Investors House Oyj

Untitled TILINPÄÄTÖS JA TOIMINTAKERTOMUS 1.1. - 31.12.2021 1 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Sisällysluettelo Sivu Hallituksen toimintakertomus 3-19 Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut 20 Osakekohtaiset tunnusluvut 20 EPRA-tunnusluvut ja laskentakaavat 21 Tunnuslukujen laskentakaavat 23 Konsernitilinpäätös Konsernin tuloslaskelma 24 Konsernin tase 25 Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista 26 Konsernin rahavirtalaskelma 27 Konsernitilinpäätöksen liitetiedot Konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet 29 Segmentti-informaatio 40 1 Segmenttikohtaiset tuloslaskelmat 41 2 Liikevaihto 42 3 Ylläpitokulut 42 4 Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot 42 5 Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta 42 6 Hallinnon kulut 42 7 Liiketoiminnan muut kulut- ja tuotot 44 8 Rahoitustuotot- ja kulut 44 9 Tuloverot 45 10 Osakekohtainen tulos 45 11 Sijoitus- ja vaihto-omaisuuskiinteistöt 46 12 Liikearvo 50 13 Aineettomat ja aineelliset hyödykkeet 52 14 Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä, pitkäaik. sijoitukset ja saamiset 52 15 Myyntisaamiset, muut saamiset ja lyhytaikaiset sijoitukset 53 16 Rahavarat 53 17 Laskennalliset verosaamiset- ja velat 53 18 Rahoitusvelat 54 19 Omaa pääomaa koskevat liitetiedot 54 20 Ostovelat, siirtovelat ja muut velat 56 21 Johdannaiset ja koronvaihtosopimukset 56 22 Korolliset velat, annetut vakuudet ja muut vastuusitoumukset 57 23 Rahoitusriskit ja käyvät arvot 59 24 Tytäryritykset 63 25 IFRS 16 käyttöoikeusomaisuuserät ja muut vuokrasopimukset 63 26 Lähipiiritapahtumat 64 27 Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat 66 28 Yrityshankinnat: Juhola Asset Management Oy:n hankinta 66 Emoyhtiön tilinpäätös Emoyhtiön tuloslaskelma 69 Emoyhtiön tase 70 Emoyhtiön rahavirtalaskelma 72 Emoyhtiön tilinpäätöksen laadintaperiaatteet ja liitetiedot 73 Käytetyt kirjanpitokirjat 80 Tilinpäätöksen allekirjoitukset 81 Tilintarkastuskertomus Riippumattoman tilintarkastajan lausunto ESEF tilinpäätöksestä 2 HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS VUODELTA 2021 Tilikauden aikana tapahtunut kehitys noudatti yhtiön syksyllä 2020 vahvistettua strategiaa. Strategian tarkoituksena on sellainen kannattavuuskehitys, joka mahdollistaa kasvavat osakekohtaiset osingot. Yhtiö on katsauskaudella toteuttanut strategiaansa mm: - keventämällä pitkää kiinteistöomistusta myymällä 15,5 M€ velattomalla kauppahinnalla asuntoportfolion sekä toimitilapuolella osakkuusyhtiö IVH Kampuksen 56,1 M€ velattomalla kaupalla - vahvistamalla palveluliiketoimintaa Juhola Asset Managementin hankinnalla - vahvistamalla hankekehityskantaa hankkimalla konsortion jäsenenä 1/3-omistusosuuden laajasta Kukkula-hankkeesta Jyväskylässä Vuoden 2021 operatiivinen tulos (Epra) parani 34 % ollen 2,8 M€ (2,1 M€), mikä on yhtiön toimihistorian paras. Viimeisen 28 kvartaalin aikana yhtiö on 24 -kertaistanut operatiivisen tuloksensa ja kuusinkertaistanut osakekohtaisen operatiivisen tuloksensa. Hallituksen osinkoesitys 0,29 €/osake on toteutuessaan seitsemäs peräkkäinen kasvavan osakekohtaisen osingon vuosi. Osinkoesitys on 63 % operatiivisesta tuloksesta kun aikaisemman kuuden vuoden keskiarvo on ollut 75 %. Vahva operatiivinen tulos mahdollisti osingon kasvun aikaisempaa matalammalla jakosuhteella. Henkilöstörahaston, johon koko henkilöstö kuuluu, palkkio vuodelta 2021 on lähellä maksimia. Henkilöstörahaston tarkoitus on sekä mahdollistaa koko henkilöstön palkitseminen että yhdenmukaistaa osakkeenomistajien ja henkilöstön intressejä. Henkilöstörahasto sijoittaa sääntöjensä mukaan huomattavan osan varoistaan yhtiön osakkeen omistamiseen. Katsauskauden päättyessä omavaraisuusaste oli vahva ollen 58 % (55 %). Kiinteistömyyntien myötä yhtiön likviditeetti oli vuoden lopussa poikkeuksellisen vahva. Sitä on tarkoitus käyttää uuden liiketoiminnan hankkimiseen ja kehittämiseen. Varat, joita liiketoiminnassa ei tarvita, jaetaan osakkaille. Tämä toteutettiin katsauskauden jälkeen Q1 2022 kun ylimääräinen yhtiökokous päätti 1,00 €/osake suuruisesta varojen jaosta osakkaille. 3 LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT Venäjä ja turvallisuuspolittiinen tilanne Yhtiöllä ei ole liiketoimintaa eikä suoria sidoksia Venäjälle. Mahdolliset Venäjään kohdistuvat taloudelliset pakotteet eivät suoraan vaikututa yhtiöön. Epäsuorasti pakotteilla ja turvallisuuspoliittisella tilanteella on vaikutus yleiseen toimintaympäristöön. Korona Koronan nettovaikutukset konsernin kiinteistöomaisuuden arvoon ovat jääneet kokonaisuutena vähäisiksi, mihin on myös vaikuttanut omistusten hajautus eri kiinteistötyyppeihin sekä palveluliiketoimintaan. Vastaavalla tavalla kuin kiinteistöjen käyvät arvot arvioidaan ulkopuolisen arvioijan toimesta, ulkopuolisen investointipankin toimesta arvioitiin Palvelut -segmentin liiketoiminnan käypä arvo. Rahoituksen saatavuuteen koronakriisillä ei ole yhtiön kannalta ollut merkittävää vaikutusta. Vaikka koronan vaikutukset ovat olleet toistaiseksi rajalliset, on selvää, että jatkuessaan tai pahentuessaan kriisillä voi olla negatiivisia vaikutuksia vuokraustoimintaan, rahoitukseen ja omaisuuden arvoihin. Koronan vaikutukset eivät kuitenkaan ole ainoastaan negatiivisia. On mahdollista, että uusi asunto- tai toimistokysyntä vilkastuttaa markkinaa. On myös mahdollista, että elvytyspaketeilla voi olla merkittävä vaikutus. Muut tekijät ennallaan Rahoitusjärjestelmän kiristyvät pääomavaateet ja kasvava regulaatio voivat rajoittaa pankkien luotonantoa, millä voi olla negatiivisia vaikutuksia kiinteistömarkkinaan. Yleinen korkotaso voi nousta, mikä voi vaikuttaa rahoituksen hintaan. YHTEENVETOTAULUKKO 10- 12/2021 10- 12/2020 muutos- % 1- 12/2021 1- 12/2020 muutos- % Liikevaihto, t eur 3015 1727 75 % 9764 9465 3 % Nettotuotto, t eur 1 275 789 62 % 3802 44 59 - 15 % Katsauskauden tulos, t eur - 932 - 3075 70 % - 769 - 1 961 61 % Omavaraisuusaste, % 58,0 54,9 Operatiivinen tulos, t eur 1026 509 102 % 2833 2108 34 % Nettovarallisuus/osake (EPRA NRV) 8,27 7, 53 10 % 4 Yhtiön omistamien kiinteistöjen vuokrausaste voi vaihdella. OHJEISTUS Investors House linjauksensa mukaisesti ohjeistaa koko vuoden operatiivista tulosta (EPRA). Investors House arvioi vuoden 2022 operatiivisen tuloksen olevan merkittävästi alhaisempi kuin vuonna 2021. Operatiivisen tuloksen lasku aiheutuu Q4 2021 aikana toteutetuista merkittävistä asunto- ja toimistoportfolioiden myynnistä. Operatiivinen tulos laskee kunnes kaupoista saadut varat on uudelleensijoitettu tuottavasti kehitys ja palveluliiketoimintaan. Yhtiö on selektiivinen uusien investointien kanssa. Yhtiö näkee parhaat mahdollisuudet palvelu- ja kehitysliiketoiminnoissa. HALLITUKSEN OSINKOESITYS YHTIÖKOKOUKSELLE Hallitus esittää 27.4.2022 kokoontuvalle yhtiökokoukselle 0,29 €/osake (0,27 €/osake edellisellä tilikaudella) suuruisen osingon maksamista. Kahden aikaisemman vuoden tapaan hallitus esittää, että osinko voitaisiin maksaa kahdessa erässä. TOIMINTAYMPÄRISTÖ Samalla kun korona-pandemian aiheuttama epävarmuus on väistymässä ja siihen liittyviä rajoituksia vähitellen puretaan, geopoliittinen toimintaympäristö on kriisiytynyt tavalla, joka voi heijastua merkittävissä määrin myös talouteen. Venäjän toiminnan arvaamattomuus muodostaa lähiajan suurimman riskin, jonka täsmällisiä vaikutuksia on hyvin vaikea arvioida. Tilanteen jäädessä paikalliseksi vaikutukset ovat vähäisiä, mutta sotatoimien laajentuessa ja pitkittyessä seuraukset voivat olla mittavia. Toinen toimintaympäristöön olennaisesti vaikuttava tekijä on vuoden 2021 aikana nousuun lähtenyt inflaatio, mikä heijastuu sekä yleisiin korko-odotuksiin että sijoittajien tuottovaatimukseen. Korona-kriisi vaikutti hyvin maltillisesti yhtiön liiketoimintaan, joka on hajautunut useaan tuottolähteeseen ja kiinteistöliiketoiminnan koko arvoketjuun. Nyt uuden kriisin edessä tulevaa on vaikea ennakoida. Joka tapauksessa liiketoimintojen hajautuksesta on edelleen selvää hyötyä. Eskaloituessaan uudella geopoliittisella kriisillä voi olla moniulotteisia negatiivisia vaikutuksia yhtiön toimintaympäristöön. Kiinteistösijoittaminen tarjoaa ennustettavaa kassavirtaa ja muihin omaisuuslajeihin nähden kilpailukykyistä riskikorjattua tuottoa. Ylipäänsä ns. vaihtoehtoisten sijoitusten, joihin kiinteistöt lukeutuvat, kiinnostus on kasvanut. Sijoittajan yleiskuvassa negatiivista saattaa olla massiivinen julkinen velkaantuminen ja sen synnyttämät riskit. Koti- ja ulkomaiset sijoittajat ovat palanneet ja toimivat vahvasti investointimarkkinaan. Sijoitusmarkkina toimii. Keväästä lukien päätään 5 nostanut inflaatiokehitys tukee kiinteistösijoitusmarkkinaa vuokrasopimusten kuluttajahintaindeksiin sidottujen korotuspykälien myötä. Laadukkaat kiinteistösijoitukset voivat tarjota perusteltua inflaatiosuojaa. Hankekehitys – tontit ja uusien kohteiden rakennuttaminen. Kaupungistumisen ja etätyön tuomat tarpeet mm. uusille asunnoille ovat ilmeiset. Toisaalta rahoitusmarkkinan kapeikot rajoittavat hankkeiden käynnistymistä. Useissa maakuntakeskuksissa 2015-2019 asuntorakennusbuumi yhdistettynä siihen, että opiskelijat ovat poissa kaupungista, on synnyttänyt vuokralaisen markkinat. Ilmeistä kuitenkin on, että opiskelijoiden palatessa opiskelukaupunkeihinsa, asuntovuokramarkkinan tasapaino palautuu ja saattaa kääntyäkin nopeasti. Keväällä nähtiin jo tästä merkkejä, kun vuokrien tason raportoitiin nousseen. Kevään ja kesän ilmiönä on ollut rakentamiskustannusten erittäinkin nopea nousu, mikä jarruttaa hankekehityksen kiinnostavuutta. Tilanne voi korjautua, kun kansainväliset hankintaketjut organisoituivat uudelleen koronan jälkeen. Omistamisen ja vuokrauksen osalta tilanne on kaksijakoinen. Asuntopuolella ja osin myös toimistopuolella kysyntä on hyvinkin normaali, ellei peräti vahva. Liiketilapuoli kärsii nettikaupan murroksesta ja hotellisektori koronatilanteesta. Matalien korkojen vallitessa ennustettavaa tuottoa tarjoavien kiinteistökohteiden sijoituskysyntä on kasvussa ja vahvaa. Ilmiö voi näkyä vahvan kassavirran kohteiden tuottovaateiden hienoisena laskuna. Käsityksemme mukaan sekä kotimaiset että kansainväliset sijoittajat hakevat uusia sijoituskohteita aktiivisesti. Palvelut – kiinteistöjen ja kiinteistöyhtiöiden hallinnoinnin, vuokrauksen ja ylläpidon palvelut – tarjoavat mahdollisuuden jatkuviin ennustettaviin tuottoihin pienellä pääomariskillä ja ovat siksi kiinnostavat. Vuokrausmarkkinoiden tilanteet luonnollisesti heijastuvat myös palveluiden kysyntään. Transaktiot hiljenivät koronan alkuvaiheessa, mutta elpyivät kun koti- ja kansainväliset sijoittajat palasivat markkinoille. Tällä hetkellä on enemmän pulaa investointikelpoisten kohteiden tarjonnasta kuin kysynnästä. Laadukkaiden kiinteistöjen ja ennustettavan kassavirran kohteet ovat suotuisemmassa asemassa arvonkehityksen kannalta. Rahoitussektorin halu rahoittaa olemassa olevia kiinteistöjä on vahvempi kuin rakennettavia kiinteistöjä. Lyhyen koron rahamarkkinoilla sijoittajan kannalta mielekkäiden tuottojen tavoitteleminen 0- korkoympäristössä on vaikeaa. Negatiiviset talletuskorot ovat siirtymässä myös isompiin 6 käteisvaroihin. Yritystodistusmarkkinat kuivuivat koronan alettua, mutta ovat sittemmin elpyneet, mutta edelleen selektiiviset. Sijoittajan kannalta lyhyen koron markkinat ovat haastavat. Inflaatio nostaa päätään, muttei ole näkynyt juurikaan lyhyissä koroissa. Kiinteistölainamarkkinoilla on kaksijakoinen tilanne. Aikaisemmin ilmeisesti sääntelyn kautta kiristyneet luotonannon kriteerit jarruttivat rakennushankkeiden rahoitusta ja käynnistämistä Riskit arvioidaan ja hinnoitellaan sekä yritys- että hanketasolla aikaisempaa voimakkaammin. Vahvan taseen omaavat ennustettavaa kassavirtaa tuovat yhtiöt saavat rahoitusta edullisin ehdoin, erityisesti kun on kyse valmiista rakennuksista. Riskisinä pidetyillä toimijoilla rahoituksen saatavuus on haaste. Rahoituksen tarjonta on vahvasti polarisoitumassa akselilla kasvukeskuksiin keskittyvät liikepankit ja maakunnissa paikallispankit. Listaamattomalla pääomamarkkinalla sijoittajan kannalta kiinnostavia toimijoita ovat suorat kiinteistösijoitukset sekä yhteisyritykset ja kiinteistörahastot. Kiinteistörahastojen toimiala on syntynyt ja kasvanut miljardien suuruiseksi liiketoiminnaksi hyvin nopeasti. Uudessa toimintaympäristössä kaikki strategiat eivät ole voittavia, osa menestyy hienosti. Listattu pääomamarkkina eli pörssiyhtiöt ovat useiden de-listausten myötä varsin pieni osa suomalaista kiinteistövarallisuutta. Yleisesti vuoden 2021 aikana pörssiin tuli listautumisten kautta runsaasti uusia yhtiöitä, mutta kiinteistömarkkinoilla toimivia yhtiöitä ei yksittäisiä poikkeuksia lukuun ottamatta listausmarkkinassa nähty. Viimeaikaiset geopoliittiset tapahtumat voivat heijastua negatiivisesti yhtiöiden listautumishalukkuuteen lähitulevaisuudessa. Listattu reaaliomaisuus tarjoaa kaikki kiinteistösijoittamisen edut yhdistettynä pörssiosakkeen likviditeettiin. Verotuksellisesti listattu osake ei kuitenkaan ole yhtä tehokas kuin suora kiinteistöomistus. KATSAUSKAUDEN TULOS (VERTAILUKAUSI 1-12/2020) Katsauskauden operatiivinen tulos oli 2,8 M€ (2,1 M€) ja oli 34 % parempi kuin vertailukaudella. Viimeiselle kvartaalilla syntyi ennen veroja noin 560 t€ kertaluonteisia transaktiopalkkioita sekä noin 280 t€ kertaluonteisia kuluja. Laaja tulos jäi negatiiviseksi ja oli -0,9 M€ (-1,5 M€). Laajaa tulosta painoivat mm toteutetut asunto- ja toimitilaportfolioiden myynnit hieman alle niiden tasearvojen sekä rahastoyhtiön liikearvon osittainen alaskirjaus sen myytyä suurimman hallinnoimansa rahaston. Yhtiö seuraa rullaavaa 12 kuukauden operatiivista tulosta. Yhtä kvartaalia pidempi jakso tasaa yksittäisistä kaupoista tai kausivaihtelusta johtuvia eroja. Näin se antaa hyvin kuvaa yhtiön pitkän aikavälin operatiivisesta suorituskyvystä ja sen kehittymisestä. Operatiivinen tulos on noin 24- kertaistunut viimeisen seitsemän vuoden aikana. 7 Konsernin tulokseen on yhdistetty yli 50 %:sti omistetut tytäryhtiöt. Osakkuusyhtiöiden tulos on yhdistetty konsernin tuloslaskelmaan yhdellä rivillä kohtaan ’Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta’’. Osakkuusyhtiöistä tilikauden viimeisellä kvartaalilla myytiin IVH Kampus ja perustettiin kaksi yhtiötä eli Apitare Oy ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy. PÄÄOMARAKENNE JA RAHOITUS Yhtiön pyrkimyksenä on laajentaa ja monipuolistaa rahoituspohjaansa sekä erityisesti hallita rahoitusta koskevat riskit riittävän omavaraisuusasteen ja korkosuojauksen keinoin. Konsernin omavaraisuusaste oli 58 % (55 %). Omavaraisuusasteen strateginen tavoitetaso on 45 %, minkä yläpuolella se on pidetty viimeisen 28 kvartaalin ajan. 116 251 337 533 714 812 907 944 1005 1086 1191 1491 1934 2003 2453 2609 2709 2739 2846 2859 2711 2378 2146 2266 2108 2108 2290 2313 2831 Q 4 / 2 0 1 4 Q 1 / 2 0 1 5 Q 2 / 2 0 1 5 Q 3 / 2 0 1 5 Q 4 / 2 0 1 5 Q 1 / 2 0 1 6 Q 2 / 2 0 1 6 Q 3 / 2 0 1 6 Q 4 / 2 0 1 6 Q 1 / 2 0 1 7 Q 2 / 2 0 1 7 Q 3 / 2 0 1 7 Q 4 / 2 0 1 7 Q 1 / 2 0 1 8 Q 2 / 2 0 1 8 Q 3 / 2 0 1 8 Q 4 / 2 0 1 8 Q 1 / 2 0 1 9 Q 2 / 2 0 1 9 Q 3 / 2 0 1 9 Q 4 / 2 0 1 9 Q 1 / 2 0 2 0 Q 2 / 2 0 2 0 Q 3 2 0 2 0 Q 4 2 0 2 0 Q 1 2 0 2 1 Q 2 2 0 2 1 Q 3 2 0 2 1 Q 4 2 0 2 1 12 KK KUMULATIIVINEN OPERATIIVINEN TULOS (EPRA) 75 74 58 61 61 54 52 52 50 50 49 50 61 59 59 58 53 51 52 54 48 51 59 59 55 52 47 49 58 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 Q 4 2 0 1 4 Q 1 2 0 1 5 Q 2 2 0 1 5 Q 3 2 0 1 5 Q 4 2 0 1 5 Q 1 2 0 1 6 Q 2 2 0 1 6 Q 3 2 0 1 6 Q 4 2 0 1 6 Q 1 2 0 1 7 Q 2 2 0 1 7 Q 3 2 0 1 7 Q 4 2 0 1 7 Q 1 2 0 1 8 Q 2 2 0 1 8 Q 3 2 0 1 8 Q 4 2 0 1 8 Q 1 2 0 1 9 Q 2 2 0 1 9 Q 3 2 0 1 9 Q 4 2 0 1 9 Q 1 2 0 2 0 Q 2 2 0 2 0 Q 3 2 0 2 0 Q 4 2 0 2 0 Q 1 2 0 2 1 Q 2 2 0 2 1 Q 3 2 0 2 1 Q 4 2 0 2 1 OMAVARAISUUSASTE (%) 2012-2021 Toteuma Tavoite ja kovenentti 8 Konsernin emoyhtiö on solminut rahoittajapankin kanssa konsernia koskevan omavaraisuus - kovenantin, joka on yhdenmukainen yhtiön strategisen tavoitteen eli vähintään 45 %:n omavaraisuusasteen kanssa. Konserni on täyttänyt rahoitusehdot jokaisella kvartaalilla. Konsernin taseen loppusumma oli 63,3 M€ (69,7 M€). Konsernin oma pääoma yhteensä oli 36,7 M€ (38,3 M€) ja vieras pääoma yhteensä 26,6 M€ (31,4 M€). Konsernin vieraan pääoman rahoitus muodostuu emoyhtiön lainoista, omistettujen asunto- ja kiinteistöyhtiöiden lainoista ja yritystodistuksista. SIJOITUKSET Yhtiön sijoitukset katsauskauden lopussa muodostuivat asunto- ja toimitilakiinteistöistä sekä Palvelut – segmentistä. Varojen hajautuksen tarkoitus on parantaa sijoitustoiminnan sitoman pääoman tuottoa, pienentää liiketoiminnan riskiä ja tätä kautta tukea osakkeen arvoa. Kiinteistösijoituksissa konserni omistaa suoraan sekä toimisto- että asuinkiinteistöjä. Huomattava osa kiinteistösijoituksista on yhteis- ja osakkuusyrityksissä. Palvelut -segmentin sijoituksiin kuuluivat 100 %:nen tytäryhtiö Investors House Kiinteistövarallisuudenhoito Oy ja samoin 100 %:nen tytäryhtiö rahastoyhtiö Investors House Rahastot Oy samoin kuin maaliskuussa 2021 hankittu samoin 100 %:nen tytäryhtiö Juhola Asset Management Oy sekä sen 100 %:nen tytäryhtiö Juhola Business Park Management Oy. EPRAn nettovarallisuus NRV / osake kuvaa yhtiön omaisuuden osakekohtaista arvoa. Q1 2020 otettiin käyttöön EPRA:n suosituksenmukainen uusi tunnusluku EPRA NRV, jossa sekä Kiinteistöt- että Palvelut -segmentti on määritetty käypään arvoon. Osakekohtaista nettovarallisuutta kuvaava EPRA NRV oli tilikauden 2021 lopussa 8,27 €/osake (7,53 €/osake). Muutokseen ovat vaikuttaneet vähentäväsi vertailukauden jälkeen jaetut osingot 0,27 €/osake perusosinkona sekä myytyjen kiinteistöjen kaupat hieman alle tasearvon. Kasvattavasti tunnuslukuun on vaikuttanut positiivinen operatiivinen tulos sekä palveluliiketoiminnan arvon kasvu, mistä kvartaaleittain riippumaton investointipankki antaa arvonmäärityksen. 9 Kiinteistöjen käypä arvo arvo perustuu 12/2021 päivitettyyn ulkopuolisen arvioon. Vastaavasti ulkopuolinen corporate finance -talo on määrittänyt palveluliiketoiminnan arvon 12/2021 . INVESTOINNIT JA MYYNNIT Keskeinen investointi oli yhteisyritys Apitaren suorittama Jyväkylän Kukkula -alueen hankinta ja siihen liittyvät esisopimukset. Toinen merkittävä investointi oli Juhola Asset Management -konsernin koko osakekannan hankinta maaliskuussa 2021. Katsauskauden merkittävimmät myynnit olivat osakkuusyhtiö IVH Kampuksen myynti sekä asuntoportfolion myynti, jotka molemmat toteutuivat vimeisellä kvartaalilla Muita myyntejä olivat mm konsernin hallinnoimasta ja osittain omistamasta Tuottokiinteistöt - rahastosta toteutettu Ikaalisten Kylpylän rakennukset ja tontit. Yhtiö myi osana IVH Kampus - kauppaa Lappeenrannan kampuksella harjoitetun toimitilapalveluiden liiketoiminnan. Lisäksi emoyhtiö solmi kesäkuussa esisopimuksen Tikkurilan asuntokehityshankkeen myynnistä. Yhtiö hankki 100 %:een omistukseensa aikaisemmin osakkuusyhtiönä olleen IVH Asunnot Oy:n, joka on asuntorakennuttaja- ja omistaja. VUOKRAUSTOIMINTA Yhtiö jatkoi asuin- ja kaupallisten kiinteistöjen vuokraustoimintaa tavoitteena vakaa vuokrakassavirta. Yhtiön sijoituskiinteistöjen vuokrausaste, johon on laskettu suoraan ja välillisesti omistettujen kiinteistöjen käyttöasteet, oli vakaa ja oli kohtuullisen hyvällä tasolla ollen katsauskauden lopussa 90 %. 10 KIINTEISTÖJEN YLLÄPITO JA AJANMUKAISTAMINEN Kiinteistöjen ylläpito jatkui normaalisti. Normaalista poikkeavia peruskorjauskorjaustarpeita ei ollut johtuen siitä, että kiinteistökanta pääosin on uudehkoa 1990-luvulla tai myöhemmin rakennettua tai peruskorjattua. Kiinteistöjen ajanmukaistuskulut on kirjattu nettotuoton jälkeen ja ennen liikevoittoa kohtaan ’voitto-/tappio käypään arvoon arvostamisesta’. PALVELULIIKETOIMINTA ’’Palvelut’’ -segmentti muodostui katsauskauden lopussa kiinteistövarallisuudenhoitoa tekevästä Juhola Asset Managementistä. kiinteistö- ja osakerahastoja hallinnoivasta Investors House Rahastoista sekä kiinteistövarallisuuden hoitamista ja johtamista koskevista palveluista eli Investors House Kiinteistövarallisuudenhoito Oy:stä. Katsauskaudella päätettiin keskeyttää vuonna 2020 aloitettu lainarahaston valmistelu. Yhtiö katsoi, ettei kannattavalle toiminnalle ollut edellytyksiä. Rahastoa valmistellut organisaatio keveni vastaavasti. HANKEKEHITYS Huhtikuussa 2021 yhtiö tiedotti osana konsortiota valmistelevansa Keski-Suomen Sairaanhoitopiirin kanssa mittavaa kauppaa sairaala-alueesta. Kesäkuussa Sairaanhoitopiirin hallitus ja valtuusto kertoivat tehneensä myyntiä koskevia päätöksiä, joista yhtiö tiedotti. Hanketta koskevat yksi kiinteistökauppa ja kaksi esisopimusta allekirjoitettiin 11.10.2021. Ostajakonsortion jäsenet ovat perustaneet kaksi yhteistyritystä Kukkula-hankkeen toteuttamiseen. Investors Housen omistusosuus molemmissa on 1/3. Hankkeen kiinteistökauppa toteutettiin 31.12.2021. Investors Housen osakkuusyhtiö IVH Kampuksen asemakaavan kehittämistä jatkettiin yhdessä Lappeenrannan kaupungin kanssa. Kaava sai lainvoiman katsauskaudella ja mahdollistaa noin 3.000 kem2 asuntorakentamisen. Samoin Viikinmäen asuintonttivarauksia vietiin eteenpäin uudella idealla. Useissa konsernin omistamissa kohteissa tehtiin pieniä kiinteistöjen vuokrausta ja arvoa parantavia kehitystoimia. Nämä investoinnit on täysimääräisesti kirjattu kuluina tuloslaskelman kohtaan ’’Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta’’. Vuoden 2019 viimeisellä kvartaalilla hankittuun Tikkurilan kiinteistökokonaisuuteen sisältyvää asuntokehityshanketta vietiin eteenpäin ja sen myynnistä solmittiin 30.6.2021 esisopimus. 11 SEGMENTTI-INFORMAATIO Investors House raportoi kahden liiketoimintasegmentin tulokset. Segmentti ’Kiinteistöt’ muodostuu Investors Housen kokonaan tai osittain omistamista kiinteistöistä sekä asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeista sekä kiinteistökehityshankkeista. Omistukset voivat olla suoria kiinteistöomistuksia, tytäryhtiöitä tai konsernin hallinnoimien rahastojen osuuksia tai osakkuusyhtiöitä. Segmentin toiminta on logiikaltaan sijoitus- ja kehitystoimintaa. Kiinteistöt-segmentti on pääomavaltaista sijoitustoimintaa. Segmentti ’Palvelut’ muodostuu rahasto- ja kiinteistövarallisuuden hoidon palveluista sekä toimitilapalveluista. Segmentin toiminta on logiikaltaan asiantuntijapalvelujen liiketoimintaa. Palvelut-segmentti on vähän pääomaa vaativaa toimintaa ja sellaisena tukee konsernin kannattavuutta varsinkin, kun resurssien yhteiskäyttömahdollisuudet ovat hyvät. Investors House pyrkii strategiassaan lisäämään vähän pääomaa sitovan palveluliiketoiminnan osuutta. Palvelusegmentin osuus onkin kasvanut merkittävästi. Muutokseen on vaikuttanut sekä palveluiden kasvu että tehdyt rakenteelliset muutokset myynnein ja hankinnoin. Vuoden 2021 viimeisen kvartaalin jakauma oli poikkeuksellisen vahvasti palveluliiketoimintapainotteinen. Palveluliiketoiminnan tuotot ovat pääosin ns jatkuvia, sopimuspohjaisia tuottoja. Kiinteistöjen arviot teetettiin 12/2021 perustuen AKA-auktorisoitujen kiinteistöarviojien arvonmäärityksiin. Vastaavasti arvioitettiin myös palveluliiketoiminta 12/2021 ja sen yritysarvoksi on arvioitu 19,1 M€ (9,1 M€). Palveluliiketoiminnan arvonmääritys perustuu liikevaihto- ja EBITDA -kertoimien kautta 12 tehtyyn arvioon sekä relevanttiin verrokkianalyysiin palveluliiketoimintaa vastaavien toimijoiden arvostuksesta. Palveluliiketoiminnan arvon kehitystä kuvaa alla oleva investointipankin laatima kuva (päivitys 12/2021). Palveluliiketoiminnan arvon kasvu perustuu sekä yrityskauppoihin, joita yhtiö on 2015- 2021 tehnyt että hankittujen yhtiöiden liiketoiminnan orgaaniseen kehittämiseen. Palveluliiketoiminnassa Juhola Asset Managementin tulo konserniin 3/2021 kasvatti liikevaihtoa ja liiketulosta. Myös IVH Kiinteistövarallisuudenhoidon liiketulos parani vertailukaudesta mm. hankekehityspalkkioiden kasvun myötä. Rahastoliiketoiminnassa taas viimeisellä kvartaalilla saadut tuotot kasvoivat selvästi. Rahastoliiketoiminnassa päätettiin tilikauden aikana keskeyttää yhden rahaston valmistelu. Samalla rahastoyhtiön organisaatio keveni siten, että täysi kulujen säästövaikutus syntyi H2 2021 aikana. 13 Segmentit (t eur) RISKIENHALLINTA Konsernin keskeiset riskit koskevat tuottoja, vuokrausta, kiinteistömarkkinaa, rahoitusta ja kiinteistöjen kuntoa. Vuokrausriski voi toteutuessaan heikentää kassavirtaa ja sitä kautta yhtiön liiketaloudellista asemaa. Vuokrausriskiä hallitaan hajauttamalla sijoitukset asuntoihin, toimitiloihin ja palveluliiketoimintaan. Edelleen, sijoitukset pyritään painottamaan pk-seudulle ja maakunnallisiin kasvukeskuksiin, joissa asuntojen vuokrakysyntä on ennustettavaa. Tuottoriskin kannalta merkittävää on myös se, että Palvelut-segmentin tuotoista on muodostunut yhtiölle asuntojen ja toimitilojen vuokratuottojen oheen merkittävä tulonlähde. Tämä osaltaan hajauttaa tuottoja koskevaa riskiä ja parantaa yhtiön suhdannekestävyyttä. Rahoitusriski voi realisoitua joko rahan hinnan noustessa tai sen saatavuuden heikentyessä. Molemmat voivat toteutuessaan heikentää yhtiön taloudellista asemaa. Rahan hintaa koskevaa riskiä hallitaan suojaamalla emoyhtiön lainat korkojohdannaisilla tai vastaavilla keinoilla. Katsauskauden lopussa suojausaste oli 50 %. Asunto- ja kiinteistömarkkinoiden arvonmuodostusta koskeva riski voi toteutuessaan laskea yhtiön sijoitusomaisuuden arvoa ja näin heikentää yhtiön taloudellista asemaa. Tätä riskiä pyritään hallitsemaan toisaalta hajauttamalla sijoitukset eri kiinteistötyyppeihin sekä toisaalta Palvelu- liiketoimintaan, mikä lisää tuottoja sitomatta merkittävästi pääomia. Kiinteistöjen kunto ja tekninen riski voivat realisoituessaan aiheuttaa huomattavia korjaustarpeita ja kustannuksia. Tämän hallitsemiseksi yhtiö pyrkii keskittämään investointinsa ja salkkunsa rakenteen siten, että korjausvelka olisi maltillinen eikä merkittävää systemaattista peruskorjaustarvetta syntyisi. Kiinteistöt 10-12/2021 10-12/2020 Muutos-% 1-12/2021 1-12/2020 Muutos-% Liikevaihto 536 1045 -49 % 3877 7523 -48 % Liiketulos -1303 -3316 -61 % -731 -430 70 % Palvelut Liikevaihto 2428 729 233 % 5887 2459 139 % Liiketulos 536 300 179 % 1327 770 72 % 14 STRATEGISET TAVOITTEET Strategian kannalta merkittävää on se, että vuosien 2015-2019 kokoamistyön tuloksena konsernilla on hallussaan koko kiinteistöliiketoiminnan arvoketju. Kokoamistyön johdosta konserni voi nyt allokoida pääomiaan kulloisenkin näkemyksen mukaan tavoitellen optimaalista tuotto/riski -suhdetta ja pyrkien liiketoiminnallisiin strategisiin tavoitteisiin. Strategiset tavoitteet 2020-2023 Investors House kertoi Q3 2020 lopussa uudesta Kiinteistökumppani -strategista. 15 Yhtiön hallitus on 28.9.2020 vahvistanut Investors Houselle strategiset tavoitteet jaksolle 2020-2023. Keskeisenä tavoitteena vuosina 2020-2023 on sellainen kannattavuuskehitys, joka mahdollistaa osakekohtaisen osingon kasvun jatkossakin. Tavoite jatkaa yhtiön pitkään korostamaa omistaja- arvoon keskittynyttä tavoiteasetantaa. Tavoitteen keskiössä ovat ennustettavat tuotot, vahva omavaraisuus sekä kustannustehokas toimintamalli. Yhtiö allokoi jatkuvasti pääomaansa ja kohdentaa toimintojaan siten, että tuottojakauma muodostuu ennustettavista jatkuvista tuotoista (60-100 %) sekä tulosta lisäävistä hanketuotoista (0-40 %). Jatkuvat tuotot yhdessä vähintään 45 %:n omavaraisuusasteen kanssa luovat yhtiölle ennustettavan ja vakaan pohjan. Investors Housen uudistettua strategiaa kutsutaan Kiinteistökumppani -strategiaksi. Yhtiö toimii aktiivisesti sekä kiinteistösijoittamisen että –rahoittamisen koko arvoketjuissa eli taseen molemmin puolin. Keskiössä on omistaja-arvon tuottaminen luomalla innovatiivisia kahden markkinan ratkaisuja. Yhtiö luo ja ylläpitää kumppanuuksia voidakseen yhdistää osaamisia ja luoda omistaja-arvoa. Pitkäaikainen kumppanuus sellaisten tahojen kanssa, joiden osaaminen ja intressit täydentävät toisiaan, on yhtiölle strategisen tason asia. INVESTORS HOUSEN JOHTO Investors Housen hallitus valittiin yhtiökokouksessa huhtikuussa 2021. Hallitus muodostuu kuudesta jäsenestä, jotka ovat Tapani Rautiainen (puheenjohtaja), Taina Ahvenjärvi (varapuheenjohtaja), Joonas Rautiainen, Mikko Larvala, Petri Roininen sekä 2021 uutena jäsenenä valittu Vesa Lipsanen. Kaikki jäsenet ovat yhtiöstä riippumattomia pl. Petri Roininen, joka toimii yhtiön toimitusjohtajana. Kolme jäsentä eli Taina Ahvenjärvi, Mikko Larvala ja Vesa Lipsanen ovat merkittävistä osakkeenomistajista riippumattomia. Hallituksen puheenjohtajana on toiminut Tapani Rautiainen vuoden 2015 alusta alkaen. Investors Housen toimitusjohtajana on toiminut vuoden 2015 alusta diplomi-insinööri Petri Roininen. Toimitusjohtajan tehtävänä on johtaa yhtiön operatiivista toimintaa yhtiön strategian ja hallituksen ohjeiden mukaisesti sekä valmistella esitykset strategiasta samoin kuin investoinneista ja myynneistä. Konsernin johtoryhmän jäseniä olivat toimitusjohtajan lisäksi katsauskauden lopussa Juhola Asset Management Oy:stä vastaavat Aleksi Aitala ja Tommi Juhola, Investors House rahastot Oy:stä ja Investors House Kiinteistövarallisuudenhoito Oy:stä sekä asunnoista vastaava Antti Lahtinen sekä talousjohtaja Matti Leinonen 31.8.2021 saakka ja talousjohtajana 1.9.2021 aloittanut Harri Valo. Investors Housen tilintarkastajana toimi KPMG vastuullisena tilintarkastajana KHT Timo Nummi. 16 OSAKE JA OSAKKEENOMISTAJAT Katsauskauden päättyessä yhtiöllä oli yhteensä 6.182.287 osaketta, joista ulkona oli yhteensä 6.181.418 osaketta ja yhtiön hallussa 869 osaketta. Yhtiön hallituksella on yhtiökokouksen antama valtuutus omassa hallussa olevien osakkeiden käyttämiseen. Yhtiöllä oli 31.12.2021 Euroclear Finlandin ylläpitämän osakasrekisterin mukaan 2.361 osakasta. Suurimmat osakkeenomistajat 31.12.2021 olivat seuraavat: Suurimmista osakkeenomistajista: Maakunnan Asunnot Oy on hallituksen puheenjohtaja Tapani Rautiaisen vaikutusvaltayhteisö. Royal House Oy on hallituksen puheenjohtaja Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö. Core Capital Oy on toimitusjohtaja ja hallituksen jäsen Petri Roinisen määräysvaltayhteisö. JAM Holding Oy on johtoryhmän jäsenten Aleksi Aitala ja Tommi Juhola vaikutusvaltayhteisö. Rakennusliike Sulo Lipsanen Oy on hallituksen jäsen Vesa Lipsasen määräysvaltayhteisö. Nimi Kpl % MAAKUNNAN ASUNNOT OY 1 756 771 28,42 ROYAL HOUSE OY 1 120 386 18,12 CORE CAPITAL OY 780 225 12,62 OWH-YHTIÖT OY 272 498 4,41 GODOINVEST OY 256 493 4,15 GRÖNROOS MARI ANNELI 86 956 1,41 JAM HOLDING OY 80 080 1,30 GRÖNROOS NINO HENRY JUHANI 80 000 1,29 HEKHOLM OY 80 000 1,29 NORDEA HENKIVAKUUTUS SUOMI OY 80 000 1,29 SIJOITUSRAHASTO INVESTORS NORDIC SMALL CAP 62 310 1,01 SKOGMAN BO BÖRJE RAGNAR 60 000 0,97 GRÖNROOS MIKAEL HENRY 56 800 0,92 GRÖNROOS KAIJA KAARINA 31 259 0,51 ZEROMAN OY 29 000 0,47 RAKENNUSLIIKE SULO LIPSANEN OY 27 989 0,45 SELINHEIMO RISTO PERTTI JUHANI 26 935 0,44 KALAJA OLLI JUHANI 26 317 0,43 SALSTE TUOMAS MATTI JUHANA 24 522 0,40 PAKKANEN ANNELI ELISABETH 24 000 0,39 17 Yhtiökokous 26.4.2021 valtuutti hallituksen päättämään enintään 5.000.000 osakkeen osakeannista ja 600.000 oman osakkeen hankkimisesta. Yhtiön hallussa oli 31.12.2021 yhteensä 869 omaa osaketta. Hallitus esitti maaliskuussa yhteensä 0,27 €/osake osingon jakamista kahdessa erässä minkä varsinainen yhtiökokous hyväksyi. Ensimmäinen erä maksettiin toukokuussa ja toisesta päätettiin 11.11.2021. Päätöksen perusteella yhtiö on kasvattanut osakekohtaista perusosinkoa kuuden peräkkäisen vuoden ajan ja hallituksen esitys vuoden 2021 perusteella jaettavasta osingosta on seitsemäs. Perusosingon ohella yhtiö on jakanut osakkeille varoja vuosina 2019 ja 2020 ensisijasa osakkuusyhtiön osakkeiden muodossa sekä katsauskauden 2021 päättymisen jälkeen Q1 2022 rahan muodossa. Investors Housen osakkeella on Nordea Pankki Suomi Oyj:n tarjoama markkinatakauspalvelu. 18 Hallitus on myöntänyt yhteensä 955.000 osakkeen optio-ohjelmat, joista 930.000 osakkeen osalta toimitusjohtaja Petri Roiniselle pitkän aikavälin kannustimena. Näistä 250.000 osakkeen ohjelman sisältö ja ehdot julkaistiin 29.12.2017 tiedotteella ja täydennettiin 24.4.2018 tiedotteella. Toimitusjohtaja on tilikauden aikana merkinnyt 120.000 osaketta 250.000 osakkeen optio-ohjelmasta. Toisen 680.000 osakkeen optio-ohjelman sisältö on tiedotettu 17.8.2020. RAPORTOINTIKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT Kukkula – hanke Osakkuusyhtiö Apitaren solmima vuokrasopimus 17.603 m2 tiloista Keski-.Suomen Sairaanhoitopiirin kanssa alkoi 1.1.2022. Yhteisyritys Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy on jatkanut Jyväskylän Kukkula-alueen kaavan kehittämistä yhdessä kaupungin kanssa. Ylimääräinen yhtiökokous päätti 1,00 €/osake suuruisesta varojen maksusta osakkaille, mikä toteutettiin Q1 2022. LÄHIPIIRIKAUPAT Q2 2021 lopussa solmittu ja tiedotettu esisopimus Suomen Kaupunkikodit Oy:n kanssa on luonteeltaan ns lähipiirikauppa. 19 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 TALOUDELLISTA KEHITYSTÄ KUVAAVAT TUNNUSLUVUT 1 000 € 2021 2020 2019 Liikevaihto 9 764 9 465 11 461 Liiketulos -482 -1 044 3 953 % liikevaihdosta -4,9 -11,0 34,5 Tulos ennen veroja -1 097 -2 160 2 740 % liikevaihdosta -11,2 -22,8 23,9 Tilikauden tulos -769 -1 961 2 083 % liikevaihdosta -7,9 -20,7 18,2 Oman pääoman tuotto % -2,1 -3,9 3,7 Sijoitetun pääoman tuotto % -0,7 -1,1 3,9 Omavaraisuusaste % 58,0 54,9 47,5 Bruttoinvestoinnit sijoituskiinteistöihin 631 2 749 28 539 % liikevaihdosta 6,5 29,0 249,0 Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä 40 20 22 OSAKEKOHTAISET TUNNUSLUVUT 2021 2020 2019 Laimentamaton osakekohtainen tulos, € -0,10 -0,37 0,27 Laimennettu osakekohtainen tulos, € -0,10 -0,37 0,27 Osakekohtainen oma pääoma € 5,94 6,26 7,48 Osingot tuhatta € 1 636 1 606 1 491 Osakekohtainen osinko, € 0,29 0,27 0,25 Osinko tuloksesta % -290,0 -73,0 92,6 Efektiivinen osinkotuotto % 5,2 4,7 3,9 Osakekohtainen ylimääräinen pääomanpalautus, € * 0,00 0,00 0,53 Hinta/voitto -55,8 -15,4 23,9 Osakkeen kurssikehitys, € 2021 2020 2019 ylin kurssi 6,22 6,75 7,05 alin kurssi 5,36 4,64 5,90 keskikurssi 5,78 5,66 6,56 tilikauden viimeinen kaupantekokurssi 5,58 5,70 6,45 Osakekannan markkina-arvo /tuhatta € 34 492 33 914 38 783 Osakkeiden vaihdon kehitys kpl 715 512 305 204 467 042 % osakkeiden lukumäärästä 11,8 % 5,1 % 7,8 % Osakkeiden antioikaistu lukumäärä tilikauden lopussa, ulkona olevat 6 181 418 5 949 874 6 012 811 Osakkeiden antioikaistu lukumäärä keskimäärin tilikaudella, ulkona olevat 6 088 812 5 971 431 6 013 954 Osinkoihin liittyvien tunnuslukujen laskennassa on käytetty hallituksen ehdotusta tilikaudelta 2021 jaettavaksi osingoksi. Hallituksen ehdotus osingonjaoksi vuoden 2022 aikana on 0,29 € per osake. * Joulukuussa 2020 ja 2019 jaetut varojenjaot sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Varojenjaot toteutettiin jakamalla omistettuja Ovaro Kiinteistösijoituksen osakkeita ja varojenjaot perustuivat vahvistettuihin 2019 ja 2018 tilinpäätöksiin. Investors House esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja kuvaamaan liiketoimintansa taloudellista kehitystä ja parantaakseen vertailukelpoisuutta eri tilikausien välillä. Vaihtoehtoiset eli IFRS-standardeihin perustumattomat tunnusluvut antavat merkittävää lisätietoa johdolle, rahoittajille ja sijoittajille. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRS-tunnuslukuja korvaavina mittareina. 20 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 EPRA -TUNNUSLUVUT 2021 2020 2019 EPRA Earnings (operatiivinen tulos) tuhatta € 2 833 2 108 2 711 EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake € 0,47 0,35 0,45 EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta € 36 778 38 507 46 388 EPRA NAV (nettovarallisuus)/ osake € 5,95 6,47 7,71 EPRA NRV (nettovarallisuus) tuhatta € 51 134 44 828 50 800 EPRA NRV (nettovarallisuus)/ osake € 8,27 7,53 8,45 EPRA NTA tuhatta € 31 120 35 249 42 986 EPRA NTA/ osake € 5,03 5,92 7,15 EPRA NDV tuhatta € 31 462 34 440 42 138 EPRA NDV/ osake € 5,09 5,79 7,01 EPRA Earnings (operatiivinen tulos) tuhatta € 2021 2020 2019 Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos IFRS-tuloslaskelman mukaan -632 -2 195 1 650 -/+ Voitot/tappiot sijoitusten ja kiinteistöjen arvonmuutoksista 2 136 841 -397 + Ajanmukaistamisinvestoinnit 297 509 950 -/+ Muut ei-operatiiviset erät 251 550 52 -/+ Pääomaosuusmenetelmällä yhdisteltävien ei-operatiiviset erät 0 3 457 718 -/+ Nettovoitot/-tappiot sijoitusten ja kiinteistöjen myynneistä 1 821 -7 183 -/+ Nettovoitot/-tappiot vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynneistä 0 0 0 +/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet tilikauden tulokseen perustuvat verot -354 -352 1 288 -/+ Rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutokset -36 27 167 +/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot -511 -267 -1 450 -/+ Määräysvallattomien omistajien osuuksien oikaisu -139 -455 -450 EPRA Earnings (operatiivinen tulos) 2 833 2 108 2 711 EPRA Tulos EPRA Earnings per share = ---------------------------------------------------------------------------- (osakekohtainen operatiivinen tulos) Katsauskauden osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta € 2021 2020 2019 Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma 36 239 37 253 44 966 -/+ Rahoitusinstrumenttien käypä arvo 5 41 411 + Kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta syntynyt lask. verovelka 344 660 840 -/+ pääomaosuusmenetelmällä yhdisteltävien ylläolevat erät 190 553 171 EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta € 36 778 38 507 46 388 EPRA NRV (nettovarallisuus) tuhatta € 2021 2020 2019 EPRA NAV 36 778 38 507 46 388 + Palveluiden käypä arvo * 14 356 6 321 4 412 EPRA NRV (nettovarallisuus) tuhatta € 51 134 44 828 50 800 * Palveluiden käyvän arvon on määrittänyt Translink Corporate Finance Oy 21 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 EPRA NTA tuhatta € 2021 2020 2019 Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma 36 239 37 253 44 966 -/+ Rahoitusinstrumenttien käypä arvo 5 41 411 +Kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta synt. lask. verovelka (50 %) 172 330 420 +po- yhdisteltävien ylläolevat erät 95 471 86 - liikearvo -4 777 -2 813 -2 828 -aineettomat omaisuuserät -614 -33 -69 EPRA NTA tuhatta € 31 120 35 249 42 986 EPRA NDV tuhatta € 2021 2020 2019 Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma 36 239 37 253 44 966 - liikearvo -4 777 -2 813 -2 828 EPRA NDV tuhatta € 31 462 34 440 42 138 TILIKAUDELLA 2020 KÄYTTÖÖNOTETUT UUDISTUNEET EPRA-TUNNUSLUVUT Eurooppalaisten listattujen kiinteistöyhtiöiden järjestö EPRA on korvannut kiinteistöyhtiöiden nettovarallisuuslaskennassa käytetyt EPRA NAV ja EPRA NNAV -tunnusluvut 1.1.2020 alkaen kolmella uudella tunnusluvulla: EPRA NRV (Net Reinstatement Value), EPRA NTA (Net Tangible Assets) ja EPRA NDV (Net Disposal Value). EPRA NRV:n tarkoitus on määrittää kustannus, jolla yhtiön nettovarat ja liiketoiminnot voitaisiin hankkia raportointipäivänä. EPRA NTA määrittää yhtiön aineellisen omaisuuden nettoarvon raportointipäivänä. EPRA NDV:n tarkoitus on määrittää osakkeenomistajille jäävät nettovarat, jos koko omaisuus realisoitaisiin hallitusti. Investors House on aiemmin raportoinut ns. vaihtoehtoisena tunnuslukuna EPRA NAV:in. Investors House on ottanut käyttöön uusista tunnusluvuista EPRA NRV:n. Yhtiön käsityksen mukaan se antaa sijoittajille parhaan informaation yhtiön nettovarallisuudesta, koska kyseinen tunnusluku mahdollistaa myös Palvelut -segmentin liiketoimintojen ja muiden aineettomien omaisuuserien arvostamisen käypään arvoon. Liiketoimintojen ja muiden aineettomien omaisuuserien käyvän arvon määrittäminen tehdään ulkopuolisen, riippumattoman arvonmäärittäjän toimesta. Yhtiö raportoi tilinpäätöksessään osana tunnuslukuja myös EPRA NTA:n ja EPRA NDV:n. 22 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT Tulos Oman pääoman tuotto % = -------------------------------------------------------------- * 100 Oma pääoma (painotettu keskiarvo) + määräysvallattomien osuus Tulos ennen veroja + rahoituskulut Sijoitetun pääoman tuotto % = ----------------------------------------------------------------------- * 100 Taseen loppusumma - korottomat velat (painotettu keskiarvo) Oma pääoma + määräysvallattomien osuus Omavaraisuusaste % = ----------------------------------------------------------------------- * 100 Taseen loppusumma - saadut ennakot Emoyhtiön omistajille kuuluva tulos Osakekohtainen tulos = ----------------------------------------------------------------------- Tilikauden aik. ulkona olleiden osakk. lkm painotettu keskiarvo Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma Osakekohtainen oma pääoma = ----------------------------------------------------------------------- Osakkeiden laimentamaton lukumäärä tilinpäätöspäivänä Osinko/osake x ulkona olleiden osakkeiden määrä tilinpäätöspäiv. Osingot tuhatta € = ----------------------------------------------------------------------- 1000 Tilikauden osingonjako Osakekohtainen osinko = ----------------------------------------------------------------------- Osakkeiden laimentamaton määrä tilinpäätöspäivänä Osinko Osinko tuloksesta % = ----------------------------------------------------------------------- 100 Tulos Osakekohtainen osinko Efektiivinen osinkotuotto % = ----------------------------------------------------------------------- * 100 Tilikauden päätöskurssi Tilikauden päätöskurssi Hinta / Voitto eli P/E -luku = ----------------------------------------------------------------------- Osakekohtainen tulos Osakekannan markkina-arvo = Osakkeiden laimentamaton määrä x tilinpäätöspäivän kurssi Osakkeen vaihtomäärä tilikauden aikana Osakkeiden vaihdon kehitys = ----------------------------------------------------------------------- 100 % lukumäärästä Osakkeiden laimentamaton keskimääräinen lukumäärä 23 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 KONSERNIN LAAJA TULOSLASKELMA Viite 1.1.-31.12.2021 1.1.-31.12.2020 1 000 € 1 000 € Liikevaihto Vuokratuotot ja käyttökorvaukset 3 877 7 523 Hallintopalkkiotuotot 5 887 1 942 1, 2 9 764 9 465 Kulut Ylläpitokulut 3 -5 962 -5 006 Nettotuotto 3 802 4 459 Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot 4 -1 769 7 Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta 5 11 -2 483 -1 350 Poistot ja arvonalentumiset 12 -700 0 Myynnin ja markkinoinnin kulut -37 -40 Hallinnon kulut 6 -1 041 -1 344 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 7 -112 6 Osuus osakkuusyritysten tuloksesta 14 1 858 -2 782 Liikevoitto -482 -1 044 Rahoitustuotot 8 84 23 Rahoituskulut 8 -699 -1 139 Rahoituserät (netto) -615 -1 116 Tulos ennen veroja -1 097 -2 160 Tuloverot 9 328 199 Tilikauden tulos -769 -1 961 Tilikauden laaja tulos yhteensä -769 -1 961 Tilikauden tuloksen jakautuminen emoyhtiön osakkeenomistajille -632 -2 195 Määräysvallattomille omistajille -137 234 Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen emoyhtiön osakkeenomistajille -632 -2 195 Määräysvallattomille omistajille -137 234 Emoyhtiön omistajille kuuluvasta tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos ( € per osake esitettynä): Laimentamaton 10 -0,10 -0,37 Laimennusvaikutuksella oikaistu 10 -0,10 -0,37 24 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 KONSERNITASE Viite 31/12/2021 31/12/2020 1 000 € 1 000 € VARAT Pitkäaikaiset varat Liikearvo 12 4 777 2 813 Aineettomat hyödykkeet 13 614 33 Aineelliset hyödykkeet 13 25 277 421 Sijoituskiinteistöt 11 25 25 989 39 492 Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 14 745 15 851 Muut sijoitukset 14 0 10 32 402 58 620 Vaihto-omaisuus Vaihto-omaisuuskiinteistöt 11 7 828 5 434 7 828 5 434 Pitkäaikaiset saamiset Muut saamiset 14 3 728 472 Laskennalliset verosaamiset 17 665 792 4 393 1 264 Lyhytaikaiset varat Saamiset osakkuusyrityksiltä 14 0 192 Lyhytaikaiset sijoitukset 15 78 106 Myyntisaamiset ja muut saamiset 15 1 211 902 Rahavarat 16 17 399 3 181 18 688 4 381 Varat yhteensä 63 311 69 699 OMA PÄÄOMA Osakepääoma 19 2 556 2 556 Ylikurssirahasto 19 7 7 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 19 25 049 23 667 Kertyneet voittovarat 19 8 627 11 023 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 36 239 37 253 Määräysvallattomien omistajien osuus 475 1 017 Oma pääoma yhteensä 36 714 38 270 VELAT Pitkäaikaiset velat Laskennalliset verovelat 17 446 1 005 Rahoitusvelat 18 21 22 25 18 512 18 364 Muut velat 18 380 0 19 338 19 369 Lyhytaikaiset velat Rahoitusvelat 18 21 22 25 3 270 4 332 Ostovelat ja muut velat 20 21 3 419 6 367 Tilikauden verotett. tuloon perust. verovelat 20 570 1 361 7 259 12 060 Velat yhteensä 26 597 31 429 Oma pääoma ja velat yhteensä 63 311 69 699 25 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 LASKELMA KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSISTA 1000 € Viite Osake- pääoma Ylikurssi- rahasto SVOP Kertyneet voittovarat Yhteensä Oma pääoma 1.1.2021 19 2 556 7 23 667 11 023 37 253 Laaja tulos Tilikauden tulos -632 -632 Muut laajan tuloksen erät Tilikauden laaja tulos yhteensä -632 -632 Liiketoimet omistajien kanssa Osingonjako -1 636 -1 636 Omien osakkeiden hankinta 0 Osakeperusteiset liiketoimet 1 329 -6 1 323 Liiketoimet määräysvall. kanssa -69 -69 Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä 1 329 -1 711 -382 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 31.12.2021 2 556 7 24 996 8 680 36 239 Määräysvallatt. omistajien osuus 1.1. 1 017 Muut muutokset määräysvallat.osuuksissa -405 Osuus tilikauden tuloksesta -137 Määräysvallatt. omistajien osuus 31.12. 475 Oma pääoma 31.12.2021 yhteensä 36 714 Viite Osake- pääoma Ylikurssi- rahasto SVOP Kertyneet voittovarat Yhteensä Oma pääoma 1.1.2020 19 2 556 7 27 204 15 199 44 966 Laaja tulos Tilikauden tulos -2 195 -2 195 Muut laajan tuloksen erät Tilikauden laaja tulos yhteensä -2 195 -2 195 Liiketoimet omistajien kanssa Osingonjako -3 187 -1 491 -4 678 Omien osakkeiden hankinta -356 -356 Osakeperusteiset liiketoimet 6 470 476 Liiketoimet määräysvall. kanssa -960 -960 Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä -3 537 -1 981 -5 518 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 31.12.2020 2 556 7 23 667 11 023 37 253 Määräysvallatt. omistajien osuus 1.1. 17 156 IVH Kampus muutos osakkuusyhtiöksi -18 724 Määräysvallattomien sijoitukset 2 351 Osuus tilikauden tuloksesta 234 Määräysvallatt. omistajien osuus 31.12. 1 017 Oma pääoma 31.12.2020 yhteensä 38 270 26 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 KONSERNIN RAHAVIRTALASKELMA (1000 €) Liite 1.1.-31.12.2021 1.1.-31.12.2020 Liiketoiminnan rahavirrat: Tulos ennen veroja -1 097 -2 160 Oikaisut 1 3 098 5 474 Käyttöpääoman muutokset 2 855 743 Maksetut korot -699 -1 152 Saadut korot 84 23 Saadut/maksetut verot -97 -138 Liiketoiminnan nettorahavirta 2 145 2 791 Investointien rahavirrat: Investoinnit kiinteistöihin 3 -4 492 -2 749 Investoinnit osakkuus- ja yhteisyrityksiin 0 -50 Investoinnit aineellisiin hyödykkeisiin -20 -262 Sijoitus- ja vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynnit 32 493 1 479 Muut sijoitukset -1 37 Tytäryhtiöiden hankinta hankituilla rahavaroilla vähennettynä -2 176 -14 Tuotot osakuus- ja yhteisyrityksistä 617 0 Annetut lainat osakkuusyhtiöille -2 800 0 Investointien nettorahavirta 23 621 -1 559 Rahoituksen rahavirrat: Lainojen nostot 13 827 8 025 Lainojen takaisinmaksut -24 121 -13 550 Liiketoimet määräysvallattomien omistajien kanssa -291 1 082 Omien osakkeiden hankinta / osakeanti 672 -353 Emoyhtiön omistajille maksetut osingot -1 636 -1 616 Rahoituksen nettorahavirta -11 549 -6 412 Rahavarojen muutos lisäys(+) / vähennys(-) 14 217 -5 180 Rahavarat tilikauden alussa 3 182 8 362 Rahavarat tilikauden lopussa 17 399 3 182 27 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Rahavirtalaskelman liitetiedot 1. Oikaisut tilikauden tulokseen Käyvän arvon muutokset 2 483 1 350 Luovutusvoitot/-tappiot 1 769 -7 Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta -1 858 2 782 Poistot 700 179 Muut oikaisut 0 54 Rahoitustuotot ja -kulut 4 1 116 Oikaisut yhteensä 3 098 5 474 2. Käyttöpääoman muutokset Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos -117 1 233 Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos 972 -490 Käyttöpääoman muutokset yhteensä 855 743 3. Investoinnit sijoitus- ja vom-kiinteistöihin Kiinteistöjen hankintameno 4 492 2 809 Ostettujen yhtiöiden hankintahetken rahavarat 0 -60 Apporttina maksettu oman pääoman korotus/ sijoitukset 0 0 Investoinneista johtuvat rahavirrat hankittujen yritysten rahavaroilla vähennettynä 4 492 2 749 28 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET KONSERNIN PERUSTIEDOT Investors House Oyj on suomalainen julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity osoite Veturitie 11 T 152, 00520 Helsinki. Investors House on kiinteistöjen, kiinteistöosakkeiden, sekä asunto- osakkeiden omistamiseen, hallintaan ja vuokraamiseen sekä niihin liittyvien muiden palveluiden tuottamiseen erikoistunut yhtiö. Investors House Oyj:n hallitus on hyväksynyt kokouksessaan tämän tilinpäätöksen julkistettavaksi. Suomen osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajilla on mahdollisuus hyväksyä tai hylätä tilinpäätös sen julkistamisen jälkeen pidettävässä yhtiökokouksessa. Tilinpäätöksen jäljennös on saatavissa yhtiön rekisteröidystä osoitteesta tai yhtiön kotisivuilta osoitteesta www.investorshouse.fi. LAATIMISPERIAATTEET Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti ja sitä laadittaessa on noudatettu 31.12.2021 voimassa olevia IAS- ja IFRS- standardeja sekä SIC- ja IFRIC-tulkintoja. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa N:o 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettaviksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksessä liitetiedot ovat myös suomalaisten, IFRS-säännöksiä täydentävien, kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön vaatimusten mukaiset. Konserni noudattaa EPRA:n (The European Public Real Estate Association) suosituksia. Konsernin toiminta- ja esittämisvaluutta on euro. Konsernitilinpäätös perustuu alkuperäisiin hankintamenoihin lukuun ottamatta sijoituskiinteistöjä, käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavia rahoitusvaroja sekä johdannaissopimuksia, jotka on arvostettu käypään arvoon. Kaikki luvut on pyöristetty, joten yksittäiset luvut voivat poiketa esitetystä summasta. Kohdissa, joissa esitetty informaatio on euroissa, pyöristykset on tehty lähimpään euroon. Kohdissa, joissa esitetty informaatio on tuhansissa euroissa, pyöristykset on tehty lähimpään tuhanteen euroon. IFRS-standardien mukaisen tilinpäätöksen laatiminen edellyttää tiettyjen keskeisten kirjanpidollisten arvioiden tekemistä. Lisäksi johdon on käytettävä harkintaa. Harkinta vaikuttaa laatimisperiaatteiden valintaan ja niiden soveltamiseen, raportoitavien varojen, velkojen, tuottojen ja kulujen määrään samoin kuin esitettäviin liitetietoihin. Harkinnassaan johto käyttää arvioita ja olettamuksia, jotka perustuvat aiempaan kokemukseen ja johdolla tilinpäätöshetkellä olevaan parhaaseen näkemykseen. Merkittävimmät arvion varaiset seikat liittyvät sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittämiseen, liikearvon arvonalentumistestaukseen sekä laskennallisten verosaamisten kirjaamiseen vahvistetuista tappioista. Arviot perustuvat johdon parhaaseen näkemykseen, mutta on mahdollista, että toteumat poikkeavat tilinpäätöksessä käytetyistä arvoista. Tilinpäätös on laadittu perustuen toiminnan jatkuvuuteen. Yhtiön hallitus on arvioinut, että konsernilla on riittävät taloudelliset resurssit pystyäkseen jatkamaan toimintaansa ennakoitavissa olevan ajanjakson. 29 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 TILIKAUDELLA 2021 SOVELLETUT UUDET STANDARDIT JA TULKINNAT Investors House ei ole ottanut tilikaudella 2021 käyttöön uusia standardeja tai tulkintoja. SEGMENTTIRAPORTOINTI Investors Housella on kaksi segmenttiä. Raportoitavat segmentit ovat: - Kiinteistöt-segmentti, jossa harjoitettu liiketoiminta on kiinteistösijoittamista ja -kehittämistä. - Palvelut-segmentti, jossa harjoitetaan kiinteistövarallisuudenhoitoa, rahastojen hallinnointia, rahoitus- ja kiinteistöjärjestelyjä sekä muuta palvelutoimintaa. Segmenttien tulos raportoidaan liikevoittoon asti. Liikevoiton jälkeen tapahtumat ovat konsernin yhteisiä. Segmenteille kohdistetaan vain tuotot ja kulut, mitkä ovat niille suoraan kohdistettavissa. Konsernin myynnin, markkinoinnin ja hallinnon kulut ovat yhteisiä eikä niitä kohdisteta segmenteille. Segmenttikohtaisia varoja ja velkoja ei raportoida eikä seurata erikseen. KONSOLIDOINTIPERIAATTEET Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiö Investors House Oyj:n, tytäryritysten, yhteisten toimintojen sekä osakkuus- ja yhteisyritysten tilinpäätökset kultakin 31.12. päättyneeltä tilikaudelta. Tilikauden 2021 konsernitilinpäätökseen sisältyvät tytäryritykset ja yhteiset toiminnot luetellaan liitetiedossa 24, Osakkuus ja yhteisyritykset liitetiedossa 14. Yhtiö käsittelee yksittäisen kiinteistöinvestoinnin, asunto-osakeyhtiön tai kiinteistöyhtiön hankinnan omaisuuserän hankintana. Yksittäisten sijoituskiinteistöinvestointien luokittelu omaisuuserien hankinnoiksi perustuu näkemykseen, jonka mukaan yksittäinen kiinteistö vuokrasopimuksineen ei muodosta liiketoiminnallista kokonaisuutta. Kiinteistöliiketoiminta edellyttää kiinteistöjen kehitystoimintaa ja markkinointi toimenpiteitä, vuokrasuhteiden hoitoa ja uushankintaa. Lisäksi edellytetään kiinteistöjen korjausten ja perusparannusten johtamista ja organisointia. Omaisuuseriksi luokitelluissa sijoituskiinteistöjen hankinnoissa ei omistajan hallintaan siirry liiketoimintaprosesseja, eikä niistä vastaavaa henkilöstöä. Hankinnoissa sovelletaan IFRS 3 "Liiketoimintojen yhdistäminen" -standardia, kun kyseessä on liiketoimintojen yhdistäminen. Luovutettu vastike sekä hankitun yhtiön yksilöidyt varat ja vastattavaksi otetut velat arvostetaan käypään arvoonsa. Maksetun vastikkeen ylittäessä hankitut nettovarat, erotus kirjataan liikearvoksi. Maksetun vastikkeen alittaessa hankitut nettovarat, erotus kirjataan tuotoksi hankintakaudella. Yhtiön johto arvioi jokaisen hankinnan yhteydessä, täyttääkö hankinnan kohde liiketoiminnan määritelmän. Hankinnat, jotka eivät täytä liiketoiminnan määritelmää, käsitellään omaisuuserien hankintana. Tytäryritykset ovat yrityksiä, joissa konsernilla on määräysvalta. Määräysvalta syntyy, kun konserni olemalla osallisena yhteisössä altistuu yhteisön muuttuvalle tuotolle tai on oikeutettu sen muuttuvaan tuottoon ja se pystyy vaikuttamaan tähän tuottoon käyttämällä yhteisöä koskevaa valtaansa. Tytäryritykset yhdistellään konsernitilinpäätökseen siitä päivästä lukien, jona konserni saa niistä määräysvallan. Yhdisteleminen lopetetaan päivänä, jona määräysvalta lakkaa. Määräysvallattomien omistajien osuus esitetään omassa pääomassa erillään emoyhtiön omistajille kuuluvasta omasta pääomasta sekä tilikauden tuloksesta esitetään erillään määräysvallattomille omistajille ja emoyhtiön omistajille kuuluva osuus. 30 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Strukturoidut yhteisöt ovat yhteisöjä, jotka on rakennettu siten, etteivät äänioikeudet ole ratkaiseva tekijä päätettäessä kenellä on määräysvalta yhteisössä. Konsernissa strukturoiduiksi yhteisöiksi on tilinpäätöshetkellä tunnistettu Erikoissijoitusrahasto Investors Tuottokiinteistöt, jossa konsernilla katsotaan olevan määräysvalta. Konsernin ulkopuolisten sijoittajien osuudet yhdisteltävistä yhteisöistä esitetään erässä Määräysvallattomien omistajien osuus. Konsernin sisäiset liiketapahtumat, saamiset, velat ja realisoitumattomat katteet sekä sisäinen voitonjako eliminoidaan konsernitilinpäätöstä laadittaessa. Osittain omistetut asunto-osakeyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöyhtiöt yhdistellään suhteellisella menetelmällä, jolloin yhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä yhdistellään vain konsernille kuuluva osuus. Jos edellä kuvatuissa yhtiöissä on varoja tai velkoja, jotka kuuluvat yksinomaan Investors Houselle, kuten omistetuille osakkeille jyvitetyt yhtiölainat, tällaiset erät yhdistellään konsernin lukuihin täysimääräisesti. Suhteellisesti yhdisteltäessä määräysvallattomille omistajille kuuluvaa osuutta ei synny. Yhteisyritys on järjestely, jossa kahdella tai useammalla osapuolella on yhteinen määräysvalta ja osapuolilla on oikeus osuuteen järjestelyn nettovaroista. Osakkuusyhtiö on lähtökohtaisesti yhtiö, jossa konsernin omistusosuus ja äänivalta on yli 20 %, mutta alle 50 %. Konserni käsittelee omistuksensa yhteis- ja osakkuusyrityksissä käyttäen pääomaosuusmenetelmää, jossa investointi kirjataan alun perin hankintamenoonsa, jonka jälkeen kirjataan tulosvaikutteisesti konsernille kuuluva osuus investoinnin nettotuloksesta, jolla oikaistaan alkuperäistä hankintamenoa. Jos hankitun yhteis- tai osakkuusyrityksen käypä nettovarallisuus ylittää sijoituksen alkuperäisen hankintamenon, tämä erotus kirjataan hankintakaudelle tulosvaikutteisesti. Jos konsernin osuus pääomaosuusmenetelmällä yhdistellyn yhtiön tappioista ylittää kirjanpitoarvon, tällaisia tappioita ei yhdistellä, ellei konserni ole sitoutunut yhtiön velvoitteiden täyttämiseen. Konserni arvioi jokaisen raportointikauden päättymispäivänä, onko olemassa viitteitä osakkuus- tai yhteisyritysten arvonalentumisesta. Jos viitteitä ilmenee, omistuksesta tehdään arvonalentumistestaus, jossa arvioidaan omistuksesta kerrytettävissä oleva rahamäärä. Jos kerrytettävissä oleva rahamäärä on pienempi kuin omistuksen kirjanpitoarvo, kirjataan tulosvaikutteinen arvonalentumistappio. Jos alkuperäisen arvonalentumiskirjauksen jälkeen konsernin arvio kerrytettävästä rahamäärästä muuttuu, kirjataan tulosvaikutteisesti arvonalentumistappion peruutus. Arvonalentumistappion peruutusta kirjataan enimmillään alkuperäisen arvonalentumistappion määrä. Arvonalentumiskirjaukset sekä yhteis- ja osakkuusyritysten tulo- osuus esitetään omana eränään konsernituloslaskelmassa. LIIKEARVO JA AINEETTOMAT HYÖDYKKEET Konsernin liikearvot muodostuvat hankituista Palvelut –segmentin liiketoiminnoista. Liikearvoista ei kirjata säännönmukaisia poistoja, vaan niitä tarkastellaan arvonalentumisten varalta vuosittain tai tätä useammin, jos tapahtumat tai olosuhteet viittaavat mahdolliseen arvon alentumiseen (IAS 36). Liikearvo arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä mahdollisilla arvonalentumisilla. Konsernin aineettomat hyödykkeet koostuvat aktivoiduista it-kuluista ja osana yrityshankintoja hankituista asiakassopimuksista. Aineettomat hyödykkeet arvostetaan kertyneillä poistoilla ja arvonalentumisilla vähennettyyn alkuperäiseen hankintamenoon. Aineettomat hyödykkeet poistetaan 3-5 vuoden tasapoistoilla alkuperäisestä hankintamenosta. Poistot aloitetaan, kun hyödyke on valmis käytettäväksi. Menot aktivoidaan aineettomiin hyödykkeisiin, kun ne ovat luotettavasti määriteltävissä ja pystytään osoittamaan, että valmis tuote tulee tuottamaan todennäköisesti vastaista taloudellista hyötyä. Aktivoidut menot sisältävät ne konsernin ulkopuoliset menot, jotka johtuvat välittömästi hyödykkeen saattamisesta valmiiksi sille aiottuun käyttötarkoitukseen. Aineettoman hyödykkeen kehittämisestä mahdollisesti syntyneitä konsernin sisäisiä henkilöstö- tai muita kustannuksia ei aktivoida vaan kirjataan kuluksi. 31 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 AINEELLISET HYÖDYKKEET Konsernin aineelliset hyödykkeet koostuvat koneista ja kalustosta. Aineelliset hyödykkeet arvostetaan kertyneillä poistoilla ja arvonalentumisilla vähennettyyn ja aktivoiduilla perusparannuksilla lisättyyn alkuperäiseen hankintamenoon. Aineelliset hyödykkeet poistetaan niiden taloudellisen vaikutusajan kuluessa, lähtökohtaisesti poistoajat ovat 3-5 vuotta. SIJOITUSKIINTEISTÖT Sijoituskiinteistö on kiinteistö tai tontti, jota konserni pitää hallussaan vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa sovelletaan IAS 40 ”Sijoituskiinteistöt” –standardin mukaista käyvän arvon mallia. Tällöin käyvän arvon muutoksista johtuva voitto tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti tuloslaskelman erään Voitto-/tappio käypään arvoon arvostamisesta sille kaudelle, jonka aikana se syntyy. Investors Housen sijoituskiinteistöt koostuvat asunnoista, hotelleista, toimitilakiinteistöistä ja tonteista. Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoonsa. Käypä arvo on hinta, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä tai maksettaisiin velan siirtämisestä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa liiketoimessa. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa arviointipäivän markkinaolosuhteita. Konserni pyrkii arvioittamaan kaikki toimintansa kannalta merkittävät sijoituskiinteistöt vähintään kerran vuodessa. Jos on olemassa viitteitä sijoituskiinteistön merkittävästä käyvän arvon muutoksesta, arviointi voidaan tehdä useammin. Konserni käyttää kiinteistöjen arvon määrityksessä ulkopuolisia, riippumattomia asiantuntijoita. Vuonna 2021 kiinteistöjen arvioinnit on suorittanut Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy. Konserni määrittelee sijoituskiinteistöjen käyvän arvon asuntojen osalta kauppa-arvoon ja kaupallisten sijoituskiinteistöjen osalta tuottoarvoon perustuen. Jos kohteen käyvän arvon määrittämisen luotettavasti katsotaan olevan epävarmaa, kyseinen kohde arvostetaan hankintamenoon, jonka arvioidaan vastaavan kyseisen kohteen käypää arvoa. Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun se poistetaan käytöstä pysyvästi. Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja –tappiot esitetään tuloslaskelmassa omana eränään. VAIHTO-OMAISUUSKIINTEISTÖT Konserni kirjaa vaihto-omaisuuskiinteistöihin kiinteistöhankinnat, jotka on tehty vain edelleen myyntiä varten eikä niitä ole tarkoitus pitää vuokratulojen hankkimiseksi tai omistusajan arvonnoususta hyötymiseksi. Lähtökohtaisesti tällaiset kiinteistöt asetetaan heti myytäväksi eikä niissä olevia asuntoja tai tiloja aseteta vuokralle. Jos myynti ei toteudu lyhyellä aikavälillä hankinnasta, konserni saattaa vuokrata väliaikaisesti osan kiinteistöstä. Tämä väliaikainen vuokraus ei aiheuta kiinteistön luokittelemista sijoituskiinteistöksi, jos myyntitoimenpiteet jatkuvat ja konsernin aikomus on myydä kiinteistö. Vaihto-omaisuuskiinteistö siirretään sijoituskiinteistöihin ja arvostetaan tämän jälkeen käypään arvoon muiden sijoituskiinteistöjen tavoin, jos konserni lopettaa myyntitoimenpiteet, laittaa kiinteistön kokonaisuudessaan vuokralle ja luokittelee kiinteistön sijoituskiinteistöksi. Vaihto-omaisuuskiinteistöt arvostetaan hankintamenoon sisältäen hankinnasta johtuvat välittömät kulut tai tätä alempaan nettorealisointiarvoon. 32 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 RAKENTEILLA OLEVAT SIJOITUSKIINTEISTÖT Rakenteilla olevan sijoituskiinteistön hankintameno muodostuu rakentamisen aikana kertyneistä rakentamis- ja muista menoista. RAHOITUSVAROJEN JA -VELKOJEN LUOKITTELU Konsernin rahoitusvarat ja -velat on luokiteltu seuraaviin luokkiin: käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettavat rahoitusvarat ja -velat sekä jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat rahoitusvarat ja -velat. Myynti-, laina- ja muut vastaavat saamiset, arvostetaan jaksotettuun hankintamenoon, koska niitä pidetään vain pääomaan ja mahdolliseen korkoon liittyvien sopimusperusteisten rahavirtojen saamiseksi eikä niillä käydä kauppaa. Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettaviin rahoitusvaroihin konserni on luokitellut seuraavat erät: pitkäaikaiset oman pääoman ehtoiset sijoitukset yhtiöihin, joita ei yhdistellä konserniin osakkuusyhtiönä, tytäryhtiönä tai yhteisenä toimintona. Lyhytaikaiset kaupankäyntitarkoituksessa pidettävät sijoitukset listattuihin osakkeisiin sekä johdannaissopimukset, jotka on tehty korkosuojaustarkoituksessa. Johdannaisia lukuun ottamatta kaikki muut rahoitusvelat on luokiteltu jaksotettuun hankintamenoon arvostettaviksi rahoitusveloiksi. Johdannaiset on luokiteltu käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettaviin rahoitusvelkoihin. Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat rahoitusvarat Myynti- ja muut saamiset arvostetaan niiden transaktiomenoilla lisättyyn alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä arvioiduilla epävarmoilla saamisilla. Konserni kirjaa saamisista arvonalentumistappion, kun on olemassa objektiivista näyttöä siitä, että saamista ei saada perityksi täysimääräisesti. Velallisen merkittävät taloudelliset vaikeudet, konkurssin todennäköisyys, maksujen laiminlyönti tai maksusuorituksen viivästyminen yli 90 päivää ovat näyttöä saamisen arvonalentumisesta. Konsernissa arvioidaan vuosittain odotettavissa olevien luottotappioiden määrää saamisten osalta. Tuloslaskelmassa arvonalentuminen esitetään liiketoiminnan muina kuluina. Yli 12 kuukauden kuluttua erääntyvät kirjataan taseessa pitkäaikaisiksi varoiksi. Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat ja -velat Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat/-velat –ryhmään luokitellaan oman pääoman ehtoiset sijoitukset listaamattomiin ja listattuihin yhtiöihin sekä konsernin suojaustarkoituksessa pitämät korkojohdannaiset. Listaamattomat osakkeet arvostetaan käypään arvoon, jos on olemassa luotettavia markkinahavaintoja. Markkinahavaintojen puuttuessa tai jos kyseessä on epälikvidi markkina, sijoituksen käypänä arvona pidetään lähtökohtaisesti hankintamenoa. Listatut osakkeet arvostetaan käypään arvoon käyttäen tilinpäätöspäivän päätöskurssia. Korkojohdannaiset arvostetaan vastapuolipankkien määrittämään arvoon. Sijoitusten arvonmuutokset kirjataan erään voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta ja johdannaisten osaksi rahoitustuottoja ja -kuluja konsernituloslaskelmassa. 33 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 RAHAVARAT Rahavarat sisältävät rahat sekä pankkisaamiset. Luotollisten pankkitilien käytössä olevat limiitit sisältyvät lyhytaikaisiin korollisiin velkoihin. RAHOITUSVELAT Rahoitusvelat merkitään alun perin kirjanpitoon saadun vastikkeen perusteella käypään arvoon. Transaktiomenot sisällytetään jaksotettuun hankintamenoon arvostettavien rahoitusvelkojen alkuperäiseen kirjanpitoarvoon. Rahoituslaina luokitellaan pitkäaikaiseksi korolliseksi velaksi siltä osin, kun velan lyhennys tapahtuu yli vuoden kuluttua raportointikauden päättymisestä ja lyhytaikaiseksi korolliseksi velaksi siltä osin, kun velan lyhennys tapahtuu vuoden kuluessa raportointikauden päättymisestä. Myös luotollisten pankkitilien limiitit sisältyvät lyhytaikaisiin korollisiin velkoihin. Sijoituskiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistukseen liittyvä osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus esitetään taseessa rahoitusvelkana. OSTOVELAT JA MUUT LYHYTAIKAISET VELAT Ostovelat ovat maksuvelvoitteita, jotka ovat syntyneet tavarantoimittajilta tai palvelun tuottajilta tavanomaisessa liiketoiminnassa hankituista tavaroista tai palveluista. Ostovelat luokitellaan lyhytaikaisiksi veloiksi, jos ne erääntyvät maksettaviksi yhden vuoden kuluessa. OMA PÄÄOMA Oma pääoma koostuu osakepääomasta, ylikurssirahastosta, sijoitetun vapaan pääoman rahastosta ja kertyneistä voittovaroista. Osakepääoma koostuu yksinomaan kantaosakkeista. Liikkeeseen lasketuista uusista osakkeista saadut varat kirjataan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Anneista johtuvat välittömät menot kirjataan oman pääoman vähennykseksi. Omia osakkeita hankittaessa, osakkeista maksettu vastike ja hankintaan liittyvät muut kulut kirjataan oman pääoman vähennykseksi. VUOKRASOPIMUKSET Konserni vuokralle ottajana Vuokrasopimuksista kirjatut käyttöoikeusomaisuuserät liittyvät vuokratonteilla sijaitsevien sijoituskiinteistöjen maanvuokrasopimuksiin sekä toimiston vuokrasopimukseen. Taseessa sijoituskiinteistöjen maanvuokrasopimuksista syntyvät käyttöoikeusomaisuuserät on kirjattu tase-erään Sijoituskiinteistöt ja toimiston vuokrasopimuksesta syntynyt tase-erään Aineelliset hyödykkeet. Konsernin vuokrasopimusvelka on arvostettu diskonttaamalla standardin soveltamispiiriin kuuluvien vuokrasopimusten vuokravastuut niiden nykyarvoon käyttäen diskonttaustekijänä yhtiön johdon arviota lisäluoton korosta. Tulosvaikutus taseeseen kirjatuista käyttöoikeusomaisuuseristä koostuu omaisuuserästä kirjattavasta tasapoistosta, joka sijoituskiinteistöjen maanvuokrasopimusten osalta esitetään tuloslaskelmassa osana sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta ja toimiston vuokrasopimuksen osalta osana hallinnon kuluja, sekä vuokrasopimusvelasta määritellyllä diskonttokorolla kirjattavasta rahoituskulusta. Vuokrasopimusvelkojen maksut esitetään rahavirtalaskelmassa osana rahoituksen rahavirtaa. 34 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Konserni vuokralle antajana Investors Housen ollessa vuokralle antajana kiinteistöjen vuokrasopimukset luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, joissa omistamiselle ominaiset riskit ja edut jäävät olennaisilta osin vuokralle antajalle. Vuokratuotot kirjataan vuokrasopimusten mukaisesti tuloslaskelman liikevaihtoon pääsääntöisesti tasaerinä vuokra-ajan kuluessa. Vuokratuotot voivat olla myös sidottu vuokralle ottajan liikevaihtoon. TULOUTUSPERIAATTEET Investors House –konsernin liikevaihto muodostuu pääosin sijoituskiinteistöjen vuokratuotoista ja käyttökorvauksista, hallinnointipalkkioista ja palveluliiketoiminnan palkkioista. Kokonaisvuokrat ja erilliset pääoma- ja ylläpitovuokrat kirjataan tuloslaskelmaan tasaerinä vuokra-ajan kuluessa. Liikevaihtoon sidotut muuttuvat vuokratuotot tuloutetaan vuokralaisen toteutuneen liikevaihdon perusteella. Käyttökorvaukset tuloutetaan suoriteperiaatteen mukaisesti. Tuotot kiinteistöjen hallinnointipalkkioista tuloutetaan sillä kaudella, jona palkkiota vastaava palvelu on suoritettu. Tuotot palveluliiketoiminnasta tuloutetaan, kun palvelu on suoritettu. Rahastoyhtiö Investors House Rahastot Oy:n tuotot koostuvat rahastojen jatkuvista hallinnointipalkkioista, sekä kertaluontoisista merkintä- ja lunastuspalkkioista. Hallinnointipalkkiot perustuvat hallinnoitavan rahaston varoihin, merkintä- ja lunastuspalkkiot sijoitettavaan tai lunastettavaan osuuteen. Hallinnointipalkkiot tuloutetaan ajan kuluessa sitä mukaa kun rahastonhoitopalvelua tuotetaan. Merkintä- ja lunastuspalkkiot tuloutetaan kerralla, kun oikeus niihin on syntynyt. Korollisten omaisuus- ja velkaerien korkotuotot ja -kulut kirjataan suoriteperusteisesti. Osingot tuloutetaan, kun oikeus niiden saamiseen on syntynyt. YLLÄPITOKULUT Ylläpitokulut sisältävät kiinteistöjen ylläpitokulut. Ylläpitokulut ovat kiinteistön säännönmukaisesta ja jatkuvasta hoidosta aiheutuvia huolto-, hallinto - ja vuosikorjauskuluja ja ne kirjataan välittömästi tuloslaskelmaan kuluksi. Myös Palvelut-segmentin kaikki operatiiviset kulut kirjataan ylläpitokuluihin. Palvelut-segmentin operatiiviset kulut koostuvat palveluita suorittavien henkilöiden palkka- ja muista henkilöstökuluista ja alihankintana suoritettavien palveluiden osalta ulkopuolisten palveluntarjoajien veloituksista. Myös segmenttiin kuuluvien operatiivisten tytäryhtiöiden yleiskulut, kuten it-, taloushallinto-, toimitila- ja muut vastaavat kulut esitetään ylläpitokuluissa. NETTOTUOTTO Nettotuotto määritellään konsernissa nettosummaksi, joka muodostuu, kun liikevaihdosta vähennetään ylläpitokulut ja muut välittömästi liikevaihtoon liittyvät kulut. 35 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 AJANMUKAISTAMISINVESTOINNIT Ajanmukaistamisinvestoinneiksi määritellään investoinnit kiinteistöihin, jotka parantavat kiinteistöjen tasoa ja niillä näin ollen katsotaan olevan normaaleja vuosikorjauskuluja pidempää ja merkittävämpää tuloa tuottavaa vaikutusta. Ajanmukaistamisinvestoinnit kirjataan kuluksi välittömästi tuloslaskelman erään voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta. LIIKEVOITTO Liikevoitto määritellään konsernissa nettosummaksi, joka muodostuu, kun nettotuottoon lisätään liiketoiminnan muut tuotot, vähennetään myynnin ja markkinoinnin, hallinnon ja liiketoiminnan muut kulut, liikearvojen ja muiden omaisuuserien mahdolliset arvonalentumiset sekä lisätään/vähennetään voitot /tappiot kiinteistöjen luovutuksista, käypään arvoon arvostamisesta sekä osuudet osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta. TYÖSUHDE-ETUUDET Työsuhde-etuuksista aiheutuneet kulut koostuvat hallituspalkkioista ja toimitusjohtajan ja työntekijöiden palkoista. Konsernihallinnon työntekijöiden työsuhde-etuuksista ja hallituspalkkioista aiheutuneet kulut on tuloslaskelmassa kirjattu nettotuoton jälkeen hallinnon kuluihin. Muiden työntekijöiden kulut on kirjattu ennen nettotuottoa ylläpitokuluihin. Kaikki konsernin eläkejärjestelyt ovat maksupohjaisia ja eläkejärjestelyt on hoidettu ja kirjattu, kun velvoite on syntynyt. Investors Housella on koko henkilöstöä koskeva henkilöstörahastomuotoinen palkkiojärjestelmä. Vuosittain sovittavan tavoitteen täyttyessä koko henkilöstöllä on oikeus enimmillään yhden kuukauden bruttopalkkaa vastaavaan palkkioon, joka maksetaan konsernin henkilöstörahastoon. OSAKEPERUSTEISET MAKSUT 2021 varsinainen yhtiökokous päätti hallituksen puheenjohtajan ja jäsenten vuosipalkkioista. Päätöksen mukaan enintään puolet palkkiosta voidaan maksaa rahan sijaan osakkeina osakkeen kulloisenkin kurssin mukaisella arvostuksella palkkion saajan näin valitessa. Palkkiot kirjataan kuluksi ja osakkeina maksettu osuus niistä suoraan omaan pääomaan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Yhtiöllä on käytössä johdon kannustinjärjestelmä. Järjestelmän mittarit ovat henkilökohtaiset ja ne määritetään vuosittain. Palkkio kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan, kun ehtojen täyttymistä voidaan pitää todennäköisenä. Palkkion saaja voi tiettyjen edellytysten täyttyessä ottaa halutessaan palkkion yhtiön osakkeina osakkeen kulloisenkin kurssin mukaisella arvostuksella. Osakkeina maksettava osuus kirjataan omaan pääomaan. Optio-oikeudet arvostetaan käypään arvon niiden myöntämishetkellä ja positiivinen käypä arvo kirjataan kuluksi tasaerinä oikeuden syntymisjakson aikana. Toimitusjohtajalla on kaksi voimassa oleva optio-ohjelmaa sekä yhdellä johtoryhmän jäsenellä yksi optio-ohjelma, joiden ehdot on esitetty liitetiedossa 6. TULOVEROT Tuloslaskelman vero muodostuu tilikauden verotettavaan tuloon perustuvasta verosta ja laskennallisten verovelkojen ja –saamisten muutoksista. Konserniyhtiöiden tilikauden verot lasketaan kunkin yhtiön 36 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 verolainsäädännön mukaan määräytyvään verotettavaan tuloon perustuen. Kirjatut tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verot perustuvat konsernin arvioon maksettaviksi tulevista tuloveroista, jotka voivat muuttua tilikauden lopullisten verotusten valmistuttua. Laskennalliset verovelat ja –saamiset kirjataan kaikista varojen ja velkojen verotusarvojen ja kirjanpidollisten arvojen väliaikaisista eroista. Huomattavin väliaikainen ero syntyy konserniin kuuluvien kiinteistöjen verotuksessa poistamattomien hankintamenojen ja konsernitasearvojen välisestä erosta. Liiketoimintojen yhdistämiseksi määriteltyjen kiinteistöinvestointien yhteydessä laskennalliset verot kirjataan hankintahetkellä olevista edellä määritellyistä eroista. Omaisuuserähankinnoiksi määritellyissä investoinneissa hankintahetken eroista ei kirjata laskennallisia veroja vaan ainoastaan hankintahetken jälkeen syntyneistä muutoksista. Käypään arvoon arvostettujen sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvon oletetaan lähtökohtaisesti kertyvän omaisuuserän myynnistä ja yhtiön periaatteena on realisoida kiinteistöomistuksensa myymällä omistamansa osakkeet. Erosta laskennallisen veron määrittelyn ja kiinteistöjen myyntiperiaatteen välillä johtuen on todennäköistä, että myyntien yhteydessä realisoituvat todelliset verovaikutukset eivät täysin vastaa kirjattuja laskennallisia veroja. Muita väliaikaisia eroja syntyy mm. rahoitusinstrumenttien käypään arvoon arvostamisesta, käyttämättömistä verotuksellisista tappioista sekä erillisyhtiöissä tehdyistä verovähennyskelpoisista liikearvojen poistoista, jotka on eliminoitu konsernitasolla. Laskennalliset verot lasketaan käyttämällä tilinpäätöspäivään mennessä säädettyjä verokantoja tai verokantoja, jotka ovat siihen mennessä tosiasiallisesti voimaan saatettuja. Laskennallisten verojen muutokset kirjataan tuloslaskelmaan paitsi silloin, kun ne liittyvät omaan pääomaan hyvittäen tai veloittaen kirjattuihin eriin. Laskennallisia verosaamisia kirjataan vain siihen määrään asti kuin on todennäköistä, että käytettävissä on verottavaa tuloa, jota vastaan väliaikaiset erot pystytään hyödyntämään. Laskennallisia verosaamisia tarkastellaan vuosittain suhteessa konsernin kykyyn kerryttää tulevaisuudessa riittävästi verotettavaa tuloa. OSINGOT Maksettavat osingot kirjataan sille tilikaudelle, jonka aikana osakkeenomistajat ovat yhtiökokouksessa hyväksyneet osingon maksettavaksi. SOVELLETTAVAT UUDET JA MUUTETUT STANDARDIT 31.12.2021 Covid-19:ään liittyvät vuokrahelpotukset 30.6.2021 jälkeen — Muutokset IFRS 16:een Vuokrasopimukset (sovellettava 1.4.2021 alkaen tilikausiin, jotka alkavat viimeistään 1.1.2021 tai sen jälkeen) Muutos sallii vuokralle ottajien jättää kirjaamatta vuokrahelpotukset vuokrasopimusten muutoksina, mikäli helpotukset ovat Covid-19 -pandemian suora seuraus ja ne täyttävät tietyt ehdot. Viitekorkouudistus – Vaihe 2 – Muutokset IFRS 9:ään Rahoitusinstrumentit, IAS 39:ään Rahoitusinstrumentit: Kirjaaminen ja arvostaminen, IFRS 7:ään Rahoitusinstrumentit: Tilinpäätöksessä esitettävät tiedot, IFRS 4:ään Vakuutussopimukset ja IFRS 16:een Vuokrasopimukset (sovellettava 1.1.2021 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla) Muutokset antavat ohjeita viitekorkouudistuksen jälkeiselle ajalle sopimuksen mukaisten rahavirtojen sekä suojaussuhteissa tapahtuneiden muutosten osalta, kun muutokset johtuvat nimenomaan viitekorkojen 37 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 vertailuarvoasetuksen voimaantulosta (IBOR-reformin aiheuttamat muutokset). Muutoksilla ohjataan yhtiöitä esittämään hyödyllistä tietoa uudistuksen voimaantulon aiheuttamaista vaikutuksista tilinpäätöksissä. TULEVILLA TILIKAUSILLA SOVELLETTAVAT UUDET JA MUUTETUT STANDARDIT * = Kyseistä säännöstä ei ole hyväksytty sovellettavaksi EU:ssa 31.12.2021 mennessä. Tappiolliset sopimukset – sopimuksen täyttämisestä aiheutuvat väistämättömät menot (Costs of Fulfilling a Contract) – Muutokset IAS 37:ään Varaukset, ehdolliset velat ja ehdolliset varat (sovellettava 1.1.2022 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla) Muutoksilla selvennetään, kun tappiollista sopimusta koskeva varaus kirjataan väistämättä aiheutuvien menojen perusteella, että näihin menoihin sisällytetään välittömien lisämenojen lisäksi myös kohdistettu osuus muista välittömistä menoista. Kansainvälisiin tilinpäätösstandardeihin tehdyt vuosittaiset parannukset 2018–2020 (sovellettava 1.1.2022 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla). Vuosittaiset parannukset (Annual Improvements) -menettelyn kautta standardeihin tehtävät pienet ja vähemmän kiireelliset muutokset kerätään yhdeksi kokonaisuudeksi ja toteutetaan kerran vuodessa. Muutoksilla on selvennetty seuraavia standardeja:  IFRS 9 Rahoitusinstrumentit – Palkkiot rahoitusvelkojen taseesta poiskirjaamisen ns. ’10 %:n’ testissä (Fees in the ’10 per cent’ test for derecognition of financial liabilities): Muutoksella selvennetään taseesta poiskirjaamisen 10 %:n testiä palkkioiden osalta siten, että määritettäessä maksettuja palkkioita vähennettyinä saaduilla palkkioilla, lainanottaja sisällyttää vain lainanottajan ja -antajan väliset maksetut tai saadut palkkiot, ml. lainanottajan tai -saajan muiden puolesta maksamat tai saamat palkkiot.  IFRS 16 Vuokrasopimukset – Vuokrasopimukseen liittyvät kannustimet (Lease incentives) – esimerkki 13: Muutoksella poistetaan esimerkistä vuokralle antajan suorittamat vuokratilojen remontointiin liittyvät maksut, sillä esimerkki oli epäselvä siltä osin, miksi kyseiset maksut eivät ole kannustin. Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet – aiottua käyttöä edeltävät tulot (Property, Plant and Equipment — Proceeds before Intended Use) – Muutokset IAS 16:een Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet (sovellettava 1.1.2022 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla) Muutosten mukaan keskeneräisen aineellisen hyödykkeen käytöstä syntyneiden tuotteiden myyntituotot ja niihin liittyvät valmistusmenot tulee kirjata tulosvaikutteisesti. Käsitteellistä viitekehystä koskeva viittaus – Muutokset IFRS 3:een Liiketoimintojen yhdistäminen (sovellettava 1.1.2022 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla). Muutos päivittää IFRS 3:ssa olevan viittauksen ja sisältää muutoksia, joilla vältetään viittauksen päivittämisestä aiheutuvia tarkoituksettomia seuraamuksia. Velkojen luokitteleminen lyhyt- tai pitkäaikaiseksi (Classification of Liabilities as Current or Non-current) – Muutokset IAS 1:een Tilinpäätöksen esittäminen * (Sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla, aikaisempi soveltaminen on sallittua) Muutosten tavoitteena on yhdenmukaistaa soveltamiskäytäntöä sekä selventää vaatimuksia velkojen luokittelemiseksi lyhyt- tai pitkäaikaisiksi. 38 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Laatimisperiaatteista annettavat tiedot (Disclosure of Accounting Policies) – Muutokset IAS 1:een Tilinpäätöksen esittäminen ja IFRS Practice Statement 2 Making Materiality Judgements * (Sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla, aikaisempi soveltaminen on sallittua) Muutokset selventävät olennaisuuden soveltamista laatimisperiaatteista annettaviin liitetietoihin auttaakseen yhtiöitä hyödyllisten laatimisperiaatteiden esittämisessä. Kirjanpidollisen arvion määritelmä (Definition of Accounting Estimates) – Muutokset IAS 8:aan Tilinpäätöksen laatimisperiaatteet, kirjanpidollisten arvioiden muutokset ja virheet * (Sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla, aikaisempi soveltaminen on sallittua) Muutokset selventävät kuinka yhtiöiden tulisi erottaa laatimisperiaatteiden muutokset muutoksista kirjanpidollisissa arviossa. Muutokset keskittyvät pääasiallisesti kirjanpidollisten arvioiden määritelmään ja selventämiseen. Laskennallisen veron kirjaaminen yhdestä tapahtumasta syntyvästä omaisuuserästä ja velasta (Deferred Tax related to Assets and Liabilities arising from a Single Transaction) – Muutokset IAS 12:aan Tuloverot * (Sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla) Muutokset kaventavat alkuperäistä kirjaamista koskevaa poikkeussääntöä (IRE) ja selventävät, ettei poikkeussääntö sovellu tapahtumiin, kuten vuokrasopimukset ja purkuvelvoitteet, joista syntyy yhtä suuret ja vastakkaiset väliaikaiset erot. Varojen myynti tai apporttisijoitus sijoittajan ja sen osakkuusyhtiön tai yhteisyrityksen välillä (Sale or Contribution of Assets between an Investor and its Associate or Joint Venture) – Muutokset IFRS 10:een Konsernitilinpäätös ja IAS 28 Sijoitukset osakkuus- ja yhteisyrityksiin * (vapaaehtoinen soveltaminen on sallittua, voimaantulo lykätty toistaiseksi) Muutokset poistavat ristiriidan nykyisen konsolidointiin ja pääomaosuusmenetelmään liittyvien ohjeistusten välillä ja edellyttävät täysimääräisen voiton kirjaamista, kun siirretyt varat täyttävät IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -standardin mukaisen ’liiketoiminnan’ määritelmän. VAIKUTUKSET: Edellä mainituilla tulevilla muutoksilla ei odoteta olevan merkittäviä vaikutuksia tulevien tilikausien tilinpäätöksiin. 39 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 SEGMENTTI-INFORMAATIO Konsernilla on vuonna 2021 ollut kaksi raportoitavaa segmenttiä, jotka määräytyvät liiketoiminnallisen jaon mukaan. Segmentit perustuvat konsernin sisäiseen organisaatiorakenteeseen ja selkeästi toisistaan erotettavissa oleviin liiketoiminta-alueisiin. Hallitus ja johto arvioivat segmenttien liiketaloudellista toimintakykyä ensisijaisesti liikevaihdon, nettotuoton ja liikevoiton perusteella. Segmenttien tulos raportoidaan liikevoittoon asti. Liikevoiton jälkeen tapahtumat ovat konsernin yhteisiä. Segmenteille kohdistetaan vain tuotot ja kulut, jotka ovat suoraan niille kohdistettavissa. Konsernin myynnin, markkinoinnin ja hallinnon kulut ovat yhteisiä eikä niitä kohdisteta segmenteille. Segmenttijako: - Kiinteistöt-segmentti Segmentti sisältää konsernin kiinteistöliiketoiminnan. Segmentin tuotot koostuvat pääasiassa konserniin kuuluvien asunto-osakeyhtiöiden ja kiinteistöyhtiöiden vuokra- ja muista tuotoista. Segmentin kulut koostuvat pääasiassa kiinteistöjen ylläpitokuluista sisältäen huolto-, hallinto-, energia- ja vuosikorjauskulut sekä kiinteistöverot. Osana Kiinteistöt-segmentin tulosta raportoidaan sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset, vaihto-omaisuuskiinteistöjen nettorealisointiarvojen muutokset ja myyntivoitot /-tappiot. Osuudet kiinteistöliiketoimintaan liittyvien osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksista raportoidaan myös osana segmentin tulosta. Segmentin olennaisimmat osakkuusyhtiöt tilikaudella ovat olleet marraskuuhun asti IVH Kampus sekä joulukuussa hankittu Jyväskylän Kukkula. - Palvelut-segmentti Segmentti sisältää Juhola Asset Management Oy:n harjoittaman kiinteistömanageeraustoiminnan sekä konsernin kiinteistövarallisuudenhoito-, rahasto- ja palveluliiketoiminnan. Juhola Asset Management Oy:n hoidettavana on n. 1,5 mrd euron kiinteistöomaisuus. Kiinteistövarallisuudenhoito käsittää sopimuskohteiden manageerauksen. Palveluliiketoiminta käsittää välitysketju OVV:n franchising-toiminnan, IVH Kampuksen palveluliiketoiminnan ja rahastoyhtiö Investors House Rahastot Oy:n liiketoiminnan. Tuotot koostuvat kiinteistövarallisuudenhoidon osalta juoksevista hallintopalkkioista ja kertaluontoisista voitto-osuus-, ja muista palkkioista sekä palveluliiketoiminnan osalta juoksevista palvelutuotoista, jotka on osin konsernin oman henkilöstön tuottamia palveluita ja osin konsernin ulkopuolisilta palvelun- tarjoajilta ostettavia palveluita. Rahastoyhtiön tuotot koostuvat jatkuvista hallinnointipalkkioista sekä kertaluontoisista merkintä- ja lunastuspalkkioista. Segmentin kulut koostuvat oman henkilöstön henkilöstökuluista, alihankintana suoritettavista palveluista sekä muista suoraan segmentin operatiiviseen liiketoimintaan liittyvistä kuluista. 40 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 1 SEGMENTTIKOHTAISET TULOSLASKELMAT Kiinteistöt-segmentti 2021 2020 1 000 € 1 000 € Liikevaihto 3 877 7 523 Kiinteistöjen ylläpitokulut -2 218 -3 828 Nettotuotto 1 659 3 695 Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot -1 769 7 Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta -2 483 -1 350 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 4 0 Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta 1 858 -2 782 Segmentin liikevoitto -731 -430 Palvelut-segmentti 2021 2020 Liikevaihto 5 887 2 459 Segmentin välittömät kulut -3 744 -1 695 Nettotuotto 2 143 764 Luovutusvoitot/-tappiot 0 0 Poistot ja arvonalentumiset -700 0 Liiketoiminnan muut tuotot/kulut -116 6 Segmentin liikevoitto 1 327 770 Liikevaihto 2021 2020 Kiinteistöt-segmentin liikevaihto 3 877 7 523 Palvelut-segmentin liikevaihto 5 887 2 459 Sisäisten erien eliminointi 0 -517 Konsernin liikevaihto yhteensä 9 764 9 465 2021 2020 Kiinteistöt-segmentin liikevoitto -731 -430 Palvelut-segmentin liikevoitto 1 327 770 Myynnin ja markkinoinnin kulut -37 -40 Hallinnon kulut -1 041 -1 344 Konsernin liikevoitto -482 -1 044 41 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 KONSERNITULOSLASKELMAA KOSKEVAT LIITETIEDOT 2 Liikevaihto 2021 2020 Vuokratuotot 3 851 7 423 Käyttökorvaukset 26 100 Rahastoliiketoiminnan tuotot 1 782 1 080 Hallinnointi- ja palvelutuotot 4 105 862 9 764 9 465 Rahastoliiketoiminnan tuotot ja Hallinnointi- ja palvelutuotot sisältyvät tuloslaskelmassa erään Hallintopalkkiotuotot. 3 Ylläpitokulut 2021 2020 Sijoituskiinteistöjen hoitokulut -2 218 -3 311 Muut välittömät kulut -3 744 -1 695 Yhteensä -5 962 -5 006 Muut välittömät kulut koostuvat Palvelut-segmentin välittömistä kuluista, joista suurimpina erinä Juhola- yhtiöiden kulut (-1988) sekä rahastoyhtiön hallintokulut (-1063). 4 Luovutusvoitot /-tappiot 2021 2020 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot /-tappiot -1 670 43 Vaihto-omaisuuskiinteistöjen luovutusvoitot /-tappiot 0 0 Sijoitusten luovutusvoitot / -tappiot 0 0 Luovutusten välittömät kulut -99 -36 Yhteensä -1 769 7 Luovutusvoitto /-tappio määritetään vertaamalla myyntihintaa myydyn omaisuuserän tasearvoon sekä vähentämällä mahdollinen välityspalkkio sekä muut välittömästi myyntiin liittyvät kulut. 2021 myytiin IVH Kampus Ky:n yhtiömiesosuudet, asuntokiinteistöt Espoossa, Tampereella ja Jyväskylässä sekä yksittäisiä asuinhuoneistoja. 5 Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta 2021 2020 Kiinteistöjen käyvän arvon muutos -2 172 -785 Käyttöoikeusomaisuuserien arvonmuutokset, IFRS 16 -15 -12 Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettavat rahoitusvarat 0 -44 Kiinteistöjen ajanmukaistamisinvestoinnit -296 -509 Yhteensä -2 483 -1 350 6 Hallinnon kulut 2021 2020 Tilintarkastajan palkkiot Tilintarkastus 125 89 Muut palvelut 0 0 Yhteensä 125 89 Emoyhtiöltä veloitetut palkkiot, 74t EUR (51t EUR), on tuloslaskelmassa esitetty hallinnon kuluissa, kiinteistöyhtiöiltä ja muilta tytäryhtiöiltä veloitetut, 51t EUR (38t EUR), ylläpitokuluissa. 42 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Henkilöstökulut, kuluksi tilikaudella kirjattu 2021 2020 Johdon palkat ja palkkiot Toimitusjohtaja 122 122 Toimitusjohtajan optio-ohjelman laskennallinen kulu 0 432 Hallitus, rahana maksettu osuus * 69 73 Hallituksen osakeperusteiset etuudet * 19 5 Johtoryhmän palkat ja palkkiot 384 439 Johtoryhmän jäsenen optio-ohjelman laskennallinen kulu 0 37 Johdon palkat ja palkkiot 594 1 108 Muut palkat ja palkkiot 2 162 771 Maksupohjaiset eläkekulut (sisältäen johdon eläkekulut) 438 192 Muut henkilösivukulut (sisältäen johdon muut sivukulut) 68 20 Yhteensä 3 262 2 091 Henkilöstökuluista 2.784t EUR (1.287t EUR) euroa on kirjattu tuloslaskelmassa ylläpitokuluihin ja 478t EUR (804t EUR) hallinnon kuluihin. * Hallituksen palkkiot on eritelty liitetiedossa 26. Emoyhtiön hallitus päätti 29.12.2017 toimitusjohtajan osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä jota täydennettiin 23.4.2018. Toimitusjohtajalla on oikeus merkitä alla kuvatuin ehdoin yhtiön osakkeita. Kannustinjärjestelmä antaa oikeuden merkitä enintään 250.000 osaketta. Oikeus syntyy: 1.1.2018 1.1.2019 1.1.2020 1.1.2021 Myöntämispäivä: 29.12.2017 29.12.2017 29.12.2017 29.12.2017 Toteutusajanjakso: 1.1.21-30.6.22 1.1.21-30.6.22 1.1.21-30.6.22 1.1.21-30.6.22 Instrumentti: Osakkeita Osakkeita Osakkeita Osakkeita Kohderyhmä: Toimitusjohtaja Toimitusjohtaja Toimitusjohtaja Toimitusjohtaja Osakemäärä enintään, kpl: 100 000 50 000 50 000 50 000 Toteutushinta: 7,43 7,43 7,43 7,43 Hinta myöntämispäivänä: 7,40 7,40 7,40 7,40 Merkintähintoja alennetaan 7.12.2017 jälkeen jaettujen osinkojen ja pääomanpalautusten määrällä. Tilinpäätöspäivänä edellä kuvattuja eriä on jaettu 1,82 euroa. Tilikauden aikana toimitusjohtaja on merkinnyt 120.000 kpl yhtiön osakkeitta ja kannustinjärjestelmästä merkitsemättä on siten vielä 130.000 osaketta. Hallitus on myöntänyt 17.8.2020 toimitusjohtajalle uuden 680.000 osakkeen optio-ohjelman sekä yhdelle johtoryhmän jäsenelle 100.000 osakkeen optio-ohjelman. Toimitusjohtajalla on oikeus merkitä 2024-2025 yhteensä 680.000 osaketta hintaan 5,55 €/osake, mistä vähennetään 17.8.2020 alkaen merkintäaikaan saakka tehty voitonjako. Tilinpäätöspäivänä edellä kuvattuja eriä on jaettu 0,92 euroa. Edellytys osakeoptioiden käytölle on sidottu osakkeen arvon kehittymiseen siten, että raja-arvona on 8,00 € osakekohtainen arvo. Oikeus syntyy: 17/08/2020 Myöntämispäivä: 17/08/2020 Toteutusajanjakso: 1.1.2024-31.12.2025 Instrumentti: Osakkeita 43 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Kohderyhmä: Toimitusjohtaja Osakemäärä enintään, kpl: 680.000 Toteutushinta: 5,55 Raja-arvo: 8,00 Hinta myöntämispäivänä: 5,65 Oikeus syntyy: 01/01/2021 01/01/2022 01/01/2023 01/01/2024 Myöntämispäivä: 17/08/2020 17/08/2020 17/08/2020 17/08/2020 Toteutusajanjakso: 1.1.24-30.6.25 1.1.24-30.6.25 1.1.24-30.6.25 1.1.24-30.6.25 Instrumentti: Osakkeita Osakkeita Osakkeita Osakkeita Kohderyhmä: Johtor. jäsen Johtor. jäsen Johtor. jäsen Johtor. jäsen Osakemäärä enintään, kpl: 25.000 25.000 25.000 25.000 Toteutushinta: 6,00 6,00 6,00 6,00 Hinta myöntämispäivänä: 5,65 5,65 5,65 5,65 Vuoden 2021 varsinainen yhtiökokous päätti hallituksen puheenjohtajan ja jäsenten vuosipalkkioista. Puheenjohtajalle maksetaan 18.000 euroa sekä kullekin jäsenelle 15.000 euroa vuodessa. Lisäksi korvataan matkakulut. Enintään puolet palkkiosta voidaan maksaa rahan sijaan osakkeina yhtiön osakkeen kulloisenkin osakekurssin mukaisella arvostuksella hallituksen jäsenen näin valitessa. Tuloslaskelmaan on kirjattu rahana maksettuja palkkioita 69t eur (73t eur) sekä osakkeina maksettuja 19t euroa (5t eur). Investors Housessa on käytössä henkilöstörahasto-muotoinen palkkiojärjestelmä. Vuosittain päätettävän tavoitteen täyttyessä koko henkilöstöllä on oikeus enimmillään yhden kuukauden bruttopalkkaa vastaavaan palkkioon, joka maksetaan henkilöstörahastoon. Tilikauden tavoite perustui konsernin operatiiviseen tulokseen (EPRA). Tavoitteesta saavutettiin 83% ja tilikaudelta tulee maksettavaksi henkilöstörahastosuoritus, jonka suurus on 93% yhden kuukauden palkasta. Henkilöstö keskimäärin 2021 2020 Hallinnon henkilöstö 4 3 Operatiivisen liiketoiminnan henkilöstö 36 17 Henkilöstö keskimäärin yhteensä 40 20 7 Liiketoiminnan muut tuotot ja -kulut 2021 2020 Liiketoiminnan muut tuotot 0 20 Liiketoiminnan muut kulut -112 -14 Yhteensä -112 6 8 Rahoitustuotot ja -kulut 2021 2020 0 0 Muut rahoitustuotot 84 23 Rahoitustuotot yhteensä 84 23 Johdannaisten käyvän arvon muutos 44 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 456 715 -15 27 Muut rahoituskulut 258 397 Rahoituskulut yhteensä 699 1 139 9 Tuloverot 2021 2020 Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero 104 180 Edellisten tilikausien verot 0 3 Laskennallisten verojen muutos -432 -382 Yhteensä -328 -199 Tuloslaskelman verokulun täsmäytyslaskelma 2021 2020 Voitto ennen veroja -1 097 -2 160 Verot laskettuna voimassa olevalla verokannalla -219 -432 Osakkuusyritysten vaikutuksen oikaisu -372 196 Muut erät 263 37 Verokulu (-tuotto) tuloslaskelmassa -328 -199 10 Osakekohtainen tulos Laimentamaton Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotetulla keskiarvolla. 2021 2020 Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos (t EUR) -632 -2 195 Osakkeiden painotettu keskimääräinen lukumäärä, kpl 6 068 099 5 971 431 Laimennettu osakkeiden keskimääräinen lukumäärä, kpl 6 068 099 5 971 431 Laimentamaton osakekohtainen tulos ( € per osake) -0,10 -0,37 Laimennettu osakekohtainen tulos ( € per osake) -0,10 -0,37 Korkokulut jaks. hankintamenoon arvostettavista rahoituslainoista Johdannaisten käyvän arvon muutos 45 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 11 Sijoituskiinteistöt ja vaihto-omaisuuskiinteistöt Sijoituskiinteistöjen arvostusperiaatteet Sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon. Käyvällä arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaikki olennaiset Investors Housen omistamat sijoituskiinteistöt arvioidaan ulkopuolisen, riippumattoman kiinteistöarvioijan toimesta vähintään kerran vuodessa. Yhtiö voi käyttää poikkeustapauksissa arvioiden sijasta myös muuta näyttöä kiinteistöjen arvonmäärityksessä, kuten riippumattoman osapuolen sitovaa ostotarjousta tai vastaavaa. Ulkopuoliset kiinteistönarvioijat laativat arvionsa kansainvälisen arviointistandardin (IVS) mukaisesti. Käypien arvojen määrittämisessä käytetään asuntojen osalta kauppa-arvoa ja liikekiinteistöjen osalta tuottoarvoa. Vuonna 2021 kiinteistöjen arvioinneista on vastannut Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy. Kaikista merkittävistä sijoitusiinteistöistä on laadittu uudet arviot tilikauden aikana, joiden mukaan käyvät arvot on määritelty. Johdon käyttämä harkinta sijoituskiinteistöjen arvostamisessa Vaikka konsernin periaatteena on käyttää ulkopuolisia, riippumattomia arvioitsijoita kiinteistöjensä käyvän arvon määrittämisessä, johto käyttää harkintaa arvonmäärityksessä. Osa arvonmäärityksissä käytetyistä syöttötiedoista perustuu vähintään osin yhtiön johdon laatimiin arvioihin. Nämä tiedot koostuvat lähinnä tulevaisuuden odotuksista liittyen kohteiden odotettavissa oleviin tuottoihin (sisältäen käyttöasteen kehityksen), kuluihin ja tuleviin perusparannus-investointeihin. Nämä arviot on laadittu johdon parhaan kyvyn mukaan, mutta on mahdollista, että toteumat tulevat poikkeamaan arvioista. Arviokirjat sisältävät myös usein vaihteluvälin arvonmäärityksen epävarmuuksista johtuen. Vaihteluväli 2021 tilinpäätöksessä käytetyissä arviokirjoissa vaihtelee suunnilleen välillä +/-5 - +/-15 %. Koronapandemian kiinteistömarkkinoille aiheuttaman epävarmuuden vuoksi arvioiden vaihteluvälit ovat normaalia suuremmat. Yhtiö käyttää lähtökohtaisesti arvoa, jonka arvioitsija ilmoittaa kohteen käyväksi arvoksi. Poikkeustilanteissa johto voi käyttää harkintaansa käyvän arvon määrittämisessä tämän vaihteluvälin sisällä. Tällainen poikkeustilanne yleensä edellyttää, että johdon käsitys kohteen arvosta poikkeaa olennaisesti arviokirjan keskikohdasta tai muu informaatio kuten aktiiviset, kauppoihin johtamattomat myyntitoimenpiteet arviokirjan mukaisin arvoin, antaa viitteitä kohteen todellisen arvon olevan alempi. Tällaista harkintaa on käytetty aiemmin yksittäisten kiinteistöjen kohdalla. Tilinpäätöstilanteessa kaikki kiinteistöt on arvostettu arviokirjojen mukaisiin arvoihin. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon hierarkia Yhtiön asuinkiinteistöt on määritelty käyvän arvon hierarkian tasolle 3. Vaikka kiinteistöjen arvonmäärityksessä käytetään syöttötietona toteutuneita vertailukelpoisia kauppoja, jotka ovat tason 2 mukaisia syöttötietoja, syöttötietoihin tehdään kohdekohtaisia oikaisuja, jotka eivät ole havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Näiden ei-havainnoitavissa olevien syöttötietojen vuoksi asuinkiinteistöt on määritelty tasolle 3. 46 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Kaupallisten kiinteistöjen käyvän arvon määrittämisen lähtökohtana on tuottoarvomenetelmä. Arvonmääritysmenetelmästä johtuen, suurin osa käytettävistä syöttötiedoista ei ole sellaisenaan havainnoitavissa täysin samanlaisille omaisuuserille tai noteeratuilla markkinoilla vastaavanlaisille omaisuuserille. Tästä johtuen myös kaupalliset kiinteistöt on määritelty käyvän arvon hierarkian tasolle 3. Taso 1 Täysin samanlaisten varojen tai velkojen noteeratut hinnat toimivilla markkinoilla Taso 2 Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat, jotka kyseiselle omaisuuserälle on todettavissa. Ulkopuolisen riippumattoman arvioitsijan arvot kiinteistöjen käyvästä arvosta Taso 3 Omaisuuserää koskevat syöttötiedot, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon. Sijoituskiinteistöt 31.12.2021 Kotipaikka Omistusosuus Investors House Oyj: As Oy Kirkkopuiston Salpa Sipoo 100 % Investors House CF 1 Oy Helsinki 100 % Koy Vantaan Neilikkatie 17 Vantaa 100 % Koy Jyväskylän Koivurannantie 1 Jyväskylä 100 % IVH Kodit Oy Tampere 100 % IVH Asunnot Oy -alakonserni: As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 6 * Helsinki 100 % As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 * Helsinki 100 % Erikoissijoitusrahasto Investors Tuottokiinteistöt: Koy Keskusväylä * Pori 40 % * Kiinteistöt omistetaan alakonsernirakenteen kautta. Omistusosuus kuvaa omistusosuutta alakonsernissa. Alakonserni konsolidoidaan tytäryhtiönä täysimääräisesti konsernin lukuihin. Merkittävät hankitut sijoituskiinteistöt IVH Asunnot Oy:n ja edelleen sen omistamien As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 6:n, As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 sekä tonttivarausten 3 kpl omistusosuus nostettiin tilikauden aikana 100%:iin. Aiempi omistusosuus oli 50%. Samoin IVHK Holding Oy:n ja sen edelleen omistaman IVH Kodit Oy:n omistusosuus nostettiin tilikaudella 100%:iin. Aiempi omistusosuus oli 70%. 47 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Sijoituskiinteistöjen myynnit Investors House Oyj myi marraskuussa omistamansa As Oy Tampereen Lampihongiston, As Oy Espoon Tallimestarinrannan sekä Koy Jyväskylän Jokivarrenpuiston osakekannat. Tilikauden aikana myytiin As Oy Soukanpaiste 1:n huoneistoista neljä, As Oy Lahden Kulmalan huoneistoista samoin neljä, As Oy Kallonsivun huoneistoista yksi ja As Oy Kirkkopuiston Salvasta yksi. Omistusosuuksien pienentyessä As Oy Soukanpaiste 1:n (2kpl), As Oy Lahden Kulmalan (6 kpl) sekä As Oy Kallonsivun (7 kpl) huoneisto-omistukset siirrettiin tilikaudella sijoituskiinteistöistä vaihto-omaisuuskiinteistöihin. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo (t EUR) Asuin- Liike- kiinteistöt kiinteistöt Yhteensä 2021 Tase-arvo 1.1. 23 423 16 069 39 492 Omaisuuserähankinnat 7 400 350 7 750 Myynnit -17 551 -1 100 -18 651 Käyvän arvon muutos -1 121 -1 200 -2 321 IFRS 16 käyttöoikeusomaisuuserien lisäys 1 709 0 1 709 Poistot käyttöoikeusomaisuuseristä 0 0 0 Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöistä/-hin -1 990 0 -1 990 Käypä arvo 31.12. 11 870 14 119 25 989 2020 Tase-arvo 1.1. 23 124 80 768 103 892 Omaisuuserähankinnat 1 034 4 062 5 096 Myynnit -723 -938 -1 661 IVH Kampus muutos osakkuusyhtiöksi 0 -61 803 -61 803 Käyvän arvon muutos -11 -774 -785 IFRS 16 käyttöoikeusomaisuuserien lisäys 0 0 0 Poistot käyttöoikeusomaisuuseristä -1 -11 -12 Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöistä/-hin 0 -5 235 -5 235 Käypä arvo 31.12. 23423 16069 39492 Liikekiinteistöjen kassavirtapohjaisten tuottoarvolaskelmien olennaiset parametrit sekä vuokrattava ala: 2021 Tuottovaatimus, %, ka. 8,67 % Hoitokulut, eur/m2/kk, ka. 4,51 Vuokratuotto, eur/m2/kk, ka. 11,82 Inflaatio-oletus, %, ka. 1,00 % Vuokrausaste 31.12., %, ka. 80 % Vuokrattava ala yhteensä, m2 19 331 48 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 2020 Tuottovaatimus, %, ka. 9,03 % Hoitokulut, eur/m2/kk, ka. 4,19 Vuokratuotto, eur/m2/kk, ka. 12,58 Inflaatio-oletus, %, ka. 1,00 % Vuokrausaste 31.12., %, ka. 98 % Vuokrattava ala yhteensä, m2 19 300 Lisäinformaatiota asuinkiinteistöistä: Vuoden lopussa 31.12.: 2021 2020 Asuntojen määrä: 87 159 Vuokrattava ala, m2 4 189 10 466 Hoitokulut, eur/m2/kk 5,62 3,55 Vuokratuotto, eur/m2/kk 13,57 10,97 Sijoituskiinteistöjen arvostusprosessin riskit ja tarkkuus Herkkyysanalyysi (luvut M €) -markkinahinnan muutos -10 % -5 % 0 % 5 % 10 % Kauppa-arvokohteet Käyvän arvon muutos -1,4 -0,7 - 0,7 1,4 Tuottoarvokohteet - Tuottovaatimuksen muutos, %-yks. -2 % -1 % 0 % 1 % 2 % Käyvän arvon muutos 3,9 1,1 - -2,8 -4,2 Tuottoarvokohteet - käyttöasteen muutos -2 % -1 % 0 % 1 % 2 % Käyvän arvon muutos -1,4 -1,3 - 1,3 1,4 Vaihto-omaisuuskiinteistöt Vaihto-omaisuuskiinteistöjä ovat kiinteistöhankinnat, jotka on tehty vain edelleen myyntiä varten eikä niitä ole tarkoitus pitää vuokratulojen hankkimiseksi tai omistusajan arvonnoususta hyötymiseksi. Vaihto-omaisuuskiinteistöt arvostetaan hankintamenoon sisältäen hankinnasta johtuvat välittömät kulut tai tätä alempaan nettorealisointiarvoon. Kiinteistöt on arvostettu tilinpäätöshetkellä hankintamenoon ja johto on arvioinut niiden arvon olevan vähintään käytetty tasearvo. 49 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöihin Omistusosuuksien pienentyessä As Oy Soukanpaiste 1:n (2kpl), As Oy Lahden Kulmalan (6 kpl) sekä As Oy Kallonsivun (7 kpl) huoneisto-omistukset siirrettiin tilikaudella sijoituskiinteistöistä vaihto-omaisuuskiinteistöihin. Vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynnit Tilikaudella myytiin yhteensä 9 asuntoa em. Espoossa, Lahdessa ja Porissa sijaitsevista asuntoyhtiöistä. Rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt Konsernilla ei ole tilinpäätöshetkellä rakenteilla olevia sijoituskiinteistöjä. Vantaalla Tikkurilassa sijaitseva asuntokehityskohde Koy IVH Vantaa on taseessa Vaihto-omaisuuskiinteistöt -ryhmässä. Kiinteistöjen tulosvaikutus: tuhatta € 2021 2020 Vuokratuotot kiinteistöistä 3 877 7 523 Välittömät hoitokulut kiinteistöistä, -2 218 -3 311 jotka ovat kerryttäneet vuokratuottoa Välittömät hoitokulut kiinteistöistä, 0 0 jotka eivät ole kerryttäneet vuokratuottoa yhteensä 1 659 4 212 12 Liikearvo Liikearvoista ei kirjata säännönmukaisia poistoja, vaan niitä tarkastellaan arvonalentumisen varalta vuosittain tai tätä useammin, jos tapahtumat tai olosuhteet viittaavat mahdolliseen arvonalentumiseen (IAS 36). Liikearvot kohdistuvat Palvelut-segmenttiin ja sisältävät 2015 hankitun hallinnointiliiketoiminnan, 2016 hankittun OVV Asuntopalvelut Oy:n franchising-liiketoiminnan, 2018 Dividend Housen hankinnasta sekä tilikaudella 2021 Juhola Asset Management Oy:n hankinnasta syntyneet liikearvot. Tilikauden aikana myytiin Lappeenrannan Skinnarila-kampuksen palveluliiketoimita. Kaupahintana oli liikearvon kirjanpitoarvo ja kaupalla ei siten ollut tulosvaikutusta. Dividend House / IHV Rahastojen liikearvoa alaskirjattiin tilikaudella -700 t € ko. liiketoimintojen supistuttua. Liikearvot on kirjattu määrään, jolla hankintahinta on ylittänyt hankitut yksilöidyt nettovarat. Liikearvot kohdistuvat Palvelut-segmentin rahavirtaa tuottaville yksiköille seuraavasti: t EUR 2021 2020 Kiinteistövarallisuudenhoito (KVH) 650 650 Lappeenrannan palveluliiketoiminta, (LPR) 0 700 Dividend House / IVH Rahastot 763 1463 Juhola AM 3364 0 Konserni yhteensä 4 777 2 813 50 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Arvonalentumistestaus Testauksessa on kerrytettävissä olevat rahamäärät määritetty käyttöarvoon perustuen. Rahavirtaennusteet perustuvat budjettilukuihin ja johdon ennusteisiin, jotka kattavat yhden vuoden ajanjakson. Lyhyt ajanjakso perustuu siihen, että konserni ja osa-alueet, joille liikearvoa on kohdistettu, on kovan kasvun ja uusien liiketoimintojen myötä muutostilassa, jossa pidempien ajanjaksojen ennusteiden laatimiseen liittyisi huomattavaa epävarmuutta. Keskeisimmät testauksessa käytetyt muuttujat ovat ennustetun liiketulostason lisäksi: Rahavirtaa tuottava yksikkö Diskonttaus- korko reaali-kasvu- ennuste Kiinteistövarallisuudenhoito (KVH) 8,8 % 2,0 % Dividend House / IVH Rahastot 8,8 % 0,0 % Juhola AM 8,8 % 2,0 % Diskonttauskorko on määritetty ennen veroja konsernin painotettuna keskimääräisenä pääomakustannuksena (WACC), jolloin koko pääoman kustannus on oman ja vieraan pääoman kustannusten painotettu keskiarvo riskilisällä huomioituna. Kiinteistövarallisuudenhoito- ja Juhola AM:n pitkän välin reaalikasvuennuste perustuu siihen, että niillä on selkeä kasvutavoite ja -suunnitelma ja että markkinoilla on tilaa sekä maantieteellisesti että tuotepohjaisesti. DH / IVH Rahaston palveluliiketoiminnalle ei ole ennustettu pitkän aikavälin reaalikasvua. Kunkin ostetun liiketoiminnan nykyarvo on laskettu päättymättömien ja kasvavien kassavirtojen nykyarvona ottaen huomioon pitkäaikainen reaalikasvuennuste. Malli ottaa täten samalla huomioon myös jäännösarvon. Arvonalentumistestauksessa ei havaittu viitteitä liikearvojen arvonalentumisesta. Arvonalentumistestauksen herkkyysanalyysit Alla olevassa taulukossa on esitetty mahdolliset muutokset keskeiseen oletukseen, jotka muiden muuttujien pysyessä vakiona tuottaa rahavirtaa tuottavan yksikön nykyarvoksi saman kuin yksikön, jolle liikearvoa on kohdistettu, kirjanpitoarvo on. Seuraavassa on esitetty näin määritetty diskonttokoron ja reaalikasvuennusteoletuksen muutos %-yksikköinä sekä liiketulostaso-oletuksen muutos prosentteina. Diskonttokorko Reaalikasvu Rahavirtaa tuottava yksikkö Ero oletukseen (%-yks) Ero oletukseen (%-yks) Ero oletukseen (%) KVH 53,5 % -53,5 % -91,1 % Juhola AM 18,5 % -18,5 % -77,9 % DH / IVH Rahastot 1,0 % -1,0 % -11,1 % Liiketulostaso 51 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 KONSERNITASETTA KOSKEVAT LIITETIEDOT 13 Aineettomat hyödykkeet 2021 2020 Aineettomat hyödykkeet 1.1. 33 69 Lisäykset 704 0 Vähennykset 0 0 Poistot -123 -36 Aineettomat hyödykkeet 31.12. 614 33 Aineelliset hyödykkeet 2021 2020 Aineelliset hyödykkeet 1.1. 421 19 Lisäykset 0 266 Käyttöoikeusomaisuuserälisäykset, IFRS 16 209 Vähennykset -190 0 Poistot -163 -143 Aineelliset hyödykkeet 31.12. 277 421 Aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden poistoista on tuloslaskelmassa kirjattu 162t eur ylläpitokuluihin ja 124t eur hallinnon kuluihin. 14 Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä sekä pitkäaikaiset saamiset 2021 2020 Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 1.1. 15 851 11 785 IVH Kampus Ky myynti/muutos -16 202 13 182 Muut lisäykset/vähennykset -762 1 839 Konsernin osuus osakkuusyritysten tuloksesta 1 858 -423 Varojenjako ja vaihtokaupat Ovaro-osakkeina / tulosvaikutus 0 -3 054 Varojenjako ja vaihtokaupat Ovaro-osakkeina / osakkeiden tasearvo 0 -8 023 IAS 28.42 mukainen arvonalentumisen peruutus, Ovaro Kiinteistösijoitus 0 695 Ovaro-osakkeiden siirto lyhytaikaisiin sijoituksiin 0 -150 Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 31.12. 745 15 851 Osakkuus- ja yhteisyritykset, omistus (%), Kertyneet Muut oikaisut kotipaikka Hankintameno voittovarat tasearvoon Yhteensä Apitare Oy/Jyväskylän Kukkula, 33,3%, 0 745 0 745 Jyväskylä Yhteensä 745 Muut sijoitukset 2021 2020 Muut sijoitukset 1.1. 10 10 Lisäykset 0 0 Vähennykset -10 0 Muut sijoitukset 31.12. 0 10 52 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Muut pitkäaikaiset saamiset 2021 2020 Muut pitkäaikaiset saamiset 1.1. 472 0 Lisäykset, osakkuusyhtiösaamiset 2800 472 Lisäykset, muut pitkäaikaiset saamiset 928 Vähennykset -472 0 Muut pitkäaikaiset saamiset 31.12. 3728 472 15 Myyntisaamiset ja muut saamiset 2021 2020 Vakuustalletukset 5 96 Vuokra- ja myyntisaamiset 779 189 Muut saamiset 22 254 Lainasaamiset 126 115 Siirtosaamiset 279 248 Yhteensä 1 211 902 Vuokra- ja myyntisaamisten ikäjakauma 2021 2020 Erääntymättömät 464 144 Alle 30 pv 310 8 Yli 30 pv 5 37 Yhteensä 779 189 Lyhytaikaiset sijoitukset 2021 2020 Listatut osakkeet 78 106 Yhteensä 78 106 16 Rahavarat 2021 2020 Käteinen raha ja pankkitilit 17 399 3 181 17 Laskennalliset verosaamiset ja -velat Laskennallisten verojen muutokset Kirjattu tulos- vuoden 2021 aikana: 01/01/2021 laskelmaan 31/12/2021 Laskennalliset verosaamiset: Sijoituskiinteistöt 242 186 428 Johdannaisiin liittyvä lask. verosaaminen 7 -6 1 Muut väliaikaiset erot 543 -307 236 Laskennalliset verosaamiset yhteensä 792 -127 665 Laskennalliset verovelat: Sijoituskiinteistöt 904 -660 244 Muut väliaikaiset erot 101 101 202 Laskennalliset verovelat yhteensä 1 005 -559 446 53 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Laskennallisten verojen muutokset IVH Kampus Kirjattu tulos- vuoden 2020 aikana: 01/01/2020 muutos laskelmaan 31/12/2020 Laskennalliset verosaamiset: Sijoituskiinteistöt 202 -129 169 242 Johdannaisiin liittyvä lask. verosaaminen 82 -76 1 7 Muut väliaikaiset erot 188 0 355 543 Laskennalliset verosaamiset yhteensä 472 -205 525 792 Laskennalliset verovelat: Sijoituskiinteistöt 1 042 -282 144 904 Muut väliaikaiset erot 102 0 -1 101 Laskennalliset verovelat yhteensä 1 144 -282 143 1 005 18 Rahoitusvelat Pitkäaik. jaksotettuun hank.menoon arvostetut rahoitusvelat 2021 2020 Pankkilainat 16 750 18 248 Käyttöoikeusomaisuuseriin liittyvä velka, IFRS 16 1 762 116 Muut velat 380 0 Lyhytaik. jaksotettuun hank.menoon arvostetut rahoitusvelat Pankkilainat 2 072 1 248 Yritystodistukset 994 2 991 Käytössä olevat luottolimiitit 0 0 Käyttöoikeusomaisuuseriin liittyvä velka, IFRS 16 204 93 Konsernin emoyhtiö on sopinut rahoittajapankin kanssa omavaraisuuskovenantista, joka on yhtiön strategisten tavoitteiden mukainen 45%. Yhtiö on 28 kvartaalin ajan pitänyt omavaraisuusasteensa yli tämän tavoitteen. Konsernilla on lisäksi 0,7 miljoonan euron luottolimiitti, josta oli käytössä 0 euroa tilinpäätöshetkellä. Konsernin rahoitusvelat ovat kiinteäkorkoisia yritystodistuksia lukuun ottamatta vaihtuvakorkoisia. Lainoista erittely liitetietojen kohdassa 22. Korkotason suojaamiseksi konsernilla on korkojohdannaisia, jotka on esitetty liitetietojen kohdassa 21. 19 Omaa pääomaa koskevat liitetiedot Investors House Oyj:llä on yksi osakelaji. Osakemäärä on 6.182.287 kpl. Osakkeella ei ole nimellisarvoa. Kaikki liikkeeseen lasketut osakkeet on maksettu täysimääräisesti. Yhtiön hallussa oli tilinpäätöshetkellä 869 osaketta ja liikkeelle laskettuja osakkeita oli 6.181.418 kappaletta. OMA PÄÄOMA (t EUR) 2021 2020 Osakepääoma 1.1. 2 556 2 556 Osakepääoma 31.12. 2 556 2 556 Ylikurssirahasto 1.1 7 7 Ylikurssirahasto 31.12. 7 7 54 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1 23 667 27 204 Osingonjako 0 -3 187 Omien osakkeiden hankinta 0 -356 Muut lisäykset/vähennykset 1 329 6 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. 24 996 23 667 Voitto/tappio edellisiltä tilikausilta 1.1. 11 023 15 199 Liiketoimet määräysvallattomien omistajien kanssa -69 -960 Osingonjako -1 636 -1 491 Osakeperusteiset liiketoimet -6 470 Voitto/tappio edellisiltä tilikausilta 31.12. 9 312 13 218 Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto/tappio -632 -2 195 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 36 239 37 253 Määräysvallattomien omistajien osuus 475 1 017 Oma pääoma yhteensä 36 714 38 270 Ylikurssirahasto Tapauksissa, joissa optio-oikeuksista ja osakeanneista on päätetty vanhan osakeyhtiölain (29.9.1978/734) aikana, niihin perustuvista osakemerkinnöistä saadut suoritukset on kirjattu osakepääomaan ja ylikurssi- rahastoon järjestelyn ehtojen mukaisesti. Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto Sijoitetun vapaan oman pääoman (SVOP) rahasto sisältää oman pääoman luonteiset sijoitukset ja yhtiön hallussa olleiden omien osakkeiden luovutuksen merkintähinnan siltä osin, kun sitä ei nimenomaisen päätöksen mukaan merkitä osakepääomaan. Rahasto sisältää myös uusien osakkeiden merkintähinnan siltä osin kuin antipäätöksessä on nimenomaisesti määrätty merkintähinnan kirjaamisesta rahastoon. Osakkeiden lukumäärä, kpl 2021 2020 Osakkeiden lukumäärä 1.1. 6 182 287 6 182 287 Osakeannit tilikauden aikana, uudet osakkeet 0 0 Yhtiön haltuun jääneet osakkeet 869 232 413 Osakkeiden lukumäärä 31.12. 6 182 287 6 182 287 Osingot Tilikauden aikana jaettiin varsinainen osinko 0,27 euroa/osake, yhteensä 1.636 tuhatta euroa. Osinko jaettiin kahdessa osassa niin, että toukokuussa maksettiin varsinaisen yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti 0,14 euroa/osake ja marraskuussa yhtiökokouksen valtuuttamana hallituksen päätöksen mukaisesti 0,13 euroa/osake. Osakeannit Vuoden 2021 aikana toteutettiin yksi suunnattu osakeanti, jossa luovutettiin yhteensä 108.069 kappaletta yhtiön hallussa olleita omia osakkeita osana Juhola Asset Management Oy:n hankinnasta maksettua kauppahintaa. Omien osakkeiden hankinta ja hallituksen valtuutukset Varsinainen yhtiökokous 2020 valtuutti hallituksen päättämään enintään 600.000 kpl oman osakkeen hankinnasta, joka oli voimassa vuoden 2021 varsinaiseen yhtiökokoukseen asti. Varsinainen yhtiökokous 2021 jatkoi hallituksen valtuutusta päättää enintään 600.000 kpl oman osakkeen hankinnasta. Valtuutus omien osakkeiden hankinnasta on voimassa 30.6.2022 saakka. Tilikaudella 2021 ei yhtiön omia osakkeita hankittu. 55 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Yhtiön hallussa olevat osakkeet ja hallituksen osakeantivaltuutukset Varsinainen yhtiökokous 2021 päätti valtuuttaa hallituksen päättämään uusien osakkeiden antamisesta, yhtiön hallussa olevien osakkeiden luovuttamisesta ja osakeyhtiölain 10 luvin 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeeseen oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta yhdessä tai useammassa erässä. Annettavien tai luovutettavien osakkeiden määrä voi olla enintään 5.000.000 osaketta. Valtuus on voimassa 30.6.2022 asti ja sitä ei ole vielä käytetty. Tilinpäätöshetkellä yhtiön hallussa oli 869 yhtiön omaa osaketta. 20 Ostovelat, siirtovelat ja muut velat Saadut ennakot 2021 2020 Vuokraennakot 23 44 Ostovelat 2021 2020 Ostovelat 257 258 Siirtovelat 2021 2020 Tilikauden tulokseen liittyvät verovelat 570 1 361 Johdannaisten käypä arvo 5 41 Muut siirtovelat 982 552 1 557 1 954 Muut velat 2021 2020 Arvonlisäverovelka 221 148 Saadut vuokravakuudet 111 112 Kauppahintavelat 1 415 5 000 Muut velat 405 212 2 152 5 472 Ostovelat, siirtovelat ja muut velat yhteensä 3 989 7 728 21 Johdannaiset - Koronvaihtosopimukset ja korko-optiot Konsernin vaihtuvakorkoiset lainat on osittain muutettu koronvaihtosopimuksilla kiinteäkorkoisiksi hallituksen hyväksymän riskienhallintapolitiikan mukaisesti. Sopimusten vastapuolina on Nordea. Johdannaissopimuksista aiheutuvat pankin veloittamat maksut kirjataan kuluksi sillä kaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet. 31.12.2021 konsernin vaihtuvakorkoisista lainoista 15 prosenttia oli suojattuna. Johdannaiset (t eur) Painotettu Nimellis- maturiteetti arvo Käypä arvo 2021 Johdannaissopimukset (siirtovelat) ei-suojauslaskennassa olevat 0,2 1 000 -5 2020 Johdannaissopimukset (siirtovelat) ei-suojauslaskennassa olevat 0,7 4 798 -41 56 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Erääntyminen alle 1v 1-5v yli 5v 2021 ei-suojauslaskennassa olevat 1 000 0 0 2020 ei-suojauslaskennassa olevat 2 000 2 798 0 Johdannaissopimukset on alun perin merkitty taseeseen käypiin arvoihin ja myöhemmin arvostettu käypiin arvoihin tilinpäätöshetkellä. Käyvät arvot kuvastavat niitä hintoja, jotka konserni joutuisi maksamaan tai se saisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen. Sopimusten käyvät arvot on määritetty perustuen vastapuolipankkien ilmoittamiin markkina-arvoihin. Johdannaisiin ei sovelleta suojauslaskentaa vaan sopimusten arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti rahoituseriin. 22 Vastuusitoumukset Kiinteistöjen vuokratontit ja toimitilojen vuokrasopimukset ovat IFRS 16 myötä tulleet taseeseen käyttöoikeusomaisuuseräksi ja vuokrasopimusvelaksi kun aiemmin niitä käsiteltiin taseen ulkopuolisina vastuusitoumuksina. Erittely näistä löytyy liitetiedosta 25. Konsernin korolliset velat ja annetut vakuudet: 31.12.2021 31.12.2020 Korolliset velat (t EUR) 19 815 22 487 Emoyhtiö, Investors House Oyj 4 713 4 657 Vakuudet Koy Vantaan Neilikkatie 17 osakekanta Koy Jyväskylän Koivurannatie 1 osakekanta As Oy Lahden Kulmala, koko omistettu osakekanta Erityistakaukset tytäryhtiöiden puolesta 8 631 10 992 Tytäryritysten korolliset velat 15 102 17 830 Asunto Oy Kirkkopuiston Salpa 390 482 Investors House CF 1 Oy 186 186 Koy Vantaan Neilikkatie 17 7 595 7 925 Koy Jyväskylän Koivurannantie 1 850 1 000 IVH Kodit Oy 366 386 Juhola AM Oy 90 0 As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 2373 0 As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 3252 0 Asunto Oy Espoon Soukanpaiste 0 405 Asunto Oy Espoon Tallimestarinranta 0 637 Asunto Oy Tampereen Lampihongisto 0 2 244 Koy Jyväskylän Jokivarrenpuisto 0 3 596 As Oy Lahden Kulmala 0 916 As Oy Kallonsivu 0 53 Eritellyt lainat eivät sisällä IFRS 16- velkoja. 57 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Annetut vakuudet Panttikirjat Asunto Oy Kirkkopuiston Salpa 747 747 Investors House CF 1 Oy 300 300 Koy Vantaan Neilikkatie 17 23 050 23 050 Koy Jyväskylän Koivurannantie 1 2 400 2 400 IVH Kodit Oy 2 025 2 025 As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 2964 0 As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 4000 0 Asunto Oy Espoon Soukanpaiste 0 1 003 Asunto Oy Espoon Tallimestarinranta 0 1 144 Asunto Oy Tampereen Lampihongisto 0 4 205 Koy Jyväskylän Jokivarrenpuisto 0 5 530 As Oy Lahden Kulmala, annettu yhteensä 0 5 000 Muut vuokrasopimukset /Leasing -vastuut Sopimuksiin perustuvat maksut 31.12.2021 31.12.2020 Seuraavan vuoden aikana maksettavat 9 6 Myöhemmin maksettavat 11 0 Yhteensä 20 6 Muut vuokrasopimukset/leasing-vastuut koostuvat koneista ja laitteista. 58 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 23 Rahoitusriskit ja käyvät arvot Korkoriski Konsernin olennainen rahoitusriski on korkoriski. Kiinteistösijoittaminen on pääomia sitovaa liiketoimintaa, jossa vieraan pääoman rooli on merkittävä. Tästä syystä myös Investors Housen korollisen vieraan pääoman määrä on merkittävä konsernin taseeseen suhteutettuna. Konsernin korolliset velat ovat yritystodistuksia lukuun ottamatta vaihtuvakorkoisia pankkilainoja. Korkoriskin hallinnan tavoitteena on vähentää markkinakorkojen vaihtelun vaikutusta konsernin tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Korkotason suojaamiseksi konserni on tehnyt koronvaihtosopimuksia, joilla osa vaihtuvakorkoisista lainoista on muutettu kiinteäkorkoisiksi. Koronvaihtosopimuksista on esitetty lisäinformaatiota liitetiedossa 21. Konsernin korolliset velat olivat tilikauden lopussa 19.815t eur. Lainapääomilla painotettu keskimääräinen laina-aika oli 4,8 vuotta. Korollisista veloista 15,1 prosenttia oli joko korkosuojattu tai kiinteäkorkoisia lainoja. Yhden prosenttiyksikön nousu markkinakoroissa kasvattaisi vuotuisia rahoituskuluja noin 92t eur. Yhden prosenttiyksikön lasku ei vuotuisia rahoitus- kuluja muuttaisi, koska yhtiön pankkilainossa korko on vähintään lainamarginaalin suuruinen, jolloin markkinakorkojen laskusta tilanteessa, jossa korot ovat jo negatiivisia, ei ole konsernille hyötyä. Tilinpäätöshetkellä korkojen painotetut keskiarvot: Pankkilainat 1,65 % Pankkilainat johdannaissopimukset huomioiden 1,71 % Yritystodistukset 1,60 % Konsernin tulot ja rahavirrat ovat pääosiltaan riippumattomia markkinakorkojen vaihtelusta. Luottoriski Myynti- ja muihin saamisiin liittyviä riskejä minimoidaan lyhyillä maksuehdoilla ja tehokkailla perintä- toimilla. Vuokralaisten luottokelpoisuus arvioidaan ennen vuokrasopimusten solmimista ja suurimpaan osaan vuokrasopimuksia liittyy maksettu vuokravakuus tai muu takaus. Investors House ei ole tunnistanut saamisissaan merkittäviä luottoriskikeskittymiä. Tilikaudella kirjattiin vuokrasaataviin liittyviä luottotappioita 7t eur (2t eur). Yhtiöllä on tilinpäätöshetkellä noin 484t eur saaminen, joka liittyy kiinteistön myyntiin. Lainalla on turvaavat vakuudet. Johdon arvion mukaan saamiseen ei kohdistu arvonalentumistarvetta tilinpäätöshetkellä. Maksuvalmiusriski Konserni pyrkimys on, että sillä on riittävät rahavarat ja sitovat luottolimiitit maksuvalmiuden varmistamiseksi. Maksuvalmiusriskiä hallitaan aktiivisella kassanhallinnalla sekä kassabudjetoinnilla. Johto seuraa myös säännöllisesti konserniin kuuluvien yhtiöiden kassatilannetta ja sitoutuneen käyttöpääoman kehitystä. Lainojen erääntymisajankohdat huomioidaan osana riskinhallintaa ja tarvittavin osin korvaava rahoitus pyritään järjestämään riittävän ajoissa ennen lainojen erääntymisiä. Konsernin johto ei ole tunnistanut rahoitusvaroissa tai rahoituslähteissä merkittäviä riskikeskittymiä. Koronapandemian vaikutukset ovat lisänneet riskiä rahoituksen saatavuuden heikkenemisestä. 59 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Rahoitusvelkojen maturiteettijakauma 2021 Alle 1v 1-5v Yli 5v Pankkilainat 1 072 10 388 6 362 Yritystodistukset 1 994 IFRS 16 -velat 204 1 762 Johdannaiset 5 Muut velat 3 984 380 Yhteensä 7 259 12 530 6 362 2020 Alle 1v 1-5v Yli 5v Pankkilainat 1 248 14 705 3 543 Yritystodistukset 2 991 IFRS 16 -velat 93 116 Johdannaiset 41 Muut velat 7 687 Yhteensä 12 060 14 821 3 543 Kiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistukseen liittyvä osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus esitetään taseessa rahoitusvelkana. Pääomahallinta Pääoman hallinnan tavoitteena on säilyttää konsernin nettovelkaantumisaste riittävän alhaisella tasolla. Hallituksen asettamiin strategisiin tavoitteisiin lukeutuu omavaraisuusasteen pitäminen vähintään 45 prosentissa, joka on katsottu riskinhallinnan näkökulmasta asianmukaiseksi tasoksi. Nettovelkaantumisasteet olivat seuraavat: 2021 2020 Rahavarat -17 399 -3 181 Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 1 966 209 Korolliset lainat 19 816 22 487 Nettovelat 4 383 19 515 Oma pääoma yhteensä 36 714 38 270 Nettovelkaantumisaste (gearing) 11,9 % 51,0 % Nettovelkaantumisaste ilman IFRS 16 -vaikutusta 6,6 % 50,4 % 60 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Rahoitusvarojen ja -velkojen jakautuminen Jaksotettuun Käypään hankintame- arvoon tulos- 2021 noon arvostet. vaikutteisesti Yhteensä Pitkäaikaiset varat: Lainasaamiset 3 728 3 728 Muut sijoitukset (taso 3) 0 0 Yhteensä 3 728 0 3 728 Lyhytaikaiset varat: Myyntisaamiset 677 677 Muut saamiset 408 408 Lainasaamiset 126 126 Lyhytaikaiset sijoitukset (taso 1) 78 78 Rahavarat 17 399 17 399 Yhteensä 18 610 78 18 688 Pitkäaikaiset velat: Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 1 762 1 762 Korolliset velat 16 750 16 750 Muut velat 380 380 Yhteensä 18 892 0 18 892 Lyhytaikaiset velat: Korkojohdannaiset (taso 3) 5 5 Korolliset velat 3 066 3 066 Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 204 204 Ostovelat ja muut velat 3 984 3 984 Yhteensä 7 254 5 7 259 2020 Pitkäaikaiset varat: Lainasaamiset 472 472 Muut sijoitukset (taso 3) 10 10 Yhteensä 472 10 482 Lyhytaikaiset varat: Myyntisaamiset 189 189 Muut saamiset 790 790 Lainasaamiset 115 115 Lyhytaikaiset sijoitukset (taso 1) 106 106 Rahavarat 3 181 3 181 Yhteensä 4 275 106 4 381 Pitkäaikaiset velat: Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 116 116 Korolliset velat 18 248 18 248 Yhteensä 18 364 18 364 61 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Lyhytaikaiset velat: Korkojohdannaiset (taso 3) 41 41 Korolliset velat 4 239 4 239 Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 93 93 Ostovelat ja muut velat 7 687 7 687 Yhteensä 12 019 41 12 060 Rahoitusvarojen ja -velkojen kirjanpitoarvot vastaavat niiden käypiä arvoja. Konsernilla ei ole rahoituseriä, joita netotetaan. Käyvän arvon hierarkia käypään arvoon arvostetuissa rahoitusvaroissa ja -veloissa Seuraavassa on esitetty käypään arvoon arvostetut rahoitusvarat ja -velat arvostusmenetelmän mukaan jaoteltuina. Käytetyt tasot on määritelty seuraavasti. Taso 1 Käyvät arvot perustuvat täysin samanlaisten omaisuuserien noteerattuihin hintoihin toimivilla markkinoilla. Taso 2 Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat, jotka kyseiselle omaisuuserälle on todettavissa. Taso 3 Omaisuuserää koskevat syöttötiedot, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon. Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat /-velat Yht. Taso 1 Taso 3 Sijoitukset listaamattomiin yhtiöihin 31/12/2021 0 0 Sijoitukset listaamattomiin yhtiöihin 31/12/2020 10 10 Sijoitukset listattuihin yhtiöihin 31/12/2021 78 78 Sijoitukset listattuihin yhtiöihin 31/12/2020 106 106 Korkojohdannaiset 31/12/2021 -5 -5 Korkojohdannaiset 31/12/2020 -41 -41 Tasolla 3 esitettyjen osalta erittely tilikauden aikana tapahtuneista muutoksista: Rahoitusvarat 2021 2020 Rahoitusvarat 1.1. 10 10 Lisäykset 0 0 Vähennykset 0 0 Siirrot erien välillä -10 0 Rahoitusvarat 31.12. 0 10 Rahoitusvelat 2021 2020 Rahoitusvelat 1.1. 41 411 Lisäykset 0 0 Vähennykset -36 -370 Siirrot erien välillä 0 0 Rahoitusvelat 31.12. 5 41 62 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 24 Tytäryritykset Konsernitilinpäätöksen sisältämät tytäryritykset ja yhteiset toiminnot: Yhtiö Kotimaa Kotipaikka Omistus- Osuus osuus (%) äänivallasta (%) Investors House Kiinteistövarallisuudenhoito Oy Suomi Helsinki 100 100 Vuokrakas Oy Suomi Helsinki 100 100 Vuokratar Oy Suomi Helsinki 100 100 As Oy Kirkkopuiston Salpa Suomi Sipoo 100 100 Investors House CF 1 Oy Suomi Helsinki 100 100 Investors House Rahastot Oy Suomi 100 100 Erikoissijoitusrahasto Investors Tuottokiinteistöt Suomi Helsinki 73 73 Ikaali Invest Oy Suomi Jyväskylä 73 73 Kiinteistö Oy Keskusväylä Suomi Pori 40 40 Keskinäinen Koy Vantaan Neilikkatie 17 Suomi Vantaa 100 100 Keskinäinen Koy IVH Vantaa Suomi Vantaa 100 100 Koy Jyväskylän Koivurannantie 1 Suomi Jyväskylä 100 100 IVHK Holding Oy * Suomi Helsinki 100 100 IVH Kodit Oy Suomi Helsinki 100 100 Juhola Asset Management Oy * Suomi Helsinki 100 100 Juhola Business Park Management Oy * Suomi Järvenpää 100 100 IVH Asunnot Oy * Suomi Helsinki 100 100 As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 6 * Suomi Helsinki 100 100 As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 * Suomi Helsinki 100 100 * tilikauden aikana tullut uusi yhtiö Sisältää myös yhtiöt, jotka kuuluvat konserniin alakonsernirakenteen kautta. Listaus ei sisällä toimimattomia ns. hylly-yhtiöitä, joissa konsernilla on määräysvalta. 25 Käyttöoikeusomaisuuserät ja IFRS 16 / Muut vuokrasopimukset IFRS 16 Käyttöoikeusomaisuuserät ja vuokrasopimusvelat Maanvuokrasopimukset 2021 2020 Maanvuokrasopimukset 1.1. 3 614 Lisäykset/Vähennykset 1725 0 IVH Kampus muutos osakkuusyhtiöksi 0 -599 Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos -17 -12 Maanvuokrasopimukset 31.12. 1711 3 Toimistovuokrasopimukset 2021 2020 Toimistovuokrasopimukset 1.1. 186 0 Lisäykset/Vähennykset 210 279 Tilikauden poistot -193 -93 Toimistovuokrasopimukset 31.12. 203 186 Käyttöoikeusomaisuuserät yhteensä 1.1. 189 614 Käyttöoikeusomaisuuserät yhteensä 31.12. 1914 189 63 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Vuokrasopimusvelat 2021 2020 Vuokrasopimusvelat 1.1. 209 620 Lisäykset/Vähennykset 1944 279 IVH Kampus muutos osakkuusyhtiöksi 0 -590 Maksut -185 -100 Vuokrasopimusvelat 31.12. 1968 209 Pitkäaikaiset velat yhteensä 1737 116 Lyhytaikaiset velat yhteensä 231 93 Vuokrasopimusvelat yhteensä 1968 209 Tuloslaskelma 2021 2020 Ylläpitokulut -84 17 Nettotuotto -84 17 Käyvän arvon muutos -17 -12 Hallinnon kulut -124 -21 Liikevoitto -225 -16 Rahoituskulut -13 -10 Tulos ennen veroja -238 -26 Laskennallisten verojen muutos 0 0 Katsauskauden tulos -238 -26 Konserni vuokralle antajana IFRS 16 voimaantulo ei aiheuttanut muutoksia sopimusten käsittelyyn, joissa konserni toimii vuokralle antajana. Asuinkiinteistöjen vuokrasopimukset ovat toistaiseksi voimassa olevia, joiden irtisanomisaika on 1 kk. Liikekiinteistöissä on useita erilaisia vuokrasopimusmalleja. Suurin osa on irtisanottavissa 6 kk sisällä ilmoituksesta. Muutamat sopimukset ovat pitkäaikaisia määräaikaisia sopimuksia ilman irtisanomismahdollisuutta. Vähintään yli vuoden jatkuvien ei-purettavissa olevien muiden vuokrasopimusten perusteella saatavat vähimmäisvuokrat: 2021 2020 Yhden vuoden kuluessa 2 116 2 116 Vuotta pidemmän ja enintään viiden vuoden kuluessa 313 2 429 Yli viiden vuoden kuluttua 0 0 Yhteensä 2 429 4 545 Kaudella tuloutetut vuokralaisen liikevaihtoon sidotut vuokrat 0 0 26 Lähipiiritapahtumat Konsernin lähipiiriin luetaan kuuluvaksi emoyhtiö, tytäryhtiöt, osakkuus- ja yhteisyritykset, hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja sekä muu johtoryhmä. Edellä mainittujen henkilöiden puolisot, muut läheiset perheenjäsenet sekä määräysvaltayhteisöt ovat myös lähipiirissä. 64 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Konsernin johto tilikauden aikana: Hallitus: Puheenjohtaja Tapani Rautiainen, jäsenet Taina Ahvenjärvi (varapuheenjohtaja), Joonas Rautiainen, Petri Roininen, Mikko Larvala ja Vesa Lipsanen (26.4.2021 lähtien). Toimitusjohtaja: Petri Roininen Johtoryhmä: Aleksi Aitala (Juhola Asset Management, 19.3.2021 lähtien) Tommi Juhola (Juhola Asset Management, 19.3.2021 lähtien) Antti Lahtinen (kiinteistövarallisuudenhoito) Matti Leinonen (talous ja hallinto, 31.8.2021 asti) Timo Rantala (vaihtoehtoissijoitukset ja uudet liiketoiminnat, 30.6.2021 asti) Harri Valo (talous ja hallinto, 1.9.2021 lähtien) Hallituksen jäsenten palkkiot (t eur): 2021 2020 Tapani Rautiainen, puheenjohtaja 18 18 Taina Ahvenjärvi 15 15 Mikael Grönroos 0 15 Mikko Larvala 15 10 Vesa Lipsanen 10 0 Pekka Komulainen 0 5 Timo Rantala 0 5 Joonas Rautiainen 15 10 Petri Roininen 15 10 Yhteensä 88 78 Lisätietoa toimitusjohtajan ja johtoryhmän palkoista on esitetty liitetiedossa 6. Hallituksen ja johtoryhmän osakeomistus emoyhtiössä 31.12.2021: Alla on esitetty hallituksen ja johtoryhmän osakeomistus Investors House Oyj:ssä henkilökohtaisesti ja lähipiiriyhteisöjen osalta Osakkeita %-osuus kaikista osakkeista Tapani Rautiainen: Henkilökohtaisesti 6 709 Royal House Oy:n kautta 1 120 386 Maakunnan Asunnot Oy:n kautta 1 756 771 Sijoitustalo IVH Oy:n kautta 6 585 yhteensä 2 890 451 46,75 % Taina Ahvenjärvi 909 0,01 % Mikko Larvala 0 0,00 % Vesa Lipsanen Henkilökohtaisesti 930 Rakennusliike Sulo Lipsanen Oy:n kautta 27 989 yhteensä 28 919 0,00 % 65 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Joonas Rautiainen 0 0,00 % Petri Roininen: Henkilökohtaisesti 0 Core Capital Oy:n kautta 780 225 yhteensä 780 225 12,62 % Aleksi Aitala JAM Holding Oy:n kautta 80 080 1,30 % Tommi Juhola JAM Holding Oy:n kautta 80 080 1,30 % Antti Lahtinen 20 081 0,32 % Harri Valo 0 0,00 % Lähipiirihankinnat Investors House Oyj solmi 30.6.2021 esisopimuksen Koy IVH Vantaan myynnistä Suomen Kaupunkikodit Oy:lle. Sopimus on ehdollinen vahvistettavalle asemakaavalle ja kaupan arvioidaan toteutuvan ennen vuoden 2024 loppua. Suomen Kauounkikodit Oy on hallituksen puheenjohtajan määräysvaltayhteisö ja solmittu esisopimus on ns. lähipiirikauppa. Muut lähipiiriliiketoimet 2021 2020 176 26 Maksetut korot lähipiirille 0 0 Maksetut lainapääomat lähipiirille 2 800 0 Saamiset lähipiiriltä 0 0 Lähipiiriliiketoimet koostuivat tilikaudella saadusta palkkiotuotosta ja myydyistä hallinnointipalveluista (176t eur) hallituksen puheenjohtajan lähipiiriyhteisöille sekä osakkuusyhtiö Apitarelle myönnetystä pääomalainasta (2800 t eur). Em. toimet toteutettiin normaalein kaupallisin ehdoin. 27 Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat Tilikauden päättymisen jälkeen pidettiin ylimäärinen yhtiökokous 24.1.2022. Kokouksessa päätettiin varojenjaosta 1,00 €/osake. 1.1.2022 alkoi osakkuusyhtiö Jyväskylän Kukkula I:n vuokrasopimus Keski-Suomen Sairaanhoitopiirin kanssa. Tilinpäätöstiedote julkaistiin 3.3.2022 ja samassa yhteydessä kerrottiin yhtiön hallituksen osinkoesitys 0, 29 €/osake makettavaksi yhdessä tai kahdessa osassa hallituksen päätöksen mukaan. 28 Yrityshankinnat Juhola Asset Management Oy:n hankinta Investors House allekirjoitti 26.2.2021 sopimuksen ostaakseen Juhola Asset Management Oy:n koko osakekannan. Kaupan toteutus oli ehdollinen tiettyjen normaaliin kauppatapaan kuuluvien edellytysten osalta. Edellytysten täytyttyä kauppa toteutettiin ja määräysvalta saatiin 10.3.2021. Juhola-konserni on yhdistelty konsernin lukuihin 10.3.2021 alkaen ja segmenttiraportoinnissa se raportoidaan osana Palvelut- segmenttiä. Juhola Asset Management on suomalainen sijoituskiinteistöjen varainhoitopalveluita tuottava yritys, jonka Myynnit lähipiirille 66 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 toiminta muodostuu emoyhtiön kiinteistövarallisuudenhoito-liiketoiminnan lisäksi tytäryhtiö Juhola Business Park Management Oy:n business parkeihin keskittyvästä liiketoiminnasta. Juhola Asset Management on perustettu 1995 ja se hoitaa yli 25 vuoden kokemuksella noin 1,5 miljardin euron kiinteistövarallisuutta ympäri Suomea. Yhtiön tavoite on olla paras kiinteistöjohtamisen kumppani ammattimaisille kiinteistösijoittajille. Juhola-konsernin liikevaihto 5/2020 päättyneellä tilikaudella oli noin 3,1 miljoonaa euroa ja se työllistää 26 henkilöä. Lisätietoa Juholasta on saatavilla yhtiön internetsivuilla www.juhola.com. Kaupan toteuttamisen jälkeen Juholan avainhenkilöt jatkavat entisissä tehtävissään ja konsernin liiketoimintaa jatketaan kaikissa suhteissa ennallaan sisältäen avainhenkilöiden roolit, johtamisen ja asiakasta lähellä olevan päätöksenteon. Osa kauppahinnasta maksettiin kaupan toteutuksen yhteydessä Investors Housen osakkeilla toteuttamalla suunnattu osakeanti myyjille, minkä johdosta Juholan avainhenkilöistä tuli myös Investors Housen merkittäviä osakkeenomistajia. Juholan toimitusjohtaja Aleksi Aitala ja johtaja Tommi Juhola valittiin kaupan toteutuksen jälkeen Investors Housen johtoryhmään 19.3.2021. Juhola-hankinta oli Investors Houselle sen kumppanuus-strategian mukainen ja tulee kasvattamaan Palvelut-segmentin liiketoimintaa huomattavasti. Yhtiön näkemyksen mukaan Juholan liiketoiminnot täydentävät konsernin jo olemassa olevia toimintoja lähes täydellisesti. Päällekkäisyyksiä on vähän ja sen sijaan uusia yhteisiä liiketoimintamahdollisuuksia on paljon. Transaktion lopullinen vastike määräytyy Juhola-konsernin tilikausien 6/2019-5/2022 keskimääräisen vuotuisen oikaistun käyttökatteen mukaisesti kertoimella 4,5. Kauppahinta maksetaan kahdessa osassa. Kaupan toteutushetkellä on maksettu ensimmäinen osa, yhteensä 3,0 miljoonaa euroa jakautuen 2,4 miljoonan käteissuoritukseen ja 0,6 miljoonan suoritukseen Investors Housen osakkeiden muodossa. Myyjille suunnattiin yhteensä 108.069 kpl osakkeen osakeanti. Toinen osa kauppahinnasta suoritetaan, kun Juholan 5/2022 päättyvän tilikauden luvut ovat valmistuneet ja lopullinen kauppahinta on määritettävissä. Kauppahinnan enimmäismäärä on rajoittamaton. Hankinnasta aiheutuneet menot olivat 96t eur sisältäen varainsiirtoveron ja asiantuntijoiden palkkioita. Menot on kirjattu liiketoiminnan muihin kuluihin. Hankintahetkestä eteenpäin on Investors Housen Q1/2021 tuloslaskelmaan kirjattu Juholan liikevaihtoa 188t eur ja tulosta 26t eur. Jos hankinta olisi tapahtunut todellisen päivän sijaan jo 1.1.2021, olisi konsernin liikevaihto ollut 1-3/2021 2.548t eur (pro forma) ja tulos -436t eur ( pro forma). Edellä esitetyt pro forma -luvut ovat tilintarkastamattomia. Juhola Asset Managemnt Oy:n arvioidusta kokonaiskauppahinnasta 3,8M eur 3,4M eur kohdistuu liikearvoon. Liikearvon perustana on yhtiön tunnettuus, laaja asiakaskunta, hyvät referenssit ja osaava henkilöstö, joiden pohjalta yhtiön liiketoiminnan tuotto-odotus on hyvä. Hankintahinnasta 0,5M eur kohdistuu liikearvosta erikseen määritettyihin sopimustuottoihin ja tähän erään kohdistetaan laskennallinen verovelka, joka purkautuu taloudellisen poistoajan mukaisesti. Alla kuvataan kauppahinnan muodostuminen, hankittujen varojen ja velkojen käypä arvo hankintahetkellä sekä kirjattu liikearvo. Vastike: Arvioitu kokonaiskauppahinta 3 808 t eur josta maksettu toteutushetkellä Rahana 2 362 t eur Osakkeina 638 t eur Varojen ja velkojen käypä arvo: Pitkäaikaiset varat Aineettomat hyödykkeet 704 t eur Aineelliset hyödykkeet 255 t eur Lyhytaikaiset varat Myynti- ja muut saamiset 369 t eur Rahavarat 283 t eur Varat yhteensä 1 611 t eur 67 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Pitkäaikaiset velat Korolliset velat 223 t eur Muut pitkäaikaiset velat 160 t eur Laskennalliset verovelat 117 t eur Lyhytaikaiset velat Korolliset velat 121 t eur Osto- ja muut velat 547 t eur Velat yhteensä 1 168 t eur Nettovarallisuus 443 t eur Vastike 3 808 t eur Alustavasti kirjattu liikearvo 3 364 t eur 68 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 EMOYHTIÖN TULOSLASKELMA 1.1.-31.12.2021 1.1.-31.12.2020 € € Liikevaihto 4 046 604,78 3 124 952,63 Vuokratuotot ja käyttökorvaukset 3 348 036,09 2 519 339,17 Hallintopalkkiotuotot 698 568,69 605 613,46 Liiketoiminnan muut tuotot 3 557 821,41 7 270,78 Materiaalit ja palvelut -2 555 975,48 -1 859 087,92 Ostot tilikauden aikana -2 360 837,07 -1 193 897,97 Varastojen muutos 0,00 -510 000,00 Ulkopuoliset palvelut -195 138,41 -155 189,95 Nettotuotto 5 048 450,71 1 273 135,49 Henkilöstökulut -838 781,26 -792 205,07 Suunnitelman mukaiset poistot 0,00 0,00 Liiketoiminnan muut kulut -2 566 885,42 -604 343,47 Liikevoitto 1 642 784,03 -123 413,05 Rahoitustuotot 1 501 020,32 861 204,79 Rahoituskulut -2 131 137,50 -1 933 088,13 Rahoituskulut (netto) -630 117,18 -1 071 883,34 Voitto ennen veroja 1 012 666,85 -1 195 296,39 Tuloverot 0,00 -4 264,76 Tilikauden voitto 1 012 666,85 -1 199 561,15 69 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 EMOYHTIÖN TASE VASTAAVAA 31/12/2021 31/12/2020 € € PYSYVÄT VASTAAVAT Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet 350 000,00 0,00 Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksistä 11 056 879,63 30 244 370,64 Osuudet omistusyhteysyrityksissä 338 259,69 52 500,00 Muut osakkeet ja osuudet 2 768 663,51 4 504 154,48 14 163 802,83 34 801 025,12 PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ 14 513 802,83 34 801 025,12 VAIHTUVAT VASTAAVAT Vaihto-omaisuus Muu vaihto-omaisuus 0,00 0,00 Pitkäaikaiset saamiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä 3 273 724,00 225 000,00 Muut saamiset 375 285,48 516 235,36 Lyhytaikaiset saamiset Myyntisaamiset 25 793,44 68 662,41 Saamiset saman konsernin yrityksiltä 7 108 501,82 1 323 694,01 Saamiset omistusyhteysyrityksiltä 0,00 136 417,00 Muut saamiset 127 005,73 242 233,39 Siirtosaamiset 156 594,90 103 539,91 11 066 905,37 2 615 782,08 Rahat ja pankkisaamiset 15 427 040,67 2 104 495,35 VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 26 493 946,04 4 720 277,43 VASTAAVAA YHTEENSÄ 39 521 302,55 VASTATTAVAA 31/12/2021 31/12/2020 € € OMA PÄÄOMA Osakepääoma 2 555 543,23 2 555 543,23 Ylikurssirahasto 7 115,49 7 115,49 Sijoitetun vapaan pääoman rahasto 25 048 798,42 23 719 870,32 Edellisten tilikausien voitto (tappio) 5 144 124,85 7 979 330,61 Tilikauden voitto 1 012 666,85 -1 199 561,15 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 33 768 248,84 33 062 298,50 70 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 2 343 750,00 1 598 000,00 Saadut ennakot 300 000,00 Velat saman konsernin yrityksille 0,00 0,00 2 643 750,00 1 598 000,00 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 2 369 003,79 3 058 700,77 Saadut ennakot 11 384,95 24 819,36 Ostovelat 35 262,21 90 926,79 Velat saman konsernin yrityksille 0,00 0,00 Muut velat 910 407,84 146 057,16 Siirtovelat 1 269 691,24 1 540 499,97 4 595 750,03 4 861 004,05 VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ 7 239 500,03 6 459 004,05 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 41 007 748,87 39 521 302,55 71 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 EMOYHTIÖN RAHAVIRTALASKELMA 1.1.-31.12.2021 1.1.-31.12.2020 € € Liiketoiminnan rahavirta Voitto ennen satunnaisia eriä 1 012 666,85 -1 195 296,39 Oikaisut: Rahoitustuotot ja -kulut: 630 117,18 1 071 883,34 Poistot 0,00 Investointien rahavirrassa esitetyt erät -1 593 588,07 39 563,04 Muut oikaisut 19 321,00 4 890,42 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 68 516,96 -78 959,59 Käyttöpääoman muutos Lyhytaikaisten liikesaamisten väh. (+)/ lisäys (-) -5 586 230,83 112 471,97 Lyhytaikaisten velkojen vähennys (-)/ lisäys (+) -125 238,97 -10 363,91 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja -5 642 952,84 23 148,47 Maksetut korot ja maksut muista rahoituskuluista -243 543,88 -135 035,62 Saadut korot liiketoiminnasta 53 878,29 1 899,76 Maksetut verot (-) / veronpalautukset (+) -703 594,11 -56 336,14 Liiketoiminnan rahavirta -6 536 212,54 -166 323,53 Investointien rahavirta Myönnetyt/takaisin maksetut lainat 61 946,08 -420 027,82 Investoinnit muihin sijoituksiin -3 816 336,93 -1 057 071,49 Lainasaamisten takaisinmaksut -2 997 724,00 198 134,93 Luovutustulot muista sijoituksista 25 793 231,96 3 961 590,50 Saadut osingot investoinneista 600 435,00 246 135,43 Muut tuotot investoinneista 828 100,36 561 926,65 Muut oikaisut 972 000,00 -5 965,44 Investointien rahavirta 21 441 652,47 3 484 722,76 Rahoituksen rahavirta Pitkäaikaisten lainojen nostot 3 000 000,00 1 700 000,00 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -1 947 250,00 -1 474 000,00 Lyhytaikaisten lainojen nostot 6 000 000,00 3 000 000,00 Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut -7 000 000,00 -7 251 505,36 Maksetut osingot ja muu voitonjako -1 635 644,61 -1 613 924,01 Omien osakkeiden lunastaminen 0,00 -353 458,80 Rahoituksen rahavirta -1 582 894,61 -5 992 888,17 Rahavarojen muutos 13 322 545,32 -2 674 488,94 Rahavarat tilikauden alussa 1.1. 2 104 495,35 4 778 984,29 Rahavarat tilikauden lopussa 31.12. 15 427 040,67 2 104 495,35 72 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET JA LIITETIEDOT Emoyhtiön tilinpäätöksen laadintaperiaatteet Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu Suomen kirjanpitolainsäädännön (FAS) mukaisesti. Arvostusperiaatteet ja menetelmät Aineeton ja aineellinen omaisuus on arvostettu hankintamenoonsa vähennettynä suunnitelman mukaisilla poistoilla. Pysyvien vastaavien hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen käyttöaika on alle kolme vuotta, sekä pienhankinnat (alle 1 200,00 euroa) on kirjattu kokonaisuudessaan hankintatilikauden kuluksi. Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot Liiketoiminnan muut tuotot Tuloslaskelman liiketoiminnan muihin tuottoihin sisältyy luovutusvoittoja osuuksista. Tämä sisältää osakeyhtiön ja asunto-osakeyhtiöiden osakkeiden myyntivoittojen tuloutusta yhteensä 3 557 821,41 euroa. Liiketoiminnan muut kulut 2021 2020 Hallintopalvelut ja muut hallintokulut 2 357 304,59 408 609,47 Atk-laite ja ohjelmistokulut 45 978,82 53 415,14 Muut kone- ja kalustokulut 343,53 6 403,63 Myynti- ja markkinointikulut 34 505,01 38 150,86 Matkakulut 8 450,54 9 170,64 Edustuskulut 1 614,46 2 491,27 Muut liiketoiminnan kulut 118 688,47 86 102,46 Yhteensä 2 566 885,42 604 343,47 Hallintopalvelut ja muut hallintokulut sisältävät luovutustappiota 1 964 233,34 euroa. Liiketoiminnan muut kulut sisältävät tilintarkastajille maksettuja palkkioita seuraavasti: Tilintarkastuspalkkiot ja -palvelut 2021 2020 Tilintarkastus 74 187,32 50 992,17 Todistukset ja lausunnot 0,00 0,00 Veroneuvonta 0,00 0,00 Muut palvelut 0,00 0,00 Yhteensä 74 187,32 50 992,17 Henkilöstökulut 2021 2020 Palkat ja palkkiot 717 566,70 704 140,11 Eläkekulut 102 674,46 76 406,29 Muut Henkilösivukulut 18 540,10 11 658,67 Yhteensä 838 781,26 792 205,07 Henkilöstökulut sisältävät hallituksen, toimitusjohtajan ja johtoryhmän palkkoja ja palkkioita seuraavasti: (luvut on pyöristetty lähimpään euroon) 73 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Henkilöstökulut 2021 2020 Hallitus Tapani Rautiainen 18 000 18 000 Mikko Larvala 15 000 10 150 Petri Roininen 15 000 10 150 Joonas Rautiainen 15 000 10 150 Taina Ahvenjärvi 15 000 15 000 Vesa Lipsanen 10 233 Hallitus yhteensä 88 233 78 120 Toimitusjohtaja Petri Roininen 121 939 121 939 Johtoryhmä Johtoryhmä yhteensä 186 759 173 765 Kaikki yhteensä 396 931 373 824 Henkilöstö keskimäärin tilikaudella 2021 2020 Toimihenkilöt 9 11 Rahoitustuotot 2021 2020 Osinkotuotot, konserni 600 435,00 246 135,43 Muut tuotot, konserni 828 100,36 561 926,65 Luovutusvoitot osuuksista 0,00 40 000,00 Korkotuotot, konserniyhtiöt 34 800,00 11 242,95 Korkotuotot, omistusyhteysyritykset 0,00 0,00 Korkotuotot 37 684,96 1 899,76 Muut rahoitustuotot 0,00 Rahoitustuotot yhteensä 1 501 020,32 861 204,79 Rahoituskulut 2021 2020 Arvonalentumiset, konserniosuudet 700 000,00 Arvonalentumiset, omistusyhteysyritykset 64 543,47 1 799 877,65 Arvonalentumiset, muut osakkeet ja osuudet 1 115 102,47 Korkokulut, konserniyhtiöt 0,00 0,00 Korkokulut 255 118,50 145 524,80 Muut rahoituskulut -3 626,94 -12 314,32 Rahoituskulut yhteensä 2 131 137,50 1 933 088,13 Siirtosaamiset 2021 2020 Jaksotetut kulut 66 008,53 49 671,65 Myynnin jaksotukset 0,00 Muut 90 586,37 53 868,26 Yhteensä 156 594,90 103 539,91 Emoyhtiön saamiset ja velat konserniyrityksiltä Saamiset saman konsernin yrityksiltä, pitkäaikainen 2021 2020 Muut saamiset saman konsernin yrityksiltä 3 273 724,00 225 000,00 Yhteensä 3 273 724,00 225 000,00 74 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Saamiset saman konsernin yrityksiltä, lyhytaikainen 2021 2020 Lainasaamiset saman konsernin yrityksiltä 655 386,92 653 556,92 Muut saamiset saman konsernin yrityksiltä 6 453 114,90 670 137,09 Yhteensä 7 108 501,82 1 323 694,01 Emoyhtiön saamiset ja velat omistusyhteysyrityksiltä Saamiset omistusyhteysyrityksiltä, lyhytaikainen 2021 2020 Lainasaamiset omistusyhteysyrityksiltä 0,00 136 417,00 Yhteensä 0,00 136 417,00 Oman pääoman muutokset 2021 2020 Osakepääoma 1.1. 2 555 543,23 2 555 543,23 Osakepääoma 31.12. 2 555 543,23 2 555 543,23 Ylikurssirahasto 1.1. 7 115,49 7 115,49 Ylikurssirahasto 31.12. 7 115,49 7 115,49 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1. 23 719 870,32 27 254 749,38 Varojen jako / osakeanti 1 328 928,10 -3 181 420,26 Omien osakkeiden hankinta 0,00 -353 458,80 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. 25 048 798,42 23 719 870,32 Kertyneet voitot/tappiot 1.1. 6 779 769,46 9 470 273,71 Osingonjako -1 635 644,61 -1 490 943,10 Tilikauden tulos 1 012 666,85 -1 199 561,15 Kertyneet voitot/tappiot 31.12. 6 156 791,70 6 779 769,46 Oma pääoma yhteensä 31.12. 33 768 248,84 33 062 298,50 Laskelma jakokelpoisesta omasta pääomasta 2021 2020 Sijoitetun vapaan pääoman rahasto 25 048 798,42 23 719 870,32 Edellisten tilikausien voitto 5 144 124,85 7 979 330,61 Tilikauden tulos 1 012 666,85 -1 199 561,15 Voitonjakokelpoiset varat yhteensä 31 205 590,12 30 499 639,78 Yhtiö on suojannut osan rahoituslaitoslainoistaan korkojohdannaisilla. Johdannaisten käypä arvo per 31.12.2021 on negatiivinen 4 772,00 €, jonka yhtiö on kirjannut siirtovelkoihin sekä rahoituskulujen ryhmään. Käypä arvo kuvaa sitä hintaa, minkä yhtiö saisi tai joutuisi maksamaan, jos johdannaissopimus purettaisiin yhtiön tai pankin toimesta. Johdannaissopimusten vastapuolena on Nordea Bank Abp. Johdannaisten olennaiset ehdot: Instrumentit 1000 euroa Kiint. Korko Erääntyminen OTC Koronvaihtosopimus no. 1776095/2788181 1000 0,42 % 22/03/2022 75 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Emoyhtiön vaihtuvakorkoisista lainoista 100 prosenttia oli suojattuna tilinpäätöspäivänä. Velat ja annetut vakuudet 2021 2020 Velat rahoituslaitoksille 4 712 754 4 656 701 Yleisvakuudet: tytäryhtiö Kiinteistö Oy Vantaan Neilikkatie 17, osakkeet 1-170 Asunto Oy Lahden Kulmala, osakkeet 2121-2259, 2480-2593, 2594-2684, 2685-2904, 2905-3018, 3954-4111 Investors House Oyj on antanut rajoitetun takauksen tytäryhtiönsä Investors House CF1 Oy pankkilainan vakuudeksi. Takaussumma on 186.000 euroa. Investors House Oyj on antanut rajoitetun takauksen tytäryhtiönsä Keskinäinen Kiinteistö Oy Vantaan Neilikkatie 17 pankkilainan vakuudeksi. Takaussumma on 7.594.600,00 euroa. Investors House Oyj on antanut rajoitetun takauksen tytäryhtiönsä Kiinteistö Osakeyhtiö Jyväskylän Koivurannantie 1. Takaussumma on 8.630.600,00 euroa. Muut vuokrasopimukset /Leasing vastuut Sopimuksiin perustuvat maksut 31/12/2021 31/12/2020 Seuraavan vuoden aikana maksettavat 108 167 108 903 Myöhemmin maksettavat 26 063 122 160 Yhteensä 134 230 231 063 Leasingvastuisiin sisältyy Danske Finance Oy:n leasinglimiittien vuokravastuu. Pysyvien vastaavien tase-eräkohtaiset erittelyt Sijoitukset Saman konsernin yritykset Muut omistukset Muut osuudet Yhteensä Hankintameno 1.1.2021 30 244 370,64 1 911 103,48 2 645 551,00 34 801 025,12 Muutokset tilikaudella -18 487 491,01 -334 628,81 -18 822 119,82 Siirrot erien välillä Hankintameno 31.12.2021 11 756 879,63 1 576 474,67 2 645 551,00 15 978 905,30 Siirtovelat 2021 2020 Henkilöstökulut 80 467,65 110 412,37 Tuloverot 540 297,51 1 240 560,62 Korot 2 981,56 6 549,46 Muut 645 944,52 182 977,52 Yhteensä 1 269 691,24 1 540 499,97 Omistukset muissa yrityksissä Omistus- Osuus Yhtiö Kotimaa Kotipaikka osuus (%) äänivallasta (%) As Oy Kallonsivu Suomi Pori 25 25 Asunto Oy Lahden Kulmala Suomi Lahti 18 18 Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Suomi Helsinki 0,3 0,3 As Oy Espoon Soukanpaiste 1 Suomi Espoo 23,13 23,13 76 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Tytäryritykset: Omistus- Osuus Yhtiö Kotimaa Kotipaikka osuus (%) äänivallasta (%) Investors House Kiinteistö- Suomi Helsinki 100 100 varallisuudenhoito Oy Vuokrakas Oy Suomi Helsinki Vuokratar Oy Suomi Helsinki As Oy Kirkkopuiston Salpa Suomi Sipoo 85 85 Kiinteistö Oy Jyväskylän Suomi Jyväskylä 100 100 Koivurannantie 1 Investors House CF 1 Oy Suomi Helsinki 100 100 Investors House Rahastot Oy Suomi Helsinki 100 100 Erikoissijoitusrahasto Suomi Helsinki 76,59 76,59 Investors Tuottokiinteistöt Keskinäinen kiinteistö Oy Suomi Vantaa 100 100 Vantaan Neilikkatie 17 Keskinäinen kiinteistö Oy Suomi Vantaa 100 100 IVH Vantaa Juhola Asset Management Oy Suomi Helsinki 100 100 Juhola Business Park Suomi Järvenpää Management Oy IVHK Holding Oy Suomi Helsinki 100 100 IVH Kodit Oy Suomi Helsinki Apitare Oy Suomi Jyväskylä 33,33 33,33 Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy Suomi Jyväskylä 33,33 33,33 IVH Asunnot -konserni Suomi Helsinki 100 100 IVH Asunnot Oy Suomi Helsinki As Oy Hgin Alppikylän Suomi Helsinki Haukkakatu 6-8 As Oy Hgin Pilvenpyörteent 21 Suomi Helsinki As Oy Hgin Bysantinkuja 5 Suomi As Oy Hgin Harjannetie 22 Suomi As Oy Helsingin Harjannetie 24 Suomi Helsinki 100 100 Kia Kodit Oy Suomi Helsinki 100 100 Lähipiiriliiketoimet Investors House Oyj solmi 30.6.2021 esisopimuksen Koy IVH Vantaan myynnistä Suomen Kaupunkikodit Oy:lle. Sopimus on ehdollinen vahvistettavalle asemakaavalle ja kaupan arvioidaan toteutuvan ennen vuoden 2024 loppua. Suomen Kauounkikodit Oy on hallituksen puheenjohtajan määräysvaltayhteisö ja solmittu esisopimus on ns. lähipiirikauppa. Yhtiön osakkeet Yhtiön rekisteröity ja maksettu osakepääoma 31.12.2021 on 2.555.543,23 euroa. Yhtiöllä on yksi osakelaji ja osakkeiden kokonaismäärä on 6.182.287. Jokainen osake tuottaa yhden äänen yhtiökokouksessa. Yhtiön osake kuuluu arvo-osuusjärjestelmään ja on listattu Nasdaq Helsinki Oy:n päälistalla. Osakkeen ISIN-koodi on FI0009900559 ja kaupankäyntitunnus INVEST. Yhtiön hallussa olevat omat osakkeet 31/12/2021 yhtiön hallussa on 869 yhtiön osaketta 77 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Osakeannit Yhtiökokous 26.4.2021 valtuutti hallituksen päättämään enintään 5.000.000 osakkeen osakeannista. Yhtiön 2021 varsinaisen yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti hallituksen jäsenillä on oikeus halutessaan ottaa puolet palkkiostaan rahan sijasta yhtiön osakkeina. Yhtiö on tehnyt joulukuussa suunnatun annin, missä kolmelle hallituksen jäsenelle on annettu yhteensä 3 475 kpl yhtiön hallussa olleita omia osakkeita. Omien osakkeiden hankinta ja hallituksen valtuutukset Varsinainen yhtiökokous 26.4.2021 valtuutti hallituksen päättämään enintään 600.000 kpl oman osakkeen hankinnasta. Valtuutus omien osakkeiden hankkimiseksi on voimassa vuoden 30.6.2022 saakka, ellei yhtiökokus muuta tai peruuta valtuutusta sitä ennen. Yhtiön hallussa olevat osakkeet ja hallituksen osakeantivaltuutukset Yhtiökokous on valtuuttanut yhtiön hallituksen päättämään yhdestä tai useammasta osakeannista 26.4.2021. Valtuutuksen perusteella voidaan antaa enintään 5.000.000 uutta osaketta tai yhtiön hallussa olevaa osaketta. Tilinpäätöshetkellä valtuutus oli kokonaan käyttämättä ja yhtiön hallussa 869 kpl omaa osaketta. Hallitus voi päättää poiketa osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta, mikäli poikkeamiseen on osakeyhtiölain 9 luvun 4 §:n 1 momentissa tarkoitettu painava taloudellinen syy. Valtuutus on voimassa 30.6.202 saakka. Merkintäoikeudet Yhtiön hallitus päätti 29.12.2017 toimitusjohtajan uudesta osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä jota täydennettiin 23.4.2018. Toimitusjohtajalla on oikeus merkitä alla kuvatuin ehdoin yhtiön osakkeita. Kannustinjärjestelmä antaa oikeuden merkitä enintään 250.000 osaketta. Oikeus syntyy: 1.1.2018 1.1.2019 1.1.2020 1.1.2021 Myöntämispäivä: 29.12.2017 29.12.2017 29.12.2017 29.12.2017 Toteutusajanjakso: 1.1.21-30.6.22 1.1.21-30.6.22 1.1.21-30.6.22 1.1.21-30.6.22 Instrumentti: Osakkeita Osakkeita Osakkeita Osakkeita Kohderyhmä: Toimitusjohtaja Toimitusjohtaja Toimitusjohtaja Toimitusjohtaja Osakemäärä enintään, kpl: 100 000 50 000 50 000 50 000 Toteutushinta: 7,43 7,43 7,43 7,43 Hinta myöntämispäivänä: 7,40 7,40 7,40 7,40 Merkintähintoja alennetaan 7.12.2017 jälkeen jaettujen osinkojen ja pääomanpalautusten Tilinpäätöspäivänä edellä kuvattuja eriä on jaettu 1,82 euroa. Tilikauden aikana toimitusjohtaja on merkinnyt 120.000 kpl yhtiön osakkeitta ja kannustinjärjestelmästä merkitsemättä on siten vielä 130.000 osaketta. 78 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Lisäksi hallitus on myöntänyt 17.8.2020 toimitusjohtajalle 680.000 osakkeen optio-ohjelman sekä yhdelle johtoryhmän jäsenelle 100.000 osakkeen optio-ohjelman. Toimitusjohtajan oikeus merkitä 2024-2025 yhteensä 680.000 osaketta hintaan 5,55 €/osake, mistä vähennetään 17.8.2020 alkaen merkintäaikaan saakka tehty voitonjako. Edellytys osakeoptioiden käytölle on sidottu osakkeen arvon kehittymiseen siten, että raja-arvona on 8,00 € osakekohtainen arvo. Oikeus syntyy: 17/08/2020 Myöntämispäivä: 17/08/2020 Toteutusajanjakso: 1.1.2024-31.12.2025 Instrumentti: Osakkeita Kohderyhmä: Toimitusjohtaja Osakemäärä enintään, kpl: 680.000 Toteutushinta: 5,55 Hinta myöntämispäivänä: 5,65 Oikeus syntyy: 01/01/2021 01/01/2022 01/01/2023 01/01/2024 Myöntämispäivä: 17/08/2020 17/08/2020 17/08/2020 17/08/2020 Toteutusajanjakso: 1.1.2024-30.6.2025 1.1.2024-30.6.2025 1.1.2024-30.6.2025 1.1.2024-30.6.2025 Instrumentti: Osakkeita Osakkeita Osakkeita Osakkeita Kohderyhmä: Johtoryhmän jäsen Johtoryhmän jäsen Johtoryhmän jäsen Johtoryhmän jäsen Osakemäärä enintään, kpl: 25.000 25.000 25.000 25.000 Toteutushinta: 6,00 6,00 6,00 6,00 Hinta myöntämispäivänä: 5,65 5,65 5,65 5,65 79 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Luettelo kirjanpidoista ja aineistoista Käytetyt kirjanpitokirjat Päiväkirja digitaalinen tallenne Pääkirja digitaalinen tallenne Myyntireskontra digitaalinen tallenne Ostoreskontra digitaalinen tallenne Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luettelo digitaalinen tallenne Tilinpäätös ja toimintakertomus erikseen sidottuna Tase-erittelyt digitaalinen tallenne Liitetietotositteet Kirjanpitoaineiston säilytyksessä noudatetaan KPL 2:10 §:n säännöksiä. Tositteet säilytetään sähköisessä muodossa (digitaalinen tallenne). Tositelajit Kirjanpidossa on käytetty seuraavia tositelajeja: 10-13 Pankkitilitositteet Sähköisesti 20 Ostolaskut Sähköisesti 30, 31 Myyntilaskut Sähköisesti 40 Muistiotositteet paperitositteina 45 Palkkatositteet Sähköisesti 49 Jaksotustositteet paperitositteina Konserni: Kirjanpito pdf-tulosteina 40 Muistiotositteet pdf-tulosteina Konsernin yhteystiedot Konsernitilinpäätöksen jäljennös on saatavissa osoitteesta: Investors House Oyj Veturitie 11 T 152, 00520 Helsinki Sähköposti: [email protected] 80 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2021 Hallituksen esitys tilikauden tuloksen käsittelystä: Emoyhtiön taseen 31.12.2021 voitonjakokelpoiset varat ovat 31.205.590,12 euroa. Tilikauden tulos on 1.012.666,85 euroa. Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että voitonjakokelpoisista varoista jaetaan osinkoa 0,29 euroa per osake. Helsingissä 29.3.2022 Tapani Rautiainen Taina Ahvenjärvi hallituksen puheenjohtaja hallituksen jäsen Joonas Rautiainen Mikko Larvala hallituksen jäsen hallituksen jäsen Vesa Lipsanen Petri Roininen hallituksen jäsen toimitusjohtaja / hallituksen jäsen Tilinpäätösmerkintä Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu tilintarkastuskertomus. ____ .__ 2022 KPMG Oy Ab Tilintarkastusyhteisö Timo Nummi KHT 81 KPMG Oy Ab Töölönlahdenkatu 3 A PL 1037 00101 HELSINKI Puhelin 020 760 3000 www.kpmg.fi KPMG Oy Ab, a Finnish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ("KPMG International"), a Swiss entity. Y-tunnus 1805485-9 Kotipaikka Helsinki Tilintarkastuskertomus Investors House Oyj:n yhtiökokoukselle Tilinpäätöksen tilintarkastus Lausunto Olemme tilintarkastaneet Investors House Oyj:n (y-tunnus 0717469-5) tilinpäätöksen tilikaudelta 1.1.–31.12.2021 Tilinpäätös sisältää konsernin taseen, laajan tuloslaskelman, laskelman oman pääoman muutoksista, rahavirtalaskelman ja liitetiedot, mukaan lukien yhteenveto merkittävimmistä tilinpäätöksen laatimisperiaatteista, sekä emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahavirtalaskelman ja liitetiedot. Lausuntonamme esitämme, että — konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan konsernin taloudellisesta asemasta sekä sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti, — tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Lausuntomme on ristiriidaton hallitukselle annetun lisäraportin kanssa. Lausunnon perustelut Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvän tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiamme kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa. Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja konserniyrityksistä niiden Suomessa noudatettavien eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat suorittamaamme tilintarkastusta ja olemme täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset velvollisuutemme. Emoyhtiölle ja konserniyrityksille suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut ovat parhaan tietomme ja käsityksemme mukaan olleet Suomessa noudatettavien, näitä palveluja koskevien säännösten mukaisia, emmekä ole suorittaneet EU-asetuksen 537/2014 5. artiklan 1 kohdassa tarkoitettuja kiellettyjä palveluja. Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Olennaisuus Tarkastuksemme laajuuteen on vaikuttanut soveltamamme olennaisuus. Olennaisuus on määritetty perustuen ammatilliseen harkintaamme ja se ohjaa tarkastustoimenpiteiden luonteen, ajoituksen ja laajuuden määrittämisessä, sekä todettujen virheellisyyksien vaikutusten arvioimisessa suhteessa tilinpäätökseen kokonaisuutena. Olennaisuuden taso perustuu arvioomme sellaisten virheellisyyksien suuruudesta, joilla yksin tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa olevan vaikutusta tilinpäätöksen käyttäjien tekemiin taloudellisiin päätöksiin. Olemme ottaneet huomioon myös sellaiset virheellisyydet, jotka laadullisten seikkojen vuoksi ovat mielestämme olennaisia tilinpäätöksen käyttäjille. Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat ovat seikkoja, jotka ammatillisen harkintamme mukaan ovat olleet merkittävimpiä tarkastuksen kohteena olevan tilikauden tilintarkastuksessa. Nämä seikat on otettu huomioon tilinpäätökseen kokonaisuutena kohdistuneessa tilintarkastuksessamme sekä laatiessamme siitä annettavaa lausuntoa, emmekä anna näistä seikoista erillistä lausuntoa. EU-asetuksen 537/2014 10 artiklan 2 c -kohdan Investors House Oyj Tilintarkastuskertomus tilikaudelta 1.1.–31.12.2021 2 mukaiset merkittävät olennaisen virheellisyyden riskit sisältyvät alla kuvattuihin tilintarkastuksen kannalta keskeisiin seikkoihin. Olemme ottaneet tilintarkastuksessamme huomioon riskin siitä, että johto sivuuttaa kontrolleja. Tähän on sisältynyt arviointi siitä, onko viitteitä sellaisesta johdon tarkoitushakuisesta suhtautumisesta, josta aiheutuu väärinkäytöksestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riski. TILINTARKASTUKSEN KANNALTA KESKEISET SEIKAT KUINKA KYSEISIÄ SEIKKOJA KÄSITELTIIN TILINTARKASTUKSESSA Sijoituskiinteistöjen arvostaminen (konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet, konsernintilinpäätöksen liitetiedot 5 ja 11) Käypään arvoon arvostettavat sijoituskiinteistöt, 26 milj. euroa, muodostavat 41 % konsernitaseen loppusummasta. Arvostamisessa käytettäviin ennusteisiin liittyvistä arvioista ja tasearvojen merkittävyydestä johtuen arvostaminen on konsernin tilintarkastuksessa keskeinen seikka. Sijoituskiinteistöjen käyvät arvot määritellään liikekiinteistöjen osalta kiinteistökohtaisesti perustuen diskontattuihin kassavirtaennusteisiin. Näiden taustalla olevien keskeisten oletusten määrittely edellyttää merkittävää johdon harkintaa muun muassa kiinteistöjen tuottovaatimusten, markkinavuokrien, ylläpitokulujen ja käyttöasteiden osalta. Asuinkiinteistöt arvostetaan kauppa-arvoon. Olemme arvioineet laskelmissa käytettyjä johdon harkintaa edellyttäviä oletuksia sekä merkittävimpien käypien arvojen muutosten perusteita. Tarkastukseen on osallistunut KPMG:n arvonmäärityksen asiantuntijoita, jotka ovat pistokokein testanneet laskelmien teknistä oikeellisuutta ja verranneet käytettyjä oletuksia markkina - ja toimialakohtaisiin tietoihin. Olemme verranneet tilinpäätöksessä käytettyjä arvostuksia ulkopuolisten auktorisoitujen kiinteistöarvioitsijoiden (AKA) arvostusraportteihin . Olemme arvioineet sijoituskiinteistöjä koskevien tilinpäätöksen liitetietojen asianmukaisuutta. Konsernirakenteen olennaiset muutokset (konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet, konsernintilinpäätöksen liitetiedot 12, 14 ja 28) Tilikauden aikana konserni luopui omistuksestaan osakkuusyhtiössä IVH Kampus Ky. Tilikaudella hankittiin Juhola Asset Management Oy:n koko osakekanta. Kauppahinnasta merkittävä osa, 3,4 milj. euroa, kirjattiin liikearvoon. Kauppaan sisältyy erillinen lisäkauppahinta, joka perustuu hankitun yhtiön arvioituun tulevaan käyttökatteeseen. Olemme tarkastaneet IVH Kampus Ky - kokonaisuuden myynnin kirjanpitokäsittelyä ja esittämistä konsernitilinpäätöksessä suhteessa IFRS -standardeihin ja tehtyihin sopimuksiin. Olemme arvioineet han kitun liiketoimintakokonaisuuden konserniyhdistelyä ja laskennassa sovellettuja periaatteita Investors House Oyj Tilintarkastuskertomus tilikaudelta 1.1.–31.12.2021 3 Kauppahinnasta osa kohdistettiin asiakassopimuksille ja erä poistetaan 5 vuoden aikana. Yhtiö perusti 1/3-omistusosuudella Apitare Oy:n, joka hankki tilikaudella merkittävän kiinteistökokonaisuuden pitkällä vuokrasopimuksella. Omistus on esitetty konsernitilinpäätöksessä osakkuusyhtiönä suhteessa IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -standardin vaatimuksiin. Olemme lisäksi perehtyneet kauppahinnan kohdistamisessa lisääntyneen liikearvon arvonalent umistestauksessa sovellettuihin menettelyihin ja arvioineet testauslaskennassa käytettyjen parametrien markkinaehtoisuutta. Olemme tarkastaneet osakkuusyhtiö Apitaren arvostusta suhteessa tehtyihin sopimuksiin. Olemme tarkastaneet osakkuusyrityksiä koskevi en liitetietojen asianmukaisuutta. Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja toimitusjohtajan velvollisuudet Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen laatimisesta siten, että konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti ja siten, että tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen laatia tilinpäätöksen, jossa ei ole väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä. Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laatiessaan velvollisia arvioimaan emoyhtiön ja konsernin kykyä jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa esittämään seikat, jotka liittyvät toiminnan jatkuvuuteen ja siihen, että tilinpäätös on laadittu toiminnan jatkuvuuteen perustuen. Tilinpäätös laaditaan toiminnan jatkuvuuteen perustuen, paitsi jos emoyhtiö tai konserni aiotaan purkaa tai toiminta lakkauttaa tai ei ole muuta realistista vaihtoehtoa kuin tehdä niin. Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus, joka sisältää lausuntomme. Kohtuullinen varmuus on korkea varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä, että olennainen virheellisyys aina havaitaan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti suoritettavassa tilintarkastuksessa. Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai virheestä, ja niiden katsotaan olevan olennaisia, jos niiden yksin tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät tekevät tilinpäätöksen perusteella. Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastukseen kuuluu, että käytämme ammatillista harkintaa ja säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko tilintarkastuksen ajan. Lisäksi: — Tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen olennaisen virheellisyyden riskit, suunnittelemme ja suoritamme näihin riskeihin vastaavia tilintarkastustoimenpiteitä ja hankimme lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Riski siitä, että väärinkäytöksestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, on suurempi kuin riski siitä, että virheestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, sillä väärinkäytökseen voi liittyä yhteistoimintaa, väärentämistä, tietojen tahallista esittämättä jättämistä tai virheellisten tietojen esittämistä taikka sisäisen valvonnan sivuuttamista. — Muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kannalta relevantista sisäisestä valvonnasta pystyäksemme suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta emme siinä Investors House Oyj Tilintarkastuskertomus tilikaudelta 1.1.–31.12.2021 4 tarkoituksessa, että pystyisimme antamaan lausunnon emoyhtiön tai konsernin sisäisen valvonnan tehokkuudesta. — Arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuutta sekä johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden ja niistä esitettävien tietojen kohtuullisuutta. — Teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen ja toimitusjohtajan ollut asianmukaista laatia tilinpäätös perustuen oletukseen toiminnan jatkuvuudesta, ja teemme hankkimamme tilintarkastusevidenssin perusteella johtopäätöksen siitä, esiintyykö sellaista tapahtumiin tai olosuhteisiin liittyvää olennaista epävarmuutta, joka voi antaa merkittävää aihetta epäillä emoyhtiön tai konsernin kykyä jatkaa toimintaansa. Jos johtopäätöksemme on, että olennaista epävarmuutta esiintyy, meidän täytyy kiinnittää tilintarkastuskertomuksessamme lukijan huomiota epävarmuutta koskeviin tilinpäätöksessä esitettäviin tietoihin tai, jos epävarmuutta koskevat tiedot eivät ole riittäviä, mukauttaa lausuntomme. Johtopäätöksemme perustuvat tilintarkastuskertomuksen antamispäivään mennessä hankittuun tilintarkastusevidenssiin. Vastaiset tapahtumat tai olosuhteet voivat kuitenkin johtaa siihen, ettei emoyhtiö tai konserni pysty jatkamaan toimintaansa. — Arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätöksessä esitettävät tiedot mukaan lukien, yleistä esittämistapaa, rakennetta ja sisältöä ja sitä, kuvastaako tilinpäätös sen perustana olevia liiketoimia ja tapahtumia siten, että se antaa oikean ja riittävän kuvan. — Hankimme tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä konserniin kuuluvia yhteisöjä tai liiketoimintoja koskevasta taloudellisesta informaatiosta pystyäksemme antamaan lausunnon konsernitilinpäätöksestä. Vastaamme konsernin tilintarkastuksen ohjauksesta, valvonnasta ja suorittamisesta. Vastaamme tilintarkastuslausunnosta yksin. Kommunikoimme hallintoelinten kanssa muun muassa tilintarkastuksen suunnitellusta laajuudesta ja ajoituksesta sekä merkittävistä tilintarkastushavainnoista, mukaan lukien mahdolliset sisäisen valvonnan merkittävät puutteellisuudet, jotka tunnistamme tilintarkastuksen aikana. Lisäksi annamme hallintoelimille vahvistuksen siitä, että olemme noudattaneet riippumattomuutta koskevia relevantteja eettisiä vaatimuksia, ja kommunikoimme niiden kanssa kaikista suhteista ja muista seikoista, joiden voi kohtuudella ajatella vaikuttavan riippumattomuuteemme, ja soveltuvissa tapauksissa niihin liittyvistä varotoimista. Päätämme, mitkä hallintoelinten kanssa kommunikoiduista seikoista olivat merkittävimpiä tarkasteltavana olevan tilikauden tilintarkastuksessa ja näin ollen ovat tilintarkastuksen kannalta keskeisiä. Kuvaamme kyseiset seikat tilintarkastuskertomuksessa, paitsi jos säädös tai määräys estää kyseisen seikan julkistamisen tai kun äärimmäisen harvinaisissa tapauksissa toteamme, ettei kyseisestä seikasta viestitä tilintarkastuskertomuksessa, koska siitä aiheutuvien epäedullisten vaikutusten voisi kohtuudella odottaa olevan suuremmat kuin tällaisesta viestinnästä koituva yleinen etu. Muut raportointivelvoitteet Tilintarkastustoimeksiantoa koskevat tiedot Olemme toimineet yhtiökokouksen valitsemana tilintarkastajana 1.1.2018 alkaen yhtäjaksoisesti 4 vuotta. Muu informaatio Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta informaatiosta. Muu informaatio käsittää toimintakertomuksen. Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei kata muuta informaatiota. Velvollisuutenamme on lukea muu informaatio tilinpäätöksen tilintarkastuksen yhteydessä ja tätä tehdessämme arvioida, onko muu informaatio olennaisesti ristiriidassa tilinpäätöksen tai tilintarkastusta suoritettaessa hankkimamme tietämyksen kanssa tai vaikuttaako se muutoin olevan olennaisesti virheellistä. Velvollisuutenamme on lisäksi arvioida, onko toimintakertomus laadittu sen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti. Investors House Oyj Tilintarkastuskertomus tilikaudelta 1.1.–31.12.2021 5 Lausuntonamme esitämme, että toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat yhdenmukaisia ja että toimintakertomus on laadittu toimintakertomuksen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti. Jos teemme suorittamamme työn perusteella johtopäätöksen, että toimintakertomuksessa on olennainen virheellisyys, meidän on raportoitava tästä seikasta. Meillä ei ole tämän asian suhteen raportoitavaa. Helsingissä 29. maaliskuuta 2022 KPMG OY AB Timo Nummi KHT Riippumattoman tilintarkastajan raportti Investors House Oyj:n ESEF-tilinpäätöksestä Investors House Oyj:n hallitukselle Olemme suorittaneet kohtuullisen varmuuden antavan toimeksiannon, joka koskee sitä, onko Investors House Oyj:n sähköiseen tilinpäätökseen [74370058ZYOB0GIYUT38-2021-12-31-fi.zip] tilikaudella 1.1.- 31.12.2021 sisältyvä konsernitilinpäätös merkitty iXBRL-merkinnöin EU-komission delegoidun asetuksen 2018/815 (ESEF RTS) 4. artiklan vaatimusten mukaisesti. Hallituksen ja toimitusjohtajan vastuu Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat yhtiön toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen (ESEF-tilinpäätös) laatimisesta siten, että ne täyttävät ESEF RTS:n vaatimukset. Tähän vastuuseen kuuluu — laatia ESEF-tilinpäätös XHTML-muodossa ESEF RTS artiklan 3 mukaisesti — merkitä ESEF-tilinpäätökseen sisältyvä konsernitilinpäätös iXBRL-merkein ESEF RTS artiklan 4 mukaisesti sekä — varmistaa ESEF-tilinpäätöksen ja tilintarkastetun tilinpäätöksen keskinäinen yhdenmukaisuus. Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen laatia ESEF-tilinpäätöksen ESEF RTS:n vaatimusten mukaisesti. Tilintarkastajan riippumattomuus ja laadunvalvonta Olemme riippumattomia yhtiöstä niiden Suomessa noudatettavien eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat suorittamaamme toimeksiantoa ja olemme täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset velvollisuutemme. Tilintarkastaja soveltaa kansainvälistä laadunvalvontastandardia ISQC1 ja näin ollen ylläpitää kattavaa laadunvalvontajärjestelmää, johon sisältyy dokumentoituja toimintaperiaatteita ja menettelytapoja eettisten vaatimusten, ammatillisten standardien sekä sovellettavien säädöksiin ja määräyksiin perustuvien vaatimusten noudattamista koskien. Tilintarkastajan velvollisuudet Toimeksiantosopimuksen mukaisesti annamme lausunnon siitä, onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvä konsernitilinpäätös merkitty olennaisilta osin ESEF RTS:n 4. artiklan vaatimusten mukaisesti. Olemme suorittaneet kohtuullisen varmuuden antavan toimeksiannon kansainvälisen varmennustoimeksi- antostandardin ISAE 3000 mukaisesti. Tarkastukseen kuuluu toimenpiteitä evidenssin hankkimiseksi siitä, — onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvä konsernitilinpäätös olennaisilta osin merkitty iXBRL-merkein ESEF RTS:n 4. artiklan vaatimusten mukaisesti, ja — ovatko ESEF-tilinpäätös ja tilintarkastettu tilinpäätös keskenään yhdenmukaisia. 2 Valittujen tarkastustoimenpiteiden luonne, ajoitus ja laajuus riippuu tilintarkastajan harkinnasta. Tähän sisältyy sen riskin arvioiminen, onko virheestä tai väärinkäytöksestä johtuvaa olennaista poikkeamaa ESEF RTS:n vaatimuksista. Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tarkastusevidenssiä. Lausunto Lausuntonamme esitämme, että Investors House Oyj:n ESEF-tilinpäätökseen [74370058ZYOB0GIYUT38- 2021-12-31-fi.zip] sisältyvä konsernitilinpäätös tilikaudelta 1.1.-31.12.2021 on olennaisilta osin merkitty ESEF RTS:n vaatimusten mukaisesti. Lausuntomme Investors House Oyj:n konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksesta tilikaudelta 1.1.-31.12.2021 on annettu tilintarkastuskertomuksellamme 29.3.2022. Tällä raportilla emme anna konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksesta lausuntoa tai muuta varmennusjohtopäätöstä. Helsingissä 30. maaliskuuta 2022 KPMG OY AB Timo Nummi KHT 74370058ZYOB0GIYUT382021-01-012021-12-3174370058ZYOB0GIYUT382020-01-012020-12-3174370058ZYOB0GIYUT382021-12-3174370058ZYOB0GIYUT382020-12-3174370058ZYOB0GIYUT382020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember74370058ZYOB0GIYUT382021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember74370058ZYOB0GIYUT382020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember74370058ZYOB0GIYUT382021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember74370058ZYOB0GIYUT382020-12-31INV:ReserveOfInvestedUnrestrictedEquityMember74370058ZYOB0GIYUT382021-01-012021-12-31INV:ReserveOfInvestedUnrestrictedEquityMember74370058ZYOB0GIYUT382021-12-31INV:ReserveOfInvestedUnrestrictedEquityMember74370058ZYOB0GIYUT382020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember74370058ZYOB0GIYUT382021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember74370058ZYOB0GIYUT382021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember74370058ZYOB0GIYUT382020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember74370058ZYOB0GIYUT382021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember74370058ZYOB0GIYUT382021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember74370058ZYOB0GIYUT382020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember74370058ZYOB0GIYUT382021-01-012021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember74370058ZYOB0GIYUT382021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember74370058ZYOB0GIYUT382019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember74370058ZYOB0GIYUT382019-12-31ifrs-full:SharePremiumMember74370058ZYOB0GIYUT382019-12-31INV:ReserveOfInvestedUnrestrictedEquityMember74370058ZYOB0GIYUT382020-01-012020-12-31INV:ReserveOfInvestedUnrestrictedEquityMember74370058ZYOB0GIYUT382019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember74370058ZYOB0GIYUT382020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember74370058ZYOB0GIYUT382019-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember74370058ZYOB0GIYUT382020-01-012020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember74370058ZYOB0GIYUT382019-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember74370058ZYOB0GIYUT382020-01-012020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember74370058ZYOB0GIYUT382019-12-31iso4217:EURiso4217:EURxbrli:shares

AI Terminal

More from Investors House Oyj

Talk to a Data Expert