Annual Report • Feb 6, 2013
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
TILINPÄÄTÖS 2012
| Toimintakertomus 3 | ||
|---|---|---|
| EPRA:n tunnusluvut 17 | ||
| CITYCON OYJ:N KONSERNITILINPÄÄTÖS 1.1-31.12.2012 |
22 | |
| Laaja konsernituloslaskelma, IFRS 22 | ||
| Konsernitase, IFRS 23 | ||
| Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS 24 | ||
| Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS 25 | ||
| Konsernitilinpäätöksen liitetiedot 26 | ||
| 1. | Yrityksen perustiedot 26 | |
| 2. | Tilinpäätöksen laatimisperusta 26 | |
| 3. | Muutokset IFRS-standardeissa | |
| ja laskentaperiaatt eissa 26 | ||
| 4. | Yhteenveto konsernitilinpäätöksen | |
| laatimisperiaatt eista 27 | ||
| 5. | Keskeiset arviot ja oletukset | |
| sekä harkintaa edellytt ävät | ||
| laatimisperiaatt eet 31 | ||
| 6. | Brutt ovuokratuott o32 | |
| 7. | Segmentt i-informaatio 33 | |
| 8. | Hoitokulut 34 | |
| 9. | Vuokraustoiminnan muut kulut 35 | |
| 10. Hallinnon kulut 35 | ||
| 11. Henkilöstökulut 35 | ||
| 12. Poistot 35 | ||
| 13. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 35 |
| 14. Rahoituskulut (nett o) 35 | |
|---|---|
| 15. Tuloverot 36 | |
| 16. Osakekohtainen tulos 36 | |
| 17. Sijoituskiinteistöt 36 | |
| 18. Osuudet yhteisessä määräysvallassa | |
| olevissa yksiköissä 38 | |
| 19. Aineett omat hyödykkeet 38 | |
| 20. Aineelliset käytt öomaisuushyödykkeet38 | |
| 21. Laskennalliset verosaamiset ja -velat 38 | |
| 22. Rahoitusinstrumentt ien luokitt elu 39 | |
| 23. Johdannaissopimukset 40 | |
| 24. Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt 41 | |
| 25. Myyntisaamiset ja muut saamiset 41 | |
| 26. Rahavarat 41 | |
| 27. Oma pääoma 41 | |
| 28. Lainat 42 | |
| 29. Ostovelat ja muut velat 46 | |
| 30. Työsuhde-etuudet 46 | |
| 31. Liiketoiminnan rahavirta 48 | |
| 33. Lähipiiritapahtumat 49 | |
| 34. Konsernirakenteen muutokset | |
| vuonna 2012 51 | |
| 35. Tilinpäätöspäivän jälkeiset tapahtumat 51 | |
| Tunnusluvut 52 | |
| 1) Konsernin viiden vuoden tunnusluvut 52 | |
| 2) Viiden vuoden segmentt i-informaatiota 53 | |
| Emoyhtiön tuloslaskelma, FAS 54 | |
| Emoyhtiön tase, FAS55 | |
| Emoyhtiön rahavirtalaskelma, FAS 56 |
| Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS57 | ||
|---|---|---|
| 1. | Laadintaperiaatt eet 57 | |
| 2. | Liikevaihto57 | |
| 3. | Vuokraustoiminnan muut kulut 57 | |
| 4. | Henkilöstökulut 57 | |
| 5. | Poistot ja arvonalentumiset 57 | |
| 6. | Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 57 | |
| 7. | Rahoituskulut (nett o) 58 | |
| 8. | Tuloverot 58 | |
| 9. | Aineett omat hyödykkeet 58 | |
| 10. Aineelliset hyödykkeet 58 | ||
| 11. Tytäryhtiöosakkeet 59 | ||
| 12. Osakkuusyhtiöosakkeet 59 | ||
| 13. Muut sijoitukset 59 | ||
| 14. Tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset 59 | ||
| 15. Pitkä- ja lyhytaikaiset saamiset 59 | ||
| 16. Oma pääoma 59 | ||
| 17. Vieras pääoma 59 | ||
| 18. Vastuusitoumukset 60 | ||
| Osakkeet ja osakkeenomistajat 61 | ||
| Tunnuslukujen laskentaperiaatt eet 62 | ||
| Tilinpäätöksen allekirjoitukset 63 | ||
| Tilintarkastuskertomus 64 | ||
| Kiinteistölista 65 | ||
| Arviointilausunto 69 | ||
Vuonna 2012 Citycon jälleenrahoitt i suuren osan vuosina 2013 ja 2014 erääntyvistä pankkilainoistansa, laajensi kesällä Tanskaan ja sopi Tukholmassa sijaitsevan Kista Galleria -kauppakeskuksen ostamisesta yhdessä Canada Pension Plan Investment Board:in (CPPIB) kanssa.
Vuokraus kehitt yi positiivisesti; vertailukelpoiset nett ovuokratuotot kasvoivat 4,9 prosentt ia.
Citycon saavutt i julkistamansa vuoden 2012 taloudelliset tavoitteet. Yhtiö tarkensi vuoden 2012 kolmannen osavuosikatsauksensa yhteydessä tavoitt eitaan ja ilmoitt i odott avansa vuoden 2012 liikevaihdon kasvavan vuoteen 2011 verratt una 16–21 miljoonalla eurolla, operatiivisen liikevoitt onsa (EPRA operating profi t) 14–19 miljoonalla eurolla, operatiivisen tuloksensa (EPRA Earnings) 6–11 miljoonalla eurolla ja osakekohtaisen operatiivisen tuloksensa olevan 0,195–0,215. Vuonna 2012 liikevaihto kasvoi vuoteen 2011 verratt una 22,2 miljoonalla eurolla. Erityisesti vuokralaisiin liitt yvien projektien ajoitus Baltiassa johti korkeampaan liikevaihtoon, kuin mitä yhtiö ennusti kolmannen osavuosikatsauksen yhteydessä. Mitkään muut liikevaihdon kehitykseen yleisesti liitt yvät tekijät eivät muutt uneet. Operatiivinen liikevoitt o kasvoi (EPRA operating profi t) 18,3 miljoonalla euroa, operatiivinen tulos (EPRA Earnings) 10,6 miljoonalla eurolla sekä osakekohtainen operatiivinen tulos oli 0,214.
| AVAINLUVUT | Q4/2012 | Q4/2011 | Q3/2012 | 2012 | 2011 Muutos-%1) | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| IFRS:n mukaiset tunnusluvut | ||||||
| Liikevaihto, Me | 62,1 | 56,0 | 60,9 | 239,2 | 217,1 | 10,2 % |
| Nett ovuokratuott o, Me | 42,1 | 37,3 | 42,6 | 162,0 | 144,3 | 12,3 % |
| Katsauskauden voitt o/tappio emoyhtiön omistajille, Me | 20,4 | -5,4 | 30,2 | 77,2 | 13,0 | 495,7 % |
| Tulos/osake, euroa 2) | 0,06 | -0,02 | 0,10 | 0,26 | 0,05 | 438,9 % |
| Liiketoiminnan nett orahavirta/osake, euroa 2) | 0,04 | 0,04 | 0,05 | 0,21 | 0,25 | -16,2 % |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me | 2 695,5 | 2 714,2 | 2 522,1 | 7,6 % | ||
| Omavaraisuusaste, % | 34,8 | 37,8 | 36,0 | 4,7 % | ||
| EPRA:n mukaiset tunnusluvut | ||||||
| Operatiivinen liikevoitt o | ||||||
| (EPRA operating profi t), Me | 34,2 | 28,9 | 37,3 | 135,7 | 117,4 | 15,5 % |
| % liikevaihdosta | 55,1 % | 51,6 % | 61,3 % | 56,7 % | 54,1 % | 4,8 % |
| Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me | 16,2 | 12,5 | 17,8 | 63,9 | 53,3 | 20,0 % |
| Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), euroa 2) | 0,049 | 0,043 | 0,062 | 0,214 | 0,197 | 8,5 % |
| Nett ovarallisuus/osake (EPRA NAV per share), euroa | 3,71 | 3,49 | 3,62 | -3,7 % | ||
| Oikaistu nett ovarallisuus/osake (EPRA NNNAV per share), euroa | 3,24 | 3,08 | 3,29 | -6,4 % |
1) Muutos-% on laskett u tarkoista luvuista ja viitt aa vuosien 2012 ja 2011 väliseen muutokseen.
2) Osakekohtaiset tulos tunnusluvut on laskett u osakeantioikaistulla osakkeiden määrällä lokakuussa 2012 toteutetun merkintäetuoikeusannin seurauksena.
"Cityconin tärkein tavoite vuonna 2012 oli tuloksen ja tulevien kassavirtojen parantaminen.
Tämän toteutt amiseksi tehostimme toimintaamme, tunnistimme kehitysmahdollisuuksia, käynnistimme hankkeita ja toteutimme valikoituja uushankintoja. Heinäkuussa laajensimme kiinteistökantaamme maantieteellisesti Tanskaan hankkimalla Kööpenhaminassa sijaitsevan Albertslund Centrum -kauppakeskuksen. Ruotsissa vahvistimme markkina-asemaamme huomattavasti ostamalla tukholmalaisen Kista Gallerian (kauppa saatiin päätökseen tammikuussa 2013). Kista Gallerian hankinta tasapainott aa Cityconin kasvustrategian mukaisesti eri liiketoimintaalueiden painoarvoa yrityksen kiinteistösalkussa. Toinen keskeinen peruste hankinnalle on liiketilojen tarjonnan parantaminen ja laajemman korkealaatuisen kauppakeskusvalikoiman tarjoaminen vähitt äiskaupan toimijoille.
Cityconin strategiaan kuuluvat myös joint venture -yhteisomistussopimukset kauppakeskusinvestoinneissa. Esimerkkinä tästä strategiasta on yhteistyömme maailmanlaajuisesti toimivan, arvostetun yhteisyrityskumppani CPPIB:n kanssa. Puolet Kista Gallerian hankinnasta on rahoitett u yhdessä CPPIB:n kanssa kiinteistövakuudellisella lainalla. Osakeantia suunnitellaan parhaillaan.
Vuonna 2012 yrityksen vertailukelpoiset nett ovuokratuotot kasvoivat 4,9 prosentt ia. Strategiamme mukaisesti saimme uusia kansainvälisiä vuokralaisia, kuten britt iläisen Debenhamsin ja italialaisen Furlan.
Viime vuonna vähensimme hallinnollisia kustannuksia, ja kulujensäästöohjelma jatkuu. Tavoitt eet vuodelle 2013 ovat aiempaa korkeammalla: hallinnollisten kustannusten säästötavoite vuonna 2013 on säästää noin 5 miljoonaa euroa verratt una vuoden 2012 tasoon.
Käytännössä kaikki vuonna 2013 erääntyvät lainat on jälleenrahoitett u onnistuneesti. Laajensimme rahoituslähteitämme joukkolainamarkkinoille, ja lokakuussa vahvistimme tasett amme merkintäetuoikeusannilla. Kista Gallerian hankinnan jälkeen yhtiö aloitt i uuden merkintäoikeusannin suunnitt elun etupäässä hankinnan rahoitt amiseksi ja tase vahvistamiseksi.
Vuonna 2013 Citycon täytt ää 25 vuott a. Tämän vuoden aikana Citycon vahvistaa laadukasta brändiään ja profi iliaan osakkeenomistajien, vuokralaisten, asiakkaiden ja
muiden sidosryhmien suuntaan. Uskomme, ett ä paikallisen kauppakeskusbrändin teho tulee yhdistää Cityconin voimaan ja osaamiseen alan johtavana pohjoismaisena toimijana."
Yhtiö laski toukokuussa liikkeeseen 150 miljoonan euron suuruisen kotimaisen vakuudett oman joukkovelkakirjalainan. Lainan maturiteett i on viisi vuott a ja eräpäivä 11.5.2017. Lainalle maksetaan kiinteää 4,25 prosentin vuotuista korkoa.
Citycon allekirjoitt i 4. syyskuuta 360 miljoonan euron suuruisen vakuudett oman luott osopimuksen pohjoismaisen pankkiryhmän kanssa. Järjestely koostuu 190 miljoonan euron suuruisesta kertalyhenteisestä lainasta sekä 170 miljoonan euron suuruisesta luott olimiitistä. Laina-aika on keskimäärin viisi vuott a. Luott osopimuksella maksett iin ennenaikaisesti alunperin elokuussa 2013 erääntyvä 332 miljoonan euron syndikoitu kertalyhenteinen laina 30.11.
Cityconin hallitus päätt i 7.9.2012 osakkeenomistajien merkintäetuoikeuteen perustuvasta, noin 90,7 miljoonan euron osakeannista varsinaisen yhtiökokouksen 21.3.2012 antaman valtuutuksen nojalla. Merkitt äväksi tarjott iin 49 032 002 uutt a osakett a 1,85 euron osakekohtaiseen merkintähintaan. Osakkeiden merkintäaika alkoi 17.9. ja päätt yi 1.10. Osakeannissa merkitt iin kaikki tarjotut osakkeet. Tarjotut osakkeet vastasivat noin 17,6 prosentt ia yhtiön kaikkien osakkeiden lukumäärästä ja niiden tuottamista äänistä ennen osakeantia ja noin 15,0 prosentt ia osakeannin jälkeen. Uudet osakkeet merkitt iin kaupparekisteriin 8.10.
Citycon jatkoi vuoden aikana 2.8.2006 liikkeeseen laskemansa pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan velkakirjoja takaisinostoja ja niiden mitätöimistä. Vuoden vaihteessa vaihtovelkakirjalainan perusteella liikkeeseen laskett uja velkakirjoja on 796 kappalett a ja niillä voidaan merkitä enintään 9 827 160 Cityconin osakett a. Cityconin osakepääoman korotuksen enimmäismäärä vaihtovelkakirjalainan perusteella laski mitätöintien seurauksena 13 266 666 euroon.
Kauppakeskusten taloudellinen vuokrausaste oli 96,8 prosentt ia (97,1 %). Koko kiinteistökannan taloudellinen vuokrausaste oli 95,7 prosentt ia (95,5 %).
Syyskuun lopussa Citycon allekirjoitt i vuokrasopimuksen britt iläisen tavaratalo Debenhamsin kanssa. Tavarataloketju avaa ensimmäisen liikkeensä Virossa Cityconin Rocca al Maressa syksyllä 2013.
Citycon sopi Hennes & Mauritzin kanssa kahden liikkeen avaamisesta Tallinnassa tuodakseen ketjun Viron markkinoille. Liikkeet avataan viimeistään syksyn 2013 aikana.
Citycon ja Canada Pension Plan Investment Board, sijoitusorganisaatio, ilmoitt ivat 19.12. allekirjoitt aneensa sopimuksen Tukholmassa sijaitsevan Kista Gallerian ostamisesta noin 4,6 miljardilla Ruotsin kruunulla (kaupan toteutumishetken kurssilla laskett una noin 530 milj. eurolla) DNB Livsforsikring ASA -yhtiöltä. Kaupan ehtojen mukaan Citycon ja CPPIB kumpikin omistavat kauppakeskuksesta puolet. Hankinta toteutui 17.1.2013. Citycon arvioi ensimmäisen vuoden nett otuott oasteen olevan noin 5,5 prosentt ia. Kista Gallerian vuokratt ava kokonaispinta-ala on 90 000 neliömetriä. Pinta-alasta 60 000 neliömetriä on liikepinta-alaa ja loppu 30 000 neliömetriä sisältää hotellin, opiskelija-asuntoja, terveydenhuoltotiloja ja kunnallisia palveluita. Kauppakeskuksen vuosittainen kävijämäärä on noin 18,1 miljoonaa ja vuosimyynti noin 280 miljoonaa euroa. Hankinta on yksi Cityconin historian suurimmista.
Citycon osti 1. marraskuuta 30 prosentin osuuden Stenungsundin kunnassa Ruotsissa sijaitsevasta kauppakeskus Stenugstorgista noin 126 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 14,7 milj. eurolla) KF Fastigheter AB:ltä. Citycon hankki kauppakeskuksesta 70 prosentin omistusosuuden vuonna 2006, jolloin KF Fastigheter AB pysyi vähemmistöosakkaana.
Yhtiö myi 2. elokuuta Ruotsissa Drabanten bostäder AB:n kaikki osakkeet noin 50,0 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 5,6 milj. euroa) Bostadsrätt sföreningen Stinsen 107-111:lle. Myyty yhtiö omistaa Tumba Centrumin yhteydessä Botkyrkan kunnassa Ruotsissa 47 asuntoa. Asuntojen vuokratt ava pinta-ala on noin yhteensä noin 3 600 neliömetriä.
Yhtiö osti 2. heinäkuuta Oulussa sijaitsevan Citytalon 13,5 miljoonalla eurolla paikalliselta seurakuntayhtymältä sekä eräiltä yksityishenkilöiltä. Citytalo sijaitsee Cityconin omistaman kauppakeskus Gallerian vieressä Oulun ydinkeskustassa. Citytalon vuokratt ava pinta-ala on yhteensä noin 2 800 neliömetriä, sen tilat ovat täyteen vuokratt uja ja ankkurivuokralaisina toimivat Clas Ohlson, Gina Tricot sekä DinSko. Pääasiallinen syy kiinteistön hankitaan oli kauppakeskus Gallerian suunnitt eilla oleva laajennus- ja uudistushanke.
Citycon osti 2. heinäkuuta 25 prosentin osuuden Uumajassa Ruotsissa sijaitsevasta kauppakeskus Strömpilenistä ja sen omistamasta Länken-nimisestä liikekiinteistöstä noin 121 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 13,8 milj. eurolla) Balticgruppen AB:ltä. Citycon hankki kiinteistöistä 75 prosentin omistusosuuden kesäkuussa 2007. Myyjä Balticgruppen AB jäi tuolloin vähemmistöosakkaaksi 25 prosentin osuudella. Alkuperäisen kaupan yhteydessä solmitun osakassopimuksen mukaisesti vähemmistöosakkaalla oli oikeus myydä omistuksensa Cityconille tietyn ajan kuluessa. Toteutunut kauppa perustuu tähän sopimukseen. Kauppahinta on määritelty kyseisen sopimuksen mukaisesti ja se on linjassa kiinteistöjen tuoreimman käyvän arvon kanssa. Kaupan jälkeen Citycon omistaa kauppakeskus Strömpilenin ja liikekiinteistö Länkenin kokonaisuudessaan.
Citycon sopi 16. toukokuuta myyvänsä kaikki Jakobsberg Bostäder 3 AB:n osakkeet noin 90,0 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 10,0 milj. eurolla) Akelius Lägenheter AB:n omistamalle Lärjungen Lägenheter 18 AB:lle. Kauppa toteutui 2.7.2012. Myyty yhtiö omistaa Ruotsissa Järfällan kunnassa Jakobsberg Centrumin yhteydessä 129 asuntoa. Asuntojen vuokratt ava pinta-ala on yhteensä noin 9 800 neliömetriä. Citycon kirjaa myynnistä noin 2,9 miljoonan euron myyntivoiton.
Citycon allekirjoitt i 7. kesäkuuta sopimuksen suur-Kööpenhaminan alueella sijaitsevan Albertslund Centrum -kauppakeskuksen ostamisesta Albertslundin kunnalta 181 miljoonalla Tanskan kruunulla (noin 24 milj. eurolla). Kauppa toteutui 2.7. Hankinta on yhtiön ensimmäinen investointi Tanskassa. Albertslund Centrumin vuokratt ava pinta-ala on tällä hetkellä noin 14 700 neliömetriä. Sopimukseen sisältyy lisäksi päivitt äistavarakauppalaajennus, jonka yhtiö ostaa hankkeen valmistutt ua vuonna 2014. Laajennuksen myötä vuokratt ava kokonaispinta-ala laajenee noin 20 000 neliömetriin. Kauppakeskuksen taloudellinen vuokrausaste hankintahetkellä oli 97,5 prosentt ia. Lisätietoa kaupasta on saatavilla yhtiön 7.6. julkaisemasta pörssitiedott eesta.
Yhtiö hankki huhtikuussa Helsingissä sijaitsevan kauppakeskus Arabian 19,5 miljoonalla eurolla Tapiola-yhtiöiltä. Kauppakeskus Arabia sijaitsee Helsingin koillisessa kantakaupungissa noin neljän kilometrin päässä ydinkeskustasta Helsingin kaupungin omistamalla tontilla. Kauppakeskuksen vuokratt ava pinta-ala on yhteensä noin 14 000 neliömetriä, josta liiketilan osuus on noin 12 900 neliömetriä. Kauppakeskuksessa on yli 30 liikett ä ja sen taloudellinen vuokrausaste ostohetkellä oli 93,0 prosentt ia. Lisätietoa kaupasta on saatavilla yhtiön 4.4. julkaisemasta pörssitiedott eesta.
Yhtiö osti huhtikuussa myös loput vähemmistöosakkeet kauppakeskus Koskikeskuksesta ostamalla 41,7 prosentt ia Kiinteistö Oy Tampereen Koskenrannan osakkeista 7,8 miljoonalla eurolla. Kyseinen yhtiö oli yksi Koskikeskuksen kiinteistöyhtiöistä. Kaupan jälkeen yhtiö omistaa kauppakeskus Koskikeskuksen kokonaisuudessaan, mikä edesautt oi keskuksessa käynnissä olevan kehityshankkeen sujuvaa toteutt amista.
Yhtiö myi kauden aikana yhteensä kaksi ydinliiketoimintaan kuulumatonta kohdett a Suomessa sekä kaksi ydinliiketoimintaan kuulumatonta kohdett a ja kaksi asuntoportfoliota Ruotsissa..
Kauppakeskus Koskikeskuksen kehityshanke oli yhtiön suurin käynnissä oleva hanke. Hankkeen kokonaisinvestoinnin arvo oli noin 37,9 miljoonaa euroa. Projekti valmistui joulumyyntiin ja avajaiset pidett iin 15.12. suunnitellusti. Kauppakeskuksen vuokratt ava pinta-ala uudistuksen jälkeen on yhteensä noin 34 300 neliömetriä. Koskikeskus oli auki koko hankkeen ajan.
Åkermyntan Centrumin uudistushanke on viivästynyt, koska neuvott elut olemassa olevien vuokralaisten kanssa ovat venyneet. Hankkeen arvioidaan valmistuvan vuonna vuoden 2013 ensimmäisellä vuosipuoliskolla.
Tallinnassa sijaitseva kauppakeskus Magistral avatt iin täyteen vuokratt una toukokuussa uudelleen kahdeksan kuukautt a kestäneen uudistus- ja laajennushankkeen jälkeen. Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala kasvoi 2 200 neliömetrillä 11 700 neliömetriin.
Helsingin Myllypurossa sijaitsevan kauppakeskus Myllypuron Ostarin kehityshankkeen viimeinen osa valmistui toukokuussa.
Baltian liiketoimintayksikkö nimett iin uudelleen "Baltia ja uudet markkinat" -liiketoimintayksiköksi. Tanskasta ostett u Albertslund Centrum kuuluu tähän yksikköön Baltiassa sijaitsevien keskusten lisäksi.
Marko Juhokas nimitett iin 11.7. Citycon Oyj:n Suomen liiketoimintojen maajohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi. Juhokas aloitt i uudessa tehtävässään 16.7. Michael Schönach, Cityconin Suomen liiketoimintojen maajohtaja ja johtoryhmän jäsen, jätt i tehtävänsä yhtiössä 15.5. Nils Styf nimitett iin huhtikuussa Citycon Oyj:n sijoitusjohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi. Styf aloitt i tehtävässään 11.6.
Suomen liiketoimintayksikössä aloitett iin 12.12. yhteistoimintaneuvott elut, joiden tarkoituksena oli sopia organisaation uudelleenjärjestelyistä ja niihin liitt yvistä mahdollisista henkilövaikutuksista. Yhtiö arvioi, ett ä suunnitellut uudelleenjärjestelyt voivat vaatia enintään 14 henkilötyövuoden vähentämistä Suomessa ja merkitä olennaisia muutoksia työnkuvissa tai muissa työehdoissa. Yhteistoimintaneuvott elujen piiriin kuului noin 60 työntekijää Cityconin Suomen liiketoimintoihin. Yhteistoimintaneuvott elut saatiin päätökseen 30.1.2013.
18.12. yhtiö ilmoitt i muutoksista yhtiön johdossa ja lisäsäästötavoitt eistaan: yhtiö ilmoitt i vuoden 2013 tavoitt eena olevan hallinnollisten kustannusten vähentämisen noin 5 miljoonalla eurolla vuoteen 2012 verratt una. Harri Holmström, Baltian ja uusien markkinoiden sekä vuokrauksen johtaja, joka on ollut yhtiön palveluksessa kahdeksan vuott a, nimitett iin yhtiön operatiivisista toiminnoista vastaavaksi johtajaksi. Harri Holmströmin siirrytt yä uuteen tehtävään Baltian ja Tanskan liiketoimintoja johtaa Baltian liiketoimintojen kaupallinen johtaja Mati Pops. Marko Juhokas, Suomen liiketoimintojen maajohtaja, jatkaa tehtävässään mutt a hänen jäsenyytensä yhtiön johtoryhmässä päätt yi johtoryhmän uudelleenorganisoinnin johdosta 18.12.
Cityconin johtoryhmän jäsenet 19.12. alkaen ovat: toimitusjohtaja Marcel Kokkeel, varatoimitus- ja talousjohtaja Eero Sihvonen, lakiasiainjohtaja Anu Tuomola, operatiivinen johtaja Harri Holmström ja sijoitusjohtaja Nils Styf.
Eurooppalaisten listatt ujen kiinteistösijoitusyhtiöiden katt ojärjestö EPRA (European Public Real Estate Association) valitsi vuosikonferenssissaan Cityconin vuoden 2011 vuosikertomuksen ja vastuullisuusraportin yhdeksi toimialan parhaista. Citycon sai EPRA Gold Award -palkinnon taloudellisesta raportoinnistaan nyt kolmantena vuotena peräjälkeen. Yhtiö sai kultaa myös uudessa Vastuullisuusraportoinnin kilpailusarjassa.
Citycon muutt i konsernirakennett aan 1.4. alkaen. Muutos toteutett iin liiketoimintasiirroilla, joissa Cityconin Suomen kiinteistöliiketoiminnot siirrett iin kahteen uuteen holding-yhtiöön Citycon Finland Oy:hyn ja Etelä-Suomen Kauppakiinteistöt Oy:hyn. Liiketoimintasiirtojen jälkeen nämä yhtiöt omistavat, johtavat ja ylläpitävät Cityconin Suomessa sijaitsevia kiinteistöjä. Muutos ei vaikutt anut Cityconin muuhun toimintaan.
Citycon ja CPPIB allekirjoitt ivat 14.1.2013 yhteensä 2 290 miljoonan Ruotsin kruunun (noin 265 milj. euron) suuruisen kiinteistövakuudellisen lainan kauppakeskusinvestoinnin rahoitt amiseksi. Lainan vakuutena on Kista Galleria. Laina-aika on viisi vuott a ja lainanantajina Skandinaviska Enskilda Banken AB (publ), joka toimi transaktion koordinaatt orina, Swedbank AB sekä Aareal Bank AG.
Citycon Oyj:n ja CPPIB:n 19.12 allekirjoitt ama sopimus ostaa Tukholmassa sijaitsevan Kista Galleria -kauppakeskus DNB Livsforsikring ASA:ltä noin 530 miljoonalla eurolla toteutui 17.1.2013. Kaupan ehtojen mukaan Citycon ja CPPIB kumpikin omistavat kauppakeskuksesta puolet.
Citycon Oyj:n osakkeenomistajat kutsutt iin ylimääräiseen yhtiökokoukseen, joka pidetään keskiviikkona 6.2.2013 klo 14.00 Helsingissä. Hallitus ehdott aa ylimääräiselle yhtiökokoukselle, ett ä ylimääräinen yhtiökokous valtuutt aa hallituksen päätt ämään uusien osakkeiden antamisesta maksua vastaan. Citycon päätt i aloitt aa nykyisten osakkeenomistajien merkintäetuoikeuteen perustuvan enintään 125.000.000 uuden osakkeen merkintäetuoikeusannin ("Osakeanti") valmistelun. Osakeannilla kerätt ävät varat on tarkoitus käytt ää 19.12.2012 julkistetun Tukholmassa sijaitsevan Kista Galleria -kauppakeskuksen hankinnan rahoitt amisen lisäksi yhtiön taseen vahvistamiseen, strategian rahoitt amiseen ja muihin yleisen yritystoiminnan tarkoituksiin.
Citycon tiedott i 30.1.2013 Suomen liiketoimintojen uudelleenorganisointiin liitt yneiden yhteistoimintalain mukaisten neuvott eluiden päätt ymisestä. Neuvott elujen tuloksena Citycon vähentää Suomen liiketoiminnoista yhteensä 10 henkilöä. Neuvott elujen alkaessa henkilöstön vähentämistarpeen arvioitiin olevan enintään 14 henkilöä. Cityconin kaikissa toimintamaissa siirrytään klusteriorganisaatioon, jossa useista kauppakeskuksista muodostett avia kokonaisuuksia johtavat kaupalliset johtajat.
Citycon keskitt yy edelleen liiketoiminnan nett orahavirran ja operatiivisen liikevoiton kasvatt amiseen. Toteutt aakseen strategiaansa yhtiö keskitt yy lisäarvoa tuott aviin toimenpiteisiin, valikoituihin hankintoihin ja proaktiiviseen omaisuudenhoitoon.
Suunniteltujen kehityshankkeiden käynnistämistä arvioidaan tarkasti tiukoilla esivuokrauskriteereillä. Yhtiö pyrkii jatkamaan ydinliiketoimintaansa kuulumatt omien kohteiden myyntiä kiinteistökannan parantamiseksi ja taseen vahvistamiseksi sekä jatkaa kohteiden myyntistrategioiden selvitt ämistä kohteiden arvon maksimoimiseksi proaktiivisella johtamisella ja vuokraamisella.
Vuonna 2013 Citycon odott aa jatkavansa vakaan kassavirran tuott amista ja odott aa liikevaihtonsa kasvavan 5–20 miljoonalla eurolla verratt una vuoteen 2012, operatiivisen liikevoitt onsa kasvavan (EPRA operating profi t) 5–20 miljoonalla eurolla verratt una edelliseen vuoteen nykyisellä kiinteistökannalla sisältäen viimeaikaiset hankinnat ja myynnit. Citycon odott aa operatiivisen tuloksensa (EPRA earnings) kasvavan 15–30 miljoonalla eurolla edellisvuodesta. Yhtiö odott aa osakekohtaisen operatiivisen tuloksensa (EPRA EPS:n) olevan 0,22–0,26 perustuen nykyiseen osakemäärään. Arvio perustuu valmistuneisiin ja valmistuviin kehityshankkeisiin sekä vallitsevaan infl aatio- ja euro-kruunu valuutt akurssitasoon sekä nykyisiin
korkoihin. Kohteet, jotka eivät ole vuokralla suunnitt eilla olevien kehityshankkeiden vuoksi, vähentävät nett ovuokratuott oja vuoden aikana.
Ennusteissa Citycon on olett anut, ett ä Kista Galleria yhdistellään konsernitilinpäätökseen pääomaosuusmenetelmällä. Pääoma osuusmenetelmän mukaan Cityconin osuus (50%) Kista Gallerian tilikauden tuloksesta esitetään laajan konsernituloslaskelman rivillä Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen voitoista ja konsernitaseessa Cityconin osuus Kista Galleriasta esitetään rivillä Osuudet yhteisessä määräysvallassa olevissa yksiköissä.
Yleisesti ott aen vuosi 2012 oli taloudellisen epävarmuuden aikaa, vaikkakin positiivista virett ä oli havaitt avissa vähitt äiskaupan kasvaessa Cityconin toimintamaissa. Vuoden aikana markkinoiden epävarmuus on kasvanut euroalueen valtioiden velkakriisin syventymisen vuoksi.
Vähitt äiskaupan kasvu sekä infl aatio ovat tärkeitä Cityconin liiketoiminnassa, ja ne vaikutt avat suoraan liiketiloista saataviin vuokriin. Lähes kaikki yhtiön vuokrasopimukset on sidott u elinkustannusindeksiin, merkitt ävässä osassa vuokrasopimuksista on myös liikevaihtosidonnainen osuus. Kaikissa Cityconin toimintamaissa kulutt ajahinnat jatkoivat nousuaan vuoden aikana. Joulukuussa infl aatio oli Suomessa 2,4 prosentt ia, Ruotsissa -0,1 prosentt ia, Virossa 3,9 prosentt ia ja Liett uassa 2,8 prosentt ia.(Lähteet: Tilastokeskus, Statistiska Central Byrån, Statistics Estonia.)
Kulutt ajien luott amus oman taloutensa kehitykseen oli edelleen positiivista Pohjoismaissa, vastaavasti Baltiassa kulutt ajien luott amus oli koko vuoden ajan negatiivista. Epävarma taloustilanne ja negatiiviset uutiset vaikutt ivat kulutt ajien luott amukseen Pohjoismaissa ja positiivinen trendi taitt ui kesällä ja heikentyi vuoden viimeisten kuukausien aikana kaikissa yhtiön toimintamaissa. Joulukuussa kulutt ajien luott amus nousi Suomessa ja Tanskassa takaisin alkuvuoden positiivisiin lukuihin, mutt a Ruotsissa se vaipui lähes nollaan. (Eurostat)
Vähitt äiskaupan kasvu sekä infl aatio ovat tärkeitä Cityconin liiketoiminnassa, ja ne vaikutt avat liiketiloista saataviin vuokriin. Vuoden aikana vähitt äiskaupan myynti kasvoi sekä Suomessa ett ä Ruotsissa. Kaikkiaan vähitt äiskauppa kasvoi Suomessa 4,4 prosentt ia ja Ruotsissa 2,3 prosentt ia vuonna 2012 verrattuna vuoteen 2011, tammi-marraskuussa vähitt äiskauppa kasvoi Virossa 7,0 prosentt ia ja Liett uassa 4,8 prosentt ia verratt una edellisvuoden vastaavaan jaksoon. (Tilastokeskus, Statistiska Central Byrån, Statistics Estonia, Statistics Lithuania.)
Kausivaihtelulla tasoitett u tyött ömyys on Suomessa, Ruotsissa ja Tanskassa Euroopan Unionin keskiarvoa (10,7 %) matalampi: joulukuun lopussa kausivaihtelulla tasoitett u tyött ömyysaste oli Suomessa 7,7 prosentt ia, Ruotsissa 8,1 prosentt ia ja Tanskassa 7,9 prosentt ia. Virossa ja Liett uassa tyött ömyysasteet ovat edelleen korkealla, mutt a laskussa poikkeuksensa Pohjoismaiden lukuihin: Virossa 9,5 prosentissa ja Liett uassa 12,5 prosentissa lokakuun lopussa. (Eurostat)
Rahoitusmarkkinoiden Euroopan laajuinen epävakaus vaikuttaa edelleen rahoituksen saatavuuteen ja hintaan.
Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilla sijoituskysyntä on säilynyt suhteellisen vakaana, mutt a parhaiden kohteiden rajallinen tarjonta on pitänyt transaktiovolyymit matalalla tasolla. Liikekiinteistöjen transaktiovolyymi asett ui vuonna 2012 noin 400 miljoonaan euroon ollen hieman vuoden 2011 tasoa korkeampi. Myöskään ennuste alkavalle vuodelle ei odota tilanteeseen merkitt äviä muutoksia. Parhaiden kohteiden tuott ovaatimukset ovat pysyneet vakaina, mutt a kakkosluokan kohteissa tuott ovaatimukset ovat kääntymässä nousuun. Vähitt äiskaupan myynnin positiivisen kehityksen myötä liiketilojen vuokrat ovat jatkaneet nousuaan, painott uen kuitenkin parhaisiin sijainteihin.
Ruotsissa liikekiinteistöjen transaktiovolyymi, 13,4 miljardia kruunua jäi vuonna 2012 selkeästi edellistä vuott a (16,1 miljardia kruunua) heikommaksi. Sijoitt ajien kiinnostus kiinteistöihin, jotka sijaitsevat hyvällä sijainnilla ja joissa on vahvat vuokralaiset sekä alhainen vajaakäytt ö, on vahvaa. Sen sijaan niiden kohteiden myyminen, jotka eivät täytä joitakin tai kaikkia näistä kriteereistä on huomatt avasti haastavampaa. Prime-kauppakeskusten tuottovaatimukset ovat pysyneet vakaina vuoden 2011 puolivälistä saakka, mutt a tuott ovaateet nousivat tilaa vievän kaupan kohteiden osalta vuoden 2012 viimeisellä vuosineljänneksellä.
Virossa vahva myynnin kasvu on lisännyt liiketilojen kysyntää erityisesti Tallinnan keskustassa ja moderneissa kauppakeskuksissa. Vajaakäytt ö Tallinnan kauppakeskuksissa on lähellä nollaa ja liiketilojen vuokrat ovat nousseet linjassa infl aation kanssa. Myös sijoitusmarkkinat ovat aktivoituneet liikekiinteistöjen osalta ja tuott ovaatimukset ovat laskeneet alle 8 prosentin. Myös Liett uassa kysyntä on elpymässä ja sijoitt ajien aktiivisuuden ennustetaan vaikutt avan tuott ovaateita laskevasti. (Lähde: Jones Lang LaSalle Finland Oy)
Kokonaismyynti Cityconin kauppakeskuksissa vuoden aikana kasvoi 6 prosentt ia ja kävijämäärät 3 prosentt ia edellisvuoteen verratt una. Myynnin kehitys oli positiivinen kaikissa yhtiön toimintamaissa: Suomessa kasvu oli 5 prosentt ia, Ruotsissa 5 prosentt ia ja Baltiassa ja uusilla markkinoilla 14 prosentt ia. Kävijämäärä kasvoi Suomessa 2 prosentt ia, Ruotsissa 6 prosentt ia sekä Baltiassa ja uusilla markkinoilla 6 prosentt ia. Positiivinen kehitys myynneissä ja kävijämäärissä johtuu pääosin viime vuosina valmistuneista kehityshankkeista. Vertailukelpoinen kauppakeskusmyynti kasvoi 4 prosentt ia ja kävijämäärä 2 prosentt ia. Myynti- ja kävijämääräluvuissa on mukana arvioita.
Yhtiön hallituksen arvion mukaan yhtiön kannalta keskeisimmät lähiajan riskit ja epävarmuustekijät liitt yvät yhtiön toiminta-alueiden taloudelliseen kehitykseen, mikä vaikutt aa liiketilojen kysyntään, vajaakäytt öön sekä markkinavuokriin. Keskeisiä lähiajan riskejä ovat nousevat rahoituskulut korkeampien luott omarginaalien seurauksena, alentunut velkarahoituksen saatavuus sekä kiinteistöjen käyvän arvon kehitys epävarmassa taloudellisessa ympäristössä.
Liiketilojen kysyntään, vajaakäytön pienentämiseen ja laskeviin markkinavuokratasoihin liitt yy haasteita hitaan talouskasvun ympäristössä, joskin talouskriisin vaikutukset liiketilojen vuokratasoon ja vuokrausasteeseen ovat toistaiseksi jääneet verraten vähäisiksi Cityconin liiketoiminta-alueilla. Talouden suuntaukset, erityisesti kulutt ajien luott amukseen ja käytt äytymiseen vaikutt avat tekijät, vaikutt avat kuitenkin väistämätt ä liiketilojen kysyntään. Vuoden 2012 kuluessa euroalueen epävarmuus on jatkunut, mikä on vaikeutt anut talouskasvuennusteiden laatimista. Riskit talouskasvun kehityksen yllä ovat siis edelleen olemassa ja tyypillisesti heikon talouskasvun ympäristössä liiketilojen vuokratasot laskevat, uusien liiketilojen vuokraaminen vaikeutuu ja vajaakäytt ö lisääntyy.
Cityconin kasvustrategian toteutus vaatii uuden rahoituksen hankkimista, joten rahoituksen saatavuuteen ja hintaan liitt yvät riskit ovat merkitt äviä Cityconin kannalta. Pohjoismaisten pankkien halukkuus lainata rahaa kiinteistösijoitusyhtiöille on pysynyt maltillisena joten rahoituksen saatavuus on rajoitett ua ja luott omarginaalit ovat pysyneet korkealla tasolla. Tulevaisuudessa tiukentuva pankki- ja vakuutussektoreita koskeva sääntely (Basel III ja Solvency II -säännökset) tullee ylläpitämään velkarahoituksen korkeampia kustannuksia ja rajoitt amaan pitkäaikaisen pankkirahoituksen saatavuutt a. Tämä on omiaan nostamaan Cityconin uuden lainarahoituksen hintaa. Toistaiseksi entisestään madaltunut korkotaso ja Cityconin aktiivinen rahoituspolitiikka on lieventänyt marginaalien nousun vaikutusta. Lähivuosina Cityconin täytyy jälleenrahoitt aa ennen rahoituskriisiä alhaisilla luott omarginaaleilla solmitt uja lainasopimuksia, jolloin näiden lainojen luott omarginaalit tulevat nousemaan ja johtavat Cityconin keskikorkotason nousuun tulevaisuudessa. Vuoden 2013 jälleenrahoitusriskiä pienentää merkitt ävästi yhtiön syyskuussa allekirjoitt ama EUR 360 miljoonan suuruinen luott osopimus Pohjoismaisen pankkiryhmän kanssa jolla sovitt iin tärkeimpien 2012 ja 2013 erääntyvien lainojen jälleenrahoituksesta.
Yhtiö etsii aktiivisesti vaihtoehtoisia rahoituslähteitä vähentääkseen pankkirahoitukseen liitt yviä riskejä, ja pystyi toukokuussa laskemaan liikkeeseen 150 miljoonan euron kotimaisen joukkolainan, mutt a ei ole takeita siitä, ett ä sellaisia vaihtoehtoisia rahoituslähteitä olisi jatkossa saatavilla kilpailukykyiseen hintaan.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kehitykseen liitt yy edelleen paljon epävarmuutt a johtuen haasteellisesta taloustilanteesta. Yhtiön omistamien sijoituskiinteistöjen käypään arvoon vaikutt avat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, korkotaso, odotett avissa oleva infl aatio, markkinavuokrien kehitys, vajaakäytt ö sekä kiinteistösijoitt ajien tuott ovaatimukset ja kilpailutilanne. Tämä epävarmuus heijastuu eniten liikekiinteistöihin, jotka sijaitsevat suurien kaupunkien ulkopuolella tai ovat muuten vähemmän halutt uja kiinteistöjä, koska sijoitt ajien kysyntä ei juuri nyt kohdistu tällaisiin kiinteistöihin ja myöskään pankit eivät ole erityisen halukkaita rahoitt amaan tämän kaltaisia kohteita. Toisaalta parhaiden kauppakeskusten, joihin sijoitt ajien kysyntä on epävarmuuden keskellä ohjautunut, käyvät arvot ovat myös vuoden 2012 aikana pysyneet vakaina tai osin jopa nousseet.
Yhtiön lähiajan riskejä ja epävarmuustekijöitä, riskienhallintaa ja riskienhallinnan periaatt eita käsitellään laajemmin yhtiön internetsivuilla www.citycon.fi /riskienhallinta, vuoden 2012 tilinpäätöksen sivuilla 43-46 sekä tulevassa vuoden 2012 vuosikertomuksen sivuilla 50-51.
Cityconin strategiana on keskitt yä korkealaatuisiin kauppakeskuksiin Pohjoismaissa ja Baltiassa. Citycon hakee kasvua sekä kauppakeskushankinnoin ett ä omistamiensa kauppakeskusten uudistamisen ja laajentamisen kautt a.
Joulukuun lopussa yhtiön koko kiinteistöomaisuuden käypä arvo oli 2 714,2 miljoonaa euroa (2 522,1 milj. euroa) ja yhtiö omisti 37 (36) kauppakeskusta ja 41 (44) muuta kohdett a. Kauppakeskuksista sijaitsi Suomessa 23 (23), Ruotsissa 9 (9), Virossa 3 (3), Liett uassa 1(1) ja Tanskassa 1 (0).
Cityconin katsauskauden brutt oinvestoinnit (hankinnat mukaan lukien) olivat yhteensä 161,7 miljoonaa euroa (216,7 milj. euroa). Investoinneista 58,8 miljoonaa euroa (138,9 milj. euroa) kohdistui uusien kiinteistöjen hankintaan, 0,0 miljoonaa euroa (1,1 milj. euroa) aiemmin tehtyjen kiinteistöhankintojen sopimustenmukaisiin kauppahinnan tarkistuksiin, 0,0 miljoonaa euroa (0,3 milj. euroa) yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen hankintaan, 101,6 miljoonaa euroa (75,0 milj. euroa) kiinteistökehitykseen ja 1,4 miljoonaa euroa (1,4 milj. euroa) muihin investointeihin.
Katsauskauden aikana investoitiin Suomessa 119,9 miljoonaa euroa (62,5 milj. euroa), Ruotsissa 18,1 miljoonaa euroa (45,5 milj. euroa) ja Baltiassa ja Tanskassa 23,0 miljoonaa euroa (108,1 milj. euroa). Yhtiön pääkontt orin investoinnit olivat 0,7 miljoonaa euroa (0,6 milj. euroa). Yhtiön divestoinnit olivat yhteensä 26,4 miljoonaa euroa (18,1 milj. euroa), joista yhtiö kirjasi yhteensä 4,2 miljoonaa euroa (0,3 milj. euroa) myyntivoitt oa verovaikutuksineen.
Kauden aikana
Näiden kauppojen seurauksena yhtiön vuokratt ava pinta-ala nousi yhteensä 35 900 neliömetrillä.
Näiden kauppojen seurauksena yhtiön vuokratt ava pinta-ala laski yhteensä 38 650 neliömetrillä. Yhtiö on myynyt kahdeksan ydinliiketoimintaan kuulumatonta kohdett a yhteisarvoltaan noin 38 miljoonaa euroa julkaistuaan päivitetyn strategiansa heinäkuussa 2011.
Citycon tavoitt elee pitkän aikavälin kasvua kauppapaikkojensa asiakasmäärissä, kassavirrassa ja tehokkuudessa sekä niiden tuotoissa. Kehitystoiminnan tarkoituksena on säilytt ää yhtiön kauppapaikat kilpailukykyisinä niin asiakkaiden kuin vuokralaistenkin kannalta. Kehityshankkeet heikentävät tilapäisesti joidenkin kohteiden tuott oa, sillä uudistusten vuoksi osa liiketiloista on väliaikaisesti tyhjennett ävä, mikä puolestaan vaikutt aa vuokratuott oihin. Kassavirran jatkuvuuden turvaamiseksi Citycon pyrkii toteutt amaan rakennushankkeet vaiheitt ain.
Yhtiöllä oli kauden lopussa käynnissä yksi kehityshanke, Åkermyntan Centrum Tukholmassa. Uudistushanke on viivästynyt, koska neuvott elut olemassa olevien vuokralaisten kanssa ovat venyneet ja sen arvioidaan valmistuvan vuonna vuoden 2013 ensimmäisellä vuosipuoliskolla.
| Sijainti | Hankkeen pinta-ala ennen, m2 |
Hankkeen pinta-ala jälkeen, m2 |
Hankkeen arvioioitu kokonais-investointi (milj. euroa) |
Toteutuneet brutt o-investoinnit 31.12.2012 mennes sä (milj. euroa) |
Valmistumisvuosi | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Åkermyntan | Tukholma, Ruotsi | 8 500 | 10 100 | 6,9 | 6,7 | Q2/2013 |
| Koskikeskus | Tampere, Suomi | 27 700 | 28 600 | 37,9 | 40,5 | valmis 2012 |
| Iso Omena | Espoo, Suomi | 60 600 | 63 000 | 7,6 | 7,5 | valmis 2012 |
| Myllypuro | Helsinki, Suomi | 7 700 | 7 300 | 21,3 | 21,3 2) | valmis 2012 |
| Magistral | Tallinna, Viro | 9 500 | 11 900 | 7,0 | 7,0 | valmis 2012 |
| Åkersberga Centrum | Österåker, Ruotsi | 20 000 | 27 500 | 53,2 | 53,2 | valmis 2011 |
| Martinlaakso | Vantaa, Suomi | 3 800 | 7 400 | 22,9 | 24,4 3) | valmis 2011 |
| Hansa (Trio) | Lahti, Suomi | 11 000 | 11 000 | 8,0 | 7,0 | valmis 2011 |
| Myyrmanni | Vantaa, Suomi | 8 400 | 8 400 | 6,5 | 6,5 | valmis 2011 |
| Kirkkonummen Liikekeskus | Kirkkonummi, Suomi | 5 000 | 4 000 | 4,0 | 3,7 | valmis 2011 |
1) Laskett u katsauskauden lopun valuutt akursseilla.
2) Helsingin kaupungilta vuonna 2008 saatu 5,9 milj. euron kertakorvaus verovaikutuksineen on vähennett y toteutuneista brutt oinvestoinneista.
3) Martinlaakson kehityshankkeen alkuperäinen investointiarvio ylitett iin 1,5 milj. eurolla suunniteltua laajempien kaupallisen ilmeen kehitt ämis- ja vuokralaismuutostöiden vuoksi.
Kauden aikana valmistui Koskikeskuksen kehityshanke Tampereella, Ison Omenan katt olaajennus Espoossa, Magistralin uudistushanke Tallinnassa ja Myllypuron kehityshanke Helsingissä. Kaikki hankkeet valmistuivat suunnitellussa aikataulussa. Kauden aikana ei aloitett u uusia kehityshankkeita.
Meneillään oleva sekä vuonna 2011 ja 2012 valmistuneet merkitt ävimmät kehityshankkeet on lueteltu oheisessa taulukossa. Lisätietoja yhtiön valmistuneista sekä käynnissä ja suunnitteilla olevista kehityshankkeista löytyy yhtiön verkkosivuilta sekä tulevassa vuoden 2012 vuosikertomuksessa.
Konsernirakenteessa vuoden 2012 aikana tapahtuneita muutoksia on käsitelty tilinpäätöksen sivulla 51.
Seuraavassa esitetyt luvut ovat tammi-joulukuun 2012 lukuja ja suluissa olevat vertailukauden luvut vuoden 2011 lukuja ellei toisin mainita.
Yhtiön liikevaihto koostuu pääasiassa vähitt äiskaupan liiketilojen vuokratuotoista sekä käytt ökorvauksista ja palvelutuotoista. Liikevaihto oli 239,2 miljoonaa euroa (217,1 milj. euroa). Liikevaihto kasvoi 22,2 miljoonaa euroa eli 10,2 prosentt ia. Valmistuneet tai ositt ain valmistuneet kehityshankkeet, kuten Martinlaakson Ostari, Koskikeskus, Myllypuron Ostari, Myyrmanni, Åkersberga Centrum ja Magistral kasvatt ivat liikevaihtoa 8,3 miljoonalla eurolla ja hankinnat 11,1 miljoonalla eurolla. Divestoinnit (ks. vuoden 2012 myynnit kohdasta Kiinteistöomaisuus; vuonna 2011 toteutetut asuntojen myynnit Ruotsissa sisältyivät myös vertailukauden divestointiportfolioon) vähensivät liikevaihtoa 4,6 miljoonalla eurolla. Vertailukelpoiset kohteet kasvatt ivat liikevaih-
| Q4/2012 | Q4/2011 | Q3/2012 | 2012 | 2011 | Muutos-% | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kiinteistöjen lukumäärä, kpl | 78 | 78 | 80 | -2,5 % | ||
| Vuokratt ava pinta-ala, m2 | 998 170 | 1 000 270 994 730 | 0,6 % | |||
| Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo, Me 1) | 243,1 | 245,9 | 228,5 | 7,6 % | ||
| Keskimääräinen vuokra, EUR/m² | 20,8 | 20,7 | 19,7 | 5,1 % | ||
| Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl | 195 | 228 | 140 | 792 | 782 | 1,3 % |
| Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2) | 40 257 | 49 370 | 23 685 | 141 167 177 006 | -20,2 % | |
| Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra, EUR/m² 2) | 22,0 | 19,8 | 22,5 | 20,5 | 19,7 | 4,1 % |
| Kauden aikana päätt yneet vuokrasopimukset, kpl | 153 | 284 | 328 | 1 064 | 877 | 21,3 % |
| Päätt yneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2) | 29 728 | 53 143 | 34 366 | 149 972 186 120 | -19,4 % | |
| Päätt yneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra, EUR/m² 2) | 24,6 | 17,2 | 16,8 | 18,6 | 18,1 | 2,8 % |
| Taloudellinen vuokrausaste kauden lopussa, % | 95,4 | 95,7 | 95,5 | - | ||
| Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika kauden lopussa, vuott a |
3,4 | 3,5 | 3,4 | 2,9 % | ||
| Nett otuott o-% 3) | 6,3 | 6,4 | 6,0 | - | ||
| Nett otuott o-%, vertailukelpoiset kohteet | 6,3 | 6,4 | 6,1 | - |
1) Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo sisältää annualisoidun brutt ovuokratuoton, joka perustuu kauden lopussa voimassaolevaan vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan, liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatuun vuokratuott oon (arvio) sekä mahdollisiin muihin vuokratuott oihin.
2) Alkaneet ja päätt yneet vuokrasopimukset eivät vältt ämätt ä kohdistu samoihin tiloihin.
3) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
toa 5,3 miljoonalla eurolla. (Ks. myös taulukko Nett ovuokratuott o ja liikevaihto segmenteitt äin ja kiinteistökantakohtaisesti.)
Vertailukelpoisten kohteiden liikevaihto kasvoi indeksoinnin ja kauppakeskuskohteiden korkeamman vuokratason johdosta. Vertailukelpoisten kohteiden väliaikaiset vuokranalennukset laskivat ja olivat 1,5 miljoonaa euroa (1,9 milj. euroa).
Vuoden lopussa Cityconilla oli yhteensä 3 846 (3 955) vuokrasopimusta. Yhtiön vuokratt ava pinta-ala kasvoi 0,6 prosentt ia 1 000 270 neliömetriin. Vuokratt avan pinta-alan kasvu johtui hankinnoista ja kehityshankkeiden valmistumisesta, jota pienensi ydinliiketoimintaan kuulumatt omien kohteiden myynnit. Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva kestoaika oli 3,5 vuott a (3,4 vuott a). Keskimääräinen neliövuokra nousi 19,7 eurosta 20,7 euroon kehityshankkeiden, myyntien ja indeksikorotusten vuoksi. Taloudellinen vuokrausaste oli 95,7 prosentt ia (95,5 %). Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta vertailukelpoisissa kauppakeskuskohteissa oli 8,9 prosentt ia edellisten 12 kuukauden aikana.
Hoitokulut koostuvat kiinteistöjen ylläpitokustannuksista, kuten sähköstä, lämmityksestä, siivouksesta ja korjauksista. Hoitokulut nousivat 4,2 miljoonaa euroa eli 5,9 prosentt ia 71,6 miljoonasta eurosta 75,8 miljoonaan euroon. Valmistuneet kehityshankkeet ja hankinnat kasvatt ivat hoitokuluja, kun taas divestoinnit laskivat niitä. Vertailukelpoisten kohteiden hoitokulut nousivat ainoastaan hieman 0,1 miljoonaa euroa. Hoitokulujen nousua hillitsivät alhaisemmat korjaus- ja energiakulut. Talvi 2012 oli lauhempi kuin talvi 2011 lukuun ott amatt a helmi- ja joulukuuta ja kesä 2012 oli viileämpi kuin kesä 2011. Energiankulutus on pienentynyt myös sisäisen kulujensäästöohjelman ansiosta.
Vuokraustoiminnan muut kulut koostuvat vuokratilojen muutostöistä ja luott otappioista ja olivat 1,4 miljoonaa euroa (1,2 milj. euroa). Kulujen kasvu johtui pääasiassa Ruotsin liiketoimintojen korkeammista luott otappioista.
Cityconin nett ovuokratuotot olivat 162,0 miljoonaa euroa (144,3 milj. euroa). Nett ovuokratuotot kasvoivat 17,7 miljoonaa euroa eli 12,3 prosentt ia. Kehityshankkeet kuten Martinlaakson Ostari, Koskikeskus, Myllypuron Ostari, Myyrmanni, Åkersberga Centrum ja Magistral kasvatt ivat nett ovuokratuott oja 5,8 miljoonalla eurolla ja kauppakeskus Kristiinen, Högdalenin, Arabian ja Albertslundin hankinnat kasvatt ivat nett ovuokratuott oja 7,5 miljoonalla eurolla. Divestoinnit vähensivät nett ovuokratuott oja 2,3 miljoonalla eurolla. Vertailukelpoisten kohteiden nett ovuokratuott o nousi 5,5 miljoonaa euroa eli 4,9 prosentt ia johtuen kauppakeskusten selkeästi korkeammasta 6,0 prosentin nett ovuokratuott ojen kasvusta, kun taas market- ja myymäläkohteiden nett ovuokratuotot laskivat 0,6 prosentt ia. Positiivinen vertailukelpoisten nettovuokratuott ojen kasvu kauppakeskuskohteissa oli seurausta positiivisesta kehityksestä Liljeholmstorget Galleriassa, Rocca al Maressa, Isossa Omenassa ja Jakobsberg Centrumissa. Vertailukelpoisten market- ja myymäläkohteiden negatiivinen nett ovuokratuoton kehitt yminen johtui etupäässä muutamasta Suomessa ja yhdestä Ruotsissa sijaitsevasta market-kiinteistöstä.
Cityconin kiinteistöomaisuuden nett otuott oaste oli 6,4 prosentt ia (6,0 %) ja parani yhtiön kaikissa toimintamaissa nett otuoton kasvun myötä.
Seuraavassa taulukossa on esitett y vertailukelpoisten nett ovuokratuott ojen kasvu segmenteitt äin. Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet yhtiön omistuksessa kaksi vastaavaa vertailukautt a. Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu kehitys- ja laajennuskohteet eivätkä tontit. Vertailukelpoisista kohteista 61,8 prosentt ia sijaitsee Suomessa nett ovuokratuoton perusteella laskett una.
Hallinnon kulut olivat 26,5 miljoonaa euroa (27,7 milj. euroa). Kulujen lasku 1,2 miljoonalla eurolla eli 4,3 prosentilla johtui pääasias-
| Nett ovuokratuotot segmenteitt äin ja kiinteistökantakohtaisesti | Liikevaihto kiinteistökanta kohtaisesti |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Me | Suomi | Ruotsi | Baltia ja uudet markkinat |
Muut | Yhteensä Citycon yhteensä | |
| 2010 | 86,7 | 28,7 | 11,8 | 0,0 | 127,2 | 195,9 |
| Hankinnat | 0,1 | 0,8 | 6,0 | - | 7,0 | 10,3 |
| Kehityshankkeet | 4,2 | 1,4 | -0,3 | - | 5,3 | 6,5 |
| Divestoinnit | 0,1 | -0,9 | - | - | -0,8 | -1,8 |
| Vertailukelpoiset kohteet | -0,7 | 3,8 | 0,9 | - | 4,0 | 3,2 |
| Muu (sis, valuutt akurssieron) | -0,1 | 1,6 | 0,1 | 0,0 | 1,6 | 3,0 |
| 2011 | 90,5 | 35,4 | 18,4 | 0,0 | 144,3 | 217,1 |
| Hankinnat | 1,5 | 1,4 | 4,6 | - | 7,5 | 11,1 |
| Kehityshankkeet | 4,6 | 0,6 | 0,6 | - | 5,8 | 8,3 |
| Divestoinnit | -0,5 | -1,7 | - | - | -2,3 | -4,6 |
| Vertailukelpoiset kohteet | 2,2 | 2,3 | 1,1 | - | 5,5 | 5,3 |
| Muu (sis, valuutt akurssieron) | 0,0 | 1,2 | -0,1 | 0,0 | 1,1 | 1,8 |
| 2012 | 98,2 | 39,2 | 24,6 | 0,0 | 162,0 | 239,2 |
sa markkinointi ja hallintokuluissa saavutetuista säästöistä (0,8 milj. euroa) sekä alhaisemmista uudelleenjärjestelykuluista (0,4 milj. euroa). Hallinnon kulut olivat neljännen vuosineljänneksen aikana 2,5 miljoonaa euroa korkeammat vuoden 2012 kolmanteen vuosineljännekseen verratt una johtuen pääasiassa korkeammista uudelleenjärjestelykuluista.
Citycon-konsernin palveluksessa oli syyskuun lopussa yhteensä 129 (136) henkilöä, joista 86 (90) oli Suomessa, 32 (35) Ruotsissa, 12 (10) Baltiassa ja 1 (1) Hollannissa.
Citycon-konserni maksoi palkkoja ja palkkioita 11,6 miljoonaa euroa (11,2 milj. euroa), josta konsernin toimitusjohtajien palkkojen ja palkkioiden osuus oli 1,0 miljoonaa euroa (0,5 milj. euroa) ja hallituksen 0,7 miljoonaa euroa (0,7 milj. euroa). Emoyhtiö maksoi palkkoja ja palkkioita 5,8 miljoonaa euroa (10,0 milj. euroa), josta toimitusjohtajan palkka ja palkkiot olivat 1,0 miljoonaa euroa (0,5 milj. euroa) ja hallituksen 0,7 miljoonaa euroa (0,7 milj. euroa).
| 2012 | 2011 | 2010 | |
|---|---|---|---|
| Keskimääräinen lukumäärä tilikaudella | 132 | 131 | 123 |
| Tilikauden palkat ja palkkiot, Me | 11,6 | 11,2 | 8,7 |
Nett ovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon olivat 23,6 miljoonaa euroa (-35,3 milj. euroa). Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon voitt o johtui kauppakeskuskohteiden arvonnoususta 35,0 miljoonalla eurolla, jota tasoitt i market- ja myymäläkohteiden arvon lasku 11,5 miljoonalla eurolla. Market- ja myymäläkohteiden käyvän arvon tappio johtui pääasiassa jonkin verran alemmista markkinavuokraoletuksista. Arvonnousua kirjatt iin yhteensä 54,4 miljoonaa euroa (39,8 milj. euroa) ja arvonalennusta yhteensä 30,8 miljoonaa euroa (75,1 milj. euroa). Jones Lang LaSalle Finland Oy:n määritt ämä Cityconin koko kiinteistökannan keskimääräinen nett otuott ovaatimus 31.12.2012 oli 6,3 prosentt ia (30.9.2012: 6,3 %). Cityconin Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen keskimääräiseksi nett otuott ovaatimukseksi määriteltiin 6,2 prosentt ia, Ruotsissa sijaitsevien 6,0 prosentt ia ja Baltian maissa sijaitsevien 7,7 prosentt ia.
Arvioinnissa käytett y keskimääräinen markkinavuokra nousi 25,1 euroon/neliömetri 23,8 eurosta/neliömetri. Jones Lang LaSalle Finland Oy:n laatima, kauden lopun tilanteen mukainen arviolausunto on saatavilla yhtiön verkkosivuilta www.citycon.fi /arviolausunto.
Nett ovoitot sijoituskiinteistöjen myynneistä olivat 4,2 miljoonaa euroa (0,3 milj. euroa) (ks. Kiinteistöomaisuus).
Liikevoitt o oli 163,4 miljoonaa euroa (81,8 milj. euroa). Liikevoiton kasvu johtui lähinnä korkeammasta nett ovuokratuotosta, positiivisesta käyvän arvon muutoksesta ja korkeammista sijoituskiinteistöjen myyntivoitoista.
Rahoituskulut (nett o) kasvoivat 5,7 miljoonaa euroa 68,1 miljoonaan euroon (62,4 milj. euroa). Rahoituskulut nousivat lähinnä korkokulujen kasvamisen takia, mikä oli seurausta lisääntyneestä keskimääräisen korollisen velan määrästä vuoden aikana, kohonneista luott omarginaaleista sekä vahvemmasta kruunusta. Lisäksi syntyi kuluja kertaluonteisesta kirjanpidollisesta tappiosta johtuen vaihtovelkakirjalainan takaisinostosta, sekä jälleenrahoituksen tuloutetuista järjestelypalkkioista. Vuoden alusta laskett u korollisten velkojen painotett u keskikorko nousi jonkin verran vuoden 2011 vastaavaan ajanjaksoon verratt una ja oli 4,07 prosentt ia (4,03 %) kasvun johtuessa pääosin kohonneista luott omarginaaleista jälleenrahoituksen seurauksena. Korollisten velkojen painotett u keskikorko vuoden lopussa koronvaihtosopimukset huomioon ott aen nousi 4,25 prosentt iin (4,07 %) kohonneiden luott omarginaalien seurauksena.
Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen voitoista oli 0,2 miljoonaa euroa (0,3 milj. euroa) ja tarkoitt aa Cityconin osuutt a Espagalleria Oy:n tuloksesta.
Tuloverokulut olivat 7,8 miljoonaa euroa (tuloverotuott oa 1,6 milj. euroa). Tuloverokulujen kasvu johtui lähinnä laskennallisesta verokulusta 6,4 miljoonaa euroa vuoden 2012 aikana johtuen sijoituskiinteistöjen käyvän arvon voitoista verratt una 2,5 miljoonan euron laskennalliseen verotuott oon johtuen sijoituskiinteistöjen käyvän arvon tappioista vuonna 2011. Tilikauden tulokseen perustuvat verot olivat 1,4 miljoonaa euroa (0,9 milj. euroa).
Tilikauden voitt o oli 87,7 miljoonaa euroa (21,3 milj. euroa). Kasvu johtui lähinnä kasvaneesta liikevoitosta, mikä oli seurausta korkeammasta nett ovuokratuotosta ja positiivisesta käyvän arvon muutoksesta. Toisaalta tilikauden voitt oa laski rahoituskulujen nousu.
Tilikauden lopussa yhtiön koko kiinteistöomaisuuden käypä arvo oli 2 714,2 miljoonaa euroa (2 522,1 milj. euroa), josta suomalaisten kiinteistöjen osuus oli 61,1 prosentt ia (61,4 %), ruotsalaisten kiinteistöjen osuus 27,2 prosentt ia (27,6 %) ja Baltiassa ja Tanskassa sijaitsevien kiinteistöjen osuus 11,6 prosentt ia (11,0 %).
Sijoituskiinteistöjen arvo nousi 192,1 miljoonalla eurolla vuoden 2011 lopusta (31.12.2011: 2 522,1 milj. euroa) 160,3 miljoonan euron brutt oinvestointien johdosta, mutt a laski 1,4 miljoonalla eurolla tehtyjen divestointien vuoksi (ks. kohta Kiinteistöomaisuus) ja 17,2 miljoonalla eurolla johtuen tiett yjen Ruotsissa sijaitsevien asuntojen ja joidenkin Suomen market ja myymälä- kiinteistöjen siirrosta Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt -kategoriaan. Lisäksi sijoituskiinteistöjen arvoa nostivat 23,6 miljoonan euron nett ovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon (ks. tarkemmin edellä Taloudellinen kehitys: Nett ovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon). Ruotsin kruunun vahvistuminen nosti sijoituskiinteistöjen arvoa 26,8 miljoonalla eurolla.
Yhtiön emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma oli 1 015,7 miljoonaa euroa (902,6 milj. euroa). Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma nousi 113,1 miljoonaa euroa lokakuussa 2012 toteutetun merkintäetuoikeusannin 89,9 miljoonaa euroa sekä emoyhtiön omistajille kuuluvasta tilikauden voitosta 77,2 miljoonaa euroa johdosta. Toisaalta, maksetut osingot ja pääoman palautukset sekä korkojohdannaissopimusten käyvän arvon lasku pienensivät omaa pääomaa. Citycon noudatt aa suojauslaskentaa, jolloin niiden korkojohdannaissopimusten, joihin suojauslaskentaa sovelletaan, käyvän arvon muutokset kirjataan muihin laajan tuloksen eriin, jolloin ne vaikutt avat omaan pääomaan. Sopimuksista on tilikauden aikana kirjatt u 14,1 miljoonaa euroa käyvän arvon tappiota muihin laajan tuloksen eriin verovaikutus huomioituna (tappiota 26,8 milj. euroa).
Edellä mainituista seikoista johtuen osakekohtainen oma pääoma laski 3,11 euroon (31.12.2011: 3,25 euroa). Omavaraisuusaste nousi 37,8 prosentt iin (31.12.2011: 36,0 %). Yhtiön lainasopimusten kovenantt ien mukainen omavaraisuusaste nousi 40,5 prosentt iin (30.9.2012: 37,2) osakeannin seurauksena.
Tiedot yhtiön osakepääomasta, osakkeiden lukumäärästä ja
niihin liitt yvistä seikoista löytyvät tämän tilinpäätöksen kohdasta Osakkeet ja osakkeenomistajat
Taseen velat olivat yhteensä 1 758,6 miljoonaa euroa (1 715,9 milj. euroa), josta lyhytaikaista velkaa oli 209,7 miljoonaa euroa (262,2 milj. euroa). Tilikauden päätt yessä yhtiön käytett ävissä olevan likviditeetin määrä oli 268,4 miljoonaa euroa, joista 217,4 miljoonaa euroa oli nostamatt omia sitovia luott olimiitt ejä ja 51,0 miljoonaa euroa rahavaroja ja pankkisaamisia. Käytett ävissä oleva likviditeett i pois lukien yritystodistukset oli kauden päätt yessä 235,9 miljoonaa euroa (30.9.2012: 492,5 milj euroa). Sekä likviditeett i ett ä lyhytaikaiset velat laskivat huomatt avasti viimeisen vuosineljänneksen aikana jälleenrahoitett ujen lainojen sovitun takaisinmaksun seurauksena.
Korolliset velat laskivat edellisvuodesta 14,9 miljoonaa euroa ja olivat 1 533,0 miljoonaa euroa (1 547,9 milj. euroa). Korollisten velkojen käypä arvo tilikauden lopussa oli 1 538,8 miljoonaa euroa (1 554,8 milj. euroa). Cityconin likvidit kassavarat olivat 51,0 miljoonaa euroa (91,3 milj. euroa), joten korollisen nett ovelan käypä arvo tilikauden lopussa oli 1 487,8 miljoonaa euroa (1 463,5 milj. euroa). Keskimääräinen lainapääomilla painotett u laina-aika oli 3,2 vuott a (2,9 vuott a). Keskimääräinen laina-aika nousi, koska elokuussa 2013 erääntyvä luott osopimus jälleenrahoitett iin marraskuussa 2012 keskimäärin viideksi vuodeksi. Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika laski ja oli 3,5 vuott a (3,6 vuott a).
Korkokate pysyi samalla tasolla ja oli 2,1 (Q3/2012: 2,1).
Koronvaihtosopimukset huomioon ott aen yhtiön kauden lopun korollisesta velasta 89,2 prosentt ia oli kiinteään korkoon sidott ua (81,3 %). Suojausaste nousi kiinteäkorkoisen toukokuussa 2012 tehdyn joukkolainaemission seurauksena. Velkasalkun suojausaste on yhtiön rahoituspolitiikan mukainen.
Yhtiö laski 4.5. liikkeeseen 150 miljoonan euron suuruisen kotimaisen vakuudett oman joukkovelkakirjalainan. Lainan maturiteett i on viisi vuott a ja eräpäivä 11.5.2017. Lainalle maksetaan kiinteää 4,25 prosentin vuotuista korkoa vuositt ain 11.5. Lainaa merkitsi yhteensä noin 40 sijoitt ajaa, laina ylimerkitt iin ja se on listatt u NASDAQ OMX Helsingissä. Lainasta saatavat varat käytett iin olemassa olevien lainojen takaisinmaksuun sekä yhtiön yleisiin rahoitustarpeisiin.
Citycon allekirjoitt i 360 miljoonan euron suuruisen pitkäaikaisen vakuudett oman luott osopimuksen pohjoismaisen pankkiryhmän kanssa 4.9.2012. Järjestely koostuu 190 miljoonan euron suuruisesta kertalyhenteisestä lainasta sekä 170 miljoonan euron suuruisesta luott olimiitistä. Laina-aika on keskimäärin viisi vuott a. Luott osopimuksen jälkeen käytännössä kaikki vuonna 2013 erääntyvät merkitt ävät pankkilainat on jälleenrahoitett u ja Cityconin keskimääräistä laina-aikaa on pidennett y.
Citycon osti tilikaudella takaisin yhteensä 31,5 miljoonan euron nimellisarvosta 2.8.2006 liikkeeseen laskemansa pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan velkakirjoja, mikä vastaa yhteensä noin 29 prosentt ia vuonna 2013 erääntyvän Vaihtovelkakirjalainan kokonaismäärästä. Painotett u keskimääräinen takaisinostohinta oli 100,3 prosentt ia velkakirjojen nimellisarvosta.
Takaisinostetut velkakirjat on mitätöity. Mitätöintien seurauksena vaihtovelkakirjalainan perusteella merkitt ävien osakkeiden määrä laski 9 827 160 osakkeeseen ja osakepääoman korotuksen määrä 13 266 666 euroon. Merkintäetuoikeusannin vuoksi Cityconin hallitus päätt i 7.9.2012 muutt aa vaihtovelkakirjalainan vaihtohintaa 4,20 eurosta 4,05 euroon. Uusi vaihtohinta on ollut voimassa 5.10.2012 alkaen.
Mukaan lukien Cityconin vuosina 2008–2010 tekemät takaisinostot Citycon on nyt ostanut vaihtovelkakirjalainaa takaisin yhteensä 70,2 miljoonan euron nimellisarvoisen määrän, mikä vastaa noin 64 prosentt ia vaihtovelkakirjalainan kokonaismäärästä. Alun perin nimellisarvoltaan 110 miljoonan euron vaihtovelkakirjalainan nimellisarvo tilikauden päätt yessä oli 39,8 milj. euroa.
Cityconin hallitus päätt i 7.9.2012 laskea liikkeelle varsinaisen yhtiökokouksen 21.3.2012 antaman valtuutuksen nojalla enintään 49 032 002 uutt a osakett a arvoltaan yhtyeensä noin 90,7 miljoonan euroa. Osakeannissa liikkeeseen lasketut osakkeet vastaavat noin 17,6 prosentt ia kaikista Cityconin osakkeista ja äänistä ennen osakeantia sekä noin 15,0 prosentt ia kaikista yhtiön osakkeista ja äänistä osakeannin jälkeen. Merkintäaika oli 17.9.2012 – 1.10.2012 ja kaikki osakeannissa tarjotut osakkeet merkitt iin. Merkintäetuoikeusannissa merkityt osakkeet rekisteröitiin kaupparekisteriin 8.10.2012. Merkintäetuoikeusannin yksityiskohdat käyvät ilmi Cityconin syys - lokakuussa 2012 julkaisemista pörssitiedott eista.
Liiketoiminnan nett orahavirta oli 61,5 miljoonaa euroa (66,3 milj. euroa). Liiketoiminnan nett orahavirta laski johtuen pääasiassa korkeammista realisoituneista valuutt akurssitappioista ja korkeammista maksetuista veroista, koska vertailukaudella 2011 saatiin veronpalautusta 7,2 miljoonaa euroa.
Investointien nett orahavirta oli 104,9 miljoonaa euroa (203,3 milj. euroa). Tytäryritysten ja sijoituskiinteistöjen hankinnat olivat 42,1 miljoonaa euroa (139,2 milj. euroa). Investoinnit sijoituskiinteistöihin, osuuksiin yhteisessä määräysvallassa oleviin yksiköihin ja aineellisiin ja aineett omiin hyödykkeisiin olivat 93,9 miljoonaa euroa (82,4 milj. euroa). Negatiivista investointien rahavirtaa pienensivät 31,1 miljoonan euron (18,3 milj. euron) sijoituskiinteistöjen myynnit.
Rahoituksen nett orahavirta oli 2,3 miljoonaa euroa (208,5 milj. euroa). Rahoituksen nett orahavirta koostui merkintäetuoikeusannista, normaaleista lainojen lyhennyksistä, uusien lainojen nostosta ja osinkojen ja pääomapalautuksen maksusta.
Vuonna 2011 SRV Rakennus Oy käynnisti välimiesmenett elyn Cityconin tytäryhtiötä Kiinteistö Oy Espoontoria vastaan liitt yen kauppakeskus Espoontorin valmistuneeseen kehityshankkeeseen. Erimielisyyden arvo arvonlisäveroineen on noin 4,7 miljoonaa euroa. Citycon arvioi, ett ä SRV:n vaatimuksella ei ole merkitt ävää vaikutusta yhtiön rahoitusasemaan tai tulokseen.
Cityconin liiketoimintaan liitt yen sille on esitett y myös muita vaateita, jotka mahdollisesti voivat johtaa oikeudenkäynteihin. Yhtiön näkemyksen mukaan ei ole todennäköistä, ett ä edellä mainitt uihin vaateisiin liitt yvät mahdolliset vastuut yhteensä olisivat merkityksellisiä yhtiön rahoitusaseman tai tuloksen kannalta.
Cityconin liiketoiminta on jaett u kolmeen liiketoimintayksikköön Suomi, Ruotsi sekä Baltia ja uudet markkinat.
Citycon on yksi kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtajista Suomessa. Vuoden lopussa yhtiöllä oli Suomessa 23 kauppakeskusta ja 36 muuta kohdett a, ja niiden vuokratt ava pinta-ala oli 595 670 neliömetriä (577 630 m2). Vuokratt ava pinta-ala nousi hankintojen ja valmistuneiden kehityshankkei-
| Q4/2012 Q4/2011 Q3/2012 | 2012 | 2011 | Muutos-% | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kiinteistöjen lukumäärä, kpl | 59 | 59 | 60 | -1,7 % | ||
| Vuokratt ava pinta-ala, m2 | 594 170 | 595 670 | 577 630 | 3,1 % | ||
| Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo, Me 1) | 148,8 | 150,6 | 139,3 | 8,1 % | ||
| Keskimääräinen vuokra, EUR/m² | 21,6 | 21,4 | 21,0 | 1,9 % | ||
| Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl | 131 | 130 | 107 | 453 | 470 | -3,6 % |
| Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2) | 25 402 | 39 033 | 20 438 | 89 689 | 137 118 | -34,6 % |
| Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra, EUR/m² 2) |
23,1 | 18,9 | 22,5 | 21,7 | 20,2 | 7,4 % |
| Kauden aikana päätt yneet vuokrasopimukset, kpl | 80 | 139 | 98 | 444 | 477 | -6,9 % |
| Päätt yneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2) | 15 324 | 39 227 | 15 450 | 79 049 | 138 435 | -42,9 % |
| Päätt yneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra, EUR/m² 2) |
28,4 | 17,1 | 22,5 | 21,9 | 19,4 | 12,9 % |
| Taloudellinen vuokrausaste kauden lopussa, % | 94,8 | 95,3 | 94,1 | - | ||
| Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika kauden lopussa, vuott a |
3,6 | 3,7 | 3,5 | 5,7 % | ||
| Brutt ovuokratuotot, Me | 35,5 | 32,2 | 34,5 | 137,0 | 127,3 | 7,6 % |
| Liikevaihto, Me | 37,3 | 33,5 | 36,1 | 143,2 | 132,5 | 8,1 % |
| Nett ovuokratuotot, Me | 25,7 | 23,2 | 25,2 | 98,2 | 90,5 | 8,5 % |
| Nett otuott o-% 3) | 6,2 | 6,3 | 6,0 | - | ||
| Nett otuott o-%, vertailukelpoiset kohteet | 6,4 | 6,5 | 6,2 | - | ||
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me | 1 640,9 | 1 659,0 | 1 547,4 | 7,2 % |
1) Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo sisältää annualisoidun brutt ovuokratuoton, joka perustuu kauden lopussa voimassaolevaan vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan, liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatuun vuokratuott oon (arvio) sekä mahdollisiin muihin vuokratuott oihin.
2) Alkaneet ja päätt yneet vuokrasopimukset eivät vältt ämätt ä kohdistu samoihin tiloihin.
3) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
den myötä. (ks. Kiinteistöomaisuus). Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo kasvoi 150,6 miljoonaan euroon lähinnä hankintojen ja valmistuneiden kehityshankkeiden johdosta.
Tilikauden aikana alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala oli 89 689 neliömetriä (137 118 m2) ja päätt yneiden vuokrasopimusten pinta-ala 79 049 neliömetriä (138 435 m2). Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra oli hieman päätt yneiden vuokrasopimusten keskimääräistä vuokraa matalampi johtuen neljännellä vuosineljänneksellä alkaneista yksitt äisistä suurista vuokrasopimuksista market- ja myymäläkiinteistöissä. Keskimääräinen vuokra nousi 21,0 eurosta/neliömetri 21,4 euroon/neliömetri lähinnä divestointien, valmistuneiden kehityshankkeiden ja indeksikorotusten vuoksi. Taloudellinen vuokrausaste nousi 95,3 prosentt iin (94,1 %). Kauppakeskuskohteissa taloudellinen vuokrausaste oli 96,4 prosentt ia ja keskimääräinen vuokra 24,8 euroa/neliömetri.
Yhtiön Suomen liiketoimintojen nett ovuokratuotot olivat tilikaudella 98,2 miljoonaa euroa (90,5 milj. euroa). Nett ovuokratuott o nousi 7,7 miljoonalla eurolla eli 8,5 prosentilla, mm. koska valmistuneet kehityshankkeet, kuten Martinlaakson Ostari, Koskikeskus, Myllypuron Ostari ja Myyrmanni, ja kauppakeskus Arabian hankinta kasvatt ivat nett ovuokratuott oa 6,1 miljoonalla eurolla. Suomen vertailukelpoisten kohteiden nett ovuokratuott o nousi 2,2 miljoonalla eurolla eli 3,1 prosentilla johtuen pääasiassa kauppakeskusten positiivisesta kehityksestä. Liiketoimintayksikön nett ovuokratuotot olivat 60,6 prosentt ia (62,7 %) Cityconin kaikista nett ovuokratuotoista. Nett otuott oaste oli 6,3 prosentt ia (6,0 %).
Vuoden lopussa Cityconilla oli Ruotsissa yhdeksän kauppakeskusta ja viisi muuta kauppapaikkaa, ja niiden vuokratt ava pinta-ala oli 274 300 neliömetriä (303 700 m2). Kohteet sijaitsevat Suur-Tukholman ja Suur-Göteborgin alueilla sekä Uumajassa. Vuokratt ava pinta-ala laski asuntodivestointien sekä kahden market-kiinteistön divestoinnin myötä. Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo nousi 63,4 miljoonaan euroon kruunun kurssin vahvistumisen myötä.
| 14 | 14 | 16 | -12,5 % | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 273 700 | 274 300 | 303 700 | -9,7 % | ||
| 63,1 | 63,4 | 62,7 | 1,1 % | ||
| 19,3 | 19,3 | 17,2 | 12,2 % | ||
| 54 | 91 | 26 | 231 | 276 | -16,3 % |
| 14 218 | 9 719 | 2 312 | 33 464 | 37 006 | -9,6 % |
| 19,9 | 23,6 | 22,4 | 19,4 | 18,2 | 6,6 % |
| 64 | 139 | 219 | 575 | 311 | 84,9 % |
| 13 776 | 13 560 | 17 980 | 64 629 | 35 816 | 80,4 % |
| 20,5 | 17,1 | 11,4 | 14,1 | 14,8 | -4,7 % |
| 94,8 | 94,7 | 97,0 | - | ||
| 2,9 | 3,0 | 2,9 | 3,4 % | ||
| 15,3 | 14,6 | 15,3 | 60,3 | 57,4 | 5,1 % |
| 16,0 | 15,4 | 15,9 | 63,1 | 60,1 | 5,0 % |
| 10,0 | 8,6 | 10,6 | 39,2 | 35,4 | 10,8 % |
| 5,5 | 5,6 | 5,4 | - | ||
| 5,6 | 5,7 | 5,5 | - | ||
| 743,2 | 739,2 | 697,1 | 6,0 % | ||
| Q4/2012 Q4/2011 Q3/2012 | 2012 | 2011 | Muutos-% | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kiinteistöjen lukumäärä, kpl | 5 | 5 | 4 | 25,0 % | ||
| Vuokratt ava pinta-ala, m2 | 130 300 | 130 300 | 113 400 | 14,9 % | ||
| Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo, Me 1) | 31,2 | 31,9 | 26,5 | 20,4 % | ||
| Keskimääräinen vuokra, EUR/m² | 20,0 | 20,5 | 20,2 | 1,5 % | ||
| Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl | 10 | 7 | 7 | 108 | 36 | 200,0 % |
| Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2) | 637 | 618 | 935 | 18 014 | 2 882 | 525,1 % |
| Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra, EUR/m² 2) |
24,8 | 16,5 | 23,2 | 16,5 | 18,8 | -12,2 % |
| Kauden aikana päätt yneet vuokrasopimukset, kpl | 9 | 6 | 11 | 45 | 89 | -49,4 % |
| Päätt yneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2) | 628 | 356 | 935 | 6 294 | 11 869 | -47,0 % |
| Päätt yneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra, EUR/m² 2) |
20,2 | 29,3 | 27,8 | 23,3 | 14,0 | 66,4 % |
| Taloudellinen vuokrausaste kauden lopussa, % | 99,5 | 99,6 | 100,0 | - | ||
| Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika kauden lopussa, vuott a |
3,8 | 3,7 | 4,2 | -11,9 % | ||
| Brutt ovuokratuotot, Me | 7,7 | 6,2 | 7,8 | 28,6 | 21,2 | 34,8 % |
| Liikevaihto, Me | 8,8 | 7,1 | 8,9 | 32,8 | 24,5 | 34,1 % |
| Nett ovuokratuotot, Me | 6,5 | 5,5 | 6,7 | 24,6 | 18,4 | 33,6 % |
| Nett otuott o-% 3) | 8,5 | 8,6 | 7,9 | - | ||
| Nett otuott o-%, vertailukelpoiset kohteet | 8,3 | 8,3 | 7,8 | - | ||
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me | 311,4 | 316,0 | 277,6 | 13,8 % |
1) Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo sisältää annualisoidun brutt ovuokratuoton, joka perustuu kauden lopussa voimassaolevaan vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan, liikevaihtosidonnaisista sopimuksista 1) Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo sisältää annualisoidun brutt ovuokratuoton, joka perustuu kauden lopussa voimassaolevaan vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan, liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatuun vuokratuott oon (arvio) sekä mahdollisiin muihin vuokratuott oihin.
2) Alkaneet ja päätt yneet vuokrasopimukset eivät vältt ämätt ä kohdistu samoihin tiloihin.
3) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
3) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
saatuun vuokratuott oon (arvio) sekä mahdollisiin muihin vuokratuott oihin.
2) Alkaneet ja päätt yneet vuokrasopimukset eivät vältt ämätt ä kohdistu samoihin tiloihin.
Tilikauden aikana alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala oli 33 464 neliömetriä (37 006 m2) ja päätt yneiden vuokrasopimusten pinta-ala oli 64 629 neliömetriä (35 816 m2). Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra oli huomatt avasti päätt yneiden vuokrasopimusten keskimääräistä vuokraa korkeampi johtuen asuntojen ja market- ja myymäläkohteiden divestoinneista sekä korkeammalla vuokratasolla uusituista vuokrasopimuksista.
Keskimääräinen vuokra nousi 17,2 eurosta/neliömetri 19,3 euroon/neliömetri pääosin divestointien, vahvistuneen kruunun kurssin ja korkeammalla vuokratasolla uusitt ujen vuokrasopimusten vuoksi. Taloudellinen vuokrausaste laski 94,7 prosentt iin (97,0 %) johtuen lähinnä paikallisen tavarataloketjun konkurssista kolmannella vuosineljänneksellä.
Yhtiön Ruotsin liiketoimintojen nett ovuokratuotot nousivat 3,8 miljoonaa euroa eli 10,8 prosentt ia 39,2 miljoonaan euroon (35,4 milj. euroa). Nett ovuokratuott o nousi Åkersberga Centrumin kehityshankkeen valmistumisen, Högdalen Centrumin kauppakeskushankinnan sekä vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuoton kasvun takia. Vertailukelpoisten kohteiden nett ovuokratuott o kasvoi 2,3 miljoonalla eurolla eli 7,6 prosentt ia johtuen lähinnä Liljeholmstorget Gallerian ja Jakobsberg Centrumin parantuneesta nett ovuokratuotosta. Liiketoimintayksikön nett ovuokratuotot olivat 24,2 prosentt ia (24,5 %) Cityconin kaikista nett ovuokratuotoista. Nett otuott oaste oli 5,6 prosentt ia, jossa nousua vertailukauteen nähden oli 0,2 prosentt iyksikköä. Nousu johtui erityisesti Liljeholmstorget Gallerian parantuneesta tuloksesta vuoden takaiseen verratt una.
Cityconilla on Baltian maissa neljä kauppakeskusta: Rocca al Mare, Kristiine ja Magistral Tallinnassa, Virossa sekä Mandarinas Vilnassa, Liett uassa. Yhtiö osti heinäkuussa Albertslund Centrumin Tanskasta Albertslundista Suur-Kööpenhaminan alueelta ja liitt i kauppakeskuksen Baltian keskusten kanssa samaan liiketoimintayksikköön. Vuoden lopussa näiden viiden kohteen vuokratt ava pinta-ala oli 130 300 neliömetriä (113 400 m2). Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo kasvoi 31,9 miljoonaan euroon pääasiassa edellä mainitun hankinnan ja Magistralin kehityshankkeen valmistumisen myötä. Keskimääräinen vuokra nousi 20,2 eurosta/neliömetri 20,5 euroon/neliömetri indeksikorotusten ja vuokranalennusten vähenemisen myötä.
Tilikauden aikana alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala oli 18 014 neliömetriä (2 882 m2) ja päätt yneiden vuokrasopimusten pinta-ala oli 6 294 neliömetriä (11 869 m2). Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra oli päätt yneiden vuokrasopimusten keskimääräistä vuokratasoa alhaisempi johtuen lähinnä kauppakeskus Magistralin valmistumisesta.
Taloudellinen vuokrausaste laski 99,6 prosentt iin (100,0 %) kauppakeskus Albertslund Centrumin hankinnan myötä.
Yhtiön Baltian ja uudet markkinat liiketoimintojen nett ovuokratuotot kasvoivat selvästi 6,2 miljoonalla eurolla lähinnä kauppakeskus Kristiinen ja Albertslundin hankinnan johdosta ja olivat 24,6 miljoonaa euroa (18,4 milj. euroa). Lisäksi liiketoimintayksikön vertailukelpoisten kohteiden nett ovuokratuoton kasvu 1,1 miljoonalla eurolla, eli 9,2 prosentilla, nosti nett ovuokratuott oa. Liiketoimintayksikön nett ovuokratuotot olivat 15,2 prosentt ia (12,8 %) Cityconin kaikista nett ovuokratuotoista. Nett otuott oaste oli 8,6 prosentt ia, jossa nousua vertailukauteen nähden oli 0,7 prosentt iyksikköä. Nousu johtui erityisesti Rocca al Maren parantuneesta tuloksesta vuoden takaiseen verratt una.
Citycon haluaa olla vastuullisen kauppakeskustoiminnan edelläkävijä ja edistää kestävää kehitystä kauppakeskusliiketoiminnassa. Yhtiön kauppakeskusten sijainti kaupunkien keskustoissa, paikalliskeskuksissa ja yleisesti liikennevirtojen äärellä sekä niiden monipuoliset julkiset liikenneyhteydet antavat hyvän lähtökohdan kestävän kehityksen edistämiselle.
Citycon soveltaa ympäristövastuun raportoinnissaan Global Reporting Initiativen kiinteistö- ja rakennussektorin toimialakohtaista (CRESS) ja EPRA:n vastuullisuusraportoinnin ohjeistusta. Vuoden 2012 ympäristötavoitt eiden tulokset ja ympäristövastuun tunnusluvut esitellään noin viikolla 9 ilmestyvän vuosikertomuksen ja vastuullisuusraportin sivuilla 40-43.
Yhtiön ympäristövastuun pitkän tähtäimen tavoitt eet määriteltiin strategiatyöskentelyn yhteydessä kesällä 2009. Cityconin tavoitt eet on asetett u hiilijalanjäljelle, energian- ja vedenkulutukselle, jätt eiden kierrätysasteelle ja maankäytölle sekä kestävän kehityksen mukaiselle rakentamiselle. Vuoden 2012 ympäristövastuun tavoitt eissa yhtiö tavoitt eli hiilijalanjäljen pienentämistä 2–3 prosentilla, energiankulutuksen vähentämistä 2–3 prosentilla sekä vedenkulutuksen alentamista vertailukelpoisissa kauppakeskuksissa keskimäärin tasolle 4,0 litraa/kävijä/vuosi. Jätt eenkäsitt elyssä tavoite kierrätysasteelle oli 78 prosentt ia ja vastaavasti vuositavoite kaatopaikalle menevän jätt een osuudesta kokonaisjätemäärästä oli 22 prosentt ia.
Cityconin vuonna 2012 ostama sähkön määrä oli 183,4 gigawattituntia (181,7 GWh). Kokonaiskulutus nousi 0,9 prosentt ia edellisen vuoden tasosta johtuen muutoksista kiinteistökannassa ja vuokralaisten sähkönkulutuksenkasvusta. Vertailukelpoisten kauppakeskusten kokonaissähkönkulutus (ml. vuokralaiskulutukset) laski 5,2 prosentt ia edelliseen vuoteen verratt una. Kiinteistösähkön (pl. vuokralaisten sähkö) kulutus oli 109,7 gigawatt ituntia (113,7 GWh) ja laski 3,6 prosentt ia edelliseen vuoteen verratt una. Vertailukelpoisten kauppakeskusten kiinteistösähkönkulutus laski 5,2 prosentt ia edelliseen vuoteen verratt una.
Lämmitysenergiankulutus oli 143,4 gigawatt ituntia (138,2 GWh). Kokonaislämmönkulutus nousi 3,8 prosentt ia mutt a säänormeeratt u lämmönkulutus 144,4 gigawatt ituntia laski 2,2 prosentt ia. Talvi oli keskiarvoa lauhempi lukuun ott amatt a helmija joulukuuta, jotka olivat poikkeuksellisen kylmiä. Vertailukelpoisten kauppakeskusten lämmönkulutus nousi 1,5 prosentt ia ja sääkorjatt u kulutus laski 4,2 prosentt ia edelliseen vuoteen verratt una.
Cityconin kokonaisenergian (ml. kiinteistösähkö, lämpö, jäähdytys) kulutus oli 257,3 gigawatt ituntia (254,6 GWh). Kauppakeskuksissa energiankulutus laski kävijämääriin suhteutett una 1,3 prosentt ia ja myyntiin nähden 7,2 prosentt ia. Kauppakeskusten kokonaisenergiankulutus myös vuokratt aviin neliöihin nähden nousi 1,7 prosentt ia. Vertailukelpoisten kauppakeskusten kokonaisenergiankulutus laski 1,7 prosentt ia. Energiankulutuksen vähentämiselle asetett u vuositavoite toteutui.
Vuoden 2012 aikana Citycon investoi toimenpiteisiin, joilla saavutetaan kulutus- ja kustannussäästöjä, esimerkiksi valaistusratkaisujen ja -ohjausten uusimisella tai taajuusmuutt ajan käytön ja ohjauksen lisäämisellä ilmanvaihtojärjestelmissä. Kulutus- ja kustannussäästötavoitt eiden toteutt amiseksi teknisten järjestelmien säätöihin ja lämpötila-asetuksiin tehtiin jatkuvaa optimointia. Vuoden 2012 loppuun mennessä Työ- ja elinkeinoministeriö oli myöntänyt energiasäästötoimenpiteisiin viidessä kauppakeskuksessa energiatukea 20–25 prosentt ia investointikustannuksista eli noin 475 000 euroa. Tämän lisäksi neljän kohteen energiasäästötoimenpiteiden tukihakemukset ovat käsitt elyssä. Näiden hakemusten arvo on noin 440 000 euroa.
Vuoden 2012 aikana kehitett iin energiankulutukseen ja – kustannuksiin liitt yviä raportointimenetelmiä. Vertailukelpoisissa kiinteistöissä energiakustannukset säilyvät samalla tasolla sähkön osalta ja laskivat 3,0 prosentt ia lämmön osalta edelliseen vuoteen verratt una.
Cityconin raportoima energiankulutus katt aa Cityconin omistamat kauppakeskukset ja muut kohteet, joissa Cityconin omistusosuus on vähintään 50 prosentt ia. Citycon raportoi sähkönkulutukseen myös vuokralaisten sähkönkulutuksen niissä tapauksissa, joissa Citycon vastaa sähkönhankinnasta. Jos sähköenergian ostosopimus on vuokralaisen vastuulla, sitä ei ole sisällytett y raportoinnin piiriin. Tunnuslukujen ja tulosten osalta raportoitu sähkönkulutus on rajatt u kiinteistösähköön, johon Citycon voi omilla toimillaan suoraan vaikutt aa. Kiinteistösähkö pitää sisällään mm. yleisen valaistuksen, ilmanvaihdon, yleisen jäähdytystason sekä hissien ja liukuportaiden sekä kiinteistöteknisten järjestelmien sähkönkulutuksen. Lämmitys- ja jäähdytysenergia raportoidaan kaikilta osin.
Vuoden 2012 hiilijalanjälki oli 74 208 hiilidioksidiekvivalentt itonnia (70 348 tnCO₂e). Cityconin raportoima hiilijalanjälki sisältää kiinteistöjen energian- ja vedenkulutuksen, jätelogistiikan sekä Cityconin oman organisaation aiheutt amat päästöt. Hiilijalanjäljen osuudesta 99,2 prosentt ia muodostuu kiinteistöjen energiankulutuksesta. Hiilijalanjälki nousi edellisen vuoden tasosta 5,5 prosentt ia. Kasvu johtui kiinteistökannan muutoksista. Vertailukelpoisten kauppakeskusten hiilijalanjälki pieneni 3,3 prosentt ia ja kävijämääriin suhteutett u hiilijalanjälki säilyi samalla tasolla. Hiilijalanjäljen alentamiseen tähtäävä 2-3 prosentin vuositavoite toteutui.
Cityconin omistamien kauppapaikkojen veden kokonaiskulutus vuonna 2012 oli 626 953 kuutiometriä (639 457 m³). Vedenkulutukseen sisältyy kiinteistöyhtiön ja vuokralaisten vedenkulutus. Vedenkulutus laski edelliseen vuoteen verratt una 2,0 prosentt ia. Kulutuksen laskuun vaikutt i Ruotsissa myytyjen asuntojen poistuminen kiinteistökannasta. Vertailukelpoisten kauppakeskusten vedenkulutus laski 10,0 prosentt ia edelliseen vuoteen verrattuna. Myynteihin suhteutett u vedenkulutus laski 9,0 prosentt ia verratt una edelliseen vuoteen. Vuonna 2012 kauppakeskusten vedenkulutus kävijää kohti oli 4,2 litraa ja vertailukelpoisissa kauppakeskuksissa 3,9 litraa. Vuodelle 2012 asetett u tavoite vedenkulutuksen kävijäkohtaiselle vähennykselle toteutui.
Kokonaisjätemäärä Cityconin kauppakeskuksissa oli 14 896 tonnia (15 361 tn), josta kaatopaikalle menevän jätt een osuus oli 2 375 tonnia (3 263 tn) eli 15,9 prosentt ia (21,2 %). Jätemäärät laskivat 3,0 prosentt ia edelliseen vuoteen verratt una. Myyntiin suhteutett u jätemäärä laski 12,2 prosentt ia. Vertailukelpoisten kauppakeskusten osalta jätemäärät laskivat 8,2 prosentt ia. Kauppakeskusten jätt eiden kierrätysaste parani kussakin toimintamaassa ja oli 83,2 prosentt ia. Jätt eiden käsitt elylle ja kierrätykselle asetetut vuositavoitt eet toteutuivat.
Citycon on toteutt anut kiinteistöhankinnoissaan ympäristövastuun strategisia linjauksia, joiden mukaan kiinteistöt sijaitsevat rakennetussa ympäristössä hyvien julkisten joukkoliikenneyhteyksien ulott uvilla. Tästä on hyvänä esimerkkinä kauppakeskus Kista Galleria Tukholmassa, jonka hankinta toteutui tammikuussa 2013.
Ympäristösertifi oinnit ovat olennainen osa Cityconin kestävän kehityksen mukaista toimintaa. Yhtiö sai maaliskuussa 2012 kultatason LEED-sertifi kaatin kauppakeskus Martinlaakson Ostarin uudishankkeelle.
Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidett iin 21.3.2012 Helsingissä. Kokouksen avasi hallituksen silloinen varapuheenjohtaja Thomas W. Wernink ja kokouksen puheenjohtajana toimi asianajaja, varatuomari Ari Keinänen. Kokoukseen osallistui 234 osakkeenomistajaa joko henkilökohtaisesti tai asiamiehensä edustamana ja kokouksessa oli edustett una 73,67 prosentt ia (204 656 747 osakett a) yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä.
Yhtiökokous vahvisti yhtiön tilinpäätöksen sekä myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle tilikaudelta 2011. Tilikauden 2011 osingoksi yhtiökokous päätt i 0,04 euroa osakkeelta, minkä lisäksi yhtiökokous päätt i 0,11 euron osakekohtaisesta pääoman palautuksesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Osingonmaksun ja pääoman palautuksen täsmäytyspäivä oli 26.3.2012 ja osinko ja pääoman palautus, yhteensä 41,7 miljoonaa euroa, maksett iin 4.4.2012.
Yhtiökokouksen muut päätökset käyvät ilmi yhtiön internetsivulta www.citycon.fi /yhtiokokous2012. Myös yhtiökokouksen pöytäkirja on saatavilla edellä mainitulla verkkosivulla.
Cityconin hallituksen jäsen Dor J. Segal ilmoitt i eroavansa yhtiön hallituksesta 11.10.2012 alkaen. Tämän johdosta Cityconin hallitus kutsui koolle ylimääräisen yhtiökokouksen, joka valitsi 11.10.2012 Yuval Yanain uudeksi hallituksen jäseneksi. Yhtiökokouksen pöytäkirja on saatavilla htt p://www.citycon.fi /sijoitt ajille/yhtiokokous/ ylimaarainen_yhtiokokous_2012/.
Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön hallitukseen kuuluu viidestä kymmeneen jäsentä, jotka valitaan yhtiökokouksessa vuodeksi kerrallaan. Yhtiöjärjestyksen muutt amisesta voidaan päätt ää vain yhtiökokouksessa 2/3 enemmistöllä annetuista äänistä.
Vuonna 2012 Cityconin hallitukseen kuului kymmenen jäsentä: Ronen Ashkenazi, Chaim Katzman, Roger Kempe, Bernd Knobloch (21.3.2012 alkaen), Kirsi Komi, Claes Ott osson, Jorma Sonninen, Per-Håkan Westin, Yuval Yanai (11.10.2012 alkaen) ja Ariella Zochovitzky. Hallituksesta jäi pois 21.3.2012 Thomas W. Wernink sekä 11.10.2012 Dor J. Segal.
Vuonna 2012 hallituksen puheenjohtajana toimi Chaim Katzman ja hallituksen varapuheenjohtajana Ronen Ashkenazi. Hallituksen toisena varapuheenjohtajana toimi Thomas W. Wernink 21.3.2012 asti.
Yhtiön tilintarkastajana on vuodesta 2006 lähtien toiminut KHTyhteisö Ernst & Young Oy, jonka ilmoitt amana yhtiön päävastuullisena tilintarkastajana on samasta vuodesta lähtien toiminut KHT Tuija Korpelainen.
Cityconin toimitusjohtajana on 24.3.2011 alkaen toiminut Marcel Kokkeel (MA, Alankomaiden kansalainen, s. 1958). Cityconin varatoimitusjohtajana toimii talousjohtaja Eero Sihvonen. Heidän henkilötietonsa, työhistoriansa sekä mahdolliset luott amustoimet on esitett y yhtiön verkkosivuilla www.citycon.fi /johtoryhma. Toimitusjohtajan toimisuhdett a koskevat tiedot käyvät ilmi tilinpäätöksen sivulta 50.
Vuoden aikana yhtiön johtoryhmässä tapahtui useita muutoksia. Uusina jäseninä johtoryhmässä aloitt ivat sijoitusjohtaja Nils Styf 11.6.2012 ja Suomen liiketoimintojen maajohtaja Marko Juhokas 16.7.2012. Joulukuussa yhtiö tiedott i suunnitelmistaan uudelleen organisoida yhtiön liiketoimintoja ja virtaviivaistaa päätöksentekoprosessejaan yhtiön johtoryhmässä. Tässä yhteydessä johtoryhmästä jäivät pois Ruotsin liiketoimintojen maajohtaja Johan Elfstadius, joka jätt i tehtävänsä yhtiössä 12.12.2012 lukien sekä yhtiössä jatkava Marko Juhokas 19.12.2012 lukien. Yhtiön johtoryhmän jäsenenä jatkava Baltian ja Uusien Markkinoiden sekä vuokrauksen johtaja Harri Holmström nimitett iin 19.12.2012 alkaen yhtiön operatiivisista toiminnoista vastaavaksi johtajaksi. Vuoden 2012 lopussa yhtiön johtoryhmään kuului siten viisi jäsentä. Toimitusjohtajan lisäksi johtoryhmään kuuluivat yhtiön varatoimitus- ja talousjohtaja, lakiasiainjohtaja, operatiivisista toiminnoista vastaava johtaja sekä sijoitusjohtaja.
Cityconin osake on noteeratt u NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä (Helsingin arvopaperipörssissä) marraskuusta 1988 lähtien. Yhtiö kuuluu pörssin keskisuuriin yhtiöihin, toimialaluokkaan Financials ja toimialaan Real Estate Operating Companies. Yhtiön osakkeen kaupankäyntitunnus on CTY1S ja kaupankäynti tapahtuu euroissa. Osakesarjan kansainvälisessä arvopaperiselvityksessä käytett ävä ISIN-koodi on FI0009002471.
Cityconilla oli joulukuun 2012 lopussa 7 177 (4 276) rekisteröityä osakkeenomistajaa, joista 13 oli hallintarekisterin hoitajia. Hallintarekisteröidyt ja muut ulkomaiset osakkeenomistajat omistivat 250,8 miljoonaa (230,4 milj.) yhtiön osakett a eli niiden hallussa oli 76,7 prosentt ia (82,9 %) yhtiön osake- ja äänimäärästä. Tiedot yhtiön suurimmista osakkeenomistajista ja osakkeiden omistuksen jakautumisesta sekä yhtiön vuoden aikana vastaanott amista liputusilmoituksista löytyvät tilinpäätöksen sivulta 61.
Yhtiön osakepääomassa ei tapahtunut muutoksia kauden aikana, mutt a yhtiön osakkeiden lukumäärä nousi noin 49,0 miljoonalla osakkeella. Se nousi 36 713 osakkeella, jotka annett iin konsernin avainhenkilöille osana pitkäaikaista kannustinjärjestelmää toukokuussa. Järjestelmän perusteella ei enää anneta osakkeita. Osakkeiden lukumäärä nousi 49 032 002 osakkeella syys-lokakuussa järjestetyn merkintäetuoikeusannin seurauksena. Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeutt aa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.
| Osakkeen kurssikehitys, tehdyt kaupat, euroa | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Alin kurssi | 2,12 | 2,02 |
| Ylin kurssi | 2,71 | 3,41 |
| Keskikurssi | 2,43 | 2,77 |
| Päätöskurssi | 2,57 | 2,31 |
| Osakekannan markkina-arvo vuoden lopussa, Me | 840,1 | 641,7 |
| Osakkeiden vaihdon kehitys | ||
| Vaihdett uja osakkeita, milj. kpl | 82,0 | 97,5 |
| Vaihdett uja osakkeita, Me | 199,2 | 270,7 |
| Osakepääoma ja osakkeet | ||
| Osakepääoma vuoden alussa, Me | 259,6 | 259,6 |
| Osakepääoma vuoden lopussa, Me | 259,6 | 259,6 |
| Osakkeiden lukumäärä vuoden alussa, milj. kpl | 277,8 | 244,6 |
| Osakkeiden lukumäärä vuoden lopussa, milj. kpl | 326,9 | 277,8 |
Cityconin hallitus päätt i 7.9.2012 laskea liikkeelle varsinaisen yhtiökokouksen 21.3.2012 antaman valtuutuksen nojalla enintään 49 032 002 uutt a osakett a. Osakeannissa liikkeeseen lasketut osakkeet vastasivat noin 17,6 prosentt ia kaikista Cityconin osakkeista ja äänistä ennen osakeantia sekä noin 15,0 prosentt ia kaikista yhtiön osakkeista ja äänistä osakeannin jälkeen. Merkintäaika päätt yi 1.10.2012 ja merkintäetuoikeusannissa liikkeeseen lasketut uudet osakkeet merkitt iin kaupparekisteriin 8.10.2012.
Hallituksella on vuoden 2012 varsinaisen yhtiökokouksen antama osakeantivaltuutus, jonka perusteella hallitus voi päätt ää enintään 50 miljoonan osakkeen antamisesta tai yhtiön hallussa olevan oman osakkeen luovutt amisesta. Valtuutuksen perusteella hallitus voi päätt ää myös optio- ja muiden erityisten oikeuksien antamisesta. Hallitus käytt i tätä valtuutusta päätt äessään jäljempänä mainitt ujen kannustinosakkeiden antamisesta toukokuussa sekä päätt äessään merkintäetuoikeusannista syyskuussa. Valtuutus on voimassa seuraavaan varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka.
Varsinainen yhtiökokous 2012 valtuutt i hallituksen päätt ämään 20 miljoonan yhtiön oman osakkeen hankkimisesta. Valtuutus on voimassa seuraavaan varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka.
Hallituksella ei vuoden päätt yessä ollut muita valtuutuksia. Kauden aikana yhtiön hallussa ei ollut sen omia osakkeita.
Citycon Oyj:n hallitus päätt i 26.4.2007 konsernin avainhenkilöille suunnatusta pitkän aikavälin osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä. Kannustinjärjestelmä jakautui neljään vuoden mitt aiseen ansaintajaksoon, joita olivat vuodet 2007, 2008, 2009 ja 2010. Citycon Oyj:n hallitus päätt i 29.5.2012 jakaa kaikki yhtiön 26.4.2007 perustetun osakepohjaisen kannustinjärjestelmänohjelman perusteella vielä maksett avaksi tulevat osakepalkkiot eli viimeisen osan ansaintakauden 2009 palkkioista sekä toisen ja kolmannen eli viimeiset kaksi kolmasosaa ansaintakauden 2010 osakepalkkioista. Järjestelmän perusteella ei enää makseta palkkioita.
Citycon Oyj:n hallitus päätt i 3.5.2011 varsinaisen yhtiökokouksen 13.3.2007 antaman valtuutuksen nojalla optio-oikeuksien antamisesta yhtiön ja sen tytäryhtiöiden avainhenkilöille. Optiooikeuksien antamiselle oli yhtiön kannalta painava taloudellinen syy, koska optio-oikeudet on tarkoitett u osaksi konsernin avainhenkilöiden kannustin- ja sitoutt amisjärjestelmää. Optio-oikeuksilla kannustetaan avainhenkilöitä pitkäjänteiseen työntekoon omistaja-arvon kasvatt amiseksi. Optio-oikeuksilla pyritään myös sitoutt amaan avainhenkilöitä työnantajaan.
Tarkastelujakson lopussa optio-oikeuksia voitiin hallitukselle myönnett yjen valtuutusten puitt eissa jakaa enintään 6 890 000 kappalett a, ja ne oikeutt avat merkitsemään yhteensä enintään 8 106 085 yhtiön uutt a tai sen hallussa olevaa osakett a. Optiooikeudet annetaan vastikkeett a. Optio-oikeudet merkitään tunnuksella 2011A(I), 2011A(II) ja 2011A(III); 2011B(I), 2011B(II)
ja 2011B(III); 2011C(I), 2011C(II) ja 2011C(III) sekä 2011D(I), 2011D(II) ja 2011D(III). Hallitus päätt ää optio-oikeuksia jakaessaan, miten optio-oikeuksien kokonaismäärä jakautuu optiooikeuksien alalajien kesken. Optio-oikeuksien 2011 perusteella merkitt ävät osakkeet vastaavat yhteensä enintään 2,5 prosentt ia yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä mahdollisen osakemerkinnän jälkeen, jos merkinnässä annetaan uusia osakkeita.
Optio-oikeuksien 2011 haltijoiden ja osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun varmistamiseksi Citycon Oyj:n hallitus päätt i 7.9.2012 ja 5.10.2012 yhtiön järjestämän merkintäetuoikeusannin johdosta tarkistaa optio-oikeuksien 2011 merkintäsuhdett a ja merkintähintaa optio-ohjelman 2011 ehtojen mukaisesti. Mainitt ujen tarkastusten johdosta hallitus tarkisti myös optio-oikeuksilla 2011 merkitt ävien osakkeiden enimmäismäärän 8 106 085 osakkeeseen hallituksella merkintäetuoikeusannin toteutt amisen jälkeen olevan osakeantivaltuutuksen mahdollistamalla tavalla. Tarkistukset tulivat voimaan, kun optio-oikeuksilla 2011 merkitt ävien osakkeiden tarkistett u enimmäismäärä rekisteröitiin kaupparekisteriin 8.10.2012.
Merkintäetuoikeusannin johdosta tarkistetut optio-oikeuksien 2011 merkintäsuhteet, merkintähinnat sekä merkintäajat käyvät ilmi tilinpäätöksen sivulta 47.
Vuoden 2012 lopussa optio-oikeuksia 2011A–D(I), 2011A–D(II) ja 2011A–D(III) oli 20 konsernin avainhenkilöllä. Ulkona olevia optio-oikeuksia oli 31.12.2012 yhteensä 6 505 000 kappalett a. Kyseisillä optio-oikeuksilla voidaan merkitä 7 653 133 osakett a vuosina 2012–2018. Yhtiön toimitusjohtajalle ja muille johtoryhmän jäsenille annetut optio-oikeudet käyvät ilmi alla olevasta taulukosta.
Optio-oikeuksiin 2011 liitt yy osakeomistusvelvoite, jonka perusteella konsernin johtoryhmän jäsenen on hankitt ava Cityconin osakkeita 25 prosentilla optio-oikeuksista saamastaan brutt otulosta. Osakkeita on hankitt ava, kunnes johtoryhmän jäsenen osakeomistus vastaa hänen 12 kuukauden brutt opalkkaansa ja omistett ava niin kauan kuin hänen työ- tai toimisuhteensa on voimassa.
Optio-ohjelmaa ja optio-oikeuksien ehtoja on käsitelty tarkemmin tilinpäätöksen sivuilla 46-47.
Optio-oikeuksien 2011 ehdot kokonaisuudessaan ovat saatavilla yhtiön internetsivuilla www.citycon.fi /optiot.
Yhtiön hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäsenet sekä heidän lähipiirinsä omistivat 31.12.2012 yhteensä 508 655 yhtiön osakett a. Näiden osakkeiden osuus kaikista osakkeista ja osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä oli 0,15 prosentt ia.
Cityconin toimitusjohtajan ja muiden johtoryhmän jäsenten optio-omistukset vuoden lopussa käyvät ilmi edellä olevasta taulukosta. Yhtiön toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäsenet voivat näiden optio-oikeuksien perusteella merkitä enintään 3 258 905 yhtiön osakett a. Hallituksen jäsenet eivät ole mukana yhtiön osakepohjaisissa kannustinjärjestelmissä.
Ajantasaiset tiedot yhtiön hallituksen, toimitusjohtajan ja johtoryhmän jäsenten osake- ja optio-omistuksista käyvät ilmi yhtiön internetsivuilta www.citycon.fi /sisapiiri.
| 2011A(I) | 2011B(I) | 2011C(I) | 2011D(I) | Yhteensä | |
|---|---|---|---|---|---|
| Toimitusjohtaja | 250 000 | 250 000 | 250 000 | 250 000 | 1 000 000 |
| 2011A(I-III) | 2011B(I-III) | 2011C(I-III) | 2011D(I-III) | ||
| Muut johtoryhmän jäsenet | 412 500 | 452 500 | 452 500 | 452 500 | 1 770 000 |
Helsinki, 5. helmikuuta 2013
Citycon Oyj Hallitus
EPRA (European Public Real Estate Association) on eurooppalaisten pörssinoteeratt ujen kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö. EPRA edistää ja kehitt ää eurooppalaisten julkisen kaupankäynnin kohteena olevien kiinteistöyhtiöiden toimintaa sekä toimii toimialan edustajana. Citycon on EPRA:n aktiivinen jäsen. EPRA:n tavoitt eena on saada eurooppalaisille listatuille kiinteistösijoitusyhtiöille lisää sijoitt ajia. Järjestö myös edistää laskentatoimea, talousraportointia ja hallinnointia koskevien parhaiden käytäntöjen käytt öönott oa sijoitt ajille annett avan tiedon laadun varmistamiseksi ja eri yritysten vertailtavuuden parantamiseksi. Lisäksi parhaat käytännöt luovat pohjan toimialan tulevaisuutt a määritt elevälle keskustelulle ja päätöksenteolle.
Citycon on vuodesta 2006 lähtien noudatt anut raportointikäytännöissään EPRA:n suosituksia. Vuonna 2011 Citycon ott i EPRA:n raportointikäytäntöjä koskevat suositukset käytt öön myös vastuullisuusraportoinnissaan (ks. osio "Vastuullisuus"). Tilinpäätöksen tässä osiossa käsitellään EPRAtunnuslukuja ja niiden laskentaa. Lisätietoja EPRA:sta ja EPRA:n suosituksista löytyy EPRA:n kotisivuilta osoitt eesta www.epra.com.
EPRA pyrkii edistämään eurooppalaisten kiinteistöalan yritysten toimintaa ja julkaisee parhaita raportointikäytäntöjä koskevia suosituksia. Lisäksi se julkaisee yhteistyössä FTSE:n kanssa Euroopan ja Pohjois-Amerikan suurimpien pörssinoteeratt ujen kiinteistösijoitusyhtiöiden kehitystä kuvaavaa FTSE EPRA/NAREIT -indeksiä. Citycon on mukana FTSE EPRA -indeksissä, mikä lisää Cityconin kansainvälistä kiinnostavuutt a sijoituskohteena.
| Viite | 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|
| Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me | 1 | 63,9 | 53,3 |
| Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR 1) | 1 | 0,214 | 0,197 |
| Nett ovarallisuus/osake (EPRA NAV per share), EUR | 2 | 3,49 | 3,62 |
| Oikaistu nett ovarallisuus/osake (EPRA NNNAV per share), EUR | 2 | 3,08 | 3,29 |
| EPRA:n alkunett otuott o-% | 3 | 6,0 | 6,2 |
| EPRA:n "topped-up" alkunett otuott o-% | 3 | 6,1 | 6,3 |
| EPRA:n vajaakäytt öaste (%) | 4 | 4,3 | 4,5 |
osakkeiden määrällä lokakuussa 2012 toteutetun merkintäetuoikeusannin seurauksena.
Seuraavissa taulukoissa, 1-4, on esitett y EPRA:n tunnuslukujen laskentaperiaatt eet. Taulukoissa 5-6 on esitett y EPRA:n tunnuslukuja viimeiseltä viideltä vuodelta.
Vuonna 2012, operatiivinen tulos (EPRA Earnings) kasvoi 10,6 miljoonaa euroa 63,9 miljoonaan euroon 53,3 miljoonasta eurosta vuonna 2011. Operatiivisen tuloksen kasvu oli seurausta nett ovuokratuoton kasvusta hankintojen, kehityshankkeiden ja positiivisen vertailukelpoisten kohteiden nett ovuokratuoton kasvun seurauksena. Toisaalta operatiivista tulosta laskivat rahoituskustannusten kasvu, joka oli seurausta korkeammasta velkamäärästä kasvun rahoituksen johdosta. Osakekohtainen operatiivinen tulos (EPRA EPS, basic) kasvoi 0,214 euroon vuonna 2012 verratt una 0,197 euroon vuonna 2011. Operatiivisen tuloksen kasvu nosti osakekohtaista operatiivista tulosta kun taas korkeampi osakemäärä laski sitä. Osakemäärä nousi lokakuussa 2012 toteutetun merkintäetuoikeusannin seurauksena.
EPRA Earnings (operatiivinen tulos) on kiinteistösijoitusyhtiön toiminnallinen tulos, johon ei sisälly operatiiviseen liiketoimintaan kuulumatt omia eriä kuten sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksia, myyntivoitt oja tai -tappioita eikä muita ei-operatiivisia eriä. Se sisältää toistuvan operatiivisen tuloksen eriä, eikä siitä eliminoida pois normaaliin IFRS:n mukaiseen tulokseen kuuluvia satunnaisia eriä. EPRA Earnings -tunnusluku on erityisen tärkeä sijoitt ajille, jotka haluavat arvioida missä määrin operatiiviset tulot tukevat osingonmaksua. Cityconin maksoi 0,15 euroa osakekohtaista osinkoa ja oman pääoman palautusta vuoden 2011 tilinpäätöksen perusteella. Vuoden 2012 tilinpäätöksessä hallitus ehdott aa yhtiökokoukselle, ett ä osinkoa ja oman pääoman palautusta maksetaan 0,15 euroa/osake.
| Me | 2012 Keski määräinen osakemäärä (1000) 1) |
/osake, euroa |
Me | 2011 Keski määräinen osakemäärä (1000) 1) |
/osake, euroa |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tilikauden tulos IFRS:n laajan tuloslaskelman mukaan | 77,2 | 298 090,6 | 0,259 | 13,0 | 269 675,9 | 0,048 |
| -/+ Nett ovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta | ||||||
| käypään arvoon | -23,6 | 298 090,6 | -0,079 | 35,3 | 269 675,9 | 0,131 |
| -/+ Nett ovoitot sijoituskiinteistöjen myynneistä 2) | -4,2 | 298 090,6 | -0,014 | -0,3 | 269 675,9 | -0,001 |
| + Sijoituskiinteistöjen myynneistä aiheutuneet transaktio kulut 2) |
- | 298 090,6 | - | 0,7 | 269 675,9 | 0,002 |
| -/+ Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen käyvän arvon nett ovoitoista |
-0,3 | 298 090,6 | -0,001 | -0,3 | 269 675,9 | -0,001 |
| +/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet tilikauden tulokseen perustuvat verot |
- | 298 090,6 | - | 0,5 | 269 675,9 | 0,002 |
| +/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot | 6,4 | 298 090,6 | 0,022 | -2,2 | 269 675,9 | -0,008 |
| +/- Määräysvallatt omien omistajien osuus edellä esitetyistä | ||||||
| eristä | 8,3 | 298 090,6 | 0,028 | 6,7 | 269 675,9 | 0,025 |
| Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) | 63,9 | 298 090,6 | 0,214 | 53,3 | 269 675,9 | 0,197 |
1) Osakemäärien laskenta on esitett y liitetiedossa 16. Osakekohtainen tulos. Osakkeiden määrä on osakeantioikaistu vuonna 2012 toteutetun merkintäetuoikeusannin seurauksena.
2) Citycon on tarkentanut vuonna 2012 laskentaperiaatt eitaan liitt yen sijoituskiinteistöjen myynneistä syntyvien transaktiokulujen käsitt elyyn. Aiemmin Citycon on esitt änyt kiinteistöjen myynneistä syntyneet transaktiokulut osana hallinnon kuluja, mutt a tilinpäätöksessä 2012 Citycon on netott anut onnistuneiden kiinteistöjen myyntien transaktiokulut sijoituskiinteistöjen myynneistä syntyvää voitt oa/tappiota vastaan. Muutos ei vaikuta Cityconin operatiiviseen tulokseen (EPRA Earnings).
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) voidaan laskea myös tuloslaskelmasta ylhäältä alas. Seuraavassa taulukossa on esitett y operatiivisen tuloksen laskelma tällä tavalla. Tämä tapa esitt ää myös operatiivisen liikevoiton (EPRA Operating Profi t).
| Me | 2012 Keski määräinen osakemäärä (1000) 1) |
/osake, euroa |
Me | 2011 Keski määräinen osakemäärä (1000) 1) |
/osake, euroa |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nett ovuokratuott o | 162,0 | 298 090,6 | 0,544 | 144,3 | 269 675,9 | 0,535 |
| Operatiiviset hallinnon kulut | -26,5 | 298 090,6 | -0,089 | -27,1 | 269 675,9 | -0,100 |
| Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 0,2 | 298 090,6 | 0,001 | 0,2 | 269 675,9 | 0,001 |
| Operatiivinen liikevoitt o | 135,7 | 298 090,6 | 0,455 | 117,4 | 269 675,9 | 0,435 |
| Operatiiviset rahoituskulut (nett o) | -68,1 | 298 090,6 | -0,229 | -62,4 | 269 675,9 | -0,232 |
| Operatiivinen osuus yhteisyritysten voitoista/tappioista | 0,0 | 298 090,6 | 0,000 | 0,0 | 269 675,9 | 0,000 |
| Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot | -1,4 | 298 090,6 | -0,005 | -0,4 | 269 675,9 | -0,001 |
| Operatiiviset laskennalliset verot | 0,0 | 298 090,6 | 0,000 | 0,3 | 269 675,9 | 0,001 |
| Operatiivinen määräysvallatt omien omistajien osuus | -2,2 | 298 090,6 | -0,008 | -1,7 | 269 675,9 | -0,009 |
| Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) | 63,9 | 298 090,6 | 0,214 | 53,3 | 269 675,9 | 0,197 |
1) Osa kemäärien laskenta on esitett y liitetiedossa 16. Osakekohtainen tulos. Osakkeiden määrä on osakeantioikaistu vuonna 2012 toteutetun merkintäetuoikeusannin seurauksena.
Nett ovarallisuus (EPRA NAV) ilmaisee kiinteistöyhtiön nett ovarallisuuden käyvän arvon. Tunnusluvun perustana on oletus, ett ä kiinteistöomaisuuden omistus ja käytt ö on pitkäaikaista, ja sillä voidaan verrata nett ovarallisuuden käyvän arvon kehitystä kiinteistöyhtiön osakkeen arvon kehitykseen. Cityconin osakkeen arvo oli 2,57 euroa 31.12.2012.
EPRA NAV -tunnusluvun tarkoitus on heijastaa yrityksen käypää arvoa toiminnan jatkuvuusperiaatt een (going concern) pohjalta, joten siihen ei lueta mitään tulevista myynneistä johtuvia eriä eikä rahoitusinstrumentt ien käypiä arvoja. Tulevista myynneistä aiheutuvat erät ovat laskennallisia veroja, jotka syntyisivät ainoastaan kiinteistöjen myynneistä. Rahoitusinstrumentt ien käypä arvo eli suojausinstrumenttien arvostaminen markkinahintaan on nolla, kun instrumentit pidetään eräpäivään asti, jonka takia niiden käypä arvo tilinpäätöshetkellä on eliminoitu EPRA NAV- tunnusluvusta.
Oikaistu nett ovarallisuus (EPRA NNNAV) sisältää laskennalliset verovelat ja rahoitusinstrumentt ien käyvän arvon, joten sillä mitataan kiinteistöyhtiön käypää spot-arvoa tilinpäätöshetkellä. Toisin sanoen, EPRA NNNAV heijastaa yrityksen nett ovarallisuuden käypää arvoa yhtenä päivänä, kun taas EPRA NAV heijastaa nett ovarallisuuden käypää arvoa toiminnan jatkuvuusperiaatt een mukaisesti. EPRA NNNAV ei myös kuitenkaan ole realisoinnissa käytett ävä nett ovarallisuuden arvo (liquidation NAV), koska varallisuuden ja velkojen käyvät arvot eivät perustu niiden realisointiin.
Osakekohtainen nett ovarallisuus laski 0,13 euroa 3,49 euroon (3,62 euroa) johtuen pääasiassa korkeammasta osakkeiden lukumäärästä, joka oli seurausta lokakuussa 2012 toteutetusta merkintäetuoikeusannista. Oikaistu osakekohtainen nett ovarallisuus laski 0,21 euroa 3,08 euroon (3,29 euroa). Edellä esitett yjen EPRA NAV-tunnusluvun laskun syiden lisäksi, oikaistua osakekohtaista nett ovarallisuutt a laski 0,07 euroa negatiivinen joukkolainojen ja pääomalainojen jälkimarkkinahinnan ja käyvän arvon erotus, sillä kaikki kolme yhtiön joukko- ja pääomalainaa oli nyt arvostett u yli par arvon, joka oli seurausta alhaisemmasta korkotasosta..
| Me | 2012 Keski määräinen osakemäärä (1000) 1) |
/osake, euroa |
Me | 2011 Keski määräinen osakemäärä (1000) 1) |
/osake, euroa |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | 1 015,7 | 326 880,0 | 3,11 | 902,6 | 277 811,3 | 3,25 |
| Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta |
64,0 | 326 880,0 | 0,20 | 57,5 | 277 811,3 | 0,21 |
| Rahoitusinstrumentt ien käypä arvo | 59,8 | 326 880,0 | 0,18 | 45,7 | 277 811,3 | 0,16 |
| Nett ovarallisuus (EPRA NAV) | 1 139,5 | 326 880,0 | 3,49 | 1 005,9 | 277 811,3 | 3,62 |
| Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta |
-64,0 | 326 880,0 | -0,20 | -57,5 | 277 811,3 | -0,21 |
| Joukkolainojen ja pääomalainojen jälkimarkkinahinnan ja käyvän arvon erotus 1) |
-9,4 | 326 880,0 | -0,03 | 11,4 | 277 811,3 | 0,04 |
| Rahoitusinstrumentt ien käypä arvo | -59,8 | 326 880,0 | -0,18 | -45,7 | 277 811,3 | -0,16 |
| Oikaistu nett ovarallisuus (EPRA NNNAV) | 1 006,3 | 326 880,0 | 3,08 | 914,1 | 277 811,3 | 3,29 |
1) Jälkimarkkinahinta
EPRA:n suositusten mukaista oikaistua nett ovarallisuutt a laskett aessa omaa pääomaa oikaistaan EPRA:n ohjeen mukaisesti siten, ett ä joukkolainojen ja pääomalainojen arvo perustuu jälkimarkkinoiden hintatasoon. Cityconin laskentapolitiikan mukainen joukkolainojen ja pääomalainojen tasearvo ja käypä arvo poikkeavat tästä jälkimarkkinahinnasta. Tämän takia pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 ja joukkolaina 1/2009 on arvostett u tämän tunnusluvun laskennassa jälkimarkkinoilla tilinpäätöshetkellä vallitsevaan hintaan. Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/ 2006 jälkimarkkinahinta oli 100,96% (82,90%), joukkolaina 1/2009 jälkimarkkinahinta oli 105,01% (101,85%) ja joukkolaina 1/2012 jälkimarkkinahinta oli 104,68% per 31.12.2012. Joukkolainojen ja pääomalainojen jälkimarkkinahinnan ja käyvän arvon erotus 31.12.2012 oli -9,4 miljoonaa euroa (11,4 miljoonaa euroa).
EPRA alkunett otuotot laskivat pääasiassa Baltiassa ja uusilla markkinoilla laskeneiden markkinatuott ovaatimusten myötä. EPRA NIY ja EPRA "topped up" NIY vuoden 2012 ja 2011 lopussa eivät ole kuitenkaan täysin vertailukelpoisia johtuen valmiissa kiinteistökannassa tapahtuneista muutoksista (kuten kiinteistöjen ostot, myynnit ja aloitetut ja valmistuneet kehityshankkeet).
Kiinteistömarkkinoilla yrityksen vuokrantuott okykyä voidaan esitt ää useilla erilaisilla tuott oa kuvaavilla tunnusluvuilla. Tuoton määritelmän yhdenmukaistamiseksi ja eri kiinteistöyhtiöiden tuott oa kuvaavien tunnuslukujen vertailukelpoisuuden varmistamiseksi EPRA on julkaissut tuott oluvun laskemista koskevan suosituksen EPRA Net Initial Yield (NIY) (alkunett otuott o).
EPRAn alkunett otuott o-% lasketaan jakamalla voimassaolevan vuokrasopimuskannan nett ovuokratuoton perusteella laskett u annualisoitu vuokratuott o valmiiden sijoituskiinteistöjen (sisältää arvioidut transaktiokulut mutt ei kehityksen kohteena olevia kiinteistöjä, tontt eja, käytt ämätöntä rakennusoikeutt a tai rakennusoikeuden kautt a arvioituja kohteita) brutt omarkkina-arvolla. Citycon julkaisee myös nett otuott o-%:n. Nett otuott o-% lasketaan kuluneen 12 kuukauden ajalta muodostamalla indeksi kuukausitt aisen nett ovuokratuoton ja laskennallisten kuukausitt aisten markkina-arvojen perusteella. Nett otuoton laskentaan otetaan mukaan koko kiinteistöomaisuus mutt a ei arvioituja transaktiokuluja.
EPRA "topped-up" NIY (oikaistu alkunett otuott o) kuvaa yhtiön saamaa tuott oa täydestä tilinpäätöshetkellä voimassa olevasta vuokrasta. Oikaistussa alkunett otuotossa vuokrasummaa oikaistaan kuvaamaan vuokraa esimerkiksi vuokravapaiden jaksojen tai vuokranalennusten päätt ymisen jälkeen.
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Ulkopuolisen arvioijan määritt ämä sijoituskiinteistöjen käypä arvo | 2 704,1 | 2 515,0 |
| Vähennett ynä kehityshankkeilla, tonteilla, käytt ämätt ömillä rakennusoikeuksilla ja rakennusoikeuden kautt a arvioiduilla | ||
| kohteilla | -389,1 | -559,6 |
| Valmis kiinteistökanta | 2 315,0 | 1 955,4 |
| Lisätt ynä arvioiduilla ostajan transaktiokuluilla | 47,2 | 36,8 |
| Brutt oarvo valmiille kiinteistökannalle (A) | 2 362,2 | 1 992,2 |
| Annualisoitu brutt ovuokratuott o valmiille kiinteistökannalle | 206,9 | 179,5 |
| Kiinteistökannan hoitokulut | -64,1 | -56,6 |
| Annualisoitu nett ovuokratuott o (B) | 142,8 | 122,9 |
| Lisätt ynä oletetuilla päätt yvillä vuokravapailla jaksoilla ja muilla vuokrakannustimilla | 1,6 | 2,5 |
| Annualisoitu nett ovuokratuott o alennusten päätytt yä ( C) | 144,4 | 125,4 |
| EPRA:n alkunett otuott o-% (B/A) | 6,0 | 6,2 |
| EPRA:n "topped-up" alkunett otuott o-% (C/A) | 6,1 | 6,3 |
EPRA:n vajaakäytt öaste parantui Suomen kiinteistökannassa laskeneen vajaakäytön vuoksi.
EPRA:n vajaakäytt öaste (%) kuvaa vajaakäytön vuoksi saamatt a jäänytt ä osuutt a täydestä vuokratulosta. Tekninen vajaakäytt öaste, jonka Citycon myös raportoi, kertoo neliömetreinä kuinka paljon vuokratt avissa olevasta pinta-alasta on käytt ämätt ä.
EPRA:n mukainen vajaakäytt öaste lasketaan jakamalla tyhjillään olevien tilojen arvioitu vuokra-arvo koko kiinteistökannan arvioidulla vuokra-arvolla, jos kaikki tilat olisi vuokratt u. EPRA:n mukainen vajaakäytt öaste lasketaan samalla periaatt eella kuin Cityconin raportoima taloudellinen vuokrausaste.
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo vapaille tiloille | 10,3 | 9,8 |
| ./.Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo koko portfoliolle | 239,0 | 219,4 |
| EPRA:n vajaakäytt öaste, % | 4,3 | 4,5 |
| 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me | 63,9 | 53,3 | 47,3 | 50,9 | 43,8 |
| Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR 1) | 0,214 | 0,197 | 0,200 | 0,220 | 0,191 |
| Nett ovarallisuus/osake (EPRA NAV per share), EUR | 3,49 | 3,62 | 3,79 | 3,64 | 3,96 |
| Oikaistu nett ovarallisuus/osake (EPRA NNNAV per share), EUR | 3,08 | 3,29 | 3,49 | 3,35 | 3,80 |
| EPRA:n alkunett otuott o-% | 6,0 | 6,2 | 6,3 | 6,9 | N/A |
| EPRA:n "topped-up" alkunett otuott o-% | 6,1 | 6,3 | 6,4 | 7,1 | N/A |
| EPRA:n vajaakäytt öaste (%) | 4,3 | 4,5 | 4,9 | 5,0 | 4,0 |
1) Osakekohtaiset tulostunnusluvut on laskett u osakeantioikaistulla osakkeiden määrällä vuonna 2012 toteutetun merkintäetuoikeusannin seurauksena.
| Me | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|---|---|
| Tilikauden tulos IFRS:n laajan tuloslaskelman mukaan | 77,2 | 13,0 | 78,3 | -34,3 | -124,1 |
| -/+ Nett ovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon | -23,6 | 35,3 | -50,8 | 97,4 | 216,1 |
| -/+ Nett ovoitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä 1) | -4,2 | -0,3 | -1,9 | -0,1 | 0,3 |
| + Sijoituskiinteistöjen myynneistä aiheutuneet transaktiokulut 1) | 0,0 | 0,7 | 0,0 | 0,1 | 0,0 |
| -/+ Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | - | - | - | - | -6,0 |
| -/+ Rahoituserien käyvän arvon voitot/tappiot | - | - | -0,2 | 0,1 | 3,1 |
| -/+ Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen käyvän arvon nett ovoitoista | -0,3 | -0,3 | - | - | - |
| +/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet tilikauden tulokseen perustuvat verot | - | 0,5 | - | 0,3 | 1,8 |
| +/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot | 6,4 | -2,2 | 11,6 | -7,3 | -29,7 |
| +/- Määräysvallatt omien omistajien osuus edellä esitetyistä eristä | 8,3 | 6,7 | 10,3 | -5,3 | -17,6 |
| Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) | 63,9 | 53,3 | 47,3 | 50,9 | 43,8 |
| Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä, milj. kpl 2) | 298 090,6 | 269 675,9 | 236 840,6 | 229 456,5 | 229 411,3 |
| Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR 2) | 0,214 | 0,197 | 0,200 | 0,222 | 0,191 |
1) Citycon on tarkentanut vuonna 2012 laskentaperiaatt eitaan liitt yen sijoituskiinteistöjen myynneistä syntyvien transaktiokulujen käsitt elyyn. Aiemmin Citycon on esitt änyt kiinteistöjen myynneistä syntyneet transaktiokulut osana hallinnon kuluja, mutt a tilinpäätöksessä 2012 Citycon on netott anut onnistuneiden kiinteistöjen myyntien transaktiokulut sijoituskiinteistöjen myynneistä syntyvää voitt oa/tappiota vastaan. Muutos ei vaikuta Cityconin operatiiviseen tulokseen (EPRA Earnings).
2) Osakkeiden määrä on osakeantioikaistu vuonna 2012 toteutetun merkintäetuoikeusannin seurauksena. Osakekohtaiset tulostunnusluvut on laskett u osakeantioikaistulla osakkeiden määrällä.
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) voidaan laskea myös tuloslaskelmasta ylhäältä alas. Seuraavassa taulukossa on esitett y operatiivisen tuloksen laskelma tällä tavalla. Tämä tapa esitt ää myös operatiivisen liikevoiton (EPRA Operating Profi t).
| Me | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|---|---|
| Nett ovuokratuott o | 162,0 | 144,3 | 127,2 | 125,4 | 121,8 |
| Operatiiviset hallinnon kulut | -26,5 | -27,1 | -22,5 | -17,7 | -16,5 |
| Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 0,2 | 0,2 | 0,3 | 0,0 | 0,1 |
| Operatiivinen liikevoitt o | 135,7 | 117,4 | 105,0 | 107,7 | 105,3 |
| Operatiiviset rahoituskulut (nett o) | -68,1 | -62,4 | -55,1 | -47,7 | -54,2 |
| Operatiivinen osuus yhteisyritysten voitoista/tappioista | 0,0 | 0,0 | - | - | - |
| Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot | -1,4 | -0,4 | -0,6 | -6,2 | -4,8 |
| Operatiiviset laskennalliset verot | 0,0 | 0,3 | -0,3 | -0,2 | 0,2 |
| Operatiivinen määräysvallatt omien omistajien osuus | -2,2 | -1,7 | -1,8 | -2,8 | -2,8 |
| Operatiivinen tulos | 63,9 | 53,3 | 47,3 | 50,9 | 43,8 |
| Keskimääräinen osakemäärä (1 000) 1) | 298 090,6 | 269 675,9 | 236 840,6 | 229 456,5 | 229 411,3 |
| Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR 1) | 0,214 | 0,197 | 0,200 | 0,222 | 0,191 |
1) Osakkeiden määrä on osakeantioikaistu vuonna 2012 toteutetun merkintäetuoikeusannin seurauksena. Osakekohtaiset tulostunnusluvut on laskett u osakeantioikaistulla osakkeiden määrällä.
Y-tunnus 0699505-3
| Brutt ovuokratuott o 6 225,9 206,0 Käytt ökorvaukset ja palvelutuotot 13,3 11,1 Liikevaihto 7 239,2 217,1 Hoitokulut 8, 11 75,8 71,6 Vuokraustoiminnan muut kulut 9 1,4 1,2 Nett ovuokratuott o 162,0 144,3 Hallinnon kulut 10, 11, 12 26,5 27,7 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 13 0,2 0,2 Nett ovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon 17 23,6 -35,3 Nett ovoitot sijoituskiinteistöjen myynneistä 17, 24 4,2 0,3 Liikevoitt o 163,4 81,8 Rahoitustuotot 32,1 54,4 Rahoituskulut -100,3 -116,8 Rahoituskulut (nett o) 14 -68,1 -62,4 Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen voitoista 18 0,2 0,3 Voitt o ennen veroja 95,5 19,7 Tilikauden tulokseen perustuvat verot -1,4 -0,9 Laskennalliset verot -6,4 2,5 Tuloverot 15, 21 -7,8 1,6 Tilikauden voitt o 87,7 21,3 Tilikauden voiton jakautuminen Emoyhtiön omistajille 77,2 13,0 Määräysvallatt omille omistajille 10,5 8,3 Emoyrityksen omistajille kuuluvasta voitosta laskett u osakekohtainen tulos: Laimentamaton osakekohtainen tulos (euro) 16 0,26 0,05 Laimennusvaikutuksella oikaistu osakekohtainen tulos (euro) 16 0,26 0,05 Muut laajan tuloksen erät Nett otappiot rahavirran suojauksista 14 -19,3 -35,9 Tuloverot liitt yen rahavirran suojauksiin 15, 21 5,2 9,0 Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat valuutt akurssivoitot 3,3 0,6 Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen -10,7 -26,2 Katsauskauden laaja voitt o/tappio 77,0 -4,9 Tilikauden laajan voiton/tappion jakautuminen Emoyhtiön omistajille 65,4 -13,4 Määräysvallatt omille omistajille 11,6 8,5 |
Me | Liite | 1.1.–31.12.2012 | 1.1.–31.12.2011 |
|---|---|---|---|---|
| Me | Liite | 31.12.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|---|
| VARAT | |||
| Pitkäaikaiset varat | |||
| Sijoituskiinteistöt | 17 | 2 714,2 | 2 522,1 |
| Osuudet yhteisessä määräysvallassa olevissa yksiköissä | 18 | 0,9 | 0,6 |
| Aineett omat hyödykkeet | 19 | 1,7 | 1,9 |
| Aineelliset käytt öomaisuushyödykkeet | 20 | 1,4 | 1,0 |
| Laskennalliset verosaamiset | 21 | 19,5 | 14,5 |
| Pitkäaikaiset varat yhteensä | 2 737,6 | 2 540,1 | |
| Myytävinä olevat sijoituskiinteistöt | 24 | 5,4 | 12,7 |
| Lyhytaikaiset varat | |||
| Johdannaissopimukset | 22, 23 | - | 0,5 |
| Tilikauden tulokseen perustuvat verosaamiset | 15 | 0,0 | 0,0 |
| Myyntisaamiset ja muut saamiset | 22, 25 | 24,5 | 33,2 |
| Rahavarat | 22, 26 | 51,0 | 91,3 |
| Lyhytaikaiset varat yhteensä | 75,5 | 125,0 | |
| Varat yhteensä | 2 818,5 | 2 677,7 |
| Me | Liite | 31.12.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|---|
| OMA PÄÄOMA JA VELAT | |||
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | 27 | ||
| Osakepääoma | 259,6 | 259,6 | |
| Ylikurssirahasto | 131,1 | 131,1 | |
| Arvonmuutosrahasto | -59,8 | -45,7 | |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto | 333,0 | 273,7 | |
| Muuntoerot | -5,5 | -7,8 | |
| Kertyneet voitt ovarat | 357,3 | 291,7 | |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä | 1 015,7 | 902,6 | |
| Määräysvallatt omien omistajien osuus | 44,2 | 59,2 | |
| Oma pääoma yhteensä | 1 059,9 | 961,8 | |
| VELAT | |||
| Pitkäaikaiset velat | |||
| Lainat | 22, 28 | 1 406,3 | 1 339,5 |
| Johdannaissopimukset | 22, 23 | 75,6 | 53,9 |
| Laskennalliset verovelat | 21 | 66,0 | 59,8 |
| Muut velat | 22 | 1,0 | 0,4 |
| Pitkäaikaiset velat yhteensä | 1 548,9 | 1 453,7 | |
| Lyhytaikaiset velat | |||
| Lainat | 22, 28 | 126,8 | 208,4 |
| Johdannaissopimukset | 22, 23 | 0,7 | 0,6 |
| Tilikauden tulokseen perustuvat verovelat | 15 | 0,8 | 0,2 |
| Ostovelat ja muut velat | 22, 29 | 81,4 | 53,0 |
| Lyhytaikaiset velat yhteensä | 209,7 | 262,2 | |
| Velat yhteensä | 1 758,6 | 1 715,9 | |
| Oma pääoma ja velat yhteensä | 2 818,5 | 2 677,7 |
| Me | Liite | 1.1.–31.12.2012 | 1.1.–31.12.2011 |
|---|---|---|---|
| Liiketoiminnan rahavirta | |||
| Voitt o ennen veroja | 95,5 | 19,7 | |
| Oikaisut: | |||
| Poistot ja arvonalennukset | 12, 31 | 1,2 | 1,0 |
| Nett ovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon | 17, 31 | -23,6 | 35,3 |
| Voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä 1) | 17, 24, 31 | -4,2 | -0,3 |
| Rahoitustuotot | 14, 31 | -32,1 | -54,4 |
| Rahoituskulut | 14, 31 | 100,3 | 116,8 |
| Muut oikaisut | 31 | 1,3 | 0,8 |
| Rahavirta ennen käytt öpääoman muutosta | 138,4 | 118,9 | |
| Käytt öpääoman muutos | 31 | 8,6 | 1,6 |
| Liiketoiminnan rahavirta | 147,0 | 120,5 | |
| Maksetut korot ja muut rahoituskulut | -62,4 | -60,1 | |
| Saadut korot ja muut rahoitustuotot | 0,6 | 0,6 | |
| Toteutuneet kurssitappiot | -22,9 | -1,8 | |
| Maksetut/saadut välitt ömät verot | -0,8 | 7,2 | |
| Liiketoiminnan nett orahavirta | 61,5 | 66,3 | |
| Investointien rahavirta | |||
| Tytäryritysten hankinnat vähennett ynä hankintahetken rahavaroilla | 17 | -41,0 | -33,7 |
| Sijoituskiinteistöjen hankinnat | 17 | -1,1 | -105,5 |
| Investoinnit sijoituskiinteistöihin | 17 | -92,6 | -81,1 |
| Investoinnit yhteisessä määräysvallassa oleviin yksiköihin, | |||
| aineellisiin ja aineett omiin hyödykkeisiin | 18, 19, 20 | -1,3 | -1,4 |
| Sijoituskiinteistöjen myynti 1) | 17, 24 | 31,1 | 18,3 |
| Investointien nett orahavirta | -104,9 | -203,3 | |
| Rahoituksen rahavirta | |||
| Omien osakkeiden myynti | 27 | - | 0,4 |
| Maksullinen merkintäetuoikeusanti ja osakeanti | 27 | 89,9 | 98,9 |
| Lyhytaikaisten lainojen nostot | 28 | 117,1 | 160,9 |
| Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut | 28 | -157,5 | -100,2 |
| Pitkäaikaisten lainojen nostot | 28 | 623,5 | 594,6 |
| Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut | 28 | -600,6 | -511,8 |
| Määräysvallatt omien omistajien osuuksien hankinnat | 27 | -28,5 | - |
| Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun vapaan | |||
| oman pääoman rahastosta | -41,7 | -34,3 | |
| Rahoituksen nett orahavirta | 2,3 | 208,5 | |
| Rahavarojen muutos | -41,1 | 71,6 | |
| Rahavarat tilikauden alussa | 26 | 91,3 | 19,5 |
| Valuutt akurssien muutosten vaikutus | 0,8 | 0,2 | |
| Rahavarat tilikauden lopussa | 26 | 51,0 | 91,3 |
1) Citycon on tarkentanut vuonna 2012 laskentaperiaatt eitaan liitt yen sijoituskiinteistöjen myynneistä syntyvien transaktiokulujen käsitt elyyn. Aiemmin Citycon on esitt änyt kiinteistöjen myynneistä syntyneet transaktiokulut osana hallinnon kuluja, mutt a tilinpäätöksessä 2012 Citycon on netott anut onnistuneiden kiinteistöjen myyntien transaktiokulut sijoituskiinteistöjen myynneistä syntyvää voitt oa/tappiota vastaan.
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Me | Osake pääoma |
Ylikurssi rahasto |
Arvon muutos rahasto |
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto |
Muunto erot |
Kertyneet voitt o varat |
Yhteensä | Määräys vallatt omien omistajien osuus |
Oma pääoma yhteensä |
| Oma pääoma 31.12.2010 | 259,6 | 131,1 | -18,8 | 198,8 | -8,2 | 287,0 | 849,5 | 50,7 | 900,2 |
| Tilikauden voitt o | 13,0 | 13,0 | 8,3 | 21,3 | |||||
| Nett otappiot/-voitot rahavirran suojauksista verojen jälkeen (liitt eet 14, 15 ja 21) | -26,8 | -26,8 | -26,8 | ||||||
| Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat valuutt akurssivoitot/-tappiot | 0,4 | 0,4 | 0,2 | 0,6 | |||||
| Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen yhteensä | -26,8 | 0,4 | -26,4 | 0,2 | -26,2 | ||||
| Katsauskauden laaja tappio/voitt o | -26,8 | 0,4 | 13,0 | -13,4 | 8,5 | -4,9 | |||
| Osakeanti (liite 27) | 98,9 | 98,9 | 98,9 | ||||||
| Omien osakkeiden myynti (liite 27) | 0,4 | 0,4 | 0,4 | ||||||
| Osingonjako ja pääomanpalautus (liite 27) | -24,5 | -9,8 | -34,2 | -34,2 | |||||
| Osakeperusteiset maksut (liitt eet 27 ja 30) | 1,5 | 1,5 | 1,5 | ||||||
| Oma pääoma 31.12.2011 | 259,6 | 131,1 | -45,7 | 273,7 | -7,8 | 291,7 | 902,6 | 59,2 | 961,8 |
| Tilikauden voitt o | 77,2 | 77,2 | 10,5 | 87,7 | |||||
| Nett otappiot/-voitot rahavirran suojauksista verojen jälkeen (liitt eet 14, 15 ja 21) | -14,1 | -14,1 | -14,1 | ||||||
| Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat valuutt akurssivoitot/-tappiot | 2,3 | 2,3 | 1,1 | 3,3 | |||||
| Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen yhteensä | -14,1 | 2,3 | -11,8 | 1,1 | -10,7 | ||||
| Katsauskauden laaja tappio/voitt o | -14,1 | 2,3 | 77,2 | 65,4 | 11,6 | 77,0 | |||
| Merkintäetuoikeusanti (liite 27) | 89,9 | 89,9 | 89,9 | ||||||
| Vaihtovelkakirjalainan takaisinostosta syntyvä omaan pääomaan kirjatt ava voitt o (liite 28) | -0,2 | -0,2 | -0,2 | ||||||
| Osingonjako ja pääomanpalautus (liite 27) | -30,6 | -11,1 | -41,7 | -41,7 | |||||
| Osakeperusteiset maksut (liitt eet 27 ja 30) | 1,8 | 1,8 | 1,8 | ||||||
| Määräysvallatt omien osuuksien hankinnat | -2,3 | -2,3 | -26,6 | -28,9 | |||||
| Oma pääoma 31.12.2012 | 259,6 | 131,1 | -59,8 | 333,0 | -5,5 | 357,3 | 1 015,7 | 44,2 | 1 059,9 |
Citycon on vähitt äiskaupan liiketiloihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta on keskitt ynyt pääkaupunkiseudulle ja Suomen suurimpiin alueellisiin keskuksiin sekä Ruotsiin ja Baltian maihin. Yhtiö on suomalainen, Suomen lakien mukaan perustett u julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity osoite Korkeavuorenkatu 35, 00130 Helsinki. Hallitus on hyväksynyt tilinpäätöksen 5.2.2013. Suomen osakeyhtiölain mukaan yhtiökokouksella on oikeus olla hyväksymätt ä hallituksen hyväksymää tilinpäätöstä ja palautt aa tilinpäätös hallitukselle korjatt avaksi.
Jäljennös Cityconin konsernitilinpäätöksestä on saatavilla Internet-osoitt eesta www.citycon.fi ja konsernin pääkontt orista osoitt eesta Korkeavuorenkatu 35, 00130 Helsinki.
Konsernitilinpäätös on laaditt u kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti ja sitä laatiessa on noudatett u 31.12.2012 voimassaolevaa IFRS-normistoa, jolla tarkoitetaan EU:n asetuksessa N:o 1606/2002 säädetyn menett elyn mukaisesti EU:ssa sovellett avaksi hyväksytt yjä standardeja ja niistä annett uja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös suomalaisen kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön mukaiset.
Citycon siirtyi noudatt amaan IFRS-normistoa tilinpäätöksen ensisijaisena perustana vuoden 2005 alusta. Myytävissä olevat rahoitusvarat, johdannaissopimukset ja sijoituskiinteistöt on arvostett u käypään arvoon alkuperäisen kirjaamisen jälkeen. Muilta osin konsernitilinpäätös on laaditt u alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen. Tilinpäätöstiedot esitetään miljoonina euroina ja luvut on pyöristett y satoihin tuhansiin.
IFRS:n mukaisen tilinpäätöksen laatiminen edellytt ää yhtiön johdolta arvioita ja olett amuksia, jotka vaikutt avat laatimisperiaatt eiden soveltamiseen ja raportoitavien varojen, velkojen, tuott ojen ja kulujen määrään sekä esitett äviin liitetietoihin. Arviot ja niihin liitt yvät olett amukset perustuvat aikaisempiin kokemuksiin ja muihin tekijöihin, joiden arvioidaan olevan tämänhetkinen paras näkemys sellaisten varojen tai velkojen arvostamisessa, joille ei muista lähteistä ole saatavissa arvoja. Toteutumat voivat poiketa tehdyistä arvioista.
Arvioita ja niihin liitt yviä olett amuksia tarkastellaan jatkuvasti. Kirjanpidollisten arvioiden tarkistukset kirjataan sille kaudelle, jolla arviota tarkistetaan, jos arvion muutos koskee vain kyseistä kautt a. Mikäli arvion muutos koskee sekä arvion muutoskautt a ett ä myöhempiä kausia, arvion muutos kirjataan vastaavasti sekä muutoskaudelle ett ä tuleville kausille. Arvioiden ja olett amusten käytt öön liitt yviä tekijöitä on tarkemmin kuvatt u näiden laatimisperiaatt eiden kohdassa "5. Keskeiset arviot ja oletukset sekä harkintaa edellytt ävät laatimisperiaatt eet".
Citycon on tarkentanut vuonna 2012 laskentaperiaatt eitaan liitt yen sijoituskiinteistöjen myynneistä syntyvien transaktiokulujen käsitt elyyn. Aiemmin Citycon on esitt änyt kiinteistöjen myynneistä syntyneet transaktiokulut osana hallinnon kuluja, mutt a tilinpäätöksessä 2012 Citycon on netott anut onnistuneiden kiinteistöjen myyntien transaktiokulut sijoituskiinteistöjen myynneistä syntyvää voitt oa/tappiota vastaan. Muutos ei vaikuta Cityconin laajan tuloslaskelman liikevoitt oon eikä tilikauden voitt oon. Seuraavassa taulukossa on esitett y laskentaperiaatt een tarkennuksen vaikutus hallinnon kuluihin, nett ovoitt oihin sijoituskiinteistöjen myynneistä ja liikevoitt oon.
| 2012 ennen tar |
kennusta tarkennus | 2012 tar kennuksen jälkeen |
2011 ennen tar |
kennusta tarkennus | 2011 tar kennuksen jälkeen |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hallinnon kulut | -27,0 | 0,5 | -26,5 | -28,0 | 0,3 | -27,7 |
| Nett ovoitot sijoituskiinteistöjen myynneistä | 4,7 | -0,5 | 4,2 | 0,6 | -0,3 | 0,3 |
| Liikevoitt o | 163,4 | 0,0 | 163,4 | 81,8 | 0,0 | 81,8 |
Seuraavat uudet standardit, tulkinnat ja muutokset olemassa oleviin standardeihin on otett u käyttöön 2012.
Muutos IAS 12 Tuloverot -standardissa selvensi laskennallisten verojen kirjaamiseen liitt yvää taustaoletusta. Muutoksen mukaan käypään arvoon arvostett ujen sijoituskiinteistöjen laskennallisten verojen oletetaan kertyvän lähtökohtaisesti omaisuuserän myynnistä. Muutos ei vaikutt anut Cityconin laskentaperiaatt eisiin, sillä Citycon on laskenut sijoituskiinteistöihin liitt yvät laskennalliset verot perustuen oletukseen, ett ä sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvo kertyy omaisuuserän myynnistä. Lisäksi, muutos IFRS 7 -standardissa ei muutt anut Cityconin laskentaperiaateita eikä tietojen julkaisemista, koska Cityconilla ei ollut sen tyyppisiä varoja, joihin muutos vaikutt aa.
Seuraavat standardit ja standardien muutokset on julkaistu ja niitä on sovellett ava 1.7.2012 tai 1.1.2013 tai myöhemmin, mutt a joita ei ole sovellett u aikaistetusti Citycon-konsernissa. Citycon arvioi, ett ä ne saatt avat vaikutt aa tietojen julkistamiseen, taloudelliseen asemaan tai kehitykseen, kun niitä aletaan noudatt aa. Citycon alkaa soveltaa näitä standardeja niiden tullessa voimaan ja kun EU on hyväksynyt ne.
Seuraavat standardit ja standardien muutokset ja tulkinnat on julkaistu ja niitä on sovellett ava 1.1.2013 tai myöhemmin, mutt a joita ei ole sovellett u aikaistetusti Citycon-konsernissa. Niillä ei ole merkitystä Cityconille, sillä yrityksen tämänhetkisen näkemyksen mukaan ne eivät aiheuta merkitt äviä muutoksia sen laskentaperiaatt eisiin eivätkä tilinpäätöstietojen esitt ämiseen.
Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiön Citycon Oyj:n, sen tytäryhtiöt sekä osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä.
Tytäryhtiöt ovat yhtiöitä, joissa konsernilla on määräysvalta. Määräysvalta on olemassa silloin, kun konsernilla on oikeus määrätä yhteisön talouden ja liiketoiminnan periaatt eista hyödyn saamiseksi sen toiminnasta. Hankitut tytäryhtiöt yhdistellään konsernitilinpäätökseen siitä hetkestä alkaen, kun konserni on saanut määräysvallan ja luovutetut yhtiöt siihen saakka, jolloin määräysvalta lakkaa.
Konsernitilinpäätöstä laaditt aessa on eliminoitu konsernin sisäiset liiketapahtumat sekä sisäinen voitonjako.
Hankintoja tehtäessä johdon tulee harkita, käsitelläänkö hankintaa omaisuus- vai liiketoimintahankintana (ks. kohta 5.2.2 Liiketoimintahankinnat ja omaisuushankinnat). Omaisuushankinnat eivät tuota liikearvoa vaan hankintameno kohdistetaan kokonaisuudessaan maa-alueisiin, rakennuksiin ja muihin varoihin ja velkoihin.
Liiketoimintahankintojen tekemiseen sovelletaan IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -standardia, jonka mukaan hankintameno kohdistetaan hankituille varoille, veloille ja vastuusitoumuksille niiden käypien arvojen mukaisesti. Liikearvoa syntyy, kun annett u vastike ylitt ää hankitun nett ovarallisuuden käyvän arvon.
Sellaisia Suomessa toimivia keskinäisiä kiinteistöyhtiöitä, joista Citycon omistaa alle 100 %, käsitellään yhteisessä määräysvallassa olevina omaisuuserinä IAS 31 Yhteisyritykset -standardin mukaisesti. Yhteisessä määräysvallassa olevat omaisuuserät yhdistellään konsernitilinpäätökseen suhteellisella yhdistelyllä. Tällöin konsernitilinpäätökseen yhdistellään rivi riviltä konsernin osuus yhteisyrityksen varoista, veloista, tuotoista ja kuluista. Suhteellista yhdistelyä sovelletaan kaikkiin tällaisiin yhteisyrityksiin riippumatt a konsernin omistusosuudesta.
Cityconilla ei ole IFRS:n tarkoitt amia osakkuusyhtiöitä, koska kaikki keskinäiset kiinteistöyhtiöt, myös sellaiset joita omistetaan alle 50 %, käsitellään edellä kuvatulla tavalla yhteisessä määräysvallassa olevina omaisuuserinä.
Yhteisyrityksiä, joissa Citycon on omistajana, käsitellään yhteisessä määräysvallassa olevina yksikköinä IAS 31 Yhteisyritykset -standardin mukaisesti. Yhteisessä määräysvallassa olevien yksiköiden osapuolten väliset sopimukselliset järjestelyt antavat niille sopimusyhteysyrityksen liiketoimintaa koskevan yhteisen määräysvallan. Citycon kirjaa osuuteensa yhteisessä määräysvallassa olevista yksiköistä soveltaen pääomaosuusmenetelmää. Konserni esitt ää osuutensa yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen varoista ja veloista tuloslaskelmansa rivillä "Osuudet yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen tuotoista". Tilinpäätöksen liitt eessä 18 "Osuudet yhteisessä määräysvallassa olevissa yksiköissä" esitetään yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen varat ja velat.
Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat kirjataan tapahtumapäivän kurssiin. Arvostamisesta aiheutuneet kurssierot kirjataan tuloslaskelmaan rahoituskuluihin ja – tuott oihin.
Tilinpäätöshetken ulkomaan rahan määräiset monetaariset saamiset ja velat arvostetaan tilinpäätöspäivän kurssiin. Käypiin arvoihin arvostetut ulkomaan rahan määräiset ei-monetaariset erät muunnetaan euroiksi arvostuspäivän valuutt akursseja käytt äen, muut ei-monetaariset erät arvostetaan tapahtumapäivän kurssiin.
Ulkomaisten tytäryhtiöiden tuloslaskelmat on muunnett u euroiksi tilikauden keskikurssin mukaan ja taseet tilinpäätöspäivän kurssin mukaan. Tästä aiheutuva kurssiero kirjataan omana muuntoeroeränään omaan pääomaan. Myös ulkomaisten tytäryritysten hankintamenon eliminoinnista ja hankinnan jälkeen kertyneistä oman pääoman eristä syntyvät muuntoerot kirjataan omaan pääomaan.
Sijoituskiinteistö on kiinteistö (maa-alue tai rakennus – tai osa rakennuksesta), jota pidetään vuokratuott ojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt – standardin mukaista käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutt eisesti.
Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot kuten asiantuntijapalkkiot ja varainsiirtoverot. Alkuperäiseen hankintamenoon arvostamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käyvän arvon mallia käytt äen. Ulkopuolisen arvioijan määritt elemä käypä arvo pyydetään hankinta-ajankohtaa seuraavan täyden vuosineljänneksen päätt yessä.
Käypä arvo on rahamäärä, johon omaisuuserä voitaisiin vaihtaa asiaa tuntevien liiketoimeen halukkaiden, toisistaan riippumatt omien osapuolten välillä. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa tilinpäätöspäivän markkinaolosuhteita ja parhaiten se ilmenee tarkasteluhetkellä toimivilla markkinoilla maksett avina hintoina kiinteistöistä, jotka sijaintipaikaltaan ja kunnoltaan vastaavat tarkasteltavana olevaa kiinteistöä ja joita koskevat vastaavanlaiset vuokra- tai muut sopimukset.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määritt elee ulkopuolinen arvioija kansainvälisten IVS-standardien (International Valuation Standards) mukaisesti vähintään kerran vuodessa, mutt a tarvitt aessa useammin, jos tapahtuu olennaisia markkinamuutoksia. Vuosina 2012 ja 2011 ulkopuolinen arviointi teetett iin vuosineljänneksitt äin.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määritt äminen pohjautuu nett otuott oon perustuvaan 10 vuoden kassavirta-analyysiin. Arviointiajankohtana voimassa olevista vuokrasopimuksista lasketaan vuotuinen peruskassavirta. Sopimuksen päätt yessä sopimusvuokran tilalla käytetään ulkopuolisen arvioijan määritt ämää markkinavuokraa. Vuokratuotoista vähennetään tämän jälkeen hoitokulut ja investoinnit ja näin saatu kassavirta diskontataan kiinteistökohtaisella tuott ovaatimuksella. Kunkin kiinteistön tuott ovaatimus määritellään erikseen huomioiden kiinteistökohtaiset riskit sekä markkinaehtoiset riskit. Kiinteistöomaisuuden kokonaisarvo saadaan laskemalla yksitt äisten kiinteistöjen kassavirtamenetelmällä määritetyt arvot yhteen.
Citycon kehitt ää sijoituskiinteistöjään. Cityconin kehitt äessä olemassa olevia sijoituskiinteistöjään käsitellään tällainen kiinteistö edelleen sijoituskiinteistönä, johon sovelletaan IAS 40 mukaista käyvän arvon mallia.
Kehityshankkeiden eli rakenteilla olevien/peruskorjatt avien kiinteistöjen käyvät arvot määritetään IAS 40 mukaisesti ja niiden arvostamiseen sovelletaan joko normaalia kassavirtaanalyysiä tai erillistä kassavirta-analyysiin perustuvaa projektimallia, riippuen hankkeen luonteesta. Kummassakin mallissa huomioidaan kehityshankkeen investoinnit ja kohteen tulevat kassavirrat kehityshankkeen aikataulun mukaisina. Kehityshanke huomioidaan kiinteistöarvioinneissa siinä vaiheessa, kun Citycon Oyj:n hallitus on tehnyt hankett a koskevan investointipäätöksen ja ulkopuolinen arvioija katsoo käytett ävissä olevien tietojen riitt ävän luotett avan arvion tekemiseksi. 31.12.2012 käyvän arvon määrityksessä 3 kiinteistöä (5 kiinteistöä 31.12.2011) arvioitiin kehityshankkeeksi.
Potentiaaliset kehityshankkeet ovat hankkeita, joiden toteutuminen on epävarmaa, ja ne jätetään ulkopuolisen arvioijan tekemän arvion ulkopuolelle. Kiinteistöt, joissa on potentiaalisia kehityshankkeita, on arvioitu arviointihetken tilanteen ja arviointihetkellä voimassa olevien vuokrasopimusten perustella. Rakentamatt omat tontit on arvioitu arviointihetken kaavoitus- ja markkinatilanteen perusteella. Kaikissa tapauksissa arviointi tehtiin markkinatilanteen perusteella.
Cityconin taseeseen kirjatt ava sijoituskiinteistöjen käypä arvo muodostuu ulkopuolisen arvioijan määritt ämästä kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta, kehitysprojekti-investoinneista, joita ulkopuolinen arvioija ei ole ott anut mukaan käyvän arvon määrityksessä sekä kuluvan kvartaalin aikana hankitt ujen uusien kohteiden hankintamenosta.
Sijoituskiinteistöjen käypää arvoa koskevista oikaisuista johtuvat voitot ja tappiot esitetään omalla rivillään tuloslaskelmassa.
Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun sijoituskiinteistö poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen luovutt amisesta ole odotett avissa vastaista taloudellista hyötyä. Pääsääntöisesti, sijoituskiinteistöt, joita ei rakenneta tai kunnosteta myyntiä varten, arvostetaan käypään arvoon IAS 40 mukaisesti ja esitetään taseessa "Sijoituskiinteistöt" -erässä. Kuitenkin jos operatiivisessa toiminnassa olevan kiinteistön myynti katsotaan todennäköiseksi, siirretään tällainen kiinteistö taseessa erään "Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt". Myynti katsotaan eritt äin todennäköiseksi, kun
Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt merkitään kuitenkin kirjanpitoon käypään arvoon IAS 40 mukaisesti. Myytävissä olevien sijoituskiinteistöjen arvo oli 5,4 miljoonaa euroa 31.12.2012 (12,7 milj. euroa 31.12.2011)..
IAS 40 -standardin mukaan kiinteistö on siirrett ävä vaihto-omaisuudeksi silloin, kun kyseessä on käytt ötarkoituksen muutos, tämän osoituksena on myyntiä varten tehtävän kunnostustyön aloitt aminen. Jos sijoituskiinteistöä rakennetaan/kunnostetaan myyntitarkoituksessa, käsitellään sitä IAS 2 Vaihto-omaisuus -standardin mukaisesti: kiinteistö arvostetaan joko hankintamenoonsa tai sitä alempaan nett orealisointiarvoon. Jos kiinteistö on hankitt u myyntitarkoituksella, käsitellään se myös IAS 2 Vaihtoomaisuus -standardin mukaisesti. Kun kiinteistö käsitellään IAS 2 Vaihto-omaisuus -standardin mukaisesti, esitetään kiinteistön arvo "Vaihto-omaisuus kiinteistöt" -erässä taseessa. Cityconilla ei ollut vaihto-omaisuus kiinteistöjä 31.12.2012 ja 31.12.2011.
Aineelliset hyödykkeet arvostetaan hankintamenoon, josta vähennetään poistot ja mahdolliset arvonalentumiset. Aineelliset käytt öomaisuushyödykkeet sisältävät pääasiassa kontt orikoneita ja kalustoa sekä muita aineellisia hyödykkeitä kuten taideteoksia. Myös rahoitusleasingsopimuksilla vuokralle otetut koneet ja laitt eet esitetään aineellisina hyödykkeinä.
Aineelliset käytt öomaisuushyödykkeet poistetaan tasapoistoin vaikutusaikanaan. Taloudellinen vaikutusaika ja arvioidut jäännösarvot tarkistetaan vuositt ain ja mikäli havaitaan merkitt äviä eroja verratt una aikaisempiin arvioihin, poistosuunnitelmaa muutetaan uusien arvioiden mukaisiksi. Käytett ävät poistoajat ovat seuraavat:
Käytt öomaisuuden myynnistä aiheutuvat voitot ja tappiot kirjataan tuloslaskelmaan.
Aineeton hyödyke kirjataan taseeseen, kun hyödykkeen hankintameno on määritett ävissä luotett avasti ja on todennäköistä, ett ä hyödykkeestä odotett avissa oleva taloudellinen hyöty koituu yrityksen hyväksi.
Aineett omat hyödykkeet arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon poistoilla ja mahdollisilla arvonalentumisilla vähennett ynä.
Aineett omat hyödykkeet sisältävät pääasiassa atk-ohjelmia. Ne poistetaan vaikutusaikanaan tasapoistoin 5 vuodessa.
Jokaisena tilinpäätöspäivänä aineellisten ja aineett omien hyödykkeiden osalta arvioidaan, onko arvonalentumisesta viitt eitä. Mikäli arvon alentumisesta on viitt eitä, omaisuuserästä kerrytettävissä oleva rahamäärä arvioidaan. Mikäli kirjanpitoarvo ylitt ää kerrytett ävissä olevan rahamäärän, arvonalentumistappio kirjataan tuloslaskelmaan.
Rahoitusvarat on luokiteltu arvostusperiaatt eiden määritt ämistä varten IAS 39 -standardin mukaisesti seuraaviin ryhmiin:
Luokitt elu tapahtuu alkuperäisen hankinnan yhteydessä rahavarojen hankinnan tarkoituksen perusteella.
Lainoihin ja muihin saamisiin, joita ei pidetä kaupankäyntitarkoituksessa, sisältyvät yrityksen rahoitusvarat, jotka on aikaansaatu luovutt amalla rahaa, tavaroita tai palveluja suoraan velalliselle. Ne arvostetaan jaksotett uun hankintamenoon, ja ne sisältyvät lyhytaikaisiin ja pitkäaikaisiin varoihin. Tasearvoa alennetaan mahdollisen luott otappion määrällä. Yhtiön konsernitaseessa 31.12.2012 ja 31.12.2011 lainoihin ja muihin saamisiin kuuluvat erät "Muut pitkävaikutt eiset varat", "Myyntisaamiset ja muut saamiset" ja "Rahavarat ja pankkisaamiset".
Myytävissä olevat rahoitusvarat ovat johdannaisvaroihin kuulumatt omia varoja, jotka arvostetaan taseessa käypään arvoon. Markkinahintojen muutoksista johtuvat käyvän arvon muutokset kirjataan omaan pääomaan arvonmuutosrahastoon. Arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutt eisesti vasta kun ne realisoituvat lukuun ott amatt a arvonalentumistappioita, jotka kirjataan välittömästi tulosvaikutt eisesti. Myytävissä olevat rahoitusvarat on tarkoitus pitää määritt elemätön ajanjakso ja ne voidaan myydä sopivalla hetkellä. Cityconilla ei ollut 31.12.2012 ja 31.12.2011 myytävissä olevia rahoitusvaroja.
Citycon solmii johdannaissopimuksia pelkästään suojaustarkoituksessa. Sellaiset johdannaissopimukset, joiden osalta suojauslaskennan soveltamisedellytykset eivät täyty tai jos Citycon on päätt änyt olla soveltamatt a suojauslaskentaa kyseiselle instrumentille, luetaan käypään arvoon tulosvaikutt eisesti kirjatt aviin rahoitusvaroihin tai -velkoihin kuuluviksi.
Rahoitusvelat luokitellaan joko
Rahoitusvelat merkitään alun perin kirjanpitoon käypään arvoon. Myöhemmin rahoitusvelat, lukuun ott amatt a johdannaisvelkoja, arvostetaan efektiivisen koron menetelmällä jaksotett uun hankintamenoon. Yhtiön konsernitaseessa 31.12.2012 ja 31.12.2011 jaksotett uun hankintamenoon kirjatt uihin velkoihin kuuluvat erät "Lainat", "Muut velat" ja "Ostovelat ja muut velat". Cityconilla oli 31.12.2012 valuutt ajohdannainen joka luokitellaan käypään arvoon tulosvaikutt eisesti kirjatt avaksi rahoitusvelaksi.
Rahoitusvarat ja -velat merkitään taseeseen selvityspäivän perusteella.
Johdannaiset kirjataan hankintahetkellä hankintahintaan (jos sellainen on) ja sen jälkeen ne arvostetaan jokaisena tilinpäätöspäivänä käypään arvoon taseessa.
Citycon käytt ää rahavirran korkoriskin suojaamiseen koronvaihtosopimuksia. Koronvaihtosopimuksilla suojaudutaan vaihtuvienkorkojen aiheutt amilta muutoksilta vastaisten korkomaksujen kassavirtoihin (rahavirran suojaus) ja näin syntyvältä tuloksen heilahtelulta. Konserni soveltaa IAS 39:n mukaista suojauslaskentaa valtaosaan koronvaihtosopimuksistaan. Tällöin suojaustarkoituksessa käytett ävien koronvaihtosopimusten tehokkaan osan käypien arvojen muutokset kirjataan laajan tuloslaskelman muihin laajan tuloksen eriin. Tehott omasta osuudesta johtuva käyvän arvon muutos kirjataan tulosvaikutt eisesti. Käyvän arvon rahastoon kirjatt u erä kirjataan tulosvaikutt eisesti, kun suojauskohteen rahavirrat realisoituvat ja vaikutt avat tulokseen. Mikäli suojauslaskennan edellytykset eivät täyty, arvonmuutokset kirjataan kokonaisuudessaan tulosvaikutt eisesti.
Koronvaihtosopimusten perusteella syntyvät korkomaksut kirjataan korkokuluihin. Käypään arvoon tulosvaikutt eisesti kirjattavat arvonmuutokset kirjataan muihin rahoituskuluihin tai -tuottoihin, jos suojauslaskentaa ei ole sovellett u. Taseessa koronvaihtosopimuksen käypä arvo on esitett y joko lyhyt- tai pitkäaikaisissa saamisissa tai lyhyt- ja pitkäaikaisissa veloissa. Koronvaihtosopimusten käyvät arvot perustuvat sopimuksista odotett avissa olevien vastaisten rahavirtojen nykyarvoihin. Kaikki Cityconin koronvaihtosopimukset olivat suojauslaskennan alla 31.12.2012.
Citycon käytt ää valuutt ajohdannaisia suojaamaan ulkomaan rahan määräisiin rahoitusvaroihin ja – velkoihin sisältyvää valuutt akurssiriskiä. Valuutt ajohdannaisten käyvän arvon muutokset kirjataan tulosvaikutt eisesti, koska myös ulkomaan rahanmääräisten rahoitusvarojen ja – velkojen kurssierot kirjataan tulosvaikutt eisesti.
IAS 39:n mukaisesti sopimuksiin sisällytetyn johdannaisen tunnusmerkit täytt ävä erityisehto, jonka ei voida katsoa liitt yvän läheisesti pääsopimukseen, tulee tietyissä tilanteissa erott aa pääsopimuksesta ja kirjata käypään arvoonsa ja esitt ää käyvän arvon muutos tulosvaikutt eisesti. Konsernilla ei ole kytkett yjä johdannaisia.
Rahoitusvarojen arvon katsotaan olevan alentunut, jos niiden kirjanpitoarvo on suurempi kuin arvioitu kerrytett ävissä oleva rahamäärä. Mikäli on olemassa objektiivista näytt öä siitä, ett ä jaksotett uun hankintamenoon kirjatt avan rahoitusvaroihin kuuluvan erän arvo saatt aa olla alentunut, kirjataan arvonalentumistappio tulosvaikutt eisesti. Mikäli arvonalentumistappion määrä pienenee jollakin myöhemmällä tilikaudella ja vähennyksen voidaan katsoa liitt yvän arvonalentumisen kirjaamisen jälkeiseen tapahtumaan, rahoitusvaroihin kuuluvan erän arvonalentuminen peruutetaan.
Rahavarat koostuvat käteisestä rahasta, vaaditt aessa nostett avissa olevista pankkitalletuksista ja muista lyhytaikaisista, erittäin likvideistä sijoituksista. Rahavaroihin luokitelluilla erillä on enintään kolmen kuukauden maturiteett i hankinta-ajankohdasta lukien.
Kantaosakkeet luokitellaan omaksi pääomaksi. Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeutt aa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa, eikä osakepääomalla enimmäismäärää.
Uusien osakkeiden tai optioiden liikkeeseenlaskusta välitt ö-
mästi johtuvat transaktiomenot esitetään verovaikutuksilla oikaistuina omassa pääomassa saatujen maksujen vähennyksenä. Jos jokin konserniin kuuluva yritys ostaa yhtiön osakkeita (omat osakkeet), niin maksett u vastike ja hankinnasta välitt ömästi aiheutuvat menot (verovaikutuksilla vähennett yinä) vähennetään yhtiön omistajille kuuluvasta omasta pääomasta, kunnes osakkeet lasketaan uudelleen liikkeeseen. Jos osakkeet lasketaan uudelleen liikkeeseen, niistä saatavat vastikkeet sisällytetään yhtiön omistajille kuuluvaan omaan pääomaan niistä välitt ömästi johtuvilla transaktiomenoilla vähennett yinä verovaikutukset huomioon ott aen.
Varaus kirjataan, kun Cityconilla on laillinen tai tosiasiallinen velvoite aikaisempien tapahtumien perusteella, kun maksuvelvoitteen toteutuminen on todennäköistä ja velvoitt een määrä voidaan arvioida luotett avasti.
Pitkäaikaiset varaukset esitetään tilinpäätöksessä diskontattuna nykyarvoonsa.
Sijoituskiinteistöjen vuokraamisesta syntyvät vuokrasopimukset, joissa Citycon on vuokralle antajana, luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, koska Citycon pitää itsellään merkitt ävän osan omistukselle ominaisista eduista ja riskeistä. Muista vuokrasopimuksista syntyneet vuokratuotot jaksotetaan tasaisesti vuokrakaudelle.
Cityconilla on myös sellaisia vuokrasopimuksia, jotka sisältävät vuokravapaita jaksoja tai vuokranalennuksia ja joista on sovittu alkuperäisessä vuokrasopimuksessa. Tällaiset vuokrakannustimet käsitellään SIC 15 Muut Vuokrasopimukset – kannustimet -tulkinnan mukaan ja jaksotetaan tasaisesti koko vuokrakaudelle, vaikka vuokramaksuja ei suoritetakaan saman perusteen mukaisesti. Cityconilla on myös sellaisia vuokranalennuksia, joista ei ole sovitt u alkuperäisessä vuokrasopimuksessa, vaan vuokralainen on pyytänyt vuokranalennusta markkinatilanteesta tai kiinteistössä olevasta kehityshankkeesta johtuen. Tällaiset tilapäiset ja määräaikaiset vuokranalennukset kirjataan tulokseen sille kaudelle, jolle vuokranalennukset on myönnett y.
Citycon saatt aa suoritt aa vuokralaisen puolesta vuokralaisen vuokraamaan tilaan kohdistuvia muutostöitä, jotka veloitetaan vuokrankorotuksena vuokralaiselta. Vuokratilan muutostöistä syntyvä vuokran korotus jaksotetaan vuokratuotoiksi vuokrasopimuksen aikana. Vuokran korotus ja vuokratilan muutostyöstä aiheutuva kulu otetaan huomioon sijoituskiinteistön käypää arvoa määritt äessä.
Käytt ökorvaukset kohdistetaan sille kaudelle, jolloin niihin liitt yvä meno kirjataan kuluksi. Käytt ökorvaukset kirjataan liikevaihtoon brutt omääräisinä, sillä Citycon katsoo toimivansa päämiehenä.
Citycon katsoo toimivansa päämiehenä, sillä Citycon valitsee kiinteistöjensä ylläpidon palveluntarjoajat, tekee sopimukset kiinteistön ylläpitoa tarjoavien toimitt ajien kanssa ja kantaa luottoriskin liitt yen ylläpitoon. Vuokralainen ei voi valita kiinteistön ylläpidon palveluntarjoajaa eikä vaikutt aa palveluntarjoajien hinnoitt eluun.
Palvelutuotot kuten markkinointituotot kirjataan sille kaudelle, jolla palvelut suoritetaan.
Kiinteistö katsotaan myydyksi, kun omistajuuteen liitt yvät merkitt ävät riskit ja hyödyt ovat siirtyneet ostajalle.
Sellaisissa tapauksissa, joissa kiinteistö on rakenteilla ja sen valmistumisen jälkeisestä myynnistä on sovitt u, Citycon määritt elee, koskiko sopimus kiinteistön rakentamista tai valmistuneen kiinteistön myyntiä. Jos sopimus koski valmiin kiinteistön myyntiä, kiinteistö katsotaan myydyksi, kun omistajuuteen liitt yvät merkittävät riskit ja hyödyt ovat siirtyneet ostajalle. Jos sopimus koski kiinteistön rakentamista, pitkäaikaishanke tuloutetaan valmistumisasteen mukaan rakentamisen edistyessä, jos keskeneräisen työn riskit ja hyödyt siirretään ostajalle rakentamisen edetessä.
Korkotuotot kirjataan ajan kulumisen perusteella efektiivisen koron menetelmää käytt äen.
Osinkotuotot kirjataan, kun maksun saamiseen on syntynyt oikeus.
Vieraan pääoman menot kirjataan yleensä kuluksi sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet. Poikkeuksia ovat vieraan pääoman menot, kuten korkokulut ja järjestelypalkkiot, jotka välitt ömästi johtuvat tietyt ehdot täytt ävän hyödykkeen hankinnasta, rakentamisesta tai valmistamisesta. Tällaiset vieraan pääoman menot aktivoidaan osaksi kyseisen hyödykkeen hankintamenoa. Ehdot täytt ävä hyödyke on sellainen hyödyke, jonka saaminen valmiiksi sen aiott ua käytt ötarkoitusta tai myyntiä varten vaatii vältt ämätt ä huomatt avan pitkän ajan. Aktivointi alkaa, kun kiinteistön remontoiminen, uuden rakennuksen tai laajennushankkeen rakentaminen alkaa, ja se päätt yy, kun rakennus on valmis vuokratt avaksi. Aktivoitavia vieraan pääoman menoja ovat rakennushankett a varten nostetuista lainoista syntyvät menot tai rahoituskulukertoimella kerrotut rakennushankkeesta johtuvat menot. Rahoituskulukerroin on Cityconin tilikauden aikana olevista lainoista johtuvien vieraan pääoman menojen painotett u keskiarvo. Maa-alueen hankintakustannuksista johtuvat vieraan pääoman menot aktivoidaan kyseisen kehityshankkeen tasearvoon, mutt a vain silloin kun ostetulla maa-alueella toteutetaan omaisuuserää koskevan kehityshankkeen valmistelutoimenpiteitä.
Lainojen hankinnasta välitt ömästi johtuvat transaktiomenot, jotka voidaan kohdistaa tiett yyn lainaan, sisällytetään lainan alkuperäiseen jaksotett uun hankintamenoon ja jaksotetaan rahoituskuluksi efektiivisen koron menetelmää käytt äen.
Tuloverot sisältävät konserniyhtiöiden tilikauden veronalaiseen tuloon perustuvat verot, edellisten kausien verojen oikaisut sekä laskennallisten verojen muutokset. Kauden verotett avaan tuloon perustuva vero lasketaan kunkin maan voimassaolevan verosäännöstön perusteella.
Laskennalliset verosaamiset ja -velat lasketaan varojen ja velkojen verotusarvojen ja kirjanpitoarvojen välisistä väliaikaisista eroista. Suurin väliaikainen ero syntyy sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotuksellisen arvon erosta. Tällöin veron laskenta perustuu omistuksen käyvän arvon ja kyseessä olevan keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkeiden velatt oman hankintahinnan tai suoraan omistetun kiinteistön verotuksessa poistamatt oman jäännösarvon väliseen eroon.
Yhtiön periaatt eena on realisoida kiinteistöyhtiöihin kohdistuva osakeomistuksensa myymällä omistamansa osakkeet. Ulkomailta omistett ujen kohteiden osalta laskennallisia veroja ei kirjata, koska omistusrakenteesta johtuen kiinteistöomaisuuden luovutus ei aiheuta veroseuraamuksia.
Tytäryritysten jakamatt omista voitt ovaroista ei kirjata laskennallista veroa siltä osin kun ero ei todennäköisesti purkaudu ennakoitavissa olevassa tulevaisuudessa.
Laskennalliset verosaamiset kirjataan siihen määrään asti kuin on todennäköistä, ett ä tulevaisuudessa syntyy verotett avaa tuloa, jota vastaan väliaikainen ero voidaan hyödyntää.
Kun laskennallisen veron kirjaaminen aiheutuu omaan pääomaan kirjatt avasta erästä, kuten suojausinstrumentt ina käytetyn johdannaisen käyvän arvon muutoksesta, myös laskennallinen vero kirjataan omaan pääomaan.
Laskennallisten verojen määritt ämisessä käytetään tilinpäätöspäivään mennessä säädett yä verokantaa.
Vuokrasopimukset, joissa Citycon on vuokralleott ajana, luokitellaan rahoitusleasingsopimuksiksi ja kirjataan varoiksi ja veloiksi, mikäli riskit ja edut ovat siirtyneet. Vuokrasopimukset luokitellaan syntymisajankohtanaan ja kirjataan käypään arvoon, tai sitä alempaan vähimmäisvuokrien nykyarvoon taseeseen aineelliseksi hyödykkeeksi ja rahoitusvelaksi. Aineellinen hyödyke poistetaan kyseessä olevan hyödykkeen taloudellisena pitoaikana tai vuokrasopimuksen kestoaikana. Maksett avat vuokra jaetaan tuloslaskelmaan kirjatt avaan korkoon ja rahoitusvelan lyhennykseen.
Vuokrasopimukset luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, mikäli omistamiselle ominaiset riskit ja edut eivät ole olennaisilta osin siirtyneet.
Eläkejärjestelyt on hoidett u eläkevakuutusyhtiön kautt a. Eläkejärjestelyt luokitellaan maksu- ja etuuspohjaisiin järjestelyihin. Maksuperusteisiin järjestelyihin liitt yvät maksut kirjataan tuloslaskelmaan niille kausille, joita ne koskevat. Etuuspohjaiset eläkejärjestelyt kirjataan aktuaarilaskelmien perusteella.
Etuuspohjaisiin eläkejärjestelyihin kuuluvat varat arvostetaan käypään arvoon ja järjestelyihin kuuluvat velvoitt eet diskontatt uun nykyarvoon. Järjestelyjen yli- tai alijäämien nett omäärät kirjataan taseeseen. Vakuutusmatemaatt iset voitot ja tappiot kirjataan muiden laajan tuloksen erien kautt a omaan pääomaan sillä kaudella, jonka aikana ne syntyvät. Työsuoritukseen perustuvat menot jaksotetaan järjestelmällisesti koko työssäoloajalle. Asiantuntevat vakuutusmatemaatikot tekevät tähän liitt yvät laskelmat käytt äen ennakoituun etuusoikeusyksikköön perustuvaa menetelmää.
Citycon soveltaa IFRS 2 Osakeperusteiset maksut -standardia optiojärjestelyihin sekä pitkän aikavälin osakeperusteiseen kannustinjärjestelmään. Tällaiset optiot ja osakepalkintajärjestelmät arvostetaan käypään arvoon niiden myöntämispäivänä ja kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi optioiden ja osakepalkintajärjestelmien ansainta-aikana. Tätä aiemmista järjestelyistä ei ole kirjatt u kulua tuloslaskelmaan.
Optioiden käypään arvoon arvostaminen tapahtuu Black & Scholes -hinnoitt elumallia käytt äen.
Osingonjako yhtiön osakkeenomistajille merkitään velaksi konsernitaseeseen sillä kaudella, jonka aikana osingot hyväksytään yhtiökokouksessa.
Laaditt aessa tilinpäätöstä IFRS:n mukaan vaaditaan arvioiden ja oletuksien käytt öä. Lisäksi joudutaan käytt ämään harkintaa kun tiett yjä laskentaperiaatt eita sovelletaan. Nämä voivat vaikutt aa omaisuus- ja velkaeriin taseessa, tilikauden tuott oihin ja kuluihin sekä muuhun informaatioon kuten vastuiden esitt ämiseen. Toteumat voivat poiketa tehdyistä arvioista ja oletuksista siitä huolimatt a, ett ä nämä perustuvat parhaaseen tietämykseen sekä ajantasaiseen tietoon.
Seuraavassa käsitellään arvioita ja oletuksia, joihin liitt yy merkittävä riski varojen ja velkojen kirjanpitoarvon olennaisesta muutt umisesta seuraavan tilikauden aikana.
Keskeisin tilinpäätöksen osatekijä, joka sisältää arvioihin ja oletuksiin liitt yviä epävarmuustekijöitä, on sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määritt ely. Sijoituskiinteistön käyvän arvon keskeisimpiä muutt ujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut ja tuott ovaatimus, joiden määritt ämisessä Cityconin johto joutuu käytt ämään harkintaa ja arvioita. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 2 714,2 miljoonaa euroa 31.12.2012 (2 522,1 milj. euroa). Liitetiedossa 17. Sijoituskiinteistöt on esitett y sijoituskiinteistöjen käyvän arvon herkkyystarkastelu keskeisimmille muutt ujille.
Cityconin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määritt äminen pohjautuu nett otuott oon perustuvaan kassavirta-analyysiin. Kassavirta-analyysin laatimista varten tulee määritt ää kohdekohtaiset nett otuotot ja tuott ovaatimukset. Nett otuott o on vuokratuott ojen ja hoitokulujen erotus. Kun tuott ovaatimuksella diskontataan vuositt aiset nett otuotot, joista on vähennett y investoinnit, ja lisätään diskontatt u jäännösarvo sekä muu omaisuus, kuten käytt ämätön rakennusoikeus ja tontit, saadaan sijoituskiinteistön käypä arvo. Seuraavassa on esitett y kassavirta-analyysin keskeiset muutt ujat:
Muita arvioita ja oletuksia edellytt äviä muutt ujia sijoituskiinteistöjen arvon määritt ämisessä ovat nykyisten sopimusten jatkumistodennäköisyydet, vuokratilojen tyhjänäoloajat, investoinnit, infl aatio ja vuokrien kasvuoletukset.
Kehityshankkeiden käyvät arvot määritetään joko normaalin kassavirta-analyysin avulla tai erillistä projektimallia käytt äen hankkeen luonteesta riippuen. Projektimalli on periaatt eeltaan samanlainen kuin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksessä käytett y kassavirta-analyysi, mutt a se soveltuu paremmin kehityshankkeen aikana tapahtuvien, usein merkitt ävien, tila- ja sopimusmuutosten mallintamiseen. Projektimallissa arvioitava kohde voidaan jakaa osiin ja jokaiselle osalle määritt ää nykyiset vuokrasopimukset, tulevat vuokrasopimukset, projektiaikataulut sekä investoinnit. Osia voivat olla rakennuksen eri kerrokset, eri alueet tai suuremmat tilat. Lisäksi kehityshankkeiden tuott ovaatimusta varten voidaan määritt ää kehityshankeprojektin riskit ja kohteen tuleva käytt ö. Jokaiselle osalle tehdään tämän jälkeen oma kassavirta-analyysi ja osien yhteenlaskett u diskontatt u kassavirta muodostaa kehityshankkeen arvon.
Kehityshankkeiden käyvän arvon määritt äminen, joko tavallisella kassavirta-analyysillä tai erillisellä projektimallilla, vaatii Cityconin harkintaa ja arvioita liitt yen kehityshankkeen tulevista investoinneista, vuokrasopimuksista ja projektin aikataulusta.
Citycon on tuloverotuksen kohteena useassa eri maassa. Verolainsäädännön monimutkaisuus, alati muutt uva lainsäädäntö ja toimintaympäristö vaatii Cityconilta arvioita ja oletuksia verolaskentaa laaditt aessa. Tulevaisuuden verotett avat tulot ovat epävarmoja ja lopullisen veron määrä voi poiketa alun perin kirjatusta. Jos lopullinen vero poikkeaa alun perin kirjatuista määristä, erot voivat vaikutt aa sekä kauden verotett avaan tuloon, verosaamisiin ja velkoihin ett ä laskennallisiin verosaamisiin ja -velkoihin. Cityconin vuoden 2012 tilikauden tulokseen perustuvat verot olivat 1,4 miljoonaa euroa (0,9 milj. euroa vuonna 2011).
Laskennallinen verosaaminen ja -velka lasketaan taseen kirjanpitoarvon ja verotuksellisen arvon välisistä väliaikaisista eroista.
Merkitt ävin väliaikainen ero liitt yy sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja niiden verotuksellisen arvon väliseen eroon. Citycon periaatt eena on, ett ä laskennallinen vero kuvaa kiinteistön myynnin tapahtuessa mahdollisesta myyntivoitosta maksett avaa veroa. Cityconin täytyy käytt ää siis arvioita siitä, kuinka kiinteistöjen myynnit tullaan toteutt amaan. Pääasiassa Citycon realisoi kiinteistöjensä myynnit myymällä kiinteistöjen omistukseen oikeuttavat osakkeet ja kirjaa laskennalliset verot tämän säännön mukaan. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja niiden verotuksellisen arvon erosta syntyvä laskennallinen verovelka oli 64,0 miljoonaa euroa 31.12.2012 (57,5 milj. euroa 31.12.2011).
Muita väliaikaisia eroja aiheutuu mm. vahvistetuista tappioista ja rahoitusinstrumenteista. Kun vahvistetuista tappioista kirjataan verosaamista, tulee arvioida, onko todennäköistä, ett ä se voidaan hyödyntää tulevaisuudessa syntyvää verotett avaa tuloa vastaan. Verotuksessa vahvistetuista tappioista oli kirjatt u laskennallista verosaamista 1,0 miljoonaa euroa 31.12.2012 (1,1 milj. euroa 31.12.2011).
Tytäryritysten jakamatt omista voitt ovaroista ei kirjata laskennallista veroa siltä osin kun ero ei todennäköisesti purkaudu ennakoitavissa olevassa tulevaisuudessa. Cityconilla oli 31.12.2012 sellaisia vahvistett uja tappioita, joista ei ole kirjatt u 22,0 miljoonaa euroa (19,4 milj. euroa vuonna 2011) verosaamista.
Laskennalliset verot lasketaan tilinpäätöspäivänä voimassa olevia verokantoja käytt äen.
Cityconin täytyy käytt ää harkintaa seuraavien laskentaperiaatt eiden noudatt amisessa.
Citycon käytt ää harkintaa arvioidessaan kuuluuko kiinteistö sijoituskiinteistöihin, vaihto-omaisuus kiinteistöihin vai myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin seuraavien periaatt eiden mukaisesti:
Citycon hankkii sijoituskiinteistöjä omistukseensa omaisuushankintoina sekä liiketoimintahankintoina. Omaisuushankintoihin Citycon soveltaa IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin mukaista käsitt elyä ja liiketoimintahankintoihin IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -standardin mukaista käsitt elyä. Citycon käytt ää harkintaa arvioidessaan onko sijoituskiinteistön tai sijoituskiinteistöportfolion hankinta omaisuus- vai liiketoimintahankinta. Mikäli kiinteistön lisäksi hankintaan sisältyy merkitt ävä määrä hankitt uja toimintoja, hankintaa käsitellään liiketoimintahankintana. Toimintojen merkitys arvioidaan IAS 40 -standardissa esitetyn lisäpalveluiden (esim. ylläpito, siivous, turvallisuus, kirjanpito, jne.) määritelmän mukaisesti. Cityconilla ei ollut liiketoimintahankintoja 2012 ja 2011.
Kun sijoituskiinteistöjä myydään, Citycon käytt ää harkintaansa arvioidessaan, luokitellaanko myynti kiinteistön vai liiketoiminnan myynniksi. Cityconin tunnistamia liiketoiminnan myynnin tuntomerkkejä ovat mm. keskeisen liiketoiminta- tai maa-alueen myynti, jonka yhteydessä luovutetaan myös liiketoiminnan kannalta merkitt ävää henkilökuntaa ja/tai johtoa.
Kiinteistön myynnin yhteydessä sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardia tai IAS 2 Vaihto-omaisuus -standardin mukaista kirjanpitokäsitt elyä. Yksitt äisten sijoituskiinteistöjen ja kiinteistöjen myynnin periaatt eista on kerrott u kappaleissa 4.4 Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt ja 4.5 Vaihto-omaisuus kiinteistöt.
Liiketoiminnan myynnin osalta kirjanpidossa noudatetaan standardia IFRS 5 Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät ja lopetetut toiminnot. Liiketoiminnan myynti eli luovutett avien erien ryhmät kuten liiketoiminta-segmentit tai kiinteistöportfoliot luokitellaan myytävinä oleviksi pitkäaikaisiksi omaisuuseriksi, jos niiden kirjanpitoarvoa vastaava määrä tulee kertymään pääosin niiden myynnistä ja jos myynti on eritt äin todennäköinen. Myynti katsotaan eritt äin todennäköiseksi kappaleessa 4.4 Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt periaatt eiden mukaisesti. Myytävänä olevien liiketoimintojen tulos tulee esitt ää omalla rivillään laajassa tuloslaskelmassa ja myytävänä olevaksi luokitellut liiketoiminnot tulee esitt ää taseessa erillään muista omaisuuseristä. Lisäksi myytävänä olevaksi luokiteltuihin liiketoimintoihin sisältyvät velat on esitett ävä taseessa erillään muista veloista. Cityconilla ei ollut myytävänä olevia liiketoimintoja 31.12.2012 ja 31.12.2011.
A) Cityconin vuokratuott ojen muodostuminen
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Jaksotetut vuokrakannustimet | 0,3 | 0,3 |
| Määräaikaiset vuokran alennukset | -2,4 | -2,4 |
| Lisävuokra liikevaihtosidonnaisista vuokraso pimuksista |
3,9 | 3,8 |
| Brutt ovuokratuott o (pl. yllä olevat erät) | 224,2 | 204,3 |
| Yhteensä | 225,9 | 206,0 |
Alla olevan taulukon mukaisesti Cityconilla oli 31.12.2012 3 846 vuokrasopimusta (3 955 sopimusta 31.12.2011). Vuokrasopimusten lukumäärän lasku johtui ydinliiketoimintaan kuulumatt omien kohteiden myynnistä Suomessa ja Ruotsissa. Pääosassa, eli 89 prosentissa (89 prosentt ia 31.12.2011) Cityconin vuokrasopimuksia vuokra on jaett u pääomavuokraan ja ylläpitokorvaukseen. Pääomavuokra on tyypillisesti sidott u elinkustannusindeksiin. Vuokralaiselta erikseen peritt ävä ylläpitokorvaus katt aa omistajalle kiinteistön hoidosta aiheutuneet kulut.
Osassa Cityconin vuokrasopimuksista on myös liikevaihtosidonnainen osuus elinkustannusindeksisidonnaisuuden lisäksi. Liikevaihtosidonnaisten sopimusten osuus oli noin 53 prosentt ia (49 prosentt ia 31.12.2011) Cityconin koko vuokrasopimuskannasta 31.12.2012. Kohdassa 6. A) Cityconin vuokratuott ojen muodostuminen on esitett y liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatu lisävuokra.
Näin ollen Cityconin vuokrasopimukset ovat pääasiassa muuttuvan vuokran vuokrasopimuksia IAS 17.4 mukaisesti, koska pääosa vuokrasopimuskannasta on sidott u elinkustannusindeksiin, ennalta määritett yyn minimivuokrakorotukseen ja/tai vuokralaisen liikevaihtoon.
| Vuokrasopimusten lukumäärä | 31.12.2012 31.12.2011 | |
|---|---|---|
| Suomi | 1 802 | 1 699 |
| Ruotsi | 1 474 | 1 818 |
| Baltia ja uudet markkinat | 570 | 438 |
| Yhteensä | 3 846 | 3 955 |
Alla olevan taulukon mukaisesti Cityconin vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika kauden lopussa oli 3,5 vuott a 31.12.2012 (3,4 vuott a 31.12.2011). Citycon haluaa tehdä pääasiassa määräaikaisia vuokrasopimuksia. Lähtökohtaisesti uudet vuokrasopimukset tehdään määräaikaisina kaikissa maissa. Poikkeuksen tähän muodostavat lähinnä asunnot, varastotilat ja yksitt äiset pysäköintipaikat. Cityconin kiinteistökannasta määräaikaisia sopimuksia on noin 78 prosentt ia 31.12.2012 (78 prosenttia 31.12.2011), aluksi määräaikaisia sopimuksia noin 12 prosenttia 31.12.2012 (10 prosentt ia 31.12.2011), ja loput sopimuksista ovat toistaiseksi voimassaolevia sopimuksia (noin 9 prosentt ia kaikista sopimuksista 31.12.2012 ja 12 prosentt ia 31.12.2011).
Solmitt avan vuokrasopimuksen kesto riippuu muun muassa vuokratt avasta tilatyypistä sekä vuokralaisesta. Ankkurivuokralaisen kanssa solmitaan tyypillisesti pitkiä kymmenen tai jopa 20 vuoden mitt aisia vuokrasopimuksia, kun taas pienempien liiketilojen vuokrasopimukset neuvotellaan pääsääntöisesti 3 - 5 vuoden mitt aiseksi.
| Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika kauden lopussa, vuott a |
31.12.2012 31.12.2011 | |
|---|---|---|
| Suomi | 3,7 | 3,5 |
| Ruotsi | 3,0 | 2,9 |
| Baltia ja uudet markkinat | 3,7 | 4,2 |
| Keskimäärin | 3,5 | 3,4 |
Ei-purett aviksi vuokrasopimuksiksi on sisällytett y määräaikaiset ja aluksi määräaikaiset sopimukset määräajan päätt ymiseensä asti sekä toistaiseksi voimassa olevat sopimukset on käsitelty siten, ett ä ne on oletett u ei-purett aviksi sopimuksiksi irtisanomisajan verran.
| Me | 31.12.2012 31.12.2011 | |
|---|---|---|
| Yhden vuoden kuluessa | 45,0 | 50,7 |
| 1-5 vuoden kuluessa | 133,7 | 112,6 |
| Yli viiden vuoden kulutt ua | 49,0 | 46,2 |
| Yhteensä | 227,8 | 209,5 |
Segmentt i-informaatio esitetään konsernin maantieteellisten liiketoimintayksiköiden mukaisesti. Maantieteelliset liiketoimintayksiköt perustuvat konsernin sisäiseen organisaatiorakenteeseen ja sisäiseen taloudelliseen raportointiin. Cityconin hallitukselle, joka on ylin operatiivinen päätöksentekijä, raportoidaan konsernin tulos maantieteellisin liiketoimintayksiköin. Cityconin johto ja hallitus arvioivat liiketoimintayksiköiden suoritusta nett ovuokratuoton ja operatiivisen liikevoiton (EPRA operating profi t) perusteella. Cityconin johdolle ja hallitukselle raportoidaan myös käyvän arvon muutokset liiketoimintayksiköitt äin. Maantieteellisten liiketoimintayksiköiden lisäksi Cityconin johto ja hallitus seuraavat kiinteistökohtaisia nett ovuokratuott oja.
Segmentin varat ja velat ovat sellaisia liiketoiminnan eriä, joita segmentt i käytt ää liiketoiminnassaan tai jotka ovat järkevällä perusteella kohdistett avissa segmenteille. Kohdistamatt omat erät sisältävät vero- ja rahoituseriä sekä koko konsernille yhteisiä eriä. Segmentt ien välillä ei ole sisäistä myyntiä.
Brutt oinvestoinnit koostuvat sijoituskiinteistöjen, aineett omien ja aineellisten hyödykkeiden lisäyksistä taseessa.
Cityconin liikevaihto koostuu pääasiassa vuokratuotoista. Vuokratuott oja saadaan liiketiloista kauppakeskuksissa sekä marketeissa ja myymälöissä. Citycon esitt ää brutt ovuokratuott onsa jaett una näihin kahteen eri kiinteistötyyppiin.
Pääasiallisina asiakkaina esitetään viisi suurinta vuokralaista, joista yhden osuus kokonaisbrutt ovuokratuotoista on enemmän kuin 10 prosentt ia. Näistä vuokralaisista esitetään niiden osuus kokonaisbrutt ovuokratuotoista sekä segmentt i, johon ne kuuluvat. Osuus brutt ovuokratuotoista perustuu vuokrasopimuskantaan 31.12.2012 ja 31.12.2011.
Maantieteelliset segmentit ovat Cityconin sisäisen organisaatiorakenteen mukaiset Suomi, Ruotsi ja Baltia ja uudet markkinat. Muut-segmentt i sisältää pääasiassa konsernin pääkontt oritoiminnoista syntyviä hallinnon kuluja.
Citycon on Suomen suurin kauppakeskusliiketoimintaa harjoitt ava yhtiö. Cityconilla on Suomessa 23 kauppakeskusta ja 36 muuta kohdett a. Suomen kiinteistöistä 30 sijaitsee pääkaupunkiseudulla ja 29 muualla Suomessa.
Cityconilla on Ruotsissa yhdeksän kauppakeskusta ja viisi muuta kauppapaikkaa. Cityconin Ruotsin kohteista kahdeksan sijaitsee Suur-Tukholman, neljä Suur-Göteborgin alueella ja kaksi Uumajassa.
Citycon omistaa Baltian maissa neljä kauppakeskusta, kolme Virossa ja yhden Liett uassa. Lisäksi Citycon omistaa yhden kauppakeskuksen Tanskassa.
| Me 1.1.-31.12.2012 | Suomi | Ruotsi | Baltia ja uudet markkinat |
Muut | Yhteensä |
|---|---|---|---|---|---|
| Brutt ovuokratuott o | 137,0 | 60,3 | 28,6 | - | 225,9 |
| Käytt ökorvaukset ja palvelutuotot | 6,3 | 2,8 | 4,2 | - | 13,3 |
| Liikevaihto | 143,2 | 63,1 | 32,8 | - | 239,2 |
| Hoitokulut | 44,7 | 22,9 | 8,2 | 0,0 | 75,8 |
| Vuokraustoiminnan muut kulut | 0,3 | 1,0 | 0,0 | 0,0 | 1,4 |
| Nett ovuokratuott o | 98,2 | 39,2 | 24,6 | 0,0 | 162,0 |
| Operatiiviset hallinnon kulut | 9,1 | 5,1 | 1,0 | 11,3 | 26,5 |
| Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 0,2 | 0,0 | 0,0 | - | 0,2 |
| Operatiivinen liikevoitt o (EPRA operating profi t) | 89,3 | 34,0 | 23,7 | -11,4 | 135,7 |
| Ei-operatiiviset hallinnon kulut | - | - | - | - | - |
| Nett otappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvos | |||||
| tuksesta käypään arvoon | -0,9 | 9,0 | 15,4 | - | 23,6 |
| Tappiot/voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä | -1,0 | 5,1 | 0,0 | - | 4,2 |
| Liikevoitt o/-tappio | 87,5 | 48,2 | 39,1 | -11,4 | 163,4 |
| Rahoituskulut (nett o) | -68,1 | -68,1 | |||
| Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksik | |||||
| köjen voitoista/tappioista | 0,2 | 0,2 | |||
| Tuloverot | -7,8 | -7,8 | |||
| Tilikauden voitt o | 87,7 | ||||
| Kohdistetut varat | |||||
| Sijoituskiinteistöt | 1 659,0 | 739,2 | 316,0 | - | 2 714,2 |
| Myytävinä olevat sijoituskiinteistöt | 5,4 | - | - | - | 5,4 |
| Muut kohdistetut varat | 8,5 | 10,2 | 1,1 | 59,5 | 79,4 |
| Kohdistamatt omat varat | |||||
| Laskennalliset verosaamiset | 19,5 | 19,5 | |||
| Johdannaissopimukset | - | - | |||
| Varat yhteensä | 1 672,9 | 749,4 | 317,1 | 79,0 | 2 818,5 |
| Kohdistetut velat | |||||
| Ostovelat ja muut velat | 14,0 | 21,0 | 3,7 | 42,7 | 81,4 |
| Kohdistamatt omat velat | |||||
| Korolliset velat | 1 533,2 | 1 533,2 | |||
| Laskennalliset verovelat | 66,0 | 66,0 | |||
| Johdannaissopimukset | 76,3 | 76,3 | |||
| Muut kohdistamatt omat velat | 1,6 | 1,6 | |||
| Velat yhteensä | 14,0 | 21,0 | 3,7 | 1 719,9 | 1 758,6 |
| Brutt oinvestoinnit | 119,9 | 18,1 | 23,0 | 0,7 | 161,7 |
| Me 1.1.-31.12.2011 | Suomi | Ruotsi | Baltian ja uudet markkinat |
Muut | Yhteensä |
|---|---|---|---|---|---|
| Brutt ovuokratuott o | 127,3 | 57,4 | 21,2 | - | 206,0 |
| Käytt ökorvaukset ja palvelutuotot | 5,1 | 2,7 | 3,3 | - | 11,1 |
| Liikevaihto | 132,5 | 60,1 | 24,5 | - | 217,1 |
| Hoitokulut | 41,7 | 23,9 | 6,0 | 0,0 | 71,6 |
| Vuokraustoiminnan muut kulut | 0,3 | 0,9 | 0,0 | - | 1,2 |
| Nett ovuokratuott o | 90,5 | 35,4 | 18,4 | 0,0 | 144,3 |
| Operatiiviset hallinnon kulut | 7,6 | 4,9 | 1,3 | 13,2 | 27,1 |
| Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 0,3 | - | 0,0 | -0,1 | 0,2 |
| Operatiivinen liikevoitt o (EPRA operating profi t) | 83,2 | 30,4 | 17,1 | -13,4 | 117,4 |
| Ei-operatiiviset hallinnon kulut | 0,7 | - | - | - | 0,7 |
| Nett ovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuk sesta käypään arvoon |
-40,4 | 1,7 | 3,4 | - | -35,3 |
| Voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä | 0,0 | 0,3 | 0,0 | - | 0,3 |
| Liikevoitt o/-tappio | 42,3 | 32,4 | 20,5 | -13,4 | 81,8 |
| Rahoituskulut (nett o) | -62,4 | -62,4 | |||
| Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikkö jen voitoista/tappioista |
0,3 | 0,3 | |||
| Tuloverot | 1,6 | 1,6 | |||
| Tilikauden voitt o | 21,3 | ||||
| Kohdistetut varat | |||||
| Sijoituskiinteistöt | 1 547,4 | 697,1 | 277,6 | - | 2522,1 |
| Myytävinä olevat sijoituskiinteistöt | - | 12,7 | - | - | 12,7 |
| Muut kohdistetut varat | 10,6 | 21,5 | 1,0 | 94,9 | 128,0 |
| Kohdistamatt omat varat | |||||
| Laskennalliset verosaamiset | 14,5 | 14,5 | |||
| Johdannaissopimukset | 0,5 | 0,5 | |||
| Varat yhteensä | 1 558,0 | 731,3 | 278,6 | 109,8 | 2 677,7 |
| Kohdistetut velat | |||||
| Ostovelat ja muut velat | 5,1 | 19,4 | 1,6 | 26,8 | 53,0 |
| Kohdistamatt omat velat | |||||
| Korolliset velat | 1 547,9 | 1 547,9 | |||
| Laskennalliset verovelat | 59,8 | 59,8 | |||
| Johdannaissopimukset | 54,5 | 54,5 | |||
| Muut kohdistamatt omat velat | 0,6 | 0,6 | |||
| Velat yhteensä | 5,1 | 19,4 | 1,6 | 1 689,8 | 1 715,9 |
Brutt oinvestoinnit 62,5 45,5 108,1 0,6 216,7
B) Liikevaihto kiinteistötyypeitt äin
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Kauppakeskukset | 210,0 | 187,9 |
| Marketit ja myymälät | 29,2 | 29,2 |
| Yhteensä | 239,2 | 217,1 |
C) Pääasialliset vuokralaiset
| 2012 | Osuus brutt ovuokratuo toista, % |
Segmentt i |
|---|---|---|
| Kesko | 16,9 | Suomi |
| S-ryhmä | 5,7 | Suomi ja Baltia ja uudet markkinat |
| ICA AB | 3,4 | Ruotsi ja Baltia ja uudet markkinat |
| Stockmann | 3,0 | Suomi, Ruotsi ja Baltia ja uudet markkinat |
| H & M Hennes & Mauritz AB | 1,7 | Suomi ja Ruotsi |
| Yhteensä | 30,6 |
Osuus brutt ovuokratuotoista perustuu vuokrasopimuskantaan 31.12.2012.
| 2011 | Osuus brutt ovuokratuo toista, % |
Segmentt i |
|---|---|---|
| Kesko | 17,2 | Suomi |
| S-ryhmä | 5,6 | Suomi ja Baltia ja uudet markkinat |
| ICA AB | 3,4 | Ruotsi ja Baltia ja uudet markkinat |
| Stockmann | 3,1 | Suomi, Ruotsi ja Baltia ja uudet markkinat |
| Tokmanni | 1,7 | Suomi |
| Yhteensä | 31,1 |
Osuus brutt ovuokratuotoista perustuu vuokrasopimuskantaan 31.12.2011.
| Lämmitys ja sähkö | 25,1 | 24,2 |
|---|---|---|
| Ylläpito | 25,4 | 23,3 |
| Maavuokrat ja muut vuokrat | 1,8 | 1,3 |
| Kiinteistön henkilöstön kulut | 0,8 | 0,6 |
| Kiinteistön hallinnon kulut | 2,3 | 2,3 |
| Markkinointikulut | 5,6 | 5,6 |
| Kiinteistövakuutukset | 0,6 | 0,5 |
| Kiinteistöverot | 7,1 | 6,4 |
| Korjauskulut | 7,0 | 7,5 |
| Muut kiinteistön hoitokulut | 0,2 | -0,1 |
| Yhteensä | 75,8 | 71,6 |
Kaksi kiinteistöä ei tuott anut tuloa vuonna 2012 (vuonna 2011 yksi kiinteistö ), mutt a hoitokulua niistä syntyi 0,2 miljoonaa euroa (0,0 milj. euroa).
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Vuokratilan muutostyöt ja välityspalkkiot | 0,1 | 0,4 |
| Luott otappiot | 1,2 | 0,8 |
| Yhteensä | 1,4 | 1,2 |
Merkitt ävät vuokratilan muutostyöt käsitellään investointeina.
Laajan tuloslaskelman luott otappiot sisältävät 0,4 miljoonaa euroa luott otappiovarauksen kasvua (0,1 milj. euroa luott otappiovarauksien vähennystä). Taseen luott otappiovaraukset on esitetty liitetiedossa 25. Myyntisaamiset ja muut saamiset.
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Henkilöstökulut | 15,5 | 15,1 |
| Työsuhteen päätt ymisestä johtuneet kertaluon teiset henkilöstökulut |
1,5 | 1,7 |
| Konsultt i- ja asiantuntijapalkkiot sekä ulkopuoli set palvelut 1) |
3,5 | 4,5 |
| Toimisto- ja muut hallinnon kulut | 4,8 | 5,4 |
| Poistot | 1,2 | 1,0 |
| Yhteensä 1) | 26,5 | 27,7 |
1) Citycon on tarkentanut vuonna 2012 laskentaperiaatt eitaan liitt yen sijoituskiinteistöjen myynneistä syntyvien transaktiokulujen käsitt elyyn. Aiemmin Citycon on esitt änyt kiinteistöjen myynneistä syntyneet transaktiokulut osana hallinnon kuluja, mutt a tilinpäätöksessä 2012 Citycon on netott anut onnistuneiden kiinteistöjen myyntien transaktiokulut sijoituskiinteistöjen myynneistä syntyvää voitt oa/ tappiota vastaan.
Työsuhteen päätt ymisestä johtuneet kertaluonteiset henkilöstökulut sisältävät 7 henkilön (11 henkilön vuonna 2011) irtisanomisista syntyneitä kertakorvauksia eläke- ja sosiaalimaksuineen sekä joulukuussa 2012 Suomen liiketoiminnoissa aloitett ujen yhteistoimintaneuvott elujen arvioidut kertakorvaukset.
Hallinnon konsultt i- ja asiantuntijapalkkioihin sekä hoitokulujen kiinteistöjen hallinnon kuluihin sisältyvät seuraavat tilintarkastajien palkkiot ja palvelut tilintarkastusyhteisö Ernst & Young Oy:ltä.
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Tilintarkastuspalkkiot | 0,3 | 0,3 |
| Muut asiantuntijapalkkiot | 0,1 | 0,7 |
| Yhteensä | 0,3 | 0,9 |
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Johdon palkat ja palkkiot | ||
| Toimitusjohtaja | 1,0 | 0,5 |
| Johtoryhmä | 1,6 | 1,2 |
| Hallitus | 0,7 | 0,7 |
| Muut palkat ja palkkiot | 8,4 | 8,8 |
| Eläkekulut - maksupohjaiset järjestelyt | 1,7 | 1,6 |
| Eläkekulut - etuuspohjaiset järjestelyt | - | -0,1 |
| Sosiaalikulut | 1,2 | 1,3 |
| Kulut osakeperusteisista maksuista | 1,7 | 1,7 |
| Yhteensä | 16,2 | 15,7 |
Henkilöstökuluja sisältyi hoitokuluihin 0,8 miljoonaa euroa (0,6 milj. euroa) ja hallinnon kuluihin 15,5 miljoonaa euroa (15,1 milj. euroa).
Cityconilla oli etuuspohjainen eläkejärjestelmä liitt yen entisen toimitusjohtajan Petri Olkinuoran eläkeohjelmaan. Koska Petri Olkinuora jätt i tehtävänsä, Citycon suoritt i velvoitt eensa Olkinuoran eläkejärjestelystä vuoden 2010 aikana. Näin ollen Cityconilla ei ollut taseessaan 31.12.2012 ja 31.12.2011 etuuspohjaisesta eläkejärjestelystä syntynytt ä velkaa. Etuuspohjaisen järjestelyn eläketuott o 0,1 miljoonaa euroa vuoden 2011 laajassa tuloslaskelmassa on seurausta erosta vuonna 2010 jaksotetun eläkevelvoitt een ja lopullisten vakuutusmatemaatt isten laskelmien välillä.
Osakeperusteisten maksujen optio-ohjelmat ja osakepalkintajärjestelmät on kuvatt u liitetiedossa 30. Työsuhde-etuudet kohdassa.
Tiedot johdon työsuhde-etuuksista on esitett y liitetiedossa 33. Lähipiiritapahtumat.
| Konsernin keskimääräinen henkilökunta liiketoimintayksiköitt äin tilikaudella |
2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Suomi | 61 | 55 |
| Ruotsi | 33 | 35 |
| Baltia ja uudet markkinat | 10 | 11 |
| Pääkontt ori | 28 | 30 |
| Yhteensä | 132 | 131 |
Hallinnon kuluihin sisältyy poistoja koneista ja kalustoista sekä aineett omista hyödykkeistä 1,2 miljoonaa euroa (1,0 milj. euroa).
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Liiketoiminnan muut tuotot | 0,4 | 0,3 |
| Liiketoiminnan muut kulut | -0,2 | -0,1 |
| Yhteensä | 0,2 | 0,2 |
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Korkotuotot | 0,6 | 0,6 |
| Valuutt akurssivoitot | 31,6 | 53,8 |
| Muut rahoitustuotot | 0,0 | 0,0 |
| Rahoitustuotot yhteensä | 32,1 | 54,4 |
| Korkokulut | 65,0 | 61,0 |
| Valuutt akurssitappiot | 31,6 | 53,7 |
| Kehityshankkeiden aktivoidut korkokulut | -1,8 | -2,5 |
| Muut rahoituskulut | 5,5 | 4,6 |
| Rahoituskulut yhteensä | 100,3 | 116,8 |
| Rahoituskulut (nett o) | 68,1 | 62,4 |
| Jotka jakautuivat rahoitusinstrumentt ien mukaisiin luokkiin: |
||
| Korolliset lainat ja saamiset | 48,4 | 48,0 |
| Rahoitusleasingvelat | 0,0 | 0,0 |
| Johdannaissopimukset | 19,6 | 14,1 |
| Muut saamiset ja velat | 0,1 | 0,2 |
| Rahoituskulut (nett o) | 68,1 | 62,4 |
Vuonna 2012 valuutt ajohdannaisista on kirjatt u 3,3 miljoonaa euroa valuutt akurssitappiota (0,1 miljoonaa euroa voitt oa) laajaan tuloslaskelmaan.
Kehityshankeinvestointien korkokulujen pääomitt amiseen käytett y korkotaso 31.12.2012 oli 4,34% (31.12.2011 4,31%).
Cityconin laajan tuloslaskelman korkokulut sisältävät korollisten lainojen korkokulut ja niiden lisäksi kaikki suojaustarkoituksessa käytett ävien johdannaissopimusten aiheutt amat korkokulut. Lisätietoja Cityconin käytt ämistä johdannaissopimuksista, niiden käyvistä arvoista ja suojauslaskentakäytännöstä löytyy liitetiedosta 23. Johdannaissopimukset.
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Kauden aikana kirjatut tappiot rahavirran suojauksista |
-35,5 | -50,1 |
| Vähennett ynä: tuloslaskelmaan kirjatuilla rahavir ran suojausten korkokuluilla |
16,3 | 14,2 |
| Nett otappiot/ -voitot rahavirran suojauksista | -19,3 | -35,9 |
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Tilikauden tulokseen perustuvat verot | 1,4 | 0,9 |
| Edellisten tilikausien verot | 0,0 | 0,0 |
| Laskennalliset verokulut/-tuotot | 6,4 | -2,5 |
| Tuloverokulut/-tuotot | 7,8 | -1,6 |
Cityconilla ei ollut suoraan omaan pääomaan kirjatt uja tilikauden tulokseen perustuvia veroja vuonna 2012 ja 2011.
Tuloslaskelman verokulun ja konsernin kotimaan verokannalla (24,5 %) laskett ujen verojen välinen täsmäytyslaskelma:
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Voitt o/tappio ennen veroja | 95,5 | 19,7 |
| Verot laskett una kotimaan verokannalla | 23,4 | 5,1 |
| Ulkomailta omistett ujen tytäryhtiöiden käyvän arvon muutos |
-10,7 | -4,9 |
| Ulkomaisten tytäryhtiöiden poikkeava verokanta | -3,6 | -3,3 |
| Kirjaamatt omat laskennalliset verosaatavat tappioista |
2,8 | 2,1 |
| Aiemmin kirjaamatt omien verotuksellisten tappioiden käytt ö |
-0,6 | -0,2 |
| Verotuksessa vähennetyt poistot | 2,0 | -1,2 |
| Verovapaat tuotot vähennett ynä vähennyskelvot tomilla kuluilla |
-5,6 | -0,0 |
| Muut | 0,2 | 0,6 |
| Tuloverot | 7,8 | -1,6 |
| Efektiivinen verokanta | 8,2 % | -8,3 % |
Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos tilikauden aikana ulkona olleiden osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän painotetulla keskiarvolla.
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Osakekohtainen tulos | ||
| Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitt o/ tappio (Me) |
77,2 | 13,0 |
| Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä (1 000) 1) |
298 090,6 269 675,9 | |
| Osakekohtainen tulos (euroa) | 0,26 | 0,05 |
| Me | 2012 | 2011 |
| Osakekohtainen tulos, laimennett u | ||
| Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitt o/ tappio (Me) |
77,2 | 13,0 |
| VVK:n kulut vähennett ynä verovaikutuksella, Me 2) |
3,1 | - |
| Laimennetun osakekohtaisen tuloksen lasken nassa käytett y tilikauden voitt o/tappio (Me) |
80,3 | 13,0 |
| Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä (1 000) 1) |
298 090,6 269 675,9 | |
| VVK:n laimennusvaikutus, (1,000) 2) | 15 077,2 | - |
| Optioiden laimennusvaikutus (1 000) | - | - |
| Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän laimen nusvaikutus (1 000) |
34,2 | 128,8 |
| Keskimääräinen laimennett u osakemäärä (1 000) |
313 202,1 269 804,7 | |
| Osakekohtainen tulos, laimennett u (euroa) | 0,26 | 0,05 |
1) Osakekohtaiset tulos tunnusluvut on laskett u osakeantioikaistulla osakkeiden määrällä lokakuussa 2012 toteutetun merkintäetuoikeusannin seurauksena.
2) Potentiaalisia VVK:n vaihdoista syntyviä uusia osakkeita eikä VVK:n kuluja vähennett ynä verovaikutuksella oteta huomioon 2011 laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta laskett aessa, koska näin osakekohtainen tulos olisi pienempi kuin laimennett u osakekohtainen tulos. Optioiden sekä osakepohjaisen kannustinjärjestelmän laimennusvaikutus on huomioitu laimennett ua osakekohtaista tulosta laskett aessa.
Laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta laskett aessa osakkeiden lukumäärän painotetussa keskiarvossa otetaan huomioon kaikkien laimentavien potentiaalisten osakkeiden osakkeiksi muutt amisesta johtuva laimentava vaikutus. Konsernilla on tällä hetkellä kahdenlaisia laimentavia osakkeiden määrää lisääviä instrumentt eja: vaihtovelkakirjalaina ja osakeoptioita. Osakepohjainen kannustinjärjestelmä päätt yi vuonna 2012 ja kaikki palkkiot jaett iin ja maksett iin.
| osakemäärä | päiviä | osakemäärä |
|---|---|---|
| 1.1.2012 | 151 | 288 407 020 |
| 31.5.2012 | 123 | 288 445 132 |
| 1.10.2012 | 92 | 326 880 012 |
| Keskimääräinen päivillä | ||
| painotett u osakemäärä | 366 | 298 090 635 |
Citycon jakaa sijoituskiinteistönsä kahteen kategoriaan: rakenteilla oleviin/peruskorjatt aviin kiinteistöihin sekä operatiivisessa toiminnassa oleviin kiinteistöihin. 31.12.2012 ensin mainitt uun ryhmään sisältyi Koskikeskus Suomessa ett ä Åkermyntan Centrum Ruotsissa. 31.12.2011 ensin mainitt uun ryhmään sisältyivät Iso Omena, Koskikeskus ja Myllypuro Suomessa sekä Åkermyntan Ruotsissa ett ä Magistral Virossa..
Rakenteilla olevat kiinteistöt -kategoria sisältää kiinteistön koko käyvän arvon, vaikka vain osa kiinteistöstä olisi rakenteilla.
Sopimukseen perustuvat velvoitt eet, jotka liitt yvät sijoituskiinteistöjen ostamiseen, rakentamiseen, kunnostamiseen ja korjaamiseen yms. on esitett y liitetiedossa 32. B) Vakuudet ja muut vastuusitoumukset.
| Me 31.12.2012 | Rakenteilla olevat/ peruskorjatt avat kiinteistöt |
Operatiivisessa toiminnassa olevat kiinteistöt |
Sijoituskiinteistöt yhteensä |
|---|---|---|---|
| Tilikauden alussa | 526,4 | 1 995,7 | 2 522,1 |
| Hankinnat | 7,9 | 50,9 | 58,8 |
| Investoinnit | 34,1 | 65,6 | 99,7 |
| Myynnit | - | -1,4 | -1,4 |
| Aktivoidut korot | 1,1 | 0,7 | 1,8 |
| Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta | 0,6 | 53,7 | 54,4 |
| Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta | -1,2 | -29,6 | -30,8 |
| Valuutt akurssierot | 0,5 | 26,3 | 26,8 |
| Siirto rakenteilla olevien ja operatiivisessa toi minnassa olevien kiinteistöjen välillä sekä siirto |
|||
| myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin | -373,7 | 356,5 | -17,2 |
| Tilikauden lopussa | 195,7 | 2 518,5 | 2 714,2 |
| Me 31.12.2011 | Rakenteilla olevat/ peruskorjatt avat kiinteistöt |
Operatiivisessa toiminnassa olevat kiinteistöt |
Sijoituskiinteistöt yhteensä |
|---|---|---|---|
| Tilikauden alussa | 326,1 | 2 041,6 | 2 367,7 |
| Hankinnat | - | 139,9 | 139,9 |
| Investoinnit | 23,5 | 48,9 | 72,4 |
| Myynnit | - | -16,6 | -16,6 |
| Aktivoidut korot | 0,5 | 2,0 | 2,6 |
| Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta | 20,3 | 19,5 | 39,8 |
| Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta | -0,2 | -74,9 | -75,1 |
| Valuutt akurssierot | 0,1 | 3,9 | 4,0 |
| Siirto rakenteilla olevien ja operatiivisessa toiminnassa olevien kiinteistöjen välillä |
156,0 | -168,7 | -12,7 |
| Tilikauden lopussa | 526,4 | 1 995,7 | 2 522,1 |
Citycon arvostaa sijoituskiinteistönsä IAS 40 Sijoituskiinteistöt – standardin mukaista käyvän arvon mallia käytt äen. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määritt änyt ulkopuolinen arvioija nett otuott oon perustuvan kassavirta-analyysiin avulla, jonka keskeisimpiä muutt ujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut ja tuott ovaatimus.
Cityconin kiinteistöt on vuoden 2012 ja 2011 tilinpäätöstä varten arvioinut globaali kiinteistöasiantuntija Jones Lang LaSalle. Vuoden 2011 kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen kiinteistöarvioinneista vastasi Realia Management Oy. Citycon Oyj:n arvioinneista maksama kiinteä palkkio vuodelta 2012 oli yhteensä 0,2 miljoonaa euroa (0,2 milj. euroa vuonna 2011).
Cityconin taseeseen kirjatt ava sijoituskiinteistöjen käypä arvo muodostuu ulkopuolisen arvioijan määritt ämästä kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta, kehitysprojekti-investoinneista, joita ulkopuolinen arvioija ei ole ott anut mukaan käyvän arvon määrityksessä, myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin siirretyistä kiinteistöistä sekä kuluvan kvartaalin aikana hankitt ujen uusien kohteiden hankintamenosta. Ulkopuolisen arvioijan määritt ämän käyvän arvon ja Cityconin taseessa olevien sijoituskiinteistöjen käyvän arvon välinen täsmäytyslaskelma on esitett y seuraavana:
| Me | 31.12.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Ulkopuolisen arvioijan määritt ämä sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12. 1) | 2 704,1 | 2 515,0 |
| Kehitysprojekti-investoinnit | 10,1 | 7,1 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa 31.12. | 2 714,2 | 2 522,1 |
1) Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt (5,4 miljoonaa euroa) eivät sisälly ulkopuolisen arvioitsijan käypiin arvoihin 31.12.2012.
Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä käytt ämät oletukset 31.12.2012 ja 31.12.2011 on esitett y segmenteitt äin seuraavassa taulukossa. Suomessa keskimääräinen painotett u tuott ovaade laski parhaissa kohteissa tapahtuneen positiivisen arvonkehityksen myötä johon vaikutt i muun muassa kehityshankkeiden eteneminen/valmistuminen. Ruotsissa keskimääräinen tuott ovaade nousi johtuen muun muassa yleisestä tuott ovaatimusten noususta heikompilaatuisissa kohteissa. Myös asuinhuoneistojen divestoinnit vaikutt ivat tuott ovaateen nousuun. Baltiassa ja uusilla markkinoilla keskimääräinen tuott ovaade laski kehityshankkeiden vaikutuksesta ja liikekiinteistöjen kysynnän vahvistutt ua Virossa. Keskimääräinen markkinavuokra koko kiinteistökannalle oli 25,1 €/ m2 ( 23,8€/m2 31.12.2011) ja se nousi mm. johtuen kehityshankkeista, kiinteistöjen myynnistä, Ruotsin kruunun vahvistumisesta ja yleisestä positiivisesta vuokrakehityksestä parhaissa kohteissa. Kassavirtakauden vajaakäytt öoletus nousi 0,1 prosentt iyksikköä tasolle 4,8 prosentt ia (4,7% 31.12.2011) Ruotsissa nousseen vajaakäytön vuoksi.
| Me 31.12.2012 | Suomi | Ruotsi | Baltia ja uudet | markkinat Keskimäärin |
|---|---|---|---|---|
| Tuott ovaatimus (%) | 6,2 | 6,0 | 7,7 | 6,3 |
| Alkutuott o (%) | 6,2 | 5,6 | 7,9 | 6,2 |
| Tuott o markkinavuokrille (%) | 6,8 | 6,6 | 8,2 | 6,9 |
| Markkinavuokrat (€/m²) | 25,9 | 25,6 | 20,0 | 25,1 |
| Kassavirtakauden vajaakäytt ö (%) | 4,8 | 5,8 | 2,1 | 4,8 |
| Markkinavuokrien kasvu-oletus (%) | 2,0 | 1,9 | 1,6 | - |
| Hoitokulujen kasvuoletus (%) | 2,0 | 1,9 | 3,1 | - |
| Me 31.12.2011 | Suomi | Ruotsi | Baltia ja uudet | markkinat Keskimäärin |
|---|---|---|---|---|
| Tuott ovaatimus (%) | 6,3 | 5,9 | 8,0 | 6,4 |
| Alkutuott o (%) | 6,0 | 5,5 | 8,2 | 6,1 |
| Tuott o markkinavuokrille (%) | 6,8 | 6,6 | 8,4 | 6,9 |
| Markkinavuokrat (€/m²) | 24,4 | 23,6 | 20,8 | 23,8 |
| Kassavirtakauden vajaakäytt ö (%) | 4,9 | 5,5 | 2,0 | 4,7 |
| Markkinavuokrien kasvu-oletus (%) | 2,0 | 2,1 | 1,4 | - |
| Hoitokulujen kasvuoletus (%) | 2,0 | 2,1 | 3,0 | - |
Liikekiinteistöjen arvoon vaikutt avat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, sijoitt ajien luoma sijoituskysyntä, ja korkotaso. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset vaikutt avat yhtiön tilikauden tulokseen, mutt a niillä ei ole välitöntä kassavirtavaikutusta. Liikekiinteistöjen käyvän arvon keskeisimpiä muutt ujia kymmenen vuoden kassavirta-analyysissä ovat tuott ovaatimus, vuokrat, vuokrausaste ja hoitokulut. Liikekiinteistöjen käyvän arvon muutosherkkyytt ä eli riskiä voidaan testata muutt amalla näitä keskeisiä laskentaparametreja. Oheisen herkkyysanalyysin lähtöarvona on käytett y ulkopuolisen arvioijan määritt ämää sijoituskiinteistöjen käypää arvoa 31.12.2012 eli 2 704,1 miljoonaa euroa. Herkkyysanalyysin mukaan markkina-arvo on kaikkein herkin tuott ovaateen ja vuokratuoton muutoksille. Kun tuott ovaadett a lasketaan kymmenen prosentt ia, niin sijoituskiinteistöjen markkina-arvo nousee noin 11 prosenttia. Vastaavasti kymmenen prosentin nousu markkinavuokratuotoissa nostaa markkina-arvoa noin 14 prosentt ia. Markkina-arvo reagoi myös muutoksiin vajaakäytt öasteessa ja hoitokuluissa, mutt a suhteellinen vaikutus ei ole yhtä suuri kuin vuokran ja tuott ovaateen osalta.
| Markkina-arvo (Me) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Muutos % | -10% | -5% | ±0% | +5% | +10% |
| Tuott ovaatimus | 3 004,6 | 2 846,5 | 2 704,1 | 2 575,4 | 2 458,3 |
| Markkinavuokrat | 2 331,8 | 2 518,0 | 2 704,1 | 2 890,3 | 3 076,5 |
| Hoitokulut | 2 815,3 | 2 759,7 | 2 704,1 | 2 648,6 | 2 593,0 |
| Muutos, prosentt iyksikköä | -2 | -1 | ±0 | 1 | 2 |
| Vajaakäytt ö | 2 788,8 | 2 746,5 | 2 704,1 | 2 661,8 | 2 619,5 |
Vuonna 2011 Citycon Oyj hankki 50 % omistusosuuden yhteisyrityksestä, joka hallinnoi kauppakeskus Galleria Esplanadia Suomessa. Alla on esitett y yhteisessä määräysvallassa olevien yksiköiden varat ja velat, tuotot ja kulut, joihin omistus oikeutt aa.
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Varat yhteensä | 1,0 | 0,8 |
| Velat yhteensä | 0,2 | 0,2 |
| Nett ovarallisuus | 0,9 | 0,6 |
| Liikevaihto | 3,9 | 3,1 |
| Nett ovuokratuott o | 0,2 | 0,1 |
| Kiinteistön hallinnointipalkkiot | -0,2 | -0,2 |
| Voitot sijoituskiinteistön arvotuksesta käypään arvoon | 0,3 | 0,3 |
| Liikevoitt o | 0,2 | 0,3 |
| Tilikauden voitt o | 0,2 | 0,3 |
Cityconilla ei olut ehdollisia velkoja eikä ostositoumuksia liitt yen osuuksiin yhteisessä määräysvallassa olevissa yksiköissä. Yhteisessä määräysvallassa olevilla yksiköilla itsellään ei myöskään ollut ehdollisia velkoja eikä ostositoumuksia.
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Hankintameno 1.1. | 3,9 | 2,9 |
| Lisäykset | 0,5 | 1,0 |
| Hankintameno 31.12. | 4,3 | 3,9 |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1. | 2,0 | 1,4 |
| Poistot | 0,7 | 0,5 |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12. | 2,6 | 2,0 |
| Kirjanpitoarvo 1.1. | 1,9 | 1,5 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 1,7 | 1,9 |
Aineett omat hyödykkeet koostuvat pääasiassa ATK-ohjelmista ja lisensseistä.
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Hankintameno 1.1. | 3,4 | 3,0 |
| Lisäykset | 1,1 | 0,4 |
| Hankintameno 31.12. | 4,5 | 3,4 |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1. | 2,5 | 2,0 |
| Poistot | 0,5 | 0,5 |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12. | 3,0 | 2,5 |
| Kirjanpitoarvo 1.1. | 1,0 | 1,0 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 1,4 | 1,0 |
Aineelliset käytt öomaisuushyödykkeet koostuvat pääasiassa koneista ja kalustosta.
Koneiden ja kaluston kirjanpitoarvot, jotka oli hankitt u rahoitusleasingsopimuksilla, olivat 0,4 miljoonaa euroa (0,7 milj. euroa).
Laskennallisten verosaamisen ja -velkojen muutokset vuoden 2012 aikana:
| Me | 1.1.2012 | Kirjatt u tulos laskelmaan |
Kirjatt u muihin laajan tuloksen eriin |
31.12.2012 |
|---|---|---|---|---|
| Laskennalliset verosaamiset | ||||
| Verotuksessa vahvistetut tappiot | 1,1 | -0,2 | - | 1,0 |
| Koronvaihtosopimusten arvostaminen | 13,3 | - | 5,2 | 18,5 |
| Laskennalliset verosaamiset yhteensä | 14,5 | -0,2 | 5,2 | 19,5 |
| Laskennalliset verovelat | ||||
| Sijoituskiinteistöjen arvostus käypään arvoon | 57,5 | 6,4 | - | 64,0 |
| Rahoituskulujen jaksotuserot | 2,3 | -0,2 | - | 2,1 |
| Laskennalliset verovelat yhteensä | 59,8 | 6,2 | - | 66,0 |
Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen muutokset vuoden 2011 aikana:
| Me | 1.1.2011 | Kirjatt u tulos laskelmaan |
Kirjatt u muihin laajan tuloksen eriin |
31.12.2011 |
|---|---|---|---|---|
| Laskennalliset verosaamiset | ||||
| Verotuksessa vahvistetut tappiot | 1,3 | -0,2 | - | 1,1 |
| Koronvaihtosopimusten arvostaminen | 4,4 | - | 9,0 | 13,3 |
| Laskennalliset verosaamiset yhteensä | 5,6 | -0,2 | 9,0 | 14,5 |
| Laskennalliset verovelat | ||||
| Sijoituskiinteistöjen arvostus käypään arvoon | 59,7 | -2,2 | - | 57,5 |
| Rahoituskulujen jaksotuserot | 2,8 | -0,5 | - | 2,3 |
| Laskennalliset verovelat yhteensä | 62,6 | -2,7 | - | 59,8 |
Cityconin laskennalliset verot syntyvät pääasiassa sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista. Vuonna 2012 Citycon kirjasi 6,4 miljoonaa euroa (2,2 milj. euroa tuott oa) laskennallista verokulua tuloslaskelmaan sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon. Sijoituskiinteistön käypä arvo heijastaa kiinteistöstä maksett avaa markkinahintaa tarkasteluhetkellä ja laskennallinen vero kuvaa kiinteistön myynnin tapahtuessa mahdollisesta myyntivoitosta maksett avaa veroa.
Cityconin periaatt eena on realisoida kiinteistöjensä myynnit myymällä kiinteistöjen omistukseen oikeutt avat osakkeet. Pääsääntöisesti kiinteistöjen omistus on järjestett y siten, ett ä kukin kiinteistöyhtiö omistaa yhden rakennuksen. Myytäessä ulkomailta omistett ujen kiinteistöjen omistukseen oikeutt avia osakkeita ei myyntivoitosta tule veroseuraamuksia. Tästä syystä Citycon ei kirjaa laskennallista veroa ulkomailta omistett ujen sijoituskiinteistöjen käyvistä arvoista. Jos ulkomailta omistett ujen tytäryhtiöiden käyvän arvon muutoksista kirjatt aisiin laskennallista veroa, olisi verovaikutus ollut noin -10,7 miljoonaa euroa vuonna 2012 (-4,9 milj. euroa) (kts. liitetieto 15. Tuloverot).
Suomessa myytäessä suoraomisteiset kiinteistöt omaisuuseränä tai kiinteistöyhtiöt osakkeina syntyy veroseuraamuksia. Tästä syystä Citycon kirjaa laskennallista veroa suomalaisten sijoituskiinteistöjensä käyvän arvon muutoksista. Laskennallinen vero lasketaan sijoituskiinteistön käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta. Verotusarvo muodostuu keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkeiden hankintahinnasta ja lainasaamisesta yhtiöltä tai suoraan omistetun kiinteistön verotuksessa poistamatt omasta jäännösarvosta.
Laskennallisen veron muutos alkavan ja päätt ävän taseen välillä kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi/tuotoksi.
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritetään IFRS-standardien mukaisesti. Keskinäisten KOy:n osakkeiden arvoon ja lainasaamiseen vaikutt avat Suomen kirjanpito- ja verolainsäännökset. KOy:n osakkeiden arvo ja lainasaaminen muutt uvat mm. KOy:n tehtyjen investointien myötä, sekä velkaa olevien tytäryhtiöiden tehdessä poistoja.
Konserniyrityksillä oli 31.12.2012 sellaisia vahvistett uja tappioita, joista ei ole kirjatt u 22,0 miljoonaa euroa (19,4 milj. euroa vuonna 2011) verosaamista, koska näille konserniyrityksille ei todennäköisesti kerry ennen kyseisten tappioiden vanhenemista verotett avaa tuloa, jota vastaan tappiot voitaisiin hyödyntää.
A) Rahoitusinstrumentt ien luokitt elu sekä niiden tasearvot ja käyvät arvot
| Me | Liite | 2012 | Tasearvo Käypä arvo 2012 |
2011 | Tasearvo Käypä arvo 2011 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rahoitusvarat | |||||
| I Lainat ja muut saamiset | |||||
| Myyntisaamiset ja muut saamiset | 25 | 24,5 | 24,5 | 33,2 | 33,2 |
| Rahavarat | 26 | 51,0 | 51,0 | 91,3 | 91,3 |
| II Johdannaissopimukset, joihin sovelletaan suojaus laskentaa |
|||||
| Johdannaissopimukset | 23 | - | - | 0,5 | 0,5 |
| Rahoitusvelat | |||||
| I Jaksotett uun hankintamenoon kirjatut rahoitusvelat | |||||
| I.I Lainat | |||||
| Lainat rahoituslaitoksilta | 28 | 1 304,3 | 1 308,6 | 1 439,5 | 1 442,9 |
| Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 | 28 | 39,1 | 39,8 | 68,1 | 71,3 |
| Joukkolaina 1/2009 | 28 | 39,7 | 40,0 | 39,6 | 40,0 |
| Joukkolaina 1/2012 | 28 | 149,5 | 150,0 | - | - |
| Rahoitusleasingvelat | 28 | 0,4 | 0,4 | 0,7 | 0,7 |
| I.II Muut velat | |||||
| Muut velat | 1,0 | 1,0 | 0,4 | 0,4 | |
| Ostovelat ja muut velat | 29 | 82,3 | 82,3 | 53,2 | 53,2 |
| II Käypään arvoon tulosvaikutt eisesti kirjatt avat rahoitusvelat |
|||||
| Johdannaissopimukset | 23 | 0,7 | 0,7 | 0,6 | 0,6 |
| III Johdannaissopimukset, joihin sovelletaan suoja uslaskentaa |
|||||
| Johdannaissopimukset | 23 | 75,6 | 75,6 | 53,9 | 53,9 |
B) Rahoitusinstrumentt ien käypien arvojen määritt ämisen periaatt eet
Citycon noudatt aa IFRS:n mukaisia arvostusperiaatt eita rahoitusinstrumentt ien käyvän arvon määritt ämisessä. Seuraavassa on esitett y käyvän arvon määritt ämisen periaatt eet kaikille rahoitusvaroille ja -veloille.
Rahavarat ja pankkisaamiset, sijoitukset, myyntisaamiset ja muut saamiset, ostovelat ja muut velat Lyhyestä maturiteetista johtuen rahavarat ja pankkisaamiset, sijoitukset, myyntisaamiset ja muut saamiset, ostovelat ja muut velat osalta käyvän arvon katsotaan vastaavan niiden alkuperäistä kirjanpitoarvoa.
Johdannaissopimukset kirjataan hankintahetkellä hankintahintaan ja sen jälkeen ne arvostetaan jokaisena tilinpäätöspäivänä käypään arvoon taseessa. Koronvaihtosopimusten käypiä arvoja määritett äessä on käytett y tulevien kassavirtojen nykyarvomenetelmää. Valuutt atermiinien käyvät arvot määräytyvät termiinin sopimuskurssin ja kunkin tilinpäätöspäivän keskikurssin
erotuksen perusteella. Käyvät arvot vastaavat rahamäärää, jonka konserni joutuisi maksamaan tai se saisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen.
Korkojohdannaissopimusten käypä arvo perustuu sopimusten vastapuolipankkien määritt ämään käypään arvoon, joka on laskett u käytt ämällä tavanomaisia OTC markkinaosapuolten käyttämiä arvonmääritysmenetelmiä. Valuuutt ajohdannaissopimusten käypä arvo perustuu julkisesti noteeratt uihin kursseihin. Sekä korko- ett ä valuutt ajohdannaisten IFRS7p27a mukainen käyvän arvon määritysluokka on 2.
Cityconin lainat rahoituslaitoksilta ovat vaihtuvakorkoisia, joiden käypä arvo on sama kuin lainojen nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on lainojen järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio.
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 on kiinteäkorkoinen vaihtovelkakirjalaina, jonka käypä arvo on sama kuin lainan nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on lainan järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio sekä ylikurssirahastoon kirjatt u optio-osuuden markkina-arvo liikkeeseenlaskuhetkellä.
Joukkolainat 1/2009 ja 1/2012 ovat kiinteäkorkoisia joukkovelkakirjalainoja, joiden käyvät arvot ovat samat kuin lainan nimellisarvot. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on lainan järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio.
Rahoitusleasingvelkojen käyvät arvot perustuvat diskontatt uihin tuleviin rahavirtoihin. Diskontt okorkona on käytett y samanlaisten leasingsopimusten vastaavaa korkoa.
A) Johdannaissopimusten nimellisarvot ja käyvät arvot
| Me | Nimellisarvo Käypä arvo 2012 |
2012 | Nimellisarvo 2011 |
Käypä arvo 2011 |
|---|---|---|---|---|
| Korkojohdannaissopimukset | ||||
| Koronvaihtosopimukset | ||||
| Erääntyminen: | ||||
| alle vuosi | - | - | 30,0 | -0,5 |
| 1-2 vuott a | 155,6 | -6,0 | 28,2 | -1,3 |
| 2-3 vuott a | 176,2 | -9,0 | 152,5 | -5,7 |
| 3-4 vuott a | 263,1 | -19,9 | 173,9 | -6,6 |
| 4-5 vuott a | 217,2 | -20,2 | 257,1 | -15,0 |
| yli 5 vuott a | 209,5 | -20,6 | 363,8 | -25,4 |
| Yhteensä | 1 021,7 | -75,6 | 1 005,4 | -54,4 |
| Valuutt ajohdannaissopimukset | ||||
| Valuutt atermiinit | ||||
| Erääntyminen: | ||||
| alle vuosi | 67,6 | -0,7 | 20,8 | 0,3 |
| Kaikki yhteensä | 1 089,3 | -76,3 | 1 026,3 | -54,1 |
Vaihtuvakorkoisten velkojen koron tarkistus tapahtuu pääsääntöisesti kolmen tai kuuden kuukauden periodeissa ja koronvaihtosopimukset on tehty samoille periodeille mahdollisimman katt avan korkovirran suojauksen aikaansaamiseksi.
Citycon käytt ää rahavirran korkoriskin suojaamiseen koronvaihtosopimuksia. Konserni soveltaa IAS 39:n mukaista suojauslaskentaa kaikkiin 31.12.2012 voimassaoleviin koronvaihtosopimuksiinsa. Tällöin suojaustarkoituksessa käytett ävien koronvaihtosopimusten tehokkaan osan käypien arvojen muutokset kirjataan muihin laajan tuloksen eriin.
Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoa tilinpäätöspäivän markkinahintoihin. Johdannaissopimuksia on käytett y korollisen velan korkoriskin ja valuutt akurssiriskin suojaamistarkoituksessa.
Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuutt ajohdannaisista tuleva valuutt akurssitappio 0,6 miljoonaa euroa (voitt o 0,3 milj. euroa) on kirjatt u laajan tuloslaskelman valuutt akurssivoitt oihin.
Koronvaihtosopimuksista suojauslaskentaa sovelletaan sopimuksille, joiden nimellisarvo on 1 021,7 miljoonaa euroa (1 005,4 milj. euroa).
Tilinpäätöshetkellä koronvaihtosopimusten keskimääräinen kiinteä korko on 3,07 % (3,16 %).
Rahavirran suojaaminen
| Korkojohdannaiset | Varat | Velat | Varat | Velat |
|---|---|---|---|---|
| Me | 2012 | 2012 | 2011 | 2011 |
| Käypä arvo | - | -75,6 | - | -54,4 |
Cityconin rahavirran suojaukset koostuvat koronvaihtosopimuksista, joilla suojaudutaan tulevan korkorahavirran muutoksilta, joka on seurausta vaihtuvakorkoisen velan korkotason muutoksista. Suojatt avat instrumentit ovat pitkäaikaista vaihtuvakorkoista velkaa tai lyhytaikaista velkaa, joka ollaan aikeissa jälleenrahoitt aa eräpäivänä vastaavankaltaisilla ehdoilla.
Rahavirran suojaamiseksi solmitt ujen korkojohdannaisten keskeiset ehdot on neuvoteltu vastaamaan suojatt avien vaihtuvakorkoisten lainojen vastaavia ehtoja.
Kaikkien suojatt avien instrumentt ien tulevat korkovirrat vaikutt avat rahavirran suojaamisen tehokkaan osan voiton tai tappion määritt ämiseen johdannaisille, jotka on määritett y suojaamaan rahavirtaa. Voitt o tai tappio kirjataan aluksi muihin laajan tuloksen eriin ja tuloutetaan laajaan tuloslaskelmaan sitä mukaa kun kassavirrat toteutuvat ja korkokulut kirjataan laajaan tuloslaskelmaan.
Rahavirran suojiksi määritetyt johdannaiset arvioitiin tehokkaiksi 31.12.2012 sekä 31.12.2011. Kyseisten johdannaisten käypä arvo verovaikutuksineen oli -57,1 miljoonaa euroa (-41,1 milj. euroa) tilikauden päätt yessä ja niiden käyvän arvon muutos verovaikutuksineen -14,1 miljoonaa euroa (-26,8 milj. euroa) on kirjatt u muihin laajan tuloksen eriin verovaikutus huomioituna.
Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt koostui 31.12.2012 Suomessa sijaitsevista kiinteistöstä sekä tontista, joiden kauppojen arvioidaan toteutuvan Q1 2013 aikana. 31.12.2011 myytävissä olevat sijoituskiinteistöt koostuivat kahdesta Ruotsissa sijaitsevasta liikekiinteistöstä Flodasta ja Landvett eristä, joiden kaupat toteutuivat tammikuussa ja maaliskuussa 2012.
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Hankintameno 1.1. | 12,7 | 1,5 |
| Myynnit | -25,0 | -1,5 |
| Valuutt akurssierot | 0,5 | - |
| Siirto sijoituskiinteistöistä | 17,2 | 12,7 |
| Hankintameno 31.12. | 5,4 | 12,7 |
| 25. MYYNTISAAMISET JA MUUT SAAMISET | ||
|---|---|---|
| Me | 2012 | 2011 |
| Myyntisaamiset | 7,1 | 6,2 |
| Luott otappiovaraukset | -1,8 | -1,2 |
| Myyntisaamiset (nett o) | 5,4 | 5,1 |
| Siirtosaamiset | 4,1 | 5,2 |
| Verosaamiset (sis. ALV-saamiset) | 10,8 | 18,6 |
| Muut saamiset | 4,1 | 4,3 |
| Yhteensä | 24,5 | 33,2 |
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Ei erääntyneet | 0,9 | 1,6 |
| alle kuukusi | 2,2 | 1,5 |
| 1 -3 kuukautt a | 0,7 | 0,9 |
| 3-6 kuukautt a | 0,9 | 0,6 |
| 6-12 kuukautt a | 1,6 | 1,3 |
| 1-5 vuott a | 0,9 | 0,4 |
| Yhteensä | 7,1 | 6,2 |
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Alkusaldo | -1,2 | -1,3 |
| Valuutt akurssiero | -0,1 | 0,0 |
| Lisäys | -1,1 | -0,1 |
| Käytett y | 0,5 | 0,2 |
| Perutt u tarpeett omana | 0,0 | 0,0 |
| Luott otappiovaraukset tilikauden lopussa | -1,8 | -1,2 |
Myyntisaamiset ovat korott omia saamisia ja niiden maksuehto on 2-20 päivää. Vuokravakuudet vastaavat 2-6 kuukauden vuokria ja muita maksuja.
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Käteinen raha ja pankkitilit | 50,6 | 91,3 |
| Lyhytaikaiset pankkitalletukset | - | 0,1 |
| Muut rahavarat | 0,3 | - |
| Yhteensä | 51,0 | 91,3 |
Rahavirtalaskelman mukaiset rahavarat koostuvat edellä esitetyistä rahavaroista. Muut rahavarat sisältää pantatt uja pankkitalletuksia liitt yen vuokratakuisiin ja kiinteistöjen kehityshankkeisiin.
A) Osakemäärän muutoksen vaikutus omaan pääomaan kuuluvissa rahastoissa
| Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä, kpl 1) |
Omat osakkeet, kpl |
Osake pääoma, Me |
Ylikurssi rahasto, Me |
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto Me |
Yhteensä, Me |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1.2011 | 244 564 972 | - | 259,6 | 131,1 | 198,8 | 589,4 |
| Suunnatt u maksuton osakeanti Citycon-konsernin avainhenkilölle |
101 325 | - | - | - | - | - |
| Suunnatt u maksuton osakeanti Cityconille itselleen |
- | 145 000 | - | - | - | - |
| Omien osakkeiden myynti | 145 000 | -145 000 | - | - | 0,4 | 0,4 |
| Osakeanti | 33 000 000 | - | - | - | 98,9 | 98,9 |
| Pääomanpalautus sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta |
- | - | - | - | -24,5 | -24,5 |
| 31.12.2011 | 277 811 297 | 0 | 259,6 | 131,1 | 273,7 | 664,3 |
| Suunnatt u maksuton osakeanti Citycon-konsernin avainhenkilölle |
36 713 | - | - | - | - | - |
| Merkintäetuoikeusanti | 49 032 002 | - | - | - | 89,9 | 89,9 |
| Pääomanpalautus sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta |
- | - | - | - | -30,6 | -30,6 |
| 31.12.2012 | 326 880 012 | 0 | 259,6 | 131,1 | 333,0 | 723,7 |
1) Kaikki liikkeelle lasketut osakkeet oli kokonaan maksett u 31.12.2012 ja 31.12.2011.
Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeutt aa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa, eikä osakepääomalla enimmäismäärää.
Uuden osakeyhtiölain myötä ylikurssirahastoon ei enää merkitä uusia eriä. Ylikurssirahasto kartt ui ennen vuott a 2007 optio-ohjelmien ja osakeantien myötä.
Sijoitetun vapaan pääoman rahastoon merkitään mm. se osa osakkeiden merkintähinnasta, jota perustamissopimuksen tai osakeantipäätöksen mukaisesti ei merkitä osakepääomaan. Sijoitetun vapaan pääoman rahasto on vuosina 2012 ja 2011 kartt unut merkintäetuoikeusannin ja osakeantien sekä omien osakkeiden myynnin kautt a.
Arvonmuutosrahasto sisältää rahavirran suojauksena käytett ävien johdannaisinstrumentt ien käypien arvojen muutoksen.
Muuntoerot rahasto sisältää ulkomaisten yksikköjen tilinpäätösten muuntamisesta syntyneet muuntoerot.
C) Hallituksen osingonjakoa ja pääoman palautusta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta koskeva ehdotus
Cityconin hallitus ehdott aa 21.3.2013 kokoontuvalle yhtiökokoukselle tilikauden 2012 osingon olevan 0,04 euroa osakkeelta (0,04 euroa tilikaudelta 2011) ja pääoman palautuksen sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta 0,11 euroa osakkeelta (0,11 euroa tilikaudelta 2011). Osingonjako- ja pääomanpalautusehdotusta ei ole kirjatt u konsernitilinpäätökseen 31.12.2012.
Cityconin kaikki lainat olivat korollisia velkoja 31.12.2012 ja 31.12.2011. Nämä korolliset velat on tässä eritelty yksityiskohtaisesti.
A) Korollisten velkojen eritt elyt
| Efektiivinen korko Me (%) |
Tasearvot 2012 |
Tasearvot 2011 |
|---|---|---|
| Pitkäaikaiset korolliset velat | ||
| Joukkolainat | ||
| Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 7,580 |
- | 68,1 |
| Joukkolaina 1/2009 5,461 |
39,7 | 39,6 |
| Joukkolaina 1/2012 4,336 |
149,5 | - |
| Syndikoidut lainat | ||
| 220 M€ syndikoitu laina Viitekorko + 1,400 |
217,1 | 221,3 |
| 200 M€ syndikoitu laina Viitekorko + 0,675 |
202,1 | 199,7 |
| 190 M€ syndikoitu laina EURIBOR + 2,200 / STIBOR + 2,550 |
187,3 | - |
| Jälleenrahoitett u syndikoitu laina 2012 Viitekorko + 0,675 |
- | 332,6 |
| Luott olimiitit | ||
| 170 M€ luott olimiitt i EURIBOR + 1,800 |
13,0 | - |
| 110 M€ luott olimiitt i EURIBOR + 0,950 |
103,1 | - |
| 50 M€ luott olimiitt i EURIBOR + 1,500 |
43,9 | - |
| Kahdenväliset pankkilainat | ||
| 75 M€ pankkilaina EURIBOR + 1,550 |
67,5 | 71,0 |
| 500 MSEK pankkilaina STIBOR + 0,600 |
58,3 | 56,1 |
| 50 M€ pankkilaina Viitekorko + 1,950 |
50,1 | 50,9 |
| 50 M€ pankkilaina EURIBOR + 1,525 |
49,9 | 49,9 |
| 50 M€ pankkilaina EURIBOR + 1,500 |
49,9 | 49,9 |
| 30 M€ pankkilaina EURIBOR + 0,750 |
22,5 | 27,5 |
| 25 M€ pankkilaina EURIBOR + 2,550 |
23,1 | - |
| Rahoitusleasingvelat - |
0,2 | 0,4 |
| Muut korolliset velat - |
129,0 | 172,5 |
| Pitkäaikaiset korolliset velat yhteensä | 1 406,3 | 1 339,5 |
| Lyhytaikaiset korolliset velat | ||
| Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 7,580 |
39,1 | - |
| Lyhytaikaiset syndikoidut ja pankkilainat sekä luott olimiitit - |
43,8 | 133,5 |
| Korollisten velkojen lyhennyserät - |
11,2 | 25,9 |
| Yritystodistukset - |
32,5 | 48,7 |
| Rahoitusleasingvelat - |
0,2 | 0,3 |
| Lyhytaikaiset korolliset velat yhteensä | 126,8 | 208,4 |
Syndikoitujen lainojen, pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006, joukkolainan 1/2009 ja joukkolainan 1/2012 tasearvot on kirjatt u jaksotett uun hankintamenoon efektiivisen koron menetelmällä. Velkojen käyvät arvot on esitett y liitetiedossa 22. Rahoitusinstrumentt ien luokitt elu.
Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006 liikkeeseenlaskuhetken optio-osuuden markkina-arvo 15,1 miljoonaa euroa on kirjatt u emoyhtiön omistajille kuuluvaan oman pääoman ylikurssirahastoon.
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| 1-2 vuott a | 321,6 | 453,8 |
| 2-3 vuott a | 162,5 | 315,1 |
| 3-4 vuott a | 382,2 | 161,8 |
| 4-5 vuott a | 283,4 | 238,1 |
| yli 5 vuott a | 256,6 | 170,7 |
| Yhteensä | 1 406,3 | 1 339,5 |
| Pitkäaikaisen korollisen velan valuutt aja kauma, Me |
2012 | 2011 |
| EUR | 844,1 | 800,3 |
| SEK | 553,3 | 530,2 |
| LTL | 8,8 | 9,0 |
| Yhteensä | 1 406,3 | 1 339,5 |
| Lyhytaikaisen korollisen velan valuutt aja kauma, Me |
2012 | 2011 |
| EUR | 100,5 | 91,5 |
| SEK | 26,0 | 116,7 |
| LTL | 0,2 | 0,2 |
| Yhteensä | 126,8 | 208,4 |
Citycon Oyj laski 2.8.2006 liikkeeseen 7-vuotisen pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006, jonka pääoma on 110 miljoonaa euroa. Vuonna 2008, 2009, 2010 ja 2012 toteutett ujen takaisinostojen jälkeen vaihtovelkakirjalainaa oli laskett una liikkeeseen 39,8 miljoonaa euroa. Lainan kiinteä vuotuinen nimelliskorko on 4,50 prosentt ia. Lainan vaihtohinta on 4,05 euroa osakkeelta, jonka perusteella velkakirjojen vaihto johtaisi 9.827.160 osakkeen liikkeeseen laskuun. Lainan emissiohinta oli 100,00 prosentt ia lainan nimellismäärästä. Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina erääntyy 2.8.2013.
Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006 pääasialliset ehdot:
Vuosien 2008, 2009, 2010 ja 2012 aikana Citycon on ostanut takaisin avoimilta markkinoilta pääomaehtoista vaihtovelkakirjalainaa 70,2 miljoonan euron nimellisarvoisen määrän painotett uun 77,0 prosentin keskikurssiin. Cityconin takaisinostama määrä on noin 64 % lainan alkuperäisestä määrästä. Laajan tuloslaskelman nett orahoituskulut sisältävät pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista kirjatun 0,8 miljoonan euron kertaluonteisen tappion vuonna 2012 (0,0 milj. euroa).
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Rahoitusleasingvelkojen erääntymisajat: | ||
| Rahoitusleasingvelat - vähimmäisvuokrien kokonaismäärä |
||
| Yhden vuoden kuluessa | 0,2 | 0,3 |
| 1-5 vuoden kuluessa | 0,2 | 0,4 |
| Yhteensä | 0,4 | 0,7 |
| Rahoitusleasingvelat – vähimmäisvuokrien nykyarvo |
||
| Yhden vuoden kuluessa | 0,2 | 0,3 |
| 1-5 vuoden kuluessa | 0,2 | 0,4 |
| Yhteensä | 0,4 | 0,7 |
| Tulevaisuudessa kertyvät rahoituskulut | 0,0 | 0,0 |
| Rahoitusleasingvelkojen kokonaismäärä | 0,4 | 0,7 |
Cityconin rahoitusleasingsopimukset koskevat pääasiassa toimiston atk-laitt eita ja koneita.
Cityconissa on käytössä kokonaisvaltainen riskienhallintaohjelma ERM (Enterprise Risk Management). Riskienhallinnan tavoitt eena on varmistaa, ett ä Citycon saavutt aa liiketoiminnan tavoitt eensa ja tunnistaa tavoitt eita uhkaavia riskejä ennen niiden toteutumista.
Cityconin riskienhallintaprosessi katt aa yhtiön liiketoimintoihin liitt yvien riskien tunnistamisen, arvioinnin, mitt aamisen, rajaamisen ja valvonnan. Yhtiön hallitus on hyväksynyt yhtiölle riskienhallinnan ohjesäännön, joka määritt elee yhtiön riskienhallinnan periaatt eet ja jota päivitetään säännöllisesti katt amaan liiketoiminnan muutosten vaikutukset.
Osana ERM prosessia tunnistett uihin riskeihin kohdennetaan olemassa olevia riskienhallinnan toimenpiteitä ja pyritään määrittämään uusia toimenpiteitä mikäli nykyisiä toimenpiteitä ei koeta riitt äviksi. Onnistunut riskienhallinta pienentää riskien toteutumisen todennäköisyytt ä ja pienentää toteutuneen riskin vaikutusta.
Riskienhallinnan ERM prosessi jakautuu Cityconissa kolmeen pääosaan, jotka ovat 1) liiketoiminnan pääprosesseihin viety riskienhallinta 2) riskiraportointi ja 3) jatkuva riskienhallinnan kehitt äminen.
Riskiraportointi tuott aa riskianalyysia ja riskienhallintatoimenpiteitä hallituksen käytt öön. Riskiraportoinnissa kukin liiketoimintayksikkö ja laki- ja talousyksiköt määritt ävät itsenäisesti omat lähiajan tavoitt eensa, niitä uhkaavat riskit ja näihin riskeihin liitt yvät riskienhallintatoimenpiteet. Riskien merkityksen määrittämiseksi ja niiden vertailtavuuden parantamiseksi eri yksiköiden välillä, kullekin riskille määritetään arvioitu tappio, sen toteutumisen todennäköisyys ja riskienhallintatoimenpiteiden vaikutus tappioon ja/tai todennäköisyyteen. Osana riskiraportointia kukin yksikkö raportoi lisäksi edellisen tilikauden aikana mahdollisesti toteutuneet riskit sekä toteutetut riskienhallintatoimenpiteet. Riskiaineisto kerätään yhteen konsernin laajuiseen riskirekisteriin, jonka avulla riskeistä kootaan yksikkötason raportt i hallitukselle ja tarkastusvaliokunnalle. Hallituksen ja tarkastusvaliokunnan riskiraportt i laaditaan syksyllä vuosisuunnitt elun yhteydessä.
Kussakin liiketoimintayksikössä sekä laki- ja talousyksikössä on ERM prosessia varten nimett y vastuuhenkilö, jonka tehtävänä on raportoida riskit ja toimenpiteet ja seurata niiden toteutt amista. Hallitukselle ja tarkastusvaliokunnalle tehtävän riskiraportin laadinnasta vastaa talousyksikön rahoitusjohtaja.
Yhdeksi liiketoiminnan kannalta merkitt äväksi riskiksi on määritelty rahoitusriskit. Rahoitusriskit ovat seurausta yhtiön käyttämistä rahoitusinstrumenteista, joita pääasiassa käytetään liiketoiminnan rahoitt amiseen. Lisäksi yhtiöllä on korko- ja valuutt ajohdannaissopimuksia, joita käytetään yhtiön liiketoiminnasta ja rahoituksesta aiheutuvan korko- ja valuutt akurssiriskin hallintaan. Rahoitusriskien hallintaan yhtiön hallitus on hyväksynyt rahoituspolitiikan, jossa määritetään korko-, valuuutt a-, vastapuoli-, varainhankinta ja sähköriskien riskienhallintaa koskevat tavoitt eet, vastuut ja mitt arit. Rahoitusriskienhallinnan toimenpiteitä toteutt aa rahoitusjohtaja ja rahoituspäällikkö konsernin talousjohtajan valvonnassa. Rahoitusjohtaja raportoi tavoitt eiden toteutumisesta hallitukselle ja talousjohtajalle tilinpäätöksen ja osavuosikatsausten yhteydessä.
Cityconissa keskeisiksi rahoitusriskeiksi on tunnistett u kassavirran korkoriski, varainhankintariski, luott oriski ja valuutt akurssiriski. Alla on yhteenvetona käsitelty näitä keskeisiä riskejä.
Cityconin keskeisin rahoitusriski on lainasalkkuun kohdistuva korkoriski, joka johtuu markkinakorkojen heilahtelujen vaikutuksesta vaihtuvakorkoisten lainojen tuleviin korkorahavirtoihin. Korkoriskin hallinnan tavoitt eena on alentaa tai poistaa markkinakorkojen heilahtelujen negatiivinen vaikutus yhtiön tulokseen ja kassavirtaan. Yhtiön tavoitt eena on ylläpitää sellainen lainasalkun rakenne, jossa on sopiva yhdistelmä vaihtuva- ja kiinteäkorkoista velkaa. Yhtiön korkoriskipolitiikan mukainen lainasalkun tavoiterakenteessa vähintään 70 prosentt ia ja enintään 90 prosentt ia korollisesta veloista ovat kiinteäkorkoisia.
Korkoriskin hallinnassa yhtiö käytt ää koronvaihtosopimuksia, joilla vaihtuvakorkoinen laina voidaan muutt aa kiinteäkorkoiseksi. Osa suojauksesta voidaan toteutt aa myös infl aatiojohdannaisilla. Cityconin vuoden 2012 lopun lainasalkun korkoherkkyytt ä kuvaa se, ett ä rahamarkkinakorkojen välitön nousu yhdellä prosentt iyksiköllä nostaisi vuoden 2013 korkokustannuksia noin 1,4 miljoonaa euroa. Vastaavasti rahamarkkinakorkojen lasku yhdellä prosentt iyksiköllä alentaisi korkokustannuksia 1,4 miljoonaa euroa vuonna 2013.
Oheinen taulukko esitt ää korkokulujen herkkyytt ä 100 korkopisteen muutokselle olett amalla kaikki muut seikat vakioisiksi. Korkokulujen muutos on seurausta korkotason muutoksesta vaihtuvakorkoisissa veloissa.
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Euro | 0,9 | 1,1 |
| Ruotsin kruunu | 0,5 | 1,3 |
| Muut valuutat | 0,1 | 0,1 |
| Yhteensä | 1,4 | 2,5 |
Oheinen taulukko esitt ää konsernin oman pääoman herkkyytt ä 100 korkopisteen muutokselle olett amalla kaikki muut seikat vakioisiksi. Oman pääoman muutos on seurausta suojauslaskennan alaisten korkojohdannaisten käyvän arvon muutoksesta, joka johtuu korkotason muutoksesta.
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Euro | 13,7 | 14,9 |
| Ruotsin kruunu | 13,6 | 15,7 |
| Yhteensä | 27,2 | 30,6 |
Yhtiön strategiana on kasvaa Pohjoismaissa ja Baltiassa, mikä puolestaan vaatii omaa ja vierasta pääomaa. Oman pääoman minimimäärä määräytyy yhtiön lainakovenantt ien perusteella. Konsernissa arvioidaan ja seurataan jatkuvasti liiketoiminnan vaatimaa rahoituksen määrää kassavirtaennusteen avulla ja rahoitus pyritään järjestämään pitkäaikaisilla lainasopimuksilla vältt äen suuria keskitt ymisiä sopimusten eräpäivissä. Rahoituksen saatavuus ja joustavuus pyritään takaamaan nostamatt omilla luott olimiiteillä sekä käytt ämällä rahoituksen hankinnassa useita pankkeja ja rahoitusmuotoja.
Cityconin rahoituspolitiikan mukaisesti yhtiöllä tulee olla käytössä sitovia lainalimiitt ejä tai likvidejä varoja katt amaan hyväksytyt ja käynnissä olevat investoinnit. Lisäksi yhtiön likviditeetin tulee katt aa johdon arvioima varmuusvara yllätt äviä maksuja varten ja yritystodistusohjelmien alla nostett ujen varojen takaisinmaksu turvataan sitovilla luott olimiiteillä. Nostamatt omien luott olimiitt ien määrä 31.12.2012 oli 217,4 miljoonaa euroa.
Alla oleva taulukko esitt ää konsernin rahoitusvelkojen erääntymisen sopimuksiin perustuvien kassavirtojen perusteella.Taulukko sisältää lainojen korkoihin, pääomiin ja johdannaisinstrumentt eihin liitt yvät maksut. Vaihtuvakorkoisten lainojen tulevat korkomaksut on arvioitu tilinpäätöshetkellä voimassa olevan korkotason perusteella ilman diskontt austa. Johdannaissopimusten tulevat korkomaksut on arvioutu interpoloimalla tulevat korkokiinnitykset tilinpäätöshetken markkinakorkotasoista ja nämä tulevat kassavirrat on diskontatt u nykyarvoon.
| Me 31.12.2012 | Alle kuukauden kuluessa |
Yli kuukauden ja alle | vuoden kuluessa 1-5 vuoden kuluessa | Yli viiden vuoden kulutt ua |
Yhteensä |
|---|---|---|---|---|---|
| Lainat rahoituslaitoksilta | 3,4 | 118,7 | 1 051,7 | 260,3 | 1 434,1 |
| Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 | - | 41,6 | - | - | 41,6 |
| Joukkolaina 1/2009 | - | 2,0 | 42,0 | - | 44,1 |
| Joukkolaina 1/2012 | - | 6,4 | 175,5 | - | 181,9 |
| Rahoitusleasingvelat | - | 0,2 | 0,2 | - | 0,4 |
| Johdannaissopimukset | 0,9 | 18,6 | 55,8 | 1,3 | 76,6 |
| Ostovelat ja muut velat (pl. korkovelat) | 61,3 | 9,7 | 2,5 | - | 73,5 |
| Me 31.12.2011 | Alle kuukauden kuluessa |
Yli kuukauden ja alle | vuoden kuluessa 1-5 vuoden kuluessa | Yli viiden vuoden kulutt ua |
Yhteensä |
|---|---|---|---|---|---|
| Lainat rahoituslaitoksilta | 18,4 | 236,7 | 1 162,8 | 181,7 | 1 599,6 |
| Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 | - | 3,2 | 74,5 | - | 77,7 |
| Joukkolaina 1/2009 | - | 2,0 | 44,1 | - | 46,1 |
| Joukkolaina 1/2012 | - | - | - | - | - |
| Rahoitusleasingvelat | - | 0,3 | 0,4 | - | 0,7 |
| Johdannaissopimukset | 0,1 | 10,4 | 40,5 | 1,5 | 52,4 |
| Ostovelat ja muut velat (pl. korkovelat) | 36,6 | 2,9 | 6,3 | - | 45,8 |
Yhtiön käytt ämät vuokrantarkistusmallit, pitkät vuokrasopimukset ja korkea liiketilojen käytt öaste johtavat pitkäaikaiseen ja vakaaseen kassavirtaan. Citycon odott aa pystyvänsä suoriutumaan yllä mainitun taulukon mukaisista velvott eista vakaan kassavirtansa ja sitovien nostamatt omien luott olimiitt ien avulla. Pidemmällä aikavälillä myös lainojen uudelleenrahoitt aminen ja sijoituskiinteistöjen myynnit voivat tulla kyseeseen. Alla olevassa taulukossa on esitett y konsernin sitovien nostamatt omien luott olimiitt ien erääntyminen.
| Me 31.12.2012 | Alle kuukauden kuluessa |
Yli kuukauden ja alle | vuoden kuluessa 1-5 vuoden kuluessa | Yli viiden vuoden kulutt ua |
Yhteensä |
|---|---|---|---|---|---|
| Nostamatt omat sitovat lainalimiitit | - | 50,0 | 167,4 | - | 217,4 |
| Me 31.12.2011 | Alle kuukauden kuluessa |
Yli kuukauden ja alle | vuoden kuluessa 1-5 vuoden kuluessa | Yli viiden vuoden kulutt ua |
Yhteensä |
| Nostamatt omat sitovat lainalimiitit | - | 43,7 | 210,0 | - | 253,7 |
Yllä mainitut nostamatt omat luott olimiitit ovat Cityconin vapaasti nostett avissa konsernin rahoitustarpeen mukaisesti.
Konsernin merkitt ävin luott oriskikeskitt ymä liitt yy saataviin Kesko–ryhmältä. Saatavia valvotaan annett ujen luott olimiitt ien puitteissa, eikä niihin katsota tällä hetkellä liitt yvän merkitt ävää luottoriskiä. Luott oriskin hallintaa palvelee vuokralaisriskin hallinta. Sen tavoitt eena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Cityconin vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä, joilla osaltaan hallitaan asiakasriskiä. Myyntisaamisiin liitt yvä suurin mahdollinen luott oriski vastaa Liitetiedon 25. Myyntisaamiset ja muut saamiset mukaista tasearvoa.
Rahavaroihin ja tiett yihin johdannaisiin liitt yvä luott oriski liittyy vastapuolen konkurssiin ja suurin mahdollinen luott oriski on näiden instrumentt ien tasearvo. Citycon sijoitt aa rahavarat pääomaa turvaavasti ja Citycon ei esimerkiksi sijoita varojaan osakemarkkinoille. Cityconin likviidit varat sijoitetaan pääsääntöisesti lyhytaikaisiin rahamarkkinatalletuksiin, joissa vastapuolina toimivat konsernin pankkiryhmän muodostavat pankit, jotka ovat mukana konsernin lainasopimuksissa. Cityconin rahoituspolitiikassa on lisäksi määritelty hyväksytyt sijoituskohteet ja vastapuolet konsernin likviditeetin sijoitt amista varten.
Toiminnan laajennutt ua euroalueen ulkopuolisiin maihin, yhtiö altistuu valuutt akurssimuutoksista aiheutuvalle riskille. Valuutt akurssiriski syntyy toisaalta transaktioriskinä, kun ulkomaan rahan valuutt amääräiset tapahtumat käännetään paikalliseksi kirjanpitovaluutaksi, ja toisaalta ulkomaisiin tytäryhtiöihin tehdyistä sijoituksista aiheutuvana tase-erien muuntoriskinä. Tase-eriin liittyvältä riskiltä suojaudutaan pyrkimällä rahoitt amaan ulkomaiset investoinnit pääosin kohdemaan valuutassa. Transaktioriskiltä suojaudutaan valuutt ajohdannaisilla edellytt äen, ett ä tulevaan transaktioon ollaan sitoudutt u. Valuutt ajohdannaisia voidaan myös käytt ää suojaamaan taseen samassa valuutassa olevien saamisten ja velkojen mahdollista erotusta. Tällä hetkellä yhtiön valuutt akurssiriski liitt yy lähinnä euron ja Ruotsin kruunun väliseen kurssivaihteluun.
Oheinen taulukko esitt ää laajan tuloslaskelman herkkyytt ä valuutt akurssien viiden prosentin muutokselle olett amalla kaikki muut seikat vakioisiksi. Muutokset ovat seurausta rahoitusinstrumentien käyvän arvon muutoksista oletetulla valuutt akurssin muutoksella.
Viiden prosentin valuutt akurssimuutoksen vaikutus rahoituskuluihin
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Ruotsin kruunu | 0,1 | 0,1 |
| Liett uan liti | 0,0 | 0,0 |
| Yhteensä | 0,1 | 0,1 |
Yhtiön pääomarakenteen hallinnan tavoitt eena on tukea yhtiön kasvutavoitt eita, maksimoida omistaja-arvoa, täytt ää mahdolliset lainasopimusten asett amat ehdot ja turvata yhtiön osingonmaksukyky. Yhtiön pääomarakennett a säädellään aktiivisesti ja pääomarakenteen asett amat edellytykset otetaan huomioon eri rahoitusvaihtoehtoja arvioitaessa. Yhtiö voi säätää pääomarakennett aan tekemällä päätöksiä esimerkiksi uusien osakkeiden liikkeeseenlaskusta, lainarahoituksen nostamisesta tai osingonmaksua muutt amalla.
Yhtiön pitkän aikavälin tavoite omavaraisuusasteelle on 40 prosentt ia ja nykyisten lainasopimusten edellytt ämä omavaraisuusaste on vähintään 32,5 prosentt ia. Lainasopimusten edellytt ämä omavaraisuusaste lasketaan Finanssivalvonnan standardista 5.1 Säännöllinen tiedonantovelvollisuus poiketen lisäämällä omaan pääomaan muun muassa yhtiön emitt oima pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina. Yhtiön omavaraisuusaste 31.12.2012 oli 37,8 prosentt ia ja lainasopimuksen mukainen omavaraisuusaste noin 40,5 prosentt ia.
Citycon seuraa pääomarakennett a omavaraisuusasteen ja nett ovelkaantumisasteen (gearing) perusteella. Nett ovelkaantumisasteen ja omavaraisuusasteen laskentakaavat löytyvät tilinpäätöksen sivulta 62.
Yhtiö seuraa pääomarakennett a ensisijaisesti omavaraisuusasteen pohjalta.
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Oma pääoma yhteensä (A) | 1 059,9 | 961,8 |
| Taseen loppusumma | 2 818,5 | 2 677,7 |
| Vähennetään saadut ennakot | 12,2 | 9,6 |
| ./. (Taseen loppusumma - saadut ennakot) (B) | 2 806,3 | 2 668,2 |
| Omavaraisuusaste, % (A/B) | 37,8 % | 36,0 % |
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Korolliset velat yhteensä (liitetieto 28) | 1 533,0 | 1 547,9 |
| Vähennetään rahavarat (liitetieto 26) | 51,0 | 91,3 |
| Korolliset nett ovelat (A) | 1 482,1 | 1 456,6 |
| Oma pääoma yhteensä (B) | 1 059,9 | 961,8 |
| Nett ovelkaantumisaste (A/B) | 139,8 % | 151,4 % |
Omavaraisuusaste nousi vuonna 2012 johtuen sekä osakeannista ett ä kauden tuloksesta, huolimatt a suojauslaskennan alla olevien korkojohdannaisten käyvän arvon alentumista, minkä seurauksena oman pääoman suhde taseen loppusummaan nousi. Nett ovelkaantumisasteen lasku vuonna 2012 johtui pääasiassa vuonna 2012 toteutetusta osakeannista, jonka seurauksena oman pääoman suhde korolliseen nett ovelkaan parani.
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Ostovelat | 18,3 | 18,5 |
| Lyhytaikaiset saadut ennakot | 11,3 | 9,6 |
| Korkovelat | 10,6 | 7,3 |
| Muut velat | 15,6 | 13,5 |
| Siirtovelat yhteensä | 26,2 | 20,8 |
| ALV-velat | 11,4 | 4,4 |
| Muut korott omat lyhytaikaiset velat | 15,1 | -0,1 |
| Muut korott omat lyhytaikaiset velat yhteensä | 26,5 | 4,3 |
| Yhteensä | 82,3 | 53,2 |
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Ostovelkojen ja muiden velkojen tulevien maksu jen erääntymispäivät: |
||
| alle 30 päivää | 61,6 | 37,8 |
| 30-90 päivää | 6,6 | 2,8 |
| 3-6 kuukautt a | 2,1 | 5,4 |
| 6-12 kuukautt a | 1,0 | 0,8 |
| 1-2 vuott a | 2,5 | 6,3 |
| 2-5 vuott a | 8,5 | - |
| yli 5 vuott a | 0,0 | 0,0 |
| Yhteensä | 82,3 | 53,2 |
Citycon Oyj:n hallitus päätt i 3.5.2011 varsinaisen yhtiökokouksen 13.3.2007 antaman valtuutuksen nojalla optio-oikeuksien antamisesta yhtiön ja sen tytäryhtiöiden avainhenkilöille. Optiooikeuksien antamiselle oli yhtiön kannalta painava taloudellinen syy, koska optio-oikeudet on tarkoitett u osaksi konsernin avainhenkilöiden kannustin- ja sitoutt amisjärjestelmää. Optio-oikeuksilla kannustetaan avainhenkilöitä pitkäjänteiseen työntekoon omistaja-arvon kasvatt amiseksi. Optio-oikeuksilla pyritään myös sitoutt amaan avainhenkilöitä työnantajaan.
Tarkastelujakson lopussa voitiin optio-oikeuksia jakaa hallitukselle myönnett yjen valtuutusten puitt eissa enintään 6 890 000 kappalett a, ja ne oikeutt avat merkitsemään yhteensä enintään 8 106 085 yhtiön uutt a tai sen hallussa olevaa osakett a. Optiooikeudet annetaan vastikkeett a. Optio antaa saajalleen oikeuden merkitä yhtiön osakkeita optioehdoissa määritellyn ajan kuluessa. Jos henkilö eroaa konsernin palveluksesta, hän menett ää sellaiset optio-oikeudet, joiden osalta osakemerkinnän aika ei työtai toimisuhteen päätt ymispäivänä ole alkanut. Hallitus saatt aa kuitenkin erikseen päätt ää, ett ä optionhaltija saa pitää optionsa tai osan niistä. Hallitus päätt ää myös yhtiölle palautuneiden optiooikeuksien uudelleen jakamisesta.
Vuoden 2012 lopussa optio-oikeuksia 2011A–D(I), 2011A– D(II) ja 2011A–D(III) oli 20 konsernin avainhenkilöllä. Ulkona olevia optio-oikeuksia oli 31.12.2012 yhteensä 6 505 000 kappalett a. Kyseisillä optio-oikeuksilla voidaan merkitä 7 653 133 osakett a vuosina 2012–2018.
Myönnetyt osakeoptio-oikeudet arvostetaan käypään arvoon Black&Scholes –optio-hinnoitt elumallilla etuuden myöntämishetkellä ja ne kirjataan kuluksi laajaan tuloslaskelmaan henkilöstökuluihin jaksotett una oikeuden ansaintakaudelle. Vuonna 2012 laajaan tuloslaskelmaan kirjatt u kulu oli 1,7 miljoonaa euroa (1,5 milj. euroa vuonna 2011). Odotett avissa oleva volatiliteett i on määritett y laskemalla yhtiön osakekurssin historiallinen volatiliteett i.
Optio-oikeuksien 2011 haltijoiden ja osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun varmistamiseksi Citycon Oyj:n hallitus päätt i 7.9.2012 ja 5.10.2012 yhtiön järjestämän merkintäetuoikeusannin johdosta tarkistaa optio-oikeuksien 2011 merkintäsuhdett a ja merkintähintaa optio-oikeuksien 2011 ehtojen mukaisesti. Mainitt ujen tarkastusten johdosta hallitus tarkisti myös optio-oikeuksilla 2011 merkitt ävien osakkeiden enimmäismäärän 8 106 085 osakkeeseen hallituksella merkintäetuoikeusannin toteutt amisen jälkeen olevan osakeantivaltuutuksen mahdollistamalla tavalla. Tarkistukset tulivat voimaan, kun optio-oikeuksilla merkitt ävien osakkeiden tarkistett u enimmäismäärä rekisteröitiin kaupparekisteriin 8.10.2012.
| Optiolaji | Merkintähinta, EUR | Merkintäsuhde |
|---|---|---|
| 2011A–D(I) | 2,9720 | 1,1765 (1,0) |
| 2011A–D(II) | 3,0910 | 1,1765 (1,0) |
| 2011A–D(III) | 2,5130 | 1,1765 (1,0) |
Osakkeen merkintähinta merkitään yhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Merkintähinnasta voidaan vähentää vuositt ain yhtiön tavanomaisesta käytännöstä poiketen maksett avat osakekohtaiset osingot ja pääoman palautukset.
| Osakkeiden merkintäaika | 2011A(I-III) | 2011B(I-III) | 2011C(I-III) | 2011D(I-III) |
|---|---|---|---|---|
| Osakkeiden merkintäaika alkaa | 1.4.2012 | 1.4.2013 | 1.4.2014 | 1.4.2015 |
| Osakkeiden merkintäaika päätt yy | 31.3.2018 | 31.3.2018 | 31.3.2018 | 31.3.2018 |
Yhteenveto optio-oikeuksista 2011 (31.12.2012):
| Osakeperusteiset optiot, myönnett y konsernin avainhen kilöille |
|---|
| 11.10.2011 |
| 2 025 000 |
| 2,63 |
| 2,5130 (2,63) |
| 1,1765 |
| 172-1267 |
| Cityconin |
| palveluksessa olo |
| ansaintaperiodilla. |
| Optioiden menetys, mikäli työsuhde |
| loppuu aiemmin. |
| Osakkeina |
| 35,00 |
| 1095-2190 |
| 1,73 |
| 0,14 |
| 0,46 Black&Scholes |
1) Voimassaoloaika vaihtelee optioiden alalajien kesken
Optioiden kauden aikaiset muutokset ja painotetut keskimääräiset lunastushinnat olivat seuraavat:
| 2012 | 2011 | |||
|---|---|---|---|---|
| Toteutus hinta painotett una keskiarvona, EUR/osake |
Optioiden määrä |
Toteutus - hinta painotett una keskiarvona, EUR/osake |
Optioiden määrä |
|
| Tilikauden alussa | 3,12 5 400 000 | 4,22 1 050 000 | ||
| Myönnetyt uudet optiot | 2,70 1 330 000 | 3,08 6 320 000 | ||
| Menetetyt optiot | 2,82 1 150 000 | 3,31 | 160 000 | |
| Uudelleen jaetut optiot | 2,70 | 925 000 | 3,31 | 160 000 |
| Toteutuneet optiot | - | - | - | - |
| Rauenneet optiot | - | - | 4,15 1 050 000 | |
| Tilikauden lopussa | 2,87 6 505 000 | 3,08 6 320 000 |
Tilikauden lopussa yhtiöllä oli 1 667 500 toteutett avissa olevaa 2011A(I-III) optiota. Vuonna 2012 ei toteutett u optioita.
Ulkona olevien osakeoptioiden tarkistetut lunastushinnat ovat 2,9720 (2011A-D(I)), 3,0910 (2011A-D(II)) ja 2,5130 (2011A-D(III)) ja tarkistett u merkintäsuhde 1,1765 raportointikauden päätt yessä.
Edellä mainitut tarkastukset tehtiin 8.10.2012 merkintäetuoikeusannin johdosta optio-oikeuksien 2011 haltijoiden ja osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun varmistamiseksi optiooikeuksien 2011 ehtojen mukaisesti.
Ulkona olevien osakeoptioiden raukeamisvuosi on 2018.
Citycon Oyj:n hallitus päätt i 26.4.2007 konsernin avainhenkilöille suunnatusta pitkän aikavälin osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä.
Osakepohjaisella palkitsemisjärjestelmällä kannustetaan avainhenkilöitä pitkäjänteiseen työntekoon omistaja-arvon kasvatt amiseksi ja vahvistetaan heidän sitoutumistaan konsernin toiminnan kehitt ämiseen.
Kannustinjärjestelmä on jakautunut neljään vuoden mitt aiseen ansaintajaksoon, joita olivat vuodet 2007, 2008, 2009 ja 2010. Kannustinjärjestelmän mukaiset palkkiot on luovutett u avainhenkilöille vuosina 2008–2012. Kannustinjärjestelmän mukaiset palkkiot ovat määräytyneet Citycon-konsernin oikaistun osakekohtaisen liiketoiminnan nett orahavirran ja nett ovuokratuott ojen perusteella. Hallitus on tehnyt vuositt ain päätökset asetett avista tavoitt eista ja luovutett avien osakkeiden maksimimäärästä sekä kunkin ansaintajakson päätytt yä vahvistanut suoritus- ja tuloskriteerien toteuman ja tämän perusteella luovutett avien osakkeiden määrän. Palkkiot on maksett u osakkeina, rahassa tai niiden yhdistelmänä.
Citycon Oyj:n hallitus päätt i 29.5.2012 jakaa kaikki yhtiön 26.4.2007 perustetun osakepohjaisen kannustinjärjestelmänohjelman perusteella vielä maksett avaksi tulevat osakepalkkiot eli viimeisen osan ansaintakauden 2009 palkkioista sekä toisen ja kolmannen eli viimeiset kaksi kolmasosaa ansaintakauden 2010 osakepalkkioista. Järjestelmän perusteella ei enää makseta palkkioita.
Vuonna 2012 laajaan tuloslaskelmaan kirjatt u kulu pitkän aikavälin osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä oli 0,0 miljoonaa euroa (0,2 milj. euroa vuonna 2011).
Seuraavassa taulukossa on esitett y lisätietoja osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä:
| Ansainta jakso 2010 |
Ansainta jakso 2009 |
Ansainta jakso 2008 |
Ansainta jakso 2007 |
Yhteensä |
|---|---|---|---|---|
| 9.2.2010 | 22.4.2009 | 15.5.2008 | 26.4.2007 | - |
| 86 800 | 221 600 | 82 200 | 38 700 | 429 300 |
| - | - | - | 4 293 | 4 293 |
| 24 397 | ||||
| 82 966 | ||||
| 13 410 | 68 183 | 16 700 | - | 98 293 |
| 8 890 | 22 663 | - | 31 553 | |
| - - |
- 60 041 |
20 109 18 965 |
4 288 3 960 |
Kannustinjärjestelmän ehtojen mukaan osallistuja voi valita tuloveroja varten maksett avan rahaosuuden myös osakkeina. Edellä esitett yjen annett ujen osakkeiden lisäksi vuonna 2012 annett iin 5 160 osakett a (3 032 osakett a vuonna 2011) rahasuorituksen osuudesta.
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Voitt o ennen veroja | 95,5 | 19,7 |
| Oikaisut: | ||
| Poistot ja arvonalennukset (liite 12) | 1,2 | 1,0 |
| Nett ovoitot(-)/tappiot(+) sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon (liite 17) |
-23,6 | 35,3 |
| Voitot(-)/tappiot(+) sijoituskiinteistöjen myynneistä (liitt eet 17 ja 24) | -4,2 | -0,3 |
| Osakeperusteiset maksut (liite 30) | 1,8 | 1,5 |
| Muut tuotot, joihin ei liity maksua | -0,5 | -0,7 |
| Valuutt akurssitappiot(+)/-voitot(-) rahoituskuluissa (liite 14) | 0,0 | -0,1 |
| Korko- ja muut rahoitustuotot (liite 14) | -0,6 | -0,6 |
| Korko- ja muut rahoituskulut (liite 14) | 68,7 | 63,1 |
| Käytt öpääoman muutokset | ||
| Myyntisaamiset ja muut saamiset (liite 25) | 8,1 | -4,2 |
| Ostovelat ja muut velat (liite 29) | 0,5 | 5,8 |
| Liiketoiminnan rahavirta | 147,0 | 120,5 |
A) Muut vuokrasopimukset - konserni vuokralleott ajana
Ei-purett avissa olevien muiden vuokrasopimusten perusteella maksett avat vähimmäisvuokrat:
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Yhden vuoden kuluessa | 0,9 | 0,9 |
| 1-5 vuoden kuluessa | 1,8 | 0,7 |
| Yli viiden vuoden kulutt ua | 0,2 | - |
| Yhteensä | 2,9 | 1,6 |
Vuokrasopimukset sisältävät lähinnä toimitiloja ja autoja. Toimitilojen vuokrasopimukset ovat toistaiseksi voimassaolevia ja niissä on kuuden kuukauden irtisanomisaika. Pääosassa sopimuksia vuokrankorotus on sidott u elinkustannusindeksiin. Autojen vuokrasopimukset ovat voimassa kolme vuott a. Sopimuksissa ei ole uudistamisehtoa, mutt a käytännössä sopimuskautt a voidaan jatkaa yhdestä kahteen vuott a.
Kaudella kuluksi kirjatut vuokrat olivat 1,1 miljoonaa euroa (1,1 milj. euroa) ja ne eivät sisällä muutt uvia vuokria eikä edelleenvuokrausmaksuja. Tuloslaskelmaan kirjatut vuokrakulut sisältyvät hallinnon kuluihin riville toimisto- ja muut hallinnon kulut (liitetieto 10. Hallinnon kulut)
B) Vakuudet ja muut vastuusitoumukset
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Velat, joiden vakuudeksi annett u kiinnityksiä ja pantatt u osakkeita | ||
| Lainat rahoituslaitoksilta | 28,6 | 27,7 |
| Vastuusitoumukset veloista | ||
| Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin | 37,1 | 35,9 |
| Pankkitakaukset | 63,8 | 39,2 |
| Ostositoumukset | 296,1 | 20,4 |
| Alv-palautusvastuut | 73,4 | 60,7 |
Kiinnitykset liitt yvät tiett yihin tytäryhtiöiden pankkilainoihin, joiden vakuudeksi nämä tytäryhtiöt ovat antaneet kiinnityksiä.
Pankkitakaukset liitt yvät pääasiassa tytäryhtiöiden pankkilainoihin, joita varten Citycon Oyj on antanut emoyhtiön takauksen tai kolmansille osapuolille avatt uihin pankkitakauksiin.
Ostositoumukset liitt yvät pääasiassa 19.12.2012 allekirjoitett uun sopimukseen Kista Gallerian ostamisesta ja käynnissä oleviin kehityshankkeisiin.
Cityconin sijoituskiinteistöihin liitt yy aktivoitujen perusparannusten ja uusinvestointien osalta arvonlisäveropalautusvastuuta, joka realisoituu, mikäli omaisuus myydään tai se siirtyy arvonlisäverott omaan käytt öön 10 vuoden kuluessa. Ennen vuott a 2008 valmistuneet investoinnit Suomessa ovat poikkeuksia 10 vuoden tarkistusaikaan, niissä tarkistuskausi on 5 vuott a valmistumisvuoden alusta.
Vuonna 2011 SRV Rakennus Oy käynnisti välimiesmenett elyn Cityconin tytäryhtiötä Kiinteistö Oy Espoontoria vastaan liitt yen kauppakeskus Espoontorin valmistuneeseen kehityshankkeeseen. Erimielisyyden arvo arvonlisäveroineen on noin 4,7 miljoonaa euroa. Citycon arvioi, ett ä SRV:n vaatimuksella ei ole merkitt ävää vaikutusta yhtiön rahoitusasemaan tai tulokseen.
Cityconin liiketoimintaan liitt yen sille on esitett y myös muita vaateita, jotka mahdollisesti voivat johtaa oikeudenkäynteihin. Yhtiön näkemyksen mukaan ei ole todennäköistä, ett ä edellä mainitt uihin vaateisiin liitt yvät mahdolliset vastuut yhteensä olisivat merkityksellisiä yhtiön rahoitusaseman tai tuloksen kannalta.
Cityconin syndikoitujen lainojen ehdoissa antaman sitoumuksen mukaan konsernin omavaraisuusasteen tulee ylitt ää 32,5 % ja korkokatt een tulee olla vähintään 1,8. Omavaraisuusastett a laskett aessa omaan pääomaan lisätään pääomalainat ja vähennetään konsernin johdannaissopimuksista aiheutuvat ei-kassavaikutt einen omaan pääoman kirjatt u voitt o/tappio sekä vähemmistöosuus. Korkokate lasketaan jakamalla käytt ökate, josta on oikaistu kertaluonteiset voitot/tappiot, varaukset sekä ei-kassavaikutt eiset erät, nett orahoituskuluilla.
Näin laskien 31.12.2012 konsernin omavaraisuusaste oli noin 40,5 % ja korkokate oli noin 2,1 (vuonna 2011 omavaraisuusaste oli noin 39,0 % ja korkokate noin 2,0).
Citycon-konsernin lähipiiriin kuuluvat emoyhtiö, tytäryritykset, yhteisessä määräysvallassa olevat yksiköt, omistusyhteysyritykset, vähemmistöyhtiöt, hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja, johtoryhmän jäsenet ja Gazit-Globe Ltd., jonka omistusosuus Citycon Oyj:stä 31.12.2012 oli 49,0 prosentt ia (31.12.2011: 48,0 %).
| Konserniyhtiöt 31.12.2012 | Kotimaa | Konsernin omistus osuus, % |
Emon omistus osuus, % |
Konserniyhtiöt 31.12.2012 | Kotimaa | Konsernin omistus osuus, % |
Emon omistus osuus, % |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emoyhtiö: Citycon Oyj | Suomi | 44 | Magistral Kaubanduskeskuse Oü | Viro | 100,0 | - | |||
| 1 | Albertslund Centrum ApS | Tanska | 100,0 | - | 45 | Martinlaakson Kivivuorentie 4 Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 2 | Asematie 3 Koy | Suomi | 100,0 | - | 46 | Minkkikuja 4 Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 3 | Asolantien Liikekiinteistö Oy | Suomi | 100,0 | - | 47 | Montalbas B.V. | Alankomaat | 100,0 | 100,0 |
| 4 | Citycon AB | Ruotsi | 100,0 | 100,0 | 48 | Myyrmanni Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 5 | Citycon Denmark ApS | Tanska | 100,0 | 100,0 | 49 | Oulu Big Street Top Oy | Suomi | 100,0 | - |
| 6 | Citycon Development AB | Ruotsi | 100,0 | - | 50 | Oulun Galleria Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 7 | Citycon Estonia Oü | Viro | 100,0 | - | 51 | Oulun Isokatu 20 Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 8 | Citycon Estonian Investments B.V. | Alankomaat | 100,0 | - | 52 | Oulun Isokatu 22 Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 9 | Citycon Finland Oy | Suomi | 100,0 | 100,0 | 53 | Porin Asema-aukio Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 10 | Citycon Hedging C.V. | Alankomaat | 100,0 | - | 54 | Porin Isolinnankatu 18 Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 11 | Citycon Holding S.à r.l. | Luxemburg | 100,0 | 100,0 | 55 | Riddarplatsen Fastigheter HB | Ruotsi | 100,0 | - |
| 12 | Citycon Högdalen Centrum AB | Ruotsi | 100,0 | - | Rocca al Mare | ||||
| 13 | Citycon Jakobsbergs Centrum AB | Ruotsi | 100,0 | - | 56 | Kaubanduskeskuse AS | Viro | 100,0 | - |
| Citycon Liljeholmstorget | 57 | Runeberginkatu 33 Koy | Suomi | 100,0 | - | ||||
| 14 | Galleria AB | Ruotsi | 100,0 | - | 58 | Sinikalliontie 1 Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 15 | Citycon Services AB | Ruotsi | 100,0 | - | 81 | Stenungs Torg Fastighets AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| 16 | Citycon Shopping Centers AB | Ruotsi | 100,0 | - | 78 | Strömpilen AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| 17 | Citycon Treasury B.V. | Alankomaat | 100,0 | - | 59 | Säkylän Liiketalo Koy | Suomi | 100,0 | - |
| Citycon Tumba | 60 | Talvikkitie 7-9 Koy | Suomi | 100,0 | - | ||||
| 18 | Centrumfastigheter AB | Ruotsi | 100,0 | - | 61 | Tampereen Hermanni Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 19 | Espoon Asemakuja 2 Koy | Suomi | 100,0 | - | 62 | Tampereen Koskikeskus Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 20 | Etelä-Suomen Kauppakiinteistöt Oy | Suomi | 100,0 | - | 63 | UAB Citycon | Liett ua | 100,0 | - |
| 21 | Forssan Hämeentie 3 Koy | Suomi | 100,0 | - | 64 | UAB Prekybos Centras Mandarinas | Liett ua | 100,0 | -- |
| 22 | Helsingin Hämeentie 109-111 Koy | Suomi | 100,0 | - | 65 | Ultima Oy | Suomi | 100,0 | - |
| 23 | Jyväskylän Forum Koy | Suomi | 100,0 | - | 66 | Valkeakosken Torikatu 2 Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 24 | Jyväskylän Kauppakatu 31 Koy | Suomi | 100,0 | - | 67 | Vantaan Laajavuorenkuja 2 Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 25 | Kaarinan Liiketalo Koy | Suomi | 100,0 | - | 68 | Varkauden Relanderinkatu 30 Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 26 | Karjaan Ratakatu 59 Koy | Suomi | 100,0 | - | 69 | Wavulinintie 1 Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 27 | Karjalan Kauppakeskus Koy | Suomi | 100,0 | - | 70 | Vaakalintu Koy | Suomi | 95,8 | - |
| 28 | Kauppakeskus Columbus Koy | Suomi | 100,0 | - | 71 | Lappeen Liikekeskus Koy | Suomi | 90,6 | - |
| 29 | Kauppakeskus Isokarhu Oy | Suomi | 100,0 | - | 72 | Lahden Trio Koy | Suomi | 89,5 | - |
| 30 | Kivensilmänkuja 1 Koy | Suomi | 100,0 | - | 73 | Linjurin Kauppakeskus Koy | Suomi | 88,5 | - |
| 31 | Kotkan Keskuskatu 11 Koy | Suomi | 100,0 | - | 74 | Lappeenrannan Brahenkatu 7 Koy | Suomi | 84,5 | - |
| 75 | Tikkurilan Kauppakeskus Koy | Suomi | 83,8 | - | |||||
| 32 | Kristiine Keskus Oü | Viro | 100,0 | - | 76 | Hervannan Liikekeskus Oy | Suomi | 79,4 | - |
| 33 | Kuopion Kauppakatu 41 Koy | Suomi | 100,0 | - | 77 | Orimatt ilan Markkinatalo Oy | Suomi | 77,3 | - |
| 34 | Kuusankosken Kauppakatu 7 Koy | Suomi | 100,0 | - | 79 | Åkersberga Centrum AB | Ruotsi | 75,0 | - |
| 35 | Kuvernöörintie 8 Koy | Suomi | 100,0 | - | 80 | Myyrmäen Kauppakeskus Koy | Suomi | 74,0 | - |
| 36 | Lahden Hansa Koy | Suomi | 100,0 | - | 82 | Heikintori Oy | Suomi | 68,7 | - |
| 37 | Lahden Kauppakatu 13 Koy | Suomi | 100,0 | - | 83 | Kirkkonummen Liikekeskus Oy | Suomi | 66,7 | - |
| 38 | Lappeenrannan Villimiehen Vitonen Oy |
Suomi | 100,0 | - | 84 | Espoontori Koy | Suomi | 66,6 | - |
| 85 | Myyrmäen Autopaikoitus Oy | Suomi | 62,7 | - | |||||
| 39 | Lentolan Perusyhtiö Oy | Suomi | 100,0 | - | |||||
| 40 | Liljeholmstorget Development Services AB |
Ruotsi | 100,0 | - | |||||
| 41 | Lillinkulma Koy | Suomi | 100,0 | - | |||||
| 42 | Lintulankulma Koy | Suomi | 100,0 | - | |||||
| 43 | Lippulaiva Koy | Suomi | 100,0 | - |
| Konserniyhtiöt 31.12.2012 | Kotimaa | Konsernin omistus osuus, % |
Emon omistus |
|
|---|---|---|---|---|
| 44 | Magistral Kaubanduskeskuse Oü | Viro | 100,0 | - |
| 45 | Martinlaakson Kivivuorentie 4 Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 46 | Minkkikuja 4 Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 47 | Montalbas B.V. | Alankomaat | 100,0 | 100,0 |
| 48 | Myyrmanni Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 49 | Oulu Big Street Top Oy | Suomi | 100,0 | - |
| 50 | Oulun Galleria Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 51 | Oulun Isokatu 20 Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 52 | Oulun Isokatu 22 Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 53 | Porin Asema-aukio Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 54 | Porin Isolinnankatu 18 Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 55 | Riddarplatsen Fastigheter HB | Ruotsi | 100,0 | - |
| Rocca al Mare | ||||
| 56 | Kaubanduskeskuse AS | Viro | 100,0 | - |
| 57 | Runeberginkatu 33 Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 58 | Sinikalliontie 1 Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 81 | Stenungs Torg Fastighets AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| 78 | Strömpilen AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| 59 | Säkylän Liiketalo Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 60 | Talvikkitie 7-9 Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 61 | Tampereen Hermanni Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 62 | Tampereen Koskikeskus Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 63 | UAB Citycon | Liett ua | 100,0 | - |
| 64 | UAB Prekybos Centras Mandarinas | Liett ua | 100,0 | -- |
| 65 | Ultima Oy | Suomi | 100,0 | - |
| 66 | Valkeakosken Torikatu 2 Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 67 | Vantaan Laajavuorenkuja 2 Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 68 | Varkauden Relanderinkatu 30 Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 69 | Wavulinintie 1 Koy | Suomi | 100,0 | - |
| 70 | Vaakalintu Koy | Suomi | 95,8 | - |
| 71 | Lappeen Liikekeskus Koy | Suomi | 90,6 | - |
| 72 | Lahden Trio Koy | Suomi | 89,5 | - |
| 73 | Linjurin Kauppakeskus Koy | Suomi | 88,5 | - |
| 74 | Lappeenrannan Brahenkatu 7 Koy | Suomi | 84,5 | - |
| 75 | Tikkurilan Kauppakeskus Koy | Suomi | 83,8 | - |
| 76 | Hervannan Liikekeskus Oy | Suomi | 79,4 | - |
| 77 | Orimatt ilan Markkinatalo Oy | Suomi | 77,3 | - |
| 79 | Åkersberga Centrum AB | Ruotsi | 75,0 | - |
| 80 | Myyrmäen Kauppakeskus Koy | Suomi | 74,0 | - |
| 82 | Heikintori Oy | Suomi | 68,7 | - |
| 83 | Kirkkonummen Liikekeskus Oy | Suomi | 66,7 | - |
| 84 | Espoontori Koy | Suomi | 66,6 | - |
| 85 | Myyrmäen Autopaikoitus Oy | Suomi | 62,7 | - |
| Konserniyhtiöt 31.12.2012 | Kotimaa | Konsernin omistus osuus, % |
Emon omistus osuus, % |
|
|---|---|---|---|---|
| 86 | Vantaan Säästötalo Koy | Suomi | 61,2 | - |
| 87 | Espoontorin Pysäköintitalo Oy | Suomi | 60,1 | - |
| 88 | Big Apple Top Oy | Suomi | 60,0 | - |
| 89 | Manhatt an Acquisition Oy | Suomi | 60,0 | - |
| 90 | Tikkurilan Kassatalo As Oy | Suomi | 59,7 | - |
| 91 | Espoon Asematori Koy | Suomi | 54,1 | - |
| 92 | Laajasalon Liikekeskus Oy | Suomi | 50,4 | - |
| 93 | Espagalleria Oy | Suomi | 50,0 | - |
| 94 | Retail Park Oy | Suomi | 50,0 | - |
| 95 | Espoon Louhenkulma Koy | Suomi | 49,9 | - |
| 96 | Pihlajamäen Liiketalo Oy | Suomi | 42,7 | - |
| 97 | Länsi-Keskus Koy | Suomi | 41,4 | - |
| 98 | Hakunilan Keskus Oy | Suomi | 41,1 | - |
| 99 | Hansaparkki Koy | Suomi | 36,0 | - |
| 100 Kontulan Asemakeskus Koy | Suomi | 34,8 | - | |
| 101 Puijonlaakson Palvelukeskus Koy | Suomi | 31,3 | - | |
| 102 Salpausseläntie 11 Koy | Suomi | 31,3 | - | |
| 103 Jyväskylän Ydin Oy | Suomi | 29,0 | - | |
| 104 Soukan Itäinentorni As Oy | Suomi | 27,3 | - | |
| 105 Valkeakosken Liikekeskus Koy | Suomi | 25,4 | - | |
| 106 Lautt asaaren Liikekeskus Oy | Suomi | 23,7 | - | |
| 107 Hakucenter Koy | Suomi | 18,7 | - | |
| 108 Liesikujan Autopaikat Oy | Suomi | 8,0 | - | |
| 109 Martinlaakson Huolto Oy | Suomi | 3,8 | - | |
| Verotusyhtymät: | ||||
| Parkeringshuset Väpnaren | Ruotsi | 64,0 | - |
Konserniyhtiöt ovat maksaneet toisilleen mm. hoitovastikkeita, rahoitusvastikkeita, korkokuluja, lainan lyhennyksiä sekä muita hallintopalveluveloituksia.
Konsernitilinpäätöksessä nämä tuotot ja kulut on eliminoitu. Muita lähipiiritapahtumia ei ole ollut konserniyhtiöiden välillä.
Citycon-konsernin johtoon kuuluvia avainhenkilöitä ovat hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja johtoryhmän jäsenet. Seuraavissa kappaleissa on esitett y johtoon kuuluvien avainhenkilöiden työsuhdeetuudet.
| Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot, euroa | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Marcel Kokkeel | ||
| (toimitusjohtaja 24.3.2011 alkaen) | 957 776 | 448 966 |
| Petri Olkinuora | ||
| (toimitusjohtaja 23.3.2011 asti) | - | 70 464 |
Citycon Oyj:n hallitus nimitt ää toimitusjohtajan ja päätt ää tämän toimisuhteen ehdoista, jotka on määritelty kirjallisessa toimisopimuksessa. Hallitus nimitt i vuonna 2011 Citycon Oyj:n toimitusjohtajaksi hollantilaisen Marcel Kokkeelin (MA, s. 1958). Toimitusjohtajan toimisopimuksen mukainen peruspalkka vuonna 2012 oli 589 731,43 euroa. Toimitusjohtajan peruspalkka on sidott u kulutt ajahintaindeksiin. Hallituksen harkinnan mukaisesti toimitusjohtajalle voidaan myöntää bonuspalkkio, jonka määrä vastaa enintään 80 prosentt ia hänen vuositt aisesta peruspalkasta. Toimitusjohtajan bonuspalkkion määrästä 50 prosentt ia maksetaan rahana ja 50 prosentt ia yhtiön osakkeina. Vuosipalkan lisäksi toimitusjohtajalle on heinäkuussa 2012 maksett u toimisopimukseen perustuvana vuosipalkan nett otarkistuksena kertakorvaus määrältään 91 844,41 euroa.
Toimitusjohtajan bonuspalkkiona vuodelta 2011 Kokkeelille maksett iin heinäkuussa 2012 käteisbonuksena 246 908,32 euroa sekä lokakuussa 2012 osakebonuksena 79 151 yhtiön osakett a.
Toimitusjohtajalla on lisäksi oikeus auto-, asunto-, puhelin- ja lounasetuun. Toimitusjohtajan eläke-edut ovat Suomen normaalin eläkelainsäädännön mukaiset. Toimitusjohtajan toimisopimus on määräaikainen ja päätt yy helmikuun lopussa 2015. Yhtiö voi irtisanoa sopimuksen muusta kuin toimitusjohtajasta johtuvasta syystä päätt ymään aiemminkin kuuden kuukauden irtisanomisaikaa noudatt aen, jolloin toimitusjohtajalle maksetaan irtisanomisajan palkan lisäksi kertakorvaus, joka koostuu toimisuhteen päätt ymishetken mukaisesta vuositt aisesta peruspalkasta 1,5-kertaisena sekä viimeksi maksetusta vuositt aisesta bonuspalkkiosta 1,5-kertaisena.
Yhtiön optio-ohjelmaan 2011 liitt yen toimitusjohtajalle on annett u 1 000 000 optio-oikeutt a 2011A–D(I), 250 000 optiooikeutt a kutakin alalajia.
| Koko johtoryhmän henkilöstökulut, Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Palkat ja palkkiot | 2,5 | 1,7 |
| Eläkekulut - maksupohjaiset järjestelyt | 0,5 | 0,3 |
| Sosiaalikulut | 0,3 | 0,2 |
| Yhteensä | 3,2 | 2,2 |
Johtoryhmälle maksett ujen palkkojen ja palkkioiden lisäksi johtoryhmän jäsenet saivat 0,2 miljoonaa euroa (0,2 milj. euroa) tuloja optio-oikeuksista ja osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä. Lisäksi Citycon kirjasi johtoryhmän jäsenten työsuhteen päätt ymisestä johtuen kertaluonteisia henkilöstökuluja 0,6 miljoonaa euroa (0,5 miljoonaa euroa) vuonna 2012.
Johtoryhmän jäsenillä, toimitusjohtaja mukaan lukien, oli vuoden 2012 lopussa yhteensä 2 770 000 kappalett a optio-oikeuksia 2011A–D(I), 2011A–D(II) ja 2011A–D(III).
| Hallitusten jäsenten palkkiot, euroa | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Ashkenazi Ronen | 69 000 | 68 600 |
| Bolotowsky Gideon | ||
| (hallituksen jäsen 23.3.2011 asti) | - | 2 000 |
| Katzman Chaim | 174 900 | 170 400 |
| Kempe Roger | ||
| (hallituksen jäsen 23.3.2011 alkaen) | 52 500 | 47 500 |
| Knobloch Bernd | ||
| (hallituksen jäsen 21.3.2012 alkaen) | 48 500 | - |
| Komi Kirsi (hallituksen jäsen 23.3.2011 alkaen) | 54 900 | 49 800 |
| Korpinen Raimo | ||
| (hallituksen jäsen 23.3.2011 asti) | - | 2 200 |
| Lähdesmäki Tuomo | ||
| (hallituksen jäsen 23.3.2011 asti) | - | 1 900 |
| Ott osson Claes | 53 000 | 49 000 |
| Segal Dor J. (hallituksen jäsen 11.10.2012 asti) | 26 205 | 46 000 |
| Sonninen Jorma | ||
| (hallituksen jäsen 23.3.2011 alkaen) | 52 000 | 48 000 |
| Wernink Thomas W. | ||
| (hallituksen jäsen 21.3.2012 asti) | 2 000 | 71 200 |
| Westin Per-Håkan | 51 000 | 49 000 |
| Zochovitzky Ariella | 56 700 | 51 800 |
| Yanai Yuval | 21 295 | - |
| Yhteensä | 662 000 | 657 400 |
Hallituksen jäsenet eivät ole mukana yhtiön osakepohjaisissa kannustinjärjestelmissä. Hallituksen jäsenten matkakulut olivat 0,1 miljoonaa euroa vuonna 2012 (0,2 milj. euroa).
Elokuussa 2012 Citycon Oyj osti takaisin 2.8.2006 liikkeelle laskemaansa pääomaehtoista vaihtovelkakirjalainaa nimellisarvoltaan 20 miljoonaa euroa Gazit-Globe Ltd:ltä. Cityconin saaman tiedon mukaan Gazit-Globe Ltd:llä ei Cityconin takaisinostojen jälkeen ollut enää hallussaan pääomaehtoista vaihtovelkakirjalainaa 31.12.2012. Vertailukauden lopussa 31.12.2011, Cityconin saaman tiedon mukaan Gazit-Globe Ltd:llä oli hallussaa 58,9 prosentt ia pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan lasketusta määrästä, eli 40,1 miljoonaa euroa pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan tasearvosta, joka oli 68,1 miljoonaa euroa.
Citycon on maksanut kuluja 0,0 miljoonaa euroa (0,3 milj. euroa) Gazit-Globe Ltd:lle ja sen tytäryhtiöille ja veloitt anut kuluja edelleen 0,1 miljoonaa euroa (0,2 milj. euroa) Gazit-Globe Ltd:ltä ja sen tytäryhtiöiltä.
Yhtiö laski heinäkuussa 2011 liikkeeseen 33 miljoonaa uutt a osakett a suomalaisille ja kansainvälisille institutionaalisille sijoitt ajille suunnatussa osakeannissa, jolla yhtiö keräsi uutt a omaa pääomaa noin 99 miljoonaa euroa. Gazit-Globe Ltd. merkitsi tässä osakeannissa 14,9 miljoonaa osakett a.
Yhtiö laski lokakuussa 2012 liikkeeseen 49 miljoonaa uutt a osakett a merkintäetuoikeusannissa, jolla yhtiö keräsi uutt a omaa pääomaa noin 91 miljoonaa euroa. Gazit-Globe Ltd. merkitsi tässä merkintäetuoikeusannissa 23,6 miljoonaa osakett a.
Yhtiön suurin osakkeenomistaja, Gazit-Globe Ltd., jonka omistusosuus yhtiöstä on n. 49 prosentt ia, on ilmoitt anut yhtiölle, ett ä se soveltaa kansainvälisiä tilinpäätösstandardeja (IFRS) raportoinnissaan vuodesta 2007 alkaen. IFRS-standardien mukaan yhtiöllä voi olla toisessa yhtiössä määräysvalta, vaikka sen omistusosuus yhtiössä ei ylitt äisi 50 prosentt ia. Gazit-Globe Ltd. on katsonut, ett ä sillä on IFRS-standardien tarkoitt ama määräysvalta Citycon Oyj:ssä, koska se on pystynyt osakeomistuksensa perusteella käytt ämään määräysvaltaa Citycon Oyj:n yhtiökokouksissa. Citycon Oyj luovutt aa yhtiöiden välillä tehdyn sopimuksen perusteella Gazit-Globe Ltd.:lle yksityiskohtaisempia, kirjanpitoon liitt yviä tietoja väli- ja vuositilinpäätöksissä julkistett ujen tietojen lisäksi, jott a Gazit-Globe Ltd. pystyy yhdistelemään Citycon-konsernin luvut omaan IFRS:n mukaiseen tilinpäätökseensä.
| Ostetut yhtiöt |
|---|
| Helsingin Hämeentie 109-111 Koy |
| Oulun Isokatu 20 Koy |
| Oulun Isokatu 22 Koy |
| Tampereen Koskenranta Koy (omistusosuuden lisäys 41,7%:lla 100%:iin) |
| (nykyinen Tampereen Koskikesku Koy) |
| Stenungs Torg Fastighets AB (omistusosuuden lisäys 30%:lla 100%:iin) |
| Strömpilen AB (omistusosuuden lisäys 25%:lla 100%:iin) |
| Etelä-Suomen Kauppakiinteistöt Oy |
|---|
| Citycon Denmark ApS |
| Albertslund Centrum ApS |
| Myydyt kiinteistöt | |
|---|---|
| Valtakatu 5-7 Koy | |
| Kouvolan Valtakadun Kauppakeskus Koy | |
| Citycon Jakobsberg Bostäder 3 AB | |
| Drabantvägen bostäder AB | |
| Tapiolan Alueen Kehitys Oy | |
| Landvett er |
|---|
| Floda |
Tampereen Koskenranta Koy (nykyinen Tampereen Koskikeskus Koy) Tampereen Suvantokatu Koy (nykyinen Tampereen Koskikeskus Koy) Koskikeskuksen Huolto Oy (nykyinen Tampereen Koskikeskus Koy) Citycon Imröret AB (nykyinen Högdalen Centrum AB)
| Citycon Finland Oy (entinen Excellency HoldCo Oy) |
|---|
| Oulu Big Street Top Oy (entinen Veniamo-Invest Oy) |
| Tampereen Koskikeskus Oy (entinen Tampereen HatanpääKoy) |
Citycon ja CPPIB allekirjoitt ivat 14.1.2013 yhteensä 2 290 miljoonan Ruotsin kruunun (noin 265 milj. euron) suuruisen kiinteistövakuudellisen lainan kauppakeskusinvestoinnin rahoitt amiseksi. Lainan vakuutena on Kista Galleria. Laina-aika on viisi vuott a ja lainanantajina Skandinaviska Enskilda Banken AB (publ), joka toimi transaktion koordinaatt orina, Swedbank AB sekä Aareal Bank AG.
Citycon Oyj:n ja CPPIB:n 19.12 allekirjoitt ama sopimus ostaa Tukholmassa sijaitsevan Kista Galleria -kauppakeskus DNB Livsforsikring ASA:ltä noin 530 miljoonalla eurolla toteutui 17.1.2013. Kaupan ehtojen mukaan Citycon ja CPPIB kumpikin omistavat kauppakeskuksesta puolet.
Citycon Oyj:n osakkeenomistajat kutsutt iin ylimääräiseen yhtiökokoukseen, joka pidetään keskiviikkona 6.2.2013 klo 14.00 Helsingissä. Hallitus ehdott aa ylimääräiselle yhtiökokoukselle, ett ä ylimääräinen yhtiökokous valtuutt aa hallituksen päätt ämään uusien osakkeiden antamisesta maksua vastaan. Citycon päätt i aloitt aa nykyisten osakkeenomistajien merkintäetuoikeuteen perustuvan enintään 125.000.000 uuden osakkeen merkintäetuoikeusannin ("Osakeanti") valmistelun. Osakeannilla kerätt ävät varat on tarkoitus käytt ää 19.12.2012 julkistetun Tukholmassa sijaitsevan Kista Galleria -kauppakeskuksen hankinnan rahoitt amisen lisäksi yhtiön taseen vahvistamiseen, strategian rahoitt amiseen ja muihin yleisen yritystoiminnan tarkoituksiin.
Citycon tiedott i 30.1.2013 Suomen liiketoimintojen uudelleenorganisointiin liitt yneiden yhteistoimintalain mukaisten neuvott eluiden päätt ymisestä. Neuvott elujen tuloksena Citycon vähentää Suomen liiketoiminnoista yhteensä 10 henkilöä. Neuvott elujen alkaessa henkilöstön vähentämistarpeen arvioitiin olevan enintään 14 henkilöä. Cityconin kaikissa toimintamaissa siirrytään klusteriorganisaatioon, jossa useista kauppakeskuksista muodostett avia kokonaisuuksia johtavat kaupalliset johtajat.
| Me | Laskentakaava | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Laajan tuloslaskelman tiedot | ||||||
| Liikevaihto | 239,2 | 217,1 | 195,9 | 186,3 | 178,3 | |
| Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 0,2 | 0,2 | 0,3 | 0,0 | 6,1 | |
| Liikevoitt o/-tappio | 163,4 | 81,8 | 157,7 | 10,3 | -105,0 | |
| Voitt o/tappio ennen veroja | 95,5 | 19,7 | 102,8 | -37,5 | -162,3 | |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitt o/tappio | 77,2 | 13,0 | 78,3 | -34,3 | -124,1 | |
| Tasetiedot | ||||||
| Sijoituskiinteistöt | 2 714,2 | 2 522,1 | 2 367,7 | 2 147,4 | 2 111,6 | |
| Lyhytaikaiset varat | 75,5 | 125,0 | 56,9 | 65,9 | 52,4 | |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | 1 015,7 | 902,6 | 849,5 | 731,1 | 799,1 | |
| Määräysvallatt omien omistajien osuus | 44,2 | 59,2 | 50,7 | 36,8 | 38,2 | |
| Korolliset velat | 1 533,0 | 1 547,9 | 1 397,7 | 1 321,7 | 1 199,5 | |
| Velat yhteensä | 1 758,6 | 1 715,9 | 1 536,3 | 1 485,3 | 1 341,2 | |
| Oma pääoma ja velat yhteensä | 2 818,5 | 2 677,7 | 2 436,5 | 2 253,2 | 2 178,5 | |
| Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut | ||||||
| Omavaraisuusaste, % | 1 | 37,8 | 36,0 | 37,1 | 34,2 | 38,5 |
| Omavaraisuusaste pankille, % | 40,5 | 39,0 | 39,4 | 40,6 | 45,1 | |
| Nett ovelkaantumisaste (Gearing), % | 2 | 139,8 | 151,4 | 153,1 | 169,5 | 141,3 |
| Oman pääoman tuott o-% (ROE) | 3 | 9,0 | 2,3 | 11,1 | -4,7 | -15,0 |
| Sijoitetun pääoman tuott o-% (ROI) | 4 | 7,7 | 3,8 | 10,6 | -0,5 | -1,5 |
| Quick ratio | 5 | 0,4 | 0,5 | 0,3 | 0,4 | 0,5 |
| Brutt oinvestoinnit pysyviin vastaaviin, Me | 161,7 | 216,7 | 133,7 | 134,6 | 157,9 | |
| %-osuus liikevaihdosta | 67,6 | 99,8 | 68,3 | 72,2 | 88,6 | |
| Osakekohtaiset tunnusluvut | ||||||
| Tulos/osake, euroa 1) | 6 | 0,26 | 0,05 | 0,33 | -0,15 | -0,54 |
| Tulos/osake, laimennett u, euroa 1) | 7 | 0,26 | 0,05 | 0,33 | -0,15 | -0,54 |
| Liiketoiminnan nett orahavirta/osake, euroa 1) | 8 | 0,21 | 0,25 | 0,09 | 0,29 | 0,21 |
| Oma pääoma/osake, euroa | 9 | 3,11 | 3,25 | 3,47 | 3,31 | 3,62 |
| P/E -luku (hinta/voitt o -suhde) 1) | 10 | 10 | 48 | 9 | -20 | -3 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman palautus / osake, euroa 1) | 0,11 2) | 0,11 | 0,10 | 0,10 | 0,10 | |
| Osakekohtainen osinko, euroa 1) | 0,04 2) | 0,04 | 0,04 | 0,04 | 0,04 | |
| Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman palautus yhteensä/osake, euroa 1) | 0,15 2) | 0,14 | 0,13 | 0,13 | 0,13 | |
| Osinko ja pääomanpalautus tuloksesta, % | 11 | 57,9 | 300,7 | 40,8 | -90,2 | -24,9 |
| Efektiivinen osinko- ja pääomanpalautustuott o, % | 12 | 5,8 | 6,3 | 4,4 | 4,6 | 8,0 |
| Operatiiviset tunnusluvut | ||||||
| Nett otuott o-% | 13 | 6,4 | 6,0 | 5,8 | 6,1 | 5,8 |
| Taloudellinen vuokrausaste, % | 15 | 95,7 | 95,5 | 95,1 | 95,0 | 96,0 |
| Cityconin omistama vuokratt ava pinta-ala, m² | 1 000 270 | 994 730 | 942 280 | 961 150 | 937 650 | |
| Henkilöstö tilikauden lopussa | 129 | 136 | 129 | 119 | 113 |
1) Osakekohtaiset tulostunnusluvut on laskett u osakeantioikaistulla osakkeiden määrällä lokakuussa 2012 toteutetun merkintäetuoikeusannin seurauksena.
2) Hallituksen esitys
Laskentakaavat sivulla 62.
| Me | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|---|---|
| Liikevaihto | |||||
| Suomi | 143,2 | 132,5 | 126,5 | 131,3 | 126,8 |
| Ruotsi | 63,1 | 60,1 | 52,8 | 41,0 | 41,9 |
| Baltia ja uudet markkinat | 32,8 | 24,5 | 16,7 | 14,0 | 9,6 |
| Yhteensä | 239,2 | 217,1 | 195,9 | 186,3 | 178,3 |
| Nett ovuokratuott o | |||||
| Suomi | 98,2 | 90,5 | 86,7 | 92,4 | 90,9 |
| Ruotsi | 39,2 | 35,4 | 28,7 | 23,2 | 24,1 |
| Baltia ja uudet markkinat | 24,6 | 18,4 | 11,8 | 9,8 | 6,8 |
| Yhteensä | 162,0 | 144,3 | 127,2 | 125,4 | 121,8 |
| Operatiivinen liikevoitt o (EPRA operating profi t) | |||||
| Suomi | 89,3 | 83,2 | 80,9 | 86,3 | 85,4 |
| Ruotsi | 34,0 | 30,4 | 24,1 | 20,0 | 21,0 |
| Baltia ja uudet markkinat | 23,7 | 17,1 | 10,6 | 8,8 | 6,2 |
| Muut | -11,4 | -13,4 | -10,5 | -7,4 | -7,3 |
| Yhteensä | 135,7 | 117,4 | 105,0 | 107,7 | 105,3 |
| Liikevoitt o/-tappio | |||||
| Suomi | 87,5 | 42,3 | 107,5 | 21,2 | -62,9 |
| Ruotsi | 48,2 | 32,4 | 46,7 | 0,3 | -49,1 |
| Baltia ja uudet markkinat | 39,1 | 20,5 | 14,1 | -3,8 | 14,4 |
| Muut | -11,4 | -13,4 | -10,5 | -7,4 | -7,4 |
| Yhteensä | 163,4 | 81,8 | 157,7 | 10,3 | -105,0 |
| Me | Liite | 1.1.–31.12.2012 | 1.1.–31.12.2011 |
|---|---|---|---|
| Brutt ovuokratuott o | 26,9 | 102,8 | |
| Käytt ökorvaukset ja palvelutuotot | 1,3 | 4,4 | |
| Liikevaihto | 2 | 28,2 | 107,3 |
| Hoitokulut | 18,4 | 55,1 | |
| Vuokraustoiminnan muut kulut | 3 | 0,0 | 0,3 |
| Nett ovuokratuott o | 9,8 | 51,9 | |
| Hallinnon kulut | 4, 5 | 11,5 | 32,7 |
| Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 6 | -0,2 | 2,2 |
| Liikevoitt o | -1,9 | 21,3 | |
| Rahoitustuotot | 91,9 | 101,1 | |
| Rahoituskulut | -100,0 | -116,4 | |
| Rahoituskulut(nett o) | 7 | -8,1 | -15,3 |
| Tappio/voitt o ennen siirtyviä eriä ja veroja | -10,1 | 6,0 | |
| Konserniavustukset | 27,1 | - | |
| Tuloverokulut/tuotot | 8 | 0,0 | -1,6 |
| Tilikauden voitt o/tappio | 17,0 | 7,6 |
| Me | Liite | 31.12.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|---|
| VASTAAVAA | |||
| Pysyvät vastaavat | |||
| Aineett omat hyödykkeet | 9 | 0,5 | 24,5 |
| Aineelliset hyödykkeet | 10 | 8,3 | 31,0 |
| Sijoitukset | |||
| Tytäryhtiöosakkeet | 11 | 1 226,8 | 1 252,6 |
| Osakkuusyhtiöosakkeet | 12 | - | 33,0 |
| Muut sijoitukset | 13 | 858,6 | 699,4 |
| Sijoitukset yhteensä | 2 085,4 | 1 985,0 | |
| Pysyvät vastaavat yhteensä | 2 094,2 | 2 040,4 | |
| Vaihtuvat vastaavat | |||
| Pitkäaikaiset saamiset | 15 | - | 1,6 |
| Lyhytaikaiset saamiset | 15 | 72,0 | 28,8 |
| Rahat ja pankkisaamiset | 16,6 | 63,6 | |
| Vaihtuvat vastaavat yhteensä | 88,6 | 94,1 | |
| Vastaavaa yhteensä | 2 182,7 | 2 134,6 |
| Me Liite |
31.12.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| VASTATTAVAA | ||
| Oma pääoma 16 |
||
| Osakepääoma | 259,6 | 259,6 |
| Ylikurssirahasto | 133,1 | 133,1 |
| Sijoitetun vapaan pääoman rahasto | 337,3 | 277,2 |
| Edellisten tilikausien voitt o/tappio | 0,4 | 3,9 |
| Tilikauden voitt o/tappio | 17,0 | 7,6 |
| Oma pääoma yhteensä | 747,3 | 681,3 |
| Vieras pääoma 17 |
||
| Pitkäaikaiset velat | ||
| Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 | - | 68,1 |
| Joukkolaina 1/2009 | 39,7 | 39,6 |
| Joukkolaina 1/2012 | 149,5 | - |
| Muu pitkäaikainen vieras pääoma | 1 074,0 | 1 088,1 |
| Pitkäaikaiset velat yhteensä | 1 263,3 | 1 195,8 |
| Lyhytaikaiset velat | ||
| Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 | 39,1 | - |
| Muu lyhytaikainen vieras pääoma | 133,0 | 257,5 |
| Lyhytaikaiset velat yhteensä | 172,1 | 257,5 |
| Vieras pääoma yhteensä | 1 435,4 | 1 453,3 |
| Vastatt avaa yhteensä | 2 182,7 | 2 134,6 |
| Me | 1.1.–31.12.2012 | 1.1.–31.12.2011 |
|---|---|---|
| Liiketoiminnan rahavirta | ||
| Tappio/voitt o ennen veroja | -10,1 | 6,0 |
| Oikaisut: | ||
| Poistot ja arvonalentumiset | 0,3 | 12,0 |
| Hoitokulut, joihin ei liity maksua | 8,7 | 21,8 |
| Rahoitustuotot ja -kulut | 8,1 | 15,3 |
| Tytäryhtiöosakkeiden ja muiden sijoitusten myynti- ja | ||
| likvidointitappiot/-voitot | 0,2 | 0,7 |
| Rahavirta ennen käytt öpääoman muutosta | 7,1 | 55,9 |
| Käytt öpääoman muutos | 10,5 | 4,6 |
| Liiketoiminnan rahavirta | 17,6 | 60,4 |
| Maksetut korot ja muut rahoituskulut | -55,0 | -93,6 |
| Saadut korot ja muut rahoitustuotot | 73,7 | 52,7 |
| Toteutuneet kurssitappiot/-voitot | -0,4 | 10,8 |
| Saadut välitt ömät verot | - | 7,4 |
| Liiketoiminnan nett orahavirta | 35,8 | 37,6 |
| Investointien rahavirta | ||
| Investoinnit aineellisiin ja aineett omiin hyödykkeisiin | -3,8 | -18,0 |
| Luovutustuotot aineellisista hyödykkeistä | - | 0,7 |
| Myönnetyt lainat | -220,8 | -122,1 |
| Lainasaamisten takaisinmaksut | 57,6 | 335,6 |
| Tytäryhtiöosakkeiden lisäykset | - | -792,0 |
| Tytäryhtiöosakkeiden vähennykset | 25,6 | 390,3 |
| Ostetut vähemmistöt ja osakkuusyhtiöosakkeet | - | -0,3 |
| Vähennykset osakkuusyhtiöosakkeissa ja myydyt | ||
| osakkuusyhtiöosakkeet | 33,9 | 1,8 |
| Investointien nett orahavirta | -107,5 | -204,0 |
| Rahoituksen rahavirta Maksullinen merkintäetuoikeusanti ja osakeanti |
90,7 | 99,7 |
| Omien osakkeiden myynti | - | 0,4 |
| Lyhytaikaisten lainojen nostot | 115,3 | 135,6 |
| Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut | -131,5 | -98,8 |
| Pitkäaikaisten lainojen nostot | 599,6 | 582,2 |
| Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut | -600,6 | -470,4 |
| Maksetut osingot ja pääoman palautus sijoitetun vapaan oman | ||
| pääoman rahastosta | -41,7 | -34,3 |
| Rahoituksen nett orahavirta | 31,7 | 214,4 |
| Rahavarojen muutos | -40,0 | 48,0 |
| Rahavarat tilikauden alussa | 40,4 | -7,6 |
| Rahavarat tilikauden lopussa 1) | 0,4 | 40,4 |
1) Emoyhtiön rahavarat sisälsivät 31.12.2012 ja 31.12.2011 konsernitilin, jossa emoyhtiön pankkitilin saldo voi olla negatiivinen. Konsernitilin saldo -16,2 miljoonaa euroa 31.12.2012 ja -23,3 milj. euroa 31.12.2011 on emoyhtiön taseessa kirjatt u lyhytaikaiseen vieraaseen pääomaan.
Emoyhtiön tilinpäätös on laaditt u Suomen lainsäädännön mukaan.
Cityconissa toteutett iin laillisen rakenteen muutos 1.4.2012. Citycon Oyj:stä siirrett iin Suomen kiinteistöliiketoiminnot liiketoimintasiirtona kahteen uuteen holding-yhtiöön Citycon Finland Oy:öön ja Etelä-Suomen Kauppakiinteistöt Oy:öön. Citycon Oyj:öön jäi liiketoimintasiirron jälkeen konsernitoiminnot ja konsernin henkilöstö. Tästä syystä tilikaudet 2012 ja 2011 eivät ole vertailukelpoisia keskenään.
Tilinpäätöksen tuloslaskelma esitetään toimintokohtaisesti. Täten tuloslaskelmassa esitetään brutt o- ja nett ovuokratuotot.
Pysyvät vastaavat on merkitt y taseeseen alkuperäiseen hankintamenoonsa vähennett ynä arvonalennuksin sekä kirjanpidossa tehdyin poistoin.
Rakennusten hankintameno poistetaan 2-4 prosentin vuotuisin tasapoistoin. Korjausmenot kirjataan niiden toteutuessa kuluksi.
Muihin pitkävaikutt eisiin menoihin sisältyy kiinteistöomaisuuden hankintaan liitt yviä aktivoituja kustannuksia, jotka poistetaan kolmen vuoden kuluessa, sekä vuokratilan muutostöitä, jotka poistetaan vuokrasopimusten kestoaikana.
Koneet ja kalusto poistetaan 25 prosentin vuotuisin menojäännöspoistoin. Koneisiin ja kalustoon sisältyvät myös rakennusten tekniset laitt eet, jotka poistetaan myös 25 prosentin menojäännöspoistoin.
Henkilökunnan eläketurva on hoidett u lakisääteisin eläkevakuutuksin.
Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat sekä valuutt atermiinit on arvostett u tilinpäätöspäivän kurssiin ja valuutt akurssierot on kirjatt u tulokseen kurssieroihin.
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina on esitett y omana eränään vieraassa pääomassa.
Tilikauden tulokseen perustuvat verot on esitett y suoriteperiaatteen mukaisina.
Kirjanpitoarvojen ja verotuksellisten arvojen välisistä väliaikaisista eroista johtuvat laskennalliset verot on merkitt y omana eränään tuloslaskelmaan ja taseeseen.
Tilinpäätöksessä esitett ävät yksitt äiset luvut ja loppusummat on pyöristett y satoihin tuhansiin tarkemmista luvuista ja siksi yksittäisten lukujen summa ei aina täsmää yhteissummiin.
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Toimialoitt ainen jakauma: | ||
| Kauppakeskukset | ||
| Pääkaupunkiseutu | 8,3 | 32,4 |
| Muu Suomi | 12,0 | 47,9 |
| Muut kauppapaikat | 7,9 | 27,0 |
| Yhteensä | 28,2 | 107,3 |
Maantieteellisesti emoyhtiön liikevaihto syntyy Suomessa. Emoyhtiön liikevaihtoon sisältyy seuraavia konserniyhtiöiltä veloitettuja hallintopalvelumaksuja:
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Hallintopalvelumaksut konserniyhtiöiltä | 0,3 | 0,9 |
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Vuokratilan muutostyöt ja vuokrauksen välitys palkkiot |
0,0 | 0,2 |
| Luott otappiot | 0,0 | 0,2 |
| Yhteensä | 0,0 | 0,3 |
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Henkilöstön määrä keskimäärin tilikauden aikana | 42 | 86 |
| Henkilöstökulut | ||
| Palkat ja palkkiot | 5,8 | 10,0 |
| Eläkekulut | 0,9 | 1,2 |
| Muut henkilösivukulut | 0,3 | 0,4 |
| Yhteensä | 6,9 | 11,6 |
Yllä esitetyt sisältävät työsuhteen päätt ymisestä johtuvia kertaluonteisia henkilöstökuluja 0,1 miljoonaa euroa vuonna 2012 (1,2 milj. euroa vuonna 2011).
| johdon palkkoja ja palkkioita Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot |
1,0 | 0,5 |
|---|---|---|
| Hallituksen palkkiot | 0,7 | 0,7 |
| Yhteensä | 1,7 | 1,2 |
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Hallinnon kuluihin sisältyvät seuraavat suunnitel man mukaiset poistot ja arvonalentumiset: |
||
| Poistot aineett omista hyödykkeistä | 0,2 | 4,7 |
| Poistot rakennuksista ja rakennelmista | 0,0 | 0,5 |
| Poistot koneista ja kalustosta | 0,0 | 0,3 |
| Tytäryhtiö- ja osakkuusyhtiöosakkeiden arvonalentumiset |
- | 6,6 |
| Yhteensä | 0,3 | 12,0 |
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Tytäryhtiöosakkeiden ja muiden sijoitusten myyntitappiot/-voitot |
-0,6 | -4,1 |
| Koy Myllypuron Ostoskeskus Oy:n likvidointi | - | 3,4 |
| Kiinteistöjen vuokraus- ja omaisuudenhoitopalk kiot konserniyhtiöiltä |
0,1 | 2,8 |
| Muut tuotot | 0,3 | 0,1 |
| Yhteensä | -0,2 | 2,2 |
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Osinkotuotot | ||
| Konserniyhtiöiltä | 19,5 | 11,7 |
| Muilta | 0,0 | 0,0 |
| Yhteensä | 19,5 | 11,7 |
| Korko- ja muut rahoitustuotot | ||
| Konserniyhtiöiltä | 38,3 | 32,5 |
| Valuutt akurssivoitot | 33,8 | 53,7 |
| Muut korko- ja rahoitustuotot | 0,3 | 3,3 |
| Yhteensä | 72,4 | 89,4 |
| Rahoitustuotot yhteensä | 91,9 | 101,1 |
| Korkokulut ja muut rahoituskulut | ||
| Konserniyhtiöille | 5,2 | 8,0 |
| Valuutt akurssitappiot | 33,9 | 53,6 |
| Vaihtovelkakirjalainan takaisinostosta syntynyt tappio |
0,9 | - |
| Muut korko- ja rahoituskulut | 60,0 | 54,8 |
| Rahoituskulut yhteensä | 100,0 | 116,4 |
| Rahoituskulut (nett o) | -8, 1 | -15,3 |
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Tilikauden tulokseen perustuvat verot | - | - |
| Laskennallinen verotuott o | 0,0 | -1,6 |
| Tuloverot | 0,0 | -1,6 |
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Aineett omat oikeudet | ||
| Hankintameno 1.1. | 2,5 | 2,0 |
| Lisäykset | 0,3 | 0,5 |
| Liiketoimintasiirto | -1,1 | - |
| Hankintameno 31.12. | 1,7 | 2,5 |
| Kertyneet poistot 1.1. | -1,5 | -1,2 |
| Liiketoimintasiirto | 0,4 | - |
| Tilikauden poisto | -0,2 | -0,3 |
| Kertyneet poistot 31.12. | -1,3 | -1,5 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 0,4 | 1,0 |
| Liitt ymismaksut | ||
| Hankintameno 1.1. | 0,2 | 0,2 |
| Liiketoimintasiirto | -0,2 | - |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | - | 0,2 |
| Vuokratilan muutostyöt ja muut pitkävaikutt ei set menot |
||
| Hankintameno 1.1. | 39,5 | 23,7 |
| Lisäykset | 0,1 | 15,8 |
| Liiketoimintasiirto | -38,2 | - |
| Hankintameno 31.12. | 1,5 | 39,5 |
| Kertyneet poistot 1.1. | -16,3 | -11,9 |
| Liiketoimintasiirto | 15,0 | - |
| Tilikauden poisto | 0,0 | -4,3 |
| Kertyneet poistot 31.12. | -1,3 | -16,3 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 0,1 | 23,2 |
| Aineett omat hyödykkeet yhteensä 31.12. | 0,5 | 24,5 |
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Maa-alueet | ||
| Hankintameno 1.1. | 3,2 | 3,3 |
| Vähennykset | - | -0,1 |
| Liiketoimintasiirto | -3,2 | - |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | - | 3,2 |
| Rakennukset ja rakennelmat | ||
| Hankintameno 1.1. | 69,1 | 68,7 |
| Lisäykset | - | 0,4 |
| Liiketoimintasiirto | -69,0 | - |
| Hankintameno 31.12. | 0,1 | 69,1 |
| Kertyneet poistot 1.1. | -45,1 | -44,6 |
| Liiketoimintasiirto | 44,9 | - |
| Tilikauden poisto | - | -0,5 |
| Kertyneet poistot 31.12. | -0,1 | -45,1 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | - | 24,0 |
| Koneet ja kalusto | ||
| Hankintameno 1.1. | 5,9 | 5,7 |
| Lisäykset | 0,4 | 0,2 |
| Liiketoimintasiirto | -5,2 | - |
| Hankintameno 31.12. | 1,1 | 5,9 |
| Kertyneet poistot 1.1. | -5,0 | -4,7 |
| Liiketoimintasiirto | 4,4 | - |
| Tilikauden poisto | 0,0 | -0,3 |
| Kertyneet poistot 31.12. | -0,6 | -5,0 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 0,4 | 1,0 |
| Koneet ja kalusto sisältää myös rakennusten teknisiä laitt eita. |
||
| Muut aineelliset hyödykkeet | ||
| Hankintameno 1.1. Lisäykset |
0,2 0,0 |
0,2 - |
| Liiketoimintasiirto | -0,2 | - |
| Hankintameno 31.12. | 0,0 | 0,2 |
| EM |
|---|
| O |
| Y |
| H |
| T |
| IÖ |
| N |
| R |
| A |
| H |
| AV |
| IR |
| TA |
| LA |
| S |
| K |
| EL |
| M |
| A |
| , F |
| A |
| S |
| Me | 2012 | 2011 | 14. TYTÄRYHTIÖT JA OMISTUSYHTEYSYRITYKSET | |
|---|---|---|---|---|
| Kertyneet poistot 1.1. | -0,2 | -0,2 | Emoyhtiön tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset on esitett y kon | |
| Liiketoimintasiirto | 0,2 | - | sernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 33. Lähipiiritapahtu | |
| Kertyneet poistot 31.12. | 0,0 | -0,2 | mat. | |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 0,0 | 0,1 | 15. PITKÄ- JA LYHYTAIKAISET SAAMISET Me |
2012 |
| Keskeneräiset hankinnat | ||||
| Hankintameno 1.1. | 2,7 | 2,2 | Pitkäaikaiset saamiset konsernin ulkopuolelta | |
| Lisäykset | 7,1 | 0,5 | Laskennallinen verosaaminen | |
| Liiketoimintasiirto | -2,0 | - | ||
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 7,8 | 2,7 | Pitkäaikaiset saamiset yhteensä | |
| Saamiset konsernin ulkopuolelta | ||||
| Aineelliset hyödykkeet yhteensä 31.12. | 8,3 | 31,0 |
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Hankintameno 1.1. | 1 252,6 | 857,5 |
| Lisäykset | 314,5 | 654,6 |
| Arvonalentumiset | - | -5,2 |
| Vähennykset | - | -254,7 |
| Liiketoimintasiirto | -340,2 | 0,3 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 1 226,8 | 1 252,6 |
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Hankintameno 1.1. | 33,0 | 34,8 |
| Arvonalentumiset | - | -1,4 |
| Vähennykset | - | -0,4 |
| Liiketoimintasiirto | -33,0 | - |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | - | 33,0 |
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Vähemmistöyhtiöosakkeet | ||
| Hankintameno 1.1. | 0,9 | 0,9 |
| Lisäykset | - | 0,3 |
| Liiketoimintasiirto | -0,9 | -0,3 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | - | 0,9 |
| Lainasaamiset konserniyhtiöiltä | 858,6 | 698,5 |
| Muut saamiset konsernin ulkopuolelta | 0,0 | - |
| Muut sijoitukset yhteensä 31.12. | 858,6 | 699,4 |
| Sijoitukset yhteensä 31.12. | 2 085,4 | 1 985,0 |
Emoyhtiön tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset on esitett y konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 33. Lähipiiritapahtumat.
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Pitkäaikaiset saamiset konsernin ulkopuolelta | ||
| Laskennallinen verosaaminen | - | 1,6 |
| Pitkäaikaiset saamiset yhteensä | - | 1,6 |
| Saamiset konsernin ulkopuolelta | ||
| Myyntisaamiset | 0,2 | 2,0 |
| Muut saamiset | 1,3 | 1,8 |
| Siirtosaamiset | 0,1 | 1,2 |
| Yhteensä | 1,7 | 5,0 |
| Saamiset konserniyhtiöiltä | ||
| Myyntisaamiset | 4,8 | 1,2 |
| Lainasaamiset | 0,1 | -0,1 |
| Hoitovastikesaamiset | - | 4,5 |
| Muut saamiset | 36,7 | 13,5 |
| Muut saamiset yhteensä | 36,8 | 17,9 |
| Korkosaamiset | 1,6 | 1,7 |
| Muut siirtosaamiset | 0,0 | 2,9 |
| Siirtosaamiset yhteensä | 1,6 | 4,7 |
| Konserniavustussaamiset, I/C | 27,1 | - |
| Yhteensä | 70,3 | 23,8 |
| Lyhytaikaiset saamiset | 72,0 | 28,8 |
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Osakepääoma 1.1. | 259,6 | 259,6 |
| Osakepääoma 31.12. | 259,6 | 259,6 |
| Ylikurssirahasto 1.1. | 133,1 | 133,1 |
| Ylikurssirahasto 31.12. | 133,1 | 133,1 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1. | 277,2 | 201,5 |
| Maksullinen osakeanti | 90,7 | 99,7 |
| Omien osakkeiden myynti | - | 0,4 |
| Pääoman palautus sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta |
-30,6 | -24,5 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. | 337,3 | 277,2 |
| Voitt o edellisiltä tilikausilta 1.1. | 11,5 | 13,6 |
| Osingonjako | -11,1 | -9,8 |
| Tilikauden voitt o/ tappio | 17,0 | 7,6 |
| Voitt o edellisiltä tilikausilta 31.12. | 17,3 | 11,5 |
| Oma pääoma yhteensä 31.12. | 747,3 | 681,3 |
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Pitkäaikaiset korolliset velat | ||
| Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 1) |
- | 68,1 |
| Joukkolaina 1/2009 | 39,7 | 39,6 |
| Joukkolaina 1/2012 | 149,5 | - |
| Lainat rahoituslaitoksilta, joista | ||
| sovitt u kiinteäkorkoisiksi koronvaihtoso pimuksilla |
1 021,7 | 1 005,4 |
| markkinaehtoisiin korkoihin sidott uja lainoja |
70,9 | 97,7 |
| Yhteensä | 1 092,7 | 1 103,1 |
| Korollisten velkojen lyhennyserät | -27,5 | -25,0 |
| Yhteensä | 1 065,2 | 1 078,1 |
| Lainat konserniyhtiöiltä | 8,8 | 9,9 |
| Pitkäaikaiset velat yhteensä | 1 263,3 | 1 195,8 |
| Velat, jotka erääntyvät myöhemmin kuin viiden | ||
| vuoden kulutt ua | 150,1 | 64,6 |
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Lyhytaikaiset korolliset velat | ||
| Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 1) |
39,1 | - |
| Yritystodistukset | 32,5 | 48,7 |
| Lainat rahoituslaitoksilta | - | 108,8 |
| Korollisten velkojen lyhennyserät | 27,5 | 25,0 |
| Lainat konserniyhtiöiltä | 52,1 | 40,7 |
| Yhteensä | 151,2 | 223,2 |
| Lyhytaikainen koroton vieras pääoma | ||
| Velat konsernin ulkopuolelle | ||
| Saadut ennakot | - | 0,2 |
| Ostovelat | 0,5 | 1,6 |
| Johdannaissopimukset | 0,7 | 0,1 |
| Muut velat | 3,8 | 0,2 |
| Muut velat yhteensä | 4,5 | 0,3 |
| Korkovelka | 9,0 | 5,4 |
| Muut siirtovelat | 2,4 | 4,3 |
| Siirtovelat yhteensä | 11,5 | 9,7 |
| Yhteensä | 16,5 | 11,7 |
| 1) Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan ehdot on esitett y konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 28. Lainat. |
||
| Me | 2012 | 2011 |
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Velat konserniyhtiöille | ||
| Ostovelat | 0,0 | 0,0 |
| Rahoitusvastikevelat | - | 1,9 |
| Muut velat | 1,6 | 20,7 |
| Muut velat yhteensä | 1,6 | 22,6 |
| Siirtovelat | 2,9 | 0,0 |
| Yhteensä | 4,5 | 22,6 |
| Lyhytaikaiset velat yhteensä | 172.1 | 257,5 |
| Vieras pääoma yhteensä | 1 435,4 | 1 453,3 |
Cityconin kaikki konsernin ulkoiset johdannaissopimukset laaditaan emoyhtiö Citycon Oyj:n nimiin. Ulkopuolisten kanssa solmitut johdannaissopimukset on esitett y konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 23. Johdannaissopimukset. Tämän lisäksi Citycon Oyj:llä oli 31.12.2012 konsernin sisäinen valuutt ajohdannainen, jonka käypä arvo oli -1,5 miljoonaa euroa ja nimellisarvo 626,3 miljoona euroa.
Emoyhtiöllä ei ole kiinnityksiä eikä annett uja vakuuksia.
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Leasingsopimuksista maksett avat määrät | ||
| Seuraavalla tilikaudella maksett avat | 0,6 | 0,8 |
| Myöhemmin maksett avat | 0,3 | 0,4 |
| Yhteensä | 0,9 | 1,2 |
Cityconin rahoitusleasingsopimukset koskevat pääasiassa toimiston atk-laitt eita ja koneita sekä autoja ja toimitiloja.
| Me | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Pankkitakaukset | 63,7 | 39,2 |
| Joista konserniyhtiöiden puolesta | 53,0 | 34,5 |
| Me | 2012 | 5 vuoden tarkistuskausi 2011 |
2012 | 10 vuoden tarkistuskausi 2011 |
|---|---|---|---|---|
| Kiinteistöinvestointimeno (nett o) | - | 0,9 | - | 0,8 |
| Kiinteistöinvestoinnin alv (100 % osuus) |
- | 0,2 | - | 0,2 |
| josta vähennett y alv valmistumishetkellä |
- | 0,2 | - | 0,1 |
| Vuotuinen tarkistuksen alainen määrä |
- | 0,0 | - | 0,0 |
| Tarkistusvastuu 31.12. | - | 0,0 | - | 0,1 |
| Nimi | Osakkeet, kpl | Osuus osakkeista ja äänistä, % |
|---|---|---|
| Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen | 29 344 735 | 8,98 |
| Valtion eläkerahasto | 2 300 000 | 0,70 |
| OP-Eläkekassa | 1 942 699 | 0,59 |
| Sijoitusrahasto Aktia Capital | 1 735 245 | 0,53 |
| Folketrygdfondet | 1 495 292 | 0,46 |
| Odin Finland | 1 494 401 | 0,46 |
| Keskinäinen vakuutusyhtiö Eläke-Fennia | 1 048 297 | 0,32 |
| Sijoitusrahasto Taaleritehdas Arvo Markka Osake | 970 001 | 0,30 |
| Sijoitusrahasto Evli Suomi Pienyhtiöt | 945 638 | 0,29 |
| OP-Eläkesäätiö | 872 465 | 0,27 |
| 10 suurinta yhteensä | 42 148 773 | 12,89 |
| Hallintarekisteröidyt osakkeet | ||
| Danske Bank Oyj | 115 865 849 | 35,45 |
| Evli Pankki Oyj | 44 194 144 | 13,52 |
| Skandinaviska Enskilda Banken AB | 41 441 696 | 12,68 |
| Nordea Pankki Suomi Oyj | 30 819 872 | 9,43 |
| Svenska Handelsbanken AB (publ), fi lial verksamheten i Finland | 17 101 902 | 5,23 |
| Muut hallintarekisteröidyt | 1 357 619 | 0,42 |
| Hallintarekisteröidyt yhteensä | 250 781 082 | 76,72 |
| Muut | 33 950 157 | 10,39 |
| Osakkeita yhteensä | 326 880 012 | 100,00 |
Yhtiön saaman tiedon mukaan Gazit-Globe Ltd. omisti 31.12.2012 yhteensä 160 199 639 osaketta, mikä vastasi 49,0 prosentt ia yhtiön osake- ja äänimäärästä vuoden 2012 lopussa. Gazit-Globe Ltd.:n osakeomistus on hallintarekisteröity.
Yhtiö ei vastaanott anut liputusilmoituksia vuonna 2012.
| Omistajien lukumäärä |
Osuus omistajista, % |
Osakemäärä, kpl | Osuus osakkeista ja äänistä, % |
|
|---|---|---|---|---|
| Rahoitus- ja vakuutuslaitokset | 51 | 0,71 | 257 445 417 | 78,76 |
| Yritykset | 558 | 7,77 | 9 345 021 | 2,86 |
| Kotitaloudet | 6 425 | 89,52 | 17 535 192 | 5,36 |
| Julkisyhteisöt | 12 | 0,17 | 34 320 703 | 10,50 |
| Ulkomaat | 59 | 0,82 | 6 383 633 | 1,95 |
| Voitt oa tavoitt elematt omat yhteisöt | 72 | 1,00 | 1 850 046 | 0,57 |
| Kaikki yhteensä | 7 177 | 100,00 | 326 880 012 | 100,00 |
| – joista hallintarekisteröityjä | 13 | 250 781 082 | 76,72 | |
| Liikkeeseenlaskett u määrä | 326 880 012 |
| Osakkeita, kpl | Omistajien lukumäärä |
Osuus omistajista, % |
Osakemäärä, kpl | Osuus osakkeista ja äänistä, % |
|---|---|---|---|---|
| 1 - 100 | 580 | 8,08 | 30 676 | 0,01 |
| 101 - 1 000 | 2 874 | 40,04 | 1 355 949 | 0,41 |
| 1 001 - 5 000 | 2 781 | 38,75 | 6 571 878 | 2,01 |
| 5 001 - 10 000 | 460 | 6,41 | 3 240 100 | 0,99 |
| 10 001 - 50 000 | 376 | 5,24 | 7 640 085 | 2,34 |
| 50 001 - 100 000 | 45 | 0,63 | 3 214 926 | 0,98 |
| 100 001 - 500 000 | 40 | 0,56 | 9 527 616 | 2,91 |
| 500 001 - 1 000 000 | 9 | 0,13 | 6 514 650 | 1,99 |
| 1 000 001 - | 12 | 0,17 | 288 784 132 | 88,35 |
| Kaikki yhteensä | 7 177 | 100,00 | 326 880 012 | 100,00 |
| – joista hallintarekisteröityjä | 13 | 250 781 082 | 76,72 | |
| Liikkeeseenlaskett u määrä | 326 880 012 |
| Laskentakaava | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Osakkeen kurssikehitys, tehdyt kaupat, euroa | ||||||
| Alin kurssi | 2,12 | 2,02 | 2,29 | 1,3 | 1,26 | |
| Ylin kurssi | 2,71 | 3,41 | 3,31 | 3,16 | 4,28 | |
| Keskikurssi | 16 | 2,43 | 2,77 | 2,84 | 1,99 | 2,94 |
| Osakekannan markkina-arvo, Me | 17 | 840,1 | 641,7 | 753,3 | 649,9 | 371,3 |
| Osakkeiden vaihdon kehitys | ||||||
| Vaihdett uja osakkeita vuoden alusta, 1 000 kpl | 81 975 | 97 483 114 974 149 340 150 852 | ||||
| Osuus, % osakkeista | 25,1 | 35,1 | 47,0 | 67,0 | 68,3 | |
| Keskimääräinen osakemäärä, 1 000 kpl 1) | 298 091 | 269 676 236 841 229 457 229 411 | ||||
| Keskimääräinen osakemäärä, laimennett u, 1 000 kpl 1) | 313 202 | 287 420 255 171 248 627 256 642 | ||||
| Osakkeiden lukumäärä tilinpäätöshetkellä, 1 000 kpl | 326 880 | 277 811 244 565 221 060 220 999 |
1) Osakemäärien laskenta on esitett y liitetiedossa 16. Osakekohtainen tulos. Osakkeiden määrä on osakeantioikaistu vuonna 2012 toteutetun merkintäoikeusannin seurauksena.
| Oma pääoma | |||
|---|---|---|---|
| 1) | Omavaraisuusaste, % | Taseen loppusumma - saadut ennakot | X 100 |
| Korolliset velat - rahat ja pankkisaamiset | |||
| 2) | Nett ovelkaantumisaste,% | Oma pääoma | X 100 |
| Tilikauden voitt o tai tappio | |||
| 3) | Oman pääoman tuott o-% (ROE) | Oma pääoma (painotett u keskiarvo) | X 100 |
| Voitt o tai tappio ennen veroja + korko ja muut rahoituskulut | |||
| 4) | Sijoitetun pääoman tuott o-% (ROI) | Taseen loppusumma (painotett u ka) - (korott omat velat tilinpäätöshetkellä + korott omien velkojen tilikauden alkusaldo)/2 | X 100 |
| Rahoitusomaisuus | |||
| 5) | Quick ratio | Lyhytaikainen vieras pääoma | |
| Emoyrityksen omistajille kuuluva tilikauden voitt o tai tappio | |||
| 6) | Tulos/osake, euroa | Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä | X 100 |
| Emoyrityksen omistajille kuuluva tilikauden voitt o tai tappio | |||
| 7) | Tulos/osake, laimennett u, euroa | Tilikauden keskimääräinen laimennett u osakkeiden lukumäärä | X 100 |
| Liiketoiminnan nett orahavirta | |||
| 8) | Liiketoiminnan nett orahavirta/osake, euroa | Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä | X 100 |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | |||
| 9) | Oma pääoma / osake, euroa | Osakkeiden lukumäärä tilinpäätöspäivänä | |
| Tilikauden viimeinen kaupantekokurssi | |||
| 10) | P/E luku (hinta/voitt o -suhde) | Tulos/osake | |
| Osakekohtainen osinko | |||
| 11) | Osinko ja pääoman palautus tuloksesta, % | Tulos/osake | X 100 |
| Osakekohtainen osinko | |||
| 12) | Efektiivinen osinko- ja pääomanpalautustuott o, % | Tilikauden viimeinen kaupantekokurssi | X 100 |
| Nett ovuokratuotot (viimeiset 12 kuukautt a) | |||
| 13) | Nett otuott o,% | Keskimääräinen sijoituskiinteistöjen käypä arvo | X 100 |
| Vuokratt u pinta-ala | |||
| 14) | Vuokrausaste, % | Vuokratt ava pinta-ala | X 100 |
| Vuokrasopimusten mukainen vuokratuott o | |||
| 15) | Taloudellinen vuokrausaste, % | Vapaiden tilojen markkinahintainen arviovuokra + vuokrasopimusten mukainen vuokratuott o | X 100 |
| Euromääräinen osakevaihto | |||
| 16) | Keskikurssi, euroa | Vaihdett ujen osakkeiden keskimääräinen lukumäärä | |
| 17) | Osakekannan markkina-arvo | Osakkeiden lukumäärä X tilikauden viimeinen kaupantekokurssi ilman omia osakkeita | |
| 18) | Korollinen nett ovelka (käypä arvo), Me | Korollisten velkojen käypä arvo - rahat ja pankkisaamiset |
Helsingissä helmikuun 5. päivänä 2013
Roger Kempe Kirsi Komi
Bernd Knobloch Claes Ott osson
Chaim Katzman Ronen Ashkenazi
Jorma Sonninen Per-Håkan Westin
Yuval Yanai Ariella Zochovitzky
Marcel Kokkeel toimitusjohtaja
Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annett u tilintarkastuskertomus.
Helsingissä helmikuun 5. päivänä 2013
Ernst & Young Oy KHT-yhteisö
Tuija Korpelainen KHT
Olemme tilintarkastaneet Citycon Oyj:n kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tilikaudelta 1.1.–31.12.2012. Tilinpäätös sisältää konsernin taseen, laajan tuloslaskelman, laskelman oman pääoman muutoksista, rahavirtalaskelman ja liitetiedot sekä emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot.
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisesta ja siitä, ett ä konsernitilinpäätös antaa oikeat ja riitt ävät tiedot EU:ssa käytt öön hyväksytt yjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti ja ett ä tilinpäätös ja toimintakertomus antavat oikeat ja riitt ävät tiedot Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti. Hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä ja toimitusjohtaja siitä, ett ä kirjanpito on lain mukainen ja ett ä varainhoito on luotett avalla tavalla järjestett y.
Velvollisuutenamme on antaa suoritt amamme tilintarkastuksen perusteella lausunto tilinpäätöksestä, konsernitilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta. Tilintarkastuslaki edellytt ää, ett ä noudatamme ammatt ieett isiä periaatt eita. Olemme suoritt aneet tilintarkastuksen Suomessa noudatett avan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvä tilintarkastustapa edellytt ää, ett ä suunnitt elemme ja suoritamme tilintarkastuksen hankkiaksemme kohtuullisen varmuuden siitä, onko tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa olennaista virheellisyytt ä, ja siitä, ovatko emoyhtiön hallituksen jäsenet tai toimitusjohtaja syyllistyneet tekoon tai laiminlyöntiin, josta saatt aa seurata vahingonkorvausvelvollisuus yhtiötä kohtaan taikka, rikkoneet osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä.
Tilintarkastukseen kuuluu toimenpiteitä tilintarkastusevidenssin hankkimiseksi tilinpäätökseen ja toimintakertomukseen sisältyvistä luvuista ja niissä esitett ävistä muista tiedoista. Toimenpiteiden valinta perustuu tilintarkastajan harkintaan, johon kuuluu väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riskien arvioiminen. Näitä riskejä arvioidessaan tilintarkastaja ott aa huomioon sisäisen valvonnan, joka on yhtiössä merkityksellistä oikeat ja riitt ävät tiedot antavan tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisen kannalta. Tilintarkastaja arvioi sisäistä valvontaa pystyäkseen suunnitt elemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutt a ei siinä tarkoituksessa, ett ä hän antaisi lausunnon yhtiön sisäisen valvonnan tehokkuudesta. Tilintarkastukseen kuuluu myös sovellett ujen tilinpäätöksen laatimisperiaatt eiden asianmukaisuuden, toimivan johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden kohtuullisuuden sekä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen yleisen esitt ämistavan arvioiminen.
Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.
Lausuntonamme esitämme, ett ä konsernitilinpäätös antaa EU:ssa käytt öön hyväksytt yjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti oikeat ja riitt ävät tiedot konsernin taloudellisesta asemasta sekä sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista.
Lausuntonamme esitämme, ett ä tilinpäätös ja toimintakertomus antavat Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti oikeat ja riitt ävät tiedot konsernin sekä emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat ristiriidatt omia.
Helsingissä, 5. helmikuuta 2013 Ernst & Young Oy KHT-yhteisö
Tuija Korpelainen, KHT
| Kohteen nimi | Osoite | Valmistumisvuosi / peruskorjausvuosi |
Omistusosuus osakkeista, % |
Cityconin omistama vuokratt ava pinta-ala, m2 |
Vuokraus aste, %, m2 1) |
Taloudellinen vuokrausaste, %, EUR 1) |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SUOMI | |||||||||
| KAUPPAKESKUKSET, PÄÄKAUPUNKISEUTU | |||||||||
| 1 | Arabia | 14 000 | 89,3 | 92,7 | |||||
| Helsingin Hämeentie 109-111 Koy | Hämeentie 109-111 | 00550 | HELSINKI | 1960/2002 | 100 % | ||||
| 2 | Columbus | 20 900 | 97,3 | 97,5 | |||||
| Kauppakeskus Columbus Koy | Vuotie 45 | 00980 | HELSINKI | 1997/2007 | 100 % | ||||
| 3 | Espoontori | 17 100 | 84,6 | 86,7 | |||||
| Espoon Asemakuja 2 Koy | Asemakuja 2 | 02770 | ESPOO | 1991 | 100 % | 6 300 | |||
| Espoon Asematori Koy | Kamreerintie 5 | 02770 | ESPOO | 1989/2010 | 54 % | 1 800 | |||
| Espoontori Koy | Kamreerintie 3 | 02770 | ESPOO | 1987/2010 | 67 % | 9 000 | |||
| Espoontorin Pysäköintitalo Oy | Kamreerintie 1 | 02770 | ESPOO | 1987/2010 | 60 % | ||||
| 4 | Heikintori | 6 300 | 70,0 | 82,4 | |||||
| Heikintori Oy | Kauppamiehentie 1 | 02100 | ESPOO | 1968 | 69 % | ||||
| 5 | Iso Omena | 63 000 | 99,7 | 99,8 | |||||
| Big Apple Top Oy | Piispansilta 9 | 02230 | ESPOO | 2001/2012 | 60 % | ||||
| 6 | Isomyyri | 10 800 | 84,6 | 86,3 | |||||
| Myyrmäen Kauppakeskus Koy | Liesitori 1 | 01600 | VANTAA | 1987 | 74 % | ||||
| Liesikujan Autopaikat Oy | Liesikuja 2 | 01600 | VANTAA | 1987 | 8 % | ||||
| 7 | Lippulaiva | 19 000 | 98,4 | 99,0 | |||||
| Lippulaiva Koy | Espoonlahdenkatu 4 | 02320 | ESPOO | 1993/2007 | 100 % | ||||
| 8 | Martinlaakson Ostari | 7 400 | 94,8 | 96,8 | |||||
| Martinlaakson Kivivuorentie 4 Koy | Kivivuorentie 4 | 01620 | VANTAA | 2011 | 100 % | ||||
| 9 | Myllypuron Ostari | 7 400 | 83,8 | 85,3 | |||||
| Kivensilmänkuja 1 Koy | Kivensilmänkuja 1 | 00920 | HELSINKI | 2011/2012 | 100 % | ||||
| 10 | Myyrmanni | 39 700 | 94,4 | 96,4 | |||||
| Myyrmanni Koy | Iskoskuja 3 | 01600 | VANTAA | 1994/2007/2011 | 100 % | ||||
| Myyrmäen Autopaikoitus Oy | Iskoskuja 3 | 01600 | VANTAA | 1994 | 63 % | ||||
| 11 | Tikkuri | 13 300 | 93,1 | 97,1 | |||||
| Tikkurilan Kauppakeskus Koy | Asematie 4-10 | 01300 | VANTAA | 1984/1991 | 84 % | 10 500 | |||
| Asematie 3 Koy | Asematie 3 | 01300 | VANTAA | 1972 | 100 % | 1 400 | |||
| Tikkurilan Kassatalo As Oy | Asematie 1 | 01300 | VANTAA | 1956 | 60 % | 1 400 | |||
| KAUPPAKESKUKSET, MUU SUOMI | |||||||||
| 12 | Duo | 13 500 | 98,6 | 99,1 | |||||
| Hervannan Liikekeskus Oy | Insinöörinkatu 23 | 33720 | TAMPERE | 1979 | 79 % | 5 200 | |||
| Tampereen Hermanni Koy | Pietilänkatu 2 | 33720 | TAMPERE | 2007 | 100 % | 8 300 | |||
| 13 | Forum | 16 700 | 98,1 | 99,5 | |||||
| Jyväskylän Forum Koy | Asemakatu 5 | 40100 | JYVÄSKYLÄ | 1953/1972/1980/1991/2010 | 100 % |
| Cityconin omistama | Taloudellinen | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kohteen nimi | Osoite | Valmistumisvuosi / peruskorjausvuosi |
Omistusosuus osakkeista, % |
vuokratt ava pinta-ala, m2 |
Vuokraus aste, %, m2 1) |
vuokrausaste, %, EUR 1) |
|||
| 14 | Galleria | 6 400 | 96,4 | 98,3 | |||||
| Oulun Galleria Koy | Isokatu 23 | 90100 | OULU | 1987 | 100 % | 3 400 | |||
| Oulun Isokatu 20 Koy | Isokatu 20 | 90100 | OULU | 1967/1993/1998 | 100 % | 1 500 | |||
| Oulun Isokatu 22 Koy | Isokatu 22 | 90100 | OULU | 1967/1993/1998 | 100 % | 1 500 | |||
| 15 | IsoKarhu | 14 900 | 97,3 | 99,4 | |||||
| Kauppakeskus IsoKarhu Oy | Yrjönkatu 14 | 28100 | PORI | 1972/2001/2004 | 100 % | ||||
| 16 | IsoKristiina | 19 400 | 89,0 | 92,2 | |||||
| Karjalan Kauppakeskus Koy | Brahenkatu 3 | 53100 | LAPPEENRANTA | 1987 | 100 % | 8 400 | |||
| Lappeen Liikekeskus Koy | Brahenkatu 5 | 53100 | LAPPEENRANTA | 1987 | 91 % | 7 400 | |||
| Lappeenrannan Brahenkatu 7 Koy | Brahenkatu 7 | 53100 | LAPPEENRANTA | 1993 | 84 % | 3 600 | |||
| Lappeenrannan Villimiehen Vitonen Oy Kaivokatu 5 | 53100 | LAPPEENRANTA | tontt i | 100 % | |||||
| 17 | Jyväskeskus | 5 800 | 90,2 | 94,3 | |||||
| Jyväskylän Kauppakatu 31 Koy | Kauppakatu 31 | 40100 | JYVÄSKYLÄ | 1955/1993 | 100 % | ||||
| 18 | Koskikara | 5 800 | 85,1 | 89,2 | |||||
| Valkeakosken Liikekeskus Koy | Valtakatu 9-11 | 37600 | VALKEAKOSKI | 1993 | 25 % | 1 500 | |||
| Valkeakosken Torikatu 2 Koy | Valtakatu 9-11 | 37600 | VALKEAKOSKI | 1993 | 100 % | 4 300 | |||
| 19 | Koskikeskus | 34 300 | 100,0 | 100,0 | |||||
| Tampereen Koskikeskus Koy | Hatanpään valtatie 1 | 33100 | TAMPERE | 1988/1995/2012- | 100 % | ||||
| 20 | Linjuri | 9 200 | 100,0 | 100,0 | |||||
| Linjurin Kauppakeskus Koy | Vilhonkatu 14 | 24100 | SALO | 1993/2007 | 89 % | ||||
| 21 | Sampokeskus | 13 800 | 85,4 | 92,0 | |||||
| Rovaniemen Sampotalo | Maakuntakatu 29-31 | 96200 | ROVANIEMI | 1990 | 100 % | 11 700 | |||
| Lintulankulma Koy | Rovakatu 28 | 96200 | ROVANIEMI | 1989/1990 | 100 % | 2 100 | |||
| 22 | Torikeskus | Kauppatori 1 | 60100 | SEINÄJOKI | 1992/2007 | 100 % | 11 700 | 93,8 | 95,9 |
| 23 | Trio | 45 700 | 91,9 | 92,2 | |||||
| Lahden Hansa Koy | Kauppakatu 10 | 15140 | LAHTI | 1992/2010- | 100 % | 10 700 | |||
| Lahden Trio Koy Hansaparkki Koy |
Aleksanterinkatu 20 Kauppakatu 10 |
15140 15140 |
LAHTI LAHTI |
1977/1985-1987/1992/2007 1992 |
90 % 36 % |
35 000 | |||
| MUUT KAUPPAPAIKAT, PÄÄKAUPUNKISEUTU | |||||||||
| 1 | Aseman Ostari | 4 000 | 83,5 | 92,3 | |||||
| Kirkkonummen Liikekeskus Oy | Asematie 3 | 02400 | KIRKKONUMMI | 1991/2011 | 67 % | ||||
| 2 | Asolantien Liikekiinteistö Oy | Asolanväylä 50 | 01360 | VANTAA | 1986 | 100 % | 1 800 | 100,0 | 100,0 |
| 3 | Espoon Louhenkulma Koy | Louhentie 2 | 02130 | ESPOO | 1963 | 50 % | 880 | 100,0 | 100,0 |
| 4 | Hakunilan Keskus | 3 780 | 96,7 | 96,2 | |||||
| Hakucenter Koy | Laukkarinne 6 | 01200 | VANTAA | 1986 | 19 % | 780 | |||
| Hakunilan Keskus Oy | Laukkarinne 4 | 01200 | VANTAA | 1982 | 41 % | 3 000 | |||
| 5 | Kontulan Asemakeskus Koy | Keinulaudankuja 4 | 00940 | HELSINKI | 1988/2007 | 35 % | 4 500 | 100,0 | 100,0 |
| 6 | Laajasalon Liikekeskus | 2 660 | 100,0 | 100,0 | |||||
| Laajasalon Liikekeskus Oy | Yliskyläntie 3 | 00840 | HELSINKI | 1972/1995 | 50 % | 2 300 | |||
| Kuvernöörintie 8 Koy | Kuvernöörintie 8 | 00840 | HELSINKI | 1982 | 100 % | 360 | |||
| 7 | Lautt asaaren Liikekeskus Oy | Lautt asaarentie 28-30 | 00200 | HELSINKI | 1970 | 24 % | 1 500 | 100,0 | 100,0 |
| 8 | Länsi-Keskus Koy | Pihatörmä 1 | 02210 | ESPOO | 1989 | 41 % | 7 800 | 90,2 | 88,8 |
| 9 | Minkkikuja 4 Koy | Minkkikuja 4 | 01450 | VANTAA | 1989 | 100 % | 2 300 | 100,0 | 100,0 |
| Cityconin omistama | Taloudellinen | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kohteen nimi | Osoite | Valmistumisvuosi / peruskorjausvuosi |
Omistusosuus osakkeista, % |
vuokratt ava pinta-ala, m2 |
Vuokraus aste, %, m2 1) |
vuokrausaste, %, EUR 1) |
|||
| 10 | Pihlajamäen liiketalo Oy | Meripihkatie 1 | 00710 | HELSINKI | 1970 | 43 % | 1 700 | 84,3 | 66,6 |
| 11 | Salpausseläntie 11 Koy | Salpausseläntie 11 | 00710 | HELSINKI | 1973 | 31 % | 600 | 0,0 | 0,0 |
| 12 | Sampotori | Heikintori, Kauppamiehentie 1 | 02100 | ESPOO | tontt i | 100 % | 50 | 100,0 | 100,0 |
| 13 | Sinikalliontie 1 Koy | Sinikalliontie 1 | 02630 | ESPOO | 1964/1992 | 100 % | 15 700 | 96,8 | 98,7 |
| 14 | Soukan Itäinentorni As Oy | Soukantie 16 | 02360 | ESPOO | 1972 | 27 % | 1 600 | 100,0 | 100,0 |
| 15 | Talvikkitie 7-9 Koy | Talvikkitie 7-9 | 01300 | VANTAA | 1989 | 100 % | 9 700 | 97,8 | 96,9 |
| 16 | Ultima Oy | Äyritie 1 | 01510 | VANTAA | tontt i | 100 % | |||
| 17 | Vantaan Laajavuorenkuja 2 Koy | Laajavuorenkuja 2 | 01620 | VANTAA | 1976 | 100 % | 2 000 | 100,0 | 100,0 |
| 18 | Vantaan Säästötalo Koy | Kielotie 20 | 01300 | VANTAA | 1983 | 61 % | 3 800 | 96,9 | 98,0 |
| 19 | Wavulinintie 1 Koy | Wavulinintie 1 | 00210 | HELSINKI | 1950/1992 | 100 % | 1 700 | 51,3 | 21,8 |
| MUUT KAUPPAPAIKAT, MUU SUOMI | |||||||||
| 20 | Forssan Hämeentie 3 Koy | Hämeentie 3 | 31100 | FORSSA | 1978 | 100 % | 4 500 | 0,0 | 0,0 |
| 21 | Kaarinan Liiketalo Koy | Oskarinaukio 5 | 20780 | KAARINA | 1979/1982 | 100 % | 9 200 | 95,0 | 96,3 |
| 22 | Karjaan Ratakatu 59 Koy | Ratakatu 59 | 10320 | KARJAA | 1993 | 100 % | 3 100 | 100,0 | 100,0 |
| 23 | Kotkan Keskuskatu 11 Koy | Keskuskatu 11 | 48100 | KOTKA | 1976 | 100 % | 4 300 | 54,5 | 59,0 |
| 24 | Kuopion Kauppakatu 41 Koy | Kauppakatu 41 | 70100 | KUOPIO | 1977 | 100 % | 11 200 | 96,0 | 97,4 |
| 25 | Kuusankosken Kauppakatu 7 Koy | Kauppakatu 7 | 45700 | KUUSANKOSKI | 1980 | 100 % | 2 100 | 100,0 | 100,0 |
| 26 | Lahden Kauppakatu 13 Koy | Kauppakatu 13 | 15140 | LAHTI | 1971 | 100 % | 8 600 | 100,0 | 100,0 |
| 27 | Lentolan Perusyhtiö Oy | Mäkirinteentie 4 | 36220 | KANGASALA | 2007 | 100 % | 11 900 | 93,5 | 94,1 |
| 28 | Lillinkulma Koy | Jännekatu 2-4 | 20760 | PIISPANRISTI | 2007 | 100 % | 7 400 | 75,0 | 76,7 |
| 29 | Orimatt ilan Markkinatalo Oy | Erkontie 3 | 16300 | ORIMATTILA | 1983 | 77 % | 3 100 | 89,7 | 90,5 |
| 30 | Porin Asema-aukio Koy | Satakunnankatu 23 | 28130 | PORI | 1957/1993 | 100 % | 18 900 | 48,2 | 38,8 |
| 31 | Porin Isolinnankatu 18 Koy | Isolinnankatu 18 | 28100 | PORI | 1986/2012 | 100 % | 5 300 | 61,7 | 68,1 |
| 32 | Puijonlaakson Palvelukeskus Koy | Sammakkolammentie 6 | 70200 | KUOPIO | 1971 | 31 % | 1 500 | 100,0 | 100,0 |
| 33 | Runeberginkatu 33 Koy | Runeberginkatu 33 | 06100 | PORVOO | 1988 | 100 % | 6 300 | 100,0 | 100,0 |
| 34 | Säkylän Liiketalo Koy | Pyhäjärventie 3 | 27800 | SÄKYLÄ | 1969 | 100 % | 1 200 | 100,0 | 100,0 |
| 35 | Vaakalintu Koy | Keskuskatu 15 | 11100 | RIIHIMÄKI | 1980 | 96 % | 6 700 | 100,0 | 100,0 |
| 36 | Varkauden Relanderinkatu 30 Koy | Relanderinkatu 28-34 | 78200 | VARKAUS | 1990 | 100 % | 8 200 | 100,0 | 100,0 |
| 59 | SUOMI YHTEENSÄ | 595 670 | 91,5 | 95,3 | |||||
| RUOTSI | |||||||||
| 1 | KAUPPAKESKUKSET, TUKHOLMAN ALUE JA UUMAJA Fruängen Centrum |
Fruängsgången | 12952 | HÄGERSTERN | 1965 | 100 % | 14 900 | 91,4 | 92,8 |
| 2 | Högdalen Centrum | 19 300 | 95,9 | 98,0 | |||||
| Citycon Högdalen Centrum AB | Högdalsgången 1-38 | 12454 | BANDHAGEN | 1959/1995 | 100 % | ||||
| 3 | Jakobsbergs Centrum | 45 400 | 95,9 | 96,9 | |||||
| Citycon Jakobsbergs Centrum AB | Tornérplatsen 30 | 17730 | JÄRFALLA | 1959/1993 | 100 % | ||||
| 4 | Liljeholmstorget Galleria | 40 900 | 98,6 | 97,9 | |||||
| Citycon Liljeholmstorget Galleria AB | Liljeholmstorget 7 | 11763 | TUKHOLMA | 1973/1986/2007/2008/2009 | 100 % | ||||
| 5 | Strömpilen | 26 700 | 98,3 | 98,3 | |||||
| Strömpilen AB | Strömpilsplatsen | 90743 | UUMAJA | 1927/1997 | 100 % | ||||
| 6 | Tumba Centrum | 25 500 | 97,4 | 97,5 | |||||
| Citycon Tumba Centrumfastigheter AB Tumba Torg 115 | 14730 | BOTKYRKA | 1954/2000 | 100 % |
| Valmistumisvuosi / | Omistusosuus | Cityconin omistama vuokratt ava |
Vuokraus | Taloudellinen vuokrausaste, %, |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kohteen nimi | Osoite | peruskorjausvuosi | osakkeista, % | pinta-ala, m2 | aste, %, m2 1) | EUR 1) | |||
| 7 | Åkermyntan Centrum | Drivbänksvägen 1 | 16574 | HÄSSELBY | 1977/2012 | 100 % | 9 500 | 94,0 | 96,0 |
| 8 | Åkersberga Centrum | 27 500 | 81,7 | 86,9 | |||||
| Åkersberga Centrum AB | Storängstorget | 18430 | ÅKERSBERGA | 1985/1995/1996/2010/2011 | 75 % | ||||
| KAUPPAKESKUKSET, GÖTEBORGIN ALUE | |||||||||
| 9 | Stenungs Torg | 36 400 | 94,8 | 95,7 | |||||
| Stenungs Torg Fastighets AB | Östra Köpmansgatan 2-16, 18A-C 44430 | STENUNGSUND | 1967/1993 | 100 % | |||||
| MUUT KAUPPAPAIKAT, TUKHOLMAN ALUE JA UUMAJA | |||||||||
| 1 | Kallhäll | Skarprätt arvägen 36-38 | 17677 | JÄRFALLA | 1991 | 100 % | 3 700 | 63,4 | 73,6 |
| 2 | Länken | Gräddvägen 1-2 | 90620 | UUMAJA | 1978/2004/2006 | 100 % | 7 300 | 100,0 | 100,0 |
| MUUT KAUPPAPAIKAT, GÖTEBORGIN ALUE | |||||||||
| 3 | Backa | Backavägen 3-5 | 41705 | GÖTEBORG | 1990 | 100 % | 7 800 | 29,1 | 25,9 |
| 4 | Hindås | Hindås Stationväg 41-47 | 43063 | HINDÅS | 1978/1999 | 100 % | 1 600 | 100,0 | 100,0 |
| 5 | Lindome | Almåsgången | 43730 | LINDOME | 1974 | 100 % | 7 800 | 96,8 | 97,2 |
| 14 | RUOTSI YHTEENSÄ | 274 300 | 92,6 | 94,7 | |||||
| BALTIA JA UUDET MARKKINAT | |||||||||
| VIRO, KAUPPAKESKUKSET | |||||||||
| 1 | Kristiine Keskus | 42 700 | 100,0 | 100,0 | |||||
| Kristiine Keskus Oü | Endla 45 | 10615 | TALLINNA | 1999-2002/2010 | 100 % | ||||
| 2 | Magistral | 11 700 | 100,0 | 100,0 | |||||
| Magistral Kaubanduskeskuse Oü | Sõpruse pst 201/203 | 13419 | TALLINNA | 2000/2012 | 100 % | ||||
| 3 | Rocca al Mare | 53 300 | 100,0 | 100,0 | |||||
| Rocca al Mare Kaubanduskeskuse AS | Paldiski mnt 102 | 13522 | TALLINNA | 1998/2000/2007-2009 | 100 % | ||||
| LIETTUA, KAUPPAKESKUKSET | |||||||||
| 4 | Mandarinas | 7 900 | 100,0 | 100,0 | |||||
| UAB Prekybos Centras Mandarinas | Ateities g. 91 | 06324 | VILNA | 2005 | 100 % | ||||
| TANSKA, KAUPPAKESKUKSET | |||||||||
| 5 | Albertslund Centrum | 14 700 | 95,2 | 95,5 | |||||
| Albertslund Centrum ApS | Stationstorvet 23 | 2620 | ALBERTSLUND | 1965 | 100 % | ||||
| 5 | BALTIA JA UUDET MARKKINAT, YHTEENSÄ | 130 300 | 99,5 | 99,6 | |||||
| 78 | KAIKKI YHTEENSÄ | 1 000 270 | 92,8 | 95,7 |
1) Laskentakaavat ovat sivulla XXX.
Olemme Citycon Oyj:n ("Yritys") toimeksiannosta määritt äneet Yrityksen hallussa olevien sijoituskiinteistöjen käyvän arvon arvopäivänä 31. joulukuuta 2012. Käypä arvo on määritelty IASB:n (International Accounting Standards Board) mukaisesti. Kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukaan käypä arvo rinnastetaan tyypillisesti markkina-arvoon. Määritett y käypä arvo ei sisällä mahdollisia kaupankäyntikuluja.
Arvio on tehty taloudellista raportointia varten kansainvälisten tilinpäätös- (IFRS) ja arviointistandardien (IVS) kriteerejä noudatt aen. Vakuutamme, ett ä Jones Lang LaSallen arviointiasiantuntijat ovat suoritt aneet Citycon Oyj:n sijoituskiinteistöjen arvioinnin riippumatt omina ja ulkopuolisina kiinteistönarvioitsijoina. Tiedossamme ei myöskään ole mitään toimeksiantoon liitt yviä eturistiriitoja.
Olemme suoritt aneet katselmuksen jokaiseen arvioinnin kohteena olevaan kiinteistöön aikavälillä syyskuu-joulukuu 2011. Lisäksi olemme katselmoineet uudelleen 35 kohdett a vuoden 2012 aikana. Tämän lisäksi olemme katselmoineet kaikki vuoden 2012 aikana portfolioon lisätyt kohteet.
Emme ole suoritt aneet pinta-alojen tarkistusmitt auksia vaan luott aneet Yrityksen meille toimitt amiin tietoihin. Emme ole myöskään nähneet vuokrasopimuksia tai niihin liitt yviä muita dokumentt eja vaan luott aneet Yrityksen toimitt amaan vuokralaislistaukseen.
Suomessa ja Ruotsissa arvioinnit ovat suoritt aneet Jones Lang LaSallen paikalliset toimistot. Virossa, Liett uassa ja Tanskassa paikalliset yhteistyökumppanimme ovat toimineet apunamme arviointien suoritt amisessa.
Tämä lausunto on tarkoitett u Citycon Oyj:n käytt öön yllä mainitt uun käytt ötarkoitukseen ja sen käytt ö muuhun tarkoitukseen ilman Jones Lang LaSallen kirjallista lupaa on kiellett y. Jones Lang LaSallen vastuu rajoitt uu yhtä lailla edellä mainitt uihin tahoihin.
Taloudellinen tilanne Euroopassa on pysynyt haastavana ja arviot talouskasvusta vuodelle 2012 indikoivat taantumaa eteläisessä Euroopassa sekä lievää supistumista Benelux-maissa ja Isossa-Britanniassa. Sen sijaan Saksassa ja Pohjoismaissa nähtiin jonkin verran kasvua ja joissain Keski- ja Itä-Euroopan maissa suhteellisen vahvaa kasvua. Ennusteet vuodelle 2013 lupaavat lievää parannusta vaikkakin kasvun oletetaan pysyvän heikkona. Vahvinta kasvua odotetaan nähtävän Keski- ja Itä-Euroopassa, Pohjoismaissa sekä Turkissa.
Vuonna 2011 Suomen brutt okansantuott een volyymi kasvoi Tilastokeskuksen mukaan 2,7 %ylitt äen selvästi euroalueen keskiarvon. Vuoden 2012 kolmannella neljänneksellä brutt okansantuote laski 0,1 % verratt una edelliseen neljännekseen ja 1,2% verratt una vastaavaan ajankohtaan vuott a aiemmin. Vuodelle 2013 esitetyt arviot brutt okansantuott een kehityksestä lupaavat kaikki kasvua vaihteluvälin ollessa edelleen suuri ulott uen 0,5 prosentista noin 2,5 prosentt iin. Vastaavasti viennin volyymi kasvoi vuoden 2012 kolmannella neljänneksellä 2,4 prosentt ia verratt una edelliseen neljännekseen, mutt a oli kuitenkin 1,8 prosentt ia pienempi kuin vuott a aiemmin.
Kulutt ajien luott amus talouteen oli joulukuussa 3,5, joka on alhainen verratt una pitkän aikavälin keskiarvoon (12,6). Luott amus oli kuitenkin hieman aiempia kuukausia korkeammalla tasolla (marraskuussa 1,0 ja lokakuu -1,6). Vastaavasti vähitt äiskaupan luott amus heikkeni syksyn 2012 aikana. Luott amusindikaatt orin saldoluku oli joulukuussa -9. Pitkän aikavälin keskiarvo on 0. Huolimatt a vaatimatt omasta luott amuksesta vähitt äiskaupan myynti kasvoi marraskuussa 4,9 % ja myynnin määrä 1,7 % vuodentakaisesta.
Vahva kasvu jatkui Ruotsissa vuonna 2011 brutt okansantuott een noustessa 3,9 % ja ylitt äen näin EU:n keskiarvon (1,5 %). Kasvun taustalla olivat kasvava vienti, kotitalouksien kulutus ja yksityiset investoinnit yhdistett ynä matalaan korkotasoon ja valtion ekspansiiviseen talouspolitiikkaan. Ennusteissa vuoden 2012 kasvuksi on arvioitu 0,8 % ja vuoden 2013 kasvuksi 1,5 %, joista kumpikin ylitt ää ennusteet Euroopan Unionille (2012 -0,4 % ja 2013 -0,2 %).
Kuluneen vuosikymmenen aikana yksityisen kulutuksen kasvu Ruotsissa on ollut reilusti yli Euroopan Unionin keskiarvon. Vuosien 2001 ja 2011 välillä reaalinen kasvu EU:ssa oli 14,1 % ja Ruotsissa 23,1 %. Seuraavan viiden vuoden aikana kasvun on ennustett u olevan hieman EU:n keskiarvoa ylempänä (Global Insight).
Myös vähitt äiskaupan myynnin kehitys on ollut Ruotsissa viimevuosina positiivista ja ennusteiden mukaan kasvu jatkuisi vuosina 2011-2015 vahvempana kuin suurimmassa osassa muita Länsi-Euroopan maita. Vähitt äiskaupan myynnin nimelliskasvu vuonna 2011 oli 0,8 %, josta päivitt äistavaroiden myynnin kasvun osuus oli 2,5 % muiden tavaroiden myynnin laskiessa 0,5 %. Vähitt äiskaupan Instituutt i HUI:n viimeisimmän ennusteen mukaan vuonna 2012 vähitt äiskaupan myynnin nimelliskasvu olisi 2,0 %, joka on selkeästi korkeampi kuin ensimmäisellä neljänneksellä annett u 1,3 %:n ennuste. Syynä muutokseen on ollut pelätt yä vähäisempi irtisanomisten määrä sekä oletett ua hitaampi tyött ömyysasteen kasvu.
Talouden kasvu hidastui odotetusti vuonna 2012, mutt a pysyi kuitenkin Euroalueen keskiarvoa vahvempana. Viron talouskasvun tarkistett u lukema vuoden 2012 kolmannella neljänneksellä oli 3,5 %, jota tuki pääasiallisesti kotimainen kysyntä. Viron Pankki ennustaa brutt okansantuott een kasvun saavutt aneen 2,9 % vuonna 2012 ja kasvun olevan vuonna 2013 3,0 % ja vuonna 2014 4,0 %. Kysynnän Viron vientimarkkinoilla odotetaan kasvavan 3,2 % vuonna 2013 ja 5,6 % vuonna 2014.
Infl aatio oli vuonna 2012 4,3 % johtuen pääsääntöisesti energian ja ruoan hintojen noususta. Infl aation ennustetaan kuitenkin olevan hidastumassa, sillä ennuste vuodelle 2013 on 3,6 % ja vuodelle 2014 2,4 %.
Marraskuussa 2012 vähitt äiskaupan yritysten yhteenlaskett u liikevaihto oli 446 miljoonaa euroa, josta tavaroiden vähitt äismyynti edusti 80 %:a. Verratt una vuoden 2011 marraskuun vastaavaan lukuun liikevaihto kasvoi 9 % kun taasen keskimääräinen kasvu vuoden 11 ensimmäisen kuukauden aikana oli 15 %.
Liett uan talouskasvu on ylitt änyt selvästi Euroalueen keskimääräisen kasvun maatalouden ja teollisuuden toimiessa keskeisinä kasvun ajureina. Huolimatt a tästä kansainvälisen talouskasvun heikkeneminen vaikutt aa negatiivisesti myös Liett uan ennusteisiin. Liett uan Pankki ennustaa brutt okansantuott een kasvun olleen 3,0 % vuonna 2012 ja olevan 3,1 % alkavana vuonna. Vastaavasti kulutt ajien luott amuksen ollessa pitkän aikavälin keskiarvonsa alapuolella odotetaan yksityisen kulutuksen kasvavan vain maltillisesti vuonna 2013. Infl aatioennuste vuodelle 2012 on 3,2 % ja vuodelle 2013 2,8 %.
Marraskuussa 2012 vähitt äiskaupan yritysten yhteenlaskettu liikevaihto kasvoi 5,1 %. Vuoden 2012 11 ensimmäisen kuukauden aikana yritysten liikevaihto nousi elintarvikkeiden osalta 1,4 % ja muiden tuott eiden osalta 11,3 %.
Euroopan velkakriisin vaikutukset heijastuvat myös Tanskan talouteen. Ennusteiden mukaan brutt okansantuott een kasvu vuonna 2012 jäi negatiiviseksi, mutt a sen odotetaan elpyvän vuonna 2013 pääasiassa yksityisen kulutuksen, viennin ja investointien kasvun ansiosta.
Toiveet siitä, ett ä vuosi 2012 olisi edustanut taloudellisen alamäen loppua ja kasvun alkua, murskaantuivat jo vuoden ensimmäisten kuukausien aikana, kun kävi selväksi, ett ä Euroopan talouskriisi ei olisi hetkessä ohi. Varsinkin Tanskan vienti on ollut viime vuosina paineen alla johtuen siitä, ett ä useat vientikumppanit ovat kärsineet Euroopan velkakriisin vaikutuksista. Huolimatta haastavista markkinaolosuhteista tanskalaiset yritykset ovat onnistuneet jatkamaan kasvuaan tukien samalla brutt okansantuott een kehitystä. Lisäksi Tanskan valtion päätös verovapaudesta varhaiseläkesäästöjen nostamisen osalta vuonna 2012 tuki yksityistä kulutusta. Toisaalta merkitt ävä osa tästä kulutuksesta kohdistui tuontitavaraan kuten autoihin. Brutt okansantuott een kasvun on ennustett u olleen -0,5 % vuonna 2012 ja kohoavan 0,7 %:iin vuonna 2013 ja 1,6 %:iin vuonna 2014.
Myös vähitt äiskaupan myynti pysyi heikkona vuonna 2012. Marraskuun lopussa myyntien määrä oli laskenut 2 % ja arvossa 0.5% verratt una vuoden takaiseen tilanteeseen. Vähitt äiskaupan myynnin kehitykseen vaikutt aa keskeisesti heikko talouskehitys, joka on laskenut kulutt ajien luott amusta tulevaan.
Lähteet: Paikalliset tilastokeskukset, tutkimusinstituutit ja rahoituslaitokset
Suomessa vuoden 2008 ensimmäisestä vuosipuoliskosta lähtien kiinteistösijoitusmarkkinoiden transaktio volyymi on ollut alhainen. Vaikka sijoituskysyntä on säilynyt suhteellisen vakaana, on parhaiden kohteiden rajallinen tarjonta pitänyt sijoitusvolyymit matalalla tasolla. Liikekiinteistöjen transaktiovolyymi asett ui vuonna 2012 noin 400 miljoonaan euroon ollen hieman vuoden 2011 tasoa korkeampi. Myöskään ennuste alkavalle vuodelle ei odota tilanteeseen merkitt äviä muutoksia.
Sijoitusmarkkinoiden polarisaatio näytt ää jatkuvan – samalla kun parhaiden kohteiden kysyntä on edelleen vahvaa, kun sijoitt ajat joilla on pääomaa etsivät turvasatamia, heijastuu rahoituksen saatavuuden ja rahoitusehtojen kiristyminen velkavipuun nojaavien value added- ja opportunistisijoitt ajien hinnoitt eluun. Vahvasta kysynnästä johtuen parhaiden kohteiden tuott ovaatimukset ovat pysyneet vakaina tai olleet edelleen jopa lievässä laskussa, mutta kakkosluokan kohteissa tuott ovaatimukset ovat kääntymässä nousuun.
Vähitt äiskaupan myynnin positiivisen kehityksen myötä liiketilojen vuokrat ovat jatkaneet nousuaan. Vuokrien nousu on painott unut kuitenkin parhaisiin sijainteihin – poikkeuksena tilaa vievä kauppa, jossa vuokrien nousu näytt ää tällä erää olevan takanapäin. Ylipäätään vuokralaiskysyntä on vahvinta keskustasijainneissa ja kauppakeskuksissa.
Liikekiinteistöjen transaktiovolyymi vuoden 2012 viimeisellä neljänneksellä oli noin 7,6 miljardia kruunua ollen hieman korkeampi kuin vuoden 2011 vastaavana ajankohtana (6,8 miljardia kruunua). Koko vuoden 2012 volyymi jäi kuitenkin 13,4 miljardiin kruunuun, ollen selkeästi vuoden 2011 volyymiä (16,1 miljardia kruunua) alhaisempi. Noin 80 % liikekiinteistöjen transaktiovolyymistä vuoden 2012 viimeisellä neljänneksellä edusti kauppoja, joissa jompikumpi kaupan osapuolista oli kansainvälinen sijoitt aja.
Sijoitt ajien kiinnostus kiinteistöihin, jotka sijaitsevat hyvällä sijainnilla ja joissa on vahvat vuokralaiset sekä alhainen vajaakäyttö, on vahvaa. Sen sijaan niiden kohteiden myyminen, jotka eivät täytä joitakin tai kaikkia näistä kriteereistä on huomatt avasti haastavampaa.
Prime-kauppakeskusten tuott ovaatimukset ovat tällä hetkellä 5,5 % ja parhaiden tilaa vievän kaupan kohteiden 6,25 %. Luvut ovat pysyneet vakaina vuoden 2011 puolivälistä saakka lukuun ott amatt a tällä kvartaalilla tehtyä 25 korkopisteen nostoa tilaa vievän kaupan kohteiden osalta.
Viimeaikoina liiketilojen prime-vuokrien nousu on ollut linjassa infl aation kanssa tai hiukan sen yläpuolella, kun taasen kakkosluokan kohteiden vuokrat ovat pysyneet muutt umatt omina tai jopa laskeneet hieman. Viimekuukausina kauppakeskusten vuokrien kasvu on ylitt änyt tilaa vievän kaupan vuokrien kehityksen. Hidastuvan talouskasvun ja vähitt äiskaupan myynninkasvun yhdistelmä uusien liiketilojen rakentamisen kanssa on heikentänyt liiketilavuokrien kasvua kasvun jäädessä alhaisemmaksi kuin mihin Ruotsissa on viimeisen vuosikymmenen aikana totutt u.
Virossa kulutt ajien luott amus oli joulukuussa 2012 korkeammalla verratt una vuoden takaiseen ja saavutt i pitkänaikavälin keskiarvonsa. Kasvavan kysynnän tukemana myös vähitt äiskaupan yritysten luott amus oli selkeästi 10-vuoden keskiarvonsa yläpuolella. Vahva myynnin kasvu on lisännyt liiketilojen kysyntää erityisesti Tallinnan keskustassa ja moderneissa kauppakeskuksissa. Vajaakäytt ö Tallinnan kauppakeskuksissa on lähellä nollaa, kun taasen liiketilojen vuokrat ovat nousseet linjassa infl aation kanssa.
Seuraavan 24 kuukauden aikana Tallinnan on tulossa noin 100 000 neliömetriä uutt a liiketilaa. Luku sisältää kaksi uutt a kauppakeskusta. joista toinen sijaitsee Tallinnan itäosassa ja toinen keskustassa. Kaiken kaikkiaan liiketilaa on tällä hetkellä suunnitt eluvaiheessa yhteensä noin 500 000 neliömetriä, mutt a vain osa pöydällä olevista hankkeista tullee realisoitumaan edes pitkällä aikavälillä. Vastaavasti hyper- ja supermarkett ien saralla päivitt äistavarakaupan ketjut laajentavat toimintaansa ja kasvupotentiaalia on nähtävissä myös pienten paikalliskeskuksien osalta.
Myös sijoitusmarkkinat ovat aktivoituneet ja super- ja hypermarket-kauppojen lisäksi vuoden 2012 kolmannella neljänneksellä Tallinnassa tehtiin yksi kauppakeskustransaktio, jossa kauppahinta oli 21,5 miljoonaa euroa (liiketilaa 21 500 m2). Toisen samaa suuruusluokkaa olevan kauppakeskustransaktion odotetaan tapahtuvan tammikuussa 2013. Kysynnän vahvistuessa liikekiinteistöjen tuott ovaatimukset ovat laskeneet alle 8 %:n.
Vilnan liikekiinteistömarkkinat ovat kasvussa ja lähitulevaisuudessa markkinoille on tulossa noin 60 000 neliömetriä uutt a tilaa kansainvälisten muotiketjujen imussa sekä kotimaisten ketjujen puolustaessa asemiaan. Vastaavasti IKEA avaa noin 30 000 neliömetrin yksikön vuonna 2013. Prime-kauppakeskusten vajaakäytt ö on laskenut eritt äin matalalle tasolle uusien vähitt äiskaupan brändien saapuessa markkinoille. Vuonna 2010 myönnetyt vuokrien alennukset ovat päätt ymässä ja samalla vuokratasot ovat elpymässä. Parhaiden ja kakkosluokan kohteiden välinen ero vuokratasoissa on kuitenkin pysynyt huomatt avana.
Vuoden 2012 puoliväliin saakka kansainvälisten sijoitt ajien kiinnostus kohdistui pääosin Viroon, mutt a nyt kysyntä on asteittain laajentumassa koko Baltiaan. Vuoden 2012 viimeisellä neljänneksellä tehtiin 25 miljoonan euron kauppa, jossa ruotsalainen sijoitusrahasto East Capital osti Gedimino Street 9:n (17 000 neliömetrin kauppakeskus Vilnan keskustassa). Prime-kauppakeskusten tuott ovaade on 8,0 % tuntumassa ja sijoitt ajien aktiivisuus vaikutt anee jatkossa tuott ovaateisiin laskevasti.
Sijoitusaktiivisuus kiinteistömarkkinoilla pysyi suhteellisen matalana vuonna 2012. Kokonaistransaktiovolyymi oli samalla tasolla kuin vuonna 2011, mutt a liikekiinteistöjen osuus volyymistä laski huomatt avasti. Vuonna 2011 liikekiinteistöjen osuus transaktiovolyymistä oli 30 %, mutt a vuonna 2012 luku puolitt ui ollen 15 %. Ensisijainen syy tähän oli se, ett ä Kööpenhaminassa sijaitseva kauppakeskus Illum myytiin vuonna 2011. Edellä mainitt u kauppa yksistään oli arvoltaan 1,6 miljardia kruunua, eikä vuonna 2012 tehty näin suuria kauppoja liikekiinteistöjen osalta.
Sijoitt ajien kiinnostus on keskitt ynyt tällä hetkellä Kööpenhaminan keskustan parhailla paikoilla sijaitseviin kiinteistöihin. Erityisesti kansainvälisten sijoitt ajien kiinnostus näitä kiinteistöjä kohtaan on kasvanut ja tuott ovaade prime-kohteiden osalta on laskenut 4,75 %:iin. Kauppakeskusten likviditeett i on edelleen huono johtuen siitä, ett ä suurin osa kauppakeskuksista on kahden markkinoita hallitsevan sijoitt ajan omistuksessa, jotka eivät ole erityisen halukkaita myymään kohteitaan. Prime-kauppakeskusten tuott ovaade oli vuoden 2012 lopussa 5-5,5 % tuntumassa ja on pysynyt muutt umatt omana viimeiset 12 kuukautt a.
Pääasiallisena arviointimenetelmänä on käytett y 10-vuoden kassavirtamenetelmää. Mallinnus on tehty käytt äen Citycon Oyj:n kassavirtamallia. Laskennassa on kunkin vuokratun tilan osalta huomioitu vuokrasopimusten mukaiset vuokrat ja vuokrakauden jälkeiseltä ajalta vuokrana on käytett y arvioitsijan arvioimaa markkinavuokratasoa.
Potentiaalinen brutt ovuokratuott o on saatu laskemalla yhteen vuokrasopimusten mukainen tuott o ja tyhjien tilojen markkinavuokrilla laskett u tuott opotentiaali. Efektiivinen vuokratuott o on saatu vähentämällä laskentahetken mukainen vajaakäytt ö sekä uudelleenvuokrauksen jälkeiseltä ajalta rakenteellinen vajaakäyttöoletus. Nett otuott o on saatu vähentämällä edelleen kiinteistönhoitokulut ja vuokralaisparannukset. Vähentämällä peruskorjaustyyppisten korjausten ja investointien arvo on saatu nett otuott o peruskorjausten jälkeen. Kassavirtojen nykyarvo on laskett u diskontt aamalla edellä mainitt u nett otuott o nykyhetkeen.
Jäännösarvo kassavirtakauden lopussa on laskett u pääomitt amalla 11. vuoden nett otuott o peruskorjausten jälkeen päätearvon tuott ovaatimuksella. Kiinteistön kokonaisarvo on saatu laskemalla yhteen kassavirtakauden vuositt aisten nett okassavirtojen nykyarvot sekä tarkasteluhetkeen diskontatt u jäännösarvo ja muut mahdolliset arvoa lisäävät erät kuten hyödynnett ävissä olevan käytt ämätt ömän rakennusoikeuden arvo.
Kehityshankkeet on sisällytett y arvioitavaan kokonaisuuteen Citycon Oyj:ltä saamamme informaation perusteella. Laskennassa kohteiden tuleva vuokratuott o huomioidaan solmitt ujen sopimusten ja markkinavuokraolett amien perusteella. Vastaavasti hankkeen rakennusaika huomioidaan periodina, jolloin tiloista ei saada tuott oja tai tuott oja saadaan rajallisesti. Jäljellä olevat sitoutumatt omat investoinnit on huomioitu laskelman kulupuolella arvoa vähentävänä tekijänä. Tästä johtuen kehityshankkeiden arvo nousee automaatt isesti investointien realisoituessa ja uudistetun keskuksen avaushetken lähestyessä.
Kiinteistösalkku koostuu pääasiassa liikekiinteistöistä, joita Citycon Oyj omistaa Suomessa 57, Ruotsissa 14, Virossa kolme sekä Liett uassa ja Tanskassa molemmissa yhden. Salkun runko koostuu 37 kauppakeskuksesta, jotka edustavat 91,4 % koko portfolion vuokratt avasta alasta ja muodostavat selvästi suurimman osan koko kiinteistösalkun arvosta. Kauppakeskusten lisäksi portfolio sisältää muita toimitiloja ja kehityskohteita.
Ulkoisen arvonmäärityksen piiriin on tullut kaksi uutt a kohdetta edellisen arvioinnin jälkeen: kauppakeskus Citytalo Oulussa, joka on osa Cityconin omistamaa Oulun Galleriaa ja kauppakeskus Albertslund Kööpenhaminassa.
Kiinteistösalkun käyväksi arvoksi 31.12.2012 on arvioitu noin 2 704 miljoonaa euroa. Verratt aessa edelliseen arvioon salkun käypä arvo on noussut noin 48 000 000 euroa eli 1,8 % ja painotett u keskimääräinen tuott ovaatimus on pysynyt samana ollen 6,3 %. Suurimmat arvonnousun aiheutt ajat ovat neljännellä kvartaalilla tehdyt investoinnit ja arvonmäärityksen piiriin lisätyt uudet kohteet.
Seuraavalla sivulla olevassa taulukossa on esitett y painotetut keskimääräiset tuott ovaatimukset (kohteen käyvällä arvolla painotett una). Citycon Oyj:n portfolio sisältää muutaman eritt äin arvokkaan kiinteistön verratt una salkun muihin kohteisiin. Tämä johtaa siihen, ett ä painotetut keskiarvot seuraavat pitkälti näiden muutaman kohteen muutoksia. Kauppakeskus Iso Omena Espoossa on portfolion arvokkain kohde.
Suomen kohteiden käypä arvo on 1 652 miljoonaa euroa, joten salkun arvo on noussut edelliseen kvartaaliin verratt una 1,8 % (29,8 miljoonaa euroa). Painotett u tuott ovaatimus (6,2 %) on laskenut 10 korkopistett ä ja painotett u tuott ovaatimus markkinavuokrille (6,8 %) sekä painotett u alkutuott ovaatimus (6,2 %) ovat pysyneet ennallaan. Arvon nousu johtuu pääasiassa kauppakeskusten arvonnoususta.
Ruotsin kiinteistöjen käypä arvo on 736 miljoonaa euroa ja on näin ollen laskenut 0,6 % verratt una edelliseen arvioon. Arvon lasku johtuu kurssieroista sekä tuott ovaateiden lievästä noususta. Painotett u tuott ovaatimus on noussut 10 korkopistett ä ollen 6,0 %. Painotett u alkutuott ovaatimus (5,6 %) on laskenut 10 korkopistett ä ja painotett u tuott ovaatimus markkinavuokrille (6,6 %) on pysynyt samana.
Portfoliossa Baltia ja uudet markkinat sijaitsevien kohteiden käypä arvo on 316 miljoonaa euroa ja on näin ollen noussut 7,5 % verratt una edelliseen arvioon. Arvon nousu johtuu pääasiassa siitä, ett ä Albertslundin kauppakeskus on lisätt y tähän portfolioon. Painotett u tuott ovaatimus on laskenut 20 korkopistett ä ollen nyt 7,7 %. Painotett u alkutuott ovaatimus on laskenut 30 korkopistett ä ollen 7,9 % ja painotett u tuott ovaatimus markkinavuokrille on noussut ollen nyt 8,2 % eli 20 korkopistett ä korkeampi kuin edellisen kvartaalin lopussa.
Kiinteistökannan käyvän arvon herkkyysanalyysiä varten on muodostett u yhteenvetokassavirta, jossa yksitt äiset kassavirtalaskelmat on yhdistett y yhdeksi kokonaisuudeksi kuvaamaan koko kiinteistökantaa. Tämän jälkeen arvon muutoksia on tarkasteltu muutt amalla laskennan keskeisiä muutt ujia yksi kerrallaan. Tarkastelussa mukana olevat muutt ujat ovat tuott ovaatimus, markkinavuokrat ja hoitokulut. Vertailu- ja lähtökohtana on
käytett y kiinteistökannan nykyistä käypää arvoa. Herkkyystarkastelu on suoritett u muutt amalla yhden parametrin arvoa kerrallaan ja laskemalla kiinteistökannalle vastaava uusi käypä arvo. Kyseessä on yksinkertaistett u malli, jonka tarkoitus on osoitt aa suuntaa antavasti eri muutt ujien vaikutus kiinteistösalkun arvon muodostumisessa. Alla oleva kuvaaja osoitt aa herkkyysanalyysin tulokset.
Kuten yllä olevasta kuvaajasta nähdään, on arvo herkin markkinavuokrien ja tuott ovaateen muutoksille. 10 %:n nousu markkinavuokrissa aiheutt aa noin 14 %:n nousun arvossa ja 10 %:n lasku tuott ovaateessa aiheutt aa noin 11 %:n nousun arvossa. Kulujen muutoksen vaikutus arvoon on selkeästi muita tarkasteltuja parametreja pienempi.
Mielestämme Citycon Oyj:n sijoituskiinteistöjen käypien arvojen yhteissumma velatt omana, kiinnityksistä ja rasituksista vapaana on yhteensä noin € 2 704 000 000 (Kaksituhatt a seitsemänsataaneljämiljoonaa euroa)
Helsingissä ja Tukholmassa 16.1.2013
Tero Lehtonen Johtaja Jones Lang LaSalle Finland Oy
Åsa Linder Johtaja Jones Lang LaSalle AB
Maria Sirén Analyytikko Jones Lang LaSalle Finland Oy
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.