Investors House Oyj

Annual Report • Mar 31, 2022

TILINPÄÄTÖS JA TOIMINTAKERTOMUS 1.1. - 31.12.2021

1

	Sisällysluettelo	Sivu
	Hallituksen toimintakertomus	3-19
	Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut	20
	Osakekohtaiset tunnusluvut	20
	EPRA-tunnusluvut ja laskentakaavat	21
	Tunnuslukujen laskentakaavat	23
	Konsernitilinpäätös
	Konsernin tuloslaskelma	24
	Konsernin tase	25
	Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista	26
	Konsernin rahavirtalaskelma	27
	Konsernitilinpäätöksen liitetiedot
	Konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet	29
	Segmentti-informaatio	40
1	Segmenttikohtaiset tuloslaskelmat	41
2	Liikevaihto	42
3	Ylläpitokulut	42
4	Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot	42
5	Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta	42
6	Hallinnon kulut	42
7	Liiketoiminnan muut kulut- ja tuotot	44
8	Rahoitustuotot- ja kulut	44
9	Tuloverot	45
10	Osakekohtainen tulos	45
11	Sijoitus- ja vaihto-omaisuuskiinteistöt	46
12	Liikearvo	50
13	Aineettomat ja aineelliset hyödykkeet	52
	14 Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä, pitkäaik. sijoitukset ja saamiset	52
15	Myyntisaamiset, muut saamiset ja lyhytaikaiset sijoitukset	53
16	Rahavarat	53
17	Laskennalliset verosaamiset- ja velat	53
18	Rahoitusvelat	54
19	Omaa pääomaa koskevat liitetiedot	54
20	Ostovelat, siirtovelat ja muut velat	56
21	Johdannaiset ja koronvaihtosopimukset	56
22	Korolliset velat, annetut vakuudet ja muut vastuusitoumukset	57
23	Rahoitusriskit ja käyvät arvot	59
24	Tytäryritykset	63
25	IFRS 16 käyttöoikeusomaisuuserät ja muut vuokrasopimukset	63
26	Lähipiiritapahtumat	64
27	Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat	66
28	Yrityshankinnat: Juhola Asset Management Oy:n hankinta	66
	Emoyhtiön tilinpäätös
	Emoyhtiön tuloslaskelma	69
	Emoyhtiön tase	70
	Emoyhtiön rahavirtalaskelma	72
	Emoyhtiön tilinpäätöksen laadintaperiaatteet ja liitetiedot	73
	Käytetyt kirjanpitokirjat	80
	Tilinpäätöksen allekirjoitukset	81
	Tilintarkastuskertomus

Tämä on vapaaehtoisesti julkaistu pdf-raportti ja ei täytä Arvopaperimarkkinalain 7:5§:n mukaista julkistamisvelvollisuutta.

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS VUODELTA 2021

Tilikauden aikana tapahtunut kehitys noudatti yhtiön syksyllä 2020 vahvistettua strategiaa. Strategian tarkoituksena on sellainen kannattavuuskehitys, joka mahdollistaa kasvavat osakekohtaiset osingot.

Yhtiö on katsauskaudella toteuttanut strategiaansa mm:

• keventämällä pitkää kiinteistöomistusta myymällä 15,5 M€ velattomalla kauppahinnalla asuntoportfolion sekä toimitilapuolella osakkuusyhtiö IVH Kampuksen 56,1 M€ velattomalla kaupalla
• vahvistamalla palveluliiketoimintaa Juhola Asset Managementin hankinnalla
• vahvistamalla hankekehityskantaa hankkimalla konsortion jäsenenä 1/3-omistusosuuden laajasta Kukkula-hankkeesta Jyväskylässä

Vuoden 2021 operatiivinen tulos (Epra) parani 34 % ollen 2,8 M€ (2,1 M€), mikä on yhtiön toimihistorian paras. Viimeisen 28 kvartaalin aikana yhtiö on 24 -kertaistanut operatiivisen tuloksensa ja kuusinkertaistanut osakekohtaisen operatiivisen tuloksensa.

Hallituksen osinkoesitys 0,29 €/osake on toteutuessaan seitsemäs peräkkäinen kasvavan osakekohtaisen osingon vuosi. Osinkoesitys on 63 % operatiivisesta tuloksesta kun aikaisemman kuuden vuoden keskiarvo on ollut 75 %. Vahva operatiivinen tulos mahdollisti osingon kasvun aikaisempaa matalammalla jakosuhteella.

Henkilöstörahaston, johon koko henkilöstö kuuluu, palkkio vuodelta 2021 on lähellä maksimia. Henkilöstörahaston tarkoitus on sekä mahdollistaa koko henkilöstön palkitseminen että yhdenmukaistaa osakkeenomistajien ja henkilöstön intressejä. Henkilöstörahasto sijoittaa sääntöjensä mukaan huomattavan osan varoistaan yhtiön osakkeen omistamiseen.

Katsauskauden päättyessä omavaraisuusaste oli vahva ollen 58 % (55 %).

Kiinteistömyyntien myötä yhtiön likviditeetti oli vuoden lopussa poikkeuksellisen vahva. Sitä on tarkoitus käyttää uuden liiketoiminnan hankkimiseen ja kehittämiseen. Varat, joita liiketoiminnassa ei tarvita, jaetaan osakkaille. Tämä toteutettiin katsauskauden jälkeen Q1 2022 kun ylimääräinen yhtiökokous päätti 1,00 €/osake suuruisesta varojen jaosta osakkaille.

YHTEENVETOTAULUKKO

	10-	10-	muutos-	1-	1-	muutos-
	12/2021	12/2020	%	12/2021	12/2020	%
Liikevaihto, t eur
	3015	1727	75 %	9764	9465	3 %
Nettotuotto, t eur
	1275	789	62 %	3802	4459	-15 %
Katsauskauden tulos, t
eur	-932	-3075	70 %	-769	-1961	61 %
Omavaraisuusaste, %
				58,0	54,9
Operatiivinen tulos, t
eur	1026	509	102 %	2833	2108	34 %
Nettovarallisuus/osake
(EPRA NRV)				8,27	7,53	10 %

LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT

Venäjä ja turvallisuuspolittiinen tilanne

Yhtiöllä ei ole liiketoimintaa eikä suoria sidoksia Venäjälle. Mahdolliset Venäjään kohdistuvat taloudelliset pakotteet eivät suoraan vaikututa yhtiöön. Epäsuorasti pakotteilla ja turvallisuuspoliittisella tilanteella on vaikutus yleiseen toimintaympäristöön.

Korona

Koronan nettovaikutukset konsernin kiinteistöomaisuuden arvoon ovat jääneet kokonaisuutena vähäisiksi, mihin on myös vaikuttanut omistusten hajautus eri kiinteistötyyppeihin sekä palveluliiketoimintaan. Vastaavalla tavalla kuin kiinteistöjen käyvät arvot arvioidaan ulkopuolisen arvioijan toimesta, ulkopuolisen investointipankin toimesta arvioitiin Palvelut -segmentin liiketoiminnan käypä arvo.

Rahoituksen saatavuuteen koronakriisillä ei ole yhtiön kannalta ollut merkittävää vaikutusta.

Vaikka koronan vaikutukset ovat olleet toistaiseksi rajalliset, on selvää, että jatkuessaan tai pahentuessaan kriisillä voi olla negatiivisia vaikutuksia vuokraustoimintaan, rahoitukseen ja omaisuuden arvoihin.

Koronan vaikutukset eivät kuitenkaan ole ainoastaan negatiivisia. On mahdollista, että uusi asuntotai toimistokysyntä vilkastuttaa markkinaa. On myös mahdollista, että elvytyspaketeilla voi olla merkittävä vaikutus.

Muut tekijät ennallaan

Rahoitusjärjestelmän kiristyvät pääomavaateet ja kasvava regulaatio voivat rajoittaa pankkien luotonantoa, millä voi olla negatiivisia vaikutuksia kiinteistömarkkinaan.

Yleinen korkotaso voi nousta, mikä voi vaikuttaa rahoituksen hintaan.

Yhtiön omistamien kiinteistöjen vuokrausaste voi vaihdella.

OHJEISTUS

Investors House linjauksensa mukaisesti ohjeistaa koko vuoden operatiivista tulosta (EPRA).

Investors House arvioi vuoden 2022 operatiivisen tuloksen olevan merkittävästi alhaisempi kuin vuonna 2021.

Operatiivisen tuloksen lasku aiheutuu Q4 2021 aikana toteutetuista merkittävistä asunto- ja toimistoportfolioiden myynnistä. Operatiivinen tulos laskee kunnes kaupoista saadut varat on uudelleensijoitettu tuottavasti kehitys ja palveluliiketoimintaan. Yhtiö on selektiivinen uusien investointien kanssa. Yhtiö näkee parhaat mahdollisuudet palvelu- ja kehitysliiketoiminnoissa.

HALLITUKSEN OSINKOESITYS YHTIÖKOKOUKSELLE

Hallitus esittää 27.4.2022 kokoontuvalle yhtiökokoukselle 0,29 €/osake (0,27 €/osake edellisellä tilikaudella) suuruisen osingon maksamista. Kahden aikaisemman vuoden tapaan hallitus esittää, että osinko voitaisiin maksaa kahdessa erässä.

TOIMINTAYMPÄRISTÖ

Samalla kun korona-pandemian aiheuttama epävarmuus on väistymässä ja siihen liittyviä rajoituksia vähitellen puretaan, geopoliittinen toimintaympäristö on kriisiytynyt tavalla, joka voi heijastua merkittävissä määrin myös talouteen. Venäjän toiminnan arvaamattomuus muodostaa lähiajan suurimman riskin, jonka täsmällisiä vaikutuksia on hyvin vaikea arvioida. Tilanteen jäädessä paikalliseksi vaikutukset ovat vähäisiä, mutta sotatoimien laajentuessa ja pitkittyessä seuraukset voivat olla mittavia.

Toinen toimintaympäristöön olennaisesti vaikuttava tekijä on vuoden 2021 aikana nousuun lähtenyt inflaatio, mikä heijastuu sekä yleisiin korko-odotuksiin että sijoittajien tuottovaatimukseen.

Korona-kriisi vaikutti hyvin maltillisesti yhtiön liiketoimintaan, joka on hajautunut useaan tuottolähteeseen ja kiinteistöliiketoiminnan koko arvoketjuun. Nyt uuden kriisin edessä tulevaa on vaikea ennakoida. Joka tapauksessa liiketoimintojen hajautuksesta on edelleen selvää hyötyä. Eskaloituessaan uudella geopoliittisella kriisillä voi olla moniulotteisia negatiivisia vaikutuksia yhtiön toimintaympäristöön.

Kiinteistösijoittaminen tarjoaa ennustettavaa kassavirtaa ja muihin omaisuuslajeihin nähden kilpailukykyistä riskikorjattua tuottoa. Ylipäänsä ns. vaihtoehtoisten sijoitusten, joihin kiinteistöt lukeutuvat, kiinnostus on kasvanut. Sijoittajan yleiskuvassa negatiivista saattaa olla massiivinen julkinen velkaantuminen ja sen synnyttämät riskit. Koti- ja ulkomaiset sijoittajat ovat palanneet ja toimivat vahvasti investointimarkkinaan. Sijoitusmarkkina toimii. Keväästä lukien päätään

nostanut inflaatiokehitys tukee kiinteistösijoitusmarkkinaa vuokrasopimusten kuluttajahintaindeksiin sidottujen korotuspykälien myötä. Laadukkaat kiinteistösijoitukset voivat tarjota perusteltua inflaatiosuojaa.

Hankekehitys – tontit ja uusien kohteiden rakennuttaminen. Kaupungistumisen ja etätyön tuomat tarpeet mm. uusille asunnoille ovat ilmeiset. Toisaalta rahoitusmarkkinan kapeikot rajoittavat hankkeiden käynnistymistä. Useissa maakuntakeskuksissa 2015-2019 asuntorakennusbuumi yhdistettynä siihen, että opiskelijat ovat poissa kaupungista, on synnyttänyt vuokralaisen markkinat. Ilmeistä kuitenkin on, että opiskelijoiden palatessa opiskelukaupunkeihinsa, asuntovuokramarkkinan tasapaino palautuu ja saattaa kääntyäkin nopeasti. Keväällä nähtiin jo tästä merkkejä, kun vuokrien tason raportoitiin nousseen. Kevään ja kesän ilmiönä on ollut rakentamiskustannusten erittäinkin nopea nousu, mikä jarruttaa hankekehityksen kiinnostavuutta. Tilanne voi korjautua, kun kansainväliset hankintaketjut organisoituivat uudelleen koronan jälkeen.

Omistamisen ja vuokrauksen osalta tilanne on kaksijakoinen. Asuntopuolella ja osin myös toimistopuolella kysyntä on hyvinkin normaali, ellei peräti vahva. Liiketilapuoli kärsii nettikaupan murroksesta ja hotellisektori koronatilanteesta. Matalien korkojen vallitessa ennustettavaa tuottoa tarjoavien kiinteistökohteiden sijoituskysyntä on kasvussa ja vahvaa. Ilmiö voi näkyä vahvan kassavirran kohteiden tuottovaateiden hienoisena laskuna. Käsityksemme mukaan sekä kotimaiset että kansainväliset sijoittajat hakevat uusia sijoituskohteita aktiivisesti.

Palvelut – kiinteistöjen ja kiinteistöyhtiöiden hallinnoinnin, vuokrauksen ja ylläpidon palvelut – tarjoavat mahdollisuuden jatkuviin ennustettaviin tuottoihin pienellä pääomariskillä ja ovat siksi kiinnostavat. Vuokrausmarkkinoiden tilanteet luonnollisesti heijastuvat myös palveluiden kysyntään.

Transaktiot hiljenivät koronan alkuvaiheessa, mutta elpyivät kun koti- ja kansainväliset sijoittajat palasivat markkinoille. Tällä hetkellä on enemmän pulaa investointikelpoisten kohteiden tarjonnasta kuin kysynnästä. Laadukkaiden kiinteistöjen ja ennustettavan kassavirran kohteet ovat suotuisemmassa asemassa arvonkehityksen kannalta. Rahoitussektorin halu rahoittaa olemassa olevia kiinteistöjä on vahvempi kuin rakennettavia kiinteistöjä.

Lyhyen koron rahamarkkinoilla sijoittajan kannalta mielekkäiden tuottojen tavoitteleminen 0 korkoympäristössä on vaikeaa. Negatiiviset talletuskorot ovat siirtymässä myös isompiin

käteisvaroihin. Yritystodistusmarkkinat kuivuivat koronan alettua, mutta ovat sittemmin elpyneet, mutta edelleen selektiiviset. Sijoittajan kannalta lyhyen koron markkinat ovat haastavat. Inflaatio nostaa päätään, muttei ole näkynyt juurikaan lyhyissä koroissa.

Kiinteistölainamarkkinoilla on kaksijakoinen tilanne. Aikaisemmin ilmeisesti sääntelyn kautta kiristyneet luotonannon kriteerit jarruttivat rakennushankkeiden rahoitusta ja käynnistämistä Riskit arvioidaan ja hinnoitellaan sekä yritys- että hanketasolla aikaisempaa voimakkaammin. Vahvan taseen omaavat ennustettavaa kassavirtaa tuovat yhtiöt saavat rahoitusta edullisin ehdoin, erityisesti kun on kyse valmiista rakennuksista. Riskisinä pidetyillä toimijoilla rahoituksen saatavuus on haaste. Rahoituksen tarjonta on vahvasti polarisoitumassa akselilla kasvukeskuksiin keskittyvät liikepankit ja maakunnissa paikallispankit.

Listaamattomalla pääomamarkkinalla sijoittajan kannalta kiinnostavia toimijoita ovat suorat kiinteistösijoitukset sekä yhteisyritykset ja kiinteistörahastot. Kiinteistörahastojen toimiala on syntynyt ja kasvanut miljardien suuruiseksi liiketoiminnaksi hyvin nopeasti. Uudessa toimintaympäristössä kaikki strategiat eivät ole voittavia, osa menestyy hienosti.

Listattu pääomamarkkina eli pörssiyhtiöt ovat useiden de-listausten myötä varsin pieni osa suomalaista kiinteistövarallisuutta. Yleisesti vuoden 2021 aikana pörssiin tuli listautumisten kautta runsaasti uusia yhtiöitä, mutta kiinteistömarkkinoilla toimivia yhtiöitä ei yksittäisiä poikkeuksia lukuun ottamatta listausmarkkinassa nähty. Viimeaikaiset geopoliittiset tapahtumat voivat heijastua negatiivisesti yhtiöiden listautumishalukkuuteen lähitulevaisuudessa. Listattu reaaliomaisuus tarjoaa kaikki kiinteistösijoittamisen edut yhdistettynä pörssiosakkeen likviditeettiin. Verotuksellisesti listattu osake ei kuitenkaan ole yhtä tehokas kuin suora kiinteistöomistus.

KATSAUSKAUDEN TULOS (VERTAILUKAUSI 1-12/2020)

Katsauskauden operatiivinen tulos oli 2,8 M€ (2,1 M€) ja oli 34 % parempi kuin vertailukaudella.

Viimeiselle kvartaalilla syntyi ennen veroja noin 560 t€ kertaluonteisia transaktiopalkkioita sekä noin 280 t€ kertaluonteisia kuluja.

Laaja tulos jäi negatiiviseksi ja oli -0,9 M€ (-1,5 M€). Laajaa tulosta painoivat mm toteutetut asuntoja toimitilaportfolioiden myynnit hieman alle niiden tasearvojen sekä rahastoyhtiön liikearvon osittainen alaskirjaus sen myytyä suurimman hallinnoimansa rahaston.

Yhtiö seuraa rullaavaa 12 kuukauden operatiivista tulosta. Yhtä kvartaalia pidempi jakso tasaa yksittäisistä kaupoista tai kausivaihtelusta johtuvia eroja. Näin se antaa hyvin kuvaa yhtiön pitkän aikavälin operatiivisesta suorituskyvystä ja sen kehittymisestä. Operatiivinen tulos on noin 24 kertaistunut viimeisen seitsemän vuoden aikana.

Konsernin tulokseen on yhdistetty yli 50 %:sti omistetut tytäryhtiöt. Osakkuusyhtiöiden tulos on yhdistetty konsernin tuloslaskelmaan yhdellä rivillä kohtaan 'Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta''. Osakkuusyhtiöistä tilikauden viimeisellä kvartaalilla myytiin IVH Kampus ja perustettiin kaksi yhtiötä eli Apitare Oy ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy.

PÄÄOMARAKENNE JA RAHOITUS

Yhtiön pyrkimyksenä on laajentaa ja monipuolistaa rahoituspohjaansa sekä erityisesti hallita rahoitusta koskevat riskit riittävän omavaraisuusasteen ja korkosuojauksen keinoin.

Konsernin omavaraisuusaste oli 58 % (55 %). Omavaraisuusasteen strateginen tavoitetaso on 45 %, minkä yläpuolella se on pidetty viimeisen 28 kvartaalin ajan.

Konsernin emoyhtiö on solminut rahoittajapankin kanssa konsernia koskevan omavaraisuus kovenantin, joka on yhdenmukainen yhtiön strategisen tavoitteen eli vähintään 45 %:n omavaraisuusasteen kanssa. Konserni on täyttänyt rahoitusehdot jokaisella kvartaalilla.

Konsernin taseen loppusumma oli 63,3 M€ (69,7 M€). Konsernin oma pääoma yhteensä oli 36,7 M€ (38,3 M€) ja vieras pääoma yhteensä 26,6 M€ (31,4 M€).

Konsernin vieraan pääoman rahoitus muodostuu emoyhtiön lainoista, omistettujen asunto- ja kiinteistöyhtiöiden lainoista ja yritystodistuksista.

SIJOITUKSET

Yhtiön sijoitukset katsauskauden lopussa muodostuivat asunto- ja toimitilakiinteistöistä sekä Palvelut – segmentistä. Varojen hajautuksen tarkoitus on parantaa sijoitustoiminnan sitoman pääoman tuottoa, pienentää liiketoiminnan riskiä ja tätä kautta tukea osakkeen arvoa.

Kiinteistösijoituksissa konserni omistaa suoraan sekä toimisto- että asuinkiinteistöjä. Huomattava osa kiinteistösijoituksista on yhteis- ja osakkuusyrityksissä.

Palvelut -segmentin sijoituksiin kuuluivat 100 %:nen tytäryhtiö Investors House Kiinteistövarallisuudenhoito Oy ja samoin 100 %:nen tytäryhtiö rahastoyhtiö Investors House Rahastot Oy samoin kuin maaliskuussa 2021 hankittu samoin 100 %:nen tytäryhtiö Juhola Asset Management Oy sekä sen 100 %:nen tytäryhtiö Juhola Business Park Management Oy.

EPRAn nettovarallisuus NRV / osake kuvaa yhtiön omaisuuden osakekohtaista arvoa. Q1 2020 otettiin käyttöön EPRA:n suosituksenmukainen uusi tunnusluku EPRA NRV, jossa sekä Kiinteistötettä Palvelut -segmentti on määritetty käypään arvoon.

Osakekohtaista nettovarallisuutta kuvaava EPRA NRV oli tilikauden 2021 lopussa 8,27 €/osake (7,53 €/osake). Muutokseen ovat vaikuttaneet vähentäväsi vertailukauden jälkeen jaetut osingot 0,27 €/osake perusosinkona sekä myytyjen kiinteistöjen kaupat hieman alle tasearvon. Kasvattavasti tunnuslukuun on vaikuttanut positiivinen operatiivinen tulos sekä palveluliiketoiminnan arvon kasvu, mistä kvartaaleittain riippumaton investointipankki antaa arvonmäärityksen.

Kiinteistöjen käypä arvo arvo perustuu 12/2021 päivitettyyn ulkopuolisen arvioon. Vastaavasti ulkopuolinen corporate finance -talo on määrittänyt palveluliiketoiminnan arvon 12/2021 .

INVESTOINNIT JA MYYNNIT

Keskeinen investointi oli yhteisyritys Apitaren suorittama Jyväkylän Kukkula -alueen hankinta ja siihen liittyvät esisopimukset.

Toinen merkittävä investointi oli Juhola Asset Management -konsernin koko osakekannan hankinta maaliskuussa 2021.

Katsauskauden merkittävimmät myynnit olivat osakkuusyhtiö IVH Kampuksen myynti sekä asuntoportfolion myynti, jotka molemmat toteutuivat vimeisellä kvartaalilla

Muita myyntejä olivat mm konsernin hallinnoimasta ja osittain omistamasta Tuottokiinteistöt rahastosta toteutettu Ikaalisten Kylpylän rakennukset ja tontit. Yhtiö myi osana IVH Kampus kauppaa Lappeenrannan kampuksella harjoitetun toimitilapalveluiden liiketoiminnan. Lisäksi emoyhtiö solmi kesäkuussa esisopimuksen Tikkurilan asuntokehityshankkeen myynnistä.

Yhtiö hankki 100 %:een omistukseensa aikaisemmin osakkuusyhtiönä olleen IVH Asunnot Oy:n, joka on asuntorakennuttaja- ja omistaja.

VUOKRAUSTOIMINTA

Yhtiö jatkoi asuin- ja kaupallisten kiinteistöjen vuokraustoimintaa tavoitteena vakaa vuokrakassavirta. Yhtiön sijoituskiinteistöjen vuokrausaste, johon on laskettu suoraan ja välillisesti omistettujen kiinteistöjen käyttöasteet, oli vakaa ja oli kohtuullisen hyvällä tasolla ollen katsauskauden lopussa 90 %.

KIINTEISTÖJEN YLLÄPITO JA AJANMUKAISTAMINEN

Kiinteistöjen ylläpito jatkui normaalisti. Normaalista poikkeavia peruskorjauskorjaustarpeita ei ollut johtuen siitä, että kiinteistökanta pääosin on uudehkoa 1990-luvulla tai myöhemmin rakennettua tai peruskorjattua.

Kiinteistöjen ajanmukaistuskulut on kirjattu nettotuoton jälkeen ja ennen liikevoittoa kohtaan 'voitto-/tappio käypään arvoon arvostamisesta'.

PALVELULIIKETOIMINTA

''Palvelut'' -segmentti muodostui katsauskauden lopussa kiinteistövarallisuudenhoitoa tekevästä Juhola Asset Managementistä. kiinteistö- ja osakerahastoja hallinnoivasta Investors House Rahastoista sekä kiinteistövarallisuuden hoitamista ja johtamista koskevista palveluista eli Investors House Kiinteistövarallisuudenhoito Oy:stä.

Katsauskaudella päätettiin keskeyttää vuonna 2020 aloitettu lainarahaston valmistelu. Yhtiö katsoi, ettei kannattavalle toiminnalle ollut edellytyksiä. Rahastoa valmistellut organisaatio keveni vastaavasti.

HANKEKEHITYS

Huhtikuussa 2021 yhtiö tiedotti osana konsortiota valmistelevansa Keski-Suomen Sairaanhoitopiirin kanssa mittavaa kauppaa sairaala-alueesta. Kesäkuussa Sairaanhoitopiirin hallitus ja valtuusto kertoivat tehneensä myyntiä koskevia päätöksiä, joista yhtiö tiedotti. Hanketta koskevat yksi kiinteistökauppa ja kaksi esisopimusta allekirjoitettiin 11.10.2021. Ostajakonsortion jäsenet ovat perustaneet kaksi yhteistyritystä Kukkula-hankkeen toteuttamiseen. Investors Housen omistusosuus molemmissa on 1/3. Hankkeen kiinteistökauppa toteutettiin 31.12.2021.

Investors Housen osakkuusyhtiö IVH Kampuksen asemakaavan kehittämistä jatkettiin yhdessä Lappeenrannan kaupungin kanssa. Kaava sai lainvoiman katsauskaudella ja mahdollistaa noin 3.000 kem2 asuntorakentamisen. Samoin Viikinmäen asuintonttivarauksia vietiin eteenpäin uudella idealla.

Useissa konsernin omistamissa kohteissa tehtiin pieniä kiinteistöjen vuokrausta ja arvoa parantavia kehitystoimia. Nämä investoinnit on täysimääräisesti kirjattu kuluina tuloslaskelman kohtaan ''Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta''.

Vuoden 2019 viimeisellä kvartaalilla hankittuun Tikkurilan kiinteistökokonaisuuteen sisältyvää asuntokehityshanketta vietiin eteenpäin ja sen myynnistä solmittiin 30.6.2021 esisopimus.

SEGMENTTI-INFORMAATIO

Investors House raportoi kahden liiketoimintasegmentin tulokset.

Segmentti 'Kiinteistöt' muodostuu Investors Housen kokonaan tai osittain omistamista kiinteistöistä sekä asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeista sekä kiinteistökehityshankkeista. Omistukset voivat olla suoria kiinteistöomistuksia, tytäryhtiöitä tai konsernin hallinnoimien rahastojen osuuksia tai osakkuusyhtiöitä. Segmentin toiminta on logiikaltaan sijoitus- ja kehitystoimintaa. Kiinteistöt-segmentti on pääomavaltaista sijoitustoimintaa.

Segmentti 'Palvelut' muodostuu rahasto- ja kiinteistövarallisuuden hoidon palveluista sekä toimitilapalveluista. Segmentin toiminta on logiikaltaan asiantuntijapalvelujen liiketoimintaa. Palvelut-segmentti on vähän pääomaa vaativaa toimintaa ja sellaisena tukee konsernin kannattavuutta varsinkin, kun resurssien yhteiskäyttömahdollisuudet ovat hyvät.

Investors House pyrkii strategiassaan lisäämään vähän pääomaa sitovan palveluliiketoiminnan osuutta. Palvelusegmentin osuus onkin kasvanut merkittävästi. Muutokseen on vaikuttanut sekä palveluiden kasvu että tehdyt rakenteelliset muutokset myynnein ja hankinnoin. Vuoden 2021 viimeisen kvartaalin jakauma oli poikkeuksellisen vahvasti palveluliiketoimintapainotteinen.

Palveluliiketoiminnan tuotot ovat pääosin ns jatkuvia, sopimuspohjaisia tuottoja.

Kiinteistöjen arviot teetettiin 12/2021 perustuen AKA-auktorisoitujen kiinteistöarviojien arvonmäärityksiin.

Vastaavasti arvioitettiin myös palveluliiketoiminta 12/2021 ja sen yritysarvoksi on arvioitu 19,1 M€ (9,1 M€). Palveluliiketoiminnan arvonmääritys perustuu liikevaihto- ja EBITDA -kertoimien kautta tehtyyn arvioon sekä relevanttiin verrokkianalyysiin palveluliiketoimintaa vastaavien toimijoiden arvostuksesta.

Palveluliiketoiminnan arvon kehitystä kuvaa alla oleva investointipankin laatima kuva (päivitys 12/2021). Palveluliiketoiminnan arvon kasvu perustuu sekä yrityskauppoihin, joita yhtiö on 2015- 2021 tehnyt että hankittujen yhtiöiden liiketoiminnan orgaaniseen kehittämiseen.

Palveluliiketoiminnassa Juhola Asset Managementin tulo konserniin 3/2021 kasvatti liikevaihtoa ja liiketulosta. Myös IVH Kiinteistövarallisuudenhoidon liiketulos parani vertailukaudesta mm. hankekehityspalkkioiden kasvun myötä. Rahastoliiketoiminnassa taas viimeisellä kvartaalilla saadut tuotot kasvoivat selvästi. Rahastoliiketoiminnassa päätettiin tilikauden aikana keskeyttää yhden rahaston valmistelu. Samalla rahastoyhtiön organisaatio keveni siten, että täysi kulujen säästövaikutus syntyi H2 2021 aikana.

Segmentit (t eur)

Kiinteistöt	10-12/2021	10-12/2020	Muutos-%	1-12/2021	1-12/2020	Muutos-%
Liikevaihto	536	1045	-49 %	3877	7523	-48 %
Liiketulos	-1303	-3316	-61 %	-731	-430	70 %
Palvelut
Liikevaihto	2428	729	233 %	5887	2459	139 %
Liiketulos	536	300	179 %	1327	770	72 %

RISKIENHALLINTA

Konsernin keskeiset riskit koskevat tuottoja, vuokrausta, kiinteistömarkkinaa, rahoitusta ja kiinteistöjen kuntoa.

Vuokrausriski voi toteutuessaan heikentää kassavirtaa ja sitä kautta yhtiön liiketaloudellista asemaa. Vuokrausriskiä hallitaan hajauttamalla sijoitukset asuntoihin, toimitiloihin ja palveluliiketoimintaan. Edelleen, sijoitukset pyritään painottamaan pk-seudulle ja maakunnallisiin kasvukeskuksiin, joissa asuntojen vuokrakysyntä on ennustettavaa.

Tuottoriskin kannalta merkittävää on myös se, että Palvelut-segmentin tuotoista on muodostunut yhtiölle asuntojen ja toimitilojen vuokratuottojen oheen merkittävä tulonlähde. Tämä osaltaan hajauttaa tuottoja koskevaa riskiä ja parantaa yhtiön suhdannekestävyyttä.

Rahoitusriski voi realisoitua joko rahan hinnan noustessa tai sen saatavuuden heikentyessä. Molemmat voivat toteutuessaan heikentää yhtiön taloudellista asemaa. Rahan hintaa koskevaa riskiä hallitaan suojaamalla emoyhtiön lainat korkojohdannaisilla tai vastaavilla keinoilla. Katsauskauden lopussa suojausaste oli 50 %.

Asunto- ja kiinteistömarkkinoiden arvonmuodostusta koskeva riski voi toteutuessaan laskea yhtiön sijoitusomaisuuden arvoa ja näin heikentää yhtiön taloudellista asemaa. Tätä riskiä pyritään hallitsemaan toisaalta hajauttamalla sijoitukset eri kiinteistötyyppeihin sekä toisaalta Palveluliiketoimintaan, mikä lisää tuottoja sitomatta merkittävästi pääomia.

Kiinteistöjen kunto ja tekninen riski voivat realisoituessaan aiheuttaa huomattavia korjaustarpeita ja kustannuksia. Tämän hallitsemiseksi yhtiö pyrkii keskittämään investointinsa ja salkkunsa rakenteen siten, että korjausvelka olisi maltillinen eikä merkittävää systemaattista peruskorjaustarvetta syntyisi.

STRATEGISET TAVOITTEET

Strategian kannalta merkittävää on se, että vuosien 2015-2019 kokoamistyön tuloksena konsernilla on hallussaan koko kiinteistöliiketoiminnan arvoketju.

Kokoamistyön johdosta konserni voi nyt allokoida pääomiaan kulloisenkin näkemyksen mukaan tavoitellen optimaalista tuotto/riski -suhdetta ja pyrkien liiketoiminnallisiin strategisiin tavoitteisiin.

Strategiset tavoitteet 2020-2023

Investors House kertoi Q3 2020 lopussa uudesta Kiinteistökumppani -strategista.

Yhtiön hallitus on 28.9.2020 vahvistanut Investors Houselle strategiset tavoitteet jaksolle 2020-2023.

Keskeisenä tavoitteena vuosina 2020-2023 on sellainen kannattavuuskehitys, joka mahdollistaa osakekohtaisen osingon kasvun jatkossakin. Tavoite jatkaa yhtiön pitkään korostamaa omistajaarvoon keskittynyttä tavoiteasetantaa.

Tavoitteen keskiössä ovat ennustettavat tuotot, vahva omavaraisuus sekä kustannustehokas toimintamalli.

Yhtiö allokoi jatkuvasti pääomaansa ja kohdentaa toimintojaan siten, että tuottojakauma muodostuu ennustettavista jatkuvista tuotoista (60-100 %) sekä tulosta lisäävistä hanketuotoista (0-40 %).

Jatkuvat tuotot yhdessä vähintään 45 %:n omavaraisuusasteen kanssa luovat yhtiölle ennustettavan ja vakaan pohjan.

Investors Housen uudistettua strategiaa kutsutaan Kiinteistökumppani -strategiaksi. Yhtiö toimii aktiivisesti sekä kiinteistösijoittamisen että –rahoittamisen koko arvoketjuissa eli taseen molemmin puolin. Keskiössä on omistaja-arvon tuottaminen luomalla innovatiivisia kahden markkinan ratkaisuja.

Yhtiö luo ja ylläpitää kumppanuuksia voidakseen yhdistää osaamisia ja luoda omistaja-arvoa. Pitkäaikainen kumppanuus sellaisten tahojen kanssa, joiden osaaminen ja intressit täydentävät toisiaan, on yhtiölle strategisen tason asia.

INVESTORS HOUSEN JOHTO

Investors Housen hallitus valittiin yhtiökokouksessa huhtikuussa 2021. Hallitus muodostuu kuudesta jäsenestä, jotka ovat Tapani Rautiainen (puheenjohtaja), Taina Ahvenjärvi (varapuheenjohtaja), Joonas Rautiainen, Mikko Larvala, Petri Roininen sekä 2021 uutena jäsenenä valittu Vesa Lipsanen. Kaikki jäsenet ovat yhtiöstä riippumattomia pl. Petri Roininen, joka toimii yhtiön toimitusjohtajana. Kolme jäsentä eli Taina Ahvenjärvi, Mikko Larvala ja Vesa Lipsanen ovat merkittävistä osakkeenomistajista riippumattomia. Hallituksen puheenjohtajana on toiminut Tapani Rautiainen vuoden 2015 alusta alkaen.

Investors Housen toimitusjohtajana on toiminut vuoden 2015 alusta diplomi-insinööri Petri Roininen. Toimitusjohtajan tehtävänä on johtaa yhtiön operatiivista toimintaa yhtiön strategian ja hallituksen ohjeiden mukaisesti sekä valmistella esitykset strategiasta samoin kuin investoinneista ja myynneistä.

Konsernin johtoryhmän jäseniä olivat toimitusjohtajan lisäksi katsauskauden lopussa Juhola Asset Management Oy:stä vastaavat Aleksi Aitala ja Tommi Juhola, Investors House rahastot Oy:stä ja Investors House Kiinteistövarallisuudenhoito Oy:stä sekä asunnoista vastaava Antti Lahtinen sekä talousjohtaja Matti Leinonen 31.8.2021 saakka ja talousjohtajana 1.9.2021 aloittanut Harri Valo.

Investors Housen tilintarkastajana toimi KPMG vastuullisena tilintarkastajana KHT Timo Nummi.

OSAKE JA OSAKKEENOMISTAJAT

Katsauskauden päättyessä yhtiöllä oli yhteensä 6.182.287 osaketta, joista ulkona oli yhteensä 6.181.418 osaketta ja yhtiön hallussa 869 osaketta. Yhtiön hallituksella on yhtiökokouksen antama valtuutus omassa hallussa olevien osakkeiden käyttämiseen.

Yhtiöllä oli 31.12.2021 Euroclear Finlandin ylläpitämän osakasrekisterin mukaan 2.361 osakasta.

Suurimmat osakkeenomistajat 31.12.2021 olivat seuraavat:

Nimi	Kpl	%
MAAKUNNAN ASUNNOT OY	1 756 771	28,42
ROYAL HOUSE OY	1 120 386	18,12
CORE CAPITAL OY	780 225	12,62
OWH-YHTIÖT OY	272 498	4,41
GODOINVEST OY	256 493	4,15
GRÖNROOS MARI ANNELI	86 956	1,41
JAM HOLDING OY	80 080	1,30
GRÖNROOS NINO HENRY JUHANI	80 000	1,29
HEKHOLM OY	80 000	1,29
NORDEA HENKIVAKUUTUS SUOMI OY	80 000	1,29
SIJOITUSRAHASTO INVESTORS NORDIC SMALL CAP	62 310	1,01
SKOGMAN BO BÖRJE RAGNAR	60 000	0,97
GRÖNROOS MIKAEL HENRY	56 800	0,92
GRÖNROOS KAIJA KAARINA	31 259	0,51
ZEROMAN OY	29 000	0,47
RAKENNUSLIIKE SULO LIPSANEN OY	27 989	0,45
SELINHEIMO RISTO PERTTI JUHANI	26 935	0,44
KALAJA OLLI JUHANI	26 317	0,43
SALSTE TUOMAS MATTI JUHANA	24 522	0,40
PAKKANEN ANNELI ELISABETH	24 000	0,39

Suurimmista osakkeenomistajista:

Maakunnan Asunnot Oy on hallituksen puheenjohtaja Tapani Rautiaisen vaikutusvaltayhteisö.

Royal House Oy on hallituksen puheenjohtaja Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö.

Core Capital Oy on toimitusjohtaja ja hallituksen jäsen Petri Roinisen määräysvaltayhteisö.

JAM Holding Oy on johtoryhmän jäsenten Aleksi Aitala ja Tommi Juhola vaikutusvaltayhteisö.

Rakennusliike Sulo Lipsanen Oy on hallituksen jäsen Vesa Lipsasen määräysvaltayhteisö.

Yhtiökokous 26.4.2021 valtuutti hallituksen päättämään enintään 5.000.000 osakkeen osakeannista ja 600.000 oman osakkeen hankkimisesta.

Yhtiön hallussa oli 31.12.2021 yhteensä 869 omaa osaketta.

Hallitus esitti maaliskuussa yhteensä 0,27 €/osake osingon jakamista kahdessa erässä minkä varsinainen yhtiökokous hyväksyi. Ensimmäinen erä maksettiin toukokuussa ja toisesta päätettiin 11.11.2021. Päätöksen perusteella yhtiö on kasvattanut osakekohtaista perusosinkoa kuuden peräkkäisen vuoden ajan ja hallituksen esitys vuoden 2021 perusteella jaettavasta osingosta on seitsemäs.

Perusosingon ohella yhtiö on jakanut osakkeille varoja vuosina 2019 ja 2020 ensisijasa osakkuusyhtiön osakkeiden muodossa sekä katsauskauden 2021 päättymisen jälkeen Q1 2022 rahan muodossa.

Investors Housen osakkeella on Nordea Pankki Suomi Oyj:n tarjoama markkinatakauspalvelu.

Hallitus on myöntänyt yhteensä 955.000 osakkeen optio-ohjelmat, joista 930.000 osakkeen osalta toimitusjohtaja Petri Roiniselle pitkän aikavälin kannustimena. Näistä 250.000 osakkeen ohjelman sisältö ja ehdot julkaistiin 29.12.2017 tiedotteella ja täydennettiin 24.4.2018 tiedotteella.

Toimitusjohtaja on tilikauden aikana merkinnyt 120.000 osaketta 250.000 osakkeen optio-ohjelmasta.

Toisen 680.000 osakkeen optio-ohjelman sisältö on tiedotettu 17.8.2020.

RAPORTOINTIKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT

Kukkula – hanke

Osakkuusyhtiö Apitaren solmima vuokrasopimus 17.603 m2 tiloista Keski-.Suomen Sairaanhoitopiirin kanssa alkoi 1.1.2022.

Yhteisyritys Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy on jatkanut Jyväskylän Kukkula-alueen kaavan kehittämistä yhdessä kaupungin kanssa.

Ylimääräinen yhtiökokous päätti 1,00 €/osake suuruisesta varojen maksusta osakkaille, mikä toteutettiin Q1 2022.

LÄHIPIIRIKAUPAT

Q2 2021 lopussa solmittu ja tiedotettu esisopimus Suomen Kaupunkikodit Oy:n kanssa on luonteeltaan ns lähipiirikauppa.

TALOUDELLISTA KEHITYSTÄ KUVAAVAT TUNNUSLUVUT

1 000 €	2021	2020	2019
Liikevaihto	9 764	9 465	11 461
Liiketulos	-482	-1 044	3 953
% liikevaihdosta	-4,9	-11,0	34,5
Tulos ennen veroja	-1 097	-2 160	2 740
% liikevaihdosta	-11,2	-22,8	23,9
Tilikauden tulos	-769	-1 961	2 083
% liikevaihdosta	-7,9	-20,7	18,2
Oman pääoman tuotto %	-2,1	-3,9	3,7
Sijoitetun pääoman tuotto %	-0,7	-1,1	3,9
Omavaraisuusaste %	58,0	54,9	47,5
Bruttoinvestoinnit sijoituskiinteistöihin	631	2 749	28 539
% liikevaihdosta	6,5	29,0	249,0
Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä	40	20	22
OSAKEKOHTAISET TUNNUSLUVUT	2021	2020	2019
Laimentamaton osakekohtainen tulos, €	-0,10	-0,37	0,27
Laimennettu osakekohtainen tulos, €	-0,10	-0,37	0,27
Osakekohtainen oma pääoma €	5,94	6,26	7,48
Osingot tuhatta €	1 636	1 606	1 491
Osakekohtainen osinko, €	0,29	0,27	0,25
Osinko tuloksesta %	-290,0	-73,0	92,6
Efektiivinen osinkotuotto %	5,2	4,7	3,9
Osakekohtainen ylimääräinen pääomanpalautus, € *	0,00	0,00	0,53
Hinta/voitto	-55,8	-15,4	23,9
Osakkeen kurssikehitys, €	2021	2020	2019
ylin kurssi	6,22	6,75	7,05
alin kurssi	5,36	4,64	5,90
keskikurssi	5,78	5,66	6,56
tilikauden viimeinen kaupantekokurssi	5,58	5,70	6,45
Osakekannan markkina-arvo /tuhatta €	34 492	33 914	38 783
Osakkeiden vaihdon kehitys kpl	715 512	305 204	467 042
% osakkeiden lukumäärästä	11,8 %	5,1 %	7,8 %
Osakkeiden antioikaistu lukumäärä tilikauden lopussa, ulkona olevat	6 181 418	5 949 874	6 012 811
Osakkeiden antioikaistu lukumäärä keskimäärin tilikaudella, ulkona olevat	6 088 812	5 971 431	6 013 954

Osinkoihin liittyvien tunnuslukujen laskennassa on käytetty hallituksen ehdotusta tilikaudelta 2021 jaettavaksi osingoksi. Hallituksen ehdotus osingonjaoksi vuoden 2022 aikana on 0,29 € per osake.

* Joulukuussa 2020 ja 2019 jaetut varojenjaot sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Varojenjaot toteutettiin jakamalla omistettuja Ovaro Kiinteistösijoituksen osakkeita ja varojenjaot perustuivat vahvistettuihin 2019 ja 2018 tilinpäätöksiin.

Investors House esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja kuvaamaan liiketoimintansa taloudellista kehitystä ja parantaakseen vertailukelpoisuutta eri tilikausien välillä. Vaihtoehtoiset eli IFRS-standardeihin perustumattomat tunnusluvut antavat merkittävää lisätietoa johdolle, rahoittajille ja sijoittajille. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRS-tunnuslukuja korvaavina mittareina.

EPRA -TUNNUSLUVUT	2021	2020	2019
EPRA Earnings (operatiivinen tulos) tuhatta €	2 833	2 108	2 711
EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake €	0,47	0,35	0,45
EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta €	36 778	38 507	46 388
EPRA NAV (nettovarallisuus)/ osake €	5,95	6,47	7,71
EPRA NRV (nettovarallisuus) tuhatta €	51 134	44 828	50 800
EPRA NRV (nettovarallisuus)/ osake €	8,27	7,53	8,45
EPRA NTA tuhatta €	31 120	35 249	42 986
EPRA NTA/ osake €	5,03	5,92	7,15
EPRA NDV tuhatta €	31 462	34 440	42 138
EPRA NDV/ osake €	5,09	5,79	7,01

EPRA Earnings (operatiivinen tulos) tuhatta €	2021	2020	2019
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos IFRS-tuloslaskelman mukaan	-632	-2 195	1 650
-/+ Voitot/tappiot sijoitusten ja kiinteistöjen arvonmuutoksista	2 136	841	-397
+ Ajanmukaistamisinvestoinnit	297	509	950
-/+ Muut ei-operatiiviset erät	251	550	52
-/+ Pääomaosuusmenetelmällä yhdisteltävien ei-operatiiviset erät	0	3 457	718
-/+ Nettovoitot/-tappiot sijoitusten ja kiinteistöjen myynneistä	1 821	-7	183
-/+ Nettovoitot/-tappiot vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynneistä	0	0	0
+/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet tilikauden tulokseen perustuvat verot	-354	-352	1 288
-/+ Rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutokset	-36	27	167
+/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot	-511	-267	-1 450
-/+ Määräysvallattomien omistajien osuuksien oikaisu	-139	-455	-450
EPRA Earnings (operatiivinen tulos)	2 833	2 108	2 711

EPRA Tulos

EPRA Earnings per share = ----------------------------------------------------------------------------

(osakekohtainen operatiivinen tulos) Katsauskauden osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo

EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta €	2021	2020	2019
Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma	36 239	37 253	44 966
-/+ Rahoitusinstrumenttien käypä arvo	5	41	411
+ Kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta syntynyt lask. verovelka	344	660	840
-/+ pääomaosuusmenetelmällä yhdisteltävien ylläolevat erät	190	553	171
EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta €	36 778	38 507	46 388
EPRA NRV (nettovarallisuus) tuhatta €	2021	2020	2019
EPRA NAV	36 778	38 507	46 388
+ Palveluiden käypä arvo *	14 356	6 321	4 412
EPRA NRV (nettovarallisuus) tuhatta €	51 134	44 828	50 800

* Palveluiden käyvän arvon on määrittänyt Translink Corporate Finance Oy

EPRA NTA tuhatta €	2021	2020	2019
Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma	36 239	37 253	44 966
-/+ Rahoitusinstrumenttien käypä arvo	5	41	411
+Kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta synt. lask.	verovelka (50 %) 172	330	420
+po- yhdisteltävien ylläolevat erät	95	471	86
- liikearvo	-4 777	-2 813	-2 828
-aineettomat omaisuuserät	-614	-33	-69
EPRA NTA tuhatta €	31 120	35 249	42 986

EPRA NDV tuhatta €	2021	2020	2019
Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma	36 239	37 253	44 966
- liikearvo	-4 777	-2 813	-2 828
EPRA NDV tuhatta €	31 462	34 440	42 138

TILIKAUDELLA 2020 KÄYTTÖÖNOTETUT UUDISTUNEET EPRA-TUNNUSLUVUT

Eurooppalaisten listattujen kiinteistöyhtiöiden järjestö EPRA on korvannut kiinteistöyhtiöiden nettovarallisuuslaskennassa käytetyt EPRA NAV ja EPRA NNAV -tunnusluvut 1.1.2020 alkaen kolmella uudella tunnusluvulla: EPRA NRV (Net Reinstatement Value), EPRA NTA (Net Tangible Assets) ja EPRA NDV (Net Disposal Value).

EPRA NRV:n tarkoitus on määrittää kustannus, jolla yhtiön nettovarat ja liiketoiminnot voitaisiin hankkia raportointipäivänä. EPRA NTA määrittää yhtiön aineellisen omaisuuden nettoarvon raportointipäivänä. EPRA NDV:n tarkoitus on määrittää osakkeenomistajille jäävät nettovarat, jos koko omaisuus realisoitaisiin hallitusti.

Investors House on aiemmin raportoinut ns. vaihtoehtoisena tunnuslukuna EPRA NAV:in. Investors House on ottanut käyttöön uusista tunnusluvuista EPRA NRV:n. Yhtiön käsityksen mukaan se antaa sijoittajille parhaan informaation yhtiön nettovarallisuudesta, koska kyseinen tunnusluku mahdollistaa myös Palvelut -segmentin liiketoimintojen ja muiden aineettomien omaisuuserien arvostamisen käypään arvoon. Liiketoimintojen ja muiden aineettomien omaisuuserien käyvän arvon määrittäminen tehdään ulkopuolisen, riippumattoman arvonmäärittäjän toimesta. Yhtiö raportoi tilinpäätöksessään osana tunnuslukuja myös EPRA NTA:n ja EPRA NDV:n.

	Tulos
Oman pääoman tuotto % =	-------------------------------------------------------------- * 100 Oma pääoma (painotettu keskiarvo) + määräysvallattomien osuus
Sijoitetun pääoman tuotto % =	Tulos ennen veroja + rahoituskulut ----------------------------------------------------------------------- * 100
	Taseen loppusumma - korottomat velat (painotettu keskiarvo)
Omavaraisuusaste % =	Oma pääoma + määräysvallattomien osuus ----------------------------------------------------------------------- * 100
	Taseen loppusumma - saadut ennakot
Osakekohtainen tulos =	Emoyhtiön omistajille kuuluva tulos -----------------------------------------------------------------------
	Tilikauden aik. ulkona olleiden osakk. lkm painotettu keskiarvo
Osakekohtainen oma pääoma =	Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma -----------------------------------------------------------------------
	Osakkeiden laimentamaton lukumäärä tilinpäätöspäivänä
Osingot tuhatta € =	Osinko/osake x ulkona olleiden osakkeiden määrä tilinpäätöspäiv. -----------------------------------------------------------------------
	1000
Osakekohtainen osinko =	Tilikauden osingonjako -----------------------------------------------------------------------
	Osakkeiden laimentamaton määrä tilinpäätöspäivänä
Osinko tuloksesta % =	Osinko
	----------------------------------------------------------------------- *100 Tulos
Efektiivinen osinkotuotto % =	Osakekohtainen osinko
	----------------------------------------------------------------------- * 100 Tilikauden päätöskurssi
Hinta / Voitto eli P/E -luku =	Tilikauden päätöskurssi
	----------------------------------------------------------------------- Osakekohtainen tulos
Osakekannan markkina-arvo =	Osakkeiden laimentamaton määrä x tilinpäätöspäivän kurssi
	Osakkeen vaihtomäärä tilikauden aikana
Osakkeiden vaihdon kehitys = % lukumäärästä	----------------------------------------------------------------------- *100 Osakkeiden laimentamaton keskimääräinen lukumäärä

	24

KONSERNIN LAAJA TULOSLASKELMA	Viite	1.1.-31.12.2021	1.1.-31.12.2020
		1 000 €	1 000 €
Liikevaihto
Vuokratuotot ja käyttökorvaukset		3 877	7 523
Hallintopalkkiotuotot		5 887	1 942
	1, 2	9 764	9 465
Kulut
Ylläpitokulut	3	-5 962	-5 006
Nettotuotto		3 802	4 459
Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot	4	-1 769	7
Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta	5	11 -2 483	-1 350
Poistot ja arvonalentumiset	12	-700	0
Myynnin ja markkinoinnin kulut		-37	-40
Hallinnon kulut	6	-1 041	-1 344
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	7	-112	6
Osuus osakkuusyritysten tuloksesta	14	1 858	-2 782
Liikevoitto		-482	-1 044
Rahoitustuotot	8	84	23
Rahoituskulut	8	-699	-1 139
Rahoituserät (netto)		-615	-1 116
Tulos ennen veroja		-1 097	-2 160
Tuloverot	9	328	199
Tilikauden tulos		-769	-1 961
Tilikauden laaja tulos yhteensä		-769	-1 961
Tilikauden tuloksen jakautuminen emoyhtiön
osakkeenomistajille		-632	-2 195
Määräysvallattomille omistajille		-137	234
Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen emoyhtiön
osakkeenomistajille		-632	-2 195
Määräysvallattomille omistajille		-137	234
Emoyhtiön omistajille kuuluvasta tuloksesta
laskettu osakekohtainen tulos (€ per osake esitettynä):
Laimentamaton	10	-0,10	-0,37
Laimennusvaikutuksella oikaistu	10	-0,10	-0,37

KONSERNITASE	Viite			31/12/2021	31/12/2020
				1 000 €	1 000 €
VARAT
Pitkäaikaiset varat
Liikearvo	12			4 777	2 813
Aineettomat hyödykkeet	13			614	33
Aineelliset hyödykkeet	13	25		277	421
Sijoituskiinteistöt	11	25		25 989	39 492
Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä	14			745	15 851
Muut sijoitukset	14			0	10
				32 402	58 620
Vaihto-omaisuus
Vaihto-omaisuuskiinteistöt	11			7 828 7 828	5 434 5 434
Pitkäaikaiset saamiset
Muut saamiset	14			3 728	472
Laskennalliset verosaamiset	17			665	792
				4 393	1 264
Lyhytaikaiset varat
Saamiset osakkuusyrityksiltä	14			0	192
Lyhytaikaiset sijoitukset	15			78	106
Myyntisaamiset ja muut saamiset	15			1 211	902
Rahavarat	16			17 399	3 181
				18 688	4 381
Varat yhteensä				63 311	69 699
OMA PÄÄOMA
Osakepääoma	19			2 556	2 556
Ylikurssirahasto Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto	19			7 25 049	7 23 667
Kertyneet voittovarat	19 19			8 627	11 023
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä				36 239	37 253
Määräysvallattomien omistajien osuus				475	1 017
Oma pääoma yhteensä				36 714	38 270
VELAT
Pitkäaikaiset velat
Laskennalliset verovelat	17			446	1 005
Rahoitusvelat	18 21	22	25	18 512	18 364
Muut velat	18			380	0
				19 338	19 369
Lyhytaikaiset velat
Rahoitusvelat	18 21	22	25	3 270	4 332
Ostovelat ja muut velat	20	21		3 419	6 367
Tilikauden verotett. tuloon perust. verovelat	20			570	1 361
				7 259	12 060
Velat yhteensä				26 597	31 429
Oma pääoma ja velat yhteensä				63 311	69 699

		Osake	Ylikurssi		Kertyneet	Yhteensä
	Viite	pääoma	rahasto	SVOP	voittovarat
Oma pääoma 1.1.2021	19	2 556	7	23 667	11 023	37 253
Laaja tulos
Tilikauden tulos					-632	-632
Muut laajan tuloksen erät
Tilikauden laaja tulos yhteensä					-632	-632
Liiketoimet omistajien kanssa
Osingonjako					-1 636	-1 636
Omien osakkeiden hankinta						0
Osakeperusteiset liiketoimet				1 329	-6	1 323
Liiketoimet määräysvall. kanssa					-69	-69
Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä				1 329	-1 711	-382
Emoyhtiön omistajille kuuluva
oma pääoma 31.12.2021		2 556	7	24 996	8 680	36 239
Määräysvallatt. omistajien osuus 1.1.						1 017
Muut muutokset määräysvallat.osuuksissa						-405
Osuus tilikauden tuloksesta						-137
Määräysvallatt. omistajien osuus 31.12.						475
Oma pääoma 31.12.2021 yhteensä						36 714

LASKELMA KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSISTA 1000 €

		Osake	Ylikurssi	SVOP	Kertyneet	Yhteensä
	Viite	pääoma	rahasto		voittovarat
Oma pääoma 1.1.2020	19	2 556	7	27 204	15 199	44 966
Laaja tulos
Tilikauden tulos					-2 195	-2 195
Muut laajan tuloksen erät
Tilikauden laaja tulos yhteensä					-2 195	-2 195
Liiketoimet omistajien kanssa
Osingonjako				-3 187	-1 491	-4 678
Omien osakkeiden hankinta				-356		-356
Osakeperusteiset liiketoimet				6	470	476
Liiketoimet määräysvall. kanssa					-960	-960
Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä				-3 537	-1 981	-5 518
Emoyhtiön omistajille kuuluva
oma pääoma 31.12.2020		2 556	7	23 667	11 023	37 253
Määräysvallatt. omistajien osuus 1.1.						17 156
IVH Kampus muutos osakkuusyhtiöksi						-18 724
Määräysvallattomien sijoitukset		2 351
Osuus tilikauden tuloksesta		234
Määräysvallatt. omistajien osuus 31.12.						1 017
Oma pääoma 31.12.2020 yhteensä						38 270

KONSERNIN RAHAVIRTALASKELMA (1000 €)

	Liite	1.1.-31.12.2021	1.1.-31.12.2020
Liiketoiminnan rahavirrat:
Tulos ennen veroja		-1 097	-2 160
Oikaisut	1	3 098	5 474
Käyttöpääoman muutokset	2	855	743
Maksetut korot		-699	-1 152
Saadut korot		84	23
Saadut/maksetut verot		-97	-138
Liiketoiminnan nettorahavirta		2 145	2 791
Investointien rahavirrat:
Investoinnit kiinteistöihin	3	-4 492	-2 749
Investoinnit osakkuus- ja yhteisyrityksiin		0	-50
Investoinnit aineellisiin hyödykkeisiin		-20	-262
Sijoitus- ja vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynnit		32 493	1 479
Muut sijoitukset		-1	37
Tytäryhtiöiden hankinta hankituilla rahavaroilla vähennettynä		-2 176	-14
Tuotot osakuus- ja yhteisyrityksistä		617	0
Annetut lainat osakkuusyhtiöille		-2 800	0
Investointien nettorahavirta		23 621	-1 559
Rahoituksen rahavirrat:
Lainojen nostot		13 827	8 025
Lainojen takaisinmaksut		-24 121	-13 550
Liiketoimet määräysvallattomien omistajien kanssa		-291	1 082
Omien osakkeiden hankinta / osakeanti		672	-353
Emoyhtiön omistajille maksetut osingot		-1 636	-1 616
Rahoituksen nettorahavirta		-11 549	-6 412
Rahavarojen muutos lisäys(+) / vähennys(-)		14 217	-5 180
Rahavarat tilikauden alussa		3 182	8 362
Rahavarat tilikauden lopussa		17 399	3 182

Rahavirtalaskelman liitetiedot

1.	Oikaisut tilikauden tulokseen
	Käyvän arvon muutokset	2 483	1 350
	Luovutusvoitot/-tappiot	1 769	-7
	Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta	-1 858	2 782
	Poistot	700	179
	Muut oikaisut	0	54
	Rahoitustuotot ja -kulut	4	1 116
	Oikaisut yhteensä	3 098	5 474
2.	Käyttöpääoman muutokset
	Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos	-117	1 233
	Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos	972	-490
	Käyttöpääoman muutokset yhteensä	855	743
3.	Investoinnit sijoitus- ja vom-kiinteistöihin
	Kiinteistöjen hankintameno	4 492	2 809
	Ostettujen yhtiöiden hankintahetken rahavarat	0	-60
	Apporttina maksettu oman pääoman korotus/ sijoitukset Investoinneista johtuvat rahavirrat hankittujen yritysten	0	0
	rahavaroilla vähennettynä	4 492	2 749

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET

KONSERNIN PERUSTIEDOT

Investors House Oyj on suomalainen julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity osoite Veturitie 11 T 152, 00520 Helsinki. Investors House on kiinteistöjen, kiinteistöosakkeiden, sekä asuntoosakkeiden omistamiseen, hallintaan ja vuokraamiseen sekä niihin liittyvien muiden palveluiden tuottamiseen erikoistunut yhtiö.

Investors House Oyj:n hallitus on hyväksynyt kokouksessaan tämän tilinpäätöksen julkistettavaksi. Suomen osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajilla on mahdollisuus hyväksyä tai hylätä tilinpäätös sen julkistamisen jälkeen pidettävässä yhtiökokouksessa. Tilinpäätöksen jäljennös on saatavissa yhtiön rekisteröidystä osoitteesta tai yhtiön kotisivuilta osoitteesta www.investorshouse.fi.

LAATIMISPERIAATTEET

Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti ja sitä laadittaessa on noudatettu 31.12.2021 voimassa olevia IAS- ja IFRSstandardeja sekä SIC- ja IFRIC-tulkintoja. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa N:o 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettaviksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksessä liitetiedot ovat myös suomalaisten, IFRS-säännöksiä täydentävien, kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön vaatimusten mukaiset. Konserni noudattaa EPRA:n (The European Public Real Estate Association) suosituksia.

Konsernin toiminta- ja esittämisvaluutta on euro. Konsernitilinpäätös perustuu alkuperäisiin hankintamenoihin lukuun ottamatta sijoituskiinteistöjä, käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavia rahoitusvaroja sekä johdannaissopimuksia, jotka on arvostettu käypään arvoon. Kaikki luvut on pyöristetty, joten yksittäiset luvut voivat poiketa esitetystä summasta. Kohdissa, joissa esitetty informaatio on euroissa, pyöristykset on tehty lähimpään euroon. Kohdissa, joissa esitetty informaatio on tuhansissa euroissa, pyöristykset on tehty lähimpään tuhanteen euroon.

IFRS-standardien mukaisen tilinpäätöksen laatiminen edellyttää tiettyjen keskeisten kirjanpidollisten arvioiden tekemistä. Lisäksi johdon on käytettävä harkintaa. Harkinta vaikuttaa laatimisperiaatteiden valintaan ja niiden soveltamiseen, raportoitavien varojen, velkojen, tuottojen ja kulujen määrään samoin kuin esitettäviin liitetietoihin. Harkinnassaan johto käyttää arvioita ja olettamuksia, jotka perustuvat aiempaan kokemukseen ja johdolla tilinpäätöshetkellä olevaan parhaaseen näkemykseen. Merkittävimmät arvion varaiset seikat liittyvät sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittämiseen, liikearvon arvonalentumistestaukseen sekä laskennallisten verosaamisten kirjaamiseen vahvistetuista tappioista. Arviot perustuvat johdon parhaaseen näkemykseen, mutta on mahdollista, että toteumat poikkeavat tilinpäätöksessä käytetyistä arvoista.

Tilinpäätös on laadittu perustuen toiminnan jatkuvuuteen. Yhtiön hallitus on arvioinut, että konsernilla on riittävät taloudelliset resurssit pystyäkseen jatkamaan toimintaansa ennakoitavissa olevan ajanjakson.

TILIKAUDELLA 2021 SOVELLETUT UUDET STANDARDIT JA TULKINNAT

Investors House ei ole ottanut tilikaudella 2021 käyttöön uusia standardeja tai tulkintoja.

SEGMENTTIRAPORTOINTI

Investors Housella on kaksi segmenttiä. Raportoitavat segmentit ovat:

• Kiinteistöt-segmentti, jossa harjoitettu liiketoiminta on kiinteistösijoittamista ja -kehittämistä.
• Palvelut-segmentti, jossa harjoitetaan kiinteistövarallisuudenhoitoa, rahastojen hallinnointia, rahoitusja kiinteistöjärjestelyjä sekä muuta palvelutoimintaa.

Segmenttien tulos raportoidaan liikevoittoon asti. Liikevoiton jälkeen tapahtumat ovat konsernin yhteisiä. Segmenteille kohdistetaan vain tuotot ja kulut, mitkä ovat niille suoraan kohdistettavissa. Konsernin myynnin, markkinoinnin ja hallinnon kulut ovat yhteisiä eikä niitä kohdisteta segmenteille. Segmenttikohtaisia varoja ja velkoja ei raportoida eikä seurata erikseen.

KONSOLIDOINTIPERIAATTEET

Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiö Investors House Oyj:n, tytäryritysten, yhteisten toimintojen sekä osakkuus- ja yhteisyritysten tilinpäätökset kultakin 31.12. päättyneeltä tilikaudelta. Tilikauden 2021 konsernitilinpäätökseen sisältyvät tytäryritykset ja yhteiset toiminnot luetellaan liitetiedossa 24, Osakkuus ja yhteisyritykset liitetiedossa 14.

Yhtiö käsittelee yksittäisen kiinteistöinvestoinnin, asunto-osakeyhtiön tai kiinteistöyhtiön hankinnan omaisuuserän hankintana. Yksittäisten sijoituskiinteistöinvestointien luokittelu omaisuuserien hankinnoiksi perustuu näkemykseen, jonka mukaan yksittäinen kiinteistö vuokrasopimuksineen ei muodosta liiketoiminnallista kokonaisuutta. Kiinteistöliiketoiminta edellyttää kiinteistöjen kehitystoimintaa ja markkinointi toimenpiteitä, vuokrasuhteiden hoitoa ja uushankintaa. Lisäksi edellytetään kiinteistöjen korjausten ja perusparannusten johtamista ja organisointia. Omaisuuseriksi luokitelluissa sijoituskiinteistöjen hankinnoissa ei omistajan hallintaan siirry liiketoimintaprosesseja, eikä niistä vastaavaa henkilöstöä.

Hankinnoissa sovelletaan IFRS 3 "Liiketoimintojen yhdistäminen" -standardia, kun kyseessä on liiketoimintojen yhdistäminen. Luovutettu vastike sekä hankitun yhtiön yksilöidyt varat ja vastattavaksi otetut velat arvostetaan käypään arvoonsa. Maksetun vastikkeen ylittäessä hankitut nettovarat, erotus kirjataan liikearvoksi. Maksetun vastikkeen alittaessa hankitut nettovarat, erotus kirjataan tuotoksi hankintakaudella. Yhtiön johto arvioi jokaisen hankinnan yhteydessä, täyttääkö hankinnan kohde liiketoiminnan määritelmän. Hankinnat, jotka eivät täytä liiketoiminnan määritelmää, käsitellään omaisuuserien hankintana.

Tytäryritykset ovat yrityksiä, joissa konsernilla on määräysvalta. Määräysvalta syntyy, kun konserni olemalla osallisena yhteisössä altistuu yhteisön muuttuvalle tuotolle tai on oikeutettu sen muuttuvaan tuottoon ja se pystyy vaikuttamaan tähän tuottoon käyttämällä yhteisöä koskevaa valtaansa. Tytäryritykset yhdistellään konsernitilinpäätökseen siitä päivästä lukien, jona konserni saa niistä määräysvallan. Yhdisteleminen lopetetaan päivänä, jona määräysvalta lakkaa. Määräysvallattomien omistajien osuus esitetään omassa pääomassa erillään emoyhtiön omistajille kuuluvasta omasta pääomasta sekä tilikauden tuloksesta esitetään erillään määräysvallattomille omistajille ja emoyhtiön omistajille kuuluva osuus.

Strukturoidut yhteisöt ovat yhteisöjä, jotka on rakennettu siten, etteivät äänioikeudet ole ratkaiseva tekijä päätettäessä kenellä on määräysvalta yhteisössä. Konsernissa strukturoiduiksi yhteisöiksi on tilinpäätöshetkellä tunnistettu Erikoissijoitusrahasto Investors Tuottokiinteistöt, jossa konsernilla katsotaan olevan määräysvalta. Konsernin ulkopuolisten sijoittajien osuudet yhdisteltävistä yhteisöistä esitetään erässä Määräysvallattomien omistajien osuus.

Konsernin sisäiset liiketapahtumat, saamiset, velat ja realisoitumattomat katteet sekä sisäinen voitonjako eliminoidaan konsernitilinpäätöstä laadittaessa.

Osittain omistetut asunto-osakeyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöyhtiöt yhdistellään suhteellisella menetelmällä, jolloin yhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä yhdistellään vain konsernille kuuluva osuus. Jos edellä kuvatuissa yhtiöissä on varoja tai velkoja, jotka kuuluvat yksinomaan Investors Houselle, kuten omistetuille osakkeille jyvitetyt yhtiölainat, tällaiset erät yhdistellään konsernin lukuihin täysimääräisesti. Suhteellisesti yhdisteltäessä määräysvallattomille omistajille kuuluvaa osuutta ei synny.

Yhteisyritys on järjestely, jossa kahdella tai useammalla osapuolella on yhteinen määräysvalta ja osapuolilla on oikeus osuuteen järjestelyn nettovaroista. Osakkuusyhtiö on lähtökohtaisesti yhtiö, jossa konsernin omistusosuus ja äänivalta on yli 20 %, mutta alle 50 %. Konserni käsittelee omistuksensa yhteis- ja osakkuusyrityksissä käyttäen pääomaosuusmenetelmää, jossa investointi kirjataan alun perin hankintamenoonsa, jonka jälkeen kirjataan tulosvaikutteisesti konsernille kuuluva osuus investoinnin nettotuloksesta, jolla oikaistaan alkuperäistä hankintamenoa. Jos hankitun yhteis- tai osakkuusyrityksen käypä nettovarallisuus ylittää sijoituksen alkuperäisen hankintamenon, tämä erotus kirjataan hankintakaudelle tulosvaikutteisesti. Jos konsernin osuus pääomaosuusmenetelmällä yhdistellyn yhtiön tappioista ylittää kirjanpitoarvon, tällaisia tappioita ei yhdistellä, ellei konserni ole sitoutunut yhtiön velvoitteiden täyttämiseen.

Konserni arvioi jokaisen raportointikauden päättymispäivänä, onko olemassa viitteitä osakkuus- tai yhteisyritysten arvonalentumisesta. Jos viitteitä ilmenee, omistuksesta tehdään arvonalentumistestaus, jossa arvioidaan omistuksesta kerrytettävissä oleva rahamäärä. Jos kerrytettävissä oleva rahamäärä on pienempi kuin omistuksen kirjanpitoarvo, kirjataan tulosvaikutteinen arvonalentumistappio. Jos alkuperäisen arvonalentumiskirjauksen jälkeen konsernin arvio kerrytettävästä rahamäärästä muuttuu, kirjataan tulosvaikutteisesti arvonalentumistappion peruutus. Arvonalentumistappion peruutusta kirjataan enimmillään alkuperäisen arvonalentumistappion määrä. Arvonalentumiskirjaukset sekä yhteis- ja osakkuusyritysten tuloosuus esitetään omana eränään konsernituloslaskelmassa.

LIIKEARVO JA AINEETTOMAT HYÖDYKKEET

Konsernin liikearvot muodostuvat hankituista Palvelut –segmentin liiketoiminnoista. Liikearvoista ei kirjata säännönmukaisia poistoja, vaan niitä tarkastellaan arvonalentumisten varalta vuosittain tai tätä useammin, jos tapahtumat tai olosuhteet viittaavat mahdolliseen arvon alentumiseen (IAS 36). Liikearvo arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä mahdollisilla arvonalentumisilla.

Konsernin aineettomat hyödykkeet koostuvat aktivoiduista it-kuluista ja osana yrityshankintoja hankituista asiakassopimuksista. Aineettomat hyödykkeet arvostetaan kertyneillä poistoilla ja arvonalentumisilla vähennettyyn alkuperäiseen hankintamenoon. Aineettomat hyödykkeet poistetaan 3-5 vuoden tasapoistoilla alkuperäisestä hankintamenosta. Poistot aloitetaan, kun hyödyke on valmis käytettäväksi. Menot aktivoidaan aineettomiin hyödykkeisiin, kun ne ovat luotettavasti määriteltävissä ja pystytään osoittamaan, että valmis tuote tulee tuottamaan todennäköisesti vastaista taloudellista hyötyä. Aktivoidut menot sisältävät ne konsernin ulkopuoliset menot, jotka johtuvat välittömästi hyödykkeen saattamisesta valmiiksi sille aiottuun käyttötarkoitukseen. Aineettoman hyödykkeen kehittämisestä mahdollisesti syntyneitä konsernin sisäisiä henkilöstö- tai muita kustannuksia ei aktivoida vaan kirjataan kuluksi.

AINEELLISET HYÖDYKKEET

Konsernin aineelliset hyödykkeet koostuvat koneista ja kalustosta. Aineelliset hyödykkeet arvostetaan kertyneillä poistoilla ja arvonalentumisilla vähennettyyn ja aktivoiduilla perusparannuksilla lisättyyn alkuperäiseen hankintamenoon. Aineelliset hyödykkeet poistetaan niiden taloudellisen vaikutusajan kuluessa, lähtökohtaisesti poistoajat ovat 3-5 vuotta.

SIJOITUSKIINTEISTÖT

Sijoituskiinteistö on kiinteistö tai tontti, jota konserni pitää hallussaan vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa sovelletaan IAS 40 "Sijoituskiinteistöt" –standardin mukaista käyvän arvon mallia. Tällöin käyvän arvon muutoksista johtuva voitto tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti tuloslaskelman erään Voitto-/tappio käypään arvoon arvostamisesta sille kaudelle, jonka aikana se syntyy.

Investors Housen sijoituskiinteistöt koostuvat asunnoista, hotelleista, toimitilakiinteistöistä ja tonteista.

Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoonsa. Käypä arvo on hinta, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä tai maksettaisiin velan siirtämisestä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa liiketoimessa. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa arviointipäivän markkinaolosuhteita. Konserni pyrkii arvioittamaan kaikki toimintansa kannalta merkittävät sijoituskiinteistöt vähintään kerran vuodessa. Jos on olemassa viitteitä sijoituskiinteistön merkittävästä käyvän arvon muutoksesta, arviointi voidaan tehdä useammin. Konserni käyttää kiinteistöjen arvon määrityksessä ulkopuolisia, riippumattomia asiantuntijoita. Vuonna 2021 kiinteistöjen arvioinnit on suorittanut Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy.

Konserni määrittelee sijoituskiinteistöjen käyvän arvon asuntojen osalta kauppa-arvoon ja kaupallisten sijoituskiinteistöjen osalta tuottoarvoon perustuen. Jos kohteen käyvän arvon määrittämisen luotettavasti katsotaan olevan epävarmaa, kyseinen kohde arvostetaan hankintamenoon, jonka arvioidaan vastaavan kyseisen kohteen käypää arvoa. Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun se poistetaan käytöstä pysyvästi. Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja –tappiot esitetään tuloslaskelmassa omana eränään.

VAIHTO-OMAISUUSKIINTEISTÖT

Konserni kirjaa vaihto-omaisuuskiinteistöihin kiinteistöhankinnat, jotka on tehty vain edelleen myyntiä varten eikä niitä ole tarkoitus pitää vuokratulojen hankkimiseksi tai omistusajan arvonnoususta hyötymiseksi. Lähtökohtaisesti tällaiset kiinteistöt asetetaan heti myytäväksi eikä niissä olevia asuntoja tai tiloja aseteta vuokralle. Jos myynti ei toteudu lyhyellä aikavälillä hankinnasta, konserni saattaa vuokrata väliaikaisesti osan kiinteistöstä. Tämä väliaikainen vuokraus ei aiheuta kiinteistön luokittelemista sijoituskiinteistöksi, jos myyntitoimenpiteet jatkuvat ja konsernin aikomus on myydä kiinteistö. Vaihto-omaisuuskiinteistö siirretään sijoituskiinteistöihin ja arvostetaan tämän jälkeen käypään arvoon muiden sijoituskiinteistöjen tavoin, jos konserni lopettaa myyntitoimenpiteet, laittaa kiinteistön kokonaisuudessaan vuokralle ja luokittelee kiinteistön sijoituskiinteistöksi. Vaihto-omaisuuskiinteistöt arvostetaan hankintamenoon sisältäen hankinnasta johtuvat välittömät kulut tai tätä alempaan nettorealisointiarvoon.

32

RAKENTEILLA OLEVAT SIJOITUSKIINTEISTÖT

Rakenteilla olevan sijoituskiinteistön hankintameno muodostuu rakentamisen aikana kertyneistä rakentamis- ja muista menoista.

RAHOITUSVAROJEN JA -VELKOJEN LUOKITTELU

Konsernin rahoitusvarat ja -velat on luokiteltu seuraaviin luokkiin: käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettavat rahoitusvarat ja -velat sekä jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat rahoitusvarat ja -velat.

Myynti-, laina- ja muut vastaavat saamiset, arvostetaan jaksotettuun hankintamenoon, koska niitä pidetään vain pääomaan ja mahdolliseen korkoon liittyvien sopimusperusteisten rahavirtojen saamiseksi eikä niillä käydä kauppaa.

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettaviin rahoitusvaroihin konserni on luokitellut seuraavat erät: pitkäaikaiset oman pääoman ehtoiset sijoitukset yhtiöihin, joita ei yhdistellä konserniin osakkuusyhtiönä, tytäryhtiönä tai yhteisenä toimintona. Lyhytaikaiset kaupankäyntitarkoituksessa pidettävät sijoitukset listattuihin osakkeisiin sekä johdannaissopimukset, jotka on tehty korkosuojaustarkoituksessa.

Johdannaisia lukuun ottamatta kaikki muut rahoitusvelat on luokiteltu jaksotettuun hankintamenoon arvostettaviksi rahoitusveloiksi. Johdannaiset on luokiteltu käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettaviin rahoitusvelkoihin.

Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat rahoitusvarat

Myynti- ja muut saamiset arvostetaan niiden transaktiomenoilla lisättyyn alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä arvioiduilla epävarmoilla saamisilla. Konserni kirjaa saamisista arvonalentumistappion, kun on olemassa objektiivista näyttöä siitä, että saamista ei saada perityksi täysimääräisesti. Velallisen merkittävät taloudelliset vaikeudet, konkurssin todennäköisyys, maksujen laiminlyönti tai maksusuorituksen viivästyminen yli 90 päivää ovat näyttöä saamisen arvonalentumisesta. Konsernissa arvioidaan vuosittain odotettavissa olevien luottotappioiden määrää saamisten osalta. Tuloslaskelmassa arvonalentuminen esitetään liiketoiminnan muina kuluina. Yli 12 kuukauden kuluttua erääntyvät kirjataan taseessa pitkäaikaisiksi varoiksi.

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat ja -velat

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat/-velat –ryhmään luokitellaan oman pääoman ehtoiset sijoitukset listaamattomiin ja listattuihin yhtiöihin sekä konsernin suojaustarkoituksessa pitämät korkojohdannaiset.

Listaamattomat osakkeet arvostetaan käypään arvoon, jos on olemassa luotettavia markkinahavaintoja. Markkinahavaintojen puuttuessa tai jos kyseessä on epälikvidi markkina, sijoituksen käypänä arvona pidetään lähtökohtaisesti hankintamenoa. Listatut osakkeet arvostetaan käypään arvoon käyttäen tilinpäätöspäivän päätöskurssia. Korkojohdannaiset arvostetaan vastapuolipankkien määrittämään arvoon. Sijoitusten arvonmuutokset kirjataan erään voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta ja johdannaisten osaksi rahoitustuottoja ja -kuluja konsernituloslaskelmassa.

RAHAVARAT

Rahavarat sisältävät rahat sekä pankkisaamiset. Luotollisten pankkitilien käytössä olevat limiitit sisältyvät lyhytaikaisiin korollisiin velkoihin.

RAHOITUSVELAT

Rahoitusvelat merkitään alun perin kirjanpitoon saadun vastikkeen perusteella käypään arvoon. Transaktiomenot sisällytetään jaksotettuun hankintamenoon arvostettavien rahoitusvelkojen alkuperäiseen kirjanpitoarvoon. Rahoituslaina luokitellaan pitkäaikaiseksi korolliseksi velaksi siltä osin, kun velan lyhennys tapahtuu yli vuoden kuluttua raportointikauden päättymisestä ja lyhytaikaiseksi korolliseksi velaksi siltä osin, kun velan lyhennys tapahtuu vuoden kuluessa raportointikauden päättymisestä. Myös luotollisten pankkitilien limiitit sisältyvät lyhytaikaisiin korollisiin velkoihin.

Sijoituskiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistukseen liittyvä osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus esitetään taseessa rahoitusvelkana.

OSTOVELAT JA MUUT LYHYTAIKAISET VELAT

Ostovelat ovat maksuvelvoitteita, jotka ovat syntyneet tavarantoimittajilta tai palvelun tuottajilta tavanomaisessa liiketoiminnassa hankituista tavaroista tai palveluista. Ostovelat luokitellaan lyhytaikaisiksi veloiksi, jos ne erääntyvät maksettaviksi yhden vuoden kuluessa.

OMA PÄÄOMA

Oma pääoma koostuu osakepääomasta, ylikurssirahastosta, sijoitetun vapaan pääoman rahastosta ja kertyneistä voittovaroista. Osakepääoma koostuu yksinomaan kantaosakkeista. Liikkeeseen lasketuista uusista osakkeista saadut varat kirjataan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Anneista johtuvat välittömät menot kirjataan oman pääoman vähennykseksi. Omia osakkeita hankittaessa, osakkeista maksettu vastike ja hankintaan liittyvät muut kulut kirjataan oman pääoman vähennykseksi.

VUOKRASOPIMUKSET

Konserni vuokralle ottajana

Vuokrasopimuksista kirjatut käyttöoikeusomaisuuserät liittyvät vuokratonteilla sijaitsevien sijoituskiinteistöjen maanvuokrasopimuksiin sekä toimiston vuokrasopimukseen. Taseessa sijoituskiinteistöjen maanvuokrasopimuksista syntyvät käyttöoikeusomaisuuserät on kirjattu tase-erään Sijoituskiinteistöt ja toimiston vuokrasopimuksesta syntynyt tase-erään Aineelliset hyödykkeet.

Konsernin vuokrasopimusvelka on arvostettu diskonttaamalla standardin soveltamispiiriin kuuluvien vuokrasopimusten vuokravastuut niiden nykyarvoon käyttäen diskonttaustekijänä yhtiön johdon arviota lisäluoton korosta. Tulosvaikutus taseeseen kirjatuista käyttöoikeusomaisuuseristä koostuu omaisuuserästä kirjattavasta tasapoistosta, joka sijoituskiinteistöjen maanvuokrasopimusten osalta esitetään tuloslaskelmassa osana sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta ja toimiston vuokrasopimuksen osalta osana hallinnon kuluja, sekä vuokrasopimusvelasta määritellyllä diskonttokorolla kirjattavasta rahoituskulusta. Vuokrasopimusvelkojen maksut esitetään rahavirtalaskelmassa osana rahoituksen rahavirtaa.

Konserni vuokralle antajana

Investors Housen ollessa vuokralle antajana kiinteistöjen vuokrasopimukset luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, joissa omistamiselle ominaiset riskit ja edut jäävät olennaisilta osin vuokralle antajalle. Vuokratuotot kirjataan vuokrasopimusten mukaisesti tuloslaskelman liikevaihtoon pääsääntöisesti tasaerinä vuokra-ajan kuluessa. Vuokratuotot voivat olla myös sidottu vuokralle ottajan liikevaihtoon.

TULOUTUSPERIAATTEET

Investors House –konsernin liikevaihto muodostuu pääosin sijoituskiinteistöjen vuokratuotoista ja käyttökorvauksista, hallinnointipalkkioista ja palveluliiketoiminnan palkkioista.

Kokonaisvuokrat ja erilliset pääoma- ja ylläpitovuokrat kirjataan tuloslaskelmaan tasaerinä vuokra-ajan kuluessa. Liikevaihtoon sidotut muuttuvat vuokratuotot tuloutetaan vuokralaisen toteutuneen liikevaihdon perusteella. Käyttökorvaukset tuloutetaan suoriteperiaatteen mukaisesti.

Tuotot kiinteistöjen hallinnointipalkkioista tuloutetaan sillä kaudella, jona palkkiota vastaava palvelu on suoritettu.

Tuotot palveluliiketoiminnasta tuloutetaan, kun palvelu on suoritettu.

Rahastoyhtiö Investors House Rahastot Oy:n tuotot koostuvat rahastojen jatkuvista hallinnointipalkkioista, sekä kertaluontoisista merkintä- ja lunastuspalkkioista. Hallinnointipalkkiot perustuvat hallinnoitavan rahaston varoihin, merkintä- ja lunastuspalkkiot sijoitettavaan tai lunastettavaan osuuteen. Hallinnointipalkkiot tuloutetaan ajan kuluessa sitä mukaa kun rahastonhoitopalvelua tuotetaan. Merkintä- ja lunastuspalkkiot tuloutetaan kerralla, kun oikeus niihin on syntynyt.

Korollisten omaisuus- ja velkaerien korkotuotot ja -kulut kirjataan suoriteperusteisesti. Osingot tuloutetaan, kun oikeus niiden saamiseen on syntynyt.

YLLÄPITOKULUT

Ylläpitokulut sisältävät kiinteistöjen ylläpitokulut. Ylläpitokulut ovat kiinteistön säännönmukaisesta ja jatkuvasta hoidosta aiheutuvia huolto-, hallinto- ja vuosikorjauskuluja ja ne kirjataan välittömästi tuloslaskelmaan kuluksi.

Myös Palvelut-segmentin kaikki operatiiviset kulut kirjataan ylläpitokuluihin. Palvelut-segmentin operatiiviset kulut koostuvat palveluita suorittavien henkilöiden palkka- ja muista henkilöstökuluista ja alihankintana suoritettavien palveluiden osalta ulkopuolisten palveluntarjoajien veloituksista. Myös segmenttiin kuuluvien operatiivisten tytäryhtiöiden yleiskulut, kuten it-, taloushallinto-, toimitila- ja muut vastaavat kulut esitetään ylläpitokuluissa.

NETTOTUOTTO

Nettotuotto määritellään konsernissa nettosummaksi, joka muodostuu, kun liikevaihdosta vähennetään ylläpitokulut ja muut välittömästi liikevaihtoon liittyvät kulut.

AJANMUKAISTAMISINVESTOINNIT

Ajanmukaistamisinvestoinneiksi määritellään investoinnit kiinteistöihin, jotka parantavat kiinteistöjen tasoa ja niillä näin ollen katsotaan olevan normaaleja vuosikorjauskuluja pidempää ja merkittävämpää tuloa tuottavaa vaikutusta. Ajanmukaistamisinvestoinnit kirjataan kuluksi välittömästi tuloslaskelman erään voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta.

LIIKEVOITTO

Liikevoitto määritellään konsernissa nettosummaksi, joka muodostuu, kun nettotuottoon lisätään liiketoiminnan muut tuotot, vähennetään myynnin ja markkinoinnin, hallinnon ja liiketoiminnan muut kulut, liikearvojen ja muiden omaisuuserien mahdolliset arvonalentumiset sekä lisätään/vähennetään voitot /tappiot kiinteistöjen luovutuksista, käypään arvoon arvostamisesta sekä osuudet osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta.

TYÖSUHDE-ETUUDET

Työsuhde-etuuksista aiheutuneet kulut koostuvat hallituspalkkioista ja toimitusjohtajan ja työntekijöiden palkoista. Konsernihallinnon työntekijöiden työsuhde-etuuksista ja hallituspalkkioista aiheutuneet kulut on tuloslaskelmassa kirjattu nettotuoton jälkeen hallinnon kuluihin. Muiden työntekijöiden kulut on kirjattu ennen nettotuottoa ylläpitokuluihin. Kaikki konsernin eläkejärjestelyt ovat maksupohjaisia ja eläkejärjestelyt on hoidettu ja kirjattu, kun velvoite on syntynyt.

Investors Housella on koko henkilöstöä koskeva henkilöstörahastomuotoinen palkkiojärjestelmä. Vuosittain sovittavan tavoitteen täyttyessä koko henkilöstöllä on oikeus enimmillään yhden kuukauden bruttopalkkaa vastaavaan palkkioon, joka maksetaan konsernin henkilöstörahastoon.

OSAKEPERUSTEISET MAKSUT

2021 varsinainen yhtiökokous päätti hallituksen puheenjohtajan ja jäsenten vuosipalkkioista. Päätöksen mukaan enintään puolet palkkiosta voidaan maksaa rahan sijaan osakkeina osakkeen kulloisenkin kurssin mukaisella arvostuksella palkkion saajan näin valitessa. Palkkiot kirjataan kuluksi ja osakkeina maksettu osuus niistä suoraan omaan pääomaan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.

Yhtiöllä on käytössä johdon kannustinjärjestelmä. Järjestelmän mittarit ovat henkilökohtaiset ja ne määritetään vuosittain. Palkkio kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan, kun ehtojen täyttymistä voidaan pitää todennäköisenä. Palkkion saaja voi tiettyjen edellytysten täyttyessä ottaa halutessaan palkkion yhtiön osakkeina osakkeen kulloisenkin kurssin mukaisella arvostuksella. Osakkeina maksettava osuus kirjataan omaan pääomaan.

Optio-oikeudet arvostetaan käypään arvon niiden myöntämishetkellä ja positiivinen käypä arvo kirjataan kuluksi tasaerinä oikeuden syntymisjakson aikana. Toimitusjohtajalla on kaksi voimassa oleva optio-ohjelmaa sekä yhdellä johtoryhmän jäsenellä yksi optio-ohjelma, joiden ehdot on esitetty liitetiedossa 6.

TULOVEROT

Tuloslaskelman vero muodostuu tilikauden verotettavaan tuloon perustuvasta verosta ja laskennallisten verovelkojen ja –saamisten muutoksista. Konserniyhtiöiden tilikauden verot lasketaan kunkin yhtiön

verolainsäädännön mukaan määräytyvään verotettavaan tuloon perustuen. Kirjatut tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verot perustuvat konsernin arvioon maksettaviksi tulevista tuloveroista, jotka voivat muuttua tilikauden lopullisten verotusten valmistuttua.

Laskennalliset verovelat ja –saamiset kirjataan kaikista varojen ja velkojen verotusarvojen ja kirjanpidollisten arvojen väliaikaisista eroista.

Huomattavin väliaikainen ero syntyy konserniin kuuluvien kiinteistöjen verotuksessa poistamattomien hankintamenojen ja konsernitasearvojen välisestä erosta. Liiketoimintojen yhdistämiseksi määriteltyjen kiinteistöinvestointien yhteydessä laskennalliset verot kirjataan hankintahetkellä olevista edellä määritellyistä eroista. Omaisuuserähankinnoiksi määritellyissä investoinneissa hankintahetken eroista ei kirjata laskennallisia veroja vaan ainoastaan hankintahetken jälkeen syntyneistä muutoksista. Käypään arvoon arvostettujen sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvon oletetaan lähtökohtaisesti kertyvän omaisuuserän myynnistä ja yhtiön periaatteena on realisoida kiinteistöomistuksensa myymällä omistamansa osakkeet. Erosta laskennallisen veron määrittelyn ja kiinteistöjen myyntiperiaatteen välillä johtuen on todennäköistä, että myyntien yhteydessä realisoituvat todelliset verovaikutukset eivät täysin vastaa kirjattuja laskennallisia veroja.

Muita väliaikaisia eroja syntyy mm. rahoitusinstrumenttien käypään arvoon arvostamisesta, käyttämättömistä verotuksellisista tappioista sekä erillisyhtiöissä tehdyistä verovähennyskelpoisista liikearvojen poistoista, jotka on eliminoitu konsernitasolla. Laskennalliset verot lasketaan käyttämällä tilinpäätöspäivään mennessä säädettyjä verokantoja tai verokantoja, jotka ovat siihen mennessä tosiasiallisesti voimaan saatettuja.

Laskennallisten verojen muutokset kirjataan tuloslaskelmaan paitsi silloin, kun ne liittyvät omaan pääomaan hyvittäen tai veloittaen kirjattuihin eriin. Laskennallisia verosaamisia kirjataan vain siihen määrään asti kuin on todennäköistä, että käytettävissä on verottavaa tuloa, jota vastaan väliaikaiset erot pystytään hyödyntämään. Laskennallisia verosaamisia tarkastellaan vuosittain suhteessa konsernin kykyyn kerryttää tulevaisuudessa riittävästi verotettavaa tuloa.

OSINGOT

Maksettavat osingot kirjataan sille tilikaudelle, jonka aikana osakkeenomistajat ovat yhtiökokouksessa hyväksyneet osingon maksettavaksi.

SOVELLETTAVAT UUDET JA MUUTETUT STANDARDIT 31.12.2021

Covid-19:ään liittyvät vuokrahelpotukset 30.6.2021 jälkeen — Muutokset IFRS 16:een Vuokrasopimukset (sovellettava 1.4.2021 alkaen tilikausiin, jotka alkavat viimeistään 1.1.2021 tai sen jälkeen)

Muutos sallii vuokralle ottajien jättää kirjaamatta vuokrahelpotukset vuokrasopimusten muutoksina, mikäli helpotukset ovat Covid-19 -pandemian suora seuraus ja ne täyttävät tietyt ehdot.

Viitekorkouudistus – Vaihe 2 – Muutokset IFRS 9:ään Rahoitusinstrumentit, IAS 39:ään Rahoitusinstrumentit: Kirjaaminen ja arvostaminen, IFRS 7:ään Rahoitusinstrumentit: Tilinpäätöksessä esitettävät tiedot, IFRS 4:ään Vakuutussopimukset ja IFRS 16:een Vuokrasopimukset (sovellettava 1.1.2021 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla)

Muutokset antavat ohjeita viitekorkouudistuksen jälkeiselle ajalle sopimuksen mukaisten rahavirtojen sekä suojaussuhteissa tapahtuneiden muutosten osalta, kun muutokset johtuvat nimenomaan viitekorkojen

vertailuarvoasetuksen voimaantulosta (IBOR-reformin aiheuttamat muutokset). Muutoksilla ohjataan yhtiöitä esittämään hyödyllistä tietoa uudistuksen voimaantulon aiheuttamaista vaikutuksista tilinpäätöksissä.

TULEVILLA TILIKAUSILLA SOVELLETTAVAT UUDET JA MUUTETUT STANDARDIT

* = Kyseistä säännöstä ei ole hyväksytty sovellettavaksi EU:ssa 31.12.2021 mennessä.

Tappiolliset sopimukset – sopimuksen täyttämisestä aiheutuvat väistämättömät menot (Costs of Fulfilling a Contract) – Muutokset IAS 37:ään Varaukset, ehdolliset velat ja ehdolliset varat (sovellettava 1.1.2022 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla)

Muutoksilla selvennetään, kun tappiollista sopimusta koskeva varaus kirjataan väistämättä aiheutuvien menojen perusteella, että näihin menoihin sisällytetään välittömien lisämenojen lisäksi myös kohdistettu osuus muista välittömistä menoista.

Kansainvälisiin tilinpäätösstandardeihin tehdyt vuosittaiset parannukset 2018–2020 (sovellettava 1.1.2022 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla).

Vuosittaiset parannukset (Annual Improvements) -menettelyn kautta standardeihin tehtävät pienet ja vähemmän kiireelliset muutokset kerätään yhdeksi kokonaisuudeksi ja toteutetaan kerran vuodessa. Muutoksilla on selvennetty seuraavia standardeja:

• IFRS 9 Rahoitusinstrumentit Palkkiot rahoitusvelkojen taseesta poiskirjaamisen ns. '10 %:n' testissä (Fees in the '10 per cent' test for derecognition of financial liabilities): Muutoksella selvennetään taseesta poiskirjaamisen 10 %:n testiä palkkioiden osalta siten, että määritettäessä maksettuja palkkioita vähennettyinä saaduilla palkkioilla, lainanottaja sisällyttää vain lainanottajan ja -antajan väliset maksetut tai saadut palkkiot, ml. lainanottajan tai -saajan muiden puolesta maksamat tai saamat palkkiot.
• IFRS 16 Vuokrasopimukset Vuokrasopimukseen liittyvät kannustimet (Lease incentives) esimerkki 13: Muutoksella poistetaan esimerkistä vuokralle antajan suorittamat vuokratilojen remontointiin liittyvät maksut, sillä esimerkki oli epäselvä siltä osin, miksi kyseiset maksut eivät ole kannustin.

Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet – aiottua käyttöä edeltävät tulot (Property, Plant and Equipment — Proceeds before Intended Use) – Muutokset IAS 16:een Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet (sovellettava 1.1.2022 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla)

Muutosten mukaan keskeneräisen aineellisen hyödykkeen käytöstä syntyneiden tuotteiden myyntituotot ja niihin liittyvät valmistusmenot tulee kirjata tulosvaikutteisesti.

Käsitteellistä viitekehystä koskeva viittaus – Muutokset IFRS 3:een Liiketoimintojen yhdistäminen (sovellettava 1.1.2022 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla).

Muutos päivittää IFRS 3:ssa olevan viittauksen ja sisältää muutoksia, joilla vältetään viittauksen päivittämisestä aiheutuvia tarkoituksettomia seuraamuksia.

Velkojen luokitteleminen lyhyt- tai pitkäaikaiseksi (Classification of Liabilities as Current or Non-current) – Muutokset IAS 1:een Tilinpäätöksen esittäminen * (Sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla, aikaisempi soveltaminen on sallittua)

Muutosten tavoitteena on yhdenmukaistaa soveltamiskäytäntöä sekä selventää vaatimuksia velkojen luokittelemiseksi lyhyt- tai pitkäaikaisiksi.

Laatimisperiaatteista annettavat tiedot (Disclosure of Accounting Policies) – Muutokset IAS 1:een Tilinpäätöksen esittäminen ja IFRS Practice Statement 2 Making Materiality Judgements * (Sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla, aikaisempi soveltaminen on sallittua)

Muutokset selventävät olennaisuuden soveltamista laatimisperiaatteista annettaviin liitetietoihin auttaakseen yhtiöitä hyödyllisten laatimisperiaatteiden esittämisessä.

Kirjanpidollisen arvion määritelmä (Definition of Accounting Estimates) – Muutokset IAS 8:aan Tilinpäätöksen laatimisperiaatteet, kirjanpidollisten arvioiden muutokset ja virheet * (Sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla, aikaisempi soveltaminen on sallittua)

Muutokset selventävät kuinka yhtiöiden tulisi erottaa laatimisperiaatteiden muutokset muutoksista kirjanpidollisissa arviossa. Muutokset keskittyvät pääasiallisesti kirjanpidollisten arvioiden määritelmään ja selventämiseen.

Laskennallisen veron kirjaaminen yhdestä tapahtumasta syntyvästä omaisuuserästä ja velasta (Deferred Tax related to Assets and Liabilities arising from a Single Transaction) – Muutokset IAS 12:aan Tuloverot * (Sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla)

Muutokset kaventavat alkuperäistä kirjaamista koskevaa poikkeussääntöä (IRE) ja selventävät, ettei poikkeussääntö sovellu tapahtumiin, kuten vuokrasopimukset ja purkuvelvoitteet, joista syntyy yhtä suuret ja vastakkaiset väliaikaiset erot.

Varojen myynti tai apporttisijoitus sijoittajan ja sen osakkuusyhtiön tai yhteisyrityksen välillä (Sale or Contribution of Assets between an Investor and its Associate or Joint Venture) – Muutokset IFRS 10:een Konsernitilinpäätös ja IAS 28 Sijoitukset osakkuus- ja yhteisyrityksiin * (vapaaehtoinen soveltaminen on sallittua, voimaantulo lykätty toistaiseksi)

Muutokset poistavat ristiriidan nykyisen konsolidointiin ja pääomaosuusmenetelmään liittyvien ohjeistusten välillä ja edellyttävät täysimääräisen voiton kirjaamista, kun siirretyt varat täyttävät IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -standardin mukaisen 'liiketoiminnan' määritelmän.

VAIKUTUKSET:

Edellä mainituilla tulevilla muutoksilla ei odoteta olevan merkittäviä vaikutuksia tulevien tilikausien tilinpäätöksiin.

SEGMENTTI-INFORMAATIO

Konsernilla on vuonna 2021 ollut kaksi raportoitavaa segmenttiä, jotka määräytyvät liiketoiminnallisen jaon mukaan. Segmentit perustuvat konsernin sisäiseen organisaatiorakenteeseen ja selkeästi toisistaan erotettavissa oleviin liiketoiminta-alueisiin. Hallitus ja johto arvioivat segmenttien liiketaloudellista toimintakykyä ensisijaisesti liikevaihdon, nettotuoton ja liikevoiton perusteella.

Segmenttien tulos raportoidaan liikevoittoon asti. Liikevoiton jälkeen tapahtumat ovat konsernin yhteisiä. Segmenteille kohdistetaan vain tuotot ja kulut, jotka ovat suoraan niille kohdistettavissa. Konsernin myynnin, markkinoinnin ja hallinnon kulut ovat yhteisiä eikä niitä kohdisteta segmenteille.

Segmenttijako:

- Kiinteistöt-segmentti

Segmentti sisältää konsernin kiinteistöliiketoiminnan. Segmentin tuotot koostuvat pääasiassa konserniin kuuluvien asunto-osakeyhtiöiden ja kiinteistöyhtiöiden vuokra- ja muista tuotoista. Segmentin kulut koostuvat pääasiassa kiinteistöjen ylläpitokuluista sisältäen huolto-, hallinto-, energia- ja vuosikorjauskulut sekä kiinteistöverot. Osana Kiinteistöt-segmentin tulosta raportoidaan sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset, vaihto-omaisuuskiinteistöjen nettorealisointiarvojen muutokset ja myyntivoitot /-tappiot. Osuudet kiinteistöliiketoimintaan liittyvien osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksista raportoidaan myös osana segmentin tulosta. Segmentin olennaisimmat osakkuusyhtiöt tilikaudella ovat olleet marraskuuhun asti IVH Kampus sekä joulukuussa hankittu Jyväskylän Kukkula.

- Palvelut-segmentti

Segmentti sisältää Juhola Asset Management Oy:n harjoittaman kiinteistömanageeraustoiminnan sekä konsernin kiinteistövarallisuudenhoito-, rahasto- ja palveluliiketoiminnan. Juhola Asset Management Oy:n hoidettavana on n. 1,5 mrd euron kiinteistöomaisuus. Kiinteistövarallisuudenhoito käsittää sopimuskohteiden manageerauksen. Palveluliiketoiminta käsittää välitysketju OVV:n franchising-toiminnan, IVH Kampuksen palveluliiketoiminnan ja rahastoyhtiö Investors House Rahastot Oy:n liiketoiminnan.

Tuotot koostuvat kiinteistövarallisuudenhoidon osalta juoksevista hallintopalkkioista ja kertaluontoisista voitto-osuus-, ja muista palkkioista sekä palveluliiketoiminnan osalta juoksevista palvelutuotoista, jotka on osin konsernin oman henkilöstön tuottamia palveluita ja osin konsernin ulkopuolisilta palveluntarjoajilta ostettavia palveluita. Rahastoyhtiön tuotot koostuvat jatkuvista hallinnointipalkkioista sekä kertaluontoisista merkintä- ja lunastuspalkkioista. Segmentin kulut koostuvat oman henkilöstön henkilöstökuluista, alihankintana suoritettavista palveluista sekä muista suoraan segmentin operatiiviseen liiketoimintaan liittyvistä kuluista.

1 SEGMENTTIKOHTAISET TULOSLASKELMAT

Kiinteistöt-segmentti	2021	2020
	1 000 €	1 000 €
Liikevaihto	3 877	7 523
Kiinteistöjen ylläpitokulut	-2 218	-3 828
Nettotuotto	1 659	3 695
Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot	-1 769	7
Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta	-2 483	-1 350
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	4	0
Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta	1 858	-2 782
Segmentin liikevoitto	-731	-430

Palvelut-segmentti	2021	2020
Liikevaihto	5 887	2 459
Segmentin välittömät kulut	-3 744	-1 695
Nettotuotto	2 143	764
Luovutusvoitot/-tappiot	0	0
Poistot ja arvonalentumiset	-700	0
Liiketoiminnan muut tuotot/kulut	-116	6
Segmentin liikevoitto	1 327	770

Liikevaihto	2021	2020
Kiinteistöt-segmentin liikevaihto	3 877	7 523
Palvelut-segmentin liikevaihto	5 887	2 459
Sisäisten erien eliminointi	0	-517
Konsernin liikevaihto yhteensä	9 764	9 465
	2021	2020
Kiinteistöt-segmentin liikevoitto	-731	-430
Palvelut-segmentin liikevoitto	1 327	770
Myynnin ja markkinoinnin kulut	-37	-40
Hallinnon kulut	-1 041	-1 344
Konsernin liikevoitto	-482	-1 044

KONSERNITULOSLASKELMAA KOSKEVAT LIITETIEDOT

2 Liikevaihto	2021	2020
Vuokratuotot	3 851	7 423
Käyttökorvaukset	26	100
Rahastoliiketoiminnan tuotot	1 782	1 080
Hallinnointi- ja palvelutuotot	4 105	862
	9 764	9 465

Rahastoliiketoiminnan tuotot ja Hallinnointi- ja palvelutuotot sisältyvät tuloslaskelmassa erään Hallintopalkkiotuotot.

3 Ylläpitokulut	2021	2020
Sijoituskiinteistöjen hoitokulut	-2 218	-3 311
Muut välittömät kulut	-3 744	-1 695
Yhteensä	-5 962	-5 006

Muut välittömät kulut koostuvat Palvelut-segmentin välittömistä kuluista, joista suurimpina erinä Juholayhtiöiden kulut (-1988) sekä rahastoyhtiön hallintokulut (-1063).

4 Luovutusvoitot /-tappiot	2021	2020
Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot /-tappiot	-1 670	43
Vaihto-omaisuuskiinteistöjen luovutusvoitot /-tappiot	0	0
Sijoitusten luovutusvoitot / -tappiot	0	0
Luovutusten välittömät kulut	-99	-36
Yhteensä	-1 769	7

Luovutusvoitto /-tappio määritetään vertaamalla myyntihintaa myydyn omaisuuserän tasearvoon sekä vähentämällä mahdollinen välityspalkkio sekä muut välittömästi myyntiin liittyvät kulut. 2021 myytiin IVH Kampus Ky:n yhtiömiesosuudet, asuntokiinteistöt Espoossa, Tampereella ja Jyväskylässä sekä yksittäisiä asuinhuoneistoja.

5 Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta	2021	2020
Kiinteistöjen käyvän arvon muutos	-2 172	-785
Käyttöoikeusomaisuuserien arvonmuutokset, IFRS 16	-15 0 -296	-12 -44 -509
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettavat rahoitusvarat
Kiinteistöjen ajanmukaistamisinvestoinnit
Yhteensä	-2 483	-1 350
6 Hallinnon kulut	2021	2020
Tilintarkastajan palkkiot
Tilintarkastus	125	89
Muut palvelut	0	0
Yhteensä	125	89

Emoyhtiöltä veloitetut palkkiot, 74t EUR (51t EUR), on tuloslaskelmassa esitetty hallinnon kuluissa, kiinteistöyhtiöiltä ja muilta tytäryhtiöiltä veloitetut, 51t EUR (38t EUR), ylläpitokuluissa.

Henkilöstökulut, kuluksi tilikaudella kirjattu	2021	2020
Johdon palkat ja palkkiot
Toimitusjohtaja	122	122
Toimitusjohtajan optio-ohjelman laskennallinen kulu	0	432
Hallitus, rahana maksettu osuus *	69	73
Hallituksen osakeperusteiset etuudet *	19	5
Johtoryhmän palkat ja palkkiot	384	439
Johtoryhmän jäsenen optio-ohjelman laskennallinen kulu	0	37
Johdon palkat ja palkkiot	594	1 108
Muut palkat ja palkkiot	2 162	771
Maksupohjaiset eläkekulut (sisältäen johdon eläkekulut)	438	192
Muut henkilösivukulut (sisältäen johdon muut sivukulut)	68	20
Yhteensä	3 262	2 091

Henkilöstökuluista 2.784t EUR (1.287t EUR) euroa on kirjattu tuloslaskelmassa ylläpitokuluihin ja 478t EUR (804t EUR) hallinnon kuluihin.

* Hallituksen palkkiot on eritelty liitetiedossa 26.

Emoyhtiön hallitus päätti 29.12.2017 toimitusjohtajan osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä jota täydennettiin 23.4.2018. Toimitusjohtajalla on oikeus merkitä alla kuvatuin ehdoin yhtiön osakkeita. Kannustinjärjestelmä antaa oikeuden merkitä enintään 250.000 osaketta.

Oikeus syntyy:	1.1.2018	1.1.2019	1.1.2020	1.1.2021
Myöntämispäivä:	29.12.2017	29.12.2017	29.12.2017	29.12.2017
Toteutusajanjakso:	1.1.21-30.6.22	1.1.21-30.6.22	1.1.21-30.6.22	1.1.21-30.6.22
Instrumentti:	Osakkeita	Osakkeita	Osakkeita	Osakkeita
Kohderyhmä:	Toimitusjohtaja	Toimitusjohtaja	Toimitusjohtaja	Toimitusjohtaja
Osakemäärä enintään, kpl:	100 000	50 000	50 000	50 000
Toteutushinta:	7,43	7,43	7,43	7,43
Hinta myöntämispäivänä:	7,40	7,40	7,40	7,40

Merkintähintoja alennetaan 7.12.2017 jälkeen jaettujen osinkojen ja pääomanpalautusten määrällä. Tilinpäätöspäivänä edellä kuvattuja eriä on jaettu 1,82 euroa.

Tilikauden aikana toimitusjohtaja on merkinnyt 120.000 kpl yhtiön osakkeitta ja kannustinjärjestelmästä merkitsemättä on siten vielä 130.000 osaketta.

Hallitus on myöntänyt 17.8.2020 toimitusjohtajalle uuden 680.000 osakkeen optio-ohjelman sekä yhdelle johtoryhmän jäsenelle 100.000 osakkeen optio-ohjelman.

Toimitusjohtajalla on oikeus merkitä 2024-2025 yhteensä 680.000 osaketta hintaan 5,55 €/osake, mistä vähennetään 17.8.2020 alkaen merkintäaikaan saakka tehty voitonjako. Tilinpäätöspäivänä edellä kuvattuja eriä on jaettu 0,92 euroa. Edellytys osakeoptioiden käytölle on sidottu osakkeen arvon kehittymiseen siten, että raja-arvona on 8,00 € osakekohtainen arvo.

Oikeus syntyy:	17/08/2020
Myöntämispäivä:	17/08/2020
Toteutusajanjakso:	1.1.2024-31.12.2025
Instrumentti:	Osakkeita

Kohderyhmä:	Toimitusjohtaja
Osakemäärä enintään, kpl:	680.000
Toteutushinta:	5,55
Raja-arvo:	8,00
Hinta myöntämispäivänä:	5,65
Oikeus syntyy:	01/01/2021	01/01/2022	01/01/2023	01/01/2024
Myöntämispäivä:	17/08/2020	17/08/2020	17/08/2020	17/08/2020
Toteutusajanjakso:	1.1.24-30.6.25	1.1.24-30.6.25	1.1.24-30.6.25	1.1.24-30.6.25
Instrumentti:	Osakkeita	Osakkeita	Osakkeita	Osakkeita
Kohderyhmä:	Johtor. jäsen	Johtor. jäsen	Johtor. jäsen	Johtor. jäsen
Osakemäärä enintään, kpl:	25.000	25.000	25.000	25.000
Toteutushinta:	6,00	6,00	6,00	6,00
Hinta myöntämispäivänä:	5,65	5,65	5,65	5,65

Vuoden 2021 varsinainen yhtiökokous päätti hallituksen puheenjohtajan ja jäsenten vuosipalkkioista. Puheenjohtajalle maksetaan 18.000 euroa sekä kullekin jäsenelle 15.000 euroa vuodessa. Lisäksi korvataan matkakulut. Enintään puolet palkkiosta voidaan maksaa rahan sijaan osakkeina yhtiön osakkeen kulloisenkin osakekurssin mukaisella arvostuksella hallituksen jäsenen näin valitessa. Tuloslaskelmaan on kirjattu rahana maksettuja palkkioita 69t eur (73t eur) sekä osakkeina maksettuja 19t euroa (5t eur).

Investors Housessa on käytössä henkilöstörahasto-muotoinen palkkiojärjestelmä. Vuosittain päätettävän tavoitteen täyttyessä koko henkilöstöllä on oikeus enimmillään yhden kuukauden bruttopalkkaa vastaavaan palkkioon, joka maksetaan henkilöstörahastoon. Tilikauden tavoite perustui konsernin operatiiviseen tulokseen (EPRA). Tavoitteesta saavutettiin 83% ja tilikaudelta tulee maksettavaksi henkilöstörahastosuoritus, jonka suurus on 93% yhden kuukauden palkasta.

Henkilöstö keskimäärin	2021	2020
Hallinnon henkilöstö	4	3
Operatiivisen liiketoiminnan henkilöstö	36	17
Henkilöstö keskimäärin yhteensä	40	20

7 Liiketoiminnan muut tuotot ja -kulut	2021	2020
Liiketoiminnan muut tuotot	0	20
Liiketoiminnan muut kulut	-112	-14
Yhteensä	-112	6

8 Rahoitustuotot ja -kulut	2021	2020
Johdannaisten käyvän arvon muutos	0	0
Muut rahoitustuotot	84	23
Rahoitustuotot yhteensä	84	23

Korkokulut jaks. hankintamenoon arvostettavista
rahoituslainoista	456	715
Johdannaisten käyvän arvon muutos	-15	27
Muut rahoituskulut	258	397
Rahoituskulut yhteensä	699	1 139

9 Tuloverot	2021	2020
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero	104	180
Edellisten tilikausien verot	0	3
Laskennallisten verojen muutos	-432	-382
Yhteensä	-328	-199

Tuloslaskelman verokulun täsmäytyslaskelma	2021	2020
Voitto ennen veroja	-1 097	-2 160
Verot laskettuna voimassa olevalla verokannalla	-219	-432
Osakkuusyritysten vaikutuksen oikaisu	-372	196
Muut erät	263	37
Verokulu (-tuotto) tuloslaskelmassa	-328	-199

10 Osakekohtainen tulos

Laimentamaton

Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotetulla keskiarvolla.

	2021	2020
Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos (t EUR)	-632	-2 195
Osakkeiden painotettu keskimääräinen lukumäärä, kpl	6 068 099	5 971 431
Laimennettu osakkeiden keskimääräinen lukumäärä, kpl	6 068 099	5 971 431
Laimentamaton osakekohtainen tulos (€ per osake)	-0,10	-0,37
Laimennettu osakekohtainen tulos (€ per osake)	-0,10	-0,37

11 Sijoituskiinteistöt ja vaihto-omaisuuskiinteistöt

Sijoituskiinteistöjen arvostusperiaatteet

Sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon. Käyvällä arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaikki olennaiset Investors Housen omistamat sijoituskiinteistöt arvioidaan ulkopuolisen, riippumattoman kiinteistöarvioijan toimesta vähintään kerran vuodessa. Yhtiö voi käyttää poikkeustapauksissa arvioiden sijasta myös muuta näyttöä kiinteistöjen arvonmäärityksessä, kuten riippumattoman osapuolen sitovaa ostotarjousta tai vastaavaa.

Ulkopuoliset kiinteistönarvioijat laativat arvionsa kansainvälisen arviointistandardin (IVS) mukaisesti. Käypien arvojen määrittämisessä käytetään asuntojen osalta kauppa-arvoa ja liikekiinteistöjen osalta tuottoarvoa. Vuonna 2021 kiinteistöjen arvioinneista on vastannut Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy. Kaikista merkittävistä sijoitusiinteistöistä on laadittu uudet arviot tilikauden aikana, joiden mukaan käyvät arvot on määritelty.

Johdon käyttämä harkinta sijoituskiinteistöjen arvostamisessa

Vaikka konsernin periaatteena on käyttää ulkopuolisia, riippumattomia arvioitsijoita kiinteistöjensä käyvän arvon määrittämisessä, johto käyttää harkintaa arvonmäärityksessä. Osa arvonmäärityksissä käytetyistä syöttötiedoista perustuu vähintään osin yhtiön johdon laatimiin arvioihin. Nämä tiedot koostuvat lähinnä tulevaisuuden odotuksista liittyen kohteiden odotettavissa oleviin tuottoihin (sisältäen käyttöasteen kehityksen), kuluihin ja tuleviin perusparannus-investointeihin. Nämä arviot on laadittu johdon parhaan kyvyn mukaan, mutta on mahdollista, että toteumat tulevat poikkeamaan arvioista.

Arviokirjat sisältävät myös usein vaihteluvälin arvonmäärityksen epävarmuuksista johtuen. Vaihteluväli 2021 tilinpäätöksessä käytetyissä arviokirjoissa vaihtelee suunnilleen välillä +/-5 - +/-15 %. Koronapandemian kiinteistömarkkinoille aiheuttaman epävarmuuden vuoksi arvioiden vaihteluvälit ovat normaalia suuremmat.

Yhtiö käyttää lähtökohtaisesti arvoa, jonka arvioitsija ilmoittaa kohteen käyväksi arvoksi. Poikkeustilanteissa johto voi käyttää harkintaansa käyvän arvon määrittämisessä tämän vaihteluvälin sisällä. Tällainen poikkeustilanne yleensä edellyttää, että johdon käsitys kohteen arvosta poikkeaa olennaisesti arviokirjan keskikohdasta tai muu informaatio kuten aktiiviset, kauppoihin johtamattomat myyntitoimenpiteet arviokirjan mukaisin arvoin, antaa viitteitä kohteen todellisen arvon olevan alempi. Tällaista harkintaa on käytetty aiemmin yksittäisten kiinteistöjen kohdalla. Tilinpäätöstilanteessa kaikki kiinteistöt on arvostettu arviokirjojen mukaisiin arvoihin.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon hierarkia

Yhtiön asuinkiinteistöt on määritelty käyvän arvon hierarkian tasolle 3. Vaikka kiinteistöjen arvonmäärityksessä käytetään syöttötietona toteutuneita vertailukelpoisia kauppoja, jotka ovat tason 2 mukaisia syöttötietoja, syöttötietoihin tehdään kohdekohtaisia oikaisuja, jotka eivät ole havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Näiden ei-havainnoitavissa olevien syöttötietojen vuoksi asuinkiinteistöt on määritelty tasolle 3.

Kaupallisten kiinteistöjen käyvän arvon määrittämisen lähtökohtana on tuottoarvomenetelmä. Arvonmääritysmenetelmästä johtuen, suurin osa käytettävistä syöttötiedoista ei ole sellaisenaan havainnoitavissa täysin samanlaisille omaisuuserille tai noteeratuilla markkinoilla vastaavanlaisille omaisuuserille. Tästä johtuen myös kaupalliset kiinteistöt on määritelty käyvän arvon hierarkian tasolle 3.

Taso 1 Täysin samanlaisten varojen tai velkojen noteeratut hinnat toimivilla markkinoilla

• Taso 2 Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat, jotka kyseiselle omaisuuserälle on todettavissa. Ulkopuolisen riippumattoman arvioitsijan arvot kiinteistöjen käyvästä arvosta
• Taso 3 Omaisuuserää koskevat syöttötiedot, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon.

Sijoituskiinteistöt 31.12.2021	Kotipaikka	Omistusosuus
Investors House Oyj:
As Oy Kirkkopuiston Salpa	Sipoo	100 %
Investors House CF 1 Oy	Helsinki	100 %
Koy Vantaan Neilikkatie 17	Vantaa	100 %
Koy Jyväskylän Koivurannantie 1	Jyväskylä	100 %
IVH Kodit Oy	Tampere	100 %
IVH Asunnot Oy -alakonserni:
As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 6 *	Helsinki	100 %
As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 *	Helsinki	100 %
Erikoissijoitusrahasto Investors Tuottokiinteistöt:
Koy Keskusväylä *	Pori	40 %

* Kiinteistöt omistetaan alakonsernirakenteen kautta. Omistusosuus kuvaa omistusosuutta alakonsernissa. Alakonserni konsolidoidaan tytäryhtiönä täysimääräisesti konsernin lukuihin.

Merkittävät hankitut sijoituskiinteistöt

IVH Asunnot Oy:n ja edelleen sen omistamien As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 6:n, As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 sekä tonttivarausten 3 kpl omistusosuus nostettiin tilikauden aikana 100%:iin. Aiempi omistusosuus oli 50%.

Samoin IVHK Holding Oy:n ja sen edelleen omistaman IVH Kodit Oy:n omistusosuus nostettiin tilikaudella 100%:iin. Aiempi omistusosuus oli 70%.

Sijoituskiinteistöjen myynnit

Investors House Oyj myi marraskuussa omistamansa As Oy Tampereen Lampihongiston, As Oy Espoon Tallimestarinrannan sekä Koy Jyväskylän Jokivarrenpuiston osakekannat.

Tilikauden aikana myytiin As Oy Soukanpaiste 1:n huoneistoista neljä, As Oy Lahden Kulmalan huoneistoista samoin neljä, As Oy Kallonsivun huoneistoista yksi ja As Oy Kirkkopuiston Salvasta yksi.

Omistusosuuksien pienentyessä As Oy Soukanpaiste 1:n (2kpl), As Oy Lahden Kulmalan (6 kpl) sekä As Oy Kallonsivun (7 kpl) huoneisto-omistukset siirrettiin tilikaudella sijoituskiinteistöistä vaihto-omaisuuskiinteistöihin.

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo (t EUR)	Asuin-	Liike
	kiinteistöt	kiinteistöt	Yhteensä
2021
Tase-arvo 1.1.	23 423	16 069	39 492
Omaisuuserähankinnat	7 400	350	7 750
Myynnit	-17 551	-1 100	-18 651
Käyvän arvon muutos	-1 121	-1 200	-2 321
IFRS 16 käyttöoikeusomaisuuserien lisäys	1 709	0	1 709
Poistot käyttöoikeusomaisuuseristä	0	0	0
Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöistä/-hin	-1 990	0	-1 990
Käypä arvo 31.12.	11 870	14 119	25 989
2020
Tase-arvo 1.1.	23 124	80 768	103 892
Omaisuuserähankinnat	1 034	4 062	5 096
Myynnit	-723	-938	-1 661
IVH Kampus muutos osakkuusyhtiöksi	0	-61 803	-61 803
Käyvän arvon muutos	-11	-774	-785
IFRS 16 käyttöoikeusomaisuuserien lisäys	0	0	0
Poistot käyttöoikeusomaisuuseristä	-1	-11	-12
Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöistä/-hin	0	-5 235	-5 235
Käypä arvo 31.12.	23423	16069	39492

Liikekiinteistöjen kassavirtapohjaisten tuottoarvolaskelmien olennaiset parametrit sekä vuokrattava ala:

2021
Tuottovaatimus, %, ka.	8,67 %
Hoitokulut, eur/m2/kk, ka.	4,51
Vuokratuotto, eur/m2/kk, ka.	11,82
Inflaatio-oletus, %, ka.	1,00 %
Vuokrausaste 31.12., %, ka.	80 %
Vuokrattava ala yhteensä, m2	19 331

2020
Tuottovaatimus, %, ka.	9,03 %
Hoitokulut, eur/m2/kk, ka.	4,19
Vuokratuotto, eur/m2/kk, ka.	12,58
Inflaatio-oletus, %, ka.	1,00 %
Vuokrausaste 31.12., %, ka.	98 %
Vuokrattava ala yhteensä, m2	19 300

Lisäinformaatiota asuinkiinteistöistä:

Vuoden lopussa 31.12.:	2021	2020
Asuntojen määrä:	87	159
Vuokrattava ala, m2	4 189	10 466
Hoitokulut, eur/m2/kk	5,62	3,55
Vuokratuotto, eur/m2/kk	13,57	10,97

Sijoituskiinteistöjen arvostusprosessin Herkkyysanalyysi (luvut M€)	riskit	ja tarkkuus
-markkinahinnan muutos	-10 %	-5 %	0 %	5 %	10 %
Kauppa-arvokohteet
Käyvän arvon muutos	-1,4	-0,7	-	0,7	1,4
Tuottoarvokohteet - Tuottovaatimuksen muutos, %-yks.	-2 %	-1 %	0 %	1 %	2 %
Käyvän arvon muutos	3,9	1,1	-	-2,8	-4,2
Tuottoarvokohteet - käyttöasteen muutos	-2 %	-1 %	0 %	1 %	2 %
Käyvän arvon muutos	-1,4	-1,3	-	1,3	1,4

Vaihto-omaisuuskiinteistöt

Vaihto-omaisuuskiinteistöjä ovat kiinteistöhankinnat, jotka on tehty vain edelleen myyntiä varten eikä niitä ole tarkoitus pitää vuokratulojen hankkimiseksi tai omistusajan arvonnoususta hyötymiseksi. Vaihto-omaisuuskiinteistöt arvostetaan hankintamenoon sisältäen hankinnasta johtuvat välittömät kulut tai tätä alempaan nettorealisointiarvoon. Kiinteistöt on arvostettu tilinpäätöshetkellä hankintamenoon ja johto on arvioinut niiden arvon olevan vähintään käytetty tasearvo.

49

Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöihin

Omistusosuuksien pienentyessä As Oy Soukanpaiste 1:n (2kpl), As Oy Lahden Kulmalan (6 kpl) sekä As Oy Kallonsivun (7 kpl) huoneisto-omistukset siirrettiin tilikaudella sijoituskiinteistöistä vaihto-omaisuuskiinteistöihin.

Vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynnit

Tilikaudella myytiin yhteensä 9 asuntoa em. Espoossa, Lahdessa ja Porissa sijaitsevista asuntoyhtiöistä.

Rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt

Konsernilla ei ole tilinpäätöshetkellä rakenteilla olevia sijoituskiinteistöjä. Vantaalla Tikkurilassa sijaitseva asuntokehityskohde Koy IVH Vantaa on taseessa Vaihto-omaisuuskiinteistöt -ryhmässä.

Kiinteistöjen tulosvaikutus:

tuhatta €	2021	2020
Vuokratuotot kiinteistöistä	3 877	7 523
Välittömät hoitokulut kiinteistöistä,	-2 218	-3 311
jotka ovat kerryttäneet vuokratuottoa
Välittömät hoitokulut kiinteistöistä,	0	0
jotka eivät ole kerryttäneet vuokratuottoa
yhteensä	1 659	4 212

12 Liikearvo

Liikearvoista ei kirjata säännönmukaisia poistoja, vaan niitä tarkastellaan arvonalentumisen varalta vuosittain tai tätä useammin, jos tapahtumat tai olosuhteet viittaavat mahdolliseen arvonalentumiseen (IAS 36).

Liikearvot kohdistuvat Palvelut-segmenttiin ja sisältävät 2015 hankitun hallinnointiliiketoiminnan, 2016 hankittun OVV Asuntopalvelut Oy:n franchising-liiketoiminnan, 2018 Dividend Housen hankinnasta sekä tilikaudella 2021 Juhola Asset Management Oy:n hankinnasta syntyneet liikearvot. Tilikauden aikana myytiin Lappeenrannan Skinnarila-kampuksen palveluliiketoimita. Kaupahintana oli liikearvon kirjanpitoarvo ja kaupalla ei siten ollut tulosvaikutusta. Dividend House / IHV Rahastojen liikearvoa alaskirjattiin tilikaudella -700 t€ ko. liiketoimintojen supistuttua.

Liikearvot on kirjattu määrään, jolla hankintahinta on ylittänyt hankitut yksilöidyt nettovarat. Liikearvot kohdistuvat Palvelut-segmentin rahavirtaa tuottaville yksiköille seuraavasti:

t EUR	2021	2020
Kiinteistövarallisuudenhoito (KVH)	650	650
Lappeenrannan palveluliiketoiminta, (LPR)	0	700
Dividend House / IVH Rahastot	763	1463
Juhola AM	3364	0
Konserni yhteensä	4 777	2 813

Arvonalentumistestaus

Testauksessa on kerrytettävissä olevat rahamäärät määritetty käyttöarvoon perustuen. Rahavirtaennusteet perustuvat budjettilukuihin ja johdon ennusteisiin, jotka kattavat yhden vuoden ajanjakson. Lyhyt ajanjakso perustuu siihen, että konserni ja osa-alueet, joille liikearvoa on kohdistettu, on kovan kasvun ja uusien liiketoimintojen myötä muutostilassa, jossa pidempien ajanjaksojen ennusteiden laatimiseen liittyisi huomattavaa epävarmuutta.

Keskeisimmät testauksessa käytetyt muuttujat ovat ennustetun liiketulostason lisäksi:

Rahavirtaa tuottava yksikkö	Diskonttaus	reaali-kasvu
	korko	ennuste
Kiinteistövarallisuudenhoito (KVH)	8,8 %	2,0 %
Dividend House / IVH Rahastot	8,8 %	0,0 %
Juhola AM	8,8 %	2,0 %

Diskonttauskorko on määritetty ennen veroja konsernin painotettuna keskimääräisenä pääomakustannuksena (WACC), jolloin koko pääoman kustannus on oman ja vieraan pääoman kustannusten painotettu keskiarvo riskilisällä huomioituna.

Kiinteistövarallisuudenhoito- ja Juhola AM:n pitkän välin reaalikasvuennuste perustuu siihen, että niillä on selkeä kasvutavoite ja -suunnitelma ja että markkinoilla on tilaa sekä maantieteellisesti että tuotepohjaisesti. DH / IVH Rahaston palveluliiketoiminnalle ei ole ennustettu pitkän aikavälin reaalikasvua.

Kunkin ostetun liiketoiminnan nykyarvo on laskettu päättymättömien ja kasvavien kassavirtojen nykyarvona ottaen huomioon pitkäaikainen reaalikasvuennuste. Malli ottaa täten samalla huomioon myös jäännösarvon. Arvonalentumistestauksessa ei havaittu viitteitä liikearvojen arvonalentumisesta.

Arvonalentumistestauksen herkkyysanalyysit

Alla olevassa taulukossa on esitetty mahdolliset muutokset keskeiseen oletukseen, jotka muiden muuttujien pysyessä vakiona tuottaa rahavirtaa tuottavan yksikön nykyarvoksi saman kuin yksikön, jolle liikearvoa on kohdistettu, kirjanpitoarvo on.

Seuraavassa on esitetty näin määritetty diskonttokoron ja reaalikasvuennusteoletuksen muutos %-yksikköinä sekä liiketulostaso-oletuksen muutos prosentteina.

	Diskonttokorko	Reaalikasvu	Liiketulostaso
	Ero	Ero	Ero
Rahavirtaa tuottava yksikkö	oletukseen	oletukseen	oletukseen
	(%-yks)	(%-yks)	(%)
KVH	53,5 %	-53,5 %	-91,1 %
Juhola AM	18,5 %	-18,5 %	-77,9 %
DH / IVH Rahastot	1,0 %	-1,0 %	-11,1 %

KONSERNITASETTA KOSKEVAT LIITETIEDOT

13 Aineettomat hyödykkeet	2021	2020
Aineettomat hyödykkeet 1.1.	33	69
Lisäykset	704	0
Vähennykset	0	0
Poistot	-123	-36
Aineettomat hyödykkeet 31.12.	614	33

Aineelliset hyödykkeet	2021	2020
Aineelliset hyödykkeet 1.1.	421	19
Lisäykset	0	266
Käyttöoikeusomaisuuserälisäykset, IFRS 16	209
Vähennykset	-190	0
Poistot	-163	-143
Aineelliset hyödykkeet 31.12.	277	421

Aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden poistoista on tuloslaskelmassa kirjattu 162t eur ylläpitokuluihin ja 124t eur hallinnon kuluihin.

14 Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä sekä pitkäaikaiset saamiset	2021	2020
Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 1.1.	15 851	11 785
IVH Kampus Ky myynti/muutos	-16 202	13 182
Muut lisäykset/vähennykset	-762	1 839
Konsernin osuus osakkuusyritysten tuloksesta	1 858	-423
Varojenjako ja vaihtokaupat Ovaro-osakkeina / tulosvaikutus	0	-3 054
Varojenjako ja vaihtokaupat Ovaro-osakkeina / osakkeiden tasearvo	0	-8 023
IAS 28.42 mukainen arvonalentumisen peruutus, Ovaro Kiinteistösijoitus	0	695
Ovaro-osakkeiden siirto lyhytaikaisiin sijoituksiin	0	-150
Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 31.12.	745	15 851

Osakkuus- ja yhteisyritykset, omistus (%),		Kertyneet	Muut oikaisut
kotipaikka	Hankintameno	voittovarat	tasearvoon	Yhteensä
Apitare Oy/Jyväskylän Kukkula, 33,3%,	0	745	0	745
Jyväskylä
Yhteensä				745

Muut sijoitukset	2021	2020
Muut sijoitukset 1.1.	10	10
Lisäykset	0	0
Vähennykset	-10	0
Muut sijoitukset 31.12.	0	10

Muut pitkäaikaiset saamiset	2021	2020
Muut pitkäaikaiset saamiset 1.1.	472	0
Lisäykset, osakkuusyhtiösaamiset	2800	472
Lisäykset, muut pitkäaikaiset saamiset	928
Vähennykset	-472	0
Muut pitkäaikaiset saamiset 31.12.	3728	472

	2020
5	96
779	189
22	254
126	115
279	248
1 211	902
2021	2020
464	144
310
5
779	8 37 189
	2021

Lyhytaikaiset sijoitukset	2021	2020
Listatut osakkeet	78	106
Yhteensä	78	106

16 Rahavarat	2021	2020
Käteinen raha ja pankkitilit	17 399	3 181

17 Laskennalliset verosaamiset ja -velat

Laskennallisten verojen muutokset		Kirjattu tulos
vuoden 2021 aikana:	01/01/2021	laskelmaan	31/12/2021
Laskennalliset verosaamiset:
Sijoituskiinteistöt	242	186	428
Johdannaisiin liittyvä lask. verosaaminen	7	-6	1
Muut väliaikaiset erot	543	-307	236
Laskennalliset verosaamiset yhteensä	792	-127	665
Laskennalliset verovelat:
Sijoituskiinteistöt	904	-660	244
Muut väliaikaiset erot	101	101	202
Laskennalliset verovelat yhteensä	1 005	-559	446

Laskennallisten verojen muutokset		IVH Kampus	Kirjattu tulos
vuoden 2020 aikana:	01/01/2020	muutos	laskelmaan	31/12/2020
Laskennalliset verosaamiset:
Sijoituskiinteistöt	202	-129	169	242
Johdannaisiin liittyvä lask. verosaaminen	82	-76	1	7
Muut väliaikaiset erot	188	0	355	543
Laskennalliset verosaamiset yhteensä	472	-205	525	792
Laskennalliset verovelat:
Sijoituskiinteistöt	1 042	-282	144	904
Muut väliaikaiset erot	102	0	-1	101
Laskennalliset verovelat yhteensä	1 144	-282	143	1 005

18 Rahoitusvelat

Pitkäaik. jaksotettuun hank.menoon arvostetut rahoitusvelat	2021	2020
Pankkilainat	16 750	18 248
Käyttöoikeusomaisuuseriin liittyvä velka, IFRS 16	1 762	116
Muut velat	380	0

Lyhytaik. jaksotettuun hank.menoon arvostetut rahoitusvelat

Pankkilainat	2 072	1 248
Yritystodistukset	994	2 991
Käytössä olevat luottolimiitit	0	0
Käyttöoikeusomaisuuseriin liittyvä velka, IFRS 16	204	93

Konsernin emoyhtiö on sopinut rahoittajapankin kanssa omavaraisuuskovenantista, joka on yhtiön strategisten tavoitteiden mukainen 45%. Yhtiö on 28 kvartaalin ajan pitänyt omavaraisuusasteensa yli tämän tavoitteen.

Konsernilla on lisäksi 0,7 miljoonan euron luottolimiitti, josta oli käytössä 0 euroa tilinpäätöshetkellä. Konsernin rahoitusvelat ovat kiinteäkorkoisia yritystodistuksia lukuun ottamatta vaihtuvakorkoisia. Lainoista erittely liitetietojen kohdassa 22. Korkotason suojaamiseksi konsernilla on korkojohdannaisia, jotka on esitetty liitetietojen kohdassa 21.

19 Omaa pääomaa koskevat liitetiedot

Investors House Oyj:llä on yksi osakelaji. Osakemäärä on 6.182.287 kpl. Osakkeella ei ole nimellisarvoa. Kaikki liikkeeseen lasketut osakkeet on maksettu täysimääräisesti. Yhtiön hallussa oli tilinpäätöshetkellä 869 osaketta ja liikkeelle laskettuja osakkeita oli 6.181.418 kappaletta.

OMA PÄÄOMA (t EUR)	2021	2020
Osakepääoma 1.1.	2 556	2 556
Osakepääoma 31.12.	2 556	2 556
Ylikurssirahasto 1.1	7	7
Ylikurssirahasto 31.12.	7	7

54

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1	23 667	27 204
Osingonjako	0	-3 187
Omien osakkeiden hankinta	0	-356
Muut lisäykset/vähennykset	1 329	6
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12.	24 996	23 667
Voitto/tappio edellisiltä tilikausilta 1.1.	11 023	15 199
Liiketoimet määräysvallattomien omistajien kanssa	-69	-960
Osingonjako	-1 636	-1 491
Osakeperusteiset liiketoimet	-6	470
Voitto/tappio edellisiltä tilikausilta 31.12.	9 312	13 218
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto/tappio	-632	-2 195
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä	36 239	37 253
Määräysvallattomien omistajien osuus	475	1 017
Oma pääoma yhteensä	36 714	38 270

Ylikurssirahasto

Tapauksissa, joissa optio-oikeuksista ja osakeanneista on päätetty vanhan osakeyhtiölain (29.9.1978/734) aikana, niihin perustuvista osakemerkinnöistä saadut suoritukset on kirjattu osakepääomaan ja ylikurssirahastoon järjestelyn ehtojen mukaisesti.

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto

Sijoitetun vapaan oman pääoman (SVOP) rahasto sisältää oman pääoman luonteiset sijoitukset ja yhtiön hallussa olleiden omien osakkeiden luovutuksen merkintähinnan siltä osin, kun sitä ei nimenomaisen päätöksen mukaan merkitä osakepääomaan. Rahasto sisältää myös uusien osakkeiden merkintähinnan siltä osin kuin antipäätöksessä on nimenomaisesti määrätty merkintähinnan kirjaamisesta rahastoon.

Osakkeiden lukumäärä, kpl	2021	2020
Osakkeiden lukumäärä 1.1.	6 182 287	6 182 287
Osakeannit tilikauden aikana, uudet osakkeet	0	0
Yhtiön haltuun jääneet osakkeet	869	232 413
Osakkeiden lukumäärä 31.12.	6 182 287	6 182 287

Osingot

Tilikauden aikana jaettiin varsinainen osinko 0,27 euroa/osake, yhteensä 1.636 tuhatta euroa. Osinko jaettiin kahdessa osassa niin, että toukokuussa maksettiin varsinaisen yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti 0,14 euroa/osake ja marraskuussa yhtiökokouksen valtuuttamana hallituksen päätöksen mukaisesti 0,13 euroa/osake.

Osakeannit

Vuoden 2021 aikana toteutettiin yksi suunnattu osakeanti, jossa luovutettiin yhteensä 108.069 kappaletta yhtiön hallussa olleita omia osakkeita osana Juhola Asset Management Oy:n hankinnasta maksettua kauppahintaa.

Omien osakkeiden hankinta ja hallituksen valtuutukset

Varsinainen yhtiökokous 2020 valtuutti hallituksen päättämään enintään 600.000 kpl oman osakkeen hankinnasta, joka oli voimassa vuoden 2021 varsinaiseen yhtiökokoukseen asti.

Varsinainen yhtiökokous 2021 jatkoi hallituksen valtuutusta päättää enintään 600.000 kpl oman osakkeen hankinnasta. Valtuutus omien osakkeiden hankinnasta on voimassa 30.6.2022 saakka. Tilikaudella 2021 ei yhtiön omia osakkeita hankittu.

Yhtiön hallussa olevat osakkeet ja hallituksen osakeantivaltuutukset

Varsinainen yhtiökokous 2021 päätti valtuuttaa hallituksen päättämään uusien osakkeiden antamisesta, yhtiön hallussa olevien osakkeiden luovuttamisesta ja osakeyhtiölain 10 luvin 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeeseen oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta yhdessä tai useammassa erässä. Annettavien tai luovutettavien osakkeiden määrä voi olla enintään 5.000.000 osaketta. Valtuus on voimassa 30.6.2022 asti ja sitä ei ole vielä käytetty.

Tilinpäätöshetkellä yhtiön hallussa oli 869 yhtiön omaa osaketta.

20 Ostovelat, siirtovelat ja muut velat

Saadut ennakot	2021	2020
Vuokraennakot	23	44
Ostovelat	2021	2020
Ostovelat	257	258
Siirtovelat	2021	2020
Tilikauden tulokseen liittyvät verovelat	570	1 361
Johdannaisten käypä arvo	5	41
Muut siirtovelat	982	552
	1 557	1 954
Muut velat	2021	2020
Arvonlisäverovelka	221	148
Saadut vuokravakuudet	111	112
Kauppahintavelat	1 415	5 000
Muut velat	405	212
	2 152	5 472
Ostovelat, siirtovelat ja muut velat yhteensä	3 989	7 728

21 Johdannaiset - Koronvaihtosopimukset ja korko-optiot

Konsernin vaihtuvakorkoiset lainat on osittain muutettu koronvaihtosopimuksilla kiinteäkorkoisiksi hallituksen hyväksymän riskienhallintapolitiikan mukaisesti. Sopimusten vastapuolina on Nordea. Johdannaissopimuksista aiheutuvat pankin veloittamat maksut kirjataan kuluksi sillä kaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet. 31.12.2021 konsernin vaihtuvakorkoisista lainoista 15 prosenttia oli suojattuna.

Johdannaiset (t eur)	Painotettu maturiteetti	Nimellis arvo	Käypä arvo
2021
Johdannaissopimukset (siirtovelat)
ei-suojauslaskennassa olevat	0,2	1 000	-5
2020
Johdannaissopimukset (siirtovelat)
ei-suojauslaskennassa olevat	0,7	4 798	-41

56

Erääntyminen	alle 1v	1-5v	yli 5v
2021
ei-suojauslaskennassa olevat	1 000	0	0
2020
ei-suojauslaskennassa olevat	2 000	2 798	0

Johdannaissopimukset on alun perin merkitty taseeseen käypiin arvoihin ja myöhemmin arvostettu käypiin arvoihin tilinpäätöshetkellä. Käyvät arvot kuvastavat niitä hintoja, jotka konserni joutuisi maksamaan tai se saisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen. Sopimusten käyvät arvot on määritetty perustuen vastapuolipankkien ilmoittamiin markkina-arvoihin. Johdannaisiin ei sovelleta suojauslaskentaa vaan sopimusten arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti rahoituseriin.

22 Vastuusitoumukset

Kiinteistöjen vuokratontit ja toimitilojen vuokrasopimukset ovat IFRS 16 myötä tulleet taseeseen käyttöoikeusomaisuuseräksi ja vuokrasopimusvelaksi kun aiemmin niitä käsiteltiin taseen ulkopuolisina vastuusitoumuksina. Erittely näistä löytyy liitetiedosta 25.

Konsernin korolliset velat ja annetut vakuudet:

	31.12.2021	31.12.2020
Korolliset velat (t EUR)	19 815	22 487
Emoyhtiö, Investors House Oyj	4 713	4 657
Vakuudet
Koy Vantaan Neilikkatie 17 osakekanta
Koy Jyväskylän Koivurannatie 1 osakekanta
As Oy Lahden Kulmala, koko omistettu osakekanta
Erityistakaukset tytäryhtiöiden puolesta	8 631	10 992
Tytäryritysten korolliset velat	15 102	17 830
Asunto Oy Kirkkopuiston Salpa	390	482
Investors House CF 1 Oy	186	186
Koy Vantaan Neilikkatie 17	7 595	7 925
Koy Jyväskylän Koivurannantie 1	850	1 000
IVH Kodit Oy	366	386
Juhola AM Oy	90	0
As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu	2373	0
As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21	3252	0
Asunto Oy Espoon Soukanpaiste	0	405
Asunto Oy Espoon Tallimestarinranta	0	637
Asunto Oy Tampereen Lampihongisto	0	2 244
Koy Jyväskylän Jokivarrenpuisto	0	3 596
As Oy Lahden Kulmala	0	916
As Oy Kallonsivu	0	53
Eritellyt lainat eivät sisällä IFRS 16- velkoja.

Annetut vakuudet
Panttikirjat
Asunto Oy Kirkkopuiston Salpa	747	747
Investors House CF 1 Oy	300	300
Koy Vantaan Neilikkatie 17	23 050	23 050
Koy Jyväskylän Koivurannantie 1	2 400	2 400
IVH Kodit Oy	2 025	2 025
As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu	2964	0
As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21	4000	0
Asunto Oy Espoon Soukanpaiste	0	1 003
Asunto Oy Espoon Tallimestarinranta	0	1 144
Asunto Oy Tampereen Lampihongisto	0	4 205
Koy Jyväskylän Jokivarrenpuisto	0	5 530
As Oy Lahden Kulmala, annettu yhteensä	0	5 000

Muut vuokrasopimukset /Leasing -vastuut

Sopimuksiin perustuvat maksut	31.12.2021	31.12.2020
Seuraavan vuoden aikana maksettavat	9	6
Myöhemmin maksettavat	11	0
Yhteensä	20	6

Muut vuokrasopimukset/leasing-vastuut koostuvat koneista ja laitteista.

23 Rahoitusriskit ja käyvät arvot

Korkoriski

Konsernin olennainen rahoitusriski on korkoriski. Kiinteistösijoittaminen on pääomia sitovaa liiketoimintaa, jossa vieraan pääoman rooli on merkittävä. Tästä syystä myös Investors Housen korollisen vieraan pääoman määrä on merkittävä konsernin taseeseen suhteutettuna.

Konsernin korolliset velat ovat yritystodistuksia lukuun ottamatta vaihtuvakorkoisia pankkilainoja. Korkoriskin hallinnan tavoitteena on vähentää markkinakorkojen vaihtelun vaikutusta konsernin tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Korkotason suojaamiseksi konserni on tehnyt koronvaihtosopimuksia, joilla osa vaihtuvakorkoisista lainoista on muutettu kiinteäkorkoisiksi. Koronvaihtosopimuksista on esitetty lisäinformaatiota liitetiedossa 21.

Konsernin korolliset velat olivat tilikauden lopussa 19.815t eur. Lainapääomilla painotettu keskimääräinen laina-aika oli 4,8 vuotta. Korollisista veloista 15,1 prosenttia oli joko korkosuojattu tai kiinteäkorkoisia lainoja. Yhden prosenttiyksikön nousu markkinakoroissa kasvattaisi vuotuisia rahoituskuluja noin 92t eur. Yhden prosenttiyksikön lasku ei vuotuisia rahoituskuluja muuttaisi, koska yhtiön pankkilainossa korko on vähintään lainamarginaalin suuruinen, jolloin markkinakorkojen laskusta tilanteessa, jossa korot ovat jo negatiivisia, ei ole konsernille hyötyä.

Tilinpäätöshetkellä korkojen painotetut keskiarvot:

Pankkilainat	1,65 %
Pankkilainat johdannaissopimukset huomioiden	1,71 %
Yritystodistukset	1,60 %

Konsernin tulot ja rahavirrat ovat pääosiltaan riippumattomia markkinakorkojen vaihtelusta.

Luottoriski

Myynti- ja muihin saamisiin liittyviä riskejä minimoidaan lyhyillä maksuehdoilla ja tehokkailla perintätoimilla. Vuokralaisten luottokelpoisuus arvioidaan ennen vuokrasopimusten solmimista ja suurimpaan osaan vuokrasopimuksia liittyy maksettu vuokravakuus tai muu takaus. Investors House ei ole tunnistanut saamisissaan merkittäviä luottoriskikeskittymiä. Tilikaudella kirjattiin vuokrasaataviin liittyviä luottotappioita 7t eur (2t eur).

Yhtiöllä on tilinpäätöshetkellä noin 484t eur saaminen, joka liittyy kiinteistön myyntiin. Lainalla on turvaavat vakuudet. Johdon arvion mukaan saamiseen ei kohdistu arvonalentumistarvetta tilinpäätöshetkellä.

Maksuvalmiusriski

Konserni pyrkimys on, että sillä on riittävät rahavarat ja sitovat luottolimiitit maksuvalmiuden varmistamiseksi. Maksuvalmiusriskiä hallitaan aktiivisella kassanhallinnalla sekä kassabudjetoinnilla. Johto seuraa myös säännöllisesti konserniin kuuluvien yhtiöiden kassatilannetta ja sitoutuneen käyttöpääoman kehitystä. Lainojen erääntymisajankohdat huomioidaan osana riskinhallintaa ja tarvittavin osin korvaava rahoitus pyritään järjestämään riittävän ajoissa ennen lainojen erääntymisiä. Konsernin johto ei ole tunnistanut rahoitusvaroissa tai rahoituslähteissä merkittäviä riskikeskittymiä. Koronapandemian vaikutukset ovat lisänneet riskiä rahoituksen saatavuuden heikkenemisestä.

Rahoitusvelkojen maturiteettijakauma

2021	Alle 1v	1-5v	Yli 5v
Pankkilainat	1 072	10 388	6 362
Yritystodistukset	1 994
IFRS 16 -velat	204	1 762
Johdannaiset	5
Muut velat	3 984	380
Yhteensä	7 259	12 530	6 362

2020	Alle 1v	1-5v	Yli 5v
Pankkilainat	1 248	14 705	3 543
Yritystodistukset	2 991
IFRS 16 -velat	93	116
Johdannaiset	41
Muut velat	7 687
Yhteensä	12 060	14 821	3 543

Kiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistukseen liittyvä osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus esitetään taseessa rahoitusvelkana.

Pääomahallinta

Pääoman hallinnan tavoitteena on säilyttää konsernin nettovelkaantumisaste riittävän alhaisella tasolla. Hallituksen asettamiin strategisiin tavoitteisiin lukeutuu omavaraisuusasteen pitäminen vähintään 45 prosentissa, joka on katsottu riskinhallinnan näkökulmasta asianmukaiseksi tasoksi.

Nettovelkaantumisasteet olivat seuraavat:	2021	2020
Rahavarat	-17 399	-3 181
Vuokrasopimusvelat, IFRS 16	1 966	209
Korolliset lainat	19 816	22 487
Nettovelat	4 383	19 515
Oma pääoma yhteensä	36 714	38 270
Nettovelkaantumisaste (gearing)	11,9 %	51,0 %
Nettovelkaantumisaste ilman IFRS 16 -vaikutusta	6,6 %	50,4 %

	Jaksotettuun	Käypään
	hankintame-	arvoon tulos
2021	noon arvostet.	vaikutteisesti	Yhteensä
Pitkäaikaiset varat:
Lainasaamiset	3 728		3 728
Muut sijoitukset (taso 3)		0	0
Yhteensä	3 728	0	3 728
Lyhytaikaiset varat:
Myyntisaamiset	677		677
Muut saamiset	408		408
Lainasaamiset	126		126
Lyhytaikaiset sijoitukset (taso 1)		78	78
Rahavarat	17 399		17 399
Yhteensä	18 610	78	18 688
Pitkäaikaiset velat:
Vuokrasopimusvelat, IFRS 16	1 762		1 762
Korolliset velat	16 750		16 750
Muut velat	380		380
Yhteensä	18 892	0	18 892
Lyhytaikaiset velat:
Korkojohdannaiset (taso 3)		5	5
Korolliset velat	3 066		3 066
Vuokrasopimusvelat, IFRS 16	204		204
Ostovelat ja muut velat	3 984		3 984
Yhteensä	7 254	5	7 259
2020
Pitkäaikaiset varat:
Lainasaamiset	472		472
Muut sijoitukset (taso 3)		10	10
Yhteensä	472	10	482
Lyhytaikaiset varat:
Myyntisaamiset	189		189
Muut saamiset	790		790
Lainasaamiset	115		115
Lyhytaikaiset sijoitukset (taso 1)		106	106
Rahavarat	3 181		3 181
Yhteensä	4 275	106	4 381
Pitkäaikaiset velat:
Vuokrasopimusvelat, IFRS 16	116		116
Korolliset velat	18 248		18 248
Yhteensä	18 364		18 364

Rahoitusvarojen ja -velkojen jakautuminen

Lyhytaikaiset velat:
Korkojohdannaiset (taso 3)		41	41
Korolliset velat	4 239		4 239
Vuokrasopimusvelat, IFRS 16	93		93
Ostovelat ja muut velat	7 687		7 687
Yhteensä	12 019	41	12 060

Rahoitusvarojen ja -velkojen kirjanpitoarvot vastaavat niiden käypiä arvoja. Konsernilla ei ole rahoituseriä, joita netotetaan.

Käyvän arvon hierarkia käypään arvoon arvostetuissa rahoitusvaroissa ja -veloissa

Seuraavassa on esitetty käypään arvoon arvostetut rahoitusvarat ja -velat arvostusmenetelmän mukaan jaoteltuina. Käytetyt tasot on määritelty seuraavasti.

• Taso 1 Käyvät arvot perustuvat täysin samanlaisten omaisuuserien noteerattuihin hintoihin toimivilla markkinoilla.
• Taso 2 Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat, jotka kyseiselle omaisuuserälle on todettavissa.
• Taso 3 Omaisuuserää koskevat syöttötiedot, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon.

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat /-velat

		Yht.	Taso 1	Taso 3
Sijoitukset listaamattomiin yhtiöihin	31/12/2021	0		0
Sijoitukset listaamattomiin yhtiöihin	31/12/2020	10		10
Sijoitukset listattuihin yhtiöihin	31/12/2021	78	78
Sijoitukset listattuihin yhtiöihin	31/12/2020	106	106
Korkojohdannaiset	31/12/2021	-5		-5
Korkojohdannaiset	31/12/2020	-41		-41

Tasolla 3 esitettyjen osalta erittely tilikauden aikana tapahtuneista muutoksista:

Rahoitusvarat	2021	2020
Rahoitusvarat 1.1.	10	10
Lisäykset	0	0
Vähennykset	0	0
Siirrot erien välillä	-10	0
Rahoitusvarat 31.12.	0	10
Rahoitusvelat	2021	2020
Rahoitusvelat 1.1.	41	411
Lisäykset	0	0
Vähennykset	-36	-370
Siirrot erien välillä	0	0
Rahoitusvelat 31.12.	5	41

24 Tytäryritykset

Konsernitilinpäätöksen sisältämät tytäryritykset ja yhteiset toiminnot:

Yhtiö	Kotimaa	Kotipaikka	Omistus- osuus (%)	Osuus äänivallasta (%)
Investors House Kiinteistövarallisuudenhoito Oy	Suomi	Helsinki	100	100
Vuokrakas Oy	Suomi	Helsinki	100	100
Vuokratar Oy	Suomi	Helsinki	100	100
As Oy Kirkkopuiston Salpa	Suomi	Sipoo	100	100
Investors House CF 1 Oy	Suomi	Helsinki	100	100
Investors House Rahastot Oy	Suomi		100	100
Erikoissijoitusrahasto Investors Tuottokiinteistöt	Suomi	Helsinki	73	73
Ikaali Invest Oy	Suomi	Jyväskylä	73	73
Kiinteistö Oy Keskusväylä	Suomi	Pori	40	40
Keskinäinen Koy Vantaan Neilikkatie 17	Suomi	Vantaa	100	100
Keskinäinen Koy IVH Vantaa	Suomi	Vantaa	100	100
Koy Jyväskylän Koivurannantie 1	Suomi	Jyväskylä	100	100
IVHK Holding Oy *	Suomi	Helsinki	100	100
IVH Kodit Oy	Suomi	Helsinki	100	100
Juhola Asset Management Oy *	Suomi	Helsinki	100	100
Juhola Business Park Management Oy *	Suomi	Järvenpää	100	100
IVH Asunnot Oy *	Suomi	Helsinki	100	100
As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 6 *	Suomi	Helsinki	100	100
As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 *	Suomi	Helsinki	100	100

* tilikauden aikana tullut uusi yhtiö

Sisältää myös yhtiöt, jotka kuuluvat konserniin alakonsernirakenteen kautta.

Listaus ei sisällä toimimattomia ns. hylly-yhtiöitä, joissa konsernilla on määräysvalta.

25 Käyttöoikeusomaisuuserät ja IFRS 16 / Muut vuokrasopimukset

IFRS 16 Käyttöoikeusomaisuuserät ja vuokrasopimusvelat

Maanvuokrasopimukset	2021	2020
Maanvuokrasopimukset 1.1.	3	614
Lisäykset/Vähennykset	1725	0
IVH Kampus muutos osakkuusyhtiöksi	0	-599
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos	-17	-12
Maanvuokrasopimukset 31.12.	1711	3
Toimistovuokrasopimukset	2021	2020
Toimistovuokrasopimukset 1.1.	186	0
Lisäykset/Vähennykset	210	279
Tilikauden poistot	-193	-93
Toimistovuokrasopimukset 31.12.	203	186
Käyttöoikeusomaisuuserät yhteensä 1.1.	189	614
Käyttöoikeusomaisuuserät yhteensä 31.12.	1914	189

Vuokrasopimusvelat	2021	2020
Vuokrasopimusvelat 1.1.	209	620
Lisäykset/Vähennykset	1944	279
IVH Kampus muutos osakkuusyhtiöksi	0	-590
Maksut	-185	-100
Vuokrasopimusvelat 31.12.	1968	209
Pitkäaikaiset velat yhteensä	1737	116
Lyhytaikaiset velat yhteensä	231	93
Vuokrasopimusvelat yhteensä	1968	209

Tuloslaskelma	2021	2020
Ylläpitokulut	-84	17
Nettotuotto	-84	17
Käyvän arvon muutos	-17	-12
Hallinnon kulut	-124	-21
Liikevoitto	-225	-16
Rahoituskulut	-13	-10
Tulos ennen veroja	-238	-26
Laskennallisten verojen muutos	0	0
Katsauskauden tulos	-238	-26

Konserni vuokralle antajana

IFRS 16 voimaantulo ei aiheuttanut muutoksia sopimusten käsittelyyn, joissa konserni toimii vuokralle antajana.

Asuinkiinteistöjen vuokrasopimukset ovat toistaiseksi voimassa olevia, joiden irtisanomisaika on 1 kk. Liikekiinteistöissä on useita erilaisia vuokrasopimusmalleja. Suurin osa on irtisanottavissa 6 kk sisällä ilmoituksesta. Muutamat sopimukset ovat pitkäaikaisia määräaikaisia sopimuksia ilman irtisanomismahdollisuutta.

Vähintään yli vuoden jatkuvien ei-purettavissa olevien muiden vuokrasopimusten perusteella saatavat vähimmäisvuokrat:

2021	2020
2 116	2 116
313	2 429
0	0
2 429	4 545
0	0

26 Lähipiiritapahtumat

Konsernin lähipiiriin luetaan kuuluvaksi emoyhtiö, tytäryhtiöt, osakkuus- ja yhteisyritykset, hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja sekä muu johtoryhmä. Edellä mainittujen henkilöiden puolisot, muut läheiset perheenjäsenet sekä määräysvaltayhteisöt ovat myös lähipiirissä.

Konsernin johto tilikauden aikana:

Hallitus:

Puheenjohtaja Tapani Rautiainen, jäsenet Taina Ahvenjärvi (varapuheenjohtaja), Joonas Rautiainen, Petri Roininen, Mikko Larvala ja Vesa Lipsanen (26.4.2021 lähtien).

Toimitusjohtaja:

Petri Roininen

Johtoryhmä:

Aleksi Aitala (Juhola Asset Management, 19.3.2021 lähtien) Tommi Juhola (Juhola Asset Management, 19.3.2021 lähtien) Antti Lahtinen (kiinteistövarallisuudenhoito) Matti Leinonen (talous ja hallinto, 31.8.2021 asti) Timo Rantala (vaihtoehtoissijoitukset ja uudet liiketoiminnat, 30.6.2021 asti) Harri Valo (talous ja hallinto, 1.9.2021 lähtien)

Hallituksen jäsenten palkkiot (t eur):	2021	2020
Tapani Rautiainen, puheenjohtaja	18	18
Taina Ahvenjärvi	15	15
Mikael Grönroos	0	15
Mikko Larvala	15	10
Vesa Lipsanen	10	0
Pekka Komulainen	0	5
Timo Rantala	0	5
Joonas Rautiainen	15	10
Petri Roininen	15	10
Yhteensä	88	78

Lisätietoa toimitusjohtajan ja johtoryhmän palkoista on esitetty liitetiedossa 6.

Hallituksen ja johtoryhmän osakeomistus emoyhtiössä 31.12.2021:

Alla on esitetty hallituksen ja johtoryhmän osakeomistus Investors House Oyj:ssä henkilökohtaisesti ja lähipiiriyhteisöjen osalta

	Osakkeita	%-osuus kaikista osakkeista
Tapani Rautiainen:
Henkilökohtaisesti	6 709
Royal House Oy:n kautta	1 120 386
Maakunnan Asunnot Oy:n kautta	1 756 771
Sijoitustalo IVH Oy:n kautta	6 585
yhteensä	2 890 451	46,75 %
Taina Ahvenjärvi	909	0,01 %
Mikko Larvala	0	0,00 %
Vesa Lipsanen
Henkilökohtaisesti	930
Rakennusliike Sulo Lipsanen Oy:n kautta	27 989
yhteensä	28 919	0,00 %

Joonas Rautiainen	0	0,00 %
Petri Roininen:
Henkilökohtaisesti	0
Core Capital Oy:n kautta	780 225
yhteensä	780 225	12,62 %
Aleksi Aitala
JAM Holding Oy:n kautta	80 080	1,30 %
Tommi Juhola
JAM Holding Oy:n kautta	80 080	1,30 %
Antti Lahtinen	20 081	0,32 %
Harri Valo	0	0,00 %

Lähipiirihankinnat

Investors House Oyj solmi 30.6.2021 esisopimuksen Koy IVH Vantaan myynnistä Suomen Kaupunkikodit Oy:lle. Sopimus on ehdollinen vahvistettavalle asemakaavalle ja kaupan arvioidaan toteutuvan ennen vuoden 2024 loppua. Suomen Kauounkikodit Oy on hallituksen puheenjohtajan määräysvaltayhteisö ja solmittu esisopimus on ns. lähipiirikauppa.

Muut lähipiiriliiketoimet	2021	2020
Myynnit lähipiirille	176	26
Maksetut korot lähipiirille	0	0
Maksetut lainapääomat lähipiirille	2 800	0
Saamiset lähipiiriltä	0	0

Lähipiiriliiketoimet koostuivat tilikaudella saadusta palkkiotuotosta ja myydyistä hallinnointipalveluista (176t eur) hallituksen puheenjohtajan lähipiiriyhteisöille sekä osakkuusyhtiö Apitarelle myönnetystä pääomalainasta (2800 t eur). Em. toimet toteutettiin normaalein kaupallisin ehdoin.

27 Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat

Tilikauden päättymisen jälkeen pidettiin ylimäärinen yhtiökokous 24.1.2022. Kokouksessa päätettiin varojenjaosta 1,00 €/osake.

1.1.2022 alkoi osakkuusyhtiö Jyväskylän Kukkula I:n vuokrasopimus Keski-Suomen Sairaanhoitopiirin kanssa. Tilinpäätöstiedote julkaistiin 3.3.2022 ja samassa yhteydessä kerrottiin yhtiön hallituksen osinkoesitys 0, 29 €/osake makettavaksi yhdessä tai kahdessa osassa hallituksen päätöksen mukaan.

28 Yrityshankinnat

Juhola Asset Management Oy:n hankinta

Investors House allekirjoitti 26.2.2021 sopimuksen ostaakseen Juhola Asset Management Oy:n koko osakekannan. Kaupan toteutus oli ehdollinen tiettyjen normaaliin kauppatapaan kuuluvien edellytysten osalta. Edellytysten täytyttyä kauppa toteutettiin ja määräysvalta saatiin 10.3.2021. Juhola-konserni on yhdistelty konsernin lukuihin 10.3.2021 alkaen ja segmenttiraportoinnissa se raportoidaan osana Palvelutsegmenttiä.

Juhola Asset Management on suomalainen sijoituskiinteistöjen varainhoitopalveluita tuottava yritys, jonka

toiminta muodostuu emoyhtiön kiinteistövarallisuudenhoito-liiketoiminnan lisäksi tytäryhtiö Juhola Business Park Management Oy:n business parkeihin keskittyvästä liiketoiminnasta.

Juhola Asset Management on perustettu 1995 ja se hoitaa yli 25 vuoden kokemuksella noin 1,5 miljardin euron kiinteistövarallisuutta ympäri Suomea. Yhtiön tavoite on olla paras kiinteistöjohtamisen kumppani ammattimaisille kiinteistösijoittajille. Juhola-konsernin liikevaihto 5/2020 päättyneellä tilikaudella oli noin 3,1 miljoonaa euroa ja se työllistää 26 henkilöä.

Lisätietoa Juholasta on saatavilla yhtiön internetsivuilla www.juhola.com.

Kaupan toteuttamisen jälkeen Juholan avainhenkilöt jatkavat entisissä tehtävissään ja konsernin liiketoimintaa jatketaan kaikissa suhteissa ennallaan sisältäen avainhenkilöiden roolit, johtamisen ja asiakasta lähellä olevan päätöksenteon. Osa kauppahinnasta maksettiin kaupan toteutuksen yhteydessä Investors Housen osakkeilla toteuttamalla suunnattu osakeanti myyjille, minkä johdosta Juholan avainhenkilöistä tuli myös Investors Housen merkittäviä osakkeenomistajia.

Juholan toimitusjohtaja Aleksi Aitala ja johtaja Tommi Juhola valittiin kaupan toteutuksen jälkeen Investors Housen johtoryhmään 19.3.2021.

Juhola-hankinta oli Investors Houselle sen kumppanuus-strategian mukainen ja tulee kasvattamaan Palvelut-segmentin liiketoimintaa huomattavasti. Yhtiön näkemyksen mukaan Juholan liiketoiminnot täydentävät konsernin jo olemassa olevia toimintoja lähes täydellisesti. Päällekkäisyyksiä on vähän ja sen sijaan uusia yhteisiä liiketoimintamahdollisuuksia on paljon.

Transaktion lopullinen vastike määräytyy Juhola-konsernin tilikausien 6/2019-5/2022 keskimääräisen vuotuisen oikaistun käyttökatteen mukaisesti kertoimella 4,5. Kauppahinta maksetaan kahdessa osassa. Kaupan toteutushetkellä on maksettu ensimmäinen osa, yhteensä 3,0 miljoonaa euroa jakautuen 2,4 miljoonan käteissuoritukseen ja 0,6 miljoonan suoritukseen Investors Housen osakkeiden muodossa. Myyjille suunnattiin yhteensä 108.069 kpl osakkeen osakeanti. Toinen osa kauppahinnasta suoritetaan, kun Juholan 5/2022 päättyvän tilikauden luvut ovat valmistuneet ja lopullinen kauppahinta on määritettävissä. Kauppahinnan enimmäismäärä on rajoittamaton.

Hankinnasta aiheutuneet menot olivat 96t eur sisältäen varainsiirtoveron ja asiantuntijoiden palkkioita. Menot on kirjattu liiketoiminnan muihin kuluihin. Hankintahetkestä eteenpäin on Investors Housen Q1/2021 tuloslaskelmaan kirjattu Juholan liikevaihtoa 188t eur ja tulosta 26t eur. Jos hankinta olisi tapahtunut todellisen päivän sijaan jo 1.1.2021, olisi konsernin liikevaihto ollut 1-3/2021 2.548t eur (pro forma) ja tulos -436t eur (pro forma). Edellä esitetyt pro forma -luvut ovat tilintarkastamattomia. Juhola Asset Managemnt Oy:n arvioidusta kokonaiskauppahinnasta 3,8M eur 3,4M eur kohdistuu liikearvoon. Liikearvon perustana on yhtiön tunnettuus, laaja asiakaskunta, hyvät referenssit ja osaava henkilöstö, joiden pohjalta yhtiön liiketoiminnan tuotto-odotus on hyvä. Hankintahinnasta 0,5M eur kohdistuu liikearvosta erikseen määritettyihin sopimustuottoihin ja tähän erään kohdistetaan laskennallinen verovelka, joka purkautuu taloudellisen poistoajan mukaisesti.

Alla kuvataan kauppahinnan muodostuminen, hankittujen varojen ja velkojen käypä arvo hankintahetkellä sekä kirjattu liikearvo.

Vastike: Arvioitu kokonaiskauppahinta	3 808 t eur
josta maksettu toteutushetkellä
Rahana	2 362 t eur
Osakkeina	638 t eur
Varojen ja velkojen käypä arvo:
Pitkäaikaiset varat
Aineettomat hyödykkeet	704 t eur
Aineelliset hyödykkeet	255 t eur
Lyhytaikaiset varat
Myynti- ja muut saamiset	369 t eur
Rahavarat	283 t eur
Varat yhteensä	1 611 t eur

Pitkäaikaiset velat
Korolliset velat	223 t eur
Muut pitkäaikaiset velat	160 t eur
Laskennalliset verovelat	117 t eur
Lyhytaikaiset velat
Korolliset velat	121 t eur
Osto- ja muut velat	547 t eur
Velat yhteensä	1 168 t eur
Nettovarallisuus	443 t eur
Vastike	3 808 t eur
Alustavasti kirjattu liikearvo	3 364 t eur

EMOYHTIÖN TULOSLASKELMA

	1.1.-31.12.2021	1.1.-31.12.2020
	€	€
Liikevaihto	4 046 604,78	3 124 952,63
Vuokratuotot ja käyttökorvaukset	3 348 036,09	2 519 339,17
Hallintopalkkiotuotot	698 568,69	605 613,46
Liiketoiminnan muut tuotot	3 557 821,41	7 270,78
Materiaalit ja palvelut	-2 555 975,48	-1 859 087,92
Ostot tilikauden aikana	-2 360 837,07	-1 193 897,97
Varastojen muutos	0,00	-510 000,00
Ulkopuoliset palvelut	-195 138,41	-155 189,95
Nettotuotto	5 048 450,71	1 273 135,49
Henkilöstökulut	-838 781,26	-792 205,07
Suunnitelman mukaiset poistot	0,00	0,00
Liiketoiminnan muut kulut	-2 566 885,42	-604 343,47
Liikevoitto	1 642 784,03	-123 413,05
Rahoitustuotot	1 501 020,32	861 204,79
Rahoituskulut	-2 131 137,50	-1 933 088,13
Rahoituskulut (netto)	-630 117,18	-1 071 883,34
Voitto ennen veroja	1 012 666,85	-1 195 296,39
Tuloverot	0,00	-4 264,76
Tilikauden voitto	1 012 666,85	-1 199 561,15

69

EMOYHTIÖN TASE

VASTAAVAA		31/12/2021	31/12/2020
		€	€
PYSYVÄT	VASTAAVAT
Aineelliset	hyödykkeet
	Maa- ja vesialueet	350 000,00	0,00
Sijoitukset
	Osuudet saman konsernin yrityksistä	11 056 879,63	30 244 370,64
	Osuudet omistusyhteysyrityksissä	338 259,69	52 500,00
	Muut osakkeet ja osuudet	2 768 663,51	4 504 154,48
		14 163 802,83	34 801 025,12
PYSYVÄT	VASTAAVAT YHTEENSÄ	14 513 802,83	34 801 025,12
VAIHTUVAT	VASTAAVAT
Vaihto-omaisuus
	Muu vaihto-omaisuus	0,00	0,00
Pitkäaikaiset	saamiset
	Saamiset saman konsernin yrityksiltä	3 273 724,00	225 000,00
	Muut saamiset	375 285,48	516 235,36
Lyhytaikaiset	saamiset
	Myyntisaamiset	25 793,44	68 662,41
	Saamiset saman konsernin yrityksiltä	7 108 501,82	1 323 694,01
	Saamiset omistusyhteysyrityksiltä	0,00	136 417,00
	Muut saamiset	127 005,73	242 233,39
	Siirtosaamiset	156 594,90	103 539,91
		11 066 905,37	2 615 782,08
Rahat ja	pankkisaamiset	15 427 040,67	2 104 495,35
VAIHTUVAT	VASTAAVAT YHTEENSÄ	26 493 946,04	4 720 277,43
VASTAAVAA	YHTEENSÄ		39 521 302,55

VASTATTAVAA 31/12/2021		31/12/2020
	€	€
OMA PÄÄOMA
Osakepääoma	2 555 543,23	2 555 543,23
Ylikurssirahasto	7 115,49	7 115,49
Sijoitetun vapaan pääoman rahasto	25 048 798,42	23 719 870,32
Edellisten tilikausien voitto (tappio)	5 144 124,85	7 979 330,61
Tilikauden voitto	1 012 666,85	-1 199 561,15
OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ	33 768 248,84	33 062 298,50

VIERAS PÄÄOMA

Pitkäaikainen vieras pääoma
Lainat rahoituslaitoksilta	2 343 750,00	1 598 000,00
Saadut ennakot	300 000,00
Velat saman konsernin yrityksille	0,00	0,00
	2 643 750,00	1 598 000,00
Lyhytaikainen vieras pääoma
Lainat rahoituslaitoksilta	2 369 003,79	3 058 700,77
Saadut ennakot	11 384,95	24 819,36
Ostovelat	35 262,21	90 926,79
Velat saman konsernin yrityksille	0,00	0,00
Muut velat	910 407,84	146 057,16
Siirtovelat	1 269 691,24	1 540 499,97
	4 595 750,03	4 861 004,05
VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ	7 239 500,03	6 459 004,05
VASTATTAVAA YHTEENSÄ	41 007 748,87	39 521 302,55

EMOYHTIÖN RAHAVIRTALASKELMA

	1.1.-31.12.2021	1.1.-31.12.2020
	€	€
Liiketoiminnan rahavirta
Voitto ennen satunnaisia eriä	1 012 666,85	-1 195 296,39
Oikaisut:
Rahoitustuotot ja -kulut:	630 117,18	1 071 883,34
Poistot		0,00
Investointien rahavirrassa esitetyt erät	-1 593 588,07	39 563,04
Muut oikaisut	19 321,00	4 890,42
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta	68 516,96	-78 959,59
Käyttöpääoman muutos
Lyhytaikaisten liikesaamisten väh. (+)/ lisäys (-)	-5 586 230,83	112 471,97
Lyhytaikaisten velkojen vähennys (-)/ lisäys (+)	-125 238,97	-10 363,91
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja	-5 642 952,84	23 148,47
Maksetut korot ja maksut muista rahoituskuluista	-243 543,88	-135 035,62
Saadut korot liiketoiminnasta	53 878,29	1 899,76
Maksetut verot (-) / veronpalautukset (+)	-703 594,11	-56 336,14
Liiketoiminnan rahavirta	-6 536 212,54	-166 323,53
Investointien rahavirta
Myönnetyt/takaisin maksetut lainat	61 946,08	-420 027,82
Investoinnit muihin sijoituksiin	-3 816 336,93	-1 057 071,49
Lainasaamisten takaisinmaksut	-2 997 724,00	198 134,93
Luovutustulot muista sijoituksista	25 793 231,96	3 961 590,50
Saadut osingot investoinneista	600 435,00	246 135,43
Muut tuotot investoinneista	828 100,36	561 926,65
Muut oikaisut	972 000,00	-5 965,44
Investointien rahavirta	21 441 652,47	3 484 722,76
Rahoituksen rahavirta
Pitkäaikaisten lainojen nostot	3 000 000,00	1 700 000,00
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut	-1 947 250,00	-1 474 000,00
Lyhytaikaisten lainojen nostot	6 000 000,00	3 000 000,00
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut	-7 000 000,00	-7 251 505,36
Maksetut osingot ja muu voitonjako	-1 635 644,61	-1 613 924,01
Omien osakkeiden lunastaminen	0,00	-353 458,80
Rahoituksen rahavirta	-1 582 894,61	-5 992 888,17
Rahavarojen muutos	13 322 545,32	-2 674 488,94
Rahavarat tilikauden alussa 1.1.	2 104 495,35	4 778 984,29
Rahavarat tilikauden lopussa 31.12.	15 427 040,67	2 104 495,35

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET JA LIITETIEDOT

Emoyhtiön tilinpäätöksen laadintaperiaatteet

Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu Suomen kirjanpitolainsäädännön (FAS) mukaisesti.

Arvostusperiaatteet ja menetelmät

Aineeton ja aineellinen omaisuus on arvostettu hankintamenoonsa vähennettynä suunnitelman mukaisilla poistoilla.

Pysyvien vastaavien hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen käyttöaika on alle kolme vuotta, sekä pienhankinnat (alle 1 200,00 euroa) on kirjattu kokonaisuudessaan hankintatilikauden kuluksi.

Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

Liiketoiminnan muut tuotot

Tuloslaskelman liiketoiminnan muihin tuottoihin sisältyy luovutusvoittoja osuuksista. Tämä sisältää osakeyhtiön ja asunto-osakeyhtiöiden osakkeiden myyntivoittojen tuloutusta yhteensä 3 557 821,41 euroa.

Liiketoiminnan muut kulut	2021	2020
Hallintopalvelut ja muut hallintokulut	2 357 304,59	408 609,47
Atk-laite ja ohjelmistokulut	45 978,82	53 415,14
Muut kone- ja kalustokulut	343,53	6 403,63
Myynti- ja markkinointikulut	34 505,01	38 150,86
Matkakulut	8 450,54	9 170,64
Edustuskulut	1 614,46	2 491,27
Muut liiketoiminnan kulut	118 688,47	86 102,46
Yhteensä	2 566 885,42	604 343,47

Hallintopalvelut ja muut hallintokulut sisältävät luovutustappiota 1 964 233,34 euroa.

Liiketoiminnan muut kulut sisältävät tilintarkastajille maksettuja palkkioita seuraavasti:

Tilintarkastuspalkkiot ja -palvelut	2021	2020
Tilintarkastus	74 187,32	50 992,17
Todistukset ja lausunnot	0,00	0,00
Veroneuvonta	0,00	0,00
Muut palvelut	0,00	0,00
Yhteensä	74 187,32	50 992,17
Henkilöstökulut	2021	2020
Palkat ja palkkiot	717 566,70	704 140,11
Eläkekulut	102 674,46	76 406,29
Muut Henkilösivukulut	18 540,10	11 658,67
Yhteensä	838 781,26	792 205,07

Henkilöstökulut sisältävät hallituksen, toimitusjohtajan ja johtoryhmän palkkoja ja palkkioita seuraavasti: (luvut on pyöristetty lähimpään euroon)

Henkilöstökulut	2021	2020
Hallitus
Tapani Rautiainen	18 000	18 000
Mikko Larvala	15 000	10 150
Petri Roininen	15 000	10 150
Joonas Rautiainen	15 000	10 150
Taina Ahvenjärvi	15 000	15 000
Vesa Lipsanen	10 233
Hallitus yhteensä	88 233	78 120
Toimitusjohtaja
Petri Roininen	121 939	121 939
Johtoryhmä
Johtoryhmä yhteensä	186 759	173 765
Kaikki yhteensä	396 931	373 824
Henkilöstö keskimäärin tilikaudella	2021	2020
Toimihenkilöt	9	11
Rahoitustuotot	2021	2020
Osinkotuotot, konserni	600 435,00	246 135,43
Muut tuotot, konserni	828 100,36	561 926,65
Luovutusvoitot osuuksista	0,00	40 000,00
Korkotuotot, konserniyhtiöt	34 800,00	11 242,95
Korkotuotot, omistusyhteysyritykset	0,00	0,00
Korkotuotot	37 684,96	1 899,76
Muut rahoitustuotot		0,00
Rahoitustuotot yhteensä	1 501 020,32	861 204,79
Rahoituskulut	2021	2020
Arvonalentumiset, konserniosuudet	700 000,00
Arvonalentumiset, omistusyhteysyritykset	64 543,47	1 799 877,65
Arvonalentumiset, muut osakkeet ja osuudet	1 115 102,47
Korkokulut, konserniyhtiöt	0,00	0,00
Korkokulut	255 118,50	145 524,80
Muut rahoituskulut	-3 626,94	-12 314,32
Rahoituskulut yhteensä	2 131 137,50	1 933 088,13
Siirtosaamiset	2021	2020
Jaksotetut kulut	66 008,53	49 671,65
Myynnin jaksotukset		0,00
Muut	90 586,37	53 868,26
Yhteensä	156 594,90	103 539,91

Emoyhtiön saamiset ja velat konserniyrityksiltä

Saamiset saman konsernin yrityksiltä, pitkäaikainen	2021	2020
Muut saamiset saman konsernin yrityksiltä	3 273 724,00	225 000,00
Yhteensä	3 273 724,00	225 000,00

Saamiset saman konsernin yrityksiltä, lyhytaikainen	2021	2020
Lainasaamiset saman konsernin yrityksiltä	655 386,92	653 556,92
Muut saamiset saman konsernin yrityksiltä	6 453 114,90	670 137,09
Yhteensä	7 108 501,82	1 323 694,01
Emoyhtiön saamiset ja velat omistusyhteysyrityksiltä
Saamiset omistusyhteysyrityksiltä, lyhytaikainen	2021	2020
Lainasaamiset omistusyhteysyrityksiltä	0,00	136 417,00
Yhteensä	0,00	136 417,00
Oman pääoman muutokset
	2021	2020
Osakepääoma 1.1.	2 555 543,23	2 555 543,23
Osakepääoma 31.12.	2 555 543,23	2 555 543,23
Ylikurssirahasto 1.1.	7 115,49	7 115,49
Ylikurssirahasto 31.12.	7 115,49	7 115,49
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1.	23 719 870,32	27 254 749,38
Varojen jako / osakeanti	1 328 928,10	-3 181 420,26
Omien osakkeiden hankinta	0,00	-353 458,80
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12.	25 048 798,42	23 719 870,32
Kertyneet voitot/tappiot 1.1.	6 779 769,46	9 470 273,71
Osingonjako	-1 635 644,61	-1 490 943,10
Tilikauden tulos	1 012 666,85	-1 199 561,15
Kertyneet voitot/tappiot 31.12.	6 156 791,70	6 779 769,46
Oma pääoma yhteensä 31.12.	33 768 248,84	33 062 298,50
Laskelma jakokelpoisesta omasta pääomasta
	2021	2020
Sijoitetun vapaan pääoman rahasto	25 048 798,42	23 719 870,32
Edellisten tilikausien voitto	5 144 124,85	7 979 330,61
Tilikauden tulos	1 012 666,85	-1 199 561,15

Yhtiö on suojannut osan rahoituslaitoslainoistaan korkojohdannaisilla. Johdannaisten käypä arvo per 31.12.2021 on negatiivinen 4 772,00 €, jonka yhtiö on kirjannut siirtovelkoihin sekä rahoituskulujen ryhmään. Käypä arvo kuvaa sitä hintaa, minkä yhtiö saisi tai joutuisi maksamaan, jos johdannaissopimus purettaisiin yhtiön tai pankin toimesta.

Voitonjakokelpoiset varat yhteensä 31 205 590,12 30 499 639,78

Johdannaissopimusten vastapuolena on Nordea Bank Abp.

Johdannaisten olennaiset ehdot:

Instrumentit	1000 euroa	Kiint. Korko	Erääntyminen
OTC Koronvaihtosopimus no. 1776095/2788181	1000	0,42 %	22/03/2022

Emoyhtiön vaihtuvakorkoisista lainoista 100 prosenttia oli suojattuna tilinpäätöspäivänä.

Velat ja annetut vakuudet
	2021	2020
Velat rahoituslaitoksille	4 712 754	4 656 701

Yleisvakuudet: tytäryhtiö Kiinteistö Oy Vantaan Neilikkatie 17, osakkeet 1-170 Asunto Oy Lahden Kulmala, osakkeet 2121-2259, 2480-2593, 2594-2684, 2685-2904, 2905-3018, 3954-4111

Investors House Oyj on antanut rajoitetun takauksen tytäryhtiönsä Investors House CF1 Oy pankkilainan vakuudeksi. Takaussumma on 186.000 euroa.

Investors House Oyj on antanut rajoitetun takauksen tytäryhtiönsä Keskinäinen Kiinteistö Oy Vantaan Neilikkatie 17 pankkilainan vakuudeksi. Takaussumma on 7.594.600,00 euroa.

Investors House Oyj on antanut rajoitetun takauksen tytäryhtiönsä Kiinteistö Osakeyhtiö Jyväskylän Koivurannantie 1. Takaussumma on 8.630.600,00 euroa.

Muut vuokrasopimukset /Leasing vastuut

Sopimuksiin perustuvat maksut	31/12/2021	31/12/2020
Seuraavan vuoden aikana maksettavat	108 167	108 903
Myöhemmin maksettavat	26 063	122 160
Yhteensä	134 230	231 063

Leasingvastuisiin sisältyy Danske Finance Oy:n leasinglimiittien vuokravastuu.

Pysyvien vastaavien tase-eräkohtaiset erittelyt

Sijoitukset

	Saman konsernin yrityksetMuut omistukset Muut osuudet			Yhteensä
Hankintameno 1.1.2021	30 244 370,64	1 911 103,48	2 645 551,00	34 801 025,12
Muutokset tilikaudella	-18 487 491,01	-334 628,81		-18 822 119,82
Siirrot erien välillä
Hankintameno 31.12.2021	11 756 879,63	1 576 474,67	2 645 551,00	15 978 905,30
Siirtovelat			2021	2020
Henkilöstökulut			80 467,65	110 412,37
Tuloverot			540 297,51	1 240 560,62
Korot			2 981,56	6 549,46
Muut			645 944,52	182 977,52
Yhteensä			1 269 691,24	1 540 499,97

Omistukset muissa yrityksissä

			Omistus-	Osuus
Yhtiö	Kotimaa	Kotipaikka	osuus (%)	äänivallasta (%)
As Oy Kallonsivu	Suomi	Pori	25	25
Asunto Oy Lahden Kulmala	Suomi	Lahti	18	18
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj	Suomi	Helsinki	0,3	0,3
As Oy Espoon Soukanpaiste 1Suomi		Espoo	23,13	23,13

Tytäryritykset:			Omistus-	Osuus
Yhtiö	Kotimaa	Kotipaikka	osuus (%)	äänivallasta (%)
Investors House Kiinteistö-	Suomi	Helsinki	100	100
varallisuudenhoito Oy
Vuokrakas Oy	Suomi	Helsinki
Vuokratar Oy	Suomi	Helsinki
As Oy Kirkkopuiston Salpa	Suomi	Sipoo	85	85
Kiinteistö Oy Jyväskylän	Suomi	Jyväskylä	100	100
Koivurannantie 1
Investors House CF 1 Oy	Suomi	Helsinki	100	100
Investors House Rahastot Oy Suomi		Helsinki	100	100
Erikoissijoitusrahasto	Suomi	Helsinki	76,59	76,59
Investors Tuottokiinteistöt
Keskinäinen kiinteistö Oy	Suomi	Vantaa	100	100
Vantaan Neilikkatie 17
Keskinäinen kiinteistö Oy	Suomi	Vantaa	100	100
IVH Vantaa
Juhola Asset Management OySuomi		Helsinki	100	100
Juhola Business Park	Suomi	Järvenpää
Management Oy
IVHK Holding Oy	Suomi	Helsinki	100	100
IVH Kodit Oy	Suomi	Helsinki
Apitare Oy	Suomi	Jyväskylä	33,33	33,33
Jyväskylän Kukkulan Kehitys OySuomi		Jyväskylä	33,33	33,33
IVH Asunnot -konserni	Suomi	Helsinki	100	100
IVH Asunnot Oy	Suomi	Helsinki
As Oy Hgin Alppikylän	Suomi	Helsinki
Haukkakatu 6-8
As Oy Hgin PilvenpyörteentSuomi 21		Helsinki
As Oy Hgin Bysantinkuja 5 Suomi
As Oy Hgin Harjannetie 22 Suomi
As Oy Helsingin Harjannetie 24Suomi		Helsinki	100	100
Kia Kodit Oy	Suomi	Helsinki	100	100

Lähipiiriliiketoimet

Investors House Oyj solmi 30.6.2021 esisopimuksen Koy IVH Vantaan myynnistä Suomen Kaupunkikodit Oy:lle. Sopimus on ehdollinen vahvistettavalle asemakaavalle ja kaupan arvioidaan toteutuvan ennen vuoden 2024 loppua. Suomen Kauounkikodit Oy on hallituksen puheenjohtajan määräysvaltayhteisö ja solmittu esisopimus on ns. lähipiirikauppa.

Yhtiön osakkeet

Yhtiön rekisteröity ja maksettu osakepääoma 31.12.2021 on 2.555.543,23 euroa. Yhtiöllä on yksi osakelaji ja osakkeiden kokonaismäärä on 6.182.287. Jokainen osake tuottaa yhden äänen yhtiökokouksessa. Yhtiön osake kuuluu arvo-osuusjärjestelmään ja on listattu Nasdaq Helsinki Oy:n päälistalla.

Osakkeen ISIN-koodi on FI0009900559 ja kaupankäyntitunnus INVEST.

Yhtiön hallussa olevat omat osakkeet

31/12/2021 yhtiön hallussa on 869 yhtiön osaketta

Osakeannit

Yhtiökokous 26.4.2021 valtuutti hallituksen päättämään enintään 5.000.000 osakkeen osakeannista.

Yhtiön 2021 varsinaisen yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti hallituksen jäsenillä on oikeus halutessaan ottaa puolet palkkiostaan rahan sijasta yhtiön osakkeina. Yhtiö on tehnyt joulukuussa suunnatun annin, missä kolmelle hallituksen jäsenelle on annettu yhteensä 3 475 kpl yhtiön hallussa olleita omia osakkeita.

Omien osakkeiden hankinta ja hallituksen valtuutukset

Varsinainen yhtiökokous 26.4.2021 valtuutti hallituksen päättämään enintään 600.000 kpl oman osakkeen hankinnasta. Valtuutus omien osakkeiden hankkimiseksi on voimassa vuoden 30.6.2022 saakka, ellei yhtiökokus muuta tai peruuta valtuutusta sitä ennen.

Yhtiön hallussa olevat osakkeet ja hallituksen osakeantivaltuutukset

Yhtiökokous on valtuuttanut yhtiön hallituksen päättämään yhdestä tai useammasta osakeannista 26.4.2021. Valtuutuksen perusteella voidaan antaa enintään 5.000.000 uutta osaketta tai yhtiön hallussa olevaa osaketta. Tilinpäätöshetkellä valtuutus oli kokonaan käyttämättä ja yhtiön hallussa 869 kpl omaa osaketta. Hallitus voi päättää poiketa osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta, mikäli poikkeamiseen on osakeyhtiölain 9 luvun 4 §:n 1 momentissa tarkoitettu painava taloudellinen syy. Valtuutus on voimassa 30.6.202 saakka.

Merkintäoikeudet

Yhtiön hallitus päätti 29.12.2017 toimitusjohtajan uudesta osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä jota täydennettiin 23.4.2018. Toimitusjohtajalla on oikeus merkitä alla kuvatuin ehdoin yhtiön osakkeita. Kannustinjärjestelmä antaa oikeuden merkitä enintään 250.000 osaketta.

Oikeus syntyy:	1.1.2018	1.1.2019	1.1.2020	1.1.2021
Myöntämispäivä:	29.12.2017	29.12.2017	29.12.2017	29.12.2017
Toteutusajanjakso:	1.1.21-30.6.22	1.1.21-30.6.22	1.1.21-30.6.22	1.1.21-30.6.22
Instrumentti:	Osakkeita	Osakkeita	Osakkeita	Osakkeita
Kohderyhmä:	Toimitusjohtaja	Toimitusjohtaja	Toimitusjohtaja	Toimitusjohtaja
Osakemäärä enintään, kpl:	100 000	50 000	50 000	50 000
Toteutushinta:	7,43	7,43	7,43	7,43
Hinta myöntämispäivänä:	7,40	7,40	7,40	7,40

Merkintähintoja alennetaan 7.12.2017 jälkeen jaettujen osinkojen ja pääomanpalautusten Tilinpäätöspäivänä edellä kuvattuja eriä on jaettu 1,82 euroa.

Tilikauden aikana toimitusjohtaja on merkinnyt 120.000 kpl yhtiön osakkeitta ja kannustinjärjestelmästä merkitsemättä on siten vielä 130.000 osaketta.

Lisäksi hallitus on myöntänyt 17.8.2020 toimitusjohtajalle 680.000 osakkeen optio-ohjelman sekä yhdelle johtoryhmän jäsenelle 100.000 osakkeen optio-ohjelman. Toimitusjohtajan oikeus merkitä 2024-2025 yhteensä 680.000 osaketta hintaan 5,55 €/osake, mistä vähennetään 17.8.2020 alkaen merkintäaikaan saakka tehty voitonjako. Edellytys osakeoptioiden käytölle on sidottu osakkeen arvon kehittymiseen siten, että raja-arvona on 8,00€ osakekohtainen arvo.

Oikeus syntyy:	17/08/2020
Myöntämispäivä:	17/08/2020
Toteutusajanjakso:	1.1.2024-31.12.2025
Instrumentti:	Osakkeita
Kohderyhmä:	Toimitusjohtaja
Osakemäärä enintään, kpl:	680.000
Toteutushinta:	5,55
Hinta myöntämispäivänä:	5,65

Oikeus syntyy:	01/01/2021	01/01/2022	01/01/2023	01/01/2024
Myöntämispäivä:	17/08/2020	17/08/2020	17/08/2020	17/08/2020
Toteutusajanjakso:	1.1.2024-30.6.2025			1.1.2024-30.6.20251.1.2024-30.6.20251.1.2024-30.6.2025
Instrumentti:	Osakkeita	Osakkeita	Osakkeita	Osakkeita
Kohderyhmä:	Johtoryhmän jäsen			Johtoryhmän jäsenJohtoryhmän jäsenJohtoryhmän jäsen
Osakemäärä enintään, kpl:	25.000	25.000	25.000	25.000
Toteutushinta:	6,00	6,00	6,00	6,00
Hinta myöntämispäivänä:	5,65	5,65	5,65	5,65

Luettelo kirjanpidoista ja aineistoista

Käytetyt kirjanpitokirjat

Päiväkirja digitaalinen tallenne Pääkirja digitaalinen tallenne Myyntireskontra digitaalinen tallenne Ostoreskontra digitaalinen tallenne Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luettelo digitaalinen tallenne Tilinpäätös ja toimintakertomus erikseen sidottuna Tase-erittelyt digitaalinen tallenne Liitetietotositteet

Kirjanpitoaineiston säilytyksessä noudatetaan KPL 2:10 §:n säännöksiä. Tositteet säilytetään sähköisessä muodossa (digitaalinen tallenne).

Tositelajit

Kirjanpidossa on käytetty seuraavia tositelajeja:

10-13	Pankkitilitositteet	Sähköisesti
20	Ostolaskut	Sähköisesti
30, 31	Myyntilaskut	Sähköisesti
40	Muistiotositteet	paperitositteina
45	Palkkatositteet	Sähköisesti
49	Jaksotustositteet	paperitositteina
Konserni:	Kirjanpito	pdf-tulosteina
40	Muistiotositteet	pdf-tulosteina

Konsernin yhteystiedot

Konsernitilinpäätöksen jäljennös on saatavissa osoitteesta: Investors House Oyj Veturitie 11 T 152, 00520 Helsinki Sähköposti: eija.tammiaro@investorshouse.fi

Hallituksen esitys tilikauden tuloksen käsittelystä:

Emoyhtiön taseen 31.12.2021 voitonjakokelpoiset varat ovat 31.205.590,12 euroa. Tilikauden tulos on 1.012.666,85 euroa.

Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että voitonjakokelpoisista varoista jaetaan osinkoa 0,29 euroa per osake.

Helsingissä 29.3.2022

Tapani Rautiainen Taina Ahvenjärvi hallituksen puheenjohtaja hallituksen jäsen

Joonas Rautiainen Mikko Larvala hallituksen jäsen hallituksen jäsen

Vesa Lipsanen Petri Roininen

hallituksen jäsen toimitusjohtaja / hallituksen jäsen

Tilinpäätösmerkintä

Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu tilintarkastuskertomus.

__________________________ _____._____ 2022

KPMG Oy Ab Tilintarkastusyhteisö

Timo Nummi KHT

KPMG Oy Ab Töölönlahdenkatu 3 A PL 1037 00101 HELSINKI

Puhelin 020 760 3000 www.kpmg.fi

82

Tilintarkastuskertomus

Investors House Oyj:n yhtiökokoukselle

Tilinpäätöksen tilintarkastus

Lausunto

Olemme tilintarkastaneet Investors House Oyj:n (y-tunnus 0717469-5) tilinpäätöksen tilikaudelta 1.1.–31.12.2021 Tilinpäätös sisältää konsernin taseen, laajan tuloslaskelman, laskelman oman pääoman muutoksista, rahavirtalaskelman ja liitetiedot, mukaan lukien yhteenveto merkittävimmistä tilinpäätöksen laatimisperiaatteista, sekä emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahavirtalaskelman ja liitetiedot.

Lausuntonamme esitämme, että

• konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan konsernin taloudellisesta asemasta sekä sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti,
• tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset.

Lausuntomme on ristiriidaton hallitukselle annetun lisäraportin kanssa.

Lausunnon perustelut

Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvän tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiamme kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa.

Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja konserniyrityksistä niiden Suomessa noudatettavien eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat suorittamaamme tilintarkastusta ja olemme täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset velvollisuutemme.

Emoyhtiölle ja konserniyrityksille suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut ovat parhaan tietomme ja käsityksemme mukaan olleet Suomessa noudatettavien, näitä palveluja koskevien säännösten mukaisia, emmekä ole suorittaneet EU-asetuksen 537/2014 5. artiklan 1 kohdassa tarkoitettuja kiellettyjä palveluja.

Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.

Olennaisuus

Tarkastuksemme laajuuteen on vaikuttanut soveltamamme olennaisuus. Olennaisuus on määritetty perustuen ammatilliseen harkintaamme ja se ohjaa tarkastustoimenpiteiden luonteen, ajoituksen ja laajuuden määrittämisessä, sekä todettujen virheellisyyksien vaikutusten arvioimisessa suhteessa tilinpäätökseen kokonaisuutena. Olennaisuuden taso perustuu arvioomme sellaisten virheellisyyksien suuruudesta, joilla yksin tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa olevan vaikutusta tilinpäätöksen käyttäjien tekemiin taloudellisiin päätöksiin. Olemme ottaneet huomioon myös sellaiset virheellisyydet, jotka laadullisten seikkojen vuoksi ovat mielestämme olennaisia tilinpäätöksen käyttäjille.

Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat

Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat ovat seikkoja, jotka ammatillisen harkintamme mukaan ovat olleet merkittävimpiä tarkastuksen kohteena olevan tilikauden tilintarkastuksessa. Nämä seikat on otettu huomioon tilinpäätökseen kokonaisuutena kohdistuneessa tilintarkastuksessamme sekä laatiessamme siitä annettavaa lausuntoa, emmekä anna näistä seikoista erillistä lausuntoa. EU-asetuksen 537/2014 10 artiklan 2 c -kohdan

mukaiset merkittävät olennaisen virheellisyyden riskit sisältyvät alla kuvattuihin tilintarkastuksen kannalta keskeisiin seikkoihin.

Olemme ottaneet tilintarkastuksessamme huomioon riskin siitä, että johto sivuuttaa kontrolleja. Tähän on sisältynyt arviointi siitä, onko viitteitä sellaisesta johdon tarkoitushakuisesta suhtautumisesta, josta aiheutuu väärinkäytöksestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riski.

TILINTARKASTUKSEN KANNALTA KESKEISET SEIKAT

KUINKA KYSEISIÄ SEIKKOJA KÄSITELTIIN TILINTARKASTUKSESSA

Sijoituskiinteistöjen arvostaminen (konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet, konsernintilinpäätöksen liitetiedot 5 ja 11)

Käypään arvoon arvostettavat sijoituskiinteistöt, 26 milj. euroa, muodostavat 41 % konsernitaseen loppusummasta. Arvostamisessa käytettäviin ennusteisiin liittyvistä arvioista ja tasearvojen merkittävyydestä johtuen arvostaminen on konsernin tilintarkastuksessa keskeinen seikka.

Sijoituskiinteistöjen käyvät arvot määritellään liikekiinteistöjen osalta kiinteistökohtaisesti perustuen diskontattuihin kassavirtaennusteisiin. Näiden taustalla olevien keskeisten oletusten määrittely edellyttää merkittävää johdon harkintaa muun muassa kiinteistöjen tuottovaatimusten, markkinavuokrien, ylläpitokulujen ja käyttöasteiden osalta. Asuinkiinteistöt arvostetaan kauppa-arvoon.

Olemme arvioineet laskelmissa käytettyjä johdon harkintaa edellyttäviä oletuksia sekä merkittävimpien käypien arvojen muutosten perusteita.

Tarkastukseen on osallistunut KPMG:n arvonmäärityksen asiantuntijoita, jotka ovat pistokokein testanneet laskelmien teknistä oikeellisuutta ja verranneet käytettyjä oletuksia markkina- ja toimialakohtaisiin tietoihin.

Olemme verranneet tilinpäätöksessä käytettyjä arvostuksia ulkopuolisten auktorisoitujen kiinteistöarvioitsijoiden (AKA) arvostusraportteihin.

Olemme arvioineet sijoituskiinteistöjä koskevien tilinpäätöksen liitetietojen asianmukaisuutta.

Konsernirakenteen olennaiset muutokset (konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet, konsernintilinpäätöksen liitetiedot 12, 14 ja 28)

Tilikauden aikana konserni luopui omistuksestaan osakkuusyhtiössä IVH Kampus Ky.

Tilikaudella hankittiin Juhola Asset Management Oy:n koko osakekanta. Kauppahinnasta merkittävä osa, 3,4 milj. euroa, kirjattiin liikearvoon. Kauppaan sisältyy erillinen lisäkauppahinta, joka perustuu hankitun yhtiön arvioituun tulevaan käyttökatteeseen.

Olemme tarkastaneet IVH Kampus Ky kokonaisuuden myynnin kirjanpitokäsittelyä ja esittämistä konsernitilinpäätöksessä suhteessa IFRS-standardeihin ja tehtyihin sopimuksiin.

Olemme arvioineet hankitun liiketoimintakokonaisuuden konserniyhdistelyä ja laskennassa sovellettuja periaatteita

Kauppahinnasta osa kohdistettiin asiakassopimuksille ja erä poistetaan 5 vuoden aikana.

Yhtiö perusti 1/3-omistusosuudella Apitare Oy:n, joka hankki tilikaudella merkittävän kiinteistökokonaisuuden pitkällä vuokrasopimuksella. Omistus on esitetty konsernitilinpäätöksessä osakkuusyhtiönä

suhteessa IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -standardin vaatimuksiin.

Olemme lisäksi perehtyneet kauppahinnan kohdistamisessa lisääntyneen liikearvon arvonalentumistestauksessa sovellettuihin menettelyihin ja arvioineet testauslaskennassa käytettyjen parametrien markkinaehtoisuutta.

Olemme tarkastaneet osakkuusyhtiö Apitaren arvostusta suhteessa tehtyihin sopimuksiin.

Olemme tarkastaneet osakkuusyrityksiä koskevien liitetietojen asianmukaisuutta.

Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja toimitusjohtajan velvollisuudet

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen laatimisesta siten, että konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti ja siten, että tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen laatia tilinpäätöksen, jossa ei ole väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä.

Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laatiessaan velvollisia arvioimaan emoyhtiön ja konsernin kykyä jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa esittämään seikat, jotka liittyvät toiminnan jatkuvuuteen ja siihen, että tilinpäätös on laadittu toiminnan jatkuvuuteen perustuen. Tilinpäätös laaditaan toiminnan jatkuvuuteen perustuen, paitsi jos emoyhtiö tai konserni aiotaan purkaa tai toiminta lakkauttaa tai ei ole muuta realistista vaihtoehtoa kuin tehdä niin.

Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa

Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus, joka sisältää lausuntomme. Kohtuullinen varmuus on korkea varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä, että olennainen virheellisyys aina havaitaan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti suoritettavassa tilintarkastuksessa. Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai virheestä, ja niiden katsotaan olevan olennaisia, jos niiden yksin tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät tekevät tilinpäätöksen perusteella.

Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastukseen kuuluu, että käytämme ammatillista harkintaa ja säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko tilintarkastuksen ajan. Lisäksi:

• Tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen olennaisen virheellisyyden riskit, suunnittelemme ja suoritamme näihin riskeihin vastaavia tilintarkastustoimenpiteitä ja hankimme lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Riski siitä, että väärinkäytöksestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, on suurempi kuin riski siitä, että virheestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, sillä väärinkäytökseen voi liittyä yhteistoimintaa, väärentämistä, tietojen tahallista esittämättä jättämistä tai virheellisten tietojen esittämistä taikka sisäisen valvonnan sivuuttamista.
• Muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kannalta relevantista sisäisestä valvonnasta pystyäksemme suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta emme siinä

tarkoituksessa, että pystyisimme antamaan lausunnon emoyhtiön tai konsernin sisäisen valvonnan tehokkuudesta.

• Arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuutta sekä johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden ja niistä esitettävien tietojen kohtuullisuutta.
• Teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen ja toimitusjohtajan ollut asianmukaista laatia tilinpäätös perustuen oletukseen toiminnan jatkuvuudesta, ja teemme hankkimamme tilintarkastusevidenssin perusteella johtopäätöksen siitä, esiintyykö sellaista tapahtumiin tai olosuhteisiin liittyvää olennaista epävarmuutta, joka voi antaa merkittävää aihetta epäillä emoyhtiön tai konsernin kykyä jatkaa toimintaansa. Jos johtopäätöksemme on, että olennaista epävarmuutta esiintyy, meidän täytyy kiinnittää tilintarkastuskertomuksessamme lukijan huomiota epävarmuutta koskeviin tilinpäätöksessä esitettäviin tietoihin tai, jos epävarmuutta koskevat tiedot eivät ole riittäviä, mukauttaa lausuntomme. Johtopäätöksemme perustuvat tilintarkastuskertomuksen antamispäivään mennessä hankittuun tilintarkastusevidenssiin. Vastaiset tapahtumat tai olosuhteet voivat kuitenkin johtaa siihen, ettei emoyhtiö tai konserni pysty jatkamaan toimintaansa.
• Arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätöksessä esitettävät tiedot mukaan lukien, yleistä esittämistapaa, rakennetta ja sisältöä ja sitä, kuvastaako tilinpäätös sen perustana olevia liiketoimia ja tapahtumia siten, että se antaa oikean ja riittävän kuvan.
• Hankimme tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä konserniin kuuluvia yhteisöjä tai liiketoimintoja koskevasta taloudellisesta informaatiosta pystyäksemme antamaan lausunnon konsernitilinpäätöksestä. Vastaamme konsernin tilintarkastuksen ohjauksesta, valvonnasta ja suorittamisesta. Vastaamme tilintarkastuslausunnosta yksin.

Kommunikoimme hallintoelinten kanssa muun muassa tilintarkastuksen suunnitellusta laajuudesta ja ajoituksesta sekä merkittävistä tilintarkastushavainnoista, mukaan lukien mahdolliset sisäisen valvonnan merkittävät puutteellisuudet, jotka tunnistamme tilintarkastuksen aikana.

Lisäksi annamme hallintoelimille vahvistuksen siitä, että olemme noudattaneet riippumattomuutta koskevia relevantteja eettisiä vaatimuksia, ja kommunikoimme niiden kanssa kaikista suhteista ja muista seikoista, joiden voi kohtuudella ajatella vaikuttavan riippumattomuuteemme, ja soveltuvissa tapauksissa niihin liittyvistä varotoimista.

Päätämme, mitkä hallintoelinten kanssa kommunikoiduista seikoista olivat merkittävimpiä tarkasteltavana olevan tilikauden tilintarkastuksessa ja näin ollen ovat tilintarkastuksen kannalta keskeisiä. Kuvaamme kyseiset seikat tilintarkastuskertomuksessa, paitsi jos säädös tai määräys estää kyseisen seikan julkistamisen tai kun äärimmäisen harvinaisissa tapauksissa toteamme, ettei kyseisestä seikasta viestitä tilintarkastuskertomuksessa, koska siitä aiheutuvien epäedullisten vaikutusten voisi kohtuudella odottaa olevan suuremmat kuin tällaisesta viestinnästä koituva yleinen etu.

Muut raportointivelvoitteet

Tilintarkastustoimeksiantoa koskevat tiedot

Olemme toimineet yhtiökokouksen valitsemana tilintarkastajana 1.1.2018 alkaen yhtäjaksoisesti 4 vuotta.

Muu informaatio

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta informaatiosta. Muu informaatio käsittää toimintakertomuksen. Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei kata muuta informaatiota.

Velvollisuutenamme on lukea muu informaatio tilinpäätöksen tilintarkastuksen yhteydessä ja tätä tehdessämme arvioida, onko muu informaatio olennaisesti ristiriidassa tilinpäätöksen tai tilintarkastusta suoritettaessa hankkimamme tietämyksen kanssa tai vaikuttaako se muutoin olevan olennaisesti virheellistä. Velvollisuutenamme on lisäksi arvioida, onko toimintakertomus laadittu sen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti.

5

Lausuntonamme esitämme, että toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat yhdenmukaisia ja että toimintakertomus on laadittu toimintakertomuksen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti.

Jos teemme suorittamamme työn perusteella johtopäätöksen, että toimintakertomuksessa on olennainen virheellisyys, meidän on raportoitava tästä seikasta. Meillä ei ole tämän asian suhteen raportoitavaa.

Helsingissä 29. maaliskuuta 2022

KPMG OY AB

Timo Nummi KHT

Riippumattoman tilintarkastajan raportti Investors House Oyj:n ESEF-tilinpäätöksestä

Investors House Oyj:n hallitukselle

Olemme suorittaneet kohtuullisen varmuuden antavan toimeksiannon, joka koskee sitä, onko Investors House Oyj:n sähköiseen tilinpäätökseen [74370058ZYOB0GIYUT38-2021-12-31-fi.zip] tilikaudella 1.1.- 31.12.2021 sisältyvä konsernitilinpäätös merkitty iXBRL-merkinnöin EU-komission delegoidun asetuksen 2018/815 (ESEF RTS) 4. artiklan vaatimusten mukaisesti.

Hallituksen ja toimitusjohtajan vastuu

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat yhtiön toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen (ESEF-tilinpäätös) laatimisesta siten, että ne täyttävät ESEF RTS:n vaatimukset. Tähän vastuuseen kuuluu

• laatia ESEF-tilinpäätös XHTML-muodossa ESEF RTS artiklan 3 mukaisesti
• merkitä ESEF-tilinpäätökseen sisältyvä konsernitilinpäätös iXBRL-merkein ESEF RTS artiklan 4 mukaisesti sekä
• varmistaa ESEF-tilinpäätöksen ja tilintarkastetun tilinpäätöksen keskinäinen yhdenmukaisuus.

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen laatia ESEF-tilinpäätöksen ESEF RTS:n vaatimusten mukaisesti.

Tilintarkastajan riippumattomuus ja laadunvalvonta

Olemme riippumattomia yhtiöstä niiden Suomessa noudatettavien eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat suorittamaamme toimeksiantoa ja olemme täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset velvollisuutemme.

Tilintarkastaja soveltaa kansainvälistä laadunvalvontastandardia ISQC1 ja näin ollen ylläpitää kattavaa laadunvalvontajärjestelmää, johon sisältyy dokumentoituja toimintaperiaatteita ja menettelytapoja eettisten vaatimusten, ammatillisten standardien sekä sovellettavien säädöksiin ja määräyksiin perustuvien vaatimusten noudattamista koskien.

Tilintarkastajan velvollisuudet

Toimeksiantosopimuksen mukaisesti annamme lausunnon siitä, onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvä konsernitilinpäätös merkitty olennaisilta osin ESEF RTS:n 4. artiklan vaatimusten mukaisesti. Olemme suorittaneet kohtuullisen varmuuden antavan toimeksiannon kansainvälisen varmennustoimeksiantostandardin ISAE 3000 mukaisesti.

Tarkastukseen kuuluu toimenpiteitä evidenssin hankkimiseksi siitä,

• onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvä konsernitilinpäätös olennaisilta osin merkitty iXBRL-merkein ESEF RTS:n 4. artiklan vaatimusten mukaisesti, ja
• ovatko ESEF-tilinpäätös ja tilintarkastettu tilinpäätös keskenään yhdenmukaisia.

Valittujen tarkastustoimenpiteiden luonne, ajoitus ja laajuus riippuu tilintarkastajan harkinnasta. Tähän sisältyy sen riskin arvioiminen, onko virheestä tai väärinkäytöksestä johtuvaa olennaista poikkeamaa ESEF RTS:n vaatimuksista.

Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tarkastusevidenssiä.

Lausunto

Lausuntonamme esitämme, että Investors House Oyj:n ESEF-tilinpäätökseen [74370058ZYOB0GIYUT38- 2021-12-31-fi.zip] sisältyvä konsernitilinpäätös tilikaudelta 1.1.-31.12.2021 on olennaisilta osin merkitty ESEF RTS:n vaatimusten mukaisesti.

Lausuntomme Investors House Oyj:n konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksesta tilikaudelta 1.1.-31.12.2021 on annettu tilintarkastuskertomuksellamme 29.3.2022. Tällä raportilla emme anna konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksesta lausuntoa tai muuta varmennusjohtopäätöstä.

Helsingissä 30. maaliskuuta 2022

KPMG OY AB

Timo Nummi KHT