SISÄLLYSLUETTELO

Tietoa osakkeenomistajille 3
Citycon lyhyesti 4
Haastattelu Cityconin uuden toimitusjohtajan F. Scott Ballin kanssa 5
Avainluvut 6
Miten luomme arvoa? 7
Hallituksen toimintakertomus 9
EPRA:n tunnusluvut 22
Operatiiviset tunnusluvut 28
Kehityshankkeet 33
Riskit ja riskienhallinta 35
Osakkeet ja osakkeenomistajat 37
Tunnusluvut ja taloudellinen kehitys viideltä vuodelta 39
Tunnuslukujen laskentaperiaatteet 41
Citycon Oyj:n konsernitilinpäätös 43
Konsernituloslaskelma, IFRS 43
Laaja konsernituloslaskelma, IFRS43
Konsernitase, IFRS 44
Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS 45
Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS 46
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot 47
Emoyhtiön tilinpäätös, FAS 88
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS 91
Tilinpäätöksen allekirjoitukset 95
Tilintarkastuskertomus 96

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT 47
1. LIIKETOIMINNAN TULOS 49
1.1. Segmentti-informaatio 49
1.2. Bruttovuokratuotto 52
1.3. Myyntituotot asiakassopimuksista 53
1.4. Hoitokulut 54
1.5. Hallinnon kulut 55
1.6. Työsuhde-etuudet ja henkilöstökulut 55
1.7. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 57
1.8. Osakekohtainen tulos 58

			2. KIINTEISTÖKANTA JA SIJOITUKSET	58
--	--	--	-----------------------------------	----	--

2.1. Sijoituskiinteistöt ja niihin liittyvät vastuut	58
2.2. Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt 62
2.3. Käyttöoikeusomaisuuserät ja IFRS 16 implementoinnin vaikutus 63
2.4. Osuudet yhteis- ja osakkuusyrityksissä	64
3. RAHOITUS	66
3.1. Oma pääoma	66
3.2. Rahoituskulut (netto) 67

3.3. Rahoitusinstrumenttien luokittelu 68
3.4. Lainat	70
3.5. Rahoitusriskien hallinta 71
3.6. Johdannaissopimukset 74
3.7. Vastuusitoumukset 76
3.8. Rahavarat 76

4. MUUT LIITETIEDOT 76

4.1. Tuloverot 76
4.2. Laskennalliset verosaamiset ja -velat 77
4.3. Aineettomat hyödykkeet	78
4.4. Myyntisaamiset ja muut saamiset	78
4.5. Ostovelat ja muut velat 79

5. KONSOLIDOINTI 80
5.1. Liiketoimintahankinnat ja liikearvo 81
5.2. Määräysvallattomien omistajien hankinta	82
5.3. Lähipiiritapahtumat ja konsernirakenteen muutokset	83
5.4. Muutokset IFRS-standardeissa ja laskentaperiaatteissa 86
5.5. Tilinpäätöspäivän jälkeiset tapahtumat	87

TÄSTÄ RAPORTISTA

Laadintaperiaatteet ja toimintaa koskevat keskeiset arviot ja olettamat esitetään yhdessä siihen liittyvän liitetiedon kanssa. Tarkoituksena on esittää aiempaa paremmin konsernin tuloksen muodostusta, millä omaisuuserillä liiketoiminnan tulos saavutettiin ja kuin liiketoiminta ja transaktiot rahoitettiin.

Laadintaperiaatteet on merkitty harmaalla taustalla. Tietoja keskeisistä arvioista ja olettamista on merkitty punaisella taustalla.

Talousjohtaja

Eero Sihvonen kommentoi raportointikauden aikaisia olennaisia tapahtumia.

TIETOA OSAKKEENOMISTAJILLE

CITYCONIN OSAKKEIDEN LISTAUS

Citycon Oyj:n osake on listattu Nasdaq Helsinki Oy:ssä Large Cap -listalla kaupankäyntitunnuksella CTY1S. Cityconilla on yksi osakesarja, ja kullakin osakkeella on yksi ääni yhtiökokouksessa ja oikeus yhtä suureen osinkoon.

YHTIÖKOKOUS

Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidetään Espoossa 17.3.2020 kello 12.00 Finnkino Iso Omenan ISENSE-salissa. Kutsu, kokouksessa käsiteltävät asiat, varsinaiselle yhtiökokoukselle tehdyt ehdotukset ja ilmoittautumisohjeet tulevat löytymään Cityconin verkkosivuilta.

Osakkeenomistajien, jotka haluavat osallistua yhtiökokoukseen, tulee olla rekisteröity Euroclear Suomi Oy:n ylläpitämään Cityconin osakasluetteloon täsmäytyspäivänä 5.3.2020.

OSOITTEENMUUTOKSET

Osakkeenomistajia pyydetään ilmoittamaan mahdolliset nimi- tai osoitetietojaan koskevat muutokset arvo-osuustilioperaattorilleen tai Euroclear Finland Oy:lle, jos osakkeenomistajan arvo-osuustili on siellä.

TALOUDELLISEN TIEDON JULKAISEMINEN

Citycon julkaisee taloudelliset raportit ja tiedotteet suomeksi ja englanniksi. Taloudelliset raportit ja tiedotteet ovat ladattavissa Cityconin verkkosivuilta.

JULKAISUJEN TILAUS

Cityconin taloudellisia raportteja ja pörssi- ja lehdistötiedotteita voi tilata yhtiön verkkosivuilta citycon.com/fi/uutishuone rekisteröimällä sinne sähköpostiosoitteensa.

SIJOITTAJASUHTEIDEN YHTEYSTIEDOT

Cityconin sijoittajasuhdetoiminto auttaa kaikissa sijoittajasuhteisiin liittyvissä kysymyksissä. Ensisijainen yhteyshenkilö on Legal & Investor Relations Specialist Valtteri Piri ([email protected]).

OSINGONMAKSU

Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että hallitus valtuutetaan päättämään osingonjaosta tilikaudelta 2019, ja varojen jakamisesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta.

Valtuutuksen perusteella jaettavan osingon määrä on enintään 0,05 euroa osakkeelta ja osakkeenomistajille sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta jaettavan pääoman palautuksen määrä on enintään 0,60 euroa osakkeelta. Valtuutuksen johdosta yhtiö voisi siis jakaa yhteensä enintään noin 8 899 926,25 euroa osinkoa ja noin 106 799 155,00 euroa pääomanpalautusta. Varat maksettaisiin osakkeenomistajille neljässä erässä.

TALOUDELLISTEN KATSAUSTEN KALENTERI 2020

Tilinpäätöstiedote ja tilinpäätös 2019	6.2.
Osavuosikatsaus Tammi - maaliskuu 2020	23.4.
Puolivuosikatsaus Tammi - kesäkuu 2020	10.7.
Osavuosikatsaus
Tammi - syyskuu 2020	15.10.
Yhtiökokouksen täsmäytyspäivä Viimeinen ilmoittautumispäivä	5.3.
yhtiökokoukseen Yhtiökokous	12.3. 17.3.

Osingon/pääoman palautuksen maksu 1)	31.3.
	30.6.
	30.9.
	30.12.
Lisätietoa: Osakkeet ja osakkeenomistajat, s. 37-38

1) Cityconin hallitus tekee yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella erilliset päätökset kustakin osingon/pääoman palautuksen maksusta, ja näistä tiedotetaan erikseen.

TOIMIMME KAUPUNKIMAISILLA ALUEILLA POHJOISMAISSA

kauppakeskusta

*sisältää myös hallinnoidut ja vuokratut kauppakeskukset

Citycon toimii Pohjoismaiden ja Baltian suurimmissa ja nopeimmin kasvavissa kaupungeissa. Alueella asuu yli 25 miljoonaa ostovoimaista kuluttajaa, ja sen väestönkasvu on Euroopan voimakkaimpia.

HAASTATTELU CITYCONIN UUDEN TOIMITUSJOHTAJAN F. SCOTT BALLIN KANSSA

Mitkä olivat vuoden 2019 kohokohdat sinulle? 2019 oli ensimmäinen vuoteni Cityconin toimitusjohtajana, ja olen erittäin ylpeä siitä kehityksestä, jonka tiimimme saavutti vuoden aikana.

Olemme keskittyneet parantamaan kiinteistötason fokustamme ja maksimoimaan kiinteistöjemme arvoa osana täydennysrakentamisstrategiamme luomista. Uudistimme organisaatiomme keväällä ja nyt me voimme paremmin keskittyä kaikkiin liiketoiminnan osa-alueisiin sekä löytämään pohjoismaisia skaalaetuja. Vahvistuneen tiimimme voimin olemme alkaneet hyödyntää lukuisia mahdollisuuksia täydennysrakentamiseen, joita meillä on portfoliossamme.

Rahoitusta tarkasteltaessa, laskimme liikkeelle 350 miljoonan euron vihreän hybridijoukkovelkakirjalainan, joka on tärkeä askel taseemme vahvistamisessa. Vihreä hybridi on osa Cityconin vihreän rahoituksen viitekehystä, joka integroi Cityconin vastuullisuustavoitteet osaksi rahoitustoimintaamme.

Vuonna 2019 me saavutimme myös kansainvälistä tunnustusta, kun Iso Omena palkittiin kolmella merkittävällä palkinnolla. Iso Omena valittiin Suomen parhaaksi kauppakeskukseksi, Pohjoismaiden parhaaksi kauppakeskukseksi sekä parhaimmaksi suuren kauppakeskuksen laajennusprojektiksi koko Euroopassa. Olen erittäin ylpeä tiimimme saavutuksista. Iso Omena on erinomainen esimerkki strategiastamme sekä

prototyyppi siitä minkälaisia kiinteistöjä haluamme omistaa tulevaisuudessa. Menestys on osoitus strategiamme toimivuudesta

Miten kuvailisit Cityconin operatiivista suorituskykyä vuonna 2019?

Operatiivisen liiketoimintamme lukuja tarkastellen, liiketoimintamme kehittyi vuonna 2019 odotusten mukaisesti. Vuokratuottomme kasvoi 1,2 %:lla 217,4 miljoonaan euroon ja vertailukelpoiset vuokratuotot kasvoivat 0,5 % parhaiden kiinteistöjemme johdolla. Vertailukelpoiset nettovuokratuotot kasvoivat kaikilla liiketoimintayksiköillämme. Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) kasvoi viime vuodesta 145,6 (2018: 143,5) miljoonaan euroon johtuen suuremmista nettovuokratuotoista ja alhaisemmista nettorahoituskuluista. Hallinnolliset kulut laskivat 4,5 %:lla 26,8 miljoonaan. Olemme tyytyväisiä, että vuokralaisten kokonaismyynti kasvoi 2,6 % ja kokonaiskävijämäärät kasvoivat 3,8 % vuoden 2019 aikana.

Cityconilla on hyvin vakaa liiketoimintamalli sen monipuolisen ja vähemmän muodista riippuvaisen myymälä- ja palveluvalikoiman ansiosta. Omistuksemme sijaitsevat tiheillä kaupunkialueilla, joissa on hyvät paikallisliikenneyhteydet. 85 % vuokrasopimuksistamme on indeksoitu, mikä vahvistaa liiketoimintamallimme vakautta entisestään. Näemme selkeän kehityssuuntauksen julkisen sektorin vuokralaisten merkityksen kasvussa, ja meillä on siitä monta hyvää esimerkkiä, kuten Espoon kaupungin palvelutori Isossa Omenassa sekä Lahden kaupungin palvelutori kauppakeskus Triossa.

Miten kestävyyden kasvava merkitys vaikuttaa Cityconiin?

Kestävyys on jo monta vuotta ollut Cityconin kulmakivi pitkäaikaisen arvon tuottamisessa sen sidosryhmille. Tavoitteenamme on olla hiilineutraali vuoteen 2030 mennessä vähentämällä energiankulutustamme ja tuottamalla itse enemmän energiaa. Se on kunnianhimoinen tavoite ja osoitus pitkäaikaisesta sitoutumisestamme kestävyyteen.

Vuonna 2019 lanseerasimme vihreän rahoituksen viitekehyksen, joka mahdollistaa kestävyystavoitteiden integroimisen osaksi rahoitustoimintaamme. Vihreän rahoituksen viitekehys tukee Cityconin profiilia kestävyyden edelläkävijänä ja mahdollistaa sijoittajapohjamme laajentamisen. Toinen konkreettinen esimerkki kestävyyssaavutuksistamme on marraskuussa 2019 avaamamme maailman suurin lumensulattamisteknologialla varustettu aurinkovoimala kauppakeskus Down Townin katolla Norjassa. Tämä kasvattaa portfolioidemme aurinkopaneeleiden kokonaismäärän lähes 6 800:een.

Mitkä ovat Cityconin painopisteet vuodelle 2020?

Tulemme jatkamaan tuloksemme parantamista maksimoimalla tuottoja ja kontrolloimalla kuluja. Alamme nähdä huomattavaa edistystä specialty leasing -liiketoiminnassamme, jossa tapahtui myönteistä kehitystä vuonna 2019 ja jonka odotetaan kasvavan merkittävästi vuonna 2020. Vuonna 2019 saimme toivottaa tervetulleiksi yhteensä noin 170 miljoonaa kävijää, mikä tuotti erinomaisen mahdollisuudebn kasvattaa merkittävästi kiinteistöjemme yhteiskäyttöalueista saatavia tuottoja.

Cityconilla on suuria kiinteistöjä kasvavilla kaupunkialueilla, jotka tarjoavat erinomaisia täydennysrakentamisen mahdollisuuksia. Tavoitteemme on olla monikäyttöisten kaupunkikiinteistöjen sijoittaja ja omistaja. Portfoliossamme on valtava määrä kasvumahdollisuuksia ja olemme tunnistaneet 320 000 neliömetrin verran asuinkiinteistöpotentiaalia. Tästä 60 000 neliömetriä on jo kaavoitettu, 130 000 neliömetriä on kaavoitusprosessin alla ja loppujen 130 000 neliömetrin osalta kartoitamme kaavoitusmahdollisuuksia. Vain osa näistä sisältyy tämän hetkiseen arvonmääritykseemme. Kaavoitusten vahvistamisen myötä potentiaali realisoituu arvostuksissamme. Tämä lisäarvo tulee konkretisoitumaan, kun kaavoitukset saavat hyväksynnän.

Hyvä esimerkki monikäyttöisestä rakennuttamisesta on uusi projektimme Lippulaiva Espoossa. Olemme innoissamme tästä projektista, joka yhdistää noin 500 asuntoa palvelukeskeiseen kauppakeskukseen. Hankkeen rakennustyöt etenevät suunnitelmien mukaan ja olemme varmoja, että se tulee olemaan alueen uusi sydän. Lippulaiva on loistava esimerkki Cityconin tulevasta suunnasta.

AVAINLUVUT

Muut

VERTAILUKELPOISTEN JA KOKONAISNETTOVUOKRATUOTTOJEN KEHITYS, 2019 VS. 2018

Nettovuokratuottojen kehitys (historiallisin valuuttakurssein)

TALOUDELLINEN VUOKRAUSASTE 1)

INVESTOINNIT KIINTEISTÖIHIN

96,8

1) Sisältää Kista Gallerian 50 %.

MITEN LUOMME ARVOA?

PANOSTUS

TALOUS

• Kiinteistökannan arvo noin 4,4 mrd. euroa
• Velka 1,8 mrd. euroa
• Aktiivinen pääoman kierrättäminen

HENKILÖSTÖ

• Henkilöstömäärä 234
• Koulutus-/kehityskulut 0,5 Me
• Naisia 42 % / miehiä 58 %

VÄHITTÄISKAUPAN ASIANTUNTEMUS

• Vuokrasopimuksia 4 404, joista uusia 1 000
• Uusiin vähittäiskaupan trendeihin vastaaminen, esim. M.E.E.T
• Maa-alueet 1 650 000 m2 • Energiankulutus 207 000 MWh
• Vedenkulutus 660 000 m3

SOSIAALISET JA YHTEISÖSUHTEET

• Yhteys joukkoliikenteeseen: 100 % kohteista
• Turvallisuuskoulutusta kaikissa kauppakeskuksissa
• Jatkuva vuoropuhelu ja asiakasuskollisuuden vahvistaminen

LIIKETOIMINTAMALLI

STRATEGIA

OIKEA KIINTEISTÖKANTA

Keskittyminen kasvavilla alueilla ja hyvien joukkoliikenneyhteyksien äärellä sijaitseviin monipuolisiin, arjen asiointiin painottuviin kauppakeskuksiin.

VÄHITTÄISKAUPAN ASIANTUNTIJAT

Miellyttävien ostoselämysten ja kestävien ratkaisujen luominen kauppakeskusten vuokralaisille ja kävijöille hyödyntämällä sekä kehittämällä vankkaa vähittäiskaupan asiantuntemustamme.

VAHVA PÄÄOMAPOHJA

Tuottojen maksimointi ja kehityshankkeiden rahoittaminen käyttämällä pääomaa tehokkaasti sekä pitämällä velkaantumisaste konservatiivisena. LUONNONVARAT

VASTUULLISUUS

• Hiilineutraalius
• Saavutettavuus
• Miellyttävyys ja turvallisuus
• Erinomainen käytännön toteutus
ARVOT
- • Passionate
- • Solution-oriented

• Together One

LIIKETOIMINTAMALLI

KIINTEISTÖKANTA TULOKSET

KAUPPAKESKUKSET

• Johtava kauppakeskusten omistaja, kehittäjä ja hallinnoija Pohjoismaissa
• Yhteensä 38 kauppakeskusta
• 12 Suomessa ja Virossa
• 15 Norjassa
• 11 Ruotsissa ja Tanskassa
• 10 hallinnoitua/vuokrattua kiinteistöä
• Vuokrattava pinta-ala 1,1 milj. m²
• 170 milj. kävijää vuodessa
• Pohjoismaiden suurin ympäristösertifioitu kauppakeskusportfolio, 87 % kauppakeskuksista sertifioitu
• Vuokralaisista 60 %:n liiketoiminta ei ole altista verkkokaupan vaikutuksille

TULEVAT KEHITYSHANKKEET

• Pitkän aikavälin tavoitteena on tulla monipuolisten kaupunkikehityshankkeiden kehittäjäksi ja omistajaksi
• Nykyinen portfolio sisältää jopa 320 000 m2 :n asuinrakentamispotentiaalin

Lisätietoja kehityshankkeista s. 33-34.

RISKIENHALLINTA

• Verkkokauppa: luodaan myymälä- ja palveluvalikoima, joka kykenee entistä paremmin kilpailemaan verkkokaupan kanssa, ja hyödynnetään monikanavaisuutta
• Rahoitus: pidetään luototusaste (LTV) vakaasti alle 45 %:ssa ja varmistetaan, että 70–90 % velasta on kiinteäkorkoista
• Kiinteistökehitys: tarkka hankkeiden seuranta ja tiukat esivuokrausvaatimukset

Lisätietoja riskeistä ja riskienhallinnasta taloudellisen katsauksen s. 35-36.

TALOUS

• Nettovuokratuotto 217,4 Me
• Luottoluokitukset BBB-/Baa3
• Velan keskikorko 2,29 %
• Kohteiden myynnit 86,4 Me
• Osakekohtaiset osingot ja pääoman palautus 0,65 euroa (ehdotus)

HENKILÖSTÖ

• Henkilöstötutkimuksen tulos 73,4/100
• Maksetut palkat ja palkkiot 17,5 Me

VÄHITTÄISKAUPAN ASIANTUNTEMUS

• Vuokralaisten myynti 2,7 mrd. euroa
• Vuokrausaste 95,5 %

LUONNONVARAT

• Uusiutuvan sähkön osuus kulutuksesta 100 %
• Jätettä 17 200 t
• Kierrätysaste 99 %

SOSIAALISET JA YHTEISÖSUHTEET

• Cityconin kauppakeskuksissa työpaikkoja 31 000
• 600 000 kanta-asiakasohjelman jäsentä
• 850 yhteisöjä rikastavaa tapahtumaa kauppakeskuksissa

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Cityconin nettovuokratuotot, pois lukien Kista Galleria, nousivat 217,4 (2018: 214,9) miljoonaan euroon johtuen syyskuussa 2018 valmistuneesta kehityshankkeesta Mölndalissa ja korkeammista liikevaihtosidonnaisista vuokrista. Toisaalta divestoinnit vaikuttivat negatiivisesti nettovuokratuottoihin. Vertailukelpoiset nettovuokratuotot kasvoivat jokaisessa liiketoimintayksiköissä. Kokonaisuutena vertailukelpoiset vuokratuotot kasvoivat 0,5 %.

Raportoitu operatiivinen tulos per osake (EPRA earnings per share) nousi 0,818 euroon (2018: 0,806 euroa) johtuen nettovuokratuottojen kasvusta ja matalammista nettorahoituskuluista. Hallinnon kulut jatkoivat laskuaan vuoden aikana. Vuonna 2019 Cityconin hallinnon kulut laskivat 4,5 % 26,8 miljoonaan euroon (28,0). Taloudellinen vuokrausaste kokonaisuudessaan pysyi hyvällä 95,5 % tasolla.

Citycon ryhtyi konkreettisiin toimiin taseensa vahvistamiseksi ja laski liikkeeseen 350 miljoonan euron vihreän hybridijoukkovelkakirjalainan. Hybridilaina käytettiin taseen vahvistamiseen ja Citycon-konsernin olemassa olevien tiettyjen euromääräisten ja Norjan kruunumääräisten joukkovelkakirjojen ostamiseen. Lisäksi vuoden 2019 aikana Citycon paransi kiinteistökantansa keskimääräistä laatua ja myi 2 ydinliiketoimintaan kuulumatonta kohdetta 77 miljoonalla eurolla.

Citycon jatkoi Lippulaivan kehityshanketta, jonka toteutus etenee suunnitelmien mukaisesti uuden pääurakoitsijan kanssa. Lippulaiva on monipuolinen kaupunkikehityshanke, jossa kauppakeskushankkeeseen yhdistyy merkittävä asuinrakennuskomponentti.

VUODEN 2019 TÄRKEIMMÄT TAPAHTUMAT

F. Scott Ball aloitti yhtiön toimitusjohtajana 1.1.2019 alkaen. Samanaikaisesti Henrica Ginström aloitti yhtiön operatiivisena johtajana ja johtoryhmän jäsenenä. Toukokuussa 2019 Erik Lennhammar nimitettiin yhtiön kiinteistökehitysjohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi. Hän aloitti tehtävässään 12.8.2019.
Citycon implementoi uuden organisaation saadakseen paremman hyödyn pohjoismaiden laajuisesta liiketoimintamallistaan sekä kasvattaakseen tiettyjä liiketoimintansa osa-alueita.
Cityconin johto päivitti Cityconin lyhyen ja pitkän aikavälin painopistealueita syyskuussa 2019 järjestetyssä pääomamarkkinapäivässä. Lyhyellä aikavälillä Cityconin tavoitteena on portfolion arvon maksimointi keskittymällä kiinteistöjen johtamiseen. Cityconin pitkän aikavälin tavoitteena on kehittyä monikäyttöisten kiinteistöjen kehittäjäksi ja omistajaksi.
Citycon laski liikkeeseen 350 miljoonan euron vihreän hybridijoukkovelkakirjalainan.

Hybridilainan vuotuinen kuponkikorko on kiinteä 4,496 prosenttia tarkistuspäivään 22.2.2025 saakka. Hybridilaina käytettiin taseen vahvistamiseen ja Citycon-konsernin olemassa olevien tiettyjen euromääräisten ja Norjan kruunumääräisten joukkovelkakirjojen ostamiseen.

Kauppakeskus Iso Omena palkittiin vuonna 2019 parhaana suomalaisena kauppakeskuksena, parhaana pohjoismaisena kauppakeskuksena sekä parhaana eurooppalaisena kauppakeskushankkeena.
Citycon jatkoi kiinteistöportfolionsa laadun parantamista divestoimalla toissijaisia kiinteistöjään vuoden aikana. Citycon divestoi kaksi kauppakeskusta yhteisarvoltaan noin 77 miljoonalla eurolla. Divestointien tuotot käytettiin kehityshankkeisiin.
Lippulaivan monipuolinen kaupunkikehityshanke etenee suunnitelmien mukaisesti uuden pääurakoitsijan kanssa.

LIIKETOIMINTAYMPÄRISTÖN AVAINLUVUT

%	Suomi	Norja	Ruotsi	Tanska	Viro	Euroalue
BKT:n kasvuennuste, 2019	1,4 %	2,5 %	1,1 %	2,0 %	3,2 %	1,1 %
Työttömyys, 2019	6,7 %	3,4 %	6,8 %	4,9 %	5,1 %	7,5 %
Inflaatio, 2019	1,2 %	1,4 %	1,7 %	0,8 %	2,4 %	1,3 %
Vähittäismyynnin kasvu, 2019	0,9 %	0,8 %	2,4 %	0,8 %	4,0 %	1,0 %

Lähteet: SEB Nordic Outlook, Euroopan komissio, Eurostat, Tilastokeskus, Statistics Norway/Sweden/ Estonia/Denmark

TOIMINTAYMPÄRISTÖN KEHITYS

Suomessa vähittäismyynnin kasvu jatkui raportointikauden aikana. Liiketilojen vuokrat pysyivät vakaina isoissa prime-kauppakeskuksissa pääasiassa pääkaupunkiseudulla. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella ja toissijaisissa keskuksissa pääkaupunkiseudulla vuokrissa oli jonkun verran laskupaineita. Pääkaupunkiseudun prime-kauppakeskusten tuottovaatimus oli 4,50 %.

Norjassa vähittäismyynnin kasvu jatkui vuoden 2019 aikana. Kvarud Analysen tekemän raportin mukaan sekä kävijämäärät että kävijöiden keskimääräinen keskiostos nousivat kauppakeskuksissa vuonna 2019 verrattuna vuoden 2018 vastaavaan ajanjaksoon. Vuokriin kohdistui jonkin verran laskupainetta, erityisesti toissijaisissa kauppakeskuksissa. Koko vuoden liikekiinteistöjen transaktiovolyymi oli normaalilla tasolla 16,5 %:n osuudellaan kokonaisvolyymista. Parhaimmissa kauppakeskuskohteissa

tuottovaade pysyi ennallaan 4,50 %:ssa, samaan aikaan kun toissijaisten keskusten tuottovaatimuksien nousupaineet jatkuivat maltillisesti.

Ruotsissa vähittäismyynti kasvoi raportointikauden aikana. Markkinavuokratasoissa oli nähtävissä jonkin verran painetta. Tuottovaateet prime-kauppakeskuksissa pysyivät muuttumattomina 4,25 %:ssa, vaikka ero prime- ja toissijaisten kauppakeskusten tuottovaateiden välillä on kasvanut. Koko vuoden liikekiinteistöjen transaktiovolyymi oli 6 % kokonaisvolyymista.

Tanskassa vähittäismyynti kasvoi raportointikauden aikana. Vuokratasoissa ei tapahtunut suuria muutoksia. Tuottovaateet prime-kauppakeskuksissa nousivat 0,25:llä prosenttiyksiköllä 4,75 %:iin ja toissijaisten kauppakeskusten tuottovaateet pysyivät 6,5 %:ssa.

Virossa vähittäismyynti jatkoi voimakasta kasvuaan raportointikauden aikana. Tallinnassa kauppakeskusten prime-vuokrat pysyivät vakaana. Prime-kauppakeskusten tuottovaade pysyi vakaana 6,25 %:ssa.

(Lähteet: SEB Nordic Outlook, Nordea Economic Outlook, Euroopan komissio, CBRE, JLL, Tilastokeskus, Statistics Norway/ Sweden/Estonia/Denmark, Eurostat)

TALOUDELLINEN KEHITYS 2019

–Nettovuokratuotot kasvoivat 217,4 miljoonaan euroon (Q1-Q4/2018: 214,9). Valmistuneet kehityshankkeet kasvattivat nettovuokratuottoja 3,8 miljoonalla eurolla ja vertailukelpoiset kohteet 0,9 miljoonalla eurolla. Divestoinnit puolestaan laskivat nettovuokratuottoja -6,2 miljoonalla eurolla ja heikommat SEK ja NOK valuuttakurssit

-3,0 miljoonalla eurolla. IFRS 16 laskentaperiaatteen käyttöönotto kasvatti nettovuokratuottoja 7,0 miljoonalla eurolla.

–Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) kasvoi 145,6 miljoonaan euroon (143,5) johtuen nettovuokratuottojen kasvusta ja matalammista nettorahoituskuluista. Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic) oli 0,818 euroa (0,806), heikompien valuuttakurssien negatiivinen vaikutus oli -0,015 euroa/ osake.
IFRS-standardien mukainen tulos/osake oli 0,04 euroa (0,09) johtuen pääasiassa suuremmista sijoituskiinteistöjen käyvän arvon tappioista.
–Osakekohtainen nettorahavirta kasvoi 0,76 euroon (0,54) johtuen lähinnä alemmista nettorahoituskuluista, joita pienensi alemmat kertaluonteiset kulut joukkovelkakirjalainan takaisinostosta.
–Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että hallitus valtuutetaan päättämään osingonjaosta tilikaudelta 2019, ja varojen jakamisesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Valtuutuksen perusteella jaettavan osingon määrä on enintään 0,05 euroa osakkeelta ja osakkeenomistajille sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta jaettavan pääoman palautuksen määrä on enintään 0,60 euroa osakkeelta. Valtuutuksen johdosta yhtiö voisi siis jakaa yhteensä enintään noin 8 899 926,25 euroa osinkoa ja noin 106 799 155,00 euroa pääomanpalautusta. Varat maksettaisiin osakkeenomistajille neljässä erässä.
–Raportointikausi sisältää IFRS 16 -standardin käyttöönoton 1.1.2019 alkaen. Liitetiedossa 2 on enemmän tietoa käyttöönoton vaikutuksista.

TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT

Cityconin hallitus on päättänyt päivittää Cityconin ohjeistuskäytäntöä hybridilainan liikkeeseen laskemisen seurauksena. Määritelläkseen hybridilainan korkojen vaikutuksen, Citycon muuttaa tulevaisuuden näkymien esittämistapaansa. Vuodesta 2020 lähtien Cityconin tulevaisuuden näkymät sisältävät operatiivisen liikevoiton (direct operating profit) ja osakekohtaisen operatiivisen tuloksen (EPRA EPS) lisäksi oikaistun osakekohtaisen operatiivisen tuloksen (adjusted EPRA EPS). Oikaistut EPRA tunnusluvut esitetään huomioiden kaikki hybridilainan korkokulut.

Citycon odottaa vuoden 2020 osakekohtaisen operatiivisen tuloksensa (EPRA EPS, basic) olevan 0,815-0,915euroa. Lisäksi yhtiö odottaa operatiivisen liikevoittonsa (direct operating profit) olevan 191-209 miljoonaa euroa ja oikaistun osakekohtaisen operatiivisen tuloksensa (adjusted EPRA EPS) olevan 0.720-0.820 miljoonaa euroa.

5.2.2020 ilmoitettu, kolme kauppakeskusta käsittävän portfolion osto on huomioitu arvioissa. Muilta osin arviot perustuvat nykyiseen kiinteistökantaan sekä vallitsevaan inflaatioon ja EUR-SEK- sekä EUR-NOK-valuuttakurssitasoihin sekä nykyisiin korkotasoihin. Tilat, jotka eivät ole vuokralla suunnitteilla tai käynnissä olevien kehityshankkeiden vuoksi, vähentävät nettovuokratuottoja vuoden aikana.

AVAINLUVUT

AVAINLUVUT					Vertailu kelpoinen
		2019	2018	% 1)	muutos % 3)
Nettovuokratuotto	Me	217,4	214,9	1,2 %	2,6 %
Operatiivinen liikevoitto (Direct Operating profit) 2)	Me	193,5	187,6	3,1 %	4,7 %
IFRS tulos/osake 4) 5)	EUR	0,04	0,09	-56,6 %	-52,8 %
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo	Me	4 160,2	4 131,3	0,7 %	-
Luototusaste (LTV) 2)	%	42,4	48,7	-12,9 %	-
EPRA:n mukaiset tunnusluvut 2)
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings)	Me	145,6	143,5	1,5 %	3,4 %
Oikaistu operatiivinen tulos (EPRA Earnings) 5)	EUR	143,9	143,5	0,3 %	2,2 %
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic) 4)	EUR	0,818	0,806	1,5 %	3,4 %
Oikaistu operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic) 4) 5)	EUR	0,809	0,806	0,3 %	2,2 %
Nettovarallisuus/osake (EPRA NAV per share) 4)	EUR	12,28	12,95	-5,2 %	-

1) Muutos edeltävästä vuodesta. Muutosprosentti on laskettu tarkoista luvuista.

2) Citycon esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja Euroopan arvopaperimarkkinaviranomaisen (ESMA) ohjeiden mukaisesti. Lisätietoja on esitetty liitetietojen laadinta- ja laskentaperiaatteissa.

3) Muutos edeltävästä vuodesta (vertailukelpoisin kurssein). Muutosprosentti on laskettu tarkoista luvuista.
4) Tunnusluku on vertailukausien osalta oikaistu vastaamaan uutta osakemäärää osakkeiden
yhdistämisen (käänteinen split) seurauksena, joka tehtiin maaliskuussa 2019.
5) Oikaistu tunnusluku sisältää hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot.

VERTAILUKELPOISET NETTOVUOKRATUOTOT KASVOIVAT KAIKISSA LIIKETOIMINTAYKSIKÖISSÄ

Cityconin nettovuokratuotot, mukaan lukien IFRS16 -laskentamuutoksen vaikutus, kasvoivat 217,4 miljoonaan euroon (214,9). Tämä johtui pääasiassa syyskuussa 2018 valmistuneesta kehityshankkeesta Mölndalissa. Lisäksi nettovuokratuotot kehittyivät positiivisesti parhaissa kohteissa, erityisesti Isossa Omenassa. Toisaalta vuonna 2018 ja Q2/2019 toteutetut kiinteistöjen suunnitellut divestoinnit laskivat nettovuokratuottoja.

Vertailukelpoisten kohteiden bruttovuokratuotot sekä ylläpito- ja palvelutuotot kasvoivat vertailukaudesta 1,1 miljoonalla eurolla. Vertailukelpoisten kohteiden hoitokulut ja vuokraustoiminnan muut kulut kasvoivat hieman viime vuodesta 0,2 miljoonalla eurolla. Tästä johtuen vertailukelpoiset nettovuokratuotot kasvoivat 0,9 miljoonaa euroa eli 0,5 %.

Suomen & Viron liiketoimintojen nettovuokratuotot laskivat 2,6 % verrattuna Q1-Q4/2018. Tämä johtui vuoden 2018 ja Q2/2019 divestoinneista. Tätä kompensoi osittain vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot, jotka kasvoivat 0,6 % johtuen pääasiassa korkeammista liikevaihtosidonnaisista vuokratuotoista. Lisäksi käynnissä olevien kehityshankkeiden nettovuokratuotot kasvoivat.

Norjan liiketoimintojen nettovuokratuotot kasvoivat 1,6 % verrattuna Q1-Q4/2018 johtuen pääasiassa IFRS 16 laskentaperiaatteen positiivisesta vaikutuksesta vuoden 2019 alusta alkaen. Vuonna 2018 toteutetut kiinteistöjen suunnitellut divestoinnit, käynnissä olevien kehityshankkeiden nettovuokratuottojen lievä negatiivinen kehitys sekä Norjan kruunun heikkeneminen vaikuttivat negatiivisesti nettovuokratuottoon. Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot kasvoivat 0,1 % johtuen korkeammista vuokratasoista.

Ruotsin & Tanskan liiketoimintojen nettovuokratuotot kasvoivat 8,8 % johtuen Mölndalin kehityshankkeesta, joka valmistui syyskuussa 2018, minkä lisäksi vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot kasvoivat 1,0 % johtuen pääasiassa korkeammista liikevaihtosidonnaisista vuokrista ja käytäväpaikkatuotoista. Toisaalta vuonna 2018 toteutettu toissijaisen kiinteistön divestointi ja Ruotsin kruunun heikkeneminen laskivat nettovuokratuottoja.

VERTAILUKELPOISTEN JA KOKONAISNETTOVUOKRATUOTTOJEN KEHITYS, 2019 VS. 2018

NETTOVUOKRATUOTON JA BRUTTOVUOKRATUOTON ERITTELY

	Nettovuokratuotto					Brutto vuokra tuotto
	Suomi &		Ruotsi &
Me	Viro	Norja	Tanska	Muut	Yhteensä	Yhteensä
2018	96,9	74,3	43,5	0,2	214,9	237,0
Hankinnat	-	-	0,2	-	0,2	0,3
Kehityshankkeet	0,6	-0,6	3,8	-	3,8	4,5
Divestoinnit	-4,3	-1,5	-0,3	-	-6,2	-7,9
Vertailukelpoiset kohteet 1)	0,5	0,1	0,4	-	0,9	1,7
Muu (sis, IFRS 16 ja
valuuttakurssieron)	0,7	3,2	-0,2	0,1	3,8	-3,5
2019	94,4	75,4	47,4	0,3	217,4	232,1

1) Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet yhtiön omistuksessa kaksi vastaavaa vertailukautta. Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu kehitys- ja laajennuskohteet.

VUOKRAUSASTE HYVÄLLÄ TASOLLA

Taloudellinen vuokrausaste oli hyvällä 95,5 % tasolla. Vuokrausaste parani vuoden viimeisellä neljänneksellä (Q3/2019: 95,3%). Keskimääräinen neliövuokra oli 23,3 euroa (23,2). Vertailukelpoisilla valuuttakursseilla laskettuna keskimääräinen neliövuokra nousi 0,5 euroa. Vuokranmuutos uusituissa vuokrasopimuksissa ja uudelleenvuokratuissa tiloissa katsauskauden aikana oli 1,4 % johtuen pääosin positiivisesta kehityksestä erityisesti Ruotsi & Tanska -segmentissä.

Katsauskauden aikana vuokralaisten kokonaismyynti Cityconin kauppakeskuksissa nousi 2,6 % ja kävijämäärät 3,8 % edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna.

Kauden lopussa Cityconilla oli yhteensä 4 404 (4 454) vuokrasopimusta, joiden keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika oli 3,2 vuotta (3,4).

VUOKRALAISTEN MYYNTIEN KEHITYS, 2019 VS. 2018 1)

Vertailukelpoiset myynnit Kävijämäärät yhteensä (sisältää Kista Gallerian 50 %)

1) Myyntiluvuissa on mukana arvioita. Myynnillä tarkoitetaan arvonlisäverotonta myyntiä ja myyntien muutos on laskettu vertailukelpoisilla valuutoilla.

TALOUDELLINEN VUOKRAUSASTE

31.12.2018 31.12.2019 1) Sisältää Kista Gallerian 50 %.

Vertailukelpoiset kävijämäärät Kävijämäärät yhteensä (sisältää Kista Gallerian 50 %)

1) Kävijämääräluvuissa on mukana arvioita.

KÄVIJÄMÄÄRIEN KEHITYS 2019 VS. 2018 1)

VUOKRASOPIMUSKANNAN YHTEENVETO 1)

		31.12.2019	31.12.2018
Vuokrasopimusten lukumäärä	kpl	4 404	4 454
Keskimääräinen vuokra	EUR/m2	23,3	23,2
Suomi & Viro	EUR/m2	25,8	25,6
Norja	EUR/m2	21,7	21,8
Ruotsi & Tanska	EUR/m2	22,1	21,8
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika	vuotta	3,2	3,4
Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta 2)	%	9,4	9,1
Vuokrasopimusten vuokranmuutos, uusitut ja uudelleenvuokratut 3)	%	1,4	-0,3

1) Sisältää Kista Gallerian 50 %.

2) Edellisen kahdentoista kuukauden aikana vertailukelpoisissa kauppakeskuksissa.

3) Luvut eivät ole täysin vertailukelpoisia edellisvuosien lukujen kanssa,

koska niiden laskentatapaa on muutettu.

ARVOSTUSERÄT VAIKUTTIVAT LIIKEVOITTOON

Hallinnon kulut laskivat 4,5 % 26,8 miljoonaan euroon (28,0). Citycon-konsernin palveluksessa oli raportointikauden päätteeksi kokoaikaisia työntekijöitä yhteensä 234 (254), joista 50 oli Suomessa & Virossa, 95 Norjassa, 52 Ruotsissa & Tanskassa ja 37 konsernitoiminnoissa.

Liikevoitto laski 73,1 miljoonaan euroon (104,7). Liikevoitto laski johtuen kiinteistöjen käyvän arvon tappioista, jotka olivat -121,9 miljoonaa euroa (-72,5).

Nettorahoituskulut (IFRS) laskivat 16,3 miljoonalla eurolla 54,2 miljoonaan euroon (70,5) johtuen osaltaan alhaisemmasta keskikorosta sekä heikentyneistä NOK ja

SEK valuuttakursseista. Pääasiassa laskuun vaikutti kuitenkin joukkovelkakirjalainojen takaisinostoihin liittyvät epäsuorat kulut, jotka olivat huomattavasti edellistä vuotta pienemmät. IFRS 16 standardin mukaisesti kirjatun vuokrasopimusvelan koroilla ja alhaisemmilla korkotuotoilla oli nettorahoituskuluja kasvattava vaikutus.

Osuus yhteis- ja osakkuusyritysten tappioista oli -16,6 miljoonaa euroa (-12,5). Lasku johtui lähinnä kauppakeskus Kista Gallerian tuloksen laskusta sekä sen kiinteistöomaisuuden arvostuksen käyvän arvon tappiosta.

Katsauskauden voitto laski 8,9 miljoonaan euroon (16,6) kirjattujen käyvän arvon tappioiden seurauksena.

VUOKRAUSTOIMINTA 1)

		2019	2018
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala	m2	145 859	186 576
Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra	EUR/m2	26,0	22,5
Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala	m2	194 152	220 202
Päättyneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra	EUR/m2	25,5	22,1

1) Sisältää Kista Gallerian 50 %. Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin tiloihin.

HENKILÖSTÖTUNNUSLUVUT

	2019	2018	2017
Kokoaikaiset työntekijät keskimäärin tilikaudella	240	254	251
Tilikauden palkat ja palkkiot, Me	17,5	19,4	21,6

KIINTEISTÖOMAISUUDEN ARVON KEHITYS

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo nousi 28,9 miljoonalla eurolla 4 160,2 miljoonaan euroon (31.12.2018: 4 131,3). Käyvän arvon tappiot laskivat sijoituskiinteistöjen käypää arvoa 121,9 miljoonalla eurolla ja valuuttakurssimuutokset 4,2 miljoonalla eurolla. Investoinnit kasvattivat sijoituskiinteistöjen arvoa tilikaudella 96,8 miljoonalla eurolla. Lisäksi IFRS 16 -standardin käyttöönotto kasvatti sijoituskiinteistöjen käypää arvoa 57,0 miljoonalla eurolla.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli -121,9 miljoonaa euroa (-72,5). Arvonnousua kirjattiin yhteensä 2,4 miljoonaa euroa (39,2) ja arvonalennusta yhteensä -118,4 miljoonaa euroa (-111,7). Lisäksi IFRS 16 -standardin soveltamisen vaikutus sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokseen oli tammi-joulukuussa -6,0 miljoonaa euroa.

YHTEENVETO KIINTEISTÖOMAISUUDESTA

				Myytävänä
	Kiinteistöjen	Vuokrattava	Käypä	olevat sijoitus	Portfolio,
31.12.2019	lukumäärä	pinta-ala	arvo, Me	kiinteistöt, Me	%
Kauppakeskukset,
Suomi & Viro	12	402 050	1 843,9	-	45 %
Muut kiinteistöt,
Suomi & Viro	1	2 240	2,9	-	0 %
Suomi & Viro, yhteensä	13	404 290	1 846,8	-	45 %
Kauppakeskukset, Norja	15	387 500	1 332,9	-	32 %
Vuokratut kauppakeskukset, Norja 1)	1	14 000	-	-	-
Norja, yhteensä	16	401 500	1 332,9	-	32 %
Kauppakeskukset,
Ruotsi & Tanska	10	268 800	929,5	-	23 %
Ruotsi & Tanska, yhteensä	10	268 800	929,5	-	23 %
Kauppakeskukset, yhteensä	38	1 072 350	4 106,2	-	100 %
Muut kiinteistöt, yhteensä	1	2 240	2,9	-	0 %
Sijoituskiinteistöt, yhteensä	39	1 074 590	4 109,1	-	100 %
Sijoituskiinteistöihin
luokiteltavat käyttöoikeus
omaisuuserät (IFRS 16)	-	-	51,1	-	-
Sijoituskiinteistöt taseessa, yhteensä	-	-	4 160,2	-	-
Kista Galleria (50 %)	1	47 150	275,1	-	-
Sijoituskiinteistöt ja
Kista Galleria (50 %), yhteensä	40	1 121 740	4 435,3	-	-

1) Vuokrattujen kohteiden arvo kirjataan aineettomiin oikeuksiin IFRS-säännösten mukaisesti.

KÄYVÄN ARVON MUUTOS

Me	2019	2018
Suomi & Viro	-56,1	-58,8
Norja	-33,4	-22,2
Ruotsi & Tanska	-32,4	8,5
Sijoituskiinteistöt, yhteensä	-121,9	-72,5
Kista Galleria (50 %)	-17,7	-8,6
Sijoituskiinteistöt ja Kista Galleria (50 %), yhteensä	-139,6	-81,1

Ulkopuoliset arvioitsijat, CBRE (Ruotsin, Norjan, Tanskan ja Viron osalta) ja JLL (Suomen osalta), arvioivat sijoituskiinteistöt vuoden 2019 tilinpäätöstä varten. Vuoden 2018 tilinpäätöstä ja vuoden 2019 puolivuotiskatsausta varten sijoituskiinteistöt on arvioinut CBRE. Citycon määrittää sijoituskiinteistöjen käyvän arvon sisäisesti vuoden ensimmäisellä ja kolmannella neljänneksellä.

CBRE:n ja JLL:n laatimat arviolausunnot ovat saatavilla Cityconin verkkosivuilta Sijoittajat-osiosta.

PÄÄOMAN KIERRÄTTÄMINEN JATKUI

Vuoden 2019 aikana Citycon jatkoi divestointistrategiansa toteuttamista ja myi kaksi kauppakeskusta ja sopi myyvänsä kaksi määräalaa yhteensä noin 86,4 miljoonalla eurolla.

HANKINNAT JA MYYNNIT 2019

Vuoden 2011 jälkeen Citycon on myynyt 70 ydinliiketoimintaansa kuulumatonta kiinteistöä, viisi asuinportfoliota ja kaksi määräalaa, yhteisarvoltaan 865 miljoonalla eurolla. Taseen vahvistaminen on edelleen yksi yhtiön tärkeimmistä painopistealueista ja yhtiö jatkaa pääoman kierrättämistä vastaisuudessakin.

KEHITYSHANKKEET EDISTYIVÄT

Cityconilla oli katsauskauden lopussa käynnissä yksi merkittävä kehityshanke: Lippulaivan laajennus- ja uudistushanke pääkaupunkiseudulla Espoossa.

Lisätietoja yhtiön valmistuneista sekä käynnissä ja suunnitteilla olevista kehityshankkeista löytyy taloudellisen katsauksen sivuilta 33–34.

31.12.2019 KÄYNNISSÄ OLLEET KEHITYSHANKKEET

				Vuokrattava
		Sijainti	Päivämäärä	pinta-ala, m2	Hinta, Me
Myynnit
Kaksi määräala kauppakeskus		Helsinki,
Columbuksen vieressä		Suomi	22.2. & 2.5.2019	-	9,4 1)
Arabia & Duo			13.6.2019		77,0
	Kauppa	Helsinki,
Arabia	keskus	Suomi		15 800
	Kauppa	Tampere,
Duo	keskus	Suomi		13 100
Myynnit, yhteensä				28 900	86,4

1) Esisopimusten kokonaisarvo on noin 9,4 Me. Toinen kaupoista toteutui Q3/2019 ja toinen kaupoista toteutetaan kaavan saatua lainvoiman.

			Arvioitu	Toteutuneet brutto
		Pinta-ala ennen/	brutto	investoinnit 31.12.2019
	Sijainti	jälkeen, m2	investointi, Me	mennessä, Me	Valmistuminen
Lippulaiva	Espoo, Suomi	19 200/44 300	TBC 1)	123,1	2022

1) Arvioitu kokonaisbruttoinvestointi vahvistuu tehtäessä päätös Lippulaiva hankkeeseen liittyvien asuntorakennusten toteutustavasta.

BRUTTOINVESTOINNIT

0,3
	68,4
2,2	14,4
100,1	83,7
3,3	2,4
	168,8
	106,0

Bruttoinvestoinnit segmenteittäin
Suomi & Viro	66,9	54,9
Norja	22,3	21,1
Ruotsi & Tanska	14,1	91,7
Konsernihallinto	2,6	1,2
Bruttoinvestoinnit yhteensä (ml. hankinnat)	106,0	168,8
Divestoinnit 2)	80,6	93,1

1) Bruttoinvestoinnissa on huomioitu kauppahintalaskelman vähennykset ja valuuttakurssien muutokset 2) Ei sisällä siirtoja "Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt"-kategoriaan

OMA PÄÄOMA

Osakekohtainen oma pääoma oli 13,06 euroa (31.12.2018: 11,74). Hybridijoukkovelkakirjalainan esittäminen osana omaa pääomaa vaikutti positiivisesti osakekohtaiseen omaan pääomaan, kun taas 115,7 miljoonan euron osingonjako ja pääomanpalautus sekä muuntoerot laskivat sitä.

Katsauskauden lopussa emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma oli 1 978,4 miljoonaa euroa (2 088,9). Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma laski 110,5 miljoonaa euroa vuoden 2019 alusta johtuen lähinnä voitonjaosta.

RAHOITUS

Marraskuussa 2019 Citycon laski liikkeeseen 350 miljoonan euron oman pääoman ehtoisen hybridijoukkovelkakirjalainan vahvistaakseen yhtiön pääomarakennetta. Hybridilainaa käsitellään IFRS-tilinpäätöksessä omana pääomana, joten se ei ole mukana raportoiduissa velan määrissä tai tunnusluvuissa. Omissa tunnusluvuissaan luottoluokittajat huomioivat 50 % hybridilainasta omaksi pääomaksi. Hybridilaina on vakuudeton, muita velkasitoumuksia heikommassa etuoikeusasemassa ja etuoikeutettu vain yhtiön osakkeisiin nähden. Oman pääoman ehtoisen lainan velkakirjan

RAHOITUKSEN AVAINLUVUT

		31.12.2019	31.12.2018
Lainojen käyvät arvot	Me	1 830,7	2 154,6
Korolliset velat, tasearvo 1)	Me	1 874,4	2 140,0
Käytettävissä oleva likviditeetti	Me	562,1	556,4
Keskimääräinen laina-aika	vuotta	4,6	5,0
Luototusaste (LTV) 2) 3)	%	42,4	48,7
Omavaraisuusaste (Rahoituskovenantti > 32,5) 3) 4)	%	50,9	45,4
Korkokate (Rahoituskovenantti > 1,8)	x	4,2	3,8
Vakavaraisuusaste (Rahoituskovenantti < 0,65) 4)	x	0,42	0,48
Vakuudellinen vakavaraisuusaste (Rahoituskovenantti < 0,25) 4)	x	0,02	0,02

1) Sisältää 55,2 miljoonaa euroa vuokrasopimusvelkoja johtuen IFRS 16 käyttöönotosta 1.1.2019 alkaen. 2) Pois lukien IFRS 16 standardin mukaisesti sijoituskiinteistöihin arvostettavat käyttöoikeusomaisuuserät ja näihin käyttöoikeusomaisuuseriin kohdistuvat vuokrasopimusvelat. Näin ollen, IFRS 16 ei vaikuta luototusasteen laskelmiin vertailukausiin verrattuna.

3) Hybridilaina käsitellään omana pääomana IFRS:n mukaisesti.

4) Ei vertailukelpoinen aikaisempiin kausiin johtuen IFRS 16 eristä.

haltijalla ei ole osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia. Lainan kuponkikorko on kiinteä 4,5 prosenttia vuodessa 22.2.2025 asti, jonka jälkeen korko kiinnitetään joka viides vuosi perustuen markkinakorkoon sekä marginaaliin. Lainalla ei ole määrättyä eräpäivää, mutta yhtiöllä on oikeus lunastaa se viiden vuoden kuluttua liikkeelle laskusta, sekä tätä seuraavina vuotuisina koronmaksupäivinä. Lainan kuponkikorot ja kulut kirjataan kertyneisiin voittovaroihin.

Kaikki hybridistä saadut tuotot käytettiin nykyisen velan takaisinmaksuun. Ostotarjousten kautta ostettiin takaisin 143 miljoonaa euroa joukkovelkakirjasta, joka erääntyy kesäkuussa 2020, 900 miljoonaa Norjan kruunua joukkovelkakirjasta, joka erääntyy maaliskuussa 2021, ja 45 miljoonaa euroa joukkovelkakirjasta joka erääntyy syyskuussa 2022. Loput varat käytettiin yritystodistusten takaisinmakuun. Näillä rahoitusjärjestelyillä Citycon vahvisti luottoasemaansa alentamalla luototusastetta, pidentämällä velan keskimääräistä maturiteettia, alentamalla lähiajan jälleenrahoitusriskiä sekä parantamalla nettolikviditeettiä.

Marraskuussa Citycon julkisti vihreän rahoituksen viitekehyksen. Viitekehystä voidaan soveltaa vihreiden kiinteistöjen (uudelleen)rahoitukseen hankkeissa, jotka liittyvät vihreisiin rakennuksiin, energiatehokkuuteen, uusiutuvaan energiaan tai jätehuoltoon. Julkaisuhetkellä noin 2,7 miljardia euroa Cityconin portfoliosta oli oikeutettu vihreään (uudelleen)rahoitukseen. Viitekehys sai "medium green" luokituksen Cicerolta, joka on johtava vihreiden lainojen arviointiin erikoistunut palveluntarjoaja.

Maaliskuussa Standard & Poor's laski Cityconin luottoluokitusta tasolta BBB (negatiivinen näkymä) tasolle BBB- (vakaa näkymä). Toukokuussa Moody's laski Cityconin luottoluokitusta tasolta Baa2 (negatiivinen näkymä) tasolle Baa3 (vakaa näkymä). Syyskuussa Standard & Poor's muutti luottoluokituksen näkymät negatiiviseksi, johtuen pääasiassa Cityconin korkeasta luototusasteesta. Tämän jälkeen Citycon on parantanut luototusastettaan laskemalla liikkeelle vihreän hybridijoukkovelkakirjalainan.

Kesäkuussa Citycon myi kauppakeskukset Arabia ja Duo Suomessa ja tuotot käytettiin pääasiassa yritystodistuslainojen takaisinmaksuun.

Maaliskuussa, kesäkuussa, syyskuussa ja joulukuussa maksetut osingot ja pääomanpalautukset rahoitettiin pääosin operatiivisesta rahavirrasta.

KOROLLISET VELAT

Korollisten lainojen käypä arvo on laskenut vuoden aikana 323,9 miljoonaa euroa 1 830,7 miljoonaan euroon. Tämä johtuu pääasiassa siitä, että marraskuussa liikkeeseen laskettu hybridilaina käsitellään omana pääomana IFRS raportoinnissa ja varat käytettiin velan takaisinmaksuun, sekä johtuen Arabian ja Duon myynnistä. Taseen korollisten velkojen tasearvo oli 1 874,4 miljoonaa euroa. Taseen korollisten velkojen tasearvo laski korollisten lainojen käypää arvoa vähemmän, koska se sisältää 55,2 miljoonaa euroa vuokrasopimusvelkoja johtuen IFRS 16 käyttöönotosta vuoden 2019 alusta.

Keskimääräinen lainapääomilla painotettu laina-aika oli 4,6 vuotta.

Luototusaste (LTV) laski 42,4 %:iin (48,7 %) hybridilainan liikkeeseenlaskun johdosta.

RAHOITUSKULUT

kasvattava vaikutus.

Operatiiviset nettorahoituskulut (EPRA) laskivat viime vuoteen verrattuna pääosin johtuen alhaisemmasta keskikorosta sekä heikentyneistä NOK ja SEK valuuttakursseista. IFRS 16 standardin mukaisesti kirjatun vuokrasopimusvelan koroilla ja alhaisemmilla korkotuotoilla oli nettorahoituskuluja

Nettorahoituskulut (IFRS) laskivat 16,3 miljoonalla eurolla 54,2 miljoonaan euroon (70,5) osaltaan samoista, yllämainituista syistä. Pääasiassa laskuun vaikutti kuitenkin joukkovelkakirjalainojen takaisinostoihin liittyvät epäsuorat kulut, jotka olivat huomattavasti edellistä vuotta pienemmät. Koron- ja valuutanvaihtosopimuksista, jotka eivät ole IFRS:n mukaisessa suojauslaskennassa sekä suljetuista koronvaihtosopimuksista, kirjat-

Pankkilainat

Joukkovelkakirjalainat Yritystodistukset

RAHOITUSKULUJEN AVAINLUVUT

		2019	2018
Rahoituskulut 1) 2)	Me	-62,4	-79,1
Rahoitustuotot 2)	Me	8,2	8,7
Nettorahoituskulut (IFRS)	Me	-54,2	-70,5
Operatiiviset nettorahoituskulut (EPRA)	Me	-48,9	-50,1
Keskikorko kauden lopussa 3)	%	2,29	2,35
Keskikorko kauden lopussa ilman johdannaisia	%	2,34	2,36
Keskikorko, laskettu vuoden alusta 3)	%	2,41	2,69

Korkojohdannaiset Nostamattomat limiitit

1) Q1-Q4/2019 sisältää 1,9 miljoonaa euroa laskennallisia korkokuluja johtuen IFRS 16 käyttöönotosta, joten eivät ole täysin vertailukelpoisia aikaisempiin kausiin.

2) Taulukossa valuuttakurssierot on netotettu rahoituskuluissa.

3) Koronvaihtosopimukset ja koron- ja valuutanvaihtosopimukset huomioon ottaen.

tiin 2,6 miljoonan euron epäsuoria tuottoja positiivisista käyvän arvon muutoksista.

Rahoitustuotot koostuivat lähinnä Kista Gallerian osakkuusyritykselle myönnetyn lainan korkotuotoista.

Velan keskikorko periodin lopussa laski 2,29 %:iin (2,35).

Citycon käyttää korkojohdannaisia suojautuakseen vaihtuvakorkoiselta korkoriskiltä. Valuuttatransaktioriski, jolla on tulosvaikutusta, on yhtiön rahoituspolitiikan mukaisesti suojattu täysin valuuttatermiineillä ja koron- ja valuutanvaihtosopimuksilla, joilla euromääräistä velkaa vaihdetaan Norjan ja Ruotsin kruunumääräiseksi.

MUUTOKSET YHTIÖN JOHDOSSA

F. Scott Ball aloitti yhtiön toimitusjohtajana 1.1.2019 alkaen. Ball korvasi Marcel Kokkeelin, joka väistyi tehtävästään yhteisen sopimuksen perusteella 1.1.2019 lähtien ja toimi yhtiön neuvonantajana 1.5.2019 asti.

Samanaikaisesti Henrica Ginström nimitettiin Cityconin uudeksi operatiiviseksi johtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi 1.1.2019 alkaen. Cityconin entinen operatiivinen johtaja Jurn Hoeksema luopui tehtävistään yhteisen sopimuksen perusteella 1.1.2019 lähtien.

Cityconin lakiasiainjohtaja ja johtoryhmän jäsen Anu Tuomola jätti tehtävänsä yhtiössä yhteisestä sopimuksesta maaliskuussa 2019.

Erik Lennhammar nimitettiin Cityconin kiinteistökehitysjohtajaksi sekä johtoryhmän jäseneksi alkaen 12.8.2019. Cityconin entinen kiinteistökehitysjohtaja Tom Lisiecki ilmoitti huhtikuussa 2019 luopuvansa tehtävästään.

VASTUULLISUUS

Cityconin strategia on kuulua vastuullisen kauppakeskusjohtamisen edelläkävijöihin. Yhtiön vastuullisuusstrategia päivitettiin vuonna 2017, ja siihen perustuen Citycon on asettanut kunnianhimoisia tavoitteita, jotka ulottuvat vuoteen 2030 saakka.

Citycon käyttää BREEAM In-Use -sertifiointia arvioidakseen ja kehittääkseen kauppakeskusten vastuullisuusjohtamista. Käyvällä arvolla laskettuna 84 % Cityconin omistamasta kiinteistökannasta oli sertifioitu kauden lopussa. Cityconilla on nyt Pohjoismaiden suurin BREEAM In-Use -ympäristösertifioitu kauppakeskusportfolio.

Citycon soveltaa vastuullisuusraportoinnissaan GRI-Standardien Core-soveltamistason vaatimuksia, GRI:n kiinteistö- ja rakennussektorin toimialakohtaisia ohjeistuksia (CRESS) sekä European Public Real Estate Associationin EPRA:n syksyllä 2017 julkaisemaa ohjeistusta. Cityconin vastuullisuusstrategiaa, -tavoitteita ja -toimenpiteitä käsitellään laajemmin vuoden 2019 vastuullisuusselvityksessä.

EPRA valitsi Cityconin vuoden 2018 vuosikertomuksen ja vastuullisuusraportin yhdeksi toimialan parhaista. Citycon sai kultaa vastuullisuusraportoinnin kilpasarjassa nyt kahdeksannen kerran peräkkäin. Citycon on saanut AA-luokituksen MSCI ESG arvioinnissa vuodesta 2018 lähtien. Cityconilla on myös ISS-Oekomin myöntämä "Prime" arvio. Se myönnetään toimialansa parhaat vastuullisuustulokset saavuttaneille yrityksille.

Keskeisimmät ympäristövastuun tulokset 2019:

– Cityconin kokonaisenergiankulutus (ml. kiinteistösähkö, lämpö, jäähdytys) oli 208 gigawattituntia (230 GWh). Kauppakeskusten energian ominaiskulutus (kWh/m2 ) kauppakeskuksissa laski 6,7 % verrattuna viime vuoteen.

Hiilijalanjälki oli 33 000 hiilidioksidiekvivalenttitonnia (40 000 tCO₂ e). Kauppakeskusten kasvihuonekaasujen ominaispäästöt (kgCO₂ e/m2 ) pienenivät 15,3 % verrattuna viime vuoteen.
Kauppakeskusten jätteiden kierrätysaste nousi yhden prosenttiyksikön verrattuna viime vuoteen ollen 99 %.

RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT

Cityconin liiketoiminnan merkittävimmät lähiajan riskit ja epävarmuustekijät liittyvät yleiseen talouden ja kuluttajien luottamuksen kehitykseen Pohjoismaissa ja Virossa sekä siihen, miten tämä vaikuttaa kauppakeskusten käypään arvoon, vuokrausasteeseen ja vuokratasoihin ja sitä kautta Cityconin tulokseen. Kovempi kilpailu, paikallisesti tai kasvavan verkkokaupan seurauksena, saattaa vaikuttaa liiketilojen kysyntään, mikä voi laskea vuokratasoja tai kasvattaa vajaakäyttöastetta, varsinkin pääkaupunkiseutujen ulkopuolella. Kehityshankkeiden kustannukset voivat kasvaa kohonneiden rakennuskustannusten takia, tai hankkeet voivat viivästyä odottamattomien haasteiden takia.

Keskeiset riskit, joilla saattaa olla olennaista vaikutusta Cityconin liiketoimintaan ja taloudelliseen tulokseen, sekä tärkeimmät riskienhallintatoimenpiteet on esitelty laajemmin vuoden 2019 tilinpäätöksen sivuilla 35–36, liitetiedossa 3.5 A) sekä Cityconin verkkosivuilla Hallinnointi-osiossa.

OIKEUDENKÄYNNIT JA VÄLIMIESMENETTELYT

Cityconia vastaan on vireillä joitakin yhtiön liiketoimintaan liittyviä eri perusteilla nostettuja oikeudenkäyntejä ja eri perusteisiin nojaavia oikeudellisia vaateita ja erimielisyyksiä. Yhtiön näkemyksen mukaan ei ole todennäköistä, että näiden oikeudenkäyntien, vaateiden ja erimielisyyksien lopputuloksilla olisi olennaista vaikutusta yhtiön taloudelliseen asemaan.

YHTIÖKOKOUS Varsinainen yhtiökokous 2019

Cityconin varsinainen yhtiökokous 2019 pidettiin 13.3.2019 Espoossa. Kokoukseen osallistui 354 osakkeenomistajaa joko henkilökohtaisesti tai asiamiehensä edustamana ja kokouksessa oli edustettuna 81,6 % yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä.

Varsinainen yhtiökokous vahvisti yhtiön tilinpäätöksen sekä myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle tilikaudelta 2018. Yhtiökokous päätti, ettei osinkoa jaeta varsinaisen yhtiökokouksen päätöksellä ja valtuutti hallituksen päättämään harkintansa mukaan osingonjaosta ja varojen jakamisesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Valtuutuksen perusteella jaettavan osingon määrä on enintään 0,05 euroa osakkeelta ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta jaettavan

pääomanpalautuksen määrä on enintään 0,60 euroa osakkeelta. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen alkuun asti.

Varsinaisen yhtiökokouksen päätökset käyvät ilmi yhtiön verkkosivuilta citycon. com/fi/yhtiokokous2019, missä myös yhtiökokouksen pöytäkirja on saatavilla.

Hallitus

Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön hallitukseen kuuluu viidestä kymmeneen jäsentä, jotka valitaan yhtiökokouksessa yhden (1) vuoden toimikaudeksi, joka päättyy valintaa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä.

Cityconin vuoden 2019 yhtiökokous asetti hallituksen jäsenten lukumääräksi yhdeksän. Yhtiökokous valitsi Cityconin hallitukseen seuraavat jäsenet: Chaim Katzman, Bernd Knobloch, Arnold de Haan, Alexandre (Sandy) Koifman, David Lukes, Andrea Orlandi, Per-Anders Ovin, Ofer Stark ja Ariella Zochovitzky.

Vuonna 2019 hallituksen puheenjohtajana toimi Chaim Katzman ja hallituksen varapuheenjohtajana Bernd Knobloch.

Tilintarkastaja

Yhtiön tilintarkastajana on vuodesta 2006 lähtien toiminut tilintarkastusyhteisö Ernst & Young Oy, jonka ilmoittamana yhtiön päävastuullisena tilintarkastajana toimi vuonna 2019 KHT Mikko Rytilahti.

Toimitusjohtaja

F. Scott Ball on toiminut yhtiön toimitusjohtajana 1.1.2019 alkaen. Cityconin varatoimitusjohtajana toimii talousjohtaja Eero Sihvonen. Heidän henkilötietonsa, työhistoriansa sekä luottamustoimet on esitetty yhtiön verkkosivuilla citycon.com/fi/ johtoryhma. Toimitusjohtajan toimisuhdetta koskevat tiedot käyvät ilmi tilinpäätöksen sivulta 55.

SELVITYS HALLINTO- JA OHJAUSJÄRJESTELMÄSTÄ

Citycon on julkaissut toimintakertomuksesta erillisenä selvityksen Citycon-konsernin hallinto- ja ohjausjärjestelmästä vuodelta 2019. Selvitys on laadittu Arvopaperimarkkinayhdistys ry:n julkaiseman Hallinnointikoodin (Corporate Governance Code 2020) suositusten mukaisesti. Selvitys on saatavilla yhtiön verkkosivuilla citycon.com/ fi/hallinnointi.

OSAKKEET, OSAKEPÄÄOMA JA OSAKKEENOMISTAJAT

Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Joulukuun 2019 lopussa yhtiön liikkeeseen laskettujen osakkeiden lukumäärä oli 177 998 525. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa. Yhtiön osakepääomassa ei tapahtunut muutoksia vuoden 2019 aikana.

Maaliskuussa 2019 Cityconin osakkeiden lukumäärä muuttui osakkeiden yhdistämisen (niin sanottu käänteinen split) seurauksena. Yhtiön osakkeiden kokonaismäärä laski 889 992 628 osakkeesta 177 998 525 osakkeeseen. Yhdistämisessä viisi (5) osaketta yhdistettiin yhdeksi (1) osakkeeksi. Uusi osakkeiden lukumäärä merkittiin kaupparekisteriin 16.3.2019 ja

kaupankäynti yhdistetyillä osakkeilla alkoi 18.3.2019.

Cityconilla oli joulukuun 2019 lopussa 17 396 (17 269) rekisteröityä osakkeenomistajaa, joista 11 oli hallintarekisterin hoitajia. Hallintarekisteröityjen osakkeiden omistajat omistivat noin 141,5 miljoonaa (141,9) yhtiön osaketta eli niiden hallussa oli 79,5 % (79,7 %) yhtiön osake- ja äänimäärästä.

OSAKKEENOMISTAJAT 31.12.2019

% osake- ja äänimäärästä

OSAKKEET JA OSAKEPÄÄOMA

		2019
Osakepääoma kauden alussa	Me	259,6
Osakepääoma kauden lopussa	Me	259,6
Osakkeiden lukumäärä kauden alussa		889 992 628
Osakkeiden lukumäärä kauden lopussa		177 998 525

Lisätietoja yhtiön pörssilistauksesta, osakkeen kaupankäyntimääristä ja hinnasta, markkina-arvosta, osakepääomasta, suurimmista rekisteröidyistä osakkeenomistajista, osakkeiden omistuksen jakautumisesta ja osakeantioikaistusta keskimääräisestä osakemäärästä löytyvät taloudellisen katsauksen sivuilta 37–38 sekä 26.

OSINKO JA PÄÄOMAN PALAUTUS

Cityconin vuonna 2019 maksamat osingot tilikaudelta 2018 sekä pääoman palautukset vuonna 2019:

MAKSETUT OSINGOT JA PÄÄOMAN PALAUTUKSET 31.12.2019 1)

	Täsmäytyspäivä	Maksupäivä	euroa / osake
Osinko tilikaudelta 2018	22.3.2019	29.3.2019	0,05
Pääoman palautus Q1	22.3.2019	29.3.2019	0,1125
Pääoman palautus Q2	21.6.2019	28.6.2019	0,1625
Pääoman palautus Q3	23.9.2019	01.10.2019	0,1625
Pääoman palautus Q4	19.12.2019	30.12.2019	0,1625
Yhteensä			0,65

1) Varsinaisen yhtiökokouksen 2019 antamaan valtuutukseen perustuva hallituksen päätös

HALLITUKSEN VALTUUTUKSET

Edellä selostetun hallituksen varojenjakovaltuutuksen lisäksi yhtiön hallituksella oli katsauskauden lopussa voimassa kaksi 13.3.2019 pidetyn varsinaisen yhtiökokouksen antamaa valtuutusta:

– Hallitus voi päättää enintään 17 miljoonan osakkeen antamisesta tai Suomen osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta, mikä vastasi noin 9,55 % yhtiön kaikista osakkeista katsauskauden

lopussa. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin enintään 30.6.2020 asti. –Hallitus voi päättää omien osakkeiden hankkimisesta ja/tai pantiksi ottamisesta yhdessä tai useammassa erässä. Hankittavien ja/tai pantiksi otettavien omien osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään 10 miljoonaa osaketta, joka vastasi noin 5,62 % yhtiön kaikista osakkeista katsauskauden lopussa. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen

saakka, kuitenkin enintään 30.6.2020 asti.

Vuonna 2019 hallitus käytti viisi kertaa valtuutustaan hankkia omia osakkeitaan ja luovuttaa hankitut osakkeet. Hankinnat ja luovutukset tehtiin erokorvauksien ja yhtiön osakepalkkiojärjestelmien perusteella ansaittujen palkkioiden maksamiseksi järjestelmien ehtojen ja osakkaiden takaisinosto-ohjelman mukaisesti:

Ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä 2018-2020

– Yhtiö hankki yhteensä 15 702 omaa osakettaan ja luovutti ne 8.5.2019 kahdelle henkilölle

Sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2015

– Yhtiö hankki yhteensä 20 000 omaa osaketta ja luovutti ne 8.5.2019 kolmelle henkilölle

Erokorvaukset

– Yhtiö hankki ja yhteensä 25 000 osaketta ja luovutti ne 8.5.2019 kahdelle henkilölle

Osakehankinnat tehtiin aikavälillä 25.4.- 2.5.2019.

OMAT OSAKKEET

Yhtiöllä oli katsauskauden aikana hallussaan yhteensä 60 702 yhtiön omaa osaketta, jotka yhtiö luovutti ennen katsauskauden loppua osakepalkkiojärjestelmien palkkioiden sekä erokorvauksien maksamiseksi edellä kohdassa Hallituksen valtuutukset selostetun mukaisesti. Katsauskauden lopussa yhtiöllä tai sen tytäryhteisöillä ei ollut hallussaan yhtiön omia osakkeita.

LIPUTUSILMOITUKSET

Yhtiö ei vastaanottanut vuoden 2019 aikana arvopaperimarkkinalain 9 luvun 5 §:n mukaisia liputusilmoituksia.

OSAKKEISIIN LIITTYVIÄ TAPAHTUMIA Osakassopimukset

Gazit-Globe Ltd. ja Canada Pension Plan Investment Board European Holdings S.á.r.l. (CPPIBEH) ovat 12.5.2014 allekirjoittaneet Cityconiin liittyviä hallinnointiasioita koskevan sopimuksen.

Cityconin saaman tiedon mukaan Gazit-Globe Ltd. ja CPPIBEH ovat sitoutuneet äänestämään Cityconin yhtiökokouksissa Cityconin hallituksen jäsenten nimityksestä niin, että Gazit-Globe Ltd. tulee nimittämään vähintään kolme hallituksen jäsentä ja CPPIBEH vähintään kaksi jäsentä. Yhden CPPIBEH:n nimittämistä jäsenistä tulee olla riippumaton sekä CPPIBEH:stä että Cityconista. Hallinnointisopimuksen osapuolet ovat sopineet parhaansa mukaan pyrkivänsä varmistamaan, että CPPIBEH:n nimeämät hallituksen jäsenet valitaan myös Cityconin hallituksen kulloinkin mahdollisesti perustamiin valiokuntiin, mukaan lukien yhden jäsenen valinta hallituksen nimitys- ja palkitsemisvaliokuntaan. Mikäli CPPIBEH:n nimeämä hallituksen jäsen ei ole hallituksen nimitys- ja palkitsemisvaliokunnan jäsen kolmen kuukauden ajanjaksolla minkä tahansa Cityconin vuotuisen tilikauden aikana, tiettyjä poikkeuksia lukuun ottamatta, Gazit-Globe Ltd. tulee tukemaan CPPIBEH:n ehdotusta Cityconin yhtiökokoukselle hallituksen nimitys- ja palkitsemisvaliokunnan korvaavan osakkeenomistajien nimitystoimikunnan perustamisesta sekä äänestämään tämän ehdotuksen puolesta.

Gazit-Globe Ltd. on myös, tietyin poikkeuksin, myöntänyt CPPIBEH:lle rajoitetun oikeuden myydä osakkeitaan (ns. tag-along right) Gazit-Globe Ltd.:n mahdollisen osakemyynnin yhteydessä, mikäli myytävät osakkeet edustavat yli 5 % Cityconin osakkeista minkä tahansa 12 kuukauden ajanjakson aikana.

Cityconin saaman tiedon mukaan Gazit-Globe Ltd. ja CPPIBEH ovat saaneet Finanssivalvonnalta lausunnot, joiden mukaan hallinnointisopimus ei sellaisenaan merkitse yksissä tuumin toimimista, eikä siitä siten synny osapuolille velvollisuutta tehdä pakollinen julkinen ostotarjous Cityconin osakkeista.

Hallinnointisopimuksen voimassaolo päättyy 10 vuoden kuluttua sopimuksen päiväyksestä, tai kun CPPIBEH:n suora tai välillinen omistusosuus laskee vähintään 30 peräkkäiseksi päiväksi alle 10 % Cityconin osakkeista, tai kun Gazit-Globe Ltd.:n suora tai välillinen omistusosuus laskee 30 peräkkäiseksi päiväksi alle 20 % Cityconin osakkeista.

Lisätietoa Gazit-Globe Ltd.:n ja CPPI-BEH:n välisestä sopimuksesta on saatavilla yhtiön verkkosivuilta

citycon.com/fi/osakassopimukset.

Yhtiön tiedossa ei ole muita osakassopimuksia.

KANNUSTINJÄRJESTELMÄT Pitkän aikavälin osakepohjaiset kannustinjärjestelmät

Cityconilla on kuusi pitkän aikavälin osakepohjaista kannustinjärjestelmää konsernin avainhenkilöille:

sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022
toimitusjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2018–2021
ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä 2018–2020
sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2018–2020
osakepalkkiojärjestelmä 2015 ja
sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2015.

Pitkän aikavälin osakepohjaisten kannustinjärjestelmien pääehdot on selostettu liitetiedossa 1.6 tilinpäätöksen sivuilla 55–57.

Joulukuussa 2019 Cityconin hallitus päätti uudesta konsernin avainhenkilöiden sitouttavasta osakepalkkiojärjestelmästä 2020–2022. Osakepalkkiojärjestelmä on suunnattu valikoiduille avainhenkilöille, pois lukien toimitusjohtaja ja muut konsernin johtoryhmän jäsenet.

Osakepohjaisten kannustinjärjestelmien ehdot ovat saatavilla yhtiön verkkosivuilla citycon.com/fi/palkitseminen.

HALLITUKSEN JA JOHDON OMISTAMAT OSAKKEET JA OPTIO-OIKEUDET

Yhtiön hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäsenet omistivat 31.12.2019 yhteensä 226 233 yhtiön osaketta. Näiden osakkeiden osuus kaikista osakkeista ja osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä oli 0,13 %.

Hallituksen jäsenet eivät ole mukana yhtiön osakepohjaisissa kannustinjärjestelmissä.

Tiedot yhtiön hallituksen, toimitusjohtajan ja muiden johtoryhmän jäsenten osakeomistuksesta käyvät ilmi yhtiön verkkosivulta citycon.com/fi/johdon-omistukset.

KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT

5.2.2020 julkaistiin, että Citycon on sopinut ostavansa kolme kauppakeskusta käsittävän portfolion Norjassa. Transaktion arvo on yhteensä noin 145 miljoonaa euroa.

Helsinki, 5. helmikuuta 2020 Citycon Oyj Hallitus

EPRA:N TUNNUSLUVUT

EPRA (European Public Real Estate Association) on eurooppalaisten pörssinoteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö. Citycon on EPRA:n aktiivinen jäsen. EPRA:n tavoitteena on saada eurooppalaisille listatuille kiinteistösijoitusyhtiöille lisää sijoittajia. Järjestö myös edistää laskentatoimea, talousraportointia ja hallinnointia koskevien parhaiden käytäntöjen käyttöönottoa sijoittajille annettavan tiedon laadun varmistamiseksi ja eri yritysten vertailtavuuden parantamiseksi. Parhaat käytännöt luovat myös pohjan toimialan tulevaisuutta määrittelevälle keskustelulle ja päätöksenteolle. Lisäksi EPRA julkaisee yhteistyössä FTSE:n kanssa Euroopan ja Pohjois-Amerikan suurimpien pörssinoteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden kehitystä kuvaavaa FTSE EPRA/NAREIT -indeksiä. Citycon on mukana FTSE EPRA -indeksissä, mikä lisää Cityconin kansainvälistä kiinnostavuutta sijoituskohteena.

Citycon noudattaa raportointikäytännöissään ja myös vastuullisuusraportoinnissaan EPRA:n suosituksia. Tilinpäätöksen tässä osiossa käsitellään EPRA-tunnuslukuja ja niiden laskentaa. Lisätietoja EPRA:sta ja EPRA:n suosituksista löytyy EPRA:n verkkosivuilta osoitteesta www.epra.com.

EPRA:N TUNNUSLUVUT

	Liite	2019	2018	2017	2016	2015
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me	1	145,6	143,5	152,3	151,1	130,8
Oikaistu operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me 2)	1	143,9	143,5	152,3	151,1	130,8
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR 1)	1	0,818	0,806	0,856	0,849	0,865
Oikaistu operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR 1) 2)	1	0,809	0,806	0,856	0,849	0,865
Nettovarallisuus/osake (EPRA NAV per share), EUR 1)	2	12,28	12,95	13,57	14,11	13,68
Oikaistu nettovarallisuus/osake (EPRA NNNAV per share), EUR 1)	2	10,97	11,90	11,84	12,33	12,28
Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon sisältäen vapaista tiloista aiheutuvat kustannukset (EPRA Cost Ratio (including direct vacancy costs)), %	3	14,1	17,1	18,7	17,6	20,3
Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon vähennettynä vapaista tiloista aiheutuvilla kustannuksilla (EPRA Cost Ratio (excluding direct vacancy costs)), %	3	11,7	15,1	16,5	15,5	18,5
EPRA:n alkunettotuotto, %	4	5,3	5,2	5,2	5,5	5,4
EPRA:n "topped-up" alkunettotuotto, %	4	5,4	5,2	5,3	5,6	5,5
EPRA:n vajaakäyttöaste, %	5	4,5	3,6	4,0	3,7	3,1

1) Tunnusluku on vertailukausien osalta oikaistu vastaamaan uutta osakemäärää osakkeiden yhdistämisen (käänteinen split) seurauksena, joka tehtiin maaliskuussa 2019.

2) Oikaistu tunnusluku sisältää hybridilainan maksetut sekä kirjaamattomat kertyneet korot ja jaksotetut palkkiot.

EUR

OIKAISTUN NETTO-VARALLISUUDEN KEHITYS

% KEHITYS

1. OPERATIIVINEN TULOS (EPRA EARNINGS) JA OPERATIIVINEN TULOS/OSAKE (EPRA EPS, BASIC)

EPRA Earnings (operatiivinen tulos) on kiinteistösijoitusyhtiön toiminnallinen tulos, johon ei sisälly operatiiviseen liiketoimintaan kuulumattomia eriä kuten sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksia, myyntivoittoja tai -tappioita tai muita ei-operatiivisia eriä. EPRA Earnings

		2019			2018
	Me	Keski määräinen osakemäärä (1 000)	/ osake, euroa	Me	Keski määräinen osakemäärä (1 000)	/ osake, euroa
Tilikauden tulos IFRS konsernituloslas kelman mukaan	8,9	177 997	0,050	16,6	177 997	0,093
-/+ Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistö jen arvostuksesta käypään arvoon	121,9	177 997	0,685	72,5	177 997	0,407
+/- Nettotappiot/-voitot sijoitus kiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon	-1,5	177 997	-0,009	0,2	177 997	0,001
+/- Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut kulut	-	177 997	-	10,3	177 997	0,058
+ Lainojen ja rahoitusinstrumenttien aikaisesta päättämisestä syntyneet kulut	7,9	177 997	0,044	21,4	177 997	0,120
-/+ Rahoituserien käyvän arvon voitot/tappiot	-2,6	177 997	-0,015	-1,1	177 997	-0,006
+/- Osuus yhteis- ja osakkuusyritysten ei-operatiivisista tappioista ja voitoista	19,5	177 997	0,109	17,9	177 997	0,100
-/+ Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot	-8,5	177 997	-0,048	5,7	177 997	0,032
+/- Määräysvallattomien omistajien osuus edellä esitetyistä eristä	-	177 997	-	-	177 997	-
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic)	145,6	177 997	0,818	143,5	177 997	0,806
-/+ Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot	-1,7	177 997	-0,010	-	177 997	-
Oikaistu operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic)	143,9	177 997	0,809	143,5	177 997	0,806

Tunnusluku on vertailukauden osalta oikaistu vastaamaan uutta osakemäärää osakkeiden yhdistämisen (käänteinen split) seurauksena, joka tehtiin maaliskuussa 2019.

Operatiivinen tulos kasvoi 2,1 miljoonaa euroa ja operatiivinen tulos/osake oli 0,818 euroa. Operatiivista tulosta kasvattivat alemmat hallinnon kulut ja rahoituskulut sekä valmistunut kehityshanke Mölndalissa ja positiivinen vertailukelpoisten kohteiden kehitys. Toisaalta toissijaisten kiinteistöjen myynnit, korkeammat verot ja heikentyneet NOK ja SEK valuuttakurssit heikensivät tulosta.

-tunnusluku on erityisen tärkeä sijoittajille, jotka haluavat arvioida missä määrin operatiiviset tulot tukevat osingonmaksua.

Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) voidaan laskea myös tuloslaskelmasta ylhäältä alas. Seuraavassa taulukossa on esitetty operatiivisen tuloksen laskelma tällä tavalla. Tämä tapa esittää myös operatiivisen liikevoiton (Direct Operating Profit).

	2019				2018
	Me	Keski määräinen osakemäärä (1 000)	/ osake, euroa	Me	Keski määräinen osakemäärä (1 000)	/ osake, euroa
Nettovuokratuotto	217,4	177 997	1,222	214,9	177 997	1,207
Operatiiviset hallinnon kulut	-26,8	177 997	-0,150	-28,0	177 997	-0,158
Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	2,8	177 997	0,016	0,8	177 997	0,005
Operatiivinen liikevoitto	193,5	177 997	1,087	187,6	177 997	1,054
Operatiiviset rahoituskulut (netto)	-48,9	177 997	-0,275	-50,1	177 997	-0,282
Operatiivinen osuus yhteis- ja osakkuusyritysten voitoista/tappioista	2,8	177 997	0,016	5,3	177 997	0,030
Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot	-2,0	177 997	-0,011	-0,2	177 997	-0,001
Operatiiviset laskennalliset verot	0,1	177 997	0,001	0,9	177 997	0,005
Operatiivinen määräysvallattomien omistajien osuus	0,0	177 997	0,000	0,0	177 997	0,000
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic)	145,6	177 997	0,818	143,5	177 997	0,806
Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot	-1,7	177 997	-0,010	-	177 997	-
Oikaistu operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic)	143,9	177 997	0,809	143,5	177 997	0,806

Tunnusluku on vertailukauden osalta oikaistu vastaamaan uutta osakemäärää osakkeiden yhdistämisen (käänteinen split) seurauksena, joka tehtiin maaliskuussa 2019.

OPERATIIVISEN TULOKSEN MUUTOS

1 Nettovuokratuotto

2 Operatiiviset rahoituskulut (netto)
3 Operatiiviset hallinnon kulut
4 Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
5 Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat ja laskennalliset verot

6 Muut operatiiviset erät

2. NETTOVARALLISUUS / OSAKE (EPRA NAV PER SHARE) JA OIKAISTU NETTOVARALLISUUS / OSAKE (EPRA NNNAV PER SHARE)

Nettovarallisuus (EPRA NAV) ilmaisee kiinteistöyhtiön nettovarallisuuden käyvän arvon. Tunnusluvun perustana on oletus, että kiinteistöomaisuuden omistus ja käyttö on pitkäaikaista, ja sillä voidaan verrata nettovarallisuuden käyvän arvon kehitystä kiinteistöyhtiön osakkeen arvon kehitykseen. Cityconin osakkeen arvo päivän päätöskurssilla 31.12.2019 oli 9,365 euroa.

EPRA NAV -tunnusluvun tarkoitus on heijastaa yrityksen käypää arvoa toiminnan jatkuvuusperiaatteen (going concern) pohjalta, joten siihen ei lueta mitään tulevista myynneistä johtuvia eriä (kuten myynneistä syntyviä laskennallisia veroja) eikä rahoitusinstrumenttien käypiä arvoja. Rahoitusinstrumenttien käypä arvo eli suojausinstrumenttien arvostaminen markkinahintaan on nolla, kun instrumentit pidetään eräpäivään asti. Sen takia niiden käypä arvo tilinpäätöshetkellä on eliminoitu EPRA NAV- tunnusluvusta.

Oikaistu nettovarallisuus (EPRA NNNAV) sisältää laskennalliset verovelat ja rahoitusinstrumenttien käyvän arvon, joten sillä mitataan kiinteistöyhtiön sen hetkistä käypää arvoa tilinpäätöshetkellä. EPRA NNNAV heijastaa siis yrityksen nettovarallisuuden käypää arvoa yhtenä päivänä, kun taas EPRA NAV heijastaa nettovarallisuuden käypää arvoa toiminnan jatkuvuusperiaatteen mukaisesti. EPRA NNNAV ei kuitenkaan ole realisoinnissa käytettävä nettovarallisuuden arvo (liquidation NAV), koska varallisuuden ja velkojen käyvät arvot eivät perustu niiden realisointiin. FINANCIAL REVIEW / EPRA PERFORMANCE MEASURES 21. Worknumber

NETTOVARALLISUUDEN MUUTOS (EPRA NAV)

EUR

1 Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic)
2 Ei-operatiivinen tulos
3 Muuntoerot
4 Osingonjako ja pääomanpalautus
5 Muut muutokset

Osakekohtainen nettovarallisuus (EPRA NAV per share) laski 0,67 euroa 12,28 euroon johtuen käyvän arvon tappioista ja valuuttakurssien muutoksista. Oikaistu osakekohtainen nettovarallisuus laski 0,93 euroa 10,97 euroon johtuen joukkolainojen korkeammasta jälkimarkkinahinnasta.

	2019				2018
	Me	Osakkeiden lukumäärä tilinpäätös päivänä (1 000)	/ osake, euroa	Me	Osakkeiden lukumäärä tilinpäätös päivänä (1 000)	/ osake, euroa
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma	1 978,4	177 999	11,11	2 088,9	177 999	11,74
Laskennallinen vero sijoituskiinteis töjen käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta	294,5	177 999	1,65	302,6	177 999	1,70
Liikearvo joka on syntynyt lasken nallisista veroveloista	-85,8	177 999	-0,48	-85,1	177 999	-0,48
Rahoitusinstrumenttien käypä arvo	-1,4	177 999	-0,01	-1,1	177 999	-0,01
Nettovarallisuus (EPRA NAV)	2 185,7	177 999	12,28	2 305,3	177 999	12,95
Laskennallinen vero sijoituskiinteis töjen käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta	-294,5	177 999	-1,65	-302,6	177 999	-1,70
Liikearvo joka on syntynyt lasken nallisista veroveloista	85,8	177 999	0,48	85,1	177 999	0,48
Joukkolainojen ja pääomalainojen jälkimarkkinahinnan ja käyvän arvon erotus 1)	-26,4	177 999	-0,15	29,3	177 999	0,16
Rahoitusinstrumenttien käypä arvo	1,4	177 999	0,01	1,1	177 999	0,01
Oikaistu nettovarallisuus (EPRA NNNAV)	1 952,1	177 999	10,97	2 118,2	177 999	11,90

Tunnusluku on vertailukauden osalta oikaistu vastaamaan uutta osakemäärää osakkeiden yhdistämisen (käänteinen split) seurauksena, joka tehtiin maaliskuussa 2019.

1) EPRA:n suositusten mukaista oikaistua nettovarallisuutta laskettaessa omaa pääomaa oikaistaan EPRA:n ohjeen mukaisesti siten, että joukkolainojen arvo perustuu jälkimarkkinoiden hintatasoon. Cityconin laskentapolitiikan mukainen joukkolainojen tasearvo ja käypä arvo poikkeavat tästä jälkimarkkinahinnasta. Joukkolainojen jälkimarkkinahinnan ja käyvän arvon erotus 31.12.2019 oli -26,4 miljoonaa euroa (29,3).

3. OPERATIIVISET KUSTANNUKSET SUHTEESSA BRUTTOVUOKRATUOTTOON (EPRA COST RATIOS)

Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon –tunnusluvut (EPRA Cost Ratios) mittaavat olennaisia operatiivisia sekä hallinnon kuluja ja antavat tunnistettavan ja ymmärrettävän vertailukohdan yhtiön kustannusanalyysille. Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon sisältäen vapaista tiloista aiheutuvat operatiiviset kustannukset -tunnusluku (EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset)) sisältää kaikki

hallinnon kulut ja operatiiviset kustannukset IFRS –tilinpäätöksessä, ja lisäksi osuuden yhteisyritysten hallinnon kuluista ja operatiivisista kustannuksista (vähennettynä palvelutuotoilla). Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon pois lukien vapaista tiloista aiheutuvat operatiiviset kustannukset -tunnusluku (EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön kustannukset)) lasketaan samaan tapaan, mutta tunnusluvusta vähennetään vapaista tiloista aiheutuvat kustannukset. Molemmat tunnusluvut lasketaan suhteessa bruttovuokratuottoon, josta on vähennetty maanvuokrakustannukset ja johon on lisätty osuus yhteisyritysten bruttovuokratuotoista vähennettynä maanvuokrakustannuksilla.

Me	2019	2018
Sisältyy:
Hallinnon kulut 1) 2)	24,2	25,6
Hoitokulut ja vuokraustoiminnan muut kulut vähennettynä käyttökorvaus- ja palvelukustannuksilla	69,9	79,1
Palvelukustannukset vähennettynä käyttökorvaus- ja palvelutuotoilla	13,7	14,6
Hallinnointipalkkiot vähennettynä toteutuneella/arvioidulla voitolla	-2,4	-2,0
Muut operatiiviset tuotot/veloitukset, joilla katetaan kuluja vähennettynä niihin liittyvällä voitolla	-9,6	-10,7
Osuus yhteisyrityksien operatiivisista kustannuksista	5,0	4,5
Ei sisälly:
Maanvuokrakulut	-5,4	-6,0
Palvelukustannuksia kattavat tuotot, jotka veloitetaan vuokrana, mutta ei laskuteta erikseen	-59,3	-60,9
Osuus yhteisyrityksien poistoista, maanvuokrakuluista ja palvelukustannuksia kattavista tuotoista, jotka veloitetaan vuokrana, mutta ei laskuteta erikseen	-1,8	-1,9
EPRA Costs (sisältäen vajaakäytön kustannukset) (A)	34,2	42,4
Vapaista tiloista aiheutuvat operatiiviset kustannukset	-5,9	-5,1
EPRA Costs (pois lukien vajaakäytön kustannukset) (B)	28,3	37,4
Bruttovuokratuotto vähennettynä maanvuokrakuluilla	226,7	231,0
Lisätään osuus yhteisyrityksistä (bruttovuokratuotto vähennettynä maanvuokra kuluilla ja bruttovuokratuottoon sisältyvillä palvelukustannuksia kattavilla tuotoilla)	15,3	16,7
Bruttovuokratuotto (C)	242,0	247,7
EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset) (A/C), %	14,1	17,1
EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön kustannukset) (B/C), %	11,7	15,1

1) Hallinnon kuluista on netotettu aktivoidut kulut, suuruudeltaan 3,8 milj. euroa vuonna 2019 ja 5,0 milj. euroa vuonna 2018. Cityconin periaatteena on aktivoida muun muassa kiinteistökehityshankkeisiin ja merkittäviin ohjelmistohankkeisiin liittyviä kustannuksia.

2) Johdon ja organisaation muutoksista aiheutuneet kulut 2,6M€ vuonna 2019 eivät sisälly hallinnon kuluihin. Vuonna 2018 johdon muutoksista aiheutuneet kulut olivat 2,4M€.

4. EPRA:N ALKUNETTOTUOTTO, % JA EPRA:N "TOPPED-UP" ALKUNETTOTUOTTO, %

EPRA:n alkunettotuotot kuvaavat kiinteistökannan vuokrantuottokykyä.

EPRA:n alkunettotuotto, % lasketaan jakamalla tilinpäätöshetkellä voimassaolevan vuokrasopimuskannan nettovuokratuotto valmiille kiinteistökannalle valmiin kiinteistökannan bruttomarkkina-arvolla. EPRA:n alkunettotuottojen laskenta ei sisällä Kista Galleriaa.

Oikaistussa alkunettotuotossa (EPRA:n "topped-up" alkunettotuotto) nettovuokratuottoa oikaistaan kuvaamaan vuokraa esimerkiksi vuokravapaiden jaksojen tai vuokranalennusten päättymisen jälkeen.

Me	31.12.2019	31.12.2018
Ulkopuolisen arvioijan määrittämä sijoituskiinteistöjen käypä arvo	4 091,9	4 192,6
Vähennettynä kehityshankkeilla, käyttämättömillä rakennusoikeuksil
la ja rakennusoikeuden kautta arvioiduilla kohteilla	-196,4	-170,4
Valmis kiinteistökanta	3 895,6	4 022,2
Lisättynä arvioiduilla ostajan transaktiokuluilla	66,9	70,6
Bruttoarvo valmiille kiinteistökannalle (A)	3 962,5	4 092,8
Annualisoitu bruttovuokratuotto valmiille kiinteistökannalle	279,8	283,2
Kiinteistökannan hoitokulut	-68,9	-72,3
Annualisoitu nettovuokratuotto (B)	210,9	211,0
Lisättynä oletetuilla päättyvillä vuokravapailla jaksoilla ja muilla vuokrakannustimilla	1,9	2,9
Annualisoitu nettovuokratuotto alennusten päätyttyä (C)	212,9	213,9
EPRA:n alkunettotuotto, % (B/A)	5,3	5,2
EPRA:n "topped-up" alkunettotuotto, % (C/A)	5,4	5,2

EPRA Cost Ratio parani 14,1 prosenttiin (17,1)

EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset) laski 14,1 %:iin ja EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön kustannukset) laski 11,7 %:iin edellisestä vuodesta. Lasku johtui lähinnä alemmista operatiivisista kustannuksista, joihin vaikutti osaltaan IFRS 16 Vuokrasopimukset -standardin käyttöönotto kustannuksia pienentävästi.

EPRA:n alkunettotuotot nousivat

EPRA:n alkunettotuotot nousivat vuoden aikana kiinteistökannan käyvän arvon muutoksen vuoksi.

5. EPRA:N VAJAAKÄYTTÖASTE, %

EPRA:n vajaakäyttöaste kuvaa vajaakäytön vuoksi saamatta jäänyttä osuutta täydestä vuokratulosta.

EPRA:n mukainen vajaakäyttöaste lasketaan jakamalla tyhjillään olevien tilojen arvioitu vuokra-arvo koko kiinteistökannan arvioidulla vuokra-arvolla, jos kaikki tilat olisi vuokrattu. EPRA:n mukainen vajaakäyttöaste lasketaan samalla periaatteella kuin Cityconin raportoima taloudellinen vuokrausaste.

Me	31.12.2019	31.12.2018
Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo vapaille tiloille	13,3	11,0
÷ Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo koko kiinteistökannalle	293,4	303,2
EPRA:n vajaakäyttöaste, %	4,5	3,6

EPRA:n vajaakäyttöaste lähellä viime vuoden tasoa

EPRA:n mukainen koko kiinteistökannan vajaakäyttöaste vuoden 2019 päätteeksi oli 4,5 prosenttia. Vajaakäyttö nousi hieman Norjassa sekä Ruotsissa & Tanskassa.

6. KIINTEISTÖIHIN LIITTYVÄT INVESTOINNIT

Me	2019	2018
Hankinnat	1,2	69,6
Kehityshankkeet	70,2	51,1
Vertailukelpoiset kohteet	25,8	28,0
Investoinnit myytyihin kohteisiin	0,1	0,4
Muut mukaan lukien aktivoidut korot	3,3	3,0
Investoinnit yhteensä	100,5	152,0

Taulukossa esitetyt investoinnit on jaettu EPRA suositusten mukaisesti ja koostuvat Liitteen 2.1 'Sijoituskiinteistöt' eristä Hankinnat, Investoinnit ja Aktivoidut korot. Investoinnit sisältävät sekä tuloa tuottavia että arvoa ylläpitäviä investointeja.

Hankinnat sisältävät 0,3 miljoonaa euroa hankintamenoa ja 0,8 miljoonaa euroa investointeja. Vuonna 2018 hankinnat-portfolion kiinteistöihin kohdistui 1,2 miljoonaa euroa investointeja, ja lisäksi 68,4 miljoonaa euroa hankintamenoa.

7. OPERATIIVINEN (EPRA EARNINGS) VIIDEN VUODEN TULOS

Me	2019	2018	2017	2016	2015
Tilikauden tulos IFRS konsernituloslaskelman mukaan	8,9	16,6	87,4	160,4	108,8
+/- Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon	121,9	72,5	42,9	-25,9	-7,3
-/+ Nettovoitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä	-1,5	0,2	-6,0	-4,3	17,1
+ Liiketoimintojen hankinnoista ja sijoituskiinteistöjen myynneistä aiheutuneet transaktiokulut	-	-	-	-	7,5
-/+ Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut kulut	-	10,3	12,8	4,4	9,2
-/+ Rahoituserien käyvän arvon voitot/tappiot sekä lainojen ja rahoitusinstrumenttien aikaisesta päättämisestä syntyneet kulut	5,3	20,3	2,0	5,9	6,1
+/- Osuus yhteis- ja osakkuusyritysten ei-operatiivisista tappioista ja voitoista	19,5	17,9	6,9	-10,4	-16,9
-/+ Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot	-8,5	5,7	5,8	20,2	5,8
+/- Määräysvallattomien omistajien osuus edellä esitetyistä eristä	-	-	0,5	0,7	0,5
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic)	145,6	143,5	152,3	151,1	130,8
-/+ Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot	-1,7	-	-	-	-
Oikaistu operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic)	143,9	143,5	152,3	151,1	130,8
Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä, milj. kpl 1)	177 997	177 997	177 998	177 999	151 099
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR 1)	0,818	0,806	0,856	0,849	0,865
Oikaistu operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR 1)	0,809	0,806	0,856	0,849	0,865

1) Tunnusluku on vertailukausien osalta oikaistu vastaamaan uutta osakemäärää osakkeiden yhdistämisen (käänteinen split) seurauksena, joka tehtiin maaliskuussa 2019.

Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) voidaan laskea myös konsernituloslaskelmasta ylhäältä alas. Seuraavassa taulukossa on esitetty operatiivisen tuloksen laskelma tällä tavalla. Tämä tapa esittää myös operatiivisen liikevoiton (Direct Operating Profit).

Me	2019	2018	2017	2016	2015
Nettovuokratuotto	217,4	214,9	228,5	224,9	199,6
Operatiiviset hallinnon kulut	-26,8	-28,0	-29,1	-28,2	-27,0
Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	2,8	0,8	1,1	1,8	2,7
Operatiivinen liikevoitto	193,5	187,6	200,5	198,5	175,4
Operatiiviset rahoituskulut (netto)	-48,9	-50,1	-54,4	-51,7	-46,2
Operatiivinen osuus yhteis- ja osakkuusyritysten
voitoista/tappioista	2,8	5,3	6,2	4,4	2,6
Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot	-2,0	-0,2	-0,8	-0,7	-0,4
Operatiiviset laskennalliset verot	0,1	0,9	0,7	0,7	0,6
Operatiivinen määräysvallattomien omistajien osuus	0,0	0,0	0,0	-0,1	-1,1
Operatiivinen tulos	145,6	143,5	152,3	151,1	130,8
Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot	-1,7	-	-	-	-
Oikaistu operatiivinen tulos	143,9	143,5	152,3	151,1	130,8
Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä, milj. kpl 1)	177 997	177 997	177 998	177 999	151 099
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR 1)	0,818	0,806	0,856	0,849	0,865
Oikaistu operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR 1)	0,809	0,806	0,856	0,849	0,865

1) Tunnusluku on vertailukausien osalta oikaistu vastaamaan uutta osakemäärää osakkeiden yhdistämisen (käänteinen split) seurauksena, joka tehtiin maaliskuussa 2019.

OPERATIIVISET TUNNUSLUVUT

KÄYPÄ ARVO

	Kiinteistöjen lukumäärä, kpl	Käypä arvo, Me		Käyvän arvon muutos, Me	Keskimääräinen tuottovaatimus, %		Keskimääräinen markkinavuokra, EUR/m2 /kk
	31.12.2019	31.12.2019	31.12.2018	2019	31.12.2019	31.12.2018	31.12.2019
Kauppakeskukset, Suomi & Viro	12	1 843,9	1 835,4	-56,0	-	-	-
Muut kauppapaikat, Suomi & Viro	1	2,9	2,3	0,5	-	-	-
Suomi & Viro, yhteensä	13	1 846,8	1 837,7	-55,5	5,3	5,5	30,2
Kauppakeskukset, Norja	15	1 332,9	1 328,6	-29,2	-	-	-
Vuokratut kauppakeskukset, Norja 1)	1	-	-	-	-	-	-
Norja, yhteensä	16	1 332,9	1 328,6	-29,2	5,5	5,4	22,6
Kauppakeskukset, Ruotsi & Tanska	10	929,5	964,9	-31,4	-	-	-
Ruotsi & Tanska, yhteensä	10	929,5	964,9	-31,4	5,4	5,2	25,5
Kauppakeskukset, yhteensä	38	4 106,2	4 129,0	-116,5	-	-	-
Muut kauppapaikat, yhteensä	1	2,9	2,3	0,5	-	-	-
Sijoituskiinteistöt, yhteensä	39	4 109,1	4 131,3	-116,0	5,4	5,4	26,5
Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16)	-	51,1	-	-6,0	-	-	-
Sijoituskiinteistöt taseessa, yhteensä	-	4 160,2	4 131,3	-121,9	5,4	5,4	26,5
Kista Galleria, 50 %	1	275,1	291,1	-17,7	-	-	-
Sijoituskiinteistöt taseessa ja Kista Galleria (50 %), yhteensä	40	4 435,3	4 422,4	-139,6	5,3	5,3	26,9

1) Vuokrattujen kohteiden arvo kirjataan aineettomiin oikeuksiin IFRS-säännösten mukaisesti.

VERTAILUKELPOISET KOHTEET

	Kiinteistöjen lukumäärä, kpl	Käypä arvo, Me		Käyvän arvon muutos, Me	Keskimääräinen tuottovaatimus, %		Keskimääräinen markkinavuokra, EUR/m2 /kk
	31.12.2019	31.12.2019	31.12.2018	2019	31.12.2019	31.12.2018	31.12.2019
Kauppakeskukset, Suomi & Viro	7	1 436,5	1 452,5	-27,8	-	-	-
Muut kauppapaikat, Suomi & Viro	1	2,9	2,3	0,5	-	-	-
Suomi & Viro, yhteensä	8	1 439,4	1 454,8	-27,2	5,2	5,3	31,4
Kauppakeskukset, Norja	13	1 025,1	1 023,8	-14,1	-	-	-
Vuokratut kauppakeskukset, Norja 1)	1	-	-	-	-	-	-
Norja, yhteensä	14	1 025,1	1 023,8	-14,1	5,5	5,4	22,7
Kauppakeskukset, Ruotsi & Tanska	8	737,9	766,8	-23,1	-	-	-
Ruotsi & Tanska, yhteensä	8	737,9	766,8	-23,1	5,3	5,1	25,6
Vertailukelpoiset kohteet, yhteensä	30	3 202,4	3 245,4	-64,5	5,3	5,3	27,2
Vertailukelpoisten kohteiden sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16)	-	50,4	-	-5,5	-	-	-
Vertailukelpoiset kohteet taseessa, yhteensä	30	3 252,8	3 245,4	-70,0	5,3	5,3	27,2

1) Vuokrattujen kohteiden arvo kirjataan aineettomiin oikeuksiin IFRS-säännösten mukaisesti. ²⁸

KESKIVUOKRA 1)

	Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika, vuotta	Keskimääräinen vuokra, EUR/m2 /kk
	31.12.2019	31.12.2019
Suomi & Viro	3,3	25,8
Norja	3,1	21,7
Ruotsi & Tanska	3,0	22,1
Yhteensä	3,2	23,3

1) Sisältää Kista Gallerian 50 %.

VUOKRATUOTOT LIIKETOIMINTAYKSIKÖITTÄIN

		Bruttovuokratuotot, Me		Nettovuokratuotot, Me
	2019	2018	2019	2018
Suomi & Viro	98,3	102,8	94,4	96,9
Norja	80,9	84,7	75,4	74,3
Ruotsi & Tanska	52,9	49,5	47,3	43,5
Muut	-	-	0,3	0,2
Sijoituskiinteistöt, yhteensä	232,1	237,0	217,4	214,9
Kista Galleria, 50 %	12,5	13,6	9,9	11,7
Sijoituskiinteistöt ja Kista Galleria (50 %), yhteensä	244,6	250,6	227,3	226,5

VUOKRATUOTOT TOIMIALOITTAIN, % 1)

	Suomi & Viro	Norja	Ruotsi & Tanska	Yhteensä
Kahvilat ja ravintolat	10,3	6,8	12,5	9,7
Kosmetiikka ja apteekit	6,2	8,2	7,9	7,3
Muoti ja asusteet	25,0	28,1	20,8	24,9
Päivittäistavarat	22,5	10,5	18,1	17,3
Koti ja urheiluvarusteet	16,6	30,3	11,0	19,6
Vapaa-aika	1,8	0,2	1,4	1,2
Asunnot ja hotellit	1,1	-	3,7	1,4
Palvelut ja toimistot	11,9	11,0	17,1	13,0
Erikoisliikkeet	2,0	0,8	1,0	1,3
Hyvinvointi	2,5	4,2	6,4	4,1
Yhteensä	100,0	100,0	100,0	100,0

1) Sisältää Kista Gallerian 50 %. Vuokratuotot voimassaolevan vuokrasopimuskannan mukaan 31.12.2019.

KAUPPAKESKUKSET 1)

			Vuokrattava liiketilojen	Taloudellinen vuokrausaste, %		Valmistumisvuosi / viimeisin
	Paikkakunta	Vuokrattava pinta-ala, m2	pinta-ala, m2	31.12.2019	Hankintavuosi	peruskorjausvuosi
Suomi & Viro
Kauppakeskukset, pääkaupunkiseutu Suomi
Columbus	Helsinki	20 900	19 000	98,2	2006	1997/2007
Heikintori	Espoo	6 200	4 500	29,3	1998	1968
Isomyyri	Vantaa	11 700	8 300	91,0	1999	1987
Iso Omena	Espoo	101 000	84 400	97,2	2007	2001/2016,2017
Pikkulaiva	Espoo	8 400	8 100	99,9	2017	2017
Myyrmanni	Vantaa	40 400	31 100	95,5	1999	1994/2016
Kauppakeskukset, muu Suomi
IsoKarhu	Pori	14 600	12 700	76,9	1999	1972/2014
IsoKristiina	Lappeenranta	17 050	12 800	92,0	1999, 2005	1987,1993/2015
Koskikeskus	Tampere	33 300	28 800	96,0	1999, 2003	1988/2012
Trio	Lahti	46 900	27 100	88,1	1999, 2007	1977, 1992/2010
Kauppakeskukset, Viro
Kristiine Keskus	Tallinna	44 000	44 600	99,3	2011	1999/2019
Rocca al Mare	Tallinna	57 600	56 700	99,5	2005	1998/2009
Kauppakeskukset, yhteensä	-	402 050	338 100	95,7	-	-
Muut kauppapaikat, yhteensä	-	2 240	700	79,6	-	-
Suomi & Viro, yhteensä	-	404 290	338 800	95,7	-	-
Norja
Kauppakeskukset, Oslon alue
Buskerud Storsenter	Krokstadelva	32 100	28 800	98,4	2015	1984/2017
Kolbotn Torg	Kolbotn	18 700	16 900	91,9	2015	2008
Liertoppen Kjøpesenter	Lierskogen	26 900	24 800	97,4	2015	1987/1990
Linderud Senter	Oslo	21 600	16 900	98,5	2015	1967/2009
Magasinet Drammen	Drammen	15 000	12 000	84,1	2015	1992/2008
Trekanten	Asker	24 100	17 000	99,7	2015	1997/2008

			Vuokrattava liiketilojen	Taloudellinen vuokrausaste, %		Valmistumisvuosi / viimeisin
	Paikkakunta	Vuokrattava pinta-ala, m2	pinta-ala, m2	31.12.2019	Hankintavuosi	peruskorjausvuosi
Kauppakeskukset, muu Norja
Down Town	Porsgrunn	36 800	32 800	96,1	2015	1988/2019
Herkules	Skien	50 400	44 500	98,2	2015	1969/2013
Kilden Kjøpesenter	Stavanger	23 500	20 800	94,6	2015	1989/2015
Kongssenteret	Kongsvinger	18 000	16 000	88,3	2015	2001/2016
Kremmertorget	Elverum	20 500	17 900	84,3	2015	1979/2012
Oasen Kjøpesenter	Fyllingsdalen	50 300	27 700	98,5	2015	1971/2014
Sjøsiden	Horten	11 300	10 100	96,8	2015	2001
Solsiden 2)	Trondheim	14 000	13 500	100,0	2015	2000
Stopp Tune	Sarpsborg	12 300	11 400	98,1	2015	1993
Storbyen	Sarpsborg	26 000	24 900	95,1	2015	1999/2015
Norja, yhteensä	-	401 500	336 000	96,1	-	-
Ruotsi & Tanska
Kauppakeskukset, Tukholman alue
Fruängen Centrum	Hägerstern	14 700	7 400	96,4	2005	1965/2013
Högdalen Centrum	Bandhagen	19 900	14 400	97,5	2011	1959/2015
Jakobsbergs Centrum	Järfalla	42 400	26 100	91,1	2006	1959/1993
Kista Galleria, 50 %	Tukholma	47 150	28 900	95,8	2013	1977,2002/ 2014
Liljeholmstorget Galleria	Tukholma	41 100	27 200	99,7	2006	1973/2009
Tumba Centrum	Botkyrka	23 200	13 000	96,1	2007	1954/2016
Åkersberga Centrum	Åkersberga	27 900	22 900	88,1	2005, 2015	1985/2011
Kauppakeskukset Göteborgin alue
Stenungstorg Centrum	Stenungsund	35 500	22 000	92.7	2006	1967/2016
Mölndals Galleria	Mölndal	26 400	24 200	89.7	2014/2018	2018
Kauppakeskukset, Tanska
Albertslund Centrum	Kööpenhamina	18 800	14 200	98,9	2012	1965/2015
Strædet	Køge	18 900	17 900	93,3	2017, 2018	2017, 2018
Ruotsi & Tanska, yhteensä	-	315 950	218 200	94,8	-	-
Yhteensä	-	1 121 740	893 900	95,5	-	-

1) Sisältää Kista Gallerian 50 %.

2) Vuokrattu kohde

HALLINNOIDUT KAUPPAKESKUKSET, NORJA

	Paikkakunta	Omistusosuus	Vuokrattava pinta-ala, m2
		%	31.12.2019
City Syd	Trondheim	-	16 800
Holmen Senter	Asker	-	24 400
Markedet	Haugesund	20 %	10 700
Stadionparken	Stavanger	-	11 200
Stovner Senter	Oslo	20 %	44 800
Strandtorget	Lillehammer	-	33 800
Tiller Torget	Trondheim	-	35 900
Torget Vest	Drammen	-	7 400
Torvbyen	Fredrikstad	20 %	14 100
Hallinnoidut kauppakeskukset,
yhteensä			199 100

KYMMENEN SUURINTA VUOKRALAISTA 1)

	Osuus vuokratuotoista 31.12.2019 voimassaolevan
	vuokrasopimuskannan mukaan, %
Kesko Group	5,0 %
Varner Group	4,1 %
S Group	3,9 %
ICA Group	2,3 %
H&M	2,2 %
Coop	2,2 %
Gresvig	1,9 %
Stockmann Group	1,7 %
NorgesGruppen	1,7 %
Clas Ohlson	1,7 %
Yhteensä	26,7 %

1) Sisältää Kista Gallerian 50 %.

VUOKRAUSTOIMINTA, SIJOITUSKIINTEISTÖT JA KISTA GALLERIA (50 %) YHTEENSÄ

	Vuokrasopimusten lukumäärä	Vuokrattu pinta-ala, m2	Keskimääräinen vuokra, EUR/m2 /kk
31.12.2018	4 454	1 065 960	23,2
Alkaneet vuokrasopimukset	1 000	145 859	26,0
Päättyneet vuokrasopimukset	1 153	194 152	25,5
Ostot	-	-	-
Muut muutokset	103	1 020	-
31.12.2019	4 404	1 018 686	23,3

CITYCONIN VIISI SUURINTA KIINTEISTÖÄ

	Keskimääräi nen vuokra, EUR/m2 /kk	Bruttovuok ratuotot, Me	Nettovuokra tuotot, Me	Käypä arvo, Me	Käyvän arvon muutos, Me
	31.12.2019	2019	2019	31.12.2019	2019
Iso Omena	35,6	34,8	33,2	757,2	-3,8
Liljeholmstorget Galleria	33,2	14,5	13,8	313,6	-1,3
Kista Galleria, 50 %	28,6	12,5	9,9	275,1	-17,7
Oasen	24,8	11,0	10,2	207,5	-7,5
Rocca al Mare	22,9	13,4	13,5	181,2	-2,5
Viisi suurinta kohdetta,
yhteensä	29,9	86,2	80,5	1 734,7	-32,8

KEHITYSHANKKEET 31.12.2019

KÄYNNISSÄ OLLEET KEHITYSHANKKEET

				Toteutuneet brutto-investoinnit
	Sijainti	Pinta-ala ennen/jälkeen, m2	Arvioitu bruttoinvestointi, Me	31.12.2019 mennessä, Me	Valmistuminen
Lippulaiva	Espoo, Suomi	19 200/44 300	TBC 1)	123,1	2022

1) Arvioitu kokonaisbruttoinvestointi vahvistuu tehtäessä päätös Lippulaiva hankkeeseen liittyvien asuntorakennusten toteutustavasta.

POTENTIAALISET KEHITYSKOHTEET

	Pinta-ala ennen/jälkeen, m2	Valmistumistavoite
Tukholma, Ruotsi	92 500/105 000	2026	Kauppakeskusta suunnitellaan laajennettavaksi metroaseman suuntaan. Näin keskukselle saataisiin entistä sujuvammat joukkoliikenneyhteydet ja lisätilaa uusille myymälöille, päivittäistavarakaupoille ja palveluille.
Bergen, Norja	56 800/68 800	2022	Kauppakeskuksen suunniteltu laajennus, jossa suurin osa viereisen toimistorakennuksen kahdesta alimmasta kerroksesta muutettaisiin liiketiloiksi ja lisäksi rakennettaisiin uudisosa, joka yhdistäisi kaksi rakennusta toisiinsa. Tavoitteena on parantaa merkittävästi asiakkaiden kiertoa kauppakeskuksessa. Uusi pääsisäänkäynti yhdistäisi kauppakeskuksen entistä paremmin ympäröivään kaupunkiympäristöön. Muutos toisi myös lisätilaa uusille ankkurivuokralaisille ja mahdollistaisi laajemman kahvila- ja ravintolatarjonnan.
Tukholma, Ruotsi	40 500/64 500	2026	Kauppakeskukseen suunnitellaan laajennusta vastauksena voimakkaaseen vähittäiskaupan, kulttuuri-, kirjasto-, viihde-, ja ravintolapalveluiden sekä muiden palveluiden kysyntään. Keskuksesta on suora yhteys metroasemalle ja bussiterminaaliin. Suunnitelmiin kuuluu myös lisää asuntojen ja terveydenhoitotilojen/toimistojen rakennusoikeuksia.
Oslo, Norja	23 800/45 000	2022	Kauppakeskuksen suunniteltu laajennus parantaisi myymälä- ja palvelutarjontaa, sisäänkäyntien näkyvyyttä ja houkutte levuutta sekä kauppakeskuksen asiakasvirtaa. Suunnitelmiin kuuluu myös asuntojen ja toimistojen sekä terveydenhoito- ja urheilutilojen rakentaminen kauppakeskuksen päälle.

RISKIT JA RISKIENHALLINTA

Cityconin riskienhallinnan tavoite on varmistaa, että liiketoiminnan tavoitteet saavutetaan. Tämä tehdään tunnistamalla ja arvioimalla tavoitteiden saavuttamista vaarantavat keskeiset riskit sekä seuraamalla niitä ja välttämällä, siirtämällä tai rajoittamalla riskejä mahdollisuuksien mukaan.

Citycon altistuu erilaisille riskeille liiketoiminnassaan. Liiketoimintaa ei voi harjoittaa hyväksymättä tiettyä riskitasoa, ja odotettavissa olevia tuottoja arvioidaan suhteessa riskeihin. Onnistunut riskienhallinta vähentää riskien toteutumisen todennäköisyyttä ja lieventää toteutuneen riskin kielteisiä vaikutuksia. Monilla riskeillä ja uhilla ei ole pelkästään mahdollisia negatiivisia vaikutuksia, vaan ne voivat kehittyä myös suotuisasti, tai mikäli tehokkaisiin ennakoiviin toimiin ryhdytään, ne voidaan kääntää mahdollisuuksiksi Cityconille.

Hallitus määrittää Cityconin strategisen suunnan ja vastaa yhdessä johtoryhmän kanssa strategisten riskien pitkän aikavälin yleisestä hallinnasta. Eri toiminnot hallitsevat operatiivisia riskejä, taloudellisia riskejä ja vahinkoriskejä osana operatiivista johtamista. Jokaisessa yksikössä on nimetty kyseisen alueen riskien vastuuhenkilö, joka vastaa riskien raportoimisesta, rajoittamissuunnitelmista sekä suunnitelmien toteuttamisen seurannasta.

RISKIEN RAPORTOINTI

Riskienhallinta- ja raportointiprosessi kattaa tärkeimpiin liiketoimintaan ja prosesseihin liittyvien riskien tunnistamisen, arvioinnin, mittaamisen, rajoittamisen ja seurannan. Prosessi sisältää tunnistettujen riskien olemassa olevien hallintatoimien arvioinnin ja uusien riskienvähentämistoimien suunnittelun. Tavoitteena on parantaa riskienhallintaa jatkuvasti. Riskiraportoinnissa kootaan yhteen riskitiedot ja vastaavat riskienhallintatoimet konserninlaajuiseen riskirekisteriin sekä raportoidaan ne vuosittain Cityconin hallitukselle, jotta yhtiön merkittävistä riskeistä voidaan keskustella ja tiedottaa. Tämä tehdään budjetoinnin yhteydessä, jotta riskit liittyisivät vuotuisiin tavoitteisiin. Jokaisen riskin merkityksen arvioimiseksi määritellään riskiin liittyvä arvioitu tappio sen toteutuessa sekä todennäköisyys riskin toteutumiselle. Näin myös parannetaan riskien vertailtavuutta. Myös edellisen

vuoden aikana toteutuneet riskit arvioidaan ja raportoidaan. Konsernin rahoitustoiminto vastaa riskiraportoinnista.

VAKUUTUKSET

Tiettyjen operatiivisten ja vahinkoriskien siirtämiseksi Cityconilla on kattava vakuutussuoja konsernin liiketoiminnasta mahdollisesti aiheutuvien vahinkojen, korvausvaatimusten ja vastuiden varalta. Kiinteistöt on vakuutettu täysarvovakuutuksella, joka sisältää myös keskeytysvakuutuksen ja vastuuvakuutuksen. Cityconilla on myös muita tavanomaisia vakuutuksia.

	RISKI JA VAIKUTUS	RISKINHALLINTATOIMET
Vuokraus	• Yhtiön liiketoiminta-alueiden taloudellinen kehitys vaikuttaa kuluttajien luotta mukseen, mikä voi vaikuttaa liiketilojen kysyntään. Tämä voi laskea vuokratasoa tai kasvattaa tilojen vajaakäyttöastetta. Myös luottotappioiden riski voi kasvaa ja liikevaih toperusteinen vuokratuotto laskea. • Kasvava verkkokauppa vaikuttaa kuluttajien käyttäytymiseen ja paikallisesti lisääntynyt	• Cityconin strategia keskittyä kaupungeissa julkisen liikenteen kulkuyhteyksien varrella sijaitseviin päivittäistavaravetoisiin kauppa keskuksiin on osoittautunut kestäväksi liiketoimintamalliksi myös taantumassa. Sen ansiosta kassavirta ja käyttöaste ovat tasaisia ja luottotappiot vähäisiä jopa laskusuhdanteen aikana. Strategia lieventää myös kasvavan verkkokaupan kielteisiä vaikutuksia. • Suurin osa yhtiön omaisuudesta sijaitsee AAA/AA+luottoluokituksen maissa, mikä pienentää vähittäiskaupan alaan vaikutta van merkittävän taantuman riskiä.
	kilpailu saattaa myös vaikuttaa liiketilojen kysyntään ja aiheuttaa painetta vuokratasoi hin tai aiheuttaa alhaisempia käyttöasteita, etenkin vähemmän urbaaneissa kohteissa.	• Citycon seuraa ja arvioi vuokralaisia jatkuvasti tunnistaakseen mahdolliset riskivuokralaiset sekä vaatimalla vuokralaisilta vuokravakuudet.
Kiinteistö kehitys ja Kiinteistö kaupat	• Kehityshankkeiden kustannukset voivat kasvaa kohonneiden rakennuskustannusten takia tai viivästyksiä odottamattomien haasteiden takia. • Uusien liiketilojen kysynnän laskusta voi seurata vuokrausasteen lasku tai suunnitelmia alhaisempi vuokrataso uusissa kohteissa. • Suunnitellut ei ydinkohteiden divestoinnit voivat viivästyä toissijaisten kohteiden matalasta likviditeetistä johtuen.	• Vuokralaiskantaa on hajautettu panostamalla vuokraukseen ja Pohjoismaisen strategian avulla. • Rakennuskustannuksia hallitaan kilpailuttamalla, huolellisella hankkeiden kustannusten seurannalla ja solmimalla tarvittaessa sopimuksia, joissa määritetään hintakatto. • Vuokrausriskejä minimoidaan tiukoilla esivuokrausvaatimuksilla ennen hankkeen aloittamista ja tekemällä sopimukset keskeisimpien ankkurivuokralaisten kanssa hankkeen alkuvaiheessa sekä toteutetaan hyväksi osoittautuneissa kauppapaikois sa, joilla on vahva, kasvava väestöpohja. • Kehityshankkeiden osuus investoinneista pidetään suhteellisen alhaisena eikä tonttivarantoa pidetä.
Operatiivinen toiminta	• Suuronnettomuus, järjestelmien häiriötilanne tai terroristi-isku saattaisi uhata asiakkaiden ja vähittäiskauppiaiden turvallisuutta, mikä johtaisi kuluttajaluottamuksen heikentymiseen, tulonmenetyksiin ja ylimääräisiin kustannuksiin. • Riski kasvaneista kiinteistöjen hoitokuluista (esimerkiksi huolto, energia, turvallisuus ja vartiointikustannukset). Joissakin vuokrasopimuksissa hoitokulujen muuttuminen ei vaikuta vuokralaisen maksamaan vuokraan. Tällöin inflaation ylittävä hoitokulujen nousu heikentäisi Cityconin kannattavuutta. Kasvavat hoito kulut voivat myös heikentää vuokralaisten vuokranmaksukykyä silloin, kun Citycon siirtää kasvaneet kustannukset vuokralaisten maksettavaksi.	• Onnettomuuksien ja tapaturmien riskiä pienennetään riittävällä turvallisuussuunnittelulla, onnettomuus ja tapaturmamenettelyillä sekä henkilöstön kriisivalmiusharjoituksilla. • Yhtiön vakuutussuoja on kattava. • Citycon pyrkii minimoimaan hoitokulujen nousun vaikutuksen tekemällä jaetun vuokran malliin perustuvia sopimuksia mahdollisuuksien mukaan sekä laskuttamalla vuokralaisia toteutuneiden kulujen mukaisesti. • Hankinnat toteutetaan tehokkaasti ja keskitetysti, kustannuksia seurataan ja kauppakeskusten kuluja vertaillaan keskenään. • Energian hinnankorotusten riskin pienentämiseksi sähköhinnat on määritetty kiinteiksi yhtiön suojausperiaatteiden mukaisesti. Tämän lisäksi on toteutettu energiatehokkuutta parantavia toimia.
Kiinteistöjen arvo	• Kiinteistöjen arvo voi laskea monista syistä: heikentynyt taloudellinen ympäristö vai kuttaa kuluttajien ostovoimaan, muuttunut kilpailu ja kuluttajien ostokäyttäytymisen muuttuminen kohti verkkokauppaa, rahoituksen vähentynyt saatavuus ja kustannusten nousu sekä muiden omaisuuslajien suhteellinen houkuttelevuus.	• Vaikka moniin kiinteistöjen arvoon yleisellä tasolla vaikuttaviin tekijöihin ei voi vaikuttaa, Citycon pyrkii vaikuttamaan markkina-arvoon aktiivisella kauppakeskusjohtamisella ja kauppakeskustensa kannattavuuden optimoinnilla. • Strategiansa mukaisesti Citycon keskittyy vahvoilla kasvualueilla sijaitseviin urbaaneihin päivittäistavara- ja palveluvetoisiin kauppakeskuksiin. Tämän ansiosta kiinteistöomaisuuden arvostus on säilynyt suhteellisen vakaana suhdannevaihtelun aikana. • Cityconin maantieteellinen sijainti viidessä korkean luottoluokituksen maassa hajauttaa maakohtaista riskiä ja pienentää kiinteistöjen arvostusvaihteluiden riskiä.
Ympäristö	• Ympäristönäkökulmat, asiakkaiden odotukset tai lainsäädäntö voi rajoittaa maankäyt töä ja rakentamista. • Ilmastonmuutokseen liittyvät riskit saattavat vaikuttaa Cityconin toimintaympäristöön. Äärimmäiset sääolosuhteet ja lainsäädäntö liittyen ilmastonmuutoksen lieventämiseen ja siihen mukautumiseen voivat esimerkiksi lisätä energia-, ylläpito ja korjauskuluja.	• Suurten hankkeiden yhteydessä tehdään ympäristövaikutusten arviointi. • Citycon varmistaa energiainvestointien, sisäisten hallintakäytäntöjen, vihreän energian ostolla ja tuotannolla sekä ulkoisten standardien ja sertifiointien avulla, että sen kiinteistöissä noudatetaan ympäristösäännöksiä.
Ihmiset	• Cityconin kaltaisen asiantuntijaorganisaation menestys perustuu vahvasti henkilöstöön, joten yksi keskeisistä riskeistä on yhtiön epäonnistuminen oikeanlaisen henkilöstön houkuttelemisessa, kehittämisessä ja selvien roolien ja tavoitteiden määrittelemisessä.	• Citycon katsoo hyvän johtamisen pienentävän olennaisesti ihmisiin liittyviä riskejä ja painottaa vahvasti tavoitteiden asetta mista ja tulosjohtamista, osaamisen kehittämistä, urakehitystä sekä avainhenkilöiden sitouttamista.
Rahoitus	• Citycon on saanut sekä pankkirahoitusta että joukkovelkakirjalainaa kilpailukykyisin ehdoin, mutta pankkien tai sijoittajien rahoitushalukkuus voi kuitenkin laskea markki noiden heiluessa, tiukentuneesta sääntelystä, luottoluokituksen alenemisesta tai muus ta syystä, joka voi vaikuttaa velkarahoituksen saatavuuteen ja rahoituskustannuksiin. • Markkinakorkojen taso on historiallisesti tarkasteltuna edelleen alhainen ja nousee varmasti tulevaisuudessa, mikä nostaa Cityconin rahoituskustannuksia.	• Cityconilla on konservatiivinen mutta aktiivinen, pitkäaikaiseen rahoitukseen keskittyvä rahoituspolitiikka, vahva tase ja 70–90 prosenttia velasta sidottuna kiinteisiin korkoihin, jolla vähennetään koronnousuun liittyviä vaikutuksia. • Standard & Poor'sin (BBB-, negatiivinen näkymä) ja Moody'sin (Baa3, vakaa näkymä) investointitason luottoluokitukset tukevat rahoituksen saatavuutta ja pienentäneet sen kustannuksia lisää.

OSAKKEET JA OSAKKEENOMISTAJAT

Listaus

Markkinapaikka	Nasdaq Helsinki
Listattuna vuodesta	1988
Kaupankäyntivaluutta	euro
Segmentti	Suuret yhtiöt
Toimialaluokka	Financials
Toimiala	Real Estate Operating Companies
Kaupankäyntitunnus	CTY1S
ISIN-koodi	FI4000369947

OSAKKEET JA OSAKEPÄÄOMA

Citycon Oyj:n osake on listattu Nasdaq Helsinki Oy:ssä. Cityconilla on yksi osakelaji, ja kullakin osakkeella on yksi ääni yhtiökokouksessa ja oikeus yhtä suureen osinkoon. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.

Vuoden 2019 lopussa Cityconin osakkeiden lukumäärä oli yhteensä 177 998 525. Yhtiön osakekannan markkina-arvo vuoden 2019 lopussa oli 1,7 miljardia euroa.

Vuoden 2019 aikana Cityconin osakkeiden vaihto Helsingin pörssissä oli noin 28,3 miljoonaa osaketta. Keskimääräinen päivävaihto oli 113 282 osaketta eli keskimäärin noin 1,0 miljoonaa euroa.

OSAKKEENOMISTAJAT

Rekisteröityjen osakkeenomistajien määrä oli vuoden 2019 lopussa 17 396 (17 269). Hallintarekisteröityjen sijoittajien omistuksessa oli vuoden 2019 lopussa 79,5 % osakkeista (79,7 %). Cityconin ulkomainen omistuspohja on yksi Helsingin pörssin suurimpia.

SUURIMMAT OSAKEENOMISTAJAT

Cityconin suurimmat osakkeenomistajat Euroclearin rekisterin mukaan on listattu viereisessä taulukossa.

Cityconin kaksi suurinta osakkeenomistajaa, Gazit-Globe Ltd. ja CPP Investment

		2019	2018	2017	2016	2015
Vaihdettuja osakkeita 1)	*1 000	28 320	49 253	35 457	29 537	31 669
Vaihtuvuus	%	15,9	27,7	19,9	16,6	17,8
Ylin kurssi 1)	euroa	10,08	11,24	12,51	11,95	16,2
Alin kurssi 1)	euroa	8,10	7,98	10,42	9,9	10,65
Keskikurssi 1)	euroa	9,18	9,30	11,15	10,9	12,65
Päätöskurssi 1)	euroa	9,37	8,08	10,79	11,7	12,00
Osakekannan markkina-arvo, kauden lopussa	Me	1 666,96	1 437,34	1 920,60	2 080,80	2 136,00
Osakkeiden määrä, kauden lopussa	*1 000	177 999	889 993	889 993	889 993	889 993

1) Vertailutiedot oikaistu 18.3.2019 toteutetun osakkeiden yhdistämisen mukaisesti.

Suurimmat osakkeenomistajat 31.12.2019

Gazit-Globe Ltd., 86 497 174 osaketta eli 48,59 % yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä ja CPP Investment Board European Holdings S.à.r.l., 29 498 893 osaketta eli 15,00 % yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä. Heidän osakeomistuksensa on hallintarekisteröity.

	Osakkeet	%
Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen	12 694 139	7,13
Gazit-Globe Ltd. 1)	2 382 174	1,34
Valtion eläkerahasto	1 200 000	0,67
OP-Henkivakuutus Oy	455 461	0,26
Pakkanen Mikko Pertti Juhani	400 000	0,22
Pakarinen Janne Heikki Petteri	340 000	0,19
Suomalaisen Kirjallisuuden Seura Ry	278 800	0,16
Esr Danske Invest Suomen Parhaat	234 584	0,13
Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo	200 000	0,11
Sr Taaleritehdas Arvo Markka Osake	200 000	0,11
10 suurinta yhteensä	18 385 158	10,33
Hallintarekisteröidyt osakkeet	141 473 830	79,48
Muut	18 139 537	10,19
Yhteensä	177 998 525	100

1) Gazit-Globe Ltd.:n kokonaisomistus 86 497 174 osaketta eli 48,59 %.

Omistusjakauma ryhmittäin 31.12.2019	Omistajien lukumäärä	%	Osakemäärä, kpl	%
Rahoitus- ja vakuutuslaitokset	43	0,25	141 322 806	79,4
Yritykset	807	4,64	2 803 017	1,58
Kotitaloudet	16 292	93,65	12 046 373	6,77
Julkisyhteisöt	11	0,06	14 222 204	7,99
Ulkomaat	66	0,38	5 760 180	3,24
Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt	177	1,02	1 843 945	1,04
Yhteensä	17 396	100,00	177 998 525	100,00

Omistukset osakkeiden

määrän mukaan

31.12.2019	Omistajien
Osakkeita, kpl	lukumäärä	%	Osakemäärä, kpl	%
1–100	5 723	32,90	265 649	0,149
101–500	6 429	36,96	1 679 792	0,944
501–1 000	2 350	13,51	1 751 784	0,984
1 001–5 000	2 383	13,70	5 044 729	2,834
5 001–10 000	278	1,60	2 002 521	1,125
10 001–50 000	176	1,01	3 618 960	2,033
50 001–100 000	26	0,15	1 807 822	1,016
100 001–500 000	23	0,13	4 468 317	2,51
500 001–	8	0,05	157 358 951	88,405
Yhteensä	17 396	100,00	177 998 525	100,00

Board European Holdings S.à.r.l., ovat hallintarekisteröityjä osakkeenomistajia. Gazit-Globe Ltd. on ilmoittanut yhtiölle omistavansa yhteensä 86 497 174 osaketta eli 48,6 % ja CPP Investment Board European Holdings S.à.r.l. on ilmoittanut omistavansa 29 498 893 osaketta eli 15,00 % yhtiön osake- ja äänimäärästä vuoden 2019 lopussa.

OSINKOJEN JAKAMINEN

Cityconin taloudellinen tavoite on jakaa osinkoina vähintään 50 % tilikauden voitosta verojen jälkeen, sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset pois lukien.

Hallitus ehdottaa, että 31.12.2019 päättyneeltä tilikaudelta vahvistettavan taseen perusteella ei jaeta osinkoa varsinaisen yhtiökokouksen päätöksellä. Hallitus ehdottaa kuitenkin, että hallitus valtuutetaan päättämään harkintansa mukaan osingonjaosta ja varojen jakamisesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta seuraavasti.

Valtuutuksen perusteella jaettavan osingon määrä on enintään 0,05 euroa osakkeelta ja osakkeenomistajille sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta jaettavan pääoman palautuksen määrä on enintään 0,60 euroa osakkeelta. Valtuutuksen johdosta yhtiö voisi siis jakaa yhteensä enintään noin 8 899 926,25 euroa osinkoa ja noin 106 799 155,00 euroa pääomanpalautusta. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen alkuun asti.

kustakin osingonmaksusta ja/tai pääoman palautuksesta siten, että osinkojen ja/tai pääoman palautusten alustavat täsmäytysja maksupäivät ovat alla mainitut. Citycon julkistaa tällaiset päätökset erikseen.

Alustava maksupäivä	Alustava täsmäytyspäivä
31.3.2020	19.3.2020
30.6.2020	22.6.2020
30.9.2020	23.9.2020
30.12.2020	18.12.2020

Hallituksen päätöksen perusteella jaettava osinko ja/tai pääoman palautus maksetaan osakkeenomistajalle, joka osingon ja/tai pääoman palautuksen täsmäytyspäivänä on merkittynä Euroclear Finland Oy:n pitämään yhtiön osakasluetteloon.

TUNNUSLUVUT JA TALOUDELLINEN KEHITYS VIIDELTÄ VUODELTA

Me	2019	2018	2017	2016	2015
Tuloslaskelman tiedot
Bruttovuokratuotto	232,1	237,0	257,4	251,4	223,9
Nettovuokratuotto
Suomi & Viro	94,4	96,9	106,9	110,4	121,7
Norja	75,4	74,3	79,6	74,0	36,8
Ruotsi & Tanska	47,3	43,5	41,3	40,1	41,2
Muut	0,3	0,2	0,7	0,5	-
Nettovuokratuotto yhteensä	217,4	214,9	228,5	224,9	199,6
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	2,8	-9,5	-11,6	-2,6	-6,4
Liikevoitto/-tappio	73,1	104,7	150,9	224,4	148,9
Voitto/tappio ennen veroja	2,2	21,7	93,8	181,5	116,0
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto/tappio	8,9	16,6	87,4	160,4	108,8
Tasetiedot
Sijoituskiinteistöt	4 160,2	4 131,3	4 183,4	4 337,6	4 091,6
Lyhytaikaiset varat	74,2	56,2	43,7	56,2	89,1
Oma pääoma	2 325,2	2 089,0	2 208,5	2 312,3	2 245,5
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma	1 978,4	2 088,9	2 208,1	2 311,4	2 245,5
Määräysvallattomien omistajien osuus	0,1	0,1	1,2	0,8	0,0
Korolliset velat	1 874,4	2 140,0	2 083,9	2 176,8	2 023,2
Velat yhteensä	2 257,1	2 533,7	2 468,6	2 588,7	2 418,8
Oma pääoma ja velat yhteensä	4 582,3	4 622,7	4 678,0	4 900,9	4 664,4

TUNNUSLUVUT JA TALOUDELLINEN KEHITYS VIIDELTÄ VUODELTA

Me	Laskentakaava	2019	2018	2017	2016	2015
Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut
Omavaraisuusaste, %	1	50,9	45,4	47,4	47,3	48,3
Luototusaste, % (LTV)	2	42,4	48,7	46,7	46,6	45,7
Oman pääoman tuotto, % (ROE)	3	0,4	0,8	3,8	7,0	5,9
Sijoitetun pääoman tuotto, % (ROI)	4	2,3	4,1	5,8	6,1	8,2
Quick ratio	5	0,3	0,6	0,4	0,4	0,4
Bruttoinvestoinnit pysyviin vastaaviin, Me		106,0	168,8	298,7	314,5	1 718,6
%-osuus bruttovuokratuotosta		45,7	71,2	116,0	125,1	767,7
Osakekohtaiset tunnusluvut 1)
Tulos/osake, euroa	6	0,04	0,09	0,49	0,90	0,72
Tulos/osake, laimennettu, euroa	7	0,04	0,09	0,49	0,89	0,72
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa	8	0,76	0,54	0,83	0,77	0,74
Oma pääoma/osake, euroa	9	13,06	11,74	12,41	12,99	12,62
P/E -luku (hinta/voitto -suhde)	10	187	87	22	13	17
Sijoitetun vapaan oman pääoman palautus / osake, euroa 2)		0,60	0,60	0,60	0,60	0,70
Osakekohtainen osinko, euroa 2)		0,05	0,05	0,05	0,05	0,05
Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman
palautus yhteensä/osake, euroa 2)		0,65	0,65	0,65	0,65	0,75
Osinko ja pääomanpalautus tuloksesta, %	11	1 603,1	696,2	132,4	72,1	104,2
Efektiivinen osinko- ja pääomanpalautustuotto, %	12	6,9	8,0	6,0	5,6	6,3
Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä (1 000 kpl)		177 997	889 987	889 992	889 993	755 496
Osakeantioikaistu osakemäärä tilikauden lopussa (1 000 kpl)		177 999	889 993	889 993	889 993	889 993
Operatiiviset tunnusluvut
Taloudellinen vuokrausaste, % 3)	13	95,5	96,4	96,0	96,3	96,9
Cityconin omistama vuokrattava pinta-ala, m2 3)		1 121 740	1 152 790	1 184 140	1 271 940	1 288 090
Henkilöstö tilikauden lopussa		234	264	265	287	310

1) Osakekohtaiset tunnusluvut on vertailukausien osalta oikaistu vastaamaan uutta osakemäärää osakkeiden yhdistämisen (käänteinen split) seurauksena, joka tehtiin maaliskuussa 2019.

2) Hallitus ehdottaa, että 31.12.2019 päättyneeltä tilikaudelta vahvistettavan taseen perusteella ei jaeta osinkoa varsinaisen yhtiökokouksen päätöksellä. Hallitus ehdottaa kuitenkin, että hallitus valtuutetaan päättämään harkintansa mukaan osingonjaosta ja varojen jakamisesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta seuraavasti. Valtuutuksen perusteella jaettavan osingon määrä on enintään 0,05 euroa osakkeelta ja osakkeenomistajille sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta jaettavan pääoman palautuksen määrä on enintään 0,60 euroa osakkeelta.

3) Sisältää Kista Gallerian 50 %.

Laskentakaavat on esitetty tunnuslukujen laskentaperiaatteet -osiossa.

TUNNUSLUKUJEN LASKENTAPERIAATTEET

1) Omavaraisuusaste, %	Oma pääoma
	Taseen loppusumma - saadut ennakot	X 100
2) Luototusaste -% (LTV)	Korolliset velat - Vuokrasopimusvelat (IFRS 16) - rahat ja pankkisaamiset	X 100
	Sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa + myytävänä olevat sijoituskiinteistöt + osuudet yhteisyrityksissä – Sijoituskiinteis töihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16)
3) Oman pääoman tuotto-% (ROE)	Tilikauden voitto tai tappio
	Oma pääoma (painotettu keskiarvo)	X 100
4) Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI)	Voitto tai tappio ennen veroja + korko ja muut rahoituskulut	X 100
	Taseen loppusumma (painotettu ka) - (korottomat velat tilin päätöshetkellä + korottomien velkojen tilikauden alkusaldo)/2
5) Quick ratio	Rahoitusomaisuus
	Lyhytaikainen vieras pääoma
6) Tulos/osake, euroa 1)	Tilikauden voitto tai tappio
	Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä	X 100
7) Tulos/osake, laimennettu, euroa 1)	Tilikauden voitto tai tappio	X 100
	Tilikauden keskimääräinen laimennettu osakkeiden lukumäärä

	8) Liiketoiminnan nettorahavirta/	Liiketoiminnan nettorahavirta
	osake, euroa	Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä	X 100
	9) Oma pääoma / osake, euroa	Oma pääoma
		Osakkeiden lukumäärä tilinpäätöspäivänä
	10) P/E luku (hinta/voitto -suhde)	Tilikauden viimeinen kaupantekokurssi
		Tulos/osake
	11) Osinko ja pääoman	Osakekohtainen osinko ja pääomanpalautus	X 100
palautus tuloksesta, %		Tulos/osake
	12) Efektiivinen osinko- ja	Osakekohtainen osinko ja pääomanpalautus
pääomanpalautustuotto, %	Tilikauden viimeinen kaupantekokurssi	X 100
	13) Taloudellinen vuokrausaste, %	Vuokrasopimusten mukainen bruttovuokratuotto	X 100
		Vapaiden tilojen markkinahintainen arviovuokra + vuokrasopi musten mukainen bruttovuokratuotto

1) Osakekohtaista tulosta laskettaessa emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta tai tappiosta vähennetään hybridilainan transaktiokulut ja lainan korot kirjaamishetkestä riippumatta (korot kirjataan sen perustella, milloin velvoite niiden maksuun syntyy)

TILINPÄÄTÖS 2019

Konsernitilinpäätös, IFRS
Laaja konsernituloslaskelma	43
Konsernitase	44
Konsernin rahavirtalaskelma	45
Konsernin oman pääoman laskelma	46
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot	47
Emoyhtiön tilinpäätös, FAS	88
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS	91
Tilinpäätöksen allekirjoitukset	95
Tilintarkastuskertomus	96

CITYCON OYJ:N KONSERNITILINPÄÄTÖS

KONSERNITULOSLASKELMA, IFRS

Me	Liite	2019	2018
Bruttovuokratuotto	1.2.	232,1	237,0
Ylläpito- ja palvelutuotot	1.3.	77,1	79,2
Hoitokulut	1.4.	-89,3	-98,9
Vuokraustoiminnan muut kulut		-2,5	-2,4
Nettovuokratuotto	1.1.	217,4	214,9
Hallinnon kulut	1.5.	-26,8	-28,0
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	1.3, 1.7.	2,8	-9,5
Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon	2.1.	-121,9	-72,5
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä	2.1., 2.2.	1,5	-0,2
Liikevoitto		73,1	104,7
Rahoitustuotot		39,2	83,3
Rahoituskulut		-93,4	-153,8
Rahoitustuotot ja -kulut (netto)	3.2.	-54,2	-70,5
Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten ja voitoista	2.4.	-16,6	-12,5
Voitto ennen veroja		2,2	21,7
Tilikauden tulokseen perustuvat verot	4.1.	-2,0	-0,2
Laskennalliset verot	4.2.	8,6	-4,8
Tuloverot		6,7	-5,0
Tilikauden voitto		8,9	16,6

Tilikauden voiton jakautuminen

Emoyhtiön omistajille	8,9	16,6
Määräysvallattomille omistajille	0,0	0,0

Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta

laskettu osakekohtainen tulos 1):
Laimentamaton osakekohtainen tulos (euro)	1.8.	0,04	0,09
Laimennusvaikutuksella oikaistu osakekohtainen tulos (euro)	1.8.	0,04	0,09

1) Tunnusluku sisältää hybridilainan maksetut sekä kirjaamattomat kertyneet korot ja jaksotetut palkkiot.

LAAJA KONSERNITULOSLASKELMA, IFRS

Me	Liite	2019	2018
Tilikauden voitto		8,9	16,6
Muut laajan tuloksen erät
Erät, jotka saatetaan myöhemmin siirtää tulosvaikutteiseksi
Nettovoitot/-tappiot rahavirran suojauksista	3.2.	0,3	2,0
Tuloverot liittyen rahavirran suojauksiin		-	-0,4
Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä		0,0	0,3
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat valuuttakurssitappiot/-voitot		-4,4	-22,7
Yhteensä erät, jotka saatetaan myöhemmin siirtää tulosvaikutteisiksi		-4,1	-20,9
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen		-4,1	-20,9
Katsauskauden laaja tappio/voitto		4,8	-4,2

Emoyhtiön omistajille	4,8	-4,2
Määräysvallattomille omistajille	0,0	0,0

Liikevoitto laski pääasiassa käyvän arvon tappioiden seurauksena Liikevoitto ja tilikauden voitto

laskivat johtuen edellistä vuotta suuremmista kiinteistöomaisuuden käyvän arvon tappioista. Nettorahoituskulut pienenivät 16,3 miljoonalla eurolla johtuen lainojen pienemmistä keskikustannuksista sekä alemmista kertaluonteisista kuluista joukkovelkakirjalainan takaisinostosta.

LIIKEVOITON MUUTOS

2018 1 2 3 4 5 2019

1 Nettovuokratuoton muutos

2 Hallinnon kulujen muutos

3 Liiketoiminnan muiden tuottojen ja kulujen muutos

4 Käyvän arvon voittojen/tappioiden muutos

5 Myyntivoittojen/-tappioiden muutos

KONSERNITASE, IFRS

Me	Liite	31.12.2019	31.12.2018
VARAT
Pitkäaikaiset varat
Sijoituskiinteistöt	2.1.	4 160,2	4 131,3
Liikearvo	5.1.	146,5	145,7
Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksistä	2.4.	147,6	164,8
Aineettomat hyödykkeet	4.3.	19,3	18,1
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet		4,3	0,7
Laskennalliset verosaamiset	4.2.	9,4	9,0
Johdannaissopimukset ja muut pitkävaikutteiset varat	3.6.	20,7	18,8
Pitkäaikaiset varat yhteensä		4 508,1	4 488,4
Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt	2.2.	-	78,1
Lyhytaikaiset varat
Johdannaissopimukset	3.6.	0,0	1,5
Tilikauden tulokseen perustuvat verosaamiset	4.1.	0,1	0,1
Myyntisaamiset ja muut saamiset	3.3., 4.4.	59,9	43,2
Rahavarat	3.8.	14,2	11,4
Lyhytaikaiset varat yhteensä		74,2	56,2

Varat yhteensä 4 582,3 4 622,7

VARAT Me 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000			Muut lyhytaikaiset varat Rahavarat Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt Muut pitkäaikaiset varat Liikearvo Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksistä Sijoituskiinteistöt	Me 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000	OMA PÄÄOMA JA VELAT		Muut lyhytaikaiset velat Muut pitkäaikaiset velat Laskennalliset verovelat Lainat
0	2019	2018		0	2019	2018	Oma pääoma

Me	Liite	31.12.2019	31.12.2018
OMA PÄÄOMA JA VELAT
Oma pääoma	3.1.
Osakepääoma		259,6	259,6
Ylikurssirahasto		131,1	131,1
Arvonmuutosrahasto		1,4	1,1
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto		909,9	1 016,7
Muuntoerot		-120,3	-115,9
Kertyneet voittovarat		796,7 796,3
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä	1 978,4	2 088,9
Hybridilaina	3.1.	346,6	-
Määräysvallattomien omistajien osuus		0,1	0,1
Oma pääoma yhteensä		2 325,2	2 089,0
Pitkäaikaiset velat
Lainat	3.3., 3.4.	1 662,5	1 961,4
Johdannaissopimukset	3.3., 3.6.	3,0	8,9
Laskennalliset verovelat	4.2.	296,4	304,4
Muut velat	3.3.	1,0	0,3
Pitkäaikaiset velat yhteensä		1 962,9	2 275,1
Lyhytaikaiset velat
Lainat	3.3., 3.4.	211,8	178,6
Johdannaissopimukset	3.3., 3.6.	4,5	0,9
Tilikauden tulokseen perustuvat verovelat	4.1.	2,4	1,6
Ostovelat ja muut velat	3.3., 4.5.	75,3	77,5
Lyhytaikaiset velat yhteensä		294,1	258,6
Velat yhteensä		2 257,1	2 533,7
Oma pääoma ja velat yhteensä		4 582,3	4 622,7

Hybridilainan liikkeellelasku kasvatti omaa pääomaa ja vähensi velkoja

Taseen vahvistamiseksi nostettu oman pääoman ehtoinen hybridilaina kasvatti omaa pääomaa 346,6 miljoonalla eurolla. Sijoituskiinteistöjen tasearvo nousi tilikaudella 28,9 miljoonaa euroa, investoinnit kasvattivat 100,1 miljoonaa euroa ja käyvän arvon tappiot pienensivät 121,9 miljoonaa euroa.

KONSERNIN RAHAVIRTALASKELMA, IFRS

Me	Liite	2019	2018
Liiketoiminnan rahavirta
Voitto ennen veroja		2,2	21,7
Oikaisut		195,2	169,9
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta		197,4	191,6
Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos	4.4.	4,6	-7,5
Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos	4.5.	-6,7	9,0
Käyttöpääoman muutos		-2,1	1,5
Liiketoiminnan rahavirta		195,3	193,1
Maksetut korot ja muut rahoituskulut		-60,3	-101,5
Saadut korot ja muut rahoitustuotot		1,4	4,1
Maksetut välittömät verot		-1,1	-0,2
Liiketoiminnan nettorahavirta		135,4	95,5
Investointien rahavirta
Tytäryritysten hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla	2.1.	-0,3	-68,4
Investoinnit sijoituskiinteistöihin	2.1.	-95,7	-88,0
Investoinnit yhteisyrityksiin, aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin	2.4., 4.3.	-4,0	-10,4
Sijoituskiinteistöjen myynti	2.1., 2.2.	65,8	87,7
Investointien nettorahavirta		-34,3	-79,0
Rahoituksen rahavirta
Lyhytaikaisten lainojen nostot	3.4.	1 204,8	1 131,8
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut	3.4.	-1 266,9	-1 029,9
Pitkäaikaisten lainojen nostot	3.4.	-	297,3
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut	3.4.	-277,2	-292,4
Hybridilainan nostot	3.1.	350,0	-
Hybridilainan korot ja kulut	3.1.	-2,5	-
Määräysvallattomien omistajien osuuksien hankinnat	5.2.	-	-1,4
Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta		-114,9	-115,7
Toteutuneet kurssivoitot ja -tappiot		8,6	-4,0
Rahoituksen nettorahavirta		-98,1	-14,3
Rahavarojen muutos		3,0	2,2
Rahavarat tilikauden alussa	3.8.	11,4	10,1
Valuuttakurssien muutosten vaikutus		-0,3	-0,9
Rahavarat tilikauden lopussa	3.8.	14,2	11,4

Me	Liite	2019	2018
Oikaisut:
Poistot ja arvonalennukset	1.5., 4.3.	2,5	3,1
Nettotappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon	2.1.	121,9	72,5
Tappiot/voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä	2.2.	-1,5	0,2
Rahoitustuotot	3.2.	-39,2	-83,3
Rahoituskulut	3.2.	93,4	153,8
Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten voitoista	2.4.	16,6	12,5
Osakeperusteiset maksut	1.6.	0,6	1,1
Liikearvon alennus, johon ei liity maksua ja myytyihin kiinteistöihin liittyvän kertyneen muuntoeron alaskirjaus	1.7.	-	10,0
Yhteensä		194,3	169,9

Me	2019	2018
Liiketoiminnan nettorahavirta	135,4	95,5
Keskimääräinen osakemäärä (1 000)	177 997	177 997
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake	0,76	0,54

Osakekohtainen nettorahavirta vahvistui 0,76 euroon edellisvuoden 0,54 eurosta.

Osakekohtainen nettorahavirta kasvoi 0,76 euroon (0,54) johtuen lähinnä alemmista nettorahoituskuluista, joita pienensi alemmat kertaluonteiset kulut joukkovelkakirjalainan takaisinostosta. Vuonna 2019 Citycon investoi 100,0 miljoonaa euroa hankintoihin ja kehityshankkeisiin ja rahoitti nämä investoinnit pääosin myymällä kaksi sijoituskiinteistöään Suomessa. Suurimmat kehityshankeinvestoinnit vuonna 2019 olivat Lippulaivan ja Kristiinen kehityshankkeet. Rahoituksen rahavirrassa näkyy taseen vahvistamiseksi nostettu hybridilaina.

RAHOITUSTARVE JA SAADUT RAHAVIRRAT

Hankinnat ja investoinnit Maksetut osingot ja pääoman palautukset Operatiivinen kassavirta Kiinteistöjen myynnit Rahoituksen rahavirta 6 Muut

KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN LASKELMA, IFRS

	Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Me	Osake pääoma	Ylikurssi rahasto	Arvon muutos rahasto	Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto	Muuntoerot	Kertyneet voittovarat	Yhteensä	Hybridi laina	Määräysval lattomien omistajien osuus	Oma pääoma yhteensä
Oma pääoma 31.12.2017	259,6	131,1	-0,8	1 123,5	-93,2	787,1	2 207,3		1,2	2 208,5
Muutokset laadintaperiaatteissa (IFRS 2 & IFRS 9)						0,8	0,8			0,8
Oma pääoma 1.1.2018	259,6	131,1	-0,8	1 123,5	-93,2	787,9	2 208,1		1,2	2 209,4
Tilikauden voitto 2018						16,6	16,6		0,0	16,6
Nettovoitot rahavirran suojauksista (liite 3.2.)			1,6				1,6			1,6
Osuus yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä			0,3				0,3			0,3
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat valuuttakurssivoitot/-tappiot			0,0		-22,7		-22,7		0,0	-22,7
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen yhteensä			1,9		-22,7		-20,8		0,0	-20,9
Katsauskauden laaja tappio/voitto			1,9		-22,7	16,6	-4,2		0,0	-4,2
Osingonjako ja pääomanpalautus (liite 3.1.)				-106,8		-8,9	-115,7			-115,7
Osakeperusteiset maksut (liite 1.6.)						1,0	1,0			1,0
Määräysvallattomien osuuksien hankinnat						-0,3	-0,3		-1,1	-1,4
Oma pääoma 31.12.2018	259,6	131,1	1,1	1 016,7	-115,9	796,3	2 088,9	0,0	0,1	2 089,0
Tilikauden voitto 2019						8,9	8,9		0,0	8,9
Nettovoitot rahavirran suojauksista (liite 3.2.)			0,3				0,3			0,3
Osuus yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä							0,0			0,0
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat valuuttakurssivoitot/-tappiot					-4,4		-4,4		0,0	-4,4
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen yhteensä			0,3		-4,4		-4,1		0,0	-4,1
Katsauskauden laaja voitto/tappio			0,3		-4,4	8,9	4,8		0,0	4,8
Hybridilainan nostot								346,6		346,6
Hybridilainan korot ja kulut								0,0		0,0
Osingonjako ja pääomanpalautus (liite 3.1.)				-106,8		-8,9	-115,7			-115,7
Osakeperusteiset maksut (liite 1.6.)						0,4	0,4			0,4
Määräysvallattomien osuuksien hankinnat							0,0			0,0
Oma pääoma 31.12.2019	259,6	131,1	1,4	909,9	-120,3	796,7	1 978,4	346,6	0,1	2 325,2

OSAKEKOHTAISEN EMOYHTIÖN OMISTAJILLE KUULUVAN OMAN PÄÄOMAN KEHITTYMINEN 1)

Tilikauden voitto Muuntoerot Osingonjako ja pääomanpalautus

4 Hybridilainan muutos

Hybridilaina kasvattaa omaa pääomaa ja vahvistaa Cityconin tasetta

Oman pääoman ehtoinen hybridilaina kasvattaa omaa pääoma 346,6 miljoonalla eurolla. Vuonna 2019 Citycon jakoi osinkona 0,05 euroa osakkeelta ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta pääoman palautusta 0,6 euroa osakkeelta. Osinkoja jaettiin 8,9 miljoonaa euroa ja pääoman palautusta 106,8 miljoonaa euroa.

1) Tunnusluku on vertailukauden osalta oikaistu vastaamaan uutta osakemäärää osakkeiden yhdistämisen (käänteinen split) seurauksena, joka tehtiin maaliskuussa 2019.

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

Tässä taulukossa on esitetty Citycon konsernin tilinpäätöksen liitetiedot ja niihin liittyvät laadintaperiaatteet. Taulukossa on esitetty myös mihin IFRS-standardeihin laadintaperiaatteet ensisijaisesti perustuvat.

Laadintaperiaate	Liitetieto	Numero	IFRS
Segmentti-informaatio	Segmentti-informaatio	1.1.	IFRS 8
Tuotot, liiketoiminnan muut tuotot, myyntisaamiset ja muut saamiset	Bruttovuokratuotto, myyntituotot asiakassopimuksista, liiketoiminnan muut tuotot ja kulut, myyntisaamiset ja muut saamiset	1.2., 1.3., 1.7., 4.4.	IFRS 16, IFRS 15, IFRS 9
Työsuhde-etuudet ja osakeperusteiset maksut	Työsuhde-etuudet ja henkilöstökulut	1.6.	IAS 19, IFRS 2
Osakekohtainen tulos	Osakekohtainen tulos	1.8.	IAS 33
Sijoituskiinteistöt	Sijoituskiinteistöt ja niihin liittyvät vastuut, Käyttöoikeusomaisuuserät ja IFRS 16 implementoinnin vaikutus	2.1., 2.3	IAS 40, IFRS 13, IFRS1 6
Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät ja lopetetut toiminnot	Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt	2.2.	IAS 40, IFRS 5
Sijoitukset osakkuus- ja yhteisyrityksiin	Osuudet yhteisyrityksissä, Osuudet osakkuusyrityksissä	2.4.	IAS 28, IFRS 11, IFRS1 2
Rahoitusinstrumentit: Tilinpäätöksessä esitettävä tiedot, esittämistapa, kirjaaminen ja arvostaminen	Oma pääoma, Rahoituskulut (netto), Rahoitusinstrumenttien luokittelu, Lainat, Rahoitusriskien hallinta, Johdannaissopimukset, Rahavarat, Myyntisaamiset ja muut saamiset, Ostovelat ja muut velat.	3.1., 3.2., 3.3., 3.4., 3.5., 3.6., 3.8., 4.4., 4.5.	IAS 32, IFRS 7, IFRS 9, IFRS 16
Varaukset, ehdolliset velat ja ehdolliset varat	Vastuusitoumukset	2.1., 3.7.	IAS 37
Konsernitilinpäätös, Liiketoimintojen yhdistäminen	Liiketoimintahankinnat, Liikearvo, Määräysvallattomien omistajien hankinta	5.1., 5.2.	IFRS 10, IFRS 3
Lähipiiriä koskevat tiedot tilinpäätöksessä	Lähipiiritapahtumat ja konsernirakenteen muutokset	5.3.	IAS 24
Omaisuuserien arvonalentuminen	Liikearvo, Aineettomat hyödykkeet, Myyntisaamiset ja muut saamiset	4.3., 4.4., 5.1.	IAS 36, IFRS 9
Tuloverot	Tuloverot, Laskennalliset verosaamiset ja -velat	4.1., 4.2.	IAS 12
Aineettomat hyödykkeet	Aineettomat hyödykkeet	4.3.	IAS 38
Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat	Tilinpäätöspäivän jälkeiset tapahtumat	5.5.	IAS 10
Vastuusitoumukset	Ostositoumukset, Alv-palautusvastuut, Kiinnitykset ja Panttaukset	2.1., 3.7.	-

YRITYKSEN PERUSTIEDOT

Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta on keskittynyt Suomeen, Norjaan, Ruotsiin, Viroon ja Tanskaan. Yhtiö on Suomen lakien mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity osoite Suomenlahdentie 1, 02230 Espoo.

Cityconin hallitus on hyväksynyt yhtiön tilinpäätöksen 5.2.2020. Suomen osakeyhtiölain mukaan yhtiökokouksella on oikeus olla hyväksymättä hallituksen hyväksymää tilinpäätöstä ja palauttaa tilinpäätös hallitukselle korjattavaksi.

Jäljennös Cityconin konsernitilinpäätöksestä on saatavilla verkkosivuilta www.citycon.com/fi ja konsernin pääkonttorista osoitteesta Suomenlahdentie 1, 02230 Espoo.

TILINPÄÄTÖKSEN LAATIMISPERUSTA

Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti ja sitä laatiessa on noudatettu 31.12.2019 voimassa olleita IAS- ja IFRS-standardeja sekä Standing Interpretations Committee (SIC) ja International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) tulkintoja. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa N:o 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös suomalaisen kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön mukaiset.

Myytävänä olevat rahoitusvarat, johdannaissopimukset ja sijoituskiinteistöt on arvostettu käypään arvoon alkuperäisen kirjaamisen jälkeen. Muilta osin konsernitilinpäätös on laadittu alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen.

Tilinpäätöstiedot esitetään miljoonina euroina ja luvut on pyöristetty satoihin tuhansiin.

KESKEISET ARVIOT JA OLETTAMAT SEKÄ HARKINTAA EDELLYTTÄVÄT LAADINTAPERIAATTEET

IFRS:n mukaisen tilinpäätöksen laatiminen edellyttää yhtiön johdolta arvioita ja olettamuksia, jotka vaikuttavat laatimisperiaatteiden soveltamiseen ja raportoitavien varojen, velkojen, tuottojen ja kulujen määrään sekä esitettäviin liitetietoihin. Arviot ja niihin liittyvät olettamukset perustuvat aikaisempiin kokemuksiin ja muihin tekijöihin, joiden arvioidaan olevan tämänhetkinen paras näkemys sellaisten varojen tai velkojen arvostamisessa, joille ei muista lähteistä ole saatavissa arvoja. Toteumat voivat poiketa tehdyistä arvioista ja oletuksista niihin liittyvän epävarmuuden vuoksi siitä huolimatta, että ne perustuvat parhaaseen tietämykseen sekä ajantasaiseen tietoon.

Arvioita ja niihin liittyviä olettamuksia tarkastellaan jatkuvasti. Kirjanpidollisten arvioiden tarkistukset kirjataan sille kaudelle, jolla arviota tarkistetaan, jos arvion muutos koskee vain kyseistä kautta. Mikäli arvion muutos koskee sekä arvion muutoskautta että myöhempiä kausia, arvion muutos kirjataan vastaavasti sekä muutoskaudelle että tuleville kausille.

Toimintaa koskevat keskeiset arviot ja olettamat sekä erityistä harkintaa edellyttävät laadintaperiaatteet esitetään yhdessä siihen liittyvän liitetiedon kanssa.

1. LIIKETOIMINNAN TULOS

1.1. SEGMENTTI-INFORMAATIO

Citycon konsernin maantieteelliset segmentit ovat Suomi & Viro, Norja ja Ruotsi & Tanska. Muut-segmentti sisältää pääasiassa konsernitoiminnoista syntyviä hallinnon kuluja.

Cityconin hallitus seuraa IFRS segmenttien lisäksi Kista Gallerian taloudellista tulosta erikseen, joten segmentti-informaatiossa on eritelty sekä IFRS segmenttitulokset ja Kista Gallerian tulos. Hallitus seuraa Kista Gallerian tulosta 50 %:n osuuden mukaisesti.

Cityconin hallitus arvioi liiketoimintayksiköiden suoritusta nettovuokratuoton ja operatiivisen liikevoiton (Direct operating profit) perusteella. Cityconin hallitukselle raportoidaan myös käyvän arvon muutokset liiketoimintayksiköittäin.

Segmentin varat ja velat ovat sellaisia liiketoiminnan eriä, joita segmentti käyttää liiketoiminnassaan tai jotka ovat järkevällä perusteella kohdistettavissa segmenteille. Kohdistamattomat erät sisältävät vero- ja rahoituseriä sekä koko konsernille yhteisiä eriä. Segmenttien välillä ei ole sisäistä myyntiä.

Bruttoinvestoinnit koostuvat sijoituskiinteistöjen, osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä, aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden lisäyksistä taseessa.

Yhdenkään vuokralaisen osuus ei ylittänyt 10 % bruttovuokratuotoista tilikausina 2019 tai 2018, eikä operatiivista toimintaa johdeta asiakassegmenttien perusteella.

1.1.–31.12.2019

					IFRS segmentit
Me	Suomi & Viro	Norja	Ruotsi & Tanska	Muut	yhteensä	Kista Galleria (50 %)
Bruttovuokratuotto	98,3	80,9	52,9	-	232,1	12,5
Ylläpito- ja palvelutuotot	33,3	28,1	15,7	-	77,1	3,6
Hoitokulut	-36,5	-32,7	-20,3	0,3	-89,3	-5,7
Vuokraustoiminnan muut kulut	-0,8	-0,8	-0,9	-	-2,4	-0,6
Nettovuokratuotto	94,4	75,4	47,4	0,3	217,4	9,9
Operatiiviset hallinnon kulut	-2,8	-3,7	-4,4	-15,8	-26,8	-0,1
Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	0,3	1,3	1,2	-	2,8	-0,6
Operatiivinen liikevoitto (Direct operating profit)	92,0	73,0	44,1	-15,5	193,5	9,1
Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	-	-	-	-	-	-
Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuk
sesta käypään arvoon	-56,1	-33,4	-32,4	-	-121,9	-17,7
Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä	1,5	0,0	0,0	-	1,5	-
Liikevoitto/-tappio	37,4	39,6	11,7	-15,5	73,1	-8,5
Kohdistetut varat
Sijoituskiinteistöt	1 849,3	1 371,4	939,5	-	4 160,2	272,6
Myytävinä olevat sijoituskiinteistöt	0,0	-	-	-	0,0	-
Muut kohdistetut varat	29,0	192,2	147,1	24,3	392,6	9,6
Kohdistamattomat varat
Laskennalliset verosaamiset				9,4	9,4
Johdannaissopimukset				20,1	20,1
Varat yhteensä	1 878,3	1 563,7	1 086,5	53,8	4 582,3	282,2
Kohdistetut velat
Ostovelat ja muut velat	13,1	59,3	29,9	-27,0	75,3	10,5
Kohdistamattomat velat
Korolliset velat				1 874,4	1 874,4	220,6
Laskennalliset verovelat				296,4	296,4	-
Johdannaissopimukset				7,5	7,5	-
Muut kohdistamattomat velat				3,4	3,4	14,6
Velat yhteensä	13,1	59,3	29,9	2 210,0	2 257,1	245,7

Bruttoinvestoinnit	66,9	22,3	14,1	2,6	106,0	7,3
Kauppakeskusten lukumäärä	12	16	10	-	38	1
Muiden kiinteistöjen lukumäärä	1	-	-	-	1	-

1.1.–31.12.2018

					IFRS segmentit
Me	Suomi & Viro	Norja	Ruotsi & Tanska	Muut	yhteensä	Kista Galleria (50%)
Bruttovuokratuotto	102,8	84,7	49,5	-	237,0	13,6
Ylläpito- ja palvelutuotot	35,2	29,4	14,5	-	79,2	3,8
Hoitokulut	-40,3	-39,2	-19,6	0,2	-98,9	-5,4
Vuokraustoiminnan muut kulut	-0,9	-0,6	-0,9	-	-2,4	-0,4
Nettovuokratuotto	96,9	74,3	43,5	0,2	214,9	11,7
Operatiiviset hallinnon kulut	-3,2	-4,3	-4,6	-16,0	-28,0	-0,1
Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	0,2	-0,1	0,8	-	0,8	-0,5
Operatiivinen liikevoitto (Direct operating profit)	93,9	69,8	39,7	-15,8	187,6	11,1
Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	-	-6,9	-3,5	-	-10,3	-
Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuk
sesta käypään arvoon	-58,8	-22,2	8,5	-	-72,5	-8,6
Tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä	-3,7	-1,0	4,5	-	-0,2	-
Liikevoitto/-tappio	31,4	39,8	49,3	-15,8	104,7	2,4
Kohdistetut varat
Sijoituskiinteistöt	1 837,7	1 328,6	964,9	-	4 131,3	291,1
Myytävinä olevat sijoituskiinteistöt	78,1	-	-	-	78,1	-
Muut kohdistetut varat	8,4	193,6	163,7	18,9	384,5	9,6
Kohdistamattomat varat
Laskennalliset verosaamiset				9,0	9,0
Johdannaissopimukset				19,8	19,8
Varat yhteensä	1 924,2	1 522,2	1 128,6	47,7	4 622,7	300,7
Kohdistetut velat
Ostovelat ja muut velat	13,3	20,7	22,2	21,3	77,5	7,7
Kohdistamattomat velat
Korolliset velat				2 140,0	2 140,0	221,8
Laskennalliset verovelat				304,4	304,4	-
Johdannaissopimukset				9,8	9,8	-
Muut kohdistamattomat velat				2,0	2,0	16,7
Velat yhteensä	13,1	59,3	22,2	2 477,5	2 533,7	246,2

Bruttoinvestoinnit	54,9	21,1	91,7	1,2	168,8	6,7
Kauppakeskusten lukumäärä	14	17	10	-	41,0	1
Muiden kiinteistöjen lukumäärä	1	-	-	-	1,0	-

Vuokratuottojen muodostuminen

Me	2019	2018
Jaksotetut vuokra kannustimet	0,9	2,1
Määräaikaiset ja sopimuk seen perustuvat vuokran alennukset	-3,9	-3,8
Bruttovuokratuotto (pl. yllä olevat erät)	235,1	238,7
Yhteensä	232,1	237,0

Yleinen kuvaus Cityconin vuokrasopimuksista

Pääosassa, eli 90 %:ssa (90) Cityconin vuokrasopimuksia vuokra on jaettu pääomavuokraan ja ylläpitokorvaukseen. Pääomavuokra on tyypillisesti sidottu vuosittaiseen vuokrantarkistukseen, joka perustuu indeksiin, kuten elinkustannusindeksi, tai prosentuaaliseen minimikorotukseen. Vuokralaiselta erikseen perittävä ylläpitokorvaus kattaa omistajalle kiinteistön hoidosta aiheutuvia kuluja.

Osassa Cityconin vuokrasopimuksia on pääomavuokran lisäksi liikevaihtosidonnainen osuus. Lisäksi Cityconilla on joitakin kokonaan vuokralaisen liikevaihtoon sidottuja vuokrasopimuksia. Vuoden 2019 lopussa kaikkien liikevaihtosidonnaisten vuokrasopimusten osuus oli noin 67 % (64) Cityconin vuokrasopimuskannasta.

Koska pääosa vuokrasopimuskannasta on sidottu indeksitarkistukseen, ennalta määritettyyn minimivuokrakorotukseen ja/ tai vuokralaisen liikevaihtoon, ovat Cityconin vuokrasopimukset pääasiassa IFRS 16 -standardin mukaisia muuttuvan vuokran vuokrasopimuksia.

Alla olevan taulukon mukaisesti Cityconilla oli 31.12.2019 4 404 (4 454) vuokrasopimusta. Vuokrasopimusten lukumäärän lasku johtui pääasiassa ydinliiketoimintaan kuulumattomien kohteiden myynnistä Suomessa. 1.2. BRUTTOVUOKRATUOTTO Citycon solmii vuokrasopimukset pääasias-

Vuokrasopimusten lukumäärä 1)

	31.12.2019	31.12.2018
Suomi & Viro	1 410	1 510
Norja	1 197	1 184
Ruotsi & Tanska	1 797	1 760
Yhteensä	4 404	4 454

1) Sisältää Kista Gallerian 100 %.

Seuraavan taulukon mukaisesti Cityconin vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika 31.12.2019 oli 3,2 (3,4) vuotta. Solmittavan vuokrasopimuksen kesto riippuu muun muassa vuokrattavasta tilatyypistä sekä vuokralaisesta. Suurempien ankkurivuokralaisten kanssa solmitaan tyypillisesti pitkiä 10-15 tai jopa 20 vuoden mittaisia vuokrasopimuksia, kun taas pienempien liiketilojen vuokrasopimukset sovitaan pääsääntöisesti 3 - 5 vuoden mittaiseksi.

Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika, vuotta 1)

	31.12.2019	31.12.2018
Suomi & Viro	3,3	3,5
Norja	3,1	3,5
Ruotsi & Tanska	3,0	3,1
Keskimäärin	3,2	3,4

1) Sisältää Kista Gallerian 50%.

sa määräaikaisina, lukuun ottamatta asuntojen, varastotilojen ja yksittäisten pysäköintipaikkojen vuokrasopimuksia. Vuoden 2019 päätteeksi määräaikaisia sopimuksia on noin 92 % (92), aluksi määräaikaisia sopimuksia noin 5 % (5), ja toistaiseksi voimassaolevia vuokrasopimuksia noin 4 % (3) Cityconin vuokrasopimuskannasta.

Seuraavassa taulukossa on esitetty vuosien 2019 ja 2018 päätteeksi voimassaolevan vuokrasopimuskannan vähimmäisvuokrat ensimmäisen mahdollisen erääntymispäivän perusteella laskettuna.

Ei-purettavissa olevien vuokrasopimusten perusteella saatavat vähimmäisvuokrat 1)

Me	31.12.2019	31.12.2018
Yhden vuoden kuluessa	63,7	57,6
1–5 vuoden kuluessa	172,3	173,1
Yli viiden vuoden kuluttua	33,8	50,5
Yhteensä	269,9	281,3

1) Ei-purettaviksi vuokrasopimuksiksi on sisällytetty määräaikaiset ja aluksi määräaikaiset sopimukset määräajan päättymiseensä asti sekä toistaiseksi voimassa olevat sopimukset on käsitelty siten, että ne on oletettu ei-purettaviksi sopimuksiksi irtisanomisajan verran.

Sijoituskiinteistöjen vuokraamisesta syntyvät vuokrasopimukset, joissa Citycon on vuokralleantajana, luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, koska Citycon pitää itsellään merkittävän osan omistukselle ominaisista eduista ja riskeistä. Muista vuokrasopimuksista syntyneet vuokratuotot kirjataan tasaisesti vuokrakaudelle.

Vuokrasopimukset, jotka sisältävät vuokravapaita jaksoja tai vuokranalennuksia, ja joista on sovittu alkuperäisessä vuokrasopimuksessa jaksotetaan tasaisesti koko vuokrakaudelle. Vuokranalennuksia, joista ei ole sovittu alkuperäisessä vuokrasopimuksessa, vaan vuokralainen on pyytänyt vuokranalennusta markkinatilanteesta tai kiinteistössä olevasta kehityshankkeesta johtuen kirjataan konsernituloslaskelmaan bruttovuokratuottoihin sille kaudelle, jolle vuokranalennukset on myönnetty.

Citycon saattaa suorittaa vuokralaisen puolesta vuokralaisen vuokraamaan tilaan kohdistuvia muutostöitä, jotka veloitetaan vuokrankorotuksena vuokralaiselta. Vuokratilan muutostöistä syntyvä vuokrankorotus jaksotetaan vuokratuotoiksi vuokrasopimuksen aikana. Vuokran korotus ja vuokratilan muutostyöstä aiheutuva kulu otetaan huomioon sijoituskiinteistön käypää arvoa määrittäessä.

1.3. MYYNTITUOTOT ASIAKASSOPIMUKSISTA

Asiakassopimukset

Citycon konsernin liiketoiminnassa IFRS 15 Myyntituotot asiakassopimuksista -standardin ohjeistus soveltuu seuraaviin tuottoihin: Ylläpitovuokrat ja -veloitukset, käyttökorvaukset, muut ylläpito- ja palvelutuotot sekä palvelutuotot kauppakeskusten johtamisesta.

Tuottojen jakautuminen 1.1.–31.12.2019

	Suomi &		Ruotsi &	Muut	Yhteensä
Me	Viro	Norja	Tanska
Ylläpitovuokrat ja -veloitukset 1)	26,5	20,2	12,6	-	59,3
Käyttökorvaukset 1)	4,4	2,3	1,3	-	7,9
Muut ylläpito- ja palvelutuotot 1)	2,4	5,6	1,9	-	9,9
Yhteensä	33,3	28,1	15,7	-	77,1
Palvelutuotot kauppakeskusten
johtamisesta 2)	0,2	3,4	1,6	-	5,2
Yhteensä	0,2	3,4	1,6	-	5,2
Myyntituotot asiakassopimuksista	33,5	31,5	17,3	-	82,3

1) Sisältyy konsernin tuloslaskelman erään ylläpito- ja palvelutuotot

2) Sisältyy konsernin tuloslaskelman erään liiketoiminnan muut tuotot ja kulut

YLLÄPITOVUOKRAT JA -VELOITUKSET

Ylläpitovuokriin ja -veloituksiin liittyvät tuotot koostuvat Cityconin kauppakeskuskiinteistöjen liike- ja yleistilojen huoltoon, ylläpitoon ja hallinnointiin liittyvistä palveluista, joita Citycon tarjoaa asiakkailleen perustuen asiakkaiden kanssa tehtyihin sopimuksiin (vuokrasopimus).

KÄYTTÖKORVAUKSET

Käyttökorvauksiin liittyvät tuotot koostuvat vuokrasopimusten mukaisesti veloituksista, joilla katetaan muun muassa kauppakeskuskiinteistöjen liiketilojen energian kulutuksesta, lämmityksestä ja jätehuollosta muodostuvia kustannuksia.

MUUT YLLÄPITO- JA PALVELUTUOTOT

Muihin ylläpito- ja palvelutuottoihin liittyvät tuotot koostuvat pääosin veloituksista, joilla katetaan Cityconin kauppakeskusten markkinoinnin suunnittelusta ja toteuttamisesta syntyviä kuluja.

PALVELUTUOTOT KAUPPAKESKUSTEN JOHTAMISESTA

Kauppakeskusten johtamiseen liittyvät tuotot muodostuvat hallinnointipalveluista, joita Citycon konserni tarjoaa yhteisyritysten sekä kolmansien osapuolien omistamille kauppakeskuksille.

Citycon konsernin vuokra- ja hallinnointisopimukset sisältävät tyypillisesti tarkat kuvaukset sekä palvelun myyjän että palvelua ostavan asiakkaan velvoitteista sekä tarjotun palvelun hinnan muodostumisesta. Tämän vuoksi Citycon konsernin asiakassopimuksiin liittyvät, IFRS 15 standardin mukaiset Cityconille kuuluvat suoritevelvoitteet ja kullekin suoritevelvoitteelle kohdistettavien transaktiohintojen perusteet on määritelty selkeästi.

Transaktiohinnat muodostuvat kaikkien tuottoryhmien osalta valtaosin muuttuvista vastikkeista esimerkiksi asiakkaan käyttämien palveluiden määrän tai hyödykehintojen muutoksen perusteella, joten Citycon arvioi sopimuksista kirjattavan myyntituoton määrän perustuen odotusarvoon raportointikauden myyntituotosta.

Kaikkien asiakassopimuksien osalta myyntituotot kirjataan ajan kuluessa, sillä sekä Citycon konsernin omistamiin liiketiloihin liittyvän ylläpito- ja palvelutoiminnan että yhteisyrityksille ja kolmansille osapuolille kauppakeskusten hallinnointipalvelun osalta asiakas samanaikaisesti saa ja kuluttaa palvelusta koituvan taloudellisen hyödyn, kun Citycon palvelua asiakkaalle toimittaa.

Ylläpito- ja palvelutuotot esitetään Cityconin raportoinnissa bruttomääräisinä, sillä Citycon katsoo toimivansa palveluiden tuottamisessa IFRS 15 standardin määritelmän mukaisena päämiehenä. Citycon valitsee esimerkiksi kiinteistöjensä ylläpidon ja huollon palveluntarjoajat, tekee sopimukset toimittajien kanssa ja kantaa luottoriskin palvelun tuottamisesta. Näin ollen asiakas ei voi valita palveluntarjoajaa eikä vaikuttaa palveluntarjoajan hinnoitteluun.

Citycon konsernin tuottamiin palveluihin ei liity merkittävää rahoituskomponenttia, sillä asiakassopimuksiin perustuvat maksut erääntyvät tyypillisesti ennen vuokrakauden alkua tai välittömästi sen alkaessa. Citycon konsernille ei synny IFRS 15 standardin mukaisesti käsiteltäviä asiakassopimuksen saamisesta aiheutuvia menoja. Cityconin ydinliiketoimintaan kuuluvien liiketilavuokrasopimusten osalta sopimuksen saamisesta aiheutuvien ja IAS 40 standardin ohjeistuksen mukaan käsiteltävien menojen, kuten vuokratilan muutostöiden ja välityspalkkioiden, kirjanpitokäsittelyä kuvataan tarkemmin liitetiedossa 1.2.

Sopimuksiin liittyvät tase-erät

Me	2019	2018
Sopimukseen perustuvat saamiset	3,0	5,0
Sopimukseen perustuvat velat	3,1	4,5

SOPIMUKSIIN LIITTYVÄT TASE-ERÄT

Asiakassopimuksiin perustuvat saamiset ovat ylläpito- ja palvelutuottoihin liittyviä avoimia myyntisaamisia ja sopimukseen perustuvat velat ylläpito- ja palvelutuotoista saatuja ennakkomaksuja. Asiakassopimuksiin perustuvien saamisten odotetaan tuloutuvan kolmen kuukauden kuluessa, sopimukseen perustuvien velkojen seuraavan kahdentoista kuukauden aikana.

1.4. HOITOKULUT

Me	2019	2018
Lämmitys ja sähkö	-20,1	-20,3
Ylläpito	-32,1	-33,9
Maavuokrat ja muut vuokrat	-	-7,0
Kiinteistön henkilöstön kulut	-8,5	-8,5
Kiinteistön hallinnon kulut	-3,6	-3,9
Markkinointikulut	-9,4	-11,2
Kiinteistövakuutukset	-1,0	-0,9
Kiinteistöverot	-8,8	-7,7
Korjauskulut	-3,8	-3,8
Muut kiinteistön hoitokulut	-2,1	-1,8
Yhteensä	-89,3	-98,9

HOITOKULUT

Hoitokulut kirjataan kuluksi kaudelle, jolle ne suoriteperusteen mukaisesti kohdistuvat. Hoitokulut ovat kustannuksia, jotka aiheutuvat mm. kiinteistöjen huollosta ja ylläpidosta, energiankulutuksesta, sekä markkinoinnista.

LIIKETOIMINNAN KUSTANNUKSET 2019

1.5. HALLINNON KULUT

Me	2019	2018
Henkilöstökulut	-11,8	-13,3
Johdon ja organisaation muutoksista aiheutuneet kulut	-2,6	-2,7
Konsultti- ja asiantuntijapalkkiot sekä muut ulkopuoliset palvelut	-4,6	-3,8
Toimisto- ja muut hallinnon kulut	-5,3	-6,6
Poistot	-2,5	-1,7
Yhteensä	-26,8	-28,0

Johdon ja organisaation muutoksista aiheutuneet kulut 2,6 miljoonaa euroa (2,7) vuonna 2019 sisältävät lähinnä edeltävän toimitusjohtajan ja operatiivisen johtajan työsuhteen päättämiseen liittyviä kuluja sekä uuden toimitusjohtajan palkkaamisen liittyviä kuluja.

Poistot ja alaskirjaukset

Poistot ja alaskirjaukset kirjataan aineettomista ja aineellisista hyödykkeistä.

Tilintarkastuspalkkiot

Hallinnon kulujen konsultti- ja asiantuntijapalkkioihin sekä hoitokuluihin kuuluviin kiinteistöjen hallinnon kuluihin sisältyvät seuraavat tilintarkastajien palkkiot ja palvelut tilintarkastusyhteisö Ernst & Young:lta.

	2019	2019
Me	Konserni	Emoyhtiö
Tilintarkastuspalkkiot	-0,9	-0,4
Ernst & Young Oy	-0,5	-0,4
Muut EY-toimistot	-0,4	-
Muut asiantuntijapalkkiot	0,0	0,0
Ernst & Young Oy	0,0	0,0
Muut EY-toimistot	0,0	-
Yhteensä	-0,9	-0,4

	2018	2018
Me	Konserni	Emoyhtiö
Tilintarkastuspalkkiot	-0,8	-0,3
Ernst & Young Oy	-0,4	-0,3
Muut EY-toimistot	-0,4	-
Muut asiantuntijapalkkiot	0,0	0,0
Ernst & Young Oy	0,0	0,0
Muut EY-toimistot	0,0	0,0
Yhteensä	-0,8	-0,4

1.6. TYÖSUHDE-ETUUDET JA HENKILÖSTÖKULUT

Me	Liite	2019	2018
Johdon palkat ja palkkiot
Toimitusjohtaja	A	-0,7	-0,9
Johtoryhmä	B	-1,5	-1,7
Hallitus	C	-0,7	-0,6
Muut palkat ja palkkiot		-14,7	-16,2
Eläkekulut - maksupohjai set järjestelyt		-2,1	-2,5
Sosiaalikulut		-3,4	-3,3
Kulut osakeperusteisista
maksuista	D, E	-0,6	-1,1
Yhteensä		-23,6	-26,2

Henkilöstökuluja sisältyi hallinnon kuluihin 11,8 miljoonaa euroa (13,3), hoitokuluihin 8,5 miljoonaa euroa (8,5) ja liiketoiminnan muihin tuottoihin ja kuluihin 2,8 miljoonaa euroa (3,4). Lisäksi 1,2 miljoonaa euroa (1,0) veloitettiin kolmansien osapuolten omistamilta ja Cityconin johtamilta kauppakeskuksilta.

ELÄKE-ETUUDET

Lakisääteiset eläkejärjestelyt on hoidettu eläkevakuutusyhtiön kautta. Eläkejärjestelyt luokitellaan maksu- ja etuuspohjaisiin järjestelyihin. Cityconin kaikki eläkejärjestelyt luokitellaan maksupohjaisiksi järjestelyiksi, joihin liittyvät maksut kirjataan konsernituloslaskelmaan niille kausille, joita ne koskevat.

Konsernin kokoaikaiset

työntekijät liiketoimin
tayksiköittäin 31.12	2019	2018
Suomi & Viro	50	45
Norja	95	111
Ruotsi & Tanska	52	55
Konsernitoiminnot	37	43
Yhteensä	234	254

A) Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot

	2019	2018
Rahana, EUR	691 852	860 544
Citycon Oyj:n osakkeina, kpl	40 000	120 148

F. Scott Ball (B.Sc., s.1961) aloitti yhtiön toimitusjohtajana 1.1.2019 alkaen. Toimitusjohtajan toimisopimuksen mukainen peruspalkka vuonna 2019 oli 625 000 euroa

Toimitusjohtaja on oikeutettu vuotuiseen tulospalkkioon, joka maksetaan kunkin päättyneen tilikauden perusteella. Toimitusjohtaja kuuluu sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän 2018-2021 piiriin, joka koostuu kolmesta sitouttamisjaksosta päättyen vuosittain 15.11.2019, 15.11.2020 ja 15.11.2021. Järjestelmän perusteella maksetaan palkkiot kolmessa yhtä suuressa osassa kunkin sitouttamisjakson jälkeen, sisältäen verot ja veronluonteiset maksut. Vuoden 2019 aikana toimitusjohtajalle maksettiin sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän 15.11.2019 päättyneen sitouttamisjakson perusteella 40 000 osakkeen arvoa vastaava käteispalkkio (mukaan lukien verot ja veronluonteiset maksut) ja toimitusjohtaja oli velvoitettu ostamaan yhtiön osakkeita hänelle maksetulla nettopalkkiolla. Kaikki toimitusjohtajan sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän perusteella allokoidut palkkio-osakkeet ovat sitouttamisjaksojen alusta lukien oikeutettuja osinkoja tai pääomanpalautusta vastaavaan hyvitykseen.

Toimitusjohtajan eläke-edut ovat Ruotsin normaalin eläkelainsäädännön mukaiset.

Marcel Kokkeel on vapautettu toimitusjohtajan tehtävästään yhteisen sopimuksen perusteella, joka on allekirjoitettu 2.11.2018. Ajanjaksolla 1.1.–1.5.2019 Kokkeel toimi neuvonantajana yhtiön hallitukselle ja muulle yhtiön ylimmälle johdolle.

Toimitusjohtajalle maksettiin irtisanomisajan palkan lisäksi kertakorvaus, joka koostui toimisuhteen päättymishetken mukaisesta kiinteästä vuosipalkasta 1,5-kertaisena.

Lisäksi hän oli oikeutettu saamaan 20 000 yhtiön osakkeita, jotka luovutettiin 8.5.2019.

Lisäksi Kokkeelille maksettiin tulospalkkio vuodelta 2018, joka on suuruudeltaan 435 000 euroa. Lisäksi hän on oikeutettu myös pitämään pitkänaikavälin palkitsemisjärjestelmän perusteella saamansa osakkeet ja palkkiot.

B) Johtoryhmän henkilöstökulut (pl. toimitusjohtaja)

Me	2019	2018
Palkat ja palkkiot	-1,5	-1,7
Eläkekulut - maksupohjai
set järjestelyt	-0,2	-0,2
Sosiaalikulut	-0,1	-0,3
Yhteensä	-1,8	-2,1

C) Hallituksen jäsenten palkkiot

EUR	2019	2018
Chaim Katzman	165 000	165 000
Bernd Knobloch	87 800	83 200
Arnold de Haan	70 400	64 400
Alexandre (Sandy) Koifman (13.3.2019 alkaen)	59 600	-
David Lukes	67 400	64 800
Andrea Orlandi 1)	-	-
Per-Anders Ovin	66 200	61 400
Ofer Stark (20.3.2018 alkaen) 2)	62 600	59 000
Ariella Zochovitzky	74 000	68 200
Kirsi Komi (27.10.2018 asti)	-	43 008
Rachel Lavine (20.3.2018 asti)	-	2 400
Claes Ottosson (20.3.2018 asti)	-	3 000
Yhteensä	653 000	614 408

1) Andrea Orlandi on ilmoittanut yhtiölle, että hän ei ota vastaan yhtiön maksamia vuosipalkkioita tai kokouspalkkioita.

2) Liiketapahtumat hallituksen jäsenten kanssa on esitetty liitetiedossa 5.3.B Lähipiirin kanssa toteutuneet liiketapahtumat.

Hallituksen jäsenten matkakulut olivat 0,2 miljoonaa euroa vuonna 2019 (0,2).

Hallituksen jäsenet eivät ole mukana yhtiön osakepohjaisissa kannustinjärjestelmissä.

D) Pitkän aikavälin osakepohjaiset kannustinjärjestelmät

Cityconilla on kuusi pitkän aikavälin osakepohjaista kannustinjärjestelmää konsernin avainhenkilöille: 10.2.2015 päätetyt osakepalkkiojärjestelmä 2015 ja sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2015, 23.2.2018 päätetyt sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2018-2020 ja ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä 2018-2020, 12.12.2018 päätetty toimitusjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2018-2021 sekä 11.12.2019 päätetty sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022. Osakepohjaisten kannustinjärjestelmien tarkoituksena on yhdistää omistajien ja avainhenkilöiden tavoitteet yhtiön arvon nostamiseksi pitkällä aikavälillä sekä sitouttaa avainhenkilöt yhtiöön ja tarjota heille kilpailukykyiset yhtiön osakkeiden ansaintaan ja kertymiseen perustuvat palkkiojärjestelmät.

Vuonna 2019 tuloslaskelmaan kirjattu kulu pitkän aikavälin osakepohjaisista kannustinjärjestelmistä oli 1,5 miljoonaa euroa (1,6).

OSAKEPALKKIOJÄRJESTELMÄ 2015

Osakepalkkiojärjestelmän 2015 kohderyhmään kuuluu hallituksen kullekin ansaintajaksolle päättämät Citycon-konsernin avainhenkilöt, mukaan lukien johtoryhmän jäsenet.

Osakepalkkiojärjestelmässä 2015 on kolme kolmen vuoden mittaista ansaintajaksoa, kalenterivuodet 2015–2017, 2016–2018 ja

2017–2019. Hallitus päättää järjestelmän ansaintakriteerit ja kullekin kriteerille asetettavat tavoitteet kunkin ansaintajakson alussa. Kriteeristö kaikilta kolmelta ansaintajaksolta perustuu Cityconin osakkeen kokonaistuottoon (TSR) (painoar vo 100 %). Kunkin ansaintajakson jälkeen hallitus vahvistaa ansaintakriteerien tulokset sekä niiden perusteella annettavien osakkeiden määrän. Kaikki maksettavat palkkiot maksetaan osittain yhtiön osakkeina ja osittain rahana. Rahaosuudella pyritään kattamaan palkkiosta osallistujille aiheutuvia veroja ja veronluonteisia maksuja.

Osakepalkkiojärjestelmän 2015 mukaan annettavien osakkeiden enimmäismäärä on 860 000 osaketta. Ansaintajaksolta 2016–2018 ei kertynyt maksettavaksi osakeohjelman mukaisia palkkioita. Mahdolliset maksut järjestelmän viimeiseltä ansaintajaksolta 2017–2019 maksetaan maaliskuun 2020 loppuun mennessä. Maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään 274 877 osaketta.

SITOUTTAVA OSAKEPALKKIO-JÄRJESTELMÄ 2015

Sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2015 on suunnattu valikoiduille avainhenkilöille, mukaan lukien johtoryhmän jäsenet.

Sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän 2015 palkkiot allokoitiin vuosina 2015–2018. Palkkio perustuu avainhenkilön voimassa olevaan työ- tai toimisuhteeseen palkkion maksuhetkellä ja se maksetaan osittain yhtiön osakkeina ja osittain rahana kahden tai kolmen vuoden mittaisen sitouttamisjakson päättymisen jälkeen.

Sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän

2015 perusteella maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin 140 000 osakkeen arvoa (sisältäen myös verojen ja veronluonteisten maksujen kattamiseksi rahana maksettavan osuuden).

EHDOLLINEN OSAKEPALKKIO-JÄRJESTELMÄ 2018–2020

Ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä 2018–2020 on suunnattu toimitusjohtajalle ja muille johtoryhmän jäsenille.

Ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä 2018– 2020 sisältää kolme sitouttamisjaksoa, kalenterivuodet 2018–2019, 2019–2020 ja 2020–2021. Osallistuminen tähän järjestelmään ja palkkion saaminen edellyttävät, että avainhenkilö sijoittaa yhtiön osakkeisiin ennalta määritetyn enimmäisprosenttiosuuden yhtiön suorituspalkkiojärjestelmästä sitouttamisjaksoa edeltävänä kalenterivuonna ansaitusta suorituspalkkiosta. Jos avainhenkilön sijoitus- ja osakeomistusvelvollisuus on täyttynyt ja hänen työ- tai toimisuhteensa on voimassa Citycon-konserniin kuuluvassa yhtiössä palkkion maksuhetkellä, hän saa palkkiona vastikkeettomia lisäosakkeita osakeomistusvelvoitteen alaisilla osakkeilla.

Järjestelmän perusteella sitouttamisjaksolta 2018–2019 maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin 40 000 osakkeen arvoa. Lisäksi palkkio sisältää rahana maksettavan osuuden, jolla katetaan palkkiosta osallistujalle aiheutuvat verot ja veronluonteiset maksut. Palkkiot sitouttamisjaksolta 2018-2019 maksetaan maalisuun 2020 loppuun mennessä.

Ehdollisen osakepalkkiojärjestelmän sitouttamisjakson 2019–2020 mukaisia palkkioita allokoitiin vuonna 2019 yhteensä enintään

21 300 osaketta. Palkkioon on sisällytetty myös rahaosuus verojen ja veronluonteisten maksujen kattamiseksi. Palkkiot sitouttamisjaksolta 2019–2020 maksetaan maaliskuun 2021 loppuun mennessä.

SITOUTTAVA OSAKEPALKKIO-JÄRJESTELMÄ 2018–2020

Sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2018–2020 on suunnattu vain valikoiduille avainhenkilöille.

Sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän 2018–2020 palkkiot voidaan allokoida vuosina 2018–2020. Palkkio perustuu avainhenkilön voimassa olevaan työ- tai toimisuhteeseen palkkion maksuhetkellä ja se maksetaan osittain yhtiön osakkeina ja osittain rahana sitouttamisjakson päättymisen jälkeen. Sitouttamisjakson pituus on 12–36 kuukautta palkkion allokoinnista.

Tämän järjestelmän perusteella vuosina 2018–2020 maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin 40 000 osakkeen arvoa (sisältäen myös veroihin ja veronluonteisiin maksuihin käytettävän rahaosuuden).

Vuonna 2019 sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän 2018–2020 mukaisia palkkioita allokoitiin yhteensä 18 658 osakkeen arvoa vastaava määrä (11 341).

TOIMITUSJOHTAJAN SITOUTTAVA OSAKEPALKKIOJÄRJESTELMÄ 2018–2021 Osakepalkkiojärjestelmä on osoitettu yhtiön toimitusjohtajalle, F. Scott Ballille.

Toimitusjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2018-2021 sisältää kolme sitouttamisjaksoa päättyen 15.11.2019, 2020 ja 2021. Järjestelmän perusteella sitouttamisjaksolta maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin 120 000 osakkeen arvoa. Lisäksi palkkio sisältää rahana maksettavan osuuden, jolla katetaan palkkiosta osallistujalle aiheutuvat verot ja veronluonteiset maksut. Palkkiot maksetaan kolmessa yhtä suuressa 40 000 osakkeen erässä kunkin sitouttamisjakson päättyessä, osittain yhtiön osakkeina ja osin rahana, tai kokonaan rahana, jolloin toimitusjohtaja voidaan velvoittaa hankkimaan osakkeita nettopalkkiota vastaavalla määrällä. Kaikki toimitusjohtajan sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän perusteella allokoidut palkkio-osakkeet ovat sitouttamisjaksojen alusta lukien oikeutettuja osinkoja tai pääomanpalautusta vastaavaan hyvitykseen. Kullekin palkkio-osakkeelle maksettu hyvitys vastaa osakekohtaista osinkoa tai pääomanpalautusta. Palkkioiden maksaminen toimitusjohtajan sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän perusteella edellyttää, että toimitusjohtaja ei ole irtisanonut toimisopimustaan.

SITOUTTAVAN OSAKEPALKKIO-JÄRJESTELMÄ 2020–2022 Sitouttava osakepalkkiojärjestelmä

2020–2022 on suunnattu valikoiduille avainhenkilöille, pois lukien toimitusjohtaja ja muut konsernin johtoryhmän jäsenet.

Sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän 2020–2022 palkkiot voidaan allokoida vuosina 2020–2022. Palkkio perustuu avainhenkilön voimassa olevaan työ- tai toimisuhteeseen palkkion maksuhetkellä ja se voidaan maksaa osittain yhtiön osakkeina ja osittain rahana sitouttamisjakson päättymisen jälkeen. Sitouttamisjakson pituus on 24–36 kuukautta palkkion allokoinnista

Järjestelmän perusteella vuosina 2022–2025 maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin 60 000 Citycon Oyj:n osakkeen arvoa sisältäen myös veroihin ja veronluonteisiin maksuihin mahdollisesti käytettävän rahaosuuden.

LISÄTIETOJA

Pitkän aikavälin osakepohjaisten kannustinjärjestelmien tarkemmat ehdot ovat saatavilla yhtiön verkkosivuilla citycon.com/ fi/palkitseminen.

1.7. LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT JA KULUT

Me	2019	2018
Palvelutuotot kauppakes kusten johtamisesta	5,2	5,4
Palvelukulut kauppakes kusten johtamisesta	-2,8	-3,0
Poistot vuokrattujen kiinteistöjen ja hallinnoi tujen kauppakeskusten sopimusten arvoista	-0,9	-1,4
Työsuhteen päättymisestä johtuneet kertaluonteiset henkilöstökulut	-	-0,3
Liiketoiminnan muut tuotot	1,3	0,3
Liikearvon alennus johtuen tuloveroprosentin muutok sesta Norjassa	-	-3,7
Liikearvon alennus joh tuen myydyistä kohteista Norjassa	-	-3,1
Ulkomaisten yksiköiden myyntiin liittyvät muun toerot	-	-3,6
Yhteensä	2,8	-9,5

Tuloveroprosentin lasku Norjassa vuonna 2018 alensi laskennallisten verovelkojen arvoa 3,7 miljoonaa euroa, jotka olivat syntyneet Sektorin hankinnasta liiketoimintahankinta käsittelyn mukaisesti. Koska liikearvo Norjan liiketoimintahankinnasta syntyi pääasiassa laskennallisten verovelkojen seurauksena, veroprosentin muutos laski täten liikearvoa. Tämä liikearvon alennus ei ennakoi muutoksia Norjan liiketoimintojen tulevaisuuden kassavirtoihin.

PALVELUTUOTOT KAUPPAKESKUSTEN JOHTAMISESTA. Citycon hallinnoi ja johtaa joitakin yhteistyritysten ja kolmansien osapuolien omistamia kauppakeskuksia ja tulouttaa palvelutuotot sopimuskauden aikana.

1.8. OSAKEKOHTAINEN TULOS

Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos tilikauden aikana ulkona olleiden osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän painotetulla keskiarvolla.

Osakekohtainen tulos	2019	2018
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto/tappio (Me)	8,9	16,6
Hybridilainan korot ja kulut	-1,7	-
Kantaosakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo (1 000)	177 997	177 997
Osakekohtainen tulos
(euroa)	0,04	0,09

Osakekohtainen tulos,

laimennettu	2019	2018
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto/tappio (Me)	8,9	16,6
Hybridilainan korot ja kulut	-1,7	-
Osakepohjaisten kannustinjärjestelmien laimennusvaikutus (1 000)	445	934
Kantaosakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo, laimennettu (1 000)	178 556	178 932
Osakekohtainen tulos,
laimennettu 1)	0,04	0,09

1) Tunnusluku on vertailukausien osalta oikaistu vastaamaan uutta osakemäärää osakkeiden yhdistämisen (niin sanottu käänteinen split) seurauksena, joka tehtiin maaliskuussa 2019. Tunnusluku sisältää hybridilainan maksetut sekä kirjaamattomat kertyneet korot ja jaksotetut palkkiot.

Osakekohtaisen tuloksen laskennassa käytetty kantaosakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo päiviä osakemäärä

Keskimääräinen päivillä
painotettu osakemäärä	365	178 555 822

Laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta laskettaessa osakkeiden lukumäärän painotetussa keskiarvossa otetaan huomioon kaikkien laimentavien potentiaalisten osakkeiden osakkeiksi muuttamisesta johtuva laimentava vaikutus. Osakkeiden määrää lisääviä laimentavia instrumentteja ovat osakeoptiot ja osakeperusteinen kannustinjärjestelmä.

Osakepohjaisella kannustinjärjestelmällä on laimentava vaikutus ansaintajaksolla silloin kun palkkion perustana olevat tulosehdot on saavutettu eikä osakkeita ole vielä jaettu.

2. KIINTEISTÖKANTA JA SIJOITUKSET

2.1 SIJOITUSKIINTEISTÖT JA NIIHIN LIITTYVÄT VASTUUT

SIJOITUSKIINTEISTÖJEN KIRJAAMINEN

Sijoituskiinteistö on maa-alue, rakennus tai osa rakennuksesta, joita pidetään vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin mukaista käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista johtuvat voitot ja tappiot esitetään netotettuna omalla rivillään konsernituloslaskelmassa.

Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot kuten asiantuntijapalkkiot ja varainsiirtoverot. Alkuperäiseen hankintamenoon arvostamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon hankinta-ajankohtaa seuraavan vuosineljänneksen lopussa.

Cityconin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittelee ulkopuolinen riippumaton arvioija kansainvälisten IVS-standardien (International Valuation Standards) mukaisesti puolivuosittain, kun taas vuoden ensimmäisellä ja kolmannella neljänneksellä Citycon määrittää sijoituskiinteistöjen käyvät arvot sisäisesti, pois lukien käynnissä olevat kehityshankkeet ja hankitut uudet kiinteistöt

joiden arviointi suoritetaan ulkoisesti. Arvioidessaan käyvät arvot sisäisesti, Citycon perustaa arvioinnit ulkopuolisen arvioitsijan antamiin nettotuottovaateisiin ja markkinavuokraindikaatioihin. Lisäksi ulkopuolinen arvioitsija arvioi käynnissä olevien kehityshankkeiden käyvät arvot.

Kehityshankkeet luokitellaan sijoituskiinteistöiksi ja arvioidaan käypään arvoon siinä vaiheessa, kun hankkeesta on tehty investointipäätös ja ulkopuolinen arvioija katsoo käytettävissä olevien tietojen riittävän luotettavan arvion tekemiseksi. Suunnitellut kehityshankkeet ovat hankkeita, joiden toteutuminen on epävarmaa. Tämän vuoksi ne jätetään ulkopuolisen arvioijan tekemän arvion ulkopuolelle. Kehityshankkeiksi luokiteltiin 31.12.2019 suoritetussa käyvän arvon määrityksessä 1 kiinteistö (1).

Cityconin taseeseen kirjattava sijoituskiinteistöjen käypä arvo tilinpäätöksessä muodostuu ulkopuolisen arvioijan määrittämästä kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta vähennettynä siirroilla myytävissä oleviin kiinteistöihin ja lisättynä suunnitelluilla kehitysprojekti-investoinneilla joita ulkopuolinen arvioija ei ota mukaan käyvän arvon määrityksessä sekä kuluvan vuosineljänneksen aikana hankittujen uusien kohteiden hankintamenosta.

Cityconin kiinteistöjen käyvän arvon vuoden 2019 tilinpäätöstä varten ovat arvioineet CBRE (Ruotsin, Norjan, Tanskan ja Viron osalta) ja JLL (Suomen osalta). Vuoden 2018 tilinpäätöstä varten arvioinnin on suorittanut CBRE. Cityconin arvioinneista maksama kiinteä palkkio vuodelta 2019 oli yhteensä 0,2 miljoonaa euroa (0,2). Ulkopuolisen arvioijan määrittämän käyvän arvon ja Cityconin taseessa olevien sijoituskiinteistöjen käyvän arvon välinen täsmäytyslaskelma on esitetty alla:

	31.12.	31.12.
Me	2019	2018
Ulkopuolisen arvioijan määrittämä sijoituskiinteis töjen käypä arvo 31.12.	4 091,9	4 192,6
Kehitysprojekti investoinnit	17,2	12,4
Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeus omaisuuserät (IFRS 16)	51,1	-
Siirto myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin	-	-78,1
Uusien kohteiden hankin tameno vuoden viimeisellä neljänneksellä	-	4,3
Sijoituskiinteistöjen
käypä arvo taseessa
31.12.	4 160,2	4 131,3

KÄYVÄN ARVON MÄÄRITELMÄ JA HIERARKIA

IFRS 13:n mukaisesti käypä arvo on rahamäärä, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanmukaisessa liiketoimessa.

Citycon käyttää arvostusmenetelmiä, jotka ovat nykyisissä olosuhteissa asianmukaisia ja joita varten on saatavilla riittävästi tietoa käyvän arvon määrittämiseksi siten, että käytetään mahdollisimman paljon merkityksellisiä havainnoitavissa olevia syöttötietoja ja mahdollisimman vähän muita kuin havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Käyvän arvon määrittämiseen käytettävien arvostusmenetelmien syöttötiedot luokitellaan IFRS 13 mukaisesti kolmelle eri käypien arvojen hierarkiatasolle. Käypään arvoon arvostettava sijoituskiinteistö luokitellaan samalle käypien arvojen hierarkian tasolle kuin alimmalla tasolla oleva syöttötieto, joka on merkittävä koko arvonmäärityksen kannalta.

Tuottovaade on merkittävä syöttötieto arvonmäärityksen kannalta ja se johdetaan markkinoilta vertailukauppojen perusteella. Citycon on päättänyt luokitella kaikki kiinteistöarvioinnit tason 3 arvostuksiksi, sillä kiinteistöt ja etenkin kauppakeskukset, ovat yleensä luonteeltaan ainutkertaisia, eikä kaupankäyntiä tapahdu säännöllisesti. Syöttötasojen välillä ei tapahtunut siirtoja vuoden aikana.

SIJOITUSKIINTEISTÖJEN KÄYVÄN ARVON MÄÄRITTÄMINEN, KÄYPIEN ARVOJEN HIERARKIA, ME

Me	31.12. 2019	31.12. 2018
Oikaisemattomat hinnat (Taso 1)	-	-
Havainnoitavissa olevat syöttötiedot (Taso 2)	-	-
Muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot (Taso 3)	4 091,9	4 192,6
Yhteensä	4 091,9	4 192,6

SIJOITUSKIINTEISTÖJEN KÄYPÄ ARVO

Keskeisin tilinpäätöksen osatekijä, joka sisältää arvioihin ja oletuksiin liittyviä epävarmuustekijöitä, on sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittely. Sijoituskiinteistön käyvän arvon keskeisimpiä muuttujia ovat tuottovaatimus, markkinavuokrat, vajaakäyttöaste ja hoitokulut, joiden määrittämisessä Cityconin johto joutuu käyttämään harkintaa ja arvioita. Myös kehityshankkeiden käyvän arvon määrittäminen vaatii johdon harkintaa ja arvioita hankkeen investointeihin, vuokratuottoihin ja projektin aikatauluun liittyen.

KÄYVÄN ARVON MÄÄRITTÄMINEN

Cityconin sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritetään 10-vuoden kassavirta-analyysillä kohdekohtaisesti. Arviointiajankohtana voimassa olevista vuokrasopimuksista lasketaan vuotuinen peruskassavirta. Sopimuksen päättyessä sopimusvuokran tilalla käytetään ulkopuolisen arvioijan määrittämää markkinavuokraa. Potentiaalisesta bruttovuokratuotoista vähennetään tämän jälkeen vajaakäyttöoletus, hoitokulut ja investoinnit, ja näin saatu kassavirta diskontataan kiinteistökohtaisella diskonttokorolla, joka muodostuu tuottovaateesta ja inflaatio-oletuksesta. Kun diskontattuun kassavirtaan lisätään jäännösarvo sekä käyttämättömän rakennusoikeuden arvo, saadaan sijoituskiinteistön käypä arvo. Kiinteistöomaisuuden kokonaisarvo saadaan laskemalla yhteen yksittäisten kiinteistöjen käyvät arvot.

Käynnissä olevien kehityshankkeiden arvostamiseen sovelletaan kassavirta-analyysiä, jossa kehityshankkeen investoinnit ja kohteen tulevat kassavirrat huomioidaan kehityshankkeen aikataulun mukaisina.

SYÖTTÖTIEDOT

Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä käyttämät syöttötiedot 31.12.2019 ja 31.12.2018 on esitetty segmenteittäin seuraavassa taulukossa.

Painotettu keskimääräinen tuottovaade nousi hieman Norjassa sekä Ruotsi & Tanska -segmentissä ja laski Suomi & Viro -segmentissä vertailukauteen verrattuna.

Painotettu keskimääräinen markkinavuokra koko kiinteistökannalle oli 26,5 euroa/m2 (26,4). Kassavirtakauden painotettu keskimääräinen vajaakäyttöoletus oli 3,9 % (3,4).

HERKKYYSANALYYSI

Liikekiinteistöjen käyvän arvon muutosherkkyyttä eli riskiä voidaan testata muuttamalla keskeisiä laskentaparametreja. Oheisen herkkyysanalyysin lähtöarvona on käytetty ulkopuolisen arvioijan määrittämää sijoituskiinteistöjen käypää arvoa 31.12.2019 eli 4 091,9 miljoonaa euroa. Herkkyysanalyysin mukaan käypä arvo on kaikkein herkin markkinavuokrien ja tuottovaateen muutoksille. Kun markkinavuokria nostetaan 10 %, niin sijoituskiinteistöjen käypä arvo nousee noin 13 %. Vastaavasti 10 %:n lasku

tuottovaateessa nostaa käypää arvoa noin 11 %. Käypä arvo reagoi myös muutoksiin vajaakäyttöasteessa ja hoitokuluissa, mutta suhteellinen vaikutus ei ole yhtä suuri kuin markkinavuokran ja tuottovaateen osalta. Herkkyystarkastelussa muutetaan yhtä parametria kerrallaan. Todellisuudessa

HERKKYYSANALYYSI

parametrimuutoksia tapahtuu usein samanaikaisesti. Esimerkiksi muutos vajaakäytössä voi olla yhteyksissä muutokseen markkinavuokrissa ja tuottovaateessa, jolloin kaikki muutokset vaikuttavat käypään arvoon samanaikaisesti.

	Käypä arvo (Me)
Muutos %	-10 %	-5 %	±0 %	+5 %	+10 %
Tuottovaatimus	4 546,6	4 307,3	4 091,9	3 897,1	3 719,9
Markkinavuokrat	3 556,7	3 824,3	4 091,9	4 359,5	4 627,1
Hoitokulut	4 225,9	4 158,9	4 091,9	4 024,9	3 957,9
Muutos, prosenttiyksikköä	-2	-1	±0	1	2
Vajaakäyttö	4 211,5	4 151,7	4 091,9	4 032,1	3 972,3

SYÖTTÖTIEDOT

31.12.2019

	Suomi &		Ruotsi &
Me	Viro	Norja	Tanska	Keskimäärin
Tuottovaatimus, %	5,3	5,5	5,4	5,4
Markkinavuokrat, euroa/m2	30,2	22,6	25,5	26,5
Hoitokulut, euroa/m2	6,8	5,1	6,2	6,1
Kassavirtakauden vajaakäyttö, %	4,5	3,3	3,6	3,9
Markkinavuokrien kasvuoletus, %	1,9	1,9	2,0	-
Hoitokulujen kasvuoletus, %	1,9	1,9	2,0	-

31.12.2018

	Suomi &		Ruotsi &
Me	Viro	Norja	Tanska	Keskimäärin
Tuottovaatimus, %	5,5	5,4	5,2	5,4
Markkinavuokrat, euroa/m2	29,9	22,3	25,7	26,4
Hoitokulut, euroa/m2	6,9	5,1	6,4	6,2
Kassavirtakauden vajaakäyttö, %	3,6	3,0	3,5	3,4
Markkinavuokrien kasvuoletus, %	2,0	1,9	2,0	-
Hoitokulujen kasvuoletus, %	1,8	1,9	2,0	-

SIJOITUSKIINTEISTÖJEN MUUTOKSET JA LUOKITTELU

31.12.2019	Rakenteilla olevat/	Operatiivisessa
Me	peruskorjattavat kiinteistöt	toiminnassa olevat kiinteistöt	Sijoituskiinteistöt yhteensä
Tilikauden alussa	149,6	3 981,6	4 131,3
Hankinnat	-	0,3	0,3
Investoinnit	38,6	58,2	96,8
Myynnit	-	-2,9	-2,9
Aktivoidut korot	2,6	0,6	3,3
Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta	-	2,4	2,4
Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta	-21,9	-96,5	-118,4
Voitot/tappiot käyttöomaisuuserien
arvostuksesta		-6,0	-6,0
Valuuttakurssierot	-	-4,2	-4,2
Siirto rakenteilla olevien, operatiivisessa toiminnassa olevien kiinteistöjen ja yhteisyritysten välillä sekä siirto myytä
vänä oleviin sijoituskiinteistöihin		0,5	0,5
Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttö
oikeusomaisuuserät (IFRS 16)	-	57,0	57,0
Tilikauden lopussa	169,0	3 991,2	4 160,2

31.12.2018	Rakenteilla olevat/ peruskorjattavat	Operatiivisessa toiminnassa olevat	Sijoituskiinteistöt
Me Tilikauden alussa	kiinteistöt 121,0	kiinteistöt 4 062,4	yhteensä 4 183,4
Hankinnat	4,3	64,0	68,4
Investoinnit	22,7	58,0	80,7
Myynnit	-	-24,5	-24,5
Aktivoidut korot	1,8	1,2	3,0
Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta	-	39,2	39,2
Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta	-0,2	-111,5	-111,7
Valuuttakurssierot	-	-45,9	-45,9
Siirto rakenteilla olevien ja operatiivi sessa toiminnassa olevien kiinteistöjen välillä sekä siirto myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin	-	-61,3	-61,3
Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttö oikeusomaisuuserät (IFRS 16)	-	-	-
Tilikauden lopussa	149,6	3 981,6	4 131,3

SIJOITUSKIINTEISTÖT 2019

2 Investoinnit ja aktivoidut korot 3 Myynnit 4 Käyvän arvon voitot 5 Käyvän arvon tappiot 6 Voitot/tappiot käyttöomaisuuserien arvostuksesta 7 Valuuttakurssierot 8 Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöomaisuuserät (IFRS 16)

9 Siirrot erien välillä

SIJOITUSKIINTEISTÖT 2018

Citycon jakaa sijoituskiinteistönsä kahteen kategoriaan: rakenteilla oleviin/ peruskorjattaviin kiinteistöihin sekä operatiivisessa toiminnassa oleviin kiinteistöihin. Raportointipäivänä sekä vertailukautena 31.12.2018 ensin mainittuun ryhmään sisältyi Lippulaiva Suomessa.

IFRS 16 standardin käyttöönoton myötä Citycon kirjasi sijoituskiinteistöihin liittyviä vuokrasopimukseen perustuvia omaisuuseriä. Lisätietoja IFRS 16 käyttöönotosta liitetiedossa 2.3.

Rakenteilla olevat kiinteistöt -kategoria sisältää kiinteistön koko käyvän arvon, vaikka vain osa kiinteistöstä olisi rakenteilla.

Sopimukseen perustuvat sijoituskiinteistöjen ostamiseen, rakentamiseen, kunnostamiseen ja korjaamiseen liittyvät velvoitteet on esitetty alla.

Sijoituskiinteistöihin liittyvät vastuusitoumukset

Me	31.12.2019	31.12.2018
Ostositoumukset	208,0	23,7
Alv-palautusvastuut	94,5	98,0

Ostositoumukset

Ostositoumukset liittyvät pääasiassa käynnissä oleviin kehityshankkeisiin.

Alv-palautusvastuut

Cityconin sijoituskiinteistöihin liittyy aktivoitujen perusparannusten ja uusinvestointien osalta arvonlisäveropalautusvastuuta, joka realisoituu, mikäli omaisuus siirtyy arvonlisäverottomaan käyttöön 10 vuoden tarkastuskauden aikana.

2.2. MYYTÄVÄNÄ OLEVAT SIJOITUSKIINTEISTÖT

Cityconin johto käyttää harkintaa arvioidessaan kuuluuko kiinteistö sijoituskiinteistöihin vai myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin. Lisäksi harkintaa käytetään arvioidessa luokitellaanko sijoituskiinteistön myynti kiinteistön vai liiketoiminnan myynniksi.

Me	2019	2018
Hankintameno 1.1.	78,1	25,4
Myynnit	-77,6	-65,4
Valuuttakurssierot	-	-0,3
Siirto sijoituskiinteistöistä	-0,5	118,4
Hankintameno 31.12.	-	78,1

Cityconilla ei ole myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä 31.1.2.2019. Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt koostuivat 31.12.2018 kahdesta kiinteistöstä Suomessa. jonka kauppa toteutui kesäkuussa.

Cityconilla ei ollut myytävänä olevia liiketoimintoja (IFRS 5:n mukaisesti) 31.12.2019 eikä 31.12.2018.

Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se myydään tai kun sijoituskiinteistö poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen luovuttamisesta ole odotettavissa vastaista taloudellista hyötyä.

Cityconin tunnistamia liiketoiminnan myynnin (IFRS 5) tunnusmerkkejä ovat esimerkiksi keskeisen liiketoiminta- tai maa-alueen myynti, jonka yhteydessä luovutetaan myös liiketoiminnan kannalta merkittävää henkilökuntaa ja/tai johtoa.

Liiketoiminnan myynnin osalta kirjanpidossa noudatetaan standardia IFRS 5 "Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät ja lopetetut toiminnot." Liiketoiminnan myynti eli luovutettavien erien ryhmät kuten liiketoimintasegmentit tai kiinteistöportfoliot luokitellaan myytävinä oleviksi pitkäaikaisiksi omaisuuseriksi, jos niiden kirjanpitoarvoa vastaava määrä tulee kertymään pääosin niiden myynnistä ja jos myynti on erittäin todennäköinen.

Kiinteistön myynnin yhteydessä sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardia tai IAS 2 Vaihto-omaisuus -standardin mukaista kirjanpitokäsittelyä.

Mikäli operatiivisessa toiminnassa olevan kiinteistön myynti katsotaan erittäin todennäköiseksi, siirretään tällainen kiinteistö taseessa erään "Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt".

Myynti katsotaan erittäin todennäköiseksi:

johto on sitoutunut aktiiviseen kiinteistön myyntisuunnitelmaan ja on käynnistetty hanke ostajan löytämiseksi ja myyntisuunnitelman toteuttamiseksi
kiinteistöä markkinoidaan aktiivisesti hintaan, joka on kohtuullinen suhteessa sen nykyiseen käypään arvoon
myynnin odotetaan toteutuvan vuoden kuluessa.

Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt merkitään kuitenkin kirjanpitoon käypään arvoon IAS 40:n mukaisesti.

2.3. KÄYTTÖOIKEUSOMAISUUSERÄT JA IFRS 16 IMPLEMENTOINNIN VAIKUTUS

Tilikauden 2019 alusta lähtien IFRS 16 Vuokrasopimukset standardi on korvannut IAS 17 standardin. Standardi ohjeisti raportoivia yhteisöjä ennen kaikkea vuokrasopimusten käsittelytavasta vuokralle ottajan tilinpäätöksessä, muutti vuokrauksen määritelmää ja määritti periaatteet vuokrasopimusten kirjaamisesta taseelle sekä käyttöoikeusomaisuuseränä, että vuokrasopimusvelkana. Standardin voimaanastuminen ei aiheuttanut Cityconille muutoksia vuokrasopimusten kirjapitokäsittelyyn, joissa konserni toimii vuokralle antajana. Kuitenkin koskien valtaosaa konsernin vuokrasopimuksista, joissa Citycon toimii vuokralle ottajana, kirjasi Citycon tilikauden 2019 ensimmäisellä kvartaalilla taseelle näitä vuokrasopimuksia koskevia omaisuuseriä ja velkoja.

Standardin soveltamisen piiriin kuuluvista vuokrasopimuksista on kirjattu käyttöoikeusomaisuuseriä tase-eriin Sijoituskiinteistöt ja Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet. Sijoituskiinteistöihin kirjatut käyttöoikeusomaisuuserät koostuvat Citycon konsernin ydinliiketoimintaan kuuluvista vuokrasopimuksista, kuten vuokrattujen kauppakeskusten, kauppakeskustonttien ja kauppakeskuskaluston vuokrasopimuksista. Aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin kirjatut käyttöoikeusomaisuuserät puolestaan on kirjattu pääosin hallinnon kuluihin sisältyvistä vuokrasopimuksista, kuten toimistovuokrasopimuksista, IT-omaisuudesta ja leasing-autoista. Konsernin vuokrasopimusvelka on arvostettu diskontCityconin johto käyttää harkintaa arvioidessaan vuokrasopimuksiin sisältyvien jatko-optioiden käyttämisen todennäköisyyttä. Citycon arvioi sopimuksen alkamisajankohtana, onko kohtuullisen varmaa, että yhtiö käyttää vuokrasopimukseen sisältyvät jatkamisoption. Arvioinnissa otetaan huomioon kaikki merkitykselliset tosiseikat ja olosuhteet, jotka luovat yhtiölle taloudellisen kannustimen option käyttämiseen tai käyttämättä jättämiseen.

taamalla standardin soveltamispiiriin kuuluvien vuokrasopimusten vuokravastuut niiden nykyarvoon käyttäen diskonttaustekijänä yhtiön johdon näkemystä lisäluoton korosta vuokrasopimuksen alkamisajankohtana.

Johtuen siitä, että suurin osa Citycon konsernin vuokrasopimuksista kohdistuu Cityconin sijoituskiinteistöihin kiinteästi yhteydessä oleviin käyttöoikeusomaisuuseriin, on Citycon kirjannut tilikauden 2019 alusta lähtien standardin soveltamisen piiriin kuuluvien vuokrasopimustensa kulut tuloslaskelmaan pääosin osana sijoituskiinteistöjen käyvänarvonmuutosta (verrattavissa tasapoistoon) ja vuokrasopimusvelalle määritetyn korkotekijän mukaan määräytyvinä rahoituskuluina. Koskien osaksi aineellisia hyödykkeitä arvostettuja käyttöoikeusomaisuuseriä, tulosvaikutus esitetään rahoituskulujen lisäksi erään Hallinnon kulut sisältyvinä poistoina.

Citycon on soveltanut IFRS 16 Vuokrasopimukset standardin käyttöönoton osalta yksinkertaistettua lähestymistapaa eikä näin ollen ole oikaissut vertailutietona esitettävän katsauskauden tietoja. Citycon on lisäksi soveltanut standardin sallimia käytännön helpotuksia eikä täten ole soveltanut standardia alle vuoden kestoltaan oleviin lyhytaikaisiin tai arvoltaan vähäisiin vuokrasopimuksiin, joita ovat olleet esimerkiksi vuokrasopimukset koskien erinäisiä toimistotarvikkeita.

Standardin vaikutukset Cityconin raportointiin tilikaudella 2019 ovat seuraavat:

Laaja konsernituloslaskelma

Me	2019
Hoitokulut	7,0
Nettovuokratuotto	7,0
Hallinnon kulut	0,0
Nettotappiot sijoituskiinteistöjen arvos tuksesta käypään arvoon	-6,0
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	0,0
Liikevoitto	1,0
Rahoituskulut (netto)	-1,9
Tappio ennen veroja	-0,8
Laskennalliset verot	0,2
Katsauskauden tappio/voitto	-0,7

Konsernitase

Me	Sijoitus kiinteis töt	Aineelli set hyö dykkeet	Käyttö oikeus omai suuserät yhteensä	Vuokra sopimus velat
1.1.2019	57,4	4,4	61,9	61,9
31.12.2019	51,1	3,3	54,4	55,2

Konsernin rahavirtalaskelma

Me	2019
Liiketoiminnan rahavirta	6,1
Rahoituksen rahavirta	-6,1

Muutokset tunnuslukujen laskentaan

Luototusasteen (LTV) laskennassa ei ole huomioitu IFRS 16 standardin mukaisesti osana sijoituskiinteistöjä esitettäviä käyttöoikeusomaisuuseriä ja näihin käyttöoikeusomaisuuseriin kohdistuvia vuokrasopimusvelkoja. Näin ollen, IFRS 16 ei vaikuta luototusasteen laskelmiin vertailukausiin verrattuna. Päivitetty kaava on esitetty Tunnuslukujen laskentaperiaatteet-osiossa.

Käyttöoikeusomaisuuserien poistot kohdeomaisuusluokittain

Me	2019
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos	-6,0
Poistot muista käyttöoikeusomaisuuseristä	-1,0

Standardin soveltamisessa käytettyjen käytännön poikkeamien vaikutukset

Me	2019
Lyhytaikaisiin sopimuksiin liittyvät kulut	0,0
Arvoltaan vähäisiin omaisuuseriin liittyvät
kulut	0,1
Muuttuvat vuokrat	0,0

Vuokrasopimusvelkojen maturiteettijakauma

Me	2019
Alle kuukauden kuluessa	0,5
Yli kuukauden ja alle vuoden kuluessa	5,6
1–5 vuoden kuluessa	21,8
Yli viiden vuoden kuluttua	27,3
Yhteensä	55,2

2.4. OSUUDET YHTEIS- JA OSAKKUUSYRITYKSISSÄ

Seuraavassa taulukossa on esitetty yhteisyritysten varat ja velat, tuotot ja kulut, joihin Citycon-konsernin omistusosuus oikeuttaa. Taulukossa esitetty taloudellisen informaation yhteenveto perustuu yhteisyritysten IFRS-standardien mukaisesti laadittuihin tilinpäätöksiin.

A) Osuudet yhteisyrityksissä	2019	2018
Me	Kista Galleria Group	Norjan yhteis yritykse	Muut yhteis yritykset yhteensä	Osuudet yhteis yrityksissä yhteensä	Kista Galleria Group	Norjan yhteis yritykse	Muut yhteis yritykset yhteensä	Osuudet yhteis yrityksissä yhteensä
Sijoituskiinteistöt	545,3	3,1	-	548,4	582,2	3,1	-	585,2
Muut pitkäaikaiset varat	0,0	0,0	-	0,1	0,1	0,0	-	0,1
Rahavarat	6,9	2,2	-	9,1	10,9	2,9	-	13,7
Muut lyhytaikaiset varat	12,2	2,6	-	14,8	8,3	2,1	-	10,3
Pitkäaikaiset lainat	441,2	-		441,2	443,5	-	-	443,5
Laskennalliset verovelat	29,1	-	-	29,1	33,5	-	-	33,5
Lyhytaikaiset velat	21,0	1,6	-	22,6	15,4	1,5	-	16,9
Oma pääoma	80,3	6,4	-	86,7	111,1	6,6	-	117,6
Konsernin omistusosuus, %	50 %	50 %	-		50 %	50 %	-
Osuus yhteisyrityksen omasta pääomasta	40,1	3,2	-	43,3	55,5	3,3	-	58,8
Osuus yhteisyritysten lainoista	84,7	-		84,7	83,7	-	-	83,7
Osuudet yhteisyrityksissä	124,8	3,2	-	128,0	139,3	3,3	-	142,5
Bruttovuokratuotto	25,0	-	-	25,0	27,2	-	0,6	27,8
Nettovuokratuotto	19,7	-	-	19,7	23,3	-	0,6	23,9
Hallinnon kulut	-0,2	-6,3	-	-6,5	-0,2	-3,1	0,0	-3,3
Liiketoiminnan muut tuotot/kulut	-1,2	5,2	-	4,0	-1,0	4,0	-	3,0
Nettotappiot/voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon	-35,4	-	-	-35,4	-17,3	-1,4	-1,1	-19,8
Liikevoitto	-17,1	-1,1	-	-18,2	4,9	-0,5	-0,5	3,9
Rahoitustuotot	0,0	-	-	0,0	0,0	0,0	-	0,0
Rahoituskulut	-15,1	-	-	-15,1	-15,9	-0,1	0,0	-16,0
Verot	3,7	-0,1	-	3,6	-4,9	1,0	-	-3,9
Tilikauden tappio / voitto	-28,5	-1,2	-	-29,7	-15,9	0,5	-0,5	-16,0
Osuus yhteisyritysten tuloksesta	-14,3	-0,6	-	-14,9	-8,0	0,2	-0,3	-8,0
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen	0,0	-	-	0,0	0,2	-	-	0,2
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat valuuttakurssitappiot/-voitot	-1,3	0,1	-	-1,2	-5,2	-0,1	0,0	-5,4
Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksien muista
laajan tuloksen eristä	-0,6	0,0	-	-0,6	-2,5	-0,1	0,0	-2,6
Katsauskauden laaja tappio/voitto	-29,8	-1,1	-	-30,9	-21,0	0,4	-0,6	-21,2

SIJOITUKSET OSAKKUUS-JA YHTEISYRITYKSIIN Citycon kirjaa osuutensa yhteis- ja osakkuusyrityksissä käyttäen pääomaosuusmenetelmää konsernitilinpäätöksessä.

Cityconin omistamia yhteisyrityksiä käsitellään IFRS 11 Yhteisjärjestelyt -standardin mukaisesti. Yhteisyritysten osapuolten väliset sopimukselliset järjestelyt antavat niille sopimusyhteysyrityksen liiketoimintaa koskevan yhteisen määräysvallan. Yhteisyrityksiä koskevat merkittävät toimintaan ja rahoitukseen liittyvät päätökset sovitaan kumppaneiden kesken yhteisesti.

Osakkuusyritykset ovat yrityksiä, joissa konsernilla on huomattava vaikutusvalta. Huomattava vaikutusvalta syntyy pääsääntöisesti silloin, kun konserni omistaa yli 20 % yrityksen äänivallasta tai kun konsernilla on muutoin huomattava vaikutusvalta mutta ei määräysvaltaa.

Konserni esittää osuutensa osakkuus- ja yhteisyrityksien voitoista / tappioista laajan tuloslaskelmansa riveillä "Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten voitoista" ja " Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä."

KISTA GALLERIA -KAUPPAKESKUS

Citycon omistaa 50 % osuuden Ruotsissa sijaitsevasta Kista Galleria kauppakeskuksesta, toisen 50 % osuuden omistaa kanadalainen yhteistyökumppani (CPPIB). Molemmilla osakkailla on sama määrä hallituksen jäseniä, jotka päättävät Kista Galleria kauppakeskuksen asioista. Merkittävät toimintaan ja rahoitukseen liittyvät päätökset tehdään yksimielisesti. Näistä syistä yhtiö on kumppaneiden yhteisessä määräysvallassa ja Citycon kirjaa osuutensa yhtiöstä pääomaosuusmenetelmää käyttäen. Konserni on antanut lainan Kista Galleria -yhteisyritykselle. Yhteistyökumppaneiden välisten sopimusten perusteella, Kista Galleria -yhteisyritys ei jaa osinkoa ennen kuin osakkaiden antamat lainat on maksettu takaisin ja konserni ei voi tehdä päätöksiä lainaan liittyen ilman toisen kumppanin suostumusta. Kaikki Kista Galleria -yhteisyrityksen tekemät maksut liittyen osakkaiden antamiin lainoihin tehdään tasaosuuksin yhteistyökumppaneille.

MÖLNDAL GALLERIA -KAUPPAKESKUS Citycon osti 27.9.2018 NCC:n 50 % osuuden Ruotsissa sijaitsevasta Mölndal Galleriasta. NCC:n osuuden hankinnan jälkeen, Citycon omistaa Mölndal Gallerian kauppakeskuksen 100 %:sti.

YHTEISYRITYKSET NORJASSA

Citycon hankki 14.7.2015 norjalaisen kauppakeskusyhtiö Sektorin koko osakekannan. Hankittu portfolio pitää sisällään viisi yhteisyritystä: Klosterfoss Utvikling AS ja Dr Juells Park AS, Sandtranda Bolig AS, Centerteam AS ja Magasinet Drammen AS, joiden kaikkien osalta Citycon omistaa 50 % osakkeista. Yhtiöistä kolme ensin mainittua ovat asuntorakentamisen kehitysyhtiöitä, muut toimivat kiinteistöliiketoiminnan ulkopuolella.

B) Osuudet osakkuusyrityksissä

Me	2019	2018
Sijoituskiinteistöt	237,5	258,2
Lyhytaikaiset varat	5,3	4,5
Lyhytaikaiset velat	1,7	2,0
Pitkäaikaiset velat	143,2	152,9
Oma pääoma yhteensä	94,5	107,9
Konsernin omistusosuus, %	20 %	20 %
Osuus osakkuusyhtiöiden omasta pääomasta	18,9	21,6
Osuus osuus osakkuusyhtiöiden lainoista	0,7	0,6
Osuudet osakkuusyrityksissä	19,6	22,2
Bruttovuokratuotto	13,9	14,3
Nettovuokratuotto	11,5	12,6
Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon	-23,0	-30,8
Rahoituskulut (netto)	-5,6	-2,7
Verot	5,1	2,8
Tilikauden voitto	-12,6	-18,1
Osuus osakkuusyritysten tuloksesta	-2,5	-3,6

Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat valuuttakurssitappiot	0,9	-2,0

Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä	0,2	-0,4
Katsauskauden laaja tappio/voitto	-11,7	-20,1

OSAKKUUSYRITYKSET NORJASSA Citycon hankki 14.7.2015 norjalaisen kauppakeskusyhtiö Sektorin koko osakekannan. Hankittu portfolio pitää sisällään tilikauden 2019 päätteeksi osakkuudet kolmesta kauppakeskuksesta: Markedet, Stovner Senter ja Torvbyen. Citycon omistaa kaikista näistä kauppakeskuksista 20 %:n osakkuuden.

Taulukossa on esitetty yhteenvetotiedot konsernin osuuksista osakkuusyrityksissä.

3. RAHOITUS

3.1. OMA PÄÄOMA

A) Kuvaus omaan pääomaan sisältyvistä rahastoista

OSAKEPÄÄOMA

Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa, eikä osakepääomalla enimmäismäärää.

YLIKURSSIRAHASTO

Vuonna 2006 voimaantulleen nykyisen osakeyhtiölain myötä ylikurssirahastoon ei enää merkitä uusia eriä. Ylikurssirahasto karttui ennen vuotta 2007 optio-ohjelmien ja osakeantien myötä.

SIJOITETUN VAPAAN OMAN PÄÄOMAN RAHASTO

Sijoitetun vapaan pääoman rahastoon merkitään mm. se osa osakkeiden merkintähinnasta, jota perustamissopimuksen tai osakeantipäätöksen mukaisesti ei merkitä osakepääomaan. Uusien osakkeiden tai optioiden liikkeeseenlaskusta välittömästi johtuvat transaktiomenot (verovaikutuksilla oikaistuna) vähennetään saaduista maksuista.

ARVONMUUTOSRAHASTO

Arvonmuutosrahasto sisältää rahavirran suojauksena käytettävien johdannaisinstrumenttien käypien arvojen muutoksen.

MUUNTOEROT

Muuntoerot rahasto sisältää ulkomaisten yksikköjen tilinpäätösten muuntamisesta syntyneet muuntoerot.

HYBRIDILAINA

Marraskuussa 2019 Citycon laski liikkeeseen 350 miljoonan euron oman pääoman ehtoisen hybridijoukkovelkakirjalainan vahvistaakseen yhtiön pääomarakennetta. Hybridilainaa käsitellään IFRS-tilinpäätöksessä omana pääomana. Hybridilaina on vakuudeton, muita velkasitoumuksia heikommassa etuoikeusasemassa ja etuoikeutettu vain yhtiön osakkeisiin nähden. Oman pääoman ehtoisen lainan velkakirjan haltijalla ei ole osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia. Lainan kuponkikorko on kiinteä 4,5 prosenttia vuodessa 22.2.2025 asti, ja sen jälkeen korko kiinnitetään joka viides vuosi perustuen viiden vuoden markkinakorkoon sekä siihen lisättyyn marginaaliin. Cityconilla on oikeus viivästyttää hybridilainan koronmaksua, mikäli se ei maksa osinkoa tai muuta hyvitystä osakepääomalle. Lainalla ei ole määrättyä eräpäivää, mutta yhtiöllä on oikeus lunastaa se viiden vuoden kuluttua liikkeelle laskusta, sekä tätä seuraavina vuotuisina koronmaksupäivinä. Omaan pääomaan kirjattu hybridilainan pääoma on 346,6 miljoonaa euroa kulujen ja laskennallisten verojen jälkeen. Lainan kulut jaksotetaan kertyneisiin voittovaroihin ja

korko kirjataan kertyneisiin voittovaroihin, kun se maksetaan tai kun velvoite korkojen maksuun syntyy. Kulut liittyen hybridilainan liikkeellelaskuun olivat 2,8 miljoonaa euroa. Hybridilainalla on taseen ulkopuolista kertynyttä korkoa 1,7 miljoonaa euroa per 31.12.2019.

OMAT OSAKKEET

Jos jokin konserniin kuuluva yritys ostaa yhtiön osakkeita (omat osakkeet), niin maksettu vastike ja hankinnasta välittömästi aiheutuvat menot (verovaikutuksilla vähennettyinä) vähennetään yhtiön omistajille kuuluvasta omasta pääomasta, kunnes osakkeet lasketaan uudelleen liikkeeseen. Jos osakkeet lasketaan uudelleen liikkeeseen, niistä saatavat vastikkeet sisällytetään yhtiön omistajille kuuluvaan omaan pääomaan niistä välittömästi johtuvilla transaktiomenoilla vähennettyinä verovaikutukset huomioon ottaen.

B) Hallituksen osingonjakoa ja pääoman palautusta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta koskeva ehdotus

Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen alkuun asti.

Ellei hallitus perustellusta syystä päätä toisin, valtuutuksen perusteella jaetaan osinkoa ja/tai pääoman palautusta neljä kertaa valtuutuksen voimassaoloaikana. Tällöin hallitus tekee erilliset päätökset kustakin osingonmaksusta ja/tai pääoman palautuksesta siten, että osinkojen ja/tai pääoman palautusten alustavat täsmäytys- ja maksupäivät ovat alla mainitut. Citycon julkistaa tällaiset päätökset erikseen.

Alustava maksupäivä	Alustava täsmäytyspäivä
31.3.2020	19.3.2020
30.6.2020	22.6.2020
30.9.2020	23.9.2020
30.12.2020	18.12.2020

3.2. RAHOITUSKULUT (NETTO)

A) Konsernituloslaskelmaan kirjatut

Me	2019	2018
Korkotuotot lainoista	5,3	5,9
Korkotuotot johdannaisista ja muista eristä	0,3	0,8
Valuuttakurssivoitot	31,0	74,6
Käyvän arvon voitto johdannaisista	2,6	1,9
Muut rahoitustuotot	0,0	0,0
Rahoitustuotot yhteensä	39,2	83,3

Korkokulut lainoista	-50,7	-52,9
Korkokulut johdannaisista ja muista eristä	-0,7	-3,3
Valuuttakurssitappiot	-31,1	-75,1
Käyvän arvon tappio johdannaisista	-	-0,8
Kehityshankkeiden aktivoidut korkokulut	3,3	4,1
Muut rahoituskulut	-12,3	-25,9
Korkokulut IFRS 16 vuokraveloista	-1,9	-
Rahoituskulut yhteensä	-93,4	-153,8

Rahoituskulut (netto)	-54,2	-70,5
Jotka jakautuivat rahoitusinstrumenttien mukaisiin luokkiin:
Korolliset lainat ja saamiset	-50,7	-62,6
Vuokrasopimusvelat (IFRS 16)	-1,9	-
Johdannaissopimukset	-1,1	-7,0
Muut saamiset ja velat	-0,5	-0,8
Rahoituskulut (netto)	-54,2	-70,5

Vuonna 2019 velkainstrumenteista on kirjattu 28,0 miljoonaa euroa valuuttakurssivoittoa (60,7) ja -24,9 miljoonaa euroa valuuttakurssitappiota (-55,2) konsernituloslaskelmaan.

Cityconin keskikorko kauden lopussa 31.12.2019 oli 2,29 % (2,35 %) ja keskikorko johdannaisia pois lukien oli 2,34 % (2,36 %). Kehityshankeinvestointien korkokulujen pääomittamiseen käytetty korkotaso 31.12.2019 oli 2,60 % (2,95 %).

Cityconin konsernituloslaskelman korkokulut sisältävät korollisten lainojen korkokulut ja niiden lisäksi kaikki suojaustarkoituksessa käytettävien johdannaissopimusten aiheuttamat korkokulut. Lisätietoja Cityconin käyttämistä johdannaissopimuksista, niiden käyvistä arvoista ja suojauslaskentakäytännöstä löytyy liitetiedosta 3.6. Johdannaissopimukset.

Käyvän arvon voitot ja tappiot johdannaisista liittyvät koron- ja valuutanvaihtosopimuksiin,

jotka eivät ole suojauslaskennassa, sekä realisoituneisiin markkina-arvoihin suljetuista koronvaihtosopimuksista, jotka ovat suojauslaskennassa. Muut rahoituskulut koostuvat lähinnä epäsuorista kuluista liittyen velkakirjojen ennenaikaiseen takaisinmaksuun 7,9 miljoonaa ja loput ovat jaksotettuja järjestelypalkkioita, maksettuja luottositoumuskuluja, luottoluokituspalkkioita ja muita pankkikuluja.

B) Muihin laajan konsernituloksen eriin kirjatut

Me	2019	2018
Kauden aikana kirjatut voitot/-tappiot rahavirran suojauksista	0,0	3,3
Lisättynä (vähennettynä): konsernituloslaskelmaan kirjatuilla rahavirran suojausten korkotuotoilla (korkokuluilla)	0,6	-1,3
Nettovoitot/-tappiot rahavirran suojauksista	0,7	2,0

KORKOTUOTOT

Korkotuotot kirjataan ajan kulumisen perusteella efektiivisen koron menetelmää käyttäen.

OSINKOTUOTOT

Osinkotuotot kirjataan, kun maksun saamiseen on syntynyt oikeus.

VIERAAN PÄÄOMAN MENOT

Vieraan pääoman menot kirjataan yleensä kuluksi sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet. Poikkeuksia ovat vieraan pääoman menot, kuten korkokulut ja järjestelypalkkiot, jotka välittömästi johtuvat tietyt ehdot täyttävän hyödykkeen hankinnasta, rakentamisesta tai valmistamisesta. Tällaiset vieraan pääoman menot aktivoidaan osaksi kyseisen hyödykkeen hankintamenoa. Ehdot täyttävä hyödyke on sellainen hyödyke, jonka saaminen valmiiksi sen aiottua käyttötarkoitusta tai myyntiä varten vaatii välttämättä huomattavan pitkän ajan. Aktivointi alkaa, kun kiinteistön remontoiminen, uuden rakennuksen tai laajennushankkeen rakentaminen alkaa, ja se päättyy, kun rakennus on valmis vuokrattavaksi. Aktivoitavia vieraan pääoman menoja ovat rakennushanketta varten nostetuista lainoista syntyvät menot tai rahoituskulukertoimella kerrotut rakennushankkeesta johtuvat menot. Rahoituskulukerroin on Cityconin tilikauden aikana olevista lainoista johtuvien vieraan pääoman menojen painotettu keskiarvo. Maa-alueen hankintakustannuksista johtuvat vieraan pääoman menot aktivoidaan kyseisen kehityshankkeen tasearvoon, mutta vain silloin kun ostetulla maa-alueella toteutetaan omaisuuserää koskevan kehityshankkeen valmistelutoimenpiteitä.

Lainojen hankinnasta välittömästi johtuvat transaktiomenot, jotka voidaan kohdistaa tiettyyn lainaan, sisällytetään lainan alkuperäiseen jaksotettuun hankintamenoon ja jaksotetaan rahoituskuluksi efektiivisen koron menetelmää käyttäen.

Oman pääoman ehtoisen lainan kulut kirjataan kertyneisiin voittovaroihin, katso 3.1.

3.3. RAHOITUSINSTRUMENTTIEN LUOKITTELU

RAHOITUSVARAT JA -VELAT Kirjaaminen ja arvostaminen

Rahoitusvarat on luokiteltu arvostusperiaatteiden määrittämistä varten IFRS 9 -stan-

dardin mukaisesti seuraaviin ryhmiin

jaksotettu hankintameno tai
käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat.

Luokittelu perustuu yrityksen määrittelemiin liiketoimintamalleihin ja että rahoitusvaroihin kuuluvan erän sopimusperusteiset rahavirrat ovat yksinomaan pääoman maksua ja koron maksua jäljellä olevalle pääomamäärälle.

Jaksotettuun hankintamenoon luokiteltuihin rahavaroihin sisältyvät yrityksen rahoitusvarat, jotka on aikaansaatu luovuttamalla rahaa, tavaroita tai palveluja suoraan velalliselle. Ne arvostetaan alun perin käypään arvoon ja myöhemmin jaksotettuun hankintamenoon, ja ne sisältyvät lyhytaikaisiin ja pitkäaikaisiin varoihin. Tasearvoa alennetaan mahdollisen luottotappion määrällä. Yhtiön konsernitaseessa 31.12.2019 ja 31.12.2018 jaksotettuun hankintamenoon kirjatut rahoitusvarat kuuluvat vuokra- ja myyntisaamiset, korkosaamiset ja rahavarat, jotka raportoidaan taseessa seuraavien erien alla "Myyntisaamiset ja muut saamiset" ja "Rahavarat ja pankkisaamiset".

Citycon solmii johdannaissopimuksia pelkästään suojaustarkoituksessa. Sellaiset johdannaissopimukset, joiden osalta suojauslaskennan soveltamisedellytykset eivät täyty, tai jos Citycon on päättänyt olla soveltamatta suojauslaskentaa kyseiselle instrumentille, luetaan käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin tai -velkoihin kuuluviksi.

Rahoitusvelat luokitellaan joko

käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvelkoihin tai 2. jaksotettuun hankintamenoon kirjattuihin rahoitusvelkoihin.

Rahoitusvelat merkitään alun perin kirjanpitoon käypään arvoon. Myöhemmin rahoitusvelat, lukuun ottamatta johdannaisvelkoja, arvostetaan efektiivisen koron menetelmällä jaksotettuun hankintamenoon. Yhtiön konsernitaseessa 31.12.2019 ja 31.12.2018 jaksotettuun hankintamenoon kirjattuihin velkoihin kuuluvat lainat, ostovelat ja korkovelat, jotka raportoidaan taseessa seuraavien erien alla "Lainat" ja "Ostovelat ja muut velat". Cityconilla oli 31.12.2019 valuuttajohdannaisia sekä valuutan- ja koronvaihtosopimuksia, jotka luokitellaan käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviksi rahoitusvaroiksi ja -veloiksi.

A) Rahoitusinstrumenttien luokittelu sekä niiden tasearvot ja käyvät arvot

		Tasearvo	Käypä arvo	Tasearvo	Käypä arvo
Me	Liite	2019	2019	2018	2018
Rahoitusvarat
I Jaksotettuun hankintamenoon kirjatut
rahoitussaamiset
Myyntisaamisiin ja muihin saamisiin sisältyvät
rahoitusvarat	4.4.	14,7	14,7	13,2	13,2
Rahavarat	3.8.	14,2	14,2	11,4	11,4
II Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitussaamiset
Johdannaissopimukset	3.6.	18,7	18,7	16,7	16,7
III Johdannaissopimukset, joihin sovelletaan suojauslaskentaa
Johdannaissopimukset	3.6.	1,4	1,4	1,4	1,4
Rahoitusvelat
I Jaksotettuun hankintamenoon kirjatut rahoitusvelat
I.I Lainat
Lainat rahoituslaitoksilta	3.4.	231,3	231,5	278,7	279,1
Joukkovelkakirjalainat	3.4.	1,587,8	1,599,2	1,861,3	1,875,5
Vuokrasopimusvelat (IFRS 16)	2.3.	55,2	55,2	-	-
I.II Muut velat
Ostovelkoihin ja muihin velkoihin sisältyvät
rahoitusvelat	4.5.	29,7	29,7	25,8	25,8
II Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvelat
Johdannaissopimukset	3.6.	7,5	7,5	8,2	8,2
III Johdannaissopimukset, joihin sovelletaan suojauslaskentaa
Johdannaissopimukset	3.6.	-	-	-	-

Rahoitusvarat ja -velat merkitään taseeseen selvityspäivän perusteella.

B) Rahoitusinstrumenttien käypien arvojen määrittämisen periaatteet

Citycon noudattaa IFRS:n mukaisia arvostusperiaatteita rahoitusinstrumenttien käyvän arvon määrittämisessä. Seuraavassa on esitetty käyvän arvon määrittämisen periaatteet kaikille rahoitusvaroille ja -veloille.

RAHAVARAT JA PANKKISAAMISET, SIJOITUKSET, MYYNTISAAMISET JA MUUT SAAMISET, OSTOVELAT JA MUUT VELAT

Lyhyestä maturiteetista johtuen rahavarat ja pankkisaamiset, sijoitukset, myyntisaamiset ja muut saamiset, ostovelat ja muut velat -erien osalta käyvän arvon katsotaan vastaavan niiden alkuperäistä kirjanpitoarvoa.

JOHDANNAISSOPIMUKSET

Johdannaissopimukset kirjataan hankintahetkellä käypään arvoon ja sen jälkeen ne arvostetaan jokaisena tilinpäätöspäivänä käypään arvoon taseessa. Koronvaihtosopimusten käypiä arvoja määritettäessä on käytetty tulevien kassavirtojen nykyarvomenetelmää. Korkojohdannaissopimusten käypä arvo perustuu käypään arvoon, joka on laskettu käyttämällä tavanomaisia OTC-markkinaosapuolten käyttämiä arvonmääritysmenetelmiä. Markkinakoroista määritetään korkokäyrä perustuen havainnoitavissa oleviin syöttötietoihin, jota käytetään tulevien korkomaksujen määrittämisessä. Tulevat korkomaksut diskontataan nykyarvoonsa.

Valuuttatermiinien käyvät arvot määräytyvät termiinin sopimuskurssin ja kunkin tilinpäätöspäivän keskikurssin sekä valuuttojen korkotasojen erotuksen perusteella. Käyvät arvot vastaavat rahamäärää, jonka Citycon joutuisi maksamaan tai vastaanottaisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen. Valuuttajohdannaissopimusten käypä arvo perustuu julkisesti noteerattuihin kursseihin.

Koron- ja valuutanvaihtosopimusten käypä arvo koostuu koron muutoksesta johtuvasta käyvästä arvosta , sekä valuuttakurssista johtuvasta käyvästä arvosta. Korko-osan suhteen käypä arvo määritetään kuten ylempänä koronvaihtosopimuksilla, ja koron- ja valuutanvaihtosopimusten osalta käytetään vastapuolipankkien määrittämää käypää arvoa. Valuuttakurssista johtuva käypä arvo määritetään kuten valuuttatermiineillä.

Sekä korko- että valuuttajohdannaisten IFRS13.72-90 pykälien käyvän arvoon hierarkian mukainen käyvän arvon määritysluokka on 2. Jokaisen raportointikauden lopussa Citycon arvioi toistuvasti käypään arvoon arvostettavien rahoitusinstrumenttien mahdolliset siirrot käyvän arvon hierarkian tasojen välillä (perustuen alimmalla tasolla olevaan syöttötietoon joka on merkittävä arvonmäärityksen kannalta). Kauden aikana ei ole tapahtunut siirtoja käypien arvojen hierarkiatasojen välillä.

LAINAT RAHOITUSLAITOKSILTA

Cityconin lainat rahoituslaitoksilta ovat vaihtuvakorkoisia, joiden käypä arvo on sama kuin lainojen nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on lainojen järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio. Lainojen IFRS13.72-90 pykälien mukainen käyvän arvon määritysluokka on 2.

JOUKKOLAINAT

Joukkolainat ovat lainoja, joiden käyvät arvot ovat samat kuin joukkolainojen nimellisarvot. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on lainan järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio, ja 1/2013, 1/2014, 3/2015, 1/2016, 1/2017 sekä 1/2018 joukkolainojen osalta myös poistamaton emission alikurssi. Joukkolainojen IFRS13.72- 90 pykälien mukainen käyvän arvon määritysluokka on 1.

Cityconin laskentapolitiikan mukainen joukkolainojen käypä arvo poikkeaa jälkimarkkinahinnasta. Vuoden vaihteessa 2019 joukkolainojen jälkimarkkinahinta oli 14,8 miljoonaa korkeampi (43,6 alhaisempi) kuin niiden käypä arvo.

3.4. LAINAT

Cityconin kaikki lainat olivat korollisia velkoja 31.12.2019 ja 31.12.2018. Nämä korolliset velat on tässä eritelty yksityiskohtaisesti.

Korollisten velkojen erittelyt

	Efektiivinen korko	Tasearvot	Tasearvot
Me	( %)	2019	2018
Pitkäaikaiset korolliset velat
Joukkolainat
EUR Joukkolaina 1/2013	3,83	-	218,1
EUR Joukkolaina 1/2014	2,64	346,8	346,1
NOK Joukkolaina 1/2015	3M Nibor + 1,55	35,4	125,3
NOK Joukkolaina 2/2015	3,90	131,2	130,0
EUR Joukkolaina 3/2015	2,40	254,0	298,7
EUR Joukkolaina 1/2016	1,26	348,2	347,9
NOK Joukkolaina 1/2017	2,77	100,6	99,7
EUR Joukkolaina 1/2018	2,50	296,1	295,6
Syndikoidut lainat
1 000 MNOK pankkilaina	3M Nibor + 1,30	101,1	100,2
Syndikoidut luottolimiitit
500 MEUR luottolimiitti	Viitekorko + 0,90	-	-
300 MNOK luottolimiitti	Viitekorko + 1,30	-	-
Vuokrasopimusvelat (IFRS 16)	-	49,1	-
Pitkäaikaiset korolliset velat yhteensä		1 662,5	1 961,4
Lyhytaikaiset korolliset velat
EUR Joukkolaina 1/2013	3,83	75,5	-
Yritystodistukset	-	129,7	175,5
Konsernitililimiitit	-	0,5	3,1
Vuokrasopimusvelat (IFRS 16)	-	6,1	-
Lyhytaikaiset korolliset velat yhteensä		211,8	178,6

Syndikoitujen lainojen sekä joukkolainojen tasearvot on kirjattu jaksotettuun hankintamenoon
efektiivisen koron menetelmällä. Velkojen käyvät arvot on esitetty liitetiedossa 3.3. Rahoitus
instrumenttien luokittelu.

Pitkäaikaisen korollisten lainojen erääntyminen
Me	2019	2018
1–2 vuotta	35,4	218,1
2–3 vuotta	355,2	125,3
3–4 vuotta	-	398,9
4–5 vuotta	346,8	-
yli 5 vuotta	876,0	1 219,2
Yhteensä	1 613,4	1 961,4

Valuuttajakauma koron- ja valuutanvaihtosopimukset huomioon ottaen,

Pitkäaikaisen korollisen velan valuuttajakauma,

Me	2019	2018
EUR	926,9	1 182,3
NOK	368,4	455,1
SEK	318,1	324,0
Yhteensä	1 613,4	1 961,4

Lyhytaikaisen korollisen velan valuuttajakauma

Me	2019	2018
EUR	143,5	80,1
NOK	-	1,0
SEK	62,2	97,5
Yhteensä	205,7	178,6

IFRS 16 Vuokrasopimusvelkojen maturiteettijakauma on esitetty liitetiedossa 2.3.

3.5 RAHOITUSRISKIEN HALLINTA

A) Rahoitusriskien hallinta

Rahoitusriskienhallinnan tavoitteena on varmistaa, että Citycon saavuttaa tavoitteensa rahoituksessa ja sen kustannuksissa sekä tunnistaa ja rajaa tavoitteita uhkaavia riskejä ennen niiden toteutumista.

Rahoitusriskien hallintaan yhtiön hallitus on hyväksynyt rahoituspolitiikan, jossa määritetään kaikki rahoitusriskit sekä riskienhallintaa koskevat tavoitteet, vastuut ja mittarit. Rahoitusriskienhallinnan toimenpiteitä toteuttaa ja seuraa rahoitusjohtaja ja rahoituspäällikkö konsernin talousjohtajan valvonnassa. Rahoitusjohtaja raportoi tilinpäätöksen ja osavuosikatsausten yhteydessä tavoitteiden toteutumisesta talousjohtajalle, joka raportoi tarkastus- ja hallinnointivaliokunnalle.

Rahoitusriskit on määritelty merkittäviksi liiketoiminnan kannalta. Rahoitusriskit ovat seurausta yhtiön käyttämistä rahoitusinstrumenteista, joita käytetään pääasiassa liiketoiminnan rahoittamiseen. Yhtiöllä on korko- ja valuuttajohdannaissopimuksia, joita käytetään yhtiön liiketoiminnasta ja rahoituksesta aiheutuvan korko- ja valuuttakurssiriskin hallintaan.

Cityconissa keskeisiksi rahoitusriskeiksi on tunnistettu korkoriski, varainhankintariski, luottoriski ja valuuttakurssiriski. Alla on yhteenvetona käsitelty näitä keskeisiä riskejä.

KORKORISKI

Yksi Cityconin keskeisiä rahoitusriskejä on lainasalkkuun kohdistuva korkoriski,

joka johtuu markkinakorkojen heilahtelujen vaikutuksesta vaihtuvakorkoisten lainojen tuleviin korkorahavirtoihin. Korkoriskin hallinnan tavoitteena on alentaa tai poistaa markkinakorkojen heilahtelujen negatiivinen vaikutus yhtiön tulokseen ja kassavirtaan. Yhtiön tavoitteena on ylläpitää sellainen lainasalkun rakenne, jossa on sopiva yhdistelmä vaihtuva- ja kiinteäkorkoista velkaa.

Viime vuosina kiinteäkorkoisen velan osuus on kasvanut merkittävästi, joten nykyään suhteellisen pieni osuus Cityconin velasta on vaihtuvakorkoista, ja siitä osa on muutettu kiinteäkorkoiseksi käyttäen koronvaihtosopimuksia. Yhtiön korkoriskipolitiikan mukaisessa lainasalkun tavoiterakenteessa vähintään 70 prosenttia ja enintään 90 prosenttia korollisista veloista on kiinteäkorkoisia yli ajan. Vuodenvaihteessa korkokiinnitysaste oli 88.8 %.

Cityconin vuoden 2019 lopun lainasalkun korkoherkkyyttä kuvaa se, että rahamarkkinakorkojen välitön nousu yhdellä prosenttiyksiköllä nostaisi korkokustannuksia noin 1,3 miljoonaa euroa vuositasolla. Vastaavasti rahamarkkinakorkojen lasku yhdellä prosenttiyksiköllä alentaisi korkokustannuksia 0,3 miljoonaa euroa.

KORKOHERKKYYS

Oheinen taulukko esittää korkokulujen herkkyyttä 100 korkopisteen muutokselle olettamalla kaikki muut seikat vakioisiksi. Korkokulujen muutos on seurausta korkotason muutoksesta vaihtuvakorkoisissa veloissa.

Korkokulujen muutos 100 korkopisteen koronnousun seurauksena

Me	2019	2018
Euro	0,7	0,8
Norjan kruunu	-	-
Ruotsin kruunu	0,6	1,0
Yhteensä	1,3	1,8

Oheinen taulukko esittää konsernin oman pääoman herkkyyttä 100 korkopisteen muutokselle olettamalla kaikki muut seikat vakioisiksi. Oman pääoman muutos on seurausta suojauslaskennan alaisten korkojohdannaisten käyvän arvon muutoksesta, joka johtuu korkotason muutoksesta.

Oman pääoman muutos 100 korkopisteen koronnousun seurauksena

Me	2019	2018
Euro	-	-
Norjan kruunu	0,3	0,4
Ruotsin kruunu	-	-
Yhteensä	0,3	0,4

VARAINHANKINTARISKI

Kiinteistöyhtiönä Cityconilla on iso tase, ja tarvitsee siksi sekä omaa pääomaa että velkaa. Oman pääoman minimimäärä määräytyy yhtiön lainakovenanttien perusteella. Konsernissa arvioidaan ja seurataan jatkuvasti liiketoiminnan vaatimaa rahoituksen määrää kassavirtaennusteen avulla ja rahoitus pyritään järjestämään pitkäaikaisilla lainasopimuksilla välttäen suuria keskittymisiä sopimusten eräpäivissä lähiaikoina. Rahoituksen saatavuus ja joustavuus pyritään takaamaan riittävillä sitovilla nostamattomilla luottolimiiteillä sekä käyttämällä rahoituksen hankinnassa useita pankkeja ja rahoitusmuotoja.

Cityconin rahoituspolitiikan mukaisesti yhtiöllä tulee olla käytössä sitovia luottolimiittejä ja likvidejä varoja kattamaan tulevan kahdentoista kuukauden aikana erääntyvät velat, hyväksytyt investoinnit ja ostot, joita ei voida rahoittaa hyväksytyn budjetin tai ennusteen mukaisella operatiivisella kassavirralla tai sitovasti sovituilla kiinteistö myynneillä. Nostamattomien sitovien luottolimiittien määrä 31.12.2019 oli 530,4 miljoonaa euroa, lisäksi yhtiöllä oli käyttämättömiä konsernitililimiittejä 24,6 miljoonaa euroa ja rajoittamattomia kassavaroja 7,1 miljoonaa euroa.

Seuraava taulukko esittää konsernin rahoitusvelkojen erääntymisen sopimuksiin perustuvien kassavirtojen perusteella. Taulukko sisältää lainojen korkoihin, pääomiin ja johdannaisinstrumentteihin liittyvät maksut. Vaihtuvakorkoisten lainojen tulevat korkomaksut on arvioitu tilinpäätöshetkellä voimassa olevan korkotason perusteella ilman diskonttausta. Johdannaissopimusten tulevat korkomaksut on arvioitu interpoloimalla tulevat korkokiinnitykset tilinpäätöshetken markkinakorkotasoista ja nämä tulevat kassavirrat on diskontattu nykyarvoon.

Rahoitustoiminnasta johtuvien velkojen muutokset

Rahoitusvelkojen erääntymiset korot mukaan lukien Me	Alle kuukauden kuluessa	Yli kuu kauden ja alle vuoden kuluessa	1–5 vuoden kuluessa	Yli viiden vuoden kuluttua	Yhteensä
31.12.2019
Lainat rahoituslaitoksilta	77,6	55,9	106,2	-	239,7
Joukkovelkakirjalainat	7,1	106,8	765,5	921,2	1 800,6
Johdannaissopimukset	0,1	0,5	0,6	0,2	1,5
Ostovelkoihin ja muihin velkoihin
sisältyvät rahoitusvelat	20,2	9,5	-	-	29,7
31.12.2018
Lainat rahoituslaitoksilta	144,5	36,7	107,0	-	288,2
Joukkovelkakirjalainat	2,6	39,8	790,7	1 297,3	2 130,4
Johdannaissopimukset	-	-0,1	-0,4	8,5	8,0
Ostoveloihin ja muihin veloihin sisältyvät
rahoitusvelat	11,1	14,6	0,0	-	25,8

Yhtiön käyttämät vuokrantarkistusmallit, pitkät vuokrasopimukset ja korkea liiketilojen käyttöaste johtavat pitkäaikaiseen ja vakaaseen kassavirtaan. Citycon odottaa pystyvänsä suoriutumaan yllä mainitun taulukon mukaisista lyhytaikaisista velvoitteista vakaan kassavirtansa ja sitovien nostamattomien luottolimiittien avulla. Pidemmällä aikavälillä myös lainojen uudelleenrahoittaminen, joukkolainojen liikkeeseenlaskuja tai sijoituskiinteistöjen myynnit tulevat kyseeseen. Alla olevassa taulukossa on esitetty konsernin sitovien nostamattomien luottolimiittien erääntyminen.

Nostamattomat sitovat lainalimiitit Me	Alle kuukauden kuluessa	Yli kuu kauden ja alle vuoden kuluessa	1–5 vuoden kuluessa	Yli viiden vuoden kuluttua	Yhteensä

Nostamattomat sitovat lainalimiitit	-	-	530.4	-	530.4
31.12.2018
Nostamattomat sitovat lainalimiitit	-	-	530,2	-	530,2

Yllä mainitut nostamattomat luottolimiitit ovat Cityconin vapaasti nostettavissa konsernin rahoitustarpeen mukaisesti.

			Valuutta	Käyvän
Me	1.1.2019	Raha virta	kurssi muutos	arvon muutos	Jaksotetut palkkiot	Muut muutokset	31.12.2019
Pitkäaikaiset korolliset velat	1 961,4	-277,2	7,6	-	-2,8	-75,6	1 613,4
Lyhytaikaiset korolliset velat	178,6	-48,2	0,8	-	-1,1	75,6	205,7
Johdannaiset	8,2	-	-0,7	0,1	-	-	7,5
Rahoitustoiminnasta johtuvat velat yhteensä	2 148,2	-325,4	7,6	0,1	-3,9	0,0	1 826,6
		Raha	Valuutta kurssi	Käyvän arvon	Jaksotetut	Muut
Me	1.1.2018	virta	muutos	muutos	palkkiot	muutokset	31.12.2018
Pitkäaikaiset korolliset velat	1 959,2	4,9	-4,6	-	2,0	-	1 961,4
Lyhytaikaiset korolliset velat	124,7	53,7	0,2	-	-	-	178,6
Johdannaiset	4,4	0,7	8,2	-5,1	-	-	8,2
Rahoitustoiminnasta

LUOTTORISKI

Saatavia valvotaan annettujen luottolimiittien puitteissa, eikä niihin katsota tällä hetkellä liittyvän merkittävää luottoriskiä. Luottoriskin hallintaa palvelee asiakasriskin hallinta. Sen tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Cityconin vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä, joilla osaltaan hallitaan asiakasriskiä. Myyntisaamisiin liittyvä suurin mahdollinen luottoriski vastaa liitetiedon 4.4. Myyntisaamiset ja muut saamiset mukaista tasearvoa.

johtuvat velat yhteensä 2 088,3 59,3 3,7 -5,1 2,0 - 2 148,2

Rahavaroihin ja tiettyihin johdannaisiin liittyvä luottoriski liittyy vastapuolen konkurssiin ja suurin mahdollinen luottoriski on näiden instrumenttien tasearvo. Citycon sijoittaa rahavarat siten että riski on mahdollisimman pieni, ja Citycon ei esimerkiksi sijoita varojaan osakemarkkinoille. Cityconin likvidit varat sijoitetaan pääsääntöisesti talletustileihin ja lyhytaikaisiin talletuksiin, joissa vastapuolina toimivat konsernin pankkiryhmän muodostavat pankit, jotka ovat mukana konsernin lainasopimuksissa. Cityconin rahoituspolitiikassa on lisäksi määritelty hyväksytyt sijoituskohteet ja vastapuolet konsernin likviditeetin sijoittamista varten.

VALUUTTAKURSSIRISKI

Toiminta euroalueen ulkopuolisissa maissa, altistaa yhtiötä valuuttakurssimuutoksista aiheutuvalle riskille. Valuuttakurssiriski syntyy toisaalta transaktioriskinä, kun ulkomaan rahan valuuttamääräiset tapahtumat käännetään paikalliseksi kirjanpitovaluutaksi, ja toisaalta ulkomaisiin tytäryhtiöihin tehdyistä sijoituksista aiheutuvana tase-erien ja tuloslaskelman muuntoriskinä. Transaktioriskiltä suojaudutaan valuuttajohdannaisilla edellyttäen, että tulevaan transaktioon on sitouduttu. Tase-eriin liittyvältä riskiltä suojaudutaan pyrkimällä rahoittamaan ulkomaiset investoinnit pääosin kohdemaan valuutassa. Tällä hetkellä yhtiön valuuttakurssiriski liittyy lähinnä euron ja Ruotsin kruunun sekä euron ja Norjan kruunun väliseen kurssivaihteluun.

VALUUTTAKURSSIHERKKYYS

Oheinen taulukko esittää konsernituloslaskelman rahoituskulujen herkkyyttä valuuttakurssien viiden prosentin muutokselle olettamalla kaikki muut seikat vakioisiksi. Muutokset ovat lähinnä seurausta rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutoksista ja valuutoissa maksettujen korkojen muutoksista koska pääomat ovat täysin suojattu.

Viiden prosentin valuuttakurssien vahvistumisien vaikutus rahoituskuluihin

Me	2019	2018
Ruotsin kruunu	0,1	0,1
Norjan kruunu	-0,5	-0,6
Yhteensä	-0,4	-0,5

B) Pääomarakenteen hallinta ja rahoituskovenanttisitoumukset

PÄÄOMARAKENTEEN HALLINTA

Yhtiön pääomarakenteen hallinnan tavoitteena on tukea yhtiön tavoitteita, maksimoida omistaja-arvoa, täyttää mahdolliset lainasopimusten asettamat ehdot ja turvata yhtiön osingonmaksukyky. Yhtiön pääomarakennetta säädellään aktiivisesti ja pääomarakenteen asettamat edellytykset otetaan huomioon eri rahoitusvaihtoehtoja arvioitaessa. Yhtiö voi mukauttaa pääomarakennettaan tekemällä päätöksiä esimerkiksi uusien osakkeiden liikkeeseenlaskusta, lainarahoituksen tai hybridilainan nostamisesta tai osingonmaksua muuttamalla.

Citycon seuraa pääomarakennetta omavaraisuusasteen ja luototusasteen (LTV) perusteella. Yhtiön pitkän aikavälin tavoite LTV:lle on 40–45 %.

Omavaraisuusaste:

Me	2019	2018
Oma pääoma yhteensä (A)	2 325,2	2 089,0
Taseen loppusumma	4 582,2	4 622,7
Vähennetään saadut ennakot	15,7	19,1
÷ (Taseen loppusumma - saadut ennakot) (B)	4 566,5	4 603,7
Omavaraisuusaste, % (A/B)	50,9 %	45,4 %

LTV (Luototusaste) -%:

Me	2019	2018
Korolliset velat yhteensä (liitetieto 3,4,)	1 874,4	2 140,0
Vähennetään vuokrasopimusvelat (IFRS 16, liitetieto 2,3)	55,2	-
Vähennetään rahavarat (liitetieto 3,8,)	14,2	11,4
Korolliset nettovelat (A)	1 804,9	2 128,6
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa mukaan lukien myytävissä olevat sijoitus
kiinteistöt ja osuudet yhteisyrityksissä (liitetieto 2,1, 2,2 ja 2,3,)	4 307,8	4 374,1
Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöomaisuuserät (IFRS 16)	51,1	-
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo (B)	4 256,7	4 374,1
LTV, % (A/B)	42,4 %	48,7 %

Omavaraisuusaste nousi vuonna 2019 johtuen korkeammasta omasta pääomasta, kun liikkeeseenlaskettu hybridilaina käsitellään omana pääomana IFRS raportoinnissa. LTV (luototusaste) laski vuoden 2019 aikana johtuen pienemmästä korollisesta nettovelasta, kun hybridilainasta saadut tuotot käytettiin olemassa olevan velan takaisinmaksuun, ja huolimatta alhaisemmista sijoituskiinteistöjen käyvistä arvoista.

Luototusaste lasketaan pois lukien sekä hybridilaina että IFRS16 vuokrasopimusvelat.

RAHOITUSKOVENANTTISITOUMUKSET

Cityconin pankkilainojen ehdoissa antaman sitoumuksen mukaan konsernin omavaraisuusasteen tulee ylittää 32,5 % ja korkokatteen tulee olla vähintään 1,8. Omavaraisuusastetta laskettaessa omasta pääomasta vähennetään konsernin johdannaissopimuksista aiheutuvat ei-kassavaikutteinen omaan pääoman kirjattu voitto/tappio sekä määräysvallattomien omistajien osuus. Korkokate lasketaan jakamalla käyttökate, josta on oikaistu kertaluonteiset voitot/ tappiot, varaukset sekä ei-kassavaikutteiset erät, nettorahoituskuluilla.

Näin laskien 31.12.2019 konsernin omavaraisuusaste oli 50,9 % (45,4) ja korkokate oli 4,2 (3,8).

Cityconin vuosina 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 ja 2018 liikkeeseenlaskemien joukkolainojen trust deed -sopimuksissa antaman sitoumuksen mukaan konsernin vakavaraisuusasteen tulee alittaa 0,65 ja vakuudellisen vakavaraisuusasteen tulee alittaa 0,25. Vakavaraisuusaste lasketaan jakamalla konsernin konsolidoitu nettovelka taseen loppusummalla. Vakuudellinen vakavaraisuusaste lasketaan jakamalla konsernin konsolidoitu vakuudellinen nettovelka taseen loppusummalla.

Näin laskien 31.12.2019 konsernin vakavaraisuusaste oli 0,42 (0,48) ja vakuudellinen vakavaraisuusaste oli 0,02 (0,02).

3.6. JOHDANNAISSOPIMUKSET

Johdannaissopimukset ja suojauslaskennan soveltaminen

Johdannaissopimuksia käytetään Cityconin rahoituspolitiikan mukaisesti korollisen velan korkoriskin ja valuuttakurssiriskin suojaamistarkoituksessa. Johdannaiset kirjataan hankintahetkellä käypään arvoon (jos sellainen on), ja sen jälkeen ne arvostetaan jokaisena tilinpäätöspäivänä käypään arvoon taseessa.

Citycon käyttää rahavirran korkoriskin suojaamiseen koronvaihtosopimuksia. Koronvaihtosopimuksilla suojaudutaan vaihtuvien korkojen aiheuttamilta muutoksilta vastaisten korkomaksujen kassavirtoihin (rahavirran suojaus) ja näin syntyvältä tuloksen heilahtelulta. Suojattavat instrumentit ovat pitkäaikaista vaihtuvakorkoista velkaa , joka ollaan aikeissa jälleenrahoittaa eräpäivänä vastaavan kaltaisilla ehdoilla. Konserni soveltaa IFRS 9:n mukaista suojauslaskentaa koronvaihtosopimuksissaan 1.1.2018 alkaen. Ennen 1.1.2018 Citycon sovelsi koronvaihtosopimuksissaan IAS 39 mukaista suojauslaskentaa. Koronvaihtosopimuksiin sovellettuun suojauslaskentaan ei tullut muutoksia IFRS 9 käyttöönotossa, vaikka IFRS 9 standardin vaatimukset suojauslaskennan käyttämiseen eriävät IAS 39 vaatimuksista. Tällöin suojaustarkoituksessa käytettävien koronvaihtosopimusten tehokkaan osan käypien arvojen muutokset kirjataan omaan pääomaan käyvän arvon rahastoon ja vastaavanlaisesti laajan konsernituloslaskelman muihin laajan tuloksen eriin. Tehottomasta osuudesta johtuva merkittävä käyvän arvon muutos kirjataan tulosvaikutteisesti. Käyvän arvon rahastoon kirjattu erä kirjataan tulosvaikutteisesti, kun suojauskohteen rahavirrat realisoituvat ja vaikuttavat tulokseen. Mikäli suojauslaskennan edellytykset eivät täyty, arvonmuutokset kirjataan kokonaisuudessaan tulosvaikutteisesti.

Tällä hetkellä Cityconilla on kaksi koronvaihtosopimusta suojauslaskennassa, joiden pääomat ovat 350 ja 1 000 miljoonaa Norjan kruunua, yhteensä 136,9 miljoonaa euroa.

Koronvaihtosopimusten perusteella syntyvät korkomaksut kirjataan korkokuluihin. Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat arvonmuutokset kirjataan muihin rahoituskuluihin tai -tuottoihin, jos suojauslaskentaa ei ole sovellettu. Taseessa koronvaihtosopimuksen käypä arvo on esitetty joko lyhyt- tai pitkäaikaisissa saamisissa tai lyhyt- ja pitkäaikaisissa veloissa. Kaikki Cityconin koronvaihtosopimukset olivat suojauslaskennan alla 31.12.2019.

Citycon käyttää valuuttajohdannaisia kuten termiinejä ja koron- ja valuutanvaihtosopimuksia suojaamaan ulkomaan rahan määräisiin rahoitusvaroihin ja -velkoihin sisältyvää valuuttakurssiriskiä. Valuuttajohdannaisten käyvän arvon muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti, koska myös ulkomaan rahanmääräisten rahoitusvarojen ja -velkojen kurssierot kirjataan tulosvaikutteisesti. Koron- ja valuutanvaihtosopimusten koronmaksut ja valuuttatermiinien termiinipisteet sisältyvät korkokuluihin.

Vuoden vaihteessa 31.12.2019 Citycon ei soveltanut suojauslaskentaa sen koron- ja valuutanvaihtosopimuksille, mutta vuoden 2018 aikana Cityconilla on yksi koron- ja valuutanvaihtosopimus, johon sovellettiin suojauslaskentaa, jonka pääoma oli 1 000 miljoonaa Norjan kruunua. Sopimus suljettiin heinäkuussa 2018.

A) Johdannaissopimusten nimellisarvot ja käyvät arvot

	Nimellisarvo	Käypä arvo	Nimellisarvo	Käypä arvo
Me	2019	2019	2018	2018
Koronvaihtosopimukset
Erääntyminen:
alle vuosi	-	-	-	-
1–5 vuotta	136,9	1,4	226,2	1,4
yli 5 vuotta	-	-	-	-
Yhteensä	136,9	1,4	226,2	1,4
Koron- ja valuutanvaihtosopimukset
Erääntyminen:
alle vuosi	-	-	-	-
1–5 vuotta	-	-	-	-
yli 5 vuotta	316,8	15,7	316,8	8,0
Yhteensä	316,8	15,7	316,8	8,0
Valuuttatermiinit
Erääntyminen:
alle vuosi	239,4	-4,5	269,6	0,5
Kaikki yhteensä	693,0	12,6	812,6	9,9

Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoa tilinpäätöspäivän markkinahintoihin. Katso liitetieto 3.3. Rahoitusinstrumenttien luokittelu osa B) johdannaisten käypien arvojen määrittämisen periaatteista.

Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuuttajohdannaisista ja koron- ja valuutanvaihtosopimuksista tuleva valuuttakurssitappio -5,9 miljoonaa euroa (-6,7) on kirjattu konsernituloslaskelmaan.

Tilinpäätöshetkellä koronvaihtosopimusten ja koron- ja valuutanvaihtosopimusten keskimääräinen kiinteä korko oli 1,20 % (1,19 %).

B) Johdannaissopimuksia joihin sovelletaan suojauslaskentaa C) Suojainstrumenttien vaikutus tilinpäätökseen

Korkojohdannaiset	Varat	Velat	Varat	Velat
Me	2019	2019	2018	2018
Koronvaihtosopimuksia, käypä arvo	1,4	-	1,4	-

Konserni soveltaa IFRS 9:n mukaista suojauslaskentaa kaikkiin 31.12.2019 voimassaoleviin koronvaihtosopimuksiinsa. Tällöin suojaustarkoituksessa käytettävien koronvaihtosopimusten tehokkaan osan käypien arvojen muutokset kirjataan muihin laajan konsernituloksen eriin. Käyvän arvon voitto ja tappiot tuloutetaan konsernituloslaskelmaan sitä mukaa kun kassavirrat toteutuvat ja korkokulut kirjataan konsernituloslaskelmaan.

Cityconilla on myös koron- ja valuutanvaihtosopimuksia, joilla euromääräistä velkaa vaihdetaan Ruotsin kruunumääräiseksi. Näille ei sovelleta suojauslaskentaa 31.12.2019.

Korkojohdannaisista suojauslaskentaa sovelletaan sopimuksille, joiden nimellisarvo on 136,9 miljoonaa euroa (226,2). Näiden johdannaisten kiinteä korko on 1,1–1,2 %.

Vuoden 2018 alusta tehokkuuden suojausvaatimukset on määritelty ja dokumentoitu IFRS 9 mukaisesti. Suojattavan ja suojaavan instrumentin välillä on taloudellinen yhteys siltä osin kun rahavirran suojaamiseksi solmittujen korkojohdannaisten keskeiset ehdot on neuvoteltu vastaamaan suojattavien vaihtuvakorkoisten lainojen vastaavia ehtoja. Lisäksi Cityconin luottoriskiarvioinnin mukaan luottoriski ei hallitse suojauksen arvonmuutosta ja suojausaste on 1:1, tarkoittaen sitä, että suojauksen ja suojattavan kohteen nominaali ovat tarkasti linjassa keskenään. Mahdollinen suojauksen tehottomuuden lähde voisi olla, jos korot (NIBOR) olisivat negatiivisia, jolloin suojausinstrumentin ja suojattavan kohteen käypien arvojen muutoksessa voi olla ero, koska suojausinstrumentilla ei ole korkolattiaa ja suojattavalla kohteella korkolattia on 0 %.

Kaikkien suojattavien instrumenttien tulevat korkovirrat vaikuttavat rahavirran suojaamisen tehokkaan osan voiton tai tappion määrittämiseen johdannaisille, jotka on määritetty suojaamaan rahavirtaa.

Johdannaiset joihin sovellettiin suojauslaskentaa arvioitiin tehokkaiksi 31.12.2019 sekä 31.12.2018. Kyseisten johdannaisten käypä arvo oli 1,4 miljoonaa euroa (1,4) tilikauden päättyessä ja niiden käyvän arvon muutos 0,0 miljoonaa euroa (1,6) on kirjattu muihin laajan konsernituloksen eriin.

Suojauslaskennan alla olevien suojainstrumenttien vaikutus konsernitaseeseen

				Periodin käyvän arvon muutos jonka perusteella
			Erä konserni	tehottomuutta
Me	Nimellisarvo	Tasearvo	taseessa	mitataan
31.12.2019
			Pitkäaikaiset varat,
			Johdannais
Koronvaihtosopimukset	136,9	1,4	sopimukset	0,0
31.12.2018
			Pitkäaikaiset varat,
			Johdannais
Koronvaihtosopimukset	226,2	1,4	sopimukset	1,2

Kassavirransuojauksen vaikutus konsernituloslaskelmaan ja laajaan konsernituloslaskelmaan

Me	Laajaan tuloslaskelmaan kirjattu voitto/ tappio suojista	Tuloslaskelmaan kirjattu tehottomuutta	Erä konsernitulos laskelmassa	Laajasta tuloslaskelmasta tuloslaskelmaan kirjattu summa	Erä konsernitulos laskelmassa
31.12.2019 päättyvä vuosi
Koronvaihto sopimukset	1,4	-	-	0,8	Rahoitustuotot
31.12.2018 päättyvä vuosi
Koronvaihto sopimukset	1,1	-	-	-	-

3.7. VASTUUSITOUMUKSET

Vakuudet ja muut vastuusitoumukset

Me	2019	2018
Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä ja pantattu osakkeita
Lainat rahoituslaitoksilta	101,4	100,5
Vastuusitoumukset veloista
Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin	131,8	130,7
Pankkitakaukset ja emon takaukset	49,6	33,2

Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin

Kiinnitykset liittyivät tiettyihin tytäryhtiöiden pankkilainoihin, joiden vakuudeksi nämä tytäryhtiöt olivat antaneet kiinnityksiä.

Pankkitakaukset ja emon takaukset

Takaukset liittyvät pääasiassa tytäryhtiöiden puolesta annettuihin emoyhtiön takauksiin kolmansille osapuolille, tai kolmansille osapuolille avattuihin pankkitakauksiin.

Ostositoumukset liittyen kehityshankkeisiin on esitetty liitetiedossa 2.1.

3.8. RAHAVARAT

Me	2019	2018
Käteinen raha ja pankkitilit	7,1	4,2
Rajoitetut rahavarat	7,1	7,2
Yhteensä	14,2	11,4

Rahavirtalaskelman mukaiset rahavarat koostuvat edellä esitetyistä rahavaroista. Rajoitetut rahavarat liittyvät lähinnä lahjakortteihin.

RAHAVARAT

Rahavarat koostuvat käteisestä rahasta, vaadittaessa nostettavissa olevista pankkitalletuksista ja muista lyhytaikaisista, erittäin likvideistä sijoituksista. Rahavaroihin luokitelluilla erillä on enintään kolmen kuukauden maturiteetti hankinta-ajankohdasta lukien.

4. MUUT LIITETIEDOT

4.1. TULOVEROT

Me	2019	2018
Tilikauden tulokseen
perustuvat verot	-2,1	-0,2
Edellisten tilikausien verot	0,1	0,0
Laskennalliset verot	8,6	-4,8
Tuloverot	6,7	-5,0

Cityconilla ei ollut suoraan omaan pääomaan kirjattuja tilikauden tulokseen perustuvia veroja vuonna 2019 ja 2018.

Tuloslaskelman verokulun ja konsernin kotimaan verokannalla (20,0 %) laskettujen verojen välinen täsmäytyslaskelma:

Me	2019	2018
Voitto ennen veroja	2,2	21,7
Verot laskettuna kotimaan verokannalla	-0,4	-4,3
Tytäryhtiöiden verokannan muutos	0,0	8,3
Sijoituskiinteistöjen käyvät arvot	-4,6	-11,3
Ulkomaisten tytäryhtiöiden poikkeava verokanta	1,1	2,6
Kirjaamattomat laskennalliset verosaamiset tappioista	0,0	-1,5
Verotuksellisten tappioiden käyttö	9,0	4,9
Verovapaat tuotot vähennettynä vähennyskelvottomilla kuluilla	1,3	-1,8
Muut	0,4	-1,9
Tuloverot	6,7	-5,0

Tuloverot sisältävät konserniyhtiöiden tilikauden veronalaiseen tuloon perustuvat verot, edellisten kausien verojen oikaisut sekä laskennallisten verojen muutokset. Kauden verotettavaan tuloon perustuva vero lasketaan kunkin maan voimassaolevan verosäännöstön perusteella. Kun laskennallisen veron kirjaaminen aiheutuu omaan pääomaan kirjattavasta erästä, kuten suojausinstrumenttina käytetyn johdannaisen käyvän arvon muutoksesta, myös laskennallinen vero kirjataan omaan pääomaan.

Citycon on tuloverotuksen kohteena useassa eri maassa. Verolainsäädännön monimutkaisuus, alati muuttuva lainsäädäntö ja toimintaympäristö vaatii Cityconilta arvioita ja oletuksia verolaskentaa laadittaessa. Erityisesti korkokulujen vähennyskelpoisuuteen liittyvä verolainsäädäntö on muuttunut ja muuttumassa Cityconin toimintamaissa. Citycon valvoo ja analysoi muutosten vaikutuksia osana normaalia toimintaansa.

Tulevaisuuden verotettavat tulot ovat epävarmoja ja lopullisen veron määrä voi poiketa alun perin kirjatusta. Jos lopullinen vero poikkeaa alun perin kirjatuista määristä, erot voivat vaikuttaa sekä kauden verotettavaan tuloon, verosaamisiin ja velkoihin että laskennallisiin verosaamisiin ja -velkoihin.

4.2. LASKENNALLISET VEROSAAMISET JA -VELAT

Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen muutokset vuoden 2019 aikana:		Kirjattu tulos	Kirjattu muihin laajan	Erät, joita ei	Erät, jotka kirjattu omaan	Valuutta
Me	1.1.2019	laskelmaan	tuloksen eriin	merkitä taseelle	pääomaan	kurssierot	31.12.2019
Laskennalliset verosaamiset
Verotuksessa vahvistetut tappiot	8,4	0,8	-	-	-	-	9,2
Koronvaihtosopimusten arvostaminen	0,3	-0,3	-	-	-	-	0,0
Muut erät	0,4	-0,2	-	-	-	-	0,2
Laskennalliset verosaamiset yhteensä	9,0	0,4	-	-	-	-	9,4
Laskennalliset verovelat
Sijoituskiinteistöjen arvostus käypään arvoon 1)	302,6	-8,0	-	-	-	-0,1	294,6
Vuokrattujen kiinteistöjen ja hallinnoitujen
kauppakeskusten sopimusten arvot	1,4	-0,2	-	-	-	-	1,3
Rahoituskulujen jaksotuserot	0,4	-0,1	-0,3	-	0,6	-	0,6
Laskennallisten verojen oikaisu osana
myytyjen kohteiden kauppahintaa	0,0	-	-	-	-	-	0,0
Laskennalliset verovelat yhteensä	304,4	-8,3	-0,3	-	0,6	-0,1	296,4

1) Sijoituskiinteistöihin liittyvää laskennallista verovelkaa vastaan on netotettu 4,6 miljoonaa euroa vahvistetuista tappioista syntyvää laskennallista verosaamista.

Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen			Kirjattu		Erät, jotka
muutokset vuoden 2018 aikana:		Kirjattu tulos	muihin laajan	Erät, joita ei	kirjattu omaan	Valuutta
Me	1.1.2018	laskelmaan	tuloksen eriin	merkitä taseelle	pääomaan	kurssierot	31.12.2018
Laskennalliset verosaamiset
Verotuksessa vahvistetut tappiot	4,8	3,5	-	-	-	-	8,4
Koronvaihtosopimusten arvostaminen	-0,6	1,2	-0,4	-	-	-	0,3
Muut erät	-	0,4	-	-	-	-	0,4
Laskennalliset verosaamiset yhteensä	4,3	5,1	-0,4	-	-	-	9,0
Laskennalliset verovelat
Sijoituskiinteistöjen arvostus käypään arvoon 1)	299,0	7,8	-	-	-	-4,2	302,6
Vuokrattujen kiinteistöjen ja hallinnoitujen
kauppakeskusten sopimusten arvot	1,9	-0,4	-	-	-	-	1,4
Rahoituskulujen jaksotuserot	0,4	0,0	-	-	-	-	0,4
Laskennallisten verojen oikaisu osana
myytyjen kohteiden kauppahintaa	-	2,5	-	-2,5	-	-	0,0
Laskennalliset verovelat yhteensä	301,1	9,9	-	-2,5	-	-4,2	304,4

Laskennalliset verosaamiset ja -velat lasketaan varojen ja velkojen verotusarvojen ja kirjanpitoarvojen välisistä väliaikaisista eroista. Suurin väliaikainen ero syntyy sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotuksellisen arvon erosta. Tällöin veron laskenta perustuu kiinteistön käyvän arvon ja verotuksessa poistamattoman jäännösarvon väliseen eroon. Sääntöä sovelletaan, vaikka kiinteistömyynti toteutetaan myymällä osakkeet eikä siinä huomioida mahdollisten veroseuraamusten todennäköisyyttä.

Muita väliaikaisia eroja aiheutuu muun muassa vahvistetuista tappioista ja rahoitusinstrumenteista. Laskennalliset verosaamiset kirjataan siihen määrään asti kuin on todennäköistä, että tulevaisuudessa syntyy verotettavaa tuloa, jota vastaan väliaikainen ero voidaan hyödyntää.

Konserniyrityksillä oli 31.12.2019 sellaisia vahvistettuja tappioita, joista ei ole kirjattu laskennallista verosaamista 0,6 miljoonaa euroa (8,6), koska ei ole todennäköistä, että näille konserniyrityksille kertyisi ennen kyseisten tappioiden vanhenemista verotettavaa tuloa, jota vastaan tappiot voitaisiin hyödyntää.

Kun vahvistetuista tappioista kirjataan verosaamista, tulee arvioida, onko todennäköistä, että se voidaan hyödyntää tulevaisuudessa syntyvää verotettavaa tuloa vastaan.

1) Sijoituskiinteistöihin liittyvää laskennallista verovelkaa vastaan on netotettu 9,7 miljoonaa euroa vahvistetuista tappioista syntyvää laskennallista verosaamista.

4.3. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET

Me	2019	2018
Hankintameno 1.1.	33,2	31,4
Lisäykset	3,1	2,3
Vähennykset	-0,1	-0,2
Valuuttakurssierot	0,2	-0,3
Hankintameno 31.12.	36,4	33,2

Kertyneet poistot ja arvon
alentumiset 1.1.	-15,1	-12,6
Poistot	-2,0	-2,5
Valuuttakurssierot	0,0	0,1
Kertyneet poistot ja arvon
alentumiset 31.12.	17,1	-15,1
Kirjanpitoarvo 1.1.	18,1	18,8
Kirjanpitoarvo 31.12.	19,3	18,1

Aineettomat hyödykkeet sisälsivät liiketoimintojen hankinnassa kirjattujen vuokrattujen kiinteistöjen ja hallinnoitujen kauppakeskusten sopimusten arvot sekä IT-ohjelmia ja lisenssejä. Vuokrattujen kiinteistöjen ja hallinnoitujen kauppakeskusten sopimusten arvo oli 14,0 miljoonaa euroa 31.12.2019 (14,3).

AINEETTOMAT HYÖDYKKEET Aineeton hyödyke kirjataan taseeseen, kun hyödykkeen hankintameno on määritettävissä luotettavasti ja on todennäköistä, että hyödykkeestä odotettavissa oleva taloudellinen hyöty koituu yrityksen hyväksi. Aineettomat hyödykkeet arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon poistoilla ja mahdollisilla arvonalentumisilla vähennettynä.

Aineettomien hyödykkeiden poistoajat ovat seuraavat:

Vuokrattujen kiinteistöjen sopimusten arvot poistetaan tasapoistoin sopimusajan aikana.

Hallinnoitujen kauppakeskusten sopimusten arvot poistetaan tasapoistoin sopimusajan aikana.

IT-ohjelmistot poistetaan vaikutusaikanaan tasapoistoin 3-7 vuodessa.

AINEETTOMIEN HYÖDYKKEIDEN ARVONALENTUMINEN

Jokaisena tilinpäätöspäivänä aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden osalta arvioidaan, onko arvonalentumisesta viitteitä. Mikäli arvon alentumisesta on viitteitä, omaisuuserästä kerrytettävissä oleva rahamäärä arvioidaan. Mikäli kirjanpitoarvo ylittää kerrytettävissä olevan rahamäärän, arvonalentumistappio kirjataan konsernituloslaskelmaan.

4.4 MYYNTISAAMISET JA MUUT SAAMISET

Me	2019	2018
Vuokra- ja myyntisaamiset	14,7	14,5
Odotettavissa olevat
luottotappiot	-4,9	-3,6
Vuokra- ja myyntisaamiset
(netto)	9,8	10,8
Korkosaamiset	4,9	2,4
Rahoitusvarat yhteensä	14,7	13,2
Siirtosaamiset	12,2	12,5
ALV-saamiset	6,7	1,7
Muut saamiset	26,3	15,8
Yhteensä	59,9	43,2

Vuokra- ja myyntisaamisten ikäjakauma

		Odotettavissa olevien luot totappioiden	Odotetta vissa olevat luotto-
Me	2018	osuus	tappiot
Ei erääntyneet	4,1	1,4 %	0,1
alle kuukausi	2,5	8,1 %	0,2
1–3 kuukautta	1,0	24,2 %	0,2
3–6 kuukautta	2,5	28,1 %	0,7
6–12 kuukautta	2,9	45,4 %	1,3
1–5 vuotta	1,5	74,0 %	1,1
Yhteensä	14,5		3,6

Odotettavissa olevien luottotappioiden muutokset tilikauden aikana

Me	2019	2018
Alkusaldo	-3,6	-2,9
Lisäys	-0,8	-1,4
Käytetty	-0,4	0,2
Peruttu tarpeettomana	-0,1	0,5
Odotettavissa olevat luottotappiot tilikauden
lopussa	-4,9	-3,6

Vuokra- ja myyntisaamiset ovat korottomia saamisia ja niiden maksuehto on 2–20 päivää. Vuokravakuudet vastaavat 2–6 kuukauden vuokria ja muita maksuja.

Vuokra- ja myyntisaamisten ikäjakauma

		Odotettavissa olevien luot totappioiden	Odotetta vissa olevat luotto
Me	2019	osuus	tappiot
Ei erääntyneet	2,5	0,7 %	0,0
alle kuukausi	1,8	17,7 %	0,3
1–3 kuukautta	2,2	16,8 %	0,4
3–6 kuukautta	1,6	14,9 %	0,2
6–12 kuukautta	3,1	41,9 %	1,3
1–5 vuotta	3,5	78,6 %	2,7
Yhteensä	14,7		4,9

ODOTETTAVISSA OLEVAT LUOTTOTAPPIOT

Vuodesta 2018 lähtien voimaanastunut IFRS 9 Rahoitusinstrumentit -standardi sisältää uutta ohjeistusta koskien rahoitusvaroihin kirjattavia arvonalentumisia. Citycon konsernin kannalta standardin keskeisin muutos on se, että vuokra- ja myyntisaamisiin kohdistuva luottoriski on huomioitava saamisten arvostuksessa raportointiajankohtana saamisten koko elinkaaren ajalta.

Citycon katsoo konsernin saamisiin kohdistuvan luottoriskin sisältyvän konsernin vuokra- ja myyntisaamisten kirjanpitoarvoon olennaisilta osin jo konsernissa suoritettavan saamiskohtaisen vuokra- ja myyntisaamisten tarkastelun johdosta. IFRS 9 standardin käyttöönoton myötä, Citycon konserni kuitenkin huomioi raportoinnissaan odotettavissa olevat luottotappiot saamiskannassaan myös

koko elinkaaren ajalta, jolla on vaikutusta erityisesti vielä erääntymättömien saamisten arvostukseen.

Citycon arvioi odotettavissa olevien luottotappioiden määrää saamiskannassaan perustuen saatavilla olevaan historialliseen tietoon konsernille kertyneistä luottotappioista ja odotuksiin taloudellisten olosuhteiden kehityksestä. Odotukset taloudellisten olosuhteiden kehityksestä perustuvat ensisijaisesti tunnuslukuihin, jotka antavat viitteitä Citycon konsernin operatiivisen toiminnan ja asiakaskunnan taloudellisesta kehityksestä.

Citycon soveltaa odotettavissa olevien luottotappioiden arvioinnin osalta standardin sallimaa yksinkertaistettua menettelyä. Citycon konsernin vuokraja myyntisaamiset eivät konsernin liiketoiminnan luonteesta johtuen pidä sisällään IFRS 15 standardin tarkoittamaa merkittävää rahoituskomponenttia.

4.5. OSTOVELAT JA MUUT VELAT

Me	2019	2018
Ostovelat	13,3	10,7
Korkovelat	16,3	15,1
Rahoitusvelat yhteensä	29,7	25,8
Lyhytaikaiset saadut ennakot	14,8	18,9
Siirtovelat	21,4	28,1
ALV-velat	8,0	3,9
Muut korottomat
lyhytaikaiset velat	1,4	0,8
Yhteensä	75,3	77,5

Ostovelkojen ja muiden velkojen tulevien maksujen erääntymispäivät:

Me	2019	2018
Alle 1 kuukausi	55,6	60,5
1–3 kuukautta	5,9	6,8
3–6 kuukautta	5,8	4,0
6–12 kuukautta	7,8	5,5
1–2 vuotta	0,1	0,8
2–5 vuotta	-	-
yli 5 vuotta	-	-
Yhteensä	75,3	77,5

RAHOITUSVELAT

Rahoitusvelkoihin kuuluvat ostovelat ja korkovelat, jotka merkitään alun perin kirjanpitoon käypään arvoon. Myöhemmin rahoitusvelat arvostetaan efektiivisen koron menetelmällä jaksotettuun hankintamenoon.

5. KONSOLIDOINTI

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LAATIMISPERIAATTEET Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiö Citycon Oyj:n, sen tytäryhtiöt sekä osuudet osakkuus-, yhteis- ja yhteistoimintayrityksissä.

TYTÄRYHTIÖT

Tytäryhtiöt ovat yhtiöitä, joissa konsernilla on määräysvalta. Määräysvalta on olemassa silloin, jos konsernilla on: olemassa oleva oikeus johtaa yhteisön olennaisia toimintoja, riski tai oikeus liittyen vaihteleviin tuottoihin omistusosuudelleen yhteisössä, ja kyky käyttää määräysvaltaansa vaikuttaakseen yhteisön tuottoihin.

Jos konsernilla on vähemmän kuin enemmistöosuus yhteisön ääni- tai vastaavasta oikeudesta, konserni huomioi kaikki relevantit tosiasiat ja olosuhteet arvioidessaan määräysvaltaansa yhteisössä, mukaan lukien muiden yhteisön omistajien kanssa tehdyt sopimukset. Konserni uudelleenarvioi määräysvaltaansa yhteisössä, mikäli tosiasiat tai olosuhteet osoittavat, että yksi tai useampi kolmesta kontrollitekijästä on muuttunut. Tytäryhtiöt

yhdistellään konsernitilinpäätökseen siitä hetkestä alkaen, kun konserni on saanut määräysvallan, ja luovutetut yhtiöt siihen päivään asti, jolloin määräysvalta lakkaa.

Konsernitilinpäätöstä laadittaessa on eliminoitu konsernin sisäiset liiketapahtumat sekä sisäinen voitonjako.

YHTEISET TOIMINNOT

Sellaisia Suomessa toimivia keskinäisiä kiinteistöyhtiöitä, joista Citycon omistaa alle 100 %, käsitellään yhteisinä toimintoina IFRS 11 Yhteisjärjestelyt -standardin mukaisesti. Konsernitilinpäätökseen konserni kirjaa yhteisiin toimintoihin liittyvät varansa ja velkansa, mukaan lukien osuutensa yhteisistä varoista ja veloista. Lisäksi konserni kirjaa yhteisiin toimintoihin liittyvät tuottonsa ja kulunsa, mukaan lukien osuutensa yhteisten toimintojen tuotoista ja kuluista. Edellä mainittua yhdistelytapaa sovelletaan kaikkiin tällaisiin yhteisiin toimintoihin.

Keskinäiset kiinteistöyhtiöt, joista omistetaan alle 50 %, käsitellään edellä kuvatulla tavalla yhteisinä toimintoina.

ULKOMAAN RAHAN MÄÄRÄISET LIIKETAPAHTUMAT

Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat kirjataan tapahtumapäivän kurssiin. Arvostamisesta aiheutuneet kurssierot kirjataan laajaan tuloslaskelmaan rahoituskuluihin ja -tuottoihin.

Tilinpäätöshetken ulkomaan rahan määräiset monetaariset saamiset ja velat arvostetaan tilinpäätöspäivän kurssiin. Käypiin arvoihin arvostetut ulkomaan rahan määräiset ei-monetaariset erät muunnetaan euroiksi arvostuspäivän valuuttakursseja käyttäen, muut ei-monetaariset erät arvostetaan tapahtumapäivän kurssiin.

Ulkomaisten tytäryhtiöiden tuloslaskelmat on muunnettu euroiksi tilikauden keskikurssin mukaan ja taseet tilinpäätöspäivän kurssin mukaan. Tästä aiheutuva kurssiero kirjataan omana muuntoeroeränään muihin laajan tuloksen eriin. Ulkomaisten tytäryritysten hankintamenon eliminoinnista ja hankinnan jälkeen kertyneistä oman pääoman eristä syntyvät muuntoerot kirjataan omaan pääomaan.

5.1. LIIKETOIMINTAHANKINNAT JA LIIKEARVO

LIIKETOIMINTAHANKINNAT Liiketoimintahankintojen tekemiseen sovelletaan IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -standardia, jonka mukaan hankintameno kohdistetaan hankituille varoille, veloille ja vastuusitoumuksille niiden käypien arvojen mukaisesti. Liikearvoa syntyy, kun annettu vastike ylittää hankitun nettovarallisuuden käyvän arvon.

LIIKEARVO

Liiketoimintojen yhdistämisissä syntyvä liikearvo kirjataan määrään, jolla luovutettu vastike ylittää hankitun nettovarallisuuden käyvän arvon. Liikearvo on kohdistettu rahavirtaa tuottaville yksiköille. Liikearvo arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä arvonalentumisilla.

Laskennalliset verovelat arvostetaan nimellisarvoon (ei käypään arvoon). Liiketoiminnan yhdistämisessä arvostetut laskennalliset verovelat muodostavat liikearvoa, jos laskennallisten verovelkojen nimellisarvo on korkeampi kuin niiden käypä arvo hankintahetkellä.

Siihen määrään asti kuin laskennallisten verovelkojen nimellisarvon ja käyvän arvon välinen erotus laskee myöhemmin, esimerkiksi verotukseen liittyvistä muutoksista, kuten konsernin veroasteen vähentymisestä johtuen, alkuperäinen laskennallisista veroveloista muodostunut liikearvo voi pienentyä.

Jos osa rahavirtaa tuottavasta yksiköstä, jolle on kohdistettu liikearvoa, myydään, liikearvo, joka kohdistuu kyseiselle myydylle osalle, kirjataan pois liiketoiminnan muuna kuluna. Liikearvo kohdistetaan myydylle osalle luovutettavan toiminnon ja jäljelle jäävän osan arvojen suhteessa.

LIIKETOIMINTAHANKINNAT JA OMAISUUSHANKINNAT

Citycon hankkii sijoituskiinteistöjä omistukseensa liiketoimintahankintoina sekä omaisuushankintoina.

Citycon soveltaa liiketoimintahankintoihin IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -standardin mukaista käsittelyä ja omaisuushankintoihin IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardia. Citycon käyttää harkintaa arvioidessaan onko

sijoituskiinteistön tai sijoituskiinteistöportfolion hankinta liiketoiminta- vai omaisuushankinta. Mikäli kiinteistön lisäksi hankintaan sisältyy merkittävä määrä hankittuja toimintoja, hankintaa käsitellään liiketoimintahankintana. Toimintojen merkitys arvioidaan IFRS 3 -standardissa esitetyn liiketoiminnan (esim. ylläpito, siivous, turvallisuus, kirjanpito, jne.) määritelmän mukaisesti.

A) Liiketoimintahankinnat ja liikearvo

Me	2019	2018
Hankintameno 1.1.	145,7	153,3
Muutos valuuttakurssista	0,8	-1,1
Liikearvon alennus johtuen tuloveroprosentin muutokses ta Norjassa	0,0	-3,5
Liikearvon alennus johtuen myydyistä kohteista Norjassa	0,0	-3,0
Hankintameno 31.12.	146,5	145,7

Tilinpäätöshetkellä 31.12.2019 liikearvo muodostui kokonaan 14.7.2015 tehdystä Norjan liiketoiminnan hankinnasta. Liikearvo on kohdistettu kokonaisuudessaan Norjan liiketoimintayksikköön. Liiketoimintayksiköstä myytiin tilikauden 2019 aikana 0 (2) kohdetta.

Norjan yhteisöverokanta aleni tilikauden 2019 alkaessa 23 %:sta yhdellä prosentilla 22 %:iin. Johtuen tulevasta verokannan muutoksesta, kirjattiin tilikauden 2018 viimeisellä vuosineljänneksillä liikearvoa alas 3,5 miljoonaa euroa. Aleneva verokanta vastaavasti vaikutti positiivisesti laskennallisten verojen muutokseen.

Citycon ei ole tehnyt liiketoimintahankintoja vuosien 2019 tai 2018 aikana.

B) Liikearvon arvonalentumistestaus

LIIKEARVON ARVONALENTUMISTESTAUS

Liikearvo testataan arvonalentumisen varalta vähintään kerran vuodessa ja kun olosuhteet antavat viitteitä siitä, että omaisuuserän kirjanpitoarvo on alentunut. Liikearvosta ei kirjata säännönmukaisia poistoja. Liikearvon arvonalentuminen määritellään arvioimalla sen rahavirtaa tuottavan yksikön (tai yksikköryhmän) kerrytettävissä olevaa rahamäärää, johon liikearvo liittyy. Jos rahavirtaa tuottavan yksikön kerrytettävissä oleva rahamäärä on pienempi kuin yksikön kirjanpitoarvo, kirjataan arvonalentumistappio. Liikearvoon liittyviä arvonalentumistappioita ei voi peruuttaa tulevilla tilikausilla.

Citycon määrittää kerrytettävissä olevat rahavirrat käyttöarvolaskelmilla, jotka perustuvat ulkopuolisen arvioitsijan

Me	2019	2018
Liikearvo yhteensä	146,5	145,7
Laskennallisen verovelan nimellisarvon ja käyvän arvon välinen ero hankintahetkellä	-85,8	-85,1
Liikearvo arvonalentumis
testausta varten	60,7	60,6

laatimaan sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määritykseen 10 vuoden kassavirroista liitetiedoissa numero 2.1 esitetyn mukaisesti sekä hallinnon kuluihin ja liiketoiminnan muihin tuottoihin ja kuluihin hallituksen hyväksymän budjetin mukaisesti. Kassavirrat eivät sisällä uudelleenjärjestelytoimintoja, joihin Citycon ei ole vielä sitoutunut, tai merkittäviä tulevia investointeja, jotka parantavat testattavan rahavirtaa tuottavan yksikön omaisuuserien suorituskykyä. Kerrytettävissä olevaan rahamäärään vaikuttavat erityisesti oletukset diskonttokorosta ja nettovuokratuotoista.

Arvonalentumistesti tehdään liikearvon nettomäärälle, eli liikearvosta vähennetään hankintahetkellä määritetty laskennallisten verovelkojen nimellisarvon ja käyvän arvon välinen erotus.

Liikearvon arvonalentumistestauksessa käytetään johdon harkintaa ja oletuksia erityisesti kerrytettävissä olevien rahamäärien määrittelyyn, joihin vaikuttavat esimerkiksi oletukset diskonttokorosta ja nettovuokratuotoista.

Testattavan omaisuuserän määrä oli noin 1 427,0 miljoonaa euroa (1 378,4) sisältäen testattavan liikearvon. Ennakoitujen rahavirtoihin sovellettava diskonttokorko ennen veroja oli 4,17 % (4,27). Norjan yksikön kerrytettävissä oleva rahamäärä oli yhteensä 1 541,4 miljoonaa euroa (1 533,9) ylittäen noin 114,4 miljoona euroa (155,5) omaisuuserän tasearvon, joten liikearvon arvonalentumiskirjaukselle ei ole tarvetta.

KÄYTTÖARVON LASKENNASSA KÄYTETYT TÄRKEIMMÄT OLETTAMUKSET

Käyttöarvon laskennassa eniten vaihtelua aiheuttavat olettamukset diskonttokorosta sekä olettamuksista, joita on käytetty nettovuokratuoton laskennassa. Nettovuokratuoton laskenta perustuu yhtiön ulkopuolisen kiinteistöarvioitsijan laatimiin 10 vuoden kassavirtalaskelmiin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittämiseksi. Niihin liittyvät merkittävimmät olettamat on esitetty liitetiedossa 2.1. Diskonttokorko kuvastaa markkinoiden näkemystä Norjan yksikköön kohdistuvista riskeistä, kun huomioon otetaan rahan aika-arvo sekä Norjan yksikköön liittyvät erityisriskit. Diskonttokoron laskenta perustuu oman ja vieraan pääoman kustannusten painotettuun keskiarvoon

(WACC). Jäännösarvo pääomitetaan ulkopuolisen arvioitsijan tuotto-odotuksella 5,47 % (5,36), joka heijastaa kiinteistökohtaisia riskejä ja markkinariskiä.

HERKKYYS OLETTAMUKSISSA TAPAHTUVILLE MUUTOKSILLE

Kerrytettävissä olevaa rahamäärää koskevat tärkeimmät olettamukset liittyvät nettovuokratuottoon ja tuottovaateeseen kuten esitetty liitetiedossa 2.1. Herkkyyttä on analysoitu erikseen nettovuokratuottojen ja tuottovaateiden suhteen muiden tekijöiden pysyessä vakioina. Nettovuokratuottojen heikentyessä yli 6,38 %:ia (8,79) nykyisestä tasosta omaisuuserän kerrytettävissä oleva rahamäärä alittaisi tasearvon. Yhtiön määrittelemän tuottovaatimuksen 4,17 % (4,27) sekä ulkopuolisen arvioitsijan määrittämän terminaaliarvon tuotto-odotuksen 5,47 % (5,36) molempien kasvaessa yli 0,42 %-yksikköä (0,58) omaisuuserän kerrytettävissä oleva rahamäärä alittaisi tasearvon.

5.2. MÄÄRÄYSVALLATTOMIEN OMISTAJIEN HANKINTA

Citycon ei tehnyt määräysvallattomien omistajien osuuksien hankintoja tilikaudella 2019.

Citycon hankki tilikauden 2018 aikana 25,0 prosentin vähemmistöosuuden Red City Ab -nimisestä yhtiöstä. Aiemmin Citycon omisti yhtiöstä 75,0 prosentin enemmistöosuuden. Citycon ei tehnyt vähemmistöosuuden hankintoja tilikaudella 2019.

5.3. LÄHIPIIRITAPAHTUMAT JA KONSERNIRAKENTEEN MUUTOKSET

A) Lähipiiri

Konserniyhtiöt ja muutokset konsernirakenteessa

Citycon-konsernin lähipiiriin kuuluvat emoyhtiö Citycon Oyj ja sen tytäryhtiöt, osakkuusyritykset ja yhteisyritykset, hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja, muut johtoryhmän jäsenet sekä yhtiön suurin osakkeenomistaja Gazit-Globe Ltd., jonka omistusosuus Citycon Oyj:stä 31.12.2019 oli 48,6 prosenttia (31.12.2018: 48,5 %).

	Konsernin				Konsernin
Konserniyhtiöt 31.12.2019	Kotimaa	omistusosuus, %	Emon omistusosuus, %	Konserniyhtiöt 31.12.2019	Kotimaa	omistusosuus, %	Emon omistusosuus, %
Emoyhtiö: Citycon Oyj	Suomi			Citycon Kremmertorget Drift AS	Norja	100
Albertslund Centrum ApS	Tanska	100		Citycon Kremmertorget Eiendom AS	Norja	100
Asematie 3 Koy	Suomi	100		Citycon Liertoppen Drift AS	Norja	100
Asunto Oy Espoon Huukkari 1)	Suomi	100		Citycon Liertoppen Eiendom AS	Norja	100
Asunto Oy Espoon Jolla 1)	Suomi	100		Citycon Liljeholmstorget Galleria AB	Ruotsi	100
Big Apple Top Oy	Suomi	100		Citycon Linderud Drift AS	Norja	100
Citycon AB	Ruotsi	100	100	Citycon Linderud Eiendom AS	Norja	100
Citycon Buskerud Drift AS	Norja	100		Citycon Magasinet Drammen Eiendom AS	Norja	100
Citycon Buskerud Eiendom AS	Norja	100		Citycon Magasinet Drammen Invest AS	Norja	100
Citycon Buskerud Invest AS	Norja	100		Citycon Magasinet Drammen Invest I ANS	Norja	100
Citycon Buskerud Invest KS	Norja	100		Citycon Magasinet Drammen Invest II ANS	Norja	100
Citycon Denmark ApS	Tanska	100	100	Citycon Norway AS	Norja	100
Citycon Development AB	Ruotsi	100		Citycon Oasen Drift AS	Norja	100
Citycon Down Town Drift AS	Norja	100		Citycon Oasen Eiendom AS	Norja	100
Citycon Down Town Eiendom AS	Norja	100		Citycon Oasen Kontoreiendom AS	Norja	100
Citycon Eiendomsmegling AS	Norja	100		Citycon Senterdrift AS	Norja	100
Citycon Finland Oy	Suomi	100	100	Citycon Services AB	Ruotsi	100
Citycon Herkules Drift AS	Norja	100		Citycon Shopping Centers AB	Ruotsi	100
Citycon Herkules Eiendom AS	Norja	100		Citycon Sjøsiden Drift AS	Norja	100
Citycon Holding AS	Norja	100	100	Citycon Sjøsiden Eiendom AS	Norja	100
Citycon Högdalen Centrum AB	Ruotsi	100		Citycon Solsiden Drift AS	Norja	100
Citycon Jakobsbergs Centrum AB	Ruotsi	100		Citycon Solsiden Eiendom AS	Norja	100
Citycon Kilden Drift AS	Norja	100		Citycon Stopp Drift AS	Norja	100
Citycon Kilden Eiendom AS	Norja	100		Citycon Stopp Eiendom AS	Norja	100
Citycon Kolbotn Torg Eiendom AS	Norja	100		Citycon Storbyen Drift AS	Norja	100
Citycon Kolbotn Torg Drift AS	Norja	100		Citycon Storbyen Eiendom AS	Norja	100
Citycon Kolbotn Torg Næring AS	Norja	100		Citycon Strædet Cinema ApS	Tanska	100
Citycon Kongssenteret Drift AS	Norja	100		Citycon Strædet Pedestrian Street ApS	Tanska	100
Citycon Kongssenteret Eiendom AS	Norja	100		Citycon Innovation Sweden Ab	Ruotsi	100

1) Yhtiö ostettu vuonna 2018.

		Konsernin
Konserniyhtiöt 31.12.2019	Kotimaa	omistusosuus, %	Emon omistusosuus, %
Citycon Treasury B.V.	Alankomaat	100	100
Citycon Trekanten Drift AS	Norja	100
Citycon Trekanten Eiendom AS	Norja	100
Citycon Tumba Centrumfastigheter AB	Ruotsi	100
Espoonlahden Bussiterminaali Koy	Suomi	100
Espoonlahden Metroasema Koy	Suomi	100
Kauppakeskus Columbus Koy	Suomi	100
Kauppakeskus Isokarhu Oy	Suomi	100
Kristiina Management Oy	Suomi	100
Kristiine Keskus Oü	Viro	100
Lahden Hansa Koy	Suomi	100
Lippulaiva Koy	Suomi	100
Lippulaivan Palvelutilat Koy	Suomi	100
Manhattan Acquisition Oy	Suomi	100
Montalbas B.V.	Alankomaat	100
Myyrmanni Koy	Suomi	100
Mölndals Galleria AB	Ruotsi	100
Mölndals Galleria Fastighets AB	Ruotsi	100
RED City AB	Ruotsi	100
Riddarplatsen Fastigheter HB	Ruotsi	100
Rocca al Mare Kaubanduskeskuse AS	Viro	100
Stenungs Torg Fastighets AB	Ruotsi	100
Tampereen Koskikeskus Koy	Suomi	100
Åkersberga Centrum AB	Ruotsi	100
Lahden Trio Koy	Suomi	89,5
Myyrmäen Kauppakeskus Koy	Suomi	78,6
Heikintori Oy	Suomi	68,7
Myyrmäen Autopaikoitus Oy	Suomi	62,7
Centerteam AS	Norja	50
Dr Juells Park AS	Norja	50
Holding Big Apple Housing Oy	Suomi	50
Lappeenrannan Villimiehen Vitonen Oy	Suomi	50
Kista Galleria JV AB	Ruotsi	50
Kista Galleria Kommanditbolag	Ruotsi	50
Kista Galleria Holding AB	Ruotsi	50

Konserniyhtiöt 31.12.2019	Kotimaa	Konsernin omistusosuus, %
Kista Galleria LP AB	Ruotsi	50
Klosterfoss Utvikling AS	Norja	50
Magasinet Drammen AS	Norja	50
Retail Park Oy	Suomi	50
Sandstranda Bolig AS	Norja	50
Tikkurilan Kassatalo As Oy	Suomi	39
Hansaparkki Koy	Suomi	36
Liesikujan Autopaikat Oy	Suomi	35,7
Sektor Markedet Drift AS	Norja	20
Sektor Markedet Eiendom AS	Norja	20
Sektor Portefølje II AS	Norja	20
Sektor Stovner Drift AS	Norja	20
Sektor Stovner Eiendom AS	Norja	20
Sektor Torvbyen Eiendom AS	Norja	20
Torvbyen Utvikling AS	Norja	20
Torvbyen Drift AS	Norja	7,6

Verotusyhtymät:

Parkeringshuset Väpnaren Ruotsi 64

Myydyt yhtiöt

		(konsernin omistusosuus % myyntihetkellä)

Helsingin Hämeentie 109-111 Koy (100 %)	Suomi
Tampereen Hermanni Koy (100 %)	Suomi
Hervannan Liikekeskus Oy (83,2 %)	Suomi
Tupakkikiven Parkki Koy (13,7 %)	Suomi

Hankitut yhtiöt

Citycon Innovation Sweden Ab Ruotsi

Hallinnointiyhtiö (sopimus päättynyt)

Citycon NAF-Huset Drift AS	Norja
Citycon NAF-Huset Eiendom AS	Norja

B) Lähipiirin kanssa toteutuneet liiketapahtumat KONSERNIYHTIÖT

Konserniyhtiöt ovat maksaneet toisilleen mm. hoitovastikkeita, rahoitusvastikkeita, korkokuluja, lainan lyhennyksiä sekä muita hallintopalveluveloituksia. Vuonna 2019 toteutettiin lisäksi liiketoimintakauppa Citycon Oyj:n ja operatiivisen yhtiön välillä.

Konsernitilinpäätöksessä nämä tuotot ja kulut on eliminoitu. Muita lähipiiritapahtumia ei ole ollut konserniyhtiöiden välillä.

JOHDON PALKKIOT

Tiedot johdon palkkioista on esitetty liitetietojen kohdassa 1.6. työsuhde-etuudet ja henkilöstökulut.

LIIKETAPAHTUMAT

GAZIT-GLOBE LTD.:N KANSSA Palvelujen ostot ja kulujen edelleenveloitukset

Katsauskauden aikana Citycon on maksanut kuluja Gazit-Globe Ltd:lle ja sen tytäryhtiöille 0,0 milj. euroa (-) ja veloittanut kuluja edelleen Gazit-Globe Ltd:ltä ja sen tytäryhtiöiltä 0,0 milj. euroa (0,0).

LIIKETAPAHTUMAT HALLITUKSEN JÄSENTEN KANSSA Palvelujen ostot Citycon on solminut konsultointisopimuksen hallituksen jäsenen Ofer Starkin omistaman yrityksen kanssa ja maksanut hänelle konsulttipalkkioita 0,1 milj. euroa (-) katsauskauden aikana.

RAPORTOINTI GAZIT-GLOBE LTD.:LLE

Yhtiön suurin osakkeenomistaja, Gazit-Globe Ltd., jonka omistusosuus yhtiöstä on 48,6 %, on ilmoittanut yhtiölle, että se soveltaa IFRS-standardeja raportoinnissaan vuodesta 2007 alkaen. IFRS-standardien mukaan yhtiöllä voi olla toisessa yhtiössä määräysvalta, vaikka sen omistusosuus yhtiössä ei ylittäisi 50 prosenttia. Gazit-Globe Ltd. on katsonut, että sillä on IFRS-standardien tarkoittama määräysvalta Citycon Oyj:ssä, koska se on pystynyt osakeomistuksensa perusteella käyttämään määräysvaltaa Cityconin yhtiökokouksissa. Citycon luovuttaa yhtiöiden välillä tehdyn sopimuksen perusteella Gazit-Globe Ltd.:lle yksityiskohtaisempia, kirjanpitoon liittyviä tietoja väli- ja vuositilinpäätöksissä julkistettujen tietojen lisäksi, jotta Gazit-Globe Ltd. pystyy yhdistelemään Citycon-konsernin luvut omaan IFRS:n mukaiseen tilinpäätökseensä.

5.4. MUUTOKSET IFRS-STANDARDEISSA JA LASKENTAPERIAATTEISSA

Tilikaudella 2019 käyttöönotetut standardit, niiden muutokset ja tulkinnat

IFRS 16 VUOKRASOPIMUKSET STANDARDI (SOVELTAMINEN 1.1.2019 LÄHTIEN)

kauppakeskuskaluston vuokrasopimuksista. Aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin kirjatut käyttöoikeusomaisuuserät puolestaan on kirjattu pääosin hallinnon kuluihin sisältyvistä vuokrasopimuksista, kuten toimistovuokrasopimuksista, IT-omaisuudesta ja leasing-autoista. Konsernin vuokrasopimusvelka on arvostettu diskonttaamalla standardin soveltamispiiriin kuuluvien vuokrasopimusten vuokravastuut niiden nykyarvoon käyttäen diskonttaustekijänä yhtiön johdon näkemystä lisäluoton korosta vuokrasopimuksen alkamisajankohtana.

oleviin lyhytaikaisiin tai arvoltaan vähäisiin vuokrasopimuksiin, joita ovat olleet esimerkiksi vuokrasopimukset koskien erinäisiä toimistotarvikkeita.

Standardin käyttöönoton vaikutus Cityconin avaavaan taseeseen 1.1.2019 oli seuraava:

			Käyttö oikeus
	Sijoitus	Aineelli	omai	Vuokra
	kiinteis	set hyö	suuserät	sopimus
Me	töt	dykkeet	yhteensä	velat
1.1.2019	57,4	4,4	61,9	61,9

Alla on esitetty täsmäytys konsernin IAS 17 mukaisten operatiivisten vuokravastuiden 31.12.2018 ja 1.1.2019 taseelle kirjattujen IFRS 16 vuokrasopimusvelkojen välillä.

Me

operatiivisten vuokrasopimusten vuokra vastuut 31.12.2018 Diskontattuna 1.1.2019 Vähäarvoiset hyödykkeet Lyhytaikaiset vuokrasopimukset
	58,8
	53,7
	-0,1
	-0,2
Jatko-optiot, jotka tullaan kohtuullisen varmasti käyttämään	8,5
1.1.2019 kirjatut IFRS 16 mukaiset vuokra
sopimusvelat	61,9

IFRS 16 standardin vaikutukset tilikauden 2019 raportointiin on esitetty liitetiedossa 2.3.

Muut uudet standardit, tulkinnat ja muutokset (sovellettu 1.1.2019)

Alla esitetyillä standardimuutoksilla ja tulkinnoilla ei ollut merkittävää vaikutusta konsernitilinpäätökseen.

IFRIC 23 Uncertainty over income tax treatments -tulkinta. Tarkennus kirjanpitokäsittelyyn koskien epävarmoja veropositioita ja niistä annettavia liitetietoja.

IFRS 9 Prepayment Features with negative compensations -standardimuutos.

Selvennys kirjanpitokäsittelystä koskien velkainstrumenttejä, joiden ehtoihin sisältyy kompensaatio ennenaikaisesta takaisinmaksusta.

IAS 19 Plan amendment, curtailment or settlement -standardimuutos. Selvennys eläke-etuusjärjestelyistä kirjattavien kulujen kirjapitokäsittelyyn, kun järjestelyissä tapahtuu muutoksia.

IAS 28 Long-term interest in associates and joint ventures -standardimuutos. Selvennys kirjanpitokäsittelyyn koskien lainoja, jotka on annettu yhteis- tai osakkuusyrityksille ja joita ei käsitellä pääomaosuusmenetelmän mukaisesti.

Muut uudet standardit, tulkinnat ja muutokset, jotka eivät ole vielä voimassa ja joita ei ole sovellettu aikaistetusti

Alla on esitetty muutokset IFRS standardeihin, jotka on julkaistu, mutta jotka eivät vielä ole voimassa. Konserni aikoo ottaa nämä muutetut standardit käyttöön niiden tullessa voimaan.

IFRS 3-standardimuutos: Liiketoiminnan

määritelmä. Muutokset selventävät sitä, muodostavatko hankitut toiminnot ja varat liiketoiminnan vai ei. Muutokset sisältävät vähimmäisvaatimukset liiketoiminnalle, poistavat arvioinnin siitä ovatko markkinaosapuolet kykeneviä korvaamaan puuttuvia elementtejä, lisäävät ohjeistusta sen arvioimiseksi onko hankittu prosessi olennainen, kaventavat liiketoiminnan ja tuotoksen määritelmiä sekä esittävät valinnaisen käyvän arvon testin.

Muutoksilla ei odoteta olevan merkittävää vaikutusta konsernitilinpäätökseen.

IAS 1 ja IAS 8 standardimuutokset:

Olennaisuuden määritelmä. Muutoksilla yhdenmukaistetaan olennaisuuden määritelmä kaikissa standardeissa ja selkeytetään

5.5. TILINPÄÄTÖSPÄIVÄN JÄLKEISET TAPAHTUMAT

5.2.2020 julkaistiin, että Citycon on sopinut ostavansa kolme kauppakeskusta käsittävän portfolion Norjassa. Transaktion arvo on yhteensä noin 145 miljoonaa euroa.

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS, FAS

EMOYHTIÖN TULOSLASKELMA, FAS

Me	Liite	1.1.–31.12.2019	1.1.–31.12.2018
Palvelutuotot		1,9	2,7
Liikevaihto	2	1,9	2,7
Hallinnon kulut	3,4	-17,3	-16,7
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	5	35,3	3,6
Liikevoitto		19,8	-10,4
Rahoitustuotot		148,2	119,4
Rahoituskulut		-112,2	-149,2
Rahoitustuotot ja -kulut (netto)	6	36,0	-29,9
Voitto/tappiot ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja		55,8	-40,3
Konserniavustukset		34,0	13,2
Tilikauden tulos		89,8	-27,0

EMOYHTIÖN TASE, FAS

Me	Liite	31.12.2019	31.12.2018
VASTAAVAA
Pysyvät vastaavat
Aineettomat hyödykkeet	7	5,0	3,7
Aineelliset hyödykkeet	8	0,6	0,8
Sijoitukset
Tytäryhtiöosakkeet	9	1 350,4	1 300,4
Lainasaamiset ja johdannaissopimukset	10	1 683,8	1 363,0
Sijoitukset yhteensä		3 034,2	2 663,4
Pysyvät vastaavat yhteensä		3 039,8	2 667,9
Vaihtuvat vastaavat
Lyhytaikaiset saamiset	12	302,2	556,3
Rahat ja pankkisaamiset		0,0	0,0
Vaihtuvat vastaavat yhteensä		302,2	556,3
Vastaavaa yhteensä		3 342,0	3 224,2

Me	Liite	31.12.2019	31.12.2018
VASTATTAVAA

Oma pääoma	13
Osakepääoma		259,6	259,6
Ylikurssirahasto		133,1	133,1
Sijoitetun vapaan pääoman rahasto		925,7	1 032,5
Edellisten tilikausien voitto/tappio		11,2	47,1
Tilikauden tulos		89,8	-27,0
Oma pääoma yhteensä		1 419,3	1 445,2
Vieras pääoma	14
Pitkäaikaiset velat
Joukkolaina 1/2013		-	218,1
Hybridilaina		347,2	-
Muu pitkäaikainen vieras pääoma 1)		1 173,6	1 222,8
Pitkäaikaiset velat yhteensä		1 520,8	1 440,9
Lyhytaikaiset velat
Joukkolaina 1/2013		75,5	-
Lyhytaikainen vieras pääoma 1)		326,4	338,2
Lyhytaikaiset velat yhteensä		401,9	338,2
Vieras pääoma yhteensä		1 922,7	1 779,0
Vastattavaa yhteensä		3 342,0	3 224,2

1) Vertailukauden tasetta on muutettu johtuen velkojen virheellisestä esittämistavasta lyhytaikaisena velkana tilinpäätöksessä 2018.

EMOYHTIÖN RAHOITUSLASKELMA, FAS

Me	1.1.–31.12.2019	1.1.–31.12.2018
Liiketoiminnan rahavirta
Tulos ennen veroja	55,8	-40,3
Oikaisut:
Poistot ja arvonalentumiset	1,2	1,3
Rahoitustuotot ja -kulut	-36,0	29,9
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta	21,1	-9,1
Käyttöpääoman muutos	-61,4	13,3
Liiketoiminnan rahavirta	-40,3	4,2
Maksetut korot ja muut rahoituskulut	-51,1	-67,0
Saadut korot ja muut rahoitustuotot	84,7	47,0
Toteutuneet kurssivoitot/-tappiot	-39,6	39,1
Liiketoiminnan nettorahavirta	-46,4	23,3
Investointien rahavirta
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin	-2,3	-1,0
Myönnetyt lainat	-737,1	-928,1
Lainasaamisten takaisinmaksut	713,0	1 040,4
Tytäryhtiöosakkeiden vähennykset/lisäykset	0,0	125,2
Investointien nettorahavirta	-26,4	236,5
Rahoituksen rahavirta
Lyhytaikaisten lainojen nostot	1 173,5	1 014,9
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut	-1 220,7	-932,6
Pitkäaikaisten lainojen nostot	350,0	0,0
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut	-146,4	-281,3
Saadut konserniavustukset	13,2	6,2
Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta	-115,5	-117,1
Rahoituksen nettorahavirta	54,2	-309,9
Rahavarojen muutos	-18,5	-50,1
Rahavarat tilikauden alussa	-135,3	-85,1
Rahavarat tilikauden lopussa 1)	-153,8	-135,3

1) Emoyhtiön rahavarat sisältävät konsernitilin, jossa emoyhtiön pankkitilin saldo voi olla negatiivinen. Konsernitilin saldo -153,8 milj. euroa (31.12.2018 -135,3 milj. euroa) on emoyhtiön taseessa kirjattu lyhytaikaiseen vieraaseen pääomaan.

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, FAS

1. LAADINTAPERIAATTEET

Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu Suomen lainsäädännön mukaan.

Tuloslaskelmamuoto

Tilinpäätöksen tuloslaskelma esitetään toimintokohtaisesti.

Pysyvät vastaavat

Pysyvät vastaavat on merkitty taseeseen alkuperäiseen hankintamenoonsa vähennettynä arvonalennuksin sekä kirjanpidossa tehdyin poistoin.

Aineettomat hyödykkeet

Aineettomat hyödykkeet sisältävät IT-ohjelmia sekä muita pitkävaikutteisia menoja, kuten toimiston perusparannusmenoja. IT-ohjelmat poistetaan 3-7 vuodessa tasapoistoin, toimiston perusparannusmenot poistetaan vuokrasopimuksen kestoaikana.

Aineelliset hyödykkeet

Aineellisiin hyödykkeisiin sisältyvät koneet ja kalusto sekä keskeneräiset hankinnat. Koneet ja kalusto poistetaan 25 prosentin vuotuisin menojäännöspoistoin.

Eläketurvajärjestelyt

Henkilökunnan eläketurva on hoidettu lakisääteisin eläkevakuutuksin.

Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat

Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat sekä valuuttatermiinit on arvostettu tilinpäätöspäivän kurssiin ja valuuttakurssierot on kirjattu tulokseen kurssieroihin.

Tuloverot

Tilikauden tulokseen perustuvat verot esitetään suoriteperiaatteen mukaisina. Kirjanpitoarvojen ja verotuksellisten arvojen välisistä väliaikaisista eroista johtuvat laskennalliset verot on merkitty omana eränään tuloslaskelmaan ja taseeseen.

Johdannaiset

Kaikki johdannaiset arvostetaan KPL 5.2a mukaan käypään arvoon.

Huomioitavaa

Tilinpäätöksessä esitettävät yksittäiset luvut ja loppusummat on pyöristetty satoihin tuhansiin tarkemmista luvuista ja siksi yksittäisten lukujen summa ei aina täsmää yhteissummiin.

2. LIIKEVAIHTO

2019	2018
Maantieteellinen jakauma:
1,1	1,2
0,7	1,6
1,9	2,7

Emoyhtiön liikevaihtoon sisältyy seuraavia konserniyhtiöiltä veloitettuja hallintopalvelumaksuja:

2018

2,7

3. HENKILÖSTÖKULUT

Me	2019	2018
Henkilöstön määrä keskimää rin tilikauden aikana	36	34
Henkilöstökulut
Palkat ja palkkiot	-6,6	-6,0
Eläkekulut	-0,9	-1,1
Muut henkilösivukulut	-0,6	-0,3
Yhteensä	-8,0	-7,4

Yllä esitetyt luvut sisältävät toimitusjohtajan palkasta ja bonuksista kirjatut lakisääteiset eläkemaksut, 0,0 miljoonaa euroa vuonna 2019 (0,2).

Henkilöstökuluihin sisältyy seuraavia johdon palkkoja ja palkkioita

Me	2019	2018
Toimitusjohtajan palkat ja
palkkiot	-0,6	-0,6
Hallituksen palkkiot	-0,7	-0,6
Yhteensä	-1,3	-1,3

4. POISTOT JA ARVONALENTUMISET

Hallinnon kuluihin sisältyvät seuraavat suunnitelman mukaiset poistot ja arvonalentumiset:

Me	2019	2018
Poistot aineettomista hyödykkeistä	-1,1	-1,1
Poistot koneista ja
kalustosta	-0,2	-0,2
Yhteensä	-1,2	-1,3

5. LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT JA KULUT

Me	2019	2018
Muut tuotot	35,3	3,6
Yhteensä	35,3	3,6

Liiketoiminnan muut tuotot sisältävät myyntivoiton 33,4 miljoonaa euroa konsernin sisäisestä aineettoman hyödykkeen myynnistä vuonna 2019.

6. RAHOITUSTUOTOT JA -KULUT NETTO

Me	2019	2018
Osinkotuotot
Konserniyhtiöiltä	50,0	-
Yhteensä	50,0	0,0
Korko- ja muut rahoitustuotot
Konserniyhtiöiltä	43,4	49,7
Valuuttakurssivoitot	51,9	65,8
Muut korko- ja rahoitustuotot	2,9	3,8
Yhteensä	98,2	119,4
Rahoitustuotot yhteensä	148,2	119,4
Korkokulut ja muut rahoitus kulut
Konserniyhtiöille	40,6	39,9
Valuuttakurssitappiot	56,6	69,6
Muut korko- ja rahoituskulut	15,0	39,8
Rahoituskulut yhteensä	112,2	149,2
Rahoitustuotot ja -kulut (netto)	36,0	-29,9

7. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET

Me	2019	2018
Aineettomat oikeudet
Hankintameno 1.1.	8,5	7,4
Lisäykset	2,4	1,1
Hankintameno 31.12.	11,0	8,5
Kertyneet poistot 1.1.	-4,9	-3,9
Tilikauden poisto	-1,1	-1,1
Kertyneet poistot 31.12.	-6,0	-4,9
Kirjanpitoarvo 31.12.	5,0	3,6
Vuokratilan muutostyöt ja muut pitkävaikutteiset menot
Hankintameno 1.1. Lisäykset	1,7 0,0	1,7 0,0
Hankintameno 31.12.	1,7	1,7
Kertyneet poistot 1.1.	-1,6	-1,6
Tilikauden poisto	0,0	0,0
Kertyneet poistot 31.12.	-1,6	-1,6
Kirjanpitoarvo 31.12.	0,1	0,1

8. AINEELLISET HYÖDYKKEET

Me	2019	2018
Koneet ja kalusto
Hankintameno 1.1.	1,8	1,6
Lisäykset	0,1	0,2
Hankintameno 31.12.	1,9	1,8
Kertyneet poistot 1.1.	-1,2	-1,0
Tilikauden poisto	-0,2	-0,3
Kertyneet poistot 31.12.	-1,4	-1,2
Kirjanpitoarvo 31.12.	0,6	0,6

Keskeneräiset hankinnat
Hankintameno 1.1.	0,2	0,5
Vähennykset	-0,2	-0,3
Kirjanpitoarvo 31.12.	0,0	0,2

Aineelliset hyödykkeet
yhteensä 31.12.	0,6	0,8

9. TYTÄRYHTIÖOSAKKEET

Me	2019	2018
Hankintameno 1.1.	1 300,4	1 425,7
Lisäykset	50,0	0,0
Vähennykset	0,0	-125,3
Kirjanpitoarvo 31.12.	1 350,4	1 300,4

10. PITKÄAIKAISET LAINASAAMISET JA JOHDANNAISSOPIMUKSET

Me	2019	2018
Lainasaamiset
konserniyhtiöiltä	1 663,7	1 344,7
Johdannaissopimukset
konsernin ulkopuolelta	20,1	18,3
Muut sijoitukset yhteensä
31.12.	1 683,8	1 363,0
Sijoitukset yhteensä 31.12.	3 034,2	2 663,4

11. TYTÄRYHTIÖT JA OMISTUSYHTEYSYRITYKSET

Emoyhtiön tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 5.3. Lähipiiritapahtumat.

12. LYHYTAIKAISET SAAMISET

Me	2019	2018
Saamiset konsernin ulko puolelta
Myyntisaamiset	0,1	0,2
Johdannaissopimukset	0,0	1,5
Muut saamiset	0,5	0,4
Siirtosaamiset	0,2	0,2
Yhteensä	0,9	2,2

Saamiset konserniyhtiöiltä
Myyntisaamiset	37,8	2,3
Lainasaamiset	217,2	530,7
Muut saamiset	1,7	1,3
Muut saamiset yhteensä	219,0	532,0
Korkosaamiset	10,7	6,5
Konserniavustussaamiset	34,0	13,2
Yhteensä	301,4	554,1

Lyhytaikaiset saamiset

yhteensä 302,2 556,3

13. OMA PÄÄOMA

Me	2019	2018
Osakepääoma 1.1.	259,6	259,6
Osakepääoma 31.12.	259,6	259,6
Ylikurssirahasto 1.1.	133,1	133,1
Ylikurssirahasto 31.12.	133,1	133,1
Sijoitetun vapaan oman
pääoman rahasto 1.1.	1 032,5	1 139,3
Pääoman palautus sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta	-106,8	-106,8
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12.	925,7	1 032,5
Kertyneet voittovarat 1.1.	20,1	56,0
Osingonjako	-8,9	-8,9
Tilikauden tulos	89,8	-27,0
Kertyneet voittovarat 31.12.	101,0	20,1

Oma pääoma yhteensä 31.12. 1 419,3 1 445,2

14. VIERAS PÄÄOMA

A) Pitkäaikaiset velat

Me	2019	2018
Pitkäaikaiset korolliset velat
Joukkolaina 1/2013	-	218,1
Hybridilaina	347,2	-
Lainat konserniyhtiöiltä 1)	1 169,2	1 212,4
Yhteensä	1 516,4	1430,5
Johdannaissopimukset	3,0	8,9
Johdannaissopimukset konserniyhtiöiltä	1,4	1,4
Pitkäaikaiset velat yhteensä	1 520,8	1 440,9

Velat, jotka erääntyvät myöhemmin kuin viiden vuoden kuluttua 1) 1 098,6 750,5

1) Vertailukauden tasetta on muutettu johtuen velkojen virheellisestä esittämistavasta lyhytaikaisena velkana tilinpäätöksessä 2018.

B) Lyhytaikaiset velat

Me	2019	2018
Lyhytaikaiset korolliset velat
Joukkolaina 1/2013	75,5	-
Yritystodistukset	129,7	175,5
Konsernitililimiitit	0,5	2,1
Lainat konserniyhtiöiltä 1)	156,1	136,2
Yhteensä	361,8	313,8

Lyhytaikainen koroton vieras pääoma

Velat konsernin ulko puolelle
Ostovelat	1,3	1,0
Johdannaissopimukset	4,4	0,9
Muut velat	0,0	0,0
Muut velat yhteensä	4,4	0,9
Korkovelka	3,2	4,3
Muut siirtovelat	12,4	6,4
Siirtovelat yhteensä	15,6	10,8
Yhteensä	21,3	12,6

Velat konserniyhtiöille
Ostovelat	2,6	0,1
Muut velat	1,2	1,6
Siirtovelat	15,0	10,1
Yhteensä	18,8	11,7

Lyhytaikaiset velat
yhteensä	401,9	338,2
Vieras pääoma yhteensä	1 922,7	1 779,0

1) Vertailukauden tasetta on muutettu johtuen velkojen virheellisestä esittämistavasta lyhytaikaisen velkana tilinpäätöksessä 2018.

Yhtiöllä on vuonna 2013 liikkeeseen laskettu joukkovelkakirjalaina, joka erääntyy kesäkuussa 2020 ja joka raportoidaan lyhytaikaisena velkana. Lisäksi yhtiöllä on pitkäaikaisissa veloissa marraskuussa 2019 liikkeelle laskettu hybridijoukkovelkakirjalaina. Hybridilaina on vakuudeton, muita velkasitoumuksia heikommassa etuoikeusasemassa ja etuoikeutettuja vain yhtiön osakkeisiin nähden. Oman pääoman ehtoisen lainan velkakirjan haltijalla ei ole osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia. Lainan kuponkikorko on kiinteä 4,5 prosenttia vuodessa 22.2.2025 asti, ja sen jälkeen korko kiinnitetään joka viides vuosi perustuen viiden vuoden markkinakorkoon sekä siihen lisättyyn marginaaliin. Cityconilla on oikeus viivästyttää hybridilainan koronmaksua, mikäli se ei maksa osinkoa tai muuta hyvitystä osakepääomalle. Lainalla ei ole määrättyä eräpäivää, mutta yhtiöllä on oikeus lunastaa se viiden vuoden kuluttua liikkeelle laskusta, sekä tätä seuraavina vuotuisina koronmaksupäivinä.

Johdannaissopimuksia käytetään Citycon konsernissa rahoituspolitiikan mukaisesti korollisen velan korkoriskin ja valuuttakurssiriskin suojaamistarkoituksessa. Cityconin kaikki konsernin ulkoiset johdannaissopimukset laaditaan emoyhtiö Citycon Oyj:n nimiin. Citycon Oyj arvostaa johdannaiset KPL 5.2a käyvän arvon mallin mukaan ja kirjaa käyvän arvon muutokset tulosvaikutteisesti. Johdannaisten käyvän arvon määritys on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 3.6. Tämän lisäksi Citycon Oyj:llä oli 31.12.2019 konsernin sisäisiä johdannaisia, joiden käypä arvo oli -1,4 miljoonaa euroa (-1,4) ja nimellisarvo 136,9 miljoona euroa (226,2).

15. VASTUUSITOUMUKSET

Emoyhtiöllä ei ole kiinnityksiä eikä annettuja vakuuksia.

A) Leasingvastuut

Me	2019	2018
Leasingsopimuksista maksettavat määrät
Seuraavalla tilikaudella maksettavat	0,3	0,4
Myöhemmin maksettavat	2,4	1,3
Yhteensä	2,7	1,7

Cityconin rahoitusleasingsopimukset koskevat pääasiassa toimiston atk-laitteita ja koneita sekä autoja.

B) Annetut takaukset

Me	2019	2018
Takaukset	1 580,8	1 695,8
Joista konserniyhtiöiden
puolesta	1 580,8	1 695,8

Takaukset vuosina 2019 ja 2018 liittyvät pääasiassa joukkovelkakirjalainoihin, joita varten Citycon Oyj on antanut emoyhtiön takauksen tai kolmansille osapuolille avattuihin pankkitakauksiin.

TILINPÄÄTÖKSEN ALLEKIRJOITUKSET

Tilinpäätöksen 1.1.–31.12.2019 allekirjoitukset

Helsinki, 5. helmikuuta 2020
------------------------------	--

Chaim Katzman

Arnold de Haan

David Lukes

Alexandre Koifman

Bernd Knobloch

Andrea Orlandi

Ofer Stark

Per-Anders Ovin

Ariella Zochovitzky

F. Scott Ball toimitusjohtaja

Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu tilintarkastuskertomus.

Helsinki, 5. helmikuuta 2020

Ernst & Young Oy tilintarkastusyhteisö

TILINTARKASTUSKERTOMUS

CITYCON OYJ:N YHTIÖKOKOUKSELLE

TILINPÄÄTÖKSEN TILINTARKASTUS

Lausunto

Olemme tilintarkastaneet Citycon Oyj:n (y-tunnus 0699505-3) tilinpäätöksen tilikaudelta 1.1.–31.12.2019. Tilinpäätös sisältää konsernin taseen, tuloslaskelman, laajan tuloslaskelman, laskelman oman pääoman muutoksista, rahavirtalaskelman ja liitetiedot, mukaan lukien yhteenveto merkittävimmistä tilinpäätöksen laatimisperiaatteista, sekä emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot.

Lausuntonamme esitämme, että

konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan konsernin taloudellisesta asemasta sekä sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti,
tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset.

Lausuntomme on ristiriidaton tarkastus- ja hallinnointivaliokunnalle annetun lisäraportin kanssa.

Lausunnon perustelut

Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvän tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiamme kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa.

Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja konserniyrityksistä niiden Suomessa noudatettavien eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat suorittamaamme tilintarkastusta ja olemme täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset velvollisuutemme.

Emoyhtiölle ja konserniyrityksille suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut ovat parhaan tietomme ja käsityksemme mukaan olleet Suomessa noudatettavien, näitä palveluja koskevien säännösten mukaisia, emmekä ole suorittaneet EU-asetuksen 537/2014 5. artiklan 1 kohdassa tarkoitettuja kiellettyjä palveluja. Suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 1.5.

Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.

Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat

Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat ovat seikkoja, jotka ammatillisen harkintamme mukaan ovat olleet merkittävimpiä tarkastuksen kohteena olevan tilikauden tilintarkastuksessa. Nämä seikat on otettu huomioon tilinpäätökseen kokonaisuutena kohdistuneessa tilintarkastuksessamme sekä laatiessamme siitä annettavaa lausuntoa, emmekä anna näistä seikoista erillistä lausuntoa.

Olemme täyttäneet kohdassa Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa kuvatut velvollisuutemme tilinpäätöksen tilintarkastuksessa mukaan lukien näihin seikkoihin liittyvät velvoitteemme. Tämän mukaisesti suoritimme suunnittelemamme tilintarkastustoimenpiteet, jotka kohdistuivat arviomme mukaisesti riskeihin, jotka voivat johtaa tilinpäätöksen olennaiseen virheellisyyteen. Suorittamamme tilintarkastustoimenpiteet, jotka kohdistuivat myös alla mainittuihin seikkoihin, ovat olleet perustana oheista tilinpäätöstä koskevalle lausunnollemme.

Olemme ottaneet tilintarkastuksessamme huomioon riskin siitä, että johto sivuuttaa kontrolleja. Tähän on sisältynyt arviointi siitä, onko viitteitä sellaisesta johdon tarkoitushakuisesta suhtautumisesta, josta aiheutuu väärinkäytöksestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riski.

Sijoituskiinteistöjen arvostus Viittaamme liitetietoon 2.1

Tilinpäätöspäivänä sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 4 160,2 M€ vastaten 90,8 % varoista ja 178,9 % omasta pääomasta (2018: 4 131,3 M€, 89,4 % varoista ja 197,8 % omasta pääomasta). Tilintarkastuksen kannalta keskeinen seikka on sijoituskiinteistön käyvän arvon määrittäminen, koska käyvän arvon määrittäminen sisältää harkintaa ja arvioita. Sijoituskiinteistön käyvän arvon keskeisimpiä muuttujia ovat markkinavuokrat, tuottovaatimus, vajaakäyttöaste ja hoitokulut, joiden määrittämisessä Cityconin johto joutuu käyttämään harkintaa ja arvioita.

Tämä seikka on EU-asetuksen 537/2014 10. artiklan 2 c -kohdassa tarkoitettu merkittävä olennaisen virheellisyyden riski.

Liikearvon arvostus

Viittaamme liitetietoon 5.1

Tilinpäätöspäivänä liikearvon tasearvo oli 146,5 M€ vastaten 3,2 % varoista ja 6,3 % omasta pääomasta (2018: 145,7 M€, 3,2 % varoista ja 7,0 % omasta pääomasta). Liikearvon arvostus oli tilintarkastuksen kannalta keskeinen seikka, koska arvonalentumistestaukseen sisältyy merkittäviä johdon ennusteita ja harkintaa, ja koska liikearvon määrä on olennainen tilinpäätöksen kannalta. Cityconin johto joutuu käyttämään harkintaa määrittäessään diskonttauskorkoa, nettovuokratuotto-oletuksia ja muita operatiivisia kuluja ja tuottoja.

Tämä seikka on EU-asetuksen 537/2014 10. artiklan 2 c -kohdassa tarkoitettu merkittävä olennaisen virheellisyyden riski.

Tilintarkastuksen kannalta keskeinen seikka Miten seikkaa käsiteltiin tilintarkastuksessa

Sijoituskiinteistöjen arvostukseen liittyvän olennaisen virheellisyyden riskin huomioon ottamiseksi suoritimme muun muassa seuraavat tilintarkastustoimenpiteet:

Arvonmäärityksen asiantuntijamme avustivat meitä oletusten sekä arviointimenetelmän arvioinnissa.
Kiinnitimme huomioita markkinavuokriin, tuottovaatimukseen, vajaakäyttöasteeseen ja hoitokuluihin.
Arvioimme ulkopuolisen arvioijan asiantuntemusta ja objektiivisuutta sekä johdon arvioiden ja oletusten historiallista tarkkuutta.

Liitetiedossa 2.1 on esitetty arviointimenetelmä ja arvon määrityksessä käytetyt keskeiset syöttötiedot sekä herkkyysanalyysi. Arvioimme näiden liitetietojen riittävyyttä.

Liikearvon arvostukseen liittyvän olennaisen virheellisyyden riskin huomioon ottamiseksi suoritimme muun muassa seuraavat tilintarkastustoimenpiteet:

Arvonmäärityksen asiantuntijamme avustivat meitä arviointimenetelmän sekä oletusten arvioinnissa, etenkin nettovuokratuottoon ja diskonttauskorkoon liittyen.
Arvioimme ulkopuolisen arvioijan asiantuntemusta ja objektiivisuutta sekä johdon arvioiden ja oletusten historiallista tarkkuutta.
Kiinnitimme huomioita siihen, kuinka paljon liikearvon tasearvo ylittää kerrytettävissä olevan rahamäärän tilinpäätöspäivänä sekä siihen, voisiko jokseenkin mahdollinen muutos oletuksissa saada aikaan sen, että kirjanpitoarvo ylittää kerrytettävissä olevan rahamäärän.

Liitetiedossa 5.1 on esitetty tietoja liikearvon arvonalentumistestauksen tärkeimmistä oletuksista. Arvioimme näiden liitetietojen riittävyyttä.

Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja toimitusjohtajan velvollisuudet

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen laatimisesta siten, että konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti ja siten, että tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen laatia tilinpäätöksen, jossa ei ole väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä.

Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laatiessaan velvollisia arvioimaan emoyhtiön ja konsernin kykyä jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa esittämään seikat, jotka liittyvät toiminnan jatkuvuuteen ja siihen, että tilinpäätös on laadittu toiminnan jatkuvuuteen perustuen. Tilinpäätös laaditaan toiminnan jatkuvuuteen perustuen, paitsi jos emoyhtiö tai konserni aiotaan purkaa tai toiminta lakkauttaa tai ei ole muuta realistista vaihtoehtoa kuin tehdä niin.

Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa

Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus, joka sisältää lausuntomme. Kohtuullinen varmuus on

korkea varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä, että olennainen virheellisyys aina havaitaan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti suoritettavassa tilintarkastuksessa. Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai virheestä, ja niiden katsotaan olevan olennaisia, jos niiden yksin tai yhdessä voitaisiin kohtuudella odottaa vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät tekevät tilinpäätöksen perusteella.

Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastukseen kuuluu, että käytämme ammatillista harkintaa ja säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko tilintarkastuksen ajan. Lisäksi:

tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen olennaisen virheellisyyden riskit, suunnittelemme ja suoritamme näihin riskeihin vastaavia tilintarkastustoimenpiteitä ja hankimme lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Riski siitä, että väärinkäytöksestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, on suurempi kuin riski siitä, että virheestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, sillä väärinkäytökseen voi liittyä yhteistoimintaa, väärentämistä, tietojen tahallista esittämättä jättämistä tai virheellisten tietojen esittämistä taikka sisäisen valvonnan sivuuttamista.
muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kannalta relevantista sisäisestä valvonnasta pystyäksemme suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta emme siinä tarkoituksessa, että pystyisimme

antamaan lausunnon emoyhtiön tai konsernin sisäisen valvonnan tehokkuudesta.

arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuutta sekä johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden ja niistä esitettävien tietojen kohtuullisuutta.
teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen ja toimitusjohtajan ollut asianmukaista laatia tilinpäätös perustuen oletukseen toiminnan jatkuvuudesta, ja teemme hankkimamme tilintarkastusevidenssin perusteella johtopäätöksen siitä, esiintyykö sellaista tapahtumiin tai olosuhteisiin liittyvää olennaista epävarmuutta, joka voi antaa merkittävää aihetta epäillä emoyhtiön tai konsernin kykyä jatkaa toimintaansa. Jos johtopäätöksemme on, että olennaista epävarmuutta esiintyy, meidän täytyy kiinnittää tilintarkastuskertomuksessamme lukijan huomiota epävarmuutta koskeviin tilinpäätöksessä esitettäviin tietoihin tai, jos epävarmuutta koskevat tiedot eivät ole riittäviä, mukauttaa lausuntomme. Johtopäätöksemme perustuvat tilintarkastuskertomuksen antamispäivään mennessä hankittuun tilintarkastusevidenssiin. Vastaiset tapahtumat tai olosuhteet voivat kuitenkin johtaa siihen, ettei emoyhtiö tai konserni pysty jatkamaan toimintaansa.
arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätöksessä esitettävät tiedot mukaan lukien, yleistä esittämistapaa, rakennetta ja sisältöä ja sitä, kuvastaako tilinpäätös sen

perustana olevia liiketoimia ja tapahtumia siten, että se antaa oikean ja riittävän kuvan.

– hankimme tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä konserniin kuuluvia yhteisöjä tai liiketoimintoja koskevasta taloudellisesta informaatiosta pystyäksemme antamaan lausunnon konsernitilinpäätöksestä. Vastaamme konsernin tilintarkastuksen ohjauksesta, valvonnasta ja suorittamisesta. Vastaamme tilintarkastuslausunnosta yksin.

Kommunikoimme hallintoelinten kanssa muun muassa tilintarkastuksen suunnitellusta laajuudesta ja ajoituksesta sekä merkittävistä tilintarkastushavainnoista, mukaan lukien mahdolliset sisäisen valvonnan merkittävät puutteellisuudet, jotka tunnistamme tilintarkastuksen aikana.

Lisäksi annamme hallintoelimille vahvistuksen siitä, että olemme noudattaneet riippumattomuutta koskevia relevantteja eettisiä vaatimuksia, ja kommunikoimme niiden kanssa kaikista suhteista ja muista seikoista, joiden voi kohtuudella ajatella vaikuttavan riippumattomuuteemme, ja soveltuvissa tapauksissa niihin liittyvistä varotoimista.

Päätämme, mitkä hallintoelinten kanssa kommunikoiduista seikoista olivat merkittävimpiä tarkasteltavana olevan tilikauden tilintarkastuksessa ja näin ollen ovat tilintarkastuksen kannalta keskeisiä. Kuvaamme kyseiset seikat tilintarkastuskertomuksessa, paitsi jos säädös tai

määräys estää kyseisen seikan julkistamisen tai kun äärimmäisen harvinaisissa tapauksissa toteamme, ettei kyseisestä seikasta viestitä tilintarkastuskertomuksessa, koska siitä aiheutuvien epäedullisten vaikutusten voitaisiin kohtuudella odottaa olevan suuremmat kuin tällaisesta viestinnästä koituva yleinen etu.

MUUT RAPORTOINTIVELVOITTEET

Tilintarkastustoimeksiantoa koskevat tiedot Olemme toimineet yhtiökokouksen valitsemana tilintarkastajana 5.4.2005 alkaen yhtäjaksoisesti 15 vuotta.

Muu informaatio

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta informaatiosta. Muu informaatio käsittää toimintakertomuksen ja vuosikertomukseen sisältyvän informaation, mutta se ei sisällä tilinpäätöstä eikä sitä koskevaa tilintarkastuskertomustamme. Olemme saaneet toimintakertomuksen käyttöömme ennen tämän tilintarkastuskertomuksen antamispäivää, ja odotamme saavamme vuosikertomuksen käyttöömme kyseisen päivän jälkeen.

Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei kata muuta informaatiota.

Velvollisuutenamme on lukea edellä yksilöity muu informaatio tilinpäätöksen tilintarkastuksen yhteydessä ja tätä tehdessämme arvioida, onko muu informaatio olennaisesti ristiriidassa tilinpäätöksen tai tilintarkastusta suorittaessa hankkimamme tietämyksen kanssa tai vaikuttaako se muutoin olevan olennaisesti virheellistä. Toimintakertomuksen osalta velvollisuutenamme on lisäksi arvioida, onko toimintakertomus laadittu sen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti.

Lausuntonamme esitämme, että toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat yhdenmukaisia ja että toimintakertomus on laadittu toimintakertomuksen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti.

Jos teemme ennen tilintarkastuskertomuksen antamispäivää käyttöömme saamaamme muuhun informaatioon kohdistamamme työn perusteella johtopäätöksen, että kyseisessä muussa informaatiossa on olennainen virheellisyys, meidän on raportoitava tästä seikasta. Meillä ei ole tämän asian suhteen raportoitavaa.

Helsingissä 5.2.2020

Ernst & Young Oy tilintarkastusyhteisö

Mikko Rytilahti KHT

www.citycon.com

Käyntiosoite: Iso Omena, Piispansilta 21, 02230 Espoo, Finland Postiosoite: Iso Omena, Suomenlahdentie 1, 02230 Espoo, Finland Puhelin 0207 664 400 [email protected]

AI Terminal

Citycon Oyj

3215_10-k_2020-02-06_eada920d-3577-4800-98a0-987d0c255e47.pdf

SISÄLLYSLUETTELO

TÄSTÄ RAPORTISTA

Talousjohtaja

TIETOA OSAKKEENOMISTAJILLE

CITYCONIN OSAKKEIDEN LISTAUS

YHTIÖKOKOUS

OSOITTEENMUUTOKSET

TALOUDELLISEN TIEDON JULKAISEMINEN

JULKAISUJEN TILAUS

SIJOITTAJASUHTEIDEN YHTEYSTIEDOT

OSINGONMAKSU

TALOUDELLISTEN KATSAUSTEN KALENTERI 2020

TOIMIMME KAUPUNKIMAISILLA ALUEILLA POHJOISMAISSA

HAASTATTELU CITYCONIN UUDEN TOIMITUSJOHTAJAN F. SCOTT BALLIN KANSSA

Miten kuvailisit Cityconin operatiivista suorituskykyä vuonna 2019?

Miten kestävyyden kasvava merkitys vaikuttaa Cityconiin?

Mitkä ovat Cityconin painopisteet vuodelle 2020?

AVAINLUVUT

VERTAILUKELPOISTEN JA KOKONAISNETTOVUOKRATUOTTOJEN KEHITYS, 2019 VS. 2018

TALOUDELLINEN VUOKRAUSASTE 1)

INVESTOINNIT KIINTEISTÖIHIN

MITEN LUOMME ARVOA?

PANOSTUS

TALOUS

HENKILÖSTÖ

VÄHITTÄISKAUPAN ASIANTUNTEMUS

SOSIAALISET JA YHTEISÖSUHTEET

LIIKETOIMINTAMALLI

STRATEGIA

OIKEA KIINTEISTÖKANTA

VÄHITTÄISKAUPAN ASIANTUNTIJAT

VAHVA PÄÄOMAPOHJA

VASTUULLISUUS

LIIKETOIMINTAMALLI

KIINTEISTÖKANTA TULOKSET

KAUPPAKESKUKSET

TULEVAT KEHITYSHANKKEET

RISKIENHALLINTA

TALOUS

HENKILÖSTÖ

VÄHITTÄISKAUPAN ASIANTUNTEMUS

LUONNONVARAT

SOSIAALISET JA YHTEISÖSUHTEET

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

VUODEN 2019 TÄRKEIMMÄT TAPAHTUMAT

LIIKETOIMINTAYMPÄRISTÖN AVAINLUVUT

TOIMINTAYMPÄRISTÖN KEHITYS

TALOUDELLINEN KEHITYS 2019

TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT

AVAINLUVUT

VERTAILUKELPOISET NETTOVUOKRATUOTOT KASVOIVAT KAIKISSA LIIKETOIMINTAYKSIKÖISSÄ

VERTAILUKELPOISTEN JA KOKONAISNETTOVUOKRATUOTTOJEN KEHITYS, 2019 VS. 2018

NETTOVUOKRATUOTON JA BRUTTOVUOKRATUOTON ERITTELY

VUOKRAUSASTE HYVÄLLÄ TASOLLA

VUOKRALAISTEN MYYNTIEN KEHITYS, 2019 VS. 2018 1)

TALOUDELLINEN VUOKRAUSASTE

VUOKRASOPIMUSKANNAN YHTEENVETO 1)

ARVOSTUSERÄT VAIKUTTIVAT LIIKEVOITTOON

VUOKRAUSTOIMINTA 1)

HENKILÖSTÖTUNNUSLUVUT

KIINTEISTÖOMAISUUDEN ARVON KEHITYS

YHTEENVETO KIINTEISTÖOMAISUUDESTA

KÄYVÄN ARVON MUUTOS

PÄÄOMAN KIERRÄTTÄMINEN JATKUI

KEHITYSHANKKEET EDISTYIVÄT

31.12.2019 KÄYNNISSÄ OLLEET KEHITYSHANKKEET

BRUTTOINVESTOINNIT

OMA PÄÄOMA

RAHOITUS

RAHOITUKSEN AVAINLUVUT

KOROLLISET VELAT

RAHOITUSKULUJEN AVAINLUVUT

MUUTOKSET YHTIÖN JOHDOSSA

VASTUULLISUUS

Keskeisimmät ympäristövastuun tulokset 2019:

RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT

OIKEUDENKÄYNNIT JA VÄLIMIESMENETTELYT