 5,8 |
| Baltia | 2,5 | 2,7 | 2,5 | 2,1 | 2,2 | 1,5 | 1,5 | 1,6 |
| Muut | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Yhteensä | 31,6 | 32,5 | 31,0 | 30,3 | 30,2 | 31,5 | 30,5 | 29,7 |
| Operatiivinen liikevoitt o | ||||||||
| Suomi | 21,4 | 22,0 | 21,4 | 21,5 | 21,0 | 22,1 | 21,2 | 21,1 |
| Ruotsi | 5,1 | 5,7 | 4,8 | 4,4 | 4,5 | 6,0 | 5,4 | 5,0 |
| Baltia | 2,2 | 2,5 | 2,2 | 1,9 | 2,0 | 1,4 | 1,4 | 1,5 |
| Muut | -2,3 | -1,6 | -1,4 | -2,0 | -1,9 | -1,9 | -1,7 | -1,6 |
| Yhteensä | 26,3 | 28,6 | 27,1 | 25,7 | 25,6 | 27,6 | 26,2 | 25,9 |
| Liikevoitt o/-tappio | ||||||||
| Suomi | 6,8 | 17,4 | 1,0 | -4,0 | -21,7 | -22,9 | -37,4 | 19,0 |
| Ruotsi | -12,0 | 4,4 | 0,1 | 7,8 | -16,9 | -23,3 | -15,7 | 6,7 |
| Baltia | -4,9 | 7,2 | 1,5 | -7,7 | 12,6 | 4,0 | -4,5 | 2,3 |
| Muut | -2,3 | -1,6 | -1,4 | -2,0 | -2,0 | -1,9 | -1,9 | -1,6 |
| Yhteensä | -12,4 | 27,4 | 1,1 | -5,8 | -27,9 | -44,1 | -59,5 | 26,4 |
| Me | Liite | 1.1.–31.12.2009 | 1.1.–31.12.2008 |
|---|---|---|---|
| Brutt ovuokratuott o | 104,1 | 100,8 | |
| Käytt ökorvaukset ja palvelutuotot | 3,9 | 3,4 | |
| Liikevaihto | 2 | 108,1 | 104,2 |
| Hoitokulut | 51,0 | 50,6 | |
| Vuokraustoiminnan muut kulut | 3 | 0,2 | 0,1 |
| Nett ovuokratuott o | 56,9 | 53,5 | |
| Hallinnon kulut | 4, 5 | 18,0 | 21,7 |
| Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 6 | 2,3 | 5,6 |
| Liikevoitt o | 41,2 | 37,3 | |
| Rahoitustuotot | 90,1 | 118,2 | |
| Rahoituskulut | -105,2 | -134,5 | |
| Rahoituskulut (nett o) | 7 | -15,1 | -16,4 |
| Voitt o ennen veroja | 26,1 | 21,0 | |
| Tuloverot | 8 | 7,5 | 6,9 |
| Tilikauden voitt o | 18,5 | 14,1 |
| Me | Liite | 31.12.2009 | 31.12.2008 |
|---|---|---|---|
| VASTAAVAA | |||
| Pysyvät vastaavat | |||
| Aineett omat hyödykkeet | 9 | 10,5 | 11,4 |
| Aineelliset hyödykkeet | 10 | 34,0 | 32,1 |
| Sijoitukset | |||
| Tytäryhtiöosakkeet | 11 | 830,3 | 826,4 |
| Osakkuusyhtiöosakkeet | 12 | 34,8 | 34,8 |
| Muut sijoitukset | 13 | 864,8 | 746,6 |
| Sijoitukset yhteensä | 1 729,9 | 1 607,8 | |
| Pysyvät vastaavat yhteensä | 1 774,4 | 1 651,3 | |
| Vaihtuvat vastaavat | |||
| Lyhytaikaiset saamiset | 15 | 28,5 | 43,1 |
| Rahat ja pankkisaamiset | 6,6 | 0,7 | |
| Vaihtuvat vastaavat yhteensä | 35,1 | 43,9 | |
| Vastaavaa yhteensä | 1 809,5 | 1 695,1 |
| Me | Liite | 31.12.2009 | 31.12.2008 |
|---|---|---|---|
| VASTATTAVAA | |||
| Oma pääoma | 16 | ||
| Osakepääoma | 259,6 | 259,6 | |
| Ylikurssirahasto | 133,1 | 133,1 | |
| Sijoitetun vapaan pääoman rahasto | 157,0 | 179,0 | |
| Edellisten tilikausien voitt o/tappio | 8,9 | 3,7 | |
| Tilikauden voitt o/tappio | 18,5 | 14,1 | |
| Oma pääoma yhteensä | 577,1 | 589,4 | |
| Vieras pääoma | 17 | ||
| Pitkäaikaiset velat | |||
| Pääomalaina 1/2005 | - | 70,0 | |
| Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 | 69,3 | 73,3 | |
| Joukkolaina 1/2009 | 39,4 | - | |
| Muu pitkäaikainen vieras pääoma | 955,7 | 860,6 | |
| Pitkäaikaiset velat yhteensä | 1 064,4 | 1 003,9 | |
| Lyhytaikaiset velat | |||
| Pääomalaina 1/2005 | 70,0 | - | |
| Muu lyhytaikainen vieras pääoma | 98,0 | 101,8 | |
| Lyhytaikaiset velat yhteensä | 168,0 | 101,8 | |
| Vieras pääoma yhteensä | 1 232,4 | 1 105,7 | |
| Vastatt avaa yhteensä | 1 809,5 | 1 695,1 |
| Me | 1.1.–31.12.2009 | 1.1.–31.12.2008 |
|---|---|---|
| Liiketoiminnan rahavirta | ||
| Voitt o ennen veroja | 26,1 | 21,0 |
| Oikaisut: | ||
| Poistot ja arvonalentumiset | 4,2 | 3,0 |
| Hoitokulut, joihin ei liity maksua | 20,6 | 21,7 |
| Rahoitustuotot ja -kulut | 15,1 | 16,4 |
| Muut oikaisut | -1,1 | -4,1 |
| Rahavirta ennen käytt öpääoman muutosta | 64,8 | 57,9 |
| Käytt öpääoman muutos | -10,8 | 1,0 |
| Liiketoiminnan rahavirta | 54,0 | 58,8 |
| Maksetut korot ja muut rahoituskulut | -46,7 | -64,8 |
| Saadut korot ja muut rahoitustuotot | 14,2 | 19,8 |
| Totetuneet kurssivoitot ja -tappiot | 11,8 | 5,1 |
| Maksetut/saadut välitt ömät verot | -9,3 | 0,6 |
| Liiketoiminnan nett orahavirta | 24,0 | 19,6 |
| Investointien rahavirta | ||
| Investoinnit aineellisiin ja aineett omiin hyödykkeisiin | -4,8 | -2,1 |
| Luovutustuotot aineellisista hyödykkeistä | - | 0,7 |
| Myönnetyt lainat | -154,5 | -399,5 |
| Lainasaamisten takaisinmaksut | 82,9 | 510,7 |
| Tytäryhtiöosakkeiden lisäykset | -6,2 | -101,9 |
| Myydyt tytäryhtiöosakkeet | 3,1 | 4,3 |
| Ostetut vähemmistöt ja osakkuusyhtiöosakkeet | - | -0,7 |
| Myydyt osakkuusyhtiöosakkeet | - | 0,6 |
| Investointien nett orahavirta | -79,5 | 12,1 |
| Rahoituksen rahavirta | ||
| Lyhytaikaisten lainojen nostot | 148,5 | 72,0 |
| Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut | -75,9 | -125,8 |
| Pitkäaikaisten lainojen nostot | 293,9 | 516,8 |
| Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut | -270,8 | -469,3 |
| Maksetut osingot ja pääoman palautus | ||
| sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta | -30,9 | -30,9 |
| Rahoituksen nett orahavirta | 64,8 | -37,2 |
| Rahavarojen muutos | 9,3 | -5,5 |
| Rahavarat tilikauden alussa | -10,9 | -6,8 |
| Valuutt akurssien muutosten vaikutus | - | 1,4 |
| Rahavarat tilikauden lopussa 1) | -1,5 | -10,9 |
1) Emoyhtiön rahavarat ovat 31.12.2009 ja 31.12.2008 negatiivisia johtuen konsernitilistä, jossa emoyhtiön pankkitilin saldo voi olla negatiivinen. Konsernitilin saldo -8,1 miljoonaa euroa 31.12.2009 ja -11,6 miljoonaa euroa 31.12.2008 on emoyhtiön taseessa kirjatt u lyhytaikaiseen vieraaseen pääomaan.
Emoyhtiön tilinpäätös on laaditt u suomalaisen lainsäädännön mukaan.
Tilinpäätöksen tuloslaskelma esitetään toimintokohtaisesti. Täten tuloslaskelmassa esitetään brutt o- ja nett ovuokratuotot.
Pysyvät vastaavat on merkitt y taseisiin alkuperäiseen hankintamenoonsa vähennettynä arvonalennuksin sekä kirjanpidossa tehdyin poistoin.
Rakennusten hankintameno poistetaan 2-4 prosentin vuotuisin tasapoistoin. Korjausmenot kirjataan niiden toteutuessa kuluksi.
Muihin pitkävaikutt eisiin menoihin sisältyy kiinteistöomaisuuden hankintaan liitt yviä aktivoituja kustannuksia, jotka poistetaan kolmen vuoden kuluessa, sekä vuokratilan muutostöitä, jotka poistetaan vuokrasopimusten kestoaikana.
Koneet ja kalusto poistetaan 25 prosentin vuotuisin menojäännöspoistoin. Koneisiin ja kalustoon sisältyy myös rakennusten tekniset laitteet, jotka poistetaan myös 25 prosentin menojäännöspoistoin.
Henkilökunnan eläketurva on hoidett u lakisääteisin eläkevakuutuksin.
Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat sekä valuuttatermiinit on arvostettu tilinpäätöspäivän kurssiin ja valuutt akurssierot on kirjatt u tulokseen kurssieroihin.
Pääomalaina ja pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina ovat esitett y omina erinään vieraassa pääomassa.
Verot on esitett y suoriteperiaatt een mukaisina.
Tilinpäätöksessä esitettävät yksittäiset luvut ja loppusummat on pyöristett y miljooniksi euroiksi tarkemmista luvuista ja siksi yksitt äisten lukujen summa ei aina täsmää yhteissummiin.
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Toimialoitt ainen jakauma: | ||
| Kauppakeskukset | ||
| Pääkaupunkiseutu | 33,4 | 34,0 |
| Muu Suomi | 45,6 | 40,4 |
| Muut kauppapaikat | 29,1 | 29,8 |
| Yhteensä | 108,1 | 104,2 |
Maantieteellisesti emoyhtiön liikevaihto syntyy Suomessa. Emoyhtiön liikevaihtoon sisältyy seuraavia konserniyhtiöiltä veloitett uja isännöinti- ja hallintopalvelumaksuja:
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Yhteensä | 1,2 | 1,1 |
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Vuokratilan muutostyöt | ||
| ja vuokrauksen välityspalkkiot | 0,1 | 0,1 |
| Luott otappiot | 0,2 | 0,1 |
| Yhteensä | 0,2 | 0,1 |
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Henkilöstön määrä | ||
| keskimäärin tilikauden aikana | 77 | 75 |
| Henkilöstökulut | ||
| Palkat ja palkkiot | 6,4 | 5,8 |
| Eläkekulut | 1,0 | 0,9 |
| Muut henkilösivukulut | 0,5 | 0,5 |
| Yhteensä | 7,9 | 7,2 |
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Henkilöstökuluihin sisältyy johdon | ||
| palkkoja ja palkkioita | ||
| Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot | 0,4 | 0,3 |
| Hallituksen palkat ja palkkiot | 0,6 | 0,6 |
| Yhteensä | 1,0 | 1,0 |
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Hallinnon kuluihin sisältyy seuraavat | ||
| suunnitelman mukaiset poistot | ||
| ja arvonalennukset: | ||
| Poistot aineett omista hyödykkeistä 2,9 | 2,1 | |
| Poistot rakennuksista | ||
| ja rakennelmista | 0,5 | 0,5 |
| Poistot koneista ja kalustosta | 0,4 | 0,4 |
| Tytäryhtiöosakkeiden | ||
| arvonalennukset | 0,4 | 5,0 |
| Yhteensä | 4,2 | 8,0 |
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Tytäryhtiöosakkeiden ja | ||
| muiden sijoitusten myyntivoitot | 1,1 | 4,1 |
| Kiinteistöjen hallinnointipalkkiot | ||
| saman konsernin yrityksiltä | 1,2 | 1,3 |
| Muut tuotot | 0,0 | 0,2 |
| Yhteensä | 2,3 | 5,6 |
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Osinkotuotot | ||
| Saman konsernin yrityksiltä | 0,1 | 0,1 |
| Muilta | 0,0 | 0,0 |
| Yhteensä | 0,1 | 0,1 |
| Korko- ja muut rahoitustuotot | ||
| Saman konsernin yrityksiltä | 37,7 | 39,3 |
| Vaihtovelkakirjalainan | ||
| takaisinostosta syntynyt voitt o | 2,3 | 9,4 |
| Valuutt akurssivoitot | 50,0 | 68,7 |
| Muut korko- ja rahoitustuotot | 0,1 | 0,7 |
| Yhteensä | 90,1 | 118,1 |
| Rahoitustuotot yhteensä | 90,1 | 118,2 |
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Korkokulut ja muut rahoituskulut | ||
| Saman konsernin yrityksille | 12,4 | 13,1 |
| Valuutt akurssitappiot | 49,9 | 68,9 |
| Muut korko- ja rahoituskulut | 42,9 | 52,5 |
| Rahoituskulut yhteensä | 105,2 | 134,5 |
| Rahoituskulut (nett o) | -15,1 | -16,4 |
| 8. TULOVEROT | ||
| Me | 2009 | 2008 |
| Tilikauden verot | -7,5 | -6,9 |
| 9. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET | ||
| Me | 2009 | 2008 |
| Aineett omat oikeudet | ||
| Hankintameno 1.1. | 1,4 | 0,9 |
| Lisäykset | 0,3 | 0,5 |
| Hankintameno 31.12. | 1,7 | 1,4 |
| Kertyneet poistot 1.1. | -0,6 | -0,5 |
| Tilikauden poisto | -0,2 | -0,2 |
| Kertyneet poistot 31.12. | -0,9 | -0,6 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 0,8 | 0,8 |
| Liitt ymismaksut | ||
| Hankintameno 1.1. | 0,2 | 0,2 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 0,2 | 0,2 |
| Muut pitkävaikutt eiset menot | ||
| Hankintameno 1.1. | 16,6 | 9,6 |
| Lisäykset | 1,7 | 7,0 |
| Siirto erien välillä | 0,0 | 0,0 |
| Hankintameno 31.12. | 18,4 | 16,6 |
| Kertyneet poistot 1.1. | -6,2 | -4,3 |
| Tilikauden poisto | -2,7 | -1,9 |
| Kertyneet poistot 31.12. | -8,9 | -6,2 |
yhteensä 31.12. 10,5 11,4
16. OMA PÄÄOMA
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Maa-alueet | ||
| Hankintameno 1.1. | 3,3 | 3,3 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 3,3 | 3,3 |
| Rakennukset ja rakennelmat | ||
|---|---|---|
| Hankintameno 1.1. | 68,6 | 68,3 |
| Lisäykset | 0,1 | 0,4 |
| Siirto erien välillä | 0,0 | - |
| Hankintameno 31.12. | 68,7 | 68,6 |
| Kertyneet poistot 1.1. | -43,6 | -43,1 |
| Tilikauden poisto | -0,5 | -0,5 |
| Kertyneet poistot 31.12. | -44,1 | -43,6 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 24,6 | 25,0 |
| Koneet ja kalusto |
| Hankintameno 1.1. | 5,3 | 4,9 |
|---|---|---|
| Lisäykset | 0,2 | 0,4 |
| Hankintameno 31.12. | 5,5 | 5,3 |
| Kertyneet poistot 1.1. | -3,9 | -3,5 |
| Tilikauden poisto | -0,4 | -0,4 |
| Kertyneet poistot 31.12. | -4,3 | -3,9 |
Kirjanpitoarvo 31.12. 1,2 1,4
| Koneet ja kalusto sisältää |
|---|
| myös rakennusten teknisiä laitt eita. |
| Muut aineelliset hyödykkeet | ||
|---|---|---|
| Hankintameno 1.1. | 0,2 | 0,2 |
| Hankintameno 31.12. | 0,2 | 0,2 |
| Kertyneet poistot 1.1. | -0,2 | -0,2 |
| Kertyneet poistot 31.12. | -0,2 | -0,2 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 0,1 | 0,1 |
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Keskeneräiset hankinnat | ||
| Hankintameno 1.1. | 2,4 | 1,7 |
| Lisäykset | 2,6 | 1,4 |
| Vähennykset | 0,0 | -0,7 |
| Siirto erien välillä | 0,0 | 0,0 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 4,9 | 2,4 |
| Aineelliset hyödykkeet | ||
| yhteensä 31.12. | 34,0 | 32,1 |
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Hankintameno 1.1. | 826,4 | 733,8 |
| Lisäykset | 6,2 | 101,9 |
| Arvonalennukset | -0,4 | -5,0 |
| Vähennykset | -2,0 | -4,3 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 830,3 | 826,4 |
| 2008 | |
|---|---|
| 34,7 | |
| 0,7 | |
| -0,6 | |
| 34,8 | 34,8 |
| 2009 34,8 - - |
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Vähemmistöyhtiöosakkeet | ||
| Hankintameno 1.1. | 3,7 | 3,7 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 3,7 | 3,7 |
| Lainasaamiset saman | ||
| konsernin yrityksiltä | 857,3 | 742,9 |
| Muut saamiset | ||
| konsernin ulkopuolelta | 3,8 | 0,0 |
| Muut sijoitukset yhteensä 31.12. | 864,8 | 746,6 |
| Sijoitukset yhteensä 31.12. | 1 729,9 | 1 607,8 |
OMISTUSYHTEYSYRITYKSET
Emoyhtiön tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset on esitett y konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 33. Lähipiiritapahtumat.
| Saamiset konsernin ulkopuolelta | ||
|---|---|---|
| Myyntisaamiset | 1,2 | 0,7 |
| Johdannaissopimukset | - | 19,8 |
| Muut saamiset | 0,1 | 0,2 |
| Muut saamiset yhteensä | 0,1 | 20,0 |
| Siirtosaamiset | 0,4 | 0,2 |
| Yhteensä | 1,7 | 20,9 |
Muut saamiset yhteensä 13,7 10,8 Korkosaamiset 10,9 10,4 Muut siirtosaamiset 0,1 0,1 Siirtosaamiset yhteensä 11,0 10,5 Yhteensä 26,8 22,3
Lyhytaikaiset saamiset 28,5 43,1
Me 2009 2008 Osakepääoma 1.1. 259,6 259,6
| Osingonjako | -8,8 | -8,8 |
|---|---|---|
| Tilikauden voitt o | 18,5 | 14,1 |
| Voitt o edellisiltä tilikausilta 31.12. | 27,5 | 17,8 |
| Oma pääoma yhteensä 31.12. | 577,1 | 589,4 |
A) Pitkäaikainen vieras pääoma
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Kiinteäkorkoiset lainat | ||
| Pääomalaina 1/2005 1) | - | 70,0 |
| Pääomaehtoinen vaihtovelka- | ||
| kirjalaina 1/2006 1) | 69,3 | 73,3 |
| Joukkolaina 1/2009 | 39,4 | - |
| Vaihtuvakorkoiset lainat, joista | ||
| sovitt u kiinteäkorkoisiksi | ||
| koronvaihtosopimuksilla | 737,6 | 609,8 |
| markkinaehtoisiin korkoihin | ||
| sidott uja lainoja | 195,1 | 239,6 |
| Yhteensä | 932,7 | 849,4 |
| Seuraavan vuoden | ||
| lyhennysosuudet | -18,0 | -18,0 |
| Yhteensä | 914,7 | 831,4 |
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Pitkäaikaiset velat | ||
| Lainat rahoituslaitoksilta | 914,7 | 831,4 |
| Lainat saman konsernin yrityksiltä | 41,0 | 29,2 |
| Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä | 955,7 | 860,6 |
| Velat, jotka erääntyvät myöhemmin | ||
| kuin viiden vuoden kulutt ua | 17,5 | 270,7 |
| B) Lyhytaikainen vieras pääoma | ||
| Me | 2009 | 2008 |
| Lyhytaikainen korollinen vieras pääoma | ||
| Pääomalaina 1/2005 | 70,0 | - |
| Yritystodistukset | 32,6 | - |
| Lainat rahoituslaitoksilta | 18,0 | 48,0 |
| Lainat saman konsernin yrityksiltä | 18,3 | 18,9 |
| Yhteensä | 138,9 | 66,9 |
| Lyhytaikainen koroton vieras pääoma | ||
| Velat konsernin ulkopuolelle | ||
| Saadut ennakot | 0,3 | 0,2 |
| Ostovelat | 0,7 | 0,9 |
| Verovelka | 1,4 | 3,1 |
| Alv-velka | 1,1 | 1,2 |
| Johdannaissopimukset | 0,2 | 3,6 |
| Muut velat | 0,1 | 0,0 |
| Muut velat yhteensä | 2,8 | 7,9 |
| Korkovelka | 7,8 | 8,3 |
| Muut siirtovelat | 2,3 | 2,1 |
| Siirtovelat yhteensä | 10,1 | 10,3 |
| Yhteensä | 13,9 | 19,4 |
| Velat saman konsernin yrityksille | ||
| Ostovelat | 0,0 | 0,4 |
| Rahoitusvastikevelat | 12,3 | 12,3 |
| Muut velat | 1,9 | 1,6 |
| Muut velat yhteensä | 14,2 | 13,9 |
| Siirtovelat | 1,1 | 1,1 |
| Yhteensä | 15,2 | 15,4 |
| Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä | 168,0 | 101,8 |
| Vieras pääoma yhteensä | 1 232,4 | 1 105,7 |
1) Pääomalainan ja pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan ehdot on esitett y konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 26. Korolliset velat.
Cityconin kaikki johdannaisopimukset laaditaan emoyhtiö Citycon Oyj:n nimiin. Johdannaissopimusten käyvät arvot on esitett y konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 27. Rahoitusinstrumentit.
Emoyhtiöllä ei ole kiinnityksiä eikä annett uja vakuuksia.
A) Leasingvastuut
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Leasingsopimuksista maksett avat määrät | ||
| Seuraavalla tilikaudella maksett avat | 1,0 | 1,1 |
| Myöhemmin maksett avat | 1,0 | 1,1 |
| Yhteensä | 2,0 | 2,2 |
Cityconin rahoitusleasingsopimukset koskevat pääasiassa toimiston atk-laitt eita ja koneita sekä autoja ja toimitiloja.
B) Annetut takaukset
| Me | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Pankkitakaukset | 45,4 | 45,6 |
| Samaan konserniin kuuluvien yritysten puolesta | 5,4 | 5,4 |
C) ALV-tarkistusvastuut
| Me | 5 vuoden tarkistuskausi 2009 |
10 vuoden tarkistuskausi 2009 2008 |
||
|---|---|---|---|---|
| Kiinteistöinvestointimeno (nett o) | 0,9 | 0,9 | 0,5 | 0,5 |
| Kiinteistöinvestoinnin alv (100% osuus) | 0,3 | 0,3 | 0,1 | 0,1 |
| josta vähennett y alv valmistumishetkellä | 0,3 | 0,3 | 0,1 | 0,1 |
| Vuotuinen tarkistuksen alainen määrä | 0,1 | 0,1 | 0,0 | 0,0 |
| Tarkistusvastuu 31.12. | 0,0 | 0,1 | 0,0 | 0,1 |
| Nimi | Osakkeet, kpl | Osuus osakkeista ja äänistä, % |
|---|---|---|
| Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen | 1 868 914 | 0,85 |
| Sijoitusrahasto Aktia Capital | 1 400 000 | 0,63 |
| Odin Finland | 1 276 111 | 0,58 |
| OP-Suomi Arvo -sijoitusrahasto | 1 188 401 | 0,54 |
| Bnp Paribas Arbitrage | 720 995 | 0,33 |
| SR Danske Invest Suomi Osake | 659 287 | 0,30 |
| Nordea Fennia Sijoitusrahasto | 503 000 | 0,23 |
| Valtion eläkerahasto | 500 000 | 0,23 |
| von Fieandt Johan | 480 000 | 0,22 |
| Tudeer Lauri | 466 920 | 0,21 |
| 10 suurinta yhteensä | 9 063 628 | 4,10 |
| Omistajien | Osuus lukumäärä omistajista, % |
Osakkeita, kpl |
Osakkeita, % |
|
|---|---|---|---|---|
| Rahoitus- ja vakuutuslaitokset | 39 | 1,05 | 202 969 133 | 91,82 |
| Yritykset | 257 | 6,89 | 2 631 912 | 1,19 |
| Kotitaloudet | 3 372 | 90,32 | 9 279 146 | 4,20 |
| Julkisyhteisöt | 5 | 0,13 | 2 524 814 | 1,14 |
| Ulkomaat | 35 | 0,94 | 3 181 775 | 1,44 |
| Voitt oa tavoitt elematt omat yhteisöt | 25 | 0,67 | 472 955 | 0,21 |
| Kaikki yhteensä | 3 733 | 100,00 | 221 059 735 | 100,00 |
| – joista hallintarekisteröityjä | 10 | 196 309 544 | 88,80 | |
| Liikkeeseenlaskett u määrä | 221 059 735 | |||
| Hallintarekisteröidyt osakkeet | ||
|---|---|---|
| Sampo Pankki Oyj | 104 361 526 | 47,21 |
| Skandinaviska Enskilda Banken AB | 43 078 941 | 19,49 |
| Nordea Pankki Suomi Oyj | 30 726 617 | 13,90 |
| Svenska Handelsbanken AB (publ.) Filialverksamheten i Finland | 15 590 123 | 7,05 |
| Muut hallintarekisteröidyt | 2 552 337 | 1,15 |
| Hallintarekisteröidyt yhteensä | 196 309 544 | 88,80 |
| Muut | 15 686 563 | 7,10 |
| Osakkeita yhteensä | 221 059 735 | 100,00 |
Yhtiön saaman tiedon mukaan Gazit-Globe Ltd. omisti 31.12.2009 yhteensä 105 791 279 osakett a, mikä vastasi 47,0 % yhtiön osake- ja äänimäärästä vuoden 2009 lopussa. Gazit-Globe Ltd.:n osakeomistus on hallintarekisteröity.
| Osakkeenomistaja | Omistusosuuden muutt umisajankohta |
osakkeina | %-osuus Uusi omistus osakkeista ja äänistä muutoshetkellä |
|---|---|---|---|
| AXA S.A. ja sen tytäryhtiöt | 10.12.2009 | 10 070 707 | 4,56 |
| AXA S.A. ja sen tytäryhtiöt | 9.12.2009 | 11 089 353 | 5,02 |
| AXA S.A. ja sen tytäryhtiöt | 25.11.2009 | 10 828 321 | 4,90 |
| AXA S.A. ja sen tytäryhtiöt | 7.8.2009 | 11 105 522 | 5,02 |
| Perennial Investment Partners Limited | 12.3.2009 | 7 770 418 | 3,52 |
| Osakkeita, kpl | Omistajien | Osuus lukumäärä omistajista, % |
Osakemäärä, kpl |
Osuus osakkeista ja äänistä, % |
|---|---|---|---|---|
| 1-100 | 378 | 10,12 | 23 000 | 0,01 |
| 101-1 000 | 1 734 | 46,45 | 872 533 | 0,40 |
| 1 001 - 5 000 | 1 166 | 31,24 | 2 768 957 | 1,25 |
| 5 001 - 10 000 | 211 | 5,65 | 1 551 514 | 0,70 |
| 10 001 - 50 000 | 184 | 4,93 | 4 022 659 | 1,82 |
| 50 001 - 100 000 | 22 | 0,59 | 1 538 419 | 0,70 |
| 100 001 - 500 000 | 25 | 0,67 | 6 372 067 | 2,88 |
| 500 001 - 1 000 000 | 4 | 0,11 | 2 683 170 | 1,21 |
| 1 000 001 - | 9 | 0,24 201 227 416 | 91,03 | |
| Kaikki yhteensä | 3 733 | 100,00 221 059 735 | 100,00 | |
| – joista hallintarekisteröityjä | 10 | 196 309 544 | 88,80 | |
| Liikkeeseenlaskett u määrä | 221 059 735 | |||
| laskenta- kaava |
2009 | 2008 | 2007 | 2006 | 2005 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Osakkeen kurssikehitys, tehdyt kaupat, euroa | ||||||
| Alin kurssi | 1,30 | 1,26 | 3,24 | 3,02 | 2,36 | |
| Ylin kurssi | 3,16 | 4,28 | 6,09 | 5,09 | 3,50 | |
| Keskikurssi | 21 | 1,99 | 2,94 | 4,76 | 3,86 | 2,95 |
| Osakekannan markkina-arvo, Me | 22 | 649,9 | 371,3 | 806,6 | 844,3 | 424,1 |
| Osakkeiden vaihdon kehitys | ||||||
| Vaihdett uja osakkeita vuoden alusta, 1 000 kpl | 149 340 | 150 852 | 153 696 | 51 193 | 40 695 | |
| Osuus, % osakkeista | 67,0 | 68,3 | 69,6 | 30,6 | 29,8 | |
| Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä, 1 000 kpl | 221 035 | 220 991 | 199 404 | 163 339 | 129 903 | |
| Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä, laimennett u, 1 000 kpl | 239 502 | 247 223 | 227 122 | 175 345 | 132 427 | |
| Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä tilinpäätöshetkellä, 1 000 kpl | 221 060 | 220 999 | 220 981 | 171 233 | 149 029 | |
| Omavaraisuusaste, % | Oma pääoma | ||
|---|---|---|---|
| 1) | Taseen loppusumma - saadut ennakot | X 100 | |
| 2) | Nett ovelkaantumisaste,% | Korolliset velat - rahat ja pankkisaamiset | X 100 |
| Oma pääoma | |||
| Oman pääoman tuott o-% (ROE) | Tilikauden voitt o- tai tappio | ||
| 3) | Oma pääoma (painotett u keskiarvo) | X 100 | |
| 4) | Sijoitetun pääoman tuott o-% (ROI) Voitt o tai tappio ennen veroja + korko ja muut rahoituskulut | X 100 | |
| Taseen loppusumma (painotett u ka) | |||
| - (korott omat velat tilinpäätöshetkellä + korott omien velkojen tilikauden alkusaldo)/2 | |||
| Quick ratio | Rahoitusomaisuus | ||
| 5) | Lyhytaikainen vieras pääoma | ||
| 6) | Tulos/osake, euroa | Emoyrityksen omistajille kuuluva tilikauden voitt o- tai tappio | X 100 |
| Tilikauden keskimääräinen osakeantioikaistu osakkeiden lukumäärä | |||
| Emoyrityksen omistajille kuuluva tilikauden voitt o- tai tappio | |||
| 7) | Tulos/osake, laimennett u, euroa | Tilikauden keskimääräinen osakeantioikaistu laimennett u osakkeiden lukumäärä | X 100 |
| 8) | Liiketoiminnan | Liiketoiminnan nett orahavirta | X 100 |
| nett orahavirta/osake, euroa | Tilikauden keskimääräinen osakeantioikaistu osakkeiden lukumäärä | ||
| 9) | Oma pääoma/osake, euroa | Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä tilinpäätöspäivänä |
|
| 10) Nett ovarallisuus (EPRA NAV) | Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | ||
| per osake, euroa | +/- laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän | ||
| arvon ja verotusarvon erotuksesta | |||
| +/- rahoitusinstrumentt ien käypä arvo | |||
| Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä tilinpäätöspäivänä | |||
| 11) Oikaistu nett ovarallisuus (EPRA NNNAV) per osake, euroa |
Nett ovarallisuus (EPRA NAV) -/+ laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän |
||
| arvon ja verotusarvon erotuksesta | |||
| +/- joukkolainojen ja pääomalainojen jälkimarkkinahinnan ja käyvän arvon erotus | |||
| -/+ rahoitusinstrumentt ien käypä arvo | |||
| Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä tilinpäätöspäivänä | |||
| 12) P/E luku (hinta/voitt o -suhde) | Osakeantioikaistu tilikauden viimeinen kaupantekokurssi | ||
| Tulos/osake | |||
| 13) Osinko ja pääomanpalautus | Osakekohtainen osinko | ||
| tuloksesta, % | Tulos/osake | X 100 | |
| 14) Efektiivinen osinko- ja | Osakekohtainen osinko | |
|---|---|---|
| pääomanpalautustuott o, % | Osakeantioikaistu tilikauden viimeinen kaupantekokurssi | X 100 |
| 15) Nett otuott o,% | Nett ovuokratuotot (viimeiset 12 kuukautt a) | X 100 |
| Keskimääräinen sijoituskiinteistöjen käypä arvo | ||
| 16) Vuokrausaste, % | Vuokratt u pinta-ala | X 100 |
| Vuokratt ava pinta-ala | ||
| 17) Taloudellinen vuokrausaste, % | Vuokrasopimusten mukainen vuokratuott o | X 100 |
| Vapaiden tilojen markkinahintainen arviovuokra + vuokrasopimusten mukainen vuokratuott o | ||
| 18) Operatiivinen tulos, Me | Nett ovuokratuott o | |
| - Operatiiviset hallinnon kulut | ||
| +/- Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | ||
| - Operatiiviset rahoituskulut (nett o) | ||
| - Operativiiset tilikauden tulokseen perustuvat verot | ||
| -/+ Operatiiviset laskennalliset verot | ||
| - Operatiivinen vähemmistön osuus | ||
| 19) Ei-operatiivinen tulos, Me | Nett ovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon | |
| +/- Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä | ||
| - Ei-operatiiviset hallinnon kulut | ||
| +/- Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | ||
| - Ei-operatiiviset kertaluonteiset rahoituskulut (nett o) | ||
| - Rahoituserien käyvän arvon muutokset | ||
| - Tilikauden tulokseen perustuvat ei-operatiiviset verot | ||
| -/+ Ei-operatiiviset laskennalliset verot | ||
| - Ei-operatiivinen vähemmistön osuus | ||
| 20) Operatiivinen tulos per osake, | Operatiivinen tulos + VVK:n kulut vähennett ynä verovaikutuksella | |
| laimennett u, euroa | Tilikauden keskimääräinen osakeantioikaistu laimennett u osakkeiden lukumäärä | |
| 21) Keskikurssi, euroa | Euromääräinen osakevaihto | |
| Vaihdett ujen osakkeiden keskimääräinen lukumäärä | ||
| 22) Osakekannan markkina-arvo | Osakkeiden lukumäärä X tilikauden viimeinen kaupantekokurssi ilman omia osakkeita | |
| 23) Korollinen nett ovelka (käypä arvo), Me |
Korollisten velkojen käypä arvo - rahat ja pankkisaamiset |
Tilinpäätöksen 1.1-31.12.2009 allekirjoitukset
Amsterdamissa helmikuun 9. päivänä 2010
Raimo Korpinen Claes Ott osson
Ariella Zochovitzky
Petri Olkinuora toimitusjohtaja
Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annett u tilintarkastuskertomus.
Amsterdamissa helmikuun 9. päivänä 2010
Ernst & Young Oy KHT-yhteisö
Tuija Korpelainen KHT
CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 55
Thomas W. Wernink Tuomo Lähdesmäki
Ronen Ashkenazi Gideon Bolotowsky
Dor J. Segal Per-Håkan Westin
Olemme tarkastaneet Citycon Oyj:n kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tilikaudelta 1.1. - 31.12.2009. Tilinpäätös sisältää konsernin taseen, tuloslaskelman, rahavirtalaskelman, laskelman oman pääoman muutoksista ja liitetiedot sekä emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot.
Hallituksen ja toimitusjohtajan vastuu Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisesta ja siitä, ett ä konsernitilinpäätös antaa oikeat ja riitt ävät tiedot EU:ssa käytt öön hyväksytt yjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti ja ett ä tilinpäätös ja toimintakertomus antavat oikeat ja riitt ävät tiedot Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti. Hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä ja toimitusjohtaja siitä, että kirjanpito on lain mukainen ja ett ä varainhoito on luotett avalla tavalla järjestett y.
Tilintarkastajan tulee suoritt aa tilintarkastus Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti ja sen perusteella antaa lausunto tilinpäätöksestä, konsernitilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta. Hyvä tilintarkastustapa edellytt ää ammatt ieett isten periaatt eiden noudatt amista ja tilintarkastuksen suunnittelua ja suorittamista siten, että saadaan kohtuullinen varmuus siitä, ett ä tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa ei ole olennaisia virheellisyyksiä ja että emoyhtiön hallituksen jäsenet ja toimitusjohtaja ovat toimineet osakeyhtiölain mukaisesti.
Tilintarkastustoimenpiteillä tulisi varmistua tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen lukujen ja muiden tietojen oikeellisuudesta. Toimenpiteiden valinta perustuu tilintarkastajan harkintaan ja arvioihin riskeistä, ett ä tilinpäätöksessä on väärinkäytöksestä tai virheestä johtuva olennainen virheellisyys. Tarvittavia tarkastustoimenpiteitä suunniteltaessa arvioidaan myös tilinpäätöksen laadintaan ja esittämiseen liitt yvää sisäistä valvontaa. Lisäksi arvioidaan tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen yleistä esitt ämistapaa, tilinpäätöksen laatimisperiaatteita sekä johdon tilinpäätöksen laadinnassa soveltamia arvioita.
Tilintarkastus on toteutettu Suomessa noudatett avan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Käsityksemme mukaan olemme suorittaneet tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvia tarkastustoimenpiteitä lausuntoamme varten.
Lausuntonamme esitämme, ett ä konsernitilinpäätös antaa EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti oikeat ja riitt ävät tiedot konsernin taloudellisesta asemasta sekä sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista.
Lausunto tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta
Lausuntonamme esitämme, ett ä tilinpäätös ja toimintakertomus antavat Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti oikeat ja riitt ävät tiedot konsernin sekä emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat ristiriidatt omia.
Amsterdamissa 9. helmikuuta 2010 Ernst & Young Oy KHT-yhteisö
Tuija Korpelainen, KHT
| Kohteen nimi | Osoite | Valmistumis-/ peruskorjausvuosi |
Omistusosuus osakkeista, % |
Cityconin omistama vuokratt ava pinta-ala, m2 |
Vuokraus- aste, %, m2 1) |
Taloudellinen vuokrausaste, %, EUR 1) |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SUOMI PÄÄKAUPUNKISEUTU |
||||||||
| 1 | Asolantien Liikekiinteistö Oy | Asolanväylä 50 | 01360 VANTAA | 1986 | 100 % | 1 900 | 55,1 | 59,4 |
| 2 | Columbus | 21 000 | 98,6 | 99,6 | ||||
| Kauppakeskus Columbus Koy | Vuotie 45 | 00980 HELSINKI | 1997/2007 | 100 % | ||||
| 3 | Espoon Louhenkulma Koy | Louhentie 2 | 02130 ESPOO | 1963 | 49 % | 880 | 100,0 | 100,0 |
| 4 | Espoontori | 17 300 | 95,4 | 95,7 | ||||
| Espoon Asemakuja 2 Koy | Asemakuja 2 | 02770 ESPOO | 1991 | 100 % | 6 300 | |||
| Espoon Asematori Koy | Kamreerintie 5 | 02770 ESPOO | 1989 | 54 % | 1 900 | |||
| Espoontori Koy | Kamreerintie 3 | 02770 ESPOO | 1987 | 67 % | 9 100 | |||
| 5 | Hakarinne 4 | Hakarinne 4 | 02120 ESPOO | 1985 | 56 % | 380 | 100,0 | 100,0 |
| 6 | Hakunilan Keskus | 3 780 | 88,6 | 87,1 | ||||
| Hakucenter Koy | Laukkarinne 6 | 01200 VANTAA | 1986 | 19 % | 780 | |||
| Hakunilan Keskus Oy | Laukkarinne 4 | 01200 VANTAA | 1982 | 41 % | 3 000 | |||
| 7 | Heikintori | 5 800 | 89,9 | 95,2 | ||||
| Heikintori Oy | Kauppamiehentie 1 | 02100 ESPOO | 1968 | 65 % | ||||
| 8 | Helsingin Autotalo Oy | Salomonkatu 17 | 00100 HELSINKI | 1958 | 9 % | 1 300 | 79,3 | 85,9 |
| 9 | Iso Omena | 60 400 | 98,0 | 98,6 | ||||
| Big Apple Top Oy | Piispansilta 9 | 02230 ESPOO | 2001 | 60 % | ||||
| 10 Isomyyri | 10 900 | 56,7 | 61,3 | |||||
| Myyrmäen Kauppakeskus Koy | Liesitori 1 | 01600 VANTAA | 1987 | 74 % | ||||
| 11 Kirkkonummen Liikekeskus Oy | Asematie 3 | 02400 KIRKKONUMMI | 1991 | 67 % | 5 000 | 100,0 | 100,0 | |
| 12 Kontulan Asemakeskus Koy | Keinulaudankuja 4 | 00940 HELSINKI | 1988/2007 | 35 % | 4 500 | 100,0 | 100,0 | |
| 13 Laajasalon Liikekeskus | 2 660 | 90,6 | 91,8 | |||||
| Laajasalon Liikekeskus Oy | Yliskyläntie 3 | 00840 HELSINKI | 1972/1995 | 50 % | 2 300 | |||
| Kuvernöörintie 8 Koy | Kuvernöörintie 8 | 00840 HELSINKI | 1982 | 100 % | 360 | |||
| 14 Lautt asaaren Liikekeskus Oy | Lautt asaarentie 28-30 | 00200 HELSINKI | 1970 | 24 % | 1 500 | 100,0 | 100,0 | |
| 15 Lippulaiva | 23 400 | 99,7 | 99,8 | |||||
| Lippulaiva Koy | Espoonlahdenkatu 1)4 | 02320 ESPOO | 1993/2007 | 100 % | ||||
| 16 Länsi-Keskus Koy | Pihatörmä 1 | 02210 ESPOO | 1989 | 41 % | 8 600 | 100,0 | 100,0 | |
| 17 Martinlaakson Kivivuorentie 4 Koy | Kivivuorentie 4 | 01620 VANTAA | 1976 | 100 % | 3 800 | 100,0 | 100,0 | |
| 18 Minkkikuja 4 Koy | Minkkikuja 4 | 01450 VANTAA | 1989 | 100 % | 2 300 | 100,0 | 100,0 | |
| 19 Myllypuron Ostoskeskus | 1 400 | 100,0 | 100,0 | |||||
| Kivensilmänkuja 1 Koy | Kivensilmänkuja 1 | 00920 HELSINKI | 1988 | 100 % | 1 400 | |||
| Myllypuron Ostoskeskus Oy | Kiviparintie 2 | 00920 HELSINKI | rakennus purett u 2009 | 100 % | ||||
| Asunto Oy Helsingin Myllypiha | Kiviparintie 2 | 00920 HELSINKI | tontt i | 100 % | ||||
| Asunto Oy Helsingin Kivensilmänkuja 3 | Kivensilmänkuja 1-3 | 00920 HELSINKI | tontt i | 100 % | ||||
| Helsingin Kiviparintien asumisoikeusasunnot Oy | Kiviparintie 2 A | 00920 HELSINKI | tontt i | 100 % | ||||
| 20 Myyrmanni | 40 300 | 96,3 | 97,0 | |||||
| Myyrmanni Koy | Iskoskuja 3 | 01600 VANTAA | 1994/2007 | 100 % | ||||
| 21 Otaniemen Liikekeskus Oy | Otakaari 11 | 02150 ESPOO | 1969 | 39 % | 340 | 0,0 | 0,0 | |
| 22 Pihlajamäen liiketalo Oy | Meripihkatie 1 | 00710 HELSINKI | 1970 | 43 % | 1 700 | 75,6 | 75,5 | |
| 23 Salpausseläntie 11 Koy | Salpausseläntie 11 | 00710 HELSINKI | 1973 | 31 % | 600 | 100,0 | 100,0 | |
| 24 Sampotori | Heikintori, Kauppamiehentie 1 | 02100 ESPOO | tontt i | 100 % | 50 | 100,0 | 100,0 |
| Kohteen nimi | Osoite | Valmistumis-/ peruskorjausvuosi |
Omistusosuus osakkeista, % |
Cityconin omistama vuokratt ava pinta-ala, m2 |
Vuokraus- aste, %, m2 1) |
Taloudellinen vuokrausaste, %, EUR 1) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 25 Sinikalliontie 1 Koy | Sinikalliontie 1 | 02630 ESPOO | 1964/1992 | 100 % | 15 700 | 93,7 | 97,1 |
| 26 Soukan Itäinentorni As Oy | Soukantie 16 | 02360 ESPOO | 1972 | 27 % | 1 600 | 100,0 | 100,0 |
| 27 Talvikkitie 7-9 Koy | Talvikkitie 7-9 | 01300 VANTAA | 1989 | 100 % | 9 800 | 100,0 | 100,0 |
| 29 Tikkuri | 10 700 | 90,1 | 94,5 | ||||
| Tikkurilan Kauppakeskus Koy | Asematie 4-10 | 01300 VANTAA | 1984/1991 | 84 % | |||
| 29 Ultima Oy | Äyritie 1 | 01510 VANTAA | tontt i | 100 % | |||
| 30 Vantaan Laajavuorenkuja 2 Koy | Laajavuorenkuja 2 | 01620 VANTAA | 1976 | 100 % | 2 000 | 100,0 | 100,0 |
| 31 Vantaan Säästötalo Koy | Kielotie 20 | 01300 VANTAA | 1983 | 61 % | 3 800 | 98,1 | 98,7 |
| 32 Wavulinintie 1 Koy | Wavulinintie 1 | 00210 HELSINKI | 1950/1992 | 100 % | 1 700 | 29,5 | 13,0 |
| MUU SUOMI | |||||||
| 33 Forssan Hämeentie 3 Koy | Hämeentie 3 | 31100 FORSSA | 1978 | 100 % | 4 500 | 1,9 | 2,3 |
| 34 Forum | 17 500 | 97,1 | 97,5 | ||||
| Jyväskylän Forum Koy | Asemakatu 5 | 40100 JYVÄSKYLÄ | 1953/1972/1980/1991 | 100 % | |||
| 35 Galleria | 3 500 | 91,1 | 94,3 | ||||
| Oulun Galleria Koy | Isokatu 23 | 90100 OULU | 1987 | 100 % | |||
| 36 Isokarhu | 14 800 | 89,3 | 94,2 | ||||
| Kauppakeskus IsoKarhu Oy | Yrjönkatu 14 | 28100 PORI | 1972/2001/2004 | 100 % | |||
| 37 IsoKristiina | 18 700 | 90,0 | 93,7 | ||||
| Karjalan Kauppakeskus Koy | Brahenkatu 3 | 53100 LAPPEENRANTA 1987 | 100 % | 8 400 | |||
| Lappeen Liikekeskus Koy | Brahenkatu 5 | 53100 LAPPEENRANTA 1987 | 80 % | 6 600 | |||
| Lappeenrannan Brahenkatu 7 Koy | Brahenkatu 7 | 53100 LAPPEENRANTA 1993 | 84 % | 3 700 | |||
| 38 Isolinnankatu 18 Koy | Isolinnankatu 18 | 28100 PORI | 1986 | 100 % | 5 300 | 80,4 | 75,9 |
| 39 Jyväskeskus | 5 800 | 96,3 | 97,8 | ||||
| Jyväskylän Kauppakatu 31 Koy | Kauppakatu 31 | 40100 JYVÄSKYLÄ | 1955/1993 | 100 % | |||
| 40 Kaarinan Liiketalo Koy | Oskarinaukio 5 | 20780 KAARINA | 1979/1982 | 100 % | 9 200 | 90,2 | 93,2 |
| 41 Karjaan Ratakatu 59 Koy | Ratakatu 59 | 10320 KARJAA | 1993 | 100 % | 3 100 | 100,0 | 100,0 |
| 42 Duo | 13 000 | 92,9 | 94,2 | ||||
| Hervannan Liikekeskus Oy | Insinöörinkatu 23 | 33720 TAMPERE | 1979 | 75 % | 4 700 | ||
| Tampereen Hermanni Koy | Pietilänkatu 2 | 33720 TAMPERE | 2007 | 100 % | 8 300 | ||
| 43 Koskikara | 5 800 | 92,5 | 94,4 | ||||
| Valkeakosken Liikekeskus Koy | Valtakatu 9-11 | 37600 VALKEAKOSKI | 1993 | 25 % | 1 500 | ||
| Valkeakosken Torikatu 2 Koy | Valtakatu 9-11 | 37600 VALKEAKOSKI | 1993 | 100 % | 4 300 | ||
| 44 Koskikeskus | 26 300 | 94,9 | 96,4 | ||||
| Tampereen Koskenranta Koy | Hatanpään valtatie 1 | 33100 TAMPERE | 1988/1995 | 64 % | 10 700 | ||
| Tampereen Hatanpää Koy | Hatanpään valtatie 1 | 33100 TAMPERE | 1988 | 100 % | 7 200 | ||
| Tampereen Suvantokatu Koy | Hatanpään valtatie 1 | 33100 TAMPERE | 1988 | 100 % | 8 400 | ||
| 45 Kotkan Keskuskatu 11 Koy | Keskuskatu 11 | 48100 KOTKA | 1976 | 100 % | 4 300 | 100,0 | 100,0 |
| 46 Kuopion Kauppakatu 41 Koy | Kauppakatu 41 | 70100 KUOPIO | 1977 | 100 % | 11 200 | 96,7 | 98,4 |
| 47 Kuusankosken Kauppakatu 7 Koy | Kauppakatu 7 | 45700 KUUSANKOSKI | 1980 | 100 % | 2 100 | 100,0 | 100,0 |
| 48 Lahden Kauppakatu 13 Koy | Kauppakatu 13 | 15140 LAHTI | 1971 | 100 % | 8 600 | 100,0 | 100,0 |
| 49 Lentolan Perusyhtiö Oy | Mäkirinteentie 4 | 36220 KANGASALA | 2007 | 100 % | 11 900 | 86,1 | 85,0 |
| 50 Lillinkulma Koy | Jännekatu 2-4 | 20760 PIISPANRISTI | 2007 | 100 % | 7 400 | 100,0 | 100,0 |
| Kohteen nimi | Osoite | Valmistumis-/ peruskorjausvuosi |
Omistusosuus osakkeista, % |
Cityconin omistama vuokratt ava pinta-ala, m2 |
Vuokraus- aste, %, m2 1) |
Taloudellinen vuokrausaste, %, EUR 1) |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 51 Linjuri | 9 300 | 88,5 | 88,5 | |||||
| Linjurin Kauppakeskus Koy | Vilhonkatu 14 | 24100 SALO | 1993/2007 | 89 % | ||||
| 52 Mäntyvuoksi Koy | Vuoksenniskantie 50 | 55800 IMATRA | 1974 | 87 % | 1 300 | 100,0 | 100,0 | |
| 53 Naantalin Tullikatu 16 Koy | Tullikatu 16 | 21100 NAANTALI | 1985 | 100 % | 3 100 | 17,3 | 19,9 | |
| 54 Orimatt ilan Markkinatalo Oy | Erkontie 3 | 16300 ORIMATTILA | 1983 | 77 % | 3 500 | 100,0 | 100,0 | |
| 55 Porin Asema-aukio Koy | Satakunnankatu 23 | 28130 PORI | 1957/1993 | 100 % | 18 900 | 78,8 | 86,6 | |
| 56 Puijonlaakson Palvelukeskus Koy | Sammakkolammentie 6 | 70200 KUOPIO | 1971 | 31 % | 1 500 | 100,0 | 100,0 | |
| 57 Runeberginkatu 33 Koy | Runeberginkatu 33 | 06100 PORVOO | 1988 | 100 % | 6 300 | 100,0 | 100,0 | |
| 58 Sampokeskus | 14 000 | 76,5 | 80,8 | |||||
| Rovaniemen Sampotalo | Maakuntakatu 29-31 | 96200 ROVANIEMI | 1990 | 100 % | 12 000 | |||
| Lintulankulma Koy | Rovakatu 28 | 96200 ROVANIEMI | 1989/1990 | 100 % | 2 000 | |||
| 59 Säkylän Liiketalo Koy | Pyhäjärventie | 27800 SÄKYLÄ | 1969 | 100 % | 1 200 | 100,0 | 100,0 | |
| 60 Torikeskus | Kauppatori 1 | 60100 SEINÄJOKI | 1992/2007 | 100 % | 11 500 | 86,2 | 89,6 | |
| 61 Trio | 45 700 | 90,2 | 94,6 | |||||
| Lahden Hansa Koy | Kauppakatu 10 | 15140 LAHTI | 1992 | 100 % | 10 700 | |||
| Lahden Trio Koy | Aleksanterinkatu 20 | 15140 LAHTI | 1977/1985-1987 /1992/2007/2008 | 90 % | 35 000 | |||
| 62 Tullintori | 10 300 | 74,4 | 75,0 | |||||
| Tullintori Koy | Hammareninkatu 2 | 33100 TAMPERE | 1930/1990 | 57 % | ||||
| 63 Vaakalintu Koy | Keskuskatu 15 | 11100 RIIHIMÄKI | 1980 | 96 % | 6 700 | 100,0 | 100,0 | |
| 64 Valtakatu 5-7 Koy | Valtakatu 5-7 | 37600 VALKEAKOSKI | 1938/1992 | 31 % | 460 | 51,2 | 44,6 | |
| 65 Valtari | 7 600 | 85,6 | 90,6 | |||||
| Kouvolan Valtakadun Kauppakeskus Koy | Valtakatu 15 | 45100 KOUVOLA | 1971-1975 /1994-2002 | 100 % | ||||
| 66 Varkauden Relanderinkatu 30 Koy | Relanderinkatu 28-34 | 78200 VARKAUS | 1990 | 100 % | 8 200 | 100,0 | 100,0 | |
| 66 SUOMI YHTEENSÄ | 587 650 | 91,2 | 94,6 | |||||
| BALTIA | ||||||||
| VIRO | ||||||||
| 1 | Rocca al Mare | 53 500 | 98,8 | 99,3 | ||||
| Rocca al Mare Kaubanduskeskuse AS | Paldiski mnt. 102 | 13522 TALLINNA | 1998 / 2000/2007/2008/2009 | 100 % | ||||
| 2 | Magistral | 9 500 | 100,0 | 100,0 | ||||
| Magistral Kaubanduskeskuse Oü | Sõpruse pst 201/203 | 13419 TALLINNA | 2000 | 100 % | ||||
| LIETTUA | ||||||||
| 3 | Mandarinas | 8 000 | 100,0 | 100,0 | ||||
| UAB Prekybos Centras Mandarinas | Ateities g. 91 | 06324 VILNA | 2005 | 100 % | ||||
| Kohteen nimi | Osoite | Valmistumis-/ peruskorjausvuosi |
Omistusosuus osakkeista, % |
Cityconin omistama vuokratt ava pinta-ala, m2 |
Vuokraus- aste, %, m2 1) |
Taloudellinen vuokrausaste, %, EUR 1) |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| RUOTSI | ||||||||
| TUKHOLMAN JA UUMAJAN ALUE | ||||||||
| 1 | Åkersberga Centrum | 30 500 | 97,4 | 97,2 | ||||
| Åkersberga Centrum AB | Storängsvägen | 18430 ÅKERSBERGA | 1985 / 1995 / 1996 | 75 % | ||||
| 2 | Åkermyntan Centrum | Drivbänksvägen 1 | 16574 HÄSSELBY | 1977 | 100 % | 8 400 | 91,0 | 92,3 |
| 3 | Kallhäll | Skarprätt arvägen 36-38 | 17677 JÄRFALLA | 1991 | 100 % | 3 500 | 100,0 | 100,0 |
| 4 | Jakobsbergs Centrum | 69 300 | 92,5 | 94,1 | ||||
| Jakobsberg Centrum Fastighets AB | Tornérplatsen 30 | 17730 JÄRFALLA | 1959 / 1993 | 100 % | ||||
| Jakobsberg Centrum Galleria AB | Tornérplatsen 30 | 17730 JÄRFALLA | 100 % | |||||
| Jakobsberg 565 Fastighets AB | Tornérplatsen 30 | 17730 JÄRFALLA | 100 % | |||||
| 5 | Fruängen Centrum | Fruängsgången | 12952 HÄGERSTERN | 1965 | 100 % | 14 600 | 89,8 | 92,1 |
| 6 | Liljeholmstorget | 40 700 | 92,4 | 91,3 | ||||
| Liljeholmsplan Fastighets AB | Liljeholmstorget 7 | 11763 TUKHOLMA | 1973 / 1986/2007/2008/2009 | 100 % | ||||
| 7 | Strömpilen | 27 000 | 87,4 | 95,9 | ||||
| Strömpilen AB | Strömpilsplatsen | 90743 UUMAJA | 1927 / 1997 | 75 % | ||||
| 8 | Länken | Gräddvägen 1 | 90620 UUMAJA | 1978 / 2004 / 2006 | 75 % | 7 300 | 100,0 | 100,0 |
| 9 | Tumba Centrum | 31 300 | 98,8 | 98,5 | ||||
| Tumba Centrumfastigheter Aktiebolag | Tumba Torg 115 | 14730 BOTKYRKA | 1954 / 2000 | 100 % | ||||
| GÖTEBORGIN ALUE | ||||||||
| 10 Stenungs Torg | 36 400 | 95,9 | 96,0 | |||||
| Stenungs Torg Fastighets AB | Östra Köpmansgatan 2-16, 18A-C 44430 STENUNGSUND 1967 / 1993 | 70 % | ||||||
| 11 Backa | Backavägen 3-5 | 41705 GÖTEBORG | 1990 | 100 % | 7 800 | 87,3 | 88,4 | |
| 12 Floda | Rurik Holms väg | 44830 FLODA | 1960 / 1990 | 100 % | 11 400 | 89,9 | 91,8 | |
| 13 Hindås | Hindås Stationväg 41-47 | 43063 HINDÅS | 1978 / 1999 | 100 % | 1 700 | 93,8 | 95,1 | |
| 14 Landvett er | Bratt åsvägen | 43832 LANDVETTER | 1975 / 1988 / 1999 | 100 % | 4 800 | 100,0 | 100,0 | |
| 15 Lindome | Almåsgången | 43730 LINDOME | 1974 | 100 % | 7 800 | 97,9 | 98,1 | |
| 15 RUOTSI YHTEENSÄ | 302 500 | 93,7 | 94,7 | |||||
| 84 KAIKKI YHTEENSÄ | 961 150 | 92,6 | 95,0 |
1) Laskentakaavat ovat sivuilla 53-54.
Realia Management Oy on määritt änyt Citycon Oyj:n kiinteistökannan markkina-arvon arvopäivän ollessa 31.12.2009. Arviointimenetelmänä on käytett y pääsääntöisesti 10 vuoden kassavirtamenetelmää. Rakentamatt omien tontt ien sekä selkeiden kaavamuutoskohteiden osalta markkina-arvo on määritelty voimassa olevan asemakaavan mukaisen rakennus-oikeuden määrän perusteella.
Kaikki kohteet on katselmoitu Realian toimesta alun perin vuonna 2007. Tämän jälkeen katselmuksia on tehty tapauskohtaisesti valittuihin kohteisiin painottaen katselmukset merkitt äviin kohteisiin, kehityskohteisiin sekä uusiin hankintoihin. Vuoden 2009 neljännen vuosineljänneksen aikana katselmoitiin seuraavat kohteet: Iso Omena, Lippulaiva, Columbus, Rocca Al Mare, Myyrmanni, IsoMyyri, IsoKristiina, Trio, Myllypuron Ostoskeskus ja Otaniemen liikekeskus.
Laskennassa on kunkin tilan vuokrakauden osalta huomioitu vuokrasopimusten mukaiset vuokrat. Vuokrakauden jälkeiseltä ajalta on vuokrana käytett y Realia Management Oy:n arvioi-maa markkinavuokratasoa. Vuokrapotentiaali (brutt o) on saatu laskemalla yhteen vuokrasopimusten mukainen vuokratuott o ja tyhjien tilojen käyvillä vuokrilla laskett u tuott opotentiaali. Efektiivinen vuokrapotentiaali (brutto) on saatu vähentämällä vuokrakauden jälkeisen ajan markkinavuokra sekä uudelleenvuokrauksen jälkeiseltä ajalta rakenteellinen markkinavuokra-perusteinen vajaakäyttö. Nettotuotto 1 (NOI1, nettotuotto ennen peruskorjauksia) on saatu vähentämällä edelleen juoksevat hoitokulut ja vuokralaisparannukset. Vähentämällä edelleen peruskorjaustyyppisten korjausten ja investointien arvo on saatu nettotuotto 2 (NOI2, nettotuotto peruskorjausten jälkeen). Kassavirtojen nykyarvo on laskett u diskontt aamalla NOI2 nykyhetkeen.
Jäännösarvo kassavirtakauden lopussa on laskett u pääomitt amalla 11. vuoden (normivuosi) nett otuott o päätearvon tuott ovaateella (exit yield). Kiinteistön kokonaisarvo on saatu laskemalla yhteen kassavirtakauden vuosittaisten nett okassavirtojen nykyarvot sekä tarkasteluhetkeen diskontatt u jäännösarvo ja muut mahdolliset lisäarvot kuten käytt ämätt ömän, hyödynnett ävissä olevan rakennusoikeuden arvo.
Kaikki käytetyt parametrit on arvioitu Realia Managementin toimesta perustuen yleiseen mark-kinatietouteen ja spesifi oituihin markkinahavaintoihin, kuten kiinteistökauppoihin ja vuokrauksiin, sekä muihin markkinahavaintoihin. Lähtötietojen määrittämisessä on tehty yhteistyötä Citycon Oyj:n kanssa mahdollisimman katt avien tietojen saavutt amiseksi, mutt a laskelmissa lopulta käytettyjen parametrien valinta on ollut Realia Managementin vastuulla.
Markkinoiden ennustamat ensimmäiset varovaiset askeleet kohti talouden elpymistä on otettu loppuvuoden 2009 aikana. Vaikka pelko W-muotoisesta taantumasta on pitkälti väistynyt, sen on korvannut huoli mahdollisesta talouden pitkäaikaisesta horrostilasta, sillä talouden nopea toipuminen ja palaaminen lamakautt a edeltäneen noususuhdanteen mukaiselle kasvu-uralle näytt ää yhä epätodennäköisemmältä. Koko Euroopan laajuiset valtioiden ja keskuspankkien interventiot ovat avustaneet fi nanssimarkkinat pois jyrkänteen reunalta. Yhä velkaantuneemmat Euroopan valtiot tulevat kuitenkin muodostamaan uusia ja tuntematt omia epävakauden lähteitä rahoitusmarkkinoilla ja ovat pian joko halutt omia tai kykenemätt ömiä luomaan markkinauskoa ja ylläpitämään kysyntää kansantalouksissaan. Nykyistä talouskriisiä edeltäneisiin voimakkaisiin kasvupyrähdyksiin ei kehittyneissä talouksissa todennäköisesti tulla yltämään pitkään aikaan, vaan parhaimmillaankin tulevien vuosien kasvu tullee jäämään vaatimatt omalle tasolle.
Maailmantalouden palautuminen kasvu-uralle on nyt pitkälti Aasian taloudellisen toimeliaisuuden ja Pohjois-Amerikan kysynnän kasvun varassa. Euroopan, ja erityisesti Baltian maihin sijoitt aneiden Pohjoismaiden elpymistä uhkaa Itä-Euroopan markkinoiden epävakaus. Myös Venäjän talous on kokenut kovan iskun öljyn hinnan laskett ua ja tuleva elpyminen tullee olemaan pitkitt ynyt ja vähitt äinen. Öljyn ja kaasun kohtuullinenkin hinnannousu tuskin tuo vakaata elpymistä, mikä rajoittaa Venäjän merkitystä kaupankäyntikumppanina. Eurostatin mukaan euroalueen talous kasvoi kolmannessa vuosineljänneksessä 0,4% (0,3% EU27) verratt una sitä edeltävään vuosineljännekseen ja supistui 4,1% (4.3% EU27) vuodentakaiseen verratt una.
Euroopan keskuspankki on pitänyt ohjauskorkoaan ennätysalhaisella, yhden prosentin tasolla, jolla sen odotetaan pitäytyvän vuoden 2010 ensimmäisellä vuosipuoliskolla talouden tunnuslukujen ollessa heikot. EKP:n voimatoimet, kuten likviditeetin lisääminen lainaamalla pankeille kiinteillä koroilla, eivät ole saaneet vielä vastaiskua voimakkaan infl aation muodossa. EKP tulee kuitenkin todennäköisesti toistaiseksi vältt ämään aktiivista rahapolitiikkaa spekulatiivisten kuplien muodostusten vältt ämiseksi esimerkiksi kiinteistö- ja hyödykemarkki-noilla, joskin joidenkin EU-maiden riskialtis tilanne saattaa edellyttää väliintuloa. Lavean rahan (M3) määrän vähentyminen ja odotett ua paremmat yksityisen lainoituksen luvut antavat toisistaan risteäviä signaaleita, joita voidaan pitää merkkinä yhä hauraista rahoitusmarkkinoista, jotka eivät kuitenkaan enää kärsi likviditeetin puutt eesta.
Suomen talous supistui Tilastokeskuksen mukaan 9,1 prosentt ia vuoden 2009 kolmannella vuosineljänneksellä vuositasolla tarkasteltuna ja kasvoi 0,3 prosentt ia edelliseen vuosineljännekseen verrattuna. Erityisesti Suomen vientiteollisuus on ollut vaikeuksissa maailmanlaajuisen taantuman myötä, kun Suomen perinteisten vientivalttien, kuten esimerkiksi raskaan koneteollisuuden ja varustamoiden osalta kysyntä on laskenut selvästi. Vienti väheni vuositasolla heinä-syyskuussa 26,6 prosentt ia, kun vuosineljännestason muutos oli 0,3 prosentt ia positiivinen. Investoinnit vähenivät 20,0 prosentt ia vuodentakaisesta ja 7,9 prosentt ia edelliseen vuosineljännekseen verratt una. Yksityinen kulutus sen sijaan väheni varsin maltillisesti 1,1 prosenttia vuositasolla ja kääntyi kasvuun 0,3 prosentin lukemalla edelliseen vuosineljännekseen verratt una.
Suomen talouden uskotaan yleisesti palautuvan kasvu-uralle vuoden 2010 loppupuolella. Samalla ennusteita on tarkennettu siihen suuntaan, ett ä talouden jyrkimmän laskun uskotaan ajoitt uneen vuoden 2009 puolelle, vuoden 2010 sijaan. Taloudellisen toimeliaisuuden kasvun odotetaan kuitenkin olevan maltillista eikä ennen lamaa nähtyihin kasvupyrähdyksiin uskota enää pääsevän. Vuositason harmonisoitu infl aatiolukema oli negatiivinen -1,3 prosentt ia marraskuussa, ja positiivinen 0,2 prosenttia edeltäneeseen kuukauteen verratt una.
Ruotsin keskuspankin joulukuussa 2009 tarkistetun ennusteen mukaan Ruotsin talouden odotetaan supistuvan 4,5 prosentt ia vuonna 2009 ja kasvavan 2,7 prosentt ia vuonna 2010. Myös Ruotsi on kärsinyt vientiteollisuuden ahdingosta ja kasvavista tyött ömyysluvuista, mutt a Suomeen verratt una talouden tila on ollut yleisesti ott aen parempi. Elpyminen alkaa kuitenkin hitaasti orastaa ja Ruotsin keskuspankin, Riksbankenin, ennustetaan pitävän ohjauskorkonsa 0,25 prosentin tasolla vuoden 2010 syksyyn saakka, jolloin talouden toipumisen odotetaan saavan tuulta alleen. Kausitasoitettu työttömyysaste on Eurostatin mukaan noussut 8,9 prosentiin marraskuussa 2009, joka on 0,3 prosenttiyksikköä korkeampi kolmen kuukauden takaiseen lukemaan ja 2,1 prosenttiyksikköä korkeampi vuoden takaiseen lukemaan verrattuna. Ruotsin kruunun valuutt ariskiä lisää Ruotsin altistuminen Baltian markkinoille yritysten ja pankkien sijoitusten kautt a, jollon muutokset Baltian talouksissa saatt avat näkyä myös Ruotsin kruunun arvonvaihteluina. Euroopan ja IMF:n aktiivinen politiikka Baltian maissa on kuitenkin viimeaikoina vähentänyt tätä riskiä.
Taloudelliset näkymät ovat edelleen varsin synkät Baltian maissa, mutt a talouksien täydelliseltä romahdukselta on toistaiseksi säästytt y. Viro on kuitenkin yltänyt budjettiylijäämään kolmannella vuosineljänneksellä ja muutoin synkistä luvuista huolimatt a pitkän ajanjakson näkymät ovat kääntyneet optimistisiksi. Euroopan 27 maan joukosta kurjimmassa kunnossa olevan Latvian talous on pitkälti Euroopan Unionin ja IMF:n tuen varassa. Baltian maista Latvia ja Liett ua kärsivät suurista budjett ivajeista, kaksinumeroisista BKT:n supistumisluvuista ja ovat halutt omia turvautumaan devalvointiin euromääräisten lainojen huomatt avan määrän vuoksi. Mikäli jokin Baltian valuutoista pakon edessä devalvoituu, tulee tällä olemaan vaikutukset maan suorien sijoitusten arvoon, aiheuttaen lisäksi myös taloudellista tuhoa ja epävarmuutt a koko Baltian alueella. Baltian tilanne on pysynyt epävakaana ja valuutt ariski on edelleen huomattava epävarmuustekijä Baltian maita tarkasteltaessa.
Vuosi 2009 on ollut kaupankäyntimäärillä mitatt una todella hiljainen kiinteistökaupan osalta. Sekä Suomessa ett ä koko Euroopassa kaupankäyntimäärät jäävät 2000-luvun alhaisimmille tasoille. Erityisesti vuoden kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen aikana kaupankäynti oli hyvin vähäistä. Loppuvuoden aikana on ollut havaitt avissa markkinan piristymistä erityisesti Euroopan keskeisillä ja suurimmilla markkinaalueilla Brittein saarilla ja Ranskassa. Näissä markkinoissa myös tuott otasot ovat jo monin paikoin kääntyneet laskuun. Tosin vastaavasti myös tuott otasojen nousu vuosina 2007-2008 oli näissä maissa eritt äin rajua esimerkiksi Pohjoismaihin verratt una.
Myös Suomessa kaupankäyntimäärät kääntyivät nousuun vuoden viimeisen vuosineljänneksen aikana. Viimeisen neljänneksen aikana kauppoja toteutui arviolta noin 700 miljoonan euron arvosta, kun sitä ennen koko vuoden aikana oli kauppoja tehty noin miljardin euron arvosta. Koko vuoden kaupankäyntimäärä päätyi Suomessa noin 1,7 miljardiin euroon. Loppuvuoden piristymisestä huolimatt a, tämä on selvästi vähemmän kuin mihin viime vuosina on totutt u ja myös alle 2000-luvun alkuvuosien tason.
Kaupankäynnin piristymisestä huolimatta Suomen markkinassa ei ole vielä nähtävissä varsinaista käännett ä parempaan tuott o- tai hintatasoissa. Loppuvuoden kaupat kertovat lähinnä, ett ä myyjät ja ostajat ovat löytäneet alkuvuott a paremmin yhteisymmärryksen tämän hetken hintatasosta. Ostajat eivät ole toistaiseksi tulleet merkitt ävästi vastaan omissa tuott ovaateissaan. Loppuvuoteen ajoitt uu strategisia ja tilinpäätöstarpeista aiheutuvia kauppoja, mutt a varsinaisia pakotett uja kauppoja on Suomessa toteutunut edelleen hyvin vähän. Toteutuneet kiinteistökaupat eivät ole sisältäneet pääkaupunkiseudun niin sanottuja prime-kohteita. Maakuntakaupunkien hyvissä liikekiinteistökohteissa toteutuneet tuott otasot ovat asett uneet pääosin tasolle 7-8 prosentt ia.
Kotimaiset sijoittajat ovat olleet vahvasti esillä kuluneen vuoden aikana. Syksystä 2008 lähtien ja koko vuoden 2009 selvästi aktiivisimpia liikekiinteistöjen ostajia ovat olleet kotimaiset eläke- ja vakuutusyhtiöt. Tämä trendi on ollut seurausta pankkien luotonannon ehtojen kiristymisestä, jonka myötä suurella vieraan pääoman määrällä operoivien sijoittajien toimintaedellytykset ovat selvästi heikentyneet ja vastaavasti pääomavaltaisten instituutioiden suhteelliset markkina-asemat vahvistuneet. Vastaavasti on ollut havaitt avissa paikallisten piensijoittajien profiilin nousemista. Suuret kansalliset ja kansainväliset sijoittajat ovat joko lopett aneet kokonaan maakuntakohteiden ostamisen kokonaan, tai nostaneet riskivaraumaansa näissä kohteissa huomatt avasti, jolloin paikallismarkkinan erinomaisesti tunteville alueellisille sijoitt ajille on jälleen auennut hyviä sijoitusmahdollisuuksia.
Markkinoilla on edelleen myös ulkomaista kysyntää ja pääomaa, joka etsii Suomesta ja Pohjoismaista sopivia sijoituskohteita. Nämä tahot tavoitt elevat kuitenkin lähtökohtaisesti pääkaupunkiseudun ns. prime-kohteita, joita ei ole markkinoilla ollut suuremmin tarjolla. Vastaavasti kansainvälisten sijoitt ajien lisääntynyt varovaisuus ja reilusti kohonneet tuott ovaatimukset maaseutu-kaupunkeihin kohdistuvissa sijoituksissa eivät ole kuluneen vuoden aikana johtaneet kovin useaan toteutuneeseen kauppaan.
Tuott ovaateiden nousu on joka tapauksessa loppuvuoden aikana tasaantunut, erityisesti parhaiden, ns. prime-kohteiden, osalta. Tämän hetken suurimmat uhkakuvat sijoituskiinteistöjen osalta kohdistuvatkin vuokramarkkinaan. Toistaiseksi varsinkin liiketilojen vuokratasot ja käytt öasteet ovat pitäneet pintansa varsin hyvin ja esimerkiksi Pääkaupunkiseudulla on koett u paljon suurempia haasteita toimistojen vuokrausmarkkinan puolella. Kevät 2010 antaa varmasti osviitt aa myös liiketilojen osalta, josko taantuma on jo turvallisesti ohitett u. Uhkakuvissa on, ett ä lisääntyvä tyött ömyys vaikutt aa negatiivisesti kulutt ajien luott amukseen ja kulutukseen, jolloin paineet myös liiketilojen vuokratasojen laskuun kasvaisivat.
Kauppakeskusten ja päivitt äistavarakauppojen myynnit ovat pitäneet varsin hyvin pintansa vuoden 2009 aikana. Merkittävää muutosta vuoden 2008 myyntilukuihin ei ole havaitt avissa. Sen sijaan tilaa vievän kaupan puolella, kuten auto- ja huonekalukaupassa ja kodinelektroniikka-alalla, on muutos huonompaan ollut selkeä. Näiden kaupanalojen tiloissa ovat myös vajaakäyttöasteet ja epäselvät vuokrasuhteiden päätt ymiset lisääntyneet.
Taantuman myötä liiketilamarkkinan uudistuotanto on rauhoittunut selvästi. Aktiivisia ovat olleet lähinnä Kesko ja S-ryhmä markett iketjujensa laajentamisen myötä. Samoin vanhojen lähiöostoskeskusten ja kauppakeskusten osalta on vireillä muutamia uudistushankkeita. Sen sijaan yhtään suurta uutt a kauppakeskushankett a ei ole tällä hetkellä rakenteilla.
Kehityskohteet on arvioitu käyttämällä tätä tarkoitusta varten kehitett yä projektilaskentamallia. Tätä laskentamallia on käytett y tilanteissa, joissa 1) on olemassa Cityconin hallituksen päätös kehityshankkeesta ja 2) käytett ävissä on tarpeeksi tietoa hankkeesta, jott a luotett ava arviointi on mahdollista toteutt aa. Vaaditt ava informaatio käsitt ää mm. projektisuunnitelman, useampia allekirjoitettuja projektinjälkeisiä vuokrasopimuksia ja tietoa kohteen kokonaisinvestoinneista. Lopullisen päätösvalta projektimallin käytt ämisestä on arvioijalla.
Projektimalli on 10 vuoden kassavirtatarkastelu, joka huomioi myös hankkeen tulevat investoinnit sekä muuttuvat tilaratkaisut ja tulokassavirrat kehitysprojektin jälkeen. Siinä huomioidaan nykyiset kassavirrat kehitysvaiheeseen saakka, ja siirrytään kehityshankkeen jälkeiseen uuteen tilanteeseen rakentamisvaiheen jälkeen.
Projektimallia käytettiin kuluneen arviointikierroksen aikana yhden kohteen arvioinnissa. Tämä kohde oli kauppakeskus Åkersberga Centrum Tukholmassa. Muissa kohteissa on lähtökohtaisesti käytetty normaalia kassavirtamallia, jota on tarpeen mukaan muokatt u huomioimaan pienimuotoiset kehityshankkeet kohteiden sisällä. Näissä kohteissa arviointi perustuu vallitsevaan tilajakaumaan ja vallitsevaan vuokratuott oon. Tarpeen mukaan kohteiden kehityspotentiaali on huomioitu laskelmassa kasvavana vuokratuott ona tai lisäarvona käytt ämätt ömän rakennusoikeuden muodossa. Samalla tarvitt avat kehityskulut on huomioitu investointeina kulupuolella.
Kaikki kohteet on arvioitu lähtökohtaisesti voimassa olevan kaavatilanteen perusteella. Mikäli kohteessa on ollut vireillä virallinen kaavamuutosprosessi ja sen myötä myös kohteen käytt ötarkoitus ja luonne tulevat selvästi muuttumaan, on kohde voitu arvioida tulevan asemakaavan perusteella käytt ämätt ömän rakennusoikeuden arvon kautt a. Tämän edellytys on, ett ä uuden kaavan voimaanastuminen on hyvin todennäköistä ja ett ä uudet kaava-määräykset ovat tarkkaan tiedossa. Tällöin laskelmassa on huomioitu myös kohteen jäljellä oleva (nykymuotoinen) vuokratuott o sekä nykyisten rakennusten purkukustannukset.
Citycon Oyj:n omistaa kiinteistöjä Suomessa (72 kpl), Ruotsissa (15 kpl) sekä Baltian maista Virossa (2 kpl) ja Liett uassa (1 kpl). Kaikkiaan yhtiö omistaa kokonaan tai osuuksia 90:stä eri kiinteistöstä. Kiinteistökanta on sekä arvoltaan että laadultaan hyvin heterogeeninen. Omistusten runko muodostuu 30 kauppakeskuskiinteistöstä, mutt a kokonaisuuteen mahtuu myös vaatimattomia yksittäisiä liikerakennuksia, purett avia kehityskohteita ja mm. yksi rakentamaton tontt i.
Kiinteistökannan kokonaisarvo on määritelty laskemalla yhteen yksitt äisten kohteiden markkina-arvot. Erillistä kokonaisarvon korjauskerrointa ei ole käytett y. Arvioinnin tulos ja sen jakautuminen eri maiden ja osa-markkinoiden kesken esitetään tässä kappaleessa. Kiinteistökantaa on kokonaisuuden lisäksi tarkasteltu maantieteellisen jakauman mukaan pienemmissä osissa.
Citycon omistaa pääsääntöisesti liikekiinteistöjä. Vain muutamassa yksitt äisessä kohteessa pääkäyttötarkoitus on muu kuin liikekäytt ö. Valtaosa kiinteistökannan arvosta (n. 86 prosentt ia) muodostuu kauppakeskuksista. Erityisesti Suomessa Cityconilla on vahva osuus kauppakeskusmarkkinasta, yhtiön omistaessa viisi Suomen kahdestakymmenestä suurimmasta kauppakeskuksesta ja kaikkiaan 22 kauppakeskukseksi luokiteltavaa kiinteistöä.
Citycon on ilmoitt anut strategiseksi painopisteekseen olemassa olevan kiinteistökannan kehitt ämisen. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla Citycon omistaa useita lähiökeskusten vanhoja ostoskeskuksia ja liikekiinteistöjä. Useisiin näistä liitt yy merkitt äviä kehitys- ja kaavamuutossuunnitelmia. Näissä kohteissa on myös odotett avissa merkitt äviä kehitys- ja muutostöitä tulevina vuosina ja niiden osalta arviointia tarkastellaan aina tapauskohtaisesti. Mikäli kohteissa astuu voimaan uusi, päivitett y asemakaava ja sen myötä kehitystyön aikataulu selkeytyy, voidaan arvioinnissa siirtyä rakennusoikeuden kautta tapahtuvaan arvioon tai tarvittaessa ns. kehitysmallin (huomioi myös kehitystyön jälkeisen tilanteen) käyttöön. Tämän arviointikierroksen myötä Myllypuron ostoskeskuksen arviointi on Cityconin tekemien tontt ikauppojen myötä siirtynyt rakennusoikeuden kautt a tapahtuvaksi.
Myös sekä Suomen että Ruotsin useisiin kauppakeskuksiin liitt yy kehityspotentiaalia ja -suunnitelmia. Näitä kohteita ovat Ruotsissa mm. Tumba Centrum, Åkersberga Centrum ja Suomessa mm. Lahden Trio (Hansa-puolen osalta), Iso Omena ja Isokristiina. Kohteiden kehitys on aina tapauskohtaista ja etenee usein pienissä erissä. Arvioinnissa tämä kehitys otetaan huomioon, kun siitä on olemassa uskott ava suunnitelma ja näytt öä uusien vuokrausten onnistumisesta. Kohteiden arvostuksessa kehityspotentiaali tarkoitt aa lähtökohtaisesti kasvavaa vuokratuottopotentiaalia joko lisääntyvän vuokra-alan tai kasvavan keskivuokran kautta, mikä kuitenkin realisoituakseen vaatii rahallisia investointeja sekä riitt ävän rakennus- ja kehitysajan.
Cityconin kiinteistökannan kokonaisarvo on arvioitu tasolle 2,162 miljardia euroa. Kiinteistökannan arvo on noussut vuoden 2009 neljännen vuosineljänneksen aikana euromääräisesti tarkasteltuna noin 8 miljoonaa euroa (2,154 miljardia euroa Q3 2009). Suhteellinen muutos on ollut noin 0,4 %. Syy positiiviseen arvonmuutokseen on ennen kaikkea suurten kehityshankkeiden Liljeholmstorgetin ja Åkersbergan rakentamisen edistyminen. Näissä kohteissa rakentaminen ja vuokraustilanne ovat edenneet, rakennuskustannukset sitoutuneet ja täten niiden markkina-arvot ovat nousseet. Lisäksi Myllypuron Ostoskeskukseen on arvioinnissa tullut huomatt avaa lisäarvoa, kun Citycon on solminut kohteessa tontt ikauppoja. Näiden kolmen kohteen positiivinen arvonnousu on ollut kuluneen vuosineljänneksen aikana yli 26 miljoonaa euroa. Mikäli nämä kehityskohteet jätetään tarkastelun ulkopuolelle, kiinteistökannan kokonaisarvo on laskenut noin prosentin viimeisen vuosineljänneksen aikana.
Koko kiinteistökannan osalta tuott ovaateen painotett u keskiarvo on säilynyt tasolla 6,6 prosentt ia (6,6 % Q3 2009).
Kiinteistökannan markkina-arvon herkkyysanalyysiä varten on muodostett u ns. portfolio-kassavirta, jossa yksitt äiset kassavirtalaskelmat on yhdistett y yhdeksi kokonaisuudeksi kuvaamaan koko kiinteistökantaa. Markkina-arvon muutoksia on sitten tarkasteltu muuttamalla laskennan keskeisiä muutt ujia yksi kerrallaan. Tarkastelussa mukana olevat muuttujat ovat tuott ovaade, vuokratuott o, hoitokulut sekä vajaakäytt öaste. Vertailu- ja lähtökohtana on käytett y kiinteistökannan nykyistä markkina-arvoa. Herkkyystarkastelu on suoritett u muutt amalla yhden laskentaparametrin arvoa kerrallaan ja laskemalla kiinteistökannalle vastaava uusi markkina-arvo. Kyseessä on yksinkertaistett u
malli, jonka tarkoitus on osoitt aa karkeasti eri muutt ujien vaikutus kokonaisuuden arvon muodostumisessa.
Herkkyystarkastelu osoitt aa, ett ä kiinteistökannan markkina-arvo on kaikkein herkin tuottovaateen ja vuokratuoton muutoksille. Mikäli tuott ovaade laskee kymmenen prosenttia, portfolion markkina-arvo nousee noin 11 prosenttia. Vastaavasti kymmenen prosentin nousu vuokratuotoissa nostaa markkina-arvoa noin 15 prosentt ia.
Markkina-arvo ei ole erityisen herkkä kulujen eikä vajaakäytt öasteen muutoksille. Kymmenen prosentin kasvu kulutasossa laskee kiinteistökannan kokonaisarvoa alle neljä prosenttia. On lisäksi syytä huomioida, ett ä liikekohteissa kulut ovat myös usein sidoksissa tuloihin vuokralaisilta peritt ävän hoitovuokran kautt a. Mikäli hoitokulut kasvavat, kasvaa myös vuokralaisilta peritt ävä hoitovuokra. Tämä suhde ei ole täysin yksi yhteen, mutta kyseinen riippuvuus joka tapauksessa laskee hoitokuluriskiä arvonmuodostuksessa.
Vajaakäytön osalta tarkastelussa ei ole käytetty samaa suhteellista skaalaa kuin muissa parametreissa, vaan sitä on muutettu 0,5 tai 1,0 prosentt iyksikköä kerrallaan. Prosentuaalinen muutos on täten huomatt avasti enemmän kuin 5 ja 10 prosentt ia kerrallaan, kuten muissa kohteissa. Tästä huolimatt a vajaakäytön muutoksen vaikutus jää vähäisemmäksi kuin muiden muutt ujien osalta. Yhden prosentt iyksikön lisäys vajaakäytössä laskee kiinteistökannan markkina-arvoa alle kaksi prosentt ia.
Fruängen Centrum
Tukholma Cityconin vuokratt ava pinta-ala 14 600 m2 Rakennusvuosi 1965.
Österåker
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 30 500 m2 Rakennusvuosi 1985. Laajennus- ja/tai uudistusvuosi 1995/1996.
Tallinna Cityconin vuokratt ava pinta-ala 9 500 m2 Rakennusvuosi 2000.
Liljeholmstorget Tukholma Cityconin vuokratt ava pinta-ala 40 700 m2 Rakennusvuosi 1973. Laajennus- ja/tai uudistus-
vuosi 2009.
Botkyrkan Cityconin vuokratt ava pinta-ala 31 300 m2 Rakennusvuosi 1954. Laajennus- ja/tai uudistusvuosi 2000.
Stenungsund Cityconin vuokratt ava pinta-ala 36 400 m2 Rakennusvuosi 1967. Laajennus- ja/tai uudistusvuosi 1993.
Uumaja Cityconin vuokratt ava pinta-ala 27 000 m2 Rakennusvuosi 1927.
Laajennus- ja/tai uudistusvuosi 1997.
Jakobsbergs
Laajennus- ja/tai uudistusvuosi 1993.
Vilna Cityconin vuokratt ava pinta-ala 8 000 m2 Rakennusvuosi 2005.
POHJOISESPLANADI 35 AB 00100 HELSINKI PUH. 0207664400 [email protected] WWW.CITYCON.FI
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.