Annual Report • Mar 19, 2018
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
1.1. - 31.12.2017
| Sisällysluettelo | Sivu | |
|---|---|---|
| Hallituksen toimintakertomus | 3-15 | |
| Osakkeet ja osakkeenomistajat | ||
| Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut | 13 | |
| Osakekohtaiset tunnusluvut | 13 | |
| EPRA-tunnusluvut ja laskentakaavat | 14 | |
| Tunnuslukujen laskentakaavat | 15 | |
| Konsernin tuloslaskelma | 16 | |
| Konsernin tase | 17 | |
| Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista | 18 | |
| Konsernin rahavirtalaskelma | 19 | |
| Konsernitilinpäätöksen liitetiedot | ||
| Konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet | 21 | |
| Segmentti-informaatio | 30 | |
| 1 | Segmenttikohtaiset tuloslaskelmat | 31 |
| 2 | Liikevaihto | 32 |
| 3 | Ylläpitokulut | 32 |
| 4 | Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot | 32 |
| 5 | Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta | 32 |
| 6 | Hallinnon kulut | 32 |
| 7 | Liiketoiminnan muut kulut- ja tuotot | 34 |
| 8 | Rahoitustuotot- ja kulut | 34 |
| 9 | Tuloverot | 34 |
| 10 | Osakekohtainen tulos | 35 |
| 11 | Kiinteistöt ja liikearvo | 36 |
| 12 | Aineettomat hyödykkeet | 42 |
| 13 | Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä, sis. Orava Asuntorahasto | 42 |
| 14 | Myyntisaamiset ja muut saamiset | 44 |
| 15 | Rahavarat | 45 |
| 16 | Laskennalliset verosaamiset- ja velat | 45 |
| 17 | Rahoitusvelat | 45 |
| 18 | Omaa pääomaa koskevat liitetiedot | 46 |
| 19 | Ostovelat, siirtovelat ja muut velat | 48 |
| 20 21 |
Johdannaiset Vastuusitoumukset |
48 49 |
| 22 | Rahoitusriskit ja käyvät arvot | 51 |
| 23 | Tytäryritykset | 54 |
| 24 | Muut vuokrasopimukset | 54 |
| 25 | Lähipiiritapahtumat | 55 |
| 26 | Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat | 56 |
| 27 | Yrityshankinnat | 56 |
| Emoyhtiön tuloslaskelma | 59 | |
| Emoyhtiön tase | 60 | |
| Emoyhtiön rahavirtalaskelma | 62 | |
| Emoyhtiön tilinpäätöksen laadintaperiaatteet ja liitetiedot | 63 | |
| Käytetyt kirjanpitokirjat | 70 | |
| Tilinpäätöksen allekirjoitukset | 71 | |
| Tilintarkastuskertomus |
Investors House on kiinteistösijoitusyhtiö, joka tarjoaa sijoittajalle mahdollisuuden suoraan sijoittamiseen ilman välikäsiä.
Yhtiön pitkän aikavälin tavoitteena on tuottaa sellaista lisäarvoa, että osakkeenomistajan vuotuinen osingosta ja osakkeen arvonkehitysestä muodostuva kokonaistuotto olisi vähintään 10 %.
Investors Houselle vuosi 2017 edusti strategisten tavoitteiden mukaista etenemistä. Yhtiö kasvoi, sen tulos parani ja omavaraisuusaste nousi. Alla yhteenvetotaulukossa on esitetty tilikauden keskeiset tulokset.
Taloudellinen toimintaympäristö oli kiinteistösijoittamiselle suotuisa sekä kiinteistöjen kysynnän että rahoituksen saatavuuden ja hinnan osalta.
Asuntojen vuokrakysyntä ja huoneistojen myyntikysyntä yhtiön toimialueilla jatkui hyvänä. Toimitilojen kysyntä yhtiön toimialueilla oli vakaata.
Korkotaso säilyi poikkeuksellisen matalana ja rahoituksen saatavauus kohtuullisena, mitkä tukivat toimintaedellytyksiä.
Suomen talouden myönteinen kehitys jatkui ja laajeni. Noususuhdanteen kestosta ei kuitenkaan ole takeita. Julkinen velkaantuminen on edelleen huomattavaa ja muodostaa riskin tulevan kehityksen kannalta.
Tilikauden tulos oli 5.047 t€ mikä on noin 37 % parempi kuin vertailukaudella vuonna 2016 (3.680 t€). Liikevoitto kasvoi ja oli 5.981 t€ (4.503 t€).
Tilikauden operatiivinen tulos (EPRA) kasvoi merkittävästi ollen 1.934 t€ (1.006 t€). Huoneistomyynnit toteutuivat hieman taseen käypiä arvoja korkeampaan hintaan, mutta ero ei ole tuloksen kannalta merkittävä. Operatiivisen tuloksen ja huoneistomyyntien lisäksi tulokseen vaikutti kaksi merkittävää kertaluonteista ja laskennallista erää. Kiinteistöjen arvonmuutokset vähennettynä ajanmukaistuskuluilla olivat positiiviset ja muodostivat tulokseen noin 2.570 t€
positiivisen erän. Asuntokannan arvonmuutos oli lievästi positiivinen. Pääosa arvonmuutoksesta syntyi toimitilakohteiden myönteisestä vuokratuottokehityksestä, mikä näkyi nousevina arvoina. Sijoituskiinteistöjen arvonkehitys on kuvattu liitteissä yksityiskohtaisemmin. Toiseksi, yhtiö on saanut katsauskaudella loppuun Kampus Skinnarila Oy:n (IVH Kampus) hankinnan käsittelyn ja tässä yhteydessä arvioinut laskennallisten verojen käsittelyn. Arvioinnin, jota on tarkemmin selostettu liitteessä, johdosta laskennallisten verojen muutos on aiheuttanut kertaluonteisen 653 t€ positiivisen muutoksen laskennallisten verojen määrään tilikaudella 2017.
Yhtiön oman pääoman tuotto oli 14,9 % (18,6 %).
Yhtiön pyrkimyksenä on laajentaa ja monipuolistaa rahoituspohjaansa sekä erityisesti hallita rahoitusta koskevat riskit riittävän omavaraisuusasteen ja korkosuojauksen keinoin.
Konsernin taseen loppusumma oli 75.658 t€ (43.588 t€). Oma pääoma yhteensä oli 46.147 t€ (21.695 t€) ja vieras pääoma yhteensä 29.511 t€ (21.893 t€). Konsernin vieraan pääoman rahoitus muodostuu emoyhtiön lainoista sekä omistettujen asunto-ja kiinteistöyhtiöiden lainoista. Emoyhtiön lainat suojataan politiikan mukaisesti 50 - 100 %:sti korkojohdannaisin tai vastaavin riskienhallinnallisin keinoin. Katsauskauden lopussa suojausaste oli 60 %.
Konsernin omavaraisuusaste paranani merkittävästi hyvän tuloskehityksen ja antien seurauksena ollen 61,0 % (49,8 %). Omavaraisuusaste on säilynyt riskienhallintapolitiikan mukaisesti hyvällä tasolla sijoitusomaisuuden ja taseen kasvusta huolimatta.
EPRAn mukainen osakekohtainen nettovarallisuus / osake kasvoi vahvan kannattavuuskehityksen myötä ja oli 7,92 € / osake (6,99 € / osake).
Investors House hankki vaihtotarjouksella 2.414.582 kpl Orava Asuntorahasto Oyj:n osaketta, jotka edustavat 25,2 % Oravan osakkeita ja äänistä.
Investors Housen taseessa Orava Asuntorahasto Oyj:n osakkeet ovat 31.12.2017 arvossa 5,59 €/osake. Oravan tilinpäätöstiedotteessaan ilmoittama osakekohtainen nettovarallisuus on 9,72 €/osake. Orava Asuntorahasto Oyj:n käsittelyä Investors Housen tuloksessa ja taseessa 2017 on käsitelty tarkemmin liitteessä. Investors Housen kannalta Orava on sen osakkuusyhtiö. Oravasijoitus muodostaa noin 17 % konsernin taseesta kun 83 % muodostuu asuin- ja toimitilakiinteistöistä ja Managementistä.
Orava Asuntorahasto ylimääräinen yhtiökokous valitsi Oravan hallitukseen Taina Ahvenjärven, Petri Kovalaisen, Eljas Revon, Tapani Rautiaisen ja Petri Roinisen. Hallitus järjestäytyi 18.12.2017 ja valitsi puheenjohtajaksi Petri Roinisen ja varapuheenjohtajaksi Tapani Rautiaisen sekä irtisanoi Orava Rahastot Oy:n kanssa solmitun hallinnointisopimuksen yhden vuoden irtisanomisajalla.
Investors House siirtyi 2016 tilinpäätöksen yhteydessä kahden liiketoimintasegmentin raportointiin. Muutoksen taustalla on pyrkimys monipuolistaa ansaintapohjaa, tämän kautta tapahtunut Management-toiminnan kasvanut osuus liikevaihdosta sekä johtamisrakenne, jossa segmenttejä tarkastellaan erillisenä liiketoiminta-alueina.
Segmentti 'Kiinteistöt' muodostuu Investors Housen kokonaan tai osittain omistamista kiinteistöistä sekä asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeista. Segmentin toiminta on logiikaltaan sijoitus- ja kehitystoimintaa.
Segmentti 'Management' muodostuu yhtiön perinteisestä hankkeiden ja asuin- tai kiinteistöyhtiöiden hallinnointitoiminnasta, yritys- ja rahoitusjärjestelyistä, OVV Asuntopalvelut Oy:stä sekä Lappeenrannan palveluliiketoiminnasta. Segmentin toiminta on logiikaltaan asiantuntijapalvelujen liiketoimintaa.
Kaksi segmenttiä osin hyödyntävät samoja resursseja sekä mahdollistavat hanketason strukturoinnin eri tavoin. Näistä syistä johtuen segmentit muodostavat kokonaisuuden, josta löytyy synergiaa sekä tuotto- että kulupuolella.
Liikevaihtotasolla sekä Kiinteistöt- että Management-segmentti kasvoivat. Kiinteistö-segmentin pääosin asunto- ja toimitilavuokrista syntyvä liikevaihto muodosti yhteensä 80 % konsernin liikevaihdosta. Management –segmentin jatkuvista- ja kertaluontoisista palkkiotuotoista syntyvä liikevaihto muodosti yhteensä 20 % konsernin liikevaihdosta.
Sekä Kiinteistöt- että Management –segmenttien liiketulokset paranivat edellisvuoteen verrattuna.
Koko konsernin liiketuloksesta Managementin osuus oli 8 % ja Kiinteistöjen 92 %. Liiketulostarkastelu ei huomioi rahoituskuluja. Management-segmentti on vähän pääomaa vaativaa toimintaa ja sellaisena tukee konsernin kannattavuutta varsinkin kun resurssien yhteiskäyttömahdollisuudet ovat hyvät. Kiinteistöt-segmentti on pääomavaltaista sijoitustoimintaa.
Yhtiön sijoitussalkku katsauskauden lopussa muodostui asuntokiinteistöistä, joissa oli painopiste sekä kaupallisista kiinteistöistä ja Management – toiminnosta. Katsauskauden lopussa varoista 61 % oli sidottu asuntoihin, 37 % kaupallisiin kiinteistöihin ja 2 % Management-toimintaan. Hajautuksen tarkoitus on parantaa sijoitustoiminnan sitoman pääoman tuottoa, pienentää liiketoiminnan riskiä ja tätä kautta tukea osakkeen arvoa.
Omistettujen sijoituskiinteistöjen arvot perustuvat ulkopuolisten arvioijien laatimiin arviokirjoihin. Arviokirjat on laadittu 12/2017. Orava Asuntorahasto on luettu yllä olevassa jaottelussa asuntosijoituksiin. Orava osakekohtainen arvo Investors Housen tilinpäätöksessä 31.12.2017 on 5,59 €/osake kun Oravan ilmoittama nettovarallisuus/osake on 9,72 €/osake.
Sijoitussalkun nettotuotto joulukuussa 2017 vuositasolle skaalattuna oli 5,6 %. Managementtoiminta ja kiinteistöjen hajautus myös kaupallisiin kiinteistöihin paransi salkun keskimääräistä tuottoa.
Katsauskauden lopun tilanteessa omistetut Investors Housen omistamat kiinteistöt sijaitsevat 94 %:sti pk-seudulla ja maakunnallisissa kasvukeskuksissa. Kuusi prosenttia kiinteistösalkusta on sijoitettu pieniin kaupunkeihin. Tavoite on, että salkku painottuu pk-seudulle sekä maakunnallisiin kasvukeskuksiin.
Katsauskauden lopun tilanteessa yhtiön omistamat kiinteistöt koostuvat uudehkoista kiinteistöistä siten, että 94 % on valmistunut tai peruskorjattu 1990 tai myöhemmin. Ikäjakauman hallinnan tarkoitus on välttää korjausvelkaa ja peruskorjaustarpeita.
Tilikauden aikana yhtiö myi noin 60 asuinhuoneistoa Järvenpäässä, Porvoossa, Lahdessa ja Hämeenlinnassa. Kokonaisuutena myynnit tapahtuivat hieman markkina-arvoja parempiin hintoihin.
Keskeiset investoinnit olivat ensimmäisellä vuosipuoliskolla toteutettu IVH Kampuksen hankinta ja haltuunotto Lappeenrannassa sekä Orava Asuntorahaston osakkaille suunnattu vaihtotarjous vuoden jälkimäisellä puoliskolla.
Yhtiö jatkoi asuin- ja kaupallisten kiinteistöjen vuokraustoimintaa tavoitteena vakaa vuokrakassavirta. Yhtiön sijoituskiinteistöjen vuokrausaste oli ennakoitu ja säilyi kohtuullisen hyvällä tasolla ollen katsauskauden lopussa 92 %. Vuokrausaste sisällöllisesti säilyi vakaana.
Konserniin kuuluva OVV Asuntopalvelut Oy johtaa ja kehittää itsenäisistä yrittäjistä muodostuvaa OVV-ketjua. Ketju toimii vuokravälittäjänä tarjoten välitys- ja kokonaispalveluja noin 10.000 asuntosijoittajalle. OVV-ketjun tekemien vuokrasopimusten määrä kasvoi kahdeksan prosenttia edellisvuodesta. Yhteensä ketju teki vuonna 2017 yli 3.900 vuokrasopimusta.
Kiinteistöjen ylläpito jatkui normaalisti. Merkittäviä korjaustarpeita ei ollut johtuen siitä että kiinteistökanta pääosin on uudehkoa 1990-luvulla tai myöhemmin rakennettua tai peruskorjattua.
Konsernin keskeiset riskit koskevat tuottoja, vuokrausta, kiinteistömarkkinaa, rahoitusta ja kiinteistöjen kuntoa.
Vuokrausriski voi toteutuessaan heikentää kassavirtaa ja sitä kautta yhtiön liiketaloudellista asemaa. Vuokrausriskiä hallitaan hajauttamalla sijoitukset asuntoihin, toimitiloihin ja management -toimintaa. Edelleen, sijoitukset pyritään painottamaan pk-seudulle ja maakunnallisiin kasvukeskuksiin, joissa asuntojen vuokrakysyntä on ennustettavaa. Katsauskauden lopussa pkseudulla ja maakunnallisissa kasvukeskuksissa oli 94 % kiinteistösijoituksista.
Tuottoriskin kannalta merkittävää on myös se, että Management-segmentin tuotoista on muodostunut yhtiölle asuntojen ja toimitilojen vuokratuottojen oheen merkittävä tulonlähde. Tämä osaltaan hajauttaa tuottoja koskevaa riskiä ja parantaa yhtiön suhdannekestävyyttä.
Rahoitusriski voi realisoitua joko rahan hinnan noustessa tai sen saatavuuden heikentyessä. Molemmat voivat toteutuessaan heikentää yhtiön taloudellista asemaa. Rahan hintaa koskevaa riskiä hallitaan suojaamalla emoyhtiön lainat 50 - 100 % korkojohdannaisilla tai vastaavilla keinoilla. Katsauskauden lopussa suojausaste oli 60 %. Rahan saatavuuden kannalta keskeinen riskinhallintaelementti on riittävä omavaraisuusaste, joka katsauskauden lopussa oli 61,0 %.
Asunto- ja kiinteistömarkkinoiden arvonmuodostusta koskeva riski voi toteutuessaan laskea yhtiön sijoitusomaisuuden arvoa ja näin heikentää yhtiön taloudellista asemaa. Tätä riskiä pyritään hallitsemaan toisaalta hajauttamalla sijoitukset eri kiinteistötyyppeihin sekä toisaalta Managementtoimintaan, mikä lisää tuottoja sitomatta merkittävästi pääomia.
Kiinteistöjen kunto ja tekninen riski voivat realisoituessaan aiheuttaa huomattavia korjaustarpeita ja kustannuksia. Tämän hallitsemiseksi yhtiö pyrkii keskittämään investointinsa ja salkkunsa rakenteen siten, että korjausvelka olisi maltillinen eikä merkittävää systemaattista peruskorjaustarvetta syntyisi. Katsauskauden lopussa 94 % sijoituksista oli kiinteistöissä, jotka olivat rakennettu tai peruskorjattu 1990 tai myöhemmin.
Investors Housen hallitus on 27.11.2017 vahvistanut seuraavat strategiset keskipitkän aikavälin tavoitteet ja linjaukset:
Investors House on kiinteistösijoitusyhtiö, joka tarjoaa sijoittajalle mahdollisuuden suoraan sijoittamiseen ilman välikäsiä.
Investors Housella on kaksi liiketoimintasegmenttiä: Kiinteistöt ja Management. Kiinteistötsegmentti on pääomavaltaista sijoitustoimintaa, jossa varojen sijoitetaan asuntoihin ja toimitilakiinteistöihin. Management-segmentti on vähän pääomaa sitovaa palveluliiketoimintaa.
Liiketoimintasegmentit tukevat ja täydentävät toisiaan. Asuntojen, toimitilojen ja Managementtoiminnan tuotot muodostavat kolme toisistaan osin riippumatonta tuottolähdettä. Resurssien ristiin käytön mahdollisuudet segmenttien välillä ovat hyvät.
Investors House-konserni pyrkii siihen, että sen osaketta omistavalla sijoittajalla olisi mahdollisuus vähintään 10 % vuotuiseen kokonaistuottoon. Kokonaistuotto muodostuu osakkeen arvokehityksestä ja osingosta.
Osinkopolitiikkana on jakaa osinkoina vuosittain 50-90 % edellisvuoden operatiivisesta tuloksesta (EPRA).
Konserni tavoittelee kannattavaa kasvua kaikilla toimintalohkoillaan. Operatiivista tulosta pyritään parantamaan vuosittain. Volyymin osalta tavoitteena on kasvattaa nettovarallisuus 100 M€:oon.
Rahoituksellisten riskien hallitsemiseksi konsernin omavaraisuusaste on vähintään 45 % ja emon lainojen suojausaste on vähintään 50 %
Strategiakaudella yksi erityisteema on Management -toiminnan laajennus. Konserni pyrkii lisäämään vähän pääomaa sitovaa kasavirrallista tuottoa.
Konserni pyrkii siihen, että osakkeen arvostus voisi perustua kahden erillisen liiketoimintasegmentin keskenään erilaisen arvonmuodostuksen huomioimiseen.
Investors Housen hallitus muodostuu viidestä jäsenestä, jotka ovat Tapani Rautiainen (puheenjohtaja), Timo Valjakka (varapuheenjohtaja), Taina Ahvenjärvi, Mikael Grönroos ja Esa Haavisto. Kaikki jäsenet ovat yhtiöstä riippumattomia. Kaksi jäsentä on merkittävistä osakkeenomistajista riippumattomia. Hallitus kokoontui 22 kertaa vuonna 2017.
Investors Housen toimitusjohtajana toimii diplomi-insinööri Petri Roininen. Toimitusjohtajan tehtävänä on johtaa yhtiön operatiivista toimintaa yhtiön strategian ja hallituksen ohjeiden mukaisesti.
Yhtiön johtoryhmä perustettiin tammikuussa 2017. Johtoryhmän jäseniä ovat johtaja Päivi Kangas (IVH Kampus), liiketoimintajohtaja Kari Sainio (asunnot), toimitusjohtaja Pirjo Timonen (OVV), kiinteistöpäällikkö Tiina Lensu (Kiinteistöt) ja talousjohtaja Matti Leinonen (talous ja hallinto).
Investors Housen tilintarkastajana on Nexia Oy, tilintarkastusyhteisön päävastuullisena tilintarkastajana toimii KHT Katja Hanski.
Yhtiön palveluksessa oli 10 henkilöä (viisi henkilöä vuonna 2016 ja kaksi henkilöä vuonna 2015). Palkkojen yhteissumma oli 792 t€ (296 t€ vuonna 2016 ja 101 t€ vuonna 2015).
Tilikauden päättyessä yhtiöllä oli yhteensä 6.182.287 osaketta, joista ulkona oli yhteensä 6.015.871 osaketta ja yhtiön hallussa 166.416 osaketta. Yhtiön hallituksella on yhtiökokouksen antama valtuutus omassa hallussa olevien osakkeiden käyttämiseen. Lisäksi yhtiökokous on 29.5.2017 valtuuttanut hallituksen päättämään yhdestä tai useammasta osakeannista, joilla voidaan antaa enintään 1.100.000 yhtiön uutta osaketta, mistä valtuutuksesta on 31.12.2017 käyttämättä 181.117 osaketta.
Hallitus on myöntänyt yhteensä 150.000 osakkeen optio-ohjelman toimitusjohtaja Petri Roiniselle. Optio-ohjelman sisältö ja ehdot julkaistiin 29.12.2017 tiedotteella.
Yhtiöllä oli 29.12.2017 Euroclear Finlandin ylläpitämän osakasrekisterin mukaan 2.514 osakasta.
Omistetut osakkeet (kpl) Omistusosuus (%) Osakkeiden kokonaismäärä MAAKUNNAN ASUNNOT OY 1856522 30,03 6182287 ROYAL HOUSE OY 1014780 16,41 6182287 GODOINVEST OY 519025 8,40 6182287 CORE CAPITAL OY 493087 7,98 6182287 OWH-YHTIÖT OY 272498 4,41 6182287 RATI-KIINTEISTÖT OY 114639 1,85 6182287 GRÖNROOS MIKAEL HENRY 92800 1,50 6182287 GRÖNROOS MARI ANNELI 86956 1,41 6182287 GRÖNROOS NINO HENRY JUHANI 85000 1,37 6182287 HEKHOLM OY 80000 1,29 6182287 SIJOITUSRAHASTO DIVIDEND HOUSE NORDIC SMALL CAP 62310 1,01 6182287 GRÖNROOS KAIJA KAARINA 31259 0,51 6182287 SALUKI INVEST OY 28500 0,46 6182287 KALAJA OLLI JUHANI 27728 0,45 6182287 PAKKANEN ANNELI ELISABETH 24000 0,39 6182287 HAAVISTO ESA ANTERO 19564 0,32 6182287 GRÖNROOS ARTO OTTO SAKARI 18250 0,30 6182287 LINDH AUNE IRMELI 18046 0,29 6182287 SKOGMAN BO 18000 0,29 6182287 REVECO OY 17891 0,29 6182287
Yhtiön strategisena tavoitteena on vuosittain tuottaa osakkeenomistajalle osingosta ja arvonkehityksestä muodostuva vähintään 10 % kokonaistuotto.
TUOMINIEMI JUKKA 17891 0,29 6182287
Yhtiön osinkopolitiikkana on jakaa 50-90 % operatiivisesta tuloksesta (EPRA) osinkoina osakkeenomistajille. Hallituksen esitys vuoden 2017 tuloksen perusteella jaettavaksi osingoksi on 0,21 €/osake (0,19 €/osake), mikä edustaa 66 %:n osuutta operatiivisesta tuloksesta.
Suomen talous on siirtynyt kasvu-uralle, mutta takeita kasvun jatkumisesta ei ole.
Asuntojen hintakehitys on tilastokeskuksen mukaan ollut myönteistä, mutta varmuutta sen jatkumisesta ei ole.
Rahoitusjärjestelmän kiristyvät pääomavaateet ja kasvava regulaatio voivat rajoittaa pankkien luotonantoa, millä voi olla negatiivisia vaikutuksia kiinteistömarkkinaan.
Yleinen korkotaso voi nousta, mikä voi vaikuttaa rahoituksen hintaan.
Yhtiön omistamien kiinteistöjen vuokrausaste voi vaihdella.
Suurimmat osakkeenomistajat 29.12.2017 olivat seuraavat:
Investors House antaa ohjeistuksen koskien koko vuoden 2018 operatiivista tulosta (EPRA). Yhtiö arvioi, että on olemassa edellytykset vuoden 2018 operatiivisen tuloksen (EPRA) säilymiselle vähintään vuoden 2017 tasolla.
Yhtiön hallitus esittää 23.4.2018 kokoontuvalle yhtiökokoukselle, että vuoden 2017 tuloksen perusteella maksettaisiin osinkona 0,21 €/osake (vertailukaudella 0,19 €/osinko). Ehdotus perustuu osinkopolitiikkaan, jonka mukaan yhtiö jakaa 50-90 % operatiivisesta tuloksesta osinkoina. Nyt esitettävä osinko on 66 % tilikauden operatiivisesta tuloksesta. Jaettavaksi esitettävä osakekohtainen osinko on 11 % suurempi kuin edellisvuonna ja 24 % suurempi kuin toissavuonna. Osinkoon ovat oikeutettuja kaikki osakkeet ml 10/2017 Oravan osakkeenomistajille suunnatussa osakeannissa annetut osakkeet.
Investors House solmi 22.2.2018 sopimuksen, jolla se hankkii noin 67 %:n enemmistöomistuksen Dividend House Oy:stä. Dividend House on osinkoteemaan erikoistunut rahastoyhtiö. Dividend Housen toimivasta johdosta toimitusjohtaja Risto Päivänsalo, salkunhoitaja Antti Lahtinen sekä myyntijohtajat Tuomas Hillukkala ja Ville Terhemaa jatkavat yhtiön osakkaina. Dividend House hakee AIFM-toimilupaa perustaakseen ja lanseeratakseen vaihtoehtoisrahastoja.
| tuhat € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Liikevaihto | 6 449 | 3134 |
| Liiketulos | 5 981 | 4504 |
| % liikevaihdosta | 92,7 | 143,7 |
| Tulos ennen veroja | 5 559 | 4137 |
| % liikevaihdosta | 86,2 | 132,0 |
| Tilikauden tulos | 5 047 | 3680 |
| % liikevaihdosta | 78,3 | 117,4 |
| Oman pääoman tuotto % | 14,9 | 18,6 |
| Sijoitetun pääoman tuotto % | 10,6 | 13,3 |
| Omavaraisuusaste % | 61,0 | 49,8 |
| Bruttoinvestoinnit sijoituskiinteistöihin | 1 315 | 4 255 |
| % liikevaihdosta | 20,4 | 135,8 |
| Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä | 10 | 5 |
| OSAKEKOHTAISET TUNNUSLUVUT | 2017 | 2016 |
| Laimentamaton osakekohtainen tulos, € | 1,20 | 1,12 |
| Laimennettu osakekohtainen tulos, € | 1,20 | 1,12 |
| Osakekohtainen oma pääoma € | 7,67 | 6,55 |
| Osingot tuhatta € | 1263 | 629 |
| Osakekohtainen osinko, € | 0,21 | 0,19 |
| Osinko tuloksesta % | 25,0 % | 17,1 % |
| Efektiivinen osinkotuotto % | 2,8 | 3,2 |
| Hinta/voitto | 6,2 | 5,2 |
| Osakkeen kurssikehitys, € | 2017 | 2016 |
| ylin kurssi | 8,06 | 6,69 |
| alin kurssi | 6,03 | 5,25 |
| keskikurssi | 7,00 | 5,76 |
| tilikauden viimeinen kaupantekokurssi | 7,4 | 5,97 |
| Osakekannan markkina-arvo /tuhatta € | 44 517 | 19 765 |
| Osakkeiden vaihdon kehitys kpl | 445 921 | 393 826 |
| % osakkeiden lukumäärästä | 10,6 % | 12,0 % |
| Osakkeiden antioikaistu lukumäärä tilikauden lopussa, ulkona olevat | 6 015 871 | 3 310 764 |
| Osakkeiden antioikaistu lukumäärä keskimäärin tilikaudella, ulkona olevat | 4 210 196 | 3 282 402 |
Osinkoihin liittyvien tunnuslukujen laskennassa on käytetty hallituksen ehdotusta tilikaudelta 2017 jaettavaksi osingoksi. Hallituksen ehdotus osingonjaoksi vuoden 2018 aikana on 0,21 € per osake.
| EPRA -TUNNUSLUVUT 2017 |
2016 |
|---|---|
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos) tuhatta € 1 934 |
1 006 |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake € 0,46 |
0,31 |
| EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta € 47 653 |
23 142 |
| EPRA NAV (nettovarallisuus)/ osake € 7,92 |
6,99 |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos) tuhatta € | 31.12.2017 31.12.2016 | |
|---|---|---|
| Tilikauden tulos IFRS-tuloslaskelman mukaan | 5 047 | 3 680 |
| -/+ Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon | -1 123 | -1 907 |
| + Ajanmukaistamisinvestoinnit | 394 | 130 |
| -/+ Liiketoimintojen yhdistämisten tulosvaikutus | -1 841 | 0 |
| -/+ Pääomaosuusmenetelmällä yhdisteltävien ei-operatiiviset erät | -853 | -1 307 |
| -/+ Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä | 52 | 26 |
| -/+ Nettovoitot/-tappiot vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynneistä | -87 | -54 |
| +/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet tilikauden tulokseen perustuvat verot | 139 | 15 |
| -/+ Rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutokset | -31 | 87 |
| +/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot | 237 | 336 |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos) | 1 934 | 1 006 |
EPRA Earnings per share = ----------------------------------------------------------------------------
(osakekohtainen operatiivinen tulos) Katsauskauden osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo
| EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta € | 31.12.2017 31.12.2016 | |
|---|---|---|
| Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma | 46 128 | 21 695 |
| - Muun oman pääoman rahasto | - | - |
| -/+ Rahoitusinstrumenttien käypä arvo | 83 | 114 |
| + Kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta syntynyt laskennallinen verovelka | 1 442 | 1 333 |
| EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta € | 47 653 | 23 142 |
| Tulos | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Oman pääoman tuotto % = | -------------------------------------------------------------- * 100 Oma pääoma (painotettu keskiarvo) + määräysvallattomien osuus |
|||||
| Tulos ennen veroja + rahoituskulut | ||||||
| Sijoitetun pääoman tuotto % = | ----------------------------------------------------------------------- * 100 Taseen loppusumma - korottomat velat (painotettu keskiarvo) |
|||||
| Oma pääoma + määräysvallattomien osuus | ||||||
| Omavaraisuusaste % = | ----------------------------------------------------------------------- * 100 Taseen loppusumma - saadut ennakot |
|||||
| Osakekohtainen tulos = | Emoyhtiön omistajille kuuluva tulos ----------------------------------------------------------------------- |
|||||
| Tilikauden aik. ulkona olleiden osakk. lkm painotettu keskiarvo | ||||||
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma ----------------------------------------------------------------------- |
||||||
| Osakekohtainen oma pääoma = | Osakkeiden laimentamaton lukumäärä tilinpäätöspäivänä | |||||
| Osingot tuhatta € = | Osinko/osake x ulkona olleiden osakkeiden määrä tilinpäätöspäiv. ----------------------------------------------------------------------- |
|||||
| 1000 | ||||||
| Osakekohtainen osinko = | Tilikauden osingonjako ----------------------------------------------------------------------- |
|||||
| Osakkeiden laimentamaton määrä tilinpäätöspäivänä | ||||||
| Osakekohtainen osinko | ||||||
| Osinko tuloksesta % = | ----------------------------------------------------------------------- *100 Osakekohtainen tulos |
|||||
| Osakekohtainen osinko | ||||||
| Efektiivinen osinkotuotto % = | ----------------------------------------------------------------------- * 100 Tilikauden päätöskurssi |
|||||
| Tilikauden päätöskurssi | ||||||
| Hinta / Voitto eli P/E -luku = | ----------------------------------------------------------------------- Osakekohtainen tulos |
|||||
| Osakekannan markkina-arvo = | Osakkeiden laimentamaton määrä x tilinpäätöspäivän kurssi | |||||
| Osakkeen vaihtomäärä tilikauden aikana | ||||||
| Osakkeiden vaihdon kehitys = % lukumäärästä |
----------------------------------------------------------------------- *100 Osakkeiden laimentamaton keskimääräinen lukumäärä |
| KONSERNIN LAAJA TULOSLASKELMA | Viite | 1.1.-31.12.2017 | 1.1.-31.12.2016 |
|---|---|---|---|
| 1 000 € | 1 000 € | ||
| Liikevaihto | |||
| Vuokratuotot ja käyttökorvaukset | 5 167 | 2 592 | |
| Hallintopalkkiotuotot | 1 282 | 542 | |
| 1, 2 | 6 449 | 3 134 | |
| Kulut | |||
| Ylläpitokulut | 3 | -3 260 | -1 142 |
| Nettotuotto | 3 189 | 1 992 | |
| Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot | 4 | 35 | 27 |
| Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta | 5 | 11 2 570 |
1 776 |
| Myynnin ja markkinoinnin kulut | -83 | -62 | |
| Hallinnon kulut | 6 | -768 | -588 |
| Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 7 | -18 | 1 |
| Osuus osakkuusyritysten tuloksesta | 13 | 1 056 | 1 357 |
| Liikevoitto | 5 981 | 4 503 | |
| Rahoitustuotot | 8 | 37 | 3 |
| Rahoituskulut | 8 | -459 | -370 |
| Rahoituserät (netto) | -422 | -367 | |
| Tulos ennen veroja | 5 559 | 4 136 | |
| Tuloverot | 9 | -512 | -457 |
| Tilikauden tulos | 5 047 | 3 680 | |
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | 5 047 | 3 680 | |
| Tilikauden tuloksen jakautuminen emoyhtiön osakkeenomistajille |
5 048 | 3 680 | |
| Määräysvallattomille omistajille | -1 | 0 | |
| Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen emoyhtiön | |||
| osakkeenomistajille | 5 048 | 3 680 | |
| Määräysvallattomille omistajille | -1 | 0 | |
| Emoyhtiön omistajille kuuluvasta tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos (€ per osake esitettynä): |
|||
| Laimentamaton | 10 | 1,20 | 1,12 |
| Laimennusvaikutuksella oikaistu | 10 | 1,20 | 1,12 |
| KONSERNITASE | Viite | 31.12.2017 | 31.12.2016 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 1 000 € | 1 000 € | ||||
| VARAT | |||||
| Pitkäaikaiset varat | |||||
| Liikearvo | 11 | 1 350 | 1 350 | ||
| Aineettomat hyödykkeet | 12 | 39 | 0 | ||
| Sijoituskiinteistöt | 11 | 54 787 | 35 737 | ||
| Rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt | 11 | 0 | 6 | ||
| Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä | 13 | 13 583 | 1 844 | ||
| 69 759 | 38 937 | ||||
| Vaihto-omaisuus | |||||
| Myynnissä olevat kiinteistöt | 11 | 3 029 | 2 816 | ||
| 3 029 | 2 816 | ||||
| Pitkäaikaiset saamiset | |||||
| Lainasaamiset osakkuusyrityksiltä | 13 | 0 | 475 | ||
| Laskennalliset verosaamiset | 16 | 208 | 23 | ||
| 208 | 498 | ||||
| Lyhytaikaiset varat | |||||
| Saamiset osakkuusyrityksiltä | 13 | 10 | 272 | ||
| Myyntisaamiset ja muut saamiset | 14 | 1 187 | 556 | ||
| Rahavarat | 15 | 1 465 | 510 | ||
| 2 662 | 1 338 | ||||
| Varat yhteensä | 75 658 | 43 589 | |||
| OMA PÄÄOMA | |||||
| Osakepääoma | 18 | 2 556 | 2 556 | ||
| Ylikurssirahasto | 18 | 7 | 7 | ||
| Muut rahastot | 18 | 0 | 0 | ||
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto | 18 | 29 367 | 9 359 | ||
| Kertyneet voittovarat | 18 | 14 198 | 9 773 | ||
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä | 46 128 | 21 695 | |||
| Määräysvallattomien omistajien osuus | 19 | 0 | |||
| Oma pääoma yhteensä | 46 147 | 21 695 | |||
| VELAT | |||||
| Pitkäaikaiset velat | |||||
| Laskennalliset verovelat | 16 | 1 490 | 1 466 | ||
| Rahoitusvelat | 17 | 20 | 21 | 21 408 | 18 273 |
| 22 898 | 19 739 | ||||
| Lyhytaikaiset velat | |||||
| Rahoitusvelat | 17 | 20 | 21 | 4 323 | 1 259 |
| Ostovelat ja muut velat | 19 | 2 041 | 879 | ||
| Tilikauden verotett. tuloon perust. verovelat | 19 | 249 | 17 | ||
| 6 613 | 2 155 | ||||
| Velat yhteensä | 29 511 | 21 894 | |||
| Oma pääoma ja velat yhteensä | 75 658 | 43 589 |
| Osake | Ylikurssi | Kertyneet | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Viite | pääoma | rahasto | SVOP | voittovarat | Yhteensä | |
| Oma pääoma 1.1.2017 | 18 | 2 556 | 7 | 9 359 | 9 773 | 21 695 |
| Laaja tulos | ||||||
| Tilikauden tulos | 5 047 | 5 047 | ||||
| Muut laajan tuloksen erät | ||||||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | 5 047 | 5 047 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa | ||||||
| Osingonjako | -629 | -629 | ||||
| SVOP-lisäykset | 20 008 | 20 008 | ||||
| Osakeperusteiset liiketoimet | 7 | 7 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | 20 008 | -622 | 19 386 | |||
| Emoyhtiön omistajille kuuluva | ||||||
| oma pääoma 31.12.2017 | 2 556 | 7 | 29 367 | 14 198 | 46 128 | |
| Määräysvallattomien omistajien osuus | 19 | |||||
| Oma pääoma 31.12.2017 yhteensä | 46 147 |
| Osake | Ylikurssi | Kertyneet | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Viite | pääoma | rahasto | SVOP | voittovarat | Yhteensä | |
| Oma pääoma 1.1.2016 | 18 | 2 556 | 7 | 8 651 | 6 651 | 17 865 |
| Laaja tulos | ||||||
| Tilikauden tulos | 3 680 | 3 680 | ||||
| Muut laajan tuloksen erät | ||||||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | 3 680 | 3 680 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa | ||||||
| SVOP-lisäykset | 708 | 708 | ||||
| Osingonjako | -563 | -563 | ||||
| Osakeperusteiset liiketoimet | 4 | 4 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | 708 | -559 | 149 | |||
| Emoyhtiön omistajille kuuluva | ||||||
| oma pääoma 31.12.2016 | 2 556 | 7 | 9 359 | 9 773 | 21 695 |
Vuonna 2017 on muutettu korkojohdannaisten käsittelyä. Ne on aiemmin kirjattu muihin laajan tuloksen eriin ja suoraan omaan pääomaan suojausrahastoon. Muutoksen jälkeen johdannaisia käsitellään käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavina. 2016 vertailutiedot on oikaistu tämän mukaisesti.
| Liite 1.1.-31.12.2017 | 1.1.-31.12.2016 | ||
|---|---|---|---|
| Liiketoiminnan rahavirrat: | |||
| Tulos ennen satunnaisia eriä ja veroja | 5 551 | 4 137 | |
| Oikaisut | 1 | -3 556 | -2 923 |
| Käyttöpääoman muutokset | 2 | 33 | -82 |
| Maksetut korot | -454 | -253 | |
| Saadut korot | 6 | 3 | |
| Saadut/maksetut verot | -133 | -235 | |
| Liiketoiminnan nettorahavirta | 1 448 | 647 | |
| Investointien rahavirrat: | |||
| Investoinnit kiinteistöihin | 3 | -1 315 | -4 255 |
| Investoinnit osakkuusyrityksiin / Orava Asuntorahasto Oyj | -927 | 0 | |
| Investoinnit muihin osakkuus- ja yhteisyrityksiin | -77 | -963 | |
| Investoinnit aineettomiin hyödykkeisiin | -39 | -920 | |
| Sijoitus- ja vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynnit | 2 315 | 1 231 | |
| Annetut lainat osakkuusyhtiöille | 150 | -150 | |
| Investointien nettorahavirta | 107 | -5 057 | |
| Rahoituksen rahavirrat: | |||
| Lainojen nostot | 1 985 | 7 404 | |
| Lainojen takaisinmaksut | -3 123 | -2 133 | |
| Osakeannit antien kuluilla vähennettynä | 1 167 | 0 | |
| Emoyhtiön omistajille maksetut osingot | -629 | -563 | |
| Rahoituksen nettorahavirta | -600 | 4 708 | |
| Rahavarojen muutos lisäys(+) / vähennys(-) | 955 | 298 | |
| Rahavarat tilikauden alussa | 509 | 211 | |
| Rahavarat tilikauden lopussa | 1 464 | 509 |
| 1. | Oikaisut tilikauden tulokseen | ||
|---|---|---|---|
| Kiinteistöjen käyvän arvon muutokset | -1 123 | -1 907 | |
| Edullisen kaupan tuloutus | -1 979 | 0 | |
| Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot | -35 | -27 | |
| Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta | -1 048 | -1 356 | |
| Muut oikaisut | 208 | 0 | |
| Rahoitustuotot ja -kulut | 421 | 367 | |
| Oikaisut yhteensä | -3 556 | -2 923 | |
| 2. | Käyttöpääoman muutokset | ||
| Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos | -399 | -363 | |
| Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos | 432 | 281 | |
| Käyttöpääoman muutokset yhteensä | 33 | -82 | |
| 3. | Investoinnit sijoitus- ja vom-kiinteistöihin | ||
| Kiinteistöjen hankintameno | 8 131 | 5 133 | |
| Ostettujen yhtiöiden hankintahetken rahavarat | -696 | -207 | |
| Apporttina maksettu oman pääoman korotus/ sijoitukset | -6 120 | -671 | |
| Hankinnoista johtuvat rahavirrat hankittujen yritysten | |||
| rahavaroilla vähennettynä | 1 315 | 4 255 |
Investors House Oyj on suomalainen julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity osoite Mannerheimintie 168 B, 00300 Helsinki. Investors House on kiinteistöjen, kiinteistöosakkeiden, sekä asuntoosakkeiden omistamiseen, hallintaan ja vuokraamiseen sekä niihin liittyvien muiden palveluiden harjoittamiseen erikoistunut yhtiö.
Investors House Oyj:n hallitus on hyväksynyt kokouksessaan 15.3.2018 tämän tilinpäätöksen julkistettavaksi. Suomen osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajilla on mahdollisuus hyväksyä tai hylätä tilinpäätös sen julkistamisen jälkeen pidettävässä yhtiökokouksessa. Tilinpäätöksen jäljennös on saatavissa yhtiön rekisteröidystä osoitteesta tai yhtiön kotisivuilta osoitteesta www.investorshouse.fi.
Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti ja sitä laadittaessa on noudatettu 31.12.2017 voimassa olevia IAS- ja IFRSstandardeja sekä SIC- ja IFRIC-tulkintoja. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa N:o 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettaviksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksessä liitetiedot ovat myös suomalaisten, IFRS-säännöksiä täydentävien, kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön vaatimusten mukaiset. Konserni noudattaa EPRA:n (The European Public Real Estate Association) suosituksia.
Konsernin toiminta- ja esittämisvaluutta on euro. Konsernitilinpäätös perustuu alkuperäisiin hankintamenoihin lukuun ottamatta sijoituskiinteistöjä sekä johdannaissopimuksia, jotka on arvostettu käypään arvoon. Kaikki luvut on pyöristetty, joten yksittäiset luvut voivat poiketa esitetystä summasta. Kohdissa, joissa esitetty informaatio on euroissa, pyöristykset on tehty lähimpään euroon. Kohdissa, joissa esitetty informaatio on tuhansissa euroissa, pyöristykset on tehty lähimpään tuhanteen euroon.
IFRS-standardien mukaisen tilinpäätöksen laatiminen edellyttää tiettyjen keskeisten kirjanpidollisten arvioiden tekemistä. Lisäksi johdon on käytettävä harkintaa. Harkinta vaikuttaa laatimisperiaatteiden valintaan ja niiden soveltamiseen, raportoitavien varojen, velkojen, tuottojen ja kulujen määrään samoin kuin esitettäviin liitetietoihin. Harkinnassaan johto käyttää arvioita ja olettamuksia, jotka perustuvat aiempaan kokemukseen ja johdolla tilinpäätöshetkellä olevaan parhaaseen näkemykseen. Merkittävimmät arvion varaiset seikat liittyvät liitetiedossa 11 esitettyyn sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittämiseen, liikearvon ja muiden omaisuuserien arvonalentumistestaukseen sekä laskennallisten verojen kirjaamiseen. Arviot perustuvat johdon parhaaseen näkemykseen, mutta on mahdollista, että toteumat poikkeavat tilinpäätöksessä käytetyistä arvoista.
Tilinpäätös on laadittu perustuen toiminnan jatkuvuuteen. Yhtiön hallitus on arvioinut, että konsernilla on riittävät taloudelliset resurssit pystyäkseen jatkamaan toimintaansa ennakoitavissa olevan ajanjakson.
Yhtiö on katsauskaudella muuttanut suojaustarkoituksessa pitämiensä korkojohdannaisten kirjaustapaa. Johdannaisten käyvän arvon muutokset on aiemmin kirjattu laajaan tuloslaskelmaan ja suoraan omaan pääomaan suojausrahastoon. Katsauskaudella käyvän arvon muutokset on siirretty osaksi rahoitustuottoja ja kuluja konsernituloslaskelmassa. Vertailutiedot on oikaistu vastaavasti.
Vaikka instrumenttien keskeiset ehdot vastaavat suojattavaa vaihtuvakorkoista velkaa ja näin ollen täyttää pääosin tehokkaan suojauksen vaatimukset, instrumentteihin ei sovelleta suojauslaskentaa. Tämän johdosta johdannaiset on uudelleen luokiteltu käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviksi.
Investors Housella on kaksi segmenttiä. Raportoitavat segmentit ovat:
Segmenttien tulos raportoidaan liikevoittoon asti. Liikevoiton jälkeen tapahtumat ovat konsernin yhteisiä. Segmenteille kohdistetaan vain tuotot ja kulut, mitkä ovat niille suoraan kohdistettavissa. Konsernin myynnin, markkinoinnin ja hallinnon kulut ovat yhteisiä eikä niitä kohdisteta segmenteille. Segmenttikohtaisia varoja ja velkoja ei raportoida eikä seurata erikseen.
Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiön Investors House Oyj:n, tytäryritysten sekä osakkuus- ja yhteisyritysten tilinpäätökset kultakin 31.12. päättyneeltä tilikaudelta. Tilikauden 2017 konsernitilinpäätökseen sisältyvät tytäryhtiöt luetellaan liitetiedossa 23, Osakkuus ja yhteisyritykset liitetiedossa 13.
Yhtiö käsittelee yksittäisen kiinteistöinvestoinnin, asunto-osakeyhtiön tai kiinteistöyhtiön hankinnan omaisuuserän hankintana. Yksittäisten sijoituskiinteistöinvestointien luokittelu omaisuuserien hankinnoiksi perustuu näkemykseen, jonka mukaan yksittäinen kiinteistö vuokrasopimuksineen ei muodosta liiketoiminnallista kokonaisuutta. Kiinteistöliiketoiminta edellyttää kiinteistöjen kehitystoimintaa ja markkinointi toimenpiteitä, vuokrasuhteiden hoitoa ja uushankintaa. Lisäksi edellytetään kiinteistöjen korjausten ja perusparannusten johtamista ja organisointia. Omaisuuseriksi luokitelluissa sijoituskiinteistöjen hankinnoissa ei omistajan hallintaan siirry liiketoimintaprosesseja, eikä niistä vastaavaa henkilöstöä.
Hankinnoissa sovelletaan IFRS 3 "Liiketoimintojen yhdistäminen" -standardia, kun kyseessä on liiketoimintojen yhdistäminen. Luovutettu vastike sekä hankitun yhtiön yksilöidyt varat ja vastattavaksi otetut velat arvostetaan käypään arvoonsa. Maksetun vastikkeen ylittäessä hankitut nettovarat, erotus kirjataan liikearvoksi. Maksetun vastikkeen alittaessa hankitut nettovarat, erotus kirjataan tuotoksi hankintakaudella. Yhtiön johto arvioi jokaisen hankinnan yhteydessä, täyttääkö hankinnan kohde liiketoiminnan määritelmän. Hankinnat, jotka eivät täytä liiketoiminnan määritelmää, käsitellään omaisuuserien hankintana.
Tytäryritykset ovat yrityksiä, joissa konsernilla on määräysvalta. Määräysvalta syntyy, kun konserni olemalla osallisena yhteisössä altistuu yhteisön muuttuvalle tuotolle tai on oikeutettu sen muuttuvaan tuottoon ja se pystyy vaikuttamaan tähän tuottoon käyttämällä yhteisöä koskevaa valtaansa. Tytäryritykset yhdistellään konsernitilinpäätökseen siitä päivästä lukien, jona konserni saa niistä määräysvallan. Yhdisteleminen lopetetaan
päivänä, jona määräysvalta lakkaa. Määräysvallattomien omistajien osuus esitetään omassa pääomassa erillään emoyhtiön omistajille kuuluvasta omasta pääomasta sekä tilikauden tuloksesta esitetään erillään määräysvallattomille omistajille ja emoyhtiön omistajille kuuluva osuus.
Konsernin sisäiset liiketapahtumat, saamiset, velat ja realisoitumattomat katteet sekä sisäinen voitonjako eliminoidaan konsernitilinpäätöstä laadittaessa.
Osittain omistetut asunto-osakeyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöyhtiöt yhdistellään suhteellisella menetelmällä, jolloin yhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä yhdistellään vain konsernille kuuluva osuus. Jos edellä kuvatuissa yhtiöissä on varoja tai velkoja, jotka kuuluvat yksinomaan Investors Houselle, kuten omistetuille osakkeille jyvitetyt yhtiölainat, tällaiset erät yhdistellään konsernin lukuihin täysimääräisesti. Suhteellisesti yhdisteltäessä määräysvallattomille omistajille kuuluvaa osuutta ei synny.
Yhteisyritys on järjestely, jossa kahdella tai useammalla osapuolella on yhteinen määräysvalta ja osapuolilla on oikeus osuuteen järjestelyn nettovaroista. Osakkuusyhtiö on yhtiö, jossa konsernin omistusosuus on yli 20 %, mutta alle 50 %. Konserni käsittelee omistuksensa yhteis- ja osakkuusyrityksissä käyttäen pääomaosuusmenetelmää, jossa investointi kirjataan alun perin hankintamenoonsa, jonka jälkeen kirjataan tulosvaikutteisesti konsernille kuuluva osuus investoinnin nettotuloksesta, jolla oikaistaan alkuperäistä hankintamenoa. Jos hankitun yhteis- tai osakkuusyrityksen käypä nettovarallisuus ylittää sijoituksen alkuperäisen hankintamenon, tämä erotus kirjataan hankintakaudelle tulosvaikutteisesti. Jos konsernin osuus pääomaosuusmenetelmällä yhdistellyn yhtiön tappioista ylittää kirjanpitoarvon, tällaisia tappioita ei yhdistellä ellei konserni ole sitoutunut yhtiön velvoitteiden täyttämiseen. Yhteis- ja osakkuusyritysten tulo-osuus esitetään omana eränään konsernituloslaskelmassa.
Konsernin liikearvot muodostuvat hankituista Management –segmentin liiketoiminnoista. Liikearvoista ei kirjata säännönmukaisia poistoja, vaan niitä tarkastellaan arvonalentumisten varalta vuosittain tai tätä useammin, jos tapahtumat tai olosuhteet viittaavat mahdolliseen arvon alentumiseen (IAS 36). Liikearvo arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä mahdollisilla arvonalentumisilla.
Aineettomat hyödykkeet arvostetaan kertyneillä poistoilla ja arvonalentumisilla vähennettyyn alkuperäiseen hankintamenoon. Aineettomat hyödykkeet poistetaan 20 % tasapoistoilla alkuperäisestä hankintamenosta. Poistot aloitetaan kun hyödyke on valmis käytettäväksi. Menot aktivoidaan aineettomiin hyödykkeisiin kun ne ovat luotettavasti määriteltävissä ja pystytään osoittamaan, että valmis tuote tulee tuottamaan todennäköisesti vastaista taloudellista hyötyä. Aktivoidut menot sisältävät ne konsernin ulkopuoliset menot, jotka johtuvat välittömästi hyödykkeen saattamisesta valmiiksi sille aiottuun käyttötarkoitukseen. Aineettoman hyödykkeen kehittämisestä mahdollisesti syntyneitä konsernin sisäisiä henkilöstö- tai muita kustannuksia ei aktivoida vaan kirjataan kuluksi.
Sijoituskiinteistö on kiinteistö tai tontti, jota konserni pitää hallussaan vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa sovelletaan IAS 40 "Sijoituskiinteistöt" –standardin mukaista käyvän arvon mallia. Tällöin käyvän arvon muutoksista johtuva voitto tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti tuloslaskelman erään Voitto-/tappio käypään arvoon arvostamisesta sille kaudelle, jonka aikana se syntyy.
Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoonsa. Käypä arvo on hinta, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä tai maksettaisiin velan siirtämisestä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa liiketoimessa. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa arviointipäivän markkinaolosuhteita. Konserni pyrkii arvioittamaan kaikki toimintansa kannalta merkittävät sijoituskiinteistöt vähintään kerran vuodessa. Jos on olemassa viitteitä sijoituskiinteistön merkittävästä käyvän arvon muutoksesta, arviointi voidaan tehdä useammin. Konserni käyttää kiinteistöjen arvon määrityksessä ulkopuolisia, riippumattomia asiantuntijoita. Vuonna 2017 kiinteistöjen arvioinnin ovat suorittaneet Catella Property Oy ja Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy.
Konserni määrittelee sijoituskiinteistöjen käyvän arvon asuntojen osalta kauppa-arvoon ja kaupallisten sijoituskiinteistöjen osalta tuottoarvoon perustuen. Johtuen siitä, että kiinteistöjen arvot eivät perustu suoraan havaittaviin markkinanoteerauksiin tai muihin sellaisenaan käytettävissä oleviin syöttötietoihin, konserni on tilinpäätöksen yhteydessä uudelleenluokitellut kaikki sijoituskiinteistönsä käyvän arvon hierarkian tasolle 3.
Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun se poistetaan käytöstä pysyvästi. Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja –tappiot esitetään tuloslaskelmassa omana eränään.
Konserni kirjaa vaihto-omaisuuskiinteistöihin kiinteistöhankinnat, jotka on tehty vain edelleen myyntiä varten eikä niitä ole tarkoitus pitää vuokratulojen hankkimiseksi tai omistusajan arvonnoususta hyötymiseksi. Lähtökohtaisesti tällaiset kiinteistöt asetetaan heti myytäväksi eikä niissä olevia asuntoja tai tiloja aseteta vuokralle. Jos myynti ei toteudu lyhyellä aikavälillä hankinnasta, konserni saattaa vuokrata väliaikaisesti osan kiinteistöstä. Tämä väliaikainen vuokraus ei aiheuta kiinteistön luokittelemista sijoituskiinteistöksi, jos myyntitoimenpiteet jatkuvat ja konsernin aikomus on myydä kiinteistö. Vaihto-omaisuuskiinteistö siirretään sijoituskiinteistöihin ja arvostetaan tämän jälkeen käypään arvoon muiden sijoituskiinteistöjen tavoin, jos konserni lopettaa myyntitoimenpiteet, laittaa kiinteistön kokonaisuudessaan vuokralle ja luokittelee kiinteistön sijoituskiinteistöksi. Vaihto-omaisuuskiinteistöt arvostetaan hankintamenoon sisältäen hankinnasta johtuvat välittömät kulut tai tätä alempaan nettorealisointiarvoon.
Rakenteilla olevan sijoituskiinteistön hankintameno muodostuu rakentamisen aikana kertyneistä rakentamis- ja muista menoista. Konserni arvostaa keskeneräiset kohteet alkuperäiseen hankintamenoonsa. Kiinteistö siirretään taseessa Sijoituskiinteistöt-ryhmään sen valmistuttua. Kiinteistö arvostetaan käypään arvoon konsernin noudattamien periaatteiden mukaisesti siinä vaiheessa kun se on valmis ja otettu käyttöön. Konsernilla on pääomaosuusmenetelmällä yhdisteltävän yhteisyrityksen kautta rakenteilla olevia sijoituskiinteistöjä.
Konsernin rahoitusvarat ja -velat on luokiteltu seuraaviin ryhmiin: lainat ja muut saamiset, käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettavat rahoitusvarat ja -velat sekä jaksotettuun hankintamenoon arvostetut rahoitusvelat. Luokittelu tapahtuu hankinnan tarkoituksen perusteella ja luokittelu tehdään hankinnan yhteydessä.
Lainoihin ja muihin saamisiin liittyvät maksut ovat kiinteät eikä konserni pidä niitä kaupankäyntitarkoituksessa. Kaikki konsernin tilinpäätöshetken rahoitusvarat on luokiteltu lainoihin ja muihin saamisiin ja ne arvostetaan jaksotettuun hankintamenoon.
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettaviin rahoitusvaroihin/-velkoihin konserni on luokitellut johdannaissopimukset, jotka on tehty korkosuojaustarkoituksessa.
Johdannaisia lukuun ottamatta kaikki muut rahoitusvelat on luokiteltu jaksotettuun hankintamenoon arvostettaviksi rahoitusveloiksi.
Myynti- ja muut saamiset arvostetaan niiden alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä arvioiduilla epävarmoilla saamisilla, jonka katsotaan vastaavan niiden käypää arvoa. Konserni kirjaa myyntisaamisten arvonalentumistappion, kun on olemassa objektiivista näyttöä siitä, että saamista ei saada perityksi täysimääräisesti. Tuloslaskelmassa arvonalentuminen esitetään liiketoiminnan muina kuluina.
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat/-velat –ryhmään luokitellaan konsernin suojaustarkoituksessa pitämät korkojohdannaiset. Yhtiö on katsauskaudella muuttanut suojaustarkoituksessa pitämiensä korkojohdannaisten kirjaustapaa. Johdannaisten käyvän arvon muutokset on aiemmin kirjattu laajaan tuloslaskelmaan ja suoraan omaan pääomaan suojausrahastoon. Katsauskaudella käyvän arvon muutokset on siirretty osaksi rahoitustuottoja ja -kuluja konsernituloslaskelmassa. Vertailutiedot on oikaistu vastaavasti.
Vaikka instrumenttien keskeiset ehdot vastaavat suojattavaa vaihtuvakorkoista velkaa ja näin ollen täyttää pääosin tehokkaan suojauksen vaatimukset, instrumentteihin ei sovelleta suojauslaskentaa. Tämän johdosta johdannaiset on uudelleen luokiteltu käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviksi. Konserni määrittelee johdannaisten käyvän arvon perustuen summaan, jonka se joutuisi maksamaan tai se saisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen. Sopimusten käyvät tasearvot on määritelty tulevien rahavirtojen nykyarvoon perustuvalla menetelmällä. Varmistuakseen arvonmäärityksen tuloksesta, konserni vertaa saatuja arvoja johdannaissopimusten vastapuolien raportointipäiville ilmoittamiin, omien arvonmääritysten lopputulokseen varmistuakseen etteivät arvot eroa toisistaan olennaisesti. Edellä kuvatusta arvonmääritysmetodista johtuen, konserni luokittelee johdannaiset käyvän arvon hierarkian tasolle 3.
Rahavarat sisältävät rahat sekä pankkisaamiset. Luotollisten pankkitilien käytössä olevat limiitit sisältyvät lyhytaikaisiin korollisiin velkoihin.
Rahoitusvelat merkitään alun perin kirjanpitoon saadun vastikkeen perusteella käypään arvoon. Transaktiomenot sisällytetään jaksotettuun hankintamenoon arvostettavien rahoitusvelkojen alkuperäiseen kirjanpitoarvoon. Rahoituslaina luokitellaan pitkäaikaiseksi korolliseksi velaksi siltä osin, kun velan lyhennys tapahtuu yli vuoden kuluttua raportointikauden päättymisestä ja lyhytaikaiseksi korolliseksi velaksi siltä osin,
kun velan lyhennys tapahtuu vuoden kuluessa raportointikauden päättymisestä. Myös luotollisten pankkitilien limiitit sisältyvät lyhytaikaisiin korollisiin velkoihin.
Sijoituskiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistukseen liittyvä osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus esitetään taseessa rahoitusvelkana.
Ostovelat ovat maksuvelvoitteita, jotka ovat syntyneet tavarantoimittajilta tai palvelun tuottajilta tavanomaisessa liiketoiminnassa hankituista tavaroista tai palveluista. Ostovelat luokitellaan lyhytaikaisiksi veloiksi, jos ne erääntyvät maksettaviksi yhden vuoden kuluessa.
Oma pääoma koostuu osakepääomasta, ylikurssirahastosta, sijoitetun vapaan pääoman rahastosta ja kertyneistä voittovaroista. Osakepääoma koostuu yksinomaan kantaosakkeista. Liikkeeseen lasketuista uusista osakkeista saadut varat kirjataan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Anneista johtuvat välittömät menot kirjataan oman pääoman vähennykseksi.
Vuokrasopimukset, joissa omistamiselle ominaiset riskit ja edut jäävät olennaisilta osin vuokralle antajalle, käsitellään muina vuokrasopimuksina. Muiden vuokrasopimusten perusteella suoritettavat vuokrat kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan tasaerinä vuokra-ajan kuluessa.
Investors Housen ollessa vuokralle antajana kiinteistöjen vuokrasopimukset luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, joissa omistamiselle ominaiset riskit ja edut jäävät olennaisilta osin vuokralle antajalle. Vuokratuotot kirjataan vuokrasopimusten mukaisesti tuloslaskelman liikevaihtoon pääsääntöisesti tasaerinä vuokra-ajan kuluessa. Vuokratuotot voivat olla myös sidottu vuokralle ottajan liikevaihtoon.
Investors House –konsernin liikevaihto muodostuu pääosin sijoituskiinteistöjen vuokratuotoista, hallinnointipalkkioista ja palveluliiketoiminnan palkkioista.
Kokonaisvuokrat ja erilliset pääoma- ja ylläpitovuokrat kirjataan tuloslaskelmaan tasaerinä vuokra-ajan kuluessa. Liikevaihtoon sidotut muuttuvat vuokratuotot tuloutetaan vuokralaisen toteutuneen liikevaihdon perusteella.
Tuotot kiinteistöjen hallinnointipalkkioista tuloutetaan sillä tilikaudella, jona palkkiota vastaava palvelu on suoritettu.
Tuotot palveluliiketoiminnasta tuloutetaan kun palvelu on suoritettu.
Korollisten omaisuus- ja velkaerien korkotuotot ja -kulut kirjataan suoriteperusteisesti. Osingot tuloutetaan, kun oikeus niiden saamiseen on syntynyt.
Ylläpitokulut sisältävät kiinteistöjen ylläpitokulut. Ylläpitokulut ovat kiinteistön säännönmukaisesta ja jatkuvasta hoidosta aiheutuvia huolto-, hallinto- ja vuosikorjauskuluja ja ne kirjataan välittömästi tuloslaskelmaan kuluksi.
Myös Management-segmentin kaikki operatiiviset kulut kirjataan ylläpitokuluihin. Management-segmentin operatiiviset kulut koostuvat palveluita suorittavien henkilöiden palkka- ja muista henkilöstökuluista ja alihankintana suoritettavien palveluiden osalta ulkopuolisten palveluntarjoajien veloituksista.
Nettotuotto määritellään konsernissa nettosummaksi, joka muodostuu kun liikevaihdosta vähennetään ylläpitokulut ja muut välittömästi liikevaihtoon liittyvät kulut.
Ajanmukaistamisinvestoinneiksi määritellään investoinnit, jotka parantavat kiinteistöjen tasoa ja niillä näin ollen katsotaan olevan normaaleja vuosikorjauskuluja pidempää ja merkittävämpää tuloa tuottavaa vaikutusta. Ajanmukaistamisinvestoinnit kirjataan kuluksi välittömästi tuloslaskelman erään voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta.
Liikevoitto määritellään konsernissa nettosummaksi, joka muodostuu kun nettotuottoon lisätään liiketoiminnan muut tuotot, vähennetään myynnin ja markkinoinnin, hallinnon ja liiketoiminnan muut kulut, liikearvojen ja muiden omaisuuserien mahdolliset arvonalentumiset sekä lisätään/vähennetään voitot /tappiot kiinteistöjen luovutuksista, käypään arvoon arvostamisesta sekä osuus osakkuusyritysten tuloksesta.
Työsuhde-etuuksista aiheutuneet kulut koostuvat hallituspalkkioista ja toimitusjohtajan ja työntekijöiden palkasta. Työntekijät sisältävät hallinnon, kiinteistöt-segmentin sekä palveluliiketoiminnan henkilöstön. Kaikki konsernin eläkejärjestelyt ovat maksupohjaisia ja eläkejärjestelyt on hoidettu ja kirjattu, kun velvoite on syntynyt.
Emoyhtiön hallitus on päättänyt 18.3.2016 toimitusjohtajan optio-ohjelmasta. Toimitusjohtajalla on oikeus merkitä sovituin ehdoin yhtiön osakkeita. Kannustinta käsitellään osakeperusteisena liiketoimena ja kirjataan henkilöstökuluksi tasaisesti syntymisajanjakson aikana. Osakkeina maksettava osuus kirjataan suoraan omaan
pääomaan kertyneisiin voittovaroihin. Ohjelman ansaintajakso on päättynyt ja optiot käytetty vuoden 2017 aikana.
2017 varsinainen yhtiökokous päätti hallituksen puheenjohtajan ja jäsenten vuosipalkkioista. Päätöksen mukaan enintään puolet palkkiosta voidaan maksaa rahan sijaan osakkeina osakkeen kulloisenkin kurssin mukaisella arvostuksella palkkion saajan näin valitessa. Palkkiot kirjataan kuluksi ja osakkeina maksettu osuus niistä suoraan omaan pääomaan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.
Emoyhtiön hallitus on päättänyt 30.1.2017 konsernin koko henkilöstöä koskevasta osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä. Kannustimen mittarina on ollut tilikauden 2017 operatiivinen tulos (EPRA). Osakkeina maksettava osuus on kirjattu kuluksi ja omaan pääomaan tilikauden aikana.
Tarkemmat tiedot kannustinjärjestelmistä tilinpäätöksen liitetiedoissa.
Tuloslaskelman vero muodostuu tilikauden verotettavaan tuloon perustuvasta verosta ja laskennallisten verovelkojen ja –saamisten muutoksista. Konserniyhtiöiden tilikauden verot lasketaan kunkin yhtiön verolainsäädännön mukaan määräytyvään verotettavaan tuloon perustuen. Kirjatut tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verot perustuvat konsernin arvioon maksettaviksi tulevista tuloveroista, jotka voivat muuttua tilikauden lopullisten verotusten valmistuttua.
Laskennalliset verovelat ja –saamiset kirjataan kaikista varojen ja velkojen verotusarvojen ja kirjanpidollisten arvojen väliaikaisista eroista.
Huomattavin väliaikainen ero syntyy konserniin kuuluvien kiinteistöjen verotuksessa poistamattomien hankintamenojen ja konsernitasearvojen välisestä erosta. Liiketoimintojen yhdistämiseksi määriteltyjen kiinteistöinvestointien yhteydessä laskennalliset verot kirjataan hankintahetkellä olevista edellä määritellyistä eroista. Omaisuuserähankinnoiksi määritellyissä investoinneissa hankintahetken eroista ei kirjata laskennallisia veroja vaan ainoastaan hankintahetken jälkeen syntyneistä muutoksista. Käypään arvoon arvostettujen sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvon oletetaan lähtökohtaisesti kertyvän omaisuuserän myynnistä ja yhtiön periaatteena on realisoida kiinteistöomistuksensa myymällä omistamansa osakkeet. Erosta laskennallisen veron määrittelyn ja kiinteistöjen myyntiperiaatteen välillä johtuen on todennäköistä, että myyntien yhteydessä realisoituvat todelliset verovaikutukset eivät täysin vastaa kirjattuja laskennallisia veroja.
Muita väliaikaisia eroja syntyy mm. rahoitusinstrumenttien käypään arvoon arvostamisesta, käyttämättömistä verotuksellisista tappioista sekä erillisyhtiöissä tehdyistä verovähennyskelpoisista liikearvojen poistoista, jotka on eliminoitu konsernitasolla. Laskennalliset verot lasketaan käyttämällä tilinpäätöspäivään mennessä säädettyjä verokantoja tai verokantoja, jotka ovat siihen mennessä tosiasiallisesti voimaan saatettuja.
Laskennallisten verojen muutokset kirjataan tuloslaskelmaan paitsi silloin, kun ne liittyvät omaan pääomaan hyvittäen tai veloittaen kirjattuihin eriin. Laskennallisia verosaamisia kirjataan vain siihen määrään asti kuin on todennäköistä, että käytettävissä on verottavaa tuloa, jota vastaan väliaikaiset erot pystytään hyödyntämään. Laskennallisia verosaamisia tarkastellaan vuosittain suhteessa konsernin kykyyn kerryttää tulevaisuudessa riittävästi verotettavaa tuloa.
OSINGOT
Maksettavat osingot kirjataan sille tilikaudelle, jonka aikana osakkeenomistajat ovat yhtiökokouksessa hyväksyneet osingon maksettavaksi.
Alla on listattu uudet tai muutetut standardit, joita konserni ei ole vielä soveltanut, mutta joilla saattaa olla vaikutusta tilinpäätökseen:
Uusi standardi korvaa nykyiset IAS 18 ja IAS 11-standardit ja niihin liittyvät tulkinnat. Uusi standardi sisältää viisivaiheisen ohjeistuksen myyntituottojen kirjaamisesta. Myynti kirjataan määräysvallan siirtymisen perusteella joko ajan kuluessa tai yhtenä ajankohtana. Konserni on arvioinut uuden standardin vaikutuksia myyntituottojensa kirjaamiseen.
Konsernin myyntituotot muodostuvat pääosin kiinteistöjen vuokratuotoista, jotka eivät ole uuden standardin piirissä vaan niihin sovelletaan IAS 17 Vuokrasopimukset-standardia 31.12.2018 asti ja 1.1.2019 alkaen IFRS 16 standardia. Management-segmentin tuotot ovat IFRS 15 piirissä. Konserni on analysoinut uuden standardin vaikutuksen Management-tuottoihin ja päätynyt siihen, että muutoksilla ei ole vaikutusta konsernin myyntituottojen kirjaamiseen tältä osin. Tuotot kirjataan nykyiseen tapaan kun palvelu on suoritettu.
Uusi standardi korvaa nykyisen IAS 39-standardin. Uuteen standardiin sisältyy uudistettu ohjeistus rahoitusinstrumenttien kirjaamisesta ja arvostamisesta. Standardi sisältää myös uuden, odotettuja luottotappioita koskevan kirjanpitokäsittelyn mallin, jota sovelletaan rahoitusvaroista kirjattavien arvonalentumisien määrittämiseen. Standardin vaikutuksia on arvioitu ja konsernin näkemys on, että sen vaikutukset konsernitilinpäätökseen ovat vähäiset. Konserni on aiemmin kirjannut luottotappioita vain vuokrasaamisista ja määrällisesti hyvin vähän verrattuna vuosittaiseen vuokrasaamiskantaan.
Uusi standardi korvaa nykyisen IAS 17-standardin. Uusi standardi edellyttää vuokralle ottajien kirjaavan taseeseensa vuokrasopimukset omaisuuseränä ja siihen liittyvänä velkana. Konsernissa on alustavasti arvioitu uuden standardin vaikutus. Olennaisin muutos tulee liittymään sijoituskiinteistöjen vuokratontteihin ja niiden kirjaamiseen taseeseen omaisuuseräksi ja velaksi kun ne aiemmin ovat olleet taseen ulkopuolisia vastuita. Vastaavasti myös tietyt koneiden ja laitteiden vuokrasopimukset tulevat edellä kuvatun käsittelyn piiriin.
Vuokralle antajien kirjanpitokäsittely tulee säilymään suurelta osin nykyisen IAS 17-standardin mukaisena eikä tällä konsernin alustavan arvioinnin mukaan tule olemaan merkittävää vaikutusta konserniin vuokralle antajana.
Muutokset selventävät, että johdon aikomusten muuttuminen ei yksinään osoita sijoituskiinteistöjen käyttötarkoituksen muuttumista. Käyttötarkoituksen muutosta osoittavat esimerkit on myös muutettu niin, että ne viittaavat myös rakenteilla olevaan kiinteistöön. Konserni on arvioinut, että muutoksella ei ole vaikutusta sen tilinpäätökseen.
Muilla uusilla tai muutetuilla standardeilla ei arvioida olevan merkittävää vaikutusta tilinpäätökseen.
Konsernilla on vuonna 2017 ollut kaksi raportoitavaa segmenttiä, jotka määräytyvät liiketoiminnallisen jaon mukaan. Segmentit perustuvat konsernin sisäiseen organisaatiorakenteeseen ja selkeästi toisistaan erotettavissa oleviin liiketoiminta-alueisiin. Hallitus ja johto arvioivat segmenttien liiketaloudellista toimintakykyä ensisijaisesti liikevaihdon, nettotuoton ja liikevoiton perusteella.
Segmenttien tulos raportoidaan liikevoittoon asti. Liikevoiton jälkeen tapahtumat ovat konsernin yhteisiä. Segmenteille kohdistetaan vain tuotot ja kulut, jotka ovat suoraan niille kohdistettavissa. Konsernin myynnin, markkinoinnin ja hallinnon kulut ovat yhteisiä eikä niitä kohdisteta segmenteille.
Segmentti sisältää konsernin kiinteistöliiketoiminnan. Segmentin tuotot koostuvat pääasiassa konserniin kuuluvien asunto-osakeyhtiöiden ja kiinteistöyhtiöiden vuokra- ja muista tuotoista. Segmentin kulut koostuvat pääasiassa kiinteistöjen ylläpitokuluista sisältäen huolto-, hallinto-, energia- ja vuosikorjauskulut sekä kiinteistöverot. Osana Kiinteistöt-segmentin tulosta raportoidaan sijoitus- ja vaihto-omaisuuskiinteistöjen käyvän arvon muutokset ja myyntivoitot /-tappiot. Osuudet kiinteistöliiketoimintaan liittyvien osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksista raportoidaan myös osana segmentin tulosta (sisältäen Orava Asuntorahastot Oyj:n).
Segmentti sisältää konsernin hallinnointi- ja palveluliiketoiminnan. Hallinnointiliiketoiminta käsittää sopimuskohteiden manageerauksen. Palveluliiketoiminta käsittää OVV Asuntopalvelut Oy:n franchising-liiketoiminnan sekä Lappeenrannan Skinnarila-kampuksen palveluliiketoiminnan.
Tuotot koostuvat hallinointiliiketoiminnan osalta juoksevista hallintopalkkioista ja kertaluontoisista voitto-osuuspalkkioista sekä palveluliiketoiminnan osalta juoksevista palvelutuotoista, jotka on osin konsernin oman henkilöstön tuottamia palveluita ja osin konsernin ulkopuolisilta palveluntarjoajilta ostettavia palveluita. Segmentin kulut koostuvat pääasiassa alihankintana suoritettavista palveluista, oman operatiivisen henkilöstön henkilöstökuluista sekä muista suoraan segmentin operatiiviseen liiketoimintaan liittyvistä kuluista. Vuoden 2017 aikana ei tuloutunut kertaluontoisia voitto-osuuspalkkioita (2016 1 kpl).
| Kiinteistöt-segmentti | 2017 | 2016 | |
|---|---|---|---|
| 1 000 € | 1 000 € | ||
| Liikevaihto | 5 168 | 2 593 | |
| Kiinteistöjen ylläpitokulut | -2 465 | -922 | |
| Nettotuotto | 2 703 | 1 671 | |
| Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot | 35 | 27 | |
| Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta | 2 570 | 1 777 | |
| Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | -33 | 1 | |
| Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta | 1 056 | 1 356 | |
| Segmentin liikevoitto | 6 331 | 4 832 |
| Management-segmentti | 2017 | 2016 | |
|---|---|---|---|
| Liikevaihto | 1 418 | 541 | |
| Segmentin välittömät kulut | -932 | -220 | |
| Nettotuotto | 486 | 321 | |
| Liiketoiminnan muut tuotot/kulut | 15 | 0 | |
| Segmentin liikevoitto | 501 | 321 |
Management-segmentin konsernin sisäinen laskutus Kiinteistöt-segmentiltä oli vuonna 2017 137t EUR, joka on esitetty segmenttikohtaisissa tuloslaskelmissa Management-segmentin liikevaihdossa ja Kiinteistöt-segmentin ylläpitokuluissa. Vuonna 2016 ei ole ollut segmenttien välisiä veloituksia.
| Konserni yhteensä | 2017 | 2016 | |
|---|---|---|---|
| 1 000 | 1 000 | ||
| Kiinteistöt-segmentin liikevoitto | 6 331 | 4 832 | |
| Management-segmentin liikevoitto | 501 | 321 | |
| Myynnin ja markkinoinnin kulut | -83 | -62 | |
| Hallinnon kulut | -768 | -587 | |
| Konsernin liikevoitto | 5 981 | 4 504 |
| 2 Liikevaihto | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Vuokratuotot ja käyttökorvaukset | 5 168 | 2 592 |
| Hallinnointipalkkio- ja palvelutuotot | 1 281 | 542 |
| 6 449 | 3 134 | |
| 3 Ylläpitokulut | 2017 | 2016 |
| Sijoituskiinteistöjen hoitokulut | -2 328 | -922 |
| Muut välittömät kulut | -932 | -220 |
Yhteensä -3 260 -1 142
Muut välittömät kulut koostuvat Management-segmentin välittömistä kuluista.
| 4 Kiinteistöjen luovutusvoitot /-tappiot | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot /-tappiot | 2 | -8 |
| Vaihto-omaisuuskiinteistöjen luovutusvoitot /-tappiot | 120 | 60 |
| Luovutusten välittömät kulut | -87 | -25 |
| Yhteensä | 35 | 27 |
Kiinteistöjen luovutusvoitto /-tappio määritetään vertaamalla myyntihintaa myydyn omaisuuserän tasearvoon sekä vähentämällä mahdollinen välityspalkkio sekä muut välittömästi myyntiin liittyvä kulut.
| 5 Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos | 1 123 | 1 907 |
| IFRS 3 mukainen edullisen kaupan tuloutus (netto) | 1 979 | 0 |
| IFRS 3 hankintaan liittyvät välittömät kulut | -138 | 0 |
| Kiinteistöjen ajanmukaistamisinvestoinnit | -394 | -130 |
| Yhteensä | 2 570 | 1 777 |
Investors House hankki toukokuussa 2017 aiemmin 30 %:sti omistamastaan Kampus Skinnarila Oy:stä vielä ulkopuolisessa omistuksessa olleet 70 %. Hankinta määriteltiin IFRS 3 mukaiseksi liiketoimintojen yhdistämiseksi. Määrä, jolla hankitut yksilöidyt nettovarat ylittivät maksetun kauppahinnan, huomioitiin tuottona tilikaudella 2017. Kuvaus hankinnasta ja sen käsittelystä on esitetty tarkemmin liitetiedossa 27.
| 6 Hallinnon kulut | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Tilintarkastajan palkkiot | ||
| Tilintarkastus | 56 | 37 |
| Muut palvelut | 9 | 3 |
| Yhteensä | 65 | 40 |
Emoyhtiöltä veloitetut palkkiot, 47t EUR (32t EUR), on tuloslaskelmassa esitetty hallinnon kuluissa, kiinteistöyhtiöiltä ja muilta tytäryhtiöiltä veloitetut, 18t EUR (8t EUR), ylläpitokuluissa.
| Henkilöstökulut, kuluksi tilikaudella kirjattu | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Johdon palkat ja palkkiot | ||
| Toimitusjohtaja | 110 | 69 |
| Hallitus, rahana maksettu osuus | 20 | 20 |
| Hallituksen osakeperusteiset etuudet | 14 | 7 |
| Toimitusjohtajan optio-ohjelma, kuluksi kirjattu | 5 | 5 |
| Johtoryhmän palkat ja palkkiot | 419 | 0 |
| Johdon palkat ja palkkiot | 568 | 101 |
| Muut palkat ja palkkiot | 224 | 195 |
| Maksupohjaiset eläkekulut (sisältäen johdon eläkekulut) | 175 | 46 |
| Muut henkilösivukulut (sisältäen johdon muut sivukulut) | 28 | 12 |
| Yhteensä | 995 | 354 |
Henkilöstökuluista 711t EUR (124t EUR) euroa on kirjattu tuloslaskelmassa ylläpitokuluihin ja 284t EUR (231t EUR) hallinnon kuluihin.
Emoyhtiön hallitus on päättänyt 18.3.2016 toimitusjohtajan lyhyen aikavälin osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä. Toimitusjohtajalla on ollut oikeus merkitä alla kuvatuin ehdoin yhtiön osakkeita. Oikeus on käytetty 27.12.2017 kun toimitusjohtaja on myynyt optio-oikeuden määräysvaltayhtiölleen, joka on merkinnyt tämän jälkeen suunnatussa annissa 40.000 kpl yhtiön osakkeita. Merkinnästä on tiedotettu 27.12.2017 pörssitiedotteella.
| Myöntämispäivä: | 18.3.2016 |
|---|---|
| Toteutusajanjakso: | 1.12.2017-31.1.2018 |
| Instrumentti: | Osakkeita |
| Kohderyhmä: | Toimitusjohtaja |
| Osakemäärä enintään, kpl: | 40 000 |
| Toteutushinta: | 5,40 |
| Hinta myöntämispäivänä: | 5,67 |
| 2017 kuluksi kirjattu osuus, t€: | 5 |
| 2017 omaan pääomaan kirjattu osuus, t€: | 5 |
Emoyhtiön hallitus on päättänyt 29.12.2017 toimitusjohtajan uudesta osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä. Toimitusjohtajalla on oikeus merkitä alla kuvatuin ehdoin yhtiön osakkeita. Kannustinjärjestelmä antaa oikeuden merkitä enintään 150.000 osaketta.
| 1.1.2018 | 1.1.2019 |
|---|---|
| 29.12.2017 | 29.12.2017 |
| 1.1.2021-30.6.2022 | 1.1.21-30.6.22 |
| Osakkeita | Osakkeita |
| Toimitusjohtaja | Toimitusjohtaja |
| 100 000 | 50 000 |
| 7,43 | 7,43 |
| 7,40 | 7,40 |
Vuoden 2017 varsinainen yhtiökokous päätti hallituksen puheenjohtajan ja jäsenten vuosipalkkioista. Puheenjohtajalle maksetaan 9.000 euroa sekä kullekin jäsenelle 6.000 euroa vuodessa. Lisäksi
korvataan matkakulut. Enintään puolet palkkiosta voidaan maksaa rahan sijaan osakkeina yhtiön osakkeen kulloisenkin osakekurssin mukaisella arvostuksella hallituksen jäsenen näin valitessa. Tuloslaskelmaan on kirjattu rahana maksettuja palkkioita 20t euroa sekä osakkeina maksettuja 14t euroa.
Emoyhtiön hallitus on päättänyt 30.1.2017 konsernin koko henkilöstöä koskevasta osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä. Kannustimen mittarina on ollut tilikauden 2017 operatiivinen tulos (EPRA).
| Henkilöstö keskimäärin | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Hallinnon henkilöstö | 3 | 2 |
| Operatiivisen liiketoiminnan henkilöstö | 7 | 3 |
| Henkilöstö keskimäärin yhteensä | 10 | 5 |
| 7 Liiketoiminnan muut tuotot ja -kulut | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Muut tuotot/kulut | -18 | 1 |
| Yhteensä | -18 | 1 |
| 8 Rahoitustuotot ja -kulut | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Johdannaisten käyvän arvon muutos | 31 | 0 |
| Muut rahoitustuotot | 6 | 3 |
| Yhteensä | 37 | 3 |
| Korkokulut jaks. hankintamenoon arvostettavista | ||
| rahoituslainoista | 395 | 232 |
| Johdannaisten käyvän arvon muutos | 0 | 87 |
| Muut rahoituskulut | 64 | 51 |
| Yhteensä | 459 | 370 |
| 9 Tuloverot | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero | 260 | 118 |
| Edellisten tilikausien verot | 0 | 0 |
| Laskennallisten verojen muutos | 252 | 339 |
| Yhteensä | 512 | 457 |
| Tuloslaskelman verokulun täsmäytyslaskelma | 2017 | 2016 |
| Voitto ennen veroja | 5 559 | 4 224 |
| Verot laskettuna voimassa olevalla verokannalla | 1 112 | 845 |
| Verokulu tuloslaskelmassa | 512 | 457 |
|---|---|---|
| Muut erät | 4 | -2 |
| Aiemmin kirjaamattomat vahvistetut tappiot | 0 | -118 |
| Osuus osakkuusyrityksen tuloksesta | -210 | -271 |
| Verovapaat tuotot / vähennyskelvottomat kulut | 2 | 3 |
| Liiketoimintojen yhdistämisen tulosvaikutus | -396 | 0 |
kuuluva tilikauden tulos ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotetulla keskiarvolla. 2017 2016 Emoyhtiön osakkenomistajille kuuluva tilikauden tulos (t EUR) 5 048 3 680 Osakemäärä, laimentamaton 4 210 196 3 282 402 Toimitusjohtajan kannustimen laimentava kpl-määrä 9 143 2 589 Osakemäärä, laimennusvaikutuksella oikaistu 4 219 339 3 284 991 Laimentamaton osakekohtainen tulos (€ per osake) 1,20 1,12 Laimennettu osakekohtainen tulos (€ per osake) 1,20 1,12
Toimitusjohtajan osakekannustinjärjestelmä on sisältänyt laimentavan instrumentin.
Sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon. Käyvällä arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaikki olennaiset Investors Housen omistamat sijoituskiinteistöt pyritään arvioimaan ulkopuolisen, riippumattoman kiinteistöarvioijan toimesta vähintään kerran vuodessa.
Ulkopuoliset kiinteistönarvioijat laativat arvionsa kansainvälisen arviointistandardin (IVS) mukaisesti. Käypien arvojen määrittämisessä käytetään asuntojen osalta kauppa-arvoa ja liikekiinteistöjen osalta tuottoarvoa. Vuonna 2017 kiinteistöjen arvioinneista ovat vastanneet Catella Property Oy ja Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy. Kaikista merkittävistä kiinteistöistä on laadittu uudet arviokirjat tilinpäätöspäivälle, joiden mukaan käyvät arvon on määritelty. Osasta kiinteistöistä on tehty tilinpäätöshetken lisäksi muita arvioita vuoden 2017 aikana. Suurin osa sijoituskiinteistöistä on kuitenkin arvioitu tilikauden 2017 aikana vain tilinpäätöshetkellä ja käyvän arvon muutokset kirjattu tulosvaikutteisesti tilinpäätöshetken arviokirjojen mukaisesti.
Merkittävimpien sijoituskiinteistöjen arviokirjat esitetään tilinpäätöksen julkaisemisen jälkeen yhtiön nettisivuilla www.investorshouse.fi.
Vaikka konsernin periaatteena on käyttää ulkopuolisia, riippumatomia arvioitsijoita kiinteistöjensä käyvän arvon määrittämisessä, johto käyttää harkintaa arvonmäärityksessä. Osa arvonmäärityksissä käytetyistä syöttötiedoista perustuu vähintään osin yhtiön johdon laatimiin arvioihin. Nämä tiedot koostuvat lähinnä tulevaisuuden odotuksista liittyen kohteiden odotettavissa oleviin tuottoihin (sisältäen käyttöasteen kehityksen), kuluihin ja tuleviin perusparannus-investointeihin. Nämä arviot on laadittu johdon parhaan kyvyn mukaan, mutta on mahdollista, että toteumat tulevat poikkeamaan arvioista.
Arviokirjat sisältävät myös usein vaihteluvälin arvonmäärityksen epävarmuuksista johtuen. Vaihteluväli 2017 tilinpäätöksessä käytetyissä arviokirjoissa vaihtelee suunnilleen välillä +/-2 - +/-10 %. Yhtiö käyttää lähtökohtaisesti arvoa, jonka arvioitsija ilmoittaa kohteen käyväksi arvoksi. Poikkeustilanteissa johto voi käyttää harkintaansa käyvän arvon määrittämisessä tämän vaihteluvälin sisällä. Tällainen poikkeustilanne yleensä edellyttää, että johdon käsitys kohteen arvosta poikkeaa olennaisesti arviokirjan keskikohdasta tai muu informaatio kuten aktiiviset, kauppoihin johtamattomat myyntitoimenpiteet arviokirjan mukaisin arvoin, antaa viitteitä kohteen todellisen arvon olevan alempi. Tällaista harkintaa on käytetty aiemmin yksittäisten kiinteistöjen kohdalla. Tilinpäätöstilanteessa kaikki kiinteistöt on arvostettu arviokirjojen mukaisiin arvoihin.
Yhtiö on tilinpäätöksen yhteydessä siirtänyt kaikki sijoituskiinteistönsä käyvän arvon hierarkian tasolle 3. Aiemmin sijoituskiinteistöt ovat olleet hierarkian tasolla 2.
Siirron peruste kauppa-arvomenetelmällä arvostettavien asuinkiinteistöjen osalta on, että vaikka
arvonmäärityksessä käytetään syöttötietona toteutuneita vertailukelpoisia kauppoja, jotka ovat tason 2 mukaisia syöttötietoja, syöttötietoihin tehdään kohdekohtaisia oikaisuja, jotka eivät ole havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Näiden ei-havainnoitavissa olevien syöttötietojen olennaisuuden vuoksi asuinkiinteistöt on siirretty tasolle 3.
Kaupallisten kiinteistöjen käyvän arvon määrittämisen lähtökohtana on tuottoarvomenetelmä. Arvonmääritysmenetelmästä johtuen, suurin osa käytettävistä syöttötiedoista ei ole sellaisenaan havainnoitavissa täysin samanlaisille omaisuuserille tai noteeratuilla markkinoilla vastaavanlaisille omaisuuserille. Tästä johtuen myös kaupalliset kiinteistöt on siirretty käyvän arvon hierarkian tasolle 3.
Taso 1 Täysin samanlaisten varojen tai velkojen noteeratut hinnat toimivilla markkinoilla
| Sijoituskiinteistöt 31.12.2017 | Kotipaikka | Omistusosuus |
|---|---|---|
| Koy Toejoen City | Pori | 100 % |
| As Oy Hämeenl. Aroniitunkuja 7 | Hämeenlinna | 97,4 % |
| As Oy Treen Lampihongisto | Tampere | 100 % |
| As Oy Kirkkopuiston Salpa | Sipoo | 100 % |
| As Oy Espoon Tallimestarinranta | Espoo | 100 % |
| As Oy Lovisa Ulrikaborg Ab | Loviisa | 100 % |
| As Oy Espoon Soukanpaiste 1 | Espoo | 100 % |
| As Oy Kallonsivu | Pori | 34 % |
| Koy Jyväskylän Jokivarrenpuisto | Jyväskylä | 100 % |
| As Oy Porvoon Rinnetie 11-13 | Porvoo | 36,0 % |
| Investors House CF 1 Oy | Helsinki | 100 % |
| Kampus Skinnarila Oy | Lappeenranta | 100 % |
Yhtiö hankki toukokuussa 2017 tehdyllä kaupalla ulkopuolisessa omistuksessa olleen 70 % Kampus Skinnarila Oy:stä ("IVH Kampus"). IVH Kampus muodostuu yhdeksästä rakennuksesta ja noin 24.000 m2:sta vuokrattavia toimitiloja. Kyseessä oli lähipiiritransaktio, joka toteutettiin suuntaamalla myyjille suunnattu osakeanti, jossa annettiin 918.883 kpl emoyhtiön uusia osakkeita. Lisätietoa transaktiosta liitetiedoissa 25 - lähipiiriliiketoimet ja 27 - yrityshankinnat.
Yhtiö myi tilikauden aikana Hämeenlinnasta yhden asunnon ja Porvoosta 17 asuntoa. Myynnit toteutuivat, myyntiin liittyviä välittömiä kuluja huomioimatta, suunnilleen asuntojen tasearvoja vastaavilla kauppasummilla.
| Asuin- | Liike | ||
|---|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo (t EUR) | kiinteistöt | kiinteistöt | Yhteensä |
| 2017 | |||
| Tase-arvo 1.1. | 28 237 | 7 500 | 35 737 |
| Omaisuuserähankinnat | 0 | 0 | 0 |
| Myynnit | -989 | 0 | -989 |
| Käyvän arvon muutos | 23 | 1 100 | 1 123 |
| Muut muutokset/muutokset hankintamenoon | -84 | 0 | -84 |
| Liiketoimintojen yhdistäminen | 0 | 19 000 | 19 000 |
| Käypä arvo 31.12. | 27 187 | 27 600 | 54 787 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo | |||
| 2016 | |||
| Tase-arvo 1.1. | 19 994 | 6 800 | 26 794 |
| Omaisuuserähankinnat | 7 830 | 0 | 7 830 |
| Myynnit | -362 | 0 | -362 |
| Käyvän arvon muutos | 1 207 | 700 | 1 907 |
| Muut muutokset/muutokset hankintamenoon | -432 | 0 | -432 |
| Liiketoimintojen yhdistäminen | 0 | 0 | 0 |
| Käypä arvo 31.12. | 28 237 | 7 500 | 35 737 |
Liikekiinteistöjen kassavirtapohjaisten tuottoarvolaskelmien olennaiset parametrit sekä vuokrattava ala:
| Toejoen | IVH Kampus | |
|---|---|---|
| 2017 | City | |
| Tuottovaatimus, % | 7,25 % 9,75-10,25 % | |
| Hoitokulut, eur/m2/kk | 2,03 | 4,17 |
| Vuokratuotto, eur/m2/kk | 10,56 | 8,75 |
| Inflaatio-oletus, % | 2 % | 0 % |
| Vuokrausaste 31.12., % | 100 % | 88,14 % |
| Vajaakäyttöoletus 2018 | 0 % | 5 % |
| Vajaakäyttöoletus 2019 eteenpäin | 4 % | 5 % |
| Vuokrattava ala, m2 | 5 500 | 24 000 |
| Toejoen | ||
| 2016 | City | |
| Tuottovaatimus, % | 7,50 % | |
| Hoitokulut, eur/m2/kk | 1,94 | |
| Vuokratuotto, eur/m2/kk | 10,11 | |
| Inflaatio-oletus, % | 2 % | |
| Vuokrausaste 31.12., % | 100 % | |
| Vajaakäyttöoletus 2017 | 0 % | |
| Vajaakäyttöoletus 2018 eteenpäin | 2 % |
Vajaakäyttöoletukset laskettu verrattuna 31.12. vuokrausasteeseen. Kohteet ovat arvioineet eri arvioitsijat, mistä syystä arvonmääritysmenetelmät eivät ole täysin yhtenevät.
| Keskimäärin koko asuinkiinteistökannasta | |
|---|---|
| Hoitokulut, eur/m2/kk | 2,53-5,11 |
| Vuokratuotto, eur/m2/kk | 8,62-13,37 |
| Vuokrattava ala, m2 | 14 500 |
Tarkempia tietoja kohdekohtaisista parametreistä löytyy yhtiön kotisivuilta www.investorshouse.fi, missä on julkaistu tilinpäätöksen julkistamisen jälkeen olennaisten kohteiden arviokirjat kokonaisuudessaan.
| Herkkyysanalyysi | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| (luvut M€) | |||||
| -markkinahinnan muutos | -10 % | -5 % | 0 % | 5 % | 10 % |
| Kauppa-arvokohteet | |||||
| Käyvän arvon muutos | -2,7 | -1,4 | - | 1,4 | 2,7 |
| Tuottoarvokohteet | |||||
| - Tuottovaatimuksen muutos | -2 % | -1 % | 0 % | 1 % | 2 % |
| Käyvän arvon muutos | 7,9 | 3,5 | - | -2,7 | -5,0 |
| Tuottoarvokohteet | |||||
| - käyttöasteen muutos | -2 % | -1 % | 0 % | 1 % | 2 % |
| Käyvän arvon muutos | -0,6 | -0,3 | - | 0,4 | 0,7 |
Vaihto-omaisuuskiinteistöjä ovat kiinteistöhankinnat, jotka on tehty vain edelleen myyntiä varten eikä niitä ole tarkoitus pitää vuokratulojen hankkimiseksi tai omistusajan arvonnoususta hyötymiseksi. Vaihto-omaisuuskiinteistöt arvostetaan hankintamenoon sisältäen hankinnasta johtuvat välittömät kulut tai tätä alempaan nettorealisointiarvoon.
Yhtiö hankki 16.2.2017 tehdyllä kaupalla 15 asuntoa Lahdesta Asunto Oy Lahden Kulmala-nimisestä yhtiöstä. Kaupassa myyjäosapuolena oli A.Ahlström Kiinteistöt Oy.
Yhtiö myi tammikuussa 2017 tehdyllä kaupalla As Oy Järvenpään Wärtsilänkadun koko osakekannan. Investors House omisti kohteen täysin. Kiinteistössä oli 42 asuntoa. Tilikauden aikana myytiin lisäksi Asunto Oy Lahden Kulmalasta 5 asuntoa ja yksi asunto Jyväskylästä.
Konserni on aloittanut vuoden 2016 aikana hankekehitys- ja rakennuttamisliiketoiminnan
yhteisyrityksensä IVH Asunnot Oy:n kautta. Ensimmäisen kohteen odotetaan valmistuvan kesällä 2018. IVH Asunnot kartoittaa aktiivisesti mahdollisuuksia laajentaa hankekehitystoimintaansa myös uusiin kohteisiin. Yhtiö on vuoden 2017 aikana arvioinut uudelleen omistuksensa IVH Asunnoissa ja uudelleenluokitellut sen yhteisyritykseksi. Muutoksen seurauksena sijoitus on muuttunut pääomaosuusmenetelmällä käsiteltäväksi sijoitukseksi eikä sitä esitetä osana sijoituskiinteistöjä.
| tuhatta € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Vuokratuotot kiinteistöistä | 5 168 | 2 592 |
| Välittömät hoitokulut kiinteistöistä, | -2 289 | -911 |
| jotka ovat kerryttäneet vuokratuottoa | ||
| Välittömät hoitokulut kiinteistöistä, | -39 | -11 |
| jotka eivät ole kerryttäneet vuokratuottoa |
Liikearvosta ei kirjata säännönmukaisia poistoja, vaan sitä tarkastellaan arvonalentumisen varalta vuosittain tai tätä useammin, jos tapahtumat tai olosuhteet viittaavat mahdolliseen arvonalentumiseen (IAS 36).
Liikearvot kohdistuvat Management-segmenttiin ja sisältävät 2015 hankitun hallinnointiliiketoiminnan sekä 2016 hankittujen OVV Asuntopalvelut Oy:n franchising-liiketoiminnan ja Lappeenrannan Skinnarila-kampuksen palveluliiketoiminnan hankinnoista syntyneet liikearvot.
Liikearvot ovat kohdistuneet seuraaville Management-segmentin osa-alueille
| t EUR | ||
|---|---|---|
| Hallinnointiliiketoiminta | 400 | "HAL" |
| OVV Asuntopalvelut Oy | 250 | "OVV" |
| Lappeenrannan palveluliiketoiminta | 700 | "LPR" |
Testauksessa on kerrytettävissä olevat rahamäärät määritetty käyttöarvoon perustuen. Rahavirtaennusteet perustuvat hyväksyttyihin budjettilukuihin ja johdon ennusteisiin.
Keskeisimmät testauksessa käytetyt muuttujat ovat ennustetun liiketulostason lisäksi:
| Osa-alue | reaali-tuotto | reaali-kasvu | |||
|---|---|---|---|---|---|
| vaatimus | ennuste | ||||
| HAL | 9,0 % | 0,0 % | |||
| OVV | 9,0 % | 2,0 % | |||
| LPR | 9,0 % | 0,0 % |
Reaalituottovaatimus on määritetty vähentämällä nimellistuottovaatimuksesta Euroalueen tavoiteinflaatioluku 2,0 % p.a.
Nimellistuottovaatimus on määritetty lisäämällä Capital Asset Pricing Modelin perusteella määritettyyn tuottovaatimukseen epälikvidiuspreemio arvoltaan n. 4,7 % p.a.
OVV-osa-alueen pitkän välin reaalikasvuennuste perustuu siihen, että osa-alueella on selkeä kasvutavoite- ja suunnitelma ja että markkinoilla on tilaa sekä maantieteellisesti että tuotepohjaisesti. Muille osa-alueille ei ole ennustettu pitkän välin reaalikasvua.
Kunkin ostetun liiketoiminnan nykyarvo on laskettu päättymättömien ja kasvavien kassavirtojen nykyarvona ottaen huomioon pitkäaikainen reaalikasvuennuste. Malli ottaa täten samalla huomioon myös jäännösarvon. Diskonttokorkona on käytetty reaalituottovaatimusta.
Testauksen lopputuloksen herkkyyttä on tutkittu etsimällä kullekin keskeiselle muuttujalle se arvo, joka muiden muuttujien pysyessä vakiona tuottaa osa-alueen nykyarvoksi saman kuin liikearvon kirjanpitoarvo on.
Seuraavassa on esitetty näin määritetty reaalituottovaatimusoletuksen ja reaalilkasvuennusteoletuksen muutos %-yksikköinä sekä liiketulostaso-oletuksen muutos prosentteina.
| Reaalituottovaatimus | Reaalikasvu | Liiketulostaso | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Ero | Ero | Ero | |||
| Osa-alue | oletukseen (%-yks) |
Osa-alue | oletukseen (%-yks) |
Osa-alue | oletukseen (%) |
| HAL | 8,5 % | HAL | -8,5 % | HAL | -48,6 % |
| OVV | 33,0 % | OVV | -33,0 % | OVV | -82,5 % |
| LPR | 6,7 % | LPR | -6,7 % | LPR | -42,7 % |
| 12 Aineettomat hyödykkeet | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Aineettomat hyödykkeet 1.1. | 0 | 0 |
| Lisäykset | 39 | 0 |
| Vähennykset | 0 | 0 |
| Poistot | 0 | 0 |
| Aineettomat hyödykkeet 31.12. | 39 | 0 |
| 13 Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Osuudet osakkuusyrityksissä 1.1. | 1 844 | 0 |
| Lisäykset/vähennykset | 10 680 | 488 |
| Konsernin osuus osakkuusyritysten tuloksesta | 648 | 1 356 |
| IAS 28.32b mukainen tuotto | 8 937 | 0 |
| IAS 36 mukainen arvonalentuminen Orava Asuntorahastoon | -8 526 | 0 |
| Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 31.12. | 13 583 | 1 844 |
| Osakkuus- ja yhteisyritykset, omistus (%), | Kertyneet | Muut oikaisut | ||
|---|---|---|---|---|
| kotipaikka | Hankintameno | voittovarat | tasearvoon | Yhteensä |
| Orava Asuntorahasto Oyj, 25,2 %, Helsinki | 13 505 | -401 | 409 | 13 513 |
| IVH Asunnot Oy, 50 %, Helsinki | 69 | 0 | 0 | 69 |
| As Oy Harjannetie 24, 50 %, Helsinki | 1 | 0 | 0 | 1 |
| Yhteensä | 13 583 |
Investors House Oyj julkaisi 21.8.2017 vapaaehtoisen ostotarjouksen kaikista Orava Asuntorahasto Oyj:n osakkeista. Tarjousvastikkeena tarjottiin kaksi Yhtiön osaketta kolmea vaihdettua Orava Asuntorahaston osaketta kohden ja käteisvastiketta 0,21 euroa jokaista vaihdettua Orava Asuntorahaston osaketta kohden. Ostotarjouksen lopullinen tulos oli, että yhtiö sai 2.414.582 kpl Orava Asuntorahaston osaketta (kokonaisosakemäärä 9.598.910 kpl) ja maksoi vastikkeena näistä 1.608.446 kpl Investors Housen omaa osaketta ja käteisvastiketta 517 tuhatta euroa. Osakevastikkeen maksamiseksi toteutettiin suunnattu osakeanti. Vaihtotarjouksen toteuttamisen jälkeen Investors Housen omistusosuus Orava Asuntorahasto Oyj:stä on 25,2 %. Investors House käsittelee kirjanpidossaan Orava Asuntorahaston osakkuusyhtiönä ja yhdistelee sen lukuihinsa pääomaosuusmenetelmää käyttäen. Segmenttiraportoinnissa Orava raportoidaan osana Kiinteistöt-segmenttiä.
Alla on kuvattu hankinnan ja hankinnan jälkeisen omistusajan vaikutus konsernin lukuihin katsauskaudella (t EUR):
| Osakkuusyhtiöosuuden alkuperäinen hankintameno | |
|---|---|
| sisältäen hankintaan liittyvät välittömät kulut: | 13 505 |
| Omistusajan ja -osuuden mukainen osuus Oravan | -401 |
| Q4/2017 raportoidusta tuloksesta: |
| Orava Asuntorahaston tasearvo 31.12.2017: | 13 513 | |
|---|---|---|
| Orava Asuntorahaston tulosvaikutus katsauskaudella: | 8 | |
| Tuloskirjausten laskennallinen verovaikutus: | -2 | |
| arvonalentuminen (lisätietoa alla): | -8 526 | |
| IAS 36 mukainen osakkuusyhtiöosuuden | ||
| hankintakaudella (lisätietoa alla): | 8 937 | |
| IAS 28.32b mukainen edullisen kaupan tuloutus |
IFRS-standardit edellyttävät osakkuusyhtiönä käsiteltävän sijoituksen hankinnan yhteydessä hankkijan huomioivan hankintakauden tuottona määrän, jolla hankinnan kohteen varojen ja velkojen nettomääräinen käypä arvo ylittää sijoituksen alkuperäisen hankintamenon.
| 93 320 |
|---|
| -5 700 |
| 87 620 |
Edellä kuvatun ifrs-standardien edellyttämän tuoton kirjaamisen jälkeen Oravan osakekohtainen tasearvo Investors Housen taseessa on ollut 9,13 euroa per osake. Oravan kurssin vaihteluväli 21.8.2017-31.12.2017 on ollut 4,76-5,93 euroa. Perustuen merkittävään eroon Oravan kurssinoteerauksen ja osakekohtaisen tasearvon sekä muuhun tiedossaan olevaan informaatioon, Investors Housen johto on päättänyt arvioida, onko Oravalla vähintään sen tasearvoa vastaava arvo. Mahdollisen arvonalentumisen lähtökohtana yhtiö on arvioinut Oravan käyttöarvoa eli sijoituksesta odotettavissa olevien kerrytettävien rahavirtojen nykyarvoa ja verrannut näitä kirjanpitoarvoon. Tätä arviota tehtäessä ei ole otettu huomioon tulevaisuudessa mahdollisesti tapahtuvaa kannattavuusparannusta Oravan toiminnassa. Käyttöarvoa määritettäessä on käytetty diskonttauskorkona 7 %:ää. Arvioinnin lopputuloksena yhtiö on päättänyt kirjata kertaluontoisen 8.526t euron arvonalentumisen Oravan tasearvoon. Arvonalentumisella ei ole kassavaikutusta.
| Orava Asuntorahasto Oyj | 2017 |
|---|---|
| Pitkäaikaiset varat | 199 617 |
| Lyhytaikaiset varat | 3 946 |
| Pitkäaikaiset velat | 101 927 |
| Lyhytaikaiset velat | 8 315 |
| Liikevaihto | 13 294 |
| Tilikauden tulos | -2 761 |
| Tilikauden laaja tulos | -2 701 |
| Osakkuusyritykseltä saadut osingot | 0 |
Edellä esitetty informaatio perustuu Oravan 31.12.2017 IFRS-tilinpäätökseen.
Oravan osakekohtainen arvo Investors Housen taseessa tilinpäätöspäivänä oli 5,59 euroa/osake. Oravan raportoitu osakekohtainen nettovarallisuus tilinpäätöspäivänä oli 9,72 euroa/osake. Oravan kurssinoteeraus tilinpäätöspäivänä oli 5,00 euroa.
| Tiedot Yhteisyrityksistä | ||
|---|---|---|
| IVH Asunnot -konserni | 2017 | 2016 |
| Varat yhteensä | 1 684 | 0 |
| Velat yhteensä | 1 686 | 0 |
| Pitkäaikaiset rahoitusvelat (sisältyy Velat yhteensä -kohtaan) | 1 500 | 0 |
| Liikevaihto | 0 | 0 |
| Tilikauden tulos | 0 | 0 |
| Osakkuusyritykseltä saadut osingot | 0 | 0 |
Yhtiö on tilikauden aikana arvioinut uudelleen omistuksensa IVH Asunnot Oy:ssä ja tämän seurauksena uudelleenluokitellut sen ifrs-standardien mukaiseksi yhteisyritykseksi. Muutoksen seurauksena IVH Asunnot Oy on muuttunut pääomaosuusmenetelmällä käsiteltäväksi sijoitukseksi. IVH Asunnot Oy:llä on tytäryrityksensä Asunto Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 6-8 kautta hankekehitys- ja rakennuttamisprojekti Helsingin Alppikylässä. Kohteeseen tulee 20 huoneistoa ja sen odotetaan valmistuvan kesäkuussa 2018.
| Kampus Skinnarila -konserni | 2016 |
|---|---|
| Pitkäaikaiset varat | 16 150 |
| Lyhytaikaiset varat | 864 |
| Pitkäaikaiset velat | 7 733 |
| Lyhytaikaiset velat | 2 434 |
| Liikevaihto | 426 |
| Tilikauden tulos | 4 522 |
| Osakkuusyritykseltä saadut osingot | 0 |
Kampus Skinnarilan vielä ulkopuolisessa omistuksessa olleet 70 % on hankittu toukokuussa 2017 ja yhtiöstä on tullut Investors Housen tytäryhtiö. Lisätietoa hankinnasta liitetiedossa 27.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Myynti osakkuus- ja yhteisyrityksille | 143 | 99 |
| Annetut pitkäaikaiset lainat osakkuusyrityksille | 0 | 475 |
| Lyhytaikaiset saamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä | 10 | 272 |
| 14 Myyntisaamiset ja muut saamiset | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Vakuustalletukset | 118 | 134 |
| Vuokra- ja myyntisaamiset | 174 | 148 |
| Muut saamiset | 107 | 59 |
| Siirtosaamiset | 788 | 215 |
| Yhteensä | 1 187 | 556 |
| 15 Rahavarat | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Käteinen raha ja pankkitilit | 1 465 | 509 |
| 1 465 | 509 |
| Laskennallisten verojen muutokset vuoden 2017 aikana: |
1.1.2017 | Kirjattu taseeseen |
Kirjattu tulos laskelmaan |
31.12.2017 |
|---|---|---|---|---|
| Laskennalliset verosaamiset: | ||||
| Sijoituskiinteistöt | 0 | 334 | -250 | 84 |
| Johdannaisiin liittyvä lask. verosaaminen | 23 | 0 | -6 | 17 |
| Muut väliaikaiset erot | 0 | 79 | 28 | 107 |
| Laskennalliset verosaamiset yhteensä | 23 | 208 | ||
| Laskennalliset verovelat: | ||||
| Sijoituskiinteistöt | 1 447 | 0 | -7 | 1 440 |
| Muut väliaikaiset erot | 19 | 0 | 31 | 50 |
| Laskennalliset verovelat yhteensä | 1 466 | 1 490 |
| Laskennallisten verojen muutokset | Kirjattu | Kirjattu tulos | ||
|---|---|---|---|---|
| vuoden 2016 aikana: | 1.1.2016 | taseeseen | laskelmaan | 31.12.2016 |
| Laskennalliset verosaamiset: | ||||
| Sijoituskiinteistöt | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Johdannaisiin liittyvä lask. verosaaminen | 6 | 0 | 17 | 23 |
| Muut väliaikaiset erot | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Laskennalliset verosaamiset yhteensä | 6 | 23 | ||
| Laskennalliset verovelat: | ||||
| Sijoituskiinteistöt | 1 111 | 0 | 336 | 1 447 |
| Muut väliaikaiset erot | 0 | 0 | 19 | 19 |
| Laskennalliset verovelat yhteensä | 1 111 | 1 466 |
Laskennalliset verosaamiset ja -velat on netotettu silloin, kun yhteisöllä on laillisesti toimeenpantavissa oleva oikeus kuitata kirjatut erät toisiaan vastaan ja laskennalliset verot liittyvät samaan veronsaajaan.
31.12.2017 konsernilla oli sellaisia vahvistettuja tappioita ja/tai hyllypoistoja, joista ei ole laskettu verosaamista.
| Pitkäaik. jaksotettuun hank.menoon arvostetut rahoitusvelat | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Pääomalainat | 379 | 0 |
| Pankkilainat | 21 029 | 18 273 |
| Lyhytaik. jaksotettuun hank.menoon arvostetut rahoitusvelat | ||
| Pankkilainat | 4 167 | 993 |
| Käytössä olevat luottolimiitit | 156 | 266 |
Konsernilla on osassa rahoituslaitoslainoista erityisehtoja. Keskeiset kovenantit on sidottu velan suhteeseen asunto-osakkeiden arvoon. Kovenantit rajoittavat myös kiinteistöjen myyntiä, uutta velanottoa ja konsernin sisäistä voitonjakoa. Johdon näkemyksen mukaan erityisehtoja on noudatettu. Yhtiöllä oli lisäksi kaksi luottolimiittiä yhteissummaltaan 600 tuhatta euroa, joista oli käytössä 156 tuhatta euroa. Konsernin rahoitusvelat ovat vaihtuvakorkoisia. Lainoista erittely liitetietojen kohdassa 21. Korkotason suojaamiseksi konsernilla on korkojohdannaisia, jotka esitetty liitetietojen kohdassa 20.
Investors House Oyj:llä on yksi osakelaji. Osakemäärä on 6.182.287 kpl. Osakkeella ei ole nimellisarvoa. Kaikki liikkeeseen lasketut osakkeet on maksettu täysimääräisesti. Yhtiön hallussa on 166.416 osaketta ja liikkeelle laskettuja osakkeita on 6.015.871 kappaletta.
| OMA PÄÄOMA (t EUR) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Osakepääoma 1.1. | 2 556 | 2 556 |
| Osakepääoma 31.12. | 2 556 | 2 556 |
| Ylikurssirahasto 1.1 | 7 | 7 |
| Ylikurssirahasto 31.12. | 7 | 7 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1 | 9 359 | 8 651 |
| Osakeannit | 20 008 | 708 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. | 29 367 | 9 359 |
| Voitto/tappio edellisiltä tilikausilta 1.1. | 9 773 | 6 651 |
| Osingonjako | -629 | -563 |
| Osakeperusteiset liiketoimet | 6 | 5 |
| Voitto/tappio edellisiltä tilikausilta 31.12. | 9 150 | 6 093 |
| Tilikauden voitto/tappio | 5 048 | 3 680 |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä | 46 128 | 21 695 |
| Määräysvallattomien omistajien osuus | 19 | 0 |
| Oma pääoma yhteensä | 46 147 | 21 695 |
Tapauksissa, joissa optio-oikeuksista ja osakeanneista on päätetty vanhan osakeyhtiölain (29.9.1978/734) aikana, niihin perustuvista osakemerkinnöistä saadut suoritukset on kirjattu osakepääomaan ja ylikurssirahastoon järjestelyn ehtojen mukaisesti.
Sijoitetun vapaan oman pääoman (SVOP) rahasto sisältää oman pääoman luonteiset sijoitukset ja yhtiön hallussa olleiden omien osakkeiden luovutuksen merkintähinnan siltä osin, kun sitä ei nimenomaisen päätöksen mukaan merkitä osakepääomaan. Rahasto sisältää myös uusien osakkeiden merkintähinnan siltä osin kuin antipäätöksessä on nimenomaisesti määrätty merkintähinnan kirjaamisesta rahastoon.
| Osakkeiden lukumäärä, kpl | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Osakkeiden lukumäärä 1.1. | 3 519 457 | 3 179 859 |
| Osakeannit tilikauden aikana, uudet osakkeet | 2 662 830 | 130 905 |
| Yhtiön haltuun jääneet osakkeet | 166 416 | 208 693 |
| Osakkeiden lukumäärä 31.12. | 6 182 287 | 3 519 457 |
Tilikauden aikana on jaettu osinkoa 0,19 euroa/osake eli 629 tuhatta euroa.
Vuoden 2017 aikana on toteutettu viisi suunnattua osakeantia, joissa on luovutettu yhteensä 2.705.107 kappaletta yhtiön osakkeita. 29.5.2017 hallitus on toteuttanut yhtiökokouksen myöntämän valtuutuksen nojalla suunnatun annin Kampus Skinnarila Oy:n osakkaille yhtiön vielä ulkopuolisessa omistuksessa olleiden osakkeiden hankkimiseksi. Annissa luovutettiin 918.883 kpl uusia osakkeita. Osakkeet luovutettiin Core Capital Oy:lle, Royal House Oy:lle ja Godoinvest Oy:lle. Kauppa oli lähipiiritransaktio. Perusteena osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poikkeamiseksi oli yhtiön tarve kasvattaa kiinteistöomistuksiaan ja liiketoimintansa laajuutta oman pääoman ehtoisella rahoituksella. Tämän katsottiin olleen osakeyhtiölain 9 luvun 4 § 1 momentissa tarkoitettu painava taloudellinen syy.
Yhtiö toteutti 18.10.2017 kaksi suunnattua antia liittyen Orava Asuntorahasto Oyj:n hankintaan Osana vaihtotarjousta annettiin osakevaihtoon osallistuneille Oravan osakkeenomistajille 1.608.446 kappaletta uusia yhtiön osakkeita. Vaihtotarjoukseen liittynyt toinen anti oli tarjouksen käteisvastikeosan rahoittamiseksi tehty suunnattu anti, jonka hallitus suuntasi ylimääräisen yhtiökokouksen 11.9.2017 antamalla valtuutuksella Royal House Oy:lle, Core Capital Oy:lle ja Mikael Grönroosille, jotka merkitsivät 135.501 kappaletta yhtiön uusia osakkeita. Osakkeista maksettu merkintähinta oli 7,38 euroa/osake. Perusteena osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poikkeamiseksi oli, että vaihtotarjouksen julkistaminen edellytti, että yhtiöllä oli riittävä varmuus vaihtotarjouksen käteisvastikeosan rahoittamisesta, minkä vuoksi yhtiöllä oli tarve kerätä etukäteen sitovia merkintäsitoumuksia. Tämän katsottiin olleen osakeyhtiölain 9 luvun 4 § 1 momentissa tarkoitettu painava taloudellinen syy merkintäetuoikeudesta poikkeamiseksi.
Yhtiön 2017 varsinaisen yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti hallituksen jäsenillä on oikeus halutessaan ottaa puolet palkkiostaan rahan sijasta yhtiön osakkeina. Yhtiö 14.12.2017 tehnyt suunnatun annin, missä neljälle hallituksen jäsenelle on annettu yhteensä 2.277 kpl yhtiön hallussa olleita omia osakkeita.
Yhtiön hallitus on 18.3.2016 päättänyt toimitusjohtaja Petri Roinisen kannustinjärjestelmästä, jonka mukaan hänellä on oikeus merkitä enintään 40.000 kappaletta yhtiön osakkeita merkintähintaan 5,40 euroa/osake. Tämän johdosta yhtiö on tehnyt 27.12.2017 suunnatun annin, jossa on annettu merkittäväksi 40.000 kpl yhtiön hallussa olleita omia osakkeita. Merkinnän on tehnyt toimitusjohtaja Roinisen sijaan hänen määräysvaltayhteisönsä Core Capital Oy.
Yhtiökokous on valtuuttanut yhtiön hallituksen päättämään yhdestä tai useammasta osakeannista 28.9.2015. Valtuutuksen perusteella voidaan antaa enintään 339.598 yhtiön hallussa olevaa osaketta. Vuoden 2017 lopussa yhtiön hallussa oli vielä 166.416 osaketta. Hallitus voi päättää poiketa osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta, mikäli poikkeamiseen on osakeyhtiölain 9 luvun 4 §:n 1 momentissa tarkoitettu painava taloudellinen syy. Valtuutus on voimassa 28.9.2020 saakka.
Yhtiökokous on valtuuttanut yhtiön hallituksen päättämään yhdestä tai useammasta osakeannista 29.5.2017. Valtuutuksen perusteella voidaan antaa enintään 1.100.000 yhtiön uutta osaketta. Vuoden 2017 lopussa valtuutuksesta käyttämättä oli vielä 181.117 osaketta. Hallitus voi päättää poiketa osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta, mikäli poikkeamiseen on osakeyhtiölain 9 luvun 4 §:n 1 momentissa tarkoitettu taloudellinen syy. Valtuutus on voimassa 28.5.2022 saakka.
| Saadut ennakot | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Vuokraennakot | 49 | 41 |
| Ostovelat | 2017 | 2016 |
| Ostovelat | 226 | 134 |
| Siirtovelat | 2017 | 2016 |
| Tilikauden tulokseen liittyvät verovelat | 249 | 17 |
| Muut siirtovelat | 883 | 483 |
| 1 132 | 500 | |
| Muut velat | 2017 | 2016 |
| Arvonlisäverovelka | 333 | 50 |
| Saadut vuokravakuudet | 370 | 115 |
| Muut velat | 180 | 55 |
| 883 | 220 | |
| Ostovelat, siirtovelat ja muut velat yhteensä | 2 290 | 895 |
Konsernin vaihtuvakorkoiset lainat on osittain muutettu koronvaihtosopimuksilla ja korko-optiosopimuksilla kiinteäkorkoisiksi hallituksen hyväksymän riskienhallintapolitiikan mukaisesti. Sopimusten vastapuolina ovat Nordea ja Handelsbanken. Suojausinstrumentit ja suojauksen kohteet ovat kriittisiltä ehdoiltaan (summat ja ajankohdat) samat. Johdannaissopimuksista aiheutuvat pankin veloittamat maksut kirjataan kuluksi sillä kaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet. 31.12.2017 44 prosenttia konsernin lainoista on ollut suojattu.
| Instrumentit | 1000 euroa | Kiint. Korko | Erääntyminen |
|---|---|---|---|
| OTC Koronvaihtosopimus no. 1492057/2038344 | 300 | 0,15 % | 15.4.2019 |
| OTC Koronvaihtosopimus no. 1635718/2283041 | 500 | 0,53 % | 5.2.2021 |
| OTC Koronvaihtosopimus no. 1546455/2121386 | 750 | 0,82 % | 4.1.2021 |
| OTC Koronvaihtosopimus no. 1618441/2246854 | 1875 | 0,32 % | 14.12.2020 |
| OTC Korko-optiosopimus no. 249908040 | 840 | 0,50 % | 21.11.2019 |
| OTC Korko-optiosopimus no. 249908264 | 3208 | 0,50 % | 21.11.2019 |
| OTC Koronvaihtosopimus no. 1776095 / 2788181 | 1000 | 0,42 % | 22.3.2022 |
| OTC Koronvaihtosopimus no. 1650327/2319853 | 2063 | 0,50 % | 18.3.2022 |
| OTC Koronvaihtosopimus no. 1544428/2118302 | 750 | 0,86 % | 4.1.2021 |
| 31.12.2017 | 31.12.2016 | |
|---|---|---|
| Sopimusten käypä arvo katsauskauden lopussa | -83 | -115 |
| Erääntyneiden ja vanhojen rahastoitujen sopimusten purku | 0 | 0 |
| Muutos katsauskaudella | 32 | -87 |
Johdannaissopimukset on alun perin merkitty taseeseen käypiin arvoihin ja myöhemmin arvostettu käypiin arvoihin tilinpäätöshetkellä. Käyvät arvot kuvastavat niitä hintoja, jotka Investors House Oyj joutuisi maksamaan tai se saisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen. Koronvaihtosopimusten käyvät arvot on määritelty tulevien rahavirtojen nykyarvoon perustuvalla menetelmällä, jonka muutos katsauskaudella on kirjattu tulosvaikutteisesti rahoituseriin. Määrittely käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviksi on tehty vuonna 2017. Vertailutiedot on oikaistu tämän mukaisesti. Oikaisut vertailutietoihin: 87 tuhatta euroa laajan tuloksen eristä rahoituskuluihin, 28 tuhatta euroa muista oman pääoman eristä kertyneiden voittovarojen oikaisuksi.
| Maanvuokrasopimukset (t EUR) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Maksut seuraavan vuoden aikana | 34 | 0 |
| Maksut 1-5 vuotta | 118 | 0 |
| Maksut myöhemmin kuin viiden vuoden päästä | 800 | 0 |
| Yhteensä | 952 | 0 |
Osa Lappeenrannan Skinnarilan kiinteistöistä on vuokratonteilla. Vuokranantajina on Senaattikiinteistöt ja Lappeenrannan kaupunki. Vuokrat on sidottu elinkustannusindeksiin. Yllä esitetyt odotetut vuokravastuut on laskettu huomioimatta mahdollisia indeksikorotuksia perustuen vuonna 2017 toteutuneisiin vuokriin.
Konsernin kiinteistöissä on tehty vuosina 2010-2017 laajennus- ja peruskorjausinvestointia. Konserni on velvollinen tarkistamaan tekemiään arvonlisäverovähennyksiä, jos kiinteistön verollinen käyttö vähenee tarkistuskauden aikana. 31.12.2017 vastuun enimmäismäärä oli 1.059 tuhatta euroa ja viimeinen tarkistusvuosi on 2027.
| 31.12.2016 | |
|---|---|
| 25 196 | 19 268 |
| 8 499 | 8 267 |
| Asunto Oy Hämeenlinnan Aroniitunkuja 7 koko omistettu osakekanta | |
| 186 | 186 |
| 31.12.2017 |
| Tytäryritysten rahoituslaitoslainat | 16 697 | 11 001 |
|---|---|---|
| Asunto Oy Kirkkopuiston Salpa | 551 | 573 | |
|---|---|---|---|
| Asunto Oy Espoon Soukanpaiste | 634 | 661 | |
| Asunto Oy Espoon Tallimestarinranta | 710 | 740 | |
| Asunto Oy Tampereen Lampihongisto | 2 599 | 2 644 | |
| Fastighets Ab Ulrikaborg Kiinteistö Oy | 357 | 413 | |
| Koy Jyväskylän Jokivarrenpuisto | 4 126 | 4 303 | |
| As Oy Porvoon Rinnetie 11-13 | 30 | 81 | |
| As Oy Järvenpään Wärtsilänkatu 76 | 0 | 1 400 | |
| Investors House CF 1 Oy | 186 | 186 | |
| Kampus Skinnarila Oy | 6 500 | 0 | |
| As Oy Lahden Kulmala | 1 004 | 0 | |
| Annetut panttaukset /kiinnitykset | |||
| Asunto Oy Kirkkopuiston Salpa | 747 | 747 | |
| Asunto Oy Espoon Soukanpaiste | 1 003 | 1 003 | |
| Asunto Oy Espoon Tallimestarinranta | 1 144 | 1 144 | |
| Asunto Oy Tampereen Lampihongisto | 4 205 | 4 205 | |
| Koy Jyväskylän Jokivarrenpuisto | 5 530 | 5 530 | |
| As Oy Porvoon Rinnetie 11-13, annettu yhteensä | 1 400 | 1 400 | |
| As Oy Lahden Kulmala, annettu yhteensä | 5 000 | 0 | |
| Fastighets Ab Ulrikaborg Kiinteistö Oy | 1 135 | 1 135 | |
| Investors House CF 1 Oy | 300 | 300 | |
| Kampus Skinnarila Oy, Kiinteistö Oy IVH Kampus Skinnarila Oy:n koko osakekanta | |||
| Osakkeilla hallittavien kiinteistöjen tasearvo 31.12.2017 20M EUR |
| Sopimuksiin perustuvat maksut | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| Seuraavan vuoden aikana maksettavat | 61 | 12 |
| Myöhemmin maksettavat | 67 | 13 |
| Yhteensä | 128 | 25 |
Muut vuokrasopimukset/leasing-vastuut koostuu auton ja koneiden ja laitteiden vuokrasopimuksista.
Konsernin vuokraustoiminnan tulot ja rahavirrat ovat pääosiltaan riippumattomia markkinakorkojen vaihtelusta. Konsernin sijoituskiinteistöjen arvostukseen liittyy korkoriskiä.
Konsernin rahoitusvelat ovat vaihtuvakorkoisia. Korkotason suojaamiseksi konserni on tehnyt lainoihinsa koronvaihtosopimuksia, joiden vaikutuksesta osa konsernin rahoitusvelkojen koroista on kiinteäkorkoisia. Koronvaihtosopimukset on eritelty liitetietojen kohdassa 20 - Johdannaiset. Tehdyt koronvaihtosopimukset suojaavat tulevaa rahavirtaa.
Myynti- ja muihin saamisiin liittyviä riskejä minimoidaan lyhyillä maksuehdoilla ja tehokkailla perintätoimilla.
Konsernin johto ei ole tunnistanut rahoitusvaroissa tai rahoituslähteissä merkittäviä maksuvalmiusriskikeskittymiä.
Lisätietoa riskeistä ja niihin varautumisesta löytyy hallituksen toimintakertomuksesta.
| Rahoitusvelkojen maturiteettijakauma | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| Tasearvo | 25 731 | 19 532 |
| Alle 1 vuotta | 4 323 | 1 259 |
| 1-5 vuotta | 14 408 | 9 364 |
| yli 5 vuotta | 7 000 | 8 909 |
Kiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistukseen liittyvä osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus esitetään taseessa rahoitusvelkana.
Pääoman hallinnan tavoitteena on säilyttää konsernin nettovelkaantumisaste riittävän alhaisella tasolla.
| Nettovelkaantumisasteet olivat seuraavat: | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Rahavarat | -1 465 | -509 |
| Korolliset lainat | 25 731 | 19 532 |
| Nettovelat | 24 266 | 19 023 |
| Oma pääoma yhteensä | 46 147 | 21 695 |
| Nettovelkaantumisaste (gearing) | 52,6 % | 87,7 % |
| Lainat ja | Jaksotettuun | Käypään | ||
|---|---|---|---|---|
| muut saa- | hankintame- | arvoon tulos | ||
| 2017 Lyhytaikaiset varat: |
miset | noon arvostet. vaikutteisesti | Yhteensä | |
| Myyntisaamiset | 184 | 184 | ||
| Muut saamiset | 1 013 | 1 013 | ||
| Rahavarat | 1 465 | 1 465 | ||
| Yhteensä | 2 662 | 2 662 | ||
| Pitkäaikaiset velat: | ||||
| Korolliset velat | 21 408 | 21 408 | ||
| Yhteensä | 21 408 | 21 408 | ||
| Lyhytaikaiset velat: | ||||
| Korkojohdannaiset (taso 3) | 83 | 83 | ||
| Korolliset velat | 4 323 | 4 323 | ||
| Ostovelat ja muut velat | 2 207 | 2 207 | ||
| Yhteensä | 6 530 | 83 | 6 613 | |
| 2016 | ||||
| Pitkäaikaiset varat: | ||||
| Lainasaamiset | 475 | 475 | ||
| Yhteensä | 475 | 475 | ||
| Lyhytaikaiset varat: | ||||
| Myyntisaamiset | 420 | 420 | ||
| Muut saamiset | 408 | 408 | ||
| Rahavarat | 510 | 510 | ||
| Yhteensä | 1 338 | 1 338 | ||
| Pitkäaikaiset velat: | ||||
| Korolliset velat | 18 273 | 18 273 | ||
| Yhteensä | 18 273 | 18 273 | ||
| Lyhytaikaiset velat: | ||||
| Korkojohdannaiset (taso 3) | 115 | 115 | ||
| Korolliset velat | 1 259 | 1 259 | ||
| Ostovelat ja muut velat | 780 | 780 | ||
| Yhteensä | 2 039 | 115 | 2 154 |
Rahoitusvarojen ja -velkojen kirjanpitoarvot vastaavat niiden käypiä arvoja. Konsernilla ei ole rahoituseriä, joita netotetaan.
Seuraavassa on esitetty käypään arvoon arvostetut rahoitusvarat ja -velat arvostusmenetelmän mukaan jaoteltuina. Käytetyt tasot on määritelty seuraavasti.
| Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat /-velat | Taso 3 | ||
|---|---|---|---|
| Kaupankäyntijohdannaiset | |||
| Korkojohdannaiset | 31.12.2017 | -83 | -83 |
| Korkojohdannaiset | 31.12.2016 | -115 | -115 |
| Konsernitilinpäätöksen sisältämät tytäryritykset: | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Kotimaa | Kotipaikka | Omistus- | Osuus | ||
| osuus (%) | äänivallasta (%) | ||||
| Suomi | Pori | 100 | 100 | ||
| Suomi | Helsinki | 100 | 100 | ||
| Suomi | Helsinki | 55 | 55 | ||
| Suomi | Hämeenlinna | 97,4 | 97,4 | ||
| Suomi | Espoo | 100 | 100 | ||
| Suomi | Espoo | 100 | 100 | ||
| Suomi | Espoo | 100 | 100 | ||
| Suomi | Tampere | 100 | 100 | ||
| Suomi | Loviisa | 100 | 100 | ||
| Suomi | Jyväskylä | 100 | 100 | ||
| Suomi | Helsinki | 100 | 100 | ||
| Suomi | Helsinki | 100 | 100 | ||
| Suomi | Lappeenranta | 100 | 100 | ||
Konsernin vuokrat ovat pitkäaikaisten sopimusten tonttivuokria sekä kalustovuokria. Sopimuksiin liittyvät tulevaisuuden maksut on eritelty liitetiedossa 21 - Vastuusitoumukset.
Asuinkiinteistöjen vuokrasopimukset ovat toistaiseksi voimassa olevia, joiden irtisanomisaika on 1 kk. Liikekiinteistöissä on useita erilaisia vuokrasopimusmalleja. Suurin osa on irtisanottavissa 6 kk sisällä ilmoituksesta. Muutamat sopimukset ovat pitkäaikaisia määräaikaisia sopimuksia ilman irtisanomismahdollisuutta.
Vähintään yli vuoden jatkuvien ei-purettavissa olevien muiden vuokrasopimusten perusteella saatavat vähimmäisvuokrat:
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Yhden vuoden kuluessa | 1 363 | 346 |
| Vuotta pidemmän ja enintään viiden vuoden kuluessa | 2 079 | 1 385 |
| Yli viiden vuoden kuluttua | 1 038 | 1 385 |
| 4 480 | 3 116 | |
| Kaudella tuloutetut vuokralaisen liikevaihtoon sidotut vuokrat | 210 | 138 |
Konsernin johtoon kuuluIvat hallituksen puheenjohtajana 13.1.2015 alkaen toiminut Tapani Rautiainen, varapuheenjohtajana Timo Valjakka, sekä hallituksen jäsenet Mikael Grönroos, Esa Haavisto ja Taina Ahvenjärvi. Yhtiön toimitusjohtajana toimii Petri Roininen. Konsernille on perustettu johtoryhmä tammikuussa 2017. Johtoryhmän jäseniä ovat johtaja Päivi Kangas (IVH Kampus), liiketoimintajohtaja Kari Sainio (Asunnot), toimitusjohtaja Pirjo Timonen (OVV), kiinteistöpäällikkö Tiina Lensu (Kiinteistöt) ja talousjohtaja Matti Leinonen (Talous ja hallinto).
Investors House solmi 29.5.2017 ehdollisen osakevaihtosopimuksen, jolla se hankki omistukseensa aikaisemmin 30-prosenttisesti omistamansa Kampus Skinnarila Oy:n (jäljempänä "IVH Kampus") loppuosakekannan. IVH Kampus muodostuu yhdeksästä rakennuksesta ja noin 24.000 m2:sta vuokrattavia toimitiloja. IVH Kampus yhdessä sen välittömässä läheisyydessä sijaitsevan Lappeenrannan Teknillisen yliopiston ja Saimaan Ammattikorkeakoulun kanssa muodostavat kampusalueen, jossa työskentelee 10.000 osaajaa.
Hankinta toteutettiin osakevaihtona siten, että myyjille annetaan vastikkeena yhteensä 918.883 kappaletta Investors House Oyj:n uusia osakkeita. Arvostus perustui IVH Kampus -konsernin kiinteistöjen arvostamiseen 17.000.000 euroon, josta on vähennetty konsernin nettovelka kaikki velat ja saamiset huomioiden.
Osakevaihto oli lähipiiriliiketoimi, kun myyjinä kaupassa olivat Investors House Oyj:n hallituksen puheenjohtajan Tapani Rautiaisen määräysvallassa oleva Royal House Oy sekä Investors House Oyj:n merkittäviin osakkeenomistajiin kuuluvat Godoinvest Oy (myös hallituksen jäsenen Timo Valjakan määräysvallassa oleva yhtiö) ja Core Capital Oy (myös toimitusjohtaja Petri Roinisen määräysvallassa oleva yhtiö). Ulkopuolisten auktorisoitujen arvioijien antamien arviokirjojen mukaan kiinteistöjen käypä arvo oli keskimäärin 19.100.000 euroa.
Yhtiön yhtiökokous päätti 11.9.2017 suunnatusta osakeannista Orava Asuntorahaston kaikkia osakkeita koskevan Vaihtotarjouksen käteisvastikkeen rahoittamiseksi ("Rahoitusanti"). Yhtiön hallituksella oli oikeus hylätä merkinnät osittain tai kokonaan. Yhtiön hallitus hyväksyi osakeannissa tehtyjä merkintöjä siten, että osakeannin perusteella annettiin yhteensä 135.501 uutta osaketta. Osakkeet tarjottiin Yhtiökokouspäätöksen mukaisesti suunnatussa osakeannissa Royal House Oy:lle (hallituksen pj. Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö), Core Capital Oy:lle (toimitusjohtaja Petri Roinisen määräysvaltayhteisö) ja Mikael Grönroosille (hallituksen jäsen) osakeyhtiölain 9 luvun 3 §:n mukaisesta osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen. Osakeannin tarkoituksena oli rahoittaa yhtiön 21.8.2017 julkistaman yhtiön tulevaisuuden kannalta merkittävän Orava Asuntorahasto Oyj:n osakkeisiin kohdistuvan vaihtotarjouksen (jäljempänä "Vaihtotarjous") toteuttaminen ja mahdollistaa yhtiön strategian mukainen kasvu. Vaihtotarjouksen julkistaminen edellytti, että yhtiöllä on riittävä varmuus Vaihtotarjouksessa tarjottavan käteisvastikkeen rahoittamisesta, minkä vuoksi yhtiön on täytynyt kerätä etukäteen sitovia merkintäsitoumuksia Vaihtotarjouksen tekemiseksi. Tämä oli osakeyhtiölain 9 luvun 4 § 1 momentissa tarkoitettu yhtiön kannalta painava taloudellinen syy osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poikkeamiseen.
Konsernin tytäryhtiöksi tilikaudella tulleella Kampus Skinnarila Oy:llä on pääomalainaa lähipiiriltä. Lainasaldot tilinpäätöspäivänä ovat Royal House Oy:lle (Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö) 352 tuhatta euroa ja Core Capitalille (Petri Roinisen määräysvaltayhteisö) 27 tuhatta euroa. Lainoja on lyhennetty hankinnan jälkeen ennen tilikauden päättymistä Royal Houselle 352 tuhatta euroa ja Core Capitalille 27 tuhatta euroa.
Investors House solmi 22.2.2018 sopimuksen, jolla se hankkii noin 67 %:n enemmistöomistuksen Dividend House Oy:stä. Dividend House on osinkoteemaan erikoistunut rahastoyhtiö. Dividend Housen toimivasta johdosta toimitusjohtaja Risto Päivänsalo, salkunhoitaja Antti Lahtinen sekä myyntijohtajat Tuomas Hillukkala ja Ville Terhemaa jatkavat yhtiön osakkaina. Dividend House hakee AIFM-toimilupaa perustaakseen ja lanseeratakseen vaihtoehtoisrahastoja. Kaupan toteuttaminen vaatii Finanssivalvonnan hyväksynnän.
Kauppahinta perustuu Dividend Housen koko osakekannan valuaatioon 2,4M eur lisättynä vuoden 2018 tuloksesta riippuvalla lisäkauppahinnalla 0-0,3 M eur. Kauppahinta tullaan maksamaan rahana.
Dividend House on perustettu 2009. Se tarjoaa korkealaatuista salkunhoitoa yksityis- ja ammattisijoittajille, yrityksille sekä instituutioille. Lisätietoa yhtiöstä osoitteesta www.dividendhouse.com.
IVH Kampuksen loppuosan hankinta
Yhtiö hankki vuoden 2017 toisen kvartaalin aikana vielä ulkopuolisessa omistuksessa olleet 70 % IVH Kampuksesta. Hankinnan käsittely on saatu neljännen kvartaalin aikana valmiiksi ja hankinnasta alustavasti kirjatut varat, velat ja tulosvaikutus edullisen kaupan tuloutuksen sekä hankinnan kohteessa olleen aiemman omistuksen käypään arvoon arvostamisen osalta ovat muuttuneet. Hankinnasta kirjattujen varojen ja velkojen muutokset johtuivat laskennallisten verojen uudelleenarvioinnista ja laskennallisen verosaamisen kirjaamisesta kiinteistöjen verotuksellisen arvon ja tasearvon välisistä eroista.
Investors Housen 30 %:sti omistama Kampus Skinnarila Oy ("IVH Kampus") hankki 21.11.2016 tiedotetulla kaupalla Lappeenrannassa sijaitsevan Technopolis Kiinteistöt Lappeenranta Oy:n koko osakekannan. Investors House hankki 29.5.2017 tiedottamallaan kaupalla vielä ulkopuolisessa omistuksessa olleen 70 % osuuden IVH Kampuksesta. Hankinta oli lähipiiritransaktio ja toteutettiin suunnatulla osakeannilla, jossa saadun apporttiomaisuuden vastikkeena annettiin 918.883 uutta Yhtiön osaketta.
IVH Kampuksen aiempi 30 %:n omistus yhdisteltiin konsernin tulokseen ja taseeseen
pääomaosuusmenetelmällä ja raportoitiin osana Kiinteistöt-segmentin tulosta. Loppuosan hankinnan jälkeen pääomaosuusmenetelmän soveltaminen on lakannut ja Kampus Skinnarila -konserni on tullut yhdisteltäväksi täysimääräisesti rivi riviltä hankintapäivästä lähtien. Segmenttiraportoinnissa IVH Kampus on raportoitu hankinnan jälkeenkin osana Kiinteistöt-segmenttiä.
Loppuosan hankintahinnaksi muodostui 6.120t EUR, mikä perustui luovutettujen osakkeiden määrään ja yhtiön osakkeen kaupankäyntivolyymillä painotettuun keskihintaan hankintaa edeltävän kuukauden aikana, minkä katsottiin parhaiten edustavan osakkeen käypää hintaa. IVH Kampuksen loppuosan hankinnasta aiheutui kirjanpidossa tuloutettu edullisesta kaupasta syntyvä voitto, 2.248t EUR. Voitto on kirjattu tuloslaskelmaan voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta -erään. Edullinen kauppa johtui pääasiassa siitä, että koska kyseessä oli hankinta lähipiiriltä, haluttiin varmistaa kaikkien Yhtiön osakkeenomistajien etu ja kauppa tehtiin arviokirjojen mukaisia arvoja alempaan hintaan. Yhtiön aiemmin omistama 30 % osuus arvostettiin hankinnan yhteydessä käypään arvoon, arvoa verrattiin hankintahetken osakkuusyhtiöosuuden tasearvoon ja tästä johtunut erotus kirjattiin tuloslaskelmaan. Tästä aiemman omistusosuuden uudelleen arvostuksesta johtunut tappio oli 269t EUR. Tappio on kirjattu tuloslaskelman erään voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta. Hankinnan tulosvaikutus nettona ennen hankinnasta aiheutuneita kuluja oli +1.979t EUR.
Hankintahetkestä eteenpäin on Yhtiön tuloslaskelmaan välillä 1-12/2017 kirjattu IVH Kampuksen liikevaihtoa 2.349t EUR ja voittoa 1.585t EUR. Jos hankinta olisi tapahtunut todellisen päivän sijaan jo 1.1.2017, olisi konsernin liikevaihto ollut 1-12/2017 8.107t EUR (pro forma) ja tulos 7.480t EUR (pro forma). Edellä esitetty pro forma -tulos sisältää IVH Kampuksen sijoituskiinteistöihin tehdyn käyvän arvon muutoksen +2.850t EUR. Edellä esitetyt pro forma -luvut ovat tilintarkastamattomia.
Alla kuvataan, miten hankinta on alustavasti kirjattu 30.6.2017 luvuissa ja miten lukuja on oikaistu 31.12.2017 (t EUR):
| Vastike: | |
|---|---|
| Osakevastike: | 6 120 |
| Aikaisemman omistuksen käypä arvo: | 2 623 |
| Hankintahinta: | 8 743 |
| Varojen ja velkojen käypä arvo: | 30.6.2017 alustavat Oikaisut |
31.12.2017 lopulliset | ||
|---|---|---|---|---|
| Varat | ||||
| Sijoituskiinteistöt | 19 000 | 0 | 19 000 | |
| Laskennalliset verosaamiset | 3 | 334 | 337 | |
| Rahoitusomaisuus | 740 | 0 | 740 | |
| Varat yhteensä | 19 743 | 334 | 20 077 | |
| Velat | ||||
| Korolliset velat | 8 233 | 0 | 8 233 | |
| Laskennalliset verovelat | 318 | -318 | 0 | |
| Muut velat | 854 | 0 | 854 | |
| Velat yhteensä | 9 406 | -318 | 9 088 |
| Hankittu nettovarallisuus | 10 337 | 653 | 10 990 |
|---|---|---|---|
| Hankintahinta: | 8 743 | ||
| Edullisesta kaupasta syntynyt voitto: | 2 247 | ||
| Aiemman omistuksen käypä arvo: Aiemman omistuksen kirjanpitoarvo: Alkuperäisen osuuden arvostamisesta syntynyt tappio: |
2 623 2 892 269 |
||
| Hankinnan tulosvaikutus: | 1 979 |
| 1.1.-31.12.2017 | 1.1.-31.12.2016 | |
|---|---|---|
| € | € | |
| Liikevaihto | 3 320 850,23 | 2 349 866,09 |
| Vuokratuotot ja käyttökorvaukset | 2 124 754,40 | 1 967 287,01 |
| Hallintopalkkiotuotot | 1 196 095,83 | 382 579,08 |
| Liiketoiminnan muut tuotot | 714 180,11 | 1 300,00 |
| Materiaalit ja palvelut | -1 757 484,38 | -975 988,85 |
| Ostot tilikauden aikana | -1 365 686,00 | -1 416 647,57 |
| Varastojen muutos | 510 000,00 | |
| Ulkopuoliset palvelut | -391 798,38 | -69 341,28 |
| Nettotuotto | 2 277 545,96 | 1 375 177,24 |
| Henkilöstökulut | -879 051,49 | -252 704,31 |
| Suunnitelman mukaiset poistot | -80 000,00 | -80 000,00 |
| Liiketoiminnan muut kulut | -719 998,43 | -405 870,93 |
| Liikevoitto | 598 496,04 | 636 602,00 |
| Rahoitustuotot | 44 344,99 | 201 547,78 |
| Rahoituskulut | -263 004,64 | -254 571,97 |
| Rahoituskulut (netto) | -218 659,65 | -53 024,19 |
| Voitto ennen veroja | 379 836,39 | 583 577,81 |
| Tuloverot | -72 826,03 | -116 637,30 |
| Tilikauden voitto | 307 010,36 | 466 940,51 |
59
| VASTAAVAA | 31.12.2017 | 31.12.2016 | |
|---|---|---|---|
| € | € | ||
| PYSYVÄT VASTAAVAT | |||
| Liikearvo | |||
| Liikearvo | 160 000,00 | 240 000,00 | |
| 160 000,00 | 240 000,00 | ||
| Sijoitukset | |||
| Osuudet saman konsernin yrityksistä | 23 846 347,91 | 18 172 036,45 | |
| Saamiset saman konsernin yrityksiltä | 475 200,00 | 0,00 | |
| Osuudet omistusyhteysyrityksissä | 14 190 782,98 | 1 189 155,00 | |
| Muut osakkeet ja osuudet | 341 944,80 | 436 732,90 | |
| Muut saamiset | 0,00 | 475 200,00 | |
| 38 854 275,69 | 20 273 124,35 | ||
| PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ | 39 014 275,69 | 20 513 124,35 | |
| VAIHTUVAT VASTAAVAT | |||
| Vaihto-omaisuus | |||
| Muu vaihto-omaisuus | 1 952 179,19 | 510 000,00 | |
| Pitkäaikaiset saamiset | |||
| Saamiset saman konsernin yrityksiltä | 526 959,76 | 526 959,76 | |
| Muut saamiset | 117 726,95 | 133 921,21 | |
| Lyhytaikaiset saamiset | |||
| Myyntisaamiset | 40 398,18 | 112 831,52 | |
| Saamiset saman konsernin yrityksiltä | 1 857 772,57 | 1 705 348,53 | |
| Saamiset omistusyhteysyrityksiltä | 81 048,67 | 271 834,24 | |
| Muut saamiset | 41 356,21 | 406,80 | |
| Siirtosaamiset | 261 727,14 | 280 385,77 | |
| 2 926 989,48 | 3 031 687,83 | ||
| Rahoitusarvopaperit | 0,00 | 0,00 | |
| Rahat ja pankkisaamiset | 368 354,31 | 65 037,31 | |
| VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ | 5 247 522,98 | 3 606 725,14 | |
| VASTAAVAA YHTEENSÄ | 44 261 798,67 | 24 119 849,49 | |
| VASTATTAVAA | 31.12.2017 | 31.12.2016 | |
| € | € | ||
| OMA PÄÄOMA | |||
| Osakepääoma | 2 555 543,23 | 2 555 543,23 | |
| Ylikurssirahasto | 7 115,49 | 7 115,49 | |
| Sijoitetun vapaan pääoman rahasto | 29 289 045,29 | 9 358 362,41 | |
| Edellisten tilikausien voitto (tappio) | 1 111 022,50 | 1 273 127,15 | |
| Tilikauden voitto | 307 010,36 | 466 940,51 | |
| OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ | 33 269 736,87 | 13 661 088,79 |
| Muut pakolliset varaukset | 64 695,82 | 82 409,49 |
|---|---|---|
| 64 695,82 | 82 409,49 | |
| PAKOLLISET VARAUKSET YHTEENSÄ | 64 695,82 | 82 409,49 |
| VIERAS PÄÄOMA | ||
| Pitkäaikainen vieras pääoma | ||
| Lainat rahoituslaitoksilta | 5 803 004,00 | 7 705 702,00 |
| Velat saman konsernin yrityksille | 23 004,61 | 23 004,61 |
| 5 826 008,61 | 7 728 706,61 | |
| Lyhytaikainen vieras pääoma | ||
| Lainat rahoituslaitoksilta | 2 858 391,35 | 827 912,40 |
| Saadut ennakot | 24 235,49 | 17 492,35 |
| Ostovelat | 30 039,19 | 49 546,03 |
| Velat saman konsernin yrityksille | 1 596 736,59 | 1 288 072,72 |
| Velat omistusyhteysyrityksille | 173,60 | 0,00 |
| Muut velat | 150 634,98 | 163 662,28 |
| Siirtovelat | 441 146,17 | 300 958,82 |
| 5 101 357,37 | 2 647 644,60 | |
| VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ | 10 927 365,98 | 10 376 351,21 |
| VASTATTAVAA YHTEENSÄ | 44 261 798,67 | 24 119 849,49 |
| 1.1.-31.12.2017 | 1.1.-31.12.2016 | |
|---|---|---|
| € | € | |
| Liiketoiminnan rahavirta | ||
| Voitto ennen satunnaisia eriä Oikaisut: |
379 836,39 | 583 577,81 |
| Rahoitustuotot ja -kulut: | 218 659,65 | 53 024,19 |
| Poistot | 80 000,00 | 80 000,00 |
| Investointien rahavirrassa esitetyt erät | -694 826,37 | 6 134,66 |
| Muut oikaisut | 16 875,00 | 6 750,00 |
| Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta | 544,67 | 729 486,66 |
| Käyttöpääoman muutos | ||
| Lyhytaikaisten liikesaamisten väh. (+)/ lisäys (-) | 147 542,32 | -664 700,13 |
| Lyhytaikaisten velkojen vähennys (-)/ lisäys (+) | 420 245,33 | 956 698,76 |
| Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja | 568 332,32 | 1 021 485,29 |
| Maksetut korot ja maksut muista rahoituskuluista | -258 602,17 | -113 148,46 |
| Saadut korot liiketoiminnasta | 2 584,77 | 343,57 |
| Maksetut verot (-) / veronpalautukset (+) | -116 643,26 | -258 636,00 |
| Liiketoiminnan rahavirta | 195 671,66 | 650 044,40 |
| Investointien rahavirta | ||
| Myönnetyt lainat | 0,00 | 250 000,00 |
| Investoinnit muihin sijoituksiin | -3 009 546,78 | -4 798 238,17 |
| Luovutustulot muista sijoituksista | 2 402 458,95 | 436 233,06 |
| Saadut osingot investoinneista | 0,00 | 100 000,00 |
| Investointien rahavirta | -607 087,83 | -4 012 005,11 |
| Rahoituksen rahavirta | ||
| Pitkäaikaisten lainojen nostot | 1 985 000,00 | 5 523 903,00 |
| Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut | -1 857 219,05 | -1 539 202,79 |
| Maksetut osingot | -629 045,16 | -562 632,51 |
| Osakeannit | 1 215 997,38 | 0,00 |
| Rahoituksen rahavirta | 714 733,17 | 3 422 067,70 |
| Rahavarojen muutos | 303 317,00 | 60 106,99 |
| Rahavarat tilikauden alussa 1.1. | 65 037,31 | 4 930,32 |
| Rahavarat tilikauden lopussa 31.12. | 368 354,31 | 65 037,31 |
Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu Suomen kirjanpitolainsäädännön (FAS) mukaisesti.
Tilinpäätöksen laatimista koskevat liitetiedot (KPA 2 luku 2§)
Päättynyt tilikausi ei ole vertailukelpoinen edelliseen tilikauteen. Päättyneellä tilikaudella asunto-osakeyhtiöiden osakkeiden myyntivoitot on esitetty liiketoiminnan muissa tuotoissa ja vertailukaudella rahoitustuotoissa. Taseen vertailutietoja on oikaistu lyhytaikaisten saamisten osalta vertailukelpoisuuden varmistamiseksi.
Päättyneellä tilikaudella vaihto-omaisuuden muutos tuloslaskelma vs tase ei ole yhteneväinen, sillä As Oy Lahden Kulmalan sijoitus on siirretty tilinpäätöshetkellä sijoituksista vaihto-omaisuuteen.
Taseeseen merkitty aineeton ja aineellinen omaisuus on arvostettu hankintamenoon vähennettynä suunnitelman mukaisilla poistoilla. Liikearvosta tehtävä poisto on laskettu tasapoistoina taloudellisen pitoajan perusteella.
| Hyödyke | Poisto |
|---|---|
| Liikearvo | 5 v tasapoisto |
Pysyvien vastaavien hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen käyttöaika on alle kolme vuotta, sekä pienhankinnat (alle 850 euroa) on kirjattu hankintatilikauden kuluksi.
Tuloslaskelman liiketoiminnan muihin tuottoihin sisältyy luovutusvoittoja osuuksista. Tämä sisältää asunto-osakeyhtiöiden osakkeiden myyntivoittoja yhteensä 714 180,11 euroa. Vertailukaudella osakkeiden myyntivoitot ovat sisältyneet rahoitustuottoihin.
| 2017 | |
|---|---|
| Hallintopalvelut ja muut hallintokulut | 494 008,98 |
| Atk-laite ja ohjelmistokulut | 15 845,91 |
| Muut kone- ja kalustokulut | 18 480,85 |
| Myynti- ja markkinointikulut | 71 146,69 |
| Matkakulut | 15 551,70 |
| Edustuskulut | 3 886,08 |
| Muut liiketoiminnan kulut | 101 078,22 |
| Yhteensä | 719 998,43 |
| Henkilöstökulut | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Palkat ja palkkiot | 720 655,35 | 209 129,28 |
| Eläkekulut | 131 369,60 | 36 147,80 |
| Muut Henkilösivukulut | 27 026,54 | 7 427,23 |
| Yhteensä | 879 051,49 | 252 704,31 |
| Henkilöstö keskimäärin tilikaudella | 2017 | 2016 |
| Toimihenkilöt | 9 | 4 |
| Rahoitustuotot ja -kulut | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Osinkotuotot, konserni | 0,00 | 100 000,00 |
| Luovutusvoitot osuuksista | 0,00 | 80 221,03 |
| Korkotuotot, konserniyhtiöt | 24 046,55 | 20 983,18 |
| Korkotuotot | 2 584,77 | 343,57 |
| Muut rahoitustuotot | 17 713,67 | 0,00 |
| Rahoitustuotot yhteensä | 44 344,99 | 201 547,78 |
| Korkokulut, konserniyhtiöt | -17 500,01 | -15 863,83 |
| Korkokulut | -239 580,19 | -144 037,65 |
| Muut rahoituskulut | -5 924,44 | -94 670,49 |
| Rahoituskulut yhteensä | -263 004,64 | -254 571,97 |
| Liikearvo | 2017 |
|---|---|
| Hankintameno 31.3.2015 | 400 000 |
| Kirjanpitoarvo 1.1.2017 | 240 000 |
| Lisäykset/vähennykset tilikaudella | 0,00 |
| Hankintameno 31.12.2017 | 160 000 |
| Kumulatiiviset poistot 31.12.217 | 240 000 |
| Tilikauden poistot | 80 000 |
| Kirjanpitoarvo 31.12.2017 | 160 000 |
| 2017 | |
|---|---|
| Jaksotetut välittömät verot | 27 179,93 |
| Jaksotetut kulut | 16 474,61 |
| Myynnin jaksotukset | 213 755,59 |
| Muut | 4 317,01 |
| Yhteensä | 261 727,14 |
| Saamiset saman konsernin yrityksiltä, pitkäaikainen | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Muut saamiset saman konsernin yrityksiltä | 526 959,76 | 526 959,76 |
| Annetut pitkäaikaiset pääomalainat konserniyrityksille | 475 200,00 | 0,00 |
| Yhteensä | 1 002 159,76 | 526 959,76 |
| Saamiset saman konsernin yrityksiltä, lyhytaikainen | 2017 | 2016 |
| Konsernimyyntisaamiset | 70 081,49 | 4 650,00 |
| Lainasaamiset saman konsernin yrityksiltä | 1 500 297,74 | 1 500 297,74 |
| Muut saamiset saman konsernin yrityksiltä | 287 393,34 | 200 400,79 |
| Yhteensä | 1 857 772,57 | 1 705 348,53 |
| Velat saman konsernin yrityksille, pitkäaikainen | 2017 | 2016 |
| Lainat saman konsernin yrityksille | 23 004,61 | 23 004,61 |
| Yhteensä | 23 004,61 | 23 004,61 |
| Velat saman konsernin yrityksille, lyhytaikainen | 2017 | 2016 |
| Muut velat konserniyrityksille | 1 150 000,00 | 1 150 000,00 |
| Siirtovelat konserniyrityksille | 161 551,47 | 104 051,46 |
| Ostovelat konserniyrityksille | 285 185,12 | 34 021,26 |
| Saamiset omistusyhteysyrityksiltä, lyhytaikainen | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Myyntisaamiset omistusyhteysyrityksiltä | 4 961,67 | 121 834,24 |
| Muut saamiset omistusyhteysyrityksiltä | 0,00 | 0,00 |
| Lainasaamiset omistusyhteysyrityksiltä | 76 087,00 | 150 000,00 |
| Siirtosaamiset omistusyhteysyrityksiltä | 0,00 | 0,00 |
| Yhteensä | 81 048,67 | 271 834,24 |
| Saamiset omistusyhteysyrityksiltä, pitkäaikainen | 2017 | 2016 |
| Annetut pitkäaikaiset pääomalainat omistusyhteysyrityksille | 0,00 | 475 200,00 |
| 0,00 | 475 200,00 | |
| Velat omistusyhteysyrityksille, lyhytaikainen | ||
| Ostovelat omistusyhteysyrityksille | 173,60 | 0,00 |
| Yhteensä | 173,60 | 0,00 |
Pääoma ja korko saadaan maksaa yhtiön selvitystilassa ja konkurssissa vain kaikkia muita velkoja huonommalla etuoikeudella.
pääomaa saadaan muutoin palauttaa ja korkoa maksaa vain siltä osin kuin yhtiön vapaan oman pääoman ja kaikkien pääomalainojen määrä maksuhetkellä ylittää yhtiön viimeksi päättyneeltä tilikaudelta vahvistettavan tappion määrän.
Pääoman tai koron maksamisesta yhtiö tai sen tytäryhteisö ei saa antaa vakuutta.
Pääomalainaa ei voi maksaa ennen kuin pankin laina on maksettu.
Pääomalainalle voidaan maksaa Euribor +1,85 %:n suuruista korkoa, sillä edellytyksellä että se ei vaaranna rahoituslaitoslainan hoitoa.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Osakepääoma 1.1. | 2 555 543,23 | 2 555 543,23 |
| Osakepääoma 31.12. | 2 555 543,23 | 2 555 543,23 |
| Ylikurssirahasto 1.1. | 7 115,49 | 7 115,49 |
| Ylikurssirahasto 31.12. | 7 115,49 | 7 115,49 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1. | 9 358 362,41 | 8 650 708,41 |
| Lisäykset | 20 308 667,89 | 707 654,00 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. | 29 289 045,29 | 9 358 362,41 |
| Kertyneet voitot/tappiot 1.1. | 1 740 067,66 | 1 835 759,66 |
| Osingonjako | -629 045,16 | -562 632,51 |
| Tilikauden tulos | 307 010,36 | 466 940,51 |
| Kertyneet voitot/tappiot 31.12. | 1 418 032,86 | 1 740 067,66 |
| Oma pääoma yhteensä 31.12. | 33 269 736,87 | 13 661 088,79 |
| Laskelma jakokelpoisesta omasta pääomasta | ||
| 2017 | 2016 | |
| Sijoitetun vapaan pääoman rahasto | 29 289 045,29 | 9 358 362,41 |
| Edellisten tilikausien voitto | 1 111 022,50 | 1 273 127,15 |
| Tilikauden tulos | 307 010,36 | 466 940,51 |
| Voitonjakokelpoiset varat | 30 707 078,15 | 11 098 430,07 |
| Pakolliset varaukset | 64 695,82 | 82 409,49 |
Yhtiö on suojannut osan rahoituslaitoslainoistaan korkojohdannaisilla. Johdannaisten käypä arvo per 31.12.2017 on negatiivinen 64 695,82 €, jonka yhtiö on kirjannut pakolliseksi varaukseksi rahoituskulujen ryhmään. Käypä arvo kuvaa sitä hintaa, minkä yhtiö saisi tai joutuisi maksamaan, jos johdannaissopimus purettaisiin yhtiön tai pankin toimesta. Yhtiö on muuttanut johdannaisten kirjauskäytäntöä vertailukaudesta alkaen Kirjanpitolautakunnan lausunnon nro 1963 johdosta. Johdannaissopimusten vastapuolena on Nordea Bank AB, Suomen sivuliike. Johdannaisten olennaiset ehdot:
| Instrumentit | 1000 euroa | Kiint. Korko | Erääntyminen |
|---|---|---|---|
| OTC Koronvaihtosopimus no. 1492057/2038344 | 300 | 0,15 % | 15.4.2019 |
| OTC Koronvaihtosopimus no. 1635718/2283041 | 500 | 0,53 % | 15.2.2021 |
| OTC Koronvaihtosopimus no. 1546455/2121386 | 750 | 0,82 % | 4.1.2021 |
| OTC Koronvaihtosopimus no. 1618441/2246854 | 1875 | 0,32 % | 14.12.2020 |
|---|---|---|---|
| OTC Koronvaihtosopimus no. 1544428/2118302 | 750 | 0,86 % | 4.1.2021 |
| OTC Koronvaihtosopimus no. 1776095/2788181 | 1000 | 0,42 % | 22.3.2022 |
Yhtiö on suojannut osan rahoituslainoistaan korko-optiosopimuksella (korkokatto). Korko-optiota ei ole arvostettu kirjanpitolain 5 luvun 2 a §:n nojalla käypään arvoon. Johdannaisten käypä arvo per 31.12.2017 on -162 €. Johdannaissopimuksen vastapuolena on Svenska Handelsbanken AB. Sopimuksen olennaiset ehdot:
| Instrumentit | 1000 euroa | Kiint.korko | Erääntyminen |
|---|---|---|---|
| OTC Korko-optiosopimus no. 249908040 | 840 | 0,50 % | 21.11.2019 |
| Velat ja annetut vakuudet | ||
|---|---|---|
| 2017 | 2016 | |
| Velat rahoituslaitoksille | 8 661 395 | 8 533 614 |
| Yleisvakuudet; | ||
| tytäryhtiö Kiinteistö Oy Toejoen City, Antintori osakkeet 1-51320 | ||
| tytäryhtiö Asunto Oy Hämeenlinnan Aroniitunkuja 7, koko omistettu osakekanta | ||
| tytäryhtiö Asunto Oy Porvoon Rinnetie 11-13, | ||
| osakkeet 1-70, 144-240, 241-310, 381-453, 551-620, 691-763, 1001-1073, | ||
| 1521-1617, 1688-1757, 1758-1830, 2111-2207, 2208-2277, 2278-2347, | ||
| 2348-2420, 2421-2490, 2491-2563, 2731-2800, 2874-2970, 3041-3110, | ||
| 3494-3590, 3591-3660 | ||
| Asunto Oy Lahden Kulmala, | ||
| osakkeet 978-1116, 2121-2259, 2260-2479, 2480-2593, 2594-2684, 2685-2904, | ||
| 2905-3018, 3019-3109, 3954-4111, 4294-4362 | ||
| tytäryhtiö Asunto Oy Espoon Soukanpaiste 1, koko osakekanta | ||
| tytäryhtiö Asunto Oy Tampereen Lampihongisto, koko osakekanta | ||
| tytäryhtiö Asunto Oy Espoon Tallimestarinranta, koko osakekanta |
| Sopimuksiin perustuvat maksut | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| Seuraavan vuoden aikana maksettavat | 51 232 | 11 994 |
| Myöhemmin maksettavat | 62 000 | 24 987 |
| Yhteensä | 113 232 | 36 981 |
Muihin vuokrasopimuksiin sisältyy auton vuokrasopimus, joka on 3-5 vuoden mittainen ja siihen ei sisälly lunastusehtoja. Leasingvastuisiiin sisältyy myös Nordea Rahoitus Suomi Oy:n leasinglimiittien vuokravastuun. Leasinglimiitin vastuun määrä on limiittiin rahoitettujen sopimusten jäljellä olevat verolliset vuokrat yhteensä.
| Sijoitukset | Saman kon- | Omistukset muis | ||
|---|---|---|---|---|
| sernin yritykset sa yrityksissä | Muut saamiset | Yhteensä | ||
| Hankintameno 1.1.2017 | 18 172 036,45 | 1 625 887,90 | 475 200,00 | 20 273 124,35 |
| Muutokset tilikaudella | 5 857 988,38 | 12 723 162,96 | 0,00 | 18 581 151,34 |
| Siirrot erien välillä | -183 676,92 | 183 676,92 | 0,00 | 0,00 |
| Hankintameno 31.12.2017 | 23 846 347,91 | 14 532 727,78 | 475 200,00 | 38 854 275,69 |
| 2017 | |
|---|---|
| Henkilöstökulut | 285 179,30 |
| Korot | 16 781,35 |
| Muut | 139 185,62 |
| Yhteensä | 441 146,27 |
| Omistus- | Osuus | |||
|---|---|---|---|---|
| Yhtiö | Kotimaa | Kotipaikka | osuus (%) | äänivallasta (%) |
| As Oy Kallonsivu | Suomi | Pori | 34 | 34 |
| Asunto Oy Porvoon Rinnetie 11-13 | Suomi | Porvoo | 36 | 36 |
| IVH Asunnot -konserni | Suomi | Helsinki | 50 | 50 |
| IVH Asunnot Oy | Suomi | Helsinki | ||
| Asunto Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 6-8Suomi | Helsinki | |||
| As Oy Harjannetie 24 | Suomi | Helsinki | 50 | 50 |
| Yhtiö | Kotimaa | Kotipaikka | osakkeet kpl |
|---|---|---|---|
| Asunto Oy Helsingin Aurinkohalssi | Suomi | Helsinki | 1 110 |
| Asunto Oy Lahden Kulmala | Suomi | Lahti | 1 355 |
| Omistus- | Osuus | |||
|---|---|---|---|---|
| Yhtiö | Kotimaa | Kotipaikka | osuus (%) | äänivallasta (%) |
| Kiinteistö Oy ToejoenCity | Suomi | Pori | 100 | 100 |
| OVV Asuntopalvelut Oy | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
| As Oy Hämeenl. Aroniitunkuja 7 | Suomi | Hämeenlinna | 97,4 | 97,4 |
| As Oy Treen Lampihongisto | Suomi | Tampere | 100 | 100 |
| As Oy Kirkkopuiston Salpa | Suomi | Sipoo | 100 | 100 |
| As Oy Espoon Tallimestarinranta | Suomi | Espoo | 100 | 100 |
| As Oy Lovisa Ulrikaborg Ab | Suomi | Loviisa | 100 | 100 |
| As Oy Espoon Soukanpaiste 1 | Suomi | Espoo | 100 | 100 |
|---|---|---|---|---|
| Kiinteistö Oy Jyväskylän Jokivarrenpuisto Suomi | Jyväskylä | 100 | 100 | |
| Investors House CF 1 Oy | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
| Kampus Skinnarila -konserni | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
| Kampus Skinnarila Oy | Suomi | Helsinki | ||
| Kiinteistö Oy IVH Kampus SkinnarilaSuomi | Lappeenranta |
11.4.2016 Hallituksen jäsenten palkkioista päättäessään yhtiökokous päätti, että enintään puolet palkkioista voidaan maksaa rahan sijaan yhtiön osakkeina yhtiön osakkeen kulloisenkin osakekurssin mukaisella arvostuksella.
15.12.2016 on luovutettu hallituspalkkioina 1161 yhtiön osaketta.
18.3.2016 on luovutettu Kiinteistö Oy Jyväskylän Jokivarrenpuiston yrityskaupan yhteydessä 124 490 yhtiön omaa osaketta.
1.4.2016 on luovutettu OVV Asuntopalvelut Oy:n liiketoimintakaupan yhteydessä 5 254 omaa osaketta.
20.4.2017 Hallituksen jäsenten palkkioista päättäessään yhtiökokous päätti, että enintään puolet palkkioista voidaan maksaa rahan sijaan yhtiön osakkeina yhtiön osakkeen kulloisenkin osakekurssin mukaisella arvostuksella.
5.12.2017 on luovutettu hallituspalkkioina 2277 yhtiön osaketta.
27.12.2017 on luovutettu Core Capital Oy:lle 40 000 yhtiön omaa osaketta. Core Capital Oy on käyttänyt optio-oikeuttaan.
31.12.2017 yhtiön hallussa on 166 416 yhtiön osaketta.
Pääkirjanpidon päivä- ja pääkirjat atk-tulosteina Sidottu tasekirja
Kirjanpidossa on käytetty seuraavia tositelajeja:
| 10-13 | Pankkitilitositteet | Sähköisesti |
|---|---|---|
| 20 | Ostolaskut | Sähköisesti |
| 30, 31 | Myyntilaskut | Sähköisesti |
| 40 | Muistiotositteet | paperitositteina |
| 45 | Palkkatositteet | Sähköisesti |
| 49 | Jaksotustositteet | paperitositteina |
| Konserni: | Kirjanpito | pdf-tulosteina |
| 40 | Muistiotositteet | pdf-tulosteina |
Kirjanpitoaineiston säilytyksessä noudatetaan KPL 2:10 §:n säännöksiä.
Konsernitilinpäätöksen jäljennös on saatavissa osoitteesta: Investors House Oyj Mannerheimintie 168 B, 00300 Helsinki. Sähköposti: [email protected]
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.