Investors House Oyj

Interim / Quarterly Report • Aug 22, 2022

1

INVESTORS HOUSE H1 2022: KOLMANNES MARKKINA-ARVOSTA KASSASSA

YHTEENVETO Q2 2022 (VERTAILUKAUSI Q2 2021)

Katsauskauden lopussa konsernin käteisvarat vastasivat hieman yli 1/3 yhtiön koko markkinaarvosta. Taustana on se, että emoyhtiö on myynyt suuren osan liiketoiminnastaan Q4 2021 eikä ole vielä investoinut saamiaan varoja kuin osin.

Investors House on vallitsevassa markkinatilanteessa katsonut aiheelliseksi olla hyvin selektiivinen investoinneissa ja odottaa valuaatio-odotusten laskevan kiinnostavalle tasolle.

Katsauskauden aikana yhtiö kävi alustavia keskusteluja investoinneista noin 10 yritykseen tai kiinteistöhankkeeseen ja toteutti yhden, eli Infonia Oy:n hankinnan kesäkuun lopussa.

Ensimmäisen kvartaalin operatiivinen tulos (Epra) oli 0,43 M€ ja sellaisena merkittävästi edellisvuotta (0,82 M€) heikompi.

Yhtiön yhtiökokous hyväksyi kahdessa erässä maksettavan osingon 0,29 €/osake (0,27 €). Yhtiön osakekohtainen osinko on nyt kasvanut seitsemän peräkkäisen vuoden ajan.

YHTEENVETO H1 2022 (VERTAILUKAUSI H1 2021)

Yhtiö toteutti katsauskaudella ylimääräisen 1,00 € / osake varojen jaon osakkeenomistajilleen. Tarkoitus oli palauttaa osakkeenomistajille se pääoma mitä syksyn 2021 huomattavien kiinteistömyyntien jälkeen ei arvioitu tarvittavan tulevassa liiketoiminnassa, joka aikaisempia vuosia enemmän painottuu vähän pääomaa sitovaan palvelu- ja kehitystoimintaan.

Myyntien jälkeen yhtiön operatiivinen tulos oli 0,75 M€ mikä oli 19 % vertailukautta (0,93 M€) heikompi. Yhtiön koko tulos muodostui vertailukautta paremmaksi.

Investors Housen osakkuusyhtiö Apitare aloitti toimintansa vuoden alussa. Investors House omistaa 1/3 yhtiöstä, joka omistaa ja vuokraa 17.600 m2 kiinteistökokonaisuutta Jyväskylässä.

Katsauskauden päättyessä omavaraisuusaste oli merkittävästä varojenjaosta huolimatta vahva ollen 55 % (47 %). Myös likviditeetti oli vahva.

TOIMITUSJOHTAJA PETRI ROININEN:

''Yhtiön kassavarat vastaavat 1/3:aa yhtiön markkina-arvosta, emoyhtiö on nettovelaton ja omavaraisuusaste on korkea.

Olemme kehittäneet yhtiötä pitkäjänteisesti mistä osoituksena on 30 kvartaalin aikana 23 kertaistunut operatiivinen tulos, palveluliiketoiminnan osuuden kasvu ja seitsemän vuotta peräkkäin kasvaneet osakekohtaiset osingot. Tähän pyrimme jatkossakin.

Talven ja alkuvuoden aikana yhtiö on ajettu asemaan, jossa se voi sekä tarttua mahdollisuuksiin, että varautua riskeihin. Meillä on noin markkina-arvoamme vastaava kyky investoida, mutta luemme kevättalvella muuttunutta toimintaympäristöä erityisen huolellisesti.

Kävimme alkuvuodesta yhteensä noin 20 investointihankkeesta alustavia keskusteluja. Yksi niistä johti investointiin. Olemme kärsivällisiä ja investoinneissa korostetun valikoivia. Vahva tase ja likviditeetti antavat mahdollisuuden olla oikealla puolen pöytää, kun otollinen aika investoinneille koittaa.

YHTEENVETOTAULUKKO

	4-6/2022	4-6/2021	Muutos	1-6/2022	1-6/2021	Muutos
Liikevaihto, t eur	1 862	2 487	-25 %	3 658	4 401	-17 %
Nettotuotto, t eur	632	1 050	-40 %	1 324	1 438	-8 %
Katsauskauden tulos, t eur	416	721	-42 %	641	199	222 %
Omavaraisuusaste, %				55,0	47,5
Operatiivinen tulos, t eur	430	822	-48 %	751	934	-20 %
Nettovarallisuus/osake, eur (EPRA NAV)				4,84	7,55	-36 %

LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT

Venäjä ja turvallisuuspolittiinen tilanne

Yhtiöllä ei ole liiketoimintaa eikä suoria sidoksia Venäjälle. Mahdolliset Venäjään kohdistuvat taloudelliset pakotteet eivät suoraan vaikututa yhtiöön. Epäsuorasti pakotteilla ja turvallisuuspoliittisella tilanteella on vaikutus yleiseen toimintaympäristöön.

Korona

Koronan nettovaikutukset konsernin liiketoimintaan ja omaisuuden arvoon ovat jääneet kokonaisuutena vähäisiksi, mihin on myös vaikuttanut omistusten hajautus eri kiinteistötyyppeihin sekä palveluliiketoimintaan. Vastaavalla tavalla kuin kiinteistöjen käyvät arvot arvioidaan ulkopuolisen arvioijan toimesta, ulkopuolisen investointipankin toimesta arvioitiin Palvelut segmentin liiketoiminnan käypä arvo.

Rahoituksen saatavuuteen koronakriisillä ei ole yhtiön kannalta ollut merkittävää vaikutusta.

Vaikka koronan vaikutukset ovat olleet toistaiseksi rajalliset, on selvää, että uudelleen pahentuessaan kriisillä voi olla negatiivisia vaikutuksia vuokraustoimintaan, rahoitukseen ja omaisuuden arvoihin.

Muut tekijät ennallaan

Rahoitusjärjestelmän kiristyvät pääomavaateet ja kasvava regulaatio voivat rajoittaa pankkien luotonantoa, millä voi olla negatiivisia vaikutuksia kiinteistömarkkinaan.

4

Yleinen korkotaso voi nousta, mikä voi vaikuttaa rahoituksen hintaan.

Yhtiön omistamien kiinteistöjen vuokrausaste voi vaihdella ka palveluliiketoiminnan asiakassuhteet voivat muuttua.

OHJEISTUS

Investors House linjauksensa mukaisesti ohjeistaa koko vuoden operatiivista tulosta (EPRA) ja pitää kuluvan vuoden ohjeistuksen ennallaan.

Investors House arvioi vuoden 2022 operatiivisen tuloksen olevan merkittävästi alhaisempi kuin vuonna 2021.

Koko vuoden 2022 operatiivisen tuloksen lasku aiheutuu Q4 2021 aikana toteutetuista merkittävistä asunto- ja toimistoportfolioiden myynnistä. Operatiivinen tulos laskee kunnes kaupoista saadut varat on uudelleensijoitettu tuottavasti. Yhtiö on selektiivinen uusien investointien kanssa. Yhtiö näkee parhaat mahdollisuudet palvelu- ja kehitysliiketoiminnoissa.

TOIMINTAYMPÄRISTÖ

Markkinoilla vaikuttaa useampi iso voima tällä hetkellä. Sota on rikkonut jakeluteitä ja vaikeuttaa materiaalien saatavuutta. Samalla se yhdessä elvytyspakettien kanssa kiihdyttää inflaatiota.

Korona-pandemia ei ole ohi – päinvastoin, tartunta- ja kuolleisuusluvut ovat korkeammat kuin koskaan.

Samanaikaisesti julkiset menot ja velkaantuminen kasvavat tavalla, joka johtaa ongelmiin jatkossa.

Näiden kaikkien yleisten vaikutusvoimien kestoa ja syvyyttä on hyvin vaikea arvioida.

Kokonaisarviomme toimintaympäristöstä sijoittajan kannalta seuraavan 6 – 12 kuukauden aikana on liikennevalomallilla ilmaistuna seuraava:

Hankekehitys – uskomme uusien asuntojen aloituksen ja ylipäänsä rakentamisen aloitusten kääntyvän nopeaan laskuun seuraavan 6-12 kuukauden aikana. Taustalla vaikuttavat rahoituksen kiristyminen, panoshintojen nousu sekä tiettyjen materiaalien toimituskapeikot. Tulevaa kustannus- tai hintakehitystä on haastavaa arvioida. Onko aloitusten putoaminen 10 vai 40 % jää nähtäväksi.

Omistamisen ja vuokrauksen osalta tilanne on kaksijakoinen. Toisaalta kesällä 8 %:in vuotuiseen kasvuun noussut elinkustannusindeksi mahdollistaa suuret vuokrankorotukset. Parhaimmillaan tänä vuonna nähdään asuntovuokrissa 7-8 % korotuksia niillä alueilla, joissa markkina sen sallii. Toisaalta osa asuntovuokrista laskee ja kasvukeskuksissakin vajaakäyttö on lisääntynyt. Sijoittajan kannattavuuden kannalta selvää on, että ylläpitokustannusten nousu energian hinnannousun myötä on poikkeuksellista ja heikentää nettotuottoa. Nousevan inflaation ja korkotason myötä kiinteistöjen tuottovaateisiin kohdentuu nousupaineita. Kiinteistösijoitus- ja vuokrausmarkkina on riskiaallokossa ja polarisoituu entisestään.

Palvelut – kiinteistöjen ja kiinteistöyhtiöiden hallinnoinnin, vuokrauksen ja ylläpidon palvelut – tarjoavat mahdollisuuden jatkuviin ennustettaviin tuottoihin pienellä pääomariskillä ja ovat siksi kiinnostavia.

Transaktiot – uskomme, että tällä erää vilkkain transaktiokausi ja kovimmat valuaatiot nähtiin vuonna 2021. Nyt markkina etsii uutta tasapainoa tuottovaateiden sekä rahoitus- ja muiden ehtojen suhteen. Nopeasti nouseva inflaatio voi kuitenkin suosia kiinteistösijoittamista inflaatiosuojan muodossa edellytyksellä, että markkina mahdollistaa vuokrankorotukset. Kulupuolen nousu näyttää väistämättömältä.

Lyhyen koron rahamarkkinoilla korkojen mahdollinen nousu leikkaa korkorahastojen pääomia. Toisaalta jatkuessaan lyhyen koron instrumentit saattavat tarjoa turvallisia parkkipaikkoja.

Kiinteistölainamarkkinoilla tilanne rahoitusehtojen myötä jossain määrin kiristyy. Vaikuttaisi siltä, että pankkiregulaatio jatkuvasti kiristyy ja kulkee läpi pankkien pääomitusvaateiden sekä taloyhtiölainojen ja sijoitusportfolioiden rahoitusasteiden. Regulaation ylilyönti voi olla osin poliittisluonteinen riski.

Listaamattomalla pääomamarkkinalla sijoittajan kannalta kiinnostavia toimijoita ovat suorat kiinteistösijoitukset sekä yhteisyritykset ja kiinteistörahastot. Kiinteistörahastojen toimiala on syntynyt ja kasvanut miljardien suuruiseksi liiketoiminnaksi hyvin nopeasti. Uudessa toimintaympäristössä kaikki strategiat eivät ole voittavia, osa menestyy hienosti. Erityisesti rahastot, joissa tuotto on perustunut ensisijaisesti laskennalliseen arvonnousuun eikä niinkään kassavirralliseen tuottoon, saattavat olla uuden haasteen edessä. Tuottovaateiden noustessa arvonmuutokset kääntyvät negatiiviseksi, ellei nettotuoton kasvu kykene sitä kompensoimaan.

Listattu pääomamarkkina - alkuvuonna Tukholman kiinteistöindeksi on laskenut poikkeuksellisen voimakkaasti nousuaan sitä ennen vastaavasti. Helsingissä meno on ollut tasaisempaa. Lasku voi avata mielenkiintoisia ostopaikkoja hyvää kassavirtaa ja vahvaa omavaraisuutta osoittaviin ennustettavia tuottoja tarjoaviin yhtiöihin.

KATSAUSKAUDEN TULOS (VERTAILUKAUSI 1-6/2021)

Katsauskauden operatiivinen tulos oli 0,75 M€ ja oli sellaisena 19 % vähäisempi kuin vertailukaudella (0,93 M€).

Yhtiö seuraa rullaavaa 12 kuukauden operatiivista tulosta. Yhtä kvartaalia pidempi jakso tasaa yksittäisistä kaupoista tai kausivaihtelusta johtuvia eroja. Näin se antaa hyvin kuvaa yhtiön pitkän aikavälin operatiivisesta suorituskyvystä ja sen kehittymisestä. Rullaava 12 kk operatiivinen tulos on noin 23-kertaistunut viimeisen 30 kvartaalin aikana.

Konsernin tulokseen on yhdistetty yli 50 %:sti omistetut tytäryhtiöt. Osakkuusyhtiöiden tulos on yhdistetty konsernin tuloslaskelmaan yhdellä rivillä kohtaan 'Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta''. Osakkuusyhtiöitä olivat 33 %:n omistusosuudella Jyväskylän Kukkula -hankkeeseen liittyvät Apitare Oy ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy.

PÄÄOMARAKENNE JA RAHOITUS

Yhtiön pyrkimyksenä on laajentaa ja monipuolistaa rahoituspohjaansa sekä erityisesti hallita rahoitusta koskevat riskit riittävän omavaraisuusasteen ja korkosuojauksen keinoin.

Konsernin omavaraisuusaste oli 55 % (47 %). Omavaraisuusasteen strateginen tavoitetaso on 45 %, minkä yläpuolella se on pidetty viimeisen 30 kvartaalin ajan.

Konsernin emoyhtiö on solminut rahoittajapankin kanssa konsernia koskevan omavaraisuus kovenantin, joka on yhdenmukainen yhtiön strategisen tavoitteen eli vähintään 45 %:n omavaraisuusasteen kanssa. Konserni on täyttänyt rahoitusehdot jokaisella kvartaalilla.

Konsernin taseen loppusumma oli 55,8 M€ (79,70 M€). Konsernin oma pääoma yhteensä oli 30,7 M€ (37,8 M€) ja vieras pääoma yhteensä 25,1 M€ (41,9 M€).

Konsernin vieraan pääoman rahoitus muodostuu emoyhtiön lainoista, omistettujen asunto- ja kiinteistöyhtiöiden lainoista ja yritystodistuksista.

SIJOITUKSET

Yhtiön sijoitukset katsauskauden lopussa muodostuivat asunto- ja toimitilakiinteistöistä sekä Palvelut – segmentistä. Varojen hajautuksen tarkoitus on parantaa sijoitustoiminnan sitoman pääoman tuottoa, pienentää liiketoiminnan riskiä ja tätä kautta tukea osakkeen arvoa.

Kiinteistösijoituksissa konserni omistaa suoraan sekä toimisto- että asuinkiinteistöjä. Osa kiinteistösijoituksista on osakkuusyrityksissä.

Palvelut -segmentin sijoituksiin kuuluivat 100 %:nen tytäryhtiö Investors House Kiinteistövarallisuudenhoito Oy ja samoin 100 %:nen tytäryhtiö rahastoyhtiö Investors House Rahastot Oy samoin kuin maaliskuussa 2021 hankittu samoin 100 %:nen tytäryhtiö Juhola Asset Management Oy sekä sen 100 %:nen tytäryhtiö Juhola Business Park Management Oy. Katsauskaudella hankittiin 100 %:nen tytäryhtiö Infonia Oy.

EPRAn nettovarallisuus NRV / osake kuvaa yhtiön omaisuuden osakekohtaista arvoa. Q1 2020 otettiin käyttöön EPRA:n suosituksenmukainen uusi tunnusluku EPRA NRV, jossa sekä Kiinteistötettä Palvelut -segmentti on määritetty käypään arvoon.

Osakekohtaista nettovarallisuutta kuvaava EPRA NRV oli katsauskauden lopussa 6,46 €/osake (8,60 €/osake). Muutokseen ovat vaikuttaneet vähentävästi erityisesti vertailukauden jälkeen toteutettu ylimääräinen varojen jako osakkaille 1,00 €/osake, maksetut perusosingot 0,27 €/osake sekä tehdyt huomattavat kiinteistöportfolioiden myynnit. Kasvattavasti tunnuslukuun on vaikuttanut positiivinen operatiivinen tulos.

Kiinteistöjen käypä arvo arvo perustuu 12/2021 päivitettyyn ulkopuolisen arvioon. Vastaavasti ulkopuolinen corporate finance -talo on määrittänyt palveluliiketoiminnan arvon 6/2022 .

INVESTOINNIT JA MYYNNIT

Katsauskauden aikana yhtiö hankki omistukseensa kiinteistövarallisuudenhoito yhtiö Infonia Oy:n

VUOKRAUSTOIMINTA

Yhtiö jatkoi asuin- ja kaupallisten kiinteistöjen vuokraustoimintaa tavoitteena vakaa vuokrakassavirta. Yhtiön sijoituskiinteistöjen vuokrausaste, johon on laskettu suoraan ja välillisesti omistettujen kiinteistöjen käyttöasteet, oli vakaa ja oli kohtuullisen hyvällä tasolla ollen katsauskauden lopussa 94 %.

KIINTEISTÖJEN YLLÄPITO JA AJANMUKAISTAMINEN

Kiinteistöjen ylläpito jatkui normaalisti. Normaalista poikkeavia peruskorjauskorjaustarpeita ei ollut johtuen siitä, että kiinteistökanta pääosin on uudehkoa 1990-luvulla tai myöhemmin rakennettua

Kiinteistöjen ajanmukaistuskulut on kirjattu nettotuoton jälkeen ja ennen liikevoittoa kohtaan 'voitto-/tappio käypään arvoon arvostamisesta'.

PALVELULIIKETOIMINTA

''Palvelut'' -segmentti muodostui katsauskauden lopussa kiinteistövarallisuudenhoitoa tekevästä Juhola Asset Managementistä, kiinteistö- ja osakerahastoja hallinnoivasta Investors House Rahastoista sekä kiinteistövarallisuuden hoitamista ja johtamista koskevista palveluista eli Investors House Kiinteistövarallisuudenhoito Oy:stä ja Infonia Oy:stä.

HANKEKEHITYS

Yhtiö jatkoi Viikinmäen asuntohankkeen kehittämistä yhteistyössä Helsingin kaupungin kanssa.

Yhtiön osakkuusyhtiö Jyväskylän Kukkulan kehitys jatkoi Jyväskylän kaupungin kanssa Kukkulahankkeen kehittämistä.

Kesällä 2021 solmitun Tikkurilan Neilikkatien kaavoitus on edennyt. Yhtiö odottaa esisopimuksen mukaisen kaupan toteutuvan seuraavan vuoden kuluessa.

SEGMENTTI-INFORMAATIO

Investors House raportoi kahden liiketoimintasegmentin tulokset.

Segmentti 'Kiinteistöt' muodostuu Investors Housen kokonaan tai osittain omistamista kiinteistöistä sekä asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeista sekä kiinteistökehityshankkeista. Omistukset voivat olla suoria kiinteistöomistuksia, tytäryhtiöitä tai konsernin hallinnoimien rahastojen osuuksia tai osakkuusyhtiöitä. Segmentin toiminta on logiikaltaan sijoitus- ja kehitystoimintaa. Kiinteistöt-segmentti on pääomavaltaista sijoitustoimintaa.

Segmentti 'Palvelut' muodostuu rahasto- ja kiinteistövarallisuuden hoidon palveluista sekä toimitilapalveluista. Segmentin toiminta on logiikaltaan asiantuntijapalvelujen liiketoimintaa. Palvelut-segmentti on vähän pääomaa vaativaa toimintaa ja sellaisena tukee konsernin kannattavuutta varsinkin, kun resurssien yhteiskäyttömahdollisuudet ovat hyvät.

Investors House pyrkii strategiassaan lisäämään vähän pääomaa sitovan palveluliiketoiminnan osuutta. Palvelusegmentin osuus onkin kasvanut merkittävästi. Muutokseen on vaikuttanut sekä palveluiden kasvu että tehdyt rakenteelliset muutokset myynnein ja hankinnoin. Raportointikaudella liikevaihdosta 57 % muodostui palveluista ja 43 % vuokratuotoista.

Palveluliiketoiminnan tuotot ovat pääosin ns jatkuvia, sopimuspohjaisia tuottoja.

Kiinteistöjen arviot teetettiin 12/2021 perustuen AKA-auktorisoitujen kiinteistöarviojien arvonmäärityksiin.

Vastaavasti arvioitettiin myös palveluliiketoiminta 6/2022 ja sen yritysarvoksi on arvioitu 15,8 M€ (17,7 M€). Palveluliiketoiminnan arvonmääritys perustuu liikevaihto- ja EBITDA -kertoimien kautta tehtyyn arvioon sekä relevanttiin verrokkianalyysiin palveluliiketoimintaa vastaavien toimijoiden arvostuksesta. Kuluneen kesän aikana verrokkien arvostukertoimet ovat laskeneet, mikä on vaikuttanut myös palveluliiketoiminnan arvoon.

10

Palveluliiketoiminnan arvon kehitystä kuvaa yllä oleva investointipankin laatima kuva. Palveluliiketoiminnan arvon kasvu perustuu sekä yrityskauppoihin, joita yhtiö on 2015-2022 tehnyt että hankittujen yhtiöiden liiketoiminnan orgaaniseen kehittämiseen. Q4 2021 myyty huomattavan suuri kiiinteistörahasto poistui kaupan johdosta ja pienensi liiketoimintaa.

Q2 2022 molemmat segmentit olivat liiketulokseltaan voitollisia.

Kiinteistöt -segmentin liikevaihdon laskussa näkyvät Q4 2021 toteutetut toimisto- ja asuntoportfolioiden myynnit.

Kiinteistöt	4-6/2022	4-6/2021	Muutos-%	1-6/2022	1-6 2021	Muutos-%
Liikevaihto	796	1 062	-25 %	1 594	2 265	-30 %
Liiketulos	518	979	-47 %	1 054	607	74 %
Palvelut
Liikevaihto	1 066	1 444	-26 %	2 064	2 187	-6 %
Liiketulos	212	301	-30 %	379	392	-3 %

RISKIENHALLINTA

Konsernin keskeiset riskit koskevat tuottoja, vuokrausta, kiinteistömarkkinaa, rahoitusta ja kiinteistöjen kuntoa.

Vuokrausriski voi toteutuessaan heikentää kassavirtaa ja sitä kautta yhtiön liiketaloudellista asemaa. Vuokrausriskiä hallitaan hajauttamalla sijoitukset asuntoihin, toimitiloihin ja palveluliiketoimintaan. Edelleen sijoitukset pyritään painottamaan pk-seudulle ja maakunnallisiin kasvukeskuksiin, joissa asuntojen vuokrakysyntä on ennustettavaa.

Tuottoriskin kannalta merkittävää on myös se, että Palvelut-segmentin tuotoista on muodostunut yhtiölle asuntojen ja toimitilojen vuokratuottojen oheen merkittävä tulonlähde. Tämä osaltaan hajauttaa tuottoja koskevaa riskiä ja parantaa yhtiön suhdannekestävyyttä.

Rahoitusriski voi realisoitua joko rahan hinnan noustessa tai sen saatavuuden heikentyessä. Molemmat voivat toteutuessaan heikentää yhtiön taloudellista asemaa. Rahan hintaa koskevaa riskiä hallitaan suojaamalla emoyhtiön lainat korkojohdannaisilla tai vastaavilla keinoilla. Katsauskauden lopussa emoyhtiöllä oli 4,3 M€ lainaa, josta 2,0 M€ oli kiinteäkorkoista. Kun yhtiö tekee uusia investointeja, suojaa se lainansa suojauspolitiikan mukaisesti.

Asunto- ja kiinteistömarkkinoiden arvonmuodostusta koskeva riski voi toteutuessaan laskea yhtiön sijoitusomaisuuden arvoa ja näin heikentää yhtiön taloudellista asemaa. Tätä riskiä pyritään hallitsemaan toisaalta hajauttamalla sijoitukset eri kiinteistötyyppeihin sekä toisaalta Palveluliiketoimintaan, mikä lisää tuottoja sitomatta merkittävästi pääomia.

Kiinteistöjen kunto ja tekninen riski voivat realisoituessaan aiheuttaa huomattavia korjaustarpeita ja kustannuksia. Tämän hallitsemiseksi yhtiö pyrkii keskittämään investointinsa ja salkkunsa rakenteen siten, että korjausvelka olisi maltillinen eikä merkittävää systemaattista peruskorjaustarvetta syntyisi.

STRATEGISET TAVOITTEET

Strategian kannalta merkittävää on se, että vuosien 2015-2019 kokoamistyön tuloksena konsernilla on hallussaan koko kiinteistöliiketoiminnan arvoketju. Kokoamistyön johdosta konserni voi nyt allokoida pääomiaan kulloisenkin näkemyksen mukaan tavoitellen optimaalista tuotto/riski suhdetta ja pyrkien liiketoiminnallisiin strategisiin tavoitteisiin.

Strategiset tavoitteet 2020-2023

Investors House kertoi Q3 2020 lopussa uudesta Kiinteistökumppani -strategista.

Yhtiön hallitus on 28.9.2020 vahvistanut Investors Houselle strategiset tavoitteet jaksolle 2020-2023.

Keskeisenä tavoitteena vuosina 2020-2023 on sellainen kannattavuuskehitys, joka mahdollistaa osakekohtaisen osingon kasvun jatkossakin. Tavoite jatkaa yhtiön pitkään korostamaa omistajaarvoon keskittynyttä tavoiteasetantaa.

Tavoitteen keskiössä ovat ennustettavat tuotot, vahva omavaraisuus sekä kustannustehokas toimintamalli.

Yhtiö allokoi jatkuvasti pääomaansa ja kohdentaa toimintojaan siten, että tuottojakauma muodostuu ennustettavista jatkuvista tuotoista (60-100 %) sekä tulosta lisäävistä hanketuotoista (0-40 %).

Jatkuvat tuotot yhdessä vähintään 45 %:n omavaraisuusasteen kanssa luovat yhtiölle ennustettavan ja vakaan pohjan.

Investors Housen uudistettua strategiaa kutsutaan Kiinteistökumppani -strategiaksi. Yhtiö toimii aktiivisesti sekä kiinteistösijoittamisen että –rahoittamisen koko arvoketjuissa eli taseen molemmin puolin. Keskiössä on omistaja-arvon tuottaminen luomalla innovatiivisia kahden markkinan ratkaisuja.

Yhtiö luo ja ylläpitää kumppanuuksia voidakseen yhdistää osaamisia ja luoda omistaja-arvoa. Pitkäaikainen kumppanuus sellaisten tahojen kanssa, joiden osaaminen ja intressit täydentävät toisiaan, on yhtiölle strategisen tason asia.

INVESTORS HOUSEN JOHTO

Investors Housen hallitus valittiin yhtiökokouksessa huhtikuussa 2022. Hallitus muodostuu kuudesta jäsenestä, jotka ovat Tapani Rautiainen (puheenjohtaja), Taina Ahvenjärvi (varapuheenjohtaja), Joonas Rautiainen, Mikko Larvala, Petri Roininen sekä Vesa Lipsanen. Kaikki jäsenet ovat yhtiöstä riippumattomia pl. Petri Roininen, joka toimii yhtiön toimitusjohtajana. Kolme jäsentä eli Taina Ahvenjärvi, Mikko Larvala ja Vesa Lipsanen ovat merkittävistä osakkeenomistajista riippumattomia. Hallituksen puheenjohtajana on toiminut Tapani Rautiainen vuoden 2015 alusta alkaen.

Investors Housen toimitusjohtajana on toiminut vuoden 2015 alusta diplomi-insinööri Petri Roininen. Toimitusjohtajan tehtävänä on johtaa yhtiön operatiivista toimintaa yhtiön strategian ja hallituksen ohjeiden mukaisesti sekä valmistella esitykset strategiasta samoin kuin investoinneista ja myynneistä.

Konsernin johtoryhmän jäseniä olivat toimitusjohtajan lisäksi katsauskauden lopussa Juhola Asset Management Oy:stä vastaavat Aleksi Aitala ja Tommi Juhola, Investors House Rahastot Oy:stä ja Investors House Kiinteistövarallisuudenhoito Oy:stä sekä asunnoista vastaava Antti Lahtinen sekä talousjohtaja Harri Valo.

Investors Housen tilintarkastajana toimi KPMG vastuullisena tilintarkastajana KHT Timo Nummi.

OSAKE JA OSAKKEENOMISTAJAT

Katsauskauden päättyessä yhtiöllä oli yhteensä 6.365.185 osaketta, joista ulkona oli yhteensä 6.364.316 osaketta ja yhtiön hallussa 869 osaketta. Yhtiön hallituksella on yhtiökokouksen antama valtuutus omassa hallussa olevien osakkeiden käyttämiseen.

Yhtiöllä oli 30.6.2022 Euroclear Finlandin ylläpitämän osakasrekisterin mukaan 2.606 osakasta.

Suurimmat osakkeenomistajat 30.6.2022 olivat seuraavat:

Nimi	Kpl	%
MAAKUNNAN ASUNNOT OY	1 756 771	27,60
ROYAL HOUSE OY	1 120 386	17,60
CORE CAPITAL OY	910 225	14,30
OWH-YHTIÖT OY	272 498	4,28
GODOINVEST OY	256 493	4,03
NORDEA HENKIVAKUUTUS SUOMI OY	100 000	1,57
GRÖNROOS MARI ANNELI	86 956	1,37
JAM HOLDING OY	80 080	1,26
HEKHOLM OY	80 000	1,26
GRÖNROOS NINO HENRY JUHANI	64 000	1,01
SIJOITUSRAHASTO INVESTORS NORDIC SMALL CAP	62 310	0,98
SKOGMAN BO BÖRJE RAGNAR	60 000	0,94
GRÖNROOS KAIJA KAARINA	31 259	0,49
RAKENNUSLIIKE SULO LIPSANEN OY	27 989	0,44
SELINHEIMO RISTO PERTTI JUHANI	26 935	0,42
KALAJA OLLI JUHANI	26 317	0,41
SALSTE TUOMAS MATTI JUHANA	25 222	0,40
JANERCON OY	24 833	0,39
KOIVISTOINEN JUKKA ANTERO	24 833	0,39
PAKKANEN ANNELI ELISABETH	24 000	0,38

Suurimmista osakkeenomistajista:

Maakunnan Asunnot Oy on hallituksen puheenjohtaja Tapani Rautiaisen vaikutusvaltayhteisö.

Royal House Oy on hallituksen puheenjohtaja Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö.

Core Capital Oy on toimitusjohtaja ja hallituksen jäsen Petri Roinisen määräysvaltayhteisö.

JAM Holding Oy on johtoryhmän jäsenten Aleksi Aitala ja Tommi Juhola vaikutusvaltayhteisö.

Rakennusliike Sulo Lipsanen Oy on hallituksen jäsen Vesa Lipsasen määräysvaltayhteisö.

Yhtiökokous 27.4.2022 valtuutti hallituksen päättämään enintään 5.000.000 osakkeen osakeannista ja 600.000 oman osakkeen hankkimisesta.

Yhtiön hallussa oli 30.6.2022 yhteensä 869 omaa osaketta.

Hallitus esitti maaliskuussa yhteensä 0,29 €/osake osingon jakamista kahdessa erässä minkä varsinainen yhtiökokous 27.4.2022 hyväksyi. Ensimmäinen erä maksettiin toukokuussa. Yhtiökokouspäätöksen mukaisesti yhtiö on kasvattanut osakekohtaista perusosinkoa seitsemän peräkkäisen vuoden ajan.

Perusosingon ohella yhtiö on jakanut osakkeille varoja vuosina 2019 ja 2020 ensisijassa osakkuusyhtiön osakkeiden muodossa sekä katsauskauden 2021 päättymisen jälkeen Q1 2022 rahan muodossa.

Investors Housen osakkeella on Nordea Pankki Suomi Oyj:n tarjoama markkinatakauspalvelu.

Hallitus on myöntänyt yhteensä 955.000 osakkeen optio-ohjelmat, joista 930.000 osakkeen osalta toimitusjohtaja Petri Roiniselle pitkän aikavälin kannustimena. Näistä 250.000 osakkeen ohjelman sisältö ja ehdot julkaistiin 29.12.2017 tiedotteella ja täydennettiin 24.4.2018 tiedotteella. Toimitusjohtaja tai määräysvaltayhteisönsä on Q4 2021 aikana merkinnyt 120.000 osaketta 250.000 osakkeen optio-ohjelmasta sekä 130.000 osaketta Q2 2022.

Toisen 680.000 osakkeen optio-ohjelman sisältö on tiedotettu 17.8.2020.

RAPORTOINTIKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT

Yhtiön hallitus on 18.8.2022 päättänyt osingonjaon toisesta erästä 0,14 €/osake, joka tapahtuu elokuun lopulla.

LÄHIPIIRIKAUPAT

Ei lähipiirikauppoja.

TAULUKKO-OSA

Laatimisperiaatteet

Tämä osavuosikatsaus on laadittu IAS 34 Osavuosikatsaukset -standardin mukaan soveltamalla samoja laatimisperiaatteita kuin edellisessä vuositilinpäätöksessä huomioiden tilikaudella käyttöön otetut uudet IFRS-standardit. Osavuosikatsausta ei ole tilintarkastettu.

KONSERNIN LAAJA TULOSLASKELMA

(t EUR)

	4-6/2022	1-6 2022	4-6 2021	1-6/2021
LIIKEVAIHTO	1 862	3 658	2 487	4 401
Ylläpitokulut	-1 230	-2 334	-1 437	-2 963
NETTOTUOTTO	632	1 324	1 050	1 438
Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot	0	-48	2	-90
Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta	0	-68	-84	-667
Poistot ja arvonalentumiset	0	0	0	0
Myynnin, markkinoinnin ja hallinnon kulut	-220	-487	-206	-468
Liiketoiminnan muut tuotot/kulut	-49	-49	-20	-116
Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta	147	274	332	434
LIIKEVOITTO (-TAPPIO)	510	946	1 074	531
Rahoitustuotot yhteensä	57	114	8	18
Rahoituskulut yhteensä	-119	-224	-159	-326
TULOS ENNEN VEROJA	448	836	923	223
Verot yhteensä	-32	-195	-202	-24
KATSAUSKAUDEN TULOS	416	641	721	199
KATSAUSKAUDEN LAAJA TULOS	416	641	721	199
Jakautuminen:
Emoyhtiön omistajille	416	577	723	321
Määräysvallattomille omistajille	0	64	-2	-122
Emoyhtiön omistajille kuuluva:
Osakekohtainen tulos, laimentamaton	0,07	0,09	0,12	0,05
Osakekohtainen tulos, laimennettu	0,07	0,09	0,12	0,05

KONSERNITASE (t EUR)

6/2022 6/2021 12/2021

PITKÄAIKAISET VARAT
Liikearvo	5 491	6 178	4 777
Aineettomat hyödykkeet	780	689	614
Aineelliset hyödykkeet	163	393	277
Sijoituskiinteistöt	25 842	46 332	25 989
Vaihto-omaisuuskiinteistöt	6 384	6 238	7 485	* Oikaistu ks.
Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä	1 018	14 886	745	liite v.2021
Muut sijoitukset	0	10	0	oikaisu
Laskennalliset verosaamiset	510	835	665
Pitkäaikaiset saamiset	3 720	885	3 728
Pitkäaikaiset varat yhteensä	43 908	76 446	44 623
LYHYTAIKAISET VARAT
Saamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä	0	0	0
Myyntisaamiset ja muut saamiset	1 210	1 121	1 211
Lyhytaikaiset sijoitukset	78	96	78
Rahavarat	10 622	2 049	17 399
Lyhytaikaiset varat yhteensä	11 910	3 266	18 688

VASTAAVAA YHTEENSÄ 55 818 79 712 63 311

OMA PÄÄOMA
Osakepääoma	2 556	2 556	2 556
Muu oma pääoma	28 151	35 269	34 158	* Oikaistu ks.
Oma pääoma yhteensä	30 707	37 825	36 371	liite v.2021
Määräysvallattomien osuus	480	581	475	oikaisu
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma	30 227	37 244	36 239
pääoma
VELAT
Pitkäaikaiset velat
Korolliset velat	17 525	27 625	18 512
Laskennalliset verovelat	472	1 131	446
Muut velat	380	968	380
Pitkäaikaiset velat yhteensä	18 377	29 724	19 338
Lyhytaikaiset velat
Korolliset velat	3 264	6 331	3 270
Ostovelat ja muut velat	3 470	5 832	3 989
Lyhytaikaiset velat yhteensä	6 734	12 163	7 259
Velat yhteensä	25 111	41 887	26 597
VASTATTAVAA YHTEENSÄ	55 818	79 712	63 311

EMOYRITYKSEN OMISTAJILLE		YLIKURSSI		KERTYNEET	OMA PÄÄOMA
KUULUVA OMA PÄÄOMA (t EUR)	OSAKEPÄÄOMA	RAHASTO	SVOP	VOITTOVARAT	YHTEENSÄ
Emoyhtiön omistajille kuuluva
Oma pääoma 31.12.2020	2 556	7	23 667	11 023	37 253
Määräysvallattomien osuus					1 017
Oma pääoma 31.12.2020 yhteensä					38 270
Tilikauden tulos 1-3/2021				-402	-402
Tilikauden laaja tulos				-402	-402
Osakeperusteiset liiketoimet			638	19	657
Liiketoimet määräysvall. kanssa				12	12
Emoyhtiön omistajille kuuluva
Oma pääoma 31.3.2021	2 556	7	24 305	10 652	37 520
Määräysvallattomien osuus					696
Oma pääoma 31.3.2021 yhteensä					38 216
Tilikauden tulos 4-6/2021				723	723
Tilikauden laaja tulos				723	723
Osingonjako				-848	-848
Osakeperusteiset liiketoimet				-25	-25
Liiketoimet määräysvall. kanssa				-126	-126
Emoyhtiön omistajille kuuluva
Oma pääoma 30.6.2021	2 556	7	24 305	10 376	37 244
Määräysvallattomien osuus					581
Oma pääoma 30.6.2021 yhteensä					37 825
Tilikauden tulos 7-9/2021				-26	-26
Tilikauden laaja tulos				-26	-26
Osakeperusteiset liiketoimet					0
Liiketoimet määräysvall. kanssa				4	4
Emoyhtiön omistajille kuuluva
Oma pääoma 30.9.2021	2 556	7	24 305	10 354	37 222
Määräysvallattomien osuus					576
Oma pääoma 30.9.2021 yhteensä					37 798
Tilikauden tulos 10-12/2021				-1 275		-1 275 * Oikaistu
Tilikauden laaja tulos				-1 275		-1 275 ks. Liite
Osingonjako			0	-788		-788 v.2021 oikaisu
Osakeperusteiset liiketoimet			691	0	691
Omien osakkeiden hankinta			0		0
Liiketoimet määräysvall. kanssa				46	46
Emoyhtiön omistajille kuuluva
Oma pääoma 31.12.2021	2 556	7	24 996	8 337	35 896
Määräysvallattomien osuus					475
Oma pääoma 31.12.2021 yhteensä					36 371
Tilikauden tulos 1-3/2022				225	225
Tilikauden laaja tulos				225	225
Osingonjako			-6 181		-6 181
Osakeperusteiset liiketoimet			53	-114	-61
Liiketoimet määräysvall. kanssa					0
Emoyhtiön omistajille kuuluva
Oma pääoma 31.3.2022	2 556	7	18 868	8 448	29 879

Tilikauden tulos 4-6/2022				416	416
Tilikauden laaja tulos				416	416
Osingonjako			-927		-927
Osakeperusteiset liiketoimet			859	0	859
Liiketoimet määräysvall. kanssa					0
Emoyhtiön omistajille kuuluva
Oma pääoma 30.6.2022	2 556	7	18 800	8 864	30 227
Määräysvallattomien osuus					480
Oma pääoma 30.6.2022 yhteensä					30 707

Liite Vuoden 2021 oikaisu

Vaihto-omaisuuskiinteistöjen yhdistelyssä tapahtuneen virheen vuoksi tilinpäätöksessä 31.12.2021 on jäänyt vähentämättä osa huoneistoihin kohdistuvista lainaosuuksista. Virheen vuoksi Investors House Oyj-konsernin raportoitu oma pääoma 31.12.2021 oli yhteensä 343 tuhatta euroa liian suuri. Vaikutus tilikauden 1.1.– 31.12.2021 tulokseen oli -343 tuhatta euroa. Virhe on korjattu takautuvasti IAS 8 Tilinpäätöksen laatimisperiaatteet, kirjanpidon arvioiden muutokset ja virheet -standardin vaatimusten mukaisesti oikaisemalla tilinpäätöstä seuraavasti:

31/12/2021

t EUR	Raportoitu	Oikaisu	Oikaistu
Vaihto-omaisuuskiinteistöt	7 828	-343	7 485
Kertyneet voittovarat	8 680	-343	8 337
Oma pääoma yhteensä	36 714	-343	36 371
Emoyhtiön omistajille kuuluva	36 239	-343	35 896
Tulosvaikutus 1.1-31.12.2021
Voitto/tappio käypään arvoon
arvostamisesta	-2 483	-343	-2 826
Tilikauden tulos	-769	-343	-1 112

KONSERNIN RAHOITUSLASKELMA (t EUR) 4-6 2022 1-6 2022 4-6 2021 1-6 2021

Liiketoiminnan nettorahavirta	347	789	647	769
Investointien rahavirrat:
Investoinnit aineellisiin hyödykkeisiin	0	0	0	-20
Kiinteistöinvestoinnit	0	-32	-3 864	-4 142
Sijoitus- ja vaihto-om.kiinteistöjen myynti	861	1 232	472	1 292
Muut sijoitukset	0	0	0	0
Tytäryhtiöiden hankinta	-1 278	-1 278	-82	-2 176
Tuotot osakkuus- ja yhteisyrityksistä	0	0	617	617
Investointien nettorahavirta	-418	-79	-2 857	-4 429
Rahoituksen rahavirta
Korollisten lainojen nostot	32	2 016	2 620	8 620
Korollisten lainojen takaisinmaksut	-663	-2 914	-1 648	-4 953
Emoyhtiön omistajille maksetut osingot	-927	-7 108	-848	-848
Liiketoimet määräysvallattomien kanssa	-59	-59	-104	-291
Omien osakkeiden hankinta	579	579	0	0
Rahoituksen nettorahavirta	-1 039	-7 487	20	2 528
Rahavarojen muutos	-1 110	-6 777	-2 190	-1 132

VOITTO/TAPPIO KÄYPÄÄN ARVOON ARVOSTAMISESTA

(t EUR)

	4-6/2022	1-6/2022	4-6/2021	1-6/2021
Kiinteistöjen käyvän arvon muutokset	7	-50	11	-389
Sijoitusten käyvän arvon muutokset	0	0	-1	-10
Käyttöoikeusomaisuuserien poistot	-7	-14	-1	-1
Ajanmukaistamisinvestoinnit	0	-4	-93	-267
Konserni yhteensä	0	-68	-84	-667

	6/2022	3/2022	12/2021	9/2021	6/2021	3/2021	12/2020
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden alussa	25946	25989	44 376	46332	37765	39 492	36 216
Hankitut sijoituskiinteistöt / Muut investoinnit		32			7389		5096
Myydyt sijoituskiinteistöt	-97		$-15589$	$-959$	$-561$	$-1327$	$-1297$
Voitto/ tappio käypään arvoon arvostamisesta		-68	$-782$	-990	11	$-400$	$-523$
IFRS 16 käyttöoikeusomaisuuserien lisäykset	-7	$-7$	$-7$	$-7$	1729
Poistot käyttöoikeusomaisuuseristä			$-19$		$-1$	o	o
Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöistä/-hin			$-1990$
IVH Kampus muutos osakkuusyhtiöksi
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo	25842	25 946	25 989	44 376	46 332	37765	39 492
Myynnissä olevat sijoituskiinteistöt
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa	25842	25 946	25989	44 376	46 332	37 765	39 492

Kotipaikka	Omistusosuus
Sipoo	55%
Helsinki	100 %
Vantaa	100 %
Pori	40 %
Jyväskylä	100 %
Tampere	100 %
Helsinki	100 %
Helsinki	100%

SEGMANTTIKOHTAISET TULOSLASKELMA

(t EUR)

Kiinteistöt-segmentti

	4-6/2022	1-6 /2022	4-6/2021	1-6/2021
LIIKEVAIHTO	796	1 594	1 062	2 265
Kiinteistöjen ylläpitokulut	-425	-698	-333	-1 335
NETTOTUOTTO	371	896	729	930
Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot	0	-48	2	-90
Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta	0	-68	-84	-667
Osuus osakkuusyritysten tuloksesta	147	274	332	434
Liiketoiminnan muut tuotot/kulut	0	0	0	0
SEGMENTIN LIIKEVOITTO (-TAPPIO)	518	1 054	979	607

Palvelut-segmentti

	4-6/2022	1-6 / 2022	4-6/2021	1-6/2021
LIIKEVAIHTO	1 066	2 064	1 444	2 187
Segmentin välittömät kulut	-805	-1 636	-1 123	-1 679
NETTOTUOTTO	261	428	321	508
Luovutusvoitot/-tappiot	0	0	0	0
Poistot ja arvonalentumiset	0	0	0	0
Liiketoiminnan muut tuotot/kulut	-49	-49	-20	-116
SEGMENTIN LIIKEVOITTO (-TAPPIO)	212	379	301	392

	Täsmäytys konsernituloslaskelmaan:
--	------------------------------------	--

	4-6/2022	1-6 / 2022	4-6/2021	1-6/2021
Kiinteistöt-segmentin liikevoitto	518	1 054	979	607
Palvelut-segmentin liikevoitto	212	379	301	392
Myynnin, markkinoinnin ja hallinnon kulut	-220	-487	-206	-468
Rahoitustuotot ja -kulut	-62	-110	-151	-308
TULOS ENNEN VEROJA	448	836	923	223

TALOUDELLISTA KEHITYSTÄ KUVAAVAT TUNNUSLUVUT

	4-6/2022	1-6/2022	4-6/2021	1-6/2021
IFRS Osakekohtainen tulos , EUR	0,07	0,09	0,12	0,05
Osakekohtainen oma pääoma, EUR	-	4,7474	-	6,15
Vaihtoehtoiset tunnusluvut Omavaraisuusaste %	-	55	-	47,5
Oman pääoman tuotto %, p.a.	5,4	5,1	7,6	1
Sijoitetun pääoman tuotto %, p.a.	4,04	3,87	6,4	1,7
EPRA Earnings (operatiivinen tulos) t EUR	430	751	822	934
EPRA Earnings (operatiivinen tulos) EUR/osake	0,068	0,118	0,136	0,155
EPRA NRV (nettovarallisuus), t EUR EPRA NRV (nettovarallisuus), EUR/osake		41 123 6,46	- -	49 141 8,11
EPRA NTA, t EUR EPRA NTA, EUR/osake		24 235 3,81	- -	31 070 5,13
EPRA NDV, t EUR EPRA NDV, EUR/osake		24 723 3,88	- -	31 066 5,13

Konserni esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja kuvaamaan sen liiketoiminnan taloudellista ja operatiivista kehitystä. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRS-normistossa määriteltyjä tunnuslukuja korvaavina mittareina.

TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT

	Tulos
Oman pääoman tuotto % =	----------------------------------------------------------------------- * 100
	Oma pääoma (painotettu keskiarvo) + vähemmistöosuus

	Tulos ennen veroja + rahoituskulut
Sijoitetun pääoman tuotto % =	----------------------------------------------------------------------- * 100 Taseen loppusumma - korottomat velat (painotettu keskiarvo)
	Oma pääoma + vähemmistöosuus
Omavaraisuusaste % =	----------------------------------------------------------------------- * 100 Taseen loppusumma - saadut ennakot
	Emoyhtiön omistajille kuuluva tulos
Osakekohtainen tulos =	----------------------------------------------------------------------- Tilikauden aik. ulkona olleiden osakk. lkm painotettu keskiarvo
	Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Osakekohtainen oma pääoma =	----------------------------------------------------------------------- Osakkeiden laimentamaton lukumäärä tilinpäätöspäivänä
EPRA Earnings (operatiivinen tulos) t EUR
Tilikauden tulos IFRS:n tuloslaskelman mukaan
	-/+ (i) Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon
-/+ (ii) Tulosvaikutus liiketoimintojen yhdistämisestä + (iii) Ajanmukaistamisinvestoinnit
-/+ (iv) Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä
	-/+ (v) Nettovoitot/-tappiot vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynneistä

+/- (vi) Edellä esitetyistä eristä syntyneet tilikauden tulokseen perustuvat verot

-/+ (vii) Rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutokset

+/- (viii) Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot

+/- (iv) Pääomaosuusmenetelmällä yhdisteltävien edellä mainitut erät

=EPRA Earnings (operatiivinen tulos)

EPRA Tulos

EPRA Earnings / osake = ---------------------------------------------------------------------------- (osakekohtainen operatiivinen Katsauskauden osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo tulos)

EPRA NRV/NAV (nettovarallisuus) t EUR

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma

-/+ Rahoitusinstrumenttien käypä arvo

• Kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta syntynyt laskennallinen verovelka

+/- Pääomaosuusmenetelmällä yhdisteltävien edellä mainitut erät

=EPRA NAV (nettovarallisuus)

• Liiketoimintojen ja aineettomien omaisuuserien käypä arvo

= EPRA NRV

EPRA NTA (aineellisen omaisuuden nettoarvo), t EUR Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma -/+ Rahoitusinstrumenttien käypä arvo + Kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta syntynyt laskennallinen verovelka (50 %) +/- Pääomaosuusmenetelmällä yhdisteltävien edellä mainitut erät (50 %) - Liikearvo

• Aineettomat omaisuuserät

EPRA NTA (aineellisen omaisuuden nettoarvo) t EUR

EPRA NDV (omaisuuden nettoluovutusarvo) t EUR Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma - Liikearvo EPRA NDV, t EUR

	EPRA nettovarallisuus
EPRA nettovarallisuus /	-------------------------------------------------------------------
osake =	Osakkeiden laimentamaton lukumäärä tilinpäätöspäivänä

Infonia Oy

Investors House allekirjoitti 31.5.2022 sopimuksen ostaakseen Infonia Oy:n koko osakekannan. Kaupan toteutus oli ehdollinen tiettyjen normaaliin kauppatapaan kuuluvien edellytysten osalta. Edellytysten täytyttyä kauppa toteutettiin ja määräysvalta saatiin 22.6.2022. Infonia Oy on yhdistelty konsernin lukuihin 22.6.2022 alkaen ja segmenttiraportoinnissa se raportoidaan osana Palvelut-segmenttiä.

Lisätietoa Infoniasta on saatavilla yhtiön internetsivuilla www.infonia.

Kaupan toteuttamisen jälkeen Infonian avainhenkilöt jatkavat entisissä tehtävissään ja yhtiön liiketoimintaa jatketaan kaikissa suhteissa ennallaan sisältäen avainhenkilöiden roolit, johtamisen ja asiakasta lähellä olevan päätöksenteon. Osa kauppahinnasta maksettiin kaupan toteutuksen yhteydessä Investors Housen osakkeilla toteuttamalla suunnattu osakeanti myyjille, minkä johdosta Infonian avainhenkilöistä tuli myös Investors Housen osakkeenomistajia.

Hankinnan velaton kauppahinta oli yhteensä noin 1,0 M€. Koska hankintahetkellä yhtiön rahavarat ja nettovarallisuus olivat noin 0,6 M€ maksettiin ns. kauppahintana osakkeista noin 1,6 miljoonaa euroa jakautuen 1,3 miljoonan käteissuoritukseen ja 0,3 miljoonan suoritukseen Investors Housen osakkeiden muodossa. Myyjille suunnattiin yhteensä 52.898 kpl osakkeen osakeanti.

Lisäksi yhtiön vuosien 2022-24 tuloksen perusteella määräytyy lisäkauppahinta edellytyksellä, että yhtiön tulos paranee aiemmista tilikausista.

Hankinnasta aiheutuneet menot olivat 49 t eur sisältäen varainsiirtoveron ja asiantuntijoiden palkkioita. Menot on kirjattu liiketoiminnan muihin kuluihin. Hankintahetkestä eteenpäin on Investors Housen Q2/2022 tuloslaskelmaan kirjattu Infonian liikevaihtoa 12 t eur ja tulosta 5 t eur. Jos hankinta olisi tapahtunut todellisen päivän sijaan jo 1.1.2022, olisi konsernin liikevaihto ollut 1-6/2022 4.329 t eur (pro forma) ja tulos 928 t eur (pro forma). Edellä esitetyt pro forma -luvut ovat tilintarkastamattomia.

Alla kuvataan alustavasti kauppahinnan muodostuminen, hankittujen varojen ja velkojen käypä arvo hankintahetkellä sekä kirjattu liikearvo:

Vastike:
Arvioitu kokonaiskauppahinta,	1.568 t eur
josta maksettu toteutushetkellä
Rahana	1.287 t eur
Osakkeina	281 t eur
Varojen ja velkojen käypä arvo:
Pitkäaikaiset varat
Aineettomat hyödykkeet	237 t eur
Aineelliset hyödykkeet	2 t eur
Lyhytaikaiset varat

Myynti- ja muut saamiset	169 t eur
Rahavarat	680 t eur
Varat yhteensä	1.088 t eur

Korolliset velat	0 t eur
Muut pitkäaikaiset velat	0 t eur
Laskennalliset verovelat	47 t eur
Lyhytaikaiset velat
Korolliset velat	0 t eur
Osto- ja muut velat	187 t eur
Velat yhteensä	234 t eur
Nettovarallisuus	854 t eur
Vastike	1.568 t eur
Alustavasti kirjattu liikearvo	714 t eur