Annual Report • Mar 27, 2017
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Sisällysluettelo | Sivu | |
|---|---|---|
| Hallituksen toimintakertomus | $3 - 13$ | |
| Osakkeet ja osakkeenomistajat | ||
| Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut | 11 | |
| Osakekohtaiset tunnusluvut | 11 | |
| EPRA-tunnuskuvut ja laskentakaavat | 12 | |
| Tunnuslukujen laskentakaavat | 13 | |
| Konsernin tuloslaskelma | 14 | |
| Konsernin tase | 15 | |
| Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista | 16 | |
| Konsernin rahavirtalaskelma | 17 | |
| Konsernitilinpäätöksen liitetiedot | ||
| Konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet | 19 | |
| Segmentti-informaatio | 27 | |
| 1 | Segmenttikohtaiset tuloslaskelmat | 28 |
| $\overline{2}$ | Liikevaihto | 29 |
| 3 | Ylläpitokulut | 29 |
| 4 | Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot | 29 |
| 5 | Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta | 29 |
| 6 | Hallinnon kulut | 29 |
| 7 | Liiketoiminnan muut kulut- ja tuotot | 30 |
| 8 | Rahoitustuotot- ja kulut | 31 |
| 9 | Tuloverot | 31 |
| 10 | Osakekohtainen tulos | 31 |
| 11 | Kiinteistöt ja liikearvo | 32 |
| 12 | Osuudet osakkuusyrityksissä | 36 |
| 13 | Myyntisaamiset ja muut saamiset | 36 |
| 14 | Rahavarat | 36 |
| 15 | Laskennalliset verosaamiset- ja velat | 37 |
| 16 | Rahoitusvelat | 37 |
| 17 | Omaa pääomaa koskevat liitetiedot | 38 |
| 18 | Ostovelat, siirtovelat ja muut velat | 41 |
| 19 | Johdannaiset - Koronvaihtosopimukset | 41 |
| 20 | Vastuusitoumukset | 42 |
| 21 | Rahoitusriskien hallinta | 44 |
| 22 | Tytäryritykset | 46 |
| 23 | Muut vuokrasopimukset | 46 |
| 24 | Lähipiiritapahtumat | 47 |
| 25 | Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat | 47 |
| Emoyhtiön tuloslaskelma | 48 | |
| Emoyhtiön tase | 49 | |
| Emoyhtiön rahavirtalaskelma | 51 | |
| Emoyhtiön tilinpäätöksen laadintaperiaatteet ja liitetiedot | 52 | |
| Käytetyt kirjanpitokirjat | 57 | |
| Tilinpäätöksen allekirjoitukset | 58 | |
| Tilintarkastuskertomus |
Toimintakertomus 2016
Investors House Oyj-konserniin kuuluu emoyhtiön lisäksi kiinteistöjä omistavia asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöitä sekä liiketoimintaa harjoittavia osakeyhtiöitä.
Vuosi 2016 oli Investors Houselle eteenpäin vievä. Strategian toteutus eteni jokaisella lohkolla. Vuoden aikana yhtiö toteutti sekä kasvuinvestointeja että kasvoi orgaanisesti. Samoin yhtiö irtautui voitollisesti niistä sijoituksista, jotka eivät olleet vahvistetun strategian kannalta välttämättömiä.
Yhtiön liikevaihto yli kaksinkertaistui, tulos parani, operatiivinen tulos nousi, ja nettovarallisuus / osake kasvoi.
Tilikauden aikana yhtiö julkisti keskipitkän aikavälin strategiset tavoitteensa.
Yhtiö monipuolisti liiketoimintamalliaan ja pyrki sitä kautta monipuolistamaan ansaintaansa ja hajauttamaan riskejään.
Yhtiö siirtyi tilinpäätöksessä kahden liiketoimintasegmentin mukaiseen raportointiin tarkoituksenaan parantaa sijoittajainformaatiota ja läpinäkyvyyttä. Liiketoimintasegmentti 'Kiinteistöt' toi vuonna 2016 yhteensä 83 % liikevaihdosta ja 'Management' -segmentti 17 %.
Euroopan ja erityisesti Suomen talouden haasteet jatkuivat olkoonkin, että kotimarkkinakysyntä ja rakentaminen tukivat kansantalouden kehittymistä. Korkotaso säilyi poikkeuksellisen matalalla tasolla mikä piti rahoituskustannuksia matalana. Suomessa keskeistä julkisen talouden teemoja olivat päätökset maakuntahallinnon luomisesta koska se pitkällä aikavälillä määrittää vahvistuvat kasvukeskukset.
Asuntomarkkina oli kaksijakoinen. Toisaalta kasvukeskuksissa kysyntä ylitti tarjonnan ja toisaalta pienillä, muuttotappiopaikkakunnilla tarjonta ylitti kysynnän. Asuntomarkkinan hintakehitys oli vaakaa. Matalan korkotason siivittämänä kiinteistösektorille ohjautui paljon uuttaa pääomaa.
Kaupallisten kiinteistöjen puolella markkina oli kehittyvä sekä kauppavolyymien että osin myös hintojen osalta. Ulkomainen raha etsi aktiivisesti Suomesta sijoituskohteita.
Konsernin laaja tulos vuonna 2016 oli 3.680 t€ (edellisvuonna 3.467 t€). Tulosparannus oli määrällisesti vähäinen. Rakenteellisesti edellisvuotta suurempi osuus muodostui kassavirrallisesta tuloksesta ja pienempi osa arvonmuutoksista.
Tulosparannus aiheutui liiketoiminnan ja liikevaihdon kasvusta, kulujen säilymisestä matalalla tasolla sekä investointien arvonmuutoksista. Liikevaihto kasvoi merkittävästi tehtyjen investointien johdosta sekä vanhan kiinteistökannan hyvän vuokrausasteen johdosta. Arvonmuutokset aiheutuivat tehdyistä investoinneista ja kehitystoimista.
EPRAn suositusten mukaan laskettu operatiivinen tulos kuvaa tulosta ilman arvonmuutoksia ja myyntivoittoja/-tappioita. Operatiivinen tulos parani huomattavasti ollen 1.006 t€ (716 t€).
Konsernin sijoitetun pääoman tuotto oli hyvällä tasolla ollen 13,1 % (25,5 %). KTI:n raportin mukaan koko maassa kiinteistösijoitusten keskimääräinen tuotto oli 6,2 %.
Oman pääoman tuotto oli samoin varsin hyvä ollen 18,6 % (29,2 %).
Osakkaan saama osingosta ja arvonkehityksestä muodostuva kokonaistuotto vuonna 2016 oli 13,1 % (13,3 % vuonna 2015), mikä ylittää pitkän aikavälin tavoitteen 10 %.
Konsernin taseen loppusumma oli 43.589 t€ (29.256 t€). Tasetta kasvattivat strategian mukaiset investoinnit asumiseen ja management -toimintaan. Tasetta pienensivät strategiaan soveltumattomien kiinteistöjen myynti sekä yksittäisten asuinhuoneistojen myynti
Yhtiön vieraanpääoman rahoitus muodostuu emoyhtiön lainoista sekä omistettujen asunto-ja kiinteistöyhtiöiden lainoista. Konsernin velat olivat yhteensä 21.894 t€ (11.390). Konsernin omavaraisuus säilyi hyvänä ollen vuoden 2016 lopussa 49,8 % (61,1 %).
Yhtiön pyrkimyksenä on laajentaa ja monipuolistaa rahoituspohjaansa sekä erityisesti hallita rahoitusta koskevat riskit riittävän omavaraisuusasteen ja korkosuojauksen keinoin. Yhtiön omavaraisuusaste säilyi vahvana ollen vuoden lopussa 49,8 % (61,1 %). Emoyhtiön lainat suojataan politiikan mukaisesti 50-100 %:sti korkojohdannaisin tai vastaavin riskienhallinnallisin keinoin. Vuoden lopussa suojausaste oli 63%.
EPRAn mukainen osakekohtainen nettovarallisuus / osake kasvi selvästi ja oli 6,99 €/osake (5,94 $\epsilon$ /osake).
Yhtiön sijoitussalkku vuoden 2016 lopussa muodostui asuntokiinteistöistä, joissa oli selvä painopiste sekä kaupallisista kiinteistöistä ja Management -toiminnosta. Tavoitteena on, että asunnot muodostaisivat vähintään 60 % sijoitusvarallisuudesta ja muut omaisuuserät maksimissaan 40 %. Muiden omaisuuserien eli kaupallisten kiinteistöjen ja Management-toiminnan tarkoitus on parantaa sijoitustoiminnan sitoman pääoman tuottoa ja sitä kautta osakkeen arvoa. 31.12.2016 tilanteessa varoista 69 % oli sidottu asuntoihin, 28 % kaupallisiin kiinteistöihin ja 3 % managementtoimintaan.
Vuoden 2016 lopun tilanteessa kiinteistöt sijaitsevat 92 %:sti pk-seudulla ja maakunnallisissa kasvukeskuksissa. Kahdeksan prosenttia kiinteistösalkusta on sijoitettu pieniin kaupunkeihin. Tavoite on, että salkku painottuu pk-seudulle sekä maakunnallisiin kasvukeskuksiin.
Vuoden 2016 lopun tilanteessa yhtiön sijoitusomaisuus koostuu uudehkoista kiinteistöistä siten, että 91 % on valmistunut tai peruskorjattu 1990 tai myöhemmin. Ikäjakauman hallinnan tarkoitus on välttää korjausvelkaa ja peruskorjaustarpeita.
Yhtiö irtautui strategiaan soveltumattomista kiinteistöistä alkuvuonna myymällä liikekiinteistön Porissa. Yhtiö myi tilikauden aikana myös yksittäisiä asuinhuoneistoja markkinaehtoisesti.
Yhtiö hankki useita asuntokokonaisuuksia mm Jyväskylässä ja Porvoossa. Samoin yhtiö hankki 30 %:n omistusosuuden Lappeenrannasta Skinnarilan Kampuksesta.
Management-puolella yhtiö hankki omistukseensa OVV Asuntopalvelut Oy:n liiketoiminnan sekä Technopoliksen palveluliiketoiminnan Lappeenrannassa.
Investointien ja myyntien lopputulemana yhtiön tuottorakenne vuoden 2016 aikana monipuolistui merkittävästi mikä samalla hajautti riskejä aikaisempaa tehokkaammin. Loppuvuonna 2016 yhtiön tuotot muodostuivat asuntojen ja toimitilojen vuokratuotoista sekä management-palveluiden tuotoista. Tuottorakenteen hajauttaminen oli merkittävä yhtiön riskiprofiilia ja suhdannekestävyyttä parantava muutos vuoden 2016 aikana.
Yhtiö aloitti valmistelemaan mahdollista asuntojen hankekehitystä erityisesti pääkaupunkiseudulla.
Yhtiö alkoi valmistelemaan joukkorahoituspohjaisen toiminnan käynnistämistä hallinnoimansa Investors House CF 1 Oy:n toimesta.
Yhtiö jatkoi asuin- ja kaupallisten kiinteistöjen vuokraustoimintaa tavoitteena vakaa ja ennustettava vuokrakassavirta.
Sijoitussalkun nettotuotto vaihteli 5,4-6,0 %:n välillä olleen joulukuussa 2016 vuositasolle skaalattuna 6,0%. Management-toiminta ja kiinteistöjen hajautus kaupallisiin kiinteistöihin paransi salkun keskimääräistä tuottoa.
Yhtiön sijoituskiinteistöjen vuokrausaste säilyi koko vuoden kohtuullisen hyvänä ollen vuoden lopussa 93 %. Vapaana olevia asuin huoneistoja oli lähinnä Hämeenlinnassa ja Porissa. Kampus Skinnarilan korkeatuottoisen kohteen hankinta 11/2016 nosti salkun tuottotasoa, mutta samalla laski vuokrausastetta.
Konsernin omistaman OVV Asuntopalvelut Oy:n johtamassa vuokravälitystoiminnassa itsenäisistä yrittäjistä muodostuva OVV-ketju teki yli 3.500 asuinhuoneiston vuokrasopimusta. Ketju toimii 11 paikkakunnalla. Vuokrausmäärä kasvoi 5,0 % edellisvuoteen verrattuna.
Kiinteistöjen ylläpito jatkui normaalisti.
Merkittäviä korjaus- tai ajanmukaistustarpeita ei ollut johtuen siitä että kiinteistökanta pääosin on uudehkoa 1990-luvulla tai myöhemmin rakennettua tai peruskorjattua.
Yhtiön keskeiset riskit koskevat vuokrausta, kiinteistömarkkinaa, rahoitusta ja kiinteistöjen kuntoa.
Vuokrausriski voi toteutuessaan heikentää kassavirtaa ja sitä kautta yhtiön liiketaloudellista asemaa. Vuokrausriskiä hallitaan hajauttamalla sijoitukset siten, että vähintään 60 % sijoituksista on asunnoissa. Edelleen, sijoitukset pyritään painottamaan pk-seudulle ja maakunnallisiin kasvukeskuksiin, joissa asuntojen vuokrakysyntä on ennustettavaa. Tilikaudella 2016 merkittävää oli tuottopohjan laajentaminen ja hajauttaminen sekä management -toiminnan palvelutuottojen osuuden kasvu.
Rahoitusriski voi realisoitua joko rahan hinnan noustessa tai sen saatavuuden heikentyessä. Molemmat voivat toteutuessaan heikentää yhtiön taloudellista asemaa. Rahan hintaa koskevaa riskiä hallitaan suojaamalla emoyhtiön lainat 50-100 % korkojohdannaisilla tai vastaavilla keinoilla. Suojausaste vuoden 2016 lopussa oli 63 % Rahan saatavuuden kannalta keskeinen riskinhallintaelementti on riittävä omavaraisuusaste, joka vuoden 2016 lopussa oli 49,8 %.
Asunto- ja kiinteistömarkkinoiden arvonmuodostusta koskeva riski voi toteutuessaan laskea yhtiön sijoitusomaisuuden arvoa ja näin heikentää yhtiön taloudellista asemaa. Tätä riskiä pyritään hallitsemaan toisaalta hajauttamalla sijoitukset asuntojen lisäksi maksimissaan 40 % muihin kiinteistötyyppeihin sekä Management-toiminnalla, joka lisää tuottoja sitomatta merkittävästi pääomia. Edelleen asuntojen osalta investoinnit keskitetään pääosin pk-seudulle ja maakunnallisiin kasvukeskuksiin.
Kiinteistöjen kunto ja tekninen riski voivat realisoituessaan aiheuttaa huomattavia korjaustarpeita ja kustannuksia. Tämän hallitsemiseksi yhtiö pyrkii keskittämään investointinsa ja salkkunsa korjausvelka olisi maltillinen eikä merkittävää rakenteen siten, että systemaattista peruskorjaustarvetta syntyisi. Vuoden 2016 lopussa 91 % sijoituksista oli kiinteistöissä, jotka olivat rakennettu tai peruskorjattu 1990 tai myöhemmin.
Yhtiöllä oli 31.12.2016 Euroclear Finlandin ylläpitämän osakasrekisterin mukaan 336 (200) osakasta. Osakasmäärä kasvoi vuoden aikana 68 %.
Osinkopolitiikaksi vahvistettiin jakaa osinkoina 50-90 % operatiivisesta tuloksesta (EPRA). Yhtiökokous 23.3.2016 päätti 0,17 €/osake osingosta. Näin osinkoon tehtiin operatiivisen tuloksen myönteisen kehittymisen myötä tasokorotus kun se oli 70 % suurempi kuin edellisvuonna.
Yhtiön vuoden alkukurssi oli 5,43 €/osake ja vuoden päätöskurssi 5,97 €/osake. Osakkeen osingosta ja arvonmuutoksesta muodostuva kokonaistuotto osakkeenomistajalle vuonna 2016 oli 13,1 % (13,3 % vuonna 2015).
| Osakas | Osakeomistus | Omistusosuus |
|---|---|---|
| MAAKUNNAN ASUNNOT OY | 1566080 | 47,3% |
| CORE CAPITAL OY | 365071 | 11,0 % |
| OWH-YHTIÖT OY | 272498 | 8,2% |
| RATI-KIINTEISTÖT OY | 219884 | 6,6% |
| GODOINVEST OY | 203587 | 6,1% |
| GRÖNROOS MARI ANNELI | 88956 | 2,7% |
| GRÖNROOS NINO HENRY JUHANI | 85000 | 2,6% |
| HEKHOLM OY | 80000 | 2,4% |
| GRÖNROOS MIKAEL HENRY | 75702 | 2,3% |
| GRÖNROOS ARTO OTTO SAKARI | 34585 | 1,0% |
| GRÖNROOS KAIJA KAARINA | 31259 | 0,9% |
| PAKKANEN ANNELI ELISABETH | 24000 | 0,7% |
| ROYAL HOUSE OY | 21300 | 0,6% |
| HAAVISTO ESA ANTERO | 19058 | 0,6% |
| LINDH AUNE IRMELI | 18046 | 0,5% |
| REVECO OY | 17891 | 0,5% |
| TUOMINIEMI JUKKA HANNU | 17891 | 0,5% |
| HYTÖNEN KARI PEKKA JUHANI | 16800 | 0,5% |
| HYYPPÄ HANNU ANTERO | 10685 | 0,3% |
| PÖYHÖNEN MARKKU OLAVI | 8945 | 0,3% |
Yhtiön 20 suurinta osakkeenomistajaa 31.12.2016 olivat:
Yhtiön osakkeita oli ulkona yhteensä 3.310.764 osaketta. Yhtiön hallussa oli yhteensä 208.693 osaketta ja hallituksella yhtiökokouksen myöntämä vatuus niiden käyttöön. Ulkona olevien ja yhtiön hallussa olevien osakkeiden yhteismäärä on 3.519.457 osaketta.
Yhtiön toimitusjohtajalla on lyhyen aikavälin kannustinjärjestelmään kuuluvana optio-oikeus hankkia yhteensä 40.000 osaketta hintaan 5,40 €/osake. Oikeus on voimassa 1.12.2017-31.1.2018.
Yhtiön hallituksessa on viisi jäsentä: Tapani Rautiainen (puheenjohtaja), Timo Valjakka (varapuheenjohtaja), Taina Ahvenjärvi, Mikael Grönroos ja Esa Haavisto. Hallitus kokoontui vuonna 2016 yhteensä 16 kertaa.
Yhtiön toimitusjohtaja on Petri Roininen. Toimitusjohtajan tehtävänä on johtaa yhtiön operatiivista toimintaa hallituksen päättämän strategian ja linjausten pohjalta.
Yhtiön palveluksessa oli 31.12.2016 yhteensä 12 kokoaikaista työntekijää ja yksi osa-aikainen. Kokoaikaisista työtekijöistä yksi oli opintovapaalla. Yhtiön organisaatio on pääasiallisesti johtamisorganisaatio, jonka tehtävänä on itse vastata strategiasta ja rahoituksesta sekä ohjata ulkoistettua organisaatiota vuokrauksessa, isännöinnissä, taloushallinnossa, juridisissa asioissa sekä transaktioissa. Toimintamalli tekee liiketoiminnasta osin skaalautuvaa koska omaa organisaatiota ei ole välttämätöntä kasvattaa samaa tahtia liiketoiminnan kanssa.
Yhtiön tilintarkastajana toimii Tilintarkastusyhteisö Nexia Oy päävastuullisena tilintarkastajana Katja Hanski, KHT.
28.9.2015 ylimääräisen yhtiökokouksen päättämässä suunnatussa osakeannissa hallitus valtuutettiin päättämään yhtiön haltuun merkittyjen 339.598 osakkeen käyttämisestä. Valtuutus on voimassa viisi vuotta yhtiökokouspäivästä ja mahdollistaa osakkeiden käytön yhtiön liiketoiminnan kannalta merkittäviin toimiin. Valtuutuksesta on 31.12.2016 mennessä käytetty 130.905 osaketta ja yhtiön hallussa oli 208.693 osaketta. Ulkona olevien osakkeiden määrä 31.12.2016 oli 3.310.764 kpl.
Hallitus esittää 20.4.2017 kokoontuvalle yhtiökokoukselle, että osinkoa maksettaisiin 0,19 €/osake. Osakekohtainen osinko olisi 12 % suurempi kuin edellisvuonna, jolloin osinkoon tehtiin tasokorotus 70 %. Osinkopolitiikka on jakaa 50-90 % operatiivisesta tuloksesta osinkoina. Nyt jaettavaksi esitettävä osinko on 63 % operatiivisesta tuloksesta (EPRA) ja siten osinkopolitiikan mukainen.
Investors House on 16,2.2017 toteutetulla kaupalla ostanut 15 uutta asuinhuoneistoa Lahden ydinkeskustasta.
Investors House on 27.2.2017 toteutetulla kaupalla myynyt 42 huoneiston asuinkerrostalon JHS-Kiinteistöt Oy:lle.
Yhtiön liiketoimintajohtajana aloitti 13.2.2017 Kari Sainio.
Investors House on perustanut johtoryhmän ja valinnut sen jäseniksi Päivi Kankaan, Tiina Lensun, Kari Sainion, Pirjo Reinikaisen sekä Sari Välitalon. Johtoryhmän jäsenet raportoivat toimitusjohtaja Petri Roiniselle, joka toimii johtoryhmän puheenjohtajana.
Yhtiö on päättänyt käynnistää asuntojen hankekehityksen, ja arvioi, että ensimmäinen kohde voisi käynnistyä vuoden 2017 aikana.
Yhtiön hallinnoima Investors House CF 1 Oy on solminut 13.3.2017 sopimuksen Invesdor Oy:n kanssa koskien Investors House CF 1 Oy:n ensimmäistä joukkorahoituskierrosta. Yhtiö arvioi, että rahoituskierros voisi toteutua Q2/2017 aikana.
Investors House on esittänyt tilinpäätöstiedotteen 2016 julkistamisen yhteydessä arvion, jonka mukaan edellytykset operatiivisen tuloksen (EPRA) parantamiselle vuonna 2017 ovat kohtuulliset.
| tuhat € | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Liikevaihto | 3 1 3 4 | 1438 |
| Liiketoiminnan muut tuotot (käypään arvoon arvostus) | 1776 | 3741 |
| Liiketulos | 4 5 0 4 | 4325 |
| % liikevaihdosta | 143,7 | 300,8 |
| Tulos ennen veroja | 4 2 2 4 | 4373 |
| % liikevaihdosta | 134,8 | 304,1 |
| Tilikauden tulos | 3767 | 3486 |
| % liikevaihdosta | 120,2 | 242,4 |
| Oman pääoman tuotto % | 18,6 | 29,2 |
| Sijoitetun pääoman tuotto % | 13,1 | 25,5 |
| Omavaraisuusaste % | 49,8 | 61,1 |
| Bruttoinvestoinnit käyttöomaisuuteen | 4 2 5 5 | 3436 |
| % liikevaihdosta | 135,8 | 238,9 |
| Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä | 5 | 1,75 |
| OSAKEKOHTAISET TUNNUSLUVUT | 2016 | 2015 |
| Laimentamaton osakekohtainen tulos, € | 1,15 | 1,80 |
| Laimennettu osakekohtainen tulos, € | 1,15 | 1,80 |
| Osakekohtainen oma pääoma € | 6,55 | 5,62 |
| Osingot tuhatta € | 629 | 563 |
| Osakekohtainen osinko, € | 0,19 | 0,17 |
| Osinko tuloksesta % | 16,7 | 15,6 |
| Efektiivinen osinkotuotto % | 3,2 | 3,1 |
| Hinta/voitto | 5,2 | 3,0 |
| Osakkeen kurssikehitys, € | 2016 | 2015 |
| ylin kurssi | 6,69 | 6,36 |
| alin kurssi | 5,25 | 4,51 |
| keskikurssi | 5,76 | 5,50 |
| tilikauden viimeinen kaupantekokurssi | 5,97 | 5,43 |
| Osakekannan markkina-arvo /tuhatta € | 19765 | 17 267 |
| Osakkeiden vaihdon kehitys kpl | 393 826 | 57 545 |
| % osakkeiden lukumäärästä | 11,9% | 1,8% |
| Osakkeiden osakeantioikaistu lkm, kpl, liikkeellä olevat | 3 310 764 | 3 179 859 |
| Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä keskimäärin kpl | 3 282 402 | 1934 558 |
Osinkoihin liittyvien tunnuslukujen laskennassa on käytetty hallituksen ehdotusta tilikaudelta 2016 jaettavaksi osingoksi. Hallituksen ehdotus osingonjaoksi vuoden 2017 aikana on 0,19 € per osake.
| EPRA-TUNNUSLUVUT | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos) tuhatta € | 1006 | 716 |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake $\epsilon$ | 0.31 | 0.37 |
| EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta € | 23 142 | 18892 |
| EPRA NAV (nettovarallisuus)/ osake $\epsilon$ | 6.99 | 5.94 |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos) tuhatta € | 31.12.2016 31.12.2015 | |
|---|---|---|
| Tilikauden tulos IFRS:n tuloslaskelman mukaan | 3680 | 3 4 6 7 |
| -/+ (i) Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon | $-3084$ | $-3457$ |
| -/+ (ii) Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä | 26 | |
| -/+ (iii) Nettovoitot/-tappiot vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynneistä | -54 | |
| +/- (iv) Edellä esitetyistä eristä syntyneet tilikauden tulokseen perustuvat verot | 15 | $\qquad \qquad \blacksquare$ |
| -/+ (vi) Rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutokset | 87 | 19 |
| +/- (viii) Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot | 336 | 688 |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos) | 1006 | 716 |
EPRA Tulos
EPRA Earnings per share $\equiv$ (osakekohtainen operatiivinen tulos)
Katsauskauden osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo
| EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta $\epsilon$ | 31.12.2016 31.12.2015 | |
|---|---|---|
| Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma | 21 695 | 17865 |
| - Muun oman pääoman rahasto | ||
| -/+ Rahoitusinstrumenttien käypä arvo | 114 | 28 |
| + Kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta syntynyt laskennallinen verovelka | 1333 | 999 |
| - Kiinteistöjen laskennallisesta verovelasta syntynyt goodwill-arvo | ||
| EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta € | 23 142 | 18892 |
| Oman pääoman tuotto % = | Tulos $*100$ |
|---|---|
| Oma pääoma (painotettu keskiarvo) | |
| Sijoitetun pääoman tuotto % = | Tulos ennen veroja + rahoituskulut --------------------------------------- |
| Taseen loppusumma - korottomat velat (painotettu keskiarvo) | |
| Omavaraisuusaste % = | Oma pääoma + vähemmistöosuus --------------------------------------- |
| Taseen loppusumma - saadut ennakot | |
| Osakekohtainen tulos = | Tulos --------------------------------------- |
| Tilikauden aik. ulkona olleiden osakk. Ikm painotettu keskiarvo | |
| Osakekohtainen oma pääoma = | Oma pääoma . |
| Osakkeiden laimentamaton lukumäärä tilinpäätöspäivänä | |
| Osingot tuhatta $\epsilon$ = | Osinko/osake x ulkona olleiden osakkeiden määrä tilinpäätöspäiv. --------------------------------------- |
| 1000 | |
| Osinko tuloksesta % = | Tilikauden tulos --------------------------------------- |
| Jaettava osinko | |
| Efektiivinen osinkotuotto % = | Osakekohtainen osinko |
| --------------------------------------- Osakeantioikaistu tilikauden viimeinen kaupantekokurssi |
|
| Osakeantioikaistu tilikauden viimeinen kaupantekokurssi | |
| Hinta / Voitto eli P/E -luku = | . Osakekohtainen tulos |
Osinkoihin liittyvien tunnuslukujen laskennassa on käytetty hallituksen ehdotusta tilikaudelta 2016 jaettavaksi osingoksi. Hallituksen ehdotus osingonjaoksi vuoden 2017 aikana on 0,19 € per osake.
| KONSERNIN LAAJA TULOSLASKELMA | Viite | 1.1.-31.12.2016 | 1.1.-31.12.2015 | |
|---|---|---|---|---|
| € | € | |||
| Liikevaihto | ||||
| Vuokratuotot ja käyttökorvaukset | 2 592 079 | 1317017 | ||
| Hallintopalkkiotuotot | 541 643 | 120 979 | ||
| 1, 2 | 3 133 722 | 1437995 | ||
| Kulut | ||||
| Ylläpitokulut | $\mathfrak{Z}$ | $-1$ 141 627 | -458 888 | |
| Nettotuotto | 1992095 | 979 107 | ||
| Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot | $\overline{4}$ | 27 204 | $\Omega$ | |
| Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta | 5 | 11 | 1776477 | 3 456 984 |
| Myynnin ja markkinoinnin kulut | $-61988$ | $-28417$ | ||
| Hallinnon kulut | 6 | $-587559$ | $-366775$ | |
| Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 7 | 1300 | 284 055 | |
| Osuus osakkuusyritysten tuloksesta | 12 | 1 3 5 6 5 4 1 | 0 | |
| Liikevoitto | 4 504 070 | 4 3 2 4 9 5 5 | ||
| Rahoitustuotot | 8 | 3 4 3 8 | 129 314 | |
| Rahoituskulut | 8 | $-283391$ | $-81664$ | |
| Rahoituserät (netto) | $-279953$ | 47 650 | ||
| Tulos ennen veroja | 4 2 2 4 1 1 7 | 4 372 605 | ||
| Tuloverot | 9 | $-457169$ | $-886982$ | |
| Tilikauden tulos | 3766948 | 3 485 622 | ||
| Erät, jotka saatetaan myöhemmin siirtää tulosvaikutteisiksi | ||||
| Rahavirran suojaukset | 19 | $-86841$ | $-17575$ | |
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | 3 680 107 | 3 468 047 | ||
| Tilikauden tuloksen jakautuminen emoyhtiön osakkeenomistajille |
3766948 | |||
| 3 4 8 5 6 2 2 | ||||
| Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen emoyhtiön osakkeenomistajille |
3 680 107 | 3 468 047 | ||
| Emoyhtiön omistajille kuuluvasta tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos (€ per osake esitettynä): |
||||
| Laimentamaton | 10 | 1,15 | 1,80 | |
| Laimennusvaikutuksella oikaistu | 10 | 1,15 | 1,80 |
KONSERNITILINPÄÄTÖS 2016
| KONSERNITASE | Viite | 31.12.2016 | 31.12.2015 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| € | € | ||||
| VARAT | |||||
| Pitkäaikaiset varat | |||||
| Liikearvo | 11 | 1 350 000 | 400 000 | ||
| Sijoituskiinteistöt | 11 | 35 737 164 | 26 794 400 | ||
| Rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt | 11 | 5 5 0 9 | 0 | ||
| Osuudet osakkuusyrityksissä | 12 | 1844446 | 0 | ||
| 38 937 119 | 27 194 400 | ||||
| Vaihto-omaisuus | |||||
| Myynnissä olevat kiinteistöt | 11 | 2 8 1 6 4 6 0 | 924 000 | ||
| Ennakkomaksut myynnissä olevista kiinteistöistä | 0 | 480 000 | |||
| 2 8 1 6 4 6 0 | 1404 000 | ||||
| Pitkäaikaiset saamiset | |||||
| Lainasaamiset osakkuusyrityksiltä | 12 | 475 200 | 0 | ||
| Laskennalliset verosaamiset | 15 | 23 034 | 5 6 6 6 | ||
| 498 234 | 5 6 6 6 | ||||
| Lyhytaikaiset varat | |||||
| Saamiset osakkuusyrityksiltä | 12 | 271834 | 0 | ||
| Myyntisaamiset ja muut saamiset | 13 | 555 552 | 439 991 | ||
| Rahavarat | 14 | 509 669 | 211828 | ||
| 1 3 3 7 0 5 5 | 651819 | ||||
| Varat yhteensä | 43 588 868 | 29 255 885 | |||
| OMA PÄÄOMA | |||||
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | |||||
| Osakepääoma | 17 | 2 5 5 5 5 4 3 | 2 5 5 5 5 4 3 | ||
| Ylikurssirahasto | 17 | 7 1 1 5 | 7 1 1 5 | ||
| Muut rahastot | 17 | $-115172$ | $-28331$ | ||
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto | 17 | 9 3 5 8 3 6 2 | 8 650 708 | ||
| Kertyneet voittovarat | 17 | 9889452 | 6 680 440 | ||
| Oma pääoma yhteensä | 21 695 301 | 17 865 475 | |||
| VELAT | |||||
| Pitkäaikaiset velat | |||||
| Laskennalliset verovelat | 15 | 1466014 | 1 109 586 | ||
| Rahoitusvelat | 16 | 19 | 20 | 18 273 158 | 7936393 |
| 19 739 172 | 9045979 | ||||
| Lyhytaikaiset velat Rahoitusvelat |
|||||
| 16 | 19 | 20 | 1 258 980 | 1811519 | |
| Ostovelat ja muut velat | 18 | 878778 | 374 276 | ||
| Tilikauden verotett. tuloon perust. verovelat | 18 | 16 637 | 158 636 | ||
| 2 154 395 | 2 3 4 4 4 3 1 | ||||
| Velat yhteensä | 21 893 567 | 11 390 410 | |||
| Oma pääoma ja velat yhteensä | 43 588 868 | 29 255 885 |
| Emoyrityksen omistajille kuuluva oma pääoma | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Osake- | Ylikurssi- | Suojaus- | Kertyneet | ||||
| Viite | pääoma | rahasto | rahasto | SVOP | voittovarat | Yhteensäl | |
| Oma pääoma 1.1.2016 | 15 | 2 5 5 6 | $-29$ | 8651 | 6680 | 17865 | |
| Laaja tulos | |||||||
| Tilikauden tulos | 3767 | 3767 | |||||
| Muut laajan tuloksen erät | |||||||
| Rahavirran suojaukset | $-87$ | $-87$ | |||||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | $-87$ | 3767 | 3 6 8 0 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa | |||||||
| Osingonjako | $-563$ | $-563$ | |||||
| SVOP-sijoitukset | 708 | 708 | |||||
| Osakeperusteiset liiketoimet | |||||||
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | $\Omega$ | $-559$ | 149 | ||||
| Oma pääoma 31.12.2016 | 2 5 5 6 | $-115$ | 9 3 5 9 | 9888 | 21 695 |
| Osake- | Ylikurssi- | Suojaus- | SVOP | Kertyneet | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Viite | pääoma | rahasto | rahastol | voittovarat | Yhteensä | ||
| Oma pääoma 1.1.2015 | 15 | 2 5 5 6 | $-11$ | $\Omega$ | 3 3 4 7 | 5 8 9 9 | |
| Laaja tulos | |||||||
| Tilikauden tulos | 3486 | 3 4 8 6 | |||||
| Muut laajan tuloksen erät | |||||||
| Rahavirran suojaukset | $-18$ | $-18$ | |||||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | $-18$ | 3 4 8 6 | 3 4 6 8 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa | |||||||
| SVOP-sijoitukset | 8651 | 8651 | |||||
| Osingonjako | $-152$ | $-152$ | |||||
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | 8651 | $-152$ | 8 4 9 9 | ||||
| Oma pääoma 31.12.2015 | 2 5 5 6 | $-29$ | 8651 | 6 6 8 0 | 17 865 |
| Liite 1.1.-31.12.2016 | 1.1.-31.12.2015 | ||
|---|---|---|---|
| Liiketoiminnan rahavirrat: | |||
| Tulos ennen satunnaisia eriä ja veroja | 4 2 2 4 1 1 6 | 4 3 7 2 6 0 5 | |
| Oikaisut | $\mathbf{1}$ | $-3010487$ | -3 788 690 |
| Käyttöpääoman muutokset | $\overline{2}$ | $-81947$ | 37 346 |
| Maksetut korot | $-253492$ | $-123287$ | |
| Saadut korot | 3438 | 107 | |
| Saadut/maksetut verot | $-235146$ | $-31175$ | |
| Liiketoiminnan nettorahavirta | 646 482 | 466 906 | |
| Investointien rahavirrat: | |||
| Investoinnit kiinteistöihin | 3 | -4 254 678 | $-3436029$ |
| Ennakkomaksut kiinteistöistä | 0 | $-480000$ | |
| Investoinnit osuuksiin osakkuusyrityksissä | $-963$ 105 | $\Omega$ | |
| Investoinnit aineettomiin hyödykkeisiin | $-920000$ | $-400000$ | |
| Sijoitus- ja vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynnit | 1 2 3 1 0 2 1 | $\Omega$ | |
| Kiinteistörahastojen myynnit | 0 | 817929 | |
| Annetut lainat osakkuusyhtiöille | $-150000$ | 0 | |
| Investointien nettorahavirta | -5 056 762 | $-3498100$ | |
| Rahoituksen rahavirrat: | |||
| Lainojen nostot | 7 403 568 | 3 499 343 | |
| Lainojen takaisinmaksut | $-2$ 132 814 | $-143447$ | |
| Emoyhtiön omistajille maksetut osingot | $-562633$ | $-151946$ | |
| Rahoituksen nettorahavirta | 4708121 | 3 203 950 | |
| Rahavarojen muutos lisäys(+) / vähennys(-) | 297 841 | 172756 | |
| Rahavarat tilikauden alussa | 211828 | 39 0 72 | |
| Rahavarat tilikauden lopussa | 509 669 | 211828 |
| 1. | Oikaisut tilikauden tulokseen | ||
|---|---|---|---|
| Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta | $-1933899$ | $-3741039$ | |
| Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta | $-1356541$ | $\Omega$ | |
| Rahoitustuotot ja -kulut | 279 953 | $-47651$ | |
| Oikaisut yhteensä | $-3010487$ | $-3788690$ | |
| 2. | Käyttöpääoman muutokset | ||
| Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos | $-363072$ | -129 359 | |
| Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos | 281 125 | 166 705 | |
| Käyttöpääoman muutokset yhteensä | $-81947$ | 37 34 6 | |
| 3. | Investoinnit sijoituskiinteistöihin | ||
| Kiinteistöjen hankintameno | 5 132 755 | 12 357 326 | |
| Ostettujen yhtiöiden hankintahetken rahavarat | $-207173$ | $-270588$ | |
| Apporttina maksettu oman pääoman korotus/ sijoitukset | $-670904$ | $-8650709$ | |
| Hankinnoista johtuvat rahavirrat hankittujen yritysten | |||
| rahavaroilla vähennettynä | 4 2 5 4 6 7 8 | 3436029 |
Investointien rahavirran vertailutietoja on muutettu ja esitetty investointeihin liittyvät ennakkomaksut omana eränään lisäinformaation tuottamiseksi.
Investors House Oyj on suomalainen julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity osoite Mannerheimintie 168 B, 00300 Helsinki. Investors House on kiinteistöjen, kiinteistöosakkeiden, sekä asuntoosakkeiden omistamiseen, hallintaan ja vuokraamiseen sekä niihin liittyvien muiden palveluiden harjoittamiseen erikoistunut yhtiö.
Investors House Oyj:n hallitus on hyväksynyt kokouksessaan 13.3.2017 tämän tilinpäätöksen julkistettavaksi. Suomen osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajilla on mahdollisuus hyväksyä tai hylätä tilinpäätös sen julkistamisen jälkeen pidettävässä yhtiökokouksessa.
Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tiilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti ja sitä laadittaessa on noudatettu 31.12.2016 voimassa olevia IAS- ja IFRSstandardeja sekä SIC- ja IFRIC-tulkintoja. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa N:o 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettaviksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksessä liitetiedot ovat myös suomalaisten, IFRS-säännöksiä täydentävien, kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön vaatimusten mukaiset. Konserni noudattaa EPRA:n (The European Public Real Estate Association) suosituksia.
Konsernin toiminta- ja esittämisvaluutta on euro. Konsernitilinpäätös perustuu alkuperäisiin hankintamenoihin lukuun ottamatta sijoituskiinteistöjä sekä johdannaissopimuksia, jotka on arvostettu käypään arvoon. Kaikki luvut on pyöristetty, joten yksittäiset luvut voivat poiketa esitetystä summasta. Kohdissa, joissa esitetty informaatio on euroissa, pyöristykset on tehty lähimpään euroon. Kohdissa, joissa esitetty informaatio on tuhansissa euroissa, pyöristykset on tehty lähimpään tuhanteen euroon.
IFRS-standardien mukaisen tilinpäätöksen laatiminen edellyttää tiettyjen keskeisten kirjanpidollisten arvioiden tekemistä. Lisäksi johdon on käytettävä harkintaa. Harkinta vaikuttaa laatimisperiaatteiden valintaan ja niiden soveltamiseen, raportoitavien varojen, velkojen, tuottojen ja kulujen määrään samoin kuin esitettäviin liitetietoihin. Harkinnassaan johto käyttää arvioita ja olettamuksia, jotka perustuvat aiempaan kokemukseen ja johdolla tilinpäätöshetkellä olevaan parhaaseen näkemykseen erityisesti kiinteistömarkkinoiden tulevasta kehityksestä. Merkittävimmät arvion varaiset seikat liittyvät liitetiedoissa 9 esitettyyn sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittämiseen ja sen osalta erityisesti käytetyn tuottovaatimuksen suuruuteen sekä liikearvoien arvonalentumistestaukseen. Arviot perustuvat johdon parhaaseen näkemykseen, mutta on mahdollista, että toteumat poikkeavat tilinpäätöksessä käytetyistä arvoista.
Investors House Oyj yhdistelee 100 %:sti omistetut asunto-osakeyhtiöt IAS 27:n mukaisesti. Osittain omistetut asunto-osakeyhtiöt yhdistellään IFRS 11:n mukaan suhteellisella menetelmällä, jolloin tytäryhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä yhdistellään vain konsernin omistusosuutta vastaava määrä. Tästä johtuen konserniyhdistelyssä ei synny vähemmistöosuutta.
Investors House-konserni on ottanut käyttöön segmenttiraportoinnin tilikauden 2016 aikana. Raportoitavat segmentit ovat:
Segmenttien tulos raportoidaan liikevoittoon asti. Liikevoiton jälkeen tapahtumat ovat konsernin yhteisiä. Segmenteille kohdistetaan vain tuotot ja kulut, mitkä ovat niille suoraan kohdistettavissa. Konsernin myynnin, markkinoinnin ja hallinnon kulut ovat yhteisiä eikä niitä kohdisteta segmenteille. Segmenttikohtaisia varoja ja velkoja ei raportoida eikä seurata erikseen.
Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiön Investors House Oyj:n ja tytäryritysten tilinpäätökset kultakin 31.12. päättyneeltä tilikaudelta. Tilikauden 2016 konsernitilinpäätökseen sisältyvät yhtiöt luetellaan liitetiedossa.
Yksittäisten sijoituskiinteistöinvestointien luokittelu omaisuuserien hankinnoiksi perustuu näkemykseen, jonka mukaan yksittäinen kiinteistö vuokrasopimuksineen ei muodosta liiketoiminnallista kokonaisuutta. Kiinteistöliiketoiminta edellyttää kiinteistöjen kehitystoimintaa ja markkinointi toimenpiteitä, vuokrasuhteiden hoitoa ja uushankintaa. Lisäksi edellytetään kiinteistöjen korjausten ja perusparannusten johtamista ja organisointia. Omaisuuseriksi luokitelluissa sijoituskiinteistöjen hankinnoissa ei omistajan hallintaan siirry liiketoimintaprosesseja, eikä niistä vastaavaa henkilöstöä.
Hankinnoissa sovelletaan IFRS 3 "Liiketoimintojen yhdistäminen" -standardia, kun kyseessä on liiketoimintojen yhdistäminen. Luovutettu vastike sekä hankitun yhtiön yksilöidyt varat ja vastattavaksi otetut velat arvostetaan käypään arvoonsa. Hankinnat, jotka eivät täytä liiketoiminnan määritelmää, kirjataan omaisuuserien hankintana IAS 40:n mukaisesti.
Tytäryritykset ovat yrityksiä, joissa konsernilla on määräysvalta. Määräysvalta syntyy, kun konserni olemalla osallisena yhteisössä altistuu yhteisön muuttuvalle tuotolle tai on oikeutettu sen muuttuvaan tuottoon ja se pystyy vaikuttamaan tähän tuottoon käyttämällä yhteisöä koskevaa valtaansa. Tytäryritykset yhdistellään konsernitilinpäätökseen kokonaisuudessaan siitä päivästä lukien, jona konserni saa niistä määräysvallan. Yhdisteleminen lopetetaan päivänä, jona määräysvalta lakkaa.
Konsernin keskinäinen osakkeenomistus on eliminoitu hankintamenetelmällä. Luovutettu vastike sekä hankitun yhtiön yksilöidyt varat ja vastattavaksi otetut velat arvostetaan käypään arvoon.
Konsernin sisäiset liiketapahtumat, saamiset, velat ja realisoitumattomat katteet sekä sisäinen voitonjako eliminoidaan konsernitilinpäätöstä laadittaessa.
Yhteisjärjestely on järjestely, jossa kahdella tai useammalla osapuolella on yhteinen määräysvalta. Yhteisjärjestely on joko yhteinen toiminto tai yhteisyritys. Yhteisyritykset yhdistellään konsernitilinpäätökseen konsernin omistusosuuden mukaan suhteellisella yhdistelyllä yhteisinä toimintoina (IFRS 11). Tällöin konsernitilinpäätökseen yhdistellään rivi riviltä konsernin osuus yhteisyrityksen varoista, veloista, tuotoista ja kuluista.
Osakkuusyritykset on yhdistelty pääomaosuusmenetelmällä. Konsernin omistusosuuden mukainen osuus osakkuusyritysten tilikauden voitosta tai tappiosta kirjataan tuloslaskelmaan omana eränään ennen liikevoittoa.
Kirjanpitoarvon ylittävää osuutta osakkuusyritysten tappioista ei yhdistellä, ellei konserni ole sitoutunut näistä vastaamaan. Kiinteistöinvestointi yhdistellään suhteellisen menetelmän sijaan osakkuusyrityksenä, jos konsernin omistusosuus on yli 20 % mutta alle 50 % ja johto arvioi, että yhdistely pääomaosuusmenetelmällä antaa paremman kuvan investoinnin vaikutuksista konsernin varoihin, velkoihin ja tulokseen. Lähtökohtaisesti pääomaosuusmenetelmää käytetään edellä mainituilla osuuksilla omistettuihin yhtiöihin, jotka eivät ole keskinäisiä kiinteistöyhtiöitä tai asunto-osakeyhtiöitä.
Sijoituskiinteistö on kiinteistö tai tontti, jota konserni pitää hallussaan vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa sovelletaan IAS 40 "Sijoituskiinteistöt" -standardin mukaista käyvän arvon mallia. Tällöin käyvän arvon muutoksista johtuva voitto tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti sille kaudelle, jonka aikana se syntyy.
Emoyhtiössä sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoonsa. Käypä arvo on hinta, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä tai maksettaisiin velan siirtämisestä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa liiketoimessa. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa tilinpäätöspäivän markkinaolosuhteita. Konserni käyttää kiinteistöjen arvon määrityksessä ulkopuolisia, riippumattomia asiantuntijoita.
Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun se poistetaan käytöstä pysyvästi. Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot esitetään tuloslaskelmassa omana eränään.
Konsernin liikearvot muodostuvat hankituista Management -segmentin liiketoiminnoista. Liikearvoista ei kirjata säännönmukaisia poistoja, vaan niitä tarkastellaan arvonalentumisten varalta vuosittain tai tätä useammin, jos tapahtumat tai olosuhteet viittaavat mahdolliseen arvon alentumiseen (IAS 36).
Liikearvot on testattu vertaamalla liikearvoa sisältävän omaisuuserän toteutunutta nettotuottoa investoinnille sekä tulevia arvioituja nettotuottoja liikearvon kirjanpitoarvoon. Kiinteät kulut ovat yhteiset ja tarkastelussa on mitattu eri omaisuuserien tuottoa nettotuotolla ennen kiinteitä kuluja.
Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun sijoituskiinteistö poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen luovuttamisesta ole odotettavissa vastaista taloudellista hyötyä. Pääsääntöisesti, sijoituskiinteistöt, joita ei rakenneta tai kunnosteta myyntiä varten, arvostetaan käypään arvoon IAS 40 mukaisesti ja esitetään taseessa "Sijoituskiinteistöt" -erässä. Kuitenkin jos operatiivisessa toiminnassa olevan kiinteistön myynti katsotaan todennäköiseksi, siirretään tällainen kiinteistö taseessa erään "Vaihtoomaisuuskiinteistöt". Myytävänä olevaksi luokittelu edellyttää, että seuraavat edellytykset täyttyvät: myynti on erittäin todennäköinen, sijoituskiinteistö on välittömästi myytävissä nykyisessä kunnossaan yleisin ja tavanomaisin ehdoin, johto on sitoutunut myyntiä koskevaan suunnitelmaan ja myynnin odotetaan tapahtuvan vuoden kuluessa luokittelusta. Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon IAS 40 mukaisesti.
Rakenteilla olevan sijoituskiinteistön hankintameno muodostuu rakentamisen aikana kertyneistä rakentamis- ja muista menoista. Konserni arvostaa keskeneräiset kohteet alkuperäiseen hankintamenoonsa. Kiinteistö siirretään taseessa Sijoituskiinteistöt-ryhmään sen valmistuttua. Kiinteistö arvostetaan käypään arvoon konsernin noudattamien periaatteiden mukaisesti siinä vaiheessa kun se on valmis ja otettu käyttöön.
Vuokrasopimukset, joissa omistamiselle ominaiset riskit ja edut jäävät olennaisilta osin vuokralle antajalle, käsitellään muina vuokrasopimuksina. Muiden vuokrasopimusten perusteella suoritettavat vuokrat kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan tasaerinä vuokra-ajan kuluessa.
Investors Housen ollessa vuokralle antajana kiinteistöjen vuokrasopimukset luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, joissa omistamiselle ominaiset riskit ja edut jäävät olennaisilta osin vuokralle antajalle. Vuokratuotot kirjataan vuokrasopimusten mukaisesti tuloslaskelman liikevaihtoon pääsääntöisesti tasaerinä vuokra-ajan kuluessa. Vuokratuotot voivat olla myös sidottu vuokralle ottajan liikevaihtoon.
Myynti- ja muut saamiset arvostetaan niiden alkuperäiseen kirjanpitoarvoon vähennettynä arvioiduilla epävarmoilla saamisilla. Konserni kirjaa myyntisaamisten arvonalentumistappion, kun on olemassa objektiivista näyttöä siitä, että saamista ei saada perityksi täysimääräisesti. Tuloslaskelmassa arvonalentuminen esitetään liiketoiminnan muina kuluina.
Saamisissa on vuokra-asuntojen vuokravakuustili. Vuokravakuus palautetaan vuokralaiselle vuokrasopimuksen päätyttyä vähennettynä erääntyneillä saamisilla kyseiseltä vuokralaiselta.
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat -ryhmään luokitellaan sellaiset rahoitusvaroihin kuuluvat erät, jotka on hankittu kaupankäyntitarkoituksessa pidettäviksi. Kaupankäyntitarkoituksessa pidettävät rahoitusvarat on hankittu pääasiassa voiton saamiseksi lyhyen aikavälin markkinahintojen muutoksista. 12 kuukauden kuluessa erääntyvät rahoitusvarat sisältyvät lyhytaikaisiin varoihin. Ryhmän erät on arvostettu käypään arvoon, joka perustuu raportointikauden päättymispäivänä noteerattuun markkinahintaan.
Konserni arvioi jokaisena raportointikauden päättymispäivänä, onko olemassa objektiivista näyttöä yksittäisen rahoitusvaroihin kuuluvan erän tai rahoitusvarojen ryhmän arvon alentumisesta.
Konsernilla ei ollut 31.12.2016 eikä 31.12.2015 myytävissä olevia rahoitusvaroja.
Rahavarat sisältävät rahat sekä pankkisaamiset. Luotollisten pankkitilien limiitit sisältyvät lyhytaikaisiin korollisiin velkoihin.
Rahoitusvelat merkitään alun perin kirjanpitoon käypään arvoon. Transaktiomenot sisällytetään jaksotettuun hankintamenoon arvostettavien rahoitusvelkojen alkuperäiseen kirjanpitoarvoon. Myöhemmin rahoitusvelat lukuun ottamatta johdannaisvelkoja, arvostetaan käypään arvoonsa.
Rahoituslaina luokitellaan pitkäaikaiseksi korolliseksi velaksi siltä osin, kun velan lyhennys tapahtuu yli vuoden kuluttua raportointikauden päättymisestä ja lyhytaikaiseksi korolliseksi velaksi siltä osin, kun velan lyhennys tapahtuu vuoden kuluessa raportointikauden päättymisestä. Myös luotollisten pankkitilien limiitit sisältyvät lyhytaikaisiin korollisiin velkoihin. Sijoituskiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistukseen liittyvä osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus esitetään taseessa rahoitusvelkana.
Ostovelat ovat maksuvelvoitteita, jotka ovat syntyneet tavarantoimittajilta tai palvelun tuottajilta tavanomaisessa liiketoiminnassa hankituista tavaroista tai palveluista. Ostovelat luokitellaan lyhytaikaisiksi veloiksi, jos ne erääntyvät maksettaviksi yhden vuoden kuluessa.
Ostovelat ja muut velat kirjataan käypään arvoon, koska niiden käyvät arvot ovat lähellä niiden kirjanpitoarvoa.
Konserni on tehnyt koronvaihtosopimuksen, jolla muuttuvakorkoinen rahoituslaina on muutettu kiinteäkorkoiseksi. Tämä suojaussuhde täyttää konsernin riskienhallinnan asettaman tehokkaan suojauksen vaatimukset, mutta tähän ei kuitenkaan sovelleta suojauslaskentaa.
Johdannaissopimukset on alun perin merkitty taseeseen käypiin arvoihin ja myöhemmin arvostettu käypiin arvoihin tilinpäätöshetkellä. Käyvät arvot kuvastavat niitä hintoja, jotka Investors House Oyi joutuisi maksamaan tai se saisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen. Koronvaihtosopimusten käyvät tasearvot on määritelty tulevien rahavirtojen nykyarvoon perustuvalla menetelmällä. Instrumenttien käyvän arvon muutokset on kirjattu laajan tuloslaskelman eriin ja laajan tuloksen oikaisuna oman pääoman muihin rahastoihin.
Oma pääoma koostuu osakepääomasta, sijoitetun vapaan pääoman rahastosta ja kertyneistä voittovaroista. Osakepääoma koostuu yksinomaan kantaosakkeista. Kantaosakkeet luokitellaan omaksi pääomaksi.
Investors House-konsernin liikevaihto muodostuu pääosin sijoituskiinteistöjen vuokratuotoista, hallinnointipalkkioista ja palveluliiketoiminnan palkkioista.
Kokonaisvuokrat ja erilliset pääoma- ja ylläpitovuokrat kirjataan tuloslaskelmaan tasaerinä vuokra-ajan kuluessa. Liikevaihtoon sidotut muuttuvat vuokratuotot tuloutetaan vuokralaisen toteutuneen liikevaihdon perusteella.
Tuotot kiinteistöjen hallinnointipalkkioista tuloutetaan sillä tilikaudella, jona palkkiota vastaava palvelu on suoritettu.
Tuotot palveluliiketoiminnasta tuloutetaan kun palvelu on suoritettu.
Korollisten omaisuus- ja velkaerien korkotuotot ja -kulut kirjataan suoriteperusteisesti. Osingot tuloutetaan, kun oikeus niiden saamiseen on syntynyt. Korkotuotoiksi kirjataan myös osamaksusopimusten, laskusaatavien ja ostolaskujen rahoituksesta ja muusta sellaisesta rahoitustoiminnasta saadut korkotuottoerät.
Kulut sisältävät kiinteistöjen ylläpitokulut. Ylläpitokulut ovat kiinteistön säännönmukaisesta ja jatkuvasta hoidosta aiheutuvia huolto-, hallinto- ja vuosikorjauskuluja ja ne kirjataan välittömästi tuloslaskelmaan. Myös Management-segmentin kaikki operatiiviset kulut kirjataan ylläpitokuluihin.
Nettotuotot määritellään konsernissa nettosummaksi, joka muodostuu kun liikevaihdosta vähennetään ylläpitokulut ja muut välittömästi liikevaihtoon liittyvät kulut.
Liikevoitto määritellään konsernissa nettosummaksi, joka muodostuu kun nettotuottoihin lisätään liiketoiminnan muut tuotot, vähennetään myynnin ja markkinoinnin, hallinnon ja liiketoiminnan muut kulut. liikearvojen mahdolliset arvonalentumiset sekä lisätään/vähennetään voitot /tappiot kiinteistöjen luovutuksista, käypään arvoon arvostamisesta sekä osuus osakkuusyritysten tuloksesta.
Työsuhde-etuuksista aiheutuneet kulut koostuvat hallituspalkkioista ja toimitusjohtajan ja työntekijöiden palkasta. Työntekijät sisältävät hallinnon henkilöstön sekä palveluliiketoiminnan henkilöstön. Kaikki konsernin eläkejärjestelyt ovat maksupohjaisia ja eläkejärjestelyt on hoidettu ja kirjattu, kun velvoite on syntynyt.
Emoyhtiön hallitus on päättänyt 18.3.2016 toimitusjohtajan osakekannustimesta. Toimitusjohtajalla on oikeus merkitä sovituin ehdoin yhtiön osakkeita. Kannustinta käsitellään osakeperusteisena liiketoimena ja kirjataan henkilöstökuluksi tasaisesti syntymisajanjakson aikana. Osakkeina maksettava osuus kirjataan suoraan omaan pääomaan kertyneisiin voittovaroihin.
2016 varsinainen yhtiökokous päätti hallituksen puheenjohtajan ja jäsenten vuosipalkkioista. Päätöksen mukaan enintään puolet palkkiosta voidaan maksaa rahan sijaan osakkeina osakkeen kulloisenkin kurssin mukaisella arvostuksella palkkion saajan näin valitessa. Palkkiot kirjataan kuluksi ja osakkeina maksettu osuus niistä suoraan omaan pääomaan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.
Emoyhtiön hallitus on päättänyt 30.1.2017 konsernin koko henkilöstöä koskevasta osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä. Kannustimen mittarina on tilikauden 2017 operatiivinen tulos (EPRA).
Tarkemmat tiedot kannustinjärjestelmistä tilinpäätöksen liitetiedoissa.
Tuloslaskelman vero muodostuu tilikauden verotettavaan tuloon perustuvasta verosta ja laskennallisten verovelkojen ja -saamisten muutoksista. Konserniyhtiöiden tilikauden verot lasketaan kunkin yhtiön verolainsäädännön mukaan määräytyvään verotettavaan tuloon.
Laskennalliset verovelat ja -saamiset kirjataan kaikista varojen ja velkojen verotusarvojen ja kirjanpidollisten arvojen väliaikaisista eroista.
Huomattavin väliaikainen ero syntyy Investors Housen omistamien kiinteistöyhtiöiden osakkeiden käypien arvojen ja hankintamenojen välisestä erosta. Käypään arvoon arvostettujen sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvon oletetaan lähtökohtaisesti kertyvän omaisuuserän myynnistä ja yhtiön periaatteena on realisoida kiinteistöyhtiöiden osakeomistuksensa myymällä omistamansa osakkeet. Muita väliaikaisia eroja syntyy mm. rahoitusinstrumenttien käypään arvoon arvostamisesta ja käyttämättömistä verotuksellisista tappioista. Laskennalliset verot lasketaan käyttämällä tilinpäätöspäivään mennessä säädettyjä verokantoja tai verokantoja. jotka ovat siihen mennessä tosiasiallisesti voimaan saatettuja.
Laskennallisten verojen muutokset kirjataan tuloslaskelmaan paitsi silloin, kun ne liittyvät omaan pääomaan hyvittäen tai veloittaen kirjattuihin eriin. Laskennallisia verosaamisia kirjataan vain siihen määrään asti kuin on todennäköistä, että käytettävissä on verottavaa tuloa, jota vastaan väliaikaiset erot pystytään hyödyntämään. Laskennallisia verosaamisia tarkastellaan vuosittain suhteessa konsernin kykyyn kerryttää tulevaisuudessa riittävästi verotettavaa tuloa. Yhtiön johto on arvioinut, että tilinpäätökseen kirjattujen laskennallisten verosaamisten perustana olevat vahvistetut tappiot tullaan käyttämään hyväksi.
Maksettavat osingot kirjataan sille tilikaudelle, jonka aikana osakkeenomistajat ovat yhtiökokouksessa hyväksyneet osingon maksettavaksi.
Konserni on soveltanut vuonna 2016 seuraavia uusia, uudistettuja tai muutettuja standardeja ja tulkintoja.
IAS 27 Erillistilinpäätös - Pääomaosuusmenetelmä erillistilinpäätöksissä (muutos, voimaan 1.1.2016 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla). Muutos palauttaa mahdollisuuden käyttää pääomaosuusmenetelmää tytäryritysten sekä osakkuus- ja yhteisyritysten kirjanpitokäsittelyssä erillistilinpäätöksessä. Muutoksella ei ole ollut merkittävää vaikutusta konsernitilinpäätökseen.
IFRS 10 Konsernitilinpäätös, IFRS 12 Tilinpäätöksessä esitettävät tiedot osuuksista muissa yhteisöissä ja IAS 28 Sijoitukset osakkuus- ja yhteisyrityksissä - Sijoitusyhteisöt: yhdistelypoikkeuksien soveltaminen (muutos, voimaan 1.1.2016 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla). Muutos selventää yhdistelypoikkeuksien soveltamista tietyissä tilanteissa. Muutoksella ei ole ollut merkittävää vaikutusta konsernitilinpäätökseen.
IFRS 10 Konsernitilinpäätös ja IAS 28 Sijoitukset osakkuus- ja yhteisyrityksissä (muutos, voimaan 1.1.2016 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla). Muutoksella poistetaan standardien välisiä ristiriitoja sekä rajataan ja tarkennetaan ohjeistusta koskien omaisuuserien myyntien kirjanpitoa sijoittajan ja sen osakkuus- tai yhteisyrityksen välillä. Muutoksella ei ole ollut merkittävää vaikutusta konsernitilinpäätökseen.
IFRS 11 Yhteisjärjestelyt (muutos, voimaan 1.1.2016 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla). Muutos tarkentaa käsittelyä ja standardin suhdetta IFRS 3 -standardiin ja muihin relevantteihin standardeihin hankittaessa osuutta yhteisessä toiminnossa joka täyttää liiketoiminnan tunnusmerkit. Muutoksella ei ole ollut merkittävää vaikutusta konsernitilinpäätökseen.
IAS 1 Disclosure Initiative (muutos, voimaan 1.1.2016 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla). Muutos velvoittaa arvioimaan esitettävien liitetietoja olennaisuutta sekä niiden ryhmittelyä. Muutoksella ei ole ollut merkittävää vaikutusta konsernitilinpäätökseen.
Konserni aloittaa seuraavien uusien, uudistettujen tai muutettujen standardien ja tulkintojen soveltamisen vuonna 2017 tai myöhemmin.
IAS 19 Työsuhde-etuudet - Työntekijöiden maksusuoritukset. Muutos selventää kirjanpitokäsittelyä koskien palvelukseen liittyvien järjestelyiden johdosta työntekijöiltä tai kolmansilta osapuolilta saatuja maksusuorituksia. Muutoksella ei odoteta olevan merkittävää vaikutusta konsernitilinpäätökseen. - IFRS 15 Myyntituotot asiakassopimuksista (uusi, voimaan 1.1.2018 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla). Uusi standardi asettaa viitekehyksen, jonka mukaan yhteisön tulee esittää asiakassopimuksista johtuvien myyntituottojen ja rahavirtojen luonteesta, ajoittumisesta ja epävarmuudesta informaatiota. Konsernijohto arvioi standardin mahdolliset vaikutukset konsernitilinpäätökseen.
IFRS 9 Rahoitusinstrumentit (uusi, voimaan 1.1.2018 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla). Uusi standardi tulee vaiheittain korvaamaan kokonaan nykyisen IAS 39 Rahoitusinstrumentit: kirjaaminen ja arvostaminen standardin. Uudistetussa standardissa on ohjeistus rahoitusinstrumenttien kirjaamisesta ja arvostamisesta. Standardin yleistä suojauslaskentaa koskevat säännökset on uudistettu. IAS 39 määrittelemät säännökset rahoitusinstrumenttien taseeseen kirjaamisesta ja taseesta pois kirjaamisesta on sisällytetty myös IFRS 9 standardiin. Konsernijohto on arvioinut standardin mahdollisia vaikutuksia konsernitilinpäätökseen. Muutoksella ei odoteta olevan olennaista vaikutusta rahoitusinstrumenttien luokitteluun, arvostamiseen tai suojauslaskennan soveltamiseen.
Konserni on ottanut käyttöön segmenttiraportoinnin tilikauden 2016 aikana. Konsernin johto ja emoyhtiön hallitus ovat määrittäneet kaksi raportoitavaa segmenttiä, jotka määräytyvät liiketoiminnallisen jaon mukaan. Segmentit perustuvat konsernin sisäiseen organisaatiorakenteeseen ja selkeästi toisistaan erotettavissa oleviin liiketoiminta-alueisiin. Hallitus ja johto arvioivat segmenttien liiketaloudellista toimintakykyä ensisijaisesti liikevaihdon, nettotuoton ja liikevoiton perusteella.
Segmenttien tulos raportoidaan liikevoittoon asti. Liikevoiton jälkeen tapahtumat ovat konsernin yhteisiä. Segmenteille kohdistetaan vain tuotot ja kulut, jotka ovat suoraan niille kohdistettavissa. Konsernin myynnin, markkinoinnin ja hallinnon kulut ovat yhteisiä eikä niitä kohdisteta segmenteille.
Segmentti sisältää konsernin kiinteistöliiketoiminnan. Segmentin tuotot koostuvat pääasiassa konserniin kuuluvien asunto-osakeyhtiöiden ja kiinteistöyhtiöiden vuokra- ja muista tuotoista. Segmentin kulut koostuvat pääasiassa kiinteistöjen ylläpitokuluista sisältäen huolto-, hallinto- ja vuosikorjauskulut. Osana Kiinteistöt-segmentin tulosta raportoidaan sijoitus- ja vaihto-omaisuuskiinteistöjen käyvän arvon muutokset ja myyntivoitot /-tappiot. Osuudet kiinteistöliiketoimintaan liittyvien osakkuusyritysten tuloksista raportoidaan myös osana segmentin tulosta.
Segmentti sisältää konsernin hallinnointi- ja palveluliiketoiminnan. Hallinnointiliiketoiminta käsittää sopimuskohteiden manageerauksen. Palveluliiketoiminta käsittää 2016 aikana ostetut OVV Asuntopalvelut Oy:n franchising-liiketoiminnan sekä Lappeenrannan Skinnarila-kampuksen palveluliiketoiminnan.
Tuotot koostuvat hallinointiliiketoiminnan osalta juoksevista hallintopalkkioista ja kertaluontoisista voitto-osuuspalkkioista sekä palveluliiketoiminnan osalta juoksevista palvelutuotoista, jotka on osin konsernin oman henkilöstön tuottamia palveluita ja osin konsernin ulkopuolisilta palveluntarjoajilta ostettavia palveluita. Segmentin kulut koostuvat pääasiassa alihankintana suoritettavista palveluista, oman operatiivisen henkilöstön henkilöstökuluista sekä muista suoraan segmentin operatiiviseen liiketoimintaan liittyvistä kuluista.
| Kiinteistöt-segmentti | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Liikevaihto | 2 592 079 | 1 3 1 7 0 1 7 |
| Kiinteistöjen ylläpitokulut | $-921913$ | -458 888 |
| Nettotuotto | 1670166 | 858 129 |
| Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot | 27 204 | 0 |
| Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta | 1776477 | 3 456 984 |
| Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 1 3 0 0 | 284 055 |
| Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta | 1 3 5 6 5 4 1 | 0 |
| Segmentin liikevoitto | 4831688 | 4 5 9 1 1 6 8 |
| Management-segmentti | 2016 | 2015 |
| Liikevaihto | 541 643 | 120 979 |
| Segmentin välittömät kulut | $-219714$ | 0 |
| Nettotuotto | 321929 | 120 979 |
| Segmentin liikevoitto | 321929 | 120 979 |
| Konserni yhteensä | 2016 | 2015 |
| Kiinteistöt-segmentin liikevoitto | 4831688 | 4 5 9 1 6 8 |
| Management-segmentin liikevoitto | 321929 | 120 979 |
| Myynnin ja markkinoinnin kulut | $-61988$ | $-28417$ |
| Hallinnon kulut | -587 559 | $-366775$ |
| Konsernin liikevoitto | 4 504 070 | 4 3 2 4 9 5 5 |
| 2 Liikevaihto | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Vuokratuotot ja käyttökorvaukset | 2 592 079 | 1 3 1 7 0 1 7 |
| Hallinnointipalkkio- ja palvelutuotot | 541 643 | 120 979 |
| 3 133 722 | 1437996 |
| 3 Ylläpitokulut | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöjen hoitokulut | $-921913$ | -458 888 |
| Muut välittömät kulut | $-219714$ | |
| Yhteensä | $-1$ 141 627 | -458 888 |
Muut välittömät kulut koostuvat Management-segmentin välittömistä kuluista.
| 4 Kiinteistöjen luovutusvoitot /-tappiot | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot /-tappiot | $-26243$ | |
| Vaihto-omaisuuskiinteistöjen luovutusvoitot /-tappiot | 53 447 | |
| Yhteensä | 27 204 |
Kiinteistöjen luovutusvoitto /-tappio määritetään vertaamalla myyntihintaa myydyn omaisuuserän tasearvoon sekä vähentämällä mahdollinen välityspalkkio sekä muut välittömästi myyntiin liittyvä kulut.
| 5 Voitto / tappio käypään arvoon arvostamisesta | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos | 1474995 | 3 595 584 |
| Vaihto-omaisuuskiinteistöjen käyvän arvon muutos | 431700 | $-138600$ |
| Kiinteistöjen ajanmukaistamisinvestoinnit | $-130218$ | 0 |
| Yhteensä | 1776477 | 3 456 984 |
| 6 Hallinnon kulut | 2016 | 2015 |
| Tilintarkastajan palkkiot | ||
| Tilintarkastus | 36928 | 32 8 8 4 |
| Muut palvelut | 2980 | 1980 |
| Yhteensä | 39 908 | 34 8 64 |
| Henkilöstökulut | ||
| Johdon palkat ja palkkiot | ||
| Toimitusjohtaja | 69 08 6 | 37 7 7 2 |
| Hallitus | 20 500 | 7 500 |
| Osakepalkkiojärjestelmä, osakkeina maksettava osuus | 4696 | 0 |
|---|---|---|
| Hallituksen osakeperusteiset etuudet | 6750 | 0 |
| Johdon palkat ja palkkiot | 101 032 | 45 2 7 2 |
| Muut palkat ja palkkiot | 194 992 | 55 373 |
| Maksupohjaiset eläkekulut | 46 348 | 17 633 |
| Muut henkilösivukulut | 11951 | 4386 |
| Yhteensä | 354 323 | 122 664 |
Henkilöstökuluista 123.581 euroa on kirjattu tuloslaskelmassa ylläpitokuluihin ja 230.742 euroa hallinnon kuluihin.
Emoyhtiön hallitus on päättänyt 18.3.2016 toimitusjohtajan lyhyen aikavälin osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä. Toimitusjohtajalla on oikeus merkitä alla kuvatuin ehdoin yhtiön osakkeita.
| Myöntämispäivä: | 18.3.2016 |
|---|---|
| Toteutusajanjakso: | 1.12.2017-31.1.2018 |
| Instrumentti: | Osakkeita |
| Kohderyhmä: | Toimitusjohtaja |
| Osakemäärä enintään, kpl: | 40 000 |
| Toteutushinta: | 5,40 |
| Hinta myöntämispäivänä: | 5,67 |
| 2016 kuluksi kirjattu osuus, €: | 4696 |
| 2016 omaan pääomaan kirjattu osuus, €: | 4696 |
Vuoden 2016 varsinainen yhtiökokous päätti hallituksen puheenjohtajan ja jäsenten vuosipalkkioista. Puheenjohtajalle maksetaan 9.000 euroa sekä kullekin jäsenelle 6.000 euroa vuodessa. Lisäksi korvataan matkakulut. Enintään puolet palkkiosta voidaan maksaa rahan sijaan osakkeina yhtiön osakkeen kulloisenkin osakekurssin mukaisella arvostuksella hallituksen jäsenen näin valitessa. Tuloslaskelmaan on kirjattu rahana maksettuja palkkioita 20.500 euroa sekä osakkeina maksettuja 6.750 euroa.
Emoyhtiön hallitus on päättänyt 30.1.2017 konsernin koko henkilöstöä koskevasta osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä. Kannustimen mittarina on tilikauden 2017 operatiivinen tulos (EPRA). Mikäli kannustinjärjestelmän maksimitaso toteutuisi, luovutettava osakemäärä vastaisi noin 0,3 % yhtiön ulkona olevasta osakemäärästä.
| Henkilöstö keskimäärin | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Toimihenkilöt | 5 | 1,75 |
| 7 Liiketoiminnan muut tuotot ja -kulut | 2016 | 2015 |
| Negatiivisen liikearvon tuloutus | 0 | 291 559 |
| Muut tuotot/kulut | 1 3 0 0 | $-7504$ |
| 8 Rahoitustuotot ja -kulut | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Myyntivoitot käypään arvoon tulosvaik. kirjattavista | ||
| rahoitusvaroista | $\Omega$ | 128 319 |
| Muut rahoitustuotot | 3438 | 995 |
| Yhteensä | 3438 | 129 314 |
| Korkokulut jaks. hankintamenoon arvostettavista | ||
| rahoituslainoista | 231808 | 70 991 |
| Muut rahoituskulut | 51 583 | 10 674 |
| Yhteensä | 283 391 | 81 665 |
| 9 Tuloverot | 2016 | 2015 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero | 118 109 | 186 811 |
| Edellisten tilikausien verot | 0 | 0 |
| askennallisten verojen muutos | 339 N60 | 700 171 |
| Tuloslaskelman verokulun täsmäytyslaskelma | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Voitto ennen veroja | 4 2 2 4 1 1 7 | 4 372 605 |
| Verot laskettuna voimassa olevalla verokannalla | 844 823 | 874 521 |
| Verokantamuutos | 0 | $\Omega$ |
| Verovapaat tuotot / vähennyskelvottomat kulut | 3430 | $-56811$ |
| Osuus osakkuusyrityksen tuloksesta | $-271308$ | $\Omega$ |
| Aiemmin kirjaamattomat vahvistetut tappiot | $-117726$ | $\Omega$ |
| Hyllypoistot ja aiemmin kirjaamattomat vahvistetut tappiot | ||
| /alaskirjaus | 0 | 65 141 |
| Muut erät | $-2050$ | 4 1 3 1 |
| Verokulu tuloslaskelmassa | 457 169 | 886982 |
Yhteensä
Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotetulla keskiarvolla.
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| Emoyhtiön osakkenomistajille kuuluva tilikauden tulos | 3766948 | 3 485 622 |
| Osakemäärä, laimentamaton | 3 282 402 | 1934 558 |
| Toimitusjohtajan kannustimen laimentava kpl-määrä | 2589 | $\Omega$ |
| Osakemäärä, laimennusvaikutuksella oikaistu | 3 284 991 | 1934558 |
| Laimentamaton osakekohtainen tulos (€ per osake) | 1,15 | 1,80 |
| Laimennettu osakekohtainen tulos (€ per osake) | 1,15 | 1,80 |
Toimitusjohtajan osakekannustinjärjestelmä sisältää laimentavan instrumentin. Vuonna 2015 ei ollut laimentavia instrumenttejä.
457 169
886 982
| SIJOITUSKIINTEISTÖT (TEUR) | 31.12.2016 | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden alussa | 26794 | 6844 | 6 2 3 5 |
| Hankitut sijoituskiinteistöt | 7830 | 17 548 | |
| Muut investoinnit sijoituskiinteistöihin | |||
| Myydyt sijoituskiinteistöt | $-362$ | ||
| Aktivoidut vieraan pääoman menot | $-131$ | ||
| Voitto/ tappio käypään arvoon arvostamisesta | 1475 | 3457 | 609 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa | 35 737 | 27718 | 6844 |
| Myynnissä olevat sijoituskiinteistöt | $-924$ | ||
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa | 35 737 | 26 794 | 6844 |
Taulukossa esitetään käypään arvoon arvostetut varat arvostusmenetelmän taso 2 mukaisesti
Sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon. Käyvällä arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaikki Investors Housen omistamat kiinteistöt arvioidaan ulkopuolisen, riippumattoman kiinteistöarvioijan toimesta vähintään kerran vuodessa. Tämän määrityksen mukaan sijoituskiinteistöt kuuluvat tasolle 2.
Ulkopuoliset kiinteistönarvioijat laativat arvionsa kansainvälisen arviointistandardin (IVS) mukaisesti. Käypien arvojen määrittämisessä käytetään asuntojen osalta kauppa-arvoa ja liikekiinteistöjen osalta tuottoarvoa.
Investointien yhteydessä sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon on sisällytetty transaktiokustannukset. Myöhemmin ulkopuolisen, riippumattoman arvioijan toimesta kiinteistöt arvostetaan käypään arvoon. Käyvän arvon muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti sillä kaudella, jolloin hankinta on tehty ja arvonmuutokset havaittu.
Taso 1 Täysin samanlaisten varojen tai velkojen noteeratut hinnat toimivilla markkinoilla
| Sijoituskiinteistöt 31.12.2016 | Kotipaikka | Omistusosuus |
|---|---|---|
| Koy Toejoen City | Pori | 100 % |
| As Oy Hämeenl. Aroniitunkuja 7 | Hämeenlinna | 98,7% |
| As Oy Treen Lampihongisto | Tampere | 100 % |
| As Oy Kirkkopuiston Salpa | Sipoo | 100 % |
| As Oy Espoon Tallimestarinranta | Espoo | 100 % |
| As Oy Lovisa Ulrikaborg Ab | Loviisa | 100 % |
| As Oy Espoon Soukanpaiste 1 | Espoo | 100 % |
| As Oy Kallonsivu | Pori | 34 % |
| Koy Jyväskylän Jokivarrenpuisto As Oy Porvoon Rinnetie 11-13 Investors House CF 1 Oy |
Jyväskylä Porvoo Helsinki |
100 % 72,2% 100 % |
|---|---|---|
| Rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt IVH Asunnot -konserni |
Helsinki | 50 % |
| Myynnissä olevat vaihto-omaisuuskiinteistöt Osakkeet As Oy Aurinkohalssi, 2 asuntoa Osakkeet As Oy Kortepohjan Pehtoori, 1 asunto As Oy Järvenpään Wärtsilänkatu 76 |
Helsinki Jyväskylä Järvenpää |
100 % |
Maaliskuussa 2016 konserni hankki Koy Jyväskylän Jokivarrenpuiston koko osakekannan. Kauppahinta suoritettiin puoliksi rahana ja puoliksi osakkeina luovuttamalla yhtiön hallussa olleita omia osakkeita ostetun yhtiön osakkaille. Kesäkuussa 2016 konserni hankki enemmistön As Oy Porvoon Rinnetie 11-13:n osakekannasta. Kauppahinta suoritettiin rahana.
Joulukuussa 2016 konserni perusti As Oy Järvenpään Wärtsilänkatu 76-nimisen yhtiön ja osti yhtiöön paikalla sijainneen kiinteistön. Yhtiö on myyty 2017 ensimmäisen kvartaalin aikana, joten kiinteistö on kirjattu vaihto-omaisuuskiinteistöihin.
Sijoituskiinteistöjen käyvät arvot määritellään ulkopuolisten arvioijien toimesta vähintään kerran vuodessa. Arvioijat ovat riippumattomia ja objektiivisia, mutta arviointeihin voi liittyä tarkkuustasoa koskevia riskejä. Arviot kuvastavat arviointihetken käsitystä omaisuuden arvosta. Asuinhuoneistojen osalta markkina-arvon on määrittänyt kauppa-arvomenetelmällä ulkopuolinen arvioija. Markkina-arvolla arvioija tarkoittaa sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä vapaaehtoisella kaupalla. Arviointitarkkuus on tyypillisesti + - 5%. Kaupallisten kiinteistöjen osalta markkina-arvon on määritellyt tuottoarvopohjaisella menetelmällä ulkopuolinen arvioija. Markkina-arvolla arvioija tarkoittaa sitä todennäköistä rahamäärää, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaa omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. Arviointitarkkuus on tyypillisesti +/-15 %.
(luvut M€)
| $-10%$ | $-5%$ | $0\%$ | 5 % | 10 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| Kauppa-arvokohteet | |||||
| -markkinahinnan muutos | $-3.0$ | $-1.5$ | $\qquad \qquad \blacksquare$ | 1.5 | 3,0 |
| Tuottoarvokohteet | |||||
| - tuottovaatimus | 1,0 | 0,5 | $\qquad \qquad$ | $-0.4$ | $-0.9$ |
| -nettotuotto | $-1.0$ | $-0,5$ | $\overline{\phantom{a}}$ | 0,5 | 1,0 |
Vuokratuotot on arvioitu niin, että suurimman vuokralaisen osalta tuottosidonnainen vuokrataso perustuu vuokralaisen antamaan arvioon tulevien vuosien vuokrista. Muiden vuokralaisten osalta on laskelmissa käytetty tiedossa olevaa tulevaa vuokratasoa. Kiinteistöjen hoitokulut on arvioitu nykyisen tason mukaisina lisättynä viiden prosentin kasvulla.
Kun operatiivisessa toiminnassa olevan kiinteistön myynti katsotaan todennäköiseksi, siirretään kiinteistö taseessa omaisuuserään "Vaihto-omaisuuskiinteistöt". Myytävänä olevaksi luokittelu edellyttää, että seuraavat edellytykset täyttyvät: myynti on erittäin todennäköinen, sijoituskiinteistö on välittömästi myytävissä nykyisessä kunnossaan yleisin ja tavanomaisin ehdoin, johto on sitoutunut myyntiä koskevaan suunnitelmaan ja mukaisesti. Myynnin odotetaan tapahtuvan vuoden kuluessa luokittelusta. Myytävänä olevat vaihto-omaisuuskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon IAS 40 mukaisesti.
Koy Toejoen City:n kiinteistö on myyty 1.2.2016. Myynnin jälkeen Koy Antintori on sulautunut Koy Toejoen Cityyn. Sulautuminen on rekisteröity 29.12.2016.
As Oy Kortepohjan Pehtoorista omistetut kaksi asuntoa ovat olleet myynnissä tilikauden alussa. Toisen asunnon kauppa toteutui 29.1.2016 ja toisen asunnon kaupan oletetaan toteutuvan vuoden 2017 aikana.
As Oy Helsingin Aurinkohalssista 25.5.2015 ostetut kaksi asuntoa on siirretty tilikauden aikana ennakkomaksuista vaihto-omaisuuskiinteistöihin kun asunnot ovat valmistuneet. Asuntoien myynnin oletetaan toteutuvan vuoden 2017 aikana.
Joulukuussa 2016 hankittu As Oy Järvenpään Wärtsilänkatu 76 on myyty vuoden 2017 ensimmäisen kvartaalin aikana.
Konserni on aloittanut vuoden 2016 aikana hankekehitys- ja rakennuttamisliiketoiminnan. Rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen taseen hankintameno muodostuu rakentamisaikana kertyneistä rakentamis- ja muista menoista. Keskeneräiset kohteet arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoonsa. Kiinteistöt siirretään taseessa Sijoituskiinteistöt-ryhmään niiden valmistuttua. Kiinteistöt tullaan arvostamaan käypään arvoon IAS 40 mukaisesti kun ne ovat valmiita ja otettu käyttöön.
| Kiinteistöjen tulosvaikutus: | ||
|---|---|---|
| tuhatta € | 2016 | 2015 |
| Vuokratuotot kiinteistöistä | 2592 | 1317 |
| Välittömät hoitokulut kiinteistöistä, | $-911$ | $-459$ |
| jotka ovat kerryttäneet vuokratuottoa | ||
| Välittömät hoitokulut kiinteistöistä, | $-11$ | |
| jotka eivät ole kerryttäneet vuokratuottoa |
Liikearvosta ei kirjata säännönmukaisia poistoja, vaan sitä tarkastellaan arvonalentumisen varalta vuosittain tai tätä useammin, jos tapahtumat tai olosuhteet viittaavat mahdolliseen arvon alentumiseen (IAS 36).
Liikearvot kohdistuvat Management-segmenttiin ja sisältävät 2015 hankitun hallinnointiliiketoiminnan sekä 2016 hankittujen OVV Asuntopalvelut Oy:n franchising-liiketoiminnan ja Lappeenrannan Skinnarila-kampuksen palveluliiketoiminnan hankinnoista syntyneet liikearvot.
Liikearvot on testattu arvonalentumisen varalta vertaamalla kunkin omaisuuserän toteutunutta nettotuottoa vuositasolle skaalattuna sekä arvioituja tulevia nettotuottoja niiden kirjanpitoarvoon. Johdon näkemys on, että liikearvojen tasearvot vastaavat vähintään niiden käypiä arvoja eikä niihin kohdistu alaskirjaustarvetta.
| 2015 | ||
|---|---|---|
| $\mathbf{0}$ | ||
| 0 | ||
| 0 $\mathbf 0$ |
||
| Hankintameno | Yhteensä | |
| 487 905 | 1 3 5 6 5 4 1 | 1844446 |
| 2016 | 2015 | |
| $\Omega$ | ||
| $\Omega$ | ||
| $\Omega$ | ||
| $\mathbf{0}$ | ||
| 0 | ||
| $\Omega$ | ||
| 0 | ||
| 2016 | 2015 | |
| $\Omega$ | ||
| Annetut pitkäaikaiset lainat osakkuusyrityksille | $\Omega$ | |
| Lyhytaikaiset saamiset osakkuusyrityksiltä | 271834 | $\Omega$ |
| Konsernin osuus osakkuusyritysten tuloksesta | 2016 0 487 905 1 3 5 6 5 4 1 1844446 Kertyneet voittovarat 16 150 000 864 115 7732800 2 433 457 426 000 4 5 2 1 8 0 2 0 98 710 475 200 |
Konsernin osakkuusyritys Kampus Skinnarila Oy on perustettu vuonna 2016. Kampus Skinnarila Oy on ostanut 21.11.2016 tehdyllä kaupalla 100 % Technopolis Kiinteistöt Lappeenranta Oy:n osakekannasta. Tuloslaskelmaan kirjattu osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta sisältää 1.307.159 euroa konsernin laskentaperiaatteiden soveltamisesta johtuvan kertaluontoisen tuloutuksen. Konsernin osuus osakkuusyrityksen operatiivisesta tuloksesta on 49.382 €. Operatiivinen osuus koostuu pääasiassa osakekaupan jälkeisistä tapahtumista välillä 22.11.-31.12.2016.
| 13 Myyntisaamiset ja muut saamiset | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Vakuustalletukset, Nordea vuokravakuustili | 133 921 | 121 880 |
| Vuokra- ja myyntisaamiset | 148 126 | 139 520 |
| Siirtosaamiset | 214 748 | |
| Yhteensä | 176 554 | |
| 555 552 | 439 991 | |
| 14 Rahavarat | 2016 | 2015 |
| Käteinen raha ja pankkitilit | 509 669 | 211828 |
| 509 669 | 211828 |
Kirjatut laskennalliset verosaamiset yhteensä
| Laskennallisten verojen muutokset | Kirjattu tulos- | ||
|---|---|---|---|
| vuoden 2016 aikana: | 1.1.2016 | laskelmaan | 31.12.2016 |
| Laskennalliset verosaamiset: | |||
| Vahvistetut hyllypoistot ja rahavirran suojaukset | $\mathbf{0}$ | 0 | $\Omega$ |
| Suojausrahastoon liittyvä lask. verosaaminen | 5666 | 17 3 68 | 23 0 34 |
| Muut väljaikaiset erot | 0 | 0 | 0 |
| Kirjatut laskennalliset verosaamiset yhteensä | 5 6 6 6 | 23 034 | |
| Laskennalliset verovelat: | |||
| Väliaikaiset erot | |||
| Muut väliaikaiset erot / käypään arvoon arvostus | 1 109 586 | 356 428 | 1466014 |
| Laskennalliset verovelat yhteensä | 1 109 586 | 1466014 | |
| Laskennallisten verojen muutokset | Kirjattu tulos- | ||
| vuoden 2015 aikana: | 1.1.2015 | laskelmaan | 31.12.2015 |
| Laskennalliset verosaamiset: | |||
| Vahvistetut hyllypoistot ja rahavirran suojaukset | 65 447 | $-65447$ | $\Omega$ |
| Suojausrahastoon liittyvä lask. verosaaminen | 3 0 0 2 | 2664 | 5666 |
| Muut väliaikaiset erot | 26 041 | $-26041$ | $\Omega$ |
| 497 362 | 612 224 | 1 109 586 |
|---|---|---|
| 497 362 | 1 109 586 | |
Laskennalliset verosaamiset ja -velat on netotettu silloin, kun yhteisöllä on laillisesti toimeenpantavissa oleva oikeus kuitata kirjatut erät toisiaan vastaan ja laskennalliset verot liittyvät samaan veronsaajaan.
31.12.2016 konsernilla oli sellaisia vahvistettuja tappioita ja/tai hyllypoistoja, joista ei ole laskettu verosaamista, koska kyseisten erien hyödyntäminen on epävarmaa.
| Pitkäaik. jaksotettuun hank.menoon arvostetut rahoitusvelat | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Pankkilainat | 18 273 158 | 7936393 |
| Lyhytaik. jaksotettuun hank.menoon arvostetut rahoitusvelat | ||
| Pankkilainat | 992 600 | 1512176 |
| Luottolimiitit | 266380 | 299343 |
Lainojen keskeiset kovenantit on sidottu velan suhteeseen asunto-osakkeiden arvoon, omavaraisuusasteeseen ja lainanhoitokatteeseen. Yhtiön käytettävissä oli 31.12.2016 lisäksi kaksi luottolimiittiä yhteissummaltaan 500.000 euroa, joista oli käytössä 266.380 euroa.
94 4 9 0
5666
Konsernin rahoitusvelat ovat vaihtuvakorkoisia. Lainoista erittely liitetietojen kohdassa 20. Korkotason suojaamiseksi konserni on tehty koronvaihtosopimukset, jotka esitetty liitetietojen kohdassa 19.
Investors House Oyj:llä on yksi osakelaji. Osakemäärä on 3.519.457 kpl.
Osakkeella ei ole nimellisarvoa. Kaikki liikkeeseen lasketut osakkeet on maksettu täysimääräisesti. Yhtiön hallussa on 208.693 osaketta ja liikkeelle laskettuja osakkeita on 3.310.764 kappaletta.
| OMA PÄÄOMA | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Osakepääoma 1.1. | 2 5 5 5 5 4 3 | 2 5 5 5 5 4 3 |
| Osakepääoma 31.12. | 2 5 5 5 5 4 3 | 2 5 5 5 5 4 3 |
| Ylikurssirahasto 1.1 | 7 1 1 5 | 7 1 1 5 |
| Ylikurssirahasto 31.12. | 7 1 1 5 | 7 1 1 5 |
| Suojausrahasto 1.1 | $-28331$ | $-10756$ |
| Rahavirran suojaukset | $-86841$ | $-17575$ |
| Suojausrahasto 31.12. | $-115172$ | $-28331$ |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1 | 8 650 708 | $\Omega$ |
| Osakeanti | 707 654 | 8650708 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. | 9 3 5 8 3 6 2 | 8650708 |
| Voitto/tappio edellisiltä tilikausilta 1.1. | 6 680 440 | 3 3 4 6 7 6 4 |
| Osingonjako | $-562633$ | $-151946$ |
| Osakeperusteiset palkkiot | 4696 | 0 |
| Voitto/tappio edellisiltä tilikausilta 31.12. | 6 122 503 | 3 194 818 |
| Tilikauden voitto/tappio | 3766948 | 3 485 622 |
| Oma pääoma yhteensä | 21 695 300 | 17 865 476 |
Tapauksissa, joissa optio-oikeuksista ja osakeanneista on päätetty vanhan osakeyhtiölain (29.9.1978/734) aikana, niihin perustuvista osakemerkinnöistä saadut suoritukset on kirjattu osakepääomaan ja ylikurssirahastoon järjestelyn ehtojen mukaisesti.
Muut rahastot sisältää suojausrahaston. Suojausrahastoon kirjataan laajaan tuloslaskelmaan kirjattavat käypään arvoon kirjattavien johdannaisinstrumenttien arvonmuutokset.
Sijoitetun vapaan oman pääoman (SVOP) rahasto sisältää oman pääoman luonteiset sijoitukset ja yhtiön hallussa olleiden omien osakkeiden luovutuksen merkintähinnan siltä osin, kun sitä ei nimenomaisen päätöksen mukaan merkitä osakepääomaan. Rahasto sisältää myös uusien osakkeiden merkintähinnan siltä osin kuin antipäätöksessä on nimenomaisesti määrätty merkintähinnan kirjaamisesta rahastoon.
| Osakkeiden lukumäärä | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Osakkeiden lukumäärä 1.1. | 3 179 859 | 1519457 |
| Osakeannit 18.3.2016, 24.3.2016, 15.12.2016, 28.9.2015 | 130 905 | 1660402 |
| Yhtiön haltuun jääneet osakkeet | 208 693 | 339 598 |
| Osakkeiden lukumäärä 31.12. | 3 5 1 9 4 5 7 | 3 5 1 9 4 5 7 |
| Kertyneet voittovarat | 2016 | 2015 |
| Voittovarat 1.1. | 6 680 440 | 3 3 4 6 7 6 4 |
| Osingonjako | $-562633$ | $-151946$ |
| Osakeperusteiset palkkiot | 4696 | $\Omega$ |
| Tilikauden tulos | 3766948 | 3 485 622 |
| Voittovarat 31.12. | 9889451 | 6 680 440 |
Tilikauden aikana on jaettu osinkoa 0,17 euroa/osake eli 562.633 euroa.
Vuoden 2016 aikana on toteutettu kolme suunnattua osakeantia, joissa on luovutettu yhteensä 130.905 kappaletta yhtiön hallussa olleita omia osakkeita. 18.3.2016 hallitus on toteuttanut yhtiökokouksen myöntämän valtuutuksen nojalla suunnatun annin Koy Jyväskylän Jokivarrenpuiston osakkaille osana yhtiön osakkeiden hankintaa. Osakkeita luovutettiin 124.490 kpl ja annilla maksettiin 50 % kohteen kauppahinnasta. Osakkeet luovutettiin arvostuksella 5,40 €/osake. Merkintähinta kirjattiin SVOP-rahastoon.
1.4.2016 hallitus on toteuttanut suunnatun annin osana OVV Asuntopalvelut Oy:n liiketoiminnan hankintaa. Annissa luovutettiin 5.254 kpl osakkeita ja sillä maksettiin 12 % kauppahinnasta. Osakkeet luovutettiin arvostuksella 5,71 €/osake. Merkintähinta kirjattiin SVOP-rahastoon. 15.12.2016 on tehty suunnattu anti, jolla on maksettu osa yhtiön hallituspalkkioista varsinaisen yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti. Annissa luovutettiin yhteensä 1.161 kpl osaketta neljälle hallituksen jäsenelle. Merkintähinta kirjattiin SVOP-rahastoon.
Perusteena osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poikkeamiseen oli Yhtiön tarve kasvattaa kiinteistöomistuksiaan ja liiketoimintansa laajuutta oman pääoman ehtoisella rahoituksella. Järjestelyllä varmistettiin myös Yhtiön liiketoiminnan tulevan kasvun edellytykset kasvattamalla Yhtiön omavaraisuutta ja siten mahdollistamalla tulevien investointien rahoittaminen vieraalla pääomalla. Tämä oli osakeyhtiölain 9 luvun 4 § 1 momentissa tarkoitettu painava taloudellinen syy.
Yhtiökokous on valtuuttanut yhtiön hallituksen päättämään yhdestä tai useammasta osakeannista. Valtuutuksen perusteella voidaan antaa enintään 339.598 yhtiön hallussa olevaa osaketta. Vuoden 2016 lopussa yhtiön hallussa oli vielä 208.693 osaketta. Hallitus voi päättää poiketa osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta, mikäli poikkeamiseen on osakeyhtiölain 9 luvun 4 §:n 1 momentissa tarkoitettu painava taloudellinen syy. Valtuutus on voimassa 28.9.2020 saakka.
| Saadut ennakot | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Vuokraennakot | 41 187 | 21 3 8 4 |
| Ostovelat | 2016 | 2015 |
| Ostovelat | 134 167 | 98 658 |
| Siirtovelat | 2016 | 2015 |
| Tilikauden tulokseen liittyvät verovelat | 16 637 | 158 636 |
| Muut siirtovelat | 483 007 | 123 768 |
| 499 644 | 282 404 | |
| Muut velat | 2016 | 2015 |
| Arvonlisäverovelka | 49 5 94 | 14 3 38 |
| Saadut vuokravakuudet | 115 116 | 108 987 |
| Muut velat | 55 706 | 7 1 3 8 |
| 220 416 | 130 463 | |
| Ostovelat, siirtovelat ja muut velat yhteensä | 895 414 | 532 909 |
Ostovelkojen ja muiden velkojen kirjanpitoarvo vastaa niiden käypää arvoa. Rahoitusvarojen ja rahoitusvelkojen käyvät arvot ja kirjanpitoarvot eivät eroa tosistaan.
Konsernin vaihtuvakorkoiset lainat on osittain muutettu koronvaihtosopimuksilla kiinteäkorkoisiksi hallituksen hyväksymän riskienhallintapolitiikan mukaisesti. Koronvaihtosopimusten vastapuolena on Nordea Bank AB, Suomen sivuliike. Suojausinstrumentit ja suojauksen kohteet ovat kriittisiltä ehdoiltaan (summat ja ajankohdat) samat. Johdannaissopimuksista aiheutuvat pankin veloittamat maksut kirjataan kuluksi sillä kaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet. 31.12.2016 36,2 prosenttia konsernin lainoista on ollut suojattu.
| Instrumentit | 1000 euroa | Kiint, Korko | Erääntyminen |
|---|---|---|---|
| OTC Koronvaihtosopimus no. 1492057/2038344 | 300 | 0,15% | 15.4.2019 |
| OTC Koronvaihtosopimus no. 1635718/2283041 | 500 | 0,53 % | 5.2.2021 |
| OTC Koronvaihtosopimus no. 1546455/2121386 | 750 | 0,82 % | 4.1.2021 |
| OTC Koronvaihtosopimus no. 1618441/2246854 | 2500 | 0,32 % | 14.12.2020 |
| OTC Koronvaihtosopimus no. 1650327 / 2319853 | 2122 | 0,50 % | 3.10.2021 |
| OTC Koronvaihtosopimus no. 1544428/2118302 | 750 | 0,86% | 4.1.2021 |
| Käypäarvo | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Koronvaihtosopimusten käypä arvo katsauskauden lopussa | $-135804$ | $-69736$ |
| Erääntyneiden ja vanhojen rahastoitujen sopimusten purku | $-5784$ | |
| Muutos katsauskaudella | -86 841 | -11 791 |
| Koronvaihtosopimuksen käypä tasearvo | $-115172$ | $-28331$ |
Johdannaissopimukset on alun perin merkitty taseeseen käypiin arvoihin ja myöhemmin arvostettu käypiin arvoihin tilinpäätöshetkellä. Käyvät arvot kuvastavat niitä hintoja, jotka Investors House Oyj joutuisi maksamaan tai se saisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen. Koronvaihtosopimusten käyvät arvot on määritelty taseeseen tulevien rahavirtojen nykyarvoon perustuvalla menetelmällä, jonka muutos katsauskaudella on kirjattu konsernin laajan tuloslaskelman eriin ja laajan tuloksen oikaisuna oman pääoman muihin rahastoihin.
| Konsernilla on ollut pitkäaikainen maanvuokrasopimus. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Jäljellä oleva arvo | 65 100 |
Konsernin kiinteistössä on tehty vuosina 2010-2016 laajennus- ja peruskorjausinvestointia. Konserni on velvollinen tarkistamaan tekemiään arvonlisäverovähennyksiä, jos kiinteistön verollinen käyttö vähenee tarkistuskauden aikana. 31.12.2016 vastuun enimmäismäärä oli 555.000 euroa ja viimeinen tarkistusvuosi on 2026.
| Konsernin velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä konsernin omaisuuteen: | |||
|---|---|---|---|
| -- | -- | -- | -------------------------------------------------------------------------------- |
| 31.12.2016 | 31.12.2015 | |
|---|---|---|
| Pankkilainat | 19 268 126 | 9448569 |
| Emoyhtiö, Investors House Oyj | 8 2 6 7 2 3 4 | 4 249 571 |
| Laina -7112 | 0 | 500 000 |
| Laina -15775 | 2796665 | 3 093 332 |
| Laina -9646 | U | 656 239 |
| Laina -17938 | 700 000 | 0 |
| Laina -18779 | 1546666 | 0 |
| Laina -19215 | 1022903 | 0 |
| Laina -19512 | 401 000 | |
| Laina -1043739 | 1 800 000 | 0 |
| Yleisvakuudet Kiinteistö Oy Toejoen City koko osakekanta Asunto Oy Hämeenlinnan Aroniitunkuja 7 koko omistettu osakekanta As Oy Porvoon Rinnetie koko omistettu osakekanta As Oy Järvenpään Wärtsilänkatu 76 koko osakekanta As Oy Espoon Soukanpaiste koko osakekanta As Oy Tampereen Lampihongisto koko osakekanta AS Oy Espoon Tallimestarinranta koko osakekanta |
||
| Takaukset | ||
| Investors House CF 1 Oy:n puolesta | 186 000 | 0 |
| Tytäryritysten rahoituslaitoslainat | 11 000 892 | 5 198 997 |
|---|---|---|
| Asunto Oy Kirkkopuiston Salpa | 573 407 | 572 343 |
| Asunto Oy Espoon Soukanpaiste | 661 123 | 670 368 |
| Asunto Oy Espoon Tallimestarinranta | 740 457 | 754 827 |
| Asunto Oy Tampereen Lampihongisto | 2 643 687 | 2733959 |
| Fastighets Ab Ulrikaborg Kiinteistö Oy | 412 500 | 467 500 |
| Koy Jyväskylän Jokivarrenpuisto | 4 302 854 | |
| As Oy Porvoon Rinnetie | 80 864 | |
| As Oy Järvenpään Wärtsilänkatu 76 | 1 400 000 | |
| Investors House CF 1 Oy | 186 000 | |
| Annetut panttaukset /kiinnitykset | ||
| Asunto Oy Kirkkopuiston Salpa | 747 200 | 572 200 |
| Asunto Oy Espoon Soukanpaiste | 1 002 561 | 1002 561 |
| Asunto Oy Espoon Tallimestarinranta | 1 143 669 | 1 143 669 |
| Asunto Oy Tampereen Lampihongisto | 4 204 698 | 4 204 698 |
| Koy Jyväskylän Jokivarrenpuisto | 5 530 000 | |
| As Oy Porvoon Rinnetie | 1 400 000 | |
| Fastighets Ab Ulrikaborg Kiinteistö Oy | 1 135 253 | 1 1 3 5 2 5 3 |
| Sopimuksiin perustuvat maksut | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Seuraavan vuoden aikana maksettavat | 11 994 | 11 994 |
| Myöhemmin maksettavat | 22 988 | 24 987 |
| lYhteensä | 34 982 | 36 981 |
Muut vuokrasopimukset koostuu auton vuokrasopimuksesta, joka on 3-5 vuoden mittainen ja siihen ei liity lunastusehtoja.
Konsernin vuokraustoiminnan tulot ja rahavirrat ovat pääosiltaan riippumattomia markkinakorkojen vaihtelusta. Konsernin sijoituskiinteistöjen arvostukseen liittyy korkoriskiä.
Konsernin rahoitusvelat ovat vaihtuvakorkoisia. Korkotason suojaamiseksi konserni on tehnyt lainoihinsa koronvaihtosopimuksia, joiden vaikutuksesta osa konsernin rahoitusvelkojen koroista on kiinteäkorkoisia. Koronvaihtosopimukset on eritelty liitetietojen kohdassa 19 Johdannaiset - Koronvaihtosopimukset. Tehdyt koronvaihtosopimukset suojaavat tulevaa rahavirtaa.
Myynti- ja muihin saamisiin liittyviä riskejä minimoidaan lyhyillä maksuehdoilla ja tehokkailla perintätoimilla.
Konsernin johto ei ole tunnistanut rahoitusvaroissa tai rahoituslähteissä merkittäviä maksuvalmiusriskikeskittymiä.
| Rahoitusvelkojen maturiteettijakauma | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Tasearvo | 19 532 138 | 9 747 913 |
| Rahavirta | 19 532 138 | 9 747 913 |
| Alle 1 vuotta | 1 258 980 | 1811519 |
| 1-5 vuotta | 9 3 6 3 8 5 2 | 6 709 841 |
| vli 5 vuotta | 8 909 306 | 1 2 2 6 5 5 2 |
Sijoituskiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistukseen liittyvä osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus esitetään taseessa rahoitusvelkana.
Pääoman hallinnan tavoitteena on säilyttää konsernin nettovelkaantumisaste riittävän alhaisella tasolla.
| Nettovelkaantumisasteet olivat seuraavat: | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Rahavarat | -509 669 | $-211828$ |
| Rahoituslainat | 19 532 138 | 9747913 |
| Nettovelat | 19 022 469 | 9 536 085 |
| Oma pääoma yhteensä Nettovelkaantumisaste (gearing) |
21 695 301 87.7 % |
17 865 476 53,4 % |
Pitkäaikaisten ja lyhytaikaisten korollisten velkojen kirjanpitoarvo sekä sekä lyhytaikaisten korottomien velkojen kirjanpitoarvo vastaa niiden käypää arvoa, koska diskonttauksen vaikutus ei ole olennainen velkojen maturiteetti huomioiden.
Käyvät arvot esitetään käyvän arvon määrittämiseen perustuvien hierarkiatasojen mukaan.
Seuraavassa on esitetty käypään arvoon arvostetut rahoitusvarat ja -velat arvostusmenetelmän mukaan jaoteltuina. Käytetyt tasot on määritelty seuraavasti.
| Taso 2 | Taso 3 | ||
|---|---|---|---|
| 31.12.2016 | -135 804 | -135 804 | |
| 31.12.2015 | -69 736 | -69 736 | |
| Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvelat |
Yhtiö on tilinpäätöksen yhteydessä tehnyt päätöksen koronvaihtosopimusten uudelleenluokittelusta tasolle 3. Päätös perustuu yhtiön näkemykseen sopimusten arvon määrityksestä ja sen pohjana käytettävän informaation luonteesta. Sopimusten ehdoissa ei ole tapahtunut muutoksia verrattuna edelliseen vuoteen.
| Konsernitilinpäätöksen sisältämät yritykset: | ||||
|---|---|---|---|---|
| Yhtiö | Kotimaa | Kotipaikka | Omistus- | Osuus |
| osuus (%) | äänivallasta (%) | |||
| Kiinteistö Oy Toejoen City | Suomi | Pori | 100 | 100 |
| OVV Asuntopalvelut Oy | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
| As Oy Hämeenlinnan Aroniitunkuja 7 | Suomi | Hämeenlinna | 98,7 | 98,7 |
| As Oy Espoon Soukanpaiste | Suomi | Espoo | 100 | 100 |
| As Oy Espoon Tallimestarinranta | Suomi | Espoo | 100 | 100 |
| As Oy Kirkkopuiston Salpa | Suomi | Espoo | 100 | 100 |
| As Oy Tampereen Lampihongisto | Suomi | Tampere | 100 | 100 |
| Fastighets Ab Lovisa Ulrikaborg Koy | Suomi | Loviisa | 100 | 100 |
| As Oy Kallonsivu | Suomi | Pori | 34 | 34 |
| Koy Jyväskylän Jokivarrenpuisto | Suomi | Jyväskylä | 100 | 100 |
| As Oy Porvoon Rinnetie 11-13 | Suomi | Porvoo | 72,2 | 72,2 |
| Investors House CF 1 Oy | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
| IVH Asunnot Oy | Suomi | Helsinki | 50 | 50 |
| As Oy Järvenpään Wärtsilänkatu 76 | Suomi | Järvenpää | 100 | 100 |
Konsernin vuokrat ovat pitkäaikaisten sopimusten tonttivuokria.
Ei-purettavissa olevien muiden vuokrasopimusten perusteella maksettavat vähimmäisvuokrat:
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| Yhden vuoden kuluessa | 3 1 4 0 | |
| Vuotta pidemmän ja enintään viiden vuoden kuluessa | ||
| Yli viiden vuoden kuluttua | ||
| 3 140 |
Vuokrasopimus on koskenut Koy Toejoen City:n kiinteistön tonttivuokraa. Koy Toejoen City on myynyt vuokratontilla olevan kiinteistön 1.2.2016.
Ei-purettavissa olevien muiden vuokrasopimusten perusteella saatavat vähimmäisvuokrat:
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| Yhden vuoden kuluessa | 346 248 | 428 000 |
| Vuotta pidemmän ja enintään viiden vuoden kuluessa | 1 3 8 4 9 9 2 | 1710000 |
| Yli viiden vuoden kuluttua | 1 3 8 4 9 9 2 | 1731000 |
| 3 1 1 6 2 3 2 | 3 869 000 | |
| Kaudella tuloutetut vuokralaisen liikevaihtoon sidotut vuokrat | 137 755 | 171 209 |
Konsernin johtoon kuululvat hallituksen puheenjohtajana 13.1.2015 alkaen toiminut Tapani Rautiainen. varapuheenjohtajana Timo Valjakka, sekä hallituksen jäsenet Mikael Grönroos, Esa Haavisto ja Taina Ahvenjärvi. Yhtiön toimitusjohtajana toimii Petri Roininen.
Yhtiön 27.6.2016 tiedottama As Oy Porvoon Rinnetie 11-13:n kauppa on ollut lähipiirikauppa, jossa myyjänä oli Maakunnan Asunnot -konserniin kuuluva Sijoitustalo IVH Oy. Kaupan markkinaehtoisuuden varmistamiseksi kauppahinnasta pyydettiin riippumattoman AKA-yleisauktorisoidun arvioijan laatima arviokirja. Kauppahinnaksi määritettiin arviokirjan hinnan alittava hinta sen varmistamiseksi, että kauppa on kaikkien Investors House Oyj:n osakkeenomistajien edun mukainen.
Yhtiö on jatkanut operatiivista vuokraus- ja management-toimintaansa ennakoidusti ja tavoitteiden mukaisesti. Yhtiö on solminut sopimuksen, jolla se myy As Oy Järvenpään Wärtsilänkatu 76:n koko osakekannan vuoden 2017 ensimmäisen kvartaalin aikana. Kohteessa on 42 huoneistoa ja 1.953 m2 vuokrattavaa pinta-alaa. Yhtiö on 16.2.2017 tehdyllä kaupalla hankkinut omistukseensa 15 huoneistoa Lahden ydinkeskustasta. Ostettu yhtiö on peruskorjattu täysin 2015 ja huoneistot ovat uutta vastaavia. Huoneistoissa on vuokrattavaa pinta-alaa 947 m2.
Yhtiön liiketoimintajohtajaksi on valittu DI, KTM Kari Sainio. Yhtiölle on muodostettu johtoryhmä, jonka jäseniä ovat johtaja Päivi Kangas, liiketoimintajohtaja Kari Sainio, kiinteistöpäällikkö Tiina Lensu, talouspäällikkö Sari Välitalo, OVV Asuntopalvelut Oy:n toimitusjohtaja Pirjo Reinikainen sekä toimitusjohtaja Petri Roininen, jolle johtoryhmän jäsenet raportoivat.
Yhtiö on tiedottanut 30.1.2017 hallituksen päätöksestä ottaa yhtiön koko henkilökunta osakepohjaisen kannustinjärjestelmän piiriin. Kannustinjärjestelmä koskee vuotta 2017 ja sen mittarina toimii operatiivinen tulos (EPRA). Osakkeet luovutetaan yhtiön hallussa olevista osakkeista, joiden käyttämiseen hallituksella on yhtiökokouksen valtuutus.
| 1.1.-31.12.2016 | 1.1.-31.12.2015 | |
|---|---|---|
| € | € | |
| Liikevaihto | 2 349 866,09 | 1 291 967,25 |
| Vuokratuotot ja käyttökorvaukset | 1967287,01 | 1 170 988,44 |
| Hallintopalkkiotuotot | 382 579,08 | 120 978,81 |
| Liiketoiminnan muut tuotot | 1 300,00 | 0,00 |
| Materiaalit ja palvelut | -975 988,85 | $-351250,65$ |
| Ostot tilikauden aikan | $-1416647,57$ | $-348293,25$ |
| Varastojen muutos | 510 000,00 | 0,00 |
| Ulkopuoliset palvelut | $-69341,28$ | $-2957,40$ |
| Nettotuotto | 1 375 177,24 | 940 716,60 |
| Henkilöstökulut | $-252704,31$ | $-122662,15$ |
| Suunnitelman mukaiset poistot | $-80000,00$ | $-80000,00$ |
| Liiketoiminnan muut kulut | -405 870,93 | $-262712,79$ |
| Liikevoitto | 636 602,00 | 475 341,66 |
| Rahoitustuotot | 201 547,78 | 539 030,54 |
| Rahoituskulut | $-254571,97$ | $-82323,13$ |
| Rahoituskulut (netto) | $-53024,19$ | 456 707,41 |
| Voitto ennen veroja | 583 577,81 | 932 049,07 |
| Tuloverot | $-116637,30$ | $-186811,05$ |
| Tilikauden voitto | 466 940,51 | 745 238,02 |
| VASTAAVAA | 31.12.2016 | 31.12.2015 | |
|---|---|---|---|
| € | € | ||
| PYSYVÄT VASTAAVAT | |||
| Liikearvo | |||
| Liikearvo | 240 000,00 | 320 000,00 | |
| 240 000,00 | 320 000,00 | ||
| Sijoitukset | |||
| Osuudet saman konsernin yrityksistä | 18 172 036,45 | 15 013 006,20 | |
| Osuudet omistusyhteysyrityksissä | 1 189 155,00 | 0,00 | |
| Muut osakkeet ja osuudet | 436 732,90 | 0,00 | |
| Muut saamiset | 475 200,00 | 526 269,00 | |
| 20 273 124,35 | 15 539 275,20 | ||
| PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ | 20 513 124,35 | 15 859 275,20 | |
| VAIHTUVAT VASTAAVAT | |||
| Vaihto-omaisuus | |||
| Muu vaihto-omaisuus | 510 000,00 | 0,00 | |
| Ennakkomaksut | 0,00 | 480 000,00 | |
| Pitkäaikaiset saamiset | |||
| Saamiset saman konsernin yrityksiltä | 526 959,76 | 276 959,76 | |
| Muut saamiset | 133 921,21 | 121 879,76 | |
| Lyhytaikaiset saamiset | |||
| Myyntisaamiset | 239 315,76 | 75 959,80 | |
| Saamiset saman konsernin yrityksiltä | 1700 698,53 | 1478 176,80 | |
| Muut saamiset | 406,80 | 888,37 | |
| Siirtosaamiset | 430 385,77 | 172 153,17 | |
| 3 031 687,83 | 2 126 017,66 | ||
| Rahoitusarvopaperit | 0,00 | 0,00 | |
| Rahat ja pankkisaamiset | 65 037,31 | 4 9 3 0 , 3 2 | |
| VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ | 3 606 725,14 | 2 610 947,98 | |
| VASTAAVAA YHTEENSÄ | 24 119 849,49 | 18 470 223,18 |
| VASTATTAVAA | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| € | € | |
| OMA PÄÄOMA | ||
| Osakepääoma | 2 555 543,23 | 2 555 543,23 |
| Ylikurssirahasto | 7 115,49 | 7 115,49 |
| Sijoitetun vapaan pääoman rahasto | 9 3 5 8 3 6 2, 4 1 | 8 650 708,41 |
| Edellisten tilikausien voitto (tappio) | 1 273 127,15 | 1090 521,64 |
| Tilikauden voitto | 466 940,51 | 745 238,02 |
| OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ | 13 661 088,79 | 13 049 126,79 |
| PAKOLLISET VARAUKSET | ||
| Muut pakolliset varaukset | 82 409,49 | 0,00 |
| 82 409,49 | 0,00 | |
| PAKOLLISET VARAUKSET YHTEENSÄ | 82 409,49 | 0,00 |
| VIERAS PÄÄOMA | ||
| Pitkäaikainen vieras pääoma | ||
| Lainat rahoituslaitoksilta | 7705702,00 | 3 497 895,00 |
| Velat saman konsernin yrityksille | 23 004,61 | 23 004,61 |
| 7728706,61 | 3 520 899,61 | |
| Lyhytaikainen vieras pääoma | ||
| Lainat rahoituslaitoksilta | 827 912,40 | 1051019,19 |
| Saadut ennakot | 17 492,35 | 9798,71 |
| Ostovelat | 49 546,03 | 48 700,81 |
| Velat saman konsernin yrityksille | 1 288 072,72 | 441 503,51 |
| Muut velat | 163 662,28 | 128 539,94 |
| Siirtovelat | 300 958,82 | 220 634,62 |
| 2 647 644,60 | 1900 196,78 | |
| VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ | 10 376 351,21 | 5421096,39 |
| VASTATTAVAA YHTEENSÄ | 24 119 849,49 | 18 470 223,18 |
| 1.1.-31.12.2016 | 1.1.-31.12.2015 | |
|---|---|---|
| € | € | |
| Liiketoiminnan rahavirta | ||
| Voitto ennen satunnaisia eriä | 583 577,81 | 932 049,07 |
| Oikaisut: | ||
| Rahoitustuotot ja -kulut: | 53 024,19 | $-456707,41$ |
| Poistot | 80 000,00 | 80 000,00 |
| Investointien rahavirrassa esitetyt erät | 6 134,66 | 0,00 |
| Muut oikaisut | 6750,00 | 0,00 |
| Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta | 729 486,66 | 555 341,66 |
| Käyttöpääoman muutos | ||
| Lyhytaikaisten liikesaamisten väh. (+)/ lisäys (-) | $-664700,13$ | $-133$ 155,80 |
| Lyhytaikaisten velkojen vähennys (-)/ lisäys (+) | 956 698,76 | 112 091,25 |
| Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja | 1021485,29 | 534 277,11 |
| Maksetut korot ja maksut muista rahoituskuluista | $-113$ 148,46 | $-75625,00$ |
| Saadut korot liiketoiminnasta | 343,57 | 1 604,00 |
| Maksetut verot (-) / veronpalautukset (+) | $-258636,00$ | $-31672,00$ |
| Liiketoiminnan rahavirta | 650 044,40 | 428 584,11 |
| Investointien rahavirta | ||
| Myönnetyt lainat | 250 000,00 | 0,00 |
| Investoinnit muihin sijoituksiin | -4798238,17 | -4 288 629,00 |
| Luovutustulot muista sijoituksista | 436 233,06 | 817 929,22 |
| Saadut osingot investoinneista | 100 000,00 | 0,00 |
| Investointien rahavirta | $-4012005,11$ | -3 470 699,78 |
| Rahoituksen rahavirta | ||
| Pitkäaikaisten lainojen nostot | 5 523 903,00 | 3 499 343,19 |
| Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut | -1 539 202,79 | $-331551,00$ |
| Maksetut osingot | $-562632,51$ | $-151945,70$ |
| Rahoituksen rahavirta | 3 422 067,70 | 3 0 15 8 46, 49 |
| Rahavarojen muutos | 60 106,99 | $-26269,18$ |
| Rahavarat tilikauden alussa 1.1. | 4 9 3 0 , 3 2 | 31 199,50 |
| Rahavarat tilikauden lopussa 31.12. | 65 037,31 | 4930,32 |
Laskelman vertailutietoja on muutettu vastaamaan 2016 laatimisperiaatteita ja näin varmistamaan vertailukelpoisuus.
Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu Suomen kirjanpitolainsäädännön (FAS) mukaisesti.
Yhtiön käyttöomaisuus on arvostettu muuttuvaan hankintamenoon vähennettynä suunnitelman mukaisilla poistoilla. Suunnitelman mukaiset poistot on laskettu käyttöomaisuushyödykkeen taloudellisen pitoajan perusteella ja kokemusperäisesti.
Hyödyke Poisto Liikearvo 5 v tasapoisto
| Henkilöstökulut | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Palkat ja palkkiot | 209 129,28 | 100 643,50 |
| Eläkekulut | 36 147,80 | 17 632,51 |
| Muut Henkilösivukulut | 7 427,23 | 4 3 8 6 , 1 4 |
| Yhteensä | 252 704,31 | 122 662,15 |
| Henkilöstö keskimäärin tilikaudella | 2016 | 2015 |
| Toimihenkilöt | 4 | 1,75 |
| Rahoitustuotot ja -kulut | 2016 | 2015 |
| Osinkotuotot, konserni | 100 000,00 | 0,00 |
| Luovutusvoitot osuuksista | 80 221,03 | 0,00 |
| Korkotuotot, konserniyhtiöt | 20 983,18 | 19 056,66 |
| Korkotuotot | 343,57 | 104,00 |
| Muut rahoitustuotot | 0,00 | 519 869,88 |
| Rahoitustuotot yhteensä | 201 547,78 | 539 030,54 |
| Korkokulut, konserniyhtiöt | $-15863,83$ | $-17500,01$ |
| Korkokulut | $-144037,65$ | $-62$ 121,56 |
| Muut rahoituskulut | -94 670,49 | $-2825,80$ |
| Rahoituskulut yhteensä | $-254571,97$ | $-82447,37$ |
| Poistot | 2016 | 2015 |
| Liikearvosta | $-80000,00$ | $-80000,00$ |
| Yhteensä | $-80000,00$ | $-80000,00$ |
| Saamiset saman konsernin yrityksiltä, pitkäaikainen | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Muut saamiset saman konsernin yrityksiltä | 526 959,76 | 276 959,76 |
| Yhteensä | 526 959,76 | 276 959,76 |
| Saamiset saman konsernin yrityksiltä, lyhytaikainen | 2016 | 2015 |
| Lainasaamiset saman konsernin yrityksiltä | 1500 297,74 | 1460297,74 |
| Muut saamiset saman konsernin yrityksiltä | 200 400,79 | 17879,06 |
| Yhteensä | 1700 698,53 | 1478 176,80 |
| Velat saman konsernin yrityksille, pitkäaikainen | 2016 | 2015 |
| Lainat saman konsernin yrityksille | 23 004,61 | 23 004,61 |
| Yhteensä | 23 004,61 | 23 004,61 |
| Velat saman konsernin yrityksille, lyhytaikainen | 2016 | 2015 |
| Muut velat konserniyrityksille | 1 150 000,00 | 350 000,00 |
| Siirtovelat konserniyrityksille | 104 051,46 | 88 903,50 |
| Ostovelat konserniyrityksille | 34 021,26 | 37 214,68 |
| Yhteensä | 1 288 072,72 | 476 118,18 |
| Saamiset omistusyhteysyrityksiltä | 2016 | 2015 |
| Lyhytaikaiset lainasaamiset omistusyhteysyrityksiltä | 150 000,00 | 0,00 |
| Annetut pitkäaikaiset pääomalainat omistusyhteysyrityksille | 475 200,00 | 0,00 |
| Yhteensä | 625 200,00 | 0,00 |
Lyhytaikainen laina on ollut koroton ja vakuudeton. Laina on maksettu takaisin 3.1.2017.
Annetun pääomalainan ehdot:
Pääoma ja korko saadaan maksaa yhtiön selvitystilassa ja konkurssissa vain kaikkia muita velkoja huonommalla etuoikeudella.
pääomaa saadaan muutoin palauttaa ja korkoa maksaa vain siltä osin kuin yhtiön vapaan oman pääoman ja kaikkien pääomalainojen määrä maksuhetkellä ylittää yhtiön viimeksi päättyneeltä tilikaudelta vahvistettavan tappion määrän.
Pääoman tai koron maksamisesta yhtiö tai sen tytäryhteisö ei saa antaa vakuutta.
Pääomalainaa ei voi maksaa ennen kuin pankin laina on maksettu.
Pääomalainalle voidaan maksaa Euribor +1,85 %:n suuruista korkoa, sillä edellytyksellä että se ei vaaranna rahoituslaitoslainan hoitoa.
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| Osakepääoma 1.1. | 2 555 543,23 | 2 555 543,23 |
| Osakepääoma 31.12. | 2 555 543,23 | 2 555 543,23 |
Tilikauden tulos
Voitonjakokelpoiset varat
| Ylikurssirahasto 1.1. | 7 1 1 5 , 4 9 | 7 115,49 |
|---|---|---|
| Ylikurssirahasto 31.12. | 7 115,49 | 7 115,49 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1. | 8 650 708,41 | 0,00 |
| Lisäykset | 707 654,00 | 8 650 708,41 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. | 9 3 5 8 3 6 2, 4 1 | 8 650 708,41 |
| Kertyneet voitot/tappiot 1.1. | 1835759,66 | 1 242 467,34 |
| Osingonjako | $-562632,51$ | $-151945,70$ |
| Tilikauden tulos | 466 940,51 | 745 238,02 |
| Kertyneet voitot/tappiot 31.12. | 1740 067,66 | 1835759,66 |
| Oma pääoma yhteensä 31.12. | 13 661 088,79 | 13 049 126,79 |
| Laskelma voitonjakokelpoisista varoista | ||
| 2016 | 2015 | |
| Edellisten tilikausien voitto | 1 273 127,15 | 1 090 521,64 |
Investors House
466 940,51
1740 067,66
745 238,02
1835759,66
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| Velat rahoituslaitoksille | 656 239 | |
| Pakolliset varaukset | 82 409,49 | 0.00 |
Yhtiö on suojannut osan rahoituslaitoslainoistaan korkojohdannaisilla. Johdannaisten käypä arvo per 31.12.2016 on negatiivinen 82.409,49 €, jonka yhtiö on kirjannut pakolliseksi varaukseksi rahoituskulujen ryhmään. Käypä arvo kuvaa sitä hintaa, minkä yhtiö saisi tai joutuisi maksamaan, jos johdannaissopimus purettaisiin yhtiön tai pankin toimesta. Yhtiö on muuttanut johdannaisten kirjauskäytäntöä tilikauden aikana Kirjanpitolautakunnan lausunnon nro 1963 johdosta. Yhtiöllä oli vastaavia johdannaisia jo vertailukaudella. Sopimusten vertailukelpoinen kuluksi kirjattava määrä 31.12.2015 muuttunutta kirjauskäytäntöä noudattaen olisi ollut 28.331 €. Johdannaissopimusten vastapuolena on Nordea Bank AB, Suomen sivuliike. Johdannaisten olennaiset ehdot:
| Instrumentit | 1000 euroa | Kiint, Korko | Erääntyminen |
|---|---|---|---|
| OTC Koronvaihtosopimus no. 1492057/2038344 | 300 | 0,15% | 15.4.2019 |
| OTC Koronvaihtosopimus no. 1635718/2283041 | 550 | 0,53 % | 5.2.2021 |
| OTC Koronvaihtosopimus no. 1546455/2121386 | 750 | 0,82 % | 4.1.2021 |
| OTC Koronvaihtosopimus no. 1618441/2246854 | 2500 | 0,32 % | 14.12.2020 |
| OTC Koronvaihtosopimus no. 1544428/2118302 | 750 | 0,86% | 4.1.2021 |
| Velat ja annetut vakuudet | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| -- | -- | --------------------------- | -- | -- | -- |
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| Velat rahoituslaitoksille | 8 5 3 6 1 4 | 4 5 5 0 5 1 8 |
tytäryhtiö Kiinteistö Oy Toejoen City, koko osakekanta
tytäryhtiö Asunto Oy Hämeenlinnan Aroniitunkuja 7, koko omistettu osakekanta
tytäryhtiö Asunto Oy Porvoon Rinnetie 11-13
osakkeet 1-1500, 1-70, 144-240, 241-310, 381-453, 454-550, 551-620,621-690, 691-763, 764-860 1001-1073, 1241-1310, 1311-1380, 1381-1450, 1451-1520, 1521-1617, 1618-1687, 1688-1757, 1758-1830, 1971-2040, 2111-2207, 2208-2277, 2278-2347, 2348-2420, 2421-2490, 2491-2563,
2564-2660, 2731-2800, 2874-2970, 3041-3110, 3111-3183, 3184-3280, 3351-3420, 3494-3590, 3591-3660
tytäryhtiö Asunto Oy Järvenpään Wärtsilänkatu 76, osakkeet 1-23400
tytäryhtiö Asunto Oy Espoon Soukanpaiste 1, koko osakekanta
tytäryhtiö Asunto Oy Tampereen Lampihongisto, koko osakekanta
tytäryhtiö Asunto Oy Espoon Tallimestarinranta, koko osakekanta
| Sopimuksiin perustuvat maksut | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Seuraavan vuoden aikana maksettavat | 11 994 | 11 994 |
| Myöhemmin maksettavat | 22 988 | 24 987 |
| Yhteensä | 34 982 | 36 981 |
Muut vuokrasopimukset koostuu auton vuokrasopimuksesta, joka on 3-5 vuoden mittainen ja siihen ei liity lunastusehtoja.
| Omistus- | Osuus | |||
|---|---|---|---|---|
| Yhtiö | Kotimaa | Kotipaikka | osuus (%) | äänivallasta (%) |
| Kiinteistö Oy ToejoenCity | Suomi | Pori | 100 | 100 |
| OVV Asuntopalvelut Oy | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
| As Oy Hämeenl. Aroniitunkuja 7 | Suomi | Hämeenlinna | 98,7 | 98,7 |
| As Oy Treen Lampihongisto | Suomi | Tampere | 100 | 100 |
| As Oy Kirkkopuiston Salpa | Suomi | Sipoo | 100 | 100 |
| As Oy Espoon Tallimestarinranta | Suomi | Espoo | 100 | 100 |
| As Oy Lovisa Ulrikaborg Ab | Suomi | Loviisa | 100 | 100 |
| As Oy Espoon Soukanpaiste 1 | Suomi | Espoo | 100 | 100 |
| As Oy Kallonsivu | Suomi | Pori | 34 | 34 |
| Kiinteistö Oy Jyväskylän Jokivarrenpu Suomi | Jyväskylä | 100 | 100 | |
| Asunto Oy Porvoon Rinnetie 11-13 | Suomi | Porvoo | 72,2 | 72,2 |
| Investors House CF 1 Oy | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
| Asunto Oy Järvenpään Wärtsilänkatu Suomi | Helsinki | 100 | 100 | |
| IVH Asunnot Oy | Suomi | Helsinki | 50 | 50 |
11.4.2016 Hallituksen jäsenten palkkioista päättäessään yhtiökokous päätti, että enintään puolet palkkioista voidaan maksaa rahan sijaan yhtiön osakkeina yhtiön osakkeen kulloisenkin osakekurssin mukaisella arvostuksella.
15.12.2016 on luovutettu hallituspalkkioina 1161 yhtiön osaketta.
18.3.2016 on luovutettu Kiinteistö Oy Jyväskylän Jokivarrenpuiston yrityskaupan yhteydessä 124 490 yhtiön omaa osaketta.
1.4.2016 on luovutettu OVV-Asuntopalvelut Oy:n liiketoimintakaupan yhteydessä 5 254 omaa osaketta.
31.12.2016 yhtiön hallussa on 208 693 yhtiön osaketta.
Pääkirjanpidon päivä- ja pääkirjat atk-tulosteina Sidottu tasekirja
Kirjanpidossa on käytetty seuraavia tositelajeja:
| 10-13 | Pankkitilitositteet | Sähköisesti |
|---|---|---|
| 20 | Ostolaskut | Sähköisesti |
| 30, 31 | Myyntilaskut | Sähköisesti |
| 40 | Muistiotositteet | paperitositteina |
| 45 | Palkkatositteet | Sähköisesti |
| 49 | Jaksotustositteet | paperitositteina |
| Konserni: | Kirjanpito | pdf-tulosteina |
| 40 | Muistiotositteet | pdf-tulosteina |
Kirjanpitoaineiston säilytyksessä noudatetaan KPL 2:10 §:n säännöksiä.
Konsernitilinpäätöksen jäljennös on saatavissa osoitteesta: Investors House Oyj Mannerheimintie 168 B, 00300 Helsinki. Sähköposti: [email protected]
Emoyhtiön taseen 31.12.2016 mukaan voitonjakokelpoiset varat ovat 1.740.067,66 euroa. Tilikauden tulos on 466.940,51 euroa.
Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että voitonjakokelpoisista varoista jaetaan osinkoa 0,19 euroa per osake.
$He/sink - 2732017$
Tapani Rautiainen hallituksen puheenjohtaja
102 Mikael Grönroos
$\mathbf{L}$
hallituksen jäsen
Petri Roininen
toimitusjohtaja
Timo Valjakka
hallituksen varapuheenjohtaja
Esa Haavisto hallituksen jäsen
∦aina Ahvenjärvi hallituksen jäsen
Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus.
$He/sr_2$ $27.32$
Nexia Oy, Tilintarkastusyhteisö
Katja Hanski KHT
Invertors House Oyj:n yhtiökokoukselle
Olemme tilintarkastaneet Investors House Oyi:n (y-tunnus 0717469-5) tilinpäätöksen tilikaudelta 1.1. - 31.12.2016. Tilinpäätös sisältää konsernin taseen, tuloslaskelman, laajan tuloslaskelman, laskelman oman pääoman muutoksista, rahavirtalaskelman ja liitetiedot, mukaan lukien yhteenveto merkittävimmistä tilinpäätöksen laatimisperiaatteista, sekä emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot.
Lausuntonamme esitämme, että
Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvän tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiamme kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa.
Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja konserniyrityksistä niiden Suomessa noudatettavien eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat suorittamaamme tilintarkastusta ja olemme täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset velvollisuutemme.
Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.
Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat ovat seikkoja, jotka ammatillisen harkintamme mukaan ovat olleet merkittävimpiä tarkastuksen kohteena olevan tilikauden tilintarkastuksessa. Nämä seikat on otettu huomioon tilinpäätökseen kokonaisuutena kohdistuneessa tilintarkastuksessamme sekä laatiessamme siitä annettavaa lausuntoa, emmekä anna näistä seikoista erillistä lausuntoa.
Olemme ottaneet tilintarkastuksessamme huomioon riskin siitä, että johto sivuuttaa kontrolleja. Tähän on sisältynyt arviointi siitä, onko viitteitä sellaisesta johdon tarkoitushakuisesta suhtautumisesta, josta aiheutuu väärinkäytöksestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riski.
Tilinpäätöspäivänä yhtiön taseen vastaavien keskeisin erä on sijoituskiinteistöt, 35,7 milj. euroa muodostaen 82 % taseen loppusummasta. Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa yhtiö soveltaa IAS 40 "Sijoituskiinteistöt" standardin mukaista käyvän arvon mallia. Tilintarkastuksen kannalta keskeisin seikka on käyvän arvon määrittäminen, sillä siihen sisältyy harkintaa ja arviota. Yhtiön sijoituskiinteistöt on arvostettu ulkopuolisen, riippumattoman kiinteistöarvioitsijan toimesta tilikauden aikana. Käypien arvojen määrittämisessä on asuntojen osalta käytetty kauppa-arvoa ja liikekiinteistöjen kohdalla tuottoarvoa. Tuottoarvon määrityksen oletukset perustuivat pääosin liikevaihtosidonnaiseen vuokraan, kustannuksiin sekä käytettyyn diskonttokorkoon. Tilintarkastustoimenpiteemme sisälsivät muun muassa seuraavat toimenpiteet:
Yhtiö on tilikaudella hankkinut sijoituskiinteistöjä 7,8 milj. euron tasearvon verran ja myynyt 0,4 milj. euron edestä. Aineistotarkastustoimenpiteemme on sisältäneet kiinteistökauppojen kirjanpitokäsittelyn oikeellisuuden tarkastamisen, sekä kirjausten vastaavuuden laadittuihin kauppakirjoihin. Lähipiirikaupan ollessa kyseessä olemme arvioineet markkinaehtoisuutta.
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen laatimisesta siten, että konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti ja siten, että tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen laatia tilinpäätöksen, jossa ei ole väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä.
Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laatiessaan velvollisia arvioimaan emoyhtiön ja konsernin kykyä jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa esittämään seikat, jotka liittyvät toiminnan jatkuvuuteen ja siihen, että tilinpäätös on laadittu toiminnan jatkuvuuteen perustuen. Tilinpäätös laaditaan toiminnan jatkuvuuteen perustuen, paitsi jos emoyhtiö tai konserni aiotaan purkaa tai toiminta lakkauttaa tai ei ole muuta realistista vaihtoehtoa kuin tehdä niin
Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus, joka sisältää lausuntomme. Kohtuullinen varmuus on korkea varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä, että olennainen virheellisyys aina havaitaan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti suoritettavassa tilintarkastuksessa. Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai virheestä, ja niiden katsotaan olevan olennaisia, jos niiden yksin tai yhdessä voitaisiin kohtuudella odottaa vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät tekevät tilinpäätöksen perusteella.
Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastukseen kuuluu, että käytämme ammatillista harkintaa ja säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko tilintarkastuksen ajan. Lisäksi:
Kommunikoimme hallintoelinten kanssa muun muassa tilintarkastuksen suunnitellusta laajuudesta ja ajoituksesta sekä merkittävistä tilintarkastushavainnoista, mukaan lukien mahdolliset sisäisen valvonnan merkittävät puutteellisuudet, jotka tunnistamme tilintarkastuksen aikana.
Lisäksi annamme hallintoelimille vahvistuksen siitä, että olemme noudattaneet riippumattomuutta koskevia relevantteja eettisiä vaatimuksia, ja kommunikoimme niiden kanssa kaikista suhteista ja muista seikoista, joiden voi kohtuudella ajatella vaikuttavan riippumattomuuteemme, ja soveltuvissa tapauksissa niihin liittyvistä varotoimista.
Päätämme, mitkä hallintoelinten kanssa kommunikoiduista seikoista olivat merkittävimpiä tarkasteltavana olevan tilikauden tilintarkastuksessa ja näin ollen ovat tilintarkastuksen kannalta keskeisiä. Kuvaamme kyseiset seikat tilintarkastuskertomuksessa, paitsi jos säädös tai määräys estää kyseisen seikan julkistamisen tai kun äärimmäisen harvinaisissa tapauksissa toteamme, ettei kyseisestä seikasta viestitä tilintarkastuskertomuksessa, koska siitä aiheutuvien epäedullisten vaikutusten voitaisiin kohtuudella odottaa olevan suuremmat kuin tällaisesta viestinnästä koituva yleinen etu.
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta informaatiosta. Muu informaatio käsittää toimintakertomukseen ja vuosikertomukseen sisältvvän muun informaation kuin tilinpäätöksen ia sitä koskevan Olemme saaneet toimintakertomuksen tilintarkastuskertomuksen. käyttöömme ennen tämän tilintarkastuskertomuksen antamispäivää, ja odotamme saavamme vuosikertomuksen käyttöömme kyseisen päivän jälkeen.
Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei kata muuta informaatiota.
Velvollisuutenamme on lukea edellä yksilöity muu informaatio tilinpäätöksen tilintarkastuksen yhteydessä ja tätä tehdessämme arvioida, onko muu informaatio olennaisesti ristiriidassa tilinpäätöksen tai tilintarkastuksessa hankkimamme tietämyksen kanssa tai vaikuttaako se muutoin olevan olennaisesti virheellistä. Toimintakertomuksen osalta velvollisuutenamme on lisäksi arvioida, onko toimintakertomus laadittu sen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti.
Lausuntonamme esitämme, että toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat yhdenmukaisia ja että toimintakertomus on laadittu toimintakertomuksen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti.
Jos teemme toimintakertomukseen sisältyvään informaatioon kohdistamamme työn perusteella johtopäätöksen, että kyseisessä muussa informaatiossa on olennainen virheellisyys, meidän on raportoitava tästä seikasta. Meillä ei ole tämän asian suhteen raportoitavaa.
Helsingissä 27. maaliskuuta 2017
Nexia Oy, tilintarkastusyhteisö
Katia Hanski, KHT
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.